贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13446号 原告：唐凯，男，汉族，1981年8月16日出生，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘亚美（特别授权代理），女，汉族，1989年10月2日出生，住址：贵州省毕节市，系原告唐凯妻子）。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟(一般授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告唐凯与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（至判决主文简称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告唐凯的委托诉讼代理人刘亚美，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐凯向本院提出诉讼请求：一、判令被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司向原告唐凯支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金60024.12元（违约金以原告已付购房款387217元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2017年6月15日起计算至2019年5月23日止）；二、判令被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司向原告退还以电视入户费、电户入户费、燃气入户费名义收取的入户费3420元。三、本案诉讼费用由被告承担。 本院查明事实如下：2014年3月17日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，建筑面积105.81平方米，总房款387217元，首付款117217元于合同鉴定之日支付，余款270000元于2014年5月5日银行按揭。合同第二十二条约定“出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议“3.关于产权登记的补充”约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定通过首付款及银行贷款支付了购房总款，2015年3月24日被告向原告代收了办理涉案房屋转移登记所需产权证及土地登记等费用，2015年3月31日，被告向原告交付房屋，2015年6月26日原告缴清了契税、印花税，2015年7月24日原告缴清了专项维修基金。涉案房屋所在楼盘Ｄ8幢2015年5月25日取得《商品房备案证明书》，具备为业主办理不动产权证书后，被告于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料。2019年5月23日，毕节市自然资源管理局为涉案房屋颁发了不动产权属证书。2013年9月9日，被告收取了原告燃气开户费2500元，闭路电视开户费400元，电开户费520元，合计3420元。 以上事实有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《不动产权证书》、《商品房备案证明书》、《关于办理不动产权证书资料收集的通知》的图片等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，如认定被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用；被告是否应返还原告燃气入户费、闭路电视入户费、电开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2015年3月31日）起90日内即2015年6月29日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2015年6月29日前履行交付的义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告未在2015年6月29日前履行交付文书的义务，已构成违约，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月10日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二补充协议中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”被告已收取原告办证相关费用，双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过在曦园（D区）正门设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，被告已向原告履行了通知义务，故本案计算违约金的截止应认定为2017年9月24日。 如前所述，被告自2017年8月10日开始违约，则计算违约金的起止时间应为2017年8月10日至2017年9月24日。经计算，该期间为45天，未超过180个工作日，根据合同第二十二条转移登记的约定，被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算为38.72元（387217×0.0001）。 关于原告主张燃气开户费、闭路电视开户费、电开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告招商毕节投资公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气开户费、闭路电视开户费、电开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐凯逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金38.72元； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告唐凯燃气开户费2500元，闭路电视开户费400元，电开户费520元，合计3420元； 三、驳回原告唐凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币693元，由原告唐凯负担668元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年九月四日 书记员  刘 昕