黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1392号原告:大庆昊方华溪物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区。法定代表人:孙岩岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，1973年6月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告:郝亮，男，1971年7月17日，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司(以下简称“华溪物业公司”)与被告郝亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告华溪物业公司委托诉讼代理人刘伟、被告郝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华溪物业公司诉称，2011年10月20日，原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年10月20日至业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业公司时止。合同约定业主或物业使用人应在每年满当月15日前缴纳物业费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一缴纳违约金。被告系上述物业华溪龙城一期3号楼1单元301室的业主，按约定应向原告缴纳2017年物业费人民币2，341元，2018年物业费人民币2，341元，2019年物业费人民币2，341元，2020年物业费人民币2，341元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴纳义务，故原告诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。现请求：1、请求人民法院依法判令被告给付物业服务费9，364元，未能按时缴纳物业费的违约金456元，共计9，820元。2、请求人民法院依法判令被告承担诉讼费。被告郝亮辩称，未交物业费是因为原告未提供合同约定的优质高效的物业管理和服务。原告每年就是打电话催收物业服务费，但是并没有说什么时间去交。原告大庆昊方华溪物业管理有限公司为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一，华溪龙城一期前期物业服务委托合同复印件1份，欲证明原告在2011年10月20日与大庆昊方房地产开发有限公司签署了前期物业服务委托合同，原告于2011年10月20日开始已对华溪龙城一期进行物业服务。在合同的第3张第六条明确规定业主应当按时按年缴纳物业服务费，逾期不交纳的应当承担滞纳金的责任。前期物业服务合同期限到小区成立业主委员会止，现在小区没有成立业主委员会。经质证，被告称对合同的真实性无异议，但对合同约定的条约有异议，合同约定的条约原告都没有履行，只是提供了倒垃圾服务。小区业主委员会正在成立中，原告的代理人做为物业经理在阻挠。被告买房时是跟大庆昊方房地产开发有限公司签订的，和本案原告没有关系。证据二，欠费证明一份，欲证明被告郝亮欠缴2017年至2020年物业费共计9，364元。欠缴违约金按银行年利率3.25%计算为456元。经质证，被告称对证据证明的问题有异议，2017年物业费到几月份为止被告不知道。合同中约定的违约金条款，被告不知道。证据三，入伙会签表复印件1份（复印件经与原件核对无异，原件退回），欲证明被告郝亮于2012年1月7日已正式对华溪龙城一期3号楼1单元301室面积为95.15平方米进行接收。经质证，被告无异议。证据四，物业费催缴通知单4份，欲证明华溪物业公司每年向被告催缴物业服务费。经质证，被告称有异议，原告没有贴过原告出示的催缴单，被告没有看到过。庭审中，被告郝亮向法庭提交以下证据：证据一、照片复印件17张。欲证明原告没有提供服务，小区内的破烂不堪都是原告导致的，且照片上有时间、地点。经质证，原告称对被告提供的照片的真实性和关联性有异议，华溪物业公司设定24小时客服电话，小区内有任何服务问题均可拨打，小区内出现问题应该有维修时限，不应以点带面否定物业服务。本院对原、被告所举上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大庆昊方华溪物业管理有限公司为具有物业服务和收费资质的企业。2011年10月20日，原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定大庆昊方房地产开发有限公司将其开发的华溪龙城一期委托原告进行物业管理，原告提供的物业管理服务应达到约定的质量标准，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年满当月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。被告居住的大庆市龙凤区华溪龙城一期3号楼1单元301室在原告管理服务范围内。现被告未支付原告2017年度物业费2,341元、2018年度物业费2,341元、2019年度物业费2,341元、2020年度物业费2,341元。本院认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共设施维护等项目的有偿服务行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告按照合同约定为该小区提供有偿的物业管理服务，被告作为业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。原告要求被告给付2017年度、2018年度、2019年度物业服务费共计7,023元的主张符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告给付2020年度物业服务费的诉讼请求，因当前尚未到合同约定的2020年度物业服务费缴费期，本院不予支持。被告提交的证据能够证实原告物业服务存在一定瑕疵，但物业服务具有长期持续性，不能因某一时间段存在问题进而推断物业整体服务不合格，且当物业服务出现瑕疵时，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施等。业主拒付物业服务费的行为反而不利于物业公司更好的提供服务。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告也未按期交纳物业服务费，双方均有违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下：一、被告郝亮于本判决生效之日起七日内给付原告大庆昊方华溪物业管理有限公司2017年度物业服务费2,341元、2018年度物业服务费2,341元、2019年度物业服务费2,341元，上述共计人民币7,023元；二、驳回原告大庆昊方华溪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告郝亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郝亮负担18元，由原告大庆昊方华溪物业管理有限公司负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  王诗琪二〇二〇年九月十日书记员  谢 超附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。