河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9398号 上诉人（原审被告）：许彬，女，1980年5月9日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：刘新芳、李丽坤，河北谦实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵增果，男，1970年3月12日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：吴新建，河北北华律师事务所律师。 上诉人许彬因与被上诉人赵增果房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许彬、被上诉人赵增果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人许彬的上诉请求为：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院作出(2020)冀0110民初1524号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由: 一、一审法院对本案重要事实认定不清。本案中被上诉人赵增果(买方)，在收到涉案房屋后，将房屋以顶名的方式进行处分，目前房屋的权利人、实际控制人是案外人许建坤。赵增果现在对房屋已经不再享有直接权利，而是对许建坤在房屋征收补偿之后的收益有期待的权利。一审中，赵增果向法庭出示了其和许建坤签订的协议，载明了赵增果和许建坤双方的权利义务，也在实际履行中。这一事实，双方没有争议。根据法律规定，认定合同无效，要面临财产返还问题。但本案原告已经将标的物处分，不具备返还条件。一审法院仅考虑许彬和赵增果签署协议的情况，并未考虑赵增果已经处分房产的情况，片面认定事实，判决不当。 二、一审中，被上诉人赵增果对于关键证据未向法庭提交。原告起诉时称房屋已经拆除，但原告未向法庭提交已经拆除的证据。在一审庭审中，上诉人许彬也提出这一问题，法庭也告知被上诉人赵增果向法庭提供证据，但其至今未提供。这一事实，直接关系到被上诉人赵增果或实际权利人许建坤的房产被拆除的情况。房产被拆，是否合法，是否申请复议，是否可以补偿，均是法律评价的范围，直接关系到一审原告的权利义务，更关系到其是否能够返还房屋。一审原告赵增果在法庭要求提供证据的情况下，未予提供，一审法院不予考虑，直接作出判决，显然不妥。 三、一审法院适用法律错误。(一)一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，认为双方合同违反法律、行政法规强制性规定而无效。但并未明确载明是违反具体的法律法规强制性规定。作为裁判文书，没有法律依据，作出判决是错误的。(二)一审法院判决引用法律条文不完整，断章取义。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，表述为“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”而法律原文中的“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，一审法院判决直接略去。退一步讲，即使认为合同无效，也涉及到双方返还财产，一审法院未考虑法律规定的“不能返还或者没有必要返还”的情节，直接认为单方返还，不符合实际情况。实际情况是，一审原告已经将房产处分，双方不存在返还的事实基础。 四、一审法院判决，未全面考虑案情，有失公允。如上所述，一审原告将房产顶名给案外人许建坤，这一事实无争议。许建坤也出具证言，认为自己是涉案房产的权利人，而且村委会也将许建坤作为产权人上报上级政府。在这种情况下，如果认定房屋买卖合同无效，返还财产，必然涉及许建坤是否同意。事实是，许建坤也认可自己是权利人，而且根据顶名协议占有涉案房产，可以享受房产的相关权益。这就导致本案的原告一方面主张协议无效，要求上诉人返还房款，另一方面又会根据顶名协议享受相应的权利，而上诉人却无法向案外人主张权利。一审原告违背诚信，反而可以毫无损失，甚至获利，不应支持。 综上所述，一审法院认定重要事实不清，适用法律错误，作出片面裁判结果，也有违诚信和公平，应当予以纠正。现上诉至贵院，望依法审理，公正裁判。 被上诉人赵增果答辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人在上诉状中陈述的事实是虚假的陈述，并对法律的理解存在严重错误。理由如下：1、本案的涉案房屋的权利人不是许建坤，许建坤在庭外等候，要求出庭作证，证明该权利人不是许建坤。2、一审法院在查明案件事实被拆除的情况下，已经向鹿泉区上庄镇政府委托律师调取了强制拆除的证明，证明涉案的房屋为非法建筑，已经强制拆除。上诉人在原一审和二审中对该事实的虚假陈述，应当承担相应的责任。3、上诉人对合同法以及物权法的理解存在严重偏差，导致对物权和债权不清楚。综上所述，上诉人的上诉属于不追求客观真实的上诉，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 赵增果向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，被告依法返还原告的购房款60万元，并赔偿损失5万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，被告因家有急事，急需周转资金，将位于石家庄市鹿泉区的自建房屋转让给原告，双方签订了《房屋转让协议书》，该协议约定，转让的房屋为梁柱砖混结构，面积为240平米，转让的价格为60万元，且该房屋为合法的房屋，没有任何经济纠纷。双方签订协议后，原告将60万元支付给被告，并开始进行装修，花去装修费2万元多元。2018年4月26日，涉案房屋因属于违章建筑，被鹿泉区综合执法局和上庄镇城管部门以违章建筑为由予以拆除。为此，原告找到被告，要求依法退还购房款和装修费，被告以资金紧张为名，至今拖欠，因被告隐瞒涉案房屋为违章建筑，且双方签订的《房屋转让协议书》为无效的买卖合同，原告不得已向贵院依法提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 许彬辩向原审法院称，一、原告起诉状陈述的部分情况不属实。1、答辩人许彬并没有隐瞒房屋任何信息，双方签订房屋转让协议时，原告明确了解房屋现状，原告支付房款，答辩人交付房屋，原告占有、使用、处分、收益，合同履行正常，不存在隐瞒的事实。2、原告已经将房屋转手给本村村民许建坤，被拆的房屋确切说应该是许建坤的房产，原告对房屋已经不再享有权益，并不是原告诉状所说的自己的房屋被拆除。3、原告起诉状称房屋被鹿泉区综合执法局和城管部门拆除，但原告并没有提供相应的证据。4、不存在原告所说的“被告以资金紧张为名，至今拖欠”，实际情况是，原告已经以其他方式将房屋转让给案外人，其相应权益应当按照他们的转让协议进行主张，不应向答辩人主张；二、原告主张协议无效，无法律依据，不应支持。如上所述，答辩人并没有隐瞒房屋信息，不存在欺骗原告的情况，原告购买房屋时明知房屋情况，双方交易完全是自愿，已经实际履行完毕，原告也已经再次将房屋处分，协议的签订、履行没有违反法律关于合同无效的规定，原告主张合同无效，没有事实和法律依据；三、原告要求认定协议无效、返还购房款、赔偿损失等诉求，均不应支持。1、双方协议自愿签订，正常履行完毕，不存在合同无效的情节，不应认定无效，要求返还购房款更没有事实和法律依据。2、原告所谓的损失，是双方合同履行完毕后，原告自行装修的正常支出，恰恰可以证明双方协议履行完毕的事实，对其本人的正常支出，与答辩人无关，不应要求答辩人支付。3、原告已经将涉案房屋转手给案外人，原告的房屋权益已经转化为其他权益，再起诉本案确认协议效力，已无实际意义，因此，原告的诉讼理由不能成立；四、从房屋实际权利人角度考虑，原告已不具备起诉的主体资格。1、根据以上答辩内容，原告已经将房屋转手给许建坤，就涉案房屋而言，原告与答辩人已经不再具备任何的权利义务关系。2、如果认定返还购房款，但原告已经将房屋转手给案外人，原告无法向答辩人返还房屋，也就是说，一方面原告根据其和案外人的交易，享有其权益，另一方面，又主张答辩人返还购房款，显然违背诚信和公平原则，其主张根本不能成立。3、据答辩人了解，原告将房屋转手给许建坤，许建坤是现有的权利人，其二人之间关于权利义务是有详细约定的，原告应该按照其约定去履行，享受其相关权益。所以，原告已经不具备起诉的主体资格，应当驳回其起诉。综上所述，双方协议自愿签订，履行完毕，原告已经再次处分涉案房屋，又提起本案诉讼，没有事实和法律依据，其诉求不应支持。 原审法院经审理认定事实如下：赵增果诉称，要求判令原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，被告返还原告购房款60万元、并赔偿损失5万元。 原审庭审时，原告赵增果为了证明自己的主张向原审法院提交如下证据： 证据一、《房屋转让协议书》。内容载明，转让方（甲方）许彬、受让方（乙方）赵增果，经甲乙双方自愿协商达成一致，甲方将自己位于小李庄村××套房屋及房屋所在土地转让给乙方。双方就房屋及土地转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条、转让房屋及土地的基本情况，转让房屋（以下简称该房屋）位于小李庄村，房屋结构为梁柱砖混结构，现为浇筑棚顶的毛坯一层，建筑面积约240平方米，转让土地面积东西15.5米，南北22米，及屋后40平米小房。第二条、转让价格，该房屋和土地转让价格为陆拾万元整。第三条、付款方式一次性付清全款。第四条、甲方保证所转让的房屋及土地无纠纷及未处理清的事宜，如有纠纷，由甲方负责处理。第五条、乙方付全款后即可拥有此房屋所有权，此后该房屋及土地利害均由乙方承担，与甲方无关。第六条、此协议付款、双方签字后生效，甲乙双方均不得反悔。第七条、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，同等效力。落款由赵增果、许彬签名，时间2017年9月4日； 证据二、银行转账凭证两份。2017年9月4日原告委托白永安向被告支付50万元，2017年9月4日原告向被告支付10万元，共计60万元。 上述证据证明原告与被告签订房屋买卖协议及履行的过程，由于原、被告之间房屋买卖协议书违反了土地管理法规定，应当认定为无效合同。 针对原告赵增果的主张和提交的证据，被告许彬的质证意见为，对证据一、真实性无异议，上面还包括40平米的小房，被告认为该协议是有效的，协议第五条，乙方付完全款后拥有所有权，此后房屋及土地利害由乙方承担，与甲方无关，该协议是双方自愿签订，正常履行完毕，原告又再次将房屋出售，根本不具备要求确认无效的主体资格，也没有实际意义；对证据二、真实性无异议，房屋的拆除是一个行政处罚或措施，应当有行政机关及相对人，直接关系到本案中原告是否对涉案房屋有相应的权利，是否有资格提起本案诉讼。 原审庭审时，被告许彬为了证明自己的主张向原审法院提交如下证据： 证据一、许建坤出具的情况说明及身份证复印件。证明原告赵增果已将涉案的房产及土地以顶名的方式转手给许建坤，许建坤是小李庄村村民，村委会也已经将许建坤列为房屋土地使用权人，上报了上庄镇政府； 证据二、河北省农村占用耕地建房情况登记表。该证据来自小李庄村村委会，与证据一、证明内容一致，该登记表村委会已经上报上庄镇政府。 针对被告许彬的主张和提交的证据，原告赵增果的质证意见为，对证据一、因证人没有出庭，真实性无法确定，该证据不能认定，该证人证言中许建坤被原告顶命使用，如法庭需要，原告可以提供顶名协议书；对证据二、原告认为不是证据，只是一张表，被告提交的河北省农村占用耕地建房情况登记表不符合证据的形式，与本案争议的土地及房产不具有关联性，其提供的该材料中显示占耕地亩数为0.17亩，而本案诉争的房子建筑面积是240平米，且所占的土地东西长15米，南北长为22米，因此被告提交的该登记表不属于证据，与本案没有关联性，不具有合法性，没有证明力。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）......（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，被告许彬在没有办理任何手续的情况下，非法建房，并将房屋出卖给原告赵增果，该房屋后被政府有关部门以非法建筑为由强制拆除。原告赵增果与被告许彬房屋买卖的行为违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原、被告签订的《房屋转让协议书》应当认定为无效，被告许彬收取原告赵增果的购房款60万元应当予以返还。原告赵增果要求被告许彬赔偿损失，依据不足，对此不予支持。关于被告许彬提出的房屋顶名问题，该房屋对外是以许建坤（小李庄村户口）顶名，但房屋产权仍是原告赵增果的，赵增果拟从政府获得拆迁补偿，被告该抗辩与本案不是一个法律关系，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，一审判决如下：一、原告赵增果与被告许彬于2017年9月4日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告许彬在本判决生效三日内返还原告赵增果购房款60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,300元，减半收取计5150元，由被告许彬负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明认定的事实与一审法院查明认定的事实一致。双方均认可案涉《房屋转让协议书》中所买卖的房屋已被拆，上诉人未提供有关部门对被拆房屋进行安置补偿的相关证据。 本院认为，上诉人许彬在没有办理任何手续的情况下，非法建房并将房屋出卖给被上诉人赵增果，该房屋后被政府有关部门以非法建筑为由强制拆除，原审法院认定该房屋买卖的行为违反法律、行政法规的强制性规定并认定双方所签订的《房屋转让协议书》无效，原审法院的认定并无不当，上诉人许彬收取被上诉人赵增果的购房款60万元应当予以返还。鉴于协议所涉房屋已被拆除，故被上诉人无法向上诉人返还协议所涉房屋，鉴于上诉人亦未提供被上诉人因房屋被拆得到安置赔偿的相关证据，故本案处理对上诉人的损失难以认定处理，若日后被上诉人因此次拆房行为获得安置补偿，上诉人可待取得相关证据后另行主张权利。综上所述，上诉人许彬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,300元由上诉人许彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年九月二十八日 书记员 安 泰