太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初5432号原告：马灿良，男，1987年5月20日出生，汉族，住山西省太原市。原告：宋宁静，女，1989年12月22日出生，汉族，住山西省太原市。被告：山西固安投资发展有限公司，住所地山西省太原市小店区综改示范区唐槐园区坞城南路**。法定代表人：任炜，总经理。委托诉讼代理人：李雪飞，男，1978年8月25日出生，汉族，系该公司总经理助理，住山西省太原市小店区学府街**坞城小区**楼201。委托诉讼代理人：房海杰，男，1983年9月12日出生，汉族，系该公司行政职员，，住山西省太原市小店区小店**小区**201被告：山西泽创房地产经纪有限公司，住，住所地山西省太原市小店区晋阳街**宏安国际大厦**/div>法定代表人：薛光珍，总经理。委托诉讼代理人：张聚雷，男，1980年4月26日出生，汉族，系该公司销售员，住山，住山西省太原市杏花岭区府东街绿景未来城**楼**504div>委托诉讼代理人：常志领，女，1982年12月24日出生，汉族，系该公司销售员，住山西，住山西省太原市迎泽区双塔街葡萄园路打井队宿舍**503iv>原告马灿良、宋宁静与被告山西固安投资发展有限公司、山西泽创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马灿良、宋宁静，被告山西固安投资发展有限公司的委托诉讼代理人李雪飞、房海杰，被告山西泽创房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张聚雷、常志领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马灿良、宋宁静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房认购合同（合同编号：20190525-03）；2、判令被告1给付原告购房全款235052元及违约金2350.52元；3、判令被告2给付原告活动费3万元及违约金3000元，暂计算至2020年7月29日，连续计算至实际交付之日；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月25日在山西固安投资发展有限公司开发建设的位于山西省太原市经济技术开发区坞城南路与龙胜街口东南角的“正大华景天地”商场,在该销售人员的鼓动下,分别签订了“正大华景天地”5层第6号房屋6区商铺(5层6-6)的《商品房认购合同》,交付对方全款265052元。事后,原告发现该公司在销售过程中存在以下问题:1.开发商售楼处销售员跟原告介绍该商铺(5层6-6)所在的商场交通非常方便,投资风险小,收益稳定。每年返还购房款的10%,为26505.2元。该公司销售员跟原告说不用愁,现在好多大牌商家已经入驻商场的,保证投资就有收益,不买就要后悔等蛊惑性词语,但在原告后期的调查中发现该公司销售人员所说的并不真实。2.售楼处现场并未有大的价格公示牌,对所售的房源进行一房一价的价格公示。3.开发商明确表示购买该商铺要捆绑5年的委托运营管理,5年的租金是2019年10月1日开始,每年以总房价的10%返还原告,现在房子还没建好营业,就允诺现金利润,存在“包租返利”的行为。4.开发商售楼处销售员跟原告介绍开发商已经在房管局进行分割备案,向原告保证一定可以网签。但据原告调查开发商并没有在房管局进行分割备案,也没有条件进行分割,这样就不可能给原告网签,不具有独立产权,存在欺诈销售行为。5.开发商为了获取更高的利润,明确要求,捆绑一个交3万元抵8万的优惠服务活动,交所谓的优惠服务费3万元但不计入正式的购房合同中,交到开发商指定的账户里,也没有正式的发票,交的这3万元是属于不明的虚假收费。综上所述,被告在当时销售房产所有的承诺至今未履行,也没有做到和原告及时沟通,原告多次到正大华景天地售楼部,办公人员都以向领导反映此情况为由,没有正面给予答复,原告为维护自身合法权益,无奈诉至贵院,请求贵院查明事实,判如所请。被告山西固安投资发展有限公司辩称，1、原告提到的“捆绑5年运营管理”是不存在的，经营模式就是委托运营，委托运营时间没有明确说明是2019年10月1日，具体以委托租赁合同签订时间开始起算，我们也是按实际租金返还客户，并非是10%，也不存在包租返利的行为；2、“欺诈销售行为”也是不存在的，合同中双方有具体约定，部分房屋是共有产权；3、“捆绑3万抵8万”不是开发商做的，钱也没有交到开发商的账户，我们收到的就是合同中约定的价格；4、本项目是五证齐全，有预售许可证，交房延期是因为有不可抗力的因素等，但是经过我们的努力，今年开始我们在逐步陆续给大家办理交房开业等。我们不同意解除合同，同意承担违约金。被告山西泽创房地产经纪有限公司辩称，我们是代理“正大华景天地”的销售方，销售方会为了促销搞一些优惠活动，交3万抵8万是一种实际的营销行为，在合同中抵8万，实际的优惠也给到了客户，我们以佣金的形式将优惠给了分销商或者说是自由经纪人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，原告马灿良、宋宁静因购买商铺，向被告山西泽创房地产经纪有限公司缴纳了参加活动费30000元，该公司向原告出具收据，载明该笔款项收款事由为“参加活动费”，庭审中，原告与被告山西泽创房地产经纪有限公司均认可该费用为参加“交三万抵八万”的优惠活动缴纳。同日，原告与被告山西固安投资发展有限公司签订了编号为20190525-03的《商品房认购合同》，约定原告认购被告固安公司开发建设的位于太原市坞城南路162号正大华景天地项目的5层6-6号房屋，建筑面积为10平方米，商铺单价为23505元，商铺总价款为235052元，原告应于2019年5月25日付清该商铺总价款；被告固安公司应于2019年10月1日前，依照国家和政府的有关规定交付原告上述商铺；逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，被告山西固安投资发展有限公司应当自双方签署解除协议之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告山西固安投资发展有限公司按日计算向原告支付已付款万分之零点一的违约金。原告于2019年4月23日向山西固安投资发展有限公司支付定金30000元，于2019年4月30日支付房款65000元，于2019年5月25日支付房款140052元，二原告累计向被告山西固安投资发展有限公司支付全部购房款235052元，被告山西固安投资发展有限公司向原告出具收据确认收到上述房款。案涉商铺已取得房屋预售许可证书，但至今尚未交房。以上事实有原告提交的《商品房认购合同》、收据及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告马灿良、宋宁静与被告山西固安投资发展有限公司之间签订的《商品房认购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告山西固安投资发展有限公司支付了全部购房款235052元，但被告山西固安投资发展有限公司未按合同约定的时间交付原告商铺，且逾期超过90日，已构成违约，现原告主张解除原告与被告固安公司之间签订的《商品房认购合同》，并由被告山西固安投资发展有限公司退还已付购房款235052元，并按照已付购房款的1%支付违约金2350.52元的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的利息，因双方在《商品房认购合同》中已就违约责任进行了约定即支付违约金，且原告主张利息与违约金性质本质相同，结合被告山西固安投资发展有限公司占用原告资金的时间及违约情况，在本院已支持原告违约金的情况下，对原告主张的利息不予支持。关于被告山西泽创房地产经纪有限公司向原告收取的30000元费用的主张，被告山西泽创房地产经纪有限公司辩称该费用系原告参加购房营销活动（“交三万抵八万”）所支付，在依法解除本案所涉《商品房认购合同》的情况下，被告山西泽创房地产经纪有限公司应当返还原告该笔款项。关于原告主张由被告山西泽创房地产经纪有限公司支付利息的主张，理由和依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告马灿良、宋宁静与被告山西固安投资发展有限公司于2019年5月25日签订的编号为20190525-03的《商品房认购合同》。二、被告山西固安投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马灿良、宋宁静购房款235052元，并支付二原告违约金2350.52元。三、被告山西泽创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马灿良、宋宁静参加活动费30000元。四、驳回原告马灿良、宋宁静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元（原告已预交），由被告山西固安投资发展有限公司负担2378元，由被告山西泽创房地产经纪有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 王继萍 二○二○年九月二十九日书记员 梁国梅