江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2440号 原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季**H14-2-102物业办公室。 负责人：王艳，总经理。 委托诉讼代理人：崔明慧，江苏彭邦律师事务所律师。 被告：张琴，女，1966年6月2日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：徐西刚，男，1968年9月2日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司与被告张琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人崔明慧，被告张琴及其委托诉讼代理人徐西刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2012年9月至2019年12月期间所欠的物业费7324.50元，滞纳金4895.85元，共计12220.35元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告自2007年12月一直为徐州市开元四季小区提供物业服务工作，原告认真履行相关合同所确定的各项义务。但被告在享受物业提供服务的同时却无故拒缴物业服务费。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告张琴辩称，被告在该小区住了三四年，在空置房期间，原告在2017年把水表卸了，被告也报警了，有报警记录为证。地下室进水，把地下室物品泡了，被告给原告反映，原告只回复说没有找到水源，之后就再也没有联系。自2016年10月17日，就给原告放映天井的问题，最后被告自己花钱弄好的。被告所在单元门禁卡外人手里也有，安全问题无法得到保障。现在没有门禁，随手就可以拉开。被告的房屋自从居住就开始漏雨，在2017年申请维修基金，打电话给包工头，刚开始说来，后来电话也不接，目前也没有修好。近期原告将地下室所在公共地面进行了切割，也没有解决漏水问题。以上问题解决了，被告愿意缴纳物业费。原告态度并不好，也没有解决问题。 原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1、徐州市开元四季社区物业服务委托合同一份，证明原告与开元四季小区业主委员会签订物业服务合同，并提供物业服务，该小区业主应当受该服务合同约束，履行缴纳物业费用的义务； 2、被告的房产证复印件一份，证明被告系开元四季小区的业主； 3、物业服务催缴函及张贴照片各一张，证明经原告多次催要被告拒不履行合同义务，故原告依法向法院起诉； 4、物业微信朋友圈截图23张及抖音界面截图两张，证明原告在不同区域为被告设置专门的管家提供便利服务，通过不同的社交媒体向被告告知服务内容及生活注意事项，包括日常养护公共区域维护等，为原告提供了物业服务，尽到了合同约定的服务义务。 经质证，被告张琴对原告提交的上述证据1的真实性无异议，但认为合同约定了原告应该对小区某些部分进行维修，并没有做到；对证据2的真实性予以认可；对证据3的真实性不认可；证据4是公共区域的照片，现在已经不是照片上的样子，被告在答辩时反映的诸多问题都没有解决。 被告张琴为支持自己的抗辩意见，向本院提交了徐州市住宅专项维修基金使用方案复印件、征求意见表、徐州市住宅专项维修资金使用工程施工合同复印件，楼道清洁巡查记录表、照片6张、微信聊天记录截屏打印件2张，以此证明答辩中向原告反映的问题客观存在。 经质证，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司认为对徐州市住宅专项维修基金使用方案复印件、征求意见表、徐州市住宅专项维修资金使用工程施工合同的真实性无异议，但对关联性有异议，该方案为被告自行申请，并与维修方签订的使用方案，楼道巡视记录的真实性无异议，但是不能证明半月未清理楼道，对照片的真实性无异议，但无法证明属于原告应当维修的公共范围，对聊天记录的真实性无异议，但是不能证明原告没有提供物业服务。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张琴系徐州市开元四季新城****房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为120.6平方米。 2012年12月30日，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份。。合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区城内的全体业主和物业使用人，物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;原告服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务管理费；2、公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业一期服务费(按售房已签证合同执行)：多层物业0.7元/月／平方米；乙方对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。以上物业服务合同签订后，原告对被告所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将2012年12月30日签定的《开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日。2016年1月至6月，双方作为评估期。评估后，甲乙双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。本协议在履行中发生争议，双方应本着实事求是的原则进行协商解决。协商不成导致无法履行协议的，任何一方可提前一个月书面通知对方要求解除协议。在上述合同签订物业服务管理委托合同前，原告对于一期多层按照0.7元/月／平方米收取物业服务费。 被告正常缴纳物业费至2012年9月，此后未再缴纳物业服务费用。原告多次向被告催缴，但被告仍未缴纳。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 本案中，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对被告具有法律约束力。原告对被告所属的徐州市开元四季三期小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区一期XX室的业主应及时交纳物业费。根据原告提供的证据，被告未交纳2012年9月至2019年12月的物业费用为7324.5元，现原告请求被告支付物业服务费7324.50元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，被告提供的照片显示原告对公共部位的维护存在瑕疵，被告未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故原告主张的违约金，本院不予支持。 关于被告陈述的室内及公共部位存在质量等问题的抗辩。本院认为，根据原告与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同的约定，业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方（物业公司）与当事人应协商委托事宜并订立书面协议，据此约定，被告应就其室内部位的维修与物业公司在协商后订立书面协议，在协议明定范围内要求物业公司承担维修责任。在未有协议约定的情况下，被告不能将专有部分的维修义务直接归责于原告，并以怠于维修而径行认定原告存在过错。对于墙体、天井、地下室等公共部位，根据法律规定，物业业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，该资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。被告所抗辩的质量问题，部分属于公共区域范围，原告作为物业服务企业应当及时发现，并根据具体情况履行维修或者申报维修方案，在属于使用维修基金范围内的，原告应根据合同及法律规定及时在其职责范围内积极作为，但被告不能仅此来认定原告存在履约过错，拒交物业服务费用，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。 需要说明的，对于被告反映的地下室公共部位渗水漏水问题，本院在向被告送达民事诉状副本等法律文书时对于被告反映的该情况进行了勘查，被告反映的该情况属实，希望原告的提供物业服务过程中，积极履行对公共部位的管理及维修义务，对于业主反映的问题，积极作为，不推脱不拖延，以维护小区的公共部位的整洁和美观，为业主提供优质高效的服务，以服务换取业主的理解与支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张琴于本判决生效后十日内支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司2012年9月至2019年12月的物业服务管理费7324.50元； 二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费106元，减半收取53元，由被告张琴负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘现伟 二〇二〇年九月十五日 法官助理 王鹏里 书 记 员 刘 文