福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3376号 原告:厦门科叡文化有限公司，住所地福建省厦门市同安区五显镇西洋路**。 法定代表人：沈金艺，总经理。 委托诉讼代理人：曾健，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若丹，福建重宇合众律师事务所律师。 被告:厦门啖膳文化创意有限公司，住所地中，住所地中国由贸易试验区厦门片区象屿路**厦门国际航运中心******E之三。 法定代表人：高峯赞，总经理。 委托诉讼代理人：邓永华，福建建达（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门鑫诘能企业策划有限公司，住所，住所地厦地厦门市同安区五显镇禹州香溪里五秀三里****v> 法定代表人：蔡桂燕。 委托诉讼代理人：蔡佳成，职员。 原告厦门科叡文化有限公司（下称“科叡公司”）与被告厦门啖膳文化创意有限公司（下称“啖膳公司”)，第三人厦门鑫诘能企业策划有限公司（下称“鑫诘能公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。科叡公司的委托诉讼代理人陈若丹、啖膳公司的委托诉讼代理人邓永华及鑫诘能公司的委托诉讼代理人蔡佳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科叡公司向本院提出诉讼请求：1.判令啖膳公司赔偿科叡公司搬迁经济损失239630元（人民币，下同）；2.判令啖膳公司承担评估费6384元及本案诉讼费用。事实和理由：科叡公司于2018年10月31日与鑫诘能公司签订《万益牛仔商铺租赁合同》（下称“案涉合同”），租赁厦门市同安区西洋路29号2楼（下称“案涉租赁物”），租赁期为2018年10月31日至2023年10月31日。2019年3月18日，科叡公司接到啖膳公司律师函，要求科叡公司腾退案涉租赁物，并于2019年4月19日开始切断案涉租赁物用电，强迫科叡公司搬迁，导致科叡公司无法正常经营。2019年5月28日，在啖膳公司起诉科叡公司腾退案涉租赁物的案件中，双方在法院主持下达成腾退补偿意向，科叡公司向啖膳公司负责人提交赔偿方案，啖膳公司答应将方案提交议定，但待科叡公司搬迁之后，啖膳公司未再给予任何关于补偿的反馈。科叡公司作为合法承租人依约履行合同义务，啖膳公司却单方迫使科叡公司搬迁，且不履行诉前调解承诺事宜，导致科叡公司损失严重。为维护自身合法权益，科叡公司提出如上诉讼请求。 啖膳公司答辩称：一、案涉合同是科叡公司与鑫诘能公司签订，合同主体为科叡公司和鑫诘能公司，不是啖膳公司，啖膳公司不是本案适格被告。二、啖膳公司只委托鑫诘能公司在许可场地开展教育相关的展示活动，并没有授权鑫诘能公司可对外签订任何租赁合同，鑫诘能公司擅自对外签订的租赁合同超越代理权限，属无权代理，对啖膳公司没有约束力。《合同法》第397条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可概括委托受托人处理一切事务。但根据司法实践，下述行为，无特别委托，仅有概括委托受托人不得处理：对不动产的出卖或设定担保；不动产的租赁；赠予；起诉、仲裁、和解等。鑫诘能公司在没有获得啖膳公司的特别授权情况下私自与科叡公司签订租赁合同，科叡公司在没有确认案涉租赁物产权主体及鑫诘能公司的相应委托权限情况下，与鑫诘能公司签订租赁合同，科叡公司和鑫诘能公司均存在严重过错，应各自对所造成的后果承担相应责任。三、科叡公司与鑫诘能公司在租赁合同第六条第1款约定，租赁后因产权等问题对科叡公司承租造成损失，由鑫诘能公司负责赔偿。可见，科叡公司已经在租赁合同中选择了鑫诘能公司即受托人为主张权利的相对人即赔偿主体。根据《合同法》第403条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因此，本案如科叡公司因案涉合同产生损失，应当根据该租赁合同的约定直接向鑫诘能公司主张赔偿，而不能向啖膳公司主张。四、啖膳公司在发现鑫诘能公司以自己的名义擅自和科叡公司签订租赁合同后，已经及时向科叡公司及鑫诘能公司提出异议。五、科叡公司和鑫诘能公司系利益关联企业。鑫诘能公司持有科叡公司25%的股权，鑫诘能公司的法定代表人及唯一股东为蔡桂燕，监事为蔡佳成，蔡桂燕与蔡佳成系夫妻关系，蔡佳成是鑫诘能公司的实际控制人；本案中蔡佳成作为科叡公司的代表与鑫诘能公司签订租赁合同，租赁标的物为啖膳公司的资产，科叡公司与鑫诘能公司签订租赁合同的行为，存在自己代理自己、滥用代理权等无效行为，啖膳公司保留追究相关责任人的权利。六、从租赁合同内容看，科叡公司与鑫诘能公司所签订的租赁合同存在恶意串通、损害啖膳公司的行为，如在租赁合同第五条第1款约定房屋租赁期间所发生的一切费用（包括水费、电费）由出租方承担等违背正常房产租赁规则的条款，合同条款严重损害啖膳公司的合法权益。综上，请求法院依法驳回科叡公司的全部诉讼请求。 鑫诘能公司述称，其依啖膳公司授权实施代理行为，代理行为合法有效。一、鑫诘能公司依据啖膳公司出具的《授权委托书》与科叡公司签订案涉合同，将案涉租赁物出租予科叡公司开展少儿教育活动，案涉合同约定的内容均在授权范围内；啖膳公司全程参与商铺租赁合同的签订、商铺装修、招生等活动，知悉并认可鑫诘能公司的代理行为，代理行为合法有效，依法对啖膳公司产生效力。二、啖膳公司强迫科叡公司提前腾退案涉租赁物，应赔偿科叡公司损失。鑫诘能公司代理行为合法有效，案涉合同亦无可撤销事由。啖膳公司未经充分协商，以蛮横的方式强迫科叡公司提前腾退案涉租赁物，应赔偿因此给科叡公司造成的损失。 本院经查明，认定事实如下： 一、2018年10月31日，啖膳公司向鑫诘能公司出具《委托书》，委托鑫诘能公司就案涉厂房“第2层的教育展示区域内，开展教育、文创范畴内的展示活动”，代理权限为：“全权代理、特别授权，其有权在授权范围内自行与第三方单位或个人协商、处理相关事宜”，委托有效期自2018年10月31日起至2023年10月31日止。同日，鑫诘能公司（甲方）与科叡公司（乙方）签订了《万益牛仔城商铺租赁合同》，约定鑫诘能公司将案涉租赁物出租给科叡公司作为教学展示空间（营业项目为儿童教育拓展）使用，租赁期限自2018年10月31日起至2023年10月31日止，租金以教学费用抽成给付，新生报名第一次缴纳教学费用支付总收金额8%，学员续费按总收金额的3%给付等。 二、2019年5月22日，啖膳公司以鑫诘能公司未经啖膳公司同意，超越代理权限与科叡公司签订案涉合同且未经啖膳公司追认、案涉合同损害了啖膳公司的合法权益等理由诉至本院，请求撤销案涉合同【案号：（2019）闽0205民初3048号】。2019年12月20日，本院作出（2019）闽0205民初3048号民事判决，认定：1.啖膳公司知悉并参与了案涉租赁物的装修施工过程；2.案涉合同已经啖膳公司确认，并未超越啖膳公司明示或默示的授权范围；3.代理人与相对方签订的合同，对委托人而言仅存在是否有约束力问题，案涉合同的签订不存在欺诈、胁迫等情形，故并不存在可予以撤销的法定事由。据此本院驳回啖膳公司的全部诉讼请求。啖膳公司不服该判决上诉至福建省厦门市中级人民法院（下称“厦门中院”）。2020年6月30日，厦门中院做出（2020）闽02民终1882号民事判决，认定鑫诘能公司系依据啖膳公司向其出具的《委托书》与科叡公司签订案涉合同，啖膳公司知悉并参与了案涉租赁物的装修施工过程，其作为委托人依法应受该合同约束。因此驳回啖膳公司的上诉请求，维持原判。该案判决现已生效。 三、经科叡公司申请，本院依法委托鉴定机构对科叡公司主张的案涉租赁物室内装修装饰价值进行鉴定，科叡公司支付鉴定费6384元。2020年6月5日，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司（下称“中利评估公司”）出具中利评房字（2020）第SF0043号《房地产估价报告》，评估结论为：1.室内装修价值重置总价212793元；2.室内装修评估价值190458元。2020年7月1日，啖膳公司对该评估结论部分内容提出异议，要求鉴定机构予以合理解释说明。2020年7月17日，中利评估公司回复称：1.装修确认表中的项目是经原、被告双方签字确认的清单表，未发现重复计算过程；2.因我司撰稿软件未及时更新导致评估报告数据错误，我司已对估价报告进行核查更错。修正鉴定结论为：1.室内装修价值重置总价171497元；2.室内装修评估价值153294元。（备注：估价结果价值含装修辅材、主材及人工成本）庭审中经本院询问，科叡公司认可室内装修价格重置总价为171497元的鉴定结论，并确认以该价格作为其装修损失赔偿的依据，同时主张另有学员退费损失5540元亦应由啖膳公司赔偿；啖膳公司对评估价格亦无异议；鑫诘能公司亦表示尊重评估结果。2020年8月27日，中利评估公司向本院具函说明，1.重置完全价值是指，重新购置新旧程度和该固定资产一样的固定资产所需的全部支出。在无法确定某项固定资产的原值时采用的计算方法。2.评估价值是指，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值。 四、科叡公司提交微信转账凭证、退费申请书等证据，拟证明因科叡公司搬迁导致学员杨丹退费，产生相应损失5540元。啖膳公司质证称该组证据与本案没有关联，不能证明科叡公司收退费事实，对三性不予认可；鑫诘能公司对该组证据无异议。 五、啖膳公司提交商事主体登记信息、起诉状、私营公司基本信息，拟证明案涉合同损害啖膳公司利益及科叡公司与鑫诘能公司存在利益关联，鑫诘能公司已诉至法院要求撤销案涉合同。 上述事实有《委托书》、《万益牛仔城商铺租赁合同》、（2019）闽0205民初3048号民事判决书、（2020）闽02民终1882号民事判决书、《房地产估价报告》两份、《回复函》《函》、鉴定费发票、当事人陈述及在案材料等予以证实，足以认定。 本院认为，啖膳公司系台资企业，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此本院对本案享有管辖权。本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律。 本案中，生效裁判已确认案涉合同对啖膳公司有效，啖膳公司作为委托人依法应受该合同约束。科叡公司以其作为承租人有权享有在租赁期内使用案涉租赁物的权利，亦已对案涉租赁物进行装修、开展经营活动；而啖膳公司作为案涉合同相对方，在租赁期内无正当理由拒绝履行合同义务，强行迫使科叡公司搬迁，应承担科叡公司因此产生的损失为由提起本案诉讼，故本案应为租赁合同纠纷，而非财产损害赔偿纠纷。啖膳公司作为案涉合同相对方，应依法履行其出租人义务，但其在合同约定的履行期内无故要求科叡公司搬迁，已构成违约，应承担违约责任。啖膳公司辩称根据案涉租赁合同约定，租赁后因产权等问题对科叡公司承租造成损失，由鑫诘能公司负责赔偿，故鑫诘能公司应为本案赔偿主体。本院认为，本案并非属于租赁后因产权问题导致的纠纷，啖膳公司该抗辩不具事实和法律依据，不予采信。关于啖膳公司所称其并非案涉合同当事方、鑫诘能公司属于无权代理行为、科叡公司和鑫诘能公司系利益关联企业、案涉合同损害其利益应予撤销，故无需赔偿科叡公司相应损失的抗辩，均不具事实和法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据中利评估公司修正后的《房地产估价报告》以及2020年8月27日中利评估公司向本院出具的《函》，本案中，科叡公司搬离案涉租赁物时室内装饰装修残值损失即室内装修评估价值应为153294元。因此，科叡公司主张由啖膳公司赔偿其搬迁经济损失中基础装修补偿折算费用、户外广告招牌制作费用、灯具采购费用、PVC地板采购费用等项目损失具有事实与法律依据，但其主张金额超出153294元的部分不予支持。至于科叡公司主张的学员退费损失5540元，现有证据无法证明案外人杨丹系科叡公司的学员，亦无法证明该笔收退费交易与本案的关联性，故对该项损失不予支持。关于科叡公司主张的鉴定费6384元，应由啖膳公司支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门啖膳文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门科叡文化有限公司损失153294元; 二、厦门啖膳文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门科叡文化有限公司鉴定费6384元； 三、驳回厦门科叡文化有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4894元，适用简易程序减半收取2447元，由厦门科叡文化有限公司负担722元，由厦门啖膳文化创意有限公司负担1725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  付 臻 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  张玲玲 书 记 员  蔡鸿嘉 附本裁定适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。