广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38727号原告：厉鑫，女，1973年5月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街**自编**首层，统一社会信用代码914401017082784466。法定代表人：朱培坤。破产管理人：广东格林律师事务所。负责人：罗国林。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。被告：廖金兰，女，1976年6月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗志群，男，1970年9月11日出生，汉族，住广州市天河区，系廖金兰配偶。原告厉鑫诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、廖金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厉鑫的委托诉讼代理人欧永健，被告广州亿豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄铭鸿，被告廖金兰及委托诉讼代理人罗志群到庭。本案现已审理终结。原告廖金兰向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告亿豪公司与被告廖金兰签订的《商品房买卖合同》无效，两被告立即到房屋管理部门办理该《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；二、判令被告亿豪公司继续履行与原告签订的《XX村认购协议》，立即协同原告到房地产管理部门办理广州市天河区XX路XX号XX栋XX梯401房（现址为广州市天河区XX街XX号401房，以下简称案涉房屋）的产权过户和房地产登记手续；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告亿豪公司双方在2003年11月23日签订了《XX村认购协议》（编号NO.003767），协议约定：被告亿豪公司将其开发的案涉房屋出售给原告，房屋套内建筑面积76.03平方米，总房价款342971元。被告亿豪公司并承诺与原告签订该认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到房屋权属证书。其后，原告向被告亿豪公司支付了全部购房款,并取得了购房发票，于2003年11月24日收到上述房屋并一直居住至今。2004年4月8日，原告缴纳最后一笔尾款并取得购房发票时才得知，上述房屋被告亿豪公司己在2002年5月30日以公司员工被告廖金兰为买受人在房管局交易所办理登记手续，合同登记号为2002008728号。为此，被告亿豪公司向原告出具了一份承诺书，证实房屋虽然登记预购人为公司员工廖金兰，实属亿豪公司的物业，承认房屋是按一手房交易方式出售给原告也收齐了购房款，并承诺在2004年9月份向房管局办理退案手续，给原告办理商品房买卖合同备案手续，被告廖金兰也在承诺书上签名确认上述事实。然而，两被告却一直未向房管局办理退案手续。2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对被告亿豪公司的破产清算申请，并指定广东格林律师事务所为被告的管理人，负责人为罗国林。原告认为：被告亿豪公司与廖金兰签订的《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，实际上也没履行，包括购房款的支付及房屋的交付，两被告借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行套取信贷资金的目的，根据《合同法》第五十二条第（三）项的规定，依法应为无效。原告与被告亿豪公司签订的《XX村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应切实履行。原告已支付了全部房款，并实际居住使用至今，被告亿豪公司至今未履行协同原告办理涉案房屋权属证书的义务，其行为己构成违约。据此，原告为了维护自己的合法权益提起诉讼，望判如所请。被告亿豪公司辩称：一、对于原告要求确认我方与被告廖金兰签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因为涉及名义购房人、真实购房人的甄别。根据管理人掌握的现有资料，在亿豪公司的财务账册中，“廖金兰”曾经以财务人员的身份出现。但因缺乏完整的身份信息，管理人暂无法确认与本案被告廖金兰是否属于同一主体。案涉房屋所在的XX村小区项目，确实存在着亿豪公司用员工的身份办理银行按揭，房屋又卖给其他购房人的情况。但此种情形下，因涉及银行抵押权等复杂法律关系，《商品房买卖合同》是否必然无效，无法一概而论。具体到本案，请求法院根据现有证据材料，依法判决。对于原告要求我方与被告廖金兰一并到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续的诉讼请求，若法院判决确认《商品房买卖合同》无效，我方同意配合办理相关的手续。二、关于原告要求继续履行《XX村认购协议》，办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。在《商品房买卖合同》被确认为无效的前提下，我方同意原告的该项诉请。关于过户的方式，由于管理人接管的资料欠缺以及亿豪公司目前的现状，由管理人配合进行双方过户手续的办理存在客观障碍，建议由法院判决后，由原告申请执行，通过法院出具协助执行裁定书的方式办理单方过户。三、关于案涉房屋的解封事宜。管理人已经通过破产清算案件的承办法宫与具体实施查封手续的法院及法院进行协调解封，后续管理人也将继续跟进，避免对本案及审理案涉房产的过户造成障碍。四、关于案涉房屋的具体地址事宜。原告仅提供了小区物业公司的证明，出于谨慎考虑，建议由居委会或派出所出具证明为宜。五、关于本案诉讼费。因亿豪公司目前已进入破产清算程序，若判决由亿豪公司承担，将面临较为繁琐、漫长的债权申报、确认及财产分配程序，故请法院酌情处理。被告廖金兰辩称：一、我方并非被告，与原告无任何关联。二、我方于2002年与亿豪公司签订了房产购买合同（房屋为案涉房屋，合同编号：2002008728），该房屋于2002年5月30日在房管局交易所办理了登记手续，己于2004年付清了房屋的全款，共计381138元。三、购房期间，我方是亿豪公司员工，案涉房屋属于亿豪公司。四、2004年亿豪公司承诺办理当事人的退案手续，但其在2016年前均未积极处理涉案房屋相关事宜，致使我方在广州的购房指标被占用，失去购买第二套房的买房资格，错失了广州房地产近些年不断上涨带来的个人收益，当事人保留追究因此造成损失而行使相应行为的权利。当庭补充：一、我方当时签订合同时是亿豪公司的员工，2009年从该公司离职，当时签订合同时向建行越秀支行办理按揭贷款，贷款是直接发放给亿豪公司，后来还款是从我方账户划款，但是亿豪公司有给我们钱，我们的还款的金额与亿豪公司给我们的金额是一致的。当时我们签订合同时办理预售备案登记手续，2009年时涉案的按揭贷款已经全部还清，到了2010年10月16日时就开始限购。我方与亿豪公司签订的合同是否有效由法院来审查判定，我方与原告无任何关系，应该作为第三人出庭，而不是被告，我方只是亿豪公司的员工。二、关于配合过户的问题，我方是和亿豪公司有关联，我是亿豪公司的员工，也承认房产是亿豪公司，亿豪公司如何处理该案，是我方与亿豪公司的关系。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区XX路电子工业部第五研究所西北角地段“XX村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2003年11月23日，亿豪公司（甲方）与厉鑫（乙方）签订《XX村认购协议》（编号NO.003767），约定：原告认购由亿豪公司开发的案涉房屋，房屋套内建筑面积76.03平方米，总房价款342971元，一次性付款；付首期房款时现楼交付；甲方与乙方签订本认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》。厉鑫提交储蓄交易净流水、存折本、储蓄取款回单、储蓄取款凭条、银行内部划收款报单、银行进账单，证明其于2003年11月23日在建行的账户内取款现金1万元支付购房定金1万元，次日转账支付219345元购房款，2004年1月31日支付现金7万元购房款，同年4月8日支付现金49971元，其中43626元是购房款，6345元是案涉房屋的综合税费。同时，厉鑫提交加盖亿豪公司发票专用章的购房发票，上载房款金额为342971元。两被告对上述证据均无异议。亿豪公司于2004年4月8日向厉鑫出具书面文件，上载：“广州市XX村XX栋XX梯401房于2002年5月30日在房管局交易所办理登记手续。合同登记号2002008728号，买受人姓名廖金兰，身份证号：XXX。廖金兰是我司员工，该房屋实属广州亿豪房地产开发有限公司物业。我司于2003年11月24日按一手房交易方式出售给厉鑫，并收取房屋款人民币叁拾肆万贰什玖佰柒拾壹元整（￥342971元）。我司承诺于2004年9月份办理原房主廖金兰退案手续，并给厉鑫办理商品房买卖合同鉴证手续。”同日，廖金兰在该文件上手写“情况属实”，并签名确认。厉鑫主张其于2003年11月24日接收案涉房屋后一直居住至今，并提交收款收据（管道煤气初装费、防盗对讲系统、有线电视初装费等，时间均为2003年11月24日，业户名称为厉鑫）、管理费及水电费发票若干份予以证明。两被告对上述证据均无异议，确认案涉房屋由厉鑫使用，另外，廖金兰确认亿豪公司从未将房屋交付给其使用。广州市不动产登记中心于2020年3月19日出具的（2020）查询00113号《依申请信息公开答复书》载明：一、预售、抵押情况。XX路XX村XX栋XX梯XX层01单元，预售证号020025，预售合同号02008728，预售备案时间2002年5月30日，预售人亿豪公司，预购人廖金兰，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押情况。二、查封情况。暂无XX路XX村XX栋XX梯XX层01单元的有效查封信息。信息核查时间为2020年3月4日。广州市天一物业有限公司于2017年5月10日向广州市房管局出具《证明》，上载：兹有广州市天河区XX街XX号401房，与自编XX栋XX梯401房为同一处所地址。另查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。再查明，厉鑫表示其自愿承担本案全部诉讼费。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，亿豪公司虽然与廖金兰签订了《商品房买卖合同》，且在房屋登记管理部门进行了预售备案，但廖金兰并未向亿豪公司支付款项，而还贷资金均由亿豪公司支付给廖金兰，且案涉房屋从未交付给廖金兰占有使用，结合廖金兰为亿豪公司的员工的事实，足以推定上述合同并非双方真实意思表示，双方签订该合同的目的在于套取银行贷款资金。因此，根据上述法律规定，廖金兰和亿豪公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，其在房屋登记管理部门所作的预售备案登记应予撤销。厉鑫与亿豪公司签订的《XX村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，厉鑫已经依约支付完毕全部房款，且亿豪公司早已将房屋交付给厉鑫占有使用，现案涉房屋登记在亿豪公司名下，且过户并无其他障碍，具备履行合同的基础条件，因此，厉鑫请求亿豪公司协助办理案涉房屋的产权过户手续及房产登记手续，并无不妥，本院予以支持。鉴于本案案情，本院酌情判决亿豪公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同厉鑫到房地产管理部门办理涉案房屋的产权过户及房地产登记手续。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告广州亿豪房地产开发有限公司与被告廖金兰签订的《商品房买卖合同》（编号02008728，于2002年5月30日备案）无效，撤销该合同在房地产管理部门办理的预售备案登记；二、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告厉鑫到房地产管理部门办理广州市天河区XX路XX村XX栋XX梯XX层01单元的产权过户和房地产登记手续。本案受理费6450元，由原告厉鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  王丽梅人民陪审员  刘桂梅二〇二〇年九月二十一日法官助理滕悦书记员邱莉晶王嘉蔚