河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫17民再87号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙琦，男，1985年1月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人:朱庆祥,河南步青律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：驻马店市万润置业有限公司。住所地：河南省驻马店市财经学校办公楼。法定代表人：麻言胜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李杰、王小满，该公司员工。再审申请人孙琦因与被申请人驻马店市万润置业有限公司（以下简称万润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）豫17民终2887号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月19日作出（2020）豫民申1762号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙琦及其委托诉讼代理人朱庆祥，被申请人万润公司的委托诉讼代理人李杰、王小满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙琦申请再审称：1、万润公司宣传彩页上对专梯入户、私家门厅、赠送10平方米、公摊标准介绍的具体明确，依据《最高人民法院》第三条的规定，宣传彩页上的上述内容应为商品房买卖合同的一部分，万润公司应依据宣传彩页的内容交付商品房。万润公司未按约定交付房屋，应承担相应的违约责任。原判将宣传彩页中的内容认定为要约邀请错误。2、业主进行维权时，驻马店市人民政府“网络问政”栏目认定该公司存在虚假宣传行为，并督请工商部门予以协商解决。万润公司的虚假宣传行为构成欺诈，违反了我国广告法和消费者权益保护法的规定。3、其购买的系140平方米的房屋，实际得房率仅为68%，公摊面积过大，违反了我国建设部的房产测量规范中27层公摊率19%的规定。4、消防栓挡门影响正常进出，对讲系统亦未安装，原判在未进行现场勘察的情况下，仅凭商品房买卖合同认定本案基本事实错误。综上，原判认定基本事实不清，适用法律错误。请求：1、撤销一、二审判决，依法改判支持其诉讼请求；2、一、二审诉讼费由万润公司承担。万润公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。孙琦作为一名具备基本生活常识的人，在签订合同前理应尽到审慎义务，但在签订合同时未提出异议，说明孙琦已认可合同所约定的内容。2、涉诉补充协议不属于格式条款。签订合同时，其销售人员对孙琦进行了提醒，告知其认真阅读合同相关条款，且孙琦在签订合同前亦详细阅读了合同条款，该补充协议不属于格式条款。3、合同附件四、补充协议第三条明确载明在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果图等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，亦不是交付的标准，不作为出卖人的要约，该约定系双方真实意思表示，且宣传资料上均已备注不作为要约。4、双方签订的商品房买卖合同对房屋建筑面积、套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积等进行了明确约定，双方意思表示真实，该约定并未违反国家法律和法规的强制性规定。5、涉诉房屋已通过消防验收和竣工验收，消防栓的设计符合国家规范要求，不存在消防栓堵门无法进出的问题。因涉诉房屋在交付时未装修，在未装修的情况下安装对讲装置可能对设备造成破坏，可待房屋装修结束后，联系物业进行安装。6、网络问政回复仅是建议投诉人将相关材料提交至工商行政部门，并未认定其存在虚假宣传行为。7、商品房买卖合同第8条约定出卖人应当在2019年5月31日前交付商品房，并未约定以取得竣工备案证明作为交付条件，其不存在违规交房。孙琦向一审法院起诉请求：1、万润公司偿还其购房损失10万元（包括私家入户面积10平方米，超过公摊系数的面积12平方米）；2、万润公司支付违约金210000元。一审法院认定事实：2014年10月25日，孙琦（××）与万润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驻马店市××城区××西段北侧地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名同信府住宅小区。第二条、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房预字第20170058号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号楼东2单元1704号房。该商品房预测建筑面积共140.26平方米，其中套内建筑面积96.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.76平方米。第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5030.66元，总金额705600元。第六条、××应于合同签订当日交纳首付款215600元，余款460000元以公积金贷款方式支付。第八条、交付期限。出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果房等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”。合同签订后，孙琦向万润公司支付首付款215600元，剩余房款46万元办理银行按揭。2018年11月25日，万润公司向孙琦下发交房通知书，交付了房屋。一审法院认为，根据法律规定“当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，孙琦与万润公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。合同生效后，孙琦依约支付了购房款，万润公司按合同约定期限履行交付验收合格房屋的义务。至于孙琦主张万润公司违反了房产测量规范的强制性规定，公摊面积过大的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》中对建筑面积、套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积等都进行了明确的约定，双方意思表示真实，该约定并未违反国家法律和法规强制性规定，应为有效。故孙琦的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于孙琦主张万润公司虚假宣传存在欺诈行为，未向孙琦交付入户门厅及赠送10平方米面积及专梯入户，虽提交宣传单用以证明其主张成立，因万润公司交付的房屋符合合同约定交房标准和面积，且根据合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果房等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，所以根据双方合同约定和法律规定宣传资料不作为要约，并非合同约定条款内容，孙琦的该项主张，证据不足，不予支持。关于孙琦诉称消防栓堵门无法正常进出问题，万润公司提交的“建设工程消防意见书、房屋面积实测报告等”能够证明建设工程经竣工验收、消防验收合格，符合国家规范要求，孙琦诉称消防栓堵门无法正常出入与事实不符，不予支持。关于孙琦诉称可视对讲没有及时安装的问题，可待孙琦装修结束后，与万润公司或物业公司联系安装，孙琦主张万润公司此项违约，证据不足，不予采信。综上，孙琦主张万润公司赔偿其购房损失10万元（包括私家入户面积10平方米，超过公摊系数的面积12平方米）及支付违约金210000元，因缺乏证据支持，无事实与法律依据，不予支持。河南省驻马店市驿城区人民法院作出（2019）豫1702民初3523号民事判决：驳回孙琦的诉讼请求。案件受理费2975元（已减半收取），由孙琦负担。孙琦不服一审判决，提起上诉。其上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或予以改判；2、一、二审诉讼费由万润公司负担。本院二审期间，孙琦提供以下证据:1、视频资料一份，证明万润公司虚假宣传，公摊面积过大，消防存在问题，无专梯入户，赠送面积不实，造成2000多名业主维权的事实。2、照片两张，证明万润公司虚假宣传有入户门厅的事实。3、宣传页一张，证明万润公司存在虚假宣传的事实。万润公司质证称，视频真实性不认可，视频谈话主体不明确，照片中的隔断系部分业主的私自行为，现已清除。入户门厅确实存在，与宣传相符。宣传页系向不特定人发出，不是要约。本院二审认为，上述证据不能证明孙琦的证明目的，不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：万润公司应否赔偿孙琦购房损失及违约金。双方当事人签订《商品房买卖合同》，明确约定该商品房预测建筑面积共140.26平方米，其中套内建筑面积96.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.76平方米。万润公司依约交付的房屋符合该合同约定交房标准和面积。双方签订的合同附件四：补充协议第三条明确载明：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果房等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”。该约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，根据双方约定宣传资料不作为要约。孙琦以万润公司的宣传资料存在虚假宣传、构成要约及公摊面积过大违法为由，要求万润公司给予赔偿的理由不足，一审法院未予以支持，并无不当。关于孙琦诉称消防栓堵门无法正常进出问题，万润公司提交的“建设工程消防意见书、房屋面积实测报告等”能够证明建设工程经竣工验收、消防验收合格，符合国家规范要求，一审法院据此驳回孙琦该项诉讼请求，并无不当。关于孙琦诉称可视对讲没有及时安装的问题，因案涉房屋尚未装修，一审法院认为可待房屋装修结束后，孙琦与万润公司或物业公司联系安装。该处理适当，对孙琦上诉称可视对讲没有及时安装，万润公司存在违约行为的上诉请求，不予支持。综上所述，孙琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由孙琦负担。本院再审期间，当事人围绕申请再审的理由及请求提交了证据。孙琦提交：1、2019年7月5日驻马店市委的回复留言一份，证明万润公司在专栏入户、入户门厅私密空间存在虚假宣传的事实。2、2019年9月25日驻马店网络问政截图，证明涉诉房屋公摊面积为31.2%，超过高层公摊面积规定的14%-24%标准，违反了房产测量规范的强制性规定。3、孙琦的交房通知书、万润公司的交房宣传照片及竣工备案表，证明万润公司于2019年1月30日竣工备案，通知业主交房时间为2018年12月3日，商品房未经验收合格即交房。4、视频资料一份,证明近年来万润公司每次交房即有业主进行维权。万润公司质证称：1、真实性无异议，证明目的有异议，驻马店市委仅回复业主提供相关材料，去有关部门进行举报，并未明确说明公司存在虚假宣传的行为。2、双方签订的商品房买卖合同对房屋套内面积、公摊面积均有明确约定，网络问政回复亦提到对公用区的房户生成的公摊系数进行公共区分，并无固定的分摊模数。3、商品房买卖合同约定2019年5月31日之前交房，根据孙琦提交的证据显示公司于2019年1月30日竣工验收，公司未违规交房。4、真实性及证明目的均有异议，视频谈话主体不明确，无法确定视频来源，亦不能证明与本案有关。万润公司提交张俊豪证明一份，证明孙琦与万润公司签订商品房买卖合同时，其公司置业顾问张俊豪就该项内容对孙琦进行过提示，孙琦亦认真查看过合同的内容，双方签订的商品房买卖合同真实合法有效。孙琦质证称，证人未出庭，且与万润公司存在利害关系，不能作为证据使用。其签合同时确实是与张俊豪联系的，在其买房时，张俊豪明确称专栏入户、入户门厅属其专有，另赠送10平方米，未就补充协议第三条的内容及内涵向其进行说明。对上述证据，本院的认证意见为，对孙琦提交的证据，证据1驻马店市委留言建议业主提供相关证据到市工商行政主管部门举报查处，并未明确认定该公司存在虚假宣传行为，不予采纳。证据2及证据3，孙琦与万润公司之间签订的商品房买卖合同对房屋面积、公摊面积、交房时间等约定明确，万润公司交付的商品房亦符合该合同的约定，不予采纳。证据4，与本案待证事实无关，不予采纳。对万润公司提交的证据，证人未出庭接受法庭的质询，不予采纳。再审查明的事实与一、二审判决认定的事实一致。本院再审认为，孙琦与万润公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于孙琦主张涉诉房屋公摊面积过大，违反房产测量规范的强制性规定的问题。本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积等均进行了明确约定，万润公司交付的商品房符合合同约定的交房面积和标准。原判对孙琦的该项主张未予支持并无不妥。关于孙琦主张万润公司存在虚假宣传行为，应向其交付入户门厅及赠送10平方米面积、专栏入户的问题。双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第三条明确约定：“出卖人声明，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、样板展示材料和说明、装饰效果房等任何宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”，万润公司宣传资料的内容并非商品房买卖合同约定的内容，故孙琦要求万润公司交付上述项目的理由不足。关于孙琦主张的消防栓堵门无法正常进出的问题。从建设工程消防意见书、房屋面积实测报告等显示的内容看，涉诉工程经过竣工验收、消防验收，均合格，符合国家规范的有关要求，原判对孙琦的该项主张未予支持并无不当。关于孙琦主张可视对讲未安装的问题。原判认定待房屋装修结束后，孙琦联系万润公司或物业公司安装的处理妥当。孙琦主张万润公司违约的依据不足，不予支持。综上所述，孙琦申请再审的理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:维持本院（2019）豫17民终2887号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  吕先锾审判员  李 欢二〇二〇年九月一日书记员  王 勇