广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18326号原告（反诉被告）：汤海燕，女，1979年9月20日出生，汉族，住佛山市******************，公民身份号码330************125。委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋红松，男，汉族，1984年12月18日出生，住佛山市********沙坑云郭拾亩塱第一座一号铺位首层，公民身份号码411************413。委托诉讼代理人：徐俊杰，广东盈趣律师事务所律师。原告汤海燕与被告宋红松租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年9月2日、同年9月18日公开开庭审理了本案，两次开庭，原告的委托诉讼代理人谢明，被告宋红松及其委托诉讼代理人徐俊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤海燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月10日签订的《铺位租赁合同合同》，并将铺位交回原告使用;2.被告支付原告2020年2月1日至5月31日的租金（每月租金10000元，合计40000元）、2020年1月1日至5月31日物业服务费（每月物业服务费按单价2.5元每平方乘以284.19平方乘以5，合计3552.50元）以及2019年9月至2020年3月12日止的水费549.05元，合计44101.55元（以上费用要求主张至被告实际将铺位交回原告使用之日止）；3.依法确认被告交付原告的押金30000元归原告所有；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求中要求被告将铺位交回原告使用。事实和理由：被告因经营饮食业之需，2019年7月10日，向原告租赁坐落于佛山市南海区罗村大道中2号2区长信银湾花园1层P15号，面积约100平方米的商铺一间，并签订了《铺位租赁合同》。合同约定，租赁期限自2019年7月10日至2027年7月10日止，共八年；租金计算日期由签订合同日期起开始计算；第一至第二年(2019年7月至2021年7月)月租金标准为10000元/月；以后每两年在原租金的基础上递增5%。即第三年至第四年(2021年7月至2023年7月)月租金标准为10500元/月；第五年至第六年(2023年7月至2025年7月)月租金标准为11025元；第七年至第八年(2025年7月至2027年7月)月租金标准为11576元；捌年总计租金总额1034424元；合同签订时，被告须向原告交纳30000元押金作为违约保证金。该押金不得用来抵减门面租金，被告如能在合同期内全面履行本合同，到期退租后原告全额将押金退回给被告(不计利息)；租金交付方式：每月租金必须在当月的8号前一次性付清。如果被告未按照上述租金交付方式按期支付铺租，拖欠铺租时间达15天，则视为被告违约，原告有权终止合同，并不退还被告押金，并且有权将铺位使用权收回，另行出租；被告使用承租区域内设施所产生的包括但不限于水、电费，由被告向原告或第三物业管理者支付。收费标准按南海相关标准的执行。合同签订之后，原告依约将涉案商铺移交被告占有和使用，被告支付原告租金至2020年1月。2020年3月3日，原告第一次回来查看商铺时发现，商铺内只剩下一台大冰箱尚未搬走，其他的餐具、炉具、台凳、物品等全部被搬空；2020年2月至今的租金没有支付；2019年9月6日至2019年10月9日的水费114.55.元，2019年10月9日至2019年12月9日的水费296.25.元，2020年1月3日至2020年03月12日的水费138.25元合计549.05元，已由原告垫付，但被告至今也没有返还给原告；2020年1月1日至2020年5月31日商铺物业服务费3552.5元，被告既没有支付给原告，也没有直接支付给物管公司，而且也没有向原告提出过解除合同。鉴此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，恳请依法判决，并判如原告所请。被告辩称，一、被告与原告于2019年7月10日签订的《铺位租赁合同》已依法终止，原告应返还被告已支付的30000元押金。被告与原告于2019年7月10日签订的《铺位租赁合同》因新型冠状病毒疫情及新型冠状病毒疫情防控措施导致被告合同目的不能实现，属于《合同法》第117条及《民法总则》第180条[footnoteRef:1]所述的不可抗力，根据《铺位租赁合同》第十条第1款的约定，合同依法终止，双方免于违约责任；原告应返还被告已支付的30000元押金。[1:]2019年7月10日，被告因经营饮食业之需，与原告丈夫陈旺协商一致，与涉案商铺实际所有权人，即本案原告签订《铺位租赁合同》约定P15商铺租赁事宜。合同中约定，涉案商铺拟定经营餐饮行业。双方于第十条第1款约定：“若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止”。合同签订后，被告依约向原告及原告丈夫支付30000元押金并每月足额支付租金至2020年1月。2020年1月下旬，新型冠状病毒肺炎疫情全球性爆发。极高的传染率及发病率使政府呼吁及强制市民留守家中，避免出行，全国上下进入封闭状态，街上门可罗雀，被告经营饮食遭受重创。2020年2月4日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布第7号公告，要求“所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐服务”，并将第7号公告张贴于被告的店铺外，自此，被告无法使用承租的涉案商铺经营餐饮业，被告签订本合同目的不能实现。收到第7号公告后，被告便通知商铺租赁的经营人即原告丈夫陈旺，请求希望可减免2月租金，但陈旺回复不同意减免并称被告“爱租不租，不租拉倒”，2月28日，陈旺再次向被告强调“假如你有意见，不租你也可以，没问题的”，故基于被告租赁该商铺的合同目的已无法实现，重新开业遥遥无期，被告开始对商铺进行撤场；3月3日，原告对商铺进行锁门，被告尚有一冰箱未搬离。被告认为，本次疫情及疫情防控措施，已属于《民法总则》第180条所规定的不可抗力。根据《民法总则》第180条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒疫情是否属于《铺位租赁合同》不可抗力情况应具体分析：首先，《铺位租赁合同》签订于2019年7月10日，该时新型冠状病毒疫情仍未爆发，故被告签订本合同时不可能预见疫情的出现；其次，新型冠状病毒属于全球范围内爆发的疾病性疫情，范围大，传染性强，并不因被告主观意志或客观行为可以避免；最后，为避免疫情持续，全国各政府部门均以半强制性或强制性要求或呼吁全国人民留守家中，本案南海防疫控制部更出台公告要求餐饮行业不得提供堂食，被告无法克服该状态；且本次新型冠状病毒疫情所产生的影响及政府的防疫措施，已造成被告2020年2月无法使用涉案商铺经营饮食业。本来2月是春节假期，因传统节日及假期的影响，将是饮食业一年中经营情况最好的时间，但因政府的防控疫情措施要求“所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐服务”，被告订立本合同目的不能实现。故而，对于涉案《铺位租赁合同》，本次疫情及疫情防控措施已符合“不可抗力”的构成要件。综上，根据《最高人民法院印发》第三条第（二）款规定，因新型冠状病毒疫情防控措施导致被告合同目的不能实现，已构成不可抗力，根据《合同法》、《民法总则》及《铺位租赁合同》第十条第1款约定，涉案合同依法终止，双方免于违约责任；原告应返还被告已支付的30000元押金。退一步讲，除不可抗力外，原告亦以微信聊天及行动等方式向被告发出解除合同的要约及同意解除合同，本案《铺位租赁合同》已解除，双方免于违约责任。原告应返还被告已支付的30000元押金。2020年2月4日，南海防疫指挥部于被告店铺张贴第7号公告，禁止被告承租商铺提供现场就餐服务；后被告向原告丈夫陈旺请求免租，后陈旺回复：“你爱租不租不租拉倒”，并于2020年2月28再次强调：“假如你有意见，不租你也可以，没问题的”，陈旺的行为已构成解除合同的要约。后被告于2020年2月29日开始撤场，以行动方式对陈旺解除合同的要约进行同意；2020年3月3日，原告对涉案商铺进行锁门，收回商铺使用权，且对外招租，视为对解除涉案租赁合同的确认。故而，除不可抗力因素外，涉案《铺位租赁合同》因原告以微信聊天及行动等方式同意并确认解除，双方免于违约责任。且根据《最高人民法院印发》第一条第5款规定，因疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现本案原告以被告逾期缴纳租金为由要求被告承担违约责任，但因疫情导致被告合同目的无法实现，被告2月租金逾期缴纳并不构成原告所称的违约行为，而3月初原告已将商铺锁门，收回商铺所有权，被告亦无再缴纳租金的必要，故被告并不存在违约行为。二、原告诉请的2020年2月至5月的租金，被告无须支付。（一）租赁合同的核心是出租方向承租方转让租赁物一定期限内的使用权，如出租方收回租赁物的使用权，则租赁行为不复存在。原告于2020年3月3日对商铺进行锁门，收回商铺的使用权，并对外重新招租，自此被告已无法使用商铺，故自2020年3月起，被告不应再支付租金；2020年3月至5月的租金，被告不应支付。（二）根据《最高人民法院印发》第一条第6款第2项规定，被告因疫情及疫情防控措施导致无营业收入，支付2月租金对被告明显不公平，请法院参考《广东省市餐饮协会减免租金联合倡议书》的呼吁，对涉案商铺2020年2月的租金予以免除，被告无须支付。三、关于商铺物业服务费标准，被告仅需以250元/月的标准支付至2020年2月，且由于原告未证明已垫付商铺物业服务费用，故法院应驳回原告该项诉讼请求。关于被告承担商铺物业服务费每月标准的计算。双方签订《铺位租赁合同》约定租赁商铺面积约100平方米，且根据原告提供的《房产证》中的房屋分户平面图可知，涉案商铺分为两层，属于户内复式结构，其中第一层面积约100平方米，第二层面积约180平方米，其中被告仅承租了第一层，第二层由原告自用；而根据原告提供的《广东中奥物业管理有限公司收费通知单》可见，物业费用收费标准为2.5元/㎡/月，故被告承担商铺物业服务费标准应为250元/月。关于支付期限。由于原告已于2020年3月3日对商铺进行锁门，收回商铺的使用权，被告已无法使用商铺，故自2020年3月起，原告应自行承担商铺物业服务费用。综上，被告仅需以250元/月的标准支付商铺物业服务费，期限支付至2020年2月，并且由于原告仅提交《广东中奥物业管理有限公司收费通知单》，未证明已支付商铺物业服务费，故该笔费用未产生，原告未取得物业管理公司的代位权，被告不应向原告支付该费用，法院应驳回原告该项诉讼请求。四、由于原告已于2020年3月3日对商铺进行锁门，收回商铺的使用权，被告已无法使用商铺，且被告因疫情防控措施原因无法经营，故被告应支付水费至2020年2月3日止。五、原告并非在6月才将商铺收回，原告在2020年3月3日已经对涉案的商铺进行锁门，收回了使用权。物业管理费用收费单中，面积284.19平方米，但根据铺位租赁合同约定被告仅租赁面积约100平方米进行使用，这也从原告提交的房产证的平面图可以看出被告仅使用第一层，故而被告只需要支付面积为100平方米的物业管理费，并且原告方在2020年3月3日已经收回商铺，所以被告只需要交物业管理费至2月份即可。综上所述，根据《民法总则》、《合同法》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，本次疫情及所引发的疫情防控措施，属于涉案《铺位租赁合同》第十条第1款规定的“不可抗力”情形，双方合同关系终止，互不承担违约责任，原告应返还被告30000元押金。且由于原告于2020年3月3日对涉案商铺进行锁门，收回商铺使用权并对外招租，疫情防控措施期间，被告无法使用商铺进行经营，故水费应支付至2月3日；物业费用仅应按合同约定租赁面积的标准支付至3月2日。被告宋红松向本院提出反诉请求：1.判决原告向被告返还已交押金30000元；2.判决原告向被告返还佛山市南海区罗村大道中2号2区长信银湾花园1层P15号铺位内的大冰箱一台；3.本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告变更第2项诉讼请求为原告赔偿被告购买六门单温冷冻柜所支付的价款5200元。事实和理由：被告因经营饮食业的需要，与陈旺（原告丈夫）协商一致，承租原告名下位于佛山市南海区罗村大道中2号2区长信银湾花园1层P15号的商铺用于经营饮食业，并于2019年7月10日与原告签订《铺位租赁合同》约定租赁事宜。《铺位租赁合同》约定：店铺面积约100平方米；2019年7月至2021年7月租金标准为10000元/月；合同签订时，乙方（被告）须向甲方（原告）交纳30000元押金作为违约保证金。《铺位租赁合同》第十条“违约责任”第1款约定：“若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。”租赁合同生效后，被告于店铺内从事饮食行业，并依约向陈旺及被告足额缴纳押金及2019年7月至2020年1月的商铺租金。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情爆发。疫情期间，为控制新冠肺炎病毒蔓延，各地政府下达公告呼吁人们减少外出，街上门可罗雀，被告的饮食经营业受到重创。2020年2月上旬，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出第7号公告，要求“所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐服务”，导致被告租赁商铺已无法正常使用，故立即通知原告丈夫陈旺第7号公告的事宜并请求减免租金，后陈旺回复不同意减免，并称“爱租不租不租拉倒”；2月28日，陈旺再次向被告强调“不租你也可以，没问题的”，故被告到商铺进行撤场。后原告及其丈夫发现被告撤场，于2020年3月3日对商铺进行锁门，自此之后，被告失去商铺的使用权且再无法进入商铺内，商铺内还有一台由被告购置的大冰箱仍未进行撤出。锁门后，原告及其丈夫再次对外招租。被告认为，新冠肺炎疫情期间佛山市南海区防疫指挥部出具公告禁止提供现场就餐服务的情形，已导致被告承租商铺的合同目的无法实现，属于《铺位租赁合同》第十条第1条约定的“商铺因不可抗力造成承租人无法使用商铺”的情形，本合同终止。综上所述，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《合同法》第94条规定，本案《铺位租赁合同》因不可抗力终止，被告与原告之间不承担责任，原告应返还被告押金30000元及赔偿冰箱损失，望法院判如所请。原告针对被告的反诉辩称，一、疫情不构成不可抗力，就商业物业租赁合同而言，出租人的主要合同义务是向承租人提供物业用于经营目的使用，承租人的主要合同义务是及时缴纳租金及物业管理费以及经营过程中所产生的水电费用等。因此，疫情的发生并不影响被告对涉案租赁物的占用和使用，并且涉案的租金数额有限，被告没有证据证明疫情影响到被告的实际支付能力，所以原告认为被告是因为生意不好，故意拖欠租金，而不是因为疫情导致被告一无所有失去支付每月10000元的支付能力。所以原告认为被告是故意毁约，并以疫情作为借口，所以原告不认可疫情是不可抗力，被告也不能以疫情作为终止合同的法定事由来主张不承担解除合同的违约责任。二、租赁合同虽然约定铺位的面积是100平方米，没有将铺位的夹层面积计算租金，不能作为被告抗辩以100平方米为基数承担管理费，因为夹层在被告的占有使用范围。虽然原告不收取夹层面积的租金，免费提供给被告使用，但夹层面积相对应的管理费理应由被告承担。三、刚才被告代理人也自认被告撤场事实，撤场行为表明被告以实际行动解除租赁合同，因此当原告发现被告将绝大多数的经营饮食的设备工具等撤走之后，原告锁门一方面是保护铺位，不让外人擅自进去，另一方面也是保护被告还有一个经营所用的大冰箱，因此被告抗辩原告的锁门行为，是主动收回租赁物，与事实不符。所以被告反诉要求原告退回租赁押金没有事实根据和法律依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告提交的光盘，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼商铺位于广东省佛山市南海区罗村大道中2号2区长信银湾花园1层P15号（以下简称涉讼商铺），已办理不动产权证，登记权属人为原告。2019年7月10日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《铺位租赁合同》，约定：乙方租赁甲方涉案铺位，面积约100平方米，租赁期限从2019年7月10日至2027年7月10日止；租金计算日期由签订合同日期起开始计算，第一至第二年（2019年7月至2021年7月）月租金标准为10000元/月。以后每两年在原租金的基础上递增5%；合同签订时，乙方须向甲方交纳30000元押金作为违约保证金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期退租后甲方全额将押金退回给乙方（不计利息）；每月租金必须在当月的8号前一次性付清，如果乙方未按照上述租金交付方式按期支付铺租，拖欠铺租时间达15天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还乙方押金，并且有权将铺位使用权收回、且另行出租；原、被告双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，违约方应当赔偿守方一切经济损失。诉讼中，原告主张其于2020年3月3日发现被告搬空涉案商铺后对商铺上锁，被告每月应支付的物业管理费为250元；原告主张涉案冰箱价值2950元。被告主张其2020年2月29日搬走除冰箱外的其他物品，不知道涉案冰箱的品牌，仅知道冰箱型号是1800mm*715mm*1870mm。被告合作伙伴刘博通过微信与原告丈夫陈旺聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容二〇二〇年三月三日刘博老板，我楼上还有大冰箱，你看你们用不上的话，我下午过去搬走陈旺找我刘工，处理事情刘博是谁，微信推荐一下还是给个电话？老板，冰箱里面还有很多肉，你这边估计用不上，不拿出来很快就会臭掉的，你把刘工电话发给我一下陈旺推荐Andy微信刘博冰箱里面还有很多肉，你们自己吃或者清理一下，你不让拉你让我们过去干嘛呢陈旺自己看着办吧，反正该怎么办就按合同办事的，我不是不给你拉，你物业管理费也不交电费也不交，做人没有做的这么缺德吧，我租个铺给你，不可能你有什么全部我帮你包了吧说不过去吧被告合作伙伴刘博通过微信与原告员工刘德华聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容2020年3月3日刘博我朋友没去过你二楼，他到了我给你打电话吧刘德华你最好自己过来处理一下，谢谢！刘博你们不让拉让我朋友跑过去干什么呢刘德华谁让你过来拉的本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《铺位租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。被告未按照合同约定支付租金，已构成违约。被告作为违约方，依法不享有合同解除权。但商铺租赁合同是转移商铺使用权的合同，在被告不愿继续履行《商铺租赁合同》，并实际搬离涉案商铺的情况下，涉案租赁合同不宜强制继续履行，而原告作为出租方在被告搬离涉案商铺后，亦负有积极收回涉案商铺的义务。被告未能举证证明其实际搬离涉案商铺的时间，本院以原告确认的2020年3月3日作为被告搬离涉案商铺时间，涉案租赁合同于被告搬离涉案商铺之日即2020年3月3日解除。关于押金的处理问题。合同约定原、被告双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，现被告提前撤场，属于单方违约，原告请求没收被告支付的押金30000元，本院予以支持。关于租赁费用的支付问题。新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，政府就疫情于2020年2月至3月对包括被告在内的餐饮经营商家采取一系列管制措施，确会对被告承租涉案商铺进行经营使用造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月1日至3月3日期间，租金按合同约定租金标准减半收取5000元/月，故被告应支付原告2020年2月1日至3月3日的租金5483.87元（5000元+5000元/月×3÷31=5483.87元），原告请求超出本院核定部分，不予支持。原告请求被告支付水费549.05元，被告对此无异议，本院予以确认。原告请求被告支付2020年1月1日至5月31日的物业管理费3552.5元，但诉讼中，原告主张被告每月应支付的物业管理费为250元，本院予以确认，经核算，被告应支付原告的2020年1月1日至合同解除之日即2020年3月3日期间的物业管理费524元，原告请求超出核定部分，本院不予支持。关于被告反诉请求原告返还涉案冰箱的问题。原告在被告搬离涉案商铺后对商铺上锁，并拒绝被告搬离涉案冰箱，现涉案冰箱被案外人处理，原告对此负有赔偿责任，本院基于公平原则，酌定原告向被告赔偿因冰箱被处理而产生的损失2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）汤海燕与被告（反诉原告）宋红松于2019年7月10日签订的《铺位租赁合同》于2020年3月3日解除；二、被告（反诉原告）宋红松已支付的押金30000元归原告（反诉被告）汤海燕所有；三、被告（反诉原告）宋红松应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5483.87元、水费549.05元、物业管理费524元予原告（反诉被告）汤海燕；四、原告（反诉被告）汤海燕应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2000元予被告（反诉原告）宋红松；五、驳回原告（反诉被告）汤海燕的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宋红松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取7073.37元（汤海燕已预交），由宋红松负担。反诉受理费减半收取325元（宋红松已预交），由宋红松负担275元，汤海燕负担50元。经抵扣，宋红松应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付7023.37元予汤海燕，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二〇二〇年九月二十九日书记员张蕴如