河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6555号上诉人（原审被告）：王让（又名王花让），女，汉族，1957年10月12日出生，住河南省汝阳县。上诉人（原审被告）：李章含，男，汉族，1950年1月22日出生，住河南省汝阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王爱玉，女，汉族，1963年4月2日出生，住河南省汝阳县。被上诉人(原审原告)：王幸国，男，1958年2月18日出生，汉族，住河南省汝阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王根栓，洛阳市汝阳县汝河法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王娜娜，女，汉族，1986年8月23日出生，住河南省汝阳县城关镇杜康大道西段,系王爱玉、王幸国女儿。上诉人王让、李章含与被上诉人王爱玉、王幸国物权纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人王让、李章含的委托诉讼代理人王建敏，被上诉人王爱玉、王幸国及其共同委托诉讼代理人王娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王让、李章含上诉请求：1．撤销一审判决；2.本案上诉费由王爱玉、王幸国承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误，应依据诚实原则，维护王让、李章含合法权益。1998年11月24日，王让与王幸国经其弟弟王建伟、王建国说和签订了《转让协议》,同意将涉案房屋作价转让给王让，在转让后王让缴纳了税金。2003年王让、李章将原有房屋进行了改造，一直居住在至今。王爱玉、王幸国起诉要求王让、李章含返还宅基并按300元每月支付租金。双方已按照合同约定履行了权利和义务，既然依法成立的合同，对双方都具有法律上的约束力，依据《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，然一审法院违背这一法律规定，应当予以撤销。2.法院应考虑王让、李章含实际居住问题，不能一概而论。王让、李章含从汝州煤矿退休回家，本着老有所依、老有所养的态度回到家乡定居，也是在有《转让协议》的基础上对房屋进行翻修加盖，然而现在却让本在古稀之年的王让、李章含无家可归。王爱玉、王幸国辩称，王让与王幸国签订的《转让协议》所涉及房屋占用的土地性质系集体土地建设用地，王让不具备享有该集体经济组织成员的资格，故双方签订的《转让协议》违反了法律禁止的规定，属无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。王让、李章含从汝州煤矿退休至今在县城居住，多地均有房屋可提供养老居住安度晚年生活。王爱玉、王幸国向一审法院起诉请求：1.判令王让、李章含返还占居王爱玉、王幸国位于汝阳县××××村西门外西半坡宅院一处及宅院内房产（证号汝集建宅字第××号）的使用权；2.要求王让、李章含向王爱玉、王幸国支付2003年2019年的房租，按每月300元计算；3.王让、李章含承担诉讼费用。一审法院认定事实：王幸国、王爱玉夫妻1984年结婚，户籍在汝阳县××××组，后归西街社区第22居民组。涉案宅院位于汝阳县××××村西门外西半坡，1987年12月27日领取宅基证，证号汝政宅字27172号。1997年12月30日换发新证，证号汝集建宅字第××号。王幸国、王爱玉在宅院内建有上房一层平房三间，左边楼梯下厨房一间，右边厕所一间，该处宅院原系王幸国和王爱玉的夫妻共同财产。王让系王幸国胞姐，户籍在河南省汝州市××料镇梨园煤矿，王让丈夫李章含原籍汝阳县柏树乡，后从汝州市梨园煤矿退休。1998年11月24日，王让、王幸国经其弟弟王建伟、王建国说和签订《转让协议》，内容为“经协商，汝阳县城关镇西街居委会第二十二组居民王幸国自愿将其位于西街西半坡的宅基地及房屋作价转让给其同胞姐姐王花让，该宅院南邻刘素英宅院，北与马天明为邻。现款已付清。转让合同成立，恐以后空口无凭，特立此协议为证。转让人王幸国，被转让人王花让，证明人王建伟、王建国。1998年11月24号”。王让提供的纳税凭证显示2004年6月26日，计税金额8000元，实纳金额160元。2003年王让、李章含从汝州市寄料镇梨园煤矿回到涉案的宅院居住至今。王让、李章含出资在该宅院内原有一层上房基础上加盖二层，东侧改建一间厨房，西侧改建一间厕所。王让、李章含改建二层房屋时，王爱玉曾出面阻止并引起争吵，后经王建伟说和，王让付给王爱玉3000元，王爱玉通过其丈夫王幸国将宅基证交予王让。2018年2月1日王爱玉以王幸国、王让为被告向一审法院提起诉讼，要求确认王幸国、王让签订的房地产买卖合同无效，判令王让返还涉案宅院，并按300元/月计算支付2003年至今的15年租金。一审法院经审理于2018年4月16日作出（2018）豫0326民初355号民事判决，判决王幸国与王让的《转让协议》无效，王让于判决生效后30日内向王爱玉返还位于汝阳县××××街西门外西半坡的老宅院房产，并交付其持有的汝集建宅字第96号《集体土地建设使用证》。该判决被洛阳市中级人民法院发回重审后，一审法院另行组成合议庭，经审理后作出（2018）豫0326民初2647号民事判决，认为本案系涉及集体土地建设用地和夫妻共同财产的房地产买卖合同纠纷，涉案宅院的土地系集体所有土地，…且王让为汝州市城镇户口，王幸国一并转让集体所有权土地并未征得该土地所有权人同意，其行为违背法律强制性规定。因此王让、李章含的转让协议无效。…关于王幸国、王爱玉主张的王让、李章含支付2003年至今15年租金，其没有提供相应有效的计算依据，一审法院无法支持，判决：一、确认王幸国与王让之间的《转让协议》无效。二、驳回王爱玉的其他诉讼请求。王让不服提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理作出（2019）豫03民终509号民事判决，驳回上诉、维持原判。诉讼中，王爱玉、王幸国提出申请，要求对王让、李章含在涉案宅院内新建房屋二层及新增附属物（改建厨房）的价格进行评估。在对评估对象进行质证时，王让提出加盖二层时加固了根基、新建5根柱子、在一层平房上加盖二层半，新铺设地板砖、院内新铺水泥地坪、拆除重建大门楼、重建厨房、厕所、卫生间、地下排污管道系统等。一审法院依法进行委托鉴定，后被鉴定机构退回，理由是农村集体土地不能交易，也无法进行价值评估。一审法院认为，已生效的一审法院（2018）豫0326民初2647号民事判决，确认王幸国与王让之间的《转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同被确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。王爱玉、王幸国主张王让、李章含返还涉案宅院及房产，根据上述规定，王让、李章含应当将涉案宅院返还给王爱玉、王幸国，但王让、李章含居住期间出资加盖二层并改建新增添其他设施，新建部分与原有的房屋成为一体，无法分割。对于这部分损失，一审法院认为，关于农村房屋买卖问题，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案王让、李章含作为买受人，对要求出卖人返还购房款及其利息，以及赔偿翻建或者改建成本，享有请求权。但王让、李章含在本案中未提起反诉，无法合并审理，可另行主张权利。王爱玉、王幸国主张王让、李章含支付184个月的房租55200元（300元/月×184个月），因王爱玉、王幸国在（2018）豫0326民初2647号案件中已主张过，并被判决驳回，王爱玉、王幸国在本案中再次提起该项主张，属于重复起诉，且未提供相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：1.王花让、李章含于本判决生效之日起三十日内将位于汝阳县××××村西门外西半坡宅院一处（证号：汝集建宅字第**）及院内房产返还给给王爱玉、王幸国；2.驳回王爱玉、王幸国的其他诉讼请求。案件受理费590元，由王爱玉、王幸国负担295元，王让、李章含负担295元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同被确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。已生效的（2018）豫0326民初2647号民事判决，确认王幸国与王让之间的《转让协议》无效。王爱玉、王幸国主张王让、李章含返还涉案宅院及房产，一审法院判令王让、李章含将涉案宅院返还给王爱玉、王幸国，并无不当，本院予以支持。综上所述，王让、李章含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由王让、李章含负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年九月二十八日书记员  刘 洋