江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初5326号 原告：王伟，男，1982年12月4日生，汉族，住江苏省海安县。 被告：任亮，男，1990年1月1日生，汉族，住南京市浦口区。 原告王伟诉被告任亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟，被告任亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告按合同约定支付给原告违约金19800元；3、判令被告支付给原告代付费用57.19元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告签订一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于南京市浦口区××以用作自住，租赁期限为4年，合同期限自2019年8月25日至2023年8月25日，月租金为3300元，并且约定双方无约定事由不得提前解约，否则违约方应当支付半年房租作为违约金给另一方。2020年5月，被告无约定事由而要求与原告解除房屋租赁合同，并且拒绝支付合同约定的违约金19800元。被告租房期间产生物业费2290.86元、电费670元、水费59.72元、燃气费336.61元，这些费用原告已代为缴纳，扣除租房押金3300元，被告还应支付原告57.19元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告任亮辩称，1、原、被告于2019年8月签订的租赁合同，物业费被告同意承担2020年1月1日至2020年5月25日期间共计六个月的物业费1527元，并愿意承担电费、水费、燃气费；2、因为疫情原因被告没有收入无法继续履行合同，被告于2020年3月底至4月初多次致电原告，提出将剩余的约49天的房租及押金补偿给原告，初步达成了口头的协定。后被告于2020年4月5日、6日就搬出了租赁的房屋，并且把门禁密码以信息的形式发送给了原告。但在收房时原告以需要被告支付六个月违约金为由拒绝收房，一直拖至2020年5月25日原告才收房。5月25日是被告缴纳房租的付款时间，后原告以微信的方式告知被告因为拖欠房租15日，是被告违约在先。双方协商无果原告诉至法院，被告在2020年5月25日之后就停止了一切费用的支付；3、违约金依据合同法的规定不得超过实际损失的30%，被告认为违约金过高；4、被告提出解除租赁合同符合双方的约定，2020年的疫情属于不可抗力，符合合同规定的重大变故，是被告无法预见无法避免的，被告的提议也符合法律规定，对于免责的条件被告已提前两个月通知原告，且在不可抗力的条件下符合免责条件；5、被告已经提前两个月搬出租赁房屋，若没有达成初步的共识被告是不会提前搬出的；6、被告同意解除双方的租赁合同关系，但请求法院认定被告免责或减少违约金的金额，被告不同意承担本案的诉讼费。 经审理查明，2019年8月8日，原告王伟（甲方）、被告任亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1房屋坐落于浦口区××。1.2租赁期为48个月，自2019年8月25日至2023年8月25日前，将此出租房屋交付由乙方作自住使用。月租金为人民币3300元，即人民币叁仟叁佰元整，乙方支付下次租金应提前15天。保证金为人民币3300元整，乙方于交付房屋当天同首次租金一起交付给甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空，交还房屋并已经结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应及时补齐。租赁期内，乙方负责缴纳该房屋承租期间的相关费用：水费、电费、煤气费、物业费、公共设施费、有线电视费。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致本合同无法履行，乙方除了无权请求返还保证金，还须偿付三个月的房租作为违约金，基违约金不足以弥补给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。双方约定：甲方承担房屋前后院围栏修缮及地面铺砖，更换冰箱、沙发、茶几、窗帘以及吊灯。双方协商租金支付方式：电汇，第一次季付，后续每半年一付，租金涨幅每年在前一年的基础上涨5%。如无重大变故，双方不得提前解约，如有，双方协商，协商不妥，支付半年房租作为违约金支付给另一方。 合同签订后，被告向原告缴纳保证金3300元，并支付原告房屋租金至2020年5月25日。被告以“疫情期间无经济来源”为由向原告提出解除合同，后原、被告于2020年5月25日办理了房屋交接手续。 庭审中，原告提交微信截图，证明被告自入住至退房期间未缴纳的水费59.72元、电费670元、燃气费336.61元、物业费3054.48元，原告主张扣除保证金3300元后被告还应支付57.19元（59.72元+670元+336.61元+2290.86元-3300元）。被告同意缴纳水费59.72元、电费670元、燃气费336.61元，但物业费只同意承担2020年1月1日至2020年5月25日期间的1527元。被告同意解除合同，但认为其于2020年4月5日搬离涉案房屋，故合同解除时间为2020年4月5日。原告则主张应以双方实际交接房屋日期2020年5月25日作为解除合同日期。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、微信截图及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告王伟与被告任亮签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。 关于原告诉请：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。本院认为，被告同意解除合同，但认为其于2020年4月5日搬离涉案房屋，故双方合同解除时间为2020年4月5日，对此被告未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。原、被告均认可双方于2020年5月25日办理房屋交接手续，故合同解除时间为2020年5月25日。 2、判令被告按合同约定支付给原告违约金19800元。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中约定：如无重大变故，双方不得提前解约，如有双方协商，协商不妥，支付半年房租作为违约金支付给另一方。被告以“疫情期间无经济来源”为由向原告提出解除合同，其行为构成违约，应支付原告违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。结合原告的损失及被告的实际情况，本院酌定被告支付原告违约金6600元。 3、判令被告支付给原告代付费用57.19元。本院认为，原告提交微信截图证明其缴纳涉案房屋2020年的物业服务费3054.48元，原、被告于2020年5月25日办理房屋交接手续，被告同意支付2020年1月1日至2020年5月25日期间的物业服务费1527元（3054.48元÷2）及水费59.72元、电费670元、燃气费336.61元，本院对此予以确认，上述费用合计2593.33元（59.72元+670元+336.61元+1527元），被告已缴纳原告保证金3000元，被告无需再支付原告代付费用，故对原告此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告任亮于本判决生效之日起十日内支付原告王伟违约金6600元。 二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3470元，减半收取1735元，由原告王伟负担1158元，被告任亮负担577元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费3470元。 审判员  林咏梅 二〇二〇年九月二十一日 书记员  王 君 书记员  魏苗苗