湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1491号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路**。负责人：龙得来，该分行行长。委托诉讼代理人：杨高奇，男，1965年1月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：陈家印，湖南崇民律师事务所律师。被告：陈金贵，男，1980年12月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：衡阳嘉丰房地产开发有限公司，，住所地：湖南省衡阳市雁峰区岳屏乡红旗村****法定代表人：文罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾伟，湖南湘华律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告陈金贵、衡阳嘉丰房地产开发有限公司（以下简称嘉丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人杨高奇、陈家印以及被告嘉丰房地产公司的委托诉讼代理人曾伟到庭参加诉讼，被告陈金贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈金贵、嘉丰房地产公司于2016年10月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告陈金贵偿还原告贷款本金460047.24元、利息5368.43元、本金罚息25.32元、利息罚息31.91元，合计465472.9元（利息、罚息暂计算至2020年5月22日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至所欠贷款全部清偿之日止）；3、被告陈金贵承担原告为实现债权所发生的律师费20940元；4、被告嘉丰房地产公司对被告陈金贵的上述债务承担连带担保责任；5、原告对被告陈金贵位于衡阳市雁峰区××路××号××栋××室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、各被告共同承担本案诉讼费。被告陈金贵未予答辩，亦未向本院提供证据。被告嘉丰房地产公司辩称，被告陈金贵逾期后，原告在被告嘉丰房地产公司的保证金账户上扣划了保证金，应当提供扣划明细。被告嘉丰房地产公司承担连带保证责任属实，但保证期限约定不明确，根据法律规定，保证期限最多视为两年。本院经审查认定事实如下：2016年10月18日，原告建设银行衡阳分行作为贷款人，被告陈金贵作为借款人，被告嘉丰房地产公司作为保证人，各方签订了编号为430640019-2012-20160995171号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告陈金贵向原告贷款515000元；贷款期限240个月即自2016年10月26日至2036年10月26日；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本本息3370.39元；贷款人将款项划入借款人指定的收款人即被告嘉丰房地产公司的银行账户中；并以被告所有的位于衡阳市雁峰区××路××村××村××室房屋为上述贷款提供抵押担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止；被告如未按涉案合同约定按期足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按涉案合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。同日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款515000元汇入了借款人即被告陈金贵指定的收款人即被告嘉丰房地产公司的银行账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2020年5月22日，被告陈金贵已经连续2期及累计5期拖欠按揭贷款本息，但之后原告扣划了嘉丰房地产公司的保证金用于还清了拖欠的按揭贷款本息。再查明，涉案衡阳市雁峰区××路××号××栋××室房屋于2016年10月24日办理了预告登记，但至今未办理抵押登记至原告名下。另外，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定委托代理费用按照诉讼标的4.5%计算。本院认为，原、被告各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依约将贷款515000元转入借款人指定的收款人的银行账户，已经履行了发放贷款的义务。之后两被告至起诉时累计5期未偿还按揭贷款，但是截至本案判决时两被告已经还清了拖欠的按揭贷款本息。本案的争议焦点为，在上述情况下，解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》的条件是否成就以及原告是否可以据此提前收回剩余贷款本息。本院认为，虽然两被告在起诉前存在未按时足额还款的情形，但是在起诉后已经按照逾期利率标准积极向原告履行了还款义务，未给原告造成实际损失。再者，本案中原告未举证证明其在起诉前通过短信或者电话方式向被告告知拖欠按揭贷款的情形，即被告并非在原告通知后仍拒不偿还按揭贷款，不存在主观恶意。另外，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》不仅为房屋按揭贷款合同，更是国家对于住房刚需群体的一项民生政策，在违约方违约程度轻微的情况下，不宜轻易作出解除合同的裁判。因此，原告诉请解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告立即偿还剩余全部贷款本息，以及对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持，涉案合同应继续履行。关于律师费的问题，本案中被告未按照合同约定偿还贷款本息，存在贷款逾期行为，本诉讼活动亦因被告贷款逾期而发生，原告委托的代理律师已经履行了诉讼代理义务，属于原告在贷款出现逾期风险后保障其债权得到实现而支出的合理费用，并且涉案住房借款合同中约定了律师费由违约方负担。虽然从维护民商事交易稳定性等出发，本院作出不予解除涉案住房借款合同的判决，但是由于被告违约行为而产生的合理费用应由违约方承担，被告应为其不遵循诚实信用支付相应的违约成本。因此结合本案具体情况，本院酌情认定律师代理费为2000元，并且因涉案诉讼所产生的诉讼费应由被告陈金贵负担。对于原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈金贵于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行律师代理费2000元；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4298元，由被告陈金贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年九月十五日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。