沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）辽0112民初10246号                               当             事             人                       原告                       原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司，统一社会信用代码：9121010066253639XT，住址：辽宁省沈阳市苏家屯区丁香街**。             负责人：周晓光，系该公司总经理。             委托代理人：高艳双，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。                               被告                       被告：谷思威，男，1989年7月4日出生，汉族，住沈阳市浑**。             委托代理人：孙艺，女，1964年3月6日出生，汉族，系被告母亲，住沈阳市浑，住沈阳市浑**                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费。故诉至法院，请求法院判令：1、被告自2016年01月01日起至2020年11月30日止拖欠的物业费58,909.73元；2、诉讼费被告承担。                               被告             辩称                       被告房屋位于沈阳市浑南区，建筑面积243.53平方米，物业费标准是每平米4.1元。被告不交费的原因是：1、原告多次催缴我不认可，2017年冬天在法院起诉撤诉之后，没有进行催缴。2、原告进入园区没有走正规程序。3.没有业主委员会，业主权益无法维护。4、物业没有履行前期物业服务合同上的服务。5、小区监控不好用，一直黑屏状态,没有背景音乐；6、污水井、化粪池完好率没有达到百分之百、清洁率没有达到百分之九十八、绿化率没有达到百分之九十八、路灯完好率没有达到百分之九十八、消防设备完好率没有达到百分之百、消防救援车道马路中间有个栅栏，影响消防车进入、业主投诉处理率没有达到百分之百；7、路面有冰雪，没有及时清理；8、业主服务满意度不高，别墅区没有巡逻员，保洁人员不足；9、公共设施没有照明；10、车辆到处停放；11、2016年外包绿化、保安、保洁合计支出8万元，只是投标承诺支出费用的四分之一，2017年绿化、保安、保洁合计支出8.03万元，只是投标承诺支出费用的四分之一，服务不到位花费没到这些钱。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区                       房屋             面积                       243.53平方米                               收费             标准                       物业费4.1元/平方米/月                                               欠费             时间                       2016年01月01日至2020年08月31日                               是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。             关于原告主张的2020年9月1日之后的物业费，因尚未实际发生，故本院不予支持。             关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告拒交物业费的主张，本院不予支持；             因原告曾在2019年就部分业主未交物业费一事向本院提起过诉讼，本院作出的生效判决虽支持了原告的诉讼请求，但是也要求原告就物业服务方面存在的瑕疵进行整改。判决生效之后，原告在物业服务方面仍存在如下瑕疵：1、监控设备不能正常工作；2、绿化极差，且不进行修剪；3、步道上杂草丛生、步道照明灯损坏严重；4、园区内车辆乱停乱放，尤其是消防通道上停车；5、公共设施维护不到位；6、垃圾清理不及时；7、占用绿地发广告。鉴于本院已有生效判决在先，故对物业费的诉讼请求应2019年12月31日之前按实际拖欠费用的100%计算为宜,即按房屋面积243.53平方米×4.1元/平方米/月×48个月（2016年01月01日至2019年12月31日止）计算为47,926.70元；2020年1月1日至今按实际拖欠费用的80%计算为宜，即按房屋面积243.53平方米×4.1元/平方米/月×8个月（2020年01月01日至2020年8月31日止）×80%计算为6,390.23元。综上，合计为54,316.93元。故被告应向原告支付物业费54,316.93元。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条                               裁判主文                       被告谷思威自本判决发生法律效力之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司支付自2016年01月01日至2020年8月31日期间的物业费54,316.93元；             如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费578.5 元，由被告谷思威负担;58元由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司负担。                               告知内容                       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。                审判员  吴丽 二〇二〇年九月九日 法官助理刘丽 书记员鲍思琪