吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终929号上诉人（原审原告）：王跃杰，男，1972年5月11日出生，汉族，住四平市铁**。委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝策，男，1971年6月23日出生，汉族，住四平市铁**。被上诉人（原审被告）：胡艳辉，女，1973年7月25日出生，汉族，住四平市铁**。被上诉人（原审被告）：祝超，男，1967年4月27日出生，汉族，住四平市铁**。委托诉讼代理人：祝彪，男，1977年1月3日出生，住四平市铁**，系祝超堂弟。被上诉人（原审被告）：藏红梅，女，1968年1月27日出生，汉族，住四平市铁**。委托诉讼代理人：孟润，吉林司评律师事务所律师。第三人：张博，男，1994年8月25日出生，汉族，住四平市铁**。委托诉讼代理人：孟润，吉林司评律师事务所律师。上诉人王跃杰因与被上诉人祝策、胡艳辉、祝超、藏红梅、第三人张博房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王跃杰上诉请求：1.撤销（2019）吉0303民初862号判决第二项；2.判令王跃杰与祝策、胡艳辉对房屋买卖合同的变更有效，四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103号房屋（以下简称103号房屋即产权证号04xxxx）所有权属于王跃杰；3.判令祝超和藏红梅签订的《债务财产转让协议书》无效；4.判令将103号房屋过户到张博名下无效；5.祝策、胡艳辉、祝超、藏红梅承担本案一二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实错误。祝超以答辩状形式陈述涉诉房屋属于祝策夫妇所有，涉诉房屋产权人为祝策，藏红梅用假承诺骗得《债务转让协议书》的签署（放弃102号房屋）。王跃杰自始知道涉诉房屋属于祝策夫妇，王跃杰自2000年开始租赁涉诉房屋，2009年房屋变为祝策夫妻所有后，王跃杰将房屋租金交与祝策夫妇，才有2015年4月17日签署的102号房屋《房屋买卖合同》。王跃杰夫妻和朋友同胡艳辉及其婆婆的谈话记录能够证实涉案房屋属于祝策夫妻。2.多被告的缺席影响了案件事实的核实。祝策、胡艳辉失踪，未能到庭，祝超的代理人未办理委托手续，未能参与诉讼，导致案件事实未能全面揭示，相关案件事实应在二审程序中得到全面客观的审理。藏红梅利用祝策夫妇失踪的空隙，利用王跃杰法律缺失的漏洞，利用欺诈的手段仅因与祝策的债权债务关系，先后拿走了祝策的两套房产，并且一套是祝策已经卖给王跃杰的房屋，用非正常诉讼手段拿走的，让所有权优于债权的法理原则丧失。王跃杰和祝策夫妇签署了房屋买卖协议，并付了大部分房款，依据物权法等有关法律和双方签署协议的约定，王跃杰应获得购买房屋的所有权，双方变更房屋买卖也具有法律效力。祝超答辩称，祝超不是本案适格被告，与王跃杰之间没有任何法律关系，对本案不应承担任何法律责任。1.祝超不是王跃杰主张的房屋即103号房屋的房屋所有权人，该房屋系四平市城区信用社收回的抵债房屋，由祝策出资以祝超的名义购买的，购买后祝超即与原房屋所有权人签署了一份房屋买卖协议，随后完成了该房屋的相关手续。该房屋的实际所有权人为祝策。2.祝超与藏红梅之间签订的《债务财产转让协议书》不是祝超真实的意思表示，祝超与藏红梅之间无债权债务纠纷，没有任何法律关系，因祝策与藏红梅之间存在债权债务纠纷，且藏红梅主张案涉102号房的所有权，其知晓祝策购买了103号房屋后，决定接受103号房屋，放弃102号房屋，祝超在藏红梅明确表示放弃主张102号房屋的情况下才与其签订了《债务财产转让协议书》，但事后，藏红梅并未放弃主张102号房屋的所有权，并将该房屋过户其儿子张博的名下，其在办理103号房屋的过户手续时亦没有通知祝超，祝超对103号房屋的过户不知情。祝超也很后悔在祝策夫妇消失后没有授权的情况下轻信藏红梅的承诺与其签署《债务财产转让协议书》，另外，祝策和藏红梅之间的债务关系祝超没有用自己财产偿还的义务，不可能用自有房屋偿还祝策的百万元债务。藏红梅答辩称，一审判决正确，应予以维持，王跃杰的上诉理由不能成立。张博述称，一审判决正确，应予以维持，王跃杰的上诉理由不能成立。王跃杰向一审法院起诉请求：1.判令王跃杰与祝策、胡艳辉签署的房屋买卖合同有效；2.判令王跃杰与祝策、胡艳辉对房屋买卖合同的变更有效，103号房屋所有权属于王跃杰；3.判令祝超和藏红梅签订的《债务财产转让协议书》无效；4.判令将103号房屋产权过户到张博名下无效；5、祝策、胡艳辉、祝超、藏红梅承担本案诉讼费和王跃杰的律师代理费。一审法院认定事实：2015年4月17日，王跃杰与祝策、胡艳辉签订《房屋买卖合同》，约定，祝策、胡艳辉将其所有的位于四平市铁东区黄土坑街南桥委建筑面积204.57平方米、房屋产权证号为12xxxx号房屋（102号房屋）以120万元价格出售给王跃杰，房屋总价款120万元，一次性付清等条款。王跃杰于2015年4月16日向祝策汇款30万元、于2015年4月17日向祝策汇款23万元。（2017）吉0303民初152号民事判决书中认定2016年3月27日房款90万元收条书写人为祝策。该房屋于2016年1月20日经祝策抵押给藏红梅，并经（2016）吉0303民初599号判决书及其相关执行裁定书已转移为藏红梅所有。另一涉案房屋即103号房屋，建筑面积204.57平方米，四平市房权证四字第**xxxx号的房屋原产权人为刘影所有，后刘影与祝超于2009年12月11日签订《保证书》，约定祝超代为偿还贷款本金27.2万元及利息2.8万元，合计金额30万元。贷款全部结清后所抵押房屋（即103号房屋）即为祝超所有。承诺协助祝超办理过户，但并未进行变更登记。后藏红梅、祝超于2017年8月22日签订债务财产转让协议书，为偿还祝策所欠债务200万元，约定将祝超所有房屋按照法院评估价值100万元自愿抵偿给藏红梅，同意将其房产过户到藏红梅名下。现该房屋已变更至藏红梅之子张博名下。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。王跃杰与祝策、胡艳辉于2015年4月17日签订的《房屋买卖合同》，由于签订双方具有相应民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实有效，且未违反法律、行政法规的强制性规定与公序良俗，故该合同成立且有效，对于王跃杰请求确认其与祝策、胡艳辉签署的房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。在本案中，王跃杰与祝策、胡艳辉签订了房屋买卖合同，应当履行各自义务，王跃杰已向祝策汇款53万元，虽未完全履行交款义务，但涉案房屋（产权证号12xx**）已经诉讼程序转移为被告藏红梅所有，造成实际履行不能。据王跃杰所述，祝策采取补救措施将另一涉案房屋（产权证号04xx**）替代原房屋进行履行，但经查明该房屋原产权人为刘影，祝超享有债权，后经祝超与藏红梅签订债务财产转让协议书，转移为藏红梅所有。现有证据无法证明该涉案房屋（产权证号04xx**）实际所有人为祝策，且藏红梅、张博对此亦不认可，故无法认定王跃杰与祝策、胡艳辉对房屋买卖合同的变更有效，故王跃杰请求四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103所有权属于王跃杰的诉讼请求不予支持。对于其他诉讼请求因缺乏相应证据证明，亦不予支持。由于王跃杰请求祝策、胡艳辉、祝超、藏红梅方承担律师费，因缺乏相关法律规定，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款，判决：一、确认王跃杰与祝策、胡艳辉签订的房屋买卖合同有效；二、驳回王跃杰其他诉讼请求。案件受理费7800元，由王跃杰负担。本院二审对一审确认的事实予以认定。本院认为，王跃杰在诉讼中虽主张其与祝策、胡艳辉对双方之间签订的《房屋买卖合同》进行了变更，但其并未提交变更后的《房屋买卖合同》，虽提交了与胡艳辉等人的谈话记录及与祝策的微信聊天记录，但该两份证据均不足以证明双方对已签订的《房屋买卖合同》中的标的房屋进行了变更，尤其王跃杰提供的其与祝策之间的微信聊天记录，该聊天记录中王跃杰称“不换也行，你这周之内回来把手续办公证委托，过完户我把款一次给你。”从该聊天的内容可知双方对房屋买卖合同的变更并未协商一致。且即使双方对房屋买卖合同变更已经协商一致，现变更后合同标的房屋即103号房屋的所有权已经变更登记在张博名下，此时亦不能判令案涉房屋所有权为王跃杰，王跃杰仅依据合同享有债权。关于藏红梅与祝超签订的《债务财产转让协议》的效力问题，因王跃杰并不是该转让协议的一方当事人，亦不是转让协议中涉及的房屋的所有权人，其无权要求确认该转让协议无效。且该《债务财产转让协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，虽祝超在诉讼中称签订该转让协议时系受藏红梅胁迫，但并无相关证据，且即使存在祝超受胁迫的情形，该转让协议亦属于可撤销情形，只有祝超享有撤销权，但祝超并未主张撤销该转让协议。故对王跃杰主张确认《债务财产转让协议》无效的诉请，一审法院不予支持，并无不当。关于王跃杰提出的确认案涉房屋过户到张博名下无效的诉请。因办理房屋产权转让登记系房屋登记部门依法履行的行政行为，确认该行政行为的效力，不属于人民法院民事诉讼受理的范围。综上所述，王跃杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由王跃杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛二〇二〇年九月十五日法官助理 贾红玲书 记 员 王璐瑶