山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4415号原告：烟台丰禾上谷酒店管理有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区四德街**。法定代表人：尹国文，董事长。委托诉讼代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳琳，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：芦作青，男，1979年7月30日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：侯岳龙，山东信谊律师事务所律师。原告烟台丰禾上谷酒店管理有限公司（以下简称丰禾上谷公司）诉被告芦作青房屋租赁合同纠纷，本院于2020年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰禾上谷公司的委托诉讼代理人徐琳琳及被告卢作青的委托代理人侯岳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰禾上谷公司向本院提出诉讼请求：（一）判令被告向原告支付房屋租金240000元；（二）判令被告向原告支付违约金15654.79元(按应付未付租金数额日5%的标准自2018年5月17日暂计算至2018年11月1日)，并继续按照上述标准承担自2018年11月2日起至租金实际支付之日止的违约金；（三）判令被告按照日租金二倍的标准向原告支付自2018年11月2日起至2019年2月28日止的房屋占用使用费287780.82元；（四）判令被告承担原告支出的律师代理费10000元。事实和理由：烟台不止餐饮管理有限公司(以下简称为不止餐饮公司)成立于2017年8月23日，法定代表人芦作青。2017年11月5日，原告与不止餐饮公司签订《房屋租赁协议》一份，约定由不止餐饮公司承租原告租赁的烟台市芝罘区临街商铺(以下简称北一、北二、北三)用于经营，协议约定北一、北二房屋的年租金为第一年300000元，第二年330000元，第三年开始以后每年360000元；北三租赁期内承租房屋的年租金为第一年220000元，第二年240000元，第三年开始以后每年260000元。双方商定，实行先交费后使用，提前半个月支付。租金支付方式为第一年按季度缴纳，第二年开始按年度缴纳。合同约定，租赁期间乙方拖欠租金及应交纳其他费用超过20天的，甲方有权解除协议并收回租赁物，乙方每日按应付未付租金或未付其他费用的5%向甲方支付违约金。协议签订后，原告依约交付了北一、北二、北三房屋，但不止餐饮公司仅交纳租金20.5万元，截止至2018年11月1日，不止餐饮公司共欠付原告北一、北二、北三租金合计24万元。2018年9月5日，原告向不止餐饮公司发送《房屋租金及相关费用催收函》，要求不止餐饮公司在本函作出之日立即向原告支付租金并承担违约金，但不止餐饮公司未付租金，原告又于2018年11月1日向其发送解除房屋租赁协议通知函，告知解除与其签订的《房屋租赁协议》，要求不止餐饮公司于该函作出之日起10日内将承租的房屋及附属设施、设备腾空并完好无损的交还原告，同时结清所有费用并支付违约金，如有损坏应进行赔偿，逾期未腾空，原告有权采取停水、停电、接管承租房屋等措施。不止餐饮公司最终于2019年2月28日将房屋返还原告。原告为解决与不止餐饮公司的房屋租赁合同纠纷，于2018年11月9日向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，后因无法向不止餐饮公司送达法律文书，烟台市芝罘区人民法院驳回了原告的起诉。经原告查询，不止餐饮公司于2019年3月19日办理了注销登记，注销原因为决议解散。《中华人民共和国公司法》第一百八十条第(二)项规定，“公司因下列原因解散：……(二)股东会或者股东大会决议解散……”。第一百八十三条规定，“公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第二十条规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。原告认为，不止餐饮公司在欠付原告房屋租金的情况下注销公司应依法进行清算通知原告申报债权，不止餐饮公司未经依法清算即注销公司其股东应对公司债务承担清偿责任，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》及其司法解释之规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告芦作青答辩称：（一）被告芦作青之所以成为本案被告，仅是因其为《房屋租赁合同》的签订乙方——不止餐饮公司的法定代表人。而实际情况为案外第三人柳某私自使用不止餐饮公司的印章与原告签订了合同，整个租赁过程中的房屋承租、转租、租金的收取及后续的原告催收租金，被告都未参与且不知情，该租赁合同的签订没有被告的签字确认、没有被告的授权、也没有被告的事后追认。本次庭审所做的答辩及其他法律意见，都是从柳某处了解到相关租赁情况后所做出的，准确地讲是被告代表柳某所做的意思表示，因此为了查明案件事实、明晰权利义务，应追加柳某为本案第三人，同时本案被告不应承担合同责任；（二）在与原告签订《房屋租赁合同》后，不止餐饮公司前期一直正常交付租金，但因其承租房屋的目的在于经营餐饮，而原告未出具所租房产合法所有权人或拥有合法出租权的相关证明，导致无法办理相关证件。在《房屋租赁合同》第七条第3款以明确约定：按本协议约定租赁房屋为非住宅用房，乙方负责办理经营所需的一切合法手续。原告明知被告承租房屋用于经营，却不向被告出具办理经营手续所需的必要材料，导致被告无法办理经营餐饮所需的卫生许可证等手续。2018年9月11日，被告为此特发《关于尽快出具房产证明的函》送至原告处，告知其未提供所租房产合法所有权或出租权的相关证明，影响被告营业执照等手续的办理，并承诺在出具相关材料后被告将继续支付租金。但原告至今未向被告提交合法权属或出租权的证明材料，原告的行为致使被告无法实现合同目的，给被告及被告招商的其他租户带来严重的经济损失，应按合同约定对被告予以赔偿；（三）原告主张自2018年11月1日向被告发出《解除房屋租赁协议通知函》后，即11月2日至2019年2月28日期间被告应交纳房屋占用使用费287780.82元。首先，在2019年1月25日原告派人至承租房屋，并通知被告到场，将除了柳某已转租的两户商户之外所有房屋更换了门锁，且在该日期之后转租的两商户也未再向被告支付租金，即在该时间原告已收回了房屋；其次，该房屋占用费系约定在合同“违约责任”项下的一个条款，同时占用费的标准为租金的两倍，明显具有违约的惩罚性质，因此该房屋使用费应理解其为违约金。而根据最高院关于合同法的司法解释，违约金高于损失的30%部分不应得到法律支持，更何况本案被告延迟支付租金系因原告的根本性违约导致；最后，2月28日双方的房屋交接，系柳某在与原告商谈解决后续事宜时，原告逼迫柳某所签订的书面交接材料，该日期时间与原告实际收回房屋时间不符。综上，原告在被告多次催促后拒不提供出租房产合法所有权或出租权的相关证明，给被告造成巨额损失，在其根本性违约的前提下向被告主张房租，不应得到法律支持。本院经审理认定，双方均无异议的事实认定如下：2017年11月15日，原告与不止餐饮公司签署《房屋租赁协议》，协议约定，原告将坐落于烟台市芝罘区临街商铺（简称为北一、北二、北三），建筑面积约为880平方米的房屋租赁给不止餐饮公司使用，协议租赁期为6年，自2018年1月1日至2023年12月31日止。北一、北二的租赁期内承租房屋的年租金为第一年30万元，第二年33万元，第三年开始以后每年36万元；北三租赁期内承租房屋的年租金为第一年22万元，第二年24万元，第三年开始以后每年26万元。缴费方式为提前半个月交付，第一年按季度缴纳，第二年按年度缴纳。合同同时约定不止餐饮公司应向原告缴纳保证金2万元，协议到期或终止后，在不止餐饮公司不欠缴租金等费用或未造成房屋及原有附属设备损坏的情况下，由原告一次性退还给不止餐饮公司。关于装修宽限期，双方约定：原告给予不止餐饮公司两个月的装修期，自合同签订之日起开始计算，装修期内原告不收取租金，但第一笔房租应在本合同签订之日缴纳，北一和北二的装修宽限期为2018年1月-2018年2月，2018年3月开始计交房租。北三的装修宽限期为2017年11月至2017年12月，2018年1月开始计交房租。对于违约责任，合同第十一条约定：1.任何一方擅自解除、终止本协议，违约方向守约方支付租金总金额的20%的违约金；2.租赁期满或协议解除、终止后，不止餐饮公司应按本协议签订的日期交返租赁物，每拖延一天应按本协议约定的日租赁金额的两倍向原告缴纳占用费；3.违约方除承担上述违约责任外，还应赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等；4.不止餐饮公司逾期缴纳房租或其他费用，每日按应付未付租金或未付其他费用的5%向原告支付违约金。2017年5月10日，原告预收不止餐饮公司保证金20000元。2017年12月4日，不止餐饮公司向原告缴纳2018年1月1日至2018年3月31日北三的房租55000元；2018年5月24日，不止餐饮公司向原告缴纳北一、被二2018年3月1日至2018年5月31日的房租75000元；2018年6月29日，不止餐饮公司向原告缴纳北三2018年4月1日至2018年6月30日的房租55000元；2019年3月8日，不止餐饮公司向原告缴纳北一、北二2018年6月1日-2018年6月24日的房租20000元。2018年9月5日，原告向不止餐饮公司发送《房屋租金及相关费用催收函》一份，要求不止餐饮公司支付租金205000元及违约金，案外人柳某于2018年9月6日签收了该函件。同年11月1日，原告向不止餐饮公司发送《解除房屋租赁协议通知函》，载明按照房屋租赁协议的约定，原告决定解除与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》，并要求不止餐饮公司于通知函作出之日起10日内将承租房屋及附属设施、设备腾空并完好交还给原告，同时结清所有费用。11月2日，不止餐饮公司收到该《解除房屋租赁协议通知函》。2019年3月24日，不止餐饮公司向原告出具确认书，确认2019年2月28日不止餐饮公司将承租房屋返还给了原告。关于涉案房屋的性质，经被告申请，本院前往烟台市芝罘区住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心调取该中心与原告签订的《房屋租赁协议》一份，证明坐落于烟台市芝罘区的房屋为国家直管公房，原告的租赁期限自2016年12月1日至2026年11月31日止。2018年12月25日，烟台市芝罘区住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心出具证明一份，该中心认可原告与其他次承租人签订的房屋租赁合同。2019年1月25日，不止餐饮公司股东卢作青决定解散公司，并成立由其一人组成的清算组进行清算。同年3月18日，不止餐饮公司作出注销清算报告，载明“清算组成立后，于2019年1月25日至2019年1月28日以书面形式通知了债权人，于2019年1月29日在《山东工人报》予以公告债权人。企业的资产、负债及所有者权益（净资产）情况：公司共有资产0万元，负债0万元，净资产0万元”。被告卢作青作为唯一股东在注销清算报告上签字。次日，烟台市芝罘区行政审批服务局核准了不止餐饮公司的注销登记申请。案件审理过程中，原告自愿将违约金数额降低为10000元，被告予以认可。另查，为提起本次诉讼，原告委托山东鑫士铭律师事务所代理相关诉讼事务，并支付律师代理费10000元。再查,2018年11月9日，原告曾以不止餐饮公司为被告向本院提起诉讼，要求不止餐饮公司支付房屋租金、违约金及占用使用费。2018年12月28日，本院作出（2018）鲁0602民初11792号民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于不止餐饮公司是否向原告送达《关于尽快出具房产证明的函》的问题。被告称，因原告无法出具其有权出租涉案房屋的相关证明，被告于2018年9月11日向原告出具并送达一份《关于尽快出具房产证明的函》，并申请证人封某、证人柳某出庭作证，证明是由柳某开车拉着封某将该材料送给了位于烟台市芝罘区天鸿凯旋城16楼的、原告公司的林会计。原告称未收到该函件。本院认为证人柳某、封某作为被告不止餐饮公司的工作人员，其陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据，本院对被告主张向原告送达《关于尽快出具房产证明的函》的主张，不予采纳。2.关于原告收回涉案房屋的时间。被告主张原告收回涉案房屋的时间为2019年1月25日，并申请证人张某、柳某出庭作证。证人张某是不止餐饮公司的承租户，承租了涉案房屋中的一套房屋，面积46平方米，其出庭作证称2019年1月，快过农历小年的时候，原告公司工作人员将不止餐饮公司承租店铺的锁全部更换。证人柳某自认是不止餐饮公司的实际控制人，其称2019年1月25日，其在济南参加培训时，一个租户张春龙通过电话告知其承租原告的、没有人经营的房屋都被换锁了，当天下午柳某返回烟台后发现其承租的房屋被锁死，原告一名马姓工作人员告知其缴纳房租后可以继续经营。柳某称由其签字并盖有不止餐饮公司印章的确认书是原告公司工作人员施压下才出具的。原告对此称房屋腾退返还的日期应为不止餐饮公司向其出具确认书中载明的2019年2月28日为准。本院认为，不止餐饮公司向原告出具的确认书，其证明力大于证人张某、柳某的证人证言，不止餐饮公司出具该确认书时应当预料到相应的法律后果，现否认该确认书载明的事实，不符合诚实信用原则，本院对其主张返还涉案房屋的时间为2019年1月25日不予采信。3.关于案外人张宏斌索取柳某和田玉及手工艺品一宗能否抵顶房租的问题。被告提供有案外人张宏斌签名的抵押协议、扣押收条，并申请本院前往烟台市公安局莱山分局盛泉派出所调取柳某报案的相关材料，该派出所民警称柳某确实报案，但属于民事纠纷，未予立案。本院认为，上述证据无法证明案外人张宏斌索取柳某相关物品一事与本案有关，对被告主张以和田玉及工艺品抵顶房租的主张不予认可。本院认为，（一）《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（二）第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，虽然案外人柳某称其系公司实际控制人，负责日常经营并持有公章，但本案被告卢作青作为不止餐饮公司的法定代表人、唯一股东和清算组成员，其应当知晓公司承租房屋，并有义务向原告书面通知申报债权的事宜，因其未履行上述义务，原告要求卢作青承担因不止餐饮公司未依法清算对其造成的损失于法有据，卢作青为本案适格被告。（二）关于被告未付房屋租金数额的问题。不止餐饮公司于2018年11月2日收到原告发送的的合同解除函，双方的租赁合同自该日予以解除。除去免租期，不止餐饮公司应当支付北一、北二房屋自2018年3月1日至2018年11月1日的租金300000÷12×8=200000元，应当支付北三房屋自2018年1月1日至2018年11月1日的租金220000÷12×10=183333.33元，共计383333.33元。原告自认不止餐饮公司分别于2017年12月4日、2018年5月24日、2018年6月29日、2019年3月8日共计缴纳租金205000元，故不止餐饮公司尚欠房屋租金178333.33元。诉讼中，被告主张不止餐饮公司缴纳的保证金2万元折抵房租，该主张于法有据，本院予以支持。综上不止餐饮公司应当支付原告房租共计158333.33元。（三）关于应当支付占用使用费的数额。本案中，不止餐饮公司于2018年11月2日收到合同解除函，并于2019年2月28日交付房屋，共计占用房屋119天。涉案房屋租赁合同第十一条第2项约定租赁协议解除后，不止餐饮公司应当交还租赁物，每拖延一天应按协议约定的日租赁金额的两倍缴纳占用费。从性质上讲，该条款属于违约金条款，即不止餐饮公司怠于履行返还房屋义务时，在按合同约定租金标准支付占用使用费之余，应当额外支付一倍的租金作为违约金，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少。因不止餐饮公司逾期交付房屋导致原告的损失即为房屋占用使用费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，涉案合同约定的1倍房屋租金作为违约金过分高于实际损失，应当予以调整。本院酌情调整违约金为房屋占用使用费的30%，因此被告卢作青应当支付原告房屋占用使用费的金额为{（220000+300000）÷365×119}×1.3=220394.52元。（四）关于律师费及违约金。涉案房屋租赁合同第11条第3款约定违约方应当赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费和律师代理费，因此不止餐饮公司作为违约方，应当承担原告实际产生的律师费10000元。原告在案件审理过程中将违约金调整至10000元，被告予以认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款的规定，本院对该事实予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、第九十条第（三）项的规定，判决如下:一、限被告芦作青于本判决生效之日起10日内向原告烟台丰禾上谷酒店管理有限公司支付房屋租金158333.33元、房屋占用使用费220394.52元、违约金10000元，共计388727,85元。二、限被告芦作青于本判决生效之日起10日内向原告烟台丰禾上谷酒店管理有限公司赔偿律师费损失10000元。三、驳回原告烟台丰禾上谷酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告芦作青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台丰禾上谷酒店管理有限公司。案件受理费9394元减半收取为4697元，由被告芦作青负担3335元，由烟台丰禾上谷酒店管理有限公司负担1362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年九月二十一日书记员 鲁方圆