福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初1151号 原告（执行案外人）：张启后，男，1979年4月24日出生，汉族，户籍地福建省永春县，现住福建省永春县。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地永春县823中路**，统一社会信用代码91350525676545342G。 负责人：郑惠龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：施再友，男，1966年11月6日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 第三人（被执行人）：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 第三人（被执行人）：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，户籍地福建省永春县，现在泉州监狱服刑。 第三人（被执行人）：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省永春县。 林雪丽、施志超、李巧兰共同委托诉讼代理人：施再友（系林雪丽之夫、施志超之父、李巧兰之公公），男，住福建省永春县，现住福建省永春县。 第三人（被执行人）：永春县南盛柑桔贸易有限公司，，住所地福建省永春县吾峰镇枣岭村统一社会信用代码9135052566688325XM。 法定代表人：施再友，该公司执行董事。 原告张启后与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（以下简称“邮蓄银行永春支行”）、第三人施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张启后的委托诉讼代理人柯曾国及被告邮蓄银行永春支行的委托诉讼代理人刘南钦，第三人施再友，第三人林雪丽、施志超、李巧兰的委托诉讼代理人施再友，第三人永春县南盛柑桔贸易有限公司的法定代表人施再友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张启后向本院提出诉讼请求：不得执行福建省永春县房屋和夹层第11号储藏间及地下室车位2号。事实和理由：施再友于2013年1月24日向张启后出具收条一份，确认收到吾峰镇枣岭村张启后15万元，该款用于向吾峰镇吾中村施再友购买埔尾新区套房，到该房产环梁完成后应再付5万元正，到2013年年底交房给张启后，到时按实际面积结算补清，每平方米2200元，根据再买房顺序排第四位优先选房，外围装修由施再友负责装修。嗣后双方补签订正式的《房屋买卖合同》，对原收条中关于房屋的具体房号进行选定、总价款进行结算以及付款事实和时间进行了新的约定。根据合同约定由张启后向施再友购买址在吾峰镇埔尾新区Ｂ栋4层1套房产。根据合同约定该套房面积105平方米（含公摊），每平方2200元，该套房售价总金额为231000元整；张启后应于本合同签订之日向施再友支付房款15万元整，余欠房款在施再友房产证过户给张启后时，张启后余欠房款应交清给施再友。因为是先付款认购而后签订合同，在签订正式房屋买卖合同时张启后已经按照合同的约定付清前期购房款15万元。另外张启后还于2015年5月23日与施再友再次签订《房屋买卖合同》，向施再友购买址在吾峰镇埔尾新区夹层第11号的储藏间及地下车库第2号车位一位，其中储藏间面积合计12.07平方米（含公摊），每平方2200元，该套房售价总金额为26554元整。。地下车库按设计每位9万元张启后于该合同签订之日向第三人支付房款116544元，施再友承诺该房产自合同签订之日起，永久性归张启后所用使用。上述房产及储藏间、车位施再友于2013年开始建设直到2014年底建设完成，于2015年交付给张启后装修投入使用。张启后自取得上述房产后就占用该房产并在上述房产居住生活至今。 现因永春县人民法院在执行邮蓄银行永春支行与被执行人施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司金融借款合同纠纷一案中，于2018年6月11日对施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县地产进行查封，张启后向施再友购买的福建省永春县房屋和夹层第11号储藏间及地下室车位2号包含在查封范围内。因要启动拍卖程序，该院于2020年4月9日向张启后等人送达了（2018）闽0525执443号执行告知书。张启后于2020年4月10日向法院提出书面异议，法院于2020年4月27日向张启后送达（2020）闽0525执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人张启后的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。张启后与施再友已在2013年1月24日、2015年5月23日签订合法有效的书面买卖合同，早于永春县法院2018年6月11日查封之前。且施再友已经将涉案房产在2015年交付给张启后装修投入使用至今，张启后已经在查封之前合法占用该不动产。合同签订后张启后已经按照合同的约定向施再友支付了购房款，余款待施再友将房产过户给张启后时付清。现因第三人的隐瞒办证事实，张启后并不清楚施再友什么时候办理相关产权证，同时办理案涉房产办理过户手续需要施再友的配合，张启后在办理产权变更手续中处于被动地位，未办理产权证过户手续的原因不在于张启后。 邮蓄银行永春支行辩称，1．本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权。案涉房产规划建设就是一套房屋，政府职能部门确权也是一个房产证一个所有权，根据“一物一权”原则，同一标的物上不得成立两个所有权或不得成立内容相互矛盾的物权，本案房屋买卖合同将不动产分割转让，显然违反了《物权法》“一物一权”原则。2．本案房屋土地部分性质为划拨，转让房地产未办理审批手续，违反《城市房地产管理法》；本案房屋分割转让未经土地部门和房产管理部门批准，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。本案房屋买卖未经政府职能部门审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能，自始就不能办理产权登记。我国《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案房屋土地部分为划拨取得，交易应当经过政府职能部门办理相应的审批手续。未经审批的，无法办理产权证，合同客观上履行不能。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案房产分割转让未经批准，明显存在严重违法情形。3．本案房屋买卖合同未经其他共有权人同意，违反《物权法》第九十七条及《城市房地产管理法》第三十八条规定，房产转让合同对于其它共有人并未成立生效，不能引起物权变动。案涉房产登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产。张启后仅与施再友签订买卖合同，违反了《物权法》第九十七条“处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意”及《城市房地产管理法》第三十七条“未经其他共有人书面同意的不得转让”规定。张启后未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动。4．张启后没有证据证明按照合同约定实际支付了购房款。没有相应的支付凭证，不能证明其已实际支付房款。事实上购买房产对于常人来说属于较大的生活支出，全部现金交易不符合常理。5．张启后作为买受人自身存在重大过错，无法办理过户登记的主要原因在于其自身。分割买卖、购买划拨土地房产没有经过政府职能部门审批，未经抵押权人同意签订买卖合同，每一项违法都直接导致其无法办理过户登记。买受人明知不动产存在过户障碍而予以购买的情形，其如果不能自行涤除权利负担的，应属于因买受人自身原因不能办理过户的情形。因此本案房屋自始就不能办理过户登记，根本的原因在于张启后自己违法，应当自行承担法律责任，不能对抗享有抵押权的抵押权人。另外，张启后在签约之前没有认真查询土地证的权属情况，了解土地、房产性质及共有人情况，在签约之后长时间没有征得共有人同意，没有积极申请办理过户登记，完全漠视、怠于行使自身权利，本身存在重大过错。6．张启后享有的权利最多限于债权，不具备物权期待权，不能对抗担保物权。抵押担保制度是社会经济运行的一个基础性制度，抵押权优先是基本原则。张启后作为一般房屋买卖合同的买受人，不属于商品房购买者，不具备物权期待权，而且其本身也存在重大过错，不能对抗抵押物权。7．邮储银行合法取得抵押担保物权，且该事实业经法院生效判决确认，不予执行必然导致判决矛盾。邮储银行经全部房屋共有权人签名同意，经政府职权部门审批并办理他项权证，又经法院生效判决确认合法取得案涉房屋抵押物权。如果判决停止执行，显然会出现一方面认可银行抵押物权，一方面又不予执行的矛盾判决，导致产生不良社会效果。另外如果没有充分法律依据涤除抵押权，张启后的合同目的客观上显然也无法实现。 施再友辩称，房子是其个人卖给张启后的，属实。其老婆、儿子、儿媳妇都不知道其卖房，他们在2018年其本人被邮储银行起诉后才知道，他们明确表态这个事情他们不管，房子他们不卖。 林雪丽、施志超、李巧兰辩称，他们均明确表态房子不卖。 南盛柑桔公司辩称，与施再友答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对执行告知书、历月电费明细表、（2020）闽0525执异18号执行裁定书、ＥＭＳ邮寄单、查询单、永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、0568号；永春房权证吾峰镇字第××号、02××91号、02××92号；永春房他证吾峰镇字第××号、01××1Ｂ号、01××1Ｃ号；永春他项（2015）第0834号、0835号、0836号的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。各方当事人对本院依职权调取的（2017）闽0525民初3879号民事判决书、2020年8月25日（2020）闽0525民初1201－1205号案件的庭审笔录的真实性亦无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 对各方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对张启后提交的二份房屋买卖合同、一组房屋照片、收条及储蓄存款凭证，邮储银行永春支行质证后对其证据三性均有异议，施再友及南盛柑桔公司对其证据三性均无异议，林雪丽、施志超、李巧兰质证认为，他们不清楚这些事情，没办法发表意见。因二份房屋买卖合同的对方签订者及收款方施再友对该合同及照片、收条及储蓄存款凭证无异议，且能当庭提供原件供其他当事人核对，邮储银行永春支行虽对上述证据三性有异议，但不能提供相反证据证明其观点，本院对上述证据的真实性予以确认；对邮储银行永春支行提供的泉州华天资产评估房地产估价有限公司房地产抵押估价报告、店面租赁合同及承租人承诺函及现场调查照片，张启后、施再友、南盛柑桔公司对其真实性均有异议，林雪丽、施志超、李巧兰均表示不知情，无法发表质证意见。本院认为，泉州华天资产评估房地产估价有限公司房地产抵押估价报告、店面租赁合同及承租人承诺函、现场调查照片，与本案没有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月，施再友向张启后出具收条一份，确认收到吾峰镇枣岭村张启后150000元，该款用于向吾峰镇吾中村施再友购买埔尾新区套房，到该房产环梁完成后应再付人民币50000元正，到2013年年底交房给张启后，到时按实际面积结算补清，每平方米人民币2200元，根据再买房顺序排第四位优先选房，外围装修由施再友负责装修。2013年1月24日，张启后与施再友签订《房屋买卖合同》。合同约定张启后向施再友购买坐落于吾峰镇埔尾新区的房产1套，套房位于该房屋的B栋4层（现在的门牌号为吾峰镇吾峰路91号1单元402室），套房面积105平方米（含公摊），每平米2200元，售价总金额为231000元；张启后应于合同签订之日向施再友支付房款150000元，余欠的房款须在交房后十日内结清（注：施再友房产能过户给张启后时，张启后应付清余欠房款）；交房时间为2014年农历春节前；张启后应协助施再友在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权及登记机关办理权属过户登记手续（房产证及土地使用证）。另外张启后还于2015年5月23日与施再友再次签订《房屋买卖合同》，向施再友购买涉案房屋夹层第11号储藏间及地下车库2号车位一位，其中储藏间面积12.07平方米（含公摊），每平方2200元，该储藏间售价为26554元，，地下车库每位90000元张启后后向施再友支付购买储藏间及车位的钱款17554元。上述房产及储藏间、车位，施再友于2015年底交付给张启后占有、使用至今，但一直没有为张启后办理涉案房屋的产权登记过户手续。张启后在案涉房产开设的电表户号为7592594261，在2015年9月开始用电至今。 施再友、施志超、李巧兰案涉址在永春县产的房屋所有权证及国有土地使用权证的登记情况为：［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为施志超，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为李巧兰、共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第××号房屋所有权人登记为施再友，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。］及址在永春县的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人，施再友。。地类用途）住宅，使用权类型出让。使用权面积68.5平方米。登记时间为2013年12月。永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友。。地类用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积148.09平方米、登记时间为2015年7月。永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰。。地类用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积211.07平方米。登记时间为2015年7月。 2015年9月8日，施再友与邮蓄银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮蓄银行永春支行向施再友提供3000000元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定：邮蓄银行永春支行向施再友提供3000000元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮蓄银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号］及址在永春县的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮蓄银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮蓄银行永春支行申请支用借款3000000元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮蓄银行永春支行于2017年10月13日向本院提起诉讼，2017年12月20日，本院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮蓄银行永春支行借款本金3000000元及利息、罚息、复利、律师代理费；施再友、林雪丽如未按该判决确定的还款期限还清上述款项，邮蓄银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对施再友、林雪丽没有按判决确定的还款期限和数额还款及该判决中以房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项的不足部分，承担连带清偿责任；驳回邮蓄银行永春支行的其他诉讼请求。该判决生效后，施再友、林雪丽没有主动履行其还款义务，邮蓄银行永春支行向本院申请强制执行，本院作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，2018年6月11日本院到永春县不动产登记中心对涉案房地产进行查封。 2020年4月10日张启后向本院提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县产［房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］的查封。经本院审查，于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人张启后的异议请求。张启后签收上述裁定书后于2020年5月6日向本院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 另查明，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系。 泉州银保监分局于2020年8月18日作出的泉银保监举复[2020]11-2号银行保险违法行为举报调查意见书，认为邮蓄银行永春支行贷前调查不够尽职，未能发现抵押物电表已分多户且部分电表已实际用电的事实，进而对抵押物内部状态是否发生变化提出质疑。贷款发放后，邮蓄银行永春支行贷后检查也不到位，未能及时发现前述问题。 2020年9月3日张启后按本院的要求将尚未支付的房款 99000元预交到本院指定的账户。 本案争议的焦点：(一)关于邮蓄银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权的合法性问题。本院认为，本案中，张启后主张邮蓄银行永春支行在取得案涉房屋抵押权的过程中，并没有实际调查核实，而是其相关经办人与施再友等恶意串通进行放贷，对其放贷后无法收回本身存在重大过失，应由其承担不利法律后果。本院认为，第一，邮蓄银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权业经本院（2017）闽0525民初3879号生效民事判决确认，根据生效判决的既判力，在前述判决被依法撤销之前，邮蓄银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权合法有效，且具有司法强制执行力。第二，参照2019年9月11日最高人民法院通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条的规定，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为确有错误的，只能通过再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济。因此，本案中，张启后提出的抵押存在恶意串通、重大过失等理由本院不予审查。 （二）关于张启后所主张的其就案涉房屋所享有的权利是否能够阻却法院执行的问题。本院认为，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，他们作为家庭成员，又共同生活在一起，在施再友先后数年处置家庭成员所有且包括20套房产及储藏间、车位时，其家庭成员认为当时完全不知情，不符合日常经验法则。因此，在施再友与张启后签订涉案的房屋买卖合同时，张启后有理由相信其有权出卖涉案房屋，施再友的行为构成表见代理。而且施再友的家庭成员在张启后对涉案房屋进行装修并入住数年的情况下也没有提出明确的反对意见，还有根据永春房权证吾峰镇字第××号、第××号、第××号的房屋所有权证载明，施再友、施志超、李巧兰共同共有的案涉房产的土地性质已由集体变更为国有，案涉房屋属于施再友、施志超、李巧兰的自建房，他们的房屋买卖行为并没有违反法律的强制性规定，因此施再友与张启后签订涉案的房屋买卖合同应确认有效。本案中，本院就案涉房屋做出查封裁定的时间为2018年5月2日，张启后与施再友签订《房屋买卖合同》的时间为2013年1月24日及2015年5月23日，且已按合同约定支付大部分房款，对于未缴纳的房款99000也按本院的要求预交到本院指定的账户，张启后占有、使用案涉房屋的时间为2015年底，早于邮蓄银行永春支行就案涉房屋设定抵押权的时间，也早于本院查封案涉房屋的时间,施再友、施志超、李巧兰在在2013年12月及2015年7月份别取得其所有的土地使用权证，2015年8月28日取得涉案房产的所有权证，在2015年9月8日施再友、施志超、李巧兰与邮蓄银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》，对涉案的房产设定抵押。施再友、施志超、李巧兰在取得土地使用权证及涉案房产的所有权证后较短的时间就办理抵押登记，因此，涉案房屋未办理过户登记并非张启后过错所致。张启后作为案涉房屋的买受人，其基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，具有排除执行的效力。张启后提起执行异议请求对本案诉争房产停止执行的理由成立，依法有据，应予支持。 综上所述，本院认为，张启后所主张的其就案涉房屋所享有的权利能够阻却法院执行，具有事实和法律依据，理由充分，对其请求予以支持。邮蓄银行永春支行辩解理由：1．本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权；2．房屋土地部分性质为划拨，不得转让；3．张启后未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动；4．张启后依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求排除执行，没有事实和法律依据。上述辩解理由不能成立，不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下： 不得执行址在永春县。［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］。 案件受理费100元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院（2020）闽0525执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  涂劲松 人民陪审员  李秀婷 人民陪审员  吴华堂 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  王淑芬 附：一、本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。