山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2882号原告：韦慧艳，女，1974年1月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路**。法定代表人：王庆文，执行董事兼总经理。原告韦慧艳与被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩业明到庭参加了诉讼，被告烟台经纬实业有限责任公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦慧艳向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告返还购房款158544元（首付款），并以首付款158544元为基数，自2013年11月8日至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率计付利息给原告；3、请求判决被告返还购房款100000元（按揭贷款），并赔偿原告银行贷款利息损失9874.71元，同时自2016年5月31日起至实际给付之日止按人民银行同期贷款利率计付利息给原告；4、请求判决被告返还购房款49246元(以租金抵房款)，以49246元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率计付利息给原告。(合计：317664.71元)。庭审中原告变更第二、三、四项诉讼请求：2、请求判决被告返还购房款158544元(首付款)，并以首付款158544元为基数自2013年11月8日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；3、请求判决被告返还购房款100000元(按揭贷款)，并赔偿原告银行贷款利息损失9874.71元，同时自2016年5月31日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告；4、请求判决被告返还购房款49246元(以租金抵房款)，并以49246元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告。事实和理由：2013年11月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的经纬广场第3层3068号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价格为人民币307790元，原告首付款158544元，以租抵房款49246元，以银行按揭方式支付100000元，但被告违约至今未向原告交付房屋，给原告造成了巨大损失。被告烟台经纬实业有限责任公司缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状，亦未提供任何证据材料。经审理查明，2013年11月8日，原告与被告在签订的芝预字第131108020137号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告以出让方式取得坐落于烟台市芝罘区建设路17甲、烟台市芝罘区前进路7号、编号为烟国用（2011）第10894号、烟国用（2011）第10895号地块的土地使用权，规划用途为商服用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为烟台经纬广场；原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2013第141号；原告购买经纬广场第3层3068号房，该商品房合同约定建筑面积共16.8平方米，按套计算，房屋总价款258544元，原告缴纳首付款158544元，剩余100000元于2013年12月8日前用按揭贷款支付；被告应当在2015年10月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原、被告在房产登记部门办理了上述《商品房买卖合同》的登记备案手续。合同签订当天，被告向原告出具了山东省烟台市房地产企业预收款收据，收据上记载：付款单位为原告，收款单位为被告，项目地址为芝罘区建设路17甲、芝罘区前进路7号0座0单元3层3068户，收款金额为人民币158544元，备注为首付款，收据上盖有被告的发票专用章。原告与案外人恒丰银行烟台幸福支行在签订的编号为恒银（烟）个房商借字（2014）年第08-010号《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定：原告向恒丰银行烟台幸福支行举借人民币100000元用于购买涉案房屋，借款期限为120个月，自2014年7月16日至2024年6月29日；借款利率按百分比浮动定价的方式确定，基准利率上浮10%，借款利率为7.205%。2013年11月8日，原告作为委托方，被告作为受托方，双方签订了《三站·经纬广场委托租赁协议》，协议上约定原告将涉案房屋委托给被告经营，委托期限自商场正式开业之日起共三年，自2015年5月1日期至2018年4月30日止；原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计49246元，三年租金一次性返给原告，原告在全款中减去返租金后重新计算首付款。2013年12月31日，涉案房屋在烟台市房产交易中心办理了烟房预芝字第××号预购商品房预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告。原告已于2016年5月30日将按揭贷款本金及相应利息全部还清，累计已还金额为109874.71元。被告至今未向原告交付上述房屋。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同》登记备案回执、预购商品房预告登记、《个人购房抵押（保证）合同》、恒丰银行贷款应收清单、恒丰银行业务交易账单、房地产企业预收款收据等为证，还有原告的陈述笔录在案为凭。本院认为，（一）原告与被告在2013年11月8日签订的芝预字第131108020137号《商品房买卖合同》及补充协议，原告与被告于2013年11月8日签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》，原告与案外人恒丰银行烟台幸福支行签订的恒银（烟）个房商借字（2014）年第08-010号《个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且涉案《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，均为有效合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。（二）根据《商品房买卖合同》第九条的规定，被告如未在2015年10月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。本案中，被告未依约在2015年10月31日前交付房屋且已逾期超过30日之事实清楚，解除合同的条件已成就，故原告关于解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已于2016年5月30日将按揭贷款还清，现原告主张被告返还首付款158544元、按揭贷款100000元，于法相合，本院依法予以支持。本案中，涉案《商品房买卖合同》解除原因系被告未按期交房，被告构成违约，被告对此应当承担违约责任，而合同中约定的违约金远低于原告受到的实际损失事实清楚，被告应当赔偿因合同解除给原告造成的损失，被告占用首付款158544元、按揭贷款100000元期间产生的利息应属原告损失范围之内，故原告关于被告自付款之日起计付利息损失的主张，符合相关法律规定，本院依法支持原告以首付款158544元为基数自2013年11月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，自2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。原告在2016年5月30日偿还完按揭贷款100000元，同时偿还的利息共计9874.71元，原告请求被告赔偿利息损失9874.71元，并以109874.71元为基数自2016年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，自2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告，本院予以支持。（三）《三站·经纬广场委托租赁协议》约定被告将三年租金49246元一次性返给原告，原告在全款中减去返租金后重新计算首付款。原告购买涉案房屋的付款中有按揭贷款，故在全款中减去返租金49246元后重新计算首付款，现原告请求被告返还购房款49246元(以租金抵房款)，并以49246元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告韦慧艳与被告烟台经纬实业有限责任公司于2013年11月8日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告韦慧艳返还首付款158544元，并自2013年11月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，自2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。三、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告韦慧艳返还按揭贷款100000元，并赔偿原告在2016年5月30日前的按揭贷款利息9874.71元，并以109874.71元为基数自2016年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，自2019年8月20日至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。四、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告返还购房款49246元(以租金抵房款)，以49246元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7217元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  崔天涛人民陪审员  宿 利二〇二〇年九月十四日书 记 员  林迎秋