湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初2418号原告：株洲市优易经营管理有限公司。住所地为湖南省株洲市天元区珠江南路**。法定代表人：张伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：张松柏，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书；有权代为申请执行并领受执行标的物）。委托诉讼代理人：佘健，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权（有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书；有权代为申请执行并领受执行标的物）。被告：张志芬，女，汉族，1986年6月10日出生，户籍地湖北省京山县，现住株洲市石峰区。原告株洲市优易经营管理有限公司（以下简称“株洲优易公司”）与被告张志芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员王丹适用简易程序于2020年8月14日、9月25日公开开庭进行了审理，实习法官助理马晶晶协助审理，书记员董星担任法庭记录。第一次开庭原告株洲优易公司委托诉讼代理人张松柏、被告张志芬到庭参加了诉讼；第二次开庭原告株洲优易公司委托诉讼代理人佘健、被告张志芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲优易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金欠款本金53,366.06元及违约金40,024.5元（违约金自2019年11月1日起以53,366.06元为基数按每日千分之五标准暂计算至2020年3月31日止，2020年4月1日以后的违约金计算至被告实际清偿之日止）；2、判令被告承担原告为维护权益支出的律师费5000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月，被告张志芬与原告签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）一份，租赁位于株洲神龙太阳城商业内圈南栋二层A228号商铺用于“巴布豆童鞋”品牌经营使用。合同对租赁期限、标准租金、优惠租金、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约交付物业给被告，履约之初，被告尚能依约向原告支付租金。但自2019年第三季度开始，被告因经营原因未能按合同约定时间向原告支付2019年第四季度租金且未与原告协商擅自停止商铺经营。经原告多次催缴未果。为维护自身合法权益，原告于2019年10月17、2019年10月26日通过邮寄方式向被告送达书面《费用催缴函》及《解除合同通知书》，双方租赁合同关系于2019年10月31日正式解除。依据合同约定，被告应按标准租金补缴自租期开始日期至2019年10月31日的租金本金53,366.06元并支付相应违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告张志芬辩称：1、因店铺经营不善，亏损巨大，答辩人难以继续经营，于2019年9月15日向原告方招商部主管金杨丽女士提交书面撤柜申请，并告知预计撤柜时间为2019年9月30日；答辩人积极寻求店铺后续接受管理人员，但多方努力无果，遂于2019年9月30日正式撤柜；2、在收到原告方送达的费用催缴单后，答辩人又于2019年10月15日通过邮寄方式再次向原告提交书面撤柜申请；3、答辩人2019年11月前往商场发现涉案店铺已经出租给他人，并在装修；4、因答辩人还有24783元押金在原告处未退还，答辩人认为该押金足以冲抵空铺期间的租金，还有剩余；答辩人现经济困难，无力支付其他费用，愿意以押金冲抵欠付的租金及其他费用。本院经审理查明：2018年7月30日，原告株洲优易公司（甲方）就其享有出租权的位于株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈南栋二层Ａ228铺位（以下简称“租赁物业”）租赁事宜与被告张志芬（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将租赁物业出租给乙方，乙方同意承租租赁物业并根据本协议的约定向甲方支付租金；租赁期限为2018年8月1日起至2020年7月31日止；租期第一年2018年8月1日至2019年7月31日月租金为9913.2元（含税），2019年8月1日至2020年7月31日月租金为10904.52元（含税），双方约定，每叁个月为一个计租期，每一年度按自然季度分为四个计租期，乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付首期租金29739.6元，乙方应在每个自然季度计租期结束前15天向甲方支付下一计租期租金；签订本合同之日，乙方向甲方支付租金保证金19826.4元，租金保证金在本合同期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；如乙方违反本合同项下义务或因乙方原因而造成甲方损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方，保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责；如乙方迟延交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失予以赔偿；乙方累计无故暂停营业达5天或不按时营业达5次的，甲方按前述约定收取乙方违约金外还有权单方终止租赁合同关系并没收乙方的租金保证金等所有名目的款项；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等；合同中特别约定：如乙方未违反合同的约定，则可享受以下优惠条款：（ａ）优惠租金：2018年8月1日至2018年9月30日为该物业培养期，月租金为3717.45元（含税），2018年10月1日至2019年7月31日月租金为7434.9元（含税），2019年8月1日至2020年7月31日月租金为8261元（含税）；（ｂ）租金保证金14869.8元；（ｃ）预付首期租金22304.7元；甲方确认通讯地址为：株洲市天元区；乙方确认通迅地址为：株洲市石峰区，若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。书面通知中的变更地址为新的通信地址。若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。合同还对其他租赁相关事项进行约定。原告株洲优易公司的法定代表人张伟在合同上加盖了其印鉴及公司印章，合同上“乙方”一栏签有“张志芬”的名字并捺有手印。合同签订后，被告向原告交纳押金24783元，开始在涉案商铺进行“巴布豆童鞋”经营活动，并按约支付租金至2019年9月30日。之后，被告因经营困难向原告提出撤柜申请，并于2019年9月30日正式撤柜。原告认为被告于2019年9月30日擅自撤离租赁房屋，且未再向原告支付租金，遂于2019年10月17日向被告邮寄《催缴费用函》，又于2019年10月26日向被告邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：因被告出现未按时支付租金、物业管理费、未经同意擅自停止营业等多种违约情形，原告根据合同约定于2019年10月31日解除与被告之间的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》，并将于2019年10月31日前收回租赁物业。截止2019年10月31日，按照合同约定租金的标准被告应向原告支付租金151671.96元，被告已支付租金98305.9元。另查明：原告因涉案维权事宜委托湖南银联律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费5000元。以上事实，有原告营业执照、被告身份证复印件、租赁证明、房屋租赁合同、株洲神农太阳城购物中心商铺现状检查表、铺位面积确认书、租金发票、催缴函、解除合同通知书及邮政快递单、委托代理合同、律师费缴费发票、撤柜申请书及邮寄单、押金收据等证据以及原、被告当事人的陈述予以证实，足以认定。本院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告双方是何时解除本案涉案合同？2、被告欠付原告的租金金额及违约金是多少？现具体分析如下：原告株洲优易公司与被告张志芬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告于2019年9月30日在未与原告协商一致的情况下（违反合同9.1.4及9.1.6条），擅自撤离租赁房屋，且不再支付租金（违反合同9.1.1及9.1.2条约定）。原告于2019年10月26日，以书面邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，原告主张双方租赁合同关系于2019年10月31日解除，符合法律规定，本院予以确认。被告租赁原告房屋后，截止2019年10月31日，按照原告所主张合同约定租金的标准，被告应付租金151,671.96元，扣减被告已支付的98,305.9元租金，被告尚欠原告租金53,366.06元。另被告已交纳租金保证金24,783元，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第3.3.2条的约定，租金保证金可抵偿因被告违反合同义务应支付的相应金额，被告违约未支付租金，原告可直接以租金保证金24,783元予以抵偿租金，被告实际尚欠原告租金应为28,583.06元。故对于原告主张要求被告支付欠缴租金28,583.06元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。超过部分本院不予支持。关于原告主张要求被告支付迟延付款违约金的诉讼请求，双方签订的合同约定，若被告迟延交纳租金，须向原告支付从迟交之日起按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金，合同约定的该违约金数额明显过高，本院酌情核减，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，对原告主张以被告欠缴金额28,583.06元为基数，从双方租赁合同关系解除后即2019年11月1开始，至被告实际清偿欠缴租金之日止的违约金予以支持。对于超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，由于被告违约导致原告通过诉讼途径追究违约责任的，被告承担原告委托律师所产生的律师代理费，现原告因被告违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，并提供了缴费发票予以证实，原告产生了实际损失，故本院对于原告要求被告赔付因主张权利的费用5000元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张志芬于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市优易经营管理有限公司租金28,583.06元及违约金（违约金以被告欠缴金额28,583.06元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准，从2019年11月1日开始计算至被告实际清偿欠缴租金之日止）；二、被告张志芬于本判决生效之日起十日内赔付原告株洲市优易经营管理有限公司主张权利的费用5000元；三、驳回原告株洲市优易经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2260元，减半收取1130元，由原告株洲市优易经营管理有限公司负担744元，由被告张志芬负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王丹二〇二〇年九月二十五日实习法官助理马晶晶书记员  董星附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。