江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初3428号 原告：南京普江仓储设施有限公司，住所地南京化学工业园区开发土地**地块。 法定代表人：马晓杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张力培，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玛林，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：江苏安吉智行物流有限公司，住所地南京，住所地南京市江宁经济开发区胜太西路**> 法定代表人：沈飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱叶，江苏东银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡樟文，江苏东银律师事务所实习律师。 原告南京普江仓储设施有限公司（下称普江公司）与被告江苏安吉智行物流有限公司（下称智行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普江公司委托诉讼代理人张力培、李玛林与被告智行公司委托诉讼代理人朱叶、胡樟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普江公司向本院提出诉讼请求：1.确认涉案《房屋预留／预租／租赁合同》项下Ｂ3号库1、2、3、4单元约定部分于2020年3月15日解除；2.判令智行公司支付欠付租金3955662.71元，物业管理费1717137.84元（Ｂ3号库1、2、3、4单元欠付租金、物业管理费自2019年7月16日起计算至起诉之日2020年3月15日止）；3.判令智行公司支付出租房屋租金现值（租赁合同中第二十五条约定）共计1069462.4元（Ｂ3号库1、2、3、4单元租金现值自普江公司提起诉讼之日2020年3月15日起计算至2020年4月30日止）；4.判令智行公司支付普江公司滞纳金共392109.09元（以本民事起诉状第二项诉讼请求之和5672800.55元为基数，按照每日万分之五标准，自被告欠付费用之日起计算至被告付清之日止）5.判令智行公司赔偿普江公司律师费70000元；6.诉讼费智行公司负担。事实与理由：双方于2018年4月20日签订《房屋预留／预租／租赁合同》，约定由普江公司向智行公司出租位于南京市六合区的XX园XX号库1、2、3、4号单元及B2号库4单元房屋，租赁期限自2018年5月1日起至2020年4月30日止。2018年7月28日，上述双方又另行签订了《房屋预留／预租／租赁合同补充协议一》上述各协议签订后，普江公司按时向智行公司移交房屋进行使用。2019年上半年，智行公司向普江公司提出将于2019年7月16日单方终止关于Ｂ3号库4个单元的房屋租赁合同，普江公司未予同意。其后，普江公司数次经电邮及律师函催告，智行公司始终拒绝支付Ｂ3号库1、2、3、4号单元房屋自2019年7月15日起产生的租金、物业管理费、水电燃气费等。2019年12月19日，智行公司又另向普江公司公司提出终止租赁Ｂ2号库4单元房屋，并在未征得同意的情况下，擅自决定拒绝支付Ｂ2号库4单元房屋自2020年1月起的租金及相关费用。普江公司认为，根据双方签订的《房屋预留／预租／租赁合同》第24、25条之规定，智行公司未按时支付到期租金或其他任何到期款项的，普江公司有权终止涉案租赁合同或者租赁合同项下房屋租赁的任何一部分，并要求智行公司支付未付的全部款项、普江公司的再出租费用、合理支出以及采取救济措施所支出的合理费用、及按届时租金水平智行公司应支付的租金现值等。同时，智行公司应就任何未付款项，按照每日万分之五标准，向普江公司支付自欠付宽到期之日起至智行公司还清所有款项之日止的滞纳金。本案中，智行公司无故违反涉案租赁合同的约定，单方决定提前终止租赁，又在未经协商一致的情况下，拒绝支付其承租的部分到期房屋租金及其他应付费用，应当依照上述合同约定承担相应的违约责任并支付滞纳金。现普江公司为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实并支持普江公司的全部诉请。 本院经审理查明后认定事实如下：2018年4月20日，出租人普江公司、承租人江苏安吉零部件物流有限公司（2018年5月17日，名称变更为智行公司）签订《房屋预留／预租／租赁合同》，约定项目位于南京市六合区的XX园，总建筑面积83995.28平方米，位于项目**库**单元和位于项目**库的**单元，占物业面积的38.57%。双方同意，本合同中的计租面积为32398平方米，包括仓库的建筑面积28950平方米、办公室建筑面积1507平方米以及雨篷的计租面积1941平方米。租赁期限2年，自2018年5月1日起至2020年4月30日。租金及物业管理服务费每日每平方米计租面积的不含税租金及物业管理服务费见下表。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为11%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。下表租金及物业管理费单位为：每月／每日平方米计租面积，不含税。 期间 原租金 折扣率（%） 折后租金 原物业管理服务费 折扣率（%） 折后物业管理服务费 自（含当日） 至（含当日） 2018/5/1 2019/4/30 2019/5/1 2020/4/30 0.5735 2020/5/1 2021/4/30           出租人的救济：一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或（2）暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；或（3）终止本合同或本合同项下房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权。除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其他救济。承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第25条被出租人终止，出租人有权以其认为适当的任何方式重新占有房屋或其相关部分，迁走承租人以及所有的人员及其财产、并有权将房屋中的所有的家具、装置以及设备保持原样并使用，或者将之移走并进行储存、以及要求承租人补偿出租人下列数额：截止该等终止日为止在本合同项下累积到期但未付的所有租金以及所有其他应付款项；将房屋的整体或部分再次出租所产生的费用---以及出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费---）。同时，出租人可要求承租人在出租人要求日向出租人支付：按届时租金水平自该等终止日起至本合同规定的到期日止的房屋空置期间对应的租金的现值，每十二个月预付一次，如十二个月期满后房屋仍空置，承租人应按每期对应的租金标准预付下一个十二个月的相应租金现值---本款所述现值应当以相当于中国人民银行在终止日颁布的90天期人民币存款利率作为折现率来计算。合同还对其他事项进行了约定。 另认定：2019年5月5日，智行公司向普江公司发送《库房退租申请函》，主要内容为上海汽车规划在厂区内建设27000平方米的库房，逐步消减外部租赁库房，该库房将于6月交付，申请退租B3号库1234四个单元。5月13日，普江公司回函，主要内容为不同意提前终止租赁合同。同时，表示为减少贵司损失，已经通过各种渠道发布该仓库的租赁信息并搜集潜在客户信息，力求能够找到合适的替代客户。7月3日，智行公司再次发送《库房退租申请函》，主要内容为我司于5月5日、5月21日两次发出退租申请函，双方一直未对提前退租赔偿达成一致意见，所以我方未能按照原定计划于6月30日完成搬迁，现我方计划于7月15日完成搬迁，清空库房。7月份，实际使用半个月，我方将按照合同支付租金及物业费。我方提出将合同缔约时支付的保证金1023205元作为提前退租的违约金。7月15日，智行公司发送《库房退租交接函》，主要内容为我司于2019年7月15日正式完成退出库房的相关搬迁工作，并已经依约清空库房。我司将在同日撤场并将进出入口的大门上锁以及张贴封条。现我司正式通知贵司指派相关人员收回该库房，并清点核查库房内原有的配件设施。我司在2019年7月15日正式退出库房时以视频形式拍摄库房内部情况以及撤场全过程，该视频同本函将一并送达贵司，请贵司予以查看并确认。如贵司受到此函后7日内不予回复的，视为贵司认可库房状态良好设施齐全，后续出现问题我司将不再负责。7月24日，普江公司回函，主要内容为希望一同寻找替代客户。普江公司为本次诉讼花费律师代理费70000元。 还认定：2019年7月15日，智行公司将案涉房屋清空，将清理的架子放置于其承租的B2号库U4号单元门口。 以上事实有当事人陈述、房屋预留/预租/租赁合同、库房退租申请函、回函、库房退租交接函、视频等证据在案证实。 本院认为，普江公司、智行公司签订的《房屋预留/预租/租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，智行公司向普江公司发送《库房退租申请函》以其行为明确不再继续履行合同的意愿，系合同违约方，合同违约方无权解除合同。2019年7月15日，智行公司又将租赁房屋清空，使得合同无继续履行可能，继续履行合同也不经济，合同目的无法实现，合同自该日应当解除。合同解除时，智行公司已经清空库房，再行主张租金无事实依据，本院不予支持。普江公司称该时间点双方并未交接，对方架子尚在库房外面。智行公司将房屋清空后将架子放置在库房之外，一方面系合理期限占有，未超过较长时间，且清空后告知交接，另一方面普江公司至今未出租，该行为本身未造成普江公司损失。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，本院结合双方合同约定期限、履行期限、智行公司过错程度，本院酌情认定智行公司冲抵保证金后另行赔付普江公司50万元。对于律师费，因双方对此有明确约定，但普江公司主张过高，本院依法调整为3万元（以50万元为基数），超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下： 一、确认原告南京普江仓储设施有限公司与被告江苏安吉智行物流有限公司签订的《房屋预留/预租/租赁合同》项下B3号库1、2、3、4单元约定部分于2019年7月15日解除； 二、被告江苏安吉智行物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京普江仓储设施有限公司50万元（保证金1023205元冲抵后不予退还）； 三、被告江苏安吉智行物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京普江仓储设施有限公司律师代理费3万元 四、驳回原告南京普江仓储设施有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62231元，减半收取31116元，由原告南京普江仓储设施有限公司负担26566元，被告江苏安吉智行物流有限公司负担4550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  薛俊卫 二〇二〇年九月二十日 书记员  林丹萍