广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初2122号 原告：李美荣，女，汉族，1962年2月26日出生，身份证住址：广西桂林市秀峰区，住广西桂林市。 被告：桂林金湾大酒店有限责任公司，住所地：广西桂林市中山南路****。 法定代表人：姚红玲，执行董事。 委托诉讼代理人：杨双玮，广西齐兴律师事务所律师。 原告李美荣与被告桂林金湾大酒店有限责任公司（以下简称金湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李美荣、被告金湾公司法定代表人姚红玲及委托诉讼代理人杨双玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李美荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年2月至2020年7月期间六个月的房屋租金14034元；2.判令被告支付原告违约金495元（违约金按合同约定每日按逾期支付租金的万分之二计算）；3.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2014年1月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于桂林市象山区屋出租给被告经营使用，租赁期限2013年8月1日至2024年7月30日；租金约定：2013年8月至2016年7月期间每月租金为2064元，2016年8月至2019年7月期间每月租金为2202元，2019年8月至2024年7月每月租金为2339元；租金一月一交，每月10日前交付。但从2020年2月开始，被告一直未支付租金，原告为此多次催收无果，被告的违约行为已造成原告经济损失。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请判如所请。 被告金湾公司辩称，一、原告作为涉案房屋的所有权人，其取得房屋所有权是发生在房屋出租给董超、覃晓文之后。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；且原告的买卖合同中，均约定“乙方须履行甲方与金湾酒店所订立的《房屋租赁合同》中规定的乙方权利义务”；该条约定的甲方系涉案物业的出让人甘孝培，甘孝培将其所属物业委托被告金湾公司对外租赁，故金湾公司的行为对原告发生法律效力。因金湾公司和董超、覃晓文的租赁关系并未解除，故该租赁合同关系依然有效，董、覃二人仍是涉案房屋的承租人，金湾酒店通过收取二人租金，然后再向原告转交。结合涉案物业的实际情况，本案的合同关系应为委托经营合同关系；因金湾公司和董、覃二人的租赁关系仍然存在，金湾公司无权出租房屋，实际原告也无法将涉案房屋交付金湾公司，原告租赁属于“一房二租”，已违反了相关法律规定，双方的租赁合同并未生效；故本案应追加董超、覃晓文为本案被告或第三人参加诉讼。二、原告主张的租金应予减免，主张的违约金应不予支持；本次的新冠疫情属于不可抗力，原告主张的租金发生在新冠疫情期间，根据相关法律的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；对于本次疫情，广西壮族自治区新冠××疫情防控工作领导小组分别在2020年1月24日、2月24日发布公告，启动重大突发公共卫生事件一级及三级响应；桂林市旅游、酒店行业均受到非常大的冲击，客源、人流急剧减少，金湾公司出租给覃、董二人经营的酒店亦在所难免，而金湾公司通过出租涉案物业获得租金回报，但因覃、董二人未按时将租金及时支付，故金湾公司也无法将有关租金转交给原告。受新冠疫情影响，酒店收入锐减是不争的事实，如果判决被告承担责任，应基于法律规定并考虑实际情况，可依据公平原则酌情调整租金，对租金应进行减免；因被告没有及时支付租金系因承租人董超、覃晓文未及时支付租金，而董、覃所经营的酒店系因新冠疫情所造成的不可抗力影响，进而传递到被告，故被告对未能转交租金的行为所产生的违约责任可以免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原告李美荣（甲方）与被告金湾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于桂林市象山区出租给乙方作经营使用，该房屋建筑面积40.77平方米；租赁期限自2013年8月1日起至2024年7月30日止；租金一月一交，每月10日前支付，2013年8月至2016年7月期间每月租金为2064元，2016年8月至2019年7月期间每月租金为2202元，2019年8月至2024年7月每月租金为2339元；若乙方不按时支付租金的，则每日应按逾期支付租金的万分之二向甲方支付违约金；同时，合同对双方其它权利义务亦进行了相关约定。合同签订后，双方开始依约履行合同，被告也均能按月支付约定租金给原告，双方并无争议。至2020年2月，因受新冠××疫情影响，桂林市旅游客源减少，酒店行业受到较大冲击，被告开始拖欠原告房屋租金；期间双方多次协商未果，原告故诉至法院，提出前之诉请。 另查明，涉案房屋系原告向被告金湾公司时任法定代表人甘孝培购买，双方并签订《房地产买卖契约》，其中协议第12.5条有约定：乙方（原告）同意在买受房屋后，继续履行甲方于X年X月X日与金湾大酒店订立的租赁经营合同。2014年2月8日，原告已取得该房屋房权证。 庭审时，被告提交甘孝培与金湾公司于2012年7月20日签订的《酒店租赁授权委托书》，内载明甘孝培（委托人）就桂林市星程金湾大酒店房产对外出租事宜，委托金湾公司（代理人）代理委托人办理该房产出租事宜及相关手续；金湾公司代理委托人与承租方董超签订《酒店租赁合同》、签署各类书面文件并办理相关手续、办理及收取押金及租金、其它与《酒店租赁合同》相关事项、委托人与代理人共同承担该合同的权利义务。同时被告提交金湾公司与董超、覃晓文间的《酒店租赁合同》，其内约定：出租方（甲方）桂林金湾大酒店有限责任公司及全体业主，承租方（乙方）董超、覃晓文；甲方所发包给乙方物业名称为现名星程金湾大酒店，坐落于桂林市；该物业共有建筑面积9620.94㎡，其中甲方所有权物业面积为7635.31㎡，其它业主1985.63㎡；乙方租赁经营酒店使用的具体范围为该物业的一至七层全部面积，还包括八层甲方已建的简易房屋及相关设施；甲方交付给乙方酒店物业为已装修、全配家具及附属设施；酒店租赁期限为十二年（2012年8月1日至2024年8月1日）；房屋头三年的租金标准为人民币292000元/年，每个月一交，先交租后使用，租金每三年递增一次，每次增幅为5%；甲方确保将目前经营酒店的金湾公司持有已年检的消防验收合格证，特种行业经营许可证、卫生许可证、税务、营业执照等酒店经营所需的全部证照供乙方使用；乙方接手承包后，乙方对原由甲方雇请员工有权接收或不接收。同时合同后附附件，内载明各产权人姓名、房号、建筑面积、租金、押金等。被告另提交落款时间为2016年9月22日金湾公司（出租方、甲方）与董超（承租方、乙方）、覃晓文（承租方、丙方）三方签订的《酒店租赁合同》变更补充协议，内载明（节录）：甲方同意将丙方列入原金湾酒店之《酒店租赁合同》中承租方的合同当事人，与乙方共同承担《酒店租赁合同》的权利义务；乙、丙之间的权利义务由双方自行协商，甲方不参与亦不承担责任。以上证据被告拟证明涉案房屋原房主甘孝培在将房屋卖与原告之前已授权金湾公司将涉案房屋租赁给董超、覃晓文；原、被告签订租赁合同及合同履行期间，均在该租赁合同的租赁期内；涉案房屋一直由董、覃二人租赁经营使用，董、覃二人依该租赁合同约定支付租金给金湾公司，金湾公司再依其与原告的租赁合同将租金给支付原告。对此证据及被告待证内容，原告予以否认，称之前所有的租金均系金湾公司按照双方租赁合同约定向其进行支付；金湾公司与董超、覃晓文之间的租赁关系自己并不知情；自己只是依照双方租赁合同向金湾公司出租房屋，亦按双方租赁合同向金湾公司收取租金。 为查明案件事实，本院依法对董超、覃晓文进行了相关问话。董超表示，其与金湾公司间的《酒店租赁合同》为金湾酒店经营权的承包，不仅包括了房屋的租赁，还包括了酒店物品、相关证照的使用等，租赁期间也一直是使用金湾酒店的相关证照进行酒店经营；自己并不知道甘孝培已将涉案房屋卖与原告等人，己方是依与金湾公司间的合同向金湾公司交纳租金，与本案原告无任何合同关系，也不知道金湾公司以何标准向原告支付租金。覃晓文表示，自己只与金湾公司签订了相关合同，与原告等人并无任何合同关系；自己是依与金湾公司间的合同履行支付租金的义务，并不知道金湾公司如何向原告支付租金；其与金湾公司间的关系应为酒店承包关系，不仅包括房屋的租赁，还包括了金湾酒店的物品、证照等的使用，租赁期间也是一直使用金湾公司的相关证照进行酒店经营；自己是在2016年期间接替董超继续履行其与金湾公司的承包合同，之前情况自己并不清楚。董超、覃晓文二人均认为自己与本案无关，不应参加本案诉讼；其与金湾公司的纠纷应另案予以解决。 再查明，金湾公司已在2020年8月21日将董超、覃晓文诉至法院，诉请要求二人依双方2012年7月《酒店租赁合同》约定支付2020年1月28日至2020年8月21日租赁期间的租金1355594及违约金2495304元，该案现正在审理过程中。 结合本案庭审证据及控辩双方主要争议，本案的争议焦点在于：一、涉案《酒店租赁合同》与《房屋租赁合同》各当事人间的法律关系及相关法律后果；二、被告金湾公司应支付的租金及违约金金额。 关于第一个争议焦点，本院认为，被告金湾公司所提交的《酒店租赁合同》，从其所载明的合同当事人双方权利义务关系判断，其合同性质应为整个金湾酒店经营权的租赁，即不仅包括了涉案房屋的租赁关系，同时还含有酒店附属设施及证照、人员等的租赁关系。被告金湾公司通过原涉案房主甘孝培的授权行为，依法取得了涉案房屋对外租赁的相关权利；但甘孝培的授权行为仅是针对其名下房产的处分权，并不具有该租赁关系中金湾公司的全部合同权利义务，其并非该酒店租赁关系中的合同相对方；该酒店租赁合同的相对方应为金湾公司与案外人董超、覃晓文，双方系受《酒店租赁合同》的约束行使合同权利并承担相应义务。而在原房主甘孝培将涉案房屋转让给本案原告后，因不动产物权的变动，甘孝培丧失对涉案房屋的处分权，该房屋的相关权利人转变为本案原告；而金湾公司为使得原酒店租赁合同继续履行，与本案原告签订涉案《房屋租赁合同》，其以租赁的方式重新获得涉案房屋占有、使用、收益的相关权利，并继续履行原酒店租赁合同；该租赁协议的合同当事人应为金湾公司与原告，双方系受《房屋租赁合同》约束行使合同权利并履行相应义务。因以上两份合同在合同主体、性质、标的、权利义务、目的等方面均有所不同，约束的是不同合同当事人之间不同的合同权利义务关系，故应为两份彼此独立的合同。被告辩称在房地产买卖契约中，约定有“乙方（原告）同意在买受房屋后，继续履行甲方（甘孝培）于X年X月X日与金湾大酒店订立的租赁经营合同”的相关条款，从而认为原告应知晓其与董、覃间存在房屋租赁合同关系，但首先甘孝培与金湾酒店间并未存在房屋租赁关系；其次该条款的表述也与被告主张的其与董超、覃晓文间存在酒店租赁关系的事实并不一致，而在买卖合同中也未附有相关租赁合同的具体条款及权利义务；不能证明原告在购房时已明确知道房屋已租赁给他人及附有相关权利义务的事实，故对被告该辩论意见，本院不予支持。 本案中，金湾公司是依照其与董超、覃晓文间的酒店租赁合同约定收取酒店租赁的整体租金，再依其与原告间的房屋租赁协议约定向原告支付房屋租金；而其向董、覃二人以何标准支付酒店租金，其再以何标准向原告支付房屋租金，原告与董、覃两方均互不知晓，两方间亦无直接法律关系。故在本案中，原告并无向董、覃二人要求支付租金的合同法律依据，董、覃二人也无义务向原告支付租金；各方合同当事人只能依照彼此间的相关关联合同，根据合同相对性的法律原则向合同相对方主张其合同权利。因此，被告金湾公司请求将董超、覃晓文追加为本案当事人参加本案诉讼的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。现原告依照其与被告金湾公司间的《房屋租赁合同》，向被告主张逾期支付租金的违约责任，符合本案事实及相关法律规定，依法应予以支持。而金湾公司与案外人董超、覃晓文之间的纠纷，可依双方《酒店租赁合同》约定，另案予以解决。 关于本案第二个争议焦点，对拖欠原告2020年2月至2020年7月期间房屋租金14034元的事实，被告并无异议，但其主张系受本次新冠××疫情影响经营，希望予以减免租金及违约金。对此，本院认为，因本次新冠××疫情影响，桂林市作为国际著名旅游城市，旅游业及相关酒店经营行业所受到的冲击是明显的，造成酒店经营行业的收入锐减也是不争的事实；此次事件应属于当事人不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。因被告租赁涉案房屋系用于经营，考虑到受新冠××疫情和疫情防控措施影响，客观上致使其在疫情严重期间无法正常营业，营业收入明显减少，其主张依法应予以酌情予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有经营收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同继续支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同。本案中，综合考虑疫情和疫情防控措施对被告经营活动的影响及合同履行情况、被告违约程度等因素，本院对被告应支付的2020年2月期间租金予以免除；对2020年3月期间租金予以部分减免，酌定被告应支付原告2020年3月的租金为1170元；并应支付原告2020年4月至7月的租金9356元；以上租金合计10526元。对于本案违约金问题，本次的新冠××疫情虽影响较大，但在国家采取坚定、强有力的疫情防控措施后，已取得了抗疫战争的初步胜利，社会经济正在逐渐恢复当中，被告所经营的酒店亦能够恢复正常的经营。故在考虑疫情因素减免了部分租金后，被告仍应按照双方合同的约定按时支付剩余租金，即从2020年4月起被告应正常支付租金，现其长期不支付剩余租金，已构成违约；故原告主张其按合同约定以万分之二/日支付逾期支付租金的违约金，符合双方合同约定及法律规定，依法应予准许；被告应从2020年3月起向原告支付逾期支付租金的违约金。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告桂林金湾大酒店有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李美荣2020年2月至2020年7月期间的租金10526元及迟延付款违约金（违约金计算：从2020年3月10日起，以当月应付租金为本金，按万分之二/日标准，分段计算至本案生效判决规定的履行期限时止）； 二、驳回原告李美荣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164元，减半收取计82元（原告已预交），由被告桂林金湾大酒店有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判员  李钦毅 二〇二〇年九月十四日 书记员  谢丽娟