安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1461号 上诉人（原审原告）：江明，男，1977年10月19日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄云生，男，1966年9月11日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 被上诉人（原审被告）：张彩霞，女，1969年11月10日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 被上诉人（原审被告）：丁邦胜，男，1970年8月6日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 被上诉人（原审被告）：王祥根，男，1964年10月7日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。 上诉人江明因与被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜、王祥根房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2020）皖0822民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江明及其委托诉讼代理人胡一权、被上诉人王祥根及其与黄云生、张彩霞、丁邦胜的共同委托诉讼代理人张中胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江明上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、原审法院认为上诉人与案外人江锡灿等人签订《黄云生综合楼一、二层部分面积转让协议》（以下简称《转让协议》）生效后，上诉人与被上诉人之间的《购房协议》权利义务则终止的观点不符合法律规定。二、原审法院认为《转让协议》明确将《购房协议》的权利义务责任给案外人属于事实认定错误。三、被上诉人王祥根在案外人持有的协议上签署的“前期江明所订购房合同终止”对上诉人不产生法律效力。四、一审判决造成了国家税收的流失。二审庭审中，上诉人补充陈述：因在起诉的时候还没有看到案外人江锡灿等人与开发商已经签了房屋买卖合同，所以我们认为根据以房抵债协议，房屋的过户应该是由我们来办理，所以当时我们起诉要求先过户到我的名下，然后再过户给他，鉴于开发商已经与他办理了房屋买卖合同，故对原审第一项诉讼请求予以撤回。 黄云生、张彩霞、丁邦胜、王祥根共同答辩称，1、2019年转让协议签订之后，原来的购房协议约定的权利义务已经转让给转让协议的受让人；2、上诉人也违约了，上诉人没有支付剩余的购房款231.5万元，也导致了被上诉方没有资金交纳相关的费用，逾期办证也没有给上诉方造成损失，相反，通过转让协议他还赚了309.9万元，所以不应支持其诉讼请求。 江明向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将位于怀宁县交口处玉贤楼101铺、102铺、103铺以及201、202、203、204房产所有权证及土地使用权证过户至原告名下；2、判令被告以6165000元为基数，按照每天万分之七的标准支付自2017年11月1日起至涉案房产登记到原告名下之日止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月14日，黄云生、张彩霞、丁邦胜（协议中为甲方）与江明（协议中为乙方）签订一份《购房协议》，甲方将正在建设中的黄云生综合楼一、二层出售给乙方，总价格为6,165,000元。双方约定在签协议后七天内，乙方支付房款总额的35%，在房屋竣工验收合格后七天内支付总额的40%，余款在交付房屋所有权证及土地证后七天内付清。甲方应在2015年9月底前交付房屋所有权证及土地证，逾期交付，甲方应按照总房款的万分之七支付违约金。甲乙双方还就其他事项及违约责任进行了约定。同日，江明支付首笔购房款2,150,000元。在支付第二笔购房款时，江明于2016年1月26日出具金额为766,000元的欠条一份，实际支付购房款1,700,000元。2016年2月6日，甲方向乙方出具了金额为2,466,000元的购房款收据。2017年1月7日，丁邦胜与王祥根共同向江明出具一份承诺书，将交付房屋所有权证及土地证延长至2017年10月。 另查明：黄云生与张彩霞系夫妻关系。黄云生综合楼亦称玉贤楼，坐落于怀宁县交口处。该房产所占土地属于国有出让土地，土地面积为817.04Ｍ2，土地用途为商住，土地使用权人为黄云生。2013年6月26日，黄云生和张彩霞与丁邦胜签订一份《协议》，黄云生和张彩霞将上述宗地以4200000元的对价转让给丁邦胜，由丁邦胜自主进行商品房开发。由于缺乏资金，丁邦胜与王祥根合伙建设黄云生综合楼，双方于2014年3月2日约定双方合伙的比例各按50%分配。2014年7月1日，怀宁县建设监理有限公司出具《黄云生综合楼主体结构工程质量评估报告》，同意对主体结构进行验收。2020年1月23日，黄云生综合楼办理了不动产登记，权利人为黄云生。 再查明：因江明欠江**1,000,000元，欠赵江德1,000,000元，欠江锡灿600,000元，欠江中一500,000元。为了抵销债务，江明（协议中为甲方）和江锡灿、江中一、江**、赵江德（协议中为乙方）于2019年8月28日签订一份《黄云生综合楼一、二层部分面积转让协议》（以下简称《转让协议》），甲方将黄云生综合楼一、二层属于自己部分的产权转让给乙方，总价款为9,264,000元，其中包含江厚圣等人的投资款4,495,000元。甲方将一层224.44M2和92.85M2的两列门面房按14,500元/M2的价格转让给乙方，抵销上述债权3,100,000元，尚有余款1,500,705元用于缴纳房屋尾款，不足部分由江厚圣缴纳。今后房屋办证由各人负责。乙方与江厚圣的一层门面房产分割在附图中进行了标注，二层整体归江厚圣等。协议中约定房屋转让后，开发商今后与乙方和江厚圣直接联络；甲、乙双方的债权债务终结；协议在开发商和江厚圣共同签字后即生效，不另行协议。协议一式七份，除甲、乙双方各人持有一份外，王祥根和江厚圣亦持有一份。甲、乙双方在协议上签字后，江厚圣的代理人江厚康亦在协议上签字。由于王祥根不在现场，协议由江厚康转交王祥根。王祥根接到协议后，在协议上签名并备注：“同意转让，前期江明所订购房合同终止。江明所欠购房款由此购房人全权负责。”江厚康将王祥根签名备注的协议复印后交付乙方四人，江明持有的协议自始至终没有让王祥根签字。后乙方四人与江厚圣协商，江厚圣同意将二楼住宅调换给乙方四人，一楼门面房归江厚圣。开发商分别与乙方四人就201、202、203、204室签订了《商品房买卖合同》，签署时间倒签为2014年5月14日。 诉讼中，江明申请财产保全，缴纳申请费5,000元。 一审法院认为，本案的争议焦点是江明和黄云生、张彩霞、丁邦胜于2014年5月14日签订的《购房协议》是否终止。《购房协议》是否终止涉及到《转让协议》是否生效。《转让协议》明确经开发商和江厚圣共同签字后生效。江明及案外人江锡灿、江中一、江**、赵江德对王祥根代表开发商、江厚康代理江厚圣在协议上签字均无异议，故王祥根和江厚康在协议上签字后，《转让协议》即生效。虽然江明持有的《转让协议》未让王祥根签字，但并不能阻却《转让协议》生效的事实。即使王祥根未在《转让协议》上签名，也可以通过行为的追认认可《转让协议》，诸如与案外人重新签订《商品房买卖合同》，导致该协议生效。另外，《转让协议》并不违反法律强制性规定，亦未损害江明和其他案外人的合法权益，通过转让，江明不仅抵销了债务，而且获得差价3,099,000元。由于《转让协议》明确将《购房协议》的权利和义务转让给案外人，故《转让协议》生效后，《购房协议》的权利和义务自然终止。江明以已经终止的《购房协议》主张权利，违背诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告江明的诉讼请求。案件受理费36,800元，由江明负担。 双方当事人二审未提交新证据，对一审证据也未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人主张被上诉人支付违约金的请求是否应予支持。 本案中，上诉人江明与被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜于2014年5月14日签订的《购房协议》及上诉人江明与案外人江锡灿等人于2019年8月28日签订的《转让协议》均合法有效，从上述协议内容及本案事实看，上诉人江明已将其从被上诉人处购买的房屋产权转让给了案外人江锡灿等人，被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜对上述转让行为也予以认可并与案外人江锡灿等人另行签订《商品房买卖合同》，由此可见，上诉人江明与被上诉人于2014年5月14日签订的《购房协议》系通过协商一致而解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因上诉人江明与被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜于2014年5月14日签订的《购房协议》中明确约定被上诉人逾期交付房屋所有权证及土地证应每天按照总房款的万分之七支付违约金，该《购房协议》虽已解除，但依据上述法律规定，上诉人江明有权依据合同约定请求被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜承担违约责任。本案中，上诉人已认可被上诉人将交付房屋所有权证及土地证延长至2017年10月，而上诉人系2019年8月28日与案外人签订《转让协议》，故违约金的计算期限应为2017年11月1日至2019年8月27日。因《购房协议》中约定的违约金每天按总房款的万分之七计算过高，本院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定予以调整，综合本案实际情况，违约金可按上诉人江明已实际交付给被上诉人的购房款461，6000元的日万分之零点五计算，故本案违约金计算为151404.8元。 综上所述，上诉人江明的部分上诉请求成立，应予支持。原判认定事实清楚，但法律适用及处理均有不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2020）皖0822民初867号民事判决； 二、被上诉人黄云生、张彩霞、丁邦胜于本判决生效后十五日内支付上诉人江明违约金151404.8元； 三、驳回上诉人江明的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人江明其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费36800元，由江明负担16800元，黄云生、张彩霞、丁邦胜负担20000元；二审案件受理费36800元，由江明负担16800元，黄云生、张彩霞、丁邦胜负担20000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 骥 审判员 潘 红 审判员 陈铜林 二〇二〇年九月二十九日 书记员 王丹红 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；