辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民再52号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：辽宁海鑫国际贸易有限公司，住所地铁岭市新城区东北城鸟巢（D馆）。法定代表人：吴春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英，辽宁银冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，该公司工作人员。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：铁岭东北物流城有限公司，住所地铁岭市新城区砖石路东北城行政办公楼。法定代表人：萧锦成，该公司董事长。委托代理人：李玲玲，该公司工作人员。委托代理人：郑伟，该公司工作人员。原审被告：铁岭美程汽车销售服务有限公司，住所地铁岭市新城区东北城鸟巢（D馆）。法定代表人：吴春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英，辽宁银冈律师事务所律师。再审申请人辽宁海鑫国际贸易有限公司（以下简称海鑫公司）因与被申请人铁岭东北物流城有限公司（以下简称物流城公司）及原审被告铁岭美程汽车销售服务有限公司（以下简称美程公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日作出（2019）辽民再67号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年5月25日作出（2020）辽民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人海鑫公司及原审被告美程公司的委托诉讼代理人李英、张凯，被申请人物流城公司的委托诉讼代理人李玲玲、郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鑫公司申诉称，请求撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民再67号民事判决第二项，依法改判海鑫公司、美程公司给付物流城公司占有使用费1658987.4元。事实与理由：物流城公司认可2014年租金为200万元，原审法院查明的事实也是案涉房屋2014年租金为200万元，（2019）辽民再67号民事判决案涉房屋2014年租金认定为300万元系错误。物流城公司辩称：一、除原审判决的给付义务外，海鑫公司和美程公司还应向物流城公司支付2013年1月31日至2013年12月31日的占有使用费200万元。该占用时间与后续2014年至2018年占用时间性质相同，原审判决租赁合同无效后，应根据实际占用时间支付占有使用费，而不应再采纳合同有效前提下的免租优惠条件。二、原审判决2015年5月以后的占有使用费按50%减免，缺乏依据，依法不能成立。海鑫公司和美程公司应参照约定租金标准支付占有使用费。2015年5月，物流城公司在多次催收租金无果的情况下要求腾房。海鑫公司和美程公司并未腾房，而是一直占有使用并转租获利。上述事实证明案涉房屋具有使用价值，物流城公司采取的督促腾房的措施并未影响房屋的使用价值。海鑫公司和美程公司应参照约定租金标准支付占有使用费。三、2014年1月1日之后的租金标准为每年300万元。根据租赁合同第二条2.1项约定的租金标准，只有2013年1月31日至2013年12月31日的租金标准为200万元，以后每年租金均不低于300万元。美程公司述称，同意海鑫公司意见。物流城公司向一审法院起诉请求：1、要求确认其向美程公司、海鑫公司送达的《关于解除鸟巢（D馆）租赁合同的通知》合法有效，租赁合同解除。2、美程公司、海鑫公司立即向物流城公司按现状交还租赁物。3、美程公司、海鑫公司支付租金435.13万（该租金计算至2015年5月9日），并自2015年5月9日起按中国人民银行规定的同期贷款利率给付利息。4、美程公司、海鑫公司自2015年5月9日起每月按25万元的标准，向其支付占有使用费，至返还租赁物止。5、美程公司、海鑫公司拖欠的水、电费至2015年5月12日为53,567元，要求其按水、电表实际发生数计算至租赁物交付止。美程公司交纳50万元履约保证金按违约金扣留。6、美程公司、海鑫公司支付拖欠取暖费52万元。并自2013年11月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率给付利息。7、本案诉讼费由美程公司、海鑫公司承担。海鑫公司向一审法院提出反诉称：租赁合同签订租赁物交付我方后，物流城公司并未按合同约定履行如下义务：1、租赁物及附属设施的维修，在保修期内物流城公司负责，但其未尽义务，致使我方自行维修14个项目，花费维修费763,376元；2、2013年5月6、7日因物流城公司欠原施工单位工程款，被原施工单位封门2天，影响其装修，造成损失6,120元；3、按合同约定物流城公司在政府政策优惠期内为其免费提供2个户外广告位（含擎天柱），240个灯杆广告位用于经营宣传，而物流城公司未按约定将广告位提供，却另行出租给其他公司牟利，造成经济损失463万元（两个擎天柱广告位15万/年计算，一个少用10年时间，一个少用九年时间，损失275万元；235个灯杆广告位800元/年计算，10年损失188万元）；4、按合同约定T9换热站出水温度不低于50度，但其温度长期平均30度左右，造成其室内温度偏低无法正常营业，特别是2014年11月28日至12月4日供暖中断5天半，正是海鑫公司举办展会期间，造成消防、供暖系统损坏，红酒库房受损，客商有的提前撤场、有的拒付展费。造成经济损失1740.1万元（造成佰大公司解除与其的合作合同，第一年损失130万元，以后9年每年160万元，累计损失1,570万元；客商拒付展费损失134.55万元；举办展会费用35.55万元）；5、合同约定物流城公司不得在铁岭市范围内与其他个人、企业合作或自己经营汽车销售，但其在2013年6月15日与祥裕公司合作经营汽车销售业务，违反合同约定。加之物流城公司租赁的房屋不符合节能法的强制性规定，是不允许使用的房屋，故要求确认合同无效，或者因物流城公司严重违约而解除合同，物流城公司应赔偿各项损失共计22800496元，并返还保证金50万元及抵顶租金的车辆两辆。诉讼费用由物流城公司承担。一审法院认定事实，物流城公司与美程公司协商，将其所有的东北物流城鸟巢（D馆）租赁给美程经营汽车销售业务，美程公司现场对租赁物视察满意后，双方于2013年1月31日签订《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》，同时美程公司接受租赁物，并交纳50万元履约保证金，约定50万元履约保证金作为不履行合同给物流城公司造成实际损失的赔偿。合同约定也是当事人发生争议的主要条款有：美程公司自行装修鸟巢（D馆）；2013年度租金200万元作为物流城公司给美程公司的优惠免收；2014年1月1日开始计算租金，租期10年至2023年12月31日，2014年租金不低于200万元，以后每年不低于300万元，租金每三个月结算一次；水费、电费、取暖费由美程公司承担;美程公司向物流城公司交纳50万元履约保证金;拖欠租金或其他应付款项10天或以上的，物流城公司可单方终止该合同，取消给美程公司的优惠，履约保证金作为违约金赔偿物流城公司损失，收回租赁项目；物流城公司对租赁物及附属设施的维修，在保修期内由物流城公司负责协调原施工单位维修，保修期届满后，由美程公司自行维修并承担费用，租赁物主体结构由物流城公司负责维护;物流城公司在政府政策优惠期内为美程公司免费提供2个户外广告位（含擎天柱），240个灯杆广告位用于被告经营宣传;取暖费物流城公司按每个取暖期（每年）人民币100万元（包干）向美程公司收取，T9换热站出水温度不低于50度（美程公司需采用地热方式取暖）；物流城公司不得在铁岭市范围内与其他个人、企业合作或自己经营汽车销售。合同签订后，由于美程公司为同一法定代表人的海鑫公司实际经营该租赁物，海鑫公司同时承继《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》的权利义务，物流城公司对此认可。在当事人双方均按合同履行义务过程中，2013年4月30日物流城公司以广告位优惠政策期届满为由，要求美程公司、海鑫公司再使用广告位需付费，二公司未付费也就未能再使用广告位。美程公司、海鑫公司在装修过程中，2013年5月6、7日被他人封门2天影响施工。在使用租赁物过程中，对租赁物及附属设施进行维修，但均未向物流城公司告知。2013年至2014年度北亚物业的锅炉房交班记录表表明取暖出水温度68度，回水温度50度，达到T9换热站出水温度不低于50度的合同约定。海鑫公司没有按合同约定采用地热方式取暖。2014年10月17日按“大供热”要求，物流城公司将负责海鑫公司供热转让给铁岭弘泰公司，由铁岭弘泰公司负责海鑫公司处供热，物流城公司不再负责海鑫公司处供热。2014年11月28日至12月4日车展期间发生供热中断五天半。另查，辽宁祥裕公司是政府招商引资企业，由东北城管委会协调，2014年4月落户于海鑫公司承租的D馆。物流城公司于2014年10月将C馆租赁给辽宁祥裕二手车交易中心。海鑫公司认为物流城公司不让其使用广告优惠，并与祥裕二手车交易中心合作，属严重违约，故没有按照合同约定支付租金和水、电、取暖费。物流城公司于2015年1月19日向美程公司、海鑫公司发出催缴欠款函，要求其在2015年1月23日10:00时前提交切实可行的还款计划，否则解除租赁合同，返还租赁物，取消2013年优惠免收租金200万元，并将美程公司交纳50万元履约保证金作为违约金扣留。海鑫公司于2015年1月17日、2月11日向物流城公司提出过两份租金交纳计划，并可用车辆顶租金。同时，提出下列事项：1、2013-2014年取暖温度不达标减免一半取暖费，2、给予广告位使用权，3、租金按合同期顺延2个月，4、女儿墙维修花10万元，5、消防井盖72套21,600元，望给予解决。2月14日用一辆汽车折抵20.9万元顶2014年拖欠的租金，另外一辆车也交予物流城公司但没办理相关顶账手续。事后未能按计划向物流城公司支付余下欠款。物流城公司于2015年5月9日向美程公司、海鑫公司发出通知，通知因二公司未按租金交纳计划付款，依约定解除租赁合同，返还租赁物，并承担相关责任。美程公司、海鑫公司5月13日复函收到解除合同通知并提出是物流城公司违反合同约定，才造成未付租金等费用，解除租赁合同必须赔偿一切损失。一审法院判决：一、确认物流城公司向美程公司、海鑫公司送达的《关于解除鸟巢（D馆）租赁合同的通知》合法有效，《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》于2015年5月9日解除。二、判决生效后十日内，美程公司、海鑫公司共同将东北物流城鸟巢（D馆），现状返还给物流城公司。三、判决生效后十日内，美程公司、海鑫公司共同向物流城公司支付拖欠的2014年租金200万元、2015年1月1日至5月9日的租金107.5万元（按年租金300万元，每月25万元计算）的70%，即2,152,500元，扣除以车抵偿的20.9万元和已经支付的违约金50万元，二公司还应给付144.35万元。四、判决生效后十日内，美程公司、海鑫公司向物流城公司支付拖欠的2014年取暖费52万元,水、电费53,567元。五、判决生效后十日内，物流城公司向美程公司、海鑫公司返还装修款3,798,831.12元。六、驳回物流城公司其他诉讼请求。七、驳回美程公司、海鑫公司的其他反诉请求。物流城公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决中第三、四、五、六项内容并改判；2、案件诉讼费由对方承担。海鑫公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判租赁合同无效，返还支付的租金和保证金，赔偿经济损失。二审法院对一审认定的事实补充认定如下：美程公司、海鑫公司在租赁物流城D馆后，对物流城D馆进行装饰、装修经过评估，其投入资金为7605578.01元，其中绝大部分物品已经与租赁物形成附合关系。另在本案审理过程中，在评估报告作出后，经征求双方当事人意见，双方表示同意对租赁物进行交接。在2018年6月4日，双方对D馆进行了现场查勘，但在租赁物内装饰装修部分物品存在争议，海鑫公司表示现状交接，物流城公司表示原D馆设施存在损坏，馆内外物品如展示台、门卫房等物品不属于交接范围未办理交接手续，后在6月22日双方在保留争议的前提下办理了交接。二审法院认为：本案争议的焦点问题：一、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，海鑫公司主张物流城公司将未经过质量验收的租赁标的物交付给承租方使用，违反了国家强制性规定，租赁合同应当无效，此主张有物流城公司(2011)004号文件《关于建材C、D馆、F区和G区市场质监验收的承诺》等证据证实，该项主张应获得支持。二、关于签订合同的过错责任问题。物流城公司作为租赁标的物所有权人对于租赁标的物的实际情况最为清楚，物流城公司应承担导致合同无效的全部过错责任。本案给付数额及损失数额的确定及理由。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，在本案过程中，美程公司、海鑫公司提供的证据足以证实D馆的质量等问题影响到公司的正常运营，占有使用费应当适当减免。结合本案实际情况，海鑫公司、美程公司占有使用费可以按30%减免。按照合同约定，2014年租金为200万元，2015年以后的租金为每年300万元，2013年减免的200万元属于优惠，如美程公司违约，则予以取消此项优惠。双方在2018年6月22日已经完成租赁物交接，在双方交接过程中，物流城公司多次对交接形式、交接内容提出质疑和修改意见，但最终基本仍按照最初的意见完成交接，对此物流城公司应负有责任。因此，海鑫公司占有使用D馆的时间应相应减少，该院确定海鑫公司占有使用D馆的合理截止时间为2018年6月7日，即美程公司、海鑫公司占用使用物流城D馆的时间为2013年1月31日起至2018年6月7日，共计5年5个月7天。占有使用费共计14308333.33元，扣减30%后为10015833.3元。美程公司、海鑫公司自2013年1月31日起至2018年6月7日止已经占用该标的物5年5个多月，其中在2013年美程公司、海鑫公司主要是用以完成租赁物装修装饰工程，公司正常经营时间较短，对该年度使用可不予计算，海鑫公司实际使用租赁物的时间可按4.42年计算。美程公司装饰装修D馆经过评估投入共计7605578.01元，应作为美程公司、海鑫公司十年租期的投入额予以考虑，并摊分至海鑫公司实际使用期间，剩余部分作为海鑫公司的损失予以处理，该剩余部分为7605578.01－7605578.01×0.1×4.42=4243912.6元，此部分损失可以作为美程公司、海鑫公司应给付物流城公司的占有使用费予以冲抵。美程公司、海鑫公司在签订合同时，向物流城公司提供了50万元履约保证金，在2015年向物流城公司提供总价值350800元汽车2辆（其中1辆汽车未办理过户手续，车辆被物流城公司保存至今）用于冲抵占有使用费。故海鑫公司、美程公司可用于冲抵使用费共计5094712.6元，美程公司、海鑫公司还应给付物流城公司占有使用费4921120.7元。同时美程公司、海鑫公司应对交付冲抵占有使用费的车辆负有协助办理过户义务，如不能办理过户手续，则美程公司、海鑫公司应承担该车辆的对应价款。关于物流城公司提出的海鑫公司、美程公司应当给付2014年取暖费52万元,水、电费53,567元应当支付相应利息的问题，因该款项已经实际发生，海鑫公司应当按时给付，未按时给付应当承担相应的责任，物流城公司的主张符合法律规定，对此诉求予以支持。综上所述，物流城公司、海鑫公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以改正。二审法院判决：一、撤销辽宁省铁岭县人民法院（2016）辽1221民初953号民事判决；二、确认物流城公司与美程公司签订的《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》无效；三、海鑫公司、美程公司于本判决生效后30日内给付物流城公司占有使用费4921120.7元（并协助物流城公司办理车辆过户手续，如不能办理则支付相应对价款）；四、海鑫公司、美程公司于本判决生效后30日内给付物流城公司2014年取暖费52万元,水、电费53,567元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息自2015年6月18日起至给付之日止。五、驳回物流城公司的其他诉讼请求；六、驳回海鑫公司的反诉请求。一审案件本诉受理费52,852元，由海鑫公司、美程公司负担36996元，物流城公司负担15587元；反诉案件受理费7.5万元，由海鑫公司负担；二审案件本诉受理费52,852元，由海鑫公司、美程公司负担36996元，物流城公司负担15587元，反诉部分的二审案件受理费7.5万元由海鑫公司负担。案件评估费8万元，由海鑫公司负担5.6万元，物流城公司负担2.4万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。海鑫公司不服二审判决，申请再审称：一、原审判决海鑫公司向物流城公司支付房屋占用费10,015,833.3元没有证据支持，且适用法律错误，且部分超出原审诉讼请求。1、原审判决海鑫公司按照房屋租金的70%向物流城公司支付房屋占用费没有证据支持。导致本案合同无效的过错责任在物流城公司，海鑫公司无过错。物流城公司的租金损失应该由其自己承担，案涉房屋不能正常使用，在没有证据可以量化不能正常使用程度的情况下，判决海鑫公司按照房屋租金的70%向物流城公司支付占用费错误。2、原审判决海鑫公司向物流城公司支付2013年1月31日至2018年6月7日期间的占用费没有证据支持，且其适用支付房屋占用费的司法解释错误。2013年当事人没有约定租金，2015年3月之后物流城公司给海鑫公司停水、停电，海鑫公司无法继续经营，原审判决海鑫公司继续支付房屋占用费错误。3、原审判决海鑫公司向物流城公司支付2013年至2015年的房屋占用费，超出物流城公司的诉讼请求。二、原审判决不支持海鑫公司广告位、维修费等损失错误。租赁合同中约定物流城公司给付广告位使用的优惠是用来抵顶房屋租金的，原审判决认定了物流城公司应该向海鑫公司提供免费广告位的约定事实，却以海鑫公司广告位损失证据不足为由不支持海鑫公司广告位损失错误。2、原审判决据以认定房屋超过保质期的证据房屋质检报告是伪造的。3、原审判决对因物流公司供热不达标导致车展无法进行造成的损失不予认定错误。4、原审判决不认定物流公司违反租赁合同中同业禁止的约定，不赔偿海鑫公司损失错误。5、原审判决将海鑫公司的损失按照使用年限进行折算错误。三、原审判决不支持海鑫公司关于房屋是否符合国家建筑节能标准的鉴定申请错误。综上，原审判决认定的事实缺乏证据支持，且认定部分事实依据的证据是伪造的，原审使用法律错误，其部分判决超出物流城公司的诉讼请求，应该再审。海鑫公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项、第十一项规定的情形，请改判驳回物流城公司诉讼请求，并由物流城公司赔偿海鑫公司全部经济损失。物流城公司辩称，案涉租赁合同是有效的，应当支付租金，即使合同是无效的，应该返还两种利益，第一种是返还房屋，第二种是返还占有房屋所产生的价值，不管海鑫公司是否使用，都给物流城公司带来了利益上的损害，应当支付房屋占用费。本案合同解除的根本原因是承租方不履行支付租金义务构成根本违约，物流城公司不应当赔偿海鑫公司的所谓损失。海鑫公司反诉请求的损失与物流城公司的行为没有直接的因果关系。物流城公司没有违约行为。再审法院对原审查明的事实予以确认。再审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。物流城公司将未经过质量验收的租赁标的物交付给承租方使用，违反了国家强制性规定，故原审认定案涉租赁合同无效并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原审判决美程公司、海鑫公司给付物流城公司房屋占有使用费并无不当。同时，原审根据美程公司、海鑫公司提供的证据，认定案涉房屋的质量存在问题，影响到海鑫公司的正常运营，占有使用费应当适当减免亦无不当。双方于2013年1月31日签订《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》，其中关于租赁期限的约定为：“甲（物流城公司）、乙（美程公司）双方约定租赁期限为10年，自2014年1月1日开始计算，至2023年12月31日终止，自签订本合同之日起至2013年12月31日标准租金为200万元，甲方作为对乙方的优惠，免收该时段的租金。甲方于本合同签订生效之日将租赁项目交付给乙方，甲乙双方不再另行办理房屋交付手续”。故原审在确认《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》无效后；却将合同约定期限外并同意免收的部分租金（即2013年1月31日至2013年12月31日的租金）以支付房屋占有使用费的名义判决给物流城公司不妥，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，此项判决缺乏参照标准，本院予以纠正。另外，自2015年5月，物流城公司开始对案涉房屋停水停电，进一步影响了案涉房屋的使用功能，2015年5月后海鑫公司、美程公司给付的占有使用费可以按50%减免。美程公司、海鑫公司给付物流城公司案涉房屋占有使用费的时间应为2014年1月1日起至2018年6月7日，共计4年5个月7天。其中2014年1月至2015年4月为280万元(400万元×70%)（2015年5月至2018年6月7日为465.37万元（930.74万元×50%），共计745.37万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审根据美程公司、海鑫公司对案涉房屋的使用时间、使用期间将美程公司、海鑫公司投入的装饰装修价值的剩余部分4243912.6元（7605578.01－7605578.01×0.1×4.42）与其应给付物流城公司的占有使用费予以冲抵并无不当。美程公司、海鑫公司在签订合同时，向物流城公司提供了50万元履约保证金，在2015年向物流城公司提供总价值350800元汽车2辆（其中1辆汽车未办理过户手续，车辆被物流城公司保存至今）用于冲抵占有使用费。故海鑫公司、美程公司可用于冲抵使用费共计5094712.6元，美程公司、海鑫公司还应给付物流城公司占有使用费2358987.4元。关于海鑫公司广告位、维修费等损失问题。案涉合同并未对此项违约情况约定处理方式或赔偿标准，海鑫公司要求按合同年限及估算价格计算赔偿总额的方式缺乏法律依据，故原审对此不予支持并无不当。海鑫公司提出的维修费共计763376元的收据等证明材料，因提交的收据并非正规发票，而且时间已经超过工程保修期。故原审对此不予支持并无不当。关于海鑫公司提出物流城公司将C馆出租给祥裕公司的行为，已构成合作关系，物流城公司违反同业禁止约定的问题。现有证据不能证明物流城公司、祥裕公司形成了合作关系，不能认定物流城公司违反合同约定与祥裕公司进行合作。而且通过海鑫公司给物流城公司出具的《租金交纳计划》，表明海鑫公司对祥裕公司的引进和落户是明知的，在其表述中并未提出祥裕公司落户物流城C馆，对其构成了同业竞争，亦未因此向物流城公司提出要求终止物流城公司与祥裕公司的租赁关系。故原审对此不予支持并无不当。关于原审不支持海鑫公司关于房屋是否符合国家建筑节能标准的鉴定申请错误的问题。原审已经认定案涉合同无效，并且认定物流城公司应承担导致合同无效的全部过错责任。故原审是否支持海鑫公司的鉴定申请对本案没有实际影响。再审判决：一、维持铁岭市中级人民法院（2017）辽12民终64号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更铁岭市中级人民法院（2017）辽12民终64号民事判决第三项为辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司于本判决生效后30日内给付铁岭东北物流城有限公司占有使用费235987.4元（并协助物流城公司办理车辆过户手续，如不能办理则支付相应对价款）。一审案件本诉受理费52852元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司负担36996元，铁岭东北物流城有限公司负担15856元；反诉案件受理费7.5万元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担；二审案件本诉受理费52852元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司负担26426元，铁岭东北物流城有限公司负担26426元，反诉部分的二审案件受理费7.5万元由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担。案件评估费8万元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担4万元，铁岭东北物流城有限公司负担4万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，案涉《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》约定，从2014年1月1日开始计算租金，租期10年至2023年12月31日，第一年即2014年租金不低于200万元，以后每年不低于300万元。对此节事实，一、二审认定正确。本院（2019）辽民再67号民事判决认定2014年的租金为300万元，属认定事实有误。本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原审判决美程公司、海鑫公司参照案涉《东北物流城鸟巢（D馆）租赁合同》的约定给付物流城公司房屋占有使用费并无不当。案涉租赁合同约定，2013年度租金200万元作为物流城公司给美程公司的优惠免收。本案系因物流城公司将未经过质量验收的租赁标的物交付给承租方使用，违反了国家强制性规定，才导致案涉租赁合同无效的后果，物流城公司对此负有过错。合同无效后，不应再加重承租方的义务。故，物流城公司要求美程公司、海鑫公司支付2013年度占有使用费200万元的答辩主张，没有事实和法律依据。案涉租赁合同约定，从2014年1月1日开始计算租金，租期10年至2023年12月31日，第一年即2014年租金不低于200万元，以后每年不低于300万元。物流城公司一审起诉时诉请2014年的租金也是200万元。故物流城公司答辩主张2014年度租金标准应为300万元，没有事实和法律依据。本院（2019）辽民再67号民事判决认定2014年的租金为300万元，属认定事实有误，应予纠正。美程公司、海鑫公司给付物流城公司案涉房屋占有使用费的时间应为2014年1月1日起至2018年6月7日，共计4年5个月7天。原审根据美程公司、海鑫公司提供的证据，认定因案涉房屋质量存在问题，影响到正常运营，将占有使用费适当予以减免并无不当。其中2014年1月至2015年4月房屋占有使用费按案涉租赁合同约定租金的70%计算应为210万元(200万元×70%+300万元/12×4×70%)；因自2015年5月起，物流城公司开始对案涉房屋停水停电，进一步影响了案涉房屋的使用功能，故原审认为2015年5月后海鑫公司、美程公司给付的占有使用费可以按案涉租赁合同约定租金的50%减免，亦无不当。2015年5月至2018年6月7日房屋占有使用费按案涉租赁合同约定租金的50%计算应为465.375万元（930.75万元×50%），共计675.375万元。扣除美程公司、海鑫公司投入的装饰装修价值的剩余部分4243912.6元（7605578.01元－7605578.01元×0.1×4.42）及美程公司、海鑫公司签订合同时向物流城公司提供的50万元履约保证金、在2015年向物流城公司提供的用于冲抵占有使用费的总价值为350800元汽车2辆（其中1辆汽车未办理过户手续，车辆被物流城公司保存至今），故海鑫公司、美程公司可用于冲抵使用费共计5094712.6元。故美程公司、海鑫公司还应给付物流城公司占有使用费1659037.4元。关于物流城公司在本次再审庭审中提出其在（2019）辽民再67号民事案件审理过程中申请再审未被允许问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款规定：“被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”本案中，二审判决即铁岭市中级人民法院（2017）辽12民终64号民事判决系于2018年8月24日向各方送达，物流城公司于2019年3月18日在本院前次再审庭审中要求一并审理其再审请求，已经超过了上述法律规定的六个月期限。物流城公司于前次再审庭审中主张其于2019年1月31日向本院递交了再审申请书，本次庭审主张系通过邮寄方式提交，有邮寄送达的回执证明。但物流城公司并未提供相关邮寄证据证明其提出再审申请符合民事诉讼法第二百零五条的规定，故原审对其再审申请未予一并审理并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省高级人民法院（2019）辽民再67号民事判决第一项；二、变更辽宁省高级人民法院（2019）辽民再67号民事判决第二项为“变更铁岭市中级人民法院（2017）辽12民终64号民事判决第三项为辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司于本判决生效后30日内给付铁岭东北物流城有限公司占有使用费1659037.4元。（并协助物流城公司办理车辆过户手续，如不能办理则支付相应对价款）”如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费52852元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司负担36996元，铁岭东北物流城有限公司负担15856元；反诉案件受理费7.5万元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担；二审案件本诉受理费52852元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司、铁岭美程汽车销售服务有限公司负担26426元，铁岭东北物流城有限公司负担26426元，反诉部分的二审案件受理费7.5万元由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担。案件评估费8万元，由辽宁海鑫国际贸易有限公司负担4万元，铁岭东北物流城有限公司负担4万元。本判决为终审判决。审判长  李云波审判员  张宇庭审判员  蒋华明二〇二〇年九月十一日法官助理黄金莹书记员黄雪莱