上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9964号原告(反诉被告)：白鹏飞，男，1989年10月27日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：沈斌，公司员工。原告白鹏飞与被告上海车享家汽车科技服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，进行了审理。被告上海车享家汽车科技服务有限公司于2020年8月21日提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告白鹏飞的委托诉讼代理人苏展，被告上海车享家汽车科技服务有限公司的委托诉讼代理人沈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白鹏飞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月31日解除；2、判令被告支付原告2020年3月20日至2020年7月31日的租金121,268.13元；3、判令被告支付原告违约金327,664.80元(按照年租金1,638,324元标准计算六个月)；4、判令被告支付原告滞纳金66,174.95元(以165,852元为基数，自2020年3月20日起至2020年7月31日止，按每日千分之三计算)；5、判令被告赔偿原告律师费20,000元；6、判令被告支付原告2018年9月20日至2020年7月31日物业费13,365.10元、水电费1,229元；7、判令被告支付原告开具发票税金4,416元。事实和理由：2017年9月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于松江区乐都路XXX号XXX、XXX室XXX层出租给被告经营使用，租期自2017年9月15日至2022年9月19日，无免租期。2020年3月20日，被告需支付下一期租金165,852元，但经原告多次催讨，被告始终未予支付，被告行为已构成根本违约，故原告起诉，要求判如所请。被告上海车享家汽车科技服务有限公司辩称，我公司同意解除合同，但解除时间应为2020年6月10日，原告委托律师向被告发送了终止合同的律师函，被告已于2020年7月31日返还房屋。不同意原告的诉讼请求。被告认为原告计算的租金期限有误，应为2020年3月20日至2020年6月9日。原告主张的违约金过高，要求法院依法调整。原告主张的滞纳金金额过高，我公司不同意支付。原告未提供实际支付律师费的凭证，故我公司不同意支付。我公司愿意支付物业费、水电费，具体金额按照房屋交接确认书中确认的金额计算。根据合同约定，租金为含税金额，故原告在主张租金的同时主张开票的税金，属于重复主张，故不同意支付。在诉讼过程中，反诉原告上海车享家汽车科技服务有限公司向本院提出反诉请求：判令原告返还被告履约保证金25,833元。事实和理由：2017年9月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于松江乐都路XXX号XXX、XXX室XXX层出租给被告经营使用，租期自2017年9月15日至2022年9月19日止。现双方租赁合同已解除，根据合同约定被告应当返还原告履约保证金。反诉被告白鹏飞辩称，原、被告签订合同后，原告按照合同约定交付房屋，被告2020年3月20日拒付租金，已构成根本违约，造成原告经济损失，因此履约保证金应当予以没收，不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将位于上海市松江区乐都路XXX号XXX、XXX室XXX层房屋，建筑面积199平方米，出租给乙方经营汽车销售、服务类业务使用。2.1本合同租赁期限自2017年9月20日起至2022年9月19日止，无免租期。2.2租金按一下方式确定(含税)：Y1-Y2租赁年度人民币25,833元/月；Y3-Y4租赁年度人民币27,642元/月；Y5租赁年度人民币29,577元/月，租赁年度是指自免租期届满之次日起满十二个自然月。2.3本合同租金按每6个月为一次支付周期，第一个支付周期指自免租期届满之次日起向后推算满6个月止，以此类推。2.4租金为含税金额，甲方应提前拾个工作日向乙方提供合法的房屋租赁发票，乙方于收到甲方提供的发票后伍个工作日向甲方支付租金(遇节假日则顺延)。若甲方迟延提供房屋租赁发票或收据、不配合乙方办理相应租金发票代开手续，则乙方有权延付租金且不视为违约。3.1本合同签订后伍个工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于壹个月租金共计人民币25,833元作为定金。3.4免租期(包括延长后的免租期)届满且乙方实际正常开业后，乙方支付的定金转为履约保证金。3.5租赁期限届满且不再续约时，在乙方按本合同约定交还租赁房产并缴清所有费用后七天内，甲方须将乙方已付之履约保证金全额无息一次性退还乙方。7.5有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，且有权要求乙方承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，并要求乙方赔偿其遭受的损失：a)除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金超过30日；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知乙方。10.4本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费用等一切合理费用。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。被告向原告支付履约保证金25,833元，并已付清2020年3月19日之前的租金。2020年5月16日，原告委托上海利歌律师事务所向被告寄送《律师函》，载明：要求被告于收到本通知后5日内向原告付清拖欠的下一期房屋租金共计165,852元。逾期不付清上述费用的，原告将依据《租赁合同》7.5条约定，提前终止合同并通过法律诉讼途经维护自身的合法权益。被告于2020年5月19日收到。2020年5月21日，原告向被告寄送2020年3月20日至2020年9月19日的租金的增值税发票。被告于2020年5月22日收到。2020年6月9日，原告再次委托上海利歌律师事务所向被告寄送《律师函》，载明：要求被告在2020年6月23日前向原告付清所拖欠的房屋租金共计165,852元。逾期不付清上述费用的，原告将依据《租赁合同》7.5条、9.1条、10.4条约定，提前终止合同，并追究被告违约责任和经济赔偿。被告于2020年6月10日收到。2020年6月13日，原告与上海利歌律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付律师费20,000元。2020年7月31日，双方办理房屋交接手续，并签署《房屋交接确认书》，载明：退房日期2020年7月31日。乙方应支付的费用如下：水费189.32元；电费915.04元；物业管理费12230元，需核完后结算，支付于白鹏飞。交还钥匙2把。以上事实，有租赁合同、付款凭证、律师函、邮寄凭证、房租费发票、微信聊天记录、律师合同、律师费发票、房屋交接确认书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。原告于2020年5月16日、6月9日两次发函要求被告支付租金，被告均未予支付，故解除权已成就。双方争议之处在于合同何时解除，原告认为双方于2020年7月31日办理房屋交接手续，故该日为合同解除之日。被告认为原告于2020年6月9日发函通知被告解除合同，被告于2020年6月10日收到函件，故合同于2020年6月10日解除。本院认为，原告于2020年6月9日向被告发送《律师函》中，言明被告于2020年6月23日前付清拖欠的租金，否则原告将行使解除权。之后，原告向本院起诉要求解除合同，故诉状副本送达之日(2020年7月20日)双方租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金及占有使用费，因被告已付清2020年3月19日之前的租金，且其于2020年7月31日将租赁房屋返还原告，故被告还需按合同约定的租金标准支付原告2020年3月20日至2020年7月31日期间的租金及占有使用费，即123,467.60元(27,642元÷30天×134天)。关于违约金，根据合同约定，被告逾期30日未付租金，原告有权解除合同，并要求被告支付租赁期限内所有租金总额的20%的违约金。被告抗辩称原告主张的违约金过高，本院予以认同。本院综合考虑租赁合同的期限、并结合原告的实际损失及预期利益，酌定以三个月的租金标准计算违约金，即82,926元。关于滞纳金，本院在确定违约金时已经考虑了原告的相关损失，故对原告主张的滞纳金，不再支持。关于律师费，根据合同约定，律师费属于原告为实现合同权利而需对外承担合理费用，理应由被告承担，但其数额不能超过对方当事人应当预见的范围。故本院根据本案实际酌定律师费为1.2万元。关于物业费、水电费，因双方在房屋交接时对被告所欠费用进行了核对，故本院确认物业费12,230元、电费915.04元、水费189.32元。原告称房屋交接确认书上载明的物业费金额只是暂计金额，实际应以核完后的金额进行结算，然原告并未提供证据证明核实后的物业费金额，故本院对原告的意见不予采纳。关于税金，双方约定的租金为含税金额，原告在主张未付租金的同时又主张税金，属重复计算，本院不予支持。关于履约保证金，根据合同约定，租赁期限届满且不再续约时，在被告按本合同约定交还租赁房产并缴清所有费用后七天内，原告须将履约保证金全额无息一次性退还被告。现被告要求原告返还履约保证金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告白鹏飞与被告上海车享家汽车科技服务有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白鹏飞2020年3月20日至2020年7月31日期间的租金及占有使用费123,467.60元；三、被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白鹏飞违约金82,926元；四、被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白鹏飞律师费12,000元；五、被告上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白鹏飞物业费12,230元、电费915.04元、水费189.32元；六、原告白鹏飞于本判决生效之日起十日内返还被告上海车享家汽车科技服务有限公司履约保证金25,833元；七、驳回原告白鹏飞的其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,341元，减半收取计4,670.50元，反诉案件受理费223元，合计诉讼费4,893.50元，由原告白鹏飞负担2,505.50元(已付)，被告上海车享家汽车科技服务有限公司负担2,388元(已付223元，余款2,165元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年九月十日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。