沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初3124号原告：董秀宇，男，汉族，1958年2月4日出生，住址：沈阳市铁**。委托代理人：于荣芳，沈阳市铁西区国脉法律服务所法律工作者。被告：沈阳昊业房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：马洪刚。被告：邱金平，男，汉族，1961年6月8日出生，住址：沈阳市铁**。被告：李军，男，汉族，1958年4月14日出生，住址：沈阳市铁**。原告董秀宇与被告沈阳昊业房地产开发有限公司（以下简称“昊业公司”）、邱金平、李军商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董秀宇及其委托代理人于荣芳、被告李军到庭参加了诉讼，被告沈阳昊业房地产开发有限公司、邱金平经合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月，被告李军向原告介绍了被告邱金平，称邱金平有顶账房便宜，低于市场价格，被告李军、邱金平将被告昊业公司在沈阳经济技术开发区街景城时代一号楼三单元七楼二号，建筑面积65.29平方米的住宅卖给了原告，二被告向原告提供了担保，称该房屋没有任何问题，承诺房屋有问题愿承担担保责任。原告自2015年2月5日经李军和邱金平手向被告昊业公司分五次交纳了购房款115000元人民币，第一次交纳了50000元，第二次交纳了20000元，第三次交纳了20000元，第四次交纳了15000元，第五次交纳了10000元，并交纳了4000元物业费，并于2015年8月26日，原告与被告昊业公司签订了一份景城时代商品房预定书，该预定书约定原告一次性交纳预订款，该公司给原告出具了一份收款收据，收款额为293805元的收据（因被告称该区售房价格不得低于4500元每平方米），被告要求原告仅向被告交纳购房款115000元即可，原告交纳购房款后，被告既不给原告签订商品房买卖协议，也不给原告办理房屋产权登记，也不交房。原告无奈，只能一次次找被告昊业公司，该公司有个姓陈的负责人，又向原告索要额外费用，原告无奈第一次向姓陈的交了5000元，第二次交了3000元，第三次交了2000元，姓陈的于2017年6月将原告购买的房屋钥匙交给了原告，原告拿到钥匙后，花费了18000元装修了房屋，装修好后，原告还没有入住，有人将原告的门锁撬开了，并在门上留言称该房屋是他购买的，无奈，原告拨打110报案，公安机关来人后也没找到撬门锁的人，该房屋原告至今不敢入住。原告找到开发商，经查找，开发商称原告购买的房屋开发商又抵债给了一个叫年丰的人，被告将原告的房屋一房二卖，原告为维护合法权益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；被告昊业公司返还原告购房款115000元；3、被告昊业公司违法销售房屋，应赔偿原告购房款二倍差额115000元以及原告购房损失（物业管理费4000元、房屋装修款18000元）；4、被告邱金平、李军承担连带担保责任；5、被告承担案件受理费。被告沈阳昊业房地产开发有限公司、邱金平未予答辩。被告李军辩称，我是介绍人，与我没有关系。原告说的钱数也不对，原告当时支付了7万元购房款，另有2万元购房款是由我替原告垫付的。因为我欠原告妹妹钱，当时和原告说的原告将钱凑齐，直接将2万元还给原告妹妹董秀杰。经审理查明，原告庭审中提供景城时代商品房预定书一份，欲证明原告（乙方）与被告昊业公司（甲方）于2015年8月26日签订了景城时代商品房预定书，约定原告认购被告开发的位于沈阳经济技术开发区景城时代（住宅）1号楼3单元7层2号的房屋，建筑面积为65.29平方米，实际成交单价为4500元每平方米，实际成交总价293805元；双方约定付款方式为一次性，在签订商品房预定书之日起，乙方须七日内到甲方处补齐剩余全部房款，即（人民币）293805元整，选择贷款方式的客户，须在甲方通知缴纳贷款相关资料七日内将贷款资料备齐交于甲方，若乙方未按照上述规定日期缴纳应付房款及贷款资料，甲方有权将乙方所定房源另行出售于第三方，定金不予退回，并不另行通知；双方还约定，签订本预定书后，乙方须在甲方通知签署《商品房买卖合同》之日起，七个工作日内持此本预定书及身份证或其他有效证件到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，如乙方不依通知时间签署合同，或未按期缴付剩余房款，按日加收总房款的千分之一违约金，超过规定日期五日的，甲方有权将上述房源另行出售于第三者，定金不予退回。该预定书左下方甲方处加盖有“沈阳昊业房地产开发有限公司”公章，原告在乙方处签字确认。庭审中，原告还提供收款收据两张，其中一张收款收据时间为2015年8月26日，记载收款事由：1#3-7-2，65.29平方米，金额为293805元，该收款收据上加盖有“沈阳昊业房地产开发有限公司财务专用章”。另一张收款收据时间为2017年6月24日，记载收款事由：入住费3000元、预留水电1000元、包括水表，金额为4000元，该收款收据上加盖有“沈阳昊业房地产开发有限公司合同专用章”。原告与被告李军系朋友关系，被告李军与被告邱金平系朋友关系，原告与被告邱金平互不认识。原告自述，原告系通过李军介绍，说邱金平有低于市场价格的顶账房出售，遂由被告邱金平于2015年8月26带领原告到被告昊业公司处，与被告昊业公司签订景城时代商品房预定书，并由被告昊业公司向原告出具了收款收据，原告先后五次均以现金形式将购房款支付给了被告邱金平，共支付购房款115000元；2017年6月24日，被告邱金平带领原告到被告昊业公司，由被告昊业公司向原告出具出款收据一张，原告将物业费4000元（入住费3000元、预留水电1000元）现金支付给了被告邱金平。2016年2月5日，被告李军、邱金平出具担保书一份，对原告购买的涉案房屋如果有问题或出现一房二卖、不能入住，由李军和邱金平担保。原告庭审中表示，原告记不住具体的入住时间，不过入住后于2017年对涉案房屋进行了装修，并支出装修款18000元，后因有其他人砸门撬锁，原告未在此居住。以上事实的认定，有景城时代商品房预定书、担保书、收款收据等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳昊业房地产开发有限公司、邱金平经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告要求解除原告与被告昊业公司之间签订的房屋买卖合同的诉请，本案中，原告与被告昊业公司之间签订的景城时代商品房预定书仅约定了认购房屋的房号、建筑面积和购房总价款等内容，但对于房屋总价款的付款时间、房屋交付使用条件及日期、双方当事人的违约责任等其他合同主要内容均未作约定，故双方签订的该份预定书在性质上属于预约合同，该预约合同虽然是合同，但其目的在于订立主合同，只是一种督促性的保障行为，在双方未签订商品房买卖合同的情况下，原告作为购房者应按预约合同约定支付相应购房款及与被告昊业公司办理签订房屋买卖合同等手续，被告昊业公司作为出卖人若在收到购房首付款后亦应积极迅速安排原告签订房屋买卖合同等。但根据原告自述，涉案房屋的认购价格虽为293805元，系顶账房，实际房屋价格远低于市场价格，原告通过被告邱金平介绍购买涉案房屋，并向被告邱金平现金支付了购房款共计115000元及物业费4000元，且原告已经入住；但结合本案，并无证据证明原告与被告昊业公司之间在签订景城时代商品房预定书后签订了房屋买卖合同，无证据证明原告已经将相应购房款支付给了被告昊业公司，也无证据证明被告昊业公司向原告交付了涉案房屋或办理了产权登记等相关手续，因此，无证据证明原告与被告昊业公司在预约合同的履行过程中有积极行使权利或履行相应义务的行为，对于双方当事人未能订立房屋买卖合同，原告与被告昊业公司均存在一定的过错，都应承担相应的责任。故原告与被告昊业公司之间签订的景城时代商品房预定书系双方真实意思表示，并无违反法律、法规强制性规定之处，虽合法有效，但双方并未实际履行，现原告诉至法院，要求解除双方之间签订的景城时代商品房预定书，其诉请理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告昊业公司返还原告购房款115000元；物业管理费4000元的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告自述其将购房款及物业费交付给了被告邱金平，且无证据证明其向被告昊业公司支付了前述款项，故对于原告该项诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告昊业公司赔偿原告购房款二倍差额115000元的问题，因双方签订的景城时代商品房预定书并未实际履行，对于原告该项诉请，因不符合法律规定，故本院不予支持。关于原告要求被告昊业公司赔偿原告购房损失（房屋装修款18000元）的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，因原告未提供合法有效证据证明其事实主张，其应承担不利后果，对其该项诉请，因不符合法律规定，故本院不予支持。关于原告要求被告邱金平、李军承担连带担保责任的问题，本案系商品房预约合同纠纷，原告与被告昊业公司之间签订的景城时代商品房预定书并未实际履行且现已解除，无证据证明原告已支付被告昊业公司购房款等，故原告要求被告邱金平、李军承担连带担保责任的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告董秀宇与被告沈阳昊业房地产开发有限公司之间于2015年8月26日签订的景城时代商品房预定书；二、驳回原告董秀宇的其他诉讼请求。案件受理费5080元，由原告董秀宇负担2540元，被告沈阳昊业房地产开发有限公司负担2540元；公告费以实际发生数额为准，由原告董秀宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费5080元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  孙婷婷人民陪审员  任 丽二〇二〇年九月九日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。