四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5487号 原告（反诉被告）：张伟，男，汉族，1963年5月13日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充市顺投发展集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区果城路**。 法定代表人：唐铖宏，董事长。 委托诉讼代理人：朱钰璋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。 原告张伟与被告南充市顺投发展集团有限公司（以下简称顺投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，被告顺投公司于2020年8月18日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告向被告腾退租赁房屋的同时被告返还租赁保证金62，300元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告管理的座落于文化路220号青少年宫右侧4、5、6间房屋，租赁期限从2019年1月1日起至2021年12月31日，首年租金为311，500元，第二年租金317，730元，第三年租金324，085元，在签订合同时，原告向被告支付租赁保证金62300元。签订合同后，原告按月支付了第一年租金和租赁保证金。2019年9月20日，承租房屋所在街道因政府进行街道改造封闭施工，不仅直接造成房屋损坏，更导致无法经营。原告多次向被告反映前述情况，要求被告解决适租条件，但被告均以施工行为不是其实施予以拒绝。2020年1月又因“新冠疫情”影响停止营业。至2020年7月被告仍未对施工造成的门面损坏修复完毕，造成被告至今无法正常使用承租房屋进行经营。因租赁合同签订至今，承租房屋绝大部分时间无法正常使用，给原告造成巨大经济损失，合同目的无法实现。为此，原告多次要求解除租赁合同并退还保证金，但被告置之不理。为维护原告合法权益，遂诉至人民法院提出前述诉讼请求。 被告顺投公司辩称，同意解除合同，原告所称的因政府进行街道改造施工和疫情影响其正常经营也是事实。但是因为原告未按合同约定支付第二年的租金，存在违约行为，顺投公司享有解除权，合同解除后原告仍然应当承担违约责任，并按照合同约定支付租金至实际腾退之日止，保证金也不应当返还。 反诉原告顺投公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金190，663元；2.判令反诉人不予退还被反诉人租赁保证金62，300元；3.判令被反诉人向反诉人支付从2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止期间的租金（按317，730元/年且每年递增2%标准据实结算）；4.由被反诉人承担本诉及反诉所涉诉讼费用。事实及理由：2019年2月15日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定：被反诉人租赁反诉人坐落于文化路220号青少年宫右侧4、5、6间房屋；租赁期限从2019年1月1日起至2021年12月31日；首年租金为311，500元，以后每年递增2%,即第二年租金317，730元，第三年租金324，085元，总租金为953，315元，于每年12月1日前付清次年租金；被反诉人应于合同签订时交纳租赁保证金62，300元；若违约应支付合同总租金20%的违约金且反诉人有权单方解除合同并收回房屋且不退还租赁保证金。合同履行至今被反诉人仅交付了租赁保证金62，300元及第一年（截止2019年12月31日）租金，第二年租金本应于2019年12月1日前付清，但经反诉人多次催收至今无果。被反诉人不仅未按约履行自己的合同义务，反而起诉要求解除合同，其行为已构成严重违约，反诉人有权解除《房屋租赁合同》，并要求被反诉人承担相关违约责任。因被反诉人已起诉解除租赁合同，反诉人特依法提出反诉，请求法院判令被反诉人承担支付拖欠租金、违约金及反诉人不予退还其租赁保证金等合同义务及违约责任。 反诉被告张伟辩称，因政府封闭施工和新冠疫情的双重影响，导致反诉被告无法正常经营，无力交付租金，且反诉被告曾多次提出解除合同，反诉人予以拒绝。被反诉人对于合同无法继续履行并不存在过错，因此不应当支付2020年1月1日后的租金及违约金。如果被反诉人按照约定支付租金，反诉人就无损失，就不应当再主张违约金。若法院认定应当支持违约金，那么违约金也明显过高，法院应当进行调整，我方愿意在全额支付租金的情况下再承担10，000元违约金，但要求退还保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2019年2月15日，顺投公司（甲方）与张伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号：（201701-79）号，约定乙方承租甲方位于文化路220号青少年宫右侧4、5、6号房屋；租期自2019年1月1日起至2021年12月31日止；第一年租金为311,500元，以后每年递增2%，第二年租金317，730元，第三年租金324，085元。第一年租金于合同签订之日付清，第二年租金于2019年11月1日前付清，第三年租金于2020年11月1日前付清。在签订合同时，乙方向甲方支付租赁保证金62，300元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分（不计利息）返还乙方。合同第六条交付与返还第二款约定：租赁期满或合同解除后，乙方应在3日内返还该房屋及其附属设施，并结清相关费用；乙方不得拆除或损坏房屋的结构和不可移动的装饰装修及设施设备和附属物，房屋的所有不可移动的装饰装修、设施设备、附属物均无偿归甲方所有。前述期限届满后，若乙方未返还该房屋及其附属物，甲方有权依法予以收回；若乙方未将私有物品、设备等搬出该房屋，视为乙方放弃对其私有物品、设备的所有权，甲方有权自行处置，无须给予乙方任何补偿。第十条合同的终止、解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。（1）逾期付清租赁保证金或租金超过10日的；……。第十一条违约责任第二款约定：乙方有本合同第十条第3款的情形之一的，应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，且甲方有权单方随时解除本合同及不退还乙方已支付的租赁保证金和剩余房租；第七款约定：租赁期间，若因市政工程建设等因素造成乙方经营损失，由乙方自行承担，乙方不得以任何理由要求甲方补偿。合同签订后至今张伟仅交付了第一年（截至2019年12月31日）的租金，并向顺投公司交纳保证金62，300元。张伟承租房屋后从事服装经营，在经营期间，从2019年10月至12月底，承租房屋所在的文化路进行封闭施工。后从2020年1月又因新冠肺炎疫情影响，导致张伟的经营受到一定影响。为此，张伟向顺投公司申请减租但未获同意，遂于2020年8月4日向我院起诉请求解除《房屋租赁合同》。顺投公司于2020年8月18日提起反诉，本院于2020年8月21日将反诉状副本送达张伟。庭审中，双方均一致认可《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除。 本院认为，双方一致认可《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张伟未按时支付房屋租金，构成违约，应当继续支付合同解除前的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”当事人签订的《租赁合同》解除后，根据合同约定，张伟应当腾退房屋，并按租金标准支付自2020年8月22日至完成腾房日止的房屋占用费。顺投公司主张张伟按317，730元/年的标准支付2020年1月1日至完成腾房之日的租金，实际为支付未付租金及房屋占用费，且不违反合同约定，本院予以支持。经计算未付租金为203，695元。考虑到新冠肺炎疫情和市政工程建设对经营活动的影响，张伟延迟给付租金并非完全出于主观过错，加之顺投公司因延迟给付租金所受损失仅为资金利息损失，故对顺投公司主张的违约金，本院调整为以未付租金及房屋占用费为基数按照年利率6%从2019年11月1日起计算至实际给付租金及房屋占用费之日止。按照合同约定，在张伟承担应付租金和违约金后，顺投公司应当向张伟退还保证金62，300元，本院对张伟要求顺投公司退还保证金的诉讼请求亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认南充市顺投发展集团有限公司与张伟签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月21日解除； 二、张伟于本判决生效之日起十日内向南充市顺投发展集团有限公司腾退位于文化路220号青少年宫右侧4、5、6间房屋； 三、被告南充市顺投发展集团有限公司向原告张伟退还保证金62，300元； 四、原告张伟于本判决生效之日起十日内向被告南充市顺投发展集团有限公司给付2020年1月1日至2020年8月21日的租金203,695元，及从2020年8月22日起至完成腾退之日止的房屋占用费按317，730元/年计算； 五、原告张伟于本判决生效之日起十日内向被告南充市顺投发展集团有限公司给付违约金（违约金的计算方式为：以未付租金及房屋占用费为基数按照年利率6%从2019年11月1日起计算至实际给付租金及房屋占用费之日止）； 五、驳回张伟、南充市顺投发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1，358元、反诉案件受理费4，136元，共计5，494元，由原告（反诉被告）张伟负担4，494元，被告（反诉原告）南充市顺投发展集团有限公司负担1，000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 段 萍 人民陪审员 张 桦 人民陪审员 卢建国 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 王 鸿