四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0114执异201号 异议人（案外人）：王志平，男，1952年12月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。 异议人（案外人）：巫明霞，女，1955年6月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。 申请执行人：白兰彬，男，1973年3月15日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：包克成，男，1967年9月19日出生，汉族，住成都市新都区。 本院依据已经发生法律效力的（2018）川0114民初8820号民事调解书，立案执行申请执行人白兰彬与被执行人包克成租赁合同纠纷一案。在执行过程中，本院作出（2019）川0114执1170号执行裁定书，裁定将被执行人包克成名下位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）予以查封。现王志平、巫明霞向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王志平、巫明霞提出异议请求：请求解除对位于成都市新都区房屋的查封。事实与理由：王志平、巫明霞于2007年10月16日购买包克成在三河街道回龙路59号5栋1单元6楼601号房屋，全款已付清。由于包克成自身原因（当时在押）没有过户，因限购政策没有及时办理过户更名。王志平、巫明霞与包克成于2018年7月5日，在成都市国力公证处办理公证，公证号（2018）川国公证字第75164号，由杨景明全权处理案涉房屋的买卖及所有权。2020年6月10日，王志平、巫明霞在新都区不动产中心申请案涉房屋过户时得知，案涉房屋因包克成与白兰彬的租赁合同纠纷一案，已被本院依法查封。王志平、巫明霞已在法院查封之前合法拥有了案涉房屋，未办理房屋产权登记不是由于个人原因，王志平、巫明霞不应承担相应的法律后果。综上，特向法院提出执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。 本院查明，2018年10月10日，本院立案受理白兰彬诉包克成、包克伟、包克平租赁合同纠纷一案，案号为（2018）川0114民初8820号。2018年12月7日，本院作出（2018）川0114民初8820号民事调解书，主文内容为：“一、被告包克成欠原告白兰彬租赁费50000元，此款于2019年2月1日前付10000元，余款40000元于2019年6月30日前一次性付清（支付到白兰彬中国农业银行卡，卡号62×××13），双方债权债务清洁；二、如被告包克成未在2019年2月1日前付10000元，则原告白兰彬可以就全部50000元申请执行；三、案件受理费620元（已减半收取），由原告白兰彬负担。”调解书生效后，白兰彬向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）川0114执1170号。执行过程中，本院依法扣划包克成银行存款32505.40元，并于2019年6月4日作出裁定将包克成所有的位于成都市新都区房屋予以查封，查封期限为三年。 另查明，王志平、巫明霞提交的落款时间为2007年10月16日的《房屋买卖协议》记载：“……一、协议内容：经甲（包克成、黄帝莲）、乙（王志平、巫明霞）双方协商，甲方自愿将位于成都市新都区的住房（现房）总面积48㎡，总售价壹拾壹万元整，出售给乙方。（注：过户手续费在办理时由乙方自理）二、双方同意付款方式及其他条件：1、签订买卖协议后，乙方首先支付给甲方房屋预定金人民币伍仟元整；2、在签订买卖协议后30日内，乙方支付甲方购房款人民币拾万零伍仟元整；4、甲方必须协助乙方完善一切手续。三、违约责任：1、甲方责任：甲方在接受乙方购房款后，若甲方违约造成乙方不能购得此房，甲方必须按购房款总额的1.5倍赔偿乙方损失。甲方（出卖人）必须保证销售房没有产权纠纷和债务纠纷；若该房不能办理产权登记、过户手续或发生债权纠纷的，由甲方（出卖人）承担全部责任，并按1.5倍购房款，赔付乙方损失。2、乙方责任：在签订协议后30日内，乙方不能按期支付壹拾万零伍仟整，甲方有权解除协议并将定金人民币伍仟元视为违约金处理。在办理产权过户手续时，由于乙方原因造成房屋不能办理过户手续，由乙方自己承担责任……”。同日，黄帝莲出具收条收到王志平、巫明霞购房款5000元。2007年10月28日，黄帝莲、包克成出具收条收到王志平、巫明霞购房款105000元。王志平、巫明霞提交的（2018）川国公证字第751号公证书记载：“兹证明申请人包克成于2018年7月5日来到本处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。公证书所指《委托书》的落款时间为2018年7月5日，签订主体为包克成与杨景明，主文内容为：“……委托人包克成（离婚后未再婚），位于成都市新都区房屋（档案保管号：权0146061）系包克成个人单独所有，委托人因工作繁忙，无法亲自办理委托相关事宜，特委托杨景明为代理人，委托事宜如下：一、签订房屋买卖合同。受托人有权代表委托人签订上述房屋的买卖合同、经纪服务合同，包括办理买卖合同网签，以委托人的名义办理存量房交易资金监管等相关手续。二、房屋价款收取。由委托人自行收取全部售房款。三、代办房屋过户手续。代为查询上述房屋档案。代为办理上述不动产出售的转移登记手续，包括查询、办理上述房屋的房地数据关联、变更预留电话，领取新的不动产权证书；到相关部门开具并领取上述不动产的土地分摊信息表，代为接受房屋管理部门、不动产登记部门或相关部门的询问，并签署相关文件和笔录。……十、委托期限：本委托书自委托人签署之日起两年内有效……”。 再查明，据业务件号为权的《房屋信息摘要3记》载，案涉房屋的产源和登记事项为拆迁交换，共有方式为单独所有，登记时间2009年9月14日；登记权利人为包克成、权证号：监证03551，登记义务人为成都市新都区三河街道办事处、权证号：监证02296；限制登记信息如下：限制登记单位为成都市新都区人民法院，限制登记文号为（2019）川0114执1170号，限制登记时间为2019年6月6日，解除限制时间为2022年6月5日。 上述事实，有（2018）川0114民初8820号民事调解书、（2019）川0114执1170号执行裁定书、（2018）川国公证字第751号公证书、房屋买卖协议、房屋信息摘要3等证据在案为证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”，第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，不动产登记管理部门查询信息显示，案涉房屋登记在被执行人包克成名下，本院执行过程中对该房屋作为包克成的财产予以查封并无不当。王志平、巫明霞主张其为案涉房屋的所有人，但从其所提交的证据看不足以证明其在法院查封前已经合法占有案涉房屋。且王志平、巫明霞称因案涉房屋当时在押及因限购政策没有办理过户登记，包克成、黄帝莲于2007年10月16日签订《房屋买卖协议》，同年完成全部购房款支付，案涉房屋登记时间为2009年9月14日，查封时间为2019年6月4日，在长达十年的时间里王志平、巫明霞一直未能就相应登记情况予以积极关注行使权利，王志平、巫明霞在限购政策出台前一直未就案涉房屋办理过户登记手续，故本院认为王志平、巫明霞存在对客观权利障碍未履行合理注意义务、怠于行使权利的情形，其异议不能够产生排除执行的效果。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王志平、巫明霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  余 晨 审判员  敬 坤 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王 月