阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0902民初1569号原告：中国建设银行股份有限公司阜新分行，住所地阜新市海州区经纬路**，统一社会信用代码912109001215120968。负责人：芦戬，系该行行长。委托代理人赵洪文，系该公司员工。委托代理人韩敬华，系该公司员工。被告：徐伟南，男，1992年8月2日出生，汉族，现住阜新市细河区。被告：阜新市品阁房地产开发有限公司，，住所地阜新市经济开发区迎宾大街**统一社会信用代码91210900567568473G。法定代表人：高云峰。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告徐伟南、被告阜新市品阁房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行委托代理人韩敬华、赵洪文到庭参加诉讼。被告徐伟南、被告阜新市品阁房地产开发有限公司本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告徐伟南偿还原告借款本金66，128.61元，利息735.94元，本息合计66，864.55元（截至2020年08月04日），合同期内利息按年利率4.9计算，逾期后利息应继续计算至本息还清之日止（具体金额以银行系统记载为准），并要求与被告徐伟南解除借款合同。2、请求建行享有阜新市细河区房产优先受偿权。3、要求依法判令被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担连带保证责任。4、本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实与理由：被告徐伟南于2014年02月12日与我行签定个人住房借款合同，从我行贷款150，000.00元，贷款期限为10年，贷款年利率为4.9%，贷款保证方式为抵押，还款方式为等额本息还款法。借款人以阜新市细河区商品房作为抵押，并办理了预抵押登记手续。被告于2015年5月12日开始发生过拖欠还款，我行催收人员、贷款经办人员多次打电话及上门催收，但被告均未能按时偿还贷款，我行曾经警告被告，如拖欠还款将以法律途径解决，均无效果。现在已连续拖欠3期，累计拖欠28期，进入不良贷款。截至2020年9月17日，被告徐伟南拖欠原告贷款本金66,128.61元，利息1,337.64元，本息合计67,466.25元。（合同期内利息按年利率4.9%计算，逾期后利息按人民银行同期逾期利率计算至还清日止）。被告的行为已严重违反了合同约定，严重损害了我行的利益，被告阜新市品阁房地产开发有限公司应承担连带保证责任。所以，我行将各被告起诉至法院，并依法保全我行信贷资产，望法院依法维护我行利益。被告徐伟南、被告阜新市品阁房地产开发有限公司未到庭，亦未向本院递交答辩状。本院经审理认定事实如下，2014年2月12日，被告徐伟南与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告从原告处借款15万元，购买售房人即本案被告阜新市品阁房地产开发有限公司的坐落于细河区房屋。借款期限为10年，贷款月利率为5.45833‰（系浮动利率，即在基准利率水平上浮0%），如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，每月还款1,707.04元。贷款担保方式为预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人中国建设银行股份有限公司阜新分行，预告登记义务人徐伟南，房屋坐落细河区。双方合同违约条款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同日，原告依约发放该笔借款。现被告未依约履行还款义务，截至2020年9月17日，被告徐伟南拖欠原告贷款本金66,128.61元，利息1,337.64元，本息合计67,466.25元。另查：原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与阜新市品阁房地产开发有限公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。合同约定：保证人（甲方）阜新市品阁房地产开发有限公司，债权人（乙方）中国建设银行股份有限公司阜新分行。为保障乙方债权实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债权人系因购置坐落于六合龙城国际项目所属的住房、商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月3日至2016年8月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金……。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币壹亿元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。上述事实有原告陈述，个人住房（商业用房）借款合同、住房合同申请表、抵押权预告登记证书、被告身份信息、个人贷款开立账户通知书、支付凭证、对账单、个人住房借款最高额保证合同在卷，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告徐伟南之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定发放贷款后，被告徐伟南未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求与被告徐伟南解除借款合同，偿还本金及按合同约定方式计算的利息、罚息的请求，应予支持。被告徐伟南自原告处借款所购买房屋，其作为债务人即系原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定之由被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担保证责任的债务人。因此被告阜新市品阁房地产开发有限公司应依照合同约定为被告在合同约定范围内承担连带保证责任。关于原告请求享有细河区房产优先受偿权一项，本院认为，原、被告双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国建设银行股份有限公司阜新分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告徐伟南订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告徐伟南自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜新分行贷款本金66128.61元，利息1337.64元，本息合计67466.25元。（此利息截止至2020年9月17日），2020年9月18日后，继续按合同约定偿还逾期利息及罚息至付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告阜新市品阁房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围内承担连带保证责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜新分行的其他诉讼请求。财产保全费688元，由被告徐伟南负担。案件受理费减半收取735元，由被告徐伟南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  王晓佳二〇二〇年九月二十五日书记员  郭雪娇