江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15002号原告：陶妹芳，女，1973年5月4日出生，汉族，住江苏省苏州市常熟市。委托诉讼代理人：朱亚斌，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。被告：陈祥根，男，1956年5月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告陶妹芳与被告陈祥根、昆山市锦溪镇房屋开发公司（以下简称“锦溪房屋开发公司”）、昆山市锦溪镇民禄房屋拆迁有限公司（以下简称“民禄房屋拆迁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员李志辉独任审判,后因被告陈祥根下落不明，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年11月18日、2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告陶妹芳于2020年9月8日申请撤回对被告锦溪房屋开发公司、民禄房屋拆迁公司的起诉，本院依法予以准予。原告陶妹芳（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人杜国明（参加两次庭审）到庭参加诉讼，被告陈祥根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完结。原告陶妹芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助将锦溪镇锦溪花园大东厂园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XXX室车库交付并过户给原告；2.案件受理费等诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告提出涉案房屋现有案外人已经申请查封,可能无法判决过户,原告变更诉讼请求为：1、要求陈祥根退还原告房款140000元；2、要求被告陈祥根赔偿原告损失585000元；3、诉讼费、保全费由陈祥根承担。其中,原告要求退还房款的前提是要求解除原被告之间的《房屋买卖合同》。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告陈祥根在朋友盛育锋的见证下，签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告出售动迁房屋锦溪镇锦溪花园大东厂园XX号楼XXX室及车库，合同总价为35.6万元，订金8万元，余款到被告为原告办理好房屋产权证后一次性付清。上述合同签订之后，原告按约向被告支付了8万元订金，后来被告缺钱，应被告的要求，原告又于2014年11月18日向其支付1万元，被告出具收条；于2014年12月1日向其支付2万元，被告出具收条；于2015年2月15日向其支付1万元，被告出具收条；于2015年5月7日向其支付2万元，被告出具了借款凭证。因购房原因，原告总计向被告支付了14万元。然而，上述房屋早已符合交房条件，陈祥根迟迟不向民禄房屋拆迁公司拿钥匙并将房屋交付给原告。目前，上述房屋初始登记在锦溪房屋开发公司名下。原告认为，原告与陈祥根之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈祥根应当严格履行。鉴于房屋初始登记在锦溪房屋开发公司名下，民禄房屋拆迁公司负责交房、收取房屋差价款及产权过户等手续，故为一次性解决纠纷，故起诉三被告共同协助原告办理过户手续。现在原告联系不到被告，故为维护原告权利，诉至贵院，请求判如诉请。被告陈祥根未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了锦溪镇房屋拆迁补偿安置协议书一份、安置结算表一份、房屋买卖合同一份、收条四份、借款凭证一份、不动产权登记表两份等证据材料。被告陈祥根经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查上述证据真实性予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，原告陶妹芳（乙方）在见证方盛育锋的见证下与被告陈祥根（甲方）签订了一份《昆山市动迁房买卖合同》。合同约定，被告陈祥根将位于昆山市房屋出售给原告，建筑面积91.12平方米，车库面积12.19平方米，合计103.31平方米。；房产成交总价款为356000元整，甲方双方自合同签订后，由乙方交给甲方合同订金80000元整，付款时间为12月31日之前，余款到甲方为乙方办理好房屋产权证后，再有乙方通过办理银行发放贷款后一次性付清。由于甲方所出售房屋为离婚增宅户型，相比一般房屋税金偏高，经双方协商，高于税金也全部由甲方承担。合同签订后，原告于2013年12月3日向被告支付了8万元订金，后又于2014年11月18日向被告支付1万元；于2014年12月1日支付2万元；于2015年2月15日支付1万元；2015年5月7日支付2万元。另查明，被告陈祥根作为被拆迁人（乙方）曾与昆山市锦溪镇民禄房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定：乙方房屋坐落于南圣浜，因离婚增宅，住宅安置地点为锦溪花园****，面积91.12平方米，车库XX号楼XX号，面积12.19平方米；甲方应支付乙方房屋补偿金3000元，乙方应承担甲方安置房屋资金187998元。甲方对乙方实行产权交换，乙方支付甲方人民币184998元。因被告一直未能与民禄房屋拆迁公司结算完毕，民禄房屋拆迁公司未将符合交房条件的讼争房屋交付被告陈祥根。被告陈祥根未按约将讼争房屋交付原告。现讼争房屋已办理了不动产初始登记，登记的房屋坐落于昆山市。登记不动产权人为昆山市锦溪镇房屋开发公司。另，本院曾于2018年3月14日受理朱巧英、冯荣根、冯钰与被告陈祥根民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0583民初4540号。该案经审理后，本院判令：被告陈祥根于本判决生效之日起十日内归还原告朱巧英、冯荣根、冯钰借款80000元及利息（均以20000元为计算基数，分别自2015年1月17日起算按年利率6%的标准、自2015年4月26日起按年利率24%的标准、自2015年5月26日起按年利率24%的标准、2015年8月5日起按年利率12%的标准均计算至实际归还之日止。该案生效后，朱巧英、冯荣根、冯钰向本院申请强制执行，执行过程中，本院依法查封本案所涉昆山市房屋，并依法对涉案房屋进行评估，该房屋评估价为947100元。本案中，原告于2020年7月16日申请对涉案房屋进行轮候查封。另外，审理期间，被告曾于2020年7月16日出现并到庭，本院依法对其制作询问笔录。被告陈述：“2019年11月18日开庭的时候，当时我人在外地，到不了庭。我与陶妹芳存在房屋买卖合同纠纷，当时卖了房子给她，就是锦溪镇锦溪花园大东厂园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XX室车库，收了她14万元。她现在起诉我要求过户。对法官出示的锦溪镇房屋拆迁补偿安置协议书一份、安置结算表一份、房屋买卖合同一份、收条四份、借款凭证一份、不动产权登记表2份的真实性均没有异议。涉案房屋拆迁部门还没有向我交付，我还有184998元房屋差价没有支付给拆迁公司，付完钱之后可以去领钥匙并办理产证。另外，我与朱巧英、冯荣根、冯钰有过民间借贷纠纷，法院已经判决生效，他们也申请执行了。据我所知，朱巧英案申请执行后，执行局对该房屋进行查封，执行局也找过我沟通。现在该案件还没有处理完，我现在也没有钱付。针对该两起纠纷，我同意跟她们进行沟通协商”。本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同主张权利，并履行相应的义务。但依照法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。本案中，被告因涉案房屋未与昆山市浦新房屋拆迁有限公司办理结算手续，致使昆山市浦新房屋拆迁有限公司未将符合交付条件的房屋交付给被告。且因被告其他诉讼，导致涉案房屋被查封，因该查封未解除，原被告房屋买卖合同实际难以继续履行。被告在履行过程中，以自己的行为表明不履行主要债务，双方的房地产买卖合同因被告违约，难以履行，原告主张解除合同，本院予以支持。具体的解除时间以原告变更诉讼请求送达被告之日为准，即2020年9月7日。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求被告退还已收取的房款140000元。对于原告主张的房屋损失585000元，本案参考本院执行部门依法对涉案房屋进行的评估，该房屋评估价为947100元。原告购房时房屋价值为356000元，差额为591100元。该房屋差价损失，因被告违约造成，被告应予赔偿。原告酌情主张585000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百十一二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陶妹芳与被告陈祥根于2013年11月8日签订的《昆山市动迁房买卖合同》于2020年9月7日解除。二、被告陈祥根于本判决生效后十日内返还原告陶妹芳购房款140000元，赔偿房屋损失585000元，共计725000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件案件受理费11170元、财产保全费2300元，二项合计13470元，由被告陈祥根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  和永飞人民陪审员  张晓美二〇二〇年九月二十一日书 记 员  朱晓磊