河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再120号抗诉机关：河南省郑州市人民检察院。申诉人（原审被告）：程某建，男，1985年9月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋剑飞，男，汉族，1975年11月6日出生，住河南省郑州市金水区，系社区推荐人员。被申诉人（原审原告）：河南天和物业管理有限公司，住河南省郑州市金水区经三路北段**明鸿新城**楼，统一社会信用代码91410105785092960C。法定代表人：张春平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈有波，河南锦骏律师事务所律师委托诉讼代理人：李玉倩（实习），河南锦骏律师事务所律师。申诉人程某建因与被申诉人河南天和物业管理有限公司（以下简称“天和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服本院以小额诉讼程序审理作出的（2017）豫0105民初24879号民事判决，向郑州市人民检察院申诉。郑州市人民检察院以郑检民（行）监[2019]41010001262号民事抗诉书，向郑州市中级人民法院提出抗诉。郑州市中级人法院于2020年1月8日作出（2020）豫01民抗1号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。郑州市金水区人民检察院指派检察员刘浩东、赵晓锦出庭。申诉人程某建及其委托诉讼代理人宋剑飞、被申诉人天和物业公司委托诉讼代理人陈有波、李玉倩（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市人民检察院提出抗诉意见，认为金水法院作出的（2017）豫0105民初24879号民事判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因此，在物业管理活动中，对业主和物业服务企业具有约束力的物业服务合同应为:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。本案中天和物业公司既不是签订前期物业服务合同的物业服务企业，也不是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，且没有与业主委员会签订物业服务合同。虽然《物业管理条例》第十一条、十二条规定的由业主共同决定的事项中包括选聘和解聘物业服务企业，但并不包含具体的物业服务合同内容，而上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定了对业主具有约束力的合同情况。天和物业公司认为经三名筑小区超过三分之二的业主与其签订了物业管理协议，且后续的缴费率达到了70％，就依此认为该物业服务合同内容是业主共同决定的主张并无相关依据。《郑州市物业管理条例》第三十五条规定，业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。本案中没有业主委员会及业主大会依法选聘的物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，天和物业公司与各个业主签订分户物业管理协议后备案，备案不能代替签订合同的程序，不能证明程某建与天和物业公司就服务合同事项达成合意，仅凭郑州市物业服务合同备案表的内容不能约束小区内所有业主。天和物业公司未与程某建签订物业服务合同，天和物业公司与程某建之间不存在物业服务合同关系。原审法院判令程某建给付物业费缺乏事实和法律依据。程某建称，1、天和物业公司所述的物业服务，既没有程某建的委托授权，也没有经过业主大会和业主委员会同意及授权，天和物业公司违规违法，没有进行备案登记，也没有获得物价部门核定颁发的《收费许可证》，属于单方面强权交易，因此程某建与天和物业公司并未建立法律上的物业服务合同关系。2、事实上，天和物业公司未向业主程某建提供物业服务，小区秩序一片混乱，卫生无人打扫，多位业主财物被盗丢失。3、诉讼时效已过，法院应不予支持。综上，请求：1、撤销（2017）豫0105民初24879号民事判决，并依法改判程某建无需支付天和物业公司所称的物业服务费；2、依法查处天和物业公司涉黑涉恶的违法犯罪行为；3、天和物业公司对程某建造成的经济和精神损失给予赔偿；4、对天和物业公司骗走的程某建的维修基金依法退还；5、本案的诉讼费由天和物业公司承担。天和物业公司辩称，一、因天和物业公司进驻之前，该小区的物业公司撤走，本案已不符合开发商与物业公司签订前期物业服务合同的法定情形，并且涉案小区未成立物业委员会，也不存在物业委员会与天和物业签订物业服务合同的可能，在此情形下，2012年6月26日，北林办事处出具情况说明，通过业主与物业公司签订单户物业服务合同并进行备案的形式入驻该小区，且签订合同的业主为多数，交纳物业费的比例超过70%，二、无论申请人在申诉书中罗列的事实是否存在，均可以证明在天和物业公司主张物业费期间，为经三名筑小区提供了相应的物业服务，配备了相应的保洁，保安、维修人员、客服人员等负责物业的日常工作，三、主张物业费未超过诉讼时效。同时，据了解，在天和物业公司入住之前，为经三名筑小区提供物业服务的公司，以及后续入住的新康桥物业公司，均存在部分业主不缴纳物业费的情形。天和物业公司向本院起诉请求：1、程某建立即偿付被拖欠的物业服务费6050元（2012年9月1日至2017年7月31日共59个月）；2、程某建承担本案诉讼费用。本院原审认定事实：天和物业公司提供的郑州市物业服务合同备案表主要载明：项目名称经三名筑，具体地址东临桑园村南临北环路西临民族学院北临桑园路，企业名称河南天和物业管理有限公司，委托方名称经三名筑业主。物业服务合同期限2012年6月14日至2018年6月13日。2009年2月10日，程某建与河南怡佳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定程某建购买位于金水区××北、××大道西××楼××单元××中东户号房，建筑面积89.57平方米。诉讼中，程某建自2012年9月1日以来未交物业费，未交物业费系因天和物业公司物业服务存在诸多问题，未达到相应标准。经天和物业公司书面催交后，程某建仍未交纳，天和物业公司诉至本院，酿成本诉。本院原审认为，程某建系经三名筑小区业主，其入住小区并接受物业服务，双方形成物业管理服务合同关系。天和物业公司向程某建提供了物业服务，程某建应当向天和物业公司支付物业费。天和物业公司主张房屋面积按照89.17平方米计算，程某建对该房屋面积表示无异议，故天和物业公司主张程某建支付自2012年9月1日至2017年7月31日期间的物业费共计6050元(89.17平方米×1.15元/平方米/月×59月)，本院予以支持。关于程某建辩称的诉讼时效问题，本院认为，天和物业公司作为程某建入住小区的物业公司在撤离该小区前一直在提供物业服务，程某建作为业主不交纳物业费的时间是持续的，故程某建以诉讼时效问题进行抗辩，依据不足，本院不予采信。本院原审判决：程某建于本判决生效之日起十日内支付天和物业公司河南天和物业管理有限公司物业费6050元。案件受理费50元，减半收取25元，由程某建负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条：“下列金钱给付的案件,适用小额诉讼程序审理：······（八）物业、电信等服务合同纠纷；···。”之规定，原审适用小额诉讼程序审理并无不当。程某建主张本案不应适用小额诉讼程序审理，缺乏事实和法律依据，对其该项主张，本院不予支持。双方当事人虽然没有签订物业服务合同，但鉴于天和物业公司对经三名筑小区提供了实际的物业管理服务，且程某建作为小区业主客观上已经享受了物业服务，依据权利义务一致及等价有偿原则，程某建应当履行缴纳物业管理费的义务。原审认定双方形成物业管理服务合同关系，程某建应当向天和物业公司支付物业费，并无不当。天和物业公司主张房屋面积按照89.17平方米计算，程某建对房屋面积无异议，故程某建应当给付天和物业公司物业费6050元（89.17平方米×1.15元/平方米/月×59月）。程某建要求依法查处天和物业公司涉黑涉恶的违法犯罪行为，并要求天和物业公司对程某建造成的经济和精神损失给予赔偿，依法退还天和物业公司骗走程某建的维修基金，已明显超出原审诉讼请求，本院不予审理。如程某建认为天和物业公司存在违约或侵权行为，可另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条、第四百零五条第一款、第四百零七条第一款、第四百二十六条第一款规定，判决如下：维持本院（2017）豫0105民初24879号民事判决。原审案件受理费50元，减半收取25元，由程某建负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙康君人民陪审员  纪瑞霞人民陪审员  白叶妮二〇二〇年九月二十九日书 记 员  李 想