重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初703号原告：重庆恒康茶叶批发市场有限公司，住所地重庆市江**明瑜恒康佳苑****，统一社会信用代码91500105699260585Q。法定代表人：肖月明，董事长。委托诉讼代理人：蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇杰，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：彭秋菊，女，1987年8月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司与被告彭秋菊房屋租赁合同一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司的委托诉讼代理人张宇杰到庭参加诉讼；被告彭秋菊经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年6月18日签订的《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.判令被告向原告支付2019年3月10日至2019年11月20日期间的租金78600元；3.判令被告向原告支付逾期交纳租金违约金（以每季度欠付租金为基数，从逾期之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；4.判令被告向原告赔偿律师费损失5000元。事实和理由：2018年6月18日，原告与被告签订《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区明瑜恒康佳苑X号附X号、附X号房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给被告；租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日；第一年月租金标准为8500元，第二年月租金标准可视市场行情上调，但上调幅度不超过10-20%。合同履行过程中，被告未按时支付租金，原告于2019年11月20日收回房屋。综上，被告行为构成违约，应当承担违约责任。被告彭秋菊未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》、租金发票《法律事务委托合同》、律师费发票、房地产权证、微信通讯记录，因证据之间可以相互印证，本院均予以采信；2.原告举示的《律师函》，无相关证据佐证其送达记录，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月18日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方；房屋套内建筑面积为170.01平方米；租赁期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；2018年7月1日至2019年6月30日期间月租金为8500元，季租金为25500元，2019年7月1日至2020年6月30日期间月租金按上年度标准执行同时甲方可视市场行情给予月租金上调，但上调幅度不得超过上年度月租金的10-20%；本合同租金按季度支付，依据先交租金后使用的原则，乙方在签订本合同之日内支付首季度租金，其后租金乙方应于每季度截止前月末的15-25日内向甲方支付下一季度的租金；乙方向甲方支付租赁保证金5000元，作为乙方履行本合同之担保，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：租赁期限内，拖欠应付租金、逾期交纳租金保证金或其他相关费用的时间累计超过90日的；本合同履行过程中，乙方应严格遵守本合同条款，全面履行本合同及附件所约定各项义务，如乙方违反本合同约定，应赔偿甲方因此遭受的一切损失（包括但不限于为甲方为实现债权支付的律师费、差旅费、鉴定费、评估费等）；乙方必须按约定时间交付租金、租赁保证金及其他相关费用，逾期交付的，从逾期之日到实际支付之日，乙方以应缴付金额为准按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2019年1月25日，原告向被告出具发票，载明已收到被告支付的2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金25500元；2019年9月10日、11月4日，原告分两次向被告出具发票，载明已收到被告支付的2019年1月1日至2019年3月31日期间的部分租金共计20000元，尚欠5500元。案件审理过程中，原告有如下陈述：1.2019年7月1日至2019年11月20日期间，原告按上年度租金标准的120%主张租金；2.原告主张的逾期交纳租金违约金标准为以5500元为基数，从2018年12月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以25500元为基数，从2019年3月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以30600元为基数，从2019年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以17000元为基数，从2019年9月26日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。本院认为，原告与被告签订的《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，被告未举证证明其已按时支付租金，应当承担举证不能的责任，故被告未支付2019年3月10日至2019年11月20日期间的租金，原告有权依约解除合同；原告自认于2019年11月20日收回案涉房屋，视为其以实际行为作出解除合同的意思表示，故合同于该日解除。合同解除后，被告应当依约支付合同期内即2019年3月10日至2019年11月20日期间的租金，具体标准为5500元+8500元×3个月+8500元×120%×4.67个月=78634元，故关于原告主张被告支付该期间租金78600元的请求，本院予以支持。同理，被告应当依约向原告支付逾期交纳租金违约金并赔偿律师费损失，故关于该两项请求，本院均予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司与被告彭秋菊于2018年6月18日签订的《重庆恒康茶叶批发市场房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；二、被告彭秋菊于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司支付2019年3月10日至2019年11月20日期间的租金78600元；三、被告彭秋菊于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司支付逾期交纳租金违约金（以5500元为基数，从2018年12月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以25500元为基数，从2019年3月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以30600元为基数，从2019年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；从2019年8月20日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；以17000元为基数，从2019年9月26日起至实际付清款日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；四、被告彭秋菊于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒康茶叶批发市场有限公司赔偿律师费损失5000元。本案案件受理费3360元，公告费600元，均由被告彭秋菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  卢玉萍人民陪审员  杨西强人民陪审员  杨 玲二〇二〇年九月十一日书 记 员  余芸欣