河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初16497号原告：沈彬义，男，汉族，1954年2月25日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王栋，河南永晖律师事务所律师。被告：河南天新律师事务所,住所地河南省郑州市管城回族区紫荆山路**紫鼎商务**6B，统一社会信用代码：31410000415806508C负责人：姜桂友。委托诉讼代理人：赵芳月，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦梦君，河南天新律师事务所律师。第三人：河南中迈集团有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区九都路******601统一社会信用代码：91410300697340637M。法定代表人：白绍堆，总经理。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。第三人：洛阳中迈置业有限公司,住,住所地河南省洛阳市廛河区启明北路一社会信用代码：914103007708952349。法定代表人：曹相春，总经理。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。原告沈彬义诉被告河南天新律师事务所、第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司为案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2020年9月23日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告沈彬义委托诉讼代理人王栋到庭，被告河南天新律师事务所的委托诉讼代理人赵芳月、窦梦君到庭，第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司的共同委托代理人黄蕊晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈彬义诉称：中迈·书香苑项目位于河南省××××号，系第三人河南中迈集团有限公司建设开发，2010年5月6日中迈集团与洛阳市环境保护宣传教育中心就书香苑项目10号、15号两栋楼签订了《中迈书香苑项目定向开发建设协议》，共计201套住宅。2012年2月14日，原告购买了上述定向开发项目中15号楼1-2001号房屋，原告按照定向开发协议中约定的单价向第三人支付了购房款545892元及暖气初装费等5770元，并支付80000元购买车位一个。两日后，第三人通知原告到售楼中心，就15-1-2001号房屋的购买事宜签订了《中迈·书香苑商品房定购书》。2020年3月份原告与第三人办理了涉案房屋交接手续，之后得知涉案房屋已由被告河南天新律师事务所申请查封。原告认为自己与第三人签订书面房屋买卖合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，已支付了全部购房款，原告名下无任何房产且购买涉案房屋系用于居住，所以，原告享有排除对涉案房屋执行的权利。原告便向贵院提出执行异议申请，贵院于2020年7月27日作出（2020）豫0105执异451号裁定书，驳回原告的异议申请，原告不服，诉至法院请求：1、请求贵院依法确认河南省××××号15幢1-2001号（产权证号：豫20**洛阳市不动产权**）房产系原告所有；2、请求贵院依法判令停止对河南省××××号15幢1-2001号（产权证号：豫20**洛：豫20**洛阳市不动产权**行；3、本案诉讼费用由被告承担。被告河南天新律师事务所辩称：一、原告沈彬义并未与第三人洛阳中迈置业有限公司签署合法有效的书面买卖合同；二、原告沈彬义购买涉案房产并非居住使用，且其也未举证其名下无其他用于居住的房屋；三、原告沈彬义提供的《收据》记载为工程进度款，所以不能证明其已全部支付涉案房产购房款。综上，原告沈彬义提起的执行异议之诉，并不能证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。现为维护被告的合法权益，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司述称：1、2012年2月14日，原告沈彬义向中迈置业公司支付全款购买涉案房产，双方于2012年2月16日签订《商品房订购书》一份后，中迈置业向沈彬义交付涉案房产。2、涉案房产具备办证条件后，由于中迈置业工作人员调动及管理疏漏，未能及时联系沈彬义签订《商品房买卖合同》及办理权属登记，导致涉案房产被中迈置业债权人天新律所查封，沈彬义早于涉案房产查封之前向中迈置业支付全款，并实际占有，是涉案房产的实际权利人，中迈置业对该房产并不享有财产权利，请求人民法院对该房产予以解封。原告为支持诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《河南省郑州市金水区人民法院执行裁定书》（2020）豫0105执异451号一份；证据2、洛阳中迈置业有限公司工商信息一份；拟证明本案诉讼符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“金钱债权执行”、“登记在开发企业名下的商品房”的前提条件。证据3、《中迈·书香苑商品房定购书》一份；拟证明原告在涉案房屋查封之前已与第三人签订了书面房屋买卖合同。证据4、原告沈彬义及其妻子宋中莲的户口本信息一份；证据5、原告沈彬义及其妻子宋中莲分别在户籍地及涉案房屋所在地的《个人房屋信息查询情况表》各一份，拟证明原告及其妻子名下无房产且购买涉案房屋系用于居住。证据6、原告沈彬义银行流水一份；证据7、第三人洛阳中迈置业有限公司出具的收据二份及刷卡消费票据二份；证据8、证明一份，拟证明原告在购买涉案房产时，已支付全部购房款。证据9、《中迈书香苑项目定向开发建设协议》一份，拟证明原告购买的涉案房产是洛阳中迈置业有限公司定向开发书香苑项目，证明收据上记载“工程进度款”的原由。证据10、《中迈·书香苑小区车位使用权出让协议》一份；证据11、中迈集团出具的收据一份及中迈书香苑地下车位排号确认单（3号车库）一份，拟证明原告在购买房屋时，购买了车位，进一步印证购买涉案房屋的事实。证据12、前期物业服务协议；证据13、装饰装修管理协议；证据14、业主临时管理规约；证据15、钥匙领用登记表一张、洛阳润德物业管理有限公司基础采暖费、住宅物业费收费收据三张，拟证明原告以实际占有涉案房屋，对涉案房屋享有实际权利。经庭审质证，被告天新律所对原告的证据1、2真实性没有异议，但对证明方向有异议，认为该组证据证明原告不享有排除执行的权利，对证据3真实性、证明方向均有异议，认为该订购书不具备商品房买卖合同的构成要件，对证据4的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为不能证明原告购买涉案房屋系用于居住，对证据6、7、8真实性没有异议，对证明方向有异议，收据显示原告支付的是“工程进度款”，不能证明原告已向第三人支付房款，对证据9、10真实性没有异议，但认为本案无关联性，证据12、13、14、15的真实性没有异议，证明方向有异议，证明原告未能在涉案房屋查封前占有房屋。第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司对原告的证据真实性及证明方向均无异议。被告河南天新律师事务所未向本院提交证据。第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司向法庭提交两份证据。证据1、商品房订购书一份，拟证明原告与第三人于涉案房屋查封前签订房屋买卖合同，证据2、收据三张，证明原告支付的购房款，第三人出具的收据为“工程进度款”，证明付款的事实。原告沈彬义对第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司提供的证据的真实性及证明方向均无异议。被告天新律所对第三人的证据1、2真实性没有异议，但对证明方向有异议，不认可原告与第三人在涉案房屋查封前已签订书面合同，且不认可原告已支付全部购房款。本院经审查认为，原告提交的证据1虽为复印件，但第三人提供了该合同的原件，真实性予以认可，其他证据及第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司提供的证据均为书证，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院审理查明：1、第三人洛阳中迈置业有限公司建设开发的中迈·书香苑项目位于河南省××××号。2010年5月6日洛阳中迈置业有限公司与洛阳市环境保护宣传教育中心就书香苑项目10号、15号两栋楼签订了《中迈书香苑项目定向开发建设协议》，主要约定：一、定向开发房屋的建筑面积约为24070.3平方米。二、单价按平均价人民币3100元每平方米，顶楼复式按4200元每平方米，此单价不含煤气、暖气配套费、有限电视入户费、太阳能热水器费用）。三、煤气、暖气等城市基础设施配套费120元每平方米，在签订正式《商品房买卖合同》时一次性缴纳。煤气施工材料及装表开通费每户1370元，在签订正式《商品房买卖合同》时交纳，由燃气公司直接收取。四、交房期限初步定为2012年3月31日，最终交付日期以双方签订的《商品房买卖合同》为准。落款处，洛阳中迈置业有限公司盖章确认，洛阳市环境保护宣传教育中心盖章确认。2、原告沈彬义于2012年2月14日向第三人洛阳中迈置业有限公司刷卡付款三笔款项金额分别为545892元、5770元及80000元。当日，第三人洛阳中迈置业有限公司向原告出具三份收据。第一份收据显示：交款单位：沈彬义，人民币（大写）：伍拾肆万伍仟捌佰玖拾贰元整，收款事由：工程进度款项（刷卡），日期：2012年2月14日。第二份收据显示：交款单位：沈彬义，人民币（大写）：捌万元整，收款事由：3号车库排号金，日期：2012年2月14日。第三份收据显示：今收到沈彬义（15#-2001）伍仟七百柒拾元整（￥5770，含煤暖初装费1370元、有限电视300元、太阳能初装费4100元）改日通知其前来换收据，出具人·书香苑，日期：2012年2月14日，电话：6590****。3、2012年2月16日，原告（乙方）与第三人洛阳中迈置业有限公司（甲方）签订《中迈·书香苑商品房订购书》一份，主要约定：一、甲方房屋按建筑面积销售，乙方定购房号为15号楼20层01室，建筑面积为170.06平方米。二、乙方定购房屋的房价为伍拾肆万伍仟捌佰玖拾贰元整（￥545892）。三、乙方选择的付款方式为一次性付款。四、乙方须于2016年12月31日前至甲方公司销售部所在地支付优惠后总价款或首付款（含定金）并根据甲方约定时间内签订《商品房预售合同》。落款处，甲方洛阳中迈置业有限公司盖章确认，乙方沈彬义签字并捺印确认4、2015年2月，原告沈彬义（乙方）与第三人洛阳中迈置业有限公司（甲方）签订了《中迈·书香苑小区车位使用权出让协议》，主要约定：一、出售车位情况为乙方受让的车位为甲方开发的“中迈书香苑”小区地下车位，用途为停车专用，编号为3西-A-08，面积：12.96平方米。二、车位价款为人民币￥80000。三、使用期限为与住宅使用年限一致，四、付款方式为一次性。5、河南天新律师事务所因与第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司合同纠纷一案，天新律所向本院申请财产保全，本院执行局于2019年7月31日作出(2019)豫0105财保1530号民事裁定书，裁定：冻结被申请人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司银行存款3966000万元或者查封其相应价值的其他财产。2019年9月27日，本院向洛阳市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人洛阳中迈公司名下位于河南省××××号15幢1-2001房产(产权证号:豫20**洛阳市不动产权0:豫20**洛阳市不动产权**三人未按照调解书履行给付义务，天新律所向本院申请强制执行，该案执行过程中，原告沈彬义向本院提出书面执行异议，经审查，本院于2020年7月27日作出河南省郑州市金水区人民法院执行裁定书（2020）豫0105执异451号，驳回案外人沈彬义的异议请求，沈彬义不服，向本院提起本案诉讼。另，查明原告沈彬义及其妻子宋中莲在二人户籍所在地及涉案房屋所在地名下均无房产。本院认为，本案争议焦点为原告沈彬义是否对涉案房产享有物权期待权并足以排除强制执行。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案涉案房产系第三人洛阳中迈置业有限公司建设开发，该公司系房地产开发企业，且其与被告河南天新律师事务所之间系金钱债权执行，符合该法条规定的前提条件。原告沈彬义与第三人洛阳中迈置业有限公司签订合同的时间早于涉案房屋的查封时间，且系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同，被告辩称双方签订的《中迈·书香苑商品房定购书》不符合商品房买卖合同的相关法律规定，但《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条仅规定双方应早于查封前签订有效书面“买卖合同”，并未要求签订《商品房买卖合同》，本院认为不应对该法条中“买卖合同”作缩小解释，故对被告辩称不予认可，即本案符合“早于涉案房屋查封前签订书面买卖合同”的情形，依据原告提供的银行流水、刷卡票据、收据及第三人提供的收据（收款方存根），结合原告购买房屋系洛阳市环保宣传教育中心与第三人洛阳中迈置业有限公司定向开发房屋的事实，以及第三人已向本院举证证明在收取定向开发房屋房款时，向付款人出具的收据均记载为“进度款”，且原告在支付购房款的当日同时支付了购买车位的款项，并签订车位购买协议，通常交易习惯为购买车位以购买房屋前提条件，所以综合以上情形，本院对原告于2012年2月14日已支付全部购房款的事实，予以确认，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。原告已向法庭提交与其配偶在户籍地及房屋所在地房管局出具的《个人房屋信息查询情况表》，能够证明“原告购买涉案系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。因此，本案符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的所有情形，原告对涉案房产享有物权期待权并足以排除强制执行，且依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，原告作为案外人在本案中同时提出确认其权利的诉讼请求的，本院可以一并作出裁判。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认河南省洛阳市洛龙区龙和西街9号15幢1-2001号（产权证号：豫20**洛阳市不动产权00547238：豫20**洛阳市不动产权**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、不得执行河南省洛阳市洛龙区龙和西街9号15幢1-2001号（产权证号：豫20**洛阳市不动产权00547238号）的房屋；案件受理费9259元，由第三人河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李世达人民陪审员  刘文英人民陪审员  陈 磊二〇二〇年九月三十日书 记 员  程 雯