铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1202民初569号 原告：铁岭龙山金属制品有限公司，住所地铁岭市银州区龙山乡辽海村。 法定代表人：刘振东，该公司经理。 委托代理人：徐娜，辽宁权兴律师事务所律师。 被告：铁岭市银和房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区工业园区辽海北路**。 法定代表人：金延峰，该公司董事长。 委托代理人：赵起锋，该公司员工。 委托代理人：马洪臣，该公司法律顾问。 原告铁岭龙山金属制品有限公司（以下简称龙山金属）与被告铁岭市银和房地产开发有限公司（以下简称银和开发）土地使用权转让纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘振东、委托代理人徐娜、被告委托代理人赵起锋、马洪臣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》；2、判决被告将占用原告东、南、西、北侧土地上的建筑物拆除，将占用原告厂区土地恢复原状，将拆除原告的房屋恢复原状；3、判决被告赔偿原告因违约造成损失357.65万元；4、被告负担诉讼费用。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告签订《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》，该合同约定：原告同意将自己土地使用权、地上房屋所有权及附着物等财产以700万元价格转让给被告。付款方式为：（1）被告先付给原告50万元转让款；（2）被告从2018年11月起接替原告偿还原告在铁岭村镇银行贷款400万元本金及利息；（3）在2019年5月1日前支付200万元后，原告将两台龙门吊机成套轧钢机搬迁；（4）原告在2019年7月末前需将已经出租的钢构车间及南侧办公室用房收回交给被告使用，后被告向原告支付50万元。协议签订后，原告依据协议履行，但被告却没有按协议履行，违约行为包括：没有按时支付贷款400万元及利息，从2019年1月开始已经拖欠利息16个月；被告第一笔转让款只支付了30万元，其他未支付。另被告在违约情况下，将原告厂区西侧216平方米房屋及约21米围墙拆除，并占用厂区西侧约350平方米土地；将厂区北侧约150米围墙拆除，占用北侧约675平方米土地（宽约4.5米长约150米）用于修建道路；占用原告东侧墙外约250平方米土地用于修建道路（宽约1.5米长约165米），占用原告南侧土地修建公交站点。在此期间，原告多次找被告协商，要求被告支付转让款，接受厂房，但被告一直推脱。2020年4月6日，被告明确告知原告“不买厂子了”。原告认为被告行为构成根本违约，涉及合同具备法定解除条件。原告在协议签订后，按约定没有将厂区内钢构厂房、办公室、场地等继续对外出租，并将已经出租房屋全部收回，被告行为给原告造成严重经济损失。另原告认为，被告与原告签订合同后，没有进行土地招拍挂，变更土地性质，在未完成审批情况下，进行了商业用途建设，其行为违反法律规定，其建成的商业设施和建筑应依法拆除，恢复原状。 被告辩称：原告诉讼请求没有事实依据。原告要求继续履行合同，被告已经偿还了银行两个月利息，涉及本金400万元贷款本金是分阶段偿还的，合同未到期，不能视为被告违约，涉及贷款利息和罚息是被告责任；被告占有原告西侧、北侧土地是双方合同约定的，已经建成建筑物，被告没有占有东侧厂区土地，在原告南侧修建公交站点是政府行为；被告没有接受厂房是因为原告出租厂房至今没有腾出。另被告没有说不买厂房，李梅个人观点没有经过公司授权不代表被告公司。原告经济损失没有依据，被告没有违约，请求驳回原告诉讼请求。另被告依据变更的主体到政府审批部门改变了土地使用性质，所以没有违法，如果违法了，就是原告引导的。 庭审中，原告提交如下证据材料支持其诉讼主张： 1、《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》复印件，证明双方签订合同事实和被告构成根本违约。被告对合同真实性无异议，认为不能证明被告违约； 2、现场照片五张，证明被告占用原告土地拆除了围墙。被告提出，占用原告厂区土地修建玫瑰园大门事实存在，但被告是按合同约定使用的，原告也同意该行为，围墙是原历史形成的，被告进行了加固，景观围墙是占用了原告的土地，但是在合同约定范围内。被告对大门右侧原存在216平方米用房无异议，对占用原告北侧部分土地修建道路无异议。 3、不动产登记证明五份、铁岭市国土资源调查规划局宗地图，证明原告不动产登记及土地使用权情况，被告对证据真实性无异议，提出该地图能证明被告依据合同合法取得原告土地使用权。 4、租赁合同六份，证明与被告签订合同前原告场地出租情况，涉及租金损失77.5万元。被告称对合同真实性不清楚，另租赁合同已经届满，被告履行合同期间没有造成任何损失，根据合同约定原告应腾出房屋后，被告支付50万元。 5、判决书、调解书，证明被告因欠银行贷款涉及诉讼案件经法院判决，因被告没有支付转让款，至原告没钱还贷至原告房产被法院执行。被告认为该证据与本案无关。 庭审中，被告提交如下证据材料支持其答辩意见： 1、照片一组，证明原告出租场地厂房仍然在生产经营，没有腾出。原告对照片真实性无异议，认为因被告第一期义务没有履行，原告有权不腾出涉案标的，在被告未履行义务情况下，原告腾出场地将会扩大损失，原告行为不是违约，是行使的不安抗辩权。 2、录音资料、微信聊天记录，证明原告要求涨价与迟迟不领取20万元事实（2020年4月20日原告工作人员李梅与刘振东对话，李梅是被告法定代表人金延峰妻子）。原告提出异议，认为证据记录时间距离合同履行时间已经间隔1年多了，原告是在被告违约且表述不能履行原合同，在逾期后只同意部分款项，原告不同意情况下，才在与被告微信和通话中要求增加转让款。 3、供电协议、铁塔公司租赁协议，证明原告在签订合同时，没有提交这两份合同，给被告履约造成障碍。原告对合同真实性无异议，但合同中第六条已经明确租赁期到2020年5月，原告方没有隐瞒。 经庭审质证，本院对原、被告双方提交证据材料认证意见为： 原告提交证据1《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》，系双方真实意思表示，被告无异议，且已经部分履行，本院对该证据真实性予以认定，但该合同转让标的涉及国有工业用地使用权，未按国家法律规定履行审批手续，对该证据效力不予认定。 原告提交证据2、证据3，因被告无异议，对其真实性予以认定。 原告提交证据4，因被告提出异议，原告亦未提交合同相对方相关证实材料或鉴定结论，不予认定。 原告提交证据5系法院生效法律文书，予以认定。 被告提交证据1，因原告无异议，对其真实性予以认定。 被告提交证据2、证据3，因原告对其真实性未提出异议，予以认定；原告相关答辩意见符合客观事实，对被告证明目的不予认定。 根据庭审质证和对证据的分析认定，并结合双方当事人庭审中自认事实，本院认定案件事实如下： 原告铁岭龙山金属制品有限公司以出让方式获取22215.6平方米国有工业用地使用权。2018年4月，原告将该宗土地和公司办公楼等一并作为抵押物，在铁岭新星村镇银行股份有限公司办理抵押贷款。2018年12月29日，原告与临近厂区的被告就厂区土地使用权和厂区内房屋，签订《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》，该合同注明标的物在银行抵押情况，转让价格确定为700万元，付款方式为：（1）先预付50万元；（2）被告从2018年11月起接替原告偿还在银行贷款本金400万元和利息；（3）被告2019年5月1日前支付200万元，后原告将厂区内大型机械搬迁；（4）2019年7月末前原告将已经出租钢构车间和南侧办公用房收回交给被告，后被告支付原告50万元；（5）从2018年11月开始被告有权使用原告转让的土地和地上房屋及附着物。双方还进行其他约定。在费用承担和交接等方面，双方还约定：转让变更登记原告不承担需要缴纳的各项税费，原告名下的国有建设用地土地使用权等归被告所有等。 另经审理查明，签订合同后，被告向原告支付预付款30万元，余20万元未支付，代原告偿还银行2018年11月和12月二个月银行利息，以后利息未再支付。从2018年12月开始，被告进入原告厂区，将原告厂区北侧围墙和西侧办公用房等拆除，后在2019年5月，被告在占用土地上建造了其开发的玫瑰园小区二期大门和进车道路。至本案诉讼，被告欠原告预付款20万元、拖欠银行贷款本金利息和其他约定款项，经原告多次催要，被告未给付。此后，双方就履行合同问题多次协商未果，2020年4月，被告法定代表人妻子李梅在协商中告知原告说不买了，原告随即提起民事起诉。 本院认为，原告铁岭龙山金属制品有限公司就己方土地使用权和地上房屋所有权与被告铁岭市银和房地产开发有限公司签订转让合同，系双方真实意思表示，合同成立。但该合同涉及转让标的为国有工业用地使用权，而《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》对国有工业用地转让有明确的强制性的规定，即国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地所有权、使用权的，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向政府主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。但本案中，原、被告签订土地使用权等相关转让合同后，并未按照国家规定履行变更登记手续，而且，被告在接管厂区拆除原告部分围墙房屋后，在腾出土地上未经任何审批程序，擅自建设了商业开发住宅小区的大门和进车通道，严重违反国家法律强制性规定，原、被告签订的《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》无效。被告因违法取得的原告国有工业用地应予返还，其在非法转让土地上新建建筑物、构筑物和设施应予拆除，恢复土地原状，因该违法建设行为与原告无关，相关后果和经济损失应由被告自行承担。而涉及双方的其他违法行为则应由土地主管部门予以处罚。关于合同履行过程中原告经济损失问题，本院认为，原告现提出经济损失项目和数额，被告不认可，也未经过有关部门评估或鉴定，故原告可以对其经济损失项目和数额另行主张权利。综上，为维护国家土地法律的权威，维护土地的社会主义公有制，保护土地资源，维护社会公平，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、第七十四条、《中华人民共和国土地法实施条例》第六条的规定，判决如下： 一、原告铁岭龙山金属制品有限公司与被告铁岭市银和房地产开发有限公司签订的《土地使用权及地上房屋所有权转让合同》无效； 二、被告铁岭市银和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将占用原告铁岭龙山金属制品有限公司国有土地上建设的住宅小区大门、围墙等建筑物、构筑物和道路等拆除恢复原状，拆除范围以铁岭市国土资源调查规划局勘测定界或土地使用证为准，相关损失和费用由其自行负担； 三、驳回原告其它诉讼请求。 案件受理费8800元，由被告负担8800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审 判 长  张 强 审 判 员  吉鹏宇 人民陪审员  刘铁玉 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  杨 航