安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1767号 上诉人（原审被告）：安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路**。 经营者：周加华，男，1954年4月17日出生，汉族，住上海市闸**。 委托诉讼代理人：孟庆陶，男，1969年10月28日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区，该火锅店员工。 被上诉人：安庆市土地收购储备中心，，住所地安徽省安庆市菱湖北路** 法定代表人：聂立新，该中心主任。 委托诉讼代理人：张定新，该中心员工。 委托诉讼代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。 原审被告：卓增惠，男，1976年12月12日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 原审被告：安徽雅银汽车销售有限公司，住，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路汽车站院内****/div> 法定代表人：杨家林，总经理。 上诉人安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店（以下简称前牛门火锅店）因与被上诉人安庆市土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）、原审被告卓增惠、安徽雅银汽车销售有限公司（以下简称雅银汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2020)皖0802民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。雅银汽车公司提起上诉后，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法另行裁定按撤回上诉处理。上诉人前牛门火锅店委托诉讼代理人周加华、被上诉人土地储备中心委托诉讼代理人张定新、孔维泽到庭参加诉讼，原审原告卓增惠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 前牛门火锅店上诉请求:1、将本案发回重审或撤销原判第五项,改判此项费用为16490.70元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人在原审中提供的《评估报告书》不能作为案件的证据使用,更不能作为定案依据,以此来计算房屋占有使用费。理由：1、根据司法部2007年8月7日颁布的《司法鉴定程序通则》第十一条“司法鉴定机构应当统一受理办案机关的司法鉴定委托。”的规定,司法鉴定机构不能接受当事人单方委托,应当且只能接受办案机关（人民法院）的司法鉴定委托。而被上诉人提供的《评估报告书》为自己单方委托,明显违反该规定,鉴定程序不合法,不能作为案件证据使用。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料,不得作为鉴定的根据。”的规定,对于鉴定材料必须经过当事人双方质证,而本案《评估报告书》为被上诉人诉讼前单方委托,鉴定材料并未经过人民法院组织质证,所有鉴定材料不得作为鉴定的根据,由此产生的《评估报告书》更不能作为证据使用。二、2019年元月中旬开始,店门口紧邻北侧修建大中型公安治安岗亭,历时三个多月。同年3月份又开始安庆市区宜城路以及孝肃路进行市政改造修路,而案涉房屋就坐落于该市政改造地段,门前修路,道路不通,严重影响案涉房屋租金的市场价格与价值。同时,根据被上诉人自己的陈述,案涉房屋由于棚户区改造的原因,可能随时被政府拆迁,因此,从2019年1月份之后,案涉房屋存在陆续断水断电等情况,无法正常适用,2020年3月1日起断水断电一直到2020年5月24日。这些因素均严重影响案涉房屋租金市场价值,应以原15元每平米价格基础上的六拆计价。但原审法院均忽视相关事实,在认定事实上存在明显错误。三、2020年2月20日至一审庭审期间,受新冠××疫情影响,以及响应国家政府号召,积极支持配合疫情防控,减少传播途径,上诉人遭受了巨大的经济损失。上诉人的火锅店没有开门经营一天,也没有一分钱收入。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一、一、三）规定，应该享受减免房屋使用费用。所以从2020年2月20日--2020年5月24日,共计93天的“房屋使用费”应当免除。 土地储备中心辩称，1.法律没有禁止答辩人作为房屋权利人委托有相应资质的评估机构对房屋租金进行评估，一审答辩人已将该评估报告提交法院，但上诉人举证期间未对评估报告提出异议或申请重新评估，答辩人按市政府发文要求对涉案房屋进行评估，且一审按毛坯状态下的房屋租金确定占用费标准，已经很低，答辩人认为评估报告应作为定案依据。2.上诉人主张的修路或修岗亭导致其经营，但这与答辩人无关，且其实际占用房屋直至5月份，以此理由要求减免占用费无合同及法律依据。3.上诉人没有任何法律依据，并且在合同已经解除后占用，不属于最高院指导意见规定的保护有合法权利占用房屋的承租方。答辩人作为涉案房屋的权利人，有权依据物权法的规定，要求上诉人赔偿不能与其他第三方签订租赁合同造成的租金损失，上诉人应当按照评估报告支付占用费。 卓增惠未陈述意见。 土地储备中心向一审法院请求：1.判令卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同腾退并向土地储备中心返还占用的位于安庆市的汽车站售票大厅的房屋；2.确认土地储备中心与卓增惠的房屋租赁合同已于2019年5月7日实际解除；3.判令卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同向土地储备中心支付逾期腾房的房屋占有使用费（自2017年12月1日起至2018年5月18日止，按15000元／月的标准计算，共计84500元;自2018年5月19日起至实际腾退房屋之日止,按400858元／年的标准计算）;4.判令卓增惠向土地储备中心支付主张权利的律师费8000元;5.本案全部诉讼费用由卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店承担。 一审法院认定的事实：2014年9月1日，土地储备中心与安徽省交通集团安庆汽运有限公司签订了编号为庆储收字［2014］2号《安庆市国有建设用地使用权收购合同》，约定由土地储备中心收购安徽省交通集团安庆汽运有限公司位于安庆市的国有建设用地使用权，地，地块东至世纪皇佳酒店、居民区至老汽车站南围墙，西至宜城路，北至华中西路，具体范围、面积以乙方提交的收购范围内的国有土地使用权证为准。2014年10月30日，双方签订《土地移交确认书》。2016年11月16日，土地储备中心（甲方）与卓增惠（乙方）签订了《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》，由甲方将位于安庆市交通集团安庆汽运有限公司处收购的房屋之一）（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2016年11月16日至2017年5月31日。2017年6月1日，双方续签《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》，合同主要约定：租赁期限为半年，自2017年6月1日至2017年11月30日；如果乙方要求甲方延长租赁期限或终止租赁时，乙方应在租赁期满1个月以前以书面形式通知甲方，双方另行签订合同；遇政府需要使用房产或利用土地时，甲方应提前1个月通知乙方，乙方须及时、无条件、无偿的全部迁出；乙方不得对租赁房屋进行私自转租，如有违反，甲方可终止合同，没收押金，提前无条件、无偿收回；乙方应向甲方支付房屋租金为15000元／月，本次应支付租金为人民币90000元，支付期限为2017年6月10日前；租赁保证金为30000元，租赁关系终止，双方交接无争议时甲方将保证金无息返还给乙方；本合同为“以租代管”租赁合同，与老汽车站大楼委托管理协议同时生效。协议主要约定：甲方委托管理的房产位于安庆市原汽车站大楼，不包括康洁物业公司和尚达园林公司已租房产；乙方负责原汽车站大楼的日常管理和安全；管理期限与租赁合同中约定的租赁期限一致。2017年6月份，卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，将租赁房屋的部分交由雅银汽车公司使用。土地储备中心与卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》到期后，双方未续签合同，但卓增惠未将租赁房屋返还给土地储备中心，也未支付任何费用。2019年1月1日，卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，又将租赁房屋的剩余部分转租给前牛门火锅店使用。2019年5月7日，土地储备中心向卓增惠发出《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，主要载明：“你与我单位签订的老汽车站地块部分房屋租赁合同已于2017年11月30日到期。现租期已经届满，根据2019年度棚户区改造计划，该地块房屋将于年内拆除；且该地块列入市资源和规划局2019年出让计划，于拆除后出让。因此，我中心再次正式函告你户：立即缴清自本合同到期后至今房屋占用费用，并按合同约定‘及时、无条件、无偿的全部迁出’（2019年7月10日前），同时，按合同约定，你户在租赁期间所投入的一切费用均由你户自行承担，我中心一概不予补偿。如不履行上述义务，产生任何损失由你户自行承担。专此致函，请与配合。”因卓增惠一直未将欠付的租金缴清，土地储备中心诉至法院，并为此支付律师代理费8000元。经查，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司于2018年5月25日接受土地储备中心的委托，对位于安庆市迎江区宜城路汽车站院内1＃、4＃非住宅用房（候票大厅、五毛烤串饭店、康洁物业、院内南侧饭店、院内东侧饭店、棋牌室1-2层）的市场租金价值进行评估，评估基准日为2018年5月18日。2018年11月27日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告书》，部分载明：候票大厅总层数1层，面积835.12㎡。经评估，候票大厅装修后单价为40元／㎡／月，毛坯状态下单价为24元／㎡／月，装修后年租金总价400858元，毛坯状态下年租金总价240515元。经确认，《评估报告书》中载明的候票大厅与租赁房屋属于同一处房屋。2020年5月28日，通过现场勘验，雅银汽车公司所使用部分的面积为584.12㎡，前牛门火锅店所使用部分的面积为251㎡。另外，经各方共同确认，2020年5月1日，土地储备中心收到雅银汽车公司所使用部分的房屋钥匙；2020年5月24日，土地储备中心收到前牛门火锅店所使用部分的房屋钥匙。 一审法院认为，土地储备中心与卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》、《老汽车站大楼委托管理协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限自2017年6月1日起至2017年11月30日止。因卓增惠在2017年11月30日之后继续使用租赁房屋，土地储备中心亦未提出异议，故双方租赁期限转为不定期，土地储备中心可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知卓增惠。2019年5月7日，土地储备中心向卓增惠发出《关于限期内迁出我中心出租地块的函》，要求卓增惠在2019年7月10日前腾退租赁房屋。卓增惠在庭审过程中对收到该函未提出异议。根据该函的内容可以确认，土地储备中心有与卓增惠解除《老汽车站大楼租赁合同》的意思表示，但因双方当事人均未能明确函件到达之日，对于《老汽车站大楼租赁合同》的解除时间，根据公平原则，酌定为2019年7月10日。卓增惠辩称解除合同需要双方协商，于法无据，不予采纳。2017年11月30日至2019年7月10日期间，卓增惠使用租赁房屋，但未支付租金给土地储备中心，且卓增惠在未经过土地储备中心同意的情况下，将租赁房屋交由雅银汽车公司、前牛门火锅店使用，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，土地储备中心有权要求卓增惠支付欠付的租金，并赔偿损失。关于欠付租金的数额，按《老汽车站大楼租赁合同》的约定，计算为289500元（15000元/月×19.3个月）。关于损失赔偿额，土地储备中心要求卓增惠赔偿其律师费损失8000元，不违反法律规定，予以支持。卓增惠辩称，其基于《老汽车站大楼委托管理协议》的约定对租赁房屋进行管理，但土地储备中心未支付其管理费用，故拖欠租金未付，但与约定不符，不予采纳。雅银汽车公司、前牛门火锅店与土地储备中心之间无承租关系。2019年7月11日至2020年5月1日期间，雅银汽车公司占用案涉房屋584.12㎡；2019年7月11日至2020年5月24日期间，前牛门火锅店占用案涉房屋251㎡。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，土地储备中心有权要求雅银汽车公司、前牛门火锅店支付占有使用费。卓增惠辩称，《评估报告书》系土地储备中心单方委托出具的，结果不能作为定案依据，因卓增惠未举证证明《评估报告书》存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定结论明显依据不足等情形，故不予采纳。关于占有使用费的标准，考虑到承租房屋由雅银汽车公司、前牛门火锅店装修，按《评估报告书》确定的毛坯状态下单价24元/㎡/月的标准支付。故雅银汽车公司应赔付土地储备中心占有使用费135983.14元、前牛门火锅店应赔付土地储备中心占有使用费62649.6元。对于土地储备中心要求卓增惠、雅银汽车公司、前牛门火锅店共同腾退并返还租赁房屋的诉求，因雅银汽车公司、前牛门火锅店均已将房屋钥匙交付给土地储备中心，故对该诉求，不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、原告安庆市土地收购储备中心与被告卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》于2019年7月10日实际解除；二、被告卓增惠于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋租金289500元；三、被告卓增惠于本判决生效之日起7日内赔偿原告安庆市土地收购储备中心律师费损失8000元；四、被告安徽雅银汽车销售有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费135983.14元；五、被告安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费62649.6元；六、驳回原告安庆市土地收购储备中心的其他诉讼请求。案件受理费11336元（原告已预交），由原告安庆市土地收购储备中心负担1336元，被告卓增惠负担6000元，被告安徽雅银汽车销售有限公司负担2500元，被告安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店负担1500元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审提交的证据亦未申请复核，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判是否存在程序违法的情形；上诉人主张房屋占有使用费应予减少的理由能否成立。 关于焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。因此，被上诉人有权在诉前自行委托评估，《评估报告书》经过当事人庭审质证，上诉人未举证证明存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定结论明显依据不足等情形，一审法院予以采信并作为定案依据，符合法律规定，上诉人主张程序违法的理由不能成立。 关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上诉人未提供证据证明修路修岗亭、断水断电造成其经营损失，相应的减免占有使用费的理由不能成立。参照相关规定，符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门疫情期间延长租期、减免租金政策履行合同的，一般应予支持。上诉人属于餐饮行业，受疫情影响确实无法正常使用案涉房屋，故其主张减免上半年疫情期间3个月占有使用费的理由成立，本院确定其应支付的占有使用费为44577.6元（62649.6-251*24*3）。 综上，前牛门火锅店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市迎江区人民法院(2020)皖0802民初222号民事判决第一、二、三、四项，即“原告安庆市土地收购储备中心与被告卓增惠签订的《老汽车站大楼租赁合同》于2019年7月10日实际解除；被告卓增惠于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋租金289500元；被告卓增惠于本判决生效之日起7日内赔偿原告安庆市土地收购储备中心律师费损失8000元；被告安徽雅银汽车销售有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费135983.14元”； 二、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院(2020)皖0802民初222号民事判决第五、六项，即“被告安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店于本判决生效之日起7日内支付原告安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费62649.6元；驳回原告安庆市土地收购储备中心的其他诉讼请求”； 三、安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店于本判决生效之日起7日内支付安庆市土地收购储备中心房屋占有使用费44577.6元； 四、驳回安庆市土地收购储备中心的其他诉讼请求； 五、驳回安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店的其他上诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11336元，由安庆市土地收购储备中心负担1436元，卓增惠负担6000元，安徽雅银汽车销售有限公司负担2500元，安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店负担1400元；二审案件受理费954元，由安庆市土地收购储备中心负担154元，安庆市迎江区前牛门牛肉火锅店负担800元。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  潘 红 审判员  陈铜林 二〇二〇年九月二十二日 书记员  储贻燕