广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38604号原告：广东苏宁小店商贸有限公司，住所地广州市黄埔区护林路******，统一社会信用代码：91440101MA5AN1521H。法定代表人：吴丁剑，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。被告：苏剑华，男，1970年12月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东苏宁小店商贸有限公司与被告苏剑华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东苏宁小店商贸有限公司的委托诉讼代理人陈泽伟，被告苏剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东苏宁小店商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还履约保证金30000元；3.判令被告向原告返还2019年4月1日至2019年8月31日的租金150000元；4.判令被告向原告支付违约金180000元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月30日签订《租赁合同》，约定由被告租赁涉案商铺给原告经营使用。其中，被告作为涉案商铺的承租人，经涉案商铺合法产权人游泽辉同意，享有对外进行整体转租的权利。现根据《租赁合同》约定，被告在2018年7月31日交付租赁场地给原告，原告已分别支付履约保证金3万元及第一个租赁年度租金36万元。然而，根据游泽辉委托人吴立娟出具的《关于因苏剑华单方违约致合同解除的函》显示，因被告拖欠租金，游泽辉已于2019年3月31日与被告解除租赁关系。因此，被告自2019年3月31日起己无法按照《租赁合同》第九条、第十七条的约定确保原告对涉案商铺享有使用权，正常使用涉案商铺。原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，现原告已依法向被告支付相关款项，被告应履行其义务确保原告享有涉案商铺的使用权。现因被告拖欠涉案商铺产权人租金，导致其丧失对涉案商铺的转租权利。根据《租赁合同》及《中华人民共和国合同法》规定，原告有权要求被告返还己先行支付的2019年4月1日至2019年8月31日的租金即15万元。同时，被告严重违反《租赁合同》第九条的约定，己造成根本违约。原告有权要求立即解除《租赁合同》、返还履约保证金3万元及主张违约金18万元。被告苏剑华辩称：我本人原来是开连锁超市的，开了18年，由于前两年经营决策失误，经营状况出现下滑。涉案店铺本来是我的分店，经过协商后进行转让，以转租的形式进行转让。合同约定是提前半年支付一年的店租，2019年2月份原告支付了第二笔租金，但是之后我的资金链出现断裂，已经接近破产的状态，我为了尽可能保护原告和房东的利益，在2019年3月底至4月期间一直在跟原告协商解决事情。原告是大型企业，我也确认对原告造成了工作困难和不良的影响，我深表歉意，但确实只是因为我的经济状况比较糟糕。经审理查明：2018年7月30日，原、被告就被告向原告出租位于天河区沙太路316号109房（以下简称“涉案房屋”）的有关事宜签订《租赁合同》，约定：租赁期限为5年，自2018年8月1日至2023年7月31日，首个租赁年度为2018年8月1日至2019年8月31日，此后每12个月为一个租赁年度；租赁费用为第一个租赁年度36万元，自第二个租赁年度起每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前15日支付，首期租赁费用18万元，原告应于2018年8月7日向被告支付定金3万元，该定金等原告开业后自动转为本合同的履约保证金，合同终止后5日内被告无息退还该履约保证金；此后正常每年租赁费用支付日为8月15日、2月15日；若被告影响原告正常使用租赁物，则视为被告根本违约，被告应赔偿原告半年租赁费用，同时原告有权解除合同等内容。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金3万元、首期（2018年8月1日至2019年2月28日）租赁费用18万元。2019年2月26日，原告向被告支付了第一个租赁年度的第二期（即2019年3月1日至2019年8月31日）的租赁费用18万元。原告主张涉案房屋系被告向业主游泽辉租赁，由于被告未按期向业主支付租金，业主已于2019年3月31日解除与被告的租赁合同，被告的行为导致业主在2019年4月对涉案房屋停水停电，原告无法正常使用涉案房屋，需要重新与业主进行磋商，给原告造成损失，现原告以被告的行为已构成违约为由诉至本院，要求解除与被告的租赁合同，被告应向原告返还履约保证金3万元、2019年4月1日至2019年8月31日的租金15万元并支付违约金18万元。对此，原告提交了如下证据：1.被告与游泽辉就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定租赁期限为自2018年8月1日至2023年7月31日，游泽辉同意被告在确保按时缴纳租金的情况下可以进行整体转租。2.涉案房屋的房产证复印件。3.游泽辉出具给吴立娟的《授权委托书》及两人的身份证复印件。4.吴立娟发给原告的《关于因苏剑华单方违约致合同解除的函》，载明因被告于2019年2月1日起拖欠租金至2019年3月31日止，共拖欠租金2个月，以合同押金抵偿，按合同约定其可解除合同收回房屋，其确认于2019年3月31日与被告解除合同。要求原告尽快与其签订租赁合同，否则需腾退交还房屋。5.原告于2019年7月11日向被告发出的《关于租赁物出租权利的质疑函》，载明该司已收到来自于业主的授权代理人吴立娟的函件，称被告因拖欠其租金，其已经与被告解除合同，被告已丧失对租赁物的合法出租权，并要求该司腾退交还房屋，请求被告尽快协调解决以上权利纠纷，否则，该司将根据合同约定及法律规定追究被告的全部责任。6.原告于2019年7月15日向被告发出的《关于解除租赁合同的通知函》，载明因被告拖欠业主租金，业主要求该司腾退交付房屋，经该司向被告通知后被告仍未解决，被告已构成违约，该司通知被告自2019年4月1日起解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，租赁费用及其他费用计算至2019年3月31日，并要求被告返还租金、履约保证金并支付违约金。7.邮寄证明，载明证据5被告于2019年7月13日签收，证据6被告于2019年7月16日签收。8.原告与游泽辉就租赁涉案房屋签订的《租赁合同》以及租金、履约保证金的支付凭证，《租赁合同》中约定租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日，履约保证金24000元，首个租赁年度为2019年4月1日至2020年3月31日，此后每12个月为一个租赁年度，租赁费用首年为288000元，第二、第三年为302400元、第四、第五年为317520元。经质证，被告对证据4有异议，认为该函件并无落款日期，其也未见过该函件；对其他证据的真实性无异议。被告同意与原告解除租赁合同，但认为业主只是短暂的停水停电并非整个4月都停水停电，被告也有主动与原告和业主协商，没有影响原告正常使用涉案房屋，而且原告与业主签订的新合同也比原告与被告签订合同的租金少，因此不同意原告的其他诉讼请求。对此，被告提交了如下证据：被告与原告的工作人员之间的微信聊天记录，其中谈到橡树园租金的问题。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为聊天记录涉及的房产系白云区的商铺与本案无关。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，原、被告均应按协议履行，现由于被告未能按期向业主交租导致原、被告签订的《租赁合同》无法继续履行，被告应承担违约责任。现原告要求解除《租赁合同》，被告表示同意，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《租赁合同》的约定，合同终止后被告应无息退还保证金，现因被告的违约行为导致合同解除，原告要求被告退还履约保证金3万元有理，本院予以支持。原告已向被告预付涉案房屋的租金至2019年8月31日。但因被告的原因导致双方的租赁合同自2019年4月起不能继续履行，故被告应当向原告返还2019年4月1日至2019年8月31日的租金15万元。原告要求被告按照合同的约定支付半年租赁费用即18万元的违约金，被告辩称该违约金标准过高，由于原告并未提供证据证明其实际损失的情况，但是考虑到原告确因被告的违约行为被业主停水停电对原告造成了一定的影响，基于公平原则并结合每月租金数额，本院酌情调整该违约金为3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告广东苏宁小店商贸有限公司与被告苏剑华签订的《租赁合同》；二、被告苏剑华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东苏宁小店商贸有限公司返还履约保证金3万元；三、被告苏剑华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东苏宁小店商贸有限公司返还2019年4月1日至2019年8月31日的租金15万元；四、被告苏剑华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东苏宁小店商贸有限公司支付违约金3万元；五、驳回原告广东苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告广东苏宁小店商贸有限公司负担2250元，被告苏剑华负担4450元（被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳受理费4450元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  郭 越人民陪审员  林旭珍人民陪审员  李杏容二〇二〇年九月十五日书 记 员  林 暖梁敏仪