陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2020）陕07民终1033号上诉人（原审原告）：汉中百隆现代实业有限公司，住所地：汉中市汉台区石狮东方之珠楼下门面房。法定代表人：王小涛，系公司执行董事。委托诉讼代理人：秦永年，该公司员工。委托诉讼代理人：齐向前，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊建军，男，汉族，1966年9月19日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐郡晗，陕西锐博律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗洁，女，汉族，1984年8月17日出生，住址同上，系樊建军之妻。原审第三人：汉中市楚商投资有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9329。法定代表人张承爽，公司执行董事。委托诉讼代理人：王娟，该公司员工。原审第三人：汉中经开区基立小额贷款有限责任公司，住所：地汉中市汉台区。法定代表人郭涛，公司总经理。委托诉讼代理人：彭科安，该公司员工。上诉人汉中百隆现代实业有限公司（以下简称“百隆实业公司”）因与被上诉人樊建军、罗洁，原审第三人汉中市楚商投资有限公司、汉中经开区基立小额贷款有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人百隆实业公司的委托诉讼代理人齐向前、秦永年，被上诉人樊建军的委托诉讼代理人韦鹏学、徐郡晗，原审第三人汉中市楚商投资有限公司的委托诉讼代理人王娟、原审第三人汉中经开区基立小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人彭科安到庭参加了诉讼，被上诉人罗洁经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人百隆实业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人要求解除《双方合作意向书》的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决解除《双方合作意向书》属于认定事实错误，适用法律错误。2019年1月7日汉中市中级人民法院作出的（2019）陕07民终688号民事判决判令樊建军承担违约金200.43万元，目前该判决早已发生法律效力，但樊建军至今未向上诉人履行给付义务。此后的2019年10月9日汉台区人民法院作出（2019）陕0702民初2168号民事判决，判决上诉人承担广厦明珠馨居A座2016年1月1日至2018年4月26日的房屋租赁费1，440，632.62元，A座一层营业房2016年1月1日至2019年4月10日的房屋租金151，923.99元，两项合计1，592，556.61元。2020年5月28日，汉台区人民法院作出（2020）陕0702民初653号民事判决书，判令被上诉人向上诉人退还多支付的购房款391.63万元。按照债务履行的先后顺序及债务相抵原则，樊建军尚欠被上诉人四百余万元未支付。因此，上诉人并没有拖欠被上诉人租金。要求到期债务相互抵消的事实，上诉人在2020年1月31日给被上诉人及其代理律师的回函中已充分阐明。一审法院在上诉人不存在拖欠租金的情况下直接判决解除上诉人与被上诉人签订的《双方合作意向书》，属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《双方合作意向书》是双方真实意思表示，合法有效。首先《双方合作意向书》并未规定约定解除及约定解除的条件，其次被上诉人在本案中依据《合同法》规定以上诉人拖欠租金导致其合同根本目的无法实现要求依法解除合同，根据上诉人债务履行的先后顺序及债务相抵原则的上述论述，被上诉人要求解除合同的理由也不能成立，一审法院依据《合同法》第94条之规定判决解除《双方合作意向书》适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法维护上诉人合法权益。被上诉人樊建军辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人罗洁未答辩。原审第三人汉中市楚商投资有限公司述称：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人汉中经开区基立小额贷款有限责任公司述称：请求驳回上诉，维持原判。樊建军、罗洁向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的汉中市XX大道XX居XX座及XX层XX房的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告支付从2018年4月27日起至A座房屋交还之日的房屋租赁费（计算至起诉前为1，189，712元），并按贷款市场报价利率计算承担逾期付款的违约金；3、依法判令被告向原告支付从2019年4月12日起至一层一间营业房交还之日止的占用费（计算至起诉时为44，222元）；4、依法判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定，位于汉中市汉台区XX大道XX号XX居XX座、XX座和A座一层营业房，系原告樊建军和妻子罗洁的共有房屋。2015年5月24日，原、被告签订《双方合作意向书》，主要约定：1、由被告百隆公司租赁原告上述A座、B座营业房，经营场地建筑面积4，493．09㎡，套内面积4，113．59㎡及设备；2、租赁时间15年，即2016年1月1日至2031年12月31日；3、租金前三年为每年140万元，之后每三年递增上一年租金5%（即第四年租金为第三年租金增加5%）一次类推；4、租金支付，第一年在合同签订之日付清当年全部租金，从第二年起每年按季度支付租金。该意向书签订后，被告在装修期间，提出租赁原告A座一层的门面房一间（面积为149.05㎡）用于上下货使用，双方未签订租赁合同，也未约定租金的具体数额。被告租赁房屋后，向原告支付租金110万元。2015年11月19日，双方签订《房屋买卖协议》，主要约定：1、乙方（被告）自愿购买甲方（原告）位于汉中市XX大道XX居XX房，总价款为3，100万元；2、鉴于乙方无法一次性支付购房款，双方约定采取以下方式和时间履行，签订本协议时先支付10％即310万元（含已支付租金110万元）；甲方收到第一笔款项后为乙方办理上述三处营业房中的第一处营业房过户手续，并全权委托甲方以房屋所有权在银行办理抵押货款，贷款到账后全部转给甲方指定的账户。甲方收到乙方支付的第二笔款项后为被告办理上述中的第二处房屋过户手续，同样以该房屋在银行办理抵押贷款，货款到账后转入甲方指定账户中。甲方收到所有购房款后，在15日内为乙方办理第三处房屋的过户手续；过户所需交纳的费用按法律规定各自交纳（由甲方全部承担）。违约责任：如甲方未按期为乙方办理房屋过户手续，承担乙方交纳相应购房款20％的违约金。上述协议签订后，双方按约定履行了上述B座营业房（建筑面积2，390．48平米，分摊面积107．84平米）的过户手续，罗洁予以了协助；2016年8月19日，被告以此房屋作为抵押，在工行汉中分行办理了1，800万元的借款，所货款项除用于归还被告所欠他人债务外，余款均支付给了原告。至双方发生争议时，双方均认可被告已支付购房款2，060万元，尚欠1，040万元。之后，原告以被告未按协议约定及时足额支付第一笔310万元已构成违约，且被告的经营状况已发生显著恶化、关联企业被列入被执行人等为由要求变更协议，被告不同意变更，原告樊建军遂于2017年7月10日发出解除《房屋买卖协议书》通知书，宣布单方面解除双方所签订的房屋买卖合同。2018年5月8日，被告百隆公司获知原告将A座房屋另行签订《协议书》抵债给第三人后，即向汉台区人民法院申请诉前保全，之后向汉台区人民法院提起诉讼，要求原告樊建军继续履行《房屋买卖协议书》、办理剩余房屋过户手续，汉台区人民法院做出一审判决后【（2018）陕0702民初2045号判决书】，支持了其诉讼请求，宣判后，樊建军不服该判决，向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院经过审理做出终审判决【（2018）陕07民终1095号判决书】，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效；但涉案房屋系樊建军与罗洁夫妻共有，处分共有房屋应当取得共有人同意；在共有人不同意出售的情况下，樊建军对涉案房屋的处分不符合物权法第第九十七条规定的条件，侵犯了罗洁的共有权利，故百隆公司的诉讼请求不能成立，属于法律上或者事实上不能履行的情形，其诉讼请求不予支持。至于合同有效但不能继续履行的情况下，百隆公司可以向出卖人主张违约责任或者解除合同，请求损害赔偿。该判决生效后，百隆公司遂再次采取诉前保全措施查封了该房屋，后向汉台区人民法院提起诉讼，要求樊建军承担违约责任，赔偿损失800万元。汉台区人民法院做出一审判决【（2019）陕0702民初572号判决书】，判令樊建军承担违约金145.6万元；宣判后，百隆公司不服一审判决，提起上诉，汉中市中级人民法院审理后，于2019年1月7日作出（2019）陕07民终688号民事判决，判令樊建军承担违约金200.43万元。该判决已发生法律效力。在被告百隆公司提起上述违约赔偿诉讼后，樊建军遂向汉台区人民法院提起诉讼，要求被告百隆公司支付广厦明珠馨居A座房屋自2016年1月1日至2018年4月26日的房屋租赁费及支付A座一楼一间营业房自2016年1月1日至2019年4月10日的租金，汉台区人民法院审理后，于2019年10月9日作出（2019）陕0702民初2168号民事判决，支持了樊建军的诉讼请求。该判决已发生法律效力，但被告未能支付该判决确定期间的租金。另查明，1、本案所涉的广厦明珠馨居A座和一楼一间营业房登记所有权人仍为樊建军和罗洁夫妇，现仍由被告百隆公司占有使用；2、根据2015年5月24日原、被告签订的《双方合作意向书》载明，涉案的广厦明珠馨居A座、B座经营场地建筑面积4，493．09㎡（其中，A座面积为1，994.77㎡），前三年租赁费140万元/年，之后每三年递增5%；A座一层门面房面积为149.05㎡，双方未约定租金，应按该标准计算租金。一审法院认为，原告樊建军、罗洁是否享有向被告百隆公司主张广厦明珠馨居A座和A座一层营业房租赁费的权利以及租赁费的问题，人民法院生效判决，已经确认原告樊建军、罗洁系涉案房屋的所有权人，享有向被告百隆公司主张涉案房屋租赁费的权利，对此，本案中依法予以采信。关于本案房屋租金的计算问题，法院审查认为，根据《合作意向书》内容，因双方未明确约定A座、B座之间的租金计算标准，加之A座、B座地理位置也不尽相同，法院只能以A座、B座合计4，493.09平米，平均计算租金标准，分段进行计算。涉案A座房屋截止2018年4月26日之前的租金及A座一层营业房截止2019年4月11日之前的租金，汉台区人民法院（2019）陕0702民初2168号民事判决书已经判决，本案中予以确认。该判决期限之后的租金确认为：2018年4月27日至2018年12月31日，共计249天，A座租金应为140万元÷4，493.09㎡×1，994.77㎡（A座面积）÷365天×249天=424，015.98元； 2019年1月1日至2021年12月31日止的租金，按年租金147万元计算支付，之后，按每三年年租金上浮5%计算支付。对于A座一层营业房租金计算标准，因双方未签订书面合同，对租金未进行约定，考虑该营业房的位置、用途等因素，法院酌情参照上述A座、B座的租金标准计算，自2019年4月11日至2021年12月31日止，年租金按147万元÷4，493.09㎡×149.05㎡计算支付；之后，按每三年年租金上浮5%计算支付。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》经人民法院生效判决确认为有效合同，但因属于法律上或者事实上不能履行的情形，合同无法继续履行，被告百隆公司要求继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求，已被人民法院驳回，判决已经发生法律效力；被告百隆公司也已提起违约赔偿诉讼，并由原告承担了违约责任，故原告请求解除双方签订的《双方合作意向书》，既符合本案的实际情况，也符合法律规定，法院依法予以支持。被告百隆公司占有使用涉案房屋的事实客观存在，原告要求被告支付租金及迟延支付的利息，符合法律规定，法院依法予以支持。被告百隆公司辩称，双方之间的租赁关系已自2015年11月19日转化为房屋买卖关系，双方之间已经不存在租赁关系，与案件查明的事实及人民法院生效判决确认的事实不符，其辩解理由不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告樊建军与被告汉中百隆现代实业有限公司于2015年5月24日签订的《双方合作意向书》。二、由被告汉中百隆现代实业有限公司于本判决生效后三十日内，支付原告樊建军、罗洁广厦明珠馨居A座2018年4月27日至2018年12月31日房屋租赁费人民币424，015.98元；2019年1月1日至2021年12月31日止的租金，按年租金147万元计算支付；之后，按每三年年租金上浮5%计算支付。并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率按季度分段计算，支付拖欠的租金利息。三、由被告汉中百隆现代实业有限公司于本判决生效后三十日内，支付原告樊建军、罗洁广厦明珠馨居A座一层营业房租金。其中：自2019年4月11日至2021年12月31日止，年租金按147万元÷4，493.09㎡×149.05㎡计算支付；之后，按每三年年租金上浮5%计算支付。并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率按季度分段计算，支付拖欠的租金利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16，006元，由被告汉中百隆现代实业有限公司负担。二审中，双方均无新证据提交。经审查，原审认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《双方合作意向书》是否正确？本案中，双方当事人基于案涉房屋存在两份有效合同。首先是2015年5月24日双方签订的《双方合作意向书》，约定被上诉人樊建军将案涉广厦明珠馨居A座、B座二层营业房租赁给上诉人百隆实业公司，其次是2015年11月19日双方签订的《房屋买卖协议》，约定上诉人购买租赁的上述房屋。因以上两份合同均有效，且买卖合同与租赁合同在占有使用这一权能上的内容存在重合，故在2015年11月19日《房屋买卖协议》签订后，《双方合作意向书》即不再履行，本案上诉人与被上诉人之间已由租赁合同关系转化为买卖合同关系，上诉人占有并使用案涉房屋的权利自2015年11月19日后则是源于双方签订的《房屋买卖协议》，故在租赁合同效力已被买卖合同吞并的情况下，被上诉人请求解除《双方合作意向书》已无实际意义。后被上诉人依约将上述房屋中的B座二层过户至上诉人百隆实业公司名下，又因履行中出现问题双方发生纠纷，A座二层及A座一层门面房无法转移房屋所有权。在买卖合同无法履行的情况下，被上诉人仍为A座二层及A座一层门面房的所有权人，上诉人继续占有并使用被上诉人的案涉A座二层房屋及A座一层门面房，应当参照租金标准支付相应的房屋占有使用费。因本案双方当事人纠纷引起的诉讼较多，存在多份生效判决，上诉人要求以违约金及应退还的购房款抵扣房屋占有使用费的请求可在执行中一并予以核减。 综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1691号民事判决；二、由汉中百隆现代实业有限公司于本判决生效后三十日内，支付樊建军、罗洁广厦明珠馨居A座2018年4月27日至2018年12月31日房屋占有使用费费人民币424，015.98元；2019年1月1日至2021年12月31日止的房屋占有使用费，参照年租金147万元计算支付；之后，参照每三年年租金上浮5%计算支付。并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率按季度分段计算，支付拖欠的房屋占有使用费利息。三、由汉中百隆现代实业有限公司于本判决生效后三十日内，支付樊建军、罗洁广厦明珠馨居A座一层营业房占有使用费。其中：自2019年4月11日至2021年12月31日止，参照年租金标准按147万元÷4，493.09㎡×149.05㎡计算支付；之后，参照每三年年租金上浮5%计算支付。并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率按季度分段计算，支付拖欠的房屋占有使用费利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16，006元，汉中百隆现代实业有限公司负担10,670元，樊建军负担5，336元；二审案件受理费100元，由樊建军负担。本判决为终审判决。 审  判  长  刘兴平                     审  判  员  陈耀斌                     审  判  员  李  晓                     二○二○年九月十日                     法 官 助 理 康  馨                     书  记  员  高  源 1