贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4711号上诉人（原审被告）：朱清梅，女，1990年2月4日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：贵州优益商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道佳鑫摩尔城****。统一社会信用代码：91520521MA6DL6MG1F。法定代表人：周升级，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭红亮，广东德重律师事务所律师。上诉人朱清梅因与被上诉人贵州优益商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称为：优益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱清梅上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由优益公司负担。事实和理由：1、朱清梅基于友益公司的诱导承诺与其签订《商户合作意向确定书》，但朱清梅入住大方方圆荟摩尔城后，优益公司并未兑现承诺，影响了商户的声誉和利益，朱清梅多次找优益公司的负责人谈撤销《商户合作意向确定书》、退铺、退还保证金、装修押金及补偿装修费用的相关事宜，得到了优益公司相关负责人的同意，但优益公司并没有退还朱清梅前述相关费用。2、根据一审庭审笔录，与朱清梅签《商户合作意向确定书》的“路总”是优益公司的相关负责人，“路总”的承诺能够代表优益公司，故“路总”答应朱清梅退铺并退还朱清梅保证金、装修押金等的行为也能够代表优益公司。3、《商户合作意向确定书》所列条款全部约束朱清梅，对优益公司的义务只有只言片语，无法体现公平原则，系无效的格式条款。一审法院对朱清梅要求以其应退还朱清梅的保证金等抵扣朱清梅欠付的铺面租金的合理要求不予认定错误。被上诉人优益公司辩称，双方签订《商户合作意向确定书》，优益公司不存在欺诈行为，且朱清梅至今没有主张撤销《商户合作意向确定书》；一审法院按照朱清梅实际占用商铺的期间计算租金，并没有要求朱清梅承担其他费用；因为朱清梅一直没有与优益公司签订正式的合同，所以朱清梅实际上并不能享受三个月的免租期。其上诉理由不能成立。优益公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的《商户合作意向确认书》；二、判令被告支付2019年10月25日至12月24日（庭审中变更为11月29日）的商铺租金11,367.39元、物业费2,157.13元、空调费862.80元、商业管理费3,947.31元，共计18,334.64元；三、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年4月19日，朱清梅向优益公司缴纳履约保证金18,200.00元，后双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场她的故事商户合作意向确认书》（以下简称合作意向书）。合作意向书载明，意向承租商户全称：朱清梅，承租位置：B1-043（5-2-9、5-2-10），建筑面积：215.7㎡，租金标准及递增方式：第一年（2019年6月9日至2020年6月8日），租金：52.70元/月·㎡；第二年（2020年6月9日至2021年6月8日），租金：55.20元/月·㎡；第三年（2021年6月9日至2022年6月8日），租金：57.70元/月·㎡。租赁期限：3年，签约期限：2019年6月9日-2022年6月8日，交接日：2019年6月9日，装修期1个月，免租期3个月，营业日2019年7月9日，空调费：4.00元/月·㎡，物业费10.00元/月·㎡，保证金34,102.17元，商业管理费：18.30元/月·㎡，租金支付方式：季付。合作意向书还对其他事项进行约定。被告朱清梅、经办人林宁、项目负责人路琦等人在合作意向书上签名。被告朱清梅装修进行经营后于2019年10月申请退铺，王清义于2019年10月30日通过微信回复被告朱清梅，“按照路总给的时间，我刚算了，你家可到最迟11.20之前撤完铺”。2019年11月29日，被告朱清梅发微信给王清义，“我店撤完了，灯还没有拆，我妈妈生病比较严重，最近应当也不会有人入场，灯缓了两天就拆了”“跟你说一声，免得起诉的时候又说我这啊那的”“也不影响你们有人入场”，王清义回复“明白”“到时我们对接一下，空调遥控器需要交给我”。2020年1月15日，原告诉至一审法院。一审法院认为，合作意向书系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求解除合作意向书，被告不持异议，但双方签订合作意向书的目的是签订正式租赁合同，故合作意向书的性质属于预约合同，而被告在经营期间签订正式租赁合同之前申请退铺后得到原告招商部人员的同意，被告与招商部人员王清义2019年11月29日的微信聊天记录显示被告已最终完成了撤铺，故双方签订的合作意向书已实际解除，因此本案的现在的争议焦点是，被告是否尚欠原告租赁费及其他费用。双方签订的合作意向书载明，交接日期是2019年6月9日，被告享有装修期1个月和免租期3个月，故被告向原告支付租金的日期应从2019年10月9日开始计算，原告主张从2019年10月25日开始计算租金与被告陈述路琦给予她45天装修期的事实相吻合，故被告向原告支付租金的时间从2019年10月25日开始计算，王清义回复被告可以在2019年11月20日完成撤铺，而被告朱清梅在2019年11月29日向王清义表示虽然还有灯未拆除，但不影响有人入场，而原告在诉状中称被告直至2019年11月24日才退铺，与被告陈述最终晚了三天撤铺的事实相吻合，故不论原告是要求被告支付2019年12月24日前的租金，还是在庭审中将租金计算时间变更为至2019年11月29日均没有事实依据，本院不予支持，被告支付租金截止时间为2019年11月24日，2019年10月25日至2019年11月24日共计一个月，租金为11,367.39元（215.7㎡×52.70元/月/㎡×1个月）。根据合作意向书的约定，被告的经营期间应当向原告支付空调费4.00元/月/㎡，为862.80元，物业费10.00元/月/㎡，为2,157.13元，商业管理费18.30元/月/㎡，为3,947.31元。被告没有提交证据证明上述费用已向原告支付，故被告应向原告支付上述租金及空调费等其他费用，共计为18,334.64元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告朱清梅于本判决生效后十五日内支付原告贵州优益商业运营管理有限公司租金及空调费等费用共计18,334.64元；二、驳回原告贵州优益商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费130元，由被告朱清梅负担。二审中，朱清梅提交了9份上访信，拟证明优益公司存在欺诈行为；证人吴某证言，拟证明优益公司误导商户、虚假宣传、违背承诺，影响商户经营，优益公司同意将朱清梅交付的保证金抵扣铺面租金。优益公司质证意见：朱清梅提交的上访信只是上访人的单方陈述，其陈述的内容没有经过优益公司的认可或相关部门的认定，也没有证据证明其上访事项已被受理且有处理结果。证人吴某只是陈述了其撤店的经过，不能证明其撤店经过与朱清梅的一样，证人称以保证金来抵扣租金仅是其单方陈述，没有优益公司出具的承诺书等证据证明，且商户撤店需向优益公司主管提出申请，主管向公司负责人报告同意后才能够进行，吴某的证言不具有证明效力。本院审查认为，朱清梅提交的上访信不属于新证据，且优益公司提出的异议成立，该证据不能证明新的基本案件事实，本院不予认定；吴某未在一审诉讼期间出庭作出，因证人证言具有随意性，且优益公司提出的异议成立，本院亦不予认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：朱清梅应否支付优益公司主张的租金及其他费用。朱清梅与优益公司于2019年6月9日签订的案涉《商户合作意向确认书》是双方当事人的真实意思表示，合法且有效。《商户合作意向确认书》的性质为朱清梅与优益公司签订正式合同的预约合同，《商户合作意向确认书》约定优益公司将案涉商铺交给朱清梅使用，朱清梅按照约定标准向优益公司支付租金及相关费用，该约定符合等价有偿的市场交易规则。虽然案涉《商户合作意向确认书》中的相关条款系优益公司为重复签订而事先拟定，但该《商户合作意向确认书》系经双方协商后共同签署，《商户合作意向确认书》的相关条款中并没有限制朱清梅权利或加重朱清梅义务的内容，朱清梅也没有举证证明优益公司在签订《商户合作意向确认书》时对其作出过虚假承诺且所谓的虚假承诺系双方订立《商户合作意向确认书》的基础，朱清梅主张优益公司存在欺诈及《商户合作意向确认书》无效的理由不能成立。一审法院根据查明的事实判决朱清梅支付欠付的租金及其他费用共计18,334.64元正确。虽然朱清梅已经向优益公司申请并经优益公司同意撤铺，但朱清梅使用优益公司出租的商铺的事实客观存在，其应当按照《商户合作意向确认书》的约定向优益公司支付租金及其他费用，至于朱清梅主张用其向优益公司交纳的保证金、装修押金抵扣其欠付租金的问题，因朱清梅在本案中并没有提起反诉，朱清梅提交证据也不能证明优益公司已同意其抵扣请求，且优益公司在二审中明确表示不同意朱清梅的抵扣请求，朱清梅可就保证金、押金等另案主张权利。综上所述，朱清梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人朱清梅负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月二十五日书记员  蔡 旭