江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1868号上诉人（原审被告）：凌金必，男，1962年8月7日生，汉族，住广东省梅县新城办事处香港花园**。委托诉讼代理人：方昀，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灵聪，广东明思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寻乌县昌源房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市寻乌县滨河东路（新中学南侧）皇冠名苑售楼中心，统一社会信用代码：91360734596547882P。法定代表人：吴宾雄，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈福春，江西公仁律师事务所律师。上诉人凌金必因与被上诉人寻乌县昌源房地产开发有限公司（以下简称“昌源房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省寻乌县人民法院（2019）赣0734民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凌金必的委托诉讼代理人方昀、张灵聪，被上诉人昌源房产公司的委托诉讼代理人陈福春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人凌金必上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案有两个重要事实认定：第一是凌金必是否享有对张来毅1300万本金及利息的债权？第二是张来毅能否以昌源房产公司商铺抵偿其债务，或者昌源房产公司对张来毅的行为是否授权、追认？一、原审判决对本案借款事实认定不清——原审判决错误认定上诉人凌金必对张来毅的债权归属于寻乌县金鹏矿业有限责任公司（以下简称“寻乌金鹏公司”），且错误认定部分债权的债务人为龙岩市鑫源矿业有限公司（以下简称“龙岩鑫源公司”）。上述对债权债务关系的错误认定与原审判决本院认为部分、关联案件张来毅的自认、证人证言、利息归还等相关证据内容明显不相符。（一）原审判决认为凌金必提供的证据仅能证明张来毅及投资的龙岩鑫源公司与凌金必投资的寻乌金鹏公司之间的债权债务关系，明显与原审证据内容及原审判决证据采信部分相矛盾。原审判决称：“对证据4、5、6、7、8、9、10、11，……故对该组证据真实性合法性予以认定。”上诉人的证据7为《借条》，张来毅在借款人处签字，证明借款人为张来毅。证据12显示张来毅指令其胞妹张永燕个人向上诉人指定的收息人邓某依约支付了部分利息，而非向寻乌金鹏公司支付利息，足以证明债权人并非寻乌金鹏公司。且证据10为寻乌金鹏公司出具的《证明书》，证明寻乌金鹏公司仅为代上诉人转款单位，债权人系凌金必。同理，收款单位虽然系厦门市铨真惠和贸易有限公司，但借款人处确认借款人是张来毅。故原审判决认定寻乌金鹏公司为债权人明显错误。（二）关联案件的判决错误理解张来毅提交的一审答辩意见，导致将案涉实际债权人凌金必错误认定为寻乌金鹏公司。关联案件（2019）赣0734民初1337号案判决记载被上诉人辩称：“金鹏公司无息借款给本人1000万元。”但张来毅《答辩状》陈述的原文是：“因有上述原因，凌金必同意借给答辩人（张来毅）1000万元无息借款”，由此可见张来毅自认的涉案借款债权人应为上诉人凌金必，而非寻乌金鹏公司。而其它证据证明寻乌县金鹏公司（包括金鹏公司自认）仅为代转款单位，故关联案件判决明显断章取义，错误理解张来毅的答辩意见，案涉真正的债权人应为凌金必。（三）原审判决前后证据采信存在明显矛盾，导致将本案实际债务人张来毅错误认定为龙岩鑫源公司。原审判决称：“对证据4、5、6、7、8、9、10、11，……故对该组证据真实性合法性予以认定。”原审已经确认原审证据9、10、11（二审证据编号为13、14、15）的真实性与合法性，即确认向张来毅的预付货款仍有未结清的事实。但原审法院却不认定证据17证人邓某与张来毅微信聊天记录。张来毅也自认剩余未结清的预付货款转为了张来毅对凌金必的个人借款。该内容不仅与证据21证人证言内容相符，也与本案及关联案件的“以昌源商铺抵债”债权数吻合。但原审法院前后证据采信存在明显矛盾，导致错误认定债权债务关系。二、原审判决忽略了上诉人的重要证据：证人邓某与被上诉人微信聊天记录、凌金必与张来毅短信聊天记录——该证据不仅可以证明凌金必享有张来毅的1300万元本金及利息的债权，更能证明“以昌源商铺抵债”已实施。2019年5月15日，张来毅与证人邓某之间的微信聊天记录显示，“张总，借条等已由老凌女儿归档。一，经他女儿查档，2014年11月17日，你向寻乌县金鹏矿业责任公司借入人民币壹仟万元，该笔借款指定打入厦门市铨真惠和贸易有限公司。当日，寻乌县金鹏矿业责任公司以两笔500万元汇入指定账户。该借款由厦门市铨真惠和贸易有限公司及龙岩市鑫源矿业有限公司担保。”；“另一笔，2015年4月24日，寻乌县金鹏矿业责任公司以预付货款方式，付给你人民币叁佰万元。你以收条方式出具，”；“借款及预付款，约定按月三分息算，直到还清为止。”；“至于原件等，他女儿说，等你的寻乌县贵房地产公司在寻乌的商铺以物抵债方式完成好后，一并归还给你。”对证人邓某的微信内容，张来毅回复均确认，证明张来毅确认邓某所称的张来毅对凌金必的负债事实及以昌源商铺抵债事实属实。凌金必需要产权证融资，凌金必与邓某多次催促办理抵债商铺的产权，张来毅因尚未还租赁户（昌源房产公司先出租的商铺商户）款而拖延办证，同时请求凌金必能否调整其它商铺，遭凌金必拒绝。张来毅在以物抵债时曾承诺：昌源房产公司负责解除先出租的4户商铺的租赁，并在一个月内为上诉人办理好产权证件。三、原审判决忽略了《商品房买卖合同》的各种瑕疵、不符常理与交易习惯的闪签背景与过程——昌源房产公司明知张来毅巨额负债且负债与股东关联，仍授权张来毅谈判加速完成债务清算并以昌源商铺抵债，凌金必完全有理由相信张来毅有权实施以商铺抵债。作为张来毅家族企业的昌源房产公司，系明知张来毅的负债的且该负债与其全部股东有密切关联：1.张来毅系昌源房产公司投资人；2.昌源房产公司的两股东为吴宾雄（张来毅亲妹夫，胞妹张美燕的丈夫）与郭跃华（张来毅亲妹夫，张来毅胞妹张永燕的丈夫），张来毅两亲妹夫合计持股100%；3.张来毅胞妹系支付张来毅借款3%月息的付息人；4.昌源房产公司没有委托公司任何聘用人员，而是唯一委托张来毅谈判。以上足见昌源房产公司系明知张来毅存在对凌金必有巨额负债的，且张来毅家族借款1300万元本金及利息均用于投资昌源房产公司。凌金必完全有理由相信张来毅有昌源授权办理以商铺抵债：案涉的《商品房买卖合同》中，商铺的价格约定销售价格仅为人民币1万元整，签署日期为2017年1月4日，经查询，同段位的商铺在本案《商品房买卖合同》前后半年到一年，即2016年6月到2018年1月销售价格约人民币1.4万元到1.6万元，远高于本案约定的人民币1万元。尤为重要的是：约定交易的总面积为1300多平方米的商铺价格，远低于市场销售价充抵1300万本金及利息真实背景不仅是为了债务清算时计算简便，更是为了帮助昌源房产公司节省税费。因为在达成以昌源商铺抵债约定时，张来毅承诺承担办理商铺产权证的全部税收及费用，且保证上诉人一个月可以拿到产权证用于交换借据。本案以及关联案件的《商品房买卖合同》出现了部分合同存在明显瑕疵，包括存在合同落款处销售人员签名笔迹明显不一致，应签名处未签字（详见2-1-15商铺合同，见证据26），销售人员岗位编号甚至填写错误（详见3-1-5商铺的合同）等。足以证明以上情形下《商品房买卖合同》只能是实现以商铺抵债的形式要件，而张来毅作为昌源房产公司唯一授权谈判人有权代表昌源房产公司解决处理并以昌源商铺抵债。四、原审判决忽略了本案《商品房买卖合同》实际履行不符合约定及交易习惯——昌源房产公司提前交付商铺，确认出租商铺收益凌金必，实际追认并履行了以商铺抵债的行为。原审判决认定：“合同签订后，原告依约为被告办理了买卖合同的网签备案手续”。《商品房买卖合同》（2＃1-23）第十一条第二项第二款约定：“买受人应携带身份证、本合同及足额支付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交房日期办理交付手续。”双方已约定房屋交付前提为足额支付购房款，而原审判决也认定案涉房屋已交付给上诉人。但上诉人未向被上诉人昌源房产公司直接支付过任何款项，昌源房产公司即为上诉人办理了备案登记（见证据27），并交付房屋于上诉人由上诉人出租获取租金收益。该实际履行情况与《商品房买卖合同》特别约定条款明显不相符，也不符合通常商品房买卖交易的习惯，甚至昌源房产公司在交付商铺后的接近3年里都未向上诉人催款。前述情形更足以证明双方之间的《商品房买卖合同》仅为“以昌源商铺抵债”抵债的形式要件，凌金必足以相信张来毅能代表昌源房产公司。张来毅以昌源商铺抵债的行为系经昌源房产公司的追认：1.业主凌鹏未实际到昌源房产公司现场，昌源房产公司仍坚持完成了签约；2.签约完成后当日，昌源房产公司让张来毅就17份合同办理了网签备案公示；3.昌源房产公司特别授权诉讼代理人一审当庭承认张来毅的谈判内容已经股东会确认；4.签约完成后，昌源房产公司提前并在一个月内交付了商铺；5.昌源房产公司向物业公司出具了《费用缴讫证明》；6.昌源房产公司放弃了交付商铺对外出租的租金收取。五、关联案件判决漏查昌源房产公司当庭提交的《费用缴讫证明》——该证明一共有17份，但当庭仅提交1份，其故意隐瞒对不利己方的证据，应承担不利后果。昌源房产公司当庭提交了一份《费用缴讫证明》的内容，证明了上诉人与被上诉人之间的以商铺抵债的真实性以及约定背景，以及商铺应当并已经向上诉人交付。该《费用缴讫证明》打印体载明：“经核查该业主各款项（房款、办证费用、维修基金、测量费、契税）已缴清，具备交房条件，望给予办理交房相关手续。”而手写体部分为昌源房产公司自己后补添加，且也仅能证明昌源房产公司与物业公司内部“房款待结算”。但打印体内容已证明在上诉人分文未直接支付的情况下，其确认各项费用全部缴清。更能证明上诉人与被上诉人之间“以昌源商铺抵债”的真实性与合理性。该《费用缴讫证明》共有17份，分别涉及本案及关联案件的17间商铺，但昌源房产公司仅提交1份，拒不提供其它16份。即17间商铺相关款项已全部交清，只是昌源房产公司内部未结算，昌源房产公司一直未向房管部门缴纳税费，这也是商铺未办理产权证的原因。昌源房产公司特别授权代理人故意隐瞒对己方不利的证据，应承担不利后果。六、原审事实认定错误必然导致法律适用不当——案件多项事实都足以表明张来毅代表昌源房产公司完成“以昌源商铺抵债”构成表见代理。首先，“以昌源商铺抵债”签约当日系由昌源房产公司大股东及法定代表人吴宾雄通知上诉人凌金必到昌源房产公司来完成“以昌源商铺抵债”，被上诉人的特别授权代理人在（2019）赣0734民初1051号案中承认是吴宾雄联系凌金必到场的。同时，张来毅亦以昌源商铺抵债为名请求了证人邓某到昌源房产公司。其次，“以昌源商铺抵债”谈判完成的现场是昌源房产公司“皇冠名苑”销售中心二楼的董事长办公室，当时由张来毅作为昌源房产公司唯一授权谈判人与上诉人凌金必、邓某完成谈判。双方当日选商铺、定价、债权债务结算等，张来毅有权对“以昌源商铺抵债”的商铺进行调价（由当时的市场价格1万5左右降价到合同填写的1万元）降价幅度巨大；且张来毅有权与上诉人凌金必进行具体位置的商铺的选定。“以昌源商铺抵债”签约当日，上诉人凌金必的其中一个儿子凌鹏并未到场，无法亲自签字。但张来毅承诺并确认《商品房买卖合同》仅是以商铺抵债的形式，不是本人签字也必须得签，双方迅速办理了网签公示备案。同时，被上诉人的特别授权代理人承认上诉人凌金必家族与张来毅家族之前关系友好，往来密切，系吴宾雄引荐凌金必，且对凌金必家族信誉了解，认为其信用较高。最后，昌源房产公司不但完成网签备案公示，并向其物业公司出具了《费用缴讫证明》，还在一个月就交付了所有商铺，交付后完全有凌金必收取租金等。根据上述事实比照《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”都足以证明上诉人凌金必有充分的理由相信张来毅作为昌源房产公司投资人，家族企业的实际控制人，也系昌源唯一授权谈判人，有权代表昌源房产公司进行“以昌源商铺抵债”谈判并达成“以昌源商铺抵债”协议。七、上诉人有新证据证明昌源房产公司为张来毅家族企业，上诉人足以相信张来毅个人与其家族企业财务混同。且张来毅代表昌源房产公司谈判达成“以昌源商铺抵债”构成表见代理。（一）多项事实足以表明张来毅个人与其家族企业财务混同。张来毅对凌金必的借款，每月支付3%利息的付息人正是张来毅胞妹张永燕（见证据12）。另案（2019）闽0121民初183号案《民事判决书》中显示，张来毅家族有共同借款的惯例，且向上诉人凌金必借款也是以张来毅为实际控制人的家族借款行为。张来毅不仅是昌源房产公司“皇冠名苑”项目投资人，其个人与昌源房产公司的财务混同已有先例和惯例（见证据3、23）。另案（2018）闽0802民初9130号《民事判决书》中，张来毅以其胞妹张永燕为家族及家族企业收取预付货款，张来毅个人与其家族企业的财务混同已有先例且为惯例（见证据16）。（二）原审判决忽略张来毅与昌源房产公司之间的家族关系，导致错误认定本案的法律关系——昌源房产公司两股东均为张来毅亲妹夫，监事为张来毅妻子，典型的家族企业授权谈判构成表见代理。被上诉人昌源房产公司95%股东吴宾雄系张来毅胞妹张美燕丈夫，被上诉人代理人于原审庭审中已确认。且吴宾雄、张美燕及张来毅的特别授权代理人确认三人共同投资江西寻乌县的皇冠名苑项目即涉案房产所在项目（见证据23）。关联案件（2019）赣0734民初1051号庭审中也陈述：“是昌源房产公司法定代表人吴宾雄引荐凌金必一家人到“皇冠名苑”地产项目的，吴宾雄了解凌金必一家且其信用较高。”同时在原审庭审中也确认需股东会决议，可见张来毅是经吴宾雄及昌源房产公司授权后与上诉人进行谈判。昌源房产公司签约现场，昌源房产公司唯一授权谈判人与凌金必就商铺位置、价格、计算方式、抵债金额、交付时间、签约主体等予以确认，结合其近亲属的股东身份，上诉人完全有理由相信其有资格以昌源商铺抵债。根据权利义务对等、信赖利益原则，既然昌源房产公司授权张来毅一人完成“以昌源商铺抵债”谈判并签约，则昌源房产公司应对张来毅“以昌源商铺抵债”谈判完成的结果承担相应义务。（三）昌源房产公司股东及高管均为张来毅近亲属，且张来毅家族其它公司与本案亦有直接关联。该关系证明凌金必足以相信昌源房产公司委派张来毅作为唯一授权代表人有权以昌源商铺抵债。昌源房产公司大股东（持股95%）为吴宾雄，同时系昌源房产公司法定代表人、执行董事及总经理；另一股东（持股5%）为郭跃华；监事为陈洪钗（见证据1、4）。吴宾雄系张来毅胞妹张美燕的丈夫，即为张来毅亲妹夫；同时，吴宾雄为案涉1000万借款担保人及部分债款收款人龙岩鑫源公司的总经理（见证据5）。郭跃华系张来毅另一胞妹张永燕的丈夫（见上诉人证据2），其妻子张永燕为1000万借款的代为还息人。陈洪钗为张来毅妻子（见证据1、4）。上述事实足以证明昌源房产公司、龙岩鑫源公司系张来毅家族企业，且张来毅家族与本案借款、抵债商铺亦有直接关联。张来毅足以使上诉人凌金必相信双方之间的“以昌源商铺抵债”谈判及签约，系张来毅得到昌源房产公司授权。综上，张来毅代表昌源房产公司谈判达成“以昌源商铺抵债”构成表见代理，昌源房产公司应对张来毅谈判达成“以昌源商铺抵债”的结果承担相应义务与责任。综上所述，请二审支持上诉人上诉请求。被上诉人昌源房产公司答辩称：一、原审法院认定事实正确，上诉人称原审法院认定事实不清没有任何依据。1.答辩人与上诉人之间签订了《商品房买卖合同》，形成商品房销售合同法律关系，上诉人未按合同约定支付购房价款，答辩人依据合同约定及法律规定依法解除了合同，事实清楚，具有合同和法律依据。2.上诉人向答辩人购买商铺，根本不存在“以物抵债”的事实。首先，答辩人与上诉人凌金必没有任何债权债务关系，因此根本不存在“以物抵债”的债权基础；其次，上诉人提交的证据仅能证明张来毅及其投资的龙岩市鑫源矿业有限公司与凌金必投资的寻乌金鹏公司间存在债权债务关系，但公司间的债权债务关系不可混同为张来毅与凌金必之间的债权债务，即张来毅与凌金必之间也不存在债权债务关系，原审法院已经认定。即使凌金必通过另行诉讼的方式确认与张来毅存在债权债务，张来毅的个人债务也与答辩人并无关系，答辩人为独立法人，张来毅也不是答辩人公司的股东或者控制人，张来毅无权要求答辩人为其抵债，答辩人也没有必要为张来毅抵债，因此答辩人从没有与上诉人达成以物抵债的合意。上诉人没有任何有效的证据证明签订商品房买卖合同与“以物抵债”有任何关联，应当承担举证不能的法律后果，原审法院以此认定答辩人与上诉人未达成以物抵债协议完全符合事实，合理合法。二、上诉人将与他人法律关系与本案肆意关联，纯属“断章取义”，没有任何事实依据。1.答辩人是独立法人，于2012年注册成立，2014年9月18日股东为林碧仁（占股95%）和吴宾雄（占股5%），2017年10月11日变更为郭跃华（占股5%）和吴宾雄（占股95%），答辩人系2017年1月4日与上诉人签订的商品房买卖合同，此时，吴宾雄还不是答辩人大股东。上诉人也向法庭提供了工商登记信息，但上诉人却对该事实视而不见，硬说吴宾雄是大股东，与张来毅肆意关联，得出所谓的“家族企业”，没有任何事实和法律依据。张来毅并非答辩人公司的股东、高管或实际控制人，答辩人根本不知道张来毅与凌金必是否存在债权债务抑或是张来毅与其他人是否存在债权债务，张来毅的债务与答辩人出售商铺给上诉人没有任何关联，张来毅与答辩人股东吴宾雄等人存在亲戚关系也与本案没有关联。2.上诉人的上诉状中列举的事实和证据都是断章取义。张来毅在原审《答辩状》中原文陈述是：“答辩人因看在中间人面上，就暂未向公安机关报案，但保留追究凌金必刑事责任的权利，因有上述原因，凌金必同意借给答辩人1000万元无息贷款。为此，凌金必的公司金鹏公司于2014年11月借给答辩人1000万元无息借款，同时鉴于金鹏公司无息借款，鑫源公司也给予金鹏公司采购矿产品价格优惠”。上诉人却只截取了其中一句“因有上述原因，凌金必同意借给答辩人1000万元无息贷款”，对后面一句系金鹏公司借款只事不提，明显断章取义，原审法院认为提交的证据来看，其只能证明张来毅及其投资的龙岩市鑫源矿业有限公司与凌金必投资的寻乌县金鹏矿业有限公司间的债权债务关系，这种公司间的债权债务也不可混同为张来毅与凌金必间的个人债权债务。故原审法院对上诉人在一审中提交的“证据1、2、3、4、5、6、7、8”真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定，是符合事实和证据认定规则的，不存在上诉人所称的“原审证据内容及原审判决证据采信部分相矛盾”的事实。3.关于证人邓某，其与凌金必是合伙关系，一起投资寻乌县鑫鹏矿业有限公司的合伙人，对1000万元的借款有利害关系，上诉人提供的聊天记录并不能确定是与“张来毅”的聊天记录，“张来毅”也没有明确答复，且内容也是表述张来毅向寻乌县鑫鹏矿业有限公司借款，也没有直接证明本案答辩人与上诉人凌金必以物抵债的问题，故原审法院对该组证据不予认定符合法律规定，原审法院对该组证据的认定过程也进行了详细的论述，不存在原审判决忽略上诉人的重要证据的事实。4.本案答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》不存在瑕疵和违背交易习惯。双方买卖合同对权利义务约定的很详细，并且也办理了备案手续。至于商铺价格，是双方协商的结果，上诉人及其亲属一次性购买多套商铺，答辩人给予优惠，符合交易习惯，答辩人有权利根据商铺位置进行定价，这个是答辩人的营销模式。5.答辩人从未授权张来毅以答辩人商铺抵债或者签订买卖合同。《商品房买卖合同》中落款出卖人系答辩人公司，法定代表人签章是吴宾雄，销售人员是黄丽丹，其中委托代理人一栏是空白，答辩人并没有委托张来毅作为代表与上诉人签约洽谈，本案不存在委托代理。张来毅不是答辩人的股东，也不是答辩人的工作人员，也不存在表见代理。6.答辩人依据合同交付商铺，不等于免除了上诉人依据合同给付房款的义务。上诉人称这个是实际追认并履行以商铺抵债的行为的观点相当荒谬，答辩人至始至终没有与上诉人有所谓“以物抵债”的约定，何来追认。答辩人在合同约定的期限内交付部分商铺及用于出租，是为了让商铺旺起来，带动楼盘的销售，不等于上诉人可以不用支付购房款。7.答辩人不存在隐瞒上诉人称的所谓的不利证据，该案系系列案件，在案件庭审中根据举证规则，答辩人当庭提交了《费用缴讫证明》，该份证明是填写式格式证明，是答辩人与物业公司交接时使用，针对未交清房款的会在下面注明，并由当事人签名。《费用缴讫证明》亦能证明上诉人未交清房款这一事实。因此，上诉人凌金必将无关的事实和债权债务肆意关联，将张来毅对外债务肆意关联，将张来毅与答辩人肆意关联，企图通过各种故事编织一个“以物抵债”的谎言来免除上诉人凌金必支付购房价款的法律责任，没有事实依据。况且，张来毅与凌金必的债权债务关系，凌金必可以另行起诉主张，与上诉人与答辩人之间的商品房买卖合同没有关联，上诉人凌金必购买答辩人商铺后，却又违反合同约定，拒绝付款，答辩人有权解除合同，并要求上诉人凌金必支付违约金。昌源房产公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年1月4日签订的合同编号为20170100736《赣州市商品房买卖合同》于2019年6月5日解除。2.判令被告支付逾期违约金7433元。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告昌源房产公司于2012年6月18日成立并登记注册，法定代表人为吴宾雄。2014年9月18日的投资人为林碧仁和吴宾雄，分别占股95%、5%；2017年10月11日变更为郭跃华和吴宾雄，分别占股5%、95%。2015年12月8日，原告昌源房产公司取得预售寻乌县滨河东路皇冠名苑2#、3#楼的许可证并开始出售。2017年1月4日，原告昌源房产公司与被告凌金必签订合同编号为20170100736的《赣州市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买寻乌县新中学南侧C地块皇冠名苑3#1-05的商品房，建筑面积74.33㎡，总价74.33万元，在2017年6月30日前一次性支付全部房价款；合同第八条约定，逾期付款60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。补充协议第三条第1款约定，买受人逾期付款超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为，同时因此造成的一切后果均由买受人承担。合同签订后，原告依约为被告办理了买卖合同的网签备案手续，并将案涉商品房交付给了被告，但被告一直未向原告支付购房价款。为此，2019年6月3日，原告及其委托的律师事务所瀛楠律师事务所向被告分别发出《解除合同告知书》、《律师告知函》，告知其自2019年6月3日起，双方于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》解除，并于五日内办妥退房手续；被告于2019年6月5日签收。另查，被告凌金必系寻乌县金鹏矿业有限责任公司的执行董事。案外人张来毅系龙岩市鑫源矿业有限公司的投资人之一。2014年11月17日案外人张来毅向寻乌县金鹏矿业有限责任公司借款1000万元，并由厦门市铨真惠和贸易有限公司和龙岩鑫源矿业有限公司盖章作为担保人；龙岩鑫源矿业有限公司至今尚欠寻乌县金鹏矿业有限责任公司货款300万元。又查，原告凌金必于2018年9月1日将案涉商铺出租给他人使用并签订了《商铺租赁合同》。一审法院认为，本案的争议焦点为原告昌源房产公司与被告凌金必签订的《赣州市商品房买卖合同》是否基于双方存在以物抵债的协议。而以物抵债成立的前提条件是有原债关系的存在和双方当事人关于以物抵债的合意。从被告凌金必提交的证据来看，其只能证明案外人张来毅及其投资的龙岩市鑫源矿业有限公司与被告凌金必投资的寻乌县金鹏矿业有限责任公司间的债权债务关系，这种公司间的债权债务也不可混同为张来毅与凌金必间的个人债权债务。被告的举证无法达到原告昌源房产公司与被告凌金必存在债权债务关系并且原告昌源房产公司与被告凌金必之间直接达成了以物抵债协议的效果，亦无法证实张来毅系原告昌源房产公司的实际控制人，或得到原告昌源房产公司的授权，有权将原告昌源房产公司的案涉店铺所有权移交给被告凌金必以抵消张来毅及其公司对凌金必公司的债务。故此，一审法院认为，原告昌源房产公司与被告凌金必未达成以物抵债的协议。综上，原告昌源房产公司与被告凌金必签订《赣州市商品房买卖合同》，双方成立商品房销售合同关系。依据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告凌金必逾期未支付房款，原告昌源房产公司请求解除双方于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》，符合合同约定，一审法院予以支持；解除日以被告凌金必签收原告昌源房产公司邮寄的《解除合同告知书》、《律师告知函》之日为准，即2019年6月5日。原告昌源房产公司诉请逾期付款违约金为7433元，符合双方合同约定，一审法院亦予以支持。被告凌金必辩称原告昌源房产公司在发出解除函前未向其催款，且原告昌源房产公司将案涉商铺交付给被告凌金必出租的行为明显不符合常理。一审法院认为，在合同已经约定付款期限的情形下，催款不是实现交易的必经程序和原告昌源房产公司的义务；且被告凌金必并未提供证据证明原告昌源房产公司事先同意其将商铺出租，该出租行为是被告方的单方行为，故对该辩解一审法院不予采纳。判决：一、确认原告寻乌县昌源房地产开发有限公司与被告凌金必于2017年1月4日签订的合同编号为20170100736《赣州市商品房买卖合同》于2019年6月5日解除；二、被告凌金必于本判决生效之日起十日内向原告寻乌县昌源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金7433元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11233元，由被告凌金必负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人凌金必向本院提交证据如下：证据一、昌源房产公司工商信息，证明目的：昌源房产公司登记的“主要成员”为：1.大股东（持股95%）系公司法定代表人，执行董事及总经理吴宾雄（系张来毅胞妹张美燕的丈夫）；2.另一股东（持股5%）为郭跃华（系张来毅胞妹张永燕的丈夫）；3.监事为陈洪钗（系张来毅妻子）。昌源房产公司系张来毅的家族企业，本案以商铺抵张来毅债务中的商铺均来源于昌源房产公司。证据二、郭跃华与张永燕的婚姻登记信息；证据三、（2016）闽0802民初3201号民事裁定书，证明目的：1.昌源房产公司5%的股东郭跃华，系被上诉人张来毅胞妹张永燕的丈夫，即张来毅的亲妹夫。而张永燕是支付出借人凌金必每月3%借款利息的付息人；2.吴宾雄及郭跃华合计持有昌源房产公司100%股权，应当明知张来毅的1300万元本金及利息的债务，且该债务用其所在的昌源房产公司的商铺抵债。证据四、张来毅与陈洪钗的婚姻登记信息，证明目的：昌源房产公司监事陈洪钗系借款人张来毅的妻子。结合证据一至三可证明：1.昌源房产公司就是张来毅的家族企业，股东、高管均为张来毅近亲属；2.张来毅对凌金必欠款事宜，昌源房产公司及全体股东系明知；3.张来毅不仅有权代表昌源房产公司与凌金必谈判，也足以让凌金必相信其能代表昌源房产公司以其商铺抵债。证据五、《今日头条》福建法制报报道；证据六、龙岩鑫源公司工商信息，证明目的：1.龙岩鑫源公司系本案张来毅个人向凌金必出具的1000万元借款的担保公司及300万元货款的收款公司，龙岩鑫源公司的大股东为张来毅；2.吴宾雄通知凌金必来寻乌昌源房产公司以商铺抵债时，其不仅是张来毅的亲妹夫，昌源房产公司持股95%的大股东、昌源房产公司法定代表人兼总经理，而且是龙岩鑫源公司的总经理。证据七、张来毅向凌金必出具并交付的1000万元《借条》（2014.11.17），证明目的：凌金必持有并向法庭提交的张来毅向凌金必出具的《借条》内容为：1.支付人是凌金必指定的寻乌金鹏公司；2.收款方是张来毅指定的厦门市铨真惠和贸易有限公司；3.“借款人”处是“张来毅”签字。4.张来毅指定其家族公司厦门惠和公司和龙岩鑫源公司盖章作为担保单位；证据八、中国农业银行1000万元转账记录（2014.11.17）证明目的：1.凌金必的合作方邓某按凌金必指令操作付款，于当日由出借人凌金必指定的寻乌金鹏公司账户向张来毅指定的厦门惠和公司账户共转账人民币1000万元（分两笔500万元）。2.张来毅向凌金必的1000万元借款已全部到账。证据九、寻乌县金鹏矿业有限公司工商信息；证据十、凌金必指定转账证明书；证据十一、张来毅提交的《答辩状》，证明目的：1.支付人金鹏矿业公司确认1000万元借款的实际出借人是凌金必，借款人是张来毅；2.张来毅自认“凌金必同意借给答辩人（张来毅）1000万元”；3.张来毅自认支付人是凌金必指定的寻乌金鹏公司，收款方是张来毅指定的厦门市铨真惠和贸易有限公司。上述证明内容已有邓某与张来毅的微信往来对债权债务确认吻合。证据十二、张来毅个人支付利息银行流水，证明目的：1.凌金必出借款项后，张来毅及张永燕向凌金必的合作方邓某个人账户按月息3%归还利息，由邓某代收。邓某已确认系为凌金必代收张来毅付来的3%月息。2.第一个月张来毅称年底资金紧张，未支付利息，第二个月2015年1月20日，支付了60万元前两个月利息，后每月均按3%支付利息，共支付11个月330万元利息，2015年10月19日支付30万利息后，再未付过任何利息。3.证明张来毅向凌金必借款事实，且双方约定并支付的利息为月息3%并已实际履行付息。4.张来毅个人与其家族企业的财务混同。证据十三、货款转账记录，证明目的：1.凌金必与张来毅之间有金属矿业务合作，2015年4月24日、5月20日，凌金必经营的金鹏矿业公司向张来毅的龙岩市鑫源矿业有限公司预付了两笔300万元货款。2.2015年6月10日，凌金必的金鹏矿业公司又向张来毅指定的厦门市铨真惠和贸易有限公司转了2430337.02元的货款；证据十四、《铜精矿销售结算表》（2015.6.4、2015.7.14）；证据十五、《收条》（2015.4.24），证明目的：1.2015年5月和6月，凌金必仅提货两次，货物经双方结算分别价值2511872.60元，2430337.02元，合计4942209.62元。2.两次提货后张来毅再未向凌金必发货，凌金必多次催促，剩余预付款亦未退还。经双方协商，第一笔300万元预付款（2015年4月24日转款）转为欠款，并由凌金必与张来毅口头约定从实际收款之日开始计息，月息三分，即每月利息3%。上述证明内容已有邓某与张来毅的微信往来对债权债务确认吻合。证据十六、（2018）闽0802民初9130号民事判决书，证明目的：1.另案（2018）闽0802民初9130号案中，被上诉人张来毅签订金属矿协议，但未完全履行交货义务，法院依法判决系张来毅确认预付货款转为借款。该案当事人之间以预付货款转为借款在另案中已有先例，也符合民间借贷往来习惯。2.张来毅以其胞妹张永燕为家族及家族企业收取预付货款，张来毅个人与其家族企业的财务混同已有先例且为惯例。证据十七、邓某与张来毅微信聊天记录（2019.5.15），证明目的：凌金必对张来毅的借款债权事实，张来毅用昌源房产公司商铺抵债的事实，借款人张来毅已在微信聊天记录中确认。证据十八、微信主体信息；证据十九、微信主体信息，证明目的：1.证明张来毅与证人邓某往来的微信号是×××。2.证明张来毅与凌金必的微信往来号是×××。3.证明同一微信号的使用人系张来毅。证据二十、17间商铺情况统计表，证明目的：上诉人制作的关联案件“以物抵债”相关商铺的信息统计表。证据二十一、证人邓某证人证言；证据二十二、《赣州市商品房买卖合同》（2＃1-23），证明目的：1.2017年1月4日，凌金必在接到昌源房产公司大股东及法定代表人吴宾雄通知以昌源房产公司商铺抵债的情况下，同指定的家属及邓某前往寻乌县，为完成“以商铺抵债”将商铺过户，签订《赣州市商品房买卖合同》。2.2017年1月4日，在寻乌“皇冠名苑”销售处，上诉人与被上诉人签订了《赣州市商品房买卖合同》，涉及的商铺编号为：“皇冠名苑”2＃1-23号。3.证人陈述：“当时商铺的市场价差不多1万4到1万6一平米，张来毅欠凌总的钱本息一共1940.6万元，其中1000万元本金的借款本息合计1439万元，300万元本金的借款本息合计201.6万元。这17间商铺一共约1380平方米，加上税费刚好够抵债。但张来毅说商铺的买卖合同其实就是个为了抵债过户的一个形式，坚持要求凌总统一签成了1万元一平米的价格，这样可以给公司省一些过户用的税费，凌总也同意了。”4.被上诉人承诺一个月后，上诉人及家属可以拿到商铺产权证书。为办证需要，上诉人及家属未留任何合同，同时签了办证所需授权书给被上诉人。5.约定届时用商铺产权证书交换借条。但至今，上诉人未收到产权证，亦未收到合同原件，但可以查询到合同办理网签备案。6.昌源房产公司委派张来毅进行谈判，张来毅系昌源房产公司唯一谈判授权人（谈判内容包括：议价折扣、抵债金额、选定商铺、办理网签、备案、允许本人未到场签约、交付商铺时间等）。7.出借人凌金必足以相信昌源房产公司已授权张来毅进行“以昌源商铺抵债”谈判。证据二十三，（2019）闽0121民初183号庭审光盘及自制《案件庭审笔录》，证明目的：1.另案（2019）闽0121民初183号中，被上诉人张来毅、被上诉人法定代表人吴宾雄及妻子张美燕，即张来毅胞妹，三人共同特别授权委托律师在庭审中，不仅承认三人亲属关系，且多次承认案件中三人对外巨额借款系用于寻乌县“皇冠名苑”项目投资。2.张来毅家族有共同借款的惯例，且向上诉人凌金必借款也是以张来毅为实际控制人的家族借款行为。张来毅不仅是昌源房产公司“皇冠名苑”项目投资人，其个人与昌源房产公司的财务混同已有先例和惯例。3.证明凌金必完全有理由相信张来毅作为借款人及昌源房产公司投资人，可以代表昌源房产公司完成“以昌源商铺抵债”。证据二十四、（2019）闽01民初277号庭审光盘及自制《案件庭审笔录》，证明目的：1.另案（2019）闽01民初277号案中，被上诉人张来毅仍然有上千万巨额借款未归还，其个人四处欠债，根本无力还款，只能选择以房产抵债。2.即借款人张来毅已有以房抵债的先例和惯例。证据二十五，其他买家购买商铺的《赣州市商品房买卖合同》（节选）证明目的：1、2016年6月3日，买家廖远才与被上诉人签订的合同购买“皇冠名苑”商铺单价每平方米为13979.74元；2017年5月10日，买家廖栋与被上诉人签订的合同购买“皇冠名苑”商铺单价每平方米为13980元；2017年6月28日，买家蓝柳青与被上诉人签订的合同购买“皇冠名苑”商铺单价每平方米为15134.032元；2018年1月15日，买家蓝秀卿、王丽萍与被上诉人签订的合同购买“皇冠名苑”商铺单价每平方米为16500.89元；2.借款人张来毅使凌金必有理由相信其代表昌源房产公司进行“以昌源房产公司商铺抵债”谈判，因为张来毅其有权对昌源房产公司商铺抵债进行任意定价，及与凌金必进行债权债务结算，并以每平方1万元远低于市场价格40%的简单计价进行抵债。3.以超低价格签约并备案，证明昌源房产公司不仅知道其授权的张来毅有以商铺抵债的事实，更履行了以商铺抵债的行为。且价格越低，昌源房产公司获益更大（张来毅债务固定但公司税务负担减少）。4.尤为重要的是：原审昌源房产公司特别授权代理人当庭自认低价是通过了股东会的，提前交付商铺也是通过了股东会，而两股东就是张来毅的两亲妹夫足以证明昌源房产公司不仅知道张来毅的债务存在，更证明其是授权张来毅作为唯一授权谈判人与凌金必谈判。证据二十六、昌源房产公司与凌鹏《商品房买卖合同》，证明目的：1.签字处“凌鹏”签字并非凌鹏本人所签，凌鹏本人根本没有到现场。2017年1月4日，“以物抵债”当日凌鹏本人并未到昌源房产公司现场，但借款人张来毅明确《商品房买卖合同》仅为以商铺抵债的形式，不是本人签字也没关系，并保证完成过户登记及交付。以上事实有邓某证言印证。2.借款人张来毅使凌金必有理由相信其代表昌源房产公司进行以商铺抵债谈判，否则其无权免除业主不在场且非本人签约。3.昌源房产公司授权张来毅作为唯一谈判人办理以上手续，足以使凌金必相信张来毅能够代表昌源房产公司为其以商铺抵债。证据二十七、寻乌县房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明，证明目的：1.《赣州市商品房买卖合同》签字后，昌源房产公司当天已为凌金必办理了相应商铺网签及备案登记；2.凌金必与张来毅之间以商铺抵债合意为真实，昌源房产公司已确认商铺实际权利人为凌金必；3.证明昌源房产公司不仅知道其授权的张来毅有以商铺抵债的事实，更履行了以其商铺为张来毅抵债的行为。证据二十八、《商铺租赁合同》；证据二十九、向凌金必承租的商户商铺的营业执照；证据三十、凌金必提供的其已出租并收租的商铺经营现场图；证据三十一、寻乌农村商业银行流水明细，证明目的：1.在出租商铺期间，凌金必、证人邓某多次向张来毅催促办理已抵债的商户过户产权，但被上诉人均以各种理由推诿拖延，商铺至今未完成过户登记。2.商铺交付已经为一审认定，提前向凌金必交付商铺并同意出租，凌金必完全有理由相信张来毅有权代表昌源房产公司。3.签订合同后，昌源房产公司提前将商铺交付于上诉人，商铺已出租。凌金必实际已收租并享有商铺收益的权利。4.昌源房产公司作为开发商知悉商铺在经营的现状，证明昌源房产公司已确认商铺实际权利人为上诉人。5.相关商铺的承租人向凌金必支付了商铺租金，商铺租金收益由上诉人享有，商铺实际权利人为上诉人，昌源房产公司及其物业公司均系明知且认可。6.证明昌源房产公司不仅知道其授权的张来毅有以商铺抵债的事实，更履行了以其商铺抵债的行为。证据三十二、昌源房产公司一审提交的《费用缴讫证明》，证明目的：1.该证据载明：“经核查该业主各款项（房款、办证费用、维修基金、测量费、契税）已缴清，具备交房条件，望给予办理交房相关手续。”而手写体部分“房款待结算”为昌源房产公司自己后补添加，昌源房产公司特别授权代理人当庭确认其无法确认是否是同时签的还是事后补的，且也仅能证明昌源房产公司与物业公司内部“房款待结算”。但打印体内容已证明在凌金必分文未直接支付的情况下，其确认各项费用全部缴清。2.《费用缴讫证明》系昌源房产公司向“皇冠名苑”的物业公司出具，并非向债权人（业主）出具。与本案凌金必作为债权人无关，也与凌金必的家属们（业主）无关系。证明系交付商铺时昌源房产公司向物管公司的内部结算，商铺应当按以商铺抵债约定交付。3.以商铺抵债时，约定了昌源房产公司承担各项费用，包括税费，并为凌金必一个月内办好商铺的产权证换取借条。4.《费用缴讫证明》中昌源房产公司自己填写的内容仅说明的是昌源房产公司内部实际是否收到房款，与凌金必支付没有关系。5.重要的是：该《费用缴讫证明》共有17份并提前交付房屋，分别涉及本案17间商铺，但昌源房产公司当庭仅提供一份，拒不提供其它16份。即17间商铺相关款项的业主已全部交清，只是昌源房产公司内部未结算，昌源房产公司一直未向房管部门缴纳税费，这也是商铺未办理产权证的原因。6.昌源房产公司特别授权代理人故意隐瞒关于商铺交付的其余16份《费用收讫证明》，其当庭携带了2间商铺的《费用收讫证明》，却故意现场仅提交了一份，而且“房款待结算”内容不是凌金必或凌金必亲属填写的，其故意隐瞒对己方不利的证据，应承担不利后果。证据三十三、张来毅手机电话号码；证据三十四、凌金必与张来毅短信聊天记录（2017.11起），证明目的：1.借款人张来毅为凌金必等人办理了网签、备案公示，昌源房产公司也提前交付了抵债物，但仍未完成“一个月内办理产权换借据”（见证人邓某证言）。2.凌金必需要产权证融资；凌金必与邓某多次催促办理抵债商铺的产权，张来毅因尚未还租赁户（昌源房产公司先出租的商铺商户）款而拖延办证，同时请求凌金必能否调整其它商铺，遭凌金必拒绝。3.证明张来毅在以物抵债时曾承诺：昌源房产公司负责解除先出租的4户商铺的租赁，并在一个月内为上诉人办理好产权证件。张来毅短信足证以商铺抵债是事实已完成并交付。证据三十五、寻乌金鹏公司出具的《证明书》，证明目的：1.凌金必系寻乌金鹏矿业有限责任公司的实控人；2.本案案涉的2014年11月17日1000万元转款及2015年4月24日300万元转款实际均为凌金必向张来毅的个人借款；3.张来毅、昌源房地产公司已与凌金必一家人达成以物抵债协议。证据三十六、寻乌县人民政府《寻乌县新建商品房退出房源再销售公示表》，证明目的：1.寻乌县人民政府公示的寻乌县新建商品房退出房源再销售价格，其中寻乌县昌源房地产开发有限公司开发的“皇冠名苑”商铺单价为每平方米不低于1.5万元；2.本案案涉《赣州市商品房买卖合同》价格仅为每平方米1万元，远低于市场价近40%，明显不符合通常交易习惯；故上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》只能是以物抵债的形式；3.昌源房产公司原审特别授权代理人当庭自认低价是通过了股东会的，提前交付商铺也是通过了股东会。证据三十七、张来毅梅州昌盛豪生大酒店入住记录，证明目的：1.该酒店入住订房及付费系由凌丽君完成，张来毅为入住人；2.张来毅本人多次到梅州就以物抵债的相关事宜与凌金必协商。证据三十八、凌金必个人车辆粤通卡电子清单，证明目的：1.2017年1月4日，即本案《赣州市商品房买卖合同》签订当日，显示凌金必等当日从梅州往返寻乌；2.证明凌金必及家属确系收到通知后前往寻乌就以物抵债签约，且签约时间仅为一天，十分匆忙，以至于17份合同中存在各种瑕疵；3.凌金必本人多次前往吴宾雄及张来毅所在的福建省龙岩市住处催收欠款及催促办理以物抵债商铺的产权证；4.上述证明内容与证据三十四凌金必与张来毅短信聊天记录中等要求办理以物抵债商铺产权证内容相对应。证据三十九，房屋交付情况表，载明了原一审判决认定交付认定书及商铺交付实际情况。证据四十，上诉人向本院申请证人凌某出庭，证明目的：1.查明《费用缴讫证明》的真实性及相关事实；2.查明双方之间达成了以商铺抵债协议，昌源房产公司也明知以商铺抵债的事实；3.查明案涉商铺均已交付凌金必，且部分商铺已出租。被上诉人昌源房产公司经质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。上诉人系2017年1月4日与被上诉人签订的商品房买卖合同，而该组证据显示吴宾雄是在2017年10月11日才成为上诉人公司的大股东，签订合同之时吴宾雄只是上诉人公司的小股东，且该组证据与本案无关，被上诉人公司管理人员与张来毅的亲戚关系系个人的内部关系，与本案商品房买卖没有关联，被上诉人公司人员组成并不能说明被上诉人与上诉人签订的合同系以房抵债，相反，该组证据恰好能够证明张来毅并非被上诉人公司的人员，被上诉人公司不存在以房屋为其抵债。2.对第二组、第三组证据的三性及证明目的均有异议。该组证据并未显示张永燕支付过凌金必利息。另外，在第一组的质证意见中也提到，吴宾雄是在签订买卖合同后才成为被上诉人公司大股东，即使后来吴宾雄和郭跃华受让被上诉人公司全部股份，其与张来毅的亲戚关系也只是个人内部关系，不能以此推定被上诉人公司以所属房屋为张来毅进行所谓的抵债，两者并无关联。3.对第四组证据三性及证明目的均有异议，被上诉人是独立的法人，张来毅并非被上诉人公司股东及管理人员，也不是被上诉人公司的员工，即使张来毅与陈洪钗系夫妻，张来毅无权代表公司，被上诉人不存在委托张来毅代表被上诉人公司进行任何房屋买卖交易的事实，也不存在表见代理；该组证据亦不能证明被上诉人公司全体股东知晓张来毅与凌金必所谓的债权债务关系。4.对第五组、第六组证据的三性和证明目的存在异议，该新闻报导没有书面材料，无法确认其真实性、合法性，且根据龙岩鑫源公司的工商登记信息显示，吴宾雄并未在龙岩鑫源公司担任任何职务，法制报可能只是为了报道效果而随意给接受采访的吴宾雄安排了一个“经理”的头衔，这也符合当下满街都是“经理”的现状，且吴宾雄个人的职务问题与本案是否以房抵债没有任何关联，另该组证据完全无法证明上诉人所述“吴宾雄通知凌金必来寻乌昌源房产公司以商铺抵债”是事实。5.对第七到第十七组证据的质证意见同一审质证意见。6.对第十八、十九组证据的微信号及电话号码真实性予以认可，对其证明目的存在异议，并不能证明该账号就是张来毅在使用。即便是与张来毅的聊天记录，微信表述的是张来毅欠寻乌县金鹏矿业有限公司的借款，正好和2014年11月17日的借条和转账凭证一致，但与凌金必无关，且并没有关于以房抵债以及以昌源房产公司房子抵债的相关论述，张来毅也没有明确表述确认，更没有商铺所有人昌源房产公司的确认。即便张来毅与凌金必存在以物抵债的约定，但张来毅也无权以昌源房产公司的商铺进行“以物抵债”，该组证据也无法证明张来毅是否尚欠凌金必款项？是否偿还？更无法证明他们之间的债权债务关系以及与凌金必向昌源房产公司购买商铺有关。7.对第二十到二十二组证据的质证意见同一审质证意见。8.对第二十三组证据三性及证明目的有异议，该光盘的真实性无法确认，庭审笔录也系上诉人自制，没有效力，即便庭审光盘真实，也是张来毅、吴宾雄、张美燕之间与其他人之间的债权债务关系，与昌源房产公司无关；即便张来毅、吴宾雄、张美燕之间存在亲戚关系，共同委托律师代理案件，那是他们之间内部的事情，与昌源房产公司无关，昌源房产公司作为独立法人企业，即便股东内部存在亲戚关系，也不影响昌源房产公司的法人地位，更与上诉人向昌源房产公司购买商铺无关。9.对第二十四组证据三性及证明目的存在异议。该组证据无任何签字、盖章，来源不明，真实性、合法性均无法确定，即使该笔录为真，张来毅的个人债务也与被上诉人公司无关，与本案不存在任何关联。10.对第二十五到第三十一组证据的质证意见同一审质证意见。11.对第三十二组证据的三性无异议，但对其证明目的有异议，该组证据不能证明上诉人所述“手写部分房款待结算为昌源房产公司自己后补添加”，该证明是填写式格式证明，是答辩人与物业公司交接时使用，针对未交清房款的会在下面注明，凌金必委托人员也在证明上签字确认。不存在业主未付房款的情况下直接确认费用全部缴清的事实，更不存在以房抵债。12.对第三十三组证据三性及证明目的存在异议。该图片来源不明，真实性、合法性无法确定，也与本案无关，更无法证明该电话就张来毅所使用电话，特别是短信内容括弧中的都是上诉人任意添加的，肆意关联，没有事实依据。13.对第三十四组证据的质证意见同一审质证意见。另外补充：该短信命名为“张来义”，与张来毅是否同一人不清楚，是否是张来毅所使用并发送的短信不清楚。即便短信是真实，即便存在聊天记录，也只是凌金必与张来毅之间的聊天，内容不涉及以房抵债的内容，更没有出现以昌源房产公司商铺抵债的内容，且也没有昌源房产公司的确认，与昌源房产公司无关，更与上诉人向昌源房产公司购买商铺无关。14.对第三十五组证据的三性均有异议，2014年11月17日出具的《借条》明确是张来毅向寻乌县金鹏矿业有限公司的借款，属于张来毅与金鹏公司的债权债务关系，与凌金必及本案其他七上诉人均没有关联；2015年4月24日300万元货款也是龙岩市鑫源矿业有限公司与寻乌金鹏公司债权债物关系，与本案没有关联。15.对第三十六组证据的三性及证明目的均有异议。商品房的价格会随市场等多种因素进行调整，该公示是2019年、2020年的价格，而本案涉案购房合同是2017年1月4日签订。16.对第三十七组证据三性及证明目的均有异议，酒店入住记录只能证明张来毅到过梅州，并不能证明张来毅去梅州做了什么，张来毅去梅州也与被上诉人没有任何关系。17.对三十八组证据的三性和证明目的均有异议，凌金必本身就是寻乌人，其往来寻乌很正常，2017年1月4日凌金必同其家属到被上诉人公司处签订的17份《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示。18.对第三十九组证据，（1）情况表中商铺实际交付的时间情况与事实不符，昌源房产公司并未于2017年2月交付案涉17间商铺，只交付了10间，交付房屋会出具缴讫证明，缴讫证明也注明了上诉人未付清房款的情况。（2）（2019）赣0734民初1041号民事判决中第五页，阐述了17间中部分进行了交付，第八页也列明了凌玉婷该间商铺未交付，在（2019）赣0734民初1042号民事判决中第五页列明商铺是部分交付，这与上诉人陈述的实际情况不符。（3）二栋一层21铺至23铺未交付，一直由公司在出租收取租金，上诉人主张的不是事实，结合上诉人提交的在一审及上诉期间的证据第20组，17间商铺情况统计表也能证明商铺只做了部分交付，交付时间也不是在2月，收讫证明上都注明了时间，（4）不同案号之间的判决对于交付的事实认定有不同之处，由于该交付不影响上诉人应履行的付款义务，那么昌源房产公司据此依据房屋买卖合同的约定解除合同符合法律规定，一审判决结果正确，对交付这一事实，昌源房产公司并未提起上诉。19.针对证据四十，对真实性有异议，从证人在庭审询问时的情况看，证人只说签了名，其他不清楚，明显存在虚假陈述，并且证人与上诉人属于亲属关系，其证言不能单独作为本案的依据。但从证人证言的陈述有关内容可以证明，所谓的以房抵债都是凌金必告诉证人，昌源房产公司及其工作人员从未有过所谓抵债的任何陈述，并且在收讫证明特别备注了商铺房款未缴清等字样，凌某也承认后面的签名是其本人所签，结合每张签名的位置看，都可看出是先有备注再有签名，因此对上诉人申请证人作证的证明目的不能成立。对于交房，根据法院现场调查及我方提交的登记表、上诉人提交第二十组证据显示只有出租了才会交付钥匙，从而说明部分房屋交付，本案的交付不等于免除了上诉人应给付房款的义务。被上诉人昌源房产公司根据法院要求提交了8张费用缴讫证明（与原件核对无异）、代办交房手续的凌某身份证复印件以及自行统计的交房登记表。上诉人凌金必质证认为，1.首先，关于费用缴讫证明是寻乌昌源房产公司出具至物业公司，是内部文件，该文件一式两份，从第八页费用缴讫和其他缴讫证明区别可发现，被上诉人将存根联与物业公司联分别拆开提交，即一份是存根联，一份是物业公司联，被上诉人选择性提交应承担举证不利的后果。第二，总共17个商铺，但被上诉人只提交了8份（包括10个商铺）。被上诉人在一审只提交了一份即3-1-05，这份与所有的其他份有特别之处，即这份中我方签名只有凌某签了名，其他所有都备注了代凌金必签，所有的商铺是七个人，按照昌源房产公司及物业公司要求，应当签业主的名字，全部签凌金必，说明无论是物业公司还是昌源房产公司，都是知道是凌金必的债权用于以物抵债，这也就是为何被上诉人一审带齐所有材料却不提交的原因。第三，经办人张永杰是开发公司的人，证明人吴丹伟是张来毅的司机，说明开发商、张来毅和物业公司都知道是提给凌金必。第四，被上诉人将有些已缴清房款改为待缴清或者未缴清，我方可以肯定涂改的全部是事后改的。第五，有一排字有的写明是待结算，有的写的是未签合同，可以肯定当时凌某签字时没有这些文字，我方一审问过被告是谁写的，但被告代理人陈述不清楚谁写的，那么关于未签合同待交房都不是我方书写的，无论是缴讫证明还是存根联，均没有这样的字迹。第六，经我方向凌某了解，其实代办出租，在2017年3月就已经接到通知收房，然后凌某以公务繁忙无法过来收房征得了开发商许可，每出租一套房才来收钥匙，该行为不是交付行为，因为在2017年3月已经通知我方全部把房收走，在2017年3月我方已经发布了招商租赁的公示，全部贴在17间商铺门口，所以2017年3月至2017年5月已经全部交付了，这也是昌源房产公司没有上诉的原因。2.关于交房登记表，全部交付且确实有4间未出租。二审期间，上诉人凌金必向法院申请调查手机号码为138××××****的用户信息、微信号为×××、×××以及×××的用户信息和聊天记录。本院依法向中国移动通信集团福建有限公司、腾讯计算机系统有限公司和财付通支付科技有限公司出具调查令，上述三公司均向本院回函。回函主要内容为：“用户号码为138××××****的号码用户姓名为张来毅；尾号为ｊ722的微信号为凌金必的微信号，尾号为ｓｘ22的微信号是张来毅的微信号，查无微信号尾号为0076的用户，聊天记录并不保存于服务器，腾讯公司无法协助提供。”上诉人凌金必经质证认为，对证据的三性均无异议。1.尾号为ｓｘ22的微信号是张来毅，足以证明张来毅承认1300万元债务本金存在且将1300万元债务用于以商铺抵债；2.证明张来毅一直是要求昌源房产公司的股东郭跃华的妻子张永燕向凌金必指定的个人邓某支付每月利息；3.凌金必在抵债后一直向张来毅催促尽快办证，综上可证明张来毅欠凌金必债权存在且完成了以物抵债；3.对手机号码的质证意见同上。被上诉人昌源房产公司经质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，我方不清楚是否是张来毅一直在使用，该证据仅能证明张来毅使用过微信号和电话号码，微信号与电话号码的关联不是同一个号码。这份证据不能证明张来毅与凌金必或者邓某的聊天内容，上诉人提交的聊天记录复印件写明是向寻乌金鹏矿业有限公司借款，不是向凌金必借款，邓某催促不能就认定借款直接转移至凌金必。本院结合质证，对各方提交的证据逐一评判如下：1.针对上诉人凌金必提交的证据：对证据一，被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但根据相关法律规定，公司与股东人格独立、财产独立，仅凭被上诉人的工商登记信息无法达到上诉人的证明目的，本院对其证明目的不予采信。对于证据二、三、四，本院对该三份证据的真实性予以确认，但该证据所显示的均是被上诉人的股东或与股东有亲属关系的案外人，不是案涉当事人，并不能充分证实其证明目的。对于证据五、六，证据五仅显示“鑫源矿业吴宾雄经理告诉记者：我们经常都得到派出所里开安全生产会…”，证据六所显示的仅是股东及出资信息，该两份证据并不能充分证实其证明目的。对于证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四、证据十五、证据十六、证据十七，均属于上诉人一审提交的证据，不属于二审新证据。对于证据十八、十九，结合本院向腾讯公司调取的信息，本院对其真实性予以采信，该微信号实名认证姓名为张来毅，但该证据并不能充分证实其证明目的，故本院对其证明目的不予采信。对于证据二十、证据二十一、证据二十二，系上诉人一审提交的证据，不属于二审新证据。对于证据二十三、二十四，庭审光盘和庭审笔录均系其他案件的庭审内容，其中庭审笔录系上诉人自制，真实性存疑且不具有关联性，故本院不予采信。对于证据二十五、证据二十六、证据二十七、证据二十八、证据二十九、证据三十、证据三十一，系上诉人一审提交的证据，不属于二审新证据。对于证据三十二，被上诉人对该份证据的三性均无异议，本院对该证据的真实性、客观性、关联性予以确认，但对该份证据并不能充分证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。对于证据三十三，结合本院向移动公司调取的证据，该手机号码实名认证为张来毅，但该证据并不能充分证实其证明目的，故本院对其证明目的不予采信。对于证据三十四，不属于二审新证据。对于证据三十五，该份《证明书》系寻乌金鹏公司出具的证明，但债权转让应当通知债务人，该证明书所载内容并未得到债务人的确认，亦不能充分证实其证明目的，故本院不予采信。对于证据三十六、三十七、三十八，均属于上诉人一审提交的证据，不属于二审新证据。对于证据三十九，贸易经营需要往返多地，该粤通卡电子清单并不足以证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。对于证据四十，证人凌某系凌金必的堂弟，在其出庭作证时，各方及本院均询问其关于“《费用缴讫证明》中手写的‘商铺款待结算’等内容在其签名时是否存在”的问题，证人凌某均回答“不清楚、不记得”，但认可签名系其本人签名，故证人证言并不能证实上诉人主张该手写内容为事后添加的证明目的。2.针对被上诉人昌源房产公司提交的《费用缴讫证明》及凌某身份证明、交房登记表，结合证人凌某的证言，本院对《费用缴讫证明》及凌某身份证复印件的真实性、合法性、关联性予以确认；交房登记表系昌源房产公司单方制作，结合本院在物业公司调查的笔录显示，确有部分房屋未交付。3.针对腾讯计算机系统有限公司、财付通支付科技有限公司及中国移动通信集团福建有限公司分别出具的回函，本院对该三份回函的真实性、合法性、关联性予以确认。但不足以证实上诉人所主张的证明目的。二审期间，本院向寻乌县住房建设局对包括本案所涉商铺在内的共17间商铺是否被查封、冻结、扣押及皇冠名苑项目销售情况出具了调查函。2020年8月12日，寻乌县住建局出具了回复函，内容为：“1.调查函所列皇冠名苑17件商铺均未被查封、冻结、扣押；2.皇冠名苑项目已售住宅1190套，15.33万m2，商业881间，3.41m2；未售住宅0套；未售商业190间，2831.71m2；3.调查函所列皇冠名苑17件商铺均已销售备案，未办理不动产权登记。”同时，本院前往案涉17间商铺，拍摄了28张现场照片。上诉人凌金必经质证认为：1.对寻乌县住建局回函的真实性、合法性予以认可，足以证明我方办理了网签，不可能产生解除效力，即便是昌源房产公司欠债，都不能查封这17间商铺，因为这17间已经完成了备案；2.对现场照片的真实性、关联性无异议，17间是有些到期转租，有些是没有钥匙，有些退租后又续租，但我方一审已经提交了全部的租赁合同。被上诉人昌源房产公司经质证认为：1.对寻乌县住建局回函的三性均无异议，说明了商铺店面并未全部售出，另外，就是因为我方发出解除函后，房管局要求有法院判决才能解除，所以诉至法院；2.对现场照片三性无异议，证明了涉案房屋并未全部交付的事实。本院经审查认为，针对上述寻乌县住房建设局的回复调查函及本院前往现场拍摄的照片，该两组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。二审期间，本院前往皇冠名苑小区物业公司进行调查，就案涉17间商铺的交付情况制作了调查笔录，该物业公司工作人员陈述主要内容为：“未交付的有7间商铺，分别是2-1-16、2-1-17、2-1-21、2-1-22、2-1-23、3-1-6。已经交付的有10间，分别是2-1-12、2-1-13、2-1-14、2-1-15、2-1-20、3-1-1、3-1-2、3-1-3、3-1-4、3-1-5。交付的标准以付清房款，购房人来物业公司领取钥匙为准”，并向本院提供了存放在物业公司的七份《费用缴讫证明》用于拍摄。上诉人凌金必经质证认为，对真实性、合法性及关联性均无异议，本身就是内部证明，但可以看出我方已经全部缴清费用。在5月9日2-1-12商铺的文件发现“已缴清”改为“待缴清”，2-1-13、2-1-14、2-1-15商铺“温二娇”写为“凌金必”，说明明知凌金必以物抵债。吴丹伟是张来毅司机，其在被上诉人提供的材料中绝大部分有签名，但在这几份文件中没有签名，说明开发商也要求了张来毅的司机确认，属于他们内部关系，对外不影响我方实际交付房屋和实际抵债行为。被上诉人昌源房产公司经质证认为，对证据来源的真实性、合法性无异议，但不能证明上诉人已经将购房款缴清，2017年5月9日的证明也备注了待缴清，不存在所谓的张来毅与我公司有内部协议，我公司从未与上诉人达成以物抵债的任何意思表示。收房的证明是在与物业公司交接时需要，应以业主或者代收人签字确认的为准，且给付金额款项有明确约定，在补充协议第二条特别约定必须一次性付款的以相关款项实际到达出卖人实际账户为准，否则视为未履行付款义务。本院经审查认为，针对皇冠名苑小区物业公司工作人员的调查笔录，本院予以确认，根据该工作人员的陈述，可佐证案涉17间商铺并未全部交付的事实。二审经审理查明，包括本案所涉商铺在内的共17间商铺均未被查封、冻结、扣押并且均已备案，目前尚未办理不动产权登记，并且17间商铺并未全部交付。另查明，微信号×××的实名认证姓名为凌金必、绑定的手机号码为138××××****；×××的实名认证姓名为张来毅，绑定的手机号码为138××××****，微信号为×××对应的账户无法查询。手机号码为138××××****的登记的用户姓名为张来毅。关于一审认定“龙岩鑫源矿业有限公司至今尚欠寻乌县金鹏矿业有限责任公司货款300万元”的内容，因本案并未对龙岩鑫源公司与寻乌金鹏公司之间的货款纠纷进行审理，该认定表述不当，应纠正为“2015年4月24日，龙岩鑫源公司张来毅出具收条，载明收到寻乌金鹏公司货款300万元”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉商铺价款是否通过以房抵债的形式业已支付的问题；2.关于上诉人凌金必与被上诉人昌源房产公司签订的商品房买卖合同是否解除的问题。关于案涉商铺价款是否通过以房抵债的形式业已支付的问题。结合日常生活和审判实践，以房抵债系各方当事人对民间借贷等法律关系转化为房屋买卖合同关系形成的共同真实意思表示，属于实现双方权利义务平衡的一种自主交易安排，一般应包括如下要素：1.双方债权债务已到期并进行最终结算，确认了债务本息总额；2.双方签订以房抵债书面协议，确认用于抵债的房屋房号、面积、单价等具体内容；3.借条、收条等债权凭证原件已归还债务人或者销毁；4.以房抵债协议约定的房屋所有权已登记转移至债权人名下。本案中，首先，从债权债务的主体而言，上诉人所主张以房抵债的债权债务包括两项：2014年11月17日张来毅向寻乌金鹏公司借款1000万元以及龙岩鑫源公司欠寻乌金鹏公司货款300万元，即其主张的债权债务的主体系寻乌金鹏公司与张来毅、龙岩鑫源公司；二审期间，寻乌金鹏公司向本院出具《证明书》确认上述两笔债权债务的债权人为凌金必，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，上诉人亦未提交充分证据证实上述债权的转让已经通知相应的债务人，并且案涉商品房买卖合同的签订主体系凌金必与昌源房产公司，昌源房产公司系独立法人，张来毅并非该公司的股东，故上诉人主张的债权债务主体与案涉商品房买卖合同的主体均不一致。其次，从债权债务的转化而言，上诉人主张上述债权债务本息已经进行结算，但并未提供充分证据证实各方确认的债权债务本息总额，尤其是上述债权债务的债权凭证即借条、收条原件现仍由债权人持有，意味着债权人仍可能随时依据债权凭证向债务人主张债权，即民间借贷、买卖合同等法律关系依然存在，并未转化为房屋买卖合同关系。第三，从以房抵债的合意而言，依据前述分析，上诉人主张的债权债务主体与案涉商品房买卖合同的主体均不一致，涉及多方主体且利益巨大，但上诉人并未提供充分证据证实各方主体达成以房抵债的书面协议或者合意，昌源房产公司亦未出具购房款收款收据或者其他收款凭证，而昌源房产公司提供的《费用缴讫证明》均手写注明了“该商铺房款及代收税费待结算，暂先交付使用”“此商铺房款待结算，先办理交房出租用”等内容，上诉人的亲属凌某亦代表业主签名确认。因此，上诉人主张其通过以房抵债的形式业已支付案涉商铺价款的主张，依据不足，本院不予采信。关于上诉人凌金必与被上诉人昌源房产公司签订的商品房买卖合同是否解除的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据案涉商品房买卖合同约定，上诉人凌金必作为买受人逾期未支付商铺价款，出卖人即昌源房产公司有权解除合同，并且上诉人应按照应付款的1%支付违约金。即使部分商铺存在交付的情形，昌源房产公司依据合同约定要求解除案涉商品房买卖合同、支付违约金的主张，具有事实和法律依据，原审认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人凌金必的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11233元，由上诉人凌金必负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月十一日法官助理廖勤勤代理书记员  雷 娜