文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12970号原告:重庆百名御物业管理有限公司，住所地：重庆市渝**龙塔街道红黄路**，统一社会信用代码915001120912431038。法定代表人：武兵，执行董事。委托诉讼代理人：易三妹，重庆沁山律师事务所律师。被告：重庆庆沁实业有限公司，住，住所地：重庆市江**文星门街****17-3一社会信用代码9150010532241795XU。法定代表人：李晓青，执行董事。委托诉讼代理人：陈霞，重庆法谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：何姝萱，重庆法谷律师事务所实习律师。被告：重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司，住所，住所地：重庆市渝**龙塔街道红黄路**附**3-1至3-13名家汇国际广场**3-商业社会信用代码91500112MA5UQJAU6H。法定代表人：龙华云，经理。委托诉讼代理人：冉恢，重庆开锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。原告重庆百名御物业管理有限公司（以下简称百名御公司）与被告重庆庆沁实业有限公司（以下简称庆沁公司）、重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司（以下简称珂琳雅医疗美容公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，由审判员陶立依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百名御公司的委托诉讼代理人易三妹，被告庆沁公司的委托诉讼代理人陈霞，被告珂琳雅医疗美容公司的委托诉讼代理人冉恢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百名御公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告珂琳雅医疗美容公司向原告支付2018年3月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年4月30日、2019年7月1日至2019年8月31日、2020年1月1日至2020年5月31日的物业管理费91476.32元，商业电费127772元；2、判令被告珂琳雅医疗美容公司自2018年3月21日起，以应交未交的物业管理费为基数，按照3‰每日的标准支付违约金；3、判令被告庆沁公司对被告珂琳雅医疗美容公司以上欠付款项承担连带交纳责任；4、本案案件受理费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告庆沁公司于2016年4月1日与原告签订《金唐﹒紫荆商业广场商业服务协议》，约定由原告为其提供位于紫荆商业广场4栋三层商业用房的物业服务，物业面积为879.58平方米，物业服务费按照8元/平米/月计收（含电梯扶梯费，不包括公用、景观、消防用水电、中央空调等费用），应于每月20日前交纳。电价为1.20元/度，一次供水为4.70元/吨，二次供水为5.50元/吨，水电气费随物业服务费一起收取，逾期缴纳商业服务费和水电费的，应按照每天3‰的标准支付违约金。2016年7月6日，被告庆沁公司委托吕星与白雪签订《房屋租赁合同》，约定白雪支付实际发生的水、电、气、物业费等费用，而该物业实际使用人为被告珂琳雅医疗美容公司，且各项费用亦由被告珂琳雅医疗美容公司进行交纳。但被告珂琳雅医疗美容公司自2018年3月20日开始就欠付相关物业管理费和水电公摊费、商业水电费等费用。截至2020年5月20日，被告珂琳雅医疗美容公司已欠付物业管理费91476.32元，商业电费127772元。被告珂琳雅医疗美容公司已严重损害原告合法权益，应支付并承担违约责任，被告庆沁公司作为业主，应对欠付费用承担连带交纳责任，遂起诉。被告庆沁公司辩称，1、物业使用人是珂琳雅医疗美容公司，各项费用应由其缴纳，原告陈述其与珂琳雅医疗美容公司达成新的合意，但仅约定了各项费用由珂琳雅医疗美容公司承担，未约定我方承担连带责任；2、原告陈述依据物业管理条例规定主张我方承担连带责任，但适用前提条件是业主认可实际使用人，但我方不认可珂琳雅医疗美容公司使用事实，不满足该条规定。同时，该规定只针对物业费，其主张我方就电费承担连带责任没有法律依据；3、原告仅存在资金占用损失，其主张违约金过高，请求依法减少。被告珂琳雅医疗美容公司辩称，1、原告起诉期间是我方在使用，对于物管费，除2020年1月1日-2020年5月31日期间有争议外，其余期间的欠付物管费金额无异议，愿意支付物业费。2020年1月1日-2020年5月31日期间已经支付了2020年2月、3月、4月部分物管费；2、我方有单独水电表，即便代缴，应有单独发票和缴费记录，且原告抄表记录未经使用人认可，不足以证明我方实际使用；3、拒绝支付物业费的理由是前期案外人封闭消防通道，原告不作为，导致我方无法通过消防验收，造成损失，我方不应承担违约金；如判令支付，违约金过高，请求调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；4、我方系医疗单位，因疫情亏损严重，若判令支付，请求给予支付期限。本院经审理认定事实如下：被告庆沁公司系位于渝北区龙塔街道红黄路121号附14号3-1至3-13名家汇国际广场4幢3-商业房屋的产权人，该房屋建筑面积879.58平方米，套内面积788.89平方米，用途为商服用房。2014年6月4日，重庆金唐房地产开发有限公司与重庆百名御物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定，重庆金唐房地产开发有限公司选聘重庆百名御物业管理有限公司对紫荆商业广场项目提供前期物业管理服务，物业座落位置为渝北区龙塔街道红黄路121号。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：……3、代交水、电、气费（有偿）；第六条，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……3、商场：8.0元/月﹒平方米（含电梯费，不包括公用、景观、消防用水用电等费用）。第三十条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每迟交一天应每天按当月物管费3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年6月4日起至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。2016年3月22日，被告庆沁公司出具一份《授权委托书》，内容为：兹委托何煜东，全权办理位于重庆市渝北区龙塔街道红黄路121号附14号3-1至3-13名家汇国际广场4幢3-商业该处物业的所有接房事宜。特此委托。2016年4月1日，被告庆沁公司为甲方（业主）与原告为乙方（物业管理企业）签订了《金唐﹒紫荆商业广场商业服务协议》，约定，一、甲方同意接受乙方对金唐﹒紫荆商业广场商住小区提供的物业管理服务，并按时缴纳相关服务费用。二、本合同约定之物业位于紫荆商业广场4栋三层，甲方所购房屋性质为商业用房，建筑面积788.89m2。六、甲方承担的费用及缴纳方法，1.1物业服务费以产权建筑面积计算，按8元/平米/月计收（含电梯扶梯费，不包括公用、景观、消防用水电、中央空调等费用）；租赁户/承包方租赁商铺内自用水电气费设置为物业一户一表的，由物业公司工程人员抄表，随物业服务费一起收取，其中电价为1.20元/度，单价将随物价局公布的调整价格而做相应调整；2.1甲方应当在当月20日之前（遇节假日需提前）将当月物业服务费用金额缴清……甲方如果逾期缴纳商业物业服务费用，将按每天3‰向乙方缴纳协议违约金。2.2商铺内自用水、电费按月抄表，随物业服务费一起缴纳，缴纳方法以及延期缴纳的处理与本协议第六条第2.1款相同。甲方签章处有“何煜东”签字捺印，乙方处加盖原告印章。被告庆沁公司认为授权委托书系复印件且内容为接房，公司亦未对商业服务协议签章，故对于商业服务协议的真实性不予认可。2018年10月24日，原告百名御公司紫荆商业广场物业服务中心发出的《物业费、水电费催缴函》载明：尊敬的重庆新珂琳雅医疗美容门诊部有限公司：您好！截止2018年10月24日，您紫荆商业广场以上物业共欠物业公司物业费42219.6元（2018年3月至2018年10月）、违约金3166.5元，公摊水电费1938.5元，电费59574.2元，水费1347.5元，其中2018年6月和2018年9月所有费用已结清，合计欠费108246.3元。该份函件上有马晓波落款签字。后又分别于2018年11月15日、2019年8月15日再次发函催收2018年3月至2018年11月的物业费，2018年3月至2018年10月的电费以及截至2019年8月的物业费和电费。2019年11月25日，原告向被告珂琳雅医疗美容公司邮寄催费函，函告：贵司位于紫荆广场4栋3楼的房屋，截止2019年11月25日共欠物业费70366元、公摊水电费3642.2元，代缴的电费125641.4元，合同违约金5699.7元，限贵司在2019年11月30日前如数足额向我司缴纳。原告关于案涉房屋三块独立电表的抄表记录显示，2018年2月至2018年5月起止度数分别为27238度-34595度、9209度-12504度、61511度-69912度；2018年6月-2018年8月起止度数分别为37746度-43007度、14070度-17349度、73750度-92602度；2019年2月至2019年4月起止度数分别为25788度-28343度、62137度-68766度、136200度-146740度；2019年6月至2019年8月起止度数分别为31208度-34121度、75349度-81873度、152124度-165344度；2019年12月至2020年5月起止度数分别为39087度-43465度、94284度-106962度、189876度-209082度。另举示了相应期间的关于整个物业项目用电的付款回单或发票，其主张的商业电费按照1.046元/度进行计算。2020年5月29日，被告珂琳雅医疗美容公司通过微信转账向原告支付10391.6元，又于2020年7月2日分别转账支付2500元、4536.6元。被告珂琳雅医疗美容公司认为系支付2020年2月、3月、4月期间的部分物业费。原告认为分别抵扣支付当月的费用，其中将2020年5月29日缴纳的费用抵扣当月部分物业费和电费后，申请将诉讼请求变更为：1、判令被告珂琳雅医疗美容公司向原告支付2018年3月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年4月30日、2019年7月1日至2019年8月31日、2020年1月1日至2020年5月31日的物业管理费84439.68元以及商业电费135611.6元；2、判令被告珂琳雅医疗美容公司自2018年3月21日起，以应交未交的物业管理费为基数，按照年利率24%的标准支付违约金；3、判令被告庆沁公司对被告珂琳雅医疗美容公司以上欠付款项承担连带交纳责任；4、本案案件受理费等诉讼费用由二被告承担。2020年6月8日，原告员工郑春燕与用户首页信息电话号码15310******××、备注为“珂琳雅~龙总”之间的微信聊天记录表明，“珂琳雅~龙总”向郑春燕发送过关于物业费用支付计划总计费用254355.9元的图片并希望郑春燕汇报下。电信服务缴费收据显示该电话号码客户名称为龙华云。庭审中，被告庆沁公司陈述将案涉房屋出租给案外人吕星，对于其转租不清楚，租金是吕星支付。被告珂琳雅医疗美容公司陈述案涉房屋系由公司股东白雪向案外人吕星承租的，租金直接支付给吕星，从2016年7月10日起使用至今，除前期因案外人封闭消防通道给我方造成损失外，其余时间与原告没有大矛盾。另查明，原告在庭审中申请撤回对白雪的起诉，本院已口头裁定予以准许。上述事实，有各方当事人陈述、不动产查询结果、前期物业服务合同、商业服务协议、授权委托书、身份证复印件、抄表记录、缴费凭证、物业费催缴函、微信聊天记录、劳动合同、收据、微信缴费截图等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆金唐房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》有双方加盖印章予以认可，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括庆沁公司在内的紫荆商业广场全体业主均具有约束力。关于商业服务协议，尾部甲方落款系何煜东签名捺印，未加盖庆沁公司印章，庆沁公司否认其真实性，原告亦未提交关于何煜东授权委托书的原件，故对其真实性本院不予确认。庆沁公司将案涉房屋租赁给案外人吕星，吕星又将房屋转租给珂琳雅医疗美容公司的股东白雪，至此珂琳雅医疗美容公司从2016年7月10日起使用至今，原告为案涉房屋提供了物业服务。珂琳雅医疗美容公司认可欠付原告2018年3月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年4月30日、2019年7月1日至2019年8月31日期间的物业费，且表示愿意支付，对此本院予以确认，上述期间欠付物业费金额共计63329.76元（8元×879.58平方米×9个月）。关于物业费支付主体，本院认为，庆沁公司作为物业服务合同关系的相对方，其负有向原告支付物业费的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。珂琳雅医疗美容公司作为物业使用人，案涉房屋的物业费实际由珂琳雅医疗美容公司支付，故其应向原告缴纳欠付物业费，并且庆沁公司应对上述欠付物业费承担连带责任。根据前期物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每迟交一天应每天按当月物管费3‰的标准向原告支付违约金，但未明确约定每月物管费支付时间，本院综合认定为先提供服务后支付费用，应于每月月末支付当月物管费，故逾期支付物管费的违约金应以当月欠付物管费为基数，从次月1日起进行计算，原告主张从当月21日起计算于法无据。珂琳雅医疗美容公司称原告提供服务前期有质量瑕疵，但未举证，故应向原告支付违约金，其主张标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算，故违约金计算方式为：以7036.64元为基数，分别从2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年8月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以56293.12元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算；以7036.64元为基数，从2019年9月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算，庆沁公司应对上述违约金承担连带责任。原告未举示证据证明其对2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业费进行过书面催收，故对该部分物业费，本院不予支持。关于商业电费，实际因珂琳雅医疗美容公司使用而产生，且原告已代缴。2018年3月1日至2018年5月31日期间珂琳雅医疗美容共计用电19053度，2018年7月1日至2018年8月31日期间共计用电27392度，2019年3月1日至2019年4月30日共计用电19724度，2019年7月1日至2019年8月31日期间共计用电22657度，2020年1月1日至2020年5月31日期间36262度，总共为125088度，原告主张商业电费每度按照1.046元计算，本院予以认可，因此，被告珂琳雅医疗美容公司在上述期间内共计产生商业电费130842.05元，故对于原告主张的商业电费超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆百名御物业管理有限公司支付2018年3月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年4月30日、2019年7月1日至2019年8月31日期间的物业管理费63329.76元；二、被告重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆百名御物业管理有限公司支付违约金（计算方式：1、以7036.64元为基数，分别从2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年8月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2、以56293.12元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算；3、以7036.64元为基数，从2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告重庆庆沁实业有限公司对上述第一、二项承担连带支付责任；四、被告重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆百名御物业管理有限公司支付2018年3月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日、2019年3月1日至2019年4月30日、2019年7月1日至2019年8月31日、2020年1月1日至2020年5月31日期间的商业电费共计130842.05元；五、驳回原告重庆百名御物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4588.74元，因适用简易程序减半收取2294.37元，由被告重庆渝北珂琳雅医疗美容门诊部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年九月二十七日书记员  马瑞