江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初1588号 原告（反诉被告）：郭堃，男，1986年5月3日生，汉族，住江苏省新沂市。 被告（反诉原告）：江苏融创商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区天山绿洲****楼地下停车场对面综合楼。 法定代表人：陈晓非，总经理。 委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王庆军，男，1982年8月11日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市贾汪区。 原告（反诉被告）郭堃与被告（反诉原告）江苏融创商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭堃，被告（反诉原告）江苏融创商业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋昌胜、王庆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭堃向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还房屋出租押金47500元；2、判令原告与被告签署的房屋出租合同在不视为双方违约的前提下自动解除；3、判令被告返还原告价值20000元的中央空调；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月30日签订万福街(7-11#号)商铺租赁合同，约定自2020年5月19日计租，租期三年，月租金15833元，原告在此商铺内开展少儿舞台剧策划以及儿童剧排练等相关工作。原告缴纳押金47500元并以20000元的价格购买商铺内中央空调价为20000元。由于疫情原因，原告所租商铺无法正常开展相关工作已持续三个多月。原告迫于经济压力与被告方代表协商过疫情期间商铺的减免政策，但三次沟通被告代表均回答暂时没有。原告对此表示理解，并尝试与被告协商解除合约，但被告表示不退还押金、不能带走原告购买的中央空调，双方因此无法达成一致意见。原告认为，此次发生的新型冠状病毒传播属于不可抗力因素范围，受疫情影响，原告经营的少儿舞台剧培训校外机构目前不允许复工，在此情况下原告有权解除合同。 被告江苏融创商业管理有限公司答辩并提出反诉称，徐州疫情在2020年1月底才出现，对原、被告双方之间履行租赁合同的权利义务没有影响，不能上升到不可抗力的范围，而双方合同中约定房屋因不可抗力遭受严重毁坏导致原告不能经营且双方无法达成一致意见时解除租赁合同才互不承担违约责任，因此原告要求解除房屋租赁合同既不符合合同约定也不具有法定情形，被告不同意解除双方之间的租赁合同，也不同意返还其房屋出租押金47500元及其购买的价值20000元的中央空调。同时，根据双方签订的商铺租赁合同，原告应于2020年4月10日前交纳后续租金94998元，但原告未如期交纳且经被告多次催要未果，依照合同约定应支付欠费金额每日千分之一的延迟滞纳金并支付租赁期累计租金20%的违约金，故被告提起反诉要求原告承担租金、滞纳金及违约金213777.16元。 针对江苏融创商业管理有限公司的反诉请求，反诉被告郭堃辩称，反诉被告租赁商铺用于从事少儿舞台剧策划以及儿童剧排练工作，徐州市教育局明确要求校外培训机构只有在中小学及幼儿园开学后才能营业，此次疫情对反诉被告的经营而言是不可抗力，反诉被告认为双方之间的租赁合同是无效的，也就不涉及违约金等反诉原告所述的费用，因此反诉原告的主张不能成立。 经审理查明，2019年4月30日，郭堃在合同编号为xxxxx、商家名称为河马少儿艺术的融创商业租赁合同尾部乙方处签名并加按手印，该租赁合同载明的出租人（甲方）为江苏融创商业管理有限公司、承租人（乙方）为郭堃，江苏融创商业管理有限公司在合同甲方盖章处加该合同专用章。合同的主要内容为：甲方是位于徐州的天山三期万福街的运营管理单位，甲方同意将万福街7-11C#商铺、面积484.16㎡出租给乙方使用，乙方作为教育培训业态的专业经营商同意承租该房屋；本合同项下租赁期限为3个租约年，装修期2个月，分别于第一个租约年（2020年4月11日-2020年5月20日)及第二个租约年的最后一个月（2021年4月11日-2021年5月10日）；该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金及物业费，首年租金为9500元/月、物业费为6333元/月，合同期第三年起递增8%，第一年免租期为一个月，第二年免租期为一个月；第一期租金、物业费应于合同签署之日支付，后续租金及物业费用以6个月为一个交租期，乙方全少提前30个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方经营品牌为“河马少儿艺术表演”，经营项目为表演培训、影视剧制作、舞台剧策划，接受和服从甲方的统一经营管理，租赁期限内未经甲方、物业服务公司书面同意不得擅自改变房屋的上述用途；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金47500元，合同期内乙方提前终止合同的该保证金不予退还；本合同项下的进场日为2019年5月10日、计租日暂定为2019年5月10日;本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付约定的租金、履约保证金、物业服务费和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的乙方应当向甲方支付相当于累计租金的20%作为违约金，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日乙方应向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；甲方同意，在双方协商一致后，乙方已经提前九十天书面通知甲方，可以提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应案届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费并按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费（甲方代收）、承担各项能源费等；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同日前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个足月年的租金标准补交装修期的全部租金；双方也别约定，该房屋因不可抗力遭到严重损坏导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同继续商议，如在不可抗力发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等。 郭堃在签署上述租赁合同当日即2019年4月30日分别向江苏融创商业管理有限公司交纳了押金47500元、设备费（购买空调机的费用）20000元及租金56998.8元、物业费37999.2元，江苏融创商业管理有限公司分别向郭堃出具了“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来押金人民币肆万柒仟伍佰元整”、“今收到河马少儿艺术表演交来设备费人民币贰万元整”、“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来租金（2019.5.10-2019.11.9）伍万陆仟玖佰玖拾捌元捌角”及“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来物业费（2019.5.10-2019.11.9）叁万柒仟玖佰玖拾玖元贰角”的收据各一份。 2019年11月12日、13日、26日，郭堃依江苏融创商业管理有限公司招商人员董超交纳租金的要求分别向其提供的周琳琳名下工商银行纺织西路支行账号为62×××47的账户汇付50000元、25000元和2165元。 2020年初，新冠疫情开始影响徐州。2020年3月19日，郭堃向董超发送微信询问：董经理你好，想问问万福街这边针对疫情有什么减免政策么？董超回复：暂时没有通知免租金的事。2020年4月12日，郭堃再次向董超发送微信询问是是否有减免政策并提出：可以帮忙问问领导争取争取么？原本过完年招生，到现在都不允许开门，再等两个月又要交租了。没有学生后续房租都成问题，太难了啊。董超回复称：完全理解，现在没通知有免租政策，现在看来应该是没有，有的话会第一告诉你。2020年4月15日郭堃向董超发送微信：实在没有免租政策的话，我们协商解除合同，我这边确实困难，只能及时止损了。董超回复：实事求是再给公司反映，不好意思了。关于继续经营还是无奈退租我们再及时沟通。2020年4月21日，董超向郭堃发送微信：这礼拜四或礼拜五有时间吗，咱过来跟领导见面谈谈。后江苏融创商业管理有限公司决定因疫情原因给予履约商户免除一个月的租金。 2020年5月8日，郭堃以诉称理由诉至本院要求判决确认双方的房屋租赁合同自动解除并要求江苏融创商业管理有限公司返还押金47500元和价值20000元的中央空调。江苏融创商业管理有限公司应诉后以辩称理由不同意郭堃的诉讼请求并提出反诉要求支付应付租金94998元、逾期交纳租金的迟延滞纳金8074.8元及违约金110704.36元。 本案审理过程中，郭堃根据双方协商的结果于2020年7月9日搬离其租赁的房屋并于7月10日最终清空，但其出资购买的空调没有拆除。2020年7月16日，江苏融创商业管理有限公司将该房屋另行出租他人。 以上事实，有原、被告签订的融创商业租赁合同、江苏融创商业管理有限公司向郭堃出具的收款收据、郭堃与董超的微信聊天记录及双方当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同在履行过程中遭遇不可抗力，应结合合同性质、履行期限和内容、不可抗力影响程度及因果关系等因素确定是否构成合同解除的条件和免责事由。 本案中，郭堃与江苏融创商业管理有限公司经协商签订的《融创商业租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。上述租赁合同履行期间，自2020年1月起在世界范围内爆发了新冠××疫情，这场突如其来的1918年大流感以来全球最严重的××，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质为自然灾害，应属于法律上规定的不可抗力事件。应对新冠××疫情的防控措施限制人员聚集和流动，致使郭堃从事的儿童表演培训、影视剧制作、舞台剧策划等经营活动不能正常开展，但上述防控措施使得国内新冠××疫情很快得到有效控制，至2020年4月，本市范围内的生产经营活动逐步恢复，郭堃提交的证据也能够证明自2020年5月起本市校外培训机构可以在经过督查复核前提下恢复经营活动，因此新冠××疫情所造成的影响是短期的。而涉案租赁合同的期限为三年，相对于租赁合同的长期性、继续性，因新冠××疫情产生的暂时、短期的影响完全可以通过减免租金、延长租期等合同变更措施予以解决，因此本次新冠××疫情的发生尚未达到令合同目的不能实现的程度，故在双方没有特别约定的情况下，新冠××疫情作为不可抗力事件并不构成涉案《融创商业租赁合同》免责事由。 如上所述，新冠××疫情并不构成涉案《融创商业租赁合同》的免责事由，且尚在履行期间的合同并不存在自动解除的说法，因此郭堃关于双方签署的房屋出租合同在不视为双方违约的前提下自动解除的主张不能成立；但在郭堃基于新冠××疫情的影响与江苏融创商业管理有限公司就租金减免问题协商未果而于2020年4月15日提出解除涉案房屋租赁合同后，江苏融创商业管理有限公司于2020年7月初通知郭堃清空其所租赁的房屋且郭堃于2020年7月10日最终搬离涉案房屋，应当认为涉案租赁合同已经双方协商解除。 双方签署的《融创商业租赁合同》虽然约定郭堃未提前30个工作日交纳下一个交租期租金每迟延一日应向江苏融创商业管理有限公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金且逾期支付五日以上应当支付相当于累计租金的20%作为违约金，但在郭堃应交纳2020年4月11日起的交租期租金前的30个工作日新冠××疫情已经发生且对郭堃的经营产生影响，郭堃亦在该期间与江苏融创商业管理有限公司就减免租金的问题进行协商，江苏融创商业管理有限公司在该过程中亦未郭堃对应交纳的下一交租期的租金予以提示催交，应当认为因新冠××疫情不可抗力郭堃可以延迟交付下一且得到江苏融创商业管理有限公司的默认，且依双方关于“甲方同意，在双方协商一致后，乙方已经提前九十天书面通知甲方，可以提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”的约定，在双方之间的租赁合同经郭堃于2020年4月15日提出解除、江苏融创商业管理有限公司于2020年7月初通知郭堃清空并搬离房屋而协商解除的情况下，郭堃除不得要求江苏融创商业管理有限公司返还履约保证金外，无需再向江苏融创商业管理有限公司承担包括延迟支付租金的滞纳金及违约金在内的违约责任，故本院对郭堃要求江苏融创商业管理有限公司返还履约保证金47500元的诉讼请求以及江苏融创商业管理有限公司要求郭堃提前交纳2020年4月11日的租金及未及时交纳租的金滞纳金和违约金的反诉请求均不予支持。 依庭审确认的事实，郭堃实际占有涉案房屋至2020年7月10日而其实际交付房屋租金至2020年4月10日，虽然双方在合同中约定2020年4月11日至2020年5月20日为免租装修期，但根据双方在《融创商业租赁合同》中关于“乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同日前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个足月年的租金标准补交装修期的全部租金”以及“因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在（房屋）交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费并按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费（甲方代收）、承担各项能源费等”的约定，郭堃在实际占有涉案房屋的2020年4月11日至2020年7月10日期间仍应按照合同约定的租金标准向江苏融创商业管理有限公司交付房屋占用费；但因新冠××疫情自2020年1月下旬爆发而引发的防控措施致使郭堃从事的儿童表演培训、影视剧制作、舞台剧策划等经营活动直到2020年5月不能正常开展，本院确定江苏融创商业管理有限公司应减免郭堃三个月的租赁费用，该减免的租赁费用与郭堃应向江苏融创商业管理有限公司支付的房屋占用费相互折抵，郭堃无需再向江苏融创商业管理有限公司支付。故本院对江苏融创商业管理有限公司要求郭堃承担租金94998元的反诉请求不予支持。 另外，郭堃在签订涉案房屋租赁合同时向江苏融创商业管理有限公司交纳20000元购买购买了租赁房屋内的中央空调设备，江苏融创商业管理有限公司在庭审中亦明确认可该空调设备归郭堃所有并表示如郭堃不再租赁房屋可以拿走，因此合同解除后在双方未就该空调设备变价协商一致且该空调设备目前尚由江苏融创商业管理有限公司实际控制的情况下，郭堃作为该中央空调设备物权所有人要求江苏融创商业管理有限公司返还该中央空调设备的诉讼主张具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条的规定，判决如下： 一、被告江苏融创商业管理有限公司于本判决生效后十日内将涉案租赁房屋内的中央空调设备返还给原告郭堃； 二、驳回原告郭堃的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告江苏融创商业管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费1488元，由原告郭堃负担1000元（已交纳），由被告江苏融创商业管理有限公司负担488元，被告负担的部分于本判决送达后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）；反诉案件受理费2253元，由反诉原告江苏融创商业管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  曹继军 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  邱 媛