广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6128号上诉人（一审原告）：周伟雄，男，1980年6月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。上诉人（一审原告）：罗春霞，女，1987年3月29日出生，汉族，住广东省兴宁市。上列两上诉人共同委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市东城房地产开发公司，住所地：广东省东莞市东城街道市政综合楼**，统一社会信用代码：914419001980200739。法定代表人：叶勇，系该公司经理。被上诉人（一审被告）：东莞市嘉宏集团有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇聚龙湾聚豪华庭首层商铺**，统一社会信用代码：91441900744497718E。法定代表人：方桂萍，系该公司执行董事。上列两被上诉人共同委托代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。上诉人周伟雄、罗春霞因与被上诉人东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城房地产公司）、东莞市嘉宏集团有限公司（以下简称嘉宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周伟雄、罗春霞起诉请求：东城房地产公司、嘉宏公司向周伟雄、罗春霞支付迟延办证违约金及损失暂计3225元（从合同约定收楼之日起730日届满次日起，至东城房地产公司、嘉宏公司实际办妥房屋所有权证书，并将房屋所有权证书交付周伟雄、罗春霞之日止，违约金总额无上限，现暂计至2019年7月10日）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决驳回周伟雄、罗春霞的诉讼请求。案件一审受理费50元（周伟雄、罗春霞已预交），由周伟雄、罗春霞承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30051号民事判决书。宣判后，周伟雄、罗春霞不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持周伟雄、罗春霞一审诉讼请求。事实与理由：一、与本案事实相同的系列案中有143宗案件未改变房屋状态情况下，在诉讼期间已办理房产证。因此无法办理房产证并非周伟雄、罗春霞不配合拆除空中花园搭建（以下简称“拆窗”）所致。一审认定不“拆窗”系无法办理房产证的障碍属于事实认定错误。二、房屋无法办理房产证系不“拆窗”所致，只是东城房地产公司、嘉宏公司的陈述，无其他证据证明。根据东莞市不动产登记中心2019年3月18日的公告，案涉房屋无法办理所有权登记原因在于房屋现状与规划不符。随后，东城房地产公司、嘉宏公司于2019年4月30日发布公告要求周伟雄、罗春霞“拆窗”。一审法院据此认定周伟雄、罗春霞不配合“拆窗”致使房屋无法办证是错误的。三、案涉房屋无法办理房产证的原因系东城房地产公司、嘉宏公司未办妥房屋首次登记手续，东城房地产公司、嘉宏公司应当承担逾期办证的违约责任。四、即使不“拆窗”导致无法办理房产证，该责任也应由东城房地产公司、嘉宏公司承担。根据一审查明的事实，空中花园搭建（即封闭空中花园）是东城房地产公司、嘉宏公司实施的，其在销售房屋过程中，以“N＋1户型”对外宣传，以此抬高房价促进销售。东城房地产公司、嘉宏公司作为开发商应当知晓封闭空中花园系违反原规划，将导致房屋无法办理首次登记，从而导致周伟雄、罗春霞无法办理房产证，该不利后果应由其承担。五、一审认定未办理房产证责任应归于东城房地产公司、嘉宏公司，但又以案涉合同第二十条驳回周伟雄、罗春霞诉讼请求属于自相矛盾，应予以改判。六、根据购房合同第21条、补充协议第11条，东城房地产公司、嘉宏公司负有办证义务，需要东城房地产公司、嘉宏公司提交材料才能办理房产证。根据办证的程序，案涉房屋需要办妥初始登记才能办理房产证，而该初始登记只有开发商才能办理登记，案涉房屋无法办理房产证由于没有办理初始登记导致的。无法办证的责任归于东城房地产公司、嘉宏公司，其应当承担违约责任。嘉宏公司答辩称：一、嘉宏公司已积极履行协助办证义务，不存在违约行为。周伟雄、罗春霞要求嘉宏公司支付迟延办证违约金及损失没有事实及法律依据。周伟雄、罗春霞拒绝拆除其违法搭建物导致无法办证，相应损失应由周伟雄、罗春霞自身承担。二、因周伟雄、罗春霞拒绝拆除违建部分，导致房屋未能在合同约定的期间内取得房产证，该事实一审已查明。三、因周伟雄、罗春霞拒不整改行为导致无法办证，不应该由嘉宏公司承担该部分的违约金。周伟雄、罗春霞自身具有积极办理不动产权证的义务。嘉宏公司已多次通过口头、公告、书面函件等方式催促、协助周伟雄、罗春霞办理不动产权证，周伟雄、罗春霞对需要拆除违建部分才能办证的情况是知情的。依据合同约定，因周伟雄、罗春霞拒绝拆除违建，导致不能办证的损失应由其自身承担。案涉房屋因存在周伟雄、罗春霞各种搭建、改建的情形，导致了不能办理房地产权证。四、周伟雄、罗春霞已实际收楼、占有使用案涉房屋，周伟雄、罗春霞并没有产生实际损失。因周伟雄、罗春霞自身行为导致无法办证的，由此产生的相关法律责任，应由周伟雄、罗春霞自身承担，与嘉宏公司无关。周伟雄、罗春霞无实际损失且嘉宏公司不存在过错或过失，不应承担责任。五、根据案涉《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条约定，嘉宏公司对于办理权属登记仅是协助的义务，提供办理权属证书的必要资料，根据一审嘉宏公司提交的证据，嘉宏公司已经在合理的期限内向不动产登记部门提交了办理首次登记的资料，已尽合同义务。六、周伟雄、罗春霞作为购房者也具备办证的义务，周伟雄、罗春霞因自身的行为阻止办证条件的成就，对此具有明显的过错。结合《商品房买卖合同（预售）》第二十条及补充协议第十一条，嘉宏公司对此不承担责任。东城房地产公司答辩称：案涉项目东城房地产公司没有进行实际上的经营和处分，不应当承担本案的任何法律责任，请求法庭依法审判。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，周伟雄、罗春霞提交已办证清单。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：嘉宏公司、东城房地产公司应否支付逾期办证的违约金。就此，本院分析如下：《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付逾期办证违约金，若因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。由2019年3月18日东莞市不动产登记中心发布的《关于东城嘉宏锦园1-4、13、14、16、20、22、25、30、31、32、35、36、39、42、43、45、47幢办理房屋所有权首次登记的公告》可知，案涉商品房未能办理登记的原因在于房屋现状与规划用途不相符合。嘉宏公司于2019年4月30日在案涉小区发布公告，告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改。业主主张因开发商交付的N+1户型导致无法办证，即便开发商交付的房屋如业主所称，但根据合同约定，逾期办证违约金的支付系以逾期（交付之日起730日）为前提，从前述公告可知办证的障碍明确以及公告具体整改措施的时间均在上述合同条款约定的730日内。由于此时案涉房屋已经交付给业主，房屋处于业主的控制之下，在不动产登记部门已经明确需要整改的情况下，作为房屋的业主和实际的控制者，应积极作为，采取措施将房屋整改至可办证的情况，现业主一方面未积极消除办证障碍，另一方面主张逾期办证违约金，没有依据。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，嘉宏公司无需支付逾期办证违约金。另外，由于产权登记机关已经明确了待房屋现状与规划不符的问题解决后才能办理登记手续，业主上诉提出的其他房屋的办证情况，与本案无直接关联。综上所述，上诉人周伟雄、罗春霞的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周伟雄、罗春霞负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年九月二十二日书记员  李敏肖刘文婷