江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初757号原告：何建军，男，1971年8月30日出生，土家族，住湖南省保靖县。原告：王仙玉，女，1981年10月1日出生，土家族，住四川省重庆市秀山县。共同委托诉讼代理人：浦源，江苏灜恒律师事务所律师。被告：岳锡芹，女，1965年1月31日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：岳威，男，1988年6月1日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：曹婷，女，1992年7月8日出生，汉族，住江苏省江阴市。原告何建军、王仙玉与被告岳锡芹、岳威、曹婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何建军、王仙玉及其委托诉讼代理人浦源、被告岳锡芹到庭参加诉讼，被告岳威、曹婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告何建军、王仙玉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行原被告双方签订的房屋买卖合同，并将坐落于无锡市锡山区山韵佳苑B区5幢902室房屋的不动产权证、土地使用证过户到两原告名下；2、判令三被告支付违约金171600元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原被告双方签订《房屋买卖合同》约定岳锡芹、岳威、曹婷将坐落于无锡市锡山区山韵佳苑B区5幢902室房屋出卖给其，其按约支付购房款600000元后，岳锡芹、岳威、曹婷交付上述房屋，其装修居住至今，因案涉房屋办理产权证后被抵押、查封，一直无法办理过户手续，现其已通过诉讼解除上述抵押及查封手续，并向法院交付剩余房款258000元，现岳锡芹、岳威、曹婷仍不配合办理不动产所有权变更登记，遂诉至法院。被告岳锡芹辩称：对房屋买卖的事实没有异议，但是房款没有付清，其不同意承担违约金，现其只有一套房产，卖了就没地方住，故不同意过户房子，可以慢慢返还房款。被告岳威、曹婷未到庭亦未答辩。经本院审理认定事实如下：一、2018年3月21日，岳锡芹、岳威、曹婷作为售房人与何建军、王仙玉作为购房人签订房屋买卖合同一份，约定岳锡芹、岳威、曹婷向何建军、王仙玉出售位于无锡市锡山区山韵佳苑B区5幢902室房屋，房屋价款858000元，待房产证办理下来后，岳锡芹、岳威、曹婷须积极配合进行产权过户，过户产生的各项费用均由何建军、王仙玉承担，在合同生效起当日内交付定金50000元，房屋交付当日支付房款600000元（包括定金50000元），余款258000元于过户当日支付。同日，岳威出具了收据，载明收到房款定金50000元。2018年3月23日，何建军、王仙玉与岳锡芹、岳威、曹婷再次签订房屋买卖合同，约定岳锡芹、岳威、曹婷将位于无锡市锡山区山韵佳苑B区5幢902室房屋及屋内物品出卖给何建军、王仙玉，并于2018年3月26日交付房屋，交房当日何建军、王仙玉支付购房款600000元，剩余房款258000元在房产过户当日交付；岳锡芹、岳威、曹婷应在六个月内办理好房产权及土地使用权证，并在办证六个月内过户至何建军、王仙玉名下，办证及过户的一切费用由何建军、王仙玉承担；岳锡芹、岳威、曹婷如反悔收回房屋或不按约定办理过户手续，岳锡芹、岳威、曹婷应一次性返还全部已收购房款，并支付违约金171600元。2018年3月26日，岳威出具收据确认收到何建军购房款转账金额550000元。后何建军、王仙玉对案涉房屋进行装修并实际占有使用至今。二、无锡市不动产登记簿证明显示无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室房屋权利人为岳锡芹、岳威，发证日期为2018年4月25日。2018年5月24日，李群英在该房屋上设立抵押登记，数额为850000元，期间至2019年5月23日。无锡市新吴区人民法院在审理张秀伟与岳锡芹、岳威、曹婷民间借贷纠纷一案中，根据张秀伟申请于2018年6月27日查封了岳锡芹、岳威名下位于无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室的房屋，何建军、王仙玉因此提出了保全异议，无锡市新吴区人民法院经审查认为何建军、王仙玉对无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室房屋享有能够排除执行的实体权利，保全异议于法有据，应予支持，裁定中止对无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室房屋的执行。2018年7月26日，根据殷长殷诉前保全申请，本院依法轮候查封了岳锡芹、岳威名下位于无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室的房屋，何建军、王仙玉因此提出了保全异议，本院经审查发现涉案房屋已被无锡市新吴区人民法院查封，何建军按该院指示于2019年2月12日将剩余购房款中的60000元交付该院执行，该院执行完毕后退还给何建军17952元，后该院裁定中止对无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室房屋的执行并解除查封，本院对上述房屋原轮候查封遂成为首查封，且何建军、王仙玉承诺剩余购房款215952元在案涉房屋过户当日交付，故本院对其异议申请予以支持，解除对无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室房屋的查封。2018年9月28日，根据张峰诉前保全申请，本院依法轮候查封了岳锡芹、岳威名下位于无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室的房屋，何建军、王仙玉因此提出了保全异议，本院在2020年1月21日查询发现上述轮候查封已为首查封，且何建军已于2019年10月8日将剩余购房款215952元支付至本院账户，故认为保全异议应予支持，裁定中止执行保全裁定。经2020年9月11日查询，现案涉房屋上除本案采取的保全措施之外无其他保全措施及案外人权利限制。何建军、王仙玉同意自行承担办理不动产所有权变更登记产生的所有费用。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。何建军、王仙玉与岳锡芹、岳威、曹婷之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，应认定为合法有效，双方均应遵循。现案涉房屋已具备过户条件，且何建军、王仙玉剩余购房款的支付义务已实际履行，岳锡芹、岳威、曹婷应当根据合同约定协助何建军、王仙玉办理案涉房屋过户手续，故本院对何建军、王仙玉要求岳锡芹、岳威、曹婷协助办理案涉房产不动产所有权变更登记的诉讼请求予以支持，办理案涉房屋不动产所有权变更登记产生的所有费用由何建军、王仙玉负担。关于违约金，因岳锡芹、岳威在2018年4月25日取得案涉房屋的不动产权证书后一个月就将案涉房屋抵押给第三人，后岳锡芹、岳威、曹婷又因诉讼导致案涉房屋不断被法院采取保全措施，何建军、王仙玉因此无法顺利取得房屋所有权证，且为维护自身权益不断提起诉讼及保全异议，期间产生的费用和投入的精力都是必然产生的损失，同时也造成何建军、王仙玉较两年前多支出土地出让金，上述损失均是由于岳锡芹、岳威、曹婷的不诚信行为所导致，而岳锡芹、岳威、曹婷在明知约定违约金的情况下，仍主动选择违约，就应当承担违约所带来的法律后果，况且何建军、王仙玉对此并无过错，故何建军、王仙玉有权要求岳锡芹、岳威、曹婷支付违约金171600元。岳威、曹婷未到庭亦未答辩，视为放弃诉讼权利。对于岳锡芹提出的抗辩意见，因缺乏合理性、合法性，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行案涉房屋买卖合同，被告岳锡芹、岳威、曹婷于本判决生效后十日内协助原告何建军、王仙玉将无锡市锡山区山韵佳苑B区5-902室不动产所有权变更登记至原告何建军、王仙玉名下，变更登记产生的全部费用由原告何建军、王仙玉负担；二、判令被告岳锡芹、岳威、曹婷于本判决生效后十日内支付原告何建军、王仙玉违约金171600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14066元，保全费5000元，合计19066元，由被告岳锡芹、岳威、曹婷负担（原告何建军、王仙玉同意其预交的上述费用由被告岳锡芹、岳威、曹婷于本判决生效后十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  谭学勤人民陪审员  黄锡瑛人民陪审员  缪燕萍二〇二〇年九月十四日书 记 员  于潇慧