江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初475号原告：镇江市中集物业服务有限公司，住所地在江苏省镇江市一泉路**（镇江竹轩宾馆内）。法定代表人：高阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张巍，江苏尚鼎律师事务所律师。被告：许永军，男，1979年3月8日出生，汉族，住江苏省金湖县。原告镇江市中集物业服务有限公司（以下简称中集公司）与被告许永军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告中集公司的委托诉讼代理人张巍到庭参加诉讼，被告许永军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中集公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金45166元（己抵扣房屋租赁押金30000元）、电费6182元、物业服务费用4268元、违约金20000元，以上费用合计75616元;2、判令被告将楼梯处恢复原样，并按年租金200000元和物业费14973元的标准支付2019年9月1日起至恢复之日止的房屋占有使用费；3、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年12月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于扬州市维扬路89号的集品嘉园4号楼的202室、203室、205室、206室出租给被告使用；租赁期限为5年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止；合同中双方并对房屋用途、房屋租赁押金、租金标准以及相关费用承担等均做了约定。2019年8月22日，被告因经营困难无力继续租赁房屋，故与原告签订了《房屋租赁解除协议》，经结算：被告尚欠原告房屋租金75166元、物业服务费用4268元、电费（含滞纳金）6182元，共计85616元；协议中，双方对还款时间、逾期还款的违约金支付标准以及楼梯恢复的期限和责任等均做了约定。此后，被告虽多次承诺付款并进行楼梯恢复，但至今未履行上述义务。为此，原告特具状至贵院，请求贵院依法审理，并支持原告全部诉求。为证明其主张，原告中集公司向本院提供了以下证据:1、营业执照（副本），证明原告的基本信息；2、不动产权证，证明涉案房屋的权利人为原告；3、《房屋租赁协议》，证明原、被告双方对房屋租赁押金、租金标准、缴纳期限以及逾期缴纳的滞纳金计算方法所作的约定；4、《房屋租赁解除协议》，证明自2019年8月22日，原、被告双方解除《房屋租赁协议》；经结算，被告尚欠原告房屋租金75166元、物业服务费用4268元、电费（含滞纳金）6182元，共计85616元；被告如在2019年12月31日前不能还款，需承担2万元的违约金；被告应将楼梯处恢复原样，如不能恢复原样需承担占有使用费。被告许永军未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见和相关证据。本院对原告提供的上列证据，经与原件核实无误，本院予以认定，以上证据可以作为本院认定案件事实的依据。经审查认定如下事实：2016年12月1日，原告中集公司作为出租方即甲方，被告许永军作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方自愿将坐落于扬州市维扬路89号的集品嘉园4号楼的202室、203室、205室、206室（以下简称租赁物）出租给被告使用；租赁期限为五年，即自2017年2月1日起至2022年1月31日止，2016年12月1日起至2017年1月31日止为免房租装修期；第一、二年度租金均为每年20万元，第三年度租金22万元，第四年度租金24.2万元，第五年度租金26.62万元，以上每年的物业费均为14973元；本着先缴租金后使用的原则，乙方必须按本协议约定时间在每个租赁年度开始前将年度租金每半年缴付给甲方，每年的2月1日至次年的1月31日为一个租赁年度，第一次缴纳租金为本合同签订之日，以后租金每半年支付一次，于每年的2月1日和8月1日前支付；签订本协议时，乙方向甲方一次性给付房屋租赁押金3万元，协议结束乙方正式搬离租赁物时如无违反本协议条款的前提下，甲方一周内将租赁押金无息退还给乙方；乙方承租租赁物只能作为餐饮用房使用。合同中双方对权利义务、违约责任、免责条件等方面作了约定。为便于经营，被告在承租原告上述房屋的同时，向他人承租了集品嘉园4号楼的102室门面房，并将102室与承租原告的202室的楼板打通，做了一个水泥楼梯，将承租的202室、203室、205室、206室与楼下102室形成贯通的整体，对外经营餐饮。后因被告经营困难无法继续承租房屋，与原告就解除租赁协议等事宜达成一致意见。2019年8月22日，中集公司为出租方即甲方，许永军为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁解除协议》。协议约定：自协议签订之日即2019年8月22日解除双方签订的租赁协议；协议签订之日交付房屋，房屋内现有物品和设施、设备等（包括空调、冰柜、货架、桌椅等）归甲方所有；经结算，乙方所欠房屋租金2019年4月18日至2019年8月20日计75166元，物业服务费用2019年7月1日至2019年8月20日计4268元，电费含滞纳金截止2019年8月20日计6182元，以上费用合计85616元，以上费用不包含水费，租赁期间所欠水费由乙方与相关业主自行协商解决；乙方在2019年12月31日前将上述欠款一次性还清；如乙方能按期还款，则甲方不再因乙方违约再向其主张本协议外的权利，如乙方不能按期还款，则乙方应向甲方承担2万元的违约金；乙方应在2019年9月1日前将楼梯恢复原样，该恢复需经政府相关质检部门验收合格，如不能按期恢复或未经验收合格，乙方应按《房屋租赁协议》约定的租金和物业费标准，向甲方支付房屋占有使用费。被告于《房屋租赁解除协议》签订当日即2019年8月22日，将承租的房屋交付给原告，其承租的楼下房屋也未再经营。因被告未按约定的时间向原告支付所欠款项，也未按协议约定的时间将楼梯处恢复原样，遂引起本诉。本案在审理期间，因涉案的租赁房屋有了新的承租人，原告于2020年6月自行将202室与102室楼面打通的部位封堵，原告与第三方约定施工工期10天，现已恢复原样，费用由原告垫付。原告在自行恢复时未经政府相关质检部门验收。原告在开庭时已撤回要求被告恢复楼梯处原样的诉讼请求。对自行恢复楼梯的费用，原告表示将另行主张。被告目前尚有签订《房屋租赁协议》时交付的3万元押金在原告处。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告中集公司作为出租房屋的合法所有人，将房屋出租给被告许永军，用于餐饮经营，后因被告经营不善，提前解除租赁合同，为此，双方先后签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁解除协议》，明确了双方权利义务关系，以上合同是双方当事人在平等自愿的基础上所签订，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院认定以上合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。被告在合同解除后，未按合同约定的时间向原告支付所欠款项，已构成违约，理应承担相应的法律责任。现原告要求被告支付所欠的房屋租金、物业费、电费，符合双方约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持，被告在原告处的预缴押金30000元可以从中抵扣。关于原告要求被告按年租金200000元和物业费14973元的标准支付2019年9月1日起至恢复之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，第一，双方在签订《房屋租赁解除协议》时，已结算了被告此前所欠的房屋租金、物业费、电费等，在协议签订当天即2019年8月22日，被告将承租的房屋连同房屋内自己购置的大量物品交付给原告，至此，被告已不存在占有和使用承租的房屋；第二，解除协议中约定：“乙方（被告）应在2019年9月1日前将楼梯恢复原样，该恢复需经政府相关质检部门验收合格，如不能按期恢复或未经验收合格，乙方应按《房屋租赁协议》约定的租金和物业费标准，向甲方（原告）支付房屋占有使用费”，该约定不仅要求被告负责恢复楼梯原样，还要求需经政府相关质检部门验收合格，而原告后来自行恢复，也未经政府相关质检部门验收，该约定显然在加重原告的履行义务；第三，原告在被告不履行合同义务的情况下，出租的房屋已实际被其占有和控制，应当采取措施防止损失的扩大，而原告后来在有了新的承租人的情况下，才自行封堵楼面，也证明了其自行履行并不存在障碍。综上，现原告要求被告承担房屋交付后的占有使用费和物业费，显然无充分事实和法律依据，且有失公允，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。解除协议中虽然约定，被告不能按期偿还所欠款项即55616元，则应承担20000元的违约金，但违约金的约定显然过高，考虑到被告确实存在未按约恢复楼梯原样的违约行为，故本院对被告上述迟延付款和未按约履行恢复楼梯原样的违约行为，综合认定被告应承担违约金20000元。原告自愿撤回要求被告恢复楼梯处原样的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法准许。被告经本院合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许永军于本判决生效后十日内向原告镇江市中集物业服务有限公司支付所欠房屋租金45166元（房屋租赁押金30000元己从中扣除）、电费6182元、物业服务费用4268元、违约金20000元，以上合计75616元；二、驳回原告镇江市中集物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由被告许永军负担（此款原告镇江市中集物业服务有限公司已垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  纪晓东审 判 员  梁星菊人民陪审员  袁良标二〇二〇年九月二十四日书 记 员  侯辰薇