贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6073号上诉人（一审被告）:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成举，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人（一审原告）:翟培翥，男，汉族，1995年9月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开）因与上诉人翟培翥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。广厦房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋因消防验未通过，未达到交付条件，上诉人并未向被上诉人交付房屋。被上诉人提交的《物业合同》中的物业公司与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司不同，与上诉人无关联，《物业合同》和物业相关收据不能证明上诉人已于2018年11月7日交付房屋。翟培翥未举证证明已交房，故上诉人不应承担逾期办证的违约责任。2.是否办理不动产权证对被上诉人未造成任何实质损失，上诉人不应支付迟延办证违约金。翟培翥二审答辩称：被上诉人系于2018年9月30日接上诉人电话通知后，前往其办公室签订物业服务合同，缴纳物业费，并领取钥匙，所签订地点为上诉人办公室，被上诉人有理由相信物业公司系得到上诉人授权。翟培翥上诉请求：撤销一审判决第三项，改判广厦房开退还3900元三通费。二审案件受理费由广厦房开承担。事实及理由：根据相关法律规定，房屋单价中包含了水、电、燃气等配套设施及安装费用，案涉合同签约确认单明确记载了房屋总价款及三通费，上诉人在计算房屋总价款时又额外收取了3900元的三通费，系重复收取，应予退还，一审认定未重复收取事实认定错误。广厦房开二审答辩称：根据双方签订的协议，已经明确三通费是由对方承担，交房时不再收取，被上诉人没有单独收取上诉人的三通费，也未出具过三通费的票据，故上诉人的请求没有法律依据，应予以驳回。原审原告翟培翥一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢11层2号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，暂定为31783.00元(具体金额以原告已付购房款378658.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2019年2月5日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);3.判令被告向原告支付逾期交房违约金3711.00元（具体金额以原告已支付购房款378658.00元为基数，按日万分之一从2018年8月1日起至被告向原告交付涉案房屋之日止）；4.判令被告向原告退还已收取的三通费3900.00元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月24日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，原告作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积108.81平方米，套内建筑面积88.66平方米，总房款382558.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款82558.00元，余款300000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。逾期在30日之内（该实现应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。《合同补充协议》约定：三、电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取……。此外，《合同补充协议》还约定其他相关事项。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。原告自认收房时间为2018年11月7日，其提供的前期物业服务合同签订时间、生活垃圾清运费、建筑垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间均为2018年11月7日，与原告陈述收房时间一致，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2018年11月7日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日开始计算，即从2019年2月5日起计算违约金，违约金截止时间，因原、被告双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算应以原告已付购房款382558.00元为基数，但原告主张以378658.00元为基数，从其所愿；2019年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同约定被告应当于2018年7月31日前向原告交付涉案商品房，原告按照合同约定履行完毕支付全部购房款的义务，被告应当及时履行交付涉案房屋的义务，根据原告自述原告收房时间为2018年11月7日，被告已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据合同约定“逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金”。逾期交房违约金应以原告已付购房款382558.00元为基数，但原告主张以378658.00元为基数，从其所愿，从2018年8月1日计算至2018年11月7日（违约天数为98天），因此，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为3710.84元（378658.00元×0.0001×98天）。原告诉请被告立即为其办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告，因原、被告均未举证证明涉案房屋具备法定办理不动产权证书的条件，且本案原告并未委托被告办证，故对原告该诉请不予支持。原告诉请被告退还三通费，因本案原、被告签订的《合同补充协议》中明确载明“电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取…”，三通费原、被告双方已经约定计入房屋总价款中，原告并未举证证明被告另行收取原告三通费，故原告该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告翟培翥支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以378658.00元为基数，从2019年2月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告翟培翥支付逾期交房的违约金3710.84元；三、驳回原告翟培翥的其他诉讼请求。案件受理费419.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据翟培翥一审提交的《前期物业服务合同》、《收据》等可知，翟培翥至迟已于2018年11月7日接收案涉商品房，并以业主身份与物业公司签订《前期物业服务合同》并支付了相应的费用，物业公司是否与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司相同，并不影响接收案涉商品房事实的认定。广厦房开主张案涉商品房尚未交付，但未提交相应证据予以反驳，应当承担举证不力的不利后果。广厦房开在交付案涉商品房后，未在法定期限内履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致翟培翥迟延取得案涉商品房的不动产权属证书，应当依法承担违约责任，向翟培翥支付违约金。违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。广厦房开关于案涉商品房至今未交付，迟延办证未给翟培翥造成实质损失，其不应给付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；（八）商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求；（九）非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属；（十）面积差异的处理方式；（十一）办理产权登记有关事宜；（十二）解决争议的方法；（十三）违约责任；（十四）双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。推行商品房买卖合同示范文本。”第三十四条规定：“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”根据被上诉人一审提交的《商品房买卖合同签约确认单》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》可知，广厦房开与翟培翥经协商确定，将“三通费”3900元计入房屋总价款中，于《商品房买卖合同》第七条中约定：计价方式与价款为2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）382558.00元。根据翟培翥提交的交纳首付款的收据及贷款凭证，可以证明翟培翥向广厦房开缴纳房屋价款共计为382558.00元，广厦房开在《商品房买卖合同》约定的价款外，并未另行收取翟培翥“三通费”，翟培翥人主张广厦房开重复收取，应予退还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其相应的上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888.00元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担838.00元，上诉人翟培翥负担50.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年九月二十九日书记员 赵 莉