沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3323号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿秀坤、沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：荣代红，女，1965年2月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告荣代红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托诉讼代理人沈阳、被告荣代红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月30日，原、被告双方签订两份新世界名汇《房屋租赁合同》，约定被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区南京南街房屋。2905房屋面积126.01平方米，2906房屋面积131.07平方米。合同期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止。租金自2015年11月10日起开始计算至2016年11月9日止。第五条约定租赁合同签订之日，原、被告双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收，验收内容详见附件一及附件二。未验收的项目可在交付之日前（含当日）完成验收，相关验收证明为本合同附件三，除双方另有约定外，相关附件作为原告按照合同约定交付被告使用和被告在租赁期满或解除时交还该房屋的验收依据；第六条约定如被告造成原告房屋损坏的，被告应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。被告拒不修复或赔偿时，原告可代为维修，所需维修费或赔偿金，由被告支付给原告或由原告从被告已付履约保证金中直接扣除。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，原、被告双方又签订补充协议将租赁期限顺延至2018年11月9日，租赁期限届满后，原告、被告及物业公司于2018年12月17日共同对2905、2906房屋进行查验，被告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需要维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》。原告通知被告及时履行修复义务，并修复至合同约定的交还标准，逾期视为同意原告另行委托第三方进行维修，产生的实际修复费用优先从被告已付的保证金中直接扣除，不足的部分由被告补足，但被告置之不理，原告无奈，为了减少损失，另行委托第三方对房屋损坏部分进行维修并产生维修费共计57053.5元（其中2905房屋维修费27262.5元、2906房屋维修费29791元），其中因修复被告造成房屋损坏部分产生的维修费为51181元（其中2905房屋维修费24870元，2906房屋应承担维修费26311元），原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金（2905房屋履约保证金12720元；2906房屋履约保证金14840元，共计27560元）中扣除27560元，对于尚欠的修复费用23621元通知被告及时补足，被告置之不理。原告为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用23621元；2、被告承担本案全部诉讼费、保全费等与诉讼相关的一切费用。被告辩称：原告在没有通知被告的情况下擅自对涉案房屋进行维修，况且被告地板正常使用也会产生磨损，楼上还曾发过大水，给地板和棚都泡了，现原告已更换新的地板，为此产生的损失不能完全都由被告承担，被告同意原告的损失从保证金中予以扣除，对合理的损失被告同意赔偿。被告同意对原告的损失承担一半。经审理查明：2016年11月2日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就涉案房产签订二份《新世界?名汇房屋租赁合同书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区南京南街16号2905、2906之房屋（建筑面积126.01平方米、131.07平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于经营，保证不改变其用途；甲方房屋为精装修，该房屋设施设备清单见附件一及附件二；本合同的有效期自2015年11月10日起至2016年11月9日止。租金自2015年11月10日起开始计算至2016年11月9日止；乙方分别应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金即12000元、14000元；若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金；租赁期满或合同解除前，乙方需进行电话注销、宽带注销、公司注销等相关事项，在乙方注销完成各项相关事项后，履约保证金除抵扣乙方应承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分甲方于15个工作日（无息）退还乙方，不足部分乙方及时补足。如在合同期内由于乙方违约造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还；合同第五条房屋的验收与交付1、本合同签订之日，甲乙双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收，验收内容详见附件一及附件二。未验收的项目可在交付之日前（含当日）完成验收，相关验收证明为本合同附件三，除双方另有约定外，相关附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在租赁期满或解除时交还该房屋的验证依据；2、双方确认：甲方于2015年11月10日正式将房屋交付乙方使用；第六条房屋修缮和管理…2、在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。在乙方正常使用过程中，如果发生房屋损坏或设备故障，乙方应及时通知甲方进行维修，因维修而发生的费用由甲方承担；如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿，乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。同日，被告在《租户房间查验单》上签字确认。同日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就涉案房产又分别签订二份《新世界?名汇房屋租赁合同书》补充协议，内容载明：原合同租赁期限届满后，该房屋租赁期限续期一年，即续租期限为从2016年11月10日起至2017年11月9日止；第四条履约保证金1、原合同第四条第1项约定乙方应支付两个月租金的履约保证金，因续租期间租金标准上调，故乙方应在签署本补充协议时支付保证金差额720元、840元。被告按合同约定履行了交纳履约保证金的义务。2015年11月10日，被告还曾在2905、2906房屋《租户房间补充查验单》上签字确认。2017年11月13日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）就涉案房产又分别签订二份《新世界?名汇房屋租赁合同书》补充协议，内容载明：原合同租赁期限届满后，该房屋租赁期限续期一年，即续租期限为从2017年11月10日起至2018年11月9日止。2018年12月17日，原、被告双方就涉案房产进行现场勘察，并制作了《租户退租房间查验单》，内容记录2905房屋：“入户门有多处胶渍、3处划痕、1处破损、台面多处孔洞、地面理石多处碎裂、全屋地板600处划痕破损、卫生间门有3处划伤、卫生间把手失灵，玄关顶棚大白有污渍”等；2906房屋：“电子门锁指纹感应器破损、抽屉滑道故障、厨房台面有大量污渍、卫生间面盆下方柜门内有掉皮、缺少水堵、镜柜玻璃破损、次卧衣柜共9处划痕”等情况。同日，被告搬离涉案房屋，后被告并未对查验单中存在的问题进行修复。原告于2019年1月11日遂就上述问题向被告发送《维修通知书》。后，原告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复共支出维修费51181元。2019年7月25日，原告就房屋维修费用问题向被告发送《通知书》，该通知中载明：1、房屋经维修后产生实际维修费分别为24870元、26311元，该费用按照租赁合同的约定已优先从交付的履约保证金中直接予以扣除；2、扣除维修费后，二处房屋尚欠维修费分别为12150、11471元，请于2019年8月1日前交纳。上述事实，有新世界?名汇房屋租赁合同书、补充协议、收款收据、租户退租房间查验单、维修通知书、通知书、维修工程维保协议、维修报价单、发票、通知书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产前，原、被告双方就房屋现状进行现场查勘，租户退租房间查验单明确载明涉案房产内多处部位存在破损、划痕、污渍、掉皮等问题，但被告在搬离房产后并未对相关部位进行修复，原告自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用，本院予以支持。关于被告提出的地板划痕破损属于房屋使用过程中正常磨损的问题，依照日常经验判断，属于被告在使用中的不当行为所造成。对于被告提出的其未收到房屋维修通知书的辩解，经查，被告自述在签合同时在邮寄地址居住，后来其地址变更后并未通知原告，原告按被告所留的地址邮寄并有他人代收，应视为送达；对于被告提出的房屋地板曾因楼上发大水给泡了，现原告更换新地板，为此产生的损失不能完全由被告承担的辩解，经查，被告对其签字确认的《租户退租房间查验单》无异议，应视为被告认可案涉房屋存在的问题，该查验单上明确载明全屋地板600处划痕破损，并非系水泡，被告庭审中亦陈述其看见原告对涉案房屋进行了维修，当时亦未提出异议，应视为被告对原告的维修予以认可。关于本案维修费用的数额确定问题，案涉《维修通知书》载明被告应于2019年1月20日前履行维修义务，但被告未及时进行维修，且被告对于原告提出的维修价格并未提出异议，亦未就维修费用数额的确定问题提出鉴定申请，故本院对于原告主张的要求被告给付房屋修复费的诉求予以支持。另，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定“……乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，二处房屋履约保证金共计27560元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……”，庭审中被告同意从履约保证金中扣除，综上，被告应另行向原告赔偿房屋修复费23621元（51181元-27560元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告荣代红于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费23621元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由被告荣代红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘 雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。