湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初743号原告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会，统一社会信用代码：55421303MEA351424R。住所地：随州市曾都区城南新区管委会涢水社区**。法定代表人叶品德，主任。委托诉讼代理人孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人黄斌，随州市城南新区。代理权限：特别授权。被告高尚明，男,1963年2月9日出生，汉族，住随州市城南新区。被告陈银龙，男,1988年5月20日出生，汉族，住随州市城南新区。被告叶忠顺，男,1960年12月3日出生，汉族，住随州市城南新区。被告方义财，男,1974年2月12日出生，汉族，住随州市城南新区。三被告陈银龙、叶忠顺、方义财的共同委托诉讼代理人：张金陆，湖北大随律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会诉被告高尚明、陈银龙、叶忠顺、方义财排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会（以下简称涢水居委会）的委托诉讼代理人孙雷骁、黄斌、被告高尚明、被告陈银龙、叶忠顺、方义财的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2009年8月，原告因拆迁还建的需要，在涢水社区居委会七组建设了还建房。房屋工程完工后，被告高尚明未通过合法手续而于2011年占有原告建设的位于涢水社区七组门牌号为××的三层房屋。原告在起诉前得知，被告于2019年8月12日将其占有的××房屋的第一层出售给被告陈银龙，于同年9月2日将该房屋的第三层出售给被告叶忠顺，于同年9月30日将该房屋的第二层出售给被告方义财。原告认为，被告高尚明系无权占用涉案房屋，更无权将涉案房屋出售给被告陈银龙、叶忠顺、方义财，四被告应停止对涉案房屋的侵占，返还房屋，并支付房屋占有使用费。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请依法判令：1、被告停止侵害，并立即迁出原告所有的位于随州市城南新区管委会涢水社区居民委会七组××房屋，搬走房屋内所有物品及其他杂物，排除妨碍，将该房屋归还原告；2、判令被告向原告支付自2011年1月至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费暂计算为20000元)；3、本案诉讼费由被告承担。被告高尚明辩称，社区的只有我没有房屋，其他人都有。社区应当给我分配房屋，我对涉案房屋是合法占有。被告陈银龙、叶忠顺、方义财共同辩称，1、三被告不是本案的适格被告，三被告合法从占有人高尚明手中取得涉案房屋，如有侵权，也应当是被告高尚明侵权，与三被告无关；2、原告的起诉已超过法定的诉讼时效；3、三被告以善意取得方式依法分别取得涉案不动产的所有权，三被告在取得房屋后已居住近十年，原告从未提出异议。经审理查明，2007年9月25日，高尚明（乙方）与随州农业开发公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：“一、乙方被拆迁房屋座落运水村四组；二、补偿项目及金额合计138166元，房屋面积为279.54平方米；……四、乙方根据村统一规定在规划制定新农村居民小区内选择还建宅基地，经涢水社区两委会审核同意后按同意规3划户型建设。”2007年12月6日，涢水社区两委会和各组组长共同讨论制定了《涢水社区拆迁户还建房实施方案》（以下简称《还建方案》），方案主要内容为：“一、户口在本社区的自然户确定，必须持有以下5个证件。1、自然户户主户口簿；2、自然户房产证明（即土地使用证、房产证、村、组建房审批收费票据）；3、自然户电开户户主证明；4、自然户村组年报证明（组长和社区会计出具）；5、房屋拆迁协议书。二、户口不在本社区的自然户确定，必须持有以下5个证件。1、自然户户主户口簿；2、自然户房产证明（即土地使用证，房产证，村、组建房审批收费票据）；3、自然户电开户户主证明；4、迁入本组时的住房证明（由群众代表和组长签字认可）；5、房屋拆迁协议书。三、符合上述条件，5个证件齐全的自然户确定后，可还建一户一宅式住宅一处，5证齐全的自然户如果选择住住宅楼，可享受一户两套的鼓励优惠政策，户口在本组的子女成年后与父母分户的自然户，必须出具结婚证书，5个证件不齐全的拆迁户，只能还建住宅楼住房一套。……五、法定建房手续齐全，有拆迁协议的本社区居民，在本社区无论有多处宅基地和多套住房的被拆迁户，一户一宅式安置政策只能享受一次，住宅楼住房只能还建**。……九、没有法律手续，没有经社区、组审批同意，没有缴纳社区和组土地过户费的，私自买卖房屋的拆迁户，没有办理任何建设审批手续，私搭乱建的违法建筑户，一律不属于还建安置对象。十、本方案未尽事宜，必须经居民代表、各组组长和小区建设专班，社区两委会共同讨论报东城党工委、办事处审批后决定。”2009年8月8日，经社区“两委会”、群众及部分党员代表讨论，制定了《涢水社区分户房安置方案》（以下简称《分户方案》），主要内容为：“一、1982年12月31日以前户口在本组的集体经济组织成员和82年以后户口迁入本组且连续居住达20年以上的住户，其子女可以考虑分户，但必须有一个子女随父母居住，符合一户一宅条件的分户子女还必须具备以下条件：1、男性必须达到法定婚龄22周岁以上。2、女性必须达到法定婚龄20周岁以上。3、超计划生育的多子女分户最多只能享受一户一宅式住宅一套，其余的子女可考虑单元楼住房分配。……三、分户的子女取得分配权后，必须按建设成本交纳建房费和其它相关费用。还建价格在城南新区[2009]7号文件中的指导价格的基础上由550元/㎡下调为400元/㎡。……”同年8月24日，随州市城南新区管理委员会新区建设办公室在该方案上签字“同意此方案”。2009年8月8日，原告作为发包人与高国军签订《随州市城南新区涢水社区农民还建房建筑施工承包合同》，约定由高国军建设涢水小区七组农民还建房工程。还建完成后，被告高尚明未经原告同意即迁入还建房居住。原告认为被告高尚明未经同意擅自搬入还建房内侵犯其合法权益，原告为此诉至法院。另查明，高尚明于2008年12月24日交纳购房款129080元分得位于城南新区管委会涢水社区居民委会七组7-1-2号还建房一套。2010年8月3日，高尚明与陈大兰办理离婚登记，已分配涢水社区居民委员会七组7-1-2号房屋由陈大兰居住，被告高尚明要求原告再次向其分配还建房。还查明，被告高尚明于2011年8月将涉案还建房（七组××房屋）一层出售给被告陈银龙，后又陆续将还建房二层、三层分别出售给叶忠顺、方义财。再查明，被告陈银龙的户籍所在地为湖北省随县××潭镇××村××组；被告叶忠顺的户籍所在地为随州市××××号；被告方义财的户籍所在地为随州市××区洛阳镇××组。本院认为，被告高尚明虽系涢水社区居民，但《还建方案》制定时，其与陈大兰并未办理离婚登记手续，高尚明与陈大兰共同为一自然户，被告高尚明于2008年12月24日交纳购房款129080元后，原告已按照《还建方案》的规定分配给高尚明还建房一套。高尚明离婚后要求原告再次向其分配房屋明显不符合《还建方案》的规定。被告高尚明辩称社区没有向其分配房屋的辩称理由，本院不予采信。高尚明擅自迁入位于涢水社区七组门牌号为××房屋居住，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告要求被告高尚明立即腾退涉案房屋，并返还涉案房屋的诉请，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百二十条：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第一百七十九条：“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。”依据上述规定,被告高尚明应赔偿原告自2011年占用房屋的损失20000元，但原告未向本院提供证据证实损失金额，亦未申请鉴定。为此，本院不予支持。关于被告高尚明擅自将还建房分层分别出售给被告陈银龙、叶忠顺、方义财的行为，本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。高尚明与被告陈银龙、叶忠顺、方义财所签《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。《房屋买卖合同》签订时，被告陈银龙、叶忠顺、方义财均不是涢水社区的居民，且涉案房屋的所有权并不归属于被告高尚明。因此，被告高尚明与被告陈银龙、叶忠顺、方义财签订的《房屋买卖合同》应属无效。故三被告的辩称理由，本院不予采信。被告陈银龙、叶忠顺、方义财应立即腾退涉案房屋，将涉案房屋返还给原告。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、被告高尚明、陈银龙、叶忠顺、方义财于本判决生效之日起十五日内腾退位于随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会七组7-4-5号房屋，将该房屋归还原告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会。二、驳回原告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告高尚明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  周红斌二〇二〇年九月十六日书记员  周 聪