山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7244号 上诉人:辛清港，男，1976年10月22日，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：魏秀丰，青岛城阳盈福祥法律服务所法律工作者。 上诉人：刘新理，男，1962年12月16日，汉族，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人:青岛喜腾电气设备有限公司，住所地青岛市城阳区流亭新型建材工业园。 法定代表人：徐从刚，总经理。 上诉人辛清港、刘新理因与被上诉人青岛喜腾电气设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7946号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 辛清港、刘新理上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不欠被上诉人租金及土地税，一审法院判决由上诉人支付被上诉人租金及土地税共计21400元，属事实不清、认定错误；二、上诉人未损坏房屋，不应支付修复费用；三、判决上诉人支付鉴定费2000元，无事实和法律依据。 青岛喜腾电气设备有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 青岛喜腾电气设备有限公司向一审法院起诉请求：1.辛清港、刘新理将所欠厂房租金及土地税461580元偿付青岛喜腾电气设备有限公司。2.辛清港、刘新理对所承租厂房擅自改变房屋结构（共7处）恢复原状，如拒绝恢复原状则将恢复原状所需费用80000元偿付原告。3.辛清港、刘新理对所承租厂房非正常使用导致墙体、房顶、地面严重损坏恢复原状，如拒绝恢复原状则将恢复原状所需费用150000元偿付青岛喜腾电气设备有限公司。4.上述2、3项所列恢复原状期间辛清港、刘新理仍向青岛喜腾电气设备有限公司支付租金。5.诉讼费用由辛清港、刘新理承担。事实与理由：当事人各方于2015年11月30日签订房屋租赁合同，租赁期间为3年，每年租金为195000元，每年土地使用税为33360元，三年总计租金和土地使用税685080元，但辛清港、刘新理仅支付租金和税金223500元，尚欠461580元。按照租赁合同约定，辛清港、刘新理不得擅自改变厂房结构，但辛清港、刘新理在未告知的情形下，擅自将所承租的厂房7处房屋结构更改，按照合同约定，辛清港、刘新理对所承租的厂房应爱护及正常使用，但辛清港、刘新理在该厂房内从事铸造加工非正常使用所租赁厂房，导致墙体、房顶、地面严重损坏，现该厂房已经无法正常使用。按照租赁合同约定，辛清港、刘新理不得对所承租厂房转租他人使用，但辛清港、刘新理在未通知的情形下私自将所承租厂房中的一部分转租给他人使用。辛清港、刘新理行为已经构成严重违约，造成经济损失。后青岛喜腾电气设备有限公司变更追加诉讼请求：1、辛清港、刘新理对所承租厂房擅自改变房屋结构及非正常使用导致严重损坏恢复原状所需费用由原来的230000元，增加至304484.96元。2、辛清港、刘新理支付因厂房恢复原状而不能正常使用的期间（7个月）的经济损失133210元。3、司法鉴定费20000元由辛清港、刘新理承担。 一审法院认定事实：一、2015年11月30日，青岛喜腾电气设备有限公司（甲方）与辛清港、刘新理（乙方）签订厂房租赁合同，租赁期限为2015年12月18日至2018年12月17日。年租金为195000元，一次性付清。合同第四项约定：“租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、土地使用税等费用由乙方承担，土地使用税由乙方汇到甲方账户甲方为乙方代缴，税金为每季度8640元，一年为33360元。”第五条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”，“乙方另需装修或者增设附属设备的，应事先征得甲方的书面同意”。第六条约定：“租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态”。合同第七条约定：“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构。”二、合同签订后，辛清港使用涉案厂房一层，刘新理使用涉案厂房二层，刘新理将其每年应承担的45000元租金交付辛清港后，由辛清港统一交纳。三、合同签订后至2017年11月，辛清港、刘新理共向青岛喜腾电气设备有限公司交纳租金549500元，其中2015年11月30日和2016年6月20日的付款共计223500元均支付至青岛喜腾电气设备有限公司账户，青岛喜腾电气设备有限公司分别为被告出具收据并加盖财务专用章；2016年12月20日，辛清港分两笔向郝建账户支付210000元和19000元共计229000元，青岛喜腾电气设备有限公司于12月18日向其出具收到229000元收据，并加盖公章；2017年11月18日，辛清港、刘新理向郝建账户支付92000元，青岛喜腾电气设备有限公司于11月20日出具收据，并载明“房租（2017.12.18--2018年6月17日）”，该收据加盖了财务专用章，收款人处有“郝建”签名。青岛喜腾电气设备有限公司仅认可收到辛清港、刘新理向其账户支付的223500元。青岛喜腾电气设备有限公司申请对辛清港提交的收据上所加盖公章和财务专用章与在公安局备案的公章及财务专用章的同一性申请鉴定，但因未在城阳公安分局调取到上述备案章，青岛万方司法鉴定所予以退回。四、2017年12月30日，刘新理经青岛喜腾电气设备有限公司允许搬离厂房，2018年5月底，辛清港与青岛喜腾电气设备有限公司签订用电更名通知书，并将用户名变更为青岛喜腾电气设备有限公司。在上述更名材料中，青岛喜腾电气设备有限公司向国网山东省电力公司青岛供电公司出具的授权书载明：“授权我公司员工韩娜，去贵单位办理关于用电变更的一切相关事宜。日期：2018.5.29”。五、青岛喜腾电气设备有限公司称在辛清港、刘新理承租期间不按照租赁合同约定使用厂房，使用不当给其带来损失，因此向该院提出鉴定申请，申请对：“1、车间地面：约1000平米，辛清港、刘新理非正常使用后导致损坏。2、墙体：主车间内及小厂房外墙，约500平米。3、车间房顶：污染，车间屋顶，约1200平米。4、院落地面：约900平米，辛清港、刘新理非正常使用后，导致损坏。5、厂房结构改变：十处（含主体结构3处面积约100平米，车间房顶4处约25平米），车间内部存三处被告自行建造建筑物需要拆除，约800平米。6、配电室：因电缆、配电主板缺失，导致现无法正常使用，如需要恢复正常使用计多少费用”进行鉴定。该院依法委托了山东汇鑫建安工程项目管理有限公司对上述项目进行鉴定，山东汇鑫建安工程项目管理有限公司向该院出具鲁建造字[2019]第1-140号工程造价鉴定书，鉴定结论为：“青岛喜腾电气设备有限公司厂房、院落修缮工程造价为：叁拾万肆仟肆佰捌拾肆元肆角陆分（304484.46元）。”其中拆除、修复及配电室安装维修费分别为 61357.31元、193207.15元、49920元。六、在青岛喜腾电气设备有限公司将涉案厂房出租给辛清港、刘新理之前，由青岛红方航空备品制造有限公司使用多年，其法定代表人是郝建，即青岛喜腾电气设备有限公司处股东，自2001年起与青岛喜腾电气设备有限公司存在同居关系。七、辛清港自认将涉案厂房的两处车间内窗户改成门，同意将该两处改造恢复原状。八、青岛喜腾电气设备有限公司自认已自行修复厂房地面，并将棚顶的漏洞进行修补及重新粉刷墙面，大约花费十万元，且在2019年7月1日将厂房租赁给他人。九、2019年12月27日下午，该院及青岛喜腾电气设备有限公司法定代表人徐从刚、辛清港到涉案厂房处查看，改建门洞所在的墙已拆除，余未见其他修复。 一审法院认为：案件的争议焦点有三：一、涉案租赁合同的解除时间。二、辛清港、刘新理是否欠付青岛喜腾电气设备有限公司租金及土地税。三、辛清港、刘新理是否应承担房屋的修复费用及鉴定费用。关于焦点一。涉案合同租赁期限为2015年12月18日至2018年12月17日，青岛喜腾电气设备有限公司自认刘新理于2017年12月30日经其同意搬离，该院对此予以确认；辛清港主张解除时间为2018年5月12日其搬离之日，青岛喜腾电气设备有限公司主张解除时间为2019年6月24日评估报告出具之日。该院认为，依照合同约定，每年租金均为一次性付清，辛清港、刘新理在租期内的前两年也是依约支付的，但在支付第三年租金时，辛清港、刘新理仅支付92000元，青岛喜腾电气设备有限公司出具的收据上亦在附注中注明“房租（2017年12月18日至2018年6月17日）”，结合青岛喜腾电气设备有限公司提交的辛清港、刘新理通话录音及用电名称更名材料，可以确认双方经协商一致解除了合同，辛清港已于2018年6月搬离涉案厂房。综上，该院认为涉案合同的解除时间以2018年6月17日确认为宜。关于焦点二。首先，对于辛清港向郝建个人账户支付的321000元是否可以认定为租金，该院认为，郝建至今仍系青岛喜腾电气设备有限公司处股东，辛清港、刘新理向其支付租金，并无不当。其次，涉案合同约定每年租金195000元、土地税33360元，截止至2018年6月17日，辛清港、刘新理应缴纳租金487500元、土地税83400元，共计570900元，辛清港、刘新理实际交纳549500元，虽然青岛喜腾电气设备有限公司自认刘新理于2017年12月30日经其同意搬离，但仍起诉继续向辛清港、刘新理主张支付租金，而辛清港、刘新理亦未提交证据证明刘新理所承租部分已交还青岛喜腾电气设备有限公司，故辛清港、刘新理仍应支付欠付租金及土地税21400元。关于焦点三。青岛喜腾电气设备有限公司主张辛清港、刘新理改变其房屋结构，对房屋使用不当导致墙体、房顶、车间地面、院落地面等严重损坏，配电室因电缆、配电主板缺失无法使用，并申请对上述事项恢复正常使用费用进行评估。对于青岛喜腾电气设备有限公司主张的改变房屋结构，辛清港仅认可将两扇窗户改成门洞，对于其他的评估事项均不认可。该院认为，在当事人已办理用电名称更名的情况下，青岛喜腾电气设备有限公司主张配电室系被告原因导致无法正常使用，未提交充分有效证据证明，亦不符合常理，故该院对其主张不予支持。根据合同第五条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”但青岛喜腾电气设备有限公司并未提交代为维修并支付维修费用的证据，且经本院现场查看，青岛喜腾电气设备有限公司除将窗改门洞的墙拆除外，余未见其他修复，且该厂房已出租他人使用。足以证实，青岛喜腾电气设备有限公司所主张的上述损坏，并未影响其另行出租、使用，且青岛喜腾电气设备有限公司所称的已进行修复与事实不符，修复费用并未实际发生。根据公平原则，综合考虑涉案房屋的自然损耗以及合同履行情况，该院酌定由辛清港、刘新理按照扣除配电室安装维修费用后工程造价的10%,赔偿25456元给青岛喜腾电气设备有限公司。另，鉴定费20000元亦按上述比例由辛清港、刘新理赔偿2000元给青岛喜腾电气设备有限公司。对于青岛喜腾电气设备有限公司要求辛清港、刘新理承担恢复原状期间的租金及经济损失，因青岛喜腾电气设备有限公司并未进行实际修复并恢复原状，亦未提交任何证据证明其实际损失的发生及数额，故其上述诉讼请求无事实法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、辛清港、刘新理于判决生效后十日内支付青岛喜腾电气设备有限公司租金及土地税共计21400元。二、辛清港、刘新理于判决生效后十日内支付青岛喜腾电气设备有限公司修复费用25456元。三、辛清港、刘新理于判决生效后十日内支付青岛喜腾电气设备有限公司鉴定费2000元四、驳回青岛喜腾电气设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12793元，由辛清港、刘新理承担695元，由青岛喜腾电气设备有限公司承担12098元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：一、上诉人是否应承担租金及土地税；二、上诉人是否应承担修复费及鉴定费。 一、关于租金及土地税。上诉人刘新理虽主张其经被上诉人青岛喜腾电气设备有限公司同意后于2017年12月17日搬出租赁厂房，上诉人辛清港于2018年6月17日搬离，一审认定租金及土地税计算至2018年6月17日不当。但依据《厂房租赁合同》的约定，上诉人辛清港、刘新理均为承租人，且未提供证据证明被上诉人青岛喜腾电气设备有限公司与其就租赁厂房分层租赁、分层返还达成合意，故一审法院结合合同履行实际，认定租赁合同自2018年6月17日解除并据此计算租金及土地税，并无不当。 二、关于房屋损失。上诉人辛清港、刘新理主张被上诉人青岛喜腾电气设备有限公司无证据证明其损坏房屋，且租赁房屋已经另行租赁给他人使用，证明返还房屋符合合同约定。但依据《厂房租赁合同》第五条第四款的约定，上诉人辛清港、刘新理作为承租人需装修或者增设附属设施和设备的应征得出租人青岛喜腾电气设备有限公司的同意，因其未经同意将两扇窗户改成门洞，理应予以赔偿。一审法院综合案情及鉴定结论，认定上诉人辛清港、刘新理承担扣除配电室安装维修费用后工程造价及鉴定费的10%，有事实和法律依据，并无不当。 综上，上诉人辛清港、刘新理的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1022元，由上诉人辛清港、刘新理负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二〇年九月十日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨