广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15259号原告：深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1。法定代表人：蔡权。原告：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1Adiv>法定代表人：蔡权。两原告共同委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被告：陈洁，女，汉族，1980年1月10日出生，身份证住址江苏省丰县，原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：两原告与被告于2018年7月25日签订商铺租赁合同，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道联投东方华府二期商业一层编号为Ｆ117的房屋。联投置地公司为商铺的出租人，联投东方公司为商业的经营管理方；二、房屋产权情况：联投置地公司为涉案商铺的所有权人；三、装修期、经营免租期及租金优惠期间未付的租金：两原告提交的商铺交付确认书显示，商铺实际交付日为2018年8月21日，租赁期为2018年8月21日至2021年8月20日、装修免租期为2018年8月21日至2018年9月20日、经营免租期为2019年1月1日至2019年1月31日、租金优惠期为2018年9月21日至2018年9月27日。依据合同约定，被告应向联投置地公司支付上述未付租金共计18106.3元；四、合同的解除：两原告于2019年12月24日向被告发出解除合同通知函，快递文件于2019年12月26日妥投。关于涉案合同的解除，两原告提交的解除合同通知函显示，依据涉案合同第14.3条、14.4条约定，逾期支付租金等费用超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，两原告有权解除租赁合同，被告已构成合同根本性违约，依照《合同法》第94、107条及租赁合同的约定，自函件到达被告在涉案合同中记载的通讯地址之日为涉案合同解除日。本院认为，被告未举证证明已支付相应的租金等费用，两原告依据涉案合同的约定有权解除合同，解除合同的通知自到达被告处生效，即2019年12月26日，涉案合同解除；五、押金、履约保证金、装修保证金及违约金：被告向联投置地公司交纳商铺租赁押金16214.6元、向联投东方公司交纳履约保证金853.4元、装修保证金8107.3元。涉案合同约定，在两原告行使合同解除权的情况下，被告已支付的所有保证金均不予退还，同时，被告还应向两原告支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，违约金不足以弥补两原告遭受的实际损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、律师费等，被告应当补足差额部分。本院认为，以三个月的房屋闲置期间认定两原告的实际损失较符合市场的一般情形，故被告应向两原告支付违约金25602元[（8107.3元+426.7元）×3]；六、2019年11月1日起至被告将商铺返还联投置地公司之日期间的租金及逾期付款违约金：按每月8107.3元涉案合同约定的标准，自2019年11月1日起计算至2020年4月30日为48643.8元。逾期付款违约金按照涉案合同约定，按年24%的利率标准，每月租金自当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为3228元;七、合同解除后的责任：依据合同约定，被告应当办理将“深圳市宝安区松岗街道萨兰尼炸鸡汉堡店”注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，联投置地公司请求以月租金8107.3元为基数按年24%利率支付违约金（从2020年1月26日起计至办妥前述注册地址迁出变更的工商登记手续之日止），本院认为，此项请求因与被告搬迁前的租金违约金计算有重复，且合同约定了30天的手续办理时限，故应当自被告搬迁出租赁商铺第31天起以月租金8107.3元为基数、按照年24%的利率计至办妥工商变更手续之日止。被告应当按照合同的约定，将商铺可拆除、可搬离物品清理后，交还商铺给联投置地公司;八、2019年11-12月期间的水电费：原告提交的可以证明水电费共计68.04元，被告应当向联投东方公司支付。原告请求的延期付款违约金依据合同约定，2019年11月水电费62.37元应自2019年12月26日起、2019年12月水电费5.67元应自2020年1月26日起按年24%利率计至实际付清之日止）；九、律师费：被告与两原告已约定，违约金不足以补足包括但不限于律师费在内的损失时，被告应当补足差额部分，即律师费损失由被告承担，原告提交的律师费发票、转账记录和委托代理合同可以证明联投置地公司支付律师费9540元、联投东方公司支付律师费1060元，应当由被告向两原告支付如上的律师费；十、原告的诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的《商铺租赁合同》已经解除。2、确认被告向原告联投置地公司交纳的16214.6元履约保证金、向原告联投东方公司交纳的853.4元履约保证金及8107.3元装修保证金均不予退还。3、被告向两原告支付违约金25602元[（8107.3元月租金+426.7元月管理费）×3倍]。4、被告向原告联投置地公司支付2019年11月1日起至将租赁商铺实际清退、恢复至原告联投置地公司认可的良好状态并完好交还给原告联投置地公司之日期间的租金（暂计至2020年4月30日为48643.8元）以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为3307.78元）。5、被告向原告联投置地公司补付装修期、经营免租期及租金优惠期间未付的租金21619.47元。6、被告立即办理将“深圳市宝安区松岗街道萨兰尼炸鸡汉堡店”（个体工商户）注册地址从）注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续8107.3元为基数按每年24%标准支付违约金（从2020年1月26日起计至办妥前述注册地址迁出变更的工商登记手续之日止，暂计至2020年4月30日为518.87元）。7、被告立即向原告联投东方公司支付2019年11-12月期间的水电费共计68.04元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年4月30日为6.6元）；9、被告立即向原告联投置地公司支付律师费9540元、向原告联投东方公司支付律师费1060元。10、被告承担本案案件受理费等诉讼费用。另经本院释明，原告联投置地公司增加将租赁商铺清退、恢复至原告联投置地公司认可的良好状态并完好交还给原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告陈洁签订的商铺租赁合同已经解除；二、原告深圳市联投置地有限公司无需向被告陈洁退还商铺租赁保证金16214.6元、原告深圳市联投东方资产管理有限公司无需向被告陈洁退还履约保证金853.4元、装修保证金8107.3元；三、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付装修期、经营免租期及租金优惠期间未付的租金18106.3元；四、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付违约金25602元；五、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付2019年11月1日起至被告陈洁将商铺（深圳市宝安区松岗街道联投东方华府二期商业一层编号为Ｆ1170）返还联投置地公司之日期间的租金（按每月8107.3元自2019年11月1日起计算）及逾期付款违约金(按照年24%的利率标准，每月租金自当月的6日起计至实际付清之日止）；六、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2019年11月至2019年68.04元及逾期付款违约金（2019年11月水电费62.37元自2019年12月26日起、2019年12月水电费5.67元自2020年1月26日起按年24%利率计至实际付清之日止）；七、被告陈洁于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付律师费9540元、向深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师费1060元；八、被告陈洁于本判决生效之日起十日内着手办理“深圳市宝安区松岗街道萨兰尼炸鸡汉堡店”注册地址从上述租赁商铺迁出的工商变更登记手续，并向原告深圳市联投置地有限公司支付违约金（自被告陈洁搬迁出租赁商铺第31天起以月租金8107.3元为基数、按照年24%的利率计算至办妥工商变更手续之日止；九、被告陈洁于本判决生效之日起二十日内将上述租赁商铺可拆除、可搬离物品清理后，交还给原告深圳市联投置地有限公司；十、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1505元，由被告承担1464元，原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司已预交的1464元由本院予以退回。被告陈洁应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1464元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年九月二十三日书记员 彭磊磊（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。