山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3213号 上诉人(原审原告)：赵峰，男，1964年5月8日出生，汉族，中国铝业山东分公司退休职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：李琪，山东正义阳光律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程**。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李馨，女，1974年5月26日出生，汉族，淄博钰诚物业管理有限公司员工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王子陆，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人赵峰因与被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵峰上诉请求：1.依法判令被上诉人返还上诉人多收取的物业费1227元（2015年11月1日至2019年6月1日）；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，应当依法改判。上诉人与被上诉人双方签订物业服务协议，约定物业服务收费标准为四星级标准，就应该按照四星级的标准提供物业服务，但是自协议签订时起，被上诉人的服务就没有达到四星级的服务标准，根据《合同法》第六十条、《物业服务收费管理办法》第十四条的规定，必须退回多收取的物业费。双方约定的前期物业服务标准，应当得到物业管理部门的同意和备案。但是，2013年10月18日的联席会议所依据的建设内容是住宅户900户、车位为786个，物业服务单位是山东省诚信物业管理有限公司淄博分公司，此时物业还没有交付和施工完毕。而被上诉人提交的备案证明是2015年7月9日，此时物业己经施工完毕并已交付，根据《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条的规定，此时应当提供“淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案表、联席会议确定的物业服务等级意见、物业服务合同”，应当根据实际交付的物业情况重新开联席会议确定物业服务星级标准再备案。故被上诉人提交的前期物业管理服务备案证明是不具备法律效力的，不能作为被上诉人按照四星级标准收取物业费的依据。从上诉人提交的张店区人民政府体育场街道办事处物业问题整改通知书及整改计划中可以看出，被上诉人的服务自物业交付初期就存在车位不足，无阅览室、无电梯监控等硬件不达标的情形，是存在严重问题，并不是一般问题，正因为这些标准不达标，所以才在2019年7月在街道办事处和房管局的要求下将服务标准降为三星级。既然，被上诉人的服务自始至终都达不到四星级服务标准，那么，就应当退回多收取的物业服务费，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被上诉人不按照合同的约定履行服务，就应该退回多收取的物业服务费。一审法院认定前期物业服务标准得到物业管理部门的同意和备案，就不应该退还多收取的物业费错误，应当依法改判。 淄博钰诚物业管理有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 赵峰向一审法院起诉请求：1.判令被告返还多收取的物业费1227元(自2015年11月1日至2019年6月1日)；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年10月18日，经恒兴·里程项目前期物业服务星级确定会议纪要决定，恒兴?里程项目前期物业服务等级为四星级。原告系张店区里程花园小区3号楼二单元902室的业主，被告系该小区物业管理服务公司。2016年3月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月6日起至2018年11月5日止。第五条约定，被告提供的物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准。第十四条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅：1.40元/月?平方米，商业办公用房：2.00元/月?平方米，地下车位：40.00元/月?个。协议签订后，原告所在的里程花园小区的物业一直由被告提供物业服务，被告按1.00元/月?平方米(不包含电梯运行费)向原告收取物业费。2019年6月6日，张店区人民政府体育场街道办事处针对部分居民投诉被告管理水平未达到四星级标准且要求降低星级标准收费的问题作出《物业问题整改通知书》，就发现的问题要求被告进行整改，被告于2019年6月11日向张店区人民政府体育场街道办事处提报了整改计划，在征求业主意见后，被告于2019年7月1日决定里程花园物业服务等级标准调整为三星级服务标准及收费标准。现原告以被告未按协议约定提供服务，构成违约，且多收取了物业服务费为由，诉至一审法院，遂引发此案。 一审法院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系当事人的真实意思表示，为有效协议，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，且双方约定的前期物业管理服务标准得到物业管理部门的同意并已经备案。被告在提供物业服务的过程中虽存在瑕疵，但针对存在的问题进行整改，降低了星级的等级标准及收费标准，原告据此要求被告返还降级之前所收取的费用，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵峰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告赵峰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵峰提交业主和房管局物业管理科李相通的录音、录像各一份，证明2015年被上诉人在一审提供的证据4备案证明与房管局的备案证明的存根内容和书写方式都不一致。同时提交调取证据申请书一份，申请调取涉案物业备案证明的存根。根据录音和录像证明存根的内容和字体与被上诉人提交的证据4内容字体都不一致。被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司质证认为，对录音和录像的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人无法证明该录音和录像中被录制主体的身份及录制地点、时间。即使该证据如上诉人所述，也无法证明上诉人所述的事实。上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系，其权利和义务均约定在合同当中，与行政机关的登记备案管理的行政行为无关。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人赵峰提交的录音和录像，与其按何标准交纳物业费并无直接关联，故对该证据的证明效力，依法不予采信。上诉人赵峰申请调取的证据亦与本案待证事实无关，故对其申请不予准许。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对于物业服务费用的标准在协议中进行了明确约定，协议双方应当依约履行。赵峰诉求淄博钰诚物业管理有限公司返还2015年11月1日至2019年6月1日期间多收取的物业费1227元的主要理由是淄博钰诚物业管理有限公司在此期间提供的物业服务未达到四星级标准，对此，在淄博钰诚物业管理有限公司提供物业服务的上述期间内，案涉里程花园小区的物业服务等级标准并未进行调整，即所确定的里程花园小区物业服务的等级标准没有发生变化，仍为四星级。淄博钰诚物业管理有限公司在履行物业服务过程中若存在与合同约定不符的违约情形，应承担相应的违约责任，但不能成为赵峰要求返还物业服务费的理由，且物业服务合同中也无此约定。因此，赵峰要求淄博钰诚物业管理有限公司返还物业费1227元的主张，缺乏事实和法律依据，原审对其诉讼请求未予支持并无不当。 综上所述，上诉人赵峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 张玉杰 审 判 员 杨继生 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 赵树一 书 记 员 彭倩倩