山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8476号 上诉人(原审被告):青岛宏亚置业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江东路**。 法定代表人：孙泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王有兰，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕彦龙，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 上诉人(原审被告):日照银行股份有限公司青岛开发区支行，住，住所地青岛经济技术开发区长江东路**/div> 负责人：刘桂彪，该支行行长。 委托诉讼代理人：栾坤，男，1972年8月21日生，汉族，住青岛市市**，系该行员工。 委托诉讼代理人：李延飞，男，1989年8月21日出生，汉族，住青岛市市**，系该行员工。 被上诉人（原审原告）：李元，男，1980年3月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：谭志刚，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周静怡，山东华赛律师事务所律师。 上诉人青岛宏亚置业有限公司（以下简称宏亚公司）、上诉人日照银行股份有限公司青岛开发区支行（以下简称日照银行）因与被上诉人李元商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初19125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 宏亚公司向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，或改判支持宏亚公司的请求，上诉标的为人民币14967.38元；二、一审、二审案件受理费及其他相关诉讼费用由日照银行、李元承担。事实与理由：一审法院遗漏了对于宏亚公司与李元双方之间的合同补充约定的审查，导致一审判定宏亚公司应承担的违约责任错误，依法应当予以纠正。1、依据一审判决的认定：双方于2017年11月8日签订的《青岛市商品房预售合同》（下称“预售合同”）约定，卖方逾期交房超过90日，买受人有权单方解除合同。因此在宏亚公司逾期交房超过90日的前提下，李元有权依据预售合同第十九条约定行使单方解除权，请求人民法院解除合同。同时，宏亚公司应当依约向李元承担违约责任。但一审法院却未审查预售合同补充条款对于违约责任承担方式及违约赔偿数额的明确约定，导致判令宏亚公司应承担的违约责任错误。合同补充条款第十三条(P23)对原合同第十九条明确补充约定：李元解除合同后，宏亚公司应当自双方撤销合同备案登记之后的60日内退还购房款及支付违约金并不计利息；第二款约定：若李元逾期30日不办理撤销登记的，还应按日向宏亚公司支付总房款的万分之十作为违约金，直至备案登记撤销。宏亚公司自备案登记撤销后60日内，退还李元扣除违约金之后的已付房款以及违约金并不计利息；第三款明确约定，宏亚公司向李元支付的赔偿金额以及违约金额不超过总房款的0.1%，包括宏亚公司应当承担的一切赔偿责任。3、补充条款首部明确约定：由于预售合同无法充分表达买卖双方之间的真实意思表示，经双方友好协商增加补充条款，本补充条款是合同的组成部分。预售合同中约定于本补充协议不一致的，以本补充协议为准。由此，即便依据一审法院的认定，判决李元有权行使合同约定的单方解除权，那么也应当依据补充协议的约定来确认违约责任的承担：宏亚公司应当自撤销合同备案登记之后的60日之内向李元退还扣除违约金之后的已付房款以及违约金并不计利息。若宏亚公司未依约返还房款，应当自第61日起依据中国人民银行公布的同期存款利率向李元承担违约责任，但违约金额不超过总房款的0.1%，即1496.738元（总房款139673元8*0.1%=1496.738元）。然而一审判决第三项、第四项判决总额明显超过上述约定的最高额度，属于事实认定错误，依法应当予以纠正。二、一审判决无视买卖双方之间真实有效的合同约定而径行裁判，于法无据。1、《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉预售合同及补充协议合法有效，补充协议中对于违约责任承担方式及数额的补充约定，是双方当事人的真实意思表示，其效力优先于主合同相关约定，合同双方均应诚信遵守。2、《民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”宏亚公司与李元签订的补充协议中对于违约责任的约定，均系对于自身民事权利的自由处分，应当予以尊重。综上所述，一审法院错误认定了宏亚公司应当承担的违约责任，导致宏亚公司承担的违约责任超出方约定的最高限额，无事实与法律依据，应予改判。 李元答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。一、《青岛市商品房预售合同》中补充条款对于违约责任承担方式与违约赔偿数额的约定明显不合理，免除宏亚公司责任，加重李元的责任，排除李元的主要权利，系格式条款，应认定为无效。二、李元依据《青岛市商品房预售合同》十九条约定主张利息和赔偿金，有事实和法律依据。原审中，李元依据预售合同第十九条约定主张的首付款利息和赔偿金，即首付款利息按照中国人民银行同期存款利率计算，赔偿金按总房价款1%计算，根据前述标准计算的数额明显低于因宏亚公司违约给李元造成的损失，李元在原审中放弃请求法院予以调高。一审法院判决利息和违约金的标准于法有据。宏亚公司仅就原审判决第三项利息及第四项赔偿金不服，提起上诉，其真实目的为以最小的成本延长诉讼期限，拖延退款时间。李元至今每月负担6000多元的房贷，却因宏亚公司原因无法入住，只得在外租房，生活异常艰难。综上，请求贵院驳回上诉，维持原判。 日照银行陈述意见称：一审判决中没有明确说明贷款由谁偿还，请求还清贷款后解除合同。 日照银行向本院提起上诉请求：1、请求将一审判决第一项中“解除原告李元与被告日照银行股份有限公司青岛开发区支行签订的《个人购房借款／担保合同》”改判为“驳回原告解除与日照银行股份有限公司青岛开发区支行签订《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求”。2、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由:1、本案一审庭审时间为2020年1月14日，但日照银行是在2020年1月12日接到一审法院案件开庭通知，一审法院未给日照银行留出15日答辩期，违反法律规定。2、李元与宏亚公司之间系商品房买卖合同纠纷，而日照银行与李元之间系商品房担保借款合同纠纷，一审法院在审理李元与宏亚公司商品房买卖合同纠纷案件过程中，日照银行虽然有独立的诉讼请求权但并未在一审程序中提出，一审法院将李元与日照银行之间的商品房担保借款合同纠纷同李元与宏亚公司之间的商品房买卖合同纠纷合并审理违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，也不符合民事诉讼法中关于合并审理案件的有关法律规定。3、日照银行与李元签订《个人购房借款／担保合同》后，日照银行已按合同约定全额向李元发放购房贷款，全部履行完合同约定的义务，此后李元也一直按合同约定向日照银行按月偿还借款本息，双方均正常履行合同，未出现法定或合同约定的解除合同事由，一审法院判决解除《个人购房借款／担保合同》无法律和事实依据。 李元答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依法应予以维持。一、原审法院判决解除李元与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》，于法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条规定赋予了商品房购房者在商品房预售合同解除后，请求解除商品房担保贷款合同的权利。因此，原审法院依据购房者请求，判决一并解除《个人购房借款/担保合同》于法有据。日照银行的上诉请求不应支持。二、原审法院程序合法。原审程序中，李元于2019年12月24日提出追加日照银行为被告的申请，一审开庭时间为2020年3月19日，通过网络开庭。日照银行远早于开庭前15日收到原审法院的民事起诉状、追加被告申请书等起诉材料。日照银行主张未享有15天答辩期与事实不符。综上，请求贵院驳回上诉，维持原判。 宏亚公司答辩称:与我方无关。 李元向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除李元与宏亚公司于2017年11月8日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、判令解除李元与日照银行于2018年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令宏亚公司返还李元购房款456738元及自2018年3月8日起至判决生效之日止李元已向日照银行归还的贷款本金；4、判令宏亚公司赔偿以456738元为本金，自2017年11月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；5、判令宏亚公司赔偿李元自2018年3月8日起至判决生效之日止李元已向日照银行归还的贷款利息；6、判令宏亚公司赔偿李元14967.38元；7、判令宏亚公司向日照银行偿还李元自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款；8、诉讼费、保全费由宏亚公司负担。 一审法院认定事实：2017年11月8日，李元与宏亚公司签订合同编号为201700321958《青岛市商品房预售合同》一份，宏亚公司为甲方，李元为乙方。合同第二条约定李元向宏亚公司购买位于黄岛开发区户房屋，政府批准的规划用途为办公。房屋建筑面积93.85平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币11449元，房屋总价款1496738元。第十条约定，该房屋交付必须符合下列第贰种方案所列条件：交付的房屋已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。第十一条约定，甲方定于2018年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。双方约定的付款方式为：银行按揭贷款，首付款456738元，乙方应于2017年11月8日前存入本合同指定账户，贷款1040000元，乙方于2017年11月15日前办理按揭贷款所需文件提交甲方指定的银行。合同第二十六条规定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。” 合同签订后，李元向宏亚公司支付了首付款456738元，宏亚公司为李元出具了收款收据，李元于2018年1月22日与日照银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款1040000元，宏亚公司系李元上述借款的保证人。2018年1月24日，李元与日照银行办理了不动产预告抵押登记，李元以其与配偶杨红霞共有的位于青岛市黄岛区长江东路441号3栋1单元1层105户房产为上述借款提供抵押担保。日照银行于2018年2月8日依据李元委托，将1040000元贷款发放至宏亚公司账户。李元办理贷款后，截至2020年3月，一直向日照银行履行还款义务。涉案房屋所在工程于2019年6月取得青岛市建设工程竣工验收备案证。合同约定的房屋交付日期为2018年10月31日，宏亚公司通知的实际交房日为2019年7月12日，逾期交房255天。根据合同约定，逾期交房超过90天，李元有权单方面解除本合同。涉案房屋至今未实际交付。李元提交顺丰快递一份，用以证明李元于2019年9月23日通过顺丰速运向宏亚公司邮寄了要求解除合同的律师函，快递信息显示由宋佳峰签收。李元称宋佳峰系宏亚公司负责处理其退房一事的员工，因此向宋佳峰寄出解除合同的书面通知。宏亚公司认为李元并未依约履行书面告知义务，宏亚公司从未收到李元要求解除合同的书面通知，违反了合同约定的解除条件。经查，李元上述快递材料齐备，可以证实李元于2019年9月23日通过顺丰快递向宋佳峰邮寄要求解除合同的律师函。 一审法院认为：李元与宏亚公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案的争议焦点是：1、李元与宏亚公司签订的《商品房预售合同》应否解除；2、李元要求解除与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》应否支持；3、如果解除《商品房预售合同》，应如何具体处理；4、如果解除借款合同，应如何具体处理。 1、关于李元、宏亚公司双方签订的预售合同应否解除。该案中，李元与宏亚公司签订的合同约定交房时间为2018年10月31日前，宏亚公司通知李元的交房日为2019年7月12日，房屋逾期交付已超过90天。故李元依据合同约定主张解除双方签订的商品房预售合同，一审法院予以支持，即使李元邮寄给宏亚公司的《律师函》宏亚公司未能收到,李元亦可通过诉讼的途径行使合同解除权。 2、关于《个人购房借款/担保合同》应否解除。李元要求解除与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》，日照银行要求继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，李元要求解除与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》一审法院予以支持。 3、关于预售合同解除后的具体处理。（1）关于购房款。李元主张宏亚公司返还李元支付的购房款456738元、自2018年3月8日起至判决生效之日已向日照银行归还的贷款本金及李元自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款。李元上述购房款中，首付456738元，贷款1040000元，截至2020年3月21日，李元已经向日照银行还本付息共计158478.51元，双方签订的商品房预售合同解除后，宏亚公司应向李元返还的款项应为李元的首付款和已经向银行还本付息的款项，共计615216.51元。（2）关于李元主张的首付款利息损失。李元、宏亚公司签订的合同第十九条约定“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方……”。根据上述约定，宏亚公司应向李元支付购房款利息损失，以首付款456738元为本金，自2017年11月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算。（3）关于李元主张的银行贷款利息损失。因该损失已经在宏亚公司应返还李元的购房款事项中予以处理，一审法院不再处理。（4）关于李元诉求的赔偿金14967.38元。李元主张上述损失系根据李元与宏亚公司签订的合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。购房款的1.00%为14967.38元，因此，宏亚公司应向李元支付赔偿金14967.38元。 4、借款合同解除后的具体处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李元与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》解除后，李元可不再继续偿还该合同规定的贷款本息，日照银行可另行主张贷款本息等损失。 原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除李元与青岛宏亚置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为：201700321958）；解除李元与日照银行股份有限公司青岛开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、青岛宏亚置业有限公司于判决生效后十日内一次性返还李元首付款456738元、已支付的银行贷款本息158478.51元，以上共计615216.51元；三、青岛宏亚置业有限公司于判决生效后十日内支付李元利息损失（以首付款456738元为本金，按中国人民银行同期定期存款利率，自2017年11月8日起计算至判决生效之日止）；四、青岛宏亚置业有限公司于判决生效后十日内支付李元赔偿金14967.38元；五、驳回李元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19404元，减半收取9702元，保全费5000元，由青岛宏亚置业有限公司负担。 二审期间，李元提交还款明细一份，拟证明一审判决作出后其继续归还银行贷款，截至2020年7月21日，已还本息共计183496.47元。宏亚公司质证称：对该证据的真实性无异议，但属于追加诉求，应当另案起诉。日照银行质证称对该证据的真实性无异议。根据上述证据及其质证主张，本院认为，虽然宏亚公司、日照银行对李元提交的还款明细的真实性无异议，该证据的真实性可予采信，但鉴于李元对一审判决并未提起上诉，其后续支付的贷款本息可另行主张。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，三方未达成一致意见。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，其焦点问题是：1、李元、宏亚公司之间商品房预售合同补充条款第十三条的性质及效力应如何认定；2、日照银行关于一审程序违法及其与李元之间《个人购房借款／担保合同》不应解除的上诉主张是否成立。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于涉案商品房预售合同补充条款第十三条的性质及效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，涉案商品房预售合同第十九条约定了李元行使本合同条款中约定的合同解除权时，宏亚公司应将李元支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还并承担总房价款1%的赔偿责任。但该合同补充条款第十三条却约定：“当乙方（李元）行使合同解除权后，甲方（宏亚公司）应当自双方撤销合同备案登记之后的60日内，退还给乙方已付房价款及违约金并不计利息。合同解除后，乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记手续，否则，甲方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消……，如果乙方逾期30日不办理撤销合同备案登记的，乙方按日向甲方支付总房款的万分之十作为违约金，直至备案登记取消……，甲方向乙方支付的赔偿金及违约金不超过总房款的0.1%，包括甲方应当承担的一切赔偿责任。”显然，该条款系宏亚公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的格式条款。因该格式条款免除了己方相关责任、排除对方主要权利，依照上述法律规定，应认定为无效。宏亚公司上诉称上述格式条款系有效合同条款，因无法律依据，本院不予采纳。但双方合同上述格式条款及其他免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效，双方均应按照有效合同条款的约定履行其义务。因宏亚公司逾期交付涉案商品房屋超过90天，李元诉请解除双方商品房预售合同，符合该合同第十二条关于“宏亚公司未按约定期限交付房屋逾期超过90天，李元有权单方面解除本合同”的约定，故原审在判决解除涉案商品房预售合同并查明事实的基础上，根据该合同第十九条的约定，判决宏亚公司返还李元首付款456738元、已支付的银行贷款本息158478.51元并支付以首付款456738元为本金按中国人民银行同期定期存款利率自2017年11月8日起计算至判决生效之日止的利息及赔偿金14967.38元，是正确的。宏亚公司上诉称其不应支付李元首付款456738元的利息及赔偿金14967.38元而其应支付李元赔偿金及违约金不超过总房款的0.1%即1496.738元，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 二、关于日照银行主张的一审程序违法及其与李元之间《个人购房借款／担保合同》应否解除的问题。1、关于日照银行主张的一审程序违法问题。虽然日照银行上诉主张其于2019年1月12日接到一审法院开庭通知、一审法院未给其留足15日的答辩期，但根据庭审笔录记载，一审开庭审理时间为2020年3月19日，且日照银行在一审庭审中也并未提出答辩期不足15日的问题，故对日照银行的该上诉主张，本院不予采纳。2、关于日照银行主张其与李元签订的《个人购房借款/担保合同》不应解除问题。因李元与宏亚公司之间的商品房预售合同已被解除，故李元在一审诉请解除其与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定。因此，原审判决解除李元与日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》，并无不当。日照银行上诉称原审程序违法，无证据证明；其主张不应解除涉案《个人购房借款/担保合同》，也无法律依据，本院不予采纳。 综上，宏亚公司、日照银行的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计19578元，由上诉人青岛宏亚置业有限公司负担174元，上诉人日照银行股份有限公司青岛开发区支行负担19404元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年九月十五日 法官助理 栾才玉 书记员王繁