山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8518号 上诉人（原审被告）：青岛辉腾玻璃有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道李家女姑社区富士路东首。 法定代表人：邵彦峰，经理。 委托诉讼代理人：林威江，山东黎强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏广，山东黎强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区流亭街道李家女姑社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道李家女姑社区。 法定代表人：牛国光，主任。 委托诉讼代理人：田守玉，山东康捷律师事务所律师。 上诉人青岛辉腾玻璃有限公司因与被上诉人青岛市城阳区流亭街道李家女姑社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初9700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛辉腾玻璃有限公司上诉请求：1、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初9700号民事判决书，依法改判《租赁合同》继续履行，青岛辉腾玻璃有限公司无需支付违约金；2、本案一审、二审案件受理费由青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。青岛辉腾玻璃有限公司成立于2008年，至今已经连续经营12年，现有员工几十人。自2013年与青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会签订《租赁合同》后，一直缴纳租金。直到2018年4月，青岛辉腾玻璃有限公司突然收到青岛市中级人民法院执行裁定书，要求把租金直接交到该院。青岛辉腾玻璃有限公司就此向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会询问，在等待答复的过程中，对方安排人员将青岛辉腾玻璃有限公司的厂房大门堵住，严重影响青岛辉腾玻璃有限公司的正常生产经营秩序，并威胁称如不将租赁费交给青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会，就不让青岛辉腾玻璃有限公司生产，无奈之下，向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会缴纳了40万元租赁费。2016年11月，承租的厂房存在消防隐患需要泡沫墙，经对方同意，相关费用由其承担，但青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会出尔反尔，以村委换届为由不同意承担该笔费用，不同意将该笔费用从租赁费中抵扣。以上表明，并不是青岛辉腾玻璃有限公司不缴纳租金，而是青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会不讲诚信引发矛盾，过错在青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会。二、一审判决以青岛辉腾玻璃有限公司根本违约为由解除《租赁合同》，与事实不符，既违反合同法基本原则，又将导致青岛辉腾玻璃有限公司面临倒闭。首先，从《租赁合同》约定上讲，青岛辉腾玻璃有限公司2019年5月还缴纳了40万元租金，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会2019年9月到法院起诉，未达到合同约定的“逾期六个月”的标准；其次，从履行过程上讲，青岛辉腾玻璃有限公司提出的用更换泡沫墙的费用抵顶租金的合理要求没有得到满足以及法院的协助执行事宜没有得到合理解释均是青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的过错，青岛辉腾玻璃有限公司是合理诉求；再次，从《租赁合同》时间上讲，租赁期为10年，目前已经履行6年多，青岛辉腾玻璃有限公司在租赁期间持续缴纳租金，也在实际使用场地，生产经营正常，不存在一审判决认定的“合同目的不能实现”的问题，且青岛辉腾玻璃有限公司在一审开庭时同意继续履行合同，足见履约诚意。最后，青岛辉腾玻璃有限公司是生产经营企业，有大量机械设备和原材料在租赁的场地内，涉及几十名工人的生计，一审判决仅仅因为租赁费存在争议就认定青岛辉腾玻璃有限公司“根本违约”，确属不当，应予纠正。 青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会辩称，青岛辉腾玻璃有限公司对于租赁合同构成违约，证据确凿。双方租赁合同约定，应依约缴纳租金，每逾期缴纳一日应支付租金1%的违约金，如逾期达6个月，有权终止合同。自2013年3月1日签订合同起，青岛辉腾玻璃有限公司每年都不能交齐租赁费，每年逾期缴纳的时间超过6个月，不是其上诉所称仅2019年拖欠租赁费，对此，有各年缴费单据为证。2019年2月22日，青岛辉腾玻璃有限公司出具保证书，保证于当日前缴纳拖欠的租赁费30万元，剩余租赁费保证于2019年5月10日前全部付清，如不能付清，自愿放弃一切诉讼，并承担一切法律后果。到保证期限后青岛辉腾玻璃有限公司仍不能交齐租赁费。2019年7月22日青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会向青岛辉腾玻璃有限公司发出解除合同通知，告知其因拖欠租赁费，违反合同约定，解除合同，限其7日内腾出厂房。一审判决租赁费、违约金符合法律规定和合同约定，应予维持。 青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会向原审法院起诉请求：1、依法确认青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会与青岛辉腾玻璃有限公司于2013年3月1日签订的合同于2019年7月23日解除，青岛辉腾玻璃有限公司腾出厂房场地；2、判令青岛辉腾玻璃有限公司支付欠缴的租赁费655452元及其欠缴之日至起诉之日的违约金682173.25元和自起诉之日至实际给付之日的违约金；3、诉讼费由青岛辉腾玻璃有限公司承担。 一审法院认定的事实：一、2013年3月1日，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会、青岛辉腾玻璃有限公司签订《租赁合同》，约定青岛辉腾玻璃有限公司承租青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的厂房、场地，租赁期限自2013年3月1日至2023年2月28日，共计10年，前5年租赁费每年28万元，5年以后在原租赁费的基础上递增百分之三。青岛辉腾玻璃有限公司应依约缴纳租金，每逾期缴纳1日应支付年租金1%的违约金，逾期达6个月，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会有权终止合同。合同签订当日，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会将约定的厂房、场地交付给青岛辉腾玻璃有限公司占有使用。二、2019年2月22日，青岛辉腾玻璃有限公司向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会出具保证书，主要内容为：保证2019年2月22日前向社区缴纳拖欠的租赁费30万元，剩余租赁费保证2019年5月10日前全部付清。如不能履行，自愿放弃一切法律诉讼并承担一切法律后果。2019年7月22日，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会向青岛辉腾玻璃有限公司发出租赁合同解除通知，主要内容为：因你公司拖欠租赁费，违反了合同约定，现通知该租赁合同解除，限7日内腾出厂房。三、经核算，截止到2019年9月1日青岛辉腾玻璃有限公司应支付青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会租赁费1985452元，已交132万元，尚欠665452元。根据违约天数，按年利率24%计算的违约金为682173.25元。 一审法院认为，一、该案系青岛辉腾玻璃有限公司未全面履行支付租赁费义务而引发的租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》是当事人真实的意思表示，合法、有效，各方当事人均应全面自觉履行自己的义务。合同签订后，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会依约履行了交付厂房、场地的义务，青岛辉腾玻璃有限公司应按约缴纳租赁费。截止到2019年9月1日，青岛辉腾玻璃有限公司欠青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会租赁费665452元，已构成根本违约，导致青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的合同目的不能实现，故青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会要求解除合同、腾出厂房、场地，理由正当，应当予以支持。二、截止到2019年9月1日，青岛辉腾玻璃有限公司欠青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会租赁费665452元，事实清楚，故青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会要求青岛辉腾玻璃有限公司支付租赁费665452元，理由正当，予以支持。三、青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会要求青岛辉腾玻璃有限公司支付截止到2019年9月1日的违约金682173.25元，理由正当，予以支持。四、双方约定的违约金已超出了法律的有关规定，故青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会要求自2019年9月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算违约金，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、解除青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会与青岛辉腾玻璃有限公司于2013年3月1日签订的《租赁合同》，限青岛辉腾玻璃有限公司于判决生效后10日内腾出所占有原告的厂房、场地；二、青岛辉腾玻璃有限公司于判决生效后10日内支付青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会截止到2019年9月1日的租赁费人民币665452元；三、青岛辉腾玻璃有限公司于判决生效后10日内支付青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会截止到2019年9月1日的违约金682173.25元；四、青岛辉腾玻璃有限公司于判决生效后10日内，以人民币665452元为基数，自2019年9月2日起至实际给付之日止，按年利率24%支付青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会违约金。 二审审理期间，青岛辉腾玻璃有限公司提交：证据一、山东省青岛市中级人民法院（1999）青执字第260号之四执行裁定书、协助执行通知书，欲证明：青岛辉腾玻璃有限公司收到法院于2018年4月11日做出的两份裁定书，要求青岛辉腾玻璃有限公司向山东省青岛市中级人民法院支付涉案房屋房租，不得向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会支付，青岛辉腾玻璃有限公司没有违约行为。证据二、申请一份、发票八联，证明经青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会同意由青岛辉腾玻璃有限公司自行更换燃面板、自行拆除泡沫墙面板，相关费用抵扣房租，相关费用共计78883.2元，由青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会当时的村委全体成员共6人全部签字确认。证据三、山东省村集体经济组织收款收据两份，证明青岛辉腾玻璃有限公司签署保证书后为保障租赁合同正常履行，向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会预付租金40万人民币。青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会质证称，对证据一的真实性无异议，但青岛辉腾玻璃有限公司没有向法院履行租赁费，并且在2018年4月11日之前已每年欠缴租赁费，构成完全违约。证据二没有青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的盖章，不予认可，没有青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的验收，所以也无法认可其是否施工完毕、合格验收。对证据三，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会一审提交的证据中已经包含2019年3月7日30万元收款收据和2018年12月24日的10万元收款收据，即青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会一审的诉讼请求中没有包含该40万元的数额。 经审理查明，2013年3月1日青岛辉腾玻璃有限公司与青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会签订《租赁合同》约定采取固定租金方式，每年租金28万元，5年后在原租赁费基础上递增3%，租金应在每年一个月前支付下一年租金。青岛辉腾玻璃有限公司提交《申请》一份，内容为：“社区两委领导：根据上级消防、安全检查要求，我社区腾辉玻璃有限公司存在严重安全隐患，必须拆除一代泡沫墙面板，更换燃面板，工程报价：1、拆除每平方12元2、安装每平方12元3、辅料每平方8元4、7.5cm厚燃面版价格每平方43元5、以上按5.6%税金计算，价格等于4183.2元公司实际需要更换面积996平方，工程总造价78883.2元（乙方付款顶房租）以上申请望领导批准。”本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，青岛辉腾玻璃有限公司作为承租人，有义务按照租赁合同约定的时间、数额履行支付租金的义务。根据双方合同的约定，前5年的租金为每年28万元、之后递增3%，青岛辉腾玻璃有限公司应提前一个月支付下年度的租金，逾期达6个月青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会可以终止合同。依据一审查明的事实，青岛辉腾玻璃有限公司至2019年9月拖欠租金达665452元，即青岛辉腾玻璃有限公司拖欠租金达2年以上的事实客观存在，故其构成违约，因而，青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会起诉主张解除双方之间的租赁合同、腾还厂房、支付欠缴的租金等符合合同约定和相关法律的规定，一审法院对此予以支持正确。青岛辉腾玻璃有限公司主张系因收到法院执行裁定而未交付租金，但法院的相关执行裁定是在2018年4月才作出，晚于双方合同约定的青岛辉腾玻璃有限公司应当交付当年租金的时间，且青岛辉腾玻璃有限公司在此之前已经存在拖欠租金的事实，故本院对其该项抗辩主张不予支持。青岛辉腾玻璃有限公司主张其因法院裁定而向青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会寻求合理解释，因未得到合理答复而未缴纳租金，以及主张系因青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会阻止其向法院交付租金而未予履行，但其对此并未提交证据加以证明，法院依法作出的裁判文书具有强制执行力，青岛辉腾玻璃有限公司应当自觉遵照履行，不以青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会的同意为前提，青岛辉腾玻璃有限公司作为债务人，在此情形下不存在选择权，而青岛辉腾玻璃有限公司在收到法院通知后，并未依法履行其义务，其对此的抗辩不具有合法性、合理性和客观性，本院对此不予支持。青岛辉腾玻璃有限公司主张其与青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会存在更换泡沫墙等工程款抵顶租金的约定，但其所提交的证据上确未加盖青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会公章，该事项涉及社区集体利益，而青岛辉腾玻璃有限公司并无证据证明该工程造价数额的认定及抵销的决定经过合法程序，且所谓抵销的工程造价数额仅7万余元，与应支付的租金数额相距甚大，并不足以构成青岛辉腾玻璃有限公司拒缴租金的合理理由，故本院对其该项主张不予支持。青岛辉腾玻璃有限公司主张其在2019年5月缴纳40万元租金，至本案一审起诉时尚未达合同约定的6个月时间，不足以达到合同约定的解除条件，但双方合同约定的租金支付方式是预先交付租金而后使用房屋，且合同解除权的形成时间自应交付租金之日起算6个月，并非青岛辉腾玻璃有限公司主张的实际交付租金之日起算，且青岛辉腾玻璃有限公司存在多笔租金逾期超出合同约定的情形，故其抗辩青岛市城阳区李家女姑社区居民委员会不具有合同解除权不能成立，本院对此不予支持。至于违约金的问题，青岛辉腾玻璃有限公司未如约履行交付租金的义务构成违约，依照双方合同约定应当支付违约金；对于违约金的数额，一审法院支持的数额较双方合同的约定已有所调低，调整的幅度属自由裁量的范畴，青岛辉腾玻璃有限公司并无证据证明一审对此的判决违反了法律规定，故本院对此不再调整。综上，青岛辉腾玻璃有限公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16929元，由上诉人青岛辉腾玻璃有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年九月十七日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨