河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0481民初2367号 原告：陈振平，男，1959年10月11日出生，汉族，浙江省瑞安市人，现住武安市。 原告：林美月，女，1973年5月12日出生，汉族，天津市和平区人，现住武安市。 二原告委托诉讼代理人：高世友，河北方信律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：申亚东，河北方信律师事务所律师。 被告：李志江，男，1971年1月18日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 委托诉讼代理人：游海清，河北正驰律师事务所律师。 第三人：武安市电影发行放映公司，住所地武安市中兴路北。 法定代表人：雷永杰，该公司经理。 原告陈振平、林美月与被告李志江、第三人武安市电影发行放映公司（以下简称电影公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林美月及陈振平、林美月的共同委托诉讼代理人高世友、申亚东、被告李志江的委托诉讼代理人游海清到庭参加诉讼。电影公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈振平、林美月向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除原、被告于2019年5月14日签订的《租赁经营合同》；2．判令被告返还原告租金及保证金共计53万元及占用资金损失3,975元（按照银行同期贷款利率计算至2019年6月30日，其后损失计算至实际履行完毕之日）；3．判令被告承担由于租赁合同不能履行而给原告造成的各项损失13,000元；4．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月14日，原、被告签订《租赁经营合同》。合同主要约定：租赁范围、租金、保证金数额及支付方式、违约责任等；其中第八条约定：自本合同签订之日起，乙方及时进行消防施工及装修，从消防办证下来之日起起算租金；第十条第三项约定：因不可抗力或国家政策原因导致合同不能履行的，双方均不承担违约责任，发生不可抗力事由的一方应及时通知另一方。如发生本条事由时，乙方租赁期限不足一租赁年的，按实际占用时间支付租金，多余部分甲方退还乙方。合同签订后，2019年5月15日，原告将租金等支付给被告。合同签订前后，原告就开展装修设计并找相关部门办理消防手续等支付了部分费用。2019年5月27日，武安市政府发出《武安市人民政府关于金桥二期改造房屋征收范围公告》，原、被告合同租赁的房屋正在政府征收范围之内。原告得知后，多次与被告协商无果，后通知被告解除合同，请求退还原告已交的保证金和租金等费用，被告未予退还。综上，原、被告租赁合同签订后，因政府征收等原因致合同不能继续履行，合同应予解除。按照合同约定，被告应当退还租金、保证金。前期原告为租赁该房屋所支付的装修、消防办证等损失亦应由被告承担。为维护原告合法权益，提起诉讼。 李志江辩称，一、答辩人不同意解除《租赁经营合同》，要求原告继续履行合同。1．答辩人与被答辩人于2019年5月14日签订的《租赁经营合同》合法有效，双方也履行了合同义务，被答辩人依约向答辩人支付了保证金和第一年的租金，答辩人也将租赁的房屋实际交付给了被答辩人。2．答辩人为履行合同专程从加拿大回到国内，不仅支付了高额的差旅费，还影响了答辩人在加拿大的工作，给答辩人造成了很大的经济损失。3．答辩人在合同签订后已将合同项下“武安市秀水女人街商场”的营业执照上的投资者无偿变更为陈振平，充分证明了双方签订的《租赁经营合同》已实际履行。4．被答辩人诉称由于武安市人民政府发出《武安市人民政府关于金桥二期改造房屋征收范围公告》，双方签订的合同租赁房屋正在征收范围之内，不是事实。事实上金桥二期改造房屋征收范围不包括秀水女人街商场（见武安市国土部门出示的《金桥二期项目用地范围土》），被答辩人要求解除合同，没有事实和法律依据。因此答辩人不同意解除合同，并要求被答辩人继续履行合同。二、被答辩人要求解除合同没有事实和法律依据，人民法院不应当予以支持。根据《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第八条规定，“因下列原因之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当支持：一、租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；二、租赁房屋权属有争议的；三、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。被答辩人要求解除合同并不符合上述法律规定。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人电影公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈振平、林美月向本院提交了如下证据：1．原、被告双方于2019年5月14日《租赁经营合同》一份；2.2019年5月15日中国民生银行业务受理单及2019年5月14日收到条各一份；3.2019年5月27日作出的《武安市人民政府关于金桥二期改造房屋征收范围公告》（附《金桥二期项目用地范围图》）照片一份；4.2019年6月27日作出的《解除合同通知书》一份；5．《消防工程设计合同书》及设计费收款收据、《房屋建筑工程施工图设计文件审查咨询合同》及审查费收款收据（前述均为复印件）各一份；6．电费收取凭证复印件一份；7．林美月与李志江微信主页及聊天记录截图共十七页（2019年5月14日—2019年6月27日）；8．“消防小段”的微信主页及林美月与其微信聊天记录截图共十页（2019年5月21日—2019年5月28日）；9．林美月与装修公司田某的微信聊天记录截图三页（2019年5月14日—2019年5月16日）及装修设计图四页；10．案涉租赁房屋的照片二张；11．本院依双方申请调取《武安市人民政府关于金桥二期改造房屋征收范围公告》及《金桥二期项目用地范围图》各一份。李志江向本院提交了如下证据：1．武安市秀水女人街商场的工商登记信息打印件一份；2．《电影公司综合楼招商合同书》及对该合同所作《公证书》各一份及《补充合同》二份；3．案涉租赁房屋的国有土地使用证［武国用（2005）第031号］复印件一份。本院依职权调取电影公司法定代表人雷永杰询问笔录一份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李志江对陈振平、林美月提交的证据2、4、5、6、7、8、9均提出异议，本院认为，上述证据客观真实且相互关联印证，本院对上述证据予以认定。陈振平、林美月认为李志江提交的各组证据的真实性有待核查，本院经审查认为，李志江提交的各组证据客观真实，本院予以认定。原、被告双方对案涉租赁房屋是否在金桥二期改造房屋征收范围内发生争议。本院经现场核对，结合各项证据及对电影公司所作询问笔录，能够认定案涉租赁房屋位于金桥二期改造房屋征收范围内。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月17日，电影公司与李志江签订《电影公司综合楼招商合同书》并进行了公证。合同约定由电影公司提供土地［该土地在之后取得国有土地使用证，证号为武国用（2005）第031号］，李志江投资建设综合楼；该楼建成后，产权与经营权分离，李志江可使用32年并每年向电影公司缴纳租赁费10万元。综合楼建成后，李志江于2003年3月15日在此处注册并经营武安市秀水女人街商场（该商场系个人独资企业，以下简称女人街商场）。商场位于武安市（商场外墙现粘贴“美人鱼商场”字标）。2019年5月14日，陈振平、林美月（乙方）与李志江（甲方）签订《租赁经营合同》。合同主要约定甲方将女人街商场租赁给乙方，由乙方经营并将该商场的工商登记的法定代表人变更为乙方。乙方向甲方交付保证金5万元，用于保证合同成立，或所租商场的损坏赔偿等事宜费用支出，保证金在合同期满后，商场无损情况下返还，如有损坏按价扣除，不足部分另行按价赔偿。乙方每年向甲方支付商场租金48万元。乙方承租期限为八年。自本合同签订之日起，乙方及时进行消防施工及装修，从消防办证下来之日起算租金。在违约责任条款中约定：因不可抗力或国家政策原因导致合同不能继续履行的，双方均不承担违约责任，发生不可抗力事由的一方应及时通知另一方。如发生本条事由时，乙方租赁期限不足一租赁年的，按实际占用时间支付租金，多余部分甲方退还乙方。签订合同当日，陈振平、林美月支付李志江保证金5万元。2019年5月15日，陈振平通过银行转账向李志江支付第一年租金48万元。陈振平、林美月在承租房屋后，积极进行消防办证和装修设计，但消防证未办理成功。2019年5月27日，李志江配合将女人街商场工商登记信息的投资人变更为陈振平。2019年5月27日，武安市人民政府作出《武安市人民政府关于金桥二期改造房屋征收范围公告》（附《金桥二期项目用地范围图》）并张贴在女人街商场门前。上述公告公示了金桥二期改造项目的范围，并公告自房屋征收范围公布之日起，被征收房屋范围内的单位和个人不得实施增加补偿费用的行为，其中包括新建、改建、扩建房屋和非住宅房屋租赁；暂停办理相关手续的期限自2019年5月27日至2020年5月26日。案涉租赁房屋即女人街商场位于上述房屋征收范围内。因租赁合同难以为继，2019年6月19日，林美月通过微信口头表示要求解除租赁合同。2019年6月27日，林美月又通过微信向李志江送达了正式的《解除合同通知书》，要求解除合同并限三日内返还租金和保证金共53万元。原、被告双方协商未果，引起诉讼。另查明，陈振平、林美月自述系夫妻关系。在租赁合同签订前，陈振平、林美月已开展女人街商场的消防工程设计及审查，并于2019年4月25日支付设计费7000元并交纳电费3000元，于2019年5月6日支付审查费3000元。 本院认为，陈振平、林美月与李志江签订的《租赁经营合同》，系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。陈振平、林美月认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，李志江未取得案涉房屋的建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。本院认为，案涉房屋是否有建设工程规划许可证本院尚未查明，且该司法解释条款系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，故即使没有建设工程规划许可证，并不导致双方签订的案涉租赁合同无效。（一）关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方当事人明确约定了“因不可抗力或国家政策原因导致合同不能继续履行的，双方均不承担违约责任，发生不可抗力事由的一方应及时通知另一方。如发生本条事由时，乙方租赁期限不足一租赁年的，按实际占用时间支付租金，多余部分甲方退还乙方”。本案中，因政府征收导致合同不能继续履行，而房屋征收属于政策性工作，已经达到双方约定的解除合同的条件，陈振平、林美月也尽到了及时通知的义务，故对于二原告请求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。（二）费用返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于租金，本案当事人约定租金从消防办证下来之日起算，而该条件未成就，故租金未起算，应当返还。关于保证金，鉴于在租赁合同签订后，案涉租赁房屋并未实际经营，李志江也未提出商场受到损坏，故保证金在合同解除后也应予退还。关于占用资金损失，林美月曾两次通知李志江解除合同，其中第二次系2019年6月27日，正式通知李志江要求解除合同并限三日内返还租金和保证金，李志江未返还。鉴于李志江应在合理期限内返还而未返还租金和保证金53万元，占用资金损失已实际发生，本院对二原告主张的占用资金损失依法应予支持。该损失具体应以53万元为基数，自解除通知的返款期限届满后的次日即2019年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准计算；自2019年8月20日至款项还清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率为计算标准计算。关于其他费用，二原告主张的赔偿损失中包括消防工程设计费7,000元、审查费3,000元以及交纳的电费3,000元。鉴于该几项费用均产生在租赁合同签订之前，且本案的合同解除系外因导致而非李志江的违约过错，消防工程设计费和审查费应由受益人即二原告自行承担。二原告未举证证明电费余额，本院亦难以认定电费返还数额。故对二原告主张李志江承担由于租赁合同不能履行造成的各项损失13,000元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈振平、林美月与李志江于2019年5月14日签订的《租赁经营合同》； 二、李志江于本判决生效之日起十日内返还陈振平、林美月租金48万元、保证金5万元共计53万元及占用资金损失（以53万元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准计算；自2019年8月20日至款项还清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率为计算标准计算）； 三、驳回陈振平、林美月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,270元，由李志江负担9,140元，由陈振平、林美月负担130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张少华 审 判 员  野进明 人民陪审员  王俊芳 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  李利霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……