贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4884号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈新，男，汉族，1988年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）陈廷元，1966年9月8日出生，汉族，住毕节市七星关区。系陈新之父亲。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人陈新商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人陈新委托诉讼代理人陈廷元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告陈新一审诉讼请求：一、判决被告向原告退还各项开户费3，285.00元及各项开户费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3，285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月3日起计算至所有各项开户费本息偿还完毕之日止：二、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款378，121.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年6月30日起计算2018年12月3日暂计43，786.41元；三、本案诉讼费由被告承担。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、请求将合同约定的办证违约金计算标准及交房违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001％计算。首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以被答辩人提供的收楼确认单的日期为准，若被答辩人是在公告交房后才接房的，截止日期应以答辩人提供的公告日期为准；其次，交房违约金的计算标准：根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定且对要求以租金计算的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02％）下调至日万分之零点二五（0.0025％）的认定予以肯定，因此，请求法庭参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。基数以被答辩人提供的购房发票金额为准；再次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但被答辩人实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于被答辩人。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。最后，根据民法总则对诉讼时效的规定，超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。其中吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银、李平主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。依法应当驳回其诉讼请求。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是主见部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：（1）根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。（2））根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算。（3）关于办证流程：两证合一之前，答辩人就开发楼幢向住建部门申请商品房登记备案证明，住建部门出具商品房登记备案证明后就可向不动产登记机关申请办理产权证，之后的程序是由业主提供纳税凭证和出具办证委托。也即是说在两证合一之前，商品房的初始登记指的是商品房登记备案证明；两证合一后，不动产登记机关出具《商品房首次登记意见》后方可办理产权证。无论是之前还是之后，都要由业主出具委托和完成纳税，由住建部门审核交易后将交易信息提供给不动产登记部门（两证合一后）。由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，13、14、28号楼，具备办证条件后，答辩人于2018年11月18日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知．7-12、21-26号楼，在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。同时《商品房买卖合同》及补充协议没有限定答辩人关于商品房办理产权证的通知方式，但买受人对办理产权证负有注意义务，房屋已交付买受人，答辩人可以通过媒体公告、幕墙通知、电话、短信、律师函等合理方式通知买受人办理产权证，这些通知方式并不违反法律的规定和合同约定，均有效。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。由于在张贴办证通知后部分被答辩人未提交资料，答辩人又于2019年3月8日通过短信通知被答辩人穆元华、向程芬、徐瑶、徐兰、刘建、胡荣碧、徐源、龙娟、陈新提交资料办证，经过张贴办证通知和发送短信等多次通知后被答辩人穆元华、向程芬、刘建、胡荣碧至今依然没有向答辩人提交办证资料。被答辩人谢明、向永会、刘娅娟、吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银居住的1-3号楼，答辩人先于2019年9月24日短信通知被答辩人提交办证资料，但被答辩人吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银并未提交，又答辩人又于2020年1月3日和1月13日两次短信通知被答辩人吴弟勇、张海燕、刘辉、武三银提交办证资料，吴弟勇、张海燕直到2020年4月15日才提交资料和出具委托书，被答辩人刘辉、武三银直到2020年3月31日才提交资料和出具委托书。被答辩人不提交资料和出具委托书，答辩人无法为其办证，通知之后不提交资料的责任不在于答辩人。就本案而言，由于被答辩人没有提交办证资料及委托书，办证时间尚未起算。其次，若法院认定以实际交房后360日办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止，即13、14、28号楼计算到2018年11月18日止，7-12、21-26号楼计算到2018年1月15日止，1-3号楼计算到2019年9月24日止。被答辩人徐超居住的4号楼，因疫情期间属于不可抗力，在计算其逾期办证违约金时应当扣减疫情期间的违约责任以及超过诉讼时效的部分。同时，双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从被答辩人的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该6房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金金额，公平解决违约责任问题。在当前企经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全任当事人约定过高的违约金，并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识和裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，其中遵义市两级法院违约金计算标准进行符合实际的调减，准下调至0.002％。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我高二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷越演越烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。一审认定事实：2013年10月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为23-1-31-1，建筑面积114.52平方米，套内建筑面积94.95平方米，总房款378121.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，陈新按合同约定向被告支付完毕购房款378121.00元，2013年10月3日，被告代收原告各项开户费及交易费3714.00元，后被告退还原告交易费及多收的闭路电视费，其中，交易费为343.56元（3.00元×114.52＝343.56元），其余3285.00元未退还原告。被告于2015年6月26日将房屋交付给原告。2016年10月24日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ16第41号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年1月15日，被告在案涉楼幢通知，通知业主（包括原告）于2018年6月30日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2018年3月16日，被告在报社通过登报形式再次通知业主（含原告）于15日内到被告相关部门提交办证资料。2018年9月11日原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权证，2018年12月3日被告为原告办理了案涉房屋不动产权证，载明权利人陈新，专有建筑面积94.95平方米，分摊建筑面积：19.94平方米，此外还载明其他事项。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、被告是否应向原告退还其已收取的三通费及占用期间的利息；二、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于双方争议的焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费［2010］99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费［2015］281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会〈关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复〉的通知》（七星发字［2015］15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费［2014］1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费［2017］1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。且根据双方合同约定系委托代收，从被告所举证据不能证实其已完成代收事项。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月8日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，对原告的退还各项开户费及交易费3，285.00元的诉讼请求，从原告所举证据证明其向被告交纳的各项开户费及交易费金额为3,714.00元，后被告已退还原告交易费及多收的闭路电视费，尚剩3，285.00元未退还，故原告的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，于法无据，不予支持。对双方争议的焦点2，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2015年6月24日，在合同约定的交房期限内交房。则计算违约金的时间为2016年6月19日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2018年12月3日为原告办理涉案房屋的不动产权证，案涉商品房不动产证书已交付原告。违约金计算时间应从2016年6月19日起至2018年12月3日，又被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月8日起诉主张相关诉讼权利，按三年诉讼时效的规定，在2017年1月8日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年1月8日之后的部分，未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，部分予以支持。因此，本案计算被告应承担违约金的时间为2017年1月8日起至2018年12月3日，共计694日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为26,247.91元（378，121.00元×0.01％×694=26，247.91元）。原告主张43，786.41元，超过部分，不予支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，也不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈新各项开户费及交易费3，285.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈新支付逾期办证违约金26，247.91元；三、驳回原告陈新的其他诉讼请求。案件受理费489.00元，由原告陈新负担189.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担300.00元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、“各项开户费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，对此被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，且被上诉人未提供三通费票据原件，不能证明上诉人已收取三通费的证明目的，应予驳回。二、根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。三、关于逾期办证违约责任，上诉人取得商品房备案证明书即通过了住建部门的审查，符合办证条件，上诉人认为逾期办证违约金截止计算至上诉人通知办证之日相对公平，一审认定至办证之日，或至上诉人通知被上诉人提交资料期满之日欠妥，一方面，会导致买受人为获取违约金而有意迟延提交办证资料，另一方面，上诉人在通知中告知买受人在期限内提交资料，是便于及时为被上诉人办证，上诉人不该因此承担更多的违约责任。办证部门的办证时间也是上诉人不能控制的，产权证办理完毕后，对大量按揭购房户而言，不可能立即交付产权证，而需提供至银行办理抵押，这些上诉人不能控制的因素，在认定上诉人的违约责任时均应当充分考虑。四、请求依法认定上诉人的通知时间，并调减逾期办证违约金至10%。被上诉人陈新辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人逾期办证的违约责任是否恰当；2.案涉逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未于2016年6月21日前履行构成违约，一审认定上诉人自2016年1月19日起构成违约错误，本院予以纠正，但一审根据上诉人一审诉讼时效的抗辩主张，认定上诉人自2017年1月8日起承担逾期办证违约金正确，本院予以确认。结合被上诉人一审对上诉人2018年3月16日在相关报纸上刊登通知涉案房屋业主向其提交办证资料公告的质证意见为“未看见此公告”及上诉人二审对一审认定上诉人于2018年3月16日在报纸上刊登交房公告的事实无异议之自认，应认定上诉人于公告限期被上诉人提交资料期满之2018年3月31日已完成通知被上诉人提交办证资料的义务。被上诉人于2018年9月11日才向上诉人提交办证资料，故自2018年4月1日至2018年9月11日期间涉案房屋不能办证系因被上诉人自身原因所致，此期间上诉人不应承担违约责任。根据双方签订的补充协议，被上诉人向上诉人提交办证资料至涉案房屋2018年12月3日取得不动产权证书期间，上诉人应向被上诉人承担逾期办证的违约责任。一审认定上诉人承担违约责任的期间为2017年1月8日至2018年12月3日不当，上诉人承担逾期办证违约责任的期间应在一审认定违约期间的基础上扣减163天，上诉人应支付被上诉人逾期办证的违约金应为20078元。关于焦点2，案涉逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，因被上诉人未提供上诉人出具收取其各项开户费用的票据原件核对，其所举证据不能证明上诉人已收取了被上诉人各项开户费的事实成立，其主张上诉人退还各项开户费的诉讼请求无事实依据，一审认定上诉人已收取三通费并对其主张退回各项开户费的诉讼请求予以支持错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初981号民事判决；二、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人陈新200**元。三、驳回被上诉人陈新的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费489.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担189元，由被上诉人陈新负担300.00元；二审案件受理费978元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担378元，由被上诉人陈新负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青