江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3774号原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行。被告：李洪梅。被告：连云港市碧桂园房地产开发有限公司。原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）诉被告李洪梅、连云港市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连云港碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托诉讼代理人朱晶及被告连云港碧桂园公司的委托诉讼代理人高永宝、张梦媛到庭参加诉讼，被告李洪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩意见原告农行连云港分向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告李洪梅偿还所欠我行的住房抵押贷款：（截至2020年05月26日止）本息合计497011.26元，其中本金488044.56，利息8966.7元及之后产生的应付利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止，被告连云港碧桂园公司承担该住房借款的连带保证责任；2.判令原告享有抵押房产优先受偿权，当庭撤回该项诉讼请求；3.判令被告承担本案相关诉讼费用及实现债权的一切费用。事实与理由：我行按合同于2016年8月18日向被告发放个人住房抵押贷款人民币55万元，期限至2036年7月26日，还款方式为等额本息还款，并以所购房产设置抵押，我行已取得抵押他项权证。被告于2020年1月19日逾期并违约。(截至2020年05月26日止）共欠款本息合计497011.26元，其中本金488044.56元，利8966.7元及之后产生的应付利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止。截至2020年8月10日，该房产并未办理房产证及抵押给原告的不动产登记手续。为了维护国家信贷资产的安全，原告诉至法院，请求依法裁。被告李洪梅未到庭未答辩。被告连云港碧桂园公司辩称，请求驳回对我方的诉讼请求，根据个人购房担保借款合同第三十五条，我方的保证责任自借款发放之日起至借款人获得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，但因我方至不动产中心查询抵押登记办理情况时，工作人员以我公司非权利人为由拒绝提供查询，故我方对于是否办理抵押登记情况无法核实，请求法院协助予以核实该情况。本院认定的事实1.2016年7月27日，原告与被告李洪梅、连云港碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为人民币五十五万元整，借款用途为购买住房，借款期限240个月，采用等额本息方式还款，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入连云港碧桂园公司账户，借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人连云港碧桂园公司按合同第9.1和9.3条约定提供保证担保。合同第9.1约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等该贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到日期起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。合同特别条款第三十五条另约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任。2.2016年8月8日，原告按照合同约定将贷款划入指定账户，借款到期日2036年7月26日，正常执行利率4.41%，逾期执行利率6.615%。3.2016年9月29日，被告李洪梅以连云港市海州区郁洲路南规划六路东连云港碧桂园20号楼1单元802室房产办理了抵押权预告登记，权利人为原告，担保债权数额55万元，债务履行期限自2016年7月27日至2036年7月26日。4.原告按约发放借款后，被告未履行按期还款义务。截止2020年5月6日，被告尚欠原告本金488044.56元、利息8966.7元。除上述本金、利息外，原告还主张自2020年5月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定继续计算。5.因被告李洪梅至今未缴纳房屋契税，导致截止2020年9月14日被告李洪梅在被告连云港碧桂园公司处购买的房产尚未办理所有权权属登记及他项权证。6.庭审中，原告称被告李洪梅曾于2020年8月13日还款2304.42元，其中本金1668.36元、利息504.38元、罚息63.46元、复利68.22元。原告诉讼请求中未扣除该笔还款。本院判决理由和结果本院认为，原告与被告李洪梅、连云港碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当履行按期还款的义务。被告逾期未还款，应承担违约责任。扣除被告李洪梅于2020年8月13日的还款，本院依法确认被告李洪梅尚欠原告借款本金486376.2元、利息8330.64元，共计494706.84元，自2020年5月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算。以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案被告李洪梅虽以其购买的被告连云港碧桂园公司开发的房产办理了抵押预告登记，系为原告保障将来实现涉案房产抵押权而办理，但该房屋至今未办理所有权权属证书及抵押登记手续，故抵押权并未设立。根据上述合同第三十五条约定，被告连云港碧桂园公司仍应继续承担阶段性保证责任至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，故原告主张被告连云港碧桂园公司对本案借款承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，原告撤回对抵押房产优先受偿权的诉讼请求，系其权利的自由处分，本院予以确认。被告李洪梅经本院合法传唤，既未到庭应诉，亦未向法庭举证，依法应当承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李洪梅于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司连云港分行本金486376.2元及利息、罚息、复利（截止2020年5月26日，利息8966.7元；自2020年5月27日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定计算）；二、被告连云港市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8755元（原告已预交），由被告李洪梅、连云港市碧桂园房地产开发有限公司连带负担，于本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 时恒雨二〇二〇年九月二十七日法官助理 金 鑫书 记 员 朱珊珊法律条文、缴款账号及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（三）、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、缴款账号开户名称：连云港市海州区人民法院开户行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户账号：32×××99-013081三、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。