贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2938号上诉人（原审原告）:漆国军，男，1984年5月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：戴飞，女，1988年6月1日出生，汉族，贵州省威宁县人，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。二上诉人委托诉讼代理人：蔡治军，司腾鹏，贵州穹达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。法定代表人:胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人漆国军、戴飞因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称新城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告漆国军、戴飞向一审法院起诉请求：1、判令被告履行商品房买卖合同义务即办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告支付原告自2017年8月10日至2019年6月24日的违约金46074元，2019年6月25日至被告履行合同义务之日止的违约金另行计算；被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米，房屋总价款336795元。合同约定交房日期为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2017年5月10日，案涉商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，两原告经催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交相关资料申请对涉案商品房所在楼盘进行产权初始登记，该中心受理后，已于2019年12月5日办理了该商品房的《不动产权证书》。一审法院认为，本案的争议焦点：1、被告提出的时效抗辩理由是否成立；2、被告是否承担本案的违约责任；3、原告的违约金诉求是否合理合法。被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于案涉商品房已交付原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。案涉房屋的交付时间是2017年5月10日，被告应当自该日起90日内（2017年8月10日前）履行上述合同义务而未履行，且至今仍处于持续状态，故违约金的起算时间应是2017年8月11日，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2019年7月1日提起本案诉讼，并未超出时效期间。综上，被告提出的时效抗辩理由不成立，本院不予采信。关于焦点二，即被告是否继续履行合同义务的问题，鉴于被告在本案审理期间已主动向权属登记机关提交申请资料，且权属登记机关已于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，故对两原告关于交付商品房转移登记有关文书的诉求，目前已无事实依据，不予支持。关于焦点三，即原告主张的违约金是否合理合法的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，如果按照涉案合同约定的计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营必将面临不同程度的困境，不利于地方社会经济的和谐发展，故对被告关于调整违约金的请求，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，法律和司法解释对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，并着重保护因违约行为给守约方所造成的实际损失。本案双方在《商品房买卖合同》中并未明确约定违约金的性质，也未明确有违约方对守约方进行额外赔偿的意思表示，故案涉违约金可视为赔偿性的违约金，以赔偿原告因被告的违约行为所造成的实际损失为原则。本案中，原告所购房屋已交付使用，原告的合同目的已经实现，且原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情由被告按原告已交付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2017年8月11日起至2019年12月5日实际办证之日，共计违约844天，故应向原告支付违约金8257元（336795元×0.03‰×844天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告漆国军、戴飞违约金8257元；二、驳回原告漆国军、戴飞的其他诉讼请求。案件受理费952元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担526元，原告漆国军、戴飞负担426元。上诉人漆国军、戴飞上诉请请求：一、撤销原判第一项，依法改判被上诉人黔西新城房地产开发有限公司支付上诉人漆国军、戴飞违约金暂计人民币59608.1元（59608.1元系以336795为基数，日利率0.02%，自2017年8月11日起计算至2020年1月17日止的金额，2020年1月17日至被上诉人实际交付涉案房屋不动产权证时止的违约金继续计算）；二、一审案件受理费及二审案件受理费由被上诉人黔西新城房地产开发有限公司承担；事实及理由：一、一审按日利率0.03‰的标准计算被上诉人应支付的违约金属认定事实及适用法律错误。本案违约金的计算标准应以双方在《商品房买卖合同》中约定的日利率0.02%为准，并应结算至被上诉人将涉案房屋的不动产权证书交付给上诉人之日。依据为合同第三条第一款、第二款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定。一审判决违反了意思自治的原则，没有法律依据，且所调整标准明显过低，显然不公。二、一审计算支付违约金的实际为2017年8月11日至2019年12月5日属认定事实错误，被上诉人支付违约金的时间应为2017年8月11日至被上诉人向上诉人实际交付转移登记文书时止。根据合同第二款第二项的约定，被上诉人支付违约金的时间为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审计算的截止日期2019年12月5日，仅是被上诉人办理涉案房屋不动产权证的时间，并非向上诉人交付不动产权证的时间。截至上诉人提交上诉状时，被上诉人仍未向上诉人交付不动产权证。因此，一审法院以不动产权证的时间为其支付违约金的截止时间，属认定事实错误。被上诉人黔西新城地产公司答辩称，一、被上诉人无逾期办证违约行为，上诉人上诉称一审判决违约金计算标准及起算时间错误的上诉理由不成立。1、合同未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。双方合同第二十二条第二款约定内容为：被上诉人应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记。该约定仅为“申请”行为义务，并非“取得”所有权初始登记，虽然被上诉人未履行“申请”义务，但该违约行为双方在合同中并没有约定违约责任条款，不能直接适用每日万分之二违约金条款。2、迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，原为办理房产证，后法律变更为不动产权属证书，原办证机关为黔西县房产事业局，现办证机关为黔西县自然资源局，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。上诉人妄称一审认定事实及适用法律错误，与客观事实不符合。二、一审判决依职权调整违约金符合法律规定。1、未能办证的原因系合同履行期间办证职能机关被撤销和重新设立，政府规划条件出现变更，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的情势变更，一审判决被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自上诉人起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日期间的利息损失，是政府等多方面工作被上诉人才接受的，否则，被上诉人作为合法的企业，是黔西县纳税大户，不应该为政府行为和法律变更承担法律责任。2、根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。虽然双方未约定办理转移登记的确切时间，未约定未办理“申请”义务的违约责任，但被上诉人未能在法定期限内履行“申请”义务，是不能办理转移登记的原因力之一，存在相当因果关系，一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定由被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担利息损失，被上诉人是接受的，双方利益达到平衡，确保了社会效果和法律效果之间的有机统一，上诉人要求一审裁决之外的利益，被上诉人是不同意的。3、合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。上诉人未举证证明其损失的存在，应承担举证不力的后果，其损失主张自然不能得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。拟证明在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。上诉人质证称，我方认为被上诉人提交的该两份证据不属于新证据，双方当事人之间的合同具有相对性，被上诉人不能以此为由主张不承担违约责任。且被上诉人应自行处理与政府第三方之间的事宜。因此达不到被上诉人的证明目的。第二组，土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，拟证明被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。上诉人质证称，该组证据不属于新证据，达不到被上诉人的证明目的，理由如下：从缴纳土地出让金通知可以看出系因被上诉人未按照规划面积进行建筑，超出了面积，所以要补交土地出让金，最终导致涉案房屋竣工验收延期至2019年10月12日，被上诉人诸多行为综合导致了其未能按合同约定办理涉案房屋的不动产权证书，因此达不到被上诉人第一时间办理涉案房屋不动产权证的证明目的，且第一时间不能办理也系被上诉人自身原因所致。第三组：涉案房屋的不动产权证，证明被上诉人积极履行合同义务。上诉人质证意见：该证据仅表明了被上诉人在2019年12月办理了涉案房屋不动产权证，同时还表明被上诉人未在合同约定或法律规定的时限内办理涉案房屋不动产权证，其应承担违约责任。第四组：黔西县不动产登记中心于2020年8月12日出具的黔西县黔龙新城19、20号楼登记受理说明。证明补交土地出让金是受理不动产登记的前提，本案没有及时办理不动产登记是因为政府没有及时核准土地出让金补交事宜才导致迟延办理。上诉人质证意见为：这不属于二审新证据，达不到其证明目的。本院经审查认为，前述四组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。二审审理查明，在黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审调整的违约金计算标准是否恰当；2.违约金计算截止日期如何确定。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，据此，买受人主张将逾期办证违约金计算至出卖人向其交付不动产权证之日的请求，没有事实和法律依据，二审不予支持。一审判决计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。综上所述，上诉人漆国军、戴飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292元，由上诉人漆国军、戴飞负担。本判决为终审判决。审判长 周 艳审判员 袁利萍审判员 李中付二〇二〇年九月二十四日书记员 陈 鑫