江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0116民初3429号 原告（反诉被告）：颜飞，男，1982年5月23日出生，汉族，住江苏省大丰市。 委托诉讼代理人：胡莉，江苏宁权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晨露，江苏宁权律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶红梅，女，1982年11月25日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：金波，江苏锐昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简文欣，江苏锐昂律师事务所律师。 原告（反诉被告）颜飞与被告（反诉原告）叶红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜飞及其委托诉讼代理人刘晨露、被告（反诉原告）叶红梅的委托诉讼代理人金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜飞向本院提出诉讼请求：被告叶红梅返还疫情期间（2020年1月26日至2020年4月15日）的租金26333元。事实和理由：原、被告于2019年8月21日签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年4月18日至2024年4月17日，租金为一年一付，前三年为每月1万元。由于新型冠状病毒肺炎疫情导致颜飞无法正常营业，损失惨重。世界卫生组织于2020年1月30日宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件，该情形符合法律规定的情势变更原则。颜飞不要求叶红梅退还押金，已经承担了解除合同的责任，所以租金要退还给颜飞。 被告叶红梅辩称，颜飞受疫情影响短期内无法使用承租房屋正常经营，但不影响房屋的过去使用以及租赁合同的继续履行。本案中颜飞提出在租期内解除合同已经构成根本违约，给叶红梅造成房屋空置损失，应当对叶红梅的损失承担赔偿责任。在合同履行过程中，叶红梅向颜飞表示过同意缓交或顺延租期来解决双方的纠纷，但颜飞执意要求解除合同。叶红梅同意2020年4月18日解除双方之间的租赁合同，不同意退还疫情期间的租金。因为颜飞受影响只有一个月时间，却主张全额退两个多月的房租。叶红梅还有贷款要还，因疫情受到影响所有损失全部让叶红梅承担不符合公平原则。 反诉原告叶红梅向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令颜飞赔偿叶红梅损失4万元（房屋空置4个月损失）；2.颜飞支付租期内电费787.29元、水费155元。事实和理由同以上辩称意见。 反诉被告颜飞辩称，颜飞解除合同不构成违约。依据房屋租赁合同第3项保证金和租金支付方式第2款的约定，颜飞于2020年2月2日向叶红梅发短信明确表示不再续租。租赁期间正好遇到疫情期间造成颜飞无法经营，损失惨重。按照法律规定属于不可抗力，颜飞有权要求解除合同返还部分租金。颜飞同意支付水、电费，请驳回叶红梅的其他反诉请求。 本院经审理认定事实如下：六合区XX街道XX街XX号房屋（商业）原系刘某向叶红梅承租经营南京市六合区某美食店，2019年8月刘某将该店转让给颜飞经营。为此，颜飞与叶红梅于2019年8月21日重新签订房屋租赁合同1份，约定：一、甲方（被告）将案涉房屋东边约130平方米出租给乙方（原告）使用；二、租赁期限自2019年4月18日起至2024年4月17日止；三、乙方应于合同签订后立即向甲方支付水费、电费、装修设施等保证金1.5万元。合同期满后，乙方不再续租，甲、乙双方结算相关费用后，将保证金余额无息归还给乙方；年租金为12万元，前三年租金不变，第四年增加1万元，第五年在第四年原基础上增加1万元。租金一年一付，必须提前两个月支付一年租金。按时支付方可签约续租，不及时交租金视为放弃。若不续租应提前两个月通知甲方；七、如因不可抗力因素（如自然灾害），导致房屋损坏，或造成乙方损失，双方互不承担责任。因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用时导致本协议提前终止，均不算违约。双方需按照实际租期结算水、电费用……。 2020年2月2日，颜飞通过微信向叶红梅提出终止上述合同、互不承担责任，叶红梅未回复。2020年2月18日，颜飞通过微信提出1年到期后不续租了，叶红梅回复“这个合同是五年合同，不存在约定续租不续租”。2020年4月6日，叶红梅向颜飞发送微信“正式通知你，电费756不按时交，责令你把电费及水费一起合计1000交由房主，在没续租的情况下没有及时续租责令你搬出”，2020年4月16日颜飞回复“我把钥匙放店里还是送到你手里？”，叶红梅回复“放隔壁水饺店，放过通知我，你水电费要发给我”，颜飞回复“先把该退的房租给我”，叶红梅回复“退你房租搞错没”，后颜飞把案涉房屋钥匙放在店里。2020年6月22日，颜飞提起本案诉讼。2020年7月22日，叶红梅提起反诉。 诉讼中，双方一致同意案涉房屋租赁合同于2020年4月18日解除。颜飞主张刘某已支付1年租金12万元（含颜飞补交5000元）、押金15000元，叶红梅认可收到1年租金及押金5000元。其余部分证据不足，本院不予认定。颜飞对叶红梅主张的电费787.29元、水费155元没有异议，本院予以确认。 另查明，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，江苏省自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日24时起调整为二级响应，2020年3月27日24时起调整为三级响应。2020年5月，被告已将部分案涉房屋出租他人从事餐饮服务。 上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、照片、微信聊天记录、转账记录、江苏省电力公司通用机打发票，以及南京市人民政府关于新型冠状病毒肺炎疫情的通告等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。 关于本诉。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本院综合案涉租赁性质、疫情防控期间、合同履行情况及实际产生的损失等，确定颜飞实际租赁期间应减少1个月租金1万元。对于颜飞要求叶红梅退还租金1万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，不予支持。 关于反诉。根据双方合同“租赁期限自2019年4月18日起至2024年4月17日止”，颜飞于2020年2月18日向原告提出1年到期后不续租了，构成违约，应承担相应的违约责任。本院综合案涉房屋租赁合同内容、合同履行情况、后续转租情况及疫情影响，确定颜飞应承担叶红梅租赁房屋的租金损失1.5万元。对于叶红梅要求颜飞赔偿损失1.5万元、支付电费787.29元、水费155元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、叶红梅于本判决生效之日起十日内向颜飞退还租金损失1万元； 二、颜飞于本判决生效之日起十日内向叶红梅支付租金损失1.5万元、支付电费787.29元、水费155元计15942.29元（扣除押金5000元，实际尚应给付10942.29元）。 以上一、二项相抵，颜飞尚应给付叶红梅942.29元； 三、驳回颜飞的其他诉讼请求； 四、驳回叶红梅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费458元，减半收取计229元，由颜飞负担129元，叶红梅负担100元。反诉案件受理费412元，由叶红梅负担212元，颜飞负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李九俊 二〇二〇年九月十一日 书记员  吕 倩