广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异141号异议人：广州市住房和城乡建设局。法定代表人：王宏伟。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。申请执行人：广州亿浩贸易有限公司。法定代表人：陈春瑜。委托诉讼代理人：廖兆宏，广东源通律师事务所律师。被执行人：广东省建设发展城镇公司。法定代表人：孙世远。本院在执行广州亿浩贸易有限公司（以下简称亿浩公司）与广东省建设发展城镇公司（以下简称城镇公司）借款合同纠纷一案[执行案号：（2000）黄法其他执字第76号]过程中，异议人广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人市住建局的异议请求为：一、停止对位于广州市越秀区XXXX号201房、202房房屋（以下简称201房产、202房产）的执行；二、解除对201房产、202房产的查封；第三、确认201房产、202房产的权属归异议人市住建局所有。事实和理由：原坐落于广州市越秀区XXXX27号房屋（面积：XXXXm2，产别：代管，以下简称27号房产）因产权人下落不明、无合法代理人，由原广州市国土局和房地产管理局于1995年4月18日接管，系直管公房。根据2015年广州市人民政府办公厅穗府办﹝2015﹞52号文，原广州市国土资源和房屋管理局（前身为广州市国土局和房地产管理局）的直管房管理等职责划入原广州市住房和城乡建设委员会。2019年，原广州市住房和城乡建设委员会更名为广州市住房和城乡建设局。1995年5月17日，异议人与被执行人、XXXX物资公司（以下简称物资公司）签订了《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定：“异议人同意被执行人、物资公司拆除坐落在越秀区XXXX27号代管华侨房屋共壹幢，总建筑面积XXXXm2，大写：XXXX平方米（详见附表1）。被执行人、物资公司同意在1995年8月前将属被执行人、物资公司依法征建或所有的房屋，坐落在越秀区**层南方位，总建筑面积XXXXm2，大写：XXXX平方米房屋的产权和使用权补偿给异议人管理（详见附表2）。”《房屋移交接管表》显示：被执行人自买广州市越秀区XXXX201房、202房（建筑面积为XXXXm2）补偿广州市越秀区XXXX27号。上述材料对标的物即案涉房屋的位置、面积、用途作了明确约定，该标的物具有特定性。根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字XXXX号）及你院作出的（2017）粤0112民初1898号《民事判决书》查明的事实，被执行人于1993年1月向广州照相器材厂通过买受方式取得广州市越秀区XXXX21号房产（以下简称21号房产）的所有权，该房屋建筑面积共计XXXX平方米，结构层数为4层，使用性质为住宅。1998年5月25日，中国建设银行广州黄埔支行（以下简称建设银行黄埔支行）与被执行人签订借款合同，后建设银行黄埔支行依约发放贷款，但被执行人未依约还款。1999年12月9日建设银行黄埔支行向你院申请支付令，你院于1999年12月14日作出（2000）黄法民督字第3号支付令。2000年建设银行黄埔支行向你院申请强制执行，你院立（2000）黄法其他执字第76号执行案，并于2000年9月6日查封了21号房产。2004年6月28日，建设银行黄埔支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达资产广州办）签订《债权转让协议》，将其对被执行人享有的债权转让给信达资产广州办。2004年11月29日，信达资产广州办将其从建设银行黄埔支行受让的对被执行人享有的债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处（下称“东方资产广州办”），你院依法裁定将（2000）黄法其他执字第76号执行案件的申请执行人由建设银行黄埔支行变更为东方资产广州办。2013年11月12日，你院作出（2000）黄法其他执字第76-1号执行裁定书，裁定变更亿浩公司为本案申请执行人。2013年12月18日，申请执行人申请恢复（2000）黄法其他执字第76号执行案。2014年7月8日，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，你院作出（2000）黄法其他执字第76号恢3-1号执行裁定书，裁定查封被执行人名下21号房产。另外，《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字XXXX号）显示：21号房产于1997年6月2日设定抵押，抵押权人为建设银行黄埔支行，1997年11月21日由被执行人申请涂销抵押，他项案号为统XXXX，他项证号为XXXX，涂销案号为统XXXX；1997年11月设定抵押，抵押权人为建设银行黄埔支行，他项案号为统XXXX，他项证号为XXXX。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。异议人认为，案涉房屋虽设有抵押权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖解释）第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人（异议人）通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前对该房屋享有的权利，应当给予一定的特殊保护。该司法解释的规定即属于执行议复规定第二十七条规定的除外情形之一，可排除抵押权人对抵押物的执行。异议人认为，案涉协议系异议人与被执行人双方作出的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。被执行人与异议人签订合法有效的案涉协议早于你院查封案涉房屋以及申请执行人的抵押登记，并且双方在案涉协议中明确约定了案涉房屋的具体位置、面积、用途，能够明确指向执行标的，同时异议人亦履行了将被拆迁房屋移交被执行人拆迁的义务，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋是拆迁补偿安置的性质。根据商品房买卖解释第七条第一款的规定，异议人对案涉房屋的债权视为一种特种债权赋予物权优先效力，具有对抗第三人即申请执行人的效力。异议人还主张申请执行人对21号房产整栋均不享有抵押权。申请执行人亿浩公司不同意异议人市住建局的异议请求，答辩称：本案原申请人是建设银行黄埔支行，属于金融借款纠纷。建设银行黄埔支行已与本案被执行人实地到过21号房产核实情况。无论是从不动产登记查册还是从现场情况来看，涉及到本案的201房产、202房产，产权都是属于被执行人的，现场是处于空置状态。基于这种考虑，建设银行黄埔支行才发放500万元贷款给被执行人。现本案异议人提交的证据显示是1995年5月17日已经签订了相应的拆迁补偿协议书，本案设定抵押是1997年的。异议人要排除执行的话，根据异议复议规定第二十八条，应当要依法签订合同，在查封之前合法占有房产，支付全部价款，办理过户登记。显然本案异议人提供的证据不能证明其有合法占有和支付价款等情况，也没有在1995年签订合同之后和1997年办理抵押登记之前这个期间办理产权变更手续，也没有办理备案手续。因此，为了保障善意第三方的利益，异议人主张的异议不能排除执行。关于我方不能享有抵押权的问题，我方是享有抵押权的。本案中，被执行人从1996年起向建设银行黄埔支行借款500万元，通过借新还旧的方式，新的贷款没有办理抵押登记，所以没衔接上。证据第54页，档案显示的建设银行黄埔支行与本案被执行人城镇公司、广东省建设发展总公司实际上是同一笔贷款。被执行人城镇公司未提出答辩，也未提供证据材料。本院查明，1998年5月25日，建设银行黄埔支行与城镇公司签订借款合同，约定建设银行黄埔支行贷款500万元给城镇公司。建设银行黄埔支行发放贷款后，城镇公司未依约还款。1999年12月9日，建设银行黄埔支行向本院申请支付令。本院于1999年12月14日作出（2000）黄法民督字第3号《支付令》，要求：一、城镇公司应当自收到支付令之日起十五日内，给付建设银行黄埔支行贷款本金500万元及利息150870.79元；二、申请费100元由城建公司承担。因城镇公司未自动履行支付令确定的义务，建设银行黄埔支行向本院申请强制执行，本院以（2000）黄法其他执字第76号立案执行。因案涉债权从建设银行黄埔支行依次转让给信达资产广州办、东方资产广州处、亿浩公司，本院于2013年11月作出（2000）黄法其他执字第76-1号《执行裁定书》，裁定：变更第三人亿浩公司为（2000）黄法其他执字第76号案件申请执行人。2014年7月8日，因城镇公司未履行生效法律文书确定的义务，本院作出（2000）黄法其他执字第76号恢3-1号执行裁定书，裁定查封城镇公司名下的位于广州市越秀区XXXX21号的房屋（除XXXX之一、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX外），并多次续查封。2019年12月9日，本院以（2000）黄法其他执字第76号恢3-1号执行裁定书再次续查封前述房产（除XXXX之一、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX外，已解封的除外）。另查明，21号房产登记在城镇公司名下，于1997年6月由建设银行黄埔支行申请抵押，1997年11月由城镇公司申请涂销抵押，1997年12月由建设银行黄埔支行申请抵押，21号房产现载已设定未涂销的抵押登记为建设银行黄埔支行于1997年12月申请的，权利人为建设银行黄埔支行，他项案号为统XXXX的抵押登记。21号房产使用土地面积XXXX平方米，建基面积XXXX平方米，建筑面积XXXX平方米，结构层数4层，座数1座。又查明，异议人提交的《广州市房地产管理局接管房地产通知书》记载，坐落于，坐落于**的房产的产别为代管期为1995年4月18日。1995年5月17日，广州市国土局房地产管理局（甲方）与城镇公司、广东省印刷物资公司（乙方）签署《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》，约定：甲方同意乙方拆除坐落在越秀区XXXX27号代管华侨房屋共壹幢，总建筑面积XXXX㎡，大写：XXXX平方米（详见附表1）；乙方同意在1996年8月前将属乙方依法征建或所有的房屋，坐落于越秀区XX，坐落于越秀区****层南方位X㎡，大写XXXX平方米房屋的产权和使用权补偿给甲方管理（详见附表2）。根据《房屋移交接管表》，接管部位为越秀区XXXX21号贰层201、202。审查过程中，广州市住房和城乡建设局向本院提交了《关于对执行异议案的补充说明》（H20202109）。该说明第三部分“关于房屋移交接管问题”记载：“因涉案房屋产权目前等级在被执行人（广东省建设发展城镇公司）名下，导致房屋被法院查封，一直未完成移交接管手续。”再查明，原广州市国土资源和房屋管理局的直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。广州市住房和城乡建设委员会已更名为广州市住房和城乡建设局。本院认为，市住建局以其为案涉房产实际权利人为由，主张停止执行标的的执行，其异议申请属于案外人异议。依照异议复议规定第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，201房产与202房产均系21号房产的组成部分，21号房产登记在城镇公司名下，市住建局亦主张涉案房产一直未完成移交接管手续，故本院对涉案房产的执行及采取查封措施并无不当。市住建局称201房产、202房产归其所有，请求停止对201房产、202房产的执行并解除查封于法无据，本院对其异议请求不予支持。此外，市住建局提出的确认201房产、202房产归其所有的异议请求不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条与第二百二十七条的审查范围，本院在本案中不予审查，其可通过其他法律途径解决。人民法院审查案外人异议，依法遵循形式审查为主、实质审查为辅的原则，一般根据财产登记和占有情况，对案外人的实体权利主张是否成立及时作出程序判断。异议审查结论并非终局结论，当事人或者案外人不服的，可通过诉讼程序解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：一、驳回异议人广州市住房和城乡建设局的第一项异议请求；二、驳回异议人广州市住房和城乡建设局的第二项异议请求；三、驳回异议人广州市住房和城乡建设局的第三项异议申请。如不服本裁定主文第一项、第二项的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。如不服本裁定主文第三项的，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长  李桂模审判员  刘学洁审判员  杜俊锋二〇二〇年九月十八日本件与原本核对无异书记员  莫碧君附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。