江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8677号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：沈昕，女，1970年11月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人沈昕商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2020）苏0509民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人无需承担逾期交房违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：《苏州市商品房买卖合同》第17条约定房屋交付时间为2017年6月30日，2017年6月21日，苏州市吴江区住房和城乡建设局颁发2017第22号《商品房交付使用通知书》，金鹰商业中心B区商品房通过验收正式交付使用，上诉人于2017年6月27日按商品房买卖合同第38条约定的送达地址向被上诉人快递《交房通知》、《入伙通知书》，通知其办理交房手续，但被上诉人直至2017年8月26日才办理收房手续，迟延领受涉案房屋的责任在被上诉人，被上诉人主张自2017年6月30日起算逾期交房违约责任无法律依据。沈昕向一审法院起诉请求：1.判令财智公司支付逾期交房违约金4525.40元；2.财智公司支付逾期办证违约金暂计41243.24元(以505419元为基数，自2018年8月22日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为31469.70元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至本案不动产权属登记至沈昕名下之日止，暂计至2019年12月23日为9773.54元)；3.本案诉讼费用由财智公司承担。一审法院认定事实如下：2017年5月31日，财智公司作为出卖人与沈昕作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，沈昕向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2406室的商品房，房屋价款为505419元。合同约定，房屋交付日期为2017年6月30日前；合同第二十条关于逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日，买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。后经双方结算实际购房款金额为502507元，沈昕向财智公司支付了全部购房款。涉案房屋于2017年8月26日交付。另查明，案涉房屋于2019年1月24日办理了不动产首次登记。以上事实，有沈昕提交的《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、物品领取确认单，一审法院依法调取的不动产登记信息以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：沈昕与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定财智公司应于2017年6月30日前将房屋交付买受人，而事实上，财智公司于2017年8月26日交房，构成违约，应按约支付违约金，本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，现沈昕要求按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算逾期交房违约金，一审法院依法予以支持。涉案房屋于2017年8月26日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付之日起360日内，即在2018年8月20日前为沈昕办出不动产权证书。由于财智公司的原因，沈昕至今未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。沈昕、财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为每日按照总房款的万分之0.5计算，因逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为以502507元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍,自2018年8月21日起计算至本案不动产首次登记之日，即2019年1月24日，为13446.25元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向沈昕支付逾期交房违约金4525.40元。二、吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向沈昕支付逾期办证违约金13446.25元。案件受理费944元，由沈昕承担573元；由吴江财智置业发展有限公司负担371元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，沈昕、财智公司签订的涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同明确约定，财智公司应于2017年6月30日前将房屋交付买受人，而财智公司于2017年8月26日才完成涉案房屋的交付，构成违约，应承担相应违约责任。因逾期交房会造成买受人资金被占用及对房屋占有、使用等损失，而涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为按已付房款日万分之0.1计算畸低，沈昕起诉请求调高逾期交房违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后将逾期交房违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.3倍计算合理，本院予以维持。财智公司就其上诉主张一、二审诉讼过程中均未进行举证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。