江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初4777号原告：世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区世茂汉之源******，确认送达地址徐州市云龙区世茂汉之源东区E区121-101室，指定代收人陈慧敏，联系电话18961******。法定代表人：李政梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹金利，该公司员工。委托诉讼代理人：陈慧敏，江苏竭能律师事务所律师。被告：张小梅，女，1968年6月14日出生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址徐州市云龙区，指定收件人张小梅，联系。原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司（以下简称世茂天成徐州公司）诉被告张小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，依法由审判员刘松适用小额诉讼程序于同年9月22日公开开庭进行了合并审理。原告世茂天成徐州公司的委托诉讼代理人曹金利及陈慧敏、被告张小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成徐州公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费3884.4元（即欠费时间段为2017年1月1日至2019年12月31日，计算方式为2017年1月1日至2019年12月31日物业费为1.2元/平方/月，房屋建筑面积为89.91平方米×36个月×1.2元/月/平方米）；2.判令被告支付原告逾期交纳物业费违约金708.9元；3.判令被告支付原告律师费500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业管理公司，被告系徐州世茂东都天观小区11幢1单元202室房屋（建筑面积为89.91平方米）由原告提供物业管理服务。根据（前期）物业服务合同及补充协议的约定和徐州市世茂天观物业服务合同的约定，原告有权按建筑面积向被告收取1.2元/月•平方米的物业服务费。被告应当按每年缴纳物业费，并于到期之日10日前预交下一年的费用，逾期缴纳物业费的，按逾期金额每日万分之五支付违约金。被告拖欠物业费的期间为2017年1月至2019年12月，经多次催缴无果，并且原告已多次向被告发送物业费催缴通知函及委托律师发送律师函，然被告仍拒绝缴纳拖欠的物业费。现原告遂诉至法院，请求判如所请。被告张小梅辩称，我所居住的单元主管道漏水，致使我房屋内的墙皮起皮脱落，我修过一次，主管道漏水修不好，物业没有给解决，今年五月份厨房反水，物业给修好了，现在不漏水了。把我房屋损失解决好，物业费该怎么交就怎么交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张小梅（乙方）与上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司（甲方）（2015年3月13日该公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司）签订了《徐州世茂天观小区前期物业服务协议》。该协议约定：甲方对徐州世茂东都天观小区实行物业管理服务，物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；甲方提供的物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（保修、大中修、更新、改造等非日常维护除外），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（保修、大中修、更新、改造等非日常维护除外），公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等，交通和车辆停放秩序的管理，房屋装饰装修管理，物业档案资料的保管等；甲方按照建筑面积向乙方收取物业服务费，高层住宅1.20元/月/平方米，商业物业1.10元/月/平方米，公共能耗300元/户/年（实际费用按计量表据实结算）；交纳物业服务费用时间为房地产开发经营企业书面交房通知确定的交房日之次月起开始缴纳，乙方在规定上房之日起，缴纳12个月的物业服务费，次年度物业服务费按年或半年度缴纳。2012年6月30日，原告即开始为案涉小区提供前期物业管理服务。被告张小梅系案涉小区******房屋所有权人，房屋建筑面积89.91平方米，其尚欠原告自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费89.91平方米×1.20元/月/平方米×36个月≈3884.11元。本院认为，被告张小梅与原上海世茂南京物业服务有限公司徐州分公司（2015年3月13日该公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司）签订的《徐州世茂天观小区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告世茂天成徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告应当按照案涉合同约定及时给付原告物业服务费。故对原告要求被告支付其物业服务费的诉讼请求，因有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持，支持的物业服务费的数额为3884.11元。关于原告主张的违约金。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金的诉请，本院暂不予支持。关于原告主张的律师费。因原告未提供委托代理合同、支付凭证及发票，且案涉合同亦未约定律师费由谁负担，故本院对其主张的律师费不予支持。关于被告辩称的“我所居住的单元主管道漏水，致使我房屋内的墙皮起皮脱落，我修过一次，主管道漏水修不好，物业没有给解决，今年五月份厨房反水，物业给修好了，现在不漏水了。把我房屋损失解决好，物业费该怎么交就怎么交”观点，系财产损害赔偿法律关系，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张小梅给付原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司物业服务费3884.11元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张小梅负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年九月二十三日书记员 崔朝宇