江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7225号上诉人（原审原告）：苏宝彬。被上诉人（原审被告）：范龚健。上诉人苏宝彬因与被上诉人范龚健房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏宝彬上诉请求：撤销一审判决，判令范龚健返还苏宝彬80寸液晶电视机、电费578元、水费1148.8元、燃气费176.4元以及2018年11月至12月租金4800元；诉讼费由范龚健承担。事实和理由：范龚健虽于2018年11月8日搬离，但钥匙、门卡及清算手续不交不办。范龚健多次称不退押金就不还钥匙、磁卡和电视机。苏宝彬于2019年1月第一次去问中介，中介称不知道也未收到钥匙和门磁卡。第二次在1月10日左右去才拿回钥匙和门磁卡。水电费是苏宝彬补交的。因范龚健拿走电视机，不退还房屋钥匙，造成苏宝彬11月、12月房租损失4800元。范龚健未作答辩。苏宝彬向一审法院起诉请求：1.解除苏宝彬与范龚健的房屋租赁合同。2.判令范龚健向苏宝彬支付拖欠的房屋租金7200元（2018年11月至2019年1月）。3.判令范龚健退还小区的磁卡3张及钥匙3把，支付电费1613元（2018年8-12月），水费568.7元（2018年8-12月）。一审法院认定事实：2018年4月9日，苏宝彬（甲方、出租方）与范龚健（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、1.出租房屋位于昆山市开发区利得国际北楼715室，2.出租房屋面积100平方米。三、1.租赁期限为2018年4月15日至2019年4月14日，四、1.租金为每月2400元，2.租金的支付方式为付三个月（7200元），押一个月（2400元），于已付租金到期前7日支付下期租金，3.押金可视为预付的租金，甲方应于租赁期满后，乙方交还物业并已结清相关应付费用后返还乙方。当乙方有任何拖欠应付费用时，甲方有权从该押金中先行付账，剩余部分返还乙方。”。2018年11月，苏宝彬通过微信向范龚健催讨房租，并表示“若不住8号搬走”。庭审中，苏宝彬陈述范龚健于2019年1月将钥匙归还至中介处，苏宝彬还陈述其主张的租金7200元包括水费等其他费用。根据苏宝彬提供的发票、告示、抄表收费信息及范龚健提供的支付凭证显示，租赁房屋内产生电费2857元（339元+934元+1006元+578元）、水费1666.06元（352.11元+745.25元+568.7元）、燃气费176.4元，范龚健支付电费2279元、水费1097.36元。上述事实由苏宝彬提供的房屋租赁合同、发票、告示、抄表收费信息、范龚健提供的聊天记录、支付凭证及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，苏宝彬与范龚健签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于范龚健的搬离时间。2018年11月，苏宝彬通过微信向范龚健表示“若不住8号搬走”，苏宝彬在诉状中陈述“2018年11月15日，我到我的出租房内查看，范龚健不在”，范龚健陈述的其于2018年11月8日搬离，可信度较高，一审法院予以采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。范龚健在租期未届满且未与苏宝彬结算完毕的情况下搬离，系违约，租赁合同无法继续履行，苏宝彬有权解除合同，一审法院对于苏宝彬要求解除合同的诉讼请求予以支持，一审法院确认合同于范龚健搬离之日即2018年11月8日解除。范龚健于2018年11月8日搬离，不再占有租赁房屋，苏宝彬主张2018年11月至2019年1月的租金无事实依据，一审法院不予支持。苏宝彬确认范龚健已经于2019年1月将钥匙归还中介，一审法院对于苏宝彬要求范龚健退还小区的磁卡3张及钥匙3把的诉请不予支持。根据双方提供的证据，范龚健仍结欠苏宝彬电费578元、水费568.7元、燃气费176.4元，苏宝彬明确其主张的租金中也包含水费等其他费用，因此，范龚健应支付苏宝彬拖欠的电费578元、水费568.7元、燃气费176.4元，共计1323.1元。范龚健在租期未届满且未与苏宝彬结算完毕的情况下搬离，系违约，应承担违约责任，赔偿苏宝彬损失，苏宝彬主张没收押金，系要求范龚健承担违约责任，本案中，押金金额系一个月租金金额，并未过高，因此，苏宝彬无须归还范龚健押金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、苏宝彬与范龚健签订的《房屋租赁合同》于2018年11月8日解除。二、范龚健于判决生效后十日内支付苏宝彬1323.1元。三、驳回苏宝彬的其他诉讼请求。案件受理费100元，由范龚健负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，苏宝彬提交其与中介工作人员的录音，证明其在2019年2月15日给中介人员打电话，中介告知范龚健未交还钥匙，苏宝彬实际在2019年3月才从中介人员处取回钥匙。范龚健未发表质证意见。本院认为，关于租金计算的截止时间问题。苏宝彬认为范龚健虽然搬离，但未交还钥匙、门磁卡及办理交接手续，不应认其已交还房屋，范龚健仍应支付交还钥匙、门磁卡之前的租金。但是，苏宝彬在向范龚健催讨租金时表示“若不住8号搬走”，范龚健已于2018年11月8日搬离，未再占有使用涉案房屋。根据苏宝彬所称的其至房屋内查看的现状以及其与范龚健的电话沟通情况，其当时已知道范龚健搬离。且苏宝彬自己持有房屋的钥匙和门磁卡，范龚健归还钥匙、门磁卡的问题以及双方水电等费用结算问题可由双方另行处理，不影响苏宝彬实际控制和使用房屋。一审法院认定租金计算至范龚健归还房屋时止并无不当。苏宝彬在一审中未提出要求范龚健返还电视机的诉讼请求，其二审提出该主张本案不予理涉。苏宝彬在二审中主张的水费金额亦超出一审诉请金额，对超出部分本案不予理涉。综上，苏宝彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏宝彬负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。