云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1264号 原告：崔旭程，男，1985年7月4日生，汉族，保山市隆阳区人，云南烟草香料烟有限责任公司审计，住隆阳区。 委托诉讼代理人：李建武、靳广涛，均系云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山奥亚房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153050259930750XU。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道建设路**。 法定代表人：赵丽华，系该公司董事长。 被告：朱丽华，女，1978年2月26日生，彝族，保山市隆阳区人，，住隆阳区 二被告委托诉讼代理人：郑树立，男，1964年10月28日生，汉族，河北省邯郸市人，户籍地河北省邯郸市大名县。代理权限为特别授权。 原告崔旭程与被告保山奥亚房地产开发有限公司（以下简称奥亚房地产公司）、朱丽华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告崔旭程的委托诉讼代理人李建武、靳广涛及被告奥亚房地产公司、朱丽华的委托诉讼代理人郑树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔旭程向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告奥亚房地产公司签订的《商品房购销合同》；2、判令二被告返还原告购房款140141元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2018年2月3日起至付清之日止计算利息；3、判令二被告赔偿原告140141元（按原告已付购房款的1倍计赔）；4、判令原告在已付购房款140141元内对圣灵·城市理想二期A1户型1001号房产在处置时享有优先受偿权；5、判令原告为依法维权所支出的律师代理费11000元由二被告承担；6、诉前财产保全保险费1450元、诉前财产保全诉讼费1976元、案件受理费由二被告承担。 事实和理由： 2018年，被告公开宣传正在开发建设的圣灵·城市理想二期房产属于保山二小学区，剩余户型不多，所有房产产权清晰，可按期交房。于是原告于2018年2月3日向被告购买圣灵·城市理想二期Ａ1户型1001号房产，双方签订《商品房购销合同》，约定被告于2018年3月26日交房。原告于2018年2月3日按照被告奥亚房地产公司的要求将购房款140141元转账至其公司财务即被告朱丽华账户，被告奥亚房地产公司向原告出具了收据一份。但时至今日，被告奥亚房地产公司以各种理由拖延交房。2020年2月18日，原告找到被告的法定代表人赵丽华要求交房，赵丽华声称不能按原合同单价出售，必须按每平米6000元的价格才给办理过户手续。原告经过了解得知，原告所购买的房产早在2016年1月21日就被保山市中级人民法院查封，2019年1月10日保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产Ａ2户型602号房产予以查封。被告已无法履行《商品房购销合同》约定的交房义务。综上所述，原、被告双方于2018年2月3日签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效。但被告故意隐瞒房屋已被查封的事实，导致无法给原告办理过户手续，并且被告明确表示不再按原合同单价执行，拒绝交房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 被告奥亚房地产公司辩称：一、2018年2月，被告奥亚房地产公司与原告签订《商品房购销合同》，该合同合法有效，现在原告要求解除合同，被告同意与原告解除合同；对原告要求返还购房款140141元并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息，被告不同意。根据《商品房购销合同》第十三条第三项之规定，本合同签订后，任何一方均不得单方面解除或变更合同，单方面解除合同的，违约方应向守约方支付合同总房款10%的违约金，即原告应向被告支付违约金54014元（房屋总价款540141元×10%），被告应该退还原告的已付购房款是：已付购房款一违约金=86031元。《商品房购房合同》并没有约定利息，并且原告及其妻子赵丽娟于2019年8月6日向被告奥亚房地产公司提出“只要能退还购房首付款，就不要利息”的申请，所以被告奥亚房地产公司不同意支付原告利息；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(以下简称《解释》）第8条、第9条规定了商品房出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、故意隐瞒还没有取得商品房预售许可证明。4、故意隐瞒所出售房屋已经抵押的事实。5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告诉称要求已付购房款的一倍赔偿显然不属于《解释》的五种情况，原告购房时所卖房屋没有被查封，虽然现在被查封，但人民法院采取的财产保全措施旨在限制不动产的转移登记，而并非是对涉案房屋的产权进行处分，所以原告取得该房屋的所有权还是有保障的。《解释》第8条第9条规定了五种情形下的惩罚性赔偿，结合惩罚性赔偿责任的法律性质和设立的目的，可得出结论，惩罚性赔偿的适用必须符合《解释》第8条第9条规定五种情形之一，本案中我方因与第三人的经济纠纷导致该房屋被查封，这与《解释》五种惩罚性赔偿的情形，虽有相似但绝非吻合。《解释》采用五种情形的列举式，应理解为惩罚性赔偿责任必须严格适用和掌握，不能轻易做类推或扩张性解释，惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特殊形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》明确了五种具体形式，以供法院在处理这类案件时有法可依，本案不属于《解释》的五种情形之一，所以法院应驳回原告的诉讼请求；三、原告雇人打官司，既省了事又省了力，出点律师费，让我方来承担，实属无理之要求，被告表示反对；四、原告起诉要求解除合同，既想得到高额赔偿金，又想享有房产处置优先权，这种请求情理难容，与法相悖；五、保险是商品，原告是自愿购买享有，让被告方承担费用实属无理之要求，被告表示反对；六、其他法院对于类似的案件，均驳回了原告双倍赔偿请求。综上，希望人民法院在判决时予以采纳被告的答辩意见。 被告朱丽华答辩称，原告将被告朱丽华列为被告诉至法院实属不当。被告朱丽华作为被告奥亚房地产公司的员工，必须服从公司老板的领导和工作安排，在原告交购房首付款时，因被告奥亚房地产公司账户出了问题，无法正常使用，被告奥亚房地产公司的老板才叫原告将购房首付款转入到被告朱丽华账户内，被告朱丽华收到款后马上将该笔款项交到被告奥亚房地产公司的账上，并且奥亚房地产公司也给原告出具了收款凭证，被告朱丽华没有占用该笔购房款，被告朱丽华的行为是公司行为，所以被告朱丽华并不是本案的适格被告，请求法院驳回原告对被告朱丽华的起诉。 原告崔旭程针对自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、《商品房购销合同》1份，欲证实原告于2018年2月3日向被告购买圣灵?城市理想二期A1户型1001号房产，双方签订《商品房购销合同》，合同约定被告奥亚房地产公司在2018年3月26日交房。 二、中国建设银行卡客户交易明细清单和收据各1份，欲证实原告按照被告奥亚房地产公司的要求将购房款140141元转账至被告朱丽华账户，被告奥亚房地产公司向原告出具收据一份的事实。 三、保山市中级人民法院（2016）云05财保1号民事裁定书和（2019）云05执5号执行裁定书各1份，欲证实2016年1月21日保山市中级人民法院作出并向被告送达了(2016)云05财保1号民事裁定书，裁定对原告所购房产A1户型1001号房产予以查封。2019年1月10日保山市中级人民法院作出(2019)云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产A1户型1001号房产予以查封。被告明知自己对查封的房产已经不具有处分权，仍将查封房产出售给原告，客观上已无法交房的事实。 四、民事委托协议书和发票各1份，欲证实原告为依法维权支出律师代理费11000元的事实。 五、中国人民财产保险股份有限公司诉财产保全保函和发票各1份，欲证实原告申请诉前财产保全购买保单支出保险费1450元的事实。 六、保山市隆阳区人民法院（2020）云0502财保15号民事裁定书和保全费发票各1份，欲证实经原告申请，保山市隆阳区人民法院裁定查封圣灵?城市理想二期A1户型1001号房产，并产生诉前财产保全费1976元的事实。 经质证，被告奥亚房地产公司、朱丽华对原告提交的上述第一、二、三、六组证据无异议，对第四、五组证据的真实性及证明目的均持有异议，且认为该两组证据与被告无关。 本院认为，原告提交的上述六组证据，来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，故本院予以采信。 被告奥亚房地产公司针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 一、关于崔旭程退款不要房的申请1份，欲证实原告自愿要求退款不要房并不要利息的事实。经质证，原告对三性无异议，但对证明目的不予认可，认为原告于2019年8月6日向被告奥亚房地产公司申请退款，但被告奥亚房地产公司并没有在2019年8月6日退给原告购房款，且至今也没有退款，被告奥亚房地产公司违反了退款承诺。 本院认为，上述证据确系原告所写，对其真实性本院予以采信；因该申请系原告于2019年8月6日所写，属原告当时的一个要约，但被告奥亚房地产公司在当时并没有承诺将购房款退给原告，且至今也没有退，故原告现在又主张利息符合法律规定，对该组证据的证明目的本院不予采信。 二、收据1份，欲证实被告朱丽华系被告奥亚房地产公司的员工，已按照奥亚房地产公司老板的意思将从原告那儿收到的购房款转到被告奥亚房地产公司的账户上。经质证，原告对三性均不予认可，因为没有交易记录，原告交的购房款是否转到被告奥亚房地产公司账户内只有被告奥亚房地产公司知道。 本院认为，上述证据与原告提交的收据系同一份证据，且原告也认可该收据系被告奥亚房地产公司向原告出具的，故对该组证据本院予以采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 2018年2月3日，原告向被告奥亚房地产公司购买圣灵·城市理想二期A1户型1001号房产，双方签订了《商品房购销合同》，合同约定：该商品房的总价款为540141元；原告应于2018年2月3日前支付首付款140141元，尾款400000元通过办理银行按揭贷款支付；原告应在接到被告通知或报纸公示可以办理按揭贷款之日起七个工作日内，将办理银行按揭贷款所需的所有相关资料交银行进行审核；被告应于2018年3月26日前交房；逾期交房的，被告应在合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行等。原告于合同签订的当日即按照被告奥亚房地产公司的要求将购房款140141元转账至被告朱丽华（被告朱丽华系被告奥亚房地产公司的出纳）账户，被告奥亚房地产公司也于当日向原告出具收据一份。而被告奥亚房地产公司向原告出售的该套房，因被告奥亚房地产公司拖欠云南百四通建筑建材有限公司工程款，云南百四通建筑建材有限公司于2016年1月19日向保山市中级人民法院申请诉前财产保全，请求对被告所有的圣灵·城市理想二期房屋及相应土地使用权予以查封（包括原告所购A1户型1001号房产）。保山市中级人民法院于2016年1月21日作出（2016）云05财保1号民事裁定书，对上述房地产进行了查封。但被告向原告出售该房产时，并未告知原告其所购房屋已被法院查封这一情况。2019年1月10日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对前述被告所有的房地产予以查封。至今，被告奥亚房地产公司仍未向原告履行交房义务。2019年8月6日，原告向被告奥亚房地产公司推出申请，要求退还购房款，并不要利息，但被告奥亚房地产公司并未答复，至今未退还原告购房款。本案中，原告对被告申请了诉前财产保全，为此支出了保全担保保险费1450元及保全费1976元。同时，原告向法院起诉后，委托了代理人并支付了律师费11000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案所涉的《商品房购销合同》系原告与被告奥亚房地产公司自愿签订，系双方的真实意思，且合同内容不违反相关法律规定，该合同自双方签订之日起成立并生效，本院予以确认。现原告主张与被告奥亚房地产公司解除《商品房购销合同》，因被告奥亚房地产公司也同意解除，对此，本院予以准许。被告奥亚房地产公司隐瞒所售房屋已被法院查封的事实，仍与原告签订《商品房购销合同》，导致无法向原告交房，合同目的不能实现，故被告奥亚房地产公司的行为已构成违约，依法应当向原告承担违约责任。本案的被告朱丽华系被告奥亚房地产公司的出纳，其收款行为系受被告奥亚房地产公司安排所致，且所收的购房款已交到被告奥亚房地产公司，被告奥亚房地产公司也以出具给原告收据的方式进行了确认，故被告朱丽华的行为系公司行为，在本案中不承担民事责任。因双方已解除了《商品房购销合同》，故对违约责任不再适用双方对逾期交房的合同约定。对原告主张被告返还已付购房款140141元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2018年2月3日起计算利息至付清款项之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对于原告主张由被告按原告已付购房款的1倍计算来赔偿原告140141元的请求，因原告的该项请求不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的列举范围之内，故本院不予支持；对于原告主张在已付购房款140141元内对圣灵·城市理想二期A1户型1001号房产在处置时享有优先受偿权的请求，因原告在本案中对案涉房产的保全，系诉讼中的一项程序性权利，并不属于抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院也不予支持；对于原告主张被告支付原告为维权所支出的律师费11000元，因本案中被告属违约方，且原告的该项请求符合法律规定，故本院予以支持；对原告主张自己所支出的诉前财产保全保险费1450元及保全费1976元由被告承担的请求，因不符合法律规定，且双方也未在合同中予以明确约定，故本院不予支持。对于被告在本案中提出“原告单方面解除合同应按合同约定支付被告房屋总价款10%的违约金54014元（房屋总价款540141元×10%），相抵后，被告实际应退还原告的已付购房款为86031元”的辩解，因与本院认定的法律事实不符，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第㈣项、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下： 一、解除原告崔旭程与被告保山奥亚房地产开发有限公司于2018年2月3日签订的《商品房购销合同》； 二、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告崔旭程已付购房款140141元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息（以140141元为计息基数，自2018年2月3日起至付清款项之日止）； 三、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告崔旭程律师代理费11000元。 四、驳回原告崔旭程的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5721元，由原告崔旭程负担2221元，被告保山奥亚房地产开发有限公司负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  兰会洪 人民陪审员  李希梅 人民陪审员  赵宏梅 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  杨永泽