湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初3132号原告魏良虎，男，1985年3月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告任佩，女，1988年10月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区。上列原告的共同委托代理人袁小栋、魏文俊，湖北广众律师事务所律师（特别授权）。被告武汉市隆汇祥置业有限公司，住所地：武汉市黄陂区李家集街李集村陈家岗**。法定代表人高登飞，总经理。委托代理人邓朝全、黄亚，湖北卓力律师事务所律师（特别授权）。原告魏良虎、任佩诉被告武汉市隆汇祥置业有限公司（以下简称：隆汇祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员曾庆伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告任佩及原告魏良虎、任佩的委托代理人魏文俊、被告隆汇祥公司的委托代理人邓朝全、黄亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏良虎、任佩向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2019年2月2日起的逾期交房违约金86821元（逾期交房违约金每日按原告已支付的房价款的万分之二计算，暂计算至2020年4月12日）及至实际交房之日的违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月5日，原告魏良虎、任佩与被告隆汇祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武汉市黄陂区前川街百锦街以东、双凤大道以北的隆汇祥国贸中心商住楼3、4栋*号楼*单元*层*号房屋一套，合同约定的建筑面积131.70㎡，房屋总价款共计人民币995652元；购房首付款人民币305652元在2018年3月15日前支付，其余款项办理贷款。被告应当在2019年2月1日前将作为合同标的物的房屋交付给原告使用。逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告已经履行了支付全部购房款的义务，被告至今仍未交付房屋给原告使用，被告行为已经构成违约，按照合同约定应当支付违约金。为此，原告向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。被告隆汇祥公司辩称，一、根据合同约定2019年2月1日交房，但同时合同也约定了，原告未支付住房维修基金之前，被告有权拒绝交房。原告是2020年6月23日才交纳住房维修基金，即使本案被告在2020年6月23日才实际与原告办理房屋交接手续，也不视同本案被告具有违约行为。二、虽然合同约定2019年2月1日交房，但本案被告考虑原告及其他业主的具体情况，在具备交房条件的情况下，于2020年1月16日通知原告等业主办理房屋收房手续。2020年1月23日，因疫情原因导致封城，无法完成房屋实际备案及交房工作，导致2020年4月8日，武汉解除疫情封城后，一周内才完成房屋竣工验收手续，这个时间是2020年4月13日。对于是否迟延交房不是被告的故意行为所致。三、隆汇祥公司所建设的隆汇国贸项目系旧城改造项目，项目的建设主要是配合武汉市黄陂区旧城建设改造，相关手续的完成是按照地方政府引导进行。2019年6月，因交房部门机构改革导致有关消防手续进展晚期近三个月，影响了相关的交房手续备案的完成，该期间，即使被认为隆汇祥公司存在迟延交房的事实，对于该期间，应当予以扣减。四、根据目前全国各地法院对于迟延交房案件的处理意见，本案原告所主张的迟延交房违约金的标准明显过高，恳请法庭依据全国各地法院，包括最近审理的案件，按照每日万分之0.5的标准计算迟延交房违约金，同时对于迟延交房的时间，应当扣减不可抗力的疫情原因以及因政府机构改革导致行政审批不能进行的期间，也同时希望法院考虑隆汇祥公司的承受能力。在此前，隆汇祥公司已经在法院主持下，调解几十户，支付100多万元的现金，如果按原告主张的意见，隆汇祥公司将难以承受。即使被告没有按合同约定的时间即2019年2月1日完成房屋的交房手续，对于本案中应当计算迟延交房的起止点应确定为226天，是从2019年2月2日至2019年4月1日，57天，从2019年7月1日至2020年1月16人日，169天，这两段时间，应当作为迟延交房的期间。被告举证提供了消防机构改革的证明以及关于疫情不可抗力的证据，对于相关期间均应扣减。原告认为违约之后不管什么原因均发生在违约之后，但是此期间虽然发生在违约之后，但这个事情会延长违约的时间，虽然这个情况在违约情况发生之后，被告认为应扣减违约时间，并不是作为违约的构成要件。关于双方所订立的商品房合同，原告说是房产局制定的合同，又说是被告制定的合同。所以被告认为合同是双方的真实意思表示，但是应当考虑对于合同条款，应当经过人民法院的裁决，在公正合理的情况下进行裁决，被告之所以提出按日万分之0.5的标准，这是安徽省等地方均有相关规定，对于迟延交房的问题都有规定，虽然湖北没有这个规定，但是也要考虑被告的承受能力。被告的这个项目都是旧城改造项目，先做后审，而且还有还建等原因，开发商已经无力承受这些压力。本案原告的经济损失在哪里，应提出公正合理的意见。被告之所以认为标准过高，要求调整，也是有依据的。综上，请求法庭做出合理的裁判。经审理查明，2018年3月5日，原告魏良虎、任佩与被告隆汇祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市黄陂区前川街百锦街以东、双凤大道以北的隆汇国贸中心商住楼3、4栋*号楼*单元*层*号房屋一套，合同约定的建筑面积131.70㎡，房屋总价款共计人民币995652元。2018年2月28日原告支付购房首付款人民币305652元，其余价款690000元于2018年3月29日办理了贷款。被告应当在2019年2月1日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给原告使用；逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告应当按日向原告支付已付房价款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，因不可抗力或者相关政府部门的原因不能如期交房的，开发商不承担违约责任等。合同签订后，原告履行了支付全部购房款的义务，被告公司未如约交房。原告认为被告逾期交房违约，向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明，案涉房屋工程于2017年7月28日开工，于2019年11月6日竣工验收，武汉市黄陂区住房和城乡建设局于2020年4月13日办理建筑工程竣工验收备案。2020年1月16日，被告公司通过短信推送的方式要求原告于2020年1月18日前办理房屋验收。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号），为全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效切断病毒传播途径，坚决遏制疫情蔓延势头，确保人民群众生命安全和身体健康，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、、地铁长途客运暂停营运；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年6月23日，原、被告双方办理房屋交付验收手续。诉讼中，因本案涉及多人向法院提起诉讼，其他案件均已达成调解意见，但原告认为被告应按照合同约定日万分之二承担违约责任，拒绝调解。2019年3月27日，中华人民共和国住房城乡建设部、中华人民共和国应急管理部发布《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，对建设工程消防社会审查验收职责进行规定。本院认为，原告魏良虎、任佩与被告隆汇祥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。魏良虎、任佩依约交付了全部购房款，隆汇祥公司未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房隆汇祥公司于2019年11月16日竣工验收，在2020年4月13日完成竣工验收备案手续，隆汇祥公司于2020年1月16日通知魏良虎、任佩收房，但双方于2020年6月23日才完成收房手续。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发出第1号通告，全城封闭。则本院认定隆汇祥公司逾期交房期间从2019年2月2日起至2020年1月23日止，逾期共计356天。理由如下：本次疫情符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的规定，依法可以认定为不可抗力。2020年1月20日国家卫健委发布公告，湖北省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，武汉市2020年1月23日全城封闭，至2020年4月黄陂地区才逐渐恢复正常工作，其时被告已经完成工程竣工验收备案，被告已经通知原告于2020年1月16日收房，故应当认定期间为完成工程竣工验收备案系不可抗力所致，被告不应承担该期间的违约责任。根据双方合同约定，隆汇祥公司当于2019年2月1日前将符合约定条件的商品房交付给魏良虎、任佩，如逾期交付，魏良虎、任佩要求继续履行合同，则隆汇祥公司应当按房屋价款的日万分之二的标准支付违约金。关于逾期交房违约金的计算标准。隆汇祥公司请求调整按已付房款日万分之零点五计付。考虑相关主管部门关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知要求对案涉商品房工程消防验收确实造成一定的影响，以及以疫情原因导致合同履行违约的客观实际，本院从公平角度出发，结合房地产市场发展状况并参照同时期同地段房屋租金标准，酌定隆汇祥公司按已付房款日万分之一向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金，隆汇祥公司应向魏良虎、任佩支付逾期交房违约金为35445.21元（995652元×0.0001×356天）。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告的抗辩意见，本院予以部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市隆汇祥置业有限公司于本案判决生效之日起十五内向原告魏良虎、任佩支付逾期交房违约金35445.21元；二、驳回原告魏良虎、任佩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取985元，由被告武汉市隆汇祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人以及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曾庆伟二〇二〇年九月十八日书记员  陈 婷