吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初310号原告（执行案外人）：曲桂福，男，1967年3月30日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：吕普昌，吉林佰峰律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林安装集团盛安建筑安装有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：薛克明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳洋，吉林江城律师事务所实习律师。被告（被执行人）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：范继光，吉林东坤律师事务所律师。第三人：张海涛，男，1967年12月6日出生，汉族，吉林顺安消防工程检测公司经理，住吉林省吉林市龙潭区。原告曲桂福与被告吉林安装集团盛安建筑安装有限公司（以下简称盛安公司）、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）、第三人张海涛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告曲桂福的委托诉讼代理人吕普昌，被告盛安公司的委托诉讼代理人李全胜及李佳洋、被告荣腾公司的委托诉讼代理人范继光，第三人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲桂福向本院提出诉讼请求：1.立即停止对曲桂福购买的案涉房屋的强制执行并解除查封；2.确认曲桂福与荣腾公司于2018年7月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，并确认案涉房屋归曲桂福所有；3.盛安公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、2015年张海涛与荣腾公司签订了《消防工程承包协议书》，张海涛承包荣腾公司所有的臣山雅苑XX号楼的消防工程，并于同年签订《抵账房屋说明》，荣腾公司用自己开发的臣山雅苑XX号楼XX1单元X室，面积93.39平方米，作价594,988元抵给张海涛用于支付其工程预付款和进度款。同年6月28日，曲桂福与张海涛签订房屋买卖合同，张海涛将抵账房屋臣山雅苑XX号楼XX单元XX室，作价594,988元出卖给了曲桂福。曲桂福于签订合同当日支付给张海涛现金300，000元，至2018年1月22日共支付张海涛购房款594,988元。2015年6月28日，曲桂福同时与荣腾公司签订了该房的内部认购协议书，荣腾公司向曲桂福出具了594,988元房款的收据，并书面确认了该房屋为张海涛消防工程款转给曲桂福，作抵账处理。2018年7月19日，曲桂福与荣腾公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并网签备案，曲桂福支付了物业维修资金，荣腾公司将房屋交付曲桂福。二、因盛安公司与荣腾公司存在建设工程施工合同纠纷，吉林市中级人民法院于2020年4月30日作出（2019）吉02执恢7号之二执行裁定书，对案涉房屋进行了查封。2020年6月15日，曲桂福提出书面异议被（2020）吉02执异181号执行裁定书驳回，故提起本案诉讼。三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，曲桂福取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且曲桂福在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。盛安公司辩称，没有证据证明曲桂福的诉讼主张。通过现有证据证明曲桂福不是普通的购房，其主张工程款抵账，该主张并不能形成完整的链条，现有证据无法证明一个真实完整的买房过程，且没有已经交付购房款的证据，不应支持曲桂福诉请。荣腾公司辩称，荣腾公司不承担责任。张海涛承包了荣腾公司的工程项目，因工程设计变更，双方先后签订了协议。协议约定将案涉房屋抵工程进度款，张海涛又将房屋出售给曲桂福，荣腾公司配合办理了网签并交付了房产，均发生在查封之前。整个项目未验收不能办理房产证，荣腾公司不承担责任。荣腾公司的公章曾经丢失，更换过公章，本案加盖公章均真实。盛安公司查封不当，应承担责任。张海涛述称，张海涛于查封之前即已向曲桂福交付房屋并办理相关手续，不应承担责任。张海涛于荣腾公司约定以案涉房屋抵工程款，工程施工中由于设计变更，先后签订了合同。荣腾公司2015年就将房屋抵顶给张海涛，同年张海涛将房屋出售给曲桂福。曲桂福支付了全部购房款并与荣腾公司办理了网签，均在查封之前办理。张海涛承包工程进行施工真实，荣腾公司仍欠工程款。盛安公司查封不当，应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因荣腾公司未按约定履行（2016）吉02民初181号民事调解书，盛安公司向本院申请执行。执行中，本院于2020年4月29日作出（2019）吉02执恢7号之二执行裁定，查封了位于吉林高新技术产业开发区长江街72号臣山雅苑小区的75套房屋及9个车库（含案涉房屋）。曲桂福提出执行异议，本院于2020年6月28日作出（2020）吉02执异181号执行裁定书，驳回了其异议申请。曲桂福不服，在法定期限内提起本案诉讼。2015年6月28日，张海涛与曲桂福就案涉房屋签订房屋买卖合同，约定张海涛以594,988元价格将案涉房屋出售给曲桂福。而后，曲桂福与荣腾公司于同日签订臣山雅苑内部认购协议书，对当事人信息、房屋面积、单价、总价款、具体坐落等内容进行了约定，落款处标注此房由张海涛转曲桂福。荣腾公司于当日向曲桂福出具收据，载明交款单位曲桂福，收款方式消防工程款抵账，金额594,988元，落款标注“张海涛消防工程款转给曲桂福（抵账）”。曲桂福向本院分别提交了2015年2月11日取款70,020元、2015年6月7日取款14万元、2015年6月9日取款5万元、2015年7月6日向张海涛转账3万元、2015年7月10日向张海涛转账7万元、2015年7月10日取款4万元、2016年12月27日取款10万元、2018年1月22日取款10万元的票据凭证，证明已向张海涛支付了购房款。张海涛于2015年6月28日出具收到曲桂福购房款30万元收条，于2015年7月10日出具收到曲桂福购房款15万元（现金5万、转账10万）收条，于2016年12月27日出具收到曲桂福购房款现金10万元收条，于2018年1月22日出具收到曲桂福现金44,988元收条，四份收条张海涛均于落款收款人处签名并捺印。2018年7月19日，曲桂福与荣腾公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》并向吉林市房地产市场管理中心办理了备案。2018年7月20日，曲桂福向吉林市物业维修资金管理中心交纳4,483元，该中心于当日出具票据，记载现产权人曲桂福。2020年3月11日，曲桂福向荣腾公司交纳燃气费、电费、水费、外挂设计费及卫生费共计3,800元，荣腾公司出具收据并加盖公章。本院认为，本案争议的焦点问题为曲桂福对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曲桂福应当举证证明其同时符合该条规定的四项法定条件。曲桂福与荣腾公司在查封之前即2015年6月28日已就案涉房屋签订臣山雅苑内部认购协议书，该协议虽非制式合同，但其中对当事人信息、房屋面积、具体房号等内容作出了明确约定，即依据该份协议书，双方当事人关于房屋具体位置等主要权利与义务的约定是明确的，该协议加盖了荣腾公司公章。而后，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》并进行了备案，协议书及合同均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故本院对曲桂福请求确认合同效力的诉讼请求予以支持。如前所述，曲桂福在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，曲桂福提交的取款及转款凭证能与张海涛出具的收条相互印证，个别时间虽略有出入但基本形成了对应关系，足以证明其已支付了购房款，其提供的维修资金票据及燃气费、电费、水费、外挂设计费及卫生费收据可以证明其已实际占有案涉房屋。案涉小区房屋因未能验收暂不能办理更名过户，非因曲桂福自身原因所致，故其对案涉房屋享有排除执行的民事权益。另，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权以登记为公示生效的要件。本案中，因案涉房屋暂未办理产权登记，故本院对曲桂福要求确认案涉房屋归其所有的诉请不予支持。综上所述，曲桂福的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、确认曲桂福与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2018年7月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、不得执行案涉房屋；三、驳回曲桂福的其他诉讼请求。案件受理费9,750元，由吉林安装集团盛安建筑安装有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异181号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年九月二十五日书记员  李元生