四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初1681号 原告（反诉被告）：吴传梁，男，汉族，生于1977年6月18日，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：赵光华，四川鸿章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪琴，四川鸿章律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地四川自贸区川南临港片区龙马大道一段********，统一社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 负责人：徐国英。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迅，男，汉族，生于1992年10月26日，住泸州市江阳区。 原告（反诉被告）吴传梁诉被告（反诉原告）上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称“上海围乐文化泸州分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日作出了（2019）川0504民初807号民事判决书，原、被告不服提出上诉，泸州市中级人民法院于2019年12月25日作出了（2019）川05民终1715号民事裁定书：撤销原判，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴传梁的委托诉讼代理人赵光华、李洪琴，被告上海围乐文化泸州分公司的委托诉讼代理人梁雨婷、李迅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴传梁向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》；2、判决被告向原告支付装修损失1279094.7元、因断电造成的食物损失22685元、因漏水造成的损失36877元，合计1338656.7元；3、判令被告返还已收取押金49000元；4、判令被告支付天然气补贴31748元；5、判令被告支付律师费20万元；6、由被告承担案件受理费。事实和理由：原、被告分别签订三份《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》后，按照约定对所租商铺进行装修并营业，由于被告经营的商场未通过整体消防验收，被责令整改，被告在未提前告知原告的情况下，擅自进入原告所租商铺进行消防整改，破坏装修格局，且无正当理由强制关闭店面，致原告无法继续营业。2019年2月22日，被告向原告书面送达《告知函》后，原告的停业状态与被告提出解除合同的意思表示，加之原告向龙马潭区人民法院提起解除合同、赔偿损失诉讼，上述共同完成双方租赁合同的解除，故提出如上请求。 被告上海围乐文化泸州分公司辩称：根据国家深改委2019年3月19日发布的《关于深化消防执法改革的意见》，明确一般建设工程已取消消防验收和备案，公众聚集场所取得营业执照，只要作出符合消防安全标准的承诺，即可投入使用、营业。消防验收是否合格并不影响商场的经营。同时，被告在装修至今一直积极配合消防部门的整改，但部分商户擅自毁坏防火墙等消防设施，才致使消防验收不合格，商场商户应为此承担责任。商场内的消防设施及设备，于2018年通过消防检测机构的实际检测，检测结果是合格的，符合消防规范的要求并满足商场实际的消防使用要求，并不影响商场商户的营业。虽然政府有关部门作出了要求被告对消防设施进行整改的通知，但被告积极配合，现已验收合格，另被告对消防设施的整改对原告方的营业并无实质影响，因此原告主张于2019年2月22日解除合同的理由不能成立。因原告长期拖欠租金和停业状态，被告于2019年8月26日向原告发出书面《解除合同通知书》后，双方完成了租赁合同的解除。在消防验收合同合格后，原告自行停业不再经营，而要求由被告赔偿其经营损失和装修损失没有事实和法律根据，原告的诉讼请求应予驳回。 被告上海围乐文化泸州分公司对原告吴传梁提出反诉请求：1、请求反诉被告吴传梁支付房屋使用费、租金、综合管理费、水电气费653062.82元、违约金195918.45元，共计848981.67元；2、由反诉被告承担案件受理费。事实与理由：反诉被告未按照双方签订的《楷模汇商业用房租赁合同》约定，按时交纳房租、物业费、水费、电费、气费，并违反商场商户管理制度，依照合同约定及法律规定，反诉被告应承担继续交纳欠付费用和支付违约金的违约责任。 反诉被告吴传梁辩称：1、上海围乐文化泸州分公司在通知开业时隐瞒消防未通过验收的事实，商场开业后因整改导致不能正常营业，即使消防验收合格，也未报龙马潭区市场建设领导组办公室审核同意，至今不具备正常营业条件；2、反诉被告对租赁房屋进行装修，违约方是上海围乐文化泸州分公司，反诉原告不但没有理由收取相关租赁费用和违约金，反而应赔偿反诉被告装修产生的相关损失。 本院经审理认定本案事实如下：2018年5月3日，原告吴传梁（承租人、乙方）与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司（出租人、甲方）签订编号为20180503的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业，建筑面积为578.5平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至8年后止，共计96个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分4次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至六个月后止；第二次免租期合同期第二年前六个月；第三次免租期合同期第三年前六个月，第四次免租期合同期第四年前六个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额12%作为租金支付给甲方，第二年按总销售额13%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币20000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日，原告吴传梁（承租人、乙方）与被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为201806023的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积为371平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分7次计算，具体免租时间为合同期内第1-6个月、第13-15个月、第19-21个月、第25至27个月、第31至33个月、第37至39个月、第43至45个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额10%作为租金支付甲方，第二年按总销售额11%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币11000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日，原告吴传梁（承租人、乙方）与被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为20180623的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积为397平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期18个月，分5次计算，具体免租时间为合同期内第1-3个月、第7-9个月、第13-16个月、第25至28个月、第37至40个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额为：商场整体开业前一个月至一年内按55元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币21835元，年租金为131010元；第二年按57.75元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币22927元，年租金为183416元；第三年按60.64元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币24074元，年租金为192592元；第四年按63.67元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币25277元，年租金为202216元；第五年按66.85元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币26539元，年租金为318468元；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币21835元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月28日，泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与原告吴传梁（乙方）、被告上海围乐文化泸州分公司（丙方）签订《补充协议》，一致同意甲、乙双方签订的楷模汇商场1B-4、1B-5号物业的租赁协议（租赁期限自商场整体开业前一个月至8年后止），租赁方（出租人）自2018年6月28日起，由甲方“泸州楷模汇商业管理有限公司”变更为“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司”，合同项下全部的权利义务转由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司享有或承担。 上述合同中约定，承租方同意将所租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由出租方进行综合管理，双方的权利义务及各项费用（包括但不限于物业管理费）的缴纳等事项，由双方另行签订《综合管理合同》予以约定；合同生效后，承租人若违约，需向出租方支付当年月租金的3倍作为约定违约金，该违约金在押金中直接扣除，不足部分承租人须在3日内补齐。同时乙方还须承担由此给甲方造成的各项损失；乙方擅自撤场或逾期15日仍未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租金押金不退还，同时乙方还须赔偿由此给甲方造成的各项损失；本合同租赁期间内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不予退还：（1）违反国家法律、法规及政策经营；被依法吊销营业执业执照、责令关闭或被撤销的；（2）拖欠水电气费、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的；乙方应缴纳的物业管理费计算标准为人民币2元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同就合同的解除、终止、争议解决方式、甲乙双方的其他权利义务均有详细约定。 合同签订后，原告吴传梁对所租用的物业进行了装修并营业。2018年8月18日，商场开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。2019年4月30日，泸州市公安消防支队就泸州楷模汇商业管理有限公司申报的泸州楷模汇室内装修工程建设工程的消防验收出具泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格。 2019年2月22日，被告上海围乐文化泸州分公司向原告吴传梁送达书面《告知函》：要求原告吴传梁支付房屋租赁费，并对原告吴传梁于2019年2月3日至2月30日期间关门停止营业严重损害楷模汇商场的形象与利益，双方的权利义务按照合同约定进行处理¨¨¨ 2019年3月5日，原告吴传梁向本院提起被告上海围乐文化泸州分公司解除合同、赔偿损失纠纷案，诉讼中上海围乐文化泸州分公司提起反诉。 2019年8月6日，被告上海围乐文化泸州分公司向原告吴传梁送达了书面《通知函》：要求原告吴传梁支付租赁租金和综合管理费，双方的权利义务按照合同约定进行处理¨¨¨ 2019年8月26日，被告上海围乐文化泸州分公司向原告吴传梁送达书面《解除合同通知书》：被告于2019年8月6日向你送达《通知书》：拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的，基于上述情况，公司于2019年8月6日向你送达《通知函》，限你于5日内缴纳租金等费用，但至今未交，按照合同约定，于《通知书》通达之日起解除合同¨¨¨ 2019年9月29日，泸州市龙马潭区人民法院作出了（2019）川0504民初807号民事判决书：一、驳回本诉原告罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳的诉讼请求；二、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。原、被告不服提出上诉，泸州市中级人民法院于2019年12月25日作出了（2019）川05民终1715号民事裁定书：撤销原判，发回重审。 本院认定上述事实证据有：原、被告的陈述，双方身份信息，楷模汇商业用房租赁合同，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知，建设工程消防验收意见书，装修合同，通知函，解除合同通知书，相关微信照片等证据在案佐证，并经庭审质证，本院核实依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告对原告吴传梁租用位于泸州市；7号1幢1层1Ｂ-4、1Ｂ-15-12、1Ｂ-15-13、1Ｂ-15-14、1Ｂ-16号以及7号1幢1层103号一层1Ｂ-5-3、1Ｂ-5-2商业用房的事实没有异议，本院依法予以确认。本案争议焦点为：一、原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题；二、被告是否返还原告的租赁押金并赔偿装修费等损失；三、原告主张律师费20万元是否符合法律规定；四、被告的反诉请求应否支持，对此逐一评述。 一、原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题。 原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，对双方均有法律约束力。原告租赁被告经营的商场商铺，是建立在商场能正常营业的基础上，商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收，存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年4月30日，案涉商场已通过消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。原告租用被告商场商铺，目的是为了长期经营，双方在合同中约定的起租时间为整体开业前一个月，此为不确定因素，即双方对租赁时间起点并无明确要求，在商场具备开业条件后，双方应继续履行合同，仍可实现合同目的。2019年2月，原告自行关门停止营业，对此双方进行了协商未果，而原告吴传梁主张被告向原告送达书面《通知函》后双方的租赁合同已解除的诉请。本院认为，双方对租赁费用和经营状况等进行磋商，不是解除合同的意思表示，故对此诉请本院不予支持。因原告未履行合同支付租赁费用等义务，被告于2019年8月26日向原告书面送达《通知书》，被告正式以书面形式提出解除合同，是守约方主张合同解除义务的行使，并结合原告此时停止营业和被告发出书面《通知书》，此时原、被告已达成解除合同的意思表示，解除合同时间为2019年8月26日。 二、被告是否应返还原告租赁押金并赔偿装修费等损失。 原、被告签订的三份《租赁合同》，两份合同系营业额作为计算租赁费等依据，一份合同系面积作为计算租赁费依据，含有免租期，这是双方基于招商优惠政策和共同培育市场的手段，双方应共同维护各自利益。商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年2月，原告自行停业不再经营，被告已书面告知将损害双方的共同利益，但原告不予认可。2019年4月30日，案涉商场消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。此时，原告吴传梁应继续履行合同，但原告予以拒绝。2019年8月26日，被告多次向原告主张共同维护合同履行，遭到了原告拒绝后才正式书面提出解除合同的《通知书》。对于原告主张装修损失的诉请。本院认为，2019年4月30日后，双方均具备履行合同的条件，而被告已多次催告原告继续履行合同，但原告不予认可。对于装修等损失，系自行放弃经营和对经营期间风险平衡，属于商业风险范畴，其损失应由原告吴传梁自行承担，与被告无关。原告提出对装修损失的鉴定申请，应其损失由原告自行承担，故本院对其鉴定申请不予支持。由于原告自行撤场违反合同约定，被告上海围乐文化泸州分公司已收取租金押金不应退还，故对原告的此项诉请，本院不予支持。 三、原告主张律师费20万元是否符合法律规定。 首先是原告吴传梁自行委托产生的律师费，庭审中原告未举证证明律师费的相关证据，自行承担举证不能的法律后果；加之对此费用不是必须产生费用，故对原告主张律师费的诉请，本院不予支持。 四、被告的反诉请求应否支持。 虽然案涉商场于2018年8月18日已整体开业，但按前文所述，其并不具备开业条件，而且在2018年9月27日就被有关部门责令停业整改，被告在完成整改并重新通知原告开业时间前，原告有理由认为合同约定房租和其他费用的起算条件“商场整体开业”未成就。2019年4月30日后房屋租赁损失等诉请。本院认为，双方约定免租期是共同培育市场和招商引资需要，期间在免租期范围内；加之被告客观给原告的正常营业造成了一定影响，基于公平原则，故对反诉原告上海围乐文化泸州分公司主张反诉被告支付房租等费用和违约金请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴传梁与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业管理有限公司、被告上海围乐文化泸州分公司分别于2018年5月3日、6月23日签订编号20180503、20180623《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》，解除时间为2019年8月26日； 二、驳回本诉原告吴传梁的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。 本诉案件受理费19200元，由原告吴传梁自行负担；反诉案件受理费12200元，由反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  马 均 审 判 员  朱锡全 人民陪审员  殷君海 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  熊家乐