黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1027号上诉人（一审被告）：李世伟，男，汉族，1969年12月18日出生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街**。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：高岩，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。法定代表人：王洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫炳辰，男，该公司清欠办副主任。上诉人李世伟因与被上诉人哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）、黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李世伟上诉请求：1.判令新东方物业公司代替辰能物业公司赔偿因物业管理不当给李世伟造成的财产损失共计19，342.29元，切实维护李世伟的合法权益。事实和理由：一、2010年物业管辖区域水管破裂，导致李世伟家里被水淹，家庭财产遭受一定损失。李世伟多次找到辰能物业公司要求相应赔偿，但多年来一直未予以赔偿。该事实有李世伟楼上两位邻居证实，两位证人出具了经本人签字的证明材料，但一审法院以两位证人未出庭接受质询，证言不能单独作为认定案件事实的依据，不予认定。因李世伟不了解我国诉讼举证程序，故未能在开庭前向一审法院提出证人出庭作证的申请，致使两位证人未能在案件开庭审理当天出庭作证。在一审法院向李世伟询问证人能某出庭接受质询时，李世伟当庭已明确告知法庭两位证人均能出庭作证，但一审法院在庭后既未传唤两位证人，也未向两位证人进行必要的询证。一审法院在对案件事实真相未做进一步调查的前提下，便对李世伟提供的证据作出不予认定的决定，该做法极其草率，不能令李世伟和证人所接受。二、辰能物业公司未按《物业管理条例》的规定履行物业服务企业所应承担的责任和义务，对本人名下的房屋及配套设施缺少必要的维修和养护。李世伟家南卧室外墙水落管于2013年发生破损，每当下雨时雨水渗入墙体，室内潮湿，室内墙面多处污损、发霉，李世伟多次向辰能物业公司提出维修外墙面排水管的要求，但该公司一直未进行必要的维修和养护，导致李世伟房屋墙壁遭到一定程度毁坏。三、辰能物业公司未能履行管理职责，地下，地下停车场管理极为混乱）地下）地下停车场管理混乱环境脏、乱、差。2010年11月李世伟与辰能物业公司签订了《立汇美罗湾地下停车场管理服务协议》，辰能物业公司没有按照协议规定对地下停车场实行“一车一卡制”管理，车辆随意进出车库，无人看管，停车秩序混乱；停车场内部灯光昏暗，由于长期无人对地下停车场地面定期进行清扫和擦洗，地面，地面上积攒了**厚厚的尘土进出时地面尘土飞扬，致使停车环境脏、乱、差，小区业主有车位也不愿意停在车库里。在车库天棚上面有一些金属管道，正好经过李世伟所购买的3-7车位上面，每当夏天时就从管道上渗出一些粘稠的液体，滴在车上非常不易擦洗，对车漆也造成了严重损害。李世伟多次向物业公司人员反映，但一直没有得到解决。（二）2012年因辰能物业公司维修地下停车场管理不当，致使本人车辆造成损坏。2012年10月期间，辰能物业公司对立汇美罗湾二期3栋地下停车场出入通道进行维修，施工期原定为2012年10月1日—10月15日。《立汇美罗湾地下停车场管理服务协议》第6，3条规定:“按照建设部“城市异产毗连房屋管理规定”，如因维修甲方（物业公司）需暂时占用乙方（业主)车位时，甲方应安排临时替代车位用于乙方停放车辆”。在地下停车场维修期间，辰能物业公司既没有给广大业主安排替代车位停车，地下，地下停车场施工期又因故延长李世伟车辆在2012年10月长达近20天的时间里无法入库停车，只能在小区周边随机停车。在2012年10月16日早晨，李世伟发现本人驾驶的丰田车(车牌:黑Ａ×××**）被人故意损坏，车身多处被划伤，一侧车体也被砸出一个大坑。发现车辆受损后本人立即向军民街派出所报案，但此案多年来一直没有结果;李世伟也多次找到辰能物业公司管理人员，但对因维修车库给李世伟车辆造成的损失一直没有赔偿。（三）由于原物业公司对地下停车场明显怠于行使管理职责，地下，地下停车场物业服务关系在法律意义上已经自行解除汇美罗湾地下停车场管理服务协议》第10条规定，凡符合下列条件之一者，本协议解除:“10.3甲方明显怠于行使管理职责的”；因此，按照地下停车场管理服务协议的上述规定，地下，地下停车场物业服务关系在法律意义上已经自行解除物业公司因明显怠于行使管理职责而丧失了向车主收取地下车位停车费的权力，新东方物业公司对地下车位停车费进行主张便毫无依据。四、因辰能物业公司管理不当导致李世伟财产损失情况。（一）房屋室内装饰损失鉴定情况鉴于物业公司一直未对李世伟财产损失进行相应赔偿，2016年9月李世伟委托黑龙江**圣工程造价咨询有限公司对本人家客厅墙壁、地板、地板及南卧室墙壁因受淹所需维修费用进行了鉴定黑龙江**圣工程造价咨询有限公司出具的黑华圣司法鉴定中心[2016]第012号《鉴定意见书》，哈尔滨市香坊区立汇美罗湾二期6栋3单元102室室内水淹修复费用预计为13,842.29元。在案件审理过程中，新东方物业公司对黑龙江**圣工程造价咨询有限公司司法鉴定许可证有效期限和鉴定人颁证日期提出质疑，一审法院以李世伟提供的房屋损失《鉴定意见书》系自行委托，且新东方物业公司不予认可为由，不予认定。在《鉴定意见书》中，房屋损失鉴定日期：2016年9月19日，黑龙江**圣工程造价咨询有限公司司法鉴定许可证有效期限:2016年10月12日至2021年10月11日，2016年10月黑龙江**圣工程造价咨询有限公司正处于司法鉴定许可证新旧证书更换阶段，“黑华圣司法鉴定中心[2016]第012号”《鉴定意见书》出具日为2016年10月17日，在《鉴定意见书》中只能提供新换发的司法鉴定许可证，新东方物业公司律师对司法鉴定许可证有效期限起始日期晚于房屋损失鉴定日期提出质疑，说明新东方物业公司的律师缺少必要司法鉴定的常识；一审法院以此为由对李世伟提供的《鉴定意见书》不予认可，判定理由不充分。（二）车辆损失情况。李世伟驾驶的车辆为丰田汽车，2012年10月车辆受损后李世伟向哈尔滨华通丰田汽车服务有限公司进行了咨询，车辆维修费约5,500元。五、新东方物业公司与辰能物业公司的债权转让程序不合法，债权转让行为缺乏合理对价，债权转让行为缺乏真实的交易背景。新东方物业公司声起诉称于2019年7月通过黑龙江联合产权交易所收购了第三入在立汇美罗湾小区的所有债权，鉴于新东方物业公司提供的债权转让道告张贴方式通知业主具有较弱的证明力，同时债权转让通告在立汇美罗湾小区张贴的照片无拍摄时间、拍摄地点，一审法院在民事判决书中对新东方物业公司提供的上述证据作出不予认定的结论。新东方物业公司当庭提供的与辰能物业公司债权交易合同和电子竞价成交确认书存在诸多疑点:1.债权交易合同第一条为债权转让标的，但债权交易双方在此处没有界定具体交易内容;2.债权交易合同第五条为转让价款及支付，但未填写转让标的具体金额;3.电子竞价成交确认书上起始价、成交价、交易服务费、合计金额等内容全部被用笔涂改掉。4.作为一种公开转让债权的市场行为，新东方物业公司和辰能物业公司未能提供债权转让前应在新闻媒介上公开发布的债权转让公告，新东方物业公司提供的债权转让通告是在债权转让后自行制作的，无法证明该债权转让行为履行了必要的法律程序。5.新东方物业公司未能提供债权转让后向第三人支付债权转让价款的证明材料，也未能证明债权转让对价是否合理；如果债权转让行为既缺少转让价款支付凭证，同时又缺少合理的对价，债权转让行为便缺乏真实的交易背景，所谓的债权转让实质上已经构成诈骗行为;新东方物业公司通过法律诉讼向立汇美罗湾众多业主主张陈欠九年之久的物业费和地下车位费，该种行为本身既是对广大业主的讹诈，更是对法律尊严的轻蔑与玷污。在新东方物业公司与辰能物业公司的债权转让行为存在上述众多疑点的情况下，一审法院仍然作出支持新东方物业公司诉讼请求的裁定，令立汇美罗湾广大业主非常不解，恳请贵院对新东方物业公司与辰能物业公司的债权转让行为的真实性重新进行核查。六、上诉请求恳请贵院综合以上事实对案件重新进行审理，依据案件事实真相作出公正的裁决。新东方物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李世伟是无理请求，应当驳回上诉请求。辰能物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李世伟是无理请求，应当驳回上诉请求。新东方物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李世伟缴纳2010年12月18日至2016年12月31日拖欠的物业服务费4,362.70元，自2011年11月13日至2016年12月31日拖欠的车位费6,161.10元，违约金3000元，共计13,523.80元。2.由李世伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月14日开始，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区一期住宅（B区）提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：按使用面积交纳，多层住宅0.68元/月/平方米，高层住宅0.90元/月/平方米，商服物业1.20元/月/平方米。2012年11月27日开始，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区二期（B区）提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上进行了公告。李世伟系哈尔滨市香坊区军民街24号立汇美罗湾小区二期6号楼3单元102室的房屋所有权人及CW-3-7号车位的业主，该房屋使用面积为88.54平方米。李世伟拖欠2010年12月18日至2016年12月31日的物业管理服务费4362.63元（0.68元/月/平方米×88.54平方米×72个月+0.68元/月/平方米×88.54平方米×12个月÷365天×14天），拖欠2011年11月13日至2016年12月31日车位费6162.47元（100元/月×61个月+100元/月×12个月÷365天×19天），新东方物业公司主张车位费6160.10元未超出合同约定和法律规定。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇?美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的所有业主均具有约束力。李世伟系立汇?美罗湾小区二期6号楼3单元102室的房屋所有权人及CW-3-7号车位的业主，与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。自第三人辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，李世伟应履行交纳物业服务费的义务，故新东方物业公司要求李世伟给付物业服务费的诉请有理，一审法院支持李世伟给付2010年12月18日至2016年12月31日的物业管理服务费4,362.63元，2011年11月13日至2016年12月31日车位费6,161.10元。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，亦无《合同法》第七十九条规定的除外情形，合法有效，且已在报纸上进行了公告，履行了《合同法》第八十条规定的通知债务人的义务；另外，新东方物业公司已通过诉讼的方式通知了李世伟，李世伟也已在诉讼中知道债权转让一事并对新东方物业公司作出了抗辩，故新东方物业公司作为新东方物业公司提起诉讼符合法律规定，其主张物业管理服务费的诉请，应予支持，李世伟关于新东方物业公司不具备诉讼主体资格及未向其履行通知义务的答辩意见本院不予采纳。关于李世伟辩称物业服务企业因服务质量问题给李世伟房屋造成损害，请求新东方物业公司承担违约责任的答辩意见，因李世伟所举证据不足以证明该损失系物业公司造成，亦未举证证明具体的损失数额，其可就损害赔偿向相关责任人另行主张权利。但因物业服务质量存在瑕疵亦属违约，故一审法院对新东方物业公司主张违约金的诉请不予支持。另外，业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应及时交纳物业服务费，如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。综上，新东方物业公司诉请合理部分，应予支持。判决：一、李世伟于本判决生效后立即给付新东方物业公司物业服务费4，362.63元（2010年12月18日至2016年12月31日），车位费6，161.10元（2011年11月13日至2016年12月31日）;二、驳回新东方物业公司的其他诉讼请求。案件受理费138元（新东方物业公司已预交），一审法院减半收取69元，由新东方物业公司负担37元，由李世伟负担32元，与上款一并给付新东方物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于李世伟拒绝交纳物业服务费的抗辩理由是否成立的问题。第一，李世伟主张2010年物业管辖区域水管破裂，导致李世伟家里被水淹，家庭财产遭受一定损失的事实。而物业服务的内容不仅仅包括公共管道设施的维护，李世伟对损失可以另行主张要求赔偿，但不能作为其拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。第二，关于李世伟主张室外墙面排水管破损的抗辩理由，李世伟未能举示证据证明外墙面排水管破损的事实，亦未能举证证明其室内渗水潮湿的原因，其可就损失另行主张，但亦不能以此作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。第三，李世伟主张地下停车场管理极为混乱的问题，其未举示相应的证据予以证实。李世伟车辆的损失，亦未能举证证明与辰能物业公司的管理存在因果关系。故李世伟该项抗辩理由没有事实依据，亦不能成立。李世伟上诉请求新东方物业公司代替辰能物业赔偿其财产损失，其一审未提出反诉，不属于本案处理范围，李世伟可另行主张，本院不予支持。关于新东方物业公司是否有权向李世伟主张权利的问题。《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”辰能物业公司向李世伟提供了物业服务，有权向李世伟主张物业服务费。辰能物业公司亦有权依据上述规定转让其向李世伟主张物业服务费的权利，并自通知李世伟之日即对李世伟发生效力。本案，辰能物业公司与新东方物业公司转让债权已经通过通过张贴公告的方式通知业主，且至提起本案诉讼时亦应视为对李世伟进行了通知。李世伟仅可就其对辰能物业公司的抗辩权向新东方物业主张，李世伟对辰能物业公司和新东方物业公司的债权转让方式、过程及价款无权提出异议，其据此主张新东方物业公司与辰能物业公司的债权转让不合法没有法律依据。故兴东方物业公司有权向李世伟主张物业服务费。综上所述，李世伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人李世伟负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年九月二十七日书记员  张春天