河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6512号上诉人(原审原告)：王臻，女，1993年1月21日生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：王晓芳，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：田孝礼，河南法本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地河南省洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南班固律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南班固律师事务所律师。上诉人王臻因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人王臻的委托诉讼代理人王晓芳、田孝礼，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王臻上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持王臻的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由尚锦公司承担。事实与理由：1.尚锦公司至今未交付房屋，尚锦公司应当承担逾期交房违约金。2016年6月尚锦公司向王臻邮寄交房通知时，尚锦公司交付的是商品住宅，而非涉案商铺。2016年6月，尚锦公司向王臻邮寄交房通知时，涉案商铺尚在施工建设，该邮寄行为依法不能认定为尚锦公司履行了交房义务。2016年6月11日，王臻到现场办理交房手续，尚锦公司告知其交付的房屋为住宅而非涉案商铺。2016年6月涉案商铺不可能通过竣工验收，尚锦公司提交的《建设工程竣工验收意见书》仅为五方验收手续，无法证明涉案工程依法经竣工验收合格。2.取得建设行政主管部门《竣工验收备案表》是尚锦公司法定义务，也是商品房交付的前提条件。尚锦公司提供的格式合同第八条约定的“该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格交付”，该条违反了建筑法和消防法强制性法律规定，并免除尚锦公司的法定义务，该约定无效。尚锦公司于2020年4月29日才取得建设行政管理部门的《竣工验收备案表》，2020年4月29日之前涉案商铺均不具备交付条件。3.消防验收合格是强制性法律规定的交付使用条件。本案中，升龙城B区23号楼建筑高度为119.85米，依据法律规定升龙城B区23号楼依法必须经消防验收合格方可投入使用的特殊建筑工程。尚锦公司自认23号楼于2019年9月27日通过消防验收，之前不具备法定交付条件。4.尚锦公司承担逾期办证违约责任的起算时间为2017年5月25日。尚锦公司在原审诉讼中没有做出“政策调整及规划变更因素致使逾期办证”的答辩意见，也未提交证据证明“政策调整及规划变更”的证据，原审法官为尚锦公司逃避责任寻找非法理由。依据《商品房预售合同》第八条约定交付使用时间为2016年5月30日，据此尚锦公司承担逾期办证的时间依法应为2017年5月25日，即尚锦公司承担逾期办证违约责任的起算点为2017年5月25日。尚锦公司辩称，1.（2017）豫03民终5048号《民事判决书》认为五方验收的合同约定属于有效约定，同时认为“商品房验收是否必须在主管建设部门的监督管理下进行，以及是否必须到建设主管部门备案，属于住房和建设行业行政管理的范畴，不是人民法院审理民事案件的审查范围”。(2018)豫民申7078号《民事裁定书》明确“竣工验收”是由建设单位组织的验收，与“竣工验收备案”是两个概念，因此认为五方验收的合同约定属于有效约定。王臻与尚锦公司签订《商品房预售合同》时，对房屋交付标准已进行了明确的约定。涉案房屋已于2016年5月30日经五主体联合验收合格，达到了合同约定的交付条件。2.《商品房预售合同》附件四补充协议第十一条约定“本项目分期建设开发并分期交房，每期交房时与周边正在建设施工的楼房设置的临时围墙作为临时隔离设施，待本项目全部交房后，才设置完整的周界围墙。同时，本项目的安防、消防、电、水、暖气、燃气、电信等公共配套设施待本项目全部交房后才能正常运行和使用，分期交房时仅设置临时设施”，因此，王臻与尚锦公司签订合同时，对本项目系分期开发分期建设、分期交房的事实是清楚的，对消防等公共配套设施需要项目全部交房后才能正常运行和使用亦是清楚的。王臻与尚锦公司签订《商品房预售合同》是在2014年2月10日，此时23#以及25#均已动工，王臻对于23#旁边建设的是25#，25#与23#并非同一期房屋的事实是清楚明了的。3.就升龙城B区逾期办证问题，已有生效判决查明案件事实并予以裁判。因合同约定答辩人提交办证资料报备义务时间起算点自“房屋交付使用后360日内”，由于房屋未被交付使用，对于其诉求的逾期办证违约责任，法院均是判驳。涉案商铺尚锦公司于2020年7月28日取得大证，完成合同约定的办证资料报备义务，因此逾期办证违约金截止时间点应定于2020年7月28日。王臻向一审法院起诉请求：1.判令尚锦公司向王臻交付位于涧××路××区××号（商品房预售合同编号YS0232109）房屋；2.判令尚锦公司立即为王臻办理位于涧××路××区××号（商品房预售合同编号YS0232109）房屋所有权证书；3.判令尚锦公司向王臻支付逾期交房违约金724884.73元（违约金以5040923元为基数，按日万分之一标准自2016年5月31日暂计算至2020年5月8日，具体违约金计算至尚锦公司实际交房之日止）；4.判令尚锦公司向王臻支付逾期办理房屋产权证违约金271957.80元（违约金以5040923元为基数，按日万分之0.5标准自2017年5月25日暂计算至2020年5月8日，具体违约金计算至尚锦公司实际办理完成涉案房屋产权证之日止）；5.本案诉讼费全部由尚锦公司承担。一审法院认定事实：2014年2月10日，王臻与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定：王臻向尚锦公司购买升龙城B区23幢101号房屋，房屋代码为746562，该商品房预测建筑面积为227.38平方米，商品房单价为每平方米22169.6元，总金额为5040923元整。当日，王臻与尚锦公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份。关于王臻、尚锦公司签订的《商品房买卖合同》合同及《商品房买卖合同》中关于交付期限的约定：出卖人应在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同附件四《补充协议》（一）第六条的约定：若出卖人逾期交房，从本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。另查明，洛阳升龙城B区23号楼于2016年5月30日通过建设单位洛阳尚锦置业有限公司、勘察单位机械工业第四设计研究院（资质甲级）、设计单位北京龙安华城建筑设计有限公司（资质甲级）、施工单位河南国基建设集团有限公司（资质特级）、监理单位河南清鸿建设咨询有限公司（资质甲级）验收，验收结论为：工程整体质量符合《建筑工程施工质量验收统一标准》中合格工程的标准，同意通过验收。还查明，尚锦公司于2016年6月1日通过邮政快递向王臻邮递交房通知书，该邮件于2016年6月7日退回妥投。王臻目前尚未接收涉案房屋，尚锦公司当庭称23号楼于2019年9月27日通过消防验收。上述事实，由当事人提交的《证人证言》、《视频资料》、《商品房预售合同》、照片等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于王臻要求尚锦公司向王臻交付位于涧××路××区××号房屋并向王臻支付逾期交房违约金的诉讼请求，因双方签订的《商品房预售合同》明确约定交房时间为2016年5月30日，交房条件为勘察、设计、建设、施工、监理单位五方竣工验收合格。该合同内容并不违反我国有关法律法规的强制性规定，应为有效。尚锦公司已经通知王臻在《商品房预售合同》约定的时间交房，并于2016年6月1日向王臻邮递《交房通知书》，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，虽然邮件于2016年6月7日退回，但根据合同附件四补充协议第二条约定，应视为交付。故王臻要求尚锦公司交付房屋并支付逾期交房的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于王臻要求尚锦公司立即为王臻办理位于涧××路××区××号房屋所有权证书的诉讼请求，本案中，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，应当承担一定的违约责任。关于逾期提交办证资料的违约金问题，依据王臻、尚锦公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，一审法院酌定于2019年9月27日通过消防验收时间起开始计算违约金较为符合客观实际。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区23号楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助王臻办理升龙城B区23号楼101号房屋（房屋代码746562）不动产权属证书。二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向王臻支付逾期办理升龙城B区23号楼101号房屋（房屋代码746562）不动产权属证书的违约金。（以5040923元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年9月27日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区23号楼的不动产首次登记办理完毕之日止）。四、驳回王臻其他诉讼请求。本案诉讼费6884元（已减半收取），由王臻承担3000元，由尚锦公司承担3884元。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致本院认为，王臻与尚锦公司签订的《商品房预售合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王臻上诉要求尚锦公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金。双方签订的《商品房预售合同》明确约定交房时间为2016年5月30日，交房条件为勘察、设计、建设、施工、监理单位五方竣工验收合格。该合同内容并不违反我国有关法律法规的强制性规定，应为有效。尚锦公司已经通知王臻在《商品房预售合同》约定的时间交房，并于2016年6月1日向王臻邮递《交房通知书》，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，虽然邮件于2016年6月7日被退回，但根据合同附件四补充协议第二条约定，应视为交付。一审法院驳回王臻要求尚锦公司交付房屋并支付逾期交房的违约金的诉讼请求的处理并无不当。王臻上诉要求尚锦公司为其办理涉案房屋所有权证书及支付违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，一审法院酌定于2019年9月27日通过消防验收时间起开始计算违约金，并无不当，应予维持。综上所述，王臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13768元，由王臻负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年九月二十八日书记员  刘 洋