河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6711号 上诉人（原审被告）：康秀香，女，1944年9月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李彦军，1978年10月22日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区，系第三人张志蕊丈夫。 上诉人（原审第三人）：张志蕊，女，1979年5月8日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵福臣，男，汉族，系村委会推荐。 委托诉讼代理人：边海山，男，汉族，系村委会推荐。 上诉人（原审原告）：高秀兰，女，1958年4月19日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：集晓哲，1990年9月27日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区，系高秀兰之子。 上诉人康秀香、张志蕊因与上诉人高秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 康秀香、张志蕊上诉请求：1.撤销一审判决，发还重审或改判、驳回高秀兰一审请求。2.一二审诉讼费用由高秀兰承担。事实和理由：一、判决认定事实错误；二、一审判决适用法律错误。 高秀兰上诉请求：请求法院依法判决康秀香、张志蕊承担涉诉房产50%的过户税费。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。上诉人与被上诉人康秀香在2010年10月30日的《协议书》第五条约定了双方各承担一半的过户税费，此后对于该约定双方从未提出过异议，更未有协商一致变更过，上诉人也从未放弃过该权利，一审法院认定进行了变更没有事实和法律依据，被上诉人也未提供证据证明双方对该约定提出过异议及协商一致变更，请求二审法院判决被上诉人康秀香承担50%的过户税费。 高秀兰答辩称，康秀香、张志蕊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，但应判决康秀香、张志蕊承担涉诉房产50%的过户税费。 康秀香答辩称，2万元的收条是解某1说的，康秀香打了一个收条，它可以证明一些事情，所以要求对方出示。高秀兰的证人解某1和高秀兰的起诉状不符，一个说有2万元收条，一个说没有。 张志蕊答辩称，一审提交的解某1证明，证明是该房屋是分三次付清。三次分别是20万、7.5万、2万。其中的20万、7.5万是张志广收的，2万元交到了康秀香手里。这二人收钱之后打了收条，有三张收条。一审当中高秀兰未出示2万元的收条，也未当庭质证，庭审质证只有20万、7.5万，没有2万元。我们请求高秀兰出示2万元的收条，我们进行质证。关于高秀兰请求就要支付50%的过户费，没有法律依据和事实依据，因为依据最高人民法院关于审理涉及国有土地权使用纠纷法律解释及国务院关于划拨土地的管理规定，这些过户费完全是由高秀兰承担，包括其他费用，但是他必须具有享受划拨土地的起码的资格，经政府批准了，允许他使用了，交土地出让金的时候，完全由受让人承担。 高秀兰向一审法院起诉请求：一、确认涉案房屋买卖合同合法有效；二、判决康秀香及第三人张志蕊配合其将名下石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区A区4栋1单元603号不动产过户至其名下，高秀兰支付康秀香房款7.5万元；三、请求法院依法判决康秀香承担50%的过户所产生的税费（税费50%暂估5,000元）；四、本案诉讼费由康秀香承担。 一审法院认定事实：高秀兰提交落款日期为2010年10月30日的《协议书》一份，主要内容如下：“甲方：康秀香……乙方：高秀兰……一、甲方在北翟营村××改造房××套，由乙方购买。购买后，乙方对甲方改造房享有所有权、使用权和收益权。二、此改造房若属于村证房价每平米2750元，若属于市证房价每平米3500元。首付款20万元，剩余款在甲方向乙方交房钥匙时，由乙方一次性付给甲方。三、乙方购买的改造房，无论涨价还是降价双方均不得反悔，若甲方反悔应双倍返还乙方首付款，乙方反悔甲方不退首付款。……五、在建房过程中，甲方应配合乙方办理一切与该房产有关的手续并配合乙方过户，因甲方的原因致使乙方不能过户，甲方承担违约责任。（过户包括在北翟营村委会或房管部门变更手续）。过户费用甲乙双方各承担一半。甲方应承担的一半费用，由乙方交甲方剩余房款时从中扣除。……甲方：康秀香（签名并捺印），乙方：高秀兰（签名并捺印），见证人：解某2（签名并捺印）、齐某（签名并捺印）。”高秀兰及证人解某3均称，该《协议书》落款处的甲方、乙方、见证人的签字及捺印均系本人所签、所捺。康秀香称，年纪大了记不清了，对该协议书的真实性不认可。2010年10月30日，高秀兰丈夫集志艳名下中国银行尾号为6969的账号取款20049.6元，河北银行尾号为8418的账号取款33135.94元，河北银行尾号为9846的账号取款20000元，河北银行尾号为8442的账号取款39546.48元，河北银行尾号为8435的账号取款15337.50元。高秀兰称，上述五笔取款是其夫妇因购买涉案房屋所进行的大额取款。高秀兰提交落款日期为2010年10月30日的《收到条》一张，内容如下：“今收到高秀兰现金人民币20万元整（贰拾万元）整。张志广（签名并捺印）、康秀香（签名并捺印）”。高秀兰提交落款日期为2011年5月30日的《收到条》一张，内容如下：“今收到高秀兰购房款7.5万元（柒万伍仟元整）。张志广（签字并捺印）、康秀香（签字并捺印）。”康秀香对上述两张《收到条》的真实性认可，但称，没有实际收到房款。2014年12月20日，高秀兰与康秀香签订《协议》，内容如下：“在原有合同的基础上，考虑双方的情况，现就奥北公元回迁房西区（4号楼603房间）买卖一事达成以下共识：第一、房价按每平方3700元，共370000元（叁拾柒万元整）经康秀香、高秀兰同意，康秀香给高秀兰钥匙时，由高秀兰付康秀香20000元（贰万元整）。第二、剩余房款75000元（柒万伍仟元整）在办理房产证过户时，由高秀兰一次性付清康秀香。第三、在办理房产证过户时，康秀香要积极配合。第四、双方协议一式两份，不得反悔。高秀兰（签名并捺印），康秀香（签名并捺印），见证人：张志蕊（签名并捺印）。”康秀香对该《协议》的真实性认可，但称，恰恰证明了双方改变了过户费的承担，其只是配合，不再承担过户费。高秀兰及证人解某3均称，该《协议》落款处高秀兰、康秀香、张志蕊的签名和捺印均系本人所签、所按。第三人张志蕊称，其的签名自己签的，手印是不是其按的，记不清了，并称，康秀香的签名像是她本人签的，手印不清楚。2014年12月20日，康秀香出具《收到条》，内容如下：“今收到高秀兰现金贰拾玖万伍仟元整（29.5万元）房款（奥北公元）4号楼603室西区。收到人康秀香（签名并捺印）”。高秀兰、第三人张志蕊均称，康秀香当时将向其交付了涉案房屋的钥匙。2015年5月31日至2019年4月24日期间，高秀兰夫妇将涉案房屋分别出租给案外人王静、张蕊、袁静、贾谊、杨子明，并提交2015年至2018前期间水费、电费、燃气费、暖气费、物业费的票据、租赁合同，用于证明涉案房屋由其实际占有、使用。康秀香、第三人张志蕊提交新奥燃购气卡、电卡、2015年1月12日603室有线电视费收据、2019年7月1日603室物业费收据、2019年7月11日电费结算协议，用于证明第三人张志蕊为房屋产权权利人。2018年11月6日，高秀兰与石家庄客有家公寓管理有限公司签订《房屋托管服务合同》，将涉案房屋进行托管。2018年12月15日，第三人张志蕊（丙方）与石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会（甲方）、石家庄荣泰房地产开发有限公司（乙方）签订《北翟营城中村改造拆迁安置补偿协议》，约定乙方为丙方建造住宅100.51平方米一套，乙方将上述房屋施工完毕验收合格后交付甲方，甲方根据丙方所选房号将房屋分配给丙方。丙方挑选房号为：长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4号住宅楼01-603。2018年12月21日，石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会出具《证明》，内容如下：“兹证明，我辖区居民原宅基地房主康秀香，将此房更名于张志蕊，身份证号码：1301061979××××××××，本人原宅基地位于石家庄市长安区，因原宅基地上无房屋，无法出具评估单。”2019年3月13日，位于石家庄市长安区登记在第三人张志蕊名下。另查，当事人双方均称，案外人张荫凯系康秀香的丈夫。案外人张荫凯身份证上记载的住址为“河北省石家庄市桥东区平安南大街20号1栋1单元103号”。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。高秀兰提交落款日期为2010年10月30日的《协议书》、落款日期为2014年12月20日的《协议》及《收到条》三张，用于证明其向康秀香购买涉案房屋，并支付29.5万元的事实，康秀香虽称年纪大了记不清了，但结合高秀兰已实际占有房屋、高秀兰丈夫集志艳的银行取款记录、证人解某3的证人证言、第三人张志蕊的陈述等情况，该院对此予以采信。当事人双方在签订购房协议时，康秀香将涉案房屋及占用的村集体土地使用权转让给非本集体组织成员，属于无权处分。在涉案房屋作为商品房进行备案登记时，康秀香取得涉案房屋所有权及占用土地的使用权。涉案房屋买卖合同，即当事人双方签订的《协议书》、《协议》合法有效，该院予以支持，双方应当按照约定履行合同。康秀香与第三人张志蕊系母女关系，第三人张志蕊在当事人双方签订《协议》时，作为见证人在落款处签字并捺印，亦对涉案房屋的交付情况明知。在此情况下，康秀香与第三人张志蕊将已卖予高秀兰的涉案房屋更名登记在第三人张志蕊名下，其行为侵犯了高秀兰的合法权益。高秀兰依据双方签订的《协议书》、《协议》，主张康秀香、第三人张志蕊协助高秀兰将涉案房屋过户至其名下，其支付康秀香房款7.5万元，于法有据，该院予以支持。当事人双方签订的《协议书》第五条约定：“在建房过程中，甲方应配合乙方办理一切与该房产有关的手续并配合乙方过户，因甲方的原因致使乙方不能过户，甲方承担违约责任。（过户包括在北翟营村委会或房管部门变更手续）。过户费用甲乙双方各承担一半。甲方应承担的一半费用，由乙方交甲方剩余房款时从中扣除”。双方签订《协议》第三条约定：“在办理房产证过户时，康秀香要积极配合”。康秀香虽对《协议》的真实性认可，但称，恰恰证明了双方改变了过户费的承担，其只是配合，不再承担过户费，根据双方协议的内容变更及交易习惯等因素，该院予以采信。高秀兰主张康秀香承担50%的过户所产生的税费，该院不予支持。综上，一审法院判决：一、高秀兰与康秀香于2010年10月30日签订的《协议书》及于2014年12月20日签订的《协议》合法、有效。二、高秀兰于判决生效后十日内支付被告康秀香房款7.5万元；康秀香、第三人张志蕊于收到高秀兰房款7.5万元后十日内协助高秀兰将位于石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4栋1单元603号房屋过户至高秀兰名下。三、驳回高秀兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，保全费1995元，由康秀香负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院同一审法院认定一致。 本院认为，根据双方上诉人的上诉请求及其答辩意见本案的争议焦点可归纳为：1、当事人双方签订的涉及房屋买卖的《协议书》是否有效；2、康秀香应否承担50%的过户费。 关于涉及房屋买卖的《协议书》是否有效的问题。2010年10月30日，康秀香与高秀兰签订《协议书》，约定康秀香将其城中村改造房一套出售给高秀兰。2014年12月20日，高秀兰与康秀香签订《协议》，内容如下：“在原有合同的基础上，考虑双方的情况，现就奥北公元回迁房西区（4号楼603房间）买卖一事达成以下共识：第一、房价按每平方3,700元，共370,000元（叁拾柒万元整）。经康秀香、高秀兰同意，康秀香给高秀兰钥匙时，由高秀兰付康秀香20,000元（贰万元整）。”协议签订时，康秀香无权对村集体土地使用权进行转让，但案涉房屋现已办理不动产权证书，康秀香即取得国有建设用地使用权及房屋所有权，故《协议书》有效，双方应按协议书的约定履行各自的义务。房屋交付后，康秀香通过村委会出具证明将案涉房屋更名至张志蕊名下，其行为侵犯了高秀兰的合法权利，高秀兰要求康秀香、张志蕊协助办理过户手续，符合事实及法律依据，应予支持。 关于康秀香应否承担50%的过户费的问题，当事人在2014年12月20日签订《协议》第三条约定：“在办理房产证过户时，康秀香要积极配合”。说明双方改变了过户费的承担，其只是配合，不再承担过户费，故高秀兰主张康秀香承担50%的过户所产生的税费，本院不予支持。 综上所述，高秀兰、康秀香、张志蕊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,900.0元，由上诉人康秀香、张志蕊负担1,800.0元，由上诉人高秀兰负担100.0元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 张 楠 审 判 员 周玉杰 二〇二〇年九月十日 法官助理 靳传晔 书 记 员 史 暹 ——