云南省水富市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0630民初11号原告：水富金江房地产开发经营有限责任公司，住所地，云南省水富市云富街道办事处人民东路。法定代表人：李培文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白明义，云南意衡律师事务所律师。被告：陈玉红，女，汉族，1978年9月23日出生，住云南省水富市。第三人：周某，男，汉族，2003年8月20日出生，住水富市。法定代表人陈玉红，女，汉族，1978年9月23日出生，住云南省水富市。系第三人之母。原告水富金江房地产开发经营有限责任公司（以下简称金江房产）与被告陈玉红商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理，同年3月6日裁定中止本案诉讼，2020年8月5日，本案恢复诉讼，并依法追加周某为本案第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告金江房产的委托诉讼代理人白明义、被告陈玉红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金江房产提出诉讼请求：一、解除金江房产与陈玉红、周世平签订的《商品房购销合同》；二、判决陈玉红按未付款的10%向金江房产支付违约金23897.70元；三、判决陈玉红返还购房借款53977元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月21日，陈玉红、周世平（陈玉红前夫，已去世）与金江房产签订《商品房购销合同》，购买金江房产开发的水富市枫叶新城“观塘阳光四季”2幢10层2号商品房，建筑面积99.02㎡，单价2676元/㎡，合同总价款264977元，首付款79977元，余款185000元按揭。合同签订后，由于被告经济困难，便向原告借款53977元，自筹26000元交付了首付款。由于被告征信有问题，商业银行和住房公积金中心不予办理按揭贷款，从2013年至今，原告多次以电话和书面形式催收，被告均以其前夫去世，财产不明为由不支付购房款。2017年11月30日，原告向被告寄送《催款通知》，被告仍未向原告支付购房款，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告陈玉红辩称，一、原告陈述与事实不符。根据合同约定，由金江房产负责办理按揭，在办不了按揭的情况下，金江房产应该在第一时间找到被告，商量解决办法，要么解除合同，要么由被告付清全款，但金江房产始终未提出相应方案。二、原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效。三、合同约定交房时间是2013年3月30日前，而周世平2015年12月15日才拿到钥匙，被告逾期交房违约，应向被告支付相应的违约金。四、周世平去世后，被告向水富各大银行了解，才知道金江房产未给被告办理按揭贷款，因当时阳光四季的房子几乎都没办房产证，出现一房多卖情形，被告不敢轻易交钱。五、周世平2015年12月15日缴纳大修基金7129元，2016年4月20日向阳光四季的物业管理公司交清了相关费用共计1347元，周世平装修入住是经金江房产同意才入住的。周世平去世后，金江房产威胁被告说房屋已卖，限三天内搬走，并强行停水、停电。2017年12月寄给被告的催收通知书载明购房款是23万余元，但利息确达到29万余元，利息计算不合理。被告征信没问题，办不了按揭是原告的问题，被告该付的钱会一分不少的付。综上所述，出现这样的问题在于开发商，而不在于被告，请求驳回金江房产的诉讼请求。第三人周某未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。双方当事人对金江房产提交的营业执、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》、借条；陈玉红提交的催款通知、离婚证、二张交纳购房款收据无异议。上述证据除法定代表人身份证明外均系复印件，因双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议如下证据：一、金江房产提交的催款通知，欲证明陈玉红已于2017年12月2日收到催款通知的事实。经质证，陈玉红认为该通知与其收到的催款通知内容不一致，不予认可。二、陈玉红提交现金缴款单、二张收据，欲证明周世平已经交纳大修基金并于2016年4月20日向金江房产交纳了装修保证金1000元，建渣清理费、装修管理费347元的事实；纸条一张，欲证明金江房产存在一房多卖的事实。经质证，金江房产认为装修保证金、垃圾清理费收据与本案无关联性，大修基金收据无法看清，纸条系物管公司所为，金江房产并不知情，不予认可。本院认证如下，金江房产提交的催款通知系复印件，陈玉红否认该催款通知内容，本院不予采信。陈玉红提交的现金缴款单复印件与本院庭后调取的一致，与本案有关联，予以采信；装修保证金、垃圾清理费收据来源合法，内容客观，与本案有关联，予以采信；陈玉红提交的纸条上无金江房产名字，不能证明金江房产一房多卖的事实，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月21日，金江房产为甲方，陈玉红、周世平为乙方签订《商品房购销合同》，乙方购买甲方开发的观塘阳光四季2幢10层2号商品房，房屋建筑面积99.02㎡，单价2676元/㎡，合同总价款264977元。合同第六条约定：总价款264977元，首付款79977元，余款185000元为银行按揭。第八条约定：乙方如未按照本合同第六条的约定付款，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.5%乘以天数向甲方支付违约金，合同继续履行。同月27日，陈玉红、周世平向金江房产支付了79977元首付款（其中53977元是金江房提供的借款）。2012年8月13日，本案商品房购销合同在房地产管理机关登记备案。因周世平征信原因，银行不为周世平提供按揭贷款。2014年5月22日，陈玉红与周世平离婚，双方未对本案财产协商处理。2015年12月15日，周世平交纳涉案房屋大修基金7129元。2016年4月20日，周世平向涉案房屋的物业管理公司交纳了装修保证金、建渣清理费、装修管理费1347元，后对涉案房屋装修并入住。2017年12月2日，陈玉红收到金江房产发出的催款通知书，通知陈玉红在三日交纳尚欠购房款238977元，利息291200元。另查明，周世平2017年4月1日死亡，其第一顺序继承人有其母杨金文，儿子周某。2017年4月8日，杨金文明确表示放弃继承。本院认为，金江房产与周世平、陈玉红签订的商品房购销合同系依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案合同未约定行使解除权的期限，解除权的行使期限为一年。银行不为周世平提供贷款，导致周世平、陈玉红不能继续履行合同义务，金江房产于2013年开始催告，周世平、陈玉红经催告后，在三个月的合理期限内仍未履行支付购房款义务，金江房产可以请求解除合同，催告当日是解除权发生之日，是一年除斥期间的开始，金江房产未在催告后一年内行使解除权，解除权消灭，金江房产请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。其第二项诉讼请求无合同约定，本院不予支持。第三项诉讼请求属于民间借贷，与本案不属同一法律关系，应另案处理。陈玉红请求驳回金江房产的诉讼请求的意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回水富金江房地产开发经营有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4890元，由水富金江房地产开发经营有限责任公司负担（已交纳）。若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昭通市中级人民法院。审判长 杨 琨审判员 李明川审判员 罗晓蓉二〇二〇年九月十六日书记员 冯 娟