河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1073号原告（反诉被告）：洛阳市人防工程管理处，住所地河南省洛阳市西工区七一路**。法定代表人：张雪立，该单位处长。委托诉讼代理人：乔龙江，男，1972年10月3日出生，汉族，住洛阳市涧**，系该单位职工。委托诉讼代理人：刘须华，男，该单位法律顾问。被告（反诉原告）：洛阳天子驾六古玩贸易有限公司，住所地洛阳市西工区王城广场人防工程地下广场。法定代表人：史宗义，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，河南坤达律师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳市人防工程管理处（以下简称人防管理处）与被告（反诉原告）洛阳天子驾六古玩贸易有限公司（以下简称天子驾六公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出（2018）豫0303民初528号民事判决，宣判后，原告（反诉被告）人防管理处不服提出上诉，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终4895号民事裁定，撤销原判、发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告人防管理处的委托诉讼代理人乔龙江、刘须华，被告天子驾六公司的委托诉讼代理人王军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处向本院提出诉讼请求：1.要求天子驾六公司立即支付2017年1月起累计拖欠的（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用费共计169万元；2.要求天子驾六公司赔偿因违约的三个月工程使用费17万元（共赔偿27万元扣除约定的10万元保证金为赔偿金）；3.本案诉讼费由天子驾六公司承担。事实与理由：2005年6月，洛阳欧陆新世纪家居有限公司（以下简称欧陆公司）与（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处的下属单位洛阳市周王城广场（不××各机房和设备间及人防办公区）工程管理中心签订国防工程使用合同。双方合作了十年后，因拖欠工程使用费，天子驾六公司与（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处在2015年2月26日重新签订了两份（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用合同，一份是十二年期限的大合同，并约定在此合同下双方每三年续签一次小合同。大合同约定2015年3月1日到2027年2月28日止，合同约定第1-3年工程使用费为108万元/年，第4-10年为120万元/年，第11-12年为145万元/年，先交使用费后使用，每季交一次，提前15天交纳下季度使用费，天子驾六公司交纳10万元保证金，如乙方违约该10万元保证金作为赔偿金的部分，如乙方违约不按时交纳使用费，视为违约自动放弃工程使用权，甲方有权解除合同等条款。三年期的小合同内容同上。天子驾六公司在使用（不××各机房和设备间及人防办公区）工程中一直未按合同履行，特别是双方的第一个三年期合同，天子驾六公司一直拖欠而且越欠越多，造成（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处无法向职工发工资及交各种费用。市政府有关部门对天子驾六公司欠款行为多次对（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处进行审计督查。因此，为防国有资产流失，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处多次与天子驾六公司协商和催款，双方在2018年6月30日达成协议，双方的合同在2018年6月30日解除，天子驾六公司即日起移交（不××各机房和设备间及人防办公区（不××各机房和设备间及人防办公区）工程，一直继续经营，把客户的租金收到明年5月份。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处为维护国有资产，遂诉至法院。天子驾六公司辩称，一、（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处诉求的“支付拖欠2017年1月到2018年10月底（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用费169万元”，金额严重有误。二、（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处、天子驾六公司双方是经协商解除的原租赁合同。协商解除是基于双方均认为租金过高，经协商达成了“双方先解除12年合同，重新对租金评估后进行招投标，欠租及投资有偿转让问题诉讼解决”的共识后，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处在招投标过程中严重失信和欺诈，导致双方产生矛盾。天子驾六公司的《降租报告》、《租金优惠方案》、《空铺汇报表》，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处周王城广场管理中心的《报告》和（不××各机房和设备间及人防办公区（不××各机房和设备间及人防办公区）工程租赁价和调整合同价格的请示，以及2018年8月份的重新评估额“3年租金共2319372元，年租金额为773244元”，均可证明原合同108万元租金畸高。我国《合同法》第77条对合同变更有明确的规定。天子驾六公司有大量的证据证明（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处在招投标过程中严重失信和欺诈，构成违约。因此，请求法院依法公正裁决。天子驾六公司向本院提出反诉请求：1.判令（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处基于天子驾六公司对“天子驾六古玩城”装修、电路、消防、监控设施的客观投资事实及双方的约定，赔偿天子驾六公司投资损失350万元（最终金额以评估报告为准）；2.判令（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处向天子驾六公司支付7个月代管费46.55万元；3.反诉诉讼费用全部由（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处承担。事实与理由：2004年12月11日，因天子驾六公司还未注册，即以关联公司欧陆公司的名义与（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处签订了9年的《国防工程使用协议》，经营“洛阳天子驾六古玩城”。双方比较圆满的履行了该协议。2015年2月26日，天子驾六公司又与（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处签订了期限12年的《国防工程使用协议》。在合同履行过程中，因受商业经营全面萧条、购买力下降、投资消费低迷、电商冲击、同行恶意竞争等因素的影响，造成天子驾六古玩城招商困难，客户流失严重，空铺率严重。天子驾六公司多次向（不××各机房和设备间及人防办公（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处陈述并打报告申请减租。人防管理处在进行了大量的调查了解后，完全认可天子驾六公司反映的问题。2018年6月，经双方多次磋商，达成了“双方先解除12年合同，重新对租金评估后进行招投标，欠租及投资有偿转让问题诉讼解决”的共识。根据双方共识，形成了2份《会议纪要》和《解除（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议的协议书》及《补充协议》，载明“对乙方（天子驾六公司）投资的天子驾六古玩城市场的装修、电路、消防、监控设施，甲方（（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处）认为是客观存在的事实，双方同意通过法律途径解决”。2018年7月，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处领导调整由书记全面负责。2018年8月，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处向天子驾六公司送达《关于周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程3年使用权公开招租特别事项》，要求投标人报名时交纳200万元保证金。天子驾六公司提出200万元保证金太高，建议降低保证金，但（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处表示不能降低。2018年9月，天子驾六公司得知“周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程3年使用权”招投标完毕。中标人是注册地址为洛阳市西工区七一路3号院（不××各机房和设备间及人防办公区）预备指挥所伪装房一楼101室103室的洛阳市敦兴钻探技术有限公司，投标保证金变成了11.55万元，3年租金共2319372元，年租金额为773244元。天子驾六公司认为，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处故意隐瞒大幅降低的投标保证金不向天子驾六公司通报的行为，是严重失信和欺诈行为。遂多次交涉，但无果。另外，2018年6月30日双方合同解除后，按照双方约定，天子驾六公司代（不××各机房和设备间及（不××各机房和设备间及人防办公区）办公区）管理处管理周王城广场人防工程共7个月，每月管理商场的基础费用为6.65万元，共计46.55万元（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处应当向天子驾六公司支付。天子驾六公司认为双方租赁合同仅履行三年，还有九年没有履行，没有履行的原因是（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处的失信和欺诈行为，因此，天子驾六公司请求对双方已经确认，特别是（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处已经确认的四项投资进行鉴定，并提起赔偿反诉，请法院依法裁断。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处辩称，一、天子驾六公司的反诉请求与本诉不能合并审理。1.本诉与反诉不是同一法律关系，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处起诉天子驾六公司是拖欠租金给付之诉的法律关系，而天子驾六公司反诉的装修赔偿是侵权之诉或违约之诉的法律关系、代管费是其拒不交付（不××各机房和设备间及人防办公区）工程的其他法律关系。2.本诉与反诉的标的不是同一性质，也不是用一种类物。本诉是租金的给付，反诉的是装修、电路、消防、监控设施的赔偿，二者没有牵连性。3.天子驾六公司的诉求可通过其他途径或另案另诉解决。二、天子驾六公司的第一项诉求要求（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处赔偿其投资损失350万元没有事实和法律依据，应当驳回反诉人的诉求。1.（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处与欧陆公司的合同期满后，欧陆公司在对其在（不××各机房和设备间及人防办公区）工程上的装修、改造投资部分，双方已明确约定无偿归（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处所有。2.天子驾六公司在2015年2月，通过洛阳市公共资源交易中心竞拍到（不××各机房和设备间及人（不××各机房和设备间及人防办公区）公区）管理处管理的周王城广场人防工程的租用权，双方于2015年2月26日签订十二年大合同和三年期的分期合同，天子驾六公司与欧陆公司虽然是相关联的公司，但是天子驾六公司所谓投资的（不××各机房和设备间及人防办公区）工程及附属部分（系欧陆公司装修改造）在合同执行结束后（包括装修、电路改造、消防器材、监控），已全部归（不××各机房和设备（不××各机房和设备间及人防办公区）人防办公区）管理处所有。3.人防管理处在双方于2015年2月26日所签订的大合同和分期合同中已明确约定，天子驾六公司需要增加的设备设施和商场运行中的日常维护费用由乙方负责，所有权归（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处。4.按最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条规定，租赁合同到期承租人主张装修残值的不予支持，所以无论是法律规定或者双方的约定，天子驾六公司在（不××各机房和设备间及人防办公区）工程上的装修、设备设施的投资残值部分，应当归（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处所有，天子驾六公司的主张不应支持。三、天子驾六公司的第二项请求代管费46.55万元更是无事实和法律依据，应依法驳回其诉求。原欧陆公司拖欠工程使用费，天子驾六公司仍拖欠工程使用费，所以双方在2018年6月30日签订了协议解除，双方约定从解除之日起移交（不××各机房和设备间及人防（不××各机房和设备间及人防办公区）区）工程，但天子驾六公司不向人防管理处移交（不××各机房和设备间及人防办公区）工程，仍继续经营收取各商户租金，却不向（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处交纳占用工程的使用费，天子驾六公司不是代管工程，而是强行占用国有资产，谋取不当利益，天子驾六公司对各商户只收钱不管理不服务，并且其使用工程所产生的电费、水费天子驾六公司也不予缴纳，造成市电业局和自来水公司将要停电停水，工程面临关门的局面，最后由（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处和新商户将其产生的电费水费予以缴纳，才避免了工程关门的局面，天子驾六公司的所作所为造成各商户反映强烈，150余家商户三次上书（不××各机房和设备（不××各机房和设备间及人防办公区）人防办公区）管理处，强烈要求人防管理处收回工程，使工程恢复正常经营秩序，确保零散商户的合法权益。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处多次找天子驾六公司的法定代表人，协商移交（不××各机房和设备间及人防办公区）工程的事宜，但天子驾六公司拖着不移交，同时天子驾六公司也拒不缴纳拖欠的工程使用费。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处无奈才提起本诉。从以上事实说明根本不存在天子驾六公司代管市场的事实。综上，请求驳回天子驾六公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年2月26日，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处（甲方）与天子驾六公司（乙方）签订《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议》一份，约定甲方将坐落于西工区周王城（不（不××各机房和设备间及人防办（不××各机房和设备间及人防办公区）5800㎡（不含各机房和设备间及（不××各机房和设备间及人防办公区）办公区）有偿提供给乙方经营使用；使用年限为12年整（从2015年3月1日至2027年2月28日止），每三年续签一次使用合同；使用期内的年（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用费：第1-3年工程使用费为108万元/年，第4-10年工程使用费为120万元/年，第11-12年工程使用费为145万元/年；使用费采取先交后用的办法；本协议签订时乙方需向甲方缴纳10万元作为合同履约保证金，合同期满后，乙方在合同期内无违约行为，保证金返还乙方或抵充使用费（不计息），如乙方违约，其保证金作为违约赔偿金，甲方不予退还；乙方不按约定按时交纳工程使用费，就视为乙方严重违约自动放弃工程租用权和自行终止合同，乙方应参照终止合同时当月工程使用费标准，赔偿甲方三个月工程使用费和由此造成的其他损失；乙方进行的任何安装部分，合同结束后，无偿归甲方所有（含土建部分、装修部分）。合同还对其他事项进行约定。同日，双方还签订一份《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用合同》，约定上述国防使用年限为3年整（从2015年3月1日至2018年2月28日止），使用期内的年（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用费：第1-3年工程使用费为108万元/年，其余约定与上述双方签订的《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议》一致。2.天子驾六公司提供《会议纪要》两份，显示2018年6月10日，赵鲜竹、邢亚红、刘须华律师（甲方），董雅福、王军、王少伟、向乾卓（乙方）在周王城管理中心会议室开会。会议摘要如下：乙方提议为解除合同是不合理的，建议续签合同，金额60万/年，方式是进行市场评估；所谓欠的租金，希望管理处按实事求是的总体方向对所欠租金做出调整，方式是通过市场评估。甲方提议为对乙方希望甲方调整所欠租金和按照60万/年续签合同的提议，甲方将向管理处及防办汇报；刘须华律师就双方情况提出个人解决方案，方案一为如果续签合同，乙方须清欠前期所欠租金的60%以上，之后可按原合同继续执行；方案二为解除现合同，周王城（不××各机房和设备间及人防办公区）工程通过财政平台重新对外招租，公开招商，乙方参加投标，若中标，可继续经营。会议结论为甲方尽快向上级汇报，乙方尽快召开董事会，双方尽早拿出讨论意见。2018年6月19日，邢亚红、赵鲜竹、刘须华（甲方），史宗义、王洛生（乙方）在市（不××各机房和设备间及人防办公区）工程管理处二楼会议室开会。会议纪要如下：双方同意协商解除2015年2月26日签订的十二年和三年（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用合同；乙方提议合同解除时，将新增加的投资有偿移交给甲方；甲方提议关于乙方所欠租金及新增加投资有偿转让的问题，可直接通过法律途径解决。结论为双方同意第一条，对双方存在争议的第二、三条提议，乙方尽快召开董事会决定。2018年6月30日，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处（甲方）与天子驾六公司（乙方）签订《解除（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议的协议书》一份，显示目前市场不景气，乙方拖欠租金，双方经充分协商，协议如下：从2018年6月30日起解除双方签订的十二年（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议和双方三年短期合同（到期双方实际延续执行）；双方从即日起移交（不××各机房和设备间及人防办公区）工程；其他问题双方另行协商……。2018年6月30日，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处（甲方）与天子驾六公司（乙方）签订《补充协议》一份，显示双方已签订解除合同协议，现对有关问题双方经协商补充如下：乙方拖欠甲方的租金，乙方认可拖欠事实；对乙方投资的天子驾六古玩市场的装修、电路、消防、监控设施，甲方认为是客观存在的事实；对以上二项事实双方同意以后通过法律渠道解决；乙方投资的四项设施，在周王城（不××各机房和设备间及人防办公区）工程重新招标完成后5日内向甲方移交完毕；在乙方移交其投资四项之前，天子驾六古玩市场（周王城（不××各机房和设备间及人防办公区）工程）的一切责任由乙方负责……。3.（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处称其主张的租金为2015年3月1日至2018年10月31日期间天子驾六公司拖欠的租金。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处认可天子驾六公司已经支付235万元租金。4.（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处称涉案租赁物已经于2019年1月3日收回。5.（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处提供2013年12月27日洛阳市人民防空办公室印发的《关于进一步明确（不××各机房和设备间及人防办公区）工程投用条件的通知》、2014年11月14日（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处印发的洛市防管[2014]44号《（不××各机房和设备间及（不××各机房和设备间及人防办公区）办公区）管理处关于周王城广场人防工程12年使用权公开招租的请示》、2014年11月14日（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处印发的洛市防管[2014]45号《（不××各机房和设备间及（不××各机房和设备间及人防办公区）办公区）管理处关于周王城广场人防工程12年使用权公开招租的报告》、2015年1月22日洛阳市财政局印发洛财资[2015]2号《洛阳市财政局关于（不××各机房和设备（不××各机房和设备间及人防办公区）人防办公区）管理处周王城广场人防工程房屋使用权出租的批复》、2015年1月23日洛阳市人民防空办公室洛防办[2015]8号《洛阳市人民防空办公室（民防局）关于（不××各机房和设备间及（不××各机房和设备间及人防办公区）办公区）管理处申请周王城广场人防工程使用权公开招租的批复》、2015年2月28日《洛阳市公共资源交易中心产权交易凭证》各一份，显示洛阳市公共资源交易中心对（不××各机房和设备间及人防（不××各机房和设备间及人防办公区）区）管理处所持有的周王城广场人防工程12年租赁权进行公开出让，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处与天子驾六公司协商一致，于2015年3月26日签订《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议》，转让方将其持有的周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程12年租赁权以总价1454万元出让给天子驾六公司。6.天子驾六公司提供《关于周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程3年使用权公开招租特别事项》一份，内容显示租赁期限为3年；第1年工程使用费为773124元，第2年工程使用费为773124元，第3年工程使用费为773124元；报名时交纳200万元保证金，中标者保证金转入第一年工程使用费，合同履约保证金按一年工程使用费金额缴纳，剩余金额退还中标者。（不××各机房和设备（不××各机房和设备间及人防办公区）人防办公区）管理处称该证据系人防管理处招投标前形成的一个意向。天子驾六公司提供洛公交易产权[2018]22号《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程管理使用权对外公开出让挂牌公告》，显示受（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处委托，洛阳市公共资源交易中心对周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程管理使用权对外公开出让；租赁期限3年，挂牌价2319372元；此次产权转让行为已经洛阳市人民防空办公室和市机关事务管理局及市财政局批准，经洛阳市方平房地产估价有限责任公司对该工程进行评估，资产评估报告已于2018年8月31日经市财政局核准；标的挂牌价2319372元，有意者可于公告期内报名申购并交纳保证金11.55万元。天子驾六公司提供洛公交易产鉴[2018]20号《洛阳市公共资源交易中心产权交易凭证》一份，显示转让产权名称周王城（不（不××各机房和设备间及人（不××各机房和设备间及人防办公区）公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程3年使用权，委托方人防管理处，受让方洛阳市敦兴钻探技术有限公司，成交价2319372元。双方有争议的事实如下：1.天子驾六公司提供（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处2016年9月2日出具的洛市防管[2016]29号《关于申请评估周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程租赁价和调整合同价格的请示》（以下简称《请示》）一份，显示（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处于2015年2月26日与天子驾六公司签订为期3年的使用合同，年使用费为108万元。2016年，由于受商业经营全面萧条、购买力下降、投资消费低迷、电商冲击、同行恶性竞争等因素的影响，造成古玩城招商困难，商户流失，空铺率达到30%左右，效益下行严重，造成不能按合同价格及时交纳租赁费严峻局面。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处基于各种原因，为了保证不造成收入大幅度下降，确保维持70%工资的发放，不造成大（不××各机房和设备间（不××各机房和设备间及人防办公区）防办公区）不稳定因素的出现，人防管理处向洛阳市人民防空办公室申请对周王城（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用费进行评估，并依据评估标的将合同价格调整至一个符合实际情况的合理范围之内。天子驾六公司提供2016年7月6日（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处周王城广场管理中心出具的《报告》复印件一份，2016年1月20日天子驾六公司出具的《天子驾六古玩城稳定商户申请减免工程使用费的报告》复印件一份，2016年1月16日天子驾六公司对商户制定的《周王城店2016年租金优惠方案》复印件一份，2016年1月20日天子驾六公司对古玩城商户情况做的《工作情况汇报表》复印件一份，证明天子驾六公司向（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处陈述并打报告申请减租，天子驾六公司进行了大量的调查了解后，完全认可天子驾六公司的问题，双方达成降租为每月6万元的共识。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处对《请示》真实性无异议，但称《请示》并没有获得上级主管部门的批准，双方仍应按合同约定执行，所以天子驾六公司称（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处降租至每月6万元的说法不是事实。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处称其他证据为复印件，不予认可。2.天子驾六公司提供租赁合同解除后代管市场的基础费用明细和凭证复印件一套。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处认为该证据均为复印件，且天子驾六公司所支出的费用均与本案无关，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处与天子驾六公司间没有任何代管的约定。3.欧陆公司提供2014年8月22日全国公共资源交易平台（河南省.洛阳市）发布《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程房屋租赁权挂牌出让公告》，对人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程12年租赁权公开出让；2014年9月18日全国公共资源交易平台（河南省.洛阳市）发布《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程房屋租赁权挂牌出让二次公告》，再次对人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程12年租赁权公开出让；2016年5月19日全国公共资源交易平台（河南省.洛阳市）发布《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用权对外公开出租挂牌公告》，对人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程3年使用权对外公开出租；2016年6月7日全国公共资源交易平台（河南省.洛阳市）发布《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用权对外公开出租挂牌二次公告》，再次对人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程3年使用权对外公开出租。证明与欧陆公司承租的王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程仅仅一墙之隔的人民东路地下（不××各机房和设备间及人防办公区）工程，在2014年的租金单价和2016年的租金单价均远远低于十年前的王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程的租金单价。2004年王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程租金单价为29.167元/㎡，2014年人民东路地下（不××各机房和设备间及人防办公区）工程租金单价为22.49元/㎡，2016年人民东路地下（不××各机房和设备间及人防办公区）工程租金单价为11.80元/㎡。所以周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程的原租金畸高，严重违背市场规律。（不××各机房和设备（不××各机房和设备间及人防办公区）人防办公区）管理处称人民东路人防工程十分老旧，环境差、（不××各机房和设备间及人防办公区）小，无法开展各种经营活动，所以人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程的租金低，且该组证据与本案无关。另查明，庭审中天子驾六公司提出对天子驾六古玩城的装修、电路、消防监控设施进行价值评估鉴定以及对周王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程的使用面积进行丈量鉴定。（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处对其鉴定申请不予认可，认为该装修部分系原欧陆公司装修的，与欧陆公司合同到期后，按约定已归（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处所有，故天子驾六公司在承租周王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程时，该装修部分的所有权已归（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处，所以没必要鉴定。庭审后，天子驾六公司申请调取2014年由洛阳首佳房地产土地资产评估测绘咨询有限公司（以下简称首佳公司）作出的针对“周王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程”的《评估报告》，拟证明“周王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程”实际使用面积为4000平方米，而非5800平方米。（不××各机房和设备间及人防（不××各机房和设备间及人防办公区）区）管理处认为周王城广场地下人防工程建筑总（不××各机房和设备间及人防办公区）是8300平方米，使用面积为5800平方米，一并打包出租给天子驾六公司，并无不公平行为，而4000平方米是指原欧陆公司将周王城（不××（不××各机房和设备间及人防办公区）房和设备间及人防办公区）地下人防工程用隔断隔出若干个小房间，用于分散出租，首佳公司系对隔开的每一小间的实际使用（不××各机房和设备间及人防办公区）进行测算，亦不包括隔断以后的人行通道、办公区等，大约1800平方米，故不存在天子驾六所提出的使用（不××各机房和设备间及人防办公（不××各机房和设备间及人防办公区）与实际出租面积不符的情况。人防管理处与天子驾六公司于2015年2月26日签订的《（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议》、《国防使用合同》意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。双方应按照合同约定全面、正确履行义务。合同履行过程中，双方出现纠纷，经协商，于2018年6月30日解除上述双份合同。故，双方应按《解除（不××各机房和设备间及人防办公区）工程使用协议的协议书》约定，履行合同解除后的各自义务。1.关于租金标准：诉讼中，天子驾六公司辩称，原合同每年108万，使用费畸高，请求依法变更。经查，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处提交的证据可以证实，天子驾六公司确实就租金过高问题提出调整的请求，（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处知悉2016年该公司不能按时缴纳使用费存在客观原因;经与该工程邻近的人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程3年使用权对外公示出租价格及2016年8月31日周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程使用权对外公示价格对比，本案涉合同原约定的费用标准明显过高。结合上述两方面因素，酌定将租金标准自2016年9月起统一变更为84万元/年为宜(参考2016年人民东路（不××各机房和设备间及人防办公区）工程3年使用权对外出租价格);2018年9月起统一变更为78万元/年为宜（参考2018年8月31日周王城（不（不××各机房和设备间及人防办公区）各机房和设备间及人防办公区）人防工程管理使用权对外出租价格）。2.关于违约责任：天子驾六公司未按合同约定足额交纳使用费，已构成违约，应承担违约责任,即继续履行使用费交付义务和支付违约金。2016年6月30日原使用协议解除后应及时将租赁物返还（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处，但其交付时间延迟至2019年1月，故仍应按实际占用期参照使用费标准支付占用费。经核算，天子驾六公司欠付的使用费共计121万元（2015年3月至2016年8月共18个月，按每年108万元计算；2016年9月至2018年8月共计24个月，按每年84万元计算；2018年9月至12月共4个月，按每年78万元计算）。因未足额支付使用费的违约金：按照合同约定，天子驾六公司应赔偿（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处三个月使用费。已支付的10万元保证金作为违约金不予返还，故应支付违约金9.5万元。3.关于装修及设施赔偿和代管费：天子驾六公司反诉要求（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处赔偿装修、电路、消防、监控等设施的价款损失。经查，天子驾六公司虽提出鉴定申请，但评估所需的基础证据欠缺，且短时间内无法完成举证责任，天子驾六公司可以另行主张权利。该公司提出的代管费用没有法律依据和合同约定，其相应诉讼请求，不予支持。4.关于场地使用（不××各机房和设备间及人防办公区）：天子驾六公司提供第三方《评估报告》认为合同标注（不××各机房和设备间及人防办公区）大于使用面积，多收使用费。经查，该《评估报告》系（不××各机房和设备间及人防办公区）管理处为了解场地租赁价格，单方委托，形成报告为出租场地确定价格提供参考，没有委托测算（不××各机房和设备间及人防办公区），并不具备确认场地面积的作用。该报告表述的“出租使用（不××各机房和设备间及人防办公区）”与合同约定的“经营面积”不能确定完全相同。另一方面，案涉合同从订立至实际解除，天子驾六公司从未因此提出异议，造成合同解除的原因以及使用费调整均与之无关。对此，天子驾六公司关于重新确认场地（不××各机房和设备间及人防办公区）的请求，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、洛阳天子驾六古玩贸易有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市人防工程管理处支付使用费121万元；二、洛阳天子驾六古玩贸易有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市人防工程管理处支付违约赔偿金9.5万元；三、驳回洛阳市人防工程管理处的其他诉讼请求；三、驳回洛阳天子驾六古玩贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21540元，由洛阳市人防工程管理处负担6427元，由洛阳天子驾六古玩贸易有限公司负担15113元；本案反诉受理费19260元，由洛阳天子驾六古玩贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长 陆红雨人民陪审员朱甦敏人民陪审员崔海霞二〇二〇年九月十五日书记员 书   记   员   温   阳   阳