陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初2090号原告：陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司，住所地商洛市商州区西街大都汇**楼****。统一社会信用代码91611000338669211L。负责人：谢小宁，经理。委托诉讼代理人：冀亚清，女，陕西诚悦物业管理有限公司商洛分公司公园天下项目经理。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被告：邵梦琦，女，1990年11月22日出生，汉族，商洛市公路管理局沥青拌合厂职工，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人：邵曙宏，（邵梦琦之父），1964715住商洛市商州区公园天下小区5号楼11单元1101室XXXXXXXXXXXXXX0059。原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司（以下简称诚悦公司）与被告邵梦琦物业服务合同纠纷一案，本院于202092020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚悦公司的委托诉讼代理人吴娟、冀亚清与被告邵梦琦的委托诉讼代理人邵曙宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月至2020年10月的物业服务费、电梯费、生活垃圾费共计7264.99元；2.判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数每日按千分之五承担逾期付款的违约金至履行之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的公园天下小区业主，被告在接受物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，约定按建筑面积收取0.95元/㎡的物业服务费。合同签订后，原告按照约定提供了物业安全、清洁及维护等服务，但被告从2017年7月起至今未交物业服务费。经原告多次催要均无果，故诉至法院。被告邵梦琦辩称：一、事实与理由。1.2014年11月被告委托代理人邵曙宏在商洛华龙地产开发有限公司为被告购买5号楼1单元1101号房屋一套。双方约定2016年3月31日前交付使用，实际交付使用日期为2017年5月17日。办理收房手续时物业称不签协议就不给钥匙，因当时收房人多，物业态度强硬，被告被迫签下了不平等协议。2.不履行环境保护和安全保卫义务，从2017年5月17日入住至今，整个小区处于施工状态，环境脏乱差，小区物业服务部到位，保安人员和清洁人员配备不够。3.不履行维护公共设施义务。自入住以来，电梯、过道墙体瓷砖掉落，业主多次反映物业至今仍没有修补；不按时对电梯定期进行维护和安全检查，曾多次出现不安全事故，导致业主被困。4.不维护消防设施，不按时更换消防设备，至今还在使用2015年消防器材。5.小区业主已入住600多户，正常生活通行的只有一个消防通道大门，其他四个小区大门至今紧闭上锁，所有入住小区业主至今不能正常使用，造成出入不便，严重影响业主正常生活。所有保安无证上岗，部分安保人员有吸毒史。6.2017年秋季，被告发现北阳台餐厅门套有多处渗水现象，向物业反映此事，但物业以不在他们服务范围之内为由，让被告找开发商解决。在协商未果情况下，被告多次找水工查找问题自行修复，花费2000多元无着落。被告认为房屋是物业公司交付给其使用的，房屋出现问题物业公司理应及时协调解决，这是他们的职责和义务。物业公司不履行质价相符的服务，就是没有遵守“同时履行抗辩权”，既然物业公司违背“同时履行抗辩权”规定，作为业主就有权拒绝缴纳相应的物业费。7.入住至今，小区一直处于施工建设中，严重影响业主的正常生活。在一个正在建设当中，未完全交付使用的半成品小区里，物业不应要求业主缴纳全额物业费。8.多年以来，业主对物业服务极不满意，在多次和物业协商无果的情况下，导致业主不缴纳不对等的物业服务费；物业不但没有认识到自己的过失，未拿出切实可行能解决问题的方法和正确态度，一味采用强硬手段，以限电限水、水电费私自加价的方式欺压广大业主。2014年物业服务收费管理办法规定，任何单位和组织不能以任何理由对业主限电限水。9.物业公司在参照“陕西省住宅小区物业服务指导标准（二级）”时，应该严格按照使用说明，结合小区的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期等情况，选定相应等级的服务标准或以此为基础进行上下调整，以满足不同项目、不同客户群体的需要求。执行不同等级的服务标准，应符合质价相符的原则。二、被告主张先履行抗辩权，在原告未纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。请求法院依法公平、公正审判，维护广大业主的合法权益。本院经审理认定本案的法律事实如下：公园天下系商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与原告诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对公园天下小区提供物业服务。合同第四章物业服务期限中第二十条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务合同》后”，本合同终止。第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅：0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金”。第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取”。第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴”。第二十四条约定，物业服务收费面积指建筑面积。第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准”。《前期物业服务合同》的附件二即《陕西省住宅小区物业服务指导标准》。被告邵梦琦购买商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的公园天下小区5号楼1单元1101室的房屋，建筑面积为152.45㎡。2017年5月17日，被告邵梦琦作为甲方与原告诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，并在“公园天下物业服务费公示”上签名。同时原告向被告交付5号楼2单元1101室的房屋钥匙。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2017年5月17日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止”。第五章物业服务费用中第十八条约定“物业服务费（详见附件二）”；第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业服务费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金”。第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。《前期物业服务协议》附件二载明：住宅物业服务费为0.95/㎡·月；电梯费标准为7-13层0.3元/㎡·月；生活垃圾处理费为2.3元/人·月，每户按3人计算，收费6.9元/户·月；电费0.62元/度；水费3.2元/吨。商政发[2018]22号《商洛市人民政府关于印发市区垃圾处理收费办法的通知》中规定：居民个人缴纳的生活垃圾处理费标准为2.30元/人·月，每户按3人计费收取。因对原告的物业服务及物业服务费不满，2017年10月起被告未缴纳物业服务费。另查明，2017年6月4日、2017年12月11日、2018年1月18日、2018年1月24日、2018年6月23日、2019年4月8日2019年6月26日、2019年8月31日、2019年10月31日、2019年12月10日原告诚悦公司向开发商商洛华龙地产有限公司发出工作联系单，要求开发商5对整个小区的瓷砖脱落、石材破损等问题尽快处理。该小区5号楼的两部曳引驱动客乘电梯（3110），使用证登记证编号为陕TXXXXX134、陕TXXXXX135，原告于2017年9月、2018年9月、2019年9月、2020年9月进行了定期检验，2017-2019年度商洛市特种设备检验所出具有检验报告及特种设备使用标志，2020年检验报告及特种设备使用标志尚未出具。上述事实有原告诚悦物业公司提交的营业执照、资质证书、前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务费公示、催费通知单及催收照片、购买水电收费票据、陕西省物业服务收费指导标准、商洛市市区垃圾处理收费标准、工作联系单及原被告陈述可以证明。本院认为，原告诚悦公司与商洛华龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及原告与被告邵梦琦签订的《前期物业服务协议》，均为合同双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述两份合同均为有效合同。本案中，原告与建设单位商洛华龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对公园天下小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务主体，从2015年11月起对公园天下小区实际提供了物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务后，应按合同约定交纳物业服务费等费用，原告要求被告支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费等费用7264.99元，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付的违约金，因被告未按约定的时间和方式支付物业服务费等费用，其应向原告承担违约责任，鉴于合同双方约定的违约金过高，予以调整，酌定以被告拖欠的物业服务费等费用为基数，从2017年10月1日后每季度第二个月的11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算违约金，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。被告辩称《前期物业服务协议》系其受胁迫所签、原告提供的物业服务不到位、对电梯未及时进行检修、物业公司安保措施不到位、保安无证上岗、不按时维护消防设施、垃圾清理不及时、物业限购水电影响其生活等事实，因被告提交的照片打印件不能说明拍摄时间，照片不能证明其答辩意见，且被告未提交其他证据予以佐证，上述答辩意见本院不予采纳。被告提出墙体瓷砖脱落、小区系在建小区影响业主居住、小区只有一个消防通道、房屋阳台漏水等问题，因与本案不属同一法律关系，本案不做处理。关于被告提出的同时履行抗辩权、先履行抗辩权等为由拒缴物业费的观点。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原被告之间签订的《前期物业服务协议》第二十条已明确约定了被告应在每季度接受物业公司服务一个月后的第二个月的10号之前支付当季物业费用，双方对履行顺序已有约定，根据已查明的事实，原告已按双方协议的约定履行了合同义务，故被告以此拒绝支付物业服务费的观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十六条、六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邵梦琦向原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司支付2017年10月1日至202092020年10月3031日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、电梯运行费共计7264.99元及违约金（违约金自2017年10月后每季度第二个月的11日起，以该时段实际拖欠费用为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。上述义务限被告邵梦琦于本判决生效之日起5日内履行完毕。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告邵梦琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 员  何 明二〇二〇年九月二十三日法官助理  杜苏励书 记 员  寇青青1