安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0523民初3568号 原告：和县鼎辉物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇镇淮商业街**S1-50商铺，统一社会信用代码91340523MA2MTJ2N1J。 法定代表人：丁辉，总经理。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文惠，安徽天行剑律师事务所实习律师。 被告：刘伏升，男，1983年9月11日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：韩香，系刘伏升妻子，女，1983年12月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 原告和县鼎辉物业管理有限责任公司（以下简称鼎辉物业公司）诉被告刘伏升物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告鼎辉物业公司委托诉讼代理人李有超、冯文惠、被告刘伏升及其委托诉讼代理人韩香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘伏升给付拖欠的物业服务管理费1215元（自2017年12月1日起计至2020年11月30日止）；2.判令刘伏升承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年11月1日，鼎辉物业公司与和县龙潭南庄业主委员会签订了《和县龙潭南庄小区物业服务合同》。该合同约定，由鼎辉物业公司为刘伏升所居住的龙潭南庄小区提供物业管理服务，物业服务费用收费标准为:住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整，如住户提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取。刘伏升系鼎辉物业公司提供物业管理的龙潭南庄小区17#20号业主,该户建筑面积为84.5平方米，现刘伏升按合同约定应向鼎辉物业公司交纳从2017年12月1日至2020年11月30日的物业管理服务费用，但刘伏升却拒不履行自己的缴费义务。经鼎辉物业公司多次催缴，刘伏升仍未交纳,无奈之下鼎辉物业公司只能向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持鼎辉物业公司的全部诉讼请求，以维护鼎辉物业公司的合法权益。 刘伏升辩称， 1.鼎辉物业公司接手上一任物业公司后，其说召开了全体业主大会，但是刘伏升并没有接到开会通知，也未在业主大会记录上签字，对于鼎辉物业公司的物业管理资格刘伏升不认可； 2.刘伏升有两处房产均属原告管辖范围内，对龙潭北庄2#102室多次向鼎辉物业公司反映落水管每天从四楼一直往下排放洗衣污水，致使刘伏升空调外机处于污水中，影响空调外机使用寿命。每年梅雨季节下大雨的时候，雨水井疏通不到位，导致雨水无法及时排出，致使刘伏升房屋地板两次被雨水淹，另在雨水少的季节阳台多次进水，给刘伏升带来了严重的经济损失； 3.对龙潭南庄17#206室房屋，物业管理费未缴纳的原因是：刘伏升在鼎辉物业公司管理范围内丢失了贵重财物（摩托车一辆、电瓶车一辆、自行车两辆），刘伏升在装修该房屋期间，被小偷盗窃1000余元，在2016年时刘伏升在小区有个车位停放摩托车，但后来被鼎辉物业公司之前的物业公司未经刘伏升同意擅自交付他人使用，致使刘伏升丢失了摩托车一辆、电瓶车一辆、自行车两辆，该车位当时刘伏升每月交纳车位使用费15元，在鼎辉物业公司之前的物业公司将刘伏升的车位擅自交付他人使用后，刘伏升就未再交纳车位使用费了； 4.在鼎辉物业公司与上一任物业公司交接期间有半年时间龙潭北庄、龙潭南庄小区的卫生无人管理，后来还是政府出面管理，但只是倾倒垃圾，导致小区卫生极差，气味难闻。 鼎辉物业公司围绕其诉讼请求，举证如下： 1.鼎辉物业公司法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、营业执照副本复印件，证明：鼎辉物业公司的基本情况及诉讼主体资格； 2.《和县龙潭南庄小区物业服务合同》，证明：有关物业服务、物业费收取等约定； 3.和县龙潭南庄小区物业管理费催缴通知书三份，证明：自刘伏升欠缴物业费以来，鼎辉物业公司每年向刘伏升催缴物业费； 4.和价字〔2017〕32号和县物价局文件复印件，证明：和县小区物业综合服务收费标准； 5.龙潭山庄业委会备案材料，证明：龙潭山庄业委会成立合法，签订物业服务合同对全体业主有约束力； 刘伏升针对鼎辉物业公司提交的证据及证明的内容质证如下： 1.对证据1的三性无异议； 2.对证据2的真实性有异议，刘伏升并未签字； 3.对证据3有异议，刘伏升从未看到或收到催款通知书； 4.对证据4的真实性无异议，但刘伏升并没有参与物价局组织的听证会； 5.对证据5不予认可，刘伏升从未参加过业主大会，也未接到参会通知。 刘伏升未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2007年8月28日，和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会成立，2017年11月1日，该业主委员会与鼎辉物业公司签订《和县龙潭南庄小区物业服务合同》，约定由鼎辉物业公司对和县龙潭南庄（龙潭山庄）住宅小区提供物业服务，物业综合服务费收费标准为：住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整；如户主提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。 署期为2017年9月27日的和价字〔2017〕32号和县物价局文件载明了和县普通住宅物业综合服务等级的收费标准，其中无电梯基准价四级为0.3元/平方米/月、三级为0.4元/平方米/月、二级为0.5元/平方米/月、一级为0.7元/平方米/月，上下浮动不超过20%。 鼎辉物业公司当庭陈述，根据《和县龙潭南庄小区物业服务合同》第十二条第1项按照房屋建筑面积每月每平米0.4元的标准收取物业费，鼎辉物业公司计算时按照刘伏升房屋面积84.5平方计算，鼎辉物业公司自2017年11月1日进驻南庄小区提供服务，当时约定先试服务一个月，所以自2017年12月1日起才收取物业费。 刘伏升当庭陈述，2006年刘伏升的摩托车被盗，刘伏升立即向镇淮派出所报案了，但至今没有结果。一辆电瓶车大概在2012年左右被盗，两辆自行车在2015年、2016年左右被盗，但电瓶车、自行车被盗没有报案。2005年在南庄小区的房屋装修期间在该房屋内被盗了1000元刘伏升也未报案。自2006年刘伏升的摩托车被盗后至今未缴纳过物管费，并陈述鼎辉物业公司有时上门有时打电话向其催要过物业费。 经查明，刘伏升所有的和县的建筑面积为84.64平方。 本院认为：2007年8月28日，和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会成立，并经原和县房地产管理局（现和县住房保障中心）备案登记，该业委会成立合法。鼎辉物业公司与和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会于2017年11月1日签订的《和县龙潭南庄小区物业服务合同》符合法律规定，该合同依法成立并生效。刘伏升辩称，鼎辉物业公司接手上一任物业公司后，其说召开了全体业主大会，但是刘伏升并没有接到开会通知，也未在业主大会记录上签字，对于鼎辉物业公司的物业管理资格刘伏升不认可。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。刘伏升虽辩称其未参加业主大会，也未在业主大会记录上签字，但其未举证证明和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会的工作违反了相应法律法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案《和县龙潭南庄小区物业服务合同》应当对和县龙潭南庄小区的业主具有约束力。综上，对刘伏升的上述抗辩理由不予采信。 刘伏升辩称，物业管理费未缴纳的原因是刘伏升在鼎辉物业公司管理范围内丢失了贵重财物（摩托车一辆、电瓶车一辆、自行车两辆），刘伏升在装修该房屋期间，被小偷盗窃1000余元，在2016年时刘伏升在小区有个车位停放摩托车，但后来被鼎辉物业公司之前的物业公司未经刘伏升同意擅自交付他人使用，致使刘伏升丢失了摩托车一辆（2006年被盗）、电瓶车一辆（2012年左右被盗）、自行车两辆（2015年、2016年左右被盗），该车位当时刘伏升每月交纳车位使用费15元，在鼎辉物业公司之前的物业公司将被告的车位擅自交付他人使用后，被告就未再交纳车位使用费了；在原告与上一任物管公司交接期间有半年时间龙潭北庄、南庄小区的卫生无人管理，后来还是政府出面管理，但只是倾倒垃圾，导致小区卫生极差，气味难闻。但鼎辉物业公司是于2017年11月1日与和县龙潭南庄（龙潭山庄）业主委员会签订的《和县龙潭南庄小区物业服务合同》，开始进驻该小区并提供物业服务，刘伏升陈述的摩托车等车辆被盗应当与鼎辉物业公司无关，且刘伏升并未提供证据证明其摩托车等车辆被盗的事实，刘伏升也未能提供证据证明鼎辉物业公司与上一任物业公司交接期间有半年时间龙潭北庄、龙潭南庄小区的卫生无人管理，后来还是政府出面管理，但只是倾倒垃圾，导致小区卫生极差，气味难闻的事实，故对其上述抗辩理由不予采信。 刘伏升辩称，对和价字〔2017〕32号和县物价局文件的真实性无异议，但其并没有参与物价局组织的听证会。本院认为，和县物价局作出该文件属于行政行为，不属于民事诉讼审查范围，该文件在没有被有权机关依法确认违法或撤销前均具有约束力，其未参加物价局组织的听证会并不影响该文件作为认定本案事实的依据。 鼎辉物业公司当庭提交的三份物业费催缴通知书，刘伏升陈述其从未看到或收到催款通知书，但鼎辉物业公司已于2020年9月7日诉至本院，请求刘伏升给付物业费，且刘伏升当庭陈述鼎辉物业公司有时上门有时打电话向其催要过物业费，故刘伏升应在合理期限内给付其所欠的物业费。《和县龙潭南庄小区物业服务合同》中未对物业费缴费期限进行明确约定，根据该合同中“住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整”的约定及交易习惯，物业费可按年度缴纳，鼎辉物业公司诉请刘伏升物业费欠缴时间应截至2019年12月31日。刘伏升房屋面积为84.64平方，鼎辉物业公司按84.5平方米计算其所欠的物业费，减轻了刘伏升的义务，应当予以准许。综上，刘伏升应给付2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业费845元（0.4元×84.5平方米×25个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘伏升应于本判决生效之日起三日内给付原告和县鼎辉物业管理有限责任公司物业管理费845（0.4元×84.5平方米×25个月）。 二、驳回原告和县鼎辉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘伏升负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  彭俊 二〇二〇年九月二十四日 法官助理管孝松 书记员张开丽 附：本案所适用的相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。