文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1864号原告：杨军，女，1974年10月30日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所实习律师。被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。法定代表人：祝洋洋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。原告杨军与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日、7月6日公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人左清松、被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人左清松、被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间79天依法予以扣除。本院现已审理终结。原告杨军向本院提出诉讼请求：1.判令被告君澜酒店公司向原告支付自2019年7月10日起至2019年9月10日的房屋租金6739.60元，自2019年9月10日起按112元/天的标准支付租金至《房屋租赁合同》解除之日止；2.判令被告君澜酒店公司向原告支付违约金40437.60元（一年的租金）；3.判令被告向原告支付装修损失77000元；4.判令被告君澜酒店公司按照3369.80元/月的标准向原告支付合同解除后的房屋占用损失费，直至被告将房屋交还于原告之日止；5.判令重庆润田房地产开发有限公司（以下简称“润田房地产公司”）对前述第一项、第二项、第四项支付义务承担连带责任；6.判令祝洋洋对被告君澜酒店公司前述第一至四项支付义务承担连带清偿责任；7.判令本案受理费、财产保全费由被告承担。诉讼过程中，原告杨军将原诉讼请求变更为：1.判令被告君澜酒店公司向原告支付自2019年7月1日起至2020年2月29日的租金26958.40元，支付2020年3月1日起至2020年4月30日的房屋占用损失费6739.60元；2.判令被告君澜酒店公司支付逾期支付租金的违约金898.45元，并以26958.40元为基数，自2020年6月8日起，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算违约金直至款清时止；3.判令被告君澜酒店公司向原告支付违约金20218.80元（6个月的租金）；4.判令被告君澜酒店公司向原告支付装修损失77000元；5.判令本案受理费由被告君澜酒店公司承担。后原告将要求被告支付租金的期间变更为要求被告支付2019年7月1日起至被告收到起诉状副本之日期间的租金。后原告自愿撤回要求被告向原告君澜酒店公司支付装修损失77000元的诉讼请求。事实和理由：2017年，润田房地产公司打出销售广告对位于重庆市渝北区XX大道的XXXX广场X期X3组团的物业进行销售。润田房地产公司在销售广告中承诺业主在购买了XXXX广场X期X3组团的物业后，该物业将返租给被告君澜酒店公司15年作为酒店经营使用，业主可以坐享该物业15年的租金收益。基于对润田房地产公司所做出15年租金收益承诺的信任，原告与润田房地产公司签订了《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》的同时，润田房地产公司要求原告须同时与被告君澜酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告君澜酒店公司，建筑面积48.14平方米，第一年至四年的月租金为70元/平方米，若被告君澜酒店公司逾期超过60日仍未向原告支付租金的，则原告有权解除合同，同时，被告君澜酒店公司应向原告支付首年12个月租金作为违约金。润田房地产公司还要求重庆浙兄装饰工程有限公司（以下简称“浙兄公司”）签订《XXXX广场X期X3组团装修升级服务委托合同》，约定原告出资77000元委托浙兄公司对案涉房屋进行装修升级。在《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《XXXX广场X期X3组团装修升级服务委托合同》签订后，原告按照约定支付了全部的购房款，并且按时向浙兄公司支付了装修升级费。但自2019年6月17日起原告至今未收到被告君澜酒店公司应当支付的租金。2019年8月12日，被告君澜酒店公司贴出公告称因酒店经营成本过高，无法正常营业，自该日停止营业，恢复之日另行通知。并且被告君澜酒店公司在未经原告同意的情况下，对原告出资已经完成装修的房屋进行了拆除，至今未恢复原貌，也未将房屋返还给原告。截至2019年9月2日，被告君澜酒店公司已经逾期支付租金超过60日，原告有权解除《房屋租赁合同》，并且请求被告君澜酒店公司支付2019年6月17日至2019年8月17日的房屋租金，同时支付首年12个月的租金作为违约金。另外，由于被告君澜酒店公司在使用案涉房屋的过程中，破坏了由原告出资的房屋原有装修，原告有权请求被告君澜酒店公司支付装修损失。润田房地产公司作为开发商，其宣传的购买案涉房屋可以坐享15年的租金收益是原告购买物业的主要原因，原告有权请求润田房地产公司对被告君澜酒店公司的支付义务承担连带责任。而被告君澜酒店公司作为一人公司，祝洋洋与被告君澜酒店公司的财产未独立管理，产生了严重的混同，祝洋洋应当对君澜酒店公司的债务负有连带清偿责任。原告为维护其自身合法权益，特根据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望判如所请。被告君澜酒店公司辩称，1.被告认为2019年10月13日统一与业主解除合同，根据政府协调会议撤离酒店。2.房屋占用费不存在，因为既然已经解除合同就不存在房屋占有费。3.原告主张违约金过高，请求法院调整。4.装修损失的数额认定有问题，装修的实际损失没有这么高应当折旧，请求法院综合考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的房屋租赁合同、不动产权证、会议纪要、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的装修升级服务委托合同、装修款收据等证据，本院认为，虽然上述证据系原告购买房屋后装修房屋过程中，与案外人产生的法律关系，但装修升级服务委托合同系双方当事人签订《房屋租赁合同》的组成部分，故对原告举示的该证据的关联性，本院予以采信。2.对原告举示的《XXXX国际广场前期物业服务协议》、收据、账单详情等证据，本院认为，上述证据系原告与案外人之间的物业服务合同关系，但上述证据不能充分证明原告于2020年4月30日接受案涉房屋的事实，故对上述证据的关联性，本院不予采信。3.对被告举示的案外人重庆千思酒店有限公司向两江新区管委会的公函，本院认为该证据系复印件无法核实其真实性，且原告对其真实性不予认可，故对该证据的真实性，本院不予采信。4.对被告举示的业主群的聊天记录、调解笔录，因被告未提供原件，其真实性无法核实，故对上述证据的真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告杨军系位于重庆市北部新区XX大道****XX-X房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为48.19平方米，房屋用途为商务金融/办公。被告君澜酒店公司从2018年2月至2019年8月期间经营位于重庆市北部新区金州大道42号的光控君澜酒店。2017年7月，以原告杨军为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆XX**国际广场X期工程X3组团XX层X号房，建筑面积为48.14平方米(最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准)。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付2019年7月1日之后的房屋租金。庭审中，原告陈述其于2020年3月16日向被告邮寄解除合同通知的邮件被退还；同时陈述原告的房屋在2020年4月30日前返还，被告没有主动向原告返还房屋，而是在2020年4月30日前原告去将房屋收回；同时陈述原告知晓两江新区政法委组织多部门召开协调会并形成会议纪要的事实；还陈述原告要求被告支付租金至被告收到起诉状副本（即合同解除时）为止，合同的解除时间以被告收到起诉状副本的日期为准。被告在庭审中陈述，双方解除合同的时间为2019年10月13日，被告当时办公室统一通知，大部分业主也签订了解除协议；同时陈述被告于2019年10月16日撤离酒店，整个酒店都已经移交给杭风公司，之前交给法院有一份移送清单，警察也在上面签字，但被告未提交相应的证据予以证明。另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题；同时，会议还明确鉴于杭风公司有意向接手经营酒店，并已与大部分业主达成合作意向，签订了租赁合同，并就租金等进行明确的事实。2020年1月14日，原告要求被告以及润田房地产公司、祝洋洋支付租金以及违约金，诉至本院。本院向被告君澜酒店公司送达起诉状副本等文书的时间为2020年3月5日。本案在审理过程中，原告自愿撤回对润田房地产公司、祝洋洋的起诉，本院依法裁定准许原告撤回对润田房地产公司、祝洋洋的起诉。诉讼过程中，原告以浙兄公司与本案的处理结果有法律上的利害关系为由，申请追加浙兄公司为第三人参加诉讼。本院依法通知浙兄公司为本案的第三人参加诉讼。后原告撤回要求浙兄公司作为第三人参加诉讼的申请。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告君澜酒店公司向原告支付装修损失77000元的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。本案原告在庭审中陈述原告的房屋在2020年4月30日前返还的，被告没有主动向原告返还房屋，而是在2020年4月30日前原告去将房屋收回的事实，但原告未提供准确收回房屋的相应证据予以证明。两江新区政法委于2019年10月15日组织召开的协调会，要求被告尽快对酒店进行移交。被告对酒店进行移交后应及时与原告解除合同，但双方没有协商解除合同，而本案向被告邮寄送达起诉状副本等文书被告签收的时间为2020年3月5日，故本案原、被告解除合同的时间为被告签收起诉状副本等文书的时间（即2020年3月5日）。解除合同前，原告应当按照合同约定给付租金。原告知晓两江新区政法委于2019年10月15日组织召开协调会以及政府部门责令被告移交酒店的事实，原告有及时减损的义务，因此，对原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，第1年至第4年月租金为70元/㎡，故被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2020年3月5日期间，被告应给付的租金为27548.62元（70元/平方米/月×48.19平方米×8个月＋70元/平方米/月×48.19平方米÷30天/月×5天）。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告未按期支付租金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告在庭审中抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从被告未付租金当月的11日起算,但原告起诉要求以租金26958.40为基数，从2020年6月8日起起开始支付滞纳金，系原告自由处分权利的行为。因此，被告支付滞纳金的计算方式为以26958.40元为基数，从2020年6月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金即20239.80元（70元/平方米/月×48.19平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对被告应当支付的违约金，原告仅要求被告支付违约金20218.80元，本院予以准许。被告抗辩原告选择滞纳金的违约责任，已经能够填补原告的实际损失，原告重复要求被告承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告杨军租金27548.62元；二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告杨军拖欠租金的违约金（滞纳金的计算方式：以26958.40元为基数，从2020年6月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金付清之日止）；三、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告杨军违约金20218.80元；四、驳回原告杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1391元，由原告杨军负担374元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担1017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  莫 莉人民陪审员  王建军二〇二〇年九月八日书 记 员  王 玲