青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3718号原告：青海生科中小企业创业有限公司（统一社会信用代码：91633100781412031F）住所地：青海生物科技产业园经四路**。法定代表人：杨勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鹏程、董明邦，青海树人律师事务所律师。被告：青海甘玄美生物科技有限公司（统一社会信用代码：91633100MA7524UT4T））住所地：青海省西宁市城**经四路******东南侧法定代表人：张志远，该公司执行董事兼总经理原告青海生科中小企业创业有限公司（以下简称：生科公司）与被告青海甘玄美生物科技有限公司（以下简称甘玄美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告青海生科中小企业创业有限公司的委托诉讼代理人杨鹏程和董明邦到庭参加诉讼，被告青海甘玄美生物科技有限公司经本院依法传唤五正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青海生科中小企业创业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年11月1日签订的《商用房屋租赁合同书》；二、判令被告腾退位于西宁市××区南侧，建筑面积1806平方米的房屋；三、判令被告向原告支付截至2020年6月30日的租金292572元、物业费81270元、取暖费73001.5元，共计446843.5元；四、判令被告支付2020年7月1日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋租金（参照《商用房屋租赁合同书》约定的租金即每月32508元计算）、物业费（参照《商用房屋租赁合同书》约定的每月5418元计算）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原告与被告签订《商用房屋租赁合同书》，合同约定由原告将位于西宁市××区南侧，建筑面积共1806平方米的厂房租赁与被告，租赁期限为一年，自2018年11月1日至2019年10月30日止。2019年11月1日，双方再次签订《商用房屋租赁合同书》，约定由被告承租上述房屋，租赁期限为一年，自2019年11月1日至2020年10月30日止。后被告未按照合同约定按时足额支付2019年4月1日起的的租金、物业服务费、取暖费，欠费金额共计446843.5元，经原告催收，被告仍未结清欠缴费用，已构成违约。为应对疫情影响，原告已免除被告2020年1月至2020年6月的租金。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，向本院提起民事诉讼，望判如所请。被告青海甘玄美生物科技有限公司未提交答辩意见及相关证据材料。原告青海生科中小企业创业有限公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：《房屋所有权证》、《租赁房屋现场照片》、《商用房屋租赁合同书》（2018）、《商用房屋租赁合同书》（2019）、《收费通知单》、《西宁市发展和改革委员文件通知》两份、《减免企业房屋租金的通知》、《发改委关于降低供暖价格的通知》，拟证明原告对城北区经四路22号22号楼、13号楼等9幢楼拥有所有权，有权出租案涉房屋及出租给被告后对房屋的使用情况。原、被告于2018年11月1日签订《商用房屋租赁合同书》，约定租赁期限为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日止，2019年11月1日双方再次签订《商用房屋租赁合同书》，约定租赁期限为1年，自2019年11月1日至2020年10月31日止；两份合同均约定由甘玄美公司租赁原告位于西宁市××区南侧孟建筑面积1806平方米的房屋。案涉房屋的租赁费为每平方米18元，每月租赁费32508元，每季度97524元，每年390096元，服务管理费为每平方米3元，每月5418元。取暖费按照政府部门相关标准收取，于每年9月30日前一次性缴纳；房屋租赁费和服务管理费按季度缴纳。首期租赁费为97524元，在合同签订之日起10个工作日内被告向原告一次性付清，以后每个季度的租赁费在当季度的第一个月内一次性足额支付不得拖欠，否则视为违约；被告不支付或者不按约定的时间支付房屋租赁费等逾期30日，原告有权单方面解除合同，并收回房屋。2019年11月6日，原告向被告发出《收费通知单》，要求其在接到通知三日内向原告缴纳欠付租金、服务管理费及采暖费用，该《收费通知单》由被告工作人员哈兴莉签收，根据西宁市发展和改委员会的通知，被告租赁期间内欠付原告取暖费共计70459.48元（2018.10.15-2019.4.15的取暖费按照6.6元每平米每月计算，2019.10.15-2020.1.31的取暖费按照6.9元每平米每月的标准计算取得）。原告为应对疫情影响，支持中小企业复工，减免被告2020年1-6月租赁房屋费用。2020年2月22日西宁市发展和改革委员会发布《关于降低西宁市区天然气集中供暖价格的通知》，写字楼和营业性商业等其他非居民集中供暖价格实行政府指导价，按实际产权面积计收上浮幅度最高不超过居民供暖价格每平方4.87元基准价的30%。供暖费的单价由两部分单价组成，2019年10月15日至2020年2月22日按6.9元计算，2020年2月23日至2020年4月15日按照6.33元计算。结合供暖时间和收费标准，被告欠付供暖费73001.5元。原告生科公司提交的上述证据，其中《租赁房屋现场照片》无法证明系案涉房屋由被告甘玄美公司承租使用期间的实际场景，《收费通知单》，无其他证据予以佐证签收人哈兴莉系被告甘玄美公司的工作人员，关联性无法确认，对证明力不予确认。《房屋所有权证》、《商用房屋租赁合同书》（2018）、《商用房屋租赁合同书》（2019）、《西宁市发展和改革委员文件通知》两份、《减免企业房屋租金的通知》、《发改委关于降低供暖价格的通知》等证据符合证据真实性、合法性、关联性能相互印证，对证明力本院予以确认并在卷佐证。结合原告陈述和本院确认的证据，认定如下事实：原告生科公司与被告甘玄美公司达成商用房屋租赁合意，双方于2018年11月1日签订《商用房屋租赁合同书》。合同约定租赁期限为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日止，甘玄美公司承租由原告生科公司所有，位于西宁市××区南侧孟建筑面积1806平方米的房屋。双方约定为了合同有效履行，被告甘玄美公司于合同签订之日起三个工作日内向原告支付履约保证金70000元，作为合同生效条件。租赁费为每平方米18元，每月租赁费32508元，每季度97524元，每年390096元。服务管理费为每平方米3元，每月5418元。取暖费按照政府部门相关标准收取，于每年9月30日前一次性缴纳；房屋租赁费和服务管理费按季度缴纳。首期租赁费为97524元，在合同签订之日起10个工作日内被告向原告一次性付清，以后每个季度的租赁费在当季度的第一个月内一次性足额支付不得拖欠，否则视为违约；被告不支付或者不按约定的时间支付房屋租赁费等逾期30日，原告有权单方面解除合同，并收回房屋。被告甘玄美公司依照约定向原告支付了70000元履约保证金，合同履行期间，被告欠付原告自2019年4月1日至承租期满期间的部分租金及服务管理费。2019年11月1日双方再次协商签订《商用房屋租赁合同书》，对案涉房屋进行续租，约定租赁期限为1年，自2019年11月1日至2020年10月31日止，租赁费、服务管理费、取暖费等收取标准与上一年度签订的《商用房屋租赁合同书》一致。合同履行期间，原告生科公司依据西宁市发展和改革委员的文件通知，在2020年2月23日至2020年4月15日期间，将取暖费收取标准从每月每平方米6.9元降低为每月每平方米6.33元。2020年3月20日，原告生科公司为应对疫情影响，支持中小企业复工，减免被告甘玄美公司2020年1-6月租赁房屋租赁费195048元。双方续签《商用房屋租赁合同书》后，被告甘玄美公司未依约支付租金及服务管理费和取暖费。经本院释明，原告生科公司同意从被告应付金额中扣除前期缴纳的履约保证金70000元。经原告追索无果，遂诉至本院。本院认为，原告与被告签订的两份《商用房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约将案涉房屋租赁于被告使用，被告应当依约履行付款义务。被告在租赁期限内未足额支付租金、服务管理费及取暖费，导致合同目的无法实现，已构成违约。双方于2018年11月1日签订的《商用房屋租赁合同书》因合同期限届满，自动解除。2019年11月1日双方再次协商签订的《商用房屋租赁合同书》，租赁期限自2019年11月1日至2020年10月31日止，原告要求解除2019年签订的《商用房屋租赁合同书》、被告腾退租赁房屋并支付欠付租金、服务管理费及取暖费的诉讼请求符合法律规定，本院予支持。上述两份《商用房屋租赁合同书》履行期间，被告甘玄美公司欠付原告生科公司2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金487620元，服务管理费81270元。2019年10月15日至2020年4月15日期间的取暖费被告尚未向原告支付，原告依照西宁市发展和改革委员会的文件通知，按照6.9元每平方米每月的价格收取2019年10月15日至2020年2月22日期间的取暖费，按照6.33元每平方米每月的价格收取2020日至2020年2月22日至2020年4月15日期间的取暖费符合法律规定，期间欠付取暖费共计72915.18元。上述三项费用共计641808.18元，扣除原告在2020年1月1日至2020年6月30日免除的六个月租金195048元及被告交纳的700000履约保证金，尚欠付376757.18元，原告主张超出的部分于法无据，本院不支持。原告主张被告甘玄美公司按照《商用房屋租赁合同书》约定的租金标准（每月32508元）和服务管理费标准（每月5418元）支付自2020年7月1日至房屋实际腾退期间的租金和房屋管理费，符合法律规定给，本院予以支持。被告甘玄美公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、法庭辩论等诉讼权利，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告青海生科中小企业创业有限公司与被告青海甘玄美生物科技有限公司于2019年11月1日签订的《商用房屋租赁合同书》；二、被告青海甘玄美生物科技有限公司于本判决生效后十日内腾退位于西宁市××区南侧的房屋（建筑面积1806平方米）；三、被告青海甘玄美生物科技有限公司于本判决生效后十日内向原告青海生科中小企业创业有限公司支付截止2020年6诶30日期间的租金、服务管理费及取暖费共计376757.18元。四、被告青海甘玄美生物科技有限公司按照《商用房屋租赁合同书》约定的租金标准（每月32508元）和服务管理费标准（每月5418元）支付自2020年7月1日至房屋实际腾退期间的租金和房屋管理费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8002元，减半收取计4001元，由被告青海甘玄美生物科技有限公司承担3373元，由原告原告青海生科中小企业创业有限公司承担628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张永平二〇二〇年九月二十二日法官助理 陈 林书记员 田 海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。