安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异68号 异议人（案外人）：陈文和，男，1976年10月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 申请执行人：安徽广宇建设（集团）有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路**，统一社会信用代码91341200151830087L。 法定代表人：张涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈治明，该公司副经理。 委托诉讼代理人：张巨雷，该公司员工。 被执行人：安徽九粤置业有限公司，住，住所地阜阳市颍州区贯清路南侧、颍州南路西侧御景城****一社会信用代码91341200MA2MQA7R5P。 法定代表人：路元会，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2020）皖12执他11号执行裁定的指定，在对安徽广宇建设（集团）有限公司（以下简称广宇建设公司）与安徽九粤置业有限公司（以下简称九粤置业公司）建设工程施工合同纠纷一案执行中，本院作出（2020）皖1203执1140号执行裁定，于2020年8月19日依法预查封被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室房屋，案外人陈文和对上述预查封的房产向本院提出书面执行异议。本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈文和异议称：案涉查封的房产是异议人购买的房屋。2018年2月26日，异议人与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：异议人购买九粤置业公司建设开发的位于时代广场××室房屋，房屋总价355800元，交房时间为2018年5月31日前。合同签订当日，异议人付清了全部购房款，但九粤置业公司没有按期交房，直到2019年2月17日才交付房屋。九粤置业公司一直没有按照约定向异议人交付办理房产登记所需要的资料，致使异议人无法取得案涉房屋产权登记。为此，异议人向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，阜阳市颍州区人民法院于2019年9月29日作出（2019）皖1202民初6256号民事调解书，调解协议约定：九粤置业公司于2019年12月30日前协助异议人办理案涉房屋备案登记手续，并在具备办理房屋所有权证条件时，协助异议人办理该房屋的所有权证。调解书生效后，九粤置业公司仍未履行，异议人向阜阳市颍州区人民法院强制执行，阜阳市颍州区人民法院于2020年5月27日作出（2020）皖1202执489号执行裁定，以该案已由上级人民法院指定阜阳市颍东区人民法院执行为由终结了执行。异议人认为，该房屋现已不属于被执行人九粤置业公司的财产，阜阳市颍东区人民法院基于九粤置业公司与广宇建设公司建筑工程施工合同纠纷执行一案查封案涉房屋，侵犯了异议人的合法权益。请求阜阳市颍东区人民法院及时解除对该房屋的查封。 异议人陈文和为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人陈文和的身份证，证明其主体资格； 2、《商品房买卖合同》、房款付款收据，证明异议人与九粤置业公司签订商品房买卖合同，已支付购房款355800元的事实； 3、住宅专项维修资金专用收据、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，证明九粤公司将案涉房屋交付给异议人的事实； 4、阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6256号民事调解书、（2020）皖1202执489号执行裁定书，证明案涉房屋已经人民法院生效民事调解书确认为异议人购买，并经法院调解由被执行人九粤置业公司协助异议人办理案涉房屋备案登记、产权登记以及异议人申请执行的事实。 申请执行人广宇建设公司答辩称：异议人陈文和直至2020年5月17日安徽省阜阳市颍州区人民法院作出（2020）皖1202执489号执行裁定时，就案涉查封的房屋没有与被执行人九粤置业公司办理网签备案手续，双方也未实际交付房屋，异议人更谈不上对案涉房屋的实际占有。虽然异议人提供的安徽省阜阳市颍州区人民法院作出的（2020）皖1202民初6256号民事调解书中有“直至2019年2月17日被告才交付房屋，逾期时间长达227天”的内容，但只是原告陈文和单方面的陈述，而不是人民法院认定的事实，不应成为异议人实际占有案涉查封房屋的证据。从该调解书中异议人请求被执行人支付逾期交房违约金10076元来看，按照每日万分之一计算，逾期交房天数应为283天，而不是227天。也就是说，直到2019年9月29日上述调解书送达之日，异议人并未实际占有案涉查封的房屋。因此，异议人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院依法应裁定驳回案外人的异议请求。 被执行人安徽九粤置业公司未答辩。 本院审查查明：广宇建设公司与九粤置业公司建设工程施工合同纠纷一案，阜阳市颍州区人民法院于2019年8月28日作出（2019）皖1202民初8713号民事调解书，调解协议内容为：被告安徽九粤置业有限公司自调解书签收之日起10日内向原告安徽广宇建设（集团）有限公司支付工程价款2344万元。被告安徽九粤置业有限公司自调解书签收之日起30日内向原告安徽广宇建设（集团）有限公司支付工程价款利息550万元。案件受理费186587元，减半收取93293元，由被告安徽九粤置业有限公司承担。2020年4月20日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12执他11号执行裁定，裁定安徽省阜阳市颍州区人民法院作出的（2019）皖1202民初8713号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院在执行中作出（2020）皖1203执1140号执行裁定：冻结、划拨被执行人九粤置业公司银行存款24174715.4元或查封、提取、扣押其相当价值的财产。2020年8月19日，本院依据上述裁定，依法预查封了被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××时代广场××＃商住楼××室不动产，该不动产已设定在建工程抵押权登记。 另查明：2018年2月26日，陈文和与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陈文和购买九粤置业公司开发的位于阜阳市颍州区××龙社区××街北侧、××路西侧××时代广场××＃商住楼××室不动产，房屋建筑面积105.35平方米，每平方米3377.30元，房屋总价款为355800元，买受人一次性支付。交房时间2018年5月31日，逾期交房不超过60日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，陈文和于签订合同当日将购房款支付完毕，九粤置业公司为异议人出具了房款收据。2019年2月13日，陈文和缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金，九粤置业公司于2019年2月17日将房屋交付给陈文和，并出具了《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。2019年7月3日，陈文和向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，阜阳市颍州区人民法院于2019年9月29日作出（2019）皖1202民初6256号民事调解书，调解协议内容为：一、被告安徽九粤置业有限公司于2019年12月30日前协助原告陈文和办理位于阜阳市颍州区××时代广场××＃住宅楼××室（××阜阳市××龙社区××街北侧××时代广场××单元××室）房屋的网签备案手续，并在具备办理房屋所有权证条件时协助原告陈文和办理该房屋的所有权证；二、原告陈文和放弃其他诉讼请求。该案在执行中，阜阳市颍州区人民法院以本案由上级人民法院指定阜阳市颍东区人民法院执行，于2020年5月27日作出（2020）皖1202执489号执行裁定：终结对阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202执489号案件的执行。 又查明：九粤置业公司为有限责任公司，现任法定代表人路元会，经营范围：房地产投资、开发、销售；自有房屋租赁；物业服务、保洁服务。该公司已取得了九龙时代广场7号楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201700091号。 本院认为：案涉查封的九龙广场7号楼203室房屋，系异议人陈文和为生活消费需要而购买的商品房，该房屋系作为房地产经营者九粤置业公司所开发，虽预登记在九粤置业公司名下，但在本院实施查封前，异议人陈文和作为商品房消费者已就案涉房产与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，支付全部购房款，异议人亦将案涉房屋交付给陈文和，因九粤置业公司未能按合同约定办理案涉房屋登记手续，陈文和便向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，要求被执行人九粤置业公司协助其办理案涉房屋的网签备案手续和房屋产权登记，经阜阳市颍州区人民法院调解，双方达成调解协议。调解书生效后，异议人向阜阳市颍州区人民法院已申请执行，但因该房屋目前尚不具备过户登记条件，导致异议人无法办理产权转移登记。因此，异议人对案涉房屋没有办理过户登记本身没有过错，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件。申请执行人答辩称异议人就案涉房屋没有办理网签手续，安徽省阜阳市颍州区人民法院作出的（2019）皖1202民初8713号民事调解书中记载的案涉房屋交付时间，系异议人在起诉中的陈述，不能作为认定案涉房屋已实际交付的证据。本院认为，上述调解书系人民法院已生效的法律文书，虽系调解书，但调解书中所记载的当事人陈述内容已经人民法院开庭审理质证查明，并经人民法院调解所确认，异议人在上述案件诉讼中，请求的是被执行人支付逾期交房违约金及协助办理过户登记，结合其向本院提交的2019年2月13日缴纳的案涉住宅专项维修资金专用收据、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，说明了异议人在向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼时，案涉房屋就已实际交付，由买受人实际占有。本院对申请执行人上述答辩意见不予采纳，案外人陈文和提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对预登记在被执行人九粤置业公司名下，位于阜阳市颍州区××广场××楼××室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  张军军 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。