山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7270号 上诉人(原审原告，反诉被告）：青岛技佳电子有限公司，住所地山东省青岛市城阳区玉皇岭工业园。 法定代表人：赵晓莉，经理。 委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高媛，山东正航律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛嘉德利包装有限公司（原名称为青岛嘉德利包装印刷材料有限公司），住所地山东省青岛市城阳区春城路**。 法定代表人：任上，经理。 委托诉讼代理人：李瑞缘，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人青岛技佳电子有限公司(以下简称“技佳电子”)因与上诉人青岛嘉德利包装有限公司（以下简称“嘉德利包装”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 技佳电子上诉请求：1、依法撤销青岛市城阳区人民法院作出的(2019)鲁0214民初2718号民事判决书第二项、第四项、第五项、第六项；2、依法改判嘉德利包装向技佳电子支付2019年5月10日至2019年10月31日期间的厂房占有使用费665955.05元及2019年11月1日至2020年1月7日期间的车间占有使用费153332.52元，共计819287.57元；3、依法改判嘉德利包装向技佳电子支付货梯维修费用8万元；4、依法改判嘉德利包装向技佳电子支付自2019年5月23日起至实际付清之日止以22852.6元为基数按照每日1%计算的水电费滞纳金；5、依法改判嘉德利包装向技佳电子支付鉴定费8000元；6、本案一审、二审诉讼费全部由嘉德利包装承担。事实与理由：1、嘉德利包装在租赁技佳电子厂房期间严重违约造成厂房大面积损坏，致使在其返还厂房后技佳电子厂房无法出租使用，完全系嘉德利包装单方过错，嘉德利包装应按照双方约定的租金标准向技佳电子支付其履行完毕修复义务并完好返还厂房前的占有使用费，且无权要求技佳电子返还保证金。此外，一审法院认定技佳电子未办理交接、应对扩大的损失自行承担相应的责任不妥，只要嘉德利包装未履行修复义务、未承担修复费用并将厂房完好返还技佳电子，其就应当向技佳电子赔偿相应期间的占有使用费。2、涉案《厂房租赁合同》系于2019年5月9日经双方协商一致解除，合同解除前一直是处于实际履行的状态，技佳电子对合同解除没有过错，一审判决关于技佳电子对合同解除存在过错的认定错误。首先，技佳电子于2019年1月26日向嘉德利包装发出《通知》是基于嘉德利包装的种种违约行为，但该《通知》并不具有解除合同的效力，在此之后双方一直是处于沟通协商的过程，合同也仍在实际履行。双方最终协商一致解除合同，技佳电子对此并不存在过错。此外，根据双方合同约定，只有因技佳电子非正当原因致使合同无法履行的，才存在3个月无偿搬迁的时间，本案中一是嘉德利包装违约在先，二是合同系双方协商一致解除，因此并不存在因技佳电子非正当原因致使合同无法履行的情况，不应当给予嘉德利包装无偿搬迁的期间。3、双方交接时发现嘉德利包装造成涉案厂房车间货梯损坏，导致技佳电子车间无法正常使用，嘉德利包装依法应按市场价值赔偿货梯维修费用并支付车间因货梯损坏而无法使用的占有使用费。考虑到该货梯在2008年的采购价格为5万元，且该货梯现在已完全无法使用，结合多年来市场价格上涨、人工费及安装费等因素，技佳电子按照此类货梯的市场价值向嘉德利包装主张8万元货梯维修费用是完全符合常理的，一审判决仅酌定支持1万元货梯维修费用完全没有任何依据，更不足以弥补技佳电子的损失，依法应予纠正。4、嘉德利包装应按合同约定向技佳电子支付逾期缴纳水电费的滞纳金，并且本案全部鉴定费均应由嘉德利包装承担。 嘉德利包装辩称：技佳电子主张嘉德利包装支付修复费用30万元，没有事实和法律依据，不应得到支持。一审法院委托第三方就修复费用进行了鉴定，并出具了鉴定结论，应以鉴定结论为准。嘉德利包装已交的保证金在扣除修复费用后应当依法返还。技佳电子对合同解除存在过错，并且恶意拖延拒绝与嘉德利包装办理交接，导致损失扩大，应由其自行承担相关责任，其向嘉德利包装主张所谓的厂房占用使用费无任何事实和法律依据，不应得到支持。在接到技佳电子违法解除合同通知之后，2019年5月9日，嘉德利包装就已经搬迁完毕，此后厂房一直由技佳电子实际控制、管理和使用。而且，在搬离的当日即通知技佳电子立即安排专人与嘉德利包装公司人员办理厂房验收工作。嘉德利包装通过顺丰快递、微信等方式向技佳电子送达了该通知，技佳电子一直拒绝办理交接手续，直到2019年9月25日嘉德利包装再次向技佳电子发送通知要求其尽快办理交接，但是技佳电子仍未及时配合交接。因此，自2019年5月9日嘉德利包装搬走之后未交接的责任在于技佳电子，其无权主张所谓的占有使用费。另外，根据双方合同约定，即便嘉德利包装在使用厂房过程中出现磨损需要修复，如嘉德利包装没有修复，技佳电子应当自行修复，所需费用可以从预留的30万保证金中扣除，而不能以此为由拒绝与嘉德利包装办理交接验收，放任损失扩大。技佳电子提供的货梯已使用多年，年久失修、老化严重，在租赁期间就发生过多次故障无法保障正常使用，嘉德利包装曾多次发函告知技佳电子，技佳电子并不能证明货梯目前故障是嘉德利包装人为原因造成的，无权主张权利，而且技佳电子所主张的电梯修复费用毫无事实根据，不应得到支持。技佳电子擅自停止物业服务，违约单方解除租赁合同，构成严重违约，存在过错，应当依法承担违约责任并赔偿损失。嘉德利包装并不存在违约行为，根据双方合同约定，技佳电子非法解除租赁合同应当依法给与嘉德利包装3-4个月的无偿搬迁期限，并返还多交付的自2019年1月27日至实际搬迁之日2019年5月9日的租金及已付保证金，并应依法支付嘉德利包装30万违约金。 嘉德利包装上诉请求：1、撤销青岛市城阳区人民法院作出的(2019)鲁0214民初2718号民事判决书第七项，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用全部由技佳电子承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致错误判决，损害了嘉德利包装的合法利益，应当依法予以纠正。1、一审法院认定嘉德利包装与技佳电子系于2019年5月9日协商一致解除租赁合同，属认定事实错误。在双方租赁合同履行过程中，技佳电子单方违约，于2019年1月26日向嘉德利公司发出《通知》，要求单方面解除《厂房租赁合同》，要求嘉德利公司限期搬离。在技佳电子单方违约要求解除合同的情况下，嘉德利公司与2019年1月31日向技佳电子出具《复函》表述同意搬迁，但技佳电子应当按照合同约定无偿给予嘉德利公司4个月(含延期一个月)的时间搬迁，并返还嘉德利公司已交付的剩余租金及保证金。嘉德利公司已经于2019年5月9日搬迁完毕，并于当日通知技佳电子。在技佳电子单方违约的情况下，技佳电子应当按照合同约定退还嘉德利公司多缴纳的自2019年1月27日至2019年5月9日的租金，并向嘉德利公司支付违约金，同时还应承担嘉德利公司为此支付的律师费用。但一审法院却认定双方系于2019年5月9日协商一致解除租赁合同，与事实不符。2、一审法院根据只有嘉德利包装盖章的《补充协议》这一协商过程中的文件认定双方实际履行的租赁合同系2017年3月29日的《厂房租赁合同》，属于认定事实错误。该《补充协议》属于过程性文件，系嘉德利包装基于与技佳电子友好协商一致的期待下做出的妥协，在双方未达成一致意见的情况下不能单方约束嘉德利包装。根据双方签订的实际履行的《厂房租赁合同》，嘉德利公司的租赁范围除厂房之外，还包括空地面积18068平方米，租赁费每年1040674.4元之中有524000元系空地租赁费。然而，在合同履行过程中，技佳电子于2018年1月开始擅自在租赁给嘉德利公司的空地上建设厂房，导致嘉德利公司无法使用空地，给嘉德利公司造成严重损失。技佳电子的行为已经构成严重违约，应当依法返还嘉德利公司己支付但未使用期间的自2018年1月1日至2019年1月26日的空地租赁费。 技佳电子辩称：1、双方在一审询问笔录中明确表示“双方协商一致租赁合同于2019年5月9日解除，2019年5月9日之前的租赁费双方已结清”，故不存在技佳电子违约解除合同，也不存在嘉德利包装多交租金应返还的问题。技佳电子发出《通知》，是因为嘉德利包装存在种种违约行为，并要求提供不在合同约定租赁范围之内的空地，但该《通知》没有发生解除合同的效果，双方之后继续履行。嘉德利包装要求无偿给予4个月搬迁时间不成立，无权要求返还租金、支付违约金、承担律师费。2、双方实际履行的合同是2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》，合同约定租赁范围不包括空地，且从租金价格来看，如果租赁范围包括18068平方米的空地，那么合同约定的每年1040674.4元租金则显然严重低于市场价格，故技佳电子已按合同约定履行了交付出租厂房的义务，嘉德利包装要求技佳电子返还空地租赁费没有任何依据。3、嘉德利包装在租赁技佳电子厂房期间严重违约，造成厂房大面积损坏，造成巨大经济损失，嘉德利包装应承担由此产生的全部修复费用和厂房占有使用费，其无权要求技佳电子返还保证金。 技佳电子向一审法院起诉请求：1、依法判令嘉德利包装立即向技佳电子支付所拖欠的厂房租赁费1040674.40元及违约金；2、诉讼费用由嘉德利包装承担。诉讼过程中，技佳电子变更诉讼请求第1项为：嘉德利包装依法修复场地、建筑物至原状可正常使用状态或将修复费用直接支付给技佳电子，修复费用暂定30万元（待鉴定后另行追加）。后技佳电子三次追加诉讼请求，第一次追加诉讼请求为：依法判令嘉德利包装向技佳电子支付2019年5月10日到2019年10月18日期间厂房占有使用费626164.88元；第二次追加诉讼请求为：依法判令嘉德利包装向技佳电子支付货梯维修费用8万元；第三次追加诉讼请求为：依法判令嘉德利包装向技佳电子支付2019年10月19日至2019年10月31日期间的厂房占有使用费39790.17元以及2019年11月1日至2020年1月7日期间的车间占有使用费153332.52元，共计193122.69元；依法判令嘉德利包装向技佳电子支付电费、水费共计22852.60元，并向技佳电子支付自2019年5月23日起至实际付清之日止按照每日1%计算的滞纳金。 嘉德利包装向一审法院反诉请求：1、判令技佳电子返还嘉德利包装向其缴纳的保证金30万元，自2019年6月10日起至技佳电子实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；2、诉讼费、保全费等费用由技佳电子承担。诉讼过程中，嘉德利包装追加诉讼请求：1、判令技佳电子返还嘉德利包装多缴纳的自2019年1月27日至2019年5月9日的租金297748.50元，以及自2019年2月26日起至技佳电子实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；2、判令技佳电子返还嘉德利包装自2018年1月1日至2019年1月26日的空地场地租赁费569122元，以及自2019年2月26日起至技佳电子实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；3、判令技佳电子支付违约解除租赁合同违约金30万元；4、判令技佳电子支付嘉德利包装律师费3.6万元。 一审法院认定的事实：1、嘉德利包装公司名称由青岛嘉德利包装印刷材料有限公司变更为青岛嘉德利包装有限公司，法定代表人由栾红健变更为任上。 2、技佳电子提交其公司（出租方、甲方）与嘉德利包装（承租方、乙方）于2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》1份，并主张该租赁合同是双方实际履行的合同，合同约定：出租厂房地址为青岛市城阳区夏庄街道铁骑山路299号，出租厂房建筑面积为生产区域6941.92平方米、办公区域51.10平方米、宿舍区域884平方米、生活区域501.20平方米，共计8378.22平方米，以下统称厂房；租赁期共三年整，自2017年5月10日起将出租厂房交付乙方使用，至2020年5月9日止；厂房、宿舍、生活区域建筑面积共8327.12平方米，120元/平方米/年，年租金人民币999254.40元。办公区域51.10平方米，200元/平方米/年，年租金人民币10220元。临建房面积390平方米，80元/平方米/年，年租金人民币31200元。合计租金每年度人民币1040674.40元；租金按年度支付，自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金。自第二年度起，每年3月9日（提前2个月）前付清下一年度的租金；甲方和乙方双方在签订本合同之日后，乙方于2017年3月30日前缴纳保证金人民币30万元。此保证金为乙方租赁甲方厂房保证金、租赁期到期或因其他法定事由出现，甲、乙双方协商一致解除合同后，甲方应在30日内将保证金退还给乙方。如乙方对甲方所租赁物人为损坏，乙方负责修复后，甲方应验收合格30日内将保证金退还乙方。如乙方没有修复，甲方自行修复，所有费用由乙方承担，不足部分乙方以现金方式补足，剩余部分甲方以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，甲方不得要求乙方承担相关费用；乙方因正常生活之需要的水、电费，垃圾处理费，门卫费，物业管理费等经甲、乙双方协商后另行制定，作为本合同附件（见附件1）；租赁期间，乙方负责厂房的正常维修，甲方只保证厂房能满足乙方正常使用和居住之需要；甲方按现状包括的相关设施交付乙方无偿使用。租赁期限内的修复费用由乙方承担；租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性退还剩余租金外，另行支付违约金人民币30万元整；租赁期间，乙方未经甲方同意改变厂房的结构及用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起3个月内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找厂房确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期1个月，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后10日内厂房里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多支付的租金及乙方交纳的保证金，并无偿给予乙方3个月内的时间搬迁。乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.3%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上的，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。合同还约定了其他事项。 技佳电子提交其公司（甲方）与嘉德利包装（乙方）于2017年4月1日签订的附件1《关于青岛技佳电子有限公司和青岛嘉德利包装印刷材料有限公司公共费用分摊协议》，载明：每月15日甲方缴纳上月份水费，根据目前厂区内三家公司（青岛嘉德利包装印刷材料有限公司、青岛绮瑞丽工艺品有限公司、青岛技佳电子有限公司）协商，结算金额按每月实际缴纳数的比例4:3:3进行分配，同时将计费单据交送乙方财务部门收缴。甲乙双方每月最后一日抄报电表数，宿舍楼计费时因存在线路损耗，经协商以总表实际耗用数为基础，核算总表实际耗用缴费金额后，再按三方抄报分表合计数进行分配。甲方持有双方确认的计数单据送交乙方财务部收缴。水电费均按水力部门和电力部门收取费用标准收取，乙方应在收到缴费通知单后3日内到甲方财务部缴纳相关费用。逾期未按时缴纳按1%收取滞纳金。 技佳电子提交其公司（出租方、甲方）与嘉德利包装（承租方、乙方）于2018年8月21日签订的附件3《厂房租赁补充协议》，载明：出租房屋地址为青岛市城阳区夏庄街道铁骑山路299路，出租房屋用途为员工宿舍，出租房屋面积为884平方米，租赁期限自2018年8月21日起至2020年5月9日止，房屋建筑面积共884平方米，120元/平方米/年，年租金人民币106080元。自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金，自第二年度起，每年3月9日前（付款时间同主合同一致）付清下一年度的租金。注：第一年度自2018年8月21日至2019年5月9日租金：人民币76435元。第二年度自2019年5月10日至2020年5月9日租金：人民币106080元。 嘉德利包装提交技佳电子（出租方、甲方）与嘉德利包装（承租方、乙方）于2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》1份，载明：出租厂房地址为青岛市城阳区夏庄街道铁骑山路299号，出租物为厂房8378.22平方米、空地面积18068平方米，以下备注统称厂房；租赁期共三年整，自2017年5月10日起将出租厂房交付乙方使用，至2020年5月9日止；总租赁费1040674.40元；租金按年度支付，自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金。自第二年度起，每年3月9日（提前2个月）前付清下一年度的租金；甲方和乙方双方在签订本合同之日后，乙方于2017年3月30日前缴纳保证金人民币30万元。此保证金为乙方租赁甲方厂房保证金、租赁期到期或因其他法定事由出现，甲、乙双方协商一致解除合同后，甲方应在30日内将保证金退还给乙方。如乙方对甲方所租赁物人为损坏，乙方负责修复后，甲方应验收合格30日内将保证金退还乙方。如乙方没有修复，甲方自行修复，所有费用由乙方承担，不足部分乙方以现金方式补足，剩余部分甲方以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，甲方不得要求乙方承担相关费用；乙方因正常生活之需要的水、电费，垃圾处理费，门卫费，物业管理费等经甲、乙双方协商后另行制定，作为本合同附件；租赁期间，乙方负责厂房的正常维修，甲方只保证厂房能满足乙方正常使用和居住之需要；甲方按现状包括的相关设施交付乙方无偿使用。租赁期限内的修复费用由乙方承担；租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性退还剩余租金外，另行支付违约金人民币叁拾万元整；租赁期间，乙方未经甲方同意改变厂房的结构及用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起3个月内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找厂房确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期1个月，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后10日内厂房里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多支付的租金及乙方交纳的保证金，并无偿给予乙方3个月内的时间搬迁。乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.3%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上的，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。合同还约定了其他事项。 嘉德利包装主张双方实际履行的是2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》。技佳电子对该租赁合同真实性无异议，但主张双方实际履行的是2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》，并提交嘉德利包装2019年2月27日向技佳电子提供的《补充协议书》1份，并称该协议书明确载明在双方签订的几份租赁合同中2017年3月29日的租赁合同才是双方实际履行的合同。嘉德利包装对该《补充协议书》的真实性无异议，但认为其系为积极协商解决双方后续事项作出的过程性文件，该协议未实际达成，该内容不能够单方约束嘉德利包装。该协议书载明：甲方（出租方）技佳电子乙方（承租方）嘉德利包装鉴于乙方在正式营业前，委派代表任雁德于2017年3月29日与甲方签订《厂房租赁合同》一份，委派代表石振高于2017年3月29日与甲方签订《厂房租赁合同》一份，并且分别于2017年4月7日石振高签字并盖章、2017年4月7日无签字盖章，与甲方签订《厂房租赁合同》各一份，此合同均无完善。为明确租赁合同关系，双方经过认真确认，达成补充协议条款如下，乙方委托代表石振高签字并盖公章于2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》的实际履行者均是乙方，由乙方享有全部权利，承担全部义务；双方明确上述各方签订的合同中，2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》为双方实际履行合同，2017年4月7日无签字盖公章的《厂房租赁合同》系甲方开发票合同，其他二分合同未实际履行。双方的权利义务的行使均以2017年3月29日石振高签字并盖公章签订的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并盖公章签订的《厂房租赁补充协议》（以下简称本合同）约定为准；根据贵公司2019年1月26日《通知》要求，我公司已开始寻找新的厂房。另根据2017年3月29日石振高签字并盖公章的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并盖公章的《厂房租赁补充协议》，甲乙双方经协商一致解除租赁关系。乙方不再向甲方缴纳第三年度（2019年5月10日至2020年5月9日）的租金。乙方承诺于2019年9月9日前搬出全部设备和物件，并按照本合同约定按照实际使用天数据实结算租赁费用；甲方承诺在乙方搬离完毕的当日，退还乙方保证金30万元。乙方承诺在搬离完毕当日，按照实际使用天数一次性付清租赁费用。上述两项费用可差额结算。甲乙双方结算完毕后，双方的权利义务终止，互补追究其他责任；甲方承诺积极配合协助乙方的搬迁行为，不对乙方的搬迁设置任何障碍，自行承担安装马路沿石和更换变压器的费用，不再向乙方收取；搬迁过程中，双方根据合同约定，按照公平原则进行财产分割，确定搬迁和保留物品，任何一方不得侵犯对方的合法权益；双方一致同意在厂房租赁过程中，对厂房和所使用的设施的维修和修复费用，双方应根据本合同的约定处理；双方一致同意所有费用的收取及结算，均采取公对公的形式进行转账及财务处理，不进行现金交割；在本协议签订前，双方所有往来函件及其他文件中的表达、主张均无效，并作废不作为法律依据；相关物业、水、电等合同约定不变；本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具体同等法律效力；本协议自甲乙双方签字并盖章时生效…。该协议书上仅有嘉德利包装方的签字及加盖公章，技佳电子方并未签字及加盖公章。 3、嘉德利包装提交2017年3月30日及2017年4月10日保证金收据2张、任雁德出具的代付款说明1份，其称向技佳电子缴纳保证金30万元，技佳电子庭后落实称对保证金收据的真实性无异议，技佳电子确实收到嘉德利包装向其缴纳的保证金30万元。 4、技佳电子提交2018年12月3日签订的《关于青岛技佳电子有限公司院区内公共费用分摊的协议》、《2019年5月份缴纳水、电费及物业费通知单》，其称嘉德利包装应交电费21308.2元（费用期间为2019年4月15日—2019年5月14日）、水费1544.4元（费用期间为2019年4月），以上共计22852.6元，该费用嘉德利包装至今未付，嘉德利包装应按协议约定的每日1%向技佳电子支付滞纳金。嘉德利包装认可分摊协议及通知单上签字的真实性，显示的签收时间为2019年5月17日，并称在其收到通知单后明确向技佳电子表示，相关费用直接从保证金中扣除。 5、2019年1月23日技佳电子向嘉德利包装发出《工作联系函》，载明：根据双方合同约定，并在双方两年友好合作的基础上，因我方管理工作一直未能满足贵公司的无理要求，为此我方停止一切租赁合同外的服务工作……待电费到位后，我公司安排送电。嘉德利包装于2019年1月24日针对技佳电子该《工作联系函》向技佳电子复函，载明：一、电费问题，我公司在1月18日收到贵公司电费缴费通知单后，即进行款项审批，并于1月22日上午11时08分将款项付至贵公司账户……以便我公司车辆的停放。 技佳电子于2019年1月26日向嘉德利包装发出《通知》，载明:你公司与公司签订的《厂房租赁合同》，我公司依据合同的约定完全履行了约定的合同义务，……现我公司依据合同约定，将立即行使收回房屋的权利。……与我公司无关。嘉德利包装于2019年1月31日针对技佳电子该通知内容进行了复函。 嘉德利包装于2019年4月22日向技佳电子发出《通知》，载明：鉴于2019年1月26日，贵公司向我公司发送《通知》，要求我公司在收到通知之日起3个月内搬离房屋，我公司于2019年1月31日向贵公司出具复函，同意搬迁，并要求贵公司根据合同的约定，无偿给予我公司3个月的的时间搬迁，并返还……我公司拟于2019年4月22日起正式启动搬迁工作，预计2019年9月9日前搬迁完毕……。 嘉德利包装于2019年5月9日技佳电子发出《通知》，载明：1.鉴于2019年1月26日，贵公司向我公司发送《通知》，要求我公司在收到通知之日起3个月内搬离房屋；2.我公司于2019年1月31日向贵公司出具复函，同意搬迁，并要求贵公司根据合同的约定，无偿给予我公司3个月的的时间搬迁，并返还……；3.我公司于2019年4月22日正式通知贵公司，拟于2019年4月22日起正式启动搬迁工作，……。鉴于上述约定，我公司在此正式通知贵公司1.我公司已于2019年5月9日搬迁完毕，请贵公司立即安排专人与我公司人员办理厂房验收工作，否则，贵公司迟延验收造成的损失由贵公司承担；2.请贵公司于收到本通知后30日内一次性退还我公司缴纳的保证金30万元，我公司保留追究贵公司其他违约责任的权利。 嘉德利包装于2019年9月25日通过EMS向技佳电子送达通知，通知技佳电子尽快与嘉德利包装办理交接。 6、技佳电子提交厂房物品交接明细、车间物品部分交接情况其称双方于2019年10月31日进行的厂房交接，其中载明车间货梯因未知原因无法正常运行，电梯位置不明。（双方协商于2019年11月1日调试后验收）；车间货梯由使用方提出货梯损坏无法正常运转（使用方提出维修或协商处理，待使用方具体回复）。 7、一审诉讼过程中，技佳电子与嘉德利包装于2019年5月31日均称双方协商一致于2019年5月9日解除租赁合同，2019年5月9日之前的租赁费双方已结清。嘉德利包装称其于2019年5月9日搬离涉案厂房，技佳电子称嘉德利包装已于2019年5月12日搬离涉案厂房。 8、一审诉讼过程中，技佳电子申请对涉案厂房的具体修复范围及修复费用进行评估鉴定，一审法院依法委托立信国际工程咨询（青岛）有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年10月8日出具信咨青鉴（2019）第02010号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为修复费用171179.39元。技佳电子为此支出鉴定费8000元。 一审法院认为，案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。技佳电子与嘉德利包装双方签订的2017年3月29日《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同履行过程中，技佳电子与嘉德利包装均称双方已于2019年5月9日协商一致解除租赁合同，嘉德利包装已结清的租赁费，并搬离涉案厂房，故对技佳电子与嘉德利包装均称对方违约的主张，不予采纳。关于技佳电子主张的修复费用。涉案厂房修复费用经评估机构鉴的造价为171179.39元，鉴定报告程序合法，符合法律规定，予以采信，故嘉德利包装应赔偿技佳电子涉案厂房的修复费用171179.39元。关于鉴定费的问题，诉讼中，技佳电子要求嘉德利包装支付修复费30万元，嘉德利包装同意支付修复费用6万元，双方亦同意根据鉴定结论按比例承担，故鉴定费按比例（171179.39：300000）由双方予以分担，其中嘉德利包装分担4564.78元，技佳电子分担3435.22元。关于技佳电子主张的厂房占有使用费及嘉德利包装主张技佳电子返还其多缴纳的租金。诉讼中双方虽协商解除租赁合同，但从合同解除的原因看，技佳电子在合同期限未届满前于2019年1月26日向嘉德利包装通知要求其搬离，根据双方往来的通知、函件的内容，嘉德利包装并不存在合同约定的拖欠租金而导致其可以提前收回厂房的情形，技佳电子对双方租赁合同的提前终止并解除存在一定的过错，而根据双方合同约定，技佳电子应无偿给予嘉德利包装3个月的搬迁时间。同时，双方租赁合同于2019年5月9日协商解除后，嘉德利包装也即刻搬离的涉案厂房，此后涉案厂房亦由技佳电子实际控制，虽然双方在合同协商解除后就修复费用亦多次协商未达成一致意见，但根据鉴定结论所确定的修复费用看，双方对此均存在一定的过错，考虑到鉴定期间确需保留现场用于鉴定机构进行现场勘测需要，嘉德利包装需要给予技佳电子合理期间以便确定修复的具体费用。另，技佳电子作为出租人，有防止损失扩大的义务，技佳电子对嘉德利包装实际搬离涉案厂房是明知的，嘉德利包装在搬离涉案厂房后亦即刻通知其办理交接手续，即便涉案厂房需要修复，在嘉德利包装没有修复且其仍留有保证金30万元的情况下，根据合同约定，技佳电子可以自行修复，费用可以从嘉德利包装保证金中扣除，不足部分嘉德利包装以现金方式补足，技佳电子不应据此拒绝办理交接，其应对扩大的损失自行承担相应的责任。综合考虑上述情况及实际，一审法院认为，技佳电子无需返还嘉德利包装所主张的租赁费，嘉德利包装亦无需向技佳电子支付厂房占有使用费，对技佳电子与嘉德利包装上述主张均不予支持。关于技佳电子主张的货梯维修费用。技佳电子自述该货梯于2008年购买，购买价格为5万元，该货梯至嘉德利包装租赁时就已实际使用将近十年，现技佳电子主张嘉德利包装赔偿8万元，考虑到嘉德利包装同意维修的情况，货梯已使用多年应予折旧等因素，酌情支持货梯维修费1万元。关于技佳电子主张的水电费及滞纳金。技佳电子主张嘉德利包装尚欠其水电费共计22852.60元，嘉德利包装在庭审中亦认可，故予以确认，嘉德利包装应当支付技佳电子水电费22852.60元。就技佳电子主张的水电费滞纳金，双方已协商解除合同，考虑到技佳电子在留有嘉德利包装保证金未返还及嘉德利包装亦同意在保证金中扣除的实际，嘉德利包装无需再向技佳电子支付滞纳金，对技佳电子该主张不予支持。关于嘉德利包装主张的技佳电子返还空地场地租赁费。根据嘉德利包装出具的2019年2月27日《补充协议书》中，该协议书记载2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》为开发票使用，2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》为双方实际履行合同，故嘉德利包装以2017年4月7日《厂房租赁合同》中约定的空地场地租赁费主张权利，无事实与法律依据，不予支持。关于嘉德利包装主张的技佳电子支付违约解除租赁合同违约金及律师费。双方系协商一致解除租赁合同，故嘉德利包装上述诉请无事实与法律依据，不予支持。关于嘉德利包装主张的技佳电子返还保证金及利息。一审法院认为，技佳电子认可其收到嘉德利包装缴纳的保证金，在扣除嘉德利包装应承担的涉案厂房修复费用、货梯维修费、水电费鉴定费后，技佳电子应予以返还嘉德利包装，具体数额为91403.23元（30万元-171179.39元-1万元-22852.60元-4564.78元）。就嘉德利包装主张的保证金利息，综合考虑保证金需要在确定扣减嘉德利包装所承担相关费用后才能返还的实际，对嘉德利包装该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛嘉德利包装有限公司支付青岛技佳电子有限公司厂房修复费用171179.39元；二、青岛嘉德利包装有限公司支付青岛技佳电子有限公司货梯修复费用1万元；三、青岛嘉德利包装有限公司支付青岛技佳电子有限公司水电费22852.60元；四、青岛嘉德利包装有限公司支付青岛技佳电子有限公司鉴定费4564.78元；五、在扣除青岛嘉德利包装有限公司应负担的上述第一至四项义务后，青岛技佳电子有限公司于判决生效之日起10日内返还青岛嘉德利包装有限公司保证金91403.23元；六、驳回技青岛技佳电子有限公司的其他诉讼请求；七、驳回青岛嘉德利包装有限公司的其他诉讼请求；案件受理费14166元，由青岛技佳电子有限公司负担11326元，由青岛嘉德利包装有限公司负担2840元，保全费5000元，由青岛嘉德利包装有限公司负担；反诉案件受理费9163元，由青岛嘉德利包装有限公司负担7334元，由青岛技佳电子有限公司负担1829元。 二审审理期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，关于双方实际履行合同的确定问题，技佳电子主张实际履行的合同为2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》，对此其提交了2019年2月27日《补充协议书》加以证明，该补充协议书中明确载明双方权利义务的行使均以2017年3月29日石振高签字并盖公章签订的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并盖公章签订的《厂房租赁补充协议》约定为准。嘉德利包装在该《补充协议书》上盖章予以了确认，现嘉德利包装并无证据证明该《补充协议书》不是其真实意思表示，故一审法院据此予以认定，并无不妥。技佳电子虽然未在该《补充协议书》上盖章，但并不能因此否定嘉德利包装对协议内容盖章确认的意思表示，嘉德利包装主张该协议系双方解决纠纷过程中的过程性文件，是嘉德利包装基于友好协商的期待所做出的妥协，不应作为认定本案事实的证据，但该协议中对双方签订的数份合同的真实用途和双方实际履行的哪份合同所做的明确是对客观事实的确认，并不是对权利的放弃，亦未附有条件，故嘉德利包装的该项主张理由不充分，本院对此不予支持。嘉德利包装主张实际履行的合同是2017年4月7日签订的合同，但其对此并未提交任何证据加以证明，而在上述《补充协议书》中明确写明该份合同系开发票用，故一审法院对其主张不予采信，并无不当。 其次，关于双方合同解除的问题，本案一审审理过程中，双方一致认可系协商一致解除合同，上述《补充协议书》中亦明确载明“双方经协商一致解除租赁关系”，且嘉德利包装并无证据推翻其在《补充协议书》中以及一审过程中的意思表示，故其主张并非协商解除而系技佳电子单方违约解除合同，缺乏证据支持，一审法院对此不予支持，并无不当。 再次，关于技佳电子主张的占有使用费应否支持的问题。技佳电子主张嘉德利包装对涉案房屋造成损害，在修复完好之前的所有租金损失均应当由嘉德利包装承担，但是，双方租赁合同的提前终止系由技佳电子首先提出的，技佳电子主张其首先提出解除租赁合同系基于嘉德利包装拖欠各项费用及租金超过30天，但其并未就此提交充分的证据加以证明，故一审法院对其该项主张不予采信并无不当，故而一审法院认定技佳电子对双方租赁合同的提前终止以及双方纠纷的产生负有过错，符合客观事实。依据双方合同的约定，因技佳电子原因致使合同终止，其应当无偿给予嘉德利包装3个月的时间搬迁，故一审综合嘉德利包装在合同解除当月搬离涉案厂房以及技佳电子对此明知的事实，综合技佳电子对提前终止合同负有责任、其持有嘉德利包装较大数额的保证金以及其负有防止损失扩大的义务，对技佳电子与嘉德利包装关于租金返还和占有使用费支付的诉讼请求均予驳回，平衡了双方利益，并无不当，本院对此予以维持。对于电梯的维修费用，技佳电子一审的主张数额违背客观规律，脱离客观实际，一审法院未予全部支持并无不当，本院对此予以维持。关于技佳电子主张的水电费滞纳金，一审法院认为技佳电子持有嘉德利包装较大数额的保证金，在双方协商解除合同且嘉德利包装同意从保证金中扣除的情况下，不需要再支付滞纳金，并无不当，本院对此予以维持。 综上，嘉德利包装和技佳电子的上诉理由均不能成立，原审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28356元，由青岛技佳电子有限公司负担12727元，由青岛嘉德利包装有限公司负担15629元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨