四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初2402号 原告（反诉被告）：杨珊，女，1990年4月14日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川崇州中锦投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 委托诉讼代理人：彭林，员工。 原告杨珊与被告四川崇州中锦投资有限公司（以下简称中锦公司）商品房预售合同纠纷一案及反诉原告中锦公司与反诉被告杨珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。杨珊及其委托诉讼代理人杨婷婷、中锦公司的委托诉讼代理人高辉、彭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨珊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及相关补充协议；2.判令中锦公司返还杨珊支付的首付款328063元，并自2019年10月22日至中锦公司实际支付完毕之日按照年息6%支付资金占用利息；3.本案诉讼费等实现债权的合理费用由中锦公司承担。事实和理由：杨珊及其配偶马超经人介绍后准备购买案涉房产，并于购买前与中锦公司的销售人员彭林进行了充分的沟通，杨珊将沟通时的贷款、资产、收入等征信、按揭办理相关信息均如实告知彭林，彭林一再确定地表示，杨珊的情况可以付三成首付，剩余七成尾款绝对能够办理按揭贷款支付，贷款办理事宜由中锦公司完成，杨珊只需要配合提供信息即可。故原、被告双方于2019年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定杨珊向中锦公司购买位于崇州市的房产，具体为预售许可证51018420191523号下第22幢1单元13层1302号，单价为每平方米10378.32元，总价款为1088063元，首付款为328063元，尾款76万元，杨珊于2019年10月22日前支付全部首付款，并与中国工商银行股份有限公司草市街支行办理余款按揭贷款。随后，杨珊按照销售人员彭林的要求提供了全部办理按揭贷款的资料，却被意外告知无法办理按揭贷款，目前《商品房买卖合同》已无法继续履行，应当解除。同时，中锦公司单方面虚假承诺导致杨珊无法购房，《商品房买卖合同》无法继续履行，并非杨珊违约，杨珊无须承担任何违约责任，中锦公司应当立即返还杨珊已支付的全部购房首付款328063元，并自2019年10月22日至实际支付完毕之日按照年息6%支付资金占用利息。综上，杨珊认为中锦公司的上述行为已侵害其合法权益，故提起诉讼。 中锦公司辩称，1.杨珊没有合同解除权，案涉商品房买卖合同及补充协议解除是由于杨珊申请贷款未获银行审批通过，且杨珊未按照商品房买卖合同约定支付后续的购房款，系中锦公司行使合同约定的解除权，解除了案涉合同，且根据双方签定的商品房买卖合同补充协议的约定，案涉商品房买卖合同解除是由于杨珊违约行为造成，其应当按照总房款的10%向中锦公司支付违约金，中锦公司在扣除违约金以后可以将剩余房款退还杨珊。2.杨珊主张支付资金占用利息没有合同依据及法律依据。3.中锦公司从未承诺过杨珊的贷款审批一定会通过，首先，中锦公司并没有审核贷款的权利和义务，杨珊是否符合贷款条件及银行给予的贷款额度，均是银行根据杨珊提交的贷款资料予以审核确认。中锦公司仅作为开发企业，配合杨珊办理按揭贷款，且案涉房屋的贷款未经审批通过，是由于其名下有多笔小额贷款，且未及时清偿导致。其在向银行提交贷款资料以后，在银行审核期间，银行通知其又新增多笔小额贷款，所以银行未审核通过其贷款申请，很明显杨珊有明显过错，其应当按照合同约定向中锦公司支付后续房款，或者支付解除合同后的违约金。 中锦公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2019年10月22日签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大西辰绿洲（B、D地块）商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令杨珊立即协助中锦公司前往房产管理部门办理注销恒大西辰绿洲B地块22栋1单元1302号商品房的网签登记等解除合同所涉的全部手续；3.判令杨珊立即支付中锦公司案涉房屋总价10%的违约金，即108,806.3元；4、判令杨珊承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2019年10月22日，中锦公司与杨珊签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，杨珊购买中锦公司开发的恒大西辰绿洲22栋1单元1302号商品房，房屋总价1,088,063元。杨珊支付了首付房款328,063元，剩余房款向银行按揭贷款。根据《补充协议》第二（二）、3条的约定，若买受人的按揭申请未获银行最终审批通过，买受人应当在审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则视为逾期。逾期20天以上视为买受人单方解除合同，买受人应当按照房屋总价的10%向出卖人支付违约金。同时《补充协议》第二（二）、4条约定，买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按照房屋总价的10%向出卖人支付违约金。在合同履行过程中，杨珊因自身征信问题被银行拒贷，且在收到银行通知及中锦公司催款通知后仍未按期支付剩余尾款。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，中锦公司有权解除合同并要求杨珊支付违约金。故依法提起反诉。 杨珊辩称，1.根据《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定,在杨珊未能办理按揭贷款且未一次性支付其余房款的情况下，中锦公司享有单方解除权，且中锦公司已以发函的形式行使了解除权，双方对于《商品房买卖合同》和《补充协议》的解除并无争议，双方均认可《商品房买卖合同》已无法再实际履行。2.杨珊对合同的解除并无过错，中锦公司认为杨珊因新增了小额贷款所以未能办理按揭，这一事实并无任何证据进行证明，且中锦公司认为房地产开发公司不具有和银行沟通帮客户办理贷款的义务，但根据杨珊与彭林的聊天记录显示，彭林负责收取杨珊提交的所有办理按揭贷款的资料，包括征信报告和流水等材料，因此足以见得中锦公司的销售工作人员实际上是负责帮助杨珊办理按揭贷款并与银行进行对接的工作人员，同时根据中锦公司提交的银行出具的《情况说明》，若中锦公司与银行之间没有合作和沟通的关系，为何杨珊无法取得相关说明，反而是中锦公司取得。因此在办理按揭贷款之前，签署《商品房买卖合同》之前，彭林收取资料并向杨珊承诺能够办理按揭贷款是事实，与行业管理以及现实操作是符合的。因此杨珊对于最终按揭贷款未能办理不存在任何过错，且银行的《情况说明》只证明了杨珊不符合条件，并未说明具体的原因与中锦公司陈述的有小额贷款未归还不一致，中锦公司主张的反诉请求并没有足够的证据证明杨珊违约，因此杨珊不应当承担任何违约责任。3.即使杨珊应当承担违约责任，中锦公司反诉主张的违约金为合同总价款的10%也与合同约定不一致，根据《商品房买卖合同》第十条第一款第一点的第二小点（内容略），杨珊在逾期超过180日支付剩余购房款的情况下，应当支付剩余逾期款项的1%作为违约金，即7600元左右。中锦公司主张杨珊应当承担10%违约金的依据在于《补充协议》，但该《补充协议》的相关约定事实上与《商品房买卖合同》不一致，存在矛盾，且该约定属于不合理加重杨珊的责任，按照《商品房买卖合同》第三十九条，这样的约定是不适用的，应当以《商品房买卖合同》为准。中锦公司在本案中并未出现任何实际损失，相反反而取得了杨珊支付的首付款，其单方面提出要求增加违约金，毫无疑问是属于不合理增加了买受人的责任，因此这样矛盾的约定应当以《商品房买卖合同》为准。且中锦公司提出按照《补充协议》约定的在办理按揭贷款完毕前终止合同时，应当要承担10%的违约金，作为依据。这是不符合《补充协议》约定的，是错误的理解。原表述是在办理完毕前终止，但按照中锦公司的自认，银行早就通知双方不予办理按揭贷款，因此早就办理完毕，不适用该条约定。 本院经审理认定事实如下：2019年10月22日，杨珊作为买受人与作为出卖人的中锦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证51018420191523号下第22幢1单元13层1302号。（五）该商品房的预测建筑面积共136.76平方米，其中套内建筑面积104.84平方米，分摊的共有建筑面积31.92平方米。第八条计价方式与价款（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10,378.32元，总价款为1,088,063元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取商业贷款方式付款：买受人于2019年10月22日前支付首期房价款328,063元，占全部房价款的30%；余款760,000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：30年。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日（该期限与本条第(一)款第1项第(1)目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第(一)款第1项第(1)目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三十九条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。中锦公司在合同尾部出卖人处加盖公章，委托代理人处张敏签名，杨珊在买受人处签名按印。 原、被告双方针对《商品房买卖合同》签订《补充协议》一份，主要载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。二、双方同意本合同第九条补充如下：（一）买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款：1…2…3、按揭付款：（注意：该条款不适用于车位）买受人采用银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订当日付清首付款328,063元。首付款付清当日内由买受人向（以下称按揭银行）申请按揭贷款人民币760,000元。（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）（注意：该条款不适用于车位）l、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。……2……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。三、双方同意本合同第十条补充如下：1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。补充协议还约定了原、被告双方的其他权利义务。中锦公司在合同尾部出卖人处加盖公章，委托代理人处张敏签名，杨珊在买受人处签名按印。 2019年10月22日，中锦公司出具《收据》载明：付款方姓名：杨珊，收款方名称：中锦公司；不动产项目名称：成都恒大西辰绿洲；销售的不动产楼盘号：B抵款22栋-1-1302；金额：328,063元；款项性质：购房款。并加盖中锦公司财务专用章 2020年6月8日，中锦公司通过韵达速递向杨珊邮寄送达（2020）致律函字第823号《律师函》，内容如下：“致：杨珊先生／女士本所接受中锦公司（以下简称“委托人”）的委托，就2019年10月22日您在履行与委托人签订的《商品房买卖合同》及补充协议过程中存在的违约行为，致函如下：依据您与委托人签订的补充协议第二（二）1条的约定，您应于2019年10月23日前履行办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需全部真实资料的义务，现经委托人多次电话／短信通知，您至今仍未履行相应义务。我所认为依据合同约定及我国相关法律法规的规定，您已构成违约，应承担违约责任，如继续履行相应合同义务、支付违约金、合同解除等。鉴于此，请您在收到本函后5日内与委托人联系（地址：恒大××辰绿洲××楼部；联系人：彭林；电话：191××××5841）。并严格依照补充协议履行约定的义务，逾期既不履行也不与委托人联系的，委托人将依据相关合同的约定给予处理，委托人并保留通过诉讼追究您违约责任的权利。特此致函，请慎思并妥善对待。”该《律师函》上的落款单位为四川致高律师事务所，落款时间为2020年6月8日，邮件寄出的时间为2020年6月8日，邮件签收的时间为2020年6月9日，邮寄地址为杨珊身份证上的户籍地址。 2020年6月22日，中锦公司通过韵达速递向杨珊邮寄送达《关于解除的通知》，该通知内容如下：“致：杨珊先生/女士：您与中锦公司（以下简称“我司”）于2019年10月22日签订的《商品房买卖合同》（以下称合同）约定：您购买恒大西辰绿洲B地块22幢1单元1302号商品房：根据您与我司签订的《补充协议》第二（二）1条约定：您未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同（协议）或因您自身原因造成向银行递交的按揭贷款资料不真实或不齐全，导致银行按揭贷款手续无法办理的，视为违约，前述违约达到20日，视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。由于您未按照合同约定时间办理完毕按揭贷款手续，按照合同约定，截止2019年10月23日，您己经逾期243日，且我司己于2020年6月8日委托四川致高守民律师事务所致函催促您及时办理按揭贷款手续，迄今为止，您仍未按合同履行您的相关义务。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2019年10月22日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售恒大西辰绿洲B地块22幢1单元1302号商品房，您需向我司支付该商品房总价款的10%作为违约金并办理合同解除善后事宜。”该《通知》上的落款单位为中锦公司，落款时间为2020年6月22日，邮件寄出的时间为2020年6月23日，签收时间为2020年6月25日，邮寄地址为杨珊身份证上的户籍地址。 2020年7月22日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行出具《情况说明》载明：恒大西辰绿洲客户杨珊，身份证号码：5113251990××××××××，于20191107在我行办理一手房按揭贷款业务，在我行对客户进行贷前尽职调查工作后，该客户不符合我行贷款条件，现给予不予贷款处理。 另查明，（一）杨珊与马超系夫妻关系；（二）杨珊与中锦公司销售人员彭林的微信记录显示，杨珊收到了中锦公司邮寄的律师函；（三）案涉房屋办理了网签登记，未办理合同备案登记，中锦公司也未向杨珊交付房屋。 审理中，双方对解除《商品房买卖合同》及《补充协议》无争议，一致认可杨珊的按揭贷款申请未获银行审批通过，杨珊也未向中锦公司支付剩余购房尾款760,000元。 以上事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》《补充协议》《收据》、微信截屏、《情况说明》、《律师函》、《关于解除的通知》等证据在卷佐证。 本院认为，杨珊与中锦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除问题。 本案中，杨珊按约定向中锦公司支付了购房首付款328,063元后，在其按揭贷款申请未获银行审批通过情况下，未向中锦公司支付剩余购房尾款760,000元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（二）款第3项、第十条第（一）款第1项第（2）点、《补充协议》第二条第（二）款第3项的约定，杨珊的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件。由于双方均对解除《商品房买卖合同》及《补充协议》无异议，故，对双方提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，本院予以支持。对杨珊提出自己对于按揭贷款未能办理不存在过错，不应当承担任何违约责任的辩解，不符合双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因为《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项第（2）点约定很明确，只要买受人（杨珊）未按照本合同约定时间付款，逾期超过180日，不论原因或过错，即构成违约；同时，《补充协议》第二条第（二）款第3项约定也很明确，不管什么原因造成买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人都应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则，视为逾期付款，......逾期20天以上视作买受人违约。因此，对杨珊提出不应当承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳。 二、关于中锦公司是否应该返还杨珊已支付购房款328,063元并支付资金占用利息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，案涉房屋并未交付，合同解除后，中锦公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款328,063元应予退还。加之，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定了买受人逾期付款致使合同解除的，应向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。故，对杨珊提出要求中锦公司返还购房首付款328,063元的诉讼请求，本院依法予以支持；杨珊主张支付资金占用利息，没有合同依据及法律依据，加之本案是由于杨珊的违约行为导致合同解除，因此，本院对杨珊的该项诉讼请求依法不予支持。 三、关于违约金的问题。 杨珊与中锦公司在《商品房买卖合同》第十条明确约定买受人逾期付款致使合同解除的，应按照应付购房款的1%向出卖人支付违约金。本案中，杨珊应向中锦公司支付而实际未支付的购房款为760，000元，则杨珊应向中锦公司支付的违约金为7，600元（760，000元×1%）。中锦公司请求杨珊按《补充协议》约定的该商品房总价款10%的标准向其支付违约金，因《补充协议》是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，本案中，双方当事人已在商品房买卖合同中明确约定了逾期付款的违约金，而出卖人作为提供格式条款的一方，又在补充协议中加重了对方的责任。按照《商品房买卖合同》第三十九条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”约定，中锦公司提出违约责任的补充协议约定与主合同存在矛盾，属于主合同第三十九条约定的内容，该条款对于逾期付款违约金的约定无效。并且，中锦公司收取了杨珊购房首付款，占用资金获得收益，中锦公司也未提供证据证明因杨珊违约导致合同解除产生有实际损失。故，本院对中锦公司提出要求杨珊按《补充协议》约定的标准向其支付违约金的主张，依法不予支持。同时，中锦公司又以《补充协议》第二（二）、4条“买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按照房屋总价的10%向出卖人支付违约金。”的约定，同样要求杨珊按该商品房总价款10%的标准向其支付违约金。本院审查认为，中锦公司该项请求的基础事实与本案查明的事实不符，与其庭审中的陈述自相矛盾，本院依法不予支持。因此，本案逾期付款违约金应当按照商品房买卖合同中约定的标准计算，杨珊应向中锦公司支付违约金为7，600元。 四、关于中锦公司提出解除合同后，要求杨珊协助中锦公司前往房产管理部门办理注销恒大西辰绿洲B地块22栋1单元1302号商品房的网签登记等解除合同所涉的全部手续的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在案涉房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，杨珊有义务协助中锦公司办理案涉商品房的网签注销手续，对中锦公司的该项诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、解除四川崇州中锦投资有限公司与杨珊于2019年10月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大西辰绿洲(B、D地块）商品房买卖合同补充协议》； 二、四川崇州中锦投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还杨珊已付购房款328,063元； 三、杨珊于本判决生效之日起十日内一次性支付四川崇州中锦投资有限公司违约金7，600元； 四、杨珊协助四川崇州中锦投资有限公司办理恒大西辰绿洲B地块22栋1单元1302号商品房注销网签备案登记的相关手续； 五、驳回杨珊的其他诉讼请求； 六、驳回四川崇州中锦投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3110元，反诉案件受理费1238元，合计4348元，由杨珊负担348元，四川崇州中锦投资有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭德全 二〇二〇年九月二十五日 书记员  康诗娇