广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初17649号原告：张熙，男，1985年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市万江区**************************，公民身份号码为513************03X。委托诉讼代理人：唐静、陈金海，北京市盈科（东莞）律师事务所律师、实习律师。被告：东莞市尚峰物业投资有限公司，住所：广东省东莞市万江区****************，统一社会信用代码914************935。法定代表人：陈昌武，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈展林、吴明恒，广东章禹律师事务所律师。原告张熙诉被告东莞市尚峰物业投资有限公司（以下简称“尚峰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序独任审判，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告张熙及其委托诉讼代理人唐静，被告委托诉讼代理人陈展林、吴明恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张熙诉称，原告在被告开发的万江尚峰广场（又名温莎堡）看房时，看到销售中心广告登记牌中的销售广告称四房劲省18万、面积增加21.23平方米，现场的沙盘模型、样板房及销售人员的介绍均表明该21.23平方米即为开发商赠送面积，包括入户处的赠送面积4.59平方米，样板房的装修已将大门前移并将该入户处面积装修入室内，销售人员介绍称业主收房后均可按照样板房装修。原告经多方对比，认为该楼盘赠送多，优惠划算，即下定决心买房，并于2015年4月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于东莞市万江区*************************商品房（以下简称“案涉房屋”）。2015年8月31日被告将商品房及赠送面积部分交付给原告，交楼时入户大门外墙壁是毛坯状态，并未像其他公共通道那样贴上瓷砖，原告收楼后即开始装修，装修方案即按照样板房进行装修，其中大门前移并将入户大门赠送面积4.59平方米移入室内，原告的装修方案经被告的物业管理公司审批通过，且物业管理公司定期巡查，也并未对原告的装修提出任何异议。事实上该小区购买该户型的业主基本都是按照被告的样板房进行装修的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房出卖人就商品房的开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中被告在广告中宣称赠送21.23平方米，其中包括入户处赠送面积4.59平方米，被告销售处的沙盘、样板房、销售人员的介绍以及现场交房的毛坯状态均反映出为赠送，且价值18万元，这些很显然对原告购房有重大影响，视为要约，应当视为商品房买卖合同的内容，且被告将赠送面积均赠送给原告，原告按照样板房进行了装修，实际履行了前述关于赠送约定的合同内容。然而原告的邻居主张原告的入户门前赠送面积约4平方米为公共通道，于2016年向法院提起建筑物区分所有权纠纷之诉，将原告、被告及东莞市福好物业服务有限公司告上法庭，该案经二审终审判决原告及被告应将入户大门移回，恢复公共通道用途。原告无奈于2019年5月将大门移回，退还赠送面积部分。原告认为，原告在被起诉后才知道入户门前的赠送面积规划为公共通道，被告作为开发商，相关规划报建手续是被告拟制并提交，明知道赠送面积规划为公共通道但却故意隐瞒，广告宣传及销售行为明显欺诈及误导，致使原告将入户门前的通道装入室内，导致原告移大门损失、对赠送部分的装修为附着物而无法搬迁的损失、赠送面积因退还致无法兑现的损失，导致前述损失的过错完全在于被告，应由被告承担并赔偿前述原告全部的损失。另原告的总电闸开关装在入户赠送面积处，被告也应为原告移入屋内，入户赠送面积退还作为公共通道后，该处没有采光，被告应加装电线并安装公共照明及消防照明，以确保公共通行安全及消防安全。因被告销售时的欺诈误导，隐瞒真相向原告赠送公共通道面积，导致原告逾期办理不动产权证，被告应向原告支付逾期办证违约金。原告为了维护自身权益，诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原被告双方关于被告将东莞市万江区**************************入户处面积4.59平方米赠送给原告的约定无效；二、被告立即向原告赔偿移大门费用16062元；三、被告立即向原告赔偿第一次装修入户赠送面积部分的装修损失22467.4元；四、被告立即向原告赔偿因赠送面积4.59平方米退还致无法兑现的损失48257元（计算方式：房价10513.69元×4.59平方米=48257元）；五、被告立即向原告支付逾期办理不动产权证的违约金978.4元（计算方式：房屋总价款978404×1‰=978.4元）；六、被告将原告安装于赠送面积处的总电闸开关移入原告的屋内；七、被告在入户公共通道处加装电线并安装公共照明灯、消防照明灯；八、本案诉讼费由被告承担。被告尚峰公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》中既没有将案涉房屋入户处面积4.59平方米赠送给原告的约定，也不存在被告误导或者欺诈原告赠送4.59平方米面积的情形。原告所提供的生效民事判决已就相关合同内容作出了查明认定，原告应当自行承担其侵权后果，因此原告的诉讼请求均没有事实及法律依据，依法应予以驳回；二、关于原告诉请的逾期办证违约金。根据被告提交的《不动产权证书》显示，案涉万江尚峰广场1号楼1单元2101房、2502房、503房，2单元2303房、3303房均已在2017年4月19日成功办理了确权备案登记手续，证明包括案涉房屋在内的万江尚峰广场1号楼1单元及2单元房屋均在2017年4月19日完成了确权备案登记手续，被告至此已完成协助办证义务。原告于2015年8月31日收楼，自2016年8月30日起就知道并应当知道其权利受损，而原告并未在三年诉讼时效内主张权利，依法应当驳回该项诉请；三、关于原告的第六、七项诉讼请求，由于案涉入户公共通道属于全体业主共有部分，被告无权擅自拆除位于该位置的总电闸及加装电线，相关行为必须符合总体设计、消防规划及获得全体业主同意，故原告该两项诉请没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2015年4月17日，原告张熙作为买受人，被告尚峰公司作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为201504170A396E577256），合同约定原告张熙向被告尚峰公司购买位于东莞市万江区*************************（以下简称“案涉房屋”）；合同约定案涉房屋建筑面积共117.88平方米，其中，套内建筑面积93.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.82平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10513.69元，总金额978404元；原告以银行按揭方式付款，即于2015年4月17日前付清首期楼款298404元（含定金），剩余房款680000元，由原告向银行按揭贷款在办理贷款合理期限内放贷支付给被告。关于产权登记，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：出卖人自商品房交付使用之日起365日内完成确权手续，买受人放弃追究出卖人逾期办证的违约责任。自商品房交付使用之日起超过365日仍无法办理房地产权证的，买受人有权提出解除合同，出卖人需按已收房价款的1‰支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，违约金自交付使用第365日起按每日万分之一计算，但违约金总额不得超过已收房价款的1‰。但是，如因买受人尚拖欠有关购房费用（包括但不限于房款、物业管理费、水、电费用、物业维修基金或有关办证税费等）或因其他原因导致贷款银行不同意其办证等原因造成买受人不能在约定时间内取得房地产权属证书的，出卖人有权相应顺延办证时间并无须承担任何违约责任。关于房屋的使用，合同约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件一为《房屋平面图》，该图显示案涉房屋的产籍号为03-0357-00001，建筑面积为117.88㎡，套内面积为93.06㎡，分摊面积为24.82㎡；合同附件三为《装饰、设备标准》，其中“共用设施与设备”显示供电为“地埋电缆”、消防设施为“消防栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统、应急照明”；合同附件五为《其他补充》，该《其他补充》第九条第2项、第4项约定，“为了方便相应业主合理使用其房屋，买受人同意个别角落公共部位仅限于该商品房相邻业主使用，买受人对该使用方式予以理解并不持异议。”“为便于买受人的使用，出卖人同意接受买受人的申请，允许买受人委托的施工单位（该施工单位须通过出卖人认可）按确定的内容及标准对房屋户内花园、入户花园进行改造，但该改造行为不得违反法律法规及他人权益，买受人同意自行承担改造的一切后果，并不得以改造前后的图纸、户型布局、面积、交付标准不一致等为由要求出卖人承担任何违约责任。”第十一条第2、3项约定，“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，商品房及其环境的具体细节以合同的附图为准。该方案和经济技术指标仅供参考，在履行法律法规规定的程序后，该规划可能发生局部调整。”“本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积可能不同，请在正式认购前详细查阅销售现场公示的合同附图和相关资料。”第十二条约定，“本合同及附件所约定的关于买卖该商品房的全部协议内容，取代以前的一切讨论、声明、提供的资料、认购书和其他协议。”案涉合同签订后，被告于2015年8月31日向原告交付案涉房屋；案涉房屋于2019年12月26日办理不动产权证，证号为粤（2019）东莞不动产权第*******号，权利人为原告。另查明，原告周松青诉被告东莞市尚峰物业投资有限公司、东莞市福好物业服务有限公司、张熙建筑物区分所有权纠纷一案，案号为（2016）粤1971民初6299号。该判决查明，“被告尚峰公司将案涉22**号毛坯商品房交付给被告张熙使用，交付时案涉22**号商品房的入户大门原状的位置系与编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后被告张熙自行装修后将案涉22**号房入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道；案涉楼盘在销售时的样板房位于1号楼1单元3楼以及1号楼2单元21楼，样板房的入户大门位置与案涉22**号商品房的入户大门位置基本是一致的，也是往前平移的；案涉22**号商品房入户大门往前平移前，案涉22**号商品房入户大门门前通道原状为没有照明，墙面没有张贴与公共通道墙面一致的瓷砖，地面铺设了地板砖。”并判决如下：“一、被告东莞市尚峰物业投资有限公司、被告张熙应在判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市万江区**************************的入户大门恢复至编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。二、驳回原告周松青的其他诉讼请求。”东莞市中级人民法院于2017年6月1日作出（2017）粤19民终1741号民事判决，判决维持原判，该判决已经发生法律效力。上述判决生效后，原告张熙将案涉入户大门移回原处（即编号201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置），退还入户处赠送面积部分。遂后，原告诉至本院。关于入户处赠送面积4.59平方米的约定。原告主张，被告的销售广告称“四房劲省下18万、面积增加21.23平方米”，现场的沙盘模型、样板房及销售人员的介绍均表明该21.23平方米为开发商赠送的面积，包括入户处赠送面积4.59平方米；01户样板房的装修已将大门前移并将入户处赠送面积4.59平方米装修入室内，销售人员称业主收房后均可按样板房装修，且交楼时大门外墙壁是毛坯状态，并未像其他公共通道那样贴上瓷砖。原告认为上述关于“入户处赠送面积4.59平方米”的约定对原告购房有重大影响，视为要约，属商品房买卖合同的内容。而东莞市中级人民法院生效的（2017）粤19民终1741号民事判决，认定案涉“入户处赠送面积4.59平方米”属公共通道，判令原、被告将其恢复原状及用途。故原告诉请法院确认双方关于“入户处赠送面积4.59平方米”的约定无效，被告应向原告赔偿因该赠送面积退还致无法兑现的损失、迁移入户大门费用、原告第一次装修该赠送面积损失；判令被告将总电闸开关迁入屋内，在入户公共通道处加装电线、照明灯。为此，原告提交了销售中心广告牌照片、沙盘模型照片、样板房照片、01户型与03户型交楼时墙面对比照片、01户型按样板房装修照片、东莞市中级人民法院民事判决书、移门后的照片、收款收据、装修合同书、报价单、收据、订货单等作为佐证。被告认为，双方对赠送面积并未进行约定，被告也未收取相应的对价，故原告第一、四项诉请不应支持；原告诉请的移门费用、自行装修公共通道的费用，应由原告自行承担；被告在办理大确权之后已履行协助办证义务，原告现诉请被告承担违约金，已超过诉讼时效，依法不应支持；本案系因原告自行装修侵占公共通道而被法院判决移门，不是合同无效导致，案涉公共通道属于全体业主共有，原被告均无权擅自拆除该位置的电闸、加装电线及照明灯具，相关行为必须符合总体设计及消防规划，并得到全体业主同意，原告的该项诉请没有任何事实及法律依据。关于逾期办证的原因。被告向法院提交五份《不动产权证书》，主张案涉万江尚峰广场1号楼1单元2101房、2502房、503房，2单元2303房、3303房均已在2017年4月19日成功办理了确权备案登记手续，被告至此已完成协助办证义务。庭审中双方一致确认案涉房屋逾期办证的原因是占用公共通道导致无法通过规划审批。庭审中，双方一致确认案涉房屋交付时的情况与（2016）粤1971民初6299号民事判决书查明的情况一致，即案涉房屋为毛坯状态、入户大门原状的位置系与编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，强弱电预留接口在大门内；入户大门门前4.59平方米的公共通道原状为没有照明，墙面没有张贴与公共通道墙面一致的瓷砖、地面铺设了地板砖。被告主张案涉房屋交付时，已符合合同附件三约定的装饰、设备标准。以上事实，有原告提交的销售中心广告牌照片、沙盘模型照片、样板房照片、商品房买卖合同、不动产权证、照片、民事判决书、收款收据、工程合同书、照片、收据、酒柜照片、订货单、报价单等，被告提交的商品房买卖合同、不动产权证（5份）以及本院证据交换笔录、开庭笔录附卷为证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点有：一、双方是否存在关于赠送入户处面积4.59平方米的约定；二、原告诉请的各项赔偿依据是否充分；三、被告应否承担迟延办证的违约责任；四、原告诉请的总电闸开关迁入屋内，在入户公共通道处加装电线、照明灯能否得到支持。关于焦点一。首先，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件均没有关于房屋赠送面积的约定。其次，开发商对案涉01户型宣传，“根据最新《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为GB/T50353-2013）要求，自2014年7月1日起，所有报建项目均按照最新标准计算建筑面积，许多目前不计入建面或减半计入建面的将计算全面积。”“本产品不计面积，新规范按全面积计算，增加4.59㎡。”从上述宣传内容来看，开发商仅仅就新旧规范计算建筑面积进行了比对，对赠送案涉入户花园4.59平方米并未做出具体而确定的允诺，且案涉《商品房买卖合同》约定的计价方式为按套内建筑面积，案涉房屋的套内建筑面积为93.06平方米，案涉入户花园4.59平方米是否计入建筑面积，均不影响案涉房屋价格的确定，故上述宣传资料不应视为合同内容。第三，合同附件五《其他补充》第十一条、十二条明确约定，“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，商品房及其环境的具体细节以合同的附图为准。”“本合同及附件所约定的关于买卖该商品房的全部协议内容，取代以前的一切讨论、声明、提供的资料、认购书和其他协议。”因此，即使开发商对案涉房屋的宣传与实际不一致，也应当以合同及其附件的约定为准。综上，原告提交的证据不足以证明其与被告之间存在赠送入户处面积4.59平方米的约定，原告请求确认该约定无效，缺乏事实依据，本院不应支持。关于焦点二。原告诉请的各项赔偿依据是否充分。本院认为，因案涉《商品房买卖合同》并无明确入户处4.59平方米的公共通道属于原告独占使用，且东莞市中级人民法院生效的（2017）粤19民终1741号民事判决书已认定，原告张熙将案涉22**号房入户大门往前移，封闭占用了该层楼道部分公共通道不属于法律规定的合理使用，并判令原告将案涉争议公共通道恢复原状、恢复公共通道用途。本案原告诉请的移大门费用、案涉入户处4.59平方米装修损失，属原告恢复案涉争议公共通道的原状及用途产生的费用及损失。合同附件五《其他补充》第九条第4项约定，“为便于买受人的使用，出卖人同意接受买受人的申请，允许买受人委托的施工单位（该施工单位须通过出卖人认可）按确定的内容及标准对房屋户内花园、入户花园进行改造，但该改造行为不得违反法律法规及他人权益，买受人同意自行承担改造的一切后果，并不得以改造前后的图纸、户型布局、面积、交付标准不一致等为由要求出卖人承担任何违约责任。”该费用及损失均应由原告自行承担，原告诉请被告赔偿该两项费用、损失，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。因案涉《商品房买卖合同》并未将案涉入户花园4.59平方米计入套内建筑面积进行计价，被告也未就该部分面积收取价款，原告诉请被告赔偿因赠送面积无法兑现的损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于焦点三。案涉房屋于2015年8月31日交付原告使用，因占用公共通道导致无法通过规划验收，后因另案诉讼由法院判令整改后，原告于2019年12月26日取得案涉房屋权属证书。在这过程中，对案涉房屋是否违反规划、整改措施是否到位等因素均不确定，原告不存在怠于行使权利的情形，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。根据业已查明的事实可知，被告未能在合同约定的时间内为原告办理案涉房屋权属证书，已经构成违约，应承担迟延办证的违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，“买受人愿意继续履行合同的，违约金自交付使用第365日起按每日万分之一计算，但违约金总额不得超过已收房价款的1‰。”即使按被告主张的大确权时间2017年4月19日，原告诉请按已收房价款的1‰（978404元×1‰=978.4元）计算逾期办理不动产权证违约金，有合法依据，本院予以支持。关于焦点四。根据被告提交的证据以及双方在庭审中的陈述，被告在将案涉房屋交付原告使用时，已将强弱电预留接口安装在大门内，案涉房屋所在楼层公共区域已安装照明灯及消防应急照明设施，符合案涉《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告在案涉房屋装修的过程中，自行对入户处4.59平方米的公共通道进行改造，并因此改动案涉房屋交付时电箱的位置，现原告诉请被告将总电闸开关迁入屋内，在入户公共通道处加装电线、照明灯，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市尚峰物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张熙支付逾期办理不动产权证的违约金978.4元。二、驳回原告张熙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费997.06元（原告已预缴），由原告张熙负担987.09元，由被告东莞市尚峰物业投资有限公司负担9.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李少娟二〇二〇年九月二十五日书记员  陈慧敏