福建省南安市人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽0583民初5882号之一 原告：昆山市金威房地产开发有限公司,住所地江苏省昆山市周市镇江南明珠苑**楼**。 法定代表人：张军书，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：项尚，上海普世（昆山）律师事务所实习律师。 被告：戴建发，男，1976年4月16日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：许金莲，女，1977年9月7日出生，汉族，住福建省南安市。 上述二被告共同委托诉讼代理人:戴志猛，福建诚全律师事务所执业律师。 原告昆山市金威房地产开发有限公司与被告戴建发、许金莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案。 昆山市金威房地产开发有限公司诉称，2014年11月28日，昆山市金威房地产开发有限公司与戴建发、许金莲签订《商品房购销合同》，约定：戴建发、许金莲向昆山市金威房地产开发有限公司购买坐落于昆山市房屋，房屋总价款1747928元，戴建发、许金莲应当于2014年11月28日支付537928元，于2014年11月29日前办妥商业贷款120万元；戴建发、许金莲逾期付款超过30日后，昆山市金威房地产开发有限公司有权解除合同，戴建发、许金莲按累计应付款的5%支付违约金等内容。2014年12月18日，昆山市金威房地产开发有限公司、戴建发、许金莲与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：戴建发、许金莲向中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款120万元用于购置房屋；昆山市金威房地产开发有限公司为戴建发、许金莲提供阶段性保证，保证范围包括借款本金、利息，实现权利发生的诉讼费、律师费等费用；保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押登记相关文书交付中国建设银行股份有限公司昆山分行核对无误、收执之日。嗣后，中国建设银行股份有限公司昆山分行发放按揭贷款120万元，但戴建发、许金莲并未及时办理产权登记及抵押登记。自2016年1月起，戴建发、许金莲出现拖欠按揭贷款情形；昆山市金威房地产开发有限公司代其还款（中国建设银行股份有限公司昆山分行在昆山市金威房地产开发有限公司保证金中扣除）;截至2018年6月29日，昆山市金威房地产开发有限公司陆续为戴建发、许金莲代偿贷款本息317033.55元。且昆山市金威房地产开发有限公司分别于2016年1月29日、2016年3月21日向戴建发、许金莲发送律师函要求其按时向中国建设银行股份有限公司昆山分行归还购房贷款、要求戴建发、许金莲于2016年3月31日前办理房屋入住交接手续，否则将依法解除合同；由于戴建发、许金莲均不予以理睬，后昆山市金威房地产开发有限公司于2016年7月5日向戴建发、许金莲发出《律师函》通知解除合同，并要求戴建发、许金莲按照合同约定支付违约金。2018年4月，中国建设银行股份有限公司昆山分行向昆山市人民法院起诉，要求收回戴建发、许金莲贷款并要求昆山市金威房地产开发有限公司承担保证责任。2018年8月2日，因戴建发、许金莲未应诉，昆山市金威房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司昆山分行达成调解。根据（2018）苏0583民初10093号民事调解书，昆山市金威房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司昆山分行代偿贷款本息1009169.52元（截至2018年8月1日止）、律师费40000元、案件受理费7428元、公告费690元（共1057287.52元）。昆山市金威房地产开发有限公司已按约履行调解书确定全部付款义务。综上所述，戴建发、许金莲未能支付全部购房款，且逾期还款导致银行提前收回全部贷款本息并追究违约责任，昆山市金威房地产开发有限公司为戴建发、许金莲代偿共计1384545.8元（约占总房款的79.21%）,实质上戴建发、许金莲仅支付约20.79%购房款363382.2元，其行为已经构成根本违约，如继续履行合同则将导致戴建发、许金莲违约反而获得巨大利益，昆山市金威房地产开发有限公司守约并为其承担保证责任反而蒙受巨大损失，故昆山市金威房地产开发有限公司已经于2016年7月5日向戴建发、许金莲发出《律师函》通知解除合同，现为维护昆山市金威房地产开发有限公司之合法权益，特向贵院起诉。请求：1.判令确认昆山市金威房地产开发有限公司与戴建发、许金莲之间签订的xxxxxx号《商品房购销合同》已于2016年7月7日解除，并判令戴建发、许金莲配合昆山市金威房地产开发有限公司办理网签解除手续；2.判令戴建发、许金莲支付昆山市金威房地产开发有限公司违约金87396.4元；3.本案诉讼费用由戴建发、许金莲承担。 经审理查明，2014年11月28日，戴建发、许金莲就购买昆山市金威房地产开发有限公司开发的坐落于昆山市房屋，与昆山市金威房地产开发有限公司签订了《昆山市商品房销售合同》，该房屋总价款为1747928元。《合同》第十一条交接约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过90日后，出卖人有权单方解除本合同，退还已付房款（不计息）,同时买受人支付出卖人商品房总价款5%的违约金，如销售价格下跌，差额部分由买受人赔偿给出卖人”。2014年12月18日，昆山市金威房地产开发有限公司、戴建发、许金莲与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：戴建发、许金莲向中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款120万元用于购置案涉房屋；昆山市金威房地产开发有限公司为戴建发、许金莲提供阶段性保证，保证范围包括借款本金、利息，实现权利发生的诉讼费、律师费等费用；保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押登记相关文书交付中国建设银行股份有限公司昆山分行核对无误、收执之日。嗣后，中国建设银行股份有限公司昆山分行发放按揭贷款120万元，但戴建发、许金莲并未及时办理产权登记及抵押登记。自2016年1月起，戴建发、许金莲出现拖欠按揭贷款情形；昆山市金威房地产开发有限公司代其还款（中国建设银行股份有限公司昆山分行在昆山市金威房地产开发有限公司保证金中扣除）。2016年3月21日，昆山市金威房地产开发有限公司向戴建发、许金莲发出律师函，要求“戴建发、许金莲于2016年3月31日前至昆山市金威房地产开发有限公司办理房屋入住的交接手续，并付清自2015年1月1日至实际办妥房屋入住的交接手续之日止，按房屋总价款1747928元的每日万分之三向昆山市金威房地产开发有限公司支付违约赔偿金，如届时戴建发、许金莲未履行欠款所述义务，昆山市金威房地产开发有限公司将依法解除《合同》，并由戴建发、许金莲依约向昆山市金威房地产开发有限公司承担违约责任”。本案房屋买卖合同签订后，戴建发、许金莲已经付清了全部购房款1747928元。后因戴建发、许金莲一直未配合昆山市金威房地产开发有限公司办理交接房屋的手续，昆山市金威房地产开发有限公司于2016年7月5日向戴建发、许金莲发出一份律师函，确认“昆山市金威房地产开发有限公司与戴建发、许金莲于2014年11月28日签订的《合同》自即日起解除”。为此，昆山市金威房地产开发有限公司于2016年11月17日向江苏省昆山市人民法院起诉，请求：1.依法判令解除昆山市金威房地产开发有限公司与戴建发、许金莲之间签订的《商品房购销合同》，返还房屋；2.判令戴建发、许金莲支付昆山市金威房地产开发有限公司违约金87396.4元等诉讼请求。江苏省昆山市人民法院认为该案为商品房销售合同纠纷，昆山市金威房地产开发有限公司为出卖人，戴建发、许金莲为人买受人。昆山市金威房地产开发有限公司主张解除商品房销售合同的依据是戴建发、许金莲没有在约定的时间内办理房屋交接手续，即商品房销售合同第十一条的约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过90日后，出卖人有权单方解除本合同，退还已付房款（不计息）,同时买受人支付出卖人商品房总价款5%的违约金，如销售价格下跌，差额部分由买受人赔偿给出卖人”，以此要求解除商品房销售合同并要求戴建发、许金莲支付违约金。在商品房销售合同中，出卖人的主要义务是按约交付房屋，买受人的主要义务是支付购房款，本案中，戴建发、许金莲已付清了全部购房款，已经完成了买受人在商品房销售合同中的主要义务，昆山市金威房地产开发有限公司在本案中的实际利益并未受损，而按约办理房屋交接手续是一个相对次要的义务，仅以戴建发、许金莲未按时办理房屋交接手续为由就解除商品房销售合同并要求戴建发、许金莲承担违约责任是不适当的，也极不公平。因此对于昆山市金威房地产开发有限公司要求解除与戴建发、许金莲之间的商品房销售合同的诉请不予支持；关于违约金，因昆山市金威房地产开发有限公司的实际权利并未受损，违约金也不予支持。昆山市金威房地产开发有限公司主张要求戴建发、许金莲返还借款、支付逾期还款滞纳金、支付代偿款、支付代偿款利息的诉讼请求不属于本案受理范围，昆山市金威房地产开发有限公司可另行提起诉讼。据此，江苏省昆山市人民法院于2017年8月25日作出（2016）苏0583民初16010号民事判决书，判决驳回昆山市金威房地产开发有限公司的全部诉讼请求。昆山市金威房地产开发有限公司不服该判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。江苏省苏州市中级人民法院于2018年1月30日作出（2018）苏05民终549号民事裁定书，裁定按昆山市金威房地产开发有限公司自动撤回上诉处理。2020年7月22日，昆山市金威房地产开发有限公司向本院提起本案诉讼。 以上事实，有戴建发、许金莲提供的江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16010号民事判决书和江苏省苏州市中级人民法院（2018）苏05民终549号民事裁定书为证。 本院认为，昆山市金威房地产开发有限公司以戴建发、许金莲没有在约定的时间内办理房屋交接手续，即商品房销售合同第十一条的约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过90日后，出卖人有权单方解除本合同，退还已付房款(不计息）,同时买受人支付出卖人商品房总价款5%的违约金，如销售价格下跌，差额部分由买受人赔偿给出卖人”为依据，要求解除与戴建发、许金莲签订的商品房销售合同并要求戴建发、许金莲支付违约金，江苏省昆山市人民法院已于2017年8月25日作出（2016）苏0583民初16010号民事判决书，判决处理。因此，现昆山市金威房地产开发有限公司再次以相同事实和依据，起诉要求解除与戴建发、许金莲签订的商品房销售合同并要求戴建发、许金莲支付违约金，属于一事不再理。昆山市金威房地产开发有限公司本案的起诉应予驳回，昆山市金威房地产开发有限公司可向原审法院申请再审。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回昆山市金威房地产开发有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇二〇年九月二十二日 书记员  黄晓玲 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼； （二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁； （三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决； （四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉； （五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外； （六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理； （七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现起诉不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。