黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初924号 原告：肖伟，男，1976年5月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：刘芳，黑龙江鼎坤律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：马金福，该公司总经理。 第三人：于祥朋，男，1980年11月9日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 原告肖伟与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人于祥朋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖伟的委托诉讼代理人刘芳、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人于祥朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖伟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年12月22日签订的房屋优先认购权协议有效；2.被告世纪家园公司协助原告办理东安区丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2302号房屋不动产权登记手续；3.被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2012年12月22日，原、被告签订房屋优先认购协议，原告认购丽水蓝天小区6号楼1单元2302号房屋，于2013年4月28日入住。被告未向原告出具商品房买卖合同，后发现该房屋登记在第三人于祥朋名下，致使原告无法办理该房屋的不动产登记手续。 被告世纪家园公司辩称，同意配合原告肖伟出具相关手续，办理涉案房屋不动产权证书。 第三人于祥朋辩称，被告世纪家园公司向案外人丁晓忠借款，该房屋抵押在丁晓忠朋友即本案第三人于祥朋名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告肖伟提供的2012年12月22日房屋优先认购权协议、2012年12月22日收据、协议书、2020年7月16日被告出具的情况说明、2020年8月2日牡丹江建工集团有限公司二0二分公司出具的两份证明、2015年4月3日商品房买卖合同备案证明。欲证明：被告世纪家园公司与牡丹江建工集团有限公司二0二分公司就丽水蓝天7#、8#楼土建工程款支付方式签订协议，被告用价值666169元的涉案房屋抵付给牡丹江建工集团有限公司二0二分公司作为工程款。因牡丹江建工集团有限公司二0二分公司拖欠原告材料款，于2012年用涉案房屋抵付给原告作为材料款。原、被告于2012年12月22日签订房屋优先认购权协议，原告优先认购被告开发的涉案房屋，建筑面积75.96㎡，认购价格8770元/㎡，总认购价款666169元，被告为原告出具收据。因被告向丁晓忠借款，2015年4月3日将涉案房屋作为借款担保与丁晓忠的朋友第三人于祥朋签订商品房买卖合同并备案登记。原告通过以材料款抵顶房款的方式支付全部666169元的购房款。原告作为买受人已实际履行交付购房款的义务，原、被告双方签订的房屋优先认购权协议具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，合法有效。 被告世纪家园公司对此组证据无异议。 第三人于祥朋认为，没有转账协议，明显与常理不符，本案存在虚假诉讼的可能性。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 2.原告肖伟提供的丽水蓝天小区入户联办单、牡丹江热电有限公司热力销售发票3张、供热费收据1张、供热费票据3张、物业公司出具的物业费、电梯费收据共11张、牡丹江中燃城市燃气发展有限公司出具的收据、交费凭证3张、中辉大鹏数字电视个人业务受理单5张、牡丹江龙江环保供水有限公司出具的2013年5月至2020年5月用水清单收据3张、销售发票4张、黑龙江省电力销售发票5张、交款凭证2张、居民户口簿复印件。欲证明：被告于2013年4月28日为原告办理入户手续，原告交纳自2013年4月28日起一直占有使用涉案房屋至今，并交纳涉案房屋的物业费、水电费、燃气费、有线电视费、供热费等费用。 被告世纪家园公司对此组证据无异议。 第三人于祥朋认为，原告肖伟入住涉案房屋，交纳相关费用正常。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 被告世纪家园公司未向法庭提供证据。 第三人于祥朋未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，被告世纪家园公司与牡丹江建工集团有限公司二0二分公司就丽水蓝天小区7号楼、8号楼土建工程款支付方式签订协议，被告用丽水蓝天小区6号楼1单元2302号房屋，总价值666169元抵付给牡丹江建工集团有限公司二0二分公司作为工程款。牡丹江建工集团有限公司二0二分公司拖欠原告肖伟材料款，于2012年用涉案房屋抵付给原告作为材料款。2012年12月22日，原、被告签订房屋优先认购权协议，原告优先认购被告开发的丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2302号房屋，建筑面积75.96㎡，认购价格8770元/㎡，总认购价款666169元，被告当日为原告出具收据。原告于2013年4月28日入住涉案房屋至今，并缴纳涉案房屋的物业费、水电费、燃气费、有线电视费、供热费等费用。被告世纪家园公司因向案外人丁晓忠借款，将该房屋抵押在丁晓忠指定的朋友即本案第三人于祥朋名下。 本院认为，关于原告肖伟与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议的效力问题，《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告肖伟与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议已对房屋的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容作出了明确约定，该协议应认定为商品房买卖合同，双方均已实际履行，可以认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。原、被告签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。 关于原告肖伟要求被告世纪家园公司协助办理涉案房屋产权登记的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告肖伟与被告世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，原告通过以房屋抵顶材料款的方式支付购房款666169元。出卖人协助原告作为买受人办理房屋权属登记是房屋所有权转移的有效要件，也是被告作为出卖人应当履行的合同义务。被告应当按照约定全面履行协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。虽然第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同，但结合庭审调查及当事人陈述，案外人丁晓忠指定被告将涉案房屋网签备案在第三人于祥朋名下，是为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务而签订，其目的是为了给民间借贷合同提供担保。并且原、被告签订房屋优先认购权协议的时间为2012年12月22日，被告将涉案房屋交付给原告的时间为2013年4月28日，原告自2013年4月28日起占有、使用涉案房屋至今，而第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同的时间为2015年4月3日。故本院对原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告肖伟与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2012年12月22日签订的房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告肖伟办理位于牡丹江市东安区丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2302号房屋不动产权登记。 案件受理费10400元，减半收取计5200元，保全费3853元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈慧媛 二〇二〇年九月二日 书记员  王思蒙