山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁02民终11030号 上诉人（原审被告）：宋贵欣，X。 上诉人（原审被告）：滕斐，X。 上诉人（原审第三人）：韩岩萍，X。 上诉人（原审第三人）：滕宏宇，X。 四上诉人委托诉讼代理人：高燕，山东锦海盛律师事务所律师。 四上诉人委托诉讼代理人：秦英，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李莉，X。 委托诉讼代理人：满淑云，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹传秀，男，系李莉丈夫。 原审被告：青岛市崂山区中韩房地产开发中心，住所地X。 法定代表人：刘明强，总经理。 委托诉讼代理人：王秋燕，女，青岛市崂山区中韩房地产开发中心职工。 上诉人宋贵欣、滕斐、韩岩萍、滕宏宇因与被上诉人李莉及原审被告青岛市崂山区中韩房地产开发中心（以下简称中韩开发中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋贵欣、滕斐、韩岩萍、滕宏宇上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项和第二项，驳回李莉的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由李莉承担。事实和理由：一、一审判决以涉案房产系滕斐、宋贵欣实际出资为由认定该房屋的实际权利人为滕斐、宋贵欣属事实认定不清。1.涉案房产系滕照昌根据单位福利政策购买的商品房，滕斐和宋贵欣的代为出资行为纯粹是出于子女孝心，不能以此推定滕斐和宋贵欣即为涉案房产的实际权利人。滕照昌生前系青岛大学的退休职工，涉案房产则是青岛大学为解决职工住房困难，定向面向青岛大学职工出售的城中村改造商品房。滕照昌于2009年3月18日根据青岛大学的政策与中韩开发中心签订《青岛市商品房预售合同》，购得涉案房产。购房时，因滕照昌资金不足，滕斐和宋贵欣代滕照昌出资，纯粹是出于孝心，为人之常情。一审不考虑滕斐、宋贵欣与滕照昌之间的亲情关系，只是以购房款系滕斐和宋贵欣实际出资为由认定实际权利人即为滕斐和宋贵欣，实为不妥。2.李莉提供的滕照昌夫妻签字的《关于左岸风度X户房产的处理意见》无论是否存在，都不能成为一审判令中韩开发中心将涉案房产登记至滕斐名下的依据。滕斐和宋贵欣均系工薪阶层，滕照昌购买房屋时的资金有一部分系滕斐和宋贵欣对外借款。滕照昌不忍滕斐和宋贵欣还款辛苦，遂决定将涉案房产出售。因滕照昌年事已高，故委托滕斐代为办理出售事宜。李莉自述以及一审判决查明事实中称：“2010年10月30日，被告滕斐、宋贵欣在新起点中介公司向原告出具了《关于左岸风度X户房产的处理意见》，并在新起点中介业务员和原、被告共同见证下由滕照昌及其配偶韩岩萍在《关于左岸风度X户房产的处理意见》上签字摁手印”均与事实不符。(1)对于李莉提交的《处理意见》复印件，滕斐和宋贵欣事先并不知情，更不存在向李莉出具的情况。(2)涉案房产的交易通过中介公司完成，李莉夫妻均从事房产中介工作，无论是中介公司还是李莉夫妻，对于二手房买卖业务都是专业的。涉案房产的二手房买卖合同由滕斐作为滕照昌的委托代理人于2010年10月30日与李莉签订。根据李莉的自述，2010年10月30日的当天，中介公司的业务员、滕斐和宋贵欣、李莉以及滕照昌夫妻见面，并见证了滕照昌夫妻在《处理意见》上的签字。如果情况属实，作为专业房产中介的新起点中介和李莉为何不让滕照昌夫妻直接在买卖合同上签字，而是先见证滕照昌夫妻在《处理意见》上签字，然后再让滕斐作为滕照昌的委托代理人与李莉签订二手房买卖合同?既然李莉见证了滕照昌夫妻的签字，并购买了涉案房产，为何李莉方不留有《处理意见》的原件，而是仅凭一份复印件就相信涉案房产已经归滕斐和宋贵欣所有?既然李莉自认房屋的实际权利人是滕斐和宋贵欣，为何二手房买卖合同上的出售方仍为滕照昌?以上种种疑点足以说明李莉的陈述明显与常理不符。(3)鉴于李莉一直未能提供出《处理意见》的原件，在没有原件核对的情况下，李莉提供的该《处理意见》复印件依法不应被采纳。3.即使《处理意见》客观存在，也不能成为一审认定涉案房产的实际权利人为滕斐和宋贵欣的依据。(1)从《处理意见》的内容上看，《处理意见》写明的是将涉案房产赠与给滕斐和宋贵欣。赠与合同是实践性合同，除当事人意思表示一致外，须以实际交付标的物才能生效。滕斐和宋贵欣对《处理意见》以及滕照昌夫妻的赠与行为事先并不知情，赠与行为并未生效，甚至说根本不存在。(2)赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。涉案房产作为不动产，依法应当履行产权变更登记手续。因此，即使滕照昌夫妻存在赠与行为，但因涉案房产至今尚未办妥房产证，相应的产权变更登记手续也没有履行，涉案房产的实际权利人为滕斐和宋贵欣无从谈起。(3)滕照昌已于2010年将涉案房产出售，标的物不存在，赠与行为更不可能存在。二、一审判决以审判权代替行政权，且存在规避房地产调控政策的情形，应予撤销。1.涉案房产为青岛大学的福利房，根据青岛大学的政策，由滕照昌与中韩开发中心签订《商品房预售合同》，滕照昌系该房产的产权人。即使依据《处理意见》认定滕斐和宋贵欣是涉案房产的实际权利人，也应该是中韩开发中心将涉案房产的产权登记至滕照昌名下，然后再按照法定程序将产权变更至滕斐和宋贵欣名下。即使滕照昌已去世，但涉案房产的产权证仍可通过房产继承的方式完成。一审直接判令中韩开发中心将涉案房产的产权登记至滕斐名下无事实依据和法律依据。2.滕照昌在2010年将涉案房产出售给李莉时尚未取得房产证，对此李莉是明知的。作为一个专业从事房产中介的人，李莉对青岛市房地产的限购和限售政策也是充分了解的。目前根据青岛市的房地产调控政策，二手房买卖不仅购房人需要符合相关的购买资格，更重要的是需取得不动产权证书满5年后方可上市交易。现涉案房产尚未办理房产证，即使已经办理完毕，尚需满足5年时效，且李莉符合青岛市购房资格的条件。李莉在明知涉案房产受房地产调控政策约束而不能办理过户手续的情况下，仍提起诉讼，要求滕斐以及中韩开发中心协助办理过户手续明显就是为了规避房地产调控政策。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，应当主动审查当事人是否受到房地产政策的约束。受房地产调控政策约束而不能办理过户手续的当事人，对于其主张继续履行或协助办理过户手续的诉讼请求，应予驳回。三、李莉存在违约付款的情形，应承担相应的违约责任。对于李莉违约付款行为，滕斐在一审庭审时已经提供了录音和短信证据，李莉单方否认无法推翻上述证据的真实性和效力。四、李莉至今仍拖欠部分购房款未支付，一审判决在判决过户的同时却对剩余购房款只字未提，明显增加当事人的诉累。补充上诉意见为：涉案房产至今尚未办理房产证，如要办证，根据青岛市房产交易中心的要求，在原购房人滕照昌已经去世的情况下，需全体继承人配合。但至今为止三位继承人尚未达成一致。另外，根据青岛市2017年开始实施的房产调控政策，即使权证办妥，尚需5年才能上市交易。因此，涉案房产的买卖属于不可归责于双方当事人的原因而导致合同履行不能。 李莉辩称，一、一审判决涉案房屋实际权利人系滕斐和宋贵欣，事实清楚，证据确实充分。涉案房屋系2009年3月18日以滕斐之父滕照昌名义购买，2010年10月30日在新起点中介的见证下，滕照昌夫妇在《关于左岸风度X户房产的处理意见》上亲笔签名并摁手印。意见载明：1.该房系宋贵欣和滕斐共同出资购买，宋贵欣和滕斐对该房享有占有、使用、收益和处分的一切权利，任何人均不得干涉；2.只要滕斐和宋贵欣提出要求，滕照昌夫妇随时、无条件配合该二人办理过户手续，将房屋过户至该二人或其指定的第三人名下；3.该房屋已赠与滕斐夫妇，即使滕照昌夫妇去世，该房屋也不作为遗产进行继承。该处理意见原件由滕照昌夫妇在其家中亲笔签署，新起点中介工作人员敬林浩、王艳艳在场见证，宋贵欣和李莉配偶曹传秀也在场。该处理意见原件已在一审开庭时出示并质证，一审法院也予以采信。由此可见，涉案房屋的实际权利人就是滕斐和宋贵欣。二、一审判决中韩开发中心将涉案房屋产权登记至滕斐名下，滕斐再将该房屋产权登记至李莉名下，事实清楚，适用法律正确。上诉人称“一审判决明显是以审判权代替行政权，且存在规避房地产调控政策的情形”没有事实根据和法律依据。2010年10月30日，即签订处理意见的同日，双方通过新起点中介签订了合法有效的房地产买卖契约，滕斐作为实际权利人将涉案房屋以125万元卖给了李莉。李莉完全按合同约定履行了付款义务，滕斐分别于2010年10月30日、11月9日、11月30日按合同约定收到房款共100万元。2015年4月25日，宋贵欣代滕斐收到房款12.5万元，至此滕斐共收到房款112.5万元。2010年11月房屋交接后李莉一家一直在该房屋居住至今。2018年5月，开发商通知涉案楼座业主办理房地产权证，滕斐拒绝办理，李莉迫不得已诉至法院。一审判决中韩开发中心可直接登记至腾斐名下，之后滕斐将房屋转移登记至李莉名下，适用法律正确。三、李莉完全按合同约定履行了相应义务，不存在违约情形，更不应承担违约责任，上诉人未按合同约定及时办理过户手续，应承担违约责任。合同签订后，李莉即按合同约定履行了付款义务，至今已支付房款112.5万元，剩余12.5万元房款按合同约定应于办理过户手续时付清。李莉占有房屋已近十年之久，从开发商通知办证至今也已满两年，上诉人不配合办理房地产权证，其违约行为严重损害了李莉的合法权益，应依法继续履行合同并承担违约责任。四、上诉状中称“被上诉人至今仍拖欠部分购房款未支付，一审判决在判决过户的同时却对剩余购房款只字未提，明显增加当事人的诉累”与事实不符。首先，李莉并未拖欠购房款，合同约定剩余购房款于办理过户手续时付清，上诉人拒绝办证，却要李莉先支付剩余购房款，明显与合同约定相悖。其次，一审判决书中已明确剩余购房款的付款时间，判决书中认定：“根据原告与滕斐的购房合同约定，原告应于被告滕斐给原告办理过户手续前将余款12.5万元支付滕斐；滕斐办理过户手续的税费由其本人承担，原告办理过户手续的税费由原告承担”。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中韩开发中心述称，双方争议与其无关。 李莉向一审法院起诉请求：1.判令滕斐和宋贵欣继续履行与李莉签订的房屋买卖合同，按约定接受购房余款并办理房屋买卖交易过户手续；2.判令第三人韩岩萍和滕宏宇协助办理房屋买卖交易过户手续；3.判令中韩开发中心协助办理房屋买卖交易过户手续。滕斐和宋贵欣承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：案外人滕照昌于2015年12月3日死亡，韩岩萍系滕照昌配偶，滕宏宇、滕斐系其子、女。 2009年3月18日,中韩开发中心作为甲方、滕照昌作为乙方签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的X户房屋，建筑面积140.43平方米，总房款620700.6元。 2010年10月30日，在新起点中介的见证下，滕照昌夫妇在《关于左岸风度X户房产的处理意见》上签名，该处理意见主要内容为涉案房屋以滕照昌名义购买，为其夫妇共同财产，但该房屋的所有房款及费用均由宋贵欣、滕斐支付，滕照昌夫妇共同商定将该房产赠与滕斐、宋贵欣，特作说明：1.该房屋系滕斐和宋贵欣共同出资购买，该二人对该房屋享有占有、使用、收益和处分的一切权利，任何人包括滕照昌夫妇均不得干涉；2.只要滕斐、宋贵欣提出要求，滕照昌夫妇随时、无条件配合该二人办理过户手续，将房屋过户至该二人或其指定的第三人名下；3.该房屋已赠与滕斐夫妇，即使滕照昌夫妇去世，该房屋也不作为遗产进行继承等。 签订上述处理意见的同日，李莉与滕斐签订房地产买卖契约，滕斐代滕照昌在合同甲方处签字，并在甲方委托代理人处签署滕斐名字，李莉以125万元的价格购买涉案房屋，付款方式约定为签约当日支付定金5万元、2010年11月30日前支付100万元（含定金5万元），余款25万元于取得房产证后乙方以银行贷款方式支付甲方；甲方于2010年11月30日前交付房屋给乙方；补充条款约定，在取得房产证后40天内，必须过户；甲方办理自己房产证的费用由甲方负担；甲方双方如有违约，赔偿对方违约金20万元。 李莉于2010年10月30日支付滕斐定金5万元，11月9日支付滕斐购房款30万元，11月30日支付滕斐购房款65万元，宋贵欣于2015年4月25日代滕斐收到李莉配偶购房款12.5万元，以上共计112.5万元。 滕斐于2010年11月份将涉案房屋交付给李莉，李莉居住使用至今。涉案房屋目前登记在中韩开发中心名下，已经可以办理房产证。 另外，滕斐主张其与李莉口头约定10%购房款最晚在合同签订后6个月内支付，李莉丈夫曹传秀最终确认付款已经违约，直至2015年4月25日才支付，李莉同意支付相应的利息。对此，李莉不予认可，称签订完合同后当天滕斐说做生意急着用钱，让李莉再凑10万元，当时说三个月付，滕斐愿意支付该10万元的利息，但是李莉只是说尽量去凑，不一定能凑出来，所以没有在合同中写明。如果当时李莉确定能凑起来给滕斐，李莉肯定会要求写在合同里。本来合同约定最后25万元过户后付款，但是合同履行过程中，双方口头协议，也为了顺利办证，李莉又支付被告12.5万元。 一审法院认为，结合李莉与滕斐、宋贵欣双方提交的证据和诉辩主张，本案有三个焦点问题，一是涉案房屋在滕斐出售给李莉时的实际权利人是谁。二是李莉在履行合同过程中是否有违约行为。三是涉案房屋如何办理过户手续。 第一，涉案房屋在滕斐出售给李莉时的实际权利人是谁。涉案房屋系以滕斐父亲滕照昌的名义从中韩开发中心处购买，但是购买房屋全部出资均是滕斐、宋贵欣夫妇所出，滕斐、宋贵欣认可该事实，并且从滕照昌夫妇签名确认的《关于左岸风度X户房产的处理意见》也可以明确看出，滕照昌夫妇在该处理意见中明确说明该房屋系滕斐和宋贵欣共同出资购买，该二人对该房屋享有占有、使用、收益和处分的一切权利，任何人包括滕照昌夫妇均不得干涉，该房屋已赠与滕斐夫妇，即使滕照昌夫妇去世，该房屋也不作为遗产进行继承等。故，从上述事实可见，涉案房屋系由滕斐、宋贵欣夫妇出资购买，在滕斐出售给李莉时，该房屋的实际权利人即为滕斐、宋贵欣，即使滕照昌去世，该房屋也不存在继承问题，滕斐抗辩因房屋存在继承问题不能办理房产证，没有事实依据，一审不予采纳。 第二，李莉在履行合同过程中是否有违约行为，滕斐主张其与李莉口头约定10%购房款最晚在合同签订后6个月内支付，但是滕斐并未提交证据证明双方对付款时间做了变更，其提交的短信与录音并不能说明李莉已同意提前付款，且李莉不予认可并对其提前支付12.5万元购房款做了合理说明，故对滕斐的该主张，证据不足，一审不予采信。 第三，涉案房屋如何办理过户手续，涉案房屋由滕照昌从中韩开发中心购买，滕照昌已去世，且房屋的实际出资人为滕斐、宋贵欣，故房屋应先登记至房屋的实际出资购买人滕斐、宋贵欣名下，因之后由滕斐一人将房屋转售，故可直接登记至滕斐名下，中韩开发中心应于判决生效后十日内履行；因滕斐已将房屋转售给李莉，故在房屋登记至滕斐名下后，滕斐应将房屋转移登记至李莉名下，应于十日内履行。根据李莉与滕斐的购房合同约定，李莉应于滕斐给李莉办理过户手续前将余款12.5万元支付滕斐；滕斐办理过户手续的税费由其本人承担，李莉办理过户手续的税费由李莉承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条之规定判决：一、中韩开发中心于判决生效后10日内将X户房屋产权登记至滕斐名下；二、滕斐按照上述第一项取得房屋产权登记后十日内将该房屋产权过户登记至李莉名下；三、驳回李莉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由滕斐负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，青岛大学《关于“西韩新苑左岸风度小区”商品房报名的通知》、《西韩新苑左岸风度小区住房工作通告》以及《左岸风度小区住房第9号工作通告》各一份，复印件。证明：涉案房产系青岛大学为解决职工住房困难，面向青岛大学职工出售的城中村改造商品房。滕照昌购房时资金不足，滕斐和宋贵欣代其出资，纯粹是出于孝心。李莉质证称，该证据系复印件，不予认可。上诉人提交证据二，青岛泰诺居房产经纪有限公司的工商登记资料，网页打印件。证明：李莉夫妻经营一家房产经纪公司，熟知青岛市二手房交易流程以及青岛市房产交易政策。李莉质证称，不是夫妻经营，是李莉配偶自己经营。上诉人提交证据三，青岛市国土资源和房屋管理局颁发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（2017年3月15日）、青岛市国土资源和房屋管理局关于落实《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》有关事项的通知（2017年3月17日）、青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知（2018年4月18日），网页打印件。证明：青岛市对于房产实行限购限售政策，不仅对购房人资格进行审查，而且对于本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。本案中，涉案房产至今尚未办妥房产证，即使办妥也要受5年后方可交易的限制。李莉质证称，对证明事项不予认可，2010年10月青岛市没有相关限购政策，这些通知不适用本案。上诉人提交证据四，《青岛市中级人民法院关于房地产市场调控政策引发房屋买卖合同纠纷的观点综述》，照片打印件。证明：基于青岛市实施的房地产调控政策，针对房屋买卖合同纠纷案件，中院召开专题研讨会形成观点：人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，应当主动审查当事人是否受到房地产调控政策的约束，而且在法律文书中应当对当事人是否受房地产调控政策的约束予以明确确认，谨防当事人规避房地产调控政策。对于受房地产调控政策的约束而不能办理过户手续的，应驳回其主张继续履行或协助办理过户手续的诉讼请求。李莉质证称，只是法院内部审理案件的观点总结，是否具有普适性值得考虑。即便可以适用，李莉认为本案不应适用该综述第四条的规定。涉案房屋是2010年购买，当时青岛没有相关的限购政策。涉案房屋2018年5月即可办证，并非不能办理，是上诉人拒绝办证。中韩开发中心质证称，以上证据与其无关。 二审查明,滕斐与李莉签订的《房地产买卖契约》第八条约定，双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由李莉承担。滕斐净得售房款人民币1250000元整。该契约的补充条款第（1）条约定，在本次交易中，滕斐得售房款壹佰贰伍万元整，所有税费由李莉承担。第（9）条约定，滕斐办理自己房产证的费用由滕斐承担。 再查明，中韩开发中心与滕照昌签订的《青岛市商品房预售合同》第二十七条约定，该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自负担。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的主要焦点问题为：涉案《房地产买卖契约》应否继续履行。对此，本院评析如下：首先，一审审理期间，滕斐对《关于左岸风度X户房产的处理意见》真实性予以认可，该处理意见应作为本案认定事实的依据。根据该处理意见，能够认定涉案房屋系滕斐和宋贵欣共同出资购买，且滕斐和宋贵欣对该房屋享有占有、使用、收益和处分的一切权利之事实。据此，应认定滕斐有权对涉案房屋予以处置，李莉与滕斐签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，且不违反签订合同时的房产政策，合法有效，双方应按照该房地产买卖契约的约定履行义务。因此，涉案房屋应由中韩开发中心先过户至滕斐名下，再由滕斐配合办理过户至李莉名下。上诉人主张应过户至滕照昌或其继承人名下，理由不成立，本院不予支持。且无论由中韩开发中心先过户至谁名下，均不能排除应向李莉履行的过户义务，上诉人的该项理由不成立。关于过户费用负担问题，中韩开发中心过户至滕斐名下的费用由滕斐和中韩开发中心按约定依法负担，由滕斐过户至李莉名下的税费由李莉负担。其次，双方对已付款项没有争议，对李莉是否逾期支付房款存有争议。根据《房地产买卖契约》的约定，余款25万元于取得房产证后李莉以银行贷款方式支付滕斐。滕斐主张其与李莉口头约定10%购房款最晚在合同签订后6个月内支付，但在本案审理期间，滕斐提交的证据不能证明其该主张，本院对滕斐关于李莉逾期付款的主张不予采纳。再次，涉案房屋已于2010年11月交付给李莉，李莉居住使用至今已近十年，上诉人宋贵欣、滕斐、韩岩萍、滕宏宇均未提交有效证据证明曾提出异议，也未提交有效证据证明滕朝昌生前曾提出异议，现涉案房屋已具备办理过户条件，在李莉起诉要求上诉人履行过户义务时，上诉人又对《房地产买卖契约》提出异议，有违诚信原则。故，本院对上诉人的主张难以采信。另，根据《房地产买卖契约》补充条款约定，在取得房产证后40天内必须过户，一审判决滕斐取得房屋产权登记后10日内将该房屋产权过户登记至李莉名下，有欠妥当，本院予以纠正。李莉应依约在取得登记至其名下的房产证后三日内将余款12.5万元支付滕斐。 综上所述，上诉人宋贵欣、滕斐、韩岩萍、滕宏宇的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初259号民事判决第一项； 二、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初259号民事判决第二项为：滕斐按照上述第一项取得房屋产权登记之日后四十日内将该房屋产权过户登记至李莉名下； 三、李莉取得登记至其名下的房产证后三日内将余款12.5万元支付滕斐； 四、驳回李莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由滕斐负担，二审案件受理费100元，由滕斐负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 高中日 二〇二〇年九月三十日 法官助理 石晗 书记员庞连捷