山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异429号 案外人：王某某，女，汉族，住山东省胶州市。 申请执行人：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路******。 法定代表人：孔某某，执行董事。 委托诉讼代理人：王某某1，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地，住所地山东省胶州市北京东路**iv> 法定代表人：郑某，董事长。 被执行人：郑某，男，汉族，住山东省胶州市。 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执682号】一案中,案外人王某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王某某称，请求解除对东苑新天第小区9号楼1单元1001室房屋（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司于2011年6月12日签订《房屋预定协议》，约定由案外人购买案涉房产，建筑面积约117.9平方米，房屋单价为6380元，总房款752202元，案外人签订该协议时按照约定支付人民币226202元。协议签订后被执行人拒绝履行协议约定的内容，该协议已经（2018）鲁0281民初11983号民事判决书确认有效。为维护案外人权利，请求法院解除对案涉房产的查封。 为证明其主张，案外人王某某向本院提交了以下证据：1.房屋预定协议1份，证明案外人于2011年6月12日与青岛东苑置业集团有限公司签订了购房协议，购买案涉房产，房屋总价款为752202元。2.收款收据1份，证明2011年6月12日，案外人缴纳购房款226202元。3.水电物业收款收据1宗，证明2018年10月案外人开始缴纳相关费用。4.不动产交易登记信息查询结果证明2份，证明案外人名下无其他可供居住的房产，案外人配偶名下有一套预售房屋但还未入住。5.胶州市人民法院（2018）鲁0281民初11983号民事判决书1份，证明案外人与青岛东苑置业集团有限公司签订的房屋预定协议有效。 申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实。即便该证据是真实的，该协议也不能作为购房协议，该协议名称为房屋预定协议，并非购房合同，且在该协议签订时案涉房产并未建设，也不符合销售的条件，第五条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。因此，该协议只是被执行人青岛东苑置业集团有限公司与案外人之间就案涉房产类似于内部购房协议的意向，该协议不属于合法有效的房屋买卖合同。2.对证据2收款收据的真实性不予认可，需要青岛东苑置业集团有限公司核实。即便证据是真实的，22万余元的大笔付款也应提供银行转账记录或现金支付的证据材料，否则，单凭该收据不足以认定案外人已实际支付22万余元款项事实。即便案外人已支付22万余元，与预定协议记载的总房价752202元相比也不足50%。3.对证据3的真实性无法确认，该宗证据形成时间均发生于2018年10月份之后，此时法院已对案涉房产多轮查封，即便案外人经被执行人青岛东苑置业集团有限公司允许或默许占有，也属于被执行人的违法行为，应承担相应的法律责任。申请执行人对于听证中涉及的两家物业公司出具的收款收据真实性提出异议，请求法院核实该物业公司是如何入住小区、从事物业管理并代表供水电供暖部门代收相关费用的授权。4.对证据4的真实性予以认可，可以说明案外人在2020年8月31日查询时名下没有其他住房，但案外人提供的是不含历史状态的查询结果，不能够证明其在人民法院查封案涉房产时是否有其他可供居住的房产。案外人配偶购买了博爱街18号的房产，该销售合同的签订时间是2018年1月，至今已有两年半的时间，在房屋符合预售条件即主体封顶后经过两年半时间除非出现烂尾项目，否则应该已经符合入住条件。5.对证据5的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该判决书仅就预定协议的效力予以评价，未对该协议书的性质是否是购房合同以及该协议签订时是否合法给予判断，该判决书与本案无关。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑某对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然案外人王某某主张其在法院查封案涉房产前已与被执行人签订房屋预定协议购买案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且其所主张的已支付的房屋价款未超过协议约定总价款的50%，故案外人王某某的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王某某的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月十日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳