广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终2093号 上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县**********。 法定代表人：刘胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄志华，男，1985年7月1日出生，汉族，住广东省佛冈县***************。 委托诉讼代理人：邓培珍，女，1965年11月6日出生，汉族，住广东省佛冈县***************。 上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人黄志华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 佳达公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，处理错误。案涉房屋未能如期交付是由于如下非上诉人的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。案涉房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许上诉人边施工边办理报建审批手续。上诉人从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成上诉人直接或间接损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致案涉房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于案涉房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了案涉房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于上诉人。（五）被上诉人未按时办理收楼手续的问题。上诉人在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故被上诉人未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与上诉人无关。综上，导致上诉人未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故上诉人无须向被上诉人支付违约金。二、一审法院程序违法。被上诉人的代理人不是其所在社区推荐的同一社区的公民，其以普通公民的身份参与本案诉讼，不符合《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条关于公民代理的规定。虽然《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条对于社区推荐的公民是否必须限定为该社区内居民没有明确规定，但从国家立法的基本取向和立法本意来看，社区推荐的公民必须限定为该社区居民，该社区之外的居民不能担任被推荐人。被上诉人的代理人不具有代理资格，一审法院允许其作为代理人参加诉讼，属于程序违法。 黄志华答辩称：一、关于上诉人提出的可以据实予以延期的情形。首先，上诉人在2015年1月至2016年中途停工4个月，但业主与上诉人是在2016年12月26日后才陆续签订《商品房买卖合同（预售）》，故该停工4个月与被上诉人无关，亦不符合可以延期的情形。其次，案涉工程是全封闭施工，与施工无关的人员无法进入，不可能实施阻挠施工的行为，且工地内不存在“创文创卫”，在“创文创卫”期间施工现场一直没有停止施工。此外，无法按时开通燃气是因为上诉人未及时缴交相关费用给燃气公司造成的，有佛冈县自然资源局网上答复为证。综上，上诉人并不存在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”的情形。二、上诉人虽于2019年1月1日通知收楼，但业主到场后，发现案涉房屋未达到交付标准，上诉人未能提供国家规定的“五证二书”，特别是未取得《房屋测绘报告》，且未通燃气，违反了合同第十条第一款第四项约定，业主有权拒绝收楼。三、被上诉人的一审代理人具有代理资格。根据《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条规定，只要是当事人所在社区推荐的公民，无论该推荐人是本社区还是本社区之外的公民均可，且一审开庭时，上诉人也未提出异议，法院亦予以准许，故一审法院不存在程序违法。 黄志华向原审法院起诉请求：1、判决佳达公司向黄志华支付从2018年9月1日至2019年12月31日止共487天，延期交楼违约金共38231元；2、判决案件受理费用由佳达公司承担。 原审法院认定事实：佳达公司是金尊大厦的开发商，于1996年12月17日注册成立。2017年3月21日，黄志华（买受人）与佳达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********1060），约定：“1、买受人向出卖人购买佛冈县********************房，房屋面积129.01平方米，总房价为785038元。付款方式及期限（第七条）：买受人采取商业贷款，买受人应当于2017年3月21日前支付首期房价款人民币205038元，余款580000元申请贷款支付。2、逾期支付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、商品房交付条件约定为：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。4、商品房相关设施设备交付条件约定为：①供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；②供电纳入城市供电网络并正式供电...④燃气完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。5、出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房......。”涉案商品房买卖合同签订后，黄志华依约向佳达公司支付了全部购房款785038元。佳达公司于2018年12月20日完成工程竣工验收备案手续后，通知黄志华在内的全体业主在2019年1月1日-3日办理收房手续。黄志华以佳达公司虽然取得建设工程竣工验收备案证明文件，但未提供《房屋测绘报告》而且房屋相关设施设备未达到合同第九条、第十条约定的交付条件为由拒绝收楼，并委托广州金鹏律师事务所于2019年1月30日向佳达公司发出《律师函》维权，但双方仍未取得一致意见。现涉案房屋的燃气设施已完成了管道铺设，并于2019年12月29日开通了燃气供应。 原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄志华（买受人）与佳达公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依约履行。黄志华、佳达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十条：“1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......4、交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”涉案房屋虽然在2018年12月20日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但燃气直到2019年12月29日才能正常供应，佳达公司未能在2018年8月31日将符合合同约定的交付条件的商品房交付给黄志华显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定“出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金计算至房屋达到交付条件后将书面通知送达给买受人之日止。”现黄志华主张违约金从2018年9月1日起至2019年12月31日止，共487天，违约金共38231元（785038×0.01%×487），事实依据充分，依法予以支持。对于佳达公司主张因创文创卫的不可抗力的原因导致延期交楼，应顺延四个月的期限的抗辩意见，佳达公司至今仍未提供关于创文创卫期间不得施工的证据证明可以顺延交楼期限的事实，因此，佳达公司的该辩称意见，理由依据不足，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：佛冈县佳达服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金38231元给黄志华。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取计378元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交下列十组证据：一、1.《建设用地规划许可证》、2.《建设工程规划许可证》、3.《建设工程施工许可证》，拟证明因资质问题耽误4个月（2016年7月-2016年11月）；二、1.回迁户阻挠施工视频（光盘）、2.会议签到表、工程例会（关于春节放假时间及后续工作安排）、3.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、4.佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询，拟证明部分回迁户阻挠施工问题耽误6个月（2017年11月上旬-2018年5月中旬）；三、1.《关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请》及附件、2.会议签到表、工程例会（关于分户验收前的碰头），拟证明永久性电房调整耽误五个月（2017年11月-2018年4月）；四、1.《金尊大厦工程的竣工日期及工人结算情况公示》、2.《建筑工程竣工验收报告》、3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明竣工验收备案问题耽误时间5个月（2018年7月-2018年12月）；五、1.《房屋建筑面积测绘说明》、2.《实测分户说明》、3.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；六、1.佛冈县县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示、2.工程竣工联合验收表、3.佛冈县自然资源局关于政府信息公开的恢复及附件（建字第2019-32号）、4.燃气工程总平面图、5.金尊大厦报装明细、6.关于金尊小区消防通道中压管改造的联系函，拟证明燃气管道敷设及供气问题耽误约15个月（2018年5月-2019年8月）；七、创文创卫报道网页截图，拟证明因创文创卫耽误约4个月（2016年10月-2018年12月）；八、邮件寄送证明，拟证明上诉人于2019年1月1日通知全体业主收楼；九、《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明合同约定的交付条件上诉人已经达到，因各种非上诉人原因导致未能如约交付，上诉人不承担责任，其他配套设施的问题，可予以整改完善，但不是被上诉人拒绝收楼的法定理由；十、1.土地证、2.《商品房预售许可证》、3.《使用说明书》、4.《商品房质量保证书》，拟证明根据上述证件取得的日期可证明不存在被上诉人称的未出示“五证二书”情况。 被上诉人向本院提交下列证据：一、佛冈县自然资源局《关于对金尊大厦李启物、林金妹等业主信访反映有关问题的回复》；二、12345政府公共服务短信回复；三、佛冈县自然资源局《关于黄琼春等人信访事项的答复》；四、佛冈县住房和城乡规划局《关于对金尊大厦业主信访事项处理意见书》（佛建信访处字[2019]9号）及《关于对金尊大厦信访协调会中有关问题情况的回复》。 双方提供的证据与本院于2020年9月9日审理的同一楼盘系列案件中提交的证据一致，本案双方当事人的诉讼代理人均参加了本院2020年9月9日庭审活动，并对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。 涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。佳达公司上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查佳达公司提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。佳达公司上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题均发生在涉案合同签订之前，且该两个理由完全不在合同约定的可以延期的范围内，故对于佳达公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，佳达公司提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，佳达公司亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故佳达公司以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，根据佳达公司提交的《县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示》可知，市政燃气管道的改造规划是在涉案商品房买卖合同签订之前已经公示，也就是说，燃气管道的改造计划并非合同签订后才出现的事实，佳达公司应当在此基础上确定交房期限和交房条件，而非确定交房期限后才以此为由要求延期。同时，合同约定如因出现延期事由，佳达公司应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，佳达公司并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是佳达公司未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由佳达公司自行承担。综上，佳达公司提出的延期交房理由均不成立。至于佳达公司提出业主未按时收楼问题。根据查明事实，本案没有证据证明佳达公司于房屋符合交付条件情形下业主收到收楼通知后不及时收楼的事实，故佳达公司该节上诉理由依据不足，本院不支持。 至于佳达公司提出公民代理的程序问题，民事诉讼法及相应的司法解释规定当事人所在的社区可以为当事人推荐公民代理人，但并未强制要求被推荐的人必须是该社区的公民。而佳达公司认为被代理人收取代理费既未提交证据，也不属于本案审查的范围，故本院对佳达公司的该节上诉理由不予采纳。 综上所述，上诉人上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费756元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李慧玲 审 判 员 禹 莉 审 判 员 杨 玲 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张 婧 书 记 员 冯敏静 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。