四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初4769号 原告：彭晓，男，1984年8月20日出生，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：陈新，四川雅逸律师事务所律师。 被告:王鸿，男，1989年7月7日出生，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：杜渊，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 被告:巴中友居房屋经纪服务有限公司,住所地：四川省巴中市巴州区后坝街红星大厦**。 法定代表人：罗园，该公司董事长。 原告彭晓与被告王鸿、巴中友居房屋经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭晓及其委托诉讼代理人陈新，被告王鸿之委托诉讼代理人杜渊，被告巴中友居房屋经纪服务有限公司之法定代表人罗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭晓向本院提出诉讼请求：1.判令被告王鸿返还原告购房款70000元并承担占用期间资金利息；2.判令被告巴中市友居房产经纪服务有限公司返还居间费7000元并承担占用期间资金利息；3.由二被告共同负担案件受理费。 事实和理由：被告1将位于四川省巴中市巴州区半山逸城的房屋（面积95.29平方米、楼层8层、物业户型3-2-1）在未取得不动产权证的情况下委托被告2卖与原告，先后签订前述《买卖定金合同》《房地产买卖合同》，原告缴纳70000元房款（含定金5000元）和7000元居间费后，因不可抗力原因无法继续履行合同，三方在房产协会调解下达成解除前述合同并由被告返还购房款及居间费的协议。被告1之房屋已经卖与他人，原告多次退款无果。综上，被告1在未取得物权的情形下与被告2共意出售房屋给原告，违背民事法律规定，事后经相关组织调解同意退款而不予履行，现原告起诉来院，望支持原告之合法诉请。 被告巴中友居房屋经纪服务有限公司（以下简称：友居经纪公司）辩称：我们公司与原告及另一被告是达成了意见一致的居间合同，我们公司按约履行居间义务已完成合同内容，原告诉请不成立，我们不同意退还居间费7000元。 被告王鸿辩称：1.原告要求被告王鸿返还购房款7万元不属实，原告交付的7万元的不完全是购房款，其中定金有6.5万元，原、被告在2019年9月30日订立的房地产买卖居间合同中也是约定6.5万元是定金；2.合同的终止履行原因是原告没有支付后续购房款所造成，并不是是原告服刑导致合同无法履行，是违约行为，交付的定金因违约不应该退还，被告只应该退还超出定金部分的5000元。 经审理查明，2019年8月12日，原告彭晓作为委托方（甲方）与被告友居经纪公司作为乙方签订《买方定金协议》。协议约定：第四条委托代理期间内，甲方若与乙方提供之房屋的卖方签订买卖合同或者乙方代甲方支付了该房屋的定金或甲、乙签订了房屋订购协议即视为代理完成。甲方应按成交价1.5%向乙方支付居间服务费用，并在签订购房合同时一次性支付乙方；第九条补充协议1.由于甲方自身原因造成退房的，按国家有关规定办理，乙方将不予返还因甲方买卖该房屋所取的佣金。 2019年8月14日，原告彭晓作为乙方、被告王鸿作为甲方与被告友居经纪公司作为丙方签订《买卖定金合同》，合同约定：甲乙双方确定该房屋价格为人民币465000元；乙方需在当日支付甲方定金5000元，由于乙方自身原因造成退房的，按国家有关规定办理，甲方将不予返还因乙方买卖该房屋所支付的定金。甲方应按成交总额1.5%（6975元）向丙方支付居间服务费。 2019年9月16日，被告友居经纪公司向原告彭晓出具收款收据，收据载明，彭晓缴纳房屋定金壹万伍仟元，被告友居经纪公司加盖公司财务专用章。 2019年9月30日，原告彭晓作为购买方（乙方）、被告王鸿作为出售方（甲方）、友居经纪公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：1.乙方及共有人自愿购买坐落于四川省巴中市巴州区半山逸城的房屋，面积95.29平方米；楼层8楼；物业户型3-2-1；2.甲乙双方确定该房屋的价格为人民币465000.00元整（大写肆拾陆万伍万元整）；3.在签订本合同当日或签订本合同之前，乙方向甲方支付购房定金人民币65000元，此笔定金支付给甲方并自动转为部分购房款；4.甲方应按成交总额1.5%（具体金额为：6975大写：陆仟玖佰柒拾伍元整）向丙方支付居间服务费；5.在交易完成之前，乙方若无故单方终止履行本合约，视为违约，乙方违约，乙方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方支付该物业成交价的10%作为违约金，甲方将已收房款（含定金）退予乙方，乙方仍须向丙方支付违约金46500元；第十条其他补充约定：经双方协商本合同第三条第（3）补充如下：第二笔尾款于2019年10月20日补齐第一次房款12万元整（包含前期定金65000元），第三笔房款于2021年1月23日前付清第三笔房款18万元整，第四笔房款于产权证下来付清金额16万伍仟元整，房东后于2021年1月23日之前解除抵押。 2019年9月30日，被告王鸿出具收条，收条载明：“今收到彭晓购买巴州区半山逸城Ａ区36栋801号房屋，第一笔购房款￥50000.00元，大写伍万元整，收款人：王鸿2019.9.30”。被告王鸿在收条上签名捺印。 2019年10月18日，被告友居经纪公司向原告彭晓出具收据，收据载明，彭晓缴纳房屋佣金陆仟玖佰柒拾伍元，被告友居经纪公司加盖公司财务专用章。 2019年10月21日，原告彭晓通过微信转账向被告王鸿转账5000元。 2019年10月26日，原告彭晓因涉嫌非法经营罪被巴中市公安局巴中区分局刑事拘留。 2019年11月9日及2019年11月19日，因原告彭晓申请解除房屋买卖合同引发纠纷，经巴中市房地产业协会经纪专委会组织原告之妻朱斯雨、被告友居经纪公司、被告王鸿进行两次调解，但均未达成一致处理意见。现该案涉房屋已由被告王鸿出卖给案外第三人。 审理中，被告王鸿承认收到被告友居经纪公司转交向原告彭晓收取的购房款15000元，承认本次买卖房屋共收到原告彭晓交纳购房款70000元（50000元+15000元+5000元）。原告彭晓与被告王鸿对解除双方签订的房屋买卖合同均无异议，但被告王鸿辩称原告彭晓应承担房屋买卖合同不能履行的违约责任。 上述事实有原告提供的原、被告身份信息，《买房定金协议》《买卖定金合同》《房地产买卖居间合同》、授权委托书、微信聊天记录、短信聊天记录、收条、收据、拘留通知书、巴中市房地产专业协会经纪专委会调解会议记录，以及本院的庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并移转所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原告彭晓与被告王鸿、被告友居经纪公司、签订《房地产买卖居间合同》，是三方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，对于其合同效力，本院依法予以认定。 审理中，原告彭晓与被告王鸿对解除双方签订的房屋买卖合同均无异议，且该房屋买卖合同因标的物转移已实际履行不能，故原、被告双方签订的房屋买卖合同应予解除。 原告彭晓向被告王鸿支付了购房款70000元后就未按照合同约定履行支付购房款义务，原告彭晓以自己服刑作为不可抗力证明自己未违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。且原、被告双方在合同中约定“第二笔尾款于2019年10月20日补齐第一次房款12万元整”，而原告彭晓在2019年10月26日被刑事拘留，其拘留时间在约定交款时间之后，其合同违约在先，故本案原告彭晓不属于不可抗力的情形，对于原告彭晓的此项陈述理由，本院依法不予采信。原告彭晓未按照约定继续履行合同义务，其行为已构成违约。 原告彭晓要求被告王鸿返还购房款70000元并承担占用期间的利息。因原告彭晓自己未能按照约定继续履行合同，原告彭晓与被告王鸿、被告友居经纪公司在《房地产买卖居间合同》中约定：“在交易完成之前，乙方若无故单方终止履行本合约，也视为违约，乙方违约，乙方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向甲方支付该物业成交价的10%作为违约金，甲方将已收到房款（含定金）退予乙方”。现原告彭晓违约，原告彭晓按照合同约定应当向被告王鸿支付违约金。对于原告彭晓主张退购房款70000元的诉请，本院依法调整为退回购房款23500元【已交购房款70000-违约金46500元（房屋成交价465000元×10%违约金）】。原告彭晓主张资金占用利息，因原、被告之间并无利息的约定，且是原告彭晓违约造成房屋买卖不能，对于原告彭晓的此项诉讼主张，于法无据，本院依法不予支持。 原告彭晓要求被告友居经纪公司返还居间费7000元并承担资金占用利息，因原告彭晓与被告友居经纪公司在《买方定金协议》中约定：“甲方若与乙方提供之房屋的卖方签订买卖合同或者乙方代甲方支付了该房屋的定金或甲、乙签订了房屋订购协议即视为代理完成”，原告彭晓已与被告王鸿及被告友居经纪公司签订《买方定金协议》《买卖定金合同》《房地产买卖居间合同》，被告友居经纪公司已完成经纪人的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，原告彭晓应按约定向被告友居经纪公司支付居间费6975元。故，对于原告彭晓的此项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告王鸿自本判决生效之日起十日内向原告彭晓退还购房款23500元； 二、驳回原告彭晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1725元，减半收取862.5元，由原告彭晓负担669元，被告王鸿负担193.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 赵 勇 二〇二〇年九月二十四日 书记员 张婷婷