甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初2869号 原告庆阳嘉鑫建材有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区庆化大道南段西侧嘉鑫国际建材城办公区。 法定代表人王继文，系该公司总经理， 委托代理人张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。 委托代理人罗小龙，男，汉族，该公司协调部主管，现住庆阳市西峰区庆化大道南段西侧嘉鑫国际建材城办公区。 被告文海锋，男，汉族，农民，住甘肃省宁县。 委托代理人杨亚妮，女，汉族，农民，住甘肃省宁县，系被告妻子。 原告庆阳嘉鑫建材有限公司（以下简称嘉鑫公司）诉被告文海锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳嘉鑫建材有限公司的委托代理人张睿、罗小龙，被告委托代理人杨亚妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉鑫公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年6月1日至2019年5月31日的租赁费59925元，2019年6月1日至2019年9月22日的租赁费15934元；2、判令被告支付2017年6月1日至2019年5月31日的物业费10824元，2019年6月1日至2019年9月22日的物业费1406元；3、判令被告支付2017年度采暖费3359元、2018年度采暖费4106元；4、判令被告支付延期支付租赁费、采暖费、物业费的违约金10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月21日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于嘉鑫国际建材城D区6栋205号铺位租赁给被告使用，面积为124.42㎡，租赁期限为3年（2016年5月1日至2019年4月30日）。被告于2019年9月22日交回钥匙。被告拖欠房租费、物业费及取暖费，已给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求法院依法保护原告合法权益。 原告嘉鑫公司提供下列证据： 1、《商铺租赁合同》1份，证明原、被告签定了商铺租赁合同，并对租赁事宜及违约责任进行了详细的约定； 2、庆阳市西峰城区热力集团有限公司《2017-2018年度供热费收缴通知》、《2018-2019年度供热费收缴通知》各1份，证明2017年度采暖费非居民收费标准为27元/平方米，2018年度采暖费非居民收费标准为33元/平方米； 3、《收款收据》3份，证明被告仅按合同约定交纳部分费用，拖欠租赁费、物业费、取暖费的事实； 4、微信聊天截图3张、视频光盘1张，证明证实原告向被告催费情况及2019年原、被告协商腾退商铺的过程。 被告文海锋辩称，1、欠租原因：原告违约在先，原告在招商时明确告知商户，原告是个统一管理、分区分类经营的市场，被告经营的是木门，被划分在了D区二楼木业馆。2016年6月1日被告开业，开业不久发现一楼卖防盗门的也在代售木门，到了2017年发现一楼也出现了卖木门的店面，还有其他店铺都在代卖木门，二楼是专卖木门的，如果一楼也卖，在地段上占了优势且代卖比专卖价格低，扰乱市场规划，也属于跨区经营，严重影响了被告的利益，被告多次向原告反映，也没人制止和管理。2018年-2019年被告的邻居陆续因市场各种原因长期亏本无法经营而关门，这一关门对被告原本就惨淡的生意雪上加霜，被告的店面在D区最后一排，位置比较偏僻，邻居一关门，被告就成了被独立的局势，几个月不见一个客户，面对经营不下去的困境，被告多次找市场商量解决方案均无果，有聊天记录为证。2019年6月之后的费用被告不承担，其一被告仅与原告签定了三年合同，到期并未续签，其二2019年5月被告就向原告提交了撤场申请，市场没有及时给被告办理手续。2、欠物业费的原因：2016年6月1日开业时D区是五个清洁工，卫生质量还可以，时间不久就剩三个清洁工了，都属于各自打扫各自卫生，D区一楼为卖板材的，作业时尘土乱飞，店面门口及防护栏扶手积了厚厚的一层灰，物业费一分没减，服务质量还很差，有D区二楼木业管理群的聊天记录为证。3、欠暖气费的原因：2016年-2017年被告交了暖气费，但是一整个冬天的没有享受到暖气的温暖，开业时买了几千块钱的花都冻死了，2017年-2018年冬天暖气温度和第一年一样，2018年-2019年温度在14-15度之间，还是不达标，和没有暖气一样。被告提出让市场将被告店铺的暖气停掉，市场没有同意，强买强卖，多次向市场反映暖气不热的问题没有得到解决。4、关于违约金被告不认同，是市场违背当时分区分类经营的原则，只管市场利益导致经营混乱，被告拖欠市场费用是有原因的，如果市场将问题解决了就不会有之后的事情。被告是原告招来的商户，市场在收取费用的前提下应该为被告的经营负责，多少为商户考虑一点，市场没有尽到半分市场的责任。 被告提供微信聊天截图6张，证明原告在合同履行过程中未按约定履行义务及原告提供的物业服务不到位。 经审理查明：2016年3月21日，原告嘉鑫公司（出租方，甲方）与被告文海锋（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“甲方将位于庆阳市西峰区庆化大道嘉鑫国际建材城D区6栋2层205号铺位租赁给乙方经营；该商铺产权面积124.42平方米，用于百家源木门品牌的产品经营，租赁期限叁年：自2016年5月1日至2019年4月30日止；租金计算标准：租赁期限内第一年，乙方仅需一次性足额交纳5个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第一年，乙方按30元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为18663元；租赁期限内第二年，乙方仅需一次性缴纳8个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第二年，乙方按32元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为31852元；租赁期限内第三年，乙方仅需一次性足额缴纳9个月租金。即可使用商铺12个月。即：合同第三年，乙方按34元/月/平方米的标准，向甲方交纳的年租金总额为38073元。租金交纳方式：本合同签订7个工作日内，乙方应向甲方一次性足额交纳合同第一年度的租金总额；第二、三年度租金，需在上年度租赁期满前30日内一次性交清。乙方需缴纳履约保证金3733元、商品质量保证金2000元。如乙方按照本合同约定条款履约，在本合同终止后一个月内，甲方将履约保证金不计利息退还乙方，如果乙方在履约过程中违约或者单方面提前终止合同，则履约保证金不予退还。合同期满，乙方的“三包”服务期满，无任何质量投诉和售后遗留问题，甲方将于7个工作日内不计利息向乙方返还商品质量保证金；物业管理费标准为3元/平方米/月，物业管理费应于每季度最后7个工作日内付清下季度费用；乙方应于每年10月10日前按照庆阳市采暖费标准交清本年度采暖期的全部采暖费；违约责任：乙方如迟延交纳租金、物业费、采暖费等，应按欠款金额1%/天的标准承担违约金，当迟延交纳以上费用达到10日以上（含10日），甲方可暂停对乙方在水、电、暖等各方面的服务并取消乙方本年度的免租优惠政策。迟延交纳以上费用超过15日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，不予退还履约保证金，并诉讼追索拖欠费用，任何一方若违反本合同及本合同补充合同或合同附件约定，给对方造成影响或经济损失的，违约方需承担对方全部损失（包含但不仅限于经济损失），同时违约方需支付壹万元违约金……”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告，被告向原告缴纳了履约保证金3733元、质量保证金2000元。2019年9月22日被告腾退了案涉租赁的商铺。被告已将2016年5月1日-2017年5月30日的租金交清，2020年9月17日被告交纳租赁费4000元，故对于2017年6月1日-2019年5月31日的租金拖欠55925元未付，2019年6月1日-2019年9月22日按照该年度第三季度租赁标准计算为15934元未付，被告拖欠2017年1月1日-2019年5月31日的物业费10824元，2019年6月1日-2019年9月22日的物业费1406元，拖欠2017年度暖气费3359元、2018年度暖气费4106元。因被告欠付上述费用，原告起诉至本院。 本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同法律关系。双方当事人应当按照租赁合同约定全面履行合同义务，被告未按照合同约定履行支付租赁费及物业费、采暖费，属违约行为，应承担违约责任，故原告要求被告支付租金、物业费及暖气费的请求成立，予以支持；原告应退付被告缴纳的质量保证金2000元，因被告迟延交付租金，履约保证金3733元不予退还。被告辩称因其与原告仅签定了三年的合同，且之后再未续签，故不同意支付2019年6月1日至2019年9月22日的租赁费、物业费、采暖费，但在庭审中，原、被告双方均认可被告于2019年9月22日腾退案涉租赁房屋，撤出在嘉鑫公司经营的事实，2019年6月1日至2019年9月22日期间被告仍系案涉租赁房屋的实际占用者，故对被告的辩称意见不予支持，对原告要求被告支付2019年6月1日至2019年9月22日的租赁费15934元、物业费1406元、采暖4106元的诉讼请求予以支持。被告辩称原告市场规划混乱给被告造成损失，且原告提供的物业服务不到位，暖气不达标，故拖欠原告相关费用，但被告提供的证据不足以证明其辩称意见，故对其辩称意见不予采信。对于原告请求被告承担迟延支付租赁费、物业费及暖气费违约金10000元的诉讼请求，因被告未按照合同约定履行支付租赁费及物业费、采暖费已构成违约行为，致使其交纳的履约保证金不予退还，其已承担了一定的违约责任，故原告要求的违约金过高，应酌情处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告文海锋支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司房屋租赁费71859元、物业费12230元、采暖费7465元，合计91554元； 二、原告庆阳嘉鑫建材有限公司退还被告文海锋质量保证金2000元； 三、被告文海锋支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司违约金1000元。 上述给付内容限本判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2439元，由被告文海锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  提海峰 二〇二〇年九月二十五日 书记员  马 茜