贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5146号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王钤，女，汉族，1980年12月24日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人王钤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人王钤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告王钤一审诉讼请求：1.被告支付原告延迟办理毕节市碧阳大道碧阳国际城第12幢1单元12层3号商品房（房号12-1-12-3）不动产权证书的违约金暂计40,000.00元，从2017年1月3日起以已付购房款446，778.00元为基数按同期同类银行贷款利率的1.3倍支付至2020年1月6日止；2.被告支付原告三通费3，550.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知第一次通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证，在张贴办证通知后由于涉案楼栋部分业主及被答辩人没有及时前来提交办证资料办证，答辩人后又于2018年3月16日通过毕节日报第二次登报通知该楼栋业主及被答辩人提交办证资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过两次通知后被答辩人才向答辩人提交办证资料。于2019年10月23日才委托答辩人办证。本案被答辩人已于2019年1月就取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人第一次张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张并能获支持的逾期办证违约金酌情调减至10％进行支付。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。同时当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。现在我省安顺等地就是以一定的金额进行补偿。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。二、关于三通费，被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请求予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。一审认定事实：2013年4月1日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房总价款446778.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准，有限电视交付时线路敷设到户。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告实际缴纳的购房款为449073.00元；2013年4月1日，被告向原告收取了各项开户费用及交易费4576.00元，该费用收据上显示已退交易费及多收的闭路电视开户费，已退水表开户费800元，被告向原告收取的各项开户费尚有3285.00元未退还。2016年3月14日，被告向原告交付涉案房屋。2018年1月25日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书。2018年3月19日，被告在毕节日报上登报公告《不动产权证催办通知》，通知碧阳国际城E7、8、9、10、11-12、21-26幢楼业主提交办证所需资料到被告处，以便进行办证。2019年10月23日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。2019年11月19日，被告为原告办理了涉案商品房的不动产权证书。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2016年3月14日向原告交房，即应于2017年3月9日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年1月25日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件，但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，违约金应从约定期限之次日即2017年3月10日起计算，原告于2020年1月9日提起本案诉讼，未超过3年的诉讼时效期限，被告提出的诉讼时效抗辩理由不成立，不予采纳。对于该项违约金截止时间，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年3月19日，被告通过登报公告的形式，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年3月19日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款449，073.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年3月10日起计算至2018年3月19日止（共计374天）；但原告诉请的违约金计算基数为446，778.00元，根据“不诉不理”原则，以原告诉请的违约金计算基数446，778.00元为限计算违约金予以保护；经计算，该项违约金为16，709.49元（446，778.00×0.01％×374天）。关于原告主张被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费，无事实及法律依据，理应退还，因，原告向被告交纳的各项开户费及交易费经庭审查实仅有各项开户费3，285.00元被告未退还，故对原告主张被告退还收取的各项开户费的诉请，支持由被告向原告退还3，285.00元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王钤逾期办理房屋权属证书违约金16，709.49元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告王钤各项开户费共计3，285.00元；三、驳回原告王钤的其他诉讼请求。案件受理费444.00元，由原告王钤负担294.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.00元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，调减违约金标准为每日万分之零点一；二、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审法院认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。2.请求调减逾期办证违约金，理由与上诉人一审的答辩意见一致。3.各项开户费是上诉人根据补充协议的约定代为收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人王钤辩称：原审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担逾期办证的违约责任是否恰当；2.案涉逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供购房发票等必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，案涉逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青