山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异410号 案外人：青岛市市南区城市建设局，住所地青岛市市**宁夏路**。 负责人：钮某某，局长。 委托诉讼代理人：张某某，山东汉通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某某，山东汉通律师事务所实习律师。 申请执行人：南通德胜建筑工程有限公司，住，住所地江苏省海门市海门街道丝绸西路**海西花苑****/div> 法定代表人：顾某某，董事长。 委托诉讼代理人：袁某，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某某，山东海鲲律师事务所实习律师。 被执行人：青岛金之菱房地产开发有限公司，住所地青，住所地青岛市市**瑞昌路**地下**02v> 法定代表人：冉某某，总经理。 委托诉讼代理人：章某，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑某某，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人南通德胜建筑工程有限公司与被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执1519号】一案过程中,案外人青岛市市南区城市建设局向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛市市南区城市建设局称，请求解除对青岛市市北区瑞昌路168号901-908号房产（以下简称“案涉房产”）的执行，解除（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定书、（2019）鲁02执1519号之三执行裁定书、（2019）鲁02执1519号责令限期迁出通知书等法律文书的执行。事实与理由：1.案外人在法院查封案涉房产之前已与被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司签订了书面的买卖合同，案外人已购买案涉房产并支付全部购房款，案外人为案涉房产的实际权利人、所有人。2.案外人与第三人贾永进签订房屋置换协议，约定将案涉房产暂时置换给第三人贾永进使用。案涉房产是案外人购买用于青岛市市南区山东路8号青岛市城市休闲绿地广场建设项目征收房屋安置，因第三人贾永进实际占有山东路8号四层部分房屋，同时还存在其他主张权利之人，2014年4月26日案外人、市南区人民政府湛山街道办事处与第三人贾永进签订《山东路8号4层非住宅房屋置换协议》一份，约定案外人将案涉房产用于原青岛市市南区山东路8号征收房屋的暂时置换。案外人青岛市市南区城市建设局在付款后便致函青岛金之菱房地产开发有限公司要求交付房屋，并指令青岛金之菱房地产开发有限公司将案涉房产交付给贾永进占有使用。3.案涉房产已实际交付案外人占有使用。2014年7月12日青岛金之菱房地产开发有限公司营销部向案涉房产的物业管理公司出具《一木·瑞昌馨苑入住证明》，通知物业管理公司为贾永进办理入住手续，物业公司于2014年8月12日将案涉房产钥匙交付贾永进入住至今，期间贾永进承担了房屋入住至今的水费、电费、物业费等费用，案涉房产在青岛金之菱房地产开发有限公司按照青岛市市南区城市建设局指令交付给贾永进使用以后，已经脱离青岛金之菱房地产开发有限公司占有，并用于案外人房屋置换之用。4.案涉房产未办理过户登记手续系存在客观不能，并非案外人自身原因导致。案外人购买案涉房产是用于安置山东路8号4层房屋实际权利人，但多份生效法律文书在确定权利人上存在矛盾，案外人根据“先行房屋置换、再行依法保障权属”的方式置换房屋。在案外人提出申请时，山东路8号4层房屋的权利人尚未最终确定，案涉房产办理备案及过户的约定条件并未达成，故案涉房产未办理过户系因客观原因导致，并非案外人的原因。综上，案涉房产的实际购房人、权利人为案外人青岛市市南区城市建设局，在案涉房产被查封之前案外人已经与青岛金之菱房地产开发有限公司签订书面房屋买卖合同，依据合同约定支付案涉房产的全部购房款，并自交付之后始终合法占有使用，未过户给案外人也并非案外人自身原因导致。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人存在能够排除法院执行的事实和理由。 申请执行人南通德胜建筑工程有限公司答辩称，1.南通德胜建筑工程有限公司申请强制执行案涉房产是合法正当的行使自身权利，并未侵犯青岛市市南区城市建设局的合法权利。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先青岛市市南区城市建设局主张其通过与被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，依据物权法规定，不动产物权设立需依法登记才发生法律效力，案涉房产并未过户登记在青岛市市南区城市建设局名下，其房屋所有权属于青岛金之菱房地产开发有限公司；其次，青岛市市南区城市建设局主张作为买受人委托他人已实际占有案涉房产，但从签订购房合同至今将近6年，在已经具备办证的条件下，青岛市市南区城市建设局长期未办理过户登记，且未提交充分证据证明青岛市市南区城市建设局未办理过户登记是非基于买受人自身的原因，请求法院依法驳回青岛市市南区城市建设局的请求。 被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司答辩称，同意案外人青岛市市南区城市建设局的异议请求。 为证明其主张，案外人青岛市市南区城市建设局向本院提交以下证据：1.中共青岛市市南区委文件1份，证明2014年12月25日青岛市市南开发建设局更名为市南区城市建设局，案外人为本案适格的异议人，有权承继原市南区开发建设局的权利义务。2.《青岛市商品房预售合同》1份，证明案外人（原市南区开发建设局）于2014年4月30日与青岛金之菱房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》,双方约定案外人购买青岛金之菱房地产开发有限公司开发建设的位于瑞昌路168号《一木˙瑞昌馨苑》901、902、903、904、905、906、907、908八套房产，总面积为991.27平方米，总房款为10521559.55元。3.《付款说明》、《中国银行业务回单》、《拨款通知》、《进账单》、《收款收据》、《收条》各1份,证明案外人委托青岛市市南区人民政府湛山街道办事处支付《青岛市商品房预售合同》约定的购房款10521559.55元，湛山街道办事处于2014年6月6日向华润置地（山东）有限公司出具付款通知书，要求其向青岛金之菱房地产开发有限公司拨付10521559.55元购房款，收款方为青岛金之菱房地产开发有限公司。2014年6月9日青岛市市南区人民政府湛山街道办事处向青岛金之菱房地产开发有限公司已经实际支付10521559.55元，能够证实案外人已经支付案涉房产的全部购房款。4.《山东路8号4层非住宅房屋置换协议》1份,证明2014年4月26日，为保证山东路8号范围内房屋能够正常实施征收，在该范围内房屋权利人无法确定的情况时，根据“先行房屋置换、再行依法保障权属”原则，市南区城市建设局、市南区人民政府湛山街道办事处、贾永进签订《山东路8号4层非住宅房屋置换协议》，暂时将案涉房产交由贾永进占有、使用，所有权人依旧是案外人，并待被征收的山东路8号4层争议部分房屋产权明晰后再行处置。5.《关于交付瑞昌路汇通大厦安置房屋的函》1份,证明2014年7月10日，案外人根据《青岛市商品房预售合同》约定向青岛金之菱房地产开发有限公司出具书面《关于交付瑞昌路汇通大厦安置房屋的函》，指令青岛金之菱房地产开发有限公司将案涉房产交付给贾永进占有使用。6.《一木˙瑞昌馨苑入住证明》、一木汇通大厦7、8、9层钥匙已交接单各1份,证明2014年7月12日，青岛金之菱房地产开发有限公司接到案外人向其出具的书面《关于交付瑞昌路汇通大厦安置房屋的函》，依据案外人指令，青岛金之菱房地产开发有限公司向案涉房产的物业公司出具《一木˙瑞昌馨苑入住证明》1份，将案涉房产按照案外人的指令为贾永进办理了入住手续，并于2014年8月12日将案涉房产钥匙交给王利冲（贾永进代理人），将案涉房产交由贾永进占有使用至今，而案涉房产交付给贾永进占有使用等同于交付案外人占有使用。7.青岛市中级人民法院（2020）鲁02执异106号民事裁定书1份，证明上述裁定书本院认为部分第六页第六、七行内容证实青岛中级人民法院认可案外人为案涉房产的实际购房人、权利人，案涉房产归案外人所有；裁定书本院认为部分第六页第十行、第六页第十八行内容证实案涉房产已经由案外人指令青岛金之菱房地产开发有限公司交付贾永进实际占有使用，而指令交付给贾永进占有使用等同于交付案外人占有使用。 申请执行人南通德胜建筑工程有限公司质证称，1.对证据1的真实性、证明事项性均无异议。2.对证据2的真实性及证明事项均有异议，《青岛市商品房预售合同》首页应当具有合同编码，且该编码应具有唯一性，而案外人所提交的合同并没有合同编码，对该证据的真实性有异议。3.对证据3的真实性及证明事项均有异议，结合证据2对《青岛市商品房预售合同》存疑的情况下，付款说明为湛山街道办事处单方制作，故对该付款说明不予认可。4.对证据4无异议。5.对证据5的真实性及证明事项均有异议，该证据系案外人青岛市市南区城市建设局单方制作，无法证明其真实性和形成时间。6.对证据6的真实性及证明事项均有异议，该证据系被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司单方制作。7.对证据7的真实性无异议，对证明事项有异议，（2020）鲁02执异106号执行裁定书仅是对贾永进是否为适格异议人进行裁定，并不能证实其已经实际占有案涉房产。 被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性及证明事项无异议，案外人提交的2014年6月9日进账单上附有一张转账支票存根，写明的款项用途为拆迁补偿，并注明了贾永进的姓名，通过该支票存根也从另外一个方面可以证实湛山街道办事处支付给被执行人的款项就是案外人提交的购房合同所对应的款项。 为证明其主张，申请执行人南通德胜建筑工程有限公司向本院提交青岛市不动产登记中心出具的青岛市不动产登记信息1份，证明2014年4月1日，青岛金之菱房地产开发有限公司办理了青岛市瑞昌路168号房产的产权登记，2014年4月10日之后，青岛金之菱房地产开发有限公司陆续为他人办理了产权转移登记。故即使青岛金之菱房地产开发有限公司与青岛市市南区城市建设局存在房屋买卖的法律关系，但因自身怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而未将债权及时转化为所有权，所以其自身对未办理过户登记手续存有过错，依法不能排除针对案涉房产的强制执行。 案外人青岛市市南区城市建设局质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。《青岛市商品房预售合同》补充协议中双方约定了购买该房屋系用于安置山东路8号非住宅4层部分房屋实际权利人，同意办理网签备案及预告登记的时间另行约定。考虑到被征收的房屋权属存在争议，在争议最终解决且权属确认后（以生效法律文书、有权机关的确权为准）7日内，乙方书面指定被征收房屋的实际权利人按本协议约定条件及确权面积与甲方签订完毕正式《商品房预售合同》及附属文件。《山东路8号4层非住宅房屋置换协议》第一条明确记载了山东路8号4层实际权利人并未确定，且中国农业银行青岛市市北区第一支行依据的（2000）北经初字第2078号民事调解书、（2001）北执字第1845-1民事裁定书目前已经被青岛市中级人民法院撤销，发回市北区人民法院重审，目前正在审理中，该案的实际权利人尚无法确定。故未办理产权过户非案外人的过错。 被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司质证称，对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明申请执行人的主张。 本院查明，南通德胜建筑工程有限公司与青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年5月8日，本院作出（2019）鲁02民初1750号民事判决书，判决如下：一、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付工程款22,452,647.91元。二、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向南通德胜建筑工程有限公司支付利息：1.以欠款30,717,810.75元为基数，自2011年7月15日起至2011年7月28日止；2.以欠款28,877,810.75元为基数，自2011年7月29日起至2011年9月1日止；3.以欠款24,877,810.75元为基数，自2011年9月2日起至2011年10月14日止；4.以欠款20,877,810.75元为基数，自2011年10月15日起至2011年11月16日止；5.以欠款20,527,810.75元为基数，自2011年11月17日起至2012年1月19日止；6.以欠款14,527,810.75元为基数，自2012年1月20日起至2012年1月20日止；7.以欠款13,397,810.75元为基数，自2012年1月21日起至2012年6月28日止；8.以欠款18,768,239元为基数，自2012年6月29日起至2013年2月5日止；9.以欠款16,768,239元为基数，自2013年2月6日起至2013年6月28日止；10.以欠款18,302,647.07元为基数，自2013年6月29日起至2014年1月29日止；11.以欠款10,302,647.07元为基数，自2014年1月30日起至2014年3月15日止；12.以欠款10,102,647.07元为基数，自2014年3月16日至2014年5月27日止；13.以欠款9,899,173.67元为基数，自2014年5月28日起至2014年11月27日止；14.以欠款9,549,173.67元为基数，自2014年11月28日起至2014年12月30日止；15.以欠款9,149,173.67元为基数，自2014年12月31日起至2015年9月25日止；16.以欠款8,799,173.67元为基数，自2015年9月26日起至2016年6月28日止；17.以欠款9,566,377.71元为基数，自2016年6月29日起至2017年11月10日止；18.以欠款27,467,805.21元为基数，自2017年11月11日起至2018年1月18日止；19.以欠款26,431,773.49元为基数，自2018年1月19日起至2018年4月23日止；20.以欠款25,260,237.91为基数，自2018年4月24日起至2019年3月8日止；21.以欠款22,452,647.91元为基数，自2019年3月9日起至实际付清之日止。三、南通德胜建筑工程有限公司在青岛金之菱房地产开发有限公司欠付工程款17,901,427.5元的范围内对涉案工程价款享有优先受偿权。四、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付劳保费差额269,389.99元。五、驳回南通德胜建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189,448元，由南通德胜建筑工程有限公司负担20,839.28元，青岛金之菱房地产开发有限公司负担168,608.72元。保全费5,000元，由青岛金之菱房地产开发有限公司负担。南通德胜建筑工程有限公司及青岛金之菱房地产开发有限公司均不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2019年9月20日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终1520号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 在一审诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2017年11月27日，本院作出（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定书，裁定冻结青岛金之菱房地产开发有限公司银行存款3500万元或查封同等价值的其他财产。并于2018年1月10日作出（2017）鲁02民初1750号之一协助执行通知书，通知青岛市不动产登记中心查封青岛金之菱房地产开发有限公司名下的位于青岛市市北区瑞昌路166号、168号包括案涉房产在内的共计26套房产。查封期限为三年，自2018年1月10日起至2021年1月9日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，南通德胜建筑工程有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1519号。 2020年1月14日，本院作出（2019）鲁02执1519号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司名下位于青岛市瑞昌路168号101、102、901、902、903、904、905、906、907、908、1801、1802、丁-1、已101。2020年1月19日，本院作出（2019）鲁02执1519号责令限期迁出通知书，通知上述房产的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 另查明，2014年4月17日，被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司与案外人青岛市市南区城市建设局签订《青岛市商品房预售合同》，约定将案涉房产出售给案外人，房屋总价款为10521559.55元。案外人青岛市市南区城市建设局向被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司支付全部购房款，被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司按照案外人的指令将案涉房产交付给贾永进占有使用。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 本案中，可以认定青岛金之菱房地产开发有限公司在案涉房产被查封前已将案涉房产出卖给青岛市市南区城市建设局，青岛市市南区城市建设局在查封前已支付案涉房产的全部价款，案涉房产未办理过户亦并非因青岛市市南区城市建设局过错所致。对于占有的认定，根据查明的事实，案涉房产现由案外人贾永进实际占有使用。贾永进曾以案外人身份提出案外人异议申请，该异议经过（2020）鲁02执异106号案件的审查，驳回了贾永进的案外人异议。因此，虽然案涉房产由贾永进实际占有使用，但其并不具备提出案外人异议的主体资格。贾永进与青岛市市南区城市建设局就案涉房产的权属存在不同的认识，在案涉房产权属尚不明确的情况下，贾永进系根据2014年4月26日的《房屋置换协议》及青岛市市南区城市建设局的指定而实际占有使用案涉房产，再结合青岛市市南区城市建设局实际出资购买案涉房产的事实，可以视为青岛市市南区城市建设局对案涉房产进行间接控制。因此，青岛市市南区城市建设局的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的标准，本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司名下位于青岛市市北区瑞昌路168号901、902、903、904、905、906、907、908号房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月十日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳