山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1518号上诉人(原审被告)：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地：大同市南郊区平旺乡煤峪口村峪旺苑****办公楼。法定代表人：李廷忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩俊芳，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：云立珍，男，1973年7月25日出生，汉族，住山西省大同市云冈区燕北里单身楼******。委托代理人：赵蕾，山西儒风律师事务所律师。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司(以下简称正宏公司)与被上诉人云立珍商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩俊芳、被上诉人云立珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正宏公司上诉请求：一、撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初530号民事判决,依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足、判决错误,二审法院应依法判决驳回云立珍的诉讼请求。1、云立珍一审提供了正宏公司于2018年5月28日出具的《承诺书》,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。从云立珍提供的此证据能够说明,双方于2018年5月28日已对《商品房买卖合同》原约定的交付房屋期限及未按期交付房屋应承担的违约责任进行了重新约定,一审法院不应再行就原《商品房买卖合同》所约定的未按期交付房屋承担的违约责任予以支持。2、云立珍一审提供了正宏公司与业主代表于2018年9月9日支付了所有业主没有如期交房租房补偿款40万元整的收条，充分说明正宏公司已对没有如期交房进行了补偿,对这一事实云立珍也予以认可，一审法院再行判决属于重复支持。且对于补偿款收取有郝瑞雪等四人代表全体业主出具的收条足以证实。3、一审法院将《承诺书》中承诺的交房时间与领取钥匙时间混为一谈是导致本案作出错误判决的又一原因。正宏公司于2018年5月28日所出具的承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。而通过正宏公司一审所举证据能够证明正宏公司在约定的期限内已经交付了约定的楼房。在大同市平城区人民法院受理的同类案件中,案号为(2020)晋0213民初532号商品房销售合同纠纷案件中,王伟于2018年7月31日已领取了钥匙并验收了房,王伟购买了正德嘉苑小区4幢1单元7层705房屋;案号为(2020)晋0213民初534号商品房销售合同纠纷案件中,梁海东于2018年7月22日已领取了钥匙并验收了房,梁海东购买了正德嘉苑小区3幢2单元9层903房屋。至于云立珍由于何种原因迟延领取钥匙，此于正宏公司无关。故正宏公司已按照2018年5月28日所出具承诺书内容于2018年7月底前交付了1至4号楼四栋楼房,并未延期交房,正宏公司未违约。云立珍辩称，原判正确，应予维持。云立珍向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告迟延交房违约金人民币11000元（自2018年1月1日起，至2018年11月30日止，每月1000元，共计11个月）。2、本案各项诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的正德嘉苑小区4号楼3单元9层904号房，总价为347940元，房款已交付；合同约定交房期限为2017年12月31日,交房条件为该商品房已取得工程竣工验收备案表。2018年9月9日因业主和本案被告发生纠纷大同市平城区新旺派出所进行调解，被告给付郝润雪等业主400000元补偿费；2018年9月7日本案原告签订了入户钥匙领取单并签字。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方合意，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告却未按约向原告交付房屋，显系违约，理应承担违约责任。依照合同约定，“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，因此从2018年1月1日起，被告应向原告支付违约金至房屋实际交付之日。2018年5月28日被告因不能如期交工，向业主作出承诺，保证2018年7月31日前4号楼如期交工。原告在2018年9月7日领取了入户钥匙，但被告陈述在领取钥匙时房屋并没有通水电，因此房屋不具备实际交付条件。原告陈述被告交房日期为2018年11月30日，但原告未就自己的主张提供证据，而原告提供的收条中明确确认电梯交付使用的时间为2018年9月15日。因此被告违约时间应分段计算为2018年1月1日至2018年7月31日应按照商品房买卖合同约定，按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金，计1475元（万分之0.2×逾期212天×购房款347940元），自2018年8月1日至2018年9月15日，按《承诺书》约定，每月补偿原告1000元的违约金，计1500元。被告辩称在2018年7月底前已经交付了1至4号楼，也通知了1至4号楼业主领取钥匙并验收交房，但根据原告提供的收条中明确确认电梯交付使用的时间为2018年9月15日，故在此之前不具备实际交房条件，因此被告所辩与事实不符，一审法院不予采信。另被告辩称已经向原告作出补偿，同时提交“收条”一份，本院认为，该“收条”显示是郝瑞雪等四人收取了被告的租房补偿款，而此四人中没有原告，被告也没有提供此四人所代表哪些人收取租房补偿款，且原告陈述并未收到上述补偿款，被告所述已经对原告补偿无据为证，一审法院不予采信。综上所述，被告未按照《商品房买卖合同》以及《承诺书》的交房期限向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告大同市正宏房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付原告云立珍违约金2975元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由原告负担28元，由被告负担10元。本院二审期间，当事人对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。当事人在二审中均未提交新证据。关于当事人二审中争议的事实，本院认定如下：一、关于正宏公司是否存在未按《承诺书》向云立珍迟延交付案涉房屋的问题，正宏公司虽主张已依《承诺书》于2018年7月底前交付了房屋，并未延期交房，但云立珍领取案涉房屋钥匙的时间为2018年9月7日，正宏公司未提交证据证明其已在7月底前通知云立珍领取案涉房屋钥匙，而双方在案涉房屋的《商品房买卖合同》中约定的交房条件为：已取得建筑工程竣工验收备案表，并符合该合同约定的商品房，而正宏公司提交的证据不能证明在云立珍领取案涉房屋钥匙时将符合交房条件的房屋交付云立珍，正宏公司关于已按《承诺书》约定交付房屋的主张不能成立，本院不予采纳。二、关于云立珍是否收到正宏公司所称的租房补偿款的问题，正宏公司上诉称已于2018年9月9日向业主代表支付了没有如期交房的租房补偿款40万元整，充分说明该公司已对没有如期交房进行了补偿，原判属于重复支持。经查，《收条》证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春于2018年9月9日收取了40万元的租房补偿款，但正宏公司未能提交相关证据证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春收取的40万元的租房补偿款中包括了给付云立珍的补偿款以及云立珍也收到了租房补偿款，故不能认定云立珍已收到了租房补偿款。正宏公司的该主张亦不能成立，本院不予采纳。本院认为，正宏公司与云立珍所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。正宏公司于2018年5月28向业主出具的《承诺书》，系其单方书面承诺，是其真实意思的表示，且云立珍表示认可，故该《承诺书》的内容具有法律效力。一审法院根据《商品房买卖合同》及《承诺书》将违约金计算分段认定并无不当，且云立珍对违约金的计算未提起上诉，本院予以确认。因而，正宏公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，正宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大同市正宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 马卉妍二○二○年九月二十七日书记员 常 佳