广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2522号 原告：黄上品，男，1966年10月23日出生，壮族，个体工商户，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：罗启国，广西凌盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚传峰，广西凌盛律师事务所实习律师。 被告：黄秋联，男，1980年11月16日出生，汉族，个体工商户，住广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：叶浩文，广东海略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海如，广西海略律师事务所律师。 第三人：百色川惠房地产开发有限公司，住所地广西百色市新兴路**川惠国际广场酒店**。 法定代表人：刘延林，该公司董事长。 原告黄上品与被告黄秋联、第三人百色川惠房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告黄上品的委托诉讼代理人罗启国、龚传峰，被告黄秋联的委托诉讼代理人叶浩文、张海如到庭参加诉讼，第三人百色川惠房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理本案。本案现已审理终结。 原告黄上品向本院提出诉讼请求:1、请求终止对位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺的执行并解除查封；2、请求依法确认位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺所有权为原告所有，并由第三人川惠公司协助办理过户登记；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2014年8月19日以其亲属杨系坚名义 购买第三人百色川惠房地产开发有限公司(以下简称川惠公司)川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺，并以杨系坚的名义签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，同日一次性付清120万元购铺款。后为了方便管理，2015年7月13日原告与川惠公司签订将编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，将商铺买受人变更为原告自己，原合同同时作废。2016年11月23日，原告到百色市右江区地方税务局办税服务厅缴纳了契税、印花税共计36600元，但川惠公司一直未能协助原告办理商铺过户登记事实。如今，原告才得知广东省惠州市惠城区人民法院于2018年8月30日作出(2018)粤1302财保839号民事裁定，查封川惠东风商贸域第A撞1层A-21号商铺，并于2019年10月23日移送百色市右江区人民法院执行，因该商铺系原告合法所有的资产，原告于2020年6月11日向百色市右江区人民法院提出川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺执行异议申请，要求该院对川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺终止执行并解除查封，百色市右江区人民法院于2020年6月19日裁定驳回原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权利。综上，百色市右江区人民法院所执行的川惠东风商贸城第A幢1层A-21号商铺系原告合法所有的资产，百色市右江区人民法院的执行行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故提出上述请求。 原告为其主张，在举证期限内向本院提交的证据有： 1、原告、第三人川惠公司身份复印件，证明主体资格； 2、2014年8月19日原告于2014年8月19日以其亲属杨系坚名义与第三人川惠公司签订的《商品房买卖合同》、付款收据、转款凭证、2014年8月19日第三人川惠公司出具的证明、2014.8.19入伙手续书、2014年8月25日百色川惠东风菜市物业管理 处出具的《农贸市场铺位租赁合同》变更说明、2015.7.13证明，证明2014年8月19日，原告黄上品以及亲属杨系坚名义与第三人川惠公司签订《商品房买卖合同》，购买川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺，同日，原告从自己帐户转帐120万元给第三人川惠公司购商铺，第三人川惠公司以杨系坚名义出具收据。同年8月25日商铺租赁关系变更为杨系坚； 3、2015年7月13日《商品房买卖合同》、购房发票、购房契税发票、2015年7月13日证明，证明川惠东风商贸城A幢1层A-21号商品为原告全款购买，所有权为原告的事实； 4、2017年11月1日《农贸市场商品租赁合同》。证明川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺一直由原告出租、经营至今的事实； 5、广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302财保839号民事裁定书、协助执行通知书、（2018）粤1302民初11882号移送执行函、执行异议申请书、（2020）桂1002执异27号执行裁定书。证明川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺被惠州市惠城区人民法院查封、移送执行及原告提出异议申请、右江区人民法院驳回异议申请等原告维权事实。 被告黄秋联辩称，被告黄秋联与第三人川惠公司民间借贷纠纷强制执行一案，被执行房产在第三人川惠公司名下，原告黄上品以其系涉案房产的所有权人为由，主张终止对被执行房产的强制执行措施，无事实基础；涉案房产的抵押权设定在原告黄上品与第三人川惠公司的《商品房买合同》签订之前，即便原告黄上品与第三人川惠公司之间存在真实的房产买卖交易，但抵押权作为物权，在未办理注销登记之前，其具有对世效力，不因原告黄上品与第三人川惠公司之间的交易而消灭。理由如下：一、原告黄上品所提交的证据无法证实其与第三人川惠公司之间就涉案房产交易已经完成。在此情况下，不动产登记部门的登记为认定不动产权属的合法有效标准，本案无论是被执行房产设定抵押权时还是被告黄秋联起诉、法院强制执行时，被执行房产的权属登记均显示第三人川惠公司是被执行房产的所有权人，在第三人川惠公司无法偿还债务的情况下，人民法院有权依法对第三人川惠公司名下的财产强制司法拍卖。在商品房买交易当中，当前被普遍接受的交易流程是：交易双方签订书面商品房购买合同、购买方支付购房款项、出售方交付房产、办理权属转移登记。在该流程 之下，购买方向出售方支付购房款项之前，尚不具有要求出售方交付房产的请求权，当购买方依约付款后，其交付房产的请求权才有事实基础，但在出售方交付房屋并完成权属转移登记之前，购买方即便已经付款亦不能被认定为交易房产的所有权人。具体到本案当中，原告黄上品在对涉案房产提出执行异议时，并没有提交证实其已经实际占有涉案房屋的证据，在其异议被驳回后，为提起本次诉讼，原告黄上品才提交商品房买卖合同、收据、小票、商品房买卖合同、购房发票、购房契税发票，由于但这些证据均属事后形成的证据，因其真实性存疑而不能证实涉案房产有交付的事实。在原告黄上品提交的《商品房买卖合同》的第16页上，原告黄上品与第三人川惠公司所填写的时间均为2015年7月13日，亦即原告黄上品与第三人买卖合同关系建立的时间为2015年7月13日。此外，原告黄上品所提交的2015年7月13日开具的《销售不动产统一发票》亦足以证明双方买卖合同关系的建立时间。在该时间点之前，原告黄上品在法律上根本就没有向第三人川惠公司依合同主张交付涉案房产的请求权，在该时间点之后，原告黄上品亦只享有向第三人主张交付涉案房产及办理权属证明的请求权，在涉案房产未交付并完成权属转移登记之前，原告黄上品并不对涉案房产享有物权。因此，涉案房产的所有权人仍是第三人，原告黄上品以其系涉案房产所有权人为由，提起本次诉讼，并无事实基础。 二、原告黄上品与第三人川惠公司之间的商品房交易是否真实，被告黄秋联无从知悉，作为善意第三人，被告黄秋联在涉案房产办理抵押登记过程中不存在过错，涉案房产的抵押权合法有效。被告黄秋联与第三人川惠公司之间因为借贷而发生抵押担保合同关系，在对涉案房产设定抵押权的过程中，第三人并未向被告黄秋联提及被执行房产已经转让的信息。作为普通人，在第三人川惠公司未向被告黄秋联披露，而不动产登记部门又没记录的情况下，被告黄秋联不可能知悉涉案房产是否存在第三方权属人。因此，被告黄秋联对于原告黄上品与第三人川惠公司之间的交易是否存在是无从知悉的，即使其双方真实在存在交易而被告黄秋联未知悉，亦不是被告黄秋联的过错。而且不动产登记部门的登记亦显示，涉案房产登记在第三人名下。在此情况下，被告黄秋联已经尽到了合理的注意义务，涉案房产也顺利地办理了抵押登记，本案被执行房产的抵押权合法有效。原告黄上品不能因其与第三人之间存在的商品房交易而要求终止被告黄秋联抵押物权的实现。三、原告黄上品提交的证据显示，原告黄上品与第三人川惠公司的交易发生在涉案房产设定抵押之后，在此情况下，作为抵押人的第三人川惠公司并未通知被告黄秋联，被告黄秋联依法仍可就被执行房产主张抵押权。如前所述，原告黄上品与第三人川惠公司之间签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月 13日，在该时间点，涉案房产上已经设有抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权”之规定可知，即使在2015年7月13日原告黄上品与第三人达成房屋买卖合意之后，因第三人未通知被告黄秋联，被告黄秋联仍然可行使抵押权。上述司法解释的背景说明，抵押权属于准物权，是抵押人对抵押物所享有的权利，在经依法登记后，具有对世效力。据此，无论原告黄上品是否为涉案房产的所有权人，被告黄秋联仍享有对涉案房产行使抵押权的权利。综上所述，本案原告黄上品的起诉无事实基础，无法律依据，应予驳回。 被告黄秋联为其主张，在举证期限内没有向本院提交任何证据。 经过开庭质证，被告黄秋联对原告提交的证据1、证据5的三性没有异议，对证据2、证据3、证据4的有异议，但对其关联性和证明目的有异议。对于证据2中的《商品房买卖合同》、付款收据、转款凭证、2014年8月19日第三人川惠公司出具的证明、2014.8.19入伙手续书，被告黄秋联对真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为《商品房买卖合同》、入伙手续书只能证明第三人川惠公司与案外人杨系坚之间曾经发生过商品房买卖合同关系，但杨系坚的合同并非本案涉案原告合同的前身，不能说明杨系坚是代本案原告购买涉案房屋。对于证据2中《农贸市场变更说明》，被告黄秋联对其三性不予认可。对于证据2中2015年7月13日的证明，被告黄秋联对其真实性予以认可，但对证据的合法性、关联性不予认可，因为属于第三人川惠公司陈述且第三人川惠公司没有到庭，缺乏其他证据予以佐证，不予认可。对于证据3中的2015年7月13日《商品房买卖合同》、证明，被告黄秋联对其真实性、合法性没有异议，但对证据的关联性、证明目的有异议，因为原告与第三人川惠公司签订《商品房买卖合同》是在2015年7月13日，但在该日期之前，涉案房屋已经设定了抵押权，第三人川惠公司已把涉案商铺抵押给被告。对于证据3中的购房发票和契税发票，对真实性合法性没有异议，对关联性有异议，恰证明房屋买卖达成合议的时间。对于证据4，被告黄秋联对其真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明内容很有异议，该合同签订时间为2017年10月21日，在该日之前，房屋的租赁状况并不清楚； 本院认为，对于双方没有争议的证据，本院予以认定。对于原告提交证据2中的2014年8月19日《商品房买卖合同》、付款收据、转款凭证、2014年8月19日第三人川惠公司 出具的证明、2014.8.19入伙手续书，被告黄秋联对真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，本院予以作为定案依据。对于证据2中的《农贸市场变更说明》，因与证据2中的其他证据相互佐证，形成完整证据链，本院予以确认。对于原告提交的证据3、证据4，被告黄秋联对其真实性、合法性没有异议，仅对其关联性有异议，本院作为认定案件事实依据。 本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，原告黄上品以其亲属杨系坚名义与第三人川惠公司签订的《商品房买卖合同》，向第三人川惠公司购买川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺，并于当日通过自己的银行帐户转帐320，000元，通过班秋艳的帐户转帐600，000元，通过杨系坚帐户转帐280，000元共计1，200，000元到第三人川惠公司的帐户上。2014年8月19日，原告已以杨系坚名义办理入伙手续，并由代尚林承租涉案商铺，每月租金4089.7元。但由于第三人川惠公司的原因，未能将川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺转到原告黄上品名下。2014年10月20日，第三人川惠公司将川惠东风商贸城A幢1层A-21号商铺及其他商铺抵押给被告黄秋联借款本金700万元并办理抵押登记，2018年8月30日，广东省惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302财保839号民事裁定书，于2018年9月5日发出协助执行通知书查封涉案商铺交付广西百色市右江人民法院强制执行。2020年6月1日，原告黄上品向广西百色市右江人民法院提出执行异议，广西百色市右江人民法院2020年6月19日作出（2020）桂1002执民27号执行裁定书，驳回原告黄上品的异议请求。原告黄上品故诉至本院。 本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告黄上品在广东省惠州市惠州区人民法院查封该涉案商铺之前，就以其亲属杨系坚名义与第三人川惠公司签订《商品房买卖合同》购买该商铺并一次性付清该款项，第三人亦履行了交付商铺义务。经查，原告以其亲属杨系坚名义与第三人川惠公司签订该《商品房买卖合同》时，双方均具有相应的民事行为能力，且意思表示真实，亦没有 违反法律、行政法规的强制性规定及违背公序良俗。因此，双方所签订的该《商品房买卖合同》是合法有效的，原告应为该商铺的所有权人。鉴于原告系该商铺所有权人，根据所有权具有成立上的排他效力及追及效力，原告可以据此对其他任何可能危及其所有权的行为进行对抗。对于该涉案商铺至今未办理过户登记，并非原告自身原因而是第三人拖延不予办理所致，原告对此并不存在过错。况且第三人将该涉案商铺抵押给被告黄秋联时并没有告知原告，原告无法就第三人将该商铺抵押给被告提出异议。综上，原告的诉求终止对位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺的执行并解除查封及依法确认位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺所有权符合法律规定，本院予以支持。原告黄上品主张由第三人川惠公司协助办理过户登记是另一法律关系，本院不予一并处理，原告可另行主张。被告主张原告起诉无事实及法律依据应予驳回，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺所有权为原告黄上品所有； 二、终止对位于百色市风商贸城第A幢1层A-21号商铺的执行并解除查封； 三、驳回原告黄上品的其他诉讼请求。 案件受理费31200元，减半收取15600元，由被告黄秋联负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  蒙继能 二〇二〇年九月二十一日 书记员  陈 姿 本案附法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第六十六条【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合 下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”