河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1812号上诉人（原审被告）：任建伟，男，1973年3月1日生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：田严冬，河南濮水律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：濮阳市人民路金税商业用房服务部，住所地濮阳市人民路中段。负责人：胡国民，该服务部执行事务合伙人。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩宇，河南众孚律师事务所实习律师。上诉人任建伟因与被上诉人濮阳市人民路金税商业用房服务部租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任建伟及其委托诉讼代理人田严冬，被上诉人濮阳市人民路金税商业用房服务部委托诉讼代理人赵志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任建伟上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审各项诉讼费用均由濮阳市人民路金税商业用房服务部负担。事实和理由：1、濮阳市人民路金税商业用房服务部的主体资格不合法。2、濮阳市人民路金税商业用房服务部对案涉房产不具有任何权益，其与任建伟签订的《房屋租赁合同》为无效合同。3、案涉房屋是濮阳市税务局利用职工集资款在国有土地上建造的，濮阳市人民路金税商业用房服务部诉求的权益不是合法权益。4、一审判决违反情势变更原则，结果显失公正。自劳动市场拆迁后，客流量减少，案涉房产商业价值降低，一审依据原繁华租金标准计算租金与客观事实不符。5、一审适用法律错误，一审认定双方签订的合同为有效合同，但引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条的规定却是对无效合同的裁判规则。濮阳市人民路金税商业用房服务部答辩称，1、濮阳市人民路金税商业用房服务部具有诉讼主体资格，可以作为本案诉讼主体。濮阳市人民路金税商业用房服务部于2005年6月16日经原濮阳市工商行政管理局专业分局依法批准设立，并于2005年6月16日领取了合伙企业营业执照，机构类型为企业非法人，未经年检不影响诉讼主体资格。胡国民的身份证尚在有效期，依法有效。2、濮阳市人民路金税商业用房服务部对案涉房屋享有租赁权、管理权，依法享有向任建伟请求支付租赁费并承担违约责任的权利。濮阳市人民路金税商业用房服务部成立的背景是为了繁荣我市经济，职工相应市政府号召，税务局采取集资入股的行使建设了临街商业房，全体股东达成协议，决定成立商业用房管理机构濮阳市人民路金税商业用房服务部，经营范围为租赁。3、依据濮阳市人民路金税商业用房服务部于2012年1月1日与任建伟签订的租赁合同，任建伟也按照租赁合同支付租金至2015年12月31日，租赁合同已实际履行，任建伟有继续履行租赁合同的义务。濮阳市人民路金税商业用房服务部向一审法院起诉请求：“一、判决解除原、被告之间的租赁合同；二、判令被告支付2016年1月1日到2020年3月31日的房屋租金190,000元；三、判令被告支付2020年4月1日起的房屋占有使用费暂计5,000元，参照月租金3,800元计算至返还房屋止；四、判令被告支付违约金19,000元；五、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：1994年3月22日、4月7日，由濮阳市人民政府原副市长李秀生两次主持会议，通过了在综合办公楼四角建设商业房的设计方案，1994年8月28日，濮阳市税务局与濮阳市税务局机关商业用房管理委员会签订《商业用房占地协议书》，双方约定，税务局东、南两侧临街所建商业用房产权归全体入股人员所有，商业用房管理委员会是全体股东一致推荐的法律代表，对房产的承建、使用、租赁等有关事宜拥有全部权利，市税务局将商业用房所占土地交商业管理委员会无偿使用20年，二十年后，如需收取土地占用费时，依照国家有关规定，按出资比例由局机关和管委会协商解决，该协议经河南省濮阳市公证处公证。2001年10月26日，濮阳市国家税务局与濮阳市地方税务局签订协议书，大致内容为由于机构分设，原市税务局办公楼及所属土地划归地税局，因而出现了临街房土地应有偿使用的问题，经双方协商，并经有关部门对房产、土地价值评估，其中房子价值占产权比例70%，土地价值占产权比例30%，双方成立房产管理联合办公室，人员由国税、地税各出1-2人，共同负责对租房合同的签订，房租的收取、分配、资料的管理、房屋的修缮、税金的缴纳等日常工作。2006年11月24日，国税局、地税局股民代表与濮阳市地税局签订协议，双方约定，劳动市场房屋南楼一楼自东向西捌间，二楼自东向西捌间房屋归地税局管理并收取租赁收入，其他房屋归所有股民管理并收取租赁收入，支出各自承担；劳动市场房屋的土地收益租金贰万柒仟元由地税局交纳，如土地收益租金超过贰万柒仟元，超过部分由地税局与所有股民按3：7的比例承担，协议自2005年1月1日起生效。2005年6月16日，股民代表在工商部门注册成立濮阳市人民路金税商业用房服务部做为管理委员会的专门执行部门，登记性质为合伙企业。2012年1月1日，濮阳市人民路金税商业用房服务部与任建平签订租赁合同，双方约定濮阳市人民路金税商业用房服务部将市人民路中段劳动市场2间房屋租赁给任建平使用，租赁期限自2012年1月1日到2014年12月31日，租金每月3,800元，每年缴纳一次，合同还约定，承租人逾期交付租金，除应如数补交外，还应按应缴租金金额的10%支付给出租人违约金。2016年8月7日，濮阳市人民路金税商业用房服务部向任建平发出通知，大致内容为“任建伟租房户：你的房屋租赁期限已在2015年12月31日到期，现有何俊伟、杜东胜、曹林等同志你处、请给予接洽，自2016年1月1日起，你所租用的房屋由他们管理，如需继续使用，请将2016年的房租缴给前去你单位的同志，并商议续签租房合同事宜”。2019年1月25日，国家税务总局濮阳市税务局发布声明，声明大致内容为“1994年我局作为建设单位建设了濮阳市劳动市场周边二十余套临街门市房，当时资金紧张，无力出资建设，故采取向我局职工集资的方式建设了房屋，后向各位出资职工出具了房股资金证，并在1994年8月29日签订并公正了《商业用房占地协议书》，《商业用房占地协议书》有效期为20年，经我局研究决定，濮阳市税务机关商业用房管理委员会继续行使上述房产的使用、租赁等权力”。杜东胜、李亚军、曹林、何俊伟、李玉梅、关书岗、薛献军、孙栓杰八人与任建伟因案涉房屋租赁纠纷曾向一审法院提起诉讼，一审法院以上述八人不具有主张涉案房屋权利的资格为由，于2019年7月11日作出（2019）豫0902民初7974号民事裁定，驳回了对任建伟的起诉，上诉八人不服上诉至濮阳市中级人民法院，后又撤回了起诉和上诉，濮阳市中级人民法院于2020年1月20日作出（2020）豫09民终9号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0902民初7974号民事裁定，准许杜东胜、李亚军、曹林、何俊伟、李玉梅、关书岗、薛献军、孙栓杰撤回起诉和上诉。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为1、濮阳市人民路金税商业用房服务部主体是否适格，2、濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋是否享有权利，3、任建伟是否应当承担责任。关于焦点1，一审法院认为，濮阳市人民路金税商业用房服务部是依法成立的合伙企业，并在濮阳市工商行政管理局进行了登记，取得了合伙企业营业执照，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条的规定，合伙企业属于非法人组织，虽不具有法人资格，但可以自己的名义从事民事活动，故濮阳市人民路金税商业用房服务部作为合伙企业，属于非法人组织，具有参与诉讼的主体资格。关于焦点2，一审法院认为，涉案房屋是由濮阳税务局作为建设单位进行建设，由于濮阳市税务局资金紧张，由濮阳市税务局职工出资建设，濮阳市税务局出资职工作为房产权利人成立了濮阳市税务机关商业用房管理委员会，来代表职工行使权利，濮阳市税务局将涉案土地让濮阳市税务机关商业用房管理委员会无偿使用20年，并签署协议进行了公证，从协议内容来看，涉案房屋产权为全体入股人员共同共有，濮阳市税务机关商业用房管理委员会对涉案房屋享有管理权利。濮阳市税务机关商业用房管理委员会未在工商部门注册，于2005年成立濮阳市人民路金税商业用房服务部作为具体执行部门，来具体管理案涉房屋，于是濮阳市人民路金税商业用房服务部于2012年1月1日与任建平签署涉案房屋租赁合同，至2015年底，任建伟一直使用涉案房屋，并按期缴纳房租。可见濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋享有权利；此外，即使濮阳市人民路金税商业用房服务部无权处分并不当然影响租赁合同效力，因越权订立的合同导致租赁合同无法履行的，由濮阳市人民路金税商业用房服务部承担相应的违约责任。本案濮阳市人民路金税商业用房服务部是否具备所有权以及是否经所有权人授权属于濮阳市人民路金税商业用房服务部与所有权人之间的纠纷，需由所有权人主张，不属于法院主动审查的范围；任建伟辩称濮阳市人民路金税商业用房服务部于2016年8月7日向其发出的通知后即没有权利再主张租金，从该通知的内容来看，该通知是委托何俊伟、杜东胜、曹林与任建伟接洽涉案房屋的租赁、使用以及收取房租等事宜，并不是将涉案房屋的权利转让。任建伟既认为濮阳市人民路金税商业用房服务部无权出租，又认为濮阳市人民路金税商业用房服务部已经转让涉案房屋的权利的辩解自相矛盾，一审法院不予采纳；另外，任建伟认为至2014年8月28日授权期满后，濮阳市税务机关商业用房管理委员会即对涉案房屋不再享有权利，但2019年1月25日，国家税务总局濮阳市税务局发布声明，由濮阳市税务机关商业用房管理委员会对涉案房屋继续行使涉案房屋的使用、租赁权利。故濮阳市人民路金税商业用房服务部有权继续行使涉案房屋的管理权，濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋具有权利，可以对任建伟主张权利。关于焦点3，一审法院认为，在濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋享有权利的情况下，任建伟应当按照约定履行合同，双方签订的租赁合同在2014年12月31日到期后，任建伟又继续使用，并缴纳房租至2016年1月1日，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁当事人可随时解除合同，濮阳市人民路金税商业用房服务部起诉要求解除租赁合同，故至2020年3月31日濮阳市人民路金税商业用房服务部起诉时，双方解除租赁合同，任建平自2016年1月1日即没有继续缴纳房租，至2020年3月31日，根据双方签订的租赁合同的租金计算，任建伟共欠濮阳市人民路金税商业用房服务部租金190,000元。根据《合同法》第一百一十四条的规定，双方可以约定违约责任，在租赁合同中双方明确约定，逾期支付房租，应按逾期金额的10%支付违约金，根据上述约定，对濮阳市人民路金税商业用房服务部请求任建平支付房租及违约金的请求予以支持。任建伟辩称经与税务局领导协商免除三年的房租，但没有提交证据予以证明，一审法院不予采纳；关于濮阳市人民路金税商业用房服务部请求的2020年4月1日后的房屋占有使用费，任建伟已于2020年5月19日将房腾空并将钥匙交予一审法院，至2020年5月19日，任建伟共占用房屋49天，因不定期租赁合同在解除时应留有一定的期限，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，一审法院酌定支持任建平占有使用费一个月，即3,800元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，一审法院判决：“一、解除原告濮阳市人民路金税商业用房服务部与被告任建伟签订的房屋租赁合同；二、被告任建伟于本判决生效后十日内支付原告濮阳市人民路金税商业用房服务部房屋租金190,000元及违约金19,000元；三、被告任建伟于本判决生效后十日内支付原告濮阳市人民路金税商业用房服务部房屋占有使用费3,800元；四、驳回原告濮阳市人民路金税商业用房服务部的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,567元，由被告任建伟负担。”本院二审期间，濮阳市人民路金税商业用房服务部提交了其工商登记档案一份共8页，证明其成立是在全体股东达成协议后推选了胡国民、刘和平、关书岗和安金印为地税代表，经营范围为租赁，由濮阳市人民路金税商业用房服务部对临街商业房行使经营管理权。任建平质证称该登记资料只能证明濮阳市人民路金税商业用房服务部系2005年成立，截至本案诉讼时因其营业执照不再有效，已经丧失了主体资格，不具有民事行为能力。本院认为，濮阳市人民路金税商业用房服务部提交的工商登记档案加盖了濮阳市工商行政管理局专业分局的印章，且该份档案与濮阳市人民路金税商业用房服务部的营业执照相互印证，足以证明其诉讼主体资格，本院对其证明目的予以认定。本院认为，濮阳市人民路金税商业用房服务部系经涉案商业用房全体股东协议决定成立，且依法进行了工商登记，具有诉讼主体资格，其与任建平签订的涉案房屋租赁合同合法有效。任建平在涉案房屋租赁合同到期后继续承租该房屋，并交纳房租至2016年1月1日，双方于2016年1月1日后成立不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，故原审人民法院认定双方的租赁关系于濮阳市人民路金税商业用房服务部起诉时即2020年3月31日解除并无不当。关于任建伟诉称涉案承租商业用房因劳动市场拆迁降低了商业价值，一审法院根据原租金标准计算租金与客观事实不符的诉讼理由，本院认为，涉案租赁合同到期后，任建伟继续承租涉案房屋至2020年，其提供的证据不足以证明其与濮阳市人民路金税商业用房服务部就协商减免房租达成了一致意见，其迟延缴纳房租的行为属于违约，故本院对其该项诉讼请求不予支持，一审人民法院判决其支付所欠房屋租金并承担相应违约金和房屋占有使用费并无不妥。综上，任建伟的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,492元，由任建伟负担。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  周培勋审判员  杨 浩二〇二〇年九月二十一日书记员  刘聪聪