贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6176号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋志祥，男，汉族，1967年12月14日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：王瑾，女，汉族，1973年9月15日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：聂咏，贵州言志律师事务所律师。执业证号：15205200810357452。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人王瑾、宋志祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海，被上诉人宋志祥、王瑾委托诉讼代理人聂咏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告宋志祥、王瑾一审诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金4668.59元（以原告已付购房款436317元为基数，按每日万分之0.5从2017年12月31日起计算至2018年8月1日）；2.判决被告向原告退还三通费3285元；3.判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款436317元为基数，按日万分之一的标准从2019年8月1日计算至被告将不动产权证书交付原告之日止；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了各项开户费3285.00元。2018年8月1日被告才向原告交房，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金、返还三通费。原告认为，原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应当如实按照协议约定向原告交付房屋，根据相关法律规定以及合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金，并退还三通费用。被告应在2019年8月1日后90日为原告办理转移登记。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。答辩人收取该几项费用是根据合同补充协议第四条4.1款约定收取，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利。同时答辩人已将所收费用交付相关部门，被答辩人也实际享受到该费用带来的便利。司法实践中，贵阳市中级人民法院作出的2020黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中,认定合同对三通费的约定有效，既然合法有效就受诉讼时效限制，原告的起诉超过诉讼时效，不应得到支持。虽然我国不是判例法国家，但是对于同一事实及基础法律关系的认定应当统一。此外被答辩人主张利息于法无据。二、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式,办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。根据补充协议8.3条规定,逾期办证违约起算时间应当是被答辩人委托答辩人办证之日起360日以后开始计算。所有买房人均委托答辩人办证,办证期限为360日,答辩人已在该期限履行了义务，不应承担办证违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件,且答辩人已于2018年1月15日在7、8、9、10、11、12、21、22、23、24、25、26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知;于2018年11月18日在13、14、27、28楼栋各单元电梯贴了办证通知;于2019年7月30日在36、41栋单元电梯张贴办证通知；并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证,该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素,对答辩人的通知视而不见,未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书委托办证,直至今日,C1、2、3、4号楼的大部分业主未提供任何的办证资料,被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书,答辩人无法为其办证。退一步讲,即便判决答辩人支付办证违约金,逾期办证违约金应计算至答辩人通知被答辩人提供资料办证之日止,且超过诉讼时效部分的应予扣除。3、案涉房屋均是以按揭贷款购房,产权证是否能及时办理到位,不会给被答辩人造成太大损失,甚至不会造成损失。被答辩人主张办证违约金需以实际损失为基础,而合同及补充约定的办证违约金过高,若法院支持办证违约金,则请求将办证违约金下调至万分之零点零二五予以计算。三、关于交房违约金。1.因为被答辩人在合同约定交房日未按补充协议约定提交齐办证资料，根据补充协议5.2、5.6条约定，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房责任。2.原告起诉超过诉讼时效的违约金不应支持。3.若法院支持该违约金，但约定交房违约金过高，应下调至每日万分之0.25。一审认定事实：原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款458133元,出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”；转移登记有关事项约定如下：《补充协议》约定：“5.6买受人需向出卖人付清全部房款和违约金，与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款458133元，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2016年8月1日，原告向被告支付各项开户费3285.00元。2018年8月1日，被告向原告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2019年4月25日为涉案商品房出具《毕节市商品房屋交付使用备案证书》，2019年6月17日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理产权证书。2019年7月3日，原告与被告签订委托书，委托被告办理房屋权属登记。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年8月1日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有合同约定，予以支持。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2018年1月1日至2018年8月1日期间（共计212天）的逾期交房违约金，该违约金计算为458133元（原告主张436317元）×0.005%×212天=4625元。合同约定该项违约金于交房之日其90日内即2018年11月1日前支付，原告的主张未超过诉讼时效，被告关于该项违约金诉讼时效的主张，不予采纳。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2018年8月1日）起360日内（即2019年7月26日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告所举证据《毕节市商品房屋交付使用备案证书》等资料不能证明涉案房屋已经办理初始登记及转移登记条件成就，故被告履行的通知义务及双方办理委托手续等事宜不能视为被告已经履行了义务，故被告应继续履行办理转移登记的义务，其违约责任应直至交付办理转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日止。故被告应以原告已付购房款436317元（原告只主张）为基数，按每日万分之一（即43.63元）的标准，向原告支付2019年7月26日（原告只主张2019年8月1日）至被告交付办理转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日期间的逾期办理转移登记的违约金。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3285元的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋志祥、王瑾逾期交房违约金4625元，并按每日43.63元向原告支付2019年8月1日至被告提交办理商品房转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日期间逾期办证违约金；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋志祥、王瑾各项开户费3285元；三、驳回原告宋志祥、王瑾的其他诉讼请求。案件受理费107元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、各项开户费是上诉人根据补充协议的约定代为收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人已将该费用转交到相关部门并投入使用，不应返还；且被上诉人的该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。二、根据《补充协议》的约定，上诉人是否承担逾期办证违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。三、根据《补充协议》第五条5.2和5.6款约定，买受人在收房时必须提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。本案中，被上诉人在收房时并未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，上诉人依据约定可免除逾期交房违约责任。四、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。被上诉人王瑾、宋志祥辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：除对一审认定的事实予以确认外。另查明：涉案房屋已于2019年7月31日取得不动产权证书。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担的逾期交房和逾期办证的违约责任是否正确；2.案涉逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还各项开户费。关于焦点1，关于上诉人的逾期办证违约责任。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内2019年8月1日应当对被上诉人承担逾期办证的违约并无不当。但涉案房屋已于2019年7月31日已取得了不动产权证书，上诉人主张不承担逾期办证违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳，一审判决上诉人自2019年8月1日起向被上诉人承担逾期办证违约责任不当，本院予以纠正。关于上诉人的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有限期向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。一审以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，案涉逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉主张不能成立。一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5281号民事判决第二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋志祥、王瑾各项开户费3285元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5281号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋志祥、王瑾逾期交房违约金4625元，并按每日43.63元向原告支付2019年8月1日至被告提交办理商品房转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日期间逾期办证违约金”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人宋志祥、王瑾逾期交房违约金4625元；四、驳回上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费107元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。二审案件受理费214元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100，被上诉人宋志祥、王瑾负担114元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青