河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0306民初880号 原告(申请执行人)：秦皇岛市抚宁区阜康科技小额贷款股份有限公司 统一社会信用代码：911303005954180186 法定代表人：仇文仲，系该公司董事长 住所地：秦皇岛市抚宁区 委托诉讼代理人：郭景福，河北渤海明达律师事务所律师，代理权限特别代理。 委托诉讼代理人：刘畅，河北渤海明达律师事务所律师，代理权限特别代理。 被告（案外人）：赵云峰，男，汉族，1972年1月26日生，现住秦皇岛市抚宁区。 委托诉讼代理人：蔡凤芹，河北百人合律师事务所律师，代理权限特别代理。 被告（被执行人）：王云波，男，汉族，1968年4月5日生，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师，代理权限一般代理。 第三人（被执行人）：秦皇岛海之星房地产开发有限公司 统一社会信用代码:91130302799581802J 法定代表人：张永士，系该公司总经理 住所地：秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师，代理权限一般代理。 原告秦皇岛市抚宁区阜康科技小额贷款股份有限公司与被告赵云峰、王云波、第三人秦皇岛海之星房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市抚宁区阜康科技小额贷款股份有限公司委托诉讼代理人郭景福、刘畅、被告赵云峰及委托诉讼代理人蔡凤芹、被告王云波委托诉讼代理人杜秀珍、第三人秦皇岛海之星房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦皇岛市抚宁区阜康科技小额贷款股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许继续执行登记在被告王云波名下的位于秦皇岛市海港区房屋及其车库；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原告与被告王云波、第三人秦皇岛海之星房地产开发有限公司（以下称第三人）借款合同纠纷执行一案，在执行过程中，抚宁区法院于2019年8月23日依据（2019）冀0306执恢84至92号执行裁定书查封了位于秦皇岛市海港区房屋及其车库（以下称案涉房屋），并于2020年4月14日公告拍卖案涉房屋。被告赵云峰于2020年4月18日对执行案涉房屋提出执行异议，秦皇岛市抚宁区人民法院以（2020）冀0306执异5号《秦皇岛市抚宁区人民法院执行裁定书》（以下称执行裁定书）裁定中止对案涉房屋的执行。二、被告赵云峰申请执行异议称其于2012年2月24日以135万元向被告王云波购买了案涉房屋，未办理房屋所有权证书。原告对被告赵云峰提交的有关证据的合法性、真实性、关联性不予认可，被告赵云峰提交的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权益，被告赵云峰涉嫌与王云波恶意串通规避案涉房屋的依法执行。综上所述，原告请求抚宁区人民法院判决准许继续执行案涉房屋，支持原告的全部诉讼请求。 赵云峰辩称，秦皇岛市抚宁区人民法院（2020）冀0306执异5号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。理由如下：一、抚宁区法院于2019年8月23日査封了秦皇岛市海港区房屋及其车库（下称案涉房屋）。现答辩人有充分证据证明答辩人是案涉房屋的实际所有权人，对案涉房屋享有足以排除执行的权益。答辩人与被告王云波之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，答辩人在人民法院查封之前已合法占有该房屋、答辩人已支付全部购房款以及未办理房产过户登记非答辩人原因所致。 首先，案涉房屋在被抚宁区法院查封之前，答辩人于2012年2月24日就通过中间人高某与被告王云波签订了《购房协议》以135万元的价格购买了案涉房屋。《购房协议》约定：“甲方将秦皇岛海港区房产160.28平方米（含77号地下车库、下房一间）以人民币135万元（大写:壹佰叁拾伍万元整）出售给乙方。本协议签订之日，甲方收到乙方房款伍拾伍万元整，乙方欠房款捌拾万元整，乙方须5日内付清，待乙方将房款全部付清后，甲方将购房全部手续及钥匙交给乙方。该房屋暂没有办理产权证，待能够办理时，甲方配合乙方办理过户手续，所需费用由乙方承担。本协议自双方签字、甲方收到乙方房款之日起生效。”该《购房协议》是买卖双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，签订协议当日，答辩人已付房款伍拾伍万元，《购房协议》在双方签订协议之日起生效。其次，在法院查封之前，答辩人已经支付全部购房款，且已经实际合法占有、使用该案涉房屋。答辩人在《购房协议》签订当日，也即2012年2月24日现金支付房款伍拾伍万元后，于2012年2月27日又转账支付尚欠房款捌拾万元，被告王云波在收到以上全部壹佰叁拾伍万元房款后，为答辩人出具收款收条，并将案涉房屋及购房的全部手续、房屋钥匙交给答辩人。此后，答辩人将原不使用的家具等物品搬入案涉房屋，并按照小区物业管理一直交纳物业费至今。同时，案涉77号地下车库由答辩人自2014年11月15日起以每年4000元的价格出租给胡文胜使用至今。可见，答辩人对涉案房产实现了支配和控制，已实际合法占有、使用案涉房屋。答辩人享有案涉房屋所有权权益的同时履行着案涉房屋所有者的义务，是案涉房屋的实际所有权人。第三，案涉房屋至今未办理过户是因签订《购房协议》时尚不能办理产权证，待能够办理产权登记时，被告王云波又怠于办理产权证，导致答辩人至今仍无法办理过户登记手续，因此，签订《购房协议》时未办理案涉房屋过户登记不可归因于答辩人。 二、对被答辩人主张答辩人涉嫌与被告王云波恶意串通规避案涉房屋的依法执行问题。答辩人认为，鉴于以上答辩人与被告王云波之间通过高某签订《购房协议》的订约、履约过程，购房的价款及房款支付的事实结合案涉房屋的实际占有、使用等情况，无法推定出双方存在恶意串通的故意并实施恶意串通的行为。更何况，答辩人与被答辩人无任何纠纷，也没有理由与被告王云波恶意串通规避执行。在被答辩人无法提供相应证据的情况下，该主张不成立。 综上所述，答辩人于法院查封案涉房屋之前就已经与被告王云波签订《购房协议》、支付全部购房款并且已经合法占有案涉房屋，是案涉房屋的实际所有权人。之所以至今未过户，也非答辩人自身原因所致。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，法院应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 王云波辩称，应当维持抚宁区人民法院（2020）冀0306执异5号裁定中止对裁定方的执行，理由案涉房屋王云波确实卖给赵云峰，收取全部购房款，并在房款收全之后早已向赵云峰交付，请法庭查清事实对原告的请求不予支持。 秦皇岛海之星房地产开发有限公司述称，同意王云波的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交如下证据：1、证据名称：抚宁区人民法院于2019年11月22日询问王云波时制作的执行笔录复印件一份（原件在执行案件卷宗内）。 证明目的：王云波在询问过程中，既说已经把案涉房屋卖别人了，顶账给别人了，下面人弄的我不太清楚；又说案涉房屋和车位一起顶别人了，其说法自相矛盾——案涉房屋到底是以房抵债还是卖出的，存在矛盾，若是以房抵债应当提交相应债权债务关系的凭证，证明债权债务关系的存在；下属办的手续其本人不清楚，也与被告赵云峰提交的证据上有王云波的签字捺印相矛盾。由此可见，被告赵云峰提交的《购房协议》和收条等证据不具有真实性、合法性、关联性，其提出的执行异议不成立。 2、提交鉴定申请书一份，鉴于原告对被告赵云峰提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可，我们提出质疑，对被告赵云峰提交的相关书证的真实性需要采用科学技术手段进行鉴别，因此，申请对赵云峰提交的购房协议和收条真实制成的时间及落款时间是否一致进行鉴定。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告赵云峰对原告提交的证据质证如下：对执行笔录的真实性有异议，只是复印件，但虽然是复印件是法院做的，对王云波所作笔录内容有异议，王云波是极其不负责的表现之一，他将房屋卖给赵云峰的事实，我们在他从房卖出后，包括办理相应手续，我们找不到他。他现在说的这些事情与事实不符，是极其不负责的陈述，即使能够证明是执行局所作的笔录也不能否认他将房屋卖给赵云峰的事实，庭前王云波委托律师的过程来看，他是不负责的人。他在执行局所作的笔录不足以否定与赵云峰签订购房协议的事实。现在王云波欠款多，他自己的房子怎么处理他自己也说不清，而且他人也是很难找。 第二，对于鉴定申请书我方不予认可，我方认为法院不应允许提出申请，从程序来讲应在举证期限届满前提出，刚才原告方说看到购房协议才提出的。从实体方面，有没有鉴定的必要，被告方赵云峰还没有举证，除了购房合同之外，还有其他证据，银行方面的书证，均可以证明买卖事实存在，利用其他证据可以证明买卖事实存在，所以没有必要做鉴定。同时，对于原告提出制成时间和落款时间，对于鉴定内容被告方认为依据现在的鉴定机构和现有的仪器设备对于现有形成的购房合同及收条应该无法做鉴定意见，即使做出来了与卷里其他证据存在矛盾也是不应采信的，在没有采信的情况下，被告赵云峰不同意鉴定。 被告王云波：同意赵云峰代理人的质证意见。对笔录内容与原告所述内容不一致。对于笔录王云波已经记得房子不属于他了，对于基本事实说的很清楚，房子已经卖别人了。 第三人：同意王云波的质证意见。 被告赵云峰提交如下证据：第一组证据:赵云峰与王云波签订的《购房协议》及协议履行情况。 1、2012年2月24日赵云峰与被告王云波签订的《购房协议》1页，证明：王云波将秦皇岛海港区房产160.28平方米（含77号地下车库、下房一间）以人民币135万元（大写:壹佰叁拾伍万元整）出售给赵云峰。本协议签订之日，王云波收到赵云峰房款伍拾伍万元整，赵云峰欠房款捌拾万元整，赵云峰须5日内付清，待赵云峰将房款全部付清后，王云波将购房全部手续及钥匙交给赵云峰。该房屋暂没有办理产权证，待能够办理时，王云波配合赵云峰办理过户手续，所需费用由赵云峰承担。本协议自双方签字、王云波收到赵云峰房款之日起生效。该《购房协议》是买卖双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，签订协议当日，赵云峰已付房款伍拾伍万元，《购房协议》在双方签订协议之日起生效。也证明案涉房屋在被抚宁区法院查封之前，赵云峰与王云波已于2012年2月24日通过中间人高某签订了《购房协议》。 2、《秦皇岛银行交易明细账》1张，证明2012年2月27日赵云峰转账支付王云波尚欠购房款80万元。 3、《收条》1张，证明2012年2月27日在法院查封之前，赵云峰已经支付全部购房款135万元。 第二组证据:2010年5月19日王云波购买的秦皇岛海港区房产的《商品房买卖合同》、交费收据等相关购房手续，共21页。证明2012年2月27日在法院查封之前，赵云峰付清全部房款后，收到王云波交付的购房的全部手续及钥匙，案涉房屋同时交付。 第三组证据:秦皇岛金茂物业服务有限公司龙熙半岛管理处《证明》及《地下停车位租用协议书》等证据； 1、秦皇岛金茂物业服务有限公司龙熙半岛管理处出具的《证明》1张，证明案涉房屋赵云峰一直按照小区物业管理交纳物业费，车位使用车辆牌号为冀Ｃ×××××。 2、《地下停车位租用协议书》一页，证明2014年11月18日在法院查封之前，赵云峰已经对涉案房产实现了支配和控制，已实际合法占有、使用案涉房屋，将车库租给胡文胜停放其所有的冀Ｃ×××××的车辆。 3、胡文胜出具的《情况说明》1页及身份证复印件、冀Ｃ×××××车辆行驶证复印件1张、微信支付租金的记录3张，冀Ｃ×××××车辆停放77号车位的照片1页，共6页。证明《地下停车位租用协议书》到期后，胡文胜至今仍继续租用的情况。也证明赵云峰至今仍对涉案房产实施支配和控制，已实际合法占有、使用案涉房屋并收取收益。 以上证据综合证明赵云峰于法院查封案涉房屋前与王云波签订书面《购房协议》真实、合法、有效；赵云峰支付全部购房款后已经对涉案房产实现了支配和控制，已实际合法占有、使用案涉房屋，是案涉房屋的实际所有权人。之所以至今未过户，非赵云峰自身原因所致。赵云峰对案涉房屋享有的权益依法可以排除法院的强制执行。 被告赵云峰申请证人高某出庭作证。 原告对被告赵云峰提交的证据及证人证言质证如下：对证人证言的真实性、合法性不予认可，因为证人高某是王云波的属下，与赵云峰是朋友，存在法律上的利害关系，并且高某所证是2012年签订购房协议明显与协议的新旧程度特别是收条明显做过处理，有黄黑印迹，可能存在购房协议和收条用电熨斗处理来显示他的陈旧，因此请求法庭对证人证言不予采信。 一、《购房协议》、收条：不认可其真实性、合法性、关联性，原告认为其实际形成时间与落款显示时间不一致，二被告赵云峰与王云波之间买卖案涉房屋的法律关系不真实，因此原告向人民法院提交鉴定申请书一份，请求对被告赵云峰提交的《购房协议》和收条的真实制成时间与落款时间是否一致进行鉴定。 二、秦皇岛银行交易明细账：不认可其与本案的关联性，该份证据仅能显示赵云峰给王云波转账80万元，但不能证明该笔转账的性质是否为购房款。并且，被告赵云峰主张其给王云波支付了55万元现金，但是在买卖房屋过程中使用如此大额的现金进行支付明显不符合常理，由此可见，被告赵云峰主张其购买王云波的房屋，未支付合理对价，人民法院应当依法审查是否存在支付55万元现金的事实。 三、王云波收据、王云波与房地产公司签订的商品房买卖合同的证明：与本案不具有关联性，仅能证明王云波购买案涉房屋的事实。 四、对赵云峰提交证据的第三组证据进行质证：包括龙熙半岛管理处开具的证明一份，赵云峰与胡文胜签订的地下停车位租用协议书、2018年11月和2019年11月的转账记录、微信聊天记录、2016年王云波车位服务费收据：不认可其真实性、合法性、关联性，不能证明赵云峰对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。 被告王云波对赵云峰提交的证据及证人证言质证如下：第一组证据的三性予以认可，证明房屋买卖的事实。第二组证据认为房子登记在开发商名下，与诉请不符，与最高人民法院28、29条规定不符，真实性无异议。对证人证言的三性均认可。 第三人：同意王云波的质证意见。 被告赵云峰对证人证言的三性认可，与赵云峰提交的证据相互佐证了购房协议真实性以及房款交付的真实性。 依当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年5月19日，王云波与秦皇岛金龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王云波作为买受人，购买该公司开发的位于自然家园北秦皇岛植物园南龙熙半岛8-2-2201号房屋及2-106号下房1间，总价为1211116，房屋交付期限为2011年10月31日前。产权登记为出卖人在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2011年10月28日，王云波向秦皇岛金龙房地产开发有限公司交纳了维修基金、取暖费等。2012年2月24日，王云波作为出卖方（甲方）赵云峰作为买受方（乙方），通过中间人高某签订购房协议，双方约定，甲方将秦皇岛海港区龙熙半岛8栋2-2201号房产160.28平方米（含77号地下车库、下房一间）以人民币135万元出售给乙方；本协议签订之日，甲方收到乙方房款伍拾伍万元整，乙方欠房款捌拾万元整，乙方须5日内付清，待乙方将房款全部付清后，甲方将购房全部手续及钥匙交给乙方；该房屋暂没有办理产权证，待能够办理时，甲方配合乙方办理过户手续，所需费用由乙方承担。2012年2月27日赵云峰通过在秦皇岛银行开户的000413682900020帐户转帐给王云波在中国工商银行滨海支行开户的帐户800000元。同日，王云波为赵云峰出具“今收到赵云峰支付的房款壹佰叁拾伍万元正（¥135万元），其中55万元现金，80万元银行转帐”的收条。王云波将购房的相关手续、钥匙等物交付给赵云峰。2014年11月18日，赵云峰将地下77号车位使用权租赁给胡文胜使用，双方签订地下停车位租用协议书，约定租赁费用4000元一年。胡文胜证实自2014年11月18日租用赵云峰龙熙半岛地下77号车位停放车辆，车牌号冀Ｃ×××××，租金4000元／年。秦皇岛市金茂物业服务有限公司龙熙半岛管理处证实，龙熙半岛小区8-2-2201房屋物业服务费缴纳至2019年，地下车位**停放服务费自2014年11月15日缴纳至2020年11月14日，使用车牌号为冀Ｃ×××××。证人高某出庭证实：赵云峰从王云波手买的房子，是我搭的线，我是中间人，合同是他们签的，我在场，当时付的现金55万元我看见了。当时签订协议付的，购房协议是在2012年过完春节在秦皇岛汉丰盛宴饭店签的，55万元现金也是在汉丰盛宴交付的，全部是100元整捆的，过的捆。那时候我给王云波打工，是他的副总，我和赵云峰认识，朋友关系。被告赵云峰庭审陈述：大约在13年14年将家具搬入案涉房屋，有床、电视柜、餐桌、鞋柜等。经本院现场勘查，在案涉房屋客厅、卧室、卫生间等房间存放有上述物品外，还存放有旧洗衣机、白酒等。在茶几桌面覆盖有已经泛黄的2017年的报纸。 本院在执行原告与被告王云波、秦皇岛海之星房地产开发有限公司借款合同纠纷案中，曾于2019年6月25日作出（2019）冀0306执恢84至92号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人相应价值的动产、不动产及其他财产权。2020年4月14日，本院依法查封案涉房屋并张贴封条。2020年4月18日，赵云峰向本院提出执行异议申请书，本院依法审查后，于2020年4月30日作出（2020）冀0306执异5号执行裁定书，裁定中止对秦皇岛市海港区房屋的执行，并于2020年5月9日由原告委托代理人郭景福签收（2020）冀0306执异5号执行裁定书。2020年5月21日，原告向本院递交起诉状，本院于2020年5月28日立案受理。 本院认为，在本院执行原告与王云波、秦皇岛海之星房地产开发有限公司借款合同纠纷案中赵云峰作为案外人对案涉房屋的查封执行提出执行异议，本院裁定中止执行后，原告作为申请执行人提出执行异议之诉，本案的争议焦点是赵云峰作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王云波于2010年5月与开发商签订商品房买卖合同，于2011年10月受领案涉房屋。2012年2月24日，王云波与赵云峰签订购房协议，赵云峰通过现金支付和银行转帐方式全额支付购房款135万元，王云波将购房手续、钥匙交付赵云峰。之后，赵云峰将旧家具、电器等物品存放在案涉房屋内并将地下车位出租他人使用至今。案涉房屋购房协议的签订及赵云峰对案涉房屋的占有、使用收益均在本院查封之前，赵云峰已支付全部价款，虽然案涉房屋现未办理过户，但在赵云峰与王云波签订购房协议时，案涉房屋王云波尚未取得产权证，现有证据亦不能证明未办理过户系因买受人赵云峰自身原因所致，故赵云峰提出的执行异议申请符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即人民法院应予支持的情形。原告依据本院执行过程中对王云波所作执行笔录中王云波的陈述矛盾，主张二被告涉嫌恶意串通规避执行，理据不足。原告提交的购买协议、房款收条、银行交易明细、证人高某的当庭陈述等证据，结合本院现场查勘情况已形成完整闭合的证据链条，故对原告提交的证据及证人证言的真实合法性与本案的关联性本院予以采信。原告提出的对购房协议和收条的真实制成时间与其各自落款时间是否一致进行鉴定的申请，理据不足，本院不予准予。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张春友 人民陪审员  仇新华 人民陪审员  朱耀兴 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  王 瑶