山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民再6号 再审申请人（原审第三人）：任志凯，男，1981年8月8日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人贾化毅，山东九州天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人李彦辰，山东九州天衡律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：王世永，男，1973年5月27日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人季海南，山东闻法律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：山东隆嘉房地产置业有限公司。住所地青州市南环中路**。 法定代表人任志颖，总经理。 委托诉讼代理人任志铭，男，1982年2月15日出生，汉族，该公司部门经理，住青州市。 再审申请人（原审第三人）任志凯因与被申请人（原审原告）王世永、被申请人（原审被告）山东隆嘉房地产置业有限公司（以下简称隆嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院于2018年10月18日作出的（2018）鲁0781民初4163号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年2月4日作出（2019）鲁0781民申13号民事裁定，裁定再审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人任志凯及其委托诉讼代理人贾化毅、李彦辰，被申请人王世永及其委托诉讼代理人季海南、被申请人隆嘉公司的委托诉讼代理人任志铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2018年6月19日，原审原告王世永向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同，并于30日内为原告办理权属登记手续；2、判令被告支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金55084元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月17日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的青州市隆盛花园2号楼2单元301室房产。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告不仅迟延交付房屋，而且还将涉案房屋网签于第三人任志凯名下。为此，特诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 原审被告隆嘉公司辩称，答辩人将开发的涉案房产曾卖给第三人任志凯，并进行了网签，后第三人申请退房，答辩人与原告于2012年9月17日签订《商品房买卖合同》，并收取原告购房款470000元，只是因第三人尚未还清房贷，故未将涉案房产网签到原告名下。答辩人同意继续履行合同，尽快协助原告办理房地产登记手续。 原审第三人任志凯未作陈述。 王世永围绕诉讼请求，在原审时提交了《商品房销售合同》、购房款发票。上述证据经隆嘉公司质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及庭审确认的证据，原审本院认定事实如下：1、2012年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的青州市隆盛花园2号楼2单元301室房产一套，建筑面积169.77平方米，每平方米2641.36元，计款448424元，储藏室8.99平方米，每平方米2400元，计款21576元，总价款470000元。房屋交付期限为2013年12月31日前，若出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》还同时约定了其它条款。合同签订后，原告按约定支付被告购房款470000元，被告为原告开具购房款发票。2015年6月20日，被告交付了涉案楼房给原告使用，但至今不能办理涉案房地产不动产权登记手续。 原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，被告于2015年6月1日交付涉案房产予原告，应认定该日为实际交房时间。合同约定交房时间为2013年12月31日，被告延期交房536天，属违约行为，应支付逾期交房违约金50384元（470000元×2/万×536），原告的该项主张于法有据，本院予以支持。房屋交付使用后，被告并未按照约定在180个工作日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，原告至今未能取得房地产不动产权证书，被告应当承担违约责任。根据约定，逾期办证违约金为已付购房款470000元的1％，即4700元。原告的该项主张也于法有据，本院亦予支持。在商品房买卖合同中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要义务，这一义务的履行，主要表现为交付房屋使用，及办理转移登记手续，该义务是一项积极履行义务。原告关于被告协助办理房屋确权登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。故原审本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条等相关规定，判决：一、被告山东隆嘉房地产置业有限公司支付原告王世永逾期交房违约金50384元；二、被告山东隆嘉房地产置业有限公司支付原告王世永逾期办理房地产不动产权证违约金4700元；以上一、二项合计55084元，于本判决生效之日起五日内支付。三、被告山东隆嘉房地产置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助原告王世永办理青州市隆盛花园2号楼2单元301室房地产不动产权属登记；四、驳回原告王世永的其他诉讼请求。案件受理费9050元，减半收取4525元，诉讼保全费2870元，均由被告山东隆嘉房地产置业有限公司负担。 原审第三人任志凯申请再审称，请求依法撤销（2018）鲁0781民初4163号民事判决书，改判驳回被申请人王世永的所有诉讼请求。理由：1、有新的证据可以推翻原审判决。2012年3月9日，申请人与被申请人隆嘉公司签订商品房销售合同，采用贷款的方式购买位于隆盛花园2座2单元301号的房产及两个停车位，并到房管部门办理备案及预告登记手续。2019年5月申请人到该房处时，发现房屋门锁被更换，房门上贴有纸条一张，内容为“此房法院已经判决，请勿乱动此门，违者追究法律责任，有事请拨打电话137××××6974联系”。申请人随即拨打电话，才得知法院已就涉案房屋做出了判决。申请人与隆嘉公司签订了商品房销售合同，支付了全部房款，并办理了备案及预告登记手续，可以证实涉案房产为申请人所有，我方持有的证据足以推翻原审判决。2、申请人未收到原审案件包括起诉状、传票、民事判决书在内的任何诉讼材料，申请人也是在2019年5月份给被申请人王世永打电话以后才知道案子的存在。经查询原审卷宗，才得知原审的诉讼材料均未向申请人送达，而是送达给了案外人任志铭。判决书的邮寄地址并非申请人的住所地，所留电话也非申请人的电话，申请人根本未收到原审判决书。因此原审的送达程序存在严重瑕疵。 被申请人（原审原告）王世永辩称，任志凯的再审申请已经超出法定期限。原审适用法律正确，程序合法。再审申请人的主张无事实与法律依据，而且也不能超出原审诉讼请求范围。 被申请人（原审被告）隆嘉公司辩称，法院给任志凯的送达地址是青州市南环路4488号，这是隆嘉公司的办公地址，不是任志凯的送达地址，但是公司已经通知任志凯，任志凯收到电话后，送来的委托书，原审判决正确，应予维持。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：任志凯与隆嘉公司的法定代表人任志颖及委托诉讼代理人任志铭之间存在亲属关系。2012年3月份，因隆嘉公司流转资金紧张，想利用公司开发的房产到银行办理抵押贷款，以便套取银行贷款资金使用。隆嘉公司便与任志凯协商以其名义签订商品房买卖合同，然后再办理贷款。2012年3月9日，双方签订了商品房买卖合同，在此合同中，载明商品房的位置为青州市隆盛花园2号楼2单元301室，约定房屋单价为每平方米3800元，房款合计653401元，首付款233401元，剩余房款42万元银行按揭。合同签订后，双方先到青州市房管部门办理了备案登记，又于2012年4月25日到中国建设银行青州市支行办理了预告抵押登记贷款，贷款金额42万元，任志凯之妻张娜娜亦在借款合同中签名。商品房买卖合同签订当天，隆嘉公司原法定代表人任玉刚的配偶牛长春（也是隆嘉公司的财务工作人员）通过银行将首付款233401元转账到隆嘉公司监管账户中。2012年5月10日，建设银行发放贷款42万元。自2012年6月份开始至2014年7月份，每月的银行贷款均是由隆嘉公司偿还。后因隆嘉公司经营困难，未再按月支付银行贷款，自2014年8月份至2018年4月份由担保公司（山东龙楷融资性担保有限公司）还款，后山东龙楷融资性担保有限公司行使追偿权起诉了任志凯、张娜娜，潍坊市奎文区人民法院先后做出（2016）鲁0705民初1139号、（2018）鲁0705民初2804号民事判决，支持了山东龙楷融资性担保有限公司的诉讼请求，现两案已发生法律效力并进入执行程序。自2018年5月份开始至今，银行的贷款均由任志凯偿还。 本案再审审理过程中，任志凯与隆嘉公司之间签订的商品房买卖合同共出现了两份，此两份合同内容完全一致，但其中一份盖有青州市房地产管理局商品房备案专用章的合同中买受人“任志凯”的签名不是任志凯本人所写，在银行办理抵押贷款的商品房买卖合同中买受人“任志凯”的签名是任志凯本人所写。 在本案再审过程中，隆嘉公司的委托诉讼代理人任志铭提供了其与任志凯之间的电话录音，在电话录音中任志凯承认房屋的首付款不是其支付的。王世永提供了其与张娜娜的电话录音，在电话录音中张娜娜认可隆嘉公司与任志凯签订商品房买卖合同，目的是利用任志凯的名义办理银行贷款。 同时查明，2012年9月17日，隆嘉公司与王世永签订商品房买卖合同，合同约定王世永购买的房屋的位置与前述合同一致，即青州市隆盛花园2号楼2单元301室，王世永与隆嘉公司之间签订房屋买卖合同约定内容及合同履行情况同原审认定事实基本一致。上述房屋现由王世永实际使用。 2016年12月13日，王世永到青州市公安局报案称其购买的房屋被开发商另行卖给他人，开发商涉嫌诈骗。2012年12月16日青州市公安局经审查认为本案没有犯罪事实发生，决定不予立案。 另查明，任志凯与张娜娜已于2012年10月11日办理离婚登记。 本院再审认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中隆嘉公司与任志凯之间存在通谋虚伪行为，双方通谋以虚假的意思表示签订商品房买卖合同，这从本案出现的两份“任志凯”签名字迹不一样的商品房买卖合同、房屋的首付款及前期的按揭贷款均是由隆嘉公司支付、任志凯与任志铭的录音材料、张娜娜与王世永的录音材料等均可以证实，隆嘉公司与任志凯之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同的真实目的在于掩盖套取银行贷款资金给公司使用的真实意思，故隆嘉公司与任志凯之间签订的商品房买卖合同无效。隆嘉公司与任志凯之间签订的商品房买卖合同无效，并不必然导致任志凯与中国建设银行青州市支行之间签订的个人住房借款合同无效，在借款合同中，任志凯用商品房作预告抵押并有担保人担保向中国建设银行青州市支行办理贷款的意思表示是真实的，中国建设银行青州市支行也按约发放了贷款，故个人住房借款合同有效，应受法律保护。但个人住房借款合同有效，不能倒推其与隆嘉公司之间签订的商品房买卖合同有效。任志凯因签订此商品房买卖合同造成的损失，可依法另行向隆嘉公司主张。 隆嘉公司与王世永之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合同约定内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原审中认定的隆嘉公司因逾期交房、逾期未办理备案手续须承担的违约金事实清楚，计算无误。隆嘉公司与王世永之间签订的商品房买卖合同合法有效，隆嘉公司应积极协助王世永办理权属登记，故原审判决结果正确，应予维持。原审中本院工作人员未严格按照法律程序给任志凯送达开庭传票等相关诉讼材料及原审民事判决书，导致原审时任志凯未能及时行使诉讼权利，程序错误，应予纠正。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2018）鲁0781民初4163号民事判决。 原审案件受理费、诉讼保全费，均按原审判决负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费9050元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王金良 人民陪审员  李道堂 人民陪审员  刘世忠 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  王海辉