福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初1198号 原告（执行案外人）：林景昆，男，1975年2月17日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 委托诉讼代理人：吴坚平，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨艳芳，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地永春县823中路**，统一社会信用代码91350525676545342G。 负责人：郑惠龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：施再友，男，1966年11月6日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 被告（被执行人）：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 被告（被执行人）：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，户籍地福建省永春县，现在泉州监狱服刑。 被告（被执行人）：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 林雪丽、施志超、李巧兰共同委托诉讼代理人：施再友（系林雪丽之夫、施志超之父、李巧兰之公公），男，住福建省永春县，现住福建省永春县。 被告（被执行人）：永春县南盛柑桔贸易有限公司，，住所地福建省永春县吾峰镇枣岭村统一社会信用代码9135052566688325XM。 法定代表人：施再友。 原告林景昆与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（以下简称“邮储银行永春支行”）、施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林景昆的委托诉讼代理人吴坚平、杨艳芳及被告邮储银行永春支行的委托诉讼代理人刘南钦，被告施再友，被告林雪丽、施志超、李巧兰的委托代理人施再友，被告永春县南盛柑桔贸易有限公司的法定代表人施再友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林景昆向本院提出诉讼请求：1.请求停止对址在永春县产及土地使用权的执行［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号］,并确认上述不动产中的第Ｄ栋302室的套房（门牌号为吾峰路91号2单元302室）的房产及相应的土地使用权归林景昆所有，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰应协助林景昆办理相关的权属变更登记手续；2.判令邮储银行永春支行立即解除对上述房产及土地使用权的抵押登记。事实和理由：邮储银行永春支行与施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司金融借款合同纠纷执行一案【执行案号为：（2018）闽0525执443号】正在永春县人民法院强制执行中。林景昆认为该执行案件所要执行的部分内容为林景昆的财产，即：位于永春县的套房（门牌号为吾峰路******）的房产及相应的土地使用权［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号］（以下简称＂涉诉不动产＂）为林景昆所有，法院采取的强制执行措施存在严重的错误，后林景昆依法提出异议申请，后收到法院送达的（2020）闽0525执异24号执行裁定书。林景昆认为，法院驳回林景昆提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实及法律依据。理由如下： 一、法院执行查封的涉诉不动产中的第D栋302室的套房（门牌号为吾峰路91号2单元302室）的房产及相对应的土地使用权在抵押登记前已为林景昆所有，并非施再友所有。1.林景昆与施再友的房屋买卖合同合法有效，涉诉的不动产为林景昆所有，林景昆的合法物权应受法律保护。林景昆与施再发于2013年10月22日签订《房屋买卖合同》，约定林景昆向施再友购买涉诉房产及土地使用权，总购房款为200000元，同时双方约定施再友应协助林景昆办理房屋权属过户登记手续（房产证及土地使用证）等事宜。后林景昆依约向施再友支付全部购房款，施再友向林景昆交付上述房产。后林景昆对该房产进行装修并入住至今。因此，林景昆与施再友签订的房屋买卖合同合法、有效，林景昆已依约支付购房款，且施再友已将房产交付林景昆使用，根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第二条规定，应确认涉诉房产及土地使用权属于林景昆所有。林景昆在施再友等人办理抵押登记前已交付全部购房款，且已实际占有涉诉不动产，因此，林景昆就涉诉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，不应对该不动产采取强制执行措施。涉诉房屋交付后，施再友多次推诿，故意拖延不履行办理涉诉房产及土地使用权的权属变更登记义务，直至法院欲拍卖房产及土地使用权，林景昆才知晓涉诉房产及土地使用权被办理抵押以及查封，无法办理过产权变更登记手续的事实，林景昆付款至今未办理相关权属变更手续并非林景昆过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，施再友将涉诉不动产出售给林景昆，林景昆已支付价款并实际占有该房产，林景昆对涉诉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。 二、涉诉不动产的取得不符合《房地产管理法》的规定，不符合国家规定的上市交易的条件，不具备进入房地产市场流通条件，依法不得抵押，邮储银行永春支行的抵押行为违法。1.施再友不具备开发房地产的资质，涉诉的房产的取得不符合《房地产管理法》的规定，不具备进入房地产市场流通条件，故涉诉房产不得抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第18号）第三十条规定，从事房地产开发的主体应为企业，同时应有符合国务院规定的注册资本等条件。本案中，涉案房屋为施再友所建，系个人，其行为不符合房地产开发主体的条件，属于擅自开展房地产开发业务，违反了法律的强制性规定，施再友等人依法不应取得房屋产权证书。2.涉诉的土地使用权性质为划拨，其取得也不符合《房地产管理法》的规定，该土地使用权性质应为宅基地，依法不得抵押。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第18号）第二十四条的规定，符合该法规定的划拨土地，前提是国有土地使用权，其次要符合该法规定的情形。涉诉土地使用权为集体土地，并未经过国家征收，该土地使用权不符合《房地产管理法》规定的划拨土地使用权，其性质应为宅基地使用权。根据《物权法》第一百八十四条的规定，宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押，因此，涉诉土地使用权抵押违法。结合上述两点，施再友违法开发房地产，涉诉的房产及土地使用权取得均不符合《房地产管理法》的规定，不具备进入房地产市场流通条件，从而不得抵押，因此邮储银行永春支行依法不能取得涉诉不动产的抵押权，涉诉的抵押登记违法。 三、退一步讲，即使涉诉不动产取得合规合法，邮储银行永春支行未遵守银行金融机构的审慎经营规则，未根据《中国邮政储蓄银行个人商务贷款业务基本操作规程（2014年版）》第二章第14条现场调查内容中关于抵押物信息的规定，对抵押物进行现场调查，未核实抵押物真实情况，存在重大过失，不符合《物权法》规定的善意取得条件，不能依据不动产抵押权善意取得制度获得涉案房产及土地使用权的抵押权。邮储银行永春支行违反了《中国邮政储蓄银行小企业授信业务管理办法》第30条关于抵押房产条件的规定，其明知诉争房产不符合该办法规定的条件，仍然办理抵押，可进一步证明其与施再友、林雪丽、施志超、李巧兰存在恶意串通，抵押权并非善意取得。邮储银行永春支行的上述未尽调查义务违反《中华人民共和国银行监督管理法》第21条规定，侵害了房产所有权人的权利。 邮储银行永春支行辩称，1.本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权。案涉房产规划建设就是一套房屋，政府职能部门确权也是一个房产证一个所有权，根据“一物一权”原则，同一标的物上不得成立两个所有权或不得成立内容相互矛盾的物权，本案房屋买卖合同将不动产分割转让，显然违反了《物权法》“一物一权”原则。2.本案房屋土地部分性质为划拨，转让房地产未办理审批手续，违反《城市房地产管理法》；本案房屋分割转让未经土地部门和房产管理部门批准，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。本案房屋买卖未经政府职能部门审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能，自始就不能办理产权登记。我国《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案房屋土地部分为划拨取得，交易应当经过政府职能部门办理相应的审批手续。未经审批的，无法办理产权证，合同客观上履行不能。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案房产分割转让未经批准，明显存在严重违法情形。3.本案房屋买卖合同未经其他共有权人同意，违反《物权法》第九十七条及《城市房地产管理法》第三十八条规定，房产转让合同对于其它共有人并未成立生效，不能引起物权变动。案涉房产登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产。林景昆仅与施再友签订买卖合同，违反了《物权法》第九十七条“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意”及《城市房地产管理法》第三十七条“未经其他共有人书面同意的不得转让”的规定。林景昆未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动。4.林景昆自认本案交易违法，自身存在重大过错。林景昆在起诉状事实与理由部分自认施再友不具备房地产开发资质擅自开发房地产，涉诉房产不能在市场流通，充分说明林景昆本身就知道并且认可其向施再友购买房屋违背法律规定，其与施再友之间的房屋买卖合同不合法。既然林景昆明知而且自认买卖合同不合法，自身存在重大过错，显然无权要求对抗生效判决执行。5.林景昆依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求排除执行，没有事实和法律依据。基于本案事实情况，林景昆至少不符合该法条规定的“已经支付全部价款”及“第三人对没有办理过户登记手续没有过错”这两项条件。林景昆仅提供施再友出具的收条，不能证明其已实际支付购房款的事实；同时在诉状中陈述案涉房产不得流通，显然对无法办理过户登记手续存在过错。6.邮储银行永春支行经政府职权部门审批并办理他项权证，依法取得案涉房屋抵押权。该事实业经法院生效判决确认，林景昆主张邮储银行不能取得抵押权的说法没有任何根据。邮储银行永春支行取得抵押物权是有权取得，没有任何无权处分问题，不存在林景昆所述的善意取得问题。而且本案邮储银行合法取得抵押权已业经法院（2017）闽0525民初3879号生效判决确认，有权以案涉房产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿。至于《中国邮政储蓄银行个人商务贷款业务基本操作规程》属于银行内部风险防控管理制度，与取得抵押权是否合法不具有关联性，邮储银行永春支行也向法庭提交了相关证据证明银行已按照规定审慎经营，林景昆主张邮储银行不能取得抵押物权没有任何事实和法律依据。综上，林景昆对施再友的债权不得对抗邮储银行合法享有的抵押物权，无权要求排除本案执行。否则必然导致冲击金融行业基础，动摇物权法、担保法等基本法律制度的不良社会效果。 施再友辩称，贷款及买房均属实，房子及店面都是我本人在操作的，2018年以前林雪丽、施志超、李巧兰他们都不知情，贷款及抵押时他们只是去签个字，实际情况他们没有过问。他们明确表示房子不卖。我没办法还款，导致卡住了。林景昆套房200000元房款已交清。 林雪丽、施志超、李巧兰辩称，他们不知道情况，无法发表意见。 南盛柑桔公司辩称，与施再友答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对原、被告身份信息、电费明细表、（2020）闽0525执443号执行裁定书、永春县不动产登记情况证明、土地使用证、房产证、（2020）闽0525执异24号执行裁定书、《中国邮政储蓄银行个人商务贷款业务基本操作规程（2014年版）》、《中国邮政储蓄银行小企业授信业务管理办法（2014年版）》、银行保险违法行为举报调查意见书、泉州华天资产评估房地产估价有限公司房地产抵押估价报告、永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、0568号土地使用权证、永春房权证吾峰镇字第××号、02××91号、02××92号房屋所有权证、永春房他证吾峰镇字第××号、01××1Ｂ号、01××1Ｃ号、永春他项（2015）第0834号、0835号、0836号的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。各方当事人对本院依职权调取的（2017）闽0525民初3879号民事判决书、2020年8月25日（2020）闽0525民初1201－1205号案件的庭审笔录的真实性亦无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 对各方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对林景昆提交的房屋买卖合同、收条、存款凭证，邮储银行永春支行质证后对其证据三性均有异议，对林景昆提交的门牌，邮储银行永春支行质证认为真实性由法院审查认定，与本案不具有关联性，因施再友及南盛柑桔公司对房屋买卖合同、收条、门牌、存款凭证真实性均无异议，林雪丽、施志超、李巧兰质证认为，他们不清楚这些事情，没办法发表意见。因房屋买卖合同的对方签订者及收款方施再友对该合同及收条、门牌、存款凭证无异议，且能当庭提供原件等供其他当事人核对，邮储银行永春支行虽对上述证据三性有异议，但不能提供相反证据证明其观点，本院对上述证据的真实性予以确认；对邮储银行永春支行提供的泉州华天资产评估房地产估价有限公司房地产抵押估价报告及现场调查照片，林景昆对其真实性均有异议，对店面租赁合同及承租人承诺函，林景昆对其关联性均有异议；对上述三份证据，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对其真实性均有异议。本院认为，泉州华天资产评估房地产估价有限公司房地产抵押估价报告、店面租赁合同及承租人承诺函、现场调查照片，与本案没有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月22日，林景昆与施再友签订《房屋买卖合同》。合同约定林景昆向施再友购买坐落于吾峰镇埔尾新区的套房1套。套房位于该房屋的D栋3层（现在的门牌号为吾峰镇吾峰路91号2单元302室），套房面积105平方米（含公摊），售价总金额为231000元。付款方式中约定林景昆应于合同签订之日向施再友支付100000元，在施再友交房时林景昆应再付施再友房款50000元，在2014年农历清明节前再付50000元，合计付施再友200000元正；交房时间为2014年农历春节前；林景昆应协助施再友在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权及登记机关办理权属过户登记手续（房产证及土地使用证）。2013年10月23日，林景昆在吾峰信用社向施志超账户汇入100000元；2014年7月16日，施再友向林景昆出具收条一份，确认收到林景昆购买套房房款50000元；2015年7月3日，施再友再向林景昆出具收条，确认收到林景昆购买套房房款50000元。后施再友将上述房产交付给林景昆占有、使用至今，但一直没有为林景昆办理涉案房屋的产权登记过户手续。林景昆在案涉房产开设的电表户号为7593192961，在2015年9月开始用电至今。 施再友、施志超、李巧兰案涉址在永春县产的房屋所有权证及国有土地使用权证的登记情况为：［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为施志超，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为李巧兰、共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为施再友，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。］及址在永春县的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人，施再友。。地类用途）住宅，使用权类型出让。使用权面积68.5平方米。登记时间为2013年12月。永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友。。地类用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积148.09平方米、登记时间为2015年7月。永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰。。地类用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积211.07平方米。登记时间为2015年7月。 2015年9月8日，施再友与邮蓄银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮蓄银行永春支行向施再友提供3000000元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定：邮蓄银行永春支行向施再友提供3000000元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮蓄银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号］及址在永春县的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮蓄银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮蓄银行永春支行申请支用借款3000000元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮蓄银行永春支行于2017年10月13日向本院提起诉讼，2017年12月20日，本院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮蓄银行永春支行借款本金3000000元及利息、罚息、复利、律师代理费；施再友、林雪丽如未按该判决确定的还款期限还清上述款项，邮蓄银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对施再友、林雪丽没有按判决确定的还款期限和数额还款及该判决中以房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项的不足部分，承担连带清偿责任；驳回邮蓄银行永春支行的其他诉讼请求。该判决生效后，施再友、林雪丽没有主动履行其还款义务，邮蓄银行永春支行向本院申请强制执行，本院作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，2018年6月11日本院到永春县不动产登记中心对涉案房地产进行查封。 2020年4月13日林景昆向本院提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县产［房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］的查封。经本院审查，于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异24号执行裁定书，裁定驳回案外人林景昆的异议请求。林景昆签收上述裁定书后于2020年5月8日向本院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 另查明，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系。 泉州银保监分局于2020年8月18日作出的泉银保监举复[2020]11-2号银行保险违法行为举报调查意见书，认为邮储银行永春支行贷前调查不够尽职，未能发现抵押物电表已分多户且部分电表已实际用电的事实，进而对抵押物内部状态是否发生变化提出质疑。贷款发放后，邮储银行永春支行贷后检查也不到位，未能及时发现前述问题。 本案争议的焦点：(一)关于邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权的合法性问题。本院认为，本案中，林景昆主张邮储银行永春支行在取得案涉房屋抵押权的过程中，未尽到合理审查义务，同时还认为，涉诉不动产的取得不符合《房地产管理法》的规定，不符合国家规定的上市交易的条件，不具备进入房地产市场流通条件，依法不得抵押，施再友等的抵押行为违法。本案抵押的房产，实质为农村住房，土地性质为划拨，是农村集体用地，不符合该规定，邮储银行永春支行仍然办理抵押，可进一步证明其与其他被告存在恶意串通，抵押权并非善意取得。本院认为，第一，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权业经本院（2017）闽0525民初3879号生效民事判决确认，根据生效判决的既判力，在前述判决被依法撤销之前，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权合法有效，且具有司法强制执行力。第二，参照2019年9月11日最高人民法院通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条规定，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为确有错误的，只能通过再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济。因此，本案中，林景昆提出的抵押存在恶意串通，违法等理由本院不予审查。 （二）关于林景昆所主张的其就案涉房屋所享有的权利是否能够阻却法院执行的问题。本院认为，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，他们作为家庭成员，又共同生活在一起，在施再友处置家庭成员所有且如此巨大财产时，其家庭成员认为当时完全不知情，不符合日常经验法则。因此，在施再友与林景昆签订涉案的房屋买卖合同时，林景昆有理由相信其有权出卖涉案房屋，施再友的行为构成表见代理。而且施再友的家庭成员在林景昆对涉案房屋进行装修并入住的情况下也没有提出明确的反对意见一直至今，还有根据永春房权证吾峰镇字第××号、第××号、第××号的房屋所有权证载明，施再友、施志超、李巧兰共同共有的案涉房产的土地性质已由集体变更为国有，案涉房屋属于施再友、施志超、李巧兰的自建房，他们的房屋买卖行为并没有违反法律的强制性规定，因此，施再友与林景昆签订涉案的房屋买卖合同应确认合法有效。本案中，本院就案涉房屋做出查封裁定的时间为2018年5月2日，林景昆与施再友签订《房屋买卖合同》的时间为2013年10月22日且于2015年7月3日前付清200000元房款，施再友按合同的约定将房屋交付林景昆占有、使用至今，均早于邮储银行永春支行就案涉房屋设定抵押权的时间，也早于本院查封案涉房屋的时间,施再友、施志超、李巧兰在2013年12月及2015年7月份分别取得其所有的土地使用权证，2015年8月28日取得涉案房产的所有权证，在2015年9月8日施再友、施志超、李巧兰与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》，对涉案的房产设定抵押。施再友、施志超、李巧兰在取得土地使用权证及涉案房产的所有权证后较短的时间就办理抵押登记，因此，涉案房屋未办理过户登记并非林景昆过错所致。林景昆作为案涉房屋的买受人，其基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，具有排除执行的效力。林景昆提起执行异议请求对本案诉争房产停止执行的理由成立，依法有据，应予支持。 （三）关于林景昆请求确认上述不动产中的第Ｄ栋302室（门牌号为吾峰路91号2单元302室）的套房及相应的土地使用权归林景昆所有的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。林景昆购买的房产已登记在施再友，施志超，李巧兰的名下，林景昆与施再友签订的《房屋买卖合同》本院已确认有效，且案涉房产林景昆也按合同的约定交付房款，也实际占有案涉房产，林景昆提起执行异议请求对本案诉争房产停止执行的理由成立，因此，林景昆购买的案涉房产位于址在永春县的套房及相应的土地使用权应确认归林景昆所有。 （四）关于林景昆请求判令邮储银行永春支行立即解除对上述房产及土地使用权的抵押登记及施再友、林雪丽、施志超、李巧兰应协助林景昆办理相关的权属变更登记手续问题。本院认为，本案是审理林景昆对该诉争房产享有的权利是否能够足以阻却对本案诉争房产的执行，故林景昆的上述请求不属于本案审查范围，对于上述请求不予支持。 综上所述，本院认为，林景昆所主张的其就案涉房屋所享有的权利能够阻却法院执行，并请求案涉房产确认归其所有，具有事实和法律依据，理由充分，予以支持。林景昆请求邮储银行永春支行立即解除对上述房产及土地使用权的抵押登记及施再友、林雪丽、施志超、李巧兰应协助其办理相关的权属变更登记手续，不属于本案审查的范围，不予支持。邮储银行永春支行辩解理由：1.本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权。2.房屋土地部分性质为划拨，不得转让。3.林景昆未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动。4.林景昆依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求排除执行，没有事实和法律依据。上述辩解理由不能成立，不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下： 一、不得执行址在永春县的房产［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］； 二、登记在施再友、施志超、李巧兰名下址在永春县的房产［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］归林景昆所有； 三、驳回林景昆的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担3600元，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳；由林景昆负担700元（林景昆多预交的案件受理费3600元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院（2020）闽0525执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  涂劲松 人民陪审员  李秀婷 人民陪审员  吴华堂 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  王淑芬 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。