广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6230号原告：广州市越秀区第四房屋管理所，住所地广州市越秀区共和路****。法定代表人：钟东宁，职务：所长。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁茜欣，广东新法擎律师事务所实习律师。被告：广州市海印实业有限公司，住，住所地广州市越秀区大沙头四马路****/div>法定代表人：邵建明，董事长。被告：广州市海印广场商业有限公司，住所，住所地广州市越秀区大沙头路**地址：大沙头路21号首至四层、五楼办公室）法定代表人：邵建明，执行董事。上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘蕾菁，广东诺臣律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：周文洁，广东诺臣律师事务所律师。原告广州市越秀区第四房屋管理所诉被告广州市海印实业有限公司（原称广州市东山区海印实业公司，以下简称海印实业公司）、广州市海印广场商业有限公司（以下简称海印广场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李跃、梁茜欣，两被告的共同委托诉讼代理人刘蕾菁、周文洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与两被告的租赁合同（包括1997年4月的《合作改造危险房屋与租赁合同》与2018年5月的不定期租赁合同）；2、判令两被告向原告支付房屋租金或房屋占用费（自2018年5月1日起至实际清偿完毕之日止，按每月279294元计）。事实和理由：原广州市大沙头二十一号的房屋，建筑总面积为3375平方米，系原广州市东山区房地产管理局东川房管站管理的直管房。1997年4月，原广州市东山区房地产管理局东川房管站〔现更名为广州市越秀区第四房屋管理所，即原告）与原广州市东山区海印实业公司〔现为被告海印实业公司）签订了《合作改造危险房屋与租赁合同》约定：双方共同合作修建属原告所管辖的广州市大沙头路二十一号的房屋。该处原有房屋共五层，始建于1921年，建筑面积共计3375平方米。合建的房屋建成后，原告享有建成后房屋的全部建筑物产权，被告享有建成后房屋的整体承租权。1998年，合建后的房屋建成并交付给被告海印实业公司，但合建后的房屋事实上由被告海印广场公司占有、使用和控制。2018年5月1日，合建的大沙头路21号东南角一至五层的房屋已由原告接管，总建筑面积为2389.531平方米。按照合同约定，新建房屋的建筑面积不超出原有旧房屋建筑面积部分的租金按照国家公房商业办公房标准计算，但经多次磋商，双方对于具体的租金金额未能达成一致意见。根据公平原则，原告委托广东南泰房地产土地资产评估有限公司对上述房屋的市场租金价格进行评估。经评估后，上述房屋的市场租金价格总额为279294元/月。后经原告多次催促，两被告一直控制、占有、使用房屋，却未向原告缴纳上述房屋的租金，严重侵害原告的合法权益并造成国有资产流失。为维护原告之合法权益，特提起诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。本案存在改建危房以及我方支出超过1000万元改建费用的特殊情况，是一种换取合同超出20年履行期限的对价，不能单纯以租赁合同来判定本案的合同期限。我方在履行本合同中是完全支出了改建费用，令国有资产取得巨大升值，并且一直与原告进行协商，在协商达成一致之前按照合同约定标准支付租金，不存在任何的违约行为。在本案原告起诉的过程中，我方也根据原告所提出的越秀区政府评估机构备选中选取了诚安信估计有限公司对涉案物业进行了评估，评估出来的月租金为167700元。原告提供的租金评估答复书，是一个非常简单，没有考虑租赁物业的实际情况以及因素，当时我方提供的报告是有考察现场以及充分考虑各方面因素评估出来的，退一步讲，即使要重新确定租金，我方认为也应当以诚安信公司评估出来作为标准。经审理查明，1997年4月15日，原广州市东山区房地产管理局东川房管站（甲方，现更名为原告）与原广州市东山区海印实业公司（乙方，现更名为被告海印实业公司）签订《合作改造危险房屋与租赁合同》，约定：双方共同合作修建属甲方所管辖的广州市大沙头路21号的房屋，该房屋原有楼层五层，始建于1921年，建筑面积3375平方米，属一级危房；双方共同合作修建的房屋拟建成楼高五层半，建筑面积3446.5平方米的商住两用房屋；甲方享有合建房屋于建成后的全部建筑物的产权，享有合建房屋因租赁关系而产生的收益权，承担合建房屋建成后在无任何附加条件的前提下与乙方建立基于该房屋建成后整体的长期使用租赁关系的义务；乙方享有对合建房屋建成后在无任何条件的前提下与甲方建立该修建房建成后整体的长期承租权，承担对合建房屋所需的一切费用开支的义务，包括图纸设计、报建、工程施工等；合建房屋建成后由甲方提供给乙方长期租用，双方之间的租赁关系除不可抗力外，不受任何其他主客观因素而改变或取消；乙方租用甲方上述新建房屋不超出原有旧房屋建筑面积部分前五年的租金按月租金35731.73元及月补偿费4000元合共39731.73元为标准支付，乙方于该新建全部房屋经甲方验收合格并正式交付使用之日起每月向甲方支付该39731.73元的月租金；乙方租用甲方上述新建房屋不超出原有旧房屋建筑面积部分五年后的租金，由双方协商确定，其中首层根据当时国家规定的公房非住宅租金最低标准优惠给乙方计算，其他各层根据当时根据公房商业办公房租金最低标准优惠给乙方计算，直至乙方提出并终止向甲方租用房屋之日止；乙方租用甲方上述新建房屋超出原有房屋建筑面积部分免租五年，五年后由乙方按商业办公用房租金50%标准支付月租金，直至乙方提出并终止向甲方租用房屋之日止等。1998年4月28日，两被告向原告发出《关于大沙头路21号五层危楼改建后的情况报告》，内容为：该楼房一重建好及投入使用，新建后的建筑面积为2975.15平方米，加上退缩面积为3775平方米，比原面积超出400平方米，根据协议商定，其司对此400平方米享有永久及优先租用权，向原告申请有关永久租用证明文件等。受原告委托，广东南泰房地产土地资产评估有限公司于2018年6月11日作出《房地产租金估价结果答复书》，内容为：涉讼房屋一层（建筑面积546.2905平方米）月租金单价为每平方米224元，月租金总价为122369元；二层（建筑面积398.7747平方米）月租金单价为每平方米146元，月租金总价为58221元；三层（建筑面积481.4886平方米）月租金单价为每平方米95元，月租金总价为45741元；四层（建筑面积481.4886平方米）月租金单价为每平方米62元，月租金总价为29852元；五层（建筑面积481.4886平方米）月租金单价为每平方米48元，月租金总价为23111元。2018年5月22日，原告向被告海印广场公司发出《关于限期办理大沙头21号东南首层至五层房屋租赁手续并缴纳房屋租金的通知》，内容为：请被告于2018年6月1日前到原告处办理相关租赁手续并交纳租金，租金标准按照已公布的2017年广州市商业房屋租金参考价，每月297597.6元；逾期未办理的，视为被告自行放弃对上址房屋承租权及非法占用房屋，原告将依法收回该房屋，并追缴自2018年5月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费（按同期同地段广州市商业房屋租金参考价标准计）等。受案外人广东海印集团股份有限公司的委托，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司于2019年6月27日作出《广东海印集团股份有限公司拟承租资产而涉及广州市越秀区大沙头路21号海印广场东南角1-5层商业房地产租金市场价值资产评估报告》，内容为：涉讼房屋建筑面积合计2389.53平方米，实际用途为商业，评估基准日为2019年5月31日，月租金为167700元等。经两被告申请，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉讼房屋2018年5月1日至2020年1月6日期间的租金市场价值进行评估，结论为194376元/月。在本案审理过程中，原告表示双方租期从1998年4月28日开始算20年，故从2018年5月1日开始计收房屋使用费。同时表示不要求法院对场地交收问题进行处理。两被告陈述其按每月39731.73元的标准向原告交纳租金到2020年8月，其中2020年2-3月租金未缴纳，2020年4-5月租金按19865.87元/月标准支付。原告对此予以确认。本院认为，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案中，原、被告签订的《合作改造危险房屋与租赁合同》成立于合同法施行之前，适用当时的法律规定。由于当时的法律没有对租赁期限作出相应的规定，故可以适用合同法的有关规定。根据上述法律规定及公平合理原则，上述《合作改造危险房屋与租赁合同》受法律保护的租期期限应从合同法实施之日起二十年，即1999年10月1日至2019年9月30日，自2019年10月1日后的租赁期限为无效。被告应按原约定的租金标准向原告支付租金至2019年9月30日；从2019年10月1日起按本院委托评估机构确定的评估价194376元/月向原告计付房屋使用费，已付费用可予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，判决如下：一、原广州市东山区房地产管理局东川房管站与原广州市东山区海印实业公司签订的《合作改造危险房屋与租赁合同》所约定的租期自2019年10月1日起为无效。二、被告广州市海印实业有限公司、广州市海印广场商业有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付自2019年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按194376元/月标准计付，已付的2019年10月1日至2020年1月31日、2020年6月1日至2020年8月31日每月缴纳的39731.73元及2020年4月1日至2020年5月31日每月缴纳的19865.87元可予以抵扣）。三、驳回原告广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68496.68元、评估费40000元，由原告广州市越秀区第四房屋管理所负担受理费46995.1元、评估费20000元，被告广州市海印实业有限公司、广州市海印广场商业有限公司共同负担受理费21501.58元、评估费20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年九月十六日书 记 员  陈佳璇