广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1060号上诉人(原审原告)：李洁君，女，汉族，1972年12月15日出生，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宝月，广东前瞻律师事务所律师。上诉人(原审被告)：广东冠联化工有限公司，住所地：广东省茂名市*******天一国际701室。法定代表人：易培武，该公司经理。委托诉讼代理人：杨辉，广东汉基律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黎柳，男，汉族，1984年7月21日出生，住广东省茂名市茂南区****************。上诉人李洁君、广东冠联化工有限公司因与被上诉人黎柳房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洁君的委托诉讼代理人黄权、上诉人广东冠联化工有限公司的法定代表人易培武、委托诉讼代理人杨辉、被上诉人黎柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁君上诉请求：一、依法改判两被上诉人付违约金38000元给上诉人；二、依法改判两被上诉人赔付房屋修复费用15309元给上诉人；三、依法改判两被上诉人赔付滞纳金14421元给上诉人；四、本案的诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未认定被上诉人违约的事实、被上诉人在《非住宅房屋租赁合同书》期限届满后存在违约。首先，《非住宅房屋租赁合同书》第十三条约定：“乙方则须在租赁期满前一个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方申请之日起15天内答复乙方，如同意继续租赁，则另签租赁合同。”，即被上诉人应在租赁期届满前向上诉人提出是否续租的意愿。其次，《非住宅房屋租赁合同书》第十六条约定：“本合同终止后三日内，乙方必须将出租房屋及房屋钥匙、水电费存折交还给甲方，若乙方不履行此义务，甲方有权收回出租房屋，并有权处理乙方放在出租房屋内的所有财产物品及要求乙方赔偿因此造成的经济损失。”。据此，在《非住宅房屋租赁合同书》届满时，被上诉人必须在期满后三天内将租赁物返还给上诉人。而被上诉人在租赁期限届满后三天内拒不返还租赁物，明显是违约行为。还有，《非住宅房屋租赁合同书》第十一条约定：“终止合同时，乙方在该房屋内外的装修必须保留，不得毁损，并属于甲方所有。”而被上诉人在合同终止时，将租赁物的玻璃大门、办公座椅、卫生用具、电器照明灯等予以拆除，明显是违反约定的行为。二、一审法院存在法律适用错误的情形。1、错误适用举证规则。具体表现在：就算不认可上诉人主张的财产损失，但被上诉人已经就其损坏的财产做出自认，并就损害部分向茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所提供了明细。这也就说，上诉人已明确其存在了违约行为。在上诉人提供了被上诉人在现场拆卸、破坏现场的视频光碟的情况下，仍认定上诉人无提供证据证实被上诉人的违约行为，明显对上诉人不公。2、错误适用茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所的《评估报告》。基于同样的租赁物，本案出现两份截然不同的评估结论，而一审法院以“未能提供证据证实是由被告损坏所致，其应当承担举证不能的不利后果。”采用了对上诉人不利的结论。而被上诉人所列的，也不排除其故意不报、瞒报的可能。一审法院以被上诉人的自认清单作为赔偿依据，有欠公允。3、错误认定上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系。按《非住宅房屋租赁合同书》第三条约定：“租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日。”也就是说，该合同于2018年6月30日。而在这时间点之后，被上诉人仍实际占有、使用上诉人的租赁物，并向上诉人缴纳租金。按照《合同法》的规定，被上诉人继续占有、使用租赁物的且继续缴纳租金的，视为无固定期限合同，而并非是其在合同期满后占用上诉人的租赁物。4、错误地免除被上诉人的违约责任。就算上诉人与被上诉人之间合同届满，但合同中的违约条款任应独立地发生法律效力。5、错误地适用对被上诉人的违约责任标准。按照《非住宅房屋租赁合同书》的违约标准，被上诉人应当支付的违约金标准应为：“所欠租金总额每日向乙方加收滞纳金1%。”综上，上诉人认为：一审法院在事实认定及法律适用上均存在不当，应予纠正。上诉人广东冠联化工有限公司上诉请求：一、撤销茂名市茂南区人民法院作出的（2019）粤0902民初2243号民事判决主文第一、第二项；二、依法改判驳回被上诉人李洁君的全部诉讼请求；三、本案的一审、二审全部诉讼费用（包括诉讼保全费、评估费）均由李洁君负担。黎柳辩称：同广东冠联化工有限公司意见一致。李洁君向一审法院起诉请求：一、两被告共同支付三个月(2018年10、11、12月)的租金共计37620元给原告，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告，直至本息还清之日止；二、两被告共同支付滞纳金共计14421元给原告；三、两被告向原告承担违约责任，即被告已支付给原告的定金38000元归原告所有；四、两被告支付恢复工程所需的费用共计144543.21元给原告；五、两被告支付原告损失暂计37620元给原告(从2019年1月1日暂计至2019年3月31日)，余下按照每月租金为12540元的标准计算，直至房屋能投入使用之日止；六、本案全部诉讼费用全部由两名被告共同承担。一审法院认定事实：2015年5月1日，茂名市天一房地产开发有限公司作为甲方(出租方)、被告黎柳作为乙方(承租方)签订《非住宅房屋租赁合同书》。该合同有如下约定：一、乙方承租甲方位于茂名市*******天一国际1001、1002号房作为办公场所。二、租赁期限及租金：2015年5月1日至2015年6月30日免租装修期；2015年7月1日至2018年6月30日，每月租金为12540元。三、付款方式：乙方自合同生效之日向甲方支付定金38000元，租金一个月交一次，先交后用，乙方必须每月20日前将下一个月的租金交付给甲方；合同期满后，在乙方不违约的情况，其所付的定金甲方如数返还(定金不计利息)；合同期未满，乙方要求终止合同的，视为违约，定金不予退还。四、装修和改变房屋结构的约定：乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征用甲方书面同意并报有关部门审批后方可进行，所需费用由乙方自理；终止合同时，乙方在该房屋内外的装修必须保留，不得毁损，并属甲方所有，除该约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。五、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还给甲方，如乙方要求继续租的，在按时缴纳清租金、履行合同全部义务及租金价格在同等情况的前提下享有优先权，乙方则须在租赁期满前一个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方申请之日起15日内答复乙方，如同意继续租赁，则另签租赁合同。六、租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，逾期一日，在逾期一个月内，甲方有权按所欠租金总额每日向乙方加收滞纳金1%；甲方有权从乙方交付的定金中直接扣除所欠租金及滞纳金，逾期一个月以上，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。2017年3月3日，原告李洁君从茂名市天一房地产开发有限公司处购买了涉案房屋。2017年4月1日，原告李洁君与被告黎柳重新签订了《非住宅房屋租赁合同书》，该合同约定内容与茂名市天一房地产开发有限公司、被告黎柳签订《非住宅房屋租赁合同书》内容一致。涉案房屋租赁期间一直由被告冠联化工公司使用。租赁期限届满后，原告李洁君、被告冠联化工公司未就续约达成一致意见，被告冠联化工公司继续使用涉案房屋至2018年12月31日，房屋占有使用费已缴纳至2018年10月。被告冠联化工公司在退还房屋时，因拆除物品时，致成纠纷，原告李洁君于2018年4月18日诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程，原告李洁君申请对涉案房屋重置或恢复正常使用状态的费用进行评估，一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所(普通合伙)进行评估，因原、被告对涉案房屋原来状态认知不一致，该所根据原、被告对涉案房屋原来状态的认知，分别作出了茂盈恒信评报字[2019]第179号、茂盈恒信评报字[2019]第180号评估报告，其中：根据原告李洁君认知的房屋原来状态作出的茂盈恒信评报字[2019]第179号评估报告，确定评估值为15309元；根据被告黎柳、冠联化工公司认知的房屋原来状态作出的茂盈恒信评报字[2019]第180号评估报告，确定评估值为5807元。评估费用4000元，由原告李洁君预付。被告冠联化工公司确认其涉案房屋的使用人，被告黎柳是其的职员，被告黎柳签订《非住宅房屋租赁合同书》系履行职务行为。庭审中，被告冠联化工公司主张涉案定金38000元，其另案处理，在本案中不提反诉。以上事实，有原告李洁君提供身份证、企业信息资料、购房协议书、收据、非住宅房屋租赁合同书、账户明细、视频、现场照片等证据，被告冠联化工公司提供身份证、法定代表人证明书、营业执照、证明、非住宅房屋租赁合同书、物料清单等证据，以及评估报告、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，被告黎柳虽以个人身份与原告李洁君签订房屋《非住宅房屋租赁合同书》，被告冠联化工公司确认被告黎柳系代表其签订该合同，被告黎柳属职务代表行为，应认定被告黎柳系代表被告冠联化工公司签订《非住宅房屋租赁合同书》。原告李洁君、被告冠联化工公司签订《非住宅房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，原告李洁君、被告冠联化工公司双方所达成的租赁合同已经于2018年6月30日履行期满，就续租事宜双方未达成一致意见，被告冠联化工公司在合同终止后仍占有使用涉案房屋，双方确认房屋占有使用费已缴纳至2018年10月，被告冠联化工公司尚欠两个月的房屋占有使用费参照原合同约定的租金标准每月12540元计算，因此，确定被告冠联化工公司尚欠两个月的房屋占有使用费为25080元，对于原告李洁君主张退还房屋后无法出租的损失(租金)，于法无据，不予支持。被告冠联化工公司辩称原告李洁君同意免除其两个月的租金，原告李洁君不予认可，被告冠联化工公司提供的证明不足以证明其答辩意见，不予采信。被告冠联化工公司应支付房屋占有使用费25080元给原告李洁君。关于房屋占有使用费的利息，原告诉请房屋占有使用费从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，没有违反法律规定，予以支持，但现因2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于本案2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，对于2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告诉请的滞纳金14421元，因案涉合同已终止，原告李洁君主张的滞纳金按所欠租金总额每日1%计算，于法无据，不予支持。关于保证金。租赁合同签订后，原告收取支付了被告冠联化工公司支付定金38000元，属合同履约保证金，原告李洁君未能提供证据被告冠联化工公司在租赁期间存在违约行为，按合同约定，租赁期满后上述该履约保证金退还被告冠联化工公司，对原告李洁君请求的定金38000元归其所有，不予支持。关于涉案房屋修复费用。一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所(普通合伙)对涉案房屋修复费用进行评估，该所根据原、被告对涉案房屋原来状态的自认，分别两份评估报告。原告李洁君自认的房屋原来状态，其未能提供证据证实是由被告损坏所致，其应承担举证不能的不利后果，故对茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所(普通合伙)根据原告李洁君认知作出了茂盈恒信评报字[2019]第179号评估报告，不予采信。但茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所(普通合伙)作出的茂盈恒信评报字[2019]第180号评估报告，是根据被告自认作出，属于被告对不利于自己的事实的承认，予以认可。被告冠联化工公司应支付房屋修复费用5807元、评估费用4000元给原告李洁君。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决：一、被告广东冠联化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费25080元及其利息(以25080元为基数，从2018年4月18日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止)给原告李洁君。二、被告广东冠联化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付房屋修复费5807元给原告李洁君。三、驳回原告李洁君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2692元、诉讼保全费1920元，共4612元(原告已预付)，由原告李洁君负担2387元，由被告广东冠联化工有限公司负担2225元(限其于本判决生效之日起十日内径行支付给原告，不再另行退收)。评估费4000元(原告已预付)，由被告广东冠联化工有限公司负担(限其在本判决生效之日起十日内迳付原告)。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷,争议的焦点为：1.冠联公司是否构成违约，是否应当支付房屋占有使用费、违约金给李洁君；2.冠联公司是否应当支付房屋修复费用的认定。对以上焦点，本院综合评述如下：1.李洁君与冠联公司的租赁合同于2018年6月30日期满，因双方对续约未达成一致意见，冠联公司使用涉案房屋至2018年12月31日，而冠联公司一直支付使用费至2018年10月份，李洁君对冠联公司继续使用，并且支付使用费这一事实没有异议，视为其同意冠联公司继续使用房屋的行为，因此，冠联公司在合同租期满之后继续使用房屋的行为，不构成违约。鉴于冠联公司不存在违约，李洁君请求冠联公司支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。而对于冠联公司尚未支付的剩余两个月的房屋占有使用费，因冠联公司不能提供充分的证据证实李洁君同意免除，本院对此理由不予采纳，一审判决冠联公司支付房屋占有使用费及其利息的处理正确，应予维持。2.对于房屋修复费用的问题，经一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，该评估所依靠原、被告提供的材料，虽作出不同的报告，但经综合审查，茂盈恒信评报字[2019]第179号报告依据上诉人李洁君对涉案房屋原来状态的自认所作出，其不能提供证据证实房屋损坏均由被告造成，该自认缺乏客观性，而茂盈恒信评报字[2019]第180依据冠联公司对自己不利事实的认可，原判决采纳茂盈恒信评报字[2019]第180报告作为定案依据，并无不当。综上所述，李洁君、广东冠联化工有限公司的上诉请求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2066元，由上诉人李洁君负担1033元，由广东冠联化工有限公司负担1033元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年九月十一日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。