上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23667号原告：朱召国，男，1961年1月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区东钱湖镇建设村****，现居住于浙江省宁波市鄞州区御玺园87号19幢2804室。委托诉讼代理人：孙佩学，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海华浙外滩置业有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路****。法定代表人：郑猛，董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。朱召国与上海华浙外滩置业有限公司(以下简称“华浙公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。朱召国的委托诉讼代理人孙佩学、金赟以及华浙公司的委托诉讼代理人蔡卫东、徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱召国向本院提出诉讼请求：1、要求华浙公司支付因交房瑕疵引起的交房损失人民币139065元(以下均为同种货币)；2、要求华浙公司以购房款XXXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准支付自2018年12月1日起至2019年6月30日止的逾期办理房地产初始登记违约金XXXXXXX.03元。事实和理由：2016年10月15日，朱召国与华浙公司就上海市中山南路566弄黄浦湾公寓3号1101室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房预售合同》，约定,系争房屋建筑面积暂计为323.59平方米，房款暂计为XXXXXXXX元；华浙公司应于2018年5月31日前交付验收合格并符合交付条件的系争房屋，于2018年11月30日前完成房地产初始登记(大产证)，若逾期办理，则华浙公司应承担相应的违约责任。合同签订后，朱召国按约全额支付了购房款。2018年5月21日，华浙公司向朱召国发出《入伙通知书》，告知系争房屋已经通过政府部门的验收，可以交付使用,并通知朱召国于2018年5月31日前办理房屋交房手续。最终，系争房屋的建筑面积为320.67平方米，总房价为XXXXXXXX元。朱召国取得系争房屋钥匙后，被告知系争房屋及其所在小区存在大量违章建筑，行政管理部门要求华浙公司将其违规建设的底楼大堂部位及设备平台进行拆除、整改。因此,朱召国认为，华浙公司交付的房屋不应认定为合格的房屋，且华浙公司未能按约取得系争房屋的房地产初始登记(大产证),已构成了违约，华浙公司应当承担相应的违约责任。朱召国认为，设备平台装修成生活阳台是开发商售房时的宣传亮点，亦是业主购房的主要原因之一，虽然业主曾签署授权委托书，委托开发商改造设备平台，但这是事后补签的，仍应视为开发商的建造行为，而不是业主委托装修的行为。现设备平台重新整改后，房屋使用价值受损，设备平台的面积大致是2平方米，现朱召国按1平方米的购房单价主张损失亦符合常理，大产证逾期除了设备平台的问题，还有3号楼、4号楼和7号楼的大堂因设计变更亦存在违章的情况。合同补充条款中的确约定逾期办证违约金的标准为日万分之零点五，但业主逾期办理房屋交接手续的违约责任标准为日万分之三，根据公平、对等原则，在开发商占用业主资金的情况下，业主有权提高合同约定的违约金标准主张违约金。此外，全体业主中仍有65户业主未完成设备平台整改，但开发商仍取得了系争房屋的大产证，足以说明大产证逾期与业主是否配合完成设备平台整改无关。华浙公司辩称：关于第一项诉讼请求，设备平台主要用于设备存放，所以构造与生活阳台不同，这也是设计原状。设备平台是不计入房屋建筑面积，亦不计入房屋总价，合同的平面图上没有设备平台，合同附件的交付标准中亦没有包含设备平台的内容，所以开发商的精装修范围不包含设备平台，设备平台是业主口头委托开发商装修的，在交付房屋时业主又补签了授权委托书，但装修的费用是由开发商承担的。业主通过装修的方式，将设备平台的地面铺平，可以利用一部分面积，导致规划验收时，规划部门认为铺平设备平台地面的行为，形成了违章建筑，故需要拆除，朱召国主张该笔损失既没有合同依据，亦无法律依据，华浙公司不同意该项诉讼请求。关于第二项诉讼请求，系争房屋于2017年12月27日取得新建住宅交付使用许可证，已符合交付条件，系争房屋在合同约定时间内完成了交付，不存在逾期交付房屋的。虽然华浙公司迟延取得大产证，但系因设备平台整改导致，故应根据实际情况，由各方按过错承担违约责任，而不是由华浙公司承担全部的责任。在责任分担上，首先，业主是设备平台装修的委托人和受益人，因此有明显过错，应承担迟延办证的直接责任。因小区部分业主迟迟不愿配合进行设备平台整改，导致大产证一再拖延，华浙公司最终于2019年6月30日才取得系争房屋的大产证。华浙公司已尽力配合业主进行设备平台整改，由此产生的损失应由不配合的业主承担。另，合同中已约定的逾期办证的违约金标准是日万分之零点五，所以朱召国按日万分之三的标准主张违约金没有依据，对于该项诉讼请求，由法院依法处理。关于大产证，小区的确有65户业主至今未配合完成设备平台整改，但政府考虑到大部分业主的利益，所以同意先发放大产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、2016年10月15日，华浙公司(甲方)与朱召国(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，主要内容为：1、乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积323.59平方米，如甲方暂测面积与实测面积不一致，则按每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、根据甲方暂测面积，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为XXXXXXXX元；3、甲方定于2018年5月31日前将系争房屋交付乙方，房屋的交付必须取得《上海市新建住宅交付使用许可证》；4、如甲方未能按约定期限将房屋交付乙方，应按乙方已支付的房价款的日万分之一标准计算违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；5、甲方承诺在2018年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房的大产证，若甲方逾期取得的，则每逾期一日，应向乙方支付房屋总价款万分之零点五的违约金；乙方应在甲方送达的《房屋交付通知书》所规定的期限内办理房屋交接手续，逾期超过15天后，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋总价款万分之三的违约金。以上事实由朱召国与华浙公司共同提供的《上海市商品房预售合同》予以证明。二、2017年12月8日，华浙公司取得黄浦湾公寓3号楼、4号楼的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2017年12月13日，华浙公司取得系争房屋所在黄浦湾公寓项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年12月27日，华浙公司取得黄浦湾公寓3号楼、4号楼的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上事实由华浙公司提供的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》予以证明。三、2018年5月2日，朱召国与华浙公司办理了房屋交接手续，并签订了《验房表》、《房屋交付验收清单》、《交付物品清单》。同日，朱召国签订了《阳台改造委托书》一份，主要内容为：本人系系争房屋买受人，为合理利用空间，增加使用便利，特申请在取得《住宅交付使用许可证》房屋交付后，委托华浙公司将室外设备平台内结构预留洞口改造为阳台，后续可能会产生的相关问题自行处理。同日，朱召国还签订了《致：绿城物业服务集团有限公司上海分公司的确认函》一份，主要内容有：朱召国已购买了系争房屋，将于2018年5月31日进行交付，现就该房屋相关交付涉及的事项，朱召国确认知晓并同意物业公司对系争房屋所在楼栋进行的品质提升改造工作，工程所涉部位，包括但不限于：1、3号楼、4号楼地下车库及坡道；2、南大门；3、3号楼、4号楼园区景观内观水平台；4、3号楼、4号楼大堂及之间连廊部分园区配套部分。朱召国同意接收房屋后物业公司仍可根据需要继续进行该等品质提升工程，朱召国确认不会因该等品质提升工程影响本人接收该房屋，并不会以任何方式向物业公司及/或开发商(物业公司及/或开发商之关联公司)提出任何赔偿、补偿或其他主张。以上事实由华浙公司提供的《验房表》、《房屋交付验收清单》、《交付物品清单》、《阳台改造委托书》、《致：绿城物业服务集团有限公司上海分公司的确认函》予以证明。四、2017年12月19日，上海市房地产测绘管理办公室出具《房屋土地权属调查报告书》，经测量系争房屋实测建筑面积320.76平方米，未计入设备平台面积。华浙公司退还朱召国面积差额393554元，并于2018年3月30日向朱召国出具了金额为XXXXXXXX元的《上海市增值税普通发票》一张。以上事实由华浙公司提供的《房屋土地权属调查报告书》、付款回单及朱召国提供的《上海市增值税普通发票》予以证明。五、2018年6月20日，黄浦区规划和土地管理局执法大队向华浙公司发出《执法大队现场查勘情况联系单》(沪黄规土执联【2018】002号)，记载，黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼完成规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，建设单位擅自对3号楼、4号楼和7号楼采取了封堵阳台预留孔洞、填实底层平面下沉采光井和设备平台原有镂空钢板、隔离底层架空层等违法建设行为，增加了违法建筑面积。建设单位应当按照《建设工程规划许可证》及附图的要求进行建设，未经法定程序调整，不得擅自变更许可事项进行建设，要求建设单位自查自纠，及时整改到位。2018年9月7日，华浙公司向朱召国发出《告知函》，主要内容为：基于朱召国的授权及委托，相关单位对系争房屋的阳台、设备平台进行了改造，但黄浦区规划和土地管理局执法大队对3号楼、4号楼、7号楼进行土地核验前的现场勘验后，指出上述改造行为违法了相关规定，并出具了书面整改意见，要求立即进行整改。如不按时整改，根据有关规定，系争房屋将无法办理房屋不动产权初始登记，也会因此在不动产登记簿上被记载违法搭建构筑物等违章行为，影响后续办理房地产二手房转让、抵押登记等手续，故华浙公司定于2018年9月8日至2018年9月14日期间，协助朱召国开展阳台、设备平台整改施工工程。朱召国于同日在内容为“本人已认真阅读、全面理解以上内容，并对上述内容予以确认”的回执上签字确认，并按上述约定时间配合进行了设备平台的整改。2018年9月10日，华浙公司向小区3号楼、4号楼、7号楼业主发出《告知函》，主要内容为：根据黄浦区规土局的整改意见，华浙公司对于已交付房屋中存在的部分违建问题，统一为黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼业主的设备平台进行整改施工，并尽快完成大产证的办理。华浙公司将《告知函》张贴于3号楼、4号楼、7号楼底层大厅电梯口。2018年11月26日，黄浦区规划和管理局执法大队向华浙公司发出《执法大队现场查勘情况联系单》(沪黄规土执联【2018】003号)，记载，华浙公司在完成黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号楼规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，擅自对3号楼、4号楼和7号楼实施了封堵阳台预留孔洞、填实设备平台原有镂空钢板、封闭底层架空层和采光井等违法建设行为。近日，执法大队对华浙公司违法建筑整改情况进行了现场查勘，发现上述三栋楼中仍有部分楼层内的违法建筑尚未开始作整改，要求华浙公司抓紧落实整改措施。2019年1月8日，华浙公司在黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号的各电梯内张贴了通知业主于2019年1月15日召开业主恳谈会的通知。2019年1月16日，华浙公司出具《黄浦区业主恳谈会相关问题回复》一份，其中关于违建拆改问题，华浙公司答复如下：1、产证办理进度：大产证的办理时间点为土地核验完成后30个工作日之内完成；2、恢复方案：大产证办理完毕后，根据当栋全体业主的统一意见，公司协助完善3、4号楼大堂装修，确保品质；同时协助有意愿的业主对其设备平台进行完善；3、对于赔偿诉求的回复：在与业主签署的各期销售合同中均约定交付条件为取得《新建住宅交付使用许可证》。3、4号楼交付时的状况也是符合交付标准的，不存在无法入住的情况。……。因公司原因导致大产证办理延期的，相关赔付将按照预售合同约定的标准执行。2019年4月8日，上海市黄浦区城市管理行政执法局出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，主要内容为：经查，华浙公司于2019年3月24日在中山南路566弄黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼内存在违法建筑，责令华浙公司自收到本决定书之日起60日内自行拆除下列违法建筑，拆除部位及面积如下：1、拆除3号楼、4号楼、7号楼中在设备平台镂空钢板上擅自增加的楼板，合计违法建筑面积525.80平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、303、305、502、602、705、801、805、901、902、1105、1503、1505、1701、1705、1802、1803、1805、1905、2103、2202、2502、2503；4号楼302、501、603、701、901、902、1002、1102、1105、1201、1202、1505、1605、1702、1703、1705、1801、1905、2005、2102、2105、2203、2205、2303、2503、2505；7号楼501、505、601、602、606、607、706、707、802、803、805、905、906、1006、1007、1106、1501、1502；2、拆除3号楼、4号楼中擅自填补阳台外侧装饰构架部分的违法建筑，合计违法建筑面积37.18平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、305、705、801、805、901、1105、1505、1701、1705、1805、1905；4号楼501、701、901、1105、1201、1505、1605、1705、1801、1905、2005、2105、2205、2505。以上事实由华浙公司提供的《执法大队现场查勘情况联系单》两份、《告知函》(2018年9月7日)及回执、《告知函》(2018年9月10日)、照片、《责令限期拆除违法建筑决定书》及朱召国提供的《黄浦区业主恳谈会相关问题回复》予以证明。六、华浙公司于2019年6月30日取得《不动产权证书》(大产证)。同日，华浙公司向朱召国邮寄《办证资料领取通知书》，朱召国于2019年7月18日领取了办理小产证所需的相关材料，但未办理系争房屋小产证。以上事实由华浙公司提供的《不动产权证书》(大产证)、《办证资料领取通知书》、邮寄凭证、《小产证办理材料清单》予以证明。七、本案诉前调解中，华浙公司告知本院，小区大部分业主均与开发商就逾期办理大产证的违约责任达成了和解协议，具体方案为：2018年11月30日之前完成设备平台整改的，华浙公司承担全部责任；2018年11月30日之后完成设备平台整改的，业主承担20%的责任，开发商承担80%的责任；2019年1月15日业主与开发商洽谈之后完成设备平台整改的，业主承担40%的责任，开发商承担60%的责任；至今未完成设备平台整改的，业主承担70%的责任，开发商承担30%的责任；赔偿标准均为按房屋总价款日万分之零点五的标准赔偿7个月。拆除工作均由开发商实施，政府部门监督。八、审理中，朱召国对于实际损失未提供相应证据证明。本院认为，本案的第一个争议焦点在于华浙公司是否应向业主赔偿损失。设备平台不同于普通阳台，主要用于安装有服务功能的空调、热水器等设备，不属于建筑物室内的延伸，亦不计建筑面积。本案系争房屋的设备平台经业主委托，由开发商统一装修改造而导致增加了违法建筑面积，被相关行政部门要求整改。朱召国关于设备平台整改对其产生损失的主张，本院认为，首先，设备平台不能用于日常生活系众所周知的生活常识；其次，即便设备平台装修成生活阳台系开发商售楼时的宣传亮点，亦并非业主购房的主要原因，且设备平台变更为生活阳台系业主额外获利；第三，设备平台并未计入系争房屋的总房价，亦不影响业主对房屋的使用，现朱召国在未支付过任何对价的情况下，按1平方米房屋价格主张损失的依据不足，亦未提供证据证明设备平台整改对整体房价造成损失，故朱召国的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但华浙公司的宣传行为亦有欠妥当，本院一并予以指正。本案的第二个争议焦点在于朱召国是否有权提高逾期办理大产证的违约金标准？首先，根据合同约定，华浙公司应在2018年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房的大产证，若逾期取得的，则每逾期一日，应向业主支付房屋总价款万分之零点五的违约金，现朱召国主张提高违约金的标准，参照合同中关于业主逾期办理房屋交接手续的违约金标准日万分之三主张逾期办证违约金的诉讼请求，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，在合同对逾期办证的违约行为已作出约定的情况下，朱召国应当按照合同约定的违约金标准主张逾期办证违约金。其次，关于华浙公司要求根据配合整改的时间来区分其与业主之间分担违约责任比例的意见，本院认为，虽然配合整改是业主应尽的义务，但不能以华浙公司应当承担的违约责任来牵制业主，在违章已经存在的情况下，无论是华浙公司，还是业主都应当各尽其责，以解决问题为目的，在华浙公司取得大产证之前，对配合整改设备平台的业主，华浙公司均应按照合同约定无差别的承担违约责任；对于至今未整改的业主，因其不予配合的行为影响了小区全体业主的共同利益，故对该部分业主主张的违约金，本院酌情减半。最后，关于业主认为部分业主未整改，开发商仍取得大产证，故设备平台是否整改并不影响开发商取得大产证的意见，华浙公司则表示系政府考虑到绝大部分业主的利益，审批通过发放了大产证，根据华浙公司提供的《执法大队现场查勘情况联系单》、《责令限期拆除违法建筑决定书》记载的整改要求，以及大部分业主已进行整改的事实，本院认为华浙公司的意见符合常理，本院予以采信，而朱召国的意见，因缺乏依据，本院不予采信。综上，根据朱召国配合整改的时间，其要求华浙公司支付自2018年12月1日起至2019年6月30日止的逾期办理房地产初始登记的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但违约金的标准本院确定为日万分之零点五。关于部分业主在取得大产证后，又将设备平台恢复成生活阳台的情况，虽不属于本案的处理范围，但本院需指出，业主在明知存在违章的情况下，仍要求开发商恢复成交房状态的行为有欠妥当，华浙公司作为专业的房地产开发商，有义务告知所有业主法律规定的正确做法，以及相关行为需要承担的法律责任，而不是通过文字技术规避自己的责任。假若设备平台存在设计缺陷，可能产生危害业主正常生活状态的后果，业主应通过合法手段向开发商主张权利，要求其进行整改。因此，无论是业主主动提出，还是开发商配合提供服务，再次将设备平台进行装修恢复成交房状态的行为必然会产生相应的风险，本院需郑告相关当事人，由此产生的风险将由相关责任人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海华浙外滩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内以购房款人民币XXXXXXXX元为基数，按日万分之零点五的标准支付原告朱召国自2018年12月1日起至2019年6月30日止的逾期办理房地产初始登记的违约金人民币472828.33元；二、原告朱召国的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30501元，由原告朱召国负担人民币25633元，由被告上海华浙外滩置业有限公司负担人民币4868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  石志仁二〇二〇年九月二十九日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。