吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3358号上诉人（原审被告）：长春市威坦森教育培训学校，住所地长春市二道区吉林大路**。法定代表人：宋萍，校长。委托诉讼代理人：赵之帅，广东广和（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙波，广东广和（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秉力，男，1957年6月7日出生，汉族，无职业，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张元，女，1984年7月20日出生，汉族，无职业，住长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人长春市威坦森教育培训学校（以下简称威坦森学校）因与被上诉人张秉力、张元房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张秉力、张元原审提出诉讼请求：1.判令威坦森学校立即向其支付房屋租金75000元及违约金22500元；2.案件受理费由威坦森学校承担。事实和理由：2016年12月2日，张秉力与威坦森学校、长春国贸商业管理有限公司、张立田签订了补充协议，就张立田出租给威坦森学校房屋事宜达成补充协议。协议约定：原案外人张立田与威坦森学校订立的房屋租赁合同中，张秉力享有建筑面积180平方米所有权，威坦森学校需每年按季度向张秉力支付租金，租金标准为每年15万元，房屋位置为长春市二道区吉林大路与东盛大街交汇处国贸大厦三楼，租赁期限自2016年12月1日至2020年12月31日止。如威坦森学校超过20日交付房屋租金，应承担50万元违约金。2019年4月3日，张秉力和张红将涉案房屋赠送给女儿张元，2019年10月，张秉力向威坦森学校出具变更收款账户的书面变更声明。2019年10月起，多次催告威坦森学校及时给付房屋租金，并提交变更收款账户的说明，但威坦森学校至今未支付2019年第四季度和2020年第一季度的房屋租金。威坦森学校原审辩称：1.张秉力、张元起诉我校并要求我校支付的房租和违约金缺乏依据。2.另有声称为产权人的张立伟向我校主张房租，我校同样无法确认其产权关系。3.在我校租赁期间，由于房屋漏水、旁边装修污染、停水停电、冬季无法供暖等原因，已严重影响我校正常经营，导致数次停课，学员受伤等情况发生，我校保留向房东索赔的权利。原审法院审理查明：张立田、长春国贸商业管理有限公司、威坦森学校、张秉力于2016年12月2日签订了补充协议一份，协议约定，根据威坦森学校现有租用房屋位置的实际情况，四方约定在原张立田、长春国贸商业管理有限公司、威坦森学校已签订租赁协议的基础上，增加出租人张秉力，在租赁房屋中，张秉力将其所有的建筑面积3540.03平方米房屋中的建筑面积约180平方米出租给威坦森学校，租金为每年15万元，按季度上打租结算，租赁期限为2016年12月1日起至2020年12月31日止。协议还约定威坦森学校不按合同约定足额给付租金超过20日，威坦森学校应当给付50万元违约金。双方在协议签订中，威坦森学校没有给付张秉力和张元2019年第四季度和2020年第一季度的房屋租金。另查明，上述房屋租赁协议在履行过程中，张秉力于2019年4月3日将包括出租给威坦森学校的部分在内的整体房屋建筑面积3540.03平方米赠与其女张元，并办理了房屋过户登记。2019年10月23日张秉力向威坦森学校提供了支付方式变更声明，将收款人由张秉力变更为张元。又查明，本案在审理过程中，张元因疫情的因素放弃了出租给威坦森学校的2020年第2月和第3月两个月的房屋租金。张秉力放弃了对威坦森学校的租金债权即本案张秉力的诉讼请求。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张秉力与威坦森学校是在平等、自愿、合法的基础上订立的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁协议即补充协议有效，威坦森学校应当按照约定履行义务，本案审理中张元提出的因疫情因素放弃2个月租金请求权利，符合法律规定。为此，张元要求威坦森学校给付四个月租金的请求符合法律规定，应予支持。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，张秉力将其所有的房屋赠与其女儿张元，并通知了威坦森学校，不影响租赁房屋协议的效力，张元取得房屋所有权后向承租人威坦森学校主张房屋租金债权，符合法律规定，应予支持，威坦森学校关于张元主张房屋租金没有依据的辩称，不符合法律规定，不予支持。关于房屋租赁协议中违约金，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定的违约金数额50万元过高，张元主张违约金的数额没有法律依据，张元的损失主要是利息损失，结合本案的实际情况，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算利息为张元的损失。威坦森学校的其他辩称没有事实依据，不符合法律规定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十九条规定，原审法院判决：一、长春市威坦森教育培训学校于本判决生效之日起3日内给付张元2019年第四季度和2020年第一个月的房屋租金50000元（2020年第二月和第三月租金已放弃）；二、长春市威坦森教育培训学校于本判决生效之日起3日内给付张元违约金（包括以37500元为基数自2019年10月1日起至给付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息和以12500元为基数自2020年1月1日起至给付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息）；三、驳回张秉力和张元的其他诉讼请求。案件受理费2238元，减半收取1119元由长春市威坦森教育培训学校负担。宣判后，威坦森学校不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、张元不是租赁合同纠纷适格原告。张元不是合同相对人，同时张秉力提交的《支付方式变更声明》仅仅是合同履行方式的变更，而不是合同履行主体的变更，也不属于债权转让，因此张元不是租赁合同适格原告。本案属于租赁合同纠纷，合同相对人为张秉力与威坦森学校，张元虽然接受张秉力、张红的赠与成为产权人，但其由于不是合同相对人，不能作为适格原告提起本案诉讼，即便张秉力当庭放弃租金债权，张元也不具备租赁合同纠纷案件的适格主体资格。二、一审法院以庭审已经结束为由，拒收代理人代理词，致使本案部分事实没有查清，多支付的租金55924元应作为互负到期债务，根据《合同法》99条进行抵销，抵销后上诉人不欠付租金。代理词是诉讼代理人在法律规定或者当事人授予的权限范围内在法庭辩论环节就案件的事实和法律适用等问题发表意见，可以当庭提交也可以庭后提交。一审庭审结束后，发现张秉力隐瞒了影响合同租金的重要信息即租赁面积合同约定为180平方米，实际为151.56平方米，租金应当按照实际承租面积计算，根据《补充协议》第一条租赁面积180平方米，租金为15万元每年，但根据被上诉人提交的证据八《图纸三张》测绘的实际面积为151.56平方米，如果按此面积核算，每年的租金为15000/180*151.56=12.96万元，每季度32416元，从2017年1月3日至2019年6月25日缴纳的11个季度，应缴租金为356576元。付款流水证实我方实际缴纳金额每季度37500元，从2017年1月3日至2019年6月25日共缴纳了租金37500元*11期=412500元，上诉人多缴纳租金55924元。三、关于违约金问题，我方与张元没有签订过租赁合同，同时我方也不存在违约行为不应支付违约金，理由如下：因在2019年9月、10月、11月期间，我方收到了张元等人的电话催款，以及吉林今可律师事务所《律师函》、张立伟的《函》、张元的《催告函》、长春市利田商务服务有限公司发出的《催款通知》、张立伟发出的《产权人警告函》，导致我方不知道该向谁来付款，在没有确定到底谁有权收取租金的情况下，暂时未付租金的行为属于正常履行抗辩权，而不是违约行为。同时张秉力在开庭庭审过程中同意放弃租金，而我方与张元并没有签订租赁合同也没有关于违约金的约定，因此我方不存在违约，不应支付违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，二审案件受理费由被上诉人负担。张秉力、张元二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：经测量，张秉力交付威坦森学校使用的房屋实际面积为151.56平方米。本院认为：1.《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。”本案中，张秉力以向威坦森学校发送通知以及诉讼的形式，告知了威坦森学校关于租金债权转让给张元的事宜，该债权转让行为合法有效，故张元有权向威坦森学校主张权利，原告主体适格。威坦森学校上诉主张张元原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据租赁协议的约定，威坦森学校应于2019年10月1日前给付租金，逾期则构成违约，应承担违约责任。我国合同法对于违约责任的归责原则采用严格责任，所谓严格责任，是指不论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务给对方当事人造成了损害，就应当承担合同责任，除非存在不可抗力、免责条款或者对方当事人过错等免责事由。威坦森学校虽上诉主张在2019年10月、11月期间，接连收到案外人张立伟、利田商务公司的函件，对案涉房屋主张权利，但时间均为威坦森学校应付租金之后，且在房屋权属另行确权或与威坦森学校另行签订协议前，威坦森学校仍应向其合同相对方履行给付租金的义务，故该上述情形不构成免责事由，威坦森学校应承担违约责任。3.威坦森学校上诉另主张，因案涉房屋的实际使用面积为151.56平方米，而其按照合同约定的180平方米给付租金，故其过往交纳的差异面积款应折抵应付租金。因租赁协议约定的租金标准系每年15万元，而非按照平米单价计付租金，且租赁合同约定的180平方米系建筑面积，而151.56平方米为实际使用面积，二者并不相同，租赁协议对于房屋面积亦约定为“约”180平方米，威坦森学校以往对应付的年租金为15万元并未提出异议，故该上诉理由无事实及合同依据，不应支持。关于该抗辩理由，威坦森学校在原审法院庭审结束前并未提出。因在原审庭审结束时，威坦森学校提出的抗辩理由已经固定，故原审判决未对该抗辩理由进行审理程序合法。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人长春市威坦森教育培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年九月二十一日书记员  张焕平