湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1376号上诉人（原审原告）：怀化市鹤城区山水阳光城业主委员会，住所地湖南省怀化市鹤城区广电南路山水阳光城小区。负责人：刘交，主任。委托诉讼代理人：蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化蓝天物业服务管理有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区广电南路（山水阳光城小区会所），统一社会信用代码：91431200685003158E。法定代表人：许志丹，经理。委托诉讼代理人：向建,湖南金州（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。上诉人怀化市鹤城区山水阳光城业主委员会（以下简称山水阳光城业委会）与被上诉人怀化蓝天物业服务管理有限公司（以下简称蓝天物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。山水阳光城业委会提出上诉请求：1、判令撤销鹤城区人民法院（2020）湘1202民初717号民事判决书，判决被上诉人退出怀化市鹤城区山水阳光城小区物业服务项目；2、判决被上诉人立即向怀化市山水物业服务有限公司已交下列资料：（1）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明书；（4）物业服务所必须的其他资料；3、判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人不具备前期物业服务主体资格；被上诉人漠视业主生命财产安全，消防设备形同虚设，存在重大安全隐患；上诉人与怀化市山水物业服务有限公司签订的《山水阳光城物业服务管理合同》合法有效。综上，请求二审人民法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人蓝天物业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。山水阳光城业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告退出怀化市鹤城区山水阳光城小区物业服务项目；2、判决被告立即向怀化市山水物业服务有限公司移交下列资料：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明书；（四）物业管理所必须的其他资料。一审法院认定的事实：蓝天物业是怀化市山水阳光城小区的前期物业服务公司。2018年8月2日，山水阳光城业委会成立，成员为7人，并在怀化市房产管理局完成备案，有效期限为2018年8月——2021年7月。2019年12月15日，山水阳光城业委会与怀化市山水物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，委托怀化市山水物业服务有限公司对山水阳光城小区提供物业管理服务。2019年12月12日，山水阳光城业委会向蓝天物业发出通知，要求在山水阳光城业委会的监督下，蓝天物业与怀化市山水物业服务有限公司办妥并移交相关资料和财物，蓝天物业未按通知移交材料而形成诉讼。另查明，2019年9月25日，山水阳光城业委会发布公告，决定于2019年10月10日召开业主大会，会议采用书面征求意见形式，投票表决《怀化市鹤城区山水阳光城业主自治方案》等事项。2019年10月12日召开业主委员会会议，参加会议人数为5人，会议对是否召开业主大会进行表决，其中3人同意、2人弃权。《投票结果公示》，载明：“1、投票说明：……（六）已送达的业主意见表，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票；2、投票范围：怀化市山水阳光城小区全体业主，3、投票权数：2103，4、投票时间：2019-10-16至2019-12-11，5、投票回收：共收到1055票（其中线上参与416票，线下参与639票）、建筑物总面积127127.991平方米，未参与1048票，建筑物总面积为126585.8平方米；其中同意小区自治只有964票（建筑总面积为115995.981平方米）、反对28票（建筑总面积为3348.15平方米）、弃权63票（建筑总面积为7783.86平方米）。”。怀化市不动产登记中心出具的户室面积对照表显示山水阳光城小区建筑物面积为279981.39平方米。2019年10月9日，怀化市鹤城区坨院街道办事处城东社区居委会向山水阳光城业委会发出《关于召开山水阳光城业主大会相关事宜的整改通知》等材料，要求山水阳光城业委会提交召开业主大会相关事宜的会议记录和表决事项等。庭审中，原告陈述共发出选举票1055票，收回1055票。一审法院认为，本案的焦点：山水阳光城业委会要求蓝天物业撤离小区并与之交接是否有事实和法律依据。对此，从以下几点进行分析：第一，关于山水阳光城业委会是否是本案适格主体的问题。蓝天物业辩称山水阳光城业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格。对此，本院认为，山水阳光城业委会依法在怀化市房产管理局进行备案，可见相关主管部门对其成立的合法性已经进行了确认。因此，山水阳光城业委会作为本案原告主体适格。第二，关于山水阳光城业委会解聘蓝天物业问题。首先，根据《物业管理条例》第十五条、《湖南省物业管理条例》第二十条的规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员会过半数通过。本案中，山水阳光城业委会成员有7人，参加会议有5人，表决同意召开业主大会有3人，召集程序不合法。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第一款第四项及第十二条规定，业主大会选聘和解聘物业服务企业的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加并同意。本案中，山水阳光城小区共计2103户，同意票数964票，未过半数；不动产登记簿记载山水阳光城小区建筑物面积为279981.39平方米，同意票115995.981平方米，未过半数；同时，根据《山水阳光城业主对小区物业服务模式选择》的要求，已送达的业主意见表，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票，但山水阳光城业委会未提供证据佐证已全部送达业主意见表，而根据山水阳光城业委会的统计结果显示，共发出1055票，收回1055票，故此次业主大会未达到双过半的要求，该会议上作出的业主自治的决议不符合法律规定。此外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十四条规定，召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。因此，业委会召开业主大会应当告知居委会参加并指导。综上所述，业委会据此会议决议解聘蓝天物业不符合法律规定，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对原、被告未提供证明佐证的诉辩意见，本院均不予采纳依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《物业管理条例》第十一条第一款第四项、第十二条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：驳回怀化市鹤城区山水阳光城业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由怀化市鹤城区山水阳光城业主委员会负担。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点系：上诉人山水阳光城业委会解聘被上诉人蓝天物业程序是否符合法律规定，是否合法有效。现评析如下：首先，根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条及《湖南省物业管理条例》第二十条的规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员会过半数通过。本案中，上诉人山水阳光城业委会成员有7人，参加会议有5人，表决同意召开业主大会有3人，召集程序不合法。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第一款第四项及第十二条规定，业主大会选聘和解聘物业服务企业的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加并同意。本案案涉的山水阳光城小区共计2103户，同意票数964票，未过半数；不动产登记簿记载山水阳光城小区建筑物面积为279981.39平方米，同意票115995.981平方米，未过半数；同时，根据《山水阳光城业主对小区物业服务模式选择》的要求，已送达的业主意见表，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票，但山水阳光城业委会未提供证据佐证已全部送达业主意见表，而根据山水阳光城业委会的统计结果显示，共发出1055票，收回1055票，故此次业主大会未达到双过半的要求，该会议上作出的业主自治的决议不符合法律规定。此外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十四条规定，召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。因此，业委会召开业主大会应当告知居委会参加并指导，故业委会据此会议决议解聘蓝天物业不符合法律规定，一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人怀化市鹤城区山水阳光城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年九月十一日书记员  舒 宁