福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4504号 原告：庄惟章，男，1954年9月9日出生，汉族，住福建省连江县，现住福建省福州市台江区。 原告：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**宜发大厦**。 法定代表人：庄惟春，该公司董事长。 俩原告共同委托诉讼代理人：邓润源、郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被告：陈瑞生，1961年8月15日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 被告：郑世芳，1970年2月4日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 第三人：中国工商银行股份有限公司福安支行，住所，住所地福建省福安市城关金山北路**div> 负责人：翁善武，该行行长。 委托诉讼代理人：杨仰鸿，男，该行员工。 原告庄惟章、福建宜发集团有限公司（以下简称宜发公司）与被告陈瑞生、郑世芳、第三人中国工商银行股份有限公司福安支行（以下简称福安工行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告庄惟章、宜发公司的共同委托诉讼代理人郑开白、第三人福安工行的委托诉讼代理人杨仰鸿到庭参加诉讼，被告陈瑞生、郑世芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄惟章、宜发公司向本院提出诉讼请求：1.解除福安市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）与陈瑞生、郑世芳于2009年10月21日签订的合同编号为ＭＦ-2007-01-0129030和ＭＦ-2007-01-0129031两份《商品房买卖合同》，陈瑞生、郑世芳协助办理该两份《商品房买卖合同》备案登记注销手续；2.庄惟章、宜发公司向陈瑞生、郑世芳返还购房款163652.11元（陈瑞生、郑世芳已付购首付房款226000元和偿还的贷款本金64121.17元，扣除庄惟章、宜发公司代偿贷款利息56646.33元和陈瑞生、郑世芳应承担的违约金68600元）；3.陈瑞生、郑世芳将案涉房产（福安市城北街道“韩城·盛世豪庭（上海公馆）”1号楼2005和2006室）返还给庄惟章、宜发公司。事实和理由：鸿达公司与陈瑞生、郑世芳于2009年10月21日分别签订了合同编号为ＭＦ-2007-01-0129030和ＭＦ-2007-01-0129031两份《商品房买卖合同》，陈瑞生、郑世芳购买鸿达公司开发的位于福安市，总价分别为560000元、126000元。合同签订后，陈瑞生、郑世芳向鸿达公司支付了首付款，剩余购房款申请银行按揭贷款支付。2010年4月1日，陈瑞生、郑世芳、鸿达公司与福安工行分别签订编号Ａ：［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住143］号和编号Ａ:［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住142］号两份《个人购房错款／担保合同》，由福安工行向陈瑞生、郑世芳发放390000元和70000元两笔借款，用于支付剩余购房款，由和东莞市为陈瑞生、郑世芳的借款提供阶段性保证。鸿达公司交房后，陈瑞生、郑世芳在履行合同过程未按期、足额、及时偿还银行的按揭贷款，导致福安工行从2015年9月21起从鸿达公司的保证账户中扣款，用于代偿贷款，结止2017年11月22日共计代偿113960.69元。依据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第9项约定：如果出让人代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出让人有权解除合围，并向购受人收取总房价10%的违约金，同时因解除合同及按揭合同而产生的费用均由买受人承担。现鸿达公司已注销，注销后鸿达公司的权利、义务由股东庄惟章、宜发公司享有和承担，基于以上事实，请求法院支持庄惟章、宜发公司的诉请。 陈瑞生、郑世芳未作答辩。 福安工行向本院述称：1.郑世芳、陈瑞生偿还两笔借款本金339787.20元及利息（包含罚息、复利）42429.21元（利息暂计至2020年6月21日，之后的利息复利依双方合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止）；2.庄惟章和宜发公司对郑世芳、陈瑞生的该两笔贷款承担连带偿还责任。事实与理由：2010年4月1日，郑世芳、陈瑞生、鸿达公司与其签订了编号为Ａ［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住143］号和编号为Ａ［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住142］号的两份《个人购房借款／担保合同》，约定由其向陈瑞生、郑世芳发放390000元和70000元两笔借款，用于陈瑞生、郑世芳购买位于福安市的房产，由鸿达公司为陈瑞生、郑世芳的贷款提供阶段性连带责任保证担保。2010年4月9日，福安工行依合同约定发放了两笔贷款，到期日均为2030年4月9日。现陈瑞生、郑世芳未按合同约定偿还银行贷款本金和利息，已出现多次逾期，截止2020年06月21日，2笔贷款合计积欠本金339787.20元及利息（包含罚息、复利）42429.21元。根据合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放本合同的贷款，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为自借款人办理完毕本合同项下贷款所购房屋正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的他项权证之日。截至今日，借款人并未办理完毕正式抵押登记。基于以上事实，恳请贵院依法支持福安工行的诉请。 本院经审理认定事实如下： 1.2009年10月21日，鸿达公司与陈瑞生、郑世芳分别签订了编号为“ＭＦ-2007-01-№0129030”及“ＭＦ-2007-01-№0129031”的两份《商品房买卖合同》，约定由陈瑞生、郑世芳向鸿达公司购买位于福安市杯山（原粮食仓库）韩城·盛世豪庭1幢20层2005号、2006号的房屋，房屋总价款分别为560000元、126000元，陈瑞生、郑世芳应于2009年10月21日前付清首期购房款170000元、56000元，余款390000元、70000元办理银行按揭。合同签订后，鸿达公司已将房屋交付给陈瑞生、郑世芳使用。《商品房买卖合同》附件六第三条第九款约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款、公积金贷款提供阶段担保的。在担保期间，如果因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应在10日内清偿出卖人代缴的贷款本息外，还应依出卖人偿付贷款本息之日起至买受人向出卖人还清贷款项之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。如果出卖人代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价10%的违约金。同时因解除合同及按揭合同而产生的费用均由买受人承担。 2.2009年1月15日，鸿达公司、陈瑞生、郑世芳与福安工行分别签订编号Ａ：［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住143］号及编号Ａ：［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住142］号的两份《个人购房借款／担保合同》，约定陈瑞生、郑世芳分别向福安工行贷款390000元、70000元，用于购买福安市杯山（原粮食仓库）韩城·盛世豪庭1幢20层2005号、2006号房屋，贷款期限20年，该贷款由鸿达公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人鸿达公司对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为自借款人办理完毕本合同项下贷款所购房屋正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证之日。该合同签订后，福安工行已于2009年4月9日向郑世芳发放了贷款。陈瑞生、郑世芳自2015年5月以后出现逾期还款，截止到2017年11月22日止，福安工行从鸿达公司保证金帐户中扣划了陈瑞生、郑世芳未按期偿还的贷款本息共计113960.69元。截止到2020年6月21日，陈瑞生、郑世芳未偿还福安工行的贷款本金339787.20元及利息42429.21元。目前讼争商品房未办理两权证及他项权证。 另查明，鸿达公司经决议解散于2014年11月25日注销。注销时鸿达公司的股东是庄惟章与宜发公司。鸿达公司的保证金账户至今仍未注销。 上述事实，有庄惟章、宜发公司、福安工行的庭审陈述及庄惟章、宜发公司、福安工行提供的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，鸿达公司的股东在公司注销过程中尚未完成全部清算义务（如鸿达公司的保证金账户目前还未注销、涉案房屋的保证义务也没解除等），因此，股东应当承担清算不实责任，且鸿达公司清算报告已明确投资人对清算不实承担一切责任。因此，庄惟章、宜发公司作为鸿达公司股东对未清算完毕的事项主张权利承担义务，符合法律规定，系本案适格主体。 根据两份《商品房买卖合同》的约定，陈瑞生、郑世芳在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的两份《个人购房借款/担保合同》约定及时还本付息，如果陈瑞生、郑世芳逾期归还贷款本息而导致鸿达公司承担相应的担保责任，鸿达公司代付按揭借款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，鸿达公司有权解除合同，并向陈瑞生、郑世芳收取总房价10%的违约金。而借款合同签订后，陈瑞生、郑世芳自2015年9月起就出现连续逾期还款，由于鸿达公司承担担保责任期间，陈瑞生、郑世芳没有按照《个人购房借款/担保合同》约定还款，导致鸿达公司因承担保证担保责任，被福安工行从鸿达公司保证金账户中扣划了陈瑞生、郑世芳逾期偿还的贷款本息共计113960.69元（截止2017年11月22日）。经庄惟章、宜发公司催告，但陈瑞生、郑世芳未按规定偿还代偿款，因此，陈瑞生、郑世芳的行为已构成根本违约，庄惟章、宜发公司要求解除鸿达公司与陈瑞生、郑世芳签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，庄惟章、宜发公司应将陈瑞生、郑世芳交纳的购房款退还陈瑞生、郑世芳，陈瑞生、郑世芳也应将涉案房屋返还鸿达公司并协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。此外，因陈瑞生、郑世芳的逾期还款行为，导致福安工行扣划了鸿达公司款项113960.69元（截止2017年11月22日），该扣划的款项陈瑞生、郑世芳应当返还给庄惟章、宜发公司。此后至本判决生效之日，若福安工行仍从鸿达公司保证金账户扣划陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本息，扣划的数额陈瑞生、郑世芳亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，担保期间因买受人逾期还款造成出卖人担保金被贷款银行扣划的，出卖人解除合同后，出卖人有权向买受人收取总房价10%的违约金。因此，庄惟章、宜发公司要求陈瑞生、郑世芳支付违约金68600元【（560000元+126000元）×10%】，予以支持。 对福安工行要求陈瑞生、郑世芳偿还剩余贷款本金339787.20元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款226000元（170000元+56000元）外，剩余房款460000元（390000元+70000元）系陈瑞生、郑世芳贷款支付，本案审理过程中，贷款银行福安工行以有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因案涉的《商品房买卖合同》均已被解除，致使《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，故福安工行提出陈瑞生、郑世芳偿还剩余贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。截止到2020年6月21日，陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款余额339787.20元及利息42429.21元。此后至本判决生效之日，若福安工行仍从鸿达公司保证金账户扣划陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款数额中扣除。鸿达公司作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，因鸿达公司已注销，故福安工行请求鸿达公司的股东庄惟章、宜发公司对陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福安市鸿达房地产开发有限公司与陈瑞生、郑世芳于2009年10月21日签订的合同编号分别为“MF-2007-01-№0129030”及“MF-2007-01-№0129031”的两份《商品房买卖合同》； 二、解除中国工商银行股份有限公司福安支行与福安市鸿达房地产开发有限公司、陈瑞生、郑世芳于2010年4月1日签订的编号A：［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住143］号及编号A：［闽］字［宁德］行［福安］支行［2010］年［住142］号的两份《个人购房借款/担保合同》； 三、陈瑞生、郑世芳应自本判决生效之日起十五日内将坐落于福安市福建宜发集团有限公司，并协助庄惟章、福建宜发集团有限公司办理上述两份《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 四、庄惟章、福建宜发集团有限公司应自本判决生效之日起十五日内返还陈瑞生、郑世芳购房款共计686000元（560000元+126000元）； 五、陈瑞生、郑世芳应自本判决生效之日起十五日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司偿还由福安市鸿达房地产开发有限公司保证金帐户被扣划的贷款本息113960.69元（上述款项计算至2017年11月22日，此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣款，所扣款项应一并偿还）； 六、陈瑞生、郑世芳应自本判决生效之日起十五日内向庄惟章、福建宜发集团有限公司支付违约金68600元； 七、陈瑞生、郑世芳应自本判决生效之日起十五日内偿还中国工商银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止到2020年6月21日，陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本金余额339787.20元及利息42429.21元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国工商银行股份有限公司福安支行仍从福安市鸿达房地产开发有限公司保证金账户中扣划陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款数额中扣除），该未偿还的贷款本息从庄惟章、福建宜发集团有限公司返还给陈瑞生、郑世芳的购房款686000元中直接扣还给中国工商银行股份有限公司福安支行；庄惟章、福建宜发集团有限公司对陈瑞生、郑世芳未偿还的贷款本息向中国工商银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费10660元，由陈瑞生、郑世芳共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张志杰 人民陪审员  李 明 人民陪审员  郑彬强 二〇二〇年九月二十一日                            本件与原本核对无异                书记员郑靖文 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。