湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8932号原告：邓玉菲，女，1975年2月16日出生，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：黎锦，湖南天润人合（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游宇，湖南天润人合律师事务所律师。被告：湖南鹏程置业发展有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区人民路**（百脑汇）732、733号。法定代表人：陈训余，总经理。委托诉讼代理人：唐棠，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告邓玉菲（以下简称原告）诉被告湖南鹏程置业发展有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎锦、游宇及被告的委托诉讼代理人唐棠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的合同编号为×××07《长沙市商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还首期房款249260元及利息（利息自该款项支付之日起计算，按银行贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项实际返还完毕之日止）以及被告向原告返还已贷房款249000元及利息（利息自该款项支付之日起计算，按《个人购房借款／担保合同》约定的贷款利率计算至实际清偿之日止，截至2020年6月25日，原告已经产生的贷款利息损失为22106.7元）；3、判决被告立即配合原告办理并退还已缴纳的物业专项维修资金4271元，契税及印花税19230.43元，共计23501.43元（利息自前述款项支付之日起计算，按银行贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项实际返还完毕之日止）；4、判决被告赔偿原告已经产生的公证费、产权登记费、资料费、抵押登记费、工本费合计1520元及利息（利息自该款项支付之日起计算，按银行贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项实际返还完毕之日止）；5、判决被告向原告返还装修款20000元；6、判决被告向原告以已付全部房款的1%支付违约金；7、由被告承担本案的受理费、申请费等诉讼费用。事实与理由：2018年11月1日，原告支付了装修款20000元。2018年11月8日，原告与被告签订合同编号为×××07《长沙市商品房买卖合同》及合同附件。2018年11月8日，被告向原告出具编号为ＮＯ.0000073《销售收据》，被告收取原告现金1520元（费用明细为公证费200元、产权登记费550元、资料费200元、抵押登记费550元、工本费20元）。2018年11月9日，被告向原告出具编号为ＮＯ.42758629《湖南增值税普通发票》，该发票显示原告已向被告支付首付款249260元。2018年12月25日，长沙农村商业银行股份有限公司出具《业务凭证》，该凭证显示原告已向长沙农村商业银行股份有限公司贷款249000元，并委托长沙农村商业银行有限公司向被告支付249000元。原告按照《长沙市商品房买卖合同》及合同附件的约定，缴纳物业专项维修资金4271元，契税及印花税19230.43元，共计23501.43元。基于以上事实，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款以及《长沙市商品房买卖合同》第二十五条，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已依法成立并生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告已经按照《长沙市商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，被告却未按照《长沙市商品房买卖合同》第八条约定于2019年12月30日前向原告交付商品房。截至目前，被告已逾期交房近八个月，属于严重违约，现原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》以及依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定要求被告承担相应的法律责任。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、涉案房屋已经具备使用的实质条件，且被告已经向长沙市住房和城乡建设局提交了申请联合验收的资料，双方的《商品房买卖合同》并非合同目的不能实现。目前涉案房屋已经达到使用条件，电梯已经能够正常使用，水泵房、配电间所有设备都已就位，燃气和供水供电都已经接通，绿化和路灯、灯带也安装完毕，甚至连楼道的卫生工作都完成了，物业公司已经进驻荣鹏家园开展工作，环网柜也已经送到项目地并安装，竣工验收的资料已经进窗，被告也一直在积极跟进验收工作，现因国网湖南省电力有限公司系统升级和维修等原因导致电力部分的验收工作延迟，双方当事人合同目的并非不可实现，原、被告之间的合同尚未达到无法履行需解除的程度，本案也不存在任何法定解除的情形，原告请求解除合同缺乏依据。二、被告逾期交房是受政策调整电力设计变更和新冠肺炎疫情双重影响，原告请求解除与被告之间的《长沙市商品房买卖合同》缺乏依据。1、被告未能依照合同约定交付房屋，是因为在施工过程中电力政策调整，专变改为公变，配电项目需增加环网柜设备必须重新施工，这属于政府原因和非被告所能控制的因素所导致的逾期交房，符合双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议约定的特殊原因，交房时间应当延期。2、因新冠肺炎疫情施工无法正常进行，特别是环网柜等设施无法采购，导致被告不能如期完成配电项目，并向原告交付房屋，这属于被告不能预见的不可抗力，原告主张退房、解除合同，明显对被告不公平。三、原告主张被告向其返还房款及利息缺乏依据。因原告请求解除《商品房买卖合同》缺乏依据，所以基于解除合同要求被告返还房款及利息缺乏依据。四、原告主张的印花税、保险费、物业维修基金、公证费、产权登记费、资料费、抵押登记费及以上费用的利息缺乏依据。上述费用并非由被告所收取，不应由被告承担退还责任，也不该由被告承担相应的利息。五、原告请求被告返还装修费用20000元缺乏依据。原告所提供的20000元装修款并非被告所收取，而是由长沙新绘声网络科技有限公司出具的收据，原告主张被告退还缺乏依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年11月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：×××07），约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区××街××号××座××号房屋，规划用途为办公，建筑面积为35.59㎡，房屋单价为14000／㎡，总房价为498260元；原告应于本合同签订之日向被告支付首付款（含定金）249260元，剩余房款249000元向银行申请贷款；被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房，交付条件为已经竣工验收备案、满足本合同第九条约定的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人未按约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金（但总额不超过已付房款的5%）；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。该合同附件六《补充协议》第三条房屋交付及使用第2款约定：……如遇特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，“特殊原因”除不可抗力外，还包括市政等相关部门原因引起的延误；以及为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误等。签订合同当日，原告向被告支付了案涉房屋首付款249260元，同时向被告支付了公证费等费用共计1520元。2018年11月9日，原告（借款人、抵押人）与案外人长沙农村商业银行股份有限公司韶山路支行（贷款人）及被告（担保人）签订《个人购房借款／担保合同》及附件，约定借款人为购买上述案涉房屋向贷款人贷款249000元，期限为120个月，自2018年12月25日起至2028年12月25日，并约定以案涉房屋作借款抵押担保。2018年12月25日，上述贷款成功放款，并已转入被告设立的银行预售监管账户。2018年11月20日，原告为案涉房屋缴纳了物业专项维修资金4271元、契税及印花税19230.43元。2019年12月28日，被告向原告发出一份《鹏程府Ａ栋入伙通知书》，通知原告于2019年12月31日交付案涉房屋。2020年3月5日，被告向原告邮寄一份《关于鹏程家园项目交付时间顺延的通知》，载明因受新冠肺炎疫情影响，工程项目无法正常施工，原告所购买的商品房的交付时间将予以顺延。2020年6月28日，被告向原告发出一份《回复函》，对原告要求退房予以回复，预计2020年7月31日前向原告交付使用。2020年7月20日，被告又向原告邮寄一份《交房通知书》，通知原告于2020年7月31日前办理案涉房屋交房手续。2020年7月28日，原告向被告发出一份《房屋未达交付条件并拒绝接收房屋的通知函》，认为被告未达交房条件，拒绝收房。因被告未按约定向原告交付案涉房屋，原告于2020年8月1日向被告邮寄一份《解除合同通知书》，要求解除上述《长沙市商品房买卖合同》。被告收到后未予回复，原告遂于2020年8月25日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、原告陈述其于2018年11月1日根据被告的要求向案外人长沙新绘声网络科技有限公司交纳了案涉房屋装修款20000元，并提供了《收款收据》予以证明。2、被告于2020年7月29日向长沙市住房和城乡建设局申请对案涉项目工程进行长沙市竣工联合验收，该局已受理。3、被告陈述因国网湖南省电力有限公司升级服务和检修，导致案涉项目工程电力部分的验收工作延后，并提供了国网湖南省电力有限公司发布的《重要通知》及《检修公告》截图予以证明。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、《个人购房借款/担保合同》及附件、银行业务凭证及交易明细、增值税发票、物业专项维修基金专用收据、《鹏程府A栋入伙通知书》、《关于鹏程家园项目交付时间顺延的通知》及快递回执、《长沙市住房和城乡建设局建设投资项目业务申请受理书》、《回复函》、《交房通知书》及快递回执、《房屋未达交付条件并拒绝接收房屋的通知函》、《解除合同通知书》及快递回执、《销售收据》/《收款收据》、《重要通知》及《检修公告》截图、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及合同附件系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并缴纳了相关税费，被告未按约定向原告交付案涉房屋，应承担相应的违约责任。但因被告现已申请对案涉项目工程进行竣工联合验收，双方合同履行程度较高，合同目的并非不能实现，双方存在继续履行合同的基础，从促进交易的角度考虑，不宜支持解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，故本院对原告要求解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及基于此提出的其他诉讼请求依法不予支持。鉴于本案纠纷系因被告逾期交房而引发，从衡平双方权利义务关系角度考虑，本院酌情决定本案案件受理费由原告和被告各自负担一半。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓玉菲的诉讼请求。本案受理费9504元，因适用简易程序减半收取4752元，由原告邓玉菲与被告湖南鹏程置业发展有限公司各负担2376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年九月十七日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。