河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11705号上诉人（原审原告）：李自现，男，1968年10月5日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：张国锋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺文山，男，1966年6月8日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：袁晓辉，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李均伟，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李河岭，男，1971年5月30日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人李自现因与上诉人贺文山、被上诉人李河岭合伙协议纠纷一案，不服新郑市人民法院（2020）豫0184民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法采用独任审理方式，于2020年9月16日公开开庭审理了本案，上诉人李自现及其委托诉讼代理人张国锋，上诉人贺文山的委托诉讼代理人袁晓辉到庭参加诉讼，被上诉人李河岭经本院合法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。李自现上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李自现的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由贺文山、李河岭承担。事实和理由：1、即使涉案合同为无效合同，导致合同无效的原因和责任应归于合同双方，贺文山仅提供宅基地，李自现投入大量资金和劳动，涉案房屋补偿款均是基于李自现出资和施工建房取得，一审法院酌定由贺文山补偿李自现35万元显失公允；2、李河岭对合作建房、合同内容是明知的，显然其有过错，即使主合同无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，李河岭作为担保人也应承担相应的民事责任。贺文山辩称，李自现的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。贺文山上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李自现56000元的诉讼请求，驳回李自现的其他诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李自现承担。事实与理由：1、双方签订的合同为无效合同，贺文山仅需要返还李自现20万元投资款；2、即便按双方协议分配，协议第三条明确约定成本价为每平方260元，李自现出资建房面积仅为769.23平方米，对应房屋补偿款为445964.91元，减去20万元投资后双方平分，李自现的补偿款也仅为122982.45元；3、李自现欠付贺文山房租144000元应予抵销；4、李自现为获取非法利益，先后与多人签订合伙建房协议书，损害国家利益，违背公序良俗。李自现辩称，贺文山的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。李河岭未到庭答辩。李自现向一审法院起诉请求：1、判令被告贺文山支付原告建房投入20万元和房屋补偿款222848.41元共计422848.41元及利息（利息以422848.41元为基数，自2019年4月8日计算至付清之日止）；2、判令被告贺文山支付原告违约金5万元；3、判令被告李河岭对第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告李自现系新郑市龙湖镇东张寨村民，被告贺文山系新郑市龙湖镇魏庄村**村民。涉案宅基地系贺文山使用。2013年9月8日，贺文山作为甲方与李自现作为乙方签订《协议书》，双方约定：甲方原有宅基地位于龙湖镇××大队××组，共220平方米，甲方原有宅基地上有房6间，共175平方米，归甲方所有。甲方原有宅基地，所建新房主体成本价格，经甲乙双方协商每平方米260元，归乙方所有，与甲方无关。除去6间平台外原有宅基地上的新建房屋（框架）由乙方投资建设，将来若有开发商征用，除去乙方投资外（乙方投资归乙方所有）另外所赔偿费用由甲乙双方按5：5分成。建房每层约220平方，主体建成后加外粉按外窗户，不内粉，不安门，以实际建筑面积为准。所建房屋，甲乙双方每层对半使用，因政府拆迁，政府不按现金方式补偿，乙方投资所建的房屋按比例况换商品房，（政府所建的社区），按乙方投资所建的面积补偿平方米，甲方得50%，乙方得50%。待房屋征用后，新建房屋其他费用全归甲乙双方所有，包括拆房，按5：5分成，赔偿款打到甲方账户后，甲方应在三日内将乙方投资的建房成本及利润分配的50%支付乙方。该协议由贺文山、李自现签字确认，李河岭在担保人处签名。上述协议签订后，李自现按照约定出资建房，将贺文山原有的一层房加盖至六层框架结构，主体面积为1312.42平方米，加盖面积为1093.68平方米。原告与被告贺文山认可李自现出资建房费用为20万元。2019年4月19日，新郑市龙湖镇魏庄村四组居民房屋及附属设施核算表显示，产权人（户主）：贺文山，三层以下的部分房屋类型：框架面积437.47㎡，单价690元，合计301854.3元；砖混面积218.74㎡，单价552元，合计120744.48元；三七树8㎝1棵，单价40元，合计40元；化粪池1个，单价200元，合计200元；地坪面积77.64㎡，单价25元，合计1941元；空调1台，单价180元，合计180元；三层以上的部分，房屋类型框架，面积437.47㎡，单价532元，合计232734.04元；砖混彩板房，面积218.74元，单价460元，合计100620.4元，总计758314元。2019年4月4日，贺文山收到拆迁补偿款758314元。一审法院认为，被告李河岭经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案中，李自现与贺文山签订的《协议书》属农村合作建房合同，根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分割，而合建房屋的结果却使李自现取得部分宅基地使用权，实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定，宅基地使用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体组织之外的其他成员，故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的合作建房合同是无效的。李自现并非新郑市龙湖镇魏庄村**村民，其与贺文山签订的《协议书》违反了法律规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因该《协议书》为无效合同，故李河岭不再承担担保责任。关于原告所得补偿问题。本案中，涉案房屋总补偿款为755953元，被告贺文山原实际房屋补偿款为178平方米乘以552等于98256元。扣除贺文山原房屋应得补偿款，下余657697元，此款系对双方合作建房的补偿，鉴于原告李自现投入200000元建房，故酌情认定被告贺文山应当补偿原告李自现350000元。关于被告贺文山辩称原告李自现欠付其租金问题，其提供的租金收条仅能证明其与案外人有租房事实，并不能证明与原告李自现协商向其补偿房租，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贺文山应于本判决生效后十日内支付原告李自现350000元；二、驳回原告李自现的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4250元，保全费2920元，共计7170元，由被告贺文山负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二上诉人对一审法院认定涉案合同无效无异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，经本院查询辖区法院案件，2020年至今，李自现在新郑市人民法院分别以合伙协议纠纷起诉三起民事案件（含本案一审，案号分别为2020豫01**民初2147号、5046号、7678号），三案事由均为李自现与其他村集体成员签订协议，由他人提供宅基地，李自现投资建房，因房屋拆迁补偿款分配发生纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二上诉人对一审法院认定涉案合同无效无异议。二上诉人作为合同的双方主体，根据涉案合同内容看，明知违反法律的禁止性规定仍签订合同，对涉案合同无效均有过错。因案涉宅基地上翻建房屋已被拆迁无法返还，一审法院在扣除翻建前贺文山房屋可得补偿款98256元后，将剩余的657697元视为二上诉人因无效合同共同取得的财产，符合前述法律规定。一审法院考虑到李自现的投入情况以及所建房屋被拆迁无法返还的现实，再结合李自现违反法律的禁止性规定多处受让宅基地翻建房屋为在拆迁中获取利益的情况，权衡双方的过错程度与利益，酌定贺文山补偿李自现35万元，公平合理。李自现不能证明李河岭作为担保人明知二上诉人签订的合同无效仍为之提供担保，因此，其请求李河岭承担担保责任的理由缺乏事实根据和法律依据，一审法院未予支持合法有据。贺文山主张李自现欠付房屋租金，但其提供的证据并不能证明其与李自现商定过房租事宜，一审法院未支持其房屋租金的抗辩并无不当。综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人李自现负担4500元，上诉人贺文山负担4000元。本判决为终审判决。审判员 闫 明二〇二〇年九月二十七日书记员 师蕾鸣