湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初7181号原告阳某某，男，汉族，1976年7月29日出生，住长沙市芙蓉区。被告郑某某，女，汉族，1978年8月7日出生，住湖南省望城区。被告涂某某，女，汉族，1971年4月11日出生，住长沙市岳麓区。原告阳某某诉被告郑某某、涂某某房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告阳某某，被告郑某某到庭参加诉讼，被告涂某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阳某某诉称，阳某某与郑某某、涂某某于2018年5月23日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2018年5月23日至2023年5月22日止，租金前两年每月为3800元，后三年每月4000元，三个月一付。郑某某、涂某某付到2019年6月22日房租后，就以各种理由推辞付房租，到2019年8月25日去要房租时，租房内只剩下郑某某、涂某某一些没用日常生活用品，房里搞得乱七八糟，墙壁和窗户等也稍有损坏。阳某某试图电话联系郑某某、涂某某，却没人接电话。阳某某不知道郑某某、涂某某是继续租房还是不租了，总之到现在郑某某、涂某某也没有任何答复和退房交钥匙等交接手续。后来阳某某又试图给郑某某、涂某某一个月时间，到2019年9月22日后阳某某才明白郑某某、涂某某是不辞而别。后来阳某某只能向外再发布重新租房广告。故郑某某、涂某某行为事实已经达到房屋租赁合同根本严重违约。根据阳某某与郑某某、涂某某房屋租赁合同第十条违约责任第(三)项约定:郑某某、涂某某不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及郑某某、涂某某未按约定时间返还房屋的，应按人民币两万元标准支付违约金给阳某某。故请求：一、被告郑某某、涂某某支付原告阳某某的租金11400元；二、被告郑某某、涂某某支付原告阳某某合同违约金（损失）20000元；三、本案诉讼费用由被告郑某某、涂某某承担。被告郑某某辩称，阳某某所称事实与实际事实完全不符，其诉讼请求无任何合法依据，请法院依法驳回阳某某诉讼请求。根据郑某某提供的证据一《微信聊天记录》显示:郑某某在2019年5月8日即与阳某某协商退租事宜，当时明确表示“先行支付两个月的房屋，看生意情况，如果有转机就补齐租金，如还跟目前一样，就退租。”2019年5月15日，阳某某接收了两个月房屋的转账金额。微信聊天可见阳某某同意此种协商的意见。2019年6月20日，郑某某再次告知阳某某“再三考虑本店开到七月底，关于房租费不续交了。”2019年7月28日，郑某某微信告知阳某某“7月底来收房，我们交接一下。”因此郑某某已按照合同约定提前30日通知阳某某退租，后期不存在租用房屋事实。且郑某某在使用房屋期间的租金全部已经交纳。郑某某不存在欠付租金的情况，阳某某要求郑某某支付11400元房租无任何事实和法律依据。二、郑某某提前30日通知阳某某退租，则不应适用合同第十条支付违约金20000元，阳某某该项诉讼请求无事实依据。三、根据合同约定，“乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并支付合同期满为止的剩余租金。”此条明显违约金过高，而阳某某要求房屋租金11400元，若是因适用本条而要求的违约金损失也明显过高。根据阳郑某某提供的证据二显示案涉房屋于2019年9月份即租赁给“鱼巴巴salsa飚舞salsa少儿艺术团培训机构”，因此提前退租给阳某某造成的实际损失也仅为一个月房屋损失，根据《中华人民共和国合同法》第114条以及《合同法司法解释二》第二十九条的规定，而本案中阳某某的实际损失仅为一个月的房屋租金。而郑某某交纳的房屋押金为4000元(相当于一个月的房屋租金)，请求驳回阳某某的诉请。四、涉案房屋系郑某某与涂某某一起合租的房屋，郑某某与涂某某系合作伙伴关系，所有的债务均应系郑某某与涂某某共同承担。涂某某提交书面答辩意见称，涂某某与郑某某当时合伙投资做生意，后与阳某某签订了房屋租赁合同，合同期限为三年，合同签订四个月以后，涂某某就退股了，没有再租赁涉案房屋，店里的一切都是郑某某在管理，郑某某与阳某某之间的纠纷，涂某某不知情，且与涂某某无关。经审理查明，2018年5月23日，阳某某（甲方）与涂某某、郑某某（乙方）签订《房租租赁合同》，合同约定：郑某某、涂某某租用阳某某名下所有的位于长沙市芙蓉区××栋××单元××房（以下简称涉案房屋）用于居住，租赁期限为2018年5月23日到2023年5月22日，共5年；2018年5月23日至2020年5月22日期间每月租金3800元，每三个月交付一次租金，郑某某、涂某某每次应提早一个月支付下季度房租；阳某某交付房屋时，郑某某、涂某某向阳某某支付房屋租赁保证金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由郑某某、涂某某承担的费用、租金以及承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还郑某某、涂某某；郑某某、涂某某承担水费、电费、电话电视收视费、燃气费、物业管理费等费用；郑某某、涂某某不支付或者不按照约定支付租金达5日内的，阳某某有权单方解除合同，收回该房屋；郑某某、涂某某需提前退租的，应提前30日书面通知阳某某，并需支付合同期满为止剩余租金，郑某某、涂某某不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及郑某某、涂某某未按约定时间返还房屋的，应向阳某某支付20000元违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，阳某某按合同约定将涉案房屋交付给郑某某、涂某某，郑某某、涂某某向阳某某支付押金4000元。郑某某、涂某某租赁涉案房屋后，共同合伙成立长沙市芙蓉区臻爱产后恢复服务部，涂某某作为经营者，2018年10月底，郑某某退还涂某某在长沙市芙蓉区臻爱产后恢复服务部的原始合伙股金。2019年5月13日，郑某某向阳某某发微信称因生意不景气，先支付下两个月的房租，余下一个月看生意情况，如果有转机就补齐给阳某某，如果情况还是一样，那就退租；郑某某于2019年5月15日通过微信转账向阳某某支付两个月房租共计7600元；2019年6月20日，郑某某向阳某某发微信称因生意特别差，再三考虑本店开到七月底，关于房租费就不续交了，并请求退还部分押金，阳某某微信回复一切按合同规定办事；2019年7月28日，阳某某向郑某某发微信称因郑某某还在涉案房屋做生意，应该要交一下三个月的房租了，郑某某微信回复称上次已经同你讲好做完这个月，8月份就不做了，物业、水费会交至这个月，你月底过来收房，我们交接一下吧；2019年8月3日，阳某某向郑某某发微信称郑某某拖欠房租约半月之久，要么选择续交房租，继续住下去，要么尽快选择别的办法。后因郑某某、涂某某未支付租金，阳某某诉至本院，要求判如所请。郑某某在庭审中称，“2019年7月28日上午我接到物业公司电话，说阳某某通知我们去物业公司办理结算水电费、物业费，说我们这个月底就走了，我说好，下面我就过去了，阳某某没有来，我们打了电话给阳某某，发生了争执，阳某某没来”、“2019年7月28日联系阳某某过来交接结算，阳某某没来，于2019年7月29日就搬离了”“涉案房屋于2019年9月底已经出租给他人”，阳某某庭审称“我在2019年8月25日去要房租时，没人开门。我又没有钥匙，我到9月25日才知道她搬了，我是拿着房产证找开锁公司将房屋门打开的”、“涉案房屋于2019年12月才出租给他人”。阳某某与郑某某在庭审中确认，截至2019年7月23日止，郑某某已交纳房租共计53200元，押金4000元，郑某某愿意以押金来抵扣未付的租金及违约金。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录截图、企业信用信息、收条以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，阳某某与郑某某、涂某某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同，出租人承担将房屋交付承租人使用的义务，承租人承担支付租金的义务。本案中，根据双方的微信聊天记录，郑某某于2019年6月20日已提前告知阳某某，向其作出了于2019年7月底将不再继续租赁涉案房屋的意思表示，应视为郑某某主张解除合同并通知了阳某某，且郑某某于2019年7月28日再次告知阳某某2019年8月将不再租赁涉案房屋，要求阳某某月底来就涉案房屋进行交接,阳某某没来办理涉案房屋的交接手续，应视为没有履行合同协助义务，双方所签订的房屋租赁合同已于2019年7月31日解除，郑某某于2019年7月底搬离了涉案房屋,故郑某某应向阳某某支付房租至2019年7月31日止，共计人民币54303.23元，双方确认已经支付租金人民币53200元，因此郑某某、涂某某还需支付从2019年7月23日至2019年7月31日止的租金共计人民币1103.23元。故对阳某某要求郑某某、涂某某支付房租租金人民币11400元的诉讼请求，本院部分予以支持。阳某某与郑某某、涂某某签订的《房屋租赁合同》约定，郑某某、涂某某需提前退租的，应提前30日书面通知阳某某，并需支付合同期满为止剩余租金，郑某某、涂某某不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应向阳某某支付人民币20000元违约金。上述条款是对提前退租、逾期支付房租等违约责任的约定。本案中，郑某某、涂某某未按时支付租金且在房屋租赁期限内提前退租，已构成违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金明显过高且向阳某某未提交证据证明其因此而产生的损失，本院综合考虑合同租赁期限长达5年，而郑某某、涂某某实际租赁期限只有1年2个月零9天以及阳某某所受损失等因素,本院酌情确定违约金为3个半月租金即人民币13300元,庭审中郑某某愿意以押金来抵扣未付的租金及违约金，为减少诉累，郑某某、涂某某向阳某某所交押金人民币4000元抵扣应付的违约金,故郑某某、涂某某尚应支付阳某某违约金人民币9300元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑某某、涂某某在本判决生效之日起五日内支付原告阳某某房屋租金人民币1103.23元；二、被告郑某某、涂某某在本判决生效之日起五日内支付原告阳某某违约金人民币9300元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告阳某某的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币585元减半收取人民币293元，被告郑某某、涂某某负担人民币97元，原告阳某某负担人民币196元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李革文二〇二〇年九月二十二日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。