山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7203号 上诉人（原审原告）：青岛龙正饮品有限公司，住所地：青岛市即墨区环秀街道前东城村。 法定代表人：邹维进，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东文鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东文鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙宏贵，男，1973年3月22日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：谭长波，山东海之源律师事务所律师。 上诉人青岛龙正饮品有限公司（以下简称龙正饮品公司）因与被上诉人孙宏贵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初6162号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 龙正饮品公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋拆迁补偿款880473.80元，(包括房屋装修价值的评估补偿款，搬迁安置的补偿款，停产停业的补偿)，并向上诉人支付以880473.80元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，及自2019年8月20日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、本案的一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决未查明并区分涉案房屋中上诉人装修的部分及评估价值。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，涉案房屋仅是毛坯房，其余的装修装饰，改造，设施设备等均是上诉人出资施工所建。根据涉案评估表，属于上诉人的房屋装修评估值应为506713.80元。二、一审判决适用法律不正确。租赁合同无效，并不影响上诉人主张房屋被征收的拆迁补偿款。不影响涉案房屋获得拆迁补偿，且涉案房屋实际上已经获得了补偿。具体计算在全部补偿款600余万元中，属于上诉人所有的补偿款应为880473.80元，包括房屋装修评估补偿款506713.80元，搬迁费23360元，停产停业损失补偿(经营性补助费)350400元。发生征收拆迁时，涉案房屋租赁合同并未到期，仍在租赁期间内，因拆迁造成租赁合同不能继续履行至合同期满，上诉人需要搬迁，另行寻找经营场所，且造成了停产停业，理由得到补偿，而被上诉人只是将房屋出租给上诉人使用，收到了租金，其本身并不存在经营，被上诉人将全部的房屋评估补偿款，搬迁费，停产停业损失补偿均想要据为已有，违反法律规定属于不当得利的情形。综上，根据本案事实及我国《物权法》、《城市房屋征收管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿管理条例》、最高院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》-法释(2011)20号，及《青岛市城市房屋征收管理条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿管理条例》等法律法规规定，上诉人作为被征收房屋的承租人，依法享有取得相应补偿的权利，一审判决错误的驳回的上诉人的诉请，违反了法律的规定。 被上诉人孙宏贵辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张不符合法律规定，其不是拆迁补偿对象，租赁合同于2019年6月30日到期，上诉人未受拆迁影响或遭受损失，且至今欠付2018年7月1日至2019年6月30日的租赁费60664元并未予腾房。 龙正饮品公司向一审法院起诉请求：一、孙宏贵在租赁房屋拆迁补偿范围内向其支付拆迁损失补偿款880473.8元（包含装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、房屋搬迁费、经营性损失等费用）；二、孙宏贵支付原告自2018年12月26日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、孙宏贵支付律师费40000元；四、诉讼费用由孙宏贵承担。事实与理由：2009年10月25日，龙正饮品公司徐经理与孙宏贵签订《租赁合同》，约定徐经理租赁孙宏贵位于青岛市即墨区环秀街道前东城工业园68-37#号（拆迁号44号）的厂房（以下简称“涉案厂房”）。租赁期共10年，自2008年7月1日至2019年6月30日止。龙正饮品公司成立时，龙正饮品公司委托徐经理对公司经营场所进行选址，最终以涉案厂房为注册地址，投入资金装修、建造、购买设备，进行经营。2018年10月8日，龙正饮品公司获知即墨区环秀街道办事处要对包含涉案厂房在内的地块进行拆迁。龙正饮品公司认为涉案厂房为自身投入较大资金对厂房进行装修、建造、购买设备并实际经营，因此拆迁补偿款等款项应由龙正饮品公司享有。龙正饮品公司多次向孙宏贵主张该部分款项，孙宏贵均拒绝支付。 孙宏贵于一审中辩称，龙正饮品公司的诉讼请求依法不能成立，应当依法驳回其诉讼请求，具体事实与理由如下：一、根据龙正饮品公司的诉讼请求，其要求的是租赁房屋拆迁补偿范围内“拆迁损失补偿款”，并且要求孙宏贵支付“拆迁补偿款实际发放之日至实际清偿之日的利息”，非常明显龙正饮品公司主张的是拆迁补偿利益。龙正饮品公司的主张不符合法律规定，不应当得到支持。因为本案龙正饮品公司为承租人不是被搬迁人，不属于拆迁补偿法律关系的相对方。拆迁补偿合同由搬迁人与被搬迁人签订，拆迁补偿合同的权利人是孙宏贵。龙正饮品公司作为承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人仅基于租赁合同，享有合同法上的租赁合同权利。（一）依据孙宏贵与搬迁人青岛景岱实业公司签订的《即墨城南出口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》可以看出，拆迁补偿权利义务的相对方是孙宏贵与景岱公司，而不是龙正饮品公司。（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。拆迁补偿合同虽是基于搬迁人与被搬迁人自愿达成协议，但同样遵循合同相对性原则。拆迁补偿合同以外的人，包括承租人，不享有拆迁补偿合同的权利。（三）拆迁补偿合同的本质是搬迁人对被搬迁人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费、停产停业补偿费等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。因此，本案龙正饮品公司无权依据搬迁人与被搬迁人签订的拆迁补偿协议作为依据，不能认定其也是拆迁补偿对象，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。二、依据龙正饮品公司主张，其与孙宏贵之间的法律关系为出租人与承租人之间的租赁合同法律关系，龙正饮品公司主张权利的依据是应当是合同约定和法律规定。因为孙宏贵与龙正饮品公司没有关于拆迁补偿问题的约定，只能按照租赁合同法律关系的规定处理。三、孙宏贵与徐锦吉的租赁合同已经于2019年6月30日到期。在合同到期之前，龙正饮品公司并没有因为孙宏贵与搬迁人签订《搬迁货币补偿协议》而受任何影响，也没有因为孙宏贵与搬迁人签订《搬迁货币补偿协议》而遭受任何的损失。因此，无论从哪个角度讲龙正饮品公司的诉讼请求及其主张的事实与理由，均无法律及事实依据，应当依法驳回其诉讼请求，并请求解除对龙正饮品公司申请的诉讼保全措施。四、龙正饮品公司所谓律师代理费与孙宏贵无关，无权要求孙宏贵承担。五、因为龙正饮品公司及徐锦吉在租赁合同履行期满拒不依据与答辩人签订的《租赁合同》支付租赁费及在租赁合同到期后，拒不向孙宏贵交付其承租的厂房，孙宏贵保留依法追究徐锦吉、龙正饮品公司法律责任的权利。 一审法院认定事实： 一、2009年10月25日，孙宏贵作为出租方（甲方），徐锦吉作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，合同约定：一、厂房坐落、面积、用途。1、出租方保证向承租方出租的厂房系本人所有，拥有完全所有权和使用权，按厂房现场出租给承租方。2、出租厂房坐落地址：即墨前东城村村南工业园、出租厂房用途：饮料食品、出租厂房建筑面积：1168平方米。二、租赁期限：租赁期共10年，承租方自2008年7月1日起至2019年6月30日止收回。2008年7月1日至2009年6月30日租金留企业改造用于卫生间、传达室、拉顶棚、主电缆线拉进厂内到主配电箱，自来水已安装到厂内现状。自2009年7月1日起承租方应以现款交纳租赁费。三、租金。1、租金按建筑面积自第一年至第五年每平方米年租金55元人民币，自第六年至合同期满每年每平方米租金增加10%（每平方60.50元正）。2、合同租赁费，每年租金分为上半年（6个月），下半年（6个月）交付。每年上半年1月1日缴纳租金额50%，下半年7月1日缴纳租金总额50%，往下以此类推至合同期满。如承租方逾期缴纳租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%；如承租方拖交一个月租金视为自动违约；出租方收承租方缴纳租金只给开收款收据。四、相关费用、事项…五、厂房修缮…六、出租方的权利与义务…七、不可抗拒因素例外，双方互不承担责任。1、不可抗拒意指不能预见、不能避免且不能克服的客观自然情况。因自然灾害地下水源污染或不可抗拒因素，双方中止合同、2、因不可抗拒导致双方或一方不能履行或不能完全履行本约定的有关义务时，双方相互不承认违约责任。但遇有不可抗拒力的一方或双方应予不可抗力发生后10日内将情况告知对方，并提供当地有关部门证明。在不可抗力影响消除后合理时间内，一方或双方应当继续履行合同，不可抗力影响如持续2个月以上任一方均有权单方面中止合同。3、。4、。八、九、十、…合同落款处有孙宏贵、徐锦吉签字，落款时间为2009年10月25日。合同签订后，孙宏贵向徐锦吉出租了涉案厂房，徐锦吉占有使用该厂房，现涉案厂房由龙正饮品公司继续占有使用。另查明，为设立青岛龙正饮品有限公司，徐锦吉与孙宏贵签订了上述《租赁合同》，承租了孙宏贵的涉案厂房作为公司住所地，2013年4月18日，龙正饮品公司成立时，徐锦吉作为公司发起人之一，将涉案厂房作为公司住所地，并向工商行政管理部门进行登记。 二、涉案厂房尚未办理建设工程规划许可证。2018年12月26日，搬迁人青岛景岱实业有限公司（甲方）与被搬迁人孙宏贵（乙方）签订《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》（以下简称非住宅房屋搬迁补偿协议）一份，约定甲方作为环秀街道前东城村集体土地上工业、仓储类及其他住宅房屋的搬迁人，负责搬迁补偿协议签订工作…经甲乙双方充分协商，就被搬迁房屋的补偿事宜达成如下协议：“第一条被搬迁房屋现状乙方现有前东城村非住宅房屋一处，房屋建筑面积2831.58平方米。第二条根据相关法律法规政策予以评估，进行货币补偿。有关补偿事项如下：1、根据相关机构认定，甲、乙双方确认的被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费共计5125604元（附评估报告）。2、甲方应支付乙方搬迁补助费56632元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元（未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准），经营性补助费849474元。3、综上，甲方对乙方的货币补偿金共计6051710元，大写陆佰零伍万壹仟柒佰壹拾元整。第三条乙方须在签订协议后，于2019年7月15日前将被搬迁房屋腾空并与甲方签订《搬迁腾房确认书》，同时将被搬迁房屋交付甲方处置。第五条其他约定：1、集体土地4.95亩（协议约定时间：2007年-2056年12月31日共50年；实际使用时间：2007年-2018年，剩余时间38年，按照1320元/亩/年）应补偿款共计248290元人民币，大写人民币贰拾肆万捌仟贰佰玖拾元整。2、协议签订后，15个工作日内甲方向乙方付第一笔补偿费共计3000000元，大写人民币叁佰万元整。余款于2019年7月15日前付清。” 三、龙正饮品公司主张涉案房屋装饰装修补偿费506713.8元，龙正饮品公司称租赁厂房后龙正饮品公司进行了添附及装修，添附及装修部分价值在房屋拆迁后孙宏贵应当给付龙正饮品公司。龙正饮品公司根据孙宏贵与青岛景岱实业有限公司签订的《非住宅房屋搬迁补偿协议》中的评估结果明细表提交了其添附及装修部分明细。一审庭审中，龙正饮品公司提交的证据6至证据24等证据，证明涉案厂房系龙正饮品公司进行了必要的装饰装修，购置设备并建造井屋、水井等建筑物。经质证，孙宏贵称依据租赁合同第二条，装饰装修部分抵顶了2008年7月1日至2009年6月30日的承租费，所以其物权应归孙宏贵所有，同时，其装修装饰未经过孙宏贵同意，因龙正饮品公司、孙宏贵租赁合同已经到期，无论以上装饰装修是否存在，均应该按照租赁合同法律关系进行处理，龙正饮品公司或者恢复原状或者自行取走。 一审法院认为：争议的焦点问题一是关于龙正饮品公司的主体资格问题。通过一审法庭调查，虽然涉案《租赁合同》系徐锦吉与孙宏贵签订，但徐锦吉作为龙正饮品公司的设立人，为设立该公司从事涉案租赁厂房活动，根据法律规定，其法律后果由设立后的公司承受。故龙正饮品公司享有诉讼主体。争议的焦点问题二是涉案《租赁合同》是否有效。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故龙正饮品公司青岛龙正饮品有限公司与孙宏贵就涉案厂房签订的租赁合同应属无效，自始不发生法律效力，龙正饮品公司依据无效合同要求孙宏贵支付停产停业损失补偿费、房屋搬迁费、经营性损失费的主张，无法律依据，因此而造成的损失，应由双方各自承担；假使涉案《租赁合同》有效，双方约定的租赁期限即2019年6月30日到期前，龙正饮品公司一直占有涉案厂房，在合同到期后，龙正饮品公司也应按照约定搬离涉案厂房；同时，龙正饮品公司也没有证据证明其在租赁到期后就其主张的上述各项补偿费用的支付事宜与孙宏贵达成一致，故，龙正饮品公司要求孙宏贵支付其停产停业损失补偿费、房屋搬迁费、经营性损失费的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。争议的焦点问题三是龙正饮品公司主张的装饰装修补偿费能否得到支持。根据法律规定，租赁合同无效后，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。孙宏贵同意龙正饮品公司进行的装饰装修已用第一年的占有使用费予以抵顶；关于龙正饮品公司主张在其之后又对涉案厂房进行了装饰装修及扩建，即使该装饰装修及扩建为龙正饮品公司所为，但孙宏贵抗辩未经其同意，龙正饮品公司也没有证据证实其装饰装修及扩建经过出租人孙宏贵同意，故龙正饮品公司的该项诉请一审法院不予支持。关于龙正饮品公司主张的利息及律师费等诉讼请求，于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回龙正饮品公司对孙宏贵的诉讼请求。案件受理费15960元，减半收取计7980元，保全费5000元，共计12980元，由龙正饮品公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一是关于停产停业损失补偿费、房屋搬迁费、经营性损失费是否应予支持；二是装饰装修补偿费是否应予支持。首先，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案租赁合同租赁期限为10年，拆迁补偿协议虽然签订于涉案租赁合同承租期内，但是租赁期限仅剩6个月，且补偿协议约定的是2019年7月15日腾房，即合同履行期满之后，而上诉人龙正饮品公司并未举证证明上述协议签订之后存在影响龙正饮品公司继续占有使用涉案场地的情形，即使涉案合同到期后龙正饮品公司亦未搬离涉案场地，故并未产生上诉人主张的停产停业损失、房屋搬迁费以及经营性损失。故一审法院对上诉人龙正饮品公司关于停产停业损失、房屋搬迁费以及经营性损失不予支持，并无不当。其次，关于装饰装修补偿费。根据涉案租赁合同约定，出租人已经将一年的租金用于抵顶承租人部分改造改建费用，该部分改造已经形成添附，归产权人所有。至于上诉人主张其他部分的装修装饰，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。上诉人龙正饮品公司无证据证明其对租赁房屋进行装饰装修系经出租人即被上诉人孙宏贵同意，一审据此对上诉人龙正饮品公司主张装饰装修补偿费不予支持，并无不当。故龙正饮品公司的该项诉请本院不予支持。 综上，上诉人龙正饮品公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7980元，由上诉人青岛龙正饮品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年九月七日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨