福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初1328号 原告:宁化客商汇酒店管理有限公司,住所地福建省三明市宁化县翠江镇中环北路**三明工贸学校职业技能培训楼**,统一社会信用代码91350424315637196P。 法定代表人：吴宝平，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:龙叔能，福建信海律师事务所律师。 被告：三明新华聚腾商贸有限公司，住，住所地福建省三明市三元区岩前镇路口财政大楼****楼一社会信用代码913504003106572864。 法定代表人：谌淑珠,经理。 被告：福建通祥浩发建筑工程有限公司，住所，住所地福建省宁化县翠江镇中环北路**三明工贸学校职业技能培训楼****区域社会信用代码91350400MA31NUH33K。 法定代表人:朱海昌，经理。 第三人：王兴钢，男，1975年11月26日出生，汉族，住宁化县。 委托诉讼代理人:周荣华，福建清宁律师事务所律师。 原告宁化客商汇酒店管理有限公司（以下简称：客商汇酒店）与被告三明新华聚腾商贸有限公司（以下简称：新华聚腾）、被告福建通祥浩发建筑工程有限公司（以下简称：通祥浩发）、第三人王兴钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月29日，公开开庭审理了本案,原告客商汇酒店的法定代表人吴宝平及其委托诉讼代理人龙叔能、被告新华聚腾的法定代表人谌淑珠、被告通祥浩发的法定代表人朱海昌、第三人王兴钢及其委托诉讼代理人周荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 客商汇酒店向本院提出诉讼请求：1.判令新华聚腾立即向客商汇酒店支付租金63,378元；2.判令新华聚腾、通祥浩发立即向客商汇酒店支付占有使用费15,000元；3.本案的案件受理费由新华聚腾、通祥浩发承担。事实与理由：2017年5月1日，客商汇酒店与新华聚腾签订《房屋租赁使用合同》。合同约定，客商汇酒店将宁化县中环北路138号三明工贸学校职业技能培训楼二层1－9号区域（含公摊面积503平方米）出租给新华聚腾使用，租期为5年；新华聚腾每月向客商汇酒店支付租金，第一、二年内月租金为7,042元，从第三年内按15元/平方米计取租金，第四年内按16元/平方米计取租金，第五年内按18元/平方米计取租金；新华聚腾应向客商汇酒店支付押金21，126元，等等。合同签订后，客商汇酒店依约将前述租赁物交付新华聚腾使用。2019年2月27日，客商汇酒店的原法定代表人王兴钢未经客商汇酒店的同意，擅自以客商汇酒店名义与新华聚腾签订解除《租赁合同》协议书；且在2017年5月1日起至2019年2月28日期间，新华聚腾共有9个月租金未缴纳（已经扣除免租期5个月）；2019年3月1日起至2019年2月28日期间，新华聚腾并未返还租赁物，反而将部分房产交付给通祥浩发使用，亦未支付2019年4月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费。客商汇酒店向新华聚腾、通祥浩发追讨租金、占用使用费，新华聚腾、通祥浩发以其已将前述期间的租金及占有使用费（每月3,000元）交付给客商汇酒店的原法定代表人王兴钢为由拒绝支付。另，客商汇酒店的法定代表人原为王兴钢，于2020年4月10日变更为吴宝平。综上所述，客商汇酒店为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持客商汇酒店的诉讼请求。 新华聚腾答辩称：扣除免租期5个月、押金21,126元折抵3个月租金后，新华聚腾已经全额支付了租金，已经不欠客商汇酒店租金。 通祥浩发答辩称：合同是2019年4月份签订的，实际交付房屋是5月份，租金都交给了王兴钢，转账记录记载4、5、6、7月的共计1.2万元。 王兴钢述称：其于2014年12月入职客商汇酒店，担任客商汇酒店筹建项目主管，2016年1月开始担任客商汇酒店经理，2008年1月16日起担任客商汇酒店执行董事、法定代表人、总经理至2020年4月9日止。1、客商汇公司实际上系于2018年2月1日才将租赁物交付给新华聚腾。新华聚腾向其支付了2018年2月1日起至2018年11月30日的租金（合计10个月，含押金21,126元冲抵的3个月租金）70,420元。其已经将租金70,420元交付给了客商汇酒店；2、2019年2月27日，签订的解除租赁合同，是客商汇酒店与新华聚腾签订的，而非王兴钢个人签订的，合同解除后，新华聚腾不欠客商汇酒店租金；3、客商汇酒店于2019年4月1日才将租赁物交付通祥浩发，只能计收四个月的占有使用费，其收到通祥浩发4个月的占有使用费12,000元。其已将这12,000元交付给客商汇酒店股东分红。通祥浩发不欠占用费。 客商汇酒店为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1、客商汇酒店营业执照复印件，拟证明其诉讼主体适格的事实； 证据2、《租赁合同》，拟证明2017年5月1日，客商汇酒店与新华聚腾签订《房屋租赁使用合同》。该合同约定，客商汇酒店将宁化县中环北路138号三明工贸学校职业技能培训楼二层1－9号区域（含公摊面积503平方米）出租给新华聚腾使用，租期为5年；新华聚腾每月向客商汇酒店支付租金，第一、二年内月租金为7,042元，从第三年内按15元/平方米计取租金，第四年内按16元/平方米计取租金，第五年内按18元/平方米计取租金；新华聚腾应向客商汇酒店支付押金21,126元的事实； 证据3、解除《租赁合同》协议书，拟证明1.合同签订后，客商汇酒店依约将前述租赁物交付新华聚腾使用；2.2019年2月27日，客商汇酒店的原法定代表人王兴钢未经客商汇酒店的同意，擅自以客商汇酒店名义与新华聚腾签订解除《租赁合同》协议书的事实； 证据4、微信转账回执截图，拟证明微信转账回执截图是通祥浩发的财务人员赖玉彬提供给客商汇酒店的，客商汇酒店向新华聚腾、通祥浩发追讨尚欠的租金及占有使用费，但新华聚腾、通祥浩发以其已将前述期间的租金及占有使用费交付给原告的原法定代表人王兴钢为由拒绝支付，并向客商汇酒店提供了一份微信转账回执截图。王兴钢也确认收到通祥浩发的租金、占有使用费1.5万元的事实。 新华聚腾质证认为：对客商汇酒店提交的证据1.2没有异议,对证据3合同解除时己付清了全部租金；对证据4不清楚。 通祥浩发质证认为：对客商汇酒店提交的证据1没有异议；证据2、3与其无关；对证据4其实际入住是五月，但是在3月份其就支付了一个月的租金,是定金，从4月起交租金，付到7月份。 王兴钢质证认为：对客商汇酒店提交的证据1没有异议；对证据2无异议。该证据证明了客商汇酒店与新华聚腾在合同中有约定装修免租期为五个月，即从客商汇酒店正式交付房屋给新华聚腾使用时起还有五个月的装修免租期。实际上新华聚腾以及通祥浩发使用的这一块始终没有完整交付使用，真正来讲客商汇酒店已经违约了。对证据3无异议。解除合同第四条的真实意思表述是新华聚腾除了应付的租金外没有其他要支付的费用，但是合同内容表述可能是不准确。对于该合同的租赁期到2019年2月28日没有异议，但对其所要证明的事实有异议，该证据不能证明客商汇酒店所要证明的事实。因为在履行经营职责期间，与新华聚腾经过多次招商谈判后签订了《租赁合同》，由于当时客商汇酒店与宁化福临门大酒店伍国辉有租赁合同纠纷，出租方未及时把出租区域内的物品清空不具备出租条件，经合同双方协商后，于2017年8月1日客商汇酒店才正式将租赁标的物交由新华聚腾使用。按合同约定有五个月的免租期，免租五个月是到2018年1月份正式计算，因此真正的使用从2018年1月1日以后才需要缴纳租金。解除《租赁合同》协议书是客商汇酒店与新华聚腾签订的，而不是王兴钢与新华聚腾签订的，王兴钢只是作为客商汇酒店的总经理和法定代表人行使了公司的生产经营管理职责，是合法有效的职务行为，而并不存在王兴钢擅自以客商汇酒店的名义签订解除《租赁合同》协议书，如果解除《租赁合同》协议书是王兴钢擅自以客商汇酒店的名义签订的，那么，《房屋租赁使用合同》是不是也属于王兴钢擅自以客商汇酒店的名义签订？对证据4真实性没有异议，但对其所要证明的事实有异议，该证据不能证明客商汇酒店所要证明的事实，因为2019年3月初，王兴钢得知朱海昌在寻找办公场所，与其接触谈判后，为便于对方注册公司方便，在通祥浩发支付了3,000元场所预定金后与对方签订了房屋租赁合同用于工商注册通祥浩发使用，该3,000元是定金而不是租金，2019年3月19日，通祥浩发便依据租赁合同办理了住址变更登记手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2016年7月1日，客商汇酒店作为出租方、甲方与新华聚腾（即谌淑珠）作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方将宁化县翠江镇中环北路138号三明工贸学校职业技能培训楼二层1－9号区域（含公摊面积503平方米）出租给乙方使用；第四条1.该房屋租赁期限共租期为5年；乙方每月向甲方支付租金，第一、二年内月租金为7,042元，从第三年内按15元/平方米计取租金，第四年内按16元/平方米计取租金，第五年内按18元/平方米计取租金；第五条1.该租赁区域第一、二年内月租金为7,042元，第三年起月租金按第四条第一款约定递增；2.本协议签订之后三天内缴纳押金和一个月的租金计28,168元；3.免租期五个月。合同还对违约责任等进行了约定。客商汇酒店在甲方处盖章，新华聚腾、谌淑珠在乙方处盖章、签名； 2、2019年2月27日，客商汇酒店作为出租方、甲方与谌淑珠（即新华聚腾）作为承租方、乙方签订解除《房屋租赁合同》协议书，内容为：甲、乙双方于2016年7月1日签订的宁化县中环北路138号三明工贸学校职业技能培训楼二层1－9号区域《房屋租赁合同》，由于乙方经营困难长期亏损，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致达成以下条款：一、原合同租赁期计至2019年2月28日；二、从2019年3月1日起，尚未履行的合同内容终止执行；三、乙方应于2019年4月15日前将可移动物品等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有，甲方同意乙方所欠的三个月租金，由乙方所交的合同押金内抵消；四、原合同终止后，乙方除应付租金外，不再承担后续任何费用；五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究责任。客商汇酒店在甲方处盖章，乙方处由王兴钢注明，乙方微信确认，未到场签字。庭审中，新华聚腾对该事实予以确认。 另查明，1、王兴钢于2014年12月入职客商汇酒店，担任客商汇酒店筹建项目主管，2016年1月开始担任客商汇酒店经理，2008年1月16日起担任客商汇酒店执行董事、法定代表人、总经理至2020年4月9日止；2、新华聚腾支付王兴钢房屋租金70,420元；通祥浩发支付王兴钢房屋占有使用费12,000元。 本院认为：客商汇酒店与新华聚腾于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，客商汇酒店与通祥浩发达成的口头租赁合同，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。合同在实际履行过程中，商汇酒店已按约交付了租赁物，新华聚腾按约支付了履约保证金，通祥浩发按约支付了定金。期间，新华聚腾因经营亏损，于2019年2月27日与客商汇酒店签订解除房屋租赁合同协议书，协议书明确约定，新华聚腾所欠的三个月租金，由其所交的合同内押金抵消，原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究责任。从解除房屋租赁合同协议书可以看出，新华聚腾已结清使用期内的租金。通祥浩发占用使用该房屋，己付清占用使用期间费用。客商汇酒店时任法定代表人王兴钢自认新华聚腾将房屋租金70,420元支付给其，通祥浩发将占用使用房屋费用12,000元支付给其，并确认新华聚腾、通祥浩发已经不欠客商汇酒店房屋租金及房屋占有使用费。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定：“依照法律或者章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”。王兴钢系客商汇酒店的时任法定代表人，其以客商汇酒店名义从事的民事活动的法律后果应由客商汇酒店承担。综上，新华聚腾、通祥浩发已支付了客商汇酒店房屋租金及房屋占用使用费，客商汇酒店的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下： 驳回宁化客商汇酒店管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,759元，减半收取879.5元，由宁化客商汇酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓章隆 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王彩容 附主要法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。