河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初1004号 原告：刘新来，男，1967年5月25日出生，汉族，衡水市冀州区人，现住冀州区。 委托诉讼代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。 被告：张增来，男，1955年6月7日出生，汉族，衡水市冀州区人，现住。 委托诉讼代理人：张德占，男，1990年11月3日出生，汉族，系被告张增来之子。 委托诉讼代理人：张春生，女，1983年3月3日出生，汉族，系被告张增来之女。 被告：河北仁昌房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区东岗路世纪花园**，统一社会信用代码：91130100582438386Q。 法定代表人：晋宝辉，董事长。 被告：晋宝辉，男，1973年4月1日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 第三人：王肖飞，男，1987年6月7日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 第三人：赵娜，女，1987年2月26日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 第三人：赵建军，男，1973年2月18日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 第三人：李勇，男，1971年4月27日出生，汉族，现住衡水市冀州区。 原告刘新来与被告张增来、河北仁昌房地产开发有限公司、晋宝辉、第三人李勇、赵建军、王肖飞、赵娜执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘新来及其委托诉讼代理人牛荣奎、被告张增来及其委托诉讼代理人张德占、张春生到庭参加诉讼。被告河北仁昌房地产开发有限公司、被告晋宝辉、第三人李勇、第三人赵建军、第三人王肖飞、第三人赵娜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告刘新来向本院提出诉讼请求：1、依法撤销冀州区人民法院（2020）冀1181执异35号执行裁定书，确认被告仁昌公司名下泰和家园商业房产1-17门店一处属于仁昌公司所有（门店总款2424725元）；2、继续对被告仁昌公司名下泰和家园商业房产1-17门店一处的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：该裁定认定事实错误，适用法律错误。理由1、被告张增来没有与仁昌公司签订合法有效买卖合同，预定协议书及签订没有时间的《商品房买卖合同》不是有效的买卖合同，以上所谓合同是虚假的；2、被告张增来没有合法有效缴纳房款及转款手续，被告仁昌公司没有合法有效的收款手续；3、在法院查封之前，被告并没有合法占有涉案财产，被告存在购房不真实的情况，这也是被告为什么不办理过户的原因；4、本案中涉案财产没有办理过户，是因买受人（被告）自身原因造成，比如；签订《商品房买卖合同》应在30日内办理过户；比如开具发票时应办理过户，长达近10年的时间被告张增来没有办理过户，没有通过诉讼等合法有效的途径办理过户，是由于被告张增来自身原因造成；5、被告仁昌公司所称是由于其“公司人员变动、工作交接不及时及资金周转困难等原因未及时为张增来办理房产登记备案手续”，是完全不能成立的。在此期间，难道仁昌公司没有办理商品房买卖合同备案吗？所以，仁昌公司的证明是虚假的；6、涉案房产在2019年3月诉讼时已经采取保全措施，并经一二审开庭审理，被告仁昌公司从来没有对涉案财产、权属提出异议。综上所述：该裁定认定事实及适用法律错误，故特向人民法院提出执行异议之诉，请依法支持原告的诉求。为证明自己的观点，其提交以下证据：证一、（2020）冀1811执异35号执行裁定书，以证明裁定书认定事实错误；证二、申请人民法院调取的被告交纳房款转账记录及仁昌公司2011年1月至2020年1月在冀州区住建局批量办理合同备案的相关依据，以证明被告实际上是以涉案房屋抵押形式的借款，不存在实际的房产买卖交易；证三、2018年11月14日自愿保证担保书一份（该担保书有法院的相关判决予以确认），用以证明仁昌公司存在以其他人员的名义顶名占有门市，实际并没有出售的事实。诉讼过程中又申请法院调取了包括原告张增来的银行账户资金交易明细、不动产管理局关于仁昌公司开发的泰和家园商业房买卖合同登记备案情况、仁昌公司部分账目等证据。 被告张增来辩称，第一，仁昌公司已将涉案门店出售给被告，被告对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得强制执行并应解除对该房产采取的查封措施；第二，（2020）冀1181执异35号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回原告的诉讼请求；第三，本案诉讼费及其他费用由原告承担。为证明己方观点，提供如下证据：第一组证据（证据清单第1-4），分别为《泰和家园商品房预定协议书》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、2020年6月12日仁昌公司《情况说明》等四份证据，用以证明被告与仁昌公司2011年11月29日签订商品房预定协议书、仁昌公司于2013年1月14日获颁商品房预售许可证、商品房买卖合同中买卖双方就买卖标的物由预定的19号调整为17号且签订买卖合同时卖方仁昌公司已取得预售许可证、商品房买卖合同的具体签订日期是2014年10月4日；第二组证据（证据清单5-8），由《泰和家园房屋接收单》、《冀州区市场监督管理局东城分局档案信息》、张增来出具的收条五份、路齐峰、张乾出具的证明、泰和家园物业服务处出具的涉案门店用水证明、查水记录登记表以及国网河北省电力有限公司衡水市冀州区供电分公司冀北供电所的涉案门店用电信息等一系列证据组成，证明目的包括：张增来于2014年10月4日签收了涉案房屋并将该房屋先后租赁给路齐峰、张乾注册经营“味上水饺馆”，路齐峰、张乾的承租时间分别为2014年12月1日至2019年11月30日、2019年12月1日至2020年11月30日，二承租人依约交纳了租金，涉案门店正常缴纳了使用过程中相关的水、电费等事实，说明张增来早在人民法院2019年3月18日查封前就已合法接收、占有使用诉争房产；第三组证据（证据清单9-12），分别是仁昌公司2020年6月15日出具的情况说明、付款明细、收款收据、增值税普通发票等，其证明目的包括：被告张增来订房、房号调整、付款金额、付款方式；第四组证据由仁昌公司分别于2018年11月6日的书面答复及2020年6月16日的情况说明各一份组成，证明目的为诉争房产未办理产权登记的责任在仁昌公司一方，非张增来自身原因所致。此外，被告还申请法院调取了承兑汇票及承兑背书等票据凭证。 被告河北仁昌房地产开发有限公司、晋宝辉，第三人李勇、赵建军、王肖飞、赵娜均未到庭，未答辩（或陈述），未质证，未举证。 经质证，对于原告方提供的证据（含依法申请法院调取的证据）认定如下：由于该系列证据来源合法，内容真实，故对其真实性、合法性均予以认可，但因证一、证二与原告的证明目的不相符合，证三中即使所证明的事实存在也无法从逻辑上必然地推定其待证事实也存在，故对其关联性不予认可。 对于被告张增来方提供的证据（含依法申请法院调取的证据）综合认定如下：该系列证据中除仁昌公司于2020年出具的两份情况说明（即证据清单中的证四、证十二）外，其他证据涵盖了张增来同仁昌公司签订合同、交付价款、占有使用、催告办证等合同签订和合同履行的绝大部分过程，各证据间能够相互印证，故对其证明力本院予以确认；对于仁昌公司于2020年出具的两份情况说明，应系仁昌公司分别对签约付款情况及未及时办理房产备案手续的责任应由仁昌公司承担的事后说明，综合其他证据，尤其是与冀州区不动产管理局出具的证明中有关“……泰和家园商业房自2011年1月-2020年1月陆续在我局办理商品房合同备案手续”的表述并未发生矛盾，故对其证明力亦应予以认可。需要特别说明的是，关于双方签订的商品房买卖合同的真实性，该合同虽未注明签订时间，并在与签订时间相关的合同条款中做了“留白”处理，但首先该合同是仁昌公司提供的制式合同，从合同的形式、内容看，具备了有效合同的大部分条款，其次签订时间方面，综合合同内容与仁昌公司取得商品房预售许可证的时间，虽不能确定其具体时间点，但可以确认时间段是在2013年1月14日之后至2014年10月4日之间。出卖人以故意不签时间的方式逃避监管，买受人知情，如违反相关规定，应依照相关规定担责，但不影响合同的效力，故对该合同内容中与本案有关的部分的证明力本院予以认可。 经审理查明如下事实：2011年11月29日，被告张增来与被告仁昌公司签订《泰和家园商品房预定协议书》，约定张增来预定仁昌公司开发的泰和家园地上商铺19号房产一套，面积208.98平方米，总价196万元。2011年12月7日，张增来向仁昌公司通过银行转账和银行承兑汇票方式支付196万元，同日，仁昌公司向张增来出具收款收据一张，在“收款事由”中，载明“借款（如购买本公司开发的房产可顶购房款）”字样。2015年9月仁昌公司将该款以“预收账款”科目入账。2013年1月14日，仁昌公司获颁冀房预许字（2013）第01号《商品房预售许可证》。其后双方又签订《商品房买卖合同》（关于签订时间本判决书前部有论），约定张增来实际购买仁昌公司开发的泰和家园地上17（1-17）号房，建筑面积258.53平方米，单价每平方米9378.89元，总价款为2424725元，其中第11条约定交接房屋时应签署房屋交接单，第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之0.5向买受人支付违约金。2014年10月4日，张增来以银行转账、银行承兑汇票方式向仁昌公司付款40万元（其中房款254017元，契税96989元，维修基金48494元，办证押金500元），2014年11月24日，以银行承兑汇票方式向仁昌公司付款20万元，2015年9月1日再次支付尾款10708元，上列款项合计2570708元。同日，张增来签署《泰和家园房屋接收单》。2014年9月15日，张增来将该房产出租给路齐峰经营，字号为冀州市味上水饺馆（后更名为冀州区冀新路味上水饺馆），租赁期限自2014年12月1日始至2019年11月30日止。2019年9月15日，张增来又与张乾签订《商铺租赁合同》，将该房产出租给张乾，租赁期限自2019年12月1日起至2022年11月30日止。上列承租方均依约向张增来交纳了合同租金，租赁期间内承租方亦依约定支付了水费和电费。该诉争房产至今仍登记在仁昌公司名下。2016年12月29日，税务机关开具了三张增值税普通发票，总金额为2424724元。 2019年3月18日，原告刘新来因与被告仁昌公司、晋宝辉、第三人李勇、赵建军、王肖飞、赵娜之间借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2019年3月18日作出（2019）冀1181财保57号民事裁定书，查封了该房产，查封期限三年，被告张增来于2020年6月10日对上述查封提出执行异议，本院于2020年6月22日作出（2020）冀1181执异35号执行裁定书，裁定中止对泰和家园商业房产1-17门店的执行，此后原告诉至本院要求撤销（2020）冀1181执异35号执行裁定书，并继续执行涉案门店。 本院认为，被告张增来对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定进行综合认定。一是张增来早在2011年11月29日被告仁昌公司尚未取得商品房预售许可证之前，就与仁昌公司签订了商品房预定协议书，其后又签订了商品房买卖合同，虽然该合同未写明签订时间，但综合合同的内容以及以后的履行情况，可以确认签订时间在2013年1月14日（仁昌公司取得商品房预售许可证时间）至2014年10月4日（双方调整确认实际交易的房产，补交部分差价及契税、维修基金、办证押金，开具收款收据并交接所购房产的日期）之间，仁昌公司为达到推延办理房产备案登记时间的目的而故意将签订时间及合同相关内容“留白”的可能性较大。二是张增来共分四期交清了购房款及契税、维修基金、办证押金，最后一笔是2015年9月1日。2016年12月29日，税务机关开具了三张共计2424724元的增值税普通发票，在人民法院查封诉争房产前即已全额履行了自己的付款义务。三是张增来已于2014年10月4日签署了房屋接收单，并在2014年9月1日同他人签订了为期五年的租赁合同，将诉争房产租赁给他人从事经营活动，该租赁合同期满后，又与另一案外人签订租赁合同，且正在履行中，应系通过出租的方式间接地、合法地占有控制了诉争房产，而张增来提交的水、电费收缴证明更进一步证明了上列事实的客观存在。四是基于双方的商品房买卖合同的约定，向产权登记机关申请登记备案及办理房地产权属证书均是出卖人的义务，买受人无法自行办理，结合衡水市冀州区住房和城乡建设局出具的《查询结果回函》，说明仁昌公司开发的泰和家园商业房截止到2020年1月一直呈陆续办理状态，而本院2019年对该房产的查封亦可能构成不能办理登记备案等手续的客观原因，不能认定诉争房产未办理相应的备案手续是出自买受人自身的原因。因此，应认定张增来对于诉争房产享有排除强制执行的权益，对于原告方关于上述房产系为借款所做抵押或张增来顶名占用的观点，因其观点是基于推测，且其提交的证据与待证事实不存在逻辑上的前提与结论之间的关系，故无法采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告刘新来的诉讼请求。 案件受理费26198元，由被告河北仁昌房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  吴林鹏 人民陪审员  宋伶俐 人民陪审员  刘志峰 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  吴啸威