广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1203民初1002号原告：肇庆亿超房地产有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区******************。法定代表人：陆某1。委托代理人：刘群、张艳红，均系该公司员工。被告：胡志财，男，汉族，1981年7月18日出生，住广东省深圳市福田区********永裕楼22A，公民身份号码：220************217。原告肇庆亿超房地产有限公司（以下简称亿超公司）诉被告胡志财商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告亿超公司的委托代理人刘群、张艳红，被告胡志财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿超公司诉称，2020年5月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，由被告购买原告开发的樾山公馆3号楼20层2005房。房屋总价款571650元，采取商业贷款方式支付，其中，首付款241650元应当于2020年5月1日前支付，余款330000元向按揭银行申请贷款支付。根据合同补充协议第四条约定，被告应当在签署本合同之前向贷款机构确认贷款申请的可行性，并须在本合同签署之日起30个自然日内结清余款。另，根据购房合同补充协议第七条约定，被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同并收取房屋总价款20%的违约金。截止起诉之日，被告一直未结清余款。被告长期拖欠购房款的行为已构成根本违约，已达到合同解除条件。综上所述，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原被告双方签署的编号为2020050279的《商品房买卖合同（预售）》，并判令被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案注销手续；2、判令被告向原告支付合同解除违约金共计114330元（按照房屋价款的20%计），原告从被告已付首付款（241650元）中直接扣减前述违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告亿超公司举证如下：1、认购书、认购须知、认购知情书、变更申请表、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，证明原被告双方存在购房合同法律关系，双方均应积极履行合同义务，购房款的付款金额、付款时间，被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金；2、房款催款律师函、快递凭证、邮递记录，证明经原告催告后被告仍拒不付款，严重违反合同约定。3、逾期付款催收律师函，证明原告多次催促被告付款，但被告拒绝。被告胡志财辩称，导致合同无法正常进行的根本原因是原告虚假宣传欺诈销售，新城控股作为一家上市公司，完全不讲诚信，毫无道德底线。我表妹介绍金樾公馆楼盘促销返佣力度很大，我们和金樾公馆销售彭映婷确认了楼盘户型价格和返佣金额3万元。金樾公馆销售彭映婷明确表示，只要购买人没有去过楼盘现场，通过她们公司小新家APP（官方推出的地产全民营销APP）推荐购买，推荐人就可以获得佣金3万元，冲着这份佣金，我决定购买。给销售彭映婷提供了我们的资料，确认资料没问题后，并和销售彭映婷约定2020年5月1日到楼盘现场支付首付款，刷卡前，我再次和销售彭映婷确认资料是否符合，她说资料没有问题是符合的，当着财务的面前，跟销售确认，付款后佣金3万元给到我表妹。销售彭映婷说我们公司一定会给的，我们深信不疑，给付了预付款。付款的当天晚上23点50分，我表妹收到他们公司的短信，内容是“您推荐的客户胡志财在楼盘肇庆新城金樾公馆上的有效期已失效”，马上问销售彭映婷，她说成交了就不用管了，我们就没在意。5月1日，在原告处进行人脸识别时没有成功，需要我再去处理一次，因为我在深圳，答应有空的时候过去处理，但她们以此为由不能领佣金。后来金樾公馆换了新的销售人员，说之前的销售彭映婷离职了，彭映婷的工作全部交接给他，这个事情由他负责，催我支付尾款。但他说他不负责佣金，要找之前的销售。我明确跟新销售说尾款随时可以支付，需要把佣金的事情说清楚，让负责人来交接处理。后来一直没有解决这个问题。之后我联系他们法务人员询问如何解决返佣问题，法务说只差人脸识别，我再次去做完人脸识别后，法务说资料不符合条件，不能给佣金。我的述求如下：1、新城控股履行承诺，返还佣金3万，支付尾款后三日内返还佣金，赔偿误工费及车费6000元。2、原告如果坚持解除合同，退还我首付款241650元，赔偿经济损失2万元。被告胡志财举证如下：1、录音光盘1张，证明原告欺诈销售、虚假宣传的事实；2、微信截图8张，证明被告与原告前销售彭映婷确认，符合领取返还佣金3万元的条件。经审理查明，2020年3月7日，原告亿超公司与被告胡志财签订《房屋认购书》，主要约定：被告（乙方）认购原告（甲方）开发的肇庆樾山公馆一期3号楼2005，建筑面积96.09平方米，总价款611172元，定金20000元，付款方式为商业贷款一次性首付，销售方式为预售；乙方确保在2020年3月14日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。商品房买卖合同签订后定金转为购房款。被告于当日支付了定金20000元，并签订了《新城樾山公馆认购知情书》及《樾山公馆认购须知》。同年5月1日，被告提交了《变更申请表》，载明：“原定签约日期为2020年3月14日，因疫情隔离原因，申请延期至2020年5月6日签约并于当日付清房屋首期款241650元。如未按照上述签约日期按时签约的，贵司有权解除认购协议并没收定金。”同日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2020050279），合同主要约定：被告购买原告开发的位于肇庆市鼎湖区72区（D-72-01-A）肇庆鼎湖樾山公馆3号楼20层2005房，建筑面积96.09平方米，总价款571650元；贷款付款方式付款：首期房款241650元应于2020年5月1日前支付，余款330000元向银行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款的，按下列方式处理：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第四条约定：买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。协议第七条约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销手续，同时买受人应协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜，如买受人不予配合且行政主管部门允许出卖人单方注销时，买受人不可撤销的授权出卖人单方办理上述注销手续。双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告按照合同约定支付了首期房款221650元。2020年7月20日，原告按照合同上约定的送达地址向被告邮寄送达《逾期付款催款律师函》，该函载明：“合同约定该商品房的总价款为571650元，现您仅支付购房款241650元，按约定您应在2020年4月7日前支付余款，但您未按约定支付，虽经多次催告至今您仍有余款330000元未付。根据合同约定，逾期付款在30日内，您应当按日向出卖人支付逾期未付款额的万分之5的违约金；逾期超过30日后，新城公司有权解除合同，您应当按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。现特函告您，请您尽快到新城公司付清购房余款，否则新城公司将按照合同约定通过法律手段追究您的法律责任，包括但不限于要求您承担违约金、赔偿金或新城公司行使合同解除权。”该邮件于2020年7月21日由于被告拒收退回。原告经多次向被告追讨购房款无果，遂向本院提起诉讼。另查明，案涉商品房所在项目举办推荐购房返佣活动，符合条件的推荐人可获得佣金。被告胡志财的表妹陈明君为被告购买案涉商品房的推荐人，其未结算购房推荐佣金。庭审时，原告认为《逾期付款催款律师函》中所称“按约定被告应在2020年4月7日前支付余款”为笔误，双方于2020年5月1日签订购房合同，根据补充协议第四条的约定，被告应在合同签订后30个自然日内结清余款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告亿超公司与被告胡志财签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守履行。合同签订后，被告虽然依约向原告支付了案涉商品房首期款241650元，但房屋余款330000元未按约定支付，且逾期付款已超过30天，依照合同约定，被告的行为已构成违约，应负违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销手续。现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2020050279），要求被告协助办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案注销手续，以及被告按照案涉商品房总价款的20%支付合同解除违约金114330元，理据充分，本院予以支持。上述款项114330元可由原告在被告已支付的购房款241650元中扣除。关于被告认为原告未按双方约定结算购房推荐佣金，存在欺诈销售行为，因此不支付房屋余款的问题。由于案涉佣金结算的主体是原告亿超公司与案外人陈明君，本案的主体是原告亿超公司与被告胡志财，两者属于不同的法律关系。被告如认为原告不为案外人陈明君结算佣金损害其合法权益的，可另寻法律途径解决。故对被告的该抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告肇庆亿超房地产有限公司与被告胡志财于2020年5月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2020050279）在本判决发生法律效力之日起解除；二、限被告胡志财在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告肇庆亿超房地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案注销手续；三、限被告胡志财在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆亿超房地产有限公司支付违约金114330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758.25元，由被告胡志财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇二〇年九月三十日书记员  卢淑铭