广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民再15号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：防城港越秀实业有限公司。住所地广西防城港市港口区西湾广场北路。统一社会信用代码：91450602715192229F。 法定代表人：莫祖娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯守诚，北京市鼎尚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈友琼，女，1980年4月6日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 再审申请人防城港越秀实业有限公司（简称越秀公司）因与被申请人陈友琼商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，作出（2019）桂06民终990号民事判决，越秀公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出申诉，该院作出（2020）桂民申431号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭审理了本案。再审申请人越秀公司的委托诉讼代理人冯守诚，被申请人陈友琼的委托诉讼代理人杨秀秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人越秀公司再审称，请求撤销防城港市港口区人民法院（2019)桂0602民初188号、防城港市中级人民法院（2019)桂06民终990号民事判决，驳回陈友琼的诉讼请求，并由其负担本案一、二审诉讼费。再审理由：1、一、二审法院超出陈友琼的诉讼请求范围判决，违反程序。陈友琼一审诉讼请求是逾期办理房屋产权证书的违约金30000元，诉讼中没有增加诉讼请求，也没有补交诉讼费。一审判决按已付房款344862元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日至2019年3月27日,二审仍判自2015年11月20日至2019年3月27日，判决的违约金数约为总房价的三分之一，达到了10多万元，超出了诉讼请求的范围。2、陈友琼起诉主张办证延迟违约金没有合同约定，一、二审判决越秀公司赔偿办证延迟违约金，没有合同和法律根据。双方商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1(买受人退房）、2(出卖人协助买受人办理产权证，费用由买受人承担，产权代办费100元/个）项处理。合同没约定违约金，陈友琼起诉违约金及一、二审法院判决越秀公司负担违约金，没有事实和法律根据。何况越秀公司没有责任，不应当承担违约责任。3、越秀公司没有违约，不应承担违约责任。双方签订商品房买卖合同后，越秀公司作为出卖方，付出了很多经济上的开发成本，对于合同约定自己应当完成的义务全部完成，及时按约定向政府部门报送有关材料。在陈友琼没有补足相关费用，没有补齐材料情况下，一直在耐心联系，做好沟通联系工作。因办证部门原因导致办证延迟，越秀公司经常去催办，并克服了种种困难，在2019年4月9日取得了整个楼盘的不动产权证书，及时发到陈友琼手上。越秀公司在本案中没有违约，不应承担违约责任。4、本案主要问题是办证单位因历史遗留问题造成的。越秀公司开发这个楼盘涉及到政府方面的历史遗留问题，2017年3月29日，越秀公司及时提交办证材料给办证单位，直至2019年4月9日才办得不动产权证书，这是办证单位的责任。二审期间的2019年11月7日，办证单位防城港市自然资源局作出办证说明，已提交给了二审法院，但二审法院收到说明后，不作处理，不符合办案程序，社会效果不好。 被申请人陈友琼辩称，原审判决认定越秀公司违反《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房产权登记手续，应承担逾期办证违约金责任，事实清楚，适用法律正确。一、越秀公司直至本案一审开庭之日，尚未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关。在一审起诉前，陈友琼已向不动产登记部门查询越秀公司的申请办证情况，得知越秀公司并未向不动产登记部门提交合格的不动产权登记资料，这也是导致越秀公司无法在合同约定期限内取得房屋产权登记证书的主要原因。即使越秀公司已于2017年3月29日提交相关材料，也不能证明其所提供材料是符合不动产权登记机关要求的合格资料。越秀公司提交的《防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书》不能证明其于2017年3月29日已向不动产登记机关提交符合登记条件的全部资料。二、越秀公司应当为其逾期办证的违约行为承担支付违约金责任。1、关于违约金责任承担的问题。越秀公司于2017年3月29日向不动产登记部门提交有关材料后，因为不动产登记部门或其他第三人的原因导致延迟办证，越秀公司仍应当向陈友琼承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，越秀公司也应向陈友琼承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件作出的，它涉及的主体只有出卖人和买受人，且该解释中的用词是“非此即彼”，即由于出卖人的原因（合同中约定“因出卖人的责任”）可以理解为非买受人的原因，至于由于第三人的原因导致出卖人违约的，出卖人与第三人的纠纷可以另行解决。2、关于违约金的计算问题。因越秀公司逾期办证，直接导致陈友琼未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，直接影响被越秀公司对房屋的租赁、转让、投资等市场交易，严重损害了陈友琼的合法权益，且陈友琼的损失数额难以确定。因此，在合同没有约定逾期办证的违约金且陈友琼损失难以确定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，陈友琼无需承担实际损失的举证责任，越秀公司应依此规定承担违约金责任。虽然目前越秀公司已办理了房屋所有权首次登记手续，但并不影响陈友琼要求其承担逾期办证的违约金主张。另外，陈友琼依据法律规定标准主张违约金，不存在主张违约金过高问题。三、原审判决以陈友琼已付购房款总额344862元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，未超出陈友琼一审诉讼请求的范围，程序合法。首先，陈友琼主张违约金请求已明确以已付房款344862基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日暂计至2018年11月20日。其次，因越秀公司的违约行为一直持续到2019年4月，陈友琼在一审起诉时具体数额尚未确定，因此，陈友琼在起诉状中填写的违约金金额不是最终确认金额，而且陈友琼在诉讼请求中也明确该数额仅是“暂计”。请求依法维持原判，驳回越秀公司的全部再审请求。 被申请人陈友琼向一审法院起诉请求：1、越秀公司立即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，并协助陈友琼办理房屋产权登记手续；2、越秀公司向陈友琼支付逾期办理房屋产权证书违约金30000元（违约金计算方式：以已付房款344862元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日暂计至2018年11月20日，实际应计至陈友琼依法可以办理房屋产权登记之日止）；3、本案诉讼费用由越秀公司承担。一审法院认定事实：2012年6月18日，陈友琼、越秀公司签订《商品房买卖合同》，约定越秀公司以3483.10元/㎡的价格将位于防城港市港口区商品房卖给陈友琼，建筑面积为99.01㎡，房屋总价款为344862元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人有权退房……2.出卖人协助买受人办理产权登记手续和房地产权属证书，费用由买受人承担。合同签订后，陈友琼依约支付了全部购房款，越秀公司于2013年3月12日向陈友琼交付了房屋。至今涉案房屋尚未办理不动产权证书。判决：一、越秀公司在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助陈友琼办理不动产权证书；二、越秀公司在本判决生效之日起十日内向陈友琼支付违约金（违约金按照已付购房款总额344862元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日起计至2019年3月27日）；三、驳回陈友琼的其他诉讼请求。 再审申请人越秀公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回陈友琼的诉讼请求，一、二审诉讼费由陈友琼负担。二审认定事实：双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，予以确认。另查明，2019年4月9日越秀公司取得涉案楼盘的不动产权证书，现陈友琼已从越秀公司领取涉案商品房的不动产权证书。二审认为，一、关于陈友琼要求越秀公司将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助办理不动产权证书的问题。本案一审判决作出后，陈友琼已从越秀公司处领取涉案商品房的不动产权证书，越秀公司已履行该项义务，故原审判决第一项应予撤销。二、关于违约金问题。涉案商品房于2013年3月12日交付使用，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，越秀公司应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，越秀公司未能在期限内提供资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。越秀公司主张陈友琼存在未按时交纳契税的情况。二审认为，即便存在陈友琼未按时交纳契税的情况，但越秀公司并无证据证明该情况影响到越秀公司向登记机关提交需由出卖人提供的办理权属登记的全部资料，进而导致不能办理涉案楼盘的不动产权证书，故越秀公司不能以陈友琼未按时缴纳契税作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。越秀公司主张陈友琼于2016年3月21日才补齐房屋差价。二审认为，房屋差价系产权登记面积与合同约定面积存在差异所产生，陈友琼此前已按照合同约定支付购房款，合同并未约定付清房屋差价前越秀公司可以延期提供的办理权属登记的全部资料，故越秀公司不能以此作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。双方签订的《商品房买卖合同》对于出卖人逾期提供办理权属登记资料的违约金并未作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审判决按照陈友琼已付购房款总数作为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不存在违约金计算标准过高情形，予以维持。关于违约金的计算时间起止问题。陈友琼向一审法院提交诉讼材料之日为2018年11月19日，一审判决违约金自2015年11月20日起计算正确，予以维持。陈友琼诉请违约金应计至陈友琼依法可以办理房屋产权登记之日止。越秀公司在二审中向本院提交了防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书及不动产登记申请表，主张违约金的计算应止于2017年3月29日。二审认为，上述两份证据并不能证明越秀公司已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案。在越秀公司未能提交证据证明其在此之前已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案的情况下，根据越秀公司于2019年4月9日取得涉案楼盘的不动产权证书的事实，本案违约金应计至2019年4月8日止。鉴于一审判决违约金计算至2019年3月27日，陈友琼未提起上诉，故予以维持。判决：一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初188号民事判决第二项、第三项；二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初188号民事判决第一项。 本案在再审举证期限内，越秀公司提交证据：1、《防城港市自然资源局关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，证明其按时提交办证资料，办证延迟原因是跨宗地建设的历史问题。2、越秀公司于2019年11月8日致防城港市中级法院补充意见，证明当时案件在二审中，但没有对补充说明作出任何说明。3、越秀公司致广西区高级法院补充说明等，证明跨宗地建设的原因不是越秀公司的责任。4、越秀公司致广西区高级法院补充说明，庭审中，越秀公司主张不作为证据提交。5、越秀公司、越秀房地产两公司资料，证明办证延迟不是越秀公司的责任，不存在违约，不应赔偿。 陈友琼对越秀公司提交的证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2、3三性不认可。证据4越秀公司主张不作为证据提交，不予质证。对证据5真实性、合法性认可，但不能证明延迟办证的原因是他人的原因造成的，即便是第三人的原因导致越秀公司违约，越秀公司也要向陈友琼承担违约有责任。 本院对越秀公司提交的证据认证：证据1是防城港市自然资源局针对越秀公司的申请，作出的关于越秀公司开发的祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续情况作出的说明，陈友琼对该证据三性无异议，越秀公司在再审提交该证据，符合再审新证据的规定，应予采信。证据2、3是越秀公司向本院和广西区高级法院作出的意见和说明，不符合再审新证据规定，不予采信。证据5是越秀公司和越秀房地产公司的资料，与本案存在关联性，且陈友琼对该证据真实性、合法性无异议，可以作为证据参考。 经审理查明，一、二审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2019年11月7日，防城港市自然资源局向越秀公司出具了《防城港市自然资源局关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，该说明载明涉案房产逾期办证的原因是越秀公司所开发的防港国用（2004）字第0143号宗地上的部分房屋跨过用地界线，与越秀房地产公司防港国用（2003）字第0137号用地相交叉，该种跨宗地建设问题在不动产登记上如何处理，法律法规没有明确，涉案房产登记问题变成历史遗留问题。该问题在优化营商环境过程中，行政部门将其作为历史遗留问题提出处理意见，并经过报批同意后得以解决。 本案焦点问题：1、一、二审程序是否违法。2、越秀公司是否违约，以及是否应支付逾期办证违约金。 本院再审认为，一、关于第一个焦点问题。陈友琼在一审中诉讼请求逾期办证违约金为30000元(从2015年11月20日暂计至2018年11月20日)，一、二审法院在判决时按照合同约定已付房款为基数，结合认定的逾期办证时段，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%上浮30%，逾期贷款利率为6.175%），计算出的违约金确实已超过陈友琼的请求的30000元，一、二审判决确实超出当事人的诉讼请求，存在程序错误。因此，越秀公司认为一、二审法院程序错误的再审理由充分，本院予以支持。 关于第二个焦点问题。陈友琼与越秀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款全额退还给买受人，如因买受人拖欠房屋差价及其它原因，责任由买受人负责，2、出卖人协助买受人办理产权登记手续和房地产权属证书，费用由买受人承担(测绘费1元/㎡，交易费2.5元/㎡，工本费10元/户，登记费80元/户)。由该条款可知，本案双方当事人对于因出卖人原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形下买受人权利如何保障作了明确约定，即买受人有权退房，出卖人15日返还购房款。越秀公司在2013年3月12日向陈友琼交付了房屋，根据合同约定，其“应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，越秀公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房直至2019年4月9日越秀公司才取得不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，涉案房产跨宗地建设，即使存在因第三人的原因导致逾期办证的情形，越秀公司仍应依法承担违约责任。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》中违约责任已有明确约定的情况下，陈友琼作为买受人并未行使合同解除权，此系其对己方权利的自由处分。本案属于当事人有特殊约定的情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因此，越秀公司认为其没有违约的再审理由不充分，本院不予支持，但越秀公司认为其在本案中，合同没有约定违约金，不应支付逾期办证违约金的理由充分，本院予以支持。 至于陈友琼一审诉请越秀公司将办理房屋权属登记需提供的资料报送产权登记机关并协助办理房屋产权登记手续的问题。因涉案房产已于原审一审判决作出后办理了不动产权登记，陈友琼已从越秀公司处领取了不动产权证书，陈友琼的该项诉讼请求已经得到满足,其所享有的债权请求权也因越秀公司的履行行为而消灭，因此，对陈友琼在一审中提出的该项诉讼请求不予支持,应予驳回。 综上，越秀公司再审认为其不应向陈友琼支付逾期办证违约金的理由充分，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初188号民事判决和本院（2019）桂06民终990号民事判决； 二、驳回被申请人陈友琼的诉讼请求。 一审案件受理费425元，二审案件受理费850元，合计1275元，全部由陈友琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年九月二十九日 书记员  冯镜光