黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0224民初1798号原告：郝维房，男，1971年5月12出生，汉族，个体，住泰来县，被告：汪玲，女，1974年12月25日出生，汉族，无职业，住泰来县，被告：宋永军（系被告汪玲前夫），男，1972年2月29日出生，汉族，联通职工，住址同上，原告郝维房诉被告汪玲、宋永军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝维房、被告汪玲到庭参加诉讼。被告宋永军经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝维房向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁协议；二、判令二被告搬出租赁房屋；三、请求依法判令二被告给付原告房屋租赁费42500.00元并要求被告支付5000元/月房租至被告实际搬出之日。四、诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2019年4月28日，原告郝维房与被告汪玲签定了房屋租赁协议，协议约定：原告将自己所有的位于泰来镇建行花园小区1号楼1-7轴商服出租给二被告使用，租期一年，年租金60000.00元，协议签定之日二被告给付房租费10000.00元，后二被告又给原告房租费7500.00元，现尚欠原告房租费42500.00元至今未给付。经原告多次索要，二被告推拖不履行给付义务，故原告诉至人民法院。被告汪玲辩称：原告说的房屋租赁费不对，当时签定的年租金是60000.00元，比照隔壁房屋租赁价格，隔壁面积比我租的面积大房租由年租金100000.00元降到60000.00元，然后我和原告协商，原告同意给我减免10000.00元，我和原告的年租赁费就变成了50000.00元，之后我支付了原告10000.00元租金。因房屋取暖设施改建原告免除了我2500.00元租金，我又给了原告7500.00元租金，我认为我还欠原告30000.00元租金。我不同意原告要求我支付房租至实际搬出之日，因为我和原告协商了，我说关于这个房子出租问题我俩都往出出兑，原告啥时候兑出去我就啥时候搬。被告宋永军未到庭未提交书面答辩意见。双方当事人围绕自己的主张向法庭了相关证据。原告向法庭提供了如下证据：证据1.租房协议和欠条各一份，证明2019年4月28日原告与被告汪玲签定了租赁合同，约定年租金是60000.00元，月租金是5000.00元，租期是2019年4月28日至2020年4月27日止，出租商服的位置是泰来镇建行花园小区1号楼1-7轴商服。欠条是2019年9月被告汪玲给原告出具的下欠42500.00元租金。证据2.照片3张，证明被告还在占有该商服经营寻味炭烤。证据3.微信聊天截屏4张，证明原告向宋永军要租房钱。证据4.水暖维修师傅曹建微信聊天截图一张，证明原告确实进行了水暖维修。证据5.证明书一份，证明原告找王钛刚做的电热板原告已结账。证据6.不动产登记证一份，证明房子归我和周艳丽夫妇共有。证据7.韩丹证明一份，证明被告当时从韩丹转租的情况。二被告未向法庭提供证据。通过对证据质证，本院认证如下：被告汪玲对原告提供的证据1－3.证据5－7无异议，对证据4真实无异议但认为与自己无关。证据7真实性无异议，但认为自己不知出租房屋的原状。故对原告提供的证据真实性予以确认。经过对上述证据的认定，结合法庭调查，可以认定的事实如下：2019年4月28日原告郝维房与被告汪玲签定了租房协议，原告郝维房将夫妻共有的泰来镇建行花园小区1号楼商服1－7轴建筑面积211.53平方米出租给汪玲经营寻味碳烤。按照合同约定：年租金60000.00元，租期一年2019年4月28日起至2020年4月27日止，合同约定：签定合同之日被告汪玲首付10000.00元，2019年6月28日将剩余租金50000.00元一次性全部付清，租赁期间商服所产生的取暖费、物业费、水电费等费用由被告汪玲承担。被告于2019年4月28日缴纳原告租金10000.00元，2019年9月期间被告汪玲支付原告郝维房7500.00元，下欠42500.00元汪玲给郝维房出具欠条一份。租赁期满后，因被告汪玲一直未缴纳剩余租金未倒房，原告诉至本院，起诉后原告增加变更诉讼请求，要求解除双方签定的租赁合同，被告搬出租赁房屋，给付租金至实际搬出之日，要求被告支付租赁期间电费518.19元。诉讼费由被告承担。经审理查明，被告于2020年9月23日搬出了租赁房屋，将钥匙交给原告。被告拿走了自己的房门及水池盆，原告同意由自己修复原状。再查明，因房屋取暖设施维修影响被告经营，原、被告协商均同意扣除房租。但就扣除期间、数额未能达成一致意见。又查明，二被告于2012年4月已协议离婚。但被告宋永军帮助被告汪玲打理日常经营活动。原告提供的证据证明关于租赁期间的相关事宜经常与被告宋永军沟通解决。本院认为：原告郝维房与被告汪玲签定的租赁合同系双方当事人自愿、平等协商签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同在履行中出现的问题，就本案双方争议的焦点，本院评判如下：一、双方争执的租金数额。被告汪玲认为因房租过高，曾与原告沟通，原告同意给自己减免房租10000.00元，加之维修水暖期间应扣除的房租，自己租期内仅拖欠原告30000.00元房租。原告对此不予认可，同时被告未向法庭提供证据证明自己的主张。据此，根据原告所提供的书证租赁合同和欠条，证明租期内被告汪玲下欠原告42500.00元租金的事实依法成立。本院对原告该项诉讼请求予以支持。二、关于原告维修水暖影响被告营业期间是否予以扣除租金及扣除的标准。双方曾口头协商均同意扣除租金，但对耽误期间及标准意见不一致。被告未向法庭提供证据予以证明，原告提供的与水暖师傅曹健的微信聊天截屏证明是8天时间，原告认为应免除1500元租金（约5000元／30天×8天），本院予以采信。三、原告解除合同的诉讼请求是否应予支持。原告于2020年5月18日通过微信告之被告5月20日前结清房租倒出房屋，应视为向被告提出了解除合同的意愿，且被告表示已知晓。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“主张解除合同的，应当通知对方”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，在解除合同通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。故原告在法定期限三个月内向本院提起诉讼，因被告拖欠房租原告有权收回房屋解除合同，故对该诉讼请求本院予以支持。四、关于合同期满2020年4月28日至2020年9月23日期间原告主张按原合同月租5000.00元支付租金的诉请是否应予支持。被告汪玲认为参照目前房租市场行情支付原告10000.00元租金。原、被告就此未能协商一致。原告提出的租赁合同期满之日至实际搬出之日的房租，属被告违约行为造成的，被告应赔偿原告该部分损失，因双方就合同违约事项未约定，但此期间的房租属原告的实际损失，结合原租赁合同租金情况，被告汪玲应赔偿原告2020年4月28日至2020年9月23日期间的房租损失24333.33元（4月×50000元／月＋26天×5000元／30天）。五、被告宋永军是否应承担连带偿还责任的问题。原告认为该商服出租与被告宋永军沟通后，才与汪玲签定合同、解决出租期间的相关事宜。被告汪玲认为已与宋永军离婚不能由宋永军承担责任。本院认为，虽被告宋永军参与了被告汪玲的相关经营租赁期间的活动，但二被告已离婚，故原告主张被告宋永军承担连带偿还责任与法无据，不予支持。六、关于被告汪玲是否应承担租赁期间的电费。按双方合同约定应由汪玲承担租赁期间的电费，且汪玲表示同意支付该笔电费。故本院支持原告要求被告汪玲支付电费518.19元的诉请。综上，被告汪玲提出因疫情期间未营业要求减免房租及因经济状况要求均期缓限支付租金的主张，双方就此经调解不能协商一致，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郝维房与被告汪玲就泰来镇建行花园小区1号楼商服1－7轴建筑面积211.53平方米房屋租赁合同于2020年9月23日解除；二、被告汪玲给付原告郝维房租金41000.00元（42500元－1500元）；三、被告汪玲支付原告郝维房电费518.19元。四、被告汪玲赔偿原告郝维房租金损失24333.33元。上述款项合计65851.52元被告汪玲于本判决生效后十日内履行完毕。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1446.40元减半收取723.2元由被告汪玲承担。于本判决生效后五日内给付原告。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。逾期申请执行的将承担不利的法律后果。审判员  雷冬娜二〇二〇年九月二十八日书记员  徐湘楠