河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4491号原告：刘小英，女，汉族，1986年4月15日出生，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王建勋，河南中冶律师事务所实习律师。被告：陈爱琴，女，汉族，1971年9月1日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郑丰华，系陈爱琴之子。被告：洛阳中友房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区健康西路东起**。法定代表人：王保亚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：付丽娜，系该公司员工。原告刘小英诉被告陈爱琴、洛阳中友房地产经纪有限公司（以下简称中友公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小英及其委托诉讼代理人付景新、王建勋，被告陈爱琴的委托诉讼代理人郑丰华，被告中友公司的委托诉讼代理人付丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小英向本院提出诉讼请求：1.判决解除《房屋买卖合同》；2.判决被告陈爱琴向原告返还房屋首付款22000元；3.判决被告洛阳中友房地产经纪有限公司向原告返还中介服务费10000元；4.判决两被告连带向原告支付违约金54200元；5.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告长期在洛阳打工但一直居无定所，为了能在常年工作的地方有一个家，原告在被告中友地产的居间介绍下与被告陈爱琴认识，并于2020年4月9日与二被告签订了《房屋买卖合同》。该合同约定原告购买被告陈爱琴名下位于洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室××房屋××套，建筑面积81.4平方米，购房款全款缴纳，房款达54万多元。但原告勉强凑齐购房首付款和中介费后才发现两被告故意隐瞒了房屋权属瑕疵，经查，涉案房屋没有关联土地信息，没有土地使用证，房屋产权不完整，不能正常办理过户登记。被告称可以解决房屋土地问题，让原告等待，一下等了一个多月，但被告补办的产权证依然没有土地使用权。原告经向不动产中心咨询，该房屋如果要过户的话只能通过信访途径解决，而且还需要买方写出承诺将来缴纳土地出让金，否则不能办理过户。随后，原、被告之间经过长达一个多月的沟通协调后至今仍无法完成过户，且被告拒不返还购房款并对原告作出补偿。54万元对原告来说是一笔巨款，现《房屋买卖合同》也已无法继续履行，原告无奈诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。陈爱琴辩称：1.答辩人并不认识原告，因本人在中友公司中介处登记健康西路8号院房子一套准备卖出，当时给中介方讲了房子是商品房，只有房产证，土地证没有分割。中介告诉我这是老房产证，如果要找到买家要先换证再过户，答辩人也认可。2020年4月8日，中介方打电话说有客户想看房，第二天下午打电话说客户要面谈。答辩人到中友公司时，原告已经在那里，中介说她是买方，看中了答辩人家的房子决定要买。当时答辩人对于房屋的意向价格是60万元，但原告以房屋是土地大证没有分割，只能一次性付清不能贷款为由要求便宜一点，协商后答辩人将房屋以542000元的价格卖给了原告并签订了合同。随后原告交给答辩人定金22000元，中介方要求答辩人留下房产证，换证过户。按照合同约定，原告应当在4月20日之前将房款520000元打到指定账户办理过户，但原告一直未将钱打给答辩人。5月20日答辩人换好证，原告仍未打款，中介方说原告不想要了让答辩人退还给原告定金，答辩人不同意。因为签订了三方协议导致答辩人房子不能出租出售，造成了经济损失，答辩人要求中介方执行协议，原告无故违约，应当向答辩人支付违约金54200元。2.答辩人的房子是商品房可以随时过户，原告称解决过户问题需要通过信访途径是不正确的。该房土地证是大证未分割，答辩人也从未向原告承诺可以解决土地问题，土地分割属于整个行为答辩人个人根本办不到，并且在签协议之前中介方讲得很清楚。答辩人当时拿的是老房产证，当时原告也看了，现在是要拿去换新房产证而非补证，且原告当时交的22000元是定金，而非首付款。综上，答辩人请求判令原告赔付答辩人违约金54200元，并解除合同。中友公司辩称：1.涉案房屋属于商品房，随时可以办理正常过户，不存在不能过户以及瑕疵，也不存在需要走信访途径解决，更不存在土地出让金。签订合同时，我方中介人员充分介绍了该房屋全部实际情况，我方已经很明确告诉买方刘小英，该房屋属于商品房，有房产证，土地证大证未分割，该房屋现有情况只能全款买卖而不能贷款买卖。刘小英表示只要价格合适，便宜一点，就全款买房，因为有三个孩子要养，怕贷款月供还不上，自己也不想贷款买房。谈房屋价格时，刘小英以土地证未分割为由要求卖方陈爱琴将房屋价格从60万元降低到542000元，陈爱琴最终同意，双方遂签订了房屋买卖合同。但现在刘小英单方面要求解除合同，我方与陈爱琴沟通后，其表示不同意无故解除合同。涉案房屋非我方原因导致合同买卖不成，合同签订之前我方已经已充分告知刘小英相关事宜，因此我方不予退还已产生的中介服务所产生的中介服务费。2.我方与刘小英、陈爱琴签订的三方合同与其二人所签订的房屋买卖合同一致。三方合同上标注的土地证情况一栏非常清楚地标明无土地证，刘小英在签订合同时对于土地证的情况是非常清楚的。合同签订后，刘小英催促陈爱琴尽快换证、尽快过户，但其随后多次到我方公司大吵大闹，说这个房子贷不了款，我方才了解到刘小英买了这个房子是用来抵押贷款的。刘小英因为涉案房屋不能办理抵押贷款，强烈要求解除合同，还到处投诉我公司，其意图违约在先，且语气强硬、态度恶劣，多次跑到我方经营场所大吵大闹，导致房屋迟迟无法交易，对我方工作人员也造成了严重的精神困扰。现由于刘小英单方面违约，我方请求刘小英停止对我方的污蔑、停止到我方经营场所吵闹及辱骂，并保留追究因刘小英违约对我方造成的精神、经济、时间、精力、名誉、信誉等各方面损失的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2020年4月9日，陈爱琴（卖方，甲方）、刘小英（买方，乙方）与中友公司（中介方，丙方）签订了《房屋买卖合同（全款）》，三方约定：甲方自愿将坐落于洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该房屋性质为商品房，权属证件号码为字第21298号，所有权人为陈爱琴，共有权人为郑全胜，无国有土地证，建筑面积81.4平方米。甲、乙双方协商后的实际成交价格为542000元，三方签订合同时，乙方需向丙方交纳中介服务费10000元，乙方需向丙方交纳代办过户服务费2000元（申请免）。在该房屋买卖合同履行过程中，丙方起到促进双方达成一致确定买卖合同关系的作用，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介费一律不予退还。乙方于2020年4月9日向丙方交付定金10000元（中介服务费），首付款520000元，于2020年4月20日前准备齐全并打入指定银行。乙方按照约定准备齐首付款后，甲、乙双方按丙方要求在3个工作日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在银行审核材料审批通过后办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，使其违约，将按合同条款追究其违约责任。甲方于本合同签订之日起将房屋权属证明（房屋所有权证字第21298号）交于丙方代为保管，并承诺于收到全款前腾出该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，并于收到全款前将该房屋产权名下的所有户籍迁出，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气/煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。合同还约定，如因甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，违约方需向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订当日，刘小英向中友公司支付了中介费，中友公司向刘小英出具《收据》一张，载明：今收到刘小英交来中介服务费（洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室）壹万元整。2020年4月10日，陈爱琴向刘小英出具《收条》一张，载明:今收到刘小英购房房款22000元。2.上述合同中所涉房屋位于洛阳市××健康西路××院××室，系市场化商品房，房产证号为豫（2020）洛阳市不动产权第000202**，登记权利人为陈爱琴，该房屋系单独所有，宗地面积为0㎡，房屋建筑面积为81.4㎡。刘小英向本院提交其与陈爱琴和中友公司员工的微信聊天记录、其与陈爱琴、中友公司员工的文字版通话录音以及刘小英表弟与中友公司员工的文字版通话录音若干页，还向本院提交洛阳市不动产中心向其发放的《承诺书》以及其与洛阳市房管局的文字版接访通话记录各一份，并称：房屋买卖合同签订后，我方已经多次通过微信聊天、电话等方式主张陈爱琴与中友公司履行合同，但陈爱琴一直无法解决过户问题，中友公司也存在违规违纪情况。陈爱琴在签订合同时隐瞒了房屋产权存在瑕疵的事实，其当时提供的房屋所有权证字第21298号并非该房屋现在的豫（2020）洛阳市不动产权第00020236号，且产权证上显示该房屋宗地面积为0，房屋不能正常过户，如果要正常过户，洛阳市不动产中心要求签订承诺书，承诺将来缴纳土地出让金，如果不缴纳就不给办理过户，陈爱琴故意隐瞒产权瑕疵，应当退还我方购房首付款。中友公司作为中介方，在签订合同时未对房屋权属情况进行查明并明确告知我方，我方到房管局投诉，房管局也表示中介未如实对买受人告知房屋情况，其未履行自身的义务，应当退还我方中介费。3.2020年6月2日，刘小英向陈爱琴以及中友公司发送《解除合同通知书》，内容为：2020年4月9日，陈爱琴方、中友公司方及我方共三方签订了《房屋买卖合同》，约定我方购买位于洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室的陈爱琴方名下房屋一套。该合同签订后，由于房屋不能办理过户手续，导致合同无法履行。而陈爱琴方在补办产权证后，产权依然没有土地使用权，还需要将来额外缴纳土地出让金，且缴纳金额不定。该房屋存在权属瑕疵，且不能正常过户，致使合同目的无法实现。为维护我方权益，根据合同法及有关法律规定，作为房屋购买人，我方现依法通知陈爱琴方、中友公司方:一、解除上述《房屋买卖合同》；二、请陈爱琴方立即退还我方已支付的首付款22000元，中友公司方立即退回定金（中介服务费）10000元；三、由陈爱琴方和中友公司方向我方支付违约金54200元；四、我方保留追究由于陈爱琴方和中友公司方违约使我方产生的其他实际损失的权利。4.陈爱琴向本院提交其与中友公司员工的微信聊天记录，以证明其一直积极办理过户事宜，并称刘小英方单方解除合同不应支持，要求正常交易房屋，或由刘小英赔付违约金54200元。庭审中，中友公司称合同签订时已明确标注“无土地证情况”，刘小英在签订时就已经知道该房屋的土地证情况，其所述的产生大额土地出让金纯属虚构。该房屋是商品房，只是签署承诺书若后期需要土地证分割要加纳土地分割金。现在后期是否分割还不确定，但中友公司在过户前就已经明确对刘小英履行了如实告知义务，因此中介费用中友公司不予退还。本院认为，刘小英、陈爱琴与中友公司签订的《房屋买卖合同（全款）》系三方当事人真实意思表示，该合同依法有效，本院予以确认，合同签订后，三方均需按照合同约定主张权利、履行义务。现刘小英已按合同约定缴纳了购房首付款22000元以及中介服务费10000元，但其称合同签订时陈爱琴提供的房屋所有权证为字第21298号，并非该房屋现在的豫（2020）洛阳市不动产权第00020236号，合同签订后刘小英多次主张履行合同，但陈爱琴却迟迟无法换证，无法解决房屋过户问题，且陈爱琴提供的该房现有房产证显示该房屋宗地面积为0㎡，后期若需土地分割需要额外缴纳土地出让金，故刘小英认为合同目的不能实现，遂向陈爱琴、中友公司发送《解除合同通知书》要求解除合同。本院认为，本案中，陈爱琴作为卖方所卖房屋权属存在瑕疵且未能按照合同约定解决过户问题构成违约，中友公司作为中介方在明知涉案房屋没有土地证可能出现纠纷的情况下仍然促使买卖双方签订合同存在过错，刘小英作为买方在明知涉案房屋没有土地证的情况下仍与陈爱琴和中友公司签订买卖合同亦有过错。因此，本案纠纷系刘小英、陈爱琴、中友公司三方混合过错引发，三方对于本案纠纷的发生均有相应责任，故本院对于刘小英要求解除合同并要求陈爱琴及中友公司分别退还其所付购房款22000元及中介费10000元的诉讼请求予以支持，对于刘小英要求陈爱琴及中友公司向其支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘小英与被告陈爱琴、被告洛阳中友房地产经纪有限公司于2020年4月9日签订的《房屋买卖合同（全款）》；二、被告陈爱琴于本判决生效后十日内向原告刘小英退还购房首付款22000元；三、被告洛阳中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘小英退还中介服务费10000元；四、驳回原告刘小英的其他诉讼请求。如被告陈爱琴、被告洛阳中友房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为977元，由原告刘小英负担477元，由被告陈爱琴负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年九月二十八日书记员  齐英萍