江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1541号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江西省投资房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明东路**央央春天**楼**。 法定代表人：赵文龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓广能，江西豫章律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳聚丰影城投资有限公司，，住所地：深圳市坪山新区坪山街道碧岭社区金碧路**** 法定代表人：周修明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜盛伟，江西求正沃德律师事务所实习律师。 上诉人江西省投资房地产开发有限责任公司（以下简称省投房地产开发公司）、深圳聚丰影城投资有限公司（以下简称聚丰影城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人省投房地产开发公司的委托诉讼代理人邓广能、万虹霞，上诉人聚丰影城公司的委托诉讼代理人杜红民、杜盛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 省投房地产开发公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判聚丰影城公司向省投房地产开发公司支付投资大厦商业裙楼3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日的占用使用费396974.04元（含房屋租金291283.80元、物业费105690.24元）；2.撤销一审判决第三项，改判聚丰影城公司赔偿省投房地产开发公司经济损失2150000元；3.撤销一审判决第四项，改判驳回聚丰影城公司要求省投房地产开发公司赔偿影城延期开业经济损失的反诉请求；4.撤销一审判决第六项，改判聚丰影城公司向省投房地产开发公司支付拖欠房屋租金滞纳金（自2017年5月20日按所拖欠房屋租金金额1746653.16元的1‰计算至付清之日止，暂算至2019年2月24日为648507.37元）及拖欠物业费滞纳金（自2017年5月20日按所拖欠物业服务费金额829351.28元的1‰至付清之日止，暂算至2019年2月28日为346254.05元）；5.一、二审诉讼费和鉴定费由聚丰影城公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定聚丰影城公司支付3楼02商铺占有使用费的50%属于事实认定错误。该商铺不属于聚丰影城公司的承租范围，一审认定我公司负有的义务属于超额义务，不属于租赁合同及法律规定的义务。虽然我公司自2017年1月就已知晓聚丰影城公司将该商铺作为候影区上报消防验收，但对此提出了异议并多次发函要求其支付该商铺占有使用费。我公司积极协助聚丰影城公司进行消防整改，是为了尽快帮助其正常开业，不能以此认定我公司对聚丰影城公司占有使用该商铺存在过错。因聚丰影城公司已在消防设计图纸中将该商铺列为无使用功能的候影区并在消防部门备案，故无论其是否使用，均已造成我公司无法对外正常出租。（二）因聚丰影城公司擅自将3楼02号商铺设计为候影区，导致该商铺原承租人装修无法通过消防验收，终致使原承租人无法使用该商铺，由此导致的我公司经济损失215万元，应由聚丰影城公司全部承担，一审判决认定其仅承担50%与事实不符。（三）一审认定省投房地产开发公司应对聚丰影城公司延期开业所致损失承担责任系事实认定错误。聚丰影城公司延期开业是由于消防整改所致，而消防整改是由于影城装修不符合消防规范所致，我公司对此不存在任何过错。江西省华诚司法鉴定中心出具的鉴定意见不能作为本案定案的依据。（四）一审判决驳回我公司要求聚丰影城公司支付拖欠房屋租金及物业费滞纳金的诉讼请求于法无据。聚丰影城公司拖欠我公司房屋租金及物业费已经一审法院查明，导致影城延期开业的原因系其自身所致，与我公司无关，故本案不适用先履行抗辩权。 聚丰影城公司辩称，1.3楼02号商铺空置损失是对方过错行为所致，我公司没有过错，不应支付该商铺占有使用费。2.对方明知3楼02号商铺为影城候影区，仍然擅自出租，因此造成的后果应由对方自行承担。3.我公司的影城未按期开业完全是对方违约行为所致，二者有必然的因果关系，省投房地产开发公司应对我公司延期开业所致损失承担赔偿责任。4.我公司有权行使先履行抗辩权，应当扣减部分租金。综上，省投房地产开发公司的上诉理由与本案事实、法律不符，不能成立，请求二审法院驳回省投房地产开发公司的全部上诉请求。 聚丰影城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.撤销一审判决第一项，改判聚丰影城公司向省投房地产开发公司支付租金1081261.48元、物业服务费635796.16元；3.撤销一审判决第四项，改判省投房地产开发公司赔偿聚丰影城公司延期开业经济损失4820510.77元（自2017年1月1日至2017年8月31日的投资利息损失380030.17元、影城装修及设备折旧损失1977554.64元、影城留守员工工资住宿等损失588822元、票房损失1616201.5元、卖品损失217902.46元、映前广告损失40000元）；4.判令省投房地产开发公司向聚丰影城公司支付代其垫付的“英尚铁板烧”改造、恢复原状相关费用208043.65元；5.判令省投房地产开发公司赔偿聚丰影城公司为解决影城消防验收问题差旅费损失122964.2元；6.判令省投房地产开发公司承担律师费200000元；7.本案一、二审全部诉讼费用（含司法鉴定费）由省投房地产开发公司承担。事实与理由：（一）一审判决未认定省投房地产开发公司的违约行为，显失客观公正。依据双方签订的《租赁合同》，省投房地产开发公司有义务按合同约定提供各项条件以使影城通过消防验收并如期开业。影城系一个独立防火设计区，3楼02号商铺的业态设计必须符合影城的消防需要，但省投房地产开发公司在招商时未对商业业态规划作充分考量，影城消防分区内出现不符合影城消防建设的业态，致使消防验收搁置。在影城消防验收环节，省投房地产开发公司严重违反租赁合同及会议纪要、承诺书、往来函件、补充合同中的约定，擅自出租3楼02号商铺开设明火铁板烧，导致我公司消防不能按期验收通过，影城不能如期开业。其行为已构成违约，应负完全责任。案涉《租赁合同》为互负给付义务的双务合同，省投房地产开发公司未按合同约定提供我公司影城办理消防验收合格的条件，构成先违约，我公司拒付租金和物业服务费是依法行使先履行抗辩权。（二）一审判决未考虑我公司的可得利益损失，仅酌定双方各承担50%延期开业造成的部分经济损失，甚至判决我公司承担理应由对方自行承担的款项，不符合本案客观事实和相关法律规定。（三）一审判决我公司承担3楼02号商铺50%占用使用费缺乏事实和法律依据。2017年7月10日英尚铁板烧搬离后，我公司并未实际占有、使用该商铺。且消防图纸将该商铺划为候场区，作为满足消防要求的三楼影城消防分区内安全疏散通道，是省投房地产开发公司明知且经其审核认可的，亦是其应当履行的主要合同义务。省投房地产开发可在通过消防安全、不影响我公司经营前提下，将该空置商铺正常出租，如果没有出租，是由其自身原因所致，不应由我公司承担相应后果。（四）一审判决未扣除延期开业期间租金和物业管理费是错误的。影城自2017年1月1日至2017年8月31日延期开业达8个月，且2017年1月1日至2017年5月24日为合同约定的免租期，故对方不仅应赔偿我公司相应损失，且不应收取2017年1月1日至2017年8月31日的物业管理费和2017年5月25日至2018年1月24日的租金。（五）产生本案纠纷诉讼的责任在对方，依据合同约定我公司有权要求省投房地产开发承担一审律师费用20万元。 省投房地产开发公司辩称，1.我公司已按双方签署的《租赁合同》及《补充协议》的约定履行合同义务，一审法院认定我公司不存在违约行为有事实依据，符合法律规定。影城未通过消防验收，是由于对方装修不符合消防规范导致，与我公司无关。2.一审判决聚丰影城公司承担影院延期开业的经济损失于法有据。3.一审判决聚丰影城公司承担3楼02号商铺占有使用费符合事实、法律规定。4.影城延期开业是由于对方自身原因所致，与我公司无关，聚丰影城公司应当按照合同约定支付租金及物业管理费。5.聚丰影城公司要求我公司承担律师费无事实、法律依据，一审判决驳回其诉讼请求于法有据。综上，请求二审法院驳回聚丰影城公司的上诉请求。 省投房地产开发公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付自2017年5月25日至2019年2月24日房屋租金1746653.16元及滞纳金（滞纳金自2017年5月20日按所拖欠房屋租金金额的1‰计算至付清之日止，暂算至2019年2月24日为648507.37元），共计2395160.53元；2.依法判令被告向原告支付自2015年11月1日至2019年2月28日的物业服务费829351.28元及滞纳金（滞纳金自2017年5月20日按所拖欠物业服务费金额的1‰至付清之日止，暂算至2019年2月28日为346254.05元），共计1175605.33元；3.依法判令被告向原告支付投资大厦商业裙楼3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日的占用使用费396974.04元（含房屋租金291283.80元、物业服务费105690.24元）；4.依法判令被告赔偿原告经济损失2150000元；5.本案诉讼费由被告承担。 聚丰影城公司作为反诉原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人自2017年1月1日至2017年8月31日影城延期开业8个月的各项经济损失共4820510.77元,其中:影城投资利息损失380030.17元、影城装修及设备折旧损失1977554.64元、影城留守员工工资,住宿等损失588822元、票房损失1616201.5元、卖品损失217902.46元、映前广告损失40000元;2.依法判令被反诉人向反诉人支付代其垫付的费用共208043.65元,其中,反诉人就“英尚铁板烧”进行改造代垫的费用151857.87元,对“英尚铁板烧”拆除后重新恢复原状代垫的零星装修工程费用56185.78元;3.依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人为解决影城消防验收问题的差旅费损失122964.2元;4.依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人为本案委托律师参加诉讼支出的律师代理费20万元;5.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金1420389.6元；6.本案全部诉讼费用(含司法鉴定费)由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年10月16日，省投房地产开发公司（甲方、出租方）与深圳大光明聚丰影院投资有限公司（乙方、承租方）签订了一份租赁合同，就乙方租赁甲方在江西省南昌市东湖区的营业场地开设“大光明央央春天影城”的事宜约定：1、租赁房屋位置及用途：租赁房屋位置为位于江西省南昌市东湖区铺位，使用面积四楼部分1823.54㎡，三楼部分355.03㎡；乙方租赁房屋的用途为开办影城及延伸产品、配套经营。2、租赁房屋产权及租赁权，甲方应保证租赁房屋作为商业性用房。3、租赁期限、优先权，租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止；甲乙双方约定租赁房屋交付时间为2015年11月1日；经双方同意租赁房屋提前或延迟交付，租赁期限自租赁房屋实际交付之日起计算，租赁房屋交付以甲乙双方签字盖章的书面交接单为准；租赁房屋交付后9个月为乙方装修期，装修期免租金；租赁房屋装修期内，乙方必须交纳水、电及物业管理费给甲方；租赁房屋装修期内，物业管理费按8元／㎡／月计算，按月支付；优先承租权，租赁期限届满，甲方如继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。4、定金，乙方在本合同签订后5个工作日内，向甲方支付人民币20万元作为合同保证金，甲方须同时提供相应票据。5、租赁费：含房屋租金、物业服务费费用，计租前三年，房屋租赁费，四楼部分按照当层租赁总面积50元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2016年8月1日—2019年7月31日，月租金为50元／㎡；2019年8月1日—2022年7月31日，月租金为54元／㎡；2022年8月1日—2025年7月31日，月租金为58.32元／㎡；2025年8月1日—2028年7月31日，月租金为63元／㎡；2028年8月1日—2031年7月31日，月租金为68元／㎡），三楼部分按照当层租赁总面积60元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2016年8月1日—2019年7月31日，月租金为60元／㎡；2019年8月1日—2022年7月31日，月租金为64.8元／㎡；2022年8月1日—2025年7月31日，月租金为70元／㎡；2025年8月1日—2028年7月31日，月租金为75.6元／㎡；2028年8月1日—2031年7月31日，月租金为81.6元／㎡），影城所在的商业大楼招商达到60%，乙方开始支付租金。支付时间与方式，租赁费按季为支付单位，乙方应于5个工作日之前将下一季度的租赁费直接汇入甲方指定的如下银行账号。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票，甲方将租赁费分拆为租金和物业服务费的比例应符合当地税务部门的要求……水电等费用，甲方必须在影城安装独立的水、电表，乙方直接向甲方交纳水、电费用，甲方应提供相关票据。水费按照国家标准收取。电费按照国家标准的上浮10%作为物业和电损管理的费用支付给甲方。6、权利和义务，在乙方营业时间内，甲方必须保证租赁房屋配套的电梯、水、电和满足消防要求的安全疏散通道正常使用。甲方协助乙方在装修、注册、经营过程中办理所需或可能需要报批的与城建、消防、环保等有关部门的手续，双方通力合作确保影城顺利如期开业。7、违约责任，乙方如不能按约支付租赁费用超过3天以上，甲方应向乙方书面催告，且每逾期一天，应按所欠金额部分的1‰支付滞纳金。如乙方逾期交房租超过2个月，甲方有权选择解除本合同，并且乙方须向甲方支付20万元作为赔偿金。如因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同，并且有权要求甲方退还乙方已付但尚未到期的租赁费用（含银行同期贷款利率计算的利息），并赔偿乙方所有遭受的损失（包括装修费、广告费、调查费、律师费等），同时向乙方另行支付相当于届时1年租赁费用的违约金等。2015年10月22日，省投房地产开发公司向深圳大光明聚丰影院投资有限公司出具一份《关于深圳大光明聚丰影院投资有限公司提供图纸中存在疑问的函》，就其送达的拟建影院设计图纸提出相关疑问，其中第4条为“影院三楼部分独立防火分区的设计严重影响了影厅南侧的商铺的商业人流通路，对其租赁与经营带来了极大的负面影响，且该商铺在Ｅ轴线处需要开门、通透”。之后，深圳大光明聚丰影院投资有限公司书面回复省投房地产开发公司，内容为“影院必须是独立防火分区，申报消防部门时可将2-9轴划为影院防火分区内，其附属空间为影院候场区……”。2015年11月1日，省投房地产开发公司按约向深圳大光明聚丰影院投资有限公司交付了租赁物，交付范围包括4楼02室商铺，3楼05-1、05-2、03室、06室。深圳大光明聚丰影院投资有限公司向省投房地产开发公司缴纳了20万元保证金，省投房地产开发公司出具了收据。2016年7月8日，省投房地产开发公司（甲方、出租方）与聚丰影城公司（乙方、承租方）签订了一份补充协议，内容为“1.乙方租赁甲方位于江西省南昌市东湖区的经营场地（下称“原租赁场地”）开设“大光明央央春天影城”的事宜已于2015年10月16日签订租赁合同（下称“原合同”），并已经生效。2.原租赁场地的使用性质为会议室、健身房、展示厅等，而与影院的使用性质不符，致使乙方在消防审批的过程中消耗了过多的时间而一直不能开工。3.乙方决定在原租赁场地的基础上增加租赁面积以满足经营需求。4.原合同中约定的租赁费（含房屋租金、物业服务费费用）并未明确物业服务费用的金额”，故双方友好协商，在原合同的基础上再达成如下补充协议：1.双方同意，以乙方获得原租赁场地的消防审核意见书之日即2016年5月25日为乙方装修期开始之日，原合同约定的与装修期开始之日相关联的日期顺延；但物业管理费缴纳起始日仍按照原合同执行，并按照原合同约定的装修期物业管理费用标准缴纳。2.乙方在原租赁场地的基础上新增的租赁区的场地（具体位置和范围详见附图）；新增租赁面积为484.1平方米，同时原合同中乙方在投资大厦商业裙房3楼的租赁面积为355.03平方米，即乙方在投资大厦商业裙房3楼的整体租赁面积为839.13平方米；乙方在投资大厦商业裙房3楼的租赁费用为按照该租赁区域（包括原合同和本协议中乙方在投资大厦商业裙房3楼的租赁区域）租赁面积60元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2017年5月25日—2020年5月24日，月租金为60元／㎡；2020年5月25日—2023年5月24日，月租金为64.8元／㎡；2023年5月25日—2026年5月24日，月租金为70元／㎡；2026年5月25日—2029年5月24日，月租金为75.6元／㎡；2029年5月25日—2032年5月24日，月租金为81.6元／㎡。）3.鉴于乙方新增租赁区域而需要更长的装修时间，双方同意将原合同3.4条中9个月的乙方装修期延长至12个月。4.由原合同和本协议约定的乙方支付的租赁费用，其中物业服务费为16元／㎡／月；该物业服务费用由甲方代收代缴，并由大厦物业管理公司开具相关正式票据”。之后，聚丰影城公司开始入场装修建设影城。2016年8月15日，省投房地产开发公司与案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司签订一份投资大厦商业租赁合同，省投房地产开发公司将投资大厦商业裙楼3楼02＃商铺（面积为335.88平方米）出租给案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司用于经营餐饮、快餐店，租赁期限自2016年9月10日至2030年9月9日。之后，案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司在此处开设“英尚铁板烧”餐厅。2016年12月30日，南昌市出具洪公消验字（2016）第0414号建设工程消防验收意见书，对聚丰影城公司的影院装修工程“综合评定该工程不合格”，并列举了共30项问题，其中第六项明确指出“三楼候场区使用功能与设计不一致，原设计候场区为无使用功能的空置区域，现场设置有ＶＲ游戏区、英尚铁板烧餐厅。”2017年1月18日，双方相关人员就投资大厦三楼消防分区，保证影城与英尚铁板烧符合相关消防审核进行协调并形成会议纪要。同日，省投房地产开发公司依据该会议纪要，向聚丰影城公司出具一份变更设计委托书。2017年6月24日，省投房地产开发公司（甲方）与案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司（乙方）签订一份《关于调整投资大厦汇吉餐饮租赁位置的协议》，约定“乙方同意将英尚铁板烧餐厅搬迁至2楼，甲方向乙方支付150万元”。同日，省投房地产开发公司（甲方）与案外人江海英（乙方）签订一份《关于调整投资大厦火宴餐厅租赁面积及赔偿的协议》，约定“乙方同意在其现有租赁位置靠北侧割让约193平方米给南昌汇吉餐饮管理有限公司用于开设英尚铁板烧餐厅，甲方同意支付六十五万元”。之后，省投房地产开发公司按约向南昌汇吉餐饮管理有限公司支付150万元，包括：2017年6月28日支付搬迁费30万元，2017年7月10日支付店面搬迁费70万元，2017年9月27日支付搬迁费40万元，2018年1月11日支付装修补偿10万元。省投房地产开发公司按约向江海英支付65万元，包括：2017年7月11日支付设备损失费55万元，2017年9月29日支付店面装修款5万元，2018年1月11日支付装修补偿5万元。2017年8月17日，南昌市向聚丰影城公司出具洪公消验字（2017）第0231号建设工程消防验收意见书，“综合评定该工程消防验收合格”，同时颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年9月8日，聚丰影城开业。2017年10月23日，聚丰影城公司向省投房地产开发公司发出一份《关于租赁合同执行中的责任与诉求》，要求省投房地产开发公司对其总计约7032297元的赔偿诉求予以重视和解决。2017年11月20日，省投房地产开发公司向聚丰影城公司发出《关于聚丰影城公司合同执行相关诉求的复函》，对聚丰影城公司诉求予以拒绝，同时向其主张欠付的租金、物业费及赔偿损失共计3961888.36元。2018年9月18日，双方共同出具一份确认单，对3、4楼租赁面积确认：“3Ｆ涉及租赁面积仍按贵我双方所签订租赁合同及补充协议确定……以上1-4项合计面积1360.36平方米。三、贵我双方就上述租赁面积予以确认，不再有任何异议。”2018年10月29日，省投房地产开发公司委托江西国风律师事务所向聚丰影城公司发出一份律师函，催讨欠款。因双方协商未果，省投房地产开发公司遂诉至一审法院。在审理过程中，聚丰影城公司提起反诉，同时向一审法院提出司法鉴定申请，申请对影城延期开业的损失、就“英尚铁板烧”改造垫付的费用、拆除“英尚铁板烧”后重新恢复原状的零星装修工程费用、聚丰公司人员为解决影城消防验收问题差旅费损失进行鉴定。一审法院遂依法委托江西华诚司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年11月27日出具赣华司鉴字［2019］第0005号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1.南昌聚丰影城延期开业8个月各项经济损失为2070183.03元。其中：南昌聚丰影城投资利息（资金成本）312546.72元、装修及设备折旧费1168814.31元、留守员工工资和住宿588822.00元。2.“英尚铁板烧”改造代垫费用为146061.46元。3.“英尚铁板烧”拆除并恢复原状的代垫费用为53376.30元。4.差旅费损失为115371.00元。聚丰影城公司为此支付鉴定费用6万元。对该司法鉴定意见书，双方均有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询，江西华诚司法鉴定中心指派其审核部主任、鉴定人员胡外生到庭接受了双方的当庭质询。2019年12月25日，江西华诚司法鉴定中心分别对双方质询的相关问题作出了书面答复。庭审中，经双方确认，聚丰影城公司对未支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元，未支付2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元的事实不持异议,但抗辩其拒付上述费用系行使先履行抗辩权,不构成违约，且因省投房地产开发公司违约在先，2017年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费,以及2017年5月25日至2017年8月31日期间的租金应相应扣减。对省投房地产开发公司主张的3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日的占用使用费396974.04元、物业服务费105690.24元，聚丰影城公司称其未使用该商铺，与其无关。双方均同意继续履行合同。 为查明案情，一审法院于2020年1月2日组织双方到租赁场地对三楼区域部分进行现场勘察，并制作了现场勘查笔录。在现场勘查中，省投房地产开发公司陈述三楼02号商铺的位置为三楼靠北接近渔家商户卷闸门处为起点，靠西以地面黑色花岗岩粗线位置为起点，一直沿着靠南的位置延伸到底合围的区域。聚丰影城公司对省投房地产开发公司的陈述不持异议，但补充说明当时英尚铁板烧开设的位置靠北的位置往渔家距卷闸门向北延伸四米左右。另双方一致认可2-9轴线所指的区域为靠近三楼自动扶梯一边至地面黑色花岗岩线为东面，西面沿着卷闸门到底，北面靠墙，南面沿着观影区到底合围区域。 另查明，2016年7月5日，深圳大光明聚丰影院投资有限公司变更为聚丰影城公司。2015年12月31日，南昌聚丰影院投资有限公司注册成立，该公司系聚丰影城公司的子公司。 再查明，涉案租赁物位于江西省南昌市东湖区域。该租赁物系省投房地产开发公司投资建设的项目，未取得不动产权证书，省投房地产开发公司在庭审后提交了该项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证。 一审法院认为，省投房地产开发公司、聚丰影城公司签订的租赁合同、补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。支付租金是承租人的合同义务，也是其使用租赁物的前提。省投房地产开发公司向聚丰影城公司依约交付了租赁物，聚丰影城公司作为承租人应依约向省投房地产开发公司支付租金及物业费用。省投房地产开发公司主张聚丰影城公司应支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元、2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元，聚丰影城公司对欠付金额不持异议，对省投房地产开发公司该诉请，一审法院予以支持。聚丰影城公司抗辩应扣除自2017年1月1日至2017年8月31日期间物业服务费及自2017年5月25日至2017年8月31日期间租金的意见，因聚丰影城公司已选择就上述停业期间所产生的损失在反诉请求中另行向省投房地产开发公司主张，在本诉中聚丰影城公司再要求扣减租金及物业费用，属于重复主张，对聚丰影城公司该抗辩意见不予采纳。本案双方其他的争议焦点为：一、3楼02商铺聚丰影城公司是否违约使用？聚丰影城公司是否需支付占有使用费？二、影城延期开业的原因认定与经济损失如何承担？ 一、关于3楼02商铺聚丰影城公司是否违约使用及聚丰影城公司是否需支付占有使用费的问题。根据双方签订的租赁合同、补充协议约定，租赁范围包括4楼02室商铺，3楼05-1、05-2、03室、06室，3楼02商铺不在合同约定范围之内。省投房地产开发公司也将该商铺出租给他人使用，故聚丰影城公司对3楼02商铺不具有合法使用权。聚丰影城公司辩称，其经省投房地产开发公司同意，于2016年5月向消防部门报送的消防设计图纸上仅将该商铺列为了影院候影区，并经消防验收通过，未实际使用，并提供了一系列诸如函件、回复、承诺书、微信文件等证据予以证明。但省投房地产开发公司不予认可。一审法院认为，聚丰影城公司虽然提供了相关证据予以证明，但上述证据中均未出现涉及3楼02商铺的相关内容，且省投房地产开发公司也全部予以否认，故聚丰影城公司提供的该部分证据不能证明省投房地产开发公司具有知晓并同意其将3楼02商铺列为影院候影区并消防报审的情形，聚丰影城公司举证达不到其证明目的，不予采信。聚丰影城公司虽然未实际使用3楼02商铺，但其将该商铺作为候影区上报消防验收，势必妨碍省投房地产开发公司对该商铺行使占有、使用和收益的权利，聚丰影城公司未按合同严格履行，对省投房地产开发公司构成违约，聚丰影城公司理应向省投房地产开发公司支付相应的占有使用费，2017年7月10日为英尚铁板烧搬离之日，对省投房地产开发公司要求聚丰影城公司自该日起支付该商铺占有使用费的诉请，一审法院予以支持。但由于省投房地产开发公司自2017年1月起就知晓聚丰影城公司将该商铺作为候影区上报消防验收的事实，省投房地产开发公司并未向聚丰影城公司提出任何异议，且仍积极协助聚丰影城公司进行消防整改，加之聚丰影城公司也并未实际占有使用该商铺，在双方租赁合同继续履行的前提下，省投房地产开发公司作为出租人，对聚丰影城公司负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故省投房地产开发公司应在不影响聚丰影城公司影院正常经营的情况下，尽量将空置的3楼02商铺出租收益，一审法院经综合考量和平衡双方当事人利益，酌定该商铺的占有使用费，由聚丰影城公司按50%支付。经核算，3楼02商铺面积为335.88㎡，参照双方补充协议约定的3楼租赁区域租金标准60元/㎡/月（租金44元/㎡/月＋物业费16元/㎡/月），自2017年7月10日至2019年2月28日期间共计19个月零22天，占有使用费为：租金291283.80元（44元/㎡/月×335.88㎡×19个月零22天），物业费为105921.38元（16元/㎡/月×335.88㎡×19个月零22天），合计397205.18元。该款由聚丰影城公司承担198602.59元。 二、影城延期开业的原因认定与经济损失如何承担问题。庭审中查实，聚丰影城公司投资经营的影城2016年12月30日未通过消防验收，2017年8月17日最终通过消防验收，2017年9月8日开始营业。聚丰影城公司主张影城延期开业起止时间自2017年1月1日至2017年8月31日共计八个月，省投房地产开发公司抗辩双方签订的租赁合同及补充协议约定装修期为12个月，计算至2017年5月24日，其开业时间应在装修期截止日开始计算。一审法院认为，双方在合同中约定装修期限的目的是为了实现装修期免租金的合同目的，聚丰影城公司何时开业并不受装修期限的约束，省投房地产开发公司该抗辩意见不能成立，聚丰影城公司的主张符合客观事实，予以确认。对于影城延期开业的原因，聚丰影城公司陈述，其经省投房地产开发公司审查认可，在影城消防设计图纸上将3楼02商铺列为候影区报审，但省投房地产开发公司违反合同约定将3楼02商铺出租给他人开设经营动用明火的“英尚铁板烧”，直接导致影城未能通过消防验收，影响如期开业。省投房地产开发公司陈述，影院未能通过消防验收，系其装修不符合消防规范导致，聚丰影城公司将3楼02商铺作为候影区列入消防设计图纸报审的行为，省投房地产开发公司既不知晓，也未同意，而且，未通过消防验收，3楼02商铺的问题仅是30处问题之一，另有29处问题需整改，与省投房地产开发公司无关。一审法院认为，影响影城延期开业的主要原因系2016年12月30日未通过消防验收。在南昌市出具洪公消验字（2016）第0414号建设工程消防验收意见书中共列举了30项问题需要整改，其中仅第六项涉及3楼02商铺作为候场区的问题需要整改，其余问题与省投房地产开发公司无关。而对于3楼02商铺作为候场区报审的问题，聚丰影城公司并未提供有效证据证明在2016年12月30日之前，其经过了省投房地产开发公司的同意或省投房地产开发公司已知晓，且在2015年10月22日聚丰影城公司的书面回复中，聚丰影城公司仅提及将三楼2-9轴划为影院防火分区，其附属空间为影院候场区，而2-9轴及附属空间与02商铺区域不属于同一区域，故聚丰影城公司称其经省投房地产开发公司审查认可，在影城消防设计图纸上将3楼02商铺列为候影区报审的意见，缺乏有效证据，与事实不符，一审法院不予采纳，导致影院延期开业，主要责任在聚丰影城公司自身，聚丰影城公司具有未按合同约定使用租赁物的情形，对省投房地产开发公司构成违约。省投房地产开发公司在不知情的情况下将3楼02商铺出租给他人经营使用，本身不具有过错，不构成违约。但自2017年1月起，省投房地产开发公司已知晓在3楼02商铺经营的“英尚铁板烧”影响到聚丰影城公司的消防审核，应当知道聚丰影城公司将3楼02商铺列为候影区报审的行为，但省投房地产开发公司未提出任何异议，不仅未追究聚丰影城公司的违约责任，还愿意积极配合聚丰影城公司进行消防整改，可以视为省投房地产开发公司对聚丰影城公司的行为予以默认，而消防整改直接导致影城延期开业，故对延期开业产生的损失，省投房地产开发公司也应承担相应责任。考虑到双方的租赁合同仍在继续履行，只有继续合作，双方的利益才有可能实现最大化，实现双赢的目的。为了适当减轻聚丰影城公司的经营压力，一审法院遵循公平原则，经综合考量和平衡双方当事人利益，对本案双方所产生的经济损失，酌定原、被告各承担50%。 对省投房地产开发公司主张要求聚丰影城公司赔偿的经济损失215万元的诉请，该损失包括其支付给案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司的150万元，支付给案外人江海英的65万元，对此省投房地产开发公司提供了有效证据予以证实，予以确认。该损失系省投房地产开发公司为履行租赁合同义务，积极协助聚丰影城公司进行消防整改而产生的实际损失，应由双方共同承担。一审法院酌定由双方各承担50%即1075000元。 对聚丰影城公司主张的延期开业各项经济损失，经鉴定机构出具司法鉴定意见书，确定金额为2384991.79元（2070183.03元＋146061.46元＋53376.30元＋115371.00元），该鉴定结论虽然双方均有异议，但因鉴定人员已出庭接受质询，且庭后也出具了书面答复意见，而双方也未提出足以反驳的相反证据和理由，该鉴定结论具有证明力，一审法院予以采信。该损失系聚丰影城公司延期开业期间所产生的各项经济损失，也应由双方共同承担，酌定由聚丰影城公司和省投房地产开发公司各承担50%即1192495.895元。鉴定费6万元，由聚丰影城公司和省投房地产开发公司各承担30000元。 省投房地产开发公司主张要求聚丰影城公司支付滞纳金的诉请，聚丰影城公司抗辩其拒付租赁费用系行使先履行抗辩权，不构成违约。一审法院认为，导致影城延期开业，双方均具有过错，且双方就经济损失如何承担的问题进行过多次协商但最终未能达成一致，故聚丰影城公司拒付租赁费用的行为，具有一定的合理性，共该项抗辩意见成立，对省投房地产开发公司该诉请，不予支持。 聚丰影城公司要求省投房地产开发公司支付违约金1420389.6元的诉请，聚丰影城公司称其依据租赁合同第12.3条约定主张，省投房地产开发公司抗辩该约定系合同目的无法实现，提前终止合同才适用。一审法院认为，根据双方租赁合同第12.3条约定的条款内容，其适用条件是“如因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同……”，而本案双方选择继续履行租赁合同，并不存在聚丰影城公司无法经营的情形，即便存在延期开业损失，聚丰影城公司也单独提出了独立的反诉请求，其该诉请没有法律依据，属于重复主张，省投房地产开发公司抗辩意见成立，予以采纳，对聚丰影城公司该诉请，不予支持。对聚丰影城公司要求省投房地产开发公司赔偿律师费20万元的诉请，律师费并非诉讼必须发生的费用，也不属于因诉讼造成的必然损失，双方虽然在租赁合同中约定了赔偿律师费的内容，但该约定适用的前提是“因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同”，而本案不存在因省投房地产开发公司的原因导致合同终止的情形，加之导致影城延期开业，双方均有过错，故聚丰影城公司该诉请，无事实和法律依据院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决：一、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省投资房地产开发有限责任公司支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元、2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元；二、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省投资房地产开发有限责任公司支付投资大厦商业裙楼3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日期间的占用使用费198602.59元；三、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省投资房地产开发有限责任公司经济损失1075000元；四、反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司延期开业经济损失1192495.895元；五、反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司鉴定费用30000元；六、驳回原告江西省投资房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西省投资房地产开发有限责任公司预交的案件受理费54620元，由被告深圳聚丰影城投资有限公司负担24772元，由原告江西省投资房地产开发有限责任公司负担29848元；反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司缴纳的反诉费用30410元，由反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司负担5308元，由反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司负担25102元。 二审期间，聚丰影城公司提供了3楼02号商铺现场照片，以证明该位置明显占用了消防通道，必然造成影城消防无法通过，与是否是候影区无关联。本院组织了证据交换和质证。省投房地产开发公司对该证据的三性均提出异议。本院认为，聚丰影城公司提供的证据不能达到其证明目的，本院对该证据不予确认。 本院二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.聚丰影城公司主张扣减延期开业八个月的租金和物业管理费应否支持？2.聚丰影城公司应否向省投房地产开发公司支付案涉3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日期间的占用使用费,如应支付，金额如何确定？3.聚丰影城公司应否赔偿省投房地产开发公司经济损失,如应赔偿，金额如何确定？4.聚丰影城公司的延期开业损失应如何认定，省投房地产开发公司应否对此承担赔偿责任，如应承担，金额如何确定？5.聚丰影城公司应否向省投房地产开发公司支付拖欠的房租和物业费的滞纳金？6.聚丰影城公司要求省投房地产开发公司支付代垫费用、差旅费和律师费应否支持？ 关于争议焦点1，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。省投房地产开发公司按照租赁合同约定向聚丰影城公司交付了租赁物，聚丰影城公司仅支付部分物业费用，省投房地产开发公司起诉要求聚丰影城公司支付欠付的租金和物业费用，有事实和法律依据。聚丰影城公司上诉主张应扣减延期开业八个月的租金和物业管理费，一审法院以其已选择就上述期间所产生的损失在反诉请求中另行向省投房地产开发公司主张，故不予支持其扣减租金和物业管理费的说理并无不当。对聚丰影城公司该项上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。根据双方签订的租赁合同、补充协议约定，聚丰影城公司并未承租3楼02号商铺，但其在消防设计图纸上将3楼02号商铺列为影院候影区并上报消防验收，对省投房地产开发公司构成违约，客观上限制了省投房地产开发公司对该商铺行使占有、使用、收益的权利，实际上导致该商铺自2017年7月10日英尚铁板烧搬离之日起长期空置，故省投房地产开发公司主张聚丰影城公司支付该商铺空置期间的占有使用费，有事实及法律依据。但聚丰影城公司并未实际占有该商铺，省投房地产开发公司在影院通过消防验收、正常开业后，亦应在不影响影院正常经营的情况下尽量将该商铺出租，防止损失扩大。一审法院综合全案案情，酌定聚丰影城公司按50%支付该商铺空置期间的占有使用费，并无不当。省投房地产开发公司和聚丰影城公司关于该商铺占有使用费的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，聚丰影城公司因自身原因导致影城未通过消防验收，省投房地产开发公司为协助聚丰影城公司进行消防整改，调整南昌汇吉餐饮管理有限公司的租赁位置，实际支付了店面搬迁费、装修补偿、设备损失费等共计215万元。该款系省投房地产开发公司为继续履行租赁合同，积极履行合同义务，协助聚丰影城公司进行消防整改而支出的合理费用，应由双方共同承担，一审法院酌定由双方各承担50%并无不当。省投房地产开发公司和聚丰影城公司关于该部分损失承担的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 关于争议焦点4，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。影响影城延期开业的主要原因系2016年12月30日未通过消防验收，主要责任在聚丰影城公司自身，聚丰影城公司具有未按合同约定使用租赁物的情形，构成违约。省投房地产开发公司于2017年1月27日与聚丰影城公司进行协调并形成会议纪要，配合聚丰影城公司进行消防整改，可以视为省投房地产开发公司选择继续履行合同，但直到同年6月24日才协调南昌汇吉餐饮管理有限公司调整租赁位置，客观上扩大了聚丰影城延期开业的损失，故一审法院综合考虑本案案情，考量和平衡双方当事人利益，对司法鉴定意见书确定的聚丰影城公司延期开业各项经济损失，酌定由聚丰影城公司和省投房地产开发公司各承担50%，并无不当。省投房地产开发公司和聚丰影城公司关于延期开业损失承担的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点5，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。一审法院以双方对影城延期开业达8个月之久均有过错，认定聚丰影城公司拒付租赁费用，有一定的合理性，不构成违约，并无不当。省投房地产开发公司上诉主张聚丰影城公司支付欠付租金及物业费的滞纳金，本院不予支持。 关于争议焦点6，关于代垫费用、差旅费，司法鉴定意见书确定的延期开业损失已包含该部分损失，一审法院已经作出处理。律师费并非诉讼必须发生的费用，也不属于因诉讼造成的必然损失，亦与双方合同约定不符，一审法院未支持聚丰影城公司关于律师费的诉请，符合法律规定。对聚丰影城公司该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，江西省投资房地产开发有限责任公司、深圳聚丰影城投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费90326.03元，由江西省投资房地产开发有限责任公司负担34485.03元，由深圳聚丰影城投资有限公司负担55841元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月十日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛