广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初9588号原告：孙东欣，男，1978年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区************，公民身份号码：440************916。委托诉讼代理人：任建彬，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣小玲，女，1986年4月15日出生，汉族，住广东省廉江市*********1*****，公民身份号码：440************22X,广东硕源律师事务所律师助理。被告：李胜叨，男，1963年4月10日出生，汉族，住广东省东莞市东坑镇坑美地堂**，公民身份号码：442************217。被告：东莞市利华贸易有限公司，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：陈某1。被告：陈某1，女，1971年12月18日出生，汉族，，住广东省东莞市东坑镇坑美地堂**公民身份号码：442************648。上列三被告的共同委托诉讼代理人：陈积权，广东佑德律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。原告孙东欣与被告李胜叨、东莞市利华贸易有限公司（以下简称利华公司）、陈某1合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙东欣的委托诉讼代理人任建彬，被告李胜叨、利华公司、陈某1的共同委托诉讼代理人陈积权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙东欣向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李胜叨签订的《以地作价合作开发物业协议》无效；2.被告李胜叨、利华公司共同返还订金100万元及利息（以100万元为本金，从起诉之日起按银行同期贷款利率至实际付清之日止）；3.被告陈某1对上述第二项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告孙东欣签订《以地作价合作开发物业协议》，该协议约定：被告利华公司提供合法的位于东莞市*******（详细见红线图）的土地约2300平方米作为合作资本，原告自筹合法资金在被告利华公司的上述土地上投资建造A栋B栋综合楼。原告向被告利华公司支付100万元作为订金，由被告利华公司带领原告协调各方面的关系，同时协助办理镇内报建手续，拿到镇内报建批文三天内，原告再付400万元，加之前100万元，合共500万元作为履约保证金给被告利华公司。2017年12月8日，原告向被告陈某1的银行账户汇款100万元。随后，原告及被告足足花了两年时间，至今都未能办理报建手续。东坑镇政府以及城建规划部门均告知原告，该地块不能以被告利华公司的名义办理报建手续。原因是：1.该地块有1814㎡的产权证仍在东坑交管站名下，办理报建手续，要么以东坑交管站的名义，要么将该地块产权转移到东坑商会的名下，再以东坑商会的名义办理。但东坑交管站这个部门已经不存在，无法配合盖章申报。2.该1814㎡的地块是政府划拨东坑商会使用。按现行法律法规及相关政策，国有划拨土地要取得人民政府批准，或该土地出让给被告利华公司须经过合法程序取得并办理到其名下，才能办理报建。综上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条、第16条的规定，原告与被告签订的《以地作价合作开发物业协议》为无效合同，且依据《中华人民共和国公司法》第63条，被告陈某1作为被告利华公司的唯一股东，应当对公司债务承担连带责任。原告多次催讨三被告退回100万元订金，被告以种种理由推诿拒绝，现原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持。被告李胜叨、利华公司、陈某1共同辩称，一、案涉《以地作价合作开发物业协议》合法有效。案涉土地由东坑交管站经东坑镇人民政府、东莞市人民政府两级批准进行了土地置换，东坑商会从东坑交管站取得案涉土地的使用权后，转让给了利华公司，利华公司再利用案涉土地与原告进行合作开发，案涉土地权属清晰，利华公司已经向东坑商会足额支付土地转让价。土地性质为国有，批准用途为商业用地。二、案涉土地未能履行是原告造成的，被告不存在违约行为，无需向原告退还定金100万元。合同约定甲方已向乙方全部交底，同意承担风险；乙方负责报建、验收手续；合同约定的退还履约保证金的条件未成就。三、李胜叨为利华公司的代表，并非股东，原告请求李胜叨承担连带责任没有任何法律依据。本院经审查认定事实如下：案涉土地为位于东莞市***********（原东坑交管站办公楼）所占土地，国有土地使用权证号为东府国用总字第0068336号、东府国用（1989）第1900211510075号，产权人为东坑交管站；房屋所有权证编号为：粤房字第03801**，产权人为东莞市东坑镇交通管理所。根据东莞市人民政府批准东府办复[2008]703号，东坑镇交通分局旧办公楼无偿置换当地镇政府建设的新办公楼，置换双方分别取得对方办公楼的产权和使用权，并协助对方办理办公楼房产证照等相关权属手续。2007年1月24日，东莞市东坑镇经济联合总社与东莞市东坑商会签订《办公楼转让协议》，东莞市东坑商会以250万元受让了案涉办公楼及土地，并约定转让办公楼应缴交的所有手续费、办证费、见证费、服务费等由东莞市东坑商会承担。2006年12月8日东莞市东坑商会与利华公司签订《房地产转让合同书》，东莞市东坑商会将案涉房屋及土地转让给利华公司，转让价格450万元，交易的税费、土地出让金、办理转让的一切费用由乙方负担。合同签订后案涉房屋交付给利华公司使用。利华公司支付转让款情况：2006年12月12日支付转让款250万元、2007年3月27日支付100万元、2016年9月28日支付50万元、2018年1月15日支付50万元。2017年1月24日，利华公司作为甲方，孙东欣作为乙方，双方签订《以地作价合作开发物业协议》，由甲方提供案涉土地，被告提供资金，投资建造A栋B栋综合楼，A栋十二层综合办公楼，B栋十三层居住楼，甲乙双方按占地比例4:6分配；第五条第1款，甲方向乙方提供合作项目土地权属证明，向乙方全部交底和多次汇报清楚，没有任何隐瞒与保留，乙方对项目用地权属情况也全面了解和清楚，了解风险和困难，已作出全面评估，愿意承担一切风险；甲方确保产权清晰并有义务协助乙方向镇有关部门申办镇内报建手续，公关费和一切报建费用由乙方承担。款项：双方签约后，乙方向甲方支付100万元作为定金，拿到镇内报建批文三天内乙方付400万元加定金作为履约保证金，主体按合同要求封顶后，无息退回保证金400万元，余下100万元待五年保质期后无息退回。合同签订后，原告委托魏志坚向利华公司的法定代表人陈某1转账支付定金100万元。双方确认目前房屋土地仍然由利华公司使用，并未拆除原建筑物，也未办理新的建设工程规划许可证。利华公司为自然人独资有限责任公司，唯一股东为陈某1。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，本案所涉的《以地作价合作开发物业协议》是由原告提供资金，被告利华公司提供土地，双方共同建设开发商住楼，由双方按比例获得建筑物使用权，双方在合同履行过程中产生的纠纷，属于合作开发房地产合同。对于双方签订的《以地作价合作开发物业协议》的效力问题。本院分析认为：1.利华公司提供的土地使用权，权属人并非利华公司，土地使用权仍然在东坑交管站的名下，利华公司对于案涉土地没有处分权；2.合同双方均不具有房地产开发经营资质；3.双方合作建设的项目没有取得建设工程规划许可证。综上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条的规定，案涉合同为无效合同。由于案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告请求被告利华公司退还定金100万元，于法有据，本院予以支持。原告请求被告利华公司支付利息，没有依据，本院不予支持。被告陈某1的责任。本案中利华公司工商登记的企业类型为自然人独资公司，唯一股东为陈某1，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告陈某1没有举证证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，故原告请求被告陈某1对被告利华公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告李胜叨的责任。李胜叨仅为利华公司的代表与原告签订合同，其行为属于履行职务的行为，法律后果由被告利华公司承担。原告请求李胜叨返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市利华贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告孙东欣定金1000000元；二、被告陈某1对被告东莞市利华贸易有限公司的上述第一项责任承担连带清偿责任；三、驳回原告孙东欣的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元，由被告东莞市利华贸易有限公司、陈某1负担负担。原告已预交受理费，本院不予退回，被告应负之数待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二〇年九月十五日法官助理 钟小敏书 记 员 朱文健附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。