河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11204号原告王**，女，汉族，1972年6月29日出生，住郑州市金水区。原告常启文，男，汉族，1961年6月13日出生，住郑州市金水区。两原告共同委托代理人杨东，河南言理律师事务所律师。两原告共同委托代理人张海莉，河南言理律师事务所实习律师。被告吕滨只，男，汉族，1973年6月1日出生，住河南省安阳市文峰区。委托代理人朱秩成、耿斌，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告王**、常启文诉被告吕滨只合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨东、张海莉到庭参加诉讼，被告委托代理人朱秩成、耿斌到庭参加诉讼，本案依法公开开庭审理。现已审理终结。原告诉称，原告与被告系朋友关系，2012年被告吕滨只告诉原告，其与居易集团总裁关系特别好，能帮助原告以内部价拿到居易下属公司河南光辉伟业房地产开发有限公司名下位于上街区南部的五云山卢卡的土地，并保证由被告负责所有需要办理及完善的手续，确保该土地现在以及建成后的手续合法化。于是2012年9月9日原告王**与被告签订了合作协议，对双方的权利义务进行了约定，后因原告王**缺少资金又找来原告常启文合作，三方于2013年1月15日签订的《五云山生态小镇别墅项目合作协议》对三方权利义务进行了约定。原告取得土地后积极组织开发事宜，但被告一直未按照协议约定履行义务，该土地一直没有获得开发手续，被告一直推卸责任，还是在原告自己的努力下才获得了规划许可证。因此忍无可忍的原告于2018年8月29日向被告发出了《通知函》，要求被告于2018年8月29日前履行合同义务，否则解除原被告之间的所有协议。但直到今天被告仍未按照合同约定履行全部义务，因此根据合同法及相关司法解释的规定，特诉至贵院，请求法院依法判令，1、解除原告王**与被告吕滨只与2012年9月9日签订的《合作协议》及原告王**、常启文与被告吕滨只于2013年1月15日签订的《五云山生态小镇别墅项目合作协议》；2、本案诉讼费由被告承担。被告吕滨只辩称，王**、常启文在诉状中陈述的事实与客观事实不符。1、在答辩人的协调下，原告以优惠的价格拿到了五云山-卢卡E3、E4地块，并签订《五云山卢卡E/F区住宅定制协议书》。2、原告拿到地块后，拿到了土地许可证，已经开始进行建设开发。据了解，现在因为原告的建设资金跟不上，工程处于停工状态，尚未竣工。3、因为房屋还没有竣工，办理预售证和房产证的条件尚不完备，原告建设的房屋还不能办理预售证和房产证。4、原被告三方合作协议第一条“所有的建设手续与房产手续均由光辉伟业公司负责办理”，由此可知，原告在诉状中将地块未获得开发手续的责任归责于答辩人是错误的。不管是从协议约定，还是建设工程实践，建设手续和房产手续的办理责任方都是开发商，而不是答辩人，答辩人只是负责协调，尽到了协调义务。5、答辩人协调开放商办理地块相关手续的过程中，了解到，因为原告没有足额缴纳地块转让费，也没有足额缴纳1800万元建设资金，再加上原告总是拖欠施工人员工资，发生很多信访案件，给开发商造成了严重的不良影响，且直到本案开庭之日，原告建设的房屋还未竣工，达不到办理预售证、房产证的条件。故而，开发商根据他们之间的合同约定，拒绝配合原告办理地块的相关手续。由此可知，地块的相关手续办理不下来，根本就不是答辩人协调不力，而是原告自身的原因造成的。现在原告把责任推到答辩人身上，明显是没有道理得。综上所述，原告起诉的事实与客观不符，其解除合同的主张没有任何事实依据，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2012年9月9日，被告吕滨只（甲方）与原告王**（乙方）签订《合作协议一份》一份，主要载明，甲乙双方就居易国际集团下属公司，河南光辉伟业房地产开发有限公司（以下简称光辉伟业）在郑州市上街区南部五云山所开发的“五云山生态小镇”一城九镇中的合作，双方达成如下合作内容：1、由甲方负责协调将光辉伟业公司在五云山房地产建设项目中所开发的卢卡区域内划出15.75亩的建设用地及31.38亩的农产用地，由甲方配合乙方共同和光辉伟业公司之间一次性签约买断该47.13亩土地。2、由乙方按照光辉伟业公司的总体规划，对该47.13亩土地进行合理自主的设计规划开发及销售。定金及所有购地款均由乙方承担。3、甲方只需负责协调和光辉伟业公司所有的内部关系，负责该47.13亩土地所有需要办理及完善的各种手续，必须保证该土地现在以及建成后的手续合法化。4、乙方保证在该47.13亩土地开发完毕后无偿赠给甲方一套完整的别墅庭院（别墅以外部装修好，内部毛坯，院子栅栏安装好，院内简易绿化为标准）。办理房产证的一切费用由甲方自己承担。前提条件是甲方必须做到以上协议约定内容，否则，乙方有权不赠给乙方房屋。并且，因为甲方的原因给乙方造成的所有损失都由甲方承担并赔偿乙方的全部经济损失。5、乙方杜泽筹措资金，对该47.13亩土地整体规划设计、开发建设及自主销售。所得利润全部归乙方所有。甲方不得以任何理由再提出要任何费用，甲方的利益以本协议第4条的约定为准。6、由甲方负责的权限范围以外所导致的不良后果与甲方无关。由乙方自身原因造成的经济损失由乙方自行承担。7、甲乙双方各负其责，严格遵守协议约定内容。如因地质灾害造成的不可抗力因素，甲乙双方互不追究责任。8、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效，具备同等法律效力。2013年1月15日，原告王**（甲方）与原告常启文（乙方）、被告吕滨只（丙方）签订《五云山生态小镇别墅项目合作协议》载明，甲乙丙三方共同开发郑州市上街区五云山生态小镇、泊爱家园别墅项目达成如下合作内容：1、该项目由河南光辉伟业房地产开发有限公司承建（该公司隶属居易国际集团名下公司），该项目总共占地面积约为18000亩，开发为一城九镇的生态项目区，甲方与丙方承诺该公司所有建设及销售手续齐全，其中卢卡为独栋别墅区。前期由甲方和丙方与光辉伟业公司签订定制土地协议，在卢卡区域内购买47.13亩土地自主开发建设销售。所有的建设手续与房产手续均由光辉伟业公司负责办理，费用由甲乙双方共同承担。2、甲方与丙方共同和光辉伟业公司签订定制该地块的协议（建设用地共计15.75亩，农用地共计31.38亩），所有购地款均由甲乙双方共同承担。另外，前期甲方与丙方之间签订的有一份合作协议书。甲方和丙方与光辉伟业公司签订的定制协议的所有权利与义务均由甲乙双方共同享有和承担。3、该项目中，甲乙双方协商分给丙方一套别墅（房屋内部为毛坯房，外墙符合统一装饰，院子要求做好栅栏，院内装修绿化）。按报批的一号院户型五面积445.5平方，按整个小区统一标准实施，两年内分给丙方。该房屋的办理土地及房产手续所有的税费均由丙方自行承担。该套房屋由甲乙双方按照占股比例共同承担成本费用。除此之外，丙方不再占有该项目中的任何股份。丙方负责土地签约和房产证办理及配合甲乙双方协调和光辉伟业之间的关系。如果丙方在履约过程中，做不到保证与光辉伟业的关系协调及所有房屋的所有全证件的办理，甲乙双方有权不分与丙方房屋。4、甲乙双方共同负责整个建设用地和农用地的购买（建设用地15.75亩为每亩40万元，其中还有1.68亩的建设用地为每亩49万，所有农用地价均为每亩15万元）。购买土地费用约在1200万左右，最后以光辉伟业公司出具的票据为准。5、截止目前甲方已经付给光辉伟业公司购地款200万元，其余的地款由甲乙双方分期分批的付给光辉伟业公司。甲乙双方共同负责该项目的建设施工资金，乙方在本协议签订之日起将240万汇入甲方的银行账户，作为向光辉伟业缴纳的土地款及部分报批报建费用。（注：以后每批付款甲乙双方各自从自立账户汇入光辉伟业账户。鉴于本次付款因甲方和光辉伟业公司约定的时间滞后15日，甲方保证不会因此原因和光辉伟业公司解约，否则，甲方愿意担由此给乙方造成的损失。）6、此项目中甲方占50%股份，乙方占50%股份，由甲乙双方按占股比例出资。如果项目中再发生增加施工费用，则由甲乙双方按占股比例追加出资，任何一方未按时出资，延迟超过五日的，则另外一方有权按甲方与光辉伟业公司的付款约定补足应交款，由此，按变化后的实际付款的额度调整所占股份比例。若按时出资的一方不给另一方补足款项的，则未按时付款方造成的损失由违约方向守约方及光辉伟业公司承担。本项目的利润与风险由甲乙双方按股份比例分享和承担。7、此项目由甲乙双方共同管理，甲乙双方各派一名管理人员在现场配合实施项目和使用资金，财务支出由双方共同商定和书面签字认可后方可实施，任何一方不得擅自做主。各方沟通的方式包括本协议中的联系电话和通信地址，电话及短信为即时，通信以信件发出五日内为到达，任何一方变更沟通方式应书面通知对方。8、在合作开发期间，甲乙双方协商一期先建五套别墅，采用边建边销售的定制模式，所有的建设方案，销售方案由甲乙双方共同协商后实施。9、三方各付其责，甲乙双方不能影响土地的使用及开发建设；丙方不得影响项目各项手续的正常办理。如因任意一方的原因而影响该项目的发展，应该赔偿另外两方的全部经济损失。原告庭审中陈述，这块地是2012年吕滨只找到我到五云山去看，他说这块地的老板是他师父，找我几次协商，被告说这块地他能内部价拿到，我就感觉这块地前景还可以，也有点闲钱，就给买了，2014年已经交了200多万的报批报建费，直到现在也没有批下来，现在光辉伟业存在未批先建的违规，政府已经让停工一年多了。第三条丙方的义务主要包含1、政府的施工许可证，正常程序是先拿到施工许可证才可以施工，光辉伟业要求我们先开工，如果不开工就要收地，所以我们都是未批先建了，2、建设工程规划许可证，这个证在我努力下在2018年办下来的，3、预售证、也没有办下来因为前两个证没有办下来，预售证也就没有办下来，4、房产证，所有证办完还有房产证。被告庭审中陈述，光辉伟业的老板是我师傅，我是做服装的，我跟光辉伟业老板学养生、心理学，跟他关系不错，当时光辉伟业拿到这块地是拿给我用，期间我负责拿地办手续、协调项目上的事情，原告负责开发。本院认为：在原被告签订的合同中，均约定由被告帮助原告协调与光辉伟业公司的关系，完成土地、房屋手续的合法化，则原告赠与被告一套别墅，现涉案开发项目因未批先建等违法行为而停工，上述约定的实质系以合法形式掩盖非法目的，故原告王**与被告吕滨只于2012年9月9日签订的《合作协议》属于无效合同，原告王**、常启文与被告吕滨只于2013年1月15日签订的《五云山生态小镇别墅项目合作协议》中关于被告吕滨只的条款约定均属无效条款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王**、常启文的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告王**、常启文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年九月十八日书记员 巩鹏鸽