江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初4199号 原告：赵海，男，1989年2月20日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。 被告：李凯，男，1976年12月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 第三人：盛力，男，1975年5月22日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 原告赵海与被告李凯、第三人盛力案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告赵海及其委托诉讼代理人陈顺利，被告李凯，第三人盛力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵海向本院提出诉讼请求：1、确认原告对徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房屋享有所有权；2、停止对徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房屋的执行；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2020年8月7日，原告收到贵院作出的(2020)苏0311执异63号执行裁定书。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，具体理由为：首先，原告与第三人经徐州市泉山区管道房产中介于2017年9月26日签订的房屋买卖合同约定第三人以120万元的价格将案涉房屋出售给原告以及其他相关事宜是双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同合法有效；其次，原告自2017年11月1日开始实际居住案涉房屋至今，在案涉房屋被查封之前合法占有达两年有余；再次，原告自2017年9月28日至10月27日共向第三人通过银行转账及现金交付的方式实际支付案涉房屋购房款115万元，仅有双方约定待过户后支付的5万元尚未支付，且现原告也愿意将该余款5万元依法向贵院交付执行；最后，原告与第三人在合同中约定待案涉房屋符合过户条件即刻过户，事实上原告亦多次催促第三人尽快办证、过户，但因案涉房屋尚未办理不动产权证而无法过户。因此案涉房屋未办理过户登记并非原告自身原因造成，原告对案涉房屋未过户登记的状态无任何过错。综上，依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的权利足以排除被告的执行。 被告李凯辩称，对于原告的起诉希望能在私下调解解决，只要能把剩下的50000元给我就和原告达成协议不再打此官司。 第三人盛力述称，同意被告李凯的意见，希望协调解决。 经审理查明，2013年2月6日，盛力及其配偶赵娇娇作为协议乙方与甲方中国石化集团管道储运公司（现更名为中国石化集团管道储运资产管理有限公司）签订《管道储运公司徐州基地经济适用住房购置协议书》，其中约定：乙方自愿购置徐州基地经济适用房徐州市泉山区翟山新村x号楼x单元xxx室，乙方同意购房款2013年2月18日前一次性付清；乙方同意自领取新房钥匙之日起3个月内将原按房改政策所购住房徐州市泉山区翟山新村x号x单元xxx室退交甲方另行处置；乙方全权委托甲方职工办理原住房的产权变更及新购房的权属登记。同日，盛力及赵娇娇与甲方签订授权委托书授权甲方工作人员索林、何书文办理徐州市泉山区翟山新村x号楼x单元xxx室房屋交易产权变更一切相关事宜。2013年3月23日，盛力在选房确认单和上房签字表上签名捺印。 2013年12月30日，盛力在接收徐州市泉山区退交给中国石化集团管道储运公司。其后中国石化集团管道储运公司将上述徐州市泉山区翟山新村x号x单元xxx室交由邓守全使用。 2017年9月26日，赵海（购房人、乙方）与盛力及赵娇娇（售房人、甲方）经由徐州市泉山区管道房产中介居间介绍签订《房屋买卖合同》约定：甲方将拥有独立产权的坐落在本市泉山区管道储运公司东区x幢x单元xxx户住房（房屋所有权证：暂无；土地使用权证号：暂无）及附着物（房屋建筑面积90平米，此房屋附着物有地下室一间）以人民币壹佰贰拾万元出售给乙方，乙方愿意依上述价格向甲方认购该房屋及附着物；由于甲方暂未取得房屋产权证和土地证，甲乙双方同意本合同签订之日起乙方一次性预付给甲方壹佰壹拾伍万元房款，剩余房款伍万元甲方在产权证和土地证在取得之日以后过户给乙方时付清，过户成功后产权证和土地证归乙方所有。此合同签订后，甲方不得再对此房进行转让、出租、抵押贷款，甲方亲属不再享有继承权；甲乙双方同意在乙方付完房款人民币壹佰壹拾伍万元后甲方立即将该购房确认单交给乙方，付完及其附属物也同时交付给乙方；自甲乙双方签订此合同之日起至双方办理过户期间，与此房屋有关的利益由乙方享有；甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，如发生与此房有关的产权纠纷或债权债务等概由甲方负责处理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；自本合同签订之日起甲乙双方均不能悔约，如果甲方中途单方悔约应提前两个月书面通知乙方并自悔约之日起10日内赔偿乙方3倍的购房款；如乙方中途悔约不付给甲方所剩余款，甲方有权收回房屋且所剩房款不退；甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户费由乙方承担。在依法居住使用过程中需办理有关手续甲方有义务提供相关证件资料协助办理。任何一方未执行此条款，视为悔约，违约方应按本合同第六条的规定承担责任。该合同第十条其他事项加注“甲方承诺在2017年10月31日之前腾空房屋交给乙方”的内容。该合同补充第十二条的内容为“中介费由乙方支付壹万壹仟伍佰元整”。 其后赵海除以现金方式向盛力支付10万元外，另通过中国银行转账的方式于2017年9月28日、10月2日、10月5日各向盛力支付5万元、于2017年10月15日和10月25日分别向盛力支付3万元和2万元，通过交通银行转账的方式于2017年10月5日向盛力支付5万元，通过中国工商银行转账的方式于2017年10月27日向盛力支付80万元。2017年10月27日，盛力作为收款人、赵海作为付款人共同签署收据凭证一份，其上载明：本人盛力（身份证号）于2017年10月27日收到赵海（身份证号）人民币壹佰壹拾伍万元（大写）（小写）1150000.-，此款项用于购置位于本市北京北路中国石化管道储运有限公司院内东区x号楼x单元xxx室房产，付讫两清，空口无凭，立字为据。此收据一经签字，立即生效，同时具有法律效应。 2017年10月28日，赵海支付了《房屋买卖合同》中约定的中介费11500元。2017年11月1日，盛力将涉案翟山新村东区x-x-xxx室房屋交付赵海居住使用。徐州市泉山区翟山街道管道社区居民委员会于2020年7月15日出具的居住证明载明：现有居民赵海，身份证号居住于，该居民于2017年11月01日入住该房屋至今未搬出。 上述期间内，李凯于2014年10月22日以盛力为被告提起民间借贷纠纷诉讼，2014年10月23日本院依李凯的申请作出（2014）泉民初字第04319号民事裁定书及协助执行通知书查封了盛力名下的徐州市翟山新村南区房屋。2014年11月21日，本院以（2014）泉民初字第04319号民事调解书确认了双方达成的如下协议：一、盛力自愿于2014年12月21日前偿还李凯借款本息共计920000元；二、如果盛力未按照上述约定履行，自愿向李凯支付违约金10000元。案件受理费15870元，减半收取7935元，财产保全费5000元，合计12935元，由盛力负担。 后因盛力未履行上述调解书确定的义务，本院根据李凯的申请于2018年8月14日立案执行，案号为（2018）苏0311执2326号。2018年9月18日，本院向徐州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封盛力名下的位于徐州市翟山新村南区房屋[权证号120845]。 后中国石化集团管道储运资产管理有限公司向本院提出书面执行异议，以徐州市翟山新村南区房屋属其所有为由请求中止执行徐州市翟山新村南区房屋。本院经审查于2019年1月25日作出（2019）苏0311执异8号执行裁定，以徐州市翟山新村南区房屋在不动产登记簿上登记的所有权人为盛力、中国石化集团管道储运资产管理有限公司并非权利人为由驳回其执行异议。随后，中国石化集团管道储运资产管理有限公司提起案外人执行异议之诉。本院经审理于2019年7月30日作出（2019）苏0311民初1015号民事判决，判令停止对位于徐州市翟山新村南区房产的执行，但对中国石化集团管道储运资产管理有限公司要求确认徐州市翟山新村南区房屋归其所有的诉讼请求予以驳回。 李凯对上述判决不服提起上诉，但未依法交纳上诉费用。徐州市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）苏03民终6611号民事裁定：按上诉人自动撤回上诉处理。 2020年5月12日，本院作出（2018）苏0311执2326号之三执行裁定：查封盛力依据《中国石化管道储运公司徐州基地集资新建住房实施办法》取得的新建经济适用住房x-x-xxx室。 2020年7月21日，赵海向本院提出书面异议请求停止对管道新建经济适用住房132#-4-902室的执行并解除对该房屋的查封。本院经审查于2020年7月29日作出（2020）苏0311执异63号执行裁定，裁定驳回异议人赵海提出的异议请求。 2020年8月12日，原告赵海以诉称理由提起本案执行异议之诉。被告李凯、第三人盛力应诉后分别以辩称理由进行答辩。 上述事实，有原告赵海提交的其与盛力和赵娇娇签订的《房屋买卖合同》、银行交易明细单、中介费支付凭证及物业费、电费、煤气费交费证明、中国石化管道储运有限公司后勤服务中心矿区管理科出具的证明、徐州市泉山区翟山街道社区居民委员会出具的居住证明以及（2019）苏0311民初1015号民事判决书、（2019）苏03民终6611号民事裁定书、双方当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据原告赵海的诉讼请求及理由,本案焦点问题是赵海对涉案徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。对此,具体分析如下: 一、关于赵海对涉案房产是否享有实体权利的问题。涉案徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房产系第三人盛力及其配偶赵娇娇以其原按房改政策购买的享有所有权的徐州市泉山区产换购取得的经济适用住房，该房屋虽然尚未办理不动产登记，但无论是房屋出售方中国石化集团管道储运资产管理有限公司还是房屋买受方盛力及其配偶赵娇娇对该房屋的权属均无争议，且业已生效的本院（2019）苏0311民初1015号民事判决亦对换购的效力予以确认，因此应当认为第三人盛力及赵娇娇享有涉案房屋的处置权；第三人盛力及赵娇娇对其具有处置权的涉案房屋于2017年9月26日与原告赵海签订《房屋买卖合同》将其出售给原告赵海，该合同并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，其后赵海亦按照合同约定向盛力履行了支付房款的义务（已支付约定购房款120万元中的115万元，剩余5万元双方约定在办理房屋过户手续时付清）且自2017年11月1日接收并占有使用涉案房屋，故虽然涉案房屋虽然尚未登记在原告赵海名下，但应当认为原告赵海对涉案房屋享有实体权利。 二、关于赵海对涉案房产享有的权利是否能够排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告赵海与第三人盛力及赵娇娇之间就涉案房屋的买卖合同签订于2017年9月26日，其按合同约定支付房款后实际占有涉案房屋的时间为2017年11月1日，均远远早于本院对涉案房产采取查封措施的2020年5月12日；原告虽然尚有极少部分的房款（5万元）尚未支付，但该5万元系因依合同约定在房屋办理过户手续时交付而未届给付期，且原告在诉讼中明确表示可将该5万元交付执行并已将该款交付至本院，应当认为原告已支付全部房屋价款；而涉案房屋目前未登记在原告赵海名下系因初始登记尚未完成，故未办理过户登记亦不能归责于原告赵海自身的原因。综上，原告赵海对涉案被查封房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，能够排除强制执行，应当停止对徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房屋的执行。 另外，对于原告赵海要求确认其享有涉案房屋所有权的问题，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权采取登记生效制度，亦即对于涉案房屋而言，只有在所有权转移登记手续完成后原告才能取得涉案房屋的所有权。本案中，原告赵海虽然依其与第三人盛力及其配偶赵娇娇签订的《房屋买卖合同》以及对该《房屋买卖合同》的履行实际占有使用涉案房屋并获得了涉案房屋排除执行的权利，但因涉案房屋并未完成初始登记而不具备物权变动的条件，故原告赵海仅对涉案房屋享有物权期待权而尚未成为物权法意义上的房屋所有权人，因此本院对其要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。 如上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、停止对徐州市泉山区翟山新村东区x-x-xxx室房屋的执行； 二、驳回原告赵海的其他诉讼请求。 案件受理费15600元，由第三人盛力负担，于本判决送达后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  曹继军 人民陪审员  徐 红 二〇二〇年九月十日 书 记 员  邱 媛