河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1737号原告：姬予忠，男，汉族。1950年2月27日出生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：曹宪章、王建，河南大梁律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：河南康采恩房地产开发有限公司统一社会信用代码：91410100693501755H法定代表人：后全意职务：董事长住所：郑州经济技术开发区航海东路****楼******。委托诉讼代理人：朱必勇，男，汉族，1960年9月19日出生，住河南，住河南省开封市禹王台区河南康采恩房地产开发有限公司的员工，代理权限系特别授权。原告姬予忠诉被告河南康采恩房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬予忠及其代理人曹宪章、王建，被告河南康采恩房地产开发有限公司及其代理人朱必勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬予忠提出以下诉讼请求：1.确认双方签订的《开封市棚户区改造安置协议》无效；2.判令被告将原告房屋恢复原状或者支付给原告房屋恢复费用8万元；3.判令被告将原告房屋院墙恢复原状或者支付给原告修、恢复费用4500元；4.判令被告支付给原告自2012年3月15日至2013年3月14日过渡费每月327元，被告支付给原告2013年3月15日至2017年7月18日双倍过渡费每月654元的?，被告支付给原告自2017年7月19日至房屋恢复之日每月过渡费654元（以上过渡费暂计至2020年8月17日共计45453元）；5.返还原告证号为第3362164、第3362122汴房地产权证及房改收条一张；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年3月8日签订《开封市棚户区改造安置协议》。协议约定：原告位于鼓楼区××房屋货场××街××和货场××街××号建筑面积共计54.58㎡，非住宅建筑面积共计11.58㎡为改造安置资产，安置方式为回楼。约定被告于2013年6月30日交付新房屋。协议签订后，原告依约交出原有房屋钥匙和房产证，但是自原告交出房屋后，被告破坏了原告部分房屋后至今没有任何施工迹象，按照协议约定，被告应当自2013年3月15日支付给原告安置费每月327元，如2017年7月19日后仍未交房，安置费每月654元。原告年事已高，眼看拆迁回楼无望，多次找被告协商过渡费以及恢复房屋事宜，但被告置之不理。原告原有的房屋属于汴京机械厂家属院，2011年9月开封报纸曾报道过需要棚户改造，时至2015年禹王台区1月的政府报告中也谈了该改造项目。但是该报告说还没有达到前期准备的条件成熟阶段，显然被告在订立协议时不具备有关棚户区改造行政法规的要求条件，所以其所签订的协议为无效协议。根据法律的规定应当确定合同无效，被告和原告签订协议是自始无效的，原告作为普通老百姓，拆迁时了解到拆迁回楼是棚户区改造，但时至今日被告仍没有拆迁安置条件，原告在协议签订过程中没有过错，被告目前是拆了我们的房，至今未施工，又令原告流离失所，不支付过渡费，严重侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，望判如所请。被告河南康采恩房地产开发有限公司答辩称，原、被告签订的《开封市房屋改造安置协议》是双方自愿的，按照当时的政策，原告可以和开发企业签订补偿协议，原告签订的协议是有效的，项目是2012年开封市大力推进边拆、边施工、边征收，后因政策调整，本项目的具体情况导致项目延迟，属于政府的责任，住户应，住户应该去找政府继续推进项目的实施已经支付给原告，具体可以和原告进行核对。原告诉求的双倍过渡费在协议上没有约定，原告诉求没有根据。安置协议的第二条第五款，原告向被告支付新增面积的80%，在原被告签订协议后，原告至今未履行交增加面积款的行为。未继续实施属于政府的责任，并非被告故意不实施或者拖延实施。经审理查明，2012年3月15日，开封市鼓楼区拆迁安置办公室作为甲方、被告河南康采恩房地产开发有限公司作为乙方和原告姬予忠作为丙方共同签订《开封市棚户区改造安置协议》，被改造房屋权属为姬予忠，房屋位于鼓楼区货场××街××和××号，砖木结构，建筑面积共计54.58㎡（住宅房（住宅房建筑面积54，其他非住宅建筑面积11.58㎡）。过渡期限为12个月，即2012年3月15日至2013年3月14日。过渡费按照房屋面积（54.58㎡）每平方6元计算为327元/月，约定房屋交付日期为2013年6月30日，另外，协议对搬家期限、过渡方式及过渡期限、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告依约交出原有房屋钥匙和房产证，被告河南康采恩房地产开发有限公司的工作人员向原告姬予忠出具钥匙和两个房产证、房改收条一张的收条。之后，被告对原告房屋进行了拆迁（一处全部拆除完毕，另一处将房屋部分拆除），截止目前，被告河南康采恩房地产开发有限公司未向原告姬予忠交付房屋，且未取得开封市房屋拆迁许可证。被告河南康采恩房地产开发有限公司按照327元/月的标准，自2013年3月15日起向原告姬予忠支付过渡费至2017年7月19日。另查明，《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》第八条过渡期限规定，根据安置房建设周期等因素在征收补偿协议中具体约定，不属于被征收人或直管公有房屋承租人的原因造成超期过渡的，临时安置费或非住宅停产停业补偿费自逾期之日起双倍计发。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。以上事实有当事人陈述、《开封市棚户区改造安置协议》、收条、政府文件、《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》及庭审笔录等为据。本院认为，被征收房屋所有权人的合法权益应受到保护。关于《开封市棚户区改造安置协议》的法律效力，《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。被告河南康采恩房地产开发有限公司至今未取得房屋拆迁许可证，故开封市鼓楼区拆迁安置办公室、被告河南康采恩房地产开发有限公司和原告姬予忠于2012年3月15日共同签订《开封市棚户区改造安置协议》，依法应认定为无效。因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告将原告房屋部分拆除，依法应当恢复原状或者给付房屋恢复费用，但是由于房屋恢复费用无评估依据，本院仅对原告诉求被告将房屋恢复原状的请求予以支持。关于拆迁过渡费，《开封市棚户区改造安置协议》虽然无效，但是非因原告姬予忠的原因造成超期过渡，结合当前经济消费水平，关于逾期过渡费，本院对自逾期之日即2013年3月15日起按照双倍计发，予以支持。被告河南康采恩房地产开发有限公司辩称其不能继续履行协议系属于政府的责任等,但未提交充分证据予以证明,故对被告的辩解,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认双方签订的《开封市棚户区改造安置协议》无效；二、本判决生效之日起三个月内，被告河南康采恩房地产开发有限公司将原告姬予忠房屋恢复原状（房屋位于鼓楼区货场西街2号副34号和2号副32-1号）；三、本判决生效之日起十日内，被告河南康采恩房地产开发有限公司支付给原告姬予忠自2012年3月15日起至2013年3月14日过渡费每月327元；被告支付给原告自2013年3月15日起至房屋恢复之日每月过渡费654元(应扣除被告河南康采恩房地产开发有限公司按照327元/月的标准，自2013年3月15日起向原告姬予忠支付过渡费至2017年7月19日的部分)；四、本判决生效之日起十日内，被告河南康采恩房地产开发有限公司返还原告姬予忠证号为第3362164、第3362122汴房地产权证及房改收条一张；五、驳回原告姬予忠的其他诉讼请求。案件受理费2743元，减半收取1371.5元，由被告河南康采恩房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  马玉宏二〇二〇年九月二十八日法官助理毕曼云书记员范瑶