四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初2042号 原告：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：马义春，总经理。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日出生，汉族，四川省资中县，系原告公司法务主管。 被告:邹仁彬，男，1987年6月1日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县。 原告四川百庆实业有限公司与被告邹仁彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川百庆实业有限公司的委托诉讼代理人刘锡坤、被告邹仁彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川百庆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金121705.5元及滞纳金（以欠付租金总额的年利率6%乘以欠费天数）；2、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；3、判令被告支付解除合同违约金19210.20元；4、判令被告支付免租期租金23452元；5、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告退还房屋，并支付租金至退还房屋之日。事实和理由：2016年1月26日，第三人接受原告委托与被告签订商铺租赁合同，原告将位于合江县尚西国际Ｂ区间租赁给被告使用，房屋面积117.25平方米，用途为商业，租赁期限共计64个月，自2016年2月14日起至2021年6月13日止，免租期4个月。合同约定租金按6个月支付一次，每次应提前15天一次性全额支付。截止2020年5月15日，被告未依约向原告支付租金，且经原告催收后仍拒不支付，现累计拖欠租金121705.50元。被告的行为已严重违约，被告应按照合同约定向原告支付租金、滞纳金、违约金以及退还免租期租金。 邹仁彬辩称，不会再行支付租金和违约金。被告在承租第五个月时因效益不好，就向被告公司相关人员打电话告知不继续租赁。对方人员告知需签订解除合同，因被告不在合江，告知剩余的一个月租金以及押金不再退还，说清楚后就将租赁房屋内的东西搬离。后来，原告公司人员通过微信向被告传了终止协议，被告打印出来签字后寄回原告，故双方的租赁合同早已经终止并处理完毕。 本院经审理查明事实如下：2018年5月，四川百庆实业有限公司（甲方）与邹仁彬（乙方）签订商铺租赁合同，该合同系邹仁彬承接上一租户的租赁合同，故在原合同基础上，仅更改了承租方即邹仁彬，增加了一个月免租期，其余与原合同一致。合同约定：第一条租赁物位于合江县“尚西国际”项目Ｂ区，建筑面积约117.25平方米。第二条租赁期限为2016年2月14日至2021年6月13日，免租期为4个月，分别为2016年2月14日至2016年5月3日，2018年5月14日至2018年6月13日；乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金（1个月首月租金总额），即5863元。第三条租金及其支付方式：2018年5月14日至2019年6月13日，免租1月，每平方米每月53元；2019年6月14日至2020年6月13日，每平方米每月60元；2020年6月14日至2021年6月13日，每平方米每月63.6元；乙方租赁该商铺的租金按每6个月支付一次，每次提前15天一次性全额支付，并以此类推；乙方应于签订本合同5个工作日支付首期租金（即免租期后首期六个月租金），其余租金在免租期届满后，按本合同约定提前15天支付并以此类推。第四条第（6）项交还该商铺：乙方提前一个月通知甲方交还该商铺的日期，交铺日期应不迟于本合同约定的该商铺租赁期限届满日，甲方应按照该通知前往查验及接收该商铺；在甲方核实该商铺无误的前提下，甲乙双方应当签署商铺交还确认书，已经签署确认书，乙方交还房屋的义务方视为完成。第七条乙方的权利和义务：（2）乙方应按本合同约定向甲方按时足额支付房屋租金。第十条违约责任：（3）乙方不按时支付租金，经甲方催收（可在租赁物业任意位置张贴催收通知）后仍未足额支付时，乙方除补足应缴租金外，每逾期一天按当季租金总额的3‰支付滞纳金给甲方。逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约并承担违约金，甲方有权单方面解除本合同并收回房屋，乙方已交履约保证金不予退还，并应据实退还乙方已经享受之免租期优惠和其他招商优惠，同时承担剩余租期租金总额20%做为其他违约补偿，一次性支付甲方。合同尾部签订日期为2016年1月26日。2018年5月23日，邹仁彬向四川百庆实业有限公司交纳2018年5月14日至2018年12月13日的租金37285.50元，履约保证金5863元以及商铺更名费5863元。合同签订后，邹仁彬即对租赁商铺按合同约定经营使用。此后未再按约支付租金。 上述证据，有原、被告当庭陈述以及身份证明、商铺租赁合同、四川百庆实业有限公司合江项目部收款收据在卷佐证为据，本院依法予以确认。对于被告提交的证人周某的证言，因无其他证据印证，本院不予确认。对被告提交的微信聊天记录含终止协议，因不确定聊天对象的身份，以及被告是否将终止协议签字寄回原告且得到原告的同意，故本院不予确认。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，对双方均具有约束力，合同双方当事人应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告将商铺交与被告经营使用，被告应按约支付租金。被告抗辩双方租赁合同早已终止，其早已腾空商铺。被告所述终止合同实系解除合同，解除合同有约定解除和法定解除，被告不具备合同中列举的关于承租方解除合同的条件，且未出现法定解除的情形，合同的解除涉及到双方合同权利义务的重大事项，应当由双方作出明确约定，但被告所提供证据不能证明其已经与原告就解除合同达成统一且明确的意见。审理中被告认可至今未交还钥匙也未按照合同约定履行房屋的交还手续，也说明其至今未履行租赁房屋的退还交接手续，故对被告已经终止租赁合同的辩解意见，本院不予采纳。被告仅根据合同约定，交纳了第一期租金，此后再未继续交纳租金，其逾期交纳租金的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求解除商铺租赁合同，并由被告支付欠付租金（包括免租期租金）的请求符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。本案中，被告坚称双方的租赁合同已经于2019年2月解除，现原告起诉解除租赁合同，说明双方对解除租赁合同形成一致意见，故商铺租赁合同的解除时间应为起诉之日即2020年7月8日。合同中租金根据年限不同，约定了不同的计算标准，因合同解除时间在新一期租金的第一个月即仅有25天，结合本案实际情况，该期的租金计算标准参照上期即月租金仍计算为每平方米每月60元，故截止解除合同时，尚欠的租金为127568元。因本案商铺租赁合同系被告承接上一承租人的基础上签订，其实际享受的免租期租金仅有1个月5863元，故被告应支付的免租期租金应为实际享受的金额。被告虽辩称租赁合同早已解除，但同时亦认可并未交还钥匙，也未按照合同约定履行房屋交还程序和手续，故现虽合同已经解除，被告负有交还房屋的义务，在交还房屋前，其仍需支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，该费用参照解除合同前的租金标准予以支付。对于原告诉请的滞纳金，实际系逾期交纳租金的违约损失，合同中约定该违约金按照每逾期一天按当季租金总额的3‰计算，诉讼中，原告将其计算方式调整为欠付租金总额的年利率6%计以欠费天数，该主张系其真实意思表示，且符合法律规定，本院予以支持。合同约定承租方违约则已交履约保证金不予退还，这已经是在承租方违约时对违约责任承担方式的约定，其他对于解除合同的违约金约定属重复约定，不应重复适用，故在被告承担不退还履约保证金的违约责任后，原告的其他违约金请求本院不予支持。 综上，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告四川百庆实业有限公司与被告邹仁彬签订的《商铺租赁合同》于2020年7月8日解除； 二、被告邹仁彬于本判决生效之日起三十日内向原告四川百庆实业有限公司支付租金133431元及逾期支付租金的违约损失（以37285.5元为基数，从2018年11月30日起按年利率6%计算至付清为止；以42210元为基数，从2019年5月31日起按年利率6%计算至付清为止；以48072.5为基数，从2019年11月30日起按年利率6%计算至付清为止）； 三、被告邹仁彬于本判决生效后十日内将出租商铺返还原告四川百庆实业有限公司，并支付商铺占有使用费（从2020年7月9日起至商铺实际交付之日，以每平方米每月60元计算）； 四、驳回原告四川百庆实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2871元，减半收取1435.5元，由被告邹仁彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 王建容 二〇二〇年九月三十日 法官助理 石恩婧 书 记 员 傅 建