江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民再362号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：宋建勤，女，1962年11月24日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：赵国林，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：方芳，女，1982年9月14日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：赵国林，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）:唐庚华，男，1960年12月10日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：任保宏，住江苏省南京市浦口区。再审申请人宋建勤、方芳因与被申请人唐庚华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01民终6671号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月17日作出（2019）苏民申707号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宋建勤、方芳委托诉讼代理人赵国林、姜丽丽，被申请人唐庚华委托诉讼代理人任保宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋建勤、方芳申请再审称，（一）唐庚华对于涉案《协议》无效应承担更多的过错责任。首先，该《协议》的内容系唐庚华拟定的。涉案房屋是宋建勤历经两年的时间向政府申请得来的，是全家唯一住房，协议中约定了日后可以回购房屋的条款。其次，《协议》的担保人任保宏是唐庚华的姐夫，住在涉案房屋的楼上，对涉案房屋的性质及上市交易的限制性条件是知晓的，所以《协议》中约定了以5年为界限的双方行为及如果满5年后宋建勤、方芳不愿过户如何处理。再次，唐庚华购买涉案房屋并不是为了自住，是用来投资的，且涉案房屋也不是其唯一住房。二审法院认定“双方签订协议时均存在过错”，让宋建勤、方芳承担70%的过错责任，认定事实不清，显失公平。（二）关于唐庚华的实际损失部分。1.双方在交易时是按照经济适用房的价格进行交易的，在计算唐庚华购房款的差价损失时应按照现可交易的同地段的商品房价格减去双方签订协议时的同地段的商品房价格，或者按照涉案房屋的现同地段的经济适用房价格减去双方交易时的价格。一、二审判决用涉案房屋的同地段可交易的商品房的价格减去双方交易时的价格计算唐庚华购房款的差价损失错误。2.二审法院以江苏省佳事得房地产土地评估有限公司于2018年5月9日出具的《房地产估价报告》认定涉案房屋的价值是1716600元错误，该《房地产估价报告》不应作为认定涉案房屋购房款差价损失的裁判依据。首先，2017年11月1日，唐庚华提交反诉状，请求“依法判令双方签订的《协议》无效并请求判令宋建勤、方芳赔偿其经济损失”，理应以2017年11月1日作为涉案房屋的价值评估时点，而不应以鉴定机构开始鉴定工作时的“2018年4月27日”作为价值时点进行评估。其次，鉴定机构未能按照一审法院规定的鉴定时间完成委托事项。双方于2017年12月19日选定鉴定机构，一审法院于2017年12月20日出具的鉴定委托书上明确要求“鉴定应在45天内作出”，按此要求鉴定最迟应于2018年2月3日完成，而案涉鉴定报告记载“评估工作至2018年5月9日结束。”因鉴定机构的评估价值时点错误及未能在规定的时间内完成委托鉴定事项，该评估报告不具有合法性，二审法院采信该报告错误。综上，二审判决认定事实不清。请求撤销二审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审及再审费用由唐庚华承担。唐庚华辩称，涉案房屋系经济适用房，双方签订的《协议》无效。虽然任保宏知道涉案房屋系经济适用房，但唐庚华不知道涉案房屋的性质为经济适用房，且唐庚华购买涉案房屋是为了自住。宋建勤、方芳作为卖方，因房屋涨价主张《协议》无效，毫无诚信。一、二审判决宋建勤、方芳赔偿唐庚华70%的经济损失正确。请求驳回宋建勤、方芳的再审申请。宋建勤、方芳向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年6月10日签订的《协议》无效；2.判令唐庚华返还房屋，并支付自2014年8月1日起至实际腾房之日的房屋使用费,标准为1600元/月；3.判令唐庚华承担诉讼费。唐庚华向一审法院反诉请求：1.判令双方于2014年6月10日签订的《协议》无效；2.判令宋建勤、方芳返还购房款319729元；3.判令宋建勤、方芳赔偿房屋增值损失1396871元、装修损失120000元；4.判令宋建勤、方芳赔偿鉴定费9975元；5.判令宋建勤、方芳承担反诉费。一审法院认定事实：2014年6月10日，方红生（2017年6月4日去世）、宋建勤、方芳与唐庚华签订《协议》，约定方红生、宋建勤、方芳将大新华府31号05幢302室转让给唐庚华，房款239729元由唐庚华支付。另付给方红生夫妻此房转让补助费80000元。此房屋满5年后方红生夫妻应无偿协助唐庚华办理房屋过房手续，在5年之前房屋使用权归唐庚华所有。如大新华府31号05幢302室满5年方红生夫妻不愿过户给唐庚华，作为一方违约，方红生夫妻要一次性偿还唐庚华支付的所有费用含房款239729元及转让补助费80000元。另外，唐庚华用在此房屋的款项计319729元，方红生夫妻因按照国家规定的民间拆借最高利率（按协议签订日期为准计算）一次性支付给唐庚华。任保宏作为担保人在协议中签字。协议签订后，唐庚华向方红生、宋建勤、方芳支付319729元。2014年7月16日，方红生、宋建勤、方芳（乙方）与南京市浦口区房地产开发总公司（甲方）签订《南京市经济适用住房买卖契约》，约定乙方以239729元购买位于浦口区经济适用房一套。当月，唐庚华取得涉案房屋钥匙及相关资料，并对房屋进行装修、入住。一审案件审理过程中，唐庚华申请对涉案房屋价值进行鉴定，经一审法院委托江苏省佳事得房地产土地评估有限公司鉴定，涉案房屋价值1716600元。唐庚华支付鉴定费9975元。一审另查明，方红生的父母方德贵、徒秀英分别于1994年1月15日、1981年2月12日去世。一审庭审中，宋建勤、方芳陈述签订协议时已告知房屋性质为经济适用房。唐庚华陈述2014年6月付款以后才知道。唐庚华的委托诉讼代理人任保宏陈述其是买卖双方的中间人，做了担保，其知道是经济适用房，唐庚华不知道房屋性质。一审法院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。涉案房屋系经济适用房，根据国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，宋建勤、方芳与唐庚华之间的转让行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《协议》是无效合同，故双方因无效合同取得的财产应当予以返还，唐庚华应向宋建勤、方芳返还涉案房屋，宋建勤、方芳应返还唐庚华购房款319729元。关于房屋占有使用费，唐庚华自2014年7月开始占有使用，宋建勤、方芳主张自2014年8月1日起计算，因合同无效，故唐庚华应自2014年8月1日起支付房屋占有使用费至实际返还之日止，标准参照同地段同类型、面积房屋的租金标准即1100元/月。关于赔偿损失，唐庚华可按重置相同地段、面积房屋价格与经济适用房买卖合同约定的购房价款的差价主张损失，因涉案房屋价值1716600元，同时考虑双方对签订协议时均存在过错，故一审法院确认宋建勤、方芳赔偿唐庚华购房差价的70%，即（1716600元-319729元）×70%，为977809.7元。关于装修损失，因鉴定机构在评估时已考虑到涉案房屋的装饰装修情况，鉴定的房屋价值1716600元已包含装修损失，故唐庚华主张装修损失属重复主张，对此诉请不予支持。一审法院判决：一、宋建勤、方芳与唐庚华于2014年6月10日签订的关于南京市浦口区房屋的《协议》无效。二、唐庚华于判决生效之日起三十日内返还宋建勤、方芳座落于南京市浦口区房屋，支付宋建勤、方芳自2014年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准为1100元/月。三、宋建勤、方芳于判决生效之日起三十日内返还唐庚华购房款319729元，并赔偿损失977809.7元，合计1297538.7元。四、驳回唐庚华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6096元，减半收取3048元，由宋建勤、方芳负担2134元，唐庚华负担914元；反诉费10679元、鉴定费9975元，合计20654元，由唐庚华负担6196元，宋建勤、方芳负担14458元。宋建勤、方芳不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由唐庚华承担。二审法院认定事实：一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，予以确认。二审法院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。涉案房屋为经济适用房，五年内不得直接上市交易，双方就涉案房屋的交易行为均有过错，一审法院根据本案具体情况认定宋建勤、方芳承担70%责任并无不当。对于唐庚华因购买涉案房屋造成的损失，一审法院委托相关机构进行了鉴定，该鉴定合法有效，一审法院依据鉴定结果进行的判决并无不当。宋建勤、方芳主张的鉴定时点无事实和法律依据，不予采纳。宋建勤、方芳上诉对一审法院确定的1100元/月租金标准提出异议，但未提供证据证明该标准不当，且宋建勤、方芳占用唐庚华的购房资金，并未支付相应利息，对宋建勤、方芳这一主张不予支持。综上所述，宋建勤、方芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费6096元，反诉费10679元，合计16775元，由宋建勤、方芳负担。双方对一、二审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理过程中，双方一致认可唐庚华于2014年6月10日支付宋建勤、方芳购房款239729元。对于装修费用，唐庚华主张为12万元，宋建勤、方芳认为就值8万元，并同意从2014年8月1日起支付该费用。本院另查明，唐庚华于2014年6月10日支付宋建勤、方芳购房款3万元，2014年7月23日支付宋建勤、方芳购房款1万元，2014年11月22日支付宋建勤、方芳购房款1.5万元，2015年2月16日支付宋建勤、方芳购房款1万元，2016年8月9日支付宋建勤、方芳购房款1.5万元。本院认为，本案的争议焦点为：1.一、二审判决认定宋建勤、方芳对于案涉房屋买卖合同无效承担70%的过错责任是否适当；2.宋建勤、方芳应赔偿唐庚华的损失如何计算。1.关于一、二审判决认定宋建勤、方芳对于涉案房屋买卖合同无效承担70%的过错责任是否适当的问题。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。涉案房屋系经济适用房，五年之内不得直接上市交易，故双方签订的房屋买卖合同无效。宋建勤、方芳作为出卖人，唐庚华作为买受人对于涉案房屋的交易行为均存在过错，一、二审法院考虑到本案的实际情况，认定宋建勤、方芳对于涉案房屋买卖合同无效承担70%的过错责任，并无不当。宋建勤、方芳主张唐庚华应承担更多的过错责任依据不足，本院不予采信。2.关于宋建勤、方芳应赔偿唐庚华的损失如何计算的问题。唐庚华主张宋建勤、方芳应赔偿其房屋增值损失1396871元、装修损失12万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋买卖合同无效，因装修部分不能返还，宋建勤、方芳应当将装修费用折价补偿给唐庚华。唐庚华主张装修费用12万元，为此提交了其与案外人李峰签订的《装修合同》，约定按1500元/㎡装修，费用合计12万元，但未提供相应的装修票据及付款证明。宋建勤、方芳对上述《装修合同》不予认可，主张案涉房屋为简易装修，装修费用应以提供的发票票据为准，在本院审理过程中认为装修费用就值8万元。考虑到唐庚华对案涉房屋实际进行了装修，但未提交相关票据及付款凭证证明其为装修支出的具体费用，同时结合宋建勤、方芳的陈述，本院酌情认定唐庚华的装修费用为8万元，由宋建勤、方芳折价补偿给唐庚华。宋建勤、方芳在本院审理过程中同意从2014年8月1日起向唐庚华支付装修费用，故宋建勤、方芳应自2014年8月1日至2019年8月19日以8万元为基数按照银行同期贷款利率向唐庚华支付利息，自2019年8月20日至实际支付之日止以8万元为基数以届时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向唐庚华支付利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，该损失应为当事人的实际损失，而非预期利益损失。本案中，唐庚华的实际损失应为其支付的319729元购房款的利息损失，利率可以参照双方协议中约定的“国家规定的民间拆借最高利率”即年利率24%计算，宋建勤、方芳对此应承担70%的赔偿责任即按照年利率16.8%向唐庚华支付利息损失。一、二审法院将唐庚华的损失认定为房屋差价即预期利益损失错误，应予纠正。宋建勤、方芳应向唐庚华支付以269729元为基数自2014年6月10日至实际支付之日止、以1万元为基数自2014年7月23日至实际支付之日止、以1.5万元为基数自2014年11月22日至实际支付之日止、以1万元为基数自2015年2月16日至实际支付之日止、以1.5万元为基数自2016年8月9日至实际支付之日止按年利率16.8%计算的利息。综上所述，宋建勤、方芳主张二审关于其应赔偿唐庚华的损失数额认定错误的再审请求成立。依照《中华人民合同法》第五十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01民终6671号民事判决、南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初8075号民事判决；二、宋建勤、方芳与唐庚华于2014年6月10日签订的关于南京市浦口区房屋的《协议》无效。三、唐庚华于本判决生效之日起三十日内返还宋建勤、方芳座落于南京市浦口区房屋，支付宋建勤、方芳自2014年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准为1100元/月。四、宋建勤、方芳于本判决生效之日起三十日内返还唐庚华购房款319729元，并以269729元为基数自2014年6月10日至实际支付之日止、以1万元为基数自2014年7月23日至实际支付之日止、以1.5万元为基数自2014年11月22日至实际支付之日止、以1万元为基数自2015年2月16日至实际支付之日止、以1.5万元为基数自2016年8月9日至实际支付之日止按年利率16.8%向唐庚华支付利息。五、宋建勤、方芳于本判决生效之日起三十日内向唐庚华支付装修费用8万元，并自2014年8月1日至2019年8月19日以8万元为基数按照银行同期贷款利率向唐庚华支付利息，自2019年8月20日至实际支付之日止以8万元为基数以届时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向唐庚华支付利息。六、驳回宋建勤、方芳的其他诉讼请求，驳回唐庚华的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6096元，减半收取3048元，由宋建勤、方芳负担2134元，唐庚华负914元；反诉费10679元、鉴定费9975元，合计20654元，由唐庚华负担12098元，宋建勤、方芳负担8556元。二审本诉案件受理费6096元，反诉费10679元，合计16775元，由唐庚华负担6255元，由宋建勤、方芳负担10520元。本判决为终审判决。审判长  邹文梅审判员  薛爱娟审判员  周 艳二〇二〇年九月二十九日书记员  白金凤