四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1451号 上诉人（原审原告）：刘茂华，男，1978年9月19日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安北路**1-1-801、802。 法定代表人：段佐立，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：田仁祥，男，1970年5月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：李兴胜，男，1962年9月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：杨国梅，女，1969年8月5日出生，汉族，住四川省武胜县。 被上诉人（原审被告）：骆团奎，男，1955年3月15日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 上诉人刘茂华因与被上诉人四川广安仁祥房地产开发有限公司（以下简称仁祥房地产公司）、田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘茂华上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持刘茂华的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由仁祥房地产公司、田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎负担。事实与理由：1.刘茂华与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金，仁祥房地产公司亦未举示证据证明约定的逾期办证违约金过高，一审法院无权直接调整，且刘茂华已经主动下调，仅按照合同约定计算金额的三分之一主张逾期办证违约金，应当予以支持；2.不动产权证书登记年限少于合同约定年限，仁祥房地产公司不能以登记错误进行抗辩，刘茂华要求赔偿土地缩减年限的损失有理有据；3.土地权利人田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎与仁祥房地产公司签订《联合建设协议书》形成了民事合伙关系，协议约定收取15%的固定收益系合伙人内部约定，不能对抗购房人，作为联合建房的各方当事人应当对购房人的债务承担连带责任，一审法院未判决田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎承担连带责任错误。 田仁祥、李兴胜辩称，1.案涉房屋系政府原因导致无法办证，田仁祥、李兴胜与仁祥房地产公司签订的《联合建设协议书》，其性质是土地使用权转让合同，田仁祥、李兴胜只是向仁祥房地产公司提供土地使用权，并收取固定利益，不存在合伙关系，无需承担仁祥房地产公司对外销售案涉房屋产生的责任，刘茂华要求田仁祥、李兴胜等个人共同承担责任缺乏事实依据；2.案涉房屋建成后，刘茂华与仁祥房地产公司签订《购房协议》，田仁祥、李兴胜与刘茂华无事实上的法律关系，不应当承担逾期办证的违约赔偿责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 仁祥房地产公司、杨国梅、骆团奎未提交答辩意见。 刘茂华向一审法院起诉请求：1.判令仁祥房地产公司、田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎共同支付其逾期办证违约金9000元；2.判令仁祥房地产公司、田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎共同支付其缩减土地使用年限的违约金及损失1000元；3.本案诉讼费由仁祥房地产公司、田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎负担。庭审中，刘茂华明确逾期办证违约金包含逾期初始登记违约金和逾期办理转移登记的违约金共9000元。 一审法院认定事实：田仁祥、李兴胜、杨郁川、张小平、杨国梅、杜柏霖、骆团奎（乙方）与仁祥房地产公司（甲方）于2011月6日签订《联合建设协议书》，约定：1.乙方以其各自所有的建设用地使用权出资与甲方共同开发建设“天泰御府”项目（原“文轩佳园”在2013年4月7日变更为“天泰御府”）；2.新建房屋甲方分配得85%，乙方共分配得15%；3.该宗地的房屋建设资金全部由甲方负责，开发建设应缴纳的费、税、附属、配套工程资金按各自所占比例分摊，房屋所有权证、土地使用权证甲方负责办理，税费甲乙双方各自按比例承担；4.建设过程中出现的事故及违规行为所造成的经济损失和法律后果甲方承担，乙方协助处理不承担任何责任。 2013年10月30日，刘茂华（买受人）与仁祥房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广安市房屋，总价为410319元；2.土地用途为城镇住宅混合用地，土地使用年限自2011年10月11日至2071年10月11日；3.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；4.出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。 仁祥房地产公司在2015年12月向刘茂华交付了该房屋；2018年12月26日，仁祥房地产公司取得了房屋所在楼栋权属证明［川（2018）广安市不动产权第0029579号］，完成初始登记；2019年5月8日，刘茂华取得购买房屋的不动产权属证书［川（2019）广安市不动产权第××号］，使用期限记载为：1999年10月26日至2069年10月26日。 一审法院认为，刘茂华与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案争议焦点主要有三个，一是仁祥房地产公司是否应当向刘茂华支付延迟办理初始登记及转移登记违约金及应支付多少违约金；二是仁祥房地产公司是否应当向刘茂华支付缩减土地使用年限的违约金及损失；三是田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎是否应当共同承担责任。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记明确约定，仁祥房地产公司应在2017年6月30日前取得刘茂华所购房屋所在楼栋的权属证明，如因仁祥房地产公司的责任未能在约定期限内取得，刘茂华不退房的，仁祥房地产公司应当自取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满的次日起至实际取得权属证明之日止，按刘茂华支付全部已付款万分之一每日的标准向刘茂华支付违约金，并于仁祥房地产公司实际取得权属证明之日起60日内向刘茂华支付。根据本案事实，仁祥房地产公司于2018年12月26日取得涉案房屋所在楼栋权属证明，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对刘茂华要求仁祥房地产公司支付延迟办理初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。 刘茂华与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽没有针对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定，但却明确约定了仁祥房地产公司办理初始登记的时间为2017年6月30日前。按照房地产开发领域的通常惯例，商品房销售后的产权登记办理顺序是初始登记在先而后再办理转移登记，据此，可以推定仁祥房地产公司负责办理转移登记的期限应当在约定的初始登记期限之后。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定仁祥房地产公司应当在取得刘茂华购买房屋所在楼栋权属证明之日起三个月内为其办理转移登记，逾期才能视为违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效为三年的规定，诉讼时效最迟在2020年9月30日才能届满，刘茂华在2019年9月18日向该院提起诉讼，尚未超过诉讼时效。仁祥房地产公司于2019年5月8日才为刘茂华办理购买房屋的不动产权属证书，亦构成违约，仍应依法承担逾期办理转移登记的违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定仁祥房地产公司承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。仁祥房地产公司抗辩违约金过高并请求法院调整，但未能提供违约金过高的证据，刘茂华亦未能举证证明其因仁祥房地产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，该院综合考虑刘茂华实际损失无证据支持、仁祥房地产公司已履行商品房交付的主要义务以及办理初始登记和转移登记义务、刘茂华已占有使用所购商品房等多种因素，酌定仁祥房地产公司向刘茂华支付逾期办理初始登记和转移登记违约金为6000元。 关于第二个争议焦点。刘茂华签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用年限为2011年10月11日至2071年10月11日，而仁祥房地产公司为刘茂华办理的不动产权属证书登记的使用期限确为1999年10月26日至2069年10月26日，不动产权属证书登记的土地使用年限与《商品房买卖合同》约定的土地使用年限不一致的原因是行政机关登记错误还是仁祥房地产公司违约造成，尚无相应证据予以证明，不可归责于仁祥房地产公司。同时，刘茂华也未提供证据证明其为此遭受实际损失及具体损失数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由刘茂华承担不利的法律后果，故对刘茂华的该项诉讼请求，不予支持。 关于第三个争议焦点。仁祥房地产公司与田仁祥等人签订的《联合建设协议书》中约定了田仁祥等人以其所有的土地使用权出资与仁祥公司联合开发建设案涉房地产项目，并分得固定收益（即15%的新建房屋除去相关建设税费、产权办理税费），但不承担建设过程中的事故及违规行为所造成的经济损失和法律后果（即不承担任何经营风险）。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，本案仁祥房地产公司与田仁祥等人签订的《联合建设协议书》应认定为土地使用权转让合同性质，而不是合伙性质，案涉房地产项目应认定为仁祥公司单独开发，其对外销售房屋过程中的责任应由仁祥房地产公司承担。故对刘茂华要求田仁祥等个人共同承担责任的诉请，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、仁祥房地产公司于判决生效后十日内向刘茂华支付逾期办理房屋产权登记的违约金6000元；二、驳回刘茂华的其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由刘茂华负担5元，仁祥房地产公司负担20元，并向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，当事人均未向本院提交证据。 二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1.一审法院确定的逾期办证违约金标准是否恰当；2.刘茂华主张缩减土地使用年限的损失是否应当支持；3.田仁祥、李兴胜、杨国梅、骆团奎对前述两项责任是否应当承担连带赔偿责任。 关于逾期办证违约金标准问题。本案涉及两项权属登记，即案涉房屋所在楼栋的初始登记和房屋不动产权属转移登记。现刘茂华主张的亦是上述两项登记逾期的违约责任，双方对仁祥房地产公司初始登记违约和转移登记违约的事实均无异议，争议的是逾期办证违约金的计算标准。刘茂华按照合同约定计算标准的三分之一主张违约金，仁祥房地产公司认为该标准过高并要求调整，但并未提供违约金过高的证据，同时刘茂华亦未提供证据证实因仁祥房地产公司违约给其造成的具体损失及具体金额。一审法院综合全案事实及证据，结合仁祥房地产公司已履行商品中房交付的主要义务以及办理初始登记和转移登记义务、刘茂华已占有使用所购商品房等因素，酌定仁祥房地产公司向刘茂华支付逾期办理初始登记和转移登记违约金6000元并无不当，本院予以维持。 关于缩减土地使用年限的损失问题。案涉商品房买卖合同约定的土地使用年限与不动产权属证书登记土地使用年限不一致，刘茂华上诉认为其应当获得土地缩减年限的赔偿损失，但未提供其损失已经产生及损失具体金额的证据，故对刘茂华要求仁祥房地产公司支付土地缩减年限损失的上诉请求，本院不予支持。 关于连带责任的问题。从田仁祥、李兴胜等人与仁祥房地产公司签订的《联合建设协议书》内容看，由田仁祥、李兴胜等人向仁祥房地产公司提供土地使用权，不承担任何经营风险，只收取固定收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，该协议名为联合建设协议，实为土地使用权转让合同，该合同当事人之间系土地使用权转让与受让的法律关系。仁祥房地产公司作为受让人，与刘茂华签订《商品房买卖合同》，应当严格按照合同相对性，享受该商品房买卖合同的相关权利并履行相关义务，故一审认定案涉对外销售房屋过程中的责任应由仁祥房地产公司承担正确，本院予以确认。刘茂华主张田仁祥、李兴胜等人与仁祥房地产公司系合伙关系并承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘茂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘茂华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  朱亦强 书 记 员  田 玲