四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3604号 原告：李梦笛，女，生于1991年4月15日，汉族，住四川省仁寿县。 原告：李思琪，女，生于1997年7月7日，汉族，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：廖家军，仁寿县维权法律服务所法律工作者。 被告：四川大略商业经营管理有限公司。住所地：成都市青羊区东坡北二路**********。统一社会信用代码：91510000076148052K。 法定代表人：罗学明，总经理。 被告：仁寿宇曦置业有限公司。住所地：四川。住所地：四川省仁寿县文林镇仁寿大道延伸线政务中心旁代码：91511421071418287H。 法定代表人：田和川，总经理。 二被告委托诉讼代理人：韦茂兰，四川观今律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：虞海英，四川观今律师事务所律师。 原告李梦笛、李思琪与被告四川大略商业经营管理有限公司（以下简称“大略公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，原告于2020年8月20日申请追加仁寿宇曦置业有限公司（以下简称“宇曦公司”）为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告李梦笛、李思琪的委托诉讼代理人廖家军，被告大略公司、宇曦公司的委托诉讼代理人韦茂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李梦笛、李思琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告大略公司向原告支付租金78048元；2.判令被告大略公司向原告支付违约金8541元；3.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确其诉讼请求为由大略公司支2017年1月1日至2019年12月的租金78048元及2017年1月1日至2018年10月的违约金8541元，宇曦公司承担连带责任。事实和理由：2014年1月21日，原被告签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将自己所有的位于仁寿县（建筑面积为25.3平方米）委托给被告统一管理。双方约定租赁期为2014年1月1日至2023年12月31日。租金分为四个标准，每季度末的10日前将该季度的租金一次性支付，被告未按合同约定时间付款的，每日按应付款额的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交给了被告大略公司。被告大略公司仅如约支付了2014年1月1日至2016年12月31日的租金，以后未再支付。原告多次催收无果。特具状起诉。 被告大略公司、宇曦公司共同辩称，1.委托经营管理合同实质是租赁合同，租赁合同的目的应是原告交付出租房，被告支付租金，但是直到2019年9月宇曦公司才发布交房公告，也就是直到2019年9月之前原告未向被告交付租赁物，导致大略公司承租商铺的目的不能实现；2.宇曦公司出具承诺函只是针对大略公司欠付的租金承担连带责任，在大略公司支付租金义务不存在的情况下，宇曦也不用承担连带支付责任；3.担保承诺书是有针对性的，只有在原告提供了宇曦公司向其出具的担保函，宇曦公司才承担相应的担保责任；4.原告关于违约金的计算方式不当，合同约定的是按季度支付租金，应按季度来计算，不应拉通整体计算。 本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，原告李梦笛、李思琪（作为买受人）与被告宇曦公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于仁寿县的商业用房出售给原告，房屋建筑面积25.30平方米，交房时间为2015年12月28日。同日，原告李梦笛、李思琪（作为甲方）与被告大略公司（作为乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定：“一、合同标的甲方将其位于仁寿县（建筑面积为：25.30平方米），委托乙方实施统一经营管理，并由乙方向甲方支付委托经营回报款。二、委托经营管理期限及乙方经营权1.委托经营管理期限：自2014年1月1日至2023年12月31日止。共计拾年，……委托期间，甲方不得以任何理由解除委托，否则应当承担违约责任。2.乙方经营权：合同期限内乙方对甲方商铺及其附属设施享有占有、使用（含出租）、收益等权利，并且有权自主决定招商或自行经营管理等事项。三、甲方委托经营回报款及支付期限、方式的约定1.甲方经营回报款：2014年1月1日至2016年12月31日为1897元／月；2017年1月1日至2019年12月31日为2168元／月；2020年1月1日至2022年12月31日为2439元／月；2023年1月1日至2023年12月31日为2710元／月。2.付款期限、方式：按季支付，即从2014年1月1日起，每季度末的10日之前（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第三个工作日）将该季度回报款以银行转账方式一次性支付至甲方指定的以下银行账户……3.乙方向甲方支付经营回报款的宽限期为本合同第三条第二款约定的付款期最后一日届满后的五个工作日内，五个工作日后，则视为乙方违约。……七、违约责任……2.乙方未按本合同约定时间付款的，每日按应付款额的万分之一向甲方支付违约金……”合同签订后，被告大略公司按合同约定向原告支付了2014年1月至2016年12月期间的经营回报款。2017年1月起，被告大略公司未再向原告支付经营回报款。 上述事实有经过庭审质证的《房屋买卖合同》、商品房买卖合同摘要及收据、委托经营管理合同及委托书等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告大略公司于2014年1月21日签订的《委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，本院予以确认，双方应当按照合同全面履行各自的义务。被告大略公司辩称案涉商铺尚未交房，不存在履行托管经营的基础，因此拒绝支付经营回报款。本院认为，首先，二被告公司存在一定程度的股东重合，存在一定的关联性。原告与被告宇曦公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与被告大略公司签订了《委托经营管理合同》，委托经营实质上具有销售返租的性质，租赁并不独立于销售存在，而是两者结合的销售方式，此种销售模式是为了提升房产商业价值；其次，从合同内容来看，《委托经营管理合同》系大略公司提供的格式文本，大略公司并没有将办理交房手续作为原告履行合同的必然义务，二被告显然对案涉商铺的情况是知情的，原告与宇曦公司约定的交房时间为2015年12月28日，而大略公司直至2016年12月31日还在向原告支付经营回报款，可见大略公司也并未将办理交房手续作为支付回报款的条件；其三，从案涉商铺现状来看，商铺现已竣工并由大略公司按照《委托经营管理合同》的约定向原告支付租金至2016年12月31日，可见原告是否办理交房手续也并未实际妨碍被告公司行使使用、出租等的合同权利。综上，在合同没有解除的情况下，被告大略公司仍应当按照合同约定向原告履行支付经营回报款的义务。根据原告与大略公司在《委托经营管理合同》中分时间段对月租金标准的约定，大略公司自2017年1月至2019年12月的应付租金为78,048元，原告的诉讼请求与此一致，本院予以支持。关于违约损失，由于双方明确约定了被告违约应按“每日按应付款额的万分之一”向原告支付违约金，即年利率3.6%，不算过高，本院予以支持。对于大略公司逾期支付租金的违约金的计算，因当事人在《委托经营管理合同》约定的租金给付期限为按季度在每季度末10日前支付，还约定了遇法定节假日的顺延和宽限期。按此约定，每季度应付租金的期限基本是在季度末，为便于计算，本院确定逾期支付租金的时间起算点为当季度末最后一日。 关于被告宇曦公司的民事责任问题。因本案中原告并未提供证据宇曦公司对大略公司在《委托经营管理合同》中的债务承担保证或者其他责任，故原告要求宇曦公司承担连带责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川大略商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李梦笛、李思琪支付2017年1月至2019年12月期间的租金78,048元及2018年10月以前未付租金的违约金（违约金的计算方法：1.2018年9月以前未付租金的违约金，以每季度租金6,504元为基数，从2017年开始到2018年9月期间，分别自每季度末最后一日起按每日万分之一的标准计算至租金付清时止；2.2018年10月租金的违约金，以每月租金2,168元为基数，从2018年10月30日起按每日万分之一的标准计算至租金付清时止；。）； 二、驳回原告李梦笛、李思琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982元，由被告四川大略商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年九月三十日 书记员  曾 真