四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初字第553号 原告：邱昌明，男，1981年4月3日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林艳梅，女，1986年3月6日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告：林艳梅，女，1986年3月6日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市岷东新区管委会办公楼****，统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告邱昌明、林艳梅与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱昌明、林艳梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付延期办理不动产权属登记的违约金74544元；2、契税退还金额4926.94元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：由原告支付被告房款480000元购买被告开发的位于乐山市市中区。合同签订后，原告按约支付房款（首付145000元、按揭335000元）和代收办证税费14305元。 原告按照合同约定履行了全部合同义务，而被告却至今未按合同第二十条“产权登记”、“初始登记”、“转移登记”及第二十条产权登记的补充约定：“出卖人应在2014年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”、“商品房交付使用后（原告于2013年9月24日收房），买受人在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书”约定履行义务，按此条违约处理方式，被告需按日向二原告支付房款万分之一的违约金共计55344元（从2013年9月24日至2018年5月22日，共1703天，除去550天，超期1153天，1153×480000÷10000）。5幢总证违约时间400天，违约金19200元（400×480000÷10000）。初始缴纳契税金额14305元，实际缴纳9378.06元，差额4926.94元。共计应退还79470.94元。为此提出上述请求。 被告三友房开司辩称：对原告诉状陈述的事实无异议，逾期办证是事实。收取代办税费应退金额为102.49元。合同约定总证办证时间是2014年7月31日，实际办理时间是2015年6月17日，违约321天。交房时间为2013年9月24日，房产证办理时间为2016年8月9日，不动产权证办理时间为2018年5月22日。商品房买卖合同附件五补充协议中有400个工作日的约定应予扣减。 经审理查明：2012年6月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于乐山市市中区，总价款480000元（实际房款468903元）。原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证和土地证的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告，被告于2013年9月24日收取原告代办税费14305元；《商品房买卖合同》第二十条产权登记中关于初始登记的约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等。 2012年6月1日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定：出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。另约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告按约定支付了购房款468903元。被告于2013年9月24日向原告交房。于2015年6月17日办理了所购商品房所在楼栋的房屋所有权证，于2016年8月9日办理了所购商品房的房屋所有权证，于2018年5月22日办理了所购商品房的不动产权证。 审理中，原告认可被告主张的契税退还金额102.49元，认可总证违约时间321天。 上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、不动产信息查询结果、《不动产登记证书》及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：原被告双方签订的商品房房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”之规定，本案中，在政府实行“双证合一”政策后，房地产登记政策有所变化，并不影响房屋权属证书的取得，双方也并未协商或请求人民法院变更合同，仍应按合同约定履行。 一、关于办理原告所购商品房所在楼栋的权属证明的违约金问题。 鉴于原告认可总证违约时间321天，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金为15051.79元（468903×万分之一×321）。 二、关于诉请支付原告所购商品房转移登记违约金问题。 合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 被告于2013年9月24日向原告交付房屋，从房屋实际交付之日起扣除双方约定的办证期550日后计算至2016年8月9日办理了房屋所有权证为止，为23492.04元（1051－550天×468903×万分之一）。双方补充协议约定：甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。被告在2016年8月9日办理了房屋所有权证次日至2018年5月22日办理不动产权证（含有土地使用权）时，共计651天，扣除双方约定的办证期400个工作日（588天）后，违约63天，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，为2954.09元（63×468903×万分之一）。转移登记违约金共计26446.13元； 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邱昌明、林艳梅逾期办理房屋初始登记违约金登记的违约金15051.79元、转移登记违约金26446.13元； 二、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告邱昌明、林艳梅代办税费款102.49元； 三、驳回原告邱昌明、林艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应本案受理费减半收取后计893元（原告预交）由原告邱昌明、林艳梅负担595元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担298元。（七日内缴纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭洪蔚 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张 文