安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1502号 上诉人（原审原告）：操照红，女，1969年6月22日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市先锋房地产开发有限责任公司,住所地安徽安庆市戏校南路**。 法定代表人:杨瑞东,执行董事。 委托诉讼代理人：潘方平，安徽品仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市宝宏房地产开发有限公司,住安徽省安庆市开发区中兴大街**。 法定代表人：徐基高，总经理。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽至奥城市艺术酒店有限公司,,住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城**** 法定代表人：石建玉,执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：安徽至奥房地产营销策划有限公司,住,住所所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**div> 法定代表人：石建玉,总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：何杰政，安徽国誉律师事务所律师。 上诉人操照红因与被上诉人安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产开发公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产开发公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥艺术酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人操照红及其委托诉讼代理人陈磊与戴振豪、被上诉人先锋房地产开发公司的法定代表人杨瑞东及委托诉讼代理人潘方平、被上诉人宝宏房地产开发公司的法定代表人徐基高及委托诉讼代理人李清、被上诉人安至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司的共同委托诉讼代理人何杰政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 操照红上诉请求:撤销原判，改判四被上诉人共同返还操照红已支付的购房款10万元及自支付之日起的利息（其中2万元自2018年10月12日起算、3万元自2018年11月30日起算、5万元自2018年10月31日起算，均按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；一、二审案件受理费由四被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定各方主体间的法律关系不当。先锋房地产开发公司与宝宏房地产开发公司系合伙关系，是涉案房屋的联合开发商。至奥房地产营销公司与至奥艺术酒店构成人格混同。本案不构成隐名代理关系，先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司与至奥房地产营销公司构成房屋销售委托代理关系。操照红与先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司构成房屋买卖合同关系，原审认定操照红与至奥房地产营销公司构成房屋买卖合同关系错误。二、本案应由四被上诉人共同承担返还义务。先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司作为案涉房屋销售委托人应当首先承担返还义务。受托人至奥房地产营销公司在销售活动中存在违法行为，应当与委托人承担连带返还义务。至奥房地产营销公司与至奥艺术酒店基于人格混同应当共同承担返还义务。三、本案四被上诉人应当承担利息支付义务。上诉人支付购房款后无法取得房屋及产权证书，被上诉人已构成违约，上诉人要求支付资金占用期间的法定孳息，符合法律规定。 先锋房地产开发公司辩称，1.一审判决由至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司承担操照红的返还和连带责任正确；2.开发商与操照红没有合同关系也没有经济往来；3.开发企业没有委托至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司签订房屋买卖合同，开发公司委托至奥房地产营销公司仅仅是宝瑞商城认购书，认购书经开发企业加盖公章后，操照红和开发企业仅仅构成认购关系，操照红与开发企业签订房屋买卖合同并将房款交至开发企业，由开发企业开具正式发票、收据，操照红和开发企业才形成房屋买卖关系，至奥房地产营销公司与至奥艺术酒店没有和操照红以开发企业的名义签订任何房屋买卖合同；4.操照红与至奥艺术酒店签订委托经营协议，收取操照红的款项，并出具该酒店公司的收据，其收据和协议高度一致，该款是委托经营款，他们之间是投资和集资关系，并非房屋买卖关系，一是至奥艺术酒店无权以自己的名义签订开发企业的房屋买卖合同，二是该经营协议缺乏房屋买卖合同的必备条款，如面积、单价、付款方式、房屋交付时间等，房屋买卖和投资经营是两种不同的法律关系；5.操照红有重大过错，从一审查明的事实来看，操照红明知宝瑞商城房屋所有权属于开发企业,其应知道只有和房屋所有权人签订合同其产权才能转移到自己名下，操照红和至奥房地产营销公司签订认购协议书，该协议书约定操照红必须在一定期间内和开发企业签订房屋买卖合同，否则认购协议无效，操照红不与房屋所有权人签订房屋买卖合同，为了获得高额回报率，和至奥艺术酒店签订委托经营协议书，将款项交付非所有权人，其目的并非购房或以房投资；6.委托协议书是无效的、非法的，操照红与产权人签订房屋买卖合同，至奥艺术酒店未经产权人同意，以高额回报为诱饵，2019年3月开发企业已经向安庆市仲裁委申请解除代理合同，并且在这两次开庭的情况下，同时安庆市房地产行政主管部门约谈了该公司的负责人，并且在宝瑞商城醒目处张贴通知，禁止销售，在这种情况下，还收取140万房票，获利100多万，该行为应当受到法律追究，其非法所得，应当立即返还给受害人和操照红，开发企业在这起纠纷中没有任何过错，不应当承担连带责任。 宝宏房地产开发公司辩称：一、宝宏房地产开发公司是在先锋房地产开发公司与至奥房地产营销公司仲裁案件过程中，应先锋房地产开发公司请求补充出具的《授权书》，从出具时间可以看出。二、操照红在上诉状中对本案不能构成隐名代理论述观点不能成立。1.操照红以至奥房地产营销公司不具备独立的销售房屋的主体资格来倒推消费者必然知晓被代理人的存在是错误的。2.法律、法规规定房屋销售过程中相关主体应该公示文件以及先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司对至奥房地产营销公司的合同义务约束都不能保证一定会形成客观存在。三、操照红要求四被上诉人共同承担责任依据的是至奥艺术酒店出具的《收据》，至奥艺术酒店未得到先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司的委托授权。1.先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司在操照红向至奥艺术酒店交款过程中没有过错。2.先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司与至奥艺术酒店之间不存在特殊关系。四、至奥房地产营销公司将获得的代理权转由至奥艺术酒店行使显然未经先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司同意。因此，操照红要求返还款项的责任主体最大范围只能扩大到至奥房地产营销公司。五、操照红在本案中非善意第三人。 至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司共同辩称，1.两公司在法律上属于独立的主体，其他法律关系的分析，赞同操照红的观点；2.至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司认为本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，不应突破合同的相对方，而至奥房地产营销公司和先锋房地产开发公司之间是委托销售的法律关系，法律责任应由委托人来承担。至于委托人是否收取了受托人的款项，或者受托人是否支付了相应的款项，并不影响法律关系和法律责任的承担，所以本案的返还责任应由房屋的销售商也就是本案的委托人来承担；3.针对操照红利息的问题，原审认定是正确的。 操照红向一审法院起诉请求：先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司、至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司共同返还操照红已支付的购房款10万元及自支付之日起的利息（其中2万元自2018年10月12日起算、3万元自2018年11月30日起算、5万元自2018年10月31日起算，按同期银行贷款利率计算至实际清偿至日止），并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月24日，宝宏房地产开发公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产开发公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产开发公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房地产营销公司。合同约定，先锋房地产开发公司委托至奥房地产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房地产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房地产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产开发公司审核确认加盖先锋房地产开发公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房地产营销公司收取并开具收据，先锋房地产开发公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产开发公司向至奥房地产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房地产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产开发公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产开发公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。2018年10月12日，操照红与至奥房地产营销公司签订一份《宝瑞商城销售定购书》，操照红向至奥房地产营销公司定购4048室，建筑面积39.9㎡，单价8489元，总价338711元，定金2万元。定购书约定，本定购书已确定双方买卖要约，定购方取得本定购房屋的购买权，自愿交付定金2万元；定购方签订本书后，在2018年10月30日前出卖方为购买方保留定购房屋，此期间如出卖方擅自出卖该房屋即为违约，应按双倍定金罚赔定购方；定购方签订本书后应在2018年10月30日前与出卖方签订《商品房买卖合同》并预付购房首期款，同时办理相关手续。定购方已阅了《商品房买卖合同》范本，双方对于填写内容已达成一致；定购方未能按时与出卖方签订《商品房买卖合同》的，视为定购方违约，放弃定购权，本定购书自行失效，其已付定金不予退还，定购方对此结果在填写本定购书时已明白并无异议；《商品房买卖合同》签订时，已付定金将转为首付款，本定购书自行失效；本定购书一式四份，定购方持有一份，出卖方持有三份，经双方签字，定购方支付定金后本定购书生效。同日，操照红向至奥艺术酒店支付购房定金2万元，至奥艺术酒店出具定金收条一份，写明收到购房定金2万元，房屋售价338711元，面积39.9㎡，房屋地址宝瑞商城4048室。2018年10月30日、10月31日，操照红分别向至奥艺术酒店支付购房款3万元、5万元，至奥艺术酒店出具一张收据，写明金额3万元、5万元，收款事由“购宝瑞商城4048室”，至奥艺术酒店加盖财物专用印章。2018年10月22日，宝宏房地产开发公司向至奥房地产营销公司书面通知，认为至奥房地产营销公司对“宝瑞商城”项目进行市场推广宣传文案有夸大事实和虚假用语，要求至奥房地产营销公司立即停止上述行为，且承担上述行为造成不良后果的法律责任。至奥房地产营销公司未在合同约定期限内完成房屋业绩考核指标，与先锋房地产开发公司产生纠纷，向安庆市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月23日，安庆市仲裁委员会作出裁决书，认定先锋房地产开发公司未能按合同约定提供测绘单位的预测报告、至奥房地产营销公司未能在规定时间内完成业绩,且未按约定支付保证金，均存在违约行为，裁决解除先锋房地产开发公司与至奥房地产营销公司签订的《委托销售总代理合同》。至奥艺术酒店收取操照红的购房款未缴纳给委托方，擅作他用。操照红未能与委托方签订《房屋买卖合同》，故引发诉讼。2018年10月31日，操照红与至奥艺术酒店签订一份《委托经营管理合同》，操照红将“宝瑞商城内至奥城市艺术酒店”产权物业（位于安庆市宜秀区委托奥艺术酒店经营管理，奥艺术酒店根据合同约定向操照红支付相应的收益；至；至奥艺术酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城****东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至奥房。至奥房地产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。 一审法院认为，操照红与至奥房地产营销公司签订《宝瑞商城销售定购书》，认定操照红与至奥房地产营销公司之间形成房屋买卖合同关系。至奥房地产营销公司基于其与先锋房地产开发公司签订的《委托销售总代理合同》而取得销售涉案房屋的权利，现该代理合同已被解除，至奥房地产营销公司与原告房屋买卖合同无法继续履行。至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司两公司法定代表人均为同一人石建玉，实际控制人均系石建玉。至奥房地产营销公司未提供其在本地设有从事涉案房屋销售事务办事机构。至奥艺术酒店收取原告购房款，证实奥艺术酒店与至奥房地产营销公司财务混同。因此，至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司构成人格混同，收取操照红购房款，而不能继续履行买卖合同，损害了操照红利益，应当承担连带责任。操照红要求至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司返还购房款10万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。操照红与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系是基于宝宏房地产开发公司授权先锋房地产开发公司代销而与其形成的，现尚无证据证明操照红在与至奥房地产营销公司形成房屋买卖合同关系时明知至奥房地产营销公司是基于上述委托代理而与其形成的买卖关系，故不能依据《合同法》第402条认定该房屋买卖合同直接约束宝宏房地产开发公司，操照红要求宝宏房地产开发公司返还购房款10万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。先锋房地产开发公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产营销公司签订《房屋销售总代理合同》，经宝宏房地产开发公司追认，形成合法有效委托代理合同关系。先锋房地产开发公司经宝宏房地产开发公司的授权，与奥房地产营销公司签订代理合同，签订合同事项本身并不违法，操照红要求先锋房地产开发公司返还购房的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。操照红在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，操照红要求被告给付购房款利息的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告操照红返还购房款10万元；二、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司对被告安徽至奥房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告操照红的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担。 本院二审期间，操照红提交以下证据（均为复印件）：一、询问笔录（石李亮），证明石李亮承认出现至奥酒店公司签章收款的原因是工作人员混淆了公章，石李亮已告知消费者其只是代理单位；二、询问笔录（石建玉），石建玉承认至奥酒店公司与至奥房地产营销公司是两个公司、一套人马；三、询问笔录（徐基高、杨瑞东）及项目合作开发协议，证明先锋房地产公司、宝宏房地产公司是合伙关系；四、询问笔录（胡梅梅），证明胡梅梅等消费者在购房时已知晓案涉房屋是由先锋、宝宏公司委托至奥房地产营销公司对外销售，且至奥房地产营销公司向消费者出示了代理销售合同；五、宝宏房地产公司出具的报告，证明宝宏房地产开发公司向安庆市房地产管理处做出报告，承诺向消费者开具发票并办理不动产登记手续，但涉及到装潢、包租、托管、回购等购房政策，不再执行，相关损失由先锋公司向至奥房地产营销公司追偿；六、至奥房地产营销公司出具的承诺书两份，证明在公安机关介入后至奥房地产营销公司承诺最晚于2019年11月30日退还房款。 先锋房地产开发公司质证认为，对证据一、二的真实性无异议，证明目的有异议，至奥房地产营销公司的经营范围是房屋销售，至奥酒店公司没有代为销售房屋的经营范围，在一审时至奥的代理律师在表述是两个独立的公司。对证据三，合伙关系无异议。对证据四的真实性无异议，开发企业和至奥房地产公司有委托代理合同，达不到其证明目的，知晓委托关系，更应当与开发公司签订买卖协议。对证据五、六真实性无异议，证明目的有异议，宝宏公司对安庆市房地产管理处的报告，出具报告前提条件是购房及缴款的真实性，款项必须是购房款，款项是交给至奥房地产公司的，而不是至奥酒店公司。 宝宏房地产开发公司质证认为，对证据一、二真实性没有异议，从石李亮的笔录当中可以看出，至奥酒店公司是用高额回报来吸引上诉人等人交纳款项，同时从二人陈述来看，如确实是两个公司一套人马，有利用混同公司进行非法集资的嫌疑。同时该两份证据是在上诉人等报案以后，酒店公司和房产公司迫于无法偿还款项，不排除为了逃避责任，做了一些虚假陈述，因此对于两个公司是否构成混同，不能单凭当事人的口供，还应该结合其它证据。对证据三，合伙关系无异议。对证据四的真实性无异议，不能仅凭口供材料认定购房者知晓两房产公司委托至奥房地产公司对外销售，应当提供佐证予以证明。对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，整改措施第一项就已经说了，出具报告的背景，前提是调查购房户的缴款真实性，也就是说并不存在宝宏房地产开发公司认可了上诉人等买卖行为。对证据六，承诺书是在公安机关介入以后，房产公司出具的，同证据一、二的质证意见，是迫于压力形成的，不能达到上诉人的证明目的。 至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司质证认为，对上诉人提交的证据的真实性无异议，但询问笔录不能证实两公司存在人格混同。 本院认证意见，各被上诉人对上诉人提交的证据一、二未提供足以反驳的相应证据，与一审查明至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司的法定代表人和实际控制人相同的事实能够相互印证，依法予以采信；先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司对证据三无异议，依法予以采信；证据四、五、六与其他证据及先锋房地产开发公司法定代表人杨瑞东庭审中陈述能够相互印证，依法予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，至奥酒店公司与至奥房地产公司人格混同；案涉房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发；安庆市房地产管理处通报后，宝宏房地产公司针对未对至奥房地产公司进行资格审查及销售过程中未进行有效监督管理导致购房者投诉问题，提出整改措施并做出报告；至奥房地产公司在公安机关介入后承诺最晚于2019年11月30日前退还房款。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.四被上诉人是否承担连带责任；2.操照红请求的利息能否得到支持。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉房产系先锋房地产开发公司与宝宏房地产开发公司合作开发，并向奥房地产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部，《宝瑞商城销售定购书》上盖章的公司类型为房地产营销策划，结合胡梅梅的公安机关询问笔录等证据，可以认定操照红签订《宝瑞商城销售定购书》时知晓至奥房地产营销公司代理销售先锋房地产开发公司的房产，且先锋房地产开发公司与宝宏房地产开发公司未提供充分证据证明《宝瑞商城销售定购书》只约束至奥房地产营销公司与操照红。因此，先锋房地产开发公司与宝宏房地产开发公司应承担至奥房地产营销公司代理销售房产所产生的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，安庆市房地产管理处的通报及宝宏房地产开发公司出具的报告证实先锋房地产开发公司与宝宏房地产开发公司委托没有资格的至奥房地产营销公司代理销售商品房，且对销售过程中存在的虚假宣传、返本销售等违法违规行为缺乏监督管理和采取有效措施予以制止。至奥艺术酒店与至奥房地产营销公司人格混同。至奥艺术酒店、至奥房地产营销公司实际收取了操照红缴纳的购房款，在不能签订购房合同的情况下，实际收取方应当返还购房款，被代理人先锋房地产公司、宝宏房地产公司承担连带返还责任。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《宝瑞商城销售定购书》约定出卖人与操照红2018年10月30日前签订《房屋买卖合同》，因此该定购书的性质为预约合同。至奥房地产营销公司未向出卖人先锋房地产开发公司交付操照红已付的定金及房款导致出卖人未按期向操照红提供《商品房买卖合同》签订，属于代理人与被代理人之间的法律关系，不能以此认定操照红存在过错并免除出卖人的违约责任。因此，操照红主张返还购房款10万元及支付资金占用期间的利息，有事实及法律依据，予以支持。 综上所述，操照红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初150号民事判决； 二、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还操照红已支付的购房款10万元并支付利息（自2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 三、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司对上述债务共同承担连带清偿责任； 四、驳回操照红的其他上诉请求； 五、驳回操照红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担；二审案件受理费50元，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 殷 平 审判员 陈铜林 审判员 江 韵 二〇二〇年九月二十九日 书记员 王丹红