江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初749号原告：瑞昌市凤竹物业服务有限公司德安分公司，住所地江西省德安县杨桥村杨桥新城****。统一社会信用代码：91360426MA38JAM35J。负责人：叶志辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡柳，男，1981年2月2日出生，分公司经理，住江西省。特别授权。被告：刘进国，男，1970年5月29日出生，汉族，住江西省九江市德安县。委托诉讼代理人：陈世姣（系被告配偶），女，1979年7月25日出生，无业，住江西省九江市德安县。原告瑞昌市凤竹物业服务有限公司德安分公司（以下简称凤竹物业德安分公司）与被告刘进国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤竹物业德安分公司的委托诉讼代理人胡柳、被告刘进国的委托诉讼代理陈世姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤竹物业德安分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告刘进国支付原告2019年5月1日至2020年4月30日的物业管理费2542元，逾期付款利息损失211元，共计2753元。2．判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告通过德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司招标选聘，为被告所在富阳春天小区（1045户）物业服务中标公司，并与曾家洼社区签订了《物业管理服务合同》。原告于2019年5月1日至2020年4月30日，安排保洁人员7人、保安5人，客服2人，电工维修人员1人及绿化人员2人、经理1人为该小区提供保洁、保安、绿化、维修等服务。被告为富阳春天16栋2单元701室业主，物业面积为139.62平方米。根据物业服务合同的约定，被告应当按照每月每平方米1.4元的标准按季（每次提前1季度）交纳物业费，原告实际于小区按照多层每月每平方米0.6元、高层按照层数平均每月每平方米1元的标准收取物业费，优惠措施为一次性交纳全年送2个月。但被告从2019年5月起拒交物业费，至2020年4月30日拖欠费用2542元。因被告逾期交纳费用，应当按照日千分之三交纳滞纳金。被告刘进国辩称，首先物业服务合同由社区代为签订，是一份无效合同，选聘物业应当由业主大会行使的权利，并未委托社区选聘物业公司。原告入驻小区未经得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且总户数过半的业主同意，且社区代为签订合同，业主不知情，故该合同无效。其次，拒绝交纳物业费还有以下理由：一是公共设施破烂不堪，业主反映后未修理；二是有半个月时间垃圾未清理，业主主动清理时遭保安阻拦；三是违章搭建未处理；四是小区绿化长期未修剪、绿化带改种菜，草皮践踏无人管理，乱拉晒绳损坏树木；五是保安不履行职责，无巡逻，安全无保障；六是维修基金不知是否动用，请核实；七是物业费无政府批文，私自定价；八是未进行消防、安全演练，存在极大隐患；九是房屋漏水、下水道堵塞，报修拖拉、推卸责任；十是各楼道卫生经常不做、漏做，无打扫记录；十一是服务收、支账目未公示，账目不清；十二是电梯房业主曾被物业多次锁电梯，步行爬楼数日。原告凤竹物业德安分公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、凤竹物业德安分公司2019年9月1日与曾家洼社区居民委员会签订的《物业管理服务合同》影印件1份，证明经曾家洼社区居民委员会委托，凤竹物业德安分公司为富阳春天小区提供物业服务，物业服务的内容包括看管、维护、检查、鉴定、登记建档、单项或一次性维修金额200元以下的维修，公共部位的绿化管理、维护与保养，物业的安全保卫、秩序维护、应急处理等，清洁卫生服务、垃圾清运等，约定了服务标准，服务费为多层94047平方米（不含空置21200平方米），每月每平方米0.8元，高层25600平方米（不含空置房9850平方米），每月每平方米1.4元，付款方式为每季度交纳1次，提前1季度支付，为次月10日前1次性交付物业费。合同期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日。2、富阳春天小区收支预算情况说明1份，证明原告服务年收入（预计每年总收入866138元，不含空置房屋面积）及开支（每年822460元）、人员配置情况。3、原告于富阳春天小区工作人员2019年6月份员工考勤记录、工资发放表、银行转账记录、财务报表1份，证明原告于2019年6月份的投入情况及富阳春天收费率（34%）。4、刘进国房屋渗水受潮报修记录1份，证明其客户依法接待了刘进国报修情况，并依照合同上报给相关部门。5、催收单影印件1份，证明原告向被告催收情况，催收是按照每月每平方米1.1元的标准，按照房屋面积139.62元计算12个月得出1年物业费为1843元。被告刘进国向本院提交了如下证据：1、相片1组，证明小区公共设施破旧未修理、杂草丛生、绿化未修剪、业主于绿化带种菜、违章搭建、其自家墙面渗水受潮变黑。2、2020年原告擅自停止小区垃圾清运服务，小区垃圾无人清理的相片1组。本院依法组织了质证，对双方真实性没有异议的原告提交的证据4、5，被告提交的证据1、2，本院予以确认并存卷佐证。对原告提交的证据1，被告提出合法性异议，认为社区签订的物业服务合同无效，本院认为，虽然凤竹物业德安分公司与曾家洼区居民委员会签订的《物业管理服务合同》未经富阳春天小区业主大会通过，属效力待定的合同，但是凤竹物业德安分公司经德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司公开招标选聘，为被告所在小区物业服务中标公司，与被告所在小区业主形成事实上的物业服务合同关系，故本院对被告辩称对原告入驻小区不知情况，与原告不存在物业服务合同关系的意见不予采纳。对被告提交的证据1、2，原告提出关联性异议，认为小区设施超出200元以上的维修由业主向维修基金管理单位申报，由业主自行办理手续后，由维修基金管理单位统一报修。绿化修剪确未按照合同处理。小区业主种菜、违章搭建是小区业主违反公约、法律法规，物业无执法权，但是物业一直在做违规业主工作，其已经上报至房管局，等待城管统一拆除。本院认为，小区业主违反公约种菜、违规搭建的行为造成守法业主对物业公司服务不满意的责任，不应由物业公司承担，应当由不遵守公约及法律规定的业主承担，不构成被告拒交物业费的合法理由。对被告提出的绿化未及时修剪，部分公共设施未及时维护，保洁、保安人员未足额配备（卫生、绿化人员要求每7000平方米1人，保安每80户配1人，富阳春天小区卫生、绿化人员应达到20人以上，保安13人以上），楼层地面未达到每日清扫1次服务要求，车管人员（每小区3人），维修保养无计划，社区文明宣传、社区文化活动未开展，对部分欠费业主亦缺乏良好的态度，季度管理服务报告、物业收费、支出未及时公示，属原告物业服务不到位。对未交费业主采取单方停止部分服务措施违反法律规定、合同约定催收物业费。综上所述，对本案事实，本院认定如下：一、被告刘进国居住于德安县，房屋面积为139.62平方米，由原告凤竹物业德安分公司自2019年5月1日起提供物业服务。二、原告凤竹物业德安分公司提供物业服务期间，未按照中标合同提供全部的物业服务及收取物业费，绿化修剪、养护不及时，人员配备不足，服务标准未达到招标要求。本院认为，原告为被告居住小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，原告作为物业服务管理企业应当全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应当履行交纳物业服务费的义务。被告未支付物业费属违约行为，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应的责任并应当及时整改。故本院结合原告的投入情况及小区实际面积、入住情况，酌情对富阳春天物业服务费用的标准确定为多层每月每平方米0.53元，高层每月每平方米0.9元。故对原告要求被告支付2542元物业服务费、滞纳金211元的诉讼请求，仅予支持1507.89元（0.9元/㎡/月×139.62㎡×12个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘进国于本判决生效之日起三日内向原告瑞昌市凤竹物业服务有限公司德安分公司一次性给付物业服务费1507.89元（截至2020年4月30日）。二、驳回原告瑞昌市凤竹物业服务有限公司德安分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告瑞昌市凤竹物业服务有限公司德安分公司负担12元，被告刘进国负担13元。被告负担的部分于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇二〇年九月二十九日书记员  吴 欢