陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终840号 上诉人（原审被告）：陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司。住所地：陕西省宝鸡市太白县。法定代表人：王仕君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡光国，男，该公司经理。委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宝鸡市新东方置业有限公司。住所地：陕西省宝鸡市金台区。法定代表人：刘亮，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢洋，陕西华维律师事务所律师。原审被告：四川阆中煜群农产品开发有限责任公司。住所地：四川省阆中市。法定代表人：王仕君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡光国，男，该公司经理。原审被告：王仕君，男，汉族，1968年11月11日出生，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：赫晓东，陕西秦轩律师事务所律师。上诉人陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司（以下简称棓煜兴公司）因与被上诉人宝鸡市新东方置业有限公司（以下简称新东方公司）及原审被告四川阆中煜群农产品开发有限责任公司（以下简称煜群公司）、王仕君借款合同纠纷一案，不服宝鸡市中级人民法院（2020）陕 03 民初 35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人棓煜兴公司委托诉讼代理人蔡光国、赫晓东，被上诉人新东方公司委托诉讼代理人王建辉、卢洋，原审被告煜群公司委托诉讼代理人蔡光国，王仕君委托诉讼代理人赫晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。棓煜兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决内容，依法改判被告棓煜兴公司未履行还款义务，宝鸡新东方置业有限公司有权在被告抵押物（位于太白县XX镇XX村53333平方米工业用地（土地证号太国用（2014））第2号）、78206平方米的仓储用地（土地证号（2014）第3号）的拍卖变卖价款范围内优先受偿24**万元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实，适用法律错误，理由如下：（一）原审认定棓煜兴公司他项（2014）第5号他项权证设定的抵押金额2400万元是借款金额并非担保金额，记载的借款金额与抵押合同记载的借款金额不符，亦与实际发放的借款金额不符，应以抵押合同约定的借款金额为准，该抵押财产担保的债权范围应以抵押合同为准。棓煜兴公司、王仕君认为抵押的土地使用权应在2400万元内优先受偿的辩解意见原审法院不予采信是错误的。理由：1.棓煜兴公司与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行抵押合同中的抵押清单明确载明：太国用（2014）第2号评估价值15199905元，抵押价值9850000元。太国用（2014）第3号评估价值22288710元，抵押价值14150000元，两宗土地的评估价值37488615元，抵押价值2400万元；太白县不动产登记中心出具的他项（2014）第5号他项权利证书在他项权利种类及范围一栏记载为：该宗地设定他项权利，抵押给长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，抵押面积为131539平方米（合197.31亩），借款金额为2400万元人民币，即长安银行股份有限公司宝鸡高新支行在他项权利种类及范围一栏明确记载登记担保的金额为借款2400万元，并未登记担保债权包括借款利息违约金及实现债权的费用。2.棓煜兴公司与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行办理上述借款时，向长安银行股份有限公司宝鸡高新支行提供了煜群公司股权质押，结合股权质押的事实，印证了太他项（2014）第5号他项权利证书载明的2400万元的客观性。3.《担保法》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与合同约定的内容不一致的，以登记内容为准。《九民纪要》第五十八条关于担保债权的范围规定为：以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。长安银行股份有限公司宝鸡高新支行在他项权利种类及范围一栏明确记载登记担保的金额为借款2400万元，并未登记担保债权包括借款利息违约金及实现债权的费用。故被上诉人抵押担保的债权金额为2400万元，被上诉人只能在上诉人抵押物拍卖变卖价格范围内优先受偿2400万元，超出部分债权不具有优先受偿的效力。（二）原审认定棓煜兴公司在太白县城镇房地产登记发证办公室办理了抵押登记（宝鸡市房建太白县XX号），具有一定的公示效力，因该工程至今未办理不动产初始登记，仍属在建工程亦无法办理他项权利证书，但并不影响抵押权的设立，具有抵押权的效力，属认定事实及适用法律错误。理由：1.上诉人与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订的在建工程抵押合同欠缺生效要件而无效。本案办理在建工程抵押时，在建工程1#—4#保鲜库尚未修建，其抵押担保条件尚不具备。2.在建工程抵押是一种期权，工程竣工领取权属证书后，当事人双方应重新办理房地产抵押登记才具有抵押权的权属。《城市房地产管理办法》第三十四条规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。上诉人1#—4#保鲜库在2015年就彻底竣工，并于2016年取得权属证书，长安银行股份有限公司宝鸡高新支行至今都未重新办理房地产抵押登记。故1#—4#保鲜库抵押担保合同无效，被上诉人在1#—4#保鲜库价值范围内不享有优先受偿权。3.抵押权是法定权利，其权利的享有及行使必须依法具备法定的形式要件，没有具有抵押权效力的说法。4.宝鸡市房建太白县XX号在建工程抵押设定的权利价值40208454元过高，大大超出了抵押物价值，按照法律规定超出部分无效。1#—4#保鲜库所占用的土地使用权范围已单独设定了抵押，故其在建工程价值应以地面建筑物价值为准，上诉人与九冶建设有限公司签订的1#—4#保鲜库钢结构合同总价为10117956元，与陕西永丰建筑工程有限公司签订的1#—4#保鲜库土建基础工程价格为4200000元，合计14317956元，其担保价值也应当确定为14317956元。庭审中，上诉人补充理由：从原审法院正在审理的34号和66号案件看，这两个案件与本案上诉的借款本金9000万元是有关联的，其认为可能存在本息计算不准确的问题。综上所述，原审判决适用法律错误，被上诉人在上诉人太国用（2014）第2号、太国用（2014）第3号抵押物拍卖变卖的价值范围内享有优先受偿金额2400万元，其超出部分债权不享有优先受偿权；抵押当时考虑为了足额抵押，将刚刚交完土地出让金的土地评估为2400万，加上煜群公司的股权担保，是足额担保，不存在原审判决认定的抵押登记数额与抵押合同约定不一致的问题。关于法律适用问题，根据《九民纪要》第五十八条规定，应当以登记为准，如果有例外，对方当事人要提供相关证据。现对方当事人并未提交相关证据，仍应以原则上的登记为准。请求二审法院依法撤销原审第二项判决内容并依法改判。 新东方公司答辩称，一、其认为一审法院判决正确。本案抵押合同涉及两份，一份是针对土地的抵押，一份是针对四个冷库的抵押合同，针对土地的抵押合同明确约定，抵押物担保的范围是9000万元及利息、实现债权的费用。二、虽然针对土地的他项权利证记载借款金额为2400万元，上诉人据此认为土地抵押担保的范围应该是2400万元，但答辩人认为担保的范围应当是9000万元及利息、实现债权的费用，借款2400万元不代表担保范围是2400万元，这与借款合同约定的借款9000万元不符。三、（1）关于在建工程抵押合同不生效的问题。按照严格范围讲，本案是房地产抵押，不是单纯的土地抵押或是在建工程抵押，抵押的时候冷库已经盖好，只是没有证，因为当时的登记不规范，土地由土地管理部门办理他项权利登记证，冷库由房产管理部门办理他项权利登记证。按照规定，只要办理其中一个证即可视为抵押成立并生效。（2）一审中，上诉人表示冷库尚没有房产证，现在又称其已经拿到了房产证，上诉人是在拖延时间。（3）上诉人认为其已经办理了初始登记，银行没有办理抵押登记，就视为抵押没有生效。根据指导性案例规定，在建工程竣工后已经办理房产证的，虽然没有办理抵押登记，也不影响债权人优先权的行使。（4）上诉人提交证据称冷库总造价1400万，但是担保时的估值是4000余万。答辩人认为，土地登记时的价值和优先受偿时的价值不是一个概念，本案是土地和房屋一起抵押，法律依据是《物权法》。一审法院以抵押合同约定的抵押担保范围9000万元及利息、实现债权的费用，判决答辩人在欠款本金5980万元及相应利息范围内在本案抵押物拍卖、变卖或折价款中优先受偿，符合《担保法》第一百七十三条及第一百八十二条之规定。上诉人认为（2014）第5号他项权利证设定的抵押金额为2400万元，故土地使用权抵押担保范围仅为2400万元与事实和法律不符。1.土地他项权利证记载的借款金额2400万元，而非抵押担保范围2400万元；2.土地他项权利证记载的借款金额2400万元、在建工程登记权利价值40208454元之和与实际合同借款金额9000万元不符；3.抵押合同约定“本合同所担保的主债权为乙方银行依据主合同发放的贷款9000万元”，抵押物清单为土地及地上附着物。《九民纪要》第五十八条认为：登记主债权数额与合同约定的担保物权的担保范围不一致的，人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。本案土地抵押登记与在建工程抵押登记均不规范，且金额与合同约定不符，故一审法院以抵押合同约定判决正确，也是有利于保护被上诉人债权的实现。另，上诉人认为其他案件的债权与本案的债权有关联，答辩人认为该点不属于上诉理由，不做答辩。煜群公司陈述其支持上诉人棓煜兴公司意见。一是一审法院认定上诉人应当清偿的金额是5980万元与事实不符。二是本案的担保范围应当依据我国现行的法律法规来认定，而不应当根据担保合同来认定。上诉人与被上诉人签订的合同是一种制式合同，上诉人只能接受，不能有异议。三是他项权利证记载借款本金是2400万，根据《担保法》和《九民纪要》的精神，应当以他项权利证记载为准。四是其认为在建工程抵押无效，在建工程当时虽然办理了在建工程抵押，但工程竣工后，被上诉人一直没有办理抵押登记，这不符合我国的物权法定原则。上诉人的工程在2015年竣工并办理了产权证书，但被上诉人没有办理他项权证。五是冷库设定的抵押价格已经大大超过了实际价值，按照法律规定，超出部分应当无效。王仕君陈述其意见与上诉人棓煜兴公司意见一致。原告新东方公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告棓煜兴公司归还原告借款本金5980万元、利息9521027.47元及从2020年3月1日起至款清之日止的利息（按年息12.48 %计算）；2.判决确认原告对被告棓煜兴公司的抵押物[位于太白县咀头镇方才关村53333㎡的工业用地（土地证号：太国用（2014）第2号）、782**㎡的仓储用地（土地证号：太国用（2014）第3号）及仓储用地上23426㎡的1#-4#保鲜库]的拍卖、变卖及折价款在本案债权范围内享有优先受偿权；3.依法确认原告对被告王仕君所有煜群公司98.26 %股权的拍卖、变卖或折价款在本案债权范围内享有优先受偿权；4.被告煜群公司、王仕君对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月5日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行与被告棓煜兴公司签订了固定资产借款合同（合同编号为2014年高新贷字第013号），约定：1.借款用途为太白田园蔬菜观光示范园；2.借款金额为9000万元人民币；3.借款期限为60个月，自2014年5月6日至2019年5月6日止；4.借款执行固定利率，按同期基准利率6.4％上浮30％即年利率8.32％，利息计算公式为本金×实际天数×日利率，结息方式为按月结息，每月20日为结息日，逾期还款部分按合同利率加收50％标准计收罚息即12.48％（8.32％＋8.32％×50％）；5.被告棓煜兴公司于2014年5月12日一次性提款，并将借款转入其公司在案外人处开立的指定账户；6.合同还约定了分期还款时间、金额及其他事项。2014年5月12日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行向被告棓煜兴公司发放了借款9000万元。同日，为确保2014年5月5日被告棓煜兴公司（借款人）与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订的编号为2014年高新贷字第013号借款合同及补充协议项下借款人的义务得到切实履行，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（乙方）与被告棓煜兴公司（甲方）签订了抵押合同（合同编号为2014年高新贷字第013-2-1号），约定：1.抵押担保范围及金额，主合同项下发生的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。本抵押合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权费用和其他所有应付费用。本合同所担保的主债权为主合同发放的借款9000万元。2.甲方抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失产生的保险金、赔偿金、补偿金。《抵押物清单》对抵押物价值的约定，并不作为乙方对抵押物进行处分的估价依据，也不构成乙方行使抵押权的任何限制。3.抵押权的实现，主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，乙方有权实现抵押权。4.乙方权利与义务，主合同履行期限届满，借款人未依约归还借款本金、利息及其他费用的，有权处分本合同项下的抵押物。还约定了其他事项。合同落款处加盖了双方印章。《抵押物清单》记载抵押物为：陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司所有的位于太白县XX镇XX村工业用地53333㎡（土地使用权证书号为：太国用2014第2号）及仓储用地78206㎡（土地使用权证书号为：太国用2014第3号），并办理了土地他项权利登记，权利证书（太他项2014第5号）记载：土地他项权利人为长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，义务人为棓煜兴公司，坐落于太白县XX镇XX村，权属性质为国有土地使用权，使用面积为131539㎡，用途为工业用地、仓储用地，他项权利种类及范围为该宗土地设定他项权利，抵押给长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，抵押面积为131539㎡，借款金额为2400万元。案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（乙方）又与被告棓煜兴公司（甲方）签订了抵押合同（合同编号为2014年高新贷字第013-2-2号），约定的内容除抵押物不一致外，其余内容均与上述抵押合同约定一致。本合同约定的抵押物为：棓煜兴公司所有的位于太白县XX镇XX村XX组XX园XX园XX号XX号保鲜库在建工程。2014年5月7日，被告棓煜兴公司在太白县城镇房地产登记发证办公室办理了抵押登记（宝鸡市房建太白县XX号），抵押权人系案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，抵押人系被告棓煜兴公司，附记记载抵押面积为23426㎡，权利价值为40208454元。该在建工程系上述抵押的工业用地及仓储用地地上附着物。该在建工程未进行初始登记。2014年5月5日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（乙方）与被告煜群公司（甲方）签订了保证合同（合同编号为2014年高新贷字第013-1号），约定：1.被保证的主债权种类及数额，主合同项下发生的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。本合同所担保的主债权为9000万元；2.保证方式为连带责任保证；3、保证范围为包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权费用和其他应付费用；4、保证期间为主合同期限届满之次日起两年，乙方根据主合同之约定宣布借款提前到期则保证期间为借款提前到期日次日起两年。合同还约定了违约责任等其他内容，尾部加盖了双方印章。被告煜群公司章程载明该公司股东为王仕君、何亚莉。2013年7月18日，被告煜群公司第六次股东会决议：同意为棓煜兴公司向长安银行股份有限公司宝鸡高新支行申请9000万元项目贷款提供担保。股东王仕君、何亚莉在股东会决议上签名，尾部加盖了被告煜群公司印章。2014年5月5日，为确保2014年5月5日被告棓煜兴公司（借款人）与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订的编号为2014年高新贷字第013号借款合同及补充协议项下借款人的义务得到切实履行，被告王仕君（甲方）与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（乙方）签订质押合同（合同编号为2014年高新贷字第013-3-1号），约定：1、质押担保范围为：主合同项下发生的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。本质押合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权费用和其他所有应付费用。本合同所担保的主债权为主合同发放的借款9000万元；2、合同项下质物详见质物清单，出质人王仕君，质权人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，出质股权所在公司煜群公司，出质股权数额5895.55万元。2014年5月6日，被告王仕君在南充市阆中工商行政管理局办理了质押登记。并将股权出质设立登记通知书交付长安银行股份有限公司宝鸡高新支行。同日，被告王仕君（甲方）与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（乙方）签订个人连带责任保证合同（合同编号为2014年高新贷字第013-4号），约定：1.被保证主债权种类及数额为：主合同项下发生的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。本合同所担保的主债权为主合同发放的借款9000万元；2.保证范围为：本保证合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权费用和其他所有应付费用；3.保证方式为：连带责任保证；4.保证期间为主合同期限届满次日起两年，乙方根据主合同之约定宣布借款提前到期则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。合同还约定了其他事项，合同尾部被告王仕君签名。2015年8月21日，被告棓煜兴公司向案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行归还借款本金250万元、11月17日归还借款本金200万元、11月19日归还借款本金50万元、2016年6月24日归还借款本金500万元、10月11日归还借款本金500万元、12月2日归还借款本金500万元、2017年5月12日归还借款本金800万元、5月31日归还借款本金200万元、12月29日归还借款本金20万元，共计归还借款本金3020万元。被告棓煜兴公司于2018年9月21日起未向案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行支付利息，尚欠借款本金5980万元及2018年9月21日之后的利息、罚息。2019年5月6日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行（甲方）与原告新东方公司（乙方）签订债权转让协议，约定：1.甲方将对棓煜兴公司的债权（贷款合同编号：2014年高新贷字第013号）本金5980万元及至实际清偿之日止的利息（按年息12.48%计算利息），截止2019年5月6日尚欠利息3,301,827.47元）转让于乙方。2.乙方委托宝鸡市育才玻璃（集团）有限公司将上述转让款共计63,101,827.47元汇至甲方在长安银行股份有限公司宝鸡高新支行的贷款还款户，账号：10180602140122410599800505（乙方向宝鸡市育才玻璃（集团）有限公司出具委托书）。3.本协议转让范围除主债权外，还包括所有担保权利，乙方享有《借款合同》、《抵押合同》、《质押合同》、《保证合同》、《个人连带责任保证合同》项下载明的所有权利。4.甲方的承诺：（1）本协议债权发生转移后，及时就本债权转让事宜向该债权的债务人、抵押人及担保人进行通知，若不能通知乙方有权解除本转让协议。（2）本协议生效前，转让债权标的从未转让给任何第三方，并对转让标的拥有合法、有效的处分权；本协议生效后，也不会再转让给任何第三方；（3）本协议生效后，移交与转让标的有关的各项证明文件及资料（填写交接单及资料清单）。5.争议的解决方式：有关本协议的解释或履行，当事人之间发生争议的，应由双方协商解决；协商解决不成的，依法向甲方所在地的人民法院起诉。还约定了其他事项，协议尾部加盖了双方印章。同日，原告向案外人出具委托付款申请，由案外人宝鸡市育才玻璃（集团）有限公司向长安银行股份有限公司宝鸡高新支行支付债权转让费共计63101827.47元，其中借款本金为5980元，截止2019年5月6日利息3301827.47元。2020年1月3日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行将债权转让通知书、贷款清单以EMS专递向被告煜群公司送达，1月5日EMS专递妥投，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行履行了通知义务。2020年1月7日，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行在宝鸡日报对案涉债权及催收进行了公告，履行了通知义务。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.案涉债权转让协议的效力问题；2.被告棓煜兴公司尚欠的借款本息数额的问题；3.抵押的工业用地、仓储用地及在建工程是否可以优先受偿的问题；4.被告王仕君出质的股权及被告煜群公司、王仕君保证担保责任的承担问题。焦点一：关于案涉债权转让协议的效力问题。一审法院认为，被告棓煜兴公司与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行之间签订的《借款合同》、《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。中国银行业监督管理委员会《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》规定：1.对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同具有合同法上的效力。社会投资者是指金融机构以外的自然人、法人或者其他组织。2.转让具体的贷款债权，属于债权人将合同的权利转让给第三人，并非向社会不特定对象发放贷款的经营性活动，不涉及从事贷款业务的资格问题，受让主体无须具备从事贷款业务的资格。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。据此，原告受让案涉债权符合上述规定，案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行与原告签订的债权转让协议亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该协议应系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，据此三被告辩称该协议系无效协议的辩解意见不能成立，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行已经向三被告履行了通知义务，故该协议对三被告具有约束力。焦点二：关于被告棓煜兴公司尚欠的借款本息数额的问题。案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行向被告棓煜兴公司发放贷款9000万元，被告棓煜兴公司向案外人归还借款本金3020万元，利息支付至2018年9月21日，被告棓煜兴公司对此无异议，一审法院予以确认。被告棓煜兴公司辩称借款利息计算有误。经查，依据借款合同约定借款期间执行的是固定利率，即年利率8.32%，被告棓煜兴公司对原告提交的本金利息明细无异议，其亦未向一审法院提交利息计算有误的相关证据，故被告棓煜兴公司该辩称一审法院不予采信。根据本金利息明细载明2019年5月3日，被告棓煜兴公司逾期归还本金为1480万元，2019年5月6日借款账户转入1480万元，被告棓煜兴公司认可其并未于该日向案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行归还借款1480万元，原告认为该笔还款系其代付的，且已提交了还款凭证，故被告煜群公司辩称尚欠案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行借款本金4500万元的辩解意见一审法院亦不予采信。综前，被告棓煜兴公司尚欠案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行借款本金5980万元。依据借款合同约定，被告棓煜兴公司应分期向案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行支付本金及借期内利息，2018年9月21日起被告棓煜兴公司未向案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行履行还款义务，应承担借期内利息及逾期还款罚息，故借期内利息应从2018年9月21日起至2019年5月6日止（共227天），被告棓煜兴公司尚欠借款利息为3137240.87元（5980万元×（8.32％÷360天）×227天），逾期还款罚息部分按合同约定利率加收50％标准计收即12.48％（8.32％＋8.32％×50％），应从2019年5月7日起至2020年3月1日止，尚欠利息共计6219199.88元（5980万元×（12.48％÷360天）×300天）；截止2020年3月1日被告棓煜兴公司共欠借款利息共计9356440.75元。从2020年3月2日起至款清之日止的利息应以5980万元为基数按照年利率12.48％计算。故原告主张的借款本金5980万元及利息9356440.75元的请求于法有据，一审法院予以支持。原告主张的利息超出部分一审法院不予支持，应予驳回。原告主张的从2018年9月21日起至2019年5月6日止期间的复利因借款合同没有约定，故该部分请求一审法院不予支持，应予驳回。2020年3月1日的利息已计入，原告主张的从2020年3月1日起计算利息的请求属重复计算，应从2020年3月2日起计算利息，故该请求不当，一审法院亦不予支持。焦点三：关于抵押的工业用地、仓储用地及在建工程是否可以优先受偿的问题。被告棓煜兴公司与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行之间签订的两份抵押合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告棓煜兴公司将抵押的位于太白县XX镇XX村工业用地53333㎡及仓储用地78206㎡办理了土地他项权利登记，抵押权已设立。被告棓煜兴公司、王仕君辩称他项权利证书记载的借款金额为2400万元，抵押财产应在2400万元内优先受偿。一审法院认为，他项权利证书记载的是借款金额并非抵押担保金额，记载的借款金额与抵押合同记载的借款金额不符，亦与实际发放的借款金额不符，应以抵押合同约定的借款金额为准，该抵押财产担保的债权范围亦应以抵押合同为准。故被告棓煜兴公司、王仕君认为抵押的土地使用权应在2400万元内优先受偿的辩解意见本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。在办理上述土地使用权抵押登记时，该土地附着的棓煜兴公司所有的位于太白县XX镇XX村XX组XX园XX园XX号XX号保鲜库（面积为23426㎡）正在建设中，被告棓煜兴公司在太白县城镇房地产登记发证办公室办理了抵押登记，具有一定公示效力，因该工程至今未办理不动产初始登记，仍属在建工程，亦无法办理他项权利证书，但并不影响抵押权的设立，具有抵押权的效力。故三被告认为在建工程不具有抵押效力的辩解意见一审法院不予采信。综前，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。抵押合同约定主合同转让的抵押合同随之转让，依据上述法律规定及双方约定原告依法取得抵押财产的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。故原告主张对棓煜兴公司的抵押物[位于太白县咀头镇方才关村53333㎡的工业用地（土地证号：太国用（2014）第2号）、782**㎡的仓储用地（土地证号：太国用（2014）第3号）及仓储用地上23426㎡的1#-4#保鲜库]的拍卖、变卖及折价款在本案债权范围内享有优先受偿权的请求于法有据，一审法院予以支持。焦点四：关于被告王仕君出质的股权及被告煜群公司、王仕君保证担保责任的承担问题。被告王仕君与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行之间签订的质押合同及保证合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定被告王仕君以其所持有的煜群公司股权数额5895.55万元为借款合同提供质押担保，并在工商行政部门办理了质押登记，其已向权利人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行交付了权利凭证，故质权设立。双方合同约定主合同转让的，质押合同一并转让，原告按照约定取得质押财产的质权。依据《中华人民共和国物权法》第二百二十九条规定：权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权规定。第二百零八条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。双方的质押合同及工商行政部门登记的出质股权数额为5895.55万元，按照煜群公司的章程记载，该公司注册资本为6000万元，被告王仕君所持有煜群公司98.26％股权，被告王仕君出质的股权金额等同于其持有的股权比例，故原告主张对被告王仕君所持有的煜群公司98.26％股权拍卖、变卖或折价款在本案债权范围内优先受偿的请求应予支持。被告王仕君与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订的保证合同约定其承担的是连带保证担保责任，保证期间为主债务期限届满之次日起两年，主债务届满期限按照约定应于2019年5月6日届满，原告主张被告王仕君承担保证责任在保证期间内。按照约定保证范围为主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权费用和其他所有应付费用，依据《中华人民共和国担保法》二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。据此，被告王仕君应在主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用范围内承担保证担保责任。依据《中华人民共和国公司法》第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保数额有限额规定的，不得超过规定的限额。被告煜群公司第六次股东会决议：同意为棓煜兴公司向长安银行股份有限公司宝鸡高新支行申请9000万元项目贷款提供担保，股东王仕君、何亚莉在股东会决议上签名，故被告煜群公司与案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订的保证合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告煜群公司辩称担保合同无效的辩解意见依法不能成立，一审法院不予采信。故被告煜群公司应在主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用范围内承担保证担保责任。综前，依据《中华人民共和国担保法》第二十二条规定：保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证范围内继续承担保证责任。案外人长安银行股份有限公司宝鸡高新支行向原告转让案涉主债权时未超过保证期间，依据上述规定被告王仕君、煜群公司应对原告受让的债权承担连带保证担保责任。故原告主张由被告王仕君、煜群公司在本案债权范围内承担连带清偿责任的请求成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故被告王仕君、煜群公司在承担保证责任后有权向被告棓煜兴公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第八十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十二条、第二百零八条、二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十六条规定，遂判决：一、被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司在本判决生效后10日内归还原告宝鸡市新东方置业有限公司借款本金5980万元、利息9356440.75元及从2020年3月2日起至款清之日止的利息（应以5980万元为基数按照年利率12.48％计算）；二、若被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司未按上述内容按期履行还款义务，则原告宝鸡市新东方置业有限公司对被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司的抵押物[位于太白县XX村53333㎡的工业用地（土地证号：太国用（2014）第2号）、782**㎡的仓储用地（土地证号：太国用（2014）第3号）及仓储用地上23426㎡的X保鲜库]的拍卖、变卖及折价款在上述第一项债权范围内优先受偿；三、若被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司未按上述内容按期履行还款义务，则原告宝鸡市新东方置业有限公司对被告王仕君所持有的四川阆中煜群农产品开发有限责任公司98.26％股权拍卖、变卖或折价款在上述第一项债权范围内优先受偿；四、被告王仕君、四川阆中煜群农产品开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；五、被告王仕君、四川阆中煜群农产品开发有限责任公司对上述债务承担保证责任后有权向主债务人被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司追偿；六、驳回原告宝鸡市新东方置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378405元，由被告陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司、王仕君、四川阆中煜群农产品开发有限责任公司共同承担。本院二审中，上诉人棓煜兴公司提供四组新证据。第一组：单位活期存款账户交易明细。证明对象：上诉人在长安银行股份有限公司宝鸡高新支行初始9000万元贷款逾期后，该行要求上诉人的法定代表人王仕君办理多家小公司及借用宝鸡黄金老字号有限公司的资质进行贷款6000万元，以“借新还旧”的运作方法将该6000万元用于归还初始贷款9000万，但上述这些小公司的账户交易明细反映出并未完全归还。王仕君设立的多家小公司贷款账户并不受王仕君控制，由长安银行股份有限公司宝鸡高新支行掌握直接其他与王仕君无关联的公司还款，但根据账户交易明细显示，比对840号上诉案件所反映的归还3020万元，显然与6000万元归还的事实不符。第二组：XX号、XX号案件的民事起诉状。证明对象：宝鸡市中级人民法院尚在审理涉及上诉人与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行金融借款纠纷的事实。第三组证据：审计报告。证明对象：上诉人与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行发生9000万贷款时，由上诉人提供煜群公司股权质押时，对煜群公司资产进行审计的事实。经审计，股权价值大概1.57亿元，其认为抵押是充足的。2014年5月14日上诉人缴纳土地出让金27370710.48元的事实。这两份证据足以说明当时为何会与长安银行股份有限公司宝鸡高新支行签订抵押清单，也说明了2400万元他项权证的来源，事实清楚了就不涉及一审法院认定的抵押范围应以借款合同为准，否定了其提交的行政机关的抵押权证明。第四组证据：太白田园蔬菜示范园项目X#加工车间补充合同、（2017）陕0331民初42号《民事判决书》、宝房权证太白县XX号、XX号、XX号、XX号。证明对象：上诉人X保鲜库的施工合同及与九冶建设工程有限公司的施工合同判决书（已生效）。保鲜库总造价是1400万，原太白房建第10号设定的范围与实际价值差别过大，按照当时的时间，根本没有开始动工。其认为是被上诉人怠于行使权利，被上诉人只有抵押权请求权，而不是优先受偿权。代理人并补充意见：其向当事人反复确认过，当时代理人确实不知道冷库的房产证在2015年已经办理了，不是其故意不向法庭提交。被上诉人新东方公司质证意见：第一组、第二组证据的真实性无异议，但该两组证据与本案无关联性。该两组证据不能证明长安银行股份有限公司宝鸡高新支行向宝鸡行空工贸有限公司等公司发放的6000万元贷款用于归还本案的9000万元贷款本息中的本金3020万元及利息。长安银行股份有限公司宝鸡高新支行向宝鸡行空工贸有限公司等公司发放证据一所列6000万元贷款是在上诉人棓煜兴公司归还9000万元贷款中相应本金3020万元之后（归还3020万元的时间为①2015年8月21日归还250万元；②2015年11月17日归还200万元；③2015年11月19日归还50万元；④2016年6月24日归还500万元；⑤2016年10月11日归还500万元；⑥2016年12月2日归还500万元；⑦2017年5月12日归还800万元；⑧2017年5月31日归还200万元；⑨2017年12月29日归还20万元），而该两组证据显示最早发放贷款的时间为2017年12月13日，三笔贷款共计1000万元。而且6000万元贷款均按照借款人的委托支付申请书支付到第三人的账户。本案一审中，上诉人对欠本金5980万元及从2018年9月21日起的利息无异议，也未对一审判决认定的本金及利息提出上诉，不属于二审法院审理的范围，客观上讲，欠款本金就是5980万，而不是错误承认数额的问题。第三组证据，2013年、2015年、2016年审计报告真实性无异议，但审计报告与本案的土地抵押和在建工程抵押无关，抵押的种类和抵押物价值远远大于债权范围，是很常见的，故对其证明目的不认可。第四组证据真实性无异议，与本案无关联性。其认为房地产抵押土地抵押的在建工程随之抵押，即使没有办理房屋抵押，不影响抵押的效力。即使是单纯的在建工程抵押，也不影响债权人行使优先受偿权。本案土地和在建工程抵押范围应以抵押合同约定为准（即9000万元本金及利息、实现债权的费用）。原审被告煜群公司认可上诉人棓煜兴公司质证意见。原审被告王仕君的质证意见同上诉人棓煜兴公司质证意见。本院对证据的认证意见：针对上诉人提交的四组新证据，因第一组、第二组证据系证明原审判决认定的借款本金数额错误，超出了其上诉请求，不属于本案二审审查范围，不做评价。第三组证据煜群公司2013年、2015年、2016年的审计报告，系用以证明煜群公司经审计的股权价值大概1.57亿元，提供的抵押十分充分，第四组证据中的补充合同和（2017）陕0331民初42号《民事判决书》用以证明1-4号保鲜库的实际造价仅有1400余万元，设定担保时估值4000余万元，与实际价值差距太大。本案中，各方当事人为9000万元债权提供的抵押担保和保证，均是各方当事人协商一致的结果，抵押财产的估值与其实际价值无关，上诉人认为因煜群公司股权价值高于债权总额抵押充足，并以此证明涉案土地和库保鲜的担保范围是2400万元的理由于法无据。关于上诉人提交的X号房产证，用以证明上诉人在2016年已经对X号保鲜库办理了房产证，被上诉人怠于行使权利，重新办理抵押权登记，导致被上诉人丧失了其对涉案保鲜库的优先受偿权，此观点不能成立。经过本案庭审可知，被上诉人对上诉人已经取得房产证的事实并不知情，上诉人并未向被上诉人进行过告知。现上诉人以此作为新证据称被上诉人怠于履行为由，对抗被上诉人的优先受偿权缺乏事实根据。故对这两组证据证明目的，均不予采信。本院二审查明的基本事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题：1.被上诉人新东方公司在上诉人棓煜兴公司太国用（2014）第2号、太国用（2014）第3号抵押物上的优先受偿范围数额;2.在建工程抵押是否成立。关于被上诉人在上诉人太国用（2014）第2号、太国用（2014）第3号抵押物上优先受偿的范围问题。本案中，上诉人与被上诉人为担保债权实现就涉案的太国用（2014）第2号、太国用（2014）第3号两宗土地设定了抵押并办理了他项权利登记，太他项（2014）第5号他项权利证上他项权利种类及范围一栏载明“该宗地设定他项权利，抵押给长安银行股份有限公司宝鸡高新支行，抵押面积131539平方米（合197.31亩），借款金额为2400万元人民币”。上诉人依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，主张改判被上诉人有权在涉案抵押物的拍卖价款范围内优先受偿2400万元。《中华人民共和国担保法》第四十六条对担保范围作出了规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”因2014年办理抵押登记的政策不完善，导致了本案抵押合同约定的担保范围与他项权登记的担保范围不一致的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条适用的前提是抵押登记记载的内容与合同约定指向同一对象，如果他项权证中只记载债权数额而未记载抵押担保范围，则不属于抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，此时并不能当然得出要以登记记载的内容为准的结论。《房屋登记簿管理试行办法》亦有规定，他项权利的内容，应记载被担保主债权的数额、担保范围等内容，因此，担保范围是应当登记的内容，这与《物权法》第一百七十三条的规定是一致的。如果登记机构在登记簿或者他项权利证书上只记载债权数额，没有明确抵押担保范围，而该抵押登记内容系登记机关行为，不能当然推定为当事人的真实意思表示，此时，抵押担保范围应包括他项权利证中债权数额及利息等其他费用。故上诉人请求改判的上诉理由不能成立，依法应当予以驳回。关于在建工程抵押是否成立的问题。上诉人认为依据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”的规定，被上诉人应在其2016年取得X号保鲜库房产证后及时重新办理抵押登记，但被上诉人怠于行使权利，丧失了对X号保鲜库的优先受偿权。经查，在本案二审开庭前，上诉人未主动告知被上诉人其已经取得了X号保鲜库权属证书的事实，上诉人虽向二审法院提交了房产证复印件，但在一、二审过程中，其均未举证证明其向被上诉人告知已经取得涉案房产证，要求重新办理抵押登记的事实。故未重新办理抵押登记的过错不在被上诉人，而在上诉人。本案不符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款之规定，在建工程抵押是成立并合法有效的。另，抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消失，因此即使工程竣工后未重新办理抵押登记，也并不导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。关于上诉人棓煜兴公司在二审庭审中请求本院对本案进行全面审查的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十二条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案上诉人棓煜兴公司二审庭审中提出的关于本案债权本金数额认定错误的诉请，超出了其在上诉期间的二审上诉请求，属于超过上诉期限新增加的请求，且不属于上述法律规定的除外情形。若对其该项请求进行审查将剥夺被上诉人新东方公司的合法诉讼权利，故对棓煜兴公司此项请求不予审查。综上，陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216605元，由上诉人陕西棓煜兴生态农业开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟 审 判 员   张润民  二○二○年九月二十八日  书 记 员   关晓佳 1