文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2785号原告（反诉被告）：美好幸福物业服务有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道**名流人和天地营销中心1/**。法定代表人：吕卉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高波，女，美好幸福物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张子豪，男，美好幸福物业服务有限公司员工。被告（反诉原告）：周某，男，1972年2月22日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告（反诉原告）：周红霞，女，1975年8月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：周某（系周红霞丈夫），住武汉市江汉区妙墩五村**。被告（反诉原告）：周倩，女，1996年10月18日出生，汉族，住武，住武汉市江汉区div>委托诉讼代理人：周某（系周倩父亲），住武，住武汉市江汉区妙墩五村**div>被告（反诉原告）：周丞祚，男，2005年7月22日出生，汉族，住武汉市江，住武汉市江汉区>法定代理人：周某（系周丞祚父亲），男，住武汉市江汉区妙墩五村**。原告美好幸福物业服务有限公司（以下简称美好幸福物业公司）诉被告周某、周红霞、周倩、周丞祚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，被告周某、周红霞、周倩、周丞祚于2020年7月2日向本院提出反诉，本院依法合并进行审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好幸福物业公司的委托诉讼代理人高波、张子豪、被告（反诉原告）周某同时作为被告（反诉原告）周红霞、周倩的委托诉讼代理人及被告（反诉原告）周丞祚的法定代理人到庭参加诉讼。2020年9月3日，经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美好幸福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令周某、周红霞、周倩、周丞祚向美好幸福物业公司支付2018年12月1日至2020年11月30日拖欠的物业管理费94,401.60元、滞纳金64,641.50元；2、判令本案周某、周红霞、周倩、周丞祚承担本案诉讼费用和其他相关费用。事实和理由：周某、周红霞、周倩、周丞祚系武汉市江岸区名流世家小区4-1-112商铺业主。武汉名流公馆置业有限公司与美好幸福物业公司于2016年1月13日签订了《前期物业服务合同》，合同中对双方权利义务进行了规定。美好幸福物业公司按照合同履行了服务义务，但周某、周红霞、周倩、周丞祚自2018年1月15日交纳了2017年12月1日至2018年11月30日的物业管理费后，就拒不履行交纳物业管理费的义务，美好幸福物业公司多次催要未果。周某、周红霞、周倩、周丞祚不依约交纳物业管理费的行为，严重侵害了美好幸福物业公司及其他交费业主的合法权益。被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚辩称，美好幸福物业公司与周某、周红霞、周倩、周丞祚之间没有签署任何物业服务合同。周某、周红霞、周倩、周丞祚在收房时，交了一年的物业费，但收房后发现电表不符合商业门面要求，不具备商业门面营业条件，多次协商仍未解决，最终自行解决。周某、周红霞、周倩、周丞祚认为美好幸福物业公司提供的物业服务并未达到应有的效果，且美好幸福物业公司收取的物业费标准过高。被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚向本院提出反诉请求：1、判决美好幸福物业公司返还电容电压费80,000元整；2、判令美好幸福物业公司返还多收的停车费88,229元；3、判令美好幸福物业公司返还超出的水费1,890.06元、电费19,258元；4、判令美好幸福物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：美好幸福物业公司与案外人武汉美好公馆置业有限公司于2016年1月13日签订了《前期物业服务合同》，该合同中对于双方的权利义务进行了约定，与周某、周红霞、周倩、周丞祚无关。2016年12月武汉美好公馆置业有限公司与周某、周红霞、周倩、周丞祚签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同中附件五系前期物业服务内容的约定，系捆绑合同，应予以解除。2018年1月15日周某、周红霞、周倩、周丞祚正式入场进行装修，正式营业时间为2018年6月1日，其中装修期间所用费用已经全部提交给物业。美好幸福物业公司与周某、周红霞、周倩、周丞祚之间并未签署任何物业服务合同，美好幸福物业公司将其与武汉美好公馆置业有限公司签订的合同强行捆绑于周某、周红霞、周倩、周丞祚。周某、周红霞、周倩、周丞祚在收房之后发现商铺并未按照店铺的标准需求安装电表，并发现四户业主共用一块电表的情况，严重不符合门面电容量需求，多次协商未果后只能自行申报增加两块电表，该费用共计80,000元由周某、周红霞、周倩、周丞祚自行承担。2018年6月中旬，物业部门在周某、周红霞、周倩、周丞祚营业场所门前擅自增添护栏使营业场所无法正常营业，后经多次协调才拆除护栏，一个月后又新增停车收费设置，要求进店消费车辆停靠按照每小时5元收费，多次协调后改为每月6,000元的收费标准，以上收费都未得到业主认可，所收费用也未进入业主委员会专用账户，以上物业行为严重造成了门面经营困难。电费方面，每度电实际收费1元，高于国家电力部门相关收费标准。美好幸福物业公司收取费用一直都未出示物价局相关证明和标准。美好幸福物业公司捆绑合同和强制收取超额管理费的行为，已严重侵害了周某、周红霞、周倩、周丞祚和其他交费业主的合法权益。原告（反诉被告）美好幸福物业公司反诉辩称，关于电容电压费问题，周某、周红霞、周倩、周丞祚要求美好幸福物业公司返还电容电压费80,000元，既没有合同依据，也没有法律依据；2018年1月15日周某、周红霞、周倩、周丞祚已经与开发商办理了验收交付手续，证明涉案房屋符合双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件；周某、周红霞、周倩、周丞祚对涉案房屋供电设施增加电容电压，是基于自己经营的个性化需求所自行开展的工作；增加电容电压的工程也是周某、周红霞、周倩、周丞祚自行与供电公司签订合同实施的，与开发商及美好幸福物业公司无关；美好幸福物业公司按照物业服务合同提供小区物业服务，没有义务对周某、周红霞、周倩、周丞祚房屋的供电设施予以增容增压。关于停车费问题，周某、周红霞、周倩、周丞祚不享有停车位的所有权和使用权，不是法定或约定的停车费收费主体，无权要求美好幸福物业公司返还停车费。关于水电费问题，美好幸福物业公司向周某、周红霞、周倩、周丞祚收取水费、电费未超出政策规定，不存在超出标准收取的问题，周某、周红霞、周倩、周丞祚认为美好幸福物业公司超收水电费没有依据。此外，美好幸福物业公司与开发商签订的前期物业服务协议合法有效，同时该物业协议作为周某、周红霞、周倩、周丞祚与开发商签订的《商品房买卖合同》的附件五，对周某、周红霞、周倩、周丞祚具有约束力。综上，请求驳回周某、周红霞、周倩、周丞祚的全部反诉请求。本案经审理认定事实如下：2016年1月13日，武汉名流幸福物业服务有限公司与武汉名流公馆置业有限公司签订了《武汉市前期物业服务合同》，约定由武汉名流幸福物业服务有限公司为名流世家小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平米2.70元、商业物业每月每平米5元，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用由开发建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担，业主或物业使用人按年交纳物业费用，业主或物业使用人应在上期费用到期前30日履行交纳义务，业主（物业使用人）不得以物业服务有瑕疵而拒付物业服务费。2016年1月19日，经武汉市黄陂区工商行政管理局审批，武汉名流幸福物业服务有限公司将名称变更为美好幸福物业服务有限公司。周某、周红霞、周倩、周丞祚系武汉市江岸区名流世家小区4-1-112商铺业主，房屋建筑面积为786.68平方米，该商铺共有四块电表，其中两块系小区未抄表入户总表的分表，由美好幸福物业公司代收代缴，另外两块系因经营需要增容增压自行安装的直抄电表，由周某、周红霞、周倩、周丞祚直接向供电部门交纳费用；该商铺水费由美好幸福物业公司代扣代缴。2018年7月至9月，美好幸福物业公司按照单价1元的标准代收电费。2018年10月，美好幸福物业公司按照单价0.90元的标准代收电费。2018年11月至2020年5月，美好幸福物业公司按照单价0.84元的标准代收电费。周某、周红霞、周倩、周丞祚与武汉名流公馆置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定，在出卖人向买受人发出的书面通知所规定的时间限制内，买受人未能办理所购房屋交付手续的视为买受人已接收该房屋，从视同买受人接收该房屋之日起至买受人实际交接之日止，买受人应承担物业管理费。武汉名流公馆置业有限公司向周某、周红霞、周倩、周丞祚发出的入住通知书上载明的收房时间为2017年11月20日前，周某、周红霞、周倩、周丞祚办理入住手续的时间为2018年1月15日，并于同日交纳了2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业服务费，美好幸福物业公司就物业费向周某、周红霞、周倩、周丞祚出具了收据。美好幸福物业公司就停车费用的收取与涉案商铺的承租人武汉市江岸区稻园谷庄鱼头泡饭餐厅签订有《停车委托管理协议》，并按照协议约定收取了停车费用。另经本院向供电部门查询，自2018年5月1日起，一般工商业用电单价为0.8251元；自2018年9月1日起，一般工商业用电单价为0.7830元；自2019年4月1日起，一般工商业用电单价为0.7577元；自2019年7月1日起，一般工商业用电单价为0.6907元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，武汉名流公馆置业有限公司与美好幸福物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，周某、周红霞、周倩、周丞祚作为武汉市江岸区名流世家4-1-112商铺的业主，该前期物业合同对其具有约束力。周某、周红霞、周倩、周丞祚以未与美好幸福物业公司签订物业服务合同为由拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。美好幸福物业公司按照上述合同约定为涉案商铺提供了物业服务，应享有收取物业服务费的权利。周某、周红霞、周倩、周丞祚作为涉案商铺的所有人，在接受美好幸福物业公司提供服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。涉案房屋系商铺，应按照合同约定的商业物业每月每平方米5元的标准交纳物业服务费。周某、周红霞、周倩、周丞祚主张该标准过高，但未提交证据证明该约定违反法律及行政法规强制性规定，故对于周某、周红霞、周倩、周丞祚提出的该项抗辩理由，本院不予支持。周某、周红霞、周倩、周丞祚主张美好幸福物业公司提供的物业服务未达到应有的服务效果，但未提交相应的证据予以证明，对其该项抗辩理由，本院不予支持。关于物业服务费的缴费起始时间问题，根据商品房买卖合同及前期物业服务合同中的相关约定，从约定的交房时间即2017年11月20日起，应视同周某、周红霞、周倩、周丞祚已经接收了所购商铺，因此周某、周红霞、周倩、周丞祚应自2017年12月1日开始交纳物业服务费。综上，周某、周红霞、周倩、周丞祚应向美好幸福物业公司交纳2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业服务费94,401.60元（5元/平方米/月×786.68平方米×24个月）。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，美好幸福物业公司无权就物业服务费的延迟交纳收取滞纳金，且涉案物业服务合同中对滞纳金也无相应的约定，故对于美好幸福物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。周某、周红霞、周倩、周丞祚就涉案商铺办理电压增容系其个人经营需要，电压增容并非美好幸福物业公司应提供的物业服务内容，故对周某、周红霞、周倩、周丞祚要求美好幸福物业公司返还电容电压费80,000元的反诉请求，本院不予支持。庭审中周某、周红霞、周倩、周丞祚认可美好幸福物业公司系按照实际使用情况代收代缴水费，对水费没有异议，故对于其要求返还超出的水费1,890.06元的诉讼请求，本院不予支持。美好幸福物业公司收取停车费系依据与涉案商铺的承租人签订的《停车委托管理协议》，周某、周红霞、周倩、周丞祚并非停车位的所有权或使用权人，其要求返还收取的停车费没有相应的法律依据，故对其要求美好幸福物业公司返还多收的停车费88,229元的诉讼请求，本院不予支持。关于代收电费问题。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《湖北省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用；供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%，当地价格主管部门会同房产主管部门制定具体办法，报同级人民政府同意。”《湖北省物价局关于进一步清理和规范非直抄用户用电价格政策的通知》中要求“各级价格主管部门要坚决维护目录电价政策严肃性，必须将目录电价政策执行到位，确保非直抄用户执行目录电价全覆盖。任何单位、组织和个人不得以任何理由和方式提高非直抄用户电价标准；非直抄用户用电总表分表之间产生的正常电损应当从物业费中列支，不得另行向用户收取”。本院认为，本案中涉案商铺部分电费由美好幸福物业公司代扣代缴，应适用非直抄用户用电价格的相关法律和政策规定，对电力非直抄用户和直抄用户应统一执行政府目录电价，对于用电总分表之间因正常损耗产生的费用，应当包含在物业服务费的收取范围内，不应以提高电价标准的方式向周某、周红霞、周倩、周丞祚收取，美好幸福物业公司提高涉案商铺电价收费标准没有相应的依据，故对于高于政府目录单价收取的电费应当予以返还，自2018年1月至2020年5月应当返还的金额为31,851.63元（具体计算见下表）。对2019年3-4月、2019年6-7月的电费，因双方均未提交证据区分每月用电量，此时间段涉及政府目录电价的调整，本院酌定采用2019年3月电费标准对2019年3-4月电费进行计算、采用2019年6月电费标准对2019年6-7月电费进行计算。周某、周红霞、周倩、周丞祚主张美好幸福物业公司返还多收的电费19,258元，本院予以照准。            时间              用电量              物业代收      单价      （单位：元）              实际收取      电费      （单位：元）              政府目录      单价      （单位：元）              应收电费      （单位：元）              电费差价      （单位：元）                  2018年7月              16740              1              16740              0.8251              13812.174              2927.826                  2018年8月              19485              1              19485              0.8251              16077.074              3407.927                  2018年9月              15770              1              15770              0.7830              12347.91              3422.09                  2018年10月              10180              0.9              9162              0.7830              7970.94              1191.06                  2018年11月              5365              0.84              4506.6              0.7830              4200.795              305.805                  2018年12月              5640              0.84              4737.6              0.7830              4416.12              321.48                  2019年1-2月              24445              0.84              20533.8              0.7830              19140.435              1393.365                  2019年3-4月              22860              0.84              19202.4              0.7830              17899.38              1303.02                  2019年5月              8580              0.84              7207.2              0.7577              6501.066              706.134                  2019年6-7月              29685              0.84              24935.4              0.7577              22492.325              2443.076                  2019年8-9月              47250              0.84              39690              0.6907              32635.575              7054.425                  2019年10月              15700              0.84              13188              0.6907              10843.99              2344.01                  2019年11月              8225              0.84              6909              0.6907              5681.0075              1227.993                  2019年12月              6685              0.84              5615.4              0.6907              4617.3295              998.0705                  2020年1-5月              18790              0.84              15783.6              0.6907              12978.253              2805.347                  总计                                          223466                            191614.37              31851.63      综上所述，对美好幸福物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持；对周某、周红霞、周倩、周丞祚的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司支付2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业服务费94,401.60元；二、原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚返还多收的电费19,258元；三、驳回原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,481元，减半收取计1,740.50元，由原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司负担660.50元，由被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚负担1,080元；因案件本诉受理费原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司已经全部预交，被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司。案件反诉受理费4,088元，减半收取计2,044元，由原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司负担281元，由被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚负担1,763元；因案件反诉受理费被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚已经全部预交，原告（反诉被告）美好幸福物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给被告（反诉原告）周某、周红霞、周倩、周丞祚。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 魏 平二〇二〇年九月二十九日书记员 曹洲敏