河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初397号原告：罗元钊，男，1954年11月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：任俊华，女，1954年2月11日出生，汉族，住成都市青羊区。原告：杜亮，男，1981年3月19日出生，汉族，住四川省邛崃市。被告：河南阳晨置业有限公司，住所地汤阴县中华路与坤贞大道交叉口东北角。法定代表人：王梦溪。委托诉讼代理人：樊勇，四川浩鼎律师事务所律师。第三人：罗会林，男，1968年11月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。第三人：四川恒信远大投资集团有限公司，住所地成都市锦江区东大街芷泉段**********。法定代表人：佘国清。委托诉讼代理人：樊勇，四川浩鼎律师事务所律师。原告罗元钊、任俊华、杜亮（以下简称罗元钊三人）与被告河南阳晨置业有限公司（以下简称阳晨公司）、第三人罗会林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，后根据阳晨公司申请，依法追加四川恒信远大投资集团有限公司（以下简称恒信投资集团）作为第三人参加诉讼，又于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告罗元钊三人、被告阳晨公司及第三人恒信投资集团共同委托诉讼代理人樊勇、第三人罗会林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗元钊三人向本院提出诉讼请求：1.判决原被告双方签订的编号8880400《商品房认购书》买卖合同无效；2.判决被告返还原告及第三人罗会林购房款人民币3946488元，赔偿损失469820元，承担不超过已收购房款一倍的惩罚赔偿责任3946488元，并从2016年11月25日被告收受购房款之日起，按照月息2%×已收房款3946488元即每月78927.76元，至本案执行完毕为止（起诉时主张被告返还原告购房抵偿款和购房抵偿匹配金人民币合计3946488元，返还剽窃原告本金76650元，并按借期利息赔偿逾期期间占用资金利息和按月息2%赔偿购房抵偿匹配金利息至被告清偿债务为止，后于庭审前变更）；3.判决被告承担诉讼费、差旅费1万元。事实和理由：2016年11月25日，原告受被告要约，被告称其开发的位于河南省安阳市新城区梦幻谷·东方华府建设工程项目全部通过竣工验收和备案，并称该地段房屋增值空间很大，要求原告将借款人民币447万元（其中50万元已另作抵偿）购买被告指定的该项目E31栋1单元1、2层103号房（以下简称案涉房屋），建筑面积234.91㎡，单价16800元。被告获得房款3946488元（含售房抵偿匹配金257247元），并与原告签订《商品房认购书》买卖合同一份，合同书编号8880400。当即结清全部购房款，被告给原告出具具有法律效力的现金收据一份，收据编号6760366。房屋买卖合同和现金收据均加盖企业公章和企业财务收款公章，据此被告收回原告和第三人罗会林所持有的被告之前与原告签订的借款合同原件八份、借款凭证原件八份等法律依据。原被告双方签订的《商品房认购书》（被告已取得全部购房款）实际为商品房预售买卖合同性质，被告自始承诺随时向原告履行交房义务。但被告拒绝履行法定责任，承诺与实际行为背道而驰，逼迫原告多次从千里之外来到被告约定交房所在地。经对案涉房屋进行实地调查核实得知，被告利用开发房地产的有利优势，主观恶意隐瞒所售房屋至今没有依法办理商品房预售许可证明、没有申报价格核准等重要法定手续，虽然购房合同中编有房号，却在现场不见踪影，被告反而趁机夸大事实，蓄意实施擅自猛抬房价约五倍等诸多恶劣行为，连续不断给原告和第三人罗会林雪上加霜，造成重大经济损失和难以弥补的灾难，社会影响极其恶劣。经协商无果，逼迫原告和第三人罗会林依法向人民法院提起民事诉讼，请求法院根据相关法律法规规定，针对本案既有商品房屋买卖合同关系、又有借贷关系的情况，查明被告的诸多违法恶劣行径，由被告承担导致合同无效的全部法律后果，公正判决，保护原告和第三人罗会林的合法权益。被告阳晨公司辩称，双方的商品房买卖协议成立，但由于第三人恒信投资集团涉及非法集资刑事案件，原告此前的民间借贷关系因刑事立案中止；恒信投资集团无偿还能力，没有资金来支付当时的商品房抵偿款，故应根据先刑事后民事的处理原则，驳回原告起诉，待刑事案件结束后再进行民事诉讼。第三人罗会林述称，其与原告意见一致。第三人恒信投资集团述称，三方的商品房抵偿协议成立；由于其公司涉及非法集资刑事案件，致使公司资金链断裂，无法支付阳晨公司房屋抵偿款；遂宁公安机关于2015年5月12日以其公司涉嫌非法集资正式立案，现其公司涉及的所有民间借贷款项均已中止，所有涉及其公司的民间借贷客户的起诉均已被受理法院驳回，应待刑事案件审理以后再提起民事诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2016年11月25日，阳晨公司作为甲方（出卖人），杜亮、任俊华、罗元钊作为乙方（买受人）签订了编号8880400的《商品房认购书》，约定乙方自愿认购甲方开发建设的位于安阳市安汤新城区的梦幻谷·东方华府项目案涉房屋，建筑面积为234.91平方米，付款方式为一次性付款，实际成交价3946488元，卖方指定的签约地址为梦幻谷·东方华府售楼部，联系人石义宝，联系电话186××******，乙方应于认购书签署之日起1日内即2016年11月25日之前付清全部房款等。同日，任俊华向户名为*良的账号转款257247元，附言为“河南阳晨置业抵偿匹配金与房款”；阳晨公司出具编号为6760366的收据，内容为“入帐日期：2016年11月25日交款单位任俊华、杜亮、罗元钊（E31栋1F2F103号）收款方式抵偿、转帐257247.00人民币（大写）叁佰玖拾肆万陆仟肆佰捌拾捌元正￥3946488.00收款事由南充市顺庆区融资理财信息咨询有限责任公司、四川广聚行融资理财信息咨询有限公司融资款转为梦幻谷·东方华府购房款”，收据上加盖阳晨公司财务收款章。罗元钊三人提交视频光盘、东方华府的房价走势图、《川广出间字（2014）第E035号出借业务居间服务合同》、出借通知书、银行账户历史明细清单、××例资料、借款凭证等，以证实罗元钊、罗占龙、罗锦仪、罗会林、李静（罗元钊称其系罗占龙、罗锦仪父亲，罗会林称其系李静父亲）分别系四川广聚行融资理财信息咨询有限公司（以下简称四川广聚行融资公司）、南充市顺庆区广聚行投资理财信息咨询有限责任公司（以下简称顺庆广聚行公司）投资客户，通过四川广聚行融资公司、顺庆广聚行公司对外出借款项，其中罗元钊本金147万元（70万元+25万元+52万元）、罗占龙本金70万元、罗锦仪本金120万元（60万元+60万元）、罗会林本金50万元、李静本金10万元，合计397万元，加上杜亮、任俊华共同支付的购房款257247元，共计4227247元，扣除名为退还罗元钊、罗占龙、罗锦仪、罗会林、李静本金实为克扣金额的266650元（3500元+1250元+2600元+21000元+18000元+202300元+15000元+3000元）及2016年11月25日结算购房款时漏算的14109元，计入购房款3946488元（4227247元-266650元-14109元），在石义宝不知情的情况下，阳晨公司在《商品房认购书》中冒用石义宝名义，实施欺骗，以合法形式掩盖非法目的，采用霸王条款，恶意隐瞒案涉房屋所处地段的真实价格，且目前并无案涉房屋对应房号的标的物，迟迟未能签订商品房买卖合同，亦未办理商品房预售许可证明等手续，2016年11月案涉房屋所处地段房价为3900元/㎡，至2019年11月该地段房价为5900元/㎡，每平方米增值2000元，主张双方之间的原借贷关系已被房屋买卖关系所代替，本案基础法律关系应为买卖关系，《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同，要求确认编号8880400《商品房认购书》无效，阳晨公司返还罗元钊三人及罗会林购房款3946488元并根据法律规定承担一倍赔偿3946488元，赔偿损失469820元（2000元/㎡×234.91㎡），承担差旅费1万元，并以购房款3946488元为基数，自2016年11月25日起按月息2%计算利息至执行完毕止。阳晨公司、恒信投资集团认为8880400《商品房认购书》有效，罗元钊三人主张的各项费用应待刑事案件结束后另行处理。阳晨公司提交李静、罗元钊、罗锦仪、罗会林、罗占龙、李素琴作为甲方，顺庆广聚行公司、四川广聚行融资公司作为乙方，阳晨公司作为丙方，恒信投资集团作为丁方，四方于2016年11月24日签订的《资产抵偿债权协议书》复印件，阳晨公司作为甲方，杜亮、罗元钊、任俊华作为乙方，双方于2016年11月25日分别签订的编号8880400、8880275《商品房认购书》复印件，以及同日出具的编号分别为6760365（金额为494109元）、6760366（金额为3946488元）的收据；罗元钊三人、罗会林认为阳晨公司逾期举证，对上述证据不予认可，认可共签订了两份《商品房认购书》，但本次只起诉金额为3946488元的认购书。阳晨公司、恒信投资集团均称恒信投资集团未将《资产抵偿债权协议书》中的抵偿款支付给阳晨公司，阳晨公司主张其公司仅收到任俊华转账支付的257247元；罗元钊称政府要求恒信投资集团以房抵债，阳晨公司并未涉及非法集资，本案不属于刑事案件范围，借款凭证上加盖“已抵偿”印章，且房款收据上加盖阳晨公司财务章，阳晨公司未收到房款的陈述不真实。关于本案涉及的借款，罗元钊称结算后其未提起过诉讼，结算前曾在四川提起诉讼，涉及两笔出借的款项，分别是在南充市起诉的70万元和在成都市起诉的52万元，该两起案件均已撤诉；任俊华、杜亮、罗会林均称未提起过诉讼。根据罗元钊提交的证据显示，2015年，罗元钊以四川省恒信置业有限公司（以下简称恒信置业公司）、四川阳晨文旅投资有限公司、中江县光明物业有限责任公司、四川广聚行融资公司为被告向成都市锦江区人民法院（以下简称锦江法院）提起诉讼，称其与四川广聚行融资公司签订《川广出间字（2014）第E035号出借业务居间服务合同》，向恒信置业公司出借资金52万元，要求被告返还借款、支付利息、承担违约责任等，锦江法院查明遂宁市公安局已对恒信置业公司涉嫌非法吸收公众存款罪进行立案侦查，认为该案借款行为涉嫌非法吸收公众存款，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》相关规定，于2015年12月3日作出（2015）锦江民初字第7416号民事裁定，驳回罗元钊的起诉。同年，罗元钊还以四川广聚行融资公司、恒信置业公司、恒信投资集团为被告向南充市顺庆区人民法院（以下简称顺庆法院）提起诉讼，后于2016年11月23日申请撤诉，顺庆法院于当日作出（2015）顺庆民初字第3190号民事裁定，准许罗元钊撤诉。根据遂宁市船山区打击和处置非法集资工作领导小组提交的材料显示：2015年6月12日，遂宁市公安机关立案侦办恒信置业公司涉嫌非法吸收公众存款案，经查，2012年以来，恒信置业公司出资成立具有独立法人资格的四川共鑫管理有限公司、南充广聚行公司、四川广聚行公司，并通过上述三家企业管理的13家融资公司在成都、××等地通过居间服务，向社会不特定人群吸纳资金，涉案总金额达9亿余元，四川省公安厅经侦总队确定遂宁市公安局经侦支队牵头组织侦办恒信置业公司非法吸收公众存款案；2019年3月11日，遂宁市公安局船山分局作出〔2019〕527号立案决定书，决定对恒信投资集团涉嫌非法吸收公众存款立案侦查。诉讼中，案外人许平称本案涉及其相关权利，申请作为本案第三人参加诉讼，后又撤回该项申请。本院认为，罗元钊三人及罗会林与阳晨公司并非借贷关系双方，且阳晨公司另行收受任俊华、杜亮257247元购房款，罗元钊三人与阳晨公司又签订《商品房认购书》，故本案法律关系应为房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，罗元钊三人与阳晨公司签订的编号8880400《商品房认购书》中仅显示当事人情况、商品房基本状况、商品房价款付款方式等，对交付使用条件及日期这一关键内容未作出约定，不能认定为商品房买卖合同，该认购书中显示有签署正式《商品房买卖合同》的内容，但并未约定具体日期，故该认购书应为双方达成建立房屋买卖关系的意向而签订的协议，具有预约、预售性质，阳晨公司认为买卖协议有效，但是未提交证据证实其公司就案涉房屋取得商品房预售许可证明，故编号8880400《商品房认购书》应当认定为无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。编号8880400《商品房认购书》无效，该认购书中关于购房款内容的约定亦为无效。编号8880400《商品房认购书》买受人及收据上交款单位均为罗元钊三人，罗会林并非合同当事人，故阳晨公司仅应返还罗元钊三人购房款。本案系房屋买卖关系，但罗元钊等人的集资款转为购房款，罗元钊三人并未实际向阳晨公司足额支付购房款。此前罗元钊就案涉部分借款提起诉讼，因借款行为涉嫌非法吸收公众存款，锦江法院作出裁定驳回罗元钊的起诉。恒信投资集团、阳晨公司均称《资产抵偿债权协议书》中的抵偿款并未交付阳晨公司，公安机关现已对恒信投资集团涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，故编号8880400《商品房认购书》无效，阳晨公司仅应返还任俊华、杜亮实际支付的购房款257247元，其余集资款项本院不予处理，罗元钊等人可另寻其他途径解决。当事人应对自身的法律行为承担后果，罗元钊三人在未核实案涉房屋相关手续的情况下与阳晨公司签订《商品房认购书》，其所主张的地理距离较远、时间较短均不是其方未尽到相应注意义务的正当理由，也不能证明阳晨公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明，双方均有过错，应各自承担相应责任，故罗元钊三人要求阳晨公司承担一倍房款、支付利息并赔偿损失469820元，本院不予支持。罗元钊三人要求阳晨公司承担差旅费1万元未提交证据，且系双方解决纠纷时必然产生的支出，该项请求，本院亦不予支持。综上所述，对罗元钊三人的诉讼请求，编号8880400《商品房认购书》无效，阳晨公司应返还任俊华、杜亮购房款257247元，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告罗元钊、任俊华、杜亮与被告河南阳晨置业有限公司于2016年11月25日签订的编号8880400《商品房认购书》无效；二、被告河南阳晨置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告任俊华、杜亮购房款257247元；三、驳回原告罗元钊、任俊华、杜亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70410元，由原告罗元钊、任俊华、杜亮负担68247元，被告河南阳晨置业有限公司负担2163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  田太军审 判 员  桑倩倩人民陪审员  芦合芹二〇二〇年九月十五日书 记 员  张文梦