江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5858号 原告：徐州市彭龙房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区青年东路**丰源大厦**。 法定代表人：朱峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈泳昌，江苏以立律师事务所律师。 被告：孙惠民，男，1968年7月1日出生，汉族，住徐州市泉山区。 第三人：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地，住所地徐州市泉山区淮海西路**iv> 负责人：姚家斌，该分行行长。 委托诉讼代理人：刘金伟，江苏苏旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可，江苏苏旭律师事务所律师。 原告徐州市彭龙房地产开发有限公司（以下简称彭龙公司）与被告孙惠民、第三人中国银行股份有限公司徐州分行（以下简称中行徐州分行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告彭龙公司的委托诉讼代理人陈泳昌、第三人中行徐州分行的委托诉讼代理人李可到庭参加诉讼。被告孙惠民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求确认云龙区青年东路57号丰源大厦2107室为原告所有。事实和理由：2002年，原告公司为缓解经营资金困难，请孙惠民等人配合，以签订商品房买卖合同办理银行按揭贷款的方式，套取银行贷款。为此，原告和被告于2002年7月17日签订商品房买卖合同一份，以原告公司开发的云龙区青年东路57号丰源大厦2107室办理按揭贷款，该房贷款所需的材料（例如买卖合同、首付款收据）均由原告提供，被告配合办理按揭手续。在孙惠民的要求下，为防止以后纠纷，2002年12月30日双方签订退房协议，明确2107室产权归原告所有，该房贷款由原告偿还。该房贷款获批后，一直由原告偿还，被告并没有还贷，但2008年以后原告经营困难再未还贷，2017年7月25日全部贷款到期。为偿还银行贷款，明晰产权，故诉请法院判决。 被告未作答辩。 第三人述称：原告与被告孙惠民签订了商品房买卖合同，经过公证处公证真实有效，该房屋所有权人应当为孙惠民，孙惠民以此合同向第三人贷款并办理了抵押登记，第三人依约发放了贷款。原告称其与孙惠民于2002年12月30日签订退房协议，该退房协议如果存在，也系双方恶意串通损害第三人利益，应当属于无效，因此该房所有权人仍应该为孙惠民。案涉房屋已办理抵押登记，第三人为抵押权人，其享有的抵押权应当受到保护。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年7月17日，原告彭龙公司与被告孙惠民签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告孙惠民购买由彭龙公司开发的坐落于徐州市青年东路57号彭龙大厦（现为丰源大厦）2107室商品房，该房产建筑面积为144.51平方米，总房款400000元。采用分期付款，首付30%，贷款70%，合同约定该房产于2003年7月30日前交付使用。合同还约定了其他条款。当日，彭龙公司开具徐州市企业单位结算收据一张，载明：今收到孙惠民购房预付款120000元。现该收据在彭龙公司处。 2002年7月26日，孙惠民（甲方）与第三人中行徐州分行（乙方）签订借款合同、还款协议书各一份，约定孙惠民向中行徐州分行贷款280000元，用于购置徐州市云龙区青年东路57号彭龙大厦21层07室房屋。借款期限180个月，自2002年7月26日至2017年7月25日。贷款采用等额还款方式，于每月15日前由中行徐州分行自孙惠民在中行徐州分行处开立的存款账户直接扣收。借款合同签订当日，孙惠民与中行徐州分行还签订了房地产抵押合同一份，约定孙惠民将彭龙大厦2107室房屋抵押给中行徐州分行，抵押贷款期自2002年7月26日至2017年7月25日。2002年7月26日，双方就签订的借款合同、还款协议书、房地产抵押合同等在徐州市公证处进行具有强制执行效力的债权文书公证。2002年8月6日，孙惠民就涉案房屋在产权部门办理了所有权交易登记及房地产抵押（按揭）登记。中行徐州分行就涉案房屋办理了他项权证，载明他项权设定日期为2002年8月6日，约定期限自2002年7月26日至2017年7月25日。 2002年12月30日，彭龙公司与孙惠民签订协议一份，约定：由于种种原因造成鹏龙大厦竣工延期，不能按时上房，为此孙惠民提出退房，彭龙公司同意孙惠民的退房申请，退房后孙惠民购房所做贷款由彭龙公司按时足额偿还，由此产生一切后果由彭龙公司承担，购房时所发生贷款费用由彭龙公司按票据据实返还给孙惠民，双方不再追究对方的违约责任，孙惠民不再享有该房屋所有权，该房屋在彭龙公司出售时，孙惠民应积极配合过户。 另查明，彭龙公司于2006年4月2日与案外人李令斌签订《丰源·尚都认购意向书》，于2008年4月22日与李令斌签订商品房买卖合同，将诉争房屋出售给李令斌。2010年6月22日，李令斌与彭龙公司签订提前用房协议，之后彭龙公司将诉争房屋交付李令斌占有使用。 2015年11月23日，李令斌在本院起诉彭龙公司、孙惠民，本院依职权追加了中行徐州分行为第三人，该案审理除查明彭龙公司以上一房二卖的事实外，还查明： 一、2003年1月8日彭龙公司（甲方）与案外人郭刚、王炬明（乙方）签订了彭龙大厦开发项目承包经营合同，约定甲方将彭龙大厦开发项目承包给乙方经营。2003年8月，双方在上述承包经营合同基础上又签订了补充协议，约定：此前乙方已付给彭龙公司款合计735万元，彭龙公司在先期开发彭龙大厦中以朱端友等在市工商行、市中行办理的按揭贷款，现合计约有734万元的按揭贷款待偿还，乙方同意在本协议签订之日起替甲方在二年内还清（2005年8月30日前，全部提前还清），若乙方不能按每月偿还或不能在此约定的期限内全部还清，则甲方偿还该贷款，贷款合同中所购买的房屋产权归甲方所有，并退还乙方所给的贷款…甲方同意将彭龙公司的股东变更为郭志信、王炬明，注册资本由原来的500万元变为800万元，增加300万元由乙方负责。2005年4月30日，张学长（甲方）与郭刚、王炬明、郭志信、彭龙公司（乙方）在上述承包经营合同和补充协议基础上签订了调解协议书，约定：乙方于本协议生效之日起全面接管原甲方经手办理的彭龙大厦项目中在中行、工行办理所有按揭贷款，保证每月足额还贷，不得拖欠。甲方应配合乙方办理退房手续，如不及时办理视为甲方违约，若乙方不按时还贷款，银行或法院找到甲方及按揭贷款人承担责任，视为乙方违约。办理该套房屋手续产生的所有费用由乙方承担。甲方已还中行、工行按揭贷款66万元，乙方一周内落实后于2005年6月、7月两个月内还清给甲方。 二、2014年，徐州市人民政府市长办公室会议纪要第26号文件《市政府关于调度丰源大厦有关历史遗留问题处置进展情况的会议纪要》中载明“彭龙公司多次采取虚假按揭方式套取银行资金，违规办理房屋确权证明，造成一房多卖…”。 三、该案庭审中，李令斌及彭龙公司均不愿意代为偿还该借款。 本案庭审中，彭龙公司提供了记账凭证复印件、《中行还款金额统计表》及存款回单原件，欲证明孙惠民的房贷系由彭龙公司偿还。根据该组证据记载，彭龙公司自2005年4月至2008年12月共代孙惠民偿还房贷23次，金额合计104038.5元。彭龙公司称孙惠民的首付款12万元未交付，仅开具了交款的假手续，2005年4月26日偿还的20734.48元系之前付款的合计。 本案中，彭龙公司对抵押权的设立并无异议，且同意履行抵押人的义务。 本院认为，合同的成立并生效，需合同当事人意思表示一致且不具备合同法第五十二条规定的无效情形。具体到本案，原告彭龙公司与被告孙惠民签订的《商品房买卖合同》存在以下与正常商品房买卖行为不符之处：首先，双方在付款方式及期限条款中仅约定“首付30%，贷70%”，并未约定付款的期限和明确的金额；其次，购房人支付房款后由开发公司开具的收款收据一般应由购房人保存，但孙惠民支付首付款12万元的收据却由彭龙公司保存，且该收据中并未记载款项的支付形式（是现金还是刷卡等方式）；再次，彭龙公司提供的记账凭证、存款回单能够证明孙惠民的房贷系彭龙公司偿还，而且部分存款回单原件还保留在彭龙公司处；最后，孙惠民在签订商品房买卖合同后未到半年，且距交房之日尚有7个月的时候却以该房竣工延期提出退房，即使该退房理由成立，其亦未要求彭龙公司承担违约责任，明显不符合正常购房人的行为表现。综合以上情形，难以认定彭龙公司与孙惠民之间存在真实的商品房买卖意思表示，再结合该房又被彭龙公司出售给他人并实际交付，且徐州市人民政府已经作出对彭龙公司“多次采取虚假按揭方式套取银行资金”行为的认定来看，彭龙公司与孙惠民之间的商品房买卖合同亦符合采取虚假按揭方式、套取银行资金的行为表现，双方所签合同属恶意串通、损害第三人利益的合同，依法应属无效。 因彭龙公司与孙惠民所签商品房买卖合同无效，且该房屋并未实际交付，即使已办理了房屋产权登记，亦不产生物权转移的效力，故应认定诉争房屋云龙区青年东路57号丰源大厦2107室仍归彭龙公司所有。该房现已由孙惠民向第三人中行徐州分行抵押贷款，贷款款项仍未偿还完毕，本案中彭龙公司认可抵押的效力并同意继续履行抵押人的义务，故房屋权属的争议并未损害第三人的利益，彭龙公司应继续偿还孙惠民的剩余未清偿贷款或配合第三人实现抵押权。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认云龙区青年东路57号丰源大厦2107室归原告徐州市彭龙房地产开发有限公司所有。 案件受理费80元、公告费560元，合计640元，由原告负担40元、被告负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 梁 征 人民陪审员 刘 兰 人民陪审员 任晓东 二〇二〇年九月十六日 书 记 员 张 欣