山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11032号 上诉人（原审被告）：廉邦秀，X。 上诉人（原审被告）：丁树军，X。 上诉人（原审被告）：丁树臣，X。 上诉人（原审被告）：丁树兰，X。 上诉人（原审被告）：丁术欣，X。 五上诉人委托诉讼代理人：丁涛，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王安富，X。 委托诉讼代理人：孙学明，青岛西海岸大珠山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：封常梅，青岛西海岸大珠山法律服务所法律工作者。 上诉人廉邦秀、丁树军、丁树臣、丁树兰、丁术欣因与被上诉人王安富农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廉邦秀、丁树军、丁树臣、丁树兰、丁术欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定丁柏元（丁佰元）的户口不在臧家村，认定事实不清。一审庭审中，上诉人对丁柏元（丁佰元）生前职业是教师的事实没有异议，也认可其户口不在横河川村。丁柏元（丁佰元）已经去世多年，涉案房屋交易时，丁柏元（丁佰元）已经退休，对于其退休后户口落在何处，上诉人无从知晓。被上诉人主张丁柏元（丁佰元）的户口不在臧家村，其应承担举证责任，或者由法院依职权进行调查。本案审理过程中，被上诉人自始至终没有对丁柏元（丁佰元）的户籍所在地进行举证，一审也未进行调查，而是直接认定丁柏元（丁佰元）户口不在臧家村。一审在没有足够证据证明丁柏元（丁佰元）户籍所在地的前提下认定丁柏元（丁佰元）不属于臧家村集体经济组织成员，并直接以此为前提适用相关法律规定，缺乏事实依据，认定事实不清。二、一审违反了法不溯及既往原则，适用法律错误，且依据事实明显不当。首先，违反法不溯及既往原则。一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。上诉人在一审答辩中明确提出，涉案房屋买卖发生于1993年，根据法不溯及既往原则，本案应当适用1988年土地管理法，该法共计五十七个条文，且该法第九条和第十一条也非约束农村房屋和宅基地转让的条款。一审虽然没有明确上述法律依据中的土地管理法具体为哪一年的修订版本，但明显没有以1988年土地管理法为依据，其法律适用违反了法不溯及既往原则。其次，即使不考虑法不溯及既往原则，假设一审适用的是2020年土地管理法，该判决所依据的法律条文也是错误的。效力性强制性规定的形式要件表现为“不得”、“禁止”、“应当”等表述形式，2020年土地管理法第九条和第十一条只是确定了宅基地的所有人和管理人，未明确规定转让宅基地和农村房屋的合同无效。因此，该条文不是效力性强制性规定，不能作为认定涉案房屋买卖合同无效的依据。第六十二条是关于“一户一宅”的规定，与本案并没有直接关联。此外，一审判决“本院认为”部分有如下表述：“根据我国现行法律法规规定，……农村房屋及宅基地使用权不得向城市居民转让，亦不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。”然而，该判决并没有明确“我国现行法律法规”具体指哪一部法律法规，且判决最后引用的相关条文中也没有上述规定。该判决依据的《最高人民法院关于适用的解释》第九十条也缺乏与本案的关联性。最后，一审判决“本院认为”部分将涉案房屋宅基地使用权登记在王安富名下作为认定合同无效的依据之一，明显不恰当。上诉人在一审质证过程中明确表示，相关主管部门对农村房屋或者宅基地使用权的登记只作形式审查，不作实质审查，登记情况既不能作为认定农村房屋所有权和宅基地使用权的法律依据，也不是影响涉案房屋买卖合同效力的因素，且根据当时的情况，交付即为所有权的转移。一审判决将登记情况作为判决的事实依据明显不当。三、一审没有进行法益衡量。根据全国法院民商事审判工作会议纪要的精神，认定合同无效，要审查其是否违反了法律法规的效力性强制性规定，即使初步认定合同无效，也要在进行法益衡量之后方能最终确定合同效力。本案中，作为集体土地所有人和管理人的臧家村村民委员会对涉案房屋的交易一直都是批准认可的，因此涉案房屋买卖合同没有造成侵害集体利益的法律后果。本案因臧家村即将拆迁而引发，涉案房屋的宅基地即将转变为国有土地，更不会存在侵害集体利益的问题。涉案房屋买卖合同履行完成已达27年之久，若此时因一方反悔认定合同无效，不仅纵容了被上诉人的不诚信行为，甚至会造成反悔之风兴起，进而破坏整个社会信用体系的建设，国家对交易安全的保护也将荡然无存。判决合同无效返还房屋，将会从根本上动摇涉案房屋实际占有人丁树军的生存基础。丁树军的家人患有严重疾病，治疗已经花费了巨额医疗费，丁树军也因此欠下大量债务，生活极度困难，若因被上诉人的恶意毁约行为将其赖以生存的房屋腾出，将对丁树军的生活造成极大伤害，一审判决无法达到社会效果和法律效果的平衡，对丁树军也极不公平。一审没有考虑本案的特殊性。涉案房屋买卖发生于1993年，根据当时的历史环境，农村房屋买卖非常普遍，集体经济组织、相关行政主管部门认可甚至某种程度上倡导闲置民房和宅基地的流转，以提高房屋和宅基地的利用率，避免社会资源的浪费。 被上诉人辩称，一、上诉人主张其对丁柏元（丁佰元）退休后户口落在何处无从知晓，于情于理都不相通。上诉人让被上诉人承担丁柏元（丁佰元）户口的举证责任于法无据。二、臧家村村委会对涉案房屋买卖不具有审批权。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋及宅基地使用权不得向城市居民转让，亦不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。涉案房屋仍登记在原臧家村村民王安富名下，丁柏元（丁佰元）购买涉案房屋时并非臧家村集体经济组织成员。一审法院判决合同无效并返还房屋并无不当。三、涉案房屋的购买人是丁柏元（丁佰元），他去世后涉案房屋一直闲置。上诉人丁树军非臧家村集体经济组织成员，而是横河川村集体经济组织成员，丁树军在横河川村296号有房屋居住，涉案房屋不是丁树军赖以生存的房屋。因此，上诉人主张一审法院判决合同无效返还房屋，将会从根本上动摇涉案房屋实际占有人丁树军的生存基础，无事实和法律依据。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王安富向一审法院起诉请求：1.确认王安富与廉邦秀丈夫丁栢元（丁佰元）签订的房屋买卖协议无效。2.判令廉邦秀等返还位于青岛市黄岛区间房屋（地号X），价值20000元。3.本案案件受理费由廉邦秀等全部承担。 一审法院认定事实：丁柏元（已去世）与廉邦秀为夫妻关系，共生育四个子女，儿子丁树军、丁树臣，女儿丁树兰、丁术欣，上述人员均非藏马镇臧家村集体经济组织成员。案涉房屋位于青岛市黄岛区，地号为X，土地使用者仍登记在王安富名下。王安富主张，1994年间，其与退休教师丁栢元（丁佰元）签订了房屋买卖协议，王安富将涉案房屋以1600元价格卖与丁栢元（丁佰元）。协议签订后，丁栢元（丁佰元）支付给王安富购房款1600元，王安富将房屋交付给丁栢元（丁佰元）。廉邦秀等提交1993年4月16日的《山东省胶南县房屋草契纸》一份，王统夏书写的证明一份，证明丁柏元（丁佰元）与王安富签订书面房屋买卖合同，证明人侯富堂，且得到藏家村村委会认可批准。王安富对《山东省胶南县房屋草契纸》上的签名及捺印不予认可，称其与丁柏元（丁佰元）通过侯富堂介绍达成买卖协议，但非廉邦秀等提交的该草契，对王统夏证明不认可。涉案房屋丁柏元（丁佰元）购买后进行轻微修缮住在里面，现由丁树军占有使用，丁树军与臧家村村民委员会于2019年12月15日签订藏马山居搬迁改造安置补偿协议。一审另查明，王安富原系青岛市黄岛区村民，卖房时户口已不在本村，迁至，丁栢元（丁佰元）购房时户籍不在青岛市黄岛区。经一审法院释明，廉邦秀等不同意在农村房屋买卖合同无效的前提下在本案中提起赔偿之诉。 一审法院认为，王安富虽否认1993年4月16日的《山东省胶南县房屋草契纸》上签名捺印非本人所为，但自认1994年通过签订协议将涉案房屋卖与丁柏元（丁佰元），故双方存在农村房屋买卖合同关系。根据我国现行法律法规规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋及宅基地使用权不得向城市居民转让，亦不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。本案中涉案房屋宅基地使用权仍登记在原臧家庄村村民王安富名下，丁栢元（丁佰元）购房时并非臧家庄村集体经济组织成员，故对于王安富与丁柏元（丁佰元）签订的房屋买卖协议因违反国家法律规定而无效。王安富起诉丁柏元（丁佰元）的法定继承人主张房屋买卖协议无效、返还房屋的请求，依法应予支持。因合同无效给廉邦秀等造成的损失，廉邦秀等可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王安富与廉邦秀丈夫丁栢元（丁佰元）之间关于青岛市黄岛区间房屋（地号X）的房屋买卖协议无效；二、廉邦秀、丁树军、丁树臣、丁树兰、丁术欣于判决生效后10日内将位于青岛市黄岛区间房屋（地号X）返还王安富。案件受理费300元，减半收取150元，由王安富负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：廉邦秀等提交证据一，《藏马镇藏马山居臧家村回迁安置抓阄分房通知书》一份。证明：2020年8月14日，臧家村村委会通知丁树军抓阄分房，证明臧家村村委会认可丁树军享有涉案房屋拆迁补偿利益的权利，也能够证明村委会已经将丁树军视为该村集体经济组织成员。廉邦秀等提交证据二，臧家村村民委员会《证明》一份。证明：丁佰元、丁树军长期居住涉案房屋，涉案房屋买卖合同已经实际履行。王安富质证称，对证据一真实性无异议，对证明内容有异议。涉案房屋仍然登记在王安富名下，房屋产权并未发生转移。村委会对涉案房屋的买卖不具有审批权，不能证明涉案房屋买卖合同生效。对证据二真实性无异议，对证明内容有异议。丁佰元买房的事实确实存在，但是丁佰元和丁树军并没有长期在此房屋居住，该房屋一直闲置。 王安富提交廉邦秀编号为X的《土地登记审批表》和丁树军编号为X《土地登记审批表》各一份，均系复印件。证明：一、廉邦秀丈夫丁佰元生前在藏南镇横河川村有宅基地房屋一处，原胶南市人民政府于1991年8月30日为丁佰元颁发了X号《集体土地建设用地使用证》，丁佰元去世后，该处房屋由廉邦秀继承，登记在廉邦秀名下。丁佰元生前购买藏南镇臧家村王安富的房屋，因丁佰元不是该村集体经济组织成员，其不具有购买资格，双方买卖行为无效。另，丁佰元生前购买涉案房屋也不是其赖以生存的唯一房屋。二、丁树军在藏南镇横河川村有宅基地房屋一处，其在该村有房屋居住，涉案房屋不是丁树军赖以生存的唯一房屋。廉邦秀等质证称，以上证据系复印件，未加盖行政主管部门的公章或者业务专用章，没有经过相关部门的确认，经办人处的签字人员也无法核实，且该证据上的印章不清晰，对真实性均不认可。 本院认为，关于涉案房屋买卖协议效力问题，1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第六条即规定：宅基地属于集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，农村房屋及宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人员转让。一审法院认定王安富与丁栢元（丁佰元）之间关于青岛市黄岛区间房屋（地号X）的房屋买卖协议无效，并无不当，本院予以确认。关于廉邦秀等应否将涉案房屋返还王安富的问题，本院评析如下：案经查明，丁树军与藏家村村委会于2019年12月15日已签订《藏马山居搬迁改造安置补偿协议》。二审审理期间，廉邦秀等提交《藏马镇藏马山居臧家村回迁安置抓阄分房通知书》，该通知书载明藏家村村委会通知丁树军于2020年8月22日进行抓阄分房大会。综合以上事实，本院认为本案争议的实质系涉案房屋拆迁补偿利益的分配问题，且，藏家村村委会就拆迁补偿问题的相关工作已经进入实质性阶段。故，本院认为，一审法院判决廉邦秀等将涉案房屋返还王安富，已不具备条件，本院对此予以纠正。另，关于涉案房屋拆迁补偿利益的分配问题，各方当事人均可以依法另案主张。 综上所述，上诉人廉邦秀、丁树军、丁树臣、丁树兰、丁术欣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5919号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5919号号民事判决第二项； 三、驳回王安富的其他诉讼请求。 一审案件受理费300元，减半收取150元，由王安富负担。二审案件受理费300元，由王安富负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王化宿 二〇二〇年九月二十八日 书记员 庞连捷 书记员 石 晗