湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终683号上诉人（原审原告）：大冶市祥瑞物业管理有限责任公司，住所地大冶市东风路路北商会大厦**办公室。法定代表人：柯新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：华兴，该公司员工。委托诉讼代理人：柯伏虎，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邓大正，男。上诉人大冶市祥瑞物业管理有限责任公司（以下简称祥瑞公司）因与被上诉人邓大正物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥瑞公司上诉请求：1、支持其主张收取垃圾处置费504.00元的请求；2、支持其主张收取二次供水费366.00元、水费1728.80元的请求；3、由邓大正承担本案全部诉讼费用。后经二审法院对上述费用计算周期的释明，祥瑞公司将主张的上述费用变更如下：垃圾处置费变更为468.00元、二次供水费变更为348.00元、水费变更为1564.50元。事实和理由：2004年10月22日，邓大正与大冶兴泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买大冶市东岳路办事处荟翠路伍家垅商住楼3单元6层A号房居住至今。但未与祥瑞公司签订《物业管理协议书》。2008年11月lO日，邓大正参照《物业管理协议书》中的有关规定，向祥瑞公司交纳物业管理费、水、电费等费用300.00元。2008年11月至2018年6月，邓大正仍欠物业管理费、水、电费等，经祥瑞公司多次催讨，邓大正拖欠未付。邓大正答辩称，1、楼顶漏水到隔壁单元，水进到我家，墙、木地板等都坏了，找物业处理，物业也没有处理。2、开发商承诺为业主的自来水开户，但现在还在使用水泵抽到水箱再提供各个业主的水，而且水质太差。3、物业擅自在三楼楼梯间休息平台处开门供商业租户作消防通道用，造成商户和住户共用楼梯。4、六楼平台太脏，卫生环境差。5、物业泄露了我的个人信息。6、根据物业合同，没有达到满意度，业主可以不交物业费。祥瑞公司向一审法院起诉请求：1、判令邓大正支付自2008年11月起至2018年6月止的物业服务费等合计6136.80元（其中水费1728.80元、物业服务费3294.00元、公共路灯费244.00元、垃圾处理费504.00元、二次供水366元.00）及滞纳金990.41元；2、本案诉讼费由邓大正承担。一审法院认定事实：邓大正系大冶市东岳路办事处荟翠路13号（伍家垅商住楼）3单元6A室业主，建筑面积152.50㎡。祥瑞公司自2008年11月起为伍家垅商住楼提供物业服务。2008年11月10日，邓大正向祥瑞公司交纳了物业费等合计300.00元（含水费150.00元、物业费80.00元、路灯费70.00元）后，未继续向祥瑞公司交纳物业服务费等相关费用。祥瑞公司多次催讨无果，现诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：祥瑞公司与邓大正虽未签订物业服务合同，但邓大正于2008年11月10日向祥瑞公司交纳了物业费等相关费用，证明邓大正知晓且认可原告提供物业服务的事实，祥瑞公司、邓大正双方形成事实上的物业合同关系，祥瑞公司提供了物业服务，邓大正作为业主应当向祥瑞公司交纳物业服务费。根据庭审查明的事实，祥瑞公司在提供物业服务中存在瑕疵，但因祥瑞公司诉请的物业服务费按0.18元/月/㎡的标准收取，收费标准较市场行情偏低，法院不宜再予以核减。经核算，邓大正自2008年11月至2018年6月下欠祥瑞公司的物业服务费为3184.20元，对祥瑞公司该项诉请超出的部分，法院不予支持。关于祥瑞公司诉请的水费1728.80元是否合理。法院认为，祥瑞公司向法院提交的欠费清单，系祥瑞公司单方制作，不能证明邓大正用水的数量，亦不能证明该项费用的收费标准，故法院对祥瑞公司的该项诉讼请求不予支持。关于祥瑞公司诉请的路灯费244.00元是否合理。法院认为，依据邓大正于2008年11月4日向祥瑞公司交纳物业费时另支付70.00元路灯费的事实，可认定邓大正知晓并认可除支付物业费外还需另外支付路灯费，故法院对祥瑞公司的该项诉请予以支持。关于祥瑞公司诉请的滞纳金990.41元是否合理。法院认为，依照法律规定，违约金的作用是弥补守约方的损失、惩罚违约行为。因祥瑞公司提供的物业服务本身存在瑕疵，依法免除邓大正交纳违约金的义务，对祥瑞公司要求邓大正承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。关于祥瑞公司诉请的二次供水366.00元和垃圾处置费504.00元，依据不足，法院不予支持。邓大正辩称祥瑞公司对其侵权、赔偿等事项，均属其他法律关系，本案不予处理，邓大正可另行主张权利。综上所述，邓大正应向祥瑞公司交纳物业服务费3184.20元、路灯费244.00元，合计人民币3428.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、邓大正向祥瑞公司交纳自2008年11月至2018年6月期间的物业服务费3184.20元、路灯费244.00元，合计人民币3428.20元，定于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回祥瑞公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认，但涉及祥瑞公司物业服务质量原因的事实未予查清。另祥瑞公司在二审中向邓大正主张的物业管理费、垃圾处置费、水费、二次供水费（二次供水用电费）的数额，邓大正在二审调查过程中均予以认可。本院认为：祥瑞公司与邓大正之间存有合法有效的物业服务合同关系，本案争议焦点为祥瑞公司主张的费用能否得到支持。祥瑞公司主张的费用中，包括物业服务费、公共路灯费、水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）等；上述费用可分为两类，一类为祥瑞公司为业主提供服务，要求业主支付服务对价型，如物业服务费；另一类为其他相关部门为业主提供服务，祥瑞公司代为收取费用型，如水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）、公共路灯费。关于物业服务费，系与物业服务企业所提供的服务直接相关的费用问题。若物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。若物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院可酌情予以支持。本案中，邓大正主张祥瑞公司未按照合同约定提供合格的物业服务，不应支付物业费；但一审法院并未查明物业服务存在质量问题的程度，而仅以祥瑞公司诉请的物业服务费收费标准较市场行情偏低为由，认为法院不宜再予以核减；故一审法院并未对涉及物业服务质量的基本案件事实予以查明即作出一审的裁判，对此部分应当发回重审。关于水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）、公共路灯费的问题，上述费用均为祥瑞公司代收，祥瑞公司亦代替邓大正向相关部门交纳了上述费用，邓大正作为相关服务实际的使用人，已经实际使用，应当按照合同约定向祥瑞公司交纳相关费用。且邓大正在二审调查过程中，对祥瑞公司主张的垃圾处置费、水费、二次供水费（二次供水用电费）的数额均予以认可，祥瑞公司亦提供了公共路灯费的收取依据，故祥瑞公司主张邓大正支付代收的上述费用，本院予以支持。综上所述，上诉人祥瑞公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；原审判决对部分涉案基本案件事实未予查明，本院依法发回重审。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5996号民事判决；二、邓大正自本判决生效之日起十日内向大冶市祥瑞公司管理有限责任公司支付2008年11月至2018年6月的水费1564.50元、垃圾处理费468.00元、二次供水用电费348.00元、公共路灯费232.00元；三、关于大冶市祥瑞公司管理有限责任公司要求邓大正应支付的2008年11月至2018年6月的物业服务费部分发回重审。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50.00元，由邓大正负担25.00元，由大冶市祥瑞公司管理有限责任公司负担25.00元。本判决为终审判决。审判长  王又明审判员  黄显珠审判员  段 佳二〇二〇年九月二十二日法官助理娄晶书记员黄梦