湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3573号原告：武汉中城家物业服务有限公司，住所地武汉市江汉区新华路**阳光新天地****。法定代表人：徐云露，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桃莉，女，武汉中城家物业服务有限公司客服主管。被告：余友运，男，1951年10月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉中城家物业服务有限公司（以下简称中城家物业公司）诉被告余友运物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，被告余友运于2020年8月12日向本院提出反诉，本院依法合并进行审理。2020年8月18日，被告余友运撤回反诉，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中城家物业公司的委托诉讼代理人高雅及高桃莉、被告余友运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中城家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令余友运向中城家物业公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费6,426元；2、判令余友运承担逾期付款的违约金，截止2020年6月30日为1,927.80元；3、判令本案全部诉讼费用由余友运承担。事实和理由：中城家物业公司与余友运签订了《前期物业管理服务协议》。合同第四条约定，住宅物业收费标准为每月每平米2元。合同第九条约定，余友运不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中城家物业公司有权要求余友运补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。余友运系武汉市中城国际1-a栋2单元6层03室的业主，房屋建筑面积为76.48平方米。余友运自2017年1月1日起一直未交纳物业服务费，截至2020年6月30日共拖欠物业服务费达6,426元。截至2020年6月30日违约金共计1,927.80元。中城家物业公司此前已经多次向余友运催收物业费，但余友运以各种理由推诿付款义务。被告余友运辩称，1、中城家物业公司提供的物业服务与《前期物业管理服务协议》及法律法规和相关标准不符，服务期间余友运家中被盗并产生巨大经济损失，余友运家中被盗与中城家物业公司服务不到位存在因果关系，余友运多次与中城家物业公司协商要求其承担相应的法律责任遭拒。2、《前期物业管理服务协议》系格式合同，该合同第九条规定的排除中城家物业公司义务、加重余友运负担，理应无效。3、中城家物业公司在提供物业服务过程中存在过错致使余友运同住家属机动车底盘毁损，中城家物业公司在报保险后，将保险理赔款项据为己有，拒不赔偿余友运的损失，余友运暂缓交纳物业费系行使先行抗辩权。4、中城家物业公司将余友运存放在房屋门口水井房中的价值逾3,000元的私人物品拖走，至今未返还给余友运，造成经济损失。综上，请求驳回中城家物业公司的诉请。本案经审理认定的事实如下：余友运系武汉市江岸区中城国际小区1-a栋2单元6层03号房业主，房屋建筑面积76.48平方米。2012年12月3日，余友运与中城家物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由中城家物业公司对中城国际小区提供物业服务，余友运按照协议约定交纳物业服务费用，高层住宅按建筑面积每月每平方米2元收取物业服务费用，业主办理入住手续时首期预付一年管理费，首期管理费从《交房通知书》规定的交房日起计，以后每半年交一次，每次交纳费用时间为每半年开始的前15日内。上述协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等亦有相应的约定，其中约定余友运不得占有、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，中城家物业公司提供的物业管理服务内容包括房屋共用设施设备的维护和管理，中城家物业公司应对公共部位、公共设施设备设专人进行管理，设施设备应运行正常、保养完好。余友运未交纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。庭审中，余友运陈述其同住家属程敏所有的车辆于2017年10月在中城国际小区地下车库受损，系地下车库下水道盖板破损翻起导致车辆底盘受损，车辆受损后中城家物业公司进行了处理并报了保险，程敏至保险公司指定的修理厂进行维修并支付维修费4,621元，中城家物业公司依据程敏提供的维修费发票进行了保险理赔并收到理赔款3,821元。本院认为，中城家物业公司与余友运签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。中城家物业公司按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。余友运作为涉案房屋的业主，在接受中城家物业公司提供服务的同时，理应履行向其交纳物业服务费的义务。余友运家中被盗与本案争议事项不属于同一法律关系，家中被盗应及时报警交由公安机关进行处理，家中被盗的损失应由相应的侵权人承担，余友运主张中城家物业公司未尽到安保义务，但未提交相应的证据予以证明，故余友运以家中被盗为由不交纳物业费，本院不予支持。余友运房屋门口的水井房属于物业的共用部位，余友运将私人物品放置在水井房中的行为违反双方签订的物业服务协议中的约定，且余友运未提交证据证明其私人用品系被中城家物业公司清理，故对于余友运以存放在水井房物品遭清理造成经济损失为由不交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予支持。关于余友运同住家属程敏车辆受损的情况，中城家物业公司对余友运的陈述未予以否定，表示因时间久远，对事故发生的具体过程不清楚，但认可进行保险理赔及收到理赔款的事实。本院认为，中城家物业公司在事故发生后依据车辆维修费发票进行保险理赔并获得保险理赔款，其对事故原因及经过应当是清楚的，其如对余友运陈述有异议，应提交相应证据予以反驳，其未向本院提交相应的证据，故对于余友运的陈述本院予以采信。中城国际小区地下车库的下水道盖板属于小区共用设施设备，中城家物业公司对其有管理和维护的义务，根据双方物业服务协议的约定，中城家物业公司应保证上述设施设备运行正常、保养完好。因中城家物业公司对地下车库下水道盖板的维护及保养不到位造成余友运同住家属程敏车辆受损，对程敏的损失，中城家物业公司应当予以赔偿，程敏可另案就该部分损失主张赔偿。因中城家物业公司在履行物业服务过程中对共用设施设备的维护和管理不到位、未保证共用设施设备的正常使用，违反了双方签订的物业服务协议中的相关约定，应当承担相应的违约责任。但是，物业服务合同包含的服务内容涉及卫生、环保、安全、消防等多方面，余友运在中城国际小区居住期间亦享受了中城家物业公司提供的其他物业管理服务，针对余友运主张的设备维护不到位导致的车辆受损问题，中城家物业公司仅存在部分违约，该违约行为尚不足以认定为根本违约，不构成余友运免交全部物业服务费的抗辩事由。综合本案基本情况，本院酌情减免余友运物业服务费700元。综上，余友运应向中城家物业公司交纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5,724.32元（2元/平方米/月×76.48平方米×42个月-700元）。中城家物业公司与余友运签订的《前期物业服务协议》虽对违约金进行了约定，但因中城家物业公司在服务过程中存在违约行为，同时为促进双方谅解，以期形成更为和谐的服务与被服务的关系，本院对中城家物业公司要求余友运支付违约金的主张不予支持。综上所述，对中城家物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余友运于本判决生效之日起十日内向原告武汉中城家物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5,724.32元；二、驳回原告武汉中城家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告武汉中城家物业服务有限公司负担5元，由被告余友运负担20元；因案件受理费原告武汉中城家物业服务有限公司已经全部预交，被告余友运于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告武汉中城家物业服务有限公司。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告余友运负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 魏 平二〇二〇年九月二十一日书记员 曹洲敏