湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2940号原告：湖南天网资产管理有限公司，统一社会信用代码：91430300MA4L25737X，住所地湘潭市九华经开区标志东路**综合楼。法定代表人：洪巧文。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：湘潭宏宇市政道路设施有限公司，统一社会信用代码：91430300MA4M4CU69D，住所地湘潭市九华经开区九华大道**。法定代理人：张文科。委托诉讼代理人：刘国栋，湖南碧泉律师事务所律师。原告湖南天网资产管理有限公司（以下简称天网公司）与被告湘潭宏宇市政道路设施有限公司（以下简称宏宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告天网公司的委托诉讼代理人罗桃荣、被告宏宇公司的委托诉讼代理人刘国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天网公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月13日签订的《租赁合同》并立即腾房；2.判令被告支付原告自2019年5月18日起至腾房之日的房屋租金（按138,209元/月标准计算至2019年9月17日，房租为552,836元）；3.判令被告支付原告水电费用（暂结算至2019年8月3日，欠缴水电费11,918.1元）；4.判令被告支付原告滞纳金82,925.4元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，原告与湖南大工重机有限公司（以下简称大工重机）签订《租赁合同》，合同约定：原告承租大工重机围墙范围内所有资产，其中厂房11,800㎡，办公楼及宿舍2800㎡，租赁期限自2015年3月30日至2030年12月30日，租赁期内允许原告转租。2017年9月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其中8195.6㎡的厂房、1042.12㎡的办公楼及空地面积1.76亩转租给被告，租赁期限10年，自2017年11月18日至2027年11月17日，第一、二年租金为138,209元/月，每半年交纳一次，租金在每半年租赁期的前一个月3号一次性付清，水电费用由被告承担。合同签订后，被告交纳原告房屋租金至2019年5月17日。依据合同约定，被告应在2019年4月3日前向原告支付2019年5月18日至2019年11月17日期间的房屋租金，经原告多次催收，被告至今未支付，被告的行为构成违约，请求法院支持原告诉请。被告宏宇公司未按时到庭，未进行答辩，亦未提交书面的答辩意见。但在法庭辩论中辩称：1、合同在实际履行过程中，被告给付租金虽有瑕疵，但原告并未就此事提出异议，其收受租金的行为是原告的一种认可，被告不构成违约；2、2019年5月18日至2019年11月17日欠付租金属实，原告亦认可被告提出的合同履行不安抗辩，原告方没有就此作出说明，也未依法提供合同履约担保，被告不构成根本违反合同，可采取补救措施，确保合同能够得到继续履行；3、原告的主张，合同中没有约定承租人欠付租金，出租方可以单方解除合同；4、原告已根本丧失履行合同的能力，被告提出的不安抗辩，有合理合法理由。原告天网公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：原告营业执照，拟证明原告主体资格。证据2：被告工商登记信息，拟证明被告主体资格。证据3：《租赁合同》2份，拟证明：①原告与大工重机于2015年3月25日、2015年12月13日分别签订了《租赁合同》，原告承租了大工重机的所有资产（含土地、厂房、办公楼、宿舍及厂房内的设备）；②合同中约定可以转租；③第2份合同是第1份合同的延续。证据4：《租赁合同》，拟证明原告经大工重机同意，于2017年9月13日将承租大工重机厂区内部分厂房转租给了被告，合同就租赁期限、租金的缴纳方式、违约责任等方面进行了约定。证据5：《关于对宏宇市政催款过程情况说明》、催款通知函、回款记录等，拟证明：①被告存在长期拖欠原告租金的事实；②2019年5月18日至2019年11月17日期间的租金978,214元，被告应于2019年4月3日前支付，但被告至今未支付，原告多次发函催款，被告仍拒不支付，已严重违约，原告有权根据《租赁合同》第七条的约定终止协议，同时，被告应按年度租金的5%支付原告滞纳金。被告宏宇公司因未按时到庭，未进行质证，亦未提交相关书面证据。对原告天网公司所提交的5组证据，本院认定如下：对证据1、2、4、5以及证据3中2015年12月13日签订的《租赁合同》，本院对其真实性，予以采信；证据3中2015年3月25日签订的《租赁合同》，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月13日，原告天网公司（承租方、乙方）与案外人大工重机（出租方、甲方）签订《租赁合同》（下称合同一），合同主要约定：一、甲方将位于湘潭市九华经济区××道××号大工重机围墙内资产（其中：厂房面积11800㎡，办公楼及宿舍2800㎡，厂内设备）整体租赁给乙方，租赁期限15年，自2015年12月30日起至2030年12月30日止；二、租金按5元／㎡标准计算，月租金为73000元（年租金为876000元），租金按每5年递增6%计算，在每季初支付；三、基于甲方所有的厂区内厂房、办公楼、设备设施严重破损无法使用和相关设备的拆除搬迁安装保管等费用较高，需进行全面维修，甲方同意前二年租金1752000元用于维修，冲抵租金。合同同时约定：1、2014年9月10日至2015年8月21日期间，甲方先后3次借乙方法定代表人洪巧文现金90万元（20＋40＋30），本息合计104万元，此款分10年抵扣，每年抵扣租金10.4万元；2、租赁期间，租赁物可以转租，但应当告知甲方；3、如遇政府拆迁造成合同无法履行，由于甲方原因造成整体转让或甲方不按合同履行，甲方需赔偿乙方的损失600万元。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告天网公司对所租赁的房产及厂房设施进行了维修，并自2017年开始对外招商出租。2017年9月13日，原告天网公司（出租方、甲方）与被告宏宇公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（下称合同二），合同主要约定：一、甲方将位于湘潭市九华经济区××道××号大工重机从东向起第二、三空厂房8195.6㎡、办公楼及宿舍1042.12㎡，空地面积1.76亩租赁给乙方用于井盖生产。租赁期限10年，自2017年11月18日起至2027年11月17日止；二、租金及押金支付方式：1、厂房8195.6㎡，按15元／㎡标准计算，月租金为122934元；办公楼及宿舍1042.12㎡，按11元／㎡标准计算，月租金为11462元；空地面积1.76亩，已硬化的空地按月租3813元／亩计租，未硬化的空地按年租20000元／亩计租。各项月租总金额为138209元，租金每半年一次性交纳，半年租金为829254元。租金交纳时间为每半年租赁期的前一个月3号前付款。2、第一、二年租金不变，第三、四年租金递增6%。3、乙方一次性支付押金119200元，租赁期内的水、电费用由乙方承担；三、违约责任：乙方拖欠租金及其他应支付的一切费用满一个月，甲方有权向乙方收取年度租金5%的滞纳金，并有权终止租赁合同。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，2017年10月，被告宏宇公司与九华经开区管委会签订入园合同。随后被告宏宇公司正式进入租赁场地经营。按照合同的约定，被告宏宇公司应在2018年10月3日前向原告天网公司支付2018年11月18日至2019年5月17日期间的租金，但被告未按时交纳，经原告多次催要，被告直至2019年4月15日才陆续支付完毕。被告宏宇公司应在2019年4月3日前向原告支付2019年5月18日至2019年11月17日期间的半年租金，该费用被告一直未支付。为此，原告诉至本院。另查明，（一）原告天网公司承租案外人大工重机厂房等财产后，经过维修改造，2017年将租赁场地分别转租给了湖南创景新材料技术有限公司（以下简称创景公司，租赁期限2年）、本案被告宏宇公司（租赁期限10年）、湘潭市广诚再生资源有限公司（以下简称广诚公司，租赁期限8年）、湖南高创新能源智慧运维有限公司（原名湘潭湘电新能源建设工程有限公司，以下简称创新公司，租赁期限为3年）四家企业。（二）天网公司与案外人大工重机签订《租赁合同》前，原告天网公司承租的资产，案外人大工重机早在2012年4月至2014年5月期间已将全部抵押在华融湘江银行股份有限公司湘潭分行（以下简称华融湘江银行），并签订了《最高额抵押合同》。因大工重机未归还银行借款，华融湘江银行于2017年2月14日起诉至湘潭市中级人民法院。湘潭市中级人民法院于2017年6月30日作出（2017）湘03民初6号民事判决，判令大工重机偿还华融湘江银行借款本金61999904.9元及利息，同时判决华融湘江银行对大工重机抵押财产享有优先受偿权。该判决生效后，因大工重机未履行生效判决确定的义务，湘潭市中级人民法院立案执行。执行过程中，湘潭市中级人民法院依据已生效的民事判决，裁定拍卖大工重机名下财产（评估价值为6129.76万元）。在经过二次流拍后，湘潭市中级人民法院于2018年4月23日再次在淘宝网发出“关于对湖南大工重机有限公司名下位于湘潭市九华示范区××道××号××房地产进行变卖的公告”。2018年5月25日，另案原告湘潭九华资产管理与经营有限公司（以下简称九华资产公司）以3432.67万元中标。2018年5月25日，湘潭市中级人民法院出具了《成交确认书》，并于2018年5月31日作出（2017）湘03执162号之三执行裁定书，确认原登记在大工重机名下的财产归买受人九华资产公司所有，同时，裁定解除长沙市天心区人民法院及本院对上述财产的查封。（三）涉案租赁物在出租前已被法院查封。具体如下：1、长沙市天心区人民法院依据已生效的（2015）天民初字第619号民事调解书，于2015年5月8日向九华经济开发区国土局送达了（2015）天执字第609-1号执行裁定书和协助执行通知书，查封了大工重机名下土地（潭九国用2009第A02029号）；2、2015年12月29日，本院依据武汉市林美封头制造有限公司的申请，查封了大工重机名下部分房产，并向湘潭市房产局送达了本院（2015）雨法响民初字第1017-1号民事裁定书和协助执行通知书。（四）另案原告九华资产公司通过变卖取得大工重机资产后，自2019年3月开始，分别找承租人天网公司及四个次承租人，要求其腾空场地，予以搬迁。2019年7月24日，九华资产公司发出书面《场地腾空告知书》，要求承租人天网公司及四个次承租人在2019年8月24日前腾空并返还场地，并予以张贴，遭到天网公司及四个次承租人的拒绝。为此，九华资产公司于2019年8月27日诉至本院，要求本案原告天网公司及四个次承租人腾空并返还场地，并向本院申请先予执行。本院于2019年9月5日作出（2019）湘0302民初2831号民事裁定，准予九华资产公司先予执行申请。经法院做工作，天网公司于2019年9月自行将办公室中办公用品搬离；次承租人创新公司于2019年9月19日自行开始腾空，已全部搬离；次承租人广诚公司于2020年1月22日已自行搬离租赁场地，本案被告宏宇公司亦已于2020年1月23日自行全部搬离租赁场地。（五）2018年11月18日至2019年5月17日期间的租金，按照合同约定，被告宏宇公应于2018年10月3日前支付，但被告在原告多次催款后直至2019年4月15日方才支付完毕（其中：2019年2月3日付款5万元，2019年3月1日付款40万元，2019年4月3日付款20万元，2019年4月12日付款30万元，2019年4月15日付款17,594元）；按照合同约定，被告宏宇公司应于2019年4月3日前支付2019年5月18日至2019年11月17日期间的租金978,214元，原告天网公司先后于2019年5月14日、2019年8月7日、8月8日向被告发出《催款通知函》，但被告未支付。因另案原告九华资产公司要求收回场地，2019年8月9日，被告宏宇公司致函原告，要求原告提供有效担保，主张不安抗辩权。（六）原告请求的“支付水电费11,918.1元”，庭审中，原告未提交相关证据。本院认为，原告天网公司与被告宏宇公司于2017年9月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行。引发本案纠纷的原因有二，一是另案原告九华资产公司通过拍卖程序取得标的物所有权后，要求本案原、被告搬离场地；二是本案被告未按合同约定支付房租等，在合同履行过程中，被告的行为构成违约客观存在，原告要求解除合同的理由成立。因另案原告申请先予执行，本案被告宏宇公司亦已于2020年1月23日腾空搬离场地，双方租赁合同已实际解除，故本院认可原、被告《租赁合同》于2019年9月5日已解除，并于2020年1月23日被告自行腾空房屋，无需再判决履行。原告提出的第三项诉请“支付水电费11,918.1元”，庭审中，原告未提交相关证据，对此原告应承担举证不能的责任。本案双方的主要争执焦点：一、2019年5月18日之后的房租，被告是否需要交纳，被告提出的“不安抗辩权”是否成立；二、原告要求“被告支付滞纳金82,925.4元”是否应予支持。对此，本院评判如下：对于争议焦点一，本院认为，根据合同约定，本案被告宏宇公司应在2019年4月3日前支付2019年5月18日至2019年11月17日期间的租金，基于另案原告九华资产公司通过拍卖程序取得涉案标的物所有权后，自2019年3月开始，分别要求本案原告天网公司、被告宏宇公司等承租人和次承租人搬离场地，并于2019年7月24日发出了书面的《场地腾空告知书》，要求承租人及四个次承租人在2019年8月24日前腾空并返还场地，本案被告宏宇公司的合同目的无法实现，根据《合同法》第六十八条之规定，本案被告有权中止履行。基于后又解除合同并实际腾房，本院对原告诉请支付期间房屋租金，不予支持。对于争议焦点二，本院认为，租赁合同在实际履行过程中，本案被告应于2018年10月3日支付的租金，被告虽未及时支付，但在2019年4月15日前已实际支付完毕，期间原告并未就此事提出异议，应视为原告的一种认可，被告在支付上虽然存在一定的瑕疵，但不构成根本性违约。被告于2019年4月3日应支付的租金，基于被告“不安抗辩权”的行使，被告不构成违约，故本院对原告提出的“被告支付滞纳金82,925.4元”的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:驳回原告湖南天网资产管理有限公司的诉讼请求。本案受理费10,280元，由原告湖南天网资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  张 湛审 判 员  周清溪人民陪审员  汤 颦二〇二〇年九月十一日书 记 员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。