新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3903号原告：张磊，男，1980年4月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司职员。原告张磊与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊的委托诉讼代理人刘卫国、被告胜天公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告胜天房产公司支付逾期交房违约金2,277.89元（总房款469,668.60元×万分之0.1×485天，2014年8月31日-2015年12月29日）；2.判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约金109,687.18元（总房款469,668.60元×4.75%/12个月×59个月，自2015年3月1日至2020年1月31日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月23日，原被告签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋一套，房款469,668.60元。合同约定被告应当在2014年8月30日前交付房屋。合同签订后原告依合同履行了付款义务并缴纳了相应税费。但被告未依合同约定履行办证义务。原告多次要求被告依合同约定履行办证义务，但至诉讼时被告仍然未依《商品房预售合同》第十五条约定将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权机关备案。原告认为原被告签订的《商品房预售合同》合法有效。根据合同法及其司法解释的规定，被告应当承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告胜天公司辩称，一、针对第一项诉讼请求，被告起诉已过诉讼时效，请求法庭予以驳回。二、请求驳回原告的第二项诉讼请求，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外人拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。其次，房屋的价值主要体现于其居住使用。原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在于补偿损失及惩罚威慑违约行为。但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨趋势，现被上诉人所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案《商品房预售合同》第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为109,687.18元，也即每日所付违约金为已交付房价款的万分之1.3。甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多。经被告核实原告实际于2016年12月5日才办理了入住，根据双方签订的商品房预售合同内相关条款的约定，逾期办证的起算点应该从房屋交付使用后180日内开始起算，也就是从2016年12月5日后180日至2020年1月31日共计972天。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。三、诉讼费请法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0311960，房屋代码：1206119，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房，建筑面积115.19平方米，总房款469,668.60元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款469,668.60元。被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知原告入住。原告于2016年12月5日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。以上查明事实，有商品房预售合同、购房发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题。胜天公司答辩称诉讼时效已过，本院认为,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。本案中，胜天公司与张磊签订《商品房预售合同》中约定的交房时间为2014年8月30日,而张磊实际于2016年12月5日与胜天公司办理了交入住手续，应视为涉案房屋已实际转移由张磊占有并使用，故涉案房屋自交付之日起，胜天公司已经履行交房义务，应将双方交房时间2016年12月5日作为诉讼时效起算点。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月1日，此时距本案诉讼时效起算点未超过二年,故胜天公司对张磊的该项诉讼请求的答辩意见本院不予采纳。本院认为，被告胜天公司未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方式，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金2,277.89元[总房款469,668.60元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]计算无误，本院对原告主张的逾期交房违约金2,277.89元予以支持。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金109,687.19元，本院认为，被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原、被告双方均认可原告于2016年12月5日与被告正式办理商品房交付使用手续，对此本院予以确认。被告于2015年12月29日已登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为以2015年3月1日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。应以双方2016年12月5日后180日即2017年6月3日起算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2016年12月5日之日起180天后即2017年6月3日开始计算逾期办证违约金。关于2017年6月3日至2019年8月19日合计1147天的逾期办证违约金，本院认定为49,324.85元（469,668.60元×4.75%/年÷365天×807天），关于2019年8月20日至2020年1月31日的逾期办证违约金，本院认定为，以本金469,668.60元为基数，自2019年8月20日至2020年1月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张磊支付逾期交房违约金2,277.89元（469,668.60元×万分之0.1×485天，2014年8月31日-2015年12月29日）；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张磊支付逾期办理产权证书违约金49,324.85元（469,668.60元×4.75%/年÷365天×807天）；自2019年8月20日起-2020年1月31日期间的违约金，以469,668.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。以上被告应付原告款项，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,539.30元，本院减半收取计1,269.65元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担585.16元，由原告张磊负担684.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 唐 龙二〇二〇年九月二十五日书记员 陈绍尧