贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13668号 原告：詹兴会，女，汉族，1982年2月12日出生，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙猷（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴齐龄（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理）。 原告詹兴会与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告詹兴会的委托诉讼代理人龙猷、吴齐龄,被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹兴会向本院提出诉讼请求：1、判决被告90日内将涉案房屋（毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第×××号，房号：×××号）办理商品房权属转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告以购房款251806元为基数，从2017年5月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，违约金截止起诉之日起为46306.26元；3、判决被告退还原告各项开户费3294.00元（电表入户费529元，有线电视入户费265元，燃气安装费2500元）及利息，利息以3350.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从交费之日起计算至被告实际返还完毕之日止；4、本案诉讼费由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2013年7月19日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第×××号房，房号为×××；建筑面积92.05平方米，套内建筑面积76.01平方米，按套内面积计算商品房总价款251806元。出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。合同约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款251806元、契税3777元、维修基金6904元。2013年10月31日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。庭审查明2013年11月7日，被告收取原告开户费829元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。“瑞丰铭城5号地块”项目更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人住房借款合同》等在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告请求判令被告承担逾期办理商品房权属转移登记的相关文书违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理商品房权属转移登记的相关文书的违约金；被告承担逾期办理商品房权属转移登记的相关文书的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不权属转移登记的相关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于原告要求被告办理涉案商品房商品房权属转移登记的相关文书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房权属转移登记的相关文书。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，违约责任的起算时间为2017年6月1日。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月13日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月13日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且被告收取原告委托办证的费用，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据不能证明其对原告进行了有效通知义务。原告诉请逾期交付不动产权证书的违约金截止日为立案之日止即2020年8月13日止，系其自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院从其自愿支持本案计算违约金的截止时间应为2020年8月13日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告电开户费、闭路电视开通费等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就电开户费、闭路电视开通费等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，被告代收开户费829元，应当退还原告。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告詹兴会缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告詹兴会办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第×××号（房号为×××）商品房的权属转移登记的相关文书并交付给原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹兴会支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款251806元为基数，自2017年8月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日起至2020年8月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告詹兴会开户费829元； 四、驳回原告詹兴会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元（已按简易程序减半收取），原告詹兴会负担54元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘 昕