广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16610号原告：广州南洋电器有限公司，住所地广州市越秀区黄**路43号。法定代表人：吴耀祺，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈小英，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅菲，广东广信君达律师事务所律师。被告：郭爱琼，女，1961年3月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭爱霞，女，1963年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州南洋电器有限公司所诉被告郭爱琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小英、刘雅菲，被告及其委托诉讼代理人郭爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原被告之间的租赁关系已于2019年10月31日解除；2.判令被告向原告支付自2019年11月1日起至实际返还物业之日止的占有使用费(按照国有资产评估项目备案表中载明的资产评估结果计算)，暂计算至2019年12月31日的占有使用费1375.4元（按每月130元每平方米计算），并赔偿从应付款之日起至实际偿付之日止的利息损失(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令被告立即按现状向原告返还物业(涉案物业位于广州市越秀区黄**路57号101房，返还面积为5.29平方米)；4.判令被告向原告支付从2020年1月21日起至实际返还物业之日止的逾期违约金（按照占有使用费总额的100%计算）。事实与理由：原告为广州市越秀区黄**路57号101房的产权人。2018年10月30日，原告、被告签订《广州市房屋租赁合同》约定被告向原告承租涉诉房屋，租赁期限至2019年10月31日止。上述合同到期后，经原告上级主管部门指示，原告需按照广州市国资委印发的《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》的要求对涉诉房屋进行公开招租，经评估涉案物业租赁单价为每月每平方米130元。租赁合同到期后，原告口头告知被告涉案物业需公开招租，被告可向原告进行报价，但被告坚持不同意调整租赁金。原告于2019年12月19日向被告发出《工作联系函》，书面告知涉诉物业公开招租的情况及被告享有的相关权利。同月23日，被告向原告发来《申请报告回复函》，明确表示希望原告不加租和续约。2020年1月14日，原告再次向原告发函，明确不与被告续约并要求被告迁出房屋。而被告至今未向原告返还涉案物业且继续在使用，亦未按照原告新的租金标准向原告支付占有使用费，故提起本案诉讼。被告辩称，一、不同意解除租赁关系，应当继续履行租赁合同。涉案商铺是回迁安置给被告营业使用，自1999年7月起至今，一直由被告承租使用。双方租赁合同于2019年11月31日到期，一直以来，双方续签租赁合同都是原告通知签署意向书，经其上级审核后，在次年一月份签署正式租赁合同，每年租赁合同到期后被告按原来租金先交。2019年12月26日，原告通知被告签署续租意见书，并告知被告租金上涨至每月每平方米130元。因租金上涨较大，被告同意按照该标准签署五年租赁合同，并在意向书注明。原告以需向领导请示为由，未答复被告。之后原告电话通知被告不同意续签五年同意续签三年，因春节及疫情原因，未能续签合同。被告已同意按照每月每平方米130元租金标准，原告收到租金从未提起异议，没有与被告续签租赁合同，因此，原告应当继续履行租赁合同。二、不同意第二项诉讼请求。在续签合同的基础上，被告同意按照每月每平方米130元标准支付，但应当扣除被告已付每月租金336元。如原告坚持解除租赁合同，则应按合同约定的标准支付占用使用费。三、双方对续签合同一直协商，被告同意继续承租不同意返还物业。四、不同意支付违约金，被告一直有续租的意向，也按原合同标准继续缴纳租金，不同意支付违约金，且该违约金明显过高。且春节因为疫情原因导致被告经营严重受到影响，原告应减免两个月租金。经审理查明：广州市越秀区黄**路57号101房产权人为原告，建筑面积5.29平方米。2018年10月30日，原告（出租人、甲方）与承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定:甲方为上址房屋产权人，租赁物证载用途为商业，租赁物建筑面积为5.29平方米；租赁期限为1年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止，租金每月336元；乙方须于合同提前终止、解除或届满之日后的3日内腾空租赁物，并同时返还租赁物和有关设施设备，搬走属于乙方的可移动物品；合同期满，乙方要求续租的，甲方同意后，按照广州市政府出台的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》的相关规定办理；合同终止或解除，乙方不在本合同约定期限内返还租赁物的，甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物。同时，乙方不在本合同约定期限内返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占用费外，还须按该占用费总额的100%向甲方支付违约金；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达。乙方地址为广州市黄**路61号601房；等。2019年12月19日，原告向被告发出《工作联系函》称，国有物业租期届满若继续出租的需公开招租，该物业的租赁底价以具有评估资质的中介评估机构并经备案的评估结果作为定价基础，评估价为130元/平方米/月；由于被告之前续租意向低于评估价，经原告上级部门审批后不予通过，故被告如仍有续租意向，请于25日下午17时前以书面函告的形式告知我司，并将租期、意向租金等相关事项一同以书面函告的形式告知我司等。同月23日，被告向原告发出《申请报告回复函》称，原告通知我续约要加租，所说的理由是片面之词，我不接受，请拿出依据，原因是我们的铺面情况特殊，并不适用物业管理指导意见的规定。商铺是原告在1986年拆迁征用我房屋而回迁4平方米比我们，双方拆迁协议约定并承诺不得随意或变相加租。原告所讲实际租金参考并不是政府强制定价行为。望原告考虑我们意见和多方面的因素，不加租与我续租。2020年1月14日，原告向被告位于广州市越秀区黄**路61号601房的地址寄送《工作联系函》，称由于被告提出的意愿与我司提出的续租条件无法达成一致，经我司上级部门指示，我司决定不再与被告续签租赁合同。请被告依照已签订的物业租赁合同的约定，于2020年1月20日前腾空租赁物业，并搬离等。该邮件于2020年1月17日妥投。被告表示未收到该函件。原告为证明其主张向本院提交：1.广州市国有资产监督管理委员会发出的《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》；2.《国有资产评估项目备案表》记载涉诉房屋月租金评估单价为130元/平方米/月，总价为688元/月。被告为证明其主张向本院提交：1.原告（拆迁人）与郭炳锐、郭爱霞（被拆迁人、代理人为郭爱琼）签订《房屋拆迁安置协议》，约定乙方是黄**路49号使用人，承租面积20.25平方米，另有铺面3平方米。甲方应于1999年12月30日前在原地段新建大楼首层4平方米、七层24平方米安置乙方回迁居住。甲方安置乙方回迁增大住宅、铺面的面积部分必须按广州市公房标准交租，甲方不得随意加租或变相加租等。2.原告于1999年6月28日发出的《回迁安置通知》，郭炳锐业主（东山区霞记干鲜果店负责人郭爱霞）现安排回迁黄**路57号营业，面积4平方米。庭审中，原、被告确认被告按照每月336元的标准支付至2020年6月。原告表示如法院认为合同尚未解除，坚持要求解除合同。本院认为：原告、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同租赁期限届满后，双方未就续签租赁合同达成一致，被告继续使用房屋，原告亦按原租金标准收取租金，双方形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。原告主张租赁期限届满之日即为合同解除之日，于法无据，本院不予采纳。原告已于2020年1月17日向原告通知被告不再续约、并要求被告于1月20日前搬出涉诉房屋，故涉诉合同于2020年1月17日解除。现原告要求交还房屋，合理合法，本院予以支持。被告认为2020年2、3月受疫情影响应免租，但原告在疫情发生之前已经发函要求被告交还房屋，被告逾期不交还，已属迟延履行，根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，被告迟延履行也不能免除责任，故应向原告继续支付租金。至于原告主张按照每月130元/平方米计付占用费及利息损失，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，被告逾期交还房屋的，应按占用费总额的100%支付违约金，故原告主张自2020年1月21日起逾期交房违约金，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州南洋电器有限公司与被告郭爱霞之间关于广州市越秀区黄**路57号101房的房屋租赁关系于2020年1月17日解除；二、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告郭爱霞应将广州市越秀区黄**路57号101房腾空交还原告广州南洋电器有限公司；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭爱霞向原告广州南洋电器有限公司支付2020年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每月按336元计算）；本判决发生法律效力之次日起至实际返还房屋之日止，被告郭爱霞应按照上述标准逐月向原告广州南洋电器有限公司支付房屋占用费（每月按336元计算）；四、本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭爱霞向原告原告广州南洋电器有限公司支付2020年1月21日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交还房屋违约金（每月按336元计算）；本判决发生法律效力之次日起至实际返还房屋之日止，被告郭爱霞应按照上述标准支付违约金。四、驳回原告广州南洋电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告郭爱霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年九月二十九日书记员  郑艳婷