河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1789号上诉人（原审被告）：张静，男，1963年3月14日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李沛宸，男，1979年7月22日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。系张静女婿。委托诉讼代理人：王淑云，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：段磊，男，1992年11月21日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张红军，河南卫都律师事务所律师。上诉人张静因与被上诉人段磊租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张静的委托诉讼代理人李沛宸、王淑云，被上诉人段磊及其委托诉讼代理人张红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静上诉请求：1、请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初304号民事判决书；2、查清事实,对段磊主张的返还房屋租金、返还小平房内物品折价款,临街大门、门头及院内小门折价款不予支持；3、一、二审诉讼费用由段磊承担。事实和理由：段磊与张静签订的租赁合同依法成立,对双方均具有约束力,段磊行使合同解除权,没有法律依据,其因自身的原因不需要继续使用承租房屋与张静无关,其提前解除合同实际是一种违约行为,给张静造成了经济损失,张静从未表示过同意提前解除合同,张静出于对段磊利益及避免损失扩大考虑,于2020年4月16日发出搬离通知,是因为一年租赁期将到,段磊需要缴纳下一年度租金,张静为了对方利益,以此行为表示履行一年租赁合同后,同意解除合同,且并未向段磊提出违约损失。一审只考虑了段磊房屋闲置不用的事实,而未考虑闲置不用是段磊自身原因造成的,张静对合同履行没有过错,也未违约,张静的合法权益理应得到保护,一审判定让张静返还三个月租金没有事实根据和法律依据,不应得到支持,应予改判驳回。一审认定小平房内物品折价款4000元没有依据,且涉案物品段磊已经同意搬走,不存在让张静折价返还的情形。一审认定,临街大门、门头、院内小门折价款8000元没有依据,门头是段磊为了自己的经营形象自行建设的,不应由张静承担该费用,前后大门、小门造价明显过高,张静不同意接收,段磊可自行拆除。综上,同意按照承租一年期满解除合同,但是不应返还租金及返还物品折价款,二审应改判驳回段磊关于租金及费用的判决意见。段磊辩称，一审法院确认了双方之间签订的书面租赁合同合法有效，并非是张静上诉状中所称在没有审查合同的情况下进行的判决。虽然双方签订了书面租赁合同，但是在该合同履行过程中发生了变化，双方对该合同依据协商意见,在2019年10月份张静同意解除合同，并且将所出租的院落的钥匙收走。收走之后，在门头处悬挂整体出租的条幅，并且在此期间也允许案外其他人使用涉租的房屋。因此该租赁合同在实际履行工程中依据事实情况已经发生了变化，一审法院判决张静返还部分房租段磊也予以认可。另外，小平房室内用品在租赁时折价5000元，在段磊搬离租赁房屋内用品时，小平房内所有物品均是留在原处，且小平房钥匙一直也没有交付给段磊。至于门头装修费用，并非是段磊为了自身宣传而量身定做的门头，张静出租有三处院落，在承租该房屋时，张静对段磊称为了整齐统一均是按照其中一处房屋的门头样式进行制作，三处院落第二处出租给华龙区法院执行局，前后大门及门头均是按照华龙区执行局的样式制作。因此根据一审法院在本院认为部分称，门头是出租方为了保证院落的相对独立安全所必要的设施，是出租人的义务。因此一审法院正是完整的考虑了双方租赁关系过程，并且依据所发生事实的改变进行的判决，与法有据，应当予以维持。段磊向一审法院起诉请求：1、依法确认双方在2019年10月21日已经解除《房屋场地租赁合同》；2、依法判令张静返还段磊租金163333元，并自2019年10月22日开始按照年利率6%支付利息，直至付清之日止；3、依法判令张静返还小平房物品折价费用5000元，小平房租赁费20000元，大门、小门定做费用12000元。4、本案诉讼费用由张静承担。一审法院认定事实：2019年5月21日，段磊、张静签订了《房屋场地租赁合同》，出租人（甲方）为张静，承租人（乙方）为段磊。约定：甲方将位于大庆路北段路东南面1号楼单面楼三层整体房屋（约1000平方米）、1号楼与供热管理处紧邻楼之间空地西边场地（300平方米）及小平房出租给乙方，房屋及场地用于开办中学生培训经营活动。租赁期限自2019年5月31日起至2024年5月30日止，租期五年。租金28万元/年（不含税），每年5月20日按年度交纳，本年度租金自签署合同后5日内一次性缴清。甲方负责租赁物装修、整饬，以交付时状态为准。乙方在租赁期间因经营直接需要，对合同房屋进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有，租赁期满，甲方有权收回此类增值部分且不给予乙方任何赔偿。另查明，张静将案涉房屋及场地如期交付段磊使用，小平房也由段磊使用，但小平房房门钥匙张静掌握。段磊安装了临大庆路大门和场地内部小门各一扇，支付安装费用12000元。段磊于2019年5月3日支付张静租金10万元，2019年6月2日支付租金18万元、小平房空调、卫生设施折价费5000元。2019年10月，段磊将钥匙交付张静，段磊、张静对交付钥匙是否代表解除《房屋场地租赁合同》存在争议，此后双方就未使用房屋期间租金问题多次协商，未达成合意。又查明，2020年4月16日，张静向段磊发出物品搬离通知，2020年4月24日，段磊将其所有的空调、课桌椅、监控设施等所有物品全部搬离，小平房内折价5000元的物品仍保持原状，存于小平房内。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。段磊、张静双方签订租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违背法律、行政法规的规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。段磊、张静签订的租赁合同，对租赁期限明确约定自2019年5月31日起至2024年5月30日为期五年，段磊作为承租人，由于自身原因在租赁期限未届满的情况下，于2019年10月单方将房屋钥匙交给张静，并同时提出解除租赁合同，段磊以自己的行为表明不继续履行合同义务，其上述行为不符合合同法规定的合同解除条件，不具备单方解除合同的效力，其要求确认双方签订的《房屋场地租赁合同》在2019年10月21日已经解除的诉讼请求，一审法院不予支持。段磊在双方合同约定租期五年仅履行半年左右的时间就提出解除合同，搬离承租房屋，构成根本违约，导致张静的出租房屋存在一定的闲置期间符合客观事实，段磊应当适当赔偿房屋闲置期间的租金损失，其要求张静全额返还剩余租金163333元，并自2019年10月22日开始按照年利率6%支付利息的诉讼请求一审法院亦不予支持。但张静辩称，段磊、张静签订《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示、段磊、张静从未就解除合同达成合意，要求判决驳回段磊全部诉讼请求的辩解意见，也有失公允，该辩解意见一审法院部分采纳。鉴于张静的损失数额难以确定，一审法院综合考虑租赁合同剩余期限、房屋空置期间、段磊的过错程度等因素，酌定张静退还段磊三个月的房屋租金计款69999.9元（已交年租金28万元÷12个月×3个月约等于69999.9元），剩余部分抵偿张静房屋闲置期间的租金损失。关于段磊主张张静返还小平房内空调及办公桌椅折价款5000元，一审法院认为，小平房内的财物在双方签订租赁合同之时，有买卖合意，段磊支付的5000元系小平房内财物的价款，因租赁合同解除，上述物品的买卖对原张静双方已成为不必要，且小平房的房门钥匙一直由张静掌握，上述物品一直由张静占有，但考虑段磊实际使用了一定期限，段磊的退还5000元折价费的诉讼主张一审法院部分支持，数额酌定为4000元。关于段磊主张安装临街大门、门头及院内小门支付12000元，一审法院认为，张静出租物系房屋和院内场地，从一般认知习惯讲，保证场地院落相对独立、安全，应当是出租人的义务，加之段磊陈述上述款项系为张静垫付，张静对此未做明确否认表示，安装的大门小门按照张静出租院落门口的规格专门定做，且认定与租赁院落形成装饰装修附合物并不恰当，目前新的承租人正常使用，如果判令段磊自行拆除，不仅对双方当事人无益也必然导致上述财产价值严重贬损，综合考虑段磊安装支付的价款、使用期限、剩余残值、段磊的过错等情况，一审法院酌定张静折价8000元给付段磊，大门、门头、小门归张静所有。段磊诉称租赁合同已协商解除，不存在违约，张静对此不予认可，段磊提供的证据不足以证实对解除合同及解除合同后的相关事宜协商一致，段磊的请求确认租赁合同已经协商解除的诉讼请求一审法院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除段磊、张静于2019年5月21日签订的《房屋场地租赁合同》；二、张静返还段磊房屋租金69999.9元；返还小平房内物品折价款4000元；临街大门、门头及院内小门折价款8000元。三项合计81999.9元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回段磊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4305元，由原告段磊负担承担2667元，被告张静负担1638元。本院二审期间，张静围绕上诉请求依法提交出租房门头照片一组。本院组织当事人进行质证。对张静提交的出租房门头照片，本院认定如下：该照片不属于二审新证据，段磊承认该门头是由其制作，一审对此事实已经查明。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。段磊、张静双方签订租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违背法律、行政法规的规定，应为有效合同。该租赁合同明确约定租赁期限为五年，段磊作为承租人，在租赁期限未届满的情况下，于2019年10月单方将房屋钥匙交给张静，并同时提出解除租赁合同的行为不符合合同解除条件，不具备单方解除合同的效力，段磊的行为已构成了违约。2020年4月16日，张静向段磊发出物品搬离通知，后段磊在张静规定的时间内将其所有的空调、课桌椅、监控设施等物品全部搬离，案涉房屋现已由他人租赁使用。原审法院已确认段磊、张静双方签订租赁合同为有效合同，并结合合同是否解除、解除后双方是否有违约责任的存在、违约责任承担及房屋空置期间，酌定张静退还段磊三个月房屋租金并无不当。关于小平房内物品折价款及临街大门、门头、院内小门折价款，原审法院依据物品的实际使用情况、段磊支付的价款及物品的残值等情况，酌定折价亦无不当。综上所述，张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由张静负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 孔德军审判员 周培勋二〇二〇年九月十八日书记员 张梦珂