江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初1388号 原告：中国工商银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码913201168357269260，住所地江苏省南京市六合区雄州街道延安路**。 法定代表人：张波强，行长。 委托诉讼代理人：郝党权，江苏维世德律师事务所律师。 被告：陈德华，女，1964年12月16日生，汉族，住安徽省来安县。 被告：江苏朗盛地产集团有限公司，统一社会信用代码91320116585059218G，，住所地江苏省南京市六合区龙池街道莉湖西路** 法定代表人：刘金根，总经理。 委托诉讼代理人：王传勇，江苏金长城律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行（以下简称工行六合支行）诉被告陈德华、江苏朗盛地产集团有限公司（以下简称朗盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行六合支行的委托诉讼代理人郝党权、被告朗盛公司的委托诉讼代理人王传勇到庭参加诉讼，被告陈德华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行六合支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈德华偿还借款本金293428.85元及利息（自2020年4月27日起至实际给付之日止，按照合同标准计算利息、罚息和复利）；2.被告朗盛公司对上述债务承担连带清偿责任；3.原告位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋折价、变卖、拍卖款享有优先受偿权。事实与理由：2016年8月22日，被告陈德华因购买南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋向原告贷款347000元，签订《个人购房借款／担保合同》、《南京市房地产抵押合同》各一份。借款期限自2016年8月24日至2033年8月24日，合计204个月，采用按月等额本息还款。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%。陈德华同意将上述房屋作为债务的担保，被告朗盛公司（原名江苏嘉佑置业有限公司）就陈德华上述贷款本息等债务承担连带还款责任。 2016年8月24日，原告将347000元汇入陈德华指定的账户，履行了贷款人的义务。《个人购房借款/担保合同》第9条约定迟延偿还贷款需要承担罚息、复利；第14条第L款约定借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的，原告有权要求借款人提前清偿全部剩余贷款本金及产生的利息及其他费用。自2019年7月起，陈德华多次出现不能正常还款情形，截至2020年7月24日，陈德华己经有超过十期没有正常还款，积欠剩余贷款本金293428.85元以及利息、罚息、复利3439.10元，构成违约。朗盛公司未依照约定对陈德华迟延还款履行偿还义务，也构成违约，故原告提起诉讼。 被告朗盛公司辩称：1.原告起诉的事实属实，朗盛公司自2019年11月29日起已代被告陈德华偿还本息合计14855.81元，希望法庭在判决书中对此项予以说明，利于朗盛公司在代偿时予以减扣；2.希望原告在判决书生效后优先适用优先受偿权；3.如果朗盛公司代为偿还本息后，希望判决书赋予朗盛公司代为追偿的权利。 被告陈德华未答辩。 经审理查明：2016年8月22日，原告工行六合支行（贷款人）与被告陈德华（借款人/抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：陈德华借款347000元用于购置住房，期限204个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%，按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的当月最后一日为还款日，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人宣布贷款提前到期的，担保人应当继续按照约定履行担保责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证人的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。被告朗盛公司（原江苏嘉佑置业有限公司）在上述《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，约定其对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，承担阶段性连带责任保证至抵押物的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。 同日，双方签订《南京市六合区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定陈德华将六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋抵押给工行六合支行，为本次借款提供担保，并办理了预抵押登记手续，登记日期为2016年8月23日。 2016年8月24日，陈德华向工行六合支行出具个人借款凭证，原告向陈德华合同约定的指定账户发放贷款347000元。自2019年9月起，陈德华开始出现逾期还款情形，朗盛公司作为担保人分别于2019年11月29日支付借款本金1296.28元、利息1130.32元；2020年1月21日支付本金1301.30元、利息1176.67元；2020年4月26日支付本金5255.89元、利息4695.35元，以上合计14855.81元。截至2020年7月24日陈德华已经连续三个月且累计超过六次未按约还款，尚欠本金293428.85元。原告多次索要无果，故诉至本院。 另查明，在本案法庭辩论终结前，陈德华未办理案涉房屋不动产登记证书，工行六合支行亦未取得房屋他项权证书。 上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、个人借款凭证、贷款账户历史明细及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。原告工行六合支行与被告陈德华签订的《个人购房借款/担保合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，工行六合支行依约向陈德华发放贷款347000元，履行了合同义务，陈德华未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。工行六合支行主张陈德华归还本金293428.85元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 被告朗盛公司在《个人购房借款/担保合同》保证人处签章，表示自愿对陈德华债务承担阶段性连带责任保证，在本案法庭辩论终结前，案涉抵押房屋并未办理房屋他项权证，仍处于保证期间，故应履行连带清偿责任，在其承担清偿责任后，可依法向陈德华行使追偿权。 双方签订房地产抵押合同，并办理了预抵押登记手续，在陈德华未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，工行六合支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。陈德华经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告陈德华于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行借款本金293428.85元并支付利息（自2020年4月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）； 二、如被告陈德华不履行本判决第一项所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行对位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋折价、拍卖、变卖价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权； 三、被告江苏朗盛地产集团有限公司对本判决第一项所确定被告陈德华的债务承担连带清偿责任；江苏朗盛地产集团有限公司清偿上述债务后，可依法向陈德华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5701元，保全费2270元，公告费560元，合计8531元，由被告陈德华、江苏朗盛地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 谢叶萍 二〇二〇年九月十七日 法官助理 阚 莹 书 记 员 樊思文