河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0802民初3083号 原告:承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会，住所地:承德市双桥区银都海棠园小区院内。 负责人:高旭新，职务主任。 委托诉讼代理人:赵绍伟，河北德律律师事务所律师。 被告:承德名苑房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区东兴路**。 法定代表人:白金魁，职务经理。 委托诉讼代理人：姜海波，河北蓝岛律师事务所律师。 被告:承德市海棠商贸有限公司，，住所地承德市双桥区下营房银都海棠**楼东侧临街商业房统-社会信用代码: 91130802398902986N。 法定代表人:詹玉莲，职务，总经理。 被告：承德市银泰房地产开发有限公司，，住所地承德市双桥区银星丽苑**楼114铺**统一社会信用代码：9113080273289250XX。 法定代表人：王玉富，职务，董事长。 委托诉讼代理人：袁爱军，河北君兴律师事务所律师。 原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会与被告承德名苑房地产开发有限公司、承德市海棠商贸有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依据被告承德名苑房地产开发有限公司申请，于2020年9月2日，追加了承德市银泰房地产开发有限公司为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会负责人高旭新、委托诉讼代理人赵绍伟到庭参加诉讼。被告承德名苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜海波，被告承德市海棠商贸有限公司法定代表人詹玉莲，被告承德市银泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人袁爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告立即排除妨害，腾空房屋，将侵占原告位于承德市双桥区东侧的物业用房（建筑面积87.24平方米）返还给原告（价值50万元）。2、要求二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于承德市下营房的银都海棠园**楼系被告承德名苑房地产开发有限公司承建，其在建设**楼时在**楼东侧增建一处物业用房，建筑面积87.24平方米，由于该物业用房超出规划批准建设的范围，后在2019年4月10日，承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议研究决定因该房屋不涉及土地使用权纠纷，同意按现状予以保留。根据法律规定，小区物业用房应当归小区业主所有，但被告承德名苑房地产开发有限公司一直未将该物业用房交付给小区或物业公司，且自2014年开始由被告承德市海棠商贸有限公司占有使用，原告找二被告要求将此物业用房交出，但被拒绝。二被告的行为严重侵害了小区全体业主的合法权益，故原告代表小区业主向你院提起诉讼，请求你院判决二被告立即排除妨害，腾空房屋，将侵占原告位于承德市双桥区东侧的87.24平方米的物业用房返还给原告。望支持原告的诉讼请求。 被告承德名苑房地产开发有限公司辩称，本案诉争房产虽位于银都海棠园9号楼东侧，但该房产并非承德名苑房地产开发有限公司所承建，该房产是承德市银泰房地产开发有限公司承建的。同时，银都海棠园小区内供热、配电、消防控制室、物业管理等配套工程都修建在承德市银泰房地产开发有限公司院内，由承德市银泰房地产开发有限公司管理维护。因此，本案起诉承德名苑房地产开发有限公司主体不适格，请求贵院依法追加承德市银泰房地产开发有限公司作为本案被告。 被告承德市海棠商贸有限公司辩称，我公司与承德市银泰房地产开发有限公司为租赁关系，按时缴纳房租，系合法承租，本案与我公司无关。 被告承德市银泰房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，所诉争房屋由承德市银泰房地产开发有限公司承建，归属于承德市银泰房地产开发有限公司，整个小区有按规划建设好的已经验收合格交付使用的物业用房。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、银都海棠园业主委员会成立的文件，拟证明原告的成立符合法律规定，有权代表小区业主提起诉讼，是合法的诉讼主体；2、涉案房屋照片一份，拟证明涉案房屋位置在9号楼东侧，该房屋位置在银都海棠园小区范围内；3、银都海棠园小区9号楼规划图及承德市解决房地产开发遗留问题工作小组于2019年作出的专题会议纪要，该会议纪要第4页明确写明9号楼东侧增建一处物业用房，面积87.24平方米，拟证明涉案房屋确属物业用房，虽然是在规划外建设，但根据会议纪要予以保留；4、银都海棠园整体规划图，拟证明涉案房屋的位置在小区整体范围内，当时规划物业用房的面积是1500平米。 经庭审质证，被告承德名苑房地产开发有限公司对原告提交的1号证据、2号证据没有异议。对3号证据真实性无异议，但物业用房全都是由承德市银泰房地产开发有限公司承建的，会议纪要是由于银都海棠园办理房本所形成的。对4号证据第一张图纸无法确定是最后的设计规划图，第二张图纸没有本案所诉争的房屋。 被告承德市银泰房地产开发有限公司对原告提交的1号证据、2号证据没有异议。对3、4号证据不认可原告的证明目的。3号证据的政府会议纪要是2019年5月14日形成的，关于银都海棠园小区纪要部分是为了办理房本的问题，关于整个小区的物业用房建设没有涉及，也没有原始的关于物业用房的事实证据材料，故凭这份会议纪要没有根据将临时商业用房变成物业用房。9号楼单独开发，是因为原来的电子公司破产企业资不抵债，由承德名苑房地产开发有限公司独立开发，小区剩下的所有建筑都是银泰开发建设的，所争议的9号楼东侧房屋是银泰公司建设的；4号证据原告所说的银都海棠园整体规划图，是规划方案图,市规划局批注“原则同意此方案”表示的就是计划方案意思，规划局批准的修建性详规，才是最终结果，关于银都海棠规划详规批准的物业用房我们出示证据，所争议的房屋是银泰公司建设的，不能达到原告的证明目的。 被告承德市海棠商贸有限公司认为原告提交的证据与其无关。 被告承德名苑房地产开发有限公司向本院出示证据:协议书一份，拟证明被告承德名苑房地产开发有限公司和承德市银泰房地产开发有限公司于2009年1月30日签订协议，明确按照承德市政府会议精神，银都海棠9号楼和承德市银泰房地产开发有限公司承建的1-8号楼统一合并为一个小区，统一进行规划建设，小区的物业管理、供热、消防等配套工程都修建在承德市银泰房地产开发有限公司工地范围内，由承德市银泰房地产开发有限公司建设上述的配套设施，因此原告起诉承德名苑房地产开发有限公司主体不适格。 经庭审质证，原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会对被告名苑公司提交的证据真实性不认可，与本案房屋无关联性，主要内容针对人防工程的地下室。 被告承德市银泰房地产开发有限公司认可被告承德名苑房地产开发有限公司的意见，也是我方出示的1号证据，因为9号楼建不出来独立物业、消防设施等，因9号楼地址是破产电子企业的办公楼，才单独由名苑开发结算，整个小区政府是统一规划开发的，故9号楼同1-8号楼是一个小区，供热、配电、消防、物业工程、以及人防工程是一体规划建设的，都由承德市银泰房地产开发有限公司统一建设。 被告承德市海棠商贸有限公司认为被告承德名苑房地产开发有限公司提交的证据与其无关。 被告承德市银泰房地产开发有限公司向本院出示证据:1、协议书一份，被告承德名苑房地产开发有限公司与承德市银泰房地产开发有限公司于2009年1月30日达成的，拟证明9号楼和银都海棠1-8号楼合并成一个小区，承德市银泰房地产开发有限公司承建统一的供电、供热、物业等公共配套设施，在银都海棠园小区院内；2、银都海棠小区配套设施验收项目交接表三份，时间是2013年10月12日，第一份是银都海棠园小区物业用房验收交接表，拟证明物业用房在小区院内供热站二层，建筑面积234平方米，符合建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二至千分之三的标准配置物业管理用房标准，接受单位是承德市住房和城乡建设局物业监管科，由承德市居住小区配套服务设施验收小组验收合格并交付使用。还有居委会办公用房验收交接表、公厕用房验收交接表，说明整个小区的公共设施由承德市银泰房地产开发有限公司建设，并且经主管部门验收合格交付使用，物业用房和其他公共设施都是按规划建设的。而所争议的房屋由承德市银泰房地产开发有限公司建设，不是物业用房，原告出示的证据9号楼规划图，也没有单独规划建设物业用房。 经庭审质证，原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会对被告承德市银泰房地产开发有限公司提交的1号证据不认可，与本案没有关联性，并没有说由承德市银泰房地产开发有限公司来建设，从内容上没有涉及到物业用房由谁修建，是说由承德市银泰房地产开发有限公司统一修建一个地下室，达不到其证明目的；对2号证据验收交接表3份，从形式上看有一份交接表没有时间，对真实性有异议。接受领导不是物业公司的人，也不是业主委员会的人，业主委员会成立后又聘用了一个新的物业公司，在交接的时候没有看到交接表。从时间看，交接时间是2013年，原告提交的会议纪要是在2019年，关于居委会用房等根据原告提交的规划图是单独计算面积的，与物业用房不能混为一谈。 被告承德名苑房地产开发有限公司对被告承德市银泰房地产开发有限公司提交的证据无异议。 被告承德市海棠商贸有限公司认为被告承德市银泰房地产开发有限公司提交的证据与其无关。 经庭审确认，本院对各方当事人提交的证据认定如下：原告提交的1号、2号证据各方均无异议，本院予以采信；3号证据银都海棠园小区9号楼规划图没有规划涉案房屋和承德市解决房地产开发遗留问题工作小组专题会议纪要意见不一致，本院不予采信；4号证据银都海棠园整体规划图，因为是方案图,不是规划局最终批准的修建性详规，本院不予采信。被告承德名苑房地产开发有限公司提交的证据与被告承德市银泰房地产开发有限公司提交的1-2号证据，内容真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。 根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院审理查明事实如下:被告承德名苑房地产开发有限公司是银都海棠园小区9号楼的开发建设单位，被告承德市银泰房地产开发有限公司是银都海棠园小区1-8号楼的开发建设单位。根据承德市政府办公会议精神,9号楼和银都海棠1-8号楼规划合并成一个小区。于2009年1月30日，承德名苑房地产开发有限公司与银泰房地产开发有限公司达成协议，由被告银泰房地产开发有限公司统一承建银都海棠小区的供电、供热、物业等公共配套设施；银都海棠小区配套设施验收项目于2013年10月12日，由承德市居住小区配套服务设施验收小组验收合格，承德市住房和城乡建设局物业监管科接收，并交付银都海棠园小区物业公司使用。银都海棠居住小区验收交接的物业用房，在小区院里供热站二层，建筑面积234平方米。2020年1月13日，承德市双桥区营房社区银都海棠园小区成立业主委员会并备案，聘用了新的物业公司，原来的物业公司退出，并将所使用的物业用房交付给了新的物业公司；承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会对9号楼东侧临街商业用房的性质和归属发生争议，审理查明，9号楼东侧临街房屋为承德市银泰房地产开发有限公司承建，归其所有使用，并于2014年出租给被告承德市海棠商贸有限公司使用至今，不是规划的物业用房。 本院认为，本案所争议的银都海棠园9号楼东侧建筑面积为87.24平方米房屋，为被告承德市银泰房地产开发有限公司承建，归其所有使用，不属于小区规划的物业用房范围。承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会作为原告，所提供的证据不能证实争议房屋属于物业用房性质。因此，其请求法院判决被告立即排除妨害，腾空房屋，返还给原告所争议房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 驳回原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费4400.00元(已减半收取)，由原告承德市双桥区营房社区银都海棠园小区业主委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  栾佳为 二〇二〇年九月二十三日 书记员  陈 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。