湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2623号原告：株洲市和美物业管理有限公司。住所地：湖南省攸县上云桥镇高岭村。法定代表人：李亦风，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告：旷志平，男，1974年1月27日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：刘雪艳，女，1974年11月6日出生，汉族，湖南攸县人，住湖南省攸县。原告株洲市和美物业管理有限公司与被告旷志平、刘雪艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告株洲市和美物业管理有限公司委托诉讼代理人蔡仲喜到庭参加了诉讼，被告旷志平、刘雪艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告株洲市和美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2017年5月30日至2017年12月31日期间物业费1140元；2018年1月1日至2020年5月31日期间物业费4119元；共计5259元；2、判令被告按20‰的标准缴纳滞纳金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年5月22日话蝶物业与被告小区签订了前期物业管理服务合同，双方明确了权利与义务，2017年12月小区业主委员会成立，前期服务合同自动终止。后原告与业主委员会签订了物业服务合同，并与话蝶物业公司签订债权转让书，根据合同及协议约定，话蝶物业公司将2013年5月30日至2017年12月31日止业主所拖欠话蝶物业公司的物业费的债权转让给和美物业公司。由和美物业向被告催缴所欠物业费（2017年5月31日至2017年12月31日）共1140元。2018年8月28日原告与被告小区签订了物业管理服务合同，双方明确了权利义务，根据合同约定，原告配置齐全，并履行了各项义务，但被告不履行约定，未按时缴纳物业管理服务费，至今拖欠物业费共4119元，时间达29个月的服务费共计5259元，严重影响了物业工作的正常开展，为保护广大业主的合法权益，在原告多次上门催缴、电话沟通、书面通知无果的情况下，特请求人民法院依法判决，给小区营造良好的生活环境和社会风气。被告旷志平、刘雪艳未予答辩，亦未向本院提供证据。原告株洲市和美物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业服务协议书、前期物业管理服务合同、协议书、物价局标准函、攸县房产管理局文件各一份，拟证明对债权追缴的合法性的事实；2、物业管理服务合同（2018年、2019年、2020年）的各1份，拟证明双方明确了权利和义务及管理的合法性；3、物业费结算单、物业费明细账各1份，催款通知复印件3份，拟证明被告所欠物业费及催收物业费的事实；4、债权债务移交清单1份，拟证明话蝶物业公司将物业费债权债务移交给原告的事实；5、购房合同复印件及被告签订的承诺书各1份，拟证明被告实属攸州一品小区业主和有关管理条款的知晓;6、攸州一品物业服务中心物业费联系反馈表、通话记录详情各1份，拟证明原告不定期给被告打电话催收物业费的事实；7、房地产权登记信息1份，拟证明被告房屋的实际面积为129.29平方米。原告株洲市和美物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了前期物业服务协议书、前期物业服务合同、协议书、物价局标准函、攸县房产管理局文件各一份、物业管理服务合同（2018年、2019年、2020年）的各1份、购房合同复印件及被告签订的承诺书各1份、攸州一品物业服务中心物业费联系反馈表、通话记录详情各1份、房地产权登记信息1份。本院审查认为，原告株洲市和美物业管理有限公司提交的证据符合证据的有效要件，本院应当予以采信；对原告提交的债权债务移交清单1份本院结合其它证据综合认定；对原告提供的物业费结算单、物业费明细账各1份，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下：被告旷志平、刘雪艳系攸县攸州一品4栋3层3A01房业主。2013年5月22日，株洲市话蝶物业工程有限公司（以下简称“话蝶物业”）与攸县正泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定高层住宅物业费为1.00元/平方米/月，前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止。2014年2月26日株洲市话蝶物业工程有限公司与被告方签订《前期物业服务协议书》。2017年12月份，原告受被告所在攸州一品小区业主委员会聘请为攸州一品小区提供物业服务。2017年12月25日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与原告签订移交《协议书》，协议约定株洲市话蝶物业工程有限责任公司将攸州一品小区2013年5月30日至2017年12月31日前业主拖欠物业费的债权转让给原告。2018年1月起，原告为被告所在攸州一品小区提供物业服务。2018年8月28日，原告株洲市和美物业管理有限公司与攸州一品小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业费为1.1元/平方米/月；业主/物业使用人逾期交纳物业服务费的，按从逾期之日起每天应按管理服务费的千分之三缴纳滞纳金；原告按年度收取业主物业服务费；服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。合同到期后，双方分别于2019年1月1日和2020年1月15日续签了合同，约定服务期限至2020年12月31日止。原告方依约向被告方提供物业服务，但被告自2017年5月30日起未按约定支付物业费，原告株洲市和美物业管理有限公司就此多次向被告旷志平、刘雪艳催收，均未果。双方因此酿成纠纷，原告诉至本院。另查明,被告旷志平、刘雪艳在原告株洲市和美物业管理有限公司管理区域内的物业产权登记面积为129.29平方米，原告自愿按照129.12平方米计算物业费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。攸县攸州一品小区业主委员会先后按年度与原告和美物业公司签订《物业服务合同书》系依法行使权利，原告和美物业公司据此取得在攸县攸州一品小区进行物业管理服务的权利。原告和美物业公司与攸县攸州一品业主委员会签订的合同均系其真实意思的表示，原告和美物业公司进而从事物业管理服务，在提供相应服务的同时收取物业费合法有据。被告旷志平、刘雪艳入住该小区后随之与原告和美物业公司建立了物业服务合同关系，接受了原告和美物业公司提供的物业服务，应当承担交纳物业费等相关义务。另，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与原告协议约定株洲市话蝶物业工程有限责任公司将攸州一品小区2013年5月30日至2017年12月31日前业主拖欠物业费的债权转让给原告。经本院核定：被告旷志平、刘雪艳欠交原告和美物业公司的物业费为2017年5月31日起至2017年12月31日的物业费904元（129.12平方米×1元/平方米/月×7个月），原告请求该时段物业费按1.2元/平方米计算，因前期物业管理服务合同上约定高层住宅为1元/平方米/月，故对该诉讼请求本院予以部分支持；自2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3408元（129.12平方米×1.1元/平方米/月×24个月）；以上共计物业费4312元。对原告请求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求，因合同中未明确约定，故对原告请求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持；对原告请求被告支付2020年度的物业费的诉讼请求，因本年度合同尚未到期，且合同约定按年度收取业主物业服务费，故对原告请求被告支付2020年度的物业费的诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，原告自愿按照2020年8月贷款市场报价利率的4倍（即年利率15.4%）计算违约金，未违犯法律规定，本院予以确认。被告旷志平、刘雪艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告旷志平、刘雪艳在本判决生效后十日内向原告株洲市和美物业管理有限公司支付自2017年5月31日至2017年12月31日的之间所拖欠物业费904元；自2018年1月1日至2019年12月31日之间所拖欠的物业费3408元；共计4312元。二、被告旷志平、刘雪艳在本判决生效后十日内向原告株洲市和美物业管理有限公司支付滞纳金（2018年度未交纳的违约金以1704元为基数按年利率15.4%自2019年1月1日计算至实际支付之日止；2019年未交纳的违约金以1704元为基数按年利率15.4%自2020年1月1日计算至实际支付之日止）；三、驳回原告株洲市和美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告旷志平、刘雪艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  谢秋云二〇二〇年九月二十五日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。