重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6157号上诉人（原审被告）：唐彤，男，汉族，1969年10月17日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易黎，女，汉族，1986年06月21日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。上诉人唐彤与被上诉人易黎排除妨害纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初24165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月01日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐彤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回易黎的诉讼请求，上诉费由易黎承担。事实和理由：1、晏瑛与唐彤约定在晏瑛未归还借款和支付购房款之前，唐彤可以一直占有并使用案涉房屋。唐彤占有案涉房屋是合法占有。2、易黎购买案涉房屋并不符合二手房买卖的常规操作，其与晏瑛恶意串通，签订虚假买卖合同，办理形式上的过户，损害唐彤的合法权益。易黎辩称，唐彤与晏瑛之间的借款与本案无关，唐彤没有理由占有案涉房屋。易黎系案涉房屋的产权人，其有权要求唐彤搬离。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。易黎向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告位于重庆市南岸区弹子石街道房屋，并立即搬离该房屋；2、判令被告向原告支付房屋占用使用费，以2500元/月为标准，自2018年2月起计算至被告搬离前述房屋为止。一审法院认定事实：南岸区弹子石街道房屋建筑面积76.55平方米，套内面积67.92平方米。唐彤与晏瑛原系夫妻关系，二人于2007年2月15日登记结婚，2008年2月19日协议离婚。2008年6月3日，唐彤与开发商重庆龙湖宜恒地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以总价570528元价格购买南岸区弹子石街道房屋。购房款当中，以申请银行贷款34.2万元方式予以支付。2010年，唐彤将该房屋转让与晏瑛，并办理了产权转移登记，晏瑛于2010年4月26日取得不动产权证书。庭审中，唐彤称，晏瑛向唐彤购买该房屋并未支付任何价款，但同时唐彤亦认可唐彤为购买该房屋所申请的银行贷款，在房屋转移登记与晏瑛时，并非由唐彤偿还。与此同时，晏瑛于2010年4月14日向唐彤出具一份借条，载明“今借到唐彤人民币肆拾万，贰年期归还。”唐彤将该房屋转移登记与晏瑛后，该房屋仍继续由唐彤与晏瑛共同居住使用。2017年9月14日，晏瑛作为卖方、甲方，易黎作为买方、乙方，重庆子莫房地产营销策划有限公司作为经纪方，三方共同签署《房地产买卖合同》，约定：一、易黎以95万元价格购买晏瑛所有的南岸区弹子石街道房屋，购房款分三次支付与晏瑛，1、合同签订时支付定金2万元；2、乙方按揭审批通过后，买卖双方过户当日，乙方支付首付款给甲方，具体首付金额以成交总房款，减去定金，减去银行审批贷款金额后，剩余款项为准；3、尾款由乙方在银行处贷款支付给甲方。二、补充条款：1、该物业为甲方晏瑛一人所有，在此之前并未买卖给其他方，购买该产权时婚姻关系处于离异。……3、乙方所买房屋为精装修带全套家具家电出售，乙方接房时应按照甲方提供该房屋实地相片为准，在签订该合同当日至顺利交房期间，需保养护理好室内物件，不得再带走或拆除该产权的家具家电及固定配套设施。《房地产买卖合同》后附有涉案房屋现状照片，合同对照片的描述为“该产权室内固定配套设施及家具家电”。易黎为购买该房屋，向中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申领按揭贷款70万元。2018年1月31日，易黎取得涉案房屋的不动产权登记证书。不动产权登记证书同时载明该房屋两年内不得上市交易，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，抵押金额70万元。易黎取得涉案房屋的不动产权登记后，要求晏瑛交付房屋，晏瑛称该房屋由唐彤居住使用，无法交付。为此，易黎于2018年8月29日以晏瑛为唐彤、唐彤为第三人，向一审法院提起诉讼，该案诉讼请求为：判令晏瑛将南岸区弹子石街道房屋交付易黎。同日，重庆市南岸区人民法院立案受理，案号（2018）渝0108民初18884号。2018年10月10日，易黎对该案撤回起诉，一审法院予以准许。对撤诉原因，本案庭审过程中，易黎陈述称，因晏瑛已经搬离该房屋，已无需再起诉要求其搬离，并需另行对唐彤提起诉讼，为此而申请撤诉。2018年12月20日，唐彤向重庆市公安局南岸区分局弹子石派出所报案（事）。《案（事）接报回执》记载：“2018年12月20日14时27分许报警人唐彤报警称2008年购买了案涉房屋，并一直居住在此。2010年其全权委托王**芳办理房屋过户手续，将房子卖给前期晏瑛，但至今未收到房款。三个月前其得知此房子又被卖给了他人，于是今日到派出所备案登记。民警告知其可通过法律途径解决。”因唐彤始终未搬离涉案房屋，易黎于2019年9月27日再次向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，易黎为主张房屋使用费，向一审法院举示了3份于2019年11月19日在不同网站上下载的房屋租赁广告。其中“安居客”网站上发布的案涉小区89.2平方米2室2厅2卫结构的房屋广告发布出租价格为2400元/月。“赶集网”网站上发布的案涉小区80平方米2室2厅2卫结构的房屋广告发布出租价格为2800元/月。“房天下”网站上发布的案涉小区3室1厅1卫结构的房屋（面积不详）广告发布出租价格为3200元/月。唐彤关于其对涉案房屋居住权的陈述意见为：涉案房屋由唐彤先购买，购买后将房屋出卖与晏瑛，因晏瑛系唐彤前妻，晏瑛购买房屋时未将购房款交给唐彤，同时晏瑛还向唐彤借款40万元。为此，晏瑛与唐彤约定，唐彤可以一直在涉案房屋内居住，直到晏瑛将购房款和借款全部归还唐彤。由于晏瑛与唐彤的特殊关系，双方没有订立书面协议，唐彤也无书面证据可以举示。上述事实，有易黎举示的《房地产买卖合同》、不动产权证书、不动产权查询证明、婚姻登记档案、物业费收费收据、网页截图、民事起诉状、受理案件通知书，唐彤举示的《重庆市商品房买卖合同》、借条、接报回执，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。一审法院认为，不动产物权经不动产登记部门将其记载于不动产登记簿即发生不动产物权设立的法律效力。物权系对世权利，任何单位或个人均应当对他人依法享有的物权予以尊重、不予侵犯。不动产物权的变动具有有因性，但非经法定程序，不得否认不动产物权所有人对物权享有的权利。本案中，唐彤怀疑易黎取得不动产物权存在与晏瑛恶意串通、具有不正当目的的可能，但唐彤对此并未举示证据，也未经法定程序否认易黎对涉案房屋所享有的不动产物权，因此唐彤仅凭原因怀疑即否认或侵害易黎对涉案房屋的不动产物权，其主张没有法律依据，一审法院不予采纳。因易黎已经取得不动产物权登记，对涉案房屋享有不动产物权，该物权已经登记设立，故唐彤不得侵犯。唐彤主张其对涉案房屋享有合法的居住权，并主张居住权来源于晏瑛对其负有债务，以及唐彤与晏瑛之间存在口头约定。对唐彤的主张，一审法院不予认可。按现行法律规定，对他人不动产享有占有的权利，应当依照法律规定和合同约定予以设立。现行法律规定对不动产的占有，包括让与担保、租赁、借用、默许等情形。但前述各种情形当中，对不动产物权占有权利不受不动产物权变动影响的，有且仅有租赁一种情形。唐彤主张其对涉案房屋享有合法占有权的意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。因此，不论唐彤与晏瑛之间是否存在真实的债权债务关系，均不影响易黎对其依法享有不动产物权的财产，向唐彤主张交付、妨害排除，或者向司法机关寻求权利救济的权利实现。易黎作为涉案房屋的不动产所有人，对房屋享有的权利受法律保护。唐彤占用房屋的行为没有事实和法律依据，易黎起诉要求唐彤返还原物、排除妨害的诉讼请求，系依法行使物权保护的行为，一审法院对易黎的诉讼请求予以支持。关于房屋占用费。唐彤基于不属于法定情形占有易黎的财产，导致易黎无法对财产行使物权，对此唐彤侵害易黎的合法权利，应当自易黎向其主张返还原物之日起，对易黎予以赔偿。易黎起诉称自取得不动产权登记证书之后即要求唐彤搬迁，易黎此项主张没有证据可以证明，且唐彤予以否认。但是，从易黎2018年8月29日向人民法院提起诉讼，提出要求晏瑛以及唐彤搬迁、返还原物的主张之时，即有证据表明唐彤已经知晓。唐彤举示的接报回执显示，唐彤在2018年12月20日向公安机关备案之前三个月，唐彤即已经知晓房屋已经出售。由此可知，易黎于2018年8月29日向一审法院提起诉讼之时，唐彤即已经知晓易黎系房屋的合法不动产物权所有人，并已经知晓自己应当搬离房屋、返还原物的法定义务。因此，对房屋占用费，一审法院确定自2018年9月1日起算。房屋占用费的标准，可以参照同小区相同房屋的市场租金价格。根据涉案房屋的面积、户型，结合市场租金标准，一审法院酌情按2000元/月计算房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、限被告唐彤于本判决生效后十五日内搬离南岸区弹子石街道房屋，并将该房屋返还原告易黎；二、限被告唐彤自2018年9月1日起，按2000元/月标准向原告易黎支付房屋占用费，直至被告唐彤将南岸区弹子石街道房屋交付原告易黎为止；三、驳回原告易黎的其他诉讼请求。本案案件受理费1068元、公告费350元，共计1418元，由被告唐彤负担（此款原告易黎已交纳，限被告唐彤于本判决生效后十五日内直接支付原告）”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为唐彤对案涉房屋的占有是否可以对抗易黎的所有权。易黎在购买案涉房屋时，晏瑛对案涉房屋单独享有所有权，双方之间签订有《房地产买卖合同》，并且易黎还向银行办理了抵押贷款和办理了过户登记。因此，易黎对于案涉房屋享有所有权。尽管唐彤认为易黎和晏瑛就案涉房屋的买卖系恶意串通，虚假交易。但唐彤并未举示证据证明，本院对唐彤的主张不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。”易黎作为案涉房屋的所有权人，其有权请求无权占有人返还原物。但易黎在购买案涉房屋时，唐彤已经占有案涉房屋。唐彤主张其为案涉房屋的有权占有人，其不应返还案涉房屋和支付占用使用费。但唐彤占有案涉房屋的权利来源于晏瑛对其负有债务以及晏瑛与其之间的口头约定，即晏瑛在未归还借款和支付购房款之前，唐彤可以占有使用案涉房屋。唐彤并未举示证据证明其与晏瑛之间存在该约定，本院对其主张不予采信。即使唐彤与晏瑛之间存在约定，因对他人不动产设立占有使用权利，应当依据法律规定或合同约定，可通过让与担保、租赁、借用、默许等情形。现行法律规定的合法占有他人不动产各种情形中，对不动产物权占有权利不受不动产物权变动影响的，有且仅有租赁一种情形。根据唐彤的陈述，唐彤占有案涉房屋并非基于租赁，其与晏瑛关于占用案涉房屋的约定只对其双方产生约束力，对易黎不具有约束力。故唐彤对案涉房屋的占有不能对抗易黎的所有权。唐彤的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，唐彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，由上诉人唐彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 芦明玉审 判 员 夏兴芸二〇二〇年九月二十二日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠