贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初1099号 原告：王某，男，1978年10月1日出生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 原告：黄某，女，1984年8月20日出生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，系王某妻子。 共同委托诉讼代理人：罗发康，系贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码：91522728314256017P。 法定代表人：胡远仁，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡国春，系贵州贵友律师事务所律师。 原告王某、黄某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其与黄某的共同委托诉讼代理人罗发康、被告际恒公司的委托诉讼代理人蔡国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某、黄某向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为罗际189号、罗际190号）；2、判决被告限期10日内退还原告的购房款、房屋维修基金等款项合计997609.40元；并从原告付款日期起按照银行同期贷款利率计算利息至还清之日止（暂计至2020年5月31日的利息合计为136894.29元）；3、判决被告赔偿原告可期待利益损失86336元（三年租金抵扣房价款数额）；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告际恒公司在罗甸县，建设商铺出售。2017年9月30日被告采取包租五年返三年租金抵扣房款的营销手段，出售罗甸际恒五金建材城一期第30栋30单元1-3层7号（30-1-7）和（30-1-8）8号两套商铺给原告，至2017年10月10日先后以定金、首付款、房屋维修基金等名义向原告收取765959.40元，2017年10月14日被告将《商铺委托经营管理合同书》和《罗甸际恒五金建材城商铺租金说明》给原告签署，约定3年租金预先抵扣房价款86336元。2017年10月18日被告与原告签订格式《商品房买卖合同》（合同编号为罗际189号、罗际190号）。合同约定成交总价为987413元，其中23万元为银行按揭贷款支付。合同上约定被告于2017年3月30日交付房屋，于2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记。约定逾期90日后，原告退房的，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。交房日期和产权登记日期在签订合同日期之前，导致原告认为被告出售的房屋是已达到交付条件并取得产权初始登记的现房。2017年11月28日被告收取该商品房的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费等办理不动产权转移登记的费用合计1650元。2017年12月25日原告向罗甸县信用联社贷款23万元付清全部购房款给被告。至今被告没有通知原告办理房屋验收、交付手续和办理房屋转移登记手续。原告多次与被告交涉后，被告于2019年10月14日以租金形式支付2018年5月20日前的逾期交房违约金11192元。被告不能确定房屋交付的具体期限和办理房屋产权转移登记具体期限。经了解得知，被告在没有与原告办理房屋验收、交接的情况下，擅自将未经消防验收的房屋交付给关联前期物业公司对外出租经营，造成消防验收不合格，不能办理商品房不动产权登记（初始登记），不能交付经验收合格的房屋、不能将房屋产权转移登记给原告，合同继续履行将严重损害原告的利益。综上所述，被告以欺诈手段预售商品房，在原告交付购房款履行合同义务后，被告至今不能履行上述合同义务。为维护原告的合法利益，特向人民法院提起诉讼，请求依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告际恒公司辩称：1、双方约定为2017年6月29日起被告90日内取得房屋初始登记并协助原告办理房屋转移登记，若超过90日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房。但是90之后，即2017年9月29日起，已经有两年多，原告均未要求解除合同，故解除权的期间已过，原告方无权要求解除合同。故原告要求解除合同，无法律依据，请法院予以驳回；2、原告主张的可期待的损失，被告已向原告交付房屋，由原告出租并进行租金收益，原告方并无实际损失。 原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：证据一、原告身份证、结婚证、被告企业信息公示报告，拟证明原告的身份信息及合法的婚姻关系及被告的主体适格。证据二、商品房买卖合同（罗际189、190号）、罗甸县商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号：Y0006572、Y0006570），拟证明：1、双方存在商品房买卖合同关系，原告于2017年10月18日签订罗际189、190号商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的罗甸际恒五金建材城二期第30栋1单元7号和30栋1单元8号1-3层，商品房7号房价款为475,993元，8号房价款为511,420元，付款方式为一次性付清；2、上述合同约定被告在2017年3月30日向原告交付该商品房，于2017年6月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告。约定被告逾期办证90日后，原告有权退房，原告退房的被告按照中国人民银行同期贷款支付利息。3、罗甸际恒五金建材城一期前期物业服务公司是贵州奕龙商贸有限公司，是被告签约的关联物业公司。证据三、罗甸县际恒五金建材城商品房认购协议、《商铺委托经营管理合同书》、《罗甸际恒五金建材城商铺租金说明》，拟证明：1、被告出售给原告的商品房实际房价是商品房买卖合同房价加3年租金，7号房的实际房价为475993+42487=518,470元，8号房实际房价为511420+43849=555,269元；2、委托经营期限从香满园竣工交付到原告并且正式办理手续后2个月起算，并没有委托第三方代理收房；3、被告以三年租金抵扣房价款后的实付款签订买卖合同损害了原告可期待房价利益86,336元；4、委托经营合同约定原告与被告签订的商品房买卖合同终止，则本合同自动终止，即原告退房终止商品房买卖合同，则委托经营合同自动终止。证据四、首付款收据、房屋维修基金收据，拟证明在签订商品房买卖合同前，原告已支付给被告两套购房款合计757,413元、房屋维修基金8,546元，原告已经履行了合同义务。证据五、登记费收据，拟证明被告于2017年11月28日向原告收取办理不动产权登记的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费合计1,650元。证据六、抵押借款合同、借款借据、结算单、信用社个人账户明细，拟证明2017年12月25日原告以年利率6.36996%贷款23万元付清房款给被告，并按期偿还银行按揭贷款，履行了合同付款义务。证据七、罗甸县不动产登记事务中心回复函，拟证明被告违约至今2年多没有办理取得房屋不动产初始登记，原告有权退房。 被告对原告提供的证据进行质证：对证据一、五无异议。对证据二的真实性和合法性无异议，但是对证明目的有异议，根据该合同约定，第22条转移登记处，若被告逾期办证，需要支付违约金，如超过90日，原告有权要求退房即解除合同关系，但是原告方在被告未在约定期间办理转移登记，未在法律规定的合同1年内要求被告方返还价款、解除合同关系，故现在原告无权要求解除合同。证据三中的委托经营管理合同书恰好证明被告已将房屋实际交付给原告，由原告使用获取收益，恰好并不存在原告主张的利益损失；双方约定商品房合同价实际为合同价加三年租金，系原告为避税选择的方案，并非被告存在欺诈，故原告实际上享有了该房屋实际租金的三年收益。对证据四的三性予以认可，也证明了原告实际向被告交付的购房款为757,413元，与合同约定价款不一致，其中差额部分已为三年租金抵扣部分，也可证明被告方主张的合同价款加三年租金，此方案为原告选择的避税方案，原告并无租金损失，已经实际获取房屋收益。对证据六，其履行付款义务的证明目的无异议，但是被告方实际收到的购买款总额即为765,959.4元，与被告方向原告出具的购房款收据不准。证据七，原告方也称被告方违约2年多没有取得不动产初始登记，但原告方没有在法定的一年内除斥期间内行驶合同解除权，现原告方无权要求解除合同。 经举证质证，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。 经审理查明，2017年10月18日，二原告与被告际恒公司签订罗际189号、190号《商品房买卖合同》，购买被告际恒公司开发的罗甸际恒五金建材城一期第30栋30单元1-3层7号商品房，面积为106.83平方米，房价475,993元，8号商品房，面积为106.83平方米，房价511,420元。两套房共计987,413元。2017年10月10日，原告向被告际恒公司交纳购房款757,413元。2017年12月25日，罗甸县农村信用社将原告的218,500元购房贷款转入被告际恒公司账户。2017年12月25日，原告王某通过罗甸县农村信用社转账11,500元转给被告际恒公司，二原告交付房款共计987,413元。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，均约定在2017年3月30日前交付房屋，2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告际恒公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。2017年10月14日，原告王某与贵州奕龙商贸有限公司（以下简称奕龙公司）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定将其罗甸际恒五金建材城一期第30栋1-3层7号、8号两套商品房在竣工验收后的经营管理一切事项交由奕龙公司处理，委托经营期限5年，从项目竣工交付到业主并正式办理手续后2个月内起算，经营回报以货币的方式收取。2019年1月5日，被告际恒公司与原告王某签订《业主租金起算时间确认书》，确认被告际恒公司从2018年5月20日开始向原告王某支付两套商铺的租金，被告际恒公司已向原告王某支付了2017年12月31日至2018年5月20日的租金11,192元。 本院认为，被告际恒公司与原告王某、黄某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告合同约定的由被告际恒公司向二原告交付房屋的时间为2017年3月30日前，二原告称被告际恒公司未向其交付房屋。根据原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，均约定在2017年3月30日前交付房屋，2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告际恒公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。从本案查明的事实来看，原告在2017年9月28日前有权退房，但原告未选择退房。且从原、被告于2019年1月5日签订的《业主租金起算时间确认书》看，双方对2017年12月31日起的商铺租金进行了结算，原告王某也签字认可，再结合《商铺委托经营管理合同书》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告际恒公司支付原告租金的行为，应视为被告际恒公司已经实际向原告王某交付了案涉房屋，因此，对二原告要求与被告际恒公司解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。二原告要求被告际恒公司赔偿可期待利益损失86,336元，从原告王某出具给被告际恒公司说明可以看出，原告确认其两套商品房三年租金与被告际恒公司签订的《商品房买卖合同》中的房款总价为三年总租金抵扣后的总价，原告未受到损失。故原告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回原告王某、黄某的诉讼请求。 案件受理费人民币15,788元，减半收取7,894元，由原告王某、黄某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗家荣 二〇二〇年九月四日 书记员  王兴露