广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15485号上诉人（原审原告）：苏信盈，男，汉族，1994年7月30日出生，住所地广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：林思哲，广东知著律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪华杰，广东知著律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘友文，男，汉族，1973年1月15日出生，住所地湖北省武汉市黄陂区，原审被告：喻响琴，女，汉族，1977年月10月18日出生，住所地湖北省武汉市黄陂区，上诉人苏信盈因与被上诉人潘友文、原审被告喻响琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人苏信盈上诉请求判令：1.依法撤销一审判决第三项，并改判潘友文向苏信盈支付违约金360万元；2.由潘友文承担本案一审及二审的全部诉讼费用。被上诉人潘友文辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。苏信盈签订合同前清楚存在喻响琴不签字不配合的风险，所以双方的成交价低于市场价100万元，一审判决的违约金过高，请求二审法院予以调低。涉案合同无法继续履行的原因是喻响琴反悔不配合出售房产导致，并非潘友文恶意违约，一审法院判决的违约金应当由喻响琴承担。原审被告喻响琴未向本院提交书面答辩意见。苏信盈向一审法院起诉请求：1.判令解除苏信盈与潘友文、喻响琴签订的《二手房买卖合同》；2.判令潘友文、喻响琴向苏信盈支付违约金360万元；3、判令潘友文、喻响琴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月26日，深圳市房地产权登记中心向潘友文、喻响琴颁发《房地产证》，确认潘友文、喻响琴系宝安区福永街道广深公路西侧御景水岸花园****房的权利人，份额为各占50%，该房屋性质为市场商品房。2018年12月29日，苏信盈作为买方，潘友文、喻响琴作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定：1、买卖双方交易的房地产位于宝安区福永街道广深公路西侧御景水岸花园D1栋141号，建筑面积为221.7平方米，房地产证号为50××97，房地产性质为住宅；2、该房产之转让成交价为人民币1800万元，买方应于签署本合同时支付交易定金25万元；3、买方应于本合同签署之日起65日内付清首期款；4、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；5、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2018年12月29日，潘友文向苏信盈出具《收款收据》，载明：收到苏信盈交来购买御景水岸花园D1栋141号物业之部分定金25万元。苏信盈主张因苏信盈有购房资格，故代其叔叔婶婶持有涉案房产，签订涉案房产系婶婶通知苏信盈，定金也是婶婶支付的，潘友文在签订涉案合同时承诺能够取得涉案房产共有人喻响琴的签名，但最终未能取得喻响琴的签名，导致涉案合同无法继续履行，故要求解除涉案合同，潘友文、喻响琴支付违约金360万元。潘友文主张涉案房产无法继续履行是因为喻响琴不配合签名，并非潘友文的责任，不应由潘友文承担违约责任。喻响琴主张本案系苏信盈与潘友文串通的虚假诉讼，对苏信盈及潘友文的主张不予确认。一审法院认为，苏信盈与潘友文签订的《二手房买卖合同》系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。苏信盈主张系喻响琴未在涉案合同上签字确认，导致涉案合同未能继续履行，要求解除涉案合同，并要求潘友文、喻响琴向苏信盈支付违约金360万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。涉案的御景水岸花园D1栋141号房产登记的产权人为潘友文及喻响琴，潘友文作为喻响琴的代理人与苏信盈就涉案房产的买卖签订《二手房买卖合同》，但喻响琴并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对喻响琴不发生效力。苏信盈诉请喻响琴承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。在潘友文违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，苏信盈有权主张解除合同并要求潘友文以支付违约金的方式承担违约责任。一审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达喻响琴之2019年8月16日解除。潘友文在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿苏信盈的损失。由于苏信盈在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系潘友文及喻响琴，潘友文在签署合同后也已向苏信盈表明喻响琴拒绝在涉案合同上签名，涉案合同无法继续履行，喻响琴作为买受人负有积极止损义务，综合考虑本案情况，一审法院酌情判令潘友文向苏信盈支付违约金25万元，对苏信盈主张的多出部分，一审法院不予支持。关于定金返还。一审法院认为，涉案合同解除后，潘友文收取苏信盈的定金25万元无合同依据，应予返还。故潘友文应将收取的25万元定金返还给苏信盈。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除苏信盈与潘友文于2018年8月16日签订的《二手房买卖合同》；二、潘友文于判决生效之日起三日内向苏信盈返还定金25万元；三、潘友文于判决生效之日起三日内向苏信盈支付违约金25万元；四、驳回苏信盈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17800元、由苏信盈负担15328元，由潘友文负担2472元，本案一审诉讼费用苏信盈已预交，喻响琴迳付苏信盈。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点：违约金的数额。对于无争议事项，本院予以确认。苏信盈主张，涉案合同无法继续履行的原因系潘友文未履行其合同义务，即让喻响琴签字和配合办理手续，而并非喻响琴未在涉案合同上签字确认。而且，在履行合同的过程中苏信盈并无任何过错，亦未怠于止损。涉案房屋成交价高达1800万元，一审将违约金定为25万元于理不合，且有违公平原则，因此对于违约金的数额，应当予以改判。本院认为，《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定，全面履行合同义务。涉案合同无法履行的原因是潘友文无法按照合同的约定，按时让房屋共有人，即喻响琴签字并配合办理手续，属于违约方，因此，潘友文应当按照合同的约定支付违约金。合同约定，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已经支付的定金。由于潘友文违约，现苏信盈主张房屋转让成交价20%的违约金，有合同依据。但是综合考虑，涉案房屋的房地产证书上明确注明潘友文只有50%产权，而另50%的产权人喻响琴并未签字，只有潘友文的承诺，苏信盈对于交易存在风险应当有一定的预测能力，并愿意承担相应后果。而且从双方签订买卖合同到苏信盈明确表示解除合同，时间不长，所造成的损失有限，本院酌定违约金为180万，一审认定过低，本院予以纠正。综上，本院认为，上诉人苏信盈的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14524号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14524号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14524号民事判决第三项为：被上诉人潘友文于本判决生效之日起十日内向上诉人苏信盈支付违约金人民币180万元；四、驳回上诉人苏信盈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17800元（苏信盈已预交），由苏信盈负担8900元，由潘友文负担8900元，潘友文于本判决生效之日起十日内迳付苏信盈8900元。二审案件受理费33600元（苏信盈已预交），由苏信盈负担16800元，由潘友文负担16800元，潘友文于本判决生效之日起十日内迳付苏信盈16800元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年九月二十一日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。