四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初3285号 原告：文羽，男，1989年7月28日，汉族，住四川省眉山市东陂区。 原告：肖新蕾，女，1988年10月25日，汉族，住四川省眉山市东陂区。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所。 委托诉讼代理人：曾瑞，四川文典律师事务所。 被告：成都致景投资有限公司，住所地：崇州市羊马镇。 法定代表人：李世平，公司经理。 委托诉讼代理人：高泽明，四川华楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德军，四川捷思律师事务所律师。 原告文羽、肖新蕾与被告成都致景投资有限公司（以下简称：致景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。文羽、肖新蕾的委托诉讼代理人巫雨容、曾瑞，致景公司的委托诉讼代理人高泽明、刘德军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 文羽、肖新蕾向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除文羽、肖新蕾与致景公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《崇门里-商品房买卖合同补充协议》；2.判令致景公司返还购房款550,094元及利息(自2018年3月11日至计算至付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令致景赔偿违约金110,018.8元；4.判令本案的诉讼费用、保全费、律师费、公证费由致景公司承担。 事实和理由：致景公司宣称会在“崇门里”项目修建四川新华科技学院，并在2020年9月1日招生；而且在销售中心外面悬挂大量“羊马新商业、大学校园铺”的广告宣传牌。在销售中心内部，全部是以“四川新华科技学院”为主题思想的大幅宣传图片，包括四川新华科技学院的介绍、四川新华科技学院与崇门里盛大签约、四川新华科技学院崇州总部校区的三步规划等等，还将被告与四川新华科技学院的《合作协议》公示于众。其中四川新华科技学院崇州总部校区的第一步规划为“2017年至2020年间投资2亿元人民币，在崇州，建设占地177亩、室内建筑面积7.5万平方米的大学校园，建成全日制在校学生保持8000人、年均短训生保持20000人的特设职教基地”。原告基于致景公司宣称的美好前景与致景公司达成了购买区域内校园商业的合意。2018年3月11日，文羽、肖新蕾与致景公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《崇门里-商品房买卖合同补充协议》。合同约定：致景公司将位于崇州市卖与原告，商铺面积43.72平方米，单价为17797.21元／平方米，该商铺的总价格为778094元。合同签订后，四川新华科技学院总部校区迟迟不见动工进展，致景公司宣称的校园规模，体量等一变再变，后经广大业主与致景公司长期交涉，致景公司于2018年12月29日发出《告知函》，告知业主校区将于2019年6月30日之前开工建设，承诺如无法按期施工，同意业主可以办理退房手续，已缴纳的房款也可以全部退还，对合同解除并退房退款作出了单方承诺。但致景公司未按照承诺如期开工，项目至今仍不见进展，2020年9月招生更无从谈起。虽然商铺于2018年年底就交付，但周围人流量极少，生意惨淡，导致原告合同根本目的无法实现，给原告造成了严重损失。综上，原告认为，致景公司不仅严重违反了合同及宣传约定，亦违反了其在《告知函》中的承诺，退房退款条件已经成就。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 致景公司辩称，一、原告主张解除合同无事实依据。1.关于宣传资料提到的校园建设问题。致景公司打造的校园商业区，现阶段分一期和二期，建成后校园面积将达到11万平方米。远远超出宣传资料所提到的校园建筑面积7.5万平方米。宣传资料所说的近期占地177亩、远期占地300亩大型校园经济圈并开发该区唯一校园商业，事实上只是致景公司的投资计划。致景公司按约交付了商铺。至于配套学校建设问题，由于规划宗地内存在“沙子河泄洪渠和配气站”，该泄洪渠和配气站的搬迁必须取得政府同意，2020年4月30日才得到政府正式批复；加之一期工程于2019年9月开工后，因新冠疫情的影响，校园建设受到耽误。目前，致景公司正加班加点加快进度，现一期主体工程即将完工，完工后的建筑面积将达到6.8万平方米。投入使用后，能够容纳师生约6000-8000人。二期项目正在做前期准备。因此，原告诉称致景公司严重违反宣传约定，缺乏事实依据。2.关于致景公司2018年12月29日发出的《告知函》问题。应业主的要求，致景公司本着诚信原则，单方面告知广大业主，项目将于2019年6月30日之前动工建设。但该告知函也明确表明：“因不可抗力和政府主管部门原因造成工期顺延的情况除外”。致景公司认为该延期开工责任并不在致景公司，且项目并非没有建设，只是比承诺时间稍晚一点开工，故致景公司从根本上来讲并没有违反承诺。3.关于退房问题。致景公司不同意解除商品房买卖合同。如果原告同意承担总购房款20%违约金，则致景公司同意解除双方签订的购房合同。二、原告与致景公司之间的合同合法有效，应该得到履行。致景公司并没有违反合同约定。补充协议第十六条明确约定，售楼书、广告单等资料仅为购房前参考，不作为交付、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件。原告购买的商铺致景公司已按时交付，修建的校园工程也在有序推进。且第三方公司对原告的商铺进行了委托管理运营。因此，原告所说的合同根本目的无法实现，其说法明显缺乏依据。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 经审理查明：致景公司系房地产开发企业。2017年6月7日，致景公司与四川新华科技学院签订《合作协议》，其中新华学院崇州校区建设分两期进行校园面积为177亩左右。致景公司于2017年9月开始印制宣传资料，制作宣传展板，同时向社会发放宣传资料，在销售中心外面悬挂大量“羊马新商业、大学校园铺”的广告宣传牌；在销售中心内部，全部是以“四川新华科技学院”为主题思想的大幅宣传图片，包括四川新华科技学院的介绍、四川新华科技学院与崇门里盛大签约、四川新华科技学院崇州总部校区的三步规划等等，还将被告与四川新华科技学院的《合作协议》公示于众。其中四川新华科技学院崇州总部校区的第一步规划为“2017年至2020年间投资2亿元人民币，在崇州，建设占地177亩、室内建筑面积7.5万平方米的大学校园，建成全日制在校学生保持8000人、年均短训生保持20000人的特设职教基地”。2017年11月20日该公司开始销售商铺。2018年3月11日，原告与致景公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《崇门里-商品房买卖合同补充协议》。合同约定：致景公司将位于崇州市卖与原告，商铺面积43.72平方米，单价为17797.21元／平方米，该商铺的总价格为778094元。合同签订后，原告分期支付购房款共计550094元。2018年年底致景公司向原告交付了商铺。2018年7月4日致景公司向崇州市发改局申请“成都致景培训中心（新华学院崇州校区）”备案，并于当天通过。备案内容为：本项目与四川新华科技学院联办，拟建民办综合性职业技术学校，学校占地约91.52亩，建筑面积约109279.56平方米，分两期建设，其中一期占地48.95亩，建筑面积约为67505.78平方米，二期利用自有商业用地约42.57亩，建筑面积约41773.78平方米，本项目办学规模约6000人。2018年9月6日致景公司取得建设工程规划许可证【项目名称为成都致景培训中心（新华学院崇州校区），建设规模为67845.51平方米】。2018年12月29日致景公司发出《告知函》，载明“崇门里一期商铺已顺利竣工并通过验收，其质量符合国家验收规范要求，已在崇州市建设主管部门备案，具备按时交付条件。成都致景培训中心（四川新华科技学院总部校区）必将于2019年6月30日之前开工建设。我司必将竭尽全力争取提前开工。如无法按期进行施工（因不可抗力和政府主管部门原因造成工期顺延的情况除外），我司同意业主可以办理退房手续，业主已缴纳的房款也可以全部退还。”2019年9月5日，致景公司取得建设工程施工许可证【工程名称为成都致景培训中心（新华学院崇州校区），建设规模为67845.61平方米】。该项目目前仍在进行主体修建。原告认为，致景公司不仅严重违反了合同及宣传约定，亦违反了其在《告知函》中的承诺，退房退款条件已经成就，遂起诉来院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有原告提供的原、被告双方身份信息、商品房买卖合同及补充协议、“崇门里”宣传资料、公证书、成都市不动产中心登记信息查询结果、告知函、关于支付购房款的告知书、邮寄单据、民事委托代理合同、律师服务费发票、公证费发票、民事判决书。致景公司提供的商品房买卖合同及补充协议，委托运营合同，合作协议，投资备案表，建设工程规划许可证和施工许可证，向崇州市发改局的汇报请示，羊马政府同意迁移河道的回复意见，公证书，市场监督管理局的复函，工程竣工验收报告，情况说明等以及原、被告的陈述佐证。 本院认为，本案争议焦点有四：1.案涉项目对外宣传是要约邀请还是要约;2.案涉项目是否存在虚假宣传的行为;3.被告是否构成违约;4.案涉商品房买卖合同是否应该解除。 第一、关于案涉项目对外宣传是要约邀请还是要约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。购房者主要因为销售广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺才决定签订买卖合同，如果没有销售广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，买受人很可能就不会签订该合同。另一方面，如果没有销售广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，房屋的价格就不会这样高，同地段、位置大概相同的小区的价格比所购买的房屋的价格明显要低，这时可以认定对商品房价格的确定有重大影响。根据司法解释的文字表述，对买卖合同的订立有重大影响与对房屋价格的确定有重大影响应当同时具备，而不是只具备其中之一。同时符合这三个条件，应当视为要约。即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中被告宣传语“大学经济圈、火爆校园铺”，在销售中心内部，全部是以“四川新华科技学院”为主题思想的大幅宣传图片，包括四川新华科技学院的介绍、四川新华科技学院与崇门里盛大签约、四川新华科技学院崇州总部校区的三步规划等等，还将被告与四川新华科技学院的《合作协议》公示于众。其中四川新华科技学院崇州总部校区的第一步规划为“2017年至2020年间投资2亿元人民币，在崇州，建设占地177亩、室内建筑面积7.5万平方米的大学校园，建成全日制在校学生保持8000人、年均短训生保持20000人的特设职教基地”等内容。案涉商铺价格一楼均价为17910元，二楼一户价格为7450元，经横向比较羊马镇另一楼盘一楼商铺价格为10000元-20000元，二楼5000元-6000元，可以看出，被告对房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，应视为要约。虽然合同约定不视为要约，但根据《合同法》第四十条规定了提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款应为无效。 第二、案涉项目是否存在虚假宣传的行为。所谓的虚假宣传是指在商业活动中，经营者利用广告或者其他方法对商品或者服务做出与实际不相符的虚假信息，误导客户或者消费者误解的行为。崇州市市场监督管理局查处回复意见认定被告开展广告宣传时并未虚构事实，也未隐瞒真相，且其宣传用语清楚表明建设学校是一个计划，是将要发生的事，并不会对购房者产生误导，不构成虚假宣传。经审理查明，被告的宣传虽然与实际有不完全一致的地方例如（约定的建成期限、招生规模等等），但开发商确实与学校签订了合作协议，学校也在修建中。因此，被告的广告宣传不属于虚假宣传。 第三、被告是否构成违约。原告认为首先被告宣传一期建设占地177亩，实际建设许可面积是50亩，被告擅自更改了项目规划，违反了合同第十二条、十三条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。其次，被告于2018年12月29日，对外发布告知函承诺学校于2019年6月30日之前开工建设，逾期未开工同意解除合同退还房款。被告实际动工时间为2019年9月30日，被告逾期动工构成违约，原告有权解除合同。被告认为，商品房买卖合同约定规划设计变更指向的是商铺，并不是整个项目。被告并没有变更商铺的设计和规划，不构成违约。告知函约定除不可抗力和政府主管部门原因除外，之所以不能开工是因为所涉项目上有沙子河泄洪渠和配气站搬迁需要政府审批，2020年4月30日羊马政府批复同意迁移河道。是政府原因导致延期开工，自己没有违约行为。本院认为，商品房买卖合同约定规划设计变更指向的是商铺，并不是整个项目。被告并没有变更商铺的设计和规划，不构成违约，原告不能以此作为解除合同的依据。其次，被告作为专业的房地产开发企业，其在对外承诺动工时间时应审慎考虑各方面的因素，政府审批期限亦应包含在内，被告没有提交充分证据证明其不能按期动工原因是政府原因所致，应承担举证不利的法律后果。被告未按承诺期限动工，构成违约，原告有权行使合同解除权。 第四、案涉商品房买卖合同是否应该解除。被告致景公司没有按照告知函的明确承诺按期动工修建学校，构成违约，原告有权按照该告知函约定行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，解除权的行使期限为一年，即原告需在2020年6月30日前行使解除权。本案原告于2020年9月21日向本院提起诉讼，要求解除合同，合同解除权的除斥期间届满，原告不享有合同解除权。对原告请求解除商品房买卖合同，退还购房款、支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第二款之规定，判决如下： 驳回文羽、肖新蕾的全部诉讼请求。 案件受理费5201元，由文羽、肖新蕾承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张海忠 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李梦婷