山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8524号 上诉人（原审原告）：吕晓林，男，1986年11月11日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王炬健，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭治建，男，1971年12月19日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘宝庆，山东海利律师事务所律师。 上诉人吕晓林因与被上诉人郭治建房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吕晓林上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人增加退还上诉人2019年8月至2019年10月期间的租赁费8400元；2.改判被上诉人支付因被上诉人非法断电造成上诉人自2019年2月份至2019年6月份无法使用租赁房屋的房租费损失14000元；3、本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》解除的最晚时间应为2019年8月13日，一审法院判令合同自2019年10月29日解除，被上诉人返还上诉人2019年10月29日至2020年7月31日期间的租赁费明显不当二、被上诉人擅自给上诉人所租赁的房屋进行拉闸断电，造成上诉人无法正常使用租赁房屋系真实存在的，而上诉人已经将房租费提前支付给被上诉人，上诉人房租费损失是实际发生，被上诉人理应对其过错行为及违约行为造成房租费损失承担赔偿责任，一审法院认定事实错误被上诉人理应赔偿上诉人因非法断电致使无法使用租赁房屋的房租费损失14000元。 郭治建辩称：一审法院判决正确，应予维持。 吕晓林向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.判令被告返还原告自2019年7月1日起至2020年7月31日止的房屋租赁费36400元及押金5000元，共计41400元；3、判令被告支付因非法断电造成原告自2019年2月份至2019年6月份无法使用所租赁房屋的房租费损失14000元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月12日，郭治建作为承租方（乙方）、青岛良友物业管理有限公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：郭治建租赁青岛良友物业管理有限公司位于平度市同和路的房屋使用，租期15年；出租方负责房屋三相电源的安装及接线，将电接至房屋各楼层的配电柜，由承租方独立控制；室内电气线路由承租方即郭治建改造并承担费用，每月末按独立表数及当地政府定价标准向电业公司缴费；在租赁期内，郭治建作为承租方对租赁房屋即租赁范围内场地享有相对完整的经营使用权，并对租赁房屋有以自营、联营、合资、合作、转租、出租柜台或门面等各种合法商业经营形式使用的权利。2018年8月1日，郭治建作为出租方（甲方）、吕晓林作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：吕晓林租赁郭治建同和路191-4号起商铺，面积为160平方米；租赁期限自2018年8月1日起至2021年5月31日止；房屋租金为95200元，押金5000元；租赁期间水费、电费等其他由乙方合法使用而产生的费用由乙方负担；乙方在合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权；任何一方单方面取消、中断合同，应提前2个月通知对方；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。原告吕晓林分别于2018年7月31日、9月5日支付郭治建房屋租赁费共计67200元，于2018年8月4日支付向郭治建交纳押金5000元，均由郭治建出具收据。吕晓林在使用租赁房屋过程中，因对商场管理、收费等问题存在不满而与郭治建产生争议分歧。2019年2月6日，郭治建对吕晓林经营的玩具摊位断电，后吕晓林多次要求郭治建恢复供电，双方协商不成，吕晓林于2019年4月诉来该院要求郭治建给予恢复供电并赔偿因断电造成的损失。在该案审理时，该院于2019年6月13日组织双方进行现场勘验，郭治建认可吕晓林所经营的玩具摊位没有电，但称在吕晓林租赁范围内的冷饮摊位处有电，一处摊位提供一处用电。对于吕晓林要求郭治建恢复供电的要求，经该院多次调解不成，吕晓林申请该院委托鉴定机构对2019年2月8日至2019年6月13日期间对吕晓林所经营的玩具批发部非法断电所造成的营业损失进行鉴定。青岛新业价格评估有限公司接受委托后认为，委托项目不符合价格评估相关规范条件（评估机构无权利定论断电是否造成店面全部无法经营），导致鉴定无法继续进行，出具退案说明将鉴定退回。后吕晓林于2019年8月29日又以房屋租赁合同纠纷为由诉来该院要求解除房屋租赁合同，之后又撤回对第一起案件的起诉。 一审法院认为：吕晓林从郭治建处租赁房屋场地经营使用，双方因管理及收费问题产生分歧矛盾，后吕晓林的玩具摊位被断电，不能正常用电，对经营产生影响，经与郭治建协商不成，吕晓林起诉要求解除合同并且也已从所租赁摊位撤离；郭治建给原告摊位断电的行为影响吕晓林所租赁场地的经营，构成违约，郭治建作为出租方虽不同意解除合同，但也承认自己因与良友公司的纠纷而不能进行管理，根据双方陈述及涉案出租场地实际情况，对于吕晓林解除《房屋租赁合同》的请求，该院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在上述《房屋租赁合同》解除后，吕晓林要求郭治建返还剩余租赁费及押金5000元，符合上述法律规定，对此该院予以支持。根据合同约定，租赁期间自2018年8月1日起至2021年5月31日，为34个月，租赁费共计95200元，据此计算租赁费为2800元/月。吕晓林实际支付24个月的租赁费共计67200元，即自2018年8月1日至2020年7月31日。吕晓林称曾于2019年4月7日短信通知要求解除合同，但吕晓林在2019年4月26日起诉时仍要求恢复供电并无解除合同之意，吕晓林是于2019年8月29日诉来该院要求解除合同，根据合同约定，任何一方单方面取消、中断合同，应提前2个月通知对方，庭审中吕晓林也自认是于2019年10月20日左右从所租赁的场地搬离，因此在合同解除后，郭治建应返还原告自2019年10月29日至2020年7月31日期间共9个月的租赁费，即25200元。原告要求被告返还2019年7月1日至10月28日期间租赁费，不符合法律规定，不予支持。对于吕晓林要求赔偿因非法断电造成自2019年2月份至2019年6月份期间无法使用所租赁房屋的租赁费损失14000元，该院认为，通过现场勘验可见，商场内其他经营户均有灯管照明，照明效果较好；吕晓林所租赁的玩具销售摊位于通道一侧，与超市出入口正对，即便是在现场原告摊位没有照明的情况下，也有较好的可见度，可以进行商品销售经营；吕晓林系从事玩具销售，其主张收银电脑无法使用的情况势必会有所影响，但不至于无法销售经营；吕晓林对于所主张的损失未提供有效证据证明，其要求郭治建支付这期间租赁费损失14000元，对此郭治建不予认可，该院不予支持，吕晓林可持有关证据另行主张。郭治建称吕晓林拖欠电费1193.66元、罚款1000元、卫生费3000元，但未提供相应证据予以证明，对此吕晓林不认可，该院不予支持，被告可在搜集有关证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、吕晓林与郭治建签订的《房屋租赁合同》解除；二、郭治建于判决生效后十日内返还吕晓林2019年10月29日至2020年7月31日期间的租赁费共计25200元；三、郭治建于判决生效后十日内返还吕晓林押金5000元；四、驳回吕晓林的其他诉讼请求。案件受理费1185元，由吕晓林负担630元，由被告建负担555元。 二审中，上诉人吕晓林提交拍摄时间为2020年5月的视频光盘一份，证明：案涉商场已无其他租户承租房屋一片漆黑，在摊位无照明的情况下，无法正常经营。 被上诉人郭治建质证称：对证据材料真实性有异议，不予认可。 二审中，被上诉人郭治建没有提交新证据。 因上诉人吕晓林提交的视频光盘不能达到证明待证事实的存在具有高度可能性的标准，且一审法院已对案涉商铺进行了现场勘查，故对上诉人吕晓林提交的视频光盘的证明事项，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，案件争议焦点为：一、合同解除时间；二、上诉人吕晓林的损失问题。 一、关于合同解除的问题。上诉人吕晓林主张合同的解除时间最晚不超过2019年8月13日，理由为被上诉人郭治建的断电行为导致租赁商铺无法使用。对此，一审法院经现场勘查认定被上诉人郭治建的行为尚未导致合同目的无法实现，上诉人吕晓林亦自认搬离日期为2019年10月20日左右，故一审法院综合案情认定合同解除日期为2019年10月29日，有事实和法律依据，并无不当。 二、关于上诉人吕晓林主张的损失。如前所述，被上诉人郭治建的断电行为未导致上诉人吕晓林租赁的商铺完全无法销售经营，且上诉人吕晓林无证据证明其因被上诉人郭治建的断电行为产生的具体损失，故一审法院认定上诉人吕晓林的该部分诉请可持有关证据另行主张，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人吕晓林的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由上诉人吕晓林负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二〇年九月十日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨