上海金融法院民 事 判 决 书（2020）沪74民初1515号原告(案外人)：江典琪，男，1961年2月27日出生，汉族，住福建省福州市马尾区马尾镇前街**。委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海华瑞银行股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：侯福宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭硕娅，上海普世律师事务所律师。第三人：上海怡通汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路**。法定代表人：汪义震，该公司董事长。第三人：汪义震，男，1972年11月20日出生，汉族，住，住福建省永泰县大洋镇/div>第三人：章文杰，男，1969年3月15日出生，汉族，住，住上海市浦东新区祝桥镇/div>原告江典琪诉被告上海华瑞银行股份有限公司(以下简称华瑞银行)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行审理。原告江典琪及委托诉讼代理人王美强、刘冬莲，被告华瑞银行的委托诉讼代理人郭硕娅，第三人上海怡通汽车销售有限公司(以下简称怡通公司)、汪义震、章文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江典琪向本院提出诉讼请求：1、依法不予执行浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋(以下简称系争房屋)；2、确认系争房屋归属原告，第三人怡通公司协助原告将系争房屋的产权过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告与怡通公司于2015年11月签订《房屋预定协议书》，约定原告向怡通公司定购系争房屋，当日原告支付购房签约定金人民币(以下币种相同)10,000元，并由怡通公司出具收据。2015年12月24日，双方就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，并在其中约定怡通公司应于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；双方于怡通公司取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，并于签署后60日内办理小产证。2016年1月22日，怡通公司及其大股东陈子成向原告出具《收据》，确认收到原告购房款5,445,948元。2016年6月30日，怡通公司与原告签署《交房流程单》，将系争房屋正式交付给原告。然怡通公司未按约定时间办出大产证，于2017年2月办出大产证后也未告知原告该事实。怡通公司不仅未通知原告办理小产证，反而于2018年5月以原告未支付房款为由要求解除双方商品房买卖合同。2、双方签订预售合同同日，原告与案外人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)就系争房屋签订《商铺委托招商经营管理合同》，约定由原告将系争房屋委托万街公司统一招商、经营、管理，原告作为业主收取租金收益至今。3、2019年4月，原告与怡通公司将双方的商品房买卖合同争议诉诸上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)，浦东法院确认该合同有效，并判决怡通公司向原告支付逾期办理过户的违约金。在该案审理中，原告了解到系争房屋于2019年4月26日因被告华瑞银行与怡通公司之间金融借款合同纠纷案被本院采取查封保全措施，由此导致系争房屋产权无法过户至原告名下。综上，原告对系争房屋享有足以排除本院对系争房屋进行保全查封执行的民事权益，故提起本案诉讼。被告华瑞银行辩称：1、原告提供的证据没有达到阻却强制执行的标准，原告提供的浦东法院另案判决书只确认原告与怡通公司的房屋预售合同有效，但并未支持原告要求办理变更登记的请求；其次，华瑞银行认为根据庭审中各方陈述，原告并未支付全部购房价款，对于房屋价款是如何构成的，原告始终未能合理说明，原告提供的浦东法院判决亦未说明，购房人对购房价款都不能合理说明，则购房人是否支付了购房价款是值得怀疑的；根据怡通公司陈述，陈子成代收款没有得到怡通公司的授权，也不符合合同中关于支付方式的约定，并且不存在原告、陈子成、怡通公司三方达成以房抵债的情况，以房抵债损害了第三人的权益，应属无效；怡通公司没有对陈子成代收款予以追认，盖章均为没有法律效力的项目章，且怡通公司不知道有该项目章的存在，故华瑞银行认为原告没有支付全部价款。2、原告没有办理产权变更登记，是原告怠于行使权利，存在过错，在案外人执行异议中，原告曾明确表示向怡通公司询问并催告产证办理的情况，但始终无法提供沟通的证据，在怡通公司未收到原告购房款的前提下，怡通公司即使未告知原告大产证办出的时间也是合情合理的，但原告自认为是涉案房屋的实际权利人，却在购房后数年内都不向怡通公司催告和主张，是不符合常理的，所以原告的陈述不应采纳，请求驳回原告的诉请。第三人怡通公司、汪义震辩称，原告提供的收据不是公司财务人员出具的，其上盖章也不是公司的财务章；汪义震本是小股东，陈子成与其协商可借鉴其股份事宜，故其一直没有主张未收到该笔收款；陈子成告诉汪义震自己与原告是老乡，故虽未收到房款，但先交房给原告；以房抵债是陈子成与原告间的协议，办出大产证应该由陈子成通知原告。第三人章文杰辩称，原告拿不出以房抵债的协议，故其接受公司后要求解除售房合同。事后怡通公司找陈子成询问过此事，陈子成对以房抵债不予认可，对收据的真实性存疑。当事人围绕诉讼请求分别提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，查明事实如下：2019年4月26日，本院根据(2019)沪74民初370号民事裁定书，查封怡通公司名下系争房屋。案外人江典琪对此提出执行异议，本院于2020年5月11日作出(2020)沪74执异7号执行裁定书，裁定驳回江典琪的异议。江典琪遂提起本执行异议之诉。另查明，2015年11月1日，原告与怡通公司签订《房屋预定协议书》，约定原告向怡通公司定购系争房屋，当日原告支付购房签约定金10,000元，并由怡通公司出具收据。2015年12月24日，原告与怡通公司签订预售合同，约定原告向怡通公司购买系争房屋，怡通公司承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，双方于怡通公司取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，并于签署后60日内向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2016年1月22日，怡通公司向原告出具收据，怡通公司及其大股东陈子成确认收到原告购房款5,445,948元。2016年6月30日，怡通公司与原告签署《交房流程单》，将系争房屋正式交付给原告。后怡通公司于2017年2月办出大产证，但未通知原告该事项。上述预售合同签订同日，原告与案外人万街公司就系争房屋签订《商铺委托招商经营管理合同》，约定由原告将系争房屋委托万街公司统一招商、经营、管理。怡通公司将房屋正式交付给原告后，原告将系争房屋交由万街公司实际经营管理，原告作为业主收取租金收益至今。还查明，2019年11月28日，浦东法院作出(2019)沪0115民初23560号民事判决书，认定怡通公司已实际认同江典琪按以房抵债的方式履行了房款，故确认上述预售合同有效。怡通公司对判决不服，提出上诉，后因拒不缴纳上诉费被上海市第一中级人民法院裁定按撤回上诉处理，上述判决现已生效。以上事实，由《房屋预定协议书》《怡通商业广场10号定金收据》《上海市商品房预售合同》《怡通商业广场3655号10号房款收据》《怡通商业广场交房流程单》《商铺委托招商经营管理合同》、(2019)沪0115民初23560号民事判决书等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于原告在本案中提出的理由及证据能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，本院查封系争房屋的时间为2019年4月26日，但根据查明的事实：1、原告与怡通公司就系争房屋在2015年12月24日签订了预售合同，且该合同经浦东法院生效判决确认有效。2、2016年6月30日，怡通公司与原告签署《交房流程单》，已将系争房屋正式交付给原告，原告又将系争房屋交由万街公司实际经营管理，原告作为业主收取租金收益至今，即在本院查封前原告已长期合法占有系争房屋。3、2016年1月22日，怡通公司及其大股东陈子成向原告出具收据，确认收到原告购房款5,445,948元。4、在预售合同中，怡通公司承诺在2016年12月31日前办理大产证，交付房屋后再申领小产证。实际上，系争房屋在大产证办出前已经交付原告使用，但怡通公司在2017年2月办出系争房屋大产证之后，既未通知原告该事项，也未协助原告办理小产证，反而通过诉讼要求解除预售合同。故本院认定系争房屋直至本院执行程序启动之日仍未办理过户登记手续，并非原告自身原因所致。综上所述，原告主张的事实和提供的证据均符合法律规定情形，其要求不予执行系争房屋的诉请，本院应予支持。被告华瑞银行的抗辩意见缺乏充分的证据，本院不予采信。第三人怡通公司、汪义震、章文杰的意见，系针对浦东法院(2019)沪0115民初23560号生效民事判决书所认定内容的异议，不属于本案审理范围，故其抗辩理由不能成立。本案系案外人执行异议之诉，故原告要求确认系争房屋归属以及要求怡通公司协助其将系争房屋的产权过户登记其名下的诉请，同样不属于本案审理范围，故本院对此不予处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：中止对上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的执行。本案案件受理费人民币49,921元，由被告上海华瑞银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  徐 玮审 判 员  孙雪梅人民陪审员  于翠英二〇二〇年九月三十日法官 助理  陆俊杰书 记 员  倪冯飞附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。