江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初2814号原告：中国工商银行股份有限公司启东支行,营业场所启东市汇龙镇民乐中路500号。负责人：杭涛，该支行行长。委托诉讼代理人：卢松，系该支行员工。被告：何军，男，1975年8月28日生，汉族，住启东市。被告：林芳，女，1975年2月5日生，汉族，住启东市。两被告委托诉讼代理人：季军，启东市吕四法律服务所法律服务工作者。被告：南通锦安置业有限公司，住所地启东市天汾科技五金工业园。法定代表人：夏林涛。原告中国工商银行股份有限公司启东支行（以下简称工行启东支行）与被告何军、林芳、南通锦安置业有限公司（以下简称锦安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行启东支行委托诉讼代理人卢松，被告何军、林芳委托诉讼代理人季军到庭参加诉讼。被告锦安公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行启东支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告何军、林芳立即偿还我行贷款本金146095.44元，利息13788.77元（暂算至2019年4月23日）以及从2019年4月24日起至借款人实际还款之日止的逾期利息（以借款本金146095.44元为基数按合同约定利率计算）；2.判决原告对被告何军、林芳提供的抵押物享有优先受偿权；3.判决被告锦安公司对被告何军、林芳的债务承担连带责任。事实和理由：2009年6月24日，我行与被告锦安公司签订《按揭贷款业务合作协议》，双方商定由我行为借款人向被告锦安公司开发的启东市吕四港镇和泰嘉苑项目购房者提供按揭贷款，在借款人取得房屋产权办妥抵押登记手续，我行取得《房屋他项权证》之前，被告锦安公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2009年9月21日，我行与被告何军、林芳签订《个人购房借款/担保合同》，我行向被告何军、林芳发放贷款240000元，用于其购买锦安公司开发的上述小区4幢201室住房和3号车库，借款期限为2009年9月23日至2024年9月23日。借款人保证按期足额还款，并授权贷款人于每月在规定的还款日从其在工行开立的存款账户（账号：62×××65）中扣收贷款本息。截止2019年4月23日，借款人己经出现连续违约31次，根据与借款人签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任的规定，我行宣布本合同项下未偿还的借款立即到期。要求上述三个被告清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。目前，借款人共积欠我行贷款本金146095.44元，利息13788.77元（暂算至2019年4月23日）。现根据合同约定和法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决如前，以维护国家信贷资金的安全。被告何军、林芳辩称，对借款事实无异议，请求法院对原告主张的利息进行核实。被告锦安公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：被告何军、林芳系夫妻，双方于1998年办理结婚登记。2009年9月12日，被告何军作为买受人与被告锦安公司签订《商品房买卖合同》，被告何军向锦安公司购买其开发的和泰嘉苑第4幢201室及4幢3号车库。2009年9月20日，被告何军作为借款人向原告提交个人贷款申请表，向原告申请贷款24万元、贷款期限为15年。同日，被告林芳向原告出具共有人同意抵押担保承诺书，同意将案涉房屋作为借款人的贷款担保。后被告何军、林芳（借款人、抵押人）、被告锦安公司（保证人）与原告工行启东支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，其中主要约定，1.贷款人根据借款人的申请同意向其发放贷款24万元，用于借款人购买和泰嘉苑第4幢201室及4幢3号车库，贷款期限180月。2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%；贷款发放后，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。3.贷款发放或者继续发放的前提条件是：以尚未取得产权的房屋做抵押的，房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。4.借款人同意贷款人将贷款一次性划入南通锦安置业有限公司在工行开设的账户11×××18。5.借款人指定其在工行开立的户名为何军、账号62×××65的账户作为还款账户。6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在借款执行利率基础上加收30%确定。7.保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后免除保证责任。8.在“违约及违约责任”中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用。2009年9月23日，原告工行启东支行受借款人何军委托向被告锦安公司在工行开设的11×××18账户内汇款24万元，被告何军在个人借款凭证借款人处签字确认。同日，被告何军、林芳（甲方、债务人、抵押人）、被告锦安公司（乙方、保证人）与原告工行启东支行（丙方、债权人）签订《个人购房还款协议》，其中主要约定，1.根据甲乙丙方于2009年9月21日签订的中国工商银行《个人购房借款/担保合同》（编号为住房贷字2009年0786号），丙方已于2009年9月21日向甲方发放商业性贷款贰拾肆万元，年利率4.158%，期限至2024年9月23日。2.甲方采用每月等额本息还款法，在甲方借款期间，于每月23日前向丙方等额归还商业性贷款本息1794.31元。（本贷款期内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，丙方按相应档次利率执行新的利率后重新调整的每月还款额，不再另行签订还款协议）。3.乙方对甲方所欠丙方的债务，提供阶段性保证担保，并承担连带担保责任。待甲方办妥抵押登记手续，并将相关登记文书交付丙方收执后，乙方担保责任将自行解除。截至2020年4月23日，被告何军、林芳尚欠原告工行启东支行贷款本金146095.44元、利息13788.77元，而且自2016年10月23日至2020年4月23日，连续违约达31次。案涉房屋现尚未办理所有权证书，亦未办理抵押权登记手续。以上事实，有被告何军、林芳的结婚证，个人贷款客户申请、《房屋买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《个人购房还款协议》及到庭当事人庭审陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，原告工行启东支行与被告何军、林芳及被告锦安公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《个人购房还款协议》等，系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行合同义务。原告工行启东支行已按约受被告何军、林芳委托将其购房款24万元汇至被告锦安公司指定账户，被告何军、林芳理应按约如期足额还本付息，但被告何军、林芳自2016年10月23日至2020年4月23日，连续31个月未按约向原告归还本息，按合同约定已构成违约，原告有权宣布案涉借款全部提前到期并要求被告何军、林芳支付相应的本金、逾期利息及实现债权的费用等。截至2019年4月23日，被告何军、林芳尚欠原告贷款本金146095.44元、利息13788.77元之事实，本院予以确认。原告与被告何军、林芳约定贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，罚息利率在此基础上上浮30%确定，但自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，随之替代的是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告主张的罚息利率应相应调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮30%确定，故两被告应以借款本金146095.44元为基数，自2019年4月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基础上浮30%确定的利率支付逾期利息；以借款本金146095.44元为基数，自2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮30%确定的利率支付逾期利息。因案涉房屋现尚未办理抵押登记，被告锦安公司按约应对被告何军、林芳上述债务承担连带清偿责任；同理，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告锦安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的放弃，无碍本院在查明事实的基础上依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何军、林芳于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司启东支行归还借款本金146095.44元、利息13788.77元（计算至2019年4月23日），并支付以借款本金146095.44元为基数，自2019年4月24日起至2019年8月19日止，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基础上浮30%确定的利率计算的逾期利息；以借款本金146095.44元为基数，自2019年8月20日起至实际还款之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮30%确定的利率计算的逾期利息。二、被告南通锦安置业有限公司对被告何军、林芳上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任;被告南通锦安置业有限公司承担保证责任后，有权向被告何军、林芳追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司启东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3498元，由被告何军、林芳、南通锦安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3498元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  季洪涛人民陪审员  赵晓健人民陪审员  黄海蓉二〇二〇年九月二十三日法官 助理  王晓龙书 记 员  朱凤玲