贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2022号上诉人（原审原告）:汪江，男，1981年12月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：赵敏，女，1979年8月17日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈林，贵州卓蓉律师事务所律师。上诉人（原审被告）:贵州黔西树立置业有限公司，住所地:毕节市黔西县文化路中段。统一社会信用代码：91520522692704980G。法定代表人:方康，系该公司执行董事。委托代理人：陈胜华、李艳，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人汪江、赵敏与上诉人贵州黔西树立置业有限公司（下称树立置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初5772号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年04月07日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汪江、赵敏上诉请求：撤销黔西县人民法院(2019)黔0522民初5772号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(三)商品房买卖合同的标的物为已浚工房屋的，自合同订立之日起90合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总领，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案中，双方在《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，“按日向买受人支付已支付房价款0.02%的违约金”，双方就途期办证违约责任和违约金已进行明确约定，该约定属于双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应依法子以保护。同时该违约金的约定并不属于《合同法》第一百四十四条规定的过高情形，不能进行调整。二、一审判决查明事实和判决内容相互矛盾。一审判决查明涉案房屋完全具备办理产权证条件，却以出卖人能为买受人办理不动产权证书的期限尚不确定为由，要求买受人对起诉之日后的逾期办证违约金另行主张。最后判决出卖人在判决书生效后三个月内办理。该认定与查明的事实相互矛盾，纵容了出卖人的逾期办证违约行为，不排除出卖人故意不为买受人办证再次将出卖给买受人的房屋进行二次抵押贷款。为此，应判决出卖人在短时间(10日)内办理产权证书交付买受人才符合交易安全性、稳定性。且应判决出卖人按日向买受人支付已支付全部购房价款0.02%的违约金才能保证出卖人及时履行合同义务，也减轻司法机关的办案成本，避免不必要的诉累。三、一审判决存在同案不同判，损害司法公信力和司法权威。本案的起诉时间为2019年10月10日，一审法院于2019年10月30日作出的(2019)黔0522民初117号、618号民事判决书，于2019年9月20日作出的(2019)黔0522民初3813号、4117号以及一审法院在2019年期间作出的判决中，均是按照《商品房买卖合同》约定，“按日向买受人支付已支付房价款0.02%的违约金”支持了当事人的诉讼主张，以及贵院作出的(2019)黔05民终1455号、1474号、1475号、1476号、1468号、1477号、1479号等二审民事判决书均是按照当事人的约定对违约金进行裁判。在这短短的几个月时间，案件法律关系、法律均没有变，但本案当事人的违约金主张却被认为约定过高而被调整。树立置业公司上诉请求：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初5772号民事判决；二、改判汪江、赵敏与贵州黔西树立置业有限公司重新签订《商品房买卖合同》；三、改判驳回汪江、赵敏一审诉讼请求；四、一二审诉讼费用由买受人承担。事实及理由：一、一审法院以买受人购买的涉案商铺为现房为由，认定树立置业公司对买受人承担违约责任，系认定事实错误，适用法律错误。2019年7月1日，买受人向树立置业公司书面申请办理房屋产权转移登记手续，仅仅要求树立置业有限公司在自身提供办证资料的情况下，协助其办理产权转移登记证书。但是，鉴于当时买受人尚未交清房款，且买受人对面积对应的房价有异议，拒绝交付房屋余款。同时，由于原双方签订的合同约定的房屋面积为76平方米，与实测面积74.21平方米存在差异，经树立置业公司于2019年10月15日通知买受人在2019年10月17日前配合重签合同，以备办理银行按揭抵押贷款手续，并告知如果拒绝，则树立置业公司将解除合同。但买受人于2019年10月16日《回函》，明确拒绝重新签订合同。然买受人于2019年11月18日才向树立置业公司缴清购房款。二、首先，房屋产权转移登记手续属于共同申请办理，并不是出卖人的单方义务。出卖人也可以在买受人提供资料协助的情况下，接受委托办理。所以，买受人以办证义务为树立置业公司单方承担为前提，主张树立置业公司承担所谓逾期办证违约金，无事实和法律依据。其次，双方并未约定办理转移登记的时间和违约责任，树立置业公司以转移登记的未办理主张初始登记项下的违约金支付责任，无事实依据。再次，涉案商品房实际尚未交付买受人，双方未约定转移登记办理的时间的情况下，认定树立置业公司逾期办理转移登记，也没有事实依据。最后，买受人在树立置业公司发出交付购房款余款的情况下，以面积差异为由，拒绝重签合同，办理银行按揭抵押贷款手续，且当时不同意一次性付款，拒绝履行先义务，出卖人行使先履行抗辩权，拒绝为其办理转移登记，属于合法行使权利的表现，也不应认定为违约责任，从而承担买受人主张的违约金支付义务。因此，买受人的一审诉讼主张无事实和法律依据，依法不应予以支持。原审原告汪江、赵敏向一审法院起诉请求：1、被告立即为两原告办理世纪莲城商业中心1-1-27、1-1-28号商铺房的不动产登记证书并交付两原告；2、被告以两原告已支付的购房款1072400元为基数，按0.02%的日利率从2016年9月1日至不动产登记证书实际办理并交付两原告之日止的违约金（至起诉时暂计为231638元）；3、案件受理费由被告负担。原审增加诉求：以房款1200000元为基数，按0.02‰的日利率从2019年11月18日计付违约金至涉案房屋不动产权证书实际办理并交付之日止。一审法院认定事实，原告汪江、赵敏系夫妻关系。2016年6月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的世纪莲城中心1-1-27、1-1-28号商铺出售给两原告，合同约定房屋建筑面积76平方米，未约定套内建筑面积。房屋的租赁情况为已出租，租赁期限自2016年6月1日起至2019年9月1日止，自购房合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归买受人所有。合同第七条计价方式与价款约定：1、按照套内面积计算，该商品房单价每平方米29900元，总价款（小写）￥：2272400元，（大写）贰佰贰拾柒万贰仟肆佰元正。付款方式为首付1072400元，余款1200000元以银行按揭贷款方式支付。合同第二十二条关于初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记约定（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订当日，双方就涉案房屋另达成代租协议，约定租金单价为100元/平方米，面积76平方米，代租时间2016年6月1日至2019年9月1日，共计39个月，代租总款296400元。用租金折抵部分首付款，加上之前两原告预付被告的定金30000元，由两原告支付被告746000元，被告收款后向两原告出具金额为1072400元的首付款收据一张。合同签订后，因被告一直未能办理商品房转移登记的有关文书，两原告经多次催讨无果，现依法诉至法院，请求如上所判。案件审理期间，被告向两原告提供账号，两原告于2019年11月18日以银行转账方式向被告支付了购房余款120万元。两原告增加诉求：以房款1200000元为基数，按0.02‰的日利率从2019年11月18日计付违约金至涉案房屋不动产权证书实际办理并交付之日止。另查明，两原告购买的涉案商铺房号已变更为1-1-1-36，现实测面积为74.21平米，房屋位置、结构未改变。案件审理期间，被告以合同面积与实测面积存在差异，需两原告配合重新签订合同才能办理商铺过户手续等为由，要求两原告与其重新签订合同，两原告对此予以拒绝。此后，被告以书面形式再次要求两原告重新签订购房合同，两原告作出书面回复，在不改变原合同约定计价方式的前提下同意重新签订合同，并要求被告提供公司账户，以便将购房余款一次性支付。被告接到回复后通知两原告，同意提供对公账号，但要求支付的购房款依照法律规定和合同约定的单价计算。又查明，涉案商品房所属楼房已于2012年6月19日办理产权大证（房权证号：黔**权证城关镇字第××号），登记的所有权人为被告树立置业公司。被告曾以该房权证作抵押办理贷款手续，现已注销。涉案商品房于2019年9月12日办理首次产权登记［产权证号：黔（2019）黔西县不动产权第0004363号）］，登记的建筑面积74.21平方米，套内面积69.54平米，分摊面积4.67平米。登记的产权人仍为被告树立置业公司。再查明，就涉案房屋对外出租问题，两原告曾以树立置业公司作被告、案外人黄桂兰作第三人向一审法院提起占有排除妨害之诉，一审法院已裁定驳回两原告的起诉；案外人黄桂兰曾以被告树立置业公司、两原告作第三人提起租赁合同纠纷之诉，一审法院已判决涉案的租赁合同继续履行。该两案裁判目前尚未生效。一审法院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，被告是否继续履行合同义务，为两原告办理涉案商品房不动产权证书并交付的问题，本案中，涉案商品房于出售时是现房并已出租（承租人放弃优先购买权），租赁期限为2016年6月1日至2019年9月1日计39个月，从涉案购房合同签订之日起的整个租赁期间，双方协议被告代租的租金总款归两原告所有，并已折抵两原告的部分购房首付款，因此，被告虽未向两原告实际交付涉案房屋，但上述协议达成并已履行后，从涉案《商品房买卖合同》签订的2016年6月1日起，即视为该商品房已于该日交付。根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”之规定，应当认定被告负有在合同订立之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付两原告的义务。涉案合同的订立日期与房屋的交付时间均为2016年6月1日，被告应当自该日起90日内（2016年9月1日前）履行上述合同义务，但被告于2019年9月12日才完成初始登记义务，且也未将办理房屋转移登记的有关文书交付两原告，按照双方合同约定，被告应继续履行合同，为两原告办理涉案房屋的转移登记证书（不动产权登记证书）并交付两原告。被告于本案审理期间就涉案商品房已办理产权初始登记，被告不履行办证这一非金钱债务并非法律或事实上的履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……”之规定，对两原告关于由被告为其办理涉案房屋转移登记的有关文书并向其交付的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。关于焦点二，即被告行使先履行抗辩权的理由是否成立的问题，本案中，被告以两原告未交清房款为由主张行使先履行抗辩权，但涉案购房合同并未约定双方履行债务的先后顺序，而按原合同的约定，两原告已实际向被告交付了办理按揭贷款的相关资料，后经双方协议，两原告于2019年11月18日一次性付清了购房尾款，至此，两原告合同项下的全部付款义务已履行完毕，不存在合同义务的履行问题，故被告的这一抗辩理由，不应成立，一审法院不予采信。被告另以涉案房屋的合同面积与实测面积存在差异为由，要求两原告重新与其签订合同，以便办理涉案房屋的转移登记，但根据案件查明情况，两原告的办证资料早已提交，被告以面积差异主张重新签订合同将导致合同总价的变更，在未获得双方一致认可的情形下，属合同主要内容的变更，并非合同法意义上的协助义务，两原告对此有权予以拒绝，故被告以此作为不承担违约责任的理由，不应成立，不应采信。关于焦点三，即两原告主张的违约金是否合理合法、应否调整的问题。本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，考虑到两原告购买的是现房，双方签订合同时已明确约定由被告代租，租金折抵两原告的部分购房首付款，因此，从合同签订时起视为该房屋已交付，两原告已实际收取涉案房屋的租金收益，其订立合同的主要目的已实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，法律对违约金的规定原则上以补偿性为主，惩罚性为辅，在两原告未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及具体损失数额的前提下，其以被告将涉案房屋的大产权证办理抵押贷款仅可能是被告不能或延迟办证的原因行为，并不当然得出两原告产生损失及损失数额的结论，根据公平与诚实信用原则，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，参照一审法院对其他商品房纠纷案件关于违约金的处理意见，对两原告主张的违约金，酌情由被告以两原告已付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2016年9月2日起至2019年10月10日两原告起诉时止，共计违约1133天，故应向两原告支付违约金36451元（1072400元×0.03‰×1133天）。两原告诉请支付逾期办证违约金至被告实际办理房屋产权登记之日止及增加的诉讼请求部分，因被告能为两原告办理涉案房屋不动产权证书并交付的期限目前尚不能确定，故两原告自起诉之日后的逾期办证违约金可由其向被告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州黔西树立置业有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告汪江、赵敏办理并交付其所购黔西县世纪莲城商业中心1幢1单元1层36号（1-1-1-36号）商铺的不动产权证书；二、被告贵州黔西树立置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告汪江、赵敏逾期办证违约金36451元。案件受理费2388元，由被告贵州黔西树立置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，因涉案房屋面积差异问题，双方对房屋计价方式及应收款项、出具购房发票金额存在争议。本院认为，本案二审争议焦点为：1.树立置业公司是否构成逾期办证违约；2.一审判决确定的逾期办证违约责任是否适当。关于焦点1，一审判决已对树立置业公司是否构成违约及是否应该承担违约责任作出了准确判断，并阐明了理由。树立置业公司以面积差异，需重签合同才能办理转移登记等为由要求与买受人重新签订合同，但双方已签订的商品房买卖合同中已经约定了面积差异的处理方式，树立置业公司也未充分举证证明重新签订合同的必要性及必需重新签订合同才能办理转移登记的事实。因此，买受人拒绝重新签订商品房买卖合同的意见不影响对出卖人是否构成逾期办证违约及违约期间的认定。对一审判决就该争议焦点阐明的理由予以确认。树立置业公司主张不构成违约、不应承担违约责任的理由不能成立，二审不予支持。一审判决说理中关于“被告于2019年9月12日才完成初始登记义务”表述不当，二审不予确认。关于焦点2，买受人提出双方在《商品房买卖合同》第二十二条已明确约定按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金，该约定不属于《合同法》第一百四十四条规定的过高情形，不应调整；一审判决以出卖人能为买受人办理不动产权证书的期限尚不确定为由，要求买受人对起诉之日后的逾期办证违约金另行主张不当；判决办理不动产权证的时间应为短期（10日）内。经查，树立置业公司在与买受人签订商品房买卖合同后，在未经买受人同意的情况下，将涉案房屋用于抵押贷款，在办理产权分割时，仍将涉案房屋产权登记在自身名下，其违约的主观恶性较大，结合本案实际情况，对树立置业公司提出的调减违约金的请求不予支持。故本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金应按约定的日0.02%计算。计算截止时间上，因涉案房屋面积差异问题，双方对房屋计价方式及出具购房发票金额等存在争议，且买受人补交房款1200000元的行为发生在一审诉讼期间，前述争议的处理可能影响后期逾期办证违约金的计算基数及期间的确定，因此，一审酌情以买受人起诉之日分界，告知其之后的部分另行主张符合本案实际，并无不当，但一审判决对此阐明的理由不充分，二审不予确认。综上所述，树立置业公司上诉请求不能成立，应予驳回；汪江、赵敏的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审判决部分法律适用不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初5772号民事判决第一项，即：一、被告贵州黔西树立置业有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告汪江、赵敏办理并交付其所购黔西县世纪莲城商业中心1幢1单元1层36号（1-1-1-36号）商铺的不动产权证书。二、撤销贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初5772号民事判决第二项。三、上诉人贵州黔西树立置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人汪江、赵敏逾期办证违约金，2016年9月2日起至2019年10月10日，违约金以1072400元为基数，按日0.02%为标准计算。四、驳回上诉人贵州黔西树立置业有限公司的上诉请求。五、驳回上诉人汪江、赵敏的其他上诉请求及原审其他诉讼请求。一审案件受理费2388元，由原审被告贵州黔西树立置业有限公司负担；二审案件受理费4776元，由上诉人贵州黔西树立置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年九月二十九日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮