成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初4384号 原告：王靖秋，女，汉族，1991年8月22日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：唐伦应，四川中研律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐斌，四川中研律师事务所实习律师，特别授权。 被告：成都住哪儿网络科技有限公司，住所成都市成华区。 法定代表人：邱志建。 委托诉讼代理人：周建，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：唐勇，男，汉族，1978年9月22日出生，住四川省蓬溪县。 原告王靖秋诉被告成都住哪儿网络科技有限公司（以下简称成都住哪儿公司）、唐勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告王靖秋及其委托诉讼代理人唐伦应、徐斌、被告成都住哪儿公司委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼，被告唐勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 王靖秋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告一签订的《物业委托管理合同》；2、判令被告一支付2019年11月25日应支付的房屋租金固定回报26668元（计算方式：应付32130元，实际付2×2731=5462元）；3、判令被告一承担违约金11340元（计算方式：总租金75600×15%）；4、判令被告一支付剩余未履约期间的免租期间的房租3150元（计算方式：总租金75600元/36个月=21000元/月，合同实际履行18个月，免租期只应合理扣除18个月/36个月×90天=45天，被告应补偿原告免租期90-45天=45天房租，金额为2100元/30天×45天=3150元）；5、判令被告一补偿原告支付3个月房屋空置期租金6300元（计算标准：2100元×3个月）；6、判令被告二对上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告一签订了关于成都市成华区昭觉寺南路12号(星耀天都)5-1-2002号的房屋《物业委托管理合同》，合同约定原告把房子租借给被告一，租期为3年3个月，自2018年9月1日至2021年11月30日止，其中90天为免租期，总租金75600元整，平均月租2100元，被告一应在2018年9月4日、2018年9月30日、2019年11月25日、2020年11月25日分别支付固定租金945元、10395元、32130元、32130元。被告一履行了第一次945元、第二次10395元的付款义务，但从合同约定2019年11月25日付款日应付32130元开始，被告一仅支付了2次2731元合计5462元的租金后，剩余租金一直未付，尚欠原告本期租金26668元，原告多次拨打被告电话催讨租金，均无法与其取得联系。原告认为，虽然原、被告一之间约定了3年免租期90天，相当于平均每年30天的免租期，但因被告一的违约行为导致合同无法继续履约，实际租期远低于合同租期，导致原告无法实现合同目的，如果仍然按照90天计算免租期，显然对原告并不公平，因此，原告只应当在履约期间按总租期的比例合理承担免租期，剩余免租期被告一应当按月平均租金水平支付租金。合同中还约定了被告一违约应按总租金的15%承担违约金。《公司法》第63条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告一系被告二成立的一人有限责任公司，因此，应对上述债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，遂诉至本院。 成都住哪儿公司辩称，愿意支付3个月的租金，违约金及空置期的租金不应由被告承担。 唐勇未到庭，未答辩，未质证。 本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，王靖秋（甲方）与住哪儿公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，约定甲方自愿将成都市成华区金科星耀天都5-1-2002号交给乙方管理。委托期为叁年叁个月，自2018年9月1日起至2021年11月30日止。乙方向甲方支付固定租金回报，支付方式为年付，租赁期间总租金回报为75600元，具体支付日期和支付方式及金额以合同附表2付款日期和支付方式及金额为准。第六条甲方的权利及义务5、甲方给乙方90日免租期，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报……第七条乙方的权利2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内纵租金额15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。 合同附表付款日期及金额载明：第一次付款2018年9月4日，付945元；第二次付款2018年9月30日，付10395元；第三次付款2019年11月25日，付32130元；第四次付款2020年11月25日，付32130元。 合同签订后，王靖秋将案涉房屋交付给住哪儿公司使用。住哪儿公司于2019年11月25日、2019年12月26日向王靖秋支付房租5462元。庭审中，王靖秋陈述，房屋已经在2020年3月底收回，之前住哪儿公司已支付第一次应付款项945元及第二次应付款项10395元。住哪儿公司对王靖秋收回房屋的事实及时间均予以认可。 另查明，合同签订时，唐勇系住哪儿公司股东，持股比例100%。 上述事实，有《物业委托管理合同》及附件、交易明细等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，王靖秋与住哪儿公司签订的《物业委托管理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方陈述事实，因住哪儿公司逾期未付租金，王靖秋已实际收回案涉房屋，双方签订物业委托管理合同的目的已无法实现，故对王靖秋主张解除《物业委托管理合同》及附件的诉讼请求，本院予以支持。 关于应付租金的金额。因住哪儿公司与王靖秋均认可案涉房屋已于2020年3月底收回，结合《物业委托管理合同》约定的90天免租期的内容，本案租金应从2018年11月30日起计算至2020年3月31日（计16个月），按月租金2100元（75600元÷36个月）的标准计算，租金共计33600元（2100元/月×16月）；扣除住哪儿公司已向王靖秋支付的租金16802元（945元+10395元+5462元），住哪儿公司还应支付租金16798元。王靖秋超出此部分的租金主张，本院不予支持。 关于违约金，王靖秋主张按合同约定即租期内总租金的15%作为违约金要求住哪儿公司应支付11340元违约金。本院认为，该条约定系住哪儿公司提前终止合同所应承担的违约责任；住哪儿公司抗辩该违约金过高。因王靖秋未提供证据证明其存在租金以外的其他损失，而其租金已经通过诉讼得以主张，本院酌定住哪儿公司支付违约金4200元；王靖秋超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于免租期剩余房租及房屋空置期租金。因合同并未约定住哪儿公司违约时，需向王靖秋支付前述费用，故对于王靖秋这两项诉讼请求，本院不予支持。 关于责任主体。因合同签订时，唐勇系住哪儿公司唯一股东，且未到庭证明自己的财产独立于公司财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，其应当对公司债务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除被告成都住哪儿网络科技有限公司与原告王靖秋于2018年8月31日签订的《物业委托管理合同》及附件； 二、被告成都住哪儿网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王靖秋支付租金16798元； 三、被告成都住哪儿网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王靖秋支付违约金4200元； 四、被告唐勇对上述债务承担连带责任； 五、驳回王靖秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费986元，减半收取493元，由被告成都住哪儿网络科技有限公司、唐勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年九月四日 书记员  罗楠