重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初4357号原告：陆洪明，男，1968年10月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：魏华建，重庆翔荣律师事务所律师。被告：重庆晶山聚仁房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人：王恺，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉顺琦，重庆渝礼律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡铜，男，该公司职工。陆洪明与重庆晶山聚仁房地产开发有限公司（以下简称晶山公司）商品房销售合同纠纷一案，陆洪明于2020年8月7日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月9日公开开庭进行审理。陆洪明的委托诉讼代理人魏华建，晶山公司的委托诉讼诉讼代理人冉顺琦、蔡铜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆洪明向本院提出诉讼请求：判决晶山公司支付逾期交房违约金（违约金以546774元为基数，从2020年2月1日起，按日利率万分之一计算至实际交房之日止，暂定金额6616元）；案件受理费由晶山公司负担。事实和理由：陆洪明与晶山公司于2018年5月8日签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：晶山公司将其位于重庆市铜梁区××街道××路××号（××）××幢××号房屋出售给陆洪明，建筑面积为111.83㎡，总成交金额为546774元，2020年1月31日前交付房屋。《合同》附件三约定了交楼标准。同时还约定了逾期交房的违约责任：最后期限起至实际交付之日止，晶山公司向陆洪明支付已付房款日万分之一的违约金。《合同》签订后，陆洪明依法缴纳了购房款、契税、大修基金。但晶山公司并未按照约定如期将达到交楼标准的房屋交付陆洪明使用。为此，提起诉讼。晶山公司辩称，晶山公司存在违约行为属实，但陆洪明计算违约金的时间过长，金额不准确。双方约定于2020年1月31日交房，但因新冠肺炎疫情，2020年1月24日重庆市宣布为一级应急响应，企业停工停产，2020年3月25日零时起重庆市才调为三级应急响应，单位工作人员返工才不需隔离。计算违约金的时间应扣除疫情一级、二级应急响应时间。晶山公司于2020年4月30日取得重庆市建设工程竣工规划核实确认书，于2020年5月25日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，已于2020年4月30日通知所有业主分别于2020年5月20日、23日、26日、29日接房，违约金计算的截止时间只能计算至通知的接房时间。本院经审理认定，晶山公司于2014年1月23日经工商登记注册成立，其经营范围为房地产开发经营……。2018年5月8日，晶山公司（甲方、卖方）与陆洪明、易胜利（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房座落：重庆市铜梁区××街道××路××号（××）××幢（规划幢号：××座）××；建筑面积111.83平方米；总成交金额为546774元；第七条交房期限及交付条件甲方应当在2020年1月31日前交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；交房时应符合以下条件：通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条交房手续的办理1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付……；（2）本款第（1）项中所述的正当理由仅指甲方未按照本条第1款出示证明文件或出示证明文件不齐全，除此之外的其他缘由均不视为乙方有正当理由……；第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金；……。合同签订后，陆洪明、易胜利按合同约定付清了全部房款及费用。2020年1月15日，涉案项目工程申报竣工评定，2020年5月25日，晶山公司对案涉房屋项目工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。晶山公司于2020年4月30日以EMS方式向陆洪明送达交房通知书，通知陆洪明于2020年5月23日交房，陆洪明已在通知交房日前收到该通知。因发生新型冠状病毒肺炎疫情，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组《关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发[2020]2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件1级响应。2020年3月10日24时起，我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。2020年2月27日，晶山公司向相关职能部门申请复工，经同意，晶山公司于2020年2月28日复工。易胜利自愿放弃向晶山公司主张逾期交房违约金的权利，并明确由陆洪明向晶山公司主张全部逾期交房违约金的权利。本院认为，陆洪明、易胜利与晶山公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据合同约定，晶山公司应于2020年1月31日前向陆洪明、易胜利交付案涉房屋，晶山公司未按期交付房屋，已构成违约，根据约定，晶山公司应从2020年2月1日起按日向陆洪明、易胜利支付已付房价款万分之一的违约金。晶山公司已书面通知陆洪明、易胜利于2020年5月23日接房，但晶山公司于2020年5月25日才取得案涉房屋项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房的基本条件，陆洪明、易胜利未按时接房，陆洪明也未提供证据证明有合同约定拒绝接房的正当理由，本院确认晶山公司支付违约金的截止时间为2020年5月24日。晶山公司关于因发生新型冠状病毒肺炎疫情，导致企业停工停产，属于不可抗力，计算违约金的时间应扣除我市一级响应和二级响应的时间的意见。本院认为，新型冠状病毒肺炎疫情的发生虽然属于不可抗力，且我市直至2020年3月24日24时起才调整为三级响应，但案涉项目所在地的铜梁区在一级响应期间因风险程度原因企业已陆续恢复正常生产，市民也陆续恢复正常生活，且晶山公司已于2020年2月28日经相关职能部门同意复工，案涉项目已在疫情前申报竣工评定，不再需要大规模施工建设，本院根据最终竣工验收前需整改的实际，结合疫情对延期办理竣工验收手续的影响，确认晶山公司免予支付共计35天（从一级响应开始至晶山公司复工前一天）的违约金。易胜利自愿放弃向晶山公司主张逾期交房违约金的权利，并明确由陆洪明向晶山公司主张全部逾期交房违约金，系对其权利的自行处分，也符合法律规定，本院予以确认。据此，本院予以支持晶山公司支付陆洪明共计79天违约金4319.51元（546774×1／10000×79）。对陆洪明超出本院主张部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、重庆晶山聚仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陆洪明逾期交房违约金4319.51元；二、驳回陆洪明在本案中的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由重庆晶山聚仁房地产开发有限公司负担。此款陆洪明已预交，重庆晶山聚仁房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付陆洪明。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二〇年九月二十九日书记员  曹漓萍