河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6893号上诉人（原审原告）：赵士林，男，汉族，1992年11月26日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：赵玉厚，男，汉族，1967年10月9日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳凯瑞红山置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路**凯瑞君临广场华府**楼**。法定代表人：王新立，董事长。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪，河南先为律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳市住房和城乡建设局，住所地，住所地河南省洛阳市洛龙区长兴街******iv>负责人：赵书政，该局局长。上诉人赵士林、赵玉厚因与被上诉人洛阳凯瑞红山置业有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2187号民事判决书，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赵士林，被上诉人凯瑞公司的委托诉讼代理人肖春、刘迪到庭参加诉讼。上诉人赵玉厚、原审第三人洛阳市住房和城乡建设局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。赵士林、赵玉厚上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持赵士林、赵玉厚的一审全部诉讼请求；3.判决凯瑞公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.2015年8月5日赵士林、赵玉厚接收的房屋不具备五方验收合格的条件也未经消防验收合格，且凯瑞公司在住建局质监部门明令禁止交房的情况下继续交房，其违规交房行为应为无效，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。一审判决认定涉案项目竣工后已经五方验收合格，且与2018年1月15日住建部门验收结果一致，属于事实认定错误。2.涉案房屋2017年7月3日才经消防验收合格，那么至少在2017年7月3日前凯瑞公司未办证下来是因其自身原因导致的，而非因洛阳市政府要求凯瑞公司无偿移交中小学幼儿园造成的，一审判决认定凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记并非自身因素和主观上怠于履行合同义务，凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误，显失公正。3.凯瑞公司不能证明政府要求其无偿移交幼儿园是其逾期办证的原因，并且将政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园作为凯瑞公司逾期办证的免责事由有违合同相对性原则，该政府原因不属于不能预见、不能避免、不能克服的免责事由。一审判决认定凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政府调整及规划变更所致，凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误。综上，请支持赵士林、赵玉厚的上诉请求。凯瑞公司辩称，1.凯瑞公司向赵士林、赵玉厚交付案涉房屋时符合合同约定的验收条件，且在合同约定的交房时间内向赵士林、赵玉厚交房，不存在逾期交房的行为。2.政府要求无偿移交幼儿园是整个洛阳市普遍存在的现象，属于政府政策调整及规划变更，确系房地产开发商不能预见、无法避免的客观情况，凯瑞公司不应承担逾期办证责任。赵士林、赵玉厚向一审法院起诉请求：：1.判令凯瑞公司因逾期交房而向赵士林、赵玉厚支付违约金40395元(违约金按已付购房款492709元的日万分之一计付，在1-5年期银行贷款利率4.75%的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率7.125%，自2017年4月7日计算至2018年6月1日止)；2.本案诉讼费用由凯瑞公司承担。后赵士林、赵玉厚变更诉讼请求为：1.判令凯瑞公司因逾期交房而向赵士林、赵玉厚支付违约金44245元(违约金按已付购房款492709元的日万分之一计付，自2015年8月1日计算至2018年1月15日止)；2.判令凯瑞公司因逾期办证而向赵士林、赵玉厚支付违约金40395元(违约金以已付购房款492709元为基数，在1-5年期银行贷款利率4.75%的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率7.125%，自2017年4月7日计算至2018年6月1日止)；3.本案诉讼费用由凯瑞公司承担。一审法院认定事实：2014年11月7日，赵士林（××）、赵玉厚（××）与凯瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：一、赵士林、赵玉厚购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共113.69平方米。合同约定该商品房单价为每平方米4329.61元，房屋总价款为492233元，××于本合同签订前付清首付款152233元，余额以银行按揭贷款方式支付；二、（第八条）出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；三、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日或逾期超过90日××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。该合同附件四补充协议约定：“验收合格”是指××所购的商品房经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对竣工的与××有关联的建筑物进行验收后做出符合国家设计标准和质量标准的评定意见；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180个工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任；出卖人在完成初始登记后，××自行办理产权登记。赵士林已按约定交付房款152233元，凯瑞公司开具发票。赵士林、赵玉厚提交了《建设工程消防验收意见书》，显示涉案工程于2017年7月3日通过消防验收；提交了《建设工程竣工验收意见书》，显示涉案工程竣工时间为2015年7月30日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收时间为2018年1月15日；提交了勘察单位、设计单位、监理单位的质量检查报告及施工单位签署的质量保修书及工程竣工报告，证明直至2018年1月15日，涉案工程才具备《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收条件中的第四、五项条件。另，赵士林、赵玉厚提交了《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》、涉案工程25、26、27、30号楼等的竣工验收备案时间表、不动产权证书、房屋业务历史信息等，证明涉案项目的每栋楼房是可独立完成竣工验收备案和申请不动产登记，配建的幼儿园所在30号楼的竣工验收备案时间和申请不动产首次登记时间均晚于其他楼房，不存在凯瑞公司所称配建幼儿园无偿移交前，住建部门不向凯瑞公司发放**楼竣工验收备案证书而导致无法办理产权证的情况。凯瑞公司提交了《入伙通知单》、《收楼办理流程表》，证明赵士林、赵玉厚已于2015年8月5日办理交房手续，领取收房资料；主张涉案工程交付房屋前已组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，2018年1月15日的竣工验收系主管部门的验收，与交付房屋无直接关系。2018年3月8日，洛阳市城乡规划局对涉案楼栋核发了建设工程规划核实意见书；2018年6月1日，涉案房屋办理了商品房首次登记手续。另查明，2013年12月10日，凯瑞公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定凯瑞公司受让取得洛阳市××工区××东路与××交叉口40227.3平方米地块的国有建设用地使用权，土地用途为住宅兼容商业用地，该合同第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建并在建成后无偿移交给政府的工程配套项目显示为空白。2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》（洛政[2014]80号），载明：“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”“本通知下发之前，，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园”。2019年9月10日，凯瑞公司与洛阳市西工区教育体育局（以下简称西工区教育局）签订《洛阳凯瑞红山置业有限公司幼儿园无偿移交协议》，约定凯瑞公司于2019年9月30日正式将位于龙翔东路与道北五路交叉口凯瑞凤凰名苑30号楼的配套幼儿园无偿移交给西工区教育局，配套幼儿园相关资产、资料随配套幼儿园一并移交。一审法院认为，第一，项目竣工后，凯瑞公司已经在合同约定的交房时间前组织了建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，综合结论为工程质量合格，与2018年1月15日住建部门验收结果一致。赵士林已经于2015年8月5日签署了《入伙通知书》、接收了凯瑞公司交付的房屋，并实际占有使用至今，现赵士林、赵玉厚又以房屋交付时不具备交房条件为由要求凯瑞公司支付逾期交房违约金无事实及法律基础，不予支持。第二，当前现实生活中，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的政策变化往往会直接影响项目进度，此种情形系开发商不能预见的客观情况，如完全刚性适用合同法的严格责任制度，有失公平，导致房地产行业及其秩序难以承受。本案中，凯瑞公司逾期办证事实客观存在，但双方当事人签订《商品房预售合同》时均无法预测到市政府下发文件要求无偿移交配建幼儿园相关事宜。根据本案现有证据，涉案房屋确实在合同约定的房屋交付期限前已经竣工；市政府的文件下发后，为早日办妥政府要求的备案登记等所需手续，凯瑞公司也不断积极与相关政府部门沟通协调，完成合同约定的初始登记。因此，凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政策调整及规划变更所致，而非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回赵士林、赵玉厚的诉讼请求。本案受理费减半收取405元，由赵士林、赵玉厚负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：赵士林、赵玉厚与凯瑞公司签订的《商品房预售合同》合法有效，凯瑞公司在合同约定的交房时间前，组织建设、勘察、设计、监理、施工单位对已经竣工的房屋进行验收合格，符合合同约定的交房条件。赵士林已经于2015年8月5日接收了凯瑞公司交付的房屋，现赵士林、赵玉厚又以房屋交付时不具备交房条件为由要求支付违约金，对此一审法院不予支持，并无不当，本院予以支持。关于凯瑞公司逾期办证的问题，由于洛阳市政府下发要求城市区住宅项目无偿移交配建幼儿园的文件在凯瑞公司受让国有土地使用权之后，属于政府政策调整及规划变更，确系房地产开发商不能预见、无法避免的客观情况，一审法院认定凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任的判决正确，本院予以支持。综上，赵士林、赵玉厚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405元，由赵士林、赵玉厚承担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年九月三十日书记员  刘 洋