浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初8134号 原告：徐燕，女，1981年11月17日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 被告：王培和，男，汉族，1952年12月31日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 被告：倪凤娟，女，汉族，1955年8月31日出生，户籍所在地绍兴市柯桥区。 二被告共同委托诉讼代理人：王金炜，男，1985年6月12日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区，系二被告之子。 原告徐燕诉被告王培和、倪凤娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，根据原告申请作出（2020）浙0603执保1428号民事裁定书并已执行。本案依法由审判员金宇峰适用简易程序独任审判，于2020年9月24日、9月28日二次公开开庭进行了审理。原告徐燕、被告王培和、倪凤娟及二被告的委托诉讼代理人王金炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告签订的《益家房产买卖居间合同》有效；2.判令二被告自判决生效之日起15日内配合将《益家房产买卖合同》项下的房屋所有权变更登记至原告名下；3.判令由二被告共同支付给原告自2020年8月13日起至合同项下房屋所有权变更登记于原告名下之日止按每日800元计算的迟延履行违约金；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：经绍兴益家房产信息咨询有限公司介绍，原、被告双方达成房屋买卖合意，并于2019年2月27日签订《益家房产买卖居间合同》一份。该合同约定：二被告自愿将坐落于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室××室××室房屋一套和自行车库一个出让给乙方［建筑面积227.06平方米、土地使用权面积153.86平方米、不动产权证号浙（2018）绍兴市柯桥区不动产权第0025943号］；出让总价款为220万元，原告应于合同签订之日支付给被告购房定金80万元（后变更为签订合同当天先支付定金50万元，剩余定金30万元于2019年3月18日之前付清），于合同项下的房屋办理不动产变更登记手续的当日支付给被告首付款78万元；2020年8月12日之前，原、被告双方应共同到不动产交易中心办理合同项下房屋所有权变更登记手续。《益家房产买卖居间合同》签订生效后，原告于签订合同的当天支付给二被告50万元，于同年3月16日支付给二被告30万元。2020年8月11日，原告通知二被告已准备好合同项下房屋的首付款，并于次日8月12日会同益家公司工作人员到达柯桥区行政服务中心不动产交易部门，并再次电话通知二被告办理合同项下房屋所有权变更登记手续，但二被告无故拒绝，遂酿成本案纠纷。 被告王培和、倪凤娟当庭辩称：原告没有通知我们，如果需要也应该提早通知我们。对于原告的第一项诉讼请求，我方对合同有异议，虽然原告支付了80万元定金，但没有付全款，签订合同后我们立马告知原告要求她支付全款，但原告没有履行；第二项诉讼请求，如果合同生效是应该去过户，但是因为原告没有支付全款，所以我们对合同效力有异议；第三项诉讼请求，既然合同也没有效，为何要支付迟延履行违约金，过户的时候没有提前通知，合同上的未尽事宜也没有签订补签合同，例如房价上涨了应该补贴放款，去年刚领取的房产证，没有满2年的房租需要交很多费用，我们挂出去后，原告买没有满2年的房子肯定是有理由的，去年没有过户到今年来过户可以省一笔税费，没有支付全款，相应的利息所得也应补贴给被告，去年4月到今年9月份房价已经涨了三分之一了，也应该补贴。诉讼费也应当各半承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的不动产权证、《益家房产买卖居间合同》、银行交易记录、收据、瑞丰银行银行卡交易记录、电话录音、不动产登记中心小票、告知书、快递面单、物流详情本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告王培和与被告倪凤娟系夫妻关系。2018年7月12日，二被告通过二手房买卖取得坐落于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室××室××室房屋不动产权，并登记在被告倪凤娟名下。2019年2月27日，经绍兴益家房产信息咨询有限公司（丙方）介绍，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《益家房产买卖居间合同》一份，约定甲方将位于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室××室××室房屋（建筑面积227.06平方米、土地使用权面积153.86平方米、不动产权证号浙（2018）绍兴市柯桥区不动产权第0025943号）及配套自行车库转让给乙方，转让总价款为220万元，乙方应于合同签订之日支付给甲方购房定金80万元（后双方约定于签订合同当天先支付定金50万元，剩余定金30万元于2019年3月18日之前付清）。同时，双方约定于2020年8月12日前办理过户手续，乙方于过户当天付给甲方首付款78万元，剩余60万元由乙方申请贷款成功后按期将贷款交付甲方。合同同时约定，甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付800元整的违约金，直至实际履行完毕之日止。合同签订后，2020年8月11日，原告电话联系被告倪凤娟，要求次日办理变更登记手续；2020年8月12日，绍兴益家房产信息咨询有限公司亦电话联系被告倪凤娟要求办理不动产物权变更登记手续，但被告倪凤娟明确表示不同意过户。现原告以被告未按约配合办理不动产物权变更登记手续为由，向法院提起诉讼，酿成本案纠纷。 本院认为，原、被告之间的买卖合同主体适格，内容未违反我国法律法规之禁止性规定，且双方意思表示真实，应依法确认有效，故原告起诉要求确认其与二被告签订的《益家房产买卖居间合同》有效，于法有据，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。本案中，原告已按约支付了定金80万元，且合同约定双方应于2020年8月12日办理案涉房屋过户手续，故原告起诉要求二被告自判决生效之日起15日内配合办理案涉房屋所有权变更登记手续，理由正当，本院予以支持。《益家房产买卖居间合同》虽约定了800元每日的延期过户违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。鉴于被告要求对违约金数额予以调低，结合被告的违约情形，本院对违约金进行调整，酌情确定为二被告支付自2020年8月13日起至案涉房屋所有权变更登记于原告名下之日止按每日300元计算的违约金。对于被告关于二被告文化程度有限，《益家房产买卖居间合同》未对房价上涨、节省的税费归属等内容进行约定，且原告未支付全款，故该合同效力有异议的抗辩，本院认为，《益家房产买卖居间合同》系原、被告自愿签订，应为双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定履行义务。被告在合同之外以房价上涨、税费节省等为由向原告提出要求，原告亦明确表示拒绝，故对被告的上述主张，本院不予采纳。同时，根据《益家房产买卖居间合同》的约定，原告应在办理变更登记当天将房款78万元支付给被告方，审理过程中原告表示愿意支付，故本案中对此一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、原告徐燕与被告王培和、倪凤娟于2019年2月27日签订的《益家房产买卖居间合同》合同有效； 二、被告王培和、倪凤娟应于本判决生效之日后十五日内协助原告徐燕办理位于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室××室××室房屋（含配套自行车库）的不动产变更登记手续；原告徐燕应于办理上述房屋不动产变更登记手续当日支付给被告王培和、倪凤娟房屋价款78万元； 三、被告王培和、倪凤娟共同支付给原告徐燕自2020年8月13日起至位于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室××室××室房屋（含配套自行车库）不动产物权变更登记于原告名下之日止按每日300元计算的违约金； 四、驳回原告徐燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24400元，依法减半收取12200元，财产保全申请费5000元，合计17200元，由二被告王培和、倪凤娟负担，款限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 金宇峰 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 虞振华 书 记 员 朱陈燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。