甘肃省岷县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1126民初2997号原告：尹玉军，男，汉族，1980年5月22日生，甘肃省岷县人，农民，住岷县。被告：赵正武，男，汉族，1983年10月4日生，甘肃省岷县人，农民，住岷县。原告尹玉军与被告赵正武确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法由审判员焦童适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹玉军到庭参加诉讼，被告赵正武经本院传票合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告尹玉军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的宅基地转让协议及农村房屋买卖合同无效；2、请求人法院依法判决由被告无条件向原告返还房屋转让款贰拾陆万元（260，000元）并让被告承担违约责任；3、本诉讼费、保全费等一切诉讼费用概由被告承担。事实及理由：2014年9月4日，原、被告经事先协商，并在被告朋友的见证下签订了书面宅基地转让协议，约定被告将其位于岷县闾井镇哈古村距离岷县种畜场300米的一块面积约0.7亩的宅基地以350,000元的价格转让给原告，约定款项分三次付清，第一次为签订协议时付款100,000元，第二次为原告填完土方后。签订协议时，被告并未出具宅基地的土地使用证。签订协议当天，原告以现金方式支付被告100,000元，当原告填完土方后，岷县种畜场工作人员出面干涉，原告无法再该转让宅基地上修建房屋。经原、被告协商后，原告停止继续履行付款的合同义务，宅基地转让协议废止。2014年农历12月17日，被告从原告处借款20,000元。2019年3月17日，原、被告再次协商签订了房屋转让合同，被告将其所有的位于岷县闾井镇新村10号房产一院以330,000元的价格出售给原告。合同签订之日，原告给被告支付230,000元，其中现金165,000元，转账65，000元，剩余100,000元于2020年2月22日前付清。被告与原告签订合同时未提供房产证和宅基地使用证。合同还约定，原告按期付款，被告不能移交房屋，原告有权解除合同，被告在15日内一次性返还已支付转让款，还需承担利息损失。合同约定的付款期限届满后，原告找被告付款并要求被告交付房屋时，被告无法交付房屋，原告要求被告退款，被告也无理拒绝。2020年5月17日，原、被告协商达成协议，由被告给原告出具欠条，约定退还原告房屋转让款260,000元，于2020年6月17日前一次性退清。但约定的时间届满，被告始终未退还欠款，故形成诉讼。被告赵正武缺席未答辩。经审理查明，2014年9月4日，原、被告经协商，签订了书面宅基地转让协议，约定被告将位于岷县闾井镇哈古村一块面积约0.7亩的宅基地以350,000元的价格转让给原告，约定分三次付清款项。签订协议当天，原告以现金方式支付被告100,000元，当原告填完土方后，岷县种畜场工作人员出面干涉，原告无法继续修建房屋。后经原、被告协商，原告停止继续履行付款的合同义务，宅基地转让协议废止。2014年农历12月17日，被告从原告处借款20,000元，并出具借条一张。2019年3月12日，原告向被告微信转账3,000元。2019年3月17日，原、被告再次协商签订了房屋转让合同，被告将位于岷县闾井镇新村10号房产一院以330,000元的价格出售给原告。合同签订之日，原告以银行转账方式支付45，000元，以微信转账方式支付20,000元，约定剩余100,000元于2020年2月22日前付清。2019年4月7日，原告以银行转账方式向被告支付20,000元，该笔款项仅有流水。房屋转让合同约定，原告按期付款，若被告不能移交房屋，原告有权解除合同，被告在15日内一次性返还已支付转让款，还需按岷县农商银行贷款利率承担利息损失。合同约定的付款期限届满后，原告找被告付款并要求被告交付房屋时，被告无法交付房屋，原告要求被告退款，被告也无理拒绝。2020年5月17日，原、被告协商达成协议，由被告给原告出具欠条，约定退还原告房屋转让款260,000元，于2020年6月17日前一次性退清。但约定的时间届满，被告始终未退还欠款证明上述事实的证据如下：1、原告、被告身份证复印件各1份；证明当事人身份适格的事实。2、宅基地转让协议原件1份；证明2014年9月4日，原、被告经协商，签订了书面宅基地转让协议，约定被告将位于岷县闾井镇哈古村一块面积约0.7亩的宅基地以350,000元的价格转让给原告，约定分三次付清款项的事实。3、农历2014年12月17日借条原件1份；证明被告从原告处借款20,000元，并出具借条一张的事实。4、微信聊天记录1份，证明2019年3月12日，原告向被告微信转账3,000元的事实。5、房屋转让合同原件1份，宅基地临时使用证原件1份、银行回单2份、微信聊天记录1份；证明2019年3月17日，原、被告再次协商签订了房屋转让合同，被告将位于岷县闾井镇新村10号房产一院以330,000元的价格出售给原告，合同签订之日，原告以银行转账方式支付45，000元，以微信转账方式支付20,000元，约定剩余100,000元于2020年2月22日前付清的事实。6、岷县农商银行闾井支行明细账查询单1份，证明2019年4月7日，原告以银行转账方式向被告支付20,000元，该笔款项仅有流水的事实。7、2020年5月17日欠条原件1份；2020年5月17日，原、被告协商达成协议，由被告给原告出具欠条，约定退还原告房屋转让款260,000元，于2020年6月17日前一次性退清的事实。8、（2020）甘1126民初2997号民事裁定书一份，证明原告尹玉军于2020年8月27日向本院申请诉讼保全，本院于当日作出（2020）甘1126民初2997号民事裁定书，准予保全，保全费1,820元的事实。9、原告当庭陈述，欠条出具后被告并未偿还欠款的事实。上述证据，经当庭举证、质证，原告无异议，可以作为定案依据，本院予以确认。被告赵正武经本院合法传唤缺席未到庭，也未提交书面答辩材料，视为放弃质证权，视为对上述证据的默认行为。以上证据均来源合法，具有关联性、客观性、真实性，应作为定案依据，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部第47号令)等法律法规和政策，农村土地流转有严格的规范管理：不得改变土地用途；采取转让方式流转，应当经发包方同意。本案中，原、被告签订土地买约，被告将其承包地转让给原告作为宅基地使用，而且双方转让的行为未经土地管理部门或者当地乡镇政府及村委会同意。因此，原、被告双方签订的宅基地转让协议及房屋转让合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此，原告要求判令合同无效并返还转让费的诉讼请求，本院予以支持，两次协议转让费共计188，000元。原告要求清偿的20,000元借款，与本案并非同一法律关系，应当另案起诉。原告要求的26,000元填土方费用，因原、被告双方的土地转让协议无效，该费用应当由原告自行负担。原告要求被告支付利息的请求，不违反法律规定，本院予以支持，被告应当按照同期同类银行贷款利率支付资金占用期间的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告尹玉军与被告赵正武签订的宅基地转让协议及房屋转让合同无效。二、由被告赵正武于本判决生效之日起15日内返还原告尹玉军转让费188，000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,200元，因适用简易程序减半收取2,600元，保全费1,820元由被告赵正武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 焦 童二〇二〇年九月三十日书记员 张彦国