成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初1754号 原告：吴如全，男，汉族，1958年6月9日出生，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：杜天荣，四川法典律师事务所律师，特别授权。 被告：蔡磊，男，汉族，1981年6月25日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权。 第三人:唐长城，男，汉族，1942年12月1日出生，住四川省彭州市。 第三人:陈立跃，女，汉族，1959年1月3日出生，住成都市锦江区。 第三人:罗安明，男，汉族，1963年7月29日出生，住成都市青羊区。 第三人:成都市成华区乐迪投资有限责任公司，住所地成都市。 法定代表人:黄德银，董事长。 委托诉讼代理人:汤芙蓉,泰和泰律师事务所律师,特别授权。 原告吴如全与被告蔡磊、第三人唐长城、陈立跃、罗安明、成都市成华区乐迪投资有限责任公司（以下简称乐迪投资）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月20日、2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告吴如全及其委托诉讼代理人杜天荣、被告蔡磊及其委托诉讼代理人陈莉、第三人唐长城、陈立跃、罗安明到庭参加了诉讼，第三人乐迪投资的委托诉讼代理人汤芙蓉经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴如全向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《购房协议》无效；2.判令被告立即返还原告《购房协议》中位于成都市成华区房屋；3.判令被告承担该房屋同类地段租住期间房屋租金，按每月1000元计算，从房屋交付之日起至返还之日止。事实和理由：2007年12月12日，原、被告在成都签订了《购房协议》。在签订该协议时，原告明确告知被告该房屋属于“小产权房”，不能办理房屋的过户登记手续，被告对该房屋的属性也是清楚且认可的。但事后被告以该房屋属于小产权房不能办理产权过户为由，拒不支付购房款，也不退还房屋。故起诉至法院，请求判如所请。 被告蔡磊辩称，购房协议系原被告之间就出售、购买案涉房屋达成的一致意见，系原被告在签约当时的真实意思表示，且在开发商处办理了相应的登记手续，被告已实际入住占有该房屋，且支付了房款，购房协议已经得到全面履行，应受到法律保护。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人唐长城述称，关于原告提出的签订的合同提出了异议，主要依据落款日期，我现在可以出示一份合同，三方重新签订了合同，还开具了收据，落款日期是2007年9月9日，落款日期与我交款的日期不一致，并不能证明是伪造。原告没有权利指责我的合同是伪造的。 第三人罗安明述称，我签这份合同的原因是我借钱给原告买房子，两个月后钱还了，给原告说回去把名字给改了，后面就跟我没有一点关系。 第三人陈立跃述称，我是不知道他们买房子或者是卖房子，只是打欠条写的我的名字。 第三人乐迪投资提交书面陈述意见称，案涉房屋所在项目为合法修建，但后因成都市政策改变，全市范围内的新居工程均未能取得房屋权属证书。案涉房屋原始租赁协议签署人为曾文彬，曾文彬转让给罗安明，罗安明转让给本案被告蔡磊并到乐迪投资办理了变更登记，签署了《物业使用权转让合同》，2009年12月14日，蔡磊签署转让说明，将案涉房屋转让给唐长城，唐长城向蔡磊支付了全额款项，房屋现一直由唐长城居住使用。 经审理查明，2007年12月12日，吴如全（甲方）和蔡磊（乙方）签订了《购房协议》，约定蔡磊购买吴如全位于成华区有关事宜达成如下协议：一、乙方分两期付清购房款共计人民币400000元；二、乙方于2007年12月11日支付首期购房款230000元；三、乙方需于2010年12月10日前支付给甲方剩余购房款170000元；四、甲方保证所出售的该房屋拥有合法手续，并结清相关物业费用、水电气费用；五、乙方于2007年12月11日给甲方出具借条壹张，购房尾款170000元待乙方于协议约定时间还款时，甲方需归还乙方该借条。2007年12月11日，吴如全出具收条，载明：“今收到蔡磊购房款230000元”。2009年12月14日，蔡磊出具转让说明，将案涉房屋的使用权转让给了唐长城。 另查明，2010年12月13日，蔡磊向陈立跃出具借条，表明借到房款共计170000元。同时备注有：“从今借款两年内产权证办理后欠款一次性付清。如未办理产权证，在2012年12月13日前再进行共同协商。”2012年12月14日，蔡磊再次向陈立跃出具借条，表明借到房款共计170000元。同时备注有：“从今借款两年内产权证办理后欠款一次性付清。如未办理产权证，在2014年12月14日前再进行共同协商。”陈立跃曾就该份借条向成都市锦江区人民法院提起诉讼，后在二审中撤回起诉。 还查明，乐迪投资先后与曾文彬、罗安明、蔡磊、唐长城签订了《租赁协议》。2009年12月8日，唐长城与蔡磊签订了《房屋买卖合同》，蔡磊以500000元的价格将案涉房屋出售给唐长城。唐长城支付了全部款项，现案涉房屋由唐长城占有使用。 再查明，2005年7月25日，成都市建设委员会、成都市发展计划委员会、成都市国土资源局、成都市规划管理局、成都市房产管理局发布关于印发《成都市五城区非城市建设用地区“新居工程”建设项目管理程序》和《成都市五城区非城市建设用地区农民住宅建设管理程序》的通知，明确了房屋竣工备案后，建房业主持竣工资料报国土资源分局验收，核发《农村宅基地使用证》。持《农村宅基地使用证》、《选址意见书》、《建设规划许可证》、竣工备案资料，向市房管局办理房屋产权登记，核发《房屋所有权证》，土地性质注明为集体。2007年8月8日，成都市建设委员会、成都市发展和改革委员会、成都市农业委员会、成都市国土资源局、成都市规划管理局、成都市房产管理局发布关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见，该意见载明中心城区新建房屋产权实行统一管理，无论其土地性质是集体还是国有，均由市房管部门受理房屋产权登记，并在市国土部门办理土地使用权登记。集体土地上的房屋，在其房屋所有权证中批注明确土地性质为“集体”。安置农民的房屋，为农民办理分户产权；配建的30%经营性建筑产权登记为集体组织；在集体建设用地上经批准建设的集体经济组织租赁经营房屋，产权办理给集体经济组织，再由房屋所有权人与承租人签订统一制式的租赁合同。该土地保留集体土地性质，如以后土地转征为国有，可凭土地转征证明，并补交地价款及相关税、费金后，向市国土部门申请，核发国有土地使用权证；再向市房管部门申请换发城市房屋所有权证。2005年10月12日，成都市成华区人民政府向龙潭街道办事处发出《关于同乐社区198范围内修建农民“新型社区”的批复》，准予修建。2005年10月12日，成都市成华区经济发展局发出《关于“同乐‘新型社区’建设工程”项目招标登记备案的通知》，载明现案涉房屋所在小区因手续不完善，产权问题暂时无法解决。2006年4月19日，成都市新居工程和农村新型社区建设协调小组发布成新居办发【2006】8号文件，确定同乐新型农村社区一期项目为中心城区“198”范围内农村新型社区项目，其工程报建可以按项目报建绿色通道受理。 上述事实有原被告身份信息、购房协议、借条、《关于“同乐‘新型社区’建设工程”项目招标登记备案的通知》、《关于“同乐‘新型社区’建设工程”项目招标登记备案的通知》《关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见》等以及当事人陈述等证据在案予以佐证。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）规定：“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证”国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发[2014]101号）要求“各地要认真研究分析当前工作存在的问题，全面总结行之有效的经验和做法，在国土资发〔2011〕60号、国土资发〔2011〕178号及国家有关要求的基础上，根据本地实际，进一步细化农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的政策，积极探索，勇于突破，尽快出台或完善有关政策或指导意见，为推进工作提供政策支撑”。本案房屋买卖合同所涉“同乐新型农村新型社区”项目土地系农村集体所有土地，尚未完成征收手续，因该房屋买卖引发的纠纷，涉及行政机关对建设用地性质、建设审批程序、集体土地保护等问题的先行处理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项第四款、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告吴如全的起诉。 案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告吴如全承担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年九月十日 书记员  罗楠