广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2574号原告（反诉被告）：中山市威信物业管理有限公司,住所地广东省中山市东区***************，统一社会信用代码914************341。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告（反诉原告）：全丽，女，1978年3月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区****************，公民身份号码421************444。委托诉讼代理人：万牧春，系被告全丽的丈夫。被告（反诉原告）：万牧春，男，1976年11月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区上海城怡美楼****，公民身份号码421************87X。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）诉被告全丽、万牧春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，被告全丽、万牧春于2020年3月22日提出反诉，本院依法合并审理，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信物业公司委托诉讼代理人肖金到庭参加诉讼,被告全丽其委托诉讼代理人万牧春到庭，被告万牧春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司向本院提出诉讼请求:被告全丽、万牧春向原告威信物业公司支付2014年7月至2019年6月期间共60个月的物业管理费3814.8元及违约金1000元(违约金计算方法:以每月物业管理费63.58元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止)。诉讼期间，原告威信物业公司将诉讼请求变更为被告全丽、万牧春向原告威信物业公司支付2014年7月至2018年1月期间共60个月的物业管理费3814.8元及违约金1000元(违约金计算方法:以每月物业管理费63.58元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止)。事实与理由：被告全丽、万牧春拖欠原告威信物业公司物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况:原告威信物业公司与被告全丽、万牧春的业主委员会签订上海城住宅小区物业管理服务合同。物业坐落:中山市石岐区第一城怡华楼6幢703房及车房。权属人:全丽、万牧春。建筑面积:79.48方米。付费期限:每月31日前支付。违约金依据:根据上海城住宅小区物业管理服务合同第二十条约定。欠费期间:2014年7月至2019年6月，共60个月。欠费金额:物业管理费每月63.58元，合计3814.8元。以上共4814.8元。被告全丽、万牧春辩称，第一，对支付2014年7月至2019年6月期间共60个月的物业管理费3814.8元及违约金1000元不予确认，因为该房产购买于2008年3月10日后于2018年1月19日出售了，故案涉管理费应该为2014年7月10日起至2018年1月19日为止；第二，答辩人2014年7月前均系按时缴纳物业管理费，但因为2014年答辩人的房产因天台漏水问题，多次与原告协商，原告表示无法让本楼栋住户共同出钱维修，多次协商后，原告同意免缴两年物业费，让答辩人自行维修；另2015年9月2日，答辩人所居住物业遭到盗窃，但原告却未能向答辩人调取监控，故导致2015年12月30日再次被盗，原告则同意调取监控，但监控模糊不清，无法查实盗窃的犯罪嫌疑人，且当时原告并不能反馈失窃当日的进出人员情况，故原告再次同意免除答辩人免交3年的物业管理费，但不免除停车费，答辩人至今一直缴纳停车费。原告起诉后，被告全丽、万牧春于2020年3月22日向本院提起，请求判令：反诉被告赔偿反诉原告被盗经济损失70000元。反诉的事实和理由：反诉人位于上海城小区住所2015年9月、12月两次被盗，及反诉人居住的小区近几年多次被盗，是被反诉人疏于管理，重大过失所致，也是一直以来未被盗受过惩罚所致，反诉人第一次家中被盗后，向反诉被告调取视频监控，反诉被告拒绝提供，并声称仅能向公安机关出示，事后是否向公安机关提供就不得而知。被盗后，反诉被告并未加强门禁、保安进出登记、进出盘问工作，小区巡视工作形同虚设，导致二次被盗的发生，第二次被盗后，24小时值守的保安一如既往，关在保安亭睡觉，巡查登记本半年乃至一年都未更新一行，也未登记出租房屋数及加强出租买卖房屋中介进出管理。至2018年1月，未见小区监控重新设置位置，未见小区监控增加夜视功能，放任小区治安秩序恶化，其主观上存在严重过错。反诉原告自新任物业经理黎庭孟上任后，管理缺失，民怨沸腾。卫生清洁方面，多处垃圾堆积如山、设施维护方面基础设施小不休亡羊不补牢，安保巡查形同虚设。除主路面外，路面多处破碎、楼道门窗失修、放任商户开门开窗、油烟乱排，管理巡视流于形式，导致乱停乱放成为习惯。收钱的停车位管理的很好，不另外收费的维护、管理职能基本缺失，楼道清扫一年难见一次。上海城小区因反诉被告的管理缺失，放任无度，小区多次被盗，与没有物业的第一城小区并列成为石岐区治安问题区域。原告威信物业公司就反诉部分答辩称，1.关于天台漏水，是被告自己改造水管导致房屋漏水，责任应该在被告；2.关于盗窃的问题，案件已经破案，公安机关已抓获犯罪份子，应该由犯罪份子承担责任，且已过了诉讼时效；3.关于扔垃圾的问题，查出是小孩所为，且被告已与对方达成了协议，原告也在其中做了很多的工作；4.原告严格依据服务合同的约定从事物业管理服务，质量符合标准。本院经审理认定事实如下：2011年7月6日，中山市上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）与威信物业公司签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定：威信物业公司为座落于中山市石岐区*****侧、白石路北侧的“上海城”住宅小区提供物业服务；每月物业管理服务费收取标准为普通住宅0.80元/平方米；业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，按每日千分之三加收违约金；威信物业公司对治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施；合同还约定了其他事项。全丽、万牧春系中山市石岐区第一城怡华楼6幢703房及车房（建筑面积68.51平方米）业主，该物业产权登记时间为2008年3月10日；该房产出售后的业主变更为尚欢，并于2018年1月19日进行物业产权登记。威信物业公司提交了安保等图片，证明为上海城小区开展了物业服务，但全丽、万牧春自2014年7月起未缴纳物业服务费，遂产生本案纠纷。庭审过程中，全丽、万牧春共同陈述威信物业公司处理其天台漏水工作中存在瑕疵、处理其房屋两次被盗时即2015年9月、12月均不提供监控视频的瑕疵，且威信物业公司曾两次口头承诺免缴纳物业费，故其未交物业服务费的原因系物业服务存在瑕疵并要求威信物业公司须对被盗的损失予以赔偿。威信物业公司则陈述全丽、万牧春房屋天台漏水产生的原因系由于自行改造水管而导致的；而盗窃的问题，赔偿责任应由犯罪分子予以承担，且已过诉讼时效。案件审理过程中，根据全丽、万牧春的申请，本院向公安机关调取了有关2015年9月2日报警的询问笔录，笔录显示案涉房屋于2015年9月2日被盗窃，并于2015年9月2日对全丽被盗窃作出了立案决定书。以上事实，有中山市不动产登记资料查询结果、上海城住宅小区物业管理服务合同、照片、报警回执、立案决定书、询问笔录等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，上海城业委会与物业服务企业威信物业公司签订的上海城住宅小区物业管理服务合同对业主全丽、万牧春具有约束力。全丽、万牧春抗辩称案涉威信物业公司曾因案涉房屋漏水及被盗向其口头承诺免除缴纳物业管理费，但并未提交相应的证据予以佐证。现威信物业公司提交的照片，以及全丽、万牧春答辩自认的部分内容证明威信物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故全丽、万牧春应当按约缴纳物业服务费。但，从全丽、万牧春提交的照片、报警回执及立案决定书，足以证明威信物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对全丽、万牧春应缴纳的物业服务费予以减免40%。经核算，全丽、万牧春全丽、万牧春每月应向威信物业公司缴纳的物业管理费为54.81（68.51平方米×0.8元/平方米/月），应缴纳的2014年7月至2018年1月的物业服务费为1414.1元（54.81元/月×43个月×60%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因威信物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对威信物业公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。关于赔偿损失的问题。全丽、万牧春主张威信物业公司其在2015年9月、12月被盗的财产赔偿70000元，其确认在物品被盗时有向公安机关报案，并提交了2015年9月2日的报警回执、2015年12月30日的受案回执，但未能提交证据证明其曾向威信物业公司追偿过损失赔偿或存在其他诉讼时效中止、中断、延长的情形。威信物业公司在本案的反诉部分中提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故本案中盗窃发生的时间为2015年9月2日和2015年12月30日，至立案之时即提起反诉之日2020年3月22日，已过三年诉讼时效期间。本院对威信物业公司的抗辩主张予以采信，威信物业公司无需向全丽、万牧春赔偿损失。以上，威信物业公司诉求理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告全丽、万牧春于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2014年7月至2018年1月期间的物业服务费1414.1元；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告全丽、万牧春的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担35元，由被告全丽、万牧春负担15元（被告负担部分在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费775元（反诉原告全丽、万牧春已预交），由反诉原告全丽、万牧春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  陈春燕人民陪审员  余梅青二〇二〇年九月二十七日书 记 员  梁健萍柯佩烨