青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3703号原告（反诉被告）：西宁青顺商贸有限公司，住所地：西宁市。法定代表人：龚东青，该公司总经理。被告（反诉原告）：青海兆福食品有限公司，住所地：西宁市城**。法定代表人：王印礼，该公司董事长.委托诉讼代理人：李武帮，该公司职工。原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司与被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司的法定代表人龚东青，被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司的法定代表人王印礼及委托诉讼代理人李武帮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。为行文方便，下文以原告代称原告（反诉被告），以被告代称被告（反诉原告）。原告西宁青顺商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付2019年12月28日至2020年6月30日的租金50000元，并承担滞纳金4932元，两项合计54932元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年1月10日续签租赁合同，约定租赁期限为2019年12月28日至2020年12月27日，被告租赁原告中惠蔬菜瓜果生鲜超市内23个摊位，因经营不景气，原告减免被告13个摊位租金，合同签订为10个摊位，全年租金共计10万元。被告自签订合同起经营至今，租金未付分文，原告多次催要未果，故依法提起诉讼，请求判如所请。被告青海兆福食品有限公司辩称，被告已付清2019年12月28日之前的租金，2019年12月28日至2020年12月27日期间的租金，原、被告已口头协商可视经营情况分期支付。原告于2020年6月28日，租赁合同还没有到期的情况下突然通知被告解除租赁合同，造成被告大量压货，产生经济损失，故原告主张的租金及滞纳金，被告均不应承担。被告青海兆福食品有限公司反诉称，2020年1月10日，反诉原告与反诉被告续签了书面租赁合同，由反诉被告将位于城东区XX路XX号X号楼X楼的10间摊位租赁给反诉原告，租期从2020年1月10日至2020年12月27日止，年租金10万元。反诉原告租赁到摊位后便开始从西宁的汇鑫市场、小商品批发市场、朝阳的粮油市场、仁杰粮油市场进货，截止到2020年6月28日共进烟酒、粮油、小食品等货值1024881元，售出774992元。就在公司正常营业时，反诉被告突然告知反诉原告，反诉被告将宣布破产倒闭关门，并于2020年7月1日要求商户停止营业，7月1日至7月10日前将所有的商品及物品搬离市场，因不及时搬离商户自身造成的损失商场概不负责，在反诉被告的再三催逼下，反诉原告将未售完的烟酒食品及日用百货以批发价的半价退给了原商户，部分食品、饮料等低价销售，部分商品选择有保管条件的第三方进行保管，随后就前述损失多次与反诉被告协商，但终无结果。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的摊位租赁合同系双方真实意思表示，并约定租赁到期日为2020年12月27日，摊位承租之后，反诉原告投入资金进行装修、购置设施、进货，投入了大量资金，然而反诉被告却违反合同约定突然要求终止合同，致使反诉原告遭受较大经济损失，故提起反诉要求：1.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济财产损失249889.46元；2.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告2020年6月28日至2020年12月27日期间的利润120000元；3.依法判令反诉被告向反诉原告承担违约金50000元；4.反诉费由反诉被告承担。原告对被告的反诉辩称，1.原、被告于2018年10月签订了23个摊位的租赁合同，但被告直至2020年3月15日才付清全部租金23万元。2020年1月10日，原、被告续签租赁合同后，原告已免去被告13个摊位的租赁费，只收取10个摊位的租金。但被告仍不交付租金，其行为系严重违约；2.原告在关门倒闭之前下发通知给所有商户，并给予15天的处理商品及搬离时间，同时也积极与房屋所有权人，即青海润苑物业管理有限公司协调，后该公司同意各商户留在原地继续经营，但被告不同意。现摊位商户自行管理，我公司已经退出经营管理；3.原、被告之间从未形成视经营情况分期交付租金的口头协议，租金缴纳义务应以合同约定为准；4.被告收到搬离通知后自主进行货物清理，与我公司无关；5.被告逾期支付租金，违约在先，我公司不应承担违约金。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.通知（2020年6月27日）1份，意在证明原告在市场关门前已提前通知各商户，并对商户进行了协调安置的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原告通知要求商户于7月10日前清场，并未进行协调安置；原告提交的证据2.照片4张，意在证明被安置的其他商户现已正常营业，是被告不接受安置；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出事实是商户自己与物业公司进行协调，原告未参与协调，且安置方案是7月11日之后才形成，此时被告已处理了大部分货物；原告提交的证据3.《解除房屋租赁合同协议书》1份，意在证明原告与青海润苑物业管理有限公司于2020年7月20日解除房屋租赁合同，且原告对已交清租金的福味轩饭店进行安置的事实；经质证，被告对其真实性及证明方向均持有异议，提出被告从未见过该协议，也不清楚该协议内容，原告并未协调安置福味轩饭店；原告提交的证据4.微信聊天记录截屏7张，意在证明原告从未与被告形成任何口头租金缴纳协议，且原告多次向被告催要租金的事实；经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出因原告于6月28日将被告清出市场，给被告造成损失，故被告未交租金；原告提交的证据5.工商信息1份，意在证明原告法定代表人由李武帮变更为王印礼的事实；原告提交的证据6.《租赁合同》1份，意在证明原、被告签订的租赁合同合法有效的事实。经质证，被告对上述证据5、6的真实性及证明方向均不持异议。本院对原告提交的证据1、2、4的真实性予以确认；对证据3，因该协议系原告与第三方签订，本院无法核实其真实性，对原告就该证据的欲证事实，不予采信；对证据5、6确认为有效证据；被告提交的证据1.《通知》（2020年6月28日）、《情况说明》各1份，意在证明原告关闭市场未提前通知，给被告造成经济损失的事实；经质证，原告对《通知》的真实性不持异议，对《情况说明》的真实性及该组证据的证明方向均持有异议，提出原告正式通知时间为2020年6月28日，要求商户于7月10日前搬离，已经履行提前通知义务，《情况说明》上的签字不能证明系各商户本人所签；本院对《通知》的真实性予以确认，《情况说明》因无相关证人证言佐证，对其证明效力，本院不予确认；被告提交的证据2.收据3份、证明6份、照片25张，意在证明被告购买货架的费用、被告清货时退货款低于批发价造成损失，以及原告通知解除合同时被告的存货情况；经质证，原告对该组证据的真实性及证明方向均持有异议，提出收据、证明的真实性存疑，且被告不履行交付租金义务无权要求赔偿，且被告对损失的计算方式也不合理；因该组证据中的收据不能显示被告受损失数额，证明无出具人员签章，照片不能反映拍摄时间，被告提交的该组证据不符合证据的形式要件，对被告就该组证据的欲证事实，不予采信；被告提交的证据3.保管协议、2020年库存货单、香烟库存清单、2020年1-7月百货进货清单、饮料进货清单、米面进货清单、小零食进货清单、调料进货清单、经济损失明细清单、2020年1-7月酒进货单、库存货物清单、1-7月进货总货值及退货总货值、出库清单、销售单、购货清单，意在证明原告因未找到合适店面，货物库存造成经济损失，产生保管费的事实，以及被告因退货产生经济损失118957元的事实；经质证，原告对该组证据的真实性及证明方向均持有异议，提出被告经营过程中的商品是流通的，搬离通知下发后被告也在市场进行销货，该组证据可能存在伪造；因《保管协议》系被告与第三方签订，且无保管费支付凭证，本院无法核实其真实性，对被告就该证据的欲证事实，不予采信。因该组证据中存货、进货清单均系被告单方制作，无其他证据加以佐证，对该组清单的证明效力，不予确认；根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告西宁青顺商贸有限公司与被告青海兆福食品有限公司签订《租赁合同》，约定原告将位于城东区XX路XX号X号楼X楼中惠蔬菜瓜果生鲜超市北X#-X#，XX#-XX#档位出租给被告，租赁期限自2019年12月28日至2020年12月27日，年租金为10万元。2020年6月28日，原告向包括被告在内的中惠蔬菜瓜果生鲜超市商户发出《通知》，载明因市场亏损，于2020年7月1日关门，希望商户缴纳半年租金，并于7月10日前搬离市场。现原告要求被告支付欠付的租金，被告认为，原告宣布关门未提前告知被告，致使被告产生退货损失及经营利润损失，并反诉要求原告承担前述损失及违约金共计419889.46元。本案争议焦点为：1.原告要求被告支付欠付租金50000元的主张是否有事实依据？2.被告的反诉主张是否成立？本院认为，一、关于原告要求被告支付欠付租金50000元的主张是否有事实依据的问题。原告要求被告给付2019年12月28日至2020年6月30日期间的租金50000元，被告对欠付租金数额不持异议，并确认涉案档位在前述期间确由被告占有使用，故原告要求被告交付租金的主张成立，应予支持；对原告要求被告承担滞纳金4932元的主张，因双方在合同中未明确约定租金缴纳时间，原告此项主张无事实依据，依法不予支持；2.关于被告的反诉主张是否成立的问题。被告认为，原告在租赁期限未届满的情况下通知收回租赁档位，且未履行提前通知义务，被告因此产生的退货损失及经营利润损失应由原告承担。原告认为，被告未按期交纳租金，原告无法履行与房屋所有权人之间的租赁合同，致使前述租赁合同被解除，被告无权要求损失赔偿。因原、被告在涉案《租赁合同》中未约定租金交付时间，且原告未提交证据证实其与房屋所有权人的租赁合同系因被告原因解除，对原告此项意见，不予采信。原告在租赁期限未届满的情况下终止其与被告之间的租赁合同，其行为存在违约的事实，可以予以确认。因被告提交的证据不能证实其损失数额，其对预期利益的主张亦未提交相应计算依据，故对被告要求原告赔偿其经济损失及经营利润的主张，本院无法支持。对被告要求原告承担违约金50000元的主张，因双方在合同中约定了违约责任但未明确约定违约金计算方式，被告此项主张可参照《租赁合同》第五条第5项的约定计算确定，即欠付租金50000元×10%=5000元。因被告对原告要求解除《租赁合同》的主张不持异议，对双方此项意见，本院予以确认。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司与被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司于2020年1月10日就位于西宁市城东区XX路XX号X号楼X楼中惠蔬菜瓜果生鲜超市北X#-X#、XX#-XX#档位签订的《租赁合同》依法予以解除；二、被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司给付2019年12月28日至2020年6月30日期间的租金50000元；三、原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司给付违约金5000元；四、驳回原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司的其他反诉请求。案件受理费1174元，减半收取587元，由原告（反诉被告）西宁青顺商贸有限公司承担，反诉费3799元，由被告（反诉原告）青海兆福食品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君二〇二〇年九月二十七日法官助理 王 菲书记员 韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。