四川省丹棱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1424民初812号 原告:丹棱县民政局（统一社会信用代码：1511725008606285Q）,住所地:四川省眉山市丹棱县丹棱镇可朋巷**。 法定代表人:罗碧霞，系民政局局长。 委托诉讼代理人：吴明伟，四川明雅律师事务所律师。 被告:四川省旭春养老服务有限公司（统一社会信用代码:91510122MA6ITUGP5K），住所地：成都市双流区西航港街道长城路二段******。 法定代表人:罗晓玲，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘兴福，系公司经理。 委托诉讼代理人：雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。 原告丹棱县民政局与被告四川省旭春养老服务有限公司（以下简称旭春公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序审理。2020年1月10日，因案情复杂转为普通程序依法组成合议庭进行审理。2020年1月15日，被告旭春公司提起反诉。因新冠肺炎疫情严重，旭春公司向本院申请缓交反诉费3，500元的时间至2020年3月5日。2020年5月15日，旭春公司向本院提交撤回反诉申请并明确表示不再预交反诉费。旭春公司提起的反诉，因其未预交案件受理费按旭春公司撤回反诉处理。被告旭春公司取得《应急处置征用通知书》后，于2020年6月29日通过微信发送本院。本院经审查认为，案涉养老院已被征用，使案件的审理程序不能继续进行下去，一切属于本案诉讼程序的活动应从2020年1月24日起暂停。依法裁定：本案中止诉讼。后本案恢复审理，原告丹棱县民政局的委托诉讼代理人吴明伟，被告旭春公司的委托诉讼代理人刘兴福、雷建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹棱县民政局向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2017年12月28日签订的《龙鹄养老院经营权租赁合同》；2.判令被告支付从2019年1月1日起至被告将租赁物(龙鹄养老院及相应的资产等)腾空并交付原告之日止的租赁物占用费每日按376.71元计算。(截止2019年9月20日为99,074.73元)；3.判令被告支付违约金68,750元；4.判令被告限期腾空并搬离龙鹄养老院，对不能搬离的附着物不作补偿并归原告所有；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据丹棱县人民政府常务会精神，经眉山市公共资源交易中心丹棱县分中心公开招标，被告竞标成功，获得丹棱县龙鹄养老院资产经营使用权。2017年12月28日，原、被告签订了《龙鹄养老院经营权租赁合同》。合同约定:1.租赁期限为15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止；2.租金前三年每年137,500元。第二年开始租金应当在上一年租期到期前15日内将租金全额交入到丹棱县国库集中支付中心；3.乙方必须在2018年1月31日前正式运营，正式运营3个月内入住率必须达到30％，6个月内入住率达到50％，以后逐月上升；4.乙方逾期未交付租金，则每逾期一日，按欠交金额的1％加收滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，并收取乙方应支付甲方租金总额20％的违约金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告经营使用，但是被告从2019年1月1日起一直未向原告缴纳当年的租金，同时也没有按照合同的约定履行其他合同义务，严重损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求依法判令如诉请。 旭春公司辩称，竞拍成功后，在进场经营中，因租赁物主体原因，造成卫生间出现冒、漏脏水、臭水以及水电设施设备等均存在问题，造成无法经营。原告口头叫其先维修、改造后,由原告承担维修费。2018年6月底，旭春公司对租赁物改造完工，进行正常营业。2018年7月份，在民政局办公室签订《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》时，经办人员要求该合同落款时间写为2017年12月28日，实际签订的时间是2018年7月，具体日期记不清楚了。旭春公司多次向原告申请将经营期更正为2018年7月1日起算，向原告和有关部门书面和口头申请、请示，至今都无书面回复。被告没有违约行为，被告不存在违约的行为体现在：经双方协商，被告修缮房屋的费用，原告并未支付被告，因此被告享有同时抗辩权。被告至今为止都在履行合同，也愿意支付租赁费用，因此，请求法院驳回原告解除合同的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月，根据《中华人民共和国拍卖法》等法律规定，经丹棱县人民政府同意，受丹棱县民政局委托，眉山市公共资源交易中心丹棱县分中心，依法对丹棱县龙鹄养老院15年租赁经营权进行公开拍卖。《竞买须知》第四、拍卖标的有关情况……（二）说明事项：1.标的均以现状为准进行拍卖……2.拍卖成交后10个工作日内，买受人凭银行缴款票据与丹棱县民政局签订《经营权租赁合同》。3.资产成功处置后，由丹棱县民政局协助买受人完成资产移交事宜。资产移交日定为签订《经营权租赁合同》后的10个工作日内，按流程办理……（三）特别提示……5.标的租期为15年。租金前三年优惠50%，从第四年开始全额收取，从第五年起租金在上年基础上递增2%......7.租金支付要求：按照先交租金后使用的原则，租金一年一交，标的买受人应当在成交后5个工作日内将成交价款（第一年租金）全额交入丹棱县民政局指定账户，从第二年起，租金在上一年租期到期前15个工作日内交纳。……9.交清第一年租金后，丹棱县民政局在10个工作日内与买受人签订《经营权租赁合同》……买受人须在2018年1月31日前正式运营，正式运营3个月内入住率必须达到30%，6个月内入住率达到50%以上……。12月22日，旭春公司经过公开竞价成功竞得丹棱县龙鹄养老院15年租赁经营权，标的成交价为275,000元。 2018年1月3日，旭春公司通过银行转账交纳租金137，500元。旭春公司交纳租金后，丹棱县民政局将案涉养老院交给旭春公司经营。2018年6、7月份，旭春公司完成了对案涉养老院的改造后，其法定代表人罗晓玲等人到丹棱县民政局，丹棱县民政局（出租方、甲方）、四川省旭春养老服务有限公司（承租方、乙方）签订《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》，合同落款日期为2017年12月28日。该合同载有以下内容： 第一条租赁资产基本情况 1.1本租赁合同为丹棱县龙鹄养老院资产经营使用权。 第三条租赁期限、租金和付款方式 3.1租赁期限。该资产的租赁期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止，租期共15年。 3.2租金。根据丹棱县人民政府第十七届23次常委会精神，第一年到第三年为承租人装饰、装修和试运行时间租金收取中标价的50%（即：前三年每年租金为13.75万元人民币），第四年租金为27.5万元，第五年租金在上一年租金（27.5万元）基础上递增2%，以后10年依此类推。 3.3租金支付方式和时间 3.3.1分年度支付； 3.3.2支付时间：竞买成功后，承租人应在10日内缴纳本年度租金，第二年开始租金应当在上年租期到期前15日内，将租金（成交价款）全额交入到丹棱甲方指定账户…… 第四条履约保证金 4.1为确保本合同正常履行和乙方应尽义务的落实，乙方须在签订本合同前向甲方交纳履约保证金20万元，15年租赁期满后，养老院各项资产完好（合理耗损除外），乙方无违约行为（包括以任何形式的转包、分包）、无赔偿事项，结清水电气、垃圾、物管等费用，甲方凭费用结算清单退还乙方履约保证金…… 第七条甲方权利与义务 7.1甲方按本合同约定的方式和期限督促乙方缴纳租金、履约保证金…… 7.7甲方于本合同签订后15天内向乙方提供租赁资产，并办理资产交接手续…… 第八条乙方权利与义务 ……8.4乙方应按本合同约定及时、足额缴纳租金、履约保证金及相关费用…… 8.8乙方须在2018年1月31日前正式运营，正式运营3个月内入住率必须达到30%，6个月入住率达到50%以上，以后逐月上升…… 第九条合同解除条件 ……9.2.2不按本合同约定支付或未足额支付租金、履约保证金及应由乙方承担的各项费用达10日以上的…… 第十一条违约责任 11.1租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同所约定的义务，应按租金总额的20%承担违约金。如给对方造成的损失超过违约金时，应予足额赔偿。 11.2乙方应于本合同约定的期限内足额向甲方交付租金和履约保证金。若乙方逾期未交付或未足额交付，则每逾期一日，按欠交金额的1%加收滞纳金。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，并收取乙方应支付甲方租金总额20%的违约金。 2019年9月10日，丹棱县民政局以旭春公司从2019年1月1日起一直未向原告缴纳当年的租金以及未按照合同约定履行其他合同义务为由，提起本案诉讼。2019年9月20日，原告委托诉讼代理人吴明伟向旭春公司发出《律师函》，告知旭春公司：1.解除于2017年12月28日签订的《龙鹄养老院经营权租赁合同》；2.旭春公司应及时与丹棱县民政局办理资产移交以及合同解除后的善后事宜；3.完结旭春公司在经营过程中产生的债权、债务。2019年9月23日，旭春公司收到民事诉状等应诉材料。 在2019年11月12日开庭过程中，原告委托诉讼代理人吴明伟与被告委托诉讼代理人刘兴福共同商讨了一份调解方案。刘兴福将该调解方案电话告知旭春公司的法定代表人罗晓玲，罗晓玲认为，该公司开始经营案涉养老院后，投入了大量的资金，解除合同后，由旭春公司撤走已经安装并投入使用的比如空调等电器设备，几十台安装好的空调，被拆下后，无处可用，也无处安放，会给公司造成巨大损失，不同意撤走，遂致该方案流产。2020年1月15日，旭春公司提起反诉，其反诉请求为：请求判令被反诉人向其支付因租赁房屋合同维修费16万元，并继续履行合同。 在本案审理过程中，新冠疫情爆发。2020年1月23日，原、被告共同清点案涉养老院内财产，制作了《丹棱县龙鹄敬老院（银龄居养老院）目前财产清单》。旭春公司便未实际占用案涉养老院。案涉养老院被征用作为集中隔离点。 2020年5月15日，旭春公司向本院提出书面申请，撤回反诉。 2020年6月29日，旭春公司委托诉讼代理人通过微信发送《应急处置征用通知书》。2020年9月1日，原告委托诉讼代理人向本院提交《应急处置征用通知书》1份和民政局在2020年1月24日退还旭春公司履约保证金10，000元材料1份。 另本案诉讼中，原告丹棱县民政局认可在本案中就应付租金和已收取的履约保证金20万元品跌后将剩余履约保证金退还旭春公司。 本院认为，本案争议焦点为：1.丹棱县民政局主张解除合同的请求是否成立，如成立则解除的时间点如何确认；2.丹棱县民政局主张腾退及返还租赁物的主张是否成立；3.旭春公司欠付租金（含合同解除后实际占用费）金额如何确定；4.丹棱县民政局主张的违约金是否支持；5.旭春公司剩余履约保证金如何处理；6.旭春公司添附财产如何处理。 关于第一个问题。 本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按时交纳租金，是承租人的主要义务。本案中，《竞买须知》第四、拍卖标的有关情况……1.标的均以现状为准进行拍卖……2.拍卖成交后10个工作日内，买受人凭银行缴款票据与丹棱县民政局签订《经营权租赁合同》。3.资产成功处置后，由丹棱县民政局协助买受人完成资产移交事宜。资产移交日定为签订《经营权租赁合同》后的10个工作日内。2017年12月22日，原、被告在《拍卖成交确认书》签章确认。旭春公司于2018年1月3日交纳第一年租金137，500元。虽然具体的移交时间不详，但是，在旭春公司交纳第一年租金之后，旭春公司就接管了案涉养老院，对案涉养老院相关必备的设施、设备等进行了改造和维护，比如线路、用水管道等，添置了空调、电视机等电器。旭春公司改造案涉养老院后，其法定代表人罗晓玲才于2018年6月底前的某天（原、被告均没有提供准确时间）前往丹棱县民政局，与丹棱县民政局签订《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》，该行为符合合同法关于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就的规定。且旭春公司在案涉合同落款时间为2017年12月28日，系对《拍卖成交确认书》和《经营权租赁合同》中有关租金交纳时间的追认。因此，按照合同约定，旭春公司应在2019年1月1日前15日内缴纳第二年租金的时间。本案中，旭春公司至今未交纳第二年租金的行为，符合《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》中约定解除合同的条件，因此，对原告请求解除合同的主张，本院予以支持。本院认为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼等方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。因此本案原、被告签订的《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》应于2019年9月23日解除。 关于第二个焦点。 丹棱县民政局在本案案中主张旭春公司腾退并返还租赁物。本院认为，合同解除后，租赁物应当返还，但本案因疫情发生后相关部门征用租赁物的需要，丹棱县民政局已经与旭春公司办理了财产清理及交接手续，案涉租赁物事实上并未处在旭春公司的控制、使用下，因此本案形成事实上的腾退、返还不能。故本案对丹棱县民政局该项请求不再予以支持。 关于第三个焦点。 旭春公司抗辩认为第二年租金应该从2019年7月1日起算和交纳的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。旭春公司应该从2019年1月1日至2019年9月22日止，交纳第二年的部分租金；从2019年9月23日起至2020年1月22日止交纳案涉养老院实际占用费（因2020年1月23日后被征用，故实际占用费计算至此）。第二年租金交纳期间为：2019年1月1日至2019年9月22日共265天。计算方法和应交金额：137,500元/年÷365天=376.71元/天。376.71元/天×265天=99,828.15元；376.71元/天×122天=45,958.62元，共计145,786.77元。 关于第四个焦点。 对于本案中原告主张的违约金，因租金及租赁物占用期间的费用已经计算值租赁物因疫情需要被征用时止（因被征用的案涉租赁物含丹棱县民政局的案涉房屋租赁物，也含有旭春公司添附部分。至于其被整体征用后对租赁物的补偿问题，本案不予处理。可在计算补偿款时协商处理或另行处理），则原告并未因为被告的违约遭受租金损失。因此，对原告的该项主张，本院不予支持。 关于第五个焦点。 因诉讼中原告丹棱县民政局认可就履约保证金品跌租金后的剩余款项退还旭春公司，则剩余款项44,213.33元【履约保证金19万元（此前是20万元，因为旭春公司差欠民工工资，经旭春公司同意，丹棱县民政局于2020年1月23日将其中1万元用于垫付了旭春公司经营期间的民工工资，故应予扣减）-差欠租金145,786.77元】，应原告由丹棱县民政局向旭春公司返还。 关于第六个焦点。 对于旭春公司经营期间的添附物（包括可拆除和不可拆除的部分），因本案中旭春公司提出反诉后又撤回了反诉，双方又未能在本案中和就该部分协商一致，故本案不予处理。双方可依照《中华人民共和国民法总则》第九条“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源，保护生态环境”之规定，从有利于生产活动，有利于资源节约的角度另行协商处理。如协商不成，旭春公司可就该部分另寻他途解决。 综上所述，原告丹棱县民政局的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、原、被告于2017年12月28日签订的《丹棱县龙鹄养老院经营权租赁合同》于2019年9月23日解除； 二、被告四川省旭春养老服务有限公司应向原告丹棱县民政局交纳2019年1月1日至2020年1月23日的租金和租赁物占用费共计145,786.77元； 三、原告丹棱县民政局应退还被告四川省旭春养老服务有限公司履约保证金190,000元； 四、上述二、三项品迭后，原告丹棱县民政局应于本判决生效后10个工作日内退还被告四川省旭春养老服务有限公司44,213.23元； 五、驳回原告丹棱县民政局其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,656元（原告已预交），由被告四川省旭春养老服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  杨 丹 人民陪审员  杨德贵 人民陪审员  徐天星 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张 蓉