山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异453号 案外人：吴某某，男，汉族，住山西省万荣县。 委托诉讼代理人：崔某某，山东海乐普律师事务所律师。 委托代理人：李某某，山东海乐普律师事务所实习律师。 申请执行人：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路******。 法定代表人：孔某某，执行董事。 委托诉讼代理人：王某某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地，住所地山东省胶州市北京东路**iv> 法定代表人：郑某，董事长。 被执行人：郑某，男，汉族，住山东省胶州市。 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执682号】一案中,案外人吴某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴某某称，请求依法解除对被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区x-x-x房屋（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案外人吴某某与张秀云于2013年6月5日签订《供货协议》，约定案外人为青岛一源商砼有限公司供应生产所用的泵送剂，结算方式是以其享有所有权的“东苑新天第x-x-x，面积120.13㎡”抵顶货款，案涉房产由青岛东苑置业集团有限公司于2013年5月30日出售给吴某某，2013年9月10日，双方货款清结，张秀云将案涉房产的产权转让给吴某某。案涉房产已于2013年5月30日支付了全部价款，因青岛东苑置业集团有限公司的原因未能及时办理产权手续。案外人吴某某是案涉房产的合法所有权人，法院查封行为依法无据，应予撤销。 为证明其主张，案外人吴某某向本院提交了供货协议及收款收据各1份，证明因案外人吴某某给张秀云及青岛一源商砼有限公司供应混凝土外加剂，张秀云将在青岛东苑置业集团有限公司购买的案涉房产抵顶给吴某某，房屋价款为706364元，后因开发商的原因，导致案涉房产一直无法办理网签及产权登记手续，但该房屋一直由吴某某控制。 申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，对证据的真实性予以认可，案外人吴某某提供的供货协议是其与张秀云之间的产品买卖合同，该合同从内容上没有涉及本案所涉及的项目，也没有涉及被执行人青岛东苑置业集团有限公司，该协议不能证明与案件事实的关联性。案外人吴某某提供的收款收据显示收款项目为新天第x-x-x户房产，面积多达120.13平方米，但未提供张秀云与被执行人青岛东苑置业集团有限公司之间的房屋买卖合同，而房屋买卖合同是买受人取得房屋产权以及合同项下权利的法定依据，物权法及执行相关规定均要求以合法有效的书面买卖合同作为主张权利的依据。即便案外人吴某某陈述的事实属实，在案外人与被执行人之间也没有建立买卖合同关系，直接与其有所谓以房抵债意思表示的是张秀云，案外人吴某某应与张秀云依法处理相关权利义务，张秀云预交的所谓抵债款项也应由张秀云与被执行人青岛东苑置业集团有限公司处依法理。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑某对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人吴某某未向本院提交其与被执行人青岛东苑置业集团有限公司在法院查封案涉房产前已签订的合法有效的书面买卖合同，虽然案外人吴某某主张系通过抵债方式取得案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且案外人吴某某名下有其他用于居住的房屋。故案外人吴某某的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人吴某某的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳