沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初6441号原告：田云玲，女，1973年3月14日出生，满族，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：邓秀梅，系沈阳市于洪区沈辽路法律服务所法律工作者。被告：徐瑶，女，1986年5月14日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：吴天文，系辽宁常兴律师事务所律师。被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人；徐文华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜天洋，男，1985年10月22日出生，汉族，系该公司经理，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王志忠，男，1971年5月8日出生，汉族，职务系董事长助理，住沈阳市于洪区。被告：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区。负责人；李桕峰，系该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，男，1995年1月5日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李昂飞，男，1977年8月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。原告田云玲与告沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称瑞坤房产公司）、徐瑶、中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭审理了此案。原告田云玲的委托诉讼代理人邓秀梅，被告徐瑶的委托诉讼代理人吴天文、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜天洋、王志忠，被告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行的委托诉讼代理人兰哲、李昂飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令原告与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效（价值21万元）；2、判令位于于洪区房屋归原告所有；3、判令被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司与被告徐瑶所签订的《房屋买卖合同》无效，撤销该房屋为徐瑶的房屋买卖合同备案登记；4、判令被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司为原告办理位于沈阳市于洪区房屋合同备案登记；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》,原告购买被告位于沈阳市于洪区房屋。建筑面积为101.45平方米，房款210000元。原告当时支付购房全款210000元，原告支付房款后办理的房屋入住手续。至今，被告没有给原告办理房屋产权登记手续。原告去房屋局查档，发现原告购买的房屋备案在徐瑶名下，原告认为，原告与被告签订了合法的《商品房买卖合同》，已支付了购房全款，并已入住，因此与被告所签订的《商品房买卖合同》合法。被告徐瑶与沈阳瑞坤房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同实为以徐瑶名义向被告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行抵押借款，因此位于沈阳市于洪区房屋归应归原告所有，撤销徐瑶的合同备案登记，并将该房屋备案在原告名下。被告徐瑶辩称，驳回原告全部诉讼请求。原告与被告房地产公司签订的合同为无效合同，因为在该商品房买卖合同签订之前该房屋已经出售给了徐瑶，该房屋在2015年5月4日开发公司与徐瑶签订了房屋买卖合同并在房产局办理了登记备案，答辩人认为，房屋登记备案的行为应视为房屋产权转让的一部分，徐瑶是当然的该诉争房产的所有权人，应视为房屋所有权已发生转移、转让，本案原告所依据的房屋买卖合同属于债权行为，该债权无法对抗物权，因此应对原告的所有诉讼请求均应驳回。原告表述的以徐瑶名义借款是不真实的，徐瑶本人是人民警察，国家公务人员，遵守法律，维护法律正义，遵守职责，徐瑶与房产公司签订买卖合同后以借款的形式支付了全部的购房款455308元，并且现按时向银行偿还贷款，所以该诉争房产属于徐瑶个人所有，应驳回原告全部诉讼请求。被告瑞坤房产公司辩称，王志忠当时是房产公司的时任总经理，徐瑶购买诉争房屋是在王志忠当政期间。徐瑶购买的是期房，当时交付的总房款是455308元，贷款31万元，首付145308元。当时王志忠是通过当地的公安片警认识的徐瑶，徐瑶给王志忠打电话要求我出具入住手续，经王志忠问徐瑶其是想将案涉房屋作为投资，所以手续一直放在房产公司没有给徐瑶。至于原告购买的案涉房屋，在2018年徐瑶打电话给王志忠本人说案涉房产已卖给他人时，我们进行了了解，王志忠的下一任的经理为张文海，此事是张文海处理的，据了解因开发公司欠张文海的朋友部分绿化款，经张文海向公司申请审批，将以面积约为80平米的房产按三千多元的价位出卖给他人，所收到的房款支付绿化款，现在我们也不清楚为什么原告所居住的房屋会是案涉的101.45平米的房屋，我们认为这个错误系开发商责任。被告建设银行辩称，1、原告所述主张与我行无关，我行不应作为被告参加诉讼。2、鉴于建行于2015年5月5日根据徐瑶与开发商签订并且备案的商品房买卖合同发放了31万元个人住房按揭贷款，因此建行应作为备案的第三人，就该笔贷款事实及办理抵押登记相关事实予以说明。3、案涉商品房买卖合同是否生效且直接影响到徐瑶与建行之间的效益，如果法院经过审判认定徐瑶与开发商签订的商品房买卖合同解除或无效，建行应作为第三人，请求法院同时判令取得该笔贷款资金的开发商及存在过错人员应偿还银行贷款，否则银行针对案涉房产抵押登记没有义务进行撤销。同时，如果本案审判结果导致银行借款合同解除，银行仍然有权主张案涉房产，应当就银行贷款承担优先受偿的担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日被告徐瑶与被告瑞坤房产公司签订商品房买卖合同，约定：被告徐瑶购买被告瑞坤房产公司位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积101.45平方米，单价为4488元/平方米，总金额455308元；约定的付款方式为按揭贷款，即2015年5月4日前付清全部房价款的31%计145308元，余款310000元（商贷）。合同签订后，被告徐瑶交付了房屋首付款145308元；2015年5月5日被告徐瑶与被告建行银行签订了个人住房商业借款合同，向银行贷款31万元；2015年5月13日办理了商品房买卖合同备案登记，预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记。2017年1月7日，原告与被告瑞坤房产公司签订了一份《商品房买卖合同》,原告购买被告位于沈阳市于洪区房屋。建筑面积为101.45平方米，单价为2069.99元/平方米，房屋总价款210000元。合同签订当日，原告支付购房全款210000元，后原告办理了入住手续。并一直居住至今。另查明，被告瑞坤房产公司未向法庭提交任何证据；庭审后，向法庭提交一份说明（记载的内容为沈阳瑞坤房地产开发有限公司现工作人员与前任总经理张文海的通话录音转换文字），上书：房地产工作人员询问张文海：原告田云玲购买了一套房子，当时查内账卖的是七十多平，现在田云玲住在那，她手里的合同跟这套房子的备案名字不一致，现在要起诉要这套房子的备案名字改成田云玲。张文海陈述：当时是新员工王鑫宇操作的，七十多平的房子合同做错了，给了现在一百多平房子的合同，但是却付了七十多平房子的钱。当时想追查此事，但由于个人原因，离职了，此事之后的情况就不知道了。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告瑞坤房产公司未向法庭提交任何证据证明其与原告签订的《商品房买卖合同》不是其意思表示真实，违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效的主张，本院予以支持。关于位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积101.45平方米）的归属问题。2015年5月4日徐瑶与被告瑞坤房产公司就该房屋签订商品房买卖合同，2015年5月13日办理了商品房买卖合同备案登记，预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记。故在2015年5月13日后，被告瑞坤房产公司已无权再行处置案涉房屋；合同备案登记，预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记均具有公示效力。原告与被告瑞坤房产公司就该房屋签订的《商品房买卖合同》、办理入住均在2017年1月7日之后。原告与徐瑶的房屋买卖合同均为有效，现二位均主张取得房屋，对已办理预告登记的商品房买卖合同，开发商又将房屋出卖他人的，应支持已办理预告登记买受人的诉请。故本院对原告要求案涉房屋归原告所有，为其办理合同备案登记的请求，不予支持。原告没有证据证明被告徐瑶与被告瑞坤房产公司所签订的商品房买卖合同存在无效的事由，对原告要求确认被告瑞坤房产公司与被告徐瑶所签订的《房屋买卖合同》无效，撤销该房屋合同备案登记的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、原告田云玲与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司于2017年1月7日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告田云玲的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄晓虹人民陪审员  肇海燕人民陪审员  杨金焕二〇二〇年九月三十日书 记 员  曹 慧