天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初12473号原告：牛凤华,女,1971年6月9日出生,汉族，住天津市滨海高新区。委托诉讼代理人：高丛梅，天津方思律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，天津方思律师事务所律师。被告：天津海泰博爱投资有限公司,住所地天津市华苑产业区梅苑路**海泰大厦**。法定代表人：于浛，总经理。委托诉讼代理人：华炎，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海，天津旗帜律师事务所律师。原告牛凤华与被告天津海泰博爱投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛凤华及委托诉讼代理人高丛梅、刘宇，被告的委托诉讼代理人华炎、赵海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛凤华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失80000元，违约金80000元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2017年3月24日与被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾9-1-1201房屋,建筑面积261.79平方米,套内建筑面积218.86平方米,公共部分分摊建筑面积42.93平方米,房屋价款2604287元。合同签订后，原告如约支付了购房款,原告于2017年12月31办理入住手续,2018年5月底装修完成后实际入住。同年10月12日取得案涉房屋不动产权证,房屋面积与《天津市商品房买卖合同》一致。案涉房屋为两梯两户、电梯入户式房型。入户电梯间中有电梯、楼梯间门、保姆房门、客厅门共四个门,另设有消火栓一个及消防水管道，其中楼梯间门钥匙在物业公司,原告无法锁闭，所谓“入户电梯”也没有为原告等住户配备指定停层的电梯卡。在原告入住案涉房屋后,消防部门平均每月3次到原告家中入户电梯间检查消防设施。更甚者由于该栋房屋经常出现漏雨的情况,以至于不论谁家的外墙需要维修都要经过原告家电梯间，从电梯内搬运吊篮等大型维修设备再通过楼梯运至露台搭建。对此,原告一家不堪其扰。原告一直以为入户的电梯间属于公共部分分摊建筑面积,消防设施安装在此理所应当,所以一直积极配合消防部门检查和物业维修。直至2019年原告突然从房本上发现,原来入户电梯间属于原告的套内建筑面积(红线明确划定),但如上所述,本属于套内面积的电梯间完全不具备私密性,不具备商品房居住使用功能,物业公司及被告的种种行为严重影响了原告的居住体验,平静的生活总被公共事务干扰,原本属于私密生活空间的家迫不得已承担着公共职能,原告认为这严重侵害了自己的合法权益,被告交付的房屋即不符合设计要求,更不能满足业主私密生活的基本要求,根本不能达到原告购买房屋的目的。为此,原告于2019年9月4日向被告公司发出《索赔函》,要求被告就上述违约事项进行赔偿,被告于2019年9月12日出具《关于渤龙御湖湾9-1-1201住宅建筑面积的回函》及附件,驳回了原告的索赔请求。综上,被告在销售案涉房屋时明知无论是按照房屋设计规划还是实际建成情况,入户电梯间都不具有私密性,都不可能成为原告的独有空间,但被告仍以此为卖点宣传电梯直接入户型,且被告在明知消防设施在原告屋内仍不告知,造成原告购房时的错误认识而达成购买意愿,原告认为被告的行为已构成欺诈。经原告与被告多次沟通，被告仍坚称房屋等配套设施毫无问题。现原告为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院,望判如所请。被告天津海泰博爱投资有限公司辩称，不同意原告的诉请，请法院依法驳回其全部诉讼请求。1、被告按照合同约定向原告交付了与合同严格相符的商品房，没有任何违约情形。原告向被告购买的房屋建筑面积是261.79平米，双方签订的合同附图与天津市国土资源测绘和房屋测量中心出具的完工前、后的测量报告均严格相符。被告不存在违反合同约定面积的情形。2、原告所述的电梯指定停层和防火门管理等问题，是物业管理的问题，与被告开发的商品房无关。合同中的交工标准只约定了电梯的品牌和负荷标准，没有指定停层以及防火门的约定，被告已履行了全部合同义务。至于原告所述电梯指定停层等不是被告合同权力义务范围。3、原告主张的各项赔偿请求，缺乏事实及法律依据,不应得到法院支持。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，原告以2604287元的价格购买了被告开发建设的滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾9-1-1201号房屋。合同约定房屋建筑面积为261.79平方米，其中：套内建筑面积为218.86平方米，公共部位分摊建筑面积为42.93平方米。合同第七条约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%(包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。合同订立后，原告按合同约定向被告交付了全部购房款。被告亦按约定时间于2017年12月31日向原告履行了交付房屋的义务。原告于2018年5月装修完毕后实际入住案涉房屋。另查,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件中案涉房屋建筑面积平面图与不动产权证书记载案涉房屋建筑面积平面图一致，均将电梯前室面积计入案涉房屋套内面积；电梯前室内装有消防栓、消防管道、风井口等公共设施；2012年11月3日，天津市国土资源测绘和房屋测量中心进行了房屋面积预测算，其出具的房产面积测算结果表显示：案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的公用建筑面积为42.93平方米。2015年10月21日天津市国土资源测绘和房屋测量中心进行了房屋登记测量，其出具的房产面积测算结果表显示：案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的共用建筑面积为42.93平方米；2018年10月12日，原告取得案涉房屋不动产权证书。不动产权证书登记的案涉房屋建筑面积为261.79平方米。诉讼中，原告主张因电梯前室内设有消防栓等设施，消防部门经常进入室内检查消防设施，被告对此不持异议。同时，被告对电梯前室面积计入案涉房屋套内面积并售予原告亦不持异议。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于原告主张的案涉房屋电梯前室面积应为公摊面积，不应计入套内面积，被告交付房屋的面积与合同约定不符，被告应赔偿其损失80000元的问题。合同约定的案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的公用建筑面积为42.93平方米。天津市国土资源测绘和房屋测量中心在房屋登记时经测量所出具的房产面积测算结果案涉房屋建筑面积亦为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的共用建筑面积为42.93平方米。不动产权证书登记的案涉房屋建筑面积仍为261.79平方米。为此，被告交付给原告的案涉房屋的建筑面积与合同约定的面积一致均为261.79平方米，不存在面积减少的问题。虽然原告对电梯前室面积计入套内面积持有异议，但在不动产登记部门未对不动产权证书登记的面积予以变更的的情形下，原告主张案涉房屋面积与合同约定不符缺乏依据，原告主张被告赔偿其损失80000元不能成立，本院不予支持。关于原告主张的违约损失80000元的问题。原告依买卖合同而取得案涉房屋的物权，被告理应依据合同将无瑕疵的完整物权的案涉房屋交予原告。本案中因被告将电梯前室的面积计入案涉房屋的套内面积并售予原告，为此，原告对电梯前室取得所有权，原告依法对电梯前室享有独立占有、支配和使用的物权。由于被告将理应设置在共用区域的消防栓等公共设施安装在原告享有物权的电梯前室内，消防部门要经常进入到该电梯前室进行消防设施的检查，致使原告对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，原告对电梯前室享有的完整物权不能实现。被告之行为属于违约，由此给原告造成的损失，被告应承担相应的赔偿责任。至于损失数额，原告主张的数额80000元过高，本院结合原告目前对电梯前室的使用情况酌情确定为50000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津海泰博爱投资有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告牛凤华支付违约损失50000元；二、驳回原告牛凤华其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告牛凤华负担1203元，被告天津海泰博爱投资有限公司负担547元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘士超二〇二〇年九月二十九日书记员  崔 斌附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。