江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2797号原告：邱小仙，女，畲族，1981年2月23日生，小学文化，无业，住上饶市广信区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶县旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，男，汉族，1969年10月20日出生，住江西省南昌市西湖区，该公司办公室主任。原告邱小仙与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱小仙、被告丰跃公司的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱小仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺租金合计83002.30元（2017年第三季度6688.87元，2018年第一季度的一半，租金3344.4元，第二季度，第三季度，第四季度，2019年第一、第二、第三、第四季度，2020年第一季度、第二季度；每季度租金为7296.95元）;2、判令被告支付逾期违约金基数12916元，违约金按每日0.03%计算，违约金基数是以2020年8月10日截止日为依据。总违约金等于之后租金付清日为截止日的违约金加上现有违约金基数的总和（现有违约金基数＋每季度租金×2020年6月日之后租金付清日为截止日的违约金天数×0.0003），计算至租金实际付清之日为止。3、请求判令被告承担回购条款的义务；按合同租赁期满后，强制被告执行回购条款；4、请求判令被告支付原告承担本次诉讼及执行的一切费用。事实和理由：2009年10月7日，原告与被告签订商业用房委托经营合同，将位于江西省上饶县的丰跃香港名城内二层397号商铺，委托被告经营，委托期限为10年，委托方式，原告将其具有产权的商铺之全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。但在合同履行过程中，被告以资金短缺为由未能按时支付租金，原告遂诉至法院。原告为证明自己的主张向本院提供了经营委托合同，证明原、被告存在委托经营关系，双方对权利义务作了约定。被告丰跃公司辩称，2020年之前的租金按照委托经营合同的约定由法院依法判决，2020年的租金由于新冠××疫情，希望减免两个月，违约金希望予以减免，回购应当按照合同约定的时间履行。一、原告的主张不符合双方的约定，更不符合相关法律规定，应当依法予以驳回原告的诉讼请求。二、2020年，新冠疫情席卷而来，国家及各级政府均发布了相关强制性管控措施，因疫情影响，2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情，为不能预见、不能避免和不能克服的，属于《合同法》第117条规定的“不可抗力”。根据被告与原告双方签订的委托经营合同第八条约定，在因不可抗力导致本合同无法执行时，本合同自动解除，双方均不承担责任。且《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。再者，根据《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。以上，不管是双方的约定还是法律的规定，被告均是考虑双方长久的“伙伴”关系，被告均无需在因疫情的不可抗力因素持续影响下向原告支付租金。三、同原告所述双方签订的委托经营合同第五条第一款，委托期内，无论被告的经营是否赢亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，此约定并不假，但此条款的前提是被告在有“经营行为”的情形下，则不论是否赢亏，原告都有权收取租金。但我国因新冠疫情全国性爆发，除了对疫情防控物资和生活必需品生产企业，其他所有企业均是停工停产的状态，尤其被告是以儿童游乐为主题的综合商场，受影响特别严重，被告一直处于停业状态，至今仍是没有经营，属于客观不能。被告是由于疫情的不可抗力因素影响，而非是以正常的商业经营风险亏损才“无理由”的拒付租金和违约金。四、2020年5月28日商场重新恢复营业，被告响应政府的号召，给予商场内的承租户四个月租金减免（2、3、4、5月），被告、原告、承租商户实际上是休戚与共的利益共同体，共同目标都是商场正常规范有序经营，以最大限度实现经济收益。现被告作为商场统一经营管理方，在此不得已的情形之下，被告向原告郑重提出，要求原告能够减免被告的租金，另此前返租业主起诉一季度租金，法院给以了减免一个月的免租，望各位业主与商场共克时艰。因此被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：第一组证据：1、关于“全国人大常委会法工委就‘不可抗力’相关法律规定”声明的全国人民代表大会官网打印件；2、上饶市广信区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部，关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指导》的通知。证明目的：（1）证明当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”（2）根据《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指导》的通知，第五大条第4小条的规定，影剧院、剧场、ＫＴＶ、歌舞厅、网吧、电子游戏、足浴、线下培训机构等暂缓对外开放，所以被告按政府管控要求，从2020年1月24日起至2020年5月27日对整个商场进行停业。且被告在此期间未收取租金，被告在没有“经营行为”的情况下，无需向原告支付租金。第二组证据：1、关于商场恢复正常营业的通知；2、关于减免租金的告知函；证明目的：（1）被告系以儿童游乐及线下培训机构为主题的综合商场，因疫情的不可抗力因素带来的影响，商场一直属于停业状态，根据饶广信新冠指办发（2020）37号文件要求（3月23日发），我司经过向相关部门报备审核后于2020年5月28日恢复营业。（2）被告因新型冠状病毒疫情的不可抗力影响，商场停业，商户纷纷要求租金减免，等开业后再计算租金，被告已给予承租户（2、3、4、5月）四个月的租金减免，为此被告方也请求原告方给予租金的减免，双方共同克服困难。本院经审理认定事实如下：2009年10月7日，原告邱小仙与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内二层397号商铺的经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2015年10月1日至2017年9月30日的租金标准为每季度6,688.87元，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度7,296.95元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门.范城”，于2020年1月11日重新开业经营，涉及《商业用房委托经营合同》众多原告的商铺均在1、2、3楼。此后发生新冠××疫情。2020年1月20日，国家卫生健康委组织召开记者会，高级别专家组通报新冠病毒已出现人传人现象；同日国务院联防联控机制召开电视电话会议，部署全国疫情防控工作。鉴于新冠病毒××疫情的严峻形势，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据江西省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求及市委、市政府部署，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。此后随着防控工作的开展，疫情形势逐步好转。2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，被告自2020年2月4日开始停业，2020年5月28日恢复正常营业。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定2015年10月1日至2017年9月30日的租金标准为每季度6688.87元，2018年5月1日起至2021年4月30日的租金标准为每季度7296.95元，每个季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。对于原告主张被告未支付租金的时间，被告未提出异议。原告要求被告支付2017年第三季度、2018年第一季度的一半租金、第二至第四季度，2019年第一至第四季度租金合计61111.92元的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定了逾期支付租金每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金，该违约金约定不存在过分高于所造成损失的情形，故对原告要求被告支付逾期支付该8个半季度租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：1、被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力；2、被告支付2020年第一、二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除；3、原告请求判令被告承担回购条款的义务；按合同租赁期满后，强制被告执行回购条款应否支持。兹评述如下：1、关于被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十二条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠××疫情暴发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立要件。本案所涉的委托经营合同未履行是否与新冠××疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系，是认定本案是否适用不可抗力的关键因素。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》约定，原告将其所有的商铺委托给被告进行经营管理，被告从收益中以租金的形式支付给原告作为委托经营回报，无论被告经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。然而，因新冠××疫情暴发，江西省委省政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。被告经营的“上饶喜盈门.范城”商场根据当地政府的政策规定，于2020年2月4日停业。因此，新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2、关于能否部分或全部免除被告支付租金及违约金的义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行。故能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告自2017年开始一直迟延支付租金，原告于每季度履行期限届满后均向法院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。被告在履行合同的过程中存在一定过错，但被告没有对商场经营不善的局面置之不顾，而是积极的改善经营状况，2020年1月11日被告使用“喜盈门”品牌，将商场更名为“上饶喜盈门.范城”后重新开业。因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业。这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至5月27日期间50%的租金，因合同约定每季度租金为7296.95元，即81元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共81元／天×114天＝9234元，被告免除支付该期间租金的50%即4617元后，仍应支付给原告2020年第一、二季度的租金9976.9元。被告迟延履行支付该季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的逾期支付该两个季度租金的违约金，本院不予支持。3、关于原告请求判令被告承担回购条款的义务；按合同租赁期满后，强制被告执行回购条款应否支持的问题。因合同的委托经营期限尚未届满，双方在委托经营合同中约定回购协议的条件尚未达成，原告要求被告承担回购条款的义务的诉讼请求，本院不予支持。原告当庭表示，该项诉讼请求实际是根据合同约定选择回购并告知被告。根据合同约定，原告应在2019年12月31日前选择确定是否回购，现原告选择要求被告回购商铺并认为已履行告知义务，属于双方履行合同过程中的待证事实。原告可以选择邮寄、公正等方式通知被告，如有相关权利人主张原告的相关违约责任争议时再予审查认定，不应在本案诉讼当中进行处理。因此原告诉请本院确认其告知被告回购商铺行为的效力，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱小仙2017年第三季度、2018年第一季度的一半、第二至第四季度，2019年第一至第四季度租共计8个半季度的商铺租金人民币61,111.92元；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱小仙2020年第一季度、第二季度的商铺租金人民币9,976.9元；三、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱小仙逾期支付2017年第三季度、2018年第一季度的一半、第二至第四季度，2019年第一至第四季度租共计8个半季度租金的违约金，违约金按每日0.03%计，其中2017年第三季度的违约金以6,688.87元为基数，从2017年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第一季度一半租金的违约金以3,344.4元为基数，从2018年4月1日起算至租金付清之日止；2018年第二季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2018年7月1日起算至租金付清之日止；2018年第三季度的违约金以7,296.95元为基数，从2018年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第四季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2019年1月1日起算至租金付清之日止；2019年第一季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2019年4月1日起算至租金付清之日止；2019年第二季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2019年第三季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2019年10月1日起算至租金付清之日止；2019年第四季度租金的违约金以7,296.95元为基数，从2020年1月1日起算至租金付清之日止；四、驳回原告邱小仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,876元，减半收取938元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 李 妍二〇二〇年九月十四日书记员 朱子月