陕西省宝鸡市渭滨区人民法院     民事判决书                    （2020）陕0302民初3951号原告：陕西荣华府物业管理有限公司，住所地宝鸡市高新开发区桥南办事处火炬路13号公路管理局西门508号，统一社会信用代码91610301MA6XGNF895。法定代表人：谷蓉芳，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯毅，宝鸡市渭滨区金陵法律服务所法律工作者。被告：王林，男，1986年2月16日生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：齐婷婷，女，1988年8月21日生，住宝鸡市渭滨区，系被告王林之妻。第三人：宝鸡市金华物业管理有限公司，住所地宝鸡市高新开发区火炬路东段26号院1幢B座1单元1203室，统一社会信用代码91610302748642425T。法定代表人：孙红，任董事长。委托诉讼代理人：李明霞，女，1968年11月20日生，该公司员工，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：刘洋，陕西金宝律师事务所律师。原告陕西荣华府物业管理有限公司（以下简称荣华府物业公司）诉被告王林、第三人宝鸡市金华物业管理有限公司（以下简称金华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法由审判员苏容适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣华府物业公司的法定代表人谷蓉芳及其委托诉讼代理人冯毅，被告王林的委托诉讼代理人齐婷婷，第三人金华物业公司的委托诉讼代理人李明霞、刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣华府物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年1月1日至2019年9月30日、2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费2285.4元、垃圾费156元、电梯费1066元、水费678元、补暖气差价63.5元，共计4248.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系渭滨区XX大道XX号XX小区XX号的业主，房屋面积97.68平方米，该小区由陕西东森房地产开发有限责任公司（以下简称东森公司）开发。XX小区在2019年10月前由金华物业公司提供物业服务。2019年10月11日金华物业公司将物业移交给开发商，同时东森公司与原告商定，给原告60日犹豫期以了解、熟悉小区情况，再确定是否提供物业服务，先暂由原告提供物业服务。2019年10月20日原告将XX业主所欠物业费及其他费用共计78128元通过东森公司支付给金华物业公司，由原告收取前期业主未缴纳的费用。犹豫期满后，2019年12月10日开发商与原告签订《前期物业服务合同》，由原告正式为XX小区提供物业服务，合同对物业服务费的标准进行了明确约定。原告也按合同约定提供了物业服务，但被告拒不缴纳物业服务费等费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法裁决。被告王林辩称，原告与业主未签订物业合同，原告入驻小区，其并不知情，原告服务存在问题，小区存在安全隐患。1、被告曾向物业公司缴纳2020年1月1日起的物业费，原告拒收，并要求其缴纳之前的物业费，但是原告未提供给金华物业支付的相关凭证。2、金华物业在管理期间未履行合同，小区存在安全隐患，消防栓管理不到位，没有年检标志。3、金华物业存在乱收费现象，暖气费按照23元/㎡收取，对其他费用也没有明细。4、小区内公共卫生差，绿化带内杂草多，电动车乱停无人管理，电梯超过检测日期，公共消防设施和楼宇对讲系统损坏无人维修。5、被告未与原告签订物业服务合同，被告没有义务向原告支付物业费。第三人金华物业公司辩称，2018年1月1日至2019年9月30日之间业主未交费用的债权第三人已转给东森公司，2019年9月30日第三人已撤出该小区，并与东森公司进行了交接，原告与东森公司之间的事情第三人不知情，原告与第三人不存在任何关系，请求驳回对第三人的起诉。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：东森公司系渭滨区XX大道XX号XX小区的建设单位，截至本案开庭审理时，XX小区未成立业主大会，2019年9月30日之前的物业服务由第三人金华物业公司提供。2019年9月30日东森公司（甲方）与第三人金华物业公司（乙方）签订《XX小区1#楼物业移交单》，约定乙方移交甲方小区业主拖欠物业费、电梯费、卫生费共计¥78193.4元，自2019年9月30日24:00起，XX小区业主信息、收费信息全部移交，债权债务完全移交。2019年10月11日东森公司（甲方）与原告荣华府物业公司（乙方）签订《委托管理协议》，约定委托原告荣华府物业公司对XX的物业进行前期管理，于2019年9月30日以前东森公司与金华物业公司交接完毕后向荣华府物业公司交付，荣华府物业公司对小区物业在六十日内进行熟悉和摸排、核实交付设备及资料的真实性和实用性，向东森公司提交物业管理方案或整改方案，确定是否接受委托，另就其他事项进行了约定。2019年10月20日东森公司向原告荣华府物业公司出具代收条，载明“今收到陕西荣华府物业管理公司交来陕西东森房地产开发公司和宝鸡市金华物业公司在XX小区物业管理移交中，应付金华公司的财务结算应付款人民币柒万捌仟壹佰贰拾捌元（78128元）整。此款由东森公司转交金华公司”。2019年12月10日东森公司（甲方）与原告荣华府物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理，提供前期物业管理服务，对物业基本情况、服务内容与质量等事项作了约定。原告荣华府物业公司就前期物业服务合同在宝鸡市住建局进行了备案。被告王林系XX小区的一名业主，拖欠2018年1月1日至2019年9月30日、2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费2285.4元、垃圾费156元、电梯费1066元，共计3507.4元,水费678元、补暖气差价63.5元被告在立案后已向原告交纳。本院认为，原告荣华府物业公司与建设单位东森公司签订的《前期物业服务合同》、《委托管理协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合同有效,该合同对小区全体业主具有拘束力。原告荣华府物业公司、第三人金华物业公司已为被告居住小区提供了物业服务，被告王林应依法并按照合同约定支付物业费、垃圾费、电梯费等费用。2018年1月1日至2019年9月30日第三人金华物业公司提供物业服务时，业主拖欠的物业费等相关费用在第三人与东森公司移交物业管理时已将该部分债权转让给东森公司，后原告荣华府物业公司为该小区提供物业服务，2019年10月20日原告荣华府物业公司将第三人金华物业公司应收取的2018年1月1日至2019年9月30日业主拖欠的费用共计78128元支付给东森公司，并约定由东森公司转交给第三人金华物业公司，至此，原告荣华府物业公司已取得相应债权，现原告荣华府物业公司请求业主支付2018年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业费等费用，应予支持。综上，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，被告王林的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。被告作为业主，应及时交纳物业费，才有助于原告正常经营、开展物业服务，原告作为服务企业应积极听取业主意见，努力提高服务质量，由此双方之间有望形成良性、和谐的关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告王林于本判决生效之日起十日内向原告陕西荣华府物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年9月30日、2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费2285.4元、垃圾费156元、电梯费1066元，共计3507.4元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王林负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                           审  判   员   苏  容                          二○二○年九月二十七日                           法 官 助 理   李  辉                              书   记  员   马  越 1