湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初980号原告：洪湖市宏源建筑工程有限公司，住所地：洪湖市乌林大道叶家门村。法定代表人：伍国生，经理。委托诉讼代理人：肖金祥，洪湖市峰口法律服务所法律工作者。被告：谢翠菊，女，1963年2月1日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：王晗生（被告之夫），1961年3月2日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：王高威（被告之子），1987年3月7日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。原告洪湖市宏源建筑工程有限公司与被告谢翠菊委托代建合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员张帆适用简易程序公开进行了审理。原告委托诉讼代理人肖金祥、被告委托诉讼代理人王晗生、王高威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付下欠代建房款79，266.50元，以及2015年3月27日至2020年7月1日利息51,750元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；二、承担违约金5，621.50元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月18日，原告与湖北省国营大同湖农场签订农艺社区三期建设项目协议书。2015年3月27日，原、被告签订《代建房协议》，约定为被告代建位于大同湖管理区农艺社区三期第4栋4单元402室，实际建筑面积为112.43㎡，造价1，550元/㎡，总房款174，266.50元，分期付款：2015年3月27日交房款30，000元，余款交钥匙时按月息8‰计息，分三年付清，每年付三分之一，如三年未付清，则按1，600元/㎡计算总房款。协议签订后，原告交付现房。被告于2014年9月22日预交定金30,000元，2015年10月7日至2019年1月9日分四次共计付款65,000元，下欠房款79，266.50元，以及截止2020年7月1日利息51，750元。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，拟证明原告主体适格；证据二、被告的身份证复印件，拟证明被告主体适格；证据三、《代建房协议》，拟证明双方间的代建房合同关系，以及双方就付款方式、期限、利率、逾期房价等进行了明确约定；证据四、分户面积明细表，拟证明房屋实测面积为112.43㎡；证据五、收据5份，拟证明被告支付定金及房款95，000元；证据六、财务往来清单，拟证明被告下欠房款79，266.50元、截止至2020年7月1日利息51，750元；证据七、大同政文（2017）3号文件、农艺社区三期建设项目协议书，拟证明原告代建房的合法性及房屋已验收合格。被告辩称:我方在不同时段付款，有还款意愿，双方在还款问题上出现了分歧。2017年底，原告关闭供水至今，导致无法入住，现租房居住已三年有余，且房屋交付后出现裂缝、漏水等质量问题，至今未解决。原告未开具正式发票，提供的是手写收据。被告向本院提供如下证据：证据八、视频，拟证明房屋处于断水状态，且存在裂缝、漏水等质量问题。经质证，被告对原告提供的证据的真实性、合法性无异议，对利息有异议。对证据八，原告认为根据《代建房协议》，供水与原告无关，视频拍摄地点不明，视频显示是一个收缩缝，即使有也是正常的，不影响正常居住，且房屋已验收合格，若存在质量问题，应另案诉讼，与本案无关。本院认为，证据一、二、三、四、五、七的证据形式、来源合法，与本案具有关联性，能证明本案的有关事实，本院对其证明力予以确认；证据六系原告单方制作的账目明细单，非民事诉讼意义上的证据，本院不予认证；原告对证据八的异议成立，本院依法予以支持。依当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院认定本案如下事实：2015年3月27日，被告谢翠菊与原告洪湖市宏源建筑工程有限公司签订《代建房协议》，原告交付农艺社区三期4栋4单元402室现房。双方约定房屋造价1，550元/㎡，分期付款:2015年3月27日交购房定金30,000元，余款交钥匙时开始按月息8‰计算，分三年付清，每年付三分之一，如三年后未付清则按1，600元/㎡计算房款。2014年9月22日、2015年10月7日、2016年2月3日、2017年元月26日、2019年元月9日，被告分别付款30,000元（定金）、10,000元、20,000元、15,000元、20,000元，共计95，000元。农艺社区三期建设用地使用权为划拨取得，讼争房屋实测面积112.43㎡，总价款112.43㎡×1，550元/㎡=174，266.50元。本院认为，委托代建合同是一种委托代建的法律关系，建筑物的所有权人为委托人，发包人为代建人。建筑物权利人将拟承建的建筑物通过委托代建合同约定，委托代建人按照建筑物所有人的要求代为建设建筑物。农艺社区三期建设项目系湖北省国营大同湖农场为加快大同湖新城镇建设，改善大同湖宜居环境确立的建设工程，湖北省国营大同湖农场与原告签订农艺社区三期建设项目协议书，并将大同湖农场健康路至汉洪路约80亩土地划拨用于项目建设，由此可知本案的委托人为湖北省国营大同湖农场，非本案被告，根据委托代建合同法律关系的性质，亦可知委托代建的建筑物的所有权××为湖北省国营大同湖农场，而本案的实际情况是委托代建的建筑物的所有权人为原告。另外从《代建房协议》的内容来看，原、被告双方对房屋的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限的约定亦符合房屋买卖合同的法律特征，而非对工程质量、工期、工程价款、工程质量检验等的相关约定，且原告于协议签订当天即交付现房。据此，本案名为委托代建合同，实为房屋买卖合同。原、被告签订的《代建房协议》,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于定金及违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。讼争房屋174，266.50元，定金不得超过34，853.30元，本案定金30,000元符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，一方可以选择适用违约金或者定金条款。本案既约定了违约金，又约定了定金，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告明确选择适用违约金条款，本院依法照准，故定金30，000元应当抵作房款。本案总价款174，266.50元，被告给付95，000元，下欠79，266.50元，根据《代建房协议》，余款交钥匙后按月利率8‰计息，2015年10月7日、2016年2月3日、2017年元月26日、2019年元月9日，被告分别给付10,000元、20,000元、15,000元、20,000元，截止2020年6月30日，被告应支付利息（174，266.50元-30，000元）×（6月+11天/31天）×8‰+（174，266.50元-40，000元）×（3月+27天/29天）×8‰+（174，266.50元-60，000元）×(11月+23天/31天)×8‰+（174，266.50元-75，000元）×(23月+14天/31天)×8‰+（174，266.50元-95，000元）×(17月+21天/30天)×8‰=52，138.23元,原告请求给付利息51，750元，本院依法照准。被告未按约定于交钥匙起三年内付清房款，属违约，应按1，600元/㎡计算房款，即给付违约金5,621.50元（1，600元/㎡-1，550元/㎡×112.43㎡）。被告以讼争房屋存在裂缝、漏水等质量问题进行抗辩无事实依据，本院不予支持；以断水导致无法正常居住进行抗辩，本院认为，其与本案非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，可另行起诉。原告已经为被告所交房款出具了收据，被告要求开具正式发票无正当理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢翠菊于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司房款79，266.50元及利息51,750元，并自2020年7月1日起按月利率8‰支付利息至清偿之日止；二、被告谢翠菊于本判决生效后十日内给付原告洪湖市宏源建筑工程有限公司违约金5，621.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，142元，依法减半收取1，517元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 张 帆二〇二〇年九月二十五日书记员 汪求名