四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3125号 原告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷**附****。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：姚杰，男，1977年12月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润）与被告姚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日、2020年3月25日、4月1日、4月20日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告龙兴中润的委托诉讼代理人龙从渊、被告姚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙兴中润向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将成都市新都区中润·欧洲城国际家居总部项目编号为Ａ-1-14至Ａ-1-29号物业腾退并交给原告；2.判令被告支付2014年5月1日至2017年4月30日期间的租金3162976元及物管费969730元、水电气费316001.2元，扣除已支付的质保金160000元，并按拖欠费用总额的千分之三支付滞纳金；3.判令被告按每年797544元的标准向原告支付占用使用费（自2017年5月1日起至实际腾退之日止）。事实与理由：2013年6月7日，双方签订《中润·欧洲城物业租赁合同》，约定：原告将成都市新都区中润·欧洲城国际家居总部项目编号3-14至3-29号物业出租给被告，面积6646.2平方米；租赁期限四年，自2013年5月1日起至2017年4月30日止；租金标准：2013年5月1日至2014年4月30日为免租期，2014年5月1日至2015年4月30日的租金为1196316元，2015年5月1日至2016年4月30日的租金为1993860元，2016年5月1日至2017年4月30日的租金为2791404元。合同签订后，原告按约定向被告交付房屋，被告向原告支付了160000元的履约保证金。合同到期后，双方未签订续租合同。原告多次催促，但被告既未腾退房屋，也未支付租金等费用。 被告姚杰辩称：1.双方签订租赁合同属实，被告于2013年10月1日进场，2016年10月1日原告将场地出租给案外人舒波后，双方租赁合同终止，并进行结算，被告尚欠原告40多万元，但场内家具没有搬走。2.2015年年初，原告把被告承租的房屋第三层出租给了其他人使用。3.原告陈述被告控制租赁房屋截止2019年3月与事实不符，2016年9月原告将承租房屋上锁，被告无法控制。4.原告主张的水电费与事实不符，水电费是每月一结，不存在欠付水电费的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，原告龙兴中润与被告姚杰签订《中润·欧洲城物业租赁合同》，约定：（1）原告将位于成都市新都区中润·欧洲城国际家居总部项目编号为3-14至3-29号物业出租给被告使用，面积为6646.2平方米。（2）租赁期限四年，自2013年5月1日起至2017年4月30日止。（3）租金标准及支付：租金三个月一付，2013年5月1日至2014年4月30日为免租期；2014年5月1日至2015年4月30日的租金每月每平方米15元，总计1196316元；2015年5月1日至2016年4月30日的租金每月每平方米25元，总计1993860元；2016年5月1日至2017年4月30日的租金每月每平方米35元，总计2791404元；如未按时交纳租金及其他费用，每逾期一天，按拖欠费用总额的千分之三加收滞纳金。（4）物业管理费每月每平方米5元，2013年5月1日至2015年4月30日期间免交物业服务费。（5）合同期满不再续约或合同提前解除时，乙方应如期（合同期满的在期满日，合同提前解除的在解除日）退还其物业，并将存放在物业内的财物搬走；如逾期退还，超出五天视为乙方自动放弃该财物的所有权，可由甲方自行处理，由此造成的损失，甲方不负责任。同日，双方还签订了《装修补贴协议》，约定龙兴中润对上述租赁合同项下的商铺进行装修补贴，每平方米300元，根据商家装修进度，进行分层评估，装修效果达到市场标准后，按实际完成的装修面积进行装修补贴，评估合格一层，发放一层装修补贴费用。租赁合同签订后，原告将物业交付被告使用，物业共三层，一、二层面积4430.8平方米，第三层面积2215.4平方米。被告承租物业后，对物业进行了装修，但因经营困难，未按期交纳租金及物业服务费等费用。 2016年3月3日，原告与案外人成都梵楷家具有限公司（简称梵楷家具）签订租赁合同，将诉争物业第三层的一部分（1088平方米）出租给案外人梵楷家具使用，租赁期限为2016年3月1日至2017年4月30日。 2016年10月1日，原告与案外人成都联合一家家具有限责任公司（简称联合一家）签订《中润·欧洲城物业租赁合同》，约定：原告将被告承租的上述物业中的4430.8平方米（即物业的第一、二层）出租给联合一家，租期两年（从2016年10月1日至2018年9月30日）。原告与联合一家签订租赁合同后，未办理租赁物业交接手续，物业内被告的家具仍置于其内，未搬出，但之后，物业被加了锁。 本院另查明如下事实：1.租赁合同签订后，被告按约定交纳质保金160000元；2015年4月21日，被告向原告支付100000元。2.对于诉争房屋，原告现已收回。3.按装修补贴协议的约定，双方在《退款函》中对已完成装修内容、应补贴金额、补贴金额的退还与抵扣等进行了明确，其内容为：商家姚杰于2014年3月将承租物业的一、二层装修完毕并通过装修验收，按约定政策应返装修补贴给该商家，应商家要求，本次补贴现金1000000元，但因商家本次只装修完成两层楼面积，故本次退款只按两层楼面积退，第一阶段补贴600000元，第二阶段补贴400000元，但租金与物业费还是按照总面积6646.2平方米计算；剩余补贴用作抵扣租金与物业费，抵扣租金与物业费按照1∶1.15标准执行。《退款函》并以明细表的形式明确补贴的面积4452.95平方米，装修补贴标准每平方米300元，装修补贴共计1335885元，本次补贴现金1000000元（第一阶段600000元，第二阶段400000元）（第二次补贴时间为6月中旬），剩余补贴可抵扣2014年5月1日至2015年4月30日租金386268元【（一二层装修补贴金额1335885元-本次补贴现金1000000元）×1.15】。双方签字认可《退款函》后，原告于2014年6月17日、8月8日分别向被告转款300000元、200000元。之后，原告（乙方）、被告（丙方）与案外人成都中润实业有限公司（甲方）就原告应给予被告装修补贴事宜签订《抵偿协议》，明确：乙方应支付的装修补贴经过前期分批支付，目前还剩余装修补贴200000元未支付给丙方；经三方协商，甲方用其合法所有的商铺一套（价格682243元）进行抵偿，丙方指定人员以分期付款方式购买商铺，首期付款300000元，除乙方抵偿的200000元装修补贴外，丙方或丙方指定人员在签订房屋买卖合同时，交100000元房款，剩余房款丙方或丙方指定购买人员须在6个月内支付。2015年8月26日，原告向案外人成都中润实业有限公司转款200000元。至此，原告已实际向被告支付装修抵偿款700000元（含实际转款及抵偿的购房款），未支付300000元，加上可用于抵偿租金及物业费的装修抵偿款386268元。 本院认为，原、被告签订的《中润·欧洲城物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告将物业交由被告使用，被告未按约定交纳租金及物业服务费，其行为构成违约，故原告要求被告支付租金及物业服务费的请求，本院予以支持（具体金额详见下表）。                            租赁时间                       面积                       单价                       月份数                       租金                       物业费                               2013.5.1-2014.4.30                       4430.8                       0                                             0（免租）                                                     2013.5.1-2014.4.30                       2215.4                       0                                             0（免租）                                                     2014.5.1-2015.4.30                       4430.8                       15                       12                       797544                       免                               2014.5.1-2015.4.30                       2215.4                       15                       12                       398772                       免                               2015.5.1-2016.4.30                       4430.8                       25                       12                       1329240                       265848                               2015.5.1-2016.2.28                       2215.4                       25                       10                       553850                       110770                               2016.5.1-2016.9.30                       4430.8                       35                       5                       775390                       110770                               合计                                                                                         3854796                       487388                               已付10万                                                                                         -100000                                                     补贴还可抵扣租金                                                                                         -（686268+664620）                                                     房租押金                                                                                         -160000                                                     实际欠租金及物业费                                                                                         2243908                       487388                根据上表及相关事项，本院对以下内容说明如下：（1）租赁期间：①物业第三层的期间：2016年3月1日以后原告即租赁给他人使用，被告主张租赁关系终止成立，租金应计算至2016年2月；②物业第一、二层的期间：原告将物业出租给案外人联合一家的租赁期限从2016年10月1日开始，并且原告称被告找合作伙伴与原告签订的合同，表明原、被告间有终止租赁合同的意思，原告与案外人联合一家签订租赁合同后，原、被告间的合同无法同时履行，因此，被告抗辩称双方的合同已于2016年10月1日终止成立。故物业第一、二层租金应计算至2016年9月。至于合同终止后，被告未腾空物业内的财物问题，租赁合同在“合同续约和终止”部分有明确约定，原告未按约定采取相应措施致使造成损失，系其自身原因造成，其责任应自行承担。故原告在合同终止后，要求支付占有使用费的请求，本院不予支持。（2）2015年4月21日被告向原告支付的100000元是否系租金的问题：原告称该费用系交纳的相关水电等费用，但原告并未举证予以证实，故被告抗辩系交纳的租金，本院予以确认。（3）装修补贴问题：根据双方确认的第一、二层补贴标准，被告尚可用于抵扣租金及物业费的金额应为686268元（第一二阶段应补贴的现金1000000元+当时约定可抵扣租金的金额386268元-转账支付500000元-代承担的债务200000元）。对第三层的装修补贴，虽无双方确认装修评估合格的证据，但原告在其提交的费用计算明细表中予以确认，因此被告主张第三层装修补贴应计息扣除，金额应为664620元（2215.4×300元）。（4）原告主张的水电气费用，由于原告未提交足够的证据予以证明，其请求本院不予支持。 对于原告要求腾退房屋的请求，由于诉争房屋已实际收回，其请求不能成立。对于滞纳金，双方约定明显过高，本院依中国人民银行同期基准借款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整，按相应利率的1.3倍计息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告姚杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都龙兴中润资产管理有限公司支付租金2243908元、物业服务费487388元及滞纳金（滞纳金以租金及物业服务费合计金额为计算基数分段计算：2016年10月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档基准借款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至本判决确定的支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，若未按本判决确定的支付之日支付，滞纳金则计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告成都龙兴中润资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45825元，由原告成都龙兴中润资产管理有限公司负担20000元、被告姚杰负担25825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 佘 冰 审判员 刘玉明 审判员 任洪明 二〇二〇年九月二十一日 书记员 汪 娅