福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2115号 上诉人（原审被告）：叶小将，男，1971年2月23日出生，汉族，住福建省长泰县，现住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：杨毅敏，女，1973年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林南平、陈静宜，福建嘉铠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：禹洲物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西二路**裙楼。 法定代表人：林聪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：吴琳，福建德和联盟律师事务所律师。 上诉人叶小将、杨毅敏与被上诉人禹洲物业服务有限公司（以下称禹洲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初22215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 叶小将、杨毅敏上诉请求：一、请求撤销(2019)闽0203民初22215号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用均由禹洲物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“禹州物业公司持续催缴，双方就付缴问题持续沟通，本案诉讼请求未超诉讼时效”，是事实认定错误。1、上诉人一审提交的证据聊天记录显示，被上诉人的员工刘碧兰向上诉人催讨物业费的时间是2017年12月6日，被上诉人的员工汪经理与上诉人联系的时间是2019年1月12日;也就是说，从2017年12月6日往前推两年，即2015年10月1日前的物业费已超过诉讼时效。2、被上诉人在一审时主张其向上诉人持续催讨，但却未提供其连续催讨的证据，其应承担举证不能责任。因此，上诉人认为，被上诉人向上诉人首次催讨物业费的时间是2017年12月6日，至少2015年10月1日前的物业费均已经超过诉讼时效，该部分物业费用依法应予以驳回。二、上诉人认为被上诉人对业主装修管理不严行为不仅仅是一审法院认定的瑕疵问题，而且是违反物业服务合同约定的违约行为。从上诉人一审提交的证据可知，邻居E单元的住户自2013年7月装修房屋起就占用上诉人门外的通道7.48平方米的位置且安装上了门，该砌墙和安装门的行为不可能是一日半载就能完成的，而被上诉人在此过程中不仅没有阻止，且放任其霸占至今。此外，上诉人向城管部门投诉，城管部门上门核实后告知上诉人需有物业公司作证才能执法，但被上诉人至今仍未配合城管部门取证，导致城管部门至今未能拆除邻居E单元的违规建筑。被上诉人没有履行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的义务，使得所有业主的合法权益受到侵犯。 禹洲物业公司辩称，一、被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，一审法院认定正确。被上诉人采取每期（即每季度）在全小区业主（包括被答辩人）的房屋大门上张贴催费通知单的形式向业主提出交费请求。大部分业主收到缴费单后便及时缴费，但上诉人在收到催缴单后仍不履行缴费义务。在上诉人欠费期间，被上诉人持续催缴，双方就付款问题持续沟通多次，作为物业公司缴费均有通知到位。因此被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院的认定是正确。二、被上诉人依约提供物业管理服务，不存在违约行为。被上诉人对上诉人邻居霸占过道的行为已经向有关部门报告反映，城管执法部门曾已上门核实，被上诉人已配合调查，物业服务企业应尽的义务已履行完毕。上诉人再以此拒交物业服务费用没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的全部上诉请求。 禹洲物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付2013年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费共计15543.00元；二、请求判令被告支付2013年7月1日至2018年12月31日拖欠的房屋公共维修金共计2824.8元；三、请求判令被告支付2016年1月1日至2018年10月31日拖欠的代收城市生活垃圾处理费共计108元；四、请求判令被告支付2013年3月11日至2019年1月10日拖欠的公摊水费共计389.7元；五、请求判令被告支付2013年3月11日至2019年1月1日拖欠的公摊电费共计3296.20元；六、请求判令被告按照日千分之叁（0.3%）、日万分之五（0.05%）、日万分之七（0.07%）分别支付逾期付款的滞纳金（自2014年01月01日至实际缴清全部费用之日止，暂计至2019年06月14日）；七、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 原审判决查明，厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋（以下称讼争房屋）为叶小将、杨毅敏共同所有，建筑面积142.7平方米。讼争房屋所在小区由禹洲物业公司提供物业管理服务。 《厦门市物价局关于华侨海景城二期物业服务收费项目与标准的批复》（厦价【2006】199号）规定：讼争房屋所在小区按建筑面积1.8元/㎡•月收取综合管理服务费（物业服务费），按建筑面积0.3元/㎡•月收取公共维修金，并收取公摊水电费及代收城市生活垃圾处理费；综合管理服务费不含公共水电费，公共水电费按实际发生数合理分摊；综合管理服务费及房屋公共维修金收费标准允许下浮，不准上浮。 讼争房屋实际按建筑面积1.65元/㎡•月收取物业服务费，其余收费标准同厦价【2006】199号文件批复同意的收费标准。 2013年7月1日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的物业管理费、公共维修金，截至2018年12月31日累计欠付物业管理费15543元。 2016年1月1日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的城市生活垃圾处理费，截至2018年10月31日累计欠付城市生活垃圾处理费108元。 2013年3月11日起，叶小将、杨毅敏停止支付讼争房屋的公摊水费、公摊电费，截至2019年1月10日累计欠付公摊水费389.7元、公摊电费3296.2元。 禹洲物业公司通过上门张贴缴费通知书、工作人员微信聊天等方式向叶小将、杨毅敏催缴上述费用，但叶小将、杨毅敏至今未支付。 另查明，2013年起叶小将、杨毅敏向禹洲物业公司反映讼争房屋隔壁住户装修占用公共通道，此后还向城管部门投诉。叶小将、杨毅敏就此事与禹洲物业公司多次沟通，至今占用通道问题未解决。 原审认为，叶小将、杨毅敏作为讼争房屋的业主，知道并同意接受禹洲物业公司对讼争房屋所在小区进行物业管理，应履行支付相关费用的义务，对禹洲物业公司的相关诉讼请求予以支持。叶小将、杨毅敏欠付费用期间，禹洲物业公司持续催缴，双方就付款问题持续沟通，本案诉讼请求未超过诉讼时效。禹洲物业公司对业主装修管理不严，物业服务存在瑕疵，对其提出的违约金诉求，原审法院不予支持。隔壁住户装修占用公共通道须由城管部门依法认定并拆除，并非拒不支付物业管理费、公摊水电费等费用的合法事由，叶小将、杨毅敏可继续向城管部门反映，禹洲物业公司亦应积极配合调查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年7月1日至2018年12月31日的物业管理费15543元；二、叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年7月1日至2018年12月31日的房屋公共维修金2824.8元；三、叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2016年1月1日至2018年10月31日的代收城市生活垃圾处理费108元；四、叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年3月11日至2019年1月10日的公摊水费389.7元；五、叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年3月11日至2019年1月1日的公摊电费3296.20元；六、驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计346元，禹洲物业服务有限公司负担131元，叶小将、杨毅敏负担215元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，双方并未明确约定物业管理费的支付周期。本案审理过程中，禹洲物业公司主张按季度收取物业管理费，叶小将、杨毅敏并未提出异议。本院认定，叶小将、杨毅敏应当按季度缴纳讼争房屋的物业管理费。 本院认为，本案的争议焦点是物业管理费的诉讼时效以及上诉人主张的拒付物业管理费的理由是否成立。关于物业管理费的诉讼时效问题。对于2013年至2017年期间的物业服务费，禹洲物业公司提供的证据为其单方制作的缴费通知单，未能证明禹洲物业公司就该期间的物业管理费向叶小将、杨毅敏进行了有效的催缴。而叶小将、杨毅敏提供的微信聊天记录显示禹洲物业公司的工作人员最早于2017年12月6日向叶小将、杨毅敏催缴过物业管理费等费用。禹洲物业公司关于物业管理费的诉讼请求部分已经超过了诉讼时效，叶小将、杨毅敏应当支付自2014年第4季度起的物业管理费，则叶小将、杨毅敏尚欠2014年10月1日起至2018年12月31日物业服务费为1.65元/月/平方米×142.7平方米×51个月=12008.21元。则禹洲物业公司诉请叶小将、杨毅敏支付该部分物业服务费予以支持，超出部分予以驳回。关于上诉人主张的拒付物业管理费的理由是否成立的问题。叶小将、杨毅敏作为讼争房屋的业主，负有缴纳物业管理费及政府规定应缴的其他费用的义务。至于叶小将、杨毅敏提出的邻居业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。鉴于禹洲物业公司对业主装修管理不严，物业服务存在瑕疵，原审判决未支持对其提出的违约金诉求，并无不当。叶小将、杨毅敏拒付物业管理费的上诉理由本院不予采信。 综上，叶小将、杨毅敏的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初22215号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，即“叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年7月1日至2018年12月31日的房屋公共维修金2824.8元；叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2016年1月1日至2018年10月31日的代收城市生活垃圾处理费108元；叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年3月11日至2019年1月10日的公摊水费389.7元；叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2013年3月11日至2019年1月1日的公摊电费3296.20元；驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。” 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初22215号民事判决第一项为：叶小将、杨毅敏于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付厦门市思明区禾祥西二路33号2906室房屋2014年10月1日至2018年12月31日的物业管理费12008.21元； 二审案件受理费692元，由叶小将、杨毅敏负担582元，禹洲物业服务有限公司负担110元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年九月二十二日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。