广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终2208号 上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：佛冈县**********，统一社会信用代码：914**********XU。 法定代表人：刘胜，董事长。 委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯小红，女，1972年3月19日出生，汉族，住广东省佛冈县*****************，身份证号码：44************6。 委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。 上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人冯小红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初292号民事判决。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、判令撤销原审判决；二、依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求：三、判令被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。 事实与理由：一、一审法院在没有查清事实的前提下，作出了错误的判决。虽然《购房合同》约定讼争房屋交付的时间为2018年8月31日，但由于如下非上诉人的特殊原因导致延误：（一）起初，县政府允许上诉人边施工边办理报建审批手续。上诉人从2015年1月起，便委托从化一建公司进行施工，但在施工和办理报批手续正如火如荼进行时，到2016年7月，上诉人被建设主管部门告知，因政策调整，从化一建公司不具备施工资质。为此，上诉人只好重新物色符合资质条件的吴川建筑公司，直至2016年11月才取得项目施工许可证。在此过程中，造成中途停工近4个月。（二）自2015年底从砌筑施工围墙开始，回迁户阻挠施工从未间断。尤其是在2017年11月上旬至2018年5月中旬的半年间，回迁户中的李某某、范某某、宋某某等人多次阻挠施工，甚至纠集社会闲散人员集结于工地，进行百般阻挠，持续时间长达半年之久，致使工程陷入半瘫痪状态。直至2018年5月，在县政府的大力支持下，并由县政法、公安等部门介入此事后，事态方得以平息，但由此造成的直接或间接的经济损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府要求“创文创卫”期间不得施工的规定，导致本讼争房屋建设项目停止施工超过四个月。（四）本项目燃气管道铺设与供气工程由佛冈华润燃气有限公司承接。该公司于2018年5月15日前己完成了小区内管道铺设，并经监理公司验收确认合格，具备供气条件。但由于佛冈县*********规划整改工程（本讼争房屋建设项目所在地处于整改工程范围内，该工程亦因“创文创卫”期间不得施工的规定而长时间延误）影响了本项目燃气的开通，直至2019年7月22日后佛冈华润燃气有限公司才能根据市政管道规划整改要求，对本讼争房屋建设项目中燃气中压管道进行开挖改管，从而持续影响了本项目燃气的开通。由上可知，上诉人在自身能力范围内能做且仅能做到的是室内燃气管道的铺设及完善室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施，使之达到符合开通燃气的条件，但能否正常使用燃气与城市基础设施是否完善具有莫大的关系，本案就存在上述不能归责于上诉人的城市基础设施问题。（五）上诉人在2018年12月20日取得包括案涉商品房在内金尊大厦整体的竣工验收备案证明文件后，旋即通知包括本案被上诉人在内的全体业主在2019年1月1日办理有关收楼手续。故被上诉人未按时在2019年1月1日办理收楼手续导致的所谓延期属于被上诉人自行处分其权利的行为，与上诉人无关。 二、上诉人虽未能在2018年8月31日将讼争房屋交付给被上诉人，但并没有构成违约，故无须向被上诉人支付违约金。由上可知，导致上诉人未能在2018年8月31日将讼争房屋交付给被上诉人的原因，均属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”。 综观上述，原审法院在没有查清事实的前提下，作出了错误的判决，故应当依法予以纠正。依法应当驳回被上诉人的所有诉讼请求。 被上诉人答辩称，一、佳达公司未能按合同约定交付涉案房屋，明显构成违约。佳达公司上诉所述，并没有任何证据证明。而且，佳达公司上诉所述理由均为佳达公司与案外人之间的纠纷或佳达公司自身原因，均不构成佳达公司可以延期交付房屋的理由。佳达公司若认为因案外人原因造成延期损害其利益，佳达公司可另行向案外人主张，与答辩人无关，佳达公司仍应按涉案合同的约定承担违约责任。二、在涉案房屋尚不满足合同约定的交付条件时，佳达公司通知收楼，答辩人有权拒绝收楼。佳达公司以其已通知收楼为由主张其无需承担违约责任，没有任何事实及法律依据。综上所述，基于上述答辩意见，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1、判令佳达公司向冯小红支付逾期交房违约金11901.6元[456000元×0.01%×261天（从2018年8月31日计算至2019年5月19日止）]；2、本案诉讼费由佳达公司承担。 一审法院审理查明：一、案涉商品房买卖合同的签订时间：2017年2月24日。二、买卖双方：买受人为冯小红，出卖人为佳达公司。三、预售商品房的位置及成交价：位于佛冈县********************房，成交价为456000元，冯小红已依约支付购房款给佳达公司。四、合同约定的交房时间及条件：《商品房买卖合同》第九条、第十条和第十一条约定出卖人应在2018年8月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用；交付商品房时，应还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。本案中，冯小红已于2019年5月19日收楼。五、逾期交房违约责任：合同第十二条约定，除不可抗力外，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。六、出卖人可延期交付房屋的条件：合同附件十一《补充协议》第五条第6款约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、遭遇不可抗力，……2、（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的。（2）政府通知停工（如中考、高考、迎接国检、迎接省检等）、禁止车辆进出该商品房施工场地……（6）如发生上述的“特殊原因”，出卖人可凭清远市或佛冈县有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。七、其他需说明的情况：2018年12月20日，案涉商品房完成建设工程竣工验收备案，备案文件包括燃气工程验收文件；庭审中，佳达公司自认案涉商品房小区完成了与城市燃气管网的连接，在2019年12月25日已开通燃气供应。八、双方的争议焦点：1、对于案涉商品房是否符合交付条件，佳达公司认为案涉商品房在2018年12月20日已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，燃气工程也验收合格，具备通气条件。因县城“创文创卫”期间不得施工导致城市基础设施未完善而不能供应燃气，这属于不可归责于佳达公司的不可抗力因素，佳达公司无需因此承担违约责任。佳达公司已通知了冯小红收楼，实际交楼时间应是2019年1月1日。冯小红则认为佳达公司通知收楼时并未提供房屋测绘报告，且是由于佳达公司未支付燃气管道工程款才导致燃气公司不开通燃气，房屋并未达到合同约定的收楼条件，因此才拒绝收楼。2、对于未能在合同约定的2018年8月31日前交楼，佳达公司认为是因为案涉商品房在建筑施工过程中，按佛冈县委、县政府“创文创卫”不得施工的规定而停工超过四个月所致，“创文创卫”期间不得施工在佛冈县范围内是众所周知的事实，属于《补充协议》第五条第6款约定的佳达公司可以据实予以延期交楼的情形，佳达公司无需因此承担违约责任。冯小红则认为上述原因不属于法律规定及合同约定的佳达公司可以延期交楼的情形。佳达公司对其上述抗辩意见，至本案一审辩论终结前仍未向一审法院提交证据佐证。 一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯小红与佳达公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。冯小红已向佳达公司付清购房款，但佳达公司未能在2018年8月31日前将符合约定交付条件的商品房交付给冯小红使用，其行为已构成违约，冯小红可要求佳达公司依约支付违约金。根据查明的事实，涉案商品房在2019年12月25日才完全具备交房条件，现冯小红已于2019年5月19日收楼，故逾期交房违约金应按总房价每日万分之一的标准自2018年9月1日起计算至2019年5月19日止，经核算为11901.6元（456000元×0.01%×261天）。佳达公司抗辩认为逾期交房的原因属于不可抗力，但未提供任何证据证明，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：佳达公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金11901.6元给冯小红。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取计49元，由佳达公司负担。冯小红预交的受理费49元，可在判决生效后向一审法院申请退回。 二审期间，上诉人向本院提交下列十组证据：一、1.《建设用地规划许可证》、2.《建设工程规划许可证》、3.《建设工程施工许可证》，拟证明因资质问题耽误4个月（2016年7月-2016年11月）；二、1.回迁户阻挠施工视频（光盘）、2.会议签到表、工程例会（关于春节放假时间及后续工作安排）、3.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、4.佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询，拟证明部分回迁户阻挠施工问题耽误6个月（2017年11月上旬-2018年5月中旬）；三、1.《关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请》及附件、2.会议签到表、工程例会（关于分户验收前的碰头），拟证明永久性电房调整耽误五个月（2017年11月-2018年4月）；四、1.《金尊大厦工程的竣工日期及工人结算情况公示》、2.《建筑工程竣工验收报告》、3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明竣工验收备案问题耽误时间5个月（2018年7月-2018年12月）；五、1.《房屋建筑面积测绘说明》、2.《实测分户说明》、3.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；六、1.佛冈县县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示、2.工程竣工联合验收表、3.佛冈县自然资源局关于政府信息公开的恢复及附件（建字第2019-32号）、4.燃气工程总平面图、5.金尊大厦报装明细、6.关于金尊小区消防通道中压管改造的联系函，拟证明燃气管道敷设及供气问题耽误约15个月（2018年5月-2019年8月）；七、创文创卫报道网页截图，拟证明因创文创卫耽误约4个月（2016年10月-2018年12月）；八、邮件寄送证明，拟证明上诉人于2019年1月1日通知全体业主收楼；九、《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明合同约定的交付条件上诉人已经达到，因各种非上诉人原因导致未能如约交付，上诉人不承担责任，其他配套设施的问题，可予以整改完善，但不是被上诉人拒绝收楼的法定理由；十、1.土地证、2.《商品房预售许可证》、3.《使用说明书》、4.《商品房质量保证书》，拟证明根据上述证件取得的日期可证明不存在被上诉人称的未出示“五证二书”情况。 本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。 涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。佳达公司上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查佳达公司提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。佳达公司上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题均发生在涉案合同签订之前，且该两个理由完全不在合同约定的可以延期的范围内，故对于佳达公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，佳达公司提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，佳达公司亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故佳达公司以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，根据佳达公司提交的《县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示》可知，市政燃气管道的改造规划是在涉案商品房买卖合同签订之前已经公示，也就是说，燃气管道的改造计划并非合同签订后才出现的事实，佳达公司应当此在基础上确定交房期限和交房条件，而非确定交房期限后才以此为由要求延期。同时，合同约定如因出现延期事由，佳达公司应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，佳达公司并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是佳达公司未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由佳达公司自行承担。综上，佳达公司提出的延期交房理由均不成立。 至于佳达公司提出业主未按时收楼问题。根据查明事实，案涉商品房于2019年12月25日才具备合同约定的交付条件，本案没有证据证明佳达公司于房屋符合交付条件情形下业主收到收楼通知后不及时收楼的事实，故佳达公司该节上诉理由依据不足，本院不支持。 综上所述，佳达公司的上诉理由不成立，本院对其不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李慧玲 审 判 员 禹 莉 审 判 员 杨 玲 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张 婧 书 记 员 冯敏静 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。