广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复787号 复议申请人（利害关系人）：文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福田街道福田路东桐林公寓3A-06、3A-08。 法定代表人：詹宏武。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。住所地：广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层**整层。 负责人：王业。 委托诉讼代理人：傅亿红，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚孟平，广东广和律师事务所实习律师。 被执行人：巫某某，男，1979年7月26日出生，身份证住址广西平南县。 复议申请人文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司（以下简称文汇公司）不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）于2020年4月29日作出的（2020）粤03执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）与被执行人巫某某一案过程中，决定附带租约拍卖巫某某名下位于深圳市××北斗路××花园××楼××房产[不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0XXXXX6号，以下简称涉案房产]。 建行深圳分行不服深圳中院附带租约拍卖的执行行为，提出异议称：（一）执行法院未查明巫某某与文汇公司之间是否存在真实租赁关系。文汇公司以月租4300元低价长期承租涉案房产，且一次性支付15万元租金，明显不符合市场规则，该租赁关系存疑。（二）即使巫某某与文汇公司之间存在真实租赁关系，建行深圳分行对涉案房产享有的抵押权于2017年8月18日办理了抵押登记，且已经生效仲裁裁决确认。巫某某于2018年6月20日将抵押房产出租给文汇公司，该租赁关系不得对抗建行深圳分行在先登记的抵押权。附带长达五年的租约拍卖涉案房产，对拍卖成交可能性及成交价格均有重大不利影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应除去租约后拍卖该房产。综上，请求对巫某某名下涉案房产除去租约后进行拍卖。 深圳中院查明，关于建行深圳分行与巫某某金融借款合同纠纷一案，根据深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第3369号仲裁裁决，巫某某应向建行深圳分行偿还贷款本金人民币2577276.02元及相关利息、罚息等，建行深圳分行对巫某某名下的涉案房产享有抵押权，有权就处置所得款项优先受偿。因巫某某未履行生效仲裁裁决确定的义务，建行深圳分行向深圳中院申请强制执行，案号为（2019）粤03执2047号。在执行过程中，深圳中院裁定拍卖、变卖巫某某名下涉案房产以清偿债务。文汇公司向深圳中院提交了《深圳市房屋租赁合同书》《房屋租赁凭证》《同意出租函》、收款收据等证据材料，主张其承租了涉案房产，租赁期自2018年6月20日至2023年6月19日，已付租金150000元，付至2021年5月9日。深圳中院于2019年12月11日作出（2019）粤03执2047号拍卖通知书，并在淘宝网司法拍卖平台发布了附带租约拍卖的竞买公告。 另查明，文汇公司提交的证据材料显示：文汇公司与巫某某巫某某于2018年6月20日签订房屋租赁合同，并于当日办理租赁登记备案手续，租赁期限自2018年6月20日起至2023年6月19日。中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行于2018年5月28日出具给巫某某《同意出租函》，载明“鉴于我行与贵方签订的编号为2017-0038-089145的《个人住房借款合同》，已由贵方提供文华花园文华楼1C作为抵押物。我行作为抵押权人，享有抵押权人的专有权益。现根据贵方的申请，我行同意贵方出租上述抵押物，贵方须严格履行上述《个人住房借款合同》项下的还款义务及其他义务，如有违约行为，我行将终止本函的效力，贵方不得继续出租上述抵押物，我行保留作为债权人及抵押权人采取进一步行动的权利。” 再查明，涉案房产于2017年8月18日设立抵押，抵押权人为建行深圳分行。 深圳中院认为，本案的审查焦点为对涉案房产应否附带租约拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，文汇公司承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，其提交的中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行出具的《同意出租函》仅系抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意见，不能据此视为抵押权人充分考虑并认可租赁关系的存在对其抵押权的实现不构成影响，不能证明抵押权人对其抵押权的部分放弃或限制。该《同意出租函》亦明确载明，如巫某某违反还款义务，抵押权人将终止该函的效力，巫某某不得继续出租该抵押物。即文汇公司在承租涉案房产时知晓涉案房产上的权利负担，即应接受抵押权人所提出的限制条件，涉案房产的租赁关系不得对抗该房产上的抵押权。文汇公司承租涉案房产，并一次性付清租金15万，涉案租赁权的存在显然对在先的抵押权的实现产生重大影响，人民法院在执行中，应当依照上述司法解释的规定，将该租约去除后进行拍卖，以保障抵押权人（同时亦是本案建行深圳分行）的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四项的规定，深圳中院于2020年4月29日作出（2020）粤03执异2号执行裁定：对巫某某巫某某名下位于深圳市××北斗路××花园××楼××房产去除租约拍卖。 文汇公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销深圳中院(2020)粤03执异2号执行裁定；2.裁决深圳中院在拍卖中依法应该披露本次拍卖带租约拍卖，披露内容应为“有租约，租期是2018年6月20日至2023年6月19日；有优先购买权”。事实和理由:（一）文汇公司提供的租赁合同及资料是真实合法有效且正在履行的，且文汇公司一直占有、使用租赁房屋，即使房屋拍卖了，文汇公司的房屋租赁合同应继续履行。依据“买卖不破租赁”的原则，文汇公司的租赁合同不因法院的司法拍卖而被否定，文汇公司依法享有优先购买权。（二）深圳中院错误的认为预付的租金属于租期内的全部租金，这属于疏忽认定错误，因为在租赁合同附页里面注明了该预付租金的属期为2018年6月20日至2021年3月19日为期2年9个月，应依法予以纠正。（三）建行深圳分行于2018年5月出具《同意抵押物出租函》，明确表示同意巫某某将涉案房屋出租，说明建行深圳分行认可、承认房屋租赁关系。即使租赁合同成立于抵押权之后，抵押权人亦对于租赁关系进行了确认和认可。（四）涉案房屋带租约拍卖不影响建行深圳分行实现抵押权。涉案房屋的市场价值至少达490万元，而抵押担保金额为300万元左右，且文汇公司预付租金的租期仅仅剩余10个月左右，即使扣除文汇公司的预付租金43000元，也足以完全偿还建行深圳分行的全部借款本金、利息，根本不影响建行深圳分行的优先受偿权。（五）深圳中院在本次拍卖过程中必须带租约拍卖、并且确认文汇公司的优先购买权；文汇公司一直承租及使用该房屋的事实经过文汇公司提供的资料已经予以证明。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”，文汇公司作为合法承租人，依法享有优先购买权，法院应依法在拍卖公告中予以披露。 建行深圳分行答辩称：（一）文汇公司的租赁权不得对抗建行深圳分行享有的合法抵押权。涉案房产于2017年8月18日办理了抵押登记，抵押人为建行深圳分行，抵押权合法成立，且(2018)深仲裁字第3369号仲裁裁决已确认该抵押杈。文汇公司于2018年6月20日承租涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，文汇公司成立在后的租赁权不得对抗建行深圳分行享有的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，涉案房产的拍卖受让人不受文汇公司的租赁合同的影响。（二）因巫某某的违约行为导致《同意出租函》失效，文汇公司的租赁权存疑，公示租约影响担保物权的实现。（三）不论涉案房产上的租赁合同效力如何，根据现行法规解释，文汇公司的租赁合同在拍卖处置后不得请求房屋受让人继续履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，本案涉案房产的抵押权于2017年8月18日登记设立，先于文汇公司的租赁权发生，现建行深圳分行为实现抵押权申请拍卖处置涉案房产，满足上述解释规定，文汇公司主张“即使房屋拍卖了，文汇公司的房屋租赁合同应继续履行”违反法律，不应予以支持，恳请法院予以驳回。（四）文汇公司的租赁合同丧失合法合理基础，是否有效有待认定，应当予以强制清场，以便拍卖合理有序进行。根据《同意出租函》的内容可知，同意出租系一种附条件解除的同意，当巫某某出现违约行为，达成解除条件，巫某某后续的出租不再经由抵押权人同意，租赁合同丧失合法合理基础。因此文汇公司占有、使用租赁房屋缺乏依据，应当停止无依据的占有、使用行为。 本院经审查，对深圳中院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题是，深圳中院对巫某某名下涉案房产去除租约拍卖的执行行为是否符合法律规定。关于涉案房产是否应带租约拍卖的问题。经审查，文汇公司提供的租赁合同显示租赁期限自2018年6月20日起至2023年6月19日，而涉案房屋在此之前已于2017年8月18日抵押给建行深圳分行并已依法办理了抵押登记。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，文汇公司依据租赁合同享有的权利不能对抗涉案房产上的抵押权。据租赁合同显示，文汇公司承租涉案房屋的租赁期限自2018年6月20日起至2023年6月19日，中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行出具《同意出租函》同意巫某某出租该抵押物，但也明确表示如巫某某有违约行为，该行将终止本函的效力，巫某某不得继续出租案涉抵押物。可见，建行深圳分行允许巫某某出租房产回笼资金的意思表示并不代表放弃抵押权的实现。现巫某某未能履行还款义务，建行深圳分行申请深圳中院强制执行，并以租赁关系影响其抵押权实现为由请求去除租约拍卖，符合前述法律规定。因此，深圳中院裁定去除租约拍卖涉案房产的执行行为，并无不当。文汇公司复议称建行深圳分行同意其承租涉案房屋就代表认可租赁关系的存在，要求深圳中院带租约拍卖，于法无据，本院不予支持。关于文汇公司主张优先购买权的问题，其可以另行向深圳中院申报对涉案房产享有优先购买权，由深圳中院在执行实施程序中依法审查处理。 综上，文汇公司主张涉案房产应带租约拍卖的复议请求不能成立，本院不予支持；深圳中院（2020）粤03执异2号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异2号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年九月二十七日 法官助理彭惠连 书记员麦劲