河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11213号原告河南省索克实业有限公司，住所地郑州市金水区东明路**，统一社会信用代码914101052717363001。法定代表人姜芳，董事长。委托代理人王辉，河南中砥律师事务所律师。被告河南深海汇餐饮管理有限公司，住，住所地郑州市金水区东风路**院**楼**商铺一社会信用代码91410105MA45B7FDXW。法定代表人唐雪伟，董事长。委托代理人闫耀军，上海雍泰律师事务所律师。原告河南省索克实业有限公司诉被告河南深海汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王辉，被告河南深海汇餐饮管理有限公司法定代表人唐雪伟以及委托代理人闫耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月15日，原告与被告法定代表人唐雪伟签订《租赁合同》。合同约定：原告将位于郑州市东风路19号临街商务楼一楼局部及二楼整层房间及配套设施，共计建筑面积约1593.98平方米有偿租给唐雪伟。租赁期自2018年5月15日起至2021年1月31日止，并约定有免租期，但免租期内承租方须交纳水电、物业等费用。若承租方中途退租，则需补齐免租期房租。租赁房屋先交租金后使用，房屋租金每半年支付一次。第一笔租金在合同签订当天支付，并承诺在已付租金到期日全额支付下一期房屋租金。合同第三条第四项中亦明确约定租赁期内各阶段租金支付日期。合同第八条第一款还约定：逾期支付合同内的各项费用，除应补交所欠费用外，还应向原告支付滞纳金（每日滞纳金的标准为拖欠租赁费数额的1%，计算方式为：应缴费用x1%x拖欠天数）。另合同第八款第四项约定，租赁期内任一方擅自解除合同，应向对方支付违约金50万元。后，于2018年8月16日，原、被告和唐雪伟签订《名称变更补充协议》一份，约定，本补充协议只是做承租方名称的变更，原承租方名称唐雪伟变更为被告，其他条款以原合同为准。被告按双方签订的《租赁合同》尚需在2018年11月1日前向原告支付租金639983元，但被告未按合同时间约定支付租金，已违约。另被告擅自解除合同，中途退租，根据合同约定亦应承担相应违约责任。后原告多次向被告协商催要，未果。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护自身权益，现向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.被告支付拖欠租金639983元、拖欠水电费37443.1元，并支付滞纳金695021元（以639983元为基数，按日千分之二，自2018年11月1日起计算至被告实际支付之日止，现暂计算至2020年4月27日）、违约金500000元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付拖欠租金479987元、拖欠水电费37443.1元，并支付滞纳金173755元（以479987元为基数，按月2%计算，自2018年11月1日起计算至被告实际支付之日止，现暂计算至2020年4月27日）、违约金500000元。被告辩称，一、双方所签《租赁合同》因违反法律、法规强制性规定而无效。1、被告事后得知，原告租赁的房屋为“住宅”用地，设计为“办公”，不能用于“商业经营”。2、原告房屋无消防竣工验收，根据《消防法》不得投入“商业”使用。二、被告于2018年9月10日已经向原告提出终止合同。三、双方签订的《租赁合同》中关于租金延迟交付滞纳金以及违约金明显过高。如果合同有效，应当予以减少。经审理查明：2018年5月15日，原告（出租方，甲方）与唐雪伟（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将位于河南省郑州市东风路19号临街商务楼一楼局部及二楼整层房间及其配套设施，共计建筑面积约1593.98平方米租赁给乙方作为饭店经营使用，租赁期限自2018年5月15日至2021年1月31日止，共计2年231天，其中免租期为两个半月，自2018年5月15日至2018年7月30日止。免租期不收取房屋租金，但需交纳水电、物业等费用。如乙方中途退租，则需补齐免租期房租。合同期内首年租金现金为人民币1279966元，本合同租期内无递增。乙方首次租金在2018年5月15日前缴付，金额为319992元；第二次租金在2018年11月1日前缴付，金额为639983元；第三次房租在2019年5月1日前缴付，金额为639983元；第四次房租在2019年11月1日前缴付，金额为639983元；第五次房租在2020年5月1日前缴付，金额为639983元；第六次房租在2020年11月1日前缴付，金额为319992元；押金，房屋租赁押金200000元，本合同签订当日交纳。双方约定，在租赁期间，房屋租赁押金不能冲抵房租及其他费用。租赁期满，乙方办妥退房手续,并结清所有费用，甲方应将房屋租赁押金全额无息退还给乙方。租赁期间，被告应按供应方要求，按时交纳水电费用，价格按照供水、电方价格标准。乙方逾期支付合同内各项费用的，除应补交所欠费用外，还应向甲方支付滞纳金（每日滞纳金标准为拖欠租赁费数额的1%）。该滞纳金直至付清之日止。如未按时如数缴纳，则双方同意已交房屋租金到期日12点整，该租赁合同自行终止，甲方有权对该房屋及室内所有物品自行处置，乙方自愿放弃所有权、使用权等一切权利，退出该房屋，甲乙方所有由此产生的损失及费用均由乙方承担。租赁期限内任一方擅自解除合同的，应向对方支付违约金人民币500000元。合同并对其他条款进行了约定。2018年8月16日，原（甲方）与被告（乙方）签订《名称变更补充协议》一份，主要载明：本协议只是做承租方名称的变更，原承租方名称唐雪伟变更为：河南深海汇餐饮管理有限公司，其他条款以原合同为准。2019年1月23日本院出具(2018)豫0105民初31696生效民事判决，“……本案中原告以被告故意隐瞒涉案房屋无建设工程规划许可证、未经消防管理部门消防验收、备案的事实，将不能通过消防安全检查的房屋出租给原告为由诉至本院，要求解除原、被告之间的租赁合同，返还租金并赔偿设计、装修及其他损失1506361元。应由原告举证证明涉案房屋经消防改造完成后其向消防部门申请消防验收，消防部门未进行消防验收的原因系因被告向其出租的房屋存在原告所述的上述问题，而非因其他原因所造成。而原告提交的郑金公（消）行罚决字〔2018〕0363号行政处罚决定书仅显示：原告经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的相关规定，并未显示系因被告向其出租的房屋存在原告所述的问题。原告提交的证据不足以证明其主张，故对原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南深海汇餐饮管理有限公司的诉讼请求。”原告于2019年5月26日将涉案房屋另行出租给案外人杨喜泽。原告庭审中陈述，房租交到了2018年10月31日。2018年12月底被告搬离房屋。押金未抵扣房租亦未退还给被告。被告庭审中陈述，房租交到了2018年10月31日，已于2018年9月30日起诉至法院要求解除合同，钥匙在9月底之前已交给原告工作人员。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。当事人协商一致的，可以变更合同内容。被告向原告申请房屋退租，在原告未同意的情况下仍应按照原合同继续履行，交纳租金，逾期交纳的应当承担违约责任。被告称其于2018年9月底之前已搬离涉案房屋并解除合同，但其提交的证据不足以证明其主张，且本院生效民事判决已于2019年1月23日驳回其要求与原告解除租赁合同的诉请，故对该辩称本院不予采信。原告陈述被告2018年12月底搬离房屋，故2018年11月1日至2018年12月30日期间两个月的房屋租金应由被告承担。根据合同中约定，如中途退租，则需补齐免租期两个半月的房租。故被告应支付原告共4个半月的房屋租金479987元(639983÷6×4.5个月)，被告已交付的200000元押金抵扣租金后，被告应支付原告房屋租金279987元。关于原告诉请的违约金及滞纳金，被告在租赁期内未经双方协商一致或经合法程序解除合同时即搬离房屋，属于擅自解除合同，依据合同第八条第四款应支付原告违约金50万元，合同约定滞纳金过高，且滞纳金约定的实质仍是违约金性质，不应重复主张，故本院依据合同约定支持违约金50万元，对滞纳金不予支持。对于水电费，因原告未提交相应证据证明被告欠付水电费，故对于该部分诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南深海汇餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南省索克实业有限公司房屋租金279987元及违约金500000元；二、驳回原告河南省索克实业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7760元，由原告河南省索克实业有限公司负担4259元，由被告河南深海汇餐饮管理有限公司负担3501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年九月十六日书记员 马桂玲