上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9132号原告：王苏苹，女，1979年1月6日出生，汉族，住上海市宝山区淞发路******。委托诉讼代理人：任尔振，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路******。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，公司员工。原告王苏苹与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王苏苹的委托诉讼代理人任尔振和被告万街公司的委托诉讼代理人周艺菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王苏苹向本院提出诉讼请求：1、王苏苹与万街公司签订的《商铺委托招商经营管理合同》于2020年3月31日解除；2、万街公司向王苏苹支付代收的2020年4月1日至2020年8月31日的店铺租金36,546.27元；3、万街公司向王苏苹支付代收的2020年4月1日至2020年8月31日期间的物业管理费差额3,918元；4、万街公司向王苏苹支付违约金1,398.61元。事实和理由如下：2016年9月22日，王苏苹与万街公司签订《商铺委托招商经营管理合同》(以下简称委托合同)，约定由万街公司代为出租经营王苏苹购买的位于上海市杨浦区怀德路XXX号的商铺(以下简称系争房屋)。根据合同约定，2019年7月10日，万街公司应当将2019年1-6月扣除管理费后的租金85,804.2元支付至王苏苹账户，但万街公司延迟支付。2020年1月10日，万街公司应当支付2019年7-12月扣除管理费后的租金85,804.2元，但万街公司于2020年1月17日延迟支付了一半42,902.1元。2020年4月23日，王苏苹向法院起诉，要求解除合同，要求万街公司支付2019年10月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年3月31日的代收的租金及逾期支付租金的违约金。2020年4月29日、2020年7月21日、2020年8月10日，万街公司向王苏苹的银行账户支付了2019年10月1日至2019年12月31日的租金42,902.1元、2020年1月1日至2020年3月31日的租金42,902.1元、2020年4月1日至2020年6月30日的租金42,902.1元。王苏苹认为合同自2020年3月31日已解除，2020年4月1日后万街公司收取的租客租金不应当扣除管理费，应当全额将租金支付给王苏苹。万街公司还向租客超标准收取管理费，向物业公司支付物业管理费后将差额予以侵吞，王苏苹认为万街公司侵吞的物业管理费差额也应当属于租金性质，应归王苏苹所有。万街公司从未按期支付过租金，王苏苹要求按照合同约定的日万分之二支付逾期违约金。被告万街公司辩称，合同中没有约定王苏苹有提前解除合同的权利，万街公司一直按约履行合同，已将2020年6月30日前的租金收益付给王苏苹，2020年7月1日至8月31日的租金收益还未到支付期限。关于物业管理费，支付对象是物业管理公司，万街公司已经付清了2020年4月1日至2020年6月30日的物业管理费，由于公司运营需要，万街公司通过商铺获得的除租金外的其他收入应当归万街公司所有，故不同意将物业管理费差额返还给王苏苹。关于违约金，万街公司按照租户的实际支付租金时间在6个月后的10天内将90%的租金收益返还给了王苏苹，且王苏苹与万街公司之间的合同含有租赁合同的性质，对涉疫情期间要求合同解除和主张违约责任的不予支持。万街公司不同意王苏苹全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王苏苹系上海市杨浦区怀德路XXX号商铺(建筑面积65.3平方米)权利人。2016年9月22日，王苏苹(甲方)和万街公司(乙方)签订《商铺委托招商经营管理合同》，约定甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营，甲方不干涉乙方的招商和经营管理活动，不得直接签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收取租金，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理。商铺统一招商经营管理期限自甲方向乙方提供或者应当办理并提供商铺产权证复印件之日(以下简称交接日)后的10年，该权限为固定期限，双方不得单方面要求缩短、调整该期限。合同5.1条约定，商铺交接日后的二年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价10%的方式处理，故交接日前和交接日后二年乙方代甲方收取的租金收益作为乙方委托经营管理之报酬及日常管理所支出费用，无需再支付给甲方；上述期限届满后第二日起，该物业实际租金收益的10%作为乙方的运营管理费，扣除运营管理费及其他应扣费用后的剩余商铺实际租金收益由甲方获得。该商铺实际租金收益由乙方代甲方收取，按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将商铺6个月内实收租金扣除运营管理费及其它应扣费用后支付至甲方账户。为便于财务管理，乙方有权将支付日期调整至自然年度的6月底或12月底统一支付。合同5.4条约定，商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通迅、网络等公用事业费由承租方缴纳。合同8.1条违约责任约定，在甲方按约履行的前提下，乙方不能按约定向甲方支付租金收益的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之二的违约金。2016年12月31日，双方签订交房确认书，明确房屋交接日为2016年12月31日。系争房屋的物业管理费为每月326.5元。2018年9月20日，万街公司和承租户赵银平签订《补充协议》，赵银平应向万街公司按每月979.50元的标准支付综合管理费。2019年7月16日，万街公司向王苏苹支付2019年1月1日至3月31日期间的租金收益42,902.1元；2019年8月8日，万街公司向王苏苹支付2019年4月1日至6月30日期间的租金收益42,902.1元；2020年1月17日，万街公司向王苏苹支付2019年7月1日至9月30日期间的租金收益42,902.1元。2020年3月13日，王苏苹发出解约通知，称万街公司长期无正当理由扣押租金，通知万街公司从2020年4月1日终止《商铺委托招商经营管理合同》。2020年3月16日，王苏苹委托律师发出律师函，函告万街公司《商铺委托招商经营管理合同》已于2020年3月13日解除，并要求万街公司付清拖欠的店铺租金并支付违约金等。2020年3月18日万街公司接函后发出《付款回复函》称：2019年9月30日前的租金收益已支付完毕，公司将于2020年4月5日前支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金；将于2020年7月4日前支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金收益。关于租金支付情况，考虑双方的实际支付情况以及双方对此达成的一致意见，希望尽快签署补充协议，将实际产生的租金收益每年分两次支付，即每年的7月10日支付本年度1-6月实际产生的租金收益，每年的1月10日支付上年度7-12月实际产生的租金收益。2020年4月23日，王苏苹向本院提起诉讼。2020年4月29日，万街公司向王苏苹支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金收益42,902.1元；2020年7月21日，万街公司向王苏苹支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金收益42,902.1元；2020年8月10日，万街公司向王苏苹支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金收益42,902.1元。本院认为，王苏苹与万街公司签订的委托合同系双方当事人真实意思表示，合法有效应于确认。万街公司受王苏苹委托对系争房屋对外招商经营管理，万街公司应当向王苏苹支付自2019年1月1日起的租金收益，委托合同对结算方式明确约定为每6个月结算一次，结算的费用为该6个月的实收租金(扣除运营费)，万街公司向王苏苹支付的履行期为10天。故本院可确定2019年上半年的租金收益应在2019年7月10日前支付，2019年下半年的租金收益应在2020年1月10日前支付，2020年上半年的租金收益应在2020年7月10日前支付，2020年下半年的租金收益应在2021年1月10日前支付。经王苏苹多次催告，万街公司履行合同虽有延迟，但不属于根本性违约，且委托合同并未就此赋予王苏苹合同解除权，故王苏苹要求确认合同于2020年3月31日解除，退还2020年4月1日至2020年6月30日的运营管理费之请求不予支持；2020年7月1日至2020年8月31日的租金收益未到支付期限，王苏苹要求万街公司支付，本院不予支持。关于万街公司收取的综合管理费，系万街公司在对外出租管理系争房屋的过程中依据和承租户赵银平的合同关系而收取，王苏苹要求将物业管理费以外的差额部分判归王苏苹所有，本院不予支持。2019年上半年和下半年的租金收益，万街公司无正当理由延迟支付，王苏苹主张按照合同约定支付逾期违约金，本院予以支持。万街公司抗辩2020年上半年的租金收益因“新冠疫情”爆发，属于不可抗力而延迟支付，经查，万街公司自认已于2019年12月27日收取了承租户赵银平2020年1至3月的租金；于2020年3月31日收取了承租户赵银平2020年4至6月的租金，故万街公司按委托合同的约定在2020年7月10日前将代收的租金收益支付给王苏苹，不存在履行障碍，且万街公司也未以不可抗力而不能履行合同为由通知王苏苹延迟支付，故万街公司要求免除违约责任之抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告王苏苹要求确认和被告上海万街商业经营管理有限公司签订的《商铺委托招商经营管理合同》于2020年3月31日解除之诉讼请求，不予支持；二、被告上海万街商业经营管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告王苏苹逾期付款违约金1,398元；三、原告王苏苹其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费846元，减半收取计423元，由原告王苏苹负担400元，被告上海万街商业经营管理有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年九月三十日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。