河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终868号上诉人（原审被告）：济源市西城宝龙砂锅居，住所地：济源市。经营者：丁保龙，男，1977年7月15日出生，回族，住济源市。委托诉讼代理人：卫伟，济源市众智法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张庆华，女，1952年2月23日出生，汉族，住济源市。上诉人济源市西城宝龙砂锅居（以下简称宝龙砂锅居）因与被上诉人张庆华房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝龙砂锅居上诉请求：1、一审认定事实错误，判决错误，请求二审法院重新审理,正确认定案件事实，并依法撤销（2020)豫9001民初3332号民事判决书第二项判决内容或发还重审；2、本案一二审诉讼费用由张庆华承担。事实与理由:一、一审认定部分事实错误。1、宝龙砂锅居所承租房产的范围是一套三层而不是只有一层。2016年4月17日,案外人王伟伟将其承租的本案房产转让给宝龙砂锅居时,双方所转租的房产是“一套”,该一套房产是基于王伟伟和张庆华签订的房屋租赁合同的约定。宝龙砂锅居与张庆华所约定的租房内容也是“一套”，所以在2016年4月19日张庆华出具的收据上标明的内容是“一套”。只是在后来补签协议时张庆华添加了90平方的字样(事实上一层的面积也只有66平方左右),因该协议是张庆华提供，宝龙砂锅居签署时并不在意,但根据张庆华和案外人的租房协议以及收款收据足以证明宝龙砂锅居所租房屋是一套三层。2、关于交租金和签合同的时间问题，一审认定错误。一审判决第三页认定，“同日双方签订租房协议”，事实上宝龙砂锅居缴纳租金的时间为2016年4月19日,而签订合同的时间为2016年6月1日,一审法院认定事实错误。3、关于年租金的数额以及第一年所交4万元的属性问题。宝龙砂锅居于2016年4月19日给张庆华交款4万元,张庆华出具了收据。2016年6月1日双方签订了租房合同,合同约定张庆华将汤帝桥北路西南起第一套房屋租给宝龙砂锅居使用,租期2016年6月1日至2017年5月31日。房屋年租金3万元整,一次性交清即可使用。宝龙砂锅居认为双方的租房协议约定的非常清楚,年租金为三万元,在之后的三年交租金时宝龙砂锅居也是按照年租金3万向张庆华缴纳的，足以证明租房协议约定的年租金三万元是双方真实意思的表示。租赁房屋收取押金符合日常交易习惯,宝龙砂锅居缴纳三万元租金和一万元押金,张庆华在出具收据时为何直接写成四万，宝龙砂锅居也不得而知，也并未多想，但一审认定四万都是租金,证据不足，且与事实严重不符，系认定事实错误。4、关于张庆华是否存在违约问题。宝龙砂锅居从开始使用房屋起，三楼就一直漏雨不能正常使用,宝龙砂锅居多次要求张庆华修复,张庆华一拖再拖一直没有修复，双方因此引起纠纷,张庆华的行为明显存在违约行为,因此，在合同履行期间是存在过错的。二、一审判决超出了张庆华(一审原告)的一审诉讼请求范围，系程序错误。张庆华一审的诉讼请求是解除双方的房屋租赁合同,并支付2019年8月1日至2020年5月25日的房屋租金24493元,以及2020年5月25日之后至实际交房日的租金。但一审判决第二项却是要求宝龙砂锅居按照每日82元的标准赔偿张庆华从2019年8月11日至实际交房之日的损失(赔偿时扣除60日的租金损失),宝龙砂锅居认为，一审时宝龙砂锅居的要求是支付租金,而一审判决是赔偿损失，一审判决显然超出了一审诉请范围,违反了法律规定，应依法予以撤销或发还重审。综上，请求二审法院依法重新审理，查清事实，公正作出判决张庆华辩称，1、张庆华租给宝龙砂锅居的房屋是一套三层，只有一个正门和倒垃圾的小门，一把钥匙，第一层的建筑面积是70多平方米，三层总面积220多平方米。之前租赁时，消防人员来检查称房屋面积超过100平方米的话需要两个楼梯，为了减少麻烦，宝龙砂锅居也说自己用不到第三层，所以在合同上载明的租赁面积是90平方米。2、宝龙砂锅居和王伟伟谈好后找的张庆华，当时王伟伟的租赁还没到期，宝龙砂锅居和王伟伟之间的转让有无转让费、有多少转让费，张庆华不清楚，王伟伟的租金是每年4万元，宝龙砂锅居第一年租赁房屋的租金也是每年4万元，王伟伟的租赁期限是2015年5月1日至2016年4月30日，在王伟伟租期还没到的时候，王伟伟通知张庆华房屋要转让，宝龙砂锅居找张庆华要租房，宝龙砂锅居于2016年4月19日向张庆华缴纳了4万元租金，张庆华给宝龙砂锅居出具了收据，收据载明租赁期限从2016年8月1日至2017年7月31日。3、案涉房屋不存在漏水的情况，宝龙砂锅居在使用期间也未提出房屋漏雨的情况。4、2019年1月11日宝龙砂锅居出具书面手续写明“租用张庆华房房租到期2019年7月31日交房完整丁保龙2019年1月11日”，宝龙砂锅居逾期不交房，应支付逾期交房期间张庆华的损失。张庆华向一审法院起诉请求：1、解除张庆华与宝龙砂锅居的房屋租赁合同，并支付2019年8月1日至2020年5月25日的房屋租金24493元，以及2020年5月25日之后宝龙砂锅居实际交房日的租金；2、本案诉讼及保全费用由宝龙砂锅居承担。一审法院认定事实：2016年4月17日，案外人王伟伟将其承租的位于济源市汤帝桥北路西第一套门面房转让给丁保龙。丁保龙于2016年4月19日给该房房东张庆华交款4万元，张庆华出具了收据，载明，今收到丁宝龙4万元整，系付汤帝桥北南起第一套房屋租金（2016年8月1日—2017年7月31日）。同日双方签订了租房合同，合同约定：一、甲方（张庆华）将汤帝桥北路西南起第一套房屋租给乙方（宝龙砂锅居）使用（90平方米），租期2016年6月1日至2017年5月31日。二、房屋年租金3万元整，一次性交清即可使用。租期到甲方如果使用房屋不再出租，应提前两个月通知乙方，乙方无条件交回房屋，装修及改造项目不得拆除，保证门窗水、电、卫生间等一切设施齐全完好（无塔供水器不得拆除）。三、甲方继续出租，乙方提前两个月告知甲方，并提前两个月交清房租，价格随行就市。……。六、乙方使用期间，如遇水电气改造，乙方负责改造费用，交房时不得提出任何补偿条件，并不得拆除等，合同日期写为2016年6月1日。对此张庆华的解释是：1、合同的日期写为2016年6月1日，合同的租赁期写为2016年6月1日至2017年5月31日，是因为方便宝龙砂锅居办理营业执照，双方实际的租赁期为2016年8月1日至2017年7月31日；2、合同中约定租金为3万元，实际上其出具的收据已经载明租金每年是4万元，是为了让宝龙砂锅居少交租金的税金。宝龙砂锅居对张庆华的第1项解释予以认可；对张庆华第2项解释予以否认，认为双方约定的租金每年3万元，张庆华给其出具的4万元收据中包含了1万元的租房押金。合同签订后，宝龙砂锅居于2016年6月27日办理了营业执照，名称为济源市西城宝龙砂锅居，经营者丁保龙，类型个体工商户。2017年8月1日至2018年7月31日和2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，张庆华按3万元收取了宝龙砂锅居租金。其中，2019年1月11日，丁保龙在张庆华的一张收据上写到，房租到期2019年7月31日交房完整；同日，张庆华给丁保龙写下一张字条，内容为：丁宝龙2018年8月1日—2019年7月31日房租金已交清，到期后交回房子不再出租。2019年7月31日之后，因宝龙砂锅居未按期交房，张庆华多次通过微信催促宝龙砂锅居交房，宝龙砂锅居提出让张庆华退还装修费，张庆华拒绝。2020年5月16日，张庆华通过特快专递给宝龙砂锅居发出通知一份，内容为“保龙砂锅居经营者丁保龙：因你拖欠房租，时至今日已近一年，多次催促拒不交房租，现通知如下：1、限你2020年5月22日前结清之前所欠房租。2、逾期不结清房租，本人将和你解除房屋租赁合同，如不交，将收回房屋，特此通知”。丁保龙于2020年5月17日收到该通知。一审法院认为，张庆华、宝龙砂锅居签订的租房合同系双方真实意思的表示，且不违背法律和行政法规规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。虽然合同中约定的租赁期限为2016年6月1日至2017年5月31日，但双方均认可合同期限从2016年8月1日至2017年7月31日，故合同期限以双方认可的期限为准。双方在合同中约定租金为3万元，但从张庆华2016年4月19日给宝龙砂锅居出具的收据中明确载明，租金4万元（2016年8月1日至2017年7月31日），应视为张庆华、宝龙砂锅居认可对该期间的租金按4万元计算。宝龙砂锅居称该4万元中有房屋押金1万元，张庆华对此予以否认，宝龙砂锅居也没有其他证据证实该4万元中包含有房屋押金1万元，对宝龙砂锅居此辩称理由不予采信。宝龙砂锅居要求张庆华退还装修费6万元，因双方在合同中已明确约定，装修及改造项目不得拆除，保证门窗水、电、卫生间等一切设施齐全完好（无塔供水器不得拆除），宝龙砂锅居此辩称理由一审法院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，从张庆华、宝龙砂锅居2019年1月11日互相给对方出具的说明和字条的内容看，张庆华、宝龙砂锅居达成了合同2019年7月31日到期后该合同不再履行，合同解除由宝龙砂锅居向张庆华交房的合意，因此张庆华、宝龙砂锅居的租赁合同解除日期为2019年8月1日，故张庆华要求解除与宝龙砂锅居签订的租赁合同，一审法院无需再进行处理。合同解除后宝龙砂锅居未按照约定向张庆华交房，经张庆华催促宝龙砂锅居仍未交房，故对2019年8月11日（8月1日至8月10日为宝龙砂锅居合理清理自己物品的期间）至实际交房之日造成的损失宝龙砂锅居应承担赔偿责任。按年租金3万元的标准计算，每日赔偿的标准为82元。考虑到2020年期间发生全国性的新冠病毒疫情，系不可抗力，即使正常经营亦应酌减租赁户的房租，故本案中酌减60日的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百三十五条规定，判决：一、宝龙砂锅居（经营者丁保龙）在判决生效后十日内将位于济源市汤帝桥北路西南起第一套房屋内自己的物品清理完毕，然后按照合同约定的范围将该房交给张庆华张庆华。二、宝龙砂锅居（经营者丁保龙）按照每日82元的标准，赔偿张庆华从2019年8月11日至实际交房之日的损失（赔偿时扣除60日的租金损失）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取为202元，由宝龙砂锅居负担。本院二审期间，宝龙砂锅居提供证据如下：1、2011年5月1日案外人王伟伟与张庆华签订的租赁合同复印件一份，证明：宝龙砂锅居承租房屋系从王伟伟处转租取得；王伟伟的租金是每年25000元，而不是张庆华所述的每年4万元，王伟伟的租金缴纳至2016年7月31日，而不是2016年4月30日；2、济源市济水街道办事处西街居民委员会2019年4月18日通知1份，证明：张庆华向宝龙砂锅居出租的房屋消防不合格，并且在2019年4月消防大队对房屋进行专项检查时，认为存在消防隐患，要求整改，因消防问题系房屋基础设施问题，消防大队和济源市济水街道办事处西街居民委员会向张庆华下达消防整改通知，但张庆华一直没有整改，严重影响了宝龙砂锅居对房屋的使用。张庆华对上述证据的质证意见为，对证据1的真实性无异议，宝龙砂锅居是从王伟伟处转租的房屋，王伟伟2011年的房租是25000元，之后涨了房屋租金，王伟伟2014年之后的年租金均是4万元，王伟伟2015年给张庆华出具有收据。王伟伟的租金缴至2016年7月31日属实；对证据2的真实性无异议，当时是邻近的饭店发生了火灾，消防大队认为房后的消防通道不符合标准，事实上房屋后面是人行通道，并不是消防通道，即使清理掉人行道上的障碍物，消防车也进不去，张庆华当时给消防队说了这个意见后，消防队不再坚持要求房后通道的整改，但消防队提出每家电线私拉乱扯的情况要整改，之后消防队没有通知任何一家店面停业整改，宝龙砂锅居所说的消防问题没有影响其经营。本院认证如下：张庆华对宝龙砂锅居提供的证据1、2的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；根据证据2的内容，济源市济水街道办事处西街居民委员会通知张庆华拆除房后通道，如不拆除将处以巨额罚款并停业整顿，诉讼中，宝龙砂锅居没有提供其他证据印证其因消防问题而停业整顿，继而影响其对房屋使用的事实成立，故宝龙砂锅居提供的证据2无法达到其证明目的。本院经审理查明：二审中庭审中，宝龙砂锅居、张庆华均陈述，双方于2016年6月1日签订了租房合同。本案查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，1、本院二审期间，张庆华与宝龙砂锅居均陈述宝龙砂锅居租赁使用的房屋是一套三层的房屋，一审判决认定“2016年4月17日，案外人王伟伟将其承租的位于济源市汤帝桥北路西第一套门面房转让给丁保龙”，并未认定宝龙砂锅居承租的房屋范围只有一层，故一审判决对该事实的认定并无不当。2、张庆华于2016年4月19日给宝龙砂锅居出具的收据中明确载明，租金4万元（2016年8月1日至2017年7月31日），宝龙砂锅居没有证据证明其持有该收据后向张庆华提出了异议，因此应视为张庆华、宝龙砂锅居认可对该期间的租金按4万元计算。宝龙砂锅居上诉称，宝龙砂锅居缴纳了3万元租金和1万元押金，张庆华在出具收据时直接写成4万元，张庆华对此予以否认，宝龙砂锅居未提供充分证据证实该4万元中包含有房屋押金1万元，故本院对宝龙砂锅居的该项上诉理由，不予支持。3、宝龙砂锅居上诉称，从开始使用房屋时起，三楼一直漏雨不能正常使用，多次要求张庆华修复，但未提供充分证据证明其主张的事实成立，本院对宝龙砂锅居的该项上诉理由，不予采信。3、本案中，从张庆华、宝龙砂锅居2019年1月11日相互给对方出具的说明和字条的内容来看，张庆华、宝龙砂锅居达成了合同2019年7月31日到期后不再履行、由宝龙砂锅居向张庆华交房的合意，故张庆华、宝龙砂锅居的租赁合同解除日期为2019年8月1日；合同解除后宝龙砂锅居未按照约定向张庆华交房，故一审法院判决宝龙砂锅居（经营者丁保龙）按照每日82元的标准，赔偿张庆华从2019年8月11日至实际交房之日的损失（赔偿时扣除60日的租金损失），并无不当。综上，宝龙砂锅居的上诉请求，理由不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确、处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由济源市西城宝龙砂锅居（经营者丁保龙）负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年九月三十日书记员  张二鑫