四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初1988号 原告：杨某妮，女，1972年12月9日出生,汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：肖波，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：赵某，男，1984年11月3日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：杨忠建，四川经川律师事务所律师。 杨某妮与赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某妮的委托诉讼代理人肖波，被告赵某及其委托诉讼代理人杨忠建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨某妮向本院提出诉讼请求：1.判决解除杨某妮和赵某之间的《租房合同》；2.判决赵某立即返还案涉房屋；3.判决赵某支付所欠付2019年10月20日至2020年10月19日租金260000元及逾期支付租金的资金占用利息（以260000元为基数，按照银行同期贷款利率计算至付清之日止，计算至2020年10月20日的资金占用利息为15600元）;4.判令赵某向杨某妮支付违约金300000元；5.本案诉讼费用由赵某承担。事实和理由：原告和赵某于2017年1月3日签订了一份《租房合同》，约定杨某妮将其位于崇州市，XX号1栋2楼1号房屋（产权证号：03××52），XX号1栋2楼房屋（产权证号：03××53），XX号-2号1栋2楼3号房屋（产权证号：03××51）的房屋出租给赵某，租期为2017年4月16日至2027年4月15日，同时约定了租金金额及给付方式，还约定了违约责任。合同签订后，杨某妮如约履行了交付房屋的义务，赵某也实际使用了房屋。后双方于2017年9月7日再次签订一份《租房合同》，将租期改为2017年10月20日至2027年10月19日，租金给付方式作出调整。赵某本应在2019年10月19日前支付2019年10月20日-2020年10月19日租金260000元，但经杨某妮多次催告，赵某均拒绝支付房屋租金，并继续占有使用案涉房屋，故诉至法院。 赵某辩称：自己不存在违约的情形，相反杨某妮故意隐瞒租赁房屋已被抵押担保，担保债务人违约偿还债务导致人民法院判决承担租赁房屋抵押担保责任，租赁房屋被人民法院拍卖的事实，赵某依法享有不安抗辩权。杨某妮在第二次开庭时才提交浦江法院解除查封的裁定书，同时因房屋被拍卖而影响使用，以及因疫情影响房屋使用应减免租金。理由如下：1.赵某享有不安抗辩权且没有违约，杨某妮已于2015年10月19日用案涉房屋为成都丰丰食品有限公司向农行崇州支行作了抵押，成都市中级人民法院于2017年12月19日作出判决，农行崇州支行对案涉房屋享有抵押权，有权对案涉房屋折价、拍卖，就变卖所得的价款优先受偿；蒲江县人民法院于2019年5月21日公开将租赁房屋进行网络司法拍卖。双方签订合同时，杨某妮隐瞒了房屋被抵押的情况，被人民法院判决承担抵押担保责任后也未告知赵某，蒲江县人民法院作出拍卖公告时，赵某才知道租赁房屋将被人民法院拍卖，由于抵押权登记时间先于租赁合同签订时间，赵某的租赁权不能对抗抵押权人的抵押权，杨某妮在此时丧失或者可能丧失履行合同的能力，且至今杨某妮也未向赵某提供人民法院不再拍卖该房屋的依据或者作出其他担保，因此赵某享有不安抗辩权，赵某不构成违约；2.即使杨某妮提出不再拍卖的依据或者其他担保，但房屋因拍卖影响使用也应减免租金；3.因房屋漏水，导致房屋的承租人支付了修理费用28,110元，人民法院拍卖房屋造成不敢使用，造成赵某的损失，上述费用和损失应当扣除。综上，杨某妮的诉讼请求均不成立。 本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，杨某妮与赵某签订了一份《租房合同》，第一条约定，杨某妮将其自有的位于崇州市房屋（产权证号：××号）、XX号1栋2楼房屋（产权证号：03××53）、XX号附2号1栋2楼3号房屋（产权证号：03××51）出租给赵某；第二条约定租期从2017年4月16日至2027年4月15日；第三条约定了租金及租金支付方式：2017年（第一年）租金260000元、2018年（第二年）租金260000元、2019年（第三年）租金260000元……赵某于每年4月15日前一次性支付次年租金。后杨某妮按约将案涉房屋交付赵某使用，并于2017年9月7日签订了另一份《租房合同》，将租期改为2017年10月20日至2017年10月19日，租金给付方式改为赵某于每年10月19日前一次性支付次年租金。其余内容与首份《租房合同》一致，包括赵某可以转租房屋、违约方向守约方支付违约金300000元并承担因违约给另一方造成的经济损失等内容。杨某妮履行了交付房屋的义务，赵某未支付2019年10月20日至今的租金。 2019年4月15日，赵某与任怡然签订《房屋租赁合同》，约定赵某将上述房屋出租给任某，对租赁期限、用途、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。 另查明，2015年10月22日，杨某妮将案涉房屋为成都丰丰食品有限公司的债务向中国农业银行股份有限公司崇州市支行提供担保并办理了抵押登记。2017年12月19日，四川省成都市中级人民法院作出(2017)川01民初3133号《民事判决书》，其中第六项判决：中国农业银行股份有限公司崇州市支行有权就杨某妮提供抵押的上述房屋行使抵押权。有权对杨某妮提供的上述担保物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在2700万元范围内就2015年10月19日至2018年10月18日贷款优先受偿。2019年5月24日，四川省蒲江县人民法院作出《拍卖公告》，对案涉房屋进行拍卖。2020年3月10日，四川省蒲江县人民法院作出(2019)川0131执130号之三十一《执行裁定书》，裁定解除对案涉房屋的查封。 上述事实，有当事人身份信息、《租房合同》两份、《房屋租赁合同》《民事判决书》《拍卖公告》《执行裁定书》及双方当事人当庭陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为赵某是否存在违约行为，杨某妮是否有权解除《租房合同》，现分析如下：赵某和杨某妮于2017年9月7日签订的的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成租赁合同关系。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”，在本案中，按照双方的约定，赵某应当在2019年10月19日前向杨某妮支付2019年10月20日至2020年10月19日的租金260,000元，但在杨某妮将案涉房屋出租给赵某之前，已用该房屋为他人的债权提供担保，并办理了抵押登记。四川省蒲江县人民法院于2019年5月24日作出《拍卖公告》，对案涉房屋进行拍卖，并将《拍卖公告》张贴于案涉房屋处，直至2020年3月10日，该法院才解除对上述房屋的查封。在法院解除案涉房屋的查封之前，案涉房屋存在被拍卖而导致承租人不能使用案涉房屋的风险。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形一致的，可以中止履行：……（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”，赵某有权行使不安抗辩权，中止给付租金。故赵某不构成违约，杨某妮无权解除双方签订的《租房合同》，无权要求赵某返还案涉房屋并支付违约金及滞纳金。《租房合同》继续有效，双方应继续履行合同约定的义务，故对杨某妮要求赵某支付2019年10月至2020年10月19日的租金260,000元的诉讼请求，本院予以支持。 赵某在《拍卖公告》张贴前已将案涉房屋出租给次承租人，赵某未提出证据证明因房屋拍卖给其造成了实际损失，关于房屋漏水产生修理费用28,110元的主张也未提供证据予以证实，故赵某关于减免租金的主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告赵某在本判决生效之日起十五日内支付原告杨某妮2019年10月20日至2020年10月19日的租金260,000元； 二、驳回原告杨某妮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700元，由原告杨某妮承担2518元，被告赵某承担2182元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  尤雨