河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫01民终10809号 上诉人（原审再审被申请人、原审原告）：樊建岭，男，汉族，1965年6月13日出生，住河南省荥阳市广武镇樊河村樊河**。 委托诉讼代理人：杨胜利，河南北法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路小娟，河南北法律师事务所律师。 被上诉人（原审再审申请人，原审被告）：张晓东，男，汉族，1983年6月24日出生，住，住河南省郑州市金水区丰庆路**院**楼****/div> 被上诉人（原审再审申请人，原审被告）：王黎明，女，汉族，1982年10月22日出生，住河南省长，住河南省长葛市官亭乡麻店村**> 原审被告：郑州住房置业担保有限责任公司，住所地河南省郑州市建设西路**。 法定代表人：刘继军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷海燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：张振楠，该公司员工。 原审第三人：郑州四季房地产营销策划有限公司。（已注销） 上诉人樊建岭因与被上诉人张晓东、王黎明及原审被告郑州住房置业担保有限责任公司（以下简称住房公司）、原审第三人郑州四季房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民再36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊建岭上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判张晓东、王黎明及住房公司向樊建岭支付违约金五万元；2.一、二审诉讼费由张晓东、王黎明及住房公司承担。事实和理由：一、一审事实认定错误，且明显加重了樊建岭的举证责任，对樊建岭是不公平的，张晓东、王黎明构成违约，应该承担违约责任。1.房产中介作为居间方，为买卖双方提供居间服务促成交易，收取佣金，在现实交易中，一般房产中介并不会让双方相互留联系方式，所有活动都需通过中介公司完成。本案也不例外，双方在签订监管协议之前一直未曾谋面，也无法取得联系，所有活动都是中介从中通知买卖双方。2018年1月3日樊建岭与中介公司员工一同去办理了解押手续，第三人中介公司法定代表人也在庭审中明确表示及时通知了张晓东，同时樊建岭也表示办理解押手续后，中介公司员工当着樊建岭的面通知了张晓东，而张晓东称五月才知解押完成事实，张晓东的自认与事实不符，且为孤证，根据房地产买卖合同第四条第二款按揭贷款：甲乙双方签订合同后，共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行或公积金管理中心办理相关按揭贷款手续。由此可知樊建岭办理解押后，双方的公积金贷款是委托中介公司办理，双方予以配合。张晓东以卖方或是中介公司没有及时告知已办理解押手续，与事实不符，中介在2018年1月3日就已知晓解押，没有理由要拖四五个月才告知张晓东解押的事实，根据交易习惯，买方所述违背常理，可以推定在解押完成的当天就已经接到中介通知具有高度盖然性。3.一审樊建岭已经提供证据证明与中介公司一同办理解押手续，张晓东未在合同约定解押后100个工作日内办理贷款，中介公司也承认及时通知了张晓东解押事实，而是否通知的举证责任应在双方之间来回转化，而非强令樊建岭一方举证到底，显然是不合理的，加重了樊建岭的举证责任，对樊建岭是不公平的，使举证责任不能及时转换，减弱了民事诉讼证据之间的对抗性。二、根据一审庭审可知，张晓东对于是否通知及贷款时间的反驳是相互矛盾的，一直不稳定，而樊建岭自始至终都是一致的，且与第三人中介公司的庭审意见相一致，更具有可信度。三、樊建岭2018年1月3日办理解押完毕，剩余八十多万的尾款一直未支付，直到樊建岭多次催要无果的情况下，依法提起诉讼，在诉讼过程中才得到尾款，樊建岭走资金监管就是为了能够确保过户后得到尾款，但是房屋早已交付，樊建岭也为其办理了过户手续，但是一直却无法收到尾款，与卖方走资金监管的初衷不符。根据《郑州市存量房交易结算资金监管协议》第一条最后一款约定，待不动产权证办理到已登薄环节，由丙方负责办理监管资金划转手续。但樊建岭早完成过户，却一直收不到尾款，庭审中监管中心也表示即可能通过张晓东申请的方式划款，也可以自己划款，但是樊建岭却未能及时收到尾款，直至浪费了时间成本和诉讼成本才收回自己应得的尾款，住房公司也存在一定的违约。张晓东未按合同约定按时办理贷款手续，其行为已构成违约，应承担违约金，根据合同约定逾期超过20日，则向樊建岭支付房产总价的10%的违约金，现樊建岭根据损失情况及对方违约时间要求对方承担五万元违约金是合理的。另张晓东、王黎明违反诚实信用原则，明显是因为张晓东、王黎明公积金贷款不符合条件，拖延了很长时间，而且违约在先，导致了给樊建岭的尾款八十多万元不得已通过诉讼去解决，按照诚实信用原则，张晓东、王黎明违约，樊建岭没有违约，直接有损于善良公序原则，应当发回重审。综上，一审事实认定错误，张晓东、王黎明未按合同约定及时办理贷款手续及支付尾款，构成违约，应当承担违约责任。中介公司作为中立第三方也表示办理完解押手续，就通知张晓东办理公积金贷款，因为张晓东的公积金缴纳数额太低，导致无法足额贷款，所以在2018年3月张晓东开始增加公积金缴纳数额，连续增额缴纳六个月公积金后才办理贷款。樊建岭早已将房屋交付张晓东，并为其办理过户，多次催要尾款无果，直到依法诉讼住房公司才将尾款划给樊建岭，给樊建岭造成了损失，应当承担违约责任。 张晓东辩称：一、双方于2017年9月9日签订的房地产买卖合同第五条约定双方在本合同签订之日起解押后100个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款，网签、房产过户等相关手续。首先，该条是约定双方的，并没有明确先后义务之分，也没有必须100天内办理结束的约定。其次，该条款生效的前提为解押后，解押是樊建岭单方面的行为，可知解押后履行该合同条款的前提是及时通知张晓东。根据该条款，张晓东根本没有任何违约行为。房地产买卖合同是三方合同，根据樊建岭陈述理由，中介即代表了他自己的行为。假设可知，双方均委托中介办理相关手续履行合同，那么后期张晓东及樊建岭的一切行为应该都可以认定是和中介沟通过的。既然中介代表了樊建岭，那么后期的行为也可以证明是樊建岭授权同意，后期的贷款手续以及合同的履行均说明是樊建岭同意的，也就是说张晓东的行为没有任何违约。二、张晓东与樊建岭是合同主体双方，樊建岭本身有解押后的先行告知义务，自身没有履行义务，却按照主观推定第三人已经代为履行告知义务是没有任何证据的，本身就不合理。樊建岭自述多次催告中介公司，为什么就不要求直接联系张晓东。中介公司也从未说过在签订合同后不能双方有任何联系，也不能告知事实上双方在签订合同后是有过联系的，均积极地在要求中介履行合同中办理过户、贷款等相关手续。不知道樊建岭根据什么交易习惯不单减去了自己的合同义务，还直接推定了中介履行告知的时间，完全没有任何法律依据，也没有任何证据能证明樊建岭自己的主张，完全是主观想象，恶意诉讼。如果合同约定义务可以用推定的话，那么何必签订合同，是完全违背合同法规定的。三、樊建岭作为最初的原告，本身就应当承担自己主张的举证责任。不论原告被告如何转换，樊建岭的主张从未改变，那么樊建岭的相关举证责任就依然存在。樊建岭在最初作为原告时都没有证据，后期亦不能举证证明自己的诉讼请求，现表达自己举证责任的不公平，完全是在推卸自己的责任，也充分说明樊建岭在诉讼前就没有证据，完全是主观想象的证据，完全是在恶意诉讼。从多次庭审笔录可知，张晓东明确表示自始至终均未接到过樊建岭的解押通知，是樊建岭却称张晓东对于通知时间的态度是一直不稳定。一审庭审中，包括中介也明确未告知通知时间，反而是张晓东提交了相关证据证明了自己并未接到通知，且一直在积极配合办理贷款相关手续，樊建岭没有任何证据证明，其实就是在推卸自己的责任。张晓东按照资金监管协议按时打款到指定账户且办理了相关手续，已经充分履行了自己的义务。至于后期放款，按照住房公司在一审庭审时陈述可知，需要樊建岭和张晓东双方到资金监管中心后期办理手续放款，或者监管中心按照流程主动放款两种，不论哪一种都并非张晓东的单方义务。樊建岭不仅不履行自己的义务，反而把责任完全推到对方身上，明显有失公平，并还要求张晓东承担违约责任，更是颠倒是非，明显是恶意诉讼。至于说张晓东公积金贷款问题，早在签订合同之前，张晓东已明确告知需要公积金贷款，2017年12月份三方就签订了补充协议，又明确了办理公积金贷款的事宜，当时并未就公积金贷款设立任何条件和期限，只是明确必须要求公积金贷款。既然三方都同意公积金贷款，就应该需要公积金贷款条件成立，为此而付出的时间和成本应该都在合同允许之内，也没有任何的违约行为，反而如果达不成公积金贷款，其实质上会造成三方均违约。中介告知公积金贷款和一般贷款程序不同，稍微复杂，为此张晓东支付了近2万元的中介费用。在贷款过程中，张晓东一直积极配合，在一审中已提交了相关证据。现在樊建岭以张晓东公积金贷款的条件成就说是明显违背了当初签订补充协议的约定。补充协议作为合同的组成部分，是真实有效的。现在指出公积金贷款条件明显是樊建岭自己想违约，单方强加给张晓东过多的义务。另外樊建岭在上诉状中提出2018年3月份张晓东开始增加公积金，明显是在说谎。在一审中提交的证据，樊建岭提交的证据证明张晓东是在5月份才开始公积金增加，樊建岭有意地模糊时间和概念，其实是在为自己违约找借口。四、2020年8月，张晓东在办理孩子上学时发现樊建岭的过户房产地址实质是错误的，与户籍所在不符，无法办理孩子网上入学。到房管局查询发现需要办理地址变更手续，还需要派出所出具相关证明。事实上，樊建岭并未完全履行合同，也未主动告知其履行了瑕疵，差点造成张晓东孩子无法正常入学，给张晓东孩子入学造成了困难，樊建岭不说自己应尽的告知义务，还口口声声说自己完全履行了合同，完全是颠倒黑白，恶意诉讼。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合理合法，张晓同没有任何违约行为，反而是樊建岭有不同的违约行为。 王黎明辩称：同张晓东的答辩意见。 住房公司述称：坚持一审意见。 樊建岭向一审法院起诉请求：1.王黎明、张晓东、郑州住房置业担保有限责任公司支付樊建岭售房余款826000元及逾期违约金18.5万元（至实际支付之日止，参照合同约定费率）；2.本案诉讼费用由王黎明、张晓东，郑州住房置业担保有限责任公司承担。 该院原审认定事实：2017年9月9日，樊建岭作为卖方，王黎明作为买方，中介公司作为居间方，签订《房地产买卖合同》一份，主要约定：樊建岭将其拥有的位于金水区××以南，丰庆路以东2号楼1单元18层东户的房屋卖给王黎明，房屋价款185万元，付款方式为按揭贷款，王黎明于本合同签订时向樊建岭支付定金5万元，双方签订合同后，共同委托中介公司并全程配合中介公司到贷款银行或公积金管理中心办理相关按揭贷款手续，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金；双方应在本合同签订之日起解押后100个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户等相关手续；采用按揭手续付款的，则房屋过户后，王黎明应按合同约定按时办理抵押登记和贷款手续，如王黎明违反该约定未及时履行义务，每逾期一日，应当向樊建岭支付本合同约定总房价款5％的违约金，逾期超过20日，王黎明则向樊建岭支付房产总价的10％的违约金。双方还约定了其他事项。 2017年11月26日，樊建岭与王黎明、中介公司签订《附加协议》一份，主要约定：王黎明购买樊建岭位于金水区××以南，丰庆路以东2号楼1单元18层东户的房屋，成交价为185万元。经双方协商一致，在2017年12月4日之前樊建岭把房屋交付于王黎明，王黎明同时支付樊建岭100万元购房首付款，同时冲抵购房定金，尾款走公积金资金监管，由过户后房管局资金监管部门发放等。 2018年1月3日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》，决定受理樊建岭抵押登记注销申请，并自受理之日起1个工作日内办结。 2018年8月27日，樊建岭作为卖方，张晓东作为买方，置业担保公司作为交易保证机构，签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，主要约定：双方在2018年8月27日签订《存量房买卖合同》，将座落于金水区××以南，丰庆路以东2号楼1单元18层东户的房屋以826000元的成交价格出售给张晓东，根据双方签订的《存量房买卖合同》，交易房价款总额为826000元，委托监管资金为826000元。对于按揭贷款的，张晓东应于本协议签订前将购房首付款监管资金43万元存入“专用账户”，贷款监管资金396000元由银行放款至“专用账户”，并经置业担保公司确认监管资金全部到帐后，方可办理交易过户手续等。 同日，樊建岭作为卖方，张晓东作为买方与郑州中小企业担保有限公司签订《议定书》一份，主要约定：樊建岭将座落于金水区××以南，丰庆路以东2号楼1单元18层东户的房屋出售给张晓东，房产成交价格为826000元，张晓东于2018年8月27日向资金监管支付购房款43万元，尚欠购房款396000元，对所欠购房款，由张晓东向银行借款后付清。双方同意将上述房产自本议定书签订之日其委托郑州中小企业担保有限公司办理房屋交易过户手续，在办理房屋产权过户手续的全过程中，双方任何一方不得以任何理由毁约，樊建岭应积极协助王黎明及担保公司办理产权过户和抵押贷款手续，王黎明同意将过户后的上述房产向郑州中小企业担保有限公司作反担保向银行借款；樊建岭保证于本议定书签订前将涉案房屋腾空，并已结清水、电、气、暖、电话、有线电视等全部费用，并已经王黎明确认。在收到银行转来张晓东的借款（购房款）之日，樊建岭正式将房屋交给张晓东等。2018年11月21日，樊建岭的资金监管专用账户收到826535.87元房款。 审理中，樊建岭、王黎明均认可，涉案房屋已过户至张晓东名下，目前由其居住使用。王黎明认可于2018年9月5日办理贷款。 王黎明、张晓东系夫妻关系。 该院原审认为，张晓东经该院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。基于王黎明、张晓东系夫妻关系，结合双方签订的《房地产买卖合同》、《附加协议》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》、《议定书》可以确定，樊建岭与王黎明、张晓东构成房屋买卖合同关系。《房地产买卖合同》的签订系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。关于樊建岭诉请的售房余款826000元，从各方提交的证据可知，售房余款已于2018年11月21日按照《郑州市存量房交易结算资金监管协议》的约定由置业担保公司客户交易结算资金账户划入樊建岭账户，故樊建岭的该项诉请依据不足，该院不予支持。关于樊建岭主张的逾期违约金18.5万元。《房地产买卖合同》约定：双方在本合同签订之日起解押后100个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户等相关手续，樊建岭于2018年1月3日到郑州市不动产登记中心办理抵押登记注销，且已经按照该合同的约定向王黎明、张晓东交付房屋并过户，王黎明、张晓东在2018年9月5日办理贷款已超出合同约定的“解押后100个工作日内”，构成违约，应支付樊建岭违约金。樊建岭按照总房价的10％主张违约金过高，根据双方合同履行情况、樊建岭的损失及张晓东、王黎明的违约情况，兼顾公平原则，该院酌定张晓东、王黎明应向樊建岭支付违约金5万元，超出部分，不予支持。置业担保公司已将监管资金划入樊建岭账户，不应承担责任，樊建岭对其诉请，依据不足，该院不予支持。 该院原审判决：一、王黎明、张晓东于本判决生效后十日内支付樊建岭违约金5万元；二、驳回樊建岭的其他诉讼请求。案件受理费13899元，减半收取6949.5元，由樊建岭负担927.5元，由王黎明、张晓东负担6022元。 该院再审查明事实与该院原审认定事实一致，另查明：申请人称2018年3月，其接到中介公司通知可以先办理公积金资格审查，确认是否符合贷款条件，不符合的话想办法调整。虽夫妻双方可以共同申请公积金贷款，但因王黎明的公积金在老家需要转移，中介公司称手续比较麻烦，因此张晓东于2018年3月办理了公积金基数调整。同时申请人称其于2018年5月获知解押完成的事实。 樊建岭称2018年1月3日，其在中介公司的陪同下办理的解押手续，中介公司当场电话通知申请人樊建岭已完成解押。 中介公司称办理解押的情况属实，因为不完成解押是无法办理贷款的，申请人与樊建岭之间没有联系方式，只能通过中介公司通知，但将已解压的事实通知申请人的时间、方式均记不清了。 一审法院再审认为，案涉《房地产买卖合同》是以樊建岭作为卖方，王黎明作为买方，第三人郑州四季房地产营销策划有限公司作为居间方签订的三方合同。合同中约定了三方各自的权利义务，三方均未提出异议，该院予以确认。王黎明、张晓东系夫妻关系，且张晓东作为买方签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》及《议定书》，可以确定樊建岭与王黎明、张晓东构成房屋买卖合同关系。原审中樊建岭提交了中国工商银行转账凭证，该凭证载明2018年11月21日置业担保公司通过郑州住房置业担保有限责任公司客户交易结算资金账户将售房余款826535.87元汇划入樊建岭账户，现樊建岭要求王黎明、张晓东及置业担保公司支付售房余款，依据不足，该院依法不予支持。关于王黎明、张晓东是否构成违约，案涉《房地产买卖合同》第四条约定“······双方签订合同后，共同委托中介公司并全程配合中介公司到贷款银行或公积金管理中心办理相关按揭贷款手续······”第五条约定买卖双方“应在本合同签订之日起解押后100个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户等相关手续”。可见，中介公司在本合同履行过程中，应服务买卖双方，负有受托办理相关手续的合同义务。而双方能在解押后100个工作日内，共同办理相关手续的前提是，樊建岭作为卖房人办理解押手续后，通知中介公司或买房人进行下一步贷款、网签等手续，现樊建岭提供的证据不足以证明其已完成通知王黎明、张晓东解押完成的事实，且申请人在获知解押完成后，在合理期间办理完成相关手续，故樊建岭主张王黎明、张晓东构成违约，依据不足，该院不予支持。置业担保公司已将监管资金划入樊建岭账户，不应承担责任，樊建岭对其诉请，依据不足，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回被申请人樊建岭的诉讼请求。原审案件受理费13899元，减半收取计6949.5元，由樊建岭负担。 本院二审期间，当事人均未提交证据。 本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。另查明，郑州四季房地产营销策划有限公司于2019年5月14日注销。 本院认为，当事人签订的案涉协议均系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。 本案中，樊建岭称张晓东、王黎明未按合同约定在解押后100个工作日内办理贷款，构成违约，应支付违约金。双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定，双方于签订合同后，共同委托中介公司并全程配合中介公司到贷款银行或公积金管理中心办理相关按揭贷款手续。双方签订的《附加协议》约定了尾款走公积金资金监管，由过户后房管局资金监管部门发放，双方明确了贷款为公积金贷款。本案中，中介公司在合同履行过程中，应服务买卖双方，负有受托办理相关手续的合同义务。而双方能在解押后100个工作日内，共同办理相关手续的前提是樊建岭作为买房人办理解押手续后，通知中介或买房人进行下一步贷款、网签等手续。樊建岭称2018年1月3日，其在中介公司的陪同下办理的解押手续，中介公司当场电话通知张晓东、王黎明已完成解押，中介公司原法定代表人在一审称是否在解押后当场打电话通知记不清了，通过电话或者微信通知的，时间太长记录不存在了。现有证据不足以证明2018年1月3日樊建岭或中介公司已通知张晓东、王黎明案涉房屋解押的事实，张晓东、王黎明在获知解押完成后在合理期间办理完成相关手续，一审法院未支持樊建岭要求张晓东、王黎明支付违约金的请求并无不当。对于住房公司的责任问题，一审认定正确，本院予以采纳。 综上所述，樊建岭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由樊建岭负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 涛 审判员 王燕燕 审判员 谢宏勋 二〇二〇年九月三日 书记员 赵凌杰