湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2509号原告：恩施市丰盛园房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市市府路**，统一社会信用代码：91422801673695791R。法定代表人：熊才胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：崔肖峰，男，1969年5月17日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地：利川市，现羁押于恩施市看守所，原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司（以下简称丰盛园公司）诉被告崔肖锋商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人熊才胜及其委托诉讼代理人沈代辉，被告崔肖锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告丰盛园公司和被告崔肖锋于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》（恩施市商品房买卖合同备案编号为ES1600355、ES1600356）。2、判令被告承担本案实现债权的诉讼费、保全费和保全保险费（审理中明确为：保全费5000元、保全保险费1500元）。事实和理由：2015年12月12日，被告崔肖锋选购了原告丰盛园公司开发的位于恩施市工农路169号“煌庭国际广场一期”第2幢28层2810、2802号两套房屋，支付25万元后出具了944895万元的《购商品房欠款条》，并承诺如欠款逾期5个月，本人愿意无条件腾退房屋，由原告公司收回两套房屋，退房后按商品房买卖合同的约定并承担违约责任和收回办理发生的一切税费。2015年12月31日，原告和崔肖锋就上述房屋签订了《商品房买卖合同》两份，恩施市商品房买卖合同备案编号分别为ES1600355、ES1600356。其中第七条约定：买受人逾期超过30日不支付款项的，或者由于买受人原因未能在约定期限内办理银行按揭手续又不在合同签订后三十日内补齐余款的，出卖人有权解除合同，并有权按房屋总价款的20％将已付款转作定金不予退还，多余部分在解除合同三日内退还买受人。合同签订后，崔肖锋至今未支付欠款，且涉嫌诈骗罪已羁押于恩施市看守所（注：其涉嫌罪与商品房买卖合同无关），已经完全不具备支付欠款的能力。原告认为，被告拖欠购房款的行为，符合双方约定的合同解除情形；被告涉嫌诈骗罪已被羁押于恩施市看守所将丧失支付欠款的能力，原告已经不能实现合同目的。因此，所签两份商品房买卖合同应予解除。被告辩称，当时通过周昌会介绍和原告法定代表人熊总认识，把原告开发的房产2套房子共计280个平方出售给我做武汉建安集团恩施分公司的办公室，该地原先是原告公司的办公室，商量好以后熊总便搬到了26楼，我就在28楼办公，熊总办公室是我找人给他装修的，装修好后公司搬迁到2801、2802，后以个人名义交纳房款，也是以个人名义签订的购房合同，我将25万首付款交了以后，熊总同意对下欠房款联系贷款，后我在办公期间，熊总和周昌会共同去找覃伟借款100万，覃伟说是该笔借款是用2801、2802的房子抵押给他的，熊总做的担保，确实也是熊总担保的，大约过了几个月，覃伟找我收款，每个月利息是7万，但是我拒绝还款，当时要我支付利息，我没有给，覃伟就找一些社会人员天天到我办公司闹，把我的办公室、私人物品等都占了，致使我公司无法正常经营，我也报了警，至今我的办公室、办公用品等都被覃伟占用着的，我曾多次报警，但覃伟说这个房子是抵押给他的，覃伟天天找一些社会人员跟着我要求还100万，利息也都计算到了100多万，现在我因为涉嫌合同诈骗被羁押于恩施市看守所，对原告要求和我解除商品房买卖合同，有两种处理方式，一是庭后我找人联系，如果有能力购买房屋，我愿意继续履行合同，并按期支付下欠房款；二是如果解除合同的话，要求退还我首付款25万以及28楼两套房屋和26楼两套房屋的装修款共计大约30万，退还我的办公用品和个人用品，要求原告退还我给覃伟支付的70万的利息，诉讼费、保全费由原告自己支付。经审理查明：2015年12月12日，被告崔肖锋向原告丰盛园公司购买其开发的位于恩施市工农路169号“煌庭国际广场一期”第2幢28层2801、2802号房屋两套。在被告支付了房款25万元后给原告出具《购商品房欠款条》一份，内容为：“我本人在煌庭国际选购B幢2801、2802室商品房共两套，房款总额为人民币（大写）壹佰壹拾玖万肆仟捌佰玖拾伍元整（￥1194895.00元），已付房款人民币（大写）贰拾伍万元整（￥250000.00）。由于资金短缺，今欠恩施市丰盛园房地产开发有限公司该两套房屋购房款（包括按揭首付款）共计人民币（大写）玖拾肆万肆仟捌佰玖拾伍元整（￥944895.00元）。本人承诺：1、此欠款交清后开发单位方能出具相关手续办理房屋产权证。如此欠款逾期达5个月（含5个月），本人愿意无条件地腾退房屋，由丰盛园房地产开发有限公司收回该两套房屋，退房后按商品房买卖合同中的约定并承担违约责任和收回办理发生的一切税费。2、因本人提出的申请，为了在银行办理装修贷款，丰盛园房地产开发有限公司依据本人实际情况，开具了房屋两套的全额不动产发票。3、担保人为自愿担保，附有连带责任各义务。欠款人：崔肖锋身份证号：见证人：覃伟2015年12月12日”。2015年12月31日，原告丰盛园公司（出卖人）与被告崔肖锋（买受人）补签《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为ES1600355、ES1600356。合同约定原告将位于恩施市工农路169号“煌庭国际广场一期”第2幢28层2801、2802号两套房屋出售给被告，建筑面积均为142.93平方米，商品房单价每平方米4180元，总价款均为597447元，首付款分别为187447元、247447元，余款由买受人向银行申请按揭贷款。买受人逾期超过30日不支付款项的，或者由于买受人原因未能在约定期限内办理银行按揭手续又不在合同签订后三十日内补齐余款的，买受人愿意继续履行合同而出卖人不同意的，出卖人有权解除合同，并有权按房屋总价款的20％将已付款转作定金不予退还，多余部分在解除合同三日内退还买受人。合同签订后，被告将所购房屋用于武汉市建安集团有限公司恩施分公司的办公所在地。被告没有按照约定支付剩余房款。2018年11月8日，被告因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年12月14日被逮捕。现原告诉至本院，请求判决支持前述诉讼请求。审理中，原告于2019年6月18日向本院申请诉前财产保全，并提供担保。本院经审查，于2019年6月18日作出（2019）鄂2801财保301号民事裁定书，裁定查封被申请人崔肖锋名下的2套房产，恩施市商品房买卖合同编号：ES1600355、ES1600356，查封期限截至2022年6月18日止。原告交纳了保全费5000元，支付保全保险费1500元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》两份及被告出具的《购商品房欠款条》，系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，被告在履行合同过程中，没有按期支付购房款，已构成违约，现原告依据合同约定，以被告逾期不支付下欠购房款为由要求与被告解除于2015年12月31日签订的两份《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因原告没有提交解除合同的书面通知，本院依据被告于2020年4月24日收到本院诉讼材料作为合同解除之日。被告要求继续履行合同，未取得原告同意，本院不予支持。原告要求被告承担本案诉讼费、保全费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，其要求被告承担保全保险费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于被告要求退还首付款25万元，因《商品房买卖合同》第七条第2项约定了按房屋总价款的20％将已付款转作定金不予退还，多余部分在解除合同三日内退还买受人，该项约定不违反法律禁止性规定，本院予以支持，故原告应当退还款项为11021元（250000元－1194895×20％），其余部分本院不予支持。被告要求原告退还其办公用品及个人用品可另案主张权利，被告要求退还覃伟收取的70万元利息与本案无关，被告可按民间借贷另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司和被告崔肖锋于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》（恩施市商品房买卖合同备案编号为ES1600355、ES1600356）。二、原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还被告崔肖锋购房首付款11021元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元、保全费5000元，共计5100元，由被告崔肖锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至收款人：恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄泽勇二〇二〇年九月二十八日书记员  李潇潇