河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3348号 上诉人（原审被告）：邯郸市广安物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路**锦苑小区**楼**门市。 法定代表人：高海青，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯青山，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1990年4月16日出生，汉族，住邱县。 委托诉讼代理人：李振，系被上诉人李伟的弟弟。 被上诉人（原审被告）：广安东城国际物业处，地址，地址邱县东城国际小区div> 上诉人邯郸市广安物业服务有限公司（以下简称广安物业）因与被上诉人李伟、东城国际物业处物业服务合同纠纷一案，不服河北省邱县人民法院（2020）冀0430民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市广安物业服务有限公司上诉请求：1、撤销河北省邱县人民法院（2020）冀0403民初306号民事判决书，改判驳回李伟一审诉讼请求。2、李伟承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。邱县东城国际小区17号楼3单元201室已经出售给李伟，不属于尚未出售的物业。李伟于2016年1月3日与邱县荣昌房地产开发有限公司东城国际售楼部签订了商品房买卖合同，并交纳了房款。2、李伟应该按时办理接房手续，并交纳物业费用。李伟拒不接房违反合同约定，应补交前期物业费用。3、广安物业代为收取李伟物业费是受东城物业公司委托，收取物业费用依法有据。4、本案应依据《物业管理条例》第四十一条之规定作出判决，而一审法院依据其他法律作出判决属适用法律错误。 李伟答辩称，邯郸市广安物业服务有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李伟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决广安物业退还李伟多收取的物业费1804.53元，并支付利息和违约金；2、本案诉讼费用由广安物业承担。 一审法院认定事实：2018年8月18日原告李伟与被告邯郸市广安物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，载明：“甲方：邯郸市广安物业服务有限公司乙方：物业类型：住宅楼房、商业门市坐落位置：17幢3单元201室建筑面积：100.59平方米……第四条物业服务一、物业服务费按年度缴纳。二、收费标准：物业费住宅每平方米0.70元／月（含电梯费）；商业门市每平方米1元／月；垃圾处置费36元／年；公共照明费81元／年。……甲方（章）：广安东城国际物业处乙方（章）：李伟2018年8月18日”。同日原告办理入住，并按邱县东城国际17幢3单元201室建筑面积100.59平方米向被告邯郸市广安物业服务有限公司交纳2016年9月至2018年8月的物业费、生活垃圾费、公用照明费共计1562元。2018年9月22日原告向被告交纳2018年9月至2019年8月物业费781元。2018年8月24日，邱县国土资源局向原告李伟发放了冀（2018）邱县不动产权第××号不动产权证书。2020年5月7日李伟因物业服务合同纠纷向本院递交诉讼材料，要求返还所诉物业费、电梯费。另查明，广安东城国际物业处系邯郸市广安物业服务有限公司所属部门、无独立法人资格，被告邯郸市广安物业服务有限公司认可收取了原告李伟所述三年物业费等共计2343元。邱县荣昌房地产开发有限公司与邯郸市广安物业服务有限公司于2018年8月8日签订了《东城国际物业服务合同》、《补充协议》，双方并于2018年8月8日对物业费进行了结算。本案所涉邱县东城国际17幢3单元201室房产未安装电梯。上述事实，有当事人陈述、房产证、收据、物业服务协议一份、照片、东城国际物业服务合同、业主手册等在卷为证，本院予以确认。 一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。依据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业费的时间应从业主收房之日起计算。被告邯郸市广安物业服务有限公司主张，原告应当于2016年9月1日按程序接房，并支付该公司已全额代原告李伟交给前任邱县东城国际物业管理部财物部门的物业费。《中华人民共和国合同法》规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告邯郸市广安物业服务有限公司庭审中明确表示，对于其代原告缴纳物业费该事项邯郸市广安物业服务有限公司并未通知原告李伟，李伟对代缴事项不知情。另，被告邯郸市广安物业服务有限公司未举证证明原告李伟应当于2016年9月1日接房的证据。故，邯郸市广安物业服务有限公司收取原告李伟2016年9月至2018年8月期间的物业费无法律依据，应当予以返还。原告李伟诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告于2018年8月18日签订的物业服务协议，约定有电梯住户收费为0.7元/月/平方米（包含电梯费），因原告房产所在单元未安装电梯，应扣减电梯费，关于电梯费的认定，根据小区业主公约物业费标准及服务项目，电梯维保等费为0.35元/月/平方米，故被告邯郸市广安物业服务有限公司向原告收取电梯费用241.52元于法无据，应予以返还。原告李伟要求被告支付利息及违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。被告邯郸市广安物业服务有限公司主张，无电梯住宅物业费0.55元/月/平方米是其延续了业主手册、前期物业合同及补充协议中规定。但被告邯郸市广安物业服务有限公司于2018年8月18日与原告李伟签订的物业服务协议后，直至起诉前并未与原告李伟签订补充协议或更改协议，诉讼中原告李伟也并未对被告该主张进行确认。故，原、被告之前签订的《物业服务协议》仍合法有效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邯郸市广安物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李伟物业费人民币1803.41元。二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，广安物业提交其他业主交房登记表一份，证明通知过李伟进行交房，李伟质证称该份证据与本案无关，不予质证。依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于广安物业是否应退还李伟物业费的问题。本案中，李伟于2018年8月领取钥匙并入住该小区，开始享受物业的服务，虽然2016年9月已达到交房标准，但李伟并未办理交房手续，并未享受广安物业的服务，因此广安物业不应收取李伟2016年9月至2018年8月之前的物业费。关于2018年8月之后的物业费用标准是按照补充协议每平方0.55元月，虽李伟对该补充协议不予认可，但该协议实际履行，不应按照每平方0.7元月去计算。因此，广安物业上诉称，不应退还2016年9月至2018年8月之前的物业费，无法律依据，本院不予支持。广安物业上诉称不应退还2018年8月之后的物业费，本院予以支持。 综上所述，邯郸市广安物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邱县人民法院（2020）冀0430民初306号民事判决第二项； 二、撤销河北省邱县人民法院（2020）冀0430民初306号民事判决第一项； 三、变更河北省邱县人民法院（2020）冀0430民初306号民事判决第一项为邯郸市广安物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还李伟物业费1562元； 一审案件受理费25元，由邯郸市广安物业服务有限公司承担。二审案件受理费50元，由邯郸市广安物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 温永国 审 判 员 段子勇 审 判 员 郭晓丽 二〇二〇年九月十七日 法官助理 高晨阳 书 记 员 武东美 ——