河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3821号上诉人（原审被告）：陆宾第，男，汉族，1981年4月18日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张秀芹，河南道睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周雁，女，汉族，1978年4月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：陈建科，河南宛东律师事务所律师。原审第三人：任兵兵，女，汉族，1982年11月21日出生，住河南省郑州市金水区。原审第三人：张炜，男，汉族，1980年10月28日出生，住河南省南阳市卧龙区。上诉人陆宾第因与被上诉人周雁及原审第三人任兵兵、张炜案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆宾第上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由周雁承担。事实与理由:1.周雁与任兵兵签订的房屋买卖合同系双方恶意串通，是无效的合同。2016年周雁未到现场查看房屋实际状况，没有签订任何协议，在没有房屋需求的情况下向曲靖转款31万元，结合曲靖称与周雁多年在旅行社共事的证言，该转账应系业务往来形成的，与本案的房款无关。2017年4月23日，有多人向张炜索要欠款，而任兵兵在和周雁素不相识的情况下以2007年购买时的原价出售涉案房屋不符合常理。周雁和任兵兵在南阳市宛都公证处办理了房屋买卖协议的公证，该协议与房屋买卖协议明显不一致，且未见到实际交付房款的凭证。因此周雁与任兵兵签订的房屋买卖合同虽成立但并未实际履行，故周雁对涉案房屋不享有相应权利。2.周雁仅提供了2017年10月缴纳物业费的凭据，但是该小区并没有合法的物业公司进驻，该物业费的真实性无法核实。周雁等人在法院查封后才向物业公司交付的费用，在此之前并没有对房屋实际控制。陆宾第提供的物业费台账和催收电费单据足以证实周雁并未实际入住涉案房屋。综上所述，一审判决认定事实不清适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法判决。周雁辩称，1.周雁于2017年4月23日付清31万元房款，有银行流水予以证实。2017年4月28日周雁与任兵兵、张炜到南阳市宛都公证处进行公证，任兵兵、张炜将房屋钥匙和协议书原件交给周雁，周雁占有房屋至今。房屋查封于2017年5月23日，而周雁于2017年4月23日购买的案涉房屋，早于查封时间，因此双方不存在恶意串通的情形。案涉房屋的交易价格也未达到明显不合理的低价。陆宾第在知道案涉房屋以31万元的价格转让时也未行使撤销权。因此周雁系案涉房屋权利人，享有排除强制执行的民事权益，请求二审法院维持一审判决。周雁向一审法院起诉请求：1.不得执行位于南阳市××与××交叉口大河铜矿职工小高层集资房9号楼23层A户房产；2.判决周雁为南阳市××与××交叉口大河铜矿职工小高层集资房9号楼23层A户房产的权利人；3.本案诉讼费由陆宾第承担。一审法院认定事实：一、关于本案的由来。一审法院在审理陆宾第与张炜、任兵兵民间借贷纠纷一案中，于2017年5月23日依据（2017）豫1303民初3948号民事裁定公告查封了任兵兵所有的位于南阳市××与××交叉口大河铜矿职工小高层23层中西户房屋，查封期限为两年。周雁在得知房屋被查封后即向该案办案法官反映，并提交了房屋买卖合同、收据、公证书。2017年10月25日，一审法院作出（2017）豫1303民初3948号民事判决，判令张炜、任兵兵于判决生效后十日内共同偿还陆宾第借款本金550000元，并自2017年5月17日起按年利率6%支付资金占用期间利息至判决生效后十日止。该判决于2018年4月20日发生法律效力。2018年5月8日，一审法院受理陆宾第申请执行任兵兵、张炜民间借贷纠纷一案。2019年3月21日，一审法院依据（2018）豫1303执1690号之一执行裁定续行查封了案涉房产，查封期限为两年。在对房产处理过程中，案外人以案涉房产归其所有为由提出执行异议，要求解除对案涉财产的查封。二、关于案涉房产的由来。2007年3月20日，南阳大河铜矿与任兵兵签订协议书一份，约定：南阳大河铜矿将位于南阳市××与××交叉口处的高层集资住宅楼23层A户型分户出售给任兵兵，分户建筑面积约为129.13平方米，该面积最终以确定住户及房产证登记为准；每平方米2400元，总集资额为309912元。协议签订后，任兵兵分批向南阳大河铜矿支付了房屋价款。2016年，任兵兵的丈夫张炜找到其朋友金大伟告知其急用钱准备原价出售上述房产，金大伟的妻子曲靖将该消息告诉了其同事周雁，周雁与金大伟一同去看过房子后表示愿意购买，并于2016年3月28日、2016年4月3日分次将房款310000元转给曲靖，让其与张炜协商房屋买卖事宜，但张炜、任兵兵二人犹豫不决，其后在周雁、金大伟的催促之下，任兵兵、张炜与周雁方于2017年4月23日签订房屋买卖合同，约定：任兵兵、张炜将位于南阳市卧龙区北京路、建筑面积为136平方米的房屋出售给周雁，房屋价款为310000元。合同签订当日，曲靖将310000元房款退给周雁，周雁将310000元房款转给任兵兵。任兵兵于2017年4月23日向周雁出具收据一份，写明：今收到周雁人民币叁拾壹万元整，此款系付卖房款（北京大道铜矿家属院9号楼23楼西户）。2017年4月28日，任兵兵、张炜与周雁到南阳市宛都公证处对双方之间的房屋买卖协议进行公证，当日，双方在公证处又签订了一份房屋买卖协议及收据。房屋买卖协议约定：任兵兵、张炜自愿将位于南阳市××与××交叉口大河铜矿职工小高层集资房9号楼23层A户（建筑面积136平方米）出售给周雁所有；成交价为300000元，一次性付清；房屋交付时间为2017年4月28日；任兵兵、张炜应当将原该房产的相关手续及票据交付给周雁。收据写明：今收到周雁购房款人民币300000元，此款系付北京大道铜矿家属院9号楼23楼西户、建筑面积136平方米房屋的价款。公证书出具当天，任兵兵、张炜将房屋钥匙、南阳大河铜矿与任兵兵签订的协议书原件等交付给周雁。另查明，案涉房产至今未办理房产证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，周雁请求对执行标的排除强制执行，故周雁应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房产查封于2017年5月23日，周雁经人介绍于2017年4月23日购买案涉房产，并于当日付清了房款，房屋价款支付有银行流水予以证实。2017年4月28日，双方到南阳市宛都公证处进行公证，即日任兵兵、张炜将房屋钥匙、南阳大河铜矿与任兵兵签订的协议书原件等交付给周雁，周雁占有案涉房屋至今。周雁早于陆宾第查封时间购买房屋，其与任兵兵、张炜签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效，且合同义务早在陆宾第查封前已履行完毕，因此，周雁就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以阻却陆宾第的执行。陆宾第抗辩任兵兵、张炜以较低的价格将涉案房产转让给周雁，不符合常理。一审法院认为，第一，虽然任兵兵、张炜在转让房产时未加价，但转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，才视为明显不合理的低价，陆宾第未举证证实任兵兵、张炜以明显不合理的价格将案涉房产转让给周雁；第二，陆宾第在起诉张炜、任兵兵民间借贷纠纷一案中申请对案涉房产进行了查封，周雁得知房屋被查封后即向该案办案法官反映，并提交了房屋买卖合同、收据、公证书，陆宾第在当时即应知晓房屋以310000元的价格被转让的事实，那么如果陆宾第认为该转让价款明显不合理，损害了其利益，可以在当时即依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定行使债权人撤销权撤销任兵兵、张炜与周雁之间的房屋转让协议，但陆宾第一直未行使该权利。故一审法院对陆宾第的该抗辩理由不予采信。陆宾第抗辩周雁在2017年4月28日之后并未实际入住案涉房屋，一审法院认为，任兵兵、张炜于2017年4月28日将房屋钥匙交付给周雁，周雁取得房屋钥匙，应视为已经合法占有了案涉房屋，虽然在其后周雁并未一直在案涉房屋居住，但并不影响其对案涉房屋拥有的占有、使用等权利。周雁请求确认其为案涉房屋的权利人，一审法院认为，因案涉房屋系单位集资房，目前不具备办理不动产证的相关条件，周雁可在条件具备时，自行向房屋登记机关申请，经房屋登记机关审核后为其颁发不动产证，故对周雁的该项请求不再处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于南阳市××与××交叉口大河铜矿职工小高层集资房9号楼23层A户房产；二、驳回周雁的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由陆宾第负担。二审中，陆宾第提交以下证据：1.任兵兵与陆宾第的录音光盘及纸质版一组。证明2017年2-3月份，任兵兵将案涉房产通过中介在挂网卖，卖价为49万元。2.周雁与曲靖之间存在工作关系，因此他们之间的转账是业务往来形成，与本案的房款无关。3.任兵兵并未将案涉房产的钥匙及原购房协议交付给周雁，证明周雁没有实际占有控制房产。4.买卖协议买方是空白的，证明周雁与任兵兵之间的买卖无效。周雁的质证意见是：1.证据1中提到31万元的房款直接转给了任兵兵，说明周雁履行了支付房款义务。房屋挂网拍卖的价格是49万元，因未卖出，所以房产的价值不应为49万元。2.周雁与曲靖是同事关系，但周雁分两次转入曲靖账户31万元是他们事先商量好购买第三人房产的钱，与业务往来没有任何关联，业务往来不可能两个人私下转账。3.任兵兵和张炜于2017年4月28日将钥匙和购房协议交付给周雁，公证书写的很清楚，周雁当天占有该房屋。4.任兵兵如何处理该笔房款与周雁履行完购房义务并不冲突。买方是空白的协议与本案没有关联性，并非任兵兵和周雁房屋买卖协议无效。本院对上述证据的审核认证意见为：上述证据不属于新证据，而且其真实性无法核实，本院对上述证据均不予采纳。本院对一审法院查明的周雁购买案涉房屋过程的事实不予确认，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是周雁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院从以下几个方面进行评析：首先，从张炜与陆宾第之间债权债务形成时间上看。依据一审法院（2017）豫1303民初3948号民事判决查明的事实，张炜与任兵兵系夫妻关系，张炜于2014年至2015年期间分三次向陆宾第借款共计55万元，并于2016年5月18日向陆宾第出具借条。上述事实经生效判决确认，且无证据予以推翻，本院予以认定。其次，从周雁陈述的购房过程来看。周雁表示，2016年时张炜告知金大伟因急用钱出售房屋，其与金大伟看房后表示愿意购买，遂于2016年3月、4月分次将房款31万元转给曲靖（曲靖系周雁同事、金大伟妻子）。2017年4月23日，周雁与任兵兵、张炜签订房屋买卖合同，曲靖将31万元退给周雁，周雁将31万元分7次转给任兵兵。本院认为，周雁在未与出卖人任兵兵、张炜协商一致而仅有购房意向时即将全部房款31万元转给曲靖不符合常理，而且在事后一年多的时间内未签订房屋买卖合同而该笔大额款项仍留在曲靖处更不符合常理。再次，从周雁与任兵兵、张炜签订房屋买卖合同的时间上看。案涉房屋买卖合同签订时间为2017年4月23日，虽然早于一审法院对案涉房屋的查封时间，但却在张炜向陆宾第借款55万元之后，任兵兵、张炜在举债之后出售案涉房屋，显然具有转移财产、逃避执行的故意。最后，从案涉房屋的出售价格来看。任兵兵于2007年3月20日与大河铜矿签订的协议书载明，案涉房屋的内部集资价为30.9912万元。房屋买卖合同共有两个版本，一是签订日期为2017年4月23日的房屋买卖合同，载明房屋价款为31万元；二是2017年4月28日经公证机构公证的房屋买卖协议，载明房屋价款为30万元。一方面，周雁未对两份房屋买卖合同中载明的价款不一致作出合理解释，另一方面，无论房屋出售价格是31万元还是30万元，均与十年前集资购房时的价格基本相当，不符合南阳市区房屋价格的市场行情。周雁以较低的价格受让案涉房屋，不能认定其购买房屋时是善意的。而且，根据陆宾第在一审中提交的照片，案涉房屋门口外墙用红漆喷涂“张炜还钱”字样，在此情况下，周雁仍以较低的价格购买案涉房屋，显然不具有善意。综合上述分析，周雁对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除强制执行的依据不足，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，陆宾第的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初990号民事判决；二、驳回周雁的诉讼请求。一审案件受理费5950元，二审案件受理费5950元，均由周雁负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年九月二十七日法官助理朱海霞书记员牛志烨