成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初5313号 原告：成都科瑞福物业管理有限公司，住所地成都市站北北街**。 法定代表人：杜柯，职务副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 被告：张睿，女，汉族，1988年3月26日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘淑清，系被告张睿母亲，特别授权。 被告：刘淑清，女，汉族，1966年5月13日出生，住成都市成华区。 原告成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称：科瑞福公司）与被告张睿、刘淑清物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月23日立案受理后,依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告科瑞福公司的委托诉讼代理人陈芳、被告刘淑清及被告张睿的委托诉讼代理人刘淑清到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告科瑞福公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠物业管理费2604元（自2008年10月至2019年1月止），并自2008年11月1日起按拖欠物管费每天千分之三交纳违约金至费用付清之日止，违约金暂算至2019年7月31日为15819.3元；2.判令被告支付拖欠的垃圾处置费992元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系成都市成华区保和一期物业管理公司，被告系该物业10幢1单元8号业主。2008年3月3日，原、被告双方签订了《保和一期前期物业管理服务协议》。约定被告房屋面积为70平方米，收费标准为0.3元每平方米，每月物管费为21元。收房时预交6个月物管费，以后按每月交纳一次。原告提供代收生活垃圾费服务，收费标准按政府规定执行。合同第八条违约责任规定，甲方（原告）违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方（被告）有权自提高之日起按每天千分之三要求甲方承担违约责任。根据违约责任的对等性，对于乙方未按合同约定交纳物业管理费的，亦应按照未交费用的每天千分之三计算违约。被告在签订《前期物业管理服务协议》后交纳了至2008年9月的物管费。后一直拖欠应交物管费及垃圾处置费。被告的拖欠行为性质极其恶劣，给小区造成了极端恶劣的影响，也给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，恳请支持原告诉请。 被告张睿、刘淑清辩称：1.原告诉求中部分金额已过诉讼时效；2.原告并未按合同约定提供物业服务，自2008年8月20日起，被告所居住的房屋因存在严重的漏水问题未进行解决，所以后期就未缴纳物管费；3.合同并未约定违约金；4.缴纳垃圾费时物管不收，原告说要缴纳就要一起交物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张睿、刘淑清通过拆迁安置取得东虹路房屋一套。2008年3月3日，张睿（乙方）与科瑞福公司（甲方）签订《保和一期前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方坐落于10幢1单元8号农转非拆迁安置房所在的保和一期提供前期物业管理服务，服务期限自交房之日至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；收房时乙方预交6个月物管费，以后按每个月交纳一次，住宅物管费按建筑面积0.3元/㎡·月计算；受有关部门委托，甲方可代收水费、电费、燃气费、生活垃圾费等代收代缴费用（代收代缴费用不属于物管费），收费标准按政府规定执行；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金；《保和一期前期物业管理服务协议》还对双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量等进行了约定。 2014年11月28日，位于成华区房屋所有权登记于张睿、刘淑清名下。 审理中，原被告双方一致确认以下事实：1.位于成华区房屋与《保和一期前期物业管理服务协议》记载的系同一套房屋；2.2008年3月3日交房时被告交纳过6个月的物管费，此后的物管费未交纳；3、垃圾处置费按照8元／户·月计算，由原告代收；4.原告于2019年2月1日正式退出保和一期物业管理。 审理中，原告举出2014年至2018年由城市管理部门出具的关于城市生活垃圾处理费的收费票据，拟证明原告代被告交纳拖欠的垃圾处置费992元。 审理中，被告举出房屋漏水照片、诊断证明书，拟证明被告房屋厨房水管爆裂导致墙面地面受损。被告举出信访事项处理意见书、租赁协议、收据，拟证明原告在管理期间不作为，导致小区出现车辆乱停乱放、小区被盗频繁等现象。原告对此不予认可。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；《保和一期前期物业管理服务协议》；房屋信息查询记录；关于退出保和一期小区物业管理的通告、业委会告知函、通告及告知函张贴照片；物业服务行为情况表、安置房小区物业管理督查巡查表、现场照片、荣誉证书；维修资金申报材料；代收垃圾费发票、收据、中心城区生活垃圾处理费标准；房屋漏水照片、诊断证明书；收据、信访处理意见书、租赁协议；原、被告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，原、被告签订的《保和一期前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告为案涉小区提供物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业费。关于被告辩称原告履行物业服务合同不到位，不应当支付物业费的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以免除没有法律依据，故对被告该项辩称意见本院不予支持。对原告主张被告应交纳自2008年10月至2019年1月止的物业管理费2604元，本院予以支持。因合同中并未约定被告逾期交纳物业费的违约责任，原告主张被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。原告现已举证证实代案涉小区业主缴纳相应期间的垃圾清运费，原告取得对被告追偿权利，且被告并未举证证实已经按期足额向原告缴纳，故原告主张被告缴纳相应期间的垃圾清运费的请求成立，本院予以支持。二被告作为业主且实际享受原告提供的基本物业服务，应承担共同给付责任。鉴于被告存在持续违约未缴纳物业管理费，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故根据前述司法解释规定，原告的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张睿、刘淑清于本判决生效之日起十日内向原告成都科瑞福物业管理有限公司支付物业管理费2604元； 二、被告张睿、刘淑清于本判决生效之日起十日内向原告成都科瑞福物业管理有限公司支付垃圾处置费992元； 三、驳回原告成都科瑞福物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143元，由原告成都科瑞福物业管理有限公司负担93元，被告张睿、刘淑清负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 玲 二〇二〇年九月一日 书记员 赵冀平