广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初2967号原告：吴志君，男，1982年2月12日出生，汉族，住广东省四会市********委会通元街恒晖苑五座19号。公民身份号码：441************638。委托诉讼代理人：谢小桃，女，1982年7月1日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县*************。公民身份号码：441************622。系原告妻子。被告：杨鸿钰，曾用名：杨二苟，男，1976年10月19日出生，汉族，住广东省四会市******************。公民身份号码：441************714。被告：陈志良，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省四会市*****************。公民身份号码：441************413。被告：四会市安家房地产代理有限公司。住所地：四会市******************。统一社会信用代码：91441284MA51T4XU1R。法定代表人：张雪琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄春妹，系该公司员工。原告吴志君与被告杨鸿钰、陈志良、四会市安家房地产代理有限公司（以下简称“安家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志君、被告杨鸿钰、陈志良与被告安家公司的委托诉讼代理人黄春妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志君向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨鸿钰、陈志良、安家公司返还定金30000元给原告；2.判令被告杨鸿钰、陈志良、安家公司履行违约责任，即赔偿原告30000元；3.判令解除《房地产买卖定金协议》；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告陈志良（被告杨鸿钰的代理人）、安家公司于2019年11月11日签订《房地产买卖定金协议》，约定原告购买被告杨鸿钰名下位于四会市大沙镇金凯盛誉城三栋一座2202号房屋。原告按照该合同约定当天向被告安家公司微信支付30000元作为定金。后因被告原因房屋被法院查封，导致房屋买卖无法继续履行，三被告应连带承担违约责任。被告杨鸿钰辩称：我委托我的朋友即本案被告陈志良与原告协商交易的，但是我们没有收原告的定金，是被告安家公司收取的。当时我并不在场，我与陈志良说过，如果交易不成功，就退还定金给原告。被告陈志良辩称：1.被告杨鸿钰委托我卖房，我们与原告签订协议时，我说过不收取定金，是被告安家公司要收水电押金作为保证金。2.房子是拖欠600000元的按揭和金融公司的300000元及相应利息，我与原告说过，若房子在三个月内过户到原告名下，协议就生效，否则就解除，由被告安家公司退还定金。被告安家公司辩称：1.我司不承担返还定金的责任。首先，原告清楚被告杨鸿钰、陈志良的代理关系；其次，原告的《收据》为“陈志良代杨鸿钰”收取，且原告证据清单中也记载“由卖方确认提供”，故可确认定金已由被告陈志良代为收取；最后，我司并无持有任何定金，原告应承担举证不能的责任。2.我司现持有的是属于出售保证金和水电押金，原告仅能主张收取15000元。首先，为了担保交易，卖方根据《房地产买卖定金协议》中第四条第3点的约定提供了30000元由我司保管，用作出售保证金及水电押金，即属于违约金范畴；其次，如原告主张被告杨鸿钰、陈志良发生了违约行为，则上述违约金应依法依约予以分配。而根据《房地产买卖定金协议》中第七条第1、2点约定，违约金由守约方和服务中心（即我司）对半收取；最后，我司认为原告只能主张我司支付代管的30000元的一半即15000元的违约金，其他返还定金部分由原告向被告杨鸿钰、陈志良主张。3.我司在提供居间服务过程已勤勉尽职，我司没有违约行为且如卖方违约并不属于我司担保责任，我司依法不需承担违约责任。4.虽然本宗交易未成交，但我司已提供居间服务，我司保留主张居间服务费的权利。原告吴志君对其诉讼主张向本院提交以下证据：1.原告身份证、结婚证；2.《房地产买卖定金协议》；3.收据、中国建设银行账单详情；4.《安家置业服务费确认函》；5.《自行办理银行按揭贷款确认函》；6.微信聊天记录、《民事裁定书》、《民事调解书》；7.企业信息公示报告。被告杨鸿钰对原告提交的上述证据6.微信聊天记录不知情，对其他证据无异议。被告陈志良、安家公司对原告提交的上述证据均无异议。被告安家公司提供《收款收据》一份，以证明该公司收取杨鸿钰水电押金及保证金30000元。原告及其他被告对该证据的真实性无异议。根据原、被告提供证据及各方在庭审中的陈述、答辩，本院经审理认定事实如下：2019年，被告杨鸿钰有意出售其位于四会市大沙镇金凯盛誉城三栋一座2202号房屋，经从事房产中介的被告安家公司工作人员联系，原告同意购买。同年11月11日，原、被告经协商后，被告杨鸿钰作为卖方、被告陈志良作为卖方代理人、原告吴志君作为买方、被告安家公司作为居间方，三方签订《房地产买卖定金协议》，协议订明：卖方收到买方交来用于购买位于四会市大沙镇金凯盛誉城三栋一座2202号房屋的购房定金30000元；房屋处于抵押状态，先赎证后过户；成交价格为人民币140000元；卖方收到定金后须在15个工作天内向银行办理提前还款申请手续，买卖双方须在7个工作天内向银行递交材料办理按揭贷款申请手续；第1期房款500000元（含定金）于买方通过银行按揭贷款审批后3个工作天内，买卖双方到四会市地税局办理该物业交易、缴税手续，办理完成当天支付；尾期购房款900000元待买方取得该物业转名至名下的不动产权证，符合办理抵押登记资料要求的，买方须在三个工作日内到不动产部门办理该物业抵押登记手续，在办理完抵押登记手续后，由贷款银行放款后将贷款金额划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；卖方收到定金，同时须交付出售保证金及水电押金共计30000元交由服务中心保管，于该物业成功交接且买卖双方签署《物业交接确认函》，卖方完成上述全部交接手续后，服务中心于三个工作日内退回卖方出售保证金及水电押金；定金交收完成后，买卖双方承诺积极配合被告安家公司办理签署合同或办理交易相关手续，如原告反悔购买，不配合办理相关交易手续，则视原告违约，定金不予退还，视为原告应付被告的违约金；如被告收取定金后，不售或拒不配合办理相关交易手续，则视为被告违约，被告须退还已收定金，并另行向原告支付与定金金额同等违约金；违约方交付的违约金由守约方与服务中心先对半收取，即各收取50%，不足部分则共同向违约方追讨，直至追讨完成为止；买卖双方须按时办理相关手续，拖延办理交易手续或拖延支付购房款的每延迟1天支付成交价千分之一的违约金，拖延15天视为违约并自动放弃本协议，违约方支付守约方违约金以及该服务中心费用；本交易所约定如遇不可抗力因素影响，导致交易不能进行，则交易取消，退还相关款项，买卖双方及服务中心均无须负赔偿责任；协议经双方签字（盖章）后生效等内容。根据协议约定，原告须先支付定金30000元，而被告杨鸿钰亦须向被告安家公司交付出售保证金及水电押金30000元，双方同意，原告直接将30000元定金通过微信支付给被告安家公司，被告陈志良代被告杨鸿钰向原告出具一份《收据》，订明：今收到吴志君交来用于购买四会市大沙镇金凯盛誉城三栋一座2202号之物业定金30000元，随即被告安家公司向被告杨鸿钰出具一份《收款收据》，订明：今收到杨鸿钰交来用于出售四会市大沙镇金凯盛誉城三栋一座2202号之物业水电押金及保证金30000元。《房地产买卖定金协议》签订后，被告杨鸿钰因另案民间借贷纠纷被广东省广宁县人民法院裁定查封了上述协议约定的房屋，导致原、被告双方之间的房屋买卖无法按协议约定时间完成交易，原告便起诉主张被告承担违约责任，要求解除《房地产买卖定金协议》，退还定金30000元及赔偿30000元。本院认为，关于案涉的《房地产买卖定金协议》的效力问题。《房地产买卖定金协议》是原、被告双方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定。虽然被告杨鸿钰一方是由被告陈志良代表签订，但被告杨鸿钰确认被告陈志良是其委托代理人，被告陈志良受被告杨鸿钰委托与原告签订《房地产买卖定金协议》，该协议对被告杨鸿钰有约束力，《房地产买卖定金协议》应为有效合同，各方应按合同的约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，现案涉房屋因被告杨鸿钰的原因被查封，无法在合同约定时间内过户到原告名下，导致原告至今无法实现合同目的，原告要求解除协议，被告杨鸿钰也同意解除协议，故本院对原告主张解除案涉房屋《房地产买卖定金协议》的诉求，予以支持。原、被告签订《房地产买卖定金协议》后，原告按约定向被告杨鸿钰支付了定金30000元，有被告代理人陈志良出具的《收据》证实。因为原、被告在协议中约定被告杨鸿钰须向安家公司交付出售保证金及水电押金30000元，故经被告杨鸿钰方同意，原告直接将30000元定金支付给被告安家公司，而安家公司也向被告杨鸿钰出具了收到其出售保证金及水电押金30000元的收据，故应认定原告已向被告杨鸿钰支付了定金30000元，被告杨鸿钰也向被告安家公司交付了出售保证金及水电押金30000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案当事人签订的《房地产买卖定金协议》解除，原告对合同解除并无过错，原告诉请杨鸿钰返还已支付的定金30000元，于法有据，本院予以支持。被告陈志良只是被告杨鸿钰的代理人，其代表被告杨鸿钰签订的合同所产生的责任应由被告杨鸿钰承担，原告请求被告陈志良承担返还定金等责任于法无据，本院不予支持。买卖协议既已解除，被告安家公司也无收取出售保证金及水电押金30000元的依据，上述款项也应退还被告杨鸿钰。鉴于本案实际情况，宜由被告安家公司直接将30000元退还原告，作被告杨鸿钰退还原告的定金。对原告请求被告双倍返还定金，《房地产买卖定金协议》第七条第一款约定：如被告收取定金后，不售或拒不配合办理相关交易手续，则视为被告违约，被告须退还已收定金，并另行向原告支付与定金金额同等违约金。被告杨鸿钰是在签订协议后才知道其房屋被法院查封，其表示如原告要求继续履行合同，其亦可以在处理解决有关涉房屋事项后履行合同约定义务，故被告杨鸿钰主观上无拒绝履行合同的意思，且双方亦未明确约定签订《房屋买卖合同》的具体时间。根据上述情况，本案未能如约完成房屋交易的责任在被告杨鸿钰方，但被告杨鸿钰亦非故意不履行合同义务，没有不售或拒不配合办理相关交易手续的情形，故原告请求被告双倍返还定金的依据及理由不充分，本院不予支持，但同时确系由于被告的原因不能完成约定交易，被告杨鸿钰应适当补偿原告损失，该损失按本案实际情况，酌定为以30000元为本金，从定金交付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息，计算至定金实际退还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴志君与被告陈志良、四会市安家房地产代理有限公司于2019年11月11日签订的《房地产买卖定金协议》；二、被告杨鸿钰应当在本判决生效之日起五日内，向原告吴志君退还定金30000元及支付该款利息[利息以30000元为本金，从定金交付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算至定金实际退还之日止]；三、本判决第二项的定金30000元由被告四会市安家房地产代理有限公司在本判决生效之日起五日内直接退还给原告收，被告杨鸿钰对被告四会市安家房地产代理有限公司退还原告30000元承担连带责任。四、驳回原告吴志君的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计275元（原告已预交），由原告负担75元，被告杨鸿钰负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇二〇年九月十五日书记员  梁始延