广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初3379号原告：英德市仙泉物业管理有限公司，住所：英德市*********。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：骆景丽，女，19**年**月**日出生，汉族，英德市人，住英德市******。公民身份号码：441************243。系该公司职员。委托诉讼代理人：曾志红，女，19**年**月**日出生，汉族，住英德市******。公民身份号码：362************526。系该公司职员。被告：欧思碧，女，汉族，19**年**月**日出生，英德市人，住英德市*******。公民身份号码：510************045。原告英德市仙泉物业管理有限公司诉被告欧思碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告欧思碧均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告英德市仙泉物业管理有限公司诉请：一、判令被告交缴2012年3月至2020年5月共99个月的物业管理费计5056.92元，分摊电费495元，共5551.92元；二、判令被告支付逾期违约金8327.88元；物业管理费、公共电费、违约金合计13879.8元；三、本案诉讼费由被告承担。本院经审理认定，原告公司成立于1998年11月4日，经营范围是住宅小区内的物业管理等项目，原告于2018年5月17日经英德市市场监督管理局变更统一社会信用代码为914***********412R。2003年12月，被告欧思碧向英德市********购买了坐落于英德市****，面积102.15平方米，被告由此成为**花园生活小区的业主。又查明，英德市****自2000年10月20日成立了业主委员会，该业主委员会自2001年7月1日至今与原告陆续签订了多份《**花园物业管理委托合同》，上述合同约定了2010年7月1日至2015年6月30日住宅房屋的物业管理费是0.5元/㎡/月；2015年7月1日至2020年6月30日住宅房屋的物业管理费是0.5元/㎡/月。每份合同的第六条第4点均约定：物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。另查明，2000年11月6日英德市物价局以英价字（20**）**号文发布了《关于**花园公共路灯费分摊标准的批复》，同意增加5元/户·月作为公共路灯分摊费。另，原告自2012年起至今每年向英德市****业主委员会作出了《关于催收小区物管费的情况说明》，表明每月对欠费住户进行催收，并提供催收情况的照片、《通知》等证据，表明至起诉之时一直对被告进行催收。庭审中，原告的委托诉讼代理人认为被告拖欠物业费的时间段为2012年3月1日至2020年5月31日，诉请的违约金系按照日千分之一计算。被告抗辩称，对拖欠管理费的金额、时间没有异议，但不同意交违约金，因为小区环境很差。本院认为，原告是有经营资质的物业管理公司，具有经营住宅小区内的物业管理资格。英德市****业主委员会与原告仙泉物业公司签订的《**花园物业管理委托合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。被告欧思碧自2003年12月起至今为**花园小区的业主，虽未直接与原告签订物业管理合同，但其享受了原告为**花园小区提供的物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，原告与业主委员会签订的《**花园物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告应按该合同约定缴交物业管理服务费和按合同约定支付违约金。被告至2012年3月开始拖欠物业管理费之前，如期交纳相关费用，被告未能举证充分说明免除违约金的事实和理由，其抗辩本院不予采纳。被告对物业管理费和分摊电费没有异议，故原告请求被告支付2012年3月1日至2020年5月31日共99个月的物业管理费5056.92元（0.5元/㎡/月×102.15㎡×99个月≈5056.92元）、99个月的分摊电费495元，本院予以照准。原告诉请按所欠的物业管理服务费以每日1‰计付违约金，该计算方式已过分高于实际损失，本院酌情按年利率6%计算，即月利率0.5%，则上述欠费期间的违约金为1213.80元【（0.5元/㎡/月×102.15㎡×0.5%+0.5元/㎡/月×102.15㎡×97个月×0.5%）×（97个月÷2）】，原告关于违约金的诉求，符合事实和法律规定的部分，本院予以支持，不符合的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《国务院》第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告欧思碧欠原告英德市仙泉物业管理有限公司截止2020年5月31日的物业管理服务费5056.92元，分摊电费495元及违约金1213.80元，限于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73.50元，由原告英德市仙泉物业管理有限公司负担48.5元，被告欧思碧负担25.00元。本判决为终审判决。审判员  胡燕凤二〇二〇年九月二十一日书记员  朱伊旻附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《国务院》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。