贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3581号上诉人（一审被告）：刘开发，男，1975年8月19日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。上诉人（一审被告）：雷满女，女，1977年7月9日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住锦屏县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘开燃（特别授权），男，1969年8月16日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县，系刘开发同胞兄弟。被上诉人（一审原告）：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区**。法定代表人：陈柯，执行董事。上诉人刘开发、雷满女因与被上诉人贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院作出的（2020）黔2628民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘开发、雷满女上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审，并支持上诉人的上诉请求；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决与（2019）黔2628民初368号民事判决自行矛盾。二、一审判决程序违法。三、商品房买卖合同面积差异处理方式“双方自行约定”及“据实结算房价”显示公平，双方存在重大误解，根据合同法第五十四条规定，应依法予以变更或撤销。四、一审法院对“据实结算房价”在主观理解上存在错误，导致适用法律错误。五、一审法院孤立片面、割裂式审查合同条款是造成判决错误的原因之一，依法应予纠正。综上所述，一审判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人新胜公司答辩称：上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。新胜公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付房屋误差面积价款169746元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月10日，原告新胜公司（出卖人）与被告刘开发、雷满女（买受人）签订了《商品房买卖合同》，第一条，“出卖人以出让方式取得位于三江镇飞山社区天马广场地下、总土地面积为3255.24平方米、编号为522628100006GB00113的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是地字第52000020174506号，合同编号是：522628-2017-CR-00018。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2017-03-05，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2017-12-30。”第二条，买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为：锦屏县住房和城乡建设局，预售许可证号为：17014。第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第一幢-1层-1-74号房，该商品房的规划用途为商业用房，属框架结构。楼层高为5.3米，建筑面积为62.45平方米，套内建筑面积34.34平方米。该商品房的使用年限自2017年04月17日起至2057年04年17日止。第七条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（代币单位为人民币），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米47283.05元；总价款1623700元。第八条，付款方式及期限：一次付款，买受人应当在2018年01月10日前支付全部房价款。第十一条，交付时间和条件。（一）出卖人应当在2018年01月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十五条，面积差异处理。该商品房交付时出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理（双方自行约定：据实结算房价）。第二十二条，房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起300日内，出卖人交付办理商品房屋转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付价款，并按银行同期存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款1%的违约金。第二十四条，5.甲方赠与乙方认筹购买74号商铺旁边（风机房）平商铺地面套内面积不低于25平方米（与74号商铺地面相通，中间无墙壁隔断）并且层高不低于2米，乙方无偿永久享有土地使用年限内的赠送面积的使用权。6.甲方最迟在2018年02月28日前将验收合格的商铺交给乙方，乙方不再退回认筹金，若甲方未能在约定时间将商铺及赠送面积交给乙方，则甲方按照中国人民银行同期贷款利息的四倍支付利息，计算利息时间分别以各次支付认认筹金之日起至交付商铺之日止。同时，还约定了争议解决方式等内容的合同。原告在合同上签名摁手印，被告在合同上盖章。在合同履行过程中，二被告于2017年1月19日和2017年9月18日先后向原告支付认筹金合计90万元。2017年10月19日，原告收到被告支付的首付款130万元；2017年12月28日，原告收到被告的商铺购房款23万元；2018年1月30日，原告收到被告的商铺购房款93700元。2018年8月30日，二被告通过业主委员会向原告支付违约金5万元。2019年6月5日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司向原告提供实测报告，二被告向原告所购买的商品房实测套内面积为37.93平方米。2019年4月3日，原、被告因本案所涉房屋诉至法院,同年6月14日，一审法院作出（2019）黔2628民初368号民事判决，新胜公司不服该判决，上诉至黔东南州中级人民法院。2019年10月14日，黔东南州中级人民法院作出（2019）黔26民终1423号民事判决书，维持了一审法院作出的（2019）黔2628民初368号民事判决。2019年12月17日，原告向被告交付了被告所购买的第一幢-1层-1-74号房钥匙2把及商品住宅质量办证书1本、商品住宅使用说明书1本。一审法院认为：一、关于房屋买卖合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。二、被告是否应向原告支付房屋误差面积价款169746元的认定。原告与二被告所签订的合同，约定了面积差异处理方式——“据实结算房价”，该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，一审法院予以认定。2019年6月5日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司向原告提供实测报告，二被告向原告所购买的商品房实测套内面积为37.93平方米，比预测面积多了3.59平方米，对于超出的面积，二被告应按照合同约定计算相应的房价款。双方对于房屋误差价款没有约定支付的时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。庭审查明，原告已于2019年12月17日向被告交付了该房屋，所以，被告应在接收该房屋时向原告支付房价款，即支付3.59㎡×47283.05元/㎡=169746.15元，被告没有及时支付房屋价款，已构成违约，应承担违约责任，因此，现原告诉请被告支付房价款169746元，一审法院予以支持。三、关于被告庭审意见的的审查。1、对于被告辩称双方约定的面积差异处理方式——“据实结算房价”，属于格式合同条款、损害了被告的利益的问题。根据合同约定，原告与被告约定的“据实结算房价”属于当事人意思自治的内容，且该条款并没有一方免除其责任、加重了对方的责任、排除对方主要权利的情形，所以，该条款不属于无效条款。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的······”，该规定明确了面积差异处理方式——首先是有约定按照约定处理，故原告与被告签订的合同并没有违反法律规定。2、被告要求解除合同的问题。在双方当事人之前的诉讼中，一审法院已判决由新胜公司向被告支付了相应的违约金及交付房屋，被告已于2019年12月17日接收了该房屋，且被告提出解除合同的理由是因为商品房实测套内面积为37.93平方米，比预测面积多了3.59平方米，该理由不属于合同解除的条件。综上所述，一审法院支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：被告刘开发、雷满女于本判决生效后十日内共同支付原告贵州新胜置业开发有限公司房屋误差面积价款169746元。案件受理费3694元，减半收取1847元，由被告刘开发、雷满女负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据2019年6月5日锦屏县杉乡房产测绘有限公司提供的实测报告，二上诉人所购买的商品房实测套内面积为37.93平方米，比预测面积多了3.59平方米。依据《商品房买卖合同》第十五条：“面积差异处理。该商品房交付时出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理（双方自行约定：据实结算房价）。”的约定，对于超出的面积，二上诉人应按照合同约定支付相应的房价款。因此，一审法院判决二上诉人支付被上诉人房屋误差面积价款169746元，并无不当。按日常生活常理理解，双方在《商品房买卖合同》中对面积差异处理约定按房屋实测面积据实结算购房款、多退少补，公平合理，也未违反法律规定，故对上诉人称双方约定的面积差异处理方式显示公平，本院不予支持。关于上诉人称一审判决认定其购买的商铺的面积与（2019）黔2628民初368号民事判决认定的面积不一致的问题，经查一审判决认定二上诉人所购买的商铺建筑面积为71.51平方米，套内面积为37.93平方米系该商铺的实测面积，而（2019）黔2628民初368号民事判决书认定二上诉人所购商铺的建筑面积为62.45平方米，套内面积为34.34平方米系购买该商铺时开发商的预测面积，预测面积与实测面积系不同的概念，上述两份法律文书认定并不冲突，故对上诉人的该上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人称一审法院未告知上诉人提起反诉程序违法的问题，本院认为提出反诉系当事人的权利，应由当事人自行决定，一审法院未告知并未违反法律规定，故对上诉人称一审判决程序违法的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人刘开发、雷满女的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3694元，由上诉人刘开发、雷满女负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年九月二十九日法官助理章杰书记员李璐超