福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初946号 原告：马世清，男，1985年2月26日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告：杨露云，女，1988年1月6日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 被告：福鼎市中旅房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市玉龙北路**金九龙大酒店****，统一社会信用代码：91350982157512696M。 法定代表人：王念评，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。 原告马世清、杨露云与被告福鼎市中旅房地产开发有限公司（以下简称中旅房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，故于2020年5月25日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭重新公开开庭进行了审理。原告马世清、杨露云及被告中旅房地产公司委托的诉讼代理人叶 振建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马世清、杨露云向本院提出诉讼请求：1.判令福鼎市中旅房地产开发有限公司继续履行合同，在达到合同约定房屋交付条件时履行交付义务；2.判令福鼎市中旅房地产开发有限公司向马世清、杨露云即日支付逾期交房违约金55784.58元（以合同总价1074870元为基数，自2019年11月30日起按日万分之三计算至福鼎市中旅房地产开发有限公司向马世清、杨露云交付符合合同约定条件的房产之日止，暂计至2020年5月21日止）；3.判令本案诉讼费由福鼎市中旅房地产开发有限公司承担。事实与理由：马世清、杨露云于2018年3月14日与中旅房地产公司签署了《商品房的买卖合同（预售）》，购买中旅房地产公司开发的位于福鼎市，房屋总价款1074870元，其已依据合同中的约定履行了作为买受人应尽的义务、根据合同第十一条第一项、第二项约定，该商品房应于2019年11月30日前验收合格并交付使用，中旅房地产公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件的通知书送达买受人，但中旅房地产公司至今未向马世清、杨露云办理交房手续。按照合同第12条之约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款的万分之三的违约金。”中旅房地产公司应以房屋总价款1074870元为基数，按日万分之三的标准向马世清、杨露云支付逾期交房违约金，遂诉至法院请求依法判令支持其诉讼请求。 被告福鼎市中旅房地产开发有限公司辩称，其于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，已具备交房条件，且已经通过电话、张贴公示等方式通知马世清、杨露云前来办理交房手续。答辩人虽没有书面通知，但其通过其它方式通知马世清、杨露云交房，在通知的形式上虽有所欠缺，但已经履行了通知义务。因此，逾期交房的的截止日应为2020年1月7日。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的马世清、杨露云身份证、结婚证复印件、中旅房地产公司营业执照及法定代表人身份证等证据，符合证据的形式要件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。 马世清、杨露云围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据1《商品房买卖合同（预售）》及其附件，以此证明（1）双方对交付条件的约定；（2）以书面通知的形式进行交付的约定；（3）马世清、杨露云支付的房屋价款；（4）对于逾期交付违约条款的约定按日万分之三计算；证据212345平台给出的答复不满意的情况说明，以此证明通话记录的内容是中旅房地产公司作为具体行政行为的行政相对人与马世清、杨露云进行协商的事实；证据3转账凭证，以此证明中旅房地产公司与马世清、杨露云通话的内容是商量退款事宜；证据4业主群里的微信聊天记录，以此证明其他业主不满意中旅房地产公司想要维权的事实。 中旅房地产公司围绕其主张提供如下证据：证据1工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，以此证明案涉商品房已于2020年1月7日达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件；证据2证明函、普通电子发票、通话记录、商品房交付通知书（照片），以此证明中旅房地产公司通过电话、张贴公示等方式通知马世清、杨露云办理商品房交付手续，后因新冠疫情原因，没有向马世清、杨露云发书面通知；证据3身份证、增值税普通发票、证人自拍视频，证明证人雷某、黄某接受中旅房地产公司以电话和公示通知后办理商品房手续的事实；证据4身份证、房屋交付验收表，以此证明其他业主接收中旅房地产公司通知办理商品房交付手续的事实；证据5名京实业集团有限公司的名京人发〔2020〕2号、名京人发〔2020〕3号文件，以此证明因新型冠状病毒感染的××防疫期间，延长春节放假，于2020年2月28日正式上班；证据6（2020）闽0982民初1631号民事调解书及41份补充协议书，以此证明中旅房地产公司已经通过电话、张贴公告的方式通知包括马世清、杨露云在内的业主办理交房手续。 本院认为，马世清、杨露云提供的证据1，可以证实马世清、杨露云与中旅房地产公司于2018年3月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：1.房屋总价款为1074870元；2.商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；3.中旅房地产公司应当在2019年11月30日前向马世清、杨露云交付商品房；4.达到交付条件后，中旅房地产公司应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的通知书面通知马世清、杨露云；5.若中旅房地产公司逾期交房的，马世清、杨露云要求继续履行合同的，中旅房地产公司应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。中旅房地产公司提供的证据1，可以证实案涉房屋已于2020年1月7日达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件；中旅房地产公司提供的证据2、证据3、证据4、证据6不能证实中旅房地产公司已履行书面通知义务或已与马世清、杨露云协商变更书面通知交付义务，仅可以证实中旅房地产公司已向其他业主履行了通知交房的义务，且部分业主已入住该楼盘，其中2020年1月7日之后的通话共计5次，结合马世清、杨露云提供的证据2、证据3、证据4可以推定马世清、杨露云已知该商品房已取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，已达双方约定的商品房交付条件；中旅房地产公司提供的证据5，可以证实因新冠××疫情的影响，在疫情防控期间未能通知交房。 本院依职权调取的《福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组通告（第1号）》，双方当事人并无异议，可以证实福鼎自2020年1月25日起启动福建省重大公共卫生事件一级响应。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定： 马世清、杨露云系夫妻关系。2018年3月14日，马世清、杨露云与中旅房地产公司签订《商品房的买卖合同（预售）》，购买中旅房地产公司开发的位于福鼎市的商品房，房屋总价款1074870元，马世清、杨露云已依约履行付款义务。该《商品房的买卖合同（预售）》第九条约定，“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达当事人。该商品房达到交付条件后，买受人应按出卖人发出的交房通知书所记载的交房日期办理房屋交接手续，出卖人可在本合同约定的交付日期前将商品房交付给买受人，具体时间以交房通知书记载的时间为准。该商品房有关的损毁、灭失等风险均由买受人承担，该商品房的各项税费、物业服务费以及其他相关费用开始计算并由买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。 中旅房地产公司于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到约定的商品房交付条件。自2019年11月19日至2020年1月21日，中旅房地产公司主叫马世清通话9次，其中有5次通话是在2020年1月7日之后。 另查明，福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组于2020年1月25日发布《福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组通告（第1号）》，福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应，并于2020年1月25日起施行；2020年2月26日，福建省调整新冠××病情防控应急响应等级，决定：“自2020年2月26日24时起，将我省新冠××疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××防控省级三级响应。”福鼎市于2020年2月27日起执行新冠××防控省级三级响应。 本院认为，马世清、杨露云与中旅房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行各自的义务。双方在合同中对商品房价款、商品房交付时间及交付的书面通知形式等做了明确约定，双方应依合同约定履行，若有变更应以书面形式做出为宜。马世清、杨露云已依约履行了交付房款的义务，中旅房地产公司未在约定期限内向马世清、杨露云交付房屋,且未能提供证据证明双方已协商变更书面通知形式，故中旅房地产公司逾期交房的行为已构成违约，应依照合同约定的标准向马世清、杨露云支付自2019年12月1日起的逾期交房违约金。中旅房地产公司于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件。马世清、杨露云主张的该商品房不符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交付条件，因该第十条约定的是关于基础设施设备的交付条件，故对马世清、杨露云关于案涉商品房的交付需同时满足《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的主张不予支持，因此，确认案涉商品房已于2020年1月7日达到约定的商品房交付条件。中旅房地产公司在案涉房屋达到交付条件后未按约以书面方式通知马世清、杨露云交房，从庭审过程看，马世清、杨露云在1月份已知案涉房屋取得工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，其应当知道可以办理交房手续，但其未及时办理收房手续，导致其损失扩大，综合本案的实际情况，本院认定马世清、杨露云向本院提出诉讼之日（即2020年4月14日）视为该商品房交付日，现马世清、杨露云关于中旅房地产公司履行交付符合条件的房屋的请求已实际履行。关于逾期交房违约金的计算。马世清、杨露云要求中旅房地产公司应向其二人支付以合同总价1074870元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金，符合合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持；同时，其二人要求中旅房地产公司支付至交付符合合同约定条件的房产的逾期交房违约金，因案涉商品房已于2020年1月7日达到约定的商品房交付条件，且本院已确认起诉日为交付日，故逾期交房天数应计算至2020年4月13日，共计135天。因该段期间内爆发新冠××疫情，即使案涉商品房已可交付，但基于新冠××疫情的发生及防控措施的不可预见、不可避免、不可克服性，故中旅房地产公司可适用不可抗力扣除相应的逾期交房天数。2020年1月25日，福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应，企业停产停工，并严格控制、避免人员发生聚集性、群体性活动，至2020年2月27日，福鼎市执行新冠××防控省级三级响应，企业逐渐复工复产，中旅房地产公司已可开始通知办理商品房交付手续，故逾期交房天数应扣除福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应的天数，即自2020年1月25日起至2020年2月26日止，共计33天。综上，中旅房地产逾期交房的天数为102天，中旅房地产应向马世清、杨露云支付逾期交房违约金共计32891.02元（102天×1074870元×0.0003）。 据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定,判决如下: 一、福鼎市中旅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向马世清、杨露云支付逾期交房违约金32,891.02元。 二、驳回马世清、杨露云的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案受理费995元，由马世清、杨露云负担373元，由福鼎市中旅房地产开发有限公司负担622元。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 金成铃 审 判 员 谢维芳 审 判 员 韩 林 二〇二〇年九月三日 法官助理 袁丽婷 书 记 员 陈青青 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 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