山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3417号 上诉人（原审被告）：张加贵，男，1944年4月5日出生，汉族，住山东省惠民县。 委托诉讼代理人：冯绍刚,男，1976年5月6日出生，汉族，住山东省惠民县,系张加贵之子。 被上诉人（原审原告）：陈冬生，男，1974年1月15日出生，汉族，住山东省惠民县。 委托诉讼代理人：赵仲平，山东兵圣律师事务所律师。 上诉人张加贵因与被上诉人陈冬生租赁合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院作出的（2019）鲁1621民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张加贵上诉请求：依法撤销山东省惠民县人民法院作出的（2019）鲁1621民初2525号民事判决。事实和理由：一审判决张加贵补偿陈冬生装饰装修残值损失费31987元错误，无事实及法律依据。一、涉案房屋为张加贵所有，陈冬生对房屋进行租赁，但没有对房屋进行装饰装修。张加贵原有房屋三间，史树龙经中间人高国介绍，租赁张加贵的房屋，史树龙嫌房屋内隔断墙多，拆除张加贵原有三间房屋。史树龙用张加贵原有房屋的砖重新垒起一圈墙，以钢结构作顶，将房屋改造成一间。双方达成协议约定：只要房屋盖起来，此房就属于张加贵所有；史树龙每年给张加贵25**元房屋租赁费（一年一交），使用期20年；如一方悔约，支付违约金5000元；如果此房屋如遇国家政策拆迁，史树龙把超市内的百货搬走，房屋及房屋内外的所有物品属于张加贵。以上所述有中间人高国作证。二、陈冬生与史树龙所签的合同系其伪造，应属无效，陈冬生应受到法律的严惩。史玉龙和史树龙不是同一个人，史玉龙一人根本不存在。既使真的签订了合同，合同转让的只是超市的经营权和超市内的百货，陈冬生对房屋不享有所有权。签订合同时张加贵不在场，也未经张加贵同意，其行为无效。另，陈冬生私人高价贷款给史树龙，找不到史树龙后，来诬告张加贵和冯金英夫妻二人并冻结银行存款及养老保险、国家补贴。此举切断了张加贵夫妇的经济来源，对其造成严重打击，重病在床却没钱医治。陈冬生的所作所为，严重损害了张加贵、冯金英的合法权益。三、张加贵与陈冬生没有签订任何合同，陈冬生起诉张加贵没有事实及法律依据，还应向张家贵支付欠付租金6500元并赔偿擅自拉走相关物品造成的损失48271元。陈冬生自2016年11月16日至今没有支付房租，陈冬生搬迁的时候也没有交钥匙，陈冬生应向张加贵支付房屋租赁费6500元。2019年7月15日陈冬生未经张加贵同意，擅自把不属于自己的门窗、彩钢棚、彩钢厦檐及房屋周围的护栏、油罐、加油机等全部拆除带走，陈冬生应向张加贵赔偿房屋及相关物品损失48271元。 陈冬生辩称，一、一审确定租赁合同纠纷案由不当。确立双方权利义务的基础根据《占地使用协议书》，合同标的360平方米的宅基地使用权，承包(受让)期限20年，合同(对价)总价款承包费40000元，每年付2000元；张加贵原有的三间房屋拆除，由陈冬生重建，合同期满由张加贵使用(附成就条件)。可见，本案系双方当事人因宅基地使用权产生的纠纷，依据《民事案件案由规定》第57条，宜定为宅基地使用权纠纷，一审确立租赁合同纠纷案由明显不当，一审以租赁合同纠纷审理本案系方向性错误。二、一审认定部分案件事实不清。一审认定张加贵原有三间房屋80平方米的根据来自张加贵的自述，张加贵的自述源于自身利益的考量，自述往往缺乏真实性，根据张加贵提供的《规划选址意见书》显示张加贵原有三间房屋面积是45平方米，有政府职能部门核发的证书为凭，因此，一审认定张加贵原有的三间房屋面积80平方米错误。一审认定案件事实清楚部分，不再赘述。三、一审裁判理由不当损害陈冬生合法利益。一审裁判理由认为张加贵原有三间房屋面积80平方米，史树龙扩建116.91平方米错误。依据双方签署《占地使用协议书》，张加贵原有三间房屋拆除腾空宅基地360平方米供陈冬生使用，原有的三间房屋不复存在，不存在的房屋如何出租。陈冬生重建的房屋面积196.91平方米，只有在合同期满(附成就条件)才由张加贵使用，本案中约定的附条件未成就，张加贵对扩建房屋没有使用权，没有使用权的房屋如何出租。一审以租赁合同纠纷案由裁判本案显然错误。客观地看，一审陈冬生依据《占地使用协议书》取得360平方米的宅基地使用权，承建房屋196.91平方米，原始取得房屋所有权；涉案房屋政策性拆迁，陈冬生应以房屋面积196.91平方米足额取得补偿，包括房屋补偿费107261元、搬家补助费1882元、临时安置补助费10800元。四、一审引用参照司法解释错误。一审裁判引用参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释适用对象是城镇房屋租赁合同纠纷，而本案争议是宅基地使用权纠纷，一审参照该司法解释裁判本案，文不对题，离题万**。因此，一审引用参照司法解释错误，必然导致裁判结果的错误。综上，一审确定租赁合同案由错误，导致错误的审理方向；加之认定部分案件事实不清；裁判理由不当，损害陈冬生合法利益；引用参照司法解释错误，必然导致错误的裁判结果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，裁定撤销一审裁判，发回原审人民法院重审，重勘是非曲直。 陈冬生向一审法院起诉请求：1.判令张加贵停止侵权;2.确认陈冬生享有房屋的拆迁补偿权益107100元；3.本案诉讼费由张加贵承担。 一审法院认定事实：2011年1月15日，张加贵与案外人史树龙签订《占地使用协议书》，约定：“乙方（史树龙）承包甲方（张加贵）宅基地共计360平方米，使用期为20年，总承包费为4万元，分为每年2000元值付（支付）。甲方原有3间房屋，由乙方拆除重建，所有建筑物协议合同期满有甲方使用，如有中途变动有甲乙双方协商处理。建房期间有甲方处理政府部门一切事项。本合同从2011年3月1日起生效，如有一方悔约，值付（支付）一方5000元整。”签订协议后，史树龙将涉案宅基地上张加贵原有三间主房拆除，重建了一间面积更大的房屋用于超市经营。2016年11月16日，经张加贵同意，史树龙将超市转让给陈冬生夫妇，并约定自2020年3月1日起由陈冬生每年向张加贵支付2500元租赁费至合同终止。2019年，惠民县石庙镇政府推行合村并居政策，将涉案宅基地上房屋拆迁，补偿张加贵一方房屋补偿费107261元、附属物迁移费1455元、拆迁补助费1882元、18个月临时安置补助费10800元、无私搭乱建奖5738元、按期签订协议奖5000元，共计132136元。拆迁房屋总面积235.21㎡，其中主房面积196.91㎡，附房面积38.3㎡。 一审法院认为，涉案租赁合同自2011年3月起生效，租期20年，签订租赁合同后史树龙经张加贵同意对房屋拆除重建并装饰装修，并约定所有建筑物协议合同期满由张加贵使用。2019年涉案房屋拆迁，因不可归责于双方的地方政策原因导致租赁合同实际无法继续履行，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。庭审中，张加贵自述其原有三间主房长10米，宽8米，两间附房合计长宽约5-6米，史树龙扩建后的房屋面积就是惠民县石庙镇北高村房屋搬迁补偿表上的主房面积（196.91㎡），附房未做改建，根据搬迁补偿表显示附房面积为38.3㎡，与张加贵所述基本一致。在陈冬生对房屋面积未提出反驳意见及证据的情况下，一审法院依法认定张加贵原有三间主房面积为80㎡，史树龙扩建116.91㎡，根据石庙镇北高村搬迁房屋补偿标准，史树龙扩建部分价值53312元。因史树龙已将涉案宅基地上房屋转让给陈冬生，实际是将涉案租赁合同的全部权利义务进行了转让，故剩余12年租赁期内的装饰装修残值损失应由陈冬生依法获赔。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第一款第四项之规定，判决：一、被告张加贵于本判决生效之日起十日内补偿原告陈冬生装饰装修残值损失31987元（53312元×12/20）；二、驳回原告陈冬生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2442元，由原告陈冬生负担1709元，由被告张加贵负担733元；财产保全费1120元，由被告张加贵负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为一审判令张加贵补偿陈冬生装饰装修残值损失31987元是否正确。 第一，张加贵主张陈冬生与史树龙签订的合同系伪造，属于无效合同，但未提供证据证明其主张，不足以反驳陈冬生一审时提供的证据，应担承担举证不能的责任。对该主张，本院不予支持。 第二，史树龙与陈冬生签订合同，将对于涉案房屋的权利义务一并转让给了陈冬生。因此，陈冬生要求损失的权利来源于史树龙的权利转让，而非对涉案房屋进行直接的装饰装修。史树龙在张加贵原有房屋基础上进行了翻建、扩建，但未支付相应的补偿，一审法院依据公平原则，根据张加贵原有房屋面积及史树龙扩建部分面积来认定张家贵及陈冬生的房屋损失补偿并无不妥，本院予以确认。张加贵主张其不应补偿陈冬生装饰装修残值损失31987元，本院不予支持。 第三，张加贵在上诉状中要求陈冬生向其赔偿租金及相关物品损失，因其在一审中未提出相关诉求，对该主张本院不予审理。另，陈冬生在答辩状中的提出的主张，因其未提出上诉，本院亦不予审理。 综上，张加贵的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2442元，由上诉人张加贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐顺江 审判员  吴金魁 审判员  王 琳 二〇二〇年九月二十七日 法官助理杨群群 书记员翟钰琪