江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1506号 原告：张风兰，女，汉族，1961年4月5日生，住址：江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：舒昌利，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐浠浠，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。 被告：南昌航行投资发展有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区新溪桥北四路。 法定代表人：何智韬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李红，江西华邦律师事务所律师。 原告张风兰与被告南昌航行投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒昌利、徐浠浠，被告南昌航行投资发展有限公司的委托诉讼代理人何智韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张风兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因误导宣传给原告造成的损失18.5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发的保利中航城楼盘在销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”宣传，业主均是冲着宣传的这两点选择购买该楼盘。2018年10月，原告与被告签订了《保利洪都里认购书》，并支付了定金和部分房款，但之后得知该楼盘并未有所谓的“双地铁”和“九年制名校”，南昌市青云谱区市场监督管理局也下达了（青）市管（广）罚决（2018）4号《行政处罚决定书》，被告的行为确属误导宣传，原告因此遭受了巨大损失。故提起诉讼，望判如所请。 被告南昌航行投资发展有限公司辩称：一、被告虽存在发布误导性宣传广告行为，但原告并没有证据证明在签署《南昌市商品房买卖合同》与“九年制名校”“双地铁”之宣传具有关联性，原告所提出的“九年制名校”是可以得到解决的，其并没有给原告造成实际损失。第一，本案系房屋买卖合同纠纷，合同主要目的应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非决定原告购买涉案房屋的关键性因素，因为在双方签署的《南昌市商品房买卖合同》第十条2.8款:“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，可知“九年制名校”、“双地铁”不是合同约定的配套设施，也不在开发商的规划范围内，是建筑区划范围之外的公共设施，对于购房人而言影响并不大。合同中也明确了售楼书、沙盘、建筑规划模型等均不被视为要约之内容，仅为买受人选择购房时提供参考，不构成出卖人的允诺，应以政府最终批准的规划设计方案为准。况且，原告所提交的证据只能证明被告存在误导宣传“九年制名校”的行为，并没有证据证明原被告在签署《南昌市商品房买卖合同》时不是自己的真实意思表示，与“九年制名校”“双地铁”之宣传具有关联性，是因误导行为（误导宣传“九年制名校”）造成的误解而购买商品房而造成了实际损失。第二，（青）市管（广）罚决（2018）4号《行政处罚决定书》载明，“双地铁的广告宣传内容与《南昌市洪都老厂区周边地区（CN1、CN4局部/CN2）控制性详细规划修编》中地铁线路规划无明显不符，未违反广告法相关规定。”“双地铁”之变化属于政府规划调整。被告宣传“双地铁”之行为不属于误导性宣传。第三，被告为了原告等业主的利益，采取补救措施，积极与政府相关部门沟通，2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府回复南昌市自然资源局《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》［青政文（2019）62号］：“建议将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上能启动学校建设的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞中学高中规划用地恢复调整为九年制学校规划用地”，可知虽然原告所称“九年制名校”的误导宣传确属事实，但经过有关部门的协商和重新规划，该小区的适龄学生入学问题即原告所提出的“九年制名校”是可以得到解决的。二、原告称因误导宣传给其遭受巨大损失，但未提供证据证明其存在实际损失，应承担举证不能的法律后果。基于上述，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对原告提供的原告身份证复印件、被告企业信用信息、置业护照、收款收据、南昌市商品房买卖合同、沙盘、售楼部图片3张、江西卫视新图片1张、南昌市青云谱区教育科体育局的函复一份、南昌市城乡规划局的回复函一份、南昌市城乡规划局的回复函一份、航都公司告业主书一份、航都公司告业主承诺函两份、南昌市青云谱区人民政府的函一份、南昌市青云谱区市场监督管理局（青）市管（广）罚决【2018】4号《行政处罚决定书》及答复意见书一份予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告于2018年10月30日与作为“保利中航城洪源泰府”楼盘开发商的被告签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，就原告向被告购买坐落于南昌市青云谱区东侧“保利中航城洪源泰府”5＃住宅楼2单元2802室房屋进行了详细约定，上述合同中第十条约定：“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”。原告已于2018年9月30日为购买上述房屋向被告交付20000元定金，又于2018年10月10日向被告支付购房首付款353371元。2018年11月，部分购买了“保利中航城洪源泰府”楼盘商品房的业主向南昌市青云谱区市场和质量监督管理局投诉，称被告在商品房营销过程中宣称用于建设“保利中航城洪源泰府”的地块附近有一块规划编号为ＣＮ204-Ｆ06号的地块上将建设一所“九年制名校”，而目前相关规划部门已将该地块规划为一所高中，与被告在营销过程中宣传的内容不符。南昌市青云谱区市场和质量监督管理局立案调查后认为：被告在营销过程中确实有使用“九年制名校”这一内容进行宣传，而被告所宣传的将用作建设“九年制名校”的ＣＮ204-Ｆ06号地块已经被南昌市城乡规划局规划用于建设某高中，被告的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项之规定，属于误导宣传行为；被告销售商品房的宣传单中的内容使用了“不可替代”、“不可比拟”和“不可超越”等绝对化词语，这种行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条第三项之规定，即广告中禁止使用绝对化用语；被告销售商品房的过程中所使用的关于“双地铁”的宣传内容与地铁线路规划无明显不符，未违反广告法的相关规定。南昌市青云谱区市场和质量监督管理局最终认定被告存在发布误导性宣传广告的行为并于2019年4月30日作出《行政处罚决定书》，对被告处以罚款20万元的行政处罚，被告已经依法缴纳罚款。 本院认为，原、被告于2018年10月30日所签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的第一个焦点为被告是否存在违约的行为并应就此向原告承担违约责任。首先，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》中第十条约定：“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，由此可见原、被告并未就宣传中关于“九年制名校”内容在合同中进行过约定。其次，被告在商品房营销过程中宣传的关于“九年制名校”的内容是否应视为要约，被告是否应就未在合同中进行过约定的宣传内容对原告负有合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述法律规定，如果认定被告在商品房营销过程中宣传的关于“九年制名校”的内容属于要约，那么该“九年制名校”应在“保利中航城洪源泰府”开发规划范围内，而被告所宣传的用于建设“九年制名校”的地块位置处于“保利中航城洪源泰府”开发规划范围外，故被告宣传中关于“九年制名校”的内容属于要约邀请而非要约。综上，被告并不存在违约行为，故无须向原告承担违约责任。本案第二个争议焦点为被告的误导性宣传行为是否应成为原告主张损害赔偿的事实依据。被告在商品房的营销过程中确实存在误导性宣传，但被告宣传的目的是为销售商品房而非侵害原告合法的权益，故被告的行为特征不符合侵权行为的特征，原告不能以被告存在误导性宣传为由向被告主张损害赔偿。综合以上分析，本院认为原告要求被告承担损失赔偿的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，故对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告张风兰的诉讼请求。 案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告张风兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  涂建斌 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李众豪