福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初885号 原告：建宁县自然资源局（原建宁县国土资源局），统一社会信用代码11350430MB1534493D，住所地福建省三明市建宁县。 法定代表人：邱春祥，职务局长。 委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑媛，福建建联律师事务所律师。 被告：福建省万星电影发展有限公司,住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：刘益民，职务董事长。 委托诉讼代理人：吴光辉，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林嫩妹，福建元一律师事务所律师。 被告:建宁万星房地产开发有限公司，住所地福建省建宁县。 法定代表人：林泰平，职务董事长。 委托诉讼代理人：金麟，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱逸，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告建宁县自然资源局与被告福建省万星电影发展有限公司(以下简称万星电影公司)、建宁万星房地产开发有限公司(以下简称万星房地产公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。建宁县自然资源局代理人戴继平、郑淑媛、万星电影公司代理人吴光辉、万星房地产公司代理人金麟、邱逸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建宁县自然资源局向本院提出诉讼请求：要求二被告向原告补缴地价差额款191.18万元。事实与理由：2011年，二被告共同竞得建宁县水南万星首府项目地块建设用地使用权，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》。该地块成交价6434万元，成交楼面地价为976.2元/㎡。根据出让合同补充条款约定该宗地建设需达到以下要求：1.受让人承诺在本地块内配备建设面积不少于3300㎡、座位不少于700个、放映厅不少于5个，符合福建省广电局星级标准的数字电影院。2.受让人在竞得出让土地后，须引进一家省内（或国内）知名品牌的大型生活超市驻站经营，且经营面积不低于6000㎡。大型生活超市及商务酒店挂牌计价面积分别按8000㎡和3000㎡计算。若今后实际使用面积不足8000㎡和3000㎡，则不足部分按楼面地价每平方米1150元计算补交地价差额部分。为确保地块功能的落实，项目建成三个月内未能落实引进一家省内（或国内）知名品牌的大型生活超市驻站经营的，县政府将无偿收回该项目大型超市经营所需要的6000㎡市场经营的面积。2016年，被告根据有关政策规定申请将部分建筑性质由商业转为住宅获得批准。原告与被告签订补充合同，被告按补充合同约定对规划批准的9890平方米商改住部分补缴土地出让金368.90万元。补充合同对于主合同《国有建设用地使用权出让合同》补充条款中的大型生活超市及商务酒店相关内容没有变更约定，补充合同约定“除上述条款变动外，原合同其他条款保持不变，双方均应遵守”。该宗地建设项目已于2017年11月22日通过了建宁县住房和城乡规划建设局项目竣工规划验收。被告承诺的大型生活超市及商务酒店并未实际建设。按出让合同补充条款（二）约定，大型生活超市及商务酒店实际使用面积不足8000㎡和3000㎡，不足部分按楼面地价每平方米1150元计算补交地价差额部分。地价差额部分总额为191.18万元，计算方式：地价差额部分总额=地价差额部分（1150元/㎡-976.2元/㎡）×不足面积11000㎡=191.18万元。原告就补缴地价差额事项向被告发出书面通知，被告对此表示异议，故起诉。 万星电影公司辩称，1.原告主张两被告补缴地价差额款191.18万元，缺乏事实依据，应当予以驳回。原告主张的依据是双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，但是该合同已被之后签订的补充合同所变更。被告仅需按照原告同意规划设计条件完成项目开发即可，无须继续履行建设大型生活超市及商务酒店的商业配套义务。被告所需承担的商业部分转变住宅后，被告已足额补缴土地出让金368.90万元，加上被告之前已缴纳的土地出让金，每平方米缴纳的土地出让金远远高于1150元。2.原告的诉讼请求有违双方补充合同约定，违反诚实信用原则，且已超过诉讼时效。3.除上述答辩意见，其他答辩意见以万星房地产公司的答辩意见为主。 万星房地产公司辩称，1.原被告双方已经通过补充合同对案涉主合同中大型生活超市及商务酒店的条款进行了变更，不存在未实际建设的违约的情形。2.答辩人严格按照经批复规划方案和工程设计图纸进行施工，并通过规划验收。3.答辩人严格履行了案涉主合同和补充协议的相关约定，案涉工程也符合规划验收条件，不应当再补缴地价差额。 建宁县自然资源局在庭审中向本院提交了以下证据：1.统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，证明原告主体适格。2.《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明二被告共同竞得建宁县水南万星首府项目地块建设用地使用权，楼面地价为976.2元/㎡。二被告在竞得出让土地后，须引进一家省内（或国内）知名品牌的大型生活超市驻站经营，且大型生活超市及商务酒店挂牌计价面积分别按8000㎡和3000㎡计算。若今后实际使用面积不足，则不足部分按楼面地价每平方米1150元计算补交地价差额部分。3.《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让补充合同》一份，证明2016年被告根据有关政策规定申请将部分建筑性质由商业转为住宅获得批准。原告与被告签订补充合同，被告按补充合同约定对规划批准的9890平方米商业部分转型为住宅。补充合同对于主合同《国有建设用地使用权出让合同》条款中的大型生活超市及商务酒店相关内容没有变更约定，补充合同约定“除上述条款变动外，原合同其他条款保持不变，双方均应遵守”。4.竣工验收材料，证明被告开发的项目最终没有完成“大型生活超市及商务酒店挂牌计价面积分别按8000㎡和3000㎡计算。”的约定。“实际使用面积不足8000㎡和3000㎡”的条件已经成就。该份材料可以证明原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。5.通知一份，证明原告通知被告缴交本案争议的土地出让金191.18万元。 万星房地产公司在庭审中向本院提交了以下证据：1.《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让补充合同》一份，证明（1）案涉工程3号楼二层裙房、5号楼二至十六层及6号楼一层共计约9890平方米建筑面积的商业部分转型为住宅，变更后的容积率≤2.62；（2）经县土地管理委员会研究同意并经公示无异议，对案涉项目约9890平方米建设面积的商业部分转型为住宅，被告应补缴土地出让金368.90万元，并缴纳契税；（3）补充合同的约定已经对主合同关于建设11000平方米大型商超和酒店的补充条款进行了实际变更，主合同的补充条款不再履行。2.《福建省国土资源厅福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》一份，证明案涉项目9890平方米的商业部分转型为住宅的申请完全符合相关政策的要求，合情合理合法。3.建宁县中影万星影城项目转型规划调整论证会专家意见、建宁县万星影城二期规划方案调整公示，证明（1）案涉项目“商改住”方案经过专家论证会讨论研究可行；（2）“商改住”方案经过建宁住房和城乡规划建设局的公示；4.建宁县万星影城-鸟瞰图2张，两张案涉项目鸟瞰图可以明显看出经过“商改住”修改后的方案：（1）减少商业及影剧院的建筑面积，增加住宅的面积；（2）取消了原规划方案用于大型商超的3#、4#、5#四层裙房连体结构，改为3#、4#、5#独立建筑替代；（3）增加地面层行人活动和通行空间，并且加宽了消防车通道，案涉项目容积率下降。5.建宁县人民政府常务会议纪要［2016］3号一份，证明案涉项目的“商改住”方案于2016年2月18日经过建宁县人民政府常务会议上会讨论通过。6.关于建宁县中影万星影城规划设计条件变更的函（建建函［2016］4号）一份，证明原告对案涉项目“商改住”项目，将大型商超11000平方米的商用建设面积变更为住宅的情况是完全知情的，方才与被告签订了的补充合同，补充合同的约定变更主合同中关于11000平方米大型商超和酒店建设的约定。7.建宁县土地管理委员会会议纪要（建土管纪［2016］2号）一份，证明因案涉项目“商改住”需要补缴的土地出让金368.90万元，系通过县土地管理委员会的研究后制定的金额，已经经过公示无异议，被告已经补缴了该部分土地出让金，不应当再重复交纳土地出让金。8.国有土地使用权出让金票据NO.00072509一份，证明被告已经严格按照补充合同的约定，补缴了368.90万元的土地出让金。 本院经审理查明：2011年1月10日，两被告通过挂牌方式竞得建宁县水南万星首府项目地块建设用地使用权，并于2011年3月28日与原告签订了《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定该地块成交价6434万元，成交楼面地价为976.2元/㎡；2015年，两被告根据有关政策规定申请将部分建筑性质由商业部分转为住宅；2015年8月6日，建宁县中影万星影城项目转型规划调整经过专家论证会讨论；2015年8月13日，建宁县住房和城乡规划建设局对建宁县万星影城二期规划方案调整进行了公示；2016年2月18日，建宁县人民政府常务会议同意万星影城部分转型，具体为万星影城3号楼二层裙房、5号楼二至十六层(原规划为公寓酒店)及6号楼一层等共计8330平方米建筑面积的商业部分转型为住宅；2016年3月21日，建宁县住房和城乡规划建设局出具了《关于建宁县中影万星影城规划设计条件变更的函》，原则同意万星影城3号楼二层裙房、5号楼二至十六层及6号楼一层共计约9890平方米建筑面积的商业部分转型为住宅，并对《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块规划设计条件通知书》的相关条款作相应变更：变更后容积率≤2.62，住宅计容面积48381-53912平方米，商业及影剧院计容面积11997-17528平方米(其中影剧院建筑面积≥3300平方米)，其他指标及要求仍按原规划设计条件执行；2016年6月17日，召开建宁县土地管理委员会会议，会议同意中影万星影城项目中建筑面积为9890平方米的商业部分转型为住宅面积按368.90万元补交土地出让金；2016年7月1日，原告与被告签订《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让补充合同》，被告按补充合同约定对原规划批准的9890平方米商业部分改为住宅向原告补缴了土地出让金368.90万元。该宗地建设项目已于2017年11月22日通过了建宁县住房和城乡规划建设局项目竣工规划验收，被告承诺的大型生活超市及商务酒店未实际建设。依照双方在《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让合同》中约定，两被告在竞得出让土地后，须引进一家省内（或国内）知名品牌的大型生活超市驻站经营，且经营面积不低于6000㎡；大型生活超市及商务酒店挂牌计价面积分别按8000㎡和3000㎡计算，若今后实际使用面积不足8000㎡和3000㎡，则不足部分按楼面地价每平方米1150元计算补交地价差额部分，地价差额部分总额为191.18万元，计算方式：地价差额部分（1150元/㎡-976.2元/㎡）×不足面积11000㎡；原告就补缴地价差额部分于2020年7月3日向万星房地产公司发出过书面催缴通知。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。依照原告与被告签订的《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让合同》，被告应当向原告补交地价差额款191.18万元，但是依据原告与被告之后签订的《建宁县濉溪镇水南村陈家源地块国有建设用地使用权出让补充合同》，双方已将原规划批准的9890平方米商业部分转型为住宅，被告已补缴土地出让金368.90万元，补缴金额远远超过了191.18万元，每平方米的楼面地价也远高于1150元，不存在被告重复向原告补交地价差额部分的情况。双方签订补充合同，虽然没有明确大型生活超市及商务酒店的使用面积，但相应的商业部分已转型为住宅，大型生活超市及商务酒店已无立足之地，双方对此是明知的。因此，原告要求对不足部分，即11000平方米按楼面地价每平方米1150元计算补交地价差额部分的请求，没有事实和法律依据，也违背了民事活动中的公平原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告建宁县自然资源局的诉讼请求。 案件受理费22006元，减半收取11003元，由建宁县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  刘建宁 二〇二〇年九月二十三日 书记员  林丽钦 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。