安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1497号 上诉人（原审被告）：安徽省鑫阳置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区徐集镇高皇村，统一社会信用代码913415000501993029。 法定代表人：刘建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁亮，安徽冠楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁昊，男，1979年9月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：陈顺，安徽万世律师事务所律师。 上诉人安徽省鑫阳置业有限公司（以下简称鑫阳公司）因与被上诉人梁昊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人鑫阳公司的委托诉讼代理人韩春、袁亮，被上诉人梁昊的委托诉讼代理人陈顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并予以改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“2019年7月22日被上诉人向上诉人邮寄了解除合同并办理退款手续通知”，证据不足，不能成立。上诉人没有收到解除合同并办理退款手续的通知，回执单上注明的“本人签收”，本人系何人不清楚。如果是杨礼顺签收，被上诉人也没有提供杨礼顺签字的回执，即使杨礼顺予以签收，杨礼顺也无权代表上诉人签收相关文书。上诉人是否发出过解除合同并办理退款手续通知，是否向上诉人催告的举证责任在于被上诉人。二、被上诉人行使解除权超过一年的除斥期间，解除权消灭，一审法院以约定解除权不适用一年时间的规定，支持被上诉人诉请，系曲解法律。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，上诉人行使解除权已超过一年的除斥期间，解除权消灭。 梁昊答辩称，首先，本案上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。案涉合同，被上诉人已按照约定的解除权及根据法律规定，依法进行解除。但上诉人并没有对案涉解除通知提出异议，包括在一审中，其收到诉状后，至一审开庭前，达八个月之久，上诉人也没有对合同解除提出任何异议，超过了合同解除异议期限的三个月，因此案涉合同事实上已经解除。本案中应该按照不告不理的原则，对双方合同已经解除后的被上诉人的诉请进行审理。对合同的解除问题，因为上诉人在法律规定的期限内，并没有提出异议，所以我方认为法院对合同的解除的效力问题，不应当在本案中进行一并审理。由于上诉人没有按照法律规定对合同基础效力的问题进行诉讼，所以其应当承担不利的法律后果。其次，一审法院认为本案双方行使的是约定解除权，符合事实情况。我方是根据合同法第九十三条、第九十五条的规定，依法行使了案涉合同的起诉，并非是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，所以本案应当尊重合同约定的自治原则依法对合同解除后的上诉人依法返还案涉的款额予以支持。目前上诉人主张双方的合同解除尚未成立，与事实及相关法律不符。 鑫阳公司向一审法院起诉请求：1.鑫阳公司立即退还房款2166853元、给付利息270426.22元（自2016年12月6日至2019年7月22日，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算，此后顺延至款清之日止），并支付违约金21668.53元,合计2458947.75元;2.保全费5000元，担保费2232元，共计7732元，由鑫阳公司承担；3.鑫阳公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年初，梁昊与鑫阳公司就鑫阳公司开发的“康域帝景”28栋1、2、3、-1层106号房屋总价款达成一致，即2166853元。梁昊先后于2016年2月1日至11月29日期间，分7笔向鑫阳公司支付购房款共计2166853元。2016年12月30日，双方签订《商品房买卖合同》（预售），对该房屋的价款予以了确认，并在合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，在合同第十二条中约定:“…逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起,按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的壹％向买受人支付违约金。…”。在双方约定的房屋交付期限内，鑫阳公司未能办理房屋交付手续。梁昊于2019年7月22日，向鑫阳公司邮寄了解除合同并办理退款手续通知，要求鑫阳公司按合同约定退还房款、给付利息并支付违约金。由于鑫阳公司至今未同意退款，梁昊提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是梁昊是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过。首先，双方在《商品房买卖合同》中对合同的解除权已经做了约定。梁昊在本案中行使的是约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，本案双方未约定解除权行使期限，鑫阳公司也未催告梁昊在合理期限内行使解除权，因此梁昊依法享有的约定解除权并没有消灭。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条中规定的一年除斥期间适用的是发生法定解除权之情形，不适用本案梁昊基于双方合同约定行使解除权。因此，鑫阳公司辩解梁昊行使合同解除权因已超一年期限而丧失的意见，不予采纳。最后，梁昊于2019年7月22日向鑫阳公司邮寄了《解除合同并办理退款手续通知》，应视为其对合同约定解除权的行使，鑫阳公司在法定的期限内未提出异议。也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，双方在签订《商品房买卖合同》时，对梁昊可以解除合同的条件进行了约定，梁昊在条件成就时向鑫阳公司提出解除合同并进行了书面通知，本案《商品房买卖合同》在该通知到达鑫阳公司之时即已解除。故梁昊诉请鑫阳公司退还全部房款及利息并承担违约金，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告安徽省鑫阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁昊购房款2166853元，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，自2016年12月6日起至款清止；二、被告安徽省鑫阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁昊违约金21668.53元（2166853元×1％）；三、驳回原告梁昊其他诉讼请求。案件受理费26470元，减半收取13235元，保全费5000元，共计18235元。由安徽省鑫阳置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。 鑫阳公司提交以下证据：证据一、28#楼竣工验收报告和竣工验收备案表及同样的35#、36#楼验收报告和竣工验收备案表。证明：案涉房屋2016年9月14日综合验收合格，2017年3月29日专业管理部门验收合格，符合商品房买卖合同约定的综合验收合格条件，具备实质交付条件。证据二、施工承包协议、梁昊的工程款借条借据。证明：案涉28#楼房屋的施工方为安徽国信建设集团有限公司，梁昊是实际施工人，也是签订合同的委托代理人，在具体施工中以自己的名义支付工程保证金、领取工程款。证据三、商品房网上登记备案单、撤销备案登记告知单及记账凭证、汇款凭证。证明：梁昊开始以朱乃圣名义支付的购房款866853元，在2016年5月25日又退给梁昊的事实。梁昊与鑫阳公司早已就案涉房屋抵付工程款达成并一直同意的意思表示，并登记备案在朱乃圣名下，后期签订的商品房买卖合同、来回倒账等均是为抵债意思表示而作出的形式要件。 梁昊质证认为，证据一不属于新证据，35#楼、36#楼的验收报告与本案无关。28#楼是竣工验收备案表，与双方合同约定的综合查验合格不符。鑫阳公司未提供查验合格的备案情况，所以鑫阳公司在实际交房时，并不符合双方约定的交房条件。其实际交房时存在违约行为，也超过了60日。因超过60日，梁昊根据合同约定解除合同，符合双方约定及法律规定。证据二不属于新证据，与本案无关联性。该证据不能证明本案双方争议的焦点，达不到其证明目的。证据三同证据二的质证意见，该证据无法达到其证明目的，因双方签订商品房买卖合同，本案实际是商品房买卖合同纠纷，鑫阳公司主张以物抵债无事实依据，梁昊不予认可。 梁昊提交以下证据：交房通知书一份。证明：交房通知书显示的是竣工验收，即要求梁昊办理房屋交接手续，竣工验收与双方约定的商品房经综合查验合格的约定明显不符。鑫阳公司的交房条件不符，存在逾期交付，实际超过60日。该交房通知书事实上也是鑫阳公司严重违约，鑫阳公司对梁昊是否因其违约解除合同的催告。 鑫阳公司质证认为，真实性、合法性、关联性均无异议，达不到梁昊的证明目的。虽然交房通知书中载明通过工程竣工验收，但是从鑫阳公司提供的证据可以看出，案涉房屋经过了综合验收。解除权行使的期限最长为1年，该交房通知书没有明确催告行使其解除权的意思表示。同时即使是催告，其也超过了最长期限的除斥期限。该交房通知书说明，鑫阳公司通过书面形式通知了梁昊来接收房屋的事实。交房通知书不足以证明构成根本违约的问题，即便是存在延期交房，也是承担相应违约责任的问题。同时也要根据双方的合同，根据法律规定来判定是否符合解除权，以及是否能够行使解除权的问题。 对上述证据，本院经审查认为，鑫阳公司提交的证据一，真实性予以确认；证据二，梁昊是否为案涉28#楼的实际施工人，与本案商品房买卖合同无关，故关联性不予确认；证据三，真实性予以确认，至于鑫阳公司的证明目的能否成立，属于法律、事实争议的范畴，本院将综合相关事实和证据综合认证。梁昊提交的交房通知书，真实性、合法性、关联性予以确认，梁昊的证明目的能否成立，本院将综合相关事实和证据综合认证。 本院二审查明，2019年6月20日，鑫阳公司向梁昊发出《交房通知书》，通知梁昊于2019年6月30日前办理交房手续。 除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：梁昊与鑫阳公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已实际解除；梁昊要求鑫阳公司返还购房款并支付利息、违约金的主张能否成立。具体分析认定如下： 关于案涉《商品房买卖合同（预售）》是否已实际解除的问题。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”。法律赋予了当事人解除权,该解除权为除斥期间,合同解除权作为一种形成权,其行使的法律后果将导致原有的合同关系终止,合同当事人之间的权利义务关系也随之消灭。若不通过除斥期间将合同解除权加以限制,赋予合同解除权人限定时间内任意解除合同的权利,就会使得双方当事人的权利义务无限期地处于不稳定的状态,不利于社会经济的发展,也不利于交易安全。具体到本案,商品房买卖合同约定鑫阳公司于2016年12月30日前向梁昊交付该商品房，逾期超过60日，梁昊有权解除合同。鑫阳公司未按约定期限履行交房义务已超过60日，梁昊可以以鑫阳公司逾期交房为由行使解除权。根据上述规定，梁昊享有的约定解除权行使期间自2017年3月1日起计算一年至2018年2月28日。梁昊于2019年7月22日以鑫阳公司违反合同约定逾期交房为由向鑫阳公司行使约定解除权时，因超过上述期间导致该项权利消灭，鑫阳公司即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。据此，案涉《商品房买卖合同（预售）》并未因梁昊向鑫阳公司发出解除合同通知而导致实际解除。 关于梁昊要求鑫阳公司返还购房款并支付利息、违约金的主张能否成立的问题。梁昊在二审中主张其具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，理由是鑫阳公司于2019年6月发出的交房通知可视为鑫阳公司因违约而对梁昊进行的催告。但从交房通知的内容看，鑫阳公司仅通知梁昊办理交房手续，并无催告的内容，故梁昊主张其享有法定解除权的理由不能成立。据此，在梁昊超过约定解除权的行使期限行使解除权，又不具备法定解除权的情况下，其主张案涉《商品房买卖合同（预售）》已实际解除，并要求鑫阳公司返还购房款并支付利息、违约金的诉讼请求，均不能成立。 综上，鑫阳公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初5160号民事判决； 二、驳回梁昊的诉讼请求。 一审案件受理费13235元，保全费5000元，共计18235元； 二审案件受理费26470元，均由梁昊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。