文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初1440号原告：重庆携港实业集团有限公司，住所地重庆市丰都县工业园区水天坪工业园，统一社会信用代码91500305868809217。法定代表人：潘明江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆杭俞食品有限公司，住所地重庆市丰都县兴义镇兴丰路**第****，统一社会信用代码91500230MA5U57EP3F。法定代表人：夏春，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦俊杰，重庆市丰都县三合法律服务所法律服务工作者。原告重庆携港实业集团有限公司（以下简称携港公司）与被告重庆杭俞食品有限公司（以下简称杭俞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，分别于同年5月26日、8月19日公开开庭进行了审理。原告携港公司的委托诉讼代理人杜超、向宏，被告杭俞公司的委托诉讼代理人秦俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。携港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠原告的房屋租赁费199781元及其该款从2018年2月21日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金；2.判令被告从2019年3月1日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费（暂计算至2020年3月30日止的费用为357906.12元）；3.按约定赔付原告律师代理费30000元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于丰都县兴义镇兴丰路68号5栋4-1号共计2294.27平方米的房屋，用于办公使用，在签订合同之日起3日内必须向原告缴纳履约保证金4.8万元，且约定第一个合同周期租赁期限为3年(2016年2月29日起至2019年2月28日止)，第一年度租金单价为10元/平方米/月予以优惠3元/平方米/月即192719元/年、第二年度租金单价为11元/平方米/月予以优惠3元/平方米/月即220250元/年、第三年度租金单价为12元/平方米/月予以优惠3元/平方米/月即247781元/年，每一年为一期，须于合同之日起3日内足额缴纳第一期租金192719元，以后每期租金按年缴付，须于前一期届满前7日内足额缴纳，期满前结清所有费用，“每逾期一日需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金”至付清之日止；合同第十条第4项明确约定，“本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之2倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任”。后原告按约向被告交付了约定房屋，被告除2016年3月10日缴纳了约定的履约保证金4.8万元及其第一期租金192719元之外，仅于2017年6月15日缴纳了第二期租金220250元，至今为止没有向原告缴纳之后的房屋租金，也没有在期满日(2019年2月28日)的5日内将租赁物交还给原告，已经构成根本性违约。按照合同约定，被告应于2018年2月21日前向原告缴纳2018年2月29日至2019年2月28日的租金247781元-所交履约保证金4.8万元=199781元；同时应当对原告2019年3月1日起至其实际交回房屋之日止的房屋占用使用费依照约定租金标准的3倍支付(暂计算至2020年3月30日止的费用为12元/平方米/月×2294.27平方米×13个月=357906.12元)，并承担原告聘请律师维权支付的服务费用。故诉至法院，请求判如所请。杭俞公司答辩称，原告是否有收益权，是否能用于商业租赁，需要进一步证明；涉案房屋内的物品是原告不允许被告搬走，不是被告不搬走；案涉合同期间已经到期，没有续约，到期后也没有要约；房屋质量问题导致第三年无法使用，第三年的房租应当扣减；涉案合同是格式合同，适用格式合同相关法条，合同前后矛盾，参照有利于被告的处理；2018年3月后，被告就陆续搬离了涉案房屋，并于8月底将案涉房屋归还给原告，故后期并未占用房屋。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，携港公司（甲方）与杭俞公司（乙方）签订《重庆携港实业集团有限公司房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋基本情况1、甲方出租的房屋坐落地址丰都县兴义镇兴丰路68号5栋4-1，乙方租赁房屋建筑面积合计为2294.27平方米……第二条租赁房屋用途1、乙方租赁该房屋作为办公使用……第三条交付日期和租赁期限1、甲、乙双方约定，甲方于2016年2月29日前向乙方交付该房屋。2、租赁期限：租赁期限为3年，但每3年为一个合同周期。在每个合同周期届满前一个月，乙方应向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议，乙方方能继续租赁该房屋。若乙方届时未按照前述约定向甲方发出书面申请，甲方可视为乙方决定不再继续承租该房屋，甲方有权对外出租，乙方有义务配合有意愿承租该房屋的第三人现场査看房屋。3、第一个合同周期租赁期限为3年，租赁期限为2016年2月29日起至2019年2月28日止。4、第一个合同期届满前一个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等(价格)条件下，乙方有优先租赁权；若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在租期届满后的5日内如期返还房屋，本合同终止……第五条租金、租金交纳期限甲、乙双方约定：房屋租金按房屋建筑面积计算。第一租赁年起止时间（2016.2.29-2017.2.28）年租金192719元；第二租赁年起止时间（2017.2.29-2018.2.28）年租金220250元；第三租赁年起止时间（2018.2.29-2019.2.28）年租金247781元。2、租金应按如下期限及方式支付(1)租金应按期足额纳，1年为一期。(2)乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计192719元；此后每期租金按年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……第七条逾期繳纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2、若非甲方原因，乙方逾期10天仍末能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索……第十条承租房屋的归还1、本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。2、本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租房屋按经营后的自然状态归还甲方，室内四壁及天花板、地板、地板固定装修装饰物不得拆除。3、承租房屋归还给甲方后，乙方遗留在承租房屋的所有物品、设施、设备(若有的话)，将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任……第十五条合同解除与终止1、在第一个3年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30％向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金及已预缴未发生的租金。2、本合同将因下述任何一事件发生而终止或甲方有权解除本合同(1)承租期届满。（2）在第一个合同周期届满，双方未能就签订后续租赁合同或补充协议达成一致意见。(3)在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（4）在承租期内，若乙方在本房屋内从事任何违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止本合同。(5)在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。（6）除本合同或法律法规另有约定外，本合同不得提前解除或终止。3、乙方有下述任何一情形发生的，甲方有权立即解除本合同：(1)乙方违法违规经营(包括但不限于在本房屋内从事法活动而受到政府部门的处罚)。(2)乙方在租赁期间发生消防事故或其他任何安全事故。(3)乙方逾期15天未缴纳当期租金……”。合同签订后，携港公司向杭俞公司交付了租赁房屋。杭俞公司于同年3月10日缴纳第一年度房屋租金192719元及履约保证金48000元；于2017年6月15日缴纳了第二年度房屋租金220250元。后，杭俞公司未缴纳第三年度的房屋租金。在庭审过程中，携港公司同意将杭俞公司缴纳的履约保证金优先扣减尚欠房屋租金。2020年3月26日，携港公司与重庆森吉律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该事务所代理与杭俞公司房屋租赁合同纠纷一案，合同约定律师服务费为30000元，约定待携港公司收回第一笔租金后3日内支付给重庆森吉律师事务所。截止一审辩论终结前，携港公司未向该事务所支付过法律服务费。在审理过程中，杭俞公司陈述称，在2018年3月1日曾向携港公司送达《反映房屋屋面漏水受损问题的报告》，于2018年7月24日向携港公司送达《关于我公司租用厂房退租的报告》，称“因政府补贴的50%的租金未到位，无力承担高昂的房租费用，决定在2018年9月1日起不再租用厂房”，并陈述称，与携港公司已经协商同意退租，还陈述称在2018年8月11日组织搬运货物，携港公司的物业管理人员不准许搬离。携港公司对杭俞公司的陈述内容不予认可。另查明，案涉房屋坐落地址丰都县水天坪工业园区红花岩路9号2栋，经公安机关变更为丰都县兴义镇兴丰路68号5幢。杭俞公司承租的案涉房屋从2018年6月之后未产水费、电费等费用。上述事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同，营业执照，法律事务委托合同，收据，图片，房地产权证，水、电、物业欠费表等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以确认。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告携港公司与被告杭俞公司举示的于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且已开始实际履行，租赁合同关系成立且有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告携港公司在与被告杭俞公司签订租赁合同后，已将租赁物交付被告杭俞公司占有、使用，被告杭俞公司未按约定按期足额支付租金的义务，现原告携港公司主张被告杭俞公司支付其尚欠的《房屋租赁合同》中约定的第三年度的房屋租金199781元（247781元-保证金48000元）。虽被告杭俞公司辩解称，原告提供的房屋存在屋面漏水问题，其于2018年7月24日向原告携港公司送达《关于我公司租用厂房退租的报告》，原告携港公司同意提前解除合同，但被告杭俞公司未举示充分证据予以证明其辩解理由，且即使被告杭俞公司向原告送达了该报告，如双方未协商一致，亦不能达到被告杭俞公司提前解除租赁合同的法律效果。故，本院认为，被告杭俞公司应按《房屋租赁合同》中的约定，在前一期届满前7日内（即2018年2月21日前）足额缴纳房屋租金199781元。关于原告携港公司主张被告杭俞公司从2018年2月21日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定：“第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止”。被告杭俞公司在租赁期间应按时支付租金，但被告杭俞公司逾期未支付房屋租金，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同的约定承担违约责任，被告杭俞公司主张合同中约定的违约金过高，本院认为该约定有违法律规定，且与原告携港公司的实际损失不符。本院调整为以199781元为基数，从2018年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止。关于原告携港公司主张判令被告从2019年3月1日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费的问题。原告携港公司认为，按照《房屋租赁合同》中“第十条4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。”的约定，租赁合同期满后，被告杭俞公司未交还租赁物应当支付三倍租金。被告杭俞公司辩解称，被告杭俞公司已经于2018年7月24日向原告送达了退租报告，原、被告之间的租赁合同关系已经解除，且原告携港公司与被告杭俞公司签订的《房屋租赁合同》中的三倍租金约定属于格式条款，并与其他条款相互冲突，不应采纳。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中“第十条承租房屋的归还1、本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。”与“4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金”等条款确有冲突，且原告携港公司作为合同提供者，未举示充分证据证明其对加重对方责任的条款尽到提示义务。故，本院对原告携港公司主张判令被告从2019年3月1日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费的请求不予支持。同时，结合本案查明事实，原告携港公司明知被告杭俞公司自2018年6月后就未实际使用租赁物用于生产经营，在《房屋租赁合同》约定的租赁期2019年2月28日到期后，原告携港公司及被告杭俞公司均未采取适当的措施防止损失扩大，又因被告杭俞公司确有物品实际占用租赁物，亦未采取积极措施交还租赁物，故原、被告双方均对租赁合同关系终止后产生的占用费用损失负有责任，本院酌定由被告杭俞公司从2019年3月1日起按10324.21元/月（第三年年租金247781元÷12个月×50%）支付占用费至返还租赁物时止。关于原告携港公司主张赔付律师代理费30000元的诉讼请求。虽原告携港公司与重庆森吉律师事务所确已签订《法律事务代理合同》，但原告携港公司未支付费用，该损失实际金额无法确定，故本院在本案中暂不处理，待实际发生后，当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆杭俞食品有限公司在本判决发生法律效力后15日内支付原告重庆携港实业集团有限公司房屋租金199781元及违约金（以199781元为基数，从2018年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以199781元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止）；二、被告重庆杭俞食品有限公司从2019年3月1日起按10324.21元/月向原告重庆携港实业集团有限公司支付房屋占用费至交还租赁房屋时止；三、驳回原告重庆携港实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9676.88元，由原告重庆携港实业集团有限公司负担3327.3元，被告重庆杭俞食品有限公司负担6349.58元（原告重庆携港实业集团有限公司已垫付，被告重庆杭俞食品有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  伍永威人民陪审员  秦 超人民陪审员  成 淑二〇二〇年九月十一日书记 员代  凤 娟