甘肃省永昌县人民法院民事判决书（2020）甘0321民初2029号原告：永昌县住房和城乡建设局。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：何某。委托诉讼代理人：钱某，甘肃维正律师事务所律师。被告：刘某，住永昌县。原告永昌县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告县住建局委托诉讼代理人何某、钱某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。县住建局向本院提出诉讼请求：1.要求解除永昌县人民防空委员会办公室（以下简称县人防办）与刘某签订的租房合同，由刘某向县住建局交付其所租赁房屋；2.要求刘某给付拖欠县住建局的房租220000元（2017年7月1日至2020年4月1日）、违约金24200元（暂自2018年6月1日计算至2020年4月1日，按年利率6%计算），共计246200元，以及自2020年4月1日至房屋交还之日的房租（以年租金8万元计算）及违约金（以220000元为基数，按年利率6%计算）。事实和理由：2016年7月1日，县人防办与刘某签订租房合同，约定县人防办将所有的的位××县人民健身广场东侧的430平方米人防地下室租赁给刘某作为临时性商业用房使用。约定租赁期间为五年，自2016年7月1日至2021年7月1日止，前三年租金80000元，后两年租金根据市场价格适当调整，调整幅度不超过原租金的10%。租金按年度支付，第一年租费于签订合同时一次性付清，第二年开始，租费分别于上一年度期满一个月前交清。合同签订后，刘某仅依约支付了第一年租金80000元，2017年7月1日至今租金再未支付。根据中共永昌县委、县人民政府，县委办字[2019]44号，关于调整县住建局职能配置、内设机构和人员编制的通知，县人防办为县住建局隶属管理的参公事业单位。刘某辩称，房屋租金未支付的原因有三点：1.地下防控室房屋严重漏水，把装修的屋顶和陈设的沙发损坏了，房屋漏水，屋内又潮又湿影响经营，刘某要求县住建局修复，但县住建局一直没有修复，租费无法交纳；2.签订合同时租金为40000元左右，后来有人竞争，竞争过程中租金成了80000元；3.受今年疫情影响，一直没有营业；4.在租赁期间对房屋进行了装修，不同意解除合同。县住建局围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.中共永昌县委字[2019]44号关于调整县住建局职能配置、内设机构和人员编制的通知，证明县人防办因职能调整问题划归县住建局，由县住建局承继县人防办的职能和义务；2.租房合同1份，证明房屋租用期限、房屋租金标准、房屋租赁费支付方式及违约责任的承担；3.催缴款通知书2份，证明2019年8月7日和2020年3月3日县住建局向刘某催收房屋租费160000元的事实；4.收据1份，证明刘某交清了2016年7月1日至2017年7月1日的租金，租金是2013年刘某缴纳的80000元，因2013年刘某租赁房屋消防未验收，所以该租金抵顶了2016年的房屋租金。经质证，刘某对上述证据的真实性和证明目的均无异议。对县住建局提交的上述证据，经本院审查，该证据来源合法，内容真实，与本案待证事实有关联性，本院予以采信。刘某向本院提交手机视频光盘1份，证明租赁房屋漏水情况。经质证，县住建局对手机视频光盘有异议，提出在2019年向刘某催收租金时,刘某提出房屋漏水，并说向前任领导反映过房屋漏水问题，租赁房屋确实有漏水痕迹，但只是有漏水的痕迹，并没有见过房屋漏水。经本院审查，刘某提交的手机视频，能够证明刘某租赁房屋漏水的事实，本院予以采信。庭审中，县住建局与刘某均认可在2020年1月起因受新冠肺炎疫情影响，刘某租赁的人防地下室未开业经营。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，县人防办与刘某签订房屋租赁合同，合同约定：县人防办将永昌县城西大街人民健身广场东侧的430平米的人防地下室租赁给刘某作为临时性商业场所，租赁期限为五年，自2016年7月1日至2021年7月1日，年租赁费前三年每年80000元，第四年租金根据市场价格适当调整其幅度不超过原租金的10%，租赁期间租赁房屋产生的水费、电费、采暖费、卫生等费用由刘某负担。合同还约定，第一年租赁费在租赁合同签订之日起一次性付清，第二年开始租费分别于上一年度期满一月前交付，若无故拖欠租费达一个月以上，按中国人民银行延期付款的规定偿付违约金，并终止或解除合同。合同签订后，县人防办将房屋交付刘某使用，刘某交纳第一年房屋租金80000元。但刘某在使用出租房屋期间房屋存在漏水现象，刘某要求县人防办进行维修，但至今未维修。后经县人防办向刘某催收，刘某未向县人防办和县住建局交纳2017年7月1日至2019年12月31日房屋租金200000元。从2020年1月1日起，因受新冠肺炎疫情影响，刘某租赁的人防地下室未开业经营。另查明，根据中共永昌县委、县人民政府，县委办字[2019]44号，关于调整县住建局职能配置、内设机构和人员编制的通知，县人防办为县住建局隶属管理的参公事业单位，由县住建局承继县人防办的职能和义务。本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点有：1.房屋租赁合同是县人防办与刘某签订的，县住建局能否为诉讼主体；2.房屋租赁合同是否解除；3.房屋租赁费是否合理；4.租赁房屋存在漏水现象是否影响正常经营；5.拖欠房租费的违约金是否应承担；6.2020年受新冠肺炎疫情影响刘某未能开业经营的房屋租赁费问题。关于县住建局能否为诉讼主体问题。《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款规定：“法人合并的，其权利义务由合并后的法人享有和承担”。本案中，县人防办经合并成为县住建局隶属管理的参公事业单位，因此而引起的债权债务关系转让均有法律直接规定，是法定的债权债务概括转移，县人防办的权利义务不会因法人合并导致消灭，县住建局有权要求刘某给付拖欠的房租费。关于房屋租赁合同是否解除问题。因合同中对解除合同的条件已作了明确约定，且刘某在履行合同期间未按约定向县住建局支付2017年7月1日至2019年12月31日房屋租金200000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，刘某的行为致使县住建局不能实现合同目的，县住建局请求解除与刘某签订的租赁合同，并要求其支付租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋租赁费是否合理问题。县住建局与刘某签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，合同中对房屋租赁费已作了明确约定，双方应当按照约定履行义务，故刘某对房屋租赁费不合理的抗辩不能成立，不予支持。关于租赁房屋存在漏水现象是否影响正常经营问题。租赁合同的类型特征在于承租人使用、收益租赁物，因此，出租人不仅应当按照约定将租赁物交付承租人，而且还应在租赁期间保持租赁物符合约定用途。向承租人交付符合约定用途的租赁物，即用益状态提供义务，不仅关系租赁合同目的能否实现，而且也成为出租人的主给付义务。本案中，县住建局将涉案房屋出租给刘某使用，双方虽对租赁房屋质量瑕疵的维修未作约定，但刘某在使用房屋期间发生漏水现象，漏水现象发生后，刘某请求县住建局维修，县住建局未维修，刘某也未自行维修。因刘某未向县住建局主张解除合同，仍继续使用租赁房屋进行经营。在诉讼中刘某要求继续履行合同，也未提出租赁房屋存在漏水质量瑕疵致使承租房屋无法用益的时期延长或者存在损失的依据，也未提出对出租房屋装修增值部分予以补偿的请求。故对刘某租赁房屋存在漏水现象影响正常经营及出租房屋装修问题，可另行主张。关于拖欠房租费违约金的问题。依据《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷”。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。因此，在租赁合同中，出租人负有交付租赁物并维持租赁物处于适于用益状态的主给付义务，而维修乃是保持租赁物符合用益状态的具体手段之一，显然具有义务性质。县住建局履行上述法定义务是刘某使用承租房屋的前提条件，由于县住建局未履行维修义务，应认定县住建局违约在先。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，刘某拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，县住建局要求刘某给付违约金的请求，不予支持。关于2020年受新冠肺炎疫情影响刘某未能开业经营的房屋租赁费问题。根据《国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定。2020年1月1日至2020年4月1日在疫情期间，且县住建局与刘某均认可在2020年1月起因受新冠肺炎疫情影响，刘某租赁的人防地下室未开业经营，无经营收入，故刘某房屋租赁费可免除，县住建局的此项请求，不予支持；对县住建局主张要求刘某给付自2020年4月1日起至房屋交还之日的房屋租赁费的请求，可根据政府通知，由刘某向县住建局给付自租赁的人防地下室开业经营之日起至房屋交还之日止的房屋租赁费（以年租金8万元计算）。综上所述，县住建局要求与刘某解除房屋租赁合同，给付租赁费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第六十七条、第九十四条第（三）项、第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定，判决如下：一、解除永昌县住房和城乡建设局（原永昌县人民防空委员会办公室）与刘某签订的房屋租赁合同，限于本判决生效后十日内，由刘某向永昌县住房和城乡建设局交回房屋；二、刘某给付永昌县住房和城乡建设局房屋租赁费200000元，限于本判决生效后二十日内履行；三、驳回永昌县住房和城乡建设局要求刘某给付违约金24200元的诉讼请求；四、驳回永昌县住房和城乡建设局要求刘某给付2020年1月1日至2020年4月1日房屋租赁费的诉讼请求；五、刘某根据政府通知，向永昌县住房和城乡建设局给付从租赁的人防地下室开业经营之日起至房屋交还之日止的房屋租赁费（以年租金8万元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4963元，减半收取计2481.50元，由永昌县住房和城乡建设局负担331.50元，刘某负担2150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员 张泽喜二〇二〇年九月二十一日书记员 赵金萍