重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0151民初3788号 原告：重庆铜梁正兴印务有限公司，住所地重庆市铜梁区金龙大道**，统一社会信用代码91500224203701966N。 法定代表人：王翊，总经理。 委托诉讼代理人：邱明哲、邱添，重庆允直律师事务所律师。 被告：重庆铜梁宏福房地产开发有限公司，，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路**负****统一社会信用代码91500224736556570M。 法定代表人：刘志福，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行，住所，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处马家湾**社会信用代码915002249037160180。 负责人：张伟，行长。 委托诉讼代理人：刘浩，男，1964年9月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区，该支行员工。 原告重庆铜梁正兴印务有限公司（以下简称“正兴公司”）与被告重庆铜梁宏福房地产开发有限公司（以下简称“宏福公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行（以下简称“农业银行铜梁支行”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。正兴公司的委托诉讼代理人邱明哲、邱添，宏福公司的委托诉讼代理人陈仕伟、农业银行铜梁支行的委托诉讼代理人刘浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 正兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆铜梁宏福房地产开发有限公司(以下或称“宏福公司”)将“龙城御景”二期项目地下车库建筑面积合计20611.3平方米的产权登记至原告名下，用以充抵原告应得该部分房屋销售收入约2000万元(以双方最终确定金额为准)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2011年12月28日至2018年1月13日期间，本案原、被告双方当事人之间，以及双方当事人与案外人重庆西南师范大学出版社有限公司之间，相继签订了一系列合同、协议，就合作开发“龙城御景”二期项目(以下或称“该项目”、“案涉项目”)相关事宜作了约定。主要内容为:该项目以被告宏福公司名义立项报建，但所需开发建设资金全部由原告自行筹集投入;原告对案涉项目实行独立经营、自行承担项目亏损并享有出资者全部权益;被告宏福公司协助项目管理，按年固定获取包干分红款项15万元等等。之后，原告全面履行了合同约定义务，使案涉项目开发建设得以顺利实施。2019年4月，原告为维护出资人合法权益向铜梁区人民法院提起诉讼，要求依法确认原告为“龙城御景”二期项目的实际出资人。铜梁区人民法院依法审理后，于2019年5月21日作出(2019)渝0151民初3213号《民事调解书》，载明:“确认原告重庆铜梁正兴印务有限公司系以被告重庆铜梁宏福房地产开发有限公司名义开发建设的‘龙城御景’二期项目的实际出资人。原告重庆铜梁正兴印务有限公司享有‘龙城御景’二期项目尚未销售部分住宅、商业及全部地下停车位销售收入的全部权益。”由于受“新冠”疫情等多种因素影响，案涉项目住宅、商业销售相对较为正常，但地下车库停车位销售几乎限于停滞，且原告以宏福公司的名义在农业银行铜梁支行开设的销售账户因案外纠纷被重庆市江北区人民法院冻结，妨碍了原告对案涉项目权益的行使及经营活动造成严重困难。2020年5月21日，原、被告双方签订了《“龙城御景”二期项目地下停车位处置协议》，约定，如案涉项目地下停车位在2020年6月21日前仍未销售完毕的，被告应将该地下停车位产权登记至原告名下，以充抵原告因投资参与合作开发的应得收益。截至前述约定期限届满之日，案涉项目地下停车位尚有建筑面积20611.3平方米仍未能销售。以上事实，有相关证据在案为凭，足以证实。综上所述，原告系“龙城御景”二期项目实际出资人，在案涉项目房屋在约定期限内仍未销售完毕的情况下，被告依约应将该部分房屋产权登记至原告名下，以充抵原告投资合作开发应得收益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请查明事实，依法支持原告的全部请求事项。 正兴公司于2020年7月27日向本院申请追加农业银行铜梁支行为第三人，要求判令宏福公司从判决生效之日起将与农业银行铜梁支行就“龙城御景”二期项目签订按揭贷款合同约定销售收入，全部直接支付或者划至原告指定银行账户（农业银行铜梁东桥支行账号×××××××××××××××××）。 宏福公司辩称，对正兴公司的诉讼事实没有异议，诉讼费由原告承担，请求依法判决。 农业银行铜梁支行辩称，对正兴公司要求宏福公司将“龙城御景”二期项目地下车库建筑面积合计20611.3平方米的产权登记至原告名下，与银行无关。对就“龙城御景”二期项目签订按揭贷款合同约定的销售收入，全部直接支付或者划至原告指定银行账户的请求，同意配合。 经审理查明,2011年12月28日，重庆西南师范大学出版社有限公司（以下简称“西师出版社”）与正兴公司签订《项目投资合同》，约定双方拟共同选择或另行成立一家房地产公司，通过招拍挂程序取得位于铜梁县城白龙大道原属凌达公司的61亩建设用地进行房地产开发。双方还就出资份额及相关权利义务等事项作了约定。之后，由于新设立公司取得房地产开发资质的过程较为复杂，故当事人双方决定选择一家已取得开发资质的公司进行合作。 2012年7月11日，正兴公司与西师出版社签订《合作协议》，约定双方合作项目地块编号为（2012）TL002008-017号，位于铜梁县白龙大道原“龙城御景”项目旁原属凌达公司厂房面积约57亩；双方投入资金及占股比例为60%：40%；西师出版社将自有资金委托北碚建设银行或者其他银行定向贷款给正兴公司，作为实际与正兴公司合作的投资；该宗土地用宏福公司的资质去摘牌，宏福公司只出资质和收取项目管理费，对整个项目不投资，不承担项目开发的任何风险和享受项目开发后的任何利润分红；该项工程由正兴公司具体负责包干组织实施，并由正兴公司自负盈亏。西师出版社不承担项目建设与经营的任何风险等内容。该《合作协议》相关内容在征得宏福公司确认之后，得以宏福公司名义参与案涉项目建设用地的竞拍，并于当月16日顺利实现摘牌。 2012年8月14日，以宏福公司为甲方、正兴公司为乙方、西师出版社为丙方共同签订了《项目投资合同》。主要约定：2012年7月16日，在铜梁县交易中心公开竞标中，乙方与丙方共同出资，用甲方的资质，以156万元/亩摘牌，取得土地；项目名称为“龙城御景二期”，地址，地址为白龙大道原凌达织物公司厂房期投入资金外，甲方投入建设开发资金的20%，同时享受20%的项目盈亏。每年收取项目管理费3万元。乙方投入建设开发资金的80%，同时享受80%的项目盈亏；丙方承诺，如果乙方因承接丙方9000万元委贷影响自身在银行的现有贷款额度，丙方愿以银行同期贷款利息，以委托贷款方式将所影响的贷款额度贷给乙方；甲乙丙三方互不承担连带责任；乙丙双方2012年7月11日签订的合同内容与本合同有冲突的，以本合同为准等内容。同日，以西师出版社为委托人、中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称工行北碚支行）为受托人、正兴公司为借款人，共同签订了《委托贷款借款合同》，载明：应借款人请求，受托人同意接受委托人的委托向借款人发放委托贷款人民币8000万元；贷款年利率6.15%；贷款期限36个月；贷款用途为日常经营周转；2013年12月25日，借款人再次借款1000万元。当受托贷款银行将委托贷款发放给正兴公司之后，正兴公司将融资所得资金全部投入到宏福公司分期支付“龙城御景”二期项目土地出让金、报建规费以及工程进度款等。期间，由于当地房地产市场行情低迷，宏福公司提出有其他项目出现资金缺口，无力再向本项目建设投资，当事人三方为此曾商议将本项目另行转让，但因故转让未成。2018年1月16日，仍以西师出版社为委托人、工行北碚支行为受托人、正兴公司为借款人，签订了《一般委托贷款变更协议》，载明：因借款人不能按期归还贷款，双方同意将本金归还方式变更为分期归还，还款期限变更至2018年12月31日；将贷款利率变更为1.75%/年；将贷款利息总额确定为455.5745万元，并于2019年12月31日前支付完毕等内容。 2015年7月16日，宏福公司为甲方、正兴公司为乙方、西师出版社为丙方共同签订了《龙城御景二期项目继续合作方案》，载明：2014年3月9日启动龙城御景二期项目转让以来，经多方洽谈，没有转让成功。丙方为前期购买土地的投资方，占股比例为40%；甲方和乙方是后期建设资金的投资方，合计占总股份的60%，其中甲方出资12%，乙方出资48%。甲方和乙方应按出资比例准备资金，于2015年7月20日前足额支付资金缴纳土地出让金余额；2015年7月30日前到位足额资金缴纳契税、城市建设配套费、资金本、农民工保证金；2015年10月30日前到位第一次工程款资金；2016年1月31日前到位支付第二次工程款；三方按投资比例和所占股份，承担项目开发风险和享受开发利润的分红；项目总投资达到50%时，本项目可转让到新公司经营管理；若出现不按期出资、不按期推出商品房销售等违约行为时，由违约方承担一切违约责任，并向守约方赔偿经济损失等内容。但由于多方面的原因，当事人三方所签前述协议仍未得以有效履行。 2017年10月10日，经当地政府主管部门出面协调，宏福公司为甲方、正兴公司为乙方、西师出版社为丙方，又签订了《“龙城御景”二期项目处置协议》及《补充协议》。主要约定：由乙方接收“龙城御景”二期项目，承担本项目所有债权、债务；甲方到目前为止没有投入资金，不承担亏损，也不向乙方索要股权在内的其他任何经济补偿；成立新公司，将“龙城御景”二期项目转入新公司继续开发；乙方同意给甲方包干工作经费75万元，到项目1、2、5、6号楼清算结束；对丙方投入资金的处理及今后的合作方式，乙方分期归还丙方本金9000万元，丙方不向乙方索要股权及股权外的补偿；乙方独立经营，自负盈亏；甲、丙方不承担本协议签订后“龙城御景”二期项目继续开发的亏损，不享受项目的利润分红，不参与管理；本协议签订后，原合作三方就项目所签订的所有协议、合同等如与本协议有冲突的，以本协议为准等内容。《补充协议》第3条载明，项目每年向甲方交纳工作经费15万元等内容。后因拟议中的新公司并未设立及其他相关条件亦未成就，以致当日所签“处置协议”及《补充协议》仍未得到全面履行。 2018年1月13日，以宏福公司为甲方、正兴公司为乙方、西师出版社为丙方，另行签订了《的补充协议》，主要载明：2017年10月10日合作三方签订的《‘龙城御景’二期项目处置协议》第十条第6款（即为协议生效条件的内容）作废，其他全部内容有效，产生法律效力；该同日所签“补充协议”作废；“龙城御景”项目不再转新公司，仍在甲方公司名下继续开发完毕，进行项目清算；甲方占1%的股份，乙方占99%的股份，对甲方1%股份乙方给甲方每年包干分红15万元。计算时间从土地拍卖时起，到项目3、8、9号楼竣工后在区国土和房屋管理局办理了总证时止；乙方在销售尾房、项目审计、清算过程中，甲方不再收取任何费用；乙方除包干支付甲方的分红外，对项目实行独立经营，自负盈亏，自行承担项目亏损和享受利润分红；如果地下车库无法转入乙方指定的公司，乙方可将地下车库的车位按市场价格作价充抵丙方利息；乙方对地下车库享有不可争议的处分权，如将该资产进行处置，甲方不得以任何形式设置障碍；本补充协议签订后，与原合作三方就项目合作签订的所有合同、协议相悖的，以本合同为准等内容。该补充协议签订后，已得到当事人各方严格履行。 2019年5月5日，正兴公司起诉宏福公司、第三人西师出版社出资人权益确认纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2019）渝0151民初3213号民事调解书，具体内容为：“一、确认原告重庆铜梁正兴印务有限公司系以被告重庆铜梁宏福房地产开发有限公司名义开发建设的“龙城御景”二期项目的实际出资人。原告重庆铜梁正兴印务有限公司享有“龙城御景”二期项目尚未销售部分住宅、商业及全部地下停车位销售收入的全部权益；二、案件受理费190800元，减半收取计95400元，由原告重庆铜梁正兴印务有限公司负担”。 2019年6月12日，重庆市江北区人民法院在办理重庆渝康资产经营管理有限公司申请执行重庆铜梁宏福房地产开发有限公司（宏福公司）、重庆瀚为汽车销售服务有限公司、刘×、曹×、陈×、刘×借款合同纠纷一案中，以该院（2019）渝0105执5525号之十九、二十、二十二、二十三执行裁定书，对宏福公司在中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行（农业银行铜梁支行）开户的×××××××××××××××××、×××××××××××××××××账户内存款********.67元分别采取冻结措施，但未能实际足额控制申请金额。正兴公司向重庆市江北区人民法院提起案外人执行异议之诉，2020年4月29日，重庆市江北区人民法院作出（2019）渝0105民初24108号民事判决书，判决驳回正兴公司的诉讼请求。 另查明，“龙城御景”二期项目购房借款合同特别条款约定“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名重庆铜梁宏福房地产开发有限公司，开户行：农行重庆铜梁支行营业部，账号：×××××××××××××××××” 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及正兴公司举示的（2019）渝0151民初3213号民事调解书、《购房担保借款合同》《“龙城御景”二期项目地下停车位处置协议》、建筑工程施工许可证附件、执行裁定书、（2019）渝0105民初24108号民事判决书等证据在案，这些证据的真实性、合法性、关联性均经庭审质证和本院审查，足以形成证据锁链，可以作为本案认定事实的依据。 本院认为，2018年1月13日，宏福公司为甲方、正兴公司为乙方、西师出版社为丙方，签订的《的补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且该补充协议签订后，已得到当事人各方严格履行。有关该项目的实际出资人和收益所有人本院于2019年5月21日作出（2019）渝0151民初3213号民事调解书已经确认，正兴公司系以宏福公司名义开发建设的“龙城御景”二期项目的实际出资人。正兴公司享有“龙城御景”二期项目尚未销售部分住宅、商业及全部地下停车位销售收入的全部权益。 关于正兴公司要求判令宏福公司将“龙城御景”二期项目地下车库建筑面积合计20611.3平方米的产权登记至正兴公司名下，用以充抵正兴公司应得该部分房屋销售收入约2000万元(以双方最终确定金额为准)问题。因“龙城御景”二期项目全部地下停车位销售收入的全部权益属于正兴公司，宏福公司作为该项目挂名的房地产公司，应当按照签订的《的补充协议》的内容，保证实际出资人的权益，本院对正兴公司要求宏福公司将“龙城御景”二期项目全部地下停车位的产权办理给正兴公司予以主张。 关于正兴公司要求第三人农业银行铜梁支行对就“龙城御景”二期项目签订按揭贷款合同约定的销售收入，全部直接支付或者划至原告指定银行账户的请求，正兴公司是该项目实际出资人，由于宏福公司的债务问题，在司法执行案件中被冻结公司账户，导致正兴公司在“龙城御景”二期项目签订按揭贷款合同约定的销售收入不能正常转入正兴公司账户进行营运，给正兴公司的经营活动造成影响。而按揭贷款合同约定的贷款人将全部借款直接划入指定账户，为了保证正兴公司作为实际出资人和“龙城御景”二期项目尚未销售部分住宅、商业所享有的权益得以顺利获得，本院主张从本判决生效之日起，第三人农业银行铜梁支行就“龙城御景”二期项目签订按揭贷款合同约定的销售收入（2019年6月12日被冻结资金外）直接支付划入正兴公司指定银行账户（农业银行铜梁东桥支行账号×××××××××××××××××）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下： 一、重庆铜梁宏福房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，将“龙城御景”二期项目地下车库建筑面积合计20611.3平方米的产权登记在重庆铜梁正兴印务有限公司名下（用以充抵该项目尚未销售部分住宅、商业所享有的权益，最终以各方确认金额为准）； 二、中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行在本判决生效之日起，将“龙城御景”二期项目所签订的按揭贷款合同中约定的销售收入（2019年6月12日被冻结资金外）直接支付划入重庆铜梁正兴印务有限公司在中国农业银行股份有限公司重庆铜梁东桥支行的账户（账号×××××××××××××××××）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取74650元，由重庆铜梁宏福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 李 刚 二〇二〇年九月二十七日 书记员 颜海燕