河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5837号 上诉人（原审被告）：唐某欣，女，汉族，住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：唐某龙，男，汉族，住石家庄市高新区，系唐某欣丈夫。 上诉人（原审被告）：唐某龙，男，汉族，住石家庄市高新区。 被上诉人（原审原告）：河北新东方房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区湘江道**。 法定代表人：孙明，董事长。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 上诉人唐某欣、唐某龙因与被上诉人河北新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐某欣、唐某龙上诉请求：1、撤销（2019）冀0191民初1714号民事判决第二项，改判上诉人承担2,680.5元违约金。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，并未审查被上诉人实际损失，判决上诉人承担64,584.6元违约金。显失公平。1、上诉人逾期偿还银行贷款，虽存在一定过错，但并非是主观恶意违约，且一审法院已查明上诉人在诉讼中主动表示愿意将代偿款偿还被上诉人并保证以后按时履行合同。一审判决要求上诉人承担高达64,584.6元违约金，显然并未考虑上诉人的真实主观意愿。而事实上，从被上诉人提交的证据资料来看，被上诉人损失实际金额为偿还银行贷款8,935.13元及同期银行贷款利息，按照一年期贷款利率4.35%计算，被上诉人损失同期银行贷款利息为388.68元，合计损失9,323.81元。在上诉人主动偿还8,935.13元的情况下，被上诉人实际损失为388.68元，被上诉人并未提供其他证据证明其损失金额。一审法院却要求上诉人承担64,584.6元违约金，是被上诉人损失的166倍之多，显然过分高于实际损失。2、上诉人与被上诉人同日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，很难认定哪些内容是双方的真实意思表示。从内容上看，《补充协议》是被上诉人单位制定的格式条款，而其内容均是霸王条款。开发商作为优势一方，制定不平等的《补充协议》已是行业惯例，上诉人无法与被上诉人协商修改合同条款，这已是不争事实。因《商品房买卖合同》是由房管局出具的制式公平的内容，在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定违约责任的情况下，《补充协议》再次加重上诉人的违约责任，排除被上诉人的义务，显然不合理，甚至应是无效条款。二、一审法院适用法律错误，判决上诉人承担违约金过髙，应予以调整。根据《＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院认定违约金应当以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，如约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。按照被上诉人向法院提交的证据，其损失为8,935.13元，违约金的上限为8935.13＊30%=2,680.5元。但被上诉人在《补充协议》中约定高达总房款10%的违约金，与《商品房买卖合同》中约定的对等的违约责任明显也不相符，过分高于实际损失。综上所述，一审法院认定上诉人承担违约金过高，上诉人也并非恶意违约，请求二审法院按照相关法律规定予以调整，改判上诉人承担2,680.5元违约金，请求法院支持上诉人请求。这样既可以弥补被上诉人损失，又实现惩戒目的，同时还减少潜在诉累，实现社会和谐。 新东方公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。第二，违约损失不应当以金额论，应当以其可能造成的影响后果危害综合考虑。第三，上诉人逾期偿还贷款的行为不仅仅是不诚信的行为，也是解除合同的违约行为，一审基于相关事由未解除合同，不能免除其承担相应违约金的法律责任。 新东方公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告所签订的珠峰大街199号想象国际生活小区南8号住宅楼02单元1002房屋《商品房买卖合同》并判令被告在合同解除之日起10日内腾退前述房屋返还被告。2、被告支付原告违约金64,584.6元。3、被告支付原告代偿的本息8,935.13元及起诉后继续产生的代偿费用。4、被告自判决解除之日按月支付房屋使用费1,300元至实际腾退房屋之日。5、诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月9日原告新东方公司与被告唐某龙、唐某欣签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为2015080910083946567，合同约定：唐某龙、唐某欣购买河北新东方房地产开发有限公司所开发建设的珠峰大街199号想象国际生活小区南8号住宅楼02单元1002房屋，面积91.87平方米，总价款645,846元，首付款195,846元，余款45万元向银行申请按揭支付。该合同补充协议约定为：“……银行按揭的补充约定：2.1如买受人申请银行按揭贷款购买该房屋，且出卖人为买受人提供阶段性担保，买受人确认，无论何种理由逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，均视为买受人对出卖人构成违约，双方就上述出卖人提供担保问题约定如下：……2.1.5如出卖人承担的保证责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担房屋总价款的10%的违约金。出卖人在扣除买受人违约金及出卖人所担保的款项后，将买受人已付款项退还买受人。2.1.6出卖人因承担保证责任代买受人偿还银行欠款本金、利息及罚金的，出卖人有权向买受人追偿。9.1法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后出卖人解除合同的，买受人应在合同解除之日10日内腾房，支付因使用房屋及其附属设施所产生的费用，并与出卖人交接房屋。买受人除承担合同及补充协议的违约责任外，还应向出卖人支付自房屋交付之日起至房屋交还出卖人之日止的房屋使用费，且出卖人无需对买受人的装修及搬迁损失等进行补偿。”同时，双方签订了《预售商品房合同备案书》。2015年8月28日，被告唐某龙、唐某欣与中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行签订个人购房担保借款合同，原告新东方公司作为保证人为被告唐某龙、唐某欣承担阶段性保证责任。2017年1月18日，被告唐某龙、唐某欣办理交房入住案涉房屋。后因被告逾期偿还贷款，2019年6月24日，中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行扣划原告新东方公司8,935.13元保证金。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、备案书、贷款合同、入住证明、银行扣款证明、庭审笔录等予以证实。 一审法院认为，原、被告自愿签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告新东方公司向被告唐某龙、唐某欣交付涉案房产后，被告唐某龙、唐某欣未依法按期偿还贷款，导致中国农业银行股份有限公司石家庄广安支行从担保人即原告新东方公司保证金账户中划转8,935.13元。被告唐某龙、唐某欣未按期偿还贷款的行为违反了合同约定，已构成违约。虽被告唐某龙、唐某欣的违约情形已符合合同约定的解除条件但房屋属于价值较大的商品，有其特有的商品属性。本案房屋总价款645,846元，未偿还贷款8,935.13元，未偿还贷款数额在房屋总价款中所占比例较小，且被告唐预龙、唐某欣在违约行为发生后能够积极偿还后续贷款，并保证今后按时履行合同义务，在案件审理过程中亦主动表示愿将代偿款偿还原告新东方公司。同时，案涉房产系被告本人及家庭生活所必需，若判决解除房屋买卖合同则不利于家庭的和谐稳定，也不利于市场经济的稳定。综合以上事实认定，被告唐某龙、唐某欣虽构成违约，但情节未达到致使合同不能履行，合同目的不能实现的严重程度，其与原告新东方公司签订的《房屋买卖合同》不应予以解除，但被告唐某龙、唐某欣应偿还原告新东方公司代偿款8,935.13元。关于违约金，《房屋买卖合同》中约定，如出卖人承担的保证责任的数额超过买受人月应还款数额3倍以上的，买受人承担房屋总价款10%的违约金。被告唐某龙、唐某欣已构成违约，应承担合同约定的违约责任，故被告唐某龙、唐某欣应支付原告新东方公司屋总价款10%即645,846元的违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、被告唐某龙、唐某欣于本判决生效之日起十日内偿还原告河北新东方房地产开发有限公司代偿款8,935.13元；二、被告唐某龙、唐某欣于本判决生效之日起十日内给付原告河北新东方房地产开发有限公司违约金64,584.6元；三、驳回原告河北新东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当依约履行各自义务。2015年8月9日上诉人唐某欣、唐某龙与被上诉人新东方公司自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同不予解除、继续履行，唐某欣、唐某龙应偿还新东方公司代偿还款8,935.13元，双方均不持异议，本院予以确认。唐某欣、唐某龙逾期还款已超三期，显属违约，考虑到当前房地产市场形势比当时对业主确有利好，一审未判令解除合同，符合唐某欣、唐某龙一审中居有其所的意愿，对唐某欣、唐某龙而言，继续履行合同已满足其生活所需。在此情况下，针对唐某欣、唐某龙的违约行为，新东方公司要求唐某欣、唐某龙按照房屋总价款10%承担违约责任，一审予以支持，既与双方的约定相符，也体现了公平原则。唐某欣、唐某龙认为违约金过高并应调整的理由，与本案案情不符，本院不予采信。 综上所述，唐某欣、唐某龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,638.0元，由上诉人唐某欣、唐某龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年九月二十七日 书记员  崔姣娇