湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6235号原告：张丽艳，女，1972年7月24日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：李映雪，湖南五湖律师事务所律师。被告：袁厚文，男，1987年5月27日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨琳，湖南通程律师事务所律师。原告张丽艳（以下简称原告）与被告袁厚文（以下简称被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李映雪、被告的委托诉讼代理人杨琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋租赁保证金31000元；2、判令被告赔偿原告因合同解除导致的装修损失200000元，其他损失71638元；3、判令被告返还房屋租金差额56324元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年12月28日签订《门面房租赁合同》，约定租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，租金每月31000元。事实上原告租赁被告房屋经营饺子馆已经十六年，在此期间双方一直互相信任，正常履行合同义务。直到2020年1月，因受疫情影响，原告和被告协商要求延迟交纳房屋租金。被告不予理解，并在春节至3月23日期间五次上门进行言语攻击、谩骂和吵闹，要求原告搬离房屋。双方发生冲突，两次报警也未解决。疫情好转后，原告为解决经营困境，邀请合伙人入伙经营，被告在双方合同未解除的情形下，于3月23日下午3时15分擅自张贴门面出租公告。在被告多次吵闹下，原告于3月29日下午2时26分被迫交出钥匙，停止经营。原告认为，在双方合同未到期的情形下，又受疫情不可抗力的影响，被告对于原告要求延迟交纳租金的请求可以给予一定的理解，而不是以谩骂、吵闹、堵门的方式进行解决。被告此种方式直接导致原告无法继续经营，原告此前为经营所进行的装修因此造成了损失。同时，由于无法继续履行合同，原告转租出去的次承租人向法院起诉要求原告承担其相应损失。原告认为，该损失是由被告擅自解除合同所致，不应由原告承担。既然双方合同已经解除，被告应当返还原告所交纳的房屋保证金。另，原告在此次矛盾爆发中发现被告房产证上的房屋套内建筑面积实际为237.6㎡，小于合同约定面积280㎡。在过去的租赁期间内，被告一直以合同约定面积向原告收租，该部分租金差额应当予以退还。原被告双方就涉案房屋的租赁矛盾无法调和，原告遂向贵院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告撤回了诉讼请求第二项中的“其他损失71638元”的主张。被告辩称:原被告房屋租赁合同的解除并不是受疫情影响导致原告无法及时交租导致的，原告在2018年就产生了违约行为。原被告在房屋租赁合同中明确载明，未经被告允许原告不得擅自转租门面。但原告擅自将门面转租给他人已经违反合同约定，根据双方合同，被告可以解除房屋租赁合同。2019年12月原告就应当向被告支付半年的房屋租金，但原告一直未支付。原告违约在先，疫情发生在后，因此合同的解除不是被告的违约行为造成的。《最高人民法院关于印发新冠疫情期间民事案件若干问题指导案件（一）》及湖南省高院关于《涉新冠疫情案件法律适用若干问题的解答》对于疫情案件有明确规定，均有关于准确适用不可抗力的规定。根据民法总则第180条、合同法第117条、第118条规定，当事人迟延履行合同后发生不可抗力的不能免除责任，这是法律对社会公平交易的要求。原告违约在先,疫情发生在后，不能因此规避自己的责任。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内剩余装饰装修残值的，人民法院不予支持。关于返还房屋租金差额问题。原告诉状陈述，原告租赁涉案门面有16年，每年租赁合同是续签的，门面是原告实地考察后签订的，之前的房屋租赁合同中没有约定面积只写了房号，原告租赁的房屋是有固定的地方。原告对于使用情况是非常清楚的，且原告在该过程中进行了装修，并在被告原有房屋基础上进行了扩建，原告在公共面积上扩建的房屋锁起来了，房屋实际面积超过280平米。原被告双方并不是以面积确定租赁房屋的租赁价格，若以面积的多少确定租赁价格，则合同应当明确约定多少钱一平米，因此原告要求被告返还房屋租金差额没有依据。关于返还房屋租赁保证金问题。房屋租赁保证金设立的目的是保证合同的顺利履行及在原告违约情形下应当向被告承担相应违约责任，因原告违反合同约定导致双方合同解除，原告应当向被告承担违约责任，保证金应当不予返还。经审理查明，原、被告之间存在多年的房屋租赁关系。2018年12月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《门面房租赁合同》，约定：被告将其拥有的位于长沙市××道××号××号门面出租给原告作商业房屋使用，建筑面积280平方米；租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日；签订日开始租金为每月31000元，并且每三个月支付一次租金，第一次需要一次性支付三个月租金93000元并且缴纳保证金31000元，保证金在本合同期满后退回原告；从租赁期的第二年开始，以上一年租金交纳金额为基础，每满一年递增5%，即第二年租金为每月32550元，第三年租金为每月34177元；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由原告自行承担；原告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据经营需要对房屋进行装修；原告需按照协议约定支付租金；原告未按约定期限交付租金超过一个月以上的、原告私下转让门面的使用权及经营权的，被告有权解除合同。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告将涉案门面交付给了原告，原告对该门面进行装修后用于经营。原告于2018年8月起将涉案门面的一部分转租给案外人张跃用于经营包点，原告转租时未与被告进行协商。原告向被告交纳了保证金31000元，并向被告支付了涉案门面至2019年12月止的租金。2019年12月31日，原告未按照约定向被告支付2020年第一季度租金；2020年3月31日，原告未按照约定向被告支付2020年第二季度租金。被告通过短信方式要求被告支付租金未果。2019年12月、2020年3月，被告及其家人至涉案门面要求原告支付租金，双方协商未果并产生纠纷。2020月3月23日被告张贴了转租公告，没过多久即被原告撕掉。2020年3月29日，被告报警，在派出所民警的主持调解下原告向被告交还了一片钥匙。2020年4月，原告将其物品从涉案门面搬离。2020年4月15日，被告起诉至本院，请求判令解除原、被告之间的《门面房租赁合同》、原告返还租赁房屋并支付自2020年1月1日起至腾出房屋之日止的租金。本院经开庭审理该案后，于2020年6月24日作出（2020）湘0111民初3185号《民事判决书》，判决原、被告之间的《门面房租赁合同》于2020年4月18日解除，原告向被告返还长沙市××道××号××号门面以及按每月31000元的标准向被告支付自2020年1月1日起至实际退还门面之日止的租金。原告不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月17日作出（2020）湘01民终9881号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。后原告于2020年7月2日向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提交的《门面房租赁合同》，被告提交的（2020）湘0111民初3185号《民事判决书》、短信聊天记录，以及证人证言、（2020）湘01民终9881号《民事判决书》、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《门面房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张的房屋租赁保证金。（2020）湘0111民初3185号《民事判决书》及（2020）湘01民终9881号《民事判决书》认定原告未按期向被告支付租金、原告将涉案门面部分转租的行为构成违约，因此判决解除了原、被告之间的《门面房租赁合同》。合同保证金的性质实质为担保合同的顺利履行，现因原告违约导致双方的合同解除，被告有权不返还保证金。故原告主张被告返还房屋租赁保证金31000元，本院不予支持。关于原告主张的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故原告主张被告赔偿装修损失200000元，本院不予支持。关于房屋租金差额。《门面房租赁合同》中约定的租金标准为涉案门面的整体租金，并未约定按照房屋面积计算租金，故原告主张被告返还租金差额56324元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告张丽艳的诉讼请求。本案受理费因简易程序减半收取3342元，由原告张丽艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二〇年九月二十四日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。