广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初2184号 原告：柳州市福居物业服务有限公司宜州分公司，住所：河池市宜州区城南中山大道中安路公安局住宅小区东面第三间。统一社会信用代码：91451281MA5E6EM6N。 法定代表人：韦忠全，公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝仁文，广西正营律师事务所律师。 被告：姚肖梅，女，1985年9月29日生，汉族，户籍地：广西贵港市港**。 被告：韦献证，男，1977年8月12日生，壮族，户籍地：广西河池市宜州区。 二被告共同委托诉讼代理人：赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。 原告柳州市福居物业服务有限公司宜州分公司（以下简称福居宜州分公司）与被告姚肖梅、韦献证物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员练丽丽适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年9月10日公开开庭进行审理。原告福居宜州分公司的特别授权委托代理人梁欢叶、委托代理人蓝仁文、被告姚肖梅、韦献证的共同委托诉讼代理人赵俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市福居物业服务有限公司宜州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费2438.7元，住房公共专项维修金406.4元，共计2845.1元；2、被告以2845.1元为基数，按每天5‰计算，从违约之日起至实际履行日支付滞纳金；3、被告支付原告因维权产生律师费300元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月7日原告与宜州泰宏置业有限公司签订《“泰宏·万福城”小区前期物业管理委托合同》，约定物业服务期限为2015年5月5日至2021年5月4日止。两被告为泰宏·万福城2栋1204房业主，住房建筑面积为145.16㎡，2017年10月5日被告与宜州泰宏置业有限公司完成交房，同时原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定交房次月计收物业费，第四条收费项目：带电梯高层住宅物业管理服务费，按建筑面积每平方米1.2元/月；第九条违约责任，逾期不交纳的乙方每天按千分之五交纳滞纳金，乙方不缴纳费用所产生的法律后果个人损失及诉讼律师费等一切费用均由乙方自行承担。原告在提供物业管理服务期间，双方都应当履行服务协议，但被告从2018年10月至2019年12月共拖欠14个月的物业管理费145.16㎡×1.2元/月×14个月＝1292.2元，拖欠公共专项维修金406.4元。原告在多次催收的情况下，被告仍拖欠不交，已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院，请依法判决。 被告姚肖梅、韦献证辩称，与开发商签订前期物业服务合同的是柳州市福居物业服务公司，而非本案的原告，原告主体不适格。物业服务合同是双务合同，被告没有按照前期物业服务合同履行对小区进行管理，对小区的卫生、安全、交通等秩序没有进行维护，导致小区的公共部分、绿化部分被人强行占领使用，而原告并未妥善处理上述问题，因此被告才不履行支付物业费的义务，被告行使不安抗辩权。原告存在乱收费现象，其未经物价主管部门审批，超过其他小区收取物业费以及公摊费用，且前期物业服务合同约定，物业费是从入住的次月开始收取，但原告是从被告入住当日开始收费。原告进驻小区，未与建设单位办理相关物业用房、公共部分、公共设施的交接手续，使得小区公共停车位消失不见。综上，原告未履行物业服务义务，故其请求被告支付费用依法不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：被告姚肖梅、韦献证为宏泰·万福城小区****房屋所有人，房屋面积为145.16㎡。2017年10月5日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主管理规约》，合同主要约定：“原告为被告提供物业管理服务。物业服务费从开发商通知交房次月起计收，物业管理服务费按全额计扣。乙方于办理交房手续时应交6个月的全额物业管理费；6个月的生活垃圾清运处理费。乙方空置物业（未装修，未使用）自开发商通告交房次月起物业管理费按全额计扣。其中带电梯高层住宅物业管理服务费，按建筑面积每平方米1.2元/月的标准收取。物业管理费截止交费日期：当月10日前。甲方违反本协议，未达到管理约定的服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议及其它乙方所签有的各项内容，不按本协议约定的收费标准和时间交纳（房屋使用所产生的一切费用），逾期不缴纳的乙方每天按千分之五交纳滞纳金（违约金），经甲方以书面的形式通知（二次）乙方所购房屋（承租户）地址，仍不按时交纳费用的，甲方将对乙方停水、停电直至向管辖地人民法院提起诉讼，上述由于乙方不交纳费用（房屋使用权所交生的一切费用）所产生的法律后果个人损失及诉讼费律师费等一切费用均由乙方自行承担。备注：本协议中所说收楼时间按开发商发布公告的收楼时间为准，若无公告则按房屋交接单通知收楼时间为准”。双方签订合同后，原告即为被告所在小区提供物业服务，但被告从2018年10月至2019年12月期间未依约交纳物业费，共拖欠物业服务费2438.7元（145.16㎡×1.2元/月/㎡×14个月）。原告多次催缴，被告仍未交纳上述费用，故诉至法院，请求判如所请，并为本案诉讼支出律师费300元。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行相关义务。被告关于原告主体不适格的辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；即如果物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，原告请求被告支付2018年10月至2019年12月的物业服务费2438.7元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为原告没有按照前期物业服务合同履行物业服务，未与建设单位办理相关物业用房、公共部分、公共设施的交接手续，使得小区公共停车位消失不见，且原告存在乱收费现象，但未能提供充分证据证实，对被告的该答辩意见本院不予采信。被告以原告提供的服务有重大缺陷，从而行使不安抗辩权的主张，于法无据，本院不予支持。原、被告未在合同中约定由原告代收取专项维修基金，原告亦无证据证实其已为小区业主代为支付相关专项维修费用，故原告请求被告支付专项维修基金406.4元，无事实和法律依据，本院不予以支持。双方在合同中约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳（房屋使用所产生的一切费用），逾期不缴纳的乙方（业主）每天按千分之五交纳滞纳金（违约金），向原告支付应交纳费用每日5‰的滞纳金（违约金）。现被告尚欠原告物业管理费系事实，原告请求被告支付滞纳金（违约金）有事实和法律依据，本院予以支持。但双方约定的滞纳金（违约金）为日千分之五，远高于原告所受到的损失，故参照实际损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对滞纳金（违约金）酌情调整为按应交总额的20%计取为487.74元（2438.7元×20%），超出部分不予支持。关于原告要求被告承担律师费、诉讼费等实现债权的费用的诉讼请求，因前期物业管理服务协议对此进行了约定，且符合法律规定，本院予以支持。关于律师费，根据合同约定，因乙方（业主）不交纳费用所产生的法律后果个人损失及诉讼费律师费等一切费用均由乙方（业主）自行承担，原告为本案诉讼支出了300元律师费，故原告请求被告支付律师费300元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告姚肖梅、韦献证支付原告柳州市福居物业服务有限公司宜州分公司物业服务费2438.7元、滞纳金（违约金）487.74元、律师费300元，以上合计3226.44元； 二、驳回原告柳州市福居物业服务有限公司宜州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告姚肖梅、韦献证负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 练丽丽 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 黄海燕 书 记 员 韦 彦