渭南市临渭区人民法院   执行裁定书   (2020）陕0502执异67号    案外人：陈潘社，男，1972年XX月XX日出生，汉族，住西安市蓝田县，农民。    委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。   申请执行人：临渭区航海小额贷款有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区（XX路与北塘十字西南角）城中园108商铺。   法定代表人：周少锋，董事长，渭南市临渭区第十五、十六、十七、十八届人大代表。   委托诉讼代理人：张福善，男，1957年5月27日出生，汉族，党员，临渭区航海小额贷款有限责任公司副总经理，住渭南市。   被执行人：陈林森，男，1956年3月13日出生，汉族，党员，住陕西省西安市雁塔区，系陕西泉鑫置业投资有限公司职工。   被执行人：陕西泉鑫置业投资有限公司，住所地陕西省西安市未央区。   法定代表人：段吉余，董事长。   上述陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森共同委托诉讼代理人：王峰涛，陕西秦泉律师事务所律师。   本院在执行临渭区航海小额贷款有限责任公司与陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森公证债权文书一案中，案外陈潘社于2020年8月26日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月8日组织各方当事人进行听证。案外人陈潘社及其委托诉讼代理人王永兵均到庭参加听证，申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司法定代表人周少锋、被执行人陈林森、被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司法定代表人段吉余均未到庭，分别指派其委托诉讼代理人张福善、王峰涛到庭参加听证，本案现已审查终结。   案外人陈潘社称，渭南市临渭区人民法院在执行临渭区航海小额贷款有限责任公司与陈林森债权责任纠纷（（2018）陕0502执恢116号）一案中，于2018年11月29日查封了属于申请人所有的渭南市白水县XX小区XX幢XX单元XX室房屋，案外人陈潘社与被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司于2017年12月19日签订商品房买卖合同，并于2017年12月17日之前交清了房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，现提出书面执行异议，请求依法中止依据（2018）陕0502执恢116号执行裁定书，对案外人所有的渭南市白水县XX小区XX幢XX单元XX室的执行。   案外人陈潘社提供证据有：商品房买卖合同、公证书、证明、身份证复印件、证明、银行转账、微信转账、借款协议、白水县福安物业管理有限责任公司收费单据、临渭区法院（2018）陕0502执恢116号执行裁定书、渭南市临渭区人民法院查封公告、查询证明。证明案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，且案外人已全额支付了购房款，同时该房屋已经实际交付案外人使用，涉案房屋未办理房产证系因被法院查封，案外人无过错，涉案房屋应属案外人陈潘社所有，临渭区法院对涉案房屋的执行措施错误，应予中止。   申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司称，一、申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司申请查封陕西泉置投资有限公司位于渭南市白水县XX小区XX幢XX单元XX室房屋，是符合法律规定的。1、申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司与陕西泉置投资有限公司签订了《债权公证文书》，并对500万元债权债务进行了公证，因陕西泉置投资有限公司未按照公证债权文书的协议履行债务，临渭区航海小额贷款有限责任公司向渭南市临渭区人民法院申请强制执行， 2018年9月26日，渭南市临渭区人民法院作出（2018）陕0502执恢116号执行裁定书，并作出查封公告，符合法律规定的。   二、即便案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》，并且在2017年12月17日有交易的记录，但未在房管所备案至案外人名下。根据不动产所有权的转移以登记为准。《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可以看出，案外人与被执行人之间仅仅存在的是债权债务关系，如果案外人认为自己的债权受到了影响，可以依法向法院提起诉讼，主张其债权。   三、2014年4月4日，被执行人向临渭区航海小额贷款有限责任公司借款500万元，为督促被执行人还款，临渭区航海小额贷款有限责任公司便让被执行人让将涉案房屋给临渭区航海小额贷款有限责任公司进行备案登记，从临渭区航海小额贷款有限责任公司与被执行人所签订的《商品房买卖合同》的时间来看，也是早于案外人与被执行人之间所签订的《商品房买卖合同》的时间。因临渭区航海小额贷款有限责任公司与被执行人之间的行为属名为买卖实为担保的形式，不排除案外人与被执行人之间也属于该种情形。   综上，临渭区航海小额贷款有限责任公司申请强制执行被执行人的房产符合法律规定，案外人所提执行异议不成立，应依法驳回其异议请求。   申请执行人临渭区航海小额贷款有限责任公司提供的证据有：公证书、收款证明及承诺、航海借款借据、工行汇款凭证、商品房买卖合同、收款收据、借款／担保合同。证明涉案房屋于2014年4月4日已登记备案至周少锋名下，法院查封执行行为合法，案外人的异议请求不能成立。   被执行人陈林森、陕西泉鑫置业投资有限公司称，涉案房屋系顶账给张某某，张某某又顶账给案外人陈潘社，陈潘社于2017年12月19日签订买卖合同。另外在合同签订后，陕西泉鑫置业投资有限公司将涉案房屋交付给案外人陈潘社，对案外人异议请求及提供证据均予以认可。   本院查明，2015年6月1日，本院受理临渭区航海小额贷款有限责任公司与陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森公证债权文书一案，案号：（2015）临渭执字第00872号，该案于2015年11月13日终结本次执行程序，于2016年3月23日恢复执行，案号：（2016）陕0502执恢40号， 2016年12月1日，该案终结本次执行程序，于2018年4月2日恢复执行，案号：（2018）陕0502执恢116号。2018年5月26日，本院作出（2018）陕0502执恢116号执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结或者划拨被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司、陈林森价值8700000的财产。”2018年11月29日，本院依法向白水县不动产登记中心发出执行裁定书、协助执行通知书，查封白水县XX小区XX楼XX单元XX室、XX室、502室、701室、1201室、1301室；二单元104室、404室、804室、1403室、1504室、1704室；三单元105室、205室、605室、905室、1405室、1406室、1606室共十九套。白水县不动产登记中心收到上述材料后对被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司上述房屋予以查封。2018年12月27日，该案终结执行。2019年6月21日，该案恢复执行，案号：（2019）陕0502执恢522号。2019年8月6日，本院作出（2019）陕0502执恢522-2号查封公告，对位于白水县XX小区XX楼XX单元XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号；二单元104号、404号、804号、1403号、1504号、1704号；三单元105号、205号、605号、905号、1405号、1406号、1606号共计十九套房予以查封。2020年8月26日，案外人陈潘社向本院提出书面执行异议，请求依法中止依据（2018）陕0502执恢116号执行裁定书，对案外人所有的渭南市白水县XX小区XX幢XX单元XX室的执行。   又查，2017年12月19日，案外人陈潘社与陕西泉鑫置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》。约定出卖人陕西泉鑫置业投资有限公司将位于白水县XX苑XX幢XX单元XX层XX户商品房，建筑面积共129.59平方米，单价为（人民币）每平方米2670元，总金额346005元出售给买受人陈潘社，一次性付款，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向白水县住房和城乡建设局申请登记备案。该商品房房买卖合同出卖人一栏加盖有陕西泉鑫置业投资有限公司单位公章及法定代表人私章，买受人一栏显示有陈潘社的签字摁印。   再查，2017年12月20日，白水县公证处作出（2017）白证民字第343号公证书，该公证书中载明当事人具体为，申请人：陈潘社；出卖方：陕西泉鑫置业投资有限公司，法定代表人：段吉余，委托代理人：张某某；买受人：陈潘社。公证事项：商品房买卖合同。主要内容为：上述当事人于2017年12月20日向本处申请办理前面的《商品房买卖合同》公证，经查，当事人在订立协议时具有法律规定的民事权利和民事行为能力，当事人签订《商品房买卖合同》意思表示真实，协议内容具体、明确。依据上述事实，兹证明陕西泉鑫置业投资有限公司法定代表人段吉余与陈潘社于2017年12月19日签订了前面的《商品房买卖合同》，该房屋位于桃园小区东南第二幢二单元十二层西户，编号为：25-1-14-01，总面积：129.59平方米，总金额346005元。双方当事人违约责任表示具体、明确。   案外人陈潘社承认涉案房屋系其以物抵债而得，陕西泉鑫置业投资有限公司承认涉案房屋属其公司拖欠张某某工程款，遂用其所开发房屋以物抵债，张某某又以其抵债房屋向案外人陈潘社抵债。涉案房屋目前由案外人陈潘社占有、使用。   另，2019年9月6日，本院作出(2019）陕0502执异130号执行裁定书，裁定：中止本院依据（2018）陕0502执恢116号执行裁定书所采取的对被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司名下位于白水县XX小区XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室、XX室、1405室、1406室、1606室共六套房屋的查封执行措施。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人陈潘社对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查处理。    根据案外人陈潘社提供证据可以认定，涉案不动产属被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司开发建造，但涉案不动产并非简单的房屋买卖合同关系，而属张某某与陕西泉鑫置业投资有限公司以物抵债后，张某某又与陈潘社达成的以物抵债行为并进行了公证，但公证书中明确载明当事人所签订的《商品房买卖合同》，该房位于桃园小区东南第二幢二单元十二层西户，编号为：25-1-14-01，且表明当事人在订立协议时具有法律规定的民事权利和民事行为能力，当事人签订《商品房买卖合同》意思表示真实，协议内容具体、明确。根据该公证书可以分析，上述当事人所签《商品房买卖合同》所指向的标的物第二幢二单元十二层西户并非案外人陈潘社在本案中所提执行标的异议中的2幢2单元804室。本院认为，虽案外人陈潘社与被执行人陕西泉鑫置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》日期为2017年12月19日，早于本院查封时间2018年11月29日，但涉案房屋系当事人分别以以物抵债形式转化而来并非单纯的房屋买卖合同关系，该以物抵债行为是否合法有效尚需通过诉讼程序进行确认。加之案外人陈潘社所提执行标的异议指向房屋2幢2单元804室与其在白水县公证处公证时所明确载明的标的物第二幢二单元十二层西户表述并不一致，上述房屋是否属同一房屋亦需通过诉讼程序进行确认。现案外人陈潘社针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施，其所提执行异议尚无事实和法律依据，故对其异议申请依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：   驳回案外人陈潘社的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。         审判长      苏继军   审判员      张鹏      审判员      刘晓静     二〇二〇年九月九日     法 官助 理     丁秦龙   书记员     张丹