湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终984号上诉人（一审原告）：铁山区君馨阁商务酒店，住所地黄石市铁山区铁山大道**。经营者：吴永胜。委托诉讼代理人：温建寅，湖北鸣伸律师事务所律师被上诉人（一审被告）：武汉工程职业技术学院，，住所地武汉市青山区和平大道**法定代表人：陈英颖，该校校长。委托诉讼代理人：周文嵩，该校职工。上诉人铁山区君馨阁商务酒店（以下简称君馨阁酒店）因与被上诉人武汉工程职业技术学院租赁合同纠纷一案，不服黄石市铁山区人民法院（2019）鄂0205民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人君馨阁酒店上诉请求：维持一审判决主文第一项，撤销一审判决主文第二项，改判武汉工程职业技术学院承担电梯、化粪池70%的费用即287458.60元。事实与理由：1、其在2012年5月15日铁山区政府规划委员会关于允许其改建施工的《会议纪要》下发后，就开始扩建施工，包括三层办公楼、电梯、化粪池和屋顶加层。其与武汉工程职业技术学院在2013年9月30日签订涉案房屋租赁合同时，虽然对扩建部分的范围和费用没有文字约定，但有口头约定。其扩建完工至今六年多，武汉工程职业技术学院未提出任何异议，政府相关部门也未下达任何违建通知，充分说明学院对其扩建行为是同意的，政府部门也是允许的。扩建部分建筑未能办理规划许可证和建设许可证的责任，全部应由学院承担，其根本原因在于涉案出租房屋没有房产证，也没有规划许可证和建设许可证。一审以双方未就扩建事宜进行协商为由判决其承担扩建部分价值30%的责任不当。2、铁山区《会议纪要》将其新建电梯与改建装修并列，应当属于扩建部分，不属于装饰装修范围。其扩建的化粪池是拆除花坛另行建造，也不属于装饰、装修项目。其在一审时要求对三层办公室、顶层加层、电梯、化粪池、消防工程五个部分的价值进行鉴定，后一审法院确定就其中四个部分进行鉴定。鉴定机构在双方当事人对扩建四个部分没有异议的情况下，作出鉴定意见认为：扩建三层办公室、顶层加层、新增电梯、化粪池和下水道合计造价910754.59元。因此，一审法院在委托对上述四个扩建部分的价值进行鉴定的情况下，却将电梯和化粪池归于装饰、装修错误。3、其代理人在一审庭审中未提出抛开扩建部分费用不提，而要求武汉工程职业技术学院承担装饰、装修费用的意见，一审判决认定其代理人提出租赁合同仅约定装饰、装修物的所有权归属，并未对装饰、装修物费用进行约定的观点错误。被上诉人武汉工程职业技术学院辩称：其学院尊重一审判决，请求维持原判。君馨阁酒店向一审法院提出诉讼请求：请求判令武汉工程职业技术学院向其支付房屋扩建费1200000元。一审判决认定：2013年9月30日，武汉工程职业技术学院铁山校区综合办公室（出租人）与铁山区君馨阁酒楼（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：租赁的房屋为铁山校区一栋一至四层的房屋；承租人向出租人承诺，租赁该房屋仅作为商务酒店使用；租赁期限从2013年9月1日至2016年12月31日；2013年9月1日至2014年1月1日为承租人的装修期限，租金收取从2014年1月1日起。承租人要求续租，必须在租赁期满一个月之前书面通知出租人，经出租人同意后，重新签订租赁合同。……承租人可以根据自己的经营需要对租赁房屋进行合乎建筑物安全规范的改建、装饰与装修；租赁期满后或因承租人的责任导致本合同解除以及提前终止本合同的，房屋的改建、装饰与装修按如下方式处理：1、依附于房屋的改建、装饰与装修归出租人所有……。2013年下半年到2014年年初，君馨阁酒店在租赁房屋中间的空地上加盖了一栋三层楼的办公室、为租赁房屋顶层加盖了钢结构建筑、增设电梯一部、修建化粪池，还按照消防部门的要求对消防设施进行了维修。经鉴定，三层办公室的工程造价为251220元、顶层钢结构的造价为248879.52元、化粪池造价为130655.07元，电梯280000元，合计910754.59元。另外，君馨阁酒店以铁山区君馨阁酒楼的名义与四川弘毅科技有限公司黄石分公司签订了一份消防工程设施安装合同书，约定四川弘毅科技有限公司黄石分公司以包工包料的形式承包消防工程，承包价格合计450000元，施工验收合格支付80%，剩余20%保证金，三年之后支付。另认定，本案所涉租赁合同经黄石中院（2019）鄂02民终1502号判决书认定，因君馨阁酒店经催告后仍未在合理期限内履行支付租金的义务，符合合同约定的解除情形，判令解除该租赁合同。还认定，涉案租赁房屋建于1987年11月之前，至今未取得房屋所有权证及建设工程许可证。铁山校区是武汉工程职业技术学院武汉工程职业技术学院内设机构。另外，从本案租赁合同签订之日起至君馨阁酒店成立之日止，酒店的实际经营者是吴永胜。2014年6月8日君馨阁酒店依法注册成立，属个体工商户，经营者为吴永胜。一审判决认为：（一）关于君馨阁酒店诉讼请求中所涉的五个部分是属于扩建还是属于改建、装饰、装修的问题。对于建筑工程而言，所谓扩建是指在原有的基础上加高加层（需要新建造基础的工程属于新建项目）。改建则是指在原有的基础上加以改造。本案中的化粪池、消防工程及电梯都是因君馨阁酒店经营需要而必然进行的改造，属于装饰、装修。三层办公室是君馨阁酒店在租赁房屋中间的空地上新建基础建造而成，已与租赁房屋形成一体，属于扩建（新建）物。顶层钢结构是君馨阁酒店在租赁物的基础上进行加层，属于扩建物。（二）关于君馨阁酒店主张武汉工程职业技术学院向其支付扩建费用的请求能否得到支持的问题。1、根据合同约定，合同解除后改建、装饰与装修归武汉工程职业技术学院所有，故君馨阁酒店主张武汉工程职业技术学院向其支付化粪池、消防工程及电梯的建造费用的请求不予支持。君馨阁酒店代理人认为，租赁合同仅约定了装饰、装修物的所有权归属，并未对装饰、装修费用进行约定的观点不能成立，理由如下：合同中明确约定，武汉工程职业技术学院同意君馨阁酒店对租赁物进行改建、装饰、装修。合同解除后，依附于房屋的改建、装饰、装修归武汉工程职业技术学院所有。在合同文本中未特别对装饰、装修、改建费用进行说明的情况下，根据文义解释，改建、装饰、装修由君馨阁酒店进行，费用自然由君馨阁酒店支出。2、对于三层办公室及顶层钢结构的建造费用，因其属于扩建（新建）工程。结合君馨阁酒店提交的庭审笔录、武汉工程职业技术学院代理人当庭陈述以及三层办公室临街、租赁物与职业学院铁山校区紧密相连的地理位置，足以表明武汉工程职业技术学院对君馨阁酒店扩建（新建）的事实知晓。三层办公室及顶层钢结构建成快满六年，武汉工程职业技术学院对此从未提出异议，且武汉工程职业技术学院也多次明确表示“对此不予反对”，故推定武汉工程职业技术学院对君馨阁酒店新建三层办公室及顶层钢结构是同意的。3、三层办公室及顶层钢结构均未取得合法建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，扩建费用应按照原、武汉工程职业技术学院双方的过错责任分担。因本案中租赁房屋未取得建设工程许可证和房产证，在租赁房屋的基础上进行扩建的建筑亦无法取得建设工程许可证和房产证，故三层办公室及顶层钢结构未办理合法建设手续的主要原因是武汉工程职业技术学院未取得租赁物的建设工程许可证和房产证。君馨阁酒店作为承租人有义务对所租赁房屋是否取得建设工程许可证和房产证进行审查，且君馨阁酒店在扩建之前并未就扩建问题与武汉工程职业技术学院进行协商，亦存在过失。另外，君馨阁酒店递交的会议纪要仅记录“同意君馨阁酒楼新建电梯及房屋改建、装修”，并未表明同意其进行扩建。4、综上所述，三层办公室的建造费用为251220元，顶层钢结构的建造费用为248879.52元，合计500099.52元，武汉工程职业技术学院应承担的建造费用为500099.52×70%=350069.70元，君馨阁酒店自行承担500099.52×30%=150029.82元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、武汉工程职业技术学院于判决生效之日起一个月内向君馨阁酒店支付扩建费用350069.70元。二、驳回君馨阁酒店的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：扩建，对于建筑工程主要是指在原有建筑基础上加高加层。装饰装修物，在房屋租赁合同纠纷案件中主要是指动产和不动产的附合，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度，一种属可分离（未形成附合）的形态，如电梯、空调、热水器等；一种属不可分离（形成附合）的形态，如地砖、天花板、墙壁粉刷油漆等。本案中，君馨阁酒店在改扩建过程中加装的电梯属于未与房屋完全结合在一起且可与房屋分离的未形成附合的装修物，化粪池则属于已与房屋结合在一起非经毁损不可分离且形成附合的装修物，故电梯和化粪池均属于装饰装修物，而非扩建。双方当事人2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，租赁期限届满或因君馨阁酒店的责任导致本合同解除的以及因君馨阁酒店的责任提前终止本合同的，房屋的改建、装饰装修按如下方式处理：1、依附于房屋的改建、装饰装修归武汉工程职业技术学院所有；2、武汉工程职业技术学院有权要求君馨阁酒店恢复原状；3、若君馨阁酒店拒不恢复房屋原状由武汉工程职业技术学院自行恢复的，武汉工程职业技术学院有权向君馨阁酒店收取恢复工程所发生的全部费用。由此可见，双方当事人已明确约定如因君馨阁酒店的责任导致涉案合同解除的，依附于房屋的改建、装饰装修物归武汉工程职业技术学院所有。而本院作出的（2019）鄂02民终1502号生效民事判决已经认定，涉案《房屋租赁合同》系因君馨阁酒店经营者吴永胜经催告后至今仍未在合理期限内履行支付租金的义务而导致解除，符合该条约定的前提条件。因此，根据该条约定，电梯、化粪池应当归武汉工程职业技术学院所有。至于一审法院将电梯、化粪池纳入价值鉴定范围，并不影响其属于装饰装修物的性质认定。故君馨阁酒店关于武汉工程职业技术学院应当承担电梯、化粪池70%的费用即287458.60元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5612元，由上诉人铁山区君馨阁商务酒店负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  段 佳二〇二〇年九月二十三日法官助理徐昊书记员黄洁