黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1771号原告：张世伟，男，蒙古族，1991年11月20日出生，住黑龙江省肇源县。原告：李庆君，女，汉族，1995年5月10日出生，住黑龙江省巴彦县。共同委托诉讼代理人：王博，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：大庆融科盛世房地产开发有限公司，住所地大庆高新区。法定代表人：刘延青，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘嘉野，男，汉族，1991年5月25日出生，住哈尔滨市道里区，系该公司法务。委托诉讼代理人：赵闰雪，女，汉族，1984年12月7日出生，住哈尔滨市香坊区，系该公司法务。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司大庆市分行，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：马波，该分行行长。委托诉讼代理人：徐祝庆，黑龙江油城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世娇，女，汉族，1986年4月11日出生，系该公司法务，住大庆市萨尔图区。原告张世伟、李庆君与被告大庆融科盛世房地产开发有限公司（以下简称融科公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大庆市分行（以下简称邮储银行大庆分行）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭审理了本案。原告张世伟及其与李庆君共同委托的诉讼代理人王博，被告融科公司的委托诉讼代理人刘嘉野、赵闰雪，第三人邮储银行大庆分行的委托诉讼代理人徐祝庆、王世娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张世伟、李庆君向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《补充协议》第九条第15项中关于原告不享有合同解除权的约定无效；2.请求判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，解除原告与第三人之间签订的《中国邮政银行个人贷款手工借据》；3.请求判令被告返还已收取原告的房屋首付款302，420元，其中302，420元按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年12月8日起至2019年12月31日止的利息，按照日万分之二的标准支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的违约金；4.请求判令被告向原告返还原告已经向第三人支付的贷款本金及利息共计35，224.28元（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；5.请求判令被告向第三人返还借款合同项下的贷款余额（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；6.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2019年6月10日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区31#楼1单元1302室的房屋。房屋总价款为882，420元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项约定：“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付首付款302，420元，并向第三人邮储银行大庆分行贷款580，000元。原告与第三人签订贷款合同后，第三人依约向被告支付房屋余款580，000元。被告融科公司为原告出具了销售不动产统一发票。此后，原告于2020年1月22日开始向第三人偿还贷款（共计还款35，224.28元）。截止目前，被告建设的融公馆小区仍在施工，尚不能交房。已完成施工的部分也达不到质量标准，被开发区建设局下达文件要求整改的问题就有七处。原告于《补充协议》约定的交房宽展期60日后向被告发出限期交房及解除合同通知，但被告至今未向原告交付房屋。原告认为：1、被告在《补充协议》中排除了卖方逾期交房时买方享有的法定解除权。但根据《商品房买卖合同》第二十八条第二款的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故《补充协议》中关于排除买方解除权的约定应当无效。那么案涉的房屋及车库的交付时间应以《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让合同》约定的2019年12月31日为准，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。被告未在承诺的交房期限及60日宽限期内向原告交付符合合同约定质量的房屋，故原告有权解除合同。2、被告在《商品房买卖合同》中承诺建造的医疗卫生机构、幼儿园均未建成。因公共服务及其他配套设施是业主在考量是否购买房屋的重要标准，而医疗卫生机构及幼儿园是重要的公共服务设施。被告未按合同约定进行建造，导致小区的宜居性能下降，不符合合同约定，房屋价值与合同价格严重不符。被告构成重大违约，应当承担交付标的物不符导致的违约责任，故原告享有合同解除权。3、被告建设的房屋质量不合格，不适合居住，墙体漏水、水泥掉落、瓷砖掉落、楼梯扶手不稳固等多种问题。被告构成重大违约，应当承担交付标的物不符导致的违约责任，故原告享有合同解除权。原告诉至法院，请求法院判决支持原告诉讼请求。被告融科公司辩称，一、商品房买卖合同补充协议第九条第15款约定合法有效；二、小区公共配套用房已建设完毕；三、答辩人已取得房屋竣工备案证明，不存在重大质量问题。第三人邮储银行大庆分行辩称,一、原告要求解除与第三人之间签订的合同没有事实及法律依据；二、原告要求解除与第三人之间签订的合同却将答辩人列为第三人，显然错列当事人身份，而且管辖存在问题；三、原告与被告之间的矛盾导致原告要解除与第三人之间签订的合同，但无论其与被告之间的合同解除与否，都不影响原告与第三人之间合同的独立性。原告张世伟、李庆君就其主张向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原告与被告融科公司于2019年12月12日签订《商品房买卖合同》及2019年12月13日签订《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区31#楼1单元1302室的房屋。房屋总价款为882，420元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项排除了买受人的法定解除权。经质证，被告融科公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为商品房买卖合同司法解释第15条明确赋予了买卖双方自行约定房屋延迟交付处理方式的权利，购房合同由双方签字盖章并约定了被告违约应该承担的相应责任，该约定既没有违反法律规定又未免除或限制原告的权利，系有效条款应遵照执行；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。2.发票3张（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原告向被告支付了房屋总价款882，420元。经质证，被告融科公司、第三人邮储银行大庆分行对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。3.中国邮政银行个人贷款手工借据1张（出示原件，提交复印件），欲证明：原告与第三人签订借款合同，借款金额580，000元，第三人向原告发放了贷款。经质证，被告融科公司认为该证据与其无关不予质证；第三人邮储银行大庆分行对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。4.《限期交房及解除通知书》、《关于的回复函》1份（复印件）、邮箱截图2张（打印件），欲证明：原告在合同约定的履行期限及宽限期届满之后，向被告发出限期交房通知，如在催告期内仍不能交房，原告将解除合同。被告已收到原告的《限期交房及解除通知书》并给予回复。经质证，被告融科公司对该证据的真实性和证明问题有异议，双方关于房屋延期交付的约定符合法律规定，应按合同约定履行。合同明确约定，房屋逾期交付后，被告支付逾期交付违约金，购房合同继续履行；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。因被告对该组证据的真实性有异议，且原告未提交其他证据予以佐证，故本院对该组证据的不予确认。5.微信截屏三页（打印件），欲证明：被告融科公司通知业主融公馆的交房时间延期至2020年6月30日，被告已经明确表示将延期履行义务。且被告认可融公馆小区质量不合格。经质证，被告融科公司对该证据的真实性有异议，认为该微信并没有实名认证，无法确定回答方为被告工作人员且根据原告的截图时间融公馆工程尚在施工阶段，不能以施工阶段房屋的状态来认证涉案房屋已经取得竣工备案证后的质量；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。因被告对该证据真实性有异议，原告未提交相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。被告融科公司向本院提交证据如下：1.商品房买卖合同（含补充协议）1份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的房屋，合同第十二条明确约定逾期交付责任按照补充协议的相关约定执行，补充协议第九条第15款载明房屋逾期交付的，合同继续履行，被告承担相应违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条赋予了买卖双方自行约定房屋迟延交付处理方式的权利，且该合同经由双方签字盖章，也约定了被告违约应承担的责任，该约定既未违反法律规定，又未免除或限制原告的权利，系有效条款，应遵照执行。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据商品房买卖合同第28条第2款约定，补充协议中含有不合理的约定或者免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的应以本合同为准，故补充协议中关于排除买方解除权的约定应该无效，依据最高法院审理商品房买卖合同司法解释15条规定，故被告未在合同约定的宽限期内交付房屋，原告有权解除合同；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。2.建设工程竣工验收备案证书1份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：案涉工程已经通过竣工验收，并于2020年5月21日取得相应证书，房屋质量已通过政府相关部门审核，不存在质量不合格的问题。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为无法对其进行核对，根据被告在庭审中自认及被告在原告微信群中发布的融公馆工程进度表可以证实被告房屋在2020年6月仍然处于施工的状态，如果取得竣工证书的话，该房屋不需要再进行施工，同时被告所述的房屋竣工已经通过验收并不等同于原告方也对房屋进行了验收，房屋至今没有交付，房屋质量不合格的问题真实存在；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。因被告提交证据原件进行核对，故本院对该证据的真实性予以确认。3.照片2张（打印件），欲证明：原告所述的幼儿园等配套设施已经施工完备，不存在未依约建设的情况。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为照片显示的内容无法证实照片中的房屋属于小区公共配套用房且照片拍摄时间为2020年6月5日，根据原被告间商品房买卖合同，配套设施的完工时间也应该在2019年12月31日之前，照片中明确显示小区内的道路仍然处于事故状态中；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。4.交付通知书快递封面及中国邮政快递详情单（打印件），欲证明：被告于2020年6月27日向原告发出交付通知书，通知其接收房屋。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，被告仅是通知原告接收房屋，但涉案房屋并不符合房屋接收条件，原告对被告方进行了回复，说明了拒收房屋的理由，但是被告仍然没有对原告方接收房屋的理由予以整改，该房屋至今仍然不符合交付条件；第三人邮储银行大庆分行认为该证据与其无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。第三人邮储银行大庆分行未向本院提交证据。的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2019年6月10日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区31＃楼1单元1302室的房屋。房屋总价款为882420元，并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。同时，《补充协议》第九条第15项约定：“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付首付款302420元，并向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大庆市分行申请贷款580000元。原告与第三人签订借款合同后，第三人依约向原告发放贷款580000元，原告已向被告支付了全部房屋总价款882420元。另查明，案涉工程已经通过竣工验收，另查明，案涉工程已经通过竣工验收，并于2020年5月21日取得相应证书，房屋质量已通过政府相关部门审核。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告融科公司之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及与第三人签订的《中国邮政银行个人贷款手工借据》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告认为与被告签订的《补充协议》中第九条第15项的约定，排除了买方合同解除权，该条款应属无效条款的意见，本院认为，《补充协议》中第九条第15项约定了买卖双方对迟延交付房屋的处理方式，即对卖方违约应当承担的责任进行了约定，并无减轻、免除及排除任何一方权利义务的内容，故原告的意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《中国邮政银行个人贷款手工借据》的主张，本院认为，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主张的系法定解除权。第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方当事人在《补充协议》中明确约定了逾期交房的违约责任系按日万分之几给付违约金，属于该条规定的法定解除权之除外情形，原告不能因此享有法定解除权。关于原告提出案涉楼盘在幼儿园学校及医疗机构等生活配套设施方面作了虚假宣传一事，因上述宣传未载入原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，亦未对商品房周围配套设施有明确具体的指标说明，故被告不构成违约。关于原告提出的被告建设的房屋质量不合格，不适合居住，被告构成重大违约，因被告建设的案涉房屋已取得了房屋竣工备案证书，房屋质量已通过政府相关部门审核，故原告的主张不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告张世伟、李庆君的全部诉讼请求。案件受理费3，189元，由原告张世伟、李庆君负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年九月三日书记员 吴立翠附法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。