云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4332号原告颜永波,男,1978年3月19日生,汉族,麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告刘红娟,女,1982年1月19日生,汉族,天津市人，住曲靖市麒麟区。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司。地址:云南省曲靖市寥廓北路(白石江公园后门对面)。统一社会信用代码:91530300792887454W。法定代表人邓金献，该公司董事长。委托代理人徐斌，该公司员工。（特别授权）原告颜永波、刘红娟诉被告曲靖市金冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告颜永波、刘红娟，被告曲靖市金冠房地产开发有限公司的委托代理人徐斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2010年12月30日签订了《商品房购销合同》（备案单号:ＱＪ2011040704547）。原告购买了被告位于曲靖市麒麟区,玛瑙巷以东书香彼岸（后更名为书苑彼岸,下同）Ａ幢8层802号房屋。约定:1、甲方（被告）应于2014年3月1日前将房屋交付给乙方（原告）;2、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的90日内,甲方（被告）按每天100元向乙方（原告）支付违约金,合同继续履行,逾期90天后,乙方有权解除合同;3、房屋竣工交付使用后,甲方应于90个工作日办理不动产权证。合同签订之前,原告于2010年10月21日向被告支付书香彼岸购卡金人民币20000元;2010年12月30日原告向被告支付购房订金人民币30000元;合同签订当日,即2010年12月30日原告向被告支付首付款21797元,并按揭贷款160000元（合同签订前支付的书香彼岸购卡金及房屋订金50000元自动转为购房款）,至此累计支付房款231797元。但被告却没有按照合同约定的时间交房。实际上原告于2014年3月23日办理了接房手续,并依照合同约定支付完办理房产证的相关费用,也提供了委托被申请人办理房产证所需的材料。然而,被告未能按照合同约定的期限和相关法律的规定为原告办理不动产权证。2014年7月至今原告无数次催促被告履行合同约定为原告办理房屋产权证,被告均置之不理,2020年5月原告知悉曲靖市委、市政府已且织成立中心城区办理不动产相关历史遗留问题领导小组后,多次催促被告办理房屋所有权证,被告以代收的住宅专项维修基金、契税和办证费被挪用,公司无钱缴纳相关税费为由拒绝为原告办理。2020年5月13日原告为更好地维护自身合法权益,在被告要求再次激纳720元办证费（不缴纳被告不提供资料）后从被告处领取被申请人要求提供的相关资料,并自行缴纳住宅专项维修基金4636元和契税2317.97元后办理房屋所有权证。由于被告未能依约履行合同，致使原告不能完全行使其对所购房屋的占有、使用、收益和处分的房屋所有权四项权能,给原告造成了经济损失共计人民币107383.45元。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告按其逾期办妥房屋所有权证的实际天数,向原告支付已经实际产生的违约金人民币97509.54元;2、由被告向原告支付逾期交房的违约金人民币2200元（合同约定交房期限为2014年3月1日,实际交房期限为2014年3月23日,逾期违约金为每天100元计算,公式为:22×100元／天＝2200元）；3、由被告向原告退还代收未缴住宅专项维修基金4635.94元、契税2317.97元和重复收取的办证费720元；4、由被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的罚息利率向原告支付起诉之日起至履行完毕的违约金；5、由被告向原告提供购房发票及收取的配套费、办证费等发票;6、由被告承担本案诉讼费。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司口头答辩，原告诉请的第1、4条，已经过了诉讼时效，对原告的起诉不予认可；被告公司是2014年3月1日在曲靖日报刊登了接房公告，我公司没有逾期交房，对原告第2条诉请不予认可；诉请的第3项对维修基金和契税予以认可，以前交过办证费是500元，720元不是办证费，是测绘土地项目手册登记费用，是交到土地资源管理局和有测绘资质的公司；诉请第5条我公司无法提供。从2014年3月份原告接房后已经对该房屋进行收益使用了。原告方针对其诉求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件二份、被告工商登记信息打印件一份，用于证明原、被告的基本信息。2、《商品房购销合同》复印件一份，用于证明原、被告于2010年12月30日签订了《商品房购销合同》;按照合同约定,甲方(被告)应当于2014年03月01日交房;房屋竣工交付使用后,甲方(被告)应于90个工作日办理不动产权证。3、收据复印件三份、广发银行个人贷欠结清证明、书香彼岸算价表、商品房购销合同登记备案表复印件各一份，用于证明原告于2010年10月21日向被告支付书香彼岸购卡金20000元、2010年12月26日向被告支付书香彼岸购房订金30000元、2010年12月30日向被告支付首付款21797元,并在银行按揭贷款160000元支付了全额房款231797元(已包含前期支付的购卡金和订金);2011年04月7日办理合同登记备案。4、书香彼岸业主接房收费明细表一份、收据复印件五份，用于证明原告于2014年3月23日接房时已缴纳了契税维修基金办证费及配套费;原告已经按照产权登记条款履行了己方义务;原告已经入住到该房屋。5、中华人民共和国税收缴款书、云南省住宅专项维修基金专用收据、曲靖市金冠房地产开发有限公司开具的收据复印件各一份，用于证明原告已缴纳住宅专项维修基金、契税和被告重复收取原告办证费。上述证据经庭审质证，被告上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了原、被告的基本信息，及双方于2010年12月30日签订了《商品房购销合同》，及原告按合同约定向被告交纳了“购房款、契税、维修基金、办证费及配套费”，及原、被告双方于2014年3月23日办理了交接房手续，以及原告办理房屋所有权证重新交纳了“住宅专项维修基金、契税、办证费”的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1、书苑彼岸（原书香彼岸）交房公告原件一份，用于证明我公司于2014年2月26日通过《曲靖日报》登报通知业主在2014年3月1日至2014年4月1日办理交接住房手续。2、增值税发票复印件五份，用于证明720元是业主交到测绘公司，是业主自己承担的。上述证据经庭审质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据2是真实的，不知道具体费用是如何得出的。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了被告通过《曲靖日报》，以公告的形式通知业主在2014年3月1日至2014年4月1日办理交接住房手续，及被告向相关单位支付“不动产登记费、研发和技术服务*测绘费”的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2010年12月30日，原告颜永波、刘红娟与被告曲靖市金冠房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告公司开发的位于内环××以北，玛瑙巷以东、编号为003-（035）-238地块的书香·彼岸组团Ａ幢第1单元8层802号商品房，单价4348.10元／平方米，房屋总价款为231797元，该房屋套内建筑面积53.31㎡；双方就原告逾期付款违约责任，及被告逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中：违约责任为：如被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满的次日至实际交房之日90天内，被告按每天100元向两原告支付违约金（合同继续履行）。逾期90天后，两原告有权解除合同。产权登记约定为：两原告支付全部房价款、配套费、维修基金、印花税、办证费；两原告向被告出具书面办理房屋委托书；提供有效的办理产权证所需资料（身份证、购房发票等）；由被告在90个工作日内负责向产权登记部门申请产权登记手续。在合同履行中，原告方于合同签订当天向被告曲靖市金冠房地产开发有限公司交纳了房屋总价款231797元（原告刘红娟向被告曲靖市金冠房地产开发有限公司交纳的购房款分别为：2010年10月21日书香·彼岸购卡金20000元；2010年12月26日书香·彼岸购卡金30000元；2010年12月30日书香·彼岸首付款21797元；2011年4月11日向广发银行股份有限公司曲靖分行住房按揭贷款160000元）。2014年3月23日，原告颜永波向被告曲靖市金冠房地产开发有限公司交纳了房屋配套费4910元；维修基金4635.94元；契税2317.97元；税票10元；项目首登、分户分宗、办证费720元；办证费500元，合计人民币13093.91元，并且，在双方办理交、接房手续后，原告所购买的该房屋一直由原告本人居住、管理、使用至今。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司于2011年4月7日就原告所购买的房屋在房屋管理部门进行了备案登记，其备案登记的合同登记号为QJ2011040704547。2014年2月26日，被告曲靖市金冠房地产开发有限公司于在《曲靖日报》上刊登公告，载明“书苑彼岸（原书香彼岸）交房公告尊敬的‘书苑彼岸’业主：首先，感谢您对我公司的信赖与支持，购买‘书苑彼岸’商品房，成为‘书苑彼岸’的尊贵业主，并对您的乔迁之喜表示祝贺。现我公司定于2014年3月1日至2014年4月1日办理住房交接房手续；2014年3月30日至2014年4月30日办理商铺交接房手续；2014年3月30日至2014年4月30日办理地下车位交接房手续；届时业主需携带资料为：1、业主本人身份证原件。⑴若业主为已婚，夫妻双方需带结婚证原件，身份证原件共同到场。⑵若业主为未婚，带身份证原件，未婚证明。⑶若业主为离异，带身份证原件，离婚证原件，离婚未再婚证明。2、《商品房购销合同》原件。3、银行按揭合同原件（此项请按揭付款客户准备）。4、购房收据或购房首付款收据。若有不明之处，请致电：0874-6021635。交房地址：曲靖市。谨恭候您的来临，祝您入住顺利，安居幸福！曲靖市金冠房地产开发有限公司2014年2月26日”。由于被告曲靖市金冠房地产开发有限公司未履行代办产权证的义务。2020年5月15日，原告按被告的要求再次激纳了项目首登、分户分宗、办证费720元，并向曲靖市房地产管理中心交纳了住宅专项维修基金4636元、契税2317.97元，在完善相应的手续后，自行办理了该房屋的所有权证。原告遂以被告的行为已构成违约，诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告颜永波、刘红娟所购买的书苑彼岸A栋802室房屋用于原告自己居住，且由原告本人自2014年3月23日接房开始由其居住、管理、使用至今。另外，经本院查证，曲靖市自2016年11月24日起实行房屋所有权证、土地使用权证“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。本院认为，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案中的原告与被告所签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人均应享有合同权利、承担履行合同义务。现本案双方当事人对合同约定应由被告申请代为提交办理产权证手续的事宜无争议。争议的是被告对原告是否应支付逾期办证违约金及支付数额。《商品房购销合同》约定在原告向被告付清全额的房款、契税、房屋维修基金、办证手续费等相关税费，原告交付签署委托被告办理房屋所有权证的委托书，并按要求提交办理房屋所有权证所需原告提供的全部资料后，由被告向房屋登记部门申请办理产权登记。现原告方已履行了交付房款及其他费用的相关义务。被告应协助原告代为申请办理产权登记证书，双方在合同中约定由被告应自房屋交付、原告交纳相关费用之日起90日履行协助办证义务，但被告未在90天内及时履行协助办证义务，已构成违约。双方当事人在《商品房购销合同》中没有约定逾期办理不动产权证的违约责任。鉴于原告在协助办证义务期限届满后正常的三年诉讼时效期限内未起诉，被告未办理产权证的违约行为在原告起诉时处于持续状态。申请办理产权证书为原告应向不动产权部门申请登记的权利，属合同约定由被告提供其应当提交相关手续的义务，是双方当事人应予共同完成登记的事项。委托被告曲靖金冠公司办理不动产权证不属买卖合同基本权利义务，是买卖合同关系约定的随附义务，原告已交付相关办证的费用，被告具有接受两原告委托办理的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意。现原告仅未提交办证委托书等相关资料，被告未按要求或通知原告提交委托书及其他手续，并且，原告对其实际损失未提交相应有效证据予以证明。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第一百三十七条“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，约定的违约金又过高时，按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告诉求“要求由被告按其逾期办妥房屋所有权证的实际天数,向原告支付已经实际产生的违约金；由被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的罚息利率向原告支付起诉之日起至履行完毕的违约金”的主张，于法有据，理由成立，但是，由于原告计算的违约金时间、利率标准有误，本院依法不予完全支持，结合本案的客观实际，本院依法予以确认的被告按其逾期办妥房屋所有权证的实际天数,向原告支付已经实际产生的在起诉前三年的违约金为：原告已付总的房价款231797元×银行同期贷款利率4.75%×上浮利率50%×起诉之前3年，即被告逾期代为原告办理房屋所有权证的违约金为231797元×4.75%×50%×3＝49546.61元。作为本案的原告已按《商品房购销合同》的约定全面履行了自己的合同义务，并在接房的同时向被告提交了办理房屋所有权证的相关资料和交纳了相关办理房屋所有权证的费用，所交纳相关费用的票据应当由被告向原告出具。由于被告未按《商品房购销合同》的约定代为原告办理房屋所有权证，导致原告能够在房屋管理部门办理房屋所有权证的时候，按被告的要求第二次交纳了“项目首登、分户分宗、办证费720元”，以及又向曲靖市房地产管理中心交纳了“住宅专项维修基金4636元、契税2317.97元”，上述原告所交纳的相关费用属于重复交纳，依法应当由被告予以退还，故对于原告诉求“要求被告向原告退还代收未缴住宅专项维修基金4635.94元、契税2317.97元和重复收取的办证费720元，及购房发票及收取的配套费、办证费等发票”的主张，理由成立，本院依法予以支持。作为本案的被告在《商品房购销合同》约定的交房时间之前，并在《曲靖日报》刊登了“书苑彼岸（原书香彼岸）交房公告，其公告接房的行为未违反相关法律的禁止性规定，也未超过《商品房购销合同》对于业主接房的约定，且原告也未能向本院提交关于被告逾期交房的证据来加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条第（一）项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”的规定，对于原告诉求“要求被告向原告支付逾期交房的违约金人民币2200元”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于原告诉求“要求被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的罚息利率向原告支付起诉之日起至履行完毕的违约金”的主张，既没有事实依据，也没有法律依据，本院依法不予支持。作为本案的原告已按《商品房购销合同》的约定全面履行了交清购房款及办理房屋所有权证的相关费用和资料，由于被告未按《商品房购销合同》的约定履行代为原告办理房屋所有权证。鉴于被告的违约行为，导致原告在房屋管理部门能够办理房屋所有权证的时候，于2020年5月19日在付清相关办证费用和提交资料的情况下，自行在房屋管理部门办理了《不动产权证》。故原告的相关诉求并未超过三年的诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，对于被告辩解“原告要求被告按其逾期办妥房屋所有权证的实际天数,向原告支付已经实际产生的违约金，及由被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的罚息利率向原告支付起诉之日起至履行完毕的违约金的诉求已经超过了诉讼时效”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十七条、第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款、第二款、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司给付原告原告颜永波、刘红娟逾期办理房屋所有权证的违约金人民币49546.61元。二、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司向原告颜永波、刘红娟退还重复交纳的维修基金4635.94元、契税2317.97元、办证费720元，合计人民币7673.91元。三、由曲靖市金冠房地产开发有限公司向原告颜永波、刘红娟提供房屋总价款、房产证办理费、配套设施费的发票（对该发票可提供包含原告在内的全体或部分购房户统一开具经核对原件发票的复印件）。四、驳回原告颜永波、刘红娟的其余诉讼请求。案件受理费2448元，由原告颜永波、刘红娟负担1217.49元，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司承担1230.51元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）上述款项于本判决发生法律效力后三十日内一次性履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  林泓瑶人民陪审员  丁进波二〇二〇年九月十二日书 记 员  李梦琳