湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘07民初22号 原告：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处东湖巷社区人民中路水星楼**楼****。 诉讼代表人：张建山，常德市水星楼商业经营管理有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：林江，男，常德市水星楼商业经营管理有限公司管理人的工作人员。 被告：常德水星商务酒店有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处方家巷社区人民路水星楼商业购物广场西侧**楼。 法定代表人：万绍福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴愈祥，男，该公司法务部部长。 原告常德市水星楼商业经营管理有限公司(以下简称水星楼商业公司)与被告常德水星商务酒店有限公司(以下简称水星商务酒店)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水星楼商业公司的委托诉讼代理人林江，被告水星商务酒店的委托诉讼代理人吴愈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水星楼商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令水星商务酒店立即向水星楼商业公司支付租金2444411元、管理费1629605元、水电费239416元及逾期违约金1342341.72元(计至2020年4月12日，此后的违约金以应付款项为基数，按月息2%的标准，从2020年4月13日起计算至全部欠款偿清之日止)，共计56557737.2元。2．本案诉讼费由水星商务酒店承担。事实与理由：1.2015年12月8日水星楼商业公司与水星商务酒店签订了《商铺租赁合同》，合同约定水星楼商业公司将水星楼商业广场8A#、8B#楼一、二、三层134#、201#、202#、301#部分区域、302#出租给水星商务酒店使用，并约定了租赁期限、租金标准、逾期违约金。同日，水星楼商业公司向水星商务酒店借款5000000元，借款期限为一年，每月1日按月息3%支付利息。逾期支付，由水星商务酒店从水星楼商业公司应收租金及水电费中直接抵扣。后因水星楼商业公司未按期偿还本息，双方于2016年12月10日签订《补充协议》，将原租赁合同期限顺延至2035年12月31日，2018年1月1日至2035年的总租金为5000000元，水星商务酒店可用借款于2018年1月10日前一次性抵扣。但双方仅通过借款利息抵销至2017年12月31日止的租金、管理费及水电费。水星商务酒店未在规定的期间内通知抵销，双方不存在以借款抵租金的事实。2.即使双方有抵销的意思表示，该抵销行为发生在人民法院受理破产申请前6个月内，构成个别清偿，应认定为无效。3.截止2020年4月12日，水星商务酒店尚欠水星楼商业公司租金2444411元、管理费1629605元、水电费239416元。水星商务酒店未按约支付上述费用，已经构成违约，应当支付违约金1342341.72元。 水星商务酒店辩称，1.2015年12月11日，水星楼商业公司向水星商务酒店借款5000000元，约定月息3%，实际结算时以息抵租、以息抵水电费。2016年12月10日，基于水星楼商业公司逾期不能清偿本金的实际困难，双方通过签订《补充协议》将租赁期限调整为2016年1月1日起至2035年12月31日，同时约定2018年1月1日至2035年的租金5000000元，水星商务酒店应于2018年1月10日前一次性缴纳，水星商务酒店可用水星楼商业公司欠其借款抵扣。水星商务酒店已经通过抵销方式一次性支付了2018年1月1日至2035年的租金5000000元，双方不存在租金及管理费纠纷。2.欠缴水电费239416元属实，但基于双方实际结算时以息抵租、以息抵水电费的商业习惯，水星商务酒店的欠费行为不构成违约，双方可以协商解决。故请求驳回水星楼商业公司除水电费外的其他诉讼请求。 水星楼商业公司向本院提交了如下证据：1.民事裁定书、决定书，拟证明水星楼商业公司被裁定宣告破产的事实;2.水星商务酒店与水星楼商业公司签订的《商铺租赁合同》、《借款协议》、《补充协议》，拟证明双方之间存在租赁和借款合同关系；3.《继续履行合同通知书》、《租金催缴函》，拟证明水星商务酒店未按约支付租金的事实；4.《关于水星商务酒店欠缴水电费的函告》、《关于水电费欠费的回复》，拟证明水星商务酒店欠水电费的事实。 水星商务酒店向本院提交了2015年12月11日收款收据，拟证明水星商务酒店已向水星楼商业公司缴纳了2018年1月1日至2035年的租金5000000元，双方不存在租金及管理费纠纷。 本院组织当事人进行了质证，双方对对方提交的证据真实性、合法性、关联性均不持异议，但对其证明目的均有异议。本院认为，水星商务酒店提交的收款收据仅能证实水星商务酒店向水星楼商业公司提供借款5000000元。至于双方抵销是否成立，将在本院认为部分予以阐述。 根据当事人的陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：1.2009年6月，水星楼商业公司与案外人曾献奎于签订一份《商铺租赁合同》，约定水星楼商业公司将位于水星楼商业广场8A＃、8B＃楼一、二、三层的134＃、201＃部分区域、202＃、301＃部分区域、302＃的商业用房出租给水星商务酒店经营酒店、茶楼，租期8年，即2009年7月1日至2017年6月30日，总租金为10464534元。后水星商务酒店升级改造，2015年12月8日，水星楼商业公司与水星商务酒店重新签订《商铺租赁合同》。约定：①租期为2016年1月1日起至2023年12月31日；②租金和管理费先付后用，每半年支付一次，每年11月30日和5月31日缴纳每半年度的租金和管理费。2018年上半年的租金为479239元、管理费319493元，2018年度下半年和2019年上半年每半年的租金484032元、管理费322688元，2019年下半年和2020年上半年每半年的租金498554元、管理费332368元。每逾期一天，按应交租金或费用总额的2‰的标准支付违约金；③水星商务酒店除租金外还应交纳以下费用：租赁期间，水星商务酒店须接受物业服务公司的管理，租赁物业范围内的物业管理费由、水、电、气等能源费用及因经营引起的一切相关税、费全部由水星商务酒店自行交纳。 2.2015年12月1日，水星楼商业公司与水星商务酒店另行签订了一份《借款协议》，约定：水星楼商业公司向水星商务酒店借款5000000元，借款期限为2015年12月10日至2016年12月9日，借款延期或提前还款均由双方协商一致后再按新约定办理。利息按月息3%且在每月1日支付，如不按时支付，由水星商务酒店从应付水星楼商业公司商铺租金和水电费中直接抵扣。如逾期未还款付息，双方的原房屋租赁合同顺延12年，其租赁合同所约定的其他内容不变。2015年12月11日，水星商务酒店向水星楼商业公司支付借款5000000元。 3.因水星楼商业公司逾期付款，双方于2016年12月10日签订《补充协议》，约定将原借款期限顺延至2017年12月9日，月息3%。若水星楼商业公司于2017年12月9日前未还清借款本息，则将2015年12月8日签订的《商铺租赁合同》的租赁期限变更为2016年1月1日至2035年12月31日。2016年1月1日至2017年12月31日的租金按原协议标准执行。2018年1月1日至2035年的租金总共为5000000元，水星商务酒店应于2018年1月10日前一次性缴纳(水星楼商业公司欠水星商务酒店的借款可抵扣)。若水星楼商业公司中途还清5000000元，则租金按《商铺租赁合同》约定的2018年租金标准执行，租期为(2016年1月1日至2035年12月31日)不变。 4.2018年7月5日，本院作出(2018)湘07破申4号民事裁定书，裁定水星楼商业公司进入破产清算程序，并指定湖南鼎诺清算服务有限公司作为管理人处理破产清算程序中的债权债务。经双方结算，水星商务酒店采取以息抵租及补差方式缴纳了2016、2017年度的租金、管理费和水电费，并单独缴纳了2018年7月至至今的水电费。2018年8月2日，水星楼商业公司管理人通知《商铺租赁合同》继续履行，水星商务酒店于2018年8月17日签收。2018年9月22日，本院作出(2018)湘07破4号民事裁定，裁定宣告水星楼商业公司破产。2018年10月12日，水星楼商业公司管理人向水星商务酒店发出了《租金催缴函》，告知水星商务酒店按《商铺租赁合同》约定缴纳2018年度的租金及管理费1605452元。水星商务酒店于2018年10月17日书面回复称，其2018年1月1日至2035年12月31日的商铺租金已经一次性由水星楼商业公司欠其借款本金及利息抵扣。2019年1月9日，水星楼商业公司向本院提起诉讼，要求水星商务酒店支付拖欠的租金、管理费及违约金，后于2019年9月25日撤诉。(以下简称(2019)湘07民初7号案)。2020年3月30日水星楼商业公司向水星商务酒店发出水电费催缴通知，限其于2020年4月15日缴清水电费239416元，逾期，将采取停止供电或其他措施进行催缴。 5.(2019)湘07民初7号中，水星商务酒店向本院提交了2016年度、2017年度房租、水电费明细表及水星楼商业公司向水星商务酒店2017年9月14日开具的收取2017年1月1日至2017年6月30日的9张发票等证据，经该案庭审质证，水星楼商业公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。明细表仅有房租与水、电费两项科目。水星楼商业公司2017年9月14日出具的9张发票的金额790824元与2107年上半年房租的总金额790824元相一致。 本院认为，水星楼商业公司与水星商务酒店签订的《租赁合同》、《借款合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，虽然借款合同中约定的月息3%，超过了法律保护范围，但月息2%至3%范围内的债务属自然之债，对已支付的部分可不予返还，该约定内容不违反法律、行政法规强制性规定。上述合同合法，有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。 本案的争议焦点为：双方抵销权是否成立；水星商务酒店应否支付租金、管理费、水电费及违约金等费用。 首先，双方抵销权已经成立。《中华人民共和国合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。约定抵销，是指当事人协商一致所为的抵销，不受法律规定的抵销条件的限制，只要意思表示一致，就可以抵销。双方达成抵销协议时，即发生抵销的法律效力。本案中，2016年12月10日签订的《补充协议》是以2015年12月1日签订的《借款协议》及2015年12月8日签订的《商铺租赁合同》的内容为基础，在水星楼商业公司未按《借款协议》约定的时间偿还本息的基础上达成对原《商铺租赁合同》的租赁期限和给付方式的变更。《补充协议》约定，水星楼商业公司应于2017年12月9日前向水星商务酒店返还5000000元借款本息，逾期未还，将原来的租赁期限延长至2035年12月31日；水星商务酒店应于2018年1月10日向水星楼商业公司一次性支付2018年1月1日至2035年的租金5000000元；水星楼商业公司欠水星商务酒店的借款可抵销。根据《补充协议》约定的内容，可以认定双方在签订《补充协议》时就已经达成了如水星楼商业公司逾期未向水星商务酒店清偿5000000元借款本息，水星商务酒店应支付的18年租金5000000元，可以与5000000元借款相抵销的合意。因水星楼商业公司没有按《补充协议》的约定偿还借款，双方约定抵销条件成就，抵销权于2018年1月10日抵销条件成就时即发生抵销的法律效力。 关于水星楼商业公司提出水星商务酒店未在2018年1月10日履行通知，抵销未成立，且该抵销行为发生在水星楼商业公司出现破产原因的六个月内，应认定为无效的主张，本院认为，1.通知仅系法定抵销权的行使方式，约定抵销无须履行通知义务；即使有通知义务，怠于履行通知义务也不影响抵销权的成立。2.管理人没有在受理破产之日六个月内提出抵销权无效之诉，且2016年12月10日双方形成抵销的合意时间发生在破产申请前一年，租赁合同所产生的债务并非突击负债，不具有恶意串通，先为清偿的情形，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第四十四条规定破产企业法第四十条第(二)项中恶意负债不得抵销的情形。故水星楼商业公司的该主张不能成立，本院不予支持。 其次，2018年7月5日水星楼商业公司进入破产程序后，《补充协议》约定5000000元借款抵租的内容部分无效，之后的租金仅能用借款本金进行抵扣。 第一，《补充协议》约定2018年1月1日至2035年12月31日租金5000000元，即年租金仅为270000元。该约定与水星楼商业公司签订二份《租赁合同》所约定的年租金约1300000元、1600000元相差甚远，明显低于当时的市场行情。结合2016年、2017年双方采取用5000000元月息3%所产生的利息进行结算并抵扣租金和管理费的事实，可以认定《补充协议》约定与18年租金相抵销的是5000000元借款本息。 第二，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。水星楼商业公司于2018年7月5日裁定进入破产清算程序后水星商务酒店出借的5000000元借款就应停止计息，双方约定的用5000000元借款本息抵租金的条件出现了法律上的履行不能。水星楼商业公司的管理人提出要求水星商务酒店继续履行合同的通知后，水星商务酒店没有提出解除合同。租赁合同应继续履行，水星商务酒店应按约支付租金。在破产程序中，应尊重并认可双方之间“以租抵债”成立的事实。鉴于进入破产程序所有债权应停止计息的法律规定，水星商务酒店可用借款本金与应付租金进行抵销。 最后，关于水星商务酒店应支付租金、管理费、水电费和违约金问题。 第一，《商铺租赁合同》中约定的管理费的性质实质上是租金。其理由为：1.水星楼商业公司与水星商务酒店没有形成管理与被管理的权利义务，水星楼商业公司收取管理费没有法律依据；2．《商铺租赁合同》中对物业管理费由水星商务酒店自行承担已另行进行了约定；3.从两次《商铺租赁合同》约定的年租金来看，将管理费与租金分开认定，明显与案涉酒店当时的租赁市场行情不符；4.2016年、2017年明细表没有管理费科目，水星楼商业公司2017年9月14日开出的5张管理费和4张租金的金额790824元与其认可的2107年上半年租金790824元相吻合，可以认定双方在租赁合同实际履行过程中亦是将管理费作为租金予以收取。 第二，截止2020年4月15日(起诉之日)，水星楼商业公司应支付的利息与水星商务酒店应支付租金(含管理费)相抵，水星商务酒店应付租金为2946285元。1.2018年1月1日之前的租金双方已经采用以息抵租、补差的方式进行了结算；2.2018年1月1日至2018年7月4日之前的租金可以用5000000元的利息进行抵扣。根据《商铺租赁合同》的约定，2018年1月1日至2018年6月30日，水星商务酒店应付的租金为798732元，2018年7月1日至7月4日应付的租金为17927元(806720元÷180天×4天)，两项合计为816659元。2018年1月1日至2018年7月4日水星楼商业公司应付的利息为920000元(5000000元×3%×6个月＋5000000元×3%÷30天×4天)。两项相抵，水星楼商业公司应付水星商务酒店利息103341元(920000-816659)；3.2018年7月5日至2020年4月15日水星商务酒店应付租金为3049626元。①2018年7月5日至2018年12月31日的租金为788793元(806720元-17927元)；②2019年1月1日至2019年12月31日的租金为1637642元(806720元+830922元)；③2020年1月1日至2020年4月15日的租金为623191元(830922元÷180天×135天)。 第三，水星商务酒店提出，因受疫情影响三个月未正常经营，租金应予扣减。本院认为，考虑水星商务酒店2020年上半年受疫情的影响没有正常经营的客观事实，酌情扣减2个月的租金为276974元(830922元÷6月×2月)。 第四，水星商务酒店认可差欠水星楼商业公司2018年1-6月份的水电费239416元。 第五，关于违约金。因双方抵销权已经成立，抵销不能完全实现系法律上的履行不能所致，双方均无过错，水星商务酒店不应支付违约金。 综上所述，经结算，上述各项费用相抵，水星楼商业公司提起诉讼时，水星楼商业公司尚欠水星商务酒店2091273元。水星商务酒店不差欠水星楼商业公司款项，水星楼商业公司要求水星商务酒店支付租金、管理费、违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百八十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，判决如下： 驳回常德市水星楼商业经营管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费51390元，由原告常德市水星楼商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 文晓桃 审 判 员 刘宇学 审 判 员 刘爱华 二〇二〇年九月二十六日 法官助理 盛 辉 书 记 员 徐晓敏 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。 第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可能按照国家规定的程序中止供电。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。