广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2372号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐桂清，男，汉族，1962年4月25日出生，住址：广东省清远市清新区*****。委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎养娣，女，汉族，1993年2月17日出生，住址：广东省阳山县******。委托诉讼代理人：林明凤，广东广清律师事务所律师。上诉人徐桂清因与被上诉人黎养娣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐桂清的上诉请求：1.撤销原审判决，驳回黎养娣的本诉请求或发回重审；2.支持徐桂清的反诉请求；3、本案全部诉讼费由黎养娣承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。1.双方当事人、清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部于2017年11月23日签订的《房屋买卖合约》属无效合同。①涉案房屋（房地产权证号：清新字第**0005****号）属多人按份共有（具休见房地产权证所列共有人）。②黎养娣、清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部在签订《房屋买卖》合同时明知徐桂清并未取得其他房屋共有人的同意或特别授权，即徐桂清、清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部明知徐桂清在签订合同仅是代表自己个人【从《房屋买卖合同》第十年、第十五可以确认】以及由黎养娣打印好并提供给徐桂清签名的《具结书》可以证实。③徐桂清在2017年11月23日已将涉案房屋的房地产权证原件交由清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部保管。黎养娣已即时取得该产权证的复印件。依我国合同法有关无效合同的法律规定，合同无效，自始无效。双方互相返还，即徐桂清仅应返还已收取的预付款110000元。2.收款、付款事实。①徐桂清仅收到黎养娣交来的首期购房款110000元，徐桂清于2017年11月23日签名的《首期购房款收据》中的120000元包含之前由清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务收取的10000元中介费。因此清远市清新区太和镇德众意房产中介服务部应将收取10000元返还给徐桂清。②徐桂清从2019年1月3日至2019年6月7日七次支付给黎养娣190000元。依本案事实黎养娣应返还多收取的80000元给徐桂清。3.关于黎养娣利用黑恶手段、暴力处理本案房屋买卖关系。①2018年12月19日，徐桂清被黎养娣的表哥、岳父、荣少（黎子荣亲家）、张铁军胁迫，向黎养娣支付70000元。后黎养娣指使其亲家黎子荣和黎子荣的亲家逼迫徐桂清，带现金到清新区嘉信超市对面的清新区农商银行柜员机3号机存入黎子荣提供的银行卡内，存入之后并要求徐桂清现场拍摄柜员机屏幕显示已存入70000元。②2019年2月1日，张铁军带领七八个人住进徐桂清的家，要求每人支付30000元人工费，直至2019年2月5日离开，为此徐桂清通过微信支付20000元至30000元给张铁军。③2019年5月1日，张铁军再次带八个来到徐桂清的家，之后在徐桂清家吃住，直到2019年8月17日离开，徐桂清为此支付70000元。期间胁迫徐桂清按其要求书写《欠条》二份交由张铁军收执，并交纳现金20000元给张铁军。徐桂清于2019年5月10日通过微信支付10000元，6月7日通过微信支付30000元，7月3日通过微信支付20000元，共计支付80000元给张铁军。4.原审判决仅依黎养娣庭后补充的与本案有利害关系，徐桂清在反诉时列其为有利害关系的清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部提供的所谓《情况说明》就错误认定徐桂清被迫多支付给黎养娣的80000元款项是支付给案外第三人。5.原审判决对徐桂清反诉时提交的证据视而不见，反而对黎养娣用黑社会手段且血腥、暴力的手段取得的《欠条》予以认可，是严重错误的，这等同于变相鼓励当事人采用暴力手段处理民事纠纷。综上所述，徐桂清的反诉请求有事实和法律依据，黎养娣的本诉请求无事实和法律依据，原审判决存在认定事实错误，适用法律错误，请依法支持徐桂清的上诉请求。黎养娣答辩称：一、答辩人和被答辩人签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，合法有效，被答辩人应承担违约责任。2017年11月，答辩人和被答辩人经协商签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被答辩人称答辩人在签订合同时明知被答辩人未取得其他房屋共有人的同意或者特别授权并不是事实，实际上被答辩人有向答辩人出具《具结书》确认其有权处分房屋，而答辩人是在要求被答辩人协助办理银行按揭手续时，才被告知案涉房屋所有权人有多人但并非所有人同意卖房的事实，且被答辩人保证给予一定时间他就能配合办理按揭手续，但截止到2018年12月，被答辩人仍未能办好相关手续。根据《房屋买卖合同》第七条约定和《具结书》，卖方须保证对案涉房屋享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。作为卖方的被答辩人明知该条款，却隐瞒案涉房屋所有权人不愿意配合办理房屋买卖合同手续的事实，从而导致答辩人无法办理房屋过户和银行按揭贷款等手续，不能实现签订《房屋买卖合同》的目的。根据《合同法》第六十条和第一百零七条之规定，被答辩人应承担违约责任，按约向答辩人返还已收取的首期购房款及支付违约金。二、答辩人已实际支付首期购房款120000元，一审法院认定被答辩人应退还120000元购房款给答辩人，并向答辩人支付120000元违约金，事实清楚，适用法律正确。1.在合同签订当日，答辩人已向被答辩人支付120000元首期购房款。《房屋买卖合同》第二十五条已经明确写明答辩人交付了120000元首期款，且被答辩人已出具《首期购房款收据》给答辩人作为回执。至于被答辩人在收款后是否将其中10000元交给清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部，这是被答辩人与清远市清新区大和镇德众意房地产中介服务部之间的关系，与答辩人无关，也与本案无关。2.被答辩人应按约向答辩人返还已收取的首期购房款120000元和支付违约金120000元。根据《房屋买卖合约》第十一条约定，卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后90天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。故一审法院认定被答辩人还应支付118000元，是事实清楚，适用法律正确。三、双方于2019年5月8日签订的《欠条》的主要内容合法有效，双方的权利义务受其约束。被答辩人无法配合答辩人办理房屋买卖合同相关手续，违反了双方在《房屋买卖合约》的约定，答辩人与被答辩人于2019年5月8日就被答辩人尚欠答辩人的款项进行确认，并约定还款方式。《欠条》是双方真实意思的表示，被答辩人应按约履行其还款义务，但被答辩人至今仍未还清，属于违约。四、被答辩人所称存入第三人账号70000元是支付给答辩人，但答辩人对此事并不知惰，也从未收到黎子荣转账该70000元。如一审法院查明，被答辩人有与案外人李森全签订《房屋买卖合同》后违约，李森全的亲家黎子荣已向被答辩人追回房款和违约金260000元，故被答辩人所述的70000元与答辩人无关，也与本案无关。综上所述，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，恳请法院维持原审判决，驳回被答辩人上诉请求，维护答辩人的合法权益。黎养娣向原审法院起诉请求：1.判令徐桂清立即向黎养娣支付拖欠的120000元及延迟履行支付的违约金120000元；2.判令徐桂清承担本案的诉讼费。庭审过程中，黎养娣变更第一项诉讼请求为：判令徐桂清立即向黎养娣支付120000元违约金。徐桂清的反诉请求：1.判决确认双方签订的《房屋买卖合约》无效；2.判令黎养娣退还80000元给徐桂清；3.反诉受理费由黎养娣负担。诉讼过程中，徐桂清增加反诉请求：确认徐桂清于2019年5月8日签署的《欠条》无效。原审法院认定事实：案涉清远市清新区太和镇建设北路3号D1幢A梯201房屋的建筑面积为268.48平方米，产权属邓玮、胡计洪、胡焯新、朱伙梅、高炳钊、邓志成按份共有。2017年11月23日，徐桂清作为案涉房屋卖方委托代理人，与买方黎养娣及经纪方清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将案涉房屋建筑面积的120平方米出售给买方，成交价为444000元；卖方应当在收齐首期款后将物业交付予买方；双方同意在定金或首期款中预留10000元予经纪方作为该物业交房保证金；卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后90天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约；买卖双方均一致约定，该宗交易付款方式为买方以按揭付款方式分2次向卖方支付；卖方承诺收取首期款后免费为买方拆墙、间墙，由于该房屋需要进行房产证分割，具体房屋面积以测量出证为准，价钱以3700元每平方米为准，总价以房屋具体面积为准。采用分证按揭付款方式，第一次付款于签本合同当天付首期款120000元，余下房屋尾款由银行放款，具体贷款额以银行贷款同意书为准，首期款多退少补。合同签订同日，徐桂清收到黎养娣支付的首期款120000元。徐桂清向黎养娣出具《具结书》，内容为：本人徐桂清是清远市清新区太和镇建设北路******201房屋的产权人的受托人，保证所提供该物业的有关产权资料等是完整、合法、准确的，保证与产权共有人意识、条件达成一致，同意出售上述物业并享有完整所有权，能完全支配和处理有关物业的产权，如有隐瞒，本人愿意承担一切的法律责任，并且愿意支付相当于已付首期款2倍违约金。但徐桂清在收到黎养娣交纳的首期款后，才告知黎养娣只有一个房屋共有人授权其办理房屋出让手续，其他人不愿意配合，因此无法办理银行按揭贷款手续。为此，徐桂清要求黎养娣给予一定时间处理。后由于徐桂清长期未能取得所有共有人授权或同意出售案涉房屋，黎养娣因此要求其退款并赔偿违约金。徐桂清同意退款，并在2019年1月31日、2月1日、5月1日分别向黎养娣退还购房款40000元、20000元、10000元，余下购房款及违约金迟迟未能付清。后经黎养娣追讨，徐桂清于2019年5月8日向其出具《欠条》一份，确认欠黎养娣购房款及滞纳金共170000元，承诺2019年6月30日前还清，如有过期，按欠款金额两倍还。另还款分3期，5月23日一次，6月6日一次，6月30日前还完170000元，息在8月底还清。之后，徐桂清分别被于2019年5月31日、6月7日、7月3日向黎养娣通过微信付款2000元、30000元和20000元。另查明，徐桂清在与黎养娣签订《房屋买卖合约》同时，还与另一买家李森全签订另一份《房屋买卖合约》，买方李森全向其支付了130000元首期款。后因徐桂清违约，李森全的亲家黎主荣（也即中介人员李春兰的丈夫）带人向徐桂清追回房款及违约金共260000元。原审法院认为：一、合同效力问题。黎养娣与徐桂清签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，虽然徐桂清没有取得房屋产权人同意，但该合同并不因此而无效，双方应按约履行。徐桂清反诉要求确认该《房屋买卖合约》无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。2019年5月8日《欠条》是徐桂清真实签名的还款承诺，形式上合法有效，内容除“如有过期，按欠款金额两倍还”属重复计算违约金，应认定无效外，其余内容合法有效。因此，徐桂清反诉要求确认该《欠条》无效，依据不足，不予支持。二、合同履行及违约责任承担问题。案涉房屋买卖合同因徐桂清的原因导致不能办理网签和银行按揭贷款等手续，时间持续一年多，根据《房屋买卖合约》约定，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后90天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。因此，案涉合同因徐桂清长期不能履行而已经在本案起诉前自动解除。另结合2017年11月23日《具结书》约定，徐桂清保证能完全支配和处理案涉房屋，违约则愿意支付首期款2倍违约金。由于合同解除是因徐桂清违约导致，其按约应向黎养娣退还全部购房款，并赔偿与首期购房款相等金额的违约金。黎养娣提交的《首期购房款收据》可以证明徐桂清收到黎养娣首期款120000元，因此徐桂清应向黎养娣退还120000元购房款，并支付120000元违约金。现有证据证明徐桂清已向黎养娣支付购房款及违约金122000元，故还应支付118000元违约金。黎养娣起诉要求徐桂清再支付120000元违约金，依据不足，超出认定部分，不予支持。徐桂清主张黎养娣已经收取其190000元，并反诉要求黎养娣返还多收的80000元，依据不足，不予支持。为此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月20日判决如下：一、徐桂清应于判决生效之日起十日内向黎养娣支付违约金118000元；二、驳回黎养娣的其他诉讼请求；三、驳回徐桂清的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1350元，由黎养娣负担23元，由徐桂清负担1327元，反诉受理费950元，由徐桂清负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合徐桂清的上诉请求与黎养娣的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、双方当事人签订《房屋买卖合约》的效力问题；二、徐桂清是否存在违约，若违约，应承担违约金的数额应为多少。关于争议焦点一。双方当事人签订的《房屋买卖合约》以及徐桂清出具的《具结书》等内容，说明黎养娣在签订房屋买卖协议时徐桂清具备受托人的身份，因此双方意思表示真实，内容合法有效，应认定为有效合同。关于争议焦点二。如上所述，双方当事人签订的《房屋买卖合约》为有效合同。按照徐桂清出具的《具结书》，徐桂清收到黎养娣支付的首期款后交付房屋，否则自愿承担首期款2倍的违约责任。经查明，徐桂清在收到黎养娣支付的首期款后未能交付房屋，其行为构成违约，理应承担违约责任。对于违约责任的约定。《房屋买卖合约》约定是“卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约”，但双方没有约定定金数额。《欠条》对违约责任的约定，是徐桂清在2019年6月30日前还清，否则按欠款金额两倍赔偿。对于《欠条》徐桂清认为是受黎养娣等人胁迫出具的，但未提交举证证明。黎养娣主张支付违约金计算按照《具结书》的约定计付合理，徐桂清也没有异议。对首期款的数额。从徐桂清出具的收据显示，黎养娣支付120000元的首期款。但徐桂清认为实际上仅收到110000元首期款，另10000元由清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部收取。黎养娣在其起诉状也认可徐桂清的陈述，因此应认定黎养娣支付首期款为110000元。如上所述，徐桂清应承担首期款两倍的违约责任，即徐桂清应向黎养娣支付违约金220000元。现有证据可证明徐桂清向黎养娣支付购房款及违约金122000元，扣减已付款项，徐桂清还应向黎养娣支付98000元。此外，徐桂清认为黎养娣已多收取80000元，主张黎养娣返还。徐桂清未能举证案外人收取的款项与本案购房款有关联。故对徐桂清的该上诉，不予支持。综上所述，徐桂清的部分上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4370号民事判决第三项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4370号民事判决第一项、第二项；三、限徐桂清应于判决生效之日起十日内向黎养娣支付违约金98000元；四、驳回黎养娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，由黎养娣负担243元，由徐桂清负担1107元；反诉受理费950元，由徐桂清负担。二审案件受理费2654元，由徐桂清负担2518元，由黎养娣负担136元。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年九月三十日书记员  范小婷书记员  邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。