广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8284号原告：冯焕彪，男，1963年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*********巷6号，公民身份号码为440************713。委托诉讼代理人：肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。被告：沈之愚，男，1968年10月17日出生，汉族，住青海省湟中县*****************，公民身份号码为420************532。委托诉讼代理人：戴文婷，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。被告：徐庭辉，男，1982年2月28日出生，汉族，住武汉市江岸区*********************，公民身份号码为420************731。委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。原告冯焕彪与被告沈之愚、徐庭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告冯焕彪的委托诉讼代理人肖浩，被告沈之愚的委托诉讼代理人戴文婷、温东林，被告徐庭辉委托诉讼代理人陈嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告返还购房定金40万元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）自起诉之日计至还清之日止；2.判决被告徐庭辉向原告支付违约金754825.5元；3.判决被告沈之愚对上述违约金承担连带赔偿责任；4.判决两被告承担本案全部诉讼费用。（以上总计1154825.5元）事实和理由:原告与被告徐庭辉于2018年10月25日签订了《君悦山九区购房买卖合同》，合同约定被告徐庭辉将自己名下位于东莞市***********骏豪商务中心商务楼16号2栋办公103单位卖给原告，房产证号为：粤（2017）东莞不动产权第03164**，房屋面积为298.35平方米，房产用途为商业。被告沈之愚为监管人，但事实上被告沈之愚才是涉案房屋的实际所有人，被告徐庭辉系涉案房屋的代持人。涉案房屋买卖合同签订后，原告按合同约定于合同签订当天支付40万元定金给被告沈之愚。根据合同第十四条[备注]约定，买方需于2019年1月20日前付首期款，卖方于2019年2月5日前办理注销抵押，并递交过户资料，领取受理回执，待领取新房产证之日起三个月之内由买方办理抵押贷款用于付清余款。然而，在原告筹备好首期款后，被告沈之愚却告知原告其不够钱办理赎楼手续，房屋无法办理注销抵押手续，也无法办理过户手续，其要求原告多支付400万的首期款让被告有足够资金去赎楼。原告并未同意，与被告协商后达成一致，由原告继续向银行办理贷款，等贷款下来后再一次性向被告沈之愚支付购房余款。原告即积极以其名下公司深圳市金六贸易发展有限公司的名义向银行申请贷款。2019年8月份期间，被告沈之愚仍通过电话及短信催促原告办理贷款的事情，但由于银行审批手续尚未下来，原告只能如实告知被告沈之愚并让被告沈之愚耐心等待，被告沈之愚最后一次发短信催促原告贷款事宜系在2019年8月27日。直到2019年9月26日，银行通过了审批手续并出具700万元的贷款额度审批意见表，加上原告账户的余额，原告已筹备好足额的购房余款，但此时被告沈之愚已经采取关机失联的办法回避原告。后经原告前往东莞市国土局查询了解才发现，被告徐庭辉已于2019年10月10日将涉案房产转移到其他案外人名下。也即被告在与原告签订房屋买卖合同但尚未解除的情况下，被告徐庭辉又与他人签订了房屋买卖合同，并将房屋过户至他人名下。原告认为，原告与被告徐庭辉签订的《君悦山九区购房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告与被告徐庭辉签订的房屋买卖合同并非东莞市*******提供的正规模板，其中有约定不明确及矛盾的地方，且被告的事实行为又推翻合同约定的条款，在原告未存在违约行为的情况下，被告造成根本违约，原因如下：首先，虽然涉案合同约定付款方式为2019年4月30日一次性支付房款，但被告沈之愚于超过付款时间数月后，即2019年8月25日仍存在催促原告贷款的事宜，因此从该事实行为推断，原被告关于涉案房款的付款方式最终应确定为按揭贷款支付方式。其次，合同条款前后矛盾，合同第四条约定的付款方式为一次性付款，但合同第十四条[备注]中却存在关于首期款及抵押贷款的约定，并且注明“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。”因此，该备注条款的约定视为对前面条款的调整，且支付时间应以银行实际发放贷款时间为准，原告并未存在违约行为。再者，根据《合同法》第九十六条解除权的行使：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”涉案合同签订至今，被告均未通知原告解除涉案合同，原告在被告沈之愚的催促下办妥了银行贷款，且已准备好足额资金支付购房余款，但被告却在未通知原告解除涉案合同的情况下，擅自将涉案房屋过户给他人，属于根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，原告得以解除涉案合同，并要求两被告向原告返还收取的定金40万元及利息，且两被告应向原告支付违约金以及承担本案诉讼费，涉案合同第十一条约定的违约金标准为转让成交价的20%，原告酌情按转让成交价的10%计算，即754825.5元。现原告为保护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告沈之愚辩称，一、原告所主张的全部诉讼请求没有事实和法律依据，因为是原告没有按照合同交付房屋的首期款，根据合同法的规定，原告是先履行合同义务的一方，被告沈之愚是后履行合同义务的一方，双方于2018年10月25日签署的房屋买卖合同，但一直没有交付首期款，并且被告沈之愚多次与原告沟通中，原告都无法交付首期款，根据合同的第10条的约定，被告沈之愚可以解除合同，没收原告的定金，本案中由于原告违约，被告沈之愚有权没收原告所交付的定金；二、原告主张被告违约，完全是原告的片面之词，至今为止，原告仍然没有能力支付房屋首期款，该合同未能履行的原因是原告违约，而不是被告沈之愚违约；三、被告徐庭辉是涉案房屋的产权登记人，实际上该房屋是被告沈之愚和被告徐庭辉合作购买的房屋，本案中是原告与被告徐庭辉的买卖关系，所以综上所述，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。根据案涉合同第14条的约定，原告应当在2019年1月20日前支付首期款，但原告一直没有支付首期楼款265万元。被告徐庭辉辩称，一、案涉物业虽然登记在被告徐庭辉名下，但由被告沈之愚实际出资购入，被告沈之愚系案涉物业的实际产权人，被告徐庭辉仅系名义产权人，原告于2018年10月25日签订案涉合同的定金系由被告沈之愚收取，被告徐庭辉未收取任何款项，原告在起诉状中亦自认被告沈之愚系案涉物业的实际产权人，被告徐庭辉系名义产权人。二、案涉合同约定，原告应于2019年1月20日前支付首期楼款不低于265万，原告因自身原因未能依约履行，构成违约，故被告沈之愚将案涉物业出售给第三人，原告系案涉合同的违约一方，其应承担违约责任，而非被告沈之愚向原告承担违约责任；退一万步讲，因原告违约在先，且违约长达8个月，即便认定原告与被告沈之愚均有违约行为，判令被告沈之愚返还原告定金较为公平，被告沈之愚不应向原告支付违约金。三、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”原告在签订案涉合同时明知被告徐庭辉为名义产权人，合同履行过程中亦一直系原告与被告沈之愚在交涉，案涉合同直接约束原告与被告沈之愚，被告徐庭辉作为名义产权人仅负有受托签订合同、配合办理递件过户手续的义务，案涉合同约定的其他事项均与被告徐庭辉无关，故即便认定卖方违约，原告无权主张被告徐庭辉返还购房定金及利息，更无权主张被告徐庭辉支付违约金。四、案涉纠纷与被告徐庭辉无关，被告徐庭辉不应承担本案诉讼费用。综上，被告徐庭辉仅系案涉物业的名义产权人，不应向原告承担相关责任，恳请法院依法驳回原告对被告徐庭辉的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于东莞市***********骏豪商务中心商务楼16号2栋办公103房，被告徐庭辉于2017年12月20日与深圳市大富配天投资有限公司就案涉房屋签订合同编号为20171213FAE49A690423的《房地产买卖合同》，约定深圳市大富配天投资有限公司将案涉房屋以649万元的价格转让给被告徐庭辉，后案涉房屋登记在被告徐庭辉名下。被告沈之愚、徐庭辉均确认案涉房屋购入资金由被告沈之愚支出，并登记在被告徐庭辉名下。但被告沈之愚主张，其与被告徐庭辉的关系为合作买房关系，即购买案涉房屋的资金由其提供，并登记在被告徐庭辉名下，案涉房屋出售时，无论盈亏均由被告沈之愚、徐庭辉各承担50%；被告徐庭辉对此予以否认，并认为其与被告沈之愚是代持有案涉房屋的关系，未收取任何款项。被告徐庭辉就其上述主张提交了《房地产买卖合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细佐证。中国建设银行个人活期账户交易明细显示被告沈之愚于2017年9月2日至同年9月14日期间通过银行多次向被告徐庭辉转账款项，金额合计1364万元，被告徐庭辉主张上述款项为案涉房屋以及东莞市***********骏豪商务中心商务楼16号2栋办公102房、202房的购房款。2018年10月25日，原告作为买方与被告徐庭辉作为卖方、被告沈之愚作为监管方签订《君悦山九区购房买卖合同》一份，约定被告徐庭辉将案涉房屋出售给原告。合同约定案涉房屋成交价为7548255元，原告需在该合同生效之日起两日内支付定金400000元，原告需于2019年4月30日之前支付除定金、交楼押金之外的全部楼款7148255元。上述定金、楼款全部转账至被告徐庭辉约定的被告沈之愚银行账户。合同第十条约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”合同第十四条备注条款约定“（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：经买卖双方友好协商达成如下：1、买方于2019年01月20日前付首期楼款（不低于人民币贰佰陆拾伍万元整，小写：¥2650000.00）给监管方……”等。合同签订后，原告于2018年10月30日向被告沈之愚银行转账了定金400000元，但此后原告未按合同约定继续支付案涉房屋的首期楼款及余下楼款。原告与被告沈之愚、徐庭辉均确认案涉房屋卖给了其他人，案涉房屋登记过户时间为2019年10月10日。原告认为两被告在没有解除案涉合同的情况下将案涉房屋出卖给第三人，导致合同无法继续履行，属于根本违约行为向本院提起诉讼。被告沈之愚认为原告是先履行合同义务一方，其是后履行合同义务一方，原告逾期付款已构成违约，且其已在2019年8月通过短信和电话方式向原告提出解除合同，故案涉合同已在2019年8月解除，被告沈之愚在案涉合同解除以后将案涉房屋出卖给第三人不属于违约。被告沈之愚未能就其上述主张提交证据佐证。原告称没有收到被告沈之愚解除合同的短信或电话。被告徐庭辉称其在案涉合同签订以后，未再参与案涉合同的相关事宜，均由被告沈之愚与原告进行沟通，对于被告沈之愚主张在2019年8月通过短信和电话方式向原告提出解除合同亦不清楚，但被告徐庭辉认为原告逾期付款已构成违约。原告主张，案涉合同虽然约定其需要在2019年1月20日前支付首期楼款2650000元，但在合同履行过程，被告沈之愚以其资金不足以赎楼为由要求原告增加支付首期楼款至4000000元，导致原告资金不足，原告与被告沈之愚协商后，同意由原告向银行申请贷款，原告获得贷款后再一次性支付案涉房屋楼款，后原告以深圳市金六贸易发展有限公司名义申请的贷款于2019年9月26日获得银行同意，所以原告不存在逾期付款的违约行为。原告就其上述主张提交了深圳农村商业银行审批意见表复印件、深圳市金六贸易发展有限公司营业执照复印件、证明、手机短信截图打印件佐证。深圳农村商业银行审批意见表复印件显示该营销产品是公司综合授信额度，主要内容为深圳农村商业银行同意向深圳市金六贸易发展有限公司发放不可循环授信额度7000000元，该贷款资金必须严格按照用途使用，审批日期为2019年9月26日。深圳市金六贸易发展有限公司营业执照复印件、证明显示原告是深圳市金六贸易发展有限公司的法定代表人及实际控制人，原告以深圳市金六贸易发展有限公司名义向深圳农村商业银行贷款7000000元，用于原告及其儿子冯国豪购买房屋，原告有权随时调用及支配该笔款项。手机短信截图打印件显示被告沈之愚2019年8月2日、14日、16日、25日、27日通过手机短信方式向原告催案涉房屋楼款及询问有关贷款事宜。被告沈之愚对上述手机短信予以确认，但否认其与原告就案涉楼款的付款方式和时间进行了协商变更，并认为上述短信既能证明被告沈之愚一直在宽限原告支付楼款，亦能证明原告缺乏购房资金，导致案涉合同无法履行。庭审中，原告与被告沈之愚均确认案涉《君悦山九区购房买卖合同》已经解除，但原告认为案涉合同是因被告沈之愚于2019年10月10日将案涉房屋出卖给第三人导致合同无法履行而解除，被告沈之愚则认为案涉合同是在2019年8月因原告逾期付款构成根本违约而解除。另查，原告的儿子冯国豪与被告沈之愚、徐庭辉就购买东莞市***********骏豪商务中心商务楼16号2栋办公102房、202房而产生的房屋买卖合同纠纷于2020年6月1日起诉至本院，案号为（2020）粤1973民初8285号。以上事实，有《君悦山九区购房买卖合同》、房产证复印件、深圳农村商业银行活期对账单、收据、深圳农村商业银行交易清单、深圳市金六贸易发展有限公司营业执照复印件、证明、深圳农村商业银行审批意见表复印件、手机短信截图打印件、商品房买卖合同模板复印件、《房地产买卖合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细以及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案原告与被告沈之愚对于案涉《君悦山九区购房买卖合同》已经解除均没有异议，本院亦予以确认。综观本案，争议的焦点有以下几个方面：第一、被告沈之愚、徐庭辉的责任问题。被告沈之愚、徐庭辉均确认案涉房屋购入时的资金由被告沈之愚支出，房屋的产权登记在被告徐庭辉名下，本院对此予以确认。被告沈之愚主张案涉房屋出售时无论盈亏均两被告各承担50%，其认为两被告之间为合作买房关系，而被告徐庭辉则认为其仅是代被告沈之愚持有房屋，未收取任何利益。根据被告徐庭辉提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，被告沈之愚于2017年9月2日至同年9月14日期间通过银行多次向被告徐庭辉转账款项，金额合计1364万元，而被告徐庭辉于2017年9月19日与深圳市大富配天投资有限公司签订合同，购入东莞市***********骏豪商务中心商务楼16号2栋办公102房、202房，上述两套房屋的楼价共计502万，在三个月后即2017年12月20日被告徐庭辉再次与深圳市大富配天投资有限公司签订合同，购入案涉房屋，楼价为649万。本院认为，结合上述合同的签订时间、上述三套房屋的总楼款以及被告沈之愚转账给被告徐庭辉款项总额、转账时间等，无法证明被告徐庭辉仅是代被告沈之愚持有案涉房屋。本院认为，被告徐庭辉签订案涉合同时是案涉房屋的产权人，被告沈之愚作为案涉房屋的实际出资方，两被告均应当受案涉合同卖方的合同条款约束。第二，案涉房屋买卖合同解除的原因是什么，原、被告在本案中是否存在违约行为，违约行为是否导致合同目的无法实现。从案涉证据综合分析可以认定原、被告在履行案涉房屋买卖合同的过程中，原告未能按照合同约定在2019年1月20日前支付案涉房屋首期楼款2650000元，亦未能在2019年4月30日前付清案涉房屋所有楼款，已构成逾期付款。原告关于双方以合同实际履行变更了合同约定的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。被告沈之愚主张其于2019年8月以原告逾期支付楼款为由解除了案涉合同，但被告沈之愚未能就其上述主张提交相应的证据予以佐证，原告亦予以否认，本院对其上述主张不予采信。本院认为，虽然原告存在逾期付款的违约行为，但被告沈之愚、徐庭辉在案涉合同尚未解除的情况下于2019年10月10日将案涉房屋出卖给第三人，导致案涉合同在事实上已经不能履行，依照《中华人民共和国合同》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，本院认为双方签订的《君悦山九区购房买卖合同》已经解除，解除原因是被告沈之愚、徐庭辉单方违约提出解除。第三，原告的诉请如何处理。对于定金及利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。被告沈之愚、徐庭辉于2018年10月30日收取原告的定金400000元应当予以返还，同时应当返还定金的法定孳息，原告主张利息自起诉之日即2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止合理，本院予以支持。对于违约金。本院认为，被告沈之愚、徐庭辉在案涉合同尚未解除的情况下将案涉房屋出卖给第三人，导致案涉合同在事实上已经不能履行，原告要求被告沈之愚、徐庭辉按照案涉合同第十一条关于卖方未按约定期限履行义务承担违约责任的约定支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告沈之愚、徐庭辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告冯焕彪返还购房定金400000元及利息（以400000元为基数，从2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告冯焕彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7596.72元，由被告沈之愚、徐庭辉共同负担。受理费原告冯焕彪已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年九月二十七日书记员  郑婵娟邓德力附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。