黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初2253号原告：大庆府民物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区。法定代表人：王文峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：林吉双，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晶，黑龙江盛和盛律师事务所律师。被告：郭连荣，女，1976年5月23日，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：张学历，黑龙江镜丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宸源，黑龙江镜丰律师事务所律师。原告大庆府民物业管理有限公司（以下简称“府民物业公司”）与被告郭连荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告府民物业公司委托诉讼代理人林吉双、刘晶，被告郭连荣委托诉讼代理人张学历、张宸源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告府民物业公司诉称：2013年11月1日原告与大庆经纬房地产开发有限公司签订《大庆市经纬壹号住宅小区前期物业服务合同》，合同签订后，原告已按合同约定完全履行物业受托人的服务义务。合同期满后，经纬壹号业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，原告继续按照前期物业服务合同约定为经纬壹号小区提供物业服务。被告是经纬壹号XX室业主，2014-2019年物业费18，593.43元，违约金52，815.96元，合计71，409.39元，上述费用虽经原告多次催缴，被告拒不缴纳。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。现请求：1、要求被告支付2014-2019年物业费18，593.43元，违约金52，815.96元，合计71，409.39元。2、诉讼费用由被告承担。被告郭连荣辩称，被告同意支付2014年至2016年的物业费，但不是按照原告主张的按照一级服务标准缴纳物业费，应按照三级物业标准给付原告物业费。原告主张已经超过法定的诉讼时效。自2016年年底原告已经丧失物业收费许可的资格，被告不同意给付2016年至2019年的物业费。对于原告主张的违约金被告不同意给付。因违约金标准已经超过物业费本金，要求过高。原告物业服务质量不达标，被告也不同意全额缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告府民物业公司为支持其主张向本院提供如下证据：证据一，大庆市经纬壹号住宅小区前期物业服务合同复印件（复印件经与原件核对无异，原件退回）1份，欲证明2013年11月1日原告与大庆经纬房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由原告对大庆市经纬壹号住宅小区提供物业管理服务事宜。合同第三章服务费用第七条明确约定物业服务费具体标准为高层住宅26.32元/平方米/年。第八条第3款约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月31日前履行缴纳义务。第九章违约责任第二十九条未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。第三十三条合同期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同签订后，原告依约全面履行合同期限内及合同期限届满后至今的小区物业服务义务，被告自2014年起至今虽经原告多次催收始终拒付物业服务费。截止2019年被告共拖欠物业服务费18，593.43元，违约金52，815.96元，合计71，409.39元。经质证，被告对物业管理服务合同的真实性无异议。但对证明的问题有异议，物业服务合同恰恰证明了原告的服务期限为2013年11月1日至2016年10月31日，2016年10月31日之后，原告就丧失了收取物业费收费的许可资格。合同中并未约定被告缴纳物业费的期限。原告就无权向被告主张违约金。该物业服务合同附件中载明一级物业的服务标准以及收费明细，原告提供的物业服务不到位，被告不同意缴纳物业费。根据原告提供的前期物业服务合同第三条，其收费标准即大庆市人民政府关于物业服务收费管理办法的通知来制定的，其中在合同中明确写到收费标准由物业服务合同当事人双方具体约定，本案中原告从未找到被告协商物业费收费事宜，并且在该合同中第五条明确约定原告按照一级服务标准收费。证据二，大庆市各类物业服务收费标准备案表复印件1份，欲证明经大庆市龙凤区城管局、大庆市城市管理委员会、大庆市物价局三方行政主管机关，在2015年确认原告为经纬壹号一、二期合法物业服务单位，向业主收取物业服务费合理合法。经质证，被告对证据的真实性无异议。但对证明的问题有异议，原告提供的备案表日期载明2014年12月以及2015年初，仅能证明2014年原告有收取物业费的资格，不能证明2015年以后是否有收取物业费的资格。该份证据恰恰能证明原告2014年收取被告物业费的标准是按照一级物业标准进行收费的。证据三，2016年11月1日至2019年期间经纬壹号物业服务中心劳动用工工资明细表31份，欲证明2016年10月31日前期物业服务合同期限届满后，原告仍然按照前期物业服务合同约定继续履行物业服务人义务，并为此支付客服、秩序、保洁、维修等劳动用工人员工资的事实。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该证据是原告单方制作的，不具有证据效力，而且在原告提供的工资明细表中领取签字一栏中并未有工作人员的签字确认。不能证明原告为被告提供了物业服务，也不能证明提供的是几级的物业服务。证据四，2017年、2018年、2019年电梯定期检验报告三份，欲证明原告作为经纬壹号小区物业服务单位每年定期为小区申请电梯检验，欲证明原告为小区提供物业服务的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，电梯检验报告并未载明系被告提供服务的小区，不能证明原告提供事实物业服务合同的事实。从该份证据中还能证明电梯检测的期间为每一年一次，但根据一级服务标准电梯应每一年检测两次。涉及使用安全的为每季度检查一次，并有记录。证据五，原告的部分工作记录事实材料包括经纬壹号小区垃圾清运合同二份、客服中心信息记录表、绿化养护记录表、垃圾中转站清运服务质量记录表、车辆出入登记表、保洁员签到表、秩序员巡查记录表、交接班记录表、巡检项目记录表、电梯半月维修保养记录表复印件（复印件经与原件核对无异，原件退回）各一份，欲证明原告为经纬壹号小区提供物业服务项目的部分事实材料，证明截止诉前原告始终为经纬壹号小区提供物业服务的事实。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，垃圾清运合同并不能证实原告雇佣了大庆市龙凤区平军货物运输有限服务部进行垃圾清运，原告并未提供付给该公司的清运费用的票据，也未提供该公司是否具有营业执照的资质。而且从该合同中第四条载明垃圾日产日清，但是根据一级服务标准，垃圾收集应当每日清理两次，原告提供的垃圾清运合同恰恰能证明其提供的物业服务未达到一级服务标准。原告出示的以上证据均是单方制作的，不具有证据效力。证据六，已交费业主票据复印件32张，欲证明与被告同住的XX单元已交费的部分业主的交费情况，能够证明被告的邻居作为小区业主依法履行交费义务的事实，同时也证明原告作为物业服务企业，依法履行物业服务合同的事实成立。被告拖欠物业费的行为不仅侵害原告的合法权益，也侵害了已交费业主的合法权益。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，因业主未出庭证实，无法证明真实性，而且原告也没有提供正规的普通发票。证据七，录音证据光盘1张（已当庭播放）、对话的书面记录、收费员张金莲的工作证明，欲证明原告于2020年向XX室的业主催收拖欠物业费的对话事实，录音内容证明被告确认欠费的事实，并表示物业曾经多次向其催费，并表示拒绝交纳的意思，同时向物业公司表示向法院依法起诉，证明原告向法院起诉没有超过诉讼时效。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，被告业主系郭连荣，女性，并不是录音中的男性。对工作证明张金莲是否系原告的外聘职工，原告没有提供劳动合同以及保险社保缴纳情况。证据八，起诉明细表，欲证明被告房屋面积是136.79平方米，2014年欠费591.88元、2015、16、17、18、19年每年欠费3，600.31元，合计18，593.43元，违约金52，815.96元，总计71，409.39元。经质证，被告对于2014至2016年的物业服务费用同意缴纳，但是不是按照一级物业服务标准缴纳。对2016年到2019年的物业服务费用不同意缴纳，因原告已丧失物业收费资格。对于违约金因物业服务合同中并未约定物业费的给付时间，所以违约金的主张不符合法律规定。被告郭连荣为支持其主张向本院提供如下证据：证据一，信访意见通知书复印件2份，欲证明经纬壹号业主针对原告收费没有资格向龙凤区城管局信访后，龙凤区城管局在通知书中明确原告的服务备案已经过期，同时对原告下达整改通知书47份，要求原告完善备案手续以及完善物业服务质量。经质证，原告对证据的真实性无异议，但是该意见书第三条第二项的处理意见明确指出城管局只监管物业企业的服务，不监管物业收费的情况。关于物业服务质量问题，2018年11号意见中并没有提到。2018第21号处理意见书中仅是对信访人张某的答复，不代表全体业主的感受。不能证明全体业主均认为物业公司服务质量不合格。而且该意见书仅提到物业服务个别存在问题，原告已就城管局的意见进行过全面的整改，不存在意见书提到的现存问题。这两份意见均是对张某个人的回复并不代表经纬壹号小区全体业主的意愿。不能作为原告物业服务质量不达标证据的使用。证据二，告知函复印件1张、公告复印件1张、会议记录复印件10张、原告关于经纬壹号业主反应问题的回复复印件3张，欲证明被告所属的业主委员会代表全体业主对原告提供的物业服务质量不达标有异议，在会议记录中载明原告多项服务均未达到一级物业的标准，原告与经纬小区业主代表认可在七日内给出答复实现一级物业的服务标准。该回复恰恰能证明原告针对其提供的11项不合格物业服务予以确认以及承认的事实。经质证，原告对证据的真实性及证明力、证明效力、关联性均有异议，据原告所知，经纬壹号小区并不存在依法成立的业主委员会或业主大会，以业主委员会或业主大会的名义出具的任何文件均是不真实的，伪造的，没有证据效力。因此，与业主委员会或业主大会相关联的内容均不具有证明力。关于经纬壹号反应问题的回复系复印件，原告不予认可。证据三，业主委员会备案表，欲证明经纬壹号小区在2018年1月成立了业主委员会，在龙凤区物业办进行了备案，并依法进行了15天的公示，在备案表中由街道办及现物业主管部门盖章、签字确认。业主委员会代表业主出具的公告以及通知具有效力。业主委员会是业主行使管理自主权的体现，符合法律规定，应当得到法律的支持。行政机关对业主委员会仅有协助、指导、监督、备案的权利，行政机关无权撤销业主委员会，业主委员会不属于行政机关，它的选聘及解聘由全体业主决定的，并非行政机关决定。经质证，原告对证据的真实性、关联性、证明力以及证据效力均有异议，该业主大会和业主委员会系部分业主以私刻公章的形式设立，该行为已经过龙凤区城管局物业办、龙凤区龙政街道经纬社区等多家行政主管部门介入认定并予以撤销非法设立的经纬壹号业主委员会和业主大会。证据四，复印件16张、照片打印件42张、光盘1张，欲证明被告居住的经纬壹号小区存在消防车无法进入，下水堵塞、绿化不到位、没有消防指挥中心、电梯以及垃圾服务不到位等多项服务不达标的事实。经质证，原告对大庆市住宅物业服务分等收费标准的真实性无异议，对照片的真实性、关联性、证明力均有异议，该组照片系被告单方取得，没有时间、地点记载，且物业服务是连续性，面对全体业主的服务性质，被告单个个体的认知不能证明物业整体服务质量不合格，更不能作为被告拒交物业费的理由。证据五，申请证人张某出庭作证，欲证明原告提供的物业服务未达到一级物业的服务标准，质量不达标，不能按照原告主张的每平方米26.32元收缴物业费。证人证言的主要内容为“我们小区是2013年府民物业与开发商签订的前期物业服务合同，合同截止日期是2016年10月31日，在先期合同服务期内，他们在绿化、亮化、消防、公共设施、排水、监控等方面完全服务不达标，2016年10月31日合同到期后因小区没有成立业主委员会，由社区代管，因居民告状太多，社区没有与府民物业续签合同。2016年10月31日之后，因为社区没有与府民物业续签合同造成龙凤区物业办不与府民物业予以备案，因无合同、无备案所以府民没有收取2016年10月31日之后的收费许可。在2018年5月份小区过半业主、过半面积签署了经纬壹号小区更换物业签字表，该签字表在龙凤区信访办和市政府信访办均有领导两个局的局长亲自审定，证实签字的真实性。鉴于府民物业服务不到位，小区业委会及业主代表多次和社区、街道、信访办、龙凤区政府的领导沟通府民物业服务不到位的整改措施，但府民均未完成领导下达指示，2017年府民物业龙凤区城管局物业办、街道、小区居民共同召开了一次会议，专门让府民整改，并且由物业当时的经理进行签字确认，但是整改除了更换垃圾箱，其它均未做整改。2018年1月31日在街道的指导下小区成立了业主委员会，并在龙凤区城管局进行了备案，公示期内没有人提出异议，业委员工作4个月后，因府民服务不到位，小区召开业主大会，决定更换府民物业，选聘了6家物业，第二天就要召开业主大会选聘其中一家，然后两个业主到社区和物业办举报业委会投票作假，龙凤区城管局物业办在未进行核查的情况下，直接口头停止业委员工作，并于业委会成立半年之后，到小区打电话核查，龙凤区物业办没有资格对业主委员会进行撤销，所以我们业主委员会依然存在。”经质证，原告对证人证言的真实性、证明力均有异议，证人系被告举证中涉及到的信访人也是经行政机关依法撤销的业主委员会的主任，也是与原告物业公司多次对抗的组织者，对物业公司的服务质量带有主观恶意，证人的陈述不具有客观性，不能证明物业服务质量不合格的事实。已经证实经纬壹号小区的业主委员会、业主大会由行政机关依法撤销，所以证人证言中涉及到的业主委员会、业主大会的相关表述没有法律效力。证人证言也证实府民物业始终为经纬壹号小区提供物业服务的事实存在，对于服务质量证人的表述仅代表个人感受并不能代表全体业主的大多数意见，所以证人提到物业质量不合格不成立。证人从2015年到2019年个人缴纳部分没有缴纳，但也足以证明证人是认可府民物业服务质量合同的问题。证人也证实经纬壹号小区未依法选聘新的物业，没有签订新的物业服务合同，因此原告作为前期物业服务合同的主体，连续物业服务及收费是合理合法的。被告对证人证言质证意见为经纬壹号小区依法成立了业主委员会，虽然行政机关出具了红头文件要求其停止工作，但是该文件本身不符合法律规定，因此经纬壹号小区业主委员会合法的在进行工作，根据物权法第76条第四款的规定，业主委员会有权解聘物业服务企业，因此，业主委员会要求原告撤出经纬壹号小区是合法的。对当事人提供的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告府民物业公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司。2013年11月1日原告与大庆经纬房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大庆经纬房地产开发有限公司选聘原告对其开发的大庆市经纬壹号住宅小区进行前期物业管理，原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。业主应于2013年11月1日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月3日前履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。合同约定的收费标准为多层住宅17.38元/月．平方米·年、高层住宅26.32元/月．平方米·年。合同期限自2013年11月1日至2016年10月31日。被告郭连荣系大庆市龙凤区经纬壹号住宅XX室业主，在原告管理服务范围内，现被告欠缴原2014年度至2019年度的物业服务费共计人民币18，593.43元。本院认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共设施维护等项目的有偿服务行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。原告府民物业公司与大庆经纬房地产开发有限公司之间的《前期物业服务合同》于2016年10月31日到期，该合同到期后，双方并未签订书面合同，但原告一直实际为经纬壹号小区提供物业服务，被告郭连荣辩称的经纬壹号小区于2018年1月份已成立业主委员会并进行备案，业主委员会已于2019年5月28日要求府民物业退出经纬壹号小区物业服务，经本院审查查明，龙凤社区工作站和龙凤区城市管理局已作出撤销经纬壹号业主委员会备案的决定，并于2018年5月30日在小区进行公告。故在原告的物业服务合同到期后，经纬壹号住宅小区未依法成立业主委员会，并选聘新的物业公司，原告府民物业公司继续提供物业服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。原告按照合同约定为该小区提供有偿的物业管理服务，被告作为业主应当向原告履行足额支付物业服务费的义务。被告提交的证据可以证实原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务具有长期持续性，不能因某一时间段存在问题进而推断物业整体服务不合格，且当物业服务出现瑕疵时，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施等。业主拒付物业服务费的行为反而不利于物业公司更好地提供服务。对于被告主张的物业企业的级别和物业收费的级别，2018年3月8日住房城乡建设部发布关于废止《物业服务企业资质管理办法的决定》，物业企业级别的说法不再存在。当前大庆市物业服务价格，除了新建住宅小区实行政府定价以外，其他类型住宅小区都实行市场调节价，由合同双方共同协商约定，原告按照前期物业服务合同约定的价格主张物业服务费于法有据。同时，原告府民物业公司提供了催缴物业费的相应证据证实本案并未超过诉讼时效，被告郭连荣提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。综上，被告减免物业服务费的理由于法无据，被告不交物业服务费的行为已经构成了违约，应承担相应的民事责任，故对于原告要求被告支付2014年度至2019年度物业服务费共计人民币18，593.43元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告也未按期交纳物业服务费，双方均有违约行为，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告郭连荣于本判决生效之日起十日内给付原告大庆府民物业管理有限公司物业服务费18，593.43元；二、驳回原告大庆府民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告郭连荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793元（已减半收取），由原告大庆府民物业管理有限公司负担587元，由被告郭连荣负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  王诗琪二〇二〇年九月二十八日书记员  谢 超附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。