广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2070号 原告：广西荣和建设开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区西宁路**荣和邕江悦府**楼，统一社会信用代码91450100591324348U。 法定代表人：林志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严齐卉，女，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢耀旭，男，广西广合律师事务所实习律师。 被告：梁辛娟，女，1981年9月12日出生，汉族，住广西贵港市港**。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁江南支行，住所地南宁市星光大道**，统一社会信用代码91450105898289655A。 负责人：高琦。 原告广西荣和建设开发有限公司（以下简称荣和公司）与被告梁辛娟，第三人中国农业银行股份有限公司南宁江南支行（以下简称农行江南支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告荣和公司的委托诉讼代理人严齐卉、谢耀旭，被告梁辛娟到庭参加诉讼。第三人农行江南支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告荣和公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS01670330）及《商品房买卖合同补充协议》（合同总价款：1782430元）；2.判令被告在本案判决生效之日起十日内向原告返还南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房；3.判令被告在本案判决生效之日起十日内协助原告注销南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房的商品房预售合同的备案登记（登记编号：201507281001）及预告登记[邕房预字第1600224号]；4.判令被告向原告支付违约金356486元；5.判令被告赔偿原告律师费损失4000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS01670330）（以下简称《合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），合同约定被告向原告购买南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房（以下简称涉案房屋）一套，房屋总价款1782430元。《补充协议》第一条第（三）款第10项约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），出卖人有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金；同时买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金。 合同签订后，被告向原告支付了首付款535430元，剩余房款1247000元办理了银行按揭贷款，并与第三人签订了《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，原告为被告贷款提供阶段性保证担保。原告于2015年9月1日将涉案房屋交付给被告。因被告逾期未归还银行贷款本息，第三人已于2019年6月29日直接扣划了原告银行账户内的51000元，并于2019年7月4日向原告送达了《代偿证明》，已达到解除合同的条件。今为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正及时作出判决，望判如所请。 被告梁辛娟辩称，本被告同意解除合同及返还房屋，也同意解除合同后协助原告办理注销备案登记等。但违约金过高，希望调到按合同总价款的8%计算违约金。关于律师费，本被告也认为金额过高。 第三人农行江南支行未陈述意见也未提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年7月16日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了《合同》(合同编号YS01670330)及其附件一至附件七，其中附件六是《合同补充协议》；同日，双方还签订了《补充协议》。《合同》、附件六《合同补充协议》及《补充协议》的主要内容有：一、《合同》的主要内容：1.买受人购买的商品房为西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号，用途为住宅，约定建筑面积为199.05平方米，其中，套内建筑面积148.93平方米，分摊的共有共用建筑面积50.12平方米；2.该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米11968.24元，总金额1782430元。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；3.买受人按下列第3种方式按期付款，即其他方式，指商品房（含车位，下同）担保贷款和住房公积金贷款，详见附件六：《合同补充协议》第一条第3项；4.专项维修资金：买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起30日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证。二、附件六《合同补充协议》的主要内容：买受人自愿选择银行按揭（商品房、车位担保贷款）的付款方式：（1）买受人在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%作为首期付款，计人民币伍拾叁万伍仟肆佰叁拾元整（¥535430元，已付定金抵作首期付款）。（3）其余70%的合同价款，计人民币壹佰贰拾肆万柒仟元整（¥1247000元）由买受人向银行办理按揭贷款手续。三、《补充协议》的主要内容：1.买受人购买荣和·邕江悦府2号楼2901号房，建筑面积199.05㎡，套内建筑面积148.93㎡，单价11968.24元/㎡，房屋总价1782430元（价格按套内面积计算，以下简称：“房产”），合同总价款为1782430元。2.买受人自愿选择银行按揭（商品房担保贷款和住房公积金贷款）的付款方式，原签约定金转为合同价款：（1）买受人在签订本补充协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款和住房公积金贷款应具备的条件及手续。（2）买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%作为首期付款，计人民币伍拾叁万伍仟肆佰叁拾元整（¥535430元，已付定金抵作首期付款）。（3）其余70%的房款，计人民币壹佰贰拾肆万柒仟元整（¥1247000元）由买受人向银行办理按揭贷款手续。（4）出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。买受人应在签订《合同》及本补充协议并交纳首期款之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用；经银行审批符合要求并同意发放贷款的，买受人在接到出卖人或银行通知后3日内须到银行指定的地点签订个人购房借款合同及办理抵押登记备案手续。逾期不办理相关手续的或不签订合同的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。（5）如银行要求买受人提供其它个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内向银行提交资料及向出卖人补齐首期款差额。逾期不交资料或不补齐款项，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。（6）如买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到荣和·邕江悦府客户服务部办理相关手续。如在上述期限内，买受人未能选定新的付款方式并与出卖人签订协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。（7）买受人选择公积金贷款方式办理银行按揭的，自签订《合同》取得合同备案证明之日起5日内，买受人自行向公积金管理中心、公积金贷款银行提交办理公积金按揭贷款所需的全部资料并向出卖人提供公积金管理中心受理单和受理号码。买受人签订《合同》取得合同备案证明之日起25个工作日内，自行与公积金管理中心和公积金贷款银行联系取得批准贷款手续。在前述期限内，买受人未完成公积金贷款审批并通过审批的，买受人应在公积金管理中心或出卖人通知之日起5日内与出卖人另行确定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同；如在5日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成一致意见，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款20%向出卖人支付违约金。（8）买受人所获公积金贷款实际金额由公积金管理中心审批确定，如公积金管理中心批准的贷款金额低于买受人所申请的贷款金额的，差额部分买受人须在接到出卖人通知之第二日起5日内付清，或与银行就差额部分另行签订个人购房借款合同。如买受人未按上述期限交清差额款或与银行签订个人购房借款合同的，视为买受人违约，逾期超过5日的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款20%向出卖人支付违约金。（9）买受人因办理按揭贷款手续所发生的各项费用由买受人自行承担。（10）买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），出卖人有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金；同时买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”“商品房买卖合同登记备案”“商品房预告登记”的全部手续，向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付逾期交回房屋的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销“商品房抵押权预告登记”“商品房买卖合同登记备案”“商品房预告登记”手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。 签订《合同》当日，被告向原告支付了首付款535430元，同时被告根据合同约定将贷款所需资料交给原告指定的销售人员，由原告将被告的贷款申请材料转交给其指定的贷款银行进行审查。 2015年8月24日，原、被告及第三人签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150056355）。第三人为贷款人。被告在借款人和抵押人处签名并捺印。原告作为保证人在该合同上盖章。该合同主要条款：第九条借款担保本合同项下债权的担保方式见第三十一条。9.1保证9.1.1保证方式为连带责任担保。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。9.1.4保证人声明、保证和承诺：（1）已按有关规定和程序取得本合同担保所需要的授权；（2）保证人承诺按贷款人要求提供真实、完整、准确、有效的财务报表、公司章程或者其他相关资料、信息，并接受贷款人对保证人生产经营和财务状况的监督检查；（3）未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；贷款人依照法律法规规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项，由贷款人确定，双方另有约定的除外；贷款人依法行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，各方另有约定的除外；（4）发生以下事件时，保证人应立即书面通知贷款人：保证人名称、法定代表人、住所地、通信地址、联系电话、工作单位等发生变动；保证人涉入重大诉讼或仲裁，或因违法行为涉入刑事案件；出现本合同21.2约定的重大不利情形；借款人与售房人之间的房屋买卖合同可能或者已经被确认无效、解除、撤销；出现其他不利于贷款人债权实现的事项；（5）除延长借款期限、增加借款本金金额两种情况外，借款人与贷款人协议变更本合同担保条款以外其他条款，无须征得保证人同意，保证人的保证责任不因变更而减免；（6）保证人已充分认识和理解利率风险，并承诺承担因本合同项下借款利率变动而增加的保证责任；（7）保证人变更主体资格、资本结构、经营体制，或者为第三人债务提供保证担保或者以其主要资产为自身或者第三人债务设定抵押、质押担保的，保证人应提前十五日通知贷款人，在征得贷款人同意后根据贷款人要求提供新的担保或采取相应债权保全措施；（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；（9）保证人为债务人（包括但不限于本合同项下借款人）与贷款人之间存有的包括但不限于本合同项下的数笔债务提供担保，且保证人的给付不足以清偿全部到期债务的，保证人同意所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，各方另有约定的除外。9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；（3）保证人被撤销、吊销营业执照、责令关闭或者出现其他解散事由；（4）保证人被人民法院受理破产申请或者裁定和解；（5）借款人、保证人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务；（6）法律法规规定的其他情形或严重危害贷款人权利的情形。9.3阶段性保证担保+抵押借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。第三十一条借款担保本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广西荣和建设开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十五条阶段性保证担保+抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。 2019年7月4日，第三人向原告出具代偿证明，载明：梁辛娟，身份证号码：购买南宁市西乡塘区西宁路1号邕江悦府-02号楼-2901房屋，于2015年8月28日向我行办理一手房贷款，后来于2019年4月—2019年6月间逾期未还按揭，我行按三方签署的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》规定，向贵司进行了代偿扣划，合计金额51000元。 2019年8月27日，原告作出关于要求立即归还银行按揭贷款本息的催告函，并于2019年8月31日通过EMS南宁速递的方式向被告寄出，被告于2019年9月3日签收。 涉案房屋于2015年8月11日办理了商品房预告登记[登记证明编号：邕房预字第1600224号]，于2015年9月1日交房，至今未装修，2015年办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201507281001）。 2019年10月25日，原告（甲方）与广西广合律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定:原告与被告、第三人因商品房预售合同纠纷一案，委托乙方律师代理该案民事法律诉讼事项，同意乙方指派严奇卉、谢耀旭（实习）律师为该案一审、二审阶段诉讼代理人，原告向乙方支付律师代理费4000元（含税）等。原告按约支付律师代理费用4000元后，广西广合律师事务所出具了发票。 另查明：本案《合同》、附件六《合同补充协议》及《补充协议》的文本属由原告提供并重复使用的合同文本，原告在使用过程中根据商品房及买受人的具体信息对合同文本的内容进行相应调整。 本院认为：原、被告签订的《合同》、附件六《合同补充协议》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。 原告诉请解除原、被告签订的《合同》及《补充协议》，要求被告返还案涉房屋、协助办理注销案涉房屋的商品房预售合同的备案登记及预告登记，被告均明确辩称其同意，故本院对原告的第1-3项诉讼请求均予以支持。 关于原告主张违约金356486元有何依据及违约金如何计算的问题。因被告违约导致本案合同解除，原告有权根据合同约定要求被告承担相应的违约责任。根据《补充协议》的约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），出卖人有权解除《合同》，收回案涉房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。因此，原告有权要求被告支付解除合同的违约金。关于原告主张的违约金是否过高、应否予以调整的问题。被告认为按合同总价款的20%收取违约金，属违约金约定过高，希望调整到按合同总价款的8%计算。对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”。本案因被告的违约行为造成合同解除，原告因此丧失了正常履行本次合同所获得的可得利益。鉴于合同解除后原告还可以另行出售涉案房屋获取利益，因此，结合本案实际情况和原、被告陈述的意见，本案解除合同给原告造成的损失在经济上主要体现在重新销售涉案房屋的成本和房屋可能贬值造成的差价损失。原告未能举证证明涉案房屋存在贬值情况和重新销售房屋的成本，因此，在被告已支付30%房款、原告也实际占用该款获得利益的情况下，如果再让被告根据合同约定按总房款的20%支付解除合同违约金，显然过高，对被告而言显失公平，故本院依法应对本案违约金进行调整。结合违约金的性质、本案合同的履行情况、当事人的过错程度、二次销售成本，以及本案合同条款属原告提供、被告只能被动接受等因素综合考虑，被告应付的违约金依法调整为按总房款的10%支付为宜，即被告应支付原告解除合同的违约金为178243元（1782430元×10%）。 关于原告主张律师费损失4000元有何依据及应否支持的问题。因被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告被第三人直接扣划出卖人保证金代偿被告应支付的银行按揭贷款本息，原告现需通过诉讼解决本案纠纷，故被告应根据合同约定赔偿原告因委托律师起诉、主张权利而支付的律师代理费。经核算，原告主张的律师费损失4000元，没有超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，故本院对原告该项诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告广西荣和建设开发有限公司与被告梁辛娟于2015年7月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01670330）及《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除； 被告梁辛娟向原告广西荣和建设开发有限公司返还南宁市西乡塘区西宁路1号荣和·邕江悦府2号楼2901号房； 被告梁辛娟协助原告广西荣和建设开发有限公司办理注销上述房屋商品房买卖合同的备案登记（登记编号：201507281001）及预告登记[邕房预字第1600224号]的手续； 被告梁辛娟支付原告广西荣和建设开发有限公司违约金178243元； 五、被告梁辛娟赔偿原告广西荣和建设开发有限公司律师费损失4000元。 案件受理费11972（原告已实际预交20842元），由原告广西荣和建设开发有限公司负担996元，由被告梁辛娟负担10976元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓婷婷 二〇二〇年九月八日 法官助理 曾春蝶 书 记 员 许诗瑶