甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初1691号原告（反诉被告）：兰州市西固区蔬菜公司，住所地兰州市西固区西固中街**。法定代表人：段泽利，该公司总经理。委托诉讼代理人：张智敏，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州辰光房地产开发有限公司，住，住所地兰州市西固区玉门街**/div>法定代表人：付婕妤，该公司经理。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。兰州市西固区蔬菜公司（以下简称蔬菜公司）与兰州辰光房地产开发有限公司（以下简称辰光公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，辰光公司提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。蔬菜公司委托诉讼代理人张智敏、辰光公司委托诉讼代理人杜函霖、宋雯慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔬菜公司向本院提出诉讼请求：1.判令辰光公司返还蔬菜公司兰州市西固区××街××号面积为2948.28平方米的国有划拨土地（含地上房屋等附着物）（以下简称案涉土地）使用权,交还该土地权属证书原件；2.判令辰光公司承担该土地及房屋自2005年3月起至实际返还日止占用期间的租金损失1679591元（暂计算至2020年8月19日）；3.本案诉讼费由辰光公司承担。事实和理由：蔬菜公司与辰光公司2005年3月18日签订《土地使用权置换合同》，辰光公司依此合同取得蔬菜公司名下案涉土地使用权，案涉土地权属证书原件也由辰光公司保管。《土地使用权置换合同》已经被兰州市西固区人民法院（2017）甘0104民初784号民事判决书和兰州市中级人民法院（2017）甘01民终1882号民事判决书确认为无效合同，故辰光公司长期占有和使用案涉土地于法无据，蔬菜公司与辰光公司多次沟通返还事宜，无果，为此诉讼。辰光公司辩称，一、涉案合同无效的法律后果系双方互相返还基于无效合同所接受的对方财产利益，而非辰光公司单方返还财产，蔬菜公司提出的诉讼请求未经客观计算，忽略了辰光公司的合法权益。双方签订《土地使用权置换合同》后各自履行了合同义务，辰光公司依约代蔬菜公司出售置换的五套房屋并将房款如数打至蔬菜公司处。《土地使用权置换合同》被确认无效后，双方都有损失，辰光公司的损失远远超过蔬菜公司的损失，蔬菜公司不客观计算，仅诉辰光公司履行返还义务，有违公平原则。二、辰光公司在诉中申请鉴定了合同标的物的市场价值，蔬菜公司应当返还辰光公司如下财产权益：（一）五套商品房的所有权或相应市值3209000元。无论置换合同是否有效，原登记在辰光公司的五套商品房（房号为211、233、241、243、253）均因置换发生了物权变动，蔬菜公司已获得上述五套商品房的物权，并在处分该物权后获得了相应收益，在双方返还过程中，蔬菜公司应当返还五套商品房或五套商品房的市场价值3209000元；（二）翻建厂房的价值848070元。辰光公司在置换的案涉土地上翻建了大量工业厂房，蔬菜公司诉请返还土地使用权，辰光公司翻建的厂房属于不可分物，蔬菜公司应将该部分厂房价值848070元返还给辰光公司；（三）合同签订时，辰光公司向蔬菜公司支付20000元置换款项及产生的利息，蔬菜公司应向辰光公司返还；（四）置换的案涉土地的升值部分。因置换合同，蔬菜公司享受了五套商品房的所有权，辰光公司现在却要因该份合同的无效而失去对案涉土地的长期使用权。从公平原则蔬菜公司要辰光公司返还案涉土地而不对其进行补偿有失公允。因此，辰光公司认为经评估案涉土地的市值为3293200元应由蔬菜公司支付给辰光公司。三、蔬菜公司诉请辰光公司返还租金于法无据，应予驳回。首先，辰光公司没有对外出租涉案土地，系自用；其次，辰光公司自用有事实依据，无需向蔬菜公司支付租金，蔬菜公司也没有租金损失。综上，请求法院查明事实驳回蔬菜公司的诉讼请求。辰光公司向本院提出反诉请求：1.判令蔬菜公司返还辰光公司南街小区1号楼2单元五套商品房（房号为211、241、233、243、253）的市场价值共计3209000元；2.判令蔬菜公司返还辰光公司全额出资翻建的厂房价值共计848070元；3.判令蔬菜公司向辰光公司支付案涉土地市值3293200元；4.判令蔬菜公司向辰光公司返还案涉合同约定的2万元及利息14046.7元（按中国人民银行同期贷款利率由2005年3月18日暂计至2019年7月18日，随后利随本清）；5.本案诉讼费由蔬菜公司承担。事实和理由：蔬菜公司与辰光公司2005年3月18日签订《土地使用权置换合同》，蔬菜公司依此合同取得辰光公司名下位于兰州市西固区××街小区××号楼××单元××商品房××房号××及现金2万元，辰光公司取得蔬菜公司名下国有划拨的案涉土地（含地上1103平方米房屋附着物）使用权。案涉土地地上附着物年久失修，辰光公司先后投入20余万元对其进行翻修，并维护至今。然而，该份自愿签订的土地置换合同，经兰州市西固区人民法院（2017）甘0104民初784号民事判决和兰州市中级人民法院（2017）甘01民终1882号民事判决，被确认为无效合同。蔬菜公司获取的辰光公司的五套商品房无合法依据，鉴于五套商品房已登记在蔬菜公司数名职工名下，辰光公司只能通过反诉要求蔬菜公司返还相应市值，同时蔬菜公司亦应向辰光公司支付翻修厂房的增值部分。蔬菜公司对辰光公司的反诉辩称，一、辰光公司提出的五套房屋的现价评估与本案无关。五套房屋双方签订《土地使用权置换合同》时已认定是543065元，对五套房屋价值的确认，是转让土地使用权的价格计价方式，而且生效法院判决书亦认定《土地使用权置换合同》名为置换实为以563065元的价格转让划拨土地使用权的合同。该五套房屋蔬菜公司始终没有占有和使用，而是由辰光公司自己直接卖出，辰光公司付给蔬菜公司的是约定的金钱，蔬菜公司更未从该五套房屋十几年来基于房价上涨而获益。所以，辰光公司对五套房屋进行现价评估，意欲让蔬菜公司进行赔偿，无事实和法律依据。二、辰光公司要求蔬菜公司支付其所谓全额出资翻建的厂房价值848070元的反诉请求，毫无事实依据。848070元来源于辰光公司委托的两位注册土地估价师的《土地估价报告》，注册土地估价师只能对土地进行估价，现在却对土地上的房产进行了估价，属于无效评估。评估报告对厂房价值采取的是重置法，即认定所有厂房重建于2006年，减去折旧就是现有厂房价值，首先没有证据证明厂房是辰光公司重建于2006年,其次从2003年4月21日颁发的《国有土地使用权证》宗地图上可以看出，至少在2003年之前这些厂房车间已由蔬菜公司建成。所以，根本就不存在辰光公司对土地上的车间厂房进行翻建的事实，辰光公司要求赔偿848070元的价值也根本不能成立。三、案涉土地的现价评估，对本案毫无意义。案涉土地是蔬菜公司名下国有划拨性质的土地，其现价值如何，和辰光公司无关。同时国有划拨性质的土地不得擅自转让，价值几何毫无意义。本案是一个双方均有过错的无效合同返还原物案件，法律上实行的是各自返还和各自承担相应的责任，而不是一方违约，违约方赔偿守约方损失的合同案件。所以，对于合同无效各自返还案件，辰光公司评估我方名下国有划拨土地的现值毫无意义。四、关于2万元及利息问题。蔬菜公司认可关于2万元及其利息数额，但辰光公司也必须将租金数额给付蔬菜公司。本院经审理查明：2005年3月18日蔬菜公司与辰光公司签订《土地使用权置换合同》，双方就甲方（蔬菜公司）所属的案涉土地使用权与乙方（辰光公司）所属五套商品房所有权进行置换，达成如下协议：“第一条：甲方给乙方置换的土地位于兰州市西固区××街××号，面积约为2948.28平方米，具体位置与四至范围见本合同附图。第二条：乙方给甲方置换的商品房位于兰州市西固区××街××号××街小区××号楼××单元××号房（每套建筑面积72.15平方米），233、243、253号房（每套建筑面积70.39平方米），共计五套商品房，现行价款共计543065元。第三条：乙方同意除协议第二条所称的五套商品房外，再另行补偿给甲方人民币20000元。第四条：甲方委托乙方负责五套商品房的销售，并办理业主房产证，所发生的费用由乙方负责。售房款应及时付给甲方，甲方收款后应向乙方开具土地补偿费发票……”《土地使用权置换合同》签订后，蔬菜公司将案涉土地交付辰光公司，辰光公司于2005年3月18日支付蔬菜公司20000元，于2005年4月至2011年11月期间将出售五套房屋的房款支付给蔬菜公司。辰光公司提交蔬菜公司出具的收款数据记载辰光公司给付售房款525065元，蔬菜公司提交的明细记载收到辰光公司给付的售房款535565元，本院按蔬菜公司认可的款项确认蔬菜公司收到售房款及补偿款总计555565元。2017年4月10日蔬菜公司以确认合同无效纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年6月2日作出（2017）甘0104民初784号民事判决：蔬菜公司与辰光公司于2005年3月18日签订的《土地使用权置换合同》无效。辰光公司不服判决向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）甘01民终1882号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点是：蔬菜公司与辰光公司签订《土地使用权置换合同》被确认无效后，双方当事人应如何返还因无效合同而取得的财产，蔬菜公司的本诉请求及辰光公司的反诉请求能否成立。《土地使用权置换合同》已经由生效裁判文书确认无效，根据生效裁判文书认定的事实，蔬菜公司与辰光公司签订的《土地使用权置换合同》合同性质实为土地使用权转让合同，合同双方不遵守国家土地及房地产相关法律法规、未获得人民政府批准转让国有划拨用地，土地使用权转让合同无效。签订合同时，蔬菜公司、辰光公司对案涉土地的性质明知，双方对合同无效均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，蔬菜公司、辰光公司因履行《土地使用权置换合同》而获得的财产应相互返还，并各自承担各自的责任。一、关于蔬菜公司的诉讼请求蔬菜公司履行《土地使用权置换合同》向辰光公司交付案涉土地时，双方没有书面交接记录记载土地的交接过程，也没有书面交接记录记载土地上附着物的交接情况，因此，本院按照《土地使用权置换合同》附件之《国有土地使用证》的宗地图登载的土地四至及地上附着物，确认案涉土地及地上附着物状况。蔬菜公司基于《土地使用权置换合同》无效，诉请辰光公司返还依合同取得的案涉土地及地上附着物，本院予以支持。对于蔬菜公司主张辰光公司应承担自2005年3月起占用案涉土地及地上附着物至实际返还期间的租金1679591元（暂计算至2020年8月19日）的诉讼请求，本院认为，一则辰光公司否认出租案涉土地及地上附着物获取租金利益；二则蔬菜公司与辰光公司之间并无租赁合同关系；第三，辰光公司占有、使用案涉土地及地上附着物是基于《土地使用权置换合同》，因此，无论辰光公司占有、使用案涉土地及地上附着物期间，是否出租，蔬菜公司向其主张租金，无事实及法律依据。加之，蔬菜公司对《土地使用权置换合同》无效自身亦有过错。故，本院对蔬菜公司该诉请，不予支持。二、关于辰光公司的反诉请求《土地使用权置换合同》约定，辰光公司以五套房屋向蔬菜公司进行置换，双方确定五套房屋现行价款为543065元，并另行支付20000元。2005年3月至2011年11月期间辰光公司将向不特定人销售五套房屋的售房款535565元及20000元补偿款，合计555565元交付给蔬菜公司。因此，本院认为，辰光公司并非直接向蔬菜公司交付五套房屋并将房屋所有权转移至蔬菜公司名下，同时，确认《土地使用权置换合同》无效的生效裁判文书，也认定《土地使用权置换合同》的本质是以价款转让土地使用权，所以，本院认为，蔬菜公司依《土地使用权置换合同》获得的置换财产是辰光公司支付的555565元，蔬菜公司获取的是现金利益，并非物的权益。现因合同无效，蔬菜公司应向辰光公司返还的财产应按其实际获取的财产返还，辰光公司主张蔬菜公司应当返还五套商品房或五套商品房的市场价值3209000元，无事实及法律依据，本院不予支持。对于辰光公司主张蔬菜公司返还翻建厂房的价值848070元的反诉请求，本院认为，对于案涉土地的地上附着物，首先，蔬菜公司否认辰光公司评估的翻建厂房价值848070元的结论；其次，根据辰光公司确认的事实，其没有获得在案涉土地上新建建筑物的许可，其主张的翻建厂房的价值，均系其在原地上附着物的基础上给予的翻修和翻建，因此，即使辰光公司确有翻建、翻修的事实存在，也系其依《土地使用权置换合同》占有、使用案涉土地期间，为自己使用案涉土地而对地上附着物进行的添附，该添附利益受益者是辰光公司且辰光公司至少享有该添附利益十余年。当然，不可否认的是，如果辰光公司确因翻建翻修给案涉土地及地上附着物添附了价值，添附价值将来蔬菜公司收回案涉土地后由其受益，但是，《土地使用权置换合同》无效，蔬菜公司与辰光公司均有经济损失，辰光公司对合同无效自身亦有过错，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方应各有过错、各自担责。因此，对辰光公司要求蔬菜公司返还翻建厂房的价值848070元的反诉请求，本院不予支持。对于辰光公司要求蔬菜公司向其支付土地市值3293200元的诉请，本院认为，该诉请实质是要求蔬菜公司赔偿其因返还案涉土地而导致的土地价值损失。蔬菜公司对此诉请抗辩认为，案涉土地是蔬菜公司名下国有划拨土地，价值如何，和辰光公司无关。同时，本案不是一方违约，违约方赔偿守约方损失的合同纠纷案件，而系双方均有过错而致合同无效返还原物的案件，根据法律规定应各自返还和各自承担相应的责任。本院对蔬菜公司抗辩理由予以采信，对辰光公司该反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、兰州辰光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向兰州市西固区蔬菜公司返还兰州市西固区××街××号面积为2948.28平方米的国有划拨土地（含地上附着物）并交还兰国用（03）字第Ｘ0201—1号《国有土地使用证》；二、兰州市西固区蔬菜公司于本判决生效后十日内向兰州辰光房地产开发有限公司返还555565元；三、驳回兰州市西固区蔬菜公司的其他本诉请求；四、驳回兰州辰光房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19917元由兰州市西固区蔬菜公司负担；反诉案件受理费减半收取31745元，由兰州辰光房地产开发有限公司负担，退回兰州辰光房地产开发有限公司案件受理费31745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王祯圆人民陪审员  续文浩人民陪审员  丁 莉二〇二〇年九月二十九日书 记 员  王久博