安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2021号 上诉人（原审原告）：安徽华进工贸有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇环城路**。 法定代表人：方晓南。 诉讼代表人：安徽华进工贸有限公司破产管理人 管理人团队负责人：许华满。 委托诉讼代理人：苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佳惠，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：岳西县天胜工贸有限公司，住所地所地安徽省安庆市岳西县天堂镇回龙社区山货大市场。 法定代表人：崔罗林。 委托诉讼代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。 上诉人安徽华进工贸有限公司（以下简称华进公司）因与被上诉人岳西县天胜工贸有限公司（以下简称天胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华进公司上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人承担环评费用、搬迁费用、停业停产损失合计324257元，并承担评估费5000元、违约金5000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判对第二份租赁合同第四条第4款的理解与认定存在错误，该条款约定并未排除被上诉人在违约时应承担的其他违约责任；2.双方签订的两份租赁合同均合法有效，双方应依照约定履行相应的合同义务。在合同履行过程中因被上诉人原因造成上诉人无法继续使用租赁土地及厂房，被上诉人已经构成严重违约，应承担相应的违约责任；3.原判认定双方签订第二份租赁合同第四条第4款的约定排斥了上诉人主张的被上诉人应承担案涉环评费用、停业停产损失及违约金责任，亦未支持上诉人要求被上诉人承担评估费5000元的诉讼请求，属于适用法律错误。 天胜公司辩称，1.被上诉人认可案涉两份租赁合同均有效，正是因为合同有效，原审严格按照双方的合同约定进行判决有法律根据。在第二份合同中，双方专门就天胜公司一旦被追债，导致法院强制执行所应承担的提前解除合同的责任进行了约定。该合同条款并不违反法律强制性规定，双方应当履行；2.被上诉人履行合同本身没有所谓的违约行为，房子的提前搬迁并不是由天胜公司自由决定的，而是因为法院的强制执行导致，所以天胜公司本来就不是一般意义上的违约。上诉人虽有提前搬迁的事实，这个原因不能归结为天胜公司的直接违约行为。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 华进公司向一审法院起诉请求：天胜公司赔偿因终止租赁合同履行给华进公司所造成的各种损失324257元，同时支付华进公司违约金5000元和评估费5000元。 一审法院认定事实：双方对案涉事实无明显争议，一审法院予以确认。以下为需要进一步明确的事实问题。一、续租合同及其四·4条内容。双方就租赁物先后签订了两份连续性的《租赁合同》（每次租赁期均为三年），两份《租赁合同》除续租合同四·4条为增加内容外，其余基本相同。续租合同四·4条内容如下：如租赁期内，由于出租人经济原因，法院或出租人要求承租方迁出或不能承租，甲方应承担乙方搬迁费用和乙方租赁新厂内的线路安装和自来水安装费用。二、《评估报告书》及其相关内容。2018年间，华进公司曾基于本案相同事实情形提起诉讼起诉天胜公司（后因故撤诉）。在该案审理过程中，法院依华进公司申请，委托安徽宝宏房地产土地评估事务所有限公司对华进公司因搬迁所造成的环评费用、搬迁费用、停业停产损失（员工工资）三项损失进行评估，该公司于2020年3月9日出具《评估报告书》【皖宝估字（2020）004号】，评定三项损失分别为（评估基准日2019年10月12日）：环评费用8000元、搬迁费用19057元、停业停产损失（员工工资）297200元。三、5000元违约金依据来源。庭审中，华进公司对于所提出的5000元违约金请求的依据来源，作出解释：合同无明确的对应约定，系参照续租合同三·4条约定内容。经查，续租合同三·4条内容为：乙方（华进公司）不按期支付租金的，甲方（天胜公司）有权提前解除合同，收回租赁物，乙方并应承担违约金5000元。四、其他相关事实。1.华进公司因法院查封拍卖而搬出租期物，事实发生于续租期内；2.华进公司搬出租期物后，未租赁新厂房；3.2019年6月26日，华进公司以不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院递交申请，请求对华进公司进行破产清算。2019年7月10日本院经审查作出裁定【（2019）皖0828破申3号】，决定受理华进公司所提出的破产清算申请，并指定上海锦天城（合肥）律师事务所担任其破产清算期间的资产管理人。一审法院认为，华进公司与天胜公司通过先后两次签订合同，对案涉租赁物形成了连续六年的租赁合同关系。对比前后两份合同内容，续租合同四·4条为唯一新增条款。为此，天胜公司所主张的“双方对于天胜公司经济和经营方面出现困难，续租期内存在‘提前搬迁’可能的事实状态已经明了，因此在续租合同中增加了四·4专项应对约定”，具有可信度，应予采信。既如此，当合同专项条款约定情形出现时，依约定执行当属必然。华进公司的搬迁费用经评定为19057元，按此确认；华进公司搬出租期物后未租赁新厂房，故而所约定的“租赁新厂内的线路安装和自来水安装费用”未实际发生。华进公司所主张的环评费用和停业停产损失（员工工资），因已超过专项约定的承责范围，本院不予支持。至于华进公司所提出的5000元违约金请求，因约定依据不足，且为专项条款约定内容所排斥，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、岳西县天胜工贸有限公司于本判决生效后十日内支付安徽华进工贸有限公司终止租赁合同搬迁费用损失19057元。二、驳回安徽华进工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3157元(系减半收取)，由安徽华进工贸有限公司负担3000元，岳西县天胜工贸有限公司负担157元。 二审中，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿因租赁合同终止造成的损失（环评费用、搬迁费用、停业停产损失）324257元并支付违约金5000元、评估费5000元，该主张应否支持。 《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人均认可两份租赁合同的效力，且上述合同不违反法律、行政法规的规定，故案涉两份租赁合同合法有效，本院予以认定。另，原审已查明，华进公司对天胜公司在房屋续租期内存在“提前搬迁可能”的事实状态已经明了，原审根据双方在续租合同四·4条载明的内容结合评估结果判决天胜公司赔偿华进公司终止租赁合同搬迁费用损失19057元有合同依据，但华进公司主张天胜公司还应赔偿环评费用、停业停产损失、违约金、评估费等合同依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6314元，由上诉人安徽华进工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  陈庆中 审  判  员  胡 毅 审  判  员  潘 红 二〇二〇年九月二十四日 法官助理许德智 书记员（代）  王丹红