广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15213号原告：杨大楼，男，1980年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********，公民身份号码：610************976。委托诉讼代理人：卢平德，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉敏，广东信而立律师事务所律师助理。被告：东莞市德基房地产开发有限公司，住所地：东莞市**********************，统一社会信用代码：914***********251B。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。原告杨大楼与被告东莞市德基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢平德、周嘉敏及其被告委托诉讼代理人杨惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付违约金，每天按照同期人民银行贷款年利率加逾期罚息为23772元（以145天计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求违约金为4494元，计算天数为49天，从2018年4月14日计算至2018年8月30日。事实与理由：2015年，原、被告签订商品房买卖合同协议，原告购买了位于东莞市松山湖科技产业园区环湖路盛世山湖名居6栋1501号房屋，价格为917109元，由于购买的是期房，合同第11条约定的房屋交付时间为2016年11月30日之前，另合同第20条约定：因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一的违约金。在合同约定期间500日之后，原告多次前往房产登记部门办理产权证明，但被告逾期仍未能办理权属登记备案，至2018年8月底，原告才可以办理产权证书，至原告9月5日取得产权证书，已经逾期145天，因延迟办理产权证书的过错在于被告，故要求被告按照合同规定支付违约金，特向法院起诉。被告辩称，1、依照双方签订的买卖合同第二十条的约定，双方约定案涉商品房办理的是《房地产权证》，而非不动产权证；2、合同履行过程中，案涉项目竣工验收后，东莞市出台了新的商品房确权政策即开始实行不动产登记制度，由原来的商品房确权登记变更为不动产确权首次登记，政府有关部门要求办理不动产权证，停办了房地产权业务，也就是原被告双方办理相关产权证件权利义务不再受原合同的约束。而且原告在陈述中也超越了合同约定违约金的标准，所以以明示的方法抛弃了原合同的约定，所以本案相关的涉案事实已不再受原合同约定的约束。3、因为新政策的出台是原被告在签订买卖合同时无法预见的情形，属于政策的变化，是不可抗力，不动产权登记制度实行后原被告对政策变化后有关的不动产权证办理期限，以及违约责任未进行补充约定。4、因政策的出台，以不动产确权前后所要求的文件资料程序都有所不同，特别是增加了权籍调查报告及审查，而且房管部门在办理不动产权登记时启用新的系统，因该系统是在试行阶段，系统需要多次的更新及维护，导致被告提交的确权资料无法按正常流程上传数据及资料。5、在进行权籍调查报告审查过程中，发现多数业主对阳台进行加装封闭，外露台上盖，导致不能通过审查，导致了时间的延迟，对此业主具有完全的过错，理应承担相应的责任。6、原告要求支付的违约金计算标准，缺乏合同和法律依据，其所要求违约金明显过高，即使是办证延迟的责任在被告，但并没有给原告造成任何损失，由于原告不主张按合同约定计算违约金且未对损失提供相关证据予以证明，无法证实损失的存在，所以在此被告要求调整违约金，由于没有损失，所以违约金数额为零。本案原告主张的逾期天数计算有误，被告于2018年5月17日已提交商品房首次确权登记，并在2018年6月6日取得不动产权证书，因本案双方签订的合同约定的是原告自行办理产权证，原告何时向有关部门申请办理产权证，以及何时取得产权证，与被告无关。7、在整个过程中，被告积极的按照新的要求准备和提供资料多次与业主及有关部门协商，期间并未有故意消极不作为怠于履行合同，所以不应承担相关的责任。8、即使是现在众多业主的房屋都进行了加建房间，属于违建部分，对此在对办证过程中造成的影响，被告也积极去协调，同期的一至四号楼由于签订的合同是办理房地产权证，被告都是提早办理了相关证件，如果政策不发生变化，完全可以凭之前的资料直接办理相关产权证件。9.原告的案涉房屋已转让，原告与被告的合同已经履行完毕，原告没有主体资格，且原告转让价远高于当初购买价，并没有造成原告损失。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方的证据依法进行审查。根据双方提供的证据，本院认定如下事实：2015年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居6号楼1501号房屋；房屋总价款为917109元；被告应当在2016年11月30日前向原告交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的10%，因买受人原因导致拖延完成房屋所有权登记的逾期，出卖人不承担责任。被告于2016年11月30日向原告交付了案涉房屋。案涉房屋的不动产权证书于2018年9月3日办至原告名下。庭审中，双方确认松山湖高新技术产业园区房地产管理所处理案涉楼盘的层数登记错误的问题花费了77天。同时双方也确认因处理违建问题花费了40天，原告自愿承担因违建问题造成的逾期办证的一半责任即20天。再查明，东莞市*******于2016年6月24日刊登公告，从2016年6月30日起，各类不动产登记业务统一由东莞市*******办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》签订于不动产登记中心刊登统一办理不动产权证之前，但是案涉房屋的收楼时间晚于不动产登记中心刊登统一办理不动产权证，在被告向原告交付房屋之前，被告就已经知晓国家政策的变化，该变化不应作为被告延迟办证的理由。原告自动扣除因政府处理楼层层数错误的时间以及承担违建所造成的一半责任，本院予以准许。案涉房屋完成转移登记的时间为2018年9月3日，原告自动将逾期办证的时间节点计算至2018年8月30日，没有违反法律规定，从2018年4月14日至2018年8月30日一共138天，扣除97天之后，被告承担逾期办证的天数为41天，被告应向原告支付的逾期办证违约金金额为917109元×0.01%×41天=3760.15元，对于超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市德基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨大楼支付逾期办证违约金3760.15元；二、驳回原告杨大楼的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费197.15元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李 琼二〇二〇年九月二日书记员 黄才玲