浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初1892号 原告：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司，住所地温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**，统一社会信用代码：9133030375705692X5。 法定代表人：夏哲平，该公司经理。 委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：温州旭丰管件有限公司，住所，住所地温州市龙湾区标准厂房基地综合**社会信用代码：91330303778284470C。 法定代表人：应乾丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：应丹艳，该公司员工。 第三人：温州市吉恒管件有限公司，住所，住所地温州市龙湾区海滨街道小陡村社会信用代码：91330303MA2CNQ9R6L。 法定代表人：冯耀璋，经理。 第三人：温州市钱泰阀门有限公司，住所，住所地温州市龙湾区永兴街道祠南综合厂房社会信用代码：913303033298246894。 法定代表人：叶笃鹤，该公司总经理。 第三人：温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂，住所，住所地温州市龙湾区社会信用代码：92330303ＭＡ2ＣＮ41Ｑ7Ｍ。个体工商户经营者：谭玉艳，女，1988年7月15日出生，汉族，住安徽省肥西县官亭镇兴塘村大松村民组。 第三人：温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂，住所，住所地温州市龙湾区社会信用代码：92330303ＭＡ2ＨＢ6ＹＵ4Ａ。个体工商户经营者：刘艾群，女，1973年1月28日出生，汉族，住湖南省桑植县洪家关白族乡龙凤塔村刘家峪组**。 第三人：温州市仁义紧固件有限公司，住所，住所地温州市龙湾区海滨街道蓝田村瓜飘荡社会信用代码：91330303559695560M。 法定代表人：陈显仁，该公司总经理。 第三人：徐小青，男，1978年6月18日出生，汉族，住，住江西省德兴市/div> 原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称：标准厂房公司）与被告温州旭丰管件有限公司（以下简称：旭丰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。审理中，应原告申请，依法通知温州市吉恒管件有限公司（以下简称：吉恒公司）、温州市钱泰阀门有限公司（以下简称：钱泰公司）、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂（以下简称：杨岗厂）、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂（以下简称：楼艺厂）、温州市仁义紧固件有限公司（以下简称：仁义公司）、徐小青作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告标准厂房公司的委托诉讼代理人施明强、被告旭丰公司的法定代表人应乾丰及其委托诉讼代理人张青腾、应丹艳到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人立即腾空并向原告移交租赁土地（坐落于温州市龙湾区××房××区，计4.6亩）；2.判令被告向原告支付拖欠租金184000元（2018年1月1日至2019年12月31日）及违约金184000元；3.判令被告向原告支付土地占用费（按50640元／亩／年标准，自租期届满之日即2020年1月1日起计算至实际腾空移交之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年1月16日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定原告将坐落于温州市龙湾区××房××区的4.6亩土地（位置坐标详见《租赁合同》附图，以下简称：涉案土地）出租给被告使用；租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止；租金20000元／亩／年（计92000元／年），按年支付，支付时间为上一年12月31日前；被告自行在涉案土地上建设临时标准厂房使用；如被告未按约支付租金，原告有权要求被告支付违约金，违约金数额为年租金的一倍。《租赁合同》签订后，原告已按约向被告交付涉案土地；被告已在涉案土地上建设临时标准厂房使用，但被告未按约向原告支付2017、2018及2019年度租金。其中2017年度租金原告用被告缴纳的押金抵扣，2018、2019年度租金共计184000元至今未付。2019年11月14日，原告向被告发送《关于收回租赁土地的通知》，通知被告租期届满后原告将收回涉案土地，并给予被告30日的腾空期限。被告未予理会，在租期届满后没有腾空，而是继续占用涉案土地至今。原告认为，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，现租期已经届满，被告应腾空移交涉案土地，支付拖欠租金与违约金，并参照现评估租金标准支付租期届满后的占用费至实际腾空为止，原告为此起诉。起诉后，经实地走访发现，涉案土地目前除被告继续占用外，还有他人共同占用，据了解系被告擅自转租，故申请追加共同占用人为第三人并与被告共同承担腾空移交的责任。 被告答辩称：一、关于租期。虽双方签订的《租赁合同》载明租期10年，但实际约定的租期不止10年。被告承租涉案土地后，根据原告要求，按50年设计使用年限标准建造厂房，双方实际约定的租期为50年。因此，租期尚未届满，被告无需腾空返还。二、关于拖欠租金与违约金。《租赁合同》签订后，因原告未将涉案土地清理完毕，被告打算进场时受到村民阻挠，推迟2年8个月才得以进场，被告实际已经支付8年租金。因此，被告并未拖欠2018、2019年度租金，也不存在违约金。三、关于占用费。因租期尚未届满，2020年1月1日之后的租金仍应按原《租赁合同》标准计算，原告所谓现租金标准系原告单方委托评估形成，没有依据，也不认可。被告并非不愿支付租金，而是原告拒收租金并起诉腾空，故被告尚未支付。四、关于第三人。被告建造厂房后将部分厂房转租给第三人并不违法，现原、被告实际约定的租期尚未届满，原告无权要求第三人腾空。综上，驳回原告诉请。 审理中，原告补充称：一、关于租期。被告称根据原告要求按50年设计使用年限标准建造厂房与事实不符。厂房系被告根据其生产需要自行设计建造，因被告拟建混凝土结构厂房，根据《工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）》，自动匹配50年设计使用年限，但该年限与租期并无必然联系，并不代表双方约定租期为50年，原告也不可能将租期延长至50年。二、关于拖欠租金。本案确实存在因村民原因迟延进场的情况，但迟延时间并未达到2年8个月。2011年10月26日，就此问题曾形成会议纪要，确定减免2010年度租金。2014年，因被告拖欠租金，原告曾经起诉，2014年底，双方和解撤诉，此前5年租金按会议纪要减免1年，只收4年租金，就迟延进场事件双方已经了结。2015年度租金，被告正常支付；2016年度租金，被告未按时支付，直到2019年6月28日才支付；2017年度租金，被告没有支付，原告用被告缴纳的押金抵扣；2018、2019年度租金，被告至今没有支付。三、关于腾空移交的诉请。目前只要求腾空可移动物品后移交，暂不包括地上建筑物拆除。四、关于租期届满之后占用费的诉请。为加快本案诉讼进程，原告先行撤回该项诉请，保留权利。五、关于第三人。租期已经届满，被告与第三人均无权继续占用。 审理中，被告补充称：一、关于租期。《租赁合同》第六条约定厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理，被告实际也按此履行，设计与施工单位都是原告指定，设计与施工方案均需经原告审核同意，故按50年设计使用年限标准设计建造是原告要求，表明实际约定租期为50年，原告时任领导也有过口头表示。如租期只有10年，被告不可能投入巨资按50年设计使用年限标准建造标准厂房，厂房建造成本近千万，按10年租期相当于每年使用成本近百万，显然不合理。二、关于拖欠租金。会议纪要确认至少迟延进场2年，会议纪要决定减免1年租金不是双方协商一致的结果，应减免2年8个月租金，减免后就不存在拖欠租金。且如果按10年租期，被告延迟进场2年，等于少用两年厂房，厂房建造成本分摊后也应返还或补偿。 第三人均未发表意见。 本院经审理认定事实如下：温国用（2008）第2-36314C号《国有土地使用权证》载明“土地使用权人原告，座落龙湾区海滨街道小陡村，地号，地号2-8-8-320，地类）工业用地，使用权类型出让，终止日期2022年10月30日，使用权面积41066.92平方米”等。 原告将上述土地中的部分出租给被告。2009年1月16日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况。（一）甲方同意将位于温州市龙湾区××房××区土地租赁给乙方使用。（二）租赁土地总面积4.6亩（折合3066.96平方米），其中分摊面积为0.6亩（折合400.038平方米）。（三）租赁土地四至范围有附件一之附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。该规划用地性质、建筑容积率、密度、绿化率、消防以及建设标准等各项规划要求须严格按照施工图实施。三、租赁期限为十年。考虑建设工期需要，双方议定租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金。（一）租赁价格：租金20000元／亩／年（计92000元／年）。（二）租金支付方式为逐年支付，每年租金支付时间为上一年12月31前。（三）甲方另收乙方20000元／亩（计92000元）押金，该押金待租赁期届满后退还乙方。五、甲方应于年月日（空白）前将符合本合同约定的租赁土地交付乙方使用，在乙方进场施工前，应完成三通一平（施工用水、施工道路、施工用电、场地平整），在正式开工投产后甲方提供的租赁土地应完成五通一平（给水、排水、道路、通讯、电力、场地平整）。六、租赁地块项目建设。租赁地块上的标准厂房由乙方自行建设，涉及土地上的所有建设税费均由乙方负责，厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理。乙方建设期内及租赁期间必须严格按照已审批的规划总平、施工图纸等规定及有关经济技术指标实施，必须符合有关土地、消防、建设行政主管部门规定的各项标准和要求执行。入园企业必须符合国家、省、市的产业导向，符合环保以及安全生产要求，并严格按照温龙政办（2004）125号文件精神实施。乙方必须保证安全施工，并在施工过程中接受甲方以及相关行政管理部门的监督、管理……七、特别约定。（一）未经甲方同意乙方不得将本租赁合同项下的土地使用权转让、转租……（二）本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用，但乙方必须在本租赁合同约定的租赁年限期满之日起提前三个月书面向甲方申请办理续租手续。乙方未申请续租的视作自动放弃，厂房由甲方无偿收回。如需继续租用，乙方不得变更原规定的使用性质、功能，并不得转让。续租租金参照当年土地市场价重新确定……八、违约责任及合同的解除。（一）甲方未按本合同约定交付租赁土地的，乙方可以解除租赁合同并要求支付违约金。乙方未按本合同约定支付租金的，甲方有权单方解除本合同……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，要求支付违约金并收回土地使用权……3.本合同其他条款约定的，甲方有权解除合同的情形……（五）本合同约定的违约金为本合同确定租赁土地总面积年租金的一倍”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。 被告进场施工，在涉案土地上建成厂房进行生产经营。 2014年10月20日，原告曾以被告拖欠租金为由向本院起诉，请求判令解除《租赁合同》、被告腾空移交涉案土地、支付拖欠租金、占用费、违约金等。2014年12月2日，原告以双方已达成和解协议为由向本院申请撤诉；同日，本院作出（2004）温龙民初字第831号民事裁定书，裁定准许。 2019年11月14日，原告向被告发送《关于收回租赁土地的通知》，要求被告在《租赁合同》到期之日起30日之内腾空厂房并自行拆除机器设备等可利用物。但被告继续占用涉案土地至今。 以上事实有原、被告一致陈述及原告营业执照、被告身份信息、第三人身份信息、国有土地使用权证、《租赁合同》及附图、示意图及照片、《关于收回租赁土地的通知》及照片等证据在卷佐证。 对当事人争议的事实与证据，本院分析认定如下：1.原告提供了资产评估报告，拟证明涉案土地当前租金市场价为50640元/亩/年，用以确定租期届满后占用费的标准。被告质证认为，系原告单方委托评估，不认可，并申请重新评估。本院审查认为，因原告已撤回租期届满后占用费的诉请，故该证据对本案的处理已无影响，本院在本案中不再予以审查，被告在本案中申请重新评估亦无必要。 2.原告提供了《蓝田标准厂房园区工业用地使用情况表》，拟证明第三人占用部分涉案土地进行生产经营的事实。被告质证认为，所载的吉恒公司、钱泰公司、杨岗厂、楼艺厂、仁义公司系与被告签订厂房租赁合同而合法使用涉案土地上所建厂房，第三人徐小青系与楼艺厂合伙，所载各第三人使用面积系目测，并不准确。本院审查认为，该证据可证实第三人占用部分涉案土地进行生产经营的事实，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 3.被告提供了《建设工程设计合同》，拟证明被告承租涉案土地后，根据原告要求，按50年设计使用年限标准建造厂房，该设计单位系原告指定。原告质证认为，真实性无异议，该合同显示的发包方就是被告，被告根据其生产需要自行设计建造厂房，因被告拟建混凝土结构厂房，根据《工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）》自动匹配50年设计使用年限。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，其上载明发包人旭丰公司，设计人温州市龙湾规划建筑设计院，第6.2.3条载明“设计合理使用年限为50年”，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 4.被告提供了《请求延期厂房使用时间的报告》，拟证明《租赁合同》签订后，因原告未将涉案土地清理完毕，被告打算进场时受到当地村民邱宪忠阻挠，推迟2年8个月才得以进场，被告向原告打报告要求延期2年8个月使用时间，报告上有邱宪忠签字，另有当地村委会、温州市龙湾区海滨街道企业管理所盖章。原告质证认为，形式上，邱宪忠属于证人但未出庭，村委会盖章但无负责人签字，管理所盖章但无负责人签字；实体上，内容亦不认可，迟延进场并未达到2年8个月，迟延进场问题已经了结。本院审查认为，该证据在形式上不符合要求，其证明力本院不予确认。 5.被告提供了龙标指[2011]51号《会议纪要》，拟证明原告在《会议纪要》中也承认迟延2年进场，减免1年租金系原告单方决定，并未经过被告同意。原告质证认为，真实性无异议，会议纪要的背景是当时被告向原告提出延迟2年进场，要求减免租金或弥补相关损失，原告开会研究后，根据实际情况决定同意减免2010年租金92000元，双方实际已按此履行，并非原告单方决定。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，其上载明“一、会议讨论了旭丰管件租金减免事宜。根据2009年1月16日签订的合同约定，旭丰管件租用标准厂房位于蓝田标准厂房基地综合五区4.6亩标准厂房建设用地，租赁时间从2010年1月1日起至2019年12月31日止，年租金共92000元。合同签订时，租赁地块内有邱忠宪、邱忠迪共三间民房未完成拆迁，致使企业延迟两年进场，因此要求减免租金或弥补相关损失。鉴于该地块政策处理和企业投产实际，会议同意减免旭丰管件2010年租金共92000元”等，可证实因案外人原因，致使被告延迟2年进场的事实，原告开会研究决定减免2010年租金92000元，但无证据显示减免1年租金系双方一致的意思表示，至于此节对本案的影响，尚需结合其他证据分析。 6.被告提供了明细账，称来源于原告财务，拟证明押金支付、退还及租金支付情况。原告质证认为，真实性无异议，反而可以证实原告主张，其上载明2014年12月31日结算租金2011年1月1日至2014年12月31日计368000元（92000元/年×4年）加其他费用8116元合计376116元，结合2014年起诉后和解撤诉的情况，表明双方此前租金已经结清。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，其上显示原告方对双方之间款项往来情况的记录，虽与证据5《会议纪要》所载原告开会研究决定减免2010年租金92000元一致，但同样无证据显示原告方的记账内容已得到被告认可，原告亦未提供2014年的和解协议，本院无法获知和解协议的内容，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 本院认为，原、被告签订《租赁合同》的事实清楚，双方据此建立了土地租赁合同关系。 原告诉请被告及第三人腾空移交涉案土地，被告不予认可，双方争议在于租期是否已经届满。原告主张《租赁合同》约定租期10年，已于2019年12月31日届满；被告则认为虽《租赁合同》载明租期10年，但被告根据原告要求，按50年设计使用年限标准设计建造厂房，表明实际约定租期为50年，原告时任领导也有过口头表示，故租期尚未届满。本院认为，首先，《租赁合同》约定的租期届满日清楚明确，并无证据显示双方对租期进行过变更约定；其次，厂房设计使用年限并不等同于土地租赁期限；第三，被告称原告时任领导有过口头表示，但未就此提供证据，综上，本院认定本案《租赁合同》约定的租期已经届满。根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原告诉请被告腾空移交涉案土地，合法有据。至于土地四至，应以《租赁合同》附图为准，原告明确诉请为腾空可移动物品，暂不包括地上建筑物拆除，本院予以确认。至于第三人，其基于与被告的租赁关系或其他关系实际占用部分涉案土地，在被告已无权继续使用的情况下，第三人亦无权继续使用，原告诉请第三人从涉案土地上腾空，同样合法有据，但各第三人腾空范围以其实际占用涉案土地范围为限。 原告诉请被告支付拖欠租金184000元，被告不予认可，双方争议在于因案外人原因致使被告延迟进场对租金的影响。原告认为因案外人原因致使被告延迟进场之事已通过减免1年租金及2014年原告起诉、双方和解、原告撤诉的方式了结，2015年之后被告只支付了3年租金（部分以押金抵扣），尚欠2年租金；被告则认为因案外人原因致使被告延迟进场2年8个月，减免1年租金系原告单方决定，被告并未认可，应减免2年8个月租金，减免后不存在拖欠。本院认为，根据《合同法》第二百二十八条规定，因第三人（非本案第三人）主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据前述证据分析，一方面，本院已确认因案外人原告致使被告延迟2年进场，被告主张延迟2年8个月进场依据不足；另一方面，目前并无证据显示减免1年租金系双方一致的意思表示，因此，本院认定租金应再减免1年，结合被告实际支付租金（部分以押金抵扣）的情况，被告还应向原告支付1年租金92000元。至于违约金，被告未付部分租金系因双方对延迟进场事件的影响存在争议而发生，原告主张违约金，本院不予采纳。至于被告提出的按10年租期，被告延迟进场2年，等于少用两年厂房，厂房建造成本分摊后也应返还或补偿问题，因被告在本案中并未提出反诉，可由当事人另行依法解决。 原告曾诉请被告支付租期届满后至腾空移交前的土地占用费，后撤回该项诉请，系在法律规定的范围内处分诉讼权利，本院予以准许。 综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州旭丰管件有限公司及第三人温州市吉恒管件有限公司、温州市钱泰阀门有限公司、温州市龙湾海滨杨岗塑料加工厂、温州市龙湾海滨楼艺楼梯加工厂、温州市仁义紧固件有限公司、徐小青于本判决生效之日起十日内腾空并向原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司移交坐落于温州市龙湾区××房××区4.6亩土地（土地四至以《租赁合同》附图为准，腾空可移动物品，不包括地上建筑物拆除，其中第三人腾空范围以各自实际占用范围为限）。 二、被告温州旭丰管件有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市龙湾区标准厂房建设开发有限公司支付租金92000元。 三、驳回原告温州市龙湾区标准厂房建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按上述指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按上述指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 本案受理费3410元，由原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担2360元，被告温州旭丰管件有限公司负担1050元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员  金 丛 二〇二〇年九月一日 代书记员  刘金瑶