广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终476号上诉人（原审原告）：周祺，男，1986年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区******。委托诉讼代理人：刘晓玉，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓纯，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司**区****。法定代表人：宋红成，该公司董事。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。上诉人周祺因与被上诉人清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周祺的上诉请求：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项；三、判令后花园公司自2013年10月1日起至实际交楼之日止，每日按总房价款万分之二向周祺支付延期交楼违约金；四、案件一、二审诉讼费用由后花园公司负担。事实与理由：一、周祺收到《收楼通知书》与后花园公司一同前往涉案房屋进行收楼发现涉案房屋存在电线短路，房屋墙体渗水，楼梯扶手摇晃且部分缺失，瓷砖空鼓等问题导致无法收楼，后花园公司当即承诺返工、补漏。合同中明确约定涉案房屋为带装修交楼，装修应当符合合同约定交付标准，涉案房屋出现的问题已经影响了正常居住，周祺有理由拒绝收楼。因此，延期交楼的责任应当由后花园公司承担。二、原审法院认为部分违约金诉讼时效届满，认定错误。周祺一直与后花园公司就涉案房屋交付问题事宜进行协商，自2013年9月至2018年11月26日，不存在超过诉讼时效之说。以上事实有《收楼通知书》、《告知函》、《催收楼通知书》、《拒绝收楼通知书》等文件往来予以证明。此外，2018年5月涉案楼盘代表陈经理组建微信群名为“周祺业主别墅收楼前维修协调群”就涉案房屋事宜进行沟通，亦可证明双方当事人从未停止过协商的事实。综上，原审法院未适用《民法通则》第一百四十条及《民法总则》第一百九十五条的规定来认定诉讼时效问题，存在适用法律错误。后花园公司答辩称：对周祺的上诉请求不予认可。其他意见与我方上诉事实和理由一致。后花园公司的上诉请求：一、撤销原审判决，驳回周祺全部诉讼请求；二、案件一、二审诉讼费用由周祺负担。事实与理由：一、涉案房屋在约定交付日期前已经取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件，且已在约定日期前向周祺邮寄了收楼通知书，履行了合同交付的义务。二、周祺没有提交证据证明涉案房屋的质量问题影响其正常居住使用，不应适用《商品房买卖合同》第九条逾期交付违约责任的条款，且涉案房屋的质量问题均属于保修范围，并非工程质量问题，后花园公司已经按照合同约定标准完成了装修义务，原审仍判决后花园公司履行装修义务扩大了合同义务，且不利于纠纷解决。三、本案已经超过了诉讼时效。周祺在2013年10月1日已经知道自己权利受损，即使周祺在2015年8月9日向后花园公司发起了《告知函》，诉讼时效亦应延长至2017年8月9日，原审法院适用《民法总则》，倒推诉讼时效保护期的做法违背了法不溯及既往原则，属于适用法律错误。周祺答辩称：一、竣工验收备案只是交楼条件之一，不是充分条件，因涉案房屋属于带装修交付，对方交付的房屋应当符合装修标准，特别是基础用电、照明标准。二、周祺一直主张后花园公司承担装修义务，不是维修。因为涉案房屋从未装修合格，所以不存在维修问题。原审法院认为涉案房屋不符合装修标准是正确的，后花园公司有义务为周祺装修好涉案房屋。三、从2013年到2017年，周祺一直与后花园公司就装修问题进行沟通，不存在超过诉讼时效问题。周祺向原审法院起诉请求：一、判令后花园公司按《商品房买卖合同》的约定，全面履行美林湖•国际社区*****号房屋装修义务，尽快交楼；二、判令后花园公司自2013年10月1日起至实际交楼之日止，每日按总房价款万分之二向周祺支付延期交楼的违约金；三、案件诉讼费由后花园公司承担。原审法院认定事实：2012年12月22日，周祺与后花园公司双方签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，约定后花园公司将位于清远市清城区石角镇美林湖•国际社区*****号别墅一幢（带装修）出售给周祺，合同约定房屋建筑面积208.52平方米，总价款为1830000元。其中合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《工程竣工验收备案表》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不少于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四《广东省商品房买卖合同补充协议书》约定处理。作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议书，其中第十条约定对《广东省商品房买卖合同》的补充：出卖人按照《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行交付。出卖人设置的示范单位只作为购房客户感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。买受人在该商品房交付使用时对装饰和设备有任何的异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买受人无异议，同意接收该商品房。如买受人因自身原因未收到出卖人发出的收楼通知、或在通知确定的验收期限内未办理该商品房的收楼手续且就验收事项没有提出书面异议、或无正当理由拒绝验收、拖延验收时间的，验收期限届满，视为出卖人已履行交楼义务。如该商品房符合《广东省商品房买卖合同》第十四条及附件三约定的交楼标准，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围内的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按照通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼，否则，引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……合同签订后，周祺已向后花园公司付清购房款。2008年7月22日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。2013年9月9日，后花园公司向周祺邮寄收楼通知书，通知周祺于2013年9月30日前办理涉案物业交收手续。周祺收到通知后，前往后花园公司处与后花园公司进行验收，根据《单元遗漏工程记录表》显示，房屋内部存在电线短路、主卧室没电、房屋墙体渗水、天花有洞、楼梯扶手摇晃且部分缺失、墙面破裂、瓷砖空鼓等质量问题，周祺认为涉案房屋尚未符合约定的交付条件，故其拒绝收楼。2015年8月9日，周祺向后花园公司快递《告知函》，书面告知后花园公司因别墅装修不达标无法收楼，对后花园公司逾期交付物业问题，保留进一步追究法律责任的权利。后后花园公司对涉案房屋遗留的装修问题进行了处理。2017年11月3日，后花园公司再次向周祺发出《催收楼通知书》，通知周祺收楼并缴交物业管理费。周祺收到该通知后，再次前往涉案物业验收，因周祺认为涉案房屋仍存在电线短路、墙体渗水、裂缝、楼梯扶手木栏缺失等系列问题依然存在，周祺再次拒绝收楼。2017年11月18日，周祺向后花园公司快递《拒绝缴费通知书》，书面告知后花园公司因别墅装修不达标无法收楼，周祺无义务缴交物业管理费。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同的约定履行。周祺已支付全部房屋价款，后花园公司应依约于2013年9月30日前将符合交付条件的商品房交付给周祺使用。虽然后花园公司于2013年9月9日邮寄了收楼通知书给周祺，要求周祺于2013年9月30日前办理收楼手续，但根据《单元遗漏工程记录表》上关于房屋质量问题的记录以及双方当事人的陈述，此时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，周祺拒绝收楼理由正当。在对涉案房屋的质量问题进行处理后，后花园公司于2017年11月3日再次向周祺发出《催收楼通知书》，鉴于此时涉案房屋已不存在影响房屋正常使用的质量问题，且周祺提供的证据只能证明尚存在电线短路等装修问题，系属于可以修复的瑕疵，根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议书第十条的约定，周祺无权再次拒绝收楼，由此导致的房屋延期交付责任由周祺自行承担。后花园公司于2017年11月3日向周祺交付房屋，超出了合同约定的交付期限。显然，后花园公司的行为已构成了违约，应按照合同约定向周祺承担支付逾期交房违约金的责任。同时，对于周祺要求后花园公司对涉案房屋履行按《商品房买卖合同》约定的装修义务的诉讼请求，予以支持。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，尽管周祺曾于2015年8月9日向后花园公司发出《告知函》，产生诉讼时效中断的法律效果，但鉴于其起诉的部分违约金的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或应知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日已超过二年，该部分违约金诉讼时效期间已届满，根据普通诉讼时效的溯及力原则，其期间并不因《中华人民共和国民法总则》施行而变更。而周祺提起本案诉讼的时间为2019年1月15日，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，后花园公司自2016年1月15日起部分的违约金没有超过诉讼时效，结合上述关于双方收楼时间的确定，后花园公司应向周祺支付逾期交房违约金240462元（每日按总房价款万分之二计算至2017年11月3日）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年8月16日判决：一、限清远市广州后花园有限公司于判决生效之日起30日内向周祺位于美林湖•国际社区******号房屋履行按双方签订的《商品房买卖合同》约定的装修义务；二、限清远市广州后花园有限公司于判决生效之日起10日内向周祺支付逾期交房的违约金240462元；三、驳回周祺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10856元，由周祺负担7156元，清远市广州后花园有限公司负担3700元。本院二审期间，当事人均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2020年4月21日，经现场勘验和协商，双方同意由后花园公司继续维修并于2020年6月底前交楼。2020年6月29日在本院审判人员见证下，双方办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的上诉请求与的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、周祺的主张是否超过法律规定的诉讼时效的问题；二、后花园公司是否存在违约，若存在违约，应承担违约金应为多少。关于争议焦点一。按照双方当事人签订案涉合同的约定,后花园公司交付属带装饰装修的房屋。依据查明的事实，周祺按后花园公司在2013年9月9日发出的收楼通知书的要求进行验收案涉房屋，发现案涉房屋内部存在39项质量问题。且直至本案诉讼期间，后花园公司虽进行部分修缮，但案涉房屋仍存在大量质量问题，因此原审法院认定后花园公司存在逾期交楼的事实正确，本院予以维持。周祺提起本案诉讼主张后花园公司支付逾期交楼违约金，是否超过法律规定的诉讼时效的问题，即应查明影响诉讼时效的事实。据查明，2013年9月9日，后花园公司向周祺邮寄收楼通知书，通知周祺于2013年9月30日前办理涉案物业交接手续。周祺收到通知后，前往后花园公司处与后花园公司进行验收。根据《单元遗漏工程记录表》显示，房屋内部存在电线短路、主卧室没电、房屋墙体渗水、天花有洞、楼梯扶手摇晃且部分缺失、墙面破裂、瓷砖空鼓等39项质量问题，周祺认为涉案房屋尚未符合约定的交付条件，故其拒绝收楼。2015年8月9日，周祺向后花园公司快递《告知函》，书面告知后花园公司因别墅装修不达标无法收楼，对后花园公司逾期交付物业问题，保留进一步追究法律责任的权利。收到周祺告知函后，后花园公司对涉案房屋遗留的装修问题进行了处理。2017年11月3日，后花园公司再次向周祺发出《催收楼通知书》，通知周祺收楼并缴交自2013年9月30日起的物业管理费。2017年11月7日，后花园公司再次向周祺催收物业费及滞纳金。周祺收到该通知后，再次前往涉案物业验收，因周祺认为涉案房屋仍然存在电线短路、墙体渗水、裂缝、楼梯扶手木栏缺失等系列问题，周祺再次拒绝收楼。2017年11月18日，周祺向后花园公司快递《拒绝缴费通知书》，书面告知后花园公司因别墅装修不达标无法收楼，周祺无义务缴交物业管理费。2018年5月后花园公司代表陈经理与周祺就房屋装修问题通过微信进行沟通，陈经理表示：委托施工班组进行成本核定约200000多元报领导审批。在审批过程中，周祺多次催促，但陈经理表示新的维修单位还在核定价格，告知周祺等待。2019年1月15日，周祺起诉。2020年4月21日，本院组织双方到案涉房屋勘查，双方协商后花园公司对案涉房屋进行维修，在6月底完成。2020年6月29日本院再次到现场验收，后花园公司未完成维修，经本院协调周祺同意收楼。以上事实，说明周祺自收到后花园公司收楼通知书开始，双方就维修事宜进行沟通。因此，应认定周祺诉求后花园承担违约责任没有超过诉讼时效。关于争议焦点二。如前所述，后花园公司未按约定将达到交付条件的房屋交付给周祺，其行为构成违约，理应承担违约责任。按照案涉合同的约定，后花园公司应承担从约定交付之日起至实际交付之日止以总购房款1830000元为基数每日万分之二计算违约金。结合本案的实际情况，本院认为计算违约金截止日期至2020年4月21日止为宜，违约金酌定调整为以1830000元为基数从2013年10月1日起至2020年4月21日止按中国人民银行同期贷款利率计付。综上所述，后花园公司的上诉理由不能成立，应予驳回。周祺的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初316号民事判决；二、限清远市广州后花园有限公司在判决发生法律效力之日起十日向周祺支付逾期交楼违约金以1830000元为基数从2013年10月1日起至2020年4月21日止按中国人民银行同期贷款利率计付；三、驳回周祺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10856元，由清远市广州后花园有限公司负担。周祺预交的二审案件受理费7156元，由清远市广州后花园有限公司负担；清远市广州后花园有限公司预交的二审案件受理费4907元，由清远市广州后花园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月十五日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。