沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初10509号原告：汪密密，女，1982年12月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：董毅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：王冶赤，男，1977年8月7日出生，汉族，住沈阳市和平区，系原告丈夫。被告：刘少龙，男，1964年1月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：刘素英，女，1962年12月20日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托代理人：刘少龙，男，1964年1月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区，系被告丈夫。第三人：刘海涛，男，1986年11月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托代理人：孙明海，系辽宁邦言律师事务所律师。委托代理人：范国祥，系辽宁邦言律师事务所律师。第三人：金鹤，女，汉族，1980年6月3日出生，住沈阳市苏家屯区。委托代理人：吴刚，系辽宁美邦律师事务所律师。原告汪密密诉被告刘少龙、刘素英，第三人刘海涛、金鹤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2019年7月29日转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告汪密密的委托代理人董毅、被告刘少龙（同时作为被告刘素英的委托代理人），第三人刘海涛及其委托代理人孙明海、范国祥及第三人金鹤均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告汪密密诉称:原告与王冶赤系夫妻关系，2017年王冶赤经第三人中介马晓晖介绍，曾向第三人刘海涛借款，当时刘海涛要求原告签署一系列材料及到刘海涛指定的公证处办理公证，但都不让原告看材料内容，但从目前原告房屋被过户的情况来看，当时做的可能是委托买卖公证。在借款后，王冶赤先期向马晓晖还款，后期向第三人刘海涛还款。2018年底，第三人突然告知王冶赤，原告名下涉案房产已经被第三人过户，得知消息的原告如五雷轰顶，但第三人说只要原告按时还款，房子将来还会由被告过户回原告名下，被告听从第三人指挥。在起诉之前原告曾到不动产登记中心调取房屋档案信息，但工作人员仅提供给原告沈阳市不动产登记申请书，对于存量房买卖合同及委托公证材料，档案内有但拒不提供，工作人员称需要法院工作人员调取才会提供。但可以确定的是，第三人刘海涛作为原告的“代理人”签字将房屋出售给二被告，被告受第三人控制，随时可以过户给原告。王冶赤与第三人的借款利息为月息五分，年利率百分之六十，后再2017年11月改为三分，但存在其他迟延履行金和违约金。明显超过合法利息范围，王冶赤也无能力偿还。原告认为，合法的民间借贷法律关系受法律保护，第三人所从事的借贷明显属套路贷，以房屋买卖的合法形式掩盖借贷并收取高额利息的非法目的，以房屋在被告名下为要挟，让原告继续承受明显合法利息范围的压力，这种情况下形成的房屋买卖合同无效。原告与第三人曾协商要求过户房屋，第三人称只有按照他们约定的利息偿还本金才能过户，原告无奈诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、确认原告与二被告之间房屋买卖合同无效，由二被告协助原告将位于沈阳市和平区长白西路44-5号1-8-5，建筑面积101.64平方米房屋过户给原告。2、由被告承担本案一切诉讼费用。被告刘少龙辩称：我只知道原告向我儿子刘海涛借钱，后来说还不上了用这个房子顶了，我去看了房子，过户手续是用公证书和原房主的身份证进行的办理，不同意原告的诉讼请求。被告刘素英的答辩意见同被告刘少龙的答辩意见。第三人刘海涛述称：本案涉案房屋买卖合同并不存在无效事由。第一，第三人与二被告系父母与子女的关系，因第三人与原告夫妻有债权债务关系，二原告无力偿还，二原告有意向用房屋抵偿借款，第三人也想给父母购买房屋，于是与二被告表述后，二被告表述愿意，跟第三人与二被告达成了房屋买卖合同，本案符合《合同法》第四百零二条、第四百零三条隐名代理的规定。第二，关于付款方式。根据最高人民法院第72号指导性案例，确认借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。2018年4月19日之前，原告及其丈夫曾多次向第三人刘海涛借款本金136万元，并于2018年4月19日给第三人出具汇总欠条，约定日利息1340元，即3分，约定2018年5月18日前还款，借款快到期后，第三人联系原告夫妻有无能力偿还，原告夫妻表示无法一次性偿还全部借款及利息，想用房屋抵账的方式解决双方借款一事，又因第三人系二被告儿子，想为父母改善居住条件，于是跟父亲协商给其买一套房屋，父母表示愿意，于是在借款到期后，原告及其丈夫与第三人各方协商达成房屋买卖协议一份，用该笔借款冲抵一部分房款，剩余房款第三人以偿还房屋贷款的方式支付，原告另行支付第三人8万元差价款，将其房屋产权登记在二被告名下，并通知了被告，在办理房屋过户手续的时候，因公证书中有字迹修正，导致不动产登记部门需要提供原告夫妻身份证原件，原告将身份证原件送到不动产登记部门予以核实后，二被告才取得了不动产登记，由于本案公证书中出现特殊问题，并非有公证授权就可以办理房屋过户登记，可以间接的说明二被告办理过户的时候，原告是知情并配合的予以追认。基于二被告与第三人的特殊关系，第三人将房屋登记在二被告名下并无不当，并且得到了二原告的配合，符合第72号指导性案例所表述的情形。综上，请求贵院查清事实，维护答辩人的合法权利。第三人金鹤述称，金鹤已经取得了涉案房屋的担保物权，原、被告之间究竟发生什么关系与第三人金鹤无关。即使原、被告之间的买卖合同无效，那么第三人金鹤也已经取得了担保物权并且已经登记在案。经审理查明:原告及其丈夫王冶赤与第三人刘海涛存在借款关系。2017年6月13日，双方办理了公证委托，委托第三人刘海涛办理位于沈阳市和平区长白西路44-5号（1-8-5）的房产出售中的相关事宜。原告对该公证委托发表质证意见为，第三人刘海涛在借款时让原告及其丈夫王冶赤办理了公证委托书。证人马某证实，原告及其丈夫王冶赤与第三人刘海涛在公证处签署了多个空白文件。2018年5月18日，原告汪密密和其丈夫王冶赤与第三人刘海涛签订房屋买卖协议书，该协议书上记载“卖房人：汪密密，王冶赤，买房人刘海涛，……房屋地址：沈阳市和平区长白西路44-5号楼1单元8层5号，成交金额1550000”。其他约定事项为手写，内容为①155万元购房款包括此房屋银行贷款27万元，②付款方式买方用卖方欠卖方的136万元债权抵顶购房款136万元整，③房屋贷款由买方负责偿还，其中抵顶房款19万元，④卖方另行支付买方差价款8万元，买方多垫付的房屋贷款。该协议书上甲方签字处为原告汪密密及其丈夫王冶赤本人书写。原告对该房屋买卖协议书发表质证意见为，房屋买卖协议书中仅原告及其丈夫王冶赤的签字系本人书写，其他部分都是他人书写，尤其是其他约定事项以及最终的落款时间，该协议书系2017年原告首次向第三人刘海涛借款时，第三人刘海涛要求原告签署的材料。第三人刘海涛系被告刘少龙、刘素英的儿子。2018年6月6日，第三人刘海涛作为原告汪密密的代理人与被告刘少龙、刘素英签订房地产买卖合同，内容为“1、房地产座落：沈阳市和平区长白西路44-5号，间号：1-8-5；2、建筑面积101.64平方米……第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为人民币1,000,000元……”。原告汪密密对该房地产买卖合同的质证意见为，签字都非本人签署，系由第三人刘海涛代签。2018年5月29日，第三人刘海涛偿还涉诉房屋上的贷款本息合计274,569.39元。涉诉房产于2018年6月11日登记至被告刘少龙、刘素英名下。2019年5月21日，涉诉房屋上办理抵押权登记，抵押权人为第三人金鹤，借款金额100万元。涉诉房屋一直由原告汪密密一家居住。2019年4月28日及2019年5月16日，原告汪密密及其丈夫王冶赤报警称二被告砸门闹事。原告于2019年4月29日起诉来院。上述事实，有房屋电子登记簿、中国农业银行银行卡交易明细清单、沈阳市不动产登记申请书、收据、欠条、中国工商银行电子银行回单、转账明细单、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、公证书、房屋买卖协议书、法院调取的涉案房屋档案信息、证人证言以及各方当事人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案中，原告虽与第三人刘海涛办理了公证委托，委托其代为签署出售涉诉房屋的买卖合同和房地产交易审批登记表等，双方系基于借款关系而办理的公证委托。第三人刘海涛基于上述公证委托，将涉诉房屋更名过户至其父母即二被告名下。原告否认办理更名过户至二被告时其本人在场，同时原告两次报警称被告砸门闹事，也一直在涉诉房屋内居住，不符合正常房屋买卖交易的状况。二被告及第三人亦未提供其他证据证明各方当事人对涉诉房屋的更名过户协商一致，对借款关系对账结算，签订房屋买卖合同。由此可见，原告与二被告之间的买卖合同并非原告真实意思表示。故对原告请求的确认与二被告之间就位于沈阳市和平区长白西路44-5号1-8-5的房屋签订的买卖合同无效，予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，关于原告与第三人刘海涛之间的借款关系，与本案非同一法律关系，不予审理。二被告在涉诉房屋未完成交付，与原告存在冲突的情况下，不能说明借款用途，向第三人金鹤借款一百万元，用涉诉房屋办理了抵押登记存在恶意。现鉴于涉诉房屋存在他项权利登记，不具备更名过户条件，经释明后，原告表示本次诉讼仅请求确认双方的房屋买卖合同无效，关于请求二被告协助将涉诉房屋过户至原告名下的诉请暂予以撤回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：确认原告汪密密与被告刘少龙、刘素英签订的沈阳市和平区长白西路44-5号（1-8-5）房屋买卖合同无效。案件受理费18300元（原告已预交），由被告刘少龙、刘素英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  刘陶然人民陪审员  赵淑媛二〇二〇年九月三日法官助理何蓉书记员李萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。