湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1651号原告：湖南银泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路**银泰红城******。法定代表人：戚宇平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。被告：谭玲，女，1975年12月16出生，汉族，住湖南省常宁市，现羁押在衡阳市女子看守所。原告湖南银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）诉被告谭玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理【与商品房按揭贷款的金融借款合同纠纷合并审理，案号为（2020）湘0408民初1375号】。原告银泰公司的委托诉讼代理人刘千义以及被告谭玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告双方签订的编号为HY2018058922号《衡阳市商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2、被告向原告支付合同解除违约金105859元及原告为实现债权花费的律师费40000元，上述费用合计145859元在应该返还给被告的已付房款中予以扣除；3、本案诉讼费用由被告承担。被告谭玲辩称，双方签订买卖合同属实，被告同意解除合同。原告诉请的违约金和律师费过高，被告无力承担，被告不同意支付律师费，请法院依法核实。本院经审理认定事实如下：2018年9月24日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了合同编号为HY2018058922号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，买受人购买的商品房位于蒸湘区祝融路28号银泰红城七期19栋1008室竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7623.98元，总价款为1058589元；买受人应当于2018年9月24日前支付首期房价款318589元，占全部房价款的30%，余款740000元向银行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面方式，任何一方变更通讯地址及联系电话，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；银行、公积金中心最终撤销批准或者解除合同的，买受人应在银行、公积金中心作出上述审批或行为终了之日或出卖人告知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款的优惠折扣，逾期付款的买受人应按合同规定承担付款的违约责任，如买受人无法付清房款申请退房的或因买受人逾期付款出卖人决定解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应在合同解除手续办理完毕后退还买受人已付房款，违约金直接从应退款中扣除；出卖人履行保证责任后，有权要求买受人在15日内向出卖人全额偿还，并按同期银行贷款利息的2倍向出卖人支付违约金，逾期未支付的，出卖人有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使上述款项的追偿权，并有权终止或不予办理以买受人为产权人的权属证件且无须承担任何责任；买受人未按银行、公积金贷款合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还；本商品房屋买卖合同及其附件因任何原因解除、被撤销或者被确认无效的，出卖人均有权直接从买受人已付房款（不计利息）中优先扣除违约金、赔偿金、因履行按揭贷款保证义务而被告银行扣划的款项、利息、房屋使用费、出卖人已实际支出的交易税、实现债权的费用（包括但不限于差旅费、律师费等）。合同签订之后，两被告向原告支付了房屋总价款1058589元（包括兴业银行股份有限公司衡阳市分行的按揭贷款740000元）。之后，两被告未按照《个人购房抵押（保证）借款合同》按约偿还兴业银行股份有限公司衡阳分行的按揭贷款，致使贷款人兴业银行股份有限公司衡阳分行于2020年6月4日提起诉请，诉请解除原、被告各方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》并判令被告谭玲、曾良群立即偿还原告兴业银行衡阳分行借款本金705580.91元、借款利息1267.69元（含罚息、复利）（利息、罚息、复利暂计至2020年5月19日止，此后按借款合同约定逾期罚息利率计算至全额清偿日止）以及支付律师费及违约金。再查明，截至2020年7月31日，兴业银行股份有限公司衡阳分行扣划了原告保证金账户中49653.95元用以偿还被告拖欠的按揭贷款本息。2020年4月1日，原告银泰公司向被告发出解除合同通知书，该通知书记载：“贵方于2019年12月起未再向银行支付按揭款，截至2020年3月，银行扣划我司保证金24867.27元、罚息324.85元。……另外据了解，贵方购买该套房屋后因贵方与第三人的民间借贷纠纷已经由常宁市人民法院进行了预查封，查封文号为（2019）湘0482执保279号，……鉴于上述情况，我司认为贵方已无任何继续履行商品房买卖合同的诚意，同时为避免我司的损失继续扩大，我司现决定解除我双方签署的合同编号为HY2018058922号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》”，该解除通知于2020年4月8日予以签收。另外，原告为处理涉案纠纷与湖南天戈律师事务所签订了《委托代理合同》，代理协议约定甲方自本合同签订之日三日内向乙方支付律师服务费40000元，并向本院提供了金额为40000元的律师代理费发票。以上事实，有原告提供的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、银行流水明细、解除合同通知书及物流信息、委托代理合同及律师代理费发票以及原、被告双方双方的庭审陈述等证据予以证明并在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于涉案合同是否应予以解除的问题。《补充协议》约定：出卖人履行保证责任后，有权要求买受人在15日内向出卖人全额偿还，并按同期银行贷款利息的2倍向出卖人支付违约金，逾期未支付的，出卖人有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使上述款项的追偿权。本案中原告作为出卖人向房屋按揭贷款银行履行了保证责任即代偿贷款本息49653.95元（截至2020年7月31日），但经原告催收后被告一直未支付代偿款项，并且被告在诉讼中表示无力偿还按揭贷款，愿意解除涉案商品房买卖合同（预售）。另外，被告拖欠银行贷款本息的情形导致贷款银行解除了《个人购房抵押（保证）借款合同》并提前收回发放的银行贷款以及原告作为连带责任保证人应对被告偿还贷款本息承担连带清偿责任【（2020）湘0408民初1375号民事判决书】，原告通过出卖房屋取得购房款的合同目的实质上已无法实现，故即使从法定解除权角度衡量，本案也符合法定解除条件。因此，本院对原告要求解除涉案商品房买卖合同（预售）的诉请依法予以支持。其次，关于涉案商品房买卖合同（预售）解除后的法律后果。依照合同法第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除时，守约方有权依据合同中违约责任条款的约定，请求违约方承担违约责任。根据原、被告双方签订的补充协议关于“买受人未按银行、公积金贷款合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为买受人应支付的违约金，不予退还”，根据合同当事人对违约情形预先设定的真实意思表示，合同解除后，原告有权收回位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××栋××室房屋。关于原告诉请被告支付违约金105859元（1058590元×10%），虽然涉案补充协议约定该解除合同违约金为被告所交全部款项，但原告未向本院提供其损失的相关证据，本案按照总价款的10%计算明显约定过高，故本院根据具体情况将违约金降低至总价款的5%即52929.5元为宜（合同总价款1058590元×5%）。另外，关于原告诉请被告支付其为实现涉案债权所花费的律师费40000元，虽然有相应的合同约定且按照诉讼标的计算符合律师行业收费标准，但涉案纠纷法律关系较简单且债务人经济困难，本院依据本案具体情况酌情确定涉案律师代理费为25000元，对于诉请的超额部分依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告湖南银泰置业有限公司与被告谭玲于2018年9月24日签订的合同编号HY2018058922号为《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告谭玲于本判决生效之日起十日内支付原告湖南银泰置业有限公司违约金52929.5元和律师代理费25000元；三、驳回原告湖南银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1609元，由原告湖南银泰置业有限公司负担749元，由被告谭玲负担860元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年九月十八日法官助理付平书记员赵湘斌附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十一条由下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条第二款当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。