山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初2590号原告：济宁亿居房地产经纪有限公司，住所地济宁市高新区长虹小区****楼北数第二间**，统一社会信用代码：913708005667005245。法定代表人：刘锋，总经理。委托诉讼代理人：郝东阁，济宁任城明政法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：李玉贞，男，1988年8月12日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：王荣辉，山东公明政和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘庆臻，山东公明政和律师事务所律师，特别授权代理。原告济宁亿居房地产经纪有限公司与被告李玉贞居间合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告济宁亿居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郝东阁、被告李玉贞及其委托诉讼代理人王荣辉、刘庆臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁亿居房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告李玉贞向原告支付居间费33000元；2.原告为实现债权的费用由被告承担2000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月14日，原、被告签订了《看房协议》一份，原告作为房产中介，为被告介绍了位于济宁市冠亚星城C6号楼2单元601号房产一套供被告购买，该房产价值1100000元，被告应向原告支付居间费即成交价的1.5%(16500元)。看房协议签订后，原告带领被告看了案涉房屋，并在原告的组织下，在原告店内安排原房东与被告进行面谈磋商房屋买卖事宜。商谈后原告在查询该房信息时发现，该房产现已变更产权登记在被告名下，被告私自与原房东联系，避开原告购买了房屋，规避原告的居间费用。损害了原告的利益，根据双方签订的协议第五条第2款之约定，被告应支付协议约定的中介服务费的两倍作为违约金即33000元。原告多次找到被告协商无果，故诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉求。被告李玉贞辩称，一、最高院指导案例早已对该类案件作出明确认定，答辩人不构成违约。最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）就该类案件作出明确的裁判结论。裁判要点明确指明：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。由于是指导性案例，法院审判类似案件时应参照适用。二、结合本案，从委托权限、媒介服务、成交因素、委托人主观恶意、违约责任条款等分析，答辩人不构成违约。1、首先委托权限上看，从房源网站上可以看出，房屋出卖方除委托原告外，还委托了济宁永辰房产经纪有限公司（系21世纪不动产加盟店，以下称21世纪不动产）出售房屋，但均非独家委托，答辩人亦未委托中介公司独家代理自身的购房事宜。2、从中介公司媒介服务上看，两家中介公司均向答辩人提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，且原告确认其仅向答辩人提供了看房的媒介服务，未全部履行合同约定的义务，其合同义务大部分未实际完成，依法不应支持其巨额服务费的请求。按照交易习惯，原告负有办理该房屋转名之一切手续并向有关部门提交相应资料的义务。根据权利义务相一致的原则，原告主张2倍服务费，依法不应得到支持。而21世纪不动产积极进行其他媒介服务，包括提供房屋买卖市场行情咨询、寻找提供并发布房源客源信息、引领购买方实地看房、协助查房屋权属证明文件、协助买卖双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，最终促成买卖双方签署合法有效的存量房买卖合同。3、从成交因素上看，21世纪不动产有出售涉案房屋的委托权，且房地产价格系房地产买卖成交与否的主要因素，原告带答辩人看房时的报价为110万元，至提起本案诉讼时仍依据110万元的价格计算违约金数额。原告协商原房主的价格为108万，而答辩人对于原告能协商到的价格无法接受，也就是说原告的价格无法促成买卖双方成交。但是，21世纪公司作为居间方，带答辩人看同一房源时报价较低，积极与卖方协商价格，最终通过提供媒介服务，以107万元的价格促成双方房屋买卖成交。答辩人有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，不属“跳单”违约行为。4、从委托人主观恶意上看，在21世纪不动产居间成功后，答辩人与房屋出售方、21世纪不动产签订了《居间服务合同》，按约向其支付了居间服务费共计20000元，不存在逃避支付佣金义务的不正当目的。5、从《看房协议》违约责任条款上看，“跳单”条款系加重对方责任、排除己方义务的格式性条款，应认定无效。《合同法》第39条第2款规定:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。根据本市房地产中介市场交易习惯,类似《看房协议》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定,并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。《合同法》第40条规定:"提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金;从购房协议上可以看出中介公司只要参与交易，无论成交与否,均可获取佣金，则中介公司只要静待其他中介公司促成交易，即可坐收相当于佣金的违约金;而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成交易的中介公司却需支付双倍成交价1.5%的佣金，显失公平。故该格式条款,存在免除一方责任、加重已方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为无效。综上，答辩人的行为不构成违约，原告诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，恳请贵院在查明案件关键事实后，依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证，对以下当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交以下证据：证据一、原、被告签订的《看房协议》；证据二、原被告进行磋商的照片一张；证据三、原告员工崔屏屏与被告的微信聊天记录。被告提交房屋买卖业务签订文件合订本（含《济宁市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》）作为证据。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告李玉贞提交的21世纪不动产出具的《收款收据》、被告农业银行转账凭证，证明：2020年6月17日，被告通过银行转账方式向21世纪不动产员工李某,4支付居间服务费用20000元，21世纪不动产向被告出具了相应的《收款收据》。原告质证意见如下：《收款收据》的真实性没有异议，但该收据未盖公章或财务章；对转账凭证有异议，收款方只显示是“李某,4”，不能证明是济宁永辰房产经纪公司收取了相应费用。因原告对证据的真实性没有异议，证据效力予以认定。2.被告李玉贞提交的21世纪不动产员工李某,4的书面证言，证明：李某,4系21世纪不动产员工，是被告购买涉案房屋的居间人，证人李某,4证实涉案房屋并非由原告独家销售，原房屋所有人委托多家房屋中介机构出售该房屋，李某,4也曾向被告推荐该房屋信息，21世纪不动产可以以更低的价格、更快的贷款速度促成房屋的交易，被告有理由也有权利选择价格更低、服务更好的中介机构促成交易。原告质证意见如下：对该证据的真实性有异议，该“济宁永辰房产经纪公司”的盖章与被告提供的合同文本中的盖章不一致，其次，证人应出庭作证，书面证人证言不能作为定案依据。对该组证据，本院认定如下：李某,4作为证人，应当出庭接受当事人的询问，且没有符合不出庭的法定情形，因此，对该证人证言，本院不予采纳。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月14日，原告济宁亿居房地产经纪有限公司（乙方）与被告李玉贞（甲方）签订《看房协议》，协议约定，被告为原告提供中介服务，在被告促成交易时，原告向被告支付房产交易总价格1.5%的中介服务费作为报酬。该协议第五条第二款约定：“甲方（含亲戚朋友）不得就同一房屋在其他公司成交，如果违反本协议，甲方须支付本协议约定中介服务费的两倍作为违约金，否则乙方有权利向相关部门提起诉讼，甲方应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用”。协议签订后，原告向被告介绍并带看了坐落于冠亚星城C6-2-601号等房屋。2020年6月17日，华珊珊（房屋购买方）与郑曦、董睿（房屋出售方）通过济宁永辰房产经纪有限公司签订《济宁市存量房屋买卖合同》，合同约定：华珊珊通过济宁永辰房产经纪有限公司居间介绍购买坐落于济宁市冠亚星城C6号楼东二单元六层601号房屋，成交价格为107万。合同对房款的支付时间、房屋的交付、税费的承担以及违约责任等进行了明确约定。同日，华珊珊（房屋购买方）与郑曦、董睿（房屋出售方）、济宁亿居房地产经纪有限公司（居间方）分别签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，合同约定，因济宁永辰房产经纪有限公司提供居间服务，房屋购买方应支付居间代理费12340元、保障服务费5350元、评估费500元。另外，合同还对各方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，被告向房屋出售方支付定金30000元，并通过网络银行向济宁永辰房产经纪有限公司的法定代表人转账支付中介服务费20000元。另查明，李玉贞与华珊珊系夫妻关系。济宁永辰房产经纪有限公司于2019年12月31日成立，其法定代表人为李某,4。本院认为，原、被告签订的《看房协议》约定，被告为原告实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如被告与出卖方成交，应向原告支付中介服务费作为报酬。但《看房协议》第五条第二款中的“甲方（含亲戚朋友）不得就同一房屋在其他公司成交，如果违反本协议，甲方须支付本协议约定中介服务费的两倍作为违约金，否则乙方有权利向相关部门提起诉讼，甲方应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用”的约定，意味着被告即使不能在原告的居间服务下促成交易，也不得通过其他居间人购买涉案房屋。原、被告在庭审过程中均认可涉案房屋的出卖方并没有与原告签订独家委托，根据通常市场竞争规则，对同一地点的房屋，客户最终选择哪家居间服务机构进行交易，主要取决于居间服务机构报告的交易价格、居间报酬等服务质量的竞争优势。很显然，《看房协议》第五条第二款隐含了排除被告选择其他居间服务机构的权利，以及若购买涉案房屋就要求被告必须接受原告居间服务的意思，而该条款又是原告提供的格式条款，根据我国《合同法》第四十条之规定，属于加重被告责任、排除被告主要权利的情形，依法应认定为无效条款。其次，从涉案房屋信息的选择来看，原告与济宁永辰房产经纪有限公司均有涉案房屋的待售信息，被告通过济宁永辰房产经纪有限公司获取涉案房屋信息，并非利用了原告提供的关键房源信息而完成交易；从涉案房屋交易价格来看，被告选择报价更低的济宁永辰房产经纪有限公司完成交易，亦符合一般消费者的消费理念；从被告的主观方面看，被告是通过济宁永辰房产经纪有限公司提供的居间服务购买的涉案房屋，被告亦支付了相应的居间报酬，属于自主选择居间服务机构的行为，并非原告主张的私下与房屋出卖人达成协议，以恶意逃避居间服务费的行为。综上所述，被告并没有利用原告提供的信息、机会，恶意逃避居间服务费，原告以《看房协议》中的约定为依据主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告济宁亿居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费616元，减半收取计313元，由原告济宁亿居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田常明二〇二〇年九月十七日书记员  肖 月