福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初3584号 原告：福建青骅物业服务有限公司，住所地龙海市石码镇紫光路**锦湖阁小区第****小区物业管理房。统一社会信用代码91350681798393535B。 法定代表人：林青青，总经理。 委托诉讼代理人：黄家荣，男。 委托诉讼代理人：邱期望，男。 被告：许顺杰，男，1972年9月26日出生，汉族，住龙海市，现住龙海市。 福建青骅物业服务有限公司（以下简称“青骅物业公司”）与许顺杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。青骅物业公司的委托诉讼代理人邱期望，许顺杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青骅物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令许顺杰向青骅物业公司支付拖欠的龙海市锦龙小区33幢602室住房（自2016年1月1日起至2019年12月31日）物业管理费和水电公摊计4072元，违约金10490.1元（违约金按欠费金额每日3‰计算）,合计14562.1元。2、本案诉讼费用由许顺杰负担。案件审理过程中，青骅物业公司撤回违约金部分诉讼请求。事实和理由：青骅物业公司受龙海市住宅建设发展中心和龙海市锦龙小区业委会委托并签订《物业管理委托合同》，自2009年3月20日起至2019年12月31日止在锦龙小区第六期开展物业管理工作。《物业管理委托合同》生效后，根据《物业管理委托合同》约定的物业管理服务标准和收费标准，青骅物业公司依约为许顺杰提供完善的物业管理服务，许顺杰应按缴费标准向青骅物业公司缴纳物业管理费及水电公摊等费用，并向青骅物业公司支付逾期缴纳而产生的违约金，但许顺杰并未依约向青骅物业公司缴纳物业管理费等相关费用。许顺杰系龙海市锦龙小区第六期33幢602室业主，房屋建筑面积132.99平方米，自2016年1月1日至2019年12月31日期间，被告总欠费金额合计14562.1元（其中物业管理费和水电公摊4072元，违约金10490.1元）。前述费用经书面及上门或电话催讨，均无效果。为此，具状诉至法院，请求判如所请。 许顺杰辩称，请求判决驳回青骅物业公司的诉讼请求。青骅物业公司提供的物业管理委托合同是无效的。根据福建省物业管理招标暂行办法（2004年12月14日修改稿）第四条：达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理：（一）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；（二）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。根据龙海市锦龙小区28-32/33-36号楼招标文件里面显示总面积为26440平方米，所以建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，而当时建设单位根本没有进行招标投标，青骅物业公司当时也没有参与招标投标，如果有，应出示中标通知书。青骅物业公司称受锦龙小区业主委员会委托而签订了物业管理委托合同，然而锦龙小区业委会成立本身存在违规行为。根据物业法第十条、第十二条的规定，事实上2009年至今小区内没有成立业主大会召开过业主会议，更没有采取任何选举和确认通过等，业委会从何而来，何时何地召开业主会议，多少业主参加，怎么选举怎么确认和通过的，业委会有几个人，他们的职位，责任和义务是什么，有没有举行换届等，这些情况作为业主都不知道，业委会是违规操作的、是不合法的；青骅物业公司明知业委会是非法成立，但是依然和业委会欺瞒各个有关部门进行审批各项相关手续，并多次与非法业委会签订物业管理委托合同，青骅物业公司与所谓的锦龙小区业委会的行为已经严重侵犯了锦龙小区所有的业主权益。综上，请求驳回青骅物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，锦龙小区业委会（甲方）与青骅物业公司（乙方）签订《锦龙小区物业管理委托合同》，约定（摘要）：甲方将“锦龙小区第五期和第六期”委托乙方实行物业管理；总占地面积8400平方米，总建筑面积47340平方米，其中第五期（20-25幢）20700平方米，第六期（28-36幢）26640平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止；乙方按照《漳州市物价局漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费和物业服务标准的通知》要求，执行物业服务三级收费标准，由乙方向业主或者物业使用人收取，（1）住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取……；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三滞纳金，由乙方自行收取；公摊水电费按每年60元/户收取，由乙方自行向业主及物业使用人收取；双方还就各自权利义务以及物业管理的其他事项作出了约定。 2017年12月31日，锦龙小区业委会（甲方）与青骅物业公司（乙方）续签《锦龙小区物业管理委托合同》，约定甲方将“锦龙小区第六期”委托乙方实行物业管理，合同期限贰年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。 另查明，许顺杰系龙海市锦龙小区****的实际使用人。许顺杰自2016年1月1日起未缴纳物业管理费及公摊水电费。 再查，榜山镇锦龙小区第一届业主委员会于2011年3月16日成立并向行政主管部门备案；榜山镇锦龙小区第二届业主委员会于2014年6月13成立并向行政主管部门备案；龙海市锦龙小区第三届业主委员会于2020年6月7日成立并向行政主管部门备案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对青骅物业公司提交的于2015年12月30日、2017年12月31日与锦龙小区业委会签订的两份《锦龙小区物业管理委托合同》，予以采纳，对其提交的其他合同，与本案不具关联性，不予采纳；对青骅物业公司提供的《催缴通知书》，真实性无法确认，且许顺杰表示并未收到该通知书，不予采纳；对许顺杰提交的两份《关于锦龙小区业委会问题反映及证明》，不能证明其拟证明的内容，不予采纳。审理中，我院依职权向龙海市城市管理局调取了锦龙小区历届业主委员会的备案文件，文件内容客观真实，对文件所载内容，予以认定。 本院认为，锦龙小区业委会与青骅物业公司签订的《锦龙小区物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效的合同，应严格履行；业主委员会物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。青骅物业公司根据该合同约定向包括许顺杰在内的小区业主提供了物业管理服务，许顺杰在接受青骅物业公司提供的物业服务后，应履行向青骅物业公司交纳物业管理费的义务；《锦龙小区物业管理委托合同》中约定公摊水电费为每年每户60元，许顺杰应当缴纳。庭审中，双方对锦龙小区33幢602室的建筑面积表述不一致，青骅物业公司主张为132.99平方米，许顺杰主张为133.01平方米，因该房屋尚未办理不动产权证，面积无法核实，本庭按132.99平方米为基数计算计算物业管理费。青骅物业公司要求许顺杰按照合同约定，以0.6元/月/平方米的标准支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费及水电公摊费有事实和法律依据；前述期间的物业管理费为3830.1元、水电公摊费用为240元，共计4070.1元，对青骅物业公司超过前述部分的诉讼请求，不予支持。青骅物业公司在案件审理过程中撤回违约金部分的诉讼请求，系对自身权利的处分，应予准许。许顺杰辩称锦龙小区业委会违规设立，主张案涉合同无效，首先，建设单位签订的物业管理合同是否有效与本案无关联性；其次，许顺杰提供的证据并不能证明业委会成立存在违规情况；再次，锦龙小区业主委员会的成立是否违规不能作为长期拒绝缴纳物业服务费的理由；许顺杰对业主委员会的意见可另寻途径处理。 综上，对青骅物业公司要求许顺杰支付物业管理费及水电公摊费的诉讼请求，予以支持，对青骅物业公司的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《物业管理条例》第三十四条、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、许顺杰应于本判决生效之日起十日内向福建青骅物业服务有限公司缴纳物业管理服务费3830.1元和水电公摊费240元，共4070.1元； 二、驳回福建青骅物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由许顺杰负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员 陈 蓉 二〇二〇年九月三十日 书记员 柯清鸿 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。