广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终908号上诉人(一审被告)：东莞市新宏图仓储有限公司，住所地：广东省东莞市*滘镇南丫卫屋工业区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：邓某2，男，1977年9月14日出生，汉族，住四川省南部县********，公民身份号码：511************159。上诉人（一审第三人）：成都佳营物流有限公司，住所地：四川省成都市武侯区*******。法定代表人：邓某2。上诉人（一审第三人）：东莞市禾行贸易有限公司，住所地：广东省东莞市*滘南丫工业区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓某2，男，1977年9月14日出生，汉族，住四川省南部县********，公民身份号码：511************159。委托诉讼代理人：林里，男，1975年1月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区****************，公民身份号码：441************235。被上诉人（一审原告）：东莞市天品器皿制品有限公司，住所地：广东省东莞市*滘镇南丫卫屋村。法定代表人：黄炳求，董事长。委托诉讼代理人：陈洪波，广东说文律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：麦汉威，男，1960年1月18日出生，澳门特别行政区永久性居民身份证号：********，港澳居民来往内地通行证号：M0********0。委托诉讼代理人：李安江，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人东莞市新宏图仓储有限公司（以下简称新宏图公司）、成都佳营物流有限公司（以下简称佳营公司）、东莞市禾行贸易有限公司（以下简称禾行公司）与被上诉人东莞市天品器皿制品有限公司（以下简称天品公司）、麦汉威租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳营公司、新宏图公司、禾行公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天品公司的诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由天品公司、麦汉威负担。事实与理由：（一）新宏图公司、佳营公司、禾行公司对一审查明的事实没有异议。（二）天品公司以为新宏图公司是麦汉威和禾行公司、佳营公司私下转租或者转卖交易，并单方认定新宏图公司故意或者恶意拖欠租金，明显与事实不符。根据一审法院查明的事实，新宏图公司和禾行公司、佳营公司有因火灾引发的诉讼在先，证据为：生效的民事判决书［案号为：（2016）粤19民终3018号、3036号］、执行和解协议书、执行笔录、结案说明、执行费收据等，天品公司对新宏图公司提起诉请的事实和理由均不成立，一审法院应当驳回天品公司对于新宏图公司的诉请。（三）一审法院认为案涉租赁合同的承租人为新宏图公司，并确认案涉租赁合同于2019年1月22日解除。显然忽视了麦汉威担任股东时期的新宏图公司才是案涉租赁合同的相对方这一事实，现在的新宏图公司和天品公司之间并不存在合法有效的土地租赁合同关系。禾行公司、佳营公司取得案涉土地和厂房是经过人民法院调解确认，属于合法抵偿所得。因此坚信麦汉威会将其及其公司名下的地面建筑物所有权及土地经营使用权按照执行和解协议书的规定，赔偿过户给变更股东后的新宏图公司，并非天品公司一审中主张的偷偷交易转让、转租或者转卖。法定代表人及股东变更前后的新宏图公司存在本质上的区别，故天品公司无权将新宏图公司列为本案被告，其诉请变更后的新宏图公司承担责任没有任何合法依据。（四）自从新宏图公司与禾行公司、佳营公司达成执行和解后，天品公司对新宏图公司的抵偿及变更股权就有抵触情绪，臆想在原先的租赁合同基础上涨价1元/平米，即增加10900元/月的租金。但未得到禾行公司和佳营公司的同意，天品公司就开始不认可、不配合、不接受人民法院确认的合法抵偿，更不接受新宏图公司、禾行公司、佳营公司主动请求天品公司完善和变更租赁合同。天品公司法定代表人至今仍然拒接电话、微信拉黑、拒收租金，使得无法按照执行和解协议顺利完善交接义务，让新宏图公司和禾行公司、佳营公司无法建立完善更改新的土地租赁合同关系，从而得不到天品公司支持，配合新宏图公司对火烧后的园区进行重建申报。天品公司通过这种行为故意拖延合法交接期限，故意让新宏图公司拖延支付租金，并使得新宏图公司违约，以此达到其解除租赁合同的目的。（五）新宏图公司、禾行公司、佳营公司在一审审理过程中向一审法院提交了书面意见，在其中详尽陈述了麦汉威没有按照执行和解协议第九条履行完善交接义务，及天品公司不承认、不接受、不配合的事实。经过人民法院调解和确认的执行和解抵赔与交易转让的性质完全不同，一审法院不认可新宏图公司、禾行公司、佳营公司的主张明显存在错误。天品公司答辩称：新宏图公司从2017年10月至今未缴纳合同约定的租金，已严重违约，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。按照麦汉威答辩称：麦汉威代表原来的新宏图公司于火灾赔偿事务中在法院签署了和解协议，也履行了协议内容。本案纠纷与麦汉威本人无关，不属于个人行为，麦汉威同意一审判决。天品公司一审诉请：一、解除天品公司、新宏图公司、麦汉威之间的《土地租赁合同》；二、新宏图公司、麦汉威立即腾退案涉租赁土地及附着厂房；三、新宏图公司、麦汉威支付天品公司2017年10月至12月的租金101130元（按每月33710元计算至新宏图公司、麦汉威腾退案涉租赁土地及附着厂房之日止）；四、一审诉讼费用由新宏图公司、麦汉威承担。一审法院经审理查明，土地使用权证[东府国用（2005）第特807号]显示：土地使用权人是天品公司，土地座落于东莞市道滘镇南丫村，地类（用途）是工业。2007年3月22日，天品公司与翔辉公司签订《土地租赁合同》，天品公司将位于东莞市道滘镇南丫村天品公司内空闲土地租赁给翔辉公司，租地面积为10920平方米，租赁期为25年，合同签订后半年内（即2007年4月1日至2007年9月30日）用于翔辉公司建筑房屋等使用为免租金。翔辉公司在上述土地上建筑了仓库、办公楼、宿舍、铺位。2011年3月5日，天品公司作为甲方，翔辉公司作为乙方，麦汉威作为承接方，三方签订了转让确认书，约定：天品公司同意翔辉公司、陈炳达将双方签订的《土地租赁合同》中所约定的相关权利义务转让给麦汉威，由麦汉威或麦汉威指定的公司继续按照《土地租赁合同》的约定向天品公司履行义务并行使相关权利。2014年7月7日16时21分左右，位于东莞市道滘镇南丫村卫屋工业区新宏图公司发生火灾，过火面积约1350平方米，火灾烧损简易铁皮结构厂房一栋、成品的家具、牛皮、再生皮和粉体材料（硫酸钡、碳酸钙等）一批，火灾中无人员伤亡。佳营公司与新宏图公司、天品公司各方确认起火时，新宏图公司员工将总闸关掉。佳营公司、禾行公司因火灾损失与天品公司、新宏图公司未达成一致赔偿意见，遂诉至一审法院，案号分别为（2014）东一法道民一初字第442号、（2014）东一法道民一初字第480号，对应的二审案号分别为：（2016）粤19民终3018号、（2016）粤19民终3036号，其中（2016）粤19民终3018号民事判决书判决新宏图公司赔偿佳营公司损失2138500元，（2016）粤19民终3036号民事判决书判决新宏图公司赔偿禾行公司损失1183000元。上述生效法律文书经审理查明如下事实：2008年12月11日，东莞市公安消防局第六大队作出东公消验字[2008]06-51号《建筑工程消防验收意见书》，翔辉公司1#仓库、2#仓库、3#仓库、4#仓库、5#仓库、6#仓库、办公楼1栋、宿舍1栋、铺位1栋，经验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；三、建筑内部装修应依法申请建筑工程消防设计审核方可施工；四、该工程如需改建、扩建、重新装修和用途变更，应依法申请建筑工程消防设计审核和验收。2011年3月1日，天品公司与黄卫民、麦汉威（新宏图公司人员）签订《租赁合同》，黄卫民、麦汉威租赁天品公司位于东莞市道滘镇南丫村卫屋工业区厂房，租赁面积为1500平方米，租期为25年，从2011年3月1日至2027年2月28日止。2010年12月1日，佳营公司与翔辉公司签订《租赁合同》，佳营公司租赁翔辉公司位于东莞市道滘镇南丫工业区翔辉公司内D栋厂房700平方米、4栋一楼办公室及厨房一间，租期为3年，从2010年12月1日至2013年12月1日。2013年12月16日，佳营公司与新宏图公司签订《租赁合同》，主要约定：佳营公司租赁位于东莞市道滘镇南丫村新宏图公司厂房，租赁面积700平方米；租期为2年，从2013年12月31日至2015年12月31日。佳营公司与新宏图公司确认佳营公司向新宏图公司交纳租金。2010年12月1日，翔辉公司与林里签订《租赁合同》，林里租赁翔辉公司位于东莞市道滘镇南丫工业区厂房，租赁面积为430平方米，租期为3年，从2010年12月1日至2013年12月1日。2013年12月16日，新宏图公司与林里签订《租赁合同》，林里租赁新宏图公司位于东莞市道滘镇南丫工业区厂房，租赁面积为450平方米，租期为2年，从2013年12月31日至2015年12月31日。新宏图公司、天品公司主张上述林里承租的面积为420平方米的厂房，从2014年6月起由佳营公司承租。另查，新宏图公司在上述案件中主张其为物业出租方，新宏图公司是承接之前的翔辉公司的资产，地上仓库的所有权人及出租权均属于新宏图公司；天品公司在上述案件中主张天品公司出租的是土地使用权，其与新宏图公司之间的土地使用权租赁关系合法有效，厂房权属人是新宏图公司，新宏图公司于2011年底以3000000元承接翔辉公司与天品公司的《土地租赁合同关系》中包括厂房、押金、土地使用权等权利义务，新宏图公司取得厂房的权属，新宏图公司每月向天品公司交纳土地租金。一审庭审中，天品公司主张其土地租赁合同关系的相对人为麦汉威，实际履行合同为新宏图公司，天品公司要求新宏图公司、麦汉威共同承担合同责任。（2016）粤19民终3018号民事判决书、（2016）粤19民终3036号民事判决书生效后，佳营公司、禾行公司分别向一审法院申请强制执行，在执行过程中，禾行公司作为甲方、佳营公司作为乙方、新宏图公司作为丙方，甲乙丙三方就丙方赔偿甲乙双方损失执行事宜[执行案号分别为：（2017）粤1971执5631号、5632号]达成和解协议，和解协议的主要内容为：1、三方一致同意，丙方与天品公司之间的土地租赁合同权利义务及地上现有全部建筑物的所有权转移给甲乙方，抵偿丙方应向甲乙方的全部赔偿款；2、协议履行后，甲乙双方不得再行追究丙方任何的法律责任，案涉工业园全部的权益也均与丙方无关；3、丙方与东莞市锦瑞粉体材料有限公司因2014年7月7日发生火灾事故产生的损害赔偿及相关索赔的债权债务一并转让给甲乙双方；4、土地租赁合同租金，2017年10月30日前的土地租金由丙方负责承担，2017年10月30日之后的土地租金由甲乙方负责承担；5、厂房收取的租金，2017年10月30日前的厂房租金由丙方收取支配，2017年10月30日之后的厂房租金由甲乙方收取支配；6、协议约定以外的丙方及工业园债权债务，2017年10月30日前的由丙方及其股东承担，2017年10月30日之后的由甲乙方承担；7、2017年10月30日前工业园属于丙方支配和负责的全部水电费、人员工资、劳动关系、税费、卫生费、管理费等所有相关费用均由丙方承担并结清，2017年10月30日之后的由甲乙方负责，三方于2017年10月30日之前进行交接；8、丙方共欠天品公司至2017年10月30日之前的租金为97700元，应退租户押金63000元，另丙方在天品公司押金10万元，现由丙方将上述押金收据转给甲乙方负责处理，由丙方再交付60700元给天品公司即可；9、丙方配合甲乙方办理完毕工业园全部的交接手续，包括但不限于厂房及设施、设备交接，文件资料交接，权利义务的确认等；10、协议签订并履行后，丙方应立即申请撤销对甲乙方的诉讼案件，甲乙方向法院申请结案处理，甲乙方与丙方相互的债权、债务消灭，各方互不追究；11、协议签订后，由甲乙方承接丙方的全部债权、债务，并继续由丙方与天品公司履行之前的土地租赁合同；12、任何一方因违约给对方造成实际损失的，需赔偿造成的实际损失；13、协议履行完毕后，丙方的法定代表人及股东全部转移给甲乙双方，甲乙双方内部股份分配自行处理，与丙方及股东无关；丙方处签有“麦汉威”并加盖由新宏图公司的印章。2017年10月17日，邓某2向黄炳求转账32000元，摘要“新宏图8月份土地租金”；2017年10月30日，邓某2向黄炳求转账32000元，摘要“新宏图9月份土地租金”。庭审中，新宏图公司确认自2017年10月1日起的租金未支付。2018年1月2日，天品公司向麦汉威、新宏图公司邮寄解除《土地租赁合同》通知书，该通知书的主要内容为：2007年3月22日天品公司与翔辉公司（陈炳达）签订《土地租赁合同》，天品公司将位于东莞市道滘镇南丫村天品公司内空闲土地10920平方米出租给翔辉公司（陈炳达）；2011年3月5日天品公司与翔辉公司（陈炳达）、麦汉威签订《转让确认书》，由麦汉威（或麦汉威指定的公司）继续按照《土地租赁合同》的约定向天品公司履行义务并行使相关权利；根据《土地租赁合同》第六条规定承租方超过两个月未付租金视为违约，出租方收回土地，没收押金10万元；根据《土地租赁合同》第十条第7项规定承租方未经出租方同意不得擅自转租土地，否则，出租方有权单方终止合同，收回土地，承租方所交押金不予退回；现承租方麦汉威已拖欠2017年10月、11月、12月三个月租金未付，出租方天品公司依法通知解除《土地租赁合同》，没收押金10万元并追缴所欠租金及占用费；麦汉威及新宏图公司因火灾导致财产损害赔偿纠纷一案，擅自转租土地给佳营公司及禾行公司，将新宏图公司股东变更为林里及邓某2，变相转租土地违反合同约定，出租方天品公司依法通知解除合同，收回土地，所交押金10万元不予退回；通知送达之日《土地租赁合同》解除。麦汉威于2018年1月6日签收，庭审中新宏图公司确认其收到该通知书，但未明确具体时间。另查明，麦汉威与新宏图公司于2011年5月26日签订资产转让协议，该协议的主要内容为：甲方为麦汉威，乙方为新宏图公司；甲方已经收购了翔辉公司位于东莞市道滘镇南丫村卫屋工业区的仓库、厂房资产（包括使用权、管理权、经营权、处分权），甲方同意将位于东莞市***********甲方所有的全部资产转让给乙方；转让交割时间为2011年5月26日；资产转让价格为300万元，由乙方于5年内付清给甲方。住所（经营场所）使用证明显示：新宏图公司的住所是租借产权属天品公司所有的位于东莞市道滘镇南丫村卫屋工业区的场地，属经营性用房；落款处加盖“东莞市道滘镇南丫村村民委员会”印章。新宏图公司主张其与第三人达成协议后主动找天品公司沟通，希望与天品公司建立租赁关系，但天品公司不予解决，提交短信记录为证。天品公司对此不予确认，同时主张新宏图公司与天品公司的法定代表人于2018年1月份有面谈，但没有达成协议，故天品公司未再接听新宏图公司电话及回复信息。新宏图公司提交的短信截图显示：2018年1月20日邓某2表示希望约黄炳求商谈新宏图事宜，2018年1月21日邓某2称同意考虑黄炳求之前给麦总提出的条件，希望面谈确定方案；2018年1月29日邓某2称希望面谈。新宏图公司主张其提交的短信是以邓某2的名义代表新宏图公司及两第三人意见发送短信给黄炳求，天品公司主张其没有收到上述短信，且邓某2也仅能代表第三人佳营公司。新宏图公司于2011年5月24日成立，为有限责任公司，投资者为麦汉威、周婕，2017年11月6日股东由麦汉威、周婕变更为邓某2、林里。天品公司据此主张新宏图公司是变相转租土地。庭审中天品公司及新宏图公司均确认100000元押金不在一审中处理。以上事实，有国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、土地租赁合同、转让确认书、（2016）粤19民终3018号民事判决书、（2016）粤19民终3036号民事判决书、解除《土地租赁合同》通知书、快递单、快递查询单、协议书、收据、资产转让协议、证明、证明说明、另案上诉状、短信截图、凭证以及一审的庭审笔录等附卷为据。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。对于案涉《土地租赁合同》的效力问题。案涉土地使用权已取得产权证书，租赁合同约定租赁期限为二十五年，但自2007年10月1日起至今尚未超过20年，依据《中华人民共和共合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，一审法院认定案涉《土地租赁合同》中对于租赁合同超过20年的部分约定无效，其他部分有效。对于案涉土地使用权的承租人。天品公司主张麦汉威是合同相对方，但新宏图公司是实际履行合同方，故要求新宏图公司、麦汉威一并承担合同义务。根据（2016）粤19民终3018号民事判决书及（2016）粤19民终3036号民事判决书查明的事实，天品公司在该两案中均主张案涉土地租赁合同的承租人是新宏图公司，结合庭审中天品公司及新宏图公司确认已缴纳租金的情况，一审法院认定案涉土地租赁合同的双方为天品公司与新宏图公司。对于新宏图公司股东及法定代表人变更是否构成转租。庭审中天品公司、新宏图公司、麦汉威及两第三人确认新宏图公司的股东于2017年11月6日由麦汉威、周婕变更为邓某2、林里。一审法院认为，新宏图公司于2011年5月24日成立时企业类型为有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”的规定，新宏图公司对外以其全部财产对其债务承担责任，新宏图公司的股东或法定代表人变更不影响新宏图公司对外责任的承担。天品公司主张新宏图公司变更股东即构成转租于法无据，一审法院对其主张不予采信，即新宏图公司股东及法定代表人变更不构成转租。对于天品公司诉请解除《土地租赁合同》。天品公司主张麦汉威、新宏图公司未缴纳2017年10月、11月、12月的租金且将土地进行转租，故要求解除合同。天品公司于2018年1月2日向麦汉威及新宏图公司邮寄解除《土地租赁合同》通知书，其中麦汉威于2018年1月6日签收，新宏图公司拒收，庭审中新宏图公司称其收到天品公司的解除《土地租赁合同》通知书，未明确具体时间，鉴于一审受理时间为2018年1月19日，起诉状副本等应诉资料送达新宏图公司的时间为2019年1月22日，故一审法院认定新宏图公司收到天品公司的解除《土地租赁合同》通知书的时间为2019年1月22日。庭审中麦汉威、新宏图公司确认2017年10月1日起的租金未再缴纳。麦汉威主张2017年10月起新宏图公司已转给第三人，由第三人处理。新宏图公司主张天品公司只承认麦汉威，不承认新宏图公司，且天品公司称其只找麦汉威要租金，麦汉威未完善交接手续，新宏图公司并非合同履行主体，故未向天品公司缴纳租金。第三人禾行公司主张因火灾烧毁部分需要重建，但重建需要经过天品公司同意，因天品公司不配合，故没有继续缴纳租金。第三人佳营公司主张其欲约天品公司协商，但没有达成一致意见，天品公司不认可新宏图公司，称没有与新宏图公司签合同，佳营公司要求天品公司配合签合同及报建，但天品公司不配合，天品公司要求涨租金，要求每平方米涨1元，故佳营公司停缴租金，后联系天品公司无果，故无法缴纳租金。庭审中双方确认以银行转账方式支付租金，新宏图公司称其知晓天品公司的收款账户信息。麦汉威、新宏图公司、佳营公司、禾行公司均未举证证明其主张，一审法院对麦汉威、新宏图公司、佳营公司、禾行公司的上述主张均不予采信。一审法院认为，新宏图公司与佳营公司、禾行公司于2017年10月12日签订执行和解协议，天品公司未在该执行和解协议上盖章确认，该和解协议对天品公司不发生法律效力。根据合同相对性原则，一审法院前已认定土地租赁合同的承租方为新宏图公司，且股东变更不影响土地租赁合同的继续履行，新宏图公司继续享有案涉土地使用权，应继续向天品公司缴纳租金。依据《土地租赁合同》第六条的约定，每月15日前缴交当月租金，超过两个月未付租金，视为违约。租赁合同中承租人向出租人缴纳租金是其最主要的义务，现新宏图公司自2017年10月1日起至今未向天品公司缴纳租金，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，天品公司作为出租人有权解除合同，且根据前已认定的解除合同的通知到达新宏图公司的时间，一审法院认定案涉《土地租赁合同》于2019年1月22日已解除。对于天品公司诉请新宏图公司腾退案涉租赁土地及附着厂房。依据（2016）粤19民终3018号民事判决书及（2016）粤19民终3036号民事判决书认定的事实，2008年12月11日东莞市公安消防局第六大队作出东公消验字[2008]06-51号《建筑工程消防验收意见书》，翔辉公司1#仓库、2#仓库、3#仓库、4#仓库、5#仓库、6#仓库、办公楼1栋、宿舍1栋、铺位1栋，综合评定该工程消防验收合格；2014年7月7日火灾烧损简易铁皮结构厂房一栋及其他物品；庭审中第三人佳营公司主张地上建筑物包括一个仓库（钢架结构）（已被火灾烧毁一半）、两层办公宿舍1栋、两层办公楼1栋（均为钢筋混凝土结构），麦汉威主张地上建筑物包括门卫室、两层宿舍一栋、两层办公楼1栋、仓库两排以及被烧掉的一排仓库。一审法院前已认定案涉《土地租赁合同》因新宏图公司未按时缴纳租金于2019年1月22日解除，依据《土地租赁合同》第十一条的约定，若因乙方提前终止合同，乙方建筑物归甲方所有。案涉土地租赁合同已解除，天品公司诉请新宏图公司腾退案涉租赁土地及附着厂房合法有据，一审法院予以支持。对于天品公司诉请麦汉威、新宏图公司支付租金。庭审中天品公司、麦汉威、新宏图公司确认租金为每月33710元，《土地租赁合同》约定2017年10月1日至2022年9月30日租金为每月33710元，2022年10月1日至2027年9月30日租金为每月35395.5元。新宏图公司自2017年10月1日起继续占有使用案涉土地，应向天品公司支付租金，结合天品公司的诉请及一审法院认定的《土地租赁合同》解除时间，新宏图公司应向天品公司支付自2017年10月1日起至2019年1月22日止的租金33710元/月×（15+22天/31天）月=529573.23元，同时因新宏图公司至今继续占有使用案涉土地，应参照租金标准向天品公司支付场地占有使用费，按照每月33710元的标准自2019年1月23日起计至新宏图公司腾退案涉租赁土地及附着厂房之日止。对于麦汉威的责任承担。一审法院已认定案涉《土地租赁合同》的承租人为新宏图公司，天品公司要求麦汉威承担责任于法无据，对于天品公司要求麦汉威承担责任的诉讼请求，一审法院均予以驳回。庭审中天品公司、新宏图公司确认押金100000元不在一审中处理，一审法院尊重当事人意思自治，一审中不处理押金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认天品公司与新宏图公司之间的《土地租赁合同》于2019年1月22日解除；二、新宏图公司应于判决发生法律效力之日起五日内向天品公司支付租金529573.23元及场地占有使用费（按照每月33710元的标准，自2019年1月23日起计至新宏图公司腾退案涉租赁土地及附着厂房之日止）；三、新宏图公司应于判决发生法律效力之日起五日内腾退位于东莞市道滘镇南丫村的案涉租赁土地及附着厂房；四、驳回天品公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2322.6元（天品公司已预交），由新宏图公司负担。二审期间，佳营公司、新宏图公司、禾行公司与天品公司、麦汉威均未提供新的证据。经过法庭调查与阅卷，一审法院查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。麦汉威系澳门特别行政区居民，故本案具有涉澳因素。一审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对佳营公司、新宏图公司、禾行公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：新宏图公司是否为案涉土地的承租主体及应否支付租金和占用费。虽然新宏图公司没有直接与天品公司签订书面的土地租赁合同，但在2011年的《转让确认书》签署后，实际上是由麦汉威指定的新宏图公司承接案涉《土地租赁合同》项下的权利义务，天品公司、新宏图公司均予以确认并实际履行上述土地租赁合同，已构成事实上的土地租赁合同关系，新宏图公司上诉以其与天品公司没有签署合法书面合同为由否认租赁合同关系，理由显然不能成立。至于新宏图公司法定代表人及股东变更，亦不影响新宏图公司对外合同关系的存续及对外法律责任的承担。新宏图公司确认其为案涉土地的承租人并一直占用土地，其抗辩支付租金和占用费的理由是认为麦汉威未完善履行其应尽的交接手续，天品公司作为土地方亦拒绝配合新宏图公司办理重建手续，对此本院认为，麦汉威是否应履行交接手续属于新宏图公司内部新旧股东之间的纠纷，与案涉土地租赁合同属于不同的法律关系，新宏图公司不能据此对外抗辩支付租金或占用费。新宏图公司主张天品公司拒绝配合办理相关手续，但没有提供任何证据予以证实，本院对此不予采信。新宏图公司作为承租方，自2017年10月至今拒交租金的行为明显构成违约，一审法院确认案涉土地租赁合同解除，并判令新宏图公司支付拖欠的租金及占用费，退出案涉土地及厂房的处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人佳营公司、新宏图公司、禾行公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2322.6元（东莞市新宏图仓储有限公司已预交），由东莞市新宏图仓储有限公司、成都佳营物流有限公司、东莞市禾行贸易有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年八月二十七日书记员  赵志鹏