吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3898号上诉人（原审被告）：长春利阳养生服务有限责任公司，住所地长春高新技术产业开发区蔚山路****。法定代表人：王国伟,经理。委托诉讼代理人：郭尚玉，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张子兰，女，1952年7月24日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘诗晨，男，1979年11月6日生，汉族，住长春市南关区，系张子兰侄女婿。上诉人长春利阳养生服务有限责任公司（以下简称利阳公司）因与被上诉人张子兰房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张子兰原审提出诉讼请求：判令解除双方于2019年7月2日签订的编号为0000033号的《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》,利阳公司立即向张子兰返还已交纳的购房款666010元,利阳公司立即向张子兰赔偿违约金10000元,案件受理费由利阳公司负担。事实与理由：双方于2019年7月2日签订了编号为0000033号《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》，约定张子兰以666010元的价格向利阳公司购买其建设的“利阳温泉医养中心”园区5栋5层502号房，交房日期为2019年10月31日。现利阳公司逾期未向张子兰交付房屋，为保障张子兰合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判。利阳公司原审辩称：张子兰的诉讼请求没有任何事实和法律依据,依法应予驳回。第一,利阳公司与张子兰不存在直接的房屋买卖合同关系。张子兰是在第三方赵纯波手中购买的抵账房，与利阳公司是一种形式上的合同关系。张子兰未向利阳公司支付购房款,利阳公司是为协助第三方赵纯波向张子兰出售房屋与其建立了形式上的合同关系。因此，根据合同相对性原则，张子兰主张解除房屋认购书、返还购房款，应向第三方赵纯波主张,利阳公司没有义务为第三方赵纯波的合同行为承担法律责任。第二,利阳公司克服当前疫情影响全面开展对涉案房屋的装饰装修工作，涉案房屋即将交付使用。因此,退一万步讲，假使张子兰与利阳公司之间存在房屋买卖合同关系,因受疫情影响而尚不能交付，也不构成根本违约，不具备解除合同的法定条件。原审法院审理查明：因利阳公司欠案外人赵纯波承建利阳温泉养老院保温工程工程款，利阳公司以利阳温泉医养中心第5栋5层502号房屋抵付赵纯波工程款，赵纯波委托中介公司出售该房屋。2019年6月25日，张子兰与中介公司的国立峰就购房事宜达成协议，约定赵纯波以666010元的价格将上述房屋出售给张子兰，张子兰向国立峰交付购房款666010元。2019年7月2日，张子兰与赵纯波到利阳公司办理债务转移及购房手续。当日，张子兰与利阳公司签订了编号0000033号《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》，约定张子兰购买利阳温泉医养中心第5栋5层502号房屋，价格666010元，2019年10月30日交房，房屋整体验收合格后的720个工作日内办理产权证。赵纯波向利阳公司出具了收到666010元工程款的收据，利阳公司向张子兰出具了收到666010元购房款的收据。另查明，利阳公司尚未取得建设利阳温泉养老院项目用地的土地使用证，也未对建设的房屋依法登记领取权属证书。原审法院认为：张子兰与利阳公司签订的《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》，自双方签字盖章时成立。但依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（六）项、第三十九条规定，利阳公司建设的温泉养老院项目用地应应取得土地使用证，出售的房屋应依法登记取得权属证书，否则不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律规定的合同无效。因利阳公司尚未取得建设利阳温泉养老院项目用地的土地使用证，也未对建设的房屋依法登记领取权属证书。故应认定《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》无效，自始没有法律约束力，利阳公司应返还张子兰购房款666010元，并对明知房屋不具备出售条件而出售的过错，承担占用张子兰购房款期间利息损失的赔偿责任。关于利阳公司提出的，张子兰与利阳公司不存在直接的房屋买卖合同关系，张子兰与赵纯波存在房屋买卖关系，不应承担返还购房款、支付利息损失的抗辩主张。在赵纯波收到张子兰购房款666010元后，向利阳公司开具收到工程款666010元收据时，赵纯波即将对利阳公司享有的工程款666010元的债权转让给了张子兰。利阳公司与张子兰签订认购书并向张子兰开具收到购房款666010元收据时，张子兰即以受让的666010元债权抵付了购房款。因认购书无效，利阳公司应返还购房款、支付利息损失。故利阳公司的抗辩理由不能成立。综上，张子兰提出的诉讼请求，证据充分，事实清楚。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条（五）项、第五十八条、第八十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（六）项、第三十九条规定，原审法院判决：一、原告张子兰与被告长春利阳养生服务有限责任公司签订的编号0000033号《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》无效；二、被告长春利阳养生服务有限责任公司于本判决生效后返还原告张子兰购房款666010元，并支付利息损失（以666010元为基数，自2019年7月2日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，但以10000元为限）；三、驳回原告张子兰的其他诉讼请求。案件受理费10460元减半收取5230元，由被告长春利阳养生服务有限责任公司负担。宣判后，利阳公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.我公司与张子兰不存在直接的房屋买卖合同关系，我公司将涉案房屋抵账给第三方赵纯波后，实际上是赵纯波在出售涉案房屋，我公司为了协助赵纯波出售涉案房屋出具了相关手续，因此，我公司与张子兰之间不存在真正的房屋买卖关系，仅为形式上的合同关系，因此根据合同相对性原则，张子兰应向赵纯波主张解除房屋认购书及返还交纳的购房款，我公司没有义务为第三方赵纯波的合同行为承担法律责任。2.一审庭审时，张子兰承认其没有向我公司交纳过购房款，也没有向赵纯波交付购房款，甚至都不认识赵纯波，其购买涉案房屋是通过案外人国立峰进行的，并承认仅向国立峰交付了40万元左右的购房款，因此一审判决认为我公司与赵纯波、张子兰之间办理债务转让，并由我公司返还张子兰666010元的论述及判决结果显然没有事实和法律依据。3.一审判决认为我公司没有取得建设项目土地使用证及涉案房屋没有取得权属证书合同无效的判决适用法律严重错误。一审时，我公司已向法庭提交了涉案房屋工程的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证据材料，能够认定我方已经取得了涉案土地的合法权利，依法进行涉案房屋工程建设的事实。虽我方尚未取得涉案房屋的产权登记手续，但根据我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我方虽没有办理涉案房屋的产权登记手续，但是并不影响与此有关的房屋买卖合同效力。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”一审判决所引用的《房地产管理法》第三十八条、第三十九条均属于管理性法律规定，不能作为确定合同效力的法律依据，故一审判决认定本案合同无效，属于适用法律严重错误。综上，请求二审法院撤销原判决，改判驳回被上诉人张子兰的全部诉讼请求，并承担一、二审案件受理费。张子兰二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、三十九条系管理性规定，而只有违反效力性强制性规定，案涉合同方能被确认为无效，原审判决依据上述规定认定《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》无效，属适用法律错误，应予更正。2.依据《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》的约定，利阳公司应于2019年10月30日将案涉房屋交付张子兰使用。但因案涉房屋至今尚未竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，案涉房屋不具备交付使用条件，张子兰购买房屋的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》应予解除。3.张子兰虽未将购房款直接交付利阳公司，但张子兰与利阳公司签订认购书，系因利阳公司欠付案外人赵纯波工程款，张子兰通过将购房款交付赵纯波，赵纯波将其对利阳公司的工程款债权转让给张子兰，并由利阳公司与张子兰直接签订《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》，以工程款债权抵扣购房款，故利阳公司与张子兰成立了直接的房屋买卖合同关系，合同解除后，利阳公司应向张子兰返还款项。利阳公司上诉主张不应向张子兰返还款项的理由不成立，本院不予支持。至于张子兰与赵纯波之间付款数额问题，属二人之间债权债务关系，与利阳公司无关。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初397号民事判决第一项、第三项；二、维持长春新区人民法院（2020）吉0193民初397号民事判决第二项；三、解除被上诉人张子兰与上诉人长春利阳养生服务有限责任公司签订的编号0000033号《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》；四、驳回被上诉人张子兰的其他诉讼请求。二审案件受理费10460元，由上诉人长春利阳养生服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年九月二十一日书记员  张焕平