辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初10679号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区市府大路**。负责人：孟光，系该行行长。委托诉讼代理人：朱建晖，系该行客户经理。被告：关兴华，男，1989年7月16日出生，满族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳品睿房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街**/div>法定代表人：范雪梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告关兴华、沈阳品睿房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的委托诉讼代理人朱建晖，被告关兴华，被告沈阳品睿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称农业银行）向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告偿还我行贷款本金591045.49元，利息2664.60元。同时判令被告向原告支付欠款利息和逾期利息截止至所有欠款偿清之日止，如被告拒不偿还我行欠款，请法院依法判定拍卖抵押房产，用于偿还我行欠款及诉讼费用；3、判令被告承担原告因实现该债权所产生的一切费用；4、判令被告逾期给付的利息，按人民银行同期利率的相关规定执行给付；5、判令被告沈阳品睿房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告于2019年1月7日与被告关兴华签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额60万元，期限30年，即2019年1月7日起至2049年1月6日止，按月偿还借款本息，该笔贷款由沈阳品睿房地产开发有限公司担保，并承诺对上述债务切连带责任予以清偿。现被告未按照合同规定履行还款义务截止至2020年3月31日累欠本金591045.49元，利息2664.60元，经原告多次催要被告拒不归还，被告的行为已严重的侵犯了原告的合法权益，因此原告诉至贵院，请贵院依法维护原告合法利益，判令被告履行合同义务。被告关兴华辩称，借款属实，欠款也属实。房子已经被多人查封，我也没有能力偿还。被告沈阳品睿房地产开发有限公司辩称，关兴华没有能力偿还原告欠款，因此我公司认为双方的借款合同达到解除条件，应予解除。根据上述合同约定，我公司承担担保责任，同时依据我公司与关兴华签订的商品房买卖合同补充协议，我公司有权利解除与关兴华之间的商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，原告农业银行（贷款人）与被告关兴华（借款人、抵押人）、被告沈阳品睿房地产开发有限公司（保证人）签署《个人购房担保借款合同》一份，约定被告关兴华为购买坐落于沈阳市皇姑区，建筑面积89.09平方米的房屋，向原告借款600000元，贷款期限为360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%后确定，还款方式为等额本息还款。合同第9.1条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款未立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。同时，原告与被告关兴华就其购买的位于沈阳市皇姑区，建筑面积89.09平方米的房产办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农业银行。2019年1月8日，原告向被告关兴华发放600000元贷款。被告未能按时偿还借款，暂计至2020年3月31日，被告关兴华尚欠原告本金591045.49元，利息2664.60元。现原、被告因借款产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告农业银行与被告关兴华、沈阳品睿房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，原告与被告应依法按合同约定，行使合同权利、履行合同义务。原告已履行发放贷款的义务，被告也应按照合同约定偿还贷款。现被告关兴华未按合同约定履行还款义务，已构成违约，且被告关兴华于庭审中明确表示没有还款能力无法偿还借款，而被告沈阳品睿房地产开发有限公司亦认为基于被告关兴华无能力偿还借款合同应予解除，故原告要求解除与二被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同亦赋予原告在被告逾期还款时，提前收回已发放借款或宣布借款全部到期的权利，故被告关兴华应偿还原告借款本金591045.49元，利息2664.60元（暂计至2020年3月31日，自2020年4月1日至债务清偿之日止的利息，按《个人购房担保借款合同》约定计算）。关于原告要求被告沈阳品睿房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。被告沈阳品睿房地产开发有限公司作为连带保证人，于合同中明确表示为被告关兴华向原告的借款提供连带责任保证，现保证期限未过，原告的此项诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告沈阳品睿房地产开发有限公司在履行保证责任后依法对被告关兴华享有追偿的权利。关于原告要求对抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求。本院认为，本案所涉房产上设定的为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而并非是对本案所涉房屋享有现实抵押权。故原告要求行使基于抵押权而享有的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告关兴华、被告沈阳品睿房地产开发有限公司于2018年12月28日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告关兴华于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款本金591045.49元，利息2664.60元（暂计至2020年3月31日，自2020年4月1日至实际还款日止的利息，按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；三、被告沈阳品睿房地产开发有限公司对本判决第二项给付义务在《个人购房担保借款合同》约定的保证范围内承担连带保证责任，被告沈阳品睿房地产开发有限公司在履行担保责任后对被告关兴华享有追偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4868元（已减半收取），保全费3489元，由被告关兴华负担，被告沈阳品睿房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 班 蕊二〇二〇年九月二十五日书记员 徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。