云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0826民初333号原告：杨苏琪，女，1991年6月13日出生，哈尼族，大学本科文化，家庭住址：云南省普洱市江城县。委托诉讼代理人：李承翰，男，系云南国力律师事务所律师，委托诉讼代理权限：特别授权代理。被告：鲁丽华，女，1972年4月12日出生，哈尼族，大专文化，家庭住址：云南省普洱市江城县。原告杨苏琪与被告鲁丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨苏琪的委托诉讼代理人李承翰、被告鲁丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨苏琪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年6月16日签订的《房地产买卖契约》，以及2017年7月18日签订的《房产买卖补充协议》；2.判令被告立即返还原告已支付的房款640,000元人民币；3.判令被告支付原告违约金232,200元人民币；上述共计872,200元人民币；4.本案诉讼费用、保全费、保全保险费等所有费用由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定被告将其座落于江城县勐烈镇欣星街的房地产转让给原告，房地产成交价格为860,000元人民币，当日，原告支付购房定金200,000元，尾款于2017年8月31日前一次性付清，2017年7月30日交付该房地产。合同第四条约定：甲方（被告）保证该房地产权属清楚。若发生与甲方（被告）有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方（被告）负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；合同第五条约定：甲方（被告）不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产价款860,000元的千分之一的滞纳金。2017年7月6日，被告找到原告商量，该房地产的房产证及土地证已经在江城县农村信用社做抵押贷款，希望把过户手续延长至贷款期限届满时，原告才得知被告在签订《房地产买卖契约》时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。经被告一再请求，让原告凑钱偿还贷款后再办过户手续，原告又一次相信被告。2017年7月18日，经双方协商一致，约定被告应还清贷款，解除房产抵押，于2018年2月28日前交付房屋，原告支付房款的期限也相应延迟至2018年3月31日前，分期付款改为：第二次付款260,000元，扣除被告已收租金36,000元，原告应付224,000元；第三次付款400,000元，付款日期为2018年3月31日前。原告遵守合同约定，委托叶美书向被告支付房款，分别于2017年6月16日支付购房定金200,000元，2017年7月19日支付房款140,000元（实际转账104,000元，加上租金所得36,000元），2017年9月16日支付房款100,000元，2017年11月30日支付房款200,000元，原告向被告支付房款共计640,000元人民币。被告在签订《房地产买卖契约》时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，因被告无法按期偿还江城县农村信用社贷款，作为抵押贷款的房地产，即原告向被告购买的房地产被法院执行，导致原告与被告的买卖合同无法继续履行。被告构成根本违约，其违约行为给原告造成了重大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实…”因此，被告应当立即返还原告己支付的房款640,000元人民币。另，根据双方的合同约定：甲方（被告）不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产价款860,000元的千分之一的滞纳金。被告应于2018年2月28日交付房屋，直至2018年11月20日，原告才得知因被告无法按期偿还江城县农村信用社贷款，作为抵押贷款的房地产被江城法院执行，导致房屋已经无法交付，合同无法继续履行，被告构成根本违约，被告应承担延迟履行交房义务造成的违约责任，应支付原告违约金232,200元人民币（按每日860元，共270日计算）。综上所述，为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼。被告鲁丽华对原告起诉所称的事实和理由予以认可，同意解除原告与被告于2017年6月16日签订的《房地产买卖契约》，以及2017年7月18日签订的《房产买卖补充协议》，同意返还原告已付房款。但认为，违约金过高，没有能力偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告杨苏琪提交的：身份证复印件1份、《房地产买卖契约》原件1份、《房产买卖补充协议》原件1份、户口簿复印件1份、授权委托书原件1份、银行转账凭证1份、客户存款回单3份、《收条》4份、《还款协议》原件1份，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告鲁丽华在举证期限内未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月16日，原告杨苏琪委托案外人叶美书与被告鲁丽华签订了《房地产买卖契约》，约定被告鲁丽华将其座落于江城县勐烈镇欣星路的房地产转让给原告杨苏琪，房地产成交价格为860,000元，当日，由原告支付购房定金200,000元，尾款于2017年8月31日前一次性付清，2017年7月30日交付该房地产。并约定若被告中途反悔，被告应在悔约之日起30日内将定金退还原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产价款860,000元的千分之一的滞纳金。2017年7月6日，被告找到原告商量，该房地产的房产证及土地证已经在江城县农村信用社做抵押贷款，希望延长过户手续。2017年7月18日，经双方协商一致，签订了《房产买卖补充协议》，约定被告于2018年2月28日前交付房屋，原告支付房款的时间延迟至2018年3月31日前，分期付款改为：第二次付款260,000元，扣除被告已收租金36,000元，原告应付224,000元；第三次付款400,000元，付款日期为2018年3月31日前。原告遵守合同约定，委托叶美书向被告支付房款，分别于2017年6月16日支付购房定金200,000元，2017年7月19日支付房款140,000元（实际转账104,000元，加上租金所得36,000元），2017年9月16日支付房款100,000元，2017年11月30日支付房款200,000元，原告向被告支付房款共计640,000元。后，因被告无法按期偿还江城县农村信用社贷款，作为抵押贷款的涉案房地产，已被强制执行，偿还银行贷款，导致原告与被告的《房地产买卖契约》无法继续履行。2018年11月20日，经原告与被告协商后，被告出具《还款协议》，承诺向原告返还购房款640,000元，分别于2018年12月30日前返还100,000元，剩余尾款于2019年1月30日返还。被告鲁丽华至今未按《还款协议》履行，原告为此提起诉讼。另，诉讼中，原、被告双方均认可被告现已返还原告8,000元购房款，尚欠632,000元购房款。本院认为，本案当事人存在以下争议焦点：被告鲁丽华是否应该支付原告杨苏琪违约金232,200元的问题。原告杨苏琪与被告鲁丽华签订的《房地产买卖契约》以及《房产买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。现原告杨苏琪提出解除以上两份合同，被告鲁丽华表示同意，本院视为双方约定解除合同，对双方解除《房地产买卖契约》以及《房产买卖补充协议》的意见，不违反法律规定，本院予以采纳。对于原告杨苏琪要求被告鲁丽华返还购房款640,000元的主张，因庭审查明现被告尚欠原告购房款632,000元，故，本院予以支持被告鲁丽华返还原告杨苏琪尚欠购房款632,000元。对于违约金问题，由于被告鲁丽华违约，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告鲁丽华应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，即违约金是否过高应以当事人实际损失为衡量标准。原告杨苏琪未举出证据证明其实际所受的损失，其主张按照双方约定逾期交付房地产方式计算违约金，被告鲁丽华提出违约金过高，要求法院予以核减，本院酌情予以适当减少，按照双方的约定“若被告中途反悔，被告应在悔约之日起30日内将定金退还原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。”酌定减少为按照定金数额计算违约金，故被告鲁丽华应当支付原告杨苏琪违约金200,000元。综上所述，原告杨苏琪的诉讼主张部分成立，本院予以部分支持；被告鲁丽华的辩解理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨苏琪与被告鲁丽华分别于2017年6月16日签订的《房地产买卖契约》，以及2017年7月18日签订的《房产买卖补充协议》。二、被告鲁丽华于本判决生效之日起三十日内返还原告杨苏琪购房款632,000元、并支付违约金200,000元，两项共计832,000元。三、驳回原告杨苏琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,522元，减半收取计6261元，由原告杨苏琪负担289元，由被告鲁丽华负担5972元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 白 雪二〇二〇年九月十四日书记员 白顺玲