杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初583号 原告：翟文利，男，1965年8月9日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，现住河北省石家庄市裕华区。 原告：郭秀红，女，1966年12月28日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，现住河北省石家庄市裕华区。 两原告共同委托诉讼代理人：翟烨，男，1991年1月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，系两原告之子。 被告：杭州青城房地产开发有限公司。 法定代表人：何建梁，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。 原告翟文利、郭秀红诉被告杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人翟烨、被告青城房产公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员马钱利独任审理，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人翟烨、被告青城房产公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理完成颐和山庄62幢304号房屋土地使用权和商品房所有权初始登记并将该房地产的权属证书向原告交付；2.被告支付逾期办理上述房地产产权证的违约金34219.41元（以已付房价款1021475元为基数，按日万分之一自2018年12月1日起暂计至2019年10月31日，其后违约金继续计算至土地、房屋权属证书交付日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月6日，二原告为购买被告开发的颐和山庄房屋，与被告签订合同编号为Ｆ1-2008-1号的《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定被告将位于临安区××街道××幢××号房屋预售原告，该房建筑面积116.74平方米，成交总价1021475元，房屋于2018年7月31日前交付。在签订商品房买卖合同时，被告以房管局备案需要为由让原告同时又签订了补充协议等附件。商品房买卖合同签订后，原告按约向被告交付了房款1021475元。被告在2018年8月向原告交付了上述房屋。双方的商品房买卖合同约定，出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并将取得的土地、房屋的权属证书在2018年12月1日前交付买受人，现距约定交付权证时间已超过11个月，但被告至今未向原告交付。根据合同约定，出卖人不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。因被告一直未办理完成土地使用权、商品房所有权初始登记和履行权证交付义务，致使原告所购房屋至今无法办理产权证，原告的利益严重受损，被告应承担违约的民事责任，被告除应立即办理完成房地产权属初始登记并将权属证书交付原告外，还应按合同约定向原告支付逾期办理上述房地产权证的违约金。故原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，向贵院提起诉讼。 原告翟文利、郭秀红为支持其诉请向本院提供《浙江省商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件、认购协议复印件、发票复印件（与原件核对一致）各1份，欲证明：双方约定办证日期，在约定期限内被告没有按约办证，存在违约的事实。 被告辩称：关于违约金问题，按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价款的2%，案涉房屋的房价款为1021475元，故违约金上限为20430元。 被告青城房产公司未向本院提供证据。 原告提供的证据，经庭审质证，被告对《浙江省商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件、发票复印件的真实性没有异议，认购协议书系原告与其他人签订。根据被告的质证意见，本院对原告提供的《浙江省商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件、发票复印件的真实性予以确认；另，原告在本案中的主张并不涉及认购协议书的内容，故在本案中，本院不予评判。 根据以上证据和双方当事人陈述，本院查明案涉事实如下： 2017年7月1日，青城房产公司（作为出卖人）与翟文利、郭秀红（作为买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于临安××街道颐和山庄62（62幢304）房屋，建筑面积116.74㎡，总价1021475元。合同第十三条约定：“……该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押于昆仑信托有限责任公司，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初始登记完成前有权对《商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知。……。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理；……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。……。”附件八，出卖人为甲方，买受人为乙方，签订了补充协议内容，协议第六条第二款约定：“《商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准”。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据。补充协议（二）第十一条第三款约定：“出卖人承诺：在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在本款约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人不选择退房，但自本款约定的期限届满之次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%”。第十四条第二款约定：“本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议”。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，原告按约支付被告房款。青城房产公司于2018年8月向原告交付取得竣工备案手续的房屋。该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割。 本院认为：被告至今没有办妥案涉商品房的土地使用权、房屋所有权初始登记并将权属证书或登记证明交付原告，无论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约。被告未办妥该事项系自身债务原因，应设法涤除抵押，完成本合同项下的义务，原告诉请要求被告办理符合法律规定和合同约定，本院支持。但是需特别说明，本院支持原告该诉请是指被告需设法消除阻碍分割办证的因素（如涤除抵押、清偿债务解除查封、补缴税费等），从而履行义务；并非要求不动产登记部门无条件协助办理，不动产登记部门仍根据法律、法规判断是否符合分割办证条件。 当前并无法律法规禁止出卖人与买受人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系出卖人事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准；对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但买受人认为出卖人未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对出卖人有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金条款有效，原告也未在法定期限内主张撤销，但庭审中经本院释明，原告要求调高违约金，本院予以采纳，结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院酌情确认2020年7月31日前的违约金计算标准按照补充协议（二）第十一条第三款的约定执行，此后的违约金计算标准调整为按每日房屋总价款的万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州青城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告翟文利、郭秀红违约金20429.5元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至初始不动产权证书交付之日止的违约金以1021475元为基数，按每日万分之一计算）； 二、驳回原告翟文利、郭秀红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费656元，由被告杭州青城房地产开发有限公司负担（限本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年九月一日 书记员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。