湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初1347号原告：湖北好嘉物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区东艳路****负**。统一社会信用代码91420500553925468N。法定代表人：郑新河。委托诉讼代理人：许杨，湖北启方律师事务所律师。被告：张登，女，1972年11月2日出生，汉族，住宜昌市。湖北好嘉物业管理有限公司（以下简称好嘉物业公司）与张登物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，于2020年9月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告好嘉物业公司的委托诉讼代理人许杨及被告张登均到庭参加诉讼，庭审中，当事人申请庭外调解，未能达成一致。本案现已审理终结。好嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张登支付2014年6月18日至2020年6月30日的物业管理费14172元，2014年6月18日至2017年12月31日的电梯费1275元，共计15447元；2、判令张登从2014年6月18日至实际偿付完毕之日，每日按千分之三计算违约金；3、由张登承担本案诉讼费。事实和理由：2013年，张登购买了宜化?山语城6栋1单元1401房屋，同时开发商通过招投标确认好嘉物业公司对该小区进行物业管理，开发商与物业公司签订了物业管理协议，约定物业管理费为1.5元/平方米/月、电梯费用每月30元。2014年，张登办理收房手续，从2014年6月开始，张登就一直未缴纳物业管理费。好嘉物业公司为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法判决。张登辩称，第一，物业费答辩人没有拒交，开始答辩人就交了一年，是因为在物业提供服务没有完成的情况下，答辩人公共管道后面渗水，导致答辩人家中墙纸发霉长毛，跟物业联系后，就来拿砂纸包了一下，还是渗水，六年了，每年夏天就要拿盆子去接水，上班时都一直担心家里渗水，2013年我购买的墙纸两万元，六年都生活在这样的环境里。且在这种情况下，物业没有认识到自己的错误，处处为难业主，每次充水费只让充20元，装修押金也不退还给业主。答辩人出钱不是找个只管扫地的人。因此，答辩人并非故意拒交物业管理费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月30日，张登、屈昌浩（甲方）与宜昌好嘉物业有限公司（乙方）签订《宜化?山语城一期前期物业服务合同》一份。双方当事人就物业管理服务事宜达成一致，合同约定：“……甲方所购房屋位于宜化?山语城6栋1单元1401房，建筑面积为130.24平方米；……甲方选聘乙方对宜化?山语城一期提供前期物业管理服务，物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生及绿化；保安及消防；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。……物业服务费：住宅1.5元/平方米·月、电梯30元/户?月……违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金；除此外，乙方有权采取必要的措施进行催收。……”另明确约定了物业服务质量，双方权利义务，物业专项维修资金的管理与使用，保险，广告牌设置及权益，违约责任等内容。2013年5月29日，张登作为业主办理位于宜化山语城住宅6栋1单元1401号房屋（房屋实际面积为130.29㎡）的收房手续。2019年12月27日，宜昌市伍家岗区宜化山语城一期业主委员会（甲方）与好嘉物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，双方当事人就物业管理服务事宜达成一致，合同约定：“……物业名称为宜化?山语城，物业类型为商品房住宅小区。……物业管理事项：1、房屋建筑共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理；2、本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理；3、本小区公共场所、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等；4、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作；5、配合、支持甲方代表小区对小区公共场所、财产行使管理权；6、物业及物业管理档案、资料的管理；7、配合、协助组织社区文化活动、体育活动；8、积极支持、协助甲方组织召开业主大会及其他活动；9、依法报告、制止本小区违章建筑、伤风败俗的不良道德行为及其他违法行为；10、根据现行法律法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业管理事项。……委托管理期限：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，共计3年。……业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。……”另明确约定了物业管理具体标准、双方权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任及其它事项、合同解除和终止等内容。合同签订后，好嘉物业公司依约履行管理服务义务，张登依约交纳了2013年6月18日至2014年6月17日期间的物业管理费用。自2014年6月18日起，张登因好嘉物业公司未完全修理好其家中渗水的落水管，并以好嘉物业公司存在公共设施维修、维护不及时，物业管理紊乱无章，服务态度恶劣等服务瑕疵，未依约全面履行物业服务合同为由，拒绝交纳物业管理费用。2019年9月18日，宜昌市伍家岗区宜化山语城一期业主委员会与好嘉物业公司召开会议，共同商讨业主委员提出的车位出售，幕墙渗水，单车管理，车库照明、监控不足，建筑垃圾堆放等相关问题，并制定整改方案，业主委员会主任亦表示号召广大业主缴纳物业费。嗣后，好嘉物业公司催讨未果，遂诉至本院。同时查明，好嘉物业公司在设立之初的名称原为“宜昌好嘉物业有限公司”，后于2012年5月23日变更为“湖北宜化物业发展有限公司”，后又于2017年4月7日更名为“湖北好嘉物业管理有限公司”。本院认为，宜昌好嘉物业有限公司与张登签订的《前期物业服务合同》，好嘉物业公司与宜昌市伍家岗区宜化山语城一期业主委员会签订的《物业管理服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，本院对该物业服务合同关系的效力予以确认。业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在合同有效履行期间，好嘉物业公司在宜化?山语城小区履行了物业管理服务，张登作为该小区业主也已实际得到了好嘉物业公司提供的物业管理服务，其经好嘉物业公司催收仍未交纳物业服务费的行为构成违约。虽然张登辩称好嘉物业公司未依约履行物业服务义务，但其提出的公共设施维修、维护不及时，物业管理紊乱无章，服务态度恶劣等问题，因涉及业主共同权益，应当通过业主大会或者业主委员会行使相应权利。且其提出的落水管渗水的原因不明，其未举证证明系由于物业公司管理不当所致，张登应承担举证不能的后果，故张登拒付物业管理费用的辩驳理由，本院不予采信。张登应当向好嘉物业公司支付物业服务费14150元（2014年6月18日至2020年6月30日止，130.29㎡×1.5元/月×72.4月）、电梯费1272元（2014年6月18日至2017年12月31日止，30元/月×42.4月），共计15422元。至于落水管渗水所造成的损失问题，与本案非同一法律关系，可由张登查明原因后，另案主张相应损失。考虑到张登并非无故恶意拖欠物业管理费用，且好嘉物业公司在物业服务过程中确曾存在宜昌市伍家岗区宜化山语城一期业主委员会与好嘉物业公司会议内容记载的相应问题，故好嘉物业公司要求张登支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告张登于本判决生效之日起十日内向原告湖北好嘉物业管理有限公司支付物业管理费14150元、电梯费1272元，共计15422元；二、驳回原告湖北好嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93元，已减半收取。由被告张登负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 慎 茜二〇二〇年九月二十九日书记员 聂笑天