安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初1563号原告：郎溪百利置业有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：曹康荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：朱永丽，女，1978年1月14日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：袁庭松，安徽擎义律师事务所律师。原告郎溪百利置业有限公司（以下至判决主文前简称“百利公司”）与被告朱永丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告百利公司委托诉讼代理人徐娟、被告朱永丽及其委托诉讼代理人袁庭松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百利公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱永丽立即搬离并恢复原状后向百利公司腾退位于安徽省宣城市郎溪县建平镇中港路北侧书香丽景商业E幢101号房屋；2、判令朱永丽向百利公司支付2017年7月7日起至实际腾退之日止的房屋使用费，暂算至2020年7月6日为人民币72000元（使用费计算方式：按照当地同等房屋租金24000元/年的标准计算）；3、判令本案诉讼费由朱永丽承担。事实和理由：2016年11月，朱永丽拟向百利公司购买位于郎溪县建平镇中港路北侧书香丽景商业E幢101号、102号及103号房屋，该三套房屋为相邻商铺，系现房销售。经协商一致，双方于2016年11月9日签订了E102、E103两套房屋的《商品房买卖合同》，该两套房屋费用均已结清，并办理了相关产权变更手续。双方就E101号房屋向房管部门上传了相关网签材料，也下载了合同，但之后百利公司将合同交由朱永丽要求其签字时，朱永丽称房屋漏水，需要百利公司将漏水的地方修好后再签合同，并要求百利公司先交付房屋。百利公司考虑到朱永丽已支付一部分房款，遂于2017年7月7日交付房屋，修复之后一直催促朱永丽签订相关合同，但朱永丽始终拒绝签署。双方就E101号房屋买卖未达成合意，未签订正式生效的合同，亦未办理产权变更登记，房屋权利人系百利公司。现朱永丽未经百利公司同意，自行使用E101号房屋，并将E101号房屋连同E102、E103号房屋打通，用于经营口腔诊所。百利公司认为，该公司为E101号房屋权利人，朱永丽无权占有使用该房屋之行为妨害了百利公司对该房屋的所有权，给该公司造成损失。故百利公司诉至本院，请求判如诉请。朱永丽辩称，百利公司的诉请没有事实和法律依据，朱永丽已经与百利公司就诉争房屋进行了房屋买卖，并且到相关主管部门进行了网签，没有在合同上签字的原因是诉争房屋存在质量问题，百利公司与朱永丽协商，让朱永丽先入住，然后再帮朱永丽维修，该公司于2017年7月7日将诉争房屋交由朱永丽，并且经过了验收程序，其后，朱永丽对诉争房屋进行装修。因此请求法庭驳回百利公司的诉讼请求。百利公司为支持其主张，提交以下证据：1、书香丽景商业E幢101号房屋房地产权证，证明：书香丽景商业E幢101号房屋现产权人为百利公司；2、照片两张，证明：朱永丽使用书香丽景商业E幢101号房屋用于经营口腔诊所；3、《不动产产权情况表》，证明：书香丽景商业E幢101号房屋现所有权人为百利公司。庭审质证时，朱永丽对百利公司提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，朱永丽已经为购买诉争房屋付款350000元，百利公司也已将诉争房屋交给朱永丽使用，朱永丽取得该房屋合理合法。朱永丽为支持其抗辩，提交证据为：1、《商品房买卖合同》三份，证明：朱永丽及其姐姐一起购买了书香丽景商业E幢101号、102号及103号房屋，虽然101号房屋的买卖合同由于百利公司的原因没有签署，但是该空白合同已明确了房屋购买人是朱永丽，房屋的具体房号及房价已经明确，并且朱永丽已经提交了35万余元购房款；2、郎溪县房地产事业管理服务中心出具的《证明》一份，证明：书香丽景商业E幢101号房屋已经按照程序进行了网签，网签时间为2017年3月27日；3、增值税发票两张、收款收据一张，证明：朱永丽及姐姐购买了书香丽景商业E幢101号、102号及103号房屋，已经办理过产权证，并且就购买101号房屋支付了356400元；4、《协议书》一份，证明：百利公司与朱永丽之间关于案涉三套房屋的买卖关系已经成立，并且百利公司同意就三套房屋存在的瑕疵问题进行维修，同时愿意承担超过维修期限的违约责任，该份《协议书》在郎溪县住建局签订；5、《业主领房验房交接表》一份，证明：案涉三套房屋都是由百利公司交给朱永丽，并且履行了正常的交接和验收手续，朱永丽取得该房屋合理合法；6、郎溪县建筑工程质量安全监督管理局出具的《证明》一份，证明：第4份证据的签订地点在郎溪县建管局会议室；7、（1）安徽郎溪农商银行营业部户名为程仕进的交易明细一份；（2）中国建设银行户名为朱永丽的交易明细一份；（3）安徽郎溪农村商业银行营业部户名为朱永丽的交易明细一份；（4）中国银行户名为秦健的交易明细一份；证明：（1）朱永丽通过程仕进农商行账户付款187490元（两笔）；（2）朱永丽支付240000元购房款；（3）朱永丽向百利公司支付购房款1227500元（十笔）；（4）朱永丽通过其姐夫秦健支付购房款100000元；综上，朱永丽已经就购买三套房屋共向百利公司付款1754990元。庭审质证时，百利公司对朱永丽提交的证据1中书香丽景商业E幢102号及103号房屋《商品房买卖合同》真实性无异议，对关联性有异议，该两处房屋的买卖都已经完成交易，并且已经过户到相关当事人名下；百利公司根据与朱永丽的磋商结果，打印了书香丽景商业E幢101号房屋《商品房买卖合同》，系因朱永丽拒绝签署，导致合同至今尚未生效，因此诉争房屋仍归属百利公司所有；对证据2的真实性无异议，网签并不能代表房屋的所有权；对证据3中两张增值税发票真实性无异议，但发票所对应的房屋房款以及坐落位置都是E幢102和103号房屋，与诉争房屋无关；对证据3中收据的真实性无异议，对关联性有异议，该收据上并未载明是何处房屋，故不认可是支付诉争房屋房款；对证据4的真实性无异议，该份协议书上涉及到的一些装修质量的维修百利公司均已履行完毕；对证据5的真实性无异议，因朱永丽要求先行装修及经营，所以在双方前期有其他房屋买卖的基础上，百利公司将诉争房屋交由朱永丽装修，并催促朱永丽签合同、交纳房款，但至今未签合同，也未交房款；对证据6的真实性无异议，即使情况属实，也与本案的争议焦点无关；证据7中安徽郎溪农商银行营业部户名为程仕进的交易明细、安徽郎溪农村商业银行营业部户名为朱永丽的交易明细、中国银行户名为秦健的交易明细均无法证明交易对象是百利公司，对其不予认可；对中国建设银行户名为朱永丽的交易明细一份无异议。庭审中，百利公司确认朱永丽支付书香丽景商业E幢101号房屋款项十万元左右。经庭后核实，百利公司确认该公司收到朱永丽购房款合计1360000元，其中包含书香丽景商业E幢102号、103号房款636840元、640440元，超付部分房款为82720元。本院对百利公司、朱永丽提交的证据审查认证如下：百利公司提交的证据1、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；朱永丽对百利公司提交的证据2真实性、合法性、关联性均无异议，本院分析认为该份证据具有证据资格，依法予以采信。朱永丽提交的证据1中的书香丽景商业E幢101号房屋《商品房买卖合同》形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联；书香丽景商业E幢102、103号房屋《商品房买卖合同》与本案审理不具关联性，本院依法不予采信；对该组证据证明对象，本院结合案情予以综合分析；证据2、4、6形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据3中的增值税发票分别载明的为书香丽景商业E幢102、103号房屋，收款收据未载明为何处房屋，故该组证据与本案审理不具关联性，本院依法不予采信；证据5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析；朱永丽未能举证证明证据7中载明的款项系支付诉争房屋房款，故本院对该组证据依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，朱永丽拟向百利公司购买位于郎溪县建平镇中港路北侧书香丽景商业E幢101号房屋。2017年3月27日，该房屋网签于朱永丽名下。双方就该房屋向房管部门上传了相关网签材料，并下载了《商品房买卖合同》（合同编号：2017销0000196），该合同载明：出卖人为百利公司，买受人为朱永丽；买受人所购商品房的基本情况为书香丽景商业E幢101铺；计价方式与价款为建筑面积104.81㎡，单价5693.35元，总价596720元；付款方式及期限为于2017年3月27日一次性付清；交付期限及条件为出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；签署时间为2017年3月27日。双方均未在该份合同签字或盖章。2017年7月7日，百利公司将案涉房屋交付朱永丽，并向其出具一份《业主领房验房交接表》，该交接表载明领取及验收房屋包括诉争房屋，业主姓名为朱永丽，接待人为王建雷；验收项目情况为：101房楼上漏水点4处，附图片，其他正常，王建雷在签署意见人处签字；验收意见为：目前地面漏没有发现，但地面潮湿，不知是不是漏水的原因，101房楼上漏水，仍没有处理好，因装修先收房，请及时处理，朱永丽在签署意见人处签字。其后，朱永丽对诉争房屋进行装修。2017年9月5日，百利公司与朱永丽签订《协议书》一份，其上载明：甲方：百利公司；乙方：书香丽景E幢101、102、103房屋业主；因书香丽景E幢101、102、103门面房购买后乙方发现房屋多处质量问题，甲方一直未能解决，现经甲、乙双方约定，协议如下：……百利公司在该份《协议书》甲方处盖章，朱永丽在乙方处签字。另查明，郎房地权证建平字第**房地产权证载明诉争房屋房地产权利人系百利公司，登记时间为2016年6月16日，登记类型为百利公司申请初始登记。本院认为，朱永丽与百利公司虽未在诉争房屋《商品房买卖合同》上签字或盖章，但应认定为双方就该房屋发生买卖合同关系，理由如下：一、2017年7月7日，百利公司将诉争房屋交付给朱永丽时，向其出具的《业主领房验房交接表》中载明朱永丽为业主；二、双方于2017年9月5日签订的《协议书》中，百利公司亦确认朱永丽系诉争房屋业主，且该《协议书》系因朱永丽购买诉争房屋后发现房屋质量问题而产生的相应约定；三、就诉争房屋，百利公司确认朱永丽已支付部分购房款。故朱永丽系基于其与百利公司之间的商品房买卖合同关系合理使用诉争房屋，百利公司主张朱永丽未经百利公司同意，自行使用诉争房屋的意见与事实不符，本院不予采信。该公司据此要求朱永丽立即搬离并恢复原状后腾退诉争房屋并支付相应使用费的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郎溪百利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费800元（已减半收取），由原告郎溪百利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  乔瑞二〇二〇年九月三日书记员  刘畅