河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7251号 上诉人（原审原告）：王江，男，1955年5月5日出生，汉族，住邢台市桥**。 上诉人（原审原告）：王修勇，男，1957年11月13日出生，汉族，住邢台市桥**。 上诉人（原审原告）：王庆好，男，1963年1月1日出生，汉族，住邢台市桥**。 上诉人（原审原告）：王文革，女，1966年11月6日出生，汉族，住邢台市桥**。 四上诉人的委托诉讼代理人：王彦，河北济民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张怀明，男，1942年11月5日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨晓磊，河北捷诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北瀚康俪业房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区广安大街**。 法定代表人：周军辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范琳琳，河北乾骥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司，，住所地石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村 法定代表人：张红增，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会，，住所地石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村 法定代表人：吴国栋,该居民委员会主任。 上诉人王江、王修勇、王庆好、王文革因与被上诉人石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司（以下简称仁硕商贸公司）、河北瀚康俪业房地产开发有限公司（以下简称瀚康俪业房地产公司）、张怀明、石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会（以下简称南石家庄居委会）确认合同效力纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7712号民事驳回起诉，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。四上诉人的委托诉讼代理人王彦、被上诉人张怀明的委托诉讼代理人杨晓磊、被上诉人房地产公司的委托诉讼代理人范琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王江、王修勇、王庆好、王文革上诉请求：一、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7712号民事判决；二、依法判令四被上诉人签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》（编号ＮＳＪ20870）无效；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定四上诉人之父王万堂与被上诉人张怀明之间发生了宅院买卖关系没有事实依据。本案所涉宅院原属于王书夫妻，王万堂（原名王小麦）是王书的侄子，王万堂因过继成为王书的继承人，在王书夫妻去世后继承该宅院，并经1987年和2005年当地政府的两次宅基地确权登记所确认。一审判决认定王万堂与张怀明之间存在宅院买卖关系而不是租赁关系的理由有三：一是双方之间签订的“《出租宅院合同书》约定的出租年限为十六年租金八千元一次性付清，以及出租房屋由租户自行翻建的约定，不符合一般租赁习惯，更符合买卖合同习惯”；二是有证人证明双方系买卖关系；三是根据《出租宅院合同书》第三条“维、反的费用，宅主可在十六年内与租户结清，到期不结者，宅院主权可规租户”的绝卖条款，张怀明翻建房屋至城中村拆迁已经超过十六年，王万堂未支付过翻建房屋费用，宅院主权应归张怀明。但是，一审判决的这一认定纯属主观臆断，自相矛盾。首先，既然认定双方签订的《出租宅院合同书》实质就是宅院买卖协议，就无需引用绝卖条款，引用绝卖条款的前提是承认之前是租赁关系。对于双方白纸黑字签订的《出租宅院合同书》，一审判决就凭所谓的“一般租赁习惯”，强行将其认定为买卖协议。宅院出租十六年一次性付清租金，以及由租户自行对房屋维修和翻建的约定更符合本案实际情况，由于王万堂及其家人在邢台居住和工作，九十年代的交通远没有现在方便，所以双方这样约定更符合常理。如果是买卖宅院，那么为什么不直接签订宅院买卖合同书？第二，张怀明的证人证言的效力远没有原始证据《出租宅院合同书》的效力高。且证人朱某当庭作证时说既不认识王万堂，也不清楚双方是否签有书面合同和签合同时是否面对面；证人袁某当庭作证时说不知道双方是否签订书面合同，在交易时也没有在场，只是道听途说。第三，双方在《出租宅院合同书》第三条确实约定了绝卖条款，但是张怀明翻修房屋后却从未要求王万堂支付“维、反费用”，张怀明也没有证据证明曾经向王万堂索要翻建费用而王万堂拒不支付，因此就谈不上一审判决所说的“王万堂未支付过翻建房屋费用”。王万堂在邢台居住工作，且年事已高，多年不回南石家庄村查看房屋和不知道房屋翻建符合常理，法律没有明确规定房屋权利人必须几年回来查看一次，对于房屋等不动产，并不因为多年不查看就丧失所有权，一审判决藉此就认定王万堂出租房屋后长达二十年没有过问宅院并在得知因拆迁房屋价值大幅上涨后收回宅院违背诚信原则，更足主观臆断、道德审判。二、一审判决认定王万堂与张怀明之间所谓的宅院买卖合同有效没有法律依据。需要明确的是，一审判决认定双方之间存在宅院买卖关系是错误的。即使存在宅院买卖关系，也因违反法律禁止性规定而无效。一审判决认定双方存在买卖合同关系的理由是“张怀明系南石家庄村村民，其符合买卖宅基地的条件；同时根据四被告签订的拆迁协议可以证实被告居委会对该行为是明知并认可的”。但是，这一认定违背了农村宅基地取得和转让的禁止性规定。首先，张怀明不能因是本村村民就具备购买他人宅基地的条件。根据《土地管理法》和《河北省农村宅基地管理办法》，农村居民实行一户一宅制度，张怀明在本村已经有一处宅基地，无权再行购买他人的宅基地。双方的《宅院租赁协议书》签订于1991年，1992年生效的《河北省农村宅基地管理规定》第十五条规定：“购买住宅的农村居民必须符合申请宅基地条件，并经乡（镇）人民政府批准。同时，依照本规定第五条第二款规定，到县级人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。”因为张怀明已经有一处属于自己的宅基地，所以不符合申请购买宅基地的法定条件。其次，张怀明没有办理宅基地买卖的相关审批和变更手续。上述《河北省农村宅基地管理规定》第五条规定：“农村新旧宅基地均应由县级人民政府土地管理部门登记造册，由县级人民政府发给《集体土地建设用地使用证》并按国家规定缴纳土地使用登记费，确认使用权。农村居民因买卖、交换、继承、赠予房屋，以及因规划等原因调整宅基地，发生宅基地使用权变更的，必须在三十日内向县级人民政府土地管理部门办理变更登记手续。换发《集体土地建设用地使用证》”如果张怀明符合购买宅基地的条件，则应该在《河北省农村宅基地管理规定》生效之后办理宅基地变更登记手续，换发《集体土地建设用地使用证》将宅基地登记到自己名下。但是，因为张怀明本来就有属于自己的宅基地，既不符合购买宅基地的条件，也没有在其自称签订买卖合同的1991年至今近三十年的时间里办理审批和变更手续，所以，根据涉案宅基地于1987年和2005年两次宅基地确权登记在王万堂名下的事实，以及不动产的权利归属以登记为准的原则，张怀明并未从法律上取得该宅基地使用权。另外，不论《出租宅院合同书》第三条约定的绝卖条款是否成立，因张怀明不具备购买宅基地资格也决定了该条款无效。三、一审判决以南石家庄社区居民委员会参与签订拆迁协议就推定该居委会明知王万堂与张怀明之间存在宅基地买卖关系没有任何事实及法律依据。一审判决对南石家庄村居委会的上述推定纯属主观膝断，王万堂与张怀明之间是否存在宅基地买卖合同、该买卖合同是否有效及张怀明是否取得了宅基地使用权，取决于是否有买卖的合意、张怀明是否具备购买宅基地的法定条件和是否办理了审批和变更手续，而不是取决于该居委会是否知情和认可。四、其他三被上诉人因不知道真正的权利人才与张怀明签订拆迁协议。其他三被上诉人是基于张怀明多年居住涉案宅院的事实与张怀明签订拆迁协议，并不知道真实的权利人为王万堂。张怀明虽然翻建了房屋，但是并未取得宅基地使用权及其上房屋所有权，其因此签订拆迁协议属于无权处分，侵犯了王万堂的合法权益，应属无效。王万堂及其子女从不否认张怀明翻建房屋所做的贡献，但是张怀明并不能因此就取得了合法的宅基地使用权及房屋所有权，这是两个完全不同的法律概念。综上，一审判决错误地将王万堂与张怀明之间的宅院租赁关系认定为买卖关系，并违法将因已有宅基地而不具备购买宅基地条件的张怀明认定为具备购买条件，将未办理宅基地变更手续仍然登记在王万堂名下的宅基地认定为张怀明的宅基地，因此错误认定张怀明与其他三被上诉人签订的拆迁协议有效。因此四上诉人愿请二审法院依法撤销一审判决，判令四被上诉人签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》（编号ＮＳＪ70870）无效；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 张怀明答辩称，一、一审判决认定事实清楚。被答辩人主张一审判决对《出租宅院合同书》认定自相矛盾，认为既然认定《出租宅院合同书》实质是买卖协议，就不应该约定绝卖条款。答辩人认为该《出租宅院合同书》应当整体认定，正是因为该合同书中既违反一般的租赁习惯，又约定了绝卖条款，才证实该合同书就是买卖合同。被答辩人上诉认为答辩人翻建房屋后一直未向王万堂主张该费用，所以不符合绝卖条款。答辩人认为《出租宅院合同书》是对双方的约束，如果该合同书不是买卖协议，那么作为宅院所有人的王万堂更应该在到期前积极履行还款义务，以便保住其宅院，但王万堂根本没有履行付款义务，从侧面证实王万堂明知当时已经出售该房产不用支付翻建费用。其次即使是租赁合同也因王万堂未履行还款义务，该宅院也归答辩人，因此不论从那条讲一审判决均应维持。正因为是出售协议，所以到期后王万堂不主张返还房屋，也不支付翻建费用。如果是出租，王万堂必然不会允许答辩人私自翻盖房屋，在租赁到期后必然续签合同或者要回房屋，但王万堂在租期届满后4年未主张其权利，待涉及拆迁房屋价值上升后才主张，结合前后事实、证据相呼应，足以说明《出租宅院合同书》其实际系购房协议。法律规定：村民只拥有宅基地的使用权，一户一宅，，地随房走根据证人证言可知王万堂当初的房子已破败不堪，于1992年下雨后倒塌、灭失。被拆迁房屋系答辩人于1993年所建，所建房屋理应归答辩人所有。根据地随房走的原则，答辩人拥有涉案宅基地的使用权。因答辩人拥有房屋的所有权，涉案宅基地的使用权，与开发商签订拆迁协议并无不妥，依法应予保护。二、一审法院适用法律正确。被答辩人认为答辩人与王万堂之间的宅院买卖没有法律依据，认为答辩人已经有一处宅基地不能购买其他宅基地，该观点不能成立。答辩人在购买该宅院时其有两个儿子面临着结婚问题，当时村委会没有另放宅基地，因此答辩人才出资购买的该宅院，符合一家有两处宅基地的条件。同时答辩人系同村村民，王万堂已经不是村民，答辩人购买本村宅基地符合实际操作的规定。答辩人购买宅院后虽然没有变更登记，但村委会对该购买行为是认可明知的，所以签订拆迁协议时直接与答辩人签署。三、编号NSJ20870拆迁协议书有效。案涉的村委会的《拆迁改造安置补偿办法》确定，被拆迁人为拆迁范围内宅基地的合法所有人，即依照2006年石家庄市政府颁发的集体土地使用证和本村村民委员会确定的有效证明为准。因答辩人取得涉案宅基地时间较长，村委会明知该宅基地的实际情况，所以在涉及拆迁时与答辩人签订安置协议，答辩人与拆迁人的协议系经过本村村民委员会确认，其合法有效。综上，一审判决事实认走清楚，适用法律正确，应当驳回被答辩人上诉，维持原判。 瀚康俪业房地产公司答辩称，1、上诉人不是本村村民，不具有诉讼主体资格。2、房屋拆迁协议是经村委会确认，我方有理由相信本案被上诉人张怀明具有村民身份，且应享有拆迁安置协议的一切权利，拆迁安置协议合法有效。 仁硕商贸公司未答辩。 南石家庄居委会未答辩。 王万堂向一审法院起诉请求：1、依法判令四被告签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》（编号NSJZ0870）无效；2、诉讼费由四被告承担。 一审法院认定事实：王万堂系王书侄子，王书系石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村人,王书去世后位于该村石东街44号宅基地登记在王小麦名下。张怀明系石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村人，1991年3月31日王万堂与被告张怀明签订《出租宅院合同书》,约定“宅院一处,北房三间，猪圈一个,树木四棵,宅院东西宽北边10.2米,南边10米。南北长22.40米。年出租费为人民币500元,出租时间定为16年,租费一次付清。具体条件如下:1、一次付清十六年租费捌仟元。2、在出租期间,房屋的维修和反修建的费用由租户垫支,凭单据向宅主结账。3、维、反的费用,宅主可在十六年内与租户结清,到期不结者,宅院主权可规租户，特立此合同为证。”合同签订后,王万堂将其名下宅院交付被告使用,被告给付原告8000元。1993年被告张怀明将该宅院房屋翻建，居住至2013年南石家庄村拆迁改造，王万堂未支付被告张怀明翻建房屋费用。2013年5月26日，被告与石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会、石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司、河北瀚康俪业房地产开发有限公司签订了《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》,将位于石东街××院落××为高层楼房。另查明，王万堂生前单位邢台市委统战部，及其档案材料证明显示：王万堂曾用名王小麦。王万堂不是南石家庄村村民，居委会工作人员均不认识王万堂。王万堂于2017年5月28日死亡，其配偶曹秀云于2015年12月19日死亡，其二人有长子王江、次子王修勇、三子王庆好、小女儿王文革。以上事实，有居委会情况说明、宅基地清理登记审批表、宅基地清理登记表、出租宅院合同书、村委会拆迁改造安置补偿方案、南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书、证人证言、公证书、死亡证明、户口本、组织部档案材料、统战部证明及所附材料、视频资料及庭审笔录证实。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。结合原一审及二审调查情况，本案中所涉及的石家庄市长安区宅基地使用权归属问题是关键。原告主张根据《出租宅院合同书》可以确定王万堂与被告张怀明之间是租赁关系，但被告张怀明主张该合同书虽名为租赁但实际为买卖关系。原一审中三个证人出庭作证证实该处宅院确已卖给被告张怀明，其中包括介绍人马秀玉；《出租宅院合同书》中约定的出租年限为十六年租金八千元一次性付清，以及出租房屋由租户自行翻建的约定，不符合一般租赁习惯，更符合买卖合同习惯；《出租宅院合同书》中第三条：“维、反的费用,宅主可在十六年内与租户结清,到期不结者,宅院主权可规租户”被告张怀明翻建房屋至城中村拆迁已经超过十六年，王万堂未支付过翻建房屋费用,宅院主权应归被告张怀明。我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出土地管理法并禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上示明农村宅基地使用权可以转让。被告张怀明系南石家庄村村民，其符合买卖宅基地的条件；同时根据四被告签订拆迁协议可以证实被告居委会对该行为是明知并认可的。王万堂与被告张怀明签订《出租宅院合同书》后，被告张怀明已经按照合同支付全部款项，并进行了新建房屋，宅基地的使用用途并未改变，合同已经履行完毕，该交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，因此该合同依法有效。综上，本院认为王万堂与被告张怀明之间关于案涉宅院属于买卖关系，即使按照原告主张是租赁关系，但约定了绝卖条款，该条款已经生效，案涉宅院也应归被告张怀明。王万堂在签订《出租宅院合同书》后长达二十年没有过问过这宅院，在得知拆迁后价值大幅上涨的情况找到被告张怀明要求收回宅院，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定。故原告主张王万堂享有石家庄市长安区宅基地使用权，本院不予支持。关于王江、王修勇、王庆好、王文革申请将本案原告变更为其四人的申请，因王万堂夫妻二人均去世，其第一顺位继承人为该四人，本案涉及的王万堂原宅基地拆迁补偿利益与该四人有利害关系，本院对该变更申请予以准许。关于本案中四被告之间签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》的效力问题，因王万堂不再享有案涉宅基地的使用权，被告张怀明符合拆迁主体身份，其与居委会、商贸公司、房地产公司签订拆迁协议符合法律规定，故四原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告王江、王修勇、王庆好、王文革对被告张怀明、被告石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会、石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司、河北瀚康俪业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王江、王修勇、王庆好、王文革共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。王万堂和张怀明在签订合同时，双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力，四上诉人对其父亲王万堂（已去世）与被上诉人张怀明签订的《出租宅院合同书》的真实性也均无异议，从《出租宅院合同书》约定的内容看，不违反法律法规的强制性规定，双方签订的《出租宅院合同书》合法、有效，应受法律保护。1991年3月31日王万堂与被告张怀明签订《出租宅院合同书》约定：“宅院一处,北房三间，猪圈一个,树木四棵,宅院东西宽北边10.2米,南边10米。南北长22.40米。年出租费为人民币500元,出租时间定为16年,租费一次付清。具体条件如下:1、一次付清十六年租费捌仟元。2、在出租期间,房屋的维修和反修建的费用由租户垫支,凭单据向宅主结账。3、维、反的费用,宅主可在十六年内与租户结清,到期不结者,宅院主权可规租户，特立此合同为证。”从上述具体条款看，该《出租宅院合同书》即约定了租赁条款，又约定了绝卖条款，租户张怀明和宅主王万堂均具有选择性；租户在租赁期间对垫付的维修和反修费用凭单据可向宅主结账，双方租赁关系结束，否则视为绝卖；宅主王万堂在16年租赁期间内可与租户结清维修、反修的费用，否则视为绝卖。合同签订后，宅主王万堂将其名下的宅院交付给被上诉人张怀明使用，租户张怀明一次性给付王万堂16年租金8000元。在租赁期间内，租户也没有找宅主结算维修和反修费用，宅主也没有找租户结清维修和反修费用，应视为双方履行的绝卖条款。2007年3月30日双方约定的租赁期满，2013年5月26日被上诉人张怀明和被上诉人石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会、被上诉人石家庄任硕丰达商贸股份有限公司、河北瀚康俪业房地产开发有限公司签订《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》，在诉争宅院已归被上诉人张怀明所有的情况下，现四上诉人主张张怀明和其他被上诉人签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》无效，没有事实依据和法律依据。 综上所述，王江、王修勇、王庆好、王文革的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王江、王修勇、王庆好、王文革负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王泽毅