安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初1289号 原告：张正根，男，1971年11月8日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 原告：程春兰（系张正根之妻），女，1971年2月12日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 共同委托诉讼代理人：王柏清，安徽怀谷律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：曹**刚，安徽大雷律师事务所律师。 被告：安徽锦港投资有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道（锦港豪庭小区内），统一社会信用代码91340827092149856C。 法定代表人：杨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙晨光，安徽雷池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙静宇，安徽雷池律师事务所律师。 第三人：徽商银行股份有限公司望江支行，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇东洲路(小北门步行街路口)，统一社会信用代码91340827072384672J。 负责人：金军红，该支行行长。 委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。 原告张正根、程春兰与被告安徽锦港投资有限公司及第三人徽商银行股份有限公司望江支行（以下简称望江徽行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张正根及两原告共同委托诉讼代理人王柏清和曹**刚、被告安徽锦港投资有限公司的委托诉讼代理人龙晨光和龙静宇、第三人望江徽行的委托诉讼代理人王红章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正根、程春兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.解除原告与第三人签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》；3.判令被告返还原告首付款521,595元；4.判令被告承担原告的银行按揭贷款本息损失,至今（2020年5月）为81,242.16元（以第三人在判决生效当月的还款明细清单为准）；5.判令被告自判决生效之日起以银行还款明细单数额为准向第三人偿还剩余按揭贷款；6.判令被告支付违约金5215.95元；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告自首付款交付之日起以首付款521,595元为基数按中国人民银行同业拆借利率标准支付资金占用期间的利息。事实与理由：2017年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于望江县华阳镇府前路与莲花湖路交叉口锦港华府5#楼商业幢110号商铺，总价款831,595元；交房日期为2018年12月31日前；逾期交房超过30天后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的1%向原告支付违约金。原告依约交付了首付款，并与第三人签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》贷款310,000元。原告已还贷一年多，但被告至今未交付房屋，也未告诉原因，显属违约，为此起诉。 原告张正根、程春兰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.居民身份证、结婚证复印件各一份，证明两原告的身份情况及系夫妻关系。2.国家企业信用信息公示系统查询界面打印件两份，证明被告及第三人的诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同》及安徽增值税普通发票各一份，证明：原、被告于2017年7月22日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告支付了购房首付款521,595元，双方约定了逾期交房的处理方式及违约责任等。4.《个人住房（商业用房）抵押借款合同》一份、个人账户交易明细单六份，证明原告与第三人于2018年5月15日签订抵押借款合同，原告至2020年5月已偿还贷款本息81,242.16元。5.《解除的函》、快递单及EMS快递查询截图各一份，证明：2020年2月28日原告向被告寄送了解除商品房买卖合同通知，被告于次日签收。6.《解除的函》、快递单及EMS快递查询截图各一份，证明：2020年3月28日原告向第三人寄送了解除个人住房抵押借款合同通知，第三人于当日签收。 被告安徽锦港投资有限公司辩称，原告起诉的基本事实属实，迟延交房是客观事实，但不构成违约，原告起诉的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉求。 被告安徽锦港投资有限公司针对其主张提交了如下证据：（一）、1.《商品房买卖合同》一份，证明：合同的签订、备案及交房时间分别为2017年7月22日、7月31日和2018年12月31日；交房条件为该商品房经验收合格即五方主体验收合格；合同系国家制定的模板合同，交房条件只能选择不能变更；延期条款约定因法律政策变动的限制及不可归责于出卖人的原因，导致出卖人不能按合同约定交房的，可据实延期，即逾期交房属实，但不构成违约。2.《工程竣工验收报告》一份，证明：涉案的5#楼工程于2018年11月26日经五方主体验收合格，出卖人可以在合同约定的时间交房；而消防验收时间及5#楼规划初验时间分别是2019年9月9日和10月11日，说明因政策变更超出了合同交房条件。（二）、政策变更类：1.2017年11月20日施行的《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》，改变了交房条件，与合同模板文本相左，变五方主体验收为环保自评，要求建设单位自行委托第三方检测、出具监测报告并自行予以公示。2.2019年8月19日印发并施行的《安庆市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收工作规程（试行）》，使验收内容及验收方式均发生了变更：包括建设工程竣工规划核实、建设工程消防竣工验收及备案抽查、防雷装置竣工验收、绿化设施建设工程项目验收、工程建设项目配套环卫设施竣工验收（备案）、竣工验收备案等。3.执行新政策情况：出卖人于2019年8月12日和9月分别取得了检测报告和监测报告，并于2019年11月13日自行公示。现出卖人已具备新的验收条件，正在申请综合验收。因此，出卖人并非主观不交房而系客观不能，延期交房不构成违约，原告的诉求不能成立。 第三人望江徽行述称，其为善意第三人，原告请求解除抵押贷款合同没有事实和法律依据，不同意解除；其与被告也签订了阶段性担保合同，在他项权证办理之前，被告对抵押贷款承担保证责任，因此原、被告应共同承担偿还责任。 第三人望江徽行针对其主张提交了如下证据：1.贷款还款明细3页，证明截至2020年5月20日尚欠贷款本金261,105.99元。2.《按揭贷款业务合作协议》复印件一份，证明在未办理他项权证之前，由被告对按揭贷款提供阶段性担保。 本院经审理认定事实如下：2017年7月22日，原、被告签订合同编号为WJ17002474的《商品房买卖合同》，约定：两原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于望江县华阳镇府前路与莲花湖路交叉口锦港华府5#楼商业幢110铺号房，用途为商业服务，层高4.5m，建筑层数地上1层、地下**，建筑面积53.03㎡；单价15,681.6元/㎡，总价款831,595元； 于合同签订当日支付首付款421,595元，余款410,000元于2017年8月2日前办理银行按揭，逾期则买受人构成违约；出卖人应在2018年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，……4.法律政策变动的限制，……6.因不可归责于出卖人的原因导致出卖人不能依据本合同约定交房的等；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%支付违约金等。2018年3月5日，原告交付购房款521,595元，被告开具№01740448号安徽增值税普通发票，注明为锦港华府5号楼110号商铺房预售款。 2018年5月15日，两原告与第三人望江徽行签订个房借字2018051400000502号《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定：借款310,000元，期限120个月，自2018年5月14日至2028年5月14日，用途为购买锦港华府5号楼110号商铺房，还款方法为等额本息还款、按月还款、按月计息，还款日为每月20日。被告根据其与徽商银行安庆分行2015年9月23日签订《按揭贷款业务合作协议》约定，对该抵押贷款提供阶段性连带责任保证。 合同约定的交房期限届满后，被告没有向两原告交付房屋。2020年2月28日，原告通过邮政特快专递向被告发出《解除的函》，认为合同约定的交房期限届满至今，被告仍不能交房，显然违约，故通知解除合同，要求被告返还已付房款、承担相关贷款利息并支付违约金。次日，被告签收了快递。同年3月28日，原告通过邮政特快专递向第三人望江徽行发出《解除的函》，称因安徽锦港投资有限公司逾期一年多仍不能交付房屋，已通知解除商品房买卖合同，继续履行抵押借款合同已无事实基础，故通知解除借款合同。第三人于当日签收了专递。至本案开庭审理时，被告仍未向两原告交付房屋。 自2018年6月20日至2020年9月25日，原告共偿还了28期贷款本金57,590.95元、利息37,191.57元，合计94,782.52元，未还贷款本金252,409.05元。 另查，锦港·华府（西区）5#楼工程竣工验收报告显示，锦港华府5#楼工程竣工日期为2018年11月26日，综合验收结论为合格，建设、监理、施工、设计、勘察五个单位先后于2018年11月10日至20日分别签名盖章；公安消防部门于2019年9月9日在验收意见栏签署：“验收合格，见望建消验字﹝2019﹞第001号”，但未加盖公章；在规划部门验收意见栏，望江县自然资源和规划局于2019年10月11日签署：“锦港·华府（西区）5#楼工程现已竣工，具体以规划核实为准”，加盖了公章。 安徽合大环境检测有限公司受被告委托，对锦港华府商住工程项目进行验收检测，并于2019年8月12日出具了编号为HDJC-AQ-8219123号《检测报告》。同年9月，安庆东华环境工程管理有限公司出具《安徽锦港投资有限公司锦港华府商住工程项目（阶段性）竣工环境保护验收监测报告》。之后被告在https://www.eiabbs.net/thread-215364-1-1.html网站公示了竣工环境保护验收报告。报告显示，项目名称为锦港华府商住工程，项目类型为环境影响类，环评批复时间为2015年11月9日，竣工时间为2019年3月8日，验收报告公开起始时间为2019年10月15日，结束时间为同年11月13日；建设项目竣工环境保护验收结论为合格。 环境保护部《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》于2017年11月20日发布并施行。该暂行办法第四条规定，建设单位是建设项目竣工环境保护验收的责任主体，应组织对配套建设的环境保护设施进行验收，确保与主体工程同时投产或者使用。第五条规定，建设工程竣工后，建设单位应当自行或者委托有能力的技术机构对建设项目环境保护设施编制验收检测（调查）报告。第七条规定，建设项目配套建设的环境保护设施验收合格后，其主体工程方可投入生产或使用；未经验收或验收不合格的，不得投入生产或使用。第十一条规定，除按规定需保密的情形外，建设单位应当向社会公开建设项目配套建设的环境保护设施竣工日期、验收报告等信息。第十二条规定，除需取得排污许可证的水和大气污染防治设施外，其他环境保护设施的验收期限一般不超过3个月；需要对该类环境保护设施进行调试或者整改的，验收期限可适当延期，但最长不超过12个月等。 2019年8月19日印发并施行的《安庆市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收工作规程（试行）》规定，对辖区内由住房城乡建设主管部门核发施工许可手续的房屋建筑等工程实行联合验收。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应全面履行合同义务。原告按约支付了购房款（包括按揭贷款），被告亦应按照约定期限在2018年12月31日前交付符合合同约定的房屋。但被告逾期超过30日，至本案开庭审理时仍未能履行合同义务交付房屋，构成违约，合同约定的解除条件成就，且原告就解除合同通知了被告，故对原告的解除《商品房买卖合同》之请求，应予支持。《商品房买卖合同》被解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告解除《个人住房（商业用房）抵押借款合同》之请求应予支持。被告应向原告返还已付购房款52,1595元和已偿还的按揭贷款本息94,782.52元，向第三人偿还剩余贷款252,409.05元及利息。同时，被告应按合同约定支付违约金，原告主张违约金5215.95元，符合约定，本院予以支持。原告要求被告按首付款数额支付资金占用利息，没有依据，不予支持。被告辩称，涉案的5#楼工程于2018年11月26日经建设、监理、施工、设计和勘察五方主体验收合格，已满足合同约定的交房条件，其完全可以按约定期限交付房屋，但因《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》改变了交房条件，明确建设单位作为责任主体应进行建设项目竣工环境保护验收并自行公示，导致其不能按约定期限交房，属合同交房条款中约定的出卖人可据实予以延期的特殊原因情形；且《安庆市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收工作规程（试行）》又规定了联合验收，调整了工程项目验收条件；因此，其未能按合同期限交房，系工程验收政策调整所致，不构成违约。本院认为，被告作为房地产开发商，依照有关规定及时进行建设项目竣工验收等，是其法定义务，且被告未告知原告延期交房情况并进行协商，故被告的抗辩理由不能成立，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张正根、程春兰与被告安徽锦港投资有限公司签订的合同编号为WJ17002474的《商品房买卖合同》； 二、解除原告张正根、程春兰与第三人徽商银行股份有限公司望江支行签订的合同编号为个房借字2018051400000502号《个人住房（商业用房）抵押借款合同》； 三、被告安徽锦港投资有限公司返还原告张正根、程春兰购房首付款521,595元及已偿还住房抵押贷款本息94,782.52元，合计616,377.52元； 四、被告安徽锦港投资有限公司支付原告张正根、程春兰违约金5215.95元； 五、被告安徽锦港投资有限公司向第三人徽商银行股份有限公司望江支行偿还剩余住房抵押贷款252,409.05元（以第三人于判决生效当月的还款明细清单为准）及相应的利息; 六、驳回原告张正根、程春兰的其他诉讼请求； 上述第三、四、五项，限于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,968元，由被告安徽锦港投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。逾期交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长 虞 辉 人民陪审员 刘 芳 人民陪审员 刘进学 二〇二〇年九月二十九日 法官助理王红 书记员陈远 附判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。