四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1389号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡人珍，女，1963年12月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：卞大奎，男，1955年1月19日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孙珈琦，四川信和信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广安市新悦房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安枣山物流商贸园区广武东路**华美立家广场****。 法定代表人：陈平均，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨文明，四川众朗律师事务所律师。 上诉人蔡人珍、卞大奎因与被上诉人广安市新悦房地产开发有限公司（以下简称新悦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡人珍、卞大奎及其共同委托的诉讼代理人龙世莲、被上诉人新悦公司的委托诉讼代理人杨文明到庭参加了听证。本案现已审理终结。 蔡人珍、卞大奎上诉请求：1.撤销原判，改判撤销《商品房买卖合同》【预售，合同编号（2020）0100869】,新悦公司返还其房款306,300元；2.本案一审、二审案件受理费由新悦公司承担。事实和理由:1.一审认定土地使用权期限和抵押问题对上诉人不会产生太大的实质影响缺乏事实和法律依据，案涉房屋的土地使用期限现在还剩不足32年，不足正常住宅土地使用期限70年的一半，根据即将生效的民法典第359条的规定，土地使用权续期缴费是大概率事件，要达到正常的住宅使用年限，上诉人还需要缴30多年的土地出让金；同时案涉房屋的土地被抵押了，增大了不能办理或者不能按时办理产权证书的风险，因此土地使用权期限和抵押问题将对上诉人的权利义务产生重大影响；2.案涉合同是格式合同，其中对土地使用权限不足正常的一半的这一情况属于免除或者限制新悦公司的责任，新悦公司没有对案涉合同中免除或者限制其责任的条款进行提示及说明，未履行提示说明义务，违背了合同法的相关规定；3.新悦公司在案涉合同订立之前没有向买受人明示合同示范文本，如果明示了则上诉人就可能会发现土地使用权仅余30多年，加上上诉人又因缺乏必要的交易经验等自身过错，没有核实到土地使用权这一问题，错误认为案涉房屋的土地使用权是70年且土地没有被抵押，属于对标的物本身规格、质量的重大误解，上诉人如果清楚土地使用权的真实情况是不会和新悦公司签订案涉合同的；4.无论是重大误解还是从没有尽到格式条款的提示说明义务上看，案涉合同都符合可撤销的情形；5.上诉人在一审中提交了有关土地使用权的录音证据，一审没有组织听证质证，迳行作出不予采信的认证是错误的，剥夺了当事人的辩论权，属程序违法。 新悦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，其判决结果理应予以维持，蔡人珍、卞大奎上诉的事实和理由均不成立。蔡人珍、卞大奎购买案涉房屋不存在重大误解，新悦公司关于预售商品房的相关证照均公示于售楼部，蔡人珍、卞大奎购买该房屋经过谨慎考虑，没有重大误解。同时，案涉预售合同虽然是格式条款，但是诉争的条款并不是免除或者限制新悦公司责任的条款，该预售合同是政府统一制定的，蔡人珍、卞大奎在签订合同时享有逐条查看合同条款的权利，该权利没有因为新悦公司的原因而丧失享有该权利，且蔡人珍、卞大奎在签订合同时也没有要求新悦公司对这些条款予以说明。新悦公司与蔡人珍、卞大奎签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解、违反法律法规的情形，依法应予以保护。 蔡人珍、卞大奎向一审法院起诉请求：1.判决撤销其与新悦公司于2020年1月15日网签的《商品房买卖合同》（预售），退还其所交房款306,300元；2.本案诉讼费由新悦公司承担。 新悦公司向一审法院反诉请求：1.判决蔡人珍、卞大奎继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并按照约定支付剩余房款29万元；2.反诉诉讼费由蔡人珍、卞大奎承担。 一审法院认定事实：2020年1月15日，蔡人珍、卞大奎（买受人）与新悦公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并于2020年1月22日进行了备案，合同约定：1.蔡人珍、卞大奎购买新悦公司开发的位于广安市广安区房屋；2.总价款为596300元，2020年1月14日前支付首期房款306300元，余款29万元向指定银行商业贷款支付，逾期付款在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，逾期付款超过90日的，出卖人有权要求解除合同，买受人自解除通知到达之日起15日内按照累计应付款的0.0001%支付违约金，出卖人退还已付房款；3.该合同附件四约定贷款方式付款时，出卖人应当确保至少已与一家贷款机构签署相关业务合伙协议且该贷款机构同意为买受人购买商品房提供个人按揭贷款，或买受人自行联系贷款银行，出卖人提供必要文件；买受人在签订合同并支付首付款7日内向贷款机构提供贷款所必须的符合要求的资料，由贷款机构根据买受人资信条件审查贷款金额等，买受人未能获得贷款的，应在7日内一次性支付剩余全部购房款，逾期15日内的按日以应付款万分之一计算违约金，逾期超过15日的出卖人可解除合同，买受人支付总房款5%的违约金。 蔡人珍、卞大奎于2019年11月29日向新悦公司支付诚意金1500元，2019年12月10日支付首期房款304,800元，新悦公司分别出具了收据，收据中注明了“含车位”，2020年1月14日新悦公司出具了总的收据306,300元。合同签订后，蔡人珍、卞大奎认为该合同诸多条款显失公平，故诉至法院要求支持其前述诉讼请求。庭审中，蔡人珍、卞大奎称因要求撤销合同，故至今尚未申请银行按揭贷款，剩余房款29万元也至今未支付给新悦公司。 同时查明，案涉房屋所在的小城印象建设项目于2018年12月25日取得建设用地规划许可，2018年12月31日取得人防工程易地建设许可，2019年1月3日取得建筑工程规划许可，2019年4月3日取得施工许可，2019年10月15日取得1号楼预售许可。 一审法院认为，蔡人珍、卞大奎系完全民事行为能力人，能够独立行使其民事权利，并对其行为承担相应的法律后果。蔡人珍、卞大奎在签订《商品房买卖合同》时有权查看每项合同条款后决定是否签订合同，现蔡人珍、卞大奎已在案涉合同中签字确认，视为蔡人珍、卞大奎已接受全部合同条款，该合同已依法成立并生效。新悦公司取得了案涉房地产项目开发的相关行政审批手续，并于2019年10月15日取得了1号楼预售许可，蔡人珍、卞大奎购买的房屋所在房地产项目的开发及销售符合法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》合法。关于该合同是否应撤销的问题，蔡人珍、卞大奎主张签订该合同时，新悦公司未告知其土地使用权已抵押及土地使用年限的问题，未对合同条款进行释明，导致蔡人珍、卞大奎重大误解的情况下才签订的本案合同。但蔡人珍、卞大奎未提交充分证据予以证明，其提交的录音资料无法确认通话人的身份，不予采信。且根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，以及开发商在房地产开发阶段以国有土地使用权抵押融资的常见惯例，目前，案涉房屋所在的国有土地使用权期限及抵押问题对蔡人珍、卞大奎不会产生太大的实质性影响，综合蔡人珍、卞大奎购买案涉房屋的付款、签订合同、备案等情况，认定蔡人珍、卞大奎购买案涉房屋意思表示真实，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，在新悦公司赠送了车位后的房屋价格亦不至于与市场价差距巨大，不构成显失公平，故蔡人珍、卞大奎要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，理由不充分，不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，蔡人珍、卞大奎应在签订合同并支付首付款7日内向贷款机构提供贷款所必须的符合要求的资料，由贷款机构根据买受人资信条件审查贷款金额等，买受人未能获得贷款的，应在7日内一次性支付剩余全部购房款，故对新悦公司要求蔡人珍、卞大奎立即支付尚欠购房款的请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、驳回蔡人珍、卞大奎本案全部诉讼请求；二、蔡人珍、卞大奎于判决生效后三十日内向广安市新悦房地产开发有限公司支付尚欠购房款29万元。本诉受理费5894元，减半收取2947元，反诉受理费2825元，合计5772元，均由蔡人珍、卞大奎共同负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，蔡人珍、卞大奎向本院提交以下证据，1.案涉房屋的效果图1张以及案涉房屋的实际修建情况图1张，还有一张是在2020年3月份中介的朋友圈上面截图房屋广告的，写的4100元通选，拟证明蔡人珍、卞大奎当时买成4700元，买完了就有这个广告了。2.当庭播放房屋销售人员周兴凡、谢万成（房产中介人员）的录音光盘，以证明售房时未告知所售房屋土地使用权只有30年的事实。新悦公司质证认为，1.对于图片证据的来源不能核实其真实性，而且不具有证据要件；蔡人珍、卞大奎购房的时间是2019.11.29，当时就已经确定了楼层、价格，房地产的价格是根据市场定价的，即使有图片上的这个定价也属于今年疫情之后价格的正常变动，不存在欺诈情形，不能以2020年3月的房价与之前的房价进行对比。2.录音证据无身份信息，不具有证明要素，录音证据间接证明被上诉人将房产所有证件张贴于售房部，履行了告知及说明义务。 本院认证认为，上诉人提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，案涉房产的土地使用权到期日为2052年6月，所设定抵押已于2020年5月消除抵押。案涉《商品房买卖合同》所涉具体房产的主要权利义务均使用下划线予以了标注。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否存在重大误解情形，是否应当予以撤销。 案涉《商品房买卖合同》不存在合同法规定的无效的情形，依法应属有效合同。关于上诉人订立合同是否存在重大误解的问题。重大误解主要指因当事人的过错导致对合同内容等发生误解而订立的合同，可直接影响到当事人应享有的权利和承担的义务。本案中所涉合同虽系格式合同，但系政府统一制定的，且所涉及到购房人及房产公司的主要权利义务均采用下划线予以标注，其中对土地使用权使用年限也予以了下划线标注，下划线标注应视为明确提示；上诉人作为完全民事行为能力人，对其行为应承担相应的法律后果，其在订立合同时应当注意到了合同对双方主要权利义务内容的约定，不存在产生歧义性的理解，对土地使用权年限也不存在产生误解的情形；同时从房屋价格方面，案涉房屋附带车位的价格远低于本市房产平均价，虽被上诉人前后房屋售价有差异，既有今年新冠疫情的影响，也属房产公司正常的营销行为。综上，上诉人主张订立案涉合同时他们存在重大误解，要求撤销《商品房买卖合同》的理由不能成立，对其诉请本院不予支持。 综上所述，蔡人珍、卞大奎的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5894元，由上诉人蔡人珍、卞大奎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  谭 昀 审 判 员  张 强 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王 拓 书 记 员  张凌嘉