广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初2508号 原告：钦州中金建材市场有限公司，住所地：钦州市永福西大街**。统一社会信用代码：914507007151131565。 法定代表人：台念鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：邱丽娟，女，1982年5月17日出生，汉族，户籍地广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：刘均泽，男，1971年10月28日出生，壮族，住广西南宁市邕宁区。系邱丽娟妹夫。 原告钦州中金建材市场有限公司（以下简称中金公司）与被告邱丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中金公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告邱丽娟及其委托诉讼代理人刘均泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中金公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年12月1日至2019年5月31日房屋租金39795.3元；2、判令被告支付迟延支付租金违约金11938.59元（按照所欠租金百分之三十计算）；3、判令被告支付履约保证金10612元；4、判令被告承担本案律师费2000元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2018年6月21日原告与被告签署房屋租赁合同。合同约定，原告将位于钦州市永福西大街92号中金名苑Cl-01、Cl-02、C1-03商铺租赁给被告，房屋建筑面积合计为147.39平方米。租期从2018年7月1日到2021年6月30日。租金价格：标准租金为2018年7月1日至2021年6月30日，租金单价45元/平方米/月；其中Cl-01商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，按月租金1594元收取；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，按月租金1674元收取；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，按月租金1758元收取；C1-02商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，按月租金1849元收取；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，按月租金1941元收取；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，按月租金2039元收取；C1-03商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，按月租金1863元收取；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，按月租金1956元收取；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，按月租金2054元收取。根据合同约定，被告应当在每月的25日支付下一个月的应付租金。但是被告仅向原告支付了2018年11月30日之前的租金，根据合同第三条约定，被告逾期支付租金不再享受优惠，按标准租金支付，且应当按照所欠租金金额的5%向原告支付违约金。因被告欠租，原告于2019年5月31日单方解除合同收回商铺。截止2019年5月31日，被告拖欠原告租金6个月，共计费用39795.3元，违约金11938.59元。根据合同约定：租赁期间，乙方迟延交纳租金及其他费用、违约金、赔偿金及各种费用（包括但不限于市场广告宣传费、水电费等）超过5日的，甲方有权以履约保证金抵扣。本案中，被告违约在先，原告有权收取其保证金10612元。另外原告维护自己权益支出的费用包括本案律师费2000元应当由被告承担。综上，请求法院依法支持原告诉请。 被告邱丽娟称，1、被告于2019年3月14日与原告负责商铺的出租小农电话沟通，当时口头已经申请终止合同，小农也答应了。被告的租金已交到2018年12月，按照2019年1月到3月，被告只欠租两个月；2、履约保证金，当时原告已经电话终止合同，不算违约，不应支付；3、律师费用不应被告承担。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2018年6月21日，原告中金公司（甲方）与被告邱丽娟（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定由中金公司将钦州市永福西大街92号中金名苑C1-01、C1-02、C1-03商铺租给被告邱丽娟使用，建筑面积分别为：44.29平方米、51.35平方米、51.75平方米。租赁用途为商业经营，租赁期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；租金：1、标准租金：2018年7月1日至2021年6月30日，租金单价为：45元/平方米/月；2、优惠租金：Cl-01的商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，每月按1594元收取租金；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，每月按1674元收取租金；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，每月按1758元收取租金；C1-02的商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，每月按1849元收取租金；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，每月按1941元收取租金；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，每月按2039元收取租金；C1-03商铺优惠租金：2018年7月1日至2019年6月30日，单价为36元/平方米/月，按每月1863元收取租金；2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为37.8元/平方米/月，按每月1956元收取租金；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为39.7元/平方米/月，按每月2054元收取租金。双方协议该商铺的装修免租期从2018年7月1日至2018年7月31日，签约当日，乙方需支付2018年8月1日至2018年9月30日的租金，以后按先付款后使用的原则，每月25日支付下一个月的租金，按照合同约定的时间支付租金的可享受优惠租金；逾期支付租金不再享受优惠，按标准租金支付，每逾期一天按标准租金计算所欠租金金额的5%向甲方支付违约金，乙方拖欠租金满30天，甲方有权单方解除合同收回出租商铺；在签订合同时，乙方向甲方一次性支付三间商铺的履约保证金共计10612元，不计利息，租赁期间，乙方迟延交纳租金及其他费用、违约金及各种费用交纳（包括但不限于市场广告宣传费、水电费等）超过5日的，甲方有权以履约保证金抵扣，合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的租金及其他费用等，以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应于本合同解除后30日内如数返还给乙方；乙方在合同解除或终止日前应缴清所欠甲方的包括但不限于租金及其他费用等所有费用，乙方在解除或终止日退还商铺给甲方等。合同签订后，被告邱丽娟依约交付了两个月的租金及履约保证金10612元，原告亦将三间商铺交付被告使用。后被告邱丽娟依约支付了2018年11月30日前的租金，没有支付2018年12月之后的商铺租金，经原告催缴，被告均未支付，也没有将商铺退还原告。2019年5月31日原告自行腾空并收回出租的三间商铺，并于2020年8月20日向本院起诉要求被告支付所欠租金、违约金、履约保证金及承担本案的诉讼费、律师费。 本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告与被告应当按照签订的合同全面履行自己的义务。被告租赁原告商铺应当向原告支付租金，原告在未收到房屋租金的情况下于2019年5月31日自行将商铺腾空收回，被告主张其已于2019年3月电话与原告的职员协商终止合同，双方签订的合同应于2019年3月终止，但其未按合同约定缴清所欠租金及退还商铺，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2019年5月31日解除，原告要求被告支付至合同解除之日止租金的请求有事实和法律依据，本院予以支持，但合同双方约定如被告迟延交纳租金等费用超过5日的，可以履约保证金抵扣，因此，先以被告交纳的履约保证金10612元抵扣被告所欠租金，被告尚欠原告租金29183.3元。关于违约金，原告主张按所欠租金的30%计算过高，原告在未提供证据证明实际损失的情况下，应按同期人民银行贷款利率计算为宜，并以欠缴租金自逾期之日起分段计算；关于履约保证金，原告已支付，双方并未在合同中明确约定如原告违约，履约保证金不予返还，只约定以履约保证金抵扣迟延支付的租金，因此，对原告要求被告支付履约保证金的诉求本院不予支持；关于原告主张的律师费，原告与被告签订的租赁合同并未约定由被告承担对方律师代理费，原告的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告诉讼请求具有事实和法律依据部分予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邱丽娟于本判决生效后十日内支付原告钦州中金建材市场有限公司房屋租金29183.3元及违约金（违约金自2018年12月26日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。自2018年12月26日起至2019年1月25日止以2653.1元为计算基数；自2019年1月26日起至2019年2月25日止以9285.65元为计算基数；自2019年2月26日起至2019年3月25日止以15918.2元为计算基数；自2019年3月26日起至2019年4月25日止以22550.75元为计算基数，自2019年4月26日起至实际清偿之日止以29183.3元为计算基数）； 二、驳回原告钦州中金建材市场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1219元，减半收取610元，由被告邱丽娟负担317元，原告钦州中金建材市场有限公司负担293元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  梁卫兵 二〇二〇年九月十八日 书记员  章 艳 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。