福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初2096号 原告：王建生，男，1974年4月18日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：武平县平川街道七坊社区居民委员会，住所地福建省武平县平川街道七坊路**，统一社会信用代码55350824062282648F。 法定代表人：李雄辉，主任。 委托诉讼代理人：李东方，福建天梁律师事务所律师。 原告王建生与被告武平县平川街道七坊社区居民委员会确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建生、被告武平县平川街道七坊社区居民委员会的法定代表人李雄辉及其委托诉讼代理人李东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认位于武平县平川街道东环路100-1号丽景会所一楼最南边第一层第一间店铺产权归原告所有；二、判令被告限期为原告办理上述店铺的不动产权属登记（含土地使用权证和房屋所有权证）；三、判令被告向原告偿付因延迟办理产权证的违约金30,000元。诉讼过程中变更为：一、确认原、被告于2008年1月3日签订的征用耕地、林地《协议书》合法有效；二、确认位于武平县平川街道东环路100-1号丽景会所一楼最南边第一层第一间店铺产权归原告所有；三、判令被告限期为原告办理上述店铺的不动产权属登记（含土地使用权证和房屋所有权证），对违约金暂时不主张。事实和理由：2008年1月3日，被告（甲方）因征收征用原告的耕地、林地，与原告（乙方）签订征迁安置补偿《协议书》，该协议约定了耕地补偿和林地补偿，其中林地补偿为：“甲方应当就近将其交战路东侧最南端所建的（即现武平县平川街道东环路100-1号）第一层第一间店门房（附图表店铺1号，面积12.6米×6.9米减梯间6.3米×3米等于68.04㎡，内含一间卫生间）交付给乙方，产权归乙方所有，作为对林地征用的安置补偿”。该协议还约定：“在房屋建好后在30日内办理好该店面的土地使用权证和房屋所有权证及所需费用；一方违约应当承担每天2,000元的违约金”。原、被告签订上述协议书后，被告将上述店面交付原告，原告自2010年5月起至今，原告将上述店门房租赁给李某、钟某经营“丽景健心会所”。因被告未按照约定为原告办理该店面的土地使用权证和房屋所有权证，属于违约行为，为此，为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。 被告辩称，一、原告提供的签约时间为2008年1月3日的《协议书》不真实。理由是答辩人的全部档案资料中，根本查找不到原告提供的《协议书》，当年双方是否签订了该《协议书》无法确定，还需要认真调查核实。二、即使《协议书》假设存在，《协议书》第二条体现的征用原告林地的事实不存在，附条件安置补偿之所附条件未成就。理由：经查往年征地记录，无体现答辩人曾经征用过原告的林地。事实上，坡子角头“丽景健身会所”周边的林地、林木属答辩人所有，原告不具有相应权属，因此，即使双方签订了《协议书》，其第二、三条所附条件也未成就。三、《协议书》违反法律的强制性规定，应当认定无效。理由：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“征地补偿费的使用、分配方案等涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定方可办理”。答辩人经查历年的会议记录，还走访了部分当年村两委干部，根本没有相关会议讨论上述《协议书》涉及的事项，因此，假设存在原告诉称的《协议书》，也因其内容违法而无效。四、答辩人已经依法取得《协议书》第二条所指不动产的权属凭证，原告诉请法院以判决方式进行再次确权违反法律规定。理由：涉案不动产由答辩人持有武房权证2015字第××号《房屋所有权证》和武国用（2015）第0608号《国有土地使用权证》。《中华人民共和国物权法》规定“物权的取得和行使，应当遵守法律。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。不动产物权变动应以不动产登记为准，原告诉请法院以判决方式进行确权明显违反《物权法》程序性规定。综上，答辩人认为原告的诉讼主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1.签订日期2008年1月3日的《协议书》一份，以证明被告（前称武平县民委员会）因征收征用原告家位于武平县“坡子角头”的耕地、林地，原（甲方）、被告（乙方）签订征迁安置补偿《协议书》一式二份，该协议约定了耕地补偿和林地补偿。其中林地补偿为店面置换及办证时间、违约条款等事实。经被告质证认为，真实性无法确认。 2.《存折》、《福建农村信用社（农合行）进账单》复印件各1份，证明被告已按《协议书》第一条约定支付原告176,138元的征用耕地的补偿款。经被告质证认为，因无原件真实性无法确认，若进账单是真实，是征用耕地补偿，而不是林地补偿。 3.《武平县社员自留山经营证》1份，证明原告父亲王浩宣（2006年间去世）于1983年领取了已征用的位于武平县“坡子角头”的2.5亩自留山经营权证。经被告质证，真实性无异议，但自留山证不代表具体位置，且不在讼争楼的建筑范围内。 4.武平县人民政府《关于撤回武政文［2002］57号文的通知》1份，以证明武平县人民政府于2003年7月14日作出：撤回本级政府于2002年4月15日作出的《武平县人民政府关于同意注销平川镇各村自留山证变更为集体林权证的批复》，即被告提供的2003年4月11日发证的位于武平县小地名“畜牧场对面”18亩林地所有权证，有可能就是已被注销的林权证。经被告质证，真实性无法确认。 5.《底层平面图》1份、《店面租赁合同》2份、《收条》4份、《现金付出凭证》2份、《收款收据》1份，证明涉案店面的位置，讼争店面被告于2010年5月15日将店面交付原告，原告租赁给“丽景健身会所”至今（合同鉴证方为武平县民委员会，时任主任王康代表村委签名），多年来由原告收取租金的事实。经被告质证认为，真实性不清楚，租赁合同中的监证方没有被告方的公章，个人签字不代表村委会的行为。 被告围绕其辩称，向本院提供如下证据： 1.办证时间2003年4月11日的《林权证》1份，以证明“和谐小区”建设征用的林地为“畜牧场对面”的18亩林地，该林地的所有权和使用权为被告。而“和谐小区”征用的林地林权不属于原告。经原告质证，真实性无异议，但图纸内容看不清楚。 2.××号《房屋所有权证》和武国用（2015）第0608号《土地使用权证》各1份，以证明涉案“丽景健身会所”所属一栋房屋建成时间是2008年，2015年办证。以证明涉案的整栋楼第一、第二层产权为被告所有，土地使用性质为国有划拨。经原告质证，真实性无异议。 本院认为，原告提供的上述证据1.2.3.5中，被告虽对部分证据的真实性持异议，但未提供相反证据予以证明，且原告提供的上述证据1.2.3.5，相互印证，其真实性本院予以采信。原告提供的证据4与本案无关。被告提供的证据1.2，经原告质证真实性无异议，其真实性予以采信，但被告提供的证据1中林地位置为“畜牧场对面”的18亩林地，不足以否认原告提供的“坡子角头”的2.5亩自留山经营权证。综上对原、被告提供的证据分析与认定，结合本院调取的（2020）闽0824民初634号《民事调解书》及原、被告陈述，本案事实认定如下： 原告父亲王浩宣（2006年间去世）于1983年领取了位于原武平县“坡子角头”地点;地点2自留山经营权证。2008年1月3日，被告因“和谐小区”建设征用原告坐落在“坡子角头”的耕地、林地及其附作物，原（乙方）、被告（甲方）签订征迁安置补偿《协议书》一式二份，该协议约定了耕地补偿和林地补偿，其中耕地补偿为现金，林地补偿为：“甲方应当就近将其交战路东侧最南端所建的第一层第一间店门房（附图表店铺1号，面积12.6米×6.9米减楼梯间6.3米×3米等于68.04㎡，内含一间卫生间）交付给乙方，产权归乙方所有，作为对林地征用的安置补偿”。该协议还约定：“在房屋建好后30日内办理好该店面的土地使用权证和房屋所有权证及所需费用；一方违约应当承担每天2000元的违约金”。甲方盖有原武平县民委员会单位印章，并由时任村委主任王康签名。协议当日，被告将征用耕地的补偿款176138元支付给原告。2010年5月15日，原告与“丽景健心会所”的经营者李晋签订《店面租赁合同》一式三份，约定原告将坐落于武平县城东环路上瑶前“和谐小区”，靠最南端第一层第一间的店面出租给李晋经营，面积68.04㎡，租期4年，每月租金人民币1000元。该《店面租赁合同》的鉴证方为武平县民委员会，未盖村委会印章，但有时任村委主任王康签名。2018年1月30日，原告与“丽景健心会所”的经营者钟建平签订《店面租赁合同》一式二份，约定原告将坐落于武平县城东环路上瑶前“和谐小区”，靠最南端第一层第一间的店面出租给钟建平经营，面积68.04㎡，租期2年，每月租金人民币1100元。 另查明，案涉“丽景健心会所”所属一栋房屋（七层）的建成时间是2008年。2015年4月3日，被告登记办理武房权证2015字第××号《房屋所有权证》，该证房屋所有权人武平县村民委员会单独所有，房屋坐落武平县坡子角头1、2层，房屋性质为自建房，规划用途为“社区服务用房”，产权面积2121.68㎡，套内建筑面积1744.11㎡。2015年5月5日，被告登记办理武国用（2015）第0608号《国有土地使用权证》，该证土地使用权人武平县村民委员会，坐落武平县坡子角头1、2层，地类，地类）划拨，使用权面积282㎡。2010年11月1日，被告与“丽景健心会所”经营者签订《租赁合同》，被告将七坊和谐小区一楼的一间店面、一楼过道、二楼整层租给“丽景健心会所”经营者，使用面积合计1707.06平方米，租期十年。2020年8月3日，被告与“丽景健心会所”经营者解除《租赁合同》。 综上查明事实，本院认为，原告主张第一项诉讼请求：确认双方于2008年1月3日签订的征用耕地、林地《协议书》合同有效。经审理，原、被告系针对征用耕地、林地《协议书》中征用林地店面置换条款是否有效存在争议，对征用耕地补偿条款并无争议，据此，本案原告第一项诉讼请求的争议焦点在于原、被告签订的《协议书》中征用林地进行店面置换条款效力问题。因讼争店面房产的土地性质为划拨土地，本案《协议书》即涉及划拨土地上房屋置换的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。因而本案约定被告征用原告林地使用权对价交换为“店面房产”，则该店面房产占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该店面房产所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。划拨土地上房屋转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，即我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同因其内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定属管理性规定，合同违反该规定的效力应当根据具体情况认定。本案中，讼争店面房产的土地使用权虽为划拨取得，但原告受让讼争房产的行为亦未损害国家利益和公共利益，且原、被告协议征用林地的店面置换时间在2008年，讼争房产建成时间亦在2008年，而被告领取位于武平县坡子角头1、2层房产的产权证时间为2015年，原、被告签订征用原告林地使用权对价交换为店面房产条款是一种物权期待权。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。据此，原告要求确认原、被告于2008年1月3日签订的征用林地《协议书》中征用林地店面置换条款合法有效之诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《协议书》中关于征用林地店面置换条款，与征地补偿费的使用、分配方案是不相同的两个法律关系。被告以违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，主张《协议书》中关于征用林地店面置换条款无效的抗辩，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案讼争店面房产为不动产，物权变动应依照法律规定进行变更登记才发生物权变动效力，现讼争店面房产仍登记在被告名下，对于原告主张要求确认位于武平县平川街道东环路100-1号丽景会所一楼最南边第一层第一间店铺产权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。本案被告持有的武房权证2015字第××号《房屋所有权证》项下一、二层房产自建成至今，被告虽将其商业出租，但该房产的用途为“社区服务用房”，地类，地类）为“国有划拨”，至本案法庭辩论终结前，讼争店面房产未从武房权证2015字第××号《房屋所有权证》中单独分割出来，讼争店面房屋项下的土地使用权亦未从武国用（2015）第0608号《国有土地使用权证》中单独分割，并办理土地使用权出让手续，据此，原告要求被告限期协助原告办理上述店铺的不动产权属登记（含土地使用权证和房屋所有权证）的条件未成就，原告可待条件成就时另行主张或另行主张解除《协议书》中征用林地店面置换条款，据此，原告要求被告为原告办理上述店铺的不动产权属登记（含土地使用权证和房屋所有权证）之请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告王建生与被告武平县平川街道七坊社区居民委员会于2008年1月3日签订《协议书》中的征用林地店面置换条款合法有效； 二、驳回原告王建生的其他诉讼请求。 本案案件受理100元，减半收取50元，由原告王建生负担25元、被告武平县平川街道七坊社区居民委员会负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  兰银芳 二〇二〇年九月二十八日 书记员  林 静 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。