安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初4038号 原告（反诉被告）：杨谋存，男，1971年5月29日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：管荣婷（系杨谋存之女），女，1993年7月13日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：吴娣，安徽芝田律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桑心忠，男，1983年9月2日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：汪小亮，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁乐，安徽嘉树律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杨谋存与被告（反诉原告）桑心忠物权保护纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）特别授权委托代理人管荣婷、吴娣，被告（反诉原告）桑心忠及其特别授权委托诉讼代理人汪小亮、祁乐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨谋存诉称：原告所有的六安市房屋，与被告所有的六安市相邻。2018年4月29日原告、被告、承租人三方签订《商铺租赁合同》，约定原告、被告将各自的房屋出租给承租人蒯学燕，租期2018年5月29日至2020年5月29日，原告的租金每年为45000元，被告的租金为每年20000元。2020年5月29日《商铺租赁合同》到期后，被告擅自在原告121房屋门上张贴出租广告，向外宣称与原告共有121房屋，强行在原告121房门上上锁，阻止原告占有、使用、出租自己121号房屋等，妨碍原告维修砌墙。被告行为严重侵犯了原告的合法权益，双方协商未果。为此提出诉讼请求：1、判决被告立即停止侵害、排除妨碍，拆除六安市房门锁，不得妨碍原告占有、使用、出租六安市房屋的权利；2、被告赔偿原告损失（按每天123.29元计算，从2020年6月1日至2020年6月22日计2712元，后期计算至排除妨碍之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 桑心忠辩称：1.答辩人首先要阐明的是，本案中答辩人所有的122户商铺与被答辩人所有的121商铺紧邻，属相邻关系，由于户型特殊，121商铺的出入口是122户商铺唯一的出入通道；2.事实上，被答辩人此前长期在答辩人不知情的情况下恣意侵占、使用答辩人所有的商铺，早就有侵害答辩人合法权益的先例，而且此次其将大门上锁，严重妨害了答辩人的通行权；3.根据《物权法》第八十七条等的相关规定，被答辩人应当为答辩人的通行权提供必要便利，但其不仅妨害通行，还准备在两户间构筑围墙，严重影响答辩人对122户商铺的占用、使用，其无权要求答辩人赔偿所谓损失。 桑心忠反诉称：反诉人所有的六安市屋与被反诉人所有的六安市房屋相邻。从2016年5月30日至2018年5月29日，被反诉人就以个人名义将北门塔公园以北北门塔商业街步行街11号楼120、121、122商铺出租给他人，在反诉人知晓后才与之协商共同出租,出租期间的整体装修费用被反诉人已从反诉人租金中扣除，被反诉人已有侵犯反诉人占有、使用权的先例。2018年4月29日反诉人、被反诉人、承租人三方签订《商铺租赁合同》，约定反诉人、被反诉人将各自的房屋共同出租给承租人蒯学燕，租期2018年5月29日至2020年5月29日，反诉人的租金每年为20000元，被反诉人的租金每年45000元。2020年5月29日《商铺租赁合同》到期后，被反诉人以在六安市、122房屋之间构筑围墙为威胁提出降低反诉人的租金比例，并将商铺上锁。因六安市号房屋是122号房屋的唯一出口，依据《民法总则》相关规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被反诉人有非法占有使用反诉人房屋的先例，以及被反诉人对反诉人在商铺构筑围墙的威胁，反诉人为维护自身的合法权益不得已也对商铺进行上锁。为此提出反诉请求：1、依法判令被反诉人立即停止侵害、排除妨碍，拆除六安市房门锁，不得妨碍反诉人占有、使用、出租六安市屋的权力；2、依法判令被反诉人维持现有房屋状态（不得在六安市、122房屋之间构筑围墙等障碍物）；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失（按每天54.79元计算，从2020年6月1日至2020年7月20日计2739.72元，后期计算至排除妨碍之日止）；4、依法判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 杨谋存辩称：1、答辩人没有在被答辩人桑心忠所有的122房门上上锁，121房屋是答辩人的房屋，答辩人从来没有妨碍其占有、使用、出租其122房屋，被答辩人要求答辩人拆除121房门锁，要求答辩人不得妨碍其占有、使用、出租其122房屋，没有任何事实和法律依据。2、被答辩人要求答辩人维持现有房屋状态没有任何事实和法律依据，答辩人高价从开发商处购买临街商品房，依据商品房买卖合同的约定及法律规定，答辩人有权在自己的房屋内砌墙，被答辩人无权干涉。答辩人高价购买的121房屋不是给被答辩人无偿通行的，被答辩人房屋所在的六安市北塔公园步行街有公共道路，其要求从答辩人房屋内通行，没有任何事实和法律依据，侵害答辩人的合法权益，对答辩人不公平不合理。3、被答辩人在反诉状中所说的都不是事实。被答辩人所购房屋位于不夜城步行街内街，根本没有人承租，被答辩人为了达到其出租房屋的目的，所以委托答辩人代为出租其房屋，答辩人从来没有与被答辩人达成共识共同对外出租，被答辩人从来没有支付分文装修费，更没有从租金中扣除。2018年5月29日因承租人需要承租的面积比较大，所以答辩人、被答辩人与承租人订立了租赁合同，分别将自己的房屋出租给承租人，双方从来没有就共同出租达成共识，是否共同出租也需要双方自愿，被答辩人不能为了自己的私利强行答辩人同意与其共同出租，共同出租从根本上损害答辩人的合法权益。另外，被答辩人认为形成惯例模式没有任何事实依据，是被答辩人对惯例理解错误。综上所述，被答辩人的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法庭驳回被答辩人的反诉请求。 杨谋存为其诉讼主张及针对反诉辩驳意见，提出证据有： 证据一、原告身份证复印件、被告户籍证明。证明1、原告、被告的个人身份基本信息，都是本案适格的主体。 证据二、房产证、房屋买卖合同。证明：1、原告于2012年8月1日与六安新汉基置业有限公司订立《商品房买卖合同》，该合同第3条约定了原告所购商品房的基本情况：涉案房屋位于六安不夜城六安市北门塔公园以北北门塔步行街11号楼121号房，属框架结构，建筑面积29.39平方米、套内建筑面积28.685平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.71平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。六安不夜城北门塔步行街有公共道路及公用房屋，原告已分摊了公共部位与公用房屋建筑面积0.71平方米，被告要求从原告房屋内通行侵犯原告的合法权益，对原告不公平。原告于2012年11月9日办理了产权证。2、合同第13条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：由出卖人继续完善。附件三装饰、设备标准：1、外墙涮白2、内墙涮白，3、顶棚涮白，4、水泥地面等。原告在121与122之间砌墙有事实及法律依据。 证据三、租赁合同、关于杨谋存代出租桑心忠商铺的协议、照片、微信截屏。证明：1、被告委托原告代出租其房屋，原告从来没有同意与被告共同出租房屋的事实，原告出租121房屋不需要与被告协商。2、2018年4月29日原告、被告将各自的房屋出租给第三人，租期2018年5月29日至2020年5月29日，原告每年租金45000元，2020年5月29日租期结束。被告于2020年6月1日强行在原告121房屋门上上锁，在原告房门上张贴内容为原告房屋产权归属其所有的广告，不让原告出租、使用、砌墙，侵犯原告的权益。被告应当赔偿侵权期间的损失，每天按123.29元计算从2020年6月1日计算到2020年7月31日为7520.69元，后期损失计算至被告排除妨碍之日止。 桑心忠对证据质证意见：对证据一的三性不持异议。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，根据物权法相关规定，由于121户是122户的唯一通道，原告应当提供必要的通行便利；买卖合同无法证明原告有砌墙的权利，因为原告构筑围墙后会将被告所有的商铺完全封死，依法行使自己的权利应当以不损坏他人的权益为前提。对证据三真实性不持异议，对证明目的有异议，需要向法庭说明的是关于代租协议，事实上是原告在被告不知情的情况下擅自将被告所有的商铺与其自己的商铺共同对外出租，时间长达两年，被告发现以后原告才签订了此份协议，补偿了被告的部分房租，同时还扣除了所谓的装修费用，因此本案中被告没有实施侵权行为，而是实施了必要的维护自身合法权益的行为，不承担所谓的赔偿责任。而且原告损失的计算方式，是依据此前的租金，不符合市场变化的规律，没有证据证明，依法不应支持。 桑心忠为其辩驳理由及其反诉主张及提出证据有： 证据一：原告身份证。证明原告诉讼主体适格 证据二：被告身份证。证明被告诉讼主体适格 证据三：商铺租赁合同一份。证明：2018年4月29日反诉人、被反诉人、承租人三方签订《商铺租赁合同》，约定反诉人、被反诉人将各自的房屋共同出租给承租人蒯学燕，租期2018年5月29日至2020年5月29日，反诉人的租金每年为20000元，被反诉人的租金每年45000元。 证据四：商品房买卖合同一份、房屋产权证一份。证明：六安市屋归原告所有。 证据五：关于杨谋存代出租桑心忠商铺的协议。证明：从2016年5月30日至2018年5月29日，被反诉人就以个人名义将北门塔公园以北北门塔商业街步行街11号楼120、121、122商铺出租给他人，在反诉人知晓后才与之协商共同出租,出租期间的整体装修费用被反诉人已从反诉人租金中扣除，被反诉人已有侵犯反诉人占有、使用权的先例。 证据六：微信聊天记录。证明桑心忠在出租房屋上锁的行为是维护自身的合法权益，不是为了限制被反诉人的权益。 杨谋存针对桑心忠证据质证意见：对证据一、二的三性无异议。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，双方分别与第三方签订的租赁合同，原告与被告各自出租自己的房屋给第三方。对证据四真实性、证明目的无异议，从被告提供的房屋买卖合同附件三可证明被告的房屋也具有内墙、外墙、顶棚，原被告房屋之间应当有隔墙。对证据五真实性无异议，但对证明目的有异议。不能证明被告不知道原告出租的事实，原告没有收其装修费。对证据六真实性、证明目的均有异议。 经庭审双方对证据的质证，本院对双方当事人提出的证据的真实性均予确认。 根据上述有效证据及有关当事人陈述，本案确认如下事实：2012年8月，杨谋存从开发商六安新汉基置业有限公司处购买了六安市铺，该铺建筑面积29.39平方米，套内面积28.685平方米。2012年5月桑心忠购买了六安市北门塔公园以北北门塔商业街步行街11号楼122铺，该铺建筑面积13.68平方米，套内面积9.832平方米。该121铺与122铺相邻相通，之间没有隔墙。桑心忠购买122铺后与六安新汉基置业有限公司、安徽华熠商业管理公司签订了委托经营管理合同，约定将122铺委托安徽华熠商业管理公司经营管理至2021年6月。后因安徽华熠商业管理公司放弃经营，导致北门塔商业街步行街11号楼一层商铺被各业主划分，六安新汉基置业有限公司所有的120铺、桑心忠的122铺与杨谋存的121铺被划分成一个整体空间，从121铺东墙开门，最终形成独立一间门面房。2017年8月21日，桑心忠与杨谋存之妻胡讯兰达成一份《关于杨谋存代出租桑心忠商铺的协议》，约定杨谋存自2016年5月30日至2018年5月29日代桑心忠122商铺出租，租金为20000元；2018年5月29日如再出租121、120、122商铺，需由杨谋存和桑心忠共同协商出租。协议另约定了120商铺业主未来索要房租的承担问题。2018年4月29日，胡讯兰、桑心忠与蒯学燕共同签订了商铺租赁合同，约定将121、122、120商铺出租给蒯学燕，租期2年，并约定每年房租65000元，121铺业主房租45000元，122商铺业主租金20000元，若开发商所持120商铺已出售给第三方，则按照各自商铺面积平均分配本年度房租，无需承租方承担。2020年5月29日租赁期满后，蒯学燕没有续租。2020年6月，胡讯兰与桑心忠因未来房屋出租所得租金数额分配问题引起纠纷，导致胡讯兰与桑心忠均在案涉房屋分别上锁，案涉房屋因双方纠纷至今未能出租。 本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。杨谋存与桑心忠的商铺现共同存在于同一门面房内，双方应遵循诚实信用的原则，秉持诚实，恪守承诺，共同协商处理案涉房屋的使用权。杨谋存要求构筑隔墙隔断121铺与122铺，明显妨碍了122铺的通行。杨谋存诉请要求桑心忠停止侵害、排除妨碍、拆除门锁、赔偿损失等请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。桑心忠要求杨谋存停止侵害、排除妨碍，拆除门锁、赔偿损失的诉请，本院亦不予支持。桑心忠要求维持现有房屋状态，不得在六安市、122铺之间构筑围墙等障碍物的诉请，鉴于杨谋存至今没有构筑隔墙障碍物的事实，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨谋存的诉讼请求； 二、驳回反诉原告桑心忠的诉讼请求。 本案受理费550元，由原告杨谋存承担；本案反诉费280元，由反诉原告桑心忠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  金 菊 审 判 员  周 虹 人民陪审员  李邦新 二〇二〇年九月三十日 法官助理刘立婷 书记员苏秋怡