贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5148号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。法定代表人：聂黎明，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王兴国，男，汉族，1984年12月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：肖艳，女，汉族，1983年4月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：张奕，男，汉族，1983年11月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：赵春梅，女，汉族，1986年2月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。四被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：李世宏，贵州创驰律师事务所律师。四被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司因与被上诉人王兴国、肖艳、赵春梅、张奕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。一审认定上诉人承担违约责任期间为2017年1月16日至2018年12月8日与本案事实不符。被上诉人王兴国、肖艳、赵春梅、张奕未作答辩。原审原告王兴国、肖艳、张奕、赵春梅一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付位于毕节市七星关区房屋的不动产权属证书；2.判决被告以637994元为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的130％计算，向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（从2016年3月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）暂计118118.39元；3、由被告承担全部诉讼费。一审认定事实：2015年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款637994.00元，被告承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1．约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，2015年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2016年11月1日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年10月18日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，2018年12月8日，被告向不动产登记管理部门提交办理涉案房屋不动产权证书的资料。涉案房屋现已办理不动产权证书。一审认为：结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是：1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。关于焦点—：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年12月30日，因此，被告应于2016年3月28日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。2016年11月1日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，已经构成违约，应当承担违约责任。关于焦点二：如何计算违约金。1．关于计算违约金的起止时间问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的5-解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……之规定，被告应于2016年3月28日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2016年3月29日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于被告已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，2018年10月18日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，2018年12月8日，被告向不动产登记管理部门提交办理涉案房屋不动产权证书的资料。由于邮寄告知函的时间2018年10月18日早于告知函的制作时间2018年10月20日，故以被告向不动产登记管理部门提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料的时间即2018年12月8日作为被告履行告知涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务的时间。因此，计算违约金的截止时间应为2018年12月8日。-6-由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年1月16日）往前倒推三年即2017年1月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故对原告诉请的违约金应从2017年1月16日起计算，2016年3月29日至2017年1月15日期间的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。2．关于计算违约金标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月16日起计算至2018年12月8日，被告应当支付原告的违约金为637994.00元×4.75％（年利率）×1.3÷365日×692日＝74690.74元。由于涉案房屋现已办理不动产权证书，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，不予支持，但是被告应将涉案房屋的不动产权证书交付原告。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于贵州省毕节市七星关区房屋的不动产权证书交付原告肖艳、王兴国、赵春梅、张奕；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖艳、王兴国、赵春梅、张奕逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金74690.74元；三、驳回原告肖艳、王兴国、赵春梅、张奕的其他诉讼请求。案件受理费1331.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：本院对一审认定事实予以确认。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应限期办理取得商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人取得商品房所有权初始登记后，于2018年10月18日通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理产权证的告知函，被上诉人一审对此并未提出异议，该证据足以证明上诉人已于2018年10月18日向被上诉人履行了涉案房屋符合办理转移登记条件的披露义务。一审以告知函载明的落款时间为2018年10月20日晚于邮寄时间而否定该证据的证明力不当，本院予以纠正。鉴于上诉人履行披露义务的时间已超过合同约定该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任，其承担违约责任期间应为2017年1月16日至2017年10月18日。依据双方合同约定，上诉人应以被上诉人已付购房款为基数，自2017年1月16日起至2018年10月18日止按日万分之一向被上诉人支付违约金。一审认定上诉人承担违约责任期间为2017年1月16日至2018年12月8日不当，本院予以纠正。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分不成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1576号民事判决第一、三项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于贵州省毕节市七星关区房屋的不动产权证书交付原告肖艳、王兴国、赵春梅、张奕；驳回原告肖艳、王兴国、赵春梅、张奕的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1576号民事判决第二项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以被上诉人已付购房款637994.00元为基数，自2017年1月16日至2018年10月18日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人肖艳、王兴国、赵春梅、张奕逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1331.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担700元，被上诉人肖艳、王兴国、赵春梅、张奕负担631元；二审案件受理费2662元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1400元，被上诉人肖艳、王兴国、赵春梅、张奕负担1262元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青