江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0582执异126号异议人（案外人）：上海大度律师事务所，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路****楼**。负责人：高峰。原告：周建华（ZHOUJIANHUA），男，1953年11月13日生，澳大利亚国籍，经常居住地江苏省张家港市。委托诉讼代理人：陈珊珊，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨之，江苏国之泰律师事务所律师。被告：上海东旺沙经济发展有限公司，住所地上海市，住所地上海市崇明工业园区秀山路****法定代表人：盛建平。被告：镇江东旺置业有限公司，住所地江苏省镇江市，住所地江苏省镇江市丹徒新城长香路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋东平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘剑敏，该公司总经理。本院在审理原告周建华与被告上海东旺沙经济发展有限公司（以下简称东旺沙公司）、镇江东旺置业有限公司（以下简称东旺公司）民间借贷纠纷一案中，案外人上海大度律师事务所（以下简称大度律所）向本院提出书面异议。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2020年7月20日，本院对原告周建华与被告东旺沙公司、东旺公司民间借贷纠纷一案作出（2020）苏0582民初7627号之一民事裁定，裁定冻结被告东旺沙公司、东旺公司的银行存款2300万元或查封其他相应价值的财产。2020年7月24日，本院作出（2020）苏0582民初7627号之一《协助执行通知书》依法查封了东旺公司名下位于×××××××家园23幢102室、103室、104室、105室；37幢102室；38幢101室；18幢101室；8幢101室；17幢101室；42幢0306室；41幢0101室；40幢0302室；39幢0306室；35幢102室；29幢101室；26幢102室；43幢0106室；40幢0303室；45幢0303室；39幢0301室；43幢0306室；41幢0301室；43幢0301室；42幢0301室；43幢0304室；48幢1702室、201室、501室、601室、701室、801室、901室、1001室、1201室、1401室、1501室、402室、502室、602室、702室、802室、902室、1002室、1102室、1202室、1302室、1402室、1502室、1602室、103室、203室、303室、403室、503室、703室、803室、903室、1003室、1103室、1203室、1303室、1403室、1503室、1603室、1703室。案外人大度律所提出异议称，登记备案在东旺公司名下的48幢的40套房产，是东旺公司与大度律所之间通过以房抵债方式销售给大度律所的，双方分别在2019年8月和2020年5月签订了《商品房预售合同》，并办理了相关登记备案手续，相关房款已经全部付清，同时在2020年6月18日对该40套房产办理了交付手续，由大度律所实际占有，仅因为东旺公司在办理大产证过程中因而没有办理大度律所的小产证。待开发商的大产证办理完毕后即可办理小产证，因此根据物权法的规定，该40套房产属于大度律所所有。大度律所认为，根据最高院关于在执行中查封、冻结、扣押财产的规定第17条，该40套房产属于不能查封的情形，据此要求：1、撤销（2020）苏0582民初7627号之一《协助执行通知书》；2、解除预登记备案在大度律所名下的位于镇江市××××房产的查封。案外人大度律所为证明自己的异议请求提供了以下证据材料：1、2019年5月29日东旺公司（甲方、借款人）与大度律所（乙方、出借人）签订的《借款合同》1份，主要内容为：东旺公司向大度律所借款3000万元（具体数额以实际出借数额为准），借款期限为2019年6月3日至2020年6月2日；借款年利率为24%；未经大度律所书面同意，东旺公司无权提前还款，如东旺公司提前还款的，仍然按照一年期的借款偿还本金和利息。2、2019年6月13日东旺公司（甲方）与大度律所（乙方）签订的《确认书》1份，主要内容为：根据2019年5月29日的借款协议，大度律所实际向东旺公司出借款项的金额为2650万元，东旺公司确认上述借款从2019年6月3日开始计息。3、中国建设银行单位客户专用回单4份，主要内容为：2019年6月4日，大度律师分2次共转给上海市普陀区人民法院代管款专用账户1640万元，备注的用途均为“执行款”；2019年6月18日，大度律所转给东旺公司150万元，备注的用途为“往来款”；2019年6月26日，大度律所转给东旺公司860万元，备注的用途为“往来款”。4、2019年8月19日东旺公司（甲方）与大度律所（乙方）签订的《以房抵债协议》1份，主要内容为：双方于2019年5月29日签订《借款协议》，后乙方根据该借款协议向甲方以及向甲方指定的上海市普陀区人民法院执行局支付共计2650万元；甲方确认结欠乙方借款本金及利息共计3286万元，结欠律师费508万元，共计3794万元；甲方以其开发的山水半岛家园48号楼40套房产（详细见附件清单）以备案价95%计34134629元抵偿乙方上述债务，对此乙方表示同意，剩余款项3805371元待甲方有条件时再予支付。5、镇江市丹徒区房产交易中心于2020年6月5日出具的《预售商品房交易情况告知书》40份，主要内容为：经镇江市丹徒区房产交易中心审核确认，已对该40套房屋的交易予以备案，并注明“本告知单是完成房屋交易审核的凭证，不代表房屋交易已进行不动产权利登记”。6、东旺公司开具给大度律所的《收据》40份。7、镇江诚瑞物业管理有限公司出具的《山水半岛验房单》40份，高峰在“业主签名”处签名，确认时间为2020年6月18日。8、2019年5月28日上海市高级人民法院对东旺公司的委托诉讼代理人高峰所作的《谈话笔录》打印件2页，主要内容为：东旺公司与上海煜林实业有限公司（申请执行人，以下简称煜林公司）在再审过程中达成和解，由东旺公司支付煜林公司1640万元，煜林公司解除对东旺公司的执行措施，但煜林公司针对剩余主张保留对主债务人上海荣正宝岛集团有限公司及另一担保人东旺沙公司申请执行的权利。周建华辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，大度律所与东旺公司之间销售的40套房产存在以下多个问题，明显不符合该条规定，具体问题如下：1、大度律所并未与东旺公司就案涉的40套房屋签订合法有效的书面买卖合同；2、若大度律所与东旺公司真的存在案涉40套房屋的商品房买卖，案涉的40套房屋数量如此巨大，大度律所作为律师的执业机构购买房屋的目的也不可能是用于居住；3、大度律所并未实际支付购房款，东旺公司并未按照规定向大度律所开具相应的购房发票。另外，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。由此可见，基于法律行为的物权变动必须要生效的法律行为加登记，但大度律所并未与东旺公司签订书面买卖合同，说明并不具备生效的法律行为，房屋也没有完成登记，并没有发生物权变动。东旺公司称：由于法院查封导致我公司无法运转，通过向大度律所借款维持现状，约定如果还不清借款就以40套房屋进行抵债。另查明，1、东旺公司成立于2006年10月16日，经营范围为房地产开发、销售，物业管理。2、东旺公司在本院以及镇江市丹徒区人民法院有多起作为被告的诉讼案件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人大度律所主张其与东旺公司通过以房抵债方式已支付全部房款，在东旺公司面临大量诉讼时，以房抵债协议存在规避执行、损害其他债权人利益的可能，故案外人大度律所请求排除执行的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人上海大度律师事务所的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黄海燕审判员  刘运义审判员  缪春霞二〇二〇年九月二十八日书记员  缪 婕