江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3494号 原告：尹绍平，男，1987年10月12日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告：陈怀鹏，男，1989年1月7日出生，汉族，住安徽省宿州市。 被告：张立峰，男，1961年9月18日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：太仓市立峰废旧包装容器回收利用有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新塘张桥村，统一社会信用代码91320585784374595N。 法定代表人：张立峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 原告尹绍平、陈怀鹏与被告张立峰、太仓市立峰废旧包装容器回收利用有限公司（以下简称立峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告尹绍平、陈怀鹏、被告张立峰、被告立峰公司的委托诉讼代理人窦双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹绍平、陈怀鹏向本院提出诉讼请求：1.确认原告尹绍平、陈怀鹏与被告张立峰签订的《厂房租赁合同》无效。2.被告张立峰返还两原告租金630000元，并赔偿原告因合同无效造成的损失（厂房装修费127541元、招商经费207000元、行政罚款15000元）。3.被告太仓市立峰废旧包装容器回收利用有限公司对被告张立峰上述付款责任向两原告承担连带付款责任。原告尹绍平、陈怀鹏围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2018年5月，原告尹绍平代表两原告与被告张立峰签订《厂房租赁合同》一份，约定被告张立峰将位于太仓市面积共7000平方米的厂房出租给两原告，由两原告共同经营。涉案厂房为太仓市村民委员会（以下简称村委会）所有，并于2010年3月25日出租给被告立峰公司使用。被告立峰公司与村委会所签的厂房租赁合同中明确约定不得转租，如需转租须经村委会同意。但被告张立峰在未经村委会同意的情况下用欺骗的方式将涉案厂房转租给两原告，并获取租金收益。另外，涉案厂房没有房产证或其他建房手续，属于违章建筑，理应依法拆除。综上，涉案《厂房租赁合同》为无效合同，涉案房屋为违章建筑，被告张立峰没有收益权，故被告张立峰应退还已收取的租金，并赔偿原告因合同无效而造成的损失。被告立峰公司明知涉案厂房其无权转租，仍任由被告张立峰出租房屋给原告，应承担连带付款责任。原告为维护自身权益，故诉至法院。 被告张立峰辩称：1.涉案厂房是被告立峰公司为村委会垫资建造后，又由村委会出租给被告立峰公司的，由被告立峰公司使用；被告张立峰是被告立峰公司的法定代表人，被告认为涉案《厂房租赁合同》的合同相对方应系被告立峰公司。2.两原告系职业二房东，租房时两原告对涉案厂房没有房产证是明知的，其也看到过立峰公司与村委会之间的租赁合同。当时租房的中介也是原告自己找来，合同也是他们弄好给我签字的。后来原告承租厂房后，还去办了营业执照，办营业执照时原告肯定也会知道涉案厂房是无证房。故被告从没有对原告有过隐瞒和欺骗，对于涉案厂房的情况原告是明知且认可的。3.对原告主张的退回租金及赔偿损失的请求不予认可，被告张立峰对此没有责任，不应退还及支付任何款项。 被告立峰公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1.涉案《厂房租赁合同》应系有效合同，合同相对方为两原告与被告立峰公司。被告立峰公司出租给两原告的厂房原系村委会的集体资产，后因损坏进行改建，虽没有取得审批手续，但该些资产都是经过合法程序登记在村委会集体资产名录下面的；且涉案厂房并不在城市规划区内，不属于城市房屋，只能参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；双方签订《厂房租赁合同》，是双方真实的意思表示，故该合同应为有效。2.被告立峰公司对原告不存在欺骗行为。涉案厂房租赁的中介公司是两原告带来的，合同也是原告带来签订的，两原告本身就是做职业二房东的，对房屋有无产权证理应会进行审查，当时张立峰也明确告诉过他们这个房子是没有证的，两原告对房屋情况是明知的。3.涉案《厂房租赁合同》无论是否有效，被告立峰公司已将涉案厂房及相应的附属设施都交付给了原告，且原告也一直使用并转租涉案厂房获得收益，直至火灾发生房屋被烧毁之时，即2019年1月21日。现原告的租金仅支付至2018年12月31日，其已支付部分被告无需退还。原告反而还欠被告2019年1月1日至2019年1月20日的租金，被告保留追讨的权利。4.原告称其对涉案厂房进行了装修，包括拆除烟囱、管道线路等，均没有告知过被告，被告也没有同意原告进行装修及拆除。退一步说，即使被告对涉案厂房进行了改造或者装修，但事实上这些改造或者装修也是因为发生火灾而造成全部烧毁，与被告无关，被告并没有取得这些添附物品，故也无需向原告承担赔偿或补偿责任。5.原告主张的招商费没有事实及法律依据，原告仅凭与案外人签订的协议书无法证明其主张，且即使存在招商费用，也不属于合同无效后的赔偿范围。6.原告主张的行政罚款也无事实及法律依据，罚款系原告自身原因造成，与被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人主张的相关事实认定如下： 一、涉案厂房的来源及租赁事实 被告立峰公司与村委会于2010年3月25日签订《厂房投资暨租赁合同》一份、后又签订多份补充协议书，根据双方约定：村委会将其所有的涉案厂房（由被告立峰公司垫资建造）出租给被告立峰公司使用，租赁期限自2010年1月1日起至2028年12月31日止，被告立峰公司向村委会每年支付租金，村委会向被告立峰公司每年归还垫支的建房款；被告立峰公司如将厂房转租他人，必须经村委会同意。 2018年5月，被告将涉案厂房出租给原告，并签订《厂房租赁合同》一份（以下简称涉案合同），涉案合同上签名的甲乙双方分别为张立峰和尹绍平。关于涉案合同的合同相对方，原、被告双方存在争议，鉴于原告陈怀鹏、尹绍平确认二人共同承租涉案厂房、合伙从事租赁经营，故认定两原告为涉案合同共同的承租方；鉴于涉案厂房系被告立峰公司向村委会承租、且由被告立峰公司生产经营使用、张立峰系被告立峰公司的法定代表人，故将张立峰在涉案合同上的签字理解为代表被告立峰公司的出租行为，认定被告立峰公司为涉案合同的出租方。涉案合同约定：被告立峰公司将其合法拥有使用权的厂房租赁给两原告使用，该厂房办公住宿现有面积7000平方米；租赁期限6年，自2018年7月1日至2024年6月30日；厂房租金按建筑面积每平方米每天0.5元，年租金为126万元，先缴费后租用；租金应每6个月支付一次，支付时间为前15天支付；承租方应保持厂房原貌，不得随意拆该建筑、设施、设备；承租方可根据生产经营的要求，不影响厂房结构的前提下，适度的进行装修；承租人可以将厂房转租给朋友及客户使用，但不能转租给危险品企业…… 原、被告双方确认，涉案厂房的租金（房屋占有使用费）两原告已向被告支付至2018年12月31日。关于支付金额，两原告主张已按合同约定支付了63万元；被告立峰公司则称两原告实际支付的租金金额为50万元左右，另外13万元中有5万元为抵偿原告已支付的中介费、5万元为支付接电费、还有3万元为被告减让金额。 原告陈怀鹏、尹绍平承租涉案厂房后，于2018年6月至11月期间，陆续将涉案厂房分别转租给王贤清、郭高朋、太仓东顺广告有限公司（罗顺明）、谢景仁、李焕、太仓众焱展示道具有限公司。 二、原告主张的因合同无效造成的损失 1．装饰装修损失127541元。包括：（1）2018年8月，拆烟囱、维修下水道、维修线路的费用，共计13211元。原告举证：案外人陆秋良2018年9月出具的收条。原告称，拆除的烟囱位于郭高朋所租房子的最北边的角落里，因被大风吹坏来回晃，原告才找人拆除；下水道维修是指对宿舍楼的下水道进行维修和水管更换。（2）2018年8月，排线接电的材料费、人工费、电压费，共计25000元。原告举证：案外人陆秋良2018年8月25日出具的收条。原告称，该费用为接电表的费用，主要是接电至厂房西面给其承租人王贤清和郭高朋使用。（3）宿舍围墙修葺、厕所维修的材料费、人工费，共计12150元。原告举证：案外人陆秋良2018年12月21日出具的收条。（4）换彩钢板（800平方）材料费、人工费、运费，合计23400元。原告举证：收款收据一张，未标注客户名称、日期，也无收款人签字或盖章。（5）监控设备1套，金额为12600元。原告举证：太仓顺达电脑（浏河店）于2018年11月10日出具的收款收据一张。（6）垃圾桶4个，合计1200元。原告举证：太仓市浏河环卫所于2019年1月15日开具的收据一张。（7）抗风门、门板、电机，合计8000元。原告举证：太仓市浮桥镇康丰装潢服务部出具的收款收据一张，未注明开票日期。（8）灭火器（24个），合计6240元。原告举证：苏州安驱消防器材有限公司开具的送货单，日期为11月30日（未标明年份）。（9）电柜，合计4050元，未提供证据证明。（10）电线，合计11690元，未提供证据证明。（11）其他装修所花费用10000元，未作说明是何款项，亦未提供证据证明。 2．招商费损失207000元。（1）签订涉案合同的中介费3万元。原告举证：张桥德出具的收条，中介费金额为8万元，其中被告承担5万元，原告承担3万元。（2）原告与第一次转租的次承租人梁成强签订合同时支付的中介费38000元。原告举证：陈怀鹏与案外人梁成强于2018年6月30日签订的租赁合同；彭中厚出具的金额为38000元的收据，注明为中介费。（3）招商经费10万元。原告举证：尹绍平、陈怀鹏与案外人杨春签订的协议书（复印件），约定杨春为两原告承租的涉案厂房进行招商，招商费每年10万元。两原告称其向杨春已支付招商费10万元，但根据原告提供的银行卡明细来看，原告仅于2018年9月12日、2018年12月21日分两次向杨春转账各10000元。（4）另外两笔中介费，分别为22000元、17000元，未提供证据予以证明。 3．行政罚款损失15000元。原告举证：太仓市安全生产监督管理局作出的行政处罚决定书、出具的罚款收据，被处罚单位为原告陈怀鹏设立的苏州子墨木业股份有限公司，以该公司未建立事故隐患排查治理制度、未将事故隐患排查治理情况如实记录为由，进行罚款，罚款15000元。原告认为系被告举报才造成了原告的公司被处罚款，故该损失应由被告承担。 三、其他查明的事实 2019年1月21日凌晨，涉案厂房内发生火灾，火灾造成厂房房屋、内部设备、车辆及部分货物被烧毁。太仓市消防大队于2019年3月19日出具火灾事故认定书，对起火原因认定如下：“此次火灾从宿舍楼西邻仓库内（罗顺明租用区域）东南角的总配电箱处起火，可排除外来火源、遗留火种引发火灾的可能，不能排除总配电箱线路故障引起火灾的可能”。 两原告正常使用涉案厂房至火灾发生，后因房屋烧毁而无法继续承租。 以上事实有原告提供的厂房租赁合同、厂房投资暨租赁合同及补充协议（村委会与立峰公司签订，复印件）、租金收条、装修维修款收条、中介费收条、收款收据、送货单、租赁合同、协议书、银行账户明细、行政处罚决定书、罚款收据，被告立峰公司提供的火灾事故认定书以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房未取得建房许可证或未经相关部门批准建房，故涉案《厂房租赁合同》无效。鉴于前述本院认定的合同相对方，依法确认两原告与被告立峰公司签订的《厂房租赁合同》无效。关于两原告主张的返还租金的请求，本案中，两原告作为涉案合同的承租方已实际使用涉案厂房，并通过转租获取收益。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效的，承租人也应按照其实际占有使用情况，参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。现两原告已支付的房屋占有使用费并未超过其实际占有使用涉案厂房的时间，故其要求被告返还已付款项的请求于法无据，本院不予支持。关于两原告主张的因合同无效而产生的损失赔偿问题，本院认为，本案中，造成两原告无法继续承租和使用涉案厂房的原因是由于发生火灾，涉案厂房被烧毁所致。原告所主张的损失即使成立也并非因合同无效而造成，与合同无效不存在因果关系。现两原告坚持以合同无效主张损失赔偿，本院碍难支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、确认原告尹绍平、陈怀鹏与被告太仓市立峰废旧包装容器回收利用有限公司签订的《厂房租赁合同》无效。 二、驳回原告尹绍平、陈怀鹏的其他诉讼请求。 案件受理费47474元，减半收取计23737元，由原告尹绍平、陈怀鹏负担11888元，被告太仓市立峰废旧包装容器回收利用有限公司负担11849元。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付11849元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年九月十七日 法官助理 万亚妮 书 记 员 陈寒艳