山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1522民初2651号 原告：王国强，男，1994年12月3日出生，汉族，住莘县。 委托诉讼代理人：杜彩彩，山东联森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王广恩，男，1967年7月14日出生，汉族，农民，住莘县，系原告之父。 被告：李学山，男，1990年10月13日出生，汉族，农民，住莘县。 被告：王淑丽，女，1990年9月6日出生，汉族，农民，住莘县。 二被告委托诉讼代理人：范建刚，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 原告王国强与被告李学山、王淑丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国强委托诉讼代理人杜彩彩，被告李学山、王淑丽委托诉讼代理人范建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国强向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告继续履行房屋买卖合同或退还原告购房款20万及利息违约金等；2.诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求解除合同并由被告向原告支付违约金1万元，中介费7500元，利息9066元（以20万元为基数，年息6.8%，计算八个月），交通费800元，住宿费2100元，误工费1785元（按农村居民标准，每天85元），房屋差价25000元，律师代理费4000元，共计60251元。事实与理由：2019年10月20日，原被告签订房屋买卖合同，约定被告将坐落在莘县中原国际商贸港37号楼2单元202室出售给原告。2019年10月21日原告将20万购房款支付给被告。现被告将该房屋擅自出卖给其他人，严重侵犯了原告的合法权益。请支持原告诉讼请求。 李学山、王淑丽辩称：一、对解除原被告之间的房屋买卖合同无异议，但原告违约，无权主张违约金及赔偿。本案是原告单方变更合同，在房屋买卖过程中要求被告进行房屋更名，将涉案房屋直接更名到原告名下，但因更名违反法律规定，原告不履行缴纳手续费等款项义务，导致合同无法进一步履行，是原告违约。根据合同法有关规定，原告无权主张赔偿损失。二、进一步讲，由于疫情影响房屋价格出现下跌，并没有给原告造成损失，原告主张损失无依据，况且原告在申请评估后又放弃评估，不能证明损失，应自行承担责任。三、原告既主张违约金又主张其他损失无依据，属于重复主张。况且违约金足以弥补原告损失，而利息只有在借款合同案件中可以判决支付利息，原告主张利息无法律依据。请依法驳回原告第二、三项请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告王国强提交下列证据：证据一、房屋买卖合同一份。证明该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是合法有效合同。合同同时约定违约方承担违约金1万元、承担中介费并赔偿损失，包括但不限于诉讼费、交通费等。证据二、房地产权登记信息一份。证明被告将房屋出卖给原告后，又将房屋出卖给鲁明磊、宋庆彦，并于2020年6月16日办理房屋过户。二次出卖价格为52.5万元，比出卖给原告获利2.5万元，被告的行为违背诚实信用原则，且违反公序良俗，导致合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，同时证明被告一房二卖系法律明确禁止的违约行为。证据一、二证明被告违约，原告按照合同违约条款主张违约金、中介费及利息损失等有证据及依据。被告多卖的房屋差价2.5万元应归原告所有，不能因被告违约反而鼓励其获利。证据三、支付宝支付凭证及退款凭据10张。该证据结合购房合同及中介莘县信捷房产经纪服务有限公司出具的收据证明原告实际支付中介费7500元。证据四、补交交通费发票3张，共78.5元。因诉讼产生的交通费损失，因部分发票未保留，请法庭根据原告方均在外地的情况酌情认定。证据五、莘县鑫佳宾馆住宿专用发票21张，每张100元。证明因被告违约，原告方产生的住宿费用2100元，根据合同约定该费用应由被告承担。证据六、委托代理合同和代理费发票。证明原告因本案委托律师花费4000元，根据合同约定该费用应由被告承担。被告质证意见：证据一只能证明签订了房屋买卖合同，不能证明是被告违约，同时原告要求更名无法实现，并未按约交齐相关款项，原告存在违约行为。对证据二的真实性不予认可，该证据为复印件，并未加盖出证单位的公章，对其证明目的也不予认可。该证据不能证明是被告违约，原被告的合同没有履行是因为原告单方变更合同，要求更名，且原告不履行合同约定的缴纳手续费的款项义务，因此是原告违约而非被告违约。原告在庭前申请房屋评估，后又拒绝做房屋评估导致损失无法认定，原告应当自行承担责任，况且受疫情影响同类地段的房屋价格并未出现上涨，甚至出现下滑，原告并未因此受损。 证据三与莘县信捷房屋中介法定代理人徐志伟陈述互相矛盾，徐志伟陈述王国强通过微信和支付宝分两次转款共计7500元，与原告提交的两次转款5000元事实不符，且该转款记录并未显示是原告转款，不能排除是其他的业务发生，故对其真实性不予认可，不能证明原告实际支出了中介费7500元。对证据四的真实性不予认可，且不能证明与本案有关联。被告在2020年6月23日已将20万元的首付款返还给原告，原告的交通费支出发生在7月11日及7月19日，不能证明与本案有关联。该费用也并非必要的支出，不能排除是原告回家探亲或者处理农村的事务。对证据五的真实性不予认可，原告作为本地居民在本地有居所，住21天宾馆不合常理，同时该发票形式上也不合法，根据税务机关的要求目前已经没有这种定额的发票，且原告提交的2100元的数额与庭前质证主张的2600元的收据自相矛盾，足以证明发票不真实不合法也并非必要的支出，同时发票也并未显示住宿的时间，对其发生的时间被告也不予认可。且该发票存在连号的情形。原告一次住宿支出2000多元，天数接近1个月的时间也明显不合常理，足以证明原告并非因涉案事务而支出的费用。对证据六的委托代理合同真实性不予认可，该代理合同甲方王国强的签字与起诉状中王国强的签字明显不符，足以证实该代理合同不真实。关于发票并不能证明原告实际支出了该费用，且本案经庭前质证庭审工作基本已经完成，原告没有必要再委托代理人，承担律师费也没有法律依据。 被告提交下列证据：证据一、王淑丽与王国强聊天记录。证明原告在涉案房屋能办理产权时，单方要求将房屋直接进行更名到原告名下，因为更名违反法律规定，导致双方合同没有进一步履行，属原告违约。证据二、付款记录一份。证明被告已返还原告20万元首付款。原告质证意见：证据一需要核实，证据二无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻关系。2019年10月20日，被告王淑丽作为二被告代表（甲方）与原告王国强（乙方）签订房屋买卖合同，居间方（丙方）为聊城市莘县信捷房产经纪服务有限公司。约定：甲方自愿将坐落于莘县中原国际商贸港（中原国际商贸港37号楼2单元202室）李学山名下的房屋出售给乙方，成交价格为人民币500000元，过户费用由乙方承担。乙方应在签订合同时向丙方支付居间服务费7500元。乙方应于2019年10月20日交付首付款200000元，余款乙方委托丙方办理银行按揭贷款，如超过七个工作日未付款属于乙方违约。房本下来之后双方协商过户日期。违约方须向另一方赔偿违约金10000元，并承担丙方应收取的居间服务费，除承担上述违约责任外，还应当赔偿给他方造成的损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等）。合同签订后，2019年10月21日原告向被告支付首付款200000元并向丙方聊城市莘县信捷房产经纪服务有限公司支付居间服务费7500元。2020年5月，原被告曾微信聊天，协商能不能将购房合同购房人变更为原告，因客观原因不便变更，原告未再要求强求办理。在原被告合同履行期间，被告在未和原告协商未经原告同意的情况下，将涉案房屋以525000元的价格出售给案外人鲁明磊、宋庆彦，并于2020年6月16日办理了过户手续。2020年6月23日，被告返还原告首付款200000元。2020年7月13日，原告支付律师代理费4000元。 本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案焦点问题：一、原被告签订的房屋买卖合同是否应当解除，违约方是原告还是被告。 在原被告合同履行期间，被告在未和原告协商、未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋出售给案外人鲁明磊、宋庆彦并办理了过户手续，违反合同约定，被告违反诚实信用原则，构成违约。被告辩称“本案是原告单方变更合同，在房屋买卖过程中要求被告进行房屋更名，将涉案房屋直接更名到原告名下，但因更名违反法律规定，原告不履行缴纳手续费等款项义务，导致合同无法进一步履行，是原告违约。”本案经审理查明，原被告曾微信聊天，只是协商能不能将购房合同购房人变更为原告，因客观原因不便变更，原告未强行要求变更，所以不是导致合同没有进一步履行的原因，不构成违约。涉案房屋已出售给他人，原告要求解除房屋买卖合同，被告对此无异议，所以原告要求解除原被告签订的房屋买卖合同应予支持。 二、原告损失数额。原告既主张违约金又主张损失是否应当支持。 合同约定，违约方须承担丙方应收取的居间服务费，还应当赔偿给他方造成的损失包括律师费，所以原告已支付的居间服务费7500元、律师费4000元应由被告承担。2019年10月21日-2020年6月23日，被告占用原告首付款200000元的利息，以按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。合同约定，涉案成交价格500000元，被告以525000元价格将涉案房屋出售给他人，溢价25000元可视为原告损失。以上损失共计7500元+4000元+25000元=36500元及首付款利息损失因被告违约应由被告承担，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求应予支持。原告提供的交通费、住宿费消费主体不是本案原告，所以原告要求被告赔偿交通费等无事实和法律依据，本院不予支持。原告同时主张违约金和损失，因以上损失数额已超过合同约定违约金数额，所以原告违约金请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除原被告签订的《房屋买卖合同》。 二、被告李学山、王淑丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告王国强损失36500元及占用原告首付款200000元的利息（以200000元为基数，自2019年10月21日起至2020年6月23日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、驳回原告王国强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告王国强负担1794元，被告李学山、王淑丽负担356元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  陈宪广 二〇二〇年九月七日 书记员  路玉丽