上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初4807号 原告：沈强，男，1979年5月2日生，汉族，住上海市松江区邱家湾**。 被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：金光杰，董事长。 委托诉讼代理人：胡伟，男，系被告员工。 委托诉讼代理人：沈施忆，女，系被告员工。 第三人：彭景旻，男，1987年10月5日生，汉族，，住湖北省潜江市 第三人：花蕊，女，1997年7月16日生，汉族，，住江苏省如皋市 原告沈强与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。于2020年7月2日追加彭景旻、花蕊为第三人并于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告沈强到庭参加两次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人胡伟到庭参加第一次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人沈施忆以及第三人彭景旻、花蕊到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告青客公司立即返还原告位于上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，并清退租客；2.被告支付违约金42,645元(自2020年3月25日至2021年6月24日期间15个月的租金)；3.被告支付欠缴的水电费1,011.40元；4.被告按照每月2,843元的标准支付自2020年3月25日起至实际搬离返还涉案房屋之日止的占有使用费。审理中，原告认可于2020年9月30日收回涉案房屋，故放弃其第一项诉请并主张占有使用费至2020年9月30日。事实和理由：原告与被告于2016年2月20日就涉案房屋签订了《房屋托管租赁合同》,租金为每月2,843元,付三押零,协议期限自2016年5月30日至2024年6月24日)。2020年3月25日起,被告开始拖欠租金及水电费,原告一直催促,但被告至今未付。故原告诉至本院请求判如所请。 被告青客公司辩称，同意解除租赁合同,但并非因为被告原因导致租赁合同解除，没有支付租金的原因系因疫情导致被告无法正常经营，属于不可抗力，且合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋权利人为原告，建筑面积91.66平方米，建筑类型为公寓。 2016年2月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将涉案房屋出租给被告，起租日为2016年5月30日，截止日为2024年6月24日，月租金为2,843元，付三押零。备注栏载明，2016年2月20日后10个工作日内支付3个月零26天的租金10,992.93元。前3年租金不变，第4年租金上涨5%：142.15元，第5年租金上涨5%：142.15元，第6年租金上涨5%：142.15元，第7年租金上涨5%：142.15元，第8年租金上涨5%：142.15元。合同一般条款第四条租金支付方式和期限约定，乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日……合同第九条违约责任约定……租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。 同日，原、被告签订《补充协议一》、《补充协议二》，其中约定，涉案房屋托管合同期限为5年又26天(即2016年5月30日至2021年6月24日止)后，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除房屋的托管合同并互不承担违约责任。2016年2月20日，原告向被告交付涉案房屋包括钥匙、门禁卡 2019年12月27日，被告向原告支付租金8,742.21元，对应租期为2019年12月25日至2020年3月24日。原告自2020年2月26日起多次通过邮箱向被告退稿支付租金未果后诉至本院请求判令解除租赁合同。被告称于2020年6月30日支付原告2020年3月26日至2020年4月24日止的月租金2,914.07元，原告对此不予认可，仅认可收到500元。 另查明，第三人彭景旻于2019年6月1日与被告签订截止日期为2021年7月31日的住宿服务合同，承租涉案房屋A室，付款方式为付一十九押二，第三人彭景旻称其租金已经实际付至2021年1月31日，根据第三人提供的证据显示其在2020年5月27日提出退房申请并在系统显示已结算，但未实际结算。第三人花蕊于2020年4月1日与被告签订截止日期为2022年5月31日的住宿服务合同，承租涉案房屋B室，付款方式为付六押一，第三人花蕊称其租金已经实际付至2020年9月30日，根据第三人提供的证据显示其在2020年5月27日提出退房申请并在系统显示已结算。二第三人在庭审中陈述，除却二第三人外，另有一名租客实际租住至2020年6月底。 原告在庭审中自述，其于本案起诉后的2020年4月期间将涉案房屋门锁更换，更换的理由是因一方面被告不支付租金但是又在办理租金贷，原告担心被告招租新的租客，但是其不能随意处置涉案房屋。其于2020年7月1日起将涉案房屋中第三间房出租给一名租客，月租金为800元，租期为3个月；于2020年8月1日起将第四间房出租给另一名租客，月租金为900元，租期至2021年3月底。又审理中，原告于2020年9月22日到庭确认，第三人彭景旻、花蕊同意与其自2020年10月1日起建立租赁合同，其占有使用费计算至2020年9月30日止，并不再主张被告向其返还房屋。被告则主张自原告更换门锁之后即表明原告已经收回涉案房屋，被告无需再支付租金或使用费。 另查明，根据原告提供的通知单等，被告拖欠水电费1,011.40元未付。 以上事实，有房屋托管租赁合同、上海市房地产权证、补充协议一、补充协议二、银行交易明细、住宿服务合同、手机截图、通知单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。合同履行过程中，被告拖欠租金支付，经原告催告后，被告仍未按时支付租金也不返还涉案房屋，构成根本性违约，原告诉至本院主张解除合同，被告亦予以同意，与法有据，本院予以确认。原告基于此向原告提的请求，本院认定如下： 关于涉案房屋的返还，原告自述在2020年4月期间自行更换涉案房屋门锁，被告称该行为导致原告实际获得涉案房屋返还，但是根据已经查明的事实，虽则原告更换门锁，但是涉案房屋内还有被告方的租客居住在内，直至本案法庭辩论终结之时仍有二第三人居住在内，因此原告更换门锁的行为不能认定为被告已经实际向原告返还涉案房屋，即涉案房屋返还之前，被告仍应向原告支付租金或占有使用费，原告通过自力救济的方式减少自身损失，并按照原租赁合同租金标准主张被告支付截止到2020年9月30日的租金及使用费，并无不当。但是本院也注意到，原告实际已经取得涉案房屋部分的处置权，并在期间将涉案房屋中部分房间以一定的租金标准出租出去，因此在计算使用费时应当将原告自认的已经取得租金在被告应付租金及使用费中予以扣减，并扣除原告自认于2020年6月30日另收到被告的500元，经核算，被告应支付原告2020年3月25日起至2020年9月30日止的租金及占有使用费为11,783.60元。被告辩称其在2020年6月30日又向原告支付2,914.07元但未提供证据予以证实，原告对此不予认可，本院不予确认。 至于水电费1,011.40元，根据原告提供的单据，本院予以支持。 关于违约金，鉴于合同约定的租期较长，在提前解约的情况下，考虑到原告的实际损失以及预期利益等因素，被告应给予一定补偿，故本院酌定该标准按四个月租金标准计算即11,372元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈强违约金11,372元； 二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈强水电费1,011.40元； 三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈强2020年3月25日至2020年9月30日期间的房屋租金及占有使用费11,783.60元。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费404元，减半收取202元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 李晓蕾 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 顾家俊 书 记 员 顾家俊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。