新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4321民初574号 原告（反诉被告）：付军胜，男，1972年1月13日出生，汉族，无业，暂无居住地。原告（反诉被告）：滕秀梅（系付军胜之妻），女，1970年2月24日出生，汉族，无业，暂无居住地。二原告共同委托诉讼代理人：李**，布尔津县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：朱金良，男，1975年8月11日出生，汉族，无固定职业，住布尔津县。被告（反诉原告）：刘富银，男，1979年4月20日出生，汉族，无固定职业，住布尔津县。二被告共同委托诉讼代理人：郭彩梅，新疆新津律师事务所律师。原告（反诉被告）滕秀梅、付军胜与被告（反诉原告）刘富银、朱金良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕秀梅及其与付军胜的共同委托诉讼代理人李**、被告（反诉原告）朱金良、刘富银及其二人共同委托诉讼代理人郭彩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付军胜、滕秀梅向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年5月2日所签定的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由朱金良、刘富银承担。事实与理由：付军胜与滕秀梅系夫妻关系，2005年二人购得布尔津镇月亮湾路35-5号房屋。2014年7月原告向朱金良借款50,000元，至2018年11月，原告向朱金良出具190,000元欠条。2019年4月13日，原告居住的房屋被列入拆迁范围，朱金良得知后催迫原告还款，其要求原告把房屋卖给朱金良，价格按评估价计算，朱金良找人评估，房款在扣除190,000元欠款后，余款给付原告。2019年5月1日，朱金良告知原告房屋评估价为430,000元，搬迁安置补助费20,000元，原告信以为真，在朱金良催促下不得已与二被告于2019年5月2日签订了房屋买卖合同。5月14日，被告扣除原告欠款190,000元后，将购房款付清。2019年8月5日，涉案房屋经评估后真实价格为690,797元，安置搬迁补助等费用29,500元，共计720,297元，多出被告报价270,297元。被告利用原告欠其外债的危困状态，乘人之危，多次催迫原告还款，并明知原告房屋已被列入拆迁范围并禁止交易的情况，为保证自己债权全部实现，仍要求原告将房屋卖给他，违反了房屋征收与补偿条例的禁止性规定。双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应属无效。朱金良、刘富银辩称，1、双方签订的合同不存在欺诈以及乘人之危的情形，双方合同的签订是基于双方自愿、平等的基础上、协商一致而达成的合同条款，双方的交易价款也是协商后确定的，并非由朱金良的告知价款签订；2、付军胜、滕秀梅主张的违反房屋征收补偿条例的禁止性规定，但是该规定没有关于禁止交易的强制性条款。朱金良、刘富银向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2、确认布尔津县月亮湾路35-5号房屋所有权归朱金良、刘富银；3、判令付军胜、滕秀梅承担违约金50,000元；4、由付军胜、滕秀梅承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：2019年5月2日，双方签订《房屋买卖合同书》，反诉被告将位于××县平房出售给反诉原告，出售价款为450,000元，约定反诉被告于2019年5月15日搬离出售的房屋，如违约，支付对方违约金额（按房款20%计算）。合同签订后，反诉原告按约在2019年5月14日向反诉被告支付了购房款，反诉被告向反诉原告交付了房屋，并移交了房屋产权证书，但交付的房屋中遗留部分设施设备，反诉被告未按合同约定在2019年5月15日将房屋内所有设施设备搬离，构成违约，应按约定支付违约金，反诉原告自愿降低违约金数额至50,000元。双方签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，反诉原告已履行合同义务，虽未办理物权转移登记，根据法律规定应为有效合同，且该房屋的所有权应当归属反诉原告。付军胜、滕秀梅辩称，1、双方签订的合同应当认定为无效；2、即使双方签订的合同不具有无效情形，那么因双方签订的合同存在欺诈、乘人之危、显失公平的情况，也属于可撤销合同。付军胜、滕秀梅就其诉讼请求向本院举证如下：1、《房屋买卖合同书》1份，证明付军胜、滕秀梅与朱金良、刘富银双方于2019年5月2日签订房屋买卖合同；2、分户初步评估结果（复估）1份，证明诉争房屋评估价为690,797元；3、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》1份，证明诉争房屋拆迁补偿价总额为720,297元；4、布尔津县月亮湾路房屋征收补偿方案1份，证明2019年4月13日诉争房屋被列为拆迁范围；5、布尔津县人民法院（2020）新4321执336号执行通知书1份，证明原告欠苗德福执行款127,200元，本案诉争房屋买卖合同的签订侵害了苗德福债权的实现；6、付军胜、滕秀梅向赵美兰出具的170,000元欠条1份，证明本案诉争房屋买卖合同的签订侵害了赵美兰债权的实现；7、付军胜、滕秀梅向周帅出具的100,000元欠条1份，证明本案诉争房屋买卖合同的签订侵害了周帅债权的实现；8、付军胜、滕秀梅向王其红出具的30,000元欠条1份，证明本案诉争房屋买卖合同的签订侵害了王其红债权的实现。朱金良、刘富银对付军胜、滕秀梅提供证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；对证据2、3的真实性、合法性及证明目的认可，关联性不认可，房屋的征收与本案审理合同的效力没有关联性；对证据4的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，征收范围没有明确指向包含付军胜、滕秀梅的房屋，且房屋的征收与本案审理合同的效力无关联；对证据5的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，该份执行通知书仅能证明付军胜、滕秀梅与苗德福之间存在民间借贷关系，苗德福债权的实现已经通过诉讼程序解决，本案双方合同的签订不影响苗德福债权的实现，苗德福的债权并非在诉争房屋设定了它项权利，所以不存在侵害苗德福债权实现的情形，且据被告所知，苗德福为实现其债权已保全付军胜、滕秀梅的另一处房产；对证据6、7、8三份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为付军胜、滕秀梅与案外人的借贷关系和本案没有关联，本案合同是否有效不影响案外人向付军胜、滕秀梅主张权利，案外人对于诉争房屋没有任何主张的权利，不存在侵害案外人债权实现的情形。本院对付军胜、滕秀梅提供证据的认证意见为，证据1系双方于2019年5月2日签订的房屋买卖合同，对该证据予以确认；证据2可以证明诉争房屋被评估的事实，对真实性予以确认；证据3证明了被征收房屋位于月亮湾路，房权证号为：新政房字第0**5962，并确定了被征收房屋价值及相关费用合计720,297元，对该证据的真实性予以确认；证据4可以证明布尔津县人民政府于2019年4月13日因棚户区改造项目制定的房屋征收补偿方案，对该证据的真实性予以确认；证据5执行通知书内容与本案没有关联性，对该证据不予采信；证据6、7、8系付军胜、滕秀梅与他人之间的债务关系，与本案无关联性，不予采信。朱金良、刘富银就本诉部分未向本院举证。朱金良、刘富银就其反诉请求向本院举证如下：1、《房屋买卖合同书》1份，证明双方签订的合同书中多次载明在自愿、协商一致的情形下，付军胜、滕秀梅将房屋出售给朱金良、刘富银，故合同是双方真实意思表示，且合法有效；2-1：新政房字第00459**私房产权证1份、2-2：2004年8月16日滕秀梅与秦培琦签订的售房合同1份、2-3：2006年2月14日布尔津镇向阳北路社区居委会出具证明1份、2-4：2005年8月31日秦培琦出具证明1份，该组证据证明付军胜、滕秀梅于2004年8月16日取得诉争房屋的所有权，其二人有权对该房屋进行处置；本案双方当事人签订合同后，付军胜、滕秀梅将私房产权证交给了朱金良、刘富银，履行了买卖合同中的交付行为；3、2019年5月14日付军胜、滕秀梅出具的收条1份，证明朱金良、刘富银全额支付了购房款，付军胜、滕秀梅承诺房屋拆迁与其二人无关；4、录音光盘及现场录音整理文稿1份，证明双方对房屋的交易是基于自愿、协商一致的基础，不存在朱金良、刘富银利用欺诈或者乘人之危，胁迫付军胜、滕秀梅签订房屋买卖合同；5、申请法院从布尔津县国有土地上房屋征收与补偿办公室调取的《未登记或与登记不符房屋核实认定结果决定书》1份，证明经布尔津县住房和城乡建设局、自然资源局、城乡建设规划局、城市管理执法监督大队、布尔津镇人民政府及双河社区联合认定，诉争房屋获得房屋补偿征收权利的权利人为刘富银，诉争房屋属于未经登记的房屋，通过此具体行政行为确定了房屋的所有权人为朱金良、刘富银。付军胜、滕秀梅对朱金良、刘富银提供的证据1，认为房屋买卖合同中甲方证明人系朱金良、刘富银自己加的，对于合同中其他内容认可，但是该合同是在欺诈和乘人之危状况下签订的，违反了法律的强制性规定，损害了第三人利益，属于无效合同，且合同价款明显低于实际价格，显失公平；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；证据3是付军胜、滕秀梅在被欺骗房屋价格的情况下出具的，不是其二人的真实意思表示；对证据4的真实性无异议，可以证明朱金良存在向付军胜、滕秀梅催要欠款的事实，双方对于还款事项进行过协商，但未达成一致，所以该录音与本案合同是否存在违法情形无关联性；对证据5的合法性不认可，其记载的所有权人与实际的所有权人不一致，实际所有权人应该是付军胜、滕秀梅，该证据从形成的时间上看是双方签订房屋买卖合同之后作出的认定结果，不能证明双方签订的合同不存在无效情形，该决定书与事实不符，属于错误认定。本院对朱金良、刘富银提供证据的认证意见为，证据1经核对，与付军胜、滕秀梅向本院提供的《房屋买卖合同书》内容一致，对该证据予以确认；证据2-1系登记在秦洪叶名下的私房产权证，产权证号为新政房字第0045962，与付军胜、滕秀梅提供的证据3《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中被征收房屋的房权证号一致，对该份证据予以确认；证据2-2、2-3、2-4系滕秀梅购得秦培琦房屋的相关证明材料，三份证据中的房屋坐落与本案诉争房屋坐落不一致，故对证据2-2、2-3、2-4不予确认；证据3系付军胜、滕秀梅向朱金良出具的收条，对该证据予以确认；证据4系付军胜、滕秀梅与朱金良、刘富银关于谈论房屋的录音，对真实性予以确认；证据5可以证实被征收房屋所有权人为秦洪叶，居住人或者占有人为朱金良，通过布尔津县住房和城乡建设局、自然资源局、城乡建设规划局、城市管理执法监督大队、布尔津镇人民政府及双河社区六部门最后认定为刘富银获得房屋征收补偿权利，对该证据的真实性予以确认。付军胜、滕秀梅就反诉部分未向本院举证。本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，布尔津县人民政府下发《布尔津县月亮湾路以西片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，将布尔津县“东至月亮湾路，南至神湖路，西至布尔津河河堤，北至原高级中学”列入征收范围。2019年5月2日，付军胜、滕秀梅夫妻二人与朱金良、刘富银签订《房屋买卖合同书》。付军胜、滕秀梅将位于××县平房一套以450,000元的价格出售给朱金良、刘富银。同时，双方约定付军胜、滕秀梅于2019年5月15日搬走，朱金良、刘富银付清房款，如一方违约，承担房款20%的违约金。2019年5月14日，朱金良、刘富银向付军胜、滕秀梅支付房款，由付军胜、滕秀梅出具收条，收条载明房款已付清，并注明如房屋拆迁与付军胜、滕秀梅无关。2019年5月初，付军胜、滕秀梅将房屋钥匙交付给朱金良、刘富银。2019年8月5日，布尔津县住房和城乡建设局与朱金良、刘富银签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，该协议书中确定“被征收房屋的现状：坐落：月亮湾路，房权证号为：新政房字第0**5962……”等房屋状况以及征收与补偿方式等内容，由布尔津县住房和城乡建设局向朱金良、刘富银支付征收补偿款合计720,297元。因双方产生纠纷，布尔津县住房和城乡建设局未向刘富银、朱金良支付涉案房屋征收补偿款。本院认为，本案的争议焦点为：1、付军胜、滕秀梅与朱金良、刘富银签订的《房屋买卖合同书》效力问题；2、付军胜、滕秀梅是否构成违约，应否承担违约金50,000元。关于焦点一，房屋买卖合同的效力问题。付军胜、滕秀梅请求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效，其主要理由是认为朱金良、刘富银以欺诈、乘人之危的手段订立合同，且影响到案外人债权的实现，违反了法律强制性规定。首先，付军胜、滕秀梅在明知诉争房屋即将被征收，仍与朱金良、刘富银签订《房屋买卖合同书》，且在朱金良、刘富银向其二人支付完房款后，明确在收条中注明“假如房屋拆迁，与付军胜和滕秀梅无关”，应当视为付军胜、滕秀梅自愿放弃对诉争房屋征收补偿的权利；其次，付军胜、滕秀梅诉称朱金良、刘富银以欺诈方式告知其房屋经拆迁公司评估为450,000元，付军胜、滕秀梅作为完全民事行为能力人，具有独立的判断能力，在得知房屋评估后，应向朱金良、刘富银索要评估报告确定评估事实。双方自2019年5月2日签订《房屋买卖合同书》至2019年5月14日朱金良、刘富银付房款期间，付军胜、滕秀梅有足够时间去了解诉争房屋是否被评估，也完全可以向朱金良、刘富银提出异议，且付军胜、滕秀梅未提供证据证明其二人受到欺诈的事实，结合付军胜、滕秀梅签订合同、出具收条的两次法律行为，能够确定《房屋买卖合同书》中双方约定的450,000元房款系双方真实意思表示；关于付军胜、滕秀梅诉称双方签订的《房屋买卖合同书》影响到案外人债权实现的问题，与本案无关联性，本院不予采信。双方当事人签订房屋买卖合同后，朱金良、刘富银依约向付军胜、滕秀梅支付了房款，付军胜、滕秀梅依约交付了房屋，双方均已履行了各自义务，并已实际履行完毕。综上，付军胜、滕秀梅与朱金良、刘富银签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，故本院对付军胜、滕秀梅主张确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效的诉讼请求不予支持。朱金良、刘富银请求确认双方签订的《房屋买卖合同书》有效的反诉请求成立，予以支持。朱金良、刘富银请求确认诉争房屋所有权属于确权之诉，与本案审理的房屋买卖合同不是同一法律关系，在本案中本院不予处理。关于焦点二，付军胜、滕秀梅是否构成违约。《房屋买卖合同书》中未对付军胜、滕秀梅搬离设施设备事项进行约定，付军胜、滕秀梅依约交付了房屋，合同已实际履行完毕，朱金良、刘富银亦未提供证据证明对方存在违约行为，故对朱金良、刘富银主张要求付军胜、滕秀梅支付50,000元违约金的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）付军胜、滕秀梅与被告（反诉原告）朱金良、刘富银于2019年5月2日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、驳回被告（反诉原告）朱金良、刘富银的其他反诉请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由原告（反诉被告）付军胜、滕秀梅负担；反诉费1,050元，减半收取为525元，由被告（反诉原告）朱金良、刘富银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   王鹏二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日书  记  员   马萌