广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16573号原告：刘珠莲，女，1970年5月8日出生，汉族，住广东省从化市，委托诉讼代理人：谢丽兴，广东政衡律师事务所律师。被告：徐大伟，男，1979年7月10日出生，汉族，住江苏省响水县，原告刘珠莲诉被告徐大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢丽兴及被告徐大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告和被告于2019年2月24日签订《租赁协议》；2、被告向原告支付自2019年12月至交还房屋之日止的租金（每月4500元）、2020年3月的物业管理费659元、2020年2月的水电费46.8元；3、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（当月租金的滞纳金从当月的4日开始计算，滞纳金按每天1%计算，计至付清款项之日止）；4、被告已向原告交付的押金9000元归原告所有，原告不作退还；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月24日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：原告将其所有的广州市海珠区江南大道中路82号1701房出租给被告作办公用途，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日止；每月租金4500元，被告应当在每月3号前交清当月租金，逾期每天加收1%滞纳金；被告拖欠租金15天以上的，原告有权收回办公使用权，解除本协议；每月的物业管理费、水电费及政府有关部门必须缴纳的费用等，被告直接缴交到有关部门。签订协议后，原告按约定交付房屋给被告使用，被告支付了保证金9000元给原告。被告拖欠自2019年12月起的租金及2020年2月的水电费，2020年3月的管理费。原告多次催促被告缴纳租金等费用，被告均予以拒绝。根据《租赁协议》第二条和第四条，原告有权终止合同，收回商铺，被告所交的押金不予退还。原告认为，被告的行为已明显违反合同约定，构成根本违约，并符合单方解除租赁合同条件。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。2019年2月24日被告与原告签订《租赁协议》后，原告按约定将房屋交给被告，被告支付押金9000元，被告购置了办公家具搬入房屋并开始工作。2019年12月中旬，新冠状病毒××突发，业务骤停，被告的合伙人离开，创业团队的解散，被告出现财务危机。被告希望原告能通融一下，减免部分租金，缓待疫情之后复工，再缴纳房租。但原告毫不留情不听解释，只要收租，多次说要来换锁。被告因疫情影响，设计业务中断，应收款被拖欠，生活费都成问题，实在账上无钱，实际情况也与原告沟通。原告放盘另寻租客，被告毫无异议，随时可交钥匙给原告。2019年12月至今，涉案房屋一直无人运营无人上班。2020年5月6日，被告好不容易收回一小笔设计款，当即通过微信向原告转账2个月的租金及管理费，但原告嫌少拒收，并告知已由律师起诉被告。随后，被告收到法院传票。被告是一名勤恳创业的建筑设计师，被告毫无拖欠租金之意，力所能及，均在为业主考虑。疫情突发，事出有因，原告不仅不通融，反而想借机转嫁房屋无人租赁的危机给被告。被告认为与原告签订的《租赁协议》因2019年12月疫情突发而失效，被告无需向原告交纳2019年12月之后的租金、物管费和水电费，原告应退回被告已经交纳的2019年12月至2020年6月期间的物管费和水电费3755.7元及押金9000元。经审理查明：据房产证记载，海珠区江南大道中路82号1701的产权人为原告，房屋用途为办公，建筑面积55.86平方米，套内建筑面积33.8平方米，登记时间2012年12月12日。2019年2月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路82号1701单元的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积55.86平方米，套内面积33.8平方米；租赁期限从2019年3月1日至2022年2月28日，月租金为4500元；乙方必须交9000元给甲方作保证金；乙方应当在每月3号前交清当月租金，逾期每天加收1%滞纳金；乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权收回办公室使用权，解除本协议；每月的物业管理费、水电费，乙方直接缴交到有关部门处；租赁期内，乙方如逾期15天不缴交物业管理费、水电费则本协议解除，不再退还保证金；乙方不得擅自改变室内建筑结构，如乙方须改变办公用房用途或重新装修，需征得甲方同意后才可施工；租赁合同期满，甲方检查办公室基础设施无损，乙方交清租赁期内发生的物业管理费各项费用，保证金无息返还；租赁期内，如乙方确因需要提前退租办公室，应当提前两个月并以书面形式通知甲方，在征得甲方同意后，结清物管费、水电费等费用后方可退租，但甲方无需退回保证金；等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告交纳了保证金9000元。被告向原告支付租金至2019年11月。原告向涉案房屋所在的物业管理公司交纳了2020年2月的水电费46.8元，2020年3月的物业管理费659元。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。被告于2020年5月11日签收本院向其邮寄的诉讼材料。本院于2020年7月7日对本案进行开庭审理，被告当庭表示房屋已经清空，同意交回钥匙给原告，但钥匙在家里没带。原告表示同意开庭当日视为被告交回房屋，由原告自行开门换锁。庭审时，本院查看了原、被告双方的微信聊天记录。微信聊天记录显示：从2020年1月开始，原告一直向被告催收2019年12月及2020年1月的租金，询问被告到底是否继续租赁涉案房屋，被告于2020年1月12日表示租，但原告催租未果，原告要求被告交回钥匙搬走东西。2020年2月10日被告表示疫情期间，无法搬家。2020年3月原告继续向被告催缴2019年12月至2020年3月的租金，但被告仍未能支付，原告要求被告邮寄钥匙至指定地址。2020年5月6日，被告通过微信向原告转账9000元租金，原告没有接受租金，并表示要被告联系原告的律师。诉讼中，被告表示：其答辩意见中要求原告退回物管费和水电费3755.7元及押金9000元仅作为答辩意见提出，不作为反诉请求提出；2019年12月其由湖北回到广州，一直待在广州；因2019年11月开始设计行业下滑没有业务，与被告一起的合伙人散伙了，所以承担不起2019年12月的租金；确认没有支付2019年12月起的租金，2020年2月的水电费和2020年3月的物业管理费；2020年5月6日其要支付给原告两个月租金，想要续租，或者见面给原告钥匙，但是原告拒收租金也不愿意拿钥匙。本院认为：原告（甲方）与被告（乙方）签订的《租赁协议》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除的问题。上述协议约定：“乙方应当在每月3号前交清当月租金，逾期每天加收1%滞纳金；乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权收回办公室使用权，解除本协议；每月的物业管理费、水电费，乙方直接缴交到有关部门处；租赁期内，乙方如逾期15天不缴交物业管理费、水电费，则本协议解除，不再退还保证金。”被告自2019年12月起逾期支付租金已超过15天，被告已构成违约，原告有权按合同约定解除《租赁协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2020年5月11日收到本案诉讼材料，故原、被告签订的《租赁协议》于2020年5月11日解除。关于租金及逾期付款的违约责任的问题。被告自认因2019年11月开始设计行业下滑没有业务，与被告一起的合伙人散伙了，所以承担不起2019年12月的租金。故被告抗辩因2019年12月中旬疫情影响而出现财务危机故而拖欠租金，并要求原告减免租金的意见理据不足，本院不予采纳。2019年12月当时全国并未爆发新冠状病毒××，被告无力支付租金完全是因为自身经营的问题。被告没有按照合同约定向原告按时支付2019年12月的租金，被告违约在先，被告以疫情影响为由要求原告减免租金的意见无理，本院不予采纳。被告租用涉案房屋，应当承担向原告支付交还房屋之前的相应租金及水电费、管理费。现原告要求被告按照合同约定的标准（每月4500元）支付从2019年12月至房屋交还之日即2020年7月7日止的租金（即合同解除前的租金和合同解除后的房屋占用费）及逾期支付租金、房屋占用费的滞纳金（从2019年12月4日起计算）的诉讼请求合法有理，本院予以支持。但鉴于合同约定的滞纳金标准过高，对于原告来说其实际损失即是租金、占用费的利息损失，故本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，滞纳金总额以被告所欠租金为限。被告于2020年5月6日通过微信向原告支付两个月租金9000元，但原告拒收，故被告延付2019年12月至2020年1月的租金的滞纳金应计至2020年5月5日止。对原告主张的其他滞纳金请求，本院不予支持。被告确认并未支付2020年2月的水电费及2020年3月的物业管理费，故原告要求被告支付2020年2月的水电费46.8元及2020年3月的物业管理费659元有理，本院予以支持。关于保证金的问题。被告逾期支付租金早已超过15天，原告根据合同约定要求没收被告交纳的保证金9000元有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘珠莲与被告徐大伟于2019年2月24日签订的《租赁协议》于2020年5月11日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2019年12月1日至2020年5月11日止的租金及从2020年5月12日起至2020年7月7日止的房屋占用费（租金、房屋占用费按每月4500元计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付2019年12月1日至2020年7月7日期间租金及房屋占用费的滞纳金（滞纳金从当月的第4日起计，以4500元为基数，每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，其中逾期支付2019年12月至2020年1月期间租金的滞纳金计算至2020年5月5日止，逾期支付其余月份的租金、房屋占用费的滞纳金计算至实际支付欠费之日止，滞纳金总额以被告所欠的租金、房屋占用费为限）；四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2020年2月的水电费46.8元及2020年3月的物业管理费659元；五、原告没收被告交纳的保证金9000元不予退还；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年九月十四日书记员  李敬钊吴越鸣