甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2876号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某某，男，1975年11月4日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州泽亚水家电有限公司，住所地兰州市城关区张掖路****。法定代表人：王昊佑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱全新，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人陈某某与上诉人兰州泽亚水家电有限公司（以下简称泽亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初613号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法支持一审诉讼请求的第二、三项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对租赁费的时间认定错误，租赁费的时间应当计算至2019年7月31日。《商铺租赁合同》约定，本案涉案房屋的物业费及暖气费等费用全部由泽亚公司承担。泽亚公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人在一审的诉讼请求，支持上诉人在一审中的反诉请求，将本案发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案一审对陈某某屡次违约没有认定，双方租赁合同解除之后，对于上诉人投入的装修及由被上诉人私自封门及转移上诉人财产，在诉讼过程中，上诉人提出对装修价值进行鉴定之后，被上诉人又未经上诉人及人民法院的同意将上诉人装修好的铺面转让给他人，对现有的装修进行破坏，不具备鉴定条件，被上诉人行为给上诉人造成了巨大的经济损失。一审法院没有进行丝毫的装修及损失考虑，而是判决由上诉人支持被上诉人租赁费133357.55元，支付违约金40007.26元，明显偏袒被上诉人，有失公允。陈某某向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告的《商铺租赁合同》于原告起诉之日解除；2、请求依法判令被告泽亚公司向原告支付拖欠的房屋租金人民币223464元，并支付违约金138547.6元；3、请求依法判令被告支付拖欠的物业费13407.8元、暖气费17132.24元；4、本案诉讼费，保全费由被告承担。泽亚公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判决自2018年8月1日解除兰州泽亚水家电有限公司与陈某某签订的《商铺租赁合同》；2、依法判决被反诉人返还未供暖期间的房屋租金93110元，并返还保证金20000元；3、依法判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失300000元；4、依法判决被反诉人返还扣押反诉人的室内物品；5、本案诉讼费、反诉费等费用由被反诉人承担。一审法院认定事实如下：陈碧玉与甘肃华尊立达房地产开发有限公司签订了合同编号为2014预12067、2014预12073、2014预12147、2014预12130的《商品房买卖合同》，陈碧玉购买了位于兰州国际家居建材博览城第31栋1层的房屋4间，面积总计371.72㎡。陈碧玉、陈某某于2002年2月20日登记结婚。2017年6月1日，陈碧玉配偶陈某某与泽亚公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定泽亚公司承租位于兰州国际家居建材博览城第31栋101、102、114、115号商铺用于经营（AO史密斯），建筑面积共计372.44㎡，租赁期限三年，即自2017年8月1日至2020年7月31日止。2017年8月1日至2019年7月31日租赁单价为每月50元/㎡计算，即223464元/年；2019年8月1日至2020年7月31日租赁单价为每月55元/㎡计算，即245810元/年。商铺租金交纳方式为按年支付，先交费后使用，即租赁合同签订的同时，泽亚公司一次性交清第一年租金；第二年租金在第一年租赁期限届满前30日内一次性支付；第三年租金在第二年租赁期限届满前30日内一次性支付。泽亚公司应缴纳20000元的租赁保证金，合同租赁期限届满后按约定正常经营、租赁的商铺各项设施设备完好，各项费用全部结清后退还泽亚公司交纳的保证金。泽亚公司还应向出租方缴纳一年的物业费13407.8元，租赁期间，出租方应保证租赁房屋的水、电、暖及公用设施完好使用。另外合同约定，若泽亚公司逾期支付租赁费超过30日以上的，出租方有权解除合同，并按合同租赁费用总额的30%向泽亚公司主张违约金。合同签订后，泽亚公司于2017年6月19日向陈某某账户支付第一年即2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金223464元，于2017年10月11日向陈某某账户支付2017年至2018年的物业费13407元，并按照合同约定向陈某某交纳20000元的保证金。同时，泽亚公司与甘肃和信义装饰工程有限公司（以下简称“和信义装饰公司”）签订《A.O.史密斯安宁立达专卖店装修合同》，合同约定和信义装饰公司对该租赁房屋进行装修，泽亚公司向和信义装饰公司支付装修款76600元，甘肃艾尔美景家居有限公司（以下简称“艾尔美景公司”）向和信义装饰公司支付装修款126015元，共支付款项202615元；和信义装饰公司向泽亚公司开具增值税专用发票76600元，向艾尔美景公司开具增值税发票176000元，共开具增值税发票金额为252600元。2019年4月9日，兰州华尊立达物业服务有限公司家居建材博览城A区市场管理部门同时向泽亚公司出具两份证明，分别证明：（一）、在2017年至2018年由于涉案商铺入住率达不到供热要求，热力公司不予供暖，市场管理员在供暖期日常巡查时发现该商户未开门营业。（二）、在2018年至2019年供暖期，原计划2018年11月1日开始供暖，由于第一次供暖存在问题较多，故供暖延迟至2018年11月13日进行。2019年4月18日，兰州华尊立达物业服务有限公司安宁分公司向陈某某出具证明，泽亚公司2017年8月1日入驻兰州国际家居建材博览城承租涉案商铺，由于入驻该商城商户过少，未达到集中供暖的标准，供暖公司不予供暖，泽亚公司在入驻前已知晓该事项；2018年入驻商户增多，达到集中供暖标准，供暖公司采取先收费后供暖，但泽亚公司未缴纳2018年供暖费，因此未向泽亚公司提供供暖服务。另查明，2019年3月5日16时，陈某某将租赁房屋用封条封住。2019年7月19日甘肃省兰州市国信公证处出具（2019）甘兰国信公内字第3635号《公证书》，泽亚公司申请对陈某某搬运至甘肃省惠丰农业生产资料仓储有限责任公司仓库的泽亚公司在租赁商铺内的电热水器、饮水机等电器进行了证据保全，仓库的物品有“AO史密斯”标识的电热水器共256台，座椅、陶瓷面盆、浴缸、装饰画等物品若干，并明确附有物品清点清单。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、陈某某与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》是否已解除，解除的具体时间；二、泽亚公司是否应向陈某某支付房屋租赁费及违约金、物业费、暖气费；三、陈某某是否应向泽亚公司返还保证金、赔偿装修损失及返还扣押物品。一、关于陈某某与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》解除情况。陈某某与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行合同内容。对于陈某某、泽亚公司请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，因双方当事人对合同解除权均无异议，故一审法院予以确认；但是对于合同的解除时间双方当事人有争议，陈某某认为解除时间为本案起诉之日即2019年3月18日，泽亚公司认为解除时间是2018年8月1日，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定合同可以约定解除，也可以法定解除，但是本案合同解除不属于《商铺租赁合同》第十条约定的解除和终止的情形，因此对于合同解除的时间应综合考虑双方当事人的意见及房屋租金支付的时间节点。根据《商铺租赁合同》的约定，泽亚公司既未按照合同的约定向陈某某支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋租金，又没有向陈某某提出解除合同的请求，也没有实际搬离房屋；2019年3月5日，陈某某将租赁房屋用封条封住，以实际行动表明不再履行合同义务，案涉合同约定，泽亚公司逾期交付房屋租赁费超过30日以上，视为根本违约，守约方陈某某有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；一审法院认为双方签订的《商铺租赁合同》的解除时间应以陈某某将租赁房屋用封条封住房屋即2019年3月5日为宜。二、泽亚公司是否应向陈某某支付房屋租赁费及违约金、物业费、暖气费。关于房屋租赁费支付情况，庭审过程中，泽亚公司辩称陈某某出租的涉案商铺在2017年至2018年采暖期无法正常供暖，陈某某违约在先，泽亚公司将不予支付2018年8月1日至2019年7月31日期间房屋租赁费，并反诉要求陈某某返还2017年至2018年采暖期的房屋租赁费。本案中双方签订的《商铺租赁合同》约定“租赁期间，甲方应保证水、电、暖及公用设施完好使用”，经审理查明，陈某某提供的房屋水、电、暖及公用设施完好，双方均举证证明未供暖原因是由于涉案商铺所在区域入住率达不到供热要求，供暖公司不予供暖，并非陈某某出租的商铺供暖设备存在问题，在2018年至2019年采暖期供暖公司已向案涉商铺的区域提供热力，但泽亚公司在继续占有使用案涉商铺时未向供暖公司交纳供暖费，供暖公司未向案涉租赁商铺提供供暖服务。同时，在未供暖期间泽亚公司并未提出解除合同的请求，也未搬离腾交该房屋，因此，应按照合同的约定支付房屋租金，房屋租金应支付至合同解除之日止，故泽亚公司应向陈某某支付自2018年8月1日至2019年3月5日房屋租金应133357.55元。关于合同解除后，泽亚公司是否向陈某某支付违约金的问题。泽亚公司答辩称未交纳房屋租金属于行使先履行抗辩权与不安抗辩权，一审法院经审查认为，本案中涉案情形并不符合《中国人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条规定的关于先履行抗辩权与不安抗辩权的构成要件，因此，泽亚公司的该答辩意见一审法院不予采纳。案涉《商铺租赁合同》约定泽亚公司向陈某某支付第二年即2018年8月1日至2019年7月31日房屋租金的时间为第一年租赁期限届满前30日内一次性结清，违约条款中又约定，泽亚公司逾期支付租赁费用，每延迟一天，应按逾期支付的租赁费用总额每日3‰的比例向陈某某支付违约金。但违约金的支付以补偿性为主、以惩罚性为辅。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故结合房屋租赁费的履行情况，违约金的支付基数应以实际应支付房屋租金的价款133357.55元为基准，按照30%的比例予以支付，即40007.26元。2017年10月11日泽亚公司已向陈某某账户支付了2017年至2018年的物业费13407元，双方在《商铺租赁合同》中约定泽亚公司只需向陈某某交纳一年的物业费，并未约定暖气费及其余物业费的交纳方式，且庭审中陈某某也未向一审法院提供已缴纳剩余物业费及暖气费的付款凭证，故对于陈某某诉请泽亚公司支付物业费、暖气费的诉请一审法院不予支持，建议陈某某待有证据时可另行主张。三、关于陈某某是否应向泽亚公司返还保证金、赔偿装修损失及返还扣押物品的问题。双方约定为了保证泽亚公司在经营使用案涉商铺时保护好各项设施设备完好无损，陈某某向泽亚公司收取20000元保证金。合同签订后泽亚公司向陈某某支付了该20000元房屋租赁保证金，庭审中陈某某未向一审法院提供案涉租赁商铺设施设备被承租人损坏的相关凭证，且双方也未约定合同提前解除不予退还房屋租赁保证金，故一审法院认为陈某某应向泽亚公司返还该20000元房屋租赁保证金。关于泽亚公司依据其装修时支付的装修价款凭证反诉要求陈某某赔偿300000元房屋装修损失的主张。本案中，泽亚公司、陈某某签订的《商铺租赁合同》期限为叁年，案涉合同已履行一年七个多月时间，因此泽亚公司不应以装修时支出的装修价款确定装修残值损失，且合同履行过程中泽亚公司逾期拒不支付房屋租赁费，导致陈某某依约单方解除合同强行收回租赁房屋，据此泽亚公司应对造成的装修残值损失承担相应的违约责任，故对泽亚公司反诉请求陈某某承担租赁商铺装修损失费用一审法院不予支持。关于泽亚公司反诉陈某某返还扣押泽亚公司室内物品的诉请，泽亚公司已于2019年7月12日通过甘肃省兰州市国信公证处见证将其被陈某某扣押存放在兰州市西固区甘肃惠丰农业生产资料仓储公司库房的物品逐一清点自行拉走，泽亚公司辩称其于2019年7月12日经公证见证拉走的物品与其向法庭提供的扣押物品清单不一致，但庭审过程中泽亚公司并未向一审法院提供相关证据证明，据此一审法院对泽亚公司的该项反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、陈某某与兰州泽亚水家电有限公司于2017年6月签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、兰州泽亚水家电有限公司于本判决生效后十日内向陈某某支付房屋租赁费133357.55元，支付违约金40007.26元；合计173364.81元；三、陈某某于本判决生效后十日内向兰州泽亚水家电有限公司返还房屋押金20000元；四、驳回陈某某的其他诉讼请求；五、驳回兰州泽亚水家电有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费7188元，由陈某某承担4014元，由兰州泽亚水家电有限公司承担3174元；反诉案件受理费3748元，由陈某某承担234元，由兰州泽亚水家电有限公司承担3514元；综上，兰州泽亚水家电有限公司向陈某某支付案件受理费2940元，并与上述款项一并给付陈某某。二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明的基本事实，本院予以确认。本院认为,二审中，双方对解除合同均无异议，但是对合同解除的时间存在争议。经审查，泽亚公司未按照合同的约定向陈某某支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋租金，按照《商铺租赁合同》第九条的约定，泽亚公司当时已逾期交付租赁费超过30日以上，且既未搬离设备也没有及时向陈某某提出解除合同或变更租赁费缴纳方式的请求；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，泽亚公司已以自己的行为表示不履行主要债务，因此陈某某有权单方解除合同，陈某某经催收未果后于2019年3月5日将租赁房屋用封条封住的行为即明示自己行使单方解除权的告知行为，该通知行为到达对方时合同即解除，因此一审法院认为双方签订的《商铺租赁合同》的解除时间为2019年3月5日并无不当。关于租赁费和违约金的问题，陈某某主张欠付的租赁费，而泽亚公司反诉要求陈某某返还2017年至2018年采暖期的房屋租赁费。经审查，第一个供暖期未供暖原因是由于涉案商铺所在区域入住率达不到供热要求，并非陈某某出租的商铺供暖设备存在问题，在第二个采暖期具备供热条件的情况下，泽亚公司虽继续使用案涉商铺但未向供暖公司交纳供暖费，导致第二个采暖期无供暖。同时，泽亚公司仍未提出解除合同的请求，也未搬离腾交该房屋，并且欠缴租赁费，其存在一定的过错。因此，一审判决泽亚公司支付2018年8月1日至2019年3月5日房屋租金133357.55元并承担违约金40007.26元亦无不当。泽亚公司关于租赁费和违约金的上诉理由不成立。关于装修损失问题，首先，《商铺租赁合同》第八条中对合同期满或解除后，装修装饰归谁所有已做出了约定；其次，因泽亚公司不及时支付租赁费导致陈某某单方行使解除权后收房，一审判决不支持泽亚公司装修损失费的诉请有事实依据。关于财产损失的问题，首先，财产损失部分未在一审诉讼请求中明确，其次，财产损失的程度以及数额，也未在公证书中详细记载，因此关于该部分，泽亚公司可待证据充分后另行主张。综上，陈某某和泽亚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈某某预交的二审案件受理费4588元，由陈某某负担；兰州泽亚水家电有限公司预交的二审案件受理费10202元，由兰州泽亚水家电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晖审判员 王锡东审判员 金文丽二〇二〇年九月二十七日书记员 张 维