福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初3816号 原告：漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家****，社会统一代码91350623777512013C。 代表人：刘宏，经理。 委托诉讼代理人：庄明伟，男，公司职员。 委托诉讼代理人：林惠清，女，公司职员。 被告：何小典，女，1980年6月15日出生，汉族，住漳浦县。 第三人：中国银行股份有限公司漳浦支行，，住所地福建省漳浦县绥安镇朝阳路** 负责人：曾定江，行长。 原告漳发金地（漳浦）置业有限公司（以下简称漳发金地公司）与被告何小典、第三人中国银行股份有限公司漳浦支行（以下简称中国银行漳浦支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳发金地公司委托诉讼代理人林惠清到庭参加诉讼，被告何小典、第三人中国银行漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳发金地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除漳发金地公司于2012年12月13日与何小典签订的合同编号为35062308004205322《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；2.何小典在合同解除后五日内协助漳发金地公司办理上述《商品房买卖合同》网签注销、预售备案登记注销等手续；3.何小典立即搬离华府××世家小区××号房，并返还给漳发金地（漳浦）置业有限公司；4.何小典立即向漳发金地公司支付解除合同违约金23765元（按合同总价款237650元的10%计算）；5.何小典立即向漳发金地公司偿还代偿款及支付逾期违约金（代偿款暂计至2020年6月29日为12169.7元、逾期违约金为2433.94元，之后代偿款金额以中国银行股份有限公司漳浦支行扣划为准，逾期违约金按代偿款总额的20%计算）；6.漳发金地公司有权在应返还何小典购房款237650元中扣除上述第4、5项债务后直接支付给中国银行漳浦支行。事实与理由：2012年12月13日，漳发金地公司与何小典签订编号为35062308004205322《商品房买卖合同》，合同约定：1.何小典购买漳发金地公司开发的华府××世家小区××号商品房；2.建筑面积48.34平方米，单价5000元／平方米，总价241700元，采用银行按揭方式付款；3.若何小典不能按期偿还按揭贷款导致漳发金地公司代偿的，应偿还代偿款并按代偿款总额20%支付违约金；4.何小典连续三期或者累计六期不能按期偿付银行按揭贷款，导致漳发金地公司代偿的，漳发金地公司有权追偿代偿款项和选择单方解除商品房买卖合同，并要求何小典支付合同总价款10%的违约金，漳发金地公司有权扣除何小典所欠款项和违约金后退还剩余购房款；5.任何一方解除主合同及补充协议时，漳发金地公司有权将何小典应提前全部归还银行之贷款金额从漳发金地公司应返还何小典之全部房价款中直接划入银行指定账户作为何小典提前还款的资金。2013年1月10日，何小典、中国银行漳浦支行与漳发金地公司签订《个人一手住房贷款合同》，漳发金地公司作为保证人，由中国银行漳浦支行向何小典发放贷款169000元。同时，上述房产在漳浦县住房保障与房地产管理局办理了备案。漳发金地公司于2014年3月8日将上述房产交付给何小典，双方对面积差价款进行结算且已结清，至此何小典实际支付购房款237650元。2019年7月12日，因何小典逾期偿还按揭贷款导致漳发金地公司代偿，漳发金地公司起诉至贵院，贵院判决何小典偿还代偿款及违约金。该判决作出后，何小典继续逾期偿还按揭款，截至2020年8月13日，何小典累计21期未偿还按揭贷款，漳发金地公司累计代偿按揭款合计28187.33元。漳发金地公司多次发函何小典要求其偿还代偿款，但何小典至今未向漳发金地公司支付代偿款。 何小典未作答辩。 中国银行漳浦支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。漳发金地公司提交了商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、民事判决书、贷款还款回单及明细单、关于要求偿还华府·金浦世家五期10幢A207号房代偿款的通知、快递单、邮件全程跟踪查询单、交房结算协议书、房屋所有权证办理通知书、不动产权证办理通知书。何小典、中国银行漳浦支行未向本院提交证据，且经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年12月13日，漳发金地公司与何小典签订编号为35062308004205322《商品房买卖合同》一份，合同约定由何小典向漳发金地公司购买址在福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处五期10幢A207号商品房一套，房屋总价款241700元。合同签订后何小典支付首期款72700元，余款169000元向中国银行漳浦支行办理按揭贷款支付，并由漳发金地公司为何小典的按揭贷款向贷款银行提供保证担保。其中附件七《合同补充协议》第五条第7款约定：“买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同条款，按期足额向银行支付按揭贷款本息，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况而导致出卖人承担了保证责任或出卖人存款被银行扣划，买受人应向出卖人偿还全部代偿款项（包括但不限于本金、利息、罚金、滞纳金等），并按代偿款总额的20%向出卖人支付违约金和承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠代偿款项或选择单方解除合同，并要求买受人支付合同总价款10%的违约金。合同解除后，违约金可由出卖人在买受人已交纳的购房款中直接扣除。在买受人履行完一切终止主合同的手续（包括与银行解除按揭手续、办理退备案手续、注销合同及其他与买受人购买该房屋有关的文件等）后，出卖人应将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人。如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。”第8款：“双方任何一方按照主合同及补充协议的约定或双方协商一致而解除主合同及补充协议时，……。买受人同意出卖人有权将买受人应提前全部归还银行之贷款的金额从出卖人应返还买受人之全部房价款中直接划入银行指定账户作为买受人提前还款的资金。……” 2013年1月10日，何小典、中国银行漳浦支行与漳发金地公司签订《个人一手住房贷款合同》，漳发金地公司作为保证人，由中国银行漳浦支行向何小典发放贷款169000元。同时，上述房产在漳浦县住房保障与房地产管理局办理了备案。漳发金地公司于2014年3月8日将上述房产交付给何小典，双方对面积差价款进行结算且已结清，至此何小典实际支付购房款237650元。 住房贷款合同签订后，银行如期发放了贷款，但何小典却未依约履行还款义务，逾期归还贷款本息。2019年7月12日，漳发金地因何小典逾期偿还按揭款致账户资金被扣划而诉至本院，本院作出（2019）闽0623民初3838号民事判决书，判决何小典向漳发金地公司偿还代偿款16017.63元及支付违约金。判决生效后，何小典未履行判决书确定义务，且继续未能按期偿还按揭款本息。自2019年10月至2020年6月，漳发金地公司又为何小典垫付共计9期的按揭贷款合计12169.7元。 双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《合同补充协议》第十五条第1款约定：“本合同规定的所有通知事项，均以登报或信函方式发出。……以信函的方式发出的，可以通过面呈或邮寄方式发出，面呈通知以递交时视为送达，邮寄方式以投递后48小时视为送达。出卖人依主合同签订地址送达但信函被退回的，退回之日视为送达。……”，第2款约定：“买受人应保证主合同中所登记的通讯地址和联系方式真实、有效且无通讯障碍，如有变更应及时书面通知出卖人，否则导致出卖人无法或延迟进行有关通知的后果及损失由买受人承担。”合同中何小典确认的地址为：漳浦县。本院按双方约定的通信地址以邮寄方式向何小典送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、廉政监督卡、开庭传票等法律文书，因无法联系到何小典，邮件被退回。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳发金地公司与何小典于2012年12月13日签订的编号为35062308004205322《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同签订后，何小典虽依照约定向漳发金地公司支付首期款并办理按揭贷款，但未能按期偿还贷款本息，以致漳发金地公司承担了保证责任，予以垫付银行按揭款项，代偿按揭贷款期数超过双方约定解除合同的期数。何小典的行为违反合同约定，漳发金地公司依据合同约定，有权解除合同。漳发金地公司请求解除与何小典签订的合同，并要求何小典按合同总价款的10%支付违约金23765元，有双方合同约定为据，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，漳发金地公司有权向何小典追偿其代偿款。漳发金地公司请求判令何小典偿还代偿款12169.7元，有事实和法律依据，本院予以支持；但请求判令何小典按代偿款的20%支付逾期偿还代偿款项的违约金，因漳发金地公司已主张按合同总价款10%计付违约金，再主张逾期违约金，属重复主张，故本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。何小典应在合同解除后，协助漳发金地公司办理案涉房屋的退备案登记注销等手续，将案涉房屋返还漳发金地公司；漳发金地公司在合同解除后，应返还何小典已付购房款，但可扣除各种费用。依何小典与漳发金地公司在附件六《合同补充协议》第五条第8款约定，合同解除后，漳发金地公司有权在应返还何小典购房款中扣除代偿款及违约金后直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行作为何小典提前还款的资金，若有剩余，再退还给何小典。本院按双方约定的通信地址向何小典送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、廉政监督卡、开庭传唤等法律文书，符合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条的规定。何小典、中国银行股份有限公司漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，漳发金地公司向本院提出的六项请求，除请求何小典支付逾期偿还代垫款项违约金不予支持外，其他请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除漳发金地（漳浦）置业有限公司与何小典于2012年12月13日签订的编号为35062308004205322《商品房买卖合同》（含附件）； 二、何小典应在本判决生效后十日内协助漳发金地（漳浦）置业有限公司办理编号为35062308004205322《商品房买卖合同》的网签注销、预售备案登记注销等手续； 三、何小典于本判决生效后三十日内将址在福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家五期10幢A207号商品房一套交还漳发金地（漳浦）置业有限公司； 四、何小典应于本判决生效后十日内向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付违约金23765元[包含本院作出（2019）闽0623民初3838号民事判决书判决主文确定的违约金]； 五、何小典应于本判决生效后十日内向漳发金地（漳浦）置业有限公司偿还代偿款12169.7元； 六、漳发金地（漳浦）置业有限公司有权在何小典已付购房款237650元中扣除上述第四、五项款项和直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行用于清偿何小典向银行的按揭贷款，余款退还给何小典； 七、驳回漳发金地（漳浦）置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4925.5元，减半收取计2462.8元，由何小典负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林旺成 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 陈妙芸