云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2903号原告：杨灿，男，1982年4月22日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：赵文阳，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵德成，特别授权代理。被告：汤文火，男，1982年2月22日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：尹艺霏，重庆盈兴律师事务所律师，一般授权代理。原告杨灿与被告汤文火房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵文阳、赵德成，被告的委托诉讼代理人尹艺霏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨灿向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告把租赁房屋交还原告。2．判令被告支付2020年4月21日起至终止合同交还房屋之日的租金，按每天1095元计算。3、判令被告承担违约责任，支付给原告违约金人民币300000元。4、判令被告承担本案的诉讼费。在诉讼期间，原告增加1项诉讼请求：判令被告在解除合同之日起十日内注销登记在案涉房屋地址的“大理市小轩超市”“南诏饭店”营业执照；在解除合同之日起十日内拆除悬挂在案涉房屋上的“惠万家平价超市”“南诏饭庄”两块招牌。事实与理由，2019年5月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告把位于大理市，大凤路西侧坐西向东框架结构两层房屋楼上下十间一幢中北侧楼上下8间，出租给被告作为经营用房。合同约定，租期从2019年4月21日起至2029年4月20日止，共计10年；租金分两期计算，第一期租金，从2019年4月21日至2024年4月20日，租金每年400000元，第二期租金，从2024年4月21日起至2029年4月20日止，每年租金480000元，被告在每年的3月21日前支付当年的租金。合同还约定了其他事项及双方的违约责任，任何一方不得擅自提前终止租赁合同，否则应承担违约责任，违约方要支付给守约方违约金人民币300000元。合同签订后，原告已将房屋交付给被告使用，被告按月支付了2019年4月21日至2020年4月20日的租金400000元。2020年3月21日，被告应交纳第二年租金，经过原告多次催告，被告均未履行支付租金的义务，2020年4月初，被告自行搬离了租赁房屋并将大门上锁。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告汤文火辩称，原告所述不属实，被告已提前告知原告不再续租房屋，且已在2020年4月将案涉房屋及钥匙归还原告，《房屋租赁合同》在原告起诉前已经解除，被告不存在违约情形。如果法院认定被告违约，原告诉请的违约金额过高，请求法院对违约金金额予以调减。被告已按期足额支付2019年4月21日至2020年4月20日的租金，由于新冠疫情导致合同不能继续履行，应当适用不可抗力的有关规定，免除被告的责任。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《通知》，系原告单方制作，无法证明被告收到该《通知》且知晓该内容，因此本院对该《通知》的关联性不予确认。对被告提交的航空运输电子客票行程单及上海增值税电子普通发票，本院认为该证据不能证明案外人张燕飞向原告归还了房屋钥匙及搬离了案涉房屋，因此本院对该证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年5月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于大理市中的北侧楼上下8间（含二楼的卫生间），出租给被告作为经营用房。租期为2019年4月21日起至2029年4月20日止。租金分两期计算，第一期为2019年4月21日至2024年4月20日止，按400000元／年计算，第二期为2024年4月21日起至2029年4月20日止，按480000元／年计算，签订合同时支付第一年租金，此后被告需在每年3月21日前支付当年租金。双方不得擅自提前终止合同，如不告知对方，需承担违约责任，支付给守约方违约金300000元。另如被告违约，造成合同不能履行，除承担违约金外，被告已交纳的剩余租金、房屋维修保证金不予退还，被告添加的不可移动装修物及经营设施，无偿归原告所有。2019年4月21日，被告已向原告支付第一年租金400000元以及保证金20000元，当日原告将房屋交付给被告使用。2020年3月21日，被告未按合同约定向原告支付2020年租金，并于2020年4月初搬离了案涉房屋，期间被告多次跟原告进行协商不再租赁案涉房屋，但双方对于合同解除以及违约责任承担均未达成一致意见，现在案涉商铺内仍悬挂被告经营期间的“惠万家平价超市”（营业执照为“大理市小轩超市”）、“南诏饭庄”招牌，被告亦未将案涉房屋返还原告。另查明，2020年3月9日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区恢复接待游客的通告》，明确：“大理古城景区于2020年3月10日12：00起面向疫情防控低风险地区开放”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。被告迟延支付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原告有权解除合同，因此原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。在合同履行期间，被告不愿再租赁原告房屋并将经营设备搬离了案涉房屋，但未拆除经营招牌，案涉房屋未实际返还原告，因此原告主张被告按合同约定的租金1,095元/天（400,000元/年÷365天）支付占用原告房屋期间的租金直至返还之日止的请求合法有据；在诉讼期间，原告根据新冠肺炎疫情的影响同意减收被告2020年4月21日至2020年6月20日期间的房屋租金，该意思表示真实，因此案涉房屋租金从2020年6月21日起计算；对于被告答辩因“新冠肺炎疫情”导致合同不能履行，应当适用不可抗力的规定，免除被告支付租金的责任的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定及本院查明法律事实，自2020年3月10日起，大理古城已面向低风险地区开发，新冠肺炎疫情对大理古城影响未达到致使合同目的不能实现的程度，且原告已经减免被告2个月租金，因此被告主张因不可抗力不承担房屋占用费的理由不成立。根据《房屋租赁合同》第十二条约定，被告违约造成合同不能履行的，被告已交纳的剩余租金、房屋维修保证金不予退还，因此被告交纳20,000元保证金不再退还。双方租赁合同虽约定，终止合同如不告知对方，需承担违约责任，支付给守约方违约金300,000元，但根据庭审查明，被告在不愿继续租赁原告的房屋后，就解除合同相关事宜与原告进行过协商，因此被告已经履行了终止合同的提前告知义务，原告要求被告支付300,000元违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告要求被告在解除合同之日起十日内拆除挂在案涉房屋上的“惠万家平价超市”“南诏饭庄”两块招牌，有事实及法律依据，本院予以支持。由于被告登记注册“大理市小轩超市”“南诏饭店”工商登记属于被告的经营行为，与本案的租赁行为不属于同一法律关系，对原告请求注销登记被告在案涉房屋地址上的“大理市小轩超市”“南诏饭店”营业执照的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告杨灿与被告汤文火签订的《房屋租赁合同》。二、被告汤文火于本判决生效之日起十日内拆除案涉房屋上悬挂的“惠万家平价超市”“南诏饭庄”两块招牌及返还原告杨灿案涉房屋，并向原告杨灿支付自2020年6月21日起至返还案涉房屋之日止按日租金1,095元计算的房屋占用费。三、驳回原告杨灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,703元，减半后收取3,351元，由原告杨灿负担2,790元，被告汤文火负担561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  董琼二〇二〇年九月七日法官助理黄露书记员李晓松