辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初3534号原告（执行案外人）:张会玲，女，1973年3月8日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘善才，原告张会玲丈夫。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区中山广场**。负责人：刘超举，该分行行长。委托诉讼代理人：瞿士静，辽宁知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔宇，辽宁知本律师事务所实习律师。原告张会玲（执行案外人）诉被告（申请执行人）广发银行股份有限公司大连分行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘善才、被告广发银行股份有限公司大连分行委托诉讼代理人瞿士静、崔宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张会玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对大连市沙河口区房屋的强制执行措施；2、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：刘佳雨（被执行人）在购买案涉房屋时向原告借25万元，用于交纳房屋部分首付款，并与原告于2011年6月5日签订了12年房屋租赁协议，并将房屋交付给原告使用至今。在此期间，案涉房屋所有的物业费、供暖费均由原告缴纳。刘佳雨因借款合同纠纷，被被告起诉至贵院，大连市中山区人民法院作出（2016)返0202民初5507号民事判决，判令刘佳雨返还欠款，被告在判决生效后向贵院申请了强制执行。因原告与刘佳雨之间的房屋租赁协议未到期，原告依据双方的房屋租赁协议有权继续占有、使用案涉的房屋。原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年4月13日作出（2020)辽0202执异71号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。为了维护自身的合法权益，原告根据民事诉讼法及其司法解释的规定，以及最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定，将本案起诉至贵院，恳请贵院停止执行，保证原告对该房屋的占有和使用权。被告广发银行股份有限公司大连分行辩称，一、大连市中山区人民法院依据已生效的裁判法律文书，针对案涉房屋采取的强制执行措施合理、合法。1、大连市中山区人民法院于2017年6月7日作出（2016）辽0202民初5507号民事判决书，判决答辩人对刘佳雨所提供的位于大连市沙河口区房屋（房产证号：沙私有**）享有抵押优先权，有权对其折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；2、上述判决生效后，刘佳雨在法定期限内未履行判决确定的义务，答辩人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行，向大连市中山区人民法院申请执行该套房屋；3、案涉房屋现已依法拍卖完毕，且拍卖款已给付答辩人，执行程序已经终结；二、原告与刘佳雨（被执行人）所签订的《协议书》系《房屋使用权抵债协议》而非房屋租赁合同。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约合同的目的是承租人取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，原告与刘佳雨于2011年6月5日签订的《协议书》是原告为了使自己2011年出借给刘佳雨250,000元的借款得到清偿，同意刘佳雨用案涉房屋使用权益偿还欠付原告的债务，从而使原告实现其债权，是原告对其与刘佳雨之间的债权、债务所做的约定，其性质属于《房屋使用权抵债协议》，可见，《房屋使用权抵债协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，案涉协议书为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同。最高人民法院也在相关案例中对《房屋使用权抵债合同》的性质作出明确认定，认定其为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，其不适用合同法规定的“买卖不破租赁”。三、原告和刘佳雨对债权、债务的约定不能对抗被告的抵押权。1、因原告与刘佳雨签订的《协议书》为房屋使用权抵偿欠款的协议，而非普通的房屋租赁协议，故本案不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。此外，根据合同的相对性原则，原告与刘佳雨签订的《协议书》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而案涉房屋的抵押权已被答辩人于2011年8月22日办理抵押登记时合法取得，即本案答辩人有权优先行使抵押权；2、原告提供的《房屋租赁合同》系原告以代理人身份代刘佳雨签订的，根据《民法总则》第162条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；因此，原告以被代理人刘佳雨的名义签订《房屋租赁合同》的行为，法律效果直接归属于刘佳雨，与原告无关，且房屋租赁的行为分别为2017年12月12日和2019年2月29日，均在答辩人于2011年8月22日办理抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故原告提供的《房屋租赁合同》不能对抗被告的抵押权。综上所述，《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。故原告依据协议书主张买卖不破租赁的做法，有悖于相关法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张会玲为支持其诉请向本院提供如下证据：协议书、收款收据、上海浦东发展银行转帐明细、专用收款收据、大化供热有限公司收据、租赁居间服务合同、房屋租赁合同、辽宁省大连市中山区人民法院（2020）辽0202执异71号民事裁定书大连天兴物业管理有限公司物业费增值税发票三份（复印件）。被告为证明其抗辩主张向本院提供如下证据：大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5507号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书。根据原、被告提供的证据及双方当事人的陈述意见，本院确认以下事实：原告张会玲作为甲方与乙方刘佳雨签订协议书，约定：乙方购买大连市沙河口区如意街24号楼29层1号房屋，向甲方借款25万元；乙方用购买的此房屋租赁给甲方12年，租赁期间甲方有权对外出租，出租所得归甲方所有等事项，协议落款时间为：2011年6月5日。被告对该协议书的真实性不予认可，但不申请司法鉴定。原告提交的《租赁居间服务合同》及《房屋租赁合同》落款时间分别为2017年12月12日和2019年2月29日，均在案涉房屋办理抵押登记之后，且出租方均为刘佳雨，原告张会玲仅作为代理人签字或代刘佳雨签字。2017年6月7日，大连市中山区人民法院作出（2016)辽0202民初5507号民事判决书，该判决书认定刘佳雨以其名下所有的位于大连市沙河口区房屋（房房产证号：沙私有**为刘佳雨的借款提供抵押担保，并于2011年8月22日在大连市房地产登记发证中心办理了抵押登记，广发银行股份有限公司大连分行取得他项权证书。该判决判令刘佳雨返还广发银行股份有限公司大连分行借款本金及利息、确认广发银行股份有限公司大连分行对刘佳雨所提供的位于大连市沙河口区房屋（房产房产证号：沙私有**有抵押优先权，有权对其折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，刘佳雨在法院判令期限内未履行判决确定的义务，广发银行股份有限公司大连分行向本院申请强制执行。2019年9月24日，本院作出（2019）辽0202执恢1251号执行裁定书，拍卖被执行人刘佳雨位于大连市沙河口区房屋。执行期间，张会玲向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的拍卖。2020年2月18日，案涉房屋拍卖成交。2020年4月13日，本院作出（2020)辽0202执异71号执行裁定书，裁定驳回张会玲的异议申请。张会玲不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张被本院拍卖的刘佳雨名下位于大连市沙河口区房屋在广发银行股份有限公司大连分行与刘佳雨办理抵押前，就与原告张会玲签署租赁协议，将该房屋出租给原告张会玲，现仍在租赁期内，要求本院立即停止对大连市沙河口区房屋的强制执行措施之诉请，因原告向本院提供的协议书仅能证明双方协议签订情况，原告未提供实际出借给刘佳雨25万元的相关证据，原告所举的其他证据亦不足以证明案涉房屋在办理抵押登记前就已经实际出租给原告张会玲；2011年8月22日抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从原告与刘佳雨签订的《协议书》内容看，是原告为了使自己2011年出借给刘佳雨250,000元的借款得到清偿，同意刘佳雨用案涉房屋使用权益偿还欠付原告的债务，从而使原告实现其债权，是原告张会玲对其与刘佳雨之间的债权、债务所做的约定，其性质属于房屋使用权抵债协议，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，案涉协议书为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系，不得对抗已登记的抵押权，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张会玲（执行案外人）的诉讼请求。案件受理费5，050元，由原告张会玲负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  周 倩人民陪审员  付延智人民陪审员  王 晶二〇二〇年九月三日书 记 员  杨 颖