福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1129号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德市豪泰商贸有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路**工业供销大楼**，统一社会信用代码913509007531148843D。 法定代表人：郑茂响，董事长。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省宁德市工业供销公司，，住所地福建省宁德市蕉城区815中路**统一社会信用代码9135090215746097XM。 法定代表人：林贝，经理。 委托诉讼代理人：董帝銮，福建惠尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪扬，福建惠尔律师事务所律师。 上诉人宁德市豪泰商贸有限公司（简称豪泰公司）因与被上诉人福建省宁德市工业供销公司（简称工业供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪泰公司上诉请求：在一审判决工业供销公司返还租金和支付逾期付款利息的基础上，增加判决返还租金70万元及相应逾期还款利息。事实和理由： 自2005年起，豪泰公司向工业供销公司租赁涉案房屋。2016年9月25日双方续签《租赁合同》，约定承租期限从2016年10月1日至2024年12月30日止（其中三个月为装修期）。因豪泰公司与工业供销公司具有多年的房屋租赁关系，建立了良好的信任关系，在案涉合同签订前，工业供销公司以单位资金困难，并承诺租赁合同期满后，继续将案涉房屋租赁给豪泰公司，请求豪泰公司先行支付租金，以解决单位困境。鉴于上述情况，豪泰公司同意先行支付租金，分别于2015年8月9日至2016年1月16日分多次以现金和转入工业供销公司指定银行账户的方式预先支付租金70万元，工业供销公司收到前述款项后于2016年1月16日向豪泰公司出具0000177号《收款收据》确认收到案涉合同租金70万元。从上述事实可以确认，加上一审判决已认定的2016年9月25日《租赁合同》之后支付的70万元租金，豪泰公司支付案涉合同的租金总金额是140万元，而非一审法院认定的70万元。 一审法院以“豪泰公司诉请工业供销公司返还租金超出部分，其提供的证据不足以证明其主张，应自行承担不利的法律后果”为由，驳回豪泰公司诉请工业供销公司返还其余70万元租金及其逾期利息，系认定事实错误。 工业供销公司辩称： 一、案涉《租赁合同》系洪英与豪泰公司恶意串通后以远低于市场价的价格签订的，工业供销公司从未收到过豪泰公司诉称的租金及押金，豪泰公司无权要求工业供销公司返还租金、押金。 （一）案涉《租赁合同》与之前双方签订的其他租赁合同明显不符，租金远低于之前签订的其他租赁合同，也远低于市场价格，租金的支付方式也不符合以往惯例，系洪英未经过工业供销公司规定的议事程序与豪泰公司恶意串通后签订的。同时，案涉《租赁合同》签订日期为2016年9月25日，工业供销公司与豪泰公司自2008年开始存在长期租赁关系，但从未有过提前一年多支付租金的交易习惯，豪泰公司称其缴纳案涉《租赁合同》租金的转款，多发生于合同签订之前，明显不符合常理。 （二）工业供销公司从未收到过豪泰公司诉称已经支付的租金及押金，豪泰公司与洪英恶意串通，以银行转账的方式将钱款转入陈某的账户，再由陈某将收到的钱款转入洪英个人银行账户，钱款并未进入工业供销公司账户，收款收据亦是豪泰公司与洪英恶意串通后，由洪英捏造出来，私自出具给豪泰公司的，工业供销公司实际上并未收到相关款项。洪英的行为是利用工业供销公司的名义进行的一种自利行为，并不是工业供销公司的经营行为，其行为后果应当由洪英个人承担，不能因为洪英当时是工业供销公司的法定代表人而要求工业供销公司代替洪英承担责任，因此豪泰公司无权要求工业供销公司返还租金即支付逾期还款利息。 二、豪泰公司要求工业供销公司支付逾期还款利息，按年利率6%计算，没有法律依据。工业供销公司没有实际收取豪泰公司支付的所谓租金等相关款项，因此工业供销公司没有向豪泰公司返还租金及押金的义务，工业供销公司也不存在向豪泰公司支付逾期还款利息的义务。退一万步讲，即使工业供销公司有向豪泰公司支付逾期还款利息的义务，豪泰公司按年利率6%计算逾期还款利息的诉求也没有法律依据。 综上，请求驳回豪泰公司诉讼请求，以维护工业供销公司的合法权益。另，本案房产在拍卖时法院有公告，根据买卖不破租赁的规定，承租人在当时可以通过提出执行异议的方式解决租赁问题，但是豪泰公司没有提出异议，豪泰公司没有诉权。 豪泰公司向一审法院起诉请求：1．解除豪泰公司与工业供销公司于2016年9月25日签订的《租赁合同》；2．判令工业供销公司返还租金（2019年3月1日起至2024年12月30日）1020833元及押金5万元，合计1070833元；3．判令工业供销公司支付违约金（自2019年3月1日至实际还款日止，以1070833元为基数，按照年利率6%计算）。 工业供销公司向一审法院反诉请求：判令豪泰公司向工业供销公司支付房屋租金537730.36元及自2016年9月25日起至归还租金之日止，按年利率6%计算的违约金。 一审法院认定事实： 1．工业供销公司系宁德市蕉城区南路22号工业供销大楼一、二层的房屋所有权人。2008年11月1日、2010年10月23日、2012年10月23日、2014年9月15日，工业供销公司分别与豪泰公司签订《承租商城协议》，约定租赁期限均为2年，年租金为135600元、18万元、24万元、24万元，均按每三个月缴纳一次，先交款后使用。 2．2016年9月25日，工业供销公司（甲方）与豪泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼一二层出租给乙方作为经营使用。承租期限为2016年10月1日至2024年12月30日止。为期8年零三个月，其中三个月为装修期。每年租金为175000元，该租金为八年一次性缴纳，即一次性缴纳140万元，押金5万元，期满场所交还甲方验收后退还押金（无息）。豪泰公司已向工业供销公司支付房屋押金5万元及4年的房屋租金70万元，共计75万元。 3．2018年7月11日，蕉城区人民法院发出（2018）闽0902执1864号公告，载明：“关于申请执行人中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行与被执行人福建省宁德市工业供销公司、洪英金借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）闽0902民初1096号判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院将于近日通过司法拍卖被执行人福建省宁德市工业供销公司名下坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼101、201、303、304房地产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起三十日内将福建省宁德市工业供销公司名下坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼101、201、303、304房地产腾空并交付本院。逾期未履行的，本院将依法予以停水停电并强制执行。若案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议并提供相应证据。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。”后蕉城区人民法院于2019年3月对宁德市蕉城区、201单元进行挂网公开拍卖。 4．工业供销公司所有的宁德市蕉城区建筑面积为538.57平方米，于2019年5月9日被注销房屋所有权证，宁德市蕉城区工业供销大楼201单元建筑面积为566.74平方米，于2020年3月26日被注销房屋所有权证。豪泰公司一直占用使用案涉租赁房屋直至与房屋新产权人签订新的租赁合同。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。工业供销公司与豪泰公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。工业供销公司辩称案涉合同租金价格远低于市场价格，系其公司法定代表人洪英与豪泰公司恶意串通订立的，但本案合同因双方约定的租期长、支付方式为八年一次性缴纳而租金金额低于之前双方签订的合同，符合租赁市场交易行为，工业供销公司未提供证据证明该租赁价格明显低于市场价格，且未提供相应证据证明洪英与豪泰公司存在恶意串通订立合同的情形，其抗辩意见，不予采纳。在合同履行期间，工业供销公司作为涉案房屋的出租人，因自身债务问题，导致涉案房屋被法院依法强制拍卖，产权转移至案外人，并且豪泰公司在租赁房屋产权变更后已与案外新产权人重新签订租赁合同，双方已无继续履行案涉合同的必要，故豪泰公司诉请解除双方于2016年9月25日签订的租赁合同，本院予以支持。根据双方合同约定，租赁期限为2016年10月1日至2024年12月30日止，三个月为装修期即免租期，故豪泰公司向工业供销公司支付4年的租金70万元，为2017年1月1日至2020年12月31日租金。而工业供销公司所有的宁德市蕉城区于2019年5月9日被注销房屋所有权证，宁德市蕉城区工业供销大楼201单元于2020年3月26日被注销房屋所有权证。工业供销公司有权收取豪泰公司宁德市蕉城区的租金期间应为2017年1月1日至2019年5月9日，收取宁德市蕉城区工业供销大楼201单元租金期间应为2017年1月1日至2020年3月26日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故工业供销公司应当向豪泰公司返还押金5万元及宁德市蕉城区2019年5月10日至2020年12月31日期间的租金142353.46元（175000元÷12月÷1105.31平方米×538.57平方米÷30天×601天），返还宁德市蕉城区工业供销大楼201单元2020年3月27日至2020年12月31日租金69540.77元（175000元÷12月÷1105.31平方米×566.74平方米÷30天×279天），租金共计211894.23元，豪泰公司诉请工业供销公司返还租金超出的部分，其提供的证据不足以证明其主张，应自行承担不利的法律后果，对该部分，本院不予支持。豪泰公司诉请工业供销公司自2019年3月1日起按年利率6%支付违约金，但案涉合同对违约金并无约定，本院依据双方履行合同情况，酌定工业供销公司应当向豪泰公司支付逾期还款利息，以261894.23元（211894.23元＋5万元）为基数，自起诉之日起即2020年1月2日至实际给付之日止，按年利率6%计算。工业供销公司诉请豪泰公司支付租金537730.36元及自2016年9月25日起按年利率6%计算违约金，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、解除宁德市豪泰商贸有限公司与福建省宁德市工业供销公司于2016年9月25日签订的《租赁合同》； 二、福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日返还宁德市豪泰商贸有限公司房屋押金50000元及租金211894.23元； 三、福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日支付宁德市豪泰商贸有限公司逾期还款利息，以261894.23元为基数，自2020年1月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算； 四、驳回宁德市豪泰商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回福建省宁德市工业供销公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费14933元，由工业供销公司负担11349元，由豪泰公司负担3584元；反诉案件受理费5067.45元，由工业供销公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审查明，除豪泰公司对2016年9月25日《租赁合同》已支付的租金是70万元还是140万元有提出上诉外，双方当事人对一审判决认定的其余事实没有提出上诉。工业供销公司二审诉讼期间虽对一审已认定支付的70万元租金、5万元押金其是否有收到，诉争租赁合同能否解除，逾期还款利息标准等问题提出异议，但其未在法定期限内提出上诉，二审对此不予审查。 二审另查明，宁德市蕉城区人民法院就洪英（时任工业供销公司法定代表人、经理）挪用公款罪一案所作出的（2018）闽0902刑初80号刑事判决已生效。该判决认定：“2012年7月开始，洪英通过授意工业供销公司出纳陈某以支取现金、转账和以工业供销公司名义借款等方式，陆续挪用工业供销公司资金8310924元，扣除为工业供销公司垫付998704.9元，剩余7312219.1元被洪英挪为己用。”该判决在对洪英定罪量刑的同时，还判决：“责令洪英退赔赃款7312219.1元，返还宁德市工业供销公司”。 该判决载明其认定证据包括《宁德市蕉城区审计局关于审计宁德市工业供销公司2012年7月至2017年6月财务收支情况的报告》、证人陈某、冯某的证言等。该审计报告认定：1．“账外账”结余资金332.45万元被挪用：工业供销公司长期以来将租金、承包费等收入设立“账外账”单独核算；2．未入账租金收入55万元被挪用：其中包括豪泰公司法人冯某所交2014年合同租金48万元中的20万元。 双方当事人对上述刑事判决、审计报告的形式真实性无异议，本院予以确认。 本案二审争议事实为：就诉争2016年9月25日《租赁合同》，豪泰公司除一审已认定支付的70万元租金之外，在合同签订之前是否还有向工业供销公司预付另70万元租金。本院对此分析、认定如下。 1、洪英（时任工业供销公司法定代表人）挪用公款罪一案的生效刑事判决及刑事案件中的审计报告已认定洪英从2012年7月开始设立账外账，挪用公款332.45万元；且洪英在该刑事案件的讯问笔录中明确承认已收到豪泰公司支付2016年9月25日《租赁合同》的140万元租金，并详细供述了每笔款项的具体金额、时间、付款方式、付款经办人、收款经办人等。 2、陈某（时任工业供销公司出纳）在该刑事案件的笔录中同样承认上述事实，与洪英供述一致。陈某在本案二审中经工业供销公司申请出庭作证时，仍明确陈述其在刑事案件中的陈述真实。虽然该证人在二审中陈述，收款时洪英说是其个人款项，但证人同时陈述，洪英被取保候审后有告知证人该款项实际是豪泰公司交纳的租金。证人此陈述不但不能证明工业供销公司关于诉争款项是洪英个人款项的主张，相反因洪英系挪用公款，结合刑事判决对洪英犯罪事实的认定，可认定洪英原先所说款项是其个人所有，其实是洪英隐瞒款项真实来源的犯罪手段，其在取保后向证人所承认的才是真实情况。故证人陈某的证言更可证明豪泰公司已支付本案租金。 3、豪泰公司就诉争70万元租金的支付提供了相应银行取款、汇款、转账凭证，以及2016年1月16日工业供销公司向豪泰公司出具的70万元租金《收款收据》。工业供销公司虽以汇款人林滢、冯某无法确定是否代表豪泰公司，收款人林昱无法确定是否代表工业供销公司，收款收据上陈某的签字非其本人所签为由提出异议。但林滢、冯某一审已书面承认系代表豪泰公司付款；无争议的2014年合同租金支付手续中同样存在汇款人为林滢、冯某的情况；洪英、陈某在刑事案件笔录中亦陈述林滢系豪泰公司账务人员，冯某系豪泰公司股东，林昱系代表洪英收款等；且上述证据体现的金额、时间、付款方式、付款经办人、收款经办人等与洪英、陈某的陈述相一致。因此，可证明豪泰公司已分别于2015年8月9日、2015年12月30日、2015年12月31日、2016年1月15日、2016年1月16日共分五次向工业供销公司提前支付2016年合同租金10万元、15万元、9万元、5万元、31万元，合计70万元。 4、豪泰公司提供2014年合同租金支付的银行手续等证据，以证明2014年合同的租金已另有支付，不在豪泰公司主张的支付本案诉争70万元五笔款项的范围；工业供销公司对豪泰公司该组证据的真实性、关联性没有异议；故可排除豪泰公司所主张的70万元系用于支付2014年合同租金的可能性。 5、工业供销公司以豪泰公司所主张诉争70万元租金的支付时间在2016年9月25日《租赁合同》签订前为由提出异议。但洪英在刑事案件中已承认其与豪泰公司提前商量续租问题，双方口头协商约定续租五年、租金70万元，后正式续签2016年合同时确定租期为十年、租金140万元，故之前先交租金70万元，合同正式签订后又补交租金70万元。洪英的供述已合理解释了本案提前支付租金70万元的原因，工业供销公司此异议不能成立，本院不予支持。 6、工业供销公司还主张豪泰公司与洪英恶意串通约定低价租金，但是否恶意低价并不影响本案实际收取多少租金金额的问题；工业供销公司在二审询问时还主张豪泰公司与洪英恶意串通将豪泰公司支付的出借款转为租金，但这一主张本身就隐含着认可洪英有与豪泰公司约定该款为租金这一事实，这与工业供销公司关于对方所付款项不是租金的主张自相矛盾。故工业供销公司此异议对本案诉争70万元租金是否已支付并无影响，本院不予支持。 7、如上所述，洪英以工业供销公司名义收取案涉70万元租金的事实可予认定。因此，工业供销公司所提出异议实质是认为洪英行为不能由其公司承担责任。但刑事判决已认定洪英构成挪用公款罪，并判决洪英退赔赃款返还工业供销公司，这可证明刑事判决认定豪泰公司已将140万元租金支付给工业供销公司。何况，因洪英挪用公款的犯罪行为导致款项转入工业供销公司“账外账”或小金库运行，此责任不应由工业供销公司以外的合同相对方承担，应由工业供销公司先向合同相对人承担，再依据刑事判决向洪英追偿。换句话说，洪英涉案行为从外观上应属职务行为，其责任应由工业供销公司承担。工业供销公司此异议不能成立，本院不予支持。 综合上述证据与理由，本案应认定，就诉争2016年9月25日《租赁合同》，豪泰公司已分别于2015年8月9日、2015年12月30日、2015年12月31日、2016年1月15日、2016年1月16日共分五次向工业供销公司提前支付租金10万元、15万元、9万元、5万元、31万元，合计70万元。加上一审已认定的70万元，豪泰公司就诉争2016年9月25日《租赁合同》已支付给工业供销公司的租金总额为140万元。 本院认为，一审判决第一、五项双方均未提出上诉，可予维持；根据豪泰公司二审提供的洪英、陈某笔录、刑事判决等证据，豪泰公司就诉争2016年9月25日《租赁合同》已支付给工业供销公司的租金总额为140万元，一审仅认定70万元属认定事实错误，一审判决第二、三项返还租金的金额与利息计算基数的金额应予变更，即在一审判决数额上应增加70万元；豪泰公司其他诉讼请求应予驳回，一审判决第四项据此改判。 综上所述，豪泰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1209号民事判决第一、五项； 二、撤销宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1209号民事判决第四项； 三、变更宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1209号民事判决第二项为：福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日返还宁德市豪泰商贸有限公司房屋押金50000元及租金911894.23元； 四、变更宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1209号民事判决第三项为：福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日支付宁德市豪泰商贸有限公司逾期还款利息，以961894.23元为基数，自2020年1月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算； 五、驳回宁德市豪泰商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。） 一审本诉案件受理费14933元，由宁德市豪泰商贸有限公司负担1519元，福建省宁德市工业供销公司负担13414元；一审反诉案件受理费5067.45元，由福建省宁德市工业供销公司负担。二审案件受理费10996元，由福建省宁德市工业供销公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年九月三十日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 郑婷婷 附有关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。