福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2104号 原告：德化县星泓商业管理有限公司，住所地:福建省德化县浔中镇城东开发区红星时代广场**，统一社会信用代码：91350526MA2XT9AA9F。 法定代表人：梁志荣，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周瑞珍、徐霞蓉，福建岱仙律师事务所律师。 被告：陈英志，男，1982年7月22日出生，汉族，现住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 原告德化县星泓商业管理有限公司（以下简称：星泓公司）与被告陈英志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告星泓公司的委托代理人徐霞蓉、被告陈英志及其委托诉讼代理人苏德锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星泓公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年4月13日签订的《商铺租赁协议》，并判令被告立即向原告返还租赁物；2、请求判令被告陈英志向原告支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金合计21132元(租金实际应支付至返还租赁物之日止)及拖欠租金的滞纳金(自2019年7月1日起至付款日止每日按拖欠租金3‰计算，至2020年6月30日止为14470.14元)；3、请求判令被告向原告支付垫交的水费80.39元；4、请求判令被告向原告支付违约金6339.6元，(以上2、3、4项合计金额为42022.13元；5、请求判令原告无需向被告返还履约保证金3522元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年4月13日，原、被告双方自愿签订一份《商铺租赁协议》，双方大致约定如下：甲方（原告）同意将位于德化县方（被告）使用，该店铺面积为50.8平方米，租金按每月每平方米人民币97.77元计算，租期为2019年4月13日至2021年12月31日。鉴于市场培育，原告给予被告经营扶持，同意在上述租期内租金按每月每平方米单价为34.66元予以优惠计算。双方同意租金从2019年5月1日起算，2019年5月1日至2019年6月30日的租金共计3522元，应于5月1日前付清。自2019年7月1日起，租金按季度支付，每季度为5283元，应于每季度首月1日前付清。为保证协议履行，被告还应支付给原告三个月租金即5283元作为履约保证金。如因乙方原因，甲方有权扣除履约保证金。乙方拖欠租金，每日应按照拖欠费用千分之三向甲方缴纳滞纳金。因乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，除补交租赁期内未到期租金外，还应向甲方支付相对于本协议未到期租金总额的20%的违约金。 协议签订当天，因资金周转原因被告提出减免一个月履约保证金的申请，原告同意其申请。被告实际支付原告履约保证金3522元。合同签订后，被告仅支付2019年5月1日至2019年6月30日的租金3522元。此后，自2019年7月1日起至今未再支付任何租金。按照协议约定，租金按季度支付，由此被告至今已拖欠原告租金自2019年7月1日起至2020年6月30日期间4个季度的租金，共计21132元。被告的行为已构成违约，原告有权要求提前解除租赁合同，被告应支付租金至搬出移交租赁物之日止。另按合同第14条第二款约定，被告还应支付未到期租金总额20%的违约金，即除滞纳金之外应支付原告违约金：31698元×20%=6339.6元。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 陈英志称辩，一、答辩人与原告于2019年4月13日签订的“商铺租赁协议”，属实。 二、本案案涉租赁物存在严重质量瑕疵，提供的租赁物不符合约定的用途。本案，答辩人向原告租赁的房屋墙壁自2019年5月起开始漏水，无法使用，虽向出租方多次反映问题，均未能得到妥善处理解决，严重影响了答辩人的正常经营，直接致使案涉店面未能开业营业。造成本次合同无法履行，原告有过错，至少应承担50%的过错责任。 三、答辩人于2020年3月底已告知出租方解除租赁合同，不再承租案涉房屋，原告要求支付2020年4月起的房屋租金，缺乏合同依据和法律依据。 四、受新冠疫情影响，答辩人于2020年5月已向出租方提出减免部分租金的请求，原告同意减免2020年1月、2月份的租金数额，应予以确认，并从应支付的租金中予以扣减。 五、原告诉讼请求中要求“支付拖欠租金的滞纳金、没收履行保证金以及支付违约金”，三者均属于承担违约责任的类型，约定的违约金过高，应予以调整。 星泓公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、商铺租赁协议1份。证明：原、被告双方于2019年4月13日签订《商铺租赁协议》，双方对出租店铺、租赁期限、租金、支付方式、逾期支付后果及违约责任等内容都作出了明确的约定事实。2、申请单、收据2份。证明：被告由于资金周转原因向原告申请减免一个月履约保证金，原告批准同意的情况，以及被告仅支付了首期租金3522元。此后被告未再支付任何租金。3、用水清单。证明：原告代被告垫交的水费金额为80.39元。4、不动产产权复印件及委托代管协议，证明：原告享有该产权的出租权；5、EMS邮寄单、通知书、律师函，证明：原告已经作出通知的义务，被告至今未移交租赁物。经陈英志质证，对星泓公司提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议。 陈英志围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1：居民身份证一份。证明：被告陈英志主体身份信息。2：与原告公司管理人员许三飞微信聊天记录一组5页、与原告公司管理人员查康证的微信聊天记录一组3页、2019年4月24日拍摄的图片一组5页。综合证明：（1）、本案案涉租赁物自2019年5月刚完成装修便开始漏水，无法使用，存在严重质量瑕疵，提供的租赁物不符合约定的经营用途。（2）、承租方于2020年3月底已告知出租方工作人员许三飞，不再承租案涉房屋。（3）、受新冠疫情影响，承租方已向出租方提出减免部分租金的请求，出租方同意减免2020年1月、2月份的租金。（4）、出租方同意用之前缴交的押金（压金）抵扣2020年3月份、4月份的租金。（5）、许三飞的聊天中有明确要去看店面漏水的情况。经星泓公司质证，对证据1的三性均无异议。对证据2的真实性由法院依法认定，与查康证的聊天内容有申请减免，但查康证并未确定减免，要求其书写申请，但最终并未明确确定，与许三飞的聊天记录中也证明该交由公司法务处理，无法减免的内容，对照片的三性不予认可。若租赁物真实存在瑕疵被告应另行主张，与本案无关。 经审查，星泓公司提交的证据1、2、3、4、5、陈英志提供的证据1、2来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。 本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，陈英志（为乙方）与星泓公司（为甲方）双方自愿签订一份《红星时代广场－红星国宾1号商铺租赁协议》，约定如下：一、商铺位置、面积和用途：甲方将位于德化县交汇处红星国宾1号（11栋楼Ｄ102房号）商铺出租给乙方使用，该店铺面积为50.8平方米，经营建材。二、租期：自2019年4月13日至2021年12月31日。三、租金：租金按每月每平方米人民币97.77元计算，鉴于市场培育，甲方给予乙方经营扶持，同意在上述租期内租金按每月每平方米单价为34.66元予以优惠计算，月租金1761元，约定2019年4月13日至2019年12月31日租金共计14088元，2020年1月1日至2020年12月31日年租金21132元，2021年1月1日至2021年12月31日年租金21132元，于2019年5月1日前支付3522元，自2019年7月1日起，租金按季度支付，每季度为5283元，应于每季度首月1日前付清。六、滞纳金：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等应向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠的费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止。十三、履约保证金：乙方向甲方支付5283元作为履约保证金，以保障乙方履行本协议所述之条款，租赁期限届满，甲方将保证金无息退还乙方；租赁期内，如因乙方原因，甲方有权扣除履约保证金的全部或部分金额，则乙方应在扣除该金额的十日内将不足部分补足。十四、协议解除和违约责任：（14.1条）除本协议另有规定外，协议不得提前解除。（14.2条）因乙方单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交租赁期内未到期的租金外，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20％的违约金。（14.3条）下列情况下，甲方有权解除本协议，本协议在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本协议14.2条款约定承担违约责任：1、乙方逾期支付租金应由乙方承担的费用连续达1个月，或一年之内逾期三次以上的；……。9、甲方依据上述情形提前解除协议时，应提前7天书面通知乙方。（14.5条）如由于战争、地震、台风等不可抗力原因导致所租赁商铺在租赁期内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺无法继续使用，则本协议自动终止，甲、乙双方互不承担责任。十五、通知送达：甲乙任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须以书面形式进行，通知可以采用邮寄或派人手送的形式送达给本协议所列通讯地址（双方保证本协议所列通讯地址真实有效），一方变更地址的，应自变更之日起七日内书面告知对方，如未依约告知而引起投递困难的、或无正当理由拒收、退件的，自通知发出之日起五日内视为已送达。（附甲乙双方的通讯地址、联系电话、联络人、联系邮箱）。合同签订后，陈英志申请减免一个月履约保证金，只支付履约保证金3522元及2019年6月30日前的租金3522元，星泓公司将店铺移交给陈英志装修使用。陈英志装修店铺后，该店铺墙壁多处渗水，造成陈英志无法正常营业，陈英志即拖欠租金。2020年4月15日至7月16日3月陈英志以3月底已不租赁商铺、墙壁渗水、疫情原因等造成没法营业，向星泓公司管理人员许三飞提出要求减免部分租金等，但未得星泓公司同意，2020年5月5日陈英志与星泓公司的管理人员查康圳通过微信沟通，查康圳已同意将陈英志的压金抵扣2020年3月和4月份的租金。租赁期间的陈英志拖欠水费80.39元（星泓公司开户的水表），为此，原告向本院提起诉讼。审理中的2020年9月8日陈英志当庭把店铺移交给星泓公司。 另查明，红星时代广场－红星国宾1号全部商铺从2019年1月1日至2021年12月31日止全体商铺业主为培育整体商业业态布局等商铺无偿交给星泓公司统一招商、经营、管理。星泓公司统一制定商铺租赁协议格式合同与商铺承租人签订协议。 本院认为，星泓公司与陈英志签订的《商铺租赁协议》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依照合同约定履行。现陈英志违反《商铺租赁协议》约定，尚欠星泓公司自2019年7月份起至今的店面租金未能缴交，店铺水费未能支付，事实清楚，故星泓公司要求解除双方签订的《商铺租赁协议》、陈英志支付租金、代垫水费80.39元的诉讼请求，本院予以支持。《商铺租赁协议》约定的履约保证金与陈英志与星泓公司的管理人员查康圳通过微信沟通的压金是同一笔款项，因已同意抵扣租金，故星泓公司要求有权不予退还陈英志履约保证金3522元的诉讼请求，不予支持。本案星泓公司提供的租赁店铺墙面渗水未能得到妥善处理解决，影响了陈英志的正常经营，造成合同无法履行，星泓公司应租赁合同约定的“租赁商铺在租赁期内不能正常使用，租期相应顺延，”承担相应的责任。故陈英志尚欠星泓公司2019年7月1日至2020年9月8日的租金扣除履约保证金和承担提供瑕疵店铺责任后，陈英志应支付给星泓公司10个月的租金17610元。《商铺租赁协议》虽约定了拖欠租金每日应按照拖欠的费用3‰缴纳滞纳金，但星泓公司提供了瑕疵店铺给陈英志，其要求陈英志支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。《商铺租赁协议》十四条协议解除和违约责任是格式条款，该条款约定：协议不得提前解除，乙方违约导致协议解除的，乙方应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20％的违约金的；该条款约定乙方未使用甲方店铺的情况下还要支付未到期租金总额20％的租金，是星泓公司利用统一招商、经营、管理红星国宾1号全部商铺的强势地位与承租人签订的双方权利义务不一致条款，该条款显失公平，星泓公司要求陈英志支付未到期租金31698元的20%比例计算违约金6339.6元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除德化县星泓商业管理有限公司与陈英志于2019年4月13日签订的《商铺租赁协议》。 二、陈英志应于本判决生效之日起十五日内向德化县星泓商业管理有限公司支付租金17610元。 三、陈英志应于本判决生效之日起十五日内向德化县星泓商业管理有限公司支付垫交的水费80.39元。 四、驳回德化县星泓商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费938.6元，减半收取469.3元，由德化县星泓商业管理有限公司负担248.17元，陈英志负担221.13元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李立新 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄宜婷 附：一.本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 3《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。