江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初1842号原告：恒大地产集团九江有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区十里大道**十里街道办事处**，统一社会信用代码：913604020634618162。法定代表人：陈浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：田雪霖，该公司员工。被告：查代友，男，1992年10月3日出生，汉族，户籍地址：江西省九江市都昌县。第三人：九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行，住所地：江西省九，住所地：江西省九江市浔阳区浔阳东路**金贸大厦**：91360403159313608T。负责人：黄修锋，男，该支行行长。委托诉讼代理人：徐佳，该支行客户经理。原告恒大地产集团九江有限公司（以下简称：恒大地产九江公司）诉被告查代友、第三人九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行（以下简称：农商银行浔阳支行）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大地产九江公司委托诉讼代理人田雪霖、第三人农商行浔阳支行的委托诉讼代理人徐佳到庭参加诉讼，被告查代友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大地产九江公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告已付房款142537元归还原告；3、要求被告返还涉案房屋；4、请求被告承担本案全部诉讼费及公告费等一切费用。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发的九江恒大御景16幢3003号房，预测建筑面积89平方米，该商品房总价为692537元，被告选择按揭贷款的方式支付房款。2017年8月1日前支付首期房款142537元，余款55万元申请银行按揭贷款。被告支付了首期房款后即与农商银行浔阳支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款55万元用于支付购房款，原告作为保证人为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。农商银行浔阳支行于2017年9月7日发放了该笔贷款共计55万元。2020年1月开始，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续按月偿还按揭贷款，银行要求原告承担保证责任。2020年5月20日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息合计人民币544172.42元（其中本金532400.34元，利息11772.08元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息等。原告为维护自身合法权益，遂依法诉至法院，请求本院依法支持其诉请。被告查代友书面答辩：贷款逾期是事实，前期逾期是因本人创业失败无力负担，后期逾期是因为疫情影响无资金收入。原告要求将首付款作为违约金过高，我所支付首付款和已付银行本金，请求法院一并处理返还。第三人农商银行浔阳支行陈述：被告自2018年起陆续不归还款项，至今年1月以来，被告还是未归还贷款。2020年5月经我行催告，根据合同约定，原告履行了该笔借款的担保责任。经审理查明：2017年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议（编号：9000222570），合同及补充协议约定：原告将其开发的九江恒大御景16幢3003号房屋出售给被告，房屋总价款为692537元，如被告《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。有权对该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。2017年9月6日，原、被告和第三人签订了一份《个人购房借款担保合同》，合同约定被告向第三人贷款55万元用于购房，由原告对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，被告支付购房首付款142537元，在第三人农商行浔阳支行处按揭贷款55万元。从2018年8月开始，被告贷款开始陆续出现逾期，2019年6月，原告收到第三人《关于请求恒大地产集团九江有限公司回购查代友房产的回购函》一份，称被告自2018年起，开始有不按时还款的行为，要求原告回购被告房屋，承担担保责任。后经三方协商，第三人在被告承诺还清之前所拖欠贷款，以后不再拖欠的前提下，同意暂不要求原告承担担保责任。从2020年1月份起，被告未再履行还本付息义务，2020年5月7日，第三人再次向原告发函要求其回购被告房屋，承担全部担保责任，并通知被告贷款提前终止。2020年5月20日，原告向第三人履行担保责任，共计还款544172.42元，其中借款本金532400.34元，利息11772.08元。另查明，被告共向第三人支付借款本金17599.66元，利息67019.7元。再查明，涉案房屋原、被告双方并未办理交房手续。上述事实，有原告、第三人提交的相关证据和当事人陈述意见在案佐证，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，系签约双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，被告因未按约支付银行按揭贷款导致原告向银行承担了担保责任，被告的违约行为符合双方在补充协议中所约定的合同解除条件，故对原告要求解除双方所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原、被告之间的商品房买卖合同解除后，被告应按合同约定协助原告至房产部门办理有关合同解除手续。因被告存在违约行为，故其应当承担相应的违约责任，原告要求被告以已付房屋首付款142537元承担违约责任，该违约金明显偏高，考虑被告逾期归还贷款不存在明显故意及被告违约所给原告造成的损失程度，本庭酌情被告按房屋总价款692537元的1%（6925.37元）向原告支付违约金，对于原告因承担担保责任，向第三人支付的11772.08元贷款利息损失，应依法由被告向原告赔偿。原告要求被告归还房屋无事实和法律依据，依法不予支持。为了不造成诉累，被告要求原告返还首付款和银行贷款本金，可在本案一并处理。被告查代友经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院视其对自己相关诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团九江有限公司与被告查代友签订的商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议（编号：9000222570）；二、被告查代友于本判决生效后十日内协助原告恒大地产集团九江有限公司办理该《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000222570）备案注销手续；三、被告查代友于本判决生效后十日内支付原告恒大地产集团九江有限公司违约金6925.37元，赔偿原告利息损失11772.08元；四、原告恒大地产集团九江有限公司于判决生效后十日内返还被告查代友首付款142537元及被告已付银行借款本金17599.66元；五、以上三、四项相抵，原告恒大地产集团九江有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告查代友首付款及已付借款本金141439.21元；六、驳回原告恒大地产集团九江有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5363元，由被告查代友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  方晶晶二〇二〇年九月二十四日书记员  胡梦碟