湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2417号原告：文铁坚，男，汉族，1969年5月28日出生，住株洲市芦淞区。被告：株洲汇宇房地产开发有限公司，住所：株洲市荷塘区公园路******，统一社会信用代码：91430200799140492N。法定代表人：刘平，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：谭国珍，湖南天隆律师事务所律师。第三人：邹昌贵，男，汉族，1963年7月24日出生，住株，住株洲市石峰区div>特别授权委托诉讼代理人：尹烈平，湖南一星（株洲）律师事务所律师。原告文铁坚诉被告株洲汇宇房地产开发有限公司（以下简称汇宇公司）、第三人邹昌贵房屋买卖合同（结案案由为所有权确认）纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文铁坚、被告汇宇公司的委托诉讼代理人谭国珍到庭参加了诉讼，第三人邹昌贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文铁坚向本院提出诉讼请求：1、确认株洲市荷塘区××路××号××号房屋归原告所有；2、判令被告立即协助办好相关房屋产权登记事项；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2006年3月30日在刘平手里放定金10000元，购买株洲市荷塘区××路××号××号房屋，并约定该房屋包括其他所有费用总价为269300元。双方约定后，原告于2011年7月25日一次性将款项交付被告，并约定剩余10000元定金待被告办理完房屋产权证后结清。同时，被告将该房屋钥匙及房屋交付原告装修入住，住进，住进后才知道因被告原因，该房屋暂时无法办理产权，但被告刘平多次口头承诺该房屋产权无其他瑕疵，等公司办好相关验收等手续后会办好房屋产权相关手续，但被告直到现在未将原告所购房屋办好相关房产手续。直到今天，有人在原告家门上张贴告示，告知房屋第三人邹昌贵已在房产局备案登记，属第三人邹昌贵所有。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决汇宇芳庭1103号房屋归原告所有，以保障原告合法利益。被告汇宇公司辩称：1、将房屋销售给原告是双方意思的真实表示；2、房款数额应该以双方签订的合同为准，是否是269,300元，因被告公司现在名存实亡，法定代表人刘平已判处有期徒刑8年，公司已空无一人，故公司的生产经营管理都不存在，被告没有办法找到原、被告签订的购房合同，原告处应该有购房合同；3、被告同意将诉讼房屋办理产权给原告，但鉴于汇宇芳庭情况复杂，总证尚未办好，故应按照不动产登记的程序逐步办理。第三人邹昌贵辩称：1、案涉房屋过户登记权已经得到生效法院文书的确认。根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立变更转让的，物权自法律文书生效时发生法律效力。株洲市中级人民法院下达的（2008）株中法执字第51-13号民事裁定书属于生效法律文书，该裁定书裁定案涉房产过户给邹昌贵，就是确认案涉房屋产权转移登记至邹昌贵所有，显然第三人已经取得物权。荷塘区法院此前与第三人有关的类似案件部分否定的是第三人合同登记备案行为的物权效力，但本案不能否定法院执行裁定书的物权效力。第三人相信荷塘区法院将来执行汇宇系列确权判决案件时，也只能向产权登记机构下达相同的协助执行通知书，将来产权登记机构到底是执行株洲中院的裁定书还是执行荷塘区法院的裁定书，法院应当慎重做一个回答，否则将是司法笑话；2、本案原告对案涉房屋不具备确认物权的事实证据及法律依据。（1）该栋商品房没有办理大证，是否合法建筑、是否能综合验收备案、是否能依法取得首次物权登记都还不确定，更别谈分户转移物权。（2）不动产物权设立变更必须严格依照物权法确权，汇宇公司与原告间现在发生的是物权转让行为。买卖行为属于债权行为，虽享有物权期待权，并不享有物权。（3）交付占有为动产所有权转移标志，不是不动产物权转移标志。原告提供的占有使用证据不是物权确权证据。占有使用是一种事实状态，既有合法占有也有非法占有，占有既不是物权证据，更不是物权取得方式。以原告是涉案房屋的“合法买受人”，继而确认涉案房屋依法应当归原告所有，没有法律依据。将动产所有权转移标志等同于不动产所有权转移标志，完全混淆了动产与不动产的基本法律概念。承认占有即物权，无异于推翻不动产物权登记原则。（4）本案原告请求确认物权的证据严重不足。本案没有商品房买卖合同，内部认购合同不具备基本的实质性条款，且现有合同总价及已付款证据明显不足。房款未付清，交易未完成，原告无权取得物权；3、本案不能适用最高院一房数卖的审判精神。最高院一房数卖的相关审理意见为“数份买卖合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序“确定权利保护顺位”，显然该意见适用情形是当事人请求“均要求履行合同”，裁判原则是“确定权利保护顺位”，审理法院只是就多个继续履行请求权的保护顺位进行裁判，通俗的讲就是物权取得权的排队顺序，此时仍然属于裁决物权期待权。综上，本案只能是办理过户登记的请求权，绝不是确认物权所有权。请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告汇宇公司开发了位于株洲市荷塘区××路××号汇宇芳庭项目。2012年7月25日，原告文铁坚就汇宇芳庭1103号房向被告汇宇公司交纳了房款269430元、代收费（契税2694元、房产证办证费4041元等）15503元，被告汇宇公司分别向原告开具了专用收款收据，在专用收款收据上加盖了被告公司财务专用章，并注明了房号1103。同日，被告汇宇公司将1103号房屋钥匙交付给原告，原告对该房屋进行了装修，交纳了物业费，并自2012年8月底起一直居住至今。此后，原、被告为该房屋权属及办证事宜发生纠纷。另查明，本院于2017年4月25日作出了（2016）湘0202刑初156号刑事判决书，认定被告汇宇公司的法定代表人刘平因开发“汇宇芳庭”项目向邹昌贵借款3,100万元，双方于2009年4月27日签订一份《和解协议》，约定汇宇公司将汇宇芳庭项目中的第一、二、三、四楼商铺和708号、607号等53套住宅用房抵债给邹昌贵。次日，经株洲市中级人民法院裁定将汇宇公司开发的汇宇芳庭第一、二、三、四楼商铺和1103号、1109号等45套房产过户至邹昌贵名下。2010年8月3日，汇宇公司与邹昌贵签订《商品房回购协议书》，约定汇宇公司以支付3,500万元房款回购汇宇芳庭607号、708号等70套商品房和负一楼车库、第一、二、三、四楼商铺。2014年8月18日，涉案的1103号房屋（建筑面积89.45㎡）备案登记至第三人邹昌贵名下。因汇宇公司未按约支付回购款，邹昌贵与汇宇公司、刘平三方于2014年8月22日签订《关于解除2010年8月3日〈商品房回购协议书〉谅解协议》，约定将以房抵债的含负一楼、一、二、三、四楼及607号、708号等30套住房退给邹昌贵。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的身份证复印件、被告的企业信息复印件、第三人的身份证复印件、专用收款收据、水费收费收据、燃气收费收据、电费收据、统一结算收据及微信聊天记录，第三人提供的株洲市中级人民法院（2008）株中法执字第51-13号民事裁定书以及本院调取的（2016）湘0202刑初156号刑事判决书在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系所有权确权纠纷。本案争议焦点为：涉案房屋应归谁所有。公民的合法民事权益应受法律保护。被告汇宇公司在2012年7月25日向原告收取了汇宇芳庭1103号房屋的购房款269430元及代收费用15503元；同日，被告汇宇公司又将涉案1103号房屋钥匙交付给原告，原告对该房屋进行了装修，交纳了物业费，并自2012年8月底起一直居住至今，原告已对该房屋实际占有使用长达8年之久，故原告与被告汇宇公司之间形成了真实的商品房买卖合同关系。涉案1103号房屋没有办理房屋过户登记手续，但房屋过户登记主要由房地产开发商即被告汇宇公司协助办理，未办理过户登记手续的原因主要在于被告汇宇公司，因此涉案1103号房屋没有及时办理房屋过户登记并非原告的过错造成。第三人邹昌贵与被告汇宇公司的法定代表人刘平之间存在借贷关系，刘平与邹昌贵达成协议，将涉及本案1103号房屋的多套房屋转让给邹昌贵用于抵偿借贷债务，此抵债行为是基于民间借贷关系产生，双方没有真实的房屋买卖意思表示，没有形成真实的商品房买卖合同关系，且没有就该1103号房屋在产权登记部门办理具有物权公示效果的产权登记，不发生物权效力，不能对抗第三人。在该1103号房屋未办理产权登记，也没有实际交付给邹昌贵之前，邹昌贵对涉案1103号房屋不拥有不动产物权。原告文铁坚购买了涉案1103号房屋，实际支付了购房款，并接收使用了该房屋，是涉案1103号房屋的真正买受人。故涉案1103号房屋依法应确认归原告文铁坚所有，对原告提出要求确认株洲市荷塘区××路××号××号房屋归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。第三人邹昌贵提出的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。因原告没有提供证据证明该1103号房屋已具备办理产权登记的条件，故对原告提出要求被告协助办好相关房屋产权登记事项的诉讼请求，本院不予支持，原告可待涉案1103号房屋具备产权登记条件后另行主张。第三人邹昌贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应地诉讼权利，此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认位于株洲市荷塘区××路××号××号房屋归原告文铁坚所有；二、驳回原告文铁坚的其他诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由被告株洲汇宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年九月二十九日书记员  舒敏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。