湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2276号上诉人（原审原告）：陈洪平，男，1969年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：毛善学，湖南毛旺律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：郑吉祥，男，1963年8月16日出生，汉族，住湖南省双牌县。上诉人陈洪平与被上诉人郑吉祥共有物分割纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院作出的（2020）湘1123民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈洪平上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清。1.本案定性为共有物分割，定性错误；2.原审判决将各单元所占土地面积平均计算，属于计算错误；3.原审判决将上诉人已经卖给第三人的房屋判给被上诉人，不符合常理。二、原审判决遗漏了具有独立请求权的第三人。三、原审适用法律错误。郑吉祥辩称，第二单元东边一至四层及六层共五套房属于答辩人所有。陈洪平向一审法院起诉请求：1.判决紫金国际3号楼西边（栋）二、三单元（1—8层）房屋归原告所有，东边（栋）一单元（1—8层）房屋归被告所有；2.判决被告停止对原告所有的3号楼西边二、三单元房屋（含已出售未过户登记）的侵害；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月24日，被告郑吉祥以300万元的价格向双牌县国土资源局购得双牌县泷泊镇原城关村5组的土地（使用权）一宗。该宗土地南角的东、南、西面因与原告陈洪平个人开发的紫金国际小区原双牌县农机厂土地相邻，郑吉祥在该宗土地上建房时，经与陈洪平协商，约定郑吉祥以该宗土地的南角与陈洪平合作建设紫金国际3号楼，房屋建成后按建房实际占用各自的土地面积分房。2014年10月10日，郑吉祥向陈洪平之妻张雪梅支付办理该栋楼房建设手续费10万元。2015年3月22日，陈洪平与郑吉祥签署《土地界址证明》，用于办理报建手续。2015年4月10日，陈洪平以永州市宏宇房地产开发有限责任公司的名义将紫金国际3号楼建设工程发包给刘慧君、袁永胜施工，双方为此签订了1份建设工程施工发承包合同。2015年4月19日，陈洪平的外家哥哥刘柱明与郑吉祥就郑吉祥占紫金国际3号楼土地面积进行了丈量，并在刘柱明与郑吉祥签署的《关于3#栋与郑吉祥土地的丈量计算》中载明：“郑吉祥占375平方米。表中面积暂按13米计算，实际计算以3#栋实际修建地面面积计算面积，多退少补。”随后，紫金国际3号楼开工建设。2017年6月15日，陈洪平获得以永州市宏宇房地产开发有限责任公司的名义报建的，由双牌县住房和城乡规划建设局颁发的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2017年8月30日，紫金国际3号楼主体工程建至4层后，陈洪平又以永州市宏宇房地产开发有限责任公司的名义将该栋楼西边二个单元（第2单元和第3单元）的5至8层建设工程发包给文世善、黄明宏施工，双方为此签订了1份建设工程施工承包合同。与此同时，郑吉祥对该栋楼东边第1单元的5至8层进行施工。从2016年11月27日起，陈洪平陆续将紫金国际3号楼第2单元东边第2层、第4至8层住房及第1层从东数第7号、第8号车库出售给赵立军、魏元等人，第3层住房、第1层第9号车库抵工程款是否出售不明。2017年1月16日，陈洪平将紫金国际3号楼第1单元东边第6层住房及第2单元第8号车库出售给邹凤姣，其中第1单元东边第6层住房经郑吉祥同意，与陈洪平建设的第2单元东边第6层住房交换。2019年3月，紫金国际3号楼第1单元完工。2019年10月，紫金国际3号楼第2、第3单元完工，另外陈洪平出资23万元安装了电梯（郑吉祥称其出资了购电梯款2万元）。紫金国际3号楼为8层商品房，共3个单元、48套房（其中第1层为车库，3个车库按1套住房计算）。2019年8月27日，赵立军对其所购住房（503号）进行装修时，郑吉祥以案涉房屋属自己所有为由出面阻止赵立军装修，并张贴告示，赵立军为此诉至法院，请求法院判决陈洪平、郑吉祥停止对其所购住房的侵权。2019年11月25日，法院作出（2019）湘1123民初1042号民事判决，以陈洪平与郑吉祥未就所建房屋进行分配，案涉房屋产权不明晰为由，判决驳回赵立军的诉讼请求。故，原告陈洪平诉至法院。本案在审理过程中，经江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司测绘，紫金国际3号楼总占地面积905.45平方米（长70.56米×宽12.74米，外挑0.59米×11.28米），其中陈洪平占地面积556.01平方米，郑吉祥占地面积349.44平方米，第1单元占地面积307.06平方米（其中郑吉祥占地面积241.76平方米，陈洪平占地面积58.62平方米+东边外挑面积6.68平方米=65.63平方米），第2单元占地面积307.62平方米（其中陈洪平占地面积199.94平方米，郑吉祥占地面积107.68平方米），第3单元占地面积290.77平方米（陈洪平独占）。陈洪平为此支付测绘费5000元。另查明，赵立军不服法院作出的（2019）湘1123民初1042号民事判决，提起上诉，永州市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）湘11民终668号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，位于双牌县（栋）实际是原告陈洪平以永州市宏宇房地产开发有限责任公司的名义报建，经原告陈洪平与被告郑吉祥口头约定，按建房实际占用各自的土地面积分房，而合作开发建设的商品住房。现原告陈洪平请求判决紫金国际3号楼西边第2单元、第3单元（1—8层）房屋归原告所有，东边（栋）第1单元（1—8层）房屋归被告所有，其实际系请求对双方合作开发的商品住房进行分割，因此本案系共有物分割纠纷。本案争执焦点在于对紫金国际3号楼第2单元东边住房、车库的分割。虽然被告郑吉祥提供的《土地界址证明》《紫金国际3＃栋土地的丈量计算》,用以证明陈洪平曾认可其占地面积为380平方米，其与刘柱明在紫金国际3号楼建设工程下基础时到现场丈量，郑吉祥占地面积为375平方米，但其与原告陈洪平出具《土地界址证明》的目的是为了办理报建手续，原告陈洪平并在该证明中批注：“土地面积按实际划分”，《紫金国际3＃栋土地的丈量计算》中亦载明：“表中面积暂按13米计算，实际计算以3＃栋实际修建地面面积计算面积，多退少补。”说明紫金国际3号楼的原、被告各自占地面积是以实际占地面积为准。而且，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司作出的测绘报告，其测绘程序合法，系利用郑吉祥的土地宗地图测绘作出的结论，客观公正，被告郑吉祥提供的证据不足以推翻该测绘报告。故紫金国际3号楼原、被告各自占地面积应以江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司测绘的实际占地面积为准，即紫金国际3号楼实际占地面积905.45平方米，其中原告陈洪平占地面积556.01平方米，被告郑吉祥占地面积349.44平方米。据此，法院确定原告陈洪平占有紫金国际3号楼29.5套（556.1÷905.45×48套），即占有紫金国际3号楼从东往西数第3单元所有住房和车库，第2单元东边第2层、第4层、第7层、第8层住房，第2单元第1层第8号车库、第9号车库的50%，第2单元西边所有住房和车库，第1单元第6层东边住房；被告郑吉祥占有紫金国际3号楼18.5套（349.44÷905.45×48套），即占有紫金国际3号楼从东往西数第1单元除东边第6层住房外所有住房和车库，第2单元东边第3层、第5层、第6层住房，第2单元第1层第7号车库、第9号车库的50%。在紫金国际3号楼分割后，被告郑吉祥应停止对原告陈洪平所占有住房及车库的侵害。别外，原、被告双方对紫金国际3号楼1至4层出资的争议，可另行处理。综上所述，对原告陈洪平的诉讼请求，法院予以大部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告陈洪平占有双牌县泷泊镇紫金中路紫金国际小区3号楼（栋）从东往西数第3单元所有住房和车库，第2单元东边第2层、第4层、第7层、第8层住房，第2单元第1层第8号车库、第9号车库的50%，第2单元西边所有住房和车库，第1单元第6层东边住房；二、被告郑吉祥占有双牌县泷泊镇紫金中路紫金国际小区3号楼（栋）从东往西数第1单元除东边第6层住房外所有住房和车库，第2单元东边第3层、第5层、第6层住房，第2单元第1层第7号车库、第9号车库的50%；三、被告郑吉祥停止对原告陈洪平上述所占有双牌县泷泊镇紫金中路紫金国际小区3号楼（栋）住房及车库的侵害；四、驳回原告陈洪平的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告陈洪平负担90元，被告郑吉祥负担110元。二审期间各当事人均未向法院提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中涉案房屋系陈洪平与郑吉祥二人共同出地、出资建设的，虽然二人在建筑过程中有明确的单元分工，但是在工程未进行分割前，应当属于双方共同财产，因份额未确定，视为共同共有。故一审法院将本案定性为共有物分割，并无不当。因此，本案争议的焦点问题为以下几个：一、关于房屋分配问题。本案中陈洪平与郑吉祥口头约定，按建房实际占用各自的土地面积分配合作开发建设的商品住房。根据江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司测绘，紫金国际3号楼实际占地面积905.45平方米，其中陈洪平占地面积556.01平方米，郑吉祥占地面积349.44平方米，即陈洪平占61.4%，郑吉祥占38.6%。另根据双方建设的面积来看，陈洪平负责两个单元5-8楼建设，约占66.7%，郑吉祥只负责一个单元5-8楼建设，约占33.3%，1-4楼为双方共同建设，视为各占50%。土地出资面积与建设面积比例相差不大，原审按照土地出资面积比例对房屋进行分配，基本符合多出地多分房、多出钱多分房的原则，较为合理。二、关于遗漏诉讼参与人的问题。本案中，虽然陈洪平将房屋出卖给购房户等人属实，但是所有买卖房屋尚未过户，房屋所有权未发生转移，本案仍属于陈洪平与郑吉祥共有物分割纠纷。故一审法院未将购房户追加为独立请求权第三人并无不当，本院予以确认。综上，上诉人陈洪平的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人陈洪平负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  夏宁春二〇二〇年九月二十九日法官助理刘叶生书记员陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。