北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7444号原告（反诉被告）：刘瑾，女，1974年5月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：杨洁，女，1958年7月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张肃，男，1953年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。原告刘瑾与被告杨洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，依法公开开庭由审判员独任审理。原告刘瑾、被告杨洁及其委托诉讼代理人张肃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑾向本院提出诉讼请求：1.原被告双方的租赁合同关系解除；2.被告退还原告房屋租赁押金9300元；3.被告向原告支付尚未退还原告的房屋租金7750元；4.被告向原告支付违约金18,600元；5.被告向原告赔偿经济损失5505元。事实和理由：2019年7月26日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）居间，原告刘瑾与被告杨洁签订了《北京市房屋租赁合同》，各方约定原告承租被告位于北京市西城区砖塔胡同X院X门X房屋（以下简称租赁房屋），租金每月9300元，从2019年8月20日起租，租期一年，租金支付形式为押一付三，原告于8月20日以前向被告支付了押金9300元、三个月的租金37,200元。原告及家人于8月底入住租赁房屋后，遭遇严重的蚊虫叮咬，进而引发严重的皮肤炎症。孩子遭受损害尤其严重，表现为双下肢大面积丘疹样溃烂，异常痛苦；原告也出现双下肢米粒状红斑，奇痒难耐，严重影响了学习工作和日常生活。原告带孩子先后到北京市宣武医院皮肤性病科、北京市中医院皮肤科和北京市协和医院变态反应科就诊。宣武医院医生提示系蚊虫叮咬导致；由于咬伤处于双下肢，协和医院医生进一步提示家里可能有跳蚤，一种比蚂蚁还小的黑色节肢动物。根据医生的提示，原告及家人在该租赁房屋内发现大量跳蚤。为及时有效灭除跳蚤，原告于2019年10月7日联系时代卫士（北京）环境科技有限公司对租赁房屋进行专业灭虫处理。灭虫现场操作人员在屋内进行测试，当即发现有大量跳蚤栖息，因距离一层门窗非常近，灭虫操作人员表示该租赁房屋的跳蚤即便经过灭虫处理也很难彻底消除，会反复滋生，不适宜居住，建议原告一家搬离。时值秋末，为避免天气逐渐转凉导致更多的跳蚤进入屋内产卵和避寒，原告不得已从灭虫之后一直关闭房屋南侧的门窗。因为通风不利，屋内的灭虫药一直无法得到有效的驱散，鉴于农药有一定毒性，原告家人先后出现不同程度的打喷嚏、流眼泪的不良反应。经查阅网络搜索引擎得知此类农药严重时甚至可能影响人的生殖能力。另外，在租赁房屋存在的缺陷逐步显露之后，原告发现被告用于晾晒衣物的装置主要在南侧自建房屋内，而小院内的凉衣装置已经锈蚀，应该是很久不在外边晾晒了。房屋内存留有两瓶大饮料瓶盛装的橘子皮水，而百度搜索引擎显示灭除跳蚤的方法之一即是用橘子皮水喷洒居住地，虽然不排除被告有用此水浇花的习惯，但是上述迹象也表明原告可能存在恶意隐瞒房屋及周边存在跳蚤的情形。无奈之下，在明确房屋无法满足居住需要之后，原告一方面及时通知被告房屋所存在的缺陷，妥善处理和房屋有关的事宜，另一方面立刻重新寻找替代的房源。在耗费了大量时间精力之后，原告于10月26日正式向原告提出解除租赁合同关系，并且重新签订了房屋租赁合同，不得已再一次支付房屋中介费用。鉴于租赁房屋存在严重缺陷，被告作为出租方既违反了双方《北京市房屋租赁合同》中第九条第三款第2项的约定义务，即“所交付的房屋存在严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的情形”。又根据合同法第二百三十三条的规定，出租人具有租赁物瑕疵担保义务，如果租赁物危及承租人的安全或者健康，承租人可以随时解除合同；再根据合同法第九十四条，原告因合同目的无法实现，可向被告行使合同解除权，在双方解约的过程中，被告罔顾法律和事实，执意将原告合理合法的解约行为说成是违约行为，并无礼拒退押金以及原告预付的但并未实际履行租期的租金（原告2019年10月26日就提出解约并搬离，租金已付至2019年11月20日）因为被告交付的租赁物存在严重缺陷，不仅致使原告签订合同的目的无法实现，还给原告及家人带来很大的身心损害和经济损失，对合同构成了根本性违约。杨洁辩称，同意解除合同，是双方都同意的，是因为原告提出不住，搬走了，最后没办法已经造成既成事实了，所以没办法也就解除。不同意原告其他的诉讼请求，租赁房屋是在原告入住前，差不多半年多以前，2018年年底新装修的房子，然后新买的家具，房子是很干净的，在此之前，被告弟弟的房子装修周转，在租赁房屋内住了一段时间，没有发现原告说的这些事儿。然后原告搬走以后，有新的住户进来，到目前为止也没有发现这些问题。而且原告的孩子在入住租赁房屋前有过军训，并且已经有症状，所以被告不同意原告说的理由。被告认为是原告违约在先，所以被告不同意原告提出的诉讼请求。杨洁向本院提出反诉请求：1.要求原告支付被告违约金18,600元；2.原告支付房屋空置费9300元。事实和理由：双方签订的北京市房屋租赁合同里面的第十条第二款约定了违约金。房屋因原告违约实际存在空置情况，所以主张房屋空置费。刘瑾针对杨洁的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求。首先原告搬离房子并不是一个违约行为，而是因为这个房屋存在合同法第233条所说的对原告的健康有影响。原告每个月花9300元钱的租金，就是为了换得孩子能够认真的学习和安宁，但这个房子有严重的瑕疵。被告几次跟原告联系，就像被告自己说的一样，被告就不想让原告走，因为被告怕后来租金损失，被告甚至愿意给原告降房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月26日，出租人（甲方）杨洁、承租人（乙方）刘瑾、居间人（丙方）经纪公司居间签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定杨洁将租赁房屋出租给刘瑾居住使用，租赁期限自2019年8月21日起至2020年8月20日止，租金为每月9300元，支付方式为押一付三，押金为9300元。该合同的部分条款内容为：“第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达七日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200％支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200％标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为致使甲方或乙方遭受重大经济损失的，应退还已收取的佣金。”2019年7月26日，杨洁收到刘瑾支付的定金9300元，该款于签订上述合同后转为刘瑾向杨洁支付的押金。2019年8月20日，刘瑾收到租赁房屋并进行了清扫。同年8月21日，杨洁收到刘瑾通过微信支付的2019年8月20日至2019年11月19日租赁期间的房屋租金27,900元。诉讼中，刘瑾称“于2019年8月31日入住，由其与配偶及儿子三口人居住租赁房屋。”刘瑾、杨洁均对刘瑾的儿子在入住租赁房屋前曾参加军训活动无争议。2019年9月18日，刘瑾之子刘珈源于首都医科大学宣武医院就诊。刘瑾出示的诊断记录显示：双下肢皮疹、伴瘙痒10余天，丘疹性荨麻疹（虫咬皮炎）、皮肤感染。2019年10月6日及同年11月3日，刘瑾之子刘珈源于北京协和医院就诊。刘瑾出示的诊断记录显示：主诉双下肢起皮疹一个月；现病史8月份开始双下肢起皮疹，痒，丘疹中央有水泡，抓破结痂。愈后留有色素斑，自觉诱因，家中有跳蚤。无家族过敏史，无药物过敏史；诊断，丘疹性荨麻疹；处理，避免蚊虫叮咬。2019年10月6日，刘瑾之子刘珈源于首都医科大学附属北京中医医院就诊。刘瑾出示的诊断记录显示：诊断，中医，湿疮病，湿热下注证；西医，湿疹。刘瑾为刘珈源上述就医支出医疗费325.69元。2019年10月8日，刘瑾因委托时代卫士（北京）环境科技有限公司对租赁房屋进行灭虫作业支出“灭跳蚤服务费”600元及杀虫剂费用79.80元。后，刘瑾向杨洁提出要搬离租赁房屋并解除合同。2019年10月26日，刘瑾搬离租赁房屋，当日双方签署《退房确认》。后，刘瑾另租房屋支出中介费4500元。经本院询问，刘瑾称“房屋里有跳蚤，我家人都被咬了，但我儿子情况比较严重，去就医了才知道是被跳蚤咬了，刚开始不知道原因，是10月6日才知道原因，严重影响我家人居住，所以我要求解除合同。”杨洁称“当时不是退房确认，当时她提出要走，她说你过来一下，我就又忙活着赶紧赶过去，当时签了退房确认。原告搬走后空置了1个月，又出租给他人了。为什么没有退还她押金，我觉得第一是原告违约了，第二个我也有损失，我双方都担着点，我肯定不知道什么时候才能把房子租出去。以后每年都要在尴尬的那个时间段让我奔波去找租户，当时出于这个目的考虑的。”诉讼中，刘瑾、杨洁均表示同意解除合同，并明确了合同解除日期为2019年10月26日。按照上述《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》约定的租赁标准计算，自2019年10月26日至2019年11月19日期间的剩余租金为7643.84元（9300元×12个月÷365天×25天）。本院认为，杨洁、刘瑾由经纪公司居间签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法设立了杨洁与刘瑾之间的租赁合同关系。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。刘瑾以上述法律规定行使合同解除权并要求杨洁承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘瑾就租赁房屋危及其与共居人健康的主张，陈述为“因被租赁房屋内的跳蚤叮咬”负有举证责任。跳蚤属于寄生性昆虫，通常生活在哺乳类动物身上，所以人类也是跳蚤的宿主，跳蚤可随宿主活动而游离。刘瑾出示的证据难以证明其及家人入住前租赁房屋已有跳蚤，故对刘瑾提出杨洁违约的主张，本院不予支持。刘瑾要求杨洁承担违约责任缺乏请求权基础，对其要求杨洁偿付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。诉讼中，刘瑾与杨洁对解除合同协商一致并明确了合同解除时间，双方的意思表示不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。刘瑾要求杨洁返还押金的诉讼请求及退还剩余租金的主张，存在法律依据，本院予以支持，刘瑾主张的剩余租金数额计算有误，本院予以纠正，对刘瑾超出本院认定金额的部分剩余租金诉讼请求，本院不予支持。刘瑾于租赁期间届满前提出解除合同，构成违约，应当按照合同约定的方式向杨洁承担违约责任。杨洁要求刘瑾偿付违约金的反诉请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，刘瑾需提前退租的，应按月租金的200％向杨洁支付违约金。该违约金性质为刘瑾提前解除合同给对方造成房屋空置损失的预估，根据合同法的相关规定，刘瑾只能承担违约金或赔偿空置损失责任中的一种，杨洁要求刘瑾同时承担两种责任，于法无据，故对杨洁要求刘瑾赔偿房屋空置损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨洁与刘瑾由北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于二○一九年十月二十六日解除；二、本判决生效之日起五日内，杨洁返还刘瑾押金九千三百元；三、本判决生效之日起五日内，杨洁返还刘瑾剩余房屋租金七千六百四十三元八角四分；四、本判决生效之日起五日内，刘瑾偿付杨洁违约金一万八千六百元；五、驳回刘瑾的其他诉讼请求；六、驳回杨洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百二十八元八角八分，由刘瑾负担六百零五元二角八分（已交纳）；由杨洁负担二百二十三元六角（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百四十八元七角五分，由杨洁负担一百一十六元二角五分（已交纳）；由刘瑾负担一百三十二元五角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年九月二日法官助理 陈欢书 记 员 林彤