广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复806号 复议申请人（申请执行人）：韩某某，男，汉族，1974年8月20日出生，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：许某某，男，汉族，1966年10月20日出生，住广东省茂名市茂**。 被执行人：吴某某，女，汉族，1967年3月28日出生，住广东省东莞市东城区。 异议人：张某某，男，汉族，1972年11月28日出生，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。 复议申请人韩某某不服广东省东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）于2019年10月21日作出的（2019）粤19执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 东莞中院在执行韩某某与许某某、吴某某国内非涉外仲裁裁决纠纷（执行依据为（2017）穗仲莞案字第7689号裁决书）一案过程中，调查到被执行人许某某、吴某某在东莞市××桥头××小区××栋房屋（以下简称涉案房地产）。异议人张某某向东莞中院提出书面异议，请求解除对涉案房地产的查封。事实与理由：2004年12月23日，许某某、吴某某及共有人许某某从案外人陈某1、陈某2处受让了位于东莞市××桥头××小区××号宅基地使用权，随后在该土地上建设房屋；在2015年3月3日，许某某、吴某某、许某某在征得陈某1、陈某2同意的前提下，将该宅基地使用权及地上房屋以1600000元的价格转让给张某某，三方在律师见证下签订了房屋转让合同书。合同签订后，张某某即时将全部转让款支付给了许某某、吴某某和许某某，许某某、吴某某和许某某向张某某出具收据一份。现因许某某、吴某某与韩某某的民间借贷纠纷，东莞中院查封了涉案房地产。张某某与许某某、吴某某、许某某之间的房屋买卖合同在2015年3月3日签订，法院查封是在2018年7月之后，合同签订于查封之前，且已经履行完毕。许某某、吴某某、许某某于2015年3月已经收齐全部转让款，许某某、吴某某、许某某已经将涉案房产交付张某某占有、使用和收益，张某某缴交水费、电费，租金也由张某某收取。至今未能办理房屋登记、过户的原因是许某某、吴某某、许某某迟迟不办理物权初始登记，非张某某原因所致。张某某作为不动产无过错的买受人，其享有物权期待权，请求法院保护张某某权益。 韩某某答辩称：许某某、吴某某对张某某的转让无效，属于恶意转让财产；张某某没有受让资格，涉案房地产属于小产权房。张某某与许某某是同乡，且是亲戚关系，但韩某某没有证据证明。许某某在对外有大量债务没有偿还的情况下，快速转移涉案房地产，属于恶意串通损害韩某某权益的行为。张某某虽然有提交租赁合同，但没有相应租金收益证据，张某某的异议不能成立。许某某通过案外人余飞收取转让款，进一步说明许某某处理房屋和宅基地的目的是为了逃避债务。涉案房地产应该通过司法执行程序用以清偿许某某、吴某某对韩某某的债务。 东莞中院查明：韩某某申请执行其与许某某、吴某某之间已生效的（2017）穗仲莞案字第7689号裁决书,该院立案执行，执行案号为（2019）粤19执1号。该院于2018年11月6日作出（2019）粤19执1号执行裁定，裁定冻结、划拨许某某、吴某某在金融机构的存款或收入3973149.35元（或相应价值的其他货币）及其迟延履行债务利息，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的其他财产。该院在查询许某某、吴某某财产情况时获悉许某某在东莞市××桥头××小区××栋房屋。该房屋为许某某、吴某某、许某某（合同显示许某某为许某某、吴某某两人儿子）从陈某1受让上述地址宅基地后兴建。涉案宅基地及地上建筑物均没有办证。该院在与陈某1核实上述转让情况后，在2019年5月22日调查笔录中告知陈某1该院要查封涉案宅基地及地上建筑物，然后在2019年5月27日调查笔录中告知张某某已经查封涉案房地产，张某某如有异议可以提出执行异议。张某某遂以许某某、许某某已将涉案房地产转让给张某某，张某某为涉案房地产所有人为由向该院提出执行异议，请求解除对涉案房地产的查封措施。 东莞中院认为：张某某提出异议请求解除对涉案房地产的查封，其提异议的前提是法院针对涉案房地产已经作出有效查封行为。该院执行局仅在调查笔录中告知原权利人及张某某案涉房地产已被查封，不能视为有效的查封行为。故张某某提异议的前提条件不存在，张某某所提异议不符合受理条件，其异议申请应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，东莞中院于2019年10月21日作出（2019）粤19执异36号执行裁定：驳回张某某的异议申请。 韩某某不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：撤销（2019）粤19执异36号执行裁定，重新以张某某的异议没有事实和法律依据为由裁定驳回。事实和理由:（一）东莞中院已经对申请执行人反复确认按照法律要求对涉案房地产作出了有效合法查封行为，完成了司法查封必要的程序。上述异议裁定书所述“仅在调查笔录中告知原权利人及张某某涉案房地产已被查封”，不符合事实情况。（二）涉案宅基地原权利人陈某1在东莞中院的调查笔录中明确从不认识也没有见过张某某，从无同意和参与过张某某与许某某、吴某某之间关于涉案房地产的转让。涉案房地产属于宅基地上所兴建的房屋，未经涉案宅基地原权利人陈某1同意，张某某和许某某、吴某某关于上述房产转让属于无效转让。但是许某某、吴某某出资兴建了涉案房产，形成现实财产价值，对外出租，有财产收益，上述房地产可以在本村村民间流转或每月出租获得租金，形成可供变现的价值，属于可执行财产。 本院经审查，对东莞中院查明的案件事实予以确认。 另查明，中国广州仲裁委员会于2017年9月12日作出（2017）穗仲莞案字第7689号裁决书，裁决：（一）许某某、吴某某向韩某某偿还借款本金200万元以及期内利息51万元及逾期利息；（二）许某某、吴某某向韩某某支付违约金30万元；（三）本案仲裁费41150元，由许某某、吴某某迳付韩某某。 2019年5月22日，东莞中院对陈某1送达了（2019）粤19执1号执行裁定书，作了调查笔录，陈某1确认是于2004年将东莞市某某小区11号宅基地转让给许某某，当时是在涉案宅基地上盖好地基之后再把使用权转让给许某某，对于法院查封上述宅基地及地上建筑物无异议，不清楚许某某是否将涉案房地产转让给案外人，且许某某没有通知陈某1关于涉案房地产是否再转让的情况。 2019年5月27日，东莞中院对张某某作了调查笔录，告知东莞中院已经向陈某1作了调查，陈某1只确认将涉案宅基地转让给许某某并对后续买卖情况不知情；告知东莞中院已经将涉案房地产依法查封，张某某可以对该查封行为提出执行异议主张权利。经向东莞中院执行案件承办人核实，东莞市某某小区11号宅基地与东莞市××桥头××小区××号房地产属于同一地址；因涉案房地产正在装修，执行人员没有在建筑物上张贴查封公告。 本院认为，本案的争议焦点为东莞中院对未办理权属登记的涉案房地产是否已作出查封行为。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”该司法解释第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”在执行过程中，东莞中院于2018年11月6日作出（2019）粤19执1号执行裁定，裁定冻结、划拨许某某、吴某某在金融机构的存款或收入3973149.35元（或相应价值的其他货币）及其迟延履行债务利息，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的其他财产。东莞中院只作出了上述概括性的查封裁定，没有针对涉案房地产作出具体的查封裁定，也没有在显著位置张贴封条和查封公告。东莞中院对案外人陈某1、张某某口头告知查封涉案房地产的方式，不符合上述法律规定，不能视为东莞中院已作出有效的查封行为，不能产生查封的法律效力。韩某某作为申请执行人如果认为应当执行涉案房产，可在执行实施程序另行向东莞中院提出相应的执行请求，其以此为由请求撤销执行法院异议裁定，理由不能成立本院予以驳回，东莞中院（2019）粤19执异36号执行裁定确认该院尚未查封涉案房产并驳回张某某异议申请，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款和第十条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款和第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回韩某某的复议申请，维持广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19执异36号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年九月二十八日 法官助理彭惠连 书记员麦劲