广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2633号原告：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区***********牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442********9934Q。法定代表人：巫海东，执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，该公司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，该公司员工。被告：黄丽红，女，1978年2月22日出生，汉族，住广东省中山市西区*****建行宿舍203房，公民身份号码442************107。原告中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指公司）与被告黄丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金手指公司委托诉讼代理人梁秋兰、谢明亮到庭参加诉讼。被告黄丽红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金手指公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2017年1月至2017年6月期间共6个月的物业管理费389.4元及违约金（以每月物业管理费64.9元为基数，从逾期之日起按3‰计算至清偿之日止）。事实与理由：2014年4月30日，原告与悦来花园签订物业服务合同，合同期限从2014年6月1日起至2016年12月30日止。被告是中山市南区**********卡的权属人，交楼时间1996年7月1日，物业建筑面积58.99平方米。根据合同约定，物业费计收标准为住宅0.6元/月/平方米，商铺1.1元/月/平方米，每月1-5日前交纳；逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰支付违约金。被告拖欠原告2017年1月至2017年6月共6个月的物业费，每月物业费64.9元。被告黄丽红在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告金手指公司（乙方）与中山市南区****业主委员会（以下简称悦来花园业委会）（甲方）签订了物业服务合同，主要约定：双方就悦来花园物业实行物业管理的有关问题达成一致意见，物业类型为商住小区，坐落位置为中山市南区*******；乙方提供的服务内容为：（一）日常服务，1.房屋建筑共用部位的养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理……8.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；（二）定期服务，1.15天湿拖楼梯一次，2.每天清扫楼梯一次……（三）管理使用与物业相关的工程图纸、商住户档案和设备设施的竣工验收资料；本物业采取包干制方式收取物业服务费和提取酬金，物业服务费计费标准为住宅0.6元/月/平方米、商铺1.1元/月/平方米；乙方应在本合同生效后的2014年6月1日起开始实施物业服务工作，并从2014年6月1日起计收物业服务费，以后收取时间为每月的1日至5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，已属违约，甲方有权终止本合同，要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限自2014年6月1日起至2016年12月30日止；合同期满后，双方如有意向续签合同，应当在合同期满90日前向对方提出书面要求，对方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。黄丽红是中山市南区**********卡的业主，该房地产于2007年9月14日登记在黄丽红名下，房屋性质为市场化商品房，规划用途为商业服务，建筑面积58.99平方米。根据合同约定，黄丽红每月应交物业服务费64.89元（1.1元/月/平方米×58.99平方米）。金手指公司称，合同期限届满后，其与业主委员会没有签订新的物业服务合同，但继续为涉案小区提供物业服务至2017年6月底；金手指公司为案涉小区提供了全方位的物业管理服务，因案涉小区是老旧小区，有大量历史遗留问题，金手指公司不能解决，故小区存在大量欠费情形；黄丽红未支付2017年1月至2017年6月期间的物业服务费。金手指公司经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查明，本院另案受理金手指公司起诉涉案小区40余户业主的物业服务合同纠纷系列案件。部分到庭应诉的业主承认金手指公司在合同期满后继续为该小区提供物业服务至2017年7月8日，均抗辩称金手指公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，金手指公司与悦来花园业委会于2014年4月30日签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述物业服务合同对全体业主均具有约束力。合同期满后，金手指公司继续为案涉小区提供物业服务，金手指公司与案涉小区业主形成事实上的物业服务合同关系。因案涉小区业主对其提供的物业服务质量存在诸多争议，且小区存在群体性拒交物业服务费的情况，金手指公司应就其全面履行对小区的物业管理服务的主张负有举证责任。但诉讼中，金手指公司向本院提交的证据均不能反映其提供的物业服务达到合同约定的服务质量标准，不足以证明讼争期间其已按照合同约定全面、适当地履行了物业管理义务。故应由金手指公司自行承担因其在履行合同过程中存在管理不当、服务不到位之责任，因此，对其诉请的违约金本院不予支持。金手指公司提供的物业服务存在瑕疵，但尚未构成黄丽红可拒交物业服务费的正当理由，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，本院酌情对物业服务费予以减免30%，黄丽红应向金手指公司支付2017年1月至2017年6月期间的物业服务费，总计为272.54元（64.89元/月×6个月×70%）；对金手指公司诉求超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄丽红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2017年1月至2017年6月期间的物业服务费272.54元；二、驳回原告中山市金手指物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市金手指物业管理有限公司已预交），由原告中山市金手指物业管理有限公司负担20元，被告黄丽红负担30元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金手指物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  李清华人民陪审员  蔡少琼二〇二〇年九月十六日书 记 员  雷绮婷冯冰冰