山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异454号 案外人：青岛全世通电气有限公司，住所地山东省胶州市经济技术开发区永定河路**。 法定代表人：李某某，董事长。 委托代理人：周某某，男，汉族，住山东省胶州市，系该公司员工。 申请执行人：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路******。 法定代表人：孔某某，执行董事。 委托代理人：王某某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：刘某，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地，住所地青岛胶州市北京东路**iv> 法定代表人：郑某，董事长。 被执行人：郑某，男，汉族，住青岛胶州市。 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执682号】过程中,案外人青岛全世通电气有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛全世通电气有限公司称，请求终止对胶州市澳门路717号东苑新天第小区17号楼129号网点房屋（以下简称“案涉房产”）的评估、拍卖并解除查封。事实与理由：案外人为被执行人青岛东苑置业集团有限公司施工了三里河文苑和东苑新天第电气工程项目，2012年4月份，案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司签订三里河文苑和东苑新天第项目工程款顶房协议书，双方约定以案外人的工程款抵顶东苑新天第16号楼108号、17号楼119、129号三套网点房，2015年12月，案外人按照合同约定完成对三里河文苑和东苑新天第电气工程的施工。工程完成后，案外人多次要求办理网签手续，但因被执行人青岛东苑置业集团有限公司原因迟迟未能办理，2017年案涉房产已交付案外人使用。综上，法院进行查封时，案涉房产已经抵顶给案外人，案外人已付清全部购房款且案涉房产已交付案外人使用至今，故法院应终止对案涉房产的评估、拍卖，并解除查封。 为证明其主张，案外人青岛全世通电气有限公司向本院提交了以下证据：1.协议书1份，证明青岛东苑置业集团有限公司与案外人签订协议书，由案外人为青岛东苑置业集团有限公司施工三里河文苑项目和东苑新天第项目电气配套工程。经双方协商，青岛东苑置业集团有限公司同意以其开发的东苑新天第项目的下列房屋抵顶工程款：108号商业网点，面积为264.95平方米，单价2万元，总房价5299000元；119号商业网点，面积为200.22平方米，单价2万元，总房价4004400元；129号商业网点，面积为262.19平方米，单价2万元，总房价5243800元。2.电气工程施工合同2份，证明案外人分别于2012年4月16日、2012年4月10日与青岛东苑置业集团有限公司签订施工合同，承建三里河文苑小区和东苑新天第小区一户一表电气工程。3.108号、129号商业网点水费单据1宗，证明案外人于2017年3月占有使用案涉房产。 申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无异议，对证明事项需要作出说明，根据该协议的内容，案外人与被执行人约定以东苑新天第108号、119号、129号商业网点抵顶工程款，但该协议明显属于以房抵债协议，依据法律及相关司法解释的规定，以房抵债协议从性质上属于债务清偿协议，而非房屋买卖合同。根据九民会议纪要第四十四、第四十五条及最高人民法院指导性案例，如以房抵债协议损害他人利益则为无效，如不能履行或无法履行则当事人之间仍应按照原债权债务关系处理相关法律责任。被执行人青岛东苑置业集团有限公司存在事后补签以房抵债协议的可能，如案外人与被执行人之间的协议确于2012年4月16日签订，且没有限制性权利，则双方完全有条件签订书面房屋买卖合同并办理网签。2013年1月，河南鼎佳实业有限公司签订的150套房产预售合同均在胶州市不动产登记部门办理了网签登记备案。因此，被执行人与案外人签订的以网点抵债协议存在规避法院执行的可能。2.对电气工程施工合同的真实性不予认可。增值税电子普通发票均为自来水公司出具，开票日期均为2020年9月18日，该发票未显示案外人所交纳的自来水费、污水处理费是在何处使用，不能证明与争议的三套网点房有关，且该发票没有显示水费和污水处理费的发生时间阶段，不能证明案外人所陈述的自2017年3月占有案涉房产。3.根据代理人现场观察及青岛市中级人民法院执行法官现场勘查，东苑新天第的网点存在被他人占用的情况，案外人仅提供抵债协议，而没有提交房屋交接的证据材料，不能证明其合法占有案涉房产，与案外人签订抵债协议的代表姜峰系被执行人的副总经理，其并未离开胶州，而且长期在网点房和青岛东苑置业集团有限公司办公地点办公，不存在无法办理交接的客观障碍。因此，案外人并未于人民法院查封之前实际入住案涉房产。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决书载明：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑某对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第包括案涉房产在内的179套房产。查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日止。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。本院于2019年11月14日作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人青岛全世通电气有限公司未向本院提交其与被执行人青岛东苑置业集团有限公司于法院查封前签订的合法有效的书面买卖合同，虽然案外人主张系通过抵债方式取得案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，故案外人青岛全世通电气有限公司的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛全世通电气有限公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳