云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初503号原告（反诉被告）：德宏州禄苑房地产开发有限公司，统一社会信用代码915331007535892277，住所地云南省德宏州芒市胞波路**。法定代表人：刘德明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：段正春，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：高尚恒，男，汉族，1988年8月31日出生，云南省芒市人，本科文化，公司职员，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐学清，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告德宏州禄苑房地产开发有限公司（以下简称禄苑公司）与被告高尚恒返还原物纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，被告于2020年4月24日向本院提出反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段正春，被告高尚恒及其委托诉讼代理人别俊波、唐学清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禄苑公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告搬离原告位于云南省德宏州芒市的房产，并向原告返还上述房产；2.请求判令被告向原告支付上述房产自2017年12月1日起至被告向原告返还房产之日止的占有使用费（按1000元／月计算，截止2020年3月6日为27000元）；3.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年10月到德宏州鸿宇建筑工程有限公司（以下简称鸿宇建筑公司）工作。当时，鸿宇建筑公司与原告的实际控制人、法定代表人均为马兴禄。鉴于上述因素以及原告投资、开发建设的芒市华东图苑小区还有部分房产尚未销售，2016年1月，马兴禄决定将原告所有的、位于云南省德宏州芒市交由被告使用。2017月10月23日，被告向鸿宇建筑公司申请辞职，实际离职的时间为2017年11月。被告离职后并未向原告返还上述房产，一直占有使用上述房产至今。原告多次要求被告搬离上述房产并返还原告，但被告一直置之不理、拒绝返还，继续恶意占有上述房产。原告认为，原告系案涉房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告经原告同意居住使用，被告已从鸿宇建筑公司离职，作为员工宿舍的使用期限已经届满，属于无权占有，原告作为权利人有权要求被告返还上述房产。同时，被告自离职后仍继续使用上述房产，该行为无约定或法律依据，已构成侵权，严重侵犯了原告的合法权益，造成原告经济损失，按法律规定应当承担自2017年12月1日起至被告向原告返还房产之日止的占有使用费（结合芒市地区租房价格，按1000元／月计算）。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告高尚恒辩称及提出反诉：1.请求人民法院依法驳回反诉被告的本诉诉讼请求；2.请求人民法院依法判令反诉被告给反诉原告就芒市华东图苑小区A2栋903号房产办理商品房买卖合同备案登记手续，并办理不动产权证；3.本诉诉讼费用、反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告本诉诉称并非事实，事实上反诉被告已经将案涉A2栋903号房产售卖给了反诉原告，双方之间存在商品房买卖合同关系。反诉原告与马云系同学朋友关系，2012年10月应马云邀请反诉原告自昆明到芒市加入了马云父亲马兴禄为法定代表人（实际控制人）的德宏州鸿宇建筑工程有限公司。此时马兴禄同时也是反诉被告的法定代表人和实际控制经营人。2015年因反诉原告要结婚需购买婚房，鉴于反诉原告系反诉被告（关联公司）员工，马云遂出于好意向反诉原告提出可以按照优惠100000元的条件购买反诉被告开发的华东图苑小区，反诉原告同意后即选定了A2栋903号房产。该涉案房产，面积为133.24㎡，按照每平方米3200元计算，房价为人民币426368元，扣除职工优惠为人民币326368元。后来因为反诉原告装修时资金紧张，作为好朋友的马云又借给了反诉原告100000元。后来为便于计算，双方协商一致后将此借款也加在房款内，反诉原告无须再还给马云了。2015年5月左右，反诉原告直接到反诉被告处拿了房屋钥匙，双方进行了房产交付，反诉原告开始占有并使用该房屋，从反诉被告处取得了《芒市华东图苑小区住宅质量保证书（第C栋901号）》、《住宅使用说明书》。但碍于反诉被告自身的问题，双方暂时无法办理《商品房买卖合同》备案登记手续，故约定支付前述购房款的期限为反诉被告的具备前述条件，可以网签《商品房买卖合同》之日，反诉原告即支付首付款，并向银行办理按揭贷款。反诉原告接房后对房屋进行了精心装修并作为婚房与爱人居住至今，期间还以业主的身份分别向德宏州古蔺物业管理有限公司、云南申宏物业服务公司德宏分公司交纳了费、电梯年检费、热水费、垃圾费等相关费用。2019年1月还被原物业公司诉至法院。后来，反诉原告还与反诉被告指定的物业管理公司前述了《物业服务合同》和《业主公约》。所以案涉房产并不是反诉被告分配给反诉原告的员工宿舍，而是反诉原告向反诉被告购买的商品房。反诉原、被告虽未办理商品房买卖合同备案登记手续，但是双方已经对买卖房产具体位置、价款、交付、支付期限等进行了明确约定，反诉原告已经从2015年交付生活居住至今，事实上商品房买卖合同关系成立生效并履行至今。二、反诉被告应当按照双方的约定给反诉原告就A2栋903号房产办理商品房买卖合同备案登记手续，并办理不动产权证。本案中，反诉原告已于2015年6月实际占有使用案涉房屋，且花费十多万元对房屋进行了精心装修后作为婚房，交易的房屋已然交付。反诉原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立生效，并且正在履行。之前未办理商品房买卖备案登记手续是因为反诉被告自身的原因所造成，现其自身障碍已经消除。应当及时为反诉原告办理相关的手续。综上所述，请求人民法院依法查明案件事实，驳回反诉被告的本诉诉讼请求，支持反诉原告的反诉请实。反诉被告禄苑公司辩称：一、答辩人系案涉房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据答辩人提供的证据《国有土地使用证》、《商品房预售许可证明》、芒市住建局房地产市场管理所出具的《证明》可以证实答辩人系涉案房产的所有权人，涉案房产至今未备案，即涉案房产未发生物权变动，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、答辩人与反诉原告之间未发生商品房买卖合同法律关系。（一）答辩人与反诉原告双方未签订《商品房购销合同》，双方之间的商品房买卖关系未成立。（二）反诉原告自始至终未支付任何房款。不论是现房销售还是预售，构成商品房销售的条件是买受人必须支付房价款。但本案中被告自始至终未支付过任何购房款、首付款、定金、意向金、配套设施费等任何款项。本案中，双方不仅没有签订过《商品房购销合同》，且反诉原告未履行过任何支付房款的行为，现今答辩人也不愿意接受房款，因此双方的商品房买卖合同关系不成立。（三）现今答辩人不愿意将涉案房屋销售给反诉原告。基于反诉原告不诚信且恶意占有答辩人房产，答辩人已经明确告知反诉原告，答辩人现今已经不同意将涉案房屋出售给反诉原告，任何单位和个人都无权强迫答辩人交易。（四）反诉原告凭借占有就认为双方达成买卖关系没有任何依据。被告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定认为被告已经占有该房屋，视为房屋的交付使用属于适用法律错误。该法律条款的适用前提是商品房买卖中的房产交付行为，但本案中因双方不存在商品房买卖合同关系，不应当适用该条款，同理租赁房屋也是转移占有，出租人将房屋交付承租人使用，也不代表承租人与出租人存在商品房买卖关系。三、反诉原告称因答辩人自身存在问题合同不能备案，因此双方未签订合同的意见纯属虚构，不属实。2015年5月反诉原告开始占有使用反诉被告的房产，自开始占有至2017年12月29日将近两年零七个月的时间，以及自2019年10月24日至今，反诉被告的资质没有问题，均能够正常办理商品房销售、备案等手续。事实上，反诉原告以员工身份暂时占有使用房产后也的确提过要购买房产的事，但之后没有来签合同也没有付款，一直拖着恶意占有使用。现今，反诉原告称因答辩人的原因无法办理《商品房买卖合同》备案登记手续的情况严重不实。四、反诉原告的反诉请求不应当得到支持。反诉原告反诉答辩人要求办理合同备案登记手续，并办理不动产权证没有事实和法律依据。首先涉案房产答辩人不愿意出售给被告，任何单位和人无权强迫答辩人交易。其次，虽然被告仍然占有涉案房产，但仍属于无权占有、恶意占有，原、被告双方截止今日未发生商品房买卖关系，基于此被告无权要求被告办理备案登记手续和办证。最后，商品房备案办证的程序为：①签订合同②交纳房款③备案④办证，现今反诉原告未与答辩人签订合同也未交纳房款，备案和办证手续是履行不能的。综上所述，答辩人认为反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交被告无异议的证据（即第一、四组），对被告提交原告无异议的证据（即第一组）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据国有土地使用证、商品房预售许可证明、证明，第三组证据云南省用人单位解除劳动合同协议书、辞职申请，第五组证据律师函、送达回证，第六组证据1.资质证书2份，2.商品房购销合同及商品房买卖合同登记备案表2份，本院对原告提交的第二、三、五、六组证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。被告提交的第二组证据1.《芒市华东图苑小区住宅质量保证书（第A2栋903号）》、2.《住宅使用说明书》，第三组证据1.《前期物业管理服务合同》、《华东图苑业主公约》、起诉状、芒市人民法院裁定书、物业公司的收款收据12份、2.预收气费收据、3.房屋装修统计清单、家具安装收据、装修图片，第四组1.反诉原告同事段科与为反诉被告申请开发资质办理不动产权证的工作人员的微信聊天记录，2.反诉原告与反诉被告实际控制经营人马云的微信聊天记录以及微信图片，本院对被告提交的第二组证据的真实性、合法性予以采信；第三组证据的第1、2份证据真实性、合法性予以采信，第3份证据关联性予以采信；第四组证据第1份不予采信，第2份真实性予以采信。根据庭审查明，本院认定事实如下：被告于2012年10月到德宏州鸿宇建筑工程有限公司（以下简称鸿宇建筑公司）工作。当时，鸿宇建筑公司与原告的实际控制人、法定代表人均为马兴禄。2015年11月，马兴禄决定将原告所有的、位于云南省德宏州芒市的房产交由被告使用。被告入住时间为2016年1月。2017月11月，被告向鸿宇建筑公司申请辞职。被告离职后一直使用上述房产，原告为此诉至本院，请求：1.请求判令被告搬离原告位于云南省德宏州芒市的房产，并向原告返还上述房产；2.请求判令被告向原告支付上述房产自2017年12月1日起至被告向原告返还房产之日止的占有使用费（按1000元／月计算，截止2020年3月6日为27000元）；3.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告高尚恒提出反诉，请求：1.请求人民法院依法驳回反诉被告的本诉诉讼请求；2.请求人民法院依法判令反诉被告给反诉原告就芒市华东图苑小区Ａ2栋903号房产办理商品房买卖合同备案登记手续，并办理不动产权证；3.本诉诉讼费用、反诉诉讼费用均由反诉被告承担。另查明，被告高尚恒在使用德宏州芒市华东图苑小区Ａ2栋903号房产期间未交纳租金，也未支付购房款。原、被告双方既未签订租房合同，也未签订购房合同。被告在使用诉争房产期间，已交纳物业服务费。诉争房产为被告装修。本院认为，本案本诉为返还原物纠纷，反诉为买卖房屋纠纷。双方诉争房产为原告所有，原、被告双方既未签订租赁合同，也未签订房屋买卖合同。被告既未交纳租金，也未支付购房款。故原告要求被告返还房屋的请求，本院予以支持。被告要求签订购房合同并进行备案的请求，因无证据证实双方存在购房行为，本院不予支持。原告要求被告支付房屋使用费的请求，因无证据证实，本院不予支持。被告装修费用损失由双方自行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）高尚恒于本判决生效之日起90日内返还原告（反诉被告）德宏州禄苑房地产开发有限公司德宏州芒市华东图苑小区A2栋903号房产；二、驳回原告（反诉被告）德宏州禄苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高尚恒的诉讼请求。案件受理费475元，由原告（反诉被告）德宏州禄苑房地产开发有限公司负担200元（已付），被告（反诉原告）高尚恒负担275元（未付），限本判决生效之日一次性向本院交纳。反诉受理费3848元，由被告（反诉原告）高尚恒负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  郭聪华人民陪审员  陈曦皓二〇二〇年九月十一日书 记 员  刘虹言