广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2944号 上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳云洪，男，1971年1月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜琴琴，女，1977年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴奇禄，广西桂宁律师事务所实习律师。 上诉人欧阳云洪因与被上诉人颜琴琴房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人欧阳云洪的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人与上诉人于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月16日解除；2、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求退回合同保证金的诉讼请求；3、撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审的反诉请求；4、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人在上诉人未同意解除合同的情况下单方强行解除租赁合同，已经构成违约，一审判决认定上诉人以实际行动同意解除租赁合同，属于认定事实错误。首先，一审法院遗漏认定上诉人已明确在微信中表示不同意解除合同的事实。2020年2月上旬期间，被上诉人多次在微信聊天中先向上诉人要求免租，后又提出解除租赁合同，上诉人在微信中表示虽发生疫情不可抗力，但并未导致合同目的不能实现，上诉人不同意解除的意见明确。其次，一审法院以上诉人接收钥匙，被上诉人同物业公司办理撤场手续时上诉人到现场为由，认定上诉人以实际行动同意解除合同是错误的。被上诉人执意搬离承租门面并要求交还钥匙，上诉人才是在被上诉人单方面解除合同的情况下被动接收钥匙及撤场手续，并不代表上诉人同意被上诉人解除合同。上诉人不可能任由店铺处于无人管理状态。上诉人出具给被上诉人的收条也仅载明收到被上诉人交来的钥匙，是对其交还钥匙的确认，不是同意解除合同的意思表示，不能因此推定上诉人同意解除合同。再次，被上诉人单方解除合同已构成违约，上诉人要求被上诉人支付装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元于法有据，应予支持。虽然发生疫情不可抗力，根据最高法的精神，当事人主张不可抗力全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务全部不能履行承担责任。被上诉人直接以不可抗力为由单方面解除合同，未能举证不可抗力导致合同不能履行，被上诉人的行为明显是滥用解除权，其行为构成违约，根据双方合同约定，被上诉人应支付装修免租期租金6000元及优惠租金1740元。一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人颜琴琴答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 颜琴琴向一审法院诉请：1.确认原告与被告2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令被告返还原告租赁保证金36567元；3.判令被告退还原告2020年1月18日至2月17日移交的房屋租金11319元；4.判令被告补偿原告装修费20000元；5.本案诉讼费由被告承担。 欧阳云洪向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院审理查明：2019年12月9日，被告（反诉原告）作为甲方与原告（反诉被告）作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于桂林市秀峰区东西巷商业街B117号门面租给乙方使用，租赁期限自2019年12月10日至2022年5月17日止。同时约定给予15天装修免租期，如因乙方的原因导致本合同提前终止的，则取消装修免租期，甲方则按6000元计收乙方的租金，同时约定甲方同意在约定的月租金的基础上给予乙方每月优惠870元，如乙方未严格按照合同履行该部分优惠给予取消，已优惠的全部金额乙方应在违约的当月全部补交。当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了合同保证金36567元及2019年12月10日至2020年1月17的租金14337元。之后原告（反诉被告）接收铺面并进行装修。2020年1月17日，原告（反诉被告）又支付了2020年1月18日至2月17日租金11319元。2020年2月上旬期间，原告（反诉被告）多次在微信聊天中向被告（反诉原告）要求解除租赁合同。2020年2月16日，原告（反诉被告）将涉案门面的钥匙交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）出具收条一张，载明：“颜琴琴交来东西巷B117号钥匙3把。欧阳云洪2020年2月16日”。2020年2月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）以及桂林凯丰物业管理有限公司的工作人员对涉案铺面进行撤场验收，并在《商铺撤场交接确认表》上签字确认。被告（反诉原告）在该表上书写：“该铺给排水已埋藏于地下”，并签名。至本案一审终结时，被告（反诉原告）尚将合同保证金36567元未退还原告（反诉被告）。 一审法院审理认为,一、原、被告双方所签订的租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中原告（反诉被告）先是在微信聊天中与被告（反诉原告）协商解除合同问题。之后又自行搬离承租门面。被告（反诉原告）虽然在微信聊天中没有明确表示同意解除合同，但是其在2020年2月16日原告（反诉被告）向其交还涉案门面钥匙时未表示异议，并向原告（反诉被告）出具了收条。随后，在2020年2月17日，原告（反诉被告）与物业公司办理涉案门面撤场手续时被告（反诉原告）到现场参加，并在《商铺撤场交接确认表》上书写“该铺给排水已埋藏于地下”，并签名。上述行为应当视为其以实际行动同意双方租赁合同的解除。故原告（反诉被告）主张双方于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉求，本院予以支持，合同解除时间为2020年2月17日。被告（反诉原告）在反诉中主张由于原告（反诉被告）违约应当向其支付装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元的诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。二、合同保证金及租金是否应该退还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，由于双方签订的租赁合同已经于2020年2月17日解除，且双方均不存在违约行为，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还合同保证金36567元的诉求符合法律规定，本院予以支持。由于原告（反诉被告）退还门面的时间为2020年2月17日，在此之前涉案门面一直是由原告（反诉被告）所占用，此期间的租金仍应当正常支付。故其要求退还2020年1月18日至2月17日已交租金11319元的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。 三、装修补偿费问题。至于原告（反诉被告）主张的装修补偿费，因其未能提交相关证据证实装修的费用以及损失的数额，故本院对其诉求因其举证不能不予支持。依法判决：一、原告（反诉被告）颜琴琴与被告（反诉原告）欧阳云洪于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月17日解除；二、被告（反诉原告）欧阳云洪将合同保证金36567元退还给原告（反诉被告）颜琴琴；三、驳回原告（反诉被告）颜琴琴其他本诉部分诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）欧阳云洪的反诉部分的全部诉讼请求。本案本诉部分案件受理费1497元，因适用简易程序减半收取749元（原告已预交），由原告颜琴琴负担345元，被告欧阳云洪负担404元。本案反诉部分案件受理费50元，因本案本诉部分与反诉合并审理减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告欧阳云洪负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人解除合同的行为是否构成违约？2、本案的违约责任如何承担？ 本院认为，首先，关于被上诉人解除合同行为的性质问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被上诉人于2020年2月开始向上诉人提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方当事人虽经过微信聊天方式进行了多次协商，但就解除合同事宜并未达成一致。上诉人在被上诉人要求下接收门面钥匙并办理了门面交接手续，是为避免合同终止后损失继续扩大所采取的合理行为，并非同意被上诉人解除合同的意思表示。从双方当事人聊天记录可知，上诉人在接收钥匙和门面前后均表示在双方就解除合同达成协议之前其不同意解除合同。一审法院以上诉人接收钥匙和门面的行为推断上诉人以实际行动同意双方租赁合同解除，事实及法律依据不足。被上诉人提出上诉人已同意其解除合同的主张，证据不足，理由不充分，本院不予认定。上诉人提出本案系被上诉人单方解除合同的主张，证据充分，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人未主张亦未举证证明其解除合同符合上述法律规定的情形，故被上诉人无合法合同解除权，其不履行合同义务的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 其次，本案的违约责任承担问题。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定被上诉人提前终止合同则取消装修免租期，上诉人按6000元计收被上诉人租金，并取消给予被上诉人每月870元的优惠，已优惠部分金额被上诉人应补交。在被上诉人违约解除合同的情况下，上诉人要求被上诉人按照合同约定支付装修免租期租金6000元和返还优惠租金1740元的主张，证据充分，理由成立，本院予以支持。房屋租赁合同关系中的履约保证金是合同双方诚信履行合同的一种具有担保合同履行性质的款项,同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。本案中，被上诉人并不存在拖欠租金或损坏租赁房屋的情形，故被上诉人要求退还其交付的履约保证金，符合法律规定，本院予以支持。鉴于双方当事人在《房屋租赁合同》中未对承租人单方终止合同的违约责任作出约定，且上诉人在一审诉讼期间亦未对被上诉人单方终止合同的违约行为主张要求其承担其他违约责任，故本院对被上诉人单方终止合同的违约责任不予追究处理。 另外，被上诉人于2020年2月16日将涉案房屋钥匙交还给上诉人，并于次日即2月17日与物业公司办理了涉案铺面撤场验收，一审法院据此认定双方当事人之间的《房屋租赁合同》已于2020年2月17日实际解除并无不当，本院予以认定。上诉人要求认定合同于2020年2月16日解除的主张，理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，判决有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初534号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初534号民事判决第四项； 三、被上诉人颜琴琴支付给上诉人欧阳云洪装修免租期租金6000元、优惠部分租金1740元，合计7740元。 一审本诉案件受理费1497元，减半收取749元（被上诉人颜琴琴预交），一审反诉案件受理费50元，减半收取25元（上诉人欧阳云洪预交），二审案件受理费739元（上诉人欧阳云洪预交），合计1513元，由上诉人欧阳云洪负担764元，由被上诉人颜琴琴负担749元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年九月十日 书记员  叶菁华