广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5048号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区*******************办公室02、06、07号。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金妹，女，该公司员工。被告：陈艳，女，1980年9月17日出生，汉族，住湖南省安化县*********农贸场南栋401号，公民身份号码430************345。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告陈艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹，被告陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付锦江豪苑A6栋2306房自2013年9月1日至2020年2月29日的物业管理费11985.48元，违约金9381.86元；2、判决被告支付自2013年9月1日至2020年2月29日的公摊水费95.82元、公摊电费1851.94元、水费3063.37元、公摊维修费588.9元、垃圾处理费780元、车位管理费3205元。以上费用共30952.37元。违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年3月5日止，实际计至清偿之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司（下称房地产公司）签订了《前期物业服务委托合同》（下称委托合同），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2013年9月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催繳仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.2元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面枳比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2013年9月及至2020年2月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共30952.37元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告陈艳辩称，因为原告的服务管理不到位，所以我才不交物业费，并且因此产生的滞纳我方因此也不应承担。1.我花了很多钱维修我购买的车位，但是车位的桩总是坏。小区电梯也经常坏，也经常修，不过修了也经常坏，我妈妈前天也被困在电梯里；2.小区的垃圾经常没有及时清理，异味大，卫生条件差；3.小区东门有保安值守，但是没有大门，外面的人可以随意出入小区，保安也不会盘查，也没有登记，并且经常有人上门推销；4.小区经常搞活动，电梯、车位路口和游泳池经常有广告，广告的收费属于业主共有，但是业主并没有收到广告费，广告费用也不透明，不清楚收费怎么使用。原告主张公摊维修费应由收取的广告费先支付，不需要业主承担，并且被告办公室和宿舍的水电费也计入公摊费用中并不合理。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告抗辩主张原告没有履行前期物业协议中的义务，但被告没有提供任何证据予以证明，原告则对被告抗辩主张的该事实予以否认并于庭后补充提交了出入口人员体温登记表、出入口人员来访登记表，证明其在小区出入口有进行来访人员登记。对于该争议事实，本院认为物业服务公司除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务，并且物业服务是一种持续性的服务活动，某一时刻的垃圾未清扫、设施未维修不能反映物业公司根本违约。只有在合理期限内仍未提供相应的、合理的物业服务，物业公司才承担相应的违约责任，而被告在本案中未能举证证明原告在合理期间内仍未维修设施或未提供清洁、安保等服务，因此对于被告抗辩主张的该事实本院不予确认。本院认为，原被告之间存在物业服务合同关系并按被告与原物业公司-清远市汇业物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》执行有生效裁判文书予以认定，本院予以确认。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定按时向原告支付物业服务费、车位管理费、垃圾处理费、水费、公摊水电费，被告在庭审中对原告起诉的这些费用金额没有异议，本院予以支持。根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期交纳物管费的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日1‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照年利率6%的标准计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费153.66元为基数，自该期物业服务费逾期之日（协议约定每月5日前支付当月物管费，故逾期之日为该期物管费对应月份的6日为逾期之日，原告主张从次月5日作为逾期之日主张滞纳金，本院予以支持，即2013年10月5日起至2020年3月5日止的每月5日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。此外，被告及另案业主均抗辩认为原告利用小区共用部位共用设施取得了本属于业主的公共收益，原告请求的公摊维修费用应在原告收取的公共收益中进行扣减。本院认为原告起诉主张要求被告支付公摊维修费的，应由原告举证证明其获取的本属于小区业主的公共收益尚不足以支付公共设施公共部位的维修费用，而原告在本案中对此没有举出证据予以证明，因此，对于原告诉请的公摊维修费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈艳于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付物业服务费11985.48元（2013年9月至2020年2月）及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费153.66元为基数，按照年利率6%的标准自该期物业服务费逾期之日（2013年10月5日起至2020年3月5日止的每月5日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告陈艳于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2013年9月至2020年2月的车位管理费3205元、水费3063.37元、垃圾处理费780元、公摊水费95.82元、公摊电费1851.94元；三、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担25元，被告陈艳负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年九月二十二日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。