山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2418号上诉人（原审原告）：李文龙，男，汉族，1955年9月14日生。委托诉讼代理人：薛宇峰，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学芳，男，汉族，1972年11月16日生。委托诉讼代理人：王建国，泰和泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋薇伟，泰和泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请被执行人）：山西中商联合置业有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路通凯国际**。法定代表人：梁伟，该公司董事长。上诉人李文龙因与被上诉人张学芳、山西中商联合置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山西省祁县人民法院（2019）晋0727民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文龙上诉请求为请求依法撤销（2019）晋0727民初1854号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人李文龙向山西中商联合置业有限公司购买涉案房屋，双方签订合同并支付价款，属于商品房买卖合同法律关系。一审法院在无任何事实依据及证据支持的情况下认定《房屋认购协议》属于民间借贷的担保合同，属于事实认定不清，适用法律错误。2014年6月19日，李文龙与山西中商联合置业有限公司签订《房屋认购协议》，支付购房款并由中商联公司交付涉案房屋的钥匙，建立商品房买卖的法律关系。一审时，张学芳提供的第三组证据《借款担保协议》为复印件，上诉人庭审时即对该组证据的证据三性不予认可。一审法院在既无证据原件、证据来源不明、中商联公司又未出庭缺席判决的情况下，以复印件认定“原告李文龙与被告山西中商联合置业有限公司之间并非真实的商品房买卖合同法律关系”无事实及法律依据。二、上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求无事实及法律依据。2014年6月19日，上诉人与中商联公司签订《房屋认购协议》，该协议为当事方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效的合同。此后，上诉人支付足额的购房款，中商联公司向上诉人交付房屋钥匙，由上诉人实际占有房屋。因中商联公司未向政府相关部门提交竣工材料及缴纳税费，导致上诉人购买的房屋无法办理不动产登记，此种情况同样适用于目前已经在该小区居住的其他业主，未办理不动产登记并非上诉人过错。因此，上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对此认定有误。被上诉人张学芳辩称，一、李文龙名为购买房屋，实为借贷。（一）梁铁勇和王志钢于2014年6月19日签订的《借款担保合同》和《房屋认购协议》各两份约定，故到期未能付清借款，则抵押房屋转移为出借人所有。系流质契约禁止，流质条款无效。2014年6月19日，梁伟和武德忠作为借款人向王志钢借款500万元，由山西中商联合置业有限公司（以下简称中商置业公司）作为担保。借款期限为九个月，自2014年6月19日至2015年3月19日，将3070平米房屋作为抵押，并于当日签订3070平米的《房屋认购协议》，单价为1628.7元/平米。2014年6月19日，梁伟和武德忠作为借款人向梁铁勇借款1000万元，由中商置业公司作为担保。借款期限为九个月，自2014年6月19日至2015年3月19日，将12001.2平米的房屋作为抵押，并于当日签订12001.2平米的《房屋认购协议》，单价为833.25元/平米。（二）李文龙诉称转账支付购房，但中商置业公司出具收据和签订《房屋认购协议》的时间均为2014年6月19日，转账时间却为2014年6月20日。明显区别于购房的交易习惯付款后或付款时出具购房款收据；却与民间借贷的交易习惯保持一致:先签署《借款合同》并出具收据，然后出借款项。（三）闫永亮和李文龙分别向梁铁勇转账支付500万元和420万元，然后由梁铁勇向中商置业公司转账支付920万元，用于购买房屋。符合民间借贷的惯例。梁铁勇从闫永亮和李文龙处借款，然后再借给梁伟和武德忠，用于赚取利息差。不符合购房的惯例：如闫永亮和李文龙转账购房，应直接将购房款付至中商置业公司，后由中商置业公司向其出具收据。而不是由闫永亮、李文龙分别付至梁铁勇，再由梁铁勇付至中商置业公司。（四）李文龙自称：提出异议的16套房屋中，四套系由王志钢分别代梁铁勇购买2套、代李文龙购买1套，代闫永亮购买1套，不符合常理，是典型的的民间借贷。二、李文龙提交的证据《房屋认购协议》不应被采信。李文龙提交的《房屋认购协议》单价2647.7元/平米不实。1、2014年6月19日，梁铁勇签订的12001.2平米的《房屋认购协议》，单价为833.25元/平米。2、2014年6月19日，王志钢签订3070平米的《房屋认购协议》单价为1628.7元/平米。3、2014年6月3日，由中商置业公司、山西六建与张学芳签订的《顶账协议》载明：抵顶房屋为29套，抵顶价款为600万元，单价为2000元/平米。与梁铁勇提交的《房屋认购协议》签署时间相差16天，房屋套数仅差一套，但却比梁铁勇的单价2647.7元/平米低很多，现金购房屋的单价应明显低于抵顶房屋的单价。综上，李文龙并未合法购买提出异议的房屋，应驳回李文龙的诉讼请求。被上诉人山西中商联合置业有限公司无答辩意见。李文龙向原审法院起诉请求：一、立即停止对原告所有的东观富贵花园1号楼3单元804、2号楼2单元804、3号楼1单元801/802、4号楼1单元201/301/801、4号楼2单元202、5号楼1单元902房产的执行行为，立即停止法院在淘宝网上的委托评估、拍卖行为，并解除上述房产的查封。二、确认东观富贵花园1号楼3单元804，2号楼2单元804，3号楼1单元801/802，4号楼1单元201/301/801，4号楼2单元202，5号楼1单元902房产归原告所有。三、判决被告山西中商联合置业有限公司立即协助和配合原告办理东观富贵花园1号楼3单元804，2号楼2单元804，3号楼1单元801/802，4号楼1单元201/301/801，4号楼2单元202，5号楼1单元902房产的产权过户登记。四、本案诉讼费用由二被告承担。原审查明：本院在审理山西六建集团有限公司与被告山西中商联合置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，因山西六建集团有限公司的申请，本院于2015年7月20日作出（2015）祁商初字第243号民事裁定，查封山西中商联合置业有限公司开发建设的位于祁县，查封期间为三年。2016年1月19日，本院作出（2015）祁商初字第243号民事判决，被告山西中商联合置业有限公司不服提起上诉，山西省晋中市中级人民法院于2017年4月26日作出（2016）晋07民终1347号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年9月20日作出（2017）晋0727民初645号民事判决，被告山西中商联合置业有限公司不服提起上诉，山西省晋中市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）晋07民终949号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告山西中商联合置业有限公司不服，向山西省高级人民法院提出再审申请，山西省高级人民法院于2019年4月10日作出（2019）晋民申214号民事裁定，裁定驳回再审申请人山西中商联合置业有限公司的再审申请。期间，2016年1月19日，被执行人山西中商联合置业有限公司向本院提出查封房屋中有七套已经向第三人出售要求解封，另向本院提供了另外八套房屋进行查封，并通知已售七套房屋的业主向本院申请解封。本院于同日作出（2015）祁商初字第243-1号民事裁定，裁定解除对已售七套房屋的查封，并同时查封被执行人提供的另外八套房屋，查封房屋变更为51套。2018年7月5日，本院作出（2017）晋0727民初645号民事裁定书，对上述51套房屋进行了续查封。2018年12月28日，山西六建集团有限公司将上述债权转让给本案被告张学芳。被告张学芳于2019年2月15日向本院提出执行申请。2019年2月18日，本院向被执行人即本案被告山西中商联合置业有限公司发出（2019）晋0727执41号执行通知书。2019年9月12日，本院作出（2019）晋0727执41号执行裁定，裁定拍卖被执行人即本案被告山西中商联合置业有限公司开发建设的位于祁县房屋，并在淘宝网上公开拍卖该查封房屋。2019年10月30日，异议人即本案原告李文龙向本院提出执行异议申请，立即停止对原告所有的东观富贵花园1号楼3单元804、2号楼2单元804、3号楼1单元801／802、4号楼1单元201／301／801、4号楼2单元202、5号楼1单元902房产的执行行为，并立即停止法院在淘宝网上的委托评估、拍卖行为。本院作出（2019）晋0727执异23号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服，向本院提起执行异议之诉。此为本案事实。原审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任且以佐证其权利能够排除执行。本案原告李文龙提出其已于查封前与被告山西中商联合置业有限公司签订商品房买卖合同，支付相应的购房款，并实际占有至今，故主张对涉案被查封房屋享有所有权。根据审理查明的情况来看，2014年6月18日、6月19日，原告李文龙与闫永亮（另案执行异议原告）分别向梁铁勇（另案异议申请人）民生银行个人账户转账420万元和500万元（2014年6月18日转账300万元、6月19日转账200万元），再由梁铁勇（另案执行异议原告）以支付购房款的名义将上述款项支付至被告山西中商联合置业有限公司中国农业银行祁县支行东观营业所指定账户。梁铁勇（另案执行异议原告）将上述款项分两次支付，2014年6月20日转账820万，2014年7月2日转账100万元。后原告李文龙与被告山西中商联合置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。2014年6月19日，被告山西中商联合置业有限公司的法人梁伟、股东武德忠作为借款人向梁铁勇（另案执行异议原告）借款1000万元，由山西中商联合置业有限公司作为担保，并将12001.2平米的房屋作为抵押，于当日签订12001.2平米的《房屋认购协议》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，双方签订的房屋认购协议属于民间借贷的担保合同，双方并无商品房买卖的真实意思表示，明显系以签订房屋买卖合同作为双方民间借贷合同的担保。故原告李文龙与被告山西中商联合置业有限公司之间并非真实的商品房买卖合同法律关系。另外，李文龙、闫永亮（另案异议申请人）作为房屋实际购买人，却分别将款项支付给梁铁勇（另案异议申请人），再由梁铁勇向被告山西中商联合置业有限公司转账支付920万元，用于购买房屋的做法，不符合正常房屋买卖市场交易习惯。原告陈述其掌管涉案房屋的钥匙，但没有其他充分证据证实其在人民法院查封本案争议房屋之前已合法占有上述不动产。综上，原告李文龙提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被告山西中商联合置业有限公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，其怠于行使法律赋予其的诉讼权利，但不影响本案的审理，本院依法缺席审判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李文龙的诉讼请求。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。李文龙虽然与山西中商联合置业有限公司之间签订有《商品房买卖合同（预售）》，且有通过梁铁勇以支付购房款的名义向山西中商联合置业有限公司所指定账户支付款项的情形，但同时还存在山西中商联合置业有限公司的法定代表人梁伟、股东武德忠作为借款人向梁铁勇借款1000万元，并由山西中商联合置业有限公司做担保将12001.2平米的房屋作为抵押并签订《房屋认购协议》的事实，且购房单价等情节存在不符合常理的情形。原审综合所查明的事实，认定李文龙与山西中商联合置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》并非真实的商品房买卖协议，属于民间借贷的担保合同，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定。且李文龙在人民法院查封之前尚未合法占有该不动产，其并不享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原审判决驳回李文龙的诉讼请求并无不当。上诉人李文龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26733元，由上诉人李文龙负担。本判决为终审判决。审判长  陈雪平审判员  范光伟审判员  张晓军二〇二〇年九月二十九日书记员  何晶荣