安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1253号 上诉人（原审被告）：安徽龙港置业有限公司，住所地安徽省宁国市鼓山路**。 法定代表人：郭海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张长春，安徽上止正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽鼎千里物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道南莲花路西百乐门名品广场**办公**。 法定代表人：汪敬坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刁忠阳，北京京师（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽龙港置业有限公司（以下简称龙港置业公司）因与被上诉人安徽鼎千里物业服务有限公司（以下简称鼎千里物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 龙港置业公司上诉请求：撤销原审判决，改判龙港置业公司解除与鼎千里物业公司2018年3月21日签订的《卧龙山庄小区前期物业服务合同》的行为有效。事实与理由：原审认定事实不清，混淆了“前期物业服务合同义务”与“物业服务合同义务”内容。前期物业服务管理的内容主要包括以下几个方面：第一，前期介入工作。主要包括与第一业主(开发商)共同协商，与未来业主或使用人取得联系、听取意见。第二、勘察现场。物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。第三、拟定制度。物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还需要与开发商一起草拟有关文件制度。现实中,因资讯网络发展,业主可能在未收房前就通过网络群的方式成立业主大会,在收房后短期内就通过业主大会的方式决定选聘新的物业管理企业,那么前期物业合同也就终止。前期物业服务方在实际承接查验及入场管理后短期内就丧失服务主体资格。显然,实际的入场物业管理并非前期物业服务方的主要义务。前期物业管理方应尽的义务主要是为后期业主委员会选定的物业管理方提供充足的条件贮备。显然,上述前期物业服务管理内容才是属于前期物业服务合同的主要合同义务。 合同签订后,龙港置业公司多次与鼎千里物业公司沟通物业管理相关事宜。但鼎千里物业公司一直以“未通过单体和综合验收,不具备向业主交付条件,龙港置业公司未通知开展承接查验及入场管理等工作”为理由拒不履行应尽承接查验及入场管理前的合同义务。自从2018年3月21日签定合同以来,鼎千里物业公司未有任何作为,期间龙港置业公司多次沟通未果。卧龙山庄整体交付时间确定在2020年5月初，物业管理迫在眉睫，2019年12月20日，龙港置业公司只得以书面通知要求鼎千里物业公司前来商讨相关物业管理事宜。但鼎千里物业公司在期限内仍然置之不理，并最终仍拒不履行应尽义务，龙港置业公司遂于2019年12月26日通知鼎千里物业公司解除合同。鼎千里物业公司自合同生效以来,利用专业知识编造借口欺诈龙港置业公司拒不履行前期物业合同应尽的义务,目的是为了节省前期物业管理成本和降低前期物业风险。 本案中,2019年12月20日，龙港置业公司进行催告后，鼎千里物业公司仍不履行应尽义务，致使卧龙小区2020年5月份面临着房屋交付困难,最终会导致合同目的无法实现。基于法律和事实，龙港置业公司2019年12月26日行使的解除权是“法定解除权”,并非被上诉人所述的“约定解除权”,不需要鼎千里物业公司同意。且依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,自通知到达对方时解除。原审法院未弄清前期物业服务主合同义务,而是把承接查验及房屋交付后的管理做为前期物业服务主合同义务,混淆了前期物业管理主合同义务和一般物业管理主合同义务内容,属于认定事实不清,导致判决错误。综上,龙港置业公司行使法定解除权有充分的事实和法律依据,依法应确认解除行为合法。 鼎千里物业公司辩称，龙港置业公司上诉所称的“前期物业服务合同义务”无法律依据，该义务既不是法定义务，也不是合同约定义务。鼎千里物业公司不是项目的规划部门、监理部门或施工单位，对于项目的建设施工没有提出独立建议的权利，龙港置业公司在开发过程中也从未征询过鼎千里物业公司的意见，因此并不存在鼎千里物业公司未履行前期合同义务的情形，龙港置业公司行使的无论是约定解除权还是法定解除权均没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 鼎千里物业公司向原审法院起诉请求：确认龙港置业公司解除与鼎千里物业公司2018年3月21日签订的《卧龙山庄小区前期物业服务合同》的行为无效。 原审法院认定事实：龙港置业公司系宁国市卧龙山庄小区建设单位。2018年3月21日，龙港置业公司、鼎千里物业公司签订《卧龙山庄小区前期物业服务合同》，约定龙港置业公司选聘鼎千里物业公司为宁国市卧龙山庄小区提供前期物业管理。2019年12月19日，龙港置业公司书面告知鼎千里物业公司务必于三日内派专人就前期服务与龙港置业公司进行协商，如三日内未派人前来视为自动解除合同关系。2019年12月22日，鼎千里物业公司复函龙港置业公司称其已与全体业主签订了《前期物业服务协议书》并一直等待龙港置业公司将卧龙山庄项目交付鼎千里物业公司进行物业管理，龙港置业公司也从未通知鼎千里物业公司开展承接查验和入场管理，鼎千里物业公司未有任何违约行为，龙港置业公司无权单方解除合同。2019年12月26日，龙港置业公司书面告知鼎千里物业公司即日起解除与鼎千里物业公司的一切合同及合作关系。 原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如合同中未约定解除合同的条件，当事人既可以协商一致解除合同也可以依照合同法第九十四条相应规定解除合同。本案中，龙港置业公司依照合同法第九十四条欲解除《卧龙山庄小区前期物业服务合同》证据不足，其解除合同的效力，不予确认。理由如下：首先，鼎千里物业公司作为前期物业服务企业，尽管在物业交付由其管理前有配合龙港置业公司做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等事宜，但鼎千里物业公司主要合同义务还是接管小区后的日常物业服务。现涉案小区还未正式交付鼎千里物业公司管理，其履行合同主要义务的条件尚未成就，故龙港置业公司不能依据合同法第九十四条规定行使解除权；其次，鼎千里物业公司在与龙港置业公司签订前期物业服务合同后已与卧龙山庄小区的全体业主分别签订了前期物业服务协议，说明鼎千里物业公司确有履行合同的诚意。鼎千里物业公司作为尚未进驻小区的物业企业并不能随时了解小区建设进程，其称一直等待龙港置业公司通知其入场事宜也合乎情理，龙港置业公司不能以此即认定鼎千里物业公司以行为表明不履行主要债务；再次，龙港置业公司于2019年12月19日向鼎千里物业公司发送的《告知函》中仅称“现通知贵公司三天内派专人就前期服务与我公司进行协商”，并未明确具体事宜如承接查验、入场管理等。即便告知函中明确了具体事宜，龙港置业公司作出“如三日内未派人前来协商视为自动解除合同关系”的单方规定也过于苛刻与随意，不利于合同的稳定性，更何况鼎千里物业公司在收到告知函后也及时予以回复，重申其正等待入场通知，并无拒绝履行合同主要义务的意思表示。综上，龙港置业公司要求确认龙港置业公司解除《卧龙山庄小区前期物业服务合同》行为无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条之规定判决：安徽龙港置业有限公司解除与安徽鼎千里物业服务有限公司2018年3月21日签订的《卧龙山庄小区前期物业服务合同》的行为无效。案件受理费300元，减半收取150元，由安徽龙港置业有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：《卧龙山庄小区前期物业服务合同》第四条约定：“乙方（鼎千里物业公司）提供的前期物业服务为以下内容：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和临时管理规约的授权制定本物业有关管理服务制度。年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、电信等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政府管理的道路除外；4.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育娱乐设施等的维护与管理；5.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；6.对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序进行管理维护；7.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。前款约定的事项不包含业主财产保险和财产保管责任；8.对物业使用中禁止性行为进行监督管理；9.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等”。第十条第（四）项交房管理约定：“甲方（龙港置业公司）在首次单栋房屋竣工验收提前45天告知物业公司进场准备交付工作……” 本院认为：根据合同法相关法律规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。在双方无法就合同解除达成一致意见的情况下，当事人可以根据合同法第九十四条的规定解除合同。本案中，龙港置业公司以鼎千里物业公司拒不履行合同主要义务为由要求解除案涉物业服务合同。经查，根据前期物业服务合同第四条的相关约定，鼎千里物业公司主要合同义务是在进场入驻小区后开展相关管理服务活动，龙港置业公司并未提举证据证明在符合进场入驻条件后，经通知鼎千里物业公司仍拒不到场提供物业服务。2019年12月19日，龙港置业公司向鼎千里物业公司发出的告知函仅为通知其派人协商解决相关事宜，并非通知鼎千里物业公司正式入场交付工作。故龙港置业公司在2019年12月26日的解除合同行为应为无效，原审判决并无不当，二审予以维持。龙港置业公司辩称鼎千里物业公司在招投标过程中存在串标行为，案涉宁国卧龙山庄物业服务采购项目中标应为无效。本案审查焦点在于2019年12月26日龙港置业公司的解除行为是否有效，并不涉及鼎千里物业公司在投标过程中是否存在违法行为或《卧龙山庄小区前期物业服务合同》是否有效，故本院对此不予评判，龙港置业公司可依法另案主张。综上，龙港置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人安徽龙港置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 萍 审判员 童晓梅 审判员 王 瑶 二〇二〇年九月二十七日 法官助理朱林 书记员沈晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……