贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4885号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖亚军，男，汉族，1984年12月13日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：申开菊，女，汉族，1982年9月26日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。执业证号：32406181100001。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人廖亚军、申开菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告廖亚军、申开菊一审诉讼请求：1．判决被告支付逾期为原告办理房屋权属证书的违约金9，390.00元（违约金327，279.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年11月6日起计算至2019年8月23日止）；2．判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3，639.00元及占用资金期间的利息，利息以3，639.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年2月11日起计算至被告退回之日止；3．判决被告支付因逾期交房产生的违约金10，486.00元，违约金以327，279.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月30日起计算至2018年8月6日止。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001％计算。事实及理由：一、关于逾期交房违约的问题。首先，根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02％）下调至日万分之零点二五（0.0025％）的认定予以肯定，因此，请求法庭参考我省高级人民法院的裁定对本案逾期交房违约金计算标准进行适当下调。其次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但被答辩人实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于被答辩人。再次，被答辩人于2018年8月6日才付清房款，晚于合同交房时间，房款付清之前无权主张逾期交房违约金，在支付完毕房款前的违约金不应得到支持。即使存在交房违约责任（公告交房时间为2018年5月19日），根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金依法不应得到支持。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2018年8月6日）没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年11月18日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。因被答辩人未提交办证资料，答辩人于2019年3月8日短信通知被答辩人提交资料办证，在张贴办证通知及发送短信两次通知被答辩人至今依然没有向答辩人提交办证资料。被答辩人不提供资料不出具委托书答辩人无法为其办证，通知之后不提交资料的责任不在于答辩人。就本案而言，由于被答辩人没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，答辩人依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年11月18日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002％支付。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。一审法院认定事实：2015年2月11日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第27幢2单元7层2号房；总价款327279.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款327279.00元。2019年10月28日，原告向被告申请查询“三通收据”，被告相关工作人员查实后注明“代收款收据1824990，金额3639元”。2018年8月6日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年8月13日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年11月18日在原告所住的第27幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付逾期交房违约金的问题。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。被告于2018年8月6日向原告交付涉案房屋，原告于2020年1月17日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。被告未依约按时向原告交付涉案房屋，原告于2018年8月6日取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2018年8月5日期间的逾期交房违约金，该违约金为10，538.29元（327，279.00元×0.005％×644天）。被告提供的证据不能证明在其公告通知交房时已具备交付涉案房屋的条件，故对被告提出的“公告交房时间为2018年5月19日”的意见不予采纳。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2018年11月6日起承担逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年8月6日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2018年8月6日后的360日内即2019年8月2日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告提交相关资料办理涉案房屋产权转移登记，2019年8月23日发函再次通知原告提交相关资料，致使未能办理涉案房屋不动产权证书的原因不在于被告，故对原告主张的该逾期办证违约金的诉请不予支持。关于退还“三通费”及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。虽原告“三通费”票据遗失，但结合被告相关人员核实的情况，可以认定被告实际另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元和燃气开户费2，500.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告廖亚军、申开菊支付逾期交房违约金10，538.29元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还原告廖亚军、申开菊电开户费520.00元和燃气开户费2，500.00元；三、驳回原告廖亚军、申开菊的其他诉讼请求。案件受理费194.00元，由原告廖亚军、申开菊负担121.21元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担72.79元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判逾期交房违约金计算期间为2016年10月31日至2018年5月19日；2.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、各项开户费是上诉人根据补充协议的约定代为收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，对此被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。二、涉案房屋于2018年2月5日竣工验收，相关资料于2月8日提交至住建部门备案，一审中上诉人已提交竣工验收备案表，证明上诉人于2018年5月19日登报发布交房公告时，房屋已具备交付条件，据此上诉人完成交房通知义务，买受人应在通知后7日内查验收房屋，因买受人原因产生的逾期交房后果不应由上诉人承担，故上诉人仅承担逾期交房违约责任至2018年5月19日。被上诉人廖亚军、申开菊辩称：原审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为：1.上诉人应否返还各项开户费；2.上诉人承担逾期交房的违约责任是否恰当。关于焦点1，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点2，上诉人就涉案房屋在报纸上刊登交房公告的时间为2018年5月19日，上诉人于一审提交的竣工验收备案表载明涉案房屋备案时间为2018年8月13日，因此，上诉人关于其刊登公告交房的时间涉案房屋已符合交房条件，其主张应以其通过报纸刊登交房公告的2018年5月19日为其交房时间，其承担逾期交房违约责任期间应截至2018年5月19日无事实依据，一审认定其承担的违约责任的期间并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青