湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终746号上诉人（一审被告）：刘俊艳，女，1985年7月19日出生，汉族，住黄石市。被上诉人（一审原告）：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**。法定代表人：曹菊英，董事长。委托诉讼代理人：金赛妮、游佳政，湖北群力律师事务所律师。上诉人刘俊艳与被上诉人黄石市鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称鸿宇物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1970号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘俊艳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回鸿宇物业公司诉讼请求。事实与理由：一、其与鸿宇公司之间没有合同关系，鸿宇公司与之前物业公司的债权协议没有通知其，宏宇公司向违法成立的业主委员会发出债权转让的通知，对其不产生法律效力。二、即使按照一审判决，存在事实上的物业服务合同关系，但是鸿宇公司并未提供合格的物业服务，主要事实如下：1、其屋顶漏水问题，多次反映，未得到实际解决。2、小区环境脏乱，楼道卫生不及时清洁，夏天垃圾桶不及时清理，花坛、草坪、喷泉都被毁坏，绿化用地变成黄土，小区的大树被砍掉用做他用，小区安全存在隐患。三、物业公司过了催缴物业费的诉讼时效。四、要求物业公司公示十年来侵占业主共有部分的收益，退还十年来公共部分的收益（包括停车费、广告费等）给业主。五、要求物业公司公司公开公示维修基金使用方案和占小区2/3建筑面积的业主的签名以及招投标过程的文件。六、要求物业公司公示开发商赔偿因缩减业主活动场所的120万元的使用与处分方案。鸿宇物业公司答辩称：一、前期的物业服务合同对全体业主具有约束力，其与黄石金翌物业管理有限公司（以下简称金翌物业公司）签订的债权转让协议，已经通知了业主。其小区的业主委员会是依法成立的，在没有被罢免之前其与业主委员会签订的协议是当然有效的。二、屋顶漏水的问题属于开发商的责任；其物业服务符合标准，不存在脏乱的情形；其对小区的安全问题也进行了整改，电视台对小区的安全问题也进行了跟踪报道，问题已经解决。三、其是否侵占部分收益，以及是否缩减业主活动场所与本案不是一个法律关系。四、物业维修基金的使用方案，其已经依法公示。鸿宇物业公司向一审法院提出诉讼请求如下：1、判令刘俊艳支付自2013年1月2日起至2019年8月2日止的物业费11,421.82元；2、由刘俊艳承担拖欠物业费违约责任，判令刘俊艳承担违约金为拖欠物业费总金额的30%，计3,426.54元；2、本案诉讼费由刘俊艳承担。一审判决认定的事实：2010年7月2日，金翌物业公司（甲方）与刘俊艳（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方受乙方委托，对乙方认购的天舜金港明珠小区9号楼1单元4层005号实行物业管理，甲方按建筑面积1.00元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费144.58元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。2017年3月24日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与金翌物业公司于2014年3月24日签订的《物业管理委托合同》到期，双方未续签。金翌物业公司为天舜金港明珠小区提供物业服务至2017年底。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（甲方）与鸿宇物业公司（乙方）签订一份《物业委托管理合同》，约定：甲方将天舜金港明珠小区物业委托于乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋**及**以上按建筑面积1.00元/平方米向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。2018年1月16日，金翌物业公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会、鸿宇物业公司出具一份《债权债务转移书》，该公司将为天舜金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给鸿宇物业公司。自2013年7月3日起至今，刘俊艳未交纳物业管理费用。2019年5月鸿宇物业公司催交无果，故而成讼。一审判决认为，物业服务合同中的业主，有交纳物业服务费的义务，亦有享受物业企业提供合同约定的服务的权利。物业服务企业应承担的义务依据范围，不仅限于物业服务合同中的明示条款，也包括法律、法规或者相关行业规范的相关规定确定的维修、养护、管理和维护等义务。如物业服务企业不履行或者不完全履行上述义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金翌物业公司与刘俊艳之间的《物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并生效。案涉黄石市天舜金港明珠业主委员会未经法定程序、法定机关确认违法成立，而该业主委员会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》，其内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并生效，对刘俊艳等业主具有约束力。金翌物业公司、鸿宇物业公司向刘俊艳等业主提供物业服务，有权收取物业服务费。即便不考量黄石市天舜金港明珠业主委员会与两物业公司之间的《物业管理委托合同》的合法性，金舜物业公司与刘俊艳于2010年7月2日签订的《物业服务合同》到期后，双方未续签合同，但金翌物业公司继续为天舜金港明珠小区提供物业服务至2017年底，之后由鸿宇物业公司为天舜金港明珠小区提供物业服务至今，刘俊艳与两物业公司也已形成了事实上的物业服务关系，刘俊艳仍应按照2010年7月2日的《物业服务合同》约定向物业公司支付物业管理服务费。金翌物业公司已将对刘俊艳等业主的物业服务费债权转让与鸿宇物业公司，据此，鸿宇物业公司有权向刘俊艳主张上述拖欠的物业服务费。刘俊艳拖欠物业服务费属实，但事出有因。刘俊艳提交的证据能够证实其在本案诉争之前即因物业服务质量问题，而与金翌物业公司发生纠纷。根据物业管理条例规定的费用与服务水平相适应的原则，考量各方当事人的过错程度，以及黄石市天舜金港明珠业主委员会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠、拒缴物业服务费时违约金计算方式的情节，法院认为由刘俊艳按欠费金额的90%向鸿宇物业公司交纳物业费较为合理。鸿宇物业公司主张的2013年1月2日起至2019年8月2日期间79个月的物业服务费共计11,421.82元，法院对其中73个月的物业服务费10,554.34元的90%部分即9,498.91元予以支持。关于诉讼时效的争议：物业服务企业作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。因此，只有在金翌物业公司撤离天舜金港明珠小区超出三年内，鸿宇物业公司未向业主主张物业费的，才可认定超出诉讼时效。因金翌物业公司为天舜金港明珠小区提供物业服务至2017年底，故法院对刘俊艳的该项抗辩事由不予采纳。需要说明的问题：对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，搁置房屋质量问题，从而贻误维修时机，造成不必要的损失。对于相邻权引起的纠纷，如业主违章搭建、改造，占用公共空间，制造噪音污染等情形的，物业服务企业可以加以劝阻，要求整改。因物业服务企业没有行政执法权，对于上述违规行为，如物业服务企业履行了劝阻等职责，则可认定其提供了服务。因此，刘俊艳今后不能简单地以上述事由拖欠、拒缴物业服务费，如前所述，物业服务企业不履行或者不完全履行相关义务的，刘俊艳可依法维权。此外，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业也有权依法提起诉讼，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。因此，对于天舜金港明珠小区内存在的违规行为，法院建议守法业主、业主委员会、物业服务企业团结一致，共同维护业主的合法权益。最后，法院重申一点，物业服务企业不得以断水、断电，雇人堵门等方式催缴物业服务费，只能以协商方式解决纠纷或者依法维权。对此，鸿宇物业公司在今后的物业服务中应当铭记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、刘俊艳于本判决生效之日起十日内支付黄石市鸿宇物业服务有限责任公司2013年7月3日起至2019年8月2日期间的物业服务费9,498.91元。二、驳回黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，一审查明的事实基本属实。本院认为，结合本案双方的诉辩意见，双方争议焦点如下：一、鸿宇物业公司是否有要求刘俊艳缴纳物业管理费的主体资格；二、鸿宇物业公司的物业服务质量是否有瑕疵，是否应承担违约责任；三、本案鸿宇物业公司要求刘俊艳缴纳物业管理的请求是否已过诉讼时效；四、鸿宇物业公司是否应当向业主退还公共部分的收益、公开公示维修基金使用方案以及公示因缩减业主活动场所所获120万元资金的使用说明。关于鸿宇物业公司是否有要求刘俊艳缴纳物业管理费的主体资格。2018年1月16日，鸿宇物业公司与黄石市天舜金港明珠业主委员会签订一份《物业委托管理合同》，同日，金翌物业公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会、鸿宇物业公司出具一份《债权债务转移书》，鸿宇物业公司与金翌物业公司之前系债权债务概括转让关系，其中涉及到金翌物业公司向刘俊艳服务期间产生的物业管理费通过债权转让的方式转让给了鸿宇物业公司。现刘俊艳提出因其小区的业主委员会系违法成立的，金翌物业公司向违法成立的业主委员会发出通知，该债权转让不生效。依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”该条款并未否定债权受让人为通知行为的法律效力，在债权转让基础关系真实的前提下，应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。因此，债权受让人直接向人民法院起诉，可以视为向债务人通知债权转让的事实，亦可以发生通知转让之法律效力。即使本案黄石市天舜金港明珠业主委员会未经合法程序成立，鸿宇物业公司向法院起诉的行为，也可以视为已经向刘俊艳发出债权转让通知，且鸿宇物业公司在受让金翌物业公司之后，也继续向刘俊艳提供了物业服务，因此，鸿宇物业公司有权向刘俊艳要求支付物业服务费。刘俊艳提出其只与金翌物业公司存在合同关系，与鸿宇物业公司没有签订合同，鸿宇物业公司无权要求其支付物业服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。鸿宇物业公司的物业服务质量是否有瑕疵，是否应承担违约责任。依据刘俊艳向法院提交的照片，可以看到小区的垃圾处理不及时，小区环境卫生存在瑕疵，进出口闸门常开安保存在隐患，鸿宇物业公司亦承认其对上述问题进行过整改，故可以认定鸿宇物业公司的服务确实存在瑕疵，应当承担一定违约责任。一审判决酌定刘俊艳按欠费金额的90%向鸿宇物业公司交纳物业费，已经充分考虑了鸿宇物业公司存在服务瑕疵的情形，该认定并无不当。刘俊艳提出鸿宇物业公司服务存在瑕疵，其不应缴纳物业管理费的上诉理由不能成立。至于本案诉讼时效问题，一审法院已经详细论述，本院在此不再赘述。刘俊艳提出鸿宇物业公司应当向业主退还公共部分的收益、公开公示维修基金使用方案以及公示因缩减业主活动场所所获120万元资金等请求与本案无关，其可另案起诉。关于本案刘俊艳提出的房屋漏水质量问题，物业通过断水、断电等不合法方式催要物业管理费等问题，一审判决通过说理部分已经向双方释明，本院亦不再赘述。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由刘俊艳负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年九月一日书记员 田 梦