四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初567号 原告：万司聪，男，汉族，1997年11月15日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：万惠华（系原告父亲），男，1967年10月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被告：四川申阳置业有限公司，住所地：峨眉山市绥山镇名山东路，统一社会信用代码915111815607294743。 法定代表人：杨红武。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗仁乔，女，系公司员工。 原告万司聪与被告四川申阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万司聪及其委托诉讼代理人万惠华、罗玉琴、被告四川申阳置业有限公司委托诉讼代理人李晓玲、罗仁乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万司聪向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充协议；2、依法判决被告退还原告购房款570751元及资金占用利息；3、依法判决被告赔偿原告已支付的银行按揭利息；4、依法判决被告配合原告办理退房手续及银行按揭手续；5、依法判决被告承担贷款提前还款、逾期交房的违约责任；6、承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月21日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》及其补充协议，原告购买被告九宾湿地房屋一套。2020年3月23日收到被告交房通知书后，原告于2020年3月26日前往收房时，发现项目环境发生了根本性改变。在与被告交涉过程中得知，被告在明知国家禁止修建高尔夫球场的情况下，还是以打造仙境般的高尔夫球场作为卖点，诱骗原告相信是在高端社区的怡居美景中购房。择美景而怡居，是原告梦寐以求的人生愿景，也是原告选择这处没有任何附加功能的普通房产而放弃在成都市中心购房的目的。原告以高于乐山市中心地带当时其它新盘的价格购买了九宾房产，但到收房时原告看到的仅仅是在偏僻农村土地上的普通房子而已，已达不到原告当初购房是为了购买怡居养老环境居住的目的，失去了购买此房的意义。原告认为：一、依照双方所签订的主合同第三十一条的约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定高尔夫球场的宣传应当视为要约；二、车库规划改变没有履行通知义务，违反了主合同第十二条和补充协议第六条第3条的约定，原告按主合同第十三条的约定行使解约权；三、被告违反了主合同第三十二条房屋不利因素告知的约定，应向原告承担违约责任；四、依据主合同第十八条约定，被告还不具备交房条件，依据主合同第十九条第2条的约定，被告应向原告承担每日万分之四的违约责任，逾期超过90天的，买受人有权退房。综上所述，原告提起的解约之诉，完全符合双方所签主合同的约定解除条件，故提出上述请求。 被告四川申阳置业有限公司辩称：一、原告主张依据合同约定解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议于法无据。1、被告所售房屋在2019年5月完成五方责任主体竣工验收，因疫情、图纸以及文件审批程序的原因，2020年3月17日取得规建部门的竣工验收合格证，其后在2020年3月30日前，政府相关部门分批次向被告颁发备案证书。根据主合同第15条之约定，被告取得竣工验收合格证明后即具备合同约定的交付条件。故被告在2020年3月17日前已具备合同第十五条约定的交付条件且已通知业主前往办理交房手续，业主以逾期交房为由解除合同的条件不成就。2、被告逾期交房时间不足90天且根据双方合同约定地下车库未达到使用条件不属于原告有权拒收房屋的理由，也不属于应按主合同第十九条之约定主张逾期交房违约责任的情形，同时地下车库虽暂未达到使用条件但该项目规划的地面几百个停车位能够满足目前业主的需要，地下车库暂未达到使用条件并未影响原告所购房屋的使用功能，原告依据地下车库未达到使用条件主张逾期交房并因此主张解除合同不符合合同的约定且于法无据;二、原告以被告对地下车库进行规划调整为由主张解除合同的理由不成立。1、被告异地修建地下车库系基于项目所在地环境变化、为保障业主的利益而实施的行为且已获得政府审批通过。因被告所开发的九宾一期项目紧邻峨眉河，该地块地势较低如按原设计方案修建地下车库，存在河水倒灌的风险可能导致地下车库车位权利人财产损失，为保障全体业主的权益，经充分论证，被告提出在保有该项目配备700余个地上车位的前提下，为解决业主停车问题，在紧邻D1区的CD地块异地修建地下车位的补救方案并向规建部门提出申请；2、原告基于主合同第12条、13条之约定主张解除合同于法无据。2017年12月，被告向峨眉山市规建部门提出申请异地修建地下车库。而原告购房时间在2018年1月，相关变更规划系在原告购房前而不是购房后，原、被告所签订主合同关于所售房屋状况中也明确载明其所购房屋地下无建筑物即无地下车库，即在原告购房时相关规划已发生变更，只是尚未取得规划主管部门的最终审核批准。其次，车库的异地修建没有对原告所购房屋的结构、户型空间尺寸、朝向等造成变化，也没有出现主合同及补充协议约定的其他影响原告所购房屋质量及房屋本身使用功能的情形，不属于第12条所称的应当通知业主且业主享有解除权的情形；三、原告主张补充协议第一条第四款关于商业广告的约定及第七条对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定的内容违反主合同的约定应认定无效理由不成立。1、根据法律规定及合同约定商品房销售广告及宣传资料为要约邀请是对商业广告的基本定型。仅涉及商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方能视为要约。原告在本案中所述的我公司所称的“高尔夫情景实景呈现、业主免试入读四川博睿特外国语学校等”均不属于被告所开发的商品房的开发规划范围及我公司规划应当配备的相关设施，原、被告所签订的补充协议对商业广告的性质进行准确定性符合主合同的约定及法律的规定。2、关于补充协议第七条之约定，被告系根据主合同第十八条第三款之约定将该部分内容涉及交付标准及违约责任具体化。主合同明确约定在不具备主合同第15条的情形时，买受人有权拒收房屋且有权要求出卖人按第十九条之约定承担逾期交房的违约责任。主合同并未对暂不具备第16条的情形应承担的责任进行明确的情况下，被告在此前提下上对公共设施及基础设施的标准、范围及是否应承担违约责任进行约定符合主合同第三十一条之规定，不属于应当认定无效的情形。房地产市场价格波动是正常的市场经济规律，被告违背契约正义，破坏公平公正的市场秩序，其主张依法不应得到支持，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的D区地下停车库的变更及建设和销售情况，本院依职权进行了调查。据此，本院认定事实如下： 被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容。 2018年1月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的九宾（一期）项目D1区房屋，并全额支付了购房款570751元。该合同第十二条“规划、设计变更”项下载明“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有限在通知达到之日起十五日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及引起房价变更。”；第十三条载明“出卖人在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付款部分），并自买受人付款之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并……”；第十五条“商品房交付条件”项下载明“该商品房交付给买受人时已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】和该商品房房屋面积实测报告书……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”项下载明“……规划的车位、车库:2018年12月30日达到使用条件(交房区域内)……”；第十七条“该商品房基础设施设备和相关公共设施”项下载明“……如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设备不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用……”；第十八条“交付时间和手续”项下载明“出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房……”；第十九条“逾期交房责任”项下载明“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在90日（含90）日之内，自第十八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买手人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。……因政府有关部门限制夜间施工、停水、停电、修路、创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任”；第三十一条“要约邀请与要约”项下载明“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约”；第三十二条“房屋不利因素告知”项下证明“出卖人通过【现场公示】向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素”。 同年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第六条“对规划、设计变更及面积差异的补充约定”项下第1条载明“……买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任”；第2条载明“买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准……”；第七条“对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定”项下载明“对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的房屋基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用房屋直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”；第八条“交接手续的补充约定”项下第4条载明“在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。 因违背国家相关政策，被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除；被告同博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在博睿特外国语学校就读权利，被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，被告根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设，至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。被告未按规划批准方案将原在D区的地下停车库平移到C区，政府相关职能部门在对被告进行行政处罚后，颁发了《建筑工程施工许可证》，目前该地下车库尚在建设中，未取得预售许可也未对外进行销售。2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D2区的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》；2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的一批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》，2020年3月27日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的二批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》；2019年4月30日被告取得九宾（一期）项目D1区的《乐山市房产面积实测报告》，2019年8月16日被告取得九宾（一期）项目D2区的《乐山市房产面积实测报告》；2020年3月27日被告出具了《使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告认为被告所交房屋不符合合同约定，于2020年4月4日、4月5日两次向被告寄出了解除商品房买卖合同通知书。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于原告是否可以依照合同约定或者依照法律规定行使合同解除权。 首先，原告主张依照合同约定单方行使合同解除权的理由不能成立。理由：依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。所谓约定解除权，即指通过当事人约定一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定的。这种约定可以在订立合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。本案原、被告、所签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十三条以及第十九条对解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力进行了约定，那么原告能否据此行使约定解除权呢？该合同第十二条约定“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。……”，该约定限定的是被告不得擅自已变更已批准规划、设计建设的商品房而非其他附属设施，地下车库的异地修建既没有对原告所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等造成变化，也没有出现主合同及补充协议约定的其他影响原告所购房屋质量及房屋本身使用功能的情形，被告地下车库的变更并非合同约定的解除权的发生情形，原告以地下车库的变更规划为由主张解除合同的理由不成立。该合同第十三条约定“出卖人在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付款部分），并自买受人付款之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）……”，该条约定的实际上是行使解除权的效力，既然合同约定的解除权发生情形都未出现，当然说不上行使解除权的效力问题，原告亦不能据此条约定行使合同解除权。该合同第十九条约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在90日（含90）日之内，自第十八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，……”，该条既约定了交房条件，又约定了违约责任以及合同解除权发生情形，即只有在被告交房逾期超过90日后原告才享有合同解除权。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”，根据原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十八条约定，被告交房时应具备的交房条件为具备【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，被告所售房屋在2019年8月16日完成房屋面积实测报告，其后政府相关部门分批次向被告颁发备案证书，分别在2020年3月17日、27日取得竣工验收合格证明文件，故被告在2020年3月27日前已具备合同第十五条约定的交付条件且已通知业主前往办理交房手续，被告实际逾期交房天数为88天。被告逾期交房时间未达90日，原告依照合同第十九的约定行使合同解除条件并不成就。 其次。原告以合同目的不能实现，依照《合同法》第九十四条规定行使法定解除权的主张亦不能成立。理由：《合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。第一，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》原、被告签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定；原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对对地下停车库进行约定，地下停车库内容也不是合同的组成部分，因此，被告宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”、地下停车库等所谓“全维配套体系”并不构成被告的合同义务。第二，原告诉称，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和承诺”的约定应属无效的理由不能成立。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。在签订合同时原、被告同属平等的民事主体，是否购买被告所售房屋决定权在于原告，被告作为房产开发商并不具备垄断地位和优势地位，原、被告间所签订《商品房买卖合同(预售)》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同原告所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；原告作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。第三，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。原、被告所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，原告仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 第三，关于被告地下车库改变规划、逾期交房、是否违反了主合同第三十二条房屋不利因素告知义务以及原告逾期收房等相关违约责任问题。一、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《人民防空法》第五条规定“人民防空空城平时由投资者使用管理，收益归投资者”所有，可见，诉争的地下停车库如属于防空工程所有权归国家所有，如不属于防空工程，根据物权法的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租方式等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放的车位属于业主共有。原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》合法有效，原被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对对地下停车库进行约定，地下停车库内容并不构成合同内容，该车库只是小区建设规划范围内的配套设施，而原被告双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任，买受人购买的房屋所在在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准”，因此，原告以变更地下停车库为由主张被告承担违约责任的理由缺乏合同及法律依据。二、被告九宾项目附近存在的垃圾掩埋场、污水处理厂系在被告项目开始之前就存在的市政公用设施，并非被告自建，在被告项目开始建设时政府部门就已经取消了该垃圾掩埋场，没有在对任何垃圾进行填埋。附近的海天污水处理厂系市政公用设施，为周边群众有目共睹的存在，被告不存在对不利因素故意隐瞒的行为。况且原告没有证据证实附近污水处理厂的存在可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素，合同也没有约定如不履行告知义务的违约责任，因此，原告依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第三十二条规定要求被告承担违约责任的主张亦缺乏合同及法律依据。三、根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可见：如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，违约金过高可依请求适当减少，以使违约金与实际损失大体相当。该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，这充分体现了我国违约金补偿性性质而非惩罚性性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，当事人约定违约金高于法律规定上限（实际损失的30%以上）后，人民法院依照当事人申请依法应予以调减。本案中原告因被告逾期交房实际损失依照前述司法解释的规定应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对超过实际损失（即有资格的房地产评估机构确定的租金）30%以上部分依法不应当得到支持。被告委托峨眉山市金顶房地产评估事务所制作的《峨眉山市房屋租赁价格评估报告》确定的2019年1月-3月期间峨眉山市住宅市场租金为14元/平方米/月。该评估报告估价对象为位于峨眉山市区域内小高层洋房且验收合格、符合商品房交付使用条件并有装修、含家具家电、拎包入住状况下的市场平均租金，明显优于诉争房屋同地段同类房屋租金，故对上浮30%部分不予考虑。依据前述报告，原、被告之间涉及逾期交房约定每日万分之四的违约金明显约定过高，应依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定按实际损失14元/平方米/月确定逾期交房损失，对超过部分的主张依法不予支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”构成不可抗力的意外事故应具备的条件：1、意外事故是在签订合同以后发生的；2、意外事故是当事人所不能预见、不能避免和不可控制的；3、意外事故的引起没有当事人疏忽或过失等主观因素。本案中被告辩称新冠疫情爆发客观上不能预见不能避免，属于不可抗力的范围，但当事人双约定的交付时间是2019年12月30日，而新冠疫情爆发是在2020年1月24日，属当事人迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任。故对其主张不应支持。对于被告主张依据补充协议第八条第6款之约定原告在被告具备交付条件且拒不接收房屋应从通知交房第31日起承担逾期收房的违约责任之规定，即从2020年4月26日起，业主拒收房屋应当原告负有每逾期一天承担万分之四违约金的违约责任，截止本次庭审之日，原告应承担的逾期收房违约责任天数为92天，基于违约金约定过高，我们认为原、被告互有违约行为，违约责任互抵后，被告不负有支付逾期交房违约金的义务的主张，因被告并未就原告逾期收房明确提出反诉，本院不予处理。 综上所述，原告主张依照合同约定解除合同以及被告构成根本违约致使合同目的不能实现依法解除合同、以及返还购房款的请求，缺乏事实依据、法律依据和合同依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内被告四川申阳置业有限公司支付原告万司聪逾期交房违约金2639元（14元/平方米/月÷30天×64.25平方米×88天） 二、驳回原告万司聪的其他诉讼请求。 如未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9750元，由原告万司聪负担9700元，被告四川申阳置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 梅 云 审判员 王宇锋 审判员 余 娟 二〇二〇年九月八日 书记员 周 容