江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初4098号原告张程云，男，1991年2月13日生，汉族，住启东市。原告周颖莹，女，1992年6月19日生，汉族，住启东市。原告周姗姗，女，1998年4月9日生，汉族，住启东市。原告张程杰，男，1999年12月25日生，汉族，住启东市。四原告的共同委托代理人薛卫东，江苏周海滨律师事务所律师。被告南通锦安置业有限公司，住所地启东市天汾科技五金工业园。法定代表人夏林涛，该公司董事长。委托代理人杨忠诚，该公司员工。原告张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰与被告南通锦安置业有限公司（以下简称锦安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法由审判员高梁健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰的共同委托代理人薛卫东、被告锦安公司的委托代理人杨忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰诉称，2010年10月10日，四原告的父母张国强、张菊芳与被告签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买位于启东市商业用房，每平方米16800元，签订合同3日内交付600万元作为定金，房产证分别办理至四原告和张国强、张菊芳名下。同月13日，张国强、张菊芳缴纳了600万元定金。事后，被告未能在约定的时间内开发，双方多次协商退赔购房款后，被告退回购房款200万元。2014年1月20日，因被告法定代表人表示案涉房地产已建造，四原告遂与被告重新签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价3100万元，合同签订时支付1500万元（包含原定金400万元）。同月24日，四原告的父母支付购房款1100万元。因被告所承建的商品房未取得商品房预售许可证，不具备验收条件，经双方多次协商，被告亦未能退还购房款。四原告认为，被告的行为已构成严重违约，故四原告起诉要求：1.判令被告退还四原告购房款1500万元并支付按年利率10%计算的利息（以400万元为基数自2010年10月13日起至实际还款之日止、以1500万元为基数自2014年1月20日起至实际还款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告锦安公司辩称，四原告向其公司购买商品房及已付购房款1500万元是事实，但因其公司未取得商品房预售许可证而无法交付房屋，同意返还购房款。其公司目前因资金链断裂，无法返还上述购房款。经审理查明，2010年10月10日，四原告的父母张国强、张菊芳（买受人）与被告锦安公司（出卖人）签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，主要约定“买受人购买出卖人以出让方式取得的位于启东市北侧编号为（2010）0038、0039、0040号地块的由东向西（3-12）号一、二层房屋；房屋单价每平方米16800元；签订合同3天内付600万元现金作为定金，该定金以后冲抵房款，在2010年11月底前再付900万元人民币，该幢大楼结构封顶后再付500万元人民币，余款待房屋交付前一次性付清；出卖人应当在2012年2月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人交付房屋逾期不超过90日的向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；补充协议特别约定，办理房产证应根据买受人的指定将产权证分别办到张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰以及前述四登记人的父母名下，每人的产权面积按照买受人的指定。”张国强、张菊芳及被告锦安公司（法定代表人周锦刚）在该合同上签名盖章确认。同月13日，张菊芳从其名下在启东市农村信用合作联社天汾信用社的3206266201109002120401帐户汇款600万元至被告锦安公司在启东市农村信用合作联社吕四信用社的3206266301201000076269帐户。因被告锦安公司未能建造案涉房屋。2011年11月19日，张国强、张菊芳（甲方）与被告锦安公司（乙方）、周锦刚（保证人）签订《协议书》一份，主要约定“因乙方之故至今未能施工，甲乙双方同意解除2010年10月10日所签订的房屋买卖合同以及补充协议；乙方于2011年12月31日前、2012年1月15日前分别退还定金300万元并结清自2010年10月13日起按启东市农村信用合作联社天汾信用社的借款利率计算的利息；如乙方有一期未履行则按贷款利率的四倍计算赔偿金；周锦刚对乙方的债务承担连带保证责任。”协议签订后，被告锦安公司又未按约履行。2012年6月16日，张国强、张菊芳（甲方）与被告锦安公司（乙方）、周锦刚（保证人）又签订《补充协议》一份，主要约定“因乙方未按约履行2011年11月19日的协议，乙方于2012年6月30日前退还100万元整，7月31日前退还200万元整，8月31日前退还200万元整并结清按启东市农村信用合作联社天汾信用社的借款利率计算的利息；如乙方有一期未履行则按贷款利率的四倍计算赔偿金；周锦刚对乙方的债务承担连带保证责任。”补充协议签订后，被告锦安公司仍未按约履行。2013年4月15日，张国强、张菊芳（甲方）与被告锦安公司（乙方）、周锦刚（保证人）再次签订《还款协议书》一份，主要约定“因乙方未按约履行2011年11月19日和2012年6月16日的协议，乙方于2013年5月15日前归还100万元及600万元购房定金自2010年10月10日起至今的贷款利息200万元，于2013年5月18日前归还200万元；如乙方有一期未履行则按贷款利率的四倍计算赔偿金；周锦刚对乙方的债务承担连带保证责任。”2014年1月20日，张菊芳作为四原告（买受人）的法定代理人与被告锦安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定“买受人购买出卖人以出让方式取得的位于启东市北侧编号为（2010）0039号地块的轴线（1-16）一、二层、（16-29）一、二层房屋；房屋单价每平方米16800元，房屋总价3100万元；原签订的房屋买卖合同作废；本合同签订前已付定金400万元，余款2700万元在订立本合同时付1100万元，签订网上合同时再付400万元，余1200万元待竣工验收、办理产证时付清；出卖人应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人交付房屋逾期不超过90日的向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”四原告的母亲张菊芳及被告锦安公司（法定代表人周锦刚）在该合同上签名盖章确认。同月24日，张菊芳和四原告的父亲张国强分别从各自名下在中国银行股份有限公司启东吕四支行的62×××88、62×××19帐户各汇款550万元至被告锦安公司在中国工商银行股份有限公司启东吕四支行的11×××25帐户。当日，被告锦安公司出具《收据》一份。事后，被告锦安公司因未取得商品房预售许可证至今无法向四原告交付案涉房屋也未退还四原告已付的购房款，故四原告于2020年6月28日向本院提起诉讼并提出上述诉请。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、协议书、补充协议、还款协议书、农村信用社电汇凭证、汇款申请书、中国银行汇兑支付往帐凭证、收据及本案庭审笔录等证据佐证。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。案涉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同所确定的义务。四原告按合同约定支付了首期购房款，但被告因未取得商品房预售许可证致不能按约交付房屋至今，已构成根本违约，故四原告要求被告返还已付购房款的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告的利息主张，本院认为，原、被告签订房屋买卖合同时未约定利息的计算方式和标准，但约定了被告应当于2014年12月31日前交付房屋给四原告，故本院依法支持自2015年1月1日起计算利息，其中2015年1月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告南通锦安置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰购房款人民币15000000元并支付利息（2015年1月1日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张程云、周颖莹、周姗姗、张程杰的其他诉讼请求。本案受理费111800元，依法减半收取55900元(四原告已预交)，由被告南通锦安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费111800元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 高梁健二〇二〇年九月十八日法官助理 胡 丹书 记 员 黄钰霞