济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初5876号 原告：济南华隆置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370100597033621L 法定代表人：金建明，执行董事。 委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪波，公司员工。 被告：王翠姿，女，1975年10月27日出生，汉族，住山东省昌乐县，现住济南市历下区鑫源山庄****。原告华隆置业公司的委托诉讼代理人武富斌、李洪波，被告王翠姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华隆置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年4月25日签订的《济南市商品房买卖合同》；2、判令被告王翠姿支付违约金538048元；3、判令被告王翠姿承担律师费17万元；4、判令被告王翠姿承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月25日，我公司与被告王翠姿签订《济南市商品房买卖合同》，约定由被告王翠姿购买位于济南市历下区龙鼎大道西侧、鑫源山庄东侧的龙洞紫郡A3地块5号楼1单元802号商品房，该房屋建筑面积192.16平方米，总价款为5380480元，付款方式为一次性付款；合同对于付款时间和逾期付款责任作出了明确约定。但在合同签订后，被告王翠姿迟迟未按照合同约定履行全部付款义务，仅支付了首付款1620480元。截至起诉之日，虽经我公司多次催要，被告王翠姿仍欠付购房款376万元。根据附件五合同补充协议之约定，由于被告王翠姿存在逾期支付购房款的行为，我公司有权解除涉案合同并要求被告王翠姿支付违约金、律师费等费用。被告王翠姿逾期支付购房款的行为，已经严重侵害了我公司的合法权益，给我公司的正常生产经营造成了严重影响。为维护我公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告王翠姿辩称，1、判决原告华隆置业公司按原定单价26000元/平方米售房给我，收余房款。2、驳回原告华隆置业公司解除合同、违约金、诉讼费和律师费的请求。3、判决原告华隆置业公司收我全房款期限至2021年春节前。一、原告华隆置业公司捂盘诱购等销售手段是该诉案的根本原因，给我造成直接中介损失23万余元：购房开盘前，我与原告华隆置业公司销售员王协商中，就表明了我们眼下缺钱买房，销售员王告诉我们“到时候先交定金占住房子，余房款再想办法拖延支付就行”，并列举了4号楼王局长买房例子，于是我同意了购买房子，达成了购房和协调处理问题口头协议。我所购房开盘后，销售员王对我们又说“楼盘已抢售一空，你须找地方领导协调我公司经理，方能买到想购的房”。为此我花费23万余元托人抢房。二、原告华隆置业公司多次变化与我达成的销售协议，全款房变成了按揭房（协商达成），高压手段给我方加价房款约40万元，违约金约定等显失公平：1、2017年7月，经中介原告华隆置业公司同意我购房后，双方商定价格为26000元/平方米，签了购房认购单，缴购房款50万元。10月，销售员王多次电话告知我们房子要收回，并出主意说：“再找中介领导协调，才能保住购房”。经中介人协调，原告华隆置业公司口头同意所购房余款延期。2、2018年初，我们向原告华隆置业公司提出按揭贷款缴剩余款，原告华隆置业公司撒谎说无按揭贷款，都是全款买房。4月，原告华隆置业公司强势收回购房定金50万元收据，房价上调至28000元/平米，我们被迫签购房合同。原告华隆置业公司以盖章、签字手续繁琐为由，要求我先在购房合同上签字，同时又以合同内容保密为由，拒绝给我购房合同至今。3、违约金不论已缴房款多少，一律按全房款为计算基数，缺乏法理依据和显失公平。三、原告华隆置业公司至今拒给购房合同等，致我方不能按揭贷款和融资，及其拒收房款，应承担欠房款全部责任：1、2018年下半年，我得知原告华隆置业公司售房有许多按揭贷款，揭原告华隆置业公司“无按揭贷”谎言，我与原告华隆置业公司达成了“同意办理按揭贷款，付清购房全部余款”口头协议。在办理贷款过程中，原告华隆置业公司销售员王既不提供办理按揭贷款的购房合同等有关资料，又向银行表达不合作，致贷款失败，原告华隆置业公司是我不能付清剩余房款的全部责任方。同时又给我造成费用19万余元。2、2019年9月初，原告华隆置业公司多次拒收我房款200万（抵押贷款）。也是原告华隆置业公司不能收回余款一大原因和责任。给我造成了贷款利息等费用45万余元。对方起诉解除合同已超过法定除斥期间，因此对方的解除权已消灭，已无权要求解除合同。我对合同的部分内容不予认可，继续友好协商执行。依据以上我与原告华隆置业公司多次达成口头变动协议条款，原告华隆置业公司负有多项不收房款的主要责任及多项违规、误导、欺诈责任，给我造成巨大的费用开支和损失190多万元事实。四、原告华隆置业主张的170000元律师费过高。原告华隆置业在庭审过程中仅主张违约金538048元，应以该诉求金额为依据计算律师费，根据《山东省律师费计算标准》，律师代理费应当在27900——35100元之间，原告华隆置业公司主张的170000元律师费过高，存在恶意侵犯我合法利益的行为，请求法院依法降低原告华隆置业公司的律师费标准，驳回原告华隆置业公司关于律师费的主张。五、原告华隆置业公司主张违约金538048元过高，请求法院依法调整。我购买案涉房产时，房屋单价为28000元每平方米，现该小区房产单价仍为28000元每平方米，即从本质上来说，解除《房屋买卖合同》并未对原告华隆置业公司造成任何损失。根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，法院应当根据造成的损失酌定违约金，本案主张违约金过高，请求法院依法进行调整。 本院经审理认定事实如下：2018年4月25日原告华隆置业公司（出卖人）与被告王翠姿（买受人）签订商品房买卖合同，约定被告王翠姿购买原告华隆置业公司开发的位于龙鼎大道西侧、鑫源山庄南侧龙洞紫郡A3地块5号楼1单元802室，建筑面积192.16平方米，房屋总价款为5380480元。合同还约定买受人在签订合同前，已支付总房款的22.86%，计1230000元，第二次付款应于2018年4月26日前支付总房款的1.3%，计70000元，剩余75.84%的总房款，计4080480元应于2018年4月30日前付清。被告王翠姿于2017年6月25日支付原告华隆置业公司10万元，7月6日支付33万元，7月7日支付7万元，2018年2月7日支付50万元，4月25日支付23万元，12月21日支付390480元，以上共计1620480元。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告华隆置业公司主张依据双方签订的商品房买卖合同解除合同，被告王翠姿支付违约金538048元，该合同补充协议第二条约定，买受人如未按照合同约定的时间付款，则视为逾期付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款10%向出卖人支付违约金。合同约定被告王翠姿应在2018年4月30日前支付全部购房款，现被告王翠姿仍未全部支付，已构成违约，原告华隆置业公司的主张合法有据，但违约金538048元主张过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此结合本案庭审及原被告双方提交的证据，被告王翠姿未举证证实违约对原告华隆置业公司造成的实际损失，原告华隆置业公司也并未对违约金数额的合理性承担举证责任，故结合本案案情，被告王翠姿已支付1620480元，尚欠购房款3760000元，故本院酌情支持违约金以3760000元为基数自2018年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原告华隆置业公司主张被告王翠姿支付律师费17万元，依据商品房买卖合同补充协议第十四条约定，因买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人承担，以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用，因此对原告华隆置业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告济南华隆置业有限公司与被告王翠姿于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告王翠姿于本判决生效之日起10日内向原告济南华隆置业有限公司赔偿违约金（以3760000元为基数自2018年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告王翠姿于本判决生效之日起10日内向原告济南华隆置业有限公司支付律师费170000元。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50654元，减半收取25327元，由被告王翠姿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王 晛 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  东 超 书 记 员  朱秀雪