贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3561号上诉人（一审被告）：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住址：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区**。法定代表人：陈柯，执行董事。被上诉人（一审原告）：朱守泉，男，1970年8月24日出生，汉族，贵州省锦屏县人，住，住锦屏县/div>被上诉人（一审原告）：黄明英，女，1974年9月24日出生，汉族，贵州省锦屏县人，住，住锦屏县/div>二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹咏梅、李艳霞（特别授权），贵州朗维律师事务所律师。上诉人贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜置业公司”）因与被上诉人朱守泉、黄明英房屋买卖合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院作出的（2020）黔2628民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。新胜置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决未单独调查被上诉人主张的每月租金5800元的来源及组成，上诉人提交的2018年3月5日《情况说明》明确了赔偿的是3月的租金，且2018年3月6日就支付给被上诉人了，说明被上诉人在2018年2月就已经接房。《情况说明》有上诉人员工签名，但没有公司印章或法人签字，上诉人员工签字是利用公司管理松散骗取公司财物。上诉人2018年3月3日出具的承诺书是为了被上诉人业主委员会主任便于开展工作，是为被上诉人提供便利。被上诉人在2018年2月份已经接房，其不具备请求违约金的条件。被上诉人朱守泉、黄明英答辩称：一、被答辩人至今未将答辩人购买的21号房屋交付给答辩人，被答辩人在上诉状中陈述答辩人在2018年2月就已经接收房屋无事实依据。二、即便答辩人在2018年2月份接房，按照合同约定，被答辩人仍然应承担逾期交房的责任。三、被答辩人提交的情况说明，系答辩人为了得到自己应得的赔偿而违背真实情况所作的妥协，该情况说明的内容是违反法律法规的，被答辩人依旧应遵守承诺支付答辩人损失。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人应按照承诺书的承诺赔偿答辩人损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱守泉、黄明英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年5月1日至2018年7月31日的租赁损失共计17400元；2、判令被告按照同期同地段同类房屋租金标准计算向原告支付逾期交房的违约金直至依约合法交房止（自2018年1月31日至2018年3月31日和2018年8月1日暂计至2019年6月30日违约金为24696元，具体金额以房地产评估机构评定的同期同地段同类房屋租金标准计算确定）；3、判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金直至依约合法交房止（自2018年12月31日暂计至2019年11月26日违约金为56569.89元）；4、本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月9日，原告（买受人）朱守泉、黄明英与被告（出卖人）新胜置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的天马广场地下第1幢-1层-1-21号房出售给原告，约定的房屋价款为958923元，并就交付房屋的情况和交付商品房转移登记有关文书的情况约定如下：一、商品房交付时间和条件。出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，即上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。二、逾期交房的违约责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列处理：（1）逾期交房不超过60日，被告不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。三、出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起300日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，原、被告双方还签订《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件十二，《补充协议》第六条约定：出卖人以电话通知形式告知买受人相关房屋信息，若电话无法接通，则以告示栏张贴《通告》的形式告知买受人销售房屋的相关通知，30日后均视为已通知到买受人。上述合同签订后，2017年11月9日，原告向被告交纳首付款488923元，同时，原告向锦屏县住房和城乡建设局交纳房屋维修基金19179元，并办理契税等完税手续。2018年1月31日，原告用该案所涉房屋作为贷款抵押，向案外人锦屏县农村信用合作联社排洞分社申请按揭贷款支付了被告购房剩余尾款470000元。同时查明，被告在将门面出售给原告之前已取得预售许可证，预售许可证号为17014号。2018年6月20日，被告建设的该工程项目竣工。2018年6月25日，被告建设的该工程通过勘察、设计、施工、监理、建设“五大主体”竣工验收合格。2018年8月3日，被告向原告出具《承诺书》一份，该承诺书主要内容：“锦屏县三江镇飞山社区天马广场地下第1幢-1层-1-21号商品房已经出售给原告朱守泉，因被告工作人员操作失误，导致该商品房业主遭受2018年4月至7月共计四个月的租赁损失，被告已于2018年3月5日向原告支付一个月的租赁费用”。另查明，原告于2018年3月5日要求被告赔偿四月份的租金损失5800元，被告于2018年3月6日予以支付。2019年6月4日，锦屏县建设局作出同意竣工验收备案。2019年6月12日，被告向该项目业主发出《通知》，《通知》要求各业主携带有效证件于2019年6月12日至2019年6月30日到天马广场4号门面天马荟销售中心办理相关交房手续，在上述期限内未前来办理视为默认接房。2019年7月2日，被告取得该项目《不动产权证书》总证，当日，被告向该项目业主发出《通知》，通知各业主携带相关资料在2019年7月7日前到项目销售中心4号商铺处进行登记，统一办理不动产证，若业主在上述时间内不前来提交资料的，以后自行完成不动产证权证的办理。被告将上述两份《通知》张贴于锦屏县城内公告栏和天马广场地下过街人行通道等处，原告未在上述时间内前来办理接收房屋手续和提交资料办理不动产产权证。再查明，2018年9月1日，因被告迟延交房，原、被告通过相关部门协调，被告向天马广场地下商场各业主（其中包括原告）交纳逾期交房违约金35万元整（其中刘开发个人违约金为5万元），业主代表欧茂坤于同日向被告出具收条，2018年9月3日，原告将该35万元违约金转入欧茂坤银行账户，现该35万元违约金在业主委员会主任朱守泉的账户上，至今地下商场各业主未有领取该违约金。后原告认为被告存在逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书，逾期交房约定的违约金数额过低等为由，向法院提出诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，一审法院在审理原告刘开发、雷满女诉被告新胜置业公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年6月14日作出（2019）黔2628民初368号民事判决书，认定锦屏县杉乡房产测绘有限公司于2019年6月5日正式形成房屋实测报告，并向被告送达了实测报告。刘开发买卖合同纠纷案，2019年6月12日，一审法院曾到锦屏县住房和城乡建设局调查得知，被告建设的锦屏县三江镇天马广场人行道及地下商铺，是先五大主体验收合格，但消防没有验收合格，消防验收合格是在2018年10月29日，工程质量合格首先要消防必须通过才认定为合格。一审法院认为：一、原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力认定。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证，被告具备出售商品房的条件，且签订合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效。二、原、被告就逾期交房违约责任和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定是否有效的认定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案，原、被告双方就逾期交房违约责任的约定和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定，是被告为了重复使用而预先拟定的条款，上述条款在签订合同时并未与原告进行协商，因此，上述条款属于格式条款。被告提供预先拟定的格式条款，应遵循公平、公正的原则，合理确定原、被告双方的权利义务，且提供的格式条款，不得免除自己的责任、加重对方的责任和排除对方的主要权利，否则属无效条款。双方对逾期交房的违约责任约定如下：（1）逾期交房不超过60日，被告不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。按照双方上述约定，若被告逾期交房60日的，其不需要承担逾期交房的违约责任，若被告逾期交房超60日以上，不管逾期交房时间的长短，仅需要承担已缴纳房款1%的违约金。上述约定免除了被告逾期交房60日的违约责任，同时排除原告在被告出现逾期交房60日内主张逾期交房违约责任的主要权利，而逾期交房60日以上，不论被告逾期交房的时间长短，被告仅需要支付已缴纳房款1%的违约金，若原告的损失超过已缴纳房款1%的违约金，原告也只能按照约定请求已缴纳房款1%的违约金，该约定属于限制原告主张损失的权利，亦免除被告的责任。因此，原、被告就逾期交房违约责任的约定具有免除自己的责任、加重对方的责任和排除对方的主要权利的情形，该条款应属无效条款。双方就逾期交付商品房转移登记有关文书的违约约定为：1.约定日期起300日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。双方就逾期办证的上述约定，并不存在免除被告的责任和加重原告责任、排除原告主要权利的情形，因此，上述约定应合法有效。三、关于原告请求支付2018年5月1日至7月31日的房屋租金能否支持的认定。原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按照约定已向被告支付了全部购房款，被告应按约定交付房屋。因被告没有按照约定交付房屋，并愿意按照每月租金5800元计算，并愿意赔偿2018年4月至7月未交付房屋给原告造成的损失，双方达成的协议并没有违反法律规定，该协议合法有效，被告应按照约定履行义务。被告已支付原告一个月的租金5800元，尚欠17400元未支付给原告，因被告未按时履行，已构成违约，应承担违约责任，故原告请求被告支付2018年5月1日至7月31日的损失17400元，一审法院予以支持。四、业主代表欧茂坤收取违约金35万元性质的认定。2018年9月1日，业主代表欧茂坤向被告出具收条一张，该收条载明收到被告支付的违约金35万元。对于该违约金的性质，一审法院认为该违约金应属逾期交房的违约金。理由为：原、被告双方约定被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的期限为2018年12月31日前，2018年9月1日，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书履行期限尚未届满，因此，被告向业主代表欧茂坤支付违约金不可能是被告逾期交付商品房转移登记的有关文书而产生的违约金，只能是逾期交房的违约金。五、原告请求支付逾期交房违约金能否支持的认定。原、被告双方逾期交房的违约责任条款无效后，双方对于2018年4月至7月的损失达成了协议，但是，从2018年1月31日至2018年3月31日及2018年8月1日及之后的逾期交房的违约责任没有约定，被告应承担这一时段的违约责任。在被告出现逾期交房的情况发生后，双方于2018年9月3日就逾期交房给原告造成的损失重新达成的补充协议。该补充协议是在被告出现逾期交房违约事实的情况下，原、被告双方在权衡各自权利利弊和互谅互让的基础上达成的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议。协议达成后，被告依约向原告的代表欧茂坤支付逾期交房的违约损失，已履行自己的义务，现原告再请求被告支付逾期交房的违约损失，一审法院不予支持。六、原告请求支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金能否支持的认定。商品房转移登记有关文书，即为办理所有权转移登记的有关文书，将该文书交付给原告的目的是为了协助原告办理所有权转移登记。对于上述文书的履行地点双方并没有明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二的规定，对于履行地点不明确，在履行义务方所有地履行，即被告在具备上述文书交付的条件且通知原告时，其已履行交付的义务，原告应自行到被告处领取。2019年7月2日之前，被告已取得房屋不动产证书、房屋实测报告等相关材料，其已具备将商品房转移登记有关文书交付给原告的条件，且其就办理不动产登记的相关事宜于2019年7月2日张贴了《通知》，因此，被告已于2019年7月2日履行交付商品房转移登记有关文书，若原告未去领取的，对其未领取的后果，不应由被告承担。按照原、被告双方的约定，被告应于2018年12月31日前将商品房转移登记有关文书交付给原告，而被告实际交付的时间为2019年7月2日，其逾期交付的天数为183日，根据双方的约定，逾期交付商品房转移登记有关文书未满300日，按已付房价款的1%承担违约责任，故被告应支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为：（488923元＋470000元）×1%=9589.23元，对原告主张超出部分，不予支持。七、关于原告对同期同地段同类房屋租金申请评估的审查。对于原告主张逾期交房违约金，一审法院予以认定当事人双方已达成新的协议，且被告已主动履行了义务，予以驳回了原告再次主张逾期交房违约金的诉讼请求，故原告申请评估鉴定的事项，对待证事实无意义，所以，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱守泉、黄明英2018年5月1日至7月31日的房屋损失共计17400元；二、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱守泉、黄明英逾期交付商品房转移登记有效文书违约金9589.23元；三、驳回原告朱守泉、黄明英的其他诉讼请求。案件受理费2266元，减半收取1133元，由原告朱守泉、黄明英负担933元，被告贵州新胜置业开发有限公司负担200元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决新胜置业公司支付朱守泉、黄明英2018年5月1日至7月31日房屋租金17400元是否正确；二、新胜置业公司称朱守泉、黄明英在2018年2月已经接收房屋是否成立。关于焦点一，本案中，综合朱守泉于2018年3月5日出具的《情况说明》及新胜置业公司于2018年8月3日出具的《承诺书》来看，新胜置业公司自愿按照每月5800元的标准赔偿因新胜置业公司失误操作导致朱守泉、黄明英2018年4月至7月四个月的租金损失，系新胜置业公司与朱守泉、黄明英自愿协商的结果，是双方的真实意思表示，因此，一审法院按照双方的意思表示判决新胜置业公司支付朱守泉、黄明英2018年5月1日至7月31日房屋租金损失17400元正确。上诉人称一审判决未查明5800元的来源及组成，其仅应赔偿三月份租金的意见，与本院查明事实不符，本院不予支持。对于上诉人提出的其公司内部管理松散问题系其自身问题，其不能以此来对抗被上诉人。关于焦点二，新胜置业公司称朱守泉、黄明英在2018年2月已经接房，但未能提交证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人新胜置业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人贵州新胜置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年九月二十九日法官助理章杰书记员李璐超