广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18291号原告：陈春梅，女，1978年12月6日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份证号码440************923。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，系公司员工。原告陈春梅诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告陈春梅、两被告的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.被告盛明公司向原告退还转让款151002元及装修款60500元，合计211502元；3.被告盛明公司向原告赔付违约金115206元(每日为约定转让款的千分之一即211元，自2019年1月1日起算至起诉之日2020年7月1日)；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司的债务承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年7月11日，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》。原告向被告盛明公司支付了转让款151002元。根据合同约定，被告盛明公司将广东省佛山市南海区************************物业（以下简称涉讼物业）使用权转让给原告，被告盛明公司应当在2019年4月30日前将装修好的物业交付给原告使用，但所涉物业一直未开工建设。被告盛明公司至今未向原告退还任何款项，经原告多次催收未果。原告认为被告盛明公司一再违反所签合同的约定，已经严重违约。被告盛明投资公司是被告盛明公司的唯一法人股东，存在财产混同，对被告盛明公司的债务应当承担连带清偿责任。两被告辩称，被告盛明公司同意解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》并退还其原告交的业使用权转让款151002元及装修款60500元，同时对于物业使用权转让合同违约责任同意以151002元为本金从2019年1月1日起按日万分之五计算违约金支付原告，上限为45301元。对于原告所交的装修款60500元，被告盛明公司同意以60500元为本金按照银行同行间拆借利率从2020年9月7日开始起算支付给原告。两被告同意承担连带责任及不同意原告的其他请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月11日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将广东省佛山市南海区*********盛明广场项目自编3座A幢0606号物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为199500元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2017年7月11日，原告（乙方）与被告盛明公司（甲方）签订《盛明广场装修协议》，约定乙方于2017年7月12日前一次性支付装修费用60500元给甲方，甲方开具相应收据；乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用；等等。2020年7月1日，原告提起本案诉讼；2020年8月17日，原告的起诉状送达给两被告。另查明，被告盛明公司为有限责任公司（外商投资企业法人独资），股东为被告盛明投资公司。诉讼中，两被告确认收到原告支付的物业使用权转让款151002元及装修款60500元；两被告陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉讼物业租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限为超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉讼物业予原告，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年8月17日）为上述《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请被告盛明公司退款转让款151002元及装修款60500元，被告盛明公司同意退还，本院予以确定。关于被告盛明公司逾期交付致使合同解除的违约责任。原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以转让款151002元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即151002元*30%=45300元）为上限。因《盛明广场装修协议》并未约定违约责任，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年7月1日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。被告盛明公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司为被告盛明公司的股东，被告盛明投资公司未举证证明被告盛明公司的财产独立于其财产，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈春梅与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月31日期间的租赁约定及《盛明广场装修协议》于2020年8月17日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款151002元及支付违约金（以151002元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以45300元为限）予原告陈春梅；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元并以60500元为本金从原告起诉之日（2020年7月1日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告陈春梅；四、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二至三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陈春梅的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3100.31元（原告陈春梅已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告陈春梅已预交的案件受理费3100.31元，在本判决发生法律效力后，经原告陈春梅书面申请本院退还予原告陈春梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年九月十七日书记员  张 靖