镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1111民初1360号 原告：华夏银行股份有限公司镇江分行，统一社会信用代码913211006891855429，住所地镇江市黄山南路**黄山雅居**楼。 负责人：高立铮，该分行负责人。 委托诉讼代理人：蒋华龙，江苏甘露律师事务所律师。 被告：朱忠明，男，1965年10月22日生，汉族，住丹阳市。 被告：朱丽萍，女，1966年10月19日生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：胡之恒，江苏定典律师事务所律师。 被告：丹阳天华房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211817786848884，住所地丹阳市司徒镇东风村（华东建材市场向南200米）。 法定代表人：庄晓华，该公司执行董事兼总经理。 原告华夏银行股份有限公司镇江分行与被告朱忠明、朱丽萍、丹阳天华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司镇江分行的委托诉讼代理人蒋华龙，被告朱丽萍，被告朱忠明、朱丽萍共同委托诉讼代理人胡之恒到庭参加诉讼。被告丹阳天华房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华夏银行股份有限公司镇江分行诉称，2014年1月28日，原告与三被告签订个人房屋抵押借款合同，由原告借给被告朱忠明、朱丽萍200万元，用于两被告购买被告丹阳天华房地产开发有限公司开发的丹阳市西二环路66号004幢1-2层0105室房屋；借款期限为10年，自2014年1月28日至2024年1月28日，借款利率为年利率7.205%，罚息利率为约定利率加收50%；还款方式为等额本息还款法分期还本付息。同时约定，被告丹阳天华房地产开发有限公司为被告朱忠明、朱丽萍的借款提供阶段性连带保证。原告依约向被告朱忠明、朱丽萍发放了借款，但两被告从2019年12月开始未能依约还款，截止2020年3月，尚欠借款本金960298.82元、利息14646.2元。故要求被告朱忠明、朱丽萍归还借款本金960298.82元，利息14646.2元（从2020年3月31日起至实际还款之日止的利息按原借款合同约定计算）；要求两被告以抵押的财产对上述欠款承担抵押担保责任。要求被告丹阳天华房地产开发有限公司对被告朱忠明、朱丽萍的欠款承担连带偿还责任。 被告朱忠明、朱丽萍共同辩称，被告朱忠明、朱丽萍与原告签订的个人房屋抵押合同及与被告丹阳天华房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，均是按照原告与被告丹阳天华房地产开发有限公司的要求签订的虚假合同。是被告丹阳天华房地产开发有限公司需要资金，与原告商量好，以贷款的方式请求被告朱忠明、朱丽萍协助签订贷款需要的合同。被告朱忠明、朱丽萍既没有支付过购房款，也没有实际占有过房屋，更没有收到原告的贷款。贷款前本案所涉的房屋、土地已抵押，原告是清楚的。原告向法院起诉被告朱忠明、朱丽萍归还贷款，完全是原告利用自己的专业能力损害被告朱忠明、朱丽萍的“套路贷”。综上，请求驳回原告的起诉，由被告丹阳天华房地产开发有限公司偿还贷款。 被告丹阳天华房地产开发有限公司未作书面答辩。 经审理查明，2014年1月27日，三被告填写了华夏银行个人借款申请书，由被告朱忠明、朱丽萍向原告申请贷款200万元，购买被告丹阳天华房地产开发有限公司开发的丹阳市西二环路66号004幢1-2层0105室房屋，被告丹阳天华房地产开发有限公司同意作为连带责任保证人，承担连带偿还责任。同年1月28日，被告朱忠明、朱丽萍作为借款人、抵押人，被告丹阳天华房地产开发有限公司作为保证人与原告签订了个人房屋抵押借款合同，由原告借给被告朱忠明、朱丽萍200万元，用于购买两被告与被告丹阳天华房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同（备案号2101181401130001）项下的房屋，借款期限为10年，自2014年1月28日至2024年1月28日止，贷款年利率为7.205%，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，被告朱忠明、朱丽萍保证在每月还款日前向其在原告开立的账户（62×××05）中存入当月足额还本付息的款项。被告丹阳天华房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，即该被告对被告朱忠明、朱丽萍在其房屋抵押登记手续办理前所欠原告的款项承担连带偿还责任，保证的范围是贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用。被告朱忠明、朱丽萍不按约还款，按约定利率加收50%作为罚息利率，原告有权提前收回贷款本息。合同签订后，原告依约向被告朱忠明发放贷款200万元，并按其指定汇入了被告丹阳天华房地产开发有限公司账户。嗣后，由于三被告均未能依约还款，截止2020年3月30日，被告朱忠明、朱丽萍欠原告借款本金960298.82元，利息14646.2元，合计974945.02元。同年3月，原告向三被告发出催款函，要求三被告归还所有欠款本息。 庭审中，原告提交了被告朱忠明与被告丹阳天华房地产开发有限公司于2014年1月13日签订的备案号为2101181401130001的商品房买卖合同、2013年12月19日朱忠明支付给被告丹阳天华房地产开发有限公司200万元的交通银行现金解款单、2013年12月19日被告丹阳天华房地产开发有限公司开给被告朱忠明的预收购房款200万元的销售不动产统一发票、镇江市商品房网上销售管理系统显示的买受人为朱忠明（备案登记号为2101181401130001）的截图，证明被告朱忠明购买了被告丹阳天华房地产开发有限公司开发的位于丹阳市房屋，总价款400万元，被告朱忠明已支付总房款的50%，符合贷款要求，已尽了审慎审查义务。被告朱忠明、朱丽萍对上述证据的真实性没有异议，但认为系配合原告与被告丹阳天华房地产开发有限公司的贷款。为此，提交了如下证据：1、丹阳市自然资源和规划局出具的房屋所有权人为丹阳天华房地产开发有限公司，房屋坐落西二环66号4幢1-2层0101-0110，登记时间为2013年8月15日的房屋所有权证存根；2、借款人为丹阳市华茂建材有限公司、担保人为丹阳天华房地产开发有限公司、贷款人为江苏丹阳农村商业银行股份有限公司练湖支行最高额流动资金担保借款合同、抵押登记申请书、抵押保证、抵押权审批表、抵押物清单（抵押物为西二环66号4幢0101-0110室）；3、2019年6月3日丹阳天华房地产开发有限公司在丹阳法院审理的案件中出具的情况说明:载明，因丹阳天华房地产开发有限公司账号被冻结，导致无法给张某某（案外人）房贷卡汇款，由天华公司的员工及相关公司给张某某的房贷卡进行汇款。明细如下：⑴丹阳市华茂建材有限公司；⑵丹阳市华茂眼镜有限公司；⑶丹阳市司徒镇宇祥建材经营部；⑷陈红仙。4、江苏丹阳农村商业银行股份有限公司营业部出具的银行流水，载明：2013年12月19日丹阳市华茂建材有限公司转给张维祥300万元，同日张维祥转给朱忠明200万元；5、丹阳天华房地产开发有限公司主办会计朱某出具的证明，说明张维祥是该公司法定代表人庄晓华的专职司机；6、天华房地产开发有限公司及庄晓华2018年6月20日出具的借条，借到朱忠明21877.45元；7、朱忠明在华夏银行从2012年6月1日至2020年7月13日的交易明细表，丹阳市华茂建材有限公司转给朱忠明9笔款项，丹阳市司徒镇宇祥建材经营部转给朱忠明3笔款项，丹阳市华茂眼镜有限公司转给朱忠明7笔款项，丹阳市明昊眼镜产业集聚发展有限公司转给朱忠明1笔款项，朱某转给朱忠明1笔款项，陈红仙转给朱忠明7笔款项，丹阳市云阳镇向阳家电维修经营部转给朱忠明1笔款项，朱忠明、朱丽萍还款42笔。被告朱忠明、朱丽萍提供上述证据，意图证明1、在原告与三被告签订个人房屋抵押借款合同前，被告之间所签订的商品房买卖合同的标的物已被被告丹阳天华房地产开发有限公司抵押给江苏丹阳农村商业银行股份有限公司练湖支行，商品房买卖合同事实上不能履行；2、被告朱忠明与被告丹阳天华房地产开发有限公司之间一系列购房手续及首付款均是被告丹阳天华房地产开发有限公司提供；3、被告朱忠明的还款均是被告丹阳天华房地产开发有限公司及其关联公司和员工支付，朱忠明没有实际还款；4、朱丽萍的还款是代被告丹阳天华房地产开发有限公司还款。同时，在庭审中被告朱忠明、朱丽萍申请的证人朱某证明，两被告的购房手续他是知道的，每个月的还款都是丹阳天华房地产开发有限公司支付的。被告朱忠明、朱丽萍据此认为，本案是原告与被告丹阳天华房地产开发有限公司串通，而要其配合办理了相关手续，事实上，两被告既没有取得房屋，也没有收到贷款，且还款也不是两被告归还，所以原告的诉讼没有依据，应当由被告丹阳天华房地产开发有限公司承担还款责任。但被告朱忠明、朱丽萍未能提供原告与被告丹阳天华房地产开发有限公司串通的证据。 又查，原、被告双方未办理房屋抵押手续。 本院认为，虽然被告朱忠明、朱丽萍辩称，商品房买卖合同和个人房屋抵押借款合同均是虚假的，是无效合同，根据原告及两被告提交的证据和陈述，对商品房买卖合同的虚假两被告是明知的，但无证据证明原告参与其中，不能证明原告与被告串通。仅能证明被告朱忠明、朱丽萍帮助被告丹阳天华房地产开发有限公司骗取原告的贷款。而且在借款合同履行过程中，被告朱忠明、朱丽萍既没有要求解除房屋买卖合同，也没有要求解除借款合同，而是每月按时还款，即使有部分案外人还款，但大部分仍是两被告自行还款。虽然两被告对其还款认为是被告丹阳天华房地产开发有限公司或受其授意所为，却反证了三被告串通欺骗原告。三被告具有明显过错，应当共同对原告承担责任。原告在向被告发出催款函后，两被告仍未采取积极行为进行纠错，导致本案发生。而在本案中，两被告又意图以虚假房屋买卖合同为由进而认为借款合同无效，从而逃避应承担的责任，明显不符合法律规定。房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同是具有紧密联系，又相互独立的合同关系，并不构成法律上的主从合同关系，房屋买卖合同的虚假或无效，并不当然导致按揭贷款合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”原告作为受欺诈方，在行使撤销权之前，借款合同是有效的。综上，原告与三被告所签订的个人房屋抵押借款合同有效。原告发放贷款后，由于被告未能依约还款，原告依约要求被告朱忠明、朱丽萍归还全部借款本息，被告丹阳天华房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任的诉讼请求，应予支持；由于原告与被告朱忠明、朱丽萍未能办理所购房屋的抵押登记手续，原告要求以该房屋实现抵押担保的诉讼请求，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱忠明、朱丽萍欠原告华夏银行股份有限公司镇江分行借款本金960298.82元、利息14646.2元，合计974945.02元（截止2020年3月30日，之后的利息仍按原合同约定计算，直至还清借款本息止），于本判决生效后十日内支付给原告。 二、被告丹阳天华房地产开发有限公司对上述第一项承担连带偿还责任。 三、驳回原告华夏银行股份有限公司镇江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13550元，财产保全费5000元，合计18550元。由被告朱忠明、朱丽萍、丹阳天华房地产开发有限公司连带承担，此款原告已全部预交本院，故被告应将此款连同欠款一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  叶志祥 人民陪审员  王 艳 人民陪审员  戴 敏 二〇二〇年九月七日 书 记 员  梁 琪