辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民再34号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司丹东合作区支行。住所地：辽宁省丹东市滨江中路**。 负责人：刘志勇，该支行行长。 委托诉讼代理人：张小健，北京市天同（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳，北京市天同（沈阳）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：丹东元宝区惠通小额贷款有限责任公司。住所。住所地：辽宁省丹东市元宝区兴隆街**div> 法定代表人：刘佰山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：傅雪晶，女，1963年1月11日出生，满族，丹东市建材公司退休职工，住辽宁省丹东市振兴区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：丁凯，男，1957年11月6日出生，汉族，丹东市照相机厂退休职工，住辽宁省丹东市振兴区。 上述二位被申请人的共同委托诉讼代理人：陶勇，辽宁博阳律师事务所律师。 再审申请人中国农业银行股份有限公司丹东合作区支行（以下简称农行合作区支行）因与被申请人丹东元宝区惠通小额贷款有限责任公司（以下简称惠通公司）、傅雪晶、丁凯案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽06民终682号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年9月16日作出（2019）辽民申5008号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人农行合作区支行的委托诉讼代理人张小健、刘阳，惠通公司的委托诉讼代理人李伯特到庭参加诉讼。被上诉人傅雪晶、丁凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 农行合作区支行申请再审称，请求撤销（2019）辽06民终682号民事判决及（2016）辽0602民初1173号民事判决；发回重审或改判不得执行丹东市元宝区新安街88号4号建筑面积为173.12平方米的商业服务房屋。其主要事实和理由是：一、从客观上看，案涉房屋一直存在不能办理产权转移登记的障碍，原审认定农行合作区支行怠于行使权利致使房屋未能转移登记，属事实认定错误，应予纠正。1.案涉房屋上存在连环交易行为，傅雪晶2003年才从上一手取得案涉房屋所有权，故此前案涉房屋不具备转移登记至农行合作区支行名下的客观条件；2.从2004年开始，丁凯、傅雪晶一直在案涉房屋上设定抵押权，导致该房屋无法转移登记，农行合作区支行对此没有过错。二、从主观上看，丁凯、傅雪晶、惠通公司明知案涉房屋已先行出卖，仍利用该房屋抵押融资，导致不能办理产权转移登记，主观上存在过错，有新的证据证明农行丹东合作区支行数次要求丁凯办理产权转移登记手续，足以推翻原审判决认定农行合作区支行怠于行使权利的事实。三、农行合作区支行已通过适当方式维护自身合法权利，原审认定其未通过诉讼方式主张权利，未能证明惠通公司与傅雪晶存在恶意串通情形，属法律适用错误，应予纠正。 惠通公司辩称，原二审判决正确，应予维持。抵押权优先；农行存在对他人权利障碍的忽视，在签订买卖合同时，其对丁凯、傅雪晶没有取得该房屋产权是明知的，双方约定将来能办理房照时由丁凯负责将房屋直接办理到农行合作区支行的名下，农行合作区支行应当知道双方这一约定涉及到第三方开发公司，开发公司能否同意及配合是不确定的；惠通公司属善意第三人，现有的法律并没有规定抵押登记时对抵押权属进行实质性审查及应承担的相关法律后果。 一审原告农行合作区支行起诉至丹东市元宝区人民法院请求：1.不得执行坐落于丹东市元宝区房屋；2.确认位于丹东市元宝区的房屋归农行合作区支行所有。 一审法院查明：丁凯和傅雪晶系夫妻。1997年3月15日，傅雪晶与案外人丹东市环球实业开发总公司签订《投资合同书》，约定傅雪晶向环球大厦投资人民币66万元，资金到位后，将取得丹东金汤小区综合楼，即环球大厦北裙房一楼建施图中Aa轴至C轴，Ia轴至4轴区间的红线范围内共计建筑面积188平方米，从C轴至F轴外墙需新开营业大门，及此处场地改造，其费用由傅雪晶负责；改造完成后增加面积的产权全部归傅雪晶所有（以建施图红线为准），案外人丹东市环球实业开发总公司在办理环球大厦各单位部分产权证书时，同时办理此部分的产权证书。 1997年5、6月间，中国农业银行丹东边境经济合作区支行（2009年8月4日核准变更为农行合作区支行，以下均称为农行合作区支行，不再区分）与丁凯签订《转让协议书》。协议约定，为发展人民储蓄事业，为解决丁凯的流动资金，丁凯将拥有的环球大厦一楼西部临街面积为150平方米（具体以建施图中红线区域为准）转卖给农行合作区支行成立环球分理处，农行合作区支行给付丁凯转让费75万元；丁凯按农行合作区支行的要求改建装修该分理处，费用75万元，由农行合作区支行支付；丁凯在办理环球大厦各部位产权证书时，同时办理该部位的产权证书归农行合作区支行全部所有，所需费用由农行合作区支行承担；农行合作区支行同意为丁凯提供300万元的流动资金，丁凯应按时支付利息（农行合作区支行根据丁凯的资产负债，经营情况逐笔放贷）。合同签订后，农行合作区支行按约履行合同，从1997年7月至9月，分四次向丁凯支付房款共计160万元，丁凯也按约定改建装修房屋并于1997年10月将房屋交付农行合作区支行，农行合作区支行从1997年10月开始使用该房屋开办环球分理处从事储蓄业务至今。2003年4月2日，傅雪晶取得涉案房屋所有权证，房屋坐落元宝区建筑面积173.12平方米商用房，该房屋为夫妻共同所有。2007年9月29日丁凯和傅雪晶离婚，约定涉案房屋归傅雪晶所有。2010年8月31日，傅雪晶取得新的房屋所有权证，共有情况单独所有。2013年10月25日，傅雪晶向本案惠通公司借款370万元，将涉案房屋抵押给惠通公司，于2013年10月28日办理抵押权登记。2014年，惠通公司起诉傅雪晶要求偿还借款370万元的本息。 一审法院作出（2014）元民三初字第00074号民事判决，判决傅雪晶偿还借款本金370万元及利息，惠通公司对涉案房屋有优先受偿权。该判决生效后，惠通公司申请执行，在执行过程中，2016年3月16日，农行合作区支行对涉案房屋提出书面异议，一审法院于2016年7月27日作出（2016）辽0602执异2号执行异议裁定，驳回农行合作区支行的异议。农行合作区支行在法定期限内提出执行异议之诉。诉讼中农行合作区支行又撤回要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。农行合作区支行对执行标的提出书面异议后，2016年4月25日又向一审法院提出诉讼，要求确认农行合作区支行与被告丁凯、傅雪晶签订的转让协议有效；并请求判令丁凯、傅雪晶协助办理涉案房屋的过户手续。诉讼中，因涉案房屋已抵押给惠通公司，农行合作区支行申请撤回协助办理房产证的请求。一审法院于2016年12月26日作出（2016）辽0602民初619号民事判决书，判决农行合作区支行与丁凯签订的房屋转让协议有效。该判决已发生法律效力。本次诉讼过程中，丹东市公安局于2016年12月13日作出丹公兴（刑）立告字【2016】765号立案告知书，决定对丁凯合同诈骗案立案，因本案与该案有利害关系，故一审法院作出（2016）辽0602民初1173号民事裁定，裁定中止审理。2018年5月29日，丹东市公安局作出丹公兴（刑）撤案字【2018】42号撤销案件决定书，本案恢复审理。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告应当就其对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中关于涉案房屋在查封之前农行合作区支行是否已签订合法有效的书面买卖合同和涉案房屋要查封之前农行合作区支行是否已合法占有以及农行合作区支行是否已支付全部价款的问题，一审法院于2016年12月26日作出（2016）辽0602民初619号生效民事判决书中已确认农行合作区支行与丁凯于1997年签订的房屋转让协议有效，农行合作区支行已于2007年10月占有涉案房屋并支付了全部价款。本案争议焦点为农行合作区支行是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，进而能够排除对涉案房屋的强制执行。关于农行合作区支行提出其一直在主张权利，不存在怠于行使权利的事实一节，农行合作区支行于1997年签订的转让协议，傅雪晶于2003年取得房屋所有权证，直至2016年4月25日惠通公司申请执行涉案房屋后，才起诉丁凯、傅雪晶要求协助办理过户手续，农行合作区支行未提供证据证明长达十余年的时间里向丁凯、傅雪晶主张过办理权属变更登记的事实。故应认定因农行合作区支行怠于行使权利而未办理过户登记。农行合作区支行也无证据证明惠通公司在发放贷款时明知丁凯已将涉案房屋出售给农行合作区支行，双方存在恶意串通的事实，故对原告提出非因其自身原因导致未能办理产权过户的主张，不予支持。 一审法院判决：驳回农行合作区支行诉讼请求。案件受理费100元，由农行合作区支行承担。 农行合作区支行不服一审判决，上诉请求：撤销（2016）辽0602民初1173号民事判决，改判不得执行坐落于丹东市元宝区房屋。 二审法院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为，本案争议的焦点是农行合作区支行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该条款审查本案，农行合作区支行与丁凯在案涉房屋被人民法院查封前签订的《房屋转让协议》，已经一审法院作出的（2016）辽0602民初619号生效民事判决书确认有效，该判决同时还认定了农行合作区支行已支付160万价款及案涉房屋由农行合作区支行占用至今的事实，符合上述司法解释所规定的前三项条件。而农行丹东合作区支行对其所购买的案涉房屋至今未办理过户是否有过错，即是否具备上述司法解释所规定的第四项条件，是解决争议焦点的关键。本案事实体现，案涉房屋在2003年就已办理了产权证，农行合作区支行未提供充分的证据证明其自1997年与丁凯签订转让协议后至2016年提出执行异议长达十几年的时间里，向丁凯、傅雪晶主张过办理产权变更登记的事实。且农行合作区支行作为金融机构，对与金融业务相关的法律规定应比普通的民事主体更为知悉，即使因找不到丁凯无法办理过户手续，农行合作区支行也可以向人民法院提起诉讼行使物权登记请求权并通过人民法院强制执行来完成物权变更登记。而其不作为的行为，足以说明农行丹东合作区支行存在消极不行使登记权利的情形。正是由于农行合作区支行怠于行使权利，导致案涉房屋未能更名过户。农行合作区支行在不能证明惠通公司与傅雪晶存在恶意串通的情形下，其因不能同时具备上述司法解释第二十八条所规定的四项条件，不能排除强制执行。一审判决未支持其诉讼请求，并无不当。本院对农行合作区支行的上诉主张，不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 农行合作区支行再审时提供了如下证据：丁凯的两份询问笔录，证明房屋登记现状存在客观障碍没有排除，双方如果没有协商或以分割的方式解决的话，司法权也无法干涉行政权，农行合作区支行不存在应该诉讼而没有诉讼的事实，在房屋现有登记的状况下，无论农行合作区支行单方主张权利还是起诉都无法直接完成150平方米房屋的过户登记。 惠通公司质证意见：对证据的真实性无异议，但对丁凯笔录的内容有异议。该份证据无法证明涉案房屋房照为什么一直没有办理，该份证据农行合作区支行之前庭审没有提供过，证明其不知道丁凯办理产权证出现的问题，是现在才知道的，不能拿现在才知道的事说当时是因为这个问题没有办理房照。 本院认证意见：对证据的真实性予以确认。该证据可以证明在农行合作区支行购买涉案房屋的当时，因房屋面积存在争议，当时无法办出房照；时任行长李恩彪在房屋转让协议签署后，找过丁凯，要求办理房照及过户，后期再没有人找过丁凯。 惠通公司提供了一份涉案房屋在房产部门抵押登记档案，证明涉案房屋虽然自2004年开始存在多次抵押登记的情况，但并不是一直处于抵押登记状态，2004年距今一共有17个月属空档期房屋没有抵押登记，农行合作区支行具有充足时间办理登记。 农行合作区支行质证意见：该证据证明不了系因农行合作区支行自身的原因没有办理房屋过户登记。 本院认证意见：对证据的真实性予以确认，该证据可以证明涉案房屋自2004年之后存在多次抵押登记。 本院再审查明的事实是：涉案房屋自2004年起，存在多次不动产抵押登记。 丁凯2017年11月20日在公安机关询问时称，案涉房屋的房照之所以办不下来，是因为其购买房屋时购买的是图纸，实际面积是239.91平方米，当时没有房照。1997年中旬丁凯将其中的150平方米卖给农行合作区支行。2003年时，丁凯去房产局申请办理房照，当时打算办两个房照，一个是农行150平方米的，一个是自己89.91平方米的，当时是将两份材料一起递交给房产局，但房产局测量后只承认173.12平方米，就给其办理了173.12平方米的房照，剩下的66.71平方米房产局不承认。卖给农行的150平方米中有66.71平方米的面积房产局不承认，这样，农行合作区支行的房照就没有办下来，已办理的173.12平方米的房照中包括一部分农行使用的面积，这里面有纠纷，所以银行的房照就一直办理不下来。在丁凯和银行签署完转让协议以后，在房照还没办下来以前银行行长找过丁凯，要求办理房照及过户的事情，当时房子丁凯也想卖给银行，但是当时整个环球商场都办不了房照，丁凯就没办下来，后期就再没有任何人找过丁凯办理房照。 其余事实与本院二审查明的事实相同。 本院再审认为：案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人（如所有权或者足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案中，农行合作区支行以涉案房屋为其购买归其所有为由，请求中止对涉案房屋的执行，而惠通公司请求执行涉案房屋的依据则系其对该房屋享有的抵押权的优先受偿权，故本案需认定农行合作区支行享有的对涉案房屋物权的期待权是否优于惠通公司享有的抵押优先受偿权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，案涉房屋被人民法院查封前，农行合作区支行已与丁凯签订了《房屋转让协议》，且向丁凯支付了160万购房等相关价款，并占有使用该房屋至今。上述事实，已经生效民事判决书予以确认。案涉房屋符合上述司法解释规定的前三项条件。因案涉房屋现已由傅雪晶取得产权证，故本案应审查的争议焦点是案涉房屋农行合作区支行作为房屋买受人至今未办理过户是否非因农行合作区支行自身原因所致。 农行合作区支行于1997年与丁凯签订转让协议，双方约定由丁凯负责办理环球大厦各部位产权证书，办理农行合作区支行部位的产权证书归农行合作区支行全部所有，按照该约定，办理涉案房屋产权的义务应由丁凯承担。丁凯在公安机关询问笔录中陈述，2003年时环球商场已经可以办理房屋过户，涉案房屋之所以未能办理过户，系因丁凯个人原因（1.要为自己办理89.91平方米产权；2.卖给农行的150平方米中有66.71平方米房产局不承认面积），故丁凯对其不及时履行办理房屋产权，且之后又将涉案房屋产权办到傅雪晶名下的行为存在过错。而农行合作区支行作为房屋买受人，虽然协议约定了办理房屋产权由丁凯负责，但其仍有督促丁凯及时履行协议约定的义务，并在丁凯不履行合同义务时向其主张权利。经查，除在签订房屋买卖协议的当时农行催促过丁凯办理房屋产权外，本案现有的证据不能证明该行在之后长达十几年的时间里向丁凯、傅雪晶主张过办理房屋产权变更登记。且农行合作区支行作为金融机构，并非普通的民事主体，其对与金融业务相关的法律规定比普通的民事主体更为知悉，在丁凯不积极履行办理过户手续义务的情况下，其应通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过人民法院强制执行来完成物权变更登记。而农行合作区支行直至法院执行时方知涉案房屋已由傅雪晶取得房屋所有权证，并以该房屋作为借款抵押物抵押给了惠通公司，上述事实证明，农行丹东合作区支行存在消极不行使登记权利的情形，农行合作区支行此种消极怠于行使权利的行为，导致案涉房屋未能及时过户，最终登记在他人名下的后果，故案涉房屋未办理过户登记，并不属“非因买受人自身原因”。农行合作区支行因不能同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，故而不能排除案涉房屋的强制执行。故原一、二审判决驳回农行合作区支行的诉讼请求，并无不当。 农行合作区支行关于涉案房屋之前一直设定抵押，故无法办理房屋产权的再审主张，经查，案涉房屋于2004年开始设定抵押，在案涉房屋买卖协议签订后长达六年多的时间里，农行合作区支行未提供充分的证据证明期间其已向丁凯主张过权利，也未通过其他法律程序行使过办理房屋过户的请求权，且农行合作区支行也自认知道案涉房屋已完成产权登记是在惠通公司“申请执行后，法官去农行才知道的。”故即使2004年之后案涉房屋没有设定抵押，农行合作区支行在此期间也未对案涉房屋办理产权主张过权利。 农行合作区支行关于惠通公司明知案涉房屋已被他人购买，仍向丁凯进行贷款并以案涉房屋设定抵押，双方属恶意串通的主张，经查，本案系案外人执行异议之诉，审查的只是案外人对执行标的物是否享有足以有效阻止强制执行该标的物的权利。惠通公司在购买该房时，是否应当了解和现场查看该房屋的状况，在农行合作区支行已对该房屋实际占有并正营业的情况下，惠通公司与丁凯间设定的房屋抵押是否属恶意串通，并不属本案审查范围。现惠通公司对涉案房屋享有的优先受偿权，已为生效的民事判决所确认，如农行合作区支行认为该房屋抵押行为侵害其合法权益，可另行依法主张自己的权益。 综上所述，再审申请人农行合作区支行的再审请求不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下： 维持本院（2019）辽06民终682号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  卢国华 审判员  白银河 审判员  徐 蕙 二〇二〇年九月三十日 书记员  王 翌