浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0424民初2257号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路**巴黎都市卢浮宫**。统一社会信用代码91330400581681309R。法定代表人：张传政，该公司总经理。委托诉讼代理人：张益献。委托诉讼代理人：徐骏琳。被告：徐海，男，1974年10月17日出生，汉族，住浙江省海盐县。被告：黄燕华，女，1977年5月15日出生，汉族，住浙江省海盐县。原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司与被告徐海、黄燕华物业服务合同纠纷一案，于2020年6月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张益献、徐骏琳，被告黄燕华到庭参加诉讼，被告徐海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告系原告所管理的巴黎都市2幢1301室的业主，房屋建筑面积187.33平方米，房屋性质为高层住宅。原告于2014年10月与房产公司签订《前期物业服务合同》，合同约定业主或物业使用人应在收到交付通知后履行缴纳义务，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.98元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日向原告支付相应的违约金，合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务。同时2013年12月30日物业与业主签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条也约定了收费标准以及物业费收缴方式（年度预缴，每年1-3月份为物业管理费收缴期）。但被告未依约向原告缴纳物业管理费。自2018年1月1日至2020年3月31日，被告共欠物业服务费9768元，滞纳金8014元，原告多次对其书面以及上门催缴，均无效果。现原告为维护其合法权益，诉请法院依法判令：1、被告给付物业费：（1）2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4452元、地、地下车库保洁能耗费432元每日千分之三，支付逾期付款的滞纳金自2020年1月1日至2020年3月31日（后期滞纳金以未支付款项为基数，计算至物业服务费实际缴纳之日止）暂计6681元；（2）2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费4452元、地、地下车库保洁能耗费432元每日千分之三，支付逾期付款的滞纳金自2020年1月1日至2020年3月31日（后期滞纳金以未支付款项为基数，计算至物业服务费实际缴纳之日止）暂计1333元；所有费用总合计：物业费9768元，滞纳金8014元，总计17782元；2、被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，对于上述诉请中的滞纳金，原告变更如下：因被告家中渗水情况属实，只要求二被告全额缴纳物业费，滞纳金可以免去。被告黄燕华答辩称，对于物业费的金额按建筑面积1.98元/平方米/月的标准计算是没有异议的，该事项在购买房子时已经知晓。至于不缴纳2018、2019年度的物业费是因为房屋的管道出现漏水，房屋内的地板、墙面等出现损失，物业公司多次说来解决问题，但是迟迟未能解决，到目前为止尚未对家里的损失作出修复，因此才不缴纳物业费。被告徐海未答辩。针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据：1、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、前期物业管理服务协议（签字单2）、业主档案（业主家庭情况登记表、钥匙领用登记表、资料及物品领取清单）、海盐巴黎都市物业部交房流转单、交房确认单一组，证明原告与海盐县佳源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，物业名称和类型为海盐巴黎都市商业住宅，原告与被告签订《前期物业服务协议》，物业名称为佳源·巴黎都市，被告系巴黎都市2幢1301室业主及被告购买车位的事实。2、短信、物业费催缴函照片一组，证明原告向被告催讨物业费的事实。被告的质证意见：对证据1、2的三性均无异议，但是自己不缴纳物业费事出有因。本院依职权调取2019浙（0424）民初4256号案件中的询问笔录一份、照片6张。原告质证认为：对询问笔录及照片均无异议。被告黄燕华质证认为：对询问笔录及照片均无异议。本院认证认为：对原告方的证据1、2被告未提出异议，本院予以认定，对本院调取的询问笔录一份、照片6张，原、被告均无异议，本院予以认定。经审理，本院确认案件的相关事实如下：原告系海盐县武原街道巴黎都市小区的前期物业管理公司。被告系该小区2幢1301室的业主，房屋建筑面积为187.33平方米，房屋性质为高层住宅。被告同时购买16、17号地下（车位）。《前期物业服务协议》协议第二条“物业管理服务内容”约定，原告对物业共用部位、共用设施、环境卫生、秩序、交通、房屋装饰装修等项目进行维护、服务和管理。协议第四条“物业管理服务费用”约定，被告自交房入伙时预缴一年费用，以后每年预收一次，高层住宅收费标准为1.98元/平方米/月。协议第五条“其他有偿服务费用”约定，地，地下停车位按物业有关规定缴纳车位照明费30元/月议第十条“违约责任”约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2016年，二被告发现空调边的外墙落水管出现渗水，二被告要求原告维修，原告维修了外墙落水管，但是二被告事后发现地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉等情况。到目前为止，二被告案涉房屋中地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉问题尚未解决。另，原告原名称为浙江佳源物业管理有限公司海盐分公司，于2018年11月13日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司。本院认为：合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，履行合同质量不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。本案中，原告作为物业管理公司，对包括被告在内的巴黎都市小区业主及物业使用人提供物业服务，被告应按照物业服务协议的约定，向原告支付相应的物业服务费。但被告黄燕华提出外墙落水管渗水导致案涉房屋中出现地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉等情况，该损失需要原告进行维修、处理，现原告一直不进行处理因此希望在本案中一并解决，并提出扣减物业费形式。原告认为案涉房屋中出现地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉等情况所产生的损失不应当在本案中处理，并且该些情况的出现到底是否是因为渗水也无法确认。但根据本院调查的证据以及原、被告庭审中的陈述来看，原告在履行物业管理服务合同期间确实存在服务不到位的情况，具体而言：本案中原、被告均认可二被告的案涉房屋在2016年时出现了外墙落水管渗水，并且原告对此进行了维修。根据《前期物业服务协议》协议第二条，原告需要对共用的上下水管道、落水管等进行维护和管理。可见对外墙落水管的修理是原告应尽的职责。现二被告的案涉房屋在落水管渗水后且无其他原因渗水的情况下出现地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉等情况，可见落水管的渗水与后期地板发涨、变形，墙纸脱落，墙面发霉是有相应联系。因本案的标的额不大，双方矛盾也不深，如果现在对房屋中出现问题的原因、损失、修复等进行鉴定、维修必然会对房屋产生不可修复的损伤，且其所产生的费用也将远远超过原告诉请的物业管理费等费用，这也将加重原、被告双方的损失。因此从减少当事人讼累、减轻当事人负担的角度考虑，本院对于被告案涉房屋的损失酌定为两年物业服务费的金额，即9768元。对于其他费用被告应当按期支付，原告主张的地下车库保洁能耗费被告未提出异议，本院予以支持。至于原告主张的违约金，因二被告拒绝支付物业费的原因系对原告的服务不满意，原告在其服务上确实存在瑕疵并因此给二被告的房屋造成损失，故对该项诉请本院不予支持。综上，对于原告的诉请的合理部分，本院予以支持，不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐海、黄燕华于本判决生效之日起十日内支付原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司地下车库保洁能耗费864元；二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取计122元，由原告浙江佳源物业服务集团有限公司海盐分公司负担116元，被告徐海、黄燕华负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。审 判 员 郑连平二〇二〇年九月十一日法官助理 许晓洁书 记 员 徐超洁