江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初15908号 原告：石祖刚，男，1958年6月12日出生，汉族，住江阴市。 原告：江阴市中江房地产有限公司，住所地江阴市通江北路******。 法定代表人：石祖刚。 委托诉讼代理人：金瑞彬（受两原告共同委托），江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲（受两原告共同委托），江苏博爱星律师事务所律师。 被告：李正峰，男，1976年8月14日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：孙建军，广东维强（江阴）律师事务所律师。 第三人：李国良，男，1951年11月10日出生，汉族，住江阴市。 第三人：吴俊莲，女，1974年03月16日出生，汉族，住江阴市。 第三人：周建娥，女，1974年05月29日出生，汉族，住江阴市。 第三人：沈莉，女，1969年1月12日出生，汉族，住江阴市。 原告石祖刚、江阴市中江房地产有限公司（以下简称中江公司）与被告李正峰、第三人李国良、吴俊莲、周建娥、沈莉、不当得利纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石祖刚暨中江公司法定代表人及其共同委托诉讼代理人金瑞彬，被告李正峰及其委托诉讼代理人孙建军、第三人周建娥到庭参加诉讼，第三人李国良、吴俊莲、沈莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告石祖刚、中江公司向本院提出诉讼请求：1.李正峰向石祖刚返还不当得利9952200元，并承担该款自起诉之日起至款项返还之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；2.确认中江公司与李正峰签订的中江**庭一期13号、41号、49号、59号及中江**庭二期70号1502室《商品房买卖合同》无效；3.判令李正峰协助中江公司办理撤销上述第2项中《商品房买卖合同》网上备案相关手续；4.本案诉讼费用由李正峰承担。 事实与理由：石祖刚由于经营需要向李正峰借钱。2014年至2015年期间，李正峰借用李国良、吴俊莲、周建娥、沈莉的名义与石祖刚签订借条，金额分别为300万、312万元、468万元、700万元，上述四张系未约定利息和还款期限的格式化借条，总金额为1780万元，但石祖刚实际收到借款总金额为1518万元。截至2019年2月4日，石祖刚共计还款25132200元，因双方未明确约定利息，石祖刚无支付利息的义务，李正峰多取得的9952200元款项没有法律依据，属于不当得利，应予以返还。 2015年9月28日，石祖刚与李正峰协商以中江公司名下20套房产为上述借款提供抵押担保，但双方并未进行抵押登记，而是以签订《商品房买卖合同》的形式进行担保。双方之间的房屋买卖行为并非真实意思表示，其目的实为中江公司以其所有的房屋为借款提供担保，根据《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，涉案《商品房买卖合同》应认定为无效。为维护自身合法权益，具状起诉。 被告李正峰辩称：1.石祖刚并没有向他借款，石祖刚和其他出借人的纠纷与他无关,2015年9月28日前的汇款系他代其他出借人收取的利息，2015年9月28日后的汇款系他收取的房屋回购款；2.石祖刚向其他借款人借款共计2304万元，他代为归还2070万元。他另向石祖刚支付200万元，共计支付2270万元购买中江公司20套房，2015年9月28日后石祖刚陆续向他回购，现尚有5套房未回购。 第三人周建娥述称：她系通过李正峰向石祖刚出借款项。她出借了468万元，李正峰代石祖刚归还了500万元。 第三人李国良、吴俊莲、沈莉未到庭陈述。 本院经审理认定事实如下： （一）2015年9月28日前借贷情况 根据原被告双方提供的证据，2014年至2015年期间，石祖刚、中江公司作为借款人或担保人分别向李国良等人出具借条，并以中江公司名下中江**庭房产进行抵押，签订抵押协议，具体明细如下： 序号 借款日期 出借人 金额 月息 借款人 担保人 款项交付 房产 抵押 2014.5.15 李国良 300万 2.2%+0.3%中介费 中江 公司 石祖刚 李国良开具300万本票 41号 2015.2.15 吴俊莲 370万 2% 高益平 石祖刚、中江公司等 李正峰开具270万本票、转账100万 58号、59号 2015.2.16 李正峰 36万 石祖刚 中江公司 李正峰当日取款36万、石祖刚出具现金收条，原告认为系结欠的利息重新出具的借条 2015.2.17 吴俊莲 312万 2%+1%中介费 石祖刚 徐某某2、石伟梁、中江公司 仰小峰开具130万本票、吴俊莲开具182万本票 15号、49号 2015.2.17 周建娥 468万 2%+1%中介费 石祖刚 徐某某2、石伟梁、中江公司等 周建娥开具268万本票、朱士成开具200万本票 11号、12号、13号 2015.3.31 沈莉 700万 2%+1%中介费 石祖刚 / 沈莉开具450万本票、王某某转账石祖刚250万 19号、20号、21号、22号       2014年5月至2015年9月，石祖刚、中江公司通过现金给付或个人账户、公司账户、公司会计徐某某1账户、公司股东徐某某2（亦为石祖刚配偶）账户转账支付李正峰共计471万元，李正峰对此并无异议，认为系代第三人收取的利息。 （二）2015年9月28日后的交易往来 2015年9月28日，石祖刚出具说明书，载明：由于本公司贰拾套房为团购价，总价贰仟贰佰柒拾万整，一次性出售给李正峰。房产明细：中江**庭65-1502、70-1502、70-1302、68-1302、68-1301、65-1302、65-1401、49号、39号、41号、59号、58号、22号、21号、20号、19号、13号、12号、11号、15号。 同日，李正峰与石祖刚、中江公司就上述20套房签订回购协议，载明：即日起，如本公司每月支付李正峰87.5万元违约金，李正峰自愿将原20套房按2270万元退还给中江房产，如超过一月不付违约金，本公司将配合李正峰办理房产证及土地证。 同日，石祖刚出具委托书，载明：本公司现已与购房人正式签订《购房合同》，各项手续已经办妥，因本公司事情多，工作忙，结算不便等多种原因，特委托李正峰将贰仟贰佰柒拾万元整在2015年10月15日前汇入下列人员：周建娥500万、吴俊莲520万、沈莉700万、李国良350万、石祖刚200万。 上述委托书出具后，同日李正峰向石祖刚转账200万元；2015年10月10日，李正峰向周建娥开具500万元银行本票，周建娥于同日签收；2015年10月10日，王某某向吴俊莲开具520万元银行本票；2015年10月8日、2015年10月9日，李正峰分别向沈莉开具金额为500万元、200万元银行本票，沈莉于同日签收；2015年10月9日，李正峰向李国良转账汇款350万元。上述金额共计2270万元。 2015年10月15日，中江公司出具收据，交款单位为李正峰，收款方式为转账（以2015年9月28日签订的委托书），金额为2270万元，收款事由为中江**庭20套房款，收据经办人处由中江公司财务徐某某1签字，单位盖章处盖有中江公司财务专用章。 上述回购协议等签订后，针对中江**庭41号、58号、59号等抵押房产，李国良、吴俊莲、周建娥、沈莉办理了抵押注销手续，同时石祖刚、中江公司将原抵押房产及高层共计20套房网签至李正峰名下，其中13套别墅合同价均为1592308元，7套高层合同价均为285715元，合同总价合计22700009元（取整为2270万元）。2015年11月至2018年7月，石祖刚、中江公司陆续回购15套房，目前尚有中江**庭13号、41号、49号、59号及70号1502室未回购。根据石祖刚、中江公司提交的还款凭证及李正峰庭审的陈述，具体明细如下： 日期 付款 被告陈述用途 被告陈述违约金 2015.11.11 2190000 15号房款1592308元（结清） 597692元（欠付违约金277308元） 2015.11.17 1800000 21号房款1592308元（结清），当日汇款180万，同日退还207692元 2015.12.24 650000 违约金650000元 2016.04.12 2780000 39号房款1592308元（结清）+22号房部分房款22万元（欠22号房款138万元） 967692元（欠付违约金2562691元） 2016.05.17 250000 徐某某1当日出具汇款说明系归还借款，李正峰陈述与本案无关 2016.05.17 1600000 11号、20号房部分房款60万（欠房款260万） 违约金100万 2016.05.26 1940000 11号、20号房部分房款 2016.06.21 150000 违约金15万元 2016.07.01 390000 30万系归还65号1401室房款 违约金9万元 2016.09.01 22号部分房款38万、20号部分房款41万、19号部分房款60万 违约金61万元 2016.09.02 1000000 2016.09.06 140000 2016.09.06 800000 2016.09.20 1000000 19号房款100万（总计160万，结清） 2016.09.23 727200 58号房部分房款 2016.11.23 500000 违约金50万元 2016.12.27 200000 违约金20万元 2017.07.11 500000 68幢1301室房款285715元（结清） 违约金214285元 2017.07.31 800000 65幢1502室、1302室房款571430元 违约金228570元 2018.01.31 500000 68幢1302室房款30万（结清）、65幢1502室、1302室房款20万（结清） 2018.02.26 500000 70幢1302室房款30万（结清）、20号房部分房款5万、58号房部分房款15万 2018.07.17 3000000 12号房款170万（结清）、58号房部分房款82.28万、22号房部分房款27.72万 违约金20万 2019.02.04 违约金2万元                          另查明，2005年起，李正峰向中国农业银行、江苏银行等分别贷款，系个人住房商业贷款，至今尚未归还完毕。 本院认为，无论是按照原告的陈述还是被告的陈述，原被告之间均存在基础法律关系，因此原告要求被告返还不当得利款于法无据，本院不予支持。 本案的争议焦点为：一、原被告之间是否存在民间借贷关系及李正峰是否需要返还超付的利息；二、2015年9月28日签署的说明书、委托书、商品房买卖合同的性质和效力；三、李正峰是否需要返还回购款并注销网上备案登记。 对于第一个争议焦点： 石祖刚、中江公司主张李正峰系实际出借人，李国良等人仅是名义出借人；李正峰陈述其为介绍人，借款关系系石祖刚、中江公司与李国良等人发生。 本院认为：1.涉案借条、抵押设立协议、补充协议约定的出借人并非是李正峰，除一笔36万元的借款外，其余借款均由第三人出借。 2.借款的义务人也不相同，其中有一笔借款的借款人为高益平，担保人为数人，有的系案外人。 3.从2015年9月28日石祖刚出具的委托书来看，石祖刚也认可第三人的出借人地位，并委托李正峰将还款付至第三人。 综上，根据合同的相对性，原告方主张系与李正峰发生的民间借贷关系证据不足。对于石祖刚、中江公司要求李正峰返还2015年9月28日前给付的利息471万元，本院不予支持，石祖刚、中江公司可基于基础法律关系另行主张权利。 对于第二个争议焦点： 石祖刚、中江公司认为其与李正峰之间存在民间借贷关系，双方存在通谋的虚假意思表示，涉案商品房买卖合同无效；李正峰认为其系代原告方归还其向第三人的借款，涉案房屋买卖合同合法有效，双方意思表示真实。 本院认为：1.从情况说明、委托书及回购协议载明的内容来看，2015年9月28日原被告双方之间存在民间借贷关系，李正峰向中江公司出借2270万元，中江公司指示李正峰将上述款项汇给第三人及石祖刚。根据双方签订的回购协议，每月87.5万元违约金应为利息条款，借款总额2270万元，月息约为3.85%。 2.根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，根据双方签订的回购协议及庭审陈述，双方签订商品房买卖合同实际上是为借款提供担保。涉案商品房买卖合同仅是形式上转移财产的手段，目的为实现担保债权，使债权人在不超过担保目的的范围内取得担保物的权利，是出于真正的效果意思而作出的意思表示，不构成欠缺效果意思的通谋的虚假意思表示，故本院对石祖刚、中江公司双方存在通谋的虚假意思表示，涉案商品房买卖合同无效的主张不予支持。但是双方签订的回购协议约定“如超过一月不付违约金，本公司将配合李正峰办理房产证及土地证”应属无效。 对于第三个争议焦点： 根据双方签订的回购协议，每月87.5万元违约金应为利息条款，借款总额2270万元，月息为3.85%，已超出法律规定。但根据双方庭审中的陈述及提供的其他书面证据，原告于2015年9月28日以后仅支付给李正峰21289508元，低于李正峰出借的借款本金2270万元，故本院对于原告要求返还回购款的请求不予支持。 对于原告要求注销网上备案的主张，因商品房网上备案是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房二卖而建立的一个网络化管理系统。实行商品房买卖合同网上备案制度就是为了对开发商进行有效的制约。因此网上备案手续能否注销，如何注销属于行政管理的范围，不属于法院民事诉讼的审理范围。更何况，本案中，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，作为被担保的债权也未付清。因此，原告方要求被告协助办理撤销网上备案的请求本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回石祖刚、江阴市中江房地产有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费81465元（石祖刚、江阴市中江房地产有限公司已预交），由石祖刚、江阴市中江房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  李 峰 人民陪审员  顾羽鸣 人民陪审员  杨群芳  二〇二〇年九月二十五日  法官助理黄静宇 书记员华佳慧子 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》: 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》: 第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。