杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4312号 原告：杭州广拓实业有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区双龙街**金色西溪商务中心**楼****。 法定代表人：潘钧，执行董事。 委托诉讼代理人：汪畅然、麻时圆，浙江科茂律师事务所律师。 被告：杨馨，男，汉族，1988年8月24日出生，住四川省苍溪县。 被告：呦咖呦咖健身（杭州）有限公司。住所地。住所地：浙江省杭州市西湖区双龙街**金色西溪商务中心**楼****iv> 法定代表人：杨馨，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：宋永旺，公司员工。 原告杭州广拓实业有限公司与被告杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司（以下称呦咖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪畅然、麻时圆，两被告的委托诉讼代理人宋永旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：两被告支付2020年2月2日至2020年11月1日期间租金513312元；两被告支付违约金191862元；两被告支付律师费20000元；诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2019年4月2日，原告与杨馨签订《房屋租赁合同》，约定：杨馨向原告承租杭州市西湖区双龙街199号金色西溪商务中心1号楼（以下称1号楼）北楼2层北和南楼1层部分房屋，面积646平方米，租赁期限2019年4月2日至2023年4月1日；租金每天每平方米2.9元，按季支付、先付后用，提前5个工作日支付；逾期支付租金超过7个工作日，按当年三个月租金及物业管理费总和支付违约金。原告依约交付房屋，杨馨未按约支付租金。 合同第十七条约定，杨馨应于合同订立后30日内向工商部门领取营业执照，该经营主体须在设立后5日内在合同上加盖公章成为共同承租人，否则视为杨馨未经原告同意将房屋转租。杨馨成立呦咖公司后，呦咖公司未依约在合同上加盖公章。但呦咖公司以案涉房屋为办公场所，并按合同支付租金、水电费、物业管理费，系该房屋实际使用人，呦咖公司应被认定为房屋共同承租人。望判如所请。 两被告辩称：呦咖公司愿意承担原告与杨馨签订的《房屋租赁合同》项下的付款义务。 1号楼北楼2层北的房屋租赁关系与原告沟通后至2020年4月1日解除，原告当时带相关人员去看过北楼2层北房屋。被告无需支付2020年4月1日之后北楼2层北房屋租金。 1号楼南楼1层部分房屋的租金需先开票再付款，原告没有开具发票，被告因此没有付款。 疫情属于不可抗力，呦咖公司要求减免疫情期间租金，但原告没有优惠或减免意见。呦咖公司属于培训机构，受疫情影响，开业延期，经营困难，资金回笼受到非常大影响，难以支付租金。 案涉房屋对面是建筑用房，工人住在那里，很多垃圾丢到营业场所门口。呦咖公司反映多次，原告没有处理，影响营业，直到2020年5月才整改。 呦咖公司愿意支付房租，但希望延期支付。呦咖公司不愿意支付违约金。律师费若符合规定，呦咖公司愿意支付。 原告为证明其主张，举证如下： 1、协议书、产权分割协议、不动产权证书、幢号与施工号对照表、同意转租证明。证明原告向所有权人承租案涉房屋并有权出租，房屋所在1号楼与杭政储（2013）51号地块商业商务用房5号楼系同一楼房。 2、《房屋租赁合同》、《物业服务协议》。证明杨馨向原告承租案涉房屋，面积646平方米，租金每天每平方米2.9元，租金按季支付、先付后用，提前5个工作日支付，原告在收到租金后5个工作日向被告提供增值税发票;根据合同第十三条第五款及《物业服务协议》，两被告应支付违约金191862元。 3、企业信用信息查询。证明呦咖公司将案涉房屋登记为经营场所，系房屋实际使用人、共同承租人。 4、委托代理合同、单笔查询明细、发票。证明原告为实现债权支出律师费20000元。 5、银行记账凭证、发票、现金缴款单、自助回单。证明呦咖公司已支付2019年4月2日至2020年2月1日期间租金，原告向呦咖公司出具相应金额发票。 6、杭州周家村股份经济合作社与原告签订的房屋租赁合同、租金减免协议。证明房屋所有权人给予原告疫情期间减免2020年2月份10天租金的优惠，原告也按上述标准给予被告减免优惠。 7、微信记录（潘钧与杨馨）。证明原、被告未就北楼2层北房屋达成解除协议，两被告应按合同支付租金。 两被告为证明其主张，举证如下： 1、租金计算清单、微信记录（潘钧与杨馨）。证明北楼2层北的房屋租赁关系与原告沟通后至2020年4月1日解除，此后租金不用支付，南楼1层部分房屋租金计算至2020年5月1日。 2、微信记录（成语与杨馨）。证明按惯例先开票再付款，呦咖公司没有收到物业费、租金发票。 法庭质证时，两被告对原告提供的证据1-7没有异议。 法庭质证时，原告对两被告提供的证据1、2发表如下质证意见：证据1，聊天记录不完整，真实性有异议；双方未就北楼2层北房屋租赁关系的解除达成合意，北楼2层北房屋在被告管理之下，未办理交接手续。证据2，无法确定成语是原告员工，不能证明先开票再付款；被告要求下个月开发票，所以原告没有提前开具；合同约定原告在收到租金后5个工作日内向被告提供发票，应先付租金，后开具发票。 经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：原告提供的证据1-7，两被告没有异议，予以认定。两被告提供的证据1、2不能证明其主张的待证事实。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2016年10月12日，杭州周家村股份经济合作社将1号楼出租给原告使用，并同意原告转租。 2019年4月2日，原告与杨馨签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将1号楼北楼2层北、南楼1层部分房屋出租给杨馨经营瑜伽馆、跆拳道培训使用，面积646平方米，租赁期限为2019年4月2日至2023年4月1日；二、租金每天每平方米2.9元，每两年递增6%，装修免租期2019年4月2日至2019年5月1日无需支付租金，但需支付物业管理、水电等其他费用；三、租金按季支付，先付后用，提前5个工作日支付，原告在收到租金后5个工作日内向杨馨提供发票；四、杨馨支付租赁保证金11万元，原告有权以保证金抵充租金、违约金等；五、杨馨逾期支付租金或其他费用累计超过7个工作日，应向原告支付当年三个月租金和物业管理费总和的违约金，且原告有权解除合同；六、如一方违约，另一方为实现债权产生的律师费等均由对方承担；七、杨馨于合同签订30日内领取营业执照，该经营主体在设立后5日内在本合同加盖公章成为共同承租人，否则视为杨馨未经原告同意将房屋转租等。 2019年4月2日，原告与杨馨签订《物业服务协议》，约定原告提供上述房屋的物业服务，杨馨按每月每平方米12元支付物业管理费等。 2019年4月24日，杨馨、李淑娟设立呦咖公司。 呦咖公司使用案涉房屋从事瑜伽、跆拳道培训，并按合同约定支付2019年4月12日至2020年2月1日期间的租金，但2020年2月2日至2020年11月1日三个季度的租金共计513312元至今未支付。 2020年3月13日至2020年3月26日，潘钧与杨馨就逾期租金及物业费的支付、跆拳道区域的归还等问题进行协商，但未形成一致意见。 2020年5月25日，杭州周家村股份经济合作社与原告签订租金减免协议，约定：因疫情影响，杭州周家村股份经济合作社同意减免原告2020年2月份10天的租金。 2020年7月15日，原告为本次诉讼支出律师费20000元。 本院认为，两被告现有证据不能证明原、被告已就北楼2层北房屋租赁关系的解除在2020年4月1日达成合意且两被告已在该日将北楼2层北房屋返还给原告，两被告认为北楼2层北的房屋租金在2020年4月1日之后无需支付的抗辩意见本院不予采信。 根据《房屋租赁合同》第六条第一款，原告在收到租金后5个工作日内向杨馨提供发票。两被告认为需先开发票再付租金的抗辩意见同样不能成立。 2020年2月2日至2020年11月1日三个季度的租金共计513312元，杨馨依约定应在每季度提前5个工作日即2020年1月27日、4月27日、7月27日分三次支付完毕。杨馨逾期交付租金构成违约，原告要求杨馨支付租金513312元的诉讼请求符合合同约定。原告在提供证据6时表示同意按其与杭州周家村股份经济合作社签订的租金减免协议标准给予原告减免10天租金的优惠，10天租金即18734元（646平方米×10天×2.9元）应从原告的租金诉讼请求中扣除，剩余租金494578元，杨馨应继续给付。呦咖公司虽然不是合同当事人，但作为房屋实际使用人，其自愿承担合同项下义务，本院予以确认。 根据《房屋租赁合同》第十三条第五款第（七）项、第（八）项，杨馨逾期支付租金或其他费用累计超过七个工作日，应向原告支付相当于当年3个月租金和物业管理费总和。经计算，违约金共计191862元。被告辩称，疫情造成其经营困难，其并非恶意违约，无需支付违约金。本案中，违约金的主要功能是补偿原告因被告逾期付款造成的利息损失。本院结合本案实际，依合同法第一百一十四条第二款，酌情将违约金调整为按同期贷款市场报价利率标准，从2020年1月27日两被告违约之日起算至两被告实际清偿之日。 根据《房屋租赁合同》第十四条第三款，如一方违约，另一方为实现债权产生的律师费等均由对方承担。原告要求两被告支付20000元律师费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司支付给杭州广拓实业有限公司租金494578元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司支付给杭州广拓实业有限公司违约金（以494578元为基数，按同期贷款市场报价利率标准，自2020年1月27日计算至实际清偿之日止），于本判决生效之日起十日内付清。 三、杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司支付给杭州广拓实业有限公司律师费20000元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回杭州广拓实业有限公司其他诉讼请求。 如果杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5526元，由杭州广拓实业有限公司负担1605元，由杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司负担3921元。 杭州广拓实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杨馨、呦咖呦咖健身（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱光明 二〇二〇年九月二十二日 书记员  谢雅君