浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初3183号 原告（反诉被告）：陈丽萍，女，1970年4月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张杨坷、吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴初明，男，1987年1月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：陈勇，浙江安瑞律师事务所律师。 原告陈丽萍与被告吴初明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，被告吴初明于同年7月28日向本院提出反诉。本院决定将本诉、反诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理，陈丽萍委托诉讼代理人张杨坷、吴枫澄，吴初明及委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2020年1月18日至实际腾空之日止的水电费；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃水费的主张，并变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付自2020年1月18日至2020年8月10日止的电费247960元。事实和理由：2019年1月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于平阳县××镇××路××号的3楼厂房（面积合计1000平方米），年租金为228000元，租赁期内被告应承担物业管理费、房屋出租税、水电费等各项费用，并约定水费按每吨6元、电费按每度1元计收。合同签订后，双方均依约履行合同。至2020年1月17日，被告拒绝支付后续产生的水电费，原告只能先行代为支付。综上，被告拒绝支付水电费，构成严重违约，请支持原告诉请。 被告吴初明辩称：（一）关于诉讼请求方面。1.被告同意解除租赁合同，解除时间按被告收到法院材料时间为准，但解除事由不属于被告违约；2.被告不同意按每度1元的标准支付电费205426元，因电费每度1元的约定不具有法律效力。被告仅同意按照政府定价标准支付，每度电约0.6323元，被告同意支付的电费总计156785.10元。但其中约5000元电费是应原告要求而开机产生，应予以扣除。（二）关于事实与理由部分。原告诉称签订租赁合同和合同有关的约定属实。2020年1月17日以后的电费确实未缴纳，具体电表度数不清楚。被告之所以拒绝支付电费是因为被告认为本案原告自行确定的电费每度1元的价格违反法律禁止性规定，属于无效。被告请求按照政府定价标准缴纳。1.合同条款应认定为供水供电条款。虽然本案双方签订的为租赁合同，但是根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十三章的规定、《浙江省房屋租赁管理条例》等法律规定，租赁合同的条款中并没有包括用水用电的条款内容。供用电、水合同属于有名合同，该用水用电条款的内容与借款合同中增加保证条款的性质是相同的。据此，被告认为，本案用水用电条款属于供水供电条款，即同时适用有关水电方面的法律规定；2.转供电业主违法定价或擅自加收费用，应予退还。首先，本案原告属于转供电行为。转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体专供的行为。被告向原告承租厂房时，其用水用电由原告提供，而不是被告直接向自来水公司、国家电网购买。现有原告的厂房内存在多家承租人租赁厂房，电表亦非登记在其自己名下。因此，该种行为显然属于转供电行为。其次，转供电主体没有定价权和加收费用的权利。《中华人民共和国电力法》（以下简称电力法）第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。本案原告作为转供电企业的主体，并没有自行与被告约定定价的权利，约定不具有法律效力。另外，电力法第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。因此，本案原告在合同中约定每度1元计算电费，属于擅自定价并加收费用，违法了法律禁止性规定。第三，国家发改委办公厅发改办价格[2018]787号《转供电环节收费有关事项的通知》也指出，全面清理规范转供电环节不合理加价行为，纠正转供电主体违规加价、不执行国家电价政策的行为。最后，条款无效应当产生返还的法律后果。依据电力法第六十六条的规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，应当退还违法收取的费用，可以并处罚款。本案原告在2019年度已经违法收取的电费总额在215236.87元，该费用应当返还。3.若本案认定供水供电条款合法有效，将使得国家疫情防控优惠政策无法直达承租人。国家发改委发改价格[2020]258号《关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》明确按照到户电价水平的95%结算。因此，若本案支持原告认定条款有效，则直接导致承租人即被告不能享受电费优惠政策。4.原告主张的用电量依据不足。原告要求被告给付的电费系依据原告自行制作的收据向被告收取，没有其他依据材料。综上，原告仅能依据国家政府定价向被告收取电费，而不能自行定价、加收电费。 反诉原告吴初明向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原告、反诉被告于2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》第十二条特别告知事项的约定无效；2.判令反诉被告立即向反诉原告返还多收电费215236.87元并赔偿利息损失（自起诉之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付之日止）；3.判令反诉被告立即向反诉原告返还104500元、公摊费用1375元、押金30000元，并返还减免3个月租金57000元（共192875元），并赔偿利息损失（自起诉之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付之日止）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月30日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租平阳县××镇××路××号的3楼1000平方米的厂房，年租金为228000元，租赁期限内反诉原告承担相应的水电费。合同第十二条特别告知事项约定，厂区内水为6元／吨、电为1元／度。自租赁之日起至2020年1月16日，反诉原告共计用电585360度电，为此已经向反诉被告支付电费共计585360元。根据电力法的相关规定，反诉被告擅自超越电力定价权限，加收电价，与反诉原告约定超过政府定价的电价已经违反了法律禁止性规定，应当认定2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》第十二条特别告知事项的约定无效，应当返还多收的电费。根据国家电网公布的电价显示，电价标准大约在0.5元至0.7元左右。同时，根据反诉被告缴纳的电费显示，其电费单价为0.6323元／度，与每度1元的电价相差0.3677元，返还的电费应为215236.87元。鉴于本案反诉被告已经提出解除租赁合同的诉讼，反诉原告同意解除合同，但并非反诉原告的违约而解除，系反诉被告违法提高电价的违法行为而同意予以解除。因此，反诉被告应当返还剩余的租金104500元、公摊费用1375元、押金30000元（剩余租金按5.5个月计算）。另外，本案因疫情影响，反诉原告要求减免3个月的租金即57000元。综上，请支持反诉原告诉请。 反诉被告陈丽萍辩称：（一）案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，反诉原告要求返还电费的主张没有法律依据，有违诚实信用原则。反诉原告主张双方签订的《房屋租赁合同》第十二条因违反电力法相关规定而无效，于法无据，不应支持。1.电力法第四十三条、第四十四条、第六十六条系管理性强制性规定，非效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。案涉合同中关于电费收取标准的条款，系当事人自愿协商后签订，合法有效。2.电力法所称电价是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。反诉被告并非电力生产企业或电力销售单位，也未变更电力法中规定的电价。本案双方所谓电价的约定系建立于双方建立了房屋租赁关系，且反诉被告需要承担电力设施日常维护的基础上，反诉被告并非通过销售电力营利，故不应适用电力法的相关规定。3.反诉原告的生产活动用电量极大，变压器等电力设施运作负荷大，多次损坏，相应维修费用均由反诉被告承担，对此合同中也作了部分约定，故双方就电价约定系协商一致后签订，真实合法。同时，国家电力部门的收费标准是公开的，在双方长期的租赁期间，反诉原告从未提出异议且均按月缴费，后因其拖欠电费，反诉被告要求其承担违约责任后，才主张退还过往已收取的部分电费，既违约在先，又否定自身之前履行合同义务的意思表示，有违诚信，不应得到支持。（二）本案系反诉原告违约，故其要求返还押金等款项的要求不应得到支持。首先，案涉合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵守案涉合同，履行各自的权利义务。案涉合同已约定了电费的计算方式，反诉原告即应依此约定支付款项。现反诉原告无故拖欠支付，已经构成违约，故其主张返还押金，于法无据，不应支持。其次，反诉原告主张返还剩余租金的计算方法有误，理应计算至实际腾空之日止，但截至庭审终结，反诉原告仍有大量库存及垃圾堆放在厂区内，故反诉原告诉请的金额不当。（三）反诉原告要求减免3个月租金的主张，于法无据，不应支持。反诉原告主张减免租金没有依据，无论是八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》，还是温国资委（2020）13号文件《关于疫情防控期间落实国有企业免收房租扶持政策的工作指引》，均是针对出租人国资企业，承租人为小微企业，且就承租户的房屋用途进行了明确的说明，而反诉原告均不属于上述文件的情形，故不应享受减免租金的优惠政策。而且，反诉原告已严重违反合同约定，造成了反诉被告的重大经济损失，若再减免租金的话，有违公平原则。综上，反诉原告拖欠电费违约在先，其反诉请求，没有依据，也与事实不符，请驳回反诉原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（陈丽萍提供的原告身份证、被告户籍信息、《房屋租赁合同》，吴初明提供的临时身份证、《房屋租赁合同》、收款收据、支付凭证、发改价格（2020）258号文件、浙江省电网销售电价表），本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定： 1.陈丽萍提交的照片，拟证明吴初明使用了833320度电，电费为833320元，扣减吴初明已付的585360元，尚欠电费247960元，以及截至2020年8月10日仍有货物堆积在厂区，厂房尚未腾空的事实。经质证，吴初明对真实性无异议，但认为不能证实被告实际使用的度数，且吴初明已于2020年8月16日腾空厂房并通知了陈丽萍。本院经审查，对该证据真实性予以确认，结合双方庭审陈述，可以确认吴初明使用了833320度电的事实。 2.吴初明提交的手机短信，拟证明吴初明于2020年6月10日向陈丽萍提出电价违法，并要求返还多收电费的事实。经质证，陈丽萍对真实性无异议，但认为短信内容仅是吴初明的单方说辞。经审查，本院对该证据真实性予以确认，但就本案电价约定是否违法问题，本院另作阐述。 3.吴初明提交的电费信息，拟证明陈丽萍支付的电费单价约为0.6323元的事实。经质证，陈丽萍对三性均有异议。本院认为，该证据与本案处理结果无关，本院不作认定。 4.吴初明提交的现场照片，拟证明吴初明于2020年8月16日腾空完毕的事实。经质证，陈丽萍对真实性无异议，但认为该照片也可以反映厂区内仍有大量废弃物和垃圾堆积。本院经审查，对该证据真实性予以确认，可以证明截至2020年8月16日，吴初明将案涉厂房内的大部分物品搬离，但仍留存部分废弃物及垃圾的事实。 5.陈丽萍申请的证人潘某所作的证言，因潘某系陈丽萍儿子，与陈丽萍存在利害关系，且证言内容也不影响本案处理结果，故本院不予认定。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2019年1月30日，陈丽萍（出租人，甲方）与吴初明（承租人，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定陈丽萍将坐落于平阳县××镇××路××号3楼1000平方米厂房出租给吴初明做鞋材加工厂使用，租赁期限自2019年1月15日至2022年1月14日，年租金228000元。租赁期间，乙方承担物业管理费、房屋出租税、水电费等各项费用。特别告知事项：另外水电费以及厂房押金为30000元，停车位公摊费每年为3000元，厂房租期到期后水电结算完毕后退还多余押金，另厂区内水为6元／吨，电为1元／度。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，吴初明已支付陈丽萍至2021年1月14日的租金、公摊费以及押金30000元。另外，在租赁期间，吴初明共使用833320度电，已付至2020年1月止合计585360度电，价款为585360元，尚欠247960度电。截至2020年8月16日，吴初明将案涉厂房内的大部分物品搬离，但仍留存部分废弃物及垃圾。另，吴初明从未缴纳安装变压器及维修费用。 本院认为，陈丽萍与吴初明于2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行合同义务。该合同中约定由承租人负担电费每度1元，系双方经平等协商后对电费收取达成的一致意见，该价格不仅包括陈丽萍向供电部门支付的电费，还应包括其他费用（变压器安装、维护以及人力服务等成本支出），该价格高于供电部门的电价具有合理性，且吴初明也按照该约定的电费履行至2020年1月为止。至于电力法调整的对象是供电企业与用户之间的供用电关系，而非平等主体之间的厂房租赁合同关系，所规范的电价是电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价，而非平等主体之间在厂房租赁合同中所约定负担的电价。因此，本案双方在租赁合同中所约定由承租人负担电费每度1元，系双方真实意思表示，该约定不存在无效情形，吴初明应按照约定履行义务，故吴初明要求确认《房屋租赁合同》第十二条特别约定条款无效并要求返还多收电费，没有法律依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，吴初明尚未支付陈丽萍247960度电的电费，故吴初明应按照合同约定向陈丽萍支付电费247960元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，陈丽萍要求解除合同，吴初明予以同意，故陈丽萍要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案属于双方协商一致解除合同，并非基于吴初明违反合同约定而解除合同的情形，故在合同解除后，陈丽萍收取的押金30000元应予退还。另外，截至2020年8月16日，吴初明已将案涉厂房内的大部分物品搬离，但仍留存部分废弃物及垃圾。故综合考虑租赁物使用情况以及新冠疫情影响，本院酌情确定陈丽萍退还吴初明五个半月的租金104500元（228000/12×5.5）及公摊费1375元（3000/12×5.5）。至于厂区内部分废弃物及垃圾，因厂房实际控制权已交还给陈丽萍，为降低双方损失及执行的便利性，陈丽萍可自行清空处理，陈丽萍就此所产生的相关损失可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除陈丽萍与吴初明于2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、吴初明于本判决生效之日起十日内支付陈丽萍电费247960元； 三、陈丽萍于本判决生效之日起十日内返还吴初明租金104500元、押金30000元、公摊费1375元，合计155875元； 四、驳回吴初明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5019元，减半收取计2509.50元，由吴初明负担；反诉案件受理费7422元，减半收取计2002元，由吴初明负担，陈丽萍负担1709元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 包崇鸽 二〇二〇年九月二日 代书记员 王新新