广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初1161号 原告：周亮亮，男，1980年10月11日出生，汉族，户籍地：广西全州县，现住广西兴安县。 原告：丁梅芳，女，1980年10月23日出生，汉族，户籍地：广西兴安县，现住址同上。 两原告的委托诉讼代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林兴辰置业有限公司，住所地：兴安县兴安镇灵渠龙王庙山丘南侧。 法定代表人：唐修涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖宏增，男，1967年6月17日出生，汉族，住广西兴安县，系该公司办公室副主任。 原告周亮亮、丁梅芳与被告桂林兴辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周亮亮、丁梅芳的委托诉讼代理人赵立林、被告桂林兴辰置业有限公司的委托诉讼代理人廖宏增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定为原告办理不动产权证，时间为三个月内；2、判令被告支付违约金3865.81元；3、本案诉讼费由被告承担；4、判令被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款千分之三支付违约金。事实及理由：原告与被告于2013年3月25日签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的××小区第××栋××单元××层××号房以总价386581元卖给原告，并在原告交足房款后进行了交房，并约定在交房后360个工作日内为原告办理不动产权证，而且原告还交了1000元办理房产证的费用。但至今被告都没有为原告办理相应的不动产权证，已构成了违约，依据双方签订的合同第15条第2款，被告应支付总价1%的违约金。原告在多次催告被告按合同履行约定的相应义务，被告都以各种理由搪塞。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告桂林兴辰置业有限公司辩称，对原告的第一项诉讼请求无异议，愿意帮原告代为办理不动产权证；原告于2013年3月25日与被告签订房屋买卖合同，被告在2014年履行了交房义务。原告于2020年5月13日才起诉主张违约金，该主张已经超过了两年诉讼时效的保护期间，不受法律保护。针对原告第四点诉讼请求，“如果被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款的千分之三支付违约金”，合同没有约定，法律也没有规定，没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告要求被告支付违约金的诉请。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，用于证明原告的身份信息；2、被告工商登记信息，用于证明被告的身份信息；3、商品房买卖合同，用于证明原、被告权利义务的内容；4、原告在2018年3月21日向被告主张权利的视频，用于证明原告向被告主张过权利，其中也应该要求过支付违约金的权利，其中包括赔偿损失的权利，违约金未过诉讼时效。被告向本院提交了以下证据：通知（登载在桂林晚报上），用于证明被告的交房时间及被告履行了交房通知义务，视为被告履行交房义务。本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、被告对于原告提交的2018年3月21日向被告主张权利的视频真实性无异议，但对证明内容有异议，本院对该段视频的真实性予以采信，本院认为，从视频的内容来看，业主代表仅仅对办理房产证主张了权利，并未要求被告支付逾期办证违约金，因此，本院仅对原告证明其向被告主张过办证权利的事实予以采信；2、原告对被告提交的通知的真实性无异议，对关联性有异议，本院对该份证据的真实性及证明被告已于2015年之前向原告交房的事实予以采信。 本院经庭审，对本案的事实认定如下：2013年3月25日，原告周亮亮、丁梅芳与被告桂林兴辰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告周亮亮、丁梅芳购买被告桂林兴辰置业有限公司开发的位于兴安县××镇××东面“××”第××幢××单元××层××号商品房一套，该商品房建筑面积共126.19平方米，房屋总价为386581元；被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因买受人（即原告）自身或其他部门单位耽误时间除外。如因出卖人（即被告）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定的其他费用的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。合同还约定了其他权利义务，由原告与被告分别在上述合同上签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已支付了该房屋的房款；被告按照双方签订的合同第十一条之规定，以在《桂林晚报》公告通知买受人办理交付手续的方式于2014年7月27日在桂林晚报上刊登了交房通知，通知要求业主于2014年7月31日至2014年8月15日携带身份证原件及两份复印件、购房合同原件、已交房款、契税等相关票据及交房相关费用到物业处办理交房手续，其中包含了两原告购买的第××幢××单元××层××号商品房。合同的第十一规定，出卖人发出通知的30日内，买受人不来办理收房手续，视为出卖人已经按照本合同第八条的约定向买受人交付了商品房，即在2014年8月27日（在桂林晚报上刊登交房通知的第31日），视为被告已经交付了商品房。被告将房屋交付给两原告后，至今未按照合同第十五条的约定，在房屋交付后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月21日，该小区尚未办理房产证的业主代表与被告桂林兴辰置业有限公司进行座谈，要求被告尽快为业主办理房产证，但并未提及要求被告支付逾期办证违约金。2020年5月13日，原告向本院起诉，要求被告为其办理不动产权证并支付违约金。 本院认为，原告周亮亮、丁梅芳与被告桂林兴辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告请求被告在三个月内按合同约定为原告办理不动产权证，根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因买受人自身或其他部门单位耽误时间除外。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定的其他费用的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。”从上述内容来看，被告应履行的义务是在房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告未按上述约定进行备案的行为已构成违约，在庭审中被告表示对原告该项诉讼请求无异议，愿意帮原告代为办理不动产权证，因此，本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效以及被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款的千分之三支付违约金的诉讼请求是否能得到支持的问题。被告于2014年8月27日已按照双方合同第十一条的约定，将房屋交付给原告。按照双方合同第十五条的约定，被告应于360个工作日内（即2016年2月14日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未完成报备义务，已经构成违约。被告的违约行为，是导致原告无法取得房屋权属证书的原因，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应当承担违约责任的情形。根据双方约定，被告逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，需按照房屋总价款的1%支付违约金，该约定是违约金的计算方式，被告达到条件可以准确计算出违约金的具体数额，原告主张的违约金债权范围是明确的、非持续性债权，是一时性债权，应当适用诉讼时效制度。原告向法院起诉主张违约金的法定期限，应当为2016年2月14日后的3年，即从2016年2月15日起至2019年2月14日止。原告于2020年5月13日第一次提起民事诉讼，其提交的录像仅能证明在2018年3月21日业主代表向被告提出尽快办理房屋产权证的要求，并未向被告主张逾期办证违约金，而办理房屋产权证是物权请求权，不适用诉讼时效制度。经本院在庭审中向原告的委托诉讼代理人就是否主张过逾期办证违约金的问题进行询问，其表示应该主张过但并未形成证据，因此，本院视为原告没有证据证实其曾于2019年2月14日以前向被告主张过逾期办证违约金，即没有证据能证明诉讼时效有中止、中断或延长的情形，故原告起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。对于原告请求的如果被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款的千分之三支付违约金的诉讼请求，本院认为，因双方在合同中对上述内容没有明确约定，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十四条、第一百九十五条、第一百九十六条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林兴辰置业有限公司于本判决生效之日起三个月内，依据登记部门的相关规定，为原告周亮亮、丁梅芳代为办理位于兴安县商品房的（建筑面积126.19平方米）房屋权属证书； 二、驳回原告周亮亮、丁梅芳的其他诉讼请求。 本案减半收案件受理费50元（原告已预交），由原告周亮亮、丁梅芳负担25元，由被告桂林兴辰置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  唐玉香 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张 萃