江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初379号原告：王有勇，男，1978年3月19日出生，汉族，住扬州市。被告：富川瑞园业主委员会，住所地扬州市扬子江路**富川瑞园**物业用房。负责人：陆宝荣，该业委会主任。被告：扬州深鸿基物业服务有限公司，住，住所地扬州市扬子江南路**富川瑞园**物业用房/div>法定代表人：汪春红，该公司总经理。两被告委托诉讼代理人：王剑，江苏琼宇律师事务所律师。原告王有勇与被告富川瑞园业主委员会、扬州深鸿基物业服务有限公司撤销权纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，由审判员吕士杰适用简易程序于2020年5月18日、2020年6月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告王有勇申请撤回对被告扬州深鸿基物业服务有限公司的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。原告王有勇、被告富川瑞园业主委员会的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王有勇向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告富川瑞园业主委员会与被告扬州深鸿基物业服务有限公司于2015年1月17日签订的富川瑞园物业服务合同；2、判令撤销被告富川瑞园业主委员会与被告扬州深鸿基物业服务有限公司于2016年7月23日签订的富川瑞园停车费补贴、物业费及广告收入单列的补充协议；3、由两被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告王有勇将诉讼请求变更为：1、判令撤销被告富川瑞园业主委员会于2015年1月17日作出的与被告深鸿基物业续签富川瑞园物业服务合同的决定；2、判令撤销被告富川瑞园业委会于2016年4月30日作出的富川瑞园停车费补贴物业费的决定；3、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系富川瑞园小区的业主，原告通过诉讼在2020年1月15日取得《富川瑞园业主大会议事规则》，同时获得被告富川瑞园业主委员会与扬州深鸿基物业服务有限公司于2015年1月17日签订的《富川瑞园物业服务合同》复印件1份、2016年7月23日签订的《富川瑞园停车费补贴物业费及广告收入单列的补充协议》复印件1份。根据《物权法》、《物业管理条例》、《富川瑞园业主大会议事规则》，被告富川瑞园业主委员会无权未经业主大会表决决议，直接与物业服务企业签订服务合同。从议事规则落款时间可知，本小区系2011年召开首次业主大会并选举了第一届业主委员会，议事规则第四十六条同时明定，业主委员会的任期为3年，被告富川瑞园业主委员会的任期早在2014年已经届满，被告富川瑞园业主委员会因为任职期满失去代理资格，已经无权再代表业主行使权利。同时根据议事规则第四十六条规定业主委员会任期届满前2个月内应组织换届选举，但被告富川瑞园业委会迄今都未组织换届选举，也未按议事规则规定召开过业主大会表决或报告过小区任何事项。更有甚者，被告富川瑞园业主委员会与扬州深鸿基物业服务有限公司于2016年7月23日签订的《富川瑞园停车费补贴物业费及广告收入单列的补充协议》，仅依据的是被告富川瑞园业主委员会在2016年4月30日会议的决定，就将本属于全体业主所有的停车费收入以补贴名义给了被告扬州深鸿基物业服务有限公司，被告富川瑞园业主委员会的行为不仅违法违规，更直接侵害了原告及小区广大业主的合法权益，给全体业主造成重大经济损失。原告居住在小区，对小区的公共事务和关乎自身居住生活环境等小区事项一直有关注，小区物业服务企业的选聘、解聘关乎小区整体利益，涉及到每一位住户的切身权益，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一、十二条中对于选聘、解聘物业服务企业事项必须履行的手续和操作程序都有明确的法律规定。被告富川瑞园业主委员会在届满后的种种行为和做法不仅违规违法，有的甚至涉嫌犯罪，且已经给全体业主造成了重大经济损失。为维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。原告王有勇为证明其诉讼请求，向本院提供的证据有：富川瑞园业主大会业主规则1份、富川瑞园物业服务合同1份、富川瑞园停车费补贴物业费及广告收入单列补充协议1份、房产证复印件1份、2015年1月17日富川瑞园业委会会议记录1份、2016年4月30日富川瑞园业委会会议记录1份、物业费收费收据2份。被告富川瑞园业主委员会辩称：业主委员会于2015年1月17日、2016年4月30日会议的相关决定，是为了富川瑞园小区全体业主的利益，为了使物业公司更好的服务小区的业主。所以，两次业委会的决定合理合法。被告富川瑞园业主委员会提供的证据有：扬府办（2016）109号文件1份、荣誉证书1份（2016年）、奖状1份（2014年）、奖状1份（2012年）、锦旗5份、业委会备案单1份、情况说明1份、2016年4月30日业主委员会会议记录1份、富川瑞园小区22幢A502室的业主的物业费收据3份。本院经审理查明：原告王有勇持有登记日期为2018年3月27日的扬子江南路469号22幢1801室房地产不动产权证书，其自认于2018年3月27日入住富川瑞园小区，此后一直按时足额缴纳物业服务费。被告业主委员会于2011年11月17日经选举产生，并在相关部门进行了备案，至今未进行换届选举。2015年1月17日，被告业主委员会召开会议，并形成决议，同意与扬州深鸿基物业服务有限公司续签物业服务合同。当日，富川瑞园业主委员会与扬州深鸿基物业服务有限公司签订《富川瑞园物业服务合同》1份，合同约定服务期限为2015年3月15日起至2020年3月14日。2016年4月30日，被告业主委员会召开会议，并形成决议，以小区停车费、广告房租用来补贴物业费，补贴标准为0.25元/平方米/月。2016年7月23日，富川瑞园业主委员会与扬州深鸿基物业服务有限公司签订《富川瑞园停车费补贴物业费及广告收入单列的补充协议》1份。补充协议约定，按扬州物业三级标准进行参照，服务费为0.65元/平方米/月，而现执行的价格是0.4元/平方米/月，差价部分由富川瑞园业主委员会从公建收入中补贴，总补贴费用为665448.9元。《富川瑞园业主大会（业主委员会）议事规则》第八条载有:业主大会的主要职责如下：┄（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同，包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案；┄（六）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；┄前款（二）、（三）、（五）、（六）、（七）项须经物业管理区域内全体业主所持投标权2/3以上通过方可生效。上述事实，由原、被告提供的证据及当庭陈述予以证实。本院认为，原告王有勇自2018年3月27日起成为富川瑞园小区22幢1801室业主，即享有业主权益。被告富川瑞园业主委员会于2015年1月17日作出与扬州深鸿基物业服务有限公司续签富川瑞园物业服务合同的决定，于2016年4月30日作出富川瑞园停车费补贴物业费的决定。上述决定，根据《富川瑞园业主大会（业主委员会）议事规则》第八条规定，应经全体业主所持投标权2/3以上通过方可生效，业主委员会在未召开业主大会投票表决的情况下，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告王有勇主张撤销业主委员会作出的上述决定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：一、撤销被告富川瑞园业主委员会于2015年1月17日作出的与扬州深鸿基物业服务有限公司续签富川瑞园物业服务合同的决定；二、撤销被告富川瑞园业主委员会于2016年4月30日作出的富川瑞园停车费补贴物业费的决定。本案受理费160元，由被告富川瑞园业主委会负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  吕士杰人民陪审员  石 月人民陪审员  宋佼佼二〇二〇年九月二十三日书 记 员  石 冰