湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初893号 原告肖逊斌，男，1992年8月14日出生，汉族，居民，住新化县。 原告黄娟，女，1992年8月8日出生，汉族，居民，住四川省罗江县。 两原告的委托诉讼代理人廖媛娴，湖南如顺律师事务所律师，委托诉讼代理权限为特别授权。 被告湖南盛翔房地产开发有限公司，公司住址：新化县上梅镇（现枫林街道）华新社区。 法定代表人王郁华。 委托诉讼代理人刘继华，湖南如顺律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。 原告肖逊斌、黄娟与被告湖南凤翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，庭审中，被告提出湖南凤翔房地产开发有限公司已于2018年2月12日变更为湖南盛翔房地产开发有限公司，原告遂申请变更被告诉讼主体为湖南盛翔房地产开发有限公司，湖南盛翔房地产开发有限公司亦无异议。本院予以准许并于2020年8月17日不公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人廖媛娴，被告的委托诉讼代理人刘继华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖逊斌、黄娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号：201807310066）；2、判令被告返还原告购房款510,123元，并以510,123元为基数自2018年9月1日起按住房按揭抵押贷款6.3%利率计算利息至2020年5月1日止的利息53,562.9元；3、判令被告支付原告违约金51,012.3元；4、判令被告返还物业维修基金6,976元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两人于2018年7月31日购买了被告开发的位于新化县枫林办事处华新社区北京城二期1栋403号的房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：201807310066．该合同第十一条约定：“（一）、出卖人应当在2019-11-01（年/月/日）前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……”合同签订后原告遂通过银行贷款的方式向被告支付了全部房款510,123元和物业维修基金6,976元、向税务机关缴纳了税款6,956元。但被告至今都没有通知原告查验房屋办理房屋交付手续。到达交房时间后原告主动联系当时的置业顾问，得到的回复是该项目尚未竣工，无法进行交付。因此，被告的行为已构成严重违约。根据双方签订的合同内容第十二条之规定，原告有权要求解除合同。被告应当自原告付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率（住房按揭抵押贷款6.3%）计算利息给原告即53,562.9元。同时按全部房价款的10%向原告支付违约金。原告主张解除合同，则其不可能系涉案小区的业主，被告应当返还原告缴纳物业维修基金6,976元。综上所述，双方签订商品房买卖合同至今，被告一直未向原告交付房屋及办理房屋的相关产权证明，被告已构成严重违约。应根据合同约定的违约条款承担违约责任。据此，原告为维护自己的合法权益特具状前来，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款510,123元，并以510,123元为基数自2018年9月1日起按合同约定的0.05%每日计算利息至2020年7月1日止的利息（共计669元）170,636.14元，且按该利率计算至还款之日止的利息；变更第四项诉讼请求为：返还契税7,552元、物业维修基金6,976元、燃气开户费2,500元、垃圾费1,825元，共计18,853元。总计全部费用为750,624.44元。 被告湖南盛翔房地产开发有限公司的答辩要点：一、原告未履行解除合同的通知法律催告义务，其起诉解除合同不符合合同解除的程序。根据《商品房买卖合同》第十二条第（2）项规定：逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。同时《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案中，原告至今未向被告口头或书面提出解除合同通知，又未向被告口头和书面提出催告，就直接向人民法院提起诉讼，因此违背了合同约定和法律规定催告的解除合同的程序。二、即使原告有权起诉解除合同，其诉讼请求也不能成立。1、其要求支付利息53,562.9元的诉讼请求不能得到法律的支持。理由是：（1）《商品房买卖合同》第十二条第（2）项规定，退房计付利息的月利率为0.05%，而原告以银行贷款年利率6.3%计付利息不符合双方约定的利率。（2）计算时间只能计至2020年1月20日止，2020年1月20日全国新冠肺炎疫情暴发，此时间节点以后的利息应以不可抗力因素减免。2、其要求支付违约金51,012.3元的诉讼请求过高，根据《合同法》第114条的规定，被告请求人民法院对违约金予以减少。即违约金请求以购房款510,123元为基数，按银行同期贷款利率计付自2019年11月1日（合同约定交房之日起）至2020年1月20日止（至新冠肺炎疫情暴发之日止）的利息。3、其要求被告返还物业维修基金、契税、燃气开户费、垃圾费等，因上述费用被告已交付给相关部门，不应由被告返还。综上所述，原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同约定和法律程序，即使要求解除合同的理由成立，其诉讼请求要么是与客观实际不符，要么是要求过高，为维护被告的合法权益，请求人民法院根据事实和法律作出公正的判决。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，结合庭审调查，本院确认如下法律事实： 1、湖南凤翔房地产开发有限公司成立于2007年1月18日，法定代表人王郁华，注册资本3,000万元，2018年2月12日，该公司的名称变更为湖南盛翔房地产开发有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人王郁华，其经营范围为房地产开发；销售商品房。 2、原告肖逊斌、黄娟系夫妻。2018年7月31日，原告肖逊斌、黄娟购买了原湖南凤翔房地产开发有限公司建设的位于新化县枫林街道办事处华新社区内的商品房项目北京城二期1栋403号房屋，该房建筑面积139.52㎡，单价3,656.272元，合同价款510,123元，被告湖南盛翔房地产开发有限公司以原湖南凤翔房地产开发有限公司的名义与原告肖逊斌、黄娟签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201807310066，该合同第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2019-11-01（年／月／日）前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、无。”该合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，原告遂通过银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款510,123元，向新化县房地产管理局物业管理办公室缴纳了物业维修基金6,976元，被告湖南盛翔房地产开发有限公司收取了原告契税7,652元、燃气开户费2500，垃圾费1,825元，出具了部分收款收据，加盖了原湖南凤翔房地产开发有限公司的公章，截至合同约定的交房之日，被告未通知原告方查验房屋办理房屋交付手续。后原告联系购房时被告方的置业顾问，其答复为该项目尚未竣工，无法进行交付。原告方认为被告的行为已构成严重违约，特诉至本院。至庭审结束，被告湖南盛翔房地产开发有限公司仍未能交付房屋。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、两原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的诉求应否得到支持；2、两原告要求被告返还购房款并支付相应利息以及支付违约金、返还物业维修基金、契税、燃气开户费、垃圾费等相关诉求是否符合法律规定，是否应予支持。 一、两原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的诉求应否得到支持。 原告肖逊斌、黄娟认为：被告至今都没有通知原告查验房屋办理房屋交付手续。交房时间届满后原告主动联系当时的置业顾问，得到的回复是该项目尚未竣工，无法进行交付。因此，被告的行为已构成严重违约。根据双方签订的合同第十二条之规定，原告有权解除合同。且原告要求解除合同是在原告起诉之前，原告在此之间已经和被告方的置业顾问通过微信联系过，要求被告方履行交付义务，但被告方至今没有竣工验收，所以原告方才向法院提起诉讼。书面通知解除合同并不是原告提起诉讼的前置程序，本案原告已向人民法院提起诉讼，人民法院受理后，将起诉书的副本送达给了被告，这就是原告书面通知被告解除合同的行为。 被告湖南盛翔房地产开发有限公司认为：原告未履行解除合同的通知法律催告义务，其起诉解除合同不符合合同解除的程序；虽然原告在2020年2月向被告的置业顾问以微信的形式过问了房屋的相关情况，但没有向法庭提供相应的证据，也没有要求要解除合同，同时，被告当时的置业顾问在2019年已经离职，且2020年2月份正是新冠肺炎的爆发期，公司还没有开工复产，没有人上班。 本院认为，原、被告方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，原告方已按合同约定交付了购房款及相关费用，履行了合同的全部义务，该合同已依法成立，受法律保护，被告亦应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告双方当事人在合同的第十二条中明确约定了逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、无。根据上述约定，被告逾期交房已超过30天以上，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告。本案中，原告方虽未书面通知被告解除合同，但两原告已向本院提起诉讼要求解除合同，本院于2020年4月17日送达被告，故可按本院受理原告方的起诉视为原告方已实际要求解除合同，以本院送达被告的日期视为原告方的书面通知已到达被告。因此原告请求判令解除双方之间签订的商品房买卖合同的诉求，符合法律规定，本院予以支持。 二、原告肖逊斌、黄娟要求被告返还购房款510,123元并支付相应利息以及支付违约金、返还物业维修基金6,976元、契税7,652元、燃气开户费2,500元、垃圾费1,825元等相关诉求是否符合法律规定，是否应予支持。 原告肖逊斌、黄娟认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同应予解除。基于购房向被告缴纳的物业维修基金、契税、垃圾费均应由被告予以返还。燃气开户费应计入开发建设成本，不应再向用户单独收取，因此，该项费用被告亦应返还。同时，根据双方合同的约定，从合同全文的意思解释来看，合同第十二条第二款，“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.05%计算给付利息”，这里的0.05%应当是按日计算利息；其次，根据被告的答辩，其认为解除合同的违约金过高没有法律依据，因为提供合同的是被告方，被告没有提供任何证据证明合同约定的违约金过高；至于物业维修基金，虽然是交给了房管部门，但该费用也是基于双方签订的合同产生的，现解除双方买卖合同，被告方应予以返还。 被告湖南盛翔房地产开发有限公司认为：利息计算时间只能计至2020年1月20日止，2020年1月20日全国新冠肺炎疫情暴发，此时间节点后的利息应以不可抗力因素减免；原告方要求支付违约金51,012.3元，其诉讼请求过高，原告可适当承担违约金；契税被告方已交付给税务局，且被告方已将发票给付了原告方，因此只能由原告向税务部门要求退还；物业维修基金同理；燃气开户费、垃圾费虽然是原告向被告给付的，但是被告方已交付给了相关部门，这些费用也不应当由被告方退还。 本院审查认为，原告方有权解除与被告签订的商品房买卖合同，被告应返还原告方全部购房款510,123元；关于原告方要求的利息，根据本案中原、被告双方当事人在商品房买卖合同中的约定：“逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”，其中的0.05%，结合合同上下文及交易习惯，应理解为日利息标准，利息的支付日期应按合同的约定从买受人（即本案两原告）付款之日起开始计算；现原告方要求从2020年9月1日开始计算，符合法律规定，本院照准，被告认为因新冠肺炎疫情原因从2020年1月20日后的利息应予减免的理由不充分，本院不予支持；关于违约金，根据上述合同内容，违约金的约定虽系双方的真实意思表示，但因被告已支付相应利息、违约金的金额不宜过高，根据本案实际情况，被告主张适当承担违约金的答辩理由，本院予以支持，违约金标准由10%调整为5%较为适宜；关于原告方要求返还契税7,552元（实为7,652元）、物业维修基金6,976元、燃气开户费2,500元、垃圾费1,825元的诉讼请求，本院认为，根据本案被告未在合同约定的期限内交房，且超过30天，原告要求解除双方之前签订的商品房买卖合同系因被告的原因导致的实际情况，原告方交纳的上述费用均应予以退还，但原告方交纳的物业维修基金已由新化县房地产管理局物业管理办公室收取并出具了专用收据，原告方可向该部门主张退还。至于原告方向被告交纳的契税、燃气开户费、垃圾费，则应由被告返还给原告。 综上，原告方与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，原告方已按约交纳全部购房款及相关费用，履行了合同约定的全部义务，合同已依法成立，应受法律保护。被告湖南盛翔房地产开发有限公司亦应履行按合同约定的期限交付商品房的义务，但被告未能按约履行义务，已构成违约。且双方约定的合同解除条件已成就，故对原告肖逊斌、黄娟要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。被告湖南盛翔房地产开发有限公司收取的原告方的购房款应予返还。根据合同约定，被告湖南盛翔房地产开发有限公司还应按约支付利息及适当的违约金。除原告方交纳的物业维修基金应由原告方向相关部门主张返还外，被告收取的契税、燃气开户费、垃圾费均应由被告予以返还。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、解除原告肖逊斌、黄娟与被告湖南盛翔房地产开发有限公司之间签订的合同编号为201807310066的《商品房买卖合同（预售）》； 二、由被告湖南盛翔房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内返还原告肖逊斌、黄娟的购房款510,123元，并以510,123元为基数支付自2018年9月1日起按合同约定的0.05%每日的标准计算至2020年7月1日止的利息（共计669天）170,636.14元，此后的利息继续按该标准计算至全部购房款返清之日止； 三、由被告湖南盛翔房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告肖逊斌、黄娟违约金25,506.15元； 四、由被告湖南盛翔房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内返还原告肖逊斌、黄娟契税7,652元、燃气开户费2,500元、垃圾费1,825元，共计11,977元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,306元，由原告肖逊斌、黄娟负担500元，由被告湖南盛翔房地产开发有限公司负担10,806元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  李朝阳 人民陪审员  肖 玲 人民陪审员  邹秀泉 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  彭方群 代理书记员  吴 洁 附有关法律条文 对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。