吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉民申2388号再审申请人(一审被告)：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区长江街**。法定代表人：姚闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：金钊，吉林保民律师事务所律师。被申请人(一审原告)：吉林链诚房地产经纪有限公司，，住所地吉林省吉林市丰满区吉林大街嘉业景园**楼**网点法定代表人：左淇宇，该公司总经理。被申请人(一审被告)：吉林安装集团盛安建筑安装有限公司，，住所地吉林省吉林市丰满区玉山街玉山花园**楼******法定代表人：薛克明，该公司总经理。被申请人(一审被告)：刘风越，男，1960年10月21日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。再审申请人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）与被申请人吉林链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）、吉林安装集团盛安建筑安装有限公司（以下简称盛安公司）、刘风越合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初270号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查完毕。荣腾公司申请再审请求：撤销（2019）吉02民初270号民事判决，改判链诚公司与盛安公司、刘风越三方签订的《房产打包转让协议书》无效。事实及理由：第一，一审判决认定签订协议书时盛安公司以及刘风越对约定出售房屋具有处分权的基本事实缺乏证据证明。1.签订协议书时盛安公司以及刘风越对约定房屋并没有处分权，更没有所有权。该案涉房屋所有权仍在荣腾公司名下，部分房屋已经网签至案外第三人名下。刘风越系荣腾公司的施工方，在2016年12月22日经荣腾公司当时委托的诉讼代理人李晓东与刘风越恶意串通达成（2016）吉02民初181号民事调解书（就该调解书荣腾公司并不认可，现已另行主张权利），调解内容为荣腾公司于2016年12月26日前一次性付清工程款4000万元。因荣腾公司未按照民事调解协议履行，法院依盛安公司申请于2018年7月30日作出（2017）吉02执27号之二执行裁定书，查封了荣腾公司59套房屋以及26套车库。查封期限为三年，自2018年至2021年。该裁定为执行裁定，查封的上述房屋以及车库所有权人均为荣腾公司。此时盛安公司以及刘风越并没有获得上述房屋的所有权以及处分权。在执行裁定书中亦明确说明“上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产享有变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。”然而在此期间，盛安公司以及刘风越与链诚公司签订了《房产打包转让协议书》，让链诚公司销售59套房屋以及26套车库。此时该房屋并没有进入拍卖程序，刘风越没有获得上述房屋的所有权。刘风越与荣腾公司也没有达成执行和解，刘风越亦没有获得上述房屋的处分权。且上述房屋仍然处于法院查封状态，也没有法院的确权判决。因此签订协议书时盛安公司以及刘风越对该房屋并没有处分权，更没有所有权。2.查封房屋绝大部分存在权属争议。虽然刘风越依据（2016）吉02民初181号民事调解书查封了上述房屋，但上述被查封的房屋在查封之前有17套房屋为保证性用房，有33套房屋存在其他权属争议，并且该部分房屋中部分房屋已经网签给第三人，且已经收取了购房人的购房款。33套房屋中有5套房屋已经被法院查封。只有剩余9套房屋为荣腾公司名下房屋。26套车库中只有9套是荣腾公司名下，其余车库亦存在其他权属争议，并且部分车库已经收取了购买人的首付款，且已办理了网签手续。综上，上述大部分房屋权属不明且存在争议。一审认定刘风越以及盛安公司具有对上述房屋的处分权明显缺乏证据证明。第二，一审法律适用错误。依据（2017）吉02执27号之二执行裁定书可知，上述59套房屋以及26套车库目前正处于查封状态，而且上述大部分房屋也存在权属争议。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”可知，《房产打包转让协议书》中约定转让的房屋符合该条款中第二项、第五项规定的情形，因此不得转让。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六章法律责任的相关规定，第三十八条并不是管理性强制性规定，而是效力性强制性规定。可见，《房产打包转让协议书》中的第一条约定违反了法律、行政法规效力性强制性规定。依据《合同法》第五十二条以及《合同法司法解释二》第十四条之规定，上述条款应属无效。基于该法律规定，盛安公司、刘风越以及链诚公司签订的《房产打包转让协议书》应认定无效。至少协议书的第一条，销售59套房屋及26套车库的约定应为无效。严格来讲，刘风越和盛安公司将房屋打包出卖给链诚公司，以及链诚公司将房屋出卖给第三人均违触犯了刑法第三百一十四条：非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。如情节严重，可处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。第三，链诚公司曲解法院判决本意违法销售房屋已导致严重后果。基于此判决，现在链诚公司违法出售并非刘风越所有，而是其他买受人购买的，打包协议内约定内的59套房产以及26套车库。对此已有8名买受人对链诚公司违法出售房屋一事向吉林市中级法院提出了执行异议，并已经复议到吉林省高级人民法院。另也有房屋买受人向基层法院提起了诉讼。综上,为了避免引发信访事件。恳请再审法院依法改判《房产打包转让协议书》无效或部分条款无效，亦可发回原审法院重审。本院经审查认为：荣腾公司主张盛安公司及刘风越无权处分案涉房屋，盛安公司、刘风越与链诚公司签订的《房产打包转让协议书》因违反法律的强制性规定，应认定为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”合同具有相对性，不仅指合同的双方仅能向对方主张合同的权利义务，而不得向合同以外的第三方主张，同时也说明合同对于合同以外的第三方并不具有约束力，对第三人享有的权利不产生影响。合同的相对性决定了出卖一方是否对标的物享有所有权并不影响合同在双方之间发生法律效力，仅是对买卖合同是否能够实际履行产生影响，更不会对真正享有买卖标的物所有权的第三人的权利构成障碍。本案中，盛安公司、刘风越与链诚公司系基于各方的真实意思表示签订转让合同，盛安公司与刘风越对于案涉房屋是否享有所有权及处分权均不影响转让合同的效力，故一审认定《房产打包转让协议书》有效并无不当。荣腾公司主张《房产打包转让协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于司法机关依法查封的房屋及权属有争议的房屋不得转让的相关规定，应认定为无效，甚至构成了刑事犯罪。本案中，案涉房屋的查封系基于盛安公司的申请，盛安公司有权随时申请解封，故对案涉房屋的查封并未构成《房产打包转让协议书》履行的障碍，即使是因其他申请人的申请查封了案涉房屋，《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定亦不宜认定为效力性强制性规定，故荣腾公司基于此主张《房产打包转让协议书》无效，本院不予支持。综上，荣腾公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吉林市荣腾房地产开发有限责任公司的再审申请。审 判 长 谷娟审 判 员 苏浩审 判 员 刘阳二〇二〇年九月二十二日法官助理 焦典书 记 员 李贺