云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2050号原告：杜明亮，男，1974年5月6日生，汉族，云南省会泽县人，住会泽县。委托诉讼代理人：李金芬（杜明亮之妻），女，1979年4月20日生，汉族，云南省会泽县人，住会泽县，特别授权代理。被告：会泽县顺德房地产开发有限公司，住所地会泽县滇北电力局油库西侧。统一社会信用代码：91530326719457917D。法定代表人：龚顺德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚长友，男，1962年10月5日生，汉族，云南省会泽县人，教师，住会泽县，特别授权代理。原告杜明亮与被告会泽县顺德房地产开发有限公司（以下简称顺德地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜明亮及其委托诉讼代理人李金芬、被告顺德地产的委托诉讼代理人龚长友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜明亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告顺德地产立即向主管机关（不动产登记部门）申请并提供办理原告杜明亮所购位于会泽县的不动产权证所需完整资料，办证后立即将证交付给原告；2.判令被告向原告支付因未按合同约定的时间向原告交付房屋产权证、土地使用证而产生的违约金共计人民币176600元；3.判令被告向原告支付合同约定应当由其承担的办证费31050元（包括维修基金10350元、契税20700元）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月11日，原告杜明亮与被告顺德地产签订了《商品房购销合同》，合同约定，原告向顺德地产购买其开发的顺德花园Ｃ幢北起3单元1-4层的房屋1幢，房屋建筑面积为370平方米，商品房价款为69万元；并约定：“被告于2010年6月30日后顺延90个工作日内负责办理房屋产权证、土地使用证等相关证件给原告；办证所发生的一切费用由被告承担”。并约定被告不按时办理产权证书给原告，每逾期1天被告向原告支付50元的违约金，现被告未按合同约定时间交付产权证逾期天数已达3532天，应向原告支付176600元的违约金，合同于2009年8月11日登记备案。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款69万元，其中原告向被告支付了29万元现金，并以原告所建盖的公务员小区联体别墅折价40万元给被告冲抵购房款，被告将顺德花园Ｃ幢北起3单元1-4层的房屋1幢交付给原告管理使用。后为办理房屋相关产权证书问题，原告多次找被告协商处理，被告多次以政策因素来搪塞原告，甚至向原告提出加钱才能办证的荒唐理由，为证实是政策因素导致不能办证，原告依法通过信访途径维权，经信访办依法落实，告知“未能办理产权登记证书并非行政机关所为，实际上是因为顺德地产不作为，只要顺德地产协助处理，方可办理取得产权证书”，但直至今日，被告一直未到不动产登记中心办理不动产权登记手续，其行为严重侵犯了原告合法权益。综上所述，原告认为，被告与原告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告在具备办证条件情况下，怠于履行职责，未按合同约定为原告办理产权登记手续属违约行为，应当承担逾期办证给原告造成的经济损失。请依法公平公正裁判。顺德地产辩称，1.未能办理不动产权证的原因是原告违反合同约定，擅自非法改变房屋土地用途，且拒绝按照改变后的商服用途填写不动产登记申请书所致；2.原告未能办理不动产权证系其违反合同约定所致，被告不应承担违约责任；3.办理不动产权证的费用只包括测绘单位的测绘费、不动产交易中心的交易费、不动产权登记证的工本费，依照法律规定，契税和维修基金需要原告自己缴纳；4.如果判决被告违约，违约金的计算时间应当从原告取得契税证明和维修基金证明时间的90个工作日（126天）后开始计算。综上，请判决驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。杜明亮向本院提交了以下证据：身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据复印件、《商品房购销合同》、增值税发票、手机短信截屏、现金缴款单、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、不动产权证书复印件、民事判决书复印件、竣工验收备案表复印件，欲证实原告与被告于2009年8月11日签订了《商品房购销合同》，原告交纳了购房款69万元及缴纳了契税20700元、维修资金10350元，原告所购房屋已具备办证条件，同一小区其他业主已依据法院生效判决取得不动产权证。顺德地产质证认为，对其他证据没有意见，对《商品房买卖合同》有意见，合同是原告与龚长友私下签的，是自然人之间的买卖合同，该合同属于无效合同，与顺德地产没有关系。顺德地产向本院提交了以下证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书及受托人龚长友身份证复印件、商品房出售证明、《商品房购销合同》、原告购房发票复印件、原告所购房屋宗地图及房产分户图、顺德花园C幢不动产权证书复印件、录音资料、会泽宏泽宾馆位置图、会泽温馨阁宾馆及会泽宏泽宾馆企业信用信息公示报告、照片、顺德花园各商户2017年4月至2020年7月用电记录、顺德花园各商户2016年至2020年7月用水记录、不动产测量报告、顺德花园质量保证书及商品住宅使用说明书、民事判决书，欲证实原告所购买的房屋土地用途为住宅，现已办理了初始登记，但该房屋2011年就用于经营会泽宏泽宾馆，用途已改为商业，被告已为原告准备了办理产权证的所有材料，因双方在填写不动产申请书时发生争议未填写。照片、用水用电记录欲证实案涉房屋已用于经营宾馆；顺德花园质量保证书及商品住宅使用说明书欲证实被告交房时就已告知原告，土地使用证未办理之前改变住房使用性质将无法办理房产证和土地使用证；判决书欲证实根据法院生效判决，双方违约，互不承担违约责任。杜明亮质证认为，原告没有收到顺德花园质量保证书和商品住宅使用说明书，质量保证书落款时间为2008年10月，当时房屋还没有建成；判决书与本案无关；对水电费记录不认可；照片只能证明房屋现在的实况；对其他的证据没有意见。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：杜明亮提交的《商品房买卖合同》能与双方签订的《商品房购销合同》及购房发票相印证，本院予以确认。顺德地产提交的证据中，因杜明亮认可案涉房屋现用于经营宾馆，本院对照片、用水用电记录予以确认；顺德花园质量保证书及商品住宅使用说明书、判决书不能证实顺德地产的待证事实成立，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月11日，杜明亮与顺德地产签订《商品房购销合同》，合同约定，杜明亮向顺德地产购买顺德花园C幢北起第3单元1-4层房屋1幢，房屋建筑面积为370平方米，房屋总价款为69万元。并约定，“甲方（顺德地产）于交房时间（即2010年6月30日）顺延90个工作日内将房产证、土地使用证等一切相关证件办理给乙方（杜明亮），因此发生的所有费用由甲方承担。”双方又于同日在合同补充协议中约定：“甲方（顺德地产）如不按时办理产权证等相关证件给乙方（杜明亮），逾期1天甲方向乙方支付50元违约金。”合同签订后，于2009年8月11日进行了登记备案。杜明亮依约交纳了购房款69万元、房屋买卖契税20700元、住宅专项维修资金10350元。顺德房地产于2011年7月将案涉房屋交付给杜明亮管理使用，该房屋现用于经营宾馆。案涉房屋已于2020年3月25日办理了初始登记。后因办理房屋产权证书问题双方发生争议，杜明亮诉至本院要求解决。本院认为，顺德地产与杜明亮就顺德花园C幢北起第3单元1-4层房屋签订了《商品房购销合同》，顺德地产已将该房屋交付给杜明亮使用，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依照合同约定各自履行自己的义务。杜明亮已经依照合同约定履行了房款的交付义务并依法缴纳了契税及房屋维修资金，顺德地产亦应当依约为杜明亮办理不动产权证书。现案涉房屋已完成竣工验收备案登记并完成初始登记，顺德地产提出因杜明亮改变房屋用途导致办证条件欠缺的抗辩理由不能对抗杜明亮依照合同约定提出的主张，本院不予采纳，顺德地产应当将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产登记部门，为杜明亮办理房屋所有权登记手续。根据双方签订的《商品房购销合同》，顺德地产未依合同约定办证的行为已构成违约，综合本案房屋已实际交付使用的情况，本院对杜明亮主张的违约金酌情支持15000元。结合双方在《商品房购销合同》中的约定，双方并未明确房屋买卖契税、维修资金由顺德地产承担，本院对杜明亮要求顺德地产承担维修资金、契税共计31050元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由会泽县顺德房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向不动产登记部门提供办理杜明亮所购位于会泽县顺德花园C幢北起第3单元1-4层房屋不动产权证书所需完整资料，办证后立即将证交给杜明亮；二、由会泽县顺德房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付杜明亮违约金15000元；三、驳回杜明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4414元（已由杜明亮预交2207元），减半收取计2207元，由杜明亮负担2048元，由会泽县顺德房地产开发有限公司负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决指定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  王绍英二〇二〇年九月二十五日书记员  王文超