广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1972民初2658号之一原告：东莞市长安万达广场第一届业主委员会，住所地广东省东莞市*********万达广场。主任：邱少栋。委托诉讼代理人:杨文林，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁健昌，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。被告：东莞长安万达广场有限公司，住所地广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为91441900MA4UP0R853。法定代表人：曲某1。委托诉讼代理人：周杰，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建辉，广东莞信律师事务所律师。第三人：深圳市万象美物业管理有限公司东莞分公司（曾用名：大连万象美物业管理有限公司东莞分公司），住所地广东省东莞市长安镇霄边社区****************，统一社会信用代码为914**********839XK。法定代表人：吴长霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤婷，广东闻彰律师事务所辅助人员。原告东莞市长安万达广场第一届业主委员会与被告东莞长安万达广场有限公司、第三人深圳市万象美物业管理有限公司东莞分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1.请判令被告于三十日内将原告东莞市长安万达广场小区****的出入口门楼（拱门）、四至六栋的两个出入口门楼（拱门）、七至九栋的出入口门楼（拱门）防水、外墙、框架修复至符合国家建筑质量及安全标准;2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月30日经业主大会会议选举产生，并经东莞市房产管理局备案成立。被告东莞长安万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）为东莞市长安万达广场小区的开发商，中国建筑第二工程局有限公司是东莞市长安万达广场小区的施工方。2014年6月，第三人发现漏水现象告知被告万达公司，后被告万达公司安排人员修复，但一直未完全修好。2018年初，小区业主发现东莞市长安万达广场小区的出入口大门楼（拱门）天花上出现裂缝，后开始出现掉落装饰的磁砖、面板等物件，业主向原告及第三人反映，原告要求第三人联系被告万达公司解决出入口门楼（拱门）开裂及脱落问题。据了解第三人联系被告万达公司工作人员，其言该门楼（拱门）是当时设计问题，修复方案费用巨大，只能做到简单处理。2018年10月，原告小区各出入口的门楼（拱门）出现大面积的开裂及门楼（拱门）天花多处出现高空掉物问题，严重影响到小区业主的人身安全，为了及时解决各门楼（拱门）质量问题和安全隐患，原告及第三人于2018年11月２日发函通知被告万达公司要求解决该问题，但被告万达公司认为各门楼（拱门）质量问题应由原告或第三人处理或由司法机关裁决责任主体。原告认为被告万达公司不愿修复或解决的问题是因为其开发设计施工存在缺陷，导致其修复成本较高和无法完全杜绝高空掉物问题，因此其管理人员需承担责任而不愿处理和解决。另外，原告从被告万达公司的《商品住宅质量保证书》及东莞市城乡和住房建设局网站上了解，小区的建设单位为被告万达公司，施工总包单位为中国建筑第二工程局有限公司，被告万达公司为商品房质量第一责任人，中国建筑第二工程局有限公司为被告万达公司委托的质量保修单位和对住宅进行保修，其中小修为７日内、大修为30日内进行处理和修复。综上，为了及时解决小区的安全隐患，避免发生人身伤害事件，原告依法向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告万达公司辩称，一、原告的诉讼主体不适格。1.本案原告基于房屋买卖合同这一合同法律关系提起诉讼,而原告并非合同相对方,亦非合同一方当事人,根据合同相对性原则,原告无法律依据可向合同当事人提起请求和提出诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;……”《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定,债是按照合同约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，原告作为证据提交的《商品房买卖合同》明确显示买受人是业主本人,而并非原告,原告并非案涉买卖合同的当事人。根据法律规定及合同的相对性原则,合同纠纷的主体资格是特定的,只有合同当事人才能基于合同提出请求或提起诉讼，非合同关系当事人、没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。万达公司与原告并未签订房屋买卖合同,双方之间亦无房屋买卖合同关系,万达公司亦无侵权事实的存在,原告在本案买卖合同纠纷关系中主体不适格,依法应当驳回原告所有诉讼请求。2.案涉原告行使的诉权无法律依据,按照《物业管理条例》的规定仅限于业主和物业管理企业之间的物业管理和物业服务纠纷范围,超出物业管理范畴,应认定无效,本案系房屋买卖合同纠纷,与物业管理无关，原告诉讼主体不适格。业委会是依据《物业管理条例》的规定设立,受《物业管理条例》的制约,而根据《物业管理条例》第一条：“为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。”第二条：“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第十五条:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(-)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责”第十九条:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”另根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、《物业管理条例》第九条第一款的规定,业主委员会作为一个物业管理区域内的业主通过设立业主大会后选举产生的执行机构,其职责是执行业主大会的决定事项,履行包括:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施以及业主大会赋予的其他职责。即业主大会及其业主委员会是业主的自治组织,是基于维护业主建筑物区分所有权的这一物权依法正确行使的需要而产生的相应管理机构及其执行机构,其权利只能在上述法定的物权事项范畴范围内行使。另外，业委会从事职责是特定的,仅限于“物业管理”的范畴,超出亦属无效,即便业委会代表全体业主所行使的诉权也只能限于业主和物业管理企业之间的物业管理和物业服务纠纷范围,如超出物业管理的范围,其诉讼主体资格无法律依据,就属于主体不适格。更何况,案涉纠纷为买卖合同纠纷,其与物业管理无任何关系,也并非物权纠纷,原告并无提起该诉权的法律依据。3.原告的授权程序不合法,调查表不能保证真实合法性,其并不能认定获得全体业主授权提起诉讼。案涉门楼属于公共设施,按照《中华人民共和国物权法》规定属于全体业主共同所有,业委会代表全体业主行使权利,必须获得全体业主授权,如前所述业委会的职责在《物业管理条例》第十五条有明确规定,其提起诉讼的职责根据该条款第(五)项:业主大会赋予的其他职责,而《物业管理条例》第十四条明确规定:召开业主大会,应当于会议召开10日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会,业主委员会应当做好业主大会会议记录。原告提交的证据并未显示其按照程序召开业主大会,业委会要提起诉讼必须按照程序召开业主大会表决同意,仅以一纸调查表,无任何监督机构及实施流程保障,并不能保证该授权的真实性,且不符合程序,不具备合法性,其授权程序不符合规定,应属无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定,原告的起诉必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，业委会与本案没有直接利害关系，不是本案适格的原告,且其不能认定真实合法获得全体业主授权提起诉讼,按照法律规定应当裁定驳回原告所有诉请。二、案涉门楼经政府相关部门质量验收合格后交付,且门楼工程属于装修工程,并无防水规范要求,已过保修期,原告诉求无任何事实和法律依据。1.案涉门楼是在经政府相关部门质量验收合格后交付使用的,不存在质量不合格。案涉门楼是在2013年11月及2014年1月经质量验收合格并予以工程竣工验收备案,业主于2014年5月集中入伙,长安万达广场住宅项目从规划到报建至最后竣工,流程完备,其设计规划、建筑施工均符合国家相关质量规范及安全标准,各项验收手续齐备,经政府相关部门综合验收合格,案涉门楼不存在任何质量问题及设计缺陷问题。2.案涉门楼系外装修工程,并无防水规范要求,保修期为2年,现已过保修期,后续维护修缮应由全体业主共同承担。从竣工备案结构施工图可以明晰显示,门楼仅为结构梁,无需屋面浇灌,亦无防水施工要求,其外造型属于外装修工程,根据《建筑工程质量管理条例》(国务院令第279条)第四十条第四项规定:电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年最低保修期限。原告诉称2014年6月第三人即发现门楼漏水,一直未修好,被告员工称门楼是当时设计问题,这与事实不符,且该陈述原告并无任何证据予以证明,而被告有提交实际施工方2年保修期结束后,第三人及被告对门楼验收合格并无质量问题的会签记录,第三人亦认可2年保修期内门楼无质量问题验收合格,门楼属于全体业主共有的公共设施,根据法律法规规定第三人作为物业管理方应当对其进行基本的管理维护修缮,但第三人疏于管理导致保修期后门楼出现状况,应当由全体业主及第三人承担该修缮责任。事实上该门楼问题出现原因为2018年9月的“山竹”台风,属于不可抗力,亦与原告无关,原告及第三人在2018年11月发函被告,此时保修期已结束,更何况门楼出现问题原因亦不归属于被告,其诉求被告承担修缮责任无任何事实和法律依据。三、门楼出现问题未经专业鉴定机构予以鉴定认定原因,应当承担举证不能法律后果,原告诉求被告修缮亦无事实和法律依据。按照法律规定,原告应当对提起诉求提供证据予以支持,如未提供证据应当承担举证不能法律后果。原告提起的案涉门楼质量问题,并无任何专业鉴定机构鉴定,明确质量根源,另对门楼出现问题原因予以鉴定是原告的举证责任,其应当承担该鉴定费和承担该鉴定职责。原告在保修期之后,未提供任何证据支持其诉请,其要求被告对案涉门楼修缮,无事实和法律依据。四、案涉门楼工程的实际施工方为福建省茂盛建设工程有限公司,其应当是最后归责主体。为更清晰查明案件事实,本案应当追加福建省茂盛建设工程有限公司为本案第三人参加诉讼,以证明该门楼工程为无防水规范要求的装修工程,现场施工及设计并无缺陷，且该工程亦经验收合格且已过保修期。且即便法院经专业鉴定机构鉴定门楼质量问题后需归责,亦应由该门楼实际施工方承担责任。综上，本案原告提起诉讼无任何法律依据,其主体不适格,且案涉门楼系装修工程,已经验收合格过2年保修期；即便承担责任，责任主体也应为福建省茂盛建设工程有限公司。原告的诉求无任何事实和法律依据,依法应当裁定驳回原告所有诉请。第三人陈述称，对原告的诉讼请求没有异议。被告交付的门楼本身有瑕疵，应承担保修责任。2014年，案涉门楼出现了漏水的情况，2016年11月7日之前管理公司是开发商自己的物业管理公司，之后才是第三人进驻该小区进行管理。第三人接手后多次向被告、福建省茂盛建设工程有限公司发函反映过门楼的质量问题，但没有得到回复，应当由开发商或者施工方承担保修责任。3.门楼存在安全隐患，第三人出资做了一定的修缮，也有书面发函给原、被告，通知其商讨如何在诉讼过程中避免发生安全事故，但没有得到回复。本院经审查认为，东莞市长安万达广场小区的各业主向小区的开发商被告万达公司购买房屋，故小区各业主与被告万达公司之间形成房屋买卖合同关系。根据合同的相对性，基于案涉房屋买卖合同所享有特定权利和义务关系的双方为各业主与被告万达公司。原告与被告万达公司之间并未签订房屋买卖合同，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，故原告以房屋买卖合同关系为由向被告万达公司主张权利，并无事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”和《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，业主委员会是业主通过设立业主大会后选举产生的自治组织，是基于维护业主的建筑物区分所有权这一物权而行使权利的管理机构和执行机构，故其权利事项只能在法定的物权范畴内行使。本案在庭审过程中，就原告以合同之诉作为请求权基础所主张的法律关系性质是否恰当进行了审理，原告坚持其主张。故原告以合同纠纷提起案涉诉讼并无事实和法律依据，原告的诉讼主体资格不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告东莞市长安万达广场第一届业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 梁 虹二〇二〇年九月二十七日书记员 彭立文蔡泳仪