江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2558号原告：吕一飞，男，1963年9月3日生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：任丽娇，女，1965年5月28日出生，汉族，住江西省上饶市广信区，系原告吕一飞之妻。原告：任丽娇，女，1965年5月28日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日街道办旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：章奀花，女，1965年10月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系该公司员工。原告吕一飞、任丽娇与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任丽娇（原告吕一飞的委托诉讼代理人）、被告委托诉讼代理人章奀花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕一飞、任丽娇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付3-189号商铺2020年1月1日至2020年6月30日商铺租金31579元，支付3-190号商铺2020年1月1日至2020年6月30日商铺租金42315.84元；2、请求判令被告支付第一季度逾期违约金，违约金按每日0.03%计，2020年第一季度3-189商铺租金的违约金以15789.5元为基数，2020年第一季度3-190商铺租金的违约金以21157.92元为基数，从2020年4月1日起算至租金付清日止；3、请求判令被告支付第二季度逾期违约金，违约金按每日0.03%计，2020年第二季度3-189商铺租金的违约金以15789.5元为基数，2020年第二季度3-190商铺租金的违约金以21157.92元为基数，从2020年4月1日起算至租金付清日止；4、请求判令被告承担本次诉讼及执行费用；5、请求判令被告履行回购义务。事实和理由：2010年12月17日，原、被告签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将位于上饶市广信区商铺，委托给被告经营，委托期限为10年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。但在合同履行过程中，被告以资金短缺为由未能按时支付租金，原告遂诉至法院。被告丰跃公司辩称，1、2020年，新冠疫情席卷而来，国家及各级政府均发布了相关强制性管控措施，因疫情影响，2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情，为不能预见、不能避免和不能克服的，属于《合同法》第117条规定的“不可抗力”。根据被告与原告双方签订的委托经营合同第八条约定，在因不可抗力导致本合同无法执行时，本合同自动解除，双方均不承担责任。且《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。再者，根据《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。2、同原告所述双方签订的委托经营合同第五条第一款，委托期内，无论被告的经营是否赢亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，此约定并不假，但此条款的前提是被告在有“经营行为”的情形下，则不论是否赢亏，原告都有权收取租金。但我国因新冠疫情全国性爆发，除了对疫情防控物资和生活必需品生产企业，其他所有企业均是停工停产的状态，尤其被告是以儿童游乐为主题的综合商场，受影响特别严重，被告一直处于停业状态，直到5月28日才恢复经营，属于客观不能。被告是由于疫情的不可抗力因素影响，而非是以正常的商业经营风险亏损才“无理由”的拒付租金和违约金。3、2020年5月28日商场重新恢复营业，被告响应政府的号召，给予商场内的承租户四个月租金减免（2、3、4、5月），被告、原告、承租商户实际上是休戚与共的利益共同体，共同目标都是商场正常规范有序经营，以最大限度实现经济收益。现被告作为商场统一经营管理方，在此不得已的情形之下，被告向原告郑重提出，要求原告能够减免被告2个月的租金，望各位业主与商场共克时艰。4、按照合同约定，回购的条件没有成就，请求法院驳回原告回购的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月17日，原告吕一飞、任丽娇与被告丰跃公司签订了两份《商业用房委托投资经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶市广信区商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同中还约定，189号商铺2018年1月1日至2020年12月31日租金标准为每季度15789.5元，190号商铺2018年1月1日至2020年12月31日租金标准为每季度21157.92元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。合同另对双方的权利义务、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。现原告向法院起诉要求被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金、违约金并履行回购义务。另查明，鉴于新冠病毒性××疫情的严峻形势，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据江西省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求及市委、市政府部署，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放；第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，原告委托被告经营的商铺所在的商场“上饶喜盈门.范城”自2020年2月4日开始停业，2020年5月28日恢复正常营业。被告给予了商场承租户2020年2月至5月共计四个月的租金减免。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力；二、被告支付租金及违约金的责任能否部分或全部免除。兹评述如下：一、关于被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十二条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠××疫情暴发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立要件。本案所涉的委托经营合同未履行是否与新冠××疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系，是认定本案是否适用不可抗力的关键因素。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》约定，原告将其所有的商铺委托给被告进行经营管理，被告从收益中以租金的形式支付给原告作为委托经营回报，无论被告经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。然而，因新冠××疫情暴发，江西省委省政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。“上饶喜盈门.范城”商场根据当地政府的政策规定，于2020年2月4日停业。因此，新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。二、关于能否部分或全部免除被告支付租金及违约金的义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行。故能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。因受新冠××疫情影响原告商铺所在的“上饶喜盈门.范城”商场于2020年2月4日暂停营业，2020年5月28日恢复营业，这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至5月27日期间50%的租金，因合同约定原告商铺2020年1月1日至2020年6月30日租金73894.84元即406元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共406元／天×114天＝46284元，被告免除支付该期间租金的50%即23142元后，仍应支付给原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金50752.84元。被告迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的该部分租金的违约金，本院不予支持。因合同的委托经营期限尚未届满，双方在委托经营合同中约定回购协议在合同期满前三十日内签订，因此，原告要求被告履行回购义务的条件尚未达成，故对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吕一飞、任丽娇2020年1月1日至2020年6月30日的两个商铺租金共计50,752.84元；二、驳回原告吕一飞、任丽娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,648元，减半收取824元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  谢瑶俊二〇二〇年九月四日法官助理齐秋瑾书记员应玉龙