广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6014号 原告：刘桂凤，女，1978年10月14日出生，瑶族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：陈剑锋，广西欣源（百色）律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告刘桂凤诉被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告刘桂凤的委托诉讼代理人陈剑锋，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘桂凤向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间签订的《使用权转让合同》；2.被告返还原告转让款83378元及支付违约金16675.6元（违约金计算方式为转让款83378元的20%计算）;3.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月9日，原告与被告签订《使用权转让合同》，合同约定被告将位于南宁森大酒店（推广名城北中心食里香）二 -2- 层2-063a号铺面使用权转让给原告，转让总价款为83378元，同时合同还约定被告应于2019年6月1日前将铺面交付给原告使用。原告于2018年4月9日支付完毕合同价款83378元，但是至今被告仍未能按约定将铺面交付原告，已构成根本违约。根据双方签订的合同第五条约定的违约责任，逾期超过60日未交付物业的，原告有权解除双方签订的合同，并有权要求被告支付违约金。 被告鑫威乐公司辩称，一、涉案《使用权转让合同》名为转让实为三产房屋买卖性质，属无效合同；二、原告主张的转让款数额不正确，被告实际收到的转让款是83378元的90%，因为被告向原告出具了总额为83378元的收据后，又向原告返还了10%的租金折扣，被告同意返还实际收取的90%款项；三、由于合同无效，违约金不应支付，即使合同有效，违约金不应为20%，根据合同的第五条第（一）款的第2点来主张，本案中的违约金应为5%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 被告鑫威乐公司向本院提交《现金支出凭单》，主张鑫威乐公司于2018年4月9日向原告支付涉案铺面2019年6月1日至2020年5月31日期间租金8338元，因该笔款项的支付义务并非涉案《使用权转让合同》约定的合同双方权利义务，且原告对此不予认可，故本院在本案中对被告鑫威乐公司提交的《现金支出凭单》不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案铺面所涉地块系南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所属集体 -3- 用地[集体土地使用证号：南宁集用（2011）第702240号]。2013年12月31日，该村委会与案外人林子翔签订《协作建设经营协议书》，约定双方共同合作经营该地块，协作期从2014年1月1日起至2060年12月31日止，协作开发期间该地块使用权属于林子翔，由林子翔自主经营、独立核算、自负盈亏，并按协议约定每年向该村委会缴纳协作开发费用，该村委会不投资、不参与经营管理。另，本院于2016年1月29日依法作出的（2015）兴民一初字第1417号生效民事判决书查明：林子翔在上述《协作建设经营协议书》签订后委托被告鑫威乐公司对外租赁和管理该地块及所属建筑物。 本院就涉案合同标的物向南宁市城市建设档案馆函询调查查明：2015年1月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村民委员会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第**），载明：“建设项目名称：东森大酒店；建设位置：兴宁区明秀东路186号；建设规模：面积：13465.77平方米；投资：1481.34万元；建筑类别中，其他是指4-14层为酒店客房，商铺是指1-3层”。 2018年4月9日，被告鑫威乐公司（甲方、转让方）与原告刘桂凤（乙方、受让方）签订《使用权转让合同》，约定：第一条第1款、本合同约定的物业位于南宁，所在项目虎邱东森大酒店（推广名：城北中心食里香），项目土地使用权人为南宁市兴宁区虎邱村村民委员会，集体土地使用证编号为南宁集用（2011）第702240号。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3、4款、乙方购买虎邱东森大酒店二(层)2- -4- 063a号铺面/摊位（建筑面积共5.60平方米）的物业使用权转让总金额为83378元。在乙方按时约定足额支付物业使用权款项的基础上，乙方获取该物业使用权期限为34年（从2019年6月1日起至2053年12月31日止）。该项目除乙方获取34年使用权的物业之外，其他所有物业及附属物的经营权均归甲方所有。甲方有权自行处理其他所有物业的经营权（包括但不限于使用权转让、租赁、合作经营、经营权转让、赠予等），甲方经营其他所有物业所产生的收益归甲方所有。第三条第（一）款、乙方于签订本合同当日付清全部金额共计83378元。第四条第1、2款，乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益（应当符合甲方有关物业管理的相关规定），甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。乙方可以在本合同约定的权利、义务和期限范围内，将本合同物业使用权出租或转让第三方。如乙方出租给第三方的，乙方和第三方都必须到物业服务中心办理物业出租备案手续，如乙方出租给第三方后未到物业服务中心办理备案手续的，承租方的所有权利义务甲方选择不予认可。第五条第（一）款第2项、甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。第五条第（二）款、合同双方约定涉及甲方应付款部分，甲方应当按约定时间范围内将应当支付给乙方的款项支付给乙方。若甲方逾期付款的，逾期在60日之内，甲方每逾期一日应按应付款项金额的万分之三向乙方支付违约金；逾期超过60日的，甲方应按本期应付款项的百分之二十向乙方承担违约责任。第七条第（一）款、在足额收到乙方按约定支付的购买物业使用权转让款后，甲方应当在2019年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用 -5- 。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工期延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误；6、甲方将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收时间。第十四条、存在因不可抗力因素、经双方同意的其他情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任。该合同附件一物业平面图绘制了涉案铺面/摊位的具体坐落。合同还就其他事项作出约定。 前述合同签订后，原告向被告支付涉案物业使用权转让费83378元，被告于2018年4月9日向原告出具加盖“广西鑫威乐投资有限公司财务专用章”的收据一张，载明收到刘桂凤交来城北中心食里香二楼2-063A号租金83378元。被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面/摊位。 本院认为，一、关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面/摊位交付给原告，原告以对铺面/摊位使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的仅是合同标的物的使用权和收益权，而非所有权，故原、被告签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋租赁合同。其次，根据被告鑫威乐公司与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，被告鑫威乐公司作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。被告鑫威乐公司据此与原告订立《 -6- 使用权转让合同》，将其投资建设并取得建设工程规划许可证的虎邱东森大酒店2(层)2-063a号商铺/摊位出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，涉案合同约定租赁期限为34年，除超过20年法定租赁期限部分无效外，该涉案合同应为合法有效合同。 二、关于诉争合同的解除。本案中，在原告向被告鑫威乐公司支付租金总额后，被告鑫威乐公司至今并未依约向原告履行交付涉案铺面的合同义务，该情形符合涉案合同第五条第（一）款第2项的约定解除条件，现原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在提起本案诉讼前并未向被告鑫威乐公司发出解除合同通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，涉案《使用权转让合同》应于2020年7月28日即被告鑫威乐公司签收本案起诉状副本及证据等应诉材料之日解除。 三、关于转让款及违约金。根据《使用权转让合同》第五条第（一）款第2项约定和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，涉案合同部分解除及部分确认无效后，被告鑫威乐公司应退还原告全部已付金额，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。故原告主张被告鑫威乐公司退还实际支付转让款83378元并支付相应违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张按已付款项的20%计付违约金，与合同约定的解除合同违约金条款不符，本院不予支持。根据《使用权转让合同》第五条第（一）款第2项约定被告鑫威乐公司应向原告支付的违约金计算为：83378元×5%=4168.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条 -7- 、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刘桂凤与被告广西鑫威乐投资有限公司签订的《使用权转让合同》（2层2-063a号铺面）20年租赁期限部分于2020年7月28日解除； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司返还原告刘桂凤转让款83378元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告刘桂凤支付违约金4168.9元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1106元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 -8- 二〇二〇年九月十八日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 -9- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 -10- 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 -11- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。