浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民初63号 原告（申请执行人）：北京联合嘉恒国际商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**楼****。 法定代表人：张陆祥，执行董事。 委托诉讼代理人：姜晓燕，浙江拙诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金秋，浙江拙诚律师事务所律师。 被告（案外人）：烟台振华商业集团有限公司，住所地，住所地山东省烟台市芝罘区西大街**iv> 法定代表人：刘跃华。 委托诉讼代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京耀莱投资有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区幸福二村**楼**40-241iv> 法定代表人：綦建虹，总经理。 第三人（被执行人）：耀莱文化产业股份有限公司，住所地天，住所地天津市空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1009v> 法定代表人：綦建虹，董事长。 第三人：唐山嘉棠商贸有限公司，住所地河，住所地河北省唐山市路**建设北路**-104v> 法定代表人：姜源津，经理。 第三人：唐山熙棠商贸有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市路**建设北路**-105> 法定代表人：齐畅，经理。 第三人：唐山臻棠商贸有限公司，住所地河北省，住所地河北省唐山市路**建设北路**-103 法定代表人：齐畅，经理。 第三人：綦建虹，男，1967年6月28日出生，汉族，住北京市东城区。 第三人：苑林，男，1977年5月1日出生，汉族，住北京市丰台区。 第三人：北京耀莱金榜酒业有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区幸福二村**楼**40-231 法定代表人：孙鹏，执行董事。 以上第三人共同委托诉讼代理人：刘向辉，北京方耀律师事务所律师。 第三人：唐山振华诚成百货有限公司，住所地河北省唐山，住所地河北省唐山市路**新华西道**div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：刘跃华。 委托诉讼代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。 原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司与被告烟台振华商业集团有限公司及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，北京联合嘉恒国际商贸有限公司于2020年5月6日申请追加唐山振华诚成百货有限公司为本案第三人参加诉讼，本院依法通知唐山振华诚成百货有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司的委托诉讼代理人姜晓燕、金秋，被告烟台振华商业集团有限公司及第三人唐山振华诚成百货有限公司的委托诉讼代理人陈桂勇，第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司的委托诉讼代理人刘向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令对第三人唐山嘉棠商贸有限公司名下唐山市路北区郭大里尚诚雅居尚诚商厦301号房产在涤除租赁权后继续执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年12月24日收到了杭州市中级人民法院作出的（2019）浙01执异49号执行裁定书。原告认为该执行裁定书认定事实有误。原告认为，案涉所谓“租赁”并非真实租赁关系，实际是合作法律关系，存在租金和投资款等相互抵债的事实。一、合作合同明确约定，承租经营是被告方与唐山诚成房地产开发有限公司（原开发商）履行合作合同的具体形式，目的是为收回投资成本及收益。《合作合同》约定：1.成立项目公司（唐山诚成房地产开发有限公司占49%，烟台市振华百货集团股份有限公司占51%），由项目公司承租尚诚国际商业楼开展百货经营，并按本合同约定的方式收回投资成本及分配收益。2.合作期间，双方按本合同约定分配收益，项目公司无需向唐山诚成房地产开发有限公司支付租金或其他费用。3.项目公司应优先偿还被告方投入项目公司除注册资本之外的本金及利息，在全部清偿投资之日前，项目公司不向唐山诚成房地产开发有限公司支付房产租金及其它任何费用，也不向双方分配收益。二、合作经营中约定的超低金额“租金”，实际也并未真实支付，而是以投资款等债权相冲抵。《房屋及广场租赁合同》及《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》约定：租赁费用自起租日起二年内，项目公司每年支付租赁费用1500万元，房屋租金700万元〈建筑总面积为185871.67平方米〕。按上述合同约定租金折算，原告抵押房产301室（建筑总面积为11340平方米）年租金：700万元/年÷185871.67平方米×11340.2平方米＝427076元/年。而按照杭州厦信房地产咨询评估有限公司按照目前市场租金评估，301室房屋租金在455万/年，价格悬殊10倍。三、被告完全认可合作事实，承认未支付租金事实、投资款项等与租金相抵事实。被告在答辩状中陈述：1.在合作关系中，通过项目公司承租涉及案产进行经营并收回投资实现收益；2.被告方及相关主体累计向租赁房产投资二亿余元对租赁房产进行装修改造（不包括融资款3.6亿），双方在合作合同约定返还投资款前不支付租金。听证笔录中被告也明确：1.租赁是合作的一环，拿3亿建造房产，合作包括了租金和资金分配，通过租赁收回投资。唐山诚成房地产开发有限公司得到过3.6亿的投资，相当于3.6亿的租金。2.租金没有支付是实现的利润远不足以抵过投入的装修款2.2亿，什么时候钱还清了，就开始付租金。据此可以确定，因被告与开发商唐山诚成房地产开发有限公司之间存在因合作产生的投资款、装修款等债权，双方约定用债权款项来冲抵后续项目公司应付租金，明显违背正常租赁的履约形式，强有力地说明其非正常、真实的租赁关系。四、名为“租赁”实为其他债权关系抵债的，对租赁的真实性不应予以保护。（2019）浙01执异49号执行裁定书援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”适用该规定的前提是存在合法有效的租赁，而真实性又是合法有效的基础。浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定“执行机构审查租赁合同的真实性，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”。浙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件疑难问题的解答（三）规定：金钱债权执行中，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行不动产的，应当符合以下条件：“案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情”。涉案所谓“租赁”，并无租赁实质性表现：租金低于市场价格十倍，没有租金支付事实，以投资款等款项冲抵租金。因此，对其真实性应不予以认可。综上所述，案涉所谓“租赁”并非真实租赁关系，不应得到法院的保护。本案庭审中，原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司补充意见称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条及《合作合同》第十条10.1约定，烟台振华商业集团有限公司提交“唐山市行政审批局”留存于唐山振华诚成百货有限公司企业工商档案中的材料，并非法律意义上的租赁合同备案登记。且该部分证据材料是烟台振华商业集团有限公司在听证后提交，执行裁定直接认定其备案事实，是错误的。烟台振华商业集团有限公司只是唐山振华诚成百货有限公司持股51%的股东及债权人，其享有的债权所对应的义务主体是唐山振华诚成百货有限公司，并非租赁合同的主体，无权作为案外人提出租赁异议，在执行异议中，唐山振华诚成百货有限公司作为承租人多次提出书面的执行异议申请，执行裁定书中未将主体予以变更，本案诉讼中实则应将唐山振华诚成百货有限公司变更为被告。 被告烟台振华商业集团有限公司辩称，杭州市中级人民法院(2019)浙01执异49号执行裁定书认定事实清楚,适用法律正确,原告的诉讼请求应予驳回。一、贵院执行裁定认定的事实证据充分,并无任何错误。在本案执行异议审查过程中,被告提供了证明本案事实的全部证据,全面真实地反映了被告与涉案房产的原所有人唐山诚成房地产开发有限公司之间形成的合作关系,其中包括由双方共同出资设立的项目公司承租涉案房产在内的租赁关系。贵院执行裁定据以认定本案事实,并无任何错误。二、原告主张涉案租赁关系并非真实租赁关系,理由不能成立。第一,被告与涉案房产原产权人唐山诚成房地产开发有限公司之间是互相独立的商事主体,且双方也不存在任何关联关系,双方合作的基础是平等互利,根本没有通过虚假租赁规避法律的必要。第二,被告与唐山诚成房地产开发有限公司签订合作合同的目的,是通过设立项目公司承租包括涉案房产在内的全部商场,且项目公司在事实上也与唐山诚成房地产开发有限公司签订了租赁合同,并以自己的名义实际占有和使用全部商场,而不是原告所称的为了收回投资而进行名义上的租赁。第三,项目公司承租全部商场的条件不仅没有侵犯唐山诚成房地产开发有限公司或其它债权人的权益,不存在“超低价租金”的事实,而且盘活了涉案商场的整体资产。合作合同签订前,因唐山诚成房地产开发有限公司资金原因,涉案商场主体建设已经停工,面临无法完工及投入使用等重大损失。合作合同签订后,被告依约分别向唐山诚成房地产开发有限公司及项目公司提供3.6亿余元用于全部商场的后续建设及装修改造。因此,唐山诚成房地产开发有限公司承诺以前期应收租金返还被告及项目公司前期投资,并未违反公平原则。而租赁合同确定的底租加浮动租金的方式,也是市场通行的计租方式,出租人并不承担承租人的经营风险,是合法有效的租赁关系。三、原告接受涉案房产抵押前,本案租赁关系已经存在,原告无权要求涤除本案的租赁权。根据执行裁定认定的事实,唐山嘉棠商贸有限公司作为涉案房产新产权人是抵押人,而非主债务人。而唐山嘉棠商贸有限公司自唐山诚成房地产开发有限公司取得涉案房屋产权时,项目公司已经根据与唐山诚成房地产开发有限公司租赁合同的约定，合法占有和使用了涉案房屋。原告接受唐山嘉棠商贸有限公司的抵押时,理应对涉案房产租赁现状进行了调查和了解,并自愿承担由此带来的投资风险,其作为后来者,依法无权否定被告及项目公司在先法定权利。杭州市中级人民法院查清事实后依法驳回其执行异议,适用法律完全正确。综上,被告烟台振华商业集团有限公司请求驳回原告的诉讼请求。 第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司述称：一、北京耀莱投资有限公司在购买案涉房产时不知道开发商唐山诚成房地产有限公司已经在案涉房产上与烟台振华商业集团有限公司设定有20年的合作，产权人唐山嘉棠商贸有限公司亦不知情。2015年12月1日，北京耀莱投资有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司签订《房产转让协议书》，唐山诚成房地产开发有限公司将包含本案所涉房产在内的唐山尚诚商厦整栋楼以人民币10亿元的价格出售给北京耀莱投资有限公司。2018年1月，唐山诚成房地产开发有限公司配合将房产过户到唐山嘉棠商贸公司名下。无论是北京耀莱投资有限公司在购买房产时还是唐山嘉棠商贸有限公司办理房产证时，均不知道唐山诚成房地产开发有限公司与烟台振华商业集团有限公司共同成立新的项目公司唐山振华诚成百货有限公司，该公司专门运营包括案涉房产在内的北京耀莱投资有限公司所购买的整栋大楼，唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司设定了20年的租约。以正常思维，如果北京耀莱投资有限公司知道上述情况，是不可能以人民币10亿元的价格去购买房产。2019年5月，唐山诚成房地产开发有限公司要求唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山合棠商贸有限公司等相关产权人就唐山尚诚商厦房产签订一个补充协议，协议要点主要包含两点：第一，唐山诚成房地产开发有限公司对房产享有经营收益权；第二，唐山嘉棠商贸有限公司等所有产权人承认唐山诚成房地产开发有限公司以所有权人身份与烟台振华商业集团有限公司签订的“房屋租赁协议”和“合作协议”等所有法律文件对唐山嘉棠商贸有限公司等相关产权人具有法律约束力。唐山嘉棠商贸有限公司当时要求唐山诚成房地产开发有限公司提供上述法律文件，但是唐山诚成房地产开发有限公司拒绝提供，唐山嘉棠商贸有限公司等产权人遂未与其签订该补充协议。由此可见，唐山嘉棠商贸有限公司在2019年5月，乃至在原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提出执行异议之前，对此事是不知情的。唐山诚成房地产开发有限公司一方面要求唐山嘉棠商贸有限公司等产权人承认其与唐山振华诚成百货有限公司及烟台振华商业集团有限公司签订的所有法律文件对唐山嘉棠商贸有限公司等产权人具有约束力，又拒绝让唐山嘉棠商贸有限公司等产权人知晓文件内容，足以说明唐山诚成房地产开发有限公司隐瞒真实情况的事实。二、北京耀莱投资有限公司及唐山嘉棠商贸有限公司不认为唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司是租赁关系，不应适用“买卖不破租赁”原则。烟台振华商业集团有限公司因向其与唐山诚成房地产开发有限公司共同设立的唐山振华诚成百货有限公司投入了运营成本，与唐山诚成房地产开发有限公司形成了债权债务关系，与唐山诚成房地产开发有限公司达成合意，在唐山诚成房地产开发有限公司不具有产权的房产上设定租约，要求唐山诚成房地产开发有限公司以房产使用权抵偿债务，双方是债权债务关系。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，租赁合同是指出租人将房屋交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。可见，出租方出租房产的根本目的就是获取租金，否则就不是正常的租赁关系，更不应适用“买卖不破租赁”原则。三、北京耀莱投资有限公司及唐山嘉棠商贸有限公司不认可唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司的“租赁”关系。唐山诚成房地产开发有限公司系唐山振华诚成百货有限公司的股东，拥有唐山振华诚成百货有限公司49%的股权，唐山诚成房地产开发有限公司明知自己已将房产出售给北京耀莱投资有限公司，却与自己投资设立的唐山振华诚成百货有限公司签订《房屋及广场租赁合同》，在包括案涉房产在内的房产上设定租赁。唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司双方难免存在恶意串通、损害北京耀莱投资有限公司及唐山嘉棠商贸有限公司利益之嫌。唐山嘉棠商贸有限公司作为产权人，不认可这种所谓的“租赁”的存在，作为产权人，应对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。但是现在，唐山嘉棠商贸有限公司未占有、使用该房屋，亦未享有收益权。执行裁定带租拍卖，因该房产上存在所谓的20年的租约，无疑将严重影响房产的拍卖成交价格，对产权人造成巨大的损失。综上，北京耀莱投资有限公司及唐山嘉棠商贸有限公司在购买房产时，甚至在原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提出执行异议之前，均对唐山诚成房地产开发有限公司在房产上设定的具体负担并不知情。另，唐山诚成房地产开发有限公司和烟台振华商业集团有限公司之间系债权债务关系，并非租赁关系，不应适用“买卖不破租赁”原则，案涉房产上的该等权利负担系唐山诚成房地产开发有限公司、烟台振华商业集团有限公司及唐山振华诚成百货有限公司恶意串通损害产权人利益的行为，该等租赁不应认可。杭州市中级人民法院(2019)浙01执异49号执行裁定书裁定带租拍卖认定事实不清，法律依据不足，关于案涉房屋上的权利负担并非真实的租赁关系，不应予以保护。第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司请求法院依法支持原告的诉讼请求。 第三人唐山振华诚成百货有限公司述称：唐山振华诚成百货有限公司已经和唐山诚成房地产开发有限公司签订了合法有效的房屋租赁合同，享有合法债权权利，我方已经在执行程序中提交保护申请，请求法院保护我方的合法权益。 原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司为证明其主张，提供如下证据：1.执行裁定书，用以证明原告对该裁定书认定的事实有异议；2.《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》、《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》、评估函，用以证明唐山诚成房地产开发有限公司与被告成立项目公司，以租赁名义经营该商场，租金冲抵投资款项的事实，并且约定的租金和市场租金悬殊，非正常的租赁关系；3.听证笔录、答辩状，用以证明被告认可合作事实，认可租金未支付，租金冲抵投资及借款事实。 被告烟台振华商业集团有限公司对原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提供的证据质证如下：1.对证据1的真实性无异议；2.对证据2三份合同的真实性无异议，合同是我方向执行局提供的证据，对评估函不予认可，是原告单方评估，和我方无关；3.对证据3的真实性无异议，但对原告的证明对象均不认可。 第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司对原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提供的证据质证如下：1.对证据1的三性及证明对象无异议；2.对证据2的三份合同因我方不是签订方，对表面真实性无异议，对证明对象予以认可。对评估函的三性予以认可；3.对证据3的听证笔录三性予以认可，答辩状的真实性及证明对象予以认可。 第三人唐山振华诚成百货有限公司对原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提供的证据质证意见与被告烟台振华商业集团有限公司的意见相同。 被告烟台振华商业集团有限公司及第三人唐山振华诚成百货有限公司在庭审中提供如下证据：1.建设银行出具的同意出租证明，用以证明2014年12月17日唐山振华诚成百货有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司签订《合作协议》后，为了保证双方设立的项目公司取得合法有效的租赁权，烟台振华商业集团有限公司向建设银行征求意见，建设银行作为抵押权人同意将案涉房产所在的整体商场进行出租并保护承租人的租赁权，明确承诺若他方购买需满足原承租人的继续使用权；2.2015年12月16日，烟台振华商业集团有限公司和唐山诚成房地产开发有限公司签订的《借款协议》、《垫款资金协议》及《股权质押协议》、《股权质押登记证明》及借款收据、工商银行业务回单（5份）、往来款项询证函；3.2016年6月14日、2016年8月5日唐山诚成房地产开发有限公司《收据》、工商银行业务回单、往来款项询证函各两份；4.2016年11月3日、2016年12月6日，烟台振华商业集团有限公司和唐山诚成房地产开发有限公司签订的《借款协议》、收据、工商银行业务回单及往来款项询证函各两份；5.烟台振华商业集团有限公司向唐山振华诚成百货有限公司付款明细表及工商银行业务回单、客户存款对账单、交通银行电子回单凭证、中国建设银行活期存款明细表、中国工商银行客户存款对账单、华夏银行电子银行业务凭证、网银跨行转账回单共44页。证据2-5用以证明烟台振华商业集团有限公司因案涉房屋累计投入资金3.83亿元，且至今未收回，如唐山振华诚成百货有限公司的租赁权不受到法律保护，烟台振华商业集团有限公司将遭受重大损失；6.唐山市中级人民法院（2018）587号民事调解书、（2019）2573号民事判决书、珠海晶艺公司的诉状；7.唐山振华诚成百货有限公司装修投资统计。证据6-7用以证明唐山振华诚成百货有限公司和唐山诚成房地产开发有限公司签订租赁协议以后按照协议约定对租赁房产进行了装修投资，实际已经支付投资1.7亿余元，尚有部分装修款在审计和诉讼过程中，唐山市中级人民法院认定了唐山振华诚成百货有限公司对涉案房产的给排水、配电、暖气、消防、外幕墙等工程均系唐山振华诚成百货有限公司作为甲方进行的施工，唐山振华诚成百货有限公司的合法权益应该受到法律保护。 原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司认为被告烟台振华商业集团有限公司及第三人唐山振华诚成百货有限公司提供的证据已经超过举证期限，并质证如下：1.证据1的三性均有异议，且按照原告多年从业经验，银行作为专业金融机构不会对抵押房地产出具这样的证明；2.对证据2-4的三性均有异议，从内容看该组证据是被告和唐山诚成房地产开发有限公司之间的借款，和本案无关。且其中证据4提供的2000万借款协议收据只有复印件；3.对证据5是被告和唐山振华诚成百货有限公司的借款，和本案无关。4.对证据6-7是唐山振华诚成百货有限公司投入的装修款项，和唐山振华诚成百货有限公司现主张的租赁权益无关，装修款是债权债务和租赁权能否得到保护无关。 第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司对被告烟台振华商业集团有限公司及第三人唐山振华诚成百货有限公司提供的证据质证如下：1.对证据1的三性均有异议，建设银行没有权利出具该类函；2.对其他证据均不认可，因我方不是合同签订主体，我方无法确定真实性，对关联性不予认可，是烟台振华商业集团有限公司和唐山诚成房地产开发有限公司之间的债权债务关系，和本案无关。 本院对原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司提供的前述证据认证如下：证据1系本院执行异议审查程序作出的(2019)浙01执异49号执行裁定书，被告及第三人对此无异议，该证据的证明效力应予确认；证据2中的《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》、《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》，被告无异议，证明效力予以确认。评估函所反映的租金市场价格不能直接否认租赁关系的真实性，应结合《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》、《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》的约定，综合予以分析；证据3听证笔录、答辩状的真实性应予确认，至于是否可以证明原告所主张的租金冲抵投资及借款之事实，亦应结合在案其他证据综合予以分析。 本院对被告烟台振华商业集团有限公司及第三人唐山振华诚成百货有限公司提供的前述证据认证如下： 证据1系作为“尚诚国际”项目在建工程抵押权人建设银行唐山住房城建支行所出具的函件，该证据所涉及的内容与本案缺乏关联性，不予确认；证据2-5系被告烟台振华商业集团有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司、唐山振华诚成百货有限公司之间债权债务关系凭证，与本案缺乏关联性，不予确认；证据6系唐山振华诚成百货有限公司与其他公司间的工程款、承揽合同纠纷，与本案缺乏关联性，被告烟台振华商业集团有限公司对该部分证据的证明目的不予确认；证据7系烟台振华商业集团有限公司单方制作的统计表格，不具有证明效力。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月17日，烟台市振华百货集团股份有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司签订《合作合同》，约定将唐山诚成房地产开发有限公司开发建设的“尚诚国际项目”中，规划用途为商业的建筑面积185871.67平方米（尚诚国际商业楼）由双方进行合作经营。双方共同出资设立项目公司，由项目公司承租尚诚国际商业楼开展百货经营，并按合同约定的方式收回投资成本及分配收益。合作期限为合同签订之日起，至项目公司正式开业满四十年之日止。项目公司的性质为有限责任公司，注册资本为1000万元人民币。其中，唐山诚成房地产开发有限公司出资490万元，占项目公司49%的股权，烟台市振华百货集团股份有限公司出资510万元，占项目公司51%的股权。唐山诚成房地产开发有限公司将尚诚国际商业楼及商业楼门前广场整体出租给项目公司经营。唐山诚成房地产开发有限公司与项目公司第一期租赁合同的租赁期限为20年（未含装修期），自项目公司完成装修改造并正式开业之日起计算。双方合作期间，按合同约定分配收益，项目公司无需向唐山诚成房地产开发有限公司支付租金或其它费用。项目公司对租赁房产进行装修改造、设备安装，所需资金除双方投入的注册资本外，其余所需资金由烟台市振华百货集团股份有限公司负责筹集并提供给项目公司。项目公司开业后，在保证项目公司正常的、持续的营业所需资金的前提下，应优先偿还烟台市振华百货集团股份有限公司投入项目公司除注册资本之外的本金及利息。在全部清偿烟台市振华百货集团股份有限公司投资之日前，项目公司不向唐山诚成房地产开发有限公司支付房产租金及其它任何费用，也不向双方分配收益。 2015年1月24日，唐山诚成房地产开发有限公司与项目公司唐山振华诚成百货有限公司就《合作合同》中所涉“尚诚国际项目”中的商业房产及其附属设施、室外广场签订《房屋及广场租赁合同》，约定将案涉房产整体出租给唐山振华诚成百货有限公司经营。租赁期限为20年（未含装修期），自唐山振华诚成百货有限公司按照合同完成装修改造并正式开业之日起计算。唐山振华诚成百货有限公司开业日期以其实际开业并取得营业收入之日为准，并应于2016年12月31日前完成装修改造并整体开业。自起租日起二年内，唐山振华诚成百货有限公司每年支付唐山诚成房地产开发有限公司租赁费用1500万元（其中，房屋租金700万元，广场租赁费用300万元、物业管理费500万元）。起租日起满二年之日起，双方根据唐山振华诚成百货有限公司经营情况，在前两年租赁费用的基础之上，调整每年租赁费用，并由双方协商确定。协商不成的，仍按前两年标准确定。该租赁合同就合同变更、解除、终止和转让及违约责任，均明确按《合作合同》的约定执行。 同日，唐山诚成房地产开发有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司、唐山振华诚成百货有限公司签订《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》，明确唐山诚成房地产开发有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司于2015年1月7日按照《合作合同》的约定设立了唐山振华诚成百货有限公司，对三方的权利义务进一步予以明确。 2015年4月2日，唐山诚成房地产开发有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司与烟台振华商业集团有限公司签订一份《〈合作合同〉转让协议》，约定：烟台市振华百货集团股份有限公司在《合作合同》中的全部权利与义务转让给烟台振华商业集团有限公司，烟台振华商业集团有限公司继受烟台市振华百货集团股份有限公司在《合作合同》中的权利与义务，享有烟台市振华百货集团股份有限公司在《合作合同》中的全部权利，履行烟台市振华百货集团股份有限公司在《合作合同》中尚未履行的义务，承担烟台市振华百货集团股份有限公司在《合作合同》中的责任；烟台市振华百货集团股份有限公司不再享有《合作合同》中的权利，不再履行《合作合同》中的义务，不再承担《合作合同》中的责任。烟台市振华百货集团股份有限公司将其持有的唐山振华诚成百货有限公司51%的股权转让给烟台振华商业集团有限公司，具体由双方另行签订股权转让协议。唐山诚成房地产开发有限公司放弃优先购买权，并协助唐山振华诚成百货有限公司办理股权转让变更登记手续，并出具相应资料。唐山振华诚成百货有限公司于2016年12月18日正式对外营业。2018年1月22日唐山嘉棠商贸有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理网签。2018年1月23日，唐山嘉棠商贸有限公司取得案涉唐山市路北区郭大理尚诚雅居尚诚商厦301号房产不动产权证书，房屋建筑面积为11340.2平方米。2018年4月24日，唐山嘉棠商贸有限公司将案涉房产抵押给北京联合嘉恒国际商贸有限公司。 2018年12月4日，本院作出（2018）浙01民初2239号民事调解书，内容为：一、北京耀莱投资有限公司确认截至2018年8月28日尚欠北京联合嘉恒国际商贸有限公司借款本金6000万元、利息136万元，并应支付北京联合嘉恒国际商贸有限公司律师费100万元；二、北京耀莱投资有限公司承诺于2018年9月25日前向北京联合嘉恒国际商贸有限公司归还借款本金3000万元，于2018年9月30日前归还借款本金200万元，于2018年10月30日前归还借款本金800万元，于2018年11月30日前归还借款本金2000万元并支付律师费100万元；若北京耀莱投资有限公司能按期足额支付上述款项，则北京联合嘉恒国际商贸有限公司同意免除利息；若北京耀莱投资有限公司不能按期足额支付上述任一期款项，则北京联合嘉恒国际商贸有限公司有权就6100万元的未履行部分申请法院执行，且北京耀莱投资有限公司需向北京联合嘉恒国际商贸有限公司支付截至2018年8月28日的利息136万元及自2018年8月29日起至款项付清日止，以未偿还本金为基数按月息2%计算的利息；三、北京联合嘉恒国际商贸有限公司在北京耀莱投资有限公司不按期支付上述款项时，有权对唐山嘉棠商贸有限公司提供的抵押财产[详见唐（2018）路北区不动产证明第094192号不动产登记证明]以折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司对北京耀莱投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费374110元减半收取187055元、财产保全申请费5000元，由北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司共同负担。该调解书生效后，因各被告未按调解书履行，北京联合嘉恒国际商贸有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）浙01执1061号。在执行过程中，本院于2019年4月26日查封唐山嘉棠商贸有限公司名下的案涉房屋。因各方达成执行和解，本院作出（2018）浙01执1061号之一执行裁定，终结案件执行。后因被执行人未履行和解协议，北京联合嘉恒国际商贸有限公司向本院申请恢复执行。为此，本院决定恢复本案执行，并公告拟对已查封的属唐山嘉棠商贸有限公司名下的案涉房屋依法拍卖变现以偿还债务；同时，为保障拍卖房产使用人的合法租赁权和优先购买权，本院责令房产使用人及被执行人在2019年6月30日前提供房产租赁合同、租金支付凭证等书面材料供审查。同年6月28日，烟台振华商业集团有限公司作为案外人向本院提供《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》、《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》等书面材料，请求法院依法保护烟台振华商业集团有限公司及唐山振华诚成百货有限公司对案涉房屋的合法租赁权。经审查，本院于同年7月3日作出（2018）浙01执1061号执行通知书拟对烟台振华商业集团有限公司的租赁权在本案司法处置中予以保护，对唐山嘉棠商贸有限公司名下的案涉房屋处置中披露租赁事项，进行带租拍卖。为此，北京联合嘉恒国际商贸有限公司向本院提出执行异议。本院于2019年12月11日作出（2019）浙01执异49号执行裁定书，北京联合嘉恒国际商贸有限公司不服，提起本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定所确立的“买卖不破租赁”规则使租赁权具有对抗物权的效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期间阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案焦点系原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司根据前述规定，就案涉唐山市路北区郭大理尚诚雅居尚诚商厦301号房产是否可以在涤除租赁权后继续执行。具体分析如下： 一、关于唐山振华诚成百货有限公司的诉讼主体问题。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中，原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司系申请执行人，被执行人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、唐山嘉棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、苑林、北京耀莱金榜酒业有限公司均认为原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司的诉讼请求应予支持，故均应列为本案第三人。本案执行异议审查程序中，仅将烟台振华商业集团有限公司列为案外人，而唐山振华诚成百货有限公司并未作为案外人参与执行异议审查程序。故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条之规定，唐山振华诚成百货有限公司无法作为本案执行异议诉讼中的被告参与诉讼。本案审理过程中，本院已依据原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司的申请，通知唐山振华诚成百货有限公司作为第三人参加诉讼，现原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司请求将唐山振华诚成百货有限公司变更为被告之理由不能成立，本院不予采信。 二、烟台振华商业集团有限公司是否可以根据《〈合作合同〉转让协议》约定，对唐山振华诚成百货有限公司所享有租赁权在本案中予以处理。 合同法所确立的“买卖不破租赁”规则，使承租权具有对抗物权的效力，就房屋租赁关系而言，在一定条件下承租权优于所有权、抵押权而得到法律保护。但是承租人在行使具体权利时也应依照合同约定或者法律规定，不能随意突破合同相对性。 2015年4月2日，唐山诚成房地产开发有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司与烟台振华商业集团有限公司签订了《〈合作合同〉转让协议》，该转让协议对应的《合作合同》中烟台市振华百货集团股份有限公司因投资而产生的权益主要为尚诚国际商业楼所产生的承租经营效益。虽然名义上由唐山诚成房地产开发有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司共同出资设立的唐山振华诚成百货有限公司作为承租人，2015年1月24日也由唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司就《合作合同》中所涉“尚诚国际项目”中的商业房产及其附属设施、室外广场签订有《房屋及广场租赁合同》，但《〈合作合同〉转让协议》所涉烟台市振华百货集团股份有限公司所享有的全部权利不应仅仅等同于烟台市振华百货集团股份有限公司所持有的唐山振华诚成百货有限公司51%的股权，应视为因《合作合同》而产生的承租经营权益一并予以转让。如将《〈合作合同〉转让协议》理解为股权转让或者烟台市振华百货集团股份有限公司的其他权利进行转让，烟台振华商业集团有限公司对此仅享有合同债权，则本案将导致唐山振华诚成百货有限公司作为实际承租人另行提起执行异议，对案件所涉争议悬而未决之诉累，有违公平和效率原则。因此，本院认为，在唐山振华诚成百货有限公司已作为案件第三人参与诉讼，且其在本案诉讼中所持观点与被告烟台振华商业集团有限公司一致的情况下，对其所享有的租赁权在本案中予以审查，具有合理性，烟台振华商业集团有限公司在执行异议程序中作为案外人代行该种权利，对本案其他当事人未产生不利影响。 三、唐山振华诚成百货有限公司是否享有在租赁期内阻止向受让人唐山嘉棠商贸有限公司移交占有被执行的不动产之权益。 唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司就《合作合同》中所涉“尚诚国际项目”中的商业房产及其附属设施、室外广场已于2015年1月24日签订《房屋及广场租赁合同》，该时间点早于唐山嘉棠商贸有限公司与唐山诚成房地产开发有限公司就购买案涉房屋签订《商品房买卖合同》及唐山嘉棠商贸有限公司取得案涉房产不动产权证书的时间，也早于唐山嘉棠商贸有限公司将案涉房产抵押给北京联合嘉恒国际商贸有限公司的时间。且唐山振华诚成百货有限公司承租案涉房产后，在本院查封案涉房产前，已于2016年12月18日正式对外营业。北京联合嘉恒国际商贸有限公司在庭审中所提“租赁合同备案登记”等规定，并非效力性强制性规范，并不影响案涉租赁合同合法有效之认定。如前所述，烟台市振华百货集团股份有限公司因《合作合同》投资而产生的权益主要为尚诚国际商业楼所产生的承租经营效益，后唐山诚成房地产开发有限公司与唐山振华诚成百货有限公司签订《房屋及广场租赁合同》时，虽然约定案涉房产整体出租给唐山振华诚成百货有限公司经营的租赁期限为20年、唐山振华诚成百货有限公司每年支付唐山诚成房地产开发有限公司租赁费用等，但依据《合作合同》的约定，唐山振华诚成百货有限公司作为项目公司开业后，需优先偿还烟台市振华百货集团股份有限公司投入项目公司除注册资本之外的本金及利息。在全部清偿烟台市振华百货集团股份有限公司投资之日前，项目公司不向唐山诚成房地产开发有限公司支付房产租金及其它任何费用，也不向双方分配收益。该种租金支付方式并未违反法律禁止性规定，原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司以评估函等为据，主张案涉房产超低金额租金未实际支付，并不符合《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》签订时的实际情况，该种情形与“房产租赁抵债”具有显著区别，本院据此认为唐山振华诚成百货有限公司享有在租赁期内阻止向受让人唐山嘉棠商贸有限公司移交占有被执行的不动产之权益。 综上所述，原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司就案涉唐山市路北区郭大理尚诚雅居尚诚商厦301号房产请求在涤除租赁权后继续执行之理由，本院不予支持，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，判决如下： 驳回原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费382006元，由原告北京联合嘉恒国际商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年九月二十五日 书记员  章 烨