上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34689号原告：徐颖，女，1981年4月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区云南南路**，现住上海市松江区荣乐东路****。委托诉讼代理人：杜建发(系原告丈夫)，住上海市松江区荣乐东路****。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海潮域物业管理有限公司，住所地，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路１５８号２３１２(Ｋ)室iv>法定代表人：陈维，董事长。委托诉讼代理人：王晓宇，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉璐，上海市锦天城律师事务所律师。原告徐颖与被告上海潮域物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐颖的委托诉讼代理人杜建发、方方，被告上海潮域物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告对上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室的房屋损毁装修等予以恢复原状;2.判令被告支付原告自2020年5月1日起至房屋交由原告接管之日止按合同约定的租金标准的1.5倍即每月人民币(以下币种相同)15,000元计算的房屋租金；3.判令被告支付原告拖欠的房租10,483.10元；4.判令被告支付原告以10,483.10元为标准,自2020年2月1日起计算至清偿之日止，按日租金的二倍计算的逾期付款滞纳金；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月,原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同》,合同的主要条款约定：甲方将位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)出租给乙方作为办公经营使用,租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日,月租金为10,000元,支付方式为押一付三,乙方应于指定日前支付租金,逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的二倍支付滞纳金；二、乙方应于2018年底前将重型电器搬出,并于租赁关系结束之前对由此所造成的房屋损坏进行维修,乙方保证在租赁期内未征得甲方的书面同意以及按规定须经有关部门审批前,不擅自改变上述约定的用途;三、租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施发生损坏的,乙方负责维修,乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方负担;四、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同届满后的当日返还该房屋,经甲方同意逾期返还房屋的,乙方应按合同规定的租金标准的1.5倍向甲方支付租金。合同生效后,甲方按约将系争房屋交由乙方使用。按合同约定，乙方应于2020年1月31日前支付2020年2月1日至4月30日止的租金30,000元,但乙方仅于2020年1月21日支付15,889.52元,并垫付了2018年度物业管理费3,627.38元,相抵扣后尚欠房租10,483.10元。租赁期间,乙方未征得甲方的书面同意,擅自改变约定将系争房屋作为办公经营使用的用途,而是当作仓库使用,并在房屋内放置重型电器。经甲方派员现场确认：乙方使用期间由于使用不当或不合理使用,房门遭到损坏，房屋的地板严重划痕且磨损严重,墙面、房门、装修的踢脚线等也遭到严重损坏。经商议由乙方负责对系争房屋进行维修,恢复原状。但在维修过程中,乙方将装修在客厅墙面的方格装饰物予以拆除,未对损坏的地板予以恢复原状,而是在原来的木板上铺上一层劣质的工程板,由于地面升高,房门无法关上,于是将房门下端锯掉,造成房门短而变形,进屋的大门至今尚未维修。房屋的装修质量无法入住,该房至今未能交接。综上,为了保护原告的合法权益,起诉要求判如所请。被告上海潮域物业管理有限公司辩称，对诉请1，被告没有恢复房屋原状的义务。租赁合同约定返还应当符合正常使用后的状态，被告返还系争房屋时状态是符合合同约定的状态的。原告没有证据证明被告损坏房屋，被告维修房屋是双方的约定，但没有约定具体的维修标准。原告取得系争房屋产权后不久即出租，房屋出租时装修也很简单，后也未再装修。租期结束时经双方协商，被告已对房屋进行合理装修和恢复。合同10-1条约定的恢复房屋原状，是指未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施，不包括合理使用后房屋折旧的维修。关于系争房屋的使用用途，被告一直用作保洁人员办公室，没有在房屋内放过重型设备，只有小家电。对诉请2，被告于2020年4月28日或29日交付了房屋，双方交房条件成就。因原告提出对装修标准不合理的要求，并拒绝接收房屋，被告通过发送快递将房屋钥匙交还给原告，虽然原告拒绝签收，根据合同法规定当事人不正当阻止条件成就的，视为成就，被告将系争房屋的钥匙遂放在房屋邮箱内。故原告主张按照租金标准的1.5倍支付2020年5月1日起的租金，没有事实和法律依据。对诉请3，被告积极履行付租义务，从原告证据可以看出被告在2020年1月21日提前付租，不存在逾期支付。由于原告怠于支付物业费，影响了被告正常经营，被告垫付了2018年的物业费，已交的10,000元房屋押金用以抵扣租金。2020年3月16日双方沟通时，被告向原告说明已付的租金扣除了押金和物业费，原告并未提任何反对意见，以默示的方式同意了被告以物业费和押金抵房租的行为，故被告已经合理的履行了自己支付租金的义务，无需向原告支付滞纳金。租金差额是被告当时计算错误，故尚有483.10元差额未支付原告，该部分费用被告愿意支付。对诉请4，滞纳金标准过高，原告该诉请无事实依据，如果法院支持，请求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为系争房屋的权利人。2017年期间，原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期2017年5月1日至2020年4月30日，每月租金10,000元，押一付三，押金为一个月的租金即10,000元，押金在甲方收回房屋并双方确认无争议后，由甲方退还乙方帐户，不得在最后一期租金内先行扣除；乙方应于指定日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，乙方应在此租赁期内，对前次租赁由于搬运和存放重型机器造成的房屋地板、大理石、地面及其他家具和装修的损坏进行维修；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方在原定按季支付的基础上，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付租金；返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，原、被告各自按照合同履行相应的权利义务。合同到期前，双方曾就系争房屋的维修通过微信沟通，原告方曾于2020年4月1日向被告方发出“关于要求对租赁房屋进行维修的”邮件，被告即对系争房屋进行全屋修复(地板、墙面、卫生间清理、厨房间维修等)，并花费14,000元费用。2020年4月24日，双方共同至系争房屋办理交接手续，因原告要求被告更换地板未果拒绝交接。2020年4月25日，原告丈夫向被告发送微信表示：“这次我自己来处理会好点，损坏的厉害肯定要全部来过了，毕竟是自己的住房，如能早点解决了更好……”，被告方称：“是的，但我们公司肯定也要考虑我们后来修复花进去的钱”，原告方回：“所以我会同意后来和你讲的方案的……”2020年4月28日，被告曾向原告预留的虹桥路XXX号地址邮寄“关于房屋交接事宜”的函件，该函件被退回。后双方对修复的标准及交接问题等意见不一，以致引发本案诉讼。另查明，1、系争房屋曾于2011年4月曾出租给案外人PaulV.Karvandi，租期自2011年5月1日至2017年4月30日。2、被告于2020年1月21日向原告支付15,889.52元，被告方于3月16日向原告解释，该款系扣除了押金10,000元及2018年物业费4,110.48元后的2020年2月1日至4月30日的租金。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、收据、照片，被告提供的《房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录、被告邮寄函及快递记录、收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告的合同于2020年4月30日终止，被告于2020年1月21日支付了扣除押金及垫付物业费后的2020年2月1日至4月30日的租金，虽被告径行扣除押金的行为欠妥，有违合同对押金处理的约定，但被告支付了结算后的租金15,889.82元，原告并未对此提出异议，故本案对被告扣除押金、物业费后尚欠租金483.10元的事实予以认可。合同终止后，被告理应支付该部分欠租，并应支付相应的滞纳金，合同约定的“逾期一日需按日租金的2倍支付滞纳金”的标准显属过高，被告要求调整，本院予以准许。滞纳金标准可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月1日起计算至全部清偿之日止。本案的争议焦点是被告有无修缮系争房屋的维修义务。合同第七条明确约定返还房屋应当符合正常使用的状态，基于被告租赁系争房屋多年，存在自然损耗和磨损亦属正常，且被告在原告要求维修后确实进行了一定的修缮，加之合同并未明确约定修缮的标准，故原告以被告使用不当致使系争房屋及其附属设施发生损坏应由被告维修的主张，依据不足，本院难以支持。合同终止日前，在系争房屋交接时，原告以被告装修质量导致无法入住及进屋大门未维修为由拒绝交接，应由原告自行承担相应的损失，故原告要求被告对系争房屋的房屋毁损装修等恢复原状、并要求被告支付2020年5月1日起至房屋交由原告接管之日止按合同约定的租金标准的1.5倍(即每月15,000元)计算的房屋租金，经查不符合合同约定，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海潮域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐颖租金483.10元；二、被告上海潮域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐颖以483.10元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月1日起计算至全部清偿之日止的滞纳金；三、驳回原告徐颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,769元，减半收取计884.50元，由被告上海潮域物业管理有限公司负担25元，原告徐颖负担859.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年九月二十一日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。