广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终820号 上诉人（原审原告）：广西东兴市源振达实业有限责任公司。住所：广西东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1#地块（金滩民族大道中段）。统一社会信用代码：91450681791315809H。 法定代表人：陈海。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘建林，男，1973年9月23日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：汤继军，湖南坚铮律师事务所律师。 上诉人广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称源振达公司）因与被上诉人刘建林商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 源振达公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人于2017年9月22日签订的4份《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，被上诉人没有购买商品房的意思表示，上诉人也没有出卖商品房给被上诉人的意思表示，双方基础法律关系是建设工程合同纠纷。并且上诉人在签订合同时，已明确告知被上诉人案涉的商品房已备案到他人名下，被上诉人也明确知道案涉的商品房己备案到他人名下。其次，至一审判决，被上诉人也没有按《商品房买卖合同》内容的约定支付购房款给上诉人。二、上诉人与被上诉人等人因之前存在房屋装修合同，上诉人欠到被上诉人等人的工程保证金人民币200万元及装修工程余款人民币126万元。由于上诉人经营问题，流动资金不足不能及时支付以上款项，被胁迫与被上诉人等签订《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》该协议书是违法的。首先上诉人是被胁迫所签订，不是上诉人真实的意思表示。其次，协议书的款项525万元，含有违反法律规定的高利息。上诉人被胁迫于2017年9月21日出具给被上诉人等人的欠条也违反法律规定。三、上诉人与被上诉人等人不存在商品房买卖的客观事实，上诉人与被上诉人等人之间是建设工程装修合同关系。在签订《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》的前后，上诉人一直支付尚欠保证金及装修款给被上诉人等人。上诉人在一审时己出具证据，可以证实至一审判决止，上诉人实际已支付了234万元的工程款（含押金）给被上诉人，尚欠被上诉人等人的款项合计人民币92万元。可以证实双方不存在商品房买卖关系。如果上诉人与被上诉人之间真的存在商品房买卖合同法律关系，被上诉人就不应该要求上诉人一直偿还欠款。四、案涉的商品房己备案登记在他人名下，如果上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系，该合同在法律上和事实上均不能履行，应予解除。 刘建林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。一、上诉人系因拖欠被上诉人等人装修合同履约金、装修工程款等款项未能清偿，而与被上诉人于2017年3月10日签订了《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》（以下简称“《抵房协议书》”），《抵房协议书》约定上诉人将金滩华府1#楼第7层整层按每平方米3,000元的单价抵给被上诉人等人。基于此，故上诉人又于2017年9月22日与被上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”），将1#楼7层740、741、742、743号房以每平方米3,000元的单价出售给了被上诉人，合计金额为700,110元。正是基于上述上诉人欠款的事实和《协议书》中以房抵款的约定，双方才在《买卖合同》中约定签订合同的当日一次性付清全部购房款，故被上诉人已按照《买卖合同》的约定向上诉人付清了全部购房款700,110元。上诉人应当按照《买卖合同》的约定办理商品房预售合同登记备案手续并向被上诉人交付房屋，实际上上诉人至今都未按照合同约定履行其相应义务，已构成严重违约。二、涉案《抵房协议书》及《买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，并不存在胁迫的情形。双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。尽管涉案房屋没有办理备案登记手续，但根据《物权法》第十五条区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。且签订协议和合同在前，上诉人与案外人备案时间在后，不存在上诉人所述的已明确告知被上诉人知道涉案房屋已备案到他人名下的事实。故上诉人诉请解除合同没有事实及法律依据。（2019）民申1560号的裁判摘要表明，在以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。本案被上诉人已支付全部购房款，上诉人无权要求解除合同。 源振达公司向一审法院起诉请求：1．解除源振达公司、刘建林于2017年9月22日签订的4份《商品房买卖合同》；2．本案的诉讼费用由源振达公司承担。 一审法院认定事实：源振达公司因欠刘建林和案外人罗杰、王远福、罗道兵等人的装修合同履约金、装修工程款等款项，于2017年3月10日与刘建林、罗杰、王远福、罗道兵签订《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》，约定：源振达公司为甲方，罗杰、王远福、刘建林、罗道兵为乙方；“经甲乙双方协商，就甲方欠乙方的装修合同履约金、售楼部装修工程款利息，合计人民币525万元，用金滩华府1#楼第七层抵押给乙方。一、甲方所欠上述各项款项525万元，最终以甲方财务部出具凭证借条，其它票据甲乙双方认可为准。二、因甲方欠乙方的款项现无法用现金支付，甲方与乙方协商用金滩华府1#楼第七层整层楼面积作价抵押给乙方，多退少补。即以同等价格无论层次相应的面积补齐欠款，已售出除外（以现在的售控表为准）。三、甲方抵押金滩华府1#楼第七层，作价3,000元每平方米抵押给乙方。四、甲方从2017年3月10日起至2017年4月30日止，此时段不能按时支付乙方的欠款，甲方应无条件帮乙方去东兴市住建局和房产局在2017年4月30日之前办理好备案手续，甲方在把房产未办理备案手续给乙方前，乙方也可以要求甲方支付乙方各项款项。六、如果甲方在2017年4月30日前把相关的手续办好交东兴市房产局办理备案，就不属甲方违约。如果甲方在2017年6月30日前无款支付给乙方，乙方以本协议第三条价格收取甲方的房子。办理好备案手续，否则视甲方违约，甲方自愿赔偿乙方30万元或与上述第三条房价格收房，至同等的价值，即用30万元，以上述第三条的价格购买房子作违约金。七、如甲方能在2017年6月30日前支付所欠乙方所有的款项（即付清欠款）此协议无效。” 因未能按时偿还欠款，2017年9月21日，源振达公司向罗杰、王远福、刘建林、罗道兵等人出具欠条二份，其中一份欠条确认：欠罗杰、王远福、刘建林、罗道兵等人违约金30万元。另一份欠条确认：欠罗杰、王远福、刘建林、罗道兵等人合同履约金200万元，从2017年3月30日至2017年9月30日止的利息30万元。 2017年9月22日，源振达公司、刘建林签订了4份《商品房买卖合同（预售）》，约定源振达公司以每平方米3,000元、合同总价分别为127,770元、127,770元、243,270元、201,300元的价格将金滩华府1#楼7层740、741、742、743号房屋出售给刘建林。 另查明，2014年6月17日，源振达公司与案外人彭跃华已签订了《商品房买卖合同（预售）》，将刘建林购买的金滩华府1#楼7层742号房以每平方米4,000元的价格卖给了彭跃华，并在东兴市房产管理局办理了备案登记手续。 2018年6月11日，2018年6月22日，源振达公司分别与案外人吴正斌、彭时艳、王建国签订《商品房买卖合同（预售）》，又将刘建林购买的金滩华府1#楼7层740、741、743号房屋卖给吴正斌、彭时艳、王建国，并在东兴市房产管理局办理了备案登记手续。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。源振达公司因拖欠刘建林等人装修合同履约金、装修工程款等款项未能清偿，而与刘建林签订了案涉的商品房买卖合同，根据《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》中约定，可认定为刘建林用其债权抵顶了相应的购房款；源振达公司欠刘建林等人的款项至今仍未清偿，已违约在先，源振达公司关于刘建林未支付购房款的主张不能成立。案涉的商品房买卖合同是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合法有效。综上，源振达公司请求解除双方签订的商品房买卖合同，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回源振达公司的诉讼请求。案件受理费100元（源振达公司已预交），由源振达公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了1#楼售楼部装修工程结算书，证明当时上诉人欠被上诉人的工程款是126万。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为不能证明上诉人的证明目的，双方于2017年3月10日签订了一份金滩华府1号楼欠款抵房协议书，明确约定了上诉人拖欠被上诉人工程款保证金及利息、违约金等，共计585万元。本院认为，被上诉人对该证据真实无异议，本院予以采纳。 双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，上诉人与被上诉人等人于2015年9月18日签订《1#楼售楼部装修工程结算书》，确认1#楼售楼部装修工程审核造价金额为97万，上诉人同意在审核造价的基础上补偿29万元给被上诉人等人。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是否是双方的真实意思表示，本案是否是以房抵债，上诉人要求解除《商品房买卖合同》有无事实和法律依据。 本院认为，以房抵债的目的在于以债务人转移房屋所有权代替合同约定的原金钱给付义务。本案中，第一，从涉案《商品房买卖合同（预售）》签订的来源看，是因上诉人拖欠被上诉人等人的装修合同履约金、装修工程款等款项而与被上诉人等人签订《金滩华府1#楼欠款抵房协议书》，约定上诉人不能在2017年6月30日前支付以上款项的，被上诉人有权收取上诉人的房子，该协议书具有以房屋抵偿债务的性质。上诉人主张该欠款抵房协议书系被胁迫所签，但未提供相应证据予以证实亦未于法定期限内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应承担举证不能的不利后果，其关于2017年3月10日所出具的欠款抵房协议书并非其真实意思表示的主张，本院不予采纳。涉案欠款抵房协议书系双方自愿达成且无证据证明该协议书具有合同法第五十二条规定的无效情形，因此，涉案欠款抵房协议书应认定为有效。第二，从欠款抵房协议书的履行来看，约定的履行期限2017年6月30日届满后，上诉人并未支付完欠付款项，故双方于2017年9月22日通过签订《商品房买卖合同（预售）》来以房抵债消灭部分债权。虽涉案房屋折抵的前提是上诉人到期不能偿还债务，但该约定不能表明涉案房屋是抵押物，而是附生效条件的以房抵债约定。签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人在债务到期后为实现权利义务平衡所做的一种交易安排，未致使双方权利义务失衡，《商品房买卖合同（预售）》合法有效。被上诉人已以装修合同履约金、装修工程款冲抵房款，不存在逾期支付购房款的情形，故上诉人以被上诉人逾期付款为由要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的诉请，不应得到支持。上诉人虽称在签订协议书后仍然继续向被上诉人支付装修合同履约金、装修工程款，也将该房备案至他人名下，但不影响本案《商品房买卖合同（预售）》的效力，如其超额偿还债务，可要求被上诉人予以退还。 综上所述，源振达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广西东兴市源振达实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月三十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪