河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2324号 原告（反诉被告）：石金玉，女，1986年5月29日出生，汉族，住保定市莲池区。 被告（反诉原告）：张彤阳，女，1986年9月26日出生，汉族，住保定市涞水县。 委托诉讼代理人：潘艳红，保定市莲池区天惠法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）石金玉与被告（反诉原告）张彤阳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石金玉、被告（反诉原告）张彤阳及其委托诉讼代理人潘艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石金玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还押金3000元，赔偿原告38000元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月9日签订“租房协议书”，合同约定被告将位于五四××之一房屋租给原告使用，期限一年，自2019年6月10日至2020年6月9日，年租金38000元，按季付，房租压金3000元。被告中途终止合同要双倍赔偿原告余下租金，原告未满一年中途退租被告不退租金。原告承租后，按期交纳两季房租，在正常经营过程中，2019年11月份，被告突然要终止合同，不收原告租金，同时张贴店铺转让广告，导致原告无法继续经营，被告的行为已构成违约，有原、被告之间的微信聊天记录和通话录音为证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告张彤阳辩称，原告诉请与事实不符，双方不存在合同违约，双方合同没有解除，被告张贴的广告是在原告不按期缴纳租金，且在被告经营的场所张贴，根本不影响原告经营，相反是因为原告不按期缴纳租金，才导致双方产生纠纷。根据证据的关联性，双方提交的聊天记录需纵观全部内容，才能体现证据的证明目的及证实合同未解除。综上原告起诉事实不真实，无法律依据，应依法予以驳回，相反因原告违约，应承担自停止缴费至今的租金19000元，并立即将店铺设备搬离，依据合同已经到期，合同约定2020年6月9日，且原告并未缴纳租金，原告缴纳租金至2019年12月9日，并将店铺交还被告。不同意退还押金，原告诉请无法律依据不符合客观事实。 反诉原告（本诉被告）张彤阳向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付2019年12月10日至其将租赁店铺腾空交付反诉原告期间的店铺房租，暂定19000元，（按照租赁店铺季租金9500元计算)2、判决反诉被告立即将租赁店铺内设备等物品搬离，把租赁店铺交还反诉原告；3、本案诉讼相关费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月9日，石金玉与张彤阳签订租房协议书，租赁张彤阳的店铺门脸，租赁期一年。2019年11月份，张彤阳与石金玉沟通协商解除租赁合同相关事宜，但经过协商未就解除合同达成一致，石金玉不同意解除，石金玉未将店铺门脸交付张彤阳，其一直占有使用张彤阳的店铺门脸，合同未解除，张彤阳没有对石金玉生意经营造成任何影响。2020年4月18日，张彤阳催促石金玉支付2019年12月9日之后的店铺租金或搬离其店铺内物品将店铺交付张彤阳，但石金玉恶意拖延，拒不支付租金，也不将店铺交还。2020年6月9日租赁合同已经到期，石金玉仍占有使用店铺门脸，拒不搬离店内物品将店铺交付。 反诉被告（本诉原告）石金玉辩称，不同意交付租金，事情发生在2019年11月份，2019年12月18日双方最后协商是否退租、继续租及赔偿问题并未成功，后期就合同条款进行上述协商，被告拒绝按照合同履行。且是被告拒绝收我的房租，2020年4月初催缴房租。我的房租缴纳至2019年12月9日，房租为一季度一缴纳。因为原、被告协商未果，合同到期为2020年6月9日，提起诉讼为2020年5月5日，我于合同解除前提起的诉讼，事情并未解决，不知道如何办理。现合同已经到期，同意搬离物品，同意交还店铺。 原告石金玉向法庭提交以下证据：1、2019年6月9日原、被告双方签订“租房协议书”，证明原、被告双方签订的租赁合同成立并生效，原告已按合同约定履行义务，支付房租押金3000元和三个月房租9500元。2、2019年9月10日8500元的转账凭证、收条，证明原告转账给被告三个月房租8500元（双方协商扣除1000元）。3、被告张贴的店铺转让广告（2020年1月左右手机拍摄），证明被告单方终止合同，导致原告无法使用所租房屋继续经营。4、原、被告及合伙人陈某微信聊天记录复印件1份。5、原告与被告合伙人陈某、证人刘某与合伙人陈某、原告与证人刘某及被告的录音记录4份，时间分别为2020年2月12日、2月13日、4月19日、4月21日。证据4、5证明被告不收原告租金，被告的行为已构成违约。6、证人祖某、刘某出庭作证，证明2019年12月18日调解情况。 经当庭举证、质证，被告张彤阳对原告石金玉提交的证据质证意见为：对证据1真实性认可，证实三个月交一次租金，租金为9500元，下次租金需提前半个月交付，押金是三千元，租期自2019年6月10日至2020年6月9日。对证据2认可，证实原告向被告交付租金，收条也认可，证实原告自租用之日至今，仅交付房屋租金两次共19000元，交租截止日期2019年12月9日，由此体现第三次交租金应在2019年11月25日交付，但原告至今未付。证据3真实性不认可，照片未显示日期，也不是原件，但被告贴转让是在向原告催缴房租拒不交付才向外贴的转让，且被告是针对自己占用的部分进行转让，不影响原告的正常租用，被告稍后提交的证据可证实张贴转让的日期和催缴通知。证据4根据证据的关联性，要提供所有聊天记录才能体现是合同根本没有解除，仅拿出几句话，不能证明原告的证明目的，从聊天记录末尾3-8行中能体现合同未解除，被告依然在让原告决定是否租还是不租，为原告提供方案，供原告选择。证据5原告当中提出刘某系原告男朋友，双方属于利害关系人，且是单方提前有所准备，为了单方提前解除合同，几个人共谋套被告话，以达到原告想证明的目的，在录音最末尾被告发现套的话有所不对劲，才恍然大悟，进而最后体现合同未解除，设备在租赁处放置至今。与陈某之间的录音、微信聊天记录被告不清楚，也不认可，原、被告双方签订的租赁协议与陈某无关，从聊天记录中能体现原告想通过这件事给陈某2000元好处费，让其答应解除租赁关系。证据6证人祖某所述位置不对，原告租用位置为店铺一进门左边，大约5／6平米，证人所述为右边，以上二证人均与原告属于利害关系人，且在录音前几人单方做好充分准备，套路被告，二证人均证实被告搬用物品是在搬被告自己的物品与原告无关。 被告张彤阳向法庭提交以下证据：1、原、被告双方微信全部聊天记录，证明原告提交的微信记录不全，全部聊天记录才能反映真实客观的双方租赁合同没有解除，体现被告向原告催缴房租。2、租金催缴通知函、快递单，证明原告不按期缴纳租金，逾期至2020年4月18日已拖欠6个月。3、相关照片3张（2020年7月6日拍摄），证明原告不按时交租金，被告才张贴出租广告，且也是在被告租用的位置张贴，不影响原告的正常使用，且照片中显示原告的物品至今仍在租用处放置。 原告石金玉对被告张彤阳提交的证据质证意见为：对证据1真实性无异议。证据2被告告知我发快递了，但我并未收到，也没有快递与我联系。证据3真实性无异议，门为共同使用。 根据当事人的陈述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：2019年6月9日，原告石金玉与被告张彤阳签订《租房协议书》，约定张彤阳将五四东路294号第一间1/4房屋租给石金玉使用，期限自2019年6月10日至2020年6月9日，租用期1年；每年租金为38000元，按季付租金，每季9500元，第二次付款应在前次租金期满前半个月即2019年8月25日支付2019年9月10日至12月10日租金9500元，如逾期不交，石金玉应主动搬出，否则张彤阳有权将房屋收回或通过诉讼解决；石金玉交给张彤阳水、电、煤气、电话、卫生、物业费用押金合计3000元，还房时，石金玉不欠任何费用，张彤阳全部返还3000元，如果欠费则由石金玉补交或在押金中扣除后，余额全部返还给石金玉；张彤阳中途终止合同要双倍赔偿石金玉余下的租金，石金玉未满一年中途退租张彤阳不退租金。 当日，原告石金玉向被告张彤阳交纳了第一季度即2019年6月10日至2019年9月9日房租9500元及押金3000元，共计12500元。被告张彤阳出具了收条。2019年9月10日，原告石金玉通过支付宝转账向被告张彤阳支付了2019年9月10日至2019年12月9日的房租8500元。 2019年11月，被告欲转让房屋，与原告口头协商解除合同相关事宜，但双方并未达成一致意见，被告不收取原告租金，原、被告亦未履行房屋交接手续，原告的物品置于租赁房屋中，直至2020年8月搬出。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的《租房协议书》为双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的规定，合法有效，双方应当及时全面的履行合同义务。根据审理查明的事实，2019年11月，原、被告口头协商过解除合同的相关事宜，但双方并未达成一致意见，原告提供的证据不能证明双方《租房协议书》已经解除并交还租赁物，但原告提供的微信记录、录音能够证明被告拒收租金，被告构成先期违约，原告享有先履行抗辩权，被告应承担相应违约责任，本院酌定违约金为9000元。《租房协议书》于2020年6月9日到期，该合同终止，双方均无异议，本院予以确认，被告应当将押金3000元退还原告。双方协商解除合同不久即发生新冠疫情，原告继续使用租赁房屋实际不能履行，因不可抗力产生的租金由二人均担，2019年12月10日至2020年6月9日租金共计19000元，原、被告各承担9500元。综上所述，原告应支付的租金与被告应承担的违约金、应返还押金相抵，被告应向原告给付2500元（9000元+3000元-9500元）。被告主张原告搬离并交付房屋，原告同意并于审理过程中搬离，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）张彤阳于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）石金玉2500元。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费413元，由原告（反诉被告）石金玉负担294元，被告（反诉原告）张彤阳负担119元；反诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）石金玉负担138元，被告（反诉原告）张彤阳负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  寿志敏 审 判 员  刘丹凝 人民陪审员  王美怡 二〇二〇年九月四日 书 记 员  魏宇琪