江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初3526号原告：张亮，女，1986年11月7日出生，汉族，住宿迁市泗阳县。委托诉讼代理人：王志康，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文龙，江苏君劭律师事务所律师。被告：句容恒瑞旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道**。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭家路，系该公司员工。委托诉讼代理人：张群杰，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司句容支行，，住所地句容市华阳镇华阳东路负责人：毛红群，系该行行长。委托诉讼代理人：章春源，江苏汇瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪忠，系该行员工。原告张亮与被告句容恒瑞旅游开发有限公司（以下简称恒瑞公司）、第三人中国建设银行股份有限公司句容支行（以下简称句容建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亮及其委托诉讼代理人曹文龙、被告恒瑞公司的委托诉讼代理人彭家路、张群杰两次开庭均到庭参加诉讼，第三人句容建行委托诉讼代理人章春源第一次开庭到庭参加诉讼，第三人句容建行委托诉讼代理人曾宪忠第二次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的世纪梦幻城风雅居28-5幢4层0407号房的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房首付款280683元；3.判令被告结清原告与第三人自7月15日起至实际结清日止所实际产生的贷款；4.判令被告承担贷款利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月18日起计算至实际给付之日止；5.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的世纪梦幻城风雅居28-5幢4层0407号房的《商品房买卖合同》；2.判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令被告支付原告已经偿还的贷款本金9095.51元；4.判令被告到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告予以协助；5.判令原、被告共同配合办理贷款提前还款手续及解除预抵押登记手续；6.判令被告返还原告购房首付款280683元及利息（自2019年10月18日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7.判令被告与第三人结清贷款本金余额及相应的贷款利息；8.判令被告承担原告已偿还的购房贷款利息损失25589.8元（自2019年10月18日起计算至2020年7月15日止，按实际已付利息计算）；9.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按约定缴纳了首付款280683元并办理了银行按揭贷款申请手续，贷款650000元已经于2019年7月下款。原、被告于2019年7月1日签订了《无理由退房协议书》，原告基于《无理由退房协议书》的约定内容，于2019年10月18日向被告处销售人员人员提出退房，被告一直不予办理，拖延至今。被告恒瑞公司辩称，1.原告符合无理由退房条件，我方同意解除双方签订的商品房买卖合同；2.关于原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，我方仅为担保人，是否解除该合同由原告与第三人协商处理，我方不发表意见；因我方对原告承担担保责任，为避免原告不能按期还款，导致我方承担相应的担保责任，我方主张如该份合同解除，我方退还原告的房款应优先支付原告欠第三人的贷款本息及相关费用；3.关于原告提出的向其支付贷款本金9095.51元及退还购房首付款280683元与利息的诉请，根据原、被告签订的无理由退房协议约定，无理由退房仅退还楼款本金，不支付利息；因原告为案外人杨桉宁推荐认购房屋，我方向其支付佣金12307元，我方主张根据无理由退房协议约定扣除相应的佣金奖金，故我方应退还原告楼款金额为918376元；4.我方同意到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告予以协助；5.办理提前还贷款的手续与被告无关，解除预抵押登记手续我方可予以配合；6.我方同意房款优先偿还原告所欠第三人的贷款本息及其他费用，但具体数额需第三人予以明确；7.关于原告要求我方承担其已偿还的购房贷款利息损失的诉讼请求，我方不予认可，原告未向我方书面提出过无理由退房通知，未履行无理由退房所应承担的结清银行贷款、办理商品房买卖合同解除协议等手续，也未给我方合理的履行期限，我方认为原告申请退房的时间应为起诉之日；关于原告诉请中关于诉讼费的诉请，原告未通知我方退房及给予我方合理的履行期限，而直接诉至法院，诉讼费应由原告承担。第三人句容建行诉称，截止至2020年7月15日，原告尚欠贷款本金640904.49元，要求原、被告支付该款项及利息；我行在本案中应系有独立请求权的第三人，我行根据合同约定要求原告支付律师代理费5000元。本院经审理认定事实如下：2019年6月13日，原、被告签订《句容市恒大文化旅游城商品房认购书》，约定原告向被告认购句容恒大文化旅游城5栋2单元407号商品房，总价款为930683元，原告在签署认购书时缴纳定金20000元，在2019年6月17日前缴纳首期款260683元，同时签署《商品房买卖合同》，余款650000元在2019年6月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书签订后，原告按约于2019年6月17日缴纳首期款280683元（含定金20000元）。2019年7月1日，原、被告签订《无理由退房协议书》载明如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕等内容。2019年7月5日，原、被告就句容恒大文化旅游城5栋2单元407号商品房签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产总价款930683元，原告在2019年7月5日前支付首期款280683元，余款650000元在2019年7月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，被告应当在2021年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。之后，原告（借款人暨抵押人）、案外人朱强风（借款人）、被告恒瑞公司（保证人）与第三人句容建行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告及朱强风向第三人借款650000元用于购买恒瑞公司出售的案涉房产，借款期限为360个月，自2019年7月15日起至2049年7月15日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%后，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次的贷款利率，则指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，贷款利率或罚息利率依该条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；贷款的利率调整日为每年的1月1日；还款方式为等额本息还款方法，还款日为每月15日；贷款人对借款人提前还本不收取提前还本违约金，对借款人不收取缩短借款期限违约金；本合同项下借款采用保证加抵押的担保方式，即由保证人恒瑞公司提供连带责任保证担保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、邮寄费、公告费等；本合同履行期间，借款人与售房人就案涉房产有关质量、条件、权属或者其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，借款合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人；除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人；若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、公告费、律师费等，由借款人承担；该合同中还对其他事项进行了约定。2019年7月15日，第三人句容建行按约定发放贷款650000元。截止至2020年7月15日，原告尚欠第三人贷款本金640904.49元。2020年5月13日，原告通过微信询问被告处营销人员袁桢栋拿房后小孩的初中学校就读事宜，同时询问物业费减免的申请情况，袁桢栋回复“（物业费减免的申请）办了啊”、“明天，这么晚设计的人早已经下班了，只有我们销售才会半夜下班”。2020年5月16日，袁桢栋回复原告“没要到这个东西，先做幼儿园和小学”、“初中还未定”、“不会一起开的”，原告回复“后年也开不了初中部吗”、“要这样我干脆退了算了”。之后双方就学校问题再次沟通，袁桢栋建议原告拨打12345咨询学区情况。2020年5月29日，原告通过微信向袁桢栋表示“我必须退房”。因销售案涉房产，被告恒瑞公司支付兼职销售员杨桉宁佣金12307元。本案审理过程中，朱强风向本院出具书面材料，表示同意解除与句容建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求恒瑞公司结清贷款本息。本案诉讼过程中，被告恒瑞公司向本院出具书面材料，表示其已经收回支付给杨桉宁的佣金，申请放弃在购房款中扣除该笔佣金的辩称意见。以上事实，由原告提供的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》复印件一份、收据一张及刷卡单据三张、《无理由退房协议书》一份、《商品房买卖合同》一份、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、微信聊天截图打印件五页、被告提供的佣金支付电脑截图一份、第三人提供的个人贷款对账单两页以及原、被告、第三人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》、《无理由退房协议书》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《无理由退房协议书》，原告在交房前享有解除合同的权利。原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告于2020年5月29日向被告处营销人员袁桢栋表示了退房的意思表示，袁桢栋系被告营销人员，有权代理被告进行房屋销售事宜，原告向袁桢栋表达解除合同的意思表示是有效的意思表示，故案涉《商品房买卖合同》于解除合同的意思表示到达之日即2020年5月29日解除。合同解除后，被告收取的购房款930683元应予返还。在商品房买卖合同履行过程中，原告为履行房款给付义务，向第三人句容建行借款650000元，被告为该借款承担阶段性连带责任保证担保。原、被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合同合法有效。现因原告原因，原、被告之间的商品房买卖合同已解除，担保贷款合同的目的无法实现，原告要求解除原、被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，商品房买卖合同解除后，第三人句容建行作为贷款人，有权依据该借款合同的约定解除与原告的借贷关系、宣布贷款立即到期并要求原告偿还所欠贷款本金、利息、罚息等费用，原告亦可依据借款合同约定委托售房人即被告直接将上述款项归还贷款人。因被告系借款合同的担保人，其作为商品房买卖合同的出卖人，在该买卖合同解除后已经负有向原告返还全部购房款的义务，故应偿还第三人的贷款本息由被告直接支付给第三人，剩余房款返还给原告。关于原告主张的要求被告支付其已偿还购房贷款的利息损失及首付款利息的诉请，本院认为，原告行使解除权导致原、被告之间的商品房买卖合同解除，被告应在解除后的合理期限内向原告返还购房款。根据合同的履行情况、解除后应履行的手续等因素，对于该合理期限本院酌定为30日，即被告应于2020年6月29日前返还，被告至今未返还，应承担逾期付款的利息损失。该损失应以被告收受的全部购房款930683元为基数，自2020年6月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。结合原告诉请，对被告应给付的逾期付款利息损失以289778.51元为基数进行计算，对该利息诉请的合理部分，本院予以支持。关于原告主张的原告协助被告办理商品房买卖合同备案撤销手续以及原、被告共同办理解除预抵押登记手续的诉请，实质为要求被告履行商品房买卖合同解除后涉及的解除备案登记等手续的附随义务，对附随义务的履行原告应当予以协助。因庭审中被告对上述请求表示同意，故本院予以照准。关于被告提出扣除佣金的意见，因被告已经申请放弃在应返还购房款中扣除该笔佣金的辩称意见，故对该意见本案不予理涉。关于第三人句容建行要求原告承担律师费5000元的诉请，案涉借款合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费等费用由借款人承担，第三人虽然委托律师参与了本案诉讼，但第三人未举证证明该律师费用已经实际发生以及律师费数额，故对第三人的该诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告张亮与被告句容恒瑞旅游开发有限公司2019年7月5日签订的《商品房买卖合同》于2020年5月29日解除；二、原告张亮、被告句容恒瑞旅游开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司句容支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除；三、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司句容支行支付贷款本金640904.49元及相应利息【尚欠的贷款本金计算至2020年7月15日，自2020年7月16日起的尚欠贷款本金及利息数额按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付】；四、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张亮剩余购房款（总房款930683元减去被告履行本判决第三项给付义务后的数额）；五、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效后十日内履行《商品房买卖合同》解除后涉及的附随义务，原告予以配合；六、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告逾期付款的利息（以289778.51元为基数，自2020年6月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司句容支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，减半收取2795元，由被告句容恒瑞旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 陆玉婷二〇二〇年九月八日法官助理 杜 娟书 记 员 万小玲