山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2597号 上诉人（原审被告）：张天聪，男，1963年9月3日出生，汉族，住淄博市淄川区。 被上诉人（原审原告）：孙廷和，男，1955年2月22日出生，汉族，住淄博市博山区。 上诉人张天聪因与被上诉人孙廷和房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张天聪上诉请求：一、撤销原审判决第一项和第三项，驳回被上诉人解除《房屋租赁合同》和支付违约金的诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未充分考虑涉案纠纷形成的客观原因即判决解除合同，属于认定事实不清，判决不公。直到2020年4月22日开庭，被上诉人出具全套证据材料后，上诉人才知晓所有权变更的时间点，才敢确认变更后的所有权人等事实。二、违约金的起算时间不合理，支持过分高于造成的损失的违约金不符合法律规定。上诉人认为如果法院认为上诉人应当承当违约金，从开庭之日按照年利率6%支持对双方较为公平。 被上诉人孙廷和辩称，一、上诉人称一审才得知涉案房屋归被上诉人所有与事实不符，也与其一审质证陈述自相矛盾。二、上诉人以（2017）鲁0303执4562号协执冻结其应向原房主交付租金的期限未到、未解封为由，拒绝向被上诉人支付租金没有依据。这是两个不同主体、不同法律关系，上诉人并未因此受到利益损害，也未提出任何执行异议。三、涉案房屋是否办理权属证书不影响被上诉人享有所有权及出租权。四、上诉人拒付租金明显违约，违背诚实信用，租赁合同应予解除。五、被上诉人诉求的违约金有明确的合同依据和事实依据。一审法院综合考虑予以调减，认定计算正确，并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 孙廷和向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，被告将淄博市张店区的租赁房屋腾空交还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金86436.00元、违约金10296.01元（暂计算至2020年2月21日），共计96732.01元；3.判令被告向原告支付自2020年2月22日至实际腾空交还房屋之日的租金；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。 一审法院认定事实：2006年11月22日，出租方马丽娜、曾江淮与被告张天聪（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告张天聪承租坐落于淄博市张店区及以上房屋；租赁期共15年，出租方从2006年11月22日起将出租房屋交付承租方，租期从2007年2月22日始至2022年2月21日收回，承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.承租人拖欠租金累计三个月的。如承租方合同到期或违约不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；租金的交纳期限：租金每年为7万元，先交租金后使用，第一年须交一年租金，从第二年开始每三个月交一次房租，三个月租金为人民币17500.00元，第六年开始每三年按5%递增；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的所有者继续有效；承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金日万分之五。上述合同签订后，出租方马丽娜将租赁房屋交付被告张天聪，其双方依约履行相应义务。期间，因被告张天聪多次逾期交纳租金，出租方马丽娜及赵博平曾于2017年4月14日向该院起诉被告张天聪要求解除房屋租赁合同，交回房屋，该院于2017年6月26日作出（2017）鲁0303民初1979号民事判决，驳回赵博平、马丽娜请求解除双方签订的《房屋租赁合同》、交回房屋的诉讼请求。 2018年12月20日，该院作出（2017）鲁0303执4562号之一执行裁定书，裁定被执行人赵博平、马丽娜所有的，位于张店区，房产证号**-××号房产（即涉案租赁房产）的所有权及相应的其他权利归孙廷和（即本案原告）所有，该财产权自本裁定送达孙廷和时起转移。2019年1月28日，该院向原告孙廷和送达了（2017）鲁0303执4562号之一执行裁定书。2019年8月5日，该院执行人员向被告张天聪送达（2017）鲁0303执4562号协助执行通知书、执行裁定书及（2017）鲁0303执4562号之一执行裁定书，由杨冬代收，并由执行人员对在场人张天恒（系张天聪之兄）作了执行笔录，让其转告张天聪“关于租金交付事宜，张天聪应于五日内清算完毕，将具体金额告知法院，交付时间应在九月十五日前，此期间可与申请人孙廷和一方进行协商报备法院”。此后，原告孙廷和多次要求被告张天聪按房屋租赁合同约定支付租金，但被告一直没有向原告支付相应租金，亦没有向该院交付冻结的租金。原告遂分别于2020年1月11日、2020年1月12日用EMS邮政特快专递向被告张天聪的住址及上述租赁房屋所在地寄送三份催告函，要求被告于2020年1月18日前向原告支付自2019年1月28日至2020年1月10日的租金及违约金，逾期不付，原告将解除与被告的《房屋租赁合同》，被告对上述三份EMS邮政特快专递均予拒收。 另查明，该院于2019年8月5日向被告张天聪送达的（2017）鲁0303执4562号协助执行通知书具体内容为“张天聪：关于孙廷和诉赵博平、马丽娜民间借贷一案，我院做出的（2017）鲁0303执4562号执行裁定书已经发生法律效力。因案情需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请协助执行以下事项：冻结应支付给马丽娜的房屋租金，限额为：7384000.00元。查封期限：2018年5月21日至2020年5月20日。” 一审法院认为，涉案租赁房产原出租方马丽娜、曾江淮与被告张天聪于2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》，系其双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据该院（2017）鲁0303执4562号之一执行裁定书，涉案租赁房产的所有权及相应的其他权利自2019年1月28日起已归孙廷和所有，结合《房屋租赁合同》中“如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的所有者继续有效”的相关约定，应认定原告孙廷和自2019年1月28日起已取代原出租方马丽娜、曾江淮而成为新的出租方。因此，被告张天聪作为涉案租赁房产承租方，自2019年1月28日起应按房屋租赁合同约定向原告孙廷和交纳租金。但因该院执行人员于2019年8月5日才将有关涉案租赁房产所有权变动的法律文书送达至被告处，并通过他人转告被告张天聪相关租金应在当年9月15日前交付，故被告张天聪应于2019年9月15日前向原告交纳自2019年1月28日往后计付的相应租金。由于被告一直没有向原告支付相应租金，原告分别于2020年1月11日和12日用EMS邮政特快专递向被告的住址及租赁房屋所在地寄送催告函，要求被告交纳租金，但被告拒收催告函，且至今仍未向原告交纳租金，被告拒交租金的行为明显已构成违约，根据《房屋租赁合同》中“承租人拖欠租金累计三个月的，出租人可以终止合同、收回房屋”的约定，原告有权解除与被告之间的《房屋租赁合同》、收回房屋，因此，原告的第一项诉讼请求能够成立，该院依法予以支持。对于原告诉求被告支付拖欠的租金86436.00元、违约金10296.01元及支付自2020年2月22日至实际交还房屋之日的租金，被告对拖欠的租金数额实际并无异议，仅是对违约金有异议，认为违约金过分高于原告遭受的利息损失。经审核，原告主张的违约金数额系以欠付租金为基数自2019年1月28日至2020年2月21日按日万分之五分段计算得出，对于合同约定的日万分之五，系合同当事人自行约定，该院予以采纳，对于违约金起算时间应按被告应付相应租金的次日，即2019年9月16日，原告主张的违约金起算时间有误，该院依法予以调整。对于被告辩称本案纠纷事出有因，相关的法律文书其未收到，法院于2018年5月20日向其下达协助执行通知书，将涉案房产的租金查封冻结，但该院执行人员实际系于2019年8月5日向被告张天聪送达（2017）鲁0303执4562号协助执行通知书、执行裁定书及（2017）鲁0303执4562号之一执行裁定书，由杨冬代收，当时还对在场人张天恒（系张天聪之兄）作了执行笔录让其转告被告张天聪相关租金交付事宜，况且该院（2017）鲁0303执4562号协助执行通知书仅系冻结被告应支付给马丽娜的房屋租金，即冻结被告在2019年1月28日之前应支付给马丽娜的房屋租金，并不涉及被告在2019年1月28日之后应支付给原告的房屋租金，因此，被告的上述相应辩称不能成立，该院不予采信。至于被告以春节后遭遇新冠疫情属于不可抗力，其经营出现暂时困难为由，主张不应承担违约责任，由于被告在2020年1月之前就已经存在拖欠原告房屋租金的违约行为，故该院对被告的相应主张亦不予采纳。 综上，原告的诉讼请求，除违约金部分需依法调整之外，其余部分均能够成立，该院应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告孙廷和与被告张天聪之间的《房屋租赁合同》，限被告张天聪于本判决生效后三十日内将坐落于淄博市张店区的租赁房屋腾空返还原告孙廷和；二、被告张天聪自本判决生效后十日内支付原告孙廷和房屋租金86436.00元（自2019年1月28日至2020年2月21日，按房屋租赁合同约定计算），并向原告孙廷和支付自2020年2月22日至租赁房屋实际腾空返还之日的租金及房屋占有使用费（参照房屋租赁合同约定的租金标准计付）；三、被告张天聪自本判决生效后十日内支付原告孙廷和违约金6116.70元（以所欠租金66177.56元、20258.44元为基数，分别自2019年9月16日、2019年11月21日至2020年2月21日，按日万分之五分段计算，取两者之和）；四、驳回原告孙廷和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2218.00元，减半收取1109.00元，保全费1020.00元，保全保险费300.00元，合计2429.00元，原告孙廷和承担105.00元，张天聪承担2324.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同应否解除；2.一审法院确认的违约金数额是否正确。 关于焦点一。 张天聪在一审庭审过程中陈述在孙廷和起诉之前曾与孙廷和就租金进行协商，其上诉状中又陈述直至本案一审诉讼才得知涉案房屋以物抵债给孙廷和，其陈述前后矛盾，本院不予采信。一审法院作出的（2017）鲁0303执4562号协助执行通知书，冻结的是张天聪在2019年1月28日之前应支付给原房主马丽娜的房屋租金，并不涉及2019年1月28日之后的房屋租金，张天聪认为上述协助执行通知书的冻结期限未到即不应当支付后续租金是其单方的错误认识，本院对该上诉理由不予支持。涉案房屋租赁合同明确约定承租人拖欠租金累计三个月的，出租人可以终止合同、收回房屋，孙廷和在张天聪拖欠其租金一年之久、多次催要未果的情况下请求解除合同符合合同约定，一审法院判决涉案合同解除并无不当。 关于焦点二。 涉案房屋租赁合同第六条对逾期支付租金的违约金进行了明确约定，且张天聪无证据证实违约金过分高于实际损失，一审法院综合考虑2019年8月5日执行人员向张天聪送达涉案房屋所有权归孙廷和所有的法律文书时间以及张天聪应在2019年9月15日前向孙廷和支付租金的执行笔录记载时间，确定2019年9月16日为张天聪逾期支付租金违约金的起算时间，对孙廷和主张的违约金数额进行了调减，符合涉案合同的实际履行情况，并无不当。张天聪关于从开庭之日起按照年利率6%计算违约金的上诉主张，无合同及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，张天聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人张天聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年九月二日 法官助理 宋 戈 书 记 员 尹衍羚