广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3458号上诉人（原审原告）：张道钦，男，1967年5月7日出生，汉族，住广东省丰顺县********寨，公民身份号码为441************015。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邹林，男，1984年6月26日出生，汉族，住湖南省新化县**************，公民身份号码为432************032。上诉人（原审被告）：邹芳，女，1986年12月3日出生，汉族，住湖南省新化县***************，公民身份号码为432************964。原审第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城区星城社区********************，统一社会信用代码为914***********357B。法定代表人：郭凤敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯涛，该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，该公司员工。上诉人张道钦与上诉人邹林、邹芳，原审第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，张道钦与邹林、邹芳均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12581号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张道钦向一审法院提起诉讼，请求：1.解除张道钦与邹林、邹芳于2018年12月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.邹林、邹芳返还张道钦支付的款项1370000元；3.邹林、邹芳向张道钦支付违约金285000元；4.邹林、邹芳向张道钦支付律师费73300元；5.邹林、邹芳向张道钦支付担保费3465元；6.本案诉讼费由邹林、邹芳负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张道钦与邹林、邹芳及乐有家公司于2018年12月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》所成立的房屋买卖合同关系已解除；二、限邹林、邹芳于判决生效之日起十日内向张道钦返还购房款1370000元；三、限邹林、邹芳于判决生效之日起十日内向张道钦支付违约金140000元；四、限邹林、邹芳于判决生效之日起十日内向张道钦支付律师费73300元；五、驳回张道钦的其他诉讼请求。一审案件受理费20386元、保全费5000元，共计25386元(张道钦已预交)，由张道钦负担2176元，由邹林和邹芳共同负担23210元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12581号民事判决。张道钦上诉称，（一）案涉合同第十条第1点已明确约定违约金的标准，邹林、邹芳没有提供证据证明违约责任约定过高，应当按照合同约定标准支付违约金。（二）案涉房屋所在小区的楼价及上涨幅度远高于案涉合同标的及张道钦主张的违约金数额。（三）本案诉讼因邹林、邹芳违约才引起，张道钦为此向保险公司交纳的保全费、担保费系合理必要支出，且案涉合同也有明确约定。综上，请求：1.撤销一审判决第三项，改判邹林、邹芳向张道钦支付违约金285000元；2.撤销一审判决第五项，改判邹林、邹芳向张道钦支付担保费3463.53元；3.本案一审、二审诉讼费由邹林、邹芳负担。邹林、邹芳答辩意见与其上诉意见一致。邹林、邹芳上诉称，（一）案涉合同中邹芳的签名是事后补签的，补签时间是2019年5月24日，在其出现异议的情况下，张道钦强烈要求邹芳补签名，并不是邹芳的真实意思。且邹芳事后补签的合同只有张道钦的一联，其他两联均未补签，其法律效力应不予支持。（二）张道钦没有按照案涉合同及补充协议的约定付清购房款，违约在先,且补充协议并没有约定要求邹林、邹芳支付转让总价款20%的违约金。综上，请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.撤销邹芳因房屋买卖所承担的相关责任，并解除对邹芳名下案涉房屋的查封；3.张道钦应向邹林支付违约金140000元；4.本案一审、二审诉讼费均有张道钦负担。张道钦辩称，邹林、邹芳存在违约行为，依照案涉合同约定应支付违约金及律师费。乐有家公司没有在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，张道钦明确其损失为可得利益损失，并提交了三份分别于2019年12月17日及2020年9月1日在“58同城网”查询情况作为参考，查询情况显示案涉房屋所在小区同类型房屋的二手房挂牌价及拍卖成交价在181万到380万元之间不等。张道钦主张其实际损失远远高于合同约定。本院认为，本案系买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人张道钦与邹林、邹芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:违约责任的认定。首先，《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《二手房买卖合同补充协议》有买卖双方当事人签名，邹芳事后补签的行为应视为对上述三份文件的追认。《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《二手房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。其次，合同并未约定购楼款的具体支付时间，邹林、邹芳主张张道钦未在合同签订后45天内付清全部楼款违约在先，缺乏合同依据。《二手房买卖及居间服务合同》第十六条约定“买方在2018年12月15日前支付卖方赎2抵款，具体以实际欠款为准”，不动产登记信息查询结果显示案涉房屋第二顺位抵押债权数额为850000元，张道钦于2018年12月14日已经向邹林支付了870000元。《二手房买卖合同补充协议》约定“卖方承诺在2019年4月30日前赎出该交易房产，若逾期超过十五个工作日，则卖方有权从该交易房产总价中扣除伍万伍仟圆，即交易该房产的总价由壹佰肆拾贰万伍仟圆变更为壹佰叁拾柒万圆整。”上述补充协议约定并未否定《二手房买卖及居间服务合同》第十条“如卖方逾期履行超过十五个工作日，买方有权解除合同并要求支付转让总价款20%违约金”的约定。邹林、邹芳至今仍未履行合同约定的赎楼义务，是导致合同无法继续履行的根本原因。而张道钦在2019年3月1日已经足额支付了变更后的全部购楼款1370000元。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项的规定及《二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定，一审判决解除双方买卖合同关系并由邹林、邹芳向张道钦支付违约金并无不当，本院予以维持。关于是否调整合同约定违约金的问题。合同明确约定了违约金的标准，即转让总价款的20%，邹林、邹芳主张合同约定违约金过高要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案，邹林、邹芳并未提交任何证据证明合同约定的违约金高于张道钦的损失，而张道钦提交的参考材料可以初步显示其预期利益范畴，张道钦并不存在违约行为且已支付全部购楼款，邹林、邹芳拒不履行合同约定义务的行为显然有违诚实信用原则。邹林、邹芳要求调整合同约定违约金标准缺乏依据，不应予以支持。一审判决酌情调整合同约定违约金属于适用法律错误，本院予以纠正。由于《二手房买卖合同补充协议》已经变更转让总价款为1370000元，邹林、邹芳应按照合同约定向张道钦支付违约金137000020%=274000元。再次，《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定守约方因为维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。张道钦上诉要求邹林、邹芳向其支付因申请本案财产保全支出的担保费，该费用是张道钦因为维权支出的合理费用，应予支持。邹林、邹芳应向张道钦支付担保费3463.53元。最后，邹林、邹芳上诉要求解除一审期间财产保全房屋的查封，可向一审法院提出，本院不予处理。邹林、邹芳上诉要求张道钦支付违约金140000元，因邹林、邹芳一审没有提起反诉，本院不予处理。综上，上诉人张道钦的的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人邹林、邹芳的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及上述援引法律的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12581号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12581号民事判决第五项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12581号民事判决第三项为274000元；四、限邹林、邹芳于本判决发生法律效力之日起十日内向张道钦支付担保费3463.53元；五、驳回张道钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20386元、保全费5000元，共计25386元（张道钦已预交），由邹林、邹芳负担25311元，张道钦负担75元；二审案件受理费7769元（张道钦预交3269元，邹林、邹芳预交4500元），由邹林、邹芳负担7694元，张道钦负担75元。张道钦负担二审受理费后超出部分3194元，在本案执行时由邹林、邹芳向张道钦迳付。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年九月四日书记员  郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。