浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初1909号 原告：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司，住所地温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**，统一社会信用代码：9133030375705692X5。 法定代表人：夏哲平，该公司经理。 委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：浙江强业管件有限公司，住所，住所地温州市龙湾区标准厂房基地片）综合五区纬二路，统一社会信用代码：91330303677204136A。 法定代表人：陈荣飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邬宏威，北京威泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张立志，河南盐都律师事务所律师。 第三人：温州市广源橡塑制品有限公司，住所，住所地温州市龙湾区标准厂房基地片）综合五区车间四，统一社会信用代码：913303033255655606。 法定代表人：陈会赞，该公司执行董事兼经理。 第三人:温州宏道塑料制品有限公司，住所，住所地温州市瓯海区潘桥街道荣安路**第**社会信用代码：91330304MA2857FH9D。 法定代表人：曾令强，该公司执行董事兼总经理。 第三人：温州市龙湾瑶溪谢伟荣螺丝加工厂，住所地温州，住所地温州市龙湾区用代码：92330303ＭＡ2ＢＵＭＷＭ8Ｘ。个体工商户经营者：谢伟荣（曾用名：谢伟雄），男，1968年4月12日出生，汉族，住温州市龙湾区瑶溪街道龙永路永安**。 原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称：标准厂房公司）与被告浙江强业管件有限公司（以下简称：强业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告对管辖权提出异议，本院审查后裁定驳回被告对管辖权提出的异议；被告不服上诉，温州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，应原告申请，通知温州市广源橡塑制品有限公司（以下简称：广源公司）、温州宏道塑料制品有限公司（以下简称：宏道公司）、温州市龙湾瑶溪谢伟荣螺丝加工厂（以下简称：谢伟荣加工厂）作为第三人参加诉讼，并于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告标准厂房公司的委托诉讼代理人余隐、被告强业公司的委托诉讼代理人张立志到庭参加诉讼；第三人广源公司、宏道公司、谢伟荣加工厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人立即腾空并向原告移交租赁土地（坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合**，计9.775亩）；2.判令被告向原告支付拖欠租金391000元（2018年1月1日至2019年12月31日期间拖欠）及违约金（以欠付租金391000元为基数，按每日万分之五标准，自2018年1月1日起计算至实际履行之日止）；3.判令被告向原告支付土地占用费（按50640元/亩/年标准，自租期届满之日即2020年1月1日起计算至实际腾空移交之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月，原告将坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合五区9.775亩土地（具体坐标详见《租赁合同》附图，以下简称：涉案土地）出租给案外人温州红日光伏有限公司（以下简称：红日公司），由红日公司自建临时标准厂房使用，租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。2014年11月20日，原、被告与红日公司签订《合同权利义务转让协议书》（以下简称：《转让协议》），约定红日公司将其在与原告签订的《租赁合同》中的全部权利义务转让给被告，由原告另行与被告签订《租赁合同》。2014年11月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将涉案土地出租给被告；租期五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金逐年支付，每年租金应于上一年12月31日前支付；被告租赁土地后自行在租赁土地上建设临时标准厂房（实为红日公司建成后转让给被告）；合同租赁期满后，被告不再续租的，厂房由甲方无偿收回；被告未按约定缴纳租金的，须向原告支付拖欠租金的每日万分之五的违约金等。被告已实际使用涉案土地及地上厂房，但被告至今尚欠原告2018年度、2019年度租金共计391000元未付。租期届满前，因租赁土地规划用途已做调整，原告于2019年11月12日向被告送达《关于收回租赁土地的通知》，通知被告在租赁期限届满后原告将收回租赁土地，被告于租赁期满后30日内腾空厂房并自行拆除机器设备等可利用物，但被告未予以理会并继续占用至今。原告认为，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，现租期已经届满，被告应腾空移交涉案土地，支付拖欠租金及违约金，并参照现评估租金标准支付租期届满后的占用费至实际腾空为止，原告为此起诉。起诉后，经实地走访发现，涉案土地目前除被告继续占用外，还有他人共同占用，据了解系被告擅自转租，故申请追加共同占用人为第三人并与被告共同承担腾空移交的责任。 被告答辩称：一、《租赁合同》约定涉案土地出租后由承租人出资建造厂房，但厂房建造由原告统一规划、统一设计、统一监理，并明确租期届满如土地规划用途不变，被告有优先续租权。承租人承租涉案土地后，向原告缴纳500000元/亩的建设押金，根据原告统一要求，投入巨资按50年设计使用年限标准建造厂房使用，现租期虽已届满，但土地规划用途未变，被告享有优先续租权。原告不再续租，违背之前的承诺，缺乏起码的诚信，破坏了营商环境。二、《租赁合同》约定租金为20000元/亩/年，原告主张50640元/亩/年系单方委托评估形成，并非双方约定，且评估违法。三、被告提起的行政复议、行政诉讼正在进行中，本案需以上述案件的结果为依据，故本案应中止诉讼。四、第三人与被告系合作关系，不是擅自转租，被告无需腾空，第三人亦无需腾空。综上，原告第1项诉请应予驳回，并判决被告继续使用涉案土地；原告第2项诉请的占用费按《租赁合同》约定标准计算。 审理中，原告补充称：一、关于优先续租权问题。《租赁合同》确有约定优先续租权，但优先续租权是同等条件下的优先续租，而非无条件无期限续租。租期届满前，因土地规划用途调整，原告考虑到企业搬迁等实际需要，向被告提供了续租条件（续租期限至2020年12月31日、根据评估确定的新租金标准等），周边区域土地也都是相同的续租条件，因被告拒绝，双方未达成续租协议。租期届满后，被告理应腾空移交涉案土地，原告并未侵害被告优先续租权。二、关于厂房设计使用年限问题。当时的背景是龙湾区工业用地紧张，原告利用土地规划调整时间差，将涉案土地所在区域用于临时标准厂房。厂房系承租人按其生产需要自行设计建造，如拟建混凝土结构厂房，根据《工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）》，自动匹配50年设计使用年限，被告无证据证明系原告要求，且厂房设计使用年限与租期也没有关联。至于押金，收取的背景是当时意向承租人众多，为确保承租人有实力支付租金及建造厂房，并非原告要求按50年设计使用年限建造，且押金已经结清。三、关于本案是否需要中止诉讼。被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。四、关于腾空移交的诉请。目前只要求腾空可移动物品后移交，暂不包括地上建筑物拆除。五、关于租期届满之后占用费的诉请。为加快本案诉讼进程，原告先行撤回该项诉请，保留权利。 审理中，被告补充称：一、关于优先续租权问题。原告所谓的规划调整，经被告申请政府信息公开，并不存在，原告也未提供证据。二、关于厂房设计使用年限问题。《租赁合同》第六条约定厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理，承租人实际也按此履行，设计与施工单位都是原告指定，设计与施工方案均需经原告审核同意，故按50年设计使用年限标准设计建造是原告要求。如租期只有10年，承租人不可能投入巨资建造高规格标准厂房。原告时任领导还曾口头承诺，土地将来会出让给被告，承租人正是基于这样的承诺才投入巨资建造厂房。三、关于本案是否需要中止诉讼。本案续租未成的主要原因是存在行政干预，并非单纯租赁合同民事纠纷，被告已提起行政复议、行政诉讼，根据先行后民原则，本案应中止诉讼。 第三人均未发表意见。 本院经审理认定事实如下：温国用（2008）第2-36248C号《国有土地使用权证》载明“土地使用权人原告，座落龙湾区海滨街道小陡村，地号2-8，地号2-8-8-319，地类用地，使用权类型出让，终止日期2022年10月30日，使用权面积17114.88平方米”等。 原告将上述土地中的部分出租给红日公司。2009年8月17日，原告作为甲方，红日公司作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况。（一）甲方同意将位于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合区土地租赁给乙方使用。（二）租赁土地总面积9.775亩（折合6516.695平方米），其中分摊面积为1.275亩（折合850平方米）。（三）租赁土地四至范围有附件一之附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。该规划用地性质、建筑容积率、密度、绿化率、消防以及建设标准等各项规划要求须严格按照施工图实施。三、租赁期限为十年。从2010年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金。（一）租赁20000元/亩/年，每年租金195500元，逐年支付，每年支付时间为上一年12月31日前。五、甲方应于2009年1月1日前将符合本合同约定的租赁土地交付乙方使用，在乙方进场施工前，应完成三通一平（施工用水、施工道路、施工用电、场地平整），在正式开工投产后甲方提供的租赁土地应完成五通一平（给水、排水、道路、通讯、电力、场地平整）。六、租赁地块项目建设。租赁地块上的标准厂房由乙方自行建设，涉及土地上的所有建设税费均由乙方负责，厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理。乙方建设期内及租赁期间必须严格按照已审批的规划总平、施工图纸等规定及有关经济技术指标实施，必须符合有关土地、消防、建设行政主管部门规定的各项标准和要求执行。入园企业必须符合国家、省、市的产业导向，符合环保以及安全生产要求，并严格按照温龙政办（2004）125号文件精神实施。乙方必须保证安全施工，并在施工过程中接受甲方以及相关行政管理部门的监督、管理……七、特别约定。（一）未经甲方同意乙方不得将本租赁合同项下的土地使用权转让、转租……（二）本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用，但乙方必须在本租赁合同约定的租赁年限期满之日起提前三个月书面向甲方申请办理续租手续。乙方未申请续租的视作自动放弃，厂房由甲方无偿收回。如需继续租用，乙方不得变更原规定的使用性质、功能，并不得转让。续租租金参照当年土地市场价重新确定”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。 红日公司在涉案土地上建造厂房使用。 2014年11月20日，原告作为甲方，红日公司作为乙方，被告作为丙方，三方签订《转让协议》，载明“一、甲方与乙方2009年8月17日签订的《租赁合同》中乙方享有和承担的全部权利义务转让给丙方享有和承担。二、甲方与丙方在本转让协议签订之日或签订后另行签订《租赁合同》，与甲乙双方原签订的《租赁合同》内容不一致的，以甲方与丙方另行签订的《租赁合同》为准。三、乙方根据原与甲方签订的《租赁合同》向甲方缴纳的款项，不再由甲方与乙方进行结算和退还，直接转化为丙方依据与甲方另行签订的《租赁合同》应当缴纳的各项款项，不足部分由丙方补足。乙方与丙方另行结算支付，与甲方无涉。四、本转让协议签订后，甲方与丙方应在三日内办理财务方面的交接及补交手续”等。 2014年11月25日，原告作为甲方，被告作为乙方（原名温州强业管件法兰有限公司，2015年5月22日名称变更为现名），双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况及交付时间。甲方同意将位于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片综合区土地租赁给乙方使用，租赁土地总面积9.775亩（折合6516.695平方米），其中分摊面积为1.275亩（折合850平方米），租赁土地四至范围由附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。三、租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金。（一）租赁价格：租金20000元/亩/年，年租金合计195500元，逐年支付，每年租金支付时间为上一年12月31日前。甲方另收乙方20000元/亩（合计195500元）押金，该押金待租赁期届满后退还乙方……七、其他约定。本协议约定的租期到期，乙方需要续租的，乙方应在合同到期日期前向甲方书面提出续租请求，租金及支付方式以及租赁合同其他所有条款均与本协议书一致……八、违约责任……乙方未按规定时间足额缴纳租金，乙方必须每日向甲方支付拖欠租金总额万分之五的违约金”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。 2019年11月12日，原告向被告发送《关于收回租赁土地的通知》，要求被告在《租赁合同》到期之日起30日之内腾空厂房并自行拆除机器设备等可利用物。但被告继续占用涉案土地至今。 以上事实有原、被告一致陈述及原告营业执照、被告身份信息、第三人身份信息、国有土地使用权证、《租赁合同》及附图、《转让协议》、《租赁合同》及附图、图纸及照片、《关于收回租赁土地的通知》及照片等证据在卷佐证。 对当事人争议的事实与证据，本院分析认定如下：1.原告提供了资产评估报告，拟证明涉案土地当前租金市场价为50640元/亩/年，用以确定租期届满后占用费的标准。被告质证认为，系原告单方委托评估，不认可，且评估机构系违法评估，被告已要求有关单位查处，并提供了《查处违法评估申请书》、邮寄材料、受理材料等。本院审查认为，因原告已撤回租期届满后占用费的诉请，故该证据对本案的处理已无影响，本院在本案中不再予以审查；被告申请查处评估，并不影响本案处理。 2.原告提供了《蓝田标准厂房园区工业用地使用情况表》，拟证明第三人广源公司、宏道公司、谢伟荣加工厂占用部分涉案土地进行生产经营的事实。被告质证认为，真实性无异议，第三人与被告不是转租关系，是合作关系。本院审查认为，该证据可证实第三人广源公司、宏道公司、谢伟荣加工厂占用部分涉案土地进行生产经营的事实，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 3.被告提供了温龙政办[2004]125号文件复印件，拟证明被告系响应政府号召承租涉案土地，政府要求承租人建造厂房需要统一规划、设计、监理、验收，本案并非普通租赁合同民事纠纷，而涉及政府招商引资和行政干预。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关，原告作为国企对土地出租事宜接受政府管理和指导，对外签订《租赁合同》，合同双方是平等主体，应根据合同确定双方权利义务。本院审查认为，虽该证据并无原件，但被告援引的该文件内容已纳入《租赁合同》文本，至于该些内容对本案的影响，本院将在下文再行分析。 4.被告提供了建筑工程施工许可证、建筑用地规划许可证、建筑设计说明、单位工程质量竣工验收记录、红日公司车间三、四工程竣工验收报告，拟证明被告根据区政府要求，按50年的标准投入巨资建设厂房，如仅租十年不再续租，被告宁愿租赁厂房也不会投入巨资为区政府领导装潢门面、制造政绩。原告质证认为，真实性无异议，但证明对象有异议，并非原告要求按50年设计使用年限建造，至于部分建设手续上显示建设单位为原告，是因为土地使用权在原告名下，并不代表是设计使用年限是原告要求，验收报告上建设单位显示就是原承租人红日公司。本院审查认为，原告质证意见成立，被告的证明主张本院不予采纳。 5.被告提供了原《租赁合同》和《续租合同》样本（被告未签署），拟证明原《租赁合同》约定优先续租权，而原告提供的《续租合同》中续租期限仅至2020年12月31日，违反之前优先续租的承诺，故被告未签署。原告质证认为，真实性无异议，《租赁合同》约定优先续租权的前提是同等条件，原告在《续租合同》样本中给出了续租条件，被告拒绝签署，双方就续租未能达成一致。本院审查认为，该组证据可证实原告已提出续租条件，但被告不予认可，双方就续租未能达成一致，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行分析。 6.被告提供了《关于请求续租土地的联合报告》，拟证明园区内50余家承租企业集体向原告上级单位空港新区管委会申请要求续租土地并承诺继续缴纳租金，空港新区管委会未妥善解决问题，导致矛盾激化。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，其申请内容也没有依据，且不是向原告提交。本院审查认为，该证据仅系被告等人关于续租的意向，因双方就续租并未达成一致，并不影响本案的处理。 7.被告提供了中共温州市龙湾区委、中共温州高新技术产业开发区委《专题会议纪要》[2018]12号，拟证明政府要求续租期限至2020年12月31日，并要求无偿收回地上建筑物。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关。本院审查认为，该证据内容系对续租条件的指导，并非对《租赁合同》的变更，因双方就续租并未达成一致，并不影响本案的处理。 8.被告提供了《通知》，拟证明原告威胁被告通过停水停电方式逼迫搬迁，违反有关规定。原告质证认为，通知租期届满后搬迁不属于威胁，而是原告依法依约行使权利。本院审查认为，该证据可证实原告通知被告租期届满后搬迁，至于被告继续占用是否合法有据，本院将在下文再行阐述。 9.被告提供了微信截图（空港新区管委会领导发给承租人）、会议照片及录音（空港新区管委会领导主持召开）、断水断电函（空港新区管委会发给水电公司）、信访材料、公安报案材料、行政复议材料、行政诉讼材料等，拟证明原告上级单位空港新区管委会以各种违法手段逼迫被告搬迁，本案存在行政违法干预，被告已就相关违法行政行为提出信访、报案、申请信息公开、行政复议和行政诉讼，本案需以行政案件处理结果为依据，应中止诉讼。原告质证认为，部分证据真实性无法确认，被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。本院审查认为，本案系土地租赁合同民事纠纷，该组证据所涉行政案件的审理结果并非本案处理的依据，本院在本案中不予审查。 10.被告提供了要求对相关领导进行任职经济责任审计的申请书，拟证明被告已申请对相关领导进行任职经济责任审计。原告质证认为，与本案无关。本院审查认为，该证据与本案处理无关，本院不予审查。 11.被告提供了行政复议材料、行政诉讼材料，拟证明涉案土地的国有土地使用权证违法，被告已申请撤销及政府信息公开，本案需以行政案件处理结果为依据，应中止诉讼。原告质证认为，被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。本院审查认为，本案系土地租赁合同民事纠纷，该组证据所涉行政案件的审理结果并非本案处理的依据，本院在本案中不予审查。 本院认为，原告与红日公司签订《租赁合同》的事实清楚，双方据此建立了土地租赁合同关系。原告与红日公司、被告签订《转让协议》，原《租赁合同》中红日公司的权利义务整体转让给被告，原告又与被告签订新《租赁合同》，双方据此建立了土地租赁合同关系。 原告以租期届满为由诉请被告腾空移交涉案土地，被告不予认可，双方主要争议在于优先续租权问题与厂房设计使用年限问题。 关于优先续租权问题。本院认为，虽《租赁合同》约定“本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用”，但续租的前提是双方就续租条件达成一致，而根据审理查明的事实结合前述证据分析，原告曾给出续租条件，但被告不予认可，双方就续租未能达成一致，未能签订续租协议，本案亦不存在被告接受同等条件而原告不允许被告优先租用的情况。被告对优先续租权理解系对合同条款的曲解，如按被告理解，合同约定的租期将失去意义，其主张本院不予采纳。根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；本案《租赁合同》约定的租期已经届满，原告诉请被告腾空移交涉案土地，合法有据。至于土地四至，应以《租赁合同》附图为准，原告明确诉请为腾空可移动物品，暂不包括地上建筑物拆除，本院予以确认。至于第三人，其基于与被告的合作关系或其他关系实际占用部分涉案土地，在被告已无权继续使用的情况下，第三人亦无权继续使用，原告诉请第三人从涉案土地上腾空，同样合法有据，但各第三人腾空范围以其实际占用涉案土地范围为限。 关于厂房设计使用年限问题。本院认为，一方面，虽《租赁合同》约定“厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理”，但厂房设计使用年限系根据相关建筑规范进行匹配，并无证据显示厂房设计使用年限系原告明确要求；另一方面，厂房设计使用年限并不等同于土地租赁期限，被告认为厂房设计使用年限导致建设标准高、投入大，仅租十年成本过高，但其投入产出是否经济属于商业判断，其在租期届满后以此为由继续占用缺乏依据。 至于被告提出的原告时任领导曾口头承诺土地将来会出让给被告的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。 至于被告提出的本案应中止诉讼的主张，根据前述证据分析，其主张缺乏依据，本院亦不予采纳。 原告以被告拖欠租金为由诉请被告支付租金及违约金。本院认为，根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案《租赁合同》约定的租金支付期限为年付，原告主张被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间租金391000元，被告未提供证据证明已经支付，本院认定原告主张成立，其诉请被告支付租金391000元，本院予以支持。至于违约金，《租赁合同》约定违约金以拖欠租金为基数，按每日万分之五的标准计算，合法有据，但2018年度和2019年度拖欠租金的违约金应分段计算。 原告曾诉请被告支付租期届满后至腾空移交前的土地占用费，后撤回该项诉请，系在法律规定的范围内处分诉讼权利，本院予以准许。 综上所述，原告诉请被告腾空移交涉案土地、支付租金及违约金，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江强业管件有限公司及第三人温州市广源橡塑制品有限公司、温州宏道塑料制品有限公司、温州市龙湾瑶溪谢伟荣螺丝加工厂于本判决生效之日起十日内腾空并向原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司移交坐落于温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）综合五区9.775亩土地（土地四至以《租赁合同》附图为准，腾空可移动物品，不包括地上建筑物拆除，其中第三人腾空范围以各自实际占用范围为限）。 二、被告浙江强业管件有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司支付租金391000元及违约金（先以195500元为基数，按每日万分之五的标准，从2018年1月1日起计算至2018年12月31日；再以391000元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年1月1日起计算至实际履行之日止）。 三、驳回原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按上述指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按上述指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 本案受理费5098元，由原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担619元，被告浙江强业管件有限公司负担4479元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员  金 丛 二〇二〇年九月一日 代书记员  刘金瑶