贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4518号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吉学灿，女，汉族，1970年7月4日出生，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：王祖军，男，汉族，1965年8月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。执业证号：15205201911107125。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人吉学灿、王祖军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人吴发琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉学灿、王祖军一审诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即为原告办理并交付毕节市碧阳大道碧阳国际城第C3幢1单元9层4号商品房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计252201.72元（以总房款405552元为基数从2015年10月18日起，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日）；3.判令被告返还各项开户费4581元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2013年9月29日，原告与被告签订编号为2013-3118的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款405552元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第C3幢1单元9层4号商品房，建筑面积136.85平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告未能按约向原告交付房屋所有权转移登记的有关文书，且原被告签订的商品房买卖合同并未就买受人不退房的违约金作出约定，所以被告应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告违约金。此外，被告收取了原告三通费4581元属于重复收取，应当予以退还。请求支持原告的诉请。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、请求将违约金计算标准下调至按已付购房款每日0.001%计算。关于原告主张逾期办证问题。被告认为，首先，原告的诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，虽然原告与被告签订的合同约定交房日期为2014年12月31日，但原告在实际收房入住时（2015年7月16日）没有提交办证所需费用及资料。直至2019年10月28日原告才开具发票、完税及出具委托书提交资料。正因原告未按时向被告提供资料、出具委托书，导致被告于2020年1月18日为其办证。但毕节市不动产登记中心于2020年1月13日经审核同意办理C1-C3幢住宅首次登记，涉案房屋具备办证条件，且被告积极为原告进行办理，违约时间应当计算至符合办证条件之日，即2020年1月13日。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持原告主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并投入使用，原告也实际享受到该费用带来的生活便利，且原告在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。一审认定事实：2013年2月18日，以原告王祖军、吉学灿为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。该商品房总价款为406333元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款126333元，余款280000元以银行贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款405552元。同时，被告向原告收取各项开户费及交易费4581元。2015年7月20日，被告将涉案房屋交付原告。2019年10月28日，原告向被告出具了办证委托书。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。2020年1月17日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，编号为（2020）毕节市不动产权第0001468号。原告认为，被告办理商品房转移登记存在违约，以及应退还开户费，请求支持其诉讼请求。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告为其办理涉案商品房不动产权证书，并交付原告的请求。根据在案证据显示，被告已经为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，编号为（2020）毕节市不动产权第0001468号。因此，对于原告诉请判决被告交付不动产权证书的请求，予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月20日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年7月15日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时被告已经构成违约，其应承担相应的违约责任，原则上违约责任的起算时间为2016年7月16日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年2月7日）往前倒推三年，即2017年2月7日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年2月7日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告未举证证明涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件并将该资料提交办证部门后何时通知了原告，故违约金应计算至获得不动产权证之日，即2020年1月17日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款405552元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月7日计算至2020年1月17日止。对于原告诉请判决被告退还各项开户费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费及交易费4581元，交易费原告并未诉请退还，而根据在案证据显示被告收取的各项开户费为4170元。被告收取各项开户费并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告各项开户费的请求，予以支持4170元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于毕节市的不动产权证书交付给原告王祖军、吉学灿；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王祖军、吉学灿逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款405552元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月7日计算至2020年1月17日止）；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王祖军、吉学灿各项开户费4170元；四、驳回原告王祖军、吉学灿的其他诉讼请求。案件受理费273元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，调减逾期办证违约金至10%；2.撤销一审判决第三项，驳回被上诉人相应的诉讼请求。事实及理由：一、一审计算涉案逾期办证违约金至2020年1月17日错误。上诉人在2020年1月13日取得初始登记，具备办理案涉商品房转移登记的条件，此后第4日便为被上诉人办理了不动产权证，足以说明上诉人此前已向被上诉人告知了提交办证资料事宜，尽到了通知义务，故涉案逾期办证违约金应截止计算至上诉人符合办证条件之日即2020年1月13日。二、根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审法院认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。三、上诉人请求对本案逾期办证违约金、逾期交房违约金进行调减，理由与上诉人一审的答辩意见一致。四、“三通费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人吉学灿、王祖军辩称：本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担的逾期办证的违约责任是否恰当；2.案涉逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费及交易费”。关于焦点1，首先，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供购房发票等必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。其次，根据前述《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人既委托出卖人代为申请办理房屋权属证书，并已向出卖人交齐了办证所需资料，出卖人承诺在此后360日内向买受人提供的“产权过户相关手续”则应为房屋产权证。据此，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任至其为被上诉人办理完毕案涉商品房不动产权证之日，并未损害上诉人的利益，对上诉人主张承担违约责任至其符合办证条件之日即2020年1月13日的上诉请求，本院不予支持。关于焦点2，案涉逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费及交易费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青