四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3424民初550号 原告:周会昌，男，1968年10月10日出生，汉族，居民，住德昌县。 原告：德昌县千里马水泥有限公司，住所地：德昌县德州镇西会路南段**。统一社会信用代码：9151342421320033XA 法定代表人：陈邦清，系该公司董事长。 被告:四川益兴房地产开发有限公司，住，住所地：成都市武侯区洗面桥街********一社会信用代码：91510107060074343H. 法定代表人：刘家蓉，系公司董事长。 委托诉讼代理人:刘安贵，男，系该公司员工，授权范围为特别授权。 被告:四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司，住所地：，住所地：德昌县德州镇川滇路段信用代码：91513424078855703C. 负责人：刘家蓉，系公司总经理。 委托诉讼代理人:刘安贵，男，系该公司员工，授权范围为特别授权。 第三人：王卫，男,1968年2月22日出生，汉族，居民，住德昌县。 第三人：王永秀，女，1960年7月27日出生，汉族，居民，住德昌县。 第三人：周翔鸥，女，1966年5月20日出生，汉族，居民，住德昌县。 第三人：刘晓天，男，1958年10月1日出生，汉族，居民，住德昌县。 原告周会昌、德昌县千里马水泥有限公司（以下简称千里马公司）与被告四川益兴房地产开发有限公司（以下简称益兴公司）、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司（以下简称益兴德昌分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依益兴公司及益兴德昌分公司申请，追加王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天为本案第三人并二次公开开庭进行了审理。原告周会昌及千里马公司的法定代表人陈邦清、被告益兴公司及益兴公司德昌分公司的委托诉讼代理人刘安贵，第三人王卫、周翔鸥、刘晓天，第三人王永秀的委托诉讼代理人刘晓天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周会昌及千里马公司向本院提出诉讼请求：1、判令履行原告与被告于2016年6月20日签订的合同编号为住3-1-3-2号《商品房买卖合同》，并判令被告向原告实际债权人德昌县千里马水泥有限公司交付房屋；2、本案案件受理费由被告承担。庭审中原告当庭增加一项诉请，请求确认二被告与原告周会昌签订的商品房买卖合同合法有效。变更第一项诉请为请求判令二被告履行合同向原告周会昌或千里马公司交付房屋。事实和理由：2016年6月20日，原告与被告益兴公司德昌的公司签订编号为住3-1-3-2号《商品房买卖合同》。合同约定，德昌分公司将其开发的“德泰家园”商住项目的住房一套出售给原告，房号为“德泰家园”3幢1单元第3层第2号，合同还对该房屋的层高、朝向、阳台、预测面积等做了约定。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方4,280元，总价款为554,859元。双方同意将原告千里马公司对被告享有的债权转为支付被告的购房款，被告于合同签订当日出具收到原告支付购房款554,859元的收据，合同约定，被告应当于2016年10月1日前向原告交付房屋，但二被告一直未履行交房义务。原告认为原、被告签订的合同系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应属有效合同。为维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告益兴公司及益兴德昌分公司辩称：一、原告周会昌与我们公司签订了商品房买卖合同，我公司也出具了收据，但是原告并未实际履行付款义务，原告不应该取得房屋；二、根据合同相对性，原告千里马公司不是适合的原告，合同上没有该公司的印章，千里马公司根据周会昌与我公司签订的合同要求我公司履行交房义务没有合同和法律依据，应当驳回原告的诉请。三、借款合同和房屋买卖合同都是无效的。1、千里马公司的资金来源是非法资金，原告自述动员全体员工为益兴公司筹款攻击2,241,523元，后以王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天的名义转借给益兴公司，以上款项经德昌县人民法院调解生效。而千里马公司经营范围只是销售水泥制品，没有金融方面的资质审批许可手续。2、原告的资金来源是非法吸收公众资金，资金来源不合法，故借款合同和房屋买卖合同都是无效的。3、合同不是原、被告双方的真实意思表示，是由千里马公司一手包办的，原告周会昌没有看房，也没有议价。四、双方签订的合同违法合同法的规定。1、益兴公司与千里马公司签订的合同是在原告工程因资金断裂停工后签订的，该合同的签订有恶意串通的嫌疑，损害了国家、集体了他人的利益；2、千里马公司非法吸收公众资金在以王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天的名义高利息借给被告，是以合法形式掩盖非法目的，违法了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三向的强制规定。借款合同和房屋买卖合同都应该无效。五、原被告签订的28套房屋买卖合同损害了国家、集体和他人的利益。1、被告法定代表人刘家蓉在欠款5亿多的情况下，拖欠民工工资的情况下，用28套房子来折抵利息，但是本金2000多万元继续存在是不合常理的；2、公司是在资金紧缺，为了保证商砼正常供应的情况下与原告等人签订的折抵利息的合同，违法了合同法的规定，合同应该是无效合同。六、被告现在工程尚未完工，已经拖欠工程款6000多万元；被告方已经确定的债务达到5亿多元，目前没有履行能力；被告欠浦发银行的2亿元并用德泰广场和德泰家园的项目土地抵押，若不归还，土地无法解除抵押，一千多购房户无法办理产权登记，将会影响他们的利益并且造成社会矛盾。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天述称，我们认可原告千里马公司与二被告约定的以房抵债中将我们第三人的借款利息折抵房款的约定。我们认同二原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告周会昌提交的： 一、《商品房买卖合同》，收款收据复印件各一份。用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，是双方真实意思表示。原告千里马公司对该组证据无异议。二被告对《商品房买卖合同》、收款收据的真实性无异议，对合法有效性有异议。认为原告周会昌当庭认可未付房款，该合同违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定属无效合同。第三人对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性、关联性予以采信，对该合同的合法性本院将结合审理认定的事实予以综合认定； 二、原告千里马公司、第三人王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天与原告周会昌于2016年6月20日签订《债权转让协议书》复印件一份。证明原告及第三人各方有债权转让的事实。二被告对该证据真实性无异议，但认为二被告并不知情，也未收到转让通知。第三人王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天无异议。本院认为该证据与原告在第一次开庭审理中的陈述不一致，且原告提交的该证据与本案中被告千里马公司提交的益兴公司债权债务汇总表、千里马公司出具的收到益兴公司利息转为购房款的利息收据矛盾，故本院不予采信； 三、原告周会昌与千里马公司签订的《售房合同》、购房交款收据，公积金《委托贷款借款合同》及银行转款凭据复印件各一份。证明原告周会昌与原告千里马公司签订有购房合同的事实，原告与千里马公司存在债权、债务关系，且债权、债务关系真实、合法、与本案关联。二被告质证对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案没有关联性。原告千里马公司、第三人王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天无异议。本院认为原告周会昌提交的该组证据证明的是其与千里马公司签订的《售房合同》并缴纳有购房款以及原告购房贷公积金的事实，该事实与本案并无关联。二被告异议成立。本院对该组证据不予采信。 原告千里马公司提交的： 一、原告周会昌与被告益兴德昌分公司签订的《商品房买卖合同》及附件、收款收据复印件各一份。证明原、被告之间存在商品房买卖关系，交易真实、合法，并与该诉讼关联。原告周会昌对该组证据无异议。二被告对《商品房买卖合同》及附件、收款收据的真实性无异议，但不能证明原告实际支付过购房款。该合同也与千里马公司无关。由于本案资金来源不合法，违反合同法之规定属无效合同；第三人对该组证据无异议。本院对《商品房买卖合同》及附件、收款收据的真实性、关联性予以采信，对该合同的合法性本院将结合审理认定的事实予以认定； 二、刘家蓉于2017年4月30日签收的德昌县千里马公司等五个债权人与益兴公司债权债务汇总签收表。证明被告将欠千里马公司等五个债权人的混凝土款及借款的部分资金占用利息转为购房款，得到了被告法定代表人刘家蓉的签字认可。从而证明被告在签订商品房买卖合同后近两年时间后，也认可将相关债权转为购房款的事实。原告周会昌对该组证据无异议。二被告对签收债权债务汇总表的真实性无异议，但对结算内容不认可，是由原告打印好后让刘家蓉签字的。第三人对该组证据无异议。虽二被告对该债权债务汇总表结算内容不认可，但二被告并未举证证明，故本院对其辩解不予采信，对债权债务汇总表予以采信； 三、千里马公司等五个债权人开具的收到益兴公司利息转为购房款的利息收据复印件八页。证明购房资金来源合法、真实并付清房款，原告将享有的债权已经转为涉案商品房购房款，且转为购房款的这部分债权视为被告已经向债权人清偿。原告周会昌对该组证据无异议。二被告对该组证据的真实性予以认可，实际结算支付利息也认可。但认为该证据恰好证明了千里马公司非法吸收民间资金放贷的事实。第三人对该组证据无异议。本院对该组证据三性予以认可； 四、千里马公司等五个债权人与益兴公司、益兴德昌分公司系列诉讼8个案件生效法律文书及其汇总表复印件。证明上述用于原告与被告房款结算的债权债务真实、合法，且被告将欠千里马公司等五人的混凝土款及借款的部分资金占用利息转为购房款的事实成立，结算的利息不违反法律规定。原告周会昌对该组证据无异议。二被告对该组证据真实性无异议，对证明事实也认可，本案中查明借款人的资金来源不合法，应当撤销王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天相关法律文书。第三人对该组证据无异议。二被告虽对生效法律文书提出异议，但并未提交证据予以证明，故对二被告的异议不予采信。本院对该组证据的三性予以采信； 五、千里马公司等债权人与益兴公司、益兴德昌分公司在德昌县人民法院达成的8个生效法律文书及其汇总表。证明千里马公司等5个债权人与二被告用混凝土款及借款的部分资金占用利息转为购房款并签订购房合同的事实，真实、合法、有效、得到了法律的支持。原告周会昌对该组证据无异议。二被告对8份民事调解书的真实性予以认可，确认二被告也交付了房屋。但认为上述案件是调解结案交房的，与本案的情况不同，本案查出原告的资金来源不合法，用利息抵扣房款无效。第三人对该组证据无异议。因原告提交的该组证据系本院生效的民事调解书且已履行完毕，故本院对改组证据三性予以认可。 六、最高人民法院指导案例72号（2015）民一终字第180号民事判决书复印件一份。证明本案案情与指导性案例的案情相同，请求法院参照作出判决。二被告质证认为千里马公司提交的该案例不能作为证据采信，它只是一个案例。第三人对该组证据无异议。本院认为，原告千里马公司提交的该案例不符合证据的实质要件，本院不予采信。 被告益兴公司、益兴德昌分公司向本院提交的： 一、2017年5月2日《关于益兴房地产开发公司德泰家园和德泰广场项目复建的建议》会议纪要、德府函﹝2020﹞122号《德昌县人民政府关于加快推进德泰广场和德泰家园工程项目建设的函》复印件各一份。证明益兴公司资金链断裂，2017年5月2日前处于停工状态，现在处于濒临破产边缘原告周会昌对真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性；原告千里马公司对证据的三性无异议，但是对证明目的有异议；第三人对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联；本院认为该组证据证明了益兴公司经营现状，与本案具有关联性。故本院对该组证据的三性予以认可。 二、未售房源统计表一份，预估总价为619,520,684元；益兴公司所欠债务统计总表一份，所欠债务总计为754,761,355元；益兴公司所欠债务统计表（购房户）一份，所欠债务合计为60,414,556.67元；益兴公司所欠债务统计表（借贷）一份，所欠债务合计为432,665,967元；益兴公司所欠债务统计表（工程款及其它）一份，所欠债务合计为261,680,831.3元。证明益兴公司已经是资不抵债的状况。原告周会昌、千里马公司及第三人王卫对该组证据的三性均有异议。第三人王永秀、刘晓天、周翔鸥对以上统计表中涉及自己的部分均无异议，但对该组证据的其他部分的三性以及证明目的，请求人民法院予以确认。本院认为该组证据系二被告单方制作形成，本院将结合本案其他证据以及审理查明的事实综合后予以认定。 第三人王卫、王永秀、周翔鸥、刘晓天未提交证据。 本院依二被告申请调取的益兴公司债务情况统计来源于本院执行局，该证据真实、合法、有效，本院予以确认。 结合上述有效证据，本院认定事实如下：被告益兴公司、益兴德昌分公司系房地产开发企业，2013年初，二被告在德昌县县城开发有德泰广场、德泰家园房地产项目。在二被告开发的德泰广场、德泰家园房地产项目施工过程中，二被告先后为案外人信息产业第十一设计研究院科技工程有限公司承建的德泰家园项目向原告千里马公司赊购商混费用本金3,588,570.25元，为案外人成都兴顺工程施工有限公司承建的德泰广场护壁桩工程赊购商混费用本金742,870.00元，为案外人四川阿尔文建设有限公司承建的德泰广场主体工程赊购商混费用本金1,883,982.50元。上述费用二被告一直拖延至今未付。 因二被告开发德泰广场、德泰家园房地产项目缺乏资金，2013年5月6日，本案原告千里马公司与被告益兴公司签订协议，双方约定千里马公司以支付保证金的方式向二被告提供借款6,000,000.00元，双方约定了借款利息标准为年利率36%以及支付方式和还款时间。此后二被告与原告千里马公司该笔借款利息现金结算至2014年年底，2015年1月至7月的结算的利息用于折抵了德泰广场的7套房屋。借款本金一直未还。 2013年7月26日，被告益兴德昌分公司与第三人王卫签订了借款协议，约定由王卫借款4,000,000.00元给二被告使用。约定借款期限为一年，借款年利率36%。此后二被告与王卫该笔借款利息现金结算至2014年年底，2015年1月至7月的结算的利息用于折抵了德泰广场的7套房屋。借款本金一直未还。 2013年9月5日，被告益兴公司法定代表人刘家蓉与第三人周翔鸥签订了借款协议，约定由周翔鸥借款2,000,000.00元给刘家蓉用于德泰广场、德泰家园房地产项目。约定借款期限为一年，借款年利率36%。此后二被告与周翔鸥该笔借款利息现金结算至2014年年底，2015年1月至7月的结算的利息用于折抵了德泰广场的7套房屋。借款本金一直未还。 2014年5月5日，被告益兴公司法定代表人刘家蓉与第三人王永秀签订了借款协议，约定由王永秀借款3,000,000.00元给刘家蓉用于德泰广场、德泰家园房地产项目。约定借款期限为一年，借款年利率36%。此后二被告与王永秀该笔借款利息现金结算至2014年年底，2015年1月至7月的结算的利息用于折抵了德泰广场的7套房屋。借款本金一直未还。 2014年12月23日，被告益兴德昌公司、被告益兴公司法定代表人刘家蓉与第三人刘晓天签订了借款协议，约定由刘晓天借款1,200,000.00元给被告益兴德昌分公司及案外人刘家蓉用于德泰广场、德泰家园房地产项目。约定借款期限为三个月，借款年利率42%。此后二被告与刘晓天结算该笔借款2015年1月至7月的利息用于折抵德泰广场的7套房屋。借款本金一直未还。 2014年3月，被告益兴德昌分公司取得了德泰家园项目1、2、3号楼的预售许可证，经原告千里马公司与二被告协商决定用上述款项中已到期未付的或即将到期利息作为支付款项购买二被告在德昌县开发的德泰家园项目的二十套房屋。双方达成协议后，首先对二被告拖欠原告千里马公司的赊购商混费用本金、借款本金以及第三人的借款本金为基数按照合同约定的24%至36%的利率分别结算至2016年7至9月。原告千里马公司分别于2016年4、5、6月期间出具了23张收到被告益兴德昌分公司支付上述不同款项利息的收据。利息合计为9,162,409.00元。 在2016年的4月、6月，原告千里马公司先后以周会昌等二十人的名义与被告益兴德昌分公司签订了《商品房买卖合同》。同日被告益兴德昌分公司向签订合同的相对人周会昌等二十人出具了收款收据。但原告周会昌等人以及原告千里马公司并未实际付款。而是以前期原告千里马公司与被告益兴德昌分公司结算的原告及第三人的利息作为冲账抵消。2017年4月30日，原告千里马公司向被告益兴公司法定代表人、被告益兴德昌分公司负责人刘家蓉送达了德昌县千里马公司等五个债权人与益兴公司债权债务汇总表。表中确认了折抵德泰家园二十套住房的利息金额为9,162,410.00元。 2016年9月28日，原告千里马公司以买卖合同纠纷为由将二被告及案外人成都兴顺工程有限公司起诉至本院，经本院主持调解达成协议，约定由二被告于2016年11月25日前给付德泰广场护壁桩工程赊购商混费用742,870.00元，逾期按照年利率24%计算至付清为止；2017年2月28日，原告千里马公司以民间借贷纠纷为由将二被告起诉至本院，该案经本院一审后判决由二被告在判决生效后三十日内归还原告千里马公司借款本金6,000,000.00元并支付2016年8月起至2017年12月止17个月的利息2,040,000.00元；2018年6月11日，原告千里马公司以买卖合同纠纷为由将二被告及案外人张**、四川省阿尔文建设有限公司起诉至本院，该案经二审后判决二被告对德泰广场主体工程赊购商混费用1,883,982.50元以及从2016年9月起的按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计付承担连带清偿责任；2018年7月3日，原告千里马公司以买卖合同纠纷为由将二被告及案外人信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司起诉至本院，经本院主持调解达成协议，约定由二被告于2018年10月30日前给付德泰家园项目赊购商混费用3,588,570.25元，按照月利率1%计算支付自2016年9月起至付清为止的利息； 第三人周翔鸥、王永秀、刘晓天于2018年2月28日、王卫于2018年3月1日分别民间借贷纠纷为由将二被告起诉至本院，经本院主持调解达成协议，约定由二被告于2018年4月30日前归还第三人周翔鸥、王永秀、刘晓天、王卫各自的借款本金及按年率24%支付自2016年8月起至还清本金止的利息。 原告认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当认定为有效合同。现德泰家园住房已进入交房期，为维护原告的合法权益，特此向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 另查明，原告千里马公司与被告益兴德昌分公司前期冲账抵消德泰家园购房款结算的利息与此后原告千里马公司、第三人周翔鸥、王永秀、刘晓天、王卫起诉至本院的案件中存在重复计算利息的情况。二被告为案外人信息产业第十一设计研究院科技工程有限公司承建的德泰家园项目向原告千里马公司赊购商混费用为3,588,570.25元的利息在折抵房款时已计算至2016年9月。但在原告千里马公司起诉二被告及案外人信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司买卖合同纠纷一案中，又主张利息从2016年9月开始起算，法院调解时该案又将利息计算自2016年9月起，重复计算的金额为262,840元；案外人四川阿尔文建设有限公司承建的德泰广场主体工程赊购商混费用为1,883，982.50元的利息在折抵房款时已计算至2016年9月。但在原告千里马公司起诉二被告及案外人四川阿尔文建设有限公司买卖合同纠纷一案中，又主张利息从2016年9月开始起算，法院调解时该案又将利息计算自2016年9月起，重复计算的金额为179,000元；且在原告千里马公司计算折抵房款的利息时，二被告所欠原告千里马公司的商混款均是按照年利率28.8%计算。将原告千里马公司借贷的6,000,000元、王卫借贷的4,000,000元、周翔鸥借贷的4,000,000元、王永秀借贷的3,000,000元均是按照年利率36%计算，刘晓天借贷的1,200,000元按照年利率42%计算。 再查明，本案中的二被告在开发位于德昌县的德泰家园、德泰广场的房地产项目过程中，因缺乏资金，从2013年工程开工后就开始以抵押贷款、民间借贷及要求施工方垫支的方式运行。至2015、2016年期间，二被告的资金链断裂导致停工。该项目在德昌县委、政府的监管下才在2017年得以复工，至今德泰家园项目尚未完工，现又因拖欠进度款达处于停工状态。经本院审理后已经生效的进入执行程序的案件达125件，涉及本金金额为348,561,720.5元。 现已诉购房户共计295件案件，涉及须退还的房款本金达56,043,379.6元，违约金3,710,457.57元、案件受理费660,719.5元，合计为60,414,556.67元。银行借款和民间借贷仅本金就有432,665,967元，工程款以及他261,680,831.3元。以上三项债务合计总额为754,761,355元。已进入德昌县人民法院执行阶段的涉及二被告的案件125案件，涉案标的总计为348,561,720.5元。 二被告开发的德泰家园现有未出售的专有部分面积26843.93平方米，按照均价预估价值约432,072,940元；德泰广场现有未出售的专有部分面积8675.08平方米，按照均价预估价值约18,744,744元；以上两项合计二被告现有的资产预估为619,520,684元。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、本案中原告方是否履行完购房合同义务，二被告是否有向原告交付房屋的合同义务；2、该合同的履行是否会损害其他债权人的合法权益。 在本案审理过程中已经查明，原、被告对双方签订《商品房买卖合同》的真实性均无异议，本院予以确认。在签订合同的过程中，原告千里马公司并未作为购买人在合同上签字。原告千里马公司作为与二被告结算利息支付房款的行为并不当然使其成为《商品房买卖合同》的合同相对人。故本案中《商品房买卖合同》的合同相对人应为本案原告周会昌。 一、关于本案中原告方是否履行完合同义务，二被告是否有向原告周会昌交付房屋的问题。在原、被告双方均确认商品房买卖合同真实性的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。在本案中，由于双方当事人均认可该合同项下的购房款系由原买卖和民间借贷的利息转来，且二被告提出双方结算的利息数额，包含了原告千里马公司材料款、民间借贷、第三人周翔鸥、王永秀、刘晓天、王卫四人民间借贷计算的高额利息。且在本案审理过程中本院发现原告千里马公司在冲抵房款利息计算和诉讼中有重复计算利息的情形。在当事人将该利息数额转化为购房款的情况下，当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于买卖合同及民间借贷的实际履行而形成的借款利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。庭审中已查明，原告千里马公司提交的《四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司及德泰家园、德泰广场项目工程施工公司所欠款项汇总表（截止2017年4月）》中确认的原告千里马公司及第三人王卫等四人已付购房款为9,162,410.00元。双方结算的利息中涉及原告千里马公司商混费用是按照年利率28.8%计算，原告千里马公司借贷的6,000,000元、王卫借贷的4,000,000元、周翔鸥借贷的4,000,000元、王永秀借贷的3,000,000元均是按照年利率36%计算，刘晓天借贷的1,200,000元按照年利率42%计算。上述明细表所计算的借款利息计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，本院依法不能予以确认。加之在原告千里马公司起诉二被告及案外人信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司买卖合同纠纷一案中，将已计算折抵房款的2016年9月的利息262,840元又重复计算后另行起诉并得到法院支持。在原告千里马公司起诉二被告及案外人四川阿尔文建设有限公司买卖合同纠纷一案中，将已计算折抵房款的2016年9月利息179,000元重复计算另行起诉并得到法院支持。综上，由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，加之重复计算利息问题，故应当认定原告千里马公司及王卫等第三人作为购房款的实际支付人，尚未足额支付合同约定的购房款。房屋买卖合同属于双务合同，买受人和出卖人均有相应合同义务，出卖人有将出售房屋交付买受人的义务，买受人有向出卖人支付相应价款的义务。在原告千里马公司及王卫等第三人作为购房款的支付人，尚未足额支付合同约定的购房款情况下，被告益兴德昌分公司没有交付房屋给原告周会昌等人的合同义务。 二、关于该系列购房合同的履行是否会损害其他债权人的合法权益的问题。本案中，二被告与原告千里马公司及第三人有商混费用、民间借贷逾期未付，双方债权债务关系明确，对此各方均无异议。二被告公司未能按期还款，原告千里马公司、第三人寻求法律保护，请求人民法院判令二被告支付商混费用、归还借款的权利应当依法予以支持，二被告应向原告千里马公司及第三人王卫等偿还相应的价款。在该系列债务履行期限届满后，原告千里马公司及第三人与二被告约定，将二被告开发的德泰家园二十套房屋折抵二被告应付原告千里马公司及第三人的欠借款利息。 根据已查明的案件事实，本案中的二被告在开发位于德昌县的德泰家园、德泰广场的房地产项目过程中，因缺乏资金，从2013年工程开工后就开始以抵押贷款、民间借贷方式筹措开发资金，在施工过程中要求施工方垫支的方式运行。至2015、2016年期间，二被告的资金链断裂导致停工。该项目在德昌县委、政府的监管下才在2017年得以复工，至今德泰家园项目尚未完工。现在二被告的资产已不足以支付二被告所负担的债务。在其他债权人的本金都得不到有效清偿的情况下，原告千里马公司及第三人王卫等人的欠借款利息却以折抵二被告开发的德泰家园二十套房屋购房款的方式得以优先偿还。故本院认为原告千里马公司与二被告用欠借款利息折抵德泰家园二十套房屋购房款的约定履行将损害其他债权人的利益。 本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”之规定。本院认为原告千里马公司与二被告达成的以利息折抵购房款的支付方式使原告千里马公司及第三人的债权利息优先得到偿还，该合同的履行会损害二被告其他债权人的利益，因此二原告要求二被告交付房屋的主张，本院不予支持。 综上，原告周会昌与被告益兴德昌分公司在签订了《商品房买卖合同》后，原告周会昌、千里马公司及第三人王卫等并未实际履行房款给付义务，原告千里马公司与二被告达成的采用利息折抵购房款的支付方式使原告千里马公司及第三人王卫等的债权利息优先得到偿还，该购房合同的履行会损害二被告的其他债权人的利益。故对二原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告周会昌、德昌县千里马水泥有限公司的诉讼请求。 案件受理费9,349元，减半收取4,674.5元，由原告周会昌、德昌县千里马水泥有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  董康君 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 娜