广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7654号原告：余益雄，男，汉族，1967年10月29日出生，户籍所在地广东省化州市。委托诉讼代理人：李斌，广东深大地律师事务所律师。被告：赵常青，男，汉族，1968年10月30日出生，户籍所在地湖北省公安县。委托诉讼代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。原告余益雄与被告赵常青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余益雄及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告赵常青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月8日终止；2、判令被告立即腾空深圳市龙华区三联路狮头岭村龙联路西区192号的二、三层指定面积返还给原告；3、判令原告不予退还被告的押金15000元；4、判令被告立即支付原告非法占用房屋使用费、水电费合计40000元（按每月40000元，自2020年3月8日暂算至2020年4月7日，此后照计算至被告返还原告房屋为止）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年1月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告出租深圳市龙华区三联路狮头岭村龙联路西区192号的二、三层指定面积给被告，租期从2018年3月8日起至2020年3月8日止，租金每月17000元，押金15000元，被告违约的不予退还。2020年3月8日合同到期终止，被告拒不搬出。被告在本案庭审后提供书面答辩辩称：1、被告在2020年7月一直在湖北照顾老人，后需要委托代理人代理本案和准备证据，于7月30日申请了延期开庭，但未得到任何告知的情况下，仍于7月31日开庭，导致被告缺席，涉嫌程序违法；2、本案属于仲裁案件，合同中约定了若单方违约，双方可协商处理，协商不成可申请仲裁。因深圳市只有一家仲裁委员会，双方的约定还是明确的，应当裁定驳回原告的起诉；3、双方的租赁合同属于延期履行中，被告在合同到期后一直有支付租金，原告也接受。原告也承诺双方通过司法解决，不因租赁合同产生冲突。原告不能以发律师信为由单方解除或终止合同；4、原告违法将房产转租给他人，剥夺了被告的优先承租人资格，转租行为无效，双方的合同仍在履行过程中。经审理查明：2018年1月31日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市××路××龙××西区××号部分面积出租给被告，用于开设旅馆或住宿，租赁期限从2018年3月8日至2020年3月8日，租金每月17000元，由被告每月15日前支付给原告，在签订合同时被告向原告缴纳押金15000元。上述租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，并收取了被告的押金15000元。在上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同。2020年3月10日，原告委托广东深大地律师事务所向被告发送一份《律师函》，以双方之间的租赁合同关系期满终止为由，要求被告返还房屋。而被告至今仍未向原告返还房屋，且尚未支付2020年3月8日起的租金及水电费用。另查明，原告出租给被告的房屋系在其私宅用地上建设的房屋，尚未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。该房屋已由原告进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。以上事实有房屋租赁合同、律师函、建设用地规划许可证、申报回执等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，被告在收到开庭传票后，在确定的庭审日期前一天提出延期审理，但并未提供任何证据。本院对其延期申请也并未准许，则被告应当按已确定的时间到庭参加诉讼。被告未到庭的，属于无正当理由拒不到庭参加诉讼的情形，可视为放弃对原告提出的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。原告提供的租赁合同有被告签字确认，能够证实被告承租原告房屋的事实。关于被告书面答辩意见中提出双方应仲裁的意见，在双方所签订的租赁合同中仅约定“若单方违约，双方可协商处理，协商不成可申请仲裁”，该内容并非明确显示双方确认因合同产生纠纷的，双方一致同意通过仲裁解决。因此被告该项意见不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中并未有证据能够显示原告出租给被告的房屋已取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2018年1月31日所签订的《房屋租赁合同》应当被认定为无效合同。无效的合同自始没有法律拘束力，因此原告要求确认该《房屋租赁合同》终止的诉讼请求，本院不应支持。合同无效的，当事人因无效合同取得的财产应当返还，因此原告要求被告返还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持，同时原告亦应向被告返还押金15000元。房屋租赁合同无效，当事人可以要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于被告并未返还租赁房屋，且从2020年3月8日起未再支付租金，则原告要求被告从2020年3月8日起支付房屋占有使用费的主张，本院予以采纳，其中使用费数额参照双方合同约定的标准，即每月17000元予以认定。暂计至本案庭审法庭辨认终结止，被告需向原告支付2020年3月8日至2020年7月7日期间的使用费68000元（17000元×4个月），之后的房屋占有使用费原告根据被告实际返还房屋的事实，可另行主张。由于原告仍需向被告返还押金15000元，相互抵扣后，被告还需支付53000元（68000元－15000元）。关于原告主张的水电费，因其在本案中并未提供相应的证据证明其计算标准及依据，对该诉讼请求，本院不予支持。至于原告提出其不应退还押金的请求，因被告尚未就押金提出主张，因此本案对押金不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告余益雄与被告赵常青于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告赵常青于本判决生效之日起十五日内向原告余益雄返还位于深圳市龙华区三联路狮头岭村龙联西区192号的承租房屋；三、被告赵常青于本判决生效之日起五日内向原告余益雄支付2020年3月8日至2020年7月7日期间的房屋占有使用费53000元；四、驳回原告余益雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由原告余益雄、被告赵常青各负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年九月十四日书记员 仇晓婷(兼)书记员 莫  妙  茹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。