广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2755号 原告:黄连燕,女,1986年9月28日出生,汉族,住广西横县。 委托诉讼代理人：何冬灵，广西万凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖仲春，广西万凯律师事务所律师。 被告：广西浩龙置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区河堤路**青山体育健身休闲活动中心**楼**房，统一社会信用代码91450100MA5L8LYF5M。 法定代表人：傅坚，该公司执行董事。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年7月16日 开庭日期：2020年8月10日 原告诉讼请求：一、确认原告黄连燕与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年8月1日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》(合同编号:合建综合楼字 -2- 第B1309号）及其附件无效;二、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告黄连燕返还房款111575元;三、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告黄连燕支付利息10378.80元(利息计算方法:以原告已付房款111575元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.75%计算,从2018年8月1日暂计至2020年7月6日，之后的利息按前述方式计算至实际被告全额返还房款之日止)。四、本案诉讼费用由被告广西浩龙置业投资有限公司承担。 事实与理由：2018年8月1日，原告与被告签订了《浩龙·云锦里合作建设、综合楼合同》(合同编号:合建综合楼字第B1309号)(以下简称“合同”),约定原告作为被告寻找的合作建房出资人,参与被告方建设的《浩龙·云锦里》项目综合楼中的B号楼13层1309号房建设,建筑面积44.36平方米,每平方米6288元,总价为278936元。原告以分期付款的方式向被告支付合建房款。参与合作建房后，原告取得从2018年6月28日起至2088年6月28日止的房屋使用权。同日,原告向被告支付了合建房款共计111575元。原告交完首期款后,被告项目工程进度严重跟不上，且停工至今，客观上原告已经不可能依合同得到房屋。《浩龙·云锦里》项目综合楼的土地所有权人为南宁市邕宁蒲庙镇龙岗村撤蕾坡第4、6、9、8村民小组,土地性质为国有划拨用地。原告认为，该项目土地性质为划拨的三产用地，被告以划拨土地使用权作为投资,与他人订立合同合作开发房地产,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条等规定，原告与被告签订的合同是无效的。被告作为本项目房地产开发商,应当知道寻找合作建房行为为法律所禁止,对本案合同无效存在过错,且被告收取原告等人投入的合作建房资金后，未按时依约将房屋建成交付给原告等合作建房人。被告的过错使原告不可能按合同获得房屋而形成投资损失,所以被告应当返还 -3- 原告所交的款项，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的经济损失。原告现根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条等法律之规定,特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告广西浩龙置业投资有限公司答辩意见：无。 查明事实：2018年8月1日，原告（乙方）与广西浩龙置业投资有限公司（甲方，以下简称浩龙公司）签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》（以下简称《合作合同》），约定：甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组（以下简称墩蕾坡四村民小组）签订合同，获得该四个村民小组的国有划拨性质的土地开发权，并享有所开发物业期限为70年的使用权。甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发[浩龙·云锦里]项目综合楼（以下简称合建综合楼），由甲方负责项目建设及协助村民小组代办理合建综合楼的审批手续、建设规划等手续，四个村民小组均已授权甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合建综合楼的出资人。墩蕾坡四村民小组不承担合建综合楼的建设出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与墩蕾坡四村民小组的合建综合楼关系、模式以及合建综合楼所在的土地性质、用途及使用年限，同意按本合同约定出资与甲方合建综合楼。乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。乙方在约定期限内，对乙方合建房享有使用权及租赁的收益权。合作模式为甲方按照本合同约定建设综合楼，乙方出资委托甲方全权负责乙方合建房的全部建设事宜，直到交房为止。乙方按照合同约定支付乙方合建房的出资价款。此外，合同就双方的权利与义务、合建房的具体情况（包括建筑结构、位置、房号、建筑面积等）、物业管理、使用权期限、价款、付款方式及期限、交付期限及交付期限、保修责任、面积确认及面积差异处理、违约责任等事项进行了约定。其中 -4- ，在“双方的权利与义务”部分约定如该项目所占用的土地按政策规定允许以出让方式变更为商品房建设用地的，在征得土地所有权方同意并且乙方承担相应的土地出让金及其他全部相关费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更税费及房屋产权登记等全部相关费用以届时相关部门的规定为准。 合同签订当日，原告黄连燕支付购房款111575元，被告向原告出具收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。被告至今未向原告交付涉案房屋。 2020年7月16日，原告将浩龙公司诉至本院，提出前述诉讼请求。被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 另查明： 涉案建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的集体建设用地。涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 本院意见：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西浩龙置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交证据及答辩状，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 本案的调查重点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效。二、被告应否返还房款及支付利息；利息如何计算，应为多少。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与浩龙公司签订《合作合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一 -5- 方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然诉争合同约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，浩龙公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制,变换基础法律关系,本院依法不予支持。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，涉案建设项目至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件，故被告与原告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否返还房款及支付利息；利息如何计算，应为多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，浩龙公司因诉争合同取得原告所支付的购房款111575元，诉争合同无效后，原告诉请浩龙公司返还该111575元，合法有据，本院予以支持。 本案中，从原告所主张的支付利息事实与理由来看，该利息为因诉争合同无效导致的应返还购房款的利息损失，本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿 -6- ，应当根据双方的过错进行认定。 被告作为专门的投资开发公司，在未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》的情况下与原告签订《合作合同》，以合作建房为名出售涉案房屋，存在主要过错，对造成该合同无效的后果应承担70%的责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，存在次要过错，对该合同无效的后果应承担30%的责任。现原告主张被告利息损失，但未提交证据证明其实际损失。结合原告举证情况及原、被告双方对合同无效的过错责任比例，又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%为利率计算利息损失、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%为利率计算利息损失。 关于利息损失的计算基数及起止时间。现原告主张以111575元为基数，自2018年8月1日起，计至实际还清之日止，该计算基数及终止时间符合法律的规定，本院予以支持。但起算时间有误，应为收款之次日起计算利息。因此，自2018年8月2日起，以已支付的111575元为计算基数，计算至一审法庭辩论终结之日即2020年8月10日；考虑到被告在一审法庭辩论终结之日后履行还款义务的可能性，自2020年8月11日起，以实际尚未返还的购房款为计算基数。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：自2018年8月2日起，以已支付的111575元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以111575元为 -7- 基数，按全国银行间同业拆借中心公布同期同类的贷款市场报价利率的70%计至2020年8月10日；自2020年8月11日起，以实际尚未返还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%，分段计至实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告黄连燕与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年8月1日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效。 二、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告黄连燕返还111575元。 三、被告广西浩龙置业投资有限公司应向原告黄连燕支付利息损失，具体计算方法为：自2018年8月2日起，以111575元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以111575元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布同期同类的贷款市场报价利率的70%计至2020年8月10日；自2020年8月11日起，以实际尚未返还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%，分段计至实际履行完毕之日止。 四、驳回原告黄连燕其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2820元（原告已预交），由原告黄连燕负担23元，被告广西浩龙置业投资有限公司负担2797元。 上述款项，义务人定于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院 -8- 同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年九月十四日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣