山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初4428号原告：张松哲，男，1979年4月2日出生，朝鲜族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：周宁，女，1983年1月25日出生，汉族，住威海市环翠区，系张松哲之妻。委托诉讼代理人：隋丛军，山东中立达律师事务所律师。被告：威海华府置业有限公司，所在地威海市环翠区青岛中路**恒大海上帝景小区**楼，统一社会信用代码：91371002MA3CGB086Q。法定代表人：邓超，董事长。诉讼委托代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，，住山东省济南市天桥区系其公司职员。委托诉讼代理人：林燕，女，1986年12月1日出生，汉族，，住威海经济技术开发区系该公司员工。原告张松哲与被告威海华府置业有限公司（下称华府置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张松哲之委托诉讼代理人隋丛军、被告华府置业公司之委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松哲向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除其与华府置业公司于2020年3月8日签署的《商品房网上认购书》；2、判令华府置业公司返还购房款人民币71189元；3、本案诉讼费由华府置业公司负担。事实与理由：张松哲经华府置业公司工作人员的微信指导，于2020年3月8日通过恒房通APP签署威海恒大海上帝景《商品房网上认购书》（以下称《网上认购书》），认购威海恒大海上帝景楼盘青岛北路275号楼808室。该APP网上认购流程为：第一步：填写信息，第二步：支付款项，第三步：签署协议，第四步：认购结束。当日张松哲按照上述流程要求先支付人民币20000元，后签署协议完成网上认购。2020年3月10日张松哲支付首期房款人民币51189元。张松哲在网络APP完成认购操作后，华府置业公司工作人员才告知张松哲需要增加条款并且通知张松哲其认购的房屋不参与无理由退房活动。其后华府置业公司又向张松哲邮寄变更后的加盖华府置业公司印章的两份《威海恒大海上帝景商品房认购书》，编号分别为：2000149和2000184。该两份认购书中约定的商品房的单价、总价、首付款等内容与双方签订的《网上认购书》内容有较大不一致。上述变动属于对合同条款、合同内容的重大变动，张松哲有拒绝接受的权利且未向华府置业工作人员作出明确接受的意思表示。最重要的是，华府置业公司寄出的签署日期为2020年3月8日的《威海恒大海上帝景商品房认购书》第二条第3款和第六条均约定张松哲须于2020年3月10日到华府置业公司“威海恒大海上帝景项目销售中心”支付首期款并签署《商品房买卖合同》，因张松哲当时在韩国，即使不考虑邮寄在途时间，在韩国正常的接收时间也将晚于2020年3月10日，张松哲只要签署这两份《威海恒大海上帝景商品房认购书》将必然面临承担违约责任的风险。张松哲和华府置业公司签署的《网上认购书》，程序上要求张松哲先交钱后签约，签约后又告知合同需要进行变动，应当认定该签约行为无效，因此华府置业公司需要返还张松哲所有已交款项。即便《网上认购书》有效，该认购书也仅系预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”华府置业公司在张松哲签署《网上认购书》后要求其确认不参加无理由退房、对房屋单价和总价进行变动，并设置了其无法完成的履约时间，张松哲拒绝接受上述变动内容导致未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，华府置业公司应当返还张松哲已支付全部的款项，故诉至本院，请求处理。华府置业公司辩称：张松哲自愿购买涉案房屋，知晓并同意威海恒大海上帝景商品房认购书的各项条款，且知道并认可涉案房屋不享受、不参与无理由退房，张松哲也按照编号为2000184号的认购书载明的价格支付了首期房款，含定金2万元，共支付71189元房款，从张松哲履行交款义务可以看出，张松哲清楚并同意威海帝景商品房认购书的条款，因张松哲当时在韩国，通过网上认购后，向华府置业公司提供邮寄地址，华府置业公司将已盖章的威海帝景商品房认购书及商品房买卖合同邮寄给张松哲，但张松哲违反约定，未将需其签字的威海帝景认购书及商品房买卖合同返给华府置业公司。因为疫情原因，张松哲不能到华府置业公司售楼处签约，但华府置业公司通过邮寄的方式已经将签约的日期确定，并没有且也不会追究张松哲逾期签约的违约责任。现张松哲逾期支付第二期购房款，在华府置业公司催促下，至今仍然未支付。通过以上可见，张松哲多次违约，其没有任何理由请求解除合同并要求华府置业公司退还房款。因此张松哲的诉请，没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年3月8日，张松哲（乙方、买受人）通过网络平台方式与华府置业公司（甲方）签订《商品房网上认购书》（以下称《网上认购书》）一份，约定：乙方已通过“恒房通”网上签约购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲、乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购威海恒大海上帝景楼盘青岛北路275号楼808单元（以下简称该商品房）。二、乙方通过“恒房通”平台支付认购定金3000元，同时在平台上签署本认购书。三、自本人购书签署之日至2020年5月10日期间，乙方可享有以下重大权益：（一）最低价购买及无理由退房权益：1、乙方或乙方推荐的客户与甲方签署该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补齐差价；2、乙方或乙方推荐的客户在购买该商品房时，应缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》；3、签署《商品房买卖合同》后，乙方或乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益；（二）、其他重大权益：1、根据乙方本人购买、推荐他人购买、第三方购买、未成功购买等不同情况，乙方可享有以下重大权益：（1）乙方本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，乙方享受房屋总价再减人民币20000元的额外优惠，同时认购定金3000元转为房款；（2）乙方推荐他人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》后5个工作日内，甲方支付乙方人民币15000元的权益奖励，同时返还乙方所缴的认购定金3000元；（3）乙方及乙方推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，甲方有权将该商品房销售给第三方，甲方应通知乙方，并在通知后5个工作日内返还乙方所缴的认购定金人民币3000元，同时给予补偿金3000元；（4）该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，甲方于5个工作日内返还乙方所缴的认购定金人民币3000元；（5）乙方除享有以上重大权益外，同时享有“恒房通”推荐客户奖励，每推荐一个新客户奖励人民币100元，最高奖励300元，该奖励与前述款项一并支付；2、乙方通过“恒房通”平台推荐自己或他人购买其网上认购锁定的该商品房，在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》时，除享受上述权益外，同时可享受“恒房通”1%佣金及人民币20000元成交额外奖励，且购房人再享受额外97折优惠。四、本认购书经甲、方双方签字或盖章后生效。该《网上认购书》尾部加盖有华府置业印章并有张松哲签名。张松哲于2020年3月8日向华府置业公司付款20000元，于2020年3月10日向华府置业公司付款51189元。华府置业公司在张松哲支付上述款项后，向时在韩国的张松哲邮寄送达了编号为2000149号的《威海恒大海上帝景商品房认购书》（下称2000149号认购书）一份、编号为2000184号的《威海恒大海上帝景商品房认购书》（以下称2000184号认购书）一份及《商品房买卖合同（预售）》一份。上述两份认购书均载明甲方（出卖人）为华府置业公司，乙方（买受人）为张松哲，并均载有以下条款：乙方所认购房屋为威海恒大海上帝景楼盘青岛北路275号楼808室；乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方必须在约定的付款方式和期限内到威海恒大海上帝景项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；2000149号认购书中载明房屋总价款为387574元，乙方须于2020年3月10日前支付首期购房款57515元（不含定金）；2000184号认购书中载明房屋总价款为355946元，乙方须于2020年3月10日前支付首期购房款51189元（不含定金）；该两份认购书中记载的其他条款内容均相同。前述《商品房买卖合同（预售）》载明的条款亦为对本案双方就涉案房屋买卖的相关权利义务进行约定，其中记载的房屋总价款及付款方式与2000184号认购书相同。庭审中，华府置业公司称，在2020年3月8日张松哲交付定金20000元后，其打印出2000149号认购书，在2020年3月10日张松哲交付首期购房款51189元后，其打印出2000184号认购书，该认购书是为签署正式的《商品房买卖合同（预售）》而形成，该两份认购书之所以产生房屋总价及首期购房款数额的差异，是因2000184号认购书载明的房屋总价款系扣除《网上认购书》中约定给予张松哲相应折扣后的价款，其虽于2020年3月10日后才将上述2000149号认购书、2000184号认购书及《商品房买卖合同》邮寄给张松哲，但其不会亦没有追究张松哲未在2020年3月10日前签署《商品房买卖合同（预售）》的责任。在华府置业公司工作人员与张松哲于2020年3月8日的微信聊天记录中，华府置业公司工作人员告知张松哲在后续签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》中须新增条款，其中包括买受人明确了解本项目所有产品不参与无理由退房。本院认为，本案张松哲与华府置业公司签订的《网上认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应为合法有效的合同。该《网上认购书》未对房屋面积、房屋价款等商品房买卖合同的重要内容进行约定，因此在性质上属于预约合同。依据《网上认购书》的约定，张松哲在交付3000元认购定金后，有权选择是否与华府置业公司就认购房屋签订正式的商品房买卖合同，华府置业公司也有权将认购房屋出卖给他人，因此，双方在签订《网上认购书》后并无必须与相对方缔结正式商品房买卖合同的义务。至于双方能否达成正式的商品房买卖合同，应该视双方在签订《网上认购书》之后具体的协商结果而定，且正式商品房买卖合同的签订必须建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上。华府置业公司虽在双方签订《网上认购书》后，向张松哲寄送了内容完备的2000149号认购书、2000184号认购书及《商品房买卖合同》，但从华府置业公司工作人员与张松哲的微信聊天记录来看，华府置业公司在要求张松哲签订正式商品房买卖合同前，取消了《网上认购书》中约定的给予购房人“无理由退房”的权利，张松哲最终并未在华府置业公司向其寄送的上述合同中签名予以确认，其向华府置业公司交付的款项虽与2000184号认购书中载明的第一期房款数额相同，但付款时间在华府置业公司向其寄送2000184号认购书之前，因此该付款行为并不能代表张松哲就2000184号认购书中记载的合同条款与华府置业公司协商一致，因此双方并未达成正式商品房买卖的合意。《网上认购书》中约定签订正式商品房买卖合同的最后期限为2020年5月10日，双方未在该期限届满前缔结正式的商品房买卖合同，《网上认购书》不再对双方产生约束力，双方之间的合同权利义务终止，故该《网上认购书》现已无解除的前提基础，因此张松哲现请求判令解除《网上认购书》的诉讼请求，本院不予支持；但华府置业公司在《网上认购书》权利义务终止后，应按照约定向张松哲返还认购定金3000元。本案双方最终未签订正式的商品房买卖合同，并非因可归责于张松哲的原因所致，故张松哲要求华府置业返还其已付款68189元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、被告威海华府置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张松哲已付款项71189元；二、驳回原告张松哲其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二〇年九月九日书记员 张志伟（代）