广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12389号原告：王昌齐，男，1990年10月10日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰若，湖北中武律师事务所律师。被告：洪伟华，男，1974年11月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告王昌齐诉被告洪伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后,依法适用简易程序，本院于2020年9月21日公开开庭进行审理，原告王昌齐及其委托诉讼代理人张兰若到庭参加诉讼，被告洪伟华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王昌齐向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还已支付的房屋租赁定金6000元；3.被告向原告返还喝茶费23000元；4.被告向原告支付违约金10879.2元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原、被告就原告承租位于广州市花都区新华街五华村第六经济社凤华路x的商铺签订了《房屋租赁合同》，原告租作经营餐饮业，租赁期限自2018年6月15日至2021年6月14日，共36个月，每月租金为3022元，租金在每个月10号前支付。合同签订后，原告当即向被告支付定金6000元。合同履行过程中，原告一直依约向被告支付房租。涉案商铺系被告从村委会处租赁，再由被告租赁给原告。2019年10月27日，被告找到原告，称被告与村委会签订的租赁合同已经到期，如果要续签，就要给村委会塞红包，被告借此向原告索要“喝茶费”23000元。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限为3年，并且约定3年不涨租，截至2019年10月27日，原告才租了1年多的时间，被告此时向原告索要“喝茶费”没有任何合同或法律依据，因此原告不愿意承担此项“喝茶费”。但是在被告的一再要求下，原告考虑到店面刚开业不久，原告向被告支付了转让费5万余元，并且花费了3万余元进行装修，如果被告无法与村委会续签租赁合同，涉案商铺可能被村委强行收回。原告在无奈之下，于2019年10月28日通过支付宝向被告转账23000元“喝茶费”，被告向原告保证收取该费用后就能跟村委会续签《房屋租赁合同》，并在2019年10月27日向原告出具《证明》一份，载明:五华直街凤华路七号x商铺，从2019年11月1日至2022年10月30日止，为期三年，房屋租用合同，每月房租为3022元整，喝茶费为23000元整。2019年10月29日，被告找到原告，称原告支付的“喝茶费”数额不够，村委会要求支付30000元“喝茶费”才同意续租，原告觉得不合理，拒绝了被告的要求，并且要求被告向原告退还“喝茶费”23000元，被告同意。2019年12月13日，原告得知涉案商铺已被村委会出租给案外人，从2020年1月1日起涉案商铺由新的二房东接手，原告向被告询问是怎么回事，被告表示没有办法、无法处理。2020年1月9日，原告与新房东广东伊隆华工贸有限公司就涉案商铺重新订立《商铺租赁合同》。由于被告原因导致涉案合同无法履行，原告多次向被告要求退还“喝茶费”与定金，被告同意，但是以各种理由不断进行拖延。原告于2019年1月向城西派出所报警，经调解，被告同意退还给原告29000元，3个月内付清，前两个月每月支付1万元，最后一个月支付9000元，但是被告一直未履行。另外，经原告向村委会了解，被告从未向村委会提及或者支付过所谓的“喝茶费”，村委会后期一直采用网上招标方式，未对外直接出租。原告认为，被告与原告订立的租赁合同期限超过了与原房东所签订的期限，导致涉案合同尚未到期，就无法正常继续履行，原告订立合同的根本目的无法实现，原告有权依法解除合同并要求被告退还原告已支付的房屋租赁定金6000元，“喝茶费”23000元，并支付违约金10879.2元。被告洪伟华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2020年6月15日，原告王昌齐作为乙方，与被告洪伟华作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋租给乙方使用；租期自2018年6月15日起至2021年6月14日止共36个月；每月租金为3032元，每个月10号前交租金；签订合同当天，乙方向甲方交付定金6000元；非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同；一方需要变更合同的条款时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定；一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还，如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同并对其他内容进行了约定。根据原告的陈述，涉案房屋是位于广州市花都区新华街凤华路x商铺，被告向村委会承租涉案商铺后，再转租给原告；合同签订当日，原告以现金的方式向被告支付定金6000元，被告将涉案商铺交付给原告使用；被告于2019年10月27日告知原告，被告与村委会的租赁合同即将到期，为能够续租合同，原告应被告的要求支付了23000元喝茶费；被告于2019年10月29日再次要求原告支付喝茶费30000元，原告予以拒绝；其后涉案商铺被村委会出租给案外人，涉案合同无法继续履行；原告于2020年1月向城西派出所报警，经电话调解，被告同意退还原告29000元，被告于2020年1月16日返还5000元，其余款项至今未付。原告提交双方于2017年10月27日签署的《证明》、微信聊天记录予以证明。该《证明》载明“五华直街凤华路七号x商铺从2019年11月1日至2022年10月30日止，为期三年房屋租用合同，其每月房租为3022元整，喝茶费为23000元整。”2017年10月28日，原告通过支付宝转账方式向原告支付23000元。微信聊天记录显示：2019年10月28日，被告：队长叫我回来签合同，那个合同到期了，他说合同三年签一次；2019年12月17日，原告：华哥，那个事情搞好了吗？被告：没得搞……；2020年1月16日，被告：等一下六点多的时候……我转5000块钱给你先；原告：可以，你六点左右先给我5000，然后你过年之前再给我5000，剩下的二月十号给我一万，三月十号再给我9千可以吧……；被告：可以的，今天晚上肯定转给你。原告提交其于2020年7月25日出具的《解除房屋租赁合同通知书》拟证明原告已于当日通知被告解除涉案合同。原告已于2020年1月9日与案外人就涉案房屋重新签订了租赁合同，约定租期自2020年1月1日至2022年12月31日。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将涉案房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”原、被告之间的《房屋租赁合同》约定租期自2018年6月15日起至2021年6月14日止，根据原告陈述及提交的证据显示，该租期已超过被告与村委会之间的租赁期限，根据上述规定，超出期限部分的约定无效；而未超出部分的期限，双方已经履行完毕，对原告要求解除涉案合同的诉讼请求，不予支持。因原、被告对涉案合同超出原合同租期部分无效，导致涉案合同无法继续履行，均有过错，故对原告主张的违约金，不予支持。原、被告已经沟通，被告同意向原告返还款项共29000元，并已实际返还5000元，故原告诉请被告返还定金及喝茶费24000元的部分，合理有据，本院予以支持；对超出部分，不予支持。被告洪伟华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告洪伟华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王昌齐返还款项24000元；二、驳回原告王昌齐对其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，由原告王昌齐负担804元，由被告洪伟华负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年九月二十二日书记员  王 呈陈少颖