湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初991号原告:中国建设银行股份有限公司安陆支行，住所地湖北省安陆市汉丹路**。负责人：秦凯，系支行行长。委托诉讼代理人：叶爱民，湖北山川律师事务所律师。被告：聂小平，男，1965年3月15日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被告：艾仕清，女，1965年5月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被告：湖北峰海喻丰房地产开发有限公司，住，住所地湖北省安陆市陈店乡沈畈村**/div>法定代表人：喻道峰，公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司安陆支行（以下简称建行安陆支行）与被告聂小平、艾仕清、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司（以下简称峰海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶爱民到庭参加诉讼，被告聂小平、艾仕清、峰海房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行安陆支行向本院提出诉讼请求：1、判决确认贷款提前到期，被告聂小平立即偿还原告借款本金2624037.62元，利息101107.15元、罚息12308.90元（暂计至2019年9月24日），并按约定利率支付利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止；2、被告艾仕清、峰海房地产公司对被告聂小平所欠原告债务承担连带清偿责任；3、被告聂小平、艾仕清承担抵押担保责任，原告对聂小平、艾仕清提供抵押的位于安陆市峰海天成1-302-2商铺房地产享有优先受偿权；4、各被告承担本案的诉讼费和其他费用。事实与理由：2010年12月24日，被告聂小平向原告申请个人住房贷款，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定聂小平借款用于购置安陆市峰海天成1-302-2商铺房地产，借款本金为人民币390万元，借款期限为120个月，即自2014年12月24日至2024年12月24日。贷款利率为在基准利率（4.9%）水平上浮20%（即5.88%），借款逾期计收罚息，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%（8.82%），还款方法为等额本息按月还款。贷款支付方式为贷款人将款项一次性划入指定账户。被告聂小平、艾仕清用所购房产作抵押，并办理了商品房预售抵押预告登记。被告艾仕清、峰海房地产公司为上述债务提供了连带责任保证。合同第16、17条约定，借款人不按合同按时足额偿还借款本息或其它应付款项，构成违约，原告有权解除合同、宣布贷款立即全部到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用。2014年12月24日，原告按照合同约定履行了借款义务，被告聂小平偿还了部分本息后，拒不按月还本付息，经原告多次催收，被告聂小平仍未履行还款义务，故请求人民法院判决支持原告的上列诉讼请求。聂小平未向本庭提交答辩状，也未提交相关证据。艾仕清未向本庭提交答辩状，也未提交相关证据。峰海房地产公司未向本庭提交答辩状，也未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，原告与被告峰海房地产公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同约定，原告对符合贷款条件的购房人购买被告峰海房地产公司开发建设并依法销售的坐落于安陆市金秋大道城东村峰海天成的商品房发放个人住房和商用房贷款。原告为合同所确认的商品房的全部购房人提供最高额20000万元个人住房抵押贷款，每一单笔贷款不超过所购买住房全部价款的70％，最长贷款期限20年。被告峰海房地产公司在承诺贷款额度内对每购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告峰海房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止，保证范围包括借款本金、利息、罚息以及实现债权而发生的有关费用。2014年12月3日，原告与被告聂小平签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告聂小平借款用于购置安陆市开发区城东村峰海天成1幢1单元3层302—2号商铺房地产，借款本金为390万元，借款期限为120个月，即自2014年12月24日至2024年12月24日，贷款利率为在基准利率（4.9%）水平上上浮20%，借款逾期计收罚息，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，还款方式为等额本息按月还款。借款人不按合同按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权解除合同、宣布贷款立即全部到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用。被告聂小平、艾仕清作为抵押人在合同上签字。同日，被告聂小平、艾仕清分别向原告出具《还款人还款保证书》、《参与还款人还款保证书》，承诺对上述贷款本金、利息、罚息承担连带保证责任，保证还款期限为自贷款发放之日起至贷款本息全部还清之日止。2014年12月24日，原告向被告聂小平账户发放贷款390万元。2015年1月8日，双方办理了案涉房屋商品房预售抵押预告登记（房预城东区字第××号），未办理正式抵押登记。截止2019年9月24日，被告聂小平下欠原告借款本金2624037.62元，利息101107.15元、罚息12308.90元，此后未按期足额履行还款义务，原告故诉至本院请求支持全部诉讼请求。同时查明，原告为本次诉讼与湖北山川律师事务所签订《委托代理协议》，并支付律师代理费3000元。另查明，被告聂小平、艾仕清于2012年1月13日登记结婚。本院认为，本案涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行相应义务。原告按照约定向被告聂小平履行了给付贷款的义务，被告聂小平未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，故原告要求与被告聂小平的贷款合同立即到期，被告聂小平偿还借款本金2624037.62元及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告艾仕清系被告聂小平之妻，自愿向原告出具《参与还款人还款保证书》，系本人真实意思表示，与原告形成保证合同关系，依约应对被告聂小平的贷款承担连带清偿责任。原告与被告峰海房地产公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，系当事人真实意思表示，被告聂小平在该公司购买房屋，并在原告处贷款，依约定被告峰海房地产公司对被告聂小平在原告处的贷款承担连带保证责任，故原告要求被告艾仕清、峰海房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求对被告聂小平、艾仕清提供抵押的财产享有优先受偿权的诉请，本院认为，案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告在案涉房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。原告对案涉房屋未取得现实抵押权，故原告对该房屋不享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求三被告承担律师费3000元的诉请，本院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》均约定，原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（不限于诉讼费、律师费）作出了约定，原告有权主张诉讼费、律师费及其他实现债权发生的一切费用，故原告要求由三被告承担律师代理费3000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司安陆支行与被告聂小平于2014年12月3日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》到期，被告聂小平偿还原告中国建设银行股份有限公司安陆支行借款本金2624037.62元，利息101107.15元、罚息12308.90元（截止2019年9月24日，之后的利息及罚息按照合同约定利率算至本息清偿之日止)；二、被告艾仕清、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告聂小平的上述债务承担连带清偿责任；三、律师代理费3000元由被告聂小平、艾仕清、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司承担；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28700元，减半收取计14350元，由被告聂小平、艾仕清、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  易秋霞二〇二〇年九月三十日书记员  张 燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附证据目录：证据一：原告营业执照、法定代表人证明；证据二：被告身份证及公司营业执照；证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证；证据四：《参与还款人还款保证书》；证据五：个人贷款支付凭证；证据六：个人贷款对帐单；证据七：《商品房销售贷款合作协议书》；证据八：诉讼费、代理合同、代理费发票。