福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1184号 上诉人（原审被告）：宋艺玲，女，汉族，1992年1月20日生，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建启善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴钟炜，男，汉族，1987年11月4日出生，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：熊慧，女，汉族，1990年4月20日出生，住福建省厦门市集美区。 两被上诉人委托诉讼代理人：郑希恺、林剑清，福建大雄律师事务所律师。 原审被告：杨艳宗，男，汉族，1968年9月24日生，住福建省诏安县。 上诉人宋艺玲与被上诉人吴钟炜、熊慧宗，原审被告杨艳宗物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宋艺玲上诉请求：一，撤销厦门市思明区人民法院2019年11月7日做出的(2019)闽0203民初19183号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人熊慧和吴忠炜的诉讼请求;二，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、讼争房屋没有办理任何的抵押登记。2016年6月20日，杨艳宗向案外人余永强借款，并约定以讼争房屋作为抵押物对借款进行担保。杨艳宗签署了《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》，但该讼争房屋并未在产权登记机关办理抵押登记。一审法院认定“2016年7月8日，讼争房屋办理了抵押权人为余水强、担保债务最高300万元的抵押登记”没有事实依据。一审法院仅凭杨艳宗签署的《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》就认定讼争房屋抵押成立是没有事实依据和法律依据。2、讼争房屋未办理租赁登记。被上诉人未提交关于讼争房屋办理房屋租赁登记的证据，而一审法院认定“2017年，为进一步对上述借款进行担保，讼争房屋还办理了房屋租赁登记，登记的租赁期限为2017年10月至2019年4月，月租金为8000元”，没有事实依据。3、一审法院未查清杨艳宗与案外人借款情况，错误地将《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》与《承诺书》和《房屋交接声明》的担保的认定为同一笔借款。杨艳宗多次分多笔向案外人余永强借款，杨艳宗于2016年6月20日签署《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》，是针对2016年6月20日杨艳宗向案外人余永强借款1700000元的借款，并约定以讼争房屋作为抵押物对借款进行担保。该笔借款已于2017年2月还清，杨艳宗与余永强的该笔借款的债权债务已经结清。该笔借款还清后，杨艳宗于2017年5月左右又向案外人余永强借款，杨艳宗为偿还上述借款,其向余永强及其同事熊新宇等人出具《承诺书》，还出具了由其签名落款的空白《房屋交接声明》。该《承诺书》和《房屋交接声明》针对的是1600000元的借款，而非之前的1700000元的借款。一审法院未查清杨艳宗与案外人借款情况，错误地将《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》与《承诺书》和《房屋交接声明》的担保的认定为同一笔借款。4、杨艳宗偿还案外人余永强2016年6月20日1700000元的借款后、杨艳宗在2017年5月向余永强借款1600000元前的2017年3月25日宋玉玲与杨艳宗签订了份《房屋租赁合同书》。案外人熊新宇处置讼争房屋的依据是因为杨艳宗未偿还其于2017年5月向余永强的借款。而宋玉玲与杨艳宗签订的《房屋租赁合同书》是在该笔借款之前。5、上诉人是合法取得讼争房屋的租赁权，合法占有讼争房屋，一审判决上诉人腾空讼争房屋没有事实依据和法律依据。(1)杨艳宗依法对讼争房屋有出租权。讼争房屋登记产权人系林玉云，林玉云于2016年6月29日经厦门市鹭江公证处公证，将讼争房屋的抵押、买卖、出租等委托给杨艳宗。授权委托书委托授权的第三项约定:“受托人有权代管房屋，行使业主权利，有权出租上述房屋，代为签订房屋租赁合同及相关协议，收取租金，代为租赁登记等事宜"。杨艳宗在签订租赁合同前亦向上诉人出示了上述授权委托书。(2)上诉人已经支付了全部的租金。上诉人已经按照杨艳宗的指令将房屋租金支付给杨艳宗的债权人即官紫红、林玉云、蔡艳李等人。上诉人与官紫红、林玉云、蔡艳李等人没有任何经济往来，不存在债权债务关系。而杨艳宗与官紫红、林玉云、蔡艳李等人存在债权债务关系。上诉人向官紫红、林玉云、蔡艳李转账完全是受杨艳宗的指令转账。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误认定讼争房屋已经办理抵押登记和房屋租赁登记，从而适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第(一)款“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现债权发生产权变动”的规定，系适用法律错误。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人依《民事诉讼法》的相关规定，提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，并发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求，切实维护上诉人的合法权益。 被上诉人吴钟炜、熊慧答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、讼争房屋于2016年1月27日办理了抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行、担保债务最高407.38万元的抵押登记，于2016年7月8日办理了抵押权人为余永强、担保债务最高300万元的抵押登记，有一审案外人熊新宇提交的厦门市不动产登记信息查询结果、被上诉人二审提交的厦门市不动产登记信息查询结果可以证实。二、讼争房屋于2017年办理了房屋租赁登记，登记的租赁期限为2017年10月至2019年4月，月租金为8000元，有一审案外人熊新宇提交的不动产租赁备案查询结果可以证实。三、上诉人声称杨艳宗于2017年2月还清了其于2016年6月向案外人余永强所借款项，并于2017年5月又向案外人余永强借款160万元均没有事实依据，也与在案证据相左，如果其已向余永强还清2016年6月的债务，为何没有收回债务凭据、注销抵押？此明显与常理不符。四、杨艳宗、宋艺玲之间不存在真实的房屋租赁关系，上诉人提供的落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》系两上诉人为达到非法占有案涉房屋的而事后伪造的。为此，说明如下事实：1、杨艳宗与宋艺玲之间存在亲密关系，体现在：（1）厦门百姓手机APP记录显示上诉人杨艳宗与宋艺玲于2016年12月9日以夫妻名义登记于该系统。（2）杨艳宗与宋艺玲均在通话录音中承认双方之间存在亲密关系。（3）案外人熊新宇在一审询问笔录中陈述杨艳宗称宋艺玲为老婆。2、《房屋租赁合同书》的签订不合常理。（1）厦门百姓手机APP记录显示杨艳宗与宋艺玲早在于2016年12月9日就已共同居住于案涉房产内，且杨艳宗与宋艺玲亦在一审庭审中承认在2017年3月25日前就已经相识，而落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》还通过中介签订，明显不合常理。（2）杨艳宗手上根本没有授权委托书的原件，其一审提供的授权委托书照片系熊新宇于2018年10月30日通过微信发送给杨艳宗的，宋艺玲声称杨艳宗在签订《房屋租赁合同书》时出示过授权书不是事实，而按照常理，承租方不会在出租方未能出具权利证明的情况下与出租方成立租赁关系。3、上诉人宋艺玲、杨艳宗就上述《房屋租赁合同书》的相关陈述多有矛盾之处，编造痕迹明显：（1）被上诉人吴钟炜、熊慧一审提交的起诉前的通话录音显示，宋艺玲当时声称：因其对林玉云享有债权，“要拿回自己的钱”所以才住在案涉房产内，与杨艳宗无关；杨艳宗当时亦声称宋艺玲向林玉云转账十三四万，宋艺玲与林玉云签了租赁合同。然而，在诉讼中，上诉人宋艺玲、杨艳宗又改口称：上诉人宋艺玲不认识林玉云，租房合同是上诉人宋艺玲与杨艳宗通过中介介绍签订，宋艺玲是基于该租房合同住在案涉房屋内，并且主张宋艺玲是对杨艳宗享有债权，向林玉云转账仅仅是代杨艳宗归还按揭贷款。（2）杨艳宗、宋艺玲在一审答辩状中声称双方是通过中介介绍认识签订《房屋租赁合同书》，在诉讼中又承认二人在签订《房屋租赁合同书》之前已经认识。(3)杨艳宗、宋艺玲声称在二人已相识情况下找中介签订《房屋租赁合同书》的目的是为了代办案涉房产暂住证，然而实际上宋艺玲并未将暂住证地址办理于案涉房产中。4、《房屋租赁合同书》没有任何佐证，体现在：（1）上诉人杨艳宗、宋艺玲未举证证明《房屋租赁合同书》项下租金、押金、中介费等约定的给付内容实际履行；（2）上诉人杨艳宗、宋艺玲未能举证证明杨艳宗指示宋艺玲付款、代偿债务形成合意；（3）上诉人宋艺玲提供的转账凭证的转账对象、款项金额、支付时间与《房屋租赁合同书》约定完全不一致，且其声称这是支付租金明显是不合常理的谎言：既然款项是预先支付租金，宋艺玲应当将该款项支付给杨艳宗，而非支付给那么多不知是真是假的债权人。更何况，两上诉人杨艳宗、宋艺玲还声称当时不直接支付租金给杨艳宗是因为杨艳宗已经进入失信名单账户被冻结，那宋艺玲就更没有理由信赖杨艳宗而预先支付几十万元的租金且不留任何凭据。五、一审法院在退一步假设宋艺玲与杨艳宗之间存在租赁关系的前提下，适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）款规定是正确的。1、《房屋抵押合同》、《抵押及抵偿确认书》、厦门市不动产登记信息查询结果可证实建设银行的按揭贷款债权、余永强的债权、抵押登记均产生于《房屋租赁合同书》的落款时间之前。2、《承诺书》、案外人熊新宇的笔录及其提供的转款、还款银行转账记录、微信聊天记录均可以证实案涉房产转让给上诉人属于为实现建设银行以及余永强抵押权所发生的所有权变动。 吴钟炜、熊慧向一审提出诉讼请求：1、请求判令被告宋艺玲、杨艳宗腾空并退还原告所有的位于厦门市思明区；2、请求判令被告宋艺玲、杨艳宗立即向原告支付房屋占有使用费（按月租金4500元自2019年7月1日起计算至被告实际腾退案涉房屋之日止）；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）等由两被告承担。事实与理由：被告宋艺玲、杨艳宗共同承租原告名下址于厦门市思明区的房产（下简称“案涉房屋”）作为住宅使用，双方约定：租赁期限自2019年1月1日至2019年6月30日止，每月租金为人民币4500元。租赁期限届满后，虽经原告多次要求搬离，但被告宋艺玲、杨艳宗仍强行居住在案涉房屋中。原告认为，租赁期限届满后，被告已经无权居住在案涉房屋中，现其拒不腾退案涉房屋的行为已经严重侵犯了原告对案涉房屋的所有权。 一审认定事实如下：厦门市思明区房屋（以下称讼争房屋）产权原登记在林玉云名下。该房屋由杨艳宗实际出资购买并偿还按揭贷款，由林玉云系出名登记。 2016年6月20日，杨艳宗向案外人余永强借款，并约定以讼争房屋作为抵押物对借款进行担保。该日，杨艳宗签署了《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》，交由余永强及其同事熊新宇等人保管。《房屋抵押合同》载明：“为了确保2016年6月20日签订的借款合同的履行，抵押人杨艳宗以购买林玉云名下的房屋位于厦门市思明区的房产作为抵押。抵押权人余永强同意接受杨艳宗的房地产抵押。若杨艳宗购买黄宝西（身份证号码3502051960××××××××）名下坐落于厦门市思明区因产权人黄宝西或杨艳宗个人原因未能正常交易。杨艳宗愿意用以上购买的房屋由余永强全权处理。”《抵押及抵偿确认书》载明：“本人杨艳宗（公民身份号码：3506241968××××××××）于2016年6月20日向余永强借款1700000元，并以本人向林玉云购买的地址位于厦门市思明区的房产作为抵押（已办理登记）为前述债务提供担保。前述借款于抵押登记时出借人已经支付借款1700000元，该款项用于购买黄宝西（公民身份号码：3502051960××××××××）名下地址位于厦门市思明区的房产，如该房产最终未能成功过户，或本人未能及时履行借款还款义务，本人同意抵押权人即余永强有权将本人抵押的房产出售并以出售价款抵偿本人所欠债务（本人特别授权余永强有权代理本人处分前述抵押房产，房产出售实收价格不低于人民币4000000元整即视为有效之交易。前述房产出售价格超过借款本息总额的，扣除本息后的余额退还；低于借款本息总额的，本人对未清偿之部分仍负偿还责任），特此确认。” 2016年6月28日，林玉云向杨艳宗、熊新宇、官紫红出具经厦门市鹭江公证处公证的《委托书》，委托后者代为办理讼争房屋的抵押、抵押贷款、出租、出售等相关事宜。 2016年7月8日，讼争房屋办理了抵押权人为余永强、担保债务最高300万元的抵押登记。 2017年，为进一步对上述借款进行担保，讼争房屋还办理了房屋租赁登记，登记的租赁期限为2017年10月至2019年4月、月租金为8000元。 杨艳宗未偿还上述借款，其向余永强及其同事熊新宇等人出具《承诺书》，载明：“本人杨艳宗承诺：在2018年3月15日之前归还借款人民币1600000元及利息（2017年11月1日至2018年3月15日）；若逾期未还，则本人购买写在林玉云名下闽（2016）厦门市不动产权证第0002363号，思明区嘉禾路297号之二504室房产交由债权人全权处置，本人无任何异议，特此确认！”杨艳宗还出具了由其签名落款的空白《房屋交接声明》。 2018年9月12日，杨艳宗再次向余永强及其同事熊新宇等人出具《补充说明》，载明：“本人杨艳宗承诺：在2018年9月30日之前，以底价人民币500万元出售本人购买写在林玉云名下位于厦门市思明区；若在2018年9月30日之前仍未出售，则该房产无条件交由债权人处置，本人无任何异议！” 此后，余永强及其同事熊新宇等人着手出售讼争房屋用于抵偿杨艳宗所欠借款及利息。 2018年11月27日，林玉云（出售方，甲方）与熊慧（购买方，乙方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将讼争房屋以440万元总价出售给乙方。该协议由熊新宇代理林玉云签署。 2018年12月3日，讼争房屋产权转移登记至吴钟炜、熊慧名下，吴钟炜、熊慧各享有讼争房屋的50%份额。 吴钟炜、熊慧购买讼争房屋并取得产权后，讼争房屋由杨艳宗、宋艺玲占有控制。杨艳宗以自己是讼争房屋实际产权人为由、宋艺玲以自己是“受害者”“必须要回钱”为由，拒不将讼争房屋交付吴钟炜、熊慧。 2019年2月17日，杨艳宗代宋艺玲与吴忠炜签署《房屋租赁合同》，约定宋艺玲向吴忠炜承租讼争房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2019年6月30日止，月租金4500元。本案审理中，宋艺玲否认其委托授权杨艳宗签署上述合同。 2019年6月15日，吴钟炜致电杨艳宗。杨艳宗：“……这个房子你本身去买应该你有打听这些事情，你既然敢买就有这个把握说这样……那他是用公证书去把我的房子过户掉……我们所有人都不知道的情况下，他把我房子过户掉……”“你跟谁买了房子，就跟谁……”吴忠炜：“……我是合法过户的，我没有说走什么偏门。”杨艳宗：“房子从装修到买，我跟谁买的这些都有凭有据，装修也是我装修的，全部里面所有东西都是我出的……那我可以说适当的补你一些，我住到年底我角美那边房子可以住了，我就搬过去。我这些东西都可以给你，没关系。你既然一定要那样，那我只能……”吴忠炜：“我现在问你一句话，我租给你4500我过分了吗？”杨艳宗：“很过分哦。”“你没有跟我买，如果你跟我买，我不会住你的房子。” 2019年7月1日，熊慧致电宋艺玲。宋艺玲：“不是说要5号搬走吗?”“你不是要租给别人吗？”“那我现在没办法搬呀。”熊慧：“你要付房租。”宋艺玲：“我本身是一个受害者，我必须要到钱。”熊慧：“我只想要你们搬出去，我只想要我们的房子。”宋艺玲：“我有说不给你吗？”“我才刚收到通知啊，你在通知我做一件事情，你是不是要给我时间？”熊慧：“那我问你，你们什么时候搬？我提前一个月就跟老杨（杨艳宗）说了。”“那是老杨没有通知你，不是我没有通知你，我之前完全不知道你这个人，你知道吗？”宋艺玲：“我跟你说，每个人都有每个人的事情，对不对？”“我必须要拿回我的钱，熊小姐。”熊慧：“那我买的400多万房子，被告别人占着是怎么回事？” 一审审理过程中，宋艺玲提供一份落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》作为证据，并主张依据该合同有权占有讼争房屋。该合同出租方（甲方）为杨艳宗，承租方（乙方）为宋艺玲，中介方为厦门宏置房产行销策划有限公司。该合同约定：甲方将讼争房屋出租给乙方住家使用，租赁期限从2017年3月25日至2022年3月24日止；每月租金7000元，租金每季度支付，下次付款提前7天付清；合同签订之日乙方交付7000元作为押金；中介费甲、乙双方各支付3000元，签约当日付清。宋艺玲还提供2017年8月至2018年6月期间其向案外人官紫红、林玉云、谢秀彬、蔡艳李的转账凭证作为证据，欲证明上述转款系根据杨艳宗指示将讼争房屋租金支付给上述案外人，其按合同履行了支付租金的义务。 庭审中，针对上述《房屋租赁合同书》，法庭对杨艳宗、宋艺玲进行了询问。法庭询问：宋艺玲签订合同时知道杨艳宗与房东的关系吗？宋艺玲代理人回答：不知道。但杨艳宗有向宋艺玲出示公证委托书。法庭询问：能否找到经办的中介人员核实合同真实性？宋艺玲代理人回答：代理人不清楚。法庭询问：当时杨艳宗与宋艺玲已经认识，为何还需找中介居间？杨艳宗代理人回答：为了让中介一手包办暂住证等手续。法庭询问：中介费如何支付，是否有相应凭借？杨艳宗代理人、宋艺玲代理人均回答：是否支付中介费代理人需庭后核实。法庭询问：杨艳宗是否收取租赁押金？杨艳宗代理人回答：代理人需庭后核实。法庭询问：为何宋艺玲转账给案外人的款项金额、支付时间与《房屋租赁合同书》约定不一致？宋艺玲代理人回答：宋艺玲与杨艳宗是朋友关系。杨艳宗要用钱，要求宋艺玲有钱就先付一些房租，所以宋艺玲支付的款项也是不规律的。法庭询问：宋艺玲为何不直接将款项转给杨艳宗，由杨艳宗偿还当时讼争房屋的按揭月供？宋艺玲代理人回答：当时杨艳宗已经被列入失信人名单，担心钱转到自己账户会被冻结。法庭询问：是否有证据证明杨艳宗指示宋艺玲付款形成合意、杨艳宗代林玉云偿还按揭形成合意？宋艺玲代理人回答：相关情况代理人需要庭后步核实。但宋艺玲并不清楚杨艳宗与这些指示的收款人之间到底存在什么关系。杨艳宗代理人回答：林玉云当时代杨艳宗持有讼争房屋的产权，购买房屋的实际出资人是杨艳宗，所以按揭款也应当由杨艳宗偿还。代理人庭后核实是否有代持协议。2019年2月份开始就联系不上林玉云了。杨艳宗至今不清楚到底是谁将房屋出售给吴钟炜、熊慧。林玉云出具的讼争房屋全权委托公证书列明的受托人有三个，分别是熊新宇、官紫红、杨艳宗。讼争房屋不是杨艳宗出售的，有可能是另外两人出售的。 一审审理中，案外人熊新宇到庭说明与本案相关的情况并提供相关资料。 另查明，“厦门百姓”手机APP中讼争房屋“地址核实采集”界面载明：2017年3月9日，讼争房屋“新增境内人员”杨艳宗、宋艺玲，状态均登记为“正常居住”，暂住时间均登记为2016年12月9日。上述信息采集人和核实人为周辉。吴忠炜、熊慧主张周辉系负责人口信息排查的公安派出所工作人员。 还查明，公安机关人口信息查询结果表明，宋艺玲、杨艳宗均未曾将暂住地址登记为讼争房屋并取得相应暂住证或居住证。 一审认为，吴钟炜、熊慧通过合法购买取得讼争房屋所有权，二人对讼争房屋享有的物权当受法律保护。根据《物权法》第三十四条规定，吴钟炜、熊慧有权主张无权占有者返还房屋。本案争议焦点为：落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》是否可成为宋艺玲合法占有讼争房屋的依据；杨艳宗是否与宋艺玲同为讼争房屋的占有人。 在案证据表明，讼争房屋原系杨艳宗实际出资购买，并作为2016年其向余永强借款的担保，为此还先后办理了抵押登记和房屋租赁登记。余永强取得抵押权在先，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁关系不得对抗余永强已登记的抵押权。杨艳宗到期未还欠款，余永强经杨艳宗同意出售房屋清偿抵押债务，属于余永强为实现抵押权发生的所有权变动，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，宋艺玲无权请求房屋受让人吴忠炜、熊慧继续履行原租赁合同占有使用房屋。况且，落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》存在诸多疑点：宋艺玲和杨艳宗未举证证明《房屋租赁合同书》项下租金、押金、中介费等约定的给付内容实际履行；宋艺玲和杨艳宗未举证证明杨艳宗指示宋艺玲付款形成合意、杨艳宗代林玉云偿还按揭形成合意；宋艺玲转账给案外人的款项金额、支付时间与合同约定不一致；宋艺玲和杨艳宗在合同落款时间已相识，无需通过中介居间签订合同；宋艺玲和杨艳宗辩称委托中介系为办理暂住证，但宋艺玲并未将讼争房屋登记为暂住地址；“厦门百姓”手机APP中讼争房屋“地址核实采集”信息显示宋艺玲2016年12月9日便暂住在讼争房屋，该时间早于租赁合同签订时间；2019年7月1日宋艺玲与熊慧通话时未提及向杨艳宗承租讼争房屋事宜，其拒不搬离的理由是“要拿回自己的钱”。综上，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁关系为虚假的可能性极大，即便租赁关系真实亦不得对抗房屋受让人吴忠炜、熊慧行使所有权收回房屋。 通话录音、杨艳宗代签的租赁合同等证据足以证明，杨艳宗承认自己实际占有控制讼争房屋。宋艺玲则主张其基于与杨艳宗的租赁关系占有使用讼争房屋。故，应认定杨艳宗与宋艺玲共同占有讼争房屋，二人应共同承担返还原物和赔偿占用费的责任。2019年2月17日杨艳宗代宋艺玲与吴忠炜签署的《房屋租赁合同》约定租赁期限截至2019年6月30日，此后宋艺玲、杨艳宗占有使用讼争房屋属无权占有，应向吴忠炜、熊慧返还房屋并支付占有使用费。关于占有使用费标准，首先，宋艺玲和杨艳宗提交的落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》中约定讼争房屋月租金7000元，该金额反映了二人对讼争房屋市场租金价格的主张。其次，2017年讼争房屋的租赁登记载明的月租金为8000元，这也体现了主张自己为讼争房屋真实权利人的杨艳宗对讼争房屋市场租金的认识。再者，2019年2月17日杨艳宗代宋艺玲签署的《房屋租赁合同》约定讼争房屋月租金为4500元。上述宋艺玲和杨艳宗对讼争房屋市场租金的主张或认识均不低于本案中吴忠炜、熊慧所主张的占有使用费标准，故本院对吴忠炜、熊慧所主张的占有使用费标准每月4500元予以照准。 综上所述，对吴钟炜、熊慧的诉讼请求，一审予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、宋艺玲、杨艳宗于本判决生效之日向吴钟炜、熊慧腾退返还厦门市思明区房屋；二、宋艺玲、杨艳宗于本判决生效之日向吴钟炜、熊慧支付占有使用费（按每月4500的标准，自2019年7月1日起计算至实际返还房屋之日止）。案件受理费50元，由宋艺玲、杨艳宗负担。 二审期间，被上诉人提供证据：厦门市不动产登记信息查询结果。拟证明被上诉人至今仍为案涉房产的所有权人。讼争房屋于2016年1月27日办理了抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行、担保债务最高407.38万元的抵押登记，于2016年7月8日办理了抵押权人为余永强、担保债务最高300万元的抵押登记。抵押登记仍然有效，一审案外人熊新宇提交的证据也可以证明这份抵押登记。 杨艳宗于2020年4月10日撤回上诉。 经本院二审审理，上诉人宋艺玲对一审判决查明部分：1、一审判决关于《房屋抵押合同》，在一审时没有看过抵押合同，也没有看到过抵押登记；2、“…2017年，为进一步对上述借款进行担保，讼争房屋还办理了房屋租赁登记，登记的租赁期限为2017年10月至2019年4月、月租金为8000元。…”对租赁登记的事实不认同，并没有看到租赁登记；3、“……至2018年6月期间其向案外人官紫红、林玉云、谢秀彬、蔡艳李的转账凭证作为证据”中所指证据是我方提供的，但是金额没有表述，实际上宋艺玲已经向案外人林玉云等四人转账共14笔，共计43.8万元。 另查明，涉案房产原产权人林玉云在法庭询问中，对“厦门市思明区房屋（以下称讼争房屋）产权原登记在林玉云名下。该房屋由杨艳宗实际出资购买并偿还按揭贷款，由林玉云系出名登记”的认定持不同意见。对一审查明的“讼争房屋被卖知情”不认可，对2017年3月25日杨艳宗与宋艺玲签订的租赁合同不予认可。“2017.3.15签署的租赁合同不是真实的，我们不是要出租，杨艳宗和宋艺玲两人关系密切，不存在需要出租的问题。”“这个事情我根本不知道，我们是想房子买来就要卖掉，不可能拿去租出去的……” 其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于上诉人宋艺玲以买卖不破租赁关系为由占有涉案房产是否成立。宋艺玲提供落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》，宋艺玲以此为依据抗辩其有权占有讼争房屋。对此本院评析如下,宋艺玲主张租赁关系的合同依据为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》，该合同是杨艳宗作为出租人与其签订的为期5年的租赁合同。本院认为，杨艳宗作为房产权人林丽云的代理人没有忠实维护被代理人的利益。第一，该租赁合同签订于2017年3月25日，而林玉云在本案审理过程中至今未收到关于出租的报告。第二，杨艳宗超越代理权。民法通则第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”上述规定，旨在解决民事代理中普遍存在的无权代理问题，即对于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同”，法律赋予被代理人选择的权利，即被代理人有权决定是否追认，如果被代理人不予追认，该合同对被代理人不发生法律效力。杨艳宗仅拥有房产权人林丽云授权代为涉案房产抵押贷款、抵押、销售、出租的委托代理权限，而以出租人身份签订的《房屋租赁合同书》，合同效力原产权人林丽云不予确认，故杨艳宗系超越代理权，该合同对被代理人林丽云不发生法律效力。上诉人宋艺玲以此租赁合同作为涉案房产的占用依据不足。本案件审理过程中杨艳宗已撤回上诉，视为认同一审判决。综上，宋艺玲上诉请求不能成立，应予驳回。本院同意一审关于上诉人宋艺玲占用涉案房产的使用费标准认定,不再赘述。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由宋艺玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年九月十八日 书记员 丘小涓 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。