贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4795号上诉人（原审原告）：费广东，男，汉族，1953年3月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：糜祖鸣，女，汉族，1954年7月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：王涛，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与上诉人费广东、糜祖鸣商品房预售合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2020）黔0502民初1017号民事判决，招商商置公司及费广东、糜祖鸣均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟，上诉人费广东、糜祖鸣的委托诉讼代理人张競、吴敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告费广东、糜祖鸣一审诉讼请求：一、判决被告以273,395.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算为32,404.33元；二、本案诉讼费用由被告负担。一审认定事实：2014年6月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城第E3幢10层5号房,房号：E3-10-5；该商品房总价款为273,395.00元；买受人采取一次性付款方式付款。买受人应当在2014年6月28日前支付全部房价款。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款273,395.00元。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的E3幢，于2016年1月13日取得商品房备案证明书；已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年1月2日，被告将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请于2020年1月6日提交网上立案。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告于2016年1月13日取得涉案房屋所属的E3幢楼的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，于2016年9月30日前已尽到告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据予以支持。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年9月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年10月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年1月6日向本院提交网上立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年1月6日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年1月7日起至被告履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。被告在取得涉案房屋所属的E3幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年1月2日，将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。此时，被告履行完毕向办证部门提交有关文书的义务，截止计算违约金。故被告承担违约责任的期间为：2017年1月7日起至2018年1月2日止。关于违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额273,395.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月7日起计算至2018年1月2日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告费广东、糜祖鸣逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以273,395.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月7日起计算至2018年1月2日止）；二、驳回原告费广东、糜祖鸣的其他诉讼请求。案件受理费305.00元，由原告费广东、糜祖鸣负担197.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担108.00元。上诉人费广东、糜祖鸣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持被上诉人以273395.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付上诉人自2016年10月1日至被上诉人实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人在一审审理过程中提交的《房屋交易（转让类）确认单》不足以证明其已向上诉人履行了通知、披露义务，更不足以证明被上诉人切实履行了合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，该确认单出具的时间不能不应当认定为违约金的截止时间。一审法院对证据认证、采信错误，导致认定事实错误。上诉人招商商置公司答辩称：被上诉人在合同约定的期限之前，已取得涉案房屋的商品房备案证明书，按照当时的法律规定，适用的办证规则，已具备了办证条件，根据毕节市住房和城乡建设局出具的房屋交易确认单显示，该确认单是房产管理出具给交易当事人，申请房屋权属交易的合法证明，可知被上诉人已进行了涉案商品房转移登记的办理，按照合同约定和法律规定向办证部门提交了办证资料，其交付办理商品房转移登记有关文书的义务已经履行完毕，因此即便认为被上诉人应当承担违约责任，违约金的截止时间也应当截止至此时。本案审理期间，上诉人费广东、糜祖鸣向本院提供2019黔05民终4966号民事判决书及买受人为谢坤一张办证资料移交清单的照片。拟证明：房屋交易《房屋交易（转让类）确认单》仅能证明上诉人与被上诉人之间的房屋交易事实经住建部门予以登记确认，该确认单只能作为办理不动产登记需提供的材料之一，但是无法证明被上诉人已经向不动产登记机构申请办理不动产权证。上诉人招商商置公司质证意见：对此判决书的真实性没有异议，但是达不到上诉人证明目的，对照片因真实性无法核实，对三性不予认可，且与本案无关联。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。另查明,上诉人招商商置公司不服一审判决，向本院提起上诉后又向本院申请撤回对本案的上诉。本院认为：上诉人招商商置公司提起上诉后，在本案审理期间已向本院申请撤回上诉，经审查其提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，予以准许。本案不再针对上诉人招商商置公司上诉理由及请求进行审理。根据费广东、糜祖鸣于一审提供的2018年1月2日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》载明本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明之内容，足以证明上诉人已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应认定招商置公司至迟在2018年1月2日已履行交付办理转移登记有关文书的交付义务。合同履行过程中，双方实际达成费广东、糜祖鸣委托招商置公司代其向不动产登记部门提交办理涉案房屋转移登记有关文书事宜与双方关于招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金之合同约定无涉，一审认定招商商置公司承担违约金时间截至2018年1月2日并无不当，至于其他案件未采信《房屋交易（转让类）确认单》并不能否定该确认单载明内容。综上，上诉人费广东、糜祖鸣的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人费广东、糜祖鸣上诉，维持原判。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司预交的二审案件受理费610元，减半收取310元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人费广东、糜祖鸣预交的二审案件受理费610元，由上诉人费广东、糜祖鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青