济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初10532号原告（反诉被告）：山东新开元置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵斌，董事长。委托诉讼代理人：李某某，女，汉族，公司职员。委托诉讼代理人：崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。被告（反诉原告）：李海涛，男，1981年2月14日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。原告（反诉被告）山东新开元置业有限公司（以下简称新开元公司）与被告（反诉原告）李海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新开元公司的委托诉讼代理人李某某、崔慧平，被告（反诉原告）李海涛的委托诉讼代理人周宁、杨宜广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告新开元公司向本院提出诉讼请求：1.判令李海涛向新开元公司支付租金37546元；2.判令李海涛向新开元公司补齐优惠的租金450666元；3.判令李海涛向新开元公司支付房屋占用费（自2019年11月5日起至腾交房屋之日止，每天按照9387元计算）；4.判令李海涛赔偿新开元公司房屋空置损失856522元；5.判令李海涛将位于济南市某某商铺恢复原状；6.本案诉讼费用由李海涛承担。事实与理由：2014年10月31日，新开元公司与历下区灵光珠宝商行（以下简称灵光珠宝商行）签订《济南开元广场一期租金合同》（以下简称《租赁合同》），某某商铺（以下简称该房屋），建筑面积为1403.07平方米，租赁合同对租金标准及租金支付等方面做了约定。灵光珠宝商行系个体工商户，经营者为李海涛，灵光珠宝商行于2017年7月25日注销工商登记。《租赁合同》签订后，新开元公司履行了合同义务，但灵光珠宝商行及李海涛未按照合同约定支付租金，违反合同约定，构成违约。为此，特诉至贵院，望判如所请。本诉被告李海涛辩称，新开元公司的各项诉讼请求，均没有事实依据。一、2014年10月31日，新开元公司与李海涛签订租赁合同后，李海涛一直积极履行合同义务，从未拖欠租赁费。2019年5月份，李海涛经营的网点因城市规划将门前停车场改造绿化带，导致人流量下降，客户流失严重，李海涛经营效益一直不好，常年处于亏损状态，无法完成总公司下达的年度销售任务。昆明某某（国际）翡翠珠宝有限公司于2019年5月30日向李海涛下达通知要求整改，2019年7月30日昆明某某（国际）翡翠珠宝有限公司终止了与李海涛的加盟合同，取消了李海涛的经营权。故李海涛曾多次与新开元公司协商，本租约年结束后将不再继续使用房屋，要求解除合同。新开元公司同意解除合同，但要求李海涛承担巨额的赔偿，双方最终协商未果。二、新开元公司要求李海涛支付租金37546元，没有事实依据。因为截至2019年10月份的租金李海涛已经全部支付给了新开元公司，不存在拖欠租金的情形。三、新开元公司要求补齐优惠的租金450666元，没有事实依据。根据租赁合同第3.2条的约定，第七个、第八个租约年的租金递增比例由双方根据市场情况确定，故在2017年11月份，双方签订了补充协议，在2017年11月1日至2019年10月31日，双方的租金按照5.78元/平方米/天的标准计算。这是双方按照市场情况确定的，补充协议中没有约定这是新开元公司单方给予的优惠，也没有约定李海涛在租赁期满后再补齐。四、新开元公司要求李海涛支付房屋占用费，没有事实依据。李海涛于2019年11月份开始退出经营，搬运相关货物，但新开元公司出面阻止，并将大门锁上，强行阻止搬离，导致李海涛至今无法腾交房屋，故该损失应当由新开元公司自行承担。五、新开元公司要求李海涛赔偿房屋空置损失856522元，没有事实依据。李海涛腾空房屋以后，新开元公司可以及时的对外出租，新开元公司如果不及时进行出租，属于单方面故意扩大损失，该损失不应由李海涛来承担。六、李海涛在腾空房屋的过程中，并不存在损坏商铺内设施的情况，新开元公司要求恢复原状，没有事实依据。七、李海涛在新开元公司处还有30万元的履约保证金，该履约保证金并非是定金，租赁合同解除后，新开元公司应当予以返还。八、新开元公司的第三项、四项诉讼请求属于重复的诉讼请求。综上所述，请人民法院查明事实真相，依法明判。反诉原告李海涛向本院提出反诉请求：1.依法解除李海涛与新开元公司之间于2014年10月31日签订的租赁合同；2.判令新开元公司返还李海涛履约保证金300000元；3.反诉费用由新开元公司承担。事实与理由：2014年10月31日，李海涛与新开元公司签订了《济南开元广场一期租赁合同》，李海涛承租了新开元公司位于济南市趵突泉北路1号开元广场一期一层某某商铺。合同签订后，李海涛用该商铺经营珠宝生意，截至2019年10月份，李海涛按照租赁合同以及补充协议的约定支付了租赁费，不存在拖欠租赁费的情况。自2017年以来，珠宝生意市场萎靡，李海涛经营效益一直不好，年年处于亏损状态。2017年7月25日，李海涛注销了灵光珠宝商行的工商登记，以个人名义继续经营，但仍不盈利。2019年5月份，李海涛经营的网点因城市规划将门前停车场改造绿化带，导致人流下降，客户流失严重，无法完成总公司下达的年度销售任务。昆明某某（国际）翡翠珠宝有限公司于2019年5月30日向李海涛下达重要通知要求整改，2019年7月30日昆明某某（国际）翡翠珠宝有限公司终止了与李海涛的加盟合同，取消了李海涛的经营权。本案中如果继续履行双方的租赁合同，明显显失公平，达不到双赢的目的。故李海涛2019年多次与新开元公司协商，租约年到期后，不再继续租赁，新开元公司虽同意解除合同，但要求李海涛承担巨额赔偿，双方协商未果。李海涛向新开元公司交纳了30万元的履约保证金，该保证金并非是定金，根据最高院《担保法解释》第118条之规定，租赁合同解除后，新开元公司的民事起诉状中第三项诉讼请求要求李海涛支付房屋占用费以至腾交房屋之日止的表述来看，新开元公司也已同意解除租赁合同。综上所述，李海涛为了维护自身的合法权益，现依法提起反诉，望判如所请。反诉被告新开元公司辩称，一、新开元公司与历下区灵光珠宝商行所签订的《济南开元广场一期租赁合同》已于2019年11月5日因李海涛违约而解除。按照《济南开元广场一期租赁合同》(以下称《租赁合同》）的约定，灵光珠宝商行应当于2019年10月1日前向新开元公司交纳2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金1713043元，但灵光珠宝商行未向新开元公司交纳上述租金，延迟缴纳租金超过30日，根据《租赁合同》第20.3条约定，灵光珠宝商行延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当支付相当于欠费金额万分之五的延迟履行违约金；延迟超过30日，新开元公司有权解除合同。为此，新开元公司于2019年11月5日通过在涉案房屋门窗上张贴函件的方式通知李海涛解除《租赁合同》，并要求李海涛承担履约保证金不予退还等责任。至于李海涛提出的昆明某某（国际）翡翠珠宝有限公司终止与李海涛的加盟合同，取消其经营权问题，这是李海涛自身问题，与新开元公司无关，况且根据《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。李海涛违反合同约定，应当依据《租赁合同》约定和法律规定向新开元公司承担违约责任。二、《租赁合同》因系李海涛违约而解除，根据《租赁合同》约定，履约保证金不应退还。按照《租赁合同》第20.2条约定，本合同因灵光珠宝商行违约而解除或无法履行的，则灵光珠宝商行已缴纳的本合同项下之履约保证金及已交租金不予退还，灵光珠宝商行并应赔偿因房屋空置而造成的租金损失等经济损失。本案《租赁合同》因李海涛迟延缴纳租金而解除，根据上述约定，履约保证金不予退还，李海涛要求返还履约保证金无事实及法律依据。《担保法》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案履约保证金明确约定承租方违约导致租赁合同解除或无法履行的，履约保证金不予退还，约定了定金性质，不属于《担保法》第118条规定的情形，该条款不适用于本案。李海涛主张履约保证金并非是定金并要求返还，于法无据。综上所述，本案《租赁合同》系李海涛违约而解除，根据《租赁合同》约定，李海涛交纳的履约保证金30万元不应退还，李海涛要求退还履约保证金无事实及法律依据，依法不应支持，请法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，新开元公司（出租方，甲方）与历下区灵光珠宝行（承租方，乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方，租期为8个租约年，自2014年11月1日至2022年10月31日。租金标准为：第一租约年2560603元、第二租约年2816663元、第三租约年2960057元、第四租约年3108572元、第五租约年3262208元、第六租约年3426086元。乙方在该房屋内经营品牌为“某某”，经营项目为“珠宝”。乙方应当向甲方支付50万元作为履约保证金。租赁期限届满或本合同解除后30日内，如不存在本合同第20条约定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金。本合同因乙方违约而解除或无法履行的，则乙方已缴纳的本合同项下之履约保证金及已交租金不予退还，乙方并应赔偿因房屋空置而造成的租金损失等经济损失。本合同因甲方违约而解除或无法履行的，甲方应当双倍返还本合同项下履约保证金。乙方迟延缴纳租金超过30日，甲方有权解除合同。合同第24条约定，乙方确认，租赁期内，承租房屋是乙方的有效通知地址。甲方有权选择将通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于张贴通知当日知悉通知内容。2014年12月15日，历下区灵光珠宝商行签署《承诺书》，承诺租赁期限届满或解除时，将按照新开元公司的要求恢复原状或进行处理，并经新开元公司验收合格。2017年9月26日，新开元公司与历下区灵光珠宝商行签订《济南开元广场一期租赁合同补充协议》，约定新开元公司同意给予历下区灵光珠宝商行优惠政策，即2017年11月1日至2019年10月31日期间，新开元公司按照5.78元/㎡/天的标准向历下区灵光珠宝商行收取租金。历下区灵光珠宝商行已缴纳的50万元履约保证金，其中的20万元冲抵2017年11月1日至2018年4月30日期间租金，其余30万元继续作为履约保证金。同时，该补充协议还约定，历下区灵光珠宝商行保证按照租赁合同和补充协议的约定履行义务，并保证各项费用不拖欠，该保证系新开元公司给予历下区灵光珠宝商行优惠政策的前提。如历下区灵光珠宝商行违反前述约定或者提前退租或因其原因导致租赁合同解除，则本补充协议约定的优惠政策失效，历下区灵光珠宝商行应按照租赁合同的约定补齐所有费用。2019年11月5日，新开元公司在涉案场所张贴《关于解除和承担履约保证金不予退还、腾交房屋及赔偿因房屋空置而造成的租金损失等费用的函》，载明：因历下区灵光珠宝商行违约，解除双方签订的租赁合同及补充协议；履约保证金30万元不予退还；应于2019年11月7日前将涉案商铺恢复原状，办理交接手续；应于2019年11月7日前补齐优惠的租金450666元及逾期付款违约金96732元；支付自合同解除之日起至腾房之日止的房屋占用费，按照13406元/天的标准计算；应于2019年11月7日前赔偿因房屋空置而造成的租金损失815552元。逾期，新开元公司将涉案商铺清空并将商铺内物品清点后另行存放。经庭审确认，涉案房屋租金缴纳至2019年10月31日。李海涛陈述因涉案房屋停车场改造导致其经营不善、被昆明某某国际翡翠珠宝有限公司限期整改并取消特许经营资格，其2019年11月初告知新开元公司不再承租。对此，新开元公司不予认可，李海涛亦未提交相应证据予以证实其曾通知新开元公司不再承租。本院认为，案涉租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点系李海涛是否系合格被告、历下区灵光珠宝商行是否违约从而导致租赁合同的解除。鉴于李海涛系历下区灵光珠宝商行个体工商户经营者，不管历下区灵光珠宝商行是否已经注销，李海涛作为本案被告符合法律规定。因租金已缴纳至2019年10月31日，至2019年11月5日新开元公司在涉案场所张贴《关于解除和承担履约保证金不予退还、腾交房屋及赔偿因房屋空置而造成的租金损失等费用的函》已超过30日，故根据合同约定，新开元公司有权解除合同。且李海涛提起反诉亦要求解除合同，本院予以准许。综合在案证据综合分析，双方当事人签署补充协议并未就租赁期限做出变更，故，本案合同解除的原因系李海涛迟延缴纳租金，李海涛应承担违约责任。依照合同约定，因被告违约导致合同解除，履约保证金不予退还。该约定合法有效，本院予以认可。关于新开元公司主张房屋空置损失之诉讼请求，双方合同虽有类似约定，但据李海涛陈述，其已于2019年11月停止经营，店铺已无物品，新开元公司作为物业出租方和管理方，对此应予明知，在明知李海涛已停止经营的前提下未采取积极措施防止损失扩大，新开元公司对此应承担责任。故，对新开元公司主张房屋空置损失之诉讼请求，本院不予支持。同时，根据新开元公司张贴有关函件的时间，本院确定2019年11月5日为涉案租赁合同终止日期及租金计算截止基准日。李海涛租金已缴纳至2019年10月31日，自2019年11月1日至2019年11月4日的租金按《租赁合同》第3.3条约定，第六个租约年的租金标准6.69元/平方米/天，为6.69×1403.07平方米×4天=37546元。关于李海涛是否应向新开元公司补齐优惠的租金450666元事宜，该事宜系双方在补充协议中约定的事项。在补充协议中明确表明该事项是针对2017年11月1日至2019年10月31日特定期间所做的约定，而李海涛对涉案房屋的租金缴纳至2019年10月31日，并未违反该项协议，故新开元公司不享有行使该项权利的前提基础。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告山东新开元置业有限公司与被告李海涛就坐落于济南市历下区开元广场一期一层某某商铺的租赁合同关系于11月5日解除；二、被告李海涛于本判决生效后10日内支付原告山东新开元置业有限公司租金37546元；三、驳回原告山东新开元置业有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李海涛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20030元，由原告山东新开元置业有限公司负担19300元、被告李海涛负担730元；案件反诉受理费10015元，由反诉原告李海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 时文萍二〇二〇年九月二十三日书 记 员 魏凯欣