河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初320号 原告：余丹，女，1988年12月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，董事长。 委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 被告：荣万家生活服务股份有限公司(原名称为廊坊荣盛物业服务有限公司)。 法定代表人：刘勇罡，总经理。 委托诉讼代理人:梁德柱,河北听韬律师事务所律师。 原告余丹与被告荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余丹的委托诉讼代理人卿正科、被告荣盛发展公司委托的诉讼代理人张凯、被告荣万家公司的委托诉讼代理人梁德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间的关于格林郡府项目的《商品房买卖合同》；2、判决被告一返还原告购房款215760元和契税款9730元，支付自2016年5月18日截止实际清偿之日的同期银行贷款利息；3、判令被告二返还原告购房维修基金2040元，以上合计27530元人民币；4、诉讼费等均由被告承担。事实和理由：荣盛发展公司属于“格林郡府”商业项目的开发单位；荣万家公司属于荣盛发展公司的子公司，在售楼过程中收取购房人的维修基金。此外，荣万家公司认缴出资设立经纪公司信易成（北京）房地产经纪有限公司，代理荣盛发展公司“格林郡府”商业项目的整体销售。荣盛发展公司作为开发商和其经纪公司严重违反商业房地产预售政策和相关规定，对外宣传高投资回报，进行售后包租、承诺固定回报和拆分销售，将每层独立空间的楼层划分成无独立空间的“格子铺”向社会发售融资；违规进行首付垫资，组织业主仅支付几万元首付款便骗取银行贷款，业主保留进一步向银监会和总行投诉途径。被告违规强制搭售关联公司私募基金，要求购房人支付理财金才能购房。此外，荣盛发展公司通过荣万家公司违规设立经纪公司直接代理自己开发的楼盘，违规收取高额的参团费。在项目销售完毕后，为逃避参团费退还，荣万家公司在出资不足情形下注销了经纪公司。2014年11月25日，原告认购荣盛发展公司开发的“格林郡府”一套商铺（36-1-332号），荣盛发展公司宣传仅需小部分订金即可贷款，提供首付垫资。原告于是支付部分购房款，剩余首付款由荣万家公司垫付（实际未发生垫付资金往来，荣盛发展公司提供虚假足额首付收据，提交银行申请贷款）。2015年3月4日，被告和经纪公司违规销售理财基金92000元，原告为购房支付该款。后购房款的付款方式改为全款支付，2016年5月17日，原告支付全部房款，2016年5月22日，荣盛发展公司安排原告签署正式《商品房买卖合同》，合同约定了商铺编号、面积、价款和支付方式等。合同中第八条和第九条约定商铺交付期限为2015年12月30日，逾期交付承担违约责任；第十五条约定产权证办理截止期限为房屋交付后730天内。购房合同约定管辖方式为有管辖权的人民法院。2016年5月24日，原告支付荣万家公司购房维修基金2040元。2016年7月14日，荣盛发展公司和经纪公司安排原告同时签署《委托经营合同》进行售后返租和提供固定回报。该委托经营合同约定争议管辖地为经济技术开发区法院，签约地为经济技术开发区。合同履行中，被告在房屋交付后至今不能办理当初承诺办理的产权证手续，原告和众多购房人多次向住建局和信访局投诉，也和被告协商多次，产权事宜无法解决。原告后来了解到由于被告项目违规，不能按约定办理分割商铺的产权证。综上，原告支付购房款后，被告存在违法销售、骗取贷款和无法办理产权等严重问题，请求贵院依法判决解除合同等，维护原告等购房百姓的合法权益。 荣盛发展公司辩称，案涉房屋为商铺性质，整体项目为商业综合体，原告在购买案涉商铺后，与荣坤商贸公司签订了委托经营协议，其中第3.3、3.4条约定，乙方（荣坤商贸公司）有权对甲方（原告）拥有的标的物业实施统一的经营管理模式，并根据乙方的经营管理模式，有权对标的物进行改造。因此案涉项目在委托商管公司管理期间，公司对格林郡府35、36案涉商铺拆除了结构，也就是隔间墙，并就案涉项目进行了统一的招商运营，运营收益分配业主。待案涉项目委托经营协议期限到期后，根据业主们的整体意见，如果不再续签，可以恢复为房屋结构具备办理产权的条件。该商业综合体已经按照合同约定的时间交付给商管公司，进行招商，被告不存在逾期交房的行为。综上，原告合同目的已经达到，业主已经实现了返还收益的合同目的，请贵院查明事实，驳回原告诉请。 荣万家公司辩称，其根据与原告之间的物业服务合同积极履行合同义务，收取的公共维修基金已经统一提交至房屋管理机关的专有账户，不存在违约或违法事实。 本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原告认购“格林郡府”36-1-332号商铺，并预交契税款9730元。2016年5月17日，荣盛发展公司向余丹开具购房收据一张，金额为215760元。2016年5月22日原告与荣盛发展公司正式签订《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的格林郡府36-1-332号房屋,购房款总额为215760元。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，余丹依约向荣盛发展公司支付了房款。 2016年7月14日，余丹与廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤商贸公司）签订了《委托经营合同》，甲方余丹、乙方荣坤商贸公司，约定将购买的房屋交由荣坤商贸公司统一招商运营，委托期限为2016年8月8日至2026年8月7日。委托期限第一年至第三年，甲方无偿委托乙方经营管理；第四至第五年，乙方按合同款的5%向甲方支付租金回报，第六年至第九年，乙方按合同款的6.3%向甲方支付租金回报；第十年，乙方按合同款的7%向甲方支付租金回报。该租金回报按季支付，乙方应当在每个支付周期结束之日起15个工作日内支付上一季度的租金回报，先用后付，甲方应在收取租金回报前向乙方开具房屋租赁发票给乙方。 2016年5月24日，余丹向荣万家公司缴纳维修基金2040元。2016年7月14日，余丹与荣万家公司签订《物业管理服务协议》。荣万家公司于2019年1月23日将格林郡府住宅专项维修基金4584670.20元交至廊坊市住房保障和房产管理局在廊坊银行新开路支行的公共维修基金账户中，其中包括余丹的公共维修基金2040元。 在审理中，荣盛发展公司向法庭提交电子银行回单，证实凡是按照委托经营合同约定提供发票的业主，商管公司均已支付租金收益。 另查明，廊坊荣盛物业服务有限公司于2020年4月23日变更公司名称为荣万家生活服务股份有限公司。 本院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息等有无事实及法律依据。 原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。本院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，余丹均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣坤商贸公司已向业主按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同等合同的关联性看，格林郡府商业楼商铺整个项目系商业综合体，买方购买后统一交由荣坤商贸公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。 综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，原告也相应获得了投资收益。合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，故对于原告解除合同、返还包括购房款、契税及利息、购房维修基金等各项费用的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决如下： 驳回原告余丹的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2356.00元，由原告余丹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员  王 红 二〇二〇年九月十四日 法官助理  孙晓彤 书 记 员  张小凡