广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17182号原告：中山市嘉乐实业有限公司，住所地中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码914***********070L。法定代表人：古志明，职务总经理。委托诉讼代理人：江愉，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告：汪必文，男，1981年11月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区*************。公民身份号码420************174。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。原告中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）与被告汪必文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月1日、21日公开开庭进行了审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人钟燕飞，被告汪必文委托诉讼代理人苏秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求1.被告立即退出中山市**************及二层发电房（面积627.18平方）和五栋501及602客房的借用物业，停止占用行为；2.被告自2016年1月1日开始按每月5017.44元向原告支付上述物业占用费直至被告退出之日为止（暂计至2020年2月18日为301046.元）；3.被告立即支付中山市**************租金18000元；4.被告立即清退中山市************、2栋、3栋之二层楼道及一楼大堂通道公共区域内堆放的物品，并按2000元／月标准向原告支付占用费，直至被告清退堆放物品为止（暂计至6月28日为2000元）。事实和理由：被告于2015年2月18日向原告租用位于中山市*****************190平方，二栋二层428.75平方，三栋二层446.83平方及（送用宿舍5栋502房，5栋601房）租金为8000元，每三年递增5%，2019年为8400/月，租赁合同签订后，己办理交接予被告使用。使用期间被告未经原告同意，将四栋华峰五金厂名下物业506.58平方及嘉乐公司名下发电房物业120.6平方共计占用面积627.18平方使用至今，占用期间双方多次发生纠纷，原告要求被告返回占用物业或支付物业占用费，但未果。原告于2017年8月已作停电并向中山市板芙公安派出所报警处理，因被告2018年欠交水电费，原告再次停电处理与报警。被告称愿意协商处理，在原告通电后，被告依然拖欠不签字执行。原告于2020年4月30日再次因为水电租金问题停止供电给被告，被告同意支付2016年至2019年部分占用费，及支付2020年1至5月占用费。双方于2020年5月13日重新起草补充条件协议方案，并再次约谈，在约谈过程中，被告强行抢走原件，原告追讨未果，于2020年5月向被告发出邮政邮寄告知书催款，但被告拒收文件。为了原告的合法权益，向法院提出诉讼。庭审时，原告变更诉讼请求：1.被告立即向原告返还位于中山市**************及二层发电房物业，停止占用行为；2.被告立即向原告支付位于中山市**************及二层发电房物业自2016年1月1日起至实际返还之日止的占用费（占用费参照租金标准5017.44元/月，即8元/㎡/月，面积627.18㎡计算），并支付逾期利息（逾期利息以实欠占用费为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）；3.被告立即向原告支付位于中山市**************租金18000元（3000元/月，共计6个月），并支付逾期利息（逾期利息以实欠占用费为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告立即清退位于中山市***********、二、三栋一楼大堂通道公共区域内及二层楼道堆放之物品，并按2000元/月标准自2019年1月起至清退完毕之日止向原告支付占用费，并支付逾期利息（逾期利息以实欠占用费为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.被告恢复租赁物及占用物业的墙体、卫生间、天花吊顶、玻璃窗、水电设备设施的原状；6.被告支付的16000元履约押金归原告所有；7.被告向原告支付因本次诉讼而支付的律师费10000元。原告嘉乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.租赁合同；2.古红梅出具的《证明》；3.房屋所有权证（粤房字第43696**、4239882、4239883、3080987号）；4.中山市板芙镇华峰五金厂出具的《证明》；5.被告身份信息；6.现场图片；7.2020年5月13日录音、租赁合同（附光盘）；8.中嘉乐公司会议录音转文字（附录音光盘）；9.嘉乐公司物业部与汪必文协商录音转文字（附录音光盘）；10.报警回执、短信、照片；11.维修项目报价及现场照片；12.广东增值税电子普通发票和广东电网短信；13.微信截图2张；14.原告向被告发出的书面通知六份；15.民事案件委托代理协议及发票。被告汪必文辩称：1.被告没有占用原告的中山市**************及二层发电房物业，而且被告已经于2020年7月底从租赁物业腾空搬走，并将涉案物业交还给原告，因此不存在原告主张的的占用费的问题。2.被告没有占用中山市**************，因此也不存在向原告支付租金的问题。3.被告没有占用中山市***********、二、三栋一楼大堂通道公共区域内及二层楼道堆放物品。4.被告将涉案租赁物按现状向原告移交，因此不存在恢复原状的问题。5.原告要求16000元履约押金归原告所有，没有事实和法律依据，解除合同是因为原告多次停电，以及没有按照双方之间的租赁合同出租足额面积的租赁物，因此该请求应予以驳回。综上所述，应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告汪必文未为其辩解提供证据。本院经审理事实如下：2015年1月18日，古红梅作出租人（甲方），汪必文作承租人（乙方）签订《租赁合同》约定：1.甲方自愿将其坐落于一、二、三栋除嘉乐办公室外的物业租给乙方使用；月租金8000元，不含税，因出租单价已减除房租租用税给乙方，由乙方向税务局直接交纳；2.租赁期限从2015年2月18日起至2024年2月18日止，租期为9年，租金递增根据市场的发展，双方同意每三年租金递增5%；3.签署本合约时，乙方预付16000元作为押金，在租赁期内乙方不能将押金作租金使用；4.甲方每月16日抄水表，乙方必须在19日前交清上月16日至当月16日止的水电费及下月租金，超出每日按总额的3%计算滞纳金，并加收总租金额按月10%违约金，超出五天的属于违约，甲方有权单方终止合同，按违约处理；5.租赁期内乙方无故提前解除合同时，必须付清当月租金、水电费、物业管理费等一切费用，所交押金甲方不应退还；6.本合同如有不尽之处，双方协议解决，如协议不成，向中山市第一人民法院或珠海市香洲区人民法院提出起诉，违约方应承担本案的起诉费和律师费，纸张费和立案费；7.甲乙双方任何一方违约，赔偿违约金2000元。合同还约定了其他事项。2020年8月30日，古红梅出具证明载明：兹证明本人古红梅受中山市嘉乐实业有限公司的委托，代表中山市嘉乐实业有限公司于2015年1月18日与汪必文签订《租赁合同》。相关租赁、管理、收益、维护、诉讼等事务由中山市嘉乐实业有限公司负责。特此证明。另查，位于中山市板芙镇民溪口第**、第四幢的房屋，所有权人为板芙华峰五金厂，建筑面积分别为1901平方米、2080平方米，房产证填发日期为1994年1月12日。位于中山市板芙镇湖洲陈福环****、二幢二层的房屋，建筑面积分别为302平方米、428平方米，所有权人为嘉乐实业有限公司，房产证填发日期为1995年2月27日。位于中山市*****陈福环的房屋，建筑面积为252平方米，所有权人为嘉乐实业有限公司，房产证填发日期为1995年5月25日。2020年7月25日，原告嘉乐公司因本案与广东中亿律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定基础代理费10000元，另按判决、调解、和解的金额风险提成10%。7月31日，广东中亿律师事务所向嘉乐公司开具了10000元的律师费发票。庭审时，原告确认在本案中未向被告主张《租赁合同》范围内的租金及水电费。原告称被告因长期拖欠租金及自身经营原因于2020年8月8日向原告发出解除租赁合同的通知，原告为催收租金、占用费及水电费等事宜向被告发送短信及通知书，并于2020年5月25日向中山市公安局板芙分局身湾派出所报警。原告认为被告的行为已构成违约，应承担解除合同的违约责任。直至2020年7月底，被告因原告起诉并申请诉讼保全措施才支付租金及电费。原告认为被告占用中山市**************及二层发电房及七栋二层，经双方协商，被告同意以实际使用物业范围按每月12000元支付租金，并重新制定了租赁合同，但被告一直不愿意在合同上签名。且被告配偶在微信中确认占用七栋二层半年时间，同意按每月3000元给付租金，并确认其占用厂房堆放东西的事实。另外，被告拆除了四栋二层卫生间一面墙体，应承担恢复卫生间原状的责任。原告提供了录音光盘、租赁物现场照片、租赁合同、微信截图、短信、通知书及报警回执等证据拟证明其主张的前述事实。被告称未拖欠租赁合同范围内的租金及水电费，否认收到与原告发出的短信及通知，主张解除租赁合同时间为2020年7月31日。解除合同原因为原告多次对租赁物进行停电，导致被告无法正常使用租赁物，后双方口头协商一致解除合同。被告认为并非其违约导致合同解除，不应由其承担律师费损失。被告否认占用中山市**************及二层发电房及七栋二层，在一、二、三栋一楼大堂通道公共区域内及二层楼道堆放物品，及损坏租赁物及之外的物业的事实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告嘉乐公司委托古红梅与被告汪必文签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。本案争议焦点为：1.解除《租赁合同》的原因及责任；2.原告主张被告支付占用租赁物之外物业的占用费，及被告恢复租赁物及占用物业原状的依据是否充分。对焦点一，原告主张被告拖欠租金及电费，直至2020年7月底被告才支付了租金及电费，其行为已构成违约，导致租赁合同解除。为此原告提供了短信、通知书及报警回执等证据拟证明其向被告追讨租金及电费的事实。被告对原告提供的该证据不予确认，称未收到原告发出的催费通知，但其未举证证明已按时向原告交付租金及电费，应承担举证不能的法律责任，故本院认定被告存在拖欠原告租金及电费的违约行为，原告有权按《租赁合同》的约定单方终止合同。虽然被告曾存在拖欠原告租金及电费的违约行为，但是原告未于起诉时（2020年6月29日）以被告违约为由行使合同解除权，而称被告于2020年8月8日向其发出通知解除《租赁合同》，但原告未提供证据证明被告单方提出解除合同的事实。现原被告双方均确认《租赁合同》已解除，被告主张双方协商解除合同，在原告未以被告违约为由起诉主张解除合同，及未举证证明为被告单方提出解除合同的情况下，本院对原告认为解除合同的原因为被告存在拖欠租金及电费的违约行为及被告单方提出解除合同的主张不予采纳，本院认定《租赁合同》为双方协商解除。对焦点二，首先，原告提供的现场照片仅能证明中山市**************及二层发电房及七栋二层，及一、二、三栋一楼大堂通道公共区域内及二层楼道被堆放物品的事实，不能证明该物品由被告堆放，被告亦否认其在前述物业堆放物品或占用租赁物之外物业的事实。其次，被告对原告提供的录音资料不予确认，不能证明录音的当事方是被告，且被告未在重新制定的租赁合同上签名，不能证明被告承诺按每月12000元支付租金及每月3000元支付占用费的事实。再者，维修项目报价及维修现场照片仅能证明租赁物及之外的物业的现状及维修情况，原告未提供证据证明租赁物的原状，不能证明租赁物及之外的物业的损坏由被告造成。综上所述，原告提供的证据不能证明其主张的事实，原告主张被告返还占用物业，支付相应租金或占用费及利息，要求被告清退堆放的物品，恢复租赁物及之外物业原状的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。关于押金的问题，《租赁合同》约定如被告无故提前解除合同，所交押金不予退还。如焦点一所述，本院认定双方协商解除合同，原告以被告无故提前解除合同为由主张没收押金16000元，依据不足，本院不予支持。关于律师费损失问题，《租赁合同》约定由违约方承担因诉讼产生的律师费。虽然被告存在拖欠租金及电费的违约行为，但是原告并未在本案中主张被告支付《租赁合同》范围内拖欠的租金及电费，其主张的律师费损失并非因为被告违约而起诉追讨被告拖欠的租金及电费所产生。另外，如焦点二所述，原告提供的证据不能证明被告存在损坏租赁物的违约行为。因此，原告主张被告承担律师费损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，依据不足，本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市嘉乐实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6116元，减半收取计3058元（原告已预交），由原告中山市嘉乐实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年九月三十日书记员  梁晓林林雷