江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2938号上诉人（原审被告）：钟日华，男，1982年5月12日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾小斌、罗启演，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西中祥置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道****。统一社会信用代码：91360700566289683N。法定代表人：石忠平，系公司董事长。委托诉讼代理人：郭涛、张壵，江西南芳律师事务所律师。上诉人钟日华与被上诉人江西中祥置业有限公司（下简称中祥置业）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟日华上诉请求:1、撤销一审判决第一、二、三、四项,改判上诉人向被上诉人支付租金212132.24元,驳回被上诉人其他诉讼请求。2、本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案,经赣州市章贡区人民法院审理后作出(2019)赣0702民初5031号民事判决,但上诉人认为一审法院认定事实错误,依法应当改判,具体理由如下:一、上诉人仅欠被上诉人租金21213.24元,一审法院认定“上诉人自2017年12月12日起开始拖欠租金,截止被上诉人起诉之日,上诉人尚欠租金264175.55元,属于认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的商铺租赁协议约定,54楼6号商铺第一年度月租金(即2017年3月至2018年2月)为7730.80元,第二年度月租金(即2018年3月至2019年2月)为8349.26元,第三年度月租金(即2019年3月至2020年2月)为9017.20元,截止被上诉人起诉之日(即2019年5月),54楼6号商铺总租金为217434.50元。54楼7号商铺第一年度月租金(即2017年10月至2018年9月)为7730.80元,第二年度月租金(即2018年10月至2019年9月)为8349.26元,截止被上诉人起诉之日(即2019年5月),54楼7号商铺总租金为114058.45元。根据双方租赁协议约定,2017年12月起至被上诉人起诉之时(即2019年5月份),两间商铺的租金共计255130.24元。然而,2017年12月之后至被上诉人起诉时,上诉人亦支付了被上诉人租金共计43000元,因此截止被上诉人起诉之时,上诉人只欠付被上诉人租金212132.24元。因此,一审法院认定的“自2017年12月12日开始拖欠租金”明显错误,对上诉人欠付租金数额亦认定错误，对于造成上诉人拖欠租金的原因,亦实属无奈。被上诉人之所以承租涉案“中祥玖珑湾”的商铺经营酒店,是因为受被上诉人法定代表人石忠平的请求,出于帮忙带动楼盘周边商业氛围的原因。然而,被上诉人开发的涉案商铺及楼盘,因存在逾期交付,楼盘入住率低,人流量低,上诉人在花费百万装修费用后,酒店入不敷出、不断亏损。虽此不足以构成不支付租金的合法理由,但上诉人亦非拒绝支付租金,亦多次请求被上诉人予以宽限。一审法院在错误认定上诉人“自2017年12月12日开始拖欠租金后,即判决解除双方签订的租赁合同,必然将造成上诉人的重大损失,使得上诉人与被上诉人之间的权益义务严重失衡，显失公平。二、一审法院“判决解除涉案商铺租赁合同”的情形下,未对上诉人支付的保证金的返还或抵扣租金、违约金作出处理,显然对上诉人极为不公平。根据上诉人与被上诉人签订的租赁协议约定,“乙方支付的履约保证金可以抵扣相应的违约金”。上诉人在签订涉案两份商铺租赁协议后,支付了54楼6号商铺的履约保证金23193元,支付了5楼7号商铺的履约保证金28084元。一审法院未对此作出认定,且在“判决解除合同”的前提下,亦未对保证金的返还或抵扣租金、违约金作出处理,显然对上诉人来说是极为不公平的,从此角度上讲,一审判决应当予以纠正。三、涉案商铺在租赁期限内不适宜提前解除,提前解除将造成相关利益各方更大的经济损失。被上诉人将涉案两个商铺租赁给上诉人后,上诉人即根据经营需要将两个商铺打通后进行了整体装修。2019年12月4日,被上诉人已经将其中的54楼6号商铺出售,上诉人也已与新的产权人重新签订《商铺租赁协议》,若提前解除涉案两份租赁协议,上诉人须从54楼7号商铺中退出,而考虑到两个商铺已经打通进行了统一装修,上诉人从其中一个商铺退出,必然导致上诉人与新产权人签订的商铺租赁合同的合同目的无法实现,造成更多利益相关方的经济利益损失。因此,考虑到涉案商铺的实际情况,一审法院判决解除涉案两份商铺租赁协议不当,应当予以纠正。综上,一审法院认定事实错误,判决内容对上诉人极为不公平,恳请二审法院综合考虑各方因素,依法审理后依法改判支持上诉人的上诉请求。中祥置业答辩称：1、上诉人的上诉纯粹是想通过上诉行为达到拖延支付租金的目的，不符合法律和事实以及情理的行为。上诉人与被上诉人从2017年3月份及10月分别订立租赁合同，而上诉人在这三年期间仅仅支付了6个月不到的租金，其余时间都处于拖延支付租金的状态。而租期即将在2022年到期，租期为五年，在已经实际租赁的三年时间里，有两年多的时间是处于未付租金状态，属于合同约定的根本违约行为，被上诉人行使合同解除权完全有事实和法律依据以及情理依据。被上诉人同样也是经营性企业，因为上诉人未缴纳租金，导致被上诉人经营困难，导致被上诉人的经济利益产生重大损失，导致合同的利益严重失衡。上诉人提出的利益失衡问题仅仅是从自身出发提出的毫无意义的理由。2、上诉人提出的租金缴纳问题。上诉人提出已经缴纳43000元租金，根据上诉人提交的证据可以证明其缴纳租金的对象是案外人赖奔源，并非合同相对方被上诉人，其也没有证据证明其向赖奔源支付的款项是租金。因此，其主张不能得到支持。3、被上诉人行使合同解除权是依据合同第10.2条的约定，当上诉人延付租金超过15日的，被上诉人有权解除合同。上诉人的行为已经构成根本违约，合同应当解除。4、上诉人提出的2019年12月4日签订商铺租赁协议予以抗辩合同不应解除，这一事实在一审法院上诉人并未提出，也没有提出相应的证据。本案是在2019年7月10日立案，2019年9月19日开庭，因此，上诉人在一审全案审理过程中未提出相应事实情况下，基于新证据来提出合同不予解除于法无据，理应驳回。5、一审判决存在笔误，起诉计算租金时间是2019年5月12日，当时也制作了表格给一审法院，但一审法院计算后期租金时间的起点是2019年8月（判决第三项），应当是2019年6月，虽然我方没有上诉，但是存在与查明事实不一致的笔误，请二审法院查明事实后予以更正。中祥置业向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的关于中祥．玖珑湾一期5#楼6#、7#店面的《中祥．玖珑湾商铺租赁协议》；2、请求法院判令被告立即腾房；3、请求法院判令被告支付7#商铺拖欠原告的租金98631元（商铺自2017年12月12日开始计算至起诉之日的租金），及该款按每日千分之一计算的违约金36868.68元；6#商铺租金141417.57元，违约金45086.03元，合计322003.28元，租金支付至腾房之日止；4、请求法院判令被告承担原告因此支出的律师费90000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求，即请求判令被告支付7#商铺拖欠原告的租金111167.68元(商铺自2017年12月12日开始计算至起诉之日的租金)，及该款按每日千分之一计算的违约金37128元；6#商铺租金153007.92元，违约金51096.6元，合计352440.5元，租金支付至腾房之日止。一审法院认定事实：2017年3月12日，原告中祥置业（甲方）与被告钟日华（乙方）签订一份《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》，约定甲方将位于章贡区中祥?玖珑湾一期5#楼6#商铺，面积220.88平方米租赁给乙方；租期共5年，即从2017年3月12日至2022年3月11日止；每月租金为7730.8元，租赁期内下一年度租金较上一年度租金上涨8%；乙方须于2017年3月14日前向甲方缴纳履约保证金23193元；乙方如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金，如逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方立即搬离承租店铺，因此产生的损失都由乙方承担，乙方应当支付的违约金甲方有权在乙方交纳的履约保证金中予以扣除；如乙方违约，甲方为主张追索债权所支付的各项费用，包含但不限于律师费、诉讼费，公证费、取证费等全部费用，由乙方承担。此外，该协议对其他事项还进行了约定。同年10月9日，原告中祥置业（甲方）又与被告钟日华（乙方）签订一份《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》，约定甲方将位于章贡区中祥?玖珑湾一期5#楼7#商铺，面积160.48平方米租赁给乙方；租期共5年，即从2017年10月12日至2022年10月11日止；每月租金为5616.8元，租赁期内下一年度租金较上一年度租金上涨8%；乙方须于2017年10月10日前向甲方缴纳履约保证金28084元；乙方如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金，如逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方立即搬离承租店铺，因此产生的损失都由乙方承担，乙方应当支付的违约金甲方有权在乙方交纳的履约保证金中予以扣除；如乙方违约，甲方为主张追索债权所支付的各项费用，包含但不限于律师费、诉讼费，公证费、取证费等全部费用，由乙方承担。此外，该协议对其他事项还进行了约定。签订上述协议后，原告将上述商铺按约定交付给被告使用，被告开始也能按约定支付租金，但自2017年12月12日起开始拖欠租金，后经原告多次催收无果，遂诉至法院，要求依法处理。庭审时，原告确认截止起诉之日止被告尚欠原告5#楼6#商铺租金153007.92元及5#楼7#商铺租金111167.63元未支付。一审法院认为：原告与被告签订的《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未按约定支付原告租金，其行为违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的租赁协议及腾房，并支付拖欠的租金及违约金的诉请，有事实和法律依据，予以支持。关于原告诉请的律师费，因原告未提供支付该费用相关票据，故不予支持。关于被告提出租金计算有误的意见，因被告未提供证据证明其支付租金及租金计算的情况，经庭后核实，被告所拖欠的租金金额与庭审查明的事实一致，故对被告就此提出的抗辩，不予采纳。关于被告提出违约金约定的计算标准过高的问题，因双方约定的违约金标准为按年度租金的千分之一承担违约金，故酌定以实际欠付租金为基数，按每日千分之一计算违约金较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2017年3月12日及10月9日原告江西中祥置业有限公司与被告钟日华签订的《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》；二、被告钟日华于本判决生效后十日内将位于章贡区中祥?玖珑湾一期5#楼6#、7#商铺腾房并交还给原告江西中祥置业有限公司；三、由被告钟日华于本判决生效后七日内支付原告江西中祥置业有限公司租金264175.55元，并支付至2019年8月至腾房之日止的占用使用费（占用使用费按租赁协议约定的租金标准，即6#商铺按每月元计9017.2算，7#商铺按每月6551.53元计算，后续占用费按双方约定均在上年度租金基础上上浮8%）；四、由被告钟日华于本判决生效后七日内支付原告江西中祥置业有限公司违约金(以实际欠付租金为基数，按每日千分之一计算)；五、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由被告钟日华承担。本院二审期间，上诉人提交：证据一、银行流水、电子银行转账回单，证明：1、截止被上诉人起诉之时即2019年5月，上诉人支付了租金43000元，截止被上诉人起诉之时，尚欠被上诉人租金212132.24元，一审法院认定欠付租金26万多元是事实错误；2、2017年12月12日之后，上诉人也在陆续支付租金，虽存在支付租金不及时的情况，但上诉人并非拒绝支付租金，一审法院依此解除双方的租赁合同显失公平。7号商铺的租赁合同实际上对收取租金的银行账户有明确约定即为赖奔源，也就是上述银行流水明细当中上诉人支付租金所显示的收款人。证据二、房屋租赁合同复印件，证明被上诉人已经将涉案商铺中的5号楼6号商铺卖给王仲华，上诉人已于2019年12月4日与新产权人王仲华签订了新的房屋租赁协议，考虑到上诉人已经将两个商铺打通进行整体装修，涉案商铺租赁协议不适宜提前解除。证据三、照片六张，证明涉案两个商铺上诉人已在承租之后即已打通进行统一装修，上诉人花费了巨资进行装修，装修标准高档奢华，如果提前解除合同必然将对上诉人造成巨大损失。被上诉人质证认为：1、对证据一银行流水的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议。该份证据证明的收款账户并非中祥置业，也并没有注明支付给赖奔源的款项系租金。同时，退一步来讲，即使支付的是租金，其支付的金额远远没有达到其应当支付的金额，属于逾期支付租金的行为，并不能达到已经履行合同义务的标准。对电子银行转账回单的三性均有异议，应当由银行盖章予以确认，并且在该转账记录中2019年2月27日的转账记录注明是房租，但2019年3月12日的记录并未注明是房租。因此，其与赖奔源之间是否存在其他的经济往来不清楚，不能得出其向赖奔源转账的行为是支付7号店面租金的行为。2、对证据二的三性均有异议。首先，该份证据不属于证据规则规定的新证据，新证据是指在一审庭审过程中没有发现没有保留的证据，而该证据如果按上诉人所称是其签署的合同应当在一审庭审过程中就提交。该证据所显示的签署的时间是2019年12月4日，此时，一审已经结束法庭辩论，其也没有向一审法院提交该份证据。因此，一审法院基于一审庭审过程当中查明的事实作出一审法院于法有据。另外，在2019年12月4日之前，上诉人一直处于拖欠租金的状态，被上诉人有权基于合同约定解除合同，该份证据不能作为抗辩的理由。3、对证据三的三性均有异议。其不足以说明和证明本案的合同不应当解除。本院审查认为：对证据一中2019年2月27日转账记录真实性、合法性和关联性予以确认，对证据一中其他证据及证据二、三的关联性不予以确认。本院审理查明：截止2019年5月11日，上诉人所欠租金为249175.55元。其他事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议焦点是：1、所欠租金数额是多少。2、租赁合同应否解除。3、违约金如何确定。4、履约保证金如何处理。关于所欠租金数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被上诉人主张上诉人拖欠租金及数额，上诉人对于实际支付租金数额应当承担举证责任。但是，上诉人在一审中并未提交证据证明，在二审中提交了部分支付凭证，被上诉人对此不予以认可。上诉人的支付凭证中，向赖奔源、傅秀丽的付款金额与每月租金数额不符，收款账户与双方租赁合同指定的收款账户不符，仅有2019年2月27日转账15000元备注为房租。因此，本院认定该15000元为支付的租金，对其他支付款项不予以认定。截止2019年5月11日，上诉人所欠租金为249175.55元（264175.55元-15000元）。关于合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。双方租赁协议约定：上诉人如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金，如逾期超过15日的，被上诉人有权解除本合同，并有权要求上诉人立即搬离承租店铺，因此产生的损失都由上诉人承担。据此，上诉人自2017年开始违约交纳租金，所欠租金时间已经超过一年，严重违反双方合同约定，导致被上诉人的合同目的无法实现，符合合同约定解除和法定解除条件，一审法院判决解除合同，本院予以维持。关于履约保证金和违约金的处理问题。双方租赁协议约定：上诉人如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金；上诉人应当支付的违约金，被上诉人有权在上诉人交纳的履约保证金中予以扣除。经查明，上诉人支付了6号店铺保证金23193元和7号店铺保证金28084元共计51277元，由于合同解除，保证金作为违约金予以扣除。由于双方约定的违约金明显过高，上诉人对此进行免责抗辩，请求撤销一审关于违约金的判项，本院对违约金标准进行调整，酌定自2019年5月12日起以所欠租金和占用使用费为基数，按月利率1%标准计息。综上所述，原审判决认定事实不清，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持。本案诉讼费用，根据双方协议由上诉人负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5031号民事判决第一、二项；二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5031号第三项为：钟日华于本判决生效后七日内支付江西中祥置业有限公司租金249175.55元，并支付自2019年5月12日至腾房之日止的租金和占用使用费（按租赁协议约定的租金标准，即6#商铺按每月9017.2元计算，7#商铺按每月6551.43元计算，后续占用费按双方约定均在上年度租金基础上上浮8%）；三、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5031号第四项为：钟日华于本判决生效后七日内支付江西中祥置业有限公司违约金(自2019年5月12日起以所欠租金和占用使用费为基数，按月利率1%标准计息至付清之日止)。四、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5031号民事判决第五项；五、江西中祥置业有限公司返还钟日华履约保证金51277元，抵扣违约金及租金；六、驳回江西中祥置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7480元，二审案件受理费4482元，合计11962元，由上诉人钟日华负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月二十八日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞