湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2265号原告（反诉被告）：彭邦汉，男，汉族，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：梅立皇，湖北典恒律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉市新常丰建设工程有限责任公司，住所地武汉市硚口区营房六村**。法定代表人：张建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐盼、傅靖慈，均系湖北言达律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉金亿投资有限公司，，住所地武汉市东西湖区梨花路**（17）法定代表人：洪顺奕，该公司总经理。原告彭邦汉与被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司（以下简称武汉新常丰公司）、第三人武汉金亿投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，被告武汉新常丰公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告彭邦汉及其委托诉讼代理人梅立皇；被告武汉新常丰公司的委托诉讼代理人徐盼、傅靖慈到庭参加诉讼。第三人武汉金亿投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭邦汉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方分别于2018年12月5日、6日签订的两份租赁合同；2、判令被告按照实际建筑面积314.9平方米计收租金3、判令被告返还截止2020年1月31日多收取的租金745097元4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月5日原被告签订租赁合同约定1、原告承租被告位于武汉市硚口区古田四路284号的6、7、8号商铺用于餐饮经营，后来面积不够双方又于12月6日另行签订一份租赁合同，增租5号商铺，包括前述商铺在内的商业门面由第三人开发，整体出租给被告，被告对外分租或转租。合同约定：1、每间商铺建筑面积190平方米，合计760平方米，2、租金按建筑面积计算，每平方米186元合计月租金141360元3、租赁期限8年自2019年1月1日到2026年12月31日，其中2019年1月1日到2019年4月30日4个月为装修免租期，商铺交付后原告投入约400万用于装修，餐厅于2019年5月1日开门营业，租金缴纳到2020年1月31日。因疫情影响餐厅于2020年1月23日停业至今，损失惨重，原告资金压力极大，原告多次与被告协商减免租金或暂缓缴纳，但未能达成一致，原告自救寻找新合伙人过程中，意向合伙人在对餐厅尽职调查时发现，武汉市住房保障和房屋管理局商品房备案系统显示的5号商铺建筑面积为68.74平方米，6号商铺面积64.44平米，7号商铺面积90.86平米，8号商铺建筑面积90.86平米，合计314.9平米，与租赁合同约定面积相差巨大，但被告拒不沟通且催收租金，到2020年5月18日被告通知解除合同。原告认为1、新冠疫情为不可抗力，导致原告经营暂时困难，被告以暂未缴纳租金为由解除合同，不符合法律规定和政策，合同有履行可能，原告可以补足租金；2、租赁商铺建面仅314.9平米，没有达到合同约定的790平米，双方应按314.9平米计算租金；3、被告应退还2019年5月到2020年1月多收的租金745097元（含同面积与建筑面积差额部分的租金），因沟通无果，特诉至来院。被告（反诉原告）武汉新常丰公司辩称：一、双方之间的租赁关系已经在2020年5月18日解除，彭邦汉诉请要求继续履行合同无法律与事实基础。二、本案涉租赁关系中彭邦汉实际承租面积不存在误差，其诉状中的房管局网络查询5、6、7、8号商铺并非实际承租商铺，实际承租场所为房管局网站标注为为商2、商3、商8、商9、商11、商12（这些商铺在答辩人实际经营楼栋中编号为5、6、7、8和合同一致）以及商铺对应的门廊和过道，根据合同约定出租是毛坯房由彭邦汉自行装修，且答辩人出租时一并将承租商铺前15个停车位地下一仓库及商铺后一院落一并提供彭邦汉使用，以上仅室内面积就超过合同约定的760平方米，更不论附加停车位及院落因此不存在依法调整的法律和事实基础。三、彭邦汉所述因疫情影响造成经营受阻属不可抗力的说法不属实：1、彭邦汉拖欠租金的行为从2019年10月就产生，其在2019年10月16日应支付2019年11月到2020年4月30日租金848160元，但其仅缴纳2019年11月1日-2020年1月31日的租金424080元，拖欠424080元未支付，这部分租金并非疫情影响，而是恶意拖欠；2、2020年3月起答辩人考虑到疫情影响，放缓对租户催缴的节奏并就租金减免与租户协商，但多次给彭邦汉发函，告知减免政策及尽快支付租金，彭邦汉置之不理甚至利用诉讼拖延时间；3、彭邦汉目前仍未正面回应租金及大量客户充值卡问题。因此彭邦汉的行为与认为遭受不可抗力的说法不一致，其不属于不可抗力，也不应适用最高院关于依法审理涉新冠疫情期间合同履行问题的意见。综上请求驳回原告所有诉讼请求。被告（反诉原告）武汉新常丰公司向本院提出反诉请求：1、确认原被告之间于2018年12月5日及2018年12月6日签订的两份租赁合同均于2020年5月18日解除；2、判令彭邦汉立即腾退位于武汉市硚口区古田四路街284号门市网点一层5、6、7、8号商铺；3、判令彭邦汉向反诉原告支付2020年2月1日到2020年5月18日欠缴租金508896元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿2019年10月16日起逾期付款损失人民币19354.48元（暂计算到2020年6月13日，剩余逾期付款损失计算到所有欠款实际偿付之日止，每日按年利率6.525%标准计算）；5、判令彭邦汉按合同租金标准向反诉原告支付租赁合同解除后即2020年5月19日到腾退房屋之日止的房屋占用费（暂计算到2020年6月13日商铺占用费人民币122512元）；6、判令彭邦汉向反诉原告支付从2020年6月1日起逾期腾退的违约金人民币122512元（暂计算到2020年6月13日，剩余违约金计算到反诉被告实际腾退之日，按合同约定租赁期限届满逾期腾退违约金计算）；7、本案诉讼费用由彭邦汉承担。事实与理由：原被告于2019年12月5日和2019年12月6日签订租赁合同，约定彭邦汉将位于武汉市硚口区古田四路街284号门市网点一层标注为5、6、7、8号商铺租赁给反诉被告，作为餐饮经营，租期8年，从2019年1月1日到2026年12月31日，租金合计14360元每月，每2年递增一次，每次递增比例按7%计算，租赁保证金共计141360元，租金支付以6个月为一个支付周期，承租方应在上个缴费周期到期前15日内交付下个周期的租金，合同还约定了违约责任，合同签订后反诉原告依约交付房屋，反诉被告依约缴清了2019年5月1日到2019年10月31日的所有租金，但其一直未依约在2019年10月16日前一次性支付2019年11月1日到2020年4月30日期间租金848160元，仅分三次共交租金424080元，剩余424080元一直未支付。因反诉被告不支付租金的违约行为，严重违反合同中7.1、8.2.1条的约定，2020年5月18日，反诉原告依约行使解除权，但反诉被告置之不理，继续占用商铺，给反诉原告造成重大损失，故诉至来院。原告（反诉被告）彭邦汉对反诉答辩称：1、本诉已经提出了继续履行，不同意解除合同；2、因为疫情影响要求免除2020.2.1-2020.4.8之间的租金；3、原告逾期支付租金之后改成按月付款是因为被告考虑到原告经营困难，口头协商达成了一致，并且从第一次支付租金之日起及以后支付的租金被告没有安装规定向原告开具租赁费发票，导致原告财务账目无法处理。在本案审理过程中，原告彭邦汉撤回本诉的第一项诉讼请求：1、判令被告继续履行双方分别于2018年12月5日、6日签订的两份租赁合同，同意反诉原告武汉新常丰公司提出的第一项诉讼请求：1、确认原被告之间于2018年12月5日及2018年12年6日签订的两份租赁合同均于2020年5月18日解除。经审理查明，2018年12月5日，原告彭邦汉（乙方）与被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于武汉市硚口区古田四路284号门市网点一层⑥、⑦、⑧号商铺出租给乙方用于餐饮经营，建筑面积合计570平方米，甲方保证该出租商铺能够做餐饮使用，且符合国家有关消防安全规定，并保证满足乙方租赁租期。甲乙双方约定，甲方于2019年1月1日将该商铺交付给乙方使用，租赁期自2019年1月1日起至2026年12月31日至，租赁有效期为8年。该商铺装修免租期为4个月，即2019年1月1日到2019年4月30日。合同第四条商铺的租金、租金的支付方式及租赁期限约定：甲乙双方约定租金按建筑面积计算，为每月106020元（含物业管理费），每2年递增一次，每次递增比例按7%计算。商铺先付租金后使用的原则，签订本协议三日内向甲方支付房地产租赁保证金共计人民币106020元及第一期租金共计人民币636120元，即2019年5月1日到2019年10月31日租金。租赁期限届满，乙方无任何违约行为，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方。甲方未履行合同约定义务，未能满足乙方八年有效租赁期或因甲方原因使乙方无法在有效租赁期内继续经营时，甲方应当退还乙方房地产租赁保证金，另支付相当于乙方实际装修损失、设备投入损失残值的赔偿金。从第二期计租日起，租金支付以6个月为一个支付周期，乙方应于上个交费周期到期前15日内交付下个周期的租金。合同第六条商铺维修与使用约定合同终止时，结清应当由乙方承担的各项费用，在结清费用后7个工作日内，甲方向乙方无息返还租赁保证金。合同第7.1条约定：“商铺租赁期乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，无需退还乙方交付的保证金，并无需赔偿乙方任何损失（含装修损失）。A、不支付或不按约定时间支付租金超过十个工作日。B、利用该商铺从事违法活动。C、未经甲方同意擅自转租或改变租赁用途。”第7.2条约定：“终止合同甲乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任:①发生不可抗力事件，致使本合同无法履行的；②因战争、地震、地震或其他不可抗力原因，导致合同无法履行的；③甲乙双方协商一致。”合同第8.1条甲方责任约定：“①承租期间保证商铺的正常使用权,不干涉乙方正常的经营工作，不得增加房租,并且不得提前收回商铺。②对此商铺的权属清楚，若由产权或由于产权人及产权共有人引起的债务纠纷、经济纠纷、房屋纠纷，或因商铺初期消防验收和使用出现问题等，影响乙方在合同期间内正常经营时。由甲方全权负责，甲方赔偿乙方实际损失。③若发生产权转移，在不影响乙方在合同期间内正常使用经营的前提下，不视为甲方违约。甲方因需若将该商铺抵押，应有告知乙方义务。”合同第8.2条乙方责任约定：“①乙方如逾期超过十个工作日未支付该房屋租金，视为乙方违约，本合同自动终止,乙方负全责。②租赁期届满后，乙方应如期交还该商铺及附属设施，乙方逾期归还则每逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的违约金。”合同第九条免责条件约定：“9.1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失,甲、乙双方不承担责任。(不可抗力系指人力所不能预见,不能避免不能克服的客观情况及自然灾害)。9.2、因国家政策需要拆迁或改造租赁的房屋,甲乙双方要积极维护双方的利益,甲方有责任协同乙方争取由拆迁造成的损失索赔事宜。9.3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同还对其他事项进行了约定。同年12月6日，原告彭邦汉与被告武汉市新常丰建设工程有限公司再次签订一份《商铺租赁合同》，被告将位于武汉市硚口区古田四路284号门市网点一层⑤号商铺出租给原告彭邦汉，建筑面积190平方米，租金按建筑面积计算每月35340元（含物业费），租赁保证金35340元，其他约定事项与之前⑥、⑦、⑧号商铺约定一致。上述两商铺租赁合同签订后，被告将上述商铺交付给原告彭邦汉，原告向被告缴纳一个月租赁保证金141360元后对案涉商铺进行装修从事餐饮经营。经营期内原告按约缴纳第一期租金2019年5月1日至2019年10月31日止的租金共计848160元。自2019年11月1日起，原告将租金缴纳方式由半年支付变更为按月支付租金至2020年1月31日止。后新冠疫情爆发，原告未再继续经营。因原告彭邦汉一直未缴纳承租房屋的租金，被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司分别于2020年5月7日、5月12日、5月16日向原告催要租金未果，遂于2020年5月18日向原告彭邦汉送达解除合同通知书，要求解除与原告签订的房屋租赁合同。在本案审理过程中，原被告双方在2020年7月24日办理了《交还商铺协议》，双方约定案涉商铺于2020年7月24日交还给被告，被告于收房次日停止计算商铺占用费及其他相关费用。另查明，案涉房屋的产权人为第三人武汉金亿投资有限公司，由被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司对案涉房屋整体承租、改造，其在改造过程中将部分过道、走廊面积分隔到房屋中对外出租。原被告双方合同中约定的商铺号⑤、⑥、⑦、⑧编号为被告改造后的自编商铺号，双方均认可租赁合同中自编⑤、⑥、⑦、⑧号商铺方位对应被告提供的案涉房屋《武汉市房产测丈表》中的商铺号为商2、商3、商8、商9、商11、商12，根据测丈表显示商2、商3、商8、商9、商11、商12对应的建筑面积分别为96.91㎡、96.91㎡、90.86㎡、90.86㎡、110.54㎡、110.54㎡，共计596.62㎡。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。关于原告彭邦汉承租房屋计租面积的问题，租赁合同中约定的计价租赁面积共计760㎡，其中对应的有证部分面积为596.62㎡，其余163.38㎡为被告武汉新常丰公司在出租前扩建与有证部分面积形成独立整体，租赁房屋由原告彭邦汉独立使用，原告在签订合同、接收房屋、装修房屋及使用房屋过程中均对于租赁面积未提出异议，现原告主张以314.9㎡为计租面积并退还截止至2020年1月31日多收取的租金745097元，无事实与法律依据，对该请求本院不予支持。原告认可被告提出的确认合同解除的诉讼请求，故对被告主张确认原被告之间于2018年12月5日及2018年12月6日签订的两份租赁合同均于2020年5月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方已于2020年7月24日达成《交还商铺协议》，原告于同日将商铺交付于被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司，故对于被告反诉要求判令彭邦汉腾退商铺的请求已无支持的必要。关于被告要求原告支付2020年2月1日至2020年5月18日租金508896元的请求，因在此期间受新冠疫情影响，原告彭邦汉无法正常使用案涉房屋从事经营活动，出于公平原则考虑，本院酌定减免2020年2月1日至2020年3月31日两个月租金282720元，故原告彭邦汉还需向被告支付2020年4月1日至2020年5月18日的租金226176元。合同解除后原告彭邦汉继续占用房屋，应当参照租金标准向被告支付占用费，故原告彭邦汉应向被告武汉市新常丰建设工程有限责任公司支付2020年5月19日至2020年7月24日止的房屋占用费141360元×2个月+4712元/天×6天=310992元。关于被告反诉要求原告彭邦汉支付逾期付款损失及逾期腾退房屋违约金的请求，本院认为，双方合同第7.1条约定，商铺租赁期间承租人不支付或不按照约定时间支付租金超过十个工作日的，出租人无需退还交付的保证金，原告彭邦汉已缴纳的保证金可作为违约金，本院不再另行支持其他违约金及损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）彭邦汉与被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司于2018年12月5日及6日签订的两份《租赁合同》均已于2020年5月18日解除；二、原告（反诉被告）彭邦汉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司支付截止至2020年5月18日的房屋租金226176元；三、原告（反诉被告）彭邦汉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司自2020年5月19日起至2020年7月24日止的房屋占用费310992元；四、原告（反诉被告）彭邦汉已交纳的租赁保证金141360元作为违约金，被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司不予退还；五、驳回原告（反诉被告）彭邦汉全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取5625元，反诉费6016元，保全费4386.37元，共计16027.37元，由原告（反诉被告）彭邦汉负担15303.37元，被告（反诉原告）武汉市新常丰建设工程有限责任公司负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年九月三日书记员  罗丹