上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15998号原告：上海南洋电缆集团置业有限公司，住所地上海市徐汇区，经营地上海市徐汇区。法定代表人：林丽云，执行董事。委托诉讼代理人：刘某某，女。被告：上海奕耳文化传播有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴来生，执行董事。委托诉讼代理人：强某某，女。被告：吴来生，男，1987年5月6日出生，汉族，现借住上海市黄浦区。原告上海南洋电缆集团置业有限公司(以下简称南洋公司)与被告上海奕耳文化传播有限公司(以下简称奕耳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告南洋公司的委托诉讼代理人刘某某，被告奕耳公司的法定代表人吴来生及其委托诉讼代理人强某某，被告吴来生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令奕耳公司向南洋公司支付148,459.67元，包括欠租6,817元、欠租滞纳金1,000元、水电费9,409.47元、围挡费8,065.2元、违约金91,056元、装修期租金32,112元，并没收租赁保证金；2、判令吴来生对上述付款义务承担连带保证责任；3、本案诉讼费由奕耳公司、吴来生负担。事实和理由：2018年3月16日，南洋公司与奕耳公司签署了关于“南洋1931商场”的《房屋租赁合同》，约定奕耳公司承租商场F2层09单元用于经营“OPENEARS音乐驿站”，同时，合同明确吴来生对奕耳公司的所有债务承担连带保证责任。2020年春节过后，奕耳公司在未征得南洋公司同意的情况下擅自停业，停业期间南洋公司多次找到奕耳公司希望其按照合同约定正常营业并缴纳租金，但奕耳公司回复态度恶劣，并最终无视租赁合同约定强行于2020年4月7日撤离商场。为维护南洋公司自身合法权益，南洋公司不得不于2020年4月7日向奕耳公司发出《合同解除通知书》。现诉至法院，要求判如诉请。奕耳公司、吴来生辩称，双方签订房屋租赁合同属实。由于疫情原因，奕耳公司于2020年3月4日和3月9日给南洋公司发送了沟通函，希望能够减租，如果不能减租将在3月31日退租，但南洋公司未同意减免租金，因此，奕耳公司只能在3月31日解除合同并撤离。双方合同是由于“新冠疫情”这一不可抗力，导致合同目的无法实现而解除，奕耳公司已经支付租金至3月31日，因此未拖欠南洋公司任何租金。另双方约定的开业时间为2018年5月1日，但南洋公司实际开业时间为2018年7月3日，造成奕耳公司装修完毕且支付租金等费用却无法开业的状况，故南洋公司应返还开业前的物业费及首月物业费。疫情影响致使奕耳公司的主营业务完全不能继续，致使租赁房屋的目的不能实现，租赁合同不能继续履行，且非因奕耳公司的原因，因此，奕耳公司不应承担全部损失，请求双方公平承担2、3月份的房租和物业费，并由奕耳公司收回保证金和公共事业押金。本院认定事实如下：2018年3月16日，南洋公司(出租方，甲方)与奕耳公司(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定由奕耳公司租赁南洋公司的位于上海市裕德路XXX号“南洋1931商场”的XXX层XXX-XXX号单元，租赁面积为89.2平方米，奕耳公司在租赁单元经营乐器零售、教学、饮品品牌OPENEARS音乐驿站及相关商品，并提供相应服务。租赁期限共计3年，自2018年3月17日起至2021年3月16日。装修期45天，自2018年3月17日起至2018年4月30日，自租赁单元实际交付日起算；第一年月租金21,705元、第二年月租金22,791元、第三年月租金23,930元……；保证金(为首年月租金及物业管理费的三倍)：为84,381元；公用事业押金为8,920元；物业管理费每月6,422元；第一期租金43,410元，以后每二个月支付一次；第一期物业管理费(包括装修期及装修期届满当月的物业管理费)为9,466元，以后按月支付。合同补充条款后附有吴来生签署的连带保证担保函，载明：担保人吴来生自愿为乙方的债务(房屋租赁合同中所应支付的款项)向甲方和管理公司承担连带担保责任，担保期间为债务履行期间届满之日起36个月。合同1-11不可抗力是指火灾、水灾、台风、天灾、政府征收、征用等超越甲乙双方控制的因素；5-4乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金0.3%支付滞纳金；6-2若乙方违反本合同之规定，甲方有权终止合同的，则乙方已支付的保证金甲方不予退还，并且乙方还应承担14-2条规定的违约责任，并对甲方遭受的损失依据合同约定承担责任；6-3租赁关系终止时，在乙方已结清租赁单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等……，并且乙方所交还的租赁单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还租赁单元且上述条件均满足后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；6-5乙方应当在交房日前向管理公司支付公用事业押金……甲乙双方租赁关系终止时，管理公司应在收到乙方公用事业费用最后一个月的账单款项后30个工作日内，无息向乙方退还公用事业费押金；14-1因不可抗力导致本合同根本目的无法实现的，合同终止，双方互不承担责任；14-2无法律规定和合同约定的正当理由，一方单方面提出解除本合同的，非违约方有权向违约方追索违约金，违约金标准为违约情形发生时在租赁年度3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和；如违约金不足以弥补非违约方因违约行为遭受的损失的，违约方还应补足非违约方的损失。除前述违约金外，非违约方还有权书面通知违约方解除本合同；14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金，并且乙方无权就其在租赁单元内的装修及附属设施要求甲方给与任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将租赁单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原装除外)。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，奕耳公司按约支付保证金84,381元，并支付公用事业押金8,920元，按约支付租金及管理费。“南洋1931商场”于2018年7月3日开业。2020年3月，因新冠疫情爆发，奕耳公司分别于3月4日和3月9日两次发函南洋公司申请免除2、3月份的租金及物业费并减半收取疫情解除后三个月的租金和物业费，并表示如不能合适的减免租金，则将于3月31日退租。对此，南洋公司回复表示：因目前尚未有可参照的统一减免标准，日后如有，南洋公司会与商场所有租户参照协商解决，不会影响租户权益，在此之前，所有租户应正常履行合同，不能因此理由擅自单方面解除合同，如奕耳公司坚持终止合同，南洋公司将没收保证金另追讨3个月的违约金以弥补损失，奕耳公司还需要归还免租期租金及做好撤铺清拆工作。因奕耳公司与南洋公司协商减免租金未果，奕耳公司于2020年3月31日停业并搬离。2020年4月7日，南洋公司向奕耳公司发出合同解除通知书：双方合同于2020年4月8日解除终止，保证金不予退还，要求结清全部拖欠费用，并承担违约金及支付装修期租金。对此，奕耳公司未予接受。奕耳公司撤离后，南洋公司对租赁铺位进行围挡。2020年6月15日，该铺位另行出租案外人。另，奕耳公司支付租金至3月31日，并欠付2020年1-3月水电费及3月份物业费共计7,696.94元。现南洋公司诉至本院要求判如诉请。庭审中，奕耳公司表示因疫情原因在与南洋公司沟通无果的情况下只能提前解除合同，损失应双方公平分担。奕耳公司曾表示要提出反诉，但之后并未提出，并表示愿意用房屋租赁保证金及公用事业押金抵扣南洋公司的损失及欠付的费用。对此，南洋公司未予同意，由于双方各执己见，致调解不成。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房屋租赁合同、合同解除通知书、交房通知书、回复函、水电费单据、沟通函及邮件回复、相关转账凭证、聊天记录等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，奕耳公司与南洋公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。受疫情直接影响，奕耳公司无法正常经营，收入明显减少，但奕耳公司租赁期限至2021年3月16日止，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成合同根本目的无法实现，故奕耳公司以疫情为由解除合同的主张本院不予采纳。鉴于奕耳公司已于2020年3月31日搬离涉案房屋，南洋公司向其发出合同解除通知书，确定合同于4月8日解除，符合规定，本院确认租赁合同于该日解除，合同解除后，奕耳公司理应支付相关拖欠的费用。奕耳公司无解约权而解除合同构成违约，南洋公司要求奕耳公司承担违约责任、要求奕耳公司支付装修期租金，有合同依据，本院予以支持。因奕耳公司对违约金数额提出异议，根据奕耳公司的过错程度、综合本案其他情况，违约金数额由本院酌情调整。鉴于合同约定在承租人违约导致出租人行使合同解除权的情况，保证金不予退还，该约定实际上是承租人违约情况下的违约责任条款，与上述违约金性质相同。因本案合同已解除，在本院已综合案件情况判处违约金的情况下，该保证金应予退还，故南洋公司要求没收保证金，本院不予支持。南洋公司要求奕耳公司承担合同解除后其对房屋重新装修后产生的围挡费用，缺乏依据，本院不予支持。奕耳公司在审理中主张减免租金，并愿意以房屋租赁保证金及公用事业押金弥补南洋公司的损失，虽然奕耳公司未提出反诉，但本院为避免当事人累讼，本着互谅互让、共担风险的精神，根据受疫情造成承租人收入减损的程度，按照公平原则，一并计算后予以酌情处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、确认上海南洋电缆集团置业有限公司与上海奕耳文化传播有限公司于2018年3月16日签订的房屋租赁合同于2020年4月8日解除；二、上海奕耳文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司12,000元；三、吴来生对上海奕耳文化传播有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,635元，由上海南洋电缆集团置业有限公司负担1,585元，上海奕耳文化传播有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇二〇年九月二十四日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。