文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初92号原告：陈兆盛，男，1966年9月2日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告：束有琴，女，1971年6月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告：陈永广，男，1993年11月2日出生，汉族，住扬州市广陵区。三原告共同委托诉讼代理人：张志明，江苏盛祥律师事务所律师。被告：王洪保，男，1976年10月31日出生，汉族，住扬州市。原告陈兆盛、束有琴、陈永广与被告王洪保排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈兆盛、束有琴及三原告共同委托诉讼代理人张志明，被告王洪保庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退出非法占有使用的扬州市曲江新苑4幢202、203室商业用房；2、判令被告按原年租金标准的2倍赔偿非法占有使用期间给原告造成的房贷利息支出、资金占用利息及预期利益等损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因自身超市批零经营发展需要，于2017年7月3日向案外人陈士刚签订了《房屋买卖合同》，案外人陈士刚将其位于扬州市两套两层自有商业用房以650万元房屋价格出售给原告。因投资较大，原告先后以自有商住房两套以及向案外人所购商业用房两套分别向邮蓄银行扬州分行贷款230万元、中行广陵支行贷款210万元，并向他人借款263万元，用于支付向案外人所购房款650万元以及过户税费等80多万元。原告为购买案涉商业用房已总共投入资金730多万元，并于2018年9月7日办理了不动产权登记，为此，原告每月必须偿还银行及他人借款利息37114.07元。由于所购商业用房的原转承租人即本案被告在原转承租合同到期后，仍一直非法占有并经营使用已权属于原告的案涉商业用房中的202、203室（255.11㎡），不肯退出。原告多次与被告协商未果，导致原告购房目的无法实现，造成原告巨大的资金利息损失及可预期营业利润损失等，且该损失仍在不断扩大。被告拒不退出已权属于原告的案涉房屋行为，已侵害了原告的合法权益，原告故诉讼。被告王洪保辩称：讼争房屋自原告买下来后，被告就没有用这个房屋，原告三番两次去阻挠使用，2020年4月19日被告将钥匙给了原告，目前被告的东西都已清空，楼上也停电停水。原告所说的非法占有与法律不符，是在法院的上诉期。如果原告认为非法占有为什么叫被告交房租，这些年水费都是被告支付的。2019年被告装广告牌，原告一直阻扰，最终广告牌被拆除。中途与原告也协调过几次关于让房的事，因为房屋被告经过两次装修，第二次是在去年才装修的。为了与原告协商房租给多少钱和疫情期间房租的事，在原告没有认可的情况下被告已经把东西清空。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年4月1日，案外人陈士刚与案外人邱扬签订《房地产租赁契约》，约定：陈士刚将扬州市曲江新苑4幢-2和4幢-3的商铺（建筑面积约520㎡）出租给邱扬使用，年租金20万元，租赁期限为2017年6月8日至2018年6月7日止。同时约定如需转租（只能部分转租，不得全部转租）须取得陈士刚书面同意。邱扬将在租赁期满时把房屋交还给陈士刚，如需继续承租，应提前三个月协商，在同等条件下，邱扬有优先续租权，双方另签订契约。陈士刚如需出卖此房产（为带约出售），应提前三个月通知邱扬，双方并对其他事项作了约定。2012年6月8日，案外人陆青（邱扬配偶）曾与案外人孙明华签订有《房地产租赁契约》，约定：陆青将上述扬州市曲江新苑4幢-2和4幢-3的商铺上面全部和下面西边两间出租给孙明华使用，年租金9万元，租赁期限为2012年6月8日至2017年6月7日止。同时约定如需转租（只能部分转租，不得全部转租）须取得陆青书面同意。孙明华将在租赁期满时把房屋交还给陆青，如需继续承租，应提前三个月协商，在同等条件下，孙明华有优先续租权，双方另签订契约。陆青如需出卖此房产（为带约出售），应提前三个月通知孙明华，双方并对其他事项作了约定。2012年8月8日，案外人孙明华与被告王洪保签订有《房地产租赁契约》，约定：孙明华将上述扬州市曲江新苑4幢-2和4幢-3的商铺上面全部出租给王洪保使用，年租金3.5万元，租赁期限为2012年6月8日至2017年6月7日止。王洪保保证承租上述商铺仅作培训、办公使用。同时约定不得转租。王洪保在租赁期满时把房屋交还给孙明华，如需继续承租，应提前三个月协商，在同等条件下，王洪保有优先续租权，双方另签订契约。房主如需出卖此房产（为带约出售），应提前三个月通知，双方并对其他事项作了约定。该合同履行期限届满后，被告王洪保与案外人孙明华未续签租赁合同。2017年6月9日，被告王洪保向案外人邱扬交纳了4.5万元年租金，继续使用上述房屋。2017年7月3日，原告束有琴与案外人陈士刚签订《房屋买卖合同》，约定：陈士刚将上述扬州市曲江新苑4－102室、4－202室（房产证字第**）、曲江新苑4－103室（房房权证字第**）套商铺以650万元的价格出卖给束有琴，同时约定陈士刚于2017年8月1日至2018年6月7日的房租收入（全年20万元）归束有琴所有。双方并对其他事项作了约定。合同履行中，2018年7月28日，扬州市拍卖行有限公司就涉案房屋扬州市房屋在扬州日报进行拍卖公告。2018年9月7日，扬州市曲江新苑4幢102、202室面积共计297.88平方米的房屋登记在陈兆盛、束有琴、陈永广名下，2018年9月13日，曲江新苑4幢103、203室面积共计212.34平方米的房屋登记在陈兆盛、束有琴、陈永广名下。另查：本案诉讼期间，王洪保曾起诉陈兆盛、束有琴、陈永广，要求确认其优先购买权，本案遂中止。该案经本院审理，本院作出（2019）苏1002民初11号民事判决书，以王洪保对案涉房屋没有优先购买权判决驳回了其诉讼请求。王洪保不服提起上诉，扬州市中级人民法院经审理作出（2020）苏10民终1546号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决已生效。审理中，被告陈述其使用的系扬州市曲江新苑4幢202、203室房屋（二楼，约250.11㎡），并提供2020年4月19日周筛梅向其出具的收到钥匙收条（其中载有一楼一把钥匙），主张其已向原告交还了房屋，原告则认为收到一把钥匙属实，当时系因为停电，但不能证明被告已向其交还了房屋，被告仍在使用。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。位于扬州市房屋现系原告陈兆盛、束有琴、陈永广所有事实清楚，证据确实，本院予以认定。被告王洪保承租上述涉案房屋的租赁合同期限至2017年6月7日已经届满，且生效判决已经确认被告并不享有优先购买权，故被告继续占有使用上述房屋已无合法依据，原告要求被告退还上述租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告按原年租金标准的2倍赔偿非法占有使用期间给原告造成的房贷利息支出、资金占用利息及预期利益等损失的诉讼请求，本院认为，原告未能提供充足证据证明其实际损失，故对原告该诉讼请求本院酌情按原年租金4.5万元的标准予以计算。审理中，被告提供的收条不能证明其已于2020年4月19日向原告实际交付返还了房屋，故计算期限应当从2018年6月8日起计算至实际返还房屋之日止，同时考虑疫情因素可酌情扣除三个月占有使用费金额。审理中，原告主张的物业管理费未能提供充分证据，本案中本院不予支持，原、被告可自行协商，协商不成的原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王洪保于本判决生效后十日内将位于扬州市房屋腾空并交付给原告陈兆盛、束有琴、陈永广执管；二、被告王洪保于本判决生效后十日内按年租金4.5万元的标准向原告支付自2018年6月8日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（实际计算时可扣除三个月的占有使用费金额）。案件受理费1050元，诉讼保全费1270元，合计2320元，由被告负担（原告已预交，被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  张 琴人民陪审员  刘增祥人民陪审员  仲玉顺二〇二〇年九月一日书 记 员  徐文婷