广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1151号上诉人（原审被告）：清远市锦龙正荣房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城凤翔大道**东方巴黎**楼****。法定代表人：林永成。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州裕丰咨询顾问有限公司，住，住所地：广东省广州市越秀区越华路**珠江国际大厦**/div>法定代表人：陈景文，该公司董事。委托诉讼代理人：汤泳钊，该公司员工。委托诉讼代理人：文小言，该公司员工。原审第三人：林重阳，男，汉族，1986年10月12日出生，住福建省永春县******。上诉人清远市锦龙正荣房地产开发有限公司（以下简称锦龙正荣公司）因与被上诉人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）、原审第三人林重阳商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦龙正荣公司的上诉请求：一、撤销原判决，改判驳回裕丰公司的全部诉讼请求；二、本案的上诉费由裕丰公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清，锦龙正荣公司已按约定履行支付义务，无需再另行支付销售款。双方签订的《【东方天城】项目公寓销售独家代理合同》实际主体是锦龙正荣公司及林重阳。林重阳在与锦龙正荣公司洽谈签订合同有关事宜时，从未向锦龙正荣公司透漏过以哪家公司名义签订合同，也即是在协商确定之前并没有约定签订的主体是裕丰公司，而是在确定合作条件后林重阳才以裕丰公司的名义与锦龙正荣公司签约。在合同签订后，对销售合同的相关事实，都是由林重阳与锦龙正荣公司对接，在此期间裕丰公司的工作人员并无与锦龙正荣公司联系过。因此，林重阳与裕丰公司是挂靠关系，合同的权利义务归属于林重阳一方。而且锦龙正荣公司每次付款都是按照林重阳提供的发票账号支付销售款，并不是合同指定的账号。对于裕丰公司诉请求1875000元的销售款，锦龙正荣公司已经支付给林重阳，有《收款证明》、银行交易回单及预收款专用收据佐证。锦龙正荣公司认为无需再支付该款项。林重阳向锦龙正荣公司出具的《收款证明》以及其向锦龙正荣公司称裕丰公司不能开具发票，要求锦龙正荣公司承担税费，故提出由锦龙正荣公司支付1511962元，剩余360000元作为税费抵减。应林重阳的要求，1511962元作为代付购房款支付给林重阳，裕丰公司开具发票后，剩余的360000多元锦龙正荣公司同意给裕丰公司。退一步说，就算林重阳是裕丰公司的员工，林重阳的行为构成表见代理。无论是签订合同、协商合同的有关事项以及支付销售款项的方式，均是由林重阳与锦龙正荣公司接洽确定。在此期间并未出现林重阳以外的人员与锦龙正荣公司对接过工作，发票也是由林重阳提供的。因此锦龙正荣公司有理由基于对林重阳的信赖关系，认为其有权代理裕丰公司。对此，锦龙正荣公司把销售款支付给林重阳以及变更销售款项的支付方式也应当被认为合法有效的。综上锦龙正荣公司已履行支付销售款的义务，不存在拖欠的行为。望二审法院在查明事实的基础上，改判支付其上诉请求。补充上诉内容如下：第一，在清远市中级人民法院审理的（2020）粤18民终988号案件中，情形与本案一致，也是裕丰公司起诉房地产开发公司，案件事实也是房地产开发商直接把销售款支付给林重阳，也就是说在这行为中遇到同样的情况，多数人都会确认合同相对方是林重阳，也就是从常理说是信任林重阳有权收取销售款，这明显构成表见代理，所以锦龙正荣公司有权相信林重阳收取销售款。涉案楼盘在清远，裕丰公司是广州的公司，裕丰公司没有证据证明是其安排人员履行该份合同。按照常理，锦龙正荣公司不可能把销售业务委托外地中介处理，明显会影响销售，外地销售公司在本地没有销售客源，也不方便履行。本案是锦龙正荣公司分包给林重阳，林重阳与我方洽谈合同后，挂靠裕丰公司，其目的是合法合规开具发票，但是现场都是林重阳安排人员对接，没有出现过裕丰公司与锦龙正荣公司联系。第二，作为房地产开发公司，法院可以查清锦龙正荣公司是否有类似的诉讼情况。锦龙正荣公司按合同约定严格履行合同义务，不存在拖欠销售款的情况，况且锦龙正荣公司确实已经支付1500000多元。裕丰公司要求支付销售款，即锦龙正荣公司需重复支付，对锦龙正荣公司极不公平。本案是裕丰公司与林重阳之间的纠纷，与锦龙正荣公司无关。如果林重阳可以开具发票的话，剩余的款项锦龙正荣公司可以支付，无论支付给哪一方都是可以的。裕丰公司答辩称：请求法院驳回裕丰公司的上诉请求，维持一审判决。林重阳经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面意见。裕丰公司向原审法院起诉请求：1、判令锦龙正荣公司向裕丰公司支付代理费1875000元；2、判令锦龙正荣公司向裕丰公司支付逾期付款违约金，暂计至立案之日为1875元（违约金按每日千分之一的标准计算，自立案之日起计算至清偿之日为止）；3、判令锦龙正荣公司承担一切诉讼费用。原审法院认定事实：裕丰公司（乙方）与锦龙正荣公司（甲方）签订《【东方天城】项目公寓销售独家代理合同》，合同首部载有裕丰公司、锦龙正荣公司的办公座机电话，合同尾部甲方处盖有锦龙正荣公司印章，时间为2016年6月1日；乙方处盖有裕丰公司合同专用章，时间为2016年6月6日。合同约定：甲方委托乙方独家代理位于清远市新城凤翔大道23号“东方天城”项目在售1号和12号楼房源，委托有效期自2016年6月6日起至2017年6月5日止；销售现场设置甲乙双方驻场人员，甲方负责人为李桂凤，乙方负责人为林重阳，由双方驻场负责人进行核对客户信息及签名确认；合同期内，乙方渠道导入的有效客户成交，甲方应于乙方有效客户向甲方支付足额定金及房款或首期款并且签订《商品房买卖合同》后，按甲乙双方协商销售的价格以及折扣调整面价按每套25000元标准结算代理费给乙方；客户向甲方支付足额定金及房款或首期款并且签订《商品房买卖合同》次月10号前，甲乙双方确认成交套数以及佣金，乙方提供发票给甲方，甲方向乙方结算足额佣金转账至乙方指定收款账号（开户行：工商银行**支行；开户名：陈*文；账号：36********）；甲方未能按期向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额千分之一……。2018年12月24日，裕丰公司法务部通过邮政特快专递向锦龙正荣公司邮寄《敦促履行通知书》，告知锦龙正荣公司仍有75套单位的代理费合共1875000元未付，并在收到该函之日起3个工作日内联系裕丰公司项目对接人黎小姐并支付代理费1875000元，否则追究锦龙正荣公司的违约责任。2019年1月2日，锦龙正荣公司职员通过邮政特快专递向裕丰公司邮寄一份《收款证明》，该收款证明为林重阳于2018年12月27日向锦龙正荣公司出具，主要内容为林重阳收到锦龙正荣公司东方天城项目代理费1875000元，因林重阳本人未及时将该代理费交回裕丰公司，以至裕丰公司向锦龙正荣公司追讨，林重阳本人承诺负责处理与裕丰公司的代理费用尾款结算及承担由此产生的一切纠纷责任。锦龙正荣公司主张《【东方天城】项目销售独家代理合同》真正合同主体系其与林重阳，林重阳系挂靠裕丰公司，并提供了锦龙正荣公司代理律师向林重阳制作的询问笔录佐证。林重阳在该询问笔录中陈述其是裕丰公司的隐名股东，以裕丰公司的名义签订合同。裕丰公司对此不予确认，主张林重阳系其公司员工，并提供了劳动合同佐证。锦龙正荣公司陈述因林重阳是实际负责人，其和林重阳协商变更了支付方式，并已实际支付林重阳代理费1511962元，剩余363038用以抵扣税费。为此锦龙正荣公司提供《收款证明》、银行交易回单及预收款专用收据佐证。其中，《收款证明》系林重阳于2019年5月10日向锦龙正荣公司出具，主要内容为由于裕丰公司无法开具1875000元销售代理费的发票，故林重阳与锦龙正荣公司商量，将该笔款项支付给清远市圣力源房地产开发有限公司（以下简称圣力源公司），抵用于林重阳指定的黄柏云、周佑祯、曲歌、周伟民的购房款。其中黄柏云购买圣力源公司开发的东方巴黎2号楼**号住宅，代付购房款337962元；周佑祯购买东方巴黎3号楼**号住宅，代付购房款550000元；曲歌购买东方巴黎7号楼**住宅及地下室***号车位，代付购房款分别为305000元及176000元，共481000元；周伟民购买东方巴黎7号楼**住宅及地下室***号车位，代付购房款143000元。剩余363038元用以折抵裕丰公司无法开具发票而增加锦龙正荣公司的税费。由于林重阳与裕丰公司之间账目问题，导致裕丰公司起诉锦龙正荣公司，林重阳本人承诺在签订本承诺书的五日内处理好本次纠纷，与裕丰公司达成协议。银行交易回单显示赵希阳（锦龙正荣公司陈述系其财务）向圣力源公司转账多笔共计1511962元，摘要为东方巴黎购房款。圣力源公司均出具预收款专用收据，载明收到客户曲歌、黄柏云、周伟民、周佑祯购房款。原审法院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。双方争议焦点是《【东方天城】项目销售独家代理合同》的合同主体、锦龙正荣公司应否向裕丰公司支付187500元代理费以及锦龙正荣公司拒绝付款是否构成违约。对于第一个争议焦点。《【东方天城】项目销售独家代理合同》显示合同签订双方系裕丰公司、锦龙正荣公司。虽然锦龙正荣公司主张系林重阳挂靠裕丰公司，林重阳是真正的合同主体，对此锦龙正荣公司仅提供林重阳自己陈述其系裕丰公司隐名股东，并以裕丰公司名义签订合同的询问笔录佐证。但无论锦龙正荣公司还是林重阳均未对挂靠关系提供直接的实质性证据予以证明，且林重阳并未到庭作出陈述。相反，裕丰公司提供的劳动合同可以证实林重阳系裕丰公司的员工，因此对锦龙正荣公司主张的挂靠关系，依据不足，不予采纳。裕丰公司与锦龙正荣公司签订的《【东方天城】项目销售独家代理合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应恪守履行。对于第二个争议焦点。基于以下理由，原审法院认为，锦龙正荣公司应向裕丰公司支付187500元代理费。首先，支付代理费是锦龙正荣公司作为合同一方最主要的义务，其在履行该义务时应持足够的谨慎义务。付款方式的变更属于合同履行方式的重大调整，锦龙正荣公司应确保和裕丰公司协商一致。《【东方天城】项目销售独家代理合同》明确约定收款账号为陈*文工商银行***支行账号36************67，但锦龙正荣公司在与未与裕丰公司确认的情况下私自变更了付款方式，而合同首部载有裕丰公司的办公座机，锦龙正荣公司完全可以拨打该办公座机和裕丰公司协商，因此锦龙正荣公司擅自变更支付方式属于违约。裕丰公司并无授权林重阳收款，也无授权林重阳有权变更收款方式，故即便林重阳有收到锦龙正荣公司支付的款项，也不能视为裕丰公司收款。其次，无法确认锦龙正荣公司已向林重阳支付1511962元代理费。锦龙正荣公司主张以代林重阳指定的四人（曲歌、黄柏云、周伟民、周佑祯）支付购房款1511962元的方式向林重阳支付1511962元，该主张涉及到曲歌、黄柏云、周伟民、周佑祯四人的利益，而该四人未到庭对此确认，在现有证据下亦无法确认。综上，锦龙正荣公司抗辩林重阳是真正的合同主体，且已向林重阳支付代理费1511962元的依据不足，不予采纳。锦龙正荣公司应向裕丰公司支付代理费1875000元，但合同约定裕丰公司需开具发票来结算，故裕丰公司应当履行向锦龙正荣公司开具发票的先合同义务。现裕丰公司未开具发票，锦龙正荣公司亦无就此提出反诉主张，不宜直接判决，裕丰公司可在其开具金额为1875000元的发票并交付与锦龙正荣公司后向锦龙正荣公司主张付款，锦龙正荣公司亦应于5日内予以支付。对于第三个争议焦点。裕丰公司主张违约金的合同依据是双方关于如甲方未能按期向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额千分之一的约定。但合同亦约定裕丰公司开具发票的先合同义务，故在裕丰公司没有开具发票的情况下，锦龙正荣公司拒绝付款的行为不构成违约。对于裕丰公司要求锦龙正荣公司支付逾期违约金的请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、三百九十六条、第四百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月21日判决如下：一、清远市锦龙正荣房地产开发有限公司于判决生效并收到广州裕丰咨询顾问有限~公司开具金额为1875000元的发票后5日内向广州裕丰咨询顾问有限公司支付代理费1875000元；二、驳回裕丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21692元，由广州裕丰咨询顾问有限公司负担4200元，清远市锦龙正荣房地产开发有限公司负担17492元。本院二审期间，锦龙正荣公司向本院申请律师调查令，要求调取裕丰公司名下在广州银行股份有限公司开设账户资金明细，拟证明裕丰公司在收到锦龙正荣公司支付代理款，扣除相关的管理费及各项手续费，将剩余款转给林重阳。本院采纳其申请，开具律师调查令到广州银行股份有限公司东川支行调取裕丰公司在2016年10月25日至2017年1月25日的资金明细。本院组织双方当事人对上述进行质证。裕丰公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，但锦龙正荣公司的证明目的有异议，林重阳是其公司员工，与其并不存在挂靠关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合裕丰公司的上诉与锦龙正荣公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：锦龙正荣公司应否向裕丰公司支付销售款1875000元。本案中，锦龙正荣公司将其开发公寓委托裕丰公司独家代理销售，双方签订《【东方天城】项目公寓销售独家代理合同》。经审查，该合同内容合法，是双方当事人真实意思表示，应认为有效合同，即双方均受上述合同条款的约束，并积极履行合同义务。按照上述合同的约定，锦龙正荣公司应将代理费支付至裕丰公司指定的陈景文账户。对剩余代理费金额双方均异议。锦龙正荣公司将上述代理费支付林重阳的行为，应否承担违约责任。对此，本院认为，合同的付款方式属于合同重要条款，变更支付方式是对合同主要的内容重大调整，合同的双方当事人应重新达到合意。锦龙正荣公司在未与裕丰公司重新达成变更支付方式的协议，及未举证证明已经取到裕丰公司的授权变更支付方式的情况下，擅自将剩余代理费1875000元支付给林重阳，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任，理应向裕丰公司承担违约责任。原审判决锦龙正荣公司向裕丰公司在完税后支付1875000元并无不当，本院予以维持。综上所述，锦龙正荣公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21692元，由清远市锦龙正荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月三十日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。