贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2583号上诉人（原审原告）：陈维，女，汉族，1989年3月4日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：王忠志，男，黎族，1988年1月23日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系上诉人丈夫被上诉人（原审被告）：黔西新城房地产开发有限公司，住所地黔西县城关镇莲城大道**。法定代表人:胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人陈维因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称新城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告陈维向一审法院起诉请求：1、被告黔西新城房地产开发有限公司承担逾期转移登记违约责任，先行支付违约金从2014年6月29日至2019年7月29日共计159047.7元，直至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告新城房地产公司系从事房地产开发、销售等的有限责任公司。2013年12月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于黔西县（房号：19-3-14-1）住宅用商品房**预售给原告，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米。房价按套内面积计算，单价每平方米4027.7元，房屋总价款为428708元，付款方式为首付加公积金贷款,交房时间为2014年3月30日前。对于房屋登记事项，约定由出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于×××日前（具体时间记载为空白），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；办理商品房转移登记方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，于2013年12月20日经黔西县房产管理局进行了备案。原告依约向被告付清购房款。双方认可案涉商品房交付原告使用的时间为2016年2月27日。因被告未按时交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明：对于原告逾期取得案涉房屋转移登记的有关文书，是否对原告造成损失及多大损失，无证据予以证明。本案在审理中，被告黔西新城地产公司向黔西县不动产登记中心于2019年11月19日申请办理了该小区19幢房的不动产权初始登记，于2019年12月5日申请办理了案涉房屋的不动产权证书。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否因逾期办证构成违约；2、本案是否超过诉讼时效期间；3、若被告违约，该如何承担违约责任。被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有为买受人申请办理商品房权属登记的义务。本案原、被告双方合同约定了由被告申请案涉房屋所有权初始登记时限，但对取得房屋所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间约定不明，因双方对该事项约定不明，应依法律及相关司法解释的规定进行处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……”的规定，被告应当在案涉房屋交付之日2016年2月27日起90日内使原告取得房屋权属证书，现案涉房屋的不动产权证书于2019年12月5日才予办理，被告已逾期办证，构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二，支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效的规定，因原告主张的违约金属于继续性债权，应分段适用诉讼时效的规定，根据民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，在起诉日之前三年内的债权未超过诉讼时效期间，应予保护；已超过三年的，应为超过诉讼时效期间，依法不受法律保护，故被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采纳。关于争议焦点三，被告因逾期办证构成违约，应依法向原告支付违约金。对于违约金的计算，因原告该合同目的已实现，无证据证明由于逾期办证导致原告造成实际损失及损失金额，而被告认为违约金过高，请求进行调整，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，对被告调整违约金的请求，本院予以准许。根据公平和诚实信用原则，结合造成逾期办证除被告自身原因外，还有政策性因素等其他客观原因及因逾期办证并未对原告造成实际经济损失等实际情况，合同约定的违约金标准每日按已付房款的0.02%计算过高，调整为每日按已付房款的0.03‰进行计算为宜，计算期间为起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日的期间。对于原告已付房款金额的认定，非一次性付款的，应以原告所付首付款加上贷款金额进行计算，虽然原告购房贷款系被告提供担保才得以成就，但并不能否定原告以贷款的方式支付了被告该部分房款，故原告支付被告房款金额当然包括贷款部分，被告所述因其提供担保才使原告贷款得以成就，贷款部分不应计算违约金的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上所述，被告支付违约金计算天数为：3年×365天/年=1095天、加上起诉之日2019年8月2日至取得产权证书之日2019年12月5日期间的天数125天，共计1220天。原告已付房款为428708元，按每天0.03‰计算，被告应支付原告违约金为15690.71元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈维逾期办证违约金15690.71元；二、驳回原告陈维的其他诉讼请求。案件受理费1204元（已减半收取），由原告陈维负担1085元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担119元。上诉人陈维上诉请求：一、撤销原判，依法改判或者发回重审。二、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。二审诉讼中将上诉请求明确为：按照双方约定的违约事项依法判决，按日万分之二的标准，从2014年6月29日起至通知买受人取得不动产登记证为止。事实与理由：一、事实认定不清。判决书中记录黔西县辖区涉及逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。说明黔西县人民法院并未掌握被上诉人具体未在规定时限内办理转移登记的原因，具了解是被上诉人建房违反规划将低层建高层造成，而法院在未查清事实的前提下就妄下结论事实认定不清。二、案件定性错误。最高人民法院公报，2016年11期《周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》的案例判决中说到，逾期交房与逾期办证更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。而同样的案件在七星关区法院的判决也与最高法的公报判决一致，黔西县人民法院的判决洽好反过来理解成“补偿性为主、惩罚性为辅”。是对法律法规的曲解，案件定性错误。三、庭审过程违法或者明显为被上诉人开脱，有失公平正义。1、黔西县人民法院的判决书中记录“而被告认为违约金过高，请求进行调整”。与庭审情况不一致。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，……。之规定，调整违约金是在被上诉人提出违约金过高的情况下适用的，而在本案中，在被上诉人未提出违约金过高请求法院进行调整的情况下，法院庭审法官主动询问被上诉人觉得违约金是否过高，是否需要调整，调整为多少等问题，明显与法律规定不相符，（可以查看黔西县人民法院无删减的庭审视频）。而本案的违约金更具有惩罚性质，也不适用违约金调整。2、上诉人依据购房合同相关约定、国家相关法律法规向黔西县人民法院提起诉讼，在黔西县人民法院对该案开庭审理过程中，法官询问上诉人未办理转移登记，是否对上诉人造成实质性损失，并举证。然而对于所有人都知道的不办理房屋转移登记一般不会造成实质上的损失，但具体损失是无法计算的，比如精神上的、来回跑的交通费、电话的咨询费等，这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”里“损失数额难以确定的”的情况，并明确了违约金的计算方法，而黔西县人民法院不依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高法的公报等指导性解释及意见，也不参考同市其他县区同类案件的判决情况，黔西县人民法院存在故意袒护被上诉人的情况。四、判决时间有意迎合，旨在减轻被上诉人责任。上诉人自2019年7月29日起诉后，直到2020年1月7日才下判决，具体说应该是等房开把转移登记的证办下来后才下的判决，而判决书中也以被上诉人已为上诉人办理了房产证，合同愿望已实现为由降低了被上诉人的责任，置上诉人应有权利得不到实现。但实际上黔西县人民法院对该案的理解存在错误，就算房开办了证，也不能抹去违约的事实，更不能因此而降低其责任。五、法院判决按日利率0.03‰的标准计算违约金无法律依据。首先，合同第二十二条规定了逾期办理转移登记以已付房款的万分之二计算（428708×0.0002×1220=104605）。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，最低也应该按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。而黔西县人民法院有法不依，自己杜撰出按日利率0.03‰的标准计算，实属不公。另外，上诉人同时分别在七星关区法院与黔西县法院起诉的同类案件，七星关区法院判决结果与最高人民法院公布的公报基本一致，且上诉人身边多名同事、朋友在七星关区各个小区的同类诉讼案件判决结果基本一致，大家的都感受到了公平正义。而同时在黔西县人民法院起诉的这个案件，从庭审到判决，给上诉人的感受都是始终未感受到公平正义。新城房地产公司答辩称：一审认定事实清楚，被上诉人在一审时已经作了详尽的答辩。（一）迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。上诉人妄称一审未查清事实的前提下裁判，与客观事实不符合。（二）双方合同未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。合同约定的将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人并没有时间限制，被上诉人于2019年12月5日为上诉人办理转移登记符合双方合同的约定，不存在违约行为。（三）上诉人的起诉确已经超过诉讼时效。按上诉人理解，被上诉人应于2016年5月28日前为其办理转移登记，则违约金的起算日为2016年5月28日，而其起诉日期为2019年7月29日，显然，其违约金的主张已经超过法定3年的诉讼时效，其诉讼请求应依法判决予以驳回。二、一审判决适用法律正确，程序得当，上诉人的其余上诉理由不成立。（一）上诉人确未举证证明其损失。合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。（二）一审法院有权对违约金进行调整。根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定由被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自2016年1月9日至2019年12月6日期间的利息损失，被上诉人是接受的，双方利益达到平衡，确保了社会效果和法律效果之间的有机统一，上诉人要求一审裁决之外的利益，被上诉人是不同意的。（三）一审不存在迎合被上诉人，减轻被上诉人责任的情形。如前所述，未能办证的原因系合同履行期间办证职能机关被撤销和重新设立，政府规划条件出现变更，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，一审判决被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自上诉人起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日期间的利息损失，是政府等多方面工作被上诉人才接受的，否则，被上诉人作为合法的企业，不应该为政府行为和法律变更承担法律责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中，上诉人提交了毕节市七星关区人民法院（2019）黔0602民初9210号民事判决及本院（2020）黔05民终135号民事判决作为本案裁判参考。被上诉人认为该两份判决的内容与本案有本质区别，本案不能办证是政府的原因，属法律规定的情事变更。本案被上诉人积极将不动产权证办理给了购房户，被上诉人是积极作为的。被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。拟证明在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。上诉人质证称，我方认为被上诉人提交的该两份证据不属于新证据，双方当事人之间的合同具有相对性，被上诉人不能以此为由主张不承担违约责任。且被上诉人应自行处理与政府第三方之间的事宜。因此达不到被上诉人的证明目的。不能因为政府调整规划，将损失转嫁给购房人。第二组，土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，拟证明被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。上诉人质证称，该组证据不属于新证据，达不到被上诉人的证明目的，理由如下：从缴纳土地出让金通知可以看出系因被上诉人未按照规划面积进行建筑，超出了面积，所以要补交土地出让金，最终导致涉案房屋竣工验收延期至2019年10月12日，被上诉人诸多行为综合导致了其未能按合同约定办理涉案房屋的不动产权证书，因此达不到被上诉人第一时间办理涉案房屋不动产权证的证明目的，且第一时间不能办理也系被上诉人自身原因所致。第三组：涉案房屋的不动产权证，证明被上诉人积极履行合同义务。上诉人质证意见：不动产权证办理属实，但未通知我们去领。该证据表明被上诉人未在合同约定或法律规定的时限内办理涉案房屋不动产权证，其应承担违约责任。第四组：黔西县不动产登记中心于2020年8月12日出具的黔西县黔龙新城19、20号楼登记受理说明。证明补交土地出让金是受理不动产登记的前提，本案没有及时办理不动产登记是因为政府没有及时核准土地出让金补交事宜才导致迟延办理。上诉人质证意见为：这不属于二审新证据，也不属于被上诉人客观原因无法收集的证据。对真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。被上诉人应当能够预见相关手续办理时间和可能遇到的问题，且其与第三人政府之间的纠纷不影响上诉人主张相应权利。本院经审查认为，上诉人提交的两份判决书真实、合法，但不能达到上诉人的证明目的。被上诉人提交的前述四组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。二审审理查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审调整的违约金计算标准是否恰当；2.违约金计算截止日期如何确定。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。上诉人提供参考的两份判决，与本案的事实不具同一性，且判例不是我国法的渊源，故不能作为本案裁判依据。上诉人提出原判调整违约金程序违法的问题，被上诉人在一审答辩中认为不应支付违约金，一审法院在庭审中询问被上诉人对违约金标准的意见不违反法律规定，并依法对违约金计算标准予以调整并无不当。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况。据此，买受人主张将逾期办证违约金计算至其取得不动产权证之日的请求，没有事实和法律依据，二审不予支持。一审判决将违约金计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。综上所述，上诉人陈维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由上诉人陈维负担。本判决为终审判决。审判长 周 艳审判员 袁利萍审判员 李中付二〇二〇年九月二十四日书记员 陈 鑫