山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9058号 上诉人（原审被告）：王媛，女，1979年10月30日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：陶维刚，系王媛丈夫。 被上诉人（原审原告）：青岛中联盈物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路盈园广场。 法定代表人：尤少强，董事长。 委托诉讼代理人：亢正伟，系青岛中联盈物业管理有限公司副经理。 上诉人王媛因与被上诉人青岛中联盈物业管理有限公司（以下简称中联盈物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王媛上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；依法改判中联盈物业减收上诉人的物业服务费，减收幅度为60%；三、一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了中联盈物业在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定其对上诉人所有房屋的服务瑕疵。被上诉人没有按约履行合同在先。合同(第24页)第一条第二项乙方权利义务中第6条明确写明乙方(中联盈物业)负责“共用部位的维护和管理”，第8条明确写明乙方负责“附属配套设施及建筑物的维修养护和管理”。上诉人所缴纳的物业服务费用，明确的写明(第3页第[2]项第1条和第6条)：“物业服务费，用于支付小区公共部位、公共设施设备正常运行的維护、保养，清洁卫生、绿化管理、秩序维护等，…”上诉人在2013年就发现所居住的5号楼的一个厨房和两个厕所的公共排风管道和排油烟管道均不通，并将此问题反馈给被上诉人，但之后一直到今天都没有进行改善和解决。是被上诉人没有提供给上诉人及其他业主相关“公共部位服务”，所以上诉人认为是被上诉人违约在先。另外，被上诉人的服务和管理方面还存在其他问题，主要有以下几方面：1、上诉人所居住的海情御园5号楼厨房排烟和厕所排气的公共管道长期堵塞，被上诉人存在管理不善、没有进行积极的维修等违约行为，并造成直接成建筑本身具有的排油烟和排气公共部分应该具有的功能无法使用。2、上诉人住宅为海情御园5号楼一层住宅及周边楼座若干单元厨房下水公共主管道常年频繁堵塞，被上诉人从未主动提供维修，疏通工作全由业主自己组织，费用也有业主自己承担。由于被上诉人长期不作为，公共管道的频繁堵塞，多次造成业主家里污水冒溢，并给上诉人家造成天花板严重污染的巨大损失，至今未能进行赔偿。近6年来，厨房主管道疏通维修基本都是业主组织进行，费用均由业主承担厨房管道改造收费通知。3、卫生间排水主管道也存在问题：被上诉人在明知道卫生间公共主管道破裂并堵塞的情况下，长期不维修。上诉人厕所窗外粪水横流，异味严重，无法开窗；直至造成业主家里粪水多次冒溢，并造成巨大损失。厕所墙外：由于主管道问题，上诉人窗外粪水横流，长期得不到解决。4、被上诉人明知生活污水被排放到雨水收集池，造成排水泵不分昼夜排水(排水泵与上诉人家的主卧室楼体相连)，噪音巨大，无法休息和生活。5、上诉人所居住的海情御园小区内道路，在没有业委会同意的情况下，已经成为被上诉人收费停车场。收取的停车费收支去向不明。6、被上诉人擅自将小区电梯和单元内公共区域出租给广告公司。7、上诉人家外墙上的落水管道断裂，通知物业进行维修，物业至今未进行修理，导致一下雨落水管中的水直接流淌在上诉人家外墙上，造成上诉人家墙面渗水开裂。综上所述，被上诉人在上诉人缴费期间，就没有履行对公共设施和公共部位的维修和管理，已经违约在先。上诉人也多次明确表明，只要解决相关问题，提供了相关的物业服务，上诉人立刻缴费，但被上诉人当面拒绝，并不认可此方案。对于被上诉人的物业管理水平，上诉人也提出异议。理由如下：1、以上对于公共部位的维修和维护，被上诉人始终从责任上不予担当，让业主自筹资金进行维修维护和改善。2、被上诉人同样的莫名其妙的工程还有很多，如：在没有广大业主同意的情况下，擅自对小区内电梯线路进行改造，让没有改造资质的人员在电梯内增加打卡设备，在小区业主普遍反对后，增加的打卡设备废置，改造的线路也没有恢复。被上诉人改造电梯控制电路安装的打卡设备，至今没有拆除。地下车库本是人防工程，被上诉人在没有征得广大业主同意的情况下，擅自在三防门门体上增加安装防盗门，影响三防门的正常使用，但理由是避免偷盗等犯罪分子从地下车库进入单元楼。3、小区安保令人堪忧，发生多起入室抢劫盗窃案件，上诉人家果断的自费加装了窗户防护网，上诉人为此也花费近万元对所有的的门窗安装防盗网。4、单元门禁卡和小区门禁卡系统说更换就更换，22个单元四个小区门，一千多户，几千张门禁卡，说换就换了，也没经过业主同意。5、小区内除了公共道路外，长期缺少必要的清理，常年堆放物业杂物垃圾，杂草丛生，野树茂盛(解释，野树是指不是小区绿化种植，随处乱长的树木。6、小区内树木常年疏于修剪，近20米高大树木离业主窗户只有5米远，一个是影响底层住户的采光(室内光照、房屋配套的太阳能热水器也无法使用)，更危险的是台风或冬季大风天气，担心树木被风刮倒砸向上诉人家窗户。7、房屋外观的维护和保养，也是被上诉人的服务范畴，上诉人家所在单元楼，外墙裂纹严重，造成渗水的风险，但被上诉人常年疏于养护。8、屋顶平台为公共区域，被个别业主私自装设防盗门占为己用。综上所述，上诉人作为广大业主的一份子，对于被上诉人提供什么样的物业服务的选择权利，被不合理的条文和霸王合同条款剥夺；在正常缴费期间，没有接受到应有的物业服务，是被上诉人违约在先；并且长期存在的问题都没有任何解决，新的物业服务缺失问题层出不穷。在面对这样一个有瑕疵的打包服务商品面前，不继续缴纳相关物业费，是上诉人维护个人权利和利益的唯一手段和无奈的选择。 中联盈物业答辩称，一、关于上诉人所称的事实问题。1、上诉人拒交物业服务费用，起因是厨房及卫生间排风管道不通，并认为是物业公司的责任。因当时是小区入住装修时期，建设施工单位，还在小区做维修工作，所以在物业公司协调下，建设施工单位对业主提出的管道问题进行检验，发现只有厨房排风、烟道不通，在八层和九层之间被堵，因为管道是母子结构，为保证疏通行为不造成施工后遗症，需从管道口向下疏通，从八层管道口取出堵塞物，但八层业主拒绝配合而搁置。2017年初，物业公司在公共维修时发现，可以从步行楼梯破墙处理该管道堵塞问题，并进行了维修，管道得到疏通。2、下水道堵塞要分清原因责任。法定保修期内由建设单位负责，之后由物业公司或相关业主负责维修及改造费用。上诉状中有两张收取疏通改造下水道费用的通知和照片，落款都是物业公司，照片本身说明物业公司参与了疏通改造，并不是物业公司长期不作为。可以说上诉人所在的海情御园小区历年多次楼内下水管道堵塞，都不是因为小区主管道的原因造成，而是楼内业主使用的原因造成。维修或更换管道，改造费只能由相关业主承担。在物业公司组织参与疏通及改造过程中已垫付了不少费用。3、依据物业管理相关的法规，前期物业管理可以收取停车服务费和车位使用费，可以利用公共部位、设施收取公共收益。从小区入住以来，物业公司按照政府规定定期公示相关收入，并不存在收费去向不明的问题。4、物业公司未发现上诉状中所说“被上诉人明知生活污水被排放到雨水收集池的情况”。答辩人在二审中向法庭提交部分照片，以证明物业公司的工作状态和一般事实。二、对上诉人权利义务的认知，公共物业费是保证小区公共运行必须的经济物质基础，上诉人作为小区的业主之一，从入住至今在小区生活了七年的时间，得到了七年多的卫生保洁、垃圾外运、公共照明秩序维护、公共维修养护、绿化养护、档案管理等相关物业服务，却只交了半年的物业服务费。按时交纳公共物业费是业主的义务，上诉人把自己认为的物业服务瑕疵作为拒交物业费的理由，把不交物业费当成惩罚物业公司的手段，一边要服务一边不履行缴费义务。三、被上诉人服务的海情御园小区是个有1100多业主的普通住宅小区，其中限价小户型居多，物业费相当吃紧，物业员工待遇相对偏低，尽管大家努力工作，但同业主的要求仍有差距，物业服务经常有瑕疵，所以原审判决不支持违约金、上诉人按90%缴费的结果，物业公司认为不尽满意，但还是合理可接受的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中联盈物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令王媛交纳拖欠的2014年1月至2019年3月的物业服务费8937.8元、违约金5745.6元；2、诉讼费由王媛负担。事实及理由：2013年2月，中联盈物业与青岛双星集团房地产开发有限责任公司（以下简称双星房地产）签订了《前期物业服务合同》，委托中联盈物业对位于青岛市市北区海情御园小区提供前期物业管理服务。王媛系该小区x号楼x户业主，2013年10月入住，自2014年1月开始未交物业服务费。请求判如所请。 王媛在一审中辩称，自己居住的房屋自2013年起出现卫生间排风和厨房油烟管道不通的问题，至今未予解决；频繁的鼓水及楼上淹水，导致家中被泡后出现天花板及墙皮落等问题，物业不予维修；厕所墙外的主管道不通，窗外污水粪水横流，物业不管；雨水收集池的排水泵噪音大，影响家中日常生活；墙体外的落水管破裂，导致家中内墙潮湿长毛；物业私自收费更换门禁卡，并与物业费捆绑办理不合理；中联盈物业对占用公共区域停靠车辆收取的费用及电梯内广告费用的去向不明；小区内环境脏乱、存在私搭乱建等问题不予处理。是中联盈物业违约在先，请求法院驳回其诉讼请求。 一审法院对本案事实作如下认定： 2013年2月，中联盈物业与双星房地产签订《前期物业服务合同》，约定中联盈物业为位于青岛市市北区海情御园小区提供物业服务。服务内容包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。业主应按照物业服务费1.0元/月/平方米的标准交纳费用，逾期按照日3‰支付违约金。王媛为该小区x号楼x户业主，房屋建筑面积141.87平方米，自2014年1月至2019年3月未交费。中联盈物业对王媛欠费进行过催交。 一审中，王媛提交照片一宗，证明其所居住的5号楼厨房排烟、卫生间排气管道长年堵塞，无法使用；公共下水道主管道频繁堵塞，经常造成5号楼业主家中污水冒溢，六年以来管道疏通费用均由业主承担，许多业主纷纷自行改造下水排水管道；车辆占用公用场所，公共区域张贴广告；王媛家外墙落水管道断裂，已通知物业，却迟迟不予维修，造成家中墙面渗水开裂等等。中联盈物业对于烟道堵塞问题，称曾进行过疏通，掏出一些装修垃圾，之后因八楼业主不配合，只好从楼道打开，现已修好；下水管道发生堵塞是由于使用问题，也进行过疏通；对于破损的落水管随时发现即时修理，但对王媛家墙外落水管损坏未发现。 一审法院认为，中联盈物业与双星房地产签订的《前期物业服务合同》合法有效，其约定内容效力及于全体业主。王媛的房屋坐落于居民小区内，应受上述合同约定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，中联盈物业所实行的是统一管理、综合服务，王媛的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，即溶入小区整体，已无形中接受了物业的服务，不得以物业公司不履行应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费。业主家中厨房烟道、卫生间排气设施以及下水管道，关系到居民日常生活起居，物业公司应积极协助，联系维修、疏通，费用根据责任归属确认承担；落水管属公用设施，维修责任归物业公司，如因维修不及时给业主造成损失，物业公司应承担责任，因此对于王媛的物业服务费交纳，可按90%处理，对中联盈物业要求王媛承担违约金，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、王媛于判决生效之日起10日内给付中联盈物业物业服务费8044元（2014年1月至2019年3月）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回中联盈物业的其他诉讼请求。案件受理费167元，减半收取83.5元，由中联盈物业负担37.5元，王媛负担46元。 二审中，被上诉人中联盈物业提交照片一宗，证明中联盈物业在答辩状中陈述的事实。上诉人王媛质证意见：与我家的情况没有关联性。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系因双方当事人履行物业服务合同期间产生纠纷，上诉人王媛主张被上诉人中联盈物业未按约定提供物业服务，主要因其厨房、卫生间通风管道堵塞、下水管道堵塞等问题及中联盈物业在日常物服务中存在的相关问题。对此，本院认为，关于上诉人房屋厨房、卫生间通风管道堵塞、下水管道堵塞问题的发生与被上诉人中联盈物业的服务没有关联性，中联盈物业对上诉人所反映的问题进行了相关的处理，不能以此认定中联盈物业的服务存在重大瑕疵。在日常服务中，中联盈物业多少存在服务不到位的地方，但也不能构成根本违约，一审根据审理查明的事实，对于上诉人王媛欠交的物业服务费按90%处理，对违约金不予支持，中联盈物业表示接受。上诉人王媛主张不交纳物业服务费或按60%交纳，没有事实和法律依据,本院不予支持。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，中联盈物业也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费167元，由上诉人王媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年九月三十日 书记员  方高海 韩平