四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初180号 原告（案外人）：马国凤，女，汉族，生于1956年4月20日，住四川省德阳市旌阳区。 被告（被执行人）：四川天福房地产开发有限公司，住所地四川省什邡市洄澜镇。 法定代表人：郑麟。 被告（申请执行人）：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地四川省什邡市蓥华山路北段。 法定代表人：黄仁芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方翠，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人：成都长信房地产开发公司，住所地成都市青羊区金丝街**。 法定代表人：王忆北，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 原告马国凤与被告四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称瑞麒置业）、被告四川天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、第三人成都长信房地产开发公司（以下简称长信公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告马国凤，被告瑞麒置业的委托诉讼代理人方翠到庭参加诉讼，被告天福公司、第三人长信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马国凤的诉讼请求：1.终止执行德阳市中级人民法院（2019）川06执960号案件对位于德阳市车位的执行措施。2.解除对位于德阳市车位的查封。3.请求判令天福公司为原告所购车位办理所有权证。事实与理由：2011年1月，本人购买位于德阳市瑞麒·旌都银座71号（现新编号为：69号）车位，并签订《订购合同》，约定购买金额价格为90000元。合同签订当日，本人支付定金20000元。虽然本人未与开发企业签订书面买卖合同，但本人已支付了全部购买价款，且开发企业接受。按照《合同法》第36条规定，应当视为已与开发企业形成事实上的买卖合同。此后，本人经过合法交接并实际占有了案涉车位，虽然没有办理过户登记手续，但按照第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结之规定，为保护本人合法权益，请求给予解除对案涉车位的查封，终止相应执行措施。 被告瑞麒置业辩称，1.案涉车位合法出售人是天福公司和长信公司两个主体，天福公司单方进行的商业行为对长信公司不发生法律效力。2.订购合同不属于正式的商品房买卖合同，双方没有签署合法有效的买卖合同。3.原告诉称的旌都银座71号车位，并不是在建设行政主管部门备案登记的71号车位。 被告天福公司未作答辩。 第三人长信公司述称，1.案涉车位是由天福公司与长信公司联合开发修建，并登记在两公司名下，天福公司无权单方签订相应的房屋出售合同，认购协议与收据均无长信公司盖章确认，均不予认可。2.据车位认购协议以及收据，案涉车位款项并未全额支付，支付对象也并非开发商，双方车位款项没有进入指定的共管账户，该车位的认购协议不发生车位销售后果，案涉的车位已另案被法院查封，在查封之前双方未签订有效的书面买卖合同，车位所有权仍属于天福公司及长信公司，原告不享有车位的相关权利，原告的诉求不能阻却另案的执行，也不能请求解除查封以及中止执行措施。3.根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生法律效力，房屋买卖合同有效，仅产生债权效力，因此即便原告与天福公司曾经签订了订购合同，该协议也不属于房屋买卖合同，也未发生物权的登记行为，因此原告的诉求不能阻却执行。4.天福公司是私自收取项目的相关款项，恶意损害长信公司国企利益。本案诉讼费用应由原告承担。 本院经审理查明：2011年1月2日，原告马国凤与天福公司签订《旌都银座车位认购协议》，协议载明“乙方（马国凤）向甲方（天福公司）认购车位，乙方预定旌都银座·彩泉天街负一层71号车位，该车为预测建筑面积：23.83平方米。该车位按套计算单价为：11万元人民币/间，总金额为11万。为保证甲乙方合法权益，该车库实测面积若发生变化双方不予以退补。乙方所选购车位，若因规划施工等原因造成车位尺寸发生变化，除按双方签订《商品房买卖合同》双方合同约定内容解决外，甲方同意乙方有权在甲方未售的车位中予以另行选购，相同等级车位价格不变。乙方同意签订本协议时支付定金人民币8万元，作为甲乙双方签订《商品房预售合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。双方一旦签署该车位之《商品房买卖合同》，本协议即告终止；…”。该认购协议手写注明“社区支持拆迁，同意优惠，以9万元，孙小容签名”。 2013年1月28日，天福公司向马国凤出具收据，载明：“收到马国凤购车位69#70000元”。 2013年1月28日，德阳福瑞祥物业管理有限公司向马国凤出具收据，载明：“收到马国凤物业建设服务费20000元”。 2011年1月1日，德阳福瑞祥物业管理有限公司出具承诺书，载明“马国凤业主：鉴于你户已在认购71车位时已缴纳相应物业建设服务费，故本公司特承诺免予你户所购该车位三年物业服务费，自该物业交付之日开始计算免费期限”。2013年1月28日马国凤办理停车卡。 马国凤陈述，其于2012年拿钥匙，2015年开始缴纳车位物业费。 本院在执行瑞麒置业与天福公司合资合作纠纷一案中，于2013年10月31日将位于德阳市瑞麒•旌都银座（现新编号为69号）车位予以查封。马国凤于2020年4月20日向本院对该车位申请执行异议，请求解除对该车位的查封，终止相应的执行措施。本院于2020年5月25日作出驳回马国凤的异议申请。 以上事实，有车位认购协议、收款收据、本院执行裁定书等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然签订的合同名称为认购协议，但根据合同的全部内容分析，可以认定为该合同为商品房买卖合同，理由如下：合同明确了特定的标的（负一层71号车位）、总价（11万元）。预测建筑面积23.83平方米。虽然认购协议上约定8万元系定金，但定金的性质系为担保债的履行。本案中马国凤给付了全部车位价款9万元，不符合定金的特点。根据该认购协议的特别告知内容，在签订合同之时，天福公司已经将商品房买卖合同的全部条款告知对方，故可以认定双方建立了买卖合同关系。关于车位价款问题，马国凤向本院提交了天福公司开具的收据7万元和德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的物业建设服务费收据2万元。瑞麒公司认为福瑞祥物业开具收据属于物业服务费，但没有提出明确的证据，并且物业公司就一个车位收取2万元的物业费明显与实际经营的一般做法不相符合，故德阳福瑞祥物业管理有限公司所收取的2万元应当认定为车位款，马国凤实际交付的车位款合计9万元与认购协议最后约定车位价款相同。根据查明的事实，马国凤在2013年1月28日即办理停车卡，故应认定为其已占有车位。该车位从2011年1月2日签订买卖合同，至今未能办理过户登记，是因为该车位在2013年10月31日即被本院查封，故未能办理过户马国凤不存在过错。综上，马国凤对案涉车位所享有的民事权益能够排除强制执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故原告马国凤所提的“判令天福公司为原告所购车位办理所有权证”的诉请不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对德阳市车位的执行。 二、驳回原告马国凤的其他诉讼请求。 一审案件受理费2050元，由四川瑞麒置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 蒋兮婧 书 记 员 张 晶