贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4324号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋思思，女，白族，1989年12月31日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）:吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）:张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人宋思思商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，被上诉人收到通知后于2018年4月13日将办证所需资料提交上诉人，并向上诉人出具委托书被上诉人，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，违约金计算截止时间也应计算到上诉人尽到通知义务的2017年9月24日。被上诉人宋思思二审未作答辩。原审原告宋思思一审诉讼请求：一、判决被告以286713.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2016年9月11日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金，暂计算为18335.10元；二、该案诉讼费用由被告负担。一审认定事实：2014年4月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城第D10幢14层4号商品房,商品房总价款为286,713.00元,原告依约支付了全部房款。《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，被告方于2016年6月13日向原告方交付了房屋。被告应于2016年9月11日前为原告办理不动产产权证书，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。庭审过程中查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告方于2016年6月13日向原告方交付了房屋。被告应于2016年9月11日前为原告办理不动产产权证书，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2016年9月12日之日开始计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行了通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。所以原告违约金的计算时间该当从2017年1月3日算至被告履行通知义务之日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宋思思支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房286,713.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月3日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告宋思思的其他诉讼请求。案件受理费129.00元，由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：2014年4月26日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定,被上诉人购买上诉人开发的招商花园城第D10幢14层4号商品房,商品房总价款为286,713.00元。转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款。上诉人于2016年6月13日向被上诉人方交付了房屋。涉案房屋符合办理不动产转移登记的条件后，上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。于2018年8月23日上诉人再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，计付违约金的期间应如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定并结合上诉人提出的诉讼时效抗辩意见，认定上诉人应于2017年1月3日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2017年1月3日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2017年9月24日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为已构成违约，应当承担2017年1月3日起至2017年9月24日期间的违约责任。一审认定上诉人承担违责任的期间错误，本院予以纠正。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初315号民事判决第二项，即“驳回原告宋思思的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初315号民事判决第一项为“上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以购房价款286713元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付被上诉人宋思思2017年1月3日至2017年9月24日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金”；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费129元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担100元，被上诉人宋思思负担29元；二审案件受理费258元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担200元，被上诉人宋思思负担58元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年九月二十四日法官助理 王 江书 记 员 何曼青