内蒙古自治区额济纳旗人民法院民事判决书（2020）内2923民初587号原告：张永鹏（系案外人。原告：张伟鹏（系案外人。二原告共同委托诉讼代理人：冉立恒，系宁夏宁银律师事务所律师。被告：张进强（系申请执行人）。被告：张杰（系被执行人）。原告张永鹏、张伟鹏与被告张进强、张杰执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，2020年9月22日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永鹏及其委托诉讼代理人冉立恒和张伟鹏的委托诉讼代理人冉立恒到庭参加了诉讼。被告张进强和张杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现在缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）内2923执342号查封公告，终止对银川市金凤区正源南街五里湖畔75号楼4单元1402室房屋（以下简称涉案房屋）的查封、评估及拍卖等执行措施；2、请求依法确认涉案房屋系原告出资购买并享有所有权。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2017年7月7日，额济纳旗人民法院（2017）内2923民初232号民事判决书对内蒙古强发生态科技有限公司（以下简称强发公司）与张杰买卖合同纠纷一案作出民事判决书，判决张杰给付强发公司货款53万元及其利息。后经强发公司申请强制执行，2017年12月7日，额济纳旗人民法院查封登记产权人为张杰名下的涉案房屋。2019年11月7日，原告对执行的涉案房屋提出书面异议申请。额济纳旗人民法院于2019年11月18日作出（2019）内2923执异2号执行裁定书，驳回原告的异议请求。二原告与张杰于2011年8月4日就涉案房屋签订了《房屋购买协议》，约定原告借用被告张杰购买银川市经济适用住房的资格，购买了涉案房屋，房屋价款为33万元。协议签订后，原告于2011年8月4日和2013年10月21日按照约定向张杰分别支付了房款23万元和10万元，共计33万元。且2013年10月涉案房屋交付原告后就已入住。同时，涉案房屋系银川市限价商品住房，政府享有产权份额比例为16%，张杰享有产权的份额比例为84%，涉案房屋未满5年的，不得转让房屋产权，也未经银川市政府批准，涉案房屋不得过户给他人。时至2019年10月25日，银川市政府以银川市住房和城乡建设局为主办单位发出“购房人购买政府16%产权”后，可以将限价商品房过户的通知，原告联系张杰办理过户手续时发现涉案房屋已查封两年之久，2019年11月2日，执行法官到原告家中才得知涉案房屋已被查封的事实，此时原告已在该房屋中居住超过6年。因此，为了维护原告的合法权益，诉至法院。原告认为，本院（2019）内2923执342号执行案件的内容严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条等相关法律规定诉至法院，呈请贵院依法查明事实，判准所请，以维权益。被告张进强、张杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭提交书面意见书。本院经审理查明认定事实如下：2011年1月，张杰与银川市住房保障局签订《银川市五里湖畔限价商品住房买卖合同》，约定：张杰购买涉案房屋，建筑面积为89.66平方米，总价款为30.674万元。涉案房屋系限价商品房，政府占有16%的产权份额，张杰购买房屋未满五年的，不得转让房屋产权。2011年8月4日张杰与张永鹏、张伟鹏签订《房屋购买协议》，约定将涉案房屋以33万元价格转售给张永鹏、张伟鹏，房屋款项先行支付23万元，剩余10万元待五年后办理房产证时支付张杰。合同签订后，张伟鹏于2011年8月4日和2013年10月21日，向张杰支付购房款23万元和10万元，共计33万元。2013年10月张杰向张永鹏、张伟鹏交付涉案房屋并由张永鹏居住至今。2016年3月9日，因涉案房屋购买未满五年，将房屋登记在张杰名下。2019年10月25日，银川市住房和城乡建设局发出政府投资类限价商品房回购产权及缴税办证通知，二原告办理涉案房屋回购产权，缴税办证时，发现涉案房屋被额济纳旗人民法院已查封情况。2017年7月7日，额济纳旗人民法院（2017）内2923民初232号民事判决书对强发公司与张杰买卖合同纠纷一案作出民事判决书，判决张杰给付强发公司货款53万元及其利息。后经强发公司申请强制执行，2017年12月7日，额济纳旗人民法院查封登记产权人为张杰名下的涉案房屋。2019年11月7日，二原告对执行的涉案房屋提出书面执行异议申请。额济纳旗人民法院于2019年11月18日作出（2019）内2923执异2号执行裁定书，驳回二原告的异议请求。2019年11月19日，二原告向本院提出执行异议之诉，2020年4月29日，本院作出（2019）内2923民初913号民事裁定书，认为强发公司决议解散，在2020年2月11日已注销，法人资格终止，主体资格不适格，裁定驳回二原告的起诉。本院认为,本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中,通过到庭当事人的庭审陈述、举证以及辩论,本案的争议焦点为:原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利,原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定可知,该规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护的目的而设置的特别规则,即买受人基于正当的不动产买卖关系,在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下,其虽未取得标的物的所有权,但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。因此,人民法院在适用上述规定时,应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效,以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。(一)关于涉案房屋买卖协议是否合法有效的问题。本案中,涉案房屋系张杰单独所有的财产,原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、银川市五里湖畔限价商品住房买卖合同（合同编号：YFHX00354）、银川市不动产登记信息查询单、税收缴款书等证据可以认定。根据张杰与张永鹏、张伟鹏于2011年8月4日签订的房屋买卖协议,该协议中对双方当事人的姓名、商品房的基本情况、总价款、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定,同时张杰作为出卖人已认同原告交纳全部房款并向原告交付涉案房屋,故该协议系原告与张杰的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。(二)关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中,原告提供了中国农业银行宁夏分行活期帐户明细表和张杰出具的两张现金收条,证明原告向张杰支付涉案房屋的全部购房款，且在（2019）内2923民初913号执行异议之诉案件中，张杰也认可确实收到原告支付的购房款。因此,应认定原告已支付了涉案房屋的全部价款。(三)关于讼争房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。庭审中原告提交的银川市××区居民委员会作出介绍信、张永鹏与张勤娇结婚证、数字电视缴费凭证、天然气缴费凭证、缴纳物业费凭证等证据均可表明,在人民法院查封之前,涉案房屋已交付原告实际控制和支配,即已被原告合法占有。(四)关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。根据原告提交的银川市五里湖畔限价商品住房买卖合同书、政府投资类限价商品回购产权和缴税办证通知以及流程等证据均证实其向张杰购买涉案房屋后,2016年3月9日，因涉案房屋购买未满五年，不得转移产权，且涉案房屋产权政府占有16%的份额，将房屋登记在张杰名下后一直无法办理过户手续,2019年10月25日，政府发出通知允许回购产权，办理过户变更登记手续时涉案房屋被本院查封导致无法过户,且本案诉讼中被告又未能提供证据证明原告对此存在过错,故未办理涉案房屋的过户登记系非由原告的原因所致。综上所述,原告就执行标的(即涉案房屋)享有足以排除强制执行的民事权益,故其诉请要求停止对讼争房屋执行并确认涉案房屋属其所有,于法有据,本院依法予以支持。但对于涉案房屋查封的解除应由本院根据本案生效判决依法裁定,不属于本案判决内容,因此,对于原告该项诉求,本院在本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,判决如下:一、停止对本案所涉执行标的位于银川市××区房屋的执行;二、确认银川市金凤区正源南街五里湖畔75号楼4单元1402室房屋一套属原告张永鹏、张伟鹏所有。案件受理费6250元（原告已预交）,由被告张进强、张杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于阿拉善盟中级人民法院。审 判 长 红  梅审 判 员 赵 永 霞人民陪审员 温其其格二〇二〇年九月二十九日书 记 员 索 宏 宇