河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初1256号原告（执行案外人）：蔡伟，男，汉族，1968年12月8日出生，户籍所在地河南省开封市禹王台区。委托代理人：翟梅军，男，汉族，1973年9月17日出生，户籍地河南省开封市金明区。系社区推荐。特别授权。被告（申请执行人）：贺友民，男，汉族，1954年6月10日出生，住南阳市卧龙区。第三人（被执行人）：河南省开封农副产品贸易中心。住址：开封市中山路南段**。统一社会信用代码：9141O200MA3XB4U2OT。法定代表人：王**，任中心总经理职务。委托代理人：王永欣，河南龙文律师事务所律师，特别授权。原告蔡伟与被告贺友民、第三人河南省开封农副产品贸易中心案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告蔡伟及其委托代理人翟梅军、被告贺友民、第三人河南省开封农副产品贸易中心委托代理人王永欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡伟诉称，被告申请强制执行第三人和开封市供销社农副产品采购供应站（已注销），南阳市宛城区人民法院作出（2019）豫1302执恢494号之一裁定书，查封了本人位于开封市××路××房产。原告依法提出执行异议申请，南阳市宛城区人民法院作出（2020）豫1302执异53号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告对此裁定不服，提起诉讼。2003年，开封市中级人民法院因另案香港安德隆公司申请强制执行第三人时，裁定查封拍卖涉案房屋，期间第三人与香港安德隆公司达成变卖涉案房屋清偿债务的执行和解协议，原告是在此期间通过公开合法渠道购买涉案房产，与第三人完成了该房屋的买卖交易，并且实际合法占有使用，因开封农贸中心没有积极履行完毕过户报批流程，没有及时配合原告完成过户登记，原告没有任何过错，法院应当依法停止对涉案房产的执行，解除查封措施。为维护原告的合法权益，无奈提起诉讼，望判如所请。请求：1、判决立即停止对原告购买的位于开封市滨河路的第003347号住房的执行，并解除查封。2、本案诉讼费由二被告承担。被告贺友民辩称，1、蔡伟与河南省开封农副产品贸易中心（以下简称第三人），2003年7月15日签订的《房地产买卖契约》，根据相关法律规定应为无效合同，蔡伟并不是通过公开合法的渠道购买的涉案房产。根据原告与第三人签订《房地产买卖契约》时，有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的。第38条规定是以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这个就是说明他在双方签订涉案合同的时候就没有交过出让金，更没有取得土地使用权证书。本案原告提供的证据材料，第三人提供的一份《情况说明》显示，涉案的土地出让金至今没有缴纳，因此根据相关法律规定，该房地产不能转让。原告与第三人签订的《房地产买卖契约》违背了法律法规的强制性规定，应当是无效。二、原告蔡伟对办理过户手续有过错，不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，另外根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。如本答辩状第一点所述，本来就是无效合同，在明知法律规定不可转让的情况下，买卖涉案房地产，这本身就是过错。另外，自蔡伟提出执行异议到本案异议之诉，并没有提供任何证据证明自己对没有办理过户登记没有过错，所谓不具备转让条件的涉案房地产，原告自然也提供不出这样的证据，因此根据法律规定，蔡伟对未过户登记有过错，人民法院完全有权对涉案房地产进行查封、扣押、冻结，应当驳回原告的诉请。综上所述，请求法院依法驳回原告的异议之诉。第三人河南省开封农副产品贸易中心辩称，对本案原告提出来的诉求，请合议庭综合全案证据依法判决。对原告陈述的事实表示认可。原告蔡伟为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、买卖契约一份。证明早在宛城区人民法院查封以前，原告蔡伟与第三人开封农贸中心已签订真实合法有效买卖协议。2、出售涉案房产的请示报告一份，证明第三人开封农贸中心出售涉案房产前已报请主管部门批准。3、租赁费收据一份、租赁合同一份、承租人身份证复印件。证明原告已经合法实际占有该房产，并且出租使用。4、开封农贸中心变卖房产收据一张，证明蔡伟交付了全部购房款。5、开封农贸中心证明一份，证明涉案房产至今没有过户，并非原告的过错。6、第三人开封农贸中心原法人代表张发银任职通知一份、刑拘证一份。证明第三人开封农贸中心以领导变更不熟悉情况、原法人代表被纪委调查、资产被冻结等等理由推脱，至今没有配合原告过户。7、开封市中级人民法院执行卷宗一份13页，复印于开封市中级人民法院。证明2003年香港安德隆公司申请执行被告开封农贸中心，并查封了本案涉案房产，在开封市中级人民法院执行拍卖涉案房产过程中，第三人开封农贸中心与香港安德隆公司达成执行和解协议，经征得开封市中级人民法院同意，变卖涉案房产。原告是在上述情况下购买的涉案房产，当时房子有法院的查封措施，还有银行的抵押权，原告一次性交付房款后，第三人开封农贸中心却不讲信用，迟迟不配合办理过户手续。8、开封市中级人民法院案件往来款票据一张，证明第三人开封农贸中心将收取原告交付的购房款中的165,000元，交给开封市中级人民法院，偿还欠款。9、农业银行开封分行收据一份，土地使用证一份，房屋所有权一份。证明第三人开封农贸中心将收取原告交付的购房款中的15万元交付给农业银行，偿还贷款，后银行解除了涉案房产的抵押担保登记。证明原告购买的涉案房屋，而且在房产证和土地使用证上面并没有标注该土地属于划拨土地。被告贺友民对原告蔡伟所举证据发表如下质证意见：对第一组，开封农副产品贸易中心跟蔡伟签这个房地产买卖契约，有这个东西肯定是违反这个国家土地法、违反土地转让招投标协议，而且买卖契约只是双方有这个意思去卖，国家规定招投标法就是为了防止将国有土地变成私人所有；对第二、三、四组，再一个我注意到现在这个土地可以说，也不止你们收到30万，更何况现在300万都不知道，我觉得这里边这1050.07平方米在那时候也不可能是这个价格。所以国家规定招投标法公开买卖公开去进行交易，这就是为了防止这些非法交易；对第五组，第三人河南省开封农贸中心写的情况说明这几句话，那就是说这个情况说明，开封农贸中心为了配合蔡伟过户，还要享受国家的土地出让金的优惠政策。这是2019年写的，这个土地是2003年签订的买卖协议，到现在已经是17年了，但是准备这个过程一下准备了17年。在准备过程中，国家政策都在不断变化，土地拍卖招拍挂手续也在不断地完善。2002年5月9日开始实行，2003年7月双方签订的买卖协议，2004年国土资源部71号文件明确的规定，这里也应当采用招标、拍卖、挂牌方式供应。各地应严格按国家有关政策规定在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕，8月31日后不再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权。这个说明是2004年实施的，2009年6月、1990年都有国有土地暂行条例。2003年7月，你们双方签订土地买卖协议以后，实际上在2004年8月31日之前，你们完善了手续以后也可能能享受国家规定。但是你2004年8月31日以前，你都没有处理这些事，那就不能享受了。你出这个情况说明简直是根本都没有用，现在已经是17年了，国家政策不断变化，你没有办你就错过好时机了；对第六组，实际上这个转让国有土地，我估计买卖双方到现在还不了解转卖土地的手续。2003年以前国家都有关于土地转让的有关规定，2004年3月31日更有国土资源部发布的土地转让规定，一会儿再说。这些东西我都不加评论了，这都是他们中间办的，个人之间办理这个东西；对第七、八组，开封市中级人民法院查封香港公司的手续。这与本案来说没有直接的关系；对第九组，这个土地证、房产证应该是国家主管部门发的，但是只能证明这个土地是国有土地，是国家无偿给开封农贸使用的，所以他这就说明一条，他这个土地都不能转让，都按照国家这个程序来说不能转让，抵押可以，但是你不能转让，不能私下转让，就能证明这一点。第三人河南省开封农副产品贸易中心对原告所举证据发表如下质证意见：首先对原告提交了几组证据的真实性、合法性以及关联性，第三人没有异议，这是第一点。第二点，对第一被告刚才提出来了这个观点，我有不同的认识。我向法庭简单的说明一下，在本案当中，第三人过去现在从来没有单独出让过土地，这是一个常识性问题。国有土地肯定是要招拍挂了。事实是第三人在另案当中作为被执行人，通过司法的途径处置了房产，并没有单独转让土地。被告贺友民、第三人河南省开封农副产品贸易中心未向本院提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：贺友民与开封市供销社农副产品采购供应站、河南省开封农副产品贸易中心、南阳丰源地毯有限公司追索欠货款纠纷一案，本院于2002年5月20日做出（2002）宛环民初字第655号民事判决书，判决：一、被告开封市供销社农副产品采购供应站（原开封农贸中心滨河路批发部）在判决生效后十日内支付给原告贺友民人民币200,000元及利息。利息从1994年6月15日起（被告收到款之日），按中国银行同期贷款利率至判决生效后十日内止。逾期加倍支付至付清止。二、第二被告开封市农副产品贸易中心对第一被告开封市供销社农副产品采购供应站的上述债务本息承担连带清偿责任。判决生效后，被告开封市供销社农副产品采购供应站未按期履行判决书所确定的给付义务，贺友民于2019年6月20日申请法院强制执行。执行案号（2019）豫1302执恢494号。案件进入执行程序后，本院于2019年12月9日作出（2019）豫1302执恢494号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人河南省开封农副产品贸易中心所有的不动产权证号为**房产（价值100万元的部分），期限为三年。案外人蔡伟对查封不服，向本院提起执行异议，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人蔡伟购买案涉房产后，消极不行使过户登记权利。案外人对案涉房产未办理过户登记有一定过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回。并于2020年3月18日作出（2020）豫1302执异53号执行裁定书，驳回了案外人蔡伟的异议请求。另查明，1996年10月20日，河南省开封市中级人民法院出具（1996）汴法执字第57号民事裁定书，根据申请执行人香港安德隆土产食品有限公司申请，依据已经发生法律效力的（1996）豫经终字第225号经济判决书，裁定冻结划拨被执行人开封市农副产品贸易中心滨河路批发部、被执行人开封市农副产品贸易中心在银行账户上的存款460,000元或查封扣押拍卖变卖其相应价值的财产；1997年5月21日，开封农副产品贸易中心以案涉房产及土地为抵押在中国农业银行开封分行南关支行处抵押贷款15万元；1999年1月11日，开封农副产品贸易中心作出《关于将滨河路仓库抵偿债务的请示报告》，报告中称“……。为使农贸中心尽早摆脱困境，农贸中心班子研究决定，将东郊滨河路仓库向农行抵偿债务，以盘活部分资金，偿还学生、职工集资和工程款，使企业尽快走出困境，请供销社理事会授权农贸中心办理资产抵债事宜，以解燃眉之急”；1999年2月14日，开封市供销合作社联合社在请示报告第三页作出书面批复意见：“根据市社社委会（理事会扩大会）研究，同意农贸中心‘关于将滨河路仓库抵偿债务的请示报告’。市社社委会99年2月13日会议”；2003年7月15日，开封农副产品贸易中心作为甲方与乙方蔡伟签订了《房地产买卖契约》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，在甲、乙双方协商一致的基础上，并经开封市中级人民法院备案，就乙方向甲方购买滨河路仓库房地产事宜，甲、乙双方达成如下契约：一、将甲方所有的位于滨河路东段仓库房地产，该资产土地使用权证号为035575，面积2689.55平方米，房屋所有权证号003347号，包括三栋砖混仓库面积1059.07平方米。一栋简易仓库，面积284.62平方米，办公平房六间面积91.34平方米以及附属设施，以成交价31.5万元人民币卖给乙方。二、乙方于2003年7月20日前一次性付清给甲方，付款方式为现金或转账。三、甲、乙双方同意款到后，由甲方将上述房地产正式交付给乙方并办理相关移交手续。四、如乙方需办理过户手续或用该房产抵押贷款，甲方应积极配合，所需费用由乙方承担。五、甲方保证上述房地产权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，全由甲方负责。……”。合同签订当日，开封农副产品贸易中心出具收款收据一份，“今收到蔡伟交来东郊滨河路仓库款项人民币315,000元整”；次日，中国农业银行开封市分行出具收款收据一份，“今收到农贸中心（叶少倩）交来滨河路东郊仓库款项人民币150,000元整”；2003年7月21日，开封农副产品贸易中心作为甲方与乙方香港安德隆公司签订《协议书》一份，约定达成以下意见：“一、乙方因申请执行时，查封的滨河路甲方的全部房产申请人民法院解除查封，并同意变卖该房产。二、变卖所得的款项，甲方一次性通过市中级人民法院支付乙方16.5万元整。三、剩余欠款待甲方经济以后确有好转，再行协商支付。……”。《协议书》签订次日，开封市中级人民法院出具人民法院案件往来款票据一份，“交款人开封市农副产品贸易中心交来香港安德隆土产公司诉市农副产品贸易中心一案款项人民币165,000元整。备注：现金”；同日，香港安德隆土产食品有限公司出具收到函一份，“今收到开封市中级人民法院关于香港安德隆土产食品有限公司诉开封农贸中心欠款一案执行款162,000元”。另查明，2017年7月1日，蔡伟在涉案房产所有权证复印件上手写“同意王建军用叁年”。同日，蔡伟出具收条一份，收到王建军交来现金300,000元；仓库房租2017年7月至2020年6月止，王建军租赁后用于经营开封市顺河区高新板材商行。又查明，2018年12月17日，尉氏县公安局下发拘留通知书，以涉嫌行贿、诈骗、故意销毁会计凭证罪将开封市农贸中心总经理张发银予以刑事拘留；2020年4月17日，开封农副产品贸易中心出具情况说明一份，证明：“我单位于1999年1月经报上级主管部门开封市供销合作社研究同意，将滨河路仓库出售给蔡伟（身份证号：），用以履行香港安德隆土产公司执行款和农业银行贷款。因我单位报请市政府相关部门办理土地出让手续及流程过程中，未能及时配合蔡伟完成房屋过户登记，造成现在滨河路仓库房产仍在我单位名下”。再查明，案涉房产位于开封××滨河路，于1993年12月23日办理了国有土地使用证，证号为汴国用（地籍）字第035575号，登记的土地使用者为开封农副产品贸易中心，城镇土地用地面积2689.55平方米，其中：建筑面积1059.07平方米；同一日办理房屋产权证书，房屋所有权证号：003347；登记所有权人开封农副产品贸易中心，所有权性质：全民，房屋状况共三幢，均为一层，建筑面积分别为：348.13平方米、363.44平方米、347.50平方米。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，一、被执行人河南省开封农副产品贸易中心经请示上级单位开封市供销合作社联合社同意后，同案外人蔡伟于2003年7月15日签订了《房地产买卖契约》，该房屋买卖合同合法有效，本案符合异议人蔡伟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形；二、该《房地产买卖契约》第三条明确约定“甲、乙双方同意款到后，由甲方将上述房地产正式交付给乙方并办理相关移交手续”，庭审中原告也向法庭提交了其2017年7月1日将案涉房产租赁给王建军使用的相关凭证，本院查封时间为2019年12月9日，符合异议人蔡伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形；三、双方签订的《房地产买卖契约》约定案涉房产总价款为31.5万元，合同签订当日，蔡伟即向出卖方开封农副产品贸易中心交付了房款，并出具了收款收据，出卖方开封农副产品贸易中心并于次日用上述款项归还了案涉房地产抵押权人中国农业银行开封市分行贷款15万元，于七日后向开封市中级人民法院交付了香港安德隆土产公司诉其追索欠货款纠纷一案执行款项16.5万元，上述情形与开封市中级人民法院相关执行卷宗中存档备案材料相互印证，形成了完整的证据链条，可以认定蔡伟已实际支付了全部价款；四、蔡伟购买涉案房产后，因开封农副产品贸易中心在报请市政府相关部门办理土地出让手续及流程过程中，未能及时配合蔡伟完成房屋过户登记，造成现在滨河路仓库房产仍在该单位名下，非因买受人自身原因未办理过户登记，原告没有过错。综上，买受人蔡伟对被执行人河南省开封农副产品贸易中心名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对蔡伟的异议请求应予支持。对蔡伟主张解除查封的诉讼请求，其应通过法定程序直接向保全实施部门提出申请，不属于执行异议之诉纠纷的处理范围，庭审中已向其释明。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于开封东郊滨河路，不动产权证号为××号的房产一处（价值100万元的部分）。驳回原告蔡伟的其他诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告蔡伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异53号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  郭冬生二〇二〇年九月二日书 记 员  王冬丽