文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初5674号原告：刘铭，男，1973年3月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆市应氏房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路**附**，统一社会信用代码9150011009240321XY。法定代表人：刘应培，该司总经理。委托诉讼代理人：蔡明江，男，1966年2月18日出生，汉族，住重庆市南川区。原告刘铭与被告重庆市应氏房地产开发有限公司（以下简称应氏公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘铭、被告应氏公司的委托诉讼代理人蔡明江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铭向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付逾期交房过渡费9473元（6个月23天×700元×2倍）；2．判决被告支付公摊面积补偿2485.83元。事实和理由：原告与被告于2017年4月28日签订了《产权调换协议书》，约定被告收购原告位于重庆市万盛经开区万东北路60-X-X-X号房屋。原告调换房屋位于重庆市万盛经开区滨江1号首座3号楼X-X号。按照万东北路60号、62号、64号、85号户房屋收购方案第7条临时过渡费约定，被告超过30个月交付房屋的（交房时间为2019年10月29日），由被告承担加倍支付过渡费，逾期交付被告承担2倍过渡费。被告逾期6个月23天（以实际竣工时间2020年5月22日止），被告应当赔偿过渡费9473元。被告公摊系数计算错误，按照万东北路60号、62号、64号、85号户房屋收购方案第8条特别规定，被告应当向原告补偿公摊面积差额6.41㎡，被告在结算中已经补偿6㎡，剩余的0.41㎡应按市场销售均价6063元/㎡计算为2485.83元补偿原告。原告依法起诉，望判如所请。被告应氏公司辩称，过渡安置费的起算时间是2017年10月25日至2020年4月25日，被告不存在违约。遵照万盛经开区建设局文件精神，于2020年1月10日放假停止施工，疫情暴发后被告于2020年2月24日在售房中心及项目现场张贴了关于停工停产的相关通知，后于2020年3月15日向万盛经开区建设局提交了复工申请，由于受各地疫情影响，2020年4月底被告才逐步恢复施工，故受疫情影响耽搁时间整整3个月。新冠疫情应属不可抗力，被告停工停产属积极响应国家防疫措施的行为，若因此导致延期交房应免除责任，不应承担相应违约及补偿责任。对于公摊计算，收购方案第八条有约定，在签订协议时也告知了原告，被告不应支付公摊面积补偿。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，应氏公司发布《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》，该方案载明：收购房屋总户数85户，其中住宅84户，非住宅1户；收购签约期限为2017年4月25日至2017年5月15日，共计20天；收购方式为采用货币和房屋产权调换两种方式，被收购房屋所有权人可以选择货币方式，也可以选择房屋产权调换方式；被收购房屋为住宅且所有权人选择产权调换方式的，在过渡期间，由应氏公司付给被收购房屋所有权人临时过渡费，其标准为3人（含3人）以下700元/月/户，每增加一人，增加200元。因户型设计限制，调换房屋面积超过被收购房屋面积5㎡以内（含5㎡）的，按1750元/㎡购买；超过5㎡不超过10㎡的，按3100元/㎡购买；超过10㎡以上的，按交房时新建房屋的市场价购买。临时安置过渡时间为30个月，如产权调换房屋在28个月以及更短的时间交房的，临时安置过渡费仍按30个月正常支付，如产权调换房屋在29个月交房的，则另给予2个月装修过渡时间，临时安置过渡费按31个月正常支付，如产权调换房屋在30个月正常交房时，仍另给予2个月装修过渡时间，临时安置过渡费按32个月正常支付；如产权调换房屋超过30个月交房的，则除正常支付32个月（含2个月装修过渡时间）的临时安置过渡费外，超期的时间应双倍按月支付临时安置过渡费……。被收购房屋建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应收购的房屋建筑面积；被收购房屋建筑面积公摊系数高于15%的，按所有权证实际面积计算房屋收购；如产权调换房屋公摊系数超过15%的，其超过部分对应的公摊面积由开发商承担费用；公摊系数在15%以内的按实计算。收购协议生效后，所有被收购房屋所有权人才开始腾空被收购房屋并搬迁（从重庆市应氏房地产开发有限公司通知搬迁之日起计算，腾空搬迁的最长期限为十五日），应氏公司在所有被收购人腾空并搬离被收购房屋后才支付各项收购费用等内容。2017年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《产权调换协议书》（编号：51号），约定：经乙方书面申请，甲方同意收购乙方位于万东北路60-X-X-X号房屋。甲乙双方经过平等自愿协商一致，自愿达成以下协议：一、被收购房屋基本情况：坐落万东北路60-X-X-X号，房屋产权人为刘铭，房屋性质为私有，房屋结构为混合，产权证号为2014-01009，房屋用途为住宅，证载建筑面积为58.1平方米，公摊系数不足15%补偿面积0平方米，乙方被收购房屋确认可用于产权调换的合法面积为63.2平方米。二、按照房屋收购方案，甲方提供的产权调换房位于重庆市万盛经开区滨江壹号首座3号楼X-X，建筑面积约86.05平方米。……六、乙方临时过渡人口3人，过渡期30个月，临时过渡费700元/月·户，临时过渡费合计21,000元。产权调换房屋从本项目85户签订收购协议并全部腾空搬迁完毕之日起在30个月内交房，另给予两个月装修时间并同时支付正常临时过渡费。如甲方超过30个月后交房，从逾期之日起按100%的标准加倍支付超期临时过渡费。交房时，双方结清相关费用，乙方才能接房。2017年6月28日，原告出具《按时交房承诺书》，载明：因实施滨江壹号首座项目，本人刘铭在此确认2017年4月28日与应氏公司签订产权调换协议为有效协议。并承诺在2017年6月28日内将现所居住的万东北路60号附X号X-X房屋腾空交付征收人，如不履约，本人愿意承担相应的经济及法律责任。注：必须将房屋腾空，钥匙交付征收人后，才能统一领取相关补偿费用。领取补偿费用时间定在2017年6月29日至2017年6月30日两天，完成上述程序后视为本次征收工作办理完结。同日，原告将被收购房屋腾空并交付被告。之后，原告领取被告的相应拆迁补偿费。2017年10月25日，被告与案外人重庆市万盛经济技术开发区安全生产监督管理局签订《房屋货币收购协议书》。2020年1月2日，重庆市万盛经开区建设局印发《重庆市万盛经济技术开发区建设局关于做好2020年全区建筑工地春节放假前、放假期间及节后开（复）工安全生产工作的通知》，通知全区所有在建项目从2020年1月10日起一律全面停止施工，如有特殊情况需继续施工的项目，建设单位须向该局提交书面申请，经审核同意后方可继续施工。该《通知》附件2为《节后开（复）工企业自查（核查）表》。2020年3月15日，行业部门核查被告申报的《节后开（复）工企业自查（核查）表》得出的结论为符合开（复）工安全生产条件，允许开（复）工。2020年1月20日，重庆万盛土地规划设计有限公司受被告委托作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明：房屋名称为滨江壹号首座3号楼；房屋面积概况，第3F/20F层，建筑面积11，290.68㎡。房屋面积分户汇总表载明楼层为第3-20层，房号3，套内面积67.49㎡，分摊系数0.245，分摊面积16.53㎡，建筑面积84.02㎡。2020年5月19日，被告向各滨江壹号首座业主发出《接房通知书》，载明：我司拟定按以下时间分别办理接房手续，2020年5月25日至2020年5月26日，产权调换协议书编号1-30号业主接房；2020年5月27日至2020年5月28日，产权调换协议书编号31-60号业主接房；2020年5月29日至2020年5月30日，产权调换协议书编号61-84号业主接房。2020年5月22日，滨江壹号1#、2#、3#居住部分取得《竣工验收备案登记证》。原告按通知要求接房时，被告向原告出示《房屋交付费用结算表》，该表显示：产权房号X-X-X，竣工国土实测房屋面积84.02㎡，拆迁安置协议实测面积63.2㎡，选房后超建筑面积20.82㎡，新建房公摊系数24.5%，公摊系数补足面积6㎡，选房实际增加面积14.82㎡；拆迁户选房结算面积增加补交房款，5㎡以内（1750元/㎡）房款8750元，5.1㎡——10㎡以内（3100元/㎡）房款15，500元，10㎡以上（6063元/㎡）房款29，223.66元，合计应补交房款53,473.66元。原告认为被告计算公摊系数补足面积6㎡有误，未签字进行结算、接房。本院认为，依法成立的合同受法律保护。应氏公司发布的《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》、原告与被告签订的《产权调换协议书》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的民事责任。关于被告交房的起算时间的问题。因原、被告双方在实际履行合同过程中已以行为的方式将起算时间变更为了自原告交付被收购房屋开始计算，故应以该时间即2017年6月28日作为被告交付房屋的起算时间。按照双方约定，被告应自2017年6月28日起30个月内即2019年12月28日前向原告交付房屋并按照700元/月的标准支付过渡费。被告并未按照上述时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告于2020年5月19日向原告通知其最早可于2020年5月27日接房，故被告应向原告支付2019年12月29日起至2020年5月26日期间的超期交房过渡费。关于超期部分的过渡费如何计算的问题，按照原、被告双方约定，超期部分的过渡费应当按照双倍的标准即1400元/月支付。因新冠疫情暴发，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，故自该日起至行业部门核准被告开（复）工之日即2020年3月15日止，应作为不可抗力的期间。对于该期间的过渡费，本院综合新冠疫情对被告迟延交付房屋的影响，酌情由被告按照700元/月的标准支付。综上，被告应向原告支付的过渡费为5787元（700元/月÷30天/月×26天×2+700元/月÷30天/月×52天+700元/月÷30天/月×72天×2）。按被告发布的《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》的“被收购房屋建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应收购的房屋建筑面积；被收购房屋建筑面积公摊系数高于15%的，按所有权证实际面积计算房屋收购；如产权调换房屋公摊系数超15%的，其超过部分对应的公摊面积由开发商承担费用”的特别规定，原告调换房屋的公摊系数24.5%超过特别规定的15%，其超过9.5%，该公摊系数是调换房屋的，对应的公摊面积自然是根据调换房屋的相应面积计算，其超过15%的9.5%对应的公摊面积6.41㎡（9.5%×67.49㎡）应由被告承担。被告出具的《房屋交付费用结算表》载明的公摊系数补足面积6㎡，差额0.41㎡（6.41㎡-6㎡），按单价6063元/㎡计算房款2485.83元。原告请求判决被告支付原告调换房屋公摊面积补偿2485.83元，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告重庆市应氏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘铭支付过渡费5787元；二、被告重庆市应氏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘铭支付调换房屋公摊面积误差补偿2485.83元；三、驳回原告刘铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由原告刘铭负担24元，由被告重庆市应氏房地产开发有限公司负担25元，被告在履行前述判决义务时将此款一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  张毅二〇二〇年九月二十七日书记员  张琳