广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终952号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴良进，男，1944年7月19日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝莲，女，1950年3月12日出生，壮族，住址广西壮族自治区扶绥县，经常居住地香港九龙观塘通明街**康宁大厦****房。 委托诉讼代理人：李宝兰（系李宝莲的妹妹），女，1957年10月15日出生，壮族，东门林场退休职工，住广，住广西壮族自治区扶绥县div> 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴敬培，男，1965年2月8日出生，壮族，住广，住广西壮族自治区扶绥县div> 委托诉讼代理人：林兴，广西众维（南宁）律师事务所执业律师。 上诉人吴良进、李宝莲与上诉人吴敬培因确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院(2019)桂1421民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 吴良进、李宝莲上诉请求：撤销扶绥县人民法院(2019)桂1421民初548号民事判决，改判确认当事人签订的购房协议书无效后，吴敬培退还房屋。事实和理由：一、原审判决确认2001年9月24日李宝莲与吴敬培签订的购房协议书无效,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,应一并处理双方返还财产,即吴良进、李宝莲返还吴敬培购房款,吴敬培返还房屋给吴良进、李宝莲。原审中吴良进、李宝莲已主张由吴敬培返还房屋,但原审法院并未作出处理,不符合法律规定。二、原审中,吴敬培无论是答辩还是提出反诉，均未提出房屋的溢价主张,但原审判决说理部分却提出房屋有溢价,该论点与案涉房屋宅基地为集体所有土地,不能上市买卖的事实存在明显矛盾。同时,原审法院在双方当事人均未提及溢价补偿的情况下,主动替吴敬培提出,明显是暗示吴敬培可据此提出主张,该做法违反了法官居中裁判的基本原则。三、当事人买卖关系事实清楚,房价交接清楚,吴敬培占有房屋的事实也很清楚。吴良进、李宝莲取得吴敬培的购房款享有利息收益,吴敬培占有吴良进、李宝莲的房屋也取得了居住使用或出租的收益,双方对房屋买卖行为均存在过错,原审法院认定买卖行为无效,理当一并处理财产返还问题。综上，请求二审法院支持吴良进、李宝莲的诉请。 吴敬培辩称：原审判决对涉案房屋未作出处理比较妥当。原审中，吴良进、李宝莲在诉状中未主张返还吴敬培的购房款，吴敬培认为不存在溢价问题，因此，双方的主张不是同一问题。吴敬培认为双方签订的协议合法有效，吴敬培应对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，不存在合同无效和房屋溢价处理的问题。 吴敬培上诉请求：撤销扶绥县人民法院(2019)桂1421民初548号民事判决,确认当事人签订的购房协议书合法有效。事实与理由:原审判决认定事实存在严重偏差,适用法律错误。一、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,原审判决认为吴敬培在向吴良进、李宝莲购买涉案房屋之前已获得过一块宅基地并修建了房屋,此后转卖给他人,认定吴敬培不应再获得宅基地明显错误。该法条的内容十分明确,农村村民出卖、出租住房后,如果其再向所属的集体组织申请宅基地的,当然不予批准;然而,该法条并未限制出卖、出租住房的村民通过其它方式重新获得宅基地。如同一集体经济组织成员就可以相互买卖住房或宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和有关行政法规规定。由此可见,宅基地及其地上建筑物是可以买卖的，吴敬培可以向本集体经济组织的其他成员购买房屋或宅基地。据此，原审法院上述观点没有法律依据。二、原审判决认为吴敬培与吴良进、李宝莲不属于同一集体经济组织,没有事实依据。吴敬培是山圩镇山圩村苏大屯村民,吴良进、李宝莲原是山圩镇山圩村守界屯村民,而涉案的宅基地位于。虽然，吴敬培不是山圩街村民小组的成员,但吴良进、李宝莲同样也不是山圩街村民小组的成员,且原审中吴良进、李宝莲已承认其在获得宅基地时并非农业户口,至今还是非农户口。故原审法院仅以吴敬培不属于村民小组的成员,就此认定吴敬培不具有获得涉案宅基地及房屋的资格,进而认定双方签订的协议无效,显然对吴敬培不公平。按此逻辑,吴良进、李宝莲也不具有获得涉案宅基地的资格。在双方及涉案宅基地分别属于不同村民小组、吴良进、李宝莲是非农户口的情况下,应当以双方及涉案宅基地是否属于大的村民集体组织为标准,进而审查判断双方之间签订的协议是否违反相关法律法规的强制禁止性规定。原审中吴敬培已举证证明,山圩镇山圩村苏大屯、守界屯及在经济、行政等各方面均归属于扶绥县山圩镇山圩社区居民委员会即原山圩镇山圩村民委 员会管辖,这表明双方同属于一个集体经济组织,双方之间是可以相互转让宅基地,所签订的协议当然具有法律效力,并不违反相关法律法规的强制禁止性规定。综上，请求二审法院支持吴敬培的诉请。 吴良进、李宝莲针对吴敬培的诉请答辩意见与其上诉意见相一致。 吴良进、李宝莲向原审法院起诉请求：确认2001年9月24日李宝莲与吴敬培签订的购房协议书无效，吴敬培退还房屋。 吴敬培向原审法院反诉请求：确认2001年9月24日李宝莲与吴敬培签订的购房协议书合法有效，双方继续履行合同，吴良进、李宝莲协助吴敬培办理涉案房屋过户登记手续。 原审法院认定事实：2001年9月24日，李宝莲作为甲方，吴敬培作为乙方，双方签订《购房协议书》，约定甲方转让一间楼房给乙方，楼房及空地作价88500元，付款方式为现金交易，分三次付清，第一次在协议签订时付款20000元，第二次在2001年农历十二月底付30000元，第三次在2002年农历十二月底前支付38500元，交房期限为2002年农历正月底前，合同还约定了其他事宜。合同签订后，吴敬培于2002年春节前入住涉案房屋。吴敬培于2004年4月1日付清购房款88550元。吴良进、李宝莲至今未将涉案房屋过户给吴敬培。 另查明，吴良进与李宝莲于1983年2月11日登记结婚，并于2017年8月16日离婚。涉案房屋于1997年建设，房屋建筑面积为276.53平方米，该房屋登记在吴良进、李宝莲名下，房屋所有权证编号为桂房证第1311009号。在办理涉案房屋的《集体土地使用证》过程中，吴良进、李宝莲将涉案房屋的土地一分为二，分别登记在吴良进、李宝莲名下，其中李宝莲名下的《集体土地使用证》编号为扶集用（2001）字第（02）116号，吴良进名下的《集体土地使用证》编号为扶 集用（2001）字第（02）117号，土地用途均为住宅，土地所有人均为集体，土地使用类型均为划拨，土地面积均为78.56平方米，李宝莲名下的土地位于吴良进名下的土地的东面。吴良进、李宝莲于2001年办理了涉案房屋的《房屋所有权证》，并于2002年补办理《建设用地规划许可证》《建设过程规划许可证》。 扶绥县村民小组、扶绥县山圩镇山圩村苏大村民小组属于不同的集体经济组织，但二者均属于扶绥县山圩镇山圩社区的管辖。涉案房屋的宅基地归扶绥县村民小组所有。吴良进、李宝莲、吴敬培均不是扶绥县村民小组的成员。涉案房屋系吴良进、李宝莲于1996年所建。吴敬培原本在扶绥县有一处宅基地，其将该宅基地转让给他人后，向吴良进、李宝莲购买了涉案房屋。 原审法院审理认为，集体土地使用权应为本集体经济组织成员才能享有。其中，宅基地使用权的主体是特定的本集体经济组织成员，且一户只能拥有一处宅基地。集体经济组织或成员向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房及宅基地，或出让、转让集体土地使用权，违反了集体经济组织的成员权属性，损害集体利益，为法律法规明确禁止的。法律规定的目的主要是为了保护农村村民利益、保持农村稳定、保障社会经济可持续发展。李宝莲与吴敬培签订《购房协议书》，将涉案房屋出售给吴敬培，虽然协议书仅仅出售房屋，但是根据我国法律规定的房地一体转让原则，房屋所有权的变动必然导致土地使用权的变动。涉案房屋坐落于扶绥县村民小组享有的集体土地使用权的宅基地上，而吴敬培不是山圩街村民小组的集体成员，没有资格获得涉案房屋宅基地的使用权。同时，吴敬培原来在扶绥县拥有过宅基地，吴敬培转让其在苏大屯的宅基地后向吴良进、李宝莲购买涉案房屋，根据法律规定，吴敬培不能再获得其他宅基地。现吴良进、李宝莲将涉案房屋转让给 吴敬培，该行为违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，对李宝莲与吴敬培于2001年9月24日签订的《购房协议书》，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，吴敬培未依法取得涉案房屋所有权，故其主张吴敬培、李宝莲依照合同约定，为其办理过户手续，没有事实和法律依据，原审不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但是吴良进、李宝莲在本案中并未提出如何返还购房款给吴敬培，并且仅仅是以2001年签订《购房协议书》时的合同价款88500元作为涉案房屋现在的价款，根据扶绥县山圩镇目前的经济发展水平，涉案房屋现在的价值相对于2001年的价值是存在明显的溢价的，现吴良进、李宝莲认为涉案房屋仅价值88500元，这与客观事实明显不符。由于吴良进、李宝莲未向原审法院提出对涉案房屋现在的价值进行评估，原审法院不宜主动处理。吴良进、李宝莲、吴敬培可在确定涉案房屋现在的价值后，再就返还房屋、购房款以及赔偿等问题再另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，本案经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认李宝莲与吴敬培于2001年9月24日签订的《购房协议书》无效；二、驳回吴敬培的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，由吴良进、李宝莲负担。反诉案件受理费25元，由吴敬培负担。 二审期间，吴敬培围绕上诉请求提交询问笔录一份，证明涉案房屋宅基地所属的集体经济组织与吴敬培所属的集体经济组织系属同一个集体经济组织。吴良进、李宝莲没有提交新证据。 本院组织当事人进行证据交换和质证，吴良进、李宝莲对吴敬培提交证据的质证意见：该证据不能证明双方当事人系同属一个集体经济组织。 本院对吴敬培提交证据的认证意见：当事人之间是否同属一个集体经济组织，应根据相关法律法规确定。询问笔录仅是吴敬培对当地村民委员会个别委员进行询问，询问对象的陈述意见，不能作为判定当事人是否同属一个集体经济组织成员的依据，故不予采纳。 吴敬培对原审法院认定事实的异议：认定扶绥县村民小组、山圩镇山圩村苏大村民小组属不同的集体经济组织错误，认为二者均属于扶绥县山圩镇山圩社区，是同一集体经济组织。吴良进、李宝莲对原审法院认定事实无异议。 本院对当事人争议事实的分析与认定：《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定，村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。一个村民小组就是一个集体经济组织。吴敬培主张当事人同属一个集体经济组织，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，吴敬培应承担举证责任，其提交的询问笔录不能证明该主张，应承担举证不能不利法律后果。对其主张，不予支持。 综上分析，原审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的分歧意见，二审当事人的争议焦点是：2001年9月24日李宝莲与吴敬培签订的购房协议书是否合法有效；吴良进、李宝莲诉请确认协议无效，返还涉案房屋；吴敬培反诉诉请确认协议有效，吴良进、李宝莲协助办理房屋过户登记是否有事实和法律依据。 关于吴良进、李宝莲与吴敬培签订的购房协议书的法律效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。” 第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，参照最高人民法院作出的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于农村房屋买卖问题的审判意见，李宝莲与吴敬培签订购房协议书，李宝莲将涉案房屋出卖给吴敬培，因涉案房屋宅基地系扶绥县村民小组集体经济组织所有，而吴敬培不是该村民小组的集体经济组织成员，上述双方行为，违反了上述法律、行政法规的强制禁止性规定，故双方签订的协议依法无效。吴敬培主张协议有效，诉请吴良进、李宝莲继续履行合同，没有事实和法律依据，不予支持。至于吴敬培提出吴良进系非农业户口，吴良进与李宝莲均不属于村民小组的集体经济组织成员，吴良进、李宝莲取得涉案房屋的土地使用权，其也同样可以取得的主张。因吴敬培是否应当取得涉案房屋《集体土地使用权证》问题，属于行政法律关系，不属于本案审理范围。 关于上述双方签订的协议依法被确认无效后，是否一并处理返还财产的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。考虑到吴良进、李宝莲诉请中仅要求吴敬培返还房屋，没有退还吴敬培购房款的意思表示；而吴敬培反诉诉请确认双方签订的协议合法有效，要求吴良进、李宝莲继续履行合同义务，并没有要求吴良进、李宝莲退还购房款等的意思表示；从先处理双方签订协议的法律效力问题，后再一并处理双方返还财产问题的原则出 发，原审法院没有一并处理双方返还财产问题，由当事人另案处理并非违反程序性规定。吴良进、李宝莲的上诉主张，不予支持。 综上所述，双方当事人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人吴良进、李宝莲负担100元；由上诉人吴敬培负担100元。 本判决为终审判决 审 判 长 农雄楼 审 判 员 陆有帅 审 判 员 柳成功 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 黄伟明 书 记 员 王治广 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。