四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2269号 原告：王军辉，男，1992年11月24日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托诉讼代理人：赵林，四川众友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，四川金援律师事务所律师。 被告：蒋昕（曾用名：蒋碧兰），女，1981年8月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 第三人：中国银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区蜀金路**金沙万瑞中心**。 负责人：吴飞雪，行长。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地深圳市福田区益田路**平安金融中心**。 法定代表人：孙建平，董事长。 委托诉讼代理人：邓义，四川友成律师事务所律师。 第三人：中国光大银行股份有限公司成都蜀汉路支行，住所地成都市金牛区蜀汉路289，住所地成都市金牛区蜀汉路**le="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 负责人：陈勇，行长。 原告王军辉与被告蒋昕、第三人中国银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称中国银行青羊支行）、第三人中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，王军辉向本院申请追加中国光大银行股份有限公司成都蜀汉路支行（以下简称光大银行蜀汉路支行）为第三人，本院予以准许。本案于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告王军辉及其委托诉讼代理人赵林、第三人中国银行青羊支行的委托诉讼代理人赵亚渝、第三人平安财保公司的委托诉讼代理人邓义到庭参加诉讼，被告蒋昕、第三人光大银行蜀汉路支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王军辉向本院提出诉讼请求：1．判决王军辉与蒋昕于2017年12月12日签订的《预约合同》有效；2．判令蒋昕继续履行《预约合同》，协助王军辉办理位于成都市新都区房屋产权过户手续；3．判令蒋昕向王军辉支付违约金12.6万元；4．本案诉讼费、保全费由蒋昕承担。庭审过程中，王军辉增加请求：请求中国银行青羊支行、平安财保公司在王军辉代蒋昕偿还完毕贷款后协助办理房屋抵押解除手续。事实和理由：2017年12月12日，王军辉与蒋昕签订《预约合同》，合同约定：蒋昕将其在中国银行股份有限公司成都青羊支行按揭贷款购买的位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）出售给王军辉，房屋总价款为66万元；待案涉房屋取得不动产权证书后，蒋昕按本合同的约定过户给王军辉。合同签订时，王军辉已经向蒋昕支付了40万元；房价尾款26万元由王军辉通过向银行按揭贷款的方式支付给蒋昕，如银行贷款不成功或贷款金额不足，王军辉应当在收到银行贷款不成功的通知后七个工作日内以现金方式支付购房尾款。双方约定在蒋昕取得产权证书后的二十个工作日内原、被告双方应各自备齐办理不动产过户手续所需的资料共同前往银行及不动产权登记中心办理产权过户手续。蒋昕保证转让的不动产没有产权纠纷，双方中任意一方违约后，由违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。双方约定当日办理完预约合同公证后蒋昕将上述不动产交付给王军辉使用，王军辉接房后可以对上述不动产进行装修并使用该房产。合同签订前，王军辉向蒋昕支付了2万元的定金，于合同签订当日通过银行转账支付了38万元。后双方到四川省成都市律政公证处办理了签订《预约合同》的公证，蒋昕随后将案涉房屋交付给王军辉，王军辉对房屋进行了装修并入住。2018年3月2日，双方协商后签订《协议》，对《预约合同》约定的房屋尾款支付金额及方式进行了变更，约定蒋昕同意将尾款26万元便宜3万元给王军辉，王军辉今支付10万元给蒋昕，支付后该房屋尾款剩余13万元在产权过户时王军辉再一次性支付给蒋昕。《协议》签订当日，王军辉依约向蒋昕转款10万元。2019年9月5日，新都区不动产登记中心为该房屋办理了产权登记手续，蒋昕取得了案涉房屋的不动产权证。2019年9月17日，蒋昕将案涉房屋抵押给平安财保公司，用以取得贷款为己用。蒋昕的行为已构成严重违约，造成了案涉房屋至今未办理过户手续。故为维护自身合法权益，王军辉特向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 蒋昕、光大银行蜀汉路支行未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 中国银行青羊支行述称：第一，中国银行青羊支行没有义务履行王军辉、蒋昕签订的《预约合同》。第二，与中国银行青羊支行签订合同和办理案涉房屋他项权证的主体名为蒋碧兰，蒋碧兰未到银行变更过姓名，但王军辉提交的房屋信息摘要上的房屋地址与中国银行青羊支行办理抵押的抵押物地址一致，关于蒋碧兰与蒋昕是否为同一人的问题，请求法院依法核实。第三，蒋碧兰未结清案涉房屋的银行按揭贷款且已经逾期，截止2020年9月4日蒋碧兰欠付的本息合计17.4万元，具体金额以原告代偿当日的银行结算金额为准。中国银行青羊支行同意王军辉代蒋碧兰偿还银行按揭，在偿还后中国银行青羊支行配合解除抵押，但需经法院判决。 平安财保公司述称：第一，平安财保公司依法设立抵押权，并办理了抵押登记，抵押合法有效，不存在担保物权消灭的情形；第二，物权公示具有公信力，案涉房屋登记所有权人为蒋昕，平安财保公司基于物权公示效力的信任，设立抵押权，属于善意，王军辉基于房屋买卖合同享有的债权不能对抗平安财保公司的登记抵押权；第三，平安财保公司办理抵押只需审查房屋的产权人是否是蒋昕、房屋价值、房屋状态，至于房屋是否与他人签订买卖合同、是否出租等均无从核实，故平安财保公司办理抵押登记不存在过失，罚息不应免除；第四，平安财保公司对案涉房屋享有合法的抵押权，在借款清偿完毕之前，不应当解除抵押；第五，截至2020年9月4日，蒋昕的贷款抵押担保债务金额为168067.54元，同意王军辉代为偿还，在王军辉将蒋昕的抵押担保债务代偿完毕情况下，平安财保公司配合解除抵押。 本院经审理认定事实如下：对于到庭当事人无争议的事实，本院予以确认。2017年12月12日，王军辉（乙方）与蒋碧兰（甲方）签订《预约合同》，并在四川省成都市律政公证处进行公证。合同约定：“一、房地产基本情况。1、甲方与成都新都蓝光房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了四川省商品房买卖合同（预售），购买了位于新都区（合同备案号：30128）不动产。同时甲方就上述不动产向银行申请了按揭贷款并办理了相应的抵押登记手续。……二、甲方承诺将上述不动产按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得不动产权证书后按本合同的约定过户给乙方。三、……1、上述不动产转让总价款为人民币660000元（大写：陆拾陆万元整）。乙方已经向甲方支付人民币400000元（大写：肆拾万元整），房价尾款人民币260000元（大写：贰拾陆万元整）由乙方通过向银行按揭贷款的方式支付给甲方。如银行贷款不成功或贷款金额不足，乙方应当在收到银行贷款不成功的通知后七个工作日内以现金方式支付购房尾款。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理上述不动产的产权登记手续，以确保甲方及时取得不动产权证书。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担，上述不动产结按前的银行月供款及按揭尾款均由甲方负责承担，同时甲方承诺在取得不动产权证书前负责申请结清上述不动产的银行按揭尾款。双方约定在甲方取得产权证后的二十个工作日内甲、乙双方应各自备齐办理不动产过户手续所需的资料共同前往银行及不动产登记中心办理产权过户手续，将上述不动产过户给乙方。该次过户所产生的所有税费均由乙方承担（无论是减免还是增加）。四、权利保证：甲方保证转让的不动产没有产权纠纷。房地产公司逾期未办理不动产权登记时甲方有义务督促房地产公司尽快办理。如因甲方故意隐瞒产权纠纷，造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。甲、乙双方约定如甲、乙双方中任意一方违约后，由违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。五、双方约定今日办理完预约合同公证后甲方将上述不动产交付给乙方使用。乙方接房后可以对上述不动产进行装修并使用该房产，接房相关房产的物管费、水、电、气等相关的一切费用均由乙方负责承担与甲方无关，如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担。六、违约责任。如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款；并应向乙方支付总房款的20%作为违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿【包括但不限于：乙方支付的不动产装修费用（以乙方提供的与装修有关的票据为准）、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等】：1、房地产公司通知甲方办理或领取不动产权证书但甲方怠于办理或领取达二十个工作日以上的。2、甲方取得不动产权证书后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形。3、甲方将上述不动产另行转让、抵押或赠与给他人的，或甲方有其他除转让给乙方以外的处分不动产的行为。4、甲方未能按照合同约定结清上述不动产的银行按揭尾款。5、上述不动产因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的。……”，该《预约合同》第九条约定了甲方的联系方式，明确“如联系方式变化，应及时以书面或短信的方式通知对方，未及时通知对方的视为联系方式未变化，对方据此联系方式发出的通知信息均视为有效”。2017年12月14日，四川省成都市律政公证处作出（2017）川律公证内民字第94443号公证书，公证内容为：“兹证明甲方蒋碧兰、乙方王军辉于二〇一七年十二月十二日来到我处，在本公证员面前，签订了前面的《预约合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方的签名、捺指印均属实”。2018年3月2日，王军辉（乙方）与蒋碧兰（甲方）签订《协议》，约定：“经甲乙双方协商决定，将蓝光花满庭三期南区4栋1单元1101室尾款二十六万人民币，其中十万元人民币乙方提前支付给甲方，甲方同意将尾款二十六万人民币便宜三万人民币给乙方，乙方今支付十万元人民币给甲方，支付后该房屋尾款剩余十三万人民币，在产权过户时乙方再一次性支付给甲方十三万元人民币，甲、乙双方商定达成协议”。关于购房款的支付情况：2017年12月7日，王军辉通过支付宝账户向账户名为蒋昕的收款方转账两笔各10000元，转款备注均为“蓝光花满庭三期南区4栋一单元1101房，买方王军辉购房定金”，蒋碧兰当日出具《收条》，载明：“今收到买方王军辉购买蓝光花满庭三期南区4栋一单元1101房的定金20000元……”。2017年12月12日，王军辉通过其名下中国工商银行账户向户名为蒋碧兰的银行账户转账支付380000元。2018年3月2日，王军辉通过其名下中国工商银行账户向户名为蒋碧兰的银行账户转账支付100000元。以上款项合计500000元。 另查明，登记日期为2018年9月14日的常住人口登记卡记载，蒋昕曾用名为蒋碧兰。2019年9月5日，蒋昕取得案涉房屋不动产权证（权证号：2019新都不动产权第**），记载案涉房屋为蒋昕单独所有。该房屋抵押情况如下：1．蒋碧兰为购买案涉房屋在中国银行青羊支行办理按揭贷款，双方以案涉房屋办理抵押登记，登记信息为：抵押权人：中国银行青羊支行，债务人：蒋碧兰，权利设立时间：2019年7月30日，被担保债权数额：200000元，债务履行期限：2015年12月16日至2035年12月16日，抵押件号：2019073014F005。中国银行青羊支行确认蒋碧兰已逾期还款。2.2019年9月17日，蒋昕（抵押人、甲方）与平安财保公司（抵押权人、乙方）签订《最高额抵押合同》，并在四川省成都市蜀都公证处进行公证。合同约定：蒋昕以案涉房屋作为抵押担保；抵押担保的主债权为：平安财保公司在自2019年9月17日至2027年12月26日止的期间（即“债权确认期间”）内与蒋昕办理各类业务（包括出具保证保险保单）所发生的债权，包括但不限于平安财保公司就蒋昕诸类借款所出具保证保险等情形而发生的债权（例如平安财保公司依据保险法在承担保证保险赔付责任后对蒋昕享有的追索权或代位求偿权）；抵押期限（如适用）：自2019年9月17日至2027年12月26日；抵押担保最高本金金额为人民币699000元。2019年9月17日，四川省成都市蜀都公证处作出（2019）川成蜀证内经字第164824号公证书，公证内容为：“兹证明甲方、乙方于二〇一九年九月十七日在成都市签订了前面的《最高额抵押合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该合同的内容符合《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》的有关规定，合同上当事人的签名、指印、印章、签章均属实”。对应登记抵押信息为：抵押权人：平安财保公司，债务人：蒋昕，权利设立时间：2019年9月19日，被担保债权数额：699000元，债务履行期限：2019年9月17日至2027年12月26日，抵押件号：2019091914F002。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，虽然所涉及的《预约合同》主体姓名、登记抵押人姓名、收款账户名称等存在“蒋碧兰”与“蒋昕”两组称谓，但根据常住人口登记卡可以认定二者为同一人，蒋昕为现用名，蒋碧兰为其曾用名。本院在查明事实部分尊重证据内容区分名称再现表述，在分析认定过程中对被告主体为蒋昕予以确认并以此姓名分析评述。 本案中，王军辉与蒋昕签订的公证《预约合同》虽名为“预约合同”，但从合同内容看对于房产基本信息、价款、结按解抵、权属转移登记、违约责任等均作出详细约定，具备了正式合同的主要条款，也未表明将来还需订立其他正式房屋买卖合同，则可以认定双方已经订立房屋买卖合同并实际履行。2018年3月2日签订的《协议》中对房屋价款及支付方式另作约定，应属对《预约合同》有关条款的补充和变更。则《预约合同》及《协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同主体产生约束力，双方均应按照约定行使权利、履行义务。王军辉按约定向蒋昕支付了共计500000元，履行了付款义务，蒋昕也将案涉房屋交付王军辉占有使用，按照合同约定蒋昕应在取得案涉房屋不动产权证前结清银行按揭尾款，在取得不动产权证后的二十个工作日内共同为王军辉办理过户手续，但蒋昕在2019年9月5日案涉房屋的不动产权证书办出时，并未结清中国银行青羊支行的按揭尾款，也未协助王军辉办理案涉房屋过户手续，并于2019年9月17日将案涉房屋用作办理抵押担保，设立了抵押权人为平安财保公司的二次抵押，其行为违反《预约合同》的约定，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应承担违约责任。关于违约金数额，《预约合同》第四条约定“如甲、乙双方中任意一方违约后，由违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金”，第六条约定“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款；并应向乙方支付总房款的20%作为违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿……”，王军辉明确其该项请求权的基础系依据《预约合同》第六条主张，对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，王军辉有权依据合同约定主张特定数额的违约金，结合《预约合同》有关条款内容可以明确，蒋昕的行为符合约定的违约金的适用条件，蒋昕未到庭应诉、未提出调减主张，不利后果应自行承担，对于王军辉按照变更价款约定后的总房款20%主张违约金12.6万元的请求，本院予以支持。 关于继续履行合同、办理权属转移登记。案涉房屋虽因设立有两处抵押登记而无法办理权属转移登记，但合同未解除仍对双方具有约束力，具备履行条件后双方仍应继续履行。现蒋昕已取得案涉房屋的不动产权证书，王军辉自愿代蒋昕偿还对中国银行青羊支行的贷款本息及对平安财保公司的抵押担保债务，中国银行青羊支行和平安财保公司亦同意由王军辉代偿、在案涉房屋抵押贷款和债务结清后配合办理抵押登记注销手续，不违反法律规定且能够实际履行。故在王军辉同意全部代偿前提下，本院对王军辉主张由中国银行青羊支行和平安财保公司协助办理案涉房屋抵押注销手续及蒋昕继续履行合同协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求依法予以支持。按照协议约定王军辉应在房屋过户时一次性向蒋昕支付购房尾款13万元，该尾款可以从王军辉代蒋昕偿还的款项中扣减，从中国银行青羊支行和平安财保所陈述截止至庭审当日蒋昕欠付本息金额看（174000元＋168067.57元=342067.57元），已经超出约定的王军辉应付购房尾款，但由于最终实际代偿数额需以代偿当日计算为准，王军辉亦明确对应损失部分不在本案中主张，故本案中不予认定处理。 关于判决《预约合同》有效的请求，虽在形式上作为独立诉讼请求提出，但在王军辉同时提出继续履行及违约责任请求情况下，该确认合同效力的请求实质应属事实主张和法律观点，本案中已对《预约合同》效力作出评判并据以支持王军辉的有关诉讼请求，故不再作单独作为诉讼请求支持处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、王军辉于本判决发生法律效力之日起20日内代蒋昕向中国银行股份有限公司成都青羊支行一次性清偿蒋昕所欠付的全部银行按揭贷款本息（截至2020年9月4日，蒋昕在该银行的欠付按揭贷款数额为174000元，全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）； 二、王军辉于本判决发生法律效力之日起20日内代蒋昕向中国平安财产保险股份有限公司一次性清偿蒋昕所欠付的全部抵押担保债务（截至2020年9月24日，蒋昕在该公司的抵押担保债务数额为168067.54元，全部债务数额以结清当日计算为准）； 三、蒋昕与中国银行股份有限公司成都青羊支行、中国平安财产保险股份有限公司应于王军辉代蒋昕结清本判决第一、二项所确定的全部欠付款项后30日内办理位于成都市新都区房屋［不动产权证号为：川（2019）新都区不动产权第008043］的抵押登记注销手续（抵押件号：2019073014Ｆ00516、2019091914Ｆ0023）； 四、蒋昕于位于成都市新都区房屋［不动产权证号为：川（2019）新都区不动产权第00804］的抵押登记注销手续办理完毕后10日内协助王军辉办理该房屋的不动产权转移登记手续； 五、王军辉于上述房屋的不动产权转移登记手续办理完毕当日向蒋昕支付剩余购房款130000元（此款从王军辉代蒋昕实际向中国银行股份有限公司成都青羊支行、中国平安财产保险股份有限公司清偿的款项中扣除，如王军辉实际代偿数额超过其应付购房款数额，则无需向蒋昕另行支付）； 六、蒋昕于本判决发生法律效力之日起10日内向王军辉支付违约金126000元； 七、驳回王军辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1710元（已因适用简易程序减半收取）、保全费3670元，共计5380元，全部由蒋昕负担（此款王军辉在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月十一日 书记员  曾妙