黑龙江省鹤岗市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）黑04民终365号 上诉人（一审原告）：鹤岗市群兴物业管理有限公司（以下简称群兴物业），住所地黑龙江省鹤岗市工农区先锋木业**楼。 法定代表人：孙宗丽，职务经理。 委托诉讼代理人：张喜群，男，1973年5月22日出生，汉族，系该公司负责人，住黑龙江省鹤岗市工农区。 上诉人（一审被告）：刘国元，男，1978年8月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。 上诉人群兴物业、刘国元因物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2019)黑0403民初1096号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张喜群、上诉人刘国元，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人群兴物业上诉请求：1、撤销判决书第四项，判决刘国元给付取暖费21，963.78元，物业费5550.10元，共计27，513.88元；2、刘国元承担有关的一、二审案件受理费。 事实与理由：原审法院认定事实不清，对涉案商服119-125室的交付时间认定错误，没有判决刘国元给付相应的物业费和取暖费。涉案商服119室于2012年交付被上诉人，120-125室于2012年交付被上诉人，故刘国元应当交纳119室2013年-2019年度的取暖费和物业费，120-122室2013年-2014年度的物业费和取暖费，123-125室2013年-2019年度的取暖费和物业费(详见明细表)。同时要求刘国元支付上诉人参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的物业费和取暖费滞纳金。综上所述，请二审法院支持上诉请求。 刘国元辩称，2018年我购买的房屋，物业公司从来没有供暖，不存在收取取暖费的问题，物业公司把房屋的面积都计算错误，这么多年也没有物业服务，也不存在物业费问题，物业公司和开发商签订的合同没有资质，应该是无效的。 上诉人刘国元上诉请求：1、请求依法撤销工农区人民法院(2019)黑0403民初1096号民事判决书，依法驳回群兴物业的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由群兴物业承担。 事实与理由：上诉人刘国元认为，一审法院认定本案事实是错误的，作出的判决结果违反了法律规定，侵犯了上诉人的合同权益。1、本案涉及到七户房产，上诉人是2018年5月份购得并在2019年5月份办理了不动产证书。因此，对于上述七户房产在2018年5月份之前所产生的相关事宜与上诉人无关，一审法院判决上诉人承担2018年5月份之前的相关欠费，严重违反了客观事实；2、上诉人购买的七户房产没有任何一户的面积是89.96平方米，因此，一审法院将其中的一户认定为89.96平方米，并按照89.96平方米计算各类欠费是错误的，违反了客观事实；3、一审法院判决120室-125室2014-2015年度的取暖费按照正常全年的标准收取是错误的，2014-2015年度没有供热且已经超过了楼房的质保期，因此，一审法院该项判决内容违反了法律规定；4、上诉人与群兴物业没有签订物业合同，没有享受到群兴物业合格的物业服务，群兴物业没有按照法律、法规的相关规定履行物业的责任，数年来，物业服务不合格问题一直没有得到解决，因此，群兴物业没有权利向上诉人收取物业费；5、根据《黑龙江省城市供热管理条例》第三十五条规定，供热单位按照报停标准向用户收取热费，首先，要求用户先向供热单位提出申请，然后经过供热单位同意后，才能办理“报停”，这时供热单位才能收取报停标准的热费。而本案中，群兴物业未与上诉人协商，未经上诉人同意，单方面停止向上诉人楼房供热，其行为违反了《黑龙江省城市供热管理条例》第三十五条规定，因此，群兴物业不能向上诉人收取报停标准的热费。一审法院支持被告人主张按照报停标准收取热费的请求违反了法律规定。综上，一审法院认定事实错误，请中级人民法院依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权利。 群兴物业辩称，按供热条例规定新交工的楼房两年之内不允许报停，我接手的时候是2012年-2013年供热，我只收取了2014年-2015年的取暖费全款，剩下都是报停费，第一次起诉面积是开发商施工的面积，现在我认可房屋面积为新测绘的面积，119、120、121、122室面积64.36平方，123、124、125室面积70.96平方，一审判决120室是按照89.96平方计算的，现在应当按照64.36平方计算，我同意这种计算方式。 群兴物业向一审法院起诉请求：1.要求被告刘国元给付拖欠的鹤岗市先锋木业小区（以下简称先锋木业小区）2号楼商服119室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金共计17739.55元；商服120室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金19436.56元；商服121室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金27137.03元；商服122室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金19436.56元；商服123室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金20476.57元；商服124室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金21435.17元；商服125室取暖费及滞纳金、物业费及滞纳金21435.17元，共计147096.61元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告刘国元系原告提供服务管理的先锋木业小区2号楼商服119、120、121、122、123、124、125室业主，刘国元于2013年入住先锋木业小区以来一直未办理入户手续。原告为先锋木业小区提供物业管理服务和供暖期间，一直积极履行相关权利和义务，依法对被告居住小区实施物业管理和供暖工作，按合同规定被告应按房屋面积向原告支付物业费和取暖费，缴费时间为每年的10月1日至12月31日前，逾期缴费从逾期之日起按应缴费用的千分之一每日缴纳滞纳金。刘国元从2013年10月1日起无故拒不履行缴费义务，构成违约。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业费、取暖费，但其未予理睬，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 一审法院查明事实：2013年10月10日，先锋木业小区2#楼、3#楼委托给庆群物业公司负责小区的锅炉房供热工作，供热的收费标准按市政府规定执行。2016年6月20日，原告群兴物业公司与庆群物业公司签订了《物业公司转让协议》，庆群物业公司将其与先锋木业小区项目业主签订的《物业管理合同》中约定权利义务一并转移给群兴物业公司，由群兴物业公司为该小区业主提供物业及供热服务，非住宅物业费每月0.54元/平方米，供热期为每年10月15日起至次年4月15日，缴费期为每年10月1日起至12月31日前。被告刘国元系先锋木业小区119室、120室、121室、122室、123室、124室、125室商服业主，该7户商服房屋建筑面积分别为64.36平方米、64.36平方米、89.96平方米、64.36平方米、64.36平方米、70.96平方米、70.96平方米。以上7户房屋均系鹤岗市太龙房地产开发有限公司抹账给刘国元，该7户房屋均未办理入户手续，刘国元先后从太龙房地产开发有限公司会计手中拿到7户房屋的钥匙，并于2017年5月将123室商服出租给韩小燕、于2017年8月将119室和125室商服出租给王树梅、于2017年9月将124室商服出租给藏岩存。该7户房屋均存在拖欠群兴物业公司物业费及取暖费的情况。 一审法院认为，原告群兴物业公司从庆群物业公司处受让了先锋木业小区物业、供热服务工作，双方签订了《物业转让协议》，庆群物业公司虽被注销，但仍是订立合同双方的平等主体，该协议系双方真实意思表示，无法定的无效事由，该合同应属有效。被告刘国元系鹤岗市先锋木业小区2号楼商服119室、120室、121室、122室、123室、124室、125室业主，其虽未与群兴物业公司签订书面服务合同，但群兴物业公司为刘国元的商服提供了相关服务，故刘国元应按照相应标准向群兴物业公司缴纳费用。刘国元主张的群兴物业的供暖长期不合格，其提供的证据不足以反应小区多年来的供暖情况，且按照《黑龙江省城市供热管理条例》的相关规定，如用户认为供热单位供热达不到规定温度或约定温度的，可以告知供热单位进行测温，经测温确实达不到相应温度的，用户可以要求供热单位按照标准退还热费，但如果由于用户不交纳热费导致达不到规定温度的，供热单位不承担责任，并可以要求用户对其损失进行赔偿。本案中，刘国元对以上7户房屋并未向供热公司或相关部门主张温度不达标而进行温度测量，刘国元以供热未达到规定温度为由拒绝缴纳取暖费的抗辩理由不能成立。刘国元认为群兴物业公司提供的卫生不达标、物业管理不合格，其提交的证据并不足以反映小区的长期、整体状况，其拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。群兴物业公司主张上述7户商服于2012年抹账给刘国元，其庭后提交的鹤岗市汇丰建筑工程有限公司赵某及太龙房地产开发有限责任公司会计宋喜梅的证明也无法确认该主张，且该7户房屋均没有办理入户手续，故本院只对刘国元自认的商服119室为2017年2月拿到钥匙归其使用，商服120室、121室、122室为2014年拿到钥匙归其使用，商服123室、124室、125室为2014年7月拿到钥匙归其使用后的时间未缴纳的物业费及取暖费予以支持。综上，结合群兴物业公司的诉讼请求及本院予以支持的取暖费及物业费，刘国元应给付群兴物业公司商服120室2014-2015年度取暖费2381.32元，2015-2016年度取暖费476.26元，2016-2017年度取暖费476.26元，2014年度物业费417.05元，2015年度物业费417.05元，2016年度物业费417.05元；商服121室2014-2015年度取暖费3328.52元，2015-2016年度取暖费665.70元，2016-2017年度取暖费665.70元，2014年度物业费582.94元，2015年度物业费582.94元，2016年度物业费582.94元；商服122室2014-2015年度取暖费2381.32元，2015-2016年度取暖费476.26元，2016-2017年度取暖费476.26元，2014年度物业费417.05元，2015年度物业费417.05元，2016年度物业费417.05元；商服123室2014-2015年度取暖费2381.32元，2015-2016年度取暖费476.26元，2016-2017年度取暖费476.26元，2018-2019年度取暖费476.26元，2014年7-12月物业费208.53元，2015年度物业费417.05元，2016年度物业费417.05元，2018年度物业费417.05元；商服124室2014-2015年度取暖费2625.52元，2015-2016年度取暖费525.10元，2016-2017年度取暖费525.10元，2014年7-12月物业费229.91元，2015年度物业费459.82元，2016年度物业费459.82元；商服125室2014-2015年度取暖费2625.52元，2015-2016年度取暖费525.10元，2016-2017年度取暖费525.10元，2014年7-12月物业费229.91元，2015年度物业费459.82元，2016年度物业费459.82元，共计30499.04元。群兴物业公司主张刘国元应按照每日1‰的标准支付滞纳金的请求，因双方没有签订合同，且主张数额过高，本院不予支持。本院仅支持以各年度欠费金额为基数，自欠费年度的次年1月1日起（如2014-2015年度取暖费，自2015年1月1日起；2014年度物业费，自2015年1月1日起）至原告主张的2019年6月12日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算滞纳金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘国元于本判决生效之日起十日内给付原告群兴物业2016年至2019年物业费8009.90元；二、被告刘国元于本判决生效之日起十日内给付原告群兴物业取暖费22489.14元；三、被告刘国元以各年度欠费金额为基数，自欠费年度的次年1月1日起至2019年6月12日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，给付拖欠原告群兴物业的物业费及取暖费滞纳金。四、驳回原告群兴物业的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人群兴物业提供证人赵某出庭证实：我当时施工先锋木业综合楼是太龙房地产开发的，我单位进行施工，开发公司明确告知我楼建完之后7、8单元整体给付先锋木业，2012年年末交工的时候我们委托物业公司进入并把整体的包括7、8单元的物业交给庆群物业公司，后期的事交给太龙公司的会计处理了。开发过程中有两个单元是先锋木业公司的，我们交工的时候就交给他们了，因为我们开发用的地是先锋木业的土地，交工之后给他们留了两个单元，2012年12月份我们这个楼房交工了，具备入户条件，其他八个单元都入户了，给先锋木业的两个单元2012年12月份在先锋木业办室我将两个单元交给先锋木业公司了，我当时记得是刘国元去的，后期我就不管理了，2020年才开始办房照。上诉人刘国元质证认为，建筑商证明不了先锋木业和开发商之间的抹账事实，我是个人买的先锋木业的房子，我和木业公司是两回事。 上诉人群兴物业提供2份证人证言及1份联合开发先锋木业小区协议复印件，证据证实房屋的产权就是刘国元的。经质证，上诉人刘国元对真实性没有异议，对证明的内容有异议，证明的第二、三点有异议，与事实不符，对宋喜梅的证言及协议无异议，以上证据都是证明与先锋木业之间的证据关系与我个人无关。 上诉人刘国元提供房屋买卖协议一份，转账记录一份，入户费明细，证实2018年6月13日购买的7户房屋，2018年6月13日之前的费用与我无关，入户明细是2012年这7户房屋的缴费情况，是2019年我补交的，房屋产权证是2019年1月30日办的。经质证，上诉人群兴物业对房屋买卖协议真实性有异议，认为是虚假的，转账记录真实性没有异议，入户明细真实性没有异议，对2018年6月13日办的产权证认可，但是用房屋买卖的方式拥有房屋产权不属实，转账记录说明不了是购房还是其他用途，入户费明细是交的2012年和我们2013年收费无关。二上诉人所提供的证据均不属于新证据，且无其他佐证予以证实其上诉请求，本院对二上诉人提交的证据的真实性及证明的问题均不予以采信。本院审理认定的其他事实与一审一致。 本院认为，二上诉人的上诉请求均不能成立。上诉人群兴物业所提交的证据，均无法证实上诉人刘国元实际取得案涉房屋使用权的具体时间，一审法院以上诉人刘国元自认其实际取得各个房屋钥匙时间确定各项费用的收取并无不当；上诉人刘国元所提供证据亦不能推翻原判决的自认内容，对其上诉请求本院不予支持；鉴于双方一致认为一审法院将案涉房屋120室按照89.96平方计算错误，应当按照64.36平方计算，本院将该项判决内容予以变更。 综上，上诉人群兴物业及上诉人刘国元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、变更一审判决第一项为上诉人刘国元于本判决生效之日起十日内给付上诉人群兴物业2016年至2019年物业费7，653.06元； 二、变更一审判决第二项为：上诉人刘国元于本判决生效之日起十日内给付上诉人群兴物业取暖费21，541.85元； 三、维持一审判决第三、四项。 二审案件受理费2，670.00元由上诉人群兴物业负担；二审案件受理费562.48元由上诉人刘国元负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 琳 审判员 刘延霞 审判员 刘延鑫 二〇二〇年九月二十七日 书记员 陈 静