新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初309号 原告：阜康市百润时代经营管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市瑶池路以西、康宁路以南文化主题公园内**。 法定代表人：曹鹏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李军超，男，该公司经理。 被告：陈东，男，1993年5月8日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省张掖市民乐县。 委托诉讼代理人：郭新园，新疆同创律师事务所律师。 原告阜康市百润时代经营管理有限公司与被告陈东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阜康市百润时代经营管理有限公司的委托诉讼代理人李军超、被告陈东的委托诉讼代理人郭新园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜康市百润时代经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还房屋，支付场地侵占费及各项费用损失共计1118663.13元［具体包括：2018年剩余租金67721元；2019年1月1日至2019年12月31日期间的场地侵占费117211元；2020年1月1日至2020年3月23日期间的场地侵占费26769.43元；违约金906451.7元（2018年1月1日至2018年5月4日，年租金的5%/日）］。事实和理由：2017年5月24日，原、被告签订了商业租赁合同，被告将阜康市文博路以东、博峰街路以南百润时代广场E-3-301号商铺租为自用，合同期5年，约定了房屋交付方式。但被告却没有按合同履行，第一年还差67721元至今未付，故我公司于2018年4月25日通过微信、电话、短信、书面通知等方式向被告催缴房租未果，至2018年5月4日原告又向被告发出解除合同通知函，被告仍置之不理，更不交房租也不将此房内的东西搬走，仍然将房屋占为己有。 陈东辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。1、原、被告之间的商业租赁合同于2018年4月29日已经正式解除。根据商业租赁合同约定，第一年的房屋租金为117721元，被告实际承租4个月，应付租金为39240元，但被告实际支付租金50000元，保证金20000元，被告不存在任何欠付房屋租金的情形，还超付了租金10760元，并且支付的20000元保证金原告也未返还。2、合同解除后，被告已将租赁的房屋返还给原告，原告在没有通知被告的情形下就更换了租赁房租的门锁，并明确告知被告不能进入该租赁场地也不能处理相关物品；3、因租赁房屋消防验收无法通过，导致被告一致无法开业经营，合同已经解除，被告已经提前支付租金50000元。被告同意违约金按照银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金，与被告超付的10760元房租以及20000元保证金相抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商业租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的解除合同通知书两份，证实原、被告之间租赁合同已经解除。被告对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为双方之间的租赁合同解除时间应为2018年4月29日。因双方对解除合同通知书的真实性均无异议，且被告仅对原告的证明目的有异议，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月24日，原、被告签订一份《商业租赁合同》，合同约定：原告将阜康市百润·公园6号E区3单元301商业有房，建筑面积537.54㎡出租给被告，租赁期限5年，装修期自2017年5月24日起至2017年12月31日止，租赁期自2018年1月1日起至2022年12月31日。租金及支付方式为：第一年至第三年每年租金为117721元；第四年租金为129493元；第五年租金为142442元。保证金为20000元；租金一年一付，先付后用，首年租金于2017年5月23日交付50000元，剩余租金67721元于2017年12月31日前一次性付清。次年租金在每年到期前一个月，即11月30日支付，逾期支付，每逾期一日，按年租金的5%支付违约金；逾期超过一个月，原告有权解除合同。合同签订后，被告按约向原告交付了首年租金中的50000元租金及20000元保证金。原告向被告交付房屋，被告亦对房屋进行了装修，准备经营动漫城，后动漫城未能营业。因被告未能支付首年租金的剩余租金，2018年4月25日，原告向被告送达通知书，通知被告在收到通知之日起3日内缴纳2017年度的剩余租金，并支付违约金676896元，逾期不办理，视为被告放弃租赁百润公园6号小区E区三层301号商铺，解除双方签订的《商业租赁合同》。被告收到通知后仍未在指定的时间内支付剩余租金。2018年5月4日，原告向被告送达解除合同通知，解除双方于2017年5月23日签订的《商业租赁合同》，如有异议，在收到通知之日起十日内向阜康市人民法院提起诉讼，逾期未提起诉讼，视为同意解除合同。被告未提出异议，也未提起诉讼。合同解除后，因被告未支付租金，原告将租赁房屋加锁，并阻止被告搬走屋内设备及物品，双方未能协商解决。保证金20000元原告亦未退还。 本案的争议焦点为：1、合同解除的时间？2、租赁房屋是否已经返还？3、原告主张赔偿的损失有无事实和法律依据？ 本院认为，原、被告于2017年5月23日签订的《商业租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。被告未按合同约定在2017年12月30日前支付2018年度的剩余租金，已构成违约。一、关于合同解除的时间问题，双方的租赁合同约定被告逾期支付租金一个月，原告有权解除合同。2018年4月25日，原告向被告发出通知要求被告在3日内支付首年的剩余租金，在通知书中明确告知逾期不办理，视为被告放弃租赁公园6号小区E区三层301号商铺，解除双方签订的《商业租赁合同》。被告认可该通知的内容，并认可3日期满后解除合同，故双方的《商业租赁合同》于2018年4月29日已经解除，原告再次于2018年5月4日再次发出解除合同通知，不影响双方的合同已于2018年4月29日解除的事实。二、关于租赁房屋是否已经返还的问题，原告在庭审时明确认可自合同解除后，因被告未能支付房租，在本市又没有财产和住房，所以在租赁房屋加锁阻止被告将房屋内的设备及物品搬出，使房屋处于自己的控制下，客观上已取得了返还的效果，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、关于原告要求赔偿的损失是否具有事实和法律依据的问题，原告主张赔偿的损失具体为：2018年剩余租金67721元；2019年1月1日至2019年12月31日期间的场地侵占费117211元；2020年1月1日至2020年3月23日期间的场地侵占费26769.43元；违约金906451.7元（2018年1月1日至2018年5月4日，年租金的5%/日）。首先，按照双方租赁合同约定：2018年租金为117721元，2018年4月29日，双方的《商业租赁合同》解除，被告应支付的租金为39240元（117721元÷12×4个月），原告已支付租金50000元，已超付租金，并且合同已经解除，原告再主张2018年剩余租金无事实和法律依据，对此部分诉讼请求本院不予支持；其次，对于2019年1月1日至2020年3月期间的场地侵占费，原告明确表示合同解除后，自己将租赁房屋加锁，一直阻止被告搬走屋内设施及物品，造成涉案房屋一直未被腾空的原因在于原告，由此而造成的损失系原告自己造成，故原告要求被告承担占有使用费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；最后，对于原告主张按5%年租金/日标准计算2018年1月1日至2018年5月4日违约金的诉讼请求，被告逾期支付租金构成违约，应当向原告承担违约责任，原告只主张2018年1月1日至2018年5月4日的违约金属当事人对自己民事权益的自由处分。双方在《商业租赁合同》中约定逾期支付租金的，每逾期一日，则按年租金的5%支付违约金。而被告逾期支付租金给原告造成的损失即为利息损失，原告也没有提交证据来证实其除了利息损失外还有其他损失，双方约定的违约金明显过分高于被告违约造成的损失，被告要求减少，愿意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，对其抗辩理由本院予以采信，被告应当承担的违约金为2262元［117721元×年利率4.35%÷365×124天（2018年1月1日至2018年5月4日）×1.3］，被告愿意从超付的租金及保证金中予以抵销，由于违约金同属于金钱债务，被告主张债务抵销成立，而被告超付的租金及保证金足以抵销该违约金，故对原告要求支付违约金906451.7元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告阜康市百润时代经营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费9048元，由原告阜康市百润时代经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王云凌 人民陪审员  武 依 人民陪审员  魏宏梅 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  王嘉琪