河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初6818号原告（反诉被告）：邓州雪阳集团股份有限公司。法定代表人：李号堂，男，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘清阳，河南德高律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：王辉，男，1975年2月11日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：董志三，男，河南雷鸣律师事务所律师（特别授权）。原告邓州雪阳集团股份有限公司（以下简称雪阳公司）与被告王辉为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雪阳公司的委托诉讼代理人刘清阳，被告王辉及其委托诉讼代理人董志三均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雪阳公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间所签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付租赁费40万元；3、判令被告赔偿原告损失1501701元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于邓州市新华路丁字口西南角原饮食服务公司房屋整体出租给被告使用，租赁期限为6年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止，租赁费每年170万元，交费办法为合同签订后交清第一年租赁费，以后每年7月20日前一次性交清当年的租赁费。合同履行到2019年2月，该房屋被烧，被告不维修，到7月20日也不缴纳租赁费，被告不缴纳租赁费的行为表明已不再履行租赁合同，原告要求解除合同的条件已成就。根据双方合同约定“租赁期内一方将底层一层西侧第一间给甲方无偿使用”，但被告一直占有使用，该房租赁费为年20万元，被告使用2年应支付原告40万元租赁费。原、被告签订租赁合同后，被告又将房屋转租给他人。2019年2月份，该房为屋被人为纵火，根据合同法第224条规定，被告应当赔偿房子维修的一切损失。被告王辉辩称：原告的诉讼请求不成立，被告不予承担责任。同时提起反诉请求；1、判决反诉被告继续履行《房屋租赁合同》至2023年7月31日，并顺延合同租赁期限自2019年2月15日至反诉被告维修出租房屋从能经营时开始止，区间的日期为合同顺延日期；2、判决反诉被告退还反诉原告2018年到2019年年度租赁费777808.22万元或者冲抵后期的租赁费；3、判决反诉被告因不履行维修房屋导致反诉原告无法经营的违约金50000元；4、本案的反诉费等由反诉被告承担。原告雪阳公司对被告的反诉辩称：被告的反诉不能成立。原告把房屋交给了被告，被告在实际占有使用包括安全管理方面都有义务，所以房屋失火后责任在于被告，财产的使用权已经交给了被告，故被告要求退还租金没有依据。并且被告还应缴纳自2019年7月至判决之后的租金；原告将房屋租赁给被告，被告又租赁出去，其从中受益，故被告反诉要求支付违约金没有依据，违约的原因在被告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王辉对原告雪阳公司提交的证据2有异议，认为合同重点约定乙方租赁期间安全事故与出租方没有责任，但是2019年2月15日凌晨发生的意外事故系案外人故意放火犯罪行为，不在双方合同约定中的安全事故之列；被告对原告提交的证据3有异议，认为案件发生后作为公安机关出具有价格鉴定，作为本案的原告申请法院鉴定，与本案的被告没有关系，被告不应当承担；对上述两组证据，本院将结合案情综合考量后予以认定。原告雪阳公司对被告王辉提交的证据2的证明方向有异议，认为合同约定的非常明确，乙方应当保证租赁期间的房屋安全，被告擅自转租，应当自己承担责任；原告对被告提交的证据4有异议，认为王辉擅自转租给他人，与原告无关联；原告对被告提交的证据5的证明方向有异议，认为该证据恰恰证明这个案件系人为因素造成，不是不可抗力等原因发生，被告应当承担责任，本组证据与原告没有关联性，该损失与我方也没有关联，我方只要求自己的损失；对上述双方有异议的证据，本院将结合案情综合考量后予以认定。经审理查明，本院认定如下案件事实：2017年7月7日，原告雪阳公司与被告王辉签订《房屋租赁合同》，原告将位于邓州市新华路丁字口西南角原饮食服务公司房屋整体出租给被告使用，租赁期限为6年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止，租赁费每年170万元，交费办法为合同签订后交清第一年租金，以后每年7月20日前一次性交清当年的租赁费。2019年2月15日，案外人杜晟人为纵火将该系列房屋烧毁，涉案房屋损毁严重，杜晟已因放火罪被依法追究刑事责任。被告在2019年7月20日前未向原告交纳房屋租金。另，在本案审理过程中，原告雪阳公司向本院申请对受损毁房屋的修复价格进行评估，经本院依法向第三方委托评估，河南省昌智价格评估有限公司于2019年10月12日出具了《豫昌智评字（2019）第128号涉诉讼财务价格评估报告书》，该报告书确定了修复方案，并作出价格评估结论，修复预算的评估价格为：（大写）壹佰伍拾万零壹仟柒佰零壹元，（小写）1501701.00元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表达，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、该房屋租赁合同的解除条件是否成就？二、被告是否应当另行补交租赁费？三、本案中租赁物即房屋的损失如何承担？四、本案中租赁物的保管、维修义务应当由哪一方承担？五、被告反诉要求原告继续履行合同并处理合同无法履行期间的房屋租金，同时支付违约金的请求是否应当支持？一、原告方提出解除该房屋租赁合同的问题。合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。本案纠纷事实上是由于案外第三人纵火发生火灾的“第三人致害”行为所导致，合同双方对于合同的履行在行为上均未存在过错，但是，因为火灾的发生，合同履行陷入僵局，双方又未能及时协商解决，且发生重大分歧，在此情况下，合同目的不能实现，合同一方又提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定的其他情形，故该合同应当解除。二、原告方提出要求被告另行支付部分租赁费40万元的问题。被告未让原告无偿使用合同约定的部分房屋，而且占用该部分房屋，但是，原告长期未提出任何异议，并默认该状态的发生和继续，且合同约定的部分房屋为无偿使用，因此原告应属自动放弃对该部分房屋的无偿使用，被告对此无过错，故对其该项诉请，本院不予支持。三、本案中租赁物损失的责任承担问题。本案中租赁物即房屋损毁的原因，是案外人放火导致，原、被告双方均无过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，侵权责任应当由侵权行为人承担，故原告要求被告赔偿损失的要求于法无据，本院不予支持，可另行主张解决。四、关于本案中租赁物的保管、维修义务问题。虽然在《房屋租赁合同》第六条第三项中约定“乙方负责租赁期间商场内的人身、财产、消防安全，发生事故，自行承担一切经济和法律责任”，结合合同中第五条第四项的规定，可以得出该条款的目的，旨在要求被告王辉加强安全管理义务，促使合同能够顺利履行。但在本案中，租赁物遭受火灾损毁的原因，是案外人杜晟因家庭原因为了发泄故意放火所致，并非被告尽到安全管理义务就可以避免的，该条款约定的内容显然不包括第三方侵权的情形。虽然上述租赁合同中未明确约定原告的修缮义务，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，提供符合合同约定的租赁物是出租人的法定义务。本案中，涉案商铺在租赁期限内非因双方的原因发生火灾被烧损，使被告承租商铺进行经营使用的合同目的落空，作为出租人的原告负有尽快修葺的义务，应继续履行交付保持完整性的租赁物给被告经营使用，以实现合同目的。即便租赁房屋转租，原告雪阳公司作为出租人对租赁物的保管、维修义务仍然存在，且该合同现因原告的主张已被本院认定为符合解除条件，故本案中租赁物的保管、维修义务应由原告雪阳公司承担。五、被告的反诉请求问题。首先，如前所述，该租赁合同解除的条件已经成就，故被告方要求继续履行合同并顺延合同租赁期限的诉请于法无据，本院不予支持。其次，被告要求原告退还777808.22元租赁费，而该合同解除的主张系原告方提出，故原告雪阳公司应当退回不能履行合同期间的租赁费。被告所交的租金截止日期为2019年7月31日，而房屋在2019年2月15日被损坏，故自2019年2月15日至2019年7月31日这一期间的租赁费原告雪阳公司应当退还给被告王辉。一年期的租金为1700000元，故原告雪阳公司应当返还的租金数额为（1700000元÷365天）×167天=777807.51元。最后，被告要求原告支付50000元违约金的请求，本案中租赁物即房屋损毁的原因，是案外人放火导致，并非租赁物自身安全问题，本案的原、被告双方对此并无主观过错，截止到2019年7月30日公安机关侦查结束移送检察机关审查起诉时，该年度租赁期间已近结束，而下一年度的租赁费被告方亦未交纳，且本院在前述中已对相关责任的承担作出了处理，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。原告雪阳公司针对被告的反诉辩称被告擅自转租，应承担相应的责任，被告王辉对此辩称王子鞋城对房屋的租赁在其承租之前便存在，虽然该事实并无证据证明，但根据《最高人民法院的解释》第十六条的规定，王子鞋城作为邓州市具备一定知名度的商铺，原告雪阳公司应当知道承租人王辉将部分房屋转租给王子鞋城的事实，但原告雪阳公司并未在法律规定的合理时间内提出异议，应视为同意转租，故其该项辩由不能成立，本院不予支持。另外，被告要求追加王子鞋城为共同被告，但王子鞋城并非侵权人，亦与本案中原、被告双方之间不是同一法律关系，故对其该项请求，本院不予准许。综上所述，原告（反诉被告）雪阳公司起诉要求解除合同的请求，本院予以支持，对原告（反诉被告）雪阳公司要求被告（反诉原告）王辉赔偿损失1501701元的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）王辉反诉要求原告（反诉被告）雪阳公司继续履行合同，并延长租赁期间的请求，本院不予支持，对被告（反诉原告）王辉要求原告（反诉被告）雪阳公司退还租赁费777808.22元的请求，本院予以支持777807.51元，对被告（反诉原告）王辉要求原告（反诉被告）雪阳公司支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条，《最高人民法院的解释》第十六条规定,经本院审判委员会讨论，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓州雪阳集团股份有限公司与被告（反诉原告）王辉于2017年7月7日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）邓州雪阳集团股份有限公司于判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）王辉租赁费777807.51元；三、驳回原告（反诉被告）邓州雪阳集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21915元，评估费21000元，共计42915元，由本诉被告王辉承担100元，由本诉原告邓州雪阳集团股份有限公司承担42815元；反诉案件受理费12078元，由反诉被告邓州雪阳集团股份有限公司承担11305元，反诉原告王辉承担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈洪龙审 判 员 王彦华审 判 员 曾庆品二〇二〇年九月九日书记员代 炯