福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2356号 上诉人（原审被告）：薛和吉，男，1983年7月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人（原审被告）：陈锦暖，女，1984年4月23日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陆德强，福建邦司律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邱国清，福建邦司律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**。 法定代表人：周为民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾文威、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 上诉人薛和吉、陈锦暖因与被上诉人厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初22362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人薛和吉、陈锦暖的上诉请求：一、撤销厦门市思明区人民法院(2019)闽0203民初22362号民事判决，并判决驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将案件发回重审；二、上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人“取得合法的交房入伙手续”的时间为2016年6月29日，而不是一审认定的2014年6月18日。根据上诉人出具的领条，上诉人是2016年6月29日才领取钥匙，接受房屋的，因此上诉人“取得合法的交房入伙手续”的时间是2016年6月29日。在此之前的物业管理费属于开发商的责任，应由被上诉人向开发商讨要。退一步讲，即使2014年6月18日，上诉人已经取得合法交房的入伙手续，上诉人与被上诉人签订的《国贸润园物业管理服务协议》成立并生效，那么被上诉人作为物业管理者，就有义务依照合同约定的履行维修义务，但是被上诉人并未履行该义务，上诉人也有权利依照合同的约定拒绝支付物业管理费。二、被上诉人的违反《国贸润园物业管理服务协议》的约定，上诉人作为业主有权拒绝支付物业管理费。根据《国贸润园物业管理服务协议》第三条约定，被上诉人对于相关的设备和相关场地有进行维修的义务，若是被上诉人未尽职责，上诉人作为业主，有权按照《国贸润园物业管理服务协议》违约责任第一条，有权要求限期改正，逾期未改正给上诉人造成损失的，被上诉人应承担相应的法律责任。上诉人提供的证据2领条已经证明，在房屋交付时仍有许多质量问题，亟待维修。上诉人一审提交的证据4业主聊天记录，证实被上诉人寻找各种借口推诿，未尽到物业管理义务、维修义务。上诉人被迫行使先履行抗辩权，要求乙方履行维修义务，在乙方仍不作为的情况下，上诉人拒绝支付物业管理费合情合理，更加合法。 被上诉人国贸物业公司答辩称，一、薛和吉、陈锦暖应从2014年7月开始缴交讼争房产的物业管理费、专项维修金、公摊水电、代缴水电等相关的全部费用，故一审判决认定的事实清楚，证据充分，应予维持。1.讼争房屋开发企业厦门国贸润园地产有限公司（以下称润园地产公司）于2014年6月18日向薛和吉、陈锦暖寄发《交房通知书》，通知两上诉人于2014年6月25日办理交房手续。2014年6月25日，薛和吉、陈锦暖到达房屋交接现场，但拒不接收讼争房屋。2.讼争房产已经具备交付条件，且润园地产公司已履行了通知交房的义务，薛和吉、陈锦暖主张房屋装修问题并不是其可以拒不接收讼争房屋的理由。3.薛和吉、陈锦暖在上诉状中所提及的理由本质上系其与润园地产公司之间的纠纷，其相关的权利可向润园地产公司主张，与被上诉人无关。二、被上诉人已依据合同约定提供了相关的物业服务，薛和吉、陈锦暖主张答辩人违约缺乏事实依据。被上诉人在管理讼争房屋所在的小区期间，对业主反映的相关问题积极进行处理，已经充分履行了自己应尽的义务。薛和吉、陈锦暖所主张的房屋问题属于其私有部分，不属于公共部分，系薛和吉、陈锦暖与润园地产公司之间的纠纷，被上诉人没有义务无偿为其进行维修。故薛和吉、陈锦暖以其房屋存在许多质量问题亟待维修，认定被上诉人未履行义务缺乏事实依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉缺乏依据，应于驳回。 国贸物业公司向一审法院起诉请求：薛和吉、陈锦暖向国贸物业公司支付厦门市湖里区房产2014年7月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元以及滞纳金（以应付物业管理服务费及专项维修金为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。 原审查明，厦门市湖里区产权于2016年7月11日登记至薛和吉、陈锦暖名下，登记的建筑面积为167.73平方米。 国贸物业公司系讼争房屋所在的“国贸润园”小区的物业服务企业。2014年12月30日，薛和吉、陈锦暖（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费、专项维修资金均按物业的建筑面积交纳，其中物业管理服务费的具体标准为高层住宅2.6元/月•平方米，专项维修资金的具体标准为高层住宅0.3元/月•平方米；甲方应从取得合法的交房入伙手续之日起向乙方交纳物业管理费及日常专项维修资金，物业管理费及日常专项维修资金按季度交纳，应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务，交房首次的物业管理费及日常专项维修资金按交房之日起至2014年12月31日止缴纳；物业管理服务费中未计入的能耗费用（包括水泵、电梯等公用设备、设备的运行的水、电费用及公共照明费用），属于代收代缴费用，按实际支出由各业主按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用的，国贸物业公司有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该协议签订后至今，薛和吉、陈锦暖均未向国贸物业公司支付讼争房屋的物业管理服务费、日常专项维修资金以及公摊水电费等。 2014年6月18日，讼争房屋的开发企业厦门国贸润园地产有限公司向薛和吉、陈锦暖寄送了一份《交房通知书》，通知薛和吉、陈锦暖于2014年6月25日办理讼争房屋的交房手续。在收房查验时，薛和吉、陈锦暖因发现讼争房屋存在装修质量问题故未办理收房手续，直至2016年6月29日才领取讼争房屋的钥匙。 本案审理中，薛和吉、陈锦暖确认讼争房屋的物业服务管理费为437.1元/月、日常专项维修资金为50.4元/月，并主张因讼争房屋装修问题故拒绝接收房屋，多次向开发商、政府部门等反映之后，开发商才同意整改，但迟迟未能完成整改；2016年6月29日领取房屋钥匙后，因双方对之前费用应由谁承担存在争议并持续协商，故也未支付相关费用。 原审法院认为，国贸物业公司为讼争房屋提供物业服务，薛和吉、陈锦暖作为讼争房屋的产权人接受该物业管理服务，应当履行缴费之义务。 根据双方签订的《物业管理服务协议》，薛和吉、陈锦暖应从取得合法的交房入伙手续之日起交纳物业管理费及日常专项维修资金。薛和吉、陈锦暖在收到厦门国贸润园地产有限公司发出的《交房通知书》后，以讼争房屋装修存在问题为由拒绝接收该房屋，但并未举证证明其所主张的装修问题导致讼争房屋不符合交付条件，因此其以此为由抗辩拒付2016年7月之前的物业管理服务费、专项维修金，依据不足。如薛和吉、陈锦暖认为该部分费用应由开发商承担，也应另行依据房屋买卖合同关系向开发商进行主张。综上所述，国贸物业公司有权要求薛和吉、陈锦暖支付讼争房屋2014年7月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元，对该部分诉讼请求，原审法院予以支持。 另，鉴于薛和吉、陈锦暖系因对讼争房屋装修问题存在争议而未支付前述费用，也确于2016年6月29日才领取讼争房屋的钥匙，因此原审法院对国贸物业公司主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、薛和吉、陈锦暖于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付厦门市湖里区房屋2014年7月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费25788.9元、专项维修金2973.6元、公摊电费1850.7元、公摊水费247.9元、代缴水费1138元、代收垃圾处理费105元；二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1310元，由厦门国贸物业管理有限公司负担947元，薛和吉、陈锦暖负担363元。 经审理查明，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，上诉人提交了如下证据：一、信访事项程序性受理告知书。拟证明案涉房屋质量不合格，上诉人一直未予以签收，物业及开发商一直不履行维修义务。2015年1月12日，上诉人向厦门市委市政府进行上访；二、业主钥匙委托单。拟证明国贸润园小区的房屋质量的问题均是物业负责处理。上诉人因房屋的装修质量问题，将房屋钥匙交给被上诉人进行维修；三、房屋验收单。拟证明讼争房屋在验收的时候，存在“抽烟机未抽风”等诸多问题，案涉房屋因未达到交付条件并未交付给上诉人，《国贸润园物业管理服务协议》约定的上诉人取得合法的交房入伙手续尚未成就，上诉人无需缴纳其取得合法的交房入伙手续之前的物业费；四、整改单。拟证明2014年-2016年上诉人所购的房屋，出现诸多问题，还在整改中，尚未交房；五、维修单。拟证明2016年1月7日，上诉人所购的房屋，地板，地板等处的瓷砖仍有大量的问题，尚未达到交房的条件，无法入住，尚未交房；六、录像视频。录像视频内容证实，业主钥匙委托单、房屋验收单、整改单、维修单来源于被上诉人处。被上诉人质证认为：一、证据三的房屋验收单和证据五的维修单的真实性无法确认；二、对上诉人提供的六组证据的关联性均有异议，该六组证据所反映的均是房屋的装修问题，不涉及房屋主体结构质量等问题，不属于上诉人可以拒不接收讼争房屋的事由，不能免除其缴交物业服务费的义务。 本院认为，本案争议焦点在于上诉人主张的影响讼争房屋交付时间问题能否成为物业费免付的事由。上诉人作为讼争房屋的业主，有缴交物业管理服务费的义务。上诉人对讼争房屋质量提出的异议，为讼争房屋装修存在的问题，并不涉及房屋的主体结构等问题，上述瑕疵未达到严重影响房屋正常使用的程度，未能说明讼争房屋不符合交付条件。原审法院认定并无不当，上诉人以此为由上述主张拒付2016年7月之前的物业管理服务费，本院不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费2620元，由上诉人薛和吉、陈锦暖负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年九月二十八日 书记员 丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。