贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4875号原告：遵义市鑫泰来物业服务有限公司，住所贵州省遵义市汇川区沈阳路添阳小区内，统一社会信用代码：91520303055043999E。法定代表人：孙建斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹丽，女，1989年11月20日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：刘锋，男，1973年3月31日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被告：王继兴，男，1968年2月4日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：陈小波，贵州庭意律师事务所律师。被告：王昆，男，1979年4月26日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义市鑫泰来物业服务有限公司（以下简称鑫泰来物业公司）与被告王继兴、王昆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）黔0303民初7375号民事判决，后鑫泰来物业公司不服一审判决上诉至遵义市中级人民法院。遵义市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）黔03民终2841号民事裁定：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初7375号民事判决；二、本案发回遵义市汇川区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫泰来物业公司的委托诉讼代理人曹丽、刘锋，被告王继兴及其委托诉讼代理人陈小波，被告王昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫泰来物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年3月15日所签订的门面管理合同；2.判令被告支付2018年5月5日至2019年6月5日门面管理费共计154783元；3.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告表示主张的门面管理费实际包括有50%的租金和50%的物业管理费。事实与理由：原、被告于2016年3月15日签订一份门面管理合同，合同约定原告将遵义市汇川区添阳小区8栋11-14号门面出租给被告使用，管理费从2016年5月5日开始计算，管理费标准为488㎡的20元/平方米/月，36.16㎡的13元/平方米/月，第一季度届满前支付管理费，以此类推，并约定2017年5月5日起，原告按被告前一年管理费总额的5％的比例递增计收管理费，2018年5月5日起，按上一年管理费总额的10％递增计收管理费。被告迟延交付管理费用的，应按迟延履行期限承担每日5‰的违约金。被告从2017年8月5日开始欠交管理费，原告于2018年6月13日依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定向汇川区人民法院提起诉讼。汇川区人民法院作出（2018）黔0303民初3763号民事调解书。该民事调解书已发生法律效力，而王继兴未予履行。原告于2018年10月24日申请执行，被告依法履行完毕，案件已结案。因被告在（2018）黔0303民初3763号民事调解书中已确定要支付管理费，所以调解书未落实返还门面，导致未能执行返还原告门面，而被告直至2019年6月5日交回门面，但2018年5月5日至2019年6月5日管理费至今未交。综上所述，原告认为，双方签订的管理合同，系合法有效的，被告既长期占用门面且拒不支付管理费的行为已对原告合法权益予以严重侵犯，为保护原告合法权益，特此依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求依法裁判。王继兴辩称，答辩人与王昆合伙经营“兴江龙驿”鱼馆，系由王昆主导，除答辩人外，还有其他合伙人，各合伙人仅以出资额为限承担责任。根据答辩人与被答辩人王昆签订的《合伙协议书》第四条第3款“负债的承担：（1）对于该鱼馆在本协议签订后的负债，由该鱼馆收入偿还，不足时以该鱼馆资产变卖、转让后抵偿，仍有不足时，由甲方独自承担，乙方不对亏损承担任何连带、补充责任”。基于此，答辩人参与了该鱼馆的厨房管理，该鱼馆总体的负责和规划均由王昆决定。王昆与原告签订合同时，答辩人仅仅是知晓该事务，又系厨房管理人员，以见证人的形式署名而已，真正的承租人系王昆，这是各方都清楚的事实。当该鱼馆发生亏损时，二被答辩人均能预见亏损不可避免，应当及时止损，终止经营，同时终止租赁合同和物业服务合同，但这个决策权在二被答辩人，答辩人无权干预被答辩人的经营方向。因《合伙协议书》已明确扩大的亏损，由王昆独自承担。因被答辩人的错误判断，导致持续经营、持续亏损，终于在2019年6月5日宣布全面停止业务，至此，损失已扩大到鱼馆资产无力负担，应当由王昆独自承担。王继兴不是合同相对人，是作为见证人签字，不应承担任何支付责任。原告并未向合同相对方提供任何管理服务，故不存在事实管理服务的基础。被告与业主方签订有房屋租赁合同，若原告认为本案属于租赁合同关系，则存在合同重叠的情形。本案中原告以及案外人业主方只能选择执行两个合同当中的一个。王昆辩称，物业公司的管理合同属于租赁合同不应单独签订，但当时是因为我要租房子，没办法才签订的。物业管理合同是针对业主的，而业主没有形成市场，所以管理费不应针对租赁费，并且原告在收取物业费时没有开具正规的发票。而且原告既没有服务，我也没有付钱，是属于当时即止的一种服务行为，不能因为我没有付钱，你给我服务，再向我要钱。而且在整个交接过程中，从2016年11月30日以后，我本人并未参与向公司的任何费用交取，说明我已停止此项服务，即租赁合同。在2016年11月30日以后，对接的租赁服务费用应该是谁交钱谁承担。本院经审理认定事实如下：遵义市泰来房地产有限责任公司（以下简称泰来房地产公司）登记成立2002年12月9日，经营范围为房地产开发、销售，登记股东为胡邦伟、王维顺、杨宗杰、杨寅寅、杨丽梅。鑫泰来物业公司登记成立于2012年10月17日，经营范围包括物业服务、园林绿化、小区保洁、房屋维修、停车场经营等，登记股东为廖啟明、杨丽梅、孙建斌。2013年6月30日，泰来房地产公司（委托方、甲方）与鑫泰来物业公司（受托方、乙方）签订《添阳小区物业管理与经营委托合同》，合同约定甲方将添阳小区的部分物业管理与经营委托给乙方；物业位于遵义市遵义市汇川区添阳小区，营业用房包括沈阳路13栋、14栋、15栋、16栋、17栋、32-35栋一层营业用房，长春路1栋、3栋、6栋、7栋、8栋一层营业用房。委托物业管理及经验期限为10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日，甲方将上述营业用房承包给乙方经营管理，乙方按要求装修后可以对外出租，对外转租方案须经甲方同意。乙方须每年向甲方缴纳300万元营业用房租赁费，其余的乙方自负盈亏。由乙方按《贵州省物业管理条例》的规定，按实际管理标准需要收取，停车位的占用费以当地物价局审批的标准执行。该合同还约定有其他的内容。2016年3月15日，泰来房地产公司（甲方）与王继兴、王昆（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其位于遵义市汇川区添阳小区8栋11#-14#门面（面积约524.16平方米）出租给乙方，租赁期限为2016年5月5日起至2021年5月5日止，从2016年5月5日起开始计算租金，标准为每平方米每月15元，每月7862元，每季度23586元，支付方式为现金，具体：2016年5月5日开始，乙方交纳第一个季度租金，共计人民币23586元，第一季度届满后，按半年支付房租47172元，以此类推，每半年交租金一次。从2017年5月5日起，甲方每年按乙方前一年租金总额的5%的比例递增计收乙方租金，第三年起，按上一年租金总额的10%递增。甲方对乙方在租赁场地的经营是否合法进行监督；甲方有权要求乙方按时支付租金，在乙方正常缴纳租金、合法经营的情况下，甲方不得停止乙方对房屋的使用权，不得影响乙方的正常经营；本门面在租赁期内如需售出，甲方需协调确保乙方在租赁期限内的正常使用。本合同履行期限届满后，在甲方对外租赁的同等条件下，乙方有优先租赁的权利。乙方未经甲方同意，不得将房屋转租、转借他人使用。否则，一切后果由乙方承担。如果经甲方同意进行门面转让的，转让方需向甲方交门面转让费30000元，新租赁户需与公司签订租赁合同，原租赁户（乙方）与公司原签订合同作废。乙方在租赁期间，应合法经营，不得利用租赁物从事违法行为。关于水电的接入及使用事项，按乙方的租赁合同界定的约定办理。租赁期间，乙方有合同约定的行为之一的，甲方有权解除合同。租赁期满乙方应按期交还该门面。合同落款甲方处载明经办人周卫红，电话2865****，地址沈阳路****。该合同还约定了其他权利义务。2016年8月25日，泰来房地产公司（甲方）与王继兴、王昆（乙方）再次签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其位于遵义市汇川区沈阳路添阳小区8栋后8#门面（面积约33.58平方米）出租给乙方，租赁期限为2016年9月5日起至2021年5月5日止，从2016年5月5日起开始计算租金，标准为每平方米每月28元，每月940元，每季度2820元，支付方式为现金，具体为2016年9月5日开始，乙方交纳第一个季度租金，共计人民币2820元，第一季度届满后，按半年支付房租5640元，以此类推，每半年交租金一次。从2017年5月5日起，甲方每年按乙方前一年租金总额的5%的比例递增计收乙方租金，第三年起，按上一年租金总额的10%递增。合同落款甲方处载明经办人周卫红，电话2865****，，地址沈阳路****该合同还约定了其他权利义务。2016年3月15日，鑫泰来物业公司（出租方、甲方）与王继兴、王昆（承租方、乙方）签订《门面管理合同》一份，约定甲方将遵义市汇川区添阳小区8栋11-14号门面，面积约524.16平方米租给乙方使用。管理期为2016年5月5日至2021年5月4日，期间5年。本门面从2016年5月5日起开始计算管理费，标准为每平方米每月20元。从2016年5月5日开始，月管理费（488×20）+36.16×13=10230元，每季度管理费为30690元。按季度缴纳，具体为2016年5月5日开始，乙方交纳一个季度管理费，共计30690元。第一个季度届满后按半年交纳管理费，以此类推，每半年交管理费一次。从2017年5月5日起，甲方每年按乙方前面一年管理费总额的5%的比例递增计收乙方管理费，从2018年5月5日起，甲方每年按乙方前面一年度管理费总额的10%比例递增计收乙方管理费。甲方对乙方在租赁场地的经营是否合法进行监督；有权要求乙方按时支付租金及管理费，在乙方正常缴纳租金、合法经营的情况下，甲方不得停止乙方对房屋的使用权，不得影响乙方的正常经营；本门面在租赁期内如需售出，甲方需协调确保乙方在租赁期限内的正常使用。本合同履行期限届满后，在甲方对外租赁的同等条件下，乙方有优先租赁的权利。乙方未经甲方同意，不得将房屋转租、转借他人使用。否则，一切后果由乙方承担。如果经甲方同意进行门面转让的，按租赁合同界定的办法办理。乙方在租赁期间，应合法经营，不得利用租赁物从事违法行为。关于水电的接入及使用事项，按乙方的租赁合同界定的约定办理。租赁期间，乙方有合同约定的行为之一的，甲方有权解除合同。租赁期满乙方应按期交还该门面。合同落款甲方处载明经办人周卫红，电话2865****，地，地址沈阳路****合同还约定有其他的内容。前述合同签订后，王继兴、王昆缴纳相应的“门面管理费”、租金、水费，但从2017年开始欠交“门面管理费”。在诉讼过程中，王继兴表示其一开始便没有交过房租，而王昆表示第一个季度的房屋和管理费系由其打到泰来房地产公司的账户。鑫泰来物业公司对此表示前述房租及管理费是一并打入鑫泰来物业公司出纳人员高萍的私人账户，房租及管理费系由该司在负责收取。2018年6月13日，泰来房地产公司以租赁合同纠纷为由将王继兴、王昆诉至本院，并请求：1.依法解除原、被告于2016年3月15日所签订的门面租赁合同及2016年8月25日所签订的门面租赁合同，并责令被告返还位于遵义市汇川区添阳小区8栋11-14号及8栋后8#门面；2.判令被告支付门面租金共计92252元、违约金共计10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，泰来房地产公司撤回对王昆的起诉。经本院组织调解，双方于2018年6月25日达成如下调解协议：一、王继兴于2018年8月10日之前支付泰来房地产公司租金92252元；二、泰来房地产公司自愿放弃其余诉讼请求。本院对此作出（2018）黔0303民初3762号民事调解书予以确认。2018年6月13日，鑫泰来物业公司以物业服务合同纠纷为由将王继兴、王昆诉至本院，并请求：1.依法解除原、被告于2016年3月15日所签订的门面管理合同，并责令被告返还位于遵义市汇川区添阳小区8栋11-14号门面；2.判令被告支付门面管理费共计108487元（截止2018年5月5日）、违约金共计10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，鑫泰来物业公司撤回对王昆的起诉。经本院组织调解，双方于2018年6月25日达成如下调解协议：一、王继兴于2018年8月10日之前支付鑫泰来物业公司门面管理费108487元；二、鑫泰来物业公司自愿放弃其余诉讼请求。本院对此作出（2018）黔0303民初3763号民事调解书予以确认。后王继兴分别向泰来房地产公司、鑫泰来物业公司履行民事调解书确定的相应义务。在实际中，王继兴、王昆租赁前述门面用于经营汇川区兴江龙驿鱼庄。汇川区兴江龙驿鱼庄（原名称汇川区鸿城渔莊）登记成立于2013年8月6日，系个体工商户，组成形式登记为个人经营，经营者为王继兴，登记经营场所位于遵义市汇川区长春路添阳小区8栋12号门面，经营范围为餐饮服务。2016年3月8日，王继兴、王昆签订《合伙协议书》，约定合伙经营“兴江龙驿”鱼馆等内容。同日，王继兴、王昆、“胡皓”、“庞闯”签订《合作管理协议》，约定共同经营“兴江龙驿”鱼馆等内容。前述租赁场地上的汇川区兴江龙驿鱼庄经营到2019年5月止。后，泰来房地产公司于2019年6月5日收回前述租赁的全部门面承租门面。2019年10月24日，泰来房地产公司以房屋租赁合同纠纷为由将王继兴、王昆诉至本院，并主张：1.依法解除原、被告于2016年3月15日所签订的门面租赁合同及2016年8月25日所签订的门面租赁合同；2.判令被告支付2018年5月5日至2019年6月5日门面租金共计133220元；3.判令被告承担本案诉讼费用。本院于2019年12月17日作出（2019）黔0303民初7374号民事判决：一、泰来房地产公司与王继兴、王昆分别于2016年3月15日、2016年8月25日签订的《门面租赁合同》已于2019年6月5日解除；二、王继兴、王昆于本判决生效后十日内支付泰来房地产公司房屋租金133188.4元；三、驳回泰来房地产公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。在诉讼过程中，鑫泰来物业公司表示本案中系基于租赁合同关系、物业服务合同关系分别主张相应的租金及管理费。本院认为，本案中，根据原告的主张，本案的案由应为合同纠纷。从《门面管理合同》的内容看，该合同虽然存在“管理”、“管理费”等字样，但该合同绝大部分体现的系租赁的内容，如“乙方承租甲方门面”、“甲方租给乙方的门面”、“现状出租”、“租赁场地”、“租赁期间”、“租金”、“租赁期满”等，该合同并未体现原告的管理职责，并无管理之意，该合同应名为管理实为租赁。同时，该合同的内容与同时间被告和案外人泰来房地产公司签订的《门面租赁合同》的内容高度相似，而原告基于与案外人泰来房地产公司签订的《添阳小区物业管理与经营委托合同》有权对包括前述门面在内的营业用房进行出租，故原告在泰来房地产公司出租前述门面后再出租该门面给同一承租方并不违反授权以及法律规定。此种方式实际系变相的增加租金。原告因该种出租方式而产生的税收等费用不因此而免除，可由相关执法部门依法进行处理。另外，一般情形，房地产公司与物业公司就整个小区物业管理签订有相应的前期物业管理合同，物业公司无需也无必要与物业使用人另行签订单独的物业管理合同。基于前述论理，本院认为前述合同从性质上应属于租赁合同，并非租赁与物业服务的复合型合同。本案中，原告表示《门面管理合同》既存在物业管理的内容，也存在租赁的内容。因此，对于原告基于物业管理而主张的门面管理费部分因与本院查明的法律关系不一致，本院对于原告的该部分诉讼请求依法不予支持。另外，即便前述合同确属租赁与物业服务的复合型合同，但原告提供的证据不足以证明其在2018年8月5日-2019年6月5日期间对本案争议门面进行足够的物业管理，故本院对于原告的该部分诉讼请求依法也不应支持。关于《门面管理合同》之解除。本案中，诉争的门面已于2019年6月5日由泰来房地产公司收回，客观上导致原、被告之间《门面管理合同》已解除，故本院予以确认原、被告之间《门面管理合同》已于2019年6月5日解除。关于尚欠的租金。本案中，原、被告签订《门面管理合同》的同时，被告便与案外人泰来房地产公司签订《门面租赁合同》，被告对此是明知的；被告对于前述合同约定的应支付项目、标准及金额是明知的，且按照约定的项目及标准履行过。况且，被告王继兴在已生效的（2018）黔0303民初3763号民事调解书中同意支付尚欠原告的门面管理费108487元（截止2018年5月5日），而本案中被告主张不应支付明显不符合客观事实。另外，已生效的（2019）黔0303民初7374号民事判决已明确二被告作为共同承租方应对尚欠的房屋租金承担共同支付责任，故二被告作为与此同时的《门面管理合同》的相对方依法也应共同承担相应的合同责任。因此，二被告依法应按照《门面管理合同》的约定支付相应的租金。根据（2018）黔0303民初3763号民事调解书及门面已于2019年6月5日返还的事实，本案应计算诉争门面2018年5月5日-2019年6月4日期间的租金。结合原告主张的计算方式，2018年5月5日-2019年5月4日期间租金计算为141788.91元｛488㎡×20元/平方米/月×（1+5%）×（1+10%）×12月+36.16㎡×13元/平方米/月×（1+5%）×（1+10%）×12月｝；2019年5月5日至2019年6月4日期间租金计算为12997.32元｛488㎡×20元/平方米/月×（1+5%）×（1+10%）×（1+10%）+36.16㎡×13元/平方米/月×（1+5%）×（1+10%）×（1+10%）｝。前述款项合计154786.23元（141788.91元+12997.32元）。本案中，原告仅主张计算154783元系当事人自行处分自己权益的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。被告并未举证证明支付前述租金的情况，故被告应承担相应举证不利的法律后果。因此，结合原告所主张的租金标准（50%），被告王继兴、王昆依法应向原告支付租金77391.5元（154783元×50%）。关于二被告之间及二被告与案外人之间如何分担前述租金，属于另外的法律关系，本案不予处理，当事人可以依法另案解决。综上所述，本院对于原告其他的诉讼请求不予支持，对于二被告其他的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告遵义市鑫泰来物业服务有限公司与被告王继兴、王昆之间签订的《门面管理合同》已于2019年6月5日解除；二、被告王继兴、王昆于本判决生效后十日内支付原告遵义市鑫泰来物业服务有限公司租金77391.5元；三、驳回原告遵义市鑫泰来物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由原告遵义市鑫泰来物业服务有限公司负担1700元，被告王继兴、王昆负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判长 王梦人民陪审员陈文昌人民陪审员王丽华二〇二〇年九月三十日法官助理易晓彤书记员李博闻