广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终998号上诉人（再审申请人、原审被告）：邓振业，男，汉族，1983年5月10日出生，公民身份号码441************913，住址：广东省惠州市惠城区**********。委托诉讼代理人：袁萍洲，广东崇越律师事务所律师。被上诉人（被申请人、原审原告）：谢初波，男，汉族，1974年2月25日出生，公民身份号码441************015，住址：广东省东莞市南城区*************。委托诉讼代理人：蒋枞，广东鸿园律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝翠波，广东鸿园律师事务所实习律师。原审第三人：梁细姜，女，汉族，1949年11月20日出生，住址：广东省惠州市惠城区七五二零零部队****。委托代理人：周玉君，系原审第三人外甥。上诉人邓振业因与被上诉人谢初波、原审第三人梁细姜确认合同无效纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民再1号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓振业向本院提出上诉请求：一、依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民再1号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、谢初波、梁细姜不具有取得涉案土地使用权的资格，本案应裁定驳回谢初波起诉。1.我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，如果村集体或村民将土地或房屋卖与本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同将因违反法律法规的强制性规定而无效。本案中，谢初波、梁细姜均不是望江村过沥村民小组成员，因此，谢初波不具有取得涉案土地的资格，当然也不是是涉案土地的权属人。2.依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”依据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”本案中，案涉争议的标的为土地使用权以及地上建筑物，属于不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。根据以上规定，不动产物权的设立应当以登记为发生效力的条件。本案谢初波不能提供原土地使用权以及地上建筑物的登记情况，不能确认谢初波为原产权人。因此，案涉土地使用权以及地上建筑物的权利人应当向行政部门申请取得相应的登记后，再根据取得的物权主张相应的权利，即不动产登记属于行政主管部门的职能范围，不属于司法管辖的范畴。综上，被上诉人谢初波不是案涉土地及建筑物的权利人，应驳回其起诉。二、涉案土地及地上建筑物（原三栋三层房屋）的相关权益在房屋建成后是由第三人梁细姜与上诉人父亲邓康照按出资比例按份共有。1.涉案土地款45110元及部分建房款70000元的费用是梁细姜支付的，同时，上诉人邓振业的父亲邓康照为建造房屋，也支出了二十五万元左右，双方因朋友关系，没有订立任何书面协议。1992年，房屋在完成三层楼房框架机构时，不幸第三人的弟弟病故，第三人一家认为涉案房屋风水不利于家庭人员的健康，故决定终止合作建房，后续一直由邓振业父亲邓康照出资25万元建造房屋，建成后的房屋也一直由邓康照占有、使用、出租、收益。2.涉案的三层三栋房屋，显然不是第三人所支付的7万元能建成的。基于第三人梁细姜与邓康照均有出资，依据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。所以，涉案土地及地上建筑物的权益应属于第三人梁细姜与邓康照以各方出资额比例按份共有。所以，本案不能单纯认为梁细姜支付了土地款，就当然享有土地及地上建筑的全部权利，这显然是错误的。三、若本案不裁定驳回谢初波的起诉，第三人梁细姜与上诉人邓振业签订《关于转让250平方米土地协议》的行为是有效的。1.梁细姜是涉案土地及地上建筑物的实际份额权益人，其有权对其享有的份额进行处分、转让。2.梁细姜以谢初波的名义签订本协议并不影响协议的有效性和交易的真实性，梁细姜以谢初波的名义签订本协议纯属为了“配合”当初不当取得土地权利时是以“谢初波”出名的。但谢初波从未实际出资，也自始未取得相关土地及地上建筑物的权益资格，且各方包括村委均尊重客观事实，都明知梁细姜是出资人，所以梁细姜才有权决定建筑物的处分。3.双方签订本协议的本质是第三人梁细姜自愿转让其共有份额。邓振业对第三人梁细姜支付的款项仅仅是梁细姜当时建房时实际出资款项7万元。若涉案房屋建房款全是梁细姜出资，按目前市值及从市场交易规则看，都不可能愿意把三栋房屋四层楼房以7万元进行转让出售。而显然，梁细姜也是清楚知道涉案建筑物邓振业一家有出资建房，同样认可邓家是对建筑物是享有较大权益份额才同意以低价转让份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。所以，第三人梁细姜以转让土地之名实质为自愿转让其建筑物共有份额的行为是有效的，不违反法律法规的禁止性规定。4.最终权益人邓振业为土地及房屋所在地集体经济组织成员，从妥善解决纠纷以及维护市场交易安全的角度，法院应认定交易有效。农村村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人的《房屋买卖合同》属违反法律法规的强制性规定的无效合同，但如果该房屋经过多手转让，最终买受人（权益人）为房屋所在地集体经济组织成员的，合同及交易有效。本案中，邓振业系本集体经济组织成员，房屋与宅基地的最终归属并未违反我国土地管理的相关法律规定。所以，谢初波主张《关于转让250平方米土地协议》无效于法无据，应不予支持。（附中国裁判文书网案例）四、涉案房屋扩建、加建部分属于邓振业所有。基于第三人梁细姜退出合作建房，邓康照在原有三层三栋房屋基础上在2005年进行了扩建，其中深度增加了7.5米，层数增加了一层（第四层），扩建部分应归扩建人所有。若本案认定双方的交易行为是无效的，邓振业仅需退还三层三栋房屋中出资额为七万元的份额给梁细姜，但梁细姜不是本案的原告，没有具体诉求，也应驳回原告的诉讼请求。假设本案判决邓振业退还所有土地及地上建筑物给谢初波，则邓振业原持有三层三栋房屋出资25万元比例份额及加建部分应进行市值评估，谢初波对该部分建筑物向邓振业补偿后再进行返还。否则，谢初波利用梁细姜配合转让份额的无效协议，反而获得更多不当利益，明显不具有合法性、合理性。综上所述，现有证据不能证明被上诉人谢初波是涉案土地及地上建筑物的权利人，不享有主张权利的资格，应裁定驳回其起诉。若不裁定驳回其起诉，因出资建设房屋的是梁细姜及邓康照，房屋权益属于双方按出资比例按份共有，而梁细姜处分其共有份额不违反法律法规禁止性规定，且有权处分，因此梁细姜与邓振业之间的交易有效，则判决驳回原告的全部诉讼请求。若认定双方交易无效，邓振业原持有的份额及加建部分不予退还，由双方另行协商分割建筑物。被上诉人谢初波辩称：第一、谢初波、梁细姜是否取得涉案土地使用权的资格，不应在本案审理，本案不应裁定驳回谢初波的起诉。在本案审理的是确认合同无效的纠纷，并不是土地使用权纠纷，两者属于不同的法律关系，被答辩人混淆了法律概念。第二，谢初波取得土地使用权是历史遗留问题，当时的法律并不禁止村集体的土地向村民小组以外的人转让。第三，涉案土地及地上建筑的相关权利在房屋建成后，并不是由第三人梁细姜与上诉人父亲邓康兆按出资比例按份共有，而是由答辩人谢初波享有。第四，被答辩人主张若本案不裁定驳回谢初波的起诉，第三人梁细姜与上诉人邓振业签订的关于转让250平方米土地协议的行为是有效的，说法更是错误。第四，被答辩人主张涉案房屋扩建加建部分属于被答辩人所有，该主张不应该在此案当中审理，并且不符合法律根据和事实情理。首先，被答辩人主张涉案房屋扩建加建部分属于被答辩人所有，与答辩人请求的确认第三人与被答辩人签订关于转让250平方土地协议无效的主张是不同的法律关系。其次，被答辩人擅自入住答辩人的房屋，并且在没有经过答辩人的同意下，对答辩的房屋扩建、加建的行为属于侵权行为。并不像被答辩人所说的扩建部分应由扩建人所有。如果按照被答辩人所说，那么在没有合法事由并且经过有权人的同意，擅自在有权人的房屋下扩建加建，并据此主张扩建加建归侵权人所有的说法是与法律规定和社会情理相冲突的。第五，被答辩人擅自入住答辩人的涉案房屋，并在此期间占有使用答辩人的涉案房屋，该行为属于不当得利，应将所得的不当得利予以返还。原审第三人梁细姜辩称：被答辩人采用打百姓牌的同时，没有经过答辩人的同意，把房产签订了转让合同，希望法院秉公办理，依法判决。一审原告谢初波向一审法院起诉请求：1.确认《关于转让250平方米土地协议》无效；2.判令被告返还位于江北望江过沥村土地250平方米及地上建筑物（过沥路239号、过沥路241号、过沥路243号，价值225万元）；3.判令被告向原告支付三年租金共计27万元。4.本案诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月27日，第三人梁细姜以原告谢初波的名义与被告邓振业签订了《关于转让250平方米土地协议》，协议内容载明：“我是谢初波在1991.10.17至1992.1.21号期间在江北望江过沥村大部队房后购建土地250平方米付购土地款肆万叁仟肆佰元整（43400元）赔付青苗和旧房款1710元共计肆万伍仟壹佰壹拾元（45110元）（详附历史收据4份）经各方商议，现按当时付款人民币肆万伍仟壹佰壹拾元整，付给谢初波，款到后就将250平方米土地使用权转让给邓振业并双方签字后生效。（包括建好的三栋四层楼房一并转让）。房子及土地转让人：谢初波；房子及土地接管人：邓振业。”原告并提供了编号为82119的《收据》证明第三人于2016年9月27日收到了被告的款项168000元。对此，原、被告及第三人在庭上共同确认该合同落款处的签名处并非原告本人所签。另查，原告称其于1991年10月17日至1992年1月21日购买涉案土地及出资建设涉案房屋，并提交了《收款收据》《现金支出证明单》《收条》等证据予以证明。其中编号为0890880号的《收款收据》显示的内容有：“1991年10月17日，兹由预收谢初波交来房费250平方米20000元”；编号为0998901号《收款收据》显示的内容有“1991年12月6日，收到谢初波交来建房屋地195平方米房款23400元”；《现金收入证明单》显示的内容有“1991年12月6日，收到谢初波建房赔偿房屋及青苗款1710元”；《收条》显示的内容有：“今收到梁细姜现款贰万元，收款人：邓康照，92.5.31；取：梁细姜购房款伍万元，经手人：邓康照，92.12.16；今收到梁细姜交来购土地款叁万元，经手人：邓康照；今收到梁细姜交来建房款贰万元，经手人：邓康照，92.11.28；今收到梁细姜建房款壹万元，收款人：邓康照，93.4.2。”又查，2018年1月23日，惠州市惠城区****办事处望江村过沥村民小组作出一份《证明》，载明：“兹有邓振业（公民身份号码：441************913，住址：广东省惠州市惠城区************）系我惠州市惠城区望江村过沥路239号、241号土地系我村民小组集体所有，土地使用权人系邓振业，地上建筑物所有权人是邓振业。（本《证明》只证明出具之日土地及地上建筑物的现状）”该份证明盖有惠州市惠城区江北街道办事处望江村民小组印章。又查，被告提交了一份《江北街道望江村民委员会专用收据》，显示的内容有：“2016年10月5日，过户费12500元，付款人：邓振业。”根据庭审笔录：“审：签署《关于转让250平方米土地协议》时，原告在场吗？被代：原告不在场。原代：不在场第三人：不在场。审：被告是跟谁签署《关于转让250平方米土地协议》？被代：跟第三人签署。审：第三人为何会签《关于转让250平方米土地协议》？第三人：完全是基于与被告父亲的关系，以及听到被告父亲去世，后又听到被告母亲的倾诉，基于同情，才签了。审：有无征求原告本人同意？第三人：没有征得原告和原告父亲的同意。审：土地是跟谁买的？原代：跟过沥村村民小组购买的，收款收据上有过沥村村民小组的盖章。审：购买时有无书面购买合同？原代：因为当时不规范，因此没有书面合同，以收款收据为证。审：被告一家是2005年入住？被代：是的。第三人：第三人是2005年去当地才知道被告已经入住，至于被告是否就是在2005年入住我方是不清楚的。”一审法院再审认定的事实与原审认定的事实一致。一审法院原审判决：一、确认原告谢初波与被告邓振业于2016年9月27日签订的《关于转让250平方米土地协议》无效。二、被告邓振业应在本判决生效后十日内向原告谢初波返还位于惠州市惠城区**********平方米土地及地上建筑物（过沥路239号、过沥路241号、过沥路243号）。三、驳回原告谢初波的其他诉请。一审法院再审认为：本案系确认合同无效纠纷。2016年9月27日，第三人梁细姜以再审被申请人谢初波的名义与再审申请人邓振业签订《关于转让250平方米土地协议》，第三人梁细姜并无被申请人谢初波的代理授权且事后未被谢初波追认，庭审时，三方当事人在庭上均确认该合同落款处的签名并非谢初波本人所签。因此，第三人梁细姜以被申请人谢初波的名义签订合同的行为是无权处分行为，该合同对谢初波不发生效力。对于再审申请人邓振业提出，谢初波从未实际出资，第三人梁细姜才是涉案土地及地上建筑物的实际份额权益人，证据不足，一审法院不予采信。该合同中涉及集体所有的土地使用权及地上建筑物所有权的转让，因农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，因此《关于转让250平方米土地协议》的内容违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。故被申请人谢初波请求一审法院确认《关于转让250平方米土地协议》无效的诉请，理由正当，一审法院予以支持。对于《关于转让250平方米土地协议》合同无效法律后果的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被申请人谢初波要求申请人邓振业返还过沥村250平方米的土地及地上建筑物（过沥路239号、过沥路241号、过沥路243号）的诉请，理由正当，一审法院予以支持。同时第三人梁细姜应向申请人邓振业返还土地转让款168000元。对于申请人邓振业称其父亲邓康照以第三人梁细姜的名义取得涉案土地使用权并合作建房的主张，申请人未提交相关证据证明相关事实，应承担不利后果，因此申请人的该项辩称，一审法院不予采信。对于被申请人谢初波要求申请人邓振业支付三年租金共27万元的诉请，由于谢初波未提供相应的证据及租金明细，一审法院不予支持。申请人邓振业申请再审称，谢初波、梁细姜不具有取得涉案土地的资格。一审法院认为，被申请人谢初波向过沥村村民小组购买并取得涉案土地使用权与本案第三人梁细姜与申请人邓振业签订《关于转让250平方米土地协议》对涉案土地进行流转，系两个不同的法律关系。即谢初波从过沥村村民小组取得涉案土地使用权是否有效，应当由有关部门进行处理或者经其他司法程序解决。对于再审申请人邓振业的该项辩称一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、确认再审被申请人谢初波与再审申请人邓振业于2016年9月27日签订的《关于转让250平方米土地协议》无效。二、再审申请人邓振业应在本判决生效后十日内向再审被申请人谢初波返还位于惠州市惠城区**********平方米土地及地上建筑物（过沥路239号、过沥路241号、过沥路243号）。三、第三人梁细姜应在本判决生效后十日内向再审申请人邓振业返还土地转让款168000元。四、驳回再审被申请人谢初波的其他诉请。案件受理费26960元（被申请人谢初波已预交26960元），由再审申请人邓振业负担24070元，由被申请人谢初波负担2890元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、梁细姜以谢初波的名义于2016年9月27日与邓振业签订的《关于转让250平方米土地协议》效力应当如何认定；二、邓振业是否应当返位于惠州惠城区江北望江过沥村250平方米土地及地上建筑物。具体判析如下：一、关于梁细姜以谢初波的名义于2016年9月27日与邓振业签订的《关于转让250平方米土地协议》效力应当如何认定的问题。本案中，涉案的土地属于村集体所有，并未登记为经营性建设用地，不得出让将由个人使用，上述合同因违反了法律的强性规定，应当认定无效。因此，原审法院判决《关于转让250平方米土地协议》无效，并无不妥，二审予以维持。二、关于邓振业是否应当返位于惠州惠城区江北望江过沥村250平方米土地及地上建筑物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《关于转让250平方米土地协议》被认定无效，邓振业因上述合同取得的的土地以及地上建筑物应当予以返还，梁细姜因合同取得的土地转让款168000元，也应当向邓振来返还。因此，原审法院判决双方当事人相互返还财产，于法有据，应当予以维持。其次，上诉人邓振业主张涉案土地的地上建筑物系其父亲以梁细姜的名义邓得并其梁细姜合作建设，但未提交证据予以证明，上诉人需承担举证责任，对其该主张不予支持。最后，对于上诉人认为谢初波、梁细姜不具有取得涉案土地的资格问题。对此，谢初波与村小组之间的土地流转关系与本案的合同关系为两个不同的法律关系，谢初波是否有权利获得土地权利应通过另行法律途径解决，上诉认以此作为拒不返还土地以及地上建筑物的理由，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用26960元，由上诉人上诉人邓振业负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年九月十六日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；