广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1626号 原告：桂林市象山房产管理处，住所地广西桂林市南环路**桃园大厦**，统一社会信用代码：12450300498669026W。 法定代表人：于宗军，该单位处长。 委托诉讼代理人：刘奕杉，广西金桂律师事务所律师。 被告：龙端生，男，汉族，1969年5月15日出生，户籍所在地广西桂林市全州县，现住广西壮族自治区桂林市象山区。 原告桂林市象山房产管理处诉被告龙端生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭审理了本案。原告桂林市象山房产管理处（以下简称“象山房管处”）的委托诉讼代理人刘奕杉及被告龙端生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告象山房管处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同关系，被告立即将桂林市象山区××号房屋腾空退还给原告；2.请求判令被告支付原告拖欠租金53550元（自2019年2月暂计至2020年6月）、违约金71032.5元（两项合计124582.5元），自2020年7月1日起至被告腾空退还原告房屋之日止的租金按每月租金3150元累计计算；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告2016年6月22日签订《非住宅租赁合同》，被告承租原告管理的桂林市象山区××号门 -2- 面作为经营使用，双方在合同中约定：1.出租面积232.47平方米，合同期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。2016年7月1日至2017年6月30日每月租金2850元，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金2990元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金3150元（见合同第二条）；2.被告应于每月10日前一次性交清下月租金，逾期不交的，逾期每日按租金的5‰收取违约金（见合同第三条）；3.合同还对合同履行的相关事宜做了约定。合同签订后，被告按合同约定支付租金到2019年1月，原告多次催收租金，并于2019年4月30日、2020年4月28日、2020年5月26日向被告发出催缴通知，2019年11月22日原告委托律师事务所向被告发律师函，被告均置之不理，拒不支付拖欠原告的租金；被告行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付租金53550元、违约金71032.5元符合双方合同约定和法律的规定。原告为维护自身合法利益不受侵犯，根据我国相关法律规定，现提起民事诉讼，请求人民法院依法查明，公正裁决，支持原告的诉讼请求。 被告龙端生辩称，原、被告双方约定的违约金比拖欠的租金还要高，希望法院作出调整，被告对欠付的租金没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月22日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《公共租赁房非住宅租赁合同》一份，该份合同中约定：“第一章总则……第二条房屋的坐落、面积、租金、租赁期限等租赁基本事项：1.房屋坐落：××号。2.房屋用途：仓库；建筑面积（㎡）：232.47㎡。3.计租时间：2016年7月1日-2017年6月30日，使用面积（㎡）：210.02㎡，月租金（元/月）：2850元；计租时间：2017年7月1日-2018年6月30日，使用面积（㎡）：210.02㎡，月租金（元/月）：2990元；计租时间：2018年 -3- 7月1日-2019年6月30日，使用面积（㎡）：210.02㎡，月租金（元/月）：3150元。4.租赁期限：从2016年7月1日起至2019年6月30日，租赁期限为叁年。5.履行保证金（元）：捌仟壹佰陆拾元整。6.经营项目。7.其他事项：（1）租赁期内，第二年起月租金比上年度逐年递增5%；（2）装修期间不属于免租期，乙方仍应按合同约定标准支付租金。”同时，该份合同对租金的结算、房屋的收回以及违约责任也进行了约定，即：“第二章租金结算约定第三条租金按月结算，乙方应于每月10日前一次性交清下月租金，逾期不交的，逾期每日按租金的5‰收取违约金。”、“第四章房屋的交付与收回第十三条乙方应当于租赁期满或合同终止后7日内将房屋腾空并交还甲方。……第十七条租赁期满或合同终止后，乙方须交还租赁房屋给甲方，乙方不得在房屋内留存自有物品，否则甲方有权自行处置该物品。乙方同意，当乙方违反合同约定拒不交还租赁房屋，甲方可以不经乙方同意进入房屋，将房屋内的物品视为无主物搬出，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时，乙方还应当承担甲方清场所发生的费用。合同期满后，如乙方需续租，须提前三个月书面告知甲方，经双方协商一致后，签订新的租赁合同。”、“第十三章违约责任……第六十三条乙方逾期交租，甲方可按逾期天数每日加收月租金额5‰的违约金。乙方拖欠租金超过三个月后，甲方有权解除合同收回房屋，并要求乙方支付相当于本合同三个月的租金金额作为违约金。”双方在该份合同中对租期、面积、租金、房屋的收回以及违约金等内容进行了详细约定。合同签订后，被告按照合同约定支付租金至2018年8月31日。原告于2019年4月30日向被告发出《非住宅房租催租通知书》一份，其中写明：“房屋代码：110256；房屋门牌：××；欠租起止时间和欠租月份：2018-09-01至2019-04-30，欠租8个月；欠租金额：25200元。”被告妻子丁小春在签收人处亲笔签名予以确认签收。之后被告仅支付租金至2019年1月31日。原、被告双方签订的《公共租赁房非住宅租赁合同》于2019年6月30日租赁期限届满，双方未续签合同，被告也未支付完房屋租金，遂原告委托广西金桂律师事务所于2019年11月22日向被告发出《律师函》一份，函告内容主要为：“一、因你没有按照双方合同的约定向象山房管处交纳房屋租金，你的行为已构成违约。你与象山房管处签订的租赁合同第三条中明确约定：你应当在每月10日前一次性交清 -4- 下月租金给象山房管处，逾期不交的，逾期每日象山房管处按月租金的千分之五收取违约金。合同签订后，象山房管处多次催交，但你至今尚欠象山房管处房屋租金34650元（2019年2月-2019年12月）未交清，你的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。二、你的违约行为应当承担以下法律责任：（一）你应当向象山房管处交纳拖欠租金34650元；（二）象山房管处可要求你支付违约金27326.25元；（三）象山房管处有权解除合同，并要求你立即腾退房屋。三、我方的要求和将采取的维权措施：（一）尽管根据双方约定及法律的规定，你的行为已构成违约，现为友好解决问题，我方在上述你应当承担责任范围内给予你15天的宽限期，请你在收到本律师函之日起15天内向象山房管处付清欠款。（二）如你未按本函的要求向象山房管处付清欠款，象山房管处将依法解除与你签订《住房租赁合同》，要求你立即腾退房屋；同时我方将采取法律手段追究你的违约责任，以维护象山房管处的合法权益不受侵犯。”被告妻子丁小春在该函上亲笔签名予以确认签收。此后，被告仍未向原告支付完应交纳的租金，原告遂于2020年4月28日向原告发出《非住宅房租催租通知书》一份，其中写明：“房屋代码：110256；房屋门牌：××；欠租起止时间和欠租月份：2019-02-01至2020-01-31，欠租12个月；欠租金额：37800元。”被告妻子丁小春在签收人处亲笔签名予以确认签收。原告再次向被告催缴租金后，被告仍未履行其支付租金的义务，此后原告再次于2020年5月26日向被告发出《非住宅房租催租通知书》一份，其中写明：“房屋代码：110256；房屋门牌：××；欠租起止时间和欠租月份：2019-02-01至2020-05-31，欠租16个月；欠租金额：50400元。”被告妻子丁小春在签收人处亲笔签名并按捺手印予以确认签收。原告庭审中称违约金的计算系以月欠付租金3150元为基数，并以每日按照租金的5‰收取违约金，暂计至2020年6月30日。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、应否解除原告与被告的租赁合同关系并将涉案房屋腾空退还给原告；二、被告应当支付原告多少租金；三、违约金如何计算。 一、关于应否解除原告与被告的租赁合同关系并将涉案房屋腾空退还给原告的问题。 -5- 原告与被告于2016年6月22日签订的《公共租赁房非住宅租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。双方均应按照约定自觉履行各自的义务。原告按照合同约定履行了将租赁房屋交付给被告的义务，被告也应按照合同约定履行支付租金的义务。被告未按协议支付房租，损害了原告的利益，应承担相应的民事责任。合同约定的租赁期限已于2019年6月30日届满，被告继续占有使用该房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，原、被告均有随时解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权解除合同。对于原告要求解除与被告于2016年6月22日所签订的《公共租赁房非住宅租赁合同》并要求被告腾空桂林市象山区××号房屋退还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 二、关于被告应当支付原告多少租金的问题。 关于原告诉请要求被告支付房屋租金自2019年2月1日起至被告交还房屋时止的问题。自法院判决解除合同生效之日前，租金应当按照合同约定的标准即3150元/月计算。判决解除合同生效后，依据法律规定和根据履行情况，当事人有权要求赔偿损失。被告在实际占有诉争房屋的情况下，拖欠租金未付，原告有权要求被告赔偿其实际占有诉争房屋期间的租金损失。对于原告诉请中关于租金的表述“自2020年7月1日起至被告腾空退还原告房屋之日止的租金按每月租金3150元累计计算”，实则要求被告在法院判决解除双方租赁合同关系后、被告腾空房屋前所需支付的房屋占用费。故对于原告要求被告支付诉争房屋自解除合同生效次日起至房屋腾空交还原告之日止的房屋占用费的主张，本院予以支持。原告可以参照合同约定的租金标准即3150元/月，要求被告支付自法院判决解除合同生效次日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费。 三、关于违约金如何计算的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及原、被告双方签订的《公共租赁非住宅租赁合同》中的第六十三条约定：若被告逾期交租，原告可按逾 -6- 期天数每日加收月租金额5‰的违约金。被告拖欠租金超过三个月后，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告支付相当于该合同三个月的租金金额作为违约金。被告对欠租的租金没有异议，但其认为双方约定的违约金过高，希望法院作出调整。本院认为，原、被告双方对于按照逾期天数每日加收月租金额5‰的违约金的约定过高，应酌情予以调整为按年利率10%较为适宜，因此被告欠付的违约金的计算分两部分组成，第一部分违约金的计算：以被告龙端生欠付的租金为基数，按照年利率10%，从2019年2月1日起计算出被告每月违约金后逐月累加计算至本案判决生效之日止；第二部分违约金的计算：以被告龙端生欠付的房屋占用费为基数，按照年利率10%，从本案判决生效次日起计算出被告每月违约金后逐月累加计算至被告实际清偿之日止，故对原告要求被告暂支付71032.5元违约金的诉讼请求，本院不予全部支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告桂林市象山房产管理处与被告龙端生于2016年6月22日签订的《公共租赁房非住宅租赁合同》； 二、被告龙端生于本判决生效之日起十五日内腾空桂林市象山区世纪花园37-39号房屋并交还给原告桂林市象山房产管理处； 三、被告龙端生自2019年2月1日起至本判决生效之日止按3150元/月向原告桂林市象山房产管理处支付房屋租金； 四、被告龙端生自法院判决解除合同生效次日起至房屋腾空交还原告桂林市象山房产管理处之日止按3150元/月向原告桂林市象山房产管理处支付房屋占用费； 五、被告龙端生向原告桂林市象山房产管理处支付违约金（违约金的计算分两部分组成，第一部分违约金的计算：以被告龙端生欠付的租金为基数，按照年利率10%，从2019年2月1日起计算出被告每月违约金后逐月累加计算至本案判决生效之日止； -7- 第二部分违约金的计算：以被告龙端生欠付的房屋占用费为基数，按照年利率10%，从本案判决生效次日起计算出被告每月违约金后逐月累加计算至被告实际清偿之日止）； 六、驳回原告桂林市象山房产管理处的其他诉讼请求。 上述判决义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费2792元，因适用简易程序减半收取1396元（原告已预交），由被告龙端生负担558元，原告自行负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新分理处]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈碧云 二〇二〇年九月十八日 书记员  李媛媛