浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0424民初1620号原告：朱利平，女，1975年8月23日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。被告：顾某2，男，1975年1月12日出生，汉族，住海盐县。被告：顾元祥，男，1950月8月15日出生，汉族，住海盐县。被告：郭美金，女，1954年4月29日出生，汉族，住海盐县。被告：顾某1，男，2003年1月20日出生，汉族，住海盐县。法定代理人：顾某2，男，1975年1月12日出生，汉族，住海盐县。系顾某1父亲。第三人：黄明华，男，1981年1月23日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：吴艳群，浙江海威特律师事务所律师。原告朱利平与被告顾某2、顾元祥房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月6日向本院起诉。本院依职权追加被告郭美金、顾某1、黄明华参加诉讼，依法适用简易程序于2020年6月1日、2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告朱利平及其委托诉讼代理人李海明，被告顾某2、被告顾某1的法定代理人顾某2、被告郭美金、第三人黄明华及其委托诉讼代理人吴艳群到庭参加诉讼，被告顾元祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年3月4日，原被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将坐落于大桥新区××幢××室住房（建筑面积138.77平方米，车库10.87平方米）出卖给原告，房屋产权证待办，房屋价格人民币758000元，2019年3月4日付定金30000元，2019年3月15日前付678000元；产证下来过户当日支付余款50000元。房屋交付方式：交付钥匙。被告保证产权权属清楚。若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责。产权过户费用由原告承担，中介服务费11000元由原告支付。合同其他条款均明确约定。2019年3月4日，被告顾某2出具声明书、承诺书各一份，声明顾某2及共有人顾元祥声明出售坐落于海盐县西塘大桥新区××幢××室，面积138.74＋10.87平方米，本住房是我家庭的拆迁安置房，如有虚假，愿意承担法律责任，出售该安置房是我家庭所有产权共有人的真实意思表示。承诺书载明：被告顾某2与顾元祥为父子关系。今将大桥新区××幢××室，权属甲方安置房，自愿卖给朱利平，待三证下来，按转让协议约定配合过户，承诺坚持契约精神，按购房协议办理产权过户手续。签订合同当日，原告支付定金30000元，2019年3月9日，原告支付房款678000元。2019年3月10曰，原告与被告顾某2签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告将购买的房屋返租给被告顾某2，期限2019年3月11日至2020年3月10日，租金12000元／年。2020年3月，房屋租期届满，被告顾某2将房屋交还给原告。原告入住使用房屋。2020年4月23日，原告向浙江宜居物业管理有限公司海盐县分公司支付房屋物业管理费。2020年4月24日，原告与银行、国网省电力公司嘉兴供电公司签订授权书，变更代扣电费项目，号码×××63，由原告委托银行支付电费。2020年4月24日，原告与海盐县天仙河自来水公司签订委托收款协议，水表用户名朱利平，委托水费同城收款。2020年4月27日，案外人撬掉原告房屋门锁主张房屋产权，原告遂向派出所报案。综上所述，原告认为原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。买卖合同签订后，被告己向原告履行了房屋交付义务，房屋己由原告占有使用，且履行了水电客户变更，缴纳物业管理费。原、被告之间买卖合同在事实上己经履行，原告己拥有房屋事实上的所有权。现诉请：1、要求确认原、被告于2019年3月4日签订的房屋买卖合同合法有效；2、被告履行房屋买卖合同，按出让房屋产权变更登记程序办理房产产权过户登记手续；3、被告负担本案诉讼费用。（已变更）被告顾某2、被告顾某1答辩称：对原告的起诉没有意见。被告顾元祥未答辩。被告郭美金答辩称：这个房子我们家里四个人和黄明华签字卖给了他，和原告朱利平的合同我没有签字，我不知道。第三人黄明华答辩称：首先本案诉争的房屋被告顾某2及其家人已经在2017年12月12日卖给了第三人，并且该合同由被告顾某2、顾元祥、郭美金以及顾某1共同签字；第二，签订该合同后第三人已经按照合同的约定，将610000元的购房款支付给了被告顾某2，现剩余5万元根据合同的约定是办证出来之后再支付；第三，房屋在当时已经实际交给了第三人使用，后来因被告顾某2提出来没有地方住。要求第三人将房子租赁给他使用，由被告顾某2半年付一次租金，双方虽然没有签订书面租赁合同，但是已经形成了不定期租赁关系，直到2020年的3月，因第三人需要用钱委托中介想把这套房子卖给别人时，发现了被告顾某2又将该房产出售给原告。第三人认为原告与被告顾某2、顾元祥之间的合同和第三人与被告顾某2、顾元祥、郭美金、顾某1的合同相比，以合同的成立时间看第三人在先，且房子的交付时间也是第三人在先，目前案涉房子由第三人使用。故第三人认为第三人和四被告的合同是合法有效，且已经也履行交付的义务，应当认为这个房子是属于第三人，至于本案原告朱利平和四被告之间的债权债务关系跟第三人没有关系。针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据：1、房屋买卖合同一份及产权调换用房确认表一份，证明房屋买卖合同法律关系以及出卖房屋来源的事实；2、声明书、承诺书各一份，证明该房屋是被告合法的安置房，权利人同意出卖给原告；3、离婚协议一份，证明被告顾某2在出卖房屋的时候已经与戴林娟离婚所以当时审查出让方时，依据被告提交的户口簿来进行审查；4、定金收条以及回单凭条各一份，证明原告已经按照合同的约定，履行了支付房款的义务；5、房屋租赁协议一份，证明原告将购买的房屋返租给被告顾某2；6、增值税专用发票一份，证明原告已经取得案涉房屋并占有、使用房屋，履行支付物业管理费；7、授权书以及收款协议各一份，证明案涉房屋的用电用水的户名已经变更为原告，并且原告是委托银行代收相关的物业费、水电费；8、户口簿一份，证明被告家庭组成成员以及身份关系；9、收条两份，证明原告支付中介费用及装修押金；10、装修承诺协议以及装修合同一份，证明原告装修使用房屋。被告顾某2、顾某1质证认为：对原告提供的证据均没有意见，愿意把房子卖给原告。被告郭美金质证认为：对原告提供的证据均没有意见，但是认为房子是卖给黄明华，他那份合同是四个人签字的，对原告提供的合同不清楚。第三人黄明华质证认为：对证据1三性均不予认可，被告顾某2、顾元祥把房子卖给原告的事实第三人不清楚；对证据2真实性无异议，但是承诺书和声明书上，只有顾某2一个人的签字，并没有其他房屋所有权人的签字。所以该证据的证明效力是有问题；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但是第三人不清楚，而且第三人也已经把购房款支付给了被告顾某2；对证据5系复印件，故对真实性有异议，如果确实为真实的，第三人与被告顾某2之间的房屋租赁协议早于原告；对证据6、7真实性无异议，但是对待证事实有异议，当时第三人已经发现房屋存在一房二卖的情况，三方之间已经产生矛盾，第三人猜测应当是原告为了自己的权益，进行缴纳物业费、电费水费等活动，但第三人认为即使是交了物业管理费、电费、水费也不能说明案涉房屋由原告朱利平使用、控制；对证据8无异议；对证据9真实性没有异议；对证据10系复印件三性均有异议，案涉房屋目前尚由第三人在使用，案涉房屋目前的实际情况是没有进行过任何装修的。被告顾某2、被告顾某1未提供证据被告郭美金未提供证据。第三人黄明华为反驳原告诉请，向本院提供以下证据：1、房屋买卖委托代理合同一份，证明2017年四被告已经将案涉房屋出售给第三人；2、收条共计4份，其中3份收条系证明第三人已经支付购房款610000元，另一份收条系被告支付案外人差价7万元。原告质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，根据被告顾某2的陈述，在出卖房屋之前已经与第三人黄明华沟通解除合同，原告认为该合同已经解除，被告顾某2已经选择向原告履行交付；对证据2中，其中三份支付给被告顾某2的房款的真实性无异议，该房款应当由被告顾某2返还，对支付给案外人差价的那份收条三性均不予认可，且与本案无关。被告顾某2、顾某1质证认为：对证据1三性无异议，对证据2中三份自己签字的收条无异议，对另一份支付给案外人差价的收条不认可，也不清楚该事项。被告郭美金质证认为：对证据1、2、3真实性无异议。第三人黄明华申请王某作为证人出庭作证并进行询问，王某表示其系办理第三人和四被告房屋买卖合同的中介，第三人在2017年、2018年支付完购房款之后，被告顾某2将房屋钥匙交付给第三人，后因被告顾某2想要再住案涉房子所以又订立租房合同。原告质证认为：对证人王某证言三性无异议。被告顾某2、顾某1、郭美金质证认为：对证人王某证言三性无异议。第三人质证认为：对证人王某证言三性无异议。本院认证认为：原告、被告顾某2、顾某1、郭美金、第三人对证人王某的证言三性均无异议，本院予以认定。本院依职权调取产权调换协议一份，证明案涉房屋权属情况。本院依职权向案外人戴林娟作出询问笔录一份、向被告郭美金作出询问笔录一份。原告质证认为：对产权调换协议三性无异议；对两份笔录三性均无异议。从戴林娟的笔录上看，她是将自己的份额赠与给儿子顾某1，现顾某1作为一个未成年人，可以由法定代理人来做决定。就本案来讲，应当尊重顾某2意见。郭美金在笔录也认为应当听被告顾某2的意见，因此应当遵从在笔录中的意见。被告顾某2、顾某1质证认为：对产权调换协议以及两份询问笔录证据均无异议。被告郭美金质证认为：对产权调换协议以及两份询问笔录证据均无异议，但是当庭表示其认可自己签字的合同。第三人黄明华质证认为：对证据没有异议，但被告郭美金出庭认为应当是认可她自己签字确认的合同。本院认证认为：对原告提供的证据2、3、4、6、7、8，被告顾某2、被告顾某1、被告郭美金、第三人对真实性均无异议，第三人黄明华虽对1、5、9、10真实性提出异议，但未提供相应证据证明，因此本院对此予以认定。对第三人黄明华提供的证据1，原告、被告顾某2、被告顾某1、被告郭美金对真实性均无异议，本院予以认定；对证据2，其中载有“差价款”的收条，因原告、被告顾某2、被告顾某1均不予认可，本院不予认定，对有被告顾某2签名的3份收条，原告、被告顾某2、被告顾某1、被告郭美金均无异议，本院予以认定。对本院依职权的调取产权调换协议、戴林娟询问笔录、郭美金询问笔录，原告、被告顾某2、被告顾某1、被告郭美金、第三人均对真实性无异议，本院予以认证。本院经审理查明：2017年12月1日，被告顾某2代表顾某2户（乙方）与海盐县人民政府西塘桥街道办事处（甲方）签订《产权调换协议》，双方就房屋拆迁补偿安置事宜达成如下协议：乙方服从规划建设需要，同意将座落新城西口房屋同甲方进行产权调换，交给甲方拆除。……甲方将座落在海盐经济开发区（西塘桥街道）安置小区的房屋（具体为止见挑房现场示意图）做产权调换用房（详见附件四《产权调换用房确认单》）期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行约定于附件三。……产权调换用房确认表：1、场前花苑2幢806室；2、场前花苑3幢302室；3、五期花苑15幢1002室。2017年12月12日，第三人与被告顾某2、顾元祥、被告郭美金、被告顾旭成签订房屋买卖委托代理合同一份，载明：“卖方：顾某2（甲方），买方：黄明华（乙方），一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币50000元（大写伍万元整）1、房屋状况：房屋坐落于大桥新区××幢××室，住宅建筑面积138.77平方米，车库10.87平方米。2、该房屋所有权证号为：等待中；国有土地使用权证号为：等待中。二、甲乙双方商定成交价格为人民币660000，大写陆拾陆万元整。乙方支付房款具体约定为：定金伍万元整，在2017年12月12日前首付款壹拾叁万元整还剩下余款肆拾叁万元整，交房子首付四十三万元整，还剩下余款伍万元整过户后一次性付清……”同日，第三人向被告顾某2支付购房定金50000元、购房款130000元，2018年3月20日第三人向被告顾某2支付购房款430000元。2019年3月4日，原告与被告顾某2、顾元祥签订房屋买卖合同一份，载明：“卖房：顾某2，买房：朱利平，一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并约定购买定金为人民币叁万元整（签订本合同后需追加定金的，其定金金额以甲方实际出具的定金收条为准）。1，房屋状况：房屋坐落于大桥新区××幢××室，混合结构，住宅建筑面积138.77平方米，车库10.87平方米；2，该房屋的所有权证号：待办。二，甲乙双方商定成交价格为人民币758000元，房款支付具体约定：2019年3月4日付定金叁万元整。2019年3月15日之前首付陆拾柒万捌仟元整。剩下余款伍万元整，产证下来过户当天一次性付清。……五甲方保证上述房地产权属清楚，并保证能办理交易过户，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲方承诺按照政府办证进度要求积极配合乙方前往房管部门办理产权过户手续，并在此后3个月内保证配合办理完毕乙方的《房屋所有权证》，《契证》，《国有土地使用权证》。六，乙方中途违约乙方无权要求甲方返还定金，甲方不接受定金责任的，甲方有权要求乙方支付房屋成交价100%的违约金，乙方表示接受。甲方中途违约，甲方应双倍返还定金给乙方。乙方不接受责任的，乙方有权要求甲方支付房屋成交价100%的违约金，甲方表示接受。一方不接受另一方违约的，另一方应继续充分履行本合同。……”合同甲方落款处由被告顾某2、顾元祥签字，乙方落款处由原告签字。原告于同日支付被告顾某230000元，被告顾某2向原告出具定金收条一份，2019年3月9日原告向被告顾某2转账678000元购房款。2019年3月10日，原告与被告顾某2签订一份房屋租赁协议约定将大桥新区××幢××室出租给被告顾某2，租用期限自2019年3月11日起至2020年3月10日，房屋租金每年12000元人民币。另查明，被告顾某2与案外人戴林娟于2014年8月20日协议离婚，离婚协议中并无对座落于××街道××区的房屋进行分割，本院依职权向戴林娟进行询问后，其表示属于自身的份额全部赠与给儿子顾某1。本院认为：本案的争议焦点系案涉的被告顾某2、顾元祥与原告签订的房屋买卖合同是否有效。原告与被告顾某2、顾元祥签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，其体现的是买卖双方的债权债务关系，是物权变动的原因行为，本身并无物权效力，二被告是否对合同标的物具备处分权不影响上述房屋买卖合同的效力，本案中亦未发现该合同存在无效的情形，故房屋买卖合同应为合法有效。但是本案中，被告郭美金作为案涉房屋的共有权人，其对于原告与被告顾某2、顾元祥签订的房屋买卖合同不予认可，故原告与二被告签订的《房屋买卖合同》实际无法履行。同时，案涉房屋也尚未办理不动产权属证书等，其本身不具备过户条件。故对原告要求被告顾某2、顾元祥履行房屋买卖合同，按出让房屋产权变更登记程序的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱利平与被告顾某2、顾元祥于2019年3月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告朱利平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11380元，减半收取计5690元，由原告朱利平负担2845元，被告顾某2、被告顾元祥负担2845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。审 判 员 郑连平二〇二〇年九月七日法官助理 许晓洁书 记 员 徐超洁