安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初4564号 原告:六安紫竹林物业服务有限公司,住所地安徽省六安市裕安区永安路紫竹林安置小区**商铺,统一社会信用代码913415000924870977。 法定代表人:吴昌国,总经理。 委托诉讼代理人：殷杰，安徽知勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦安康，安徽知勤律师事务所律师。 被告:江凯,男,1952年4月16日生,汉族,住六安市裕安区。 原告六安紫竹林物业服务有限公司（以下简称紫竹林物业公司）与被告江凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后因双方争议较大于2020年8月21日适用小额诉讼程序公开开庭审理后，变更为简易程序公开开庭进行了审理，原告的特别授权诉讼代理人秦安康，被告江凯在适用小额诉讼程序时到庭参加诉讼，在适用简易程序审理时经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫竹林物业公司诉称：请求依法判令被告支付给原告2015年1月1日至2019年10月1日的物业管理费7888.8元(138.4元/月57个月);本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告管理的紫竹林小区的物业原由六安市裕桥物业管理有限责任公司(简称裕桥物业公司)暂管。2013年11月19日,被告与裕桥物业公司签订了《物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》。同时,被告向裕桥物业公司交付12个月(2013年11月19日至2014年11月19日)的物业管理费、电梯费、二次供水费等其他费用合计1856元。2014年11月23日,裕桥物业公司服务到期后,经乡政府及有关部门同意,原告接受了紫竹林小区物业管理服务事务。2014年12月15日,原告与紫竹林小区业主委员会签订了《六安紫竹林安置小区物业服务合同》,该业主委员会将包括被告在内的2087户业主全部委托原告进行物业服务,其中第五条约定:业主应按时交纳物业物业管理服务费及其他费用;第七条物业服务费用:1、物业综合服务费1多层每月按建筑面积0.4元/m;2高层每月按建筑面积0.6元/m;2、电梯检测维护费15-18层每月0.4元/m;3、二次供水维护费12-18层每月15元。据此,被告每月应付138.4元,自2015年1月1日至2019年10月1日共57个月,被告共欠7888.8元至今未付,尽管原告和业主委员会多次向被告催要,被告总以暂时困难为由一拖再拖,为此,原告忍无可忍,才具状起诉,望判如所请。 江凯辩称，答辩人因拆迁调换安置到紫竹林小区12号楼1604室，2013年11月19日拆迁办安排到紫竹林小区物业办领取新房钥匙，物业公司强行要求预交一年物业费1548元，装修卫生费308元，装修安全保证金500元，签字严格服从物业装修安全管理规定，确保装修安全协议，否则不给钥匙。因装修资金困难，新房未装修不能入住，加之小区周围全部施工，道路不通，同时由于小区周围工程施工，噪音大，答辩人心脏受不了，所以推迟到2016年1月才入住紫竹林小区，可查阅紫竹林小区物业公司2016年3月4日入住登记表，登记人员进入业主室内查看登记、签字。通过本人举证的三张床的席梦思发票、本人当时在雨具厂宿舍居住的电费发票、紫竹林物业公司的交款通知单。因缴费通知单比本人实际入住时间多收两个月的物业费，所以要求物业办减掉两个月。按本人实际入住时间愿意当场缴费，后发生争执，不欢而散。随后我就收到被处罚性增加两年物业费，不缴费就被起诉的缴费通知单。为了寻求保护本人要求紫竹林小区尽快召开首次业主大会。但租住了小区不召开业主大会，未经业主大会选聘，原告的所有主张和决定都是违法的，租住了小区全体业主的合法权益将得不到保护，被告要求原告履行法定程序，遵守法律规定。按照安徽省物业管理条例第五十七条第二款依法收费，我保证按照物业管理条例第六十六条的规定依法交费。 紫竹林物业公司提供的证据： 1、营业执照，证明原告的企业基本信息及其诉讼主体适格； 2、身份证复印件，证明被告的身份信息及诉讼主体适格； 3、入住通知单，证明被告于2013年11月19日,从裕安区房屋拆迁办公室领取入住通知单,回迁在紫竹林小区12号楼1604室,面积123.39m,当时的物业公司是六安市裕桥物业管理有限公司； 4、物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议、入住声明、厨卫间蓄水试验验收表、装修施工责任承诺书、房屋装饰装修施工许可证、业主登记表，证明被告与六安市裕桥物业管理服务有限责任公司签订了《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》,约定双方的权利、义务,被告明了自己的权利； 5、收款收据，证明被告于2013年11月19日向裕桥物业公司交纳了12个月的物业管理费、电梯费、二次供水费等合计1856元,被告明确了服务费的标准和价格,从此被告一直入住12号楼1604室至今； 6、《关于紫竹林住宅小区物业服务收费备案的复函》，证明原告于2014年12月25日收到六安市物价局的复函,该复函就物业公共服务费多层每月每平方不高于0.4元,高层每月每平方不高于0.6元,电梯运行维护检测费最高是0.4元/m2,二次供水费每户每月最高15元,原告以此为标准与业主委员会约定有据可依； 7、六安紫竹林安置小区物业服务合同，证明紫竹林小区业主委员会已将该小区包括被告在内的2087户全部委托给原告服务,并就双方的权利义务进行了明确的约定:1、物业服务费多层0.4元/m2,高层0.6元/m2;2、电梯检测费:2层0.05元/m2,3-5层0.1元/m2,6层0.15元/m,7-8层0.2元/m2,9-11层0.25元/m2,12-14层0.3元/m2,15-18层0.4元/m2;3、二次供水:7-11层10元/户,12-18层15元/户。上述服务费标准与被告于2013年11月19日向裕桥物业公司交纳了12个月的物业管理费、电梯费、二次供水费完全相同； 8、紫竹林小区物业服务收费标准公示牌及相关照片，证明本小区物业收费标准公开透明,接受业主监督;原告为紫竹林小区物业服务履行了义务； 9、裕安区党政办平办[2013]200号文件、关于紫竹林小区首届业主大会暨成立业主委员会的批复、关于紫竹林小区成立首届业主委员会的报告、关于同意备案的通知、首次业主大会照片，证明在南外村两位的组织领导下,于2014年1月12日,召开了紫竹林小区首届业主大会,并选举产生了紫竹林小区首届业主委员会； 10、房产信息查询表，证明案涉房屋登记在被告名下，面积为123.39平方米。 江凯的质证意见：对证据1,营业执照上的许可经营项目为无，说明原告没有资质从事物业管理；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但质证人实际是2016年1月才入住的；对证据4无异议；对证据5，所交的1856元是预收款，而不是应收款，应以质证人实际入住时间开始算；对证据6，物业费收费标准应依据业主大会为准；对证据7紫竹林小区物业公司没有经过业主大会聘用，不可能和业主委员会签订合同，价格也是按照物价局抄的，且是按照最高价格算的，不适用安置小区；对证据8该收费标准没有经业主大会同意；对证据9业主委员会的成立程序违法；对证据10无异议。 江凯提供的证据： 水电费发票、物业缴款通知单、家居订货合同，证明我实际于2016年1月才入住的。 紫竹林物业公司的质证意见：对合法性、真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，被告提供的合同和发票仅是交费凭证，不能充分证明其实际居住的时间，且被告也承认办理了相关入住手续并领取房屋钥匙，物业费应当从办理入住手续后开始缴纳。缴款通知单恰恰证明了被告2014年11月19日之后的物业费没有缴纳，仅起到通知的作为，不能证明被告入住或物业公司是否承认其缴纳了这期间的物业费。 审理查明：被告江凯是六安市裕安区紫竹林小区12号楼1604室的业主。2014年12月15日,原告与紫竹林小区业主委员会签订了《六安紫竹林安置小区物业服务合同》,该业主委员会将包括被告在内的2087户业主全部委托原告进行物业服务,其中第五条约定:业主应按时交纳物业物业管理服务费及其他费用;第七条物业服务费用:1、物业综合服务费1多层每月按建筑面积0.4元/m;2高层每月按建筑面积0.6元/m;2、电梯检测维护费15-18层每月0.4元/m;3、二次供水维护费12-18层每月15元。据此,被告每月应付138.4元,自2015年1月1日至2019年10月1日共57个月,被告共欠7888.8元至今未付,经原告多次向催要,被告未付,为此，原告诉讼来院。 另查明，被告江凯的用电明细显示被告于2015年11月起产生用电费用。 本院认为：原告作为紫竹林小区物业管理单位，在提供物业服务后，被告作为小区业主和物业使用人有义务按照规定交纳物业服务费。现被告未足额交纳物业服务费，经催要仍未付费构成违约，应承担相应的民事责任；对被告提出的以其实际入住的时间计算物业费的主张，根据相关规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持的规定，本院不予采纳；但对二次供水维护费、电梯检测维护费，根据被告实际入住时间，对未入住期间的费用，酌情以50%计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告江凯应于本判决生效后三日内付给原告六安紫竹林物业服务有限公司自2015年1月1日至2019年10月1日期间的物业管理服务费用4218元； 二、被告江凯应于本判决生效后三日内给付原告六安紫竹林物业服务有限公司自2015年1月1日至2019年10月1日期间的二次供水维护费、电梯检测维护费2962.4元（64.4元×11个月×50%+64.4元×46个月）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告江凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  卢继宏 二〇二〇年九月十八日 书记员  管颖颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有债务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用; 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。