河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1465号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧**银川路与九都西路交叉口名门盛世**西南角。负责人：赵爱玲，总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。被告：李彬，男，汉族，1985年1月20日出生。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下名门物业）诉被告李彬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李瑞丽适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国永，被告李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3110.4元，违约金为933.12元，合计4043.52元；2、本案案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：洛阳名门世家小区位于洛阳××区××与××交叉口西北角。原告自2015年12月入住该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区10-2-1702室的业主，房产面积128.03平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.35元，每月应交物业费172.84元。但是自2017年7月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计3110.4元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金933.12元。经原告多次催要，被告拒不交付。为维护自己合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，1、我并非故意不交物业费，而是名门物业不能按照物业合同约定提供物业服务违约在先。我有权行使“同时履行抗辩权”。2、名门物业书面承诺的至今多项公共设施没有完工。我2015年被名门物业强制交房后，刚到物业办理装修事宜就被迫接受钥匙协议，在2015年小区所有路面均为建筑物竣工后回填黄土地，地下车库未启用，装修车辆都无法靠近。3、无视业主们的合理诉求，不讲诚信，说提供优质服务简直是一派胡言。业主们自发与物业公司正常维权沟通几十次，每次要么就是承诺时间后不履行，要么干脆把问题推给地产。4、小区车辆入口极为简陋，2017年临时修建后外观至今未变。车辆南门入口甚至时至今日也黄土裸露。进入小区道路后也是处处完全隐患，交通秩序全靠体现业主们邻居互相谦让的素质，名门物业对机动车、非机动车、行人统统混行，车库内机动车、非机动车混停。5、小区门禁问题。长期以来小区是没有门禁的，直到2019年6月25日物业公司才通知业主去物业公司升级门禁卡，但是仅限地面一层使用，负一负二根本就没有门禁能使用的地方。6、名门物业为起诉赶进度，侮辱所有人的智商。业主们多次与物业公司因基础服务设施的维权交涉，物业公司最终公示了一个工程完工节点，2019年承诺的多项内容至今也未能兑现。充电车棚换址修建只是一句空话，在起诉前草草弄一个简陋的健身运动区，就想摆脱服务设施不到位的责任。7、小区广告区域广告招标未向业主公示，也未公示广告收入的收入情况。8、物业公司掩耳盗铃，愚弄业主。物业公司在明知地产无法给业主办理房产证的情况下，利用业主们入住4年还苦于无法办理房产证的急迫心态，自导自演弄出一个“签约会”，要求业主们交了物业费才能办理房产证。此行为设计诈骗，我保留追责的权利。9、物业公司为降低物业维护成本，更改小区规划。小区正南门外两侧及进入大门位置在设计图和交房初期设计的水系景观。物业公司在未经任何业主同意的情况下，擅自改动成绿化，其改造痕迹现在还在小区里。物业公司没有全面履行其物业服务，对应目前的服务内容标准，我提供多少服务我付出多少费用的公允要求，物业公司应降低其收费标准。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年12月29日，原告（甲方）于被告（乙方）签订《洛阳名门世家前期物业服务协议》，主要就乙方所购房屋【销售（预售）合同编号YS0261026，坐落于洛阳市高新区××与××交叉口西北角××楼××单元××房，建筑面积128.03平方米，物业类型商住】的前期物业管理服务达成如下协议：“第一条双方的权利义务一、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行修缮、养护、维护服务与管理；……二、乙方的权利和义务……4、乙方须按照约定及时缴纳物业服务费等费用，不得因房屋质量问题、整改不及时或开发商承诺的配套设施不能正常使用等非甲方原因拒绝缴纳物业服务费用。……第二条物业管理服务的内容……第三条物业管理服务质量……第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交制度，自开发商向业主下发的《交房通知书》规定的交房日期的次月1日起计算物业服务费，每半年缴纳一次。缴费期满10个工作日前到物业服务中心前台缴纳。首次缴费时间为2015年12月29日。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.35元/月/平方米……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。……原告提交其与洛阳名兴房地产开发有限公司于2014年4月、11月签订的《前期物业服务合同》两份，该两份合同载明原告资质等级为二级，合同就服务内容与质量、服务费用等均进行了约定。原告称其所隶属总公司河南名门物业管理服务有限公司资质等级已于2016年2月15日变更为一级，但并未按法庭要求提供相关证据材料。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于2015年12月29日原、被告所签订的《前期物业服务合同》，因原告并未提交其相关资质等级变更情况，原告提交的与洛阳名兴房地产开发有限公司于2014年4月、11月签订的《前期物业服务合同》显示原告资质等级为二级，根据洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准，原、被告所约定物业收费标准过高，本院予以调整。原告仅提供其服务期间的部分服务记录，被告对原告所提供物业服务质量多有异议，对于举证不能的不利后果应由当事人各自承担，根据本案实际情况，本案就原告起诉的2017年7月1日至2018年12月31日物业费酌定为1.1元/月/平方米，按照合同所约定建筑面积128.03平方米，经计算该期间段被告应缴纳物业费2535元。原告主张被告支付违约金，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李彬于本判决生效后七日内支付原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司物业费2535元；二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告李彬承担。本判决为终审判决。审判员  李瑞丽二〇二〇年九月十七日书记员  梁 爽