成都市成华区人民法院             民事判决书             (2020)川0108民初10478号                               原告                       成都合能物业管理有限公司，住所地成都市青羊区西大街**。             法定代表人：李杰。             委托诉讼代理人：赖欢，女，汉族，系该公司员工，特别授权。             委托诉讼代理人：黄天翔，男，汉族，系该公司员工，特别授权。                               被告                       周文凤，女，汉族，1971年4月15日出生，住四川省蓬溪县。                               案由                       物业服务合同纠纷                       适用程序                       小额诉讼程序                               开庭时间                       2020年8月31 日                       公开开庭                       是                               到庭情况                       原告委托诉讼代理 人赖欢、黄天翔及被告本人均到庭                               诉讼请求                       1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费1968.33元（物业费自2019年4月1日起计算到2020年4月30日止）、水电费等478.71元,共计费用2447.04元；             2、判令被告依约向原告支付逾期付款违约金截止起诉之日约360.2元（违约金自2019年5月1日起至被告实际付清物业费日止，按每日万分之五计算）。             审理过程中，原告更改第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2576.79元（物业费自2019年4月1日起计算到2020年8月31日）、生活垃圾费8元（2020年8月1日至2020年8月31日）、电费48.63元（2020年6月13日至2020年7月13日）,共计费用2633.42元。                               答辩意见                       1、认可原告起诉的金额。2、多次就楼顶及墙体渗水问题与物业沟通，未得到解决，家中常年受到影响。3、认为物业的服务达不到合同约定的价格，如小区多处监控损坏，有多处违章搭建，水管爆管影响生活，公共区域设施损坏未及时修复，小区内狗屎没有及时清扫等。4、业委会不是业主选出来的，合同是在业主不知情的情况下签订的，应属无效。                               本院认定事实                       周文凤系成华区荆竹东路288号7栋7单元3楼303号房屋业主，房屋面积100.94平方米。2019年3月28日，成都市成华区东林城市花园第一届业主委员会与成都合能物业管理有限公司（以下简称合能物业）签订《物业服务合同》，约定合能物业为东林城市花园提供物业公共服务，从2019年4月1日起至2021年3月31日止，合能物业根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.5元/月·平方米，业主应在每月的1-10日履行交纳义务。违约金的支付约定如下：从欠费之日起，每欠费一日按欠费总额的万分之五向合能物业支付违约金，并有权将欠费业主情况予以公示。                               裁判理由                       合能物业诉请周文凤支付2019年4月1日至2020年8月31日的物业费2576.79元、2020年8月的生活垃圾费8元、2020年6月13日至2020年7月13日电费48.63元,虽周文凤认可欠缴金额，但经计算，周文凤房屋面积100.94平方米，每月应缴物业费151.41元，2019年4月1日至2020年8月31日共计17个月，欠缴物业费应为2573.97元，合能物业诉请的金额有误，本院在据实计算的基础上予以支持，周文凤应补足的金额为物业费2573.97元、生活垃圾费8元、电费48.63元，共计2630.6元。             周文凤逾期缴纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。合能物业诉请的违约金支付标准过高，且不便于计算，本院酌情调整为固定计算方式，即按欠缴物业费金额的10%支付违约金，周文凤应支付的违约金金额为257.4元。             关于周文凤提出的楼顶及墙体渗水影响其居住以及合能物业未按约在公共区域履行物业服务的抗辩意见，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵甚至直接侵害其个人利益的情形，应通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，故对其抗辩意见不予采信。             关于周文凤提出的业委会签订的物业服务合同无效的抗辩意见，本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，业委会执行业主大会的决定事项，若业主认为业主大会作出的决定侵害业主合法权益，可以请求人民法院予以撤销。在周文凤未举证证明选聘合能物业提供物业服务的业主大会决定已被撤销的情况下，业委会与合能物业签署的《物业服务合同》合法有效。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告周文凤于本判决生效之日起五日内向原告成都合能物业管理有限公司缴纳物业服务费2573.97元、生活垃圾费8元、电费48.63元。             二、被告周文凤于本判决生效之日起五日内向原告成都合能物业管理有限公司支付违约金257.4元。             三、驳回原告成都合能物业管理有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费减半收取计25元，由被告周文凤负担。                               本判决为终审判决。                                                                                                                               审 判 员 蒲 黎                    二〇二〇年九月十八日              书 记 员 杜京城