广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2087号 上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：南宁联世纪商贸有限公司。住所地：广西南宁市兴宁区三塘南路****厂房****房。 法定代表人：林用。 委托诉讼代理人：蔡文静，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵海辉，广西鸿州律师事务所实习律师。 被上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：董广超，女，1966年4月2日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：江文全，广西峤山绣水律师事务所律师。 上诉人南宁联世纪商贸有限公司（以下简称联世纪商贸公司）因与被上诉人董广超租赁合同纠纷一案，不服容县人民法院（2020）桂0921民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 联世纪商贸公司上诉请求：一、请求撤销容县人民法院作出的(2020)桂0921民初637号民事判决书，依法进行改判：1、驳回董广超的本诉诉讼请求；2、判令董广超向联世纪商贸公司支付欠付租金54000元（暂计至2020年4月30日）；3、判令董广超向联世纪商贸公司支付违约金324000元(27000元/月×12个月）;二、判令本案全部诉讼费用由董广超负担。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》约定的房屋交付条件是明确且符合房屋现状的。一审判决应尊重合同约定认定房屋是否完成交付，而不应主观增加交付条件，违背合同订立之初衷。1、案涉房屋交付己经完成。案涉合同第五条前半部分约定“甲方应于2020年1月17日前将该房屋按约定条件交付给乙方，乙方应按时接收房屋，双方核查并记录水电等表底数后视为完成交付和接收”，己明确清晰地载明了房屋交付及接收的条件。又，该约定符合合同第一条按现状交付的约定。同时，双方签订合同时为2020年1月18日，约定前一天完成交付，说明己经认可交付条件成就，即己核查并记录水电表底数（水电表尚未启用，底数为零)。2、拆墙不是房屋交付的条件。案涉合同第五条后半部分“关于一楼二楼拆墙由甲方负责拆好后交于乙方”是双方关于房屋交付完成后，董广超将案涉房屋的拆墙装修工作交给甲方免费完成的约定。3、交付钥匙亦不是案涉房屋交付的条件。由于双方协商由联世纪商贸公司帮董广超进行拆墙，钥匙自然先留在联世纪商贸公司处。合同签订后至解除前，董广超只要跟联世纪商贸公司打招呼即可进场装修或看房，联世纪商贸公司还微信催促过董广超进场装修，说明交付钥匙与否均不会影响董广超对房屋的使用。二、一审法院查明事实部分认定“联世纪商贸公司没有依合同约定拆除二楼墙体”是错误的，其认为联世纪商贸公司没有履行拆墙的合同义务没有事实依据。1、根据案涉合同第五条后半部分“关于一楼二楼拆墙由甲方负责拆好后交于乙方”，双方并未约定具体拆除二楼什么墙面，拆除到什么标准，也就是说，一楼二楼拆墙的约定是不明确的。一审法院认为联世纪商贸公司没有履行拆墙的合同义务，并无具体的合同依据。2、董广超签订合同后要求拆除的二楼墙体是顶上有梁的门框，是禁止拆除的房屋主体结构，该要求已构成了法律上的履行不能。一审法院认为联世纪商贸公司没有履行拆墙的合同义务违反法律规定。综上，联世纪商贸公司并无违约行为。三、一审法院认定“联世纪商贸公司……不履行合同约定的拆墙义务，其行为构成违约，应承担违约责任。董广超请求返还保证金53999元，符合法律规定，本院予以支持”，无合同且无法律依据。1、本案是联世纪商贸公司因董广超欠付租金行使单方解除权而解除，并非双方协商一致解除，一审法院判决错误适用法律。2、案涉合同未约定联世纪公司不拆除二楼某一具体墙体，董广超享有单方解除权并可要求联世纪商贸公司返还保证金的违约条款。3、此外，一审法院根据《合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条均无法得出联世纪商贸公司应返还保证金的结论。综上，一审判决联世纪商贸公司返还保证金根本无事实与法律依据。四、董广超拖欠租金已构成违约，应承担违约责任。1、根据合同第三条、第十条第4款第（1）项及合同第二十条的约定，董广超应支付联世纪商贸公司房屋租金，且承担违约责任。2、一审判决违反了公平原则。从案涉合同洽谈、签订及发函解除，联世纪商贸公司的案涉房屋共闲置长达四个多月，联世纪商贸公司一直尽量配合董广超装修的要求，已产生了拆墙的成本，也鼓励董广超进场装修，若非董广超借故起诉联世纪商贸公司明确表示不愿继续履行合同，联世纪商贸公司亦不会解除合同。从实践考虑，董广超要求拆宽二楼的门未果，并不会在客观上导致合同无法继续履行。同时，董广超可以自行拆除或改变设计，在此种情况下，仍径直认定遭受损失的联世纪商贸公司退还保证金，极其不公平。 被上诉人董广超辩称，上诉人的上诉理由不能成立，也没有新的证据予以支持，应当驳回上诉，维持原判。对于上诉理由第一点提到的交接房屋，被上诉人认为不符合客观事实，上诉人提到拆墙不是交付房屋的条件是上诉人的单方理解。从本案一审查明的事实看，上诉人到一审开庭前仍没有将房屋钥匙交给被上诉人，等于自认没有符合交付条件。双方合同已经解除，上诉人理应退还保证金。被上诉人自始至终没有使用上诉人的房屋，自然无需交纳租金，被上诉人不构成违约。 董广超向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告双倍返还保证金107998元给原告；3、判决被告承担本案全部受理费。在被告提出反诉后，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告返还保证金53999元给原告。 联世纪商贸公司提起反诉请求：1、判令董广超向联世纪商贸公司支付欠付租金54000元（暂计至2020年4月30日）；2、判令董广超向联世纪商贸公司支付违约金324000元（27000元／月×12个月）第1、2项诉请暂合计378000元；3、判令本案的所有诉讼费用由董广超负担。 一审法院认定事实：2020年1月18日，董广超与联世纪商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定董广超向联世纪商贸公司承租位于容县容州镇金珠街2号房屋位于南大街方向的一层第三、四号约80多平方米门面及通至二层上第一至四号场约400多平方米。双方同时还对房屋用途；租期、租金及保证金；其他费用；定金条款及房屋的交付与接收；装修和修改；房屋及附属设施的 维修维护及财产风险；营业执照和招牌、广告；转租；合同的终止和解除；房屋的返还；违约责任；合同争议的解决方法等进行约定。合同签订后，董广超依合同约定向联世纪商贸公司缴纳租赁保证金53999元，联世纪商贸公司没有依合同约定拆除二楼墙体及交付房屋钥匙给董广超使用。另查明，2020年3月20日，联世纪商贸公司致函董广超，函告其免租期已到，要求其支付2020年3月1日-2010年4月30日的第一期租金54000元。2020年3月20日，联世纪商贸公司向董广超发出通知函，通知董广超自本通知函发出三日内，交清合同约定的租金，若在三日内不交清合同约定的租金，其公司有权单方解除合同，并没收合同违约保证金及有权要求承担相应的损失。2020年4月20日，联世纪商贸公司向董广超发出合同解除通知，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。双方在庭审中一致同意解除2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应恪守履行各自的义务。本案中，董广超依合同约定向联世纪商贸公司缴纳租赁保证金53999元，在等待联世纪商贸公司负责拆墙交付董广超使用过程中，联世纪商贸公司没有在约定的免租装修期内将拆好墙体的房屋交付给董广超进行装修，亦没有在免租装修期内将董广超承租的房屋钥匙交付给其使用。联世纪商贸公司根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第1款约定，提出双方核查并记录水电表底数后视为完成交付和接收，案涉房屋属于毛坯房，水电表尚未启用，其公司已于2010年1月17日将案涉的房屋交付给董广超以及拆墙不是交付房屋的条件的抗辩意见，原审法院综合分析双方签订的合同条款以及董广超承租房屋的用途，双方在条款中约定关于一二楼拆墙由甲方（即联世纪商贸公司）负责拆好交于乙方（即董广超），由此可见，拆墙工作应由联世纪商贸公司完成。而董广超所承租的案涉房屋的一楼是80平方米，二楼是400平方米，计划用于经营母婴用品、百货超市、儿童乐园、游泳馆等，若联世纪商贸公司不完成拆墙工作，董广超所承租的二楼不能充分使用，显然不利于实现合同的用途。联世纪商贸公司作为出租方，应当对承租方提出拆墙承租的要求进行综合评估，权衡利弊，充分考虑墙体是否能够拆除的情况下再签订合同，但是联世纪商贸公司在签订合同后以出于楼体安全考虑为由不履行合同约定的拆墙义务，其行为构成违约，应承担违约责任。董广超请求联世纪商贸公司返还保证金53999元，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，对于联世纪商贸公司的抗辩意见以及请求董广超向其支付拖欠租金54000元、支付违约金324000元，原审法院不予支持。双方在庭审中一致同意解除2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》，原审法院依法予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）董广超与被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司返还保证金53999元给原告（反诉被告）董广超；三、驳回被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司的反诉诉讼请求。本案减半收取本诉案件受理费1230元，由原告（反诉被告）董广超负担615元，被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司负担615元。减半收取反诉案件受理费3485元，由被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，根据双方《房屋租赁合同》明确约定“关于一二楼拆墙由甲方负责拆好交于乙方”，可见拆好一、二楼的墙是双方协商确定的租赁房屋所应具备的前提条件。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，上诉人联世纪商贸公司作为先履行拆墙义务一方，在被上诉人董广超多次通过微信催促后，仍以各种理由拒绝先履行其义务，已构成违约。上诉人联世纪商贸公司在未先履行其拆墙义务的情形下，却要求被上诉人董广超支付3-4月份的租金，被上诉人董广超依法有权拒绝，因此，董广超拒绝支付租金并不构成违约。故上诉人联世纪商贸公司请求被上诉人董广超支付租金及违约金合计378000元，没有事实与法律依据，本院不予支持；由于上诉人联世纪商贸公司拒绝先行履行合同约定的义务，被上诉人董广超亦未实际进入租赁房屋装修、使用，双方一致要求解除合同，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被上诉人董广超请求上诉人联世纪商贸公司退还其已交纳的保证金53999元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人联世纪商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6970元，由上诉人南宁联世纪商贸有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈丽君