江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初3626号 原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码9132011683571575X0,住所地江苏省南京市六合区雄州街道雄州西路**。 负责人：戴霞，该支行行长。 委托诉讼代理人：范逸萍，江苏冠文律师事务所律师。 被告：周瑛，女，1992年8月10日出生，汉族，住江苏省句容市。 被告：南京盛丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320116585098858E，，住所地江苏省南京市六合区龙池街道雄州南路**恒利园区****** 法定代表人：徐广银,该公司执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）与被告周瑛、南京盛丰房地产开发有限公司（简称盛丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法由审判员宋路军适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告农业银行六合支行的委托诉讼代理人范逸萍、被告周瑛到庭参加诉讼，被告盛丰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周瑛立即归还借款本金401207.1元及截至2020年8月4日止的利息、罚息、复利8257.29元，并自2020年8月5日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际付清之日止，并向原告支付律师费24000元；2、判令原告就上述债权对被告周瑛抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室的不动产享有优先受偿权；3、判令被告盛丰公司对被告周瑛的上述债务承担连带保证责任；4、被告承担本案的相关诉讼费用。事实与理由：2019年8月12日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款42万元，该借款全部用于购买位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室的不动产，双方对违约责任等事项进行了约定。被告周瑛将上述不动产抵押给原告提供担保，并办理了商品房抵押预告登记手续，被告盛丰公司作为保证人对被告周瑛的上述借款承担连带保证责任。后原告按合同约定向被告发放了全部贷款。现被告周瑛逾期偿还贷款已经超过约定期限，严重违反了双方的合同约定。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告周瑛辩称，其确实逾期未还贷款。因被告开办的店铺经营不善，他人欠其的债务亦未追回，且其自身患有中重度抑郁症等原因，导致已无力偿还房贷。其认可原告的诉讼请求，但现无能力偿还贷款，希望法院将涉案房屋进行司法拍卖。 被告盛丰公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，原告农行六合支行作为贷款人及抵押权人、被告周瑛作为借款人及抵押人、被告盛丰公司作为保证人，签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告周瑛向原告农行六合支行借款420000元用于购买位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室的不动产，借款期限为120个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十；还款方式为按月等额本息还款，每期还款日为每期未月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定按逾期借款利率标准计收复利，并在借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之下，有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；担保方式为阶段性保证＋抵押，被告盛丰公司为阶段性保证人，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室不动产，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同另约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。 同日，原告农行六合支行与被告周瑛、盛丰公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》，该合同约定：被告周瑛将其购买的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室不动产抵押给原告农行六合支行，为上述借款提供担保，被告盛丰公司自愿为被告周瑛担任上述借款的保证人；被担保的主债权数额为420000元，抵押担保范围及被告盛丰公司提供的连带保证责任担保范围均为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告周瑛连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，被告盛丰公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。上述不动产于2019年8月16日办理了不动产抵押权预告登记。 2019年8月20日，原告农行六合支行于向被告周瑛合同指定的账户发放贷款420000元。借款凭证载明：借款金额420000元，借款日期为2019年8月20日，到期日期为2029年8月11日，执行利率5.39%，逾期利率8.085%，还款周期为月，还款日为20。被告周瑛自2020年3月起多次逾期还款，2020年6月归还过一次贷款。截至2020年8月4日，被告周瑛尚欠借款本金401207.1元及利息、罚息、复利8257.29元，合计409464.39元。原告为向被告索要上述款项，委托江苏冠文律师事务所代理本案诉讼，支付律师服务费24000元。庭审过程中，原告就律师费的诉讼请求调整为20000元。 上述事实，有原告农行六合支行、被告周瑛的陈述、《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、贷款还款汇总、《委托代理合同》、江苏增值税发票等证据予以证实，本院予以确认。 在本案审理过程中，本院经原告农行六合支行申请，于2020年7月8日查封、冻结被告周瑛名下位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室不动产。 本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告周瑛、盛丰公司签订的《个人购房担保借款合同》《南京市六合区房地产抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告农行六合支行已依约向被告周瑛发放贷款420000元，履行了合同义务，被告周瑛未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。因此，被告周瑛应偿还原告截至2020年8月4日的贷款本息409464.39元，并自2020年8月5日起至实际给付之日止，按照《个人购房担保借款合同》标准给付利息、罚息、复利。 关于原告主张的律师费。庭审过程中，原告自愿将律师费调整为20000元，未超出律师费收费标准，且原、被告在合同中已明确约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等其他实现债权的费用，故对于原告要求被告周瑛支付律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告盛丰公司作为担保人为涉案借款提供阶段性连带责任担保，担保期间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。因涉案不动产目前尚未办理不动产权证和他项权证，故原告主张被告盛丰公司对被告周瑛的上述债务承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告盛丰公司承担保证责任后，有权向被告周瑛追偿。 原告农行六合支行与被告周瑛、盛丰公司签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，并办理了预告登记，故在被告周瑛未能依约偿还借款本息时，原告有权以抵押物即位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室的不动产折价或者拍卖、变卖价款在被担保的抵押登记担保范围内对上述债务优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周瑛于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付截止2020年8月4日的借款本息409464.39元，并支付自2020年8月5日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）； 二、被告周瑛于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付律师费20000元； 三、如被告周瑛不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行有权对被告周瑛购买的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室不动产的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记担保范围内优先受偿； 四、被告南京盛丰房地产开发有限公司对被告周瑛的上述第一项、第二项给付义务承担连带保证责任，直到被告周瑛取得南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX室不动产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南京盛丰房地产开发有限公司在履行了上述连带保证责任后，有权向被告周瑛追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7741.97元，减半收取计3870.98元，保全费2770元，合计6640.98元，由被告周瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 宋路军 二〇二〇年九月十六日 法官助理 张炳荣 书 记 员 周 平