广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2912号 原告：谢彩红，女，1960年9月10日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：何荫荣，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年7月28日 开庭日期：2020年8月20日 原告诉讼请求：一、请求确认原、被告双方于2017年8月19日签订的《“龙岗·宏丰时代城”合作建房合同》无效；二、判令被告返还购房首付款81090（合同总价款202725元）。并以81090元为基数,按年利率6%支付资金占用期 -2- 间的利息，利息从2017年8月19日起计至被告付清全部款项之日止。三、本案诉讼费由被告承担。（当庭变更为上述诉讼请求） 事实与理由：2017年8月19日,原告以合作建房形式投资购买被告投资开发建设的位于南宁市龙岗商务区龙华路、用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡一组、七组的“龙岗·宏丰时代城”的住宅楼房,该房屋位于二期3号楼C区10层02号，建筑面积为68.61平方米,单价为2954.74元/平方米，总价款202725元。原被告双方于2017年8月19日签订了一份《“龙岗·宏丰时代城”合作建房合同》,合同编号:合建住字【2017】第129号。该合同约定了合作项目、合作模式、合建房价款的付款方式及期限、双方的权利与义务等内容。合同签订当日，原告按该合同约定以总房价40%缴交首付款，该首付款是在被告售楼部财务室柜员机用原告之夫黄恒干持有的农行卡号为62×××12刷卡将首付款71090元转账至被告指定的账号。同时原告向被告支付了10000元现金,共支付首付款81090元。被告收到该首付款后向原告出具了《收据》一份,该《收据》载明了收到原告交来首付款81090元等内容。至此，原告已按合同履行了义务。但是原告向被告交了首付款后，由于被告投资建设的“龙岗·宏丰时代城”合作建房项目各项证照未能办齐,造成该项目不能开工,且新闻媒体也作了报道。原告为了减少损失，便与被告多次协商要求退还已缴交的首付款81090元。经协商后，于2019年6月13日,原被告双方签订了一份“终止执行龙岗·宏丰时代城《合作建房合同》协议书”。双方达成了终止执行于2017年8月19日签订的合作建房合同,被告并许诺将首付款81090元在2019年9月13日前汇入原告指定的农信社卡号:62×××68的帐上等协议条款。然而该协议书签定至今,期间原告虽多次催被告按约定返还首付款，但被告至今不予返还分文。被告的行为失去了诚信,给原 -3- 告造成了严重经济损失。据此,现原告诉诸人民法院裁决，请求法院支持原告的诉求，判如所请,以维护原告的合法权益. 被告辩称：同意退首付款81090元，但是利息的计算日期不应该从2017年8月19日开始计算，应该按照终止执行协议书的日期为准，从2019年6月13日开始计算。对原告主张的利率应该按照贷款市场报价利率来计算。对于合同效力的问题双方已经签了终止协议就不存在合同是否有效或无效的问题。 查明事实：2017年8月19日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方共同签订了《“龙岗•宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第129号，以下简称《合作合同》）。上述合同主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款81090元。但被告至今未能交付房屋。 2019年6月13日，原、被告签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》（以下简称《终止协议书》）。双方决定自协议书签订之日起终止执行上述《合作合同》，被告应于2019年9月13日前将原告已付的首付款81090元退还至原告指定银行账户。上述协议书签订后，被告至今未退还原告首付款81090元。 2020年7月28日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地性质属农民三产用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询 -4- （除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还购房款和支付资金占用利息；资金占用利息如何计算，应为多少的问题 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与被告签订《合作合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然《合作合同》约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作合同》名为合作合同，实为房屋买卖合同。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，被告在南宁市邕宁区龙华路南侧、平云路西侧开发的墩蕾坡三组综合楼项目，至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故被告与原告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还购房款和支付资金占用利息；资金占用利息如何计算，应为多少的问题 -5- 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，被告因《合作合同》取得原告所支付的购房款，《合作合同》无效后，原告诉请被告返还该购房款81090元，合法有据，本院予以支持，被告应返还原告购房款81090元。 原、被告为解决《合作合同》纠纷所达成的《终止协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效。被告应按协议约定履行退款义务及支付资金占用利息。原告依据协议书主张被告返还已支付的首付款并支付相应的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于利息损失的起止时间问题。本院认为，《终止协议书》已明确约定退款期限为2019年9月13日前，故原告主张自其交款之日即2017年8月19日起计算利息，与该协议书约定不符，没有事实依据，本院不予支持。庭审中，被告同意从签订终止协议书之日即2019年6月13日起计算利息损失，系其在法律规定范围内对其民事权利的自主处分，未违反法律规定，亦未损害国家、社会和他人的合法权益，本院对此予以采纳。原告主张利息损失计至实际清偿之日止，符合法律保护范围，本院予以支持。 -6- 关于利息损失的利率问题。本院认为，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年6月13日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。考虑到被告在本案一审法庭辩论终结后履行退款义务的可能性，本院对利息损失的计付予以分段表述，具体计算方法为：从2019年6月13日起，以81090元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以81090元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至一审法庭辩论终结之日即2020年8月20日；从2020年8月21日起，以尚未返还的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），分段计至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、确认原告谢彩红与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年8月19日签订的《“龙岗·宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第129号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告谢彩红返还购房款81090元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告谢彩红支付资金占用利息，计算方式为：从2019年6月13日起，以81090元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以81090元为 -7- 基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至2020年8月20日；从2020年8月21日起，以尚未返还的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），分段计至实际清偿之日止。 四、驳回原告谢彩红的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2208元（原告已预交），由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担。 上述全部款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 -8- 二〇二〇年九月十四日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 周逍遥