广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22743号原告：徐永明，男，1964年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被告：广州市水电设备安装有限公司，住所地广州市越秀区文明路**。法定代表人：罗国元，董事长。委托诉讼代理人：马盼，广东诺臣律师事务所律师。原告徐永明诉被告广州市水电设备安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐永明及其委托诉讼代理人谭嘉钰、李梦薇，被告的委托诉讼代理人马盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市海珠区前进路南园大街19号801房产权过户手续至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年11月7日，原、被告就买卖坐落于广州市海珠区南园大街19号801房签订了《协议书》，约定被告将房屋出售给原告，原告向被告支付购房总价款243297元，首期款为30%，剩余房款由被告协助原告办理住房公积金按揭贷款的方式支付。其后，原告分别于2005年11月7日、2007年7月20日向被告支付了30%的购房款73297元。被告于2005年11月7日向原告交付了涉案房屋，原告一直使用涉案房屋至今。原告已经按照双方签订的《协议书》的约定履行了自身付款的义务，但被告一直怠于配合原告办理相应的按揭贷款手续及房屋过户手续。经原告多年来多次催告，被告仍然不予配合办理相应的手续，被告的行为已经损害了原告的合法权益。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、根据双方约定，《协议书》为预约合同，因原告方原因致使房屋买卖合同本约未能订立。根据民法典规定，预约合同的主要特征为当事人约定将来签订合同的合同。涉案《协议书》第三条约定“正式签订购房合同时间为正式同银行办理本房屋公积金按揭贷款时”，该条明确了双方在办理公积金按揭贷款时签订正式的购房合同，故《协议书》具备预约合同的主要特征。该协议书对于交付时间、交付条件、办理房屋所有权证的有关事宜及违约等关键性条款均未进行明确约定，亦未约定房屋的销售方式、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属等诸多核心权利义务条款，与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容相差甚远。双方并未签订房屋买卖合同，商品房买卖合同关系并未成立。且双方未能签订正式购房合同的原因在于原告未同银行办理公积金按揭贷款，过错方在于原告方本身。二、即便按照预约合同的约定，原告亦未向被告足额支付全部购房款，被告有权拒绝原告的履行请求。因原告未办理房屋公积金按揭贷款，原告亦未按照预约合同约定的价格足额支付全部购房款，原告主张双方之间成立房屋买卖合同关系，且要求被告协助其办理产权登记手续及缴交税费无任何依据。经审理查明：2005年11月7日，原告（购房人、乙方）与广州市水电设备安装有限公司穗安房地产置业分公司（售房单位、甲方），约定：甲方根据被告有关批文，将公司座落于广州市海珠区南园大街19号801房出售给乙方，建筑面积共90.7823平方米，乙方愿以2680元/平方米购买，购款总计243297元；首期房款按购房款30%支付，共计73297元，分两次支付；首次在签订本协议书时支付，付款额肆万元整，第二次支付时间是正式签定购房合同之日（由甲方另行通知乙方），付款额33297元；剩余购房款170000元，采用与银行办理住房公积金按揭贷款方式支付，贷款期限为10年，由甲方协助乙方办理公积金按揭贷款；正式签定购房合同时间为正式同银行办理本房屋公积金按揭贷款时；首期房款中首次支付肆万元整后，乙方即可办理入住，甲方在乙方入住至正式签定购房合同期间，不能以入住为由收取房费；乙方按正式购房合同约定付清全部购房款后，甲方负责为乙方办理房屋所有权证，房屋产权归乙方所有；甲方在乙方付清全部购房款后二年内未办理好房屋所有权证，甲方应退回乙方已付的全部购房款，并赔偿乙方的相关损失；等。同日，原告向被告支付了购房款40000元。2007年7月20日，原告的妻子向被告支付了房款33297元。据《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区前进路南园大街19号801房于2010年7月20日登记至被告名下，房屋所有权取得方式为自建、分割；来函摘要显示来函单位为广州市土地利用发展中心，穗土利函（2018）465号关于恢复办理用地单位相关业务的函。原告曾起诉被告，要求被告办理涉案房屋过户至原告名下的手续及要求被告承担过户产生的全部税费，案号为（2019）粤0105民初8352号。被告在该案中答辩称：其司不同意将房屋过户至原告名下，除非原告同意支付办理过户手续时双方所应承担包括增值税及土地增值税在内的全部税费及诉讼费；1999年4月，由被告开发建设的海珠区前进路南园新村19、20号通过竣工验收，并取得商品房预售许可证。2005年8月，为留住引进的人才，被告同意将房屋以优惠价出售给原告。2005年11月7日，原告与被告属下穗安分公司签订《协议书》，同时，原告在支付了首笔4万元后办理了入住手续。此后，由于各种原因，原告一直未曾办妥公积金贷款手续，双方也因此无法签订正式商品房预售合同。2010年7月，由于被告原有房地产开发资质已注销，不再具备商品房销售资格，因此为房屋办理了产权证，由增量房转作为存量房管理。被告认为房屋未曾办理过户手续的原因是原告当初无经济能力一次性支付全部购房款，又无法办理公积金贷款手续，致使无法按照一手房签订商品房销售合同及办理产权手续。如今楼价已大幅上涨，作为二手房交易过户将产生高额的税费，该费用应由原告支付。原告在（2019）粤0105民初8352号案中还提交了被告综合管理部于2018年10月10日向公司领导发出的《关于徐永明申请解决房屋产权的请示》，载明“在支付了首期房款后，由于当时购房政策调整、公司欠缴土地出让金等因素，公司至今未和徐永明签订购房合同，该夫妻双方也一直在该物业居住至今，该夫妻双方已向公司就此解决房屋产权事项申诉过数次而未果”。后本院驳回原告的起诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终18821号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。广东省高级人民法院以（2020）粤民再172号民事裁定书裁定撤销本院及广州市中级人民法院裁定，指令本院进行审理。故本院立本案对原、被告之间的纠纷进行实体审理。据《购房资格证明》记载，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年9月15日。诉讼中，双方明确原告现仍为被告公司的员工。原告同意一次性向被告支付剩余未付房款。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告之间就涉案房屋是否建立了房屋买卖合同关系。被告在本案中主张与原告签订的《协议书》仅仅是预约合同，而并非正式的房屋买卖合同。从原告签订的《协议书》来看，对于具体房屋的房号、面积、总价款、付款方式、办证时间、交付时间、违约责任等均有了明确具体的约定。根据被告在（2019）粤0105民初8352号案中的答辩意见可以看出，被告确有将房屋出售给原告的意思表示，且被告当时表态只要原告负担税费即同意将房屋过户给原告。被告现在本案中又认为《协议书》仅仅是预约合同，却也无法证实未能签订房屋买卖合同的原因在于原告，被告也早已交付房屋给原告使用多年，被告也接受了原告支付的首期房款。虽然对于未能办理公积金按揭贷款的原因双方各执一词，但从原、被告双方的陈述及行为来看，实质上原、被告之间就涉案房屋已经建立了房屋买卖合同关系。现原告同意一次性向被告支付剩余未付房款，被告理应协助原告办理房屋过户至原告名下的手续。被告拒绝为原告办理过户手续的理据不足，本院不予采纳。故原告要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市水电设备安装有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告徐永明办理广州市海珠区前进路南园大街19号801房产权过户至原告名下的手续，同时原告向被告一次性支付房款170000元。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年九月二十八日书记员  李敬钊吴越鸣