河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1932号原告：马广辉，男，汉族，1980年7月14日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：秦雪，河南晟海律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文青，河南晟海律师事务所律师（实习）。被告：河南恒润置业有限公司，住所地漯河市源汇区湘江路**。法定代表人：赵毅伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红娅，该公司员工。原告马广辉与被告河南恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马广辉的委托诉讼代理人秦雪，被告恒润公司的委托诉讼代理人李红娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马广辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除马广辉与恒润公司签订的《购房意向协议书》；2.判令恒润公司退还购房款199725元、房屋贷款费用18563元及支付利息（以218288元为基数，自2018年3月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由恒润公司承担。事实与理由：2018年3月17日，马广辉、恒润公司签订《恒润阳光福园·三期意向协议书》，协议约定：乙方（马广辉）自愿购买甲方（恒润公司）出售的恒润阳光福园6#1单元1401号房屋，建筑面积约为127.79平方米，单价6048元/平方米，总房款772874元，优惠后总房款659725元，单价5162.57元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，乙方同意在协议签订时向甲方支付房款199725元，贷款46万元。《商品房预售合同》于2018年12月30日前签订（主体工程达到预售办理条件），乙方需接到甲方通知后30日内配合提供符合合同手续及贷款手续的相关资料，逾期未提供扣取已付房款30%作为违约金，且甲方有权解除合同并对房源另行销售，剩余已付房款无息退还，由此产生的一切责任均由乙方自行承担。协议签订后，马广辉于当日向恒润公司交纳首付款199725元、办理贷款费用18563元。但截止目前，恒润公司仍未依约同马广辉签订《商品房预售合同》，已构成严重违约。恒润公司辩称，1.双方的意向书属于商品房预约合同而非商品房预售合同，目前尚不具备签订商品房预售合同的条件。2.恒润公司同意解除双方签订的意向书，愿意返还马广辉所交纳的房款。3.恒润公司没有隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证，从双方签订意向书之日起，恒润公司就为马广辉保留房源而不接收预定，失去了与他人磋商的机会，恒润公司无过错，且双方签订的不是借款合同，故马广辉主张利息没有法律依据。经审理查明，2018年3月17日，恒润公司作为出售方（甲方），马广辉作为认购方（乙方），双方共同签订《恒润阳光福园?三期意向协议书》一份。约定：第一条：乙方自愿购买恒润?阳光福园房屋，具体为6号楼1单元1401户，上述房屋建筑面积约为127.79平方米，双方一致同意以上房产以房产测绘机构实测面积为准。第二条：上述住宅的建筑面积单价为6048元/㎡，总房款为772874元；优惠方式：12+3，优惠后总房款为659725元(单价5162.57）；甲方同意乙方按揭贷款。第三条：乙方同意在本协议签订时向甲方支付房款199725元。第四条：1.《商品房预售合同)于2018年8月31日前签订(主体工程达到预售办理条件)。2.乙方需接到甲方通知后30日内配合提供符合合同手续及贷款手续的相关资料，逾期未提供扣取已付房款的30％作为违约金，且甲方有权解除合同并对该房源进行另行销售，剩余已付房款无息退还，由此产生的一切责任均由乙方自行承担。第五条：……6.本认购协议在签署《商品房预售合同)后自动失效并收回，等等。合同签订后，马广辉向恒润公司支付房款199725元及办理贷款费用18563元，恒润公司分别出具了收据。另查明，截止至本案法庭辩论终结前，案涉房屋仍未取得商品房预售许可证明，恒润公司也未同马广辉签订《商品房预售合同》。再查明，马广辉的起诉状副本于2020年8月3日送达至恒润公司。本院认为，（一）关于案涉《恒润阳光福园?三期意向协议书》的性质及效力问题（1）预约是指约定将来订立一定契约的契约，将来应订立的契约为本约。本案中，首先，从合同名称上看，双方签订的系《恒润阳光福园?三期意向协议书》，“意向协议书”一般为预约而非正式的商品房买卖合同。其次，从当事人的意思表示来看，区分预约与本约，还在于当事人是否有意于将来再订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。意向协议书第四条约定：“《商品房预售合同)于2018年8月31日前签订。”第五条第6项约定：“本认购协议在签署《商品房预售合同)后自动失效并收回。”从该两条可以看出，马广辉与恒润公司存在着明确的将来订立正式的商品房预售合同的意思表示。因此，虽然意向协议书明确了买卖房屋的具体位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋预售合同的主要内容，但由于本案当事人于将来订立本约的意图十分明显，那么即使意向协议书内容非常完备，也不能脱离当事人的意思表示将其解释为本约。再次，从鼓励市场交易的原则来看，在对合同的性质有着两种以上的解释时，应尽量将其解释为有效合同，不轻易否定合同的效力。如果将意向协议书认定为本约，其将因违反法律强制性规定而被确认无效，不符合合同法鼓励交易的立法目的。最后，从利益衡量上来看，意向协议书若为本约将被确认无效，在目前房价大幅上涨的情况下，对无过错买受人不利。反之，如果认定为预约，尚有缔结本约的可能，对买受人的利益保护更为周延。综上，案涉意向协议书的性质应为商品房买卖预约。（2）关于意向协议书的效力问题。商品房买卖预约是为将来订立正式的商品房买卖合同而签订的合同，合同标的是双方共同签订本约的行为，而非金钱或财物的给付行为。商品房买卖本约的标的则与此不同，于买受人而言，其合同义务为支付房款，于出卖人而言，其合同义务为交付房屋并移转所有权。因此，国家对于商品房买卖包括预售要给予一定程度的管控。由于商品房买卖预约的标的本身并非房屋买卖关系，而是共同磋商、补充漏洞，直至订立本约的行为，因此法律对商品房买卖预约则并无此类强制性规定，故案涉意向协议书合法有效。(二)关于案涉意向协议书应否解除及如何清算的问题马广辉已经按照约定付清了首付款，而恒润公司却未取得商品房预售许可证明，以致于未能同马广辉签订《商品房预售合同》，影响马广辉合同目的的实现，已构成根本违约，故马广辉请求解除《恒润阳光福园?三期意向协议书》具有事实和法律依据，本院予以支持。由于马广辉的起诉状中含有解除合同的内容，因此，案涉意向协议书应自马广辉解除合同的意思表示到达恒润公司时即2020年8月3日解除。合同解除后，发生双方相互返还的法律后果，恒润公司应将收取的首付款、办理贷款费用返还给马广辉，利息属于已付款项的法定孳息，应一并返还。马广辉该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。恒润公司关于其行为不构成违约，以及只应返还已收款项不应支付利息的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、马广辉与河南恒润置业有限公司2018年3月17日签订的《恒润阳光福园·三期意向协议书》于2020年8月3日解除。二、河南恒润置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还马广辉218288元并赔偿利息损失（利息损失以218288元为基数，自2018年3月17日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回马广辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2285元，由河南恒润置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年九月二十一日书记员  宋伟