广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3539号 原告：桂林某某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市象山区***，统一社会信用代码：91450300092737***。 法定代表人：蒋某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某某，公司员工。 被告：朱某某，男，汉族，1978年3月2日生，住安徽省安庆市**号，现住广西桂林市临桂区。 原告桂林某某物业服务有限责任公司（以下简称“某某物业公司”）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员文威于2020年9月11日公开开庭进行了独任审理，书记员石蓝担任记录。原告桂林某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科、被告朱某某到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费费用 1,382.16元、公摊费168.1元、生活垃圾费0元；以及违约金（违约金计算：每月物业管理费违约金的总和。每月物业管理费违约金以每月欠交物业服务费用129.19元的1‰计算，自拖欠物业管理费之日起计算至清偿之日止。现暂时自2018年1月1日起计算至2018年12月31日止的违约金为46.51元，之后违约金每天按欠物业服务等费用的千分之一计算，直至清偿之日止，）。以上合计1,596.77元；2、判令被告承担原告本案律师费损失1,000元；3、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系某某小区业主，被告房屋的建筑面积：115.18平方米。原告与某某小区业主委员会于2018年1月8日签订了有效期自2018年1月1日至2019年12月31日止的《桂林市临桂某某小区物业管理服务合同》，合同第四章第“十五”条第“1”点约定：住宅收费标准：住宅按建筑面积计收，具体为：1、住宅区电梯房每平方1.0元/月；（不包含物业公共用部分的公摊水电费、房屋共用部分、公用设施设备大/中修（500.00元以上）、更新、改造的费用、环卫部门收取的生活垃圾费）；每户可预存公摊水电费。（公摊费用按实际分摊扣取，每个季度向业主公示一次公摊明细、年底结算，结余的转次年，不够的当年补交）2、楼梯房每平方0.5元/月（不包含物业公共用部分的公摊水电费、房屋共用部分、公用设施设备大/中修（500.00元以上）、更新、改造的费用、环卫部门收取的生活垃圾费）；公摊水电费每户5元/月；3、商铺每月每平方2元/月；公摊水电费每户5元/月。第十七条第三款约定：业主和物业使用逾期不缴纳物业管理费的，经协商不能达成协议，乙方有权通过法律途径进行追缴并按每天千分之一收取滞纳金。 合同签订后，原告依约履行了某某小区的物业管理服务义务，但原告诉请的物业费等费用，虽经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向贵院提起民事诉讼，望贵院能判如所请。 被告朱某某辩称：起诉状所诉被告仍不缴纳物业费，是因为原告没有按照合同约定全面履行自己的义务，即违反国家法律法规的规定，公共设施维修和养护管理，房屋承重机构和住宅的基础承重墙，外墙、门厅、过道、楼梯间等发现问题要即使处理，确保房屋外观完整整洁，物业管理服务质量要求附件1,第2小条第四小条约定维修及巡查时间，但事实上原告未能按照约定履行，电梯口瓷砖跌落，被告告诉保安答应转告领导，却迟迟未见处理，收物业费之前才匆忙处理，处理不到位，没有多久瓷砖有跌落，到现在电梯瓷砖都未处理，电梯管理规定，禁止用电梯搬运货物及垃圾，但实际上违反了约定，导致电梯顶的罩板被损坏一直未修理，楼下公共卫生间里设备损坏，墙面渗水导致外墙脱落，卫生间旁边杂物房的玻璃门损坏，一直未见处理，小区安全管理方面，没有做到附件1第5条维护公共秩序第5小条第6小条，所有外来车辆外来人员保安都全部放行，没有向业主车辆发放进出标志进行区别，没有对外来人员进行登记，造成了安全隐患，导致有些业主家里被盗，在附件一第八条社区文化，没有向约定上所讲定期开展社区文体活动，这么久时间，直到要求交物业费时打电话给被告，就一直没有打过电话，违反国家国务院物业服务收费管理办法第十一条规定收费，公摊费不应该交，应该涵盖在物业费里。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，当事人有答辩及对对方提交的证据进行质证的权利，原、被告双方提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原、被告双方提交的证据予以确认。 根据原、被告双方的陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 原告与某某小区业主委员会于2018年1月8日签订了有效期自2018年1月1日至2019年12月31日止的《桂林市临桂某某小区物业管理服务合同》，合同第四章第“十五”条第“1”点约定：住宅收费标准：住宅按建筑面积计收，具体为：1、住宅区电梯房每平方1.0元/月；（不包含物业共用部分的公摊水电费、房屋共用部位、共用设施设备大/中修（500.00元以上）、更新、改造的费用、环卫部门收取的生活垃圾费）；每户可预存公摊水电费。（公摊费用按实际分摊扣取，每个季度向业主公示一次公摊明细、年底结算，结余的转次年，不够的当年补交）2、楼梯房每平方0.5元/月（不包含物业共用部分的公摊水电费、房屋共用部位、共用设施设备大/中修（500.00元以上）、更新、改造的费用、环卫部门收取的生活垃圾费）；公摊水电费每户5元/月；3、商铺每月每平方2元/月；公摊水电费每户5元/月。第十七条第三款约定：业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费的，经协商不能达成协议，乙方有权通过法律途径进行追缴并按每天千分之一收取滞纳金。 经查明，被告于2017年2月7日办理产权登记，房屋建筑面积为115.96m²。2019年11月11日，原告委托广西伏波律师事务所向被告发出律师函进行催缴，被告仍然拒不履行缴费义务。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中某某小区业主委员会与原告签订的《桂林市临桂某某小区物业管理服务合同》属于上述情形，是合同双方在平 等自愿的基础上所签订，合法有效，应受法律保护。原告进驻华利小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费。 一、关于原告是否有按照物业服务合同约定进行了有效履行这一问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告所提供的证据并未能够有效证实原告没有按约定履行提供物业服务的义务，构成根本违约，因此，被告主张的因其未享有符合期待的物业服务和无需接受原告物业服务的抗辩理由不成立，本院不予支持。故，本院支持原告要求被告给付物业服务费1,382.16元的诉请（115.96×12×1.0=1,391.52，计算为1,391.52元，原告诉请1,382.16元是原告的诉讼权利，基于不告不理原则，对于计算多出部分，原告没有诉请，本院不进行受理）。 二、关于原告收费标准是否符合法律规定这一事项。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条的规定普通住宅类的物业服务收费实行政 府指导价，政府指导价不属于效力性强制性的法律法规，因此应当按照所达成的合意履行相应义务。故被告主张的原告收费标准不合法律规定的意见，本院不予采纳。 三、关于公摊水电费应不应当计入物业管理费的问题。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格[2018]108号）第十一条第三款规定，本指导意见自2018年12月1日起施行。因此，虽然该指导意见规定了物业服务费应当包含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，但是本合同在2018年1月已经成立并生效，法不溯及既往，故应按照约定履行义务。故经本院核对，被告应当支付给原告公摊水电费60元（5元/月×12个月=60元，按合同约定公摊水电费每户每月五元，所以计算为拖欠公摊水电十二个月，每月五元，共60元，原告诉请过高，本院予以调整）的诉讼请求。 四、关于原告是否有权向被告主张生活垃圾费的问题。根据《物业管理条例》第四十五条规定，管业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主可以委托物业服务企业代缴生活垃圾费，原告向被告主张支付生活垃圾费应当先由原告向环卫部门进行垫付，再由物业服务企业向最终用户追偿。本案中原告并未提供其已向环卫部门缴纳生活垃圾费的相关证据，无法证明其已向环卫部门缴纳生活垃圾费，因此原告缺乏享有追偿权的事实依据。故，本院对于原告主张的生活垃圾费不予支持。 五、关于原告请求被告支付违约金及律师费用的问题。 虽然《桂林市临桂某某小区物业管理服务合同》中对违约金有相应约定，但被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。对原告诉请的律师费,因双方在《桂林市临桂某某小区物业管理服务合同》中并无明确约定，原告亦未提供相关证据证实其主张，故对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条，《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第十一条第三款，判决如下： 一、被告朱某某应支付物业管理费1,382.16元、公摊水电费60元给原告桂林某某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告某某物业公司负担11元，被告朱某某负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  文威 二〇二〇年九月二十五日 书记员  石蓝