安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初5285号原告：潘丽丽，女，1969年8月23日出生，汉族，临泉县人，退休职工，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。被告：汪振典，男，1969年3月11日出生，汉族，阜南县人，农民，住安徽省阜南县。被告：杨秀，女，1966年7月1日出生，汉族，阜南县人，农民，系王振典之妻，住址同上。上述二被告共同委托诉讼代理人：潘佳佳，安徽意扬律师事务所律师。原告潘丽丽与被告汪振典、杨秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽丽的委托诉讼代理人陈保华，被告汪振典、杨秀共同委托诉讼代理人潘佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽丽向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签署的二手房定金买卖协议；2.请求判令被告返还原告房屋购买款40万元及赔偿违约金(违约金按月息2%支付至房款退还之日)；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确违约金的计算方式是以40万元为基数，从付款之日起至房款退还之日止，按月息2%计算）。事实和理由：原、被告2018年3月6日签订二手房定金买卖协议书，协议约定被告把位于颍州区清河东路新大陆小区21#楼(编号2006012795）二手房出售给原告，总房价97万元，原告先后共支付给被告房屋预购款40万元，但被告违约又把该房屋出售给了第三人，原告多次请求被告返还房屋预购款及违约金，被告均置之不理，为维护原告合法权益，特具此状请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告汪振典、杨秀庭审中共同口头辩称，1、涉案房屋产权人为汪振典，收取定金的人系汪振典，杨秀与本案无利害关系，不是适格当事人，应由汪振典承担诉讼义务。2、汪振典收取定金，按照原告举证证据为32万元，而非原告起诉40万元。3、依据定金协议第五条约定原告未在规定期限内与被告签订书面买卖合同，违约在先，依照法律规定定金不予返还。4、原告主张违约金没有法律依据，依法不应予以支持。经审理查明：2018年3月6日，汪振典、杨秀（甲方、出售方）与潘丽丽（乙方、预购方）签订二手房买卖定金协议书（以下简称协议书）一份，该协议书载明：“甲方：（出售方）身份证号码杨秀（捺印）、汪振典（捺印）；乙方：（预购方）身份证号码（捺印）。甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致，就乙方向甲方预订二手房事宜，订立本合同。第一条甲方转让的二手房位于颍州区清河东路新大陆小区21#楼(以下简称该二手房)。甲方已取得该二手房所有权证（编号：阜：2006012795），该二手房建筑面积为：111.18㎡，产权人：汪振典。第二条该二手房产权现状为自住，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。第三条该二手房转让总价格为人民币玖拾柒万零仟零佰零拾零元（小写970000元）。第四条甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付两万元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。第五条甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为15天，甲方应当在预订期内与乙方签定（订）《房屋买卖合同》，并于2018年03月26日将该房产交付给乙方。第六条乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，向甲方支付除定金之外的房款人民币玖拾伍万零仟零佰零拾零元（小写950000元）。第七条在合同的第五条约定的预订期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第八条甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定（订）后柒日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日1%的比例支付违约金。第九条该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起60日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日2%的比例向乙方支付违约金。第十条按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；……。第十一条乙方逾期付款的违约责任，乙方逾期支付除定金外剩余房款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），甲方有权要求乙方按下列第九种方式承担违约责任。甲方：汪振典签名并捺印。乙方：潘丽丽签名并捺印。2018年3月6日。附：收到潘丽丽定金贰万元整，￥20000元。汪振典。2018年3月6号”。2018年3月12日潘丽丽通过刘蒙蒙银行账户向汪振典银行账户转款10万元;2018年4月6日潘丽丽通过刘蒙蒙银行账户向汪振典银行账户转款5万元;潘丽丽于2018年4月23日向汪振典银行账户存款20万元;2018年6月28日潘丽丽通过刘蒙蒙银行账户向汪振典银行账户转款3万元。之后，潘丽丽与汪振典、杨秀就涉案房屋买卖未达成协议。为此，潘丽丽诉至本院要求支持其诉讼请求。另查明，汪振典与杨秀系夫妻关系；涉案房屋位于阜阳市颍州区清河东路新大陆小区21#楼17幢307室（该房产证所记载的权利人系汪振典），该房屋已被出卖给案外人。上述事实，由潘丽丽、汪振典、杨秀的身份证，协议书，银行转款凭证，房地产他项权证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与二被告签订的协议书系双方当事人真实意思表示，应为有效合同；双方均应按照协议书的约定履行各自义务；因该协议书约定原告与二被告房屋转让预订期为15天，同时约定在预订期限前原告向二被告支付除定金之外的购房款95万元，而又约定二被告在预订期限内与原告签订《房屋买卖合同》，根据上述协议书约定的条款，无法推断原告与二被告履行义务的前后，所以应当认定双方同时履行义务。因原告未向二被告支付全部购房款，二被告也未与原告签订《房屋买卖合同》，所以原告与二被告均构成违约，应各自承担相应责任。鉴于涉案房屋二被告已经出卖给案外人，所以原告要求解除与二被告签订的协议书，符合法律规定，本院依法予以支持；合同的解除具有溯及力，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状；二被告应返还原告购房款40万元。原告要求二被告赔偿违约金（违约金以40万元为基数，从付款之日起至房款退还之日止，按月息2%计算），因其存在违约行为，所以其该项诉讼请求，本院依法不予支持。被告杨秀抗辩其不是本案适格主体，但根据协议书及其与被告汪振典之间系夫妻关系，可证明涉案房屋应视为夫妻共同财产，所以其抗辩理由，本院依法不予采信。被告汪振典辩称只收到原告购房款32万元（包括定金2万元），不是40万元，未提供证据证明其主张，所以其抗辩理由，本院依法不予采信；被告汪振典又辩称因原告违约，不应退还原告交纳的定金2万元，提供的证据不足以证明其主张，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四第（五）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告潘丽丽与被告汪振典、杨秀于2018年3月6日签订的二手房买卖定金协议书；二、被告汪振典、杨秀于本判决生效之日起十日内返还原告潘丽丽购房款40万元；三、驳回原告潘丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告潘丽丽负担1825元，被告汪振典、杨秀负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  江敏二〇二〇年九月二十二日书记员  秦蕾