江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终723号上诉人（原审原告）：乐平市枫苑物业管理有限公司，住所地江西省乐平市人民东路枫树苑小区内。法定代表人：熊传华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵旺华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓彬，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈水琴，女，汉族，1977年9月7日出生，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：张武通（系沈水琴丈夫），住江西省乐平市。上诉人乐平市枫苑物业管理有限公司（以下简称枫苑物业公司）因与被上诉人沈水琴物业服务合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，枫苑物业公司委托诉讼代理人赵旺华、沈水琴委托诉讼代理人张武通参加了诉讼。本案现已审理终结。枫苑物业公司上诉请求：1.撤销江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初2228号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人物业管理费2271元、违约金3298元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人向被上诉人收取的720元系地下停车的车位管理费，不属于物业管理费。2016年9月1日，上诉人与江西宏泰隆房地产开发有限责任公司签订乐平市“东昇景苑小区”《前期物业服务合同》后，江西宏泰隆房地产开发有限责任公司就已将其开发的“东昇景苑小区”范围内的商住楼、商铺及地下车库等整体移交给了上诉人管理。虽然上诉人没有按《前期物业服务合同》第七条第6项规定与各业主签订书面合同，但上诉人多年来实际履行了管理服务职责，而且在办公室也张贴了收费标准，停车业主也按此标准向上诉人交纳了车位管理费，上诉人出具的收款收据上也注明了“地下室车位管理费”字样，故一审判决不予认定地下车库的车位管理费错误。2.一审判决扣减被上诉人1174元和3298元违约金没有事实和法律依据。（1）根据国务院物业管理条例规定，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业管理费，应当在对全体业主与个人业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。若物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某个环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业管理费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费的业主利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业管理费。本案中，被上诉人提交的证据不足以证明上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，故被上诉人的抗辩理由不能成立。一审扣减20%的物业管理费没有事实和法律依据。（2）《前期物业服务合同》第七条第7项已明确违约金的收取标准为拖欠物业管理费总额日千分之三。一审法院以上诉人未明确违约金的计算方式为由不支持上诉人的这一主张显然错误。综上，即便上诉人在物业服务过程中确实存在一般瑕疵，也只能是在违约金方面作出一点让步，但物业管理费应该予以支持。否则，正常交纳物业管理费的没有照顾，拖欠物业管理费反而扣减，若人人效仿，上诉人很难运营，物业服务水平也无法提高。恳请二审法院依法支持上诉人的诉请。沈水琴辩称：1.物业服务有重大瑕疵，枫苑物业公司没有按照物业服务合同的约定履行义务，人员配备没有到位，只有两个保安，一个经理。绿化地带被部分业主划为私自的场所，还有部分业主直接从二楼焊接了楼梯，监控室没有一个人值班，也没有看到相关人员持证上岗，绿化带没有养护，小区内道路堵塞，沈水琴家中装修期间被盗三天后物业都没有发现。枫苑物业公司完全没有履行合同义务，减少物业费合情合理。2.车位到现在都没有真正交付，沈水琴车子也没有停在停车位上；3.沈水琴也想让物业服务维持下去，所以交了基本的物业费720元，但枫苑物业公司没有开票；4.由于枫苑物业公司完全没有履行物业服务合同，已经构成重大违约，要被上诉人承担违约金，不合情理，且沈水琴已经交了物业费，根据物业服务的质量，沈水琴认为应当扣除30%-40%的物业管理费。综上，请求驳回枫苑物业公司的全部诉请。枫苑物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业管理费2271元，违约金3298元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2016年9月1日，甲方（江西宏泰隆房地产开发有限责任公司）与乙方（枫苑物业公司）签订了一份《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》，合同约定：1.甲方委托乙方对东昇景苑小区提供物业服务；2.合同期限为2016年9月1日至小区业主委员会成立自然终止；3.乙方负有安全防范义务；4.物业管理费用按建筑面积交纳，多层住宅0.7元/平方米/月，高层住宅1.1元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月；5.针对部分以不正当理由跨年度拒交物业费的业主，乙方可按国家规定加欠费总额日千分之三，滞纳金。被告为东昇景苑小区1栋1单元301室的业主，房屋面积为95.41平方米，按物业服务合同约定计算，被告每年的物业费为801元。被告称2017年家里电视机等被盗并向公安机关报案，乐平市公安局于2017年4月10日予以立案。2017年9月1日起至2020年6月30日期间，被告除于2019年1月31日向物业公司微信转账720元费用外，未向原告支付物业管理服务费。为此，原告于2020年7月向本院提起诉讼。庭审时，被告沈水琴以房屋内电视等物品被盗，原告枫苑物业公司未按合同履行相关职责，存在严重违约等为由向本院提起反诉，要求原告枫苑物业公司赔偿被告沈水琴物品被盗损失9999元，但被告沈水琴未在本院指定期限内交纳反诉费，本院视为其撤回反诉。另查2017年4月10日，乐平市公安局将被告家中电视机等被盗一案予以立案。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告枫苑物业公司与江西宏泰隆房地产开发有限责任公司签订的《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告为东昇景苑小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业管理费。故对原告枫苑物业公司要求被告交纳2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，本院予以支持。被告提出原告枫苑物业公司未履行物业管理合同的约定和相应的法定职责，导致小区内车辆乱停乱放，部分业主侵占公共绿化带私自搭建等问题，原告枫苑物业公司存在严重违约，故不予交纳物业管理费。原告枫苑物业公司在庭审中也认可管理过程中存在一定的瑕疵。本院认为，原告作为物业服务管理单位，应当根据法律规定及合同约定，履行好自己的职责。根据《物业管理条例》第三十六条之规定，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容。原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且未能满足业主对居住环境安全保障的需求，但服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由。经计算，被告应交纳的物业管理费为2270元，结合被告的抗辩意见及其财物被盗尚未追回损失的实际情况，本院酌情减少被告应交纳的物业管理费，即被告应当交纳1816元，超出部分不予支持。另被告沈水琴主张2019年1月30日向原告转账720元，该笔费用为物业管理费应予以扣减。对该笔费用原告枫苑物业公司认可已经收到，但认为该笔费用为地下室车位管理费，不应在物业费中予以扣减。经查，双方均未提供关于车位使用权的相关协议，本院无法认定原告是否有权利收取被告的车位管理费，故对于被告已经支付的720元视为应交纳的物业管理费，应予扣减，扣减后被告沈水琴尚欠原告物业管理服务费1096元。关于原告枫苑物业公司主张被告沈水琴支付违约金的问题，因原告未明确违约金的计算方式，且其提供的服务确实存在瑕疵，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：一、被告沈水琴于本判决生效之日起即日内一次性支付原告乐平市枫苑物业管理有限公司物业管理服务费1096元；二、驳回原告乐平市枫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告沈水琴承担。二审期间，枫苑物业公司提交了东昇景苑小区车位明细表及缴费收款收据，拟证明沈水琴交的720元是车位费不是物业费。沈水琴质证认为，对该组证据“三性”均有异议，到目前为止其没有收到收款收据，上面也没有其签字，沈水琴不认可停车车位费的事实，其交的720元是物业管理费，车位至今为止没有使用。本院认为，该组证据中的车位明细表系枫苑物业公司单方制作，且缴费交款收据为复印件，本院对该组证据的“三性”不予确认。沈水琴提交了2020年9月23日拍摄的车库入口照片及地下停车场照片一组，拟证明车库入口被堵住，车库还没有正式投入使用。枫苑物业公司质证认为，车库2016年已经投入使用，从沈水琴提供的车库入口照片看，入口被堵住可能是临时搞基建，地下停车场的照片是晚上拍的，平时车子更多，不可能就这么点。本院对该组证据的真实性予以确认，但仅凭该组证据不足以证明车库没有投入使用的事实。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合枫苑物业公司的上诉理由及沈水琴的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.沈水琴已经向枫苑物业公司交纳的720元系地下车位管理费还是物业管理费；2.一审判决酌定扣减20%的物业管理费及未支持违约金是否恰当。本院认为，枫苑物业公司虽然上诉提出沈水琴交纳的720元为车位管理费而非物业管理费，但该公司并未提交证据证明其有权收取车位管理费，因此，枫苑物业公司的该项上诉理由不能成立。一审将沈水琴交纳的720元视为物业管理费并无不当。一审综合考虑枫苑物业公司物业服务上存在瑕疵以及沈水琴财物被盗尚未追回的实际情况，酌情减少沈水琴20%的物业管理费并无不当。鉴于枫苑物业公司提供物业服务存在瑕疵，一审未支持该公司要求沈水琴承担逾期交纳物业费的违约责任的诉请并无不当。综上所述，乐平市枫苑物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乐平市枫苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周寿林审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二〇年九月二十九日法官助理王玲娟书记员徐彩霞