河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1992号 原告：邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司，住所地邯郸市丛台区东风街********。 法定代表人：陈伟尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹红霞，女，该公司员工。 被告：白国宾，男，1982年7月9日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：李春丽（系白国宾配偶），女，汉族，1982年4月21日出生，住邯郸市邯山区。 原告邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司（以下简称瑞霞物业公司）与被告白国宾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞霞物业公司委托诉讼代理人曹红霞、被告白国宾及其委托诉讼代理人李春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞霞物业公司向本院提出诉讼请求：1.原告向被告白国宾追要2018年10月—2019年9月、2019年10月—2020年9月两年物业管理费，每年629元，两年共计1258元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告白国宾住本小区1号楼3单元502室，住房面积104.85㎡，按每平方米0.5元计算，每年应缴纳物业费629元，两年共计应缴1258元，被告以小区不让昼夜停放货运卡车为由，连续两年拒不缴纳物业管理费。原告认为，被告拒不缴纳物业管理费的理由不能成立。其事实证据和理由如下：一、小区内现有停车面积和停车位有限，路面承重力差，楼前通道狭窄不宜停放货运卡车。本小区共有住户168户，经政府对本小区改造后，邯山区滏东街道办事处和柳林东社区根据小区实际情况，规划停车位80个，最大停车位4.5×2.5米，三栋家属楼前的通道宽度分别为：一号楼前通道宽度为3.3米，二号楼前通道宽度为3.3米，三号楼前通道宽度为3.3米，都不适宜停放和进出货运卡车。二、本小区楼前通道上设有多处自来水、暖气和排污管道井盖，不宜货运卡车通行和停放。本小区一号楼前通道长65米，宽3.3米，路面上设有井盖36个，二号楼前通道长65米、宽3.3米，路面上设有井盖29个，三号楼前通道长65米，宽3.3米设有井盖35个。本小区是近二十年的老旧小区，管道和井盖的设计标准都比较低，承重能力较差。家用轿车通行经常轧坏井盖，更不能承受较大货运卡车的碾压。小区二号楼东头停车位有两排，中间通道较宽，宽4.8米，但通道下有化粪池，更不能经受货运卡车碾压和停放。三、瑞霞物业公司接受仁达名苑小区物业管理工作后，对停车问题做出了明确规定。瑞霞物业公司2017年8月接手仁达名苑小区的物业管理工作。当时小区管理工作比较混乱，垃圾清运、物业费收取使用、乱圈乱占、机动车停放问题尤其突出。业主委员会和物业公司，多方征求住户意见，多次召开业主代表会议，最后形成统一公示，做出了停车规定。其中规定货运卡车一律不准进小区停放。因为当时没有规划停车位，小区也未进行升级改造，大部分闲地被少数业主个人占用，车辆只能停放在通道边上，许多住户下班晚了没有地方停车，更不能容纳货运卡车停放。物业公司制定这个规定符合本小区当时的实际情况。四、本小区制定通过了《停车公约》，公约规定不允许货运卡车停放。随着小区车辆拥有率逐步增加，先有登记车辆九十多部，停车矛盾越来越突出，为此小区曾多次召开业主代表会议，研究停车问题，2018年8月制定通过了小区机动车《停车公约》。《公约》规定：每户只限家用代步小轿车一部，车辆必须是业主家庭成员自己拥有的车，小区外人员的车辆一律不得在本小区过夜，营运货车不允许进小区。业委会和居民代表及物业公司为实行人性化管理，考虑到货运车车主在本小区有住房的实际情况，暂定货运卡车白天可进小区临时停放，（车长6米以下，裸车质量2吨以下，晚7点前开出去，但必须规范停车），但被告仍不按《停车公约》和物业公司要求停车。五、经多次催要，被告拒不缴纳物业费。物业管理人员会同业主委员会负责人多次上门催要，并多次张贴催缴公告，但被告要求昼夜停放，不符合小区《停车公约》规定。故诉至法院，望判如所请。 白国宾辩称，瑞霞物业于2017年8月接管仁达名苑小区不属实，白国宾未见过瑞霞物业与小区签订的合同，在该小区居住都是向仁达物业交物业费；不同意货车不让昼夜停放的规定，物业公司无货车车长及重量判断标准，实际也未按该规定执行；白国宾未见过2018年8月份的停车公约，只见过2017年的公示和2020年的停车公约公示，对业主大会全不知情。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，瑞霞物业公司为证明其主张举证如下： 1.物业管理条例及服务范围一份，证明我公司所服务的范围； 2.仁达名苑居民车辆停车规定一份，证明停车规定经过公示与业主委员会商讨制定； 3.仁达名苑车辆管理公约一份，证明业委会和物业公司和各单元代表商讨后制定该管理公约； 4.仁达名苑小区改造前后图二张，证明物业公司改造后规划80个车位，小区居民表示不允许货车进，为避免违章停放罚款允许货车每天白天停放于小区内； 5.催费通知单三份，证明我公司将催缴通知单贴在被告门上； 6.仁达名苑小区物业收费标准一份，证明收费标准每月每平方0.5元； 7.2019年8月30日与业主委员会签订的物业合同一份，证明双方签订了物业合同； 8.李文国、张东城证明一份，证明我公司的制度经业主委员会及业主代表协商制定； 9.《邯郸市仁达名苑业主委员会与陈俊瑞同志签订小区物业管理工作协议书》两份，证明提供物业服务时间； 10.仁达名苑就车辆管理征求居民意见稿100余份，证明业主都知道并签字了； 11.仁达名苑车辆登记表100余份，证明停车规定不是针对某一个人制定的，是和业主委员会、楼长、单元长共同协商制定的； 12.谢贺彬、王发青、穆永雪证明各一份，证明物业公司采取人性化管理停放的大车都是有特殊情况。 白国宾质证意见：对证据1中的第十七条有异议，车棚是共有的，没有人专门看管，一直上着锁，业主的自行车不能存放，只有物业工作人员能使用；对证据2有异议，瑞霞物业公司没有执行停车规定中的第二条，有货车进入该小区；对证据3有异议，对参会情况的表述不属实，没有那么多人参会；对证据4、5、6无异议，对证据7、9有异议，车棚无人管理，不认识张东城、李文国，不知道他们是干什么的，不清楚业委会成员，不知道谁聘请的物业人员；对证据8有异议，不清楚业主委员会的负责人是谁，不知道参加业主委员会都是谁参加了，去了多少人，另不清楚车多长算长，多重算重，多大算大，不知道同意该规定的大部分住户都是谁；对证据10、11有异议，没有见过该证据，不知道楼长、单元长是谁，是怎么产生的，这些人必须本人到法庭；对证据12有异议，我所说的进入小区的车不是瑞霞物业公司所提到的车。 白国宾未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：白国宾系邯郸市邯山区仁达名苑1号楼3单元502号业主，其房屋面积为104.85平方米。2017年前，仁达名苑小区的物业由邯郸市仁达名苑物业管理办公室管理，2017年起瑞霞物业公司接管仁达名苑小区，分别于2017年9月30日、2018年9月30日、2019年8月30日与邯郸市仁达名苑业主委员会签订《小区物业管理工作协议书》，协议书约定“小区业主每户每年按照规定标准交纳物业费，暂定收费标准每平方米0.5元”。2018年8月15日，为了对小区车辆停放加强管理，仁达名苑业主委员会与瑞霞物业公司共同出具《仁达名苑车辆管理公约》，瑞霞物业公司为该小区提供物业服务至今。被告白国宾未向瑞霞物业公司缴纳2018年10月—2020年9月物业费，欠费金额为1258元（104.85㎡×0.5元/㎡/月×12个月×2年），经瑞霞物业公司催讨未果，导致诉讼，诉请如前。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，2017年9月30日、2018年9月30日、2019年8月30日与邯郸市仁达名苑业主委员会签订《小区物业管理工作协议书》，符合上述法律规定，瑞霞物业公司向白国宾所居住的小区提供物业服务的行为合法有效。白国宾作为由瑞霞物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费。故原告要求被告给付拖欠物业管理费1258元的诉讼请求，本院予以支持。 白国宾主张《仁达名苑车辆管理公约》标准不合理，瑞霞物业公司在管理过程中违反该公约，本院认为《仁达名苑车辆管理公约》由仁达名苑业主委员会、各单元代表及物业共同协商出具，全体业主均应遵守，虽然瑞霞物业公司在对小区车辆管理过程中存在瑕疵，但该瑕疵不是白国宾拒交物业费的理由。在物业服务合同履行过程中，业主有权监督物业公司、提出自己的意见和建议，物业公司应及时改正，提高服务质量。本案中，双方在履行物业服务合同过程中均存在不妥之处，原告提供的物业服务有一定瑕疵需进一步改进、提高物业管理服务水平。小区的良好秩序以及美好环境，需要业主和物业公司的共同的努力，如果因为物业服务过程中存在瑕疵即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业公司服务水平与质量的下降，如此恶性循环会影响小区业主的根本利益。因此，物业服务公司应当积极履行自己的职责，提高服务水平，业主也应当及时履行支付物业服务费等义务，相互理解、相互支持，共同创造美好的生活环境与和谐的社会关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告白国宾于本判决生效之日起十日内向原告邯郸市邯山区瑞霞物业服务有限公司支付2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费1258元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告白国宾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员 卢丽霞 二〇二〇年九月十八日 法官助理 吕 鑫 书 记 员 魏艳君 ——