广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3969号 原告：广西鸿雁食品有限公司，住所地：广西合浦县，统一社会信用代码：9xxxxxxxxM。 法定代表人：陈河强，董事长。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 被告：吴树捷，男，汉族，1988年5月16出生，住广西合浦县。 原告广西鸿雁食品有限公司（以下简称“鸿雁食品公司”）与被告吴树捷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告鸿雁食品公司的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼，被告吴树捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿雁食品公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00016572)；2.被告协助原告注销《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00016572,备案登记编号：201601260325)；3.被告协助原告注销位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区2幢1单元2702号房的注销预售商品房预告登记手续；4.被告向原告返还位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区2幢1单元2702号房；5.被告向原告偿还代垫款项447874.67元及利息[利息计算：以银行每期扣款金额为基数，按照银行同期贷款利率加计50%的标准，从银行扣款之日（详见附件）计至还清之日止];6.被告向原告支付违约金209752.98元（以511094元为基数，按日利率万分之三从2016年10月31日暂计至2020年7月30日，以后另计）；7.被告向原告支付律师费29000元；以上费用共计686627.65元。事实和理由：2016年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告购买原告开发的位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区2幢1单元2702号房，房屋总价款511094元，首付款130094元，剩余购房款由被告向中国农业银行股份有限公司北海云南路支行（下称银行）申请按揭贷款的方式支付，由原告为被告的贷款提供连带担保。双方还约定，被告不按约定向银行还本付息，导致原告承担保证责任的，被告应在7日内将原告代偿的款项交付给原告，每逾期一日，被告须按总房款的万分之三支付违约金，被告未能在原告履行代偿责任后30个工作日内向原告付清代偿款项及利息的，原告有权申请法院查封、拍卖被告所购置的房产清偿。被告从2016年8月起开始拖欠银行贷款至2019年12月27日银行决定收回全部贷款止，银行要求原告承担保证责任并从原告账户划扣被告拖欠的按揭贷款共计447874.67元。在被告拖欠贷款期间，经原告多次催告，双方签订《补充合同》约定终止商品房买卖合同，但被告既不履行补充合同，也不履行向银行的还款义务和赔偿原告的损失。综上，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《担保合同》的目的是为了获取购房款，但被告拖欠贷款的行为直接导致原告不能获取合同约定的购房款，其行为已构成根本违约，原告有权解除合同收回房屋并要求被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告吴树捷未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2016年1月13日，原告（出卖人）鸿雁食品公司与被告（买受人）吴树捷签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢1单元2702号房屋，总价款为511094元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2016年1月13日前支付首期房价款130094元，占全部房价款的25%，余款381000元向中国农业银行股份有限公司北海云南路支行申请贷款支付；出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房；买受人须按期足额向银行还本付息。在办理房屋产权证和土地使用证抵押给银行之前，买受人如不按约定还本付息，导致出卖人承担保证责任而支付款项的，买受人应在7日将出卖人的款项交付给出卖人，每逾期一日，买受人须按总房款的万分之三支付违约金，买受人未能在出卖人履行代偿责任后30个工作日内向出卖人付清代偿款项及利息（按同期银行活期存款利率计算）的，出卖人有权申请法院查封、拍卖买受人所购置的房产清偿。因诉讼所产生的费用包含但不仅限于差旅费、调查取证费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、诉讼费等均由买受人承担，对此买受人不持异议。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原、被告于2016年1月27日就涉案《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记手续（备案合同编号：YS00016572，登记编号：201601260325）。 2016年2月16日，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行（贷款人）与被告吴树捷（借款人、抵押人）、原告鸿雁食品公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160012690）一份，约定：被告向案外人借款381000元，借款期限360个月，即从2016年2月16日起至2046年2月15日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%后确定；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；保证人鸿雁食品公司为借款人的借款承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期之日起两年。合同还约定了其他内容。原告（出卖人）鸿雁食品公司与被告（买受人）吴树捷签订了《补充合同》一份，内容载明：由于买受人的个人原因无经济能力偿还银行按揭贷款，经双方协商，同意终止该套房屋的《商品房买卖合同》；双方签订本补充协议后，共同向北海市房地产交易中心申请撤销原签订的《商品房买卖合同》。庭审中，原告主张该《补充合同》系被告于2017年末或是2018年初亲自出具的，签署日期留空白是因为当时约定与被告一起去不动产那里办理手续时再填写，但后来找不到被告了。 自2016年10月31日开始，被告未按约偿还贷款本息，致使原告鸿雁食品公司分别于2016年10月31日、2016年12月29日、2017年2月21日、2017年3月9日、2017年4月7日、2017年5月9日、2017年8月10日、2017年9月21日、2017年11月29日、2017年12月12日、2018年2月12日、2018年3月23日、2018年5月11日、2018年6月8日、2018年7月30日、2018年8月17日、2018年9月25日、2018年10月24日、2018年11月13日、2018年12月21日、2019年1月24日、2019年2月22日、2019年3月12日、2019年4月11日、2019年5月7日代被告向案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行清偿了贷款本息6493.7元、6312.49元、4305.30元、2139.45元、2138.49元、2139.45元、6463.94元、2145.21元、4312.97元、2140.89元、4296.66元、2146.17元、4295.22元、2138.97元、2149.53元、2143.29元、2147.13元、2146.65元、2141.37元、2145.21元、2146.65元、2145.68元、2140.88元、2140.41元、2138.49元。 2019年7月4日，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行向原告发出《担保人履行责任通知书》一份，主要载明：我行与贵公司就“博悦尊府”项目签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中约定：乙方（广西鸿雁食品有限公司）为购房人因购买房屋所产生的债务提供连带责任，在承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方（中国农业银行股份有限公司北海云南路支行）有权直接从乙方保证金账户中划收相关款项。至2019年7月4日，客户吴树捷欠我行贷款本息2145.21元（剩余贷款本金363402.75元）。至2019年7月4日，客户李香琼欠我行贷款本息2322.51元（剩余贷款本金355343.81元）。以上客户经常拖欠我行贷款本息，多次催收无果，鉴于此，我行认为以上两笔贷款存在极大风险，决定提前收回吴树捷、李香琼贷款的全部剩余本金和拖欠我行的贷款利息。将于3日内通过贵公司在我行开立的保证金账户扣划资金偿还上述款项。请贵公司配合做好付款准备工作，切实履行合同约定担保义务。 原告鸿雁食品公司分别于2019年7月17日、2019年9月9日、2019年10月31日、2019年12月27日代被告向案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行清偿了贷款本息4300.98元、2154.33元、2319.45元、800.75元、4310.58元、361114.38元。 以上2016年10月31日至2019年12月27日款项合计447874.67元，被告至今未向原告偿还上述垫付的贷款本息。 另查明，北海市自然资源局于2020年7月15日出具的不动产登记信息查询证明载明：经核查，截止2020年7月15日15时32分，坐落于北海市云南路**柏悦尊府******不动产登记权利人为广西鸿雁食品有限公司，产权证号为桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号，于2016年1月29日办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为吴树捷，不动产登记证明号为N北房预2016字第xxxxxxxx号；于2016年2月18日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北海云南路支行，预告登记证：N北房预2016字第xxxxxxxx号，现无查封登记记录。 再查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费29000元。 本院认为，原告鸿雁食品公司与被告吴树捷签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》及原告鸿雁食品公司与案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行、被告吴树捷签订《个人购房担保借款合同》均是各方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。但是,被告吴树捷自2016年10月31日开始出现拖欠贷款情况,并在原告鸿雁食品公司为其代还相关逾期贷款和利息后,在合同约定的时间内未及时归还原告鸿雁食品公司代还的款项,并导致案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行提前收回被告吴树捷剩余本金及拖欠利息，导致原告鸿雁食品公司承担了连带保证责任，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行从原告保证金账户中共计划扣了447874.67元，被告的上述行为已构成根本违约，且被告与原告签订《补充合同》同意解除涉案《商品房买卖合同》，故原告要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还涉案不动产、返还代为偿还的按揭贷款447874.67元、支付利息、支付违约金、支付律师费29000元及要求被告协助办理涉案合同的备案及涉案不动产的预告登记的注销手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但关于原告所主张的利息计算标准，本院认为，因双方在合同中对此并未进行明确约定，被告逾期偿还银行贷款导致原告作为担保人被银行划扣被告应偿还的贷款本息，对原告而言，其损失为代为偿还的银行贷款本息在逾期归还期间的直接损失即利息损失，故被告应向原告支付利息[利息的计算方式：以银行每期扣款金额为基数，从银行每期扣款之日（详见附件）起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]。原告诉讼请求中超过本院认定数额部分的，本院不予支持。 关于原告所主张的违约金数额，虽双方在《商品房买卖合同》中明确约定“在办理房屋产权证和土地使用证抵押给银行之前，买受人如不按约定还本付息，导致出卖人承担保证责任而支付款项的，买受人应在7日将出卖人的款项交付给出卖人，每逾期一日，买受人须按总房款的万分之三支付违约金”，但该标准明显过高，且原告鸿雁食品公司亦无证据证实其因此所受损失，故本院酌情调整本案违约金标准为总房款的10%，即违约金为511094元×10%=51109.4元。原告诉讼请求中超过本院认定数额部分的，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告广西鸿雁食品有限公司与被告吴树捷于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00016572）； 二、被告吴树捷须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00016572，备案登记编号：201601260325）； 三、被告吴树捷须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢1单元2702号不动产的注销预购商品房预告登记手续（不动产登记证明号：N北房预2016字第xxxxxxxx号）； 四、被告吴树捷须返还北海市云南路63号柏悦尊府2幢1单元2702号不动产给原告广西鸿雁食品有限公司； 五、被告吴树捷须偿还代偿贷款本息447874.67元及支付利息[利息的计算方式：从银行每期扣款之日（详见附件）起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给原告广西鸿雁食品有限公司； 六、被告吴树捷须支付违约金51109.4元给原告广西鸿雁食品有限公司； 七、被告吴树捷须支付律师代理费29000元给原告广西鸿雁食品有限公司； 八、驳回原告广西鸿雁食品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10666元，减半收取5333元，由被告吴树捷负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10666元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽 -9- 附件： 序号 银行扣款日期 扣款金额（元） 2016.10.31 6493.70 2016.12.29 4312.49 2017.02.21 4305.30 2017.03.09 2139.45 2017.04.07 2138.49 2017.05.09 2139.45 2017.08.10 6463.94 2017.09.21 2145.21 2017.11.29 4312.97 2017.12.12 2140.89 2018.02.12 4296.66 2018.03.23 2146.17 2018.05.11 4295.22 2018.06.08 2138.97 2018.07.30 2149.53 2018.08.17 2143.29 2018.09.25 2147.13 2018.10.24 2146.65 2018.11.13 2141.37 -10- 2018.12.21 2145.21 2019.01.24 2146.65 2019.02.22 2145.68 2019.03.12 2140.88 2019.04.11 2140.41 2019.05.07 2138.49 2019.07.17 4300.98 2019.09.09 2154.33 2019.09.09 2139.45 2019.10.31 800.75 2019.12.27 4310.58 2019.12.27 361114.38 合计 447874.67