广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5047号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区*******************办公室02、06、07号。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金妹，女，该公司员工。被告：麦丽婵，女，1973年7月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区东城青云住宅区****，公民身份号码441************229。被告：黄振星，男，1970年12月11日出生，汉族，住，住广东省清远市清城区东城青云住宅区****民身份号码441************532。上述被告的共同委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告麦丽婵、黄振星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹，被告麦丽婵及两被告的共同委托诉讼代理人麦美群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付锦江豪苑A11栋102房自2013年11月1日至2020年2月29日的物业管理费18047.72元，违约金14024.03元；2、判决被告支付自2013年11月1日至2020年2月29日的公摊水费16.56元、公摊电费1062.47元、水费2393.15元、公摊维修费486.60元、垃圾处理费760元、车位管理费7170元。违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年3月5日止，实际计至清偿之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司（下称房地产公司）签订了《前期物业服务委托合同》（下称委托合同），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2013年11月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于住宅，物管费为1.2元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面枳比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2013年11月及至2020年2月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共43960.53元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告麦丽婵、黄振星辩称，一、答辩人确认从2013年11月起停交物业管理费，但是是由于原告提供的管理服务未达到约定目标，造成答辩人财产损害，原告当时的物业经理同意免除答辩人部分管理服务费的。答辩人在收楼后及入住涉案物业之初，是主动按时支付物业管理费用，但2013年11月答辩人的房屋就因下水道堵塞，污水从答辩人厨房的排污出口倒灌入答辩人家。厨房下水道污水倒灌了很多次，卫生间下水道倒灌了三次，并且导致淹了整个屋子。答辩人通知原告派人到现场处理，原告工作人员迟迟不到现场处理，答辩人自行清理后，要求原告对下水道每月清理一次或对管道进行整改，但原告一直不予理会。由于原告没有履行对作为共用设施设备下水道的养护义务，导致答辩人的房屋2013年之后又多次被倒灌污水泡浸，造成屋内的墙面、电视背景墙、衣柜等家私等被毁损。答辩人向原告提出赔偿，经多次与原告当时在任物业经理沟通，原告同意免除答辩人三年的物业管理费，即免除答辩人2014至2016年的物业管理费。另外答辩人的房屋被入户盗窃。答辩人的房屋被入户盗窃后，答辩人就向原告提出在答辩人后花园护栏外安装监控，但原告也一直没有安装。答辩人的房屋在2017年5月17日晚上八点左右被入户盗窃，损失金银手饰等财物17万多元。鉴于原告的失职行为，答辩人报警后，找原告提出赔偿要求和在答辩人后花园护栏外安装监控，经多次沟通，原告当时在任物业经理又以免除答辩人一年的物业管理费作为补偿答辩人，但监控始终没有安装。为此，是原告由于自己提供的管理服务未达到约定目标，造成答辩人财产损失，为作补偿，免除答辩人四年的物业管理费的。而且，提供符合约定目标的管理服务是原告的义务，也是双方签订物业管理服务合同的目的，在原告未按约定完全履行其义务并已实际造成答辩人损失的情况下，答辩人根据我国《合同法》第67条的规定，拒绝支付物业管理费，是有理有据的。二、原告部分物业管理费请求已超过诉讼时效。原告提交的证据并不足以证明原告在2019年12月20日有向答辩人催收过物业管理费，因此原告主张的判令答辩人向其支付2016年12月20日前的物业管理费的请求已超过诉讼时效。三、原告诉请的公摊水电费、维修费、垃圾处理费依据不足。原告要求答辩人承担公摊水电费、维修费、垃圾处理费，但其提交的证据不能充分证明确实发生了公摊水电、垃圾处理、污水处理的量、发生了要求公摊的维修项目，也没有提供充分的证据证明原告支付了相应的公摊水电费、维修费、垃圾处理费以及维修费、维修材料采购费。四、原告主张的违约金标准过高。由于由原告提供的服务不符合约定标准，且至今未整改完毕，因此答辩人有权依法在其整改完毕前拒绝支付物业管理费，因此，原告要求答辩人支付违约金是没有依据的。而且原告请求按每日千分之一的标准计付违约金，该违约金标准明显过高。综上所述，原告请求是缺乏事实和法律依据的，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告抗辩主张原告没有履行好前期物业管理服务协议中的维护公共安全秩序以及定期检查维护公共下水道的义务，导致其家中发生入室盗窃财物损失以及多次下水道堵塞污水反涌导致财物损坏的事件。原告对于被告家中发生入室盗窃以及下水道堵塞反涌的事实确认，但是认为其已履行了前期物业管理服务协议中的维护公共安全秩序方面的义务，其公司在小区每个门岗都有保安24小时值守，小区也安装有视频监控，安保人员每天对小区的楼层和外围有定点定时巡逻打卡；对于公共下水道也有定期检查疏通。对于该争议事实，原告庭后补充提供了出入口人员体温登记表、出入口人员来访登记表，证明其在小区出入口有进行来访人员登记。结合原告提供的来访人员登记表以及被告家中被入室盗窃的事实，本院认为原告虽然会对进出小区的人员进行登记，但是仍旧未能避免被告家中失窃的安全事件，且事发之后没能通过小区安保系统组成部分的监控查出实施入室盗窃犯罪行为的小偷或者为公安机关侦破案件提供有价值的线索。因此，对于本案被告而言，原告在履行前期物业管理服务协议中的小区公共安全秩序义务方面存在一定瑕疵。对于公共下水道堵塞的问题，前期物业服务协议约定原告应定期对共用设施、共用部分定期进行维修保养并维护良好。原告虽然陈述其有对公共下水道进行定期检查维修，但是没有提供任何证据予以证实。结合被告家中发生过多次下水道堵塞反涌污水的事实，本院认为原告在定期检查维修养护小区公用设施设备方面亦存在一定程度的履行瑕疵。2.被告抗辩认为公摊水电费、维修费用、垃圾处理费没有实际发生，原告对此不予认可。原告为此庭后补充提供了公摊计算表、用水明细表、电费已缴纳的证明、公共设施维修修补费用的通知、维修养护发票等证据证明其主张的公摊维修费、公摊水电费均已实际支出。对于该争议事实，在被告无提供相反证据证明原告数据造假的情况下，原告提供的证据已足以证明其实际支出了这些费用。因此，对于原告起诉请求的已实际支出的费用金额本院予以确认。本院认为，原被告所签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的主要争议焦点为：1、原告请求的物管费是否已超出诉讼时效；2、原告是否未完全按照协议约定履行《前期物业管理服务协议》，被告是否可以主张减免物管费及违约金；3、原告请求被告承担公摊维修费依据是否充足。对于第1个争议焦点，根据原告提供的交邮清单、律师函等证据并结合日常生活经验法则，本院认定原告曾于2013年7月25日、2017年6月5日、2018年7月10日、2020年2月19日向被告邮寄过书面的材料催收物管费等费用，可以引起物管费债权诉讼时效的中断。因此，原告请求的2013年11月1日至2015年5月的物管费已过诉讼时效，2015年6月1日起至2020年2月29日的物管费未过诉讼时效。对于第2个争议焦点，原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付物管费、车位管理费、垃圾处理费、水费、公摊水电费，被告在庭审中对原告起诉请求的费用（除公摊维修费、违约金外）金额予以认可，因此，对于原告请求的车位管理费7170元、水费2393.15元、垃圾处理费760元、公摊水费16.56元、公摊电费1062.47元，本院予以支持。对于物管费，由于原告在履行该协议过程中存在一定瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告有权请求对原告在本案中主张的物管费降低数额交纳，减少的金额本院酌情确定为3000元。物管费减少后，被告应支付的物管费为10535.80元（2015年6月至2020年2月，1.2元/月/平方米×197.89平方米×57月-3000元）。对于原告请求的逾期交纳物管费的滞纳金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的滞纳金本院不予支持。对于第3个争议焦点，另案多名业主均抗辩主张原告利用小区共用部位共用设施取得了本属于业主的公共收益。本院认为原告起诉主张要求被告支付公摊维修费的，应由原告举证证明其获取的本属于小区业主的公共收益尚不足以支付公共设施公共部位的维修费用，而原告在本案中对此没有举出证据予以证明，因此，对于原告诉请的公摊维修费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告麦丽婵、黄振星于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付至2020年2月止的物管费10535.80元、车位管理费7170元、水费2393.15元、垃圾处理费760元、公摊水费16.56元、公摊电费1062.47元，共计21938元；二、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担225元，被告麦丽婵、黄振星负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年九月二十二日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。