太原市小店区人民法院民事裁定书（2020）晋0105民初5144号原告（反诉被告）：山西好工匠商贸有限公司，住所地山西省太原市小店区农科南路**鸿城新能源车城**。法定代表人：王佳，执行董事兼总经理。原告（反诉被告）：杨常青，男，1982年1月28日出生，蒙古族，住山西省太原市。共同委托诉讼代理人：苗江英，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：叶秋红，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司，住所，住所地山西省太原市小店区农科南路**div>法定代表人：杜世新，总经理。委托诉讼代理人：王佳丽，山西国韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，山西国韵律师事务所律师。原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司、杨常青与被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司、杨常青的委托诉讼代理人叶秋红、苗江英，被告(反诉原告)山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司的委托诉讼代理人王佳丽、杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司、杨常青向本院提出本诉请求：1、请求依法判令解除双方于2019年7月20日签订的编号为第201915号租赁合同及补充合同;2、判令被告返还原告保证金1万元;3、判令被告返还原告2020年上半年三个月的租金8万元;4、判令被告返还原告支付的23、24、25号房屋原有装修费8万元;5、判令被告赔偿原告26、27、28号房屋装修费624073元（诉状中写的704073元没有核减上述8万元）,及自2020年5月19日至案涉合同解除之日的营业损失230460.93元;以上共计1104533.93元；6、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告一委托原告二向被告租赁位于太原市小店区农科南路106号鸿城新能源车城23到28号门面房进行汽车销售、维修等经营活动，并于2019年7月20日以原告二的名义签订了租赁合同。根据该合同,案涉门面房承租期限为五年，自2019年10月20日至2024年10月19日止。租金每年32万元,前两年租金每半年支付一次。保证金1万元,合同到期后无息退还。2019年7月20日至10月19日为装修期，无需交纳物业费。合同签订后，原告二依约支付了保证金1万元,定金3万元,半年租金16万元(2019年10月20日至2020年4月19日),23、24、25号房屋原有装修费8万元。案涉房屋交付后,原告一对其进行了装修。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，原告经营受到严重影响。原告所承租房屋系建于太原市木材总公司(系国有企业)拥有土地使用权的土地上。根据发改投资规〔2020〕734号，“承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”原告据此多次与被告协商减免房租事宜,均遭到拒绝。与此同时,原告租赁的门面房对面木材厂仓库因管理不善引发火灾，消防部门依职权要求太原市木材总公司进行整改,结果被告同意木材厂于5月19日查封了原告所承租门面房正面的全部进出门。原告店铺位于车城西门第一家,原本地理位置优越。店铺正面入口被查封后,原告及其客户只能通过绕行北门穿过悠长的小巷方能到达店铺背面，承租时的位置优势荡然无存，通行的不便导致原告客户大量流失,经营难以为继。被告作为车城的出租方和经营管理者,对于消防部门提出的整改要求应会同物权人科学妥善处理，而不是人为将原告租赁房屋查封并客观上导致该房屋周边交通状态无法满足原告经营需要。被告的行为已经违反了其合同义务,给原告造成了巨大损失，原告有权解除合同并要求被告依法承担违约责任。另，2020年6月30日太原木材总公司贴出公告要求全部租赁户搬离所租赁房屋,导致案涉租赁合同在事实上也无法继续履行。原告因此亦有权要求解除合同,由被告承担违约赔偿责任。被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司辩称，一、同意解除原、被告双方在2019年7月20日签订的房屋租赁合同及补充协议。二、原告所诉的保证金在扣除其占用租赁场地的水电费及占用期间的占用费后，可以返还；三、原告所诉的要求返还其2020年上半年3个月租金8万元的请求没有事实及法律依据，应当予以驳回；四、原告承租房屋后，房屋怎么装修都是原告个人行为，装修不是本案被告授权，与被告也没有直接因果关系，装修费用不应当支持。五、至于原告所述的营业损失更是无稽之谈，不予承担。被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的租赁合同解除；2.判令反诉被告支付到期的应付租金53333元（2020年4月20日至2020年6月20日），及从2020年6月21日至返还原告房屋期间的租赁费（场地占用费）；3.判令反诉被告支付原告电费6534元；4.判令反诉被告承担因其违约行为应支付的违约赔偿48000元；5.全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告就位于太原市小店区农科南路106号“鸿城新能源汽车城”内，面积约1215平方米23、24、25、26、27、28号房屋签订了《租赁合同》，合同中约定了房屋的租赁期限、租金和交付时间及交付方式，同时合同中对租赁房屋的维修保养、违约责任、租赁房屋的交还等事项均作了约定。合同签订后，反诉原告如约将租赁房屋交付给反诉被告使用至今。根据《租赁合同》中约定的支付方式，自第二个房屋租金支付期提前30天支付下半年的租金，但直至2020年4月20日反诉被告仍未按期交租，经反诉原告多次催促，反诉被告以种种借口予以推脱，不得已，反诉原告依约向反诉被告发出书面解除租赁合同的通知书，截止到2020年6月30日，反诉被告既不向反诉原告交付租金，也不向反诉原告返还租赁的房屋，为保障反诉原告的合法权益，故提出反诉。原告（反诉被告）辩称，1、反诉原告要求确认合同解除我们也认可；2、关于要求我方支付租金及占用期间租赁费，因反诉原告是过错方，无权要求我方支付租金，而且因新冠肺炎影响，从2020年1月份到2020年4月份，是受疫情影响最严重期间，国家发改委等有明确精神，要求国有企业及与国有企业相关的物业应当给予企业租赁费的优惠政策，应当对我方减免2020年前3个月的租赁费。关于电费，反诉原告是代收行为，也没有说明本诉原告欠的是哪个时间段的电费，反诉原告没有提交证据证明；本案系本诉被告违约在先，应由本诉被告承担本诉原告的损失，因此本案全部诉讼费由本诉被告承担。经审理查明：2016年4月30日，被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司承租案外人山西省太原市木材总公司所有的位于太原市农科南路106号空地20.17亩，租期12年，自2016年5月1日至2028年4月30日。后被告（反诉原告）在该承租土地上自建房屋出租。原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司称其委托原告（反诉被告）杨常青租赁被告（反诉原告）上述租赁土地上的自建房屋进行汽车销售、经营活动。2019年7月20日，原告（反诉被告）杨常青（乙方/承租人）与被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司签订《租赁合同》，约定甲方同意按照本合同的约定向乙方出租,乙方同意按照本合同的约定向甲方承租位于太原市小店区9农科南路106号鸿城新能源车城的23,24,25,26,27,28号房屋。该房屋用途为综合产业,租赁房屋的建筑面积为1215平方米,(其中一层为900平方米,二层面积为315平方米)。租赁房屋用途：汽车销售、维修及相关业务、相关配套服务。赁房屋的承租期为伍年,租期自2019年10月20日起至2024年10月19日止。甲方给予乙方3月的期限(自2019年7月20至2019年10月19日)作为乙方进行租赁房屋装修改造的准备期。装修期内乙方无需交纳物业费,但应缴纳本合同约定的与使用租赁房屋有关的水、电、等其他费用。甲方应于2019年7月20日之前向乙方办理租赁房屋的交付手续,赁房屋交付时,甲方应保证租赁房屋满足乙方经营需要并且处于乙方认可的状态。自交付之日起,由于使用租赁房屋而产生的一切法律责任、费用由乙方承担。2019年8月1日前乙方向甲方交付人民币壹万元整做为保证金，在乙方无违约的情况下,合同到期终止后七日内甲方将该保证金无息退还给乙方。房屋年租金为32万元。首年时间2019年10月20日至2020年10月19日。2019年7月20乙方向甲方支付人民币30000元做定金。2019年8月1前乙方向甲方支付第一年上半年租金160000,租金前二年支付方式按半年度支付,先行支付,自第二个房屋租金支付期提前30天支付下半度的租金。租金自第三年开始按年度支付,提前一个月支付。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按未付当期租金的千分之五做为违约金支付给甲方。另外，2019年8月1日前乙方支付甲方(23,24,25)号房屋原有的装修费人民币捌万元整。承租期内租赁房屋运行所需的费用,包括水费、燃气费、电费、室外车位费,广告牌使用费,物业管理费,卫生费,电话费、光缆电视收视费、宽带费等，由乙方自行承担。双方还约定了解除合同的条件及违约责任等条款。同日，双方签订《补充协议》，增加两条：一、由于甲方消防原因造成损失责任由甲方负责；二、如遇政府及土地所有权单位拆迁，乙方投资装修的补偿款归乙方所有。合同签订后，原告（反诉被告）杨常青向被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司支付保证金1万元、定金3万元,半年租金16万元(2019年10月20日至2020年4月19日)，并向案涉23、24、25号房屋原承租人支付装修费8万元。房屋交付后,原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司对租赁房屋进行了装修。原告（反诉被告）称2020年1月因新冠肺炎疫情，经营受到严重影响。原告所承租房屋系建于太原市木材总公司(系国有企业)拥有土地使用权的土地上。根据发改投资规〔2020〕734号文件规定，“承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”原告（反诉被告）据此多次与被告（反诉原告）协商减免房租事宜未果。在此期间,原告租赁的门面房对面木材厂仓库因管理不善引发火灾，消防部门要求太原市木材总公司进行整改,太原市木材总公司于2020年5月19日对原告（反诉被告）所承租门面房西向的店门贴了封条。鉴于原告（反诉被告）2020年4月20日之后的房租未予交纳，被告（反诉原告）于2020年6月16日向原告（反诉被告）杨常青出具“通知”，要求其于2020年6月20日前交清所欠房租，办理租赁房屋的合同解除手续。2020年6月30日，太原市木材总公司和太原物产集团有限公司联合发出通告，决定对太原市木材总公司存在安全隐患、威胁公共安全的全部违章建筑（违建仓库）进行取缔、拆除。要求从通告下发之日起三个月内自行拆除，无自建房屋的租赁户一个月内搬离。另查，原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司为小规模纳税人，在其向法庭提交的证明其经营损失的证据中，有案外人太原好工匠汽车服务有限公司出具的“证明”和开具的增值税专用发票，证明山西好工匠商贸有限公司部分业务由作为一般纳税人的太原好工匠汽车服务有限公司代开发票，出具结算手续。以上事实有原告（反诉被告）提交的《租赁合同》2份、《补充协议》1份、房租、保证金、定金、装修费支付凭证、太原好工匠汽车服务有限公司关于向原告（反诉被告）客户代开发票的证明及代开发票、通告，被告提交的《租赁合同》、《补充协议》、通告等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司为小规模纳税人，其在向法庭提交的证明其经营损失的证据中，有案外人太原好工匠汽车服务有限公司出具的“证明”和开具的增值税专用发票，证明山西好工匠商贸有限公司部分业务由作为一般纳税人的太原好工匠汽车服务有限公司代开发票，出具结算手续。故本案有刑事犯罪嫌疑，非我院民事案件审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）山西好工匠商贸有限公司、杨常青的本诉。二、驳回被告（反诉原告）山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司的反诉。本诉案件受理费7371元（本诉原告山西好工匠商贸有限公司已预交），退还山西好工匠商贸有限公司；反诉案件受理费1229元（反诉原告山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司已预交），退还山西鸿城吉业新能源汽车销售有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 王继萍 二○二○年九月三日书记员 梁国梅