浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0784民初3320号原告：吕岩飞，男，1959年4月12日出生，汉族，住永康市。委托诉讼代理人：王善才,浙江法和律师事务所律师。被告：应法祥，男，1939年11月25日出生，汉族，住永康市。委托诉讼代理人：徐飞晨,浙江律明律师事务所律师。原告吕岩飞与被告应法祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕岩飞及其委托诉讼代理人王善才，被告应法祥的委托诉讼代理人徐飞晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告于1995年8月11日订立的《屋契》（即双方签订的农民自建旧泥木房买卖合同）因违法而无效。二、判决被告依法返还原告交给被告的购房款8800元。三、判决被告赔付因其过错卖房造成原告实际损失的房价升值差价：3000元/平方米*67.95平方米*70%=142695元（以鉴定价为准）。四、诉讼费原告自愿承担30%，由被告负担70%。庭审中原告增加诉讼请求：若被告履行第二、第三项诉讼请求，原告将腾空房屋，并将土地使用证等相关证件还给被告。事实和理由：原、被告是同为永康市农村农民，但分属不同乡镇的农村集体经济组织。1995年8月11日，被告因当时与亲友邻居发生激烈矛盾，急于卖房另建新房，其找到租住墁塘村打工的原告，问原告是否买房。而原告也确需筹资买房，故双方协商将地号为552-05-0189、土地名叫“上面后山”的三间旧房屋，议作价格8800元一次性由原告买断屋下宅基地使用权和地上物房产所有权（当时房价很低，属于双方自愿而公平的市场价交易）。原告一手交钱8800元给被告，被告一手交房含相关房产证件给原告后，款物两清。原告买到的上述三间房子自己使用居住两、三年后，又让弟弟代管使用至今，本无纠纷。可是，近年来当地房价飙高，当地与原告买到的同一类房产的实际市场正常价已经越来越高。另据原告了解到，国家对农村自建房的买卖实行“违法无效”的法制原则，类似农房买卖被判无效的判例宣传力度越来越大。原告作为外村农民购买此房，不可能买到该处房产真正的房产权。且据说被告已经把他名下的此处旧房，提前做了“产权人”的处分意见：即把此房交给村集体享有，而被告也已另批来土地新建房产了。又据了解，2016年1月25日，此房地基已登记为村经济合作社集体所有。实际等于：原告一方目前虽然仍可居住该屋，但迟早必然失去该房屋含宅基地的所有权和使用权。村委或者被告随时有权叫原告腾退该房屋，长痛不如短痛，故提起本次诉讼。被告答辩称：1.案涉房屋原系被告父母所建，由于当时被告一家另有房屋居住，确有转让房屋的想法，原告当时住在墁塘村，知道被告有房屋出售，主动找到被告购买。被告当时并不知道非同一集体组织成员转让无效且有村干部参与，后来知道卖给外村人无效之后，被告曾提出退房退款，但原告方不同意，要求赔偿巨额损失，双方没有达成一致意见。对原告的第一项诉讼请求没有异议。2.根据法律规定合同无效的，因合同无效取得的财产应当返还，应当根据过错各自承担相应的责任，被告愿意返还转让款8800元，但要求返还的同时原告腾退占有的房屋。3.原告要求赔偿房屋差价没有法律依据。原告享受了近25年的房屋占有使用利益，现在要求赔偿如此巨额的损失有违公平原则，从客观上说双方均有过错，被告已是80多岁的老人，在本案中没有任何的收益，如果房屋权益一直由原告享有，那被告也应享有房租损失的利益，如果本案中不考虑房屋的占有使用利益的损失，被告保留向原告追偿该损失的权利。综上，请求法院依法裁决。原告围绕诉讼主张举证如下：1.1995年8月11日写的屋契原件一份（附内容誊写打印件一份），以证明原、被告买卖房屋的事实（注：屋契中正房面积是48平方米，但证件上登记的是43.17平方米）。2.永康市古山镇墁塘村村委会证明原件一份，以证明被告因与其兄弟有矛盾才急于把房子卖给原告的事实。3.集体土地建设用地使用证原件二份，以证明买卖产权、面积记载、宅基地属集体所有的事实。4.集体土地使用证复印件一份，以证明被告要建新房，有老房必须拆掉，被告已将该房屋给村里的事实。5.门牌证原件一份，以证明案涉房屋门牌上登记的产权人已改为原告的事实。6.照片打印件二份，以证明买卖房屋为二间楼房的事实。被告的质证意见：对证据1、3、5无异议。对证据2的证明目的有异议，从该证据上反映不出该证明目的，当时是原告比较着急要买房子。对证据4的真实性、合法性无异议。但对其关联性和证明目的有异议，被告将案涉房屋卖给原告的时候，其名下就已有另外的房屋，是村里根据一户一宅的相关政策做的登记，被告在此没有得到任何收益。对证据6的真实性有异议。被告未向本院提交相关证据。根据案件审理需要，本院依法向永康市自然资源和规划局调取了上述房屋的登记现状。永康市自然资源和规划局根据552-05-0189地号查找到该地号宅基地使用权已经应法祥户申请赠送村登记，并于2016年1月25日变更登记使用权人为永康市古山镇墁塘村经济合作社。原告对该证据无异议。被告对该证据的真实性无异议，但认为一直以来原告对此是明知的。经审理，本院认定事实如下：原、被告在原永康市××镇××村村民委员会的见证下，于1995年8月11日订立屋契一份，约定被告将其正房二间、小屋一间，共三间老屋以8800元卖给原告所有，原永康市××镇××村村民委员会为此出具证明一份，证明房屋买卖及相关通行问题，并载明“本证明随屋契一式三份”。协议签订后，原告将8800元交付给被告，被告将上述房屋及集体土地建设用地许可证原件二份等相关证件交付给原告。上述房屋由原告自用或交由他人使用至今。2016年1月25日，因被告的赠送，地号为552-05-0189的房屋变更登记使用权人为永康市古山镇墁塘村经济合作社。上述事实有原告提交的屋契、证明、土地使用证、本院调取的土地使用登记情况以及双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为，本案首先要明确的是双方于1995年8月11日订立的屋契是否违反法律法规的效力性禁止性规定并因此认定为无效。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定外，应适用当时的法律规定。根据这一原则，本案可适用的法律有1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项“下列民事行为无效：……(五)违反法律或者社会公共利益的”，1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”、第四十七条“买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。”等等。本案中，“卖房”行为可否按非法占用土地处罚这一问题，1991年5月23日全国人大常委会法制工作委员会作出了《关于卖房等行为，是否按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地的行为予以处罚的答复》：“所述卖房等行为有些确实有问题，涉及的法律问题须另行研究作出规定，不宜将这些行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”故依据当时的法律，规制农村房屋买卖的法律规范尚属规定不明的状态。综上，原、被告于1995年8月11日签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，该协议亦由双方共同签字认可，且有现场见证人的见证及村委会的证明。虽然原告非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，但双方的买卖行为发生在国家禁止性规定出台之前，不能认定该房屋转让协议违反法律或社会公共利益。且原告已按约支付购房款，被告也已将涉案房屋交付原告占有、使用长达二十多年，从遵守自愿、公平、诚实信用原则、维护交易安全及社会稳定出发，原、被告于1995年8月11日签订的屋契应认定有效。基于合同有效与无效所产生的责任的不同，本院再三向原告释明本案合同有效，但原告坚持不变更诉讼请求亦不同意在合同有效的情况下按其现有诉讼请求裁判，故对原告基于合同无效所提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕岩飞的诉讼请求。案件受理费1757元（已减半收取），由原告吕岩飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 徐廉球二〇二〇年九月二十三日法官助理 马俊豪代书记员 吕艳芸