河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8484号 上诉人（原审原告）：陈某某，男，1984年6月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：薛春艳，河北捷论律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李某某，女，1986年6月14日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：李某，男，1985年7月11日出生，汉族，住石家庄市新华区。系李某某丈夫。 委托诉讼代理人：范柳梅，河北英汇律师事务所律师。 原审第三人：王某爽，男，1984年3月16日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原审第三人：刘某某，女，1986年7月23日出生，汉族，住石家庄市桥**。 上诉人陈某某因与被上诉人李某某、原审第三人王某爽、刘某某案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈某某上诉请求：1.依法撤销石家庄市新华区人民法院(2019)冀0105民初9944号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“陈某某对其主张查封前合法占有该房产证据不足”系事实认定错误。2018年5月5日，上诉人陈某某与王某爽签订《房屋买卖合同》，2018年5月6日，上诉人向王某爽一次性付清全部购房款60万元。第三人王某爽也已经根据《房屋买卖合同》第四条约定，甲方（王某爽）在收到购房款3日内将上述房屋的全部钥匙交付于乙方陈某某。故于2018年5月8日王某爽向上诉人陈某某交付了房屋，上诉人实际占有使用了案涉房屋。后上诉人在案涉房屋具备办理产权证书条件时，即已经委托了中介机构代办过户登记手续，2018年12月4日，上诉人已经积极缴纳房屋过户所需的契税、印花税，并且上诉人在实际占有使用该房屋后，已经实际缴纳物业费、水费、维修基金等费用。因房产登记名称仍为王某爽，故物业费水电费等票据才会显示“王某爽”名字，但自2018年5月8日房屋交付后，实际缴费人系上诉人陈某某。因此所有水电费等票据才会在上诉人手里。故一审法院认定上诉人在查封前合法占有该房产证据不足系事实认定错误。二、一审法院认定“未办理过户登记亦有原告自身原因”系事实认定错误。根据上诉人一审中提交的2009年1月19日王某爽与河北帝华房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同》完全能够证明，案涉房产在出售与上诉人时，已经具备商品房预售许可证，故第三人与上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，而且该协议也已经石家庄市鹿泉区人民法院（2019)冀0110民初4730号民事判决书确认合法有效，由王某爽依约履行协助过户义务。因此，虽然2018年5月5日上诉人与第三人王某爽签订《房屋买卖合同》时，明知尚未取得房产证书，但是已经具备上市交易条件，即使上面设有抵押，也不影响交易；重要的是目前没有任何证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。而且，上诉人在案涉房屋具备办理产权证书条件时，即及时委托了中介机构代办过户登记手续，2018年12月4日，上诉人已经积极缴纳房屋过户所需的契税、印花税，以及向中介缴纳催办房产证的相关费用，完全能够证明在具备办理产权证书条件时，上诉人积极要求办理相关办证手续，故一审法院认定“案涉房产未办理过户登记也有上诉人自身原因”系事实认定错误。三、该案涉房屋所有权应当归上诉人陈某某所有，其享有物权期待权与被上诉人享有的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，上诉人基于《房屋买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对王某爽享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于新华区人民法院(2018)冀0105民初3155号民事判决，被上诉人对王某爽享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。四、案涉房屋不属于王某爽、刘某某的责任财产，不应当纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。基于本案已查明的事实，2018年5月5日，上诉人陈某某与王某爽签订《房屋买卖合同》，2018年5月6日，上诉人向王某爽一次性付清全部购房款60万元，2018年5月8日王某爽向上诉人交付了房屋，上诉人实际占有使用了案涉房屋，明显早于查封时间（2018年9月21日）。而且上诉人也实际缴纳过该房屋维修基金费用、物业管理费用、水电费等相关费用。在此情况下，上诉人与王某爽所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。王某爽作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助上诉人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离王某爽责任财产范围，王某爽因全额收取了上诉人支付的购房款，其责任财产并未因此减损，王某爽业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。被上诉人作为王某爽等二人的债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿王某爽等所欠债务，除非被上诉人有证据证明上诉人与王某爽等二人恶意串通或者有其他利害关系，影响了对王某爽等二人责任财产范围的认定。综上所述，本案中上诉人已经实际履行了房屋买卖合同中的所有义务，已经享有案涉房屋的实际占有、使用、收益、处分的权益，故案涉房屋的所有权应当归上诉人陈某某所有。而且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人的情形完全符合上述排除执行的条件，故应当停止对案涉房屋的执行。因此，恳请二审法院查清事实，维护上诉人合法权益。 李某某答辩称，上诉人主张的条件不能排除执行，具体理由如下，首先上诉人未对房屋买卖合同的签订时间进一步举证，不能排除该合同是倒签合同的合理怀疑，且上诉人在一审期间未对60万元的转款是购房款进一步举证，无法确定该笔转账的真实用途，进而无法证实上诉人与第三人是在法院查封前签订的合同并支付房款的事实。其次，上诉人在房屋被查封前并未对房屋合法占有，根据一审庭审查明的事实可知，上诉人对于房屋实际占有使用的事实陈述前后矛盾，上诉人先是陈述在签订合同后于2018年5月8日至2019年6月就在涉案房屋内居住，并交纳了居住期间的物业费、水费、电费等费用，后又称涉案房屋自2019年6月出租给租户黄晓朋，于2019年10月给黄退房租，紧接着又改口称该房屋自2018年5月8日交付房屋后都是由上诉人和租户沟通租房事宜由上诉人实际控制，一审期间整个庭审上诉人的陈述前后矛盾，无法自圆其说，与实际承租人陈述的事实严重不符。事实上是，上诉人自2018年5月8日起并未实际占有房屋，且上述所谓的物业费、水电费均是由实际承租人缴纳。2019年10月15日，上诉人为制造实际占有，或者控制房屋的假象，故意为黄晓朋转账，并添加退还房租的备注，上诉人的该行为明显是在了解了合法占有房屋的重要性后，在法院已经查封了的情况下，极力补充证据的表现。由此可以认定法院在查封涉案房屋前，上诉人并未实际占有涉案房屋。再者上诉人对房屋暂时无法办理过户登记的事实是明知的，故上诉人应当对未取得房屋所有权所存在的风险（包括一房多卖被查封拍卖等风险）也是明知的，该事实表明上诉人对风险的认知属于房屋未能办理过户登记的自身原因之一，另一审期间，上诉人向法庭提交的2019最高法民再49号案例中所提及的商品房买卖，与本案的房屋买卖合同有根本性的区别。上诉人所提交的案例中涉及的是建设单位与业主之间的关系，开发商取得销售许可时所做的备案登记，实质上也是一种确权，业主基于此对商品房享有物权期待权。最高法判决维护的是整个房屋交易的市场秩序，而非单独一个买受人的个体利益。而本案涉及的是自然人之间房屋转让关系，虽然上诉人可以基于合同向第三人主张物权，但是上诉人同时又明知该物权存在转换为债权的风险，故上诉人的物权期待权并不是必然的。且物权期待权至今并没有明文规定其主张没有法律依据，达不到排除执行的效果。最后上诉人对涉案房屋非第三人的责任财产的主张与事实相悖，不动产的所有权转移以变更登记为准。在房屋未办理变更登记前，涉案房屋仍然属于第三人的财产，应当列入被执行财产的范围。综上，上诉人主张不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，排除执行的情形，应当驳回其上诉请求。 陈某某向一审法院起诉请求：1.依法判决终止对（2018）冀0105执保701号王某爽名下位于石家庄市鹿泉区产的强制执行并解除查封；2.本案全部诉讼费用由被告承担。陈某某后增加诉讼请求：确认案涉房产王某爽名下位于石家庄市鹿泉区龙洲新城4-1-2202房产归陈某某所有。 一审法院认定事实：李某某与王某爽、刘某某民间借贷纠纷一案，法院作出（2018）冀0105民初3177号民事调解书，内容为：一、被告王某爽、刘某某自本调解书生效后于2018年10月30日前偿还原告李某某借款本金150000元整；被告王某爽、刘某某后于2018年12月30日前偿还原告李某某借款本金200000元整及利息24000元；被告王某爽、刘某某于2019年2月30日前偿还原告李某某借款本金200000元整及利息16000元；被告王某爽、刘某某于2019年4月30日前偿还原告李某某借款本金200000元整及剩余利息28000元。如被告王某爽、刘某某未按上述协议期限足额履行偿还义务，原告李某某可申请全案执行并支付借款利息按年利率的24%计算借款本金清偿完毕之日止。二、本案原、被告其他双方互不追究。案件受理费5650元，保全费4520元，由被告王某爽、刘某某共同负担。法院于2018年11月9日作出生效确认书，确认（2018）冀0105民初3177号民事调解书已于2018年10月11日送达原、被告双方。申请执行人李某某于2019年1月14日向法院申请强制执行，法院依法立案，执行案号为（2019）冀0105执520号。2018年9月18日李某某向法院申请财产保全，法院于2018年9月19日作出（2018）冀0105民初3177号民事裁定，裁定：查封被申请人王某爽、刘某某名下银行存款75万元或同等价值财产。法院于2018年9月21日向鹿泉区住房保障和房地产服务中心发出（2018）冀0105执保701号协助执行通知书，内容为查封王某爽名下位于石家庄市鹿泉区，查封期限三年，自2018年9月21日至2021年9月20日止。2019年2月27日法院作出（2019）冀0105执520号执行裁定，内容为：冻结、扣划、提取被执行人王某爽、刘某某名下770172元及迟延履行利息或查封同等价值的财产。又查，2018年5月5日，第三人（甲方、出卖方）王某爽与陈某某（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将坐落于鹿泉市，地上建筑面积为79.98平方米，地下室建筑面积为12.57平方米，房屋用途为住宅；房产证编号合同编号为龙洲2399的房屋出卖给乙方，并将所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、经双方议定上述房屋的总价款为（人民币）60万元整（大写：陆拾万元整）……六、由于该房屋目前房产登记证书还未办理，甲方将房屋交付给乙方后，甲方应当在180日内完成该房产证件的办理，办理完成后，甲方将该房屋的产权变更到乙方名下，且办理产权证的相关费用由甲方自行承担……。陈某某于2018年5月6日向王某爽通过银行转账60万元整。再查，陈某某于2019年10月14日向石家庄市鹿泉区人民法院起诉王某爽，请求确认原、被告在2018年5月5日签订的《房屋买卖合同》合法、有效并判令被告继续履行合同。石家庄市鹿泉区人民法院作出（2019）冀0110民初4730号民事判决，判决：一、原告陈某某与被告王某爽2018年5月5日签订的《房产买卖合同》继续履行。二、被告王某爽于本判决书生效之日起五日内协助原告陈某某办理坐落于鹿泉区房屋过户。该判决查明事实中认定：2009年1月19日王某爽与河北帝华房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，王某爽购买位于鹿泉市，首付款43440元，贷款17万元，出卖人应当在2009年11月30日将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经询问,陈某某称王某爽于2018年5月8日交付了房屋，在案涉房产具备办理产权证书条件后已委托中介机构代办过户登记手续，故2018年12月4日陈某某交纳了过户所需的契税、印花税等费用，并且在实际占有房屋以后已经实际交纳物业费、水费、维修基金等费用。陈某某提供2018年9月2日、2019年11月5日水费收据，2018年9月2日（2018年1月1日至2018年12月31日）、2019年11月5日（2019年1月1日至2019年12月31日）物业费收据，2018年11月28日石家庄能源有限责任公司2018年热损费收据，2018年12月4日国家税务总局石家庄市鹿泉区税务局第一税务分局出具的税收完税证明，2018年11月29日、2018年12月6日交给石家庄我爱我家房地产经纪有限公司维修基金、催办房本税钱收据为证。庭审中，陈某某称“在2018年5月8日交付后一直到2019年6月是由陈某某居住，从6月之后到2020年3月由陈某某将房屋出租于他人，从3月之后就没有再出租”。李某某出示其与承租人视频，否认该说法。经法庭核实，陈某某认可该房屋购买前王某爽将该房屋出租，购买后，仍由原承租人承租，至2019年10月与承租人解除租赁关系。上述事实有房屋买卖合同、银行流水、收据、发票、石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4730号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，经法庭核实，陈某某与王某爽签订《房屋买卖合同》前王某爽将该房屋出租，陈某某购买后，仍由原承租人租赁，至2019年10月解除租赁关系，陈某某为证明已实际占有使用房屋提供的水费、物业费等票据均为王某爽名下的交费票据，对于承租人的占有使用时间说法前后不一，故对于其主张查封前合法占有该房产证据不足，不予采信。陈某某与王某爽于2018年5月5日签订《房屋买卖合同》时其已明知王某爽尚未取得房屋所有权证，且房屋上设有抵押权，故陈某某应当能够预见到王某爽为其办理房屋过户登记时存在风险、障碍，故未办理过户登记买受人亦有自身原因。综上，陈某某提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。陈某某请求终止对（2018）冀0105执保701号王某爽名下位于石家庄市鹿泉区产的强制执行并解除查封，确认案涉房产归其所有的主张不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定。判决：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费9399元，由陈某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人应当对此承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于上诉人在法院查封之前是否已实际占有房屋问题，本院认为，首先，上诉人没有实际居住案涉房产，其称出租给原承租人，但是不能提供其与承租人签订的租赁合同，不能提供收取租金的凭证；其次，上诉人亦没有其他证据证实其实际占有使用案涉房产。故上诉人称系由其出租给原承租人，其在人民法院查封之前已合法占有房屋的主张，本院不予采信。关于未办理过户原因问题，上诉人在签订合同时明知房屋上设有抵押，存在不能过户的风险，仍交付全部购房款，未办理过户登记亦有上诉人自身原因。综上，上诉人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审认定并无不当。 综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9399元由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 婷 审判员 孟志刚 审判员 李荣水 二〇二〇年九月十四日 书记员 张童童 ——