广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初374号 原告：莫国强，男，1995年10月12日出生，壮族，住住鹿寨县。 委托代理人：韦柳雪，广西同权律师事务所律师。 被告：鹿寨县鹿和房地产开发有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇二级路桂中综合批发市场**外排**，统一社会信用代码：91450223081194061W。 法定代表人：陆绍怀，执行董事兼总经理。 委托代理人：王雅琴，公司职员。 原告莫国强诉被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月6日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，于2020年4月20日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，组成由审判员黄剑担任审判长，审判员邓志璟、人民陪审员秦金华参加的合议庭，于2020年7月22日第二次公开开庭进行了审理。原告莫国强的委托代理人韦柳雪，被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司的委托代理人王雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫国强诉称，原告于2017年2月27日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为5 -1- 14242元。原、被告双方签定的《商品房买卖合同》中合同第八条约定：房屋交付期限为2017年7月31日。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于2017年11月4日将房屋交付原告使用，但未按约定的交房后365日内（2018年11月4日前）向房屋产权登记机关报送材料，导致原告不能及时取得不动产登记证书，经原告多次催告积极维权长达一年多时间，方知因被告暂未取得房屋竣工验收备案，从而导致原告至今尚未能取得房产权证书。原告认为：1、原告与被告达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告的行为已经构成违约。2、虽然合同约定被告的上述违约行为需按已付房价款0.1%向原告支付违约金，但因该合同约定是被告提供的格式条款，约定的违约金过低，明显有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八 -2- 条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告的违约行为已经严重影响了原告的工作、生活，约定的违约金明显不能补偿原告的损失，因此应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，现原告主张按日万分之二计算违约金。为此，原告起诉请求：1、判令被告支付逾期交付房屋违约金5502元（从2018年3月30日至2018年7月15日共107天，514242元×107天×0.01%=5502元）；2、判令被告支付逾期未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案而导致原告未能取得房地产权属证书的违约金28900元（514242元×281天×0.02%=28900元，以已付房价款514242元为计算基数，按每日万分之二标准计算，从2017年11月4日暂计至2019年8月12日），此后的违约金计算至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案为止；3、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房地产权属证书；4、判令被告承担本案诉讼费用。 被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司辩称，关于逾期交房问题，合同于2017年2月27日签订，约定交付时间2018年3月30日，实际原告于2018年7月15日接收，计算降雨量超过10 -3- 毫米以上（含10毫米）顺延天数、法定节假日，实际逾期交房天数为19天。《商品房买卖合同》第15条第3款约定“按照已付房款的0.1%支付违约金”已明确约定违约金，应按照此约定计算违约金。 经审理查明，原告于2017年2月27日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为514242元。原、被告双方签定的《商品房买卖合同》中合同第八条约定：房屋交付期限为2017年7月31日。出卖人可据实予以延期的第2条由于政府有关政策变更、重大庆典活动、交通管制、政府命令停工或限制施工时间等行政行为及恶劣天气；由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；供水、供电部门当天连续停水停电四个小时以上顺延1天；政府法定节假日；气象部门的气象记录连续降雨四小时或累计六小时为一天；当天降雨量超过10毫米以上（含10毫米）为一天；6级及以上大风、34℃以上高温、5℃以下低温的时间可顺延1天；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其它非出卖人原因造成的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同 -4- 签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告在雄基信息上公示的交房时间为2017年10月28日，原告于2017年11月4日实际收到房屋，被告未按约定的交房后365日内（2018年11月4日前）向房屋产权登记机关报送材料，导致原告至今未取得不动产登记证书。为此，原告提起诉讼。 另查，本案所涉房屋建东小苑工程，于2017年10月25日通过工程质量竣工验收。被告从施工至2017年10月28日在雄基信息上公示的交房时间，因降雨量超过10毫米以上（含10毫米）实际无法施工的天数为38天，2017年春节法定假期为3天，被告无法施工可顺延的天数为41天。本案原告购买的房屋为精装修房屋，又约定交房时间为2018年7月15日，原告实际接收房屋的时间为2018年7月15日。 以上事实有原、被告的陈述，《鹿寨县商品房买卖合同》、增值税普通发票、小区楼宇交接书、精装修验收报告、鹿寨县降雨资料、《雄基信息》、现场监理工程师日志等证据予以证实。 本院认为，原、被告所签订的《鹿寨县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。合同第八条约定：出卖人可据实予以延期的第2条由于政府有关政策变更、重大庆典活动、交通管制、政府命令停工或限制施工时间等行政行为及恶劣天气；由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；供水、供电部门当天连续停水停电四个小时以上顺延1 -5- 天；政府法定节假日；气象部门的气象记录连续降雨四小时或累计六小时为一天；当天降雨量超过10毫米以上（含10毫米）为一天；6级及以上大风、34℃以上高温、5℃以下低温的时间可顺延1天；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其它非出卖人原因造成的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告请求按合同约定的日万分之一计算违约金，被告无异议，应予以支持。但交房时间是按被告在雄基信息上公示的交房时间还是原告实际收房的时间来确定，双方有争议，本院认为应当依合同约定按被告在雄基信息上公示的交房时间2017年10月28日来确定交房时间。被告主张因可顺延降雨量超过10毫米以上（含10毫米）的天数及法定节假日，合同有明确约定，被告亦提供了鹿寨县气象局的降雨资料证实，可以据实顺延。按合同约定被告逾期交房的天数为86天，可以延期的天数为41天，计算违约金的天数为86天-41天=45天。原告的总购房款为514242元，被告逾期交房一天的违约金为51.42元，被告的逾期交房违约金为45天×51.42元/天=2313.90元。对原告的过高请求，本院不予以支持。原告请求的精装修逾期交房违约金，不是本案的审理范围，双方如有纠纷可另案起诉。合同第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的， -6- 买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。按双方合同约定被告已违约，应付的违约金为514242元×0.1%=514.24元。原告请求按已付房价款为计算基数，按每日万分之二标准计算逾期办证违约金与双方合同约定不符，原告亦无法举证证明逾期办证对其造成的损失，结合本案被告逾期办证的实际情况，本院酌情确定逾期办证违约金为1500元。对于原告要求判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房地产权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书是房地产交易管理部门实施的行政行为，不是本院管辖范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司支付原告莫国强逾期交房违约金2313.90元。 二、被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司支付原告莫国强逾期办证违约金1500元。 三、驳回原告莫国强的其他诉讼请求。 案件受理费645元（原告已预交），由原告莫国强负担595元，由被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司负担50元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 -7- 付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（或向柳州市中级人民法院）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 剑 审 判 员  邓志璟 人民陪审员  秦金华 二〇二〇年九月十八日 法官 助理  陶永鸿 书 记 员  覃巧月 -8-