山西省平遥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0728民初1214号 原告：张强。 委托诉讼代理人：贾玉凤。 委托诉讼代理人：郁强。 被告：安士平。 委托诉讼代理人：田永文。 第三人：平遥县房辉古城管理经营有限公司。 法定代表人：赵黎康。 委托诉讼代理人：王泽恩。 委托诉讼代理人：王东晓。 原告张强与被告安士平、第三人平遥县房辉古城管理经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强及其委托诉讼代理人贾玉凤、郁强，被告安士平及其委托诉讼代理人田永文，第三人平遥县房辉古城管理经营有限公司的委托诉讼代理人王泽恩、王东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告在2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、依法判令第三人减免2月份至5月份的租金，减免的义务由原告享有；三、依法判令被告返还原告剩余租期的租金278304元；赔偿造成设备损失41061.9元，辅料、装修、运费损失33754元，货物损失30000元；上述各项费用合计383119.9元；四、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告承租的第三人所有的平遥县××号房屋，租期为三年，租金按年支付，第一年租赁费为33万元。原告已经按被告的指示，分别将30万元的租金打入被告指定账户。合同签订后，因新冠肺炎疫情影响，山西省政府出台相关管控措施和平遥县政府出台《关于防治新型冠状病毒感染的肺炎疫情的第2号通告》采取小区封闭、商铺暂停运营的政策，平遥县作为中风险区域，商铺无法开门营业。原告认为案涉房屋己无法正常使用，根据《房屋租赁合同》第五条约定：因自然灾害、国家落实政策等不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，双方互不承担责任。因上述原因终止合同的，甲乙双方共同协商处理。以及《合同法》第一百一十七条的规定该情形构成不可抗力，现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。原告要求解除合同，并要求被告退还未到期租金，以及根据政府部门的相关政策，第三人应当减免上半年三个月租金，并由实际承租人享受该减免政策。原告依据中华人民共和国民事诉讼法、合同法等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告安士平辩称，1、2019.12.25日，答辩人和原告口头商定门面房的租赁事宜，原告交付答辩人定金5万元。2020.1.1日，答辩人和原告签订了房屋租赁合同，答辩人将位于遥县××街××号门面房一大间、辅房一间租赁给原告，租赁期限为三年，2020.1.1日起至2022.12.31日止。租赁费按年支付。第一年租赁费33万元及第二年租赁保证金5000元由原告在签订合同前支付30万元，剩余35000元由原告于2020.1.31日前支付。如原告第二年不再租赁，5000元保证金不再退还。2019.12.26日，原告支付答辩人第一年租金25万元，定金5万元抵顶第一年租赁费，剩余35000元至今未支付答辩人。2、答辩人和原告签订的房屋租赁合同合法有效。原告请求解除合同的事由不属于不可抗力，原告单方解除合同应当承担违约责任，支付答辩人拖欠的水电费、卫生费，将答辩人装饰装修恢复原状，并赔偿答辩人停业损失。原告请求返还租金及赔偿损失不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人平遥县房辉古城管理经营有限公司述称，1、合同具有相对性。原告与第三人之间无合同，无权要求第三人减免。2、房子属于公房，本身租金比较低，不存在减免。3、即便存在减免，也是被告享有，原告不享有。 本院根据审查确认的证据认定事实如下： 2019年12月25日，原、被告口头商定由原告向被告承租南大街14号房屋事宜，原告交付被告定金5万元，约定双方于2020年1月1日前签订合同。2019年12月26日，原告支付被告第一年租金25万元，定金5万元抵顶第一年租金。2020年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，被告将位于遥县××街××号门房屋租赁给原告，合同主要内容为：“租赁期自2020年1月1日至2022年12月31日，共三年。租金为年付。第一年租赁费33万元及第二年保证金5000元，乙方已付30万元，剩余35000元于2020年1月31日前支付给甲方。其中5000元为第二年租赁保证金，如乙方第二年继续租赁，可抵入第二年租赁费用中。如乙方毁约，保证金不予退还。乙方对房屋进行装修改造，需告知甲方，并征得甲方同意后方可进行。因自然灾害、国家落实政策等不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，甲乙双方共同协商处理等内容”。合同签订后，被告即将房屋交原告承租经营。原告经营至2020年1月25日，因新冠肺炎疫情被政府有关部门责令停业。2020年4月27日，原告委托山西管辅律师事务所律师贾玉凤、郁强给被告以邮寄的方式送达了1份律师函，其主要内容为：“我方认为案涉房屋己无法正常使用，根据《房屋租赁合同》第五条约定：因自然灾害、国家落实政策等不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任。因上述原因终止合同的，甲乙双方共同协商处理。以及《合同法》第一百一十七条的规定该情形构成不可抗力，现我方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。依法行使合同解除权。要求解除双方之间的租赁合同，并要求贵方退还未到期租金。特通知贵方：本律师函即为书面解除通知，贵方收函之日视为合同解除”。2020年5月底，原告将所租房屋的钥匙以快递的方式邮寄给了被告，并附便函1张，其内容为：“我当事人张强承租你处南大街14号房屋，现已按照平遥县房管局房辉古城管理有限公司要求已腾空房屋，现把钥匙通过快递寄于你处，签收快递相当于已拿到钥匙，房屋已交回你处”。审理中，被告称，该于6月中旬收到一个快递寄来的钥匙和便函。2020年7月被告在该商铺内营业。 另查明，被告所出租之房屋系被告于2013年8月19日向第三人承租的公房，门面为1.5间，辅房1间，约定由被告对房屋进行整体承租开发，第三人有权监督乙方的整治维修及开发工程。租赁期限为20年，即从2013年1月1日至2032年12月31日止，房租共计176720元。 原告在承租期间，对所承租的房屋进行了装修，装修支出为21000元。 本院认为，原告与被告订立的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等基础上订立的合同，且合同不违背有关法律、法规，应为有效合同。合同在履行过程中，因新冠肺炎疫情，原告出现经营困难，属于因不可抗力不能履行合同的情形，原告通知被告解除合同，符合有关法律规定。关于原告所诉租金的减免，根据有关政策规定，本院确定被告适当为原告减免2个月的租金；虽然原告于2020年4月27日通知被告解除合同，但原告称该于2020年5月底才将房屋钥匙邮寄给被告，被告称6月中旬才收到钥匙，本院以被告认可的收到钥匙时间为原告退房之日，本院酌情确定2020年6月10日为原告向被告退房之日。原告所诉要求被告赔偿装修费，因本案中原告对房屋进行装修改造征得了被告同意后进行的，且已形成附合的装饰装修物，本案属于因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，故对原告装修费用，根据公平原则，本院确定由被告赔偿原告装修费10500元；原告所诉其余请求，属于原告经营中的设施和财产。其要求被告赔偿无法律依据。本院依法不予支持；原告所诉要求第三人减免2月份至5月份的租金，减免的义务由原告享有，因原告是与被告签订的租赁合同，合同的相对方是被告，其无权要求第三人减免房租，对该请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）、第一百一十七条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的（一）第二条、第三条（二）之规定，判决如下： 一、确认原告与被告2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除； 二、由被告返还原告退房后和为原告减免疫情期间的租金208333元； 三、由被告支付原告装修费10500元； 四、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3523元，由原告负担负担1232元，由被告负担2291元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  赵家启 二〇二〇年九月二十四日 书记员  张金瑞