河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初36号 原告：承德宽广超市集团有限公司，住所：承德市双桥区迎宾路嘉禾广场****。 统一社会信用代码：91130802792659275L。 法定代表人：陈珍财，执行董事。 委托诉讼代理人：杨茗。 委托诉讼代理人：张紫薇，河北骥腾律师事务所律师。 被告：承德县中泰房地产开发有限公司，，住所：承德县下板城镇板城大街 统一社会信用代码：91130821308277604D。 法定代表人：刘婧晗，总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，北京市中银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华英，北京市中银律师事务所律师。 原告承德宽广超市集团有限公司（以下简称宽广公司）与被告承德县中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宽广公司委托诉讼代理人杨茗、张紫薇、被告中泰公司委托诉讼代理人郑伟、李华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宽广公司向本院提出诉讼请求：1、被告中泰公司向原告双倍返还定金，共计返还原告4000000.00元；2、案诉讼费、诉前保全费用由被告承担。事实和理由：2016年12月22日原、被告签订房屋买卖合同一份，原告购买被告开发的位于承德县万晟国际广场一号楼负一层超市区域房屋，原告按照约定向被告支付了定金2000000.00元。后被告所建房屋未能按时完工，且在涉案房屋取得预售许可证以后，被告拒绝履行与原告签订正式购房合同，为原告办理房屋备案等合同义务，并在原告与被告争议期间将涉案房屋卖与第三方，被告的行为已经构成违约，致使合同未能继续履行。现请求人民法院依法判决被告双倍返还合同定金，共计返还原告4000000.00元，请人民法院依法支持原告诉请。 被告承德县中泰房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》为预约合同，在被告取得预售许可证后，未按《房屋买卖合同》签订正式《商品房预售/买卖合同》是原告违约所致，原告应承担违约责任。延期取得预售许可证并不影响《商品房预售/买卖合同》的签订，期限延迟其实是政府的行为，不能认定被告违约，原告没签订合同是违约行为。被告通知签合同，原告未签，不支付购房款，原告行使合同不安抗辩权，无证据支持。被告于2017年12月1日前交付标的，原告行使不安抗辩权，不符合规定。原告不支付标的款是违约行为，造成了被告的损失。被告以成本价格将房屋交付原告，是为了2017年11月底前收回资金，现原告给被告造成经济损失，定金应不予返还。 本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原告宽广公司与被告中泰公司签订《房屋买卖合同》一份，双方约定原告宽广公司购买被告中泰公司开发的位于承德县万晟国际广场一#楼负一层超市区域房屋，面积8464.52平方米，售价为4000.00元/平方米，总房款为人民币：叁仟叁佰捌拾伍万捌仟零捌拾元。合同3.2条约定：“合同签订后7个工作日内，乙方（原告）向甲方（被告）支付人民币贰佰万元作为定金，该款由乙方汇入甲方指定账户，户名：承德县中泰房地产开发有限公司，开户行：工商银行承德县支行，甲方向乙方开收据，以上合同定金甲乙双方签订正式《商品房预售/买卖合同》后，可冲抵首付房款。”合同4.1条约定：“甲方应于2017年9月1日前取得商业物业的《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》后，甲方应立即与乙方签订正式《商品房预售/买卖合同》，面积以经过房产相关部门测量为准。《商品房预售/买卖合同》签订后7日内，乙方向甲方付至总房款的30%，乙方付款前，甲方需为乙方提供已付房款的正规专用发票。剩余70%做银行按揭（乙方自行协商银行按揭比例，如不足70%，差额乙方以现金方式补足），按揭款付至甲方账户后三个工作日内，甲方将剩余款项的正规专用发票提供给乙方。”合同6.1条约定：“甲方应于2017年12月1日（交付日）前将符合上述条件的房屋交付给乙方，经乙方按“附件五”建设标准验收后，双方签署房屋交接验收确认书。甲方未能在交付日前交付房屋或交付的房屋未能达到“附件五”确定的交付条件，则乙方向甲方出具书面的告知说明，同时乙方有权按12.1条执行。”合同12.1条约定：“如甲方逾期交房，逾期30日之内的，每逾期一日按总房款金额万分之三支付违约金，超过60日的，每逾期一日按总房款金额万分之五支付违约金。”合同签订后，2016年12月27日，原告通过工行将2000000.00元定金转账给被告，被告为原告出具收据一张：“今收到承德宽广超市集团有限公司交来定金贰佰万元整”。 2017年10月20日，被告中泰公司取得万晟国际广场项目商品房预售许可证。2017年11月5日，被告中泰公司向原告宽广公司发出商务函，函告取得预售许可证后宽广公司应按照合同约定付款事宜：“1、根据测绘部门测绘的超市销售面积为8165.75平方米，按合同约定：4000.00元/平方米，总房款为：叁仟贰佰陆拾陆万叁仟元整。按合同约定贵方应付的首付房款为总合同30%即玖佰柒拾玖万捌仟玖佰元整。合同约定的贵方交付的定金：200万元，将冲抵首付款。本次应交房款为：柒佰柒拾玖万捌仟玖佰元整。2、签约付款后，我司财务部将进行对接开具正规专用发票和银行按揭等手续。3、合同原定条款：我方应于2017年12月1日（交付日）前将符合上述条件的房屋交付乙方，经乙方按“附件五”建设标准验收后，双方签署房屋交接验收确认书。根据现阶段工程进度情况，房屋交付日期改为2018年10月15日，且具备临时水、电需求。4、合同原定条款：我方应于2018年12月31日前，将办理权属登记需由我方提供的资料报产权登记机关备案，并协助贵方办理产权证的相关手续。根据现阶段工程进度情况，在原时间基础上顺延一年至2019年12月31日前。5、合同原定条款：乙方定于2018年5月1日前开业，甲、乙双方可根据工程进度协商。根据现阶段工程进度情况，贵方及我方的开业时间暂定为2018年12月31日前。6、由于贵方收货区域调整的需要，原合同约定的600平方米的租赁区域现调整为750平方米，故原有12万元/年的租金改为15万元”。 2017年11月7日，被告中泰公司向宽广公司再次发出商务函，我司承德县中泰房地产有限公司--万晟国际广场项目，一#楼商业楼于2017年10月20日取得预售许可证。 2017年11月15日，原告宽广公司向被告中泰公司发出合作商务函的复函：“1、根据《房屋买卖合同》第4.1条款约定，贵公司应于2017年9月1日前取得商业物业的《商品房预售许可证》。但根据贵公司11月7日商务函，贵公司于2017年10月20日才取得预售许可证。2、根据《房屋买卖合同》第6.1条约定，贵公司应于2017年12月1日前将符合约定条件的房屋交付我公司，但贵公司11月5日商务函称，“根据现阶段工程进度情况，房屋交付日期改为2018年10月25日，且具备临时水、电需求”。3、根据《房屋买卖合同》第5条约定，贵公司应当在2018年12月31日前将办理权属登记需由贵公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助我公司办理产权证的相关手续。但贵公司11月5日商务函称，“根据现阶段工程进度情况，在原时间基础上顺延一年至2019年12月31日前”。4、根据我公司现场勘察，至发函日，万晟国际广场一号楼工程施工进度仅为主体封顶，尚未进行二次结构及后续施工，且因进入冬季已经全面停工，故《房屋买卖合同》的标的物在2017年12月1日前不可能竣工验收，不可能具备合同附件五所约定的交付条件。对于以上贵公司已经发生的违约行为，以及必然发生的贵公司迟延交付房屋、迟延办理产权手续的逾期违约行为，我公司提出以下解决方案：因贵公司迟延交付房屋，致使我公司无法实现2018年5月1日正常营业的合同，为避免我公司损失的进一步扩大，应将我公司支付首付款时间相应顺延，并在《商品房预售/买卖合同》中进行具体约定。贵公司务必在收到此函后三个工作日内向我公司提供并与我公司签订《商品房预售/买卖合同》。如贵公司同意按照上述方案执行，顺延履行合同期间贵公司已经收取的200万元定金，我公司不计取占用期间的利息。”此函发出后，中泰公司未复函。后双方针对签订《商品房预售/买卖合同》进行协商，但始终未能签订。2018年3月5日被告中泰公司与第三方华时金服项目管理有限公司签订《房屋买卖合同》，将涉案万晟国际广场1#楼负一层超市区域房屋以叁仟叁佰捌拾伍万捌仟零捌拾元的价格卖与华时金服项目管理有限公司。 2018年7月4日原告将被告及第三人华时金服项目管理有限公司诉至承德市中级人民法院，2018年10月31日承德市中级人民法院做出（2018）冀08民初80号民事判决书，判决：“一、被告（反诉原告）承德县中泰房地产开发有限公司与原告（反诉被告）承德宽广超市集团有限公司于本判决生效后十五日内继续履行双方于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》……。”后被告上诉至河北省高级人民法院，2019年5月8日河北省高级人民法院做出（2019）冀民终429号民事判决书，判决：“一、撤销承德市中级人民法院（2018）冀08民初80号民事判决；二、驳回承德宽广超市集团有限公司的诉讼请求。”在判决书中认为：“如果宽广公司认为《房屋买卖合同》不能履行的原因是由中泰公司违约所致并给其造成损失，可依法另行主张权利”。 以上事实有双方签订的《房屋买卖合同》，被告收取定金2000000.00元的收条、万晟国际广场项目商品房预售许可证、2017年11月5日、2017年11月7日被告向原告发出的商务函、2017年11月15日原告向被告发出的商务函、通话录音、河北省高院（2019）冀民终429号民事判决书及原、被告双方的当庭陈述等予以证实。 本院认为，本案中双方当事人争议的核心问题是：被告中泰公司是否应向原告宽广公司双倍返还定金。 原、被告双方于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》为预约合同，对此，河北省高级人民法院（2019）冀民终429号民事判决书已经作出认定，双方无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，中泰公司与宽广公司签订的房屋买卖合同第3.2条约定：“合同签订后七个工作日内，乙方（原告）向甲方（被告）支付人民币200万元作为定金。以上合同定金甲乙双方签订正式《商品房预售/买卖合同》后，可冲抵首付房款。”中泰公司于2016年12月27日已经收取了宽广公司200万元定金，双方对该事实无争议。符合上述规定中“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金”的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定内容并结合预约合同的特点以及社会常理，综合分析履行预约合同的首要任务是再行订立合同，在一方当事人明确表示或以实际行动表示不再履行预约合同时，预约合同约定的交易内容，直接付诸执行的情况下，该预约合同具有客观上的不可履行性。首先，原、被告双方订立的《房屋买卖合同》中约定：“甲方应于2017年9月1日前取得商业物业的商品房预售许可证，取得商品房预售许可证后，甲方应立即与乙方签订正式《商品房预售/买卖合同》，《商品房预售/买卖合同》签订后7日内，乙方向甲方付至总房款的30%”。在2017年11月5日、2017年11月7日被告向原告发出的商务函中，被告取得商品房预售许可证的时间为2017年10月20日，并告知原告交房日由2017年12月1日推迟为2018年10月15日，将定于2018年12月31日前办理权属登记报产权登记备案，推迟至2019年12月31日，原告定于2018年5月1日前开业，根据现阶段工程进度情况，推迟至2018年12月31日。从上述商务函可以看出，被告将预约合同中约定事宜做了一系列的推迟，开发项目不能按时交付。原告2017年11月15日向被告发出商务函，要求被告受到商务函后三个工作日内向原告提供并签订《商品房预售/买卖合同》，但被告未函复，此后虽经双方协商，但始终未能签订《商品房预售/买卖合同》，导致双方未能签订《商品房预售/买卖合同》的原因在被告，被告中泰公司构成违约；其次，2018年3月5日被告与第三方华时金服管理有限公司签订了《房屋买卖合同》，将涉案万晟国际广场1#楼负一层超市区域房屋以叁仟叁佰捌拾伍万捌仟零捌拾元的价格卖与华时金服项目管理有限公司，被告以实际行动表示了该预约合同不再有履行的可能性，更不可能再行订立合同，违反了双方约定，被告中泰公司已构成违约。故被告中泰公司所收原告宽广公司2000000.00元定金，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被告中泰公司应予以双倍返还定金4000000.00元给原告宽广公司。 综上所述，维护双方当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 被告承德县中泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告承德宽广超市集团有限公司定金4000000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取19400.00元，由被告承德县中泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  祝云山 二〇二〇年九月二十一日 书记员  池艳爽 ——