贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13983号 原告：王隆俊，男，汉族，1984年10月12日生，住贵州省大方县。 原告：魏建玲，女，汉族，1985年11月21日生，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：王娥（特别授权），贵州众正律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（一般代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告王隆俊、魏建玲诉被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月18日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告王隆俊、魏建玲的委托诉讼代理人王娥，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告为原告办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书。2、请求人民法院依法判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金从起诉之日往前推3年，2017年7月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍标准计算，2019年8月20日至被告为原告办理不动产权证书之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。3、请求人民法院依法判令被告返还前期支付的“三通费”（电表入户费：529元，闭路电视入户费：300元，煤气入户费：2800元）共计3629元。4、本案诉讼费用等必要费用由被告负担。 本院经审理查明以下要素：2010年12年22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为414708元，合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.双方协商。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2014年7月1日，原告作为乙方与被告作为甲方共同签署《补充协议》，载明：经甲乙双方商定由甲方给乙方（长弘星苑Ｂ-12-1）代交壹年物业管理费，乙方不再和甲方计算商品房买卖合同有关的一切违约。2014年7月8日，原告向被告交付契税、维修基金、交易费、测绘费及工本费，还交付了土地证等费用3717元（土地证92、电入户529、闭路电视入户300、煤气入户2800）。被告于2014年7月9日将涉案商品房交付原告。现涉案商品房尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案房屋不动产权证书；2、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；3、被告是否应退还原告各项开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告于2014年7月9日向原告交付涉案商品房，按双方《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2015年1月15日）内提交办证相关资料，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应从2015年1月16日起承担违约责任。被告对此提出了诉讼时效的抗辩主张。该违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月18日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月18日起计算。对于违约金的计算标准，本案中，原、被告在合同中未约定违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因双方形成委托代办关系，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。即原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金以原告已付购房款414708元为基数，从2017年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对被告提出与原告签订《补充协议》,原告承诺不再与被告计算商品房买卖合同有关的违约金,其诉请的违约金不应得到支持的抗辩主张。该协议签订时，未到合同约定的被告履行备案义务的期限时间，被告是否会逾期交付转移登记的有关文书为不确定状态，如认定为包含尚未产生的违约，有悖常理。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取商品房总价款之外，另行收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，无事实及法律依据，应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告主张被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王隆俊、魏建玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以原告已付购房款414708元为基数，从2017年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王隆俊、魏建玲电入户费529元、闭路电视入户费300元、煤气入户费2800元，共计人民币3629元； 三、驳回原告王隆俊、魏建玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元（已减半收取），由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月三十日 书记员 李芳毅