山西省安泽县人民法院   民事判决书   （2020）晋1026民初409号   原告：安泽县自然资源局（原安泽县国土资源局），地址安泽县府城镇泽明路。   法定代表人：毋宏祥，系该局局长。   委托诉讼代理人：刘峰，男，1968年7月20日出生，汉族，安泽县自然资源局工作人员，住安泽县城内府东街。   委托诉讼代理人：刘长斌，山西骁骥律师事务所律师。   被告：山西瑞生园农业有限公司，地址安泽县和川镇岭南村。   法定代表人：王素琴，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：范宏伟，山西师达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：景绚，山西师达律师事务所律师。   原告安泽县自然资源局诉被告山西瑞生园农业有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本案由临汾市中级人民法院于2020年7月8日裁定，撤销（2018）晋10民终2299号民事裁定及安泽县人民法院（2018）晋1026民初91号民事判决，本案发回安泽县人民法院重审，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安泽县自然资源局委托诉讼代理人刘峰、刘长斌，被告山西瑞生园农业有限公司委托诉讼代理人范宏伟，景绚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   安泽县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付土地出让金357万元、交易费8.09万元以及自2015年12月17日至2017年12月31日的违约金265.965万元。2、判令被告给付自2018年1月1日至实际给付之日的违约金（欠土地出让金357万元，每日按该数额的1‰计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所占地块为2012年度第二批次属省人民政府批准的报地项目，位于安泽县岭南村。该宗地编号为2013034号，面积50亩。被告于2015年11月2日缴纳竞买保证金152万元，于2015年11月4日参加2013034号地块土地使用权出让，以509万元竞买该宗土地使用权。2015年11月16日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将该宗土地出让给被告。按照合同约定被告应于2015年12月16日前一次性缴纳国有建设用地使用权出让价款509万元。逾期后，原告于2016年1月5日给被告下达《土地出让价款催缴通知书》，2016年7月7日，原告再次对被告进行督查催缴，2016年10月9日又给被告下达了《责令土地违法行为停工通知书》，2017年1月5日，原告召开催缴土地出让价款面谈会，给被告下达最后催款通知，责令被告于2017年1月11日前缴清所欠土地出让价款。2017年12月，原告方再次召开土地出让价款欠缴面谈会，面谈该企业欠费缴纳事宜，经多次催缴未果。截至2017年12月31日，被告欠土地出让金357万元、交易费8.09万元、违约金265.965万元。   山西瑞生园农业有限公司辩称，1、被告应享受国家优惠政策，根据国家和地方性法规关于涉农企业土地出让优惠政策，及县政府与被告约定土地出让金优惠30%的政策应当予以落实。2、90万元土地补偿款为被告在前期征地时代为缴纳，该款项不应向被告返还，应当从土地出让价款中直接扣除，也不存在计算违约金问题。交易费用不应当由被告承担。3、本次土地出让价款显失公平，根据山西省人民政府公布的全省征地区片综合地价的通知，安泽县综合地价每亩不足4万元，原告存在加价出让。4、原告依照职权及行政法规与被告签订的出让合同，按照行政诉讼法规定本案应当属于行政案件。5、本案中由于出让金一直处于不确定状态，被告没有办法具体支付，因此不存在违约的问题。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的保证金结算票据、《国有建设用地使用权出让合同》、安泽县人民政府安政发[2015]10号文件、被告相关资质材料、成交确认书、土地出让价款催交通知书、送达回证、会议记录及会议照片的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实为：2015年11月2日被告山西瑞生园农业有限公司缴纳竞买保证金152万元。2015年11月4日，被告以509万元的报价竞得安泽县编号为2013034号国有土地的使用权，当日与原告安泽县自然资源局签订了成交确认书。2015年11月16日，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：宗地坐落于××县，面积为33333平方米，出让价款为509万元，被告自本合同签订之日起30日内一次性付清，不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。合同签订后，被告实际取得该块宗地并开工建设，但没有按照约定缴清土地使用权出让价款。原告同意将被告已缴纳的保证金152万元抵作土地出让金，合同签订后，被告未以任何形式向原告支付土地出让价款。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告签订的土地出让合同是否为民事合同。被告认为原告依照职权出让土地，依照行政法规与被告签订土地出让合同，原告不存在经营和盈利，因此原告行为应为具体行政行为，本案应属行政诉讼的受案范围。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第十一条：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”原、被告的法律地位平等，因此双方签订的合同应为民事合同。2、被告是否应当享受优惠政策？庭审中，被告提出《山西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》，原告出让土地的价格过高，应按照文件精神确定安泽县区片地价。根据山西省国土资源厅办公室（晋国土资发[2011]82号）关于印发《山西省优先发展产业目录》的通知、山西省人民政府（晋政发[2015]11号）《关于印发山西省减轻企业负担促进工业稳定运行若干措施的通知》以及最高人民法院法（2018）1号《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》的精神，被告应享受土地出让时的优惠政策，即按照出让价款的70%执行，并提供了政府会议记录一份。原告认为土地出让价格应当按照双方签订的合同履行，原、被告双方签订土地出让合同约定出让土地用途为工业用地，被告以竞买的方式取得该宗土地使用权时，对该土地性质应当清楚，该土地不符合享受优惠政策的条件，根据国务院办公厅国办发[2006]100号《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，土地出让金在签订以后应当全额纳入地方预算，并且实行收支两条线管理，即便被告存在享受优惠政策的情形，也应该在缴纳全部土地出让金后再按照相关规定申请减免。政府会议记录没有形成一致决议，没有以文件形式下发，不能作为被告可以享受优惠政策的依据。本院认为，原告的质证意见可以采信，本案土地出让金的形成是原告安泽县自然资源局按照土地位置、面积、土地使用用途等因素核算起始价，在公开出让公告发出后，采用挂牌出让方式进行，被告分别于2015年10月22日、2015年10月27日、2015年11月4日三次报价，最终以最高一次即第三次的报价509万元竞得本案所涉2013034号宗地。在此过程中，被告自觉自愿，与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，被告所提供的相关文件并非法律、行政法规强制性的规定，双方签订的合同并不违反有关法律规定，依法应予认定。被告提供的政府会议记录并未形成具有执行力的决议，没有以文件的形式下发，因此本院不能据此认定被告可以享受优惠政策，被告应按照合同约定价款509万元履行义务。3、被告向岭南村委会垫付的90万元土地补偿款是否可以抵顶土地出让金？被告尚欠原告土地出让金的具体数额为多少？庭审中，被告主张因本案所涉土地由集体所有变更为国有土地时需要向岭南村委会支付土地流转费210万元，其中县政府支付120万元，剩余90万元由被告支付，该垫付款应从土地出让金中予以扣除，并提供了中国农业银行的电子回单一支和岭南村委会证明一份，原告认为电子回单的收款方为安泽县和川镇农村会计服务中心，与本案无关联，从出具证明时间体现被告向岭南村委会缴纳土地流转费的时间为2014年8月28日前，而原、被告签订合同时间为2015年11月16日，与本案无关，且2020年6月15日原告已将该90万元退给岭南村委会，由岭南村委会代被告偿还欠安泽县扶贫开发有限责任公司周转金30万元，偿还欠安泽县扶贫开发办公室养殖配套资金60万元，原告举交了财政直接支付凭证二份、农村集体经济组织财务收入审批单一份、农村集体经济组织财务支出审批单二份、（2019）晋1026民初487号判决书一份、（2020）晋1026民初146号判决书一份。本院认为根据被告提供的证据内容只能证明在签订合同之前被告向岭南村委会支付土地流转费210万元，对其中90万元被告的垫付款，与本案并非同一法律关系，被告无权要求从应缴纳的土地出让金中予以扣除，且原告已于2020年6月15日将该90万元退给岭南村委会，由岭南村委会代被告偿还欠款。原告同意将被告已缴纳的保证金152万元抵作土地出让金的诉求符合法律规定，应予以准许，从被告应支付的土地出让金509万元中扣减后，被告尚欠原告土地出让金数额为357万元。4、被告是否应按照合同约定支付违约金以及违约金的数额？被告认为因优惠政策及90万垫付款的问题一直没有兑现，对土地出让金的具体数额处于不确定状态，使得被告不能进行具体支付，因此被告不存在违约。原告认为被告应当按照合同约定于2015年12月16日前一次性付清建设用地使用权价款，但被告在参与竞买时在缴纳152万元保证金后，再没有缴纳出让金，已构成违约，应按照合同约定每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。本院认为原、被告于2015年11月16日签订的土地使用权出让合同中，对应当缴纳的土地出让金数额约定明确、具体，即使被告可以享受优惠政策，也应通过财政返还的形式予以落实，而不能成为被告迟延支付土地出让金的理由，因此被告关于出让金具体数额无法确定的辩解本院不予采信；合同中对违约金的约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于违约金的规定，被告应按照合同约定从2015年12月17日起开始支付违约金，计算至2017年12月31日共745天违约金为265.965万元（357万元×1‰×745天）。5、被告是否应当承担交易费8.09万元？原告主张按照山西省国土资源交易和建设用地事务中心晋国土资交[2017]11号文件和山西省发展和改革委员会晋发改服价发[2017]275号文件规定，交易费按成交价509万元分段计算为8.09万元（300万元×2%＋209万元×1%），该费用应向被告收取。被告认为该文件下发时间为2017年，在签订合同之前，且合同中未约定交易费的支付，原告也未向被告下发书面通知。原告主张2013年山西省物价局已下发晋价服字[2013]276号《关于规范地产和矿业权交易手续费标准的通知》，对交易费的计算标准有明确规定，该通知规定的收费标准高于2017年文件规定的收费标准，因此按照新标准主张权利。本院认为按照文件规定交易费应由被告承担，该费用的收取是法定的，无需合同约定，原告诉请的数额符合文件规定，应予以确认。   本院认为，原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，未按约定履行合同义务，应当承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了土地交付义务，被告已实际取得该宗土地的使用权，但被告未能按照约定期限付清土地出让金，应继续履行合同，支付剩余尚未付清的土地出让金，同时应按合同约定承担违约责任。被告主张应享受国家优惠政策，按照土地出让金价款70%缴纳土地出让金，并要求将向岭南村委会垫付的90万元土地补偿款从应缴纳土地出让金中予以扣除的答辩意见于法无据，本院不予支持，因此被告应支付原告土地出让金357万元；关于被告提出违约金的主张，因土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政管理部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，被告在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和被告双方具有约束力，因此被告应按照合同约定支付违约金。原告要求被告支付交易费8.09万元的诉讼请求符合相关文件规定，本院予以支持。   综上所述，原告要求被告支付土地出让金357万元、交易费8.09万元以及违约金（自2015年12月17日至2017年12月31日的违约金265.965万元，自2018年1月1日至实际给付之日的违约金每日按照所欠土地出让金数额的1‰计算）的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：   被告山西瑞生园农业有限公司于本判决生效后30日内支付原告安泽县自然资源局土地出让金357万元、交易费8.09万元并支付自2015年12月17日至实际给付之日的违约金（自2015年12月17日计算至2017年12月31日的违约金为265.965万元，自2018年1月1日起至实际给付之日的违约金每日按照所欠土地出让金数额的1‰计算）。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费55974元，由被告山西瑞生园农业有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。   审 判 长 尚绪安   审 判 员 姜彩云   人民陪审员 孙 琳     二〇二〇年九月十七日   书 记 员 赵彦杰