黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终38号上诉人（原审被告）：刘继英，男，1973年9月24日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王莎莎，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓欣，男，1963年9月23日出生，汉族，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：黄红（系赵晓欣妻子），女，1966年8月15日出生，汉族，七台河市逸夫中学教师，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：王苏卿，黑龙江宏昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省清河林业局有限公司（原为黑龙江省清河林业局），住所地黑龙江省清河林业局中心大街。法定代表人：张云，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗志华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵石蕊，黑龙江风范律师事务所律师。原审被告：刘宏伟，男，1964年11月2日出生，汉族，黑龙江欧瑞农业科技开发有限公司法定代表人，住哈尔滨市南岗区。上诉人刘继英因与被上诉人赵晓欣、黑龙江省清河林业局有限公司及原审被告刘宏伟商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省沿江人民法院（2019）黑7529民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘继英的委托诉讼代理人王莎莎，被上诉人赵晓欣及其委托诉讼代理人黄红、王苏卿以及被上诉人黑龙江省清河林业局有限公司的委托诉讼代理人苗志华、赵石蕊到庭参加诉讼，原审被告刘宏伟经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。刘继英上诉请求：撤销黑龙江省沿江人民法院（2019）黑7529民初238号民事判决主文第二、三项，赵晓欣后续支付的30000元和358000元的利息不应由刘继英承担。事实与理由：1.一审法院认定临湖生态小区住宅楼系违法建筑超越法院职权范围；2.一审法院判决刘继英承担利息损失错误;3.赵晓欣依补充协议交付的30000元实际由原清河林业局收取，作为配套费使用，不应由刘继英承担。赵晓欣答辩称，1.双方签订的清河林区住房买卖合同是无效的；2.合同无效后，刘继英理应返还购房款328000元和30000元配套费；3.刘继英承担资金占用期间的利息符合法律规定；4.黑龙江省清河林业局有限公司对林区西北河原生态旅游度假村项目的开发、销售负有一定的责任，对赵晓欣的损失应承担连带责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。黑龙江省清河林业局有限公司答辩称，1.刘继英作为资金占用方，应该承担返还利息的责任，清河林业局有限公司不应承担责任;2.案涉30000元配套费由刘欢个人收取，不代表清河林业局有限公司的行为，清河林业局有限公司不应承担责任。赵晓欣向一审法院起诉请求：1.判令赵晓欣与清河林区西北河原生态旅游度假村签订的[2010-040]《清河林区住房买卖合同》无效；2.判令被告返还购房款328000元及30000元配套费；3.判令被告承担占用赵晓欣购房资金利息（按年利率6％自2010年11月1日至2019年5月1日）182580元，并计算至购房款付清之日为止；4.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月25日刘继英与原清河林业局（现黑龙江省清河林业局有限公司）签订《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》，合同约定：甲方发包人为林业局；乙方开发人为刘继英；开发的项目名称：临湖生态小区住宅楼；（第五条）项目开发建设性质为棚户区改造项目；（第六条第4项）小区内建筑容积率为0.18，建筑密度为12.11％，绿地率60％，建筑限高为12米；（第七条第1项）2009年4月20日开工，2010年11月20日竣工；（第八条）所有开发建设费用均由刘继英负担，与林业局无关；（第九条）建设项目规划、建筑设计、请领建造执照、营造施工、依法用工、建设安全、办理报建审批及有关风险等均由刘继英负责办理并负完全责任，林业局概不承担任何责任；（第十四条）林业局负责合同建设内容外小区供电、供暖、给排水、有线电视、道路主干线、主支线、绿化等配套建设。虽然被告按该合同约定按时进行了施工，但该工程施工项目除办理了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》手续外，其它的如《国有土地使用证》等应报建审批手续未办理，亦未按约请领建造执照。2009年5月22日，清河林区建设环保局发布《公告》，称涉案工程是经林区管委会批准建设的招商引资项目，立项文件经发改委、建设和环保局、公安局批复同意，取得房屋预售许可，该项目报建手续齐全后，予以发放项目选址意见书、用地规划许可证、用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，工程验收合格后，购房户可持交款收据、房屋销售协议书、购房者身份证明等法定证件办理私有房屋产权证。原清河林业局于2008年8月11日与刘继英签订了购买清河林区西北河原生态旅游度假村的《清河林区住房买卖合同》。赵晓欣于2010年11月1日与清河林区西北河原生态旅游度假村签订了编号为[2010-040]《清河林区住房买卖合同》，并将购房款328000元汇入刘继英个人的银行账户，清河林区西北河原生态旅游度假村出具了收据。2013年7月3日刘宏伟代表清河林区西北河原生态旅游度假村的名义与购房户签订了《清河林区西北河原生态旅游度假村交工补充协议》，购房户再交纳30000元用于尚未完成的小区上下水、供电、取暖、通讯网线、有线电视、安保、分户栅栏、绿化、道路等费用。赵晓欣按此协议交纳了30000元人民币。众所周知的事实：临湖生态小区住宅楼为每户的建筑层级为二楼，各户都是独立的，户与户之间有栅栏相隔，有各自的车库和院围，售价均在每户20万元人民币以上。一审法院认为，刘继英与原清河林业局签订的《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》约定，刘继英负责开发建设费用、建设项目规划、建筑设计、请领建造执照、营造施工、办理报建审批等事项，被告林业局负责小区供电、供暖、给排水、有线电视、道路主支线、绿化等配套建设事项，表明双方在建设临湖生态小区住宅楼的项目中是各有分工，共同建设的合作关系；双方在该合同中约定涉案工程项目开发建设性质为棚户区改造项目。但从约定的小区内建筑容积率为0.18，建筑密度为12.11％，绿地率60％，建筑限高为12米事项和建成的临湖生态小区住宅楼却是建筑层级为二楼、各户都是独立的，户与户之间有栅栏相隔、有各自的车库和院围的这种别墅形式，加之林业局2009年5月22日的《公告》称“取得房屋预售许可”，承诺“办理私有房屋产权证”和赵晓欣为林业局区域之外的人员购买了此涉案房产、售价均在每户20万元人民币以上的这些不具有棚户区改造条件和特点的事实，说明该临湖生态小区住宅楼并非属于棚户区改造项目。双方之所以将此工程约定为“棚户区改造项目”，就是欲利用国家对棚户区改造项目土地使用权的取得为划拨取得，免收土地出让金的政策。从双方一直未办理《国有土地使用证》的事实，也证实了这一恶意的目的，即双方恶意串通损害了国家关于征收土地出让金的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形合同无效的规定，刘继英与原清河林业局签订的《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》无效。同时刘继英在未请领《建造执照》、未取得《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》的情形实施了建造临湖生态小区住宅楼的民事行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》的强制规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条关于“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效，但是该强制规定不导致该民事行为无效的除外”的规定，其建造临湖生态小区住宅楼的民事行为亦是无效的。据此，该涉案建筑是不能依法取得物权的，不能对外出售的。故，赵晓欣与刘继英以清河林区西北河原生态旅游度假村售楼处之名签订了编号为[2010-040]《清河林区住房买卖合同》无效。刘继英若按《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》约定请领建造执照、办理报建手续的相关事宜，就不可能造成清河林区临湖生态小区住宅楼是违建、规避土地出让金及合同无效的后果。故刘继应负合同无效的主要责任。原清河林业局以其购买了被告刘继英开发的临湖生态小区住宅楼抗辩其主体不适格，没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然，赵晓欣出具的购房款《收据》、签订的合同用的是清河林区西北河原生态旅游度假村之名，但刘继英未按此名办理建造执照，赵晓欣将购房款328000元汇入了刘继英的个人账户，应认定该涉案房产的出卖人为刘继英个人，故刘继英应将此款返还给赵晓欣。赵晓欣在此购房行为中并无过错，按该条规定赵晓欣要求购房款利息损失是合理的。该损失的形成与刘继英、林业局的合作、售房和公告行为有关，故应由刘继英、林业局共同赔偿原告此损失。损失的计算应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给赵晓欣。《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》是刘继英与原清河林业局签订的，合同约定的开发人、投资人均为刘继英；赵晓欣的购房款也是汇入了刘继英的个人账户，这些具有法律效力的行为，都是刘继英实施的，未有刘宏伟参与的事实，说明该涉案房产的开发人只是刘继英一人，没有证据证明与刘宏伟有关。虽然，刘宏伟在《清河林区西北河原生态旅游度假村交工补充协议》中的乙方处签名，但不能排除其是代表刘继英行为。即原告按此协议支付的30000元也应由刘继英承担。综上所述，刘继英收取了赵晓欣购房款358000元，即应由刘继英返还此款给赵晓欣；刘继英、原清河林业局按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付占用购房款利息，起息日为2010年11月1日至还清购房款止。刘宏伟不承担责任。驳回赵晓欣的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条的规定，判决：一、赵晓欣与刘继英签订的合同编号[2010-040]《清河林区住房买卖合同》无效；二、刘继英在本判决生效后十日内返还购房款358000元给赵晓欣；三、刘继英、原清河林业局按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2010年11月1日至还清购房款日止的占用购房款利息；四、驳回赵晓欣其他诉讼请求。案件受理费9205.8元由刘继英负担6096.56元，原清河林业局负担3109.24元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，原黑龙江省清河林业局变更为黑龙江省清河林业局有限公司。本院认为，首先，作为本案案涉房屋所属建设项目开发建设者，刘继英未请领建造执照，亦未取得国有土地使用证、建筑工程施工许可证，且在刘继英与赵晓欣签订的编号为[2010-040]《清河林区住房买卖合同》时，未取得预售房屋许可证，案涉项目亦未竣工验收，故原审判决[2010-040]《清河林区住房买卖合同》无效并无不当。其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理规定，由于赵晓欣已经按照《清河林区住房买卖合同》交纳了购房款328000元，又按照刘继英授权刘宏伟签订的《清河林区西北河原生态旅游度假村交工补充协议》交纳了30000元配套费用，刘继英作为合同的相对方负有返还358000元的义务。再次，按照刘继英与原清河林业局签订的《清河林区临湖生态小区住宅楼开发建设合同》的约定，本案案涉房屋系刘继英与原清河林业局共同合作开发的建设项目，刘继英作为房屋建设项目共同开发人和案涉[2010-040]《清河林区住房买卖合同》的相对方对导致合同无效具有一定的过错，理应承担相应赔偿损失的责任，刘继英主张其不应承担给付占用购房款利息的理由不能成立。综上所述，刘继英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9205.8元，由上诉人刘继英负担。本判决为终审判决。审判长  石似玉审判员  邹悦江审判员  张 蕾二〇二〇年九月二日法官助理陈婧姗书记员郭昱男