广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6168号上诉人（原审原告）：张辉军，男，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁幸，广东熊何律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：佛山市宝轮物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇。法定代表人：邓某。被上诉人（原审被告）：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：方某。上诉人张辉军因与被上诉人佛山市宝轮物业管理有限公司（以下简称宝轮物业公司）、佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张辉军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张辉军在一审中的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由张辉军承担。事实与理由：（一）宝轮物业公司、富艺公司存在关联性，张辉军与富艺公司签订的《商铺买卖合同》中约定，张辉军必须签订《委托租赁经营管理合同》，两公司人员存在人员混同的情况，交付商铺的责任不在张辉军。根据《商铺买卖合同》第六条第二款约定，张辉军必须配合与该商铺商场管理公司签订委托、经营管理的相关协议。经查询，佛山市宝轮投资有限公司（以下简称宝轮投资公司）是富艺公司的股东之一，其股东兼执行董事林某文同时也是富艺公司的执行董事。陈某远是宝轮物业公司的股东兼执行董事及经理，2014年5月7日以前一直是宝轮公司的法定代表人。邓某是宝轮物业公司的股东及法定代表人，他在2014年5月7日至2015年8月10日期间担任宝轮投资公司的法定代表人。综上所述，宝轮物业公司、富艺公司存在人员混同的情况，交付商铺给宝轮物业公司的义务在富艺公司而不在张辉军。（二）张辉军与宝轮物业公司已经签订了《委托经营合同》，详细约定了委托经营管理事项。合同第三条第一项明确约定，宝轮物业公司委托经营的期间及租金。第三条第二项约定，在2017年6月1日至9月1日期间，宝轮物业公司必须主动与张辉军商洽委托经营管理事宜。宝轮物业公司作为商铺的潜在接受义务人，不作为就应视为其已接收商铺。第三条第七项约定，宝轮物业公司不得单方解除合同。根据前述合同约定，《委托经营合同》应当继续履行。宝轮物业公司辩称，2017年12月31日后，宝轮物业公司未与张辉军、富艺公司签署任何合作文件。富艺公司未作答辩。张辉军向一审法院起诉请求：1.判令宝轮物业公司对佛山市南海区*******之三某国际名苑1-XX栋首层XX号商铺（以下简称涉讼商铺）进行物业管理、对外招商；2.判令宝轮物业公司按28893元/年的标准向张辉军支付自2018年1月1日起至实际支付之日止的租金；3.判令宝轮物业公司向张辉军支付以28893元为本金按日千分之三的标准自2018年4月14日起计至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金；4.判令宝轮物业公司向张辉军承担律师费12000元；5.判令富艺公司对上述1-4项诉请承担连带责任；6.本案诉讼费用由宝轮物业公司、富艺公司承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区**********之三某国际名苑1-XX栋首层商业XX号商铺，原登记权属人是富艺公司，后于2012年11月2日转移登记至张辉军名下。2012年4月23日，张辉军（买受人）与富艺公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（即买卖合同），约定：买受人向出卖人购买涉讼商铺；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商一致则按双方协商条件延续统一经营期，若协商不成出卖人须于统一经营期满后三个月内（即2018年4月1日前）按不低于本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）将该商铺移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式享有该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交接使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。上述合同附件二“装修标准”为：A.商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电线路铺设到铺内、轻钢龙骨石膏板间隔、豪华卷闸；B.公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺抛光砖、供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警维护服务、通风设备配备中央空调及排风系统。同日，张辉军（甲方、委托方）与宝轮物业公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》（即委托经营合同），约定：甲方在买卖合同统一经营期履行完毕后，全权委托乙方对涉讼商铺进行统一经营管理；在买卖合同到期后，如甲方与乙方未能就本委托经营合同相关事宜达成共识（见本合同第三条第1点），则该合同自动失效；在买卖合同到期后，如甲方与乙方就本委托经营合同相关事宜达成共识（见本合同第三条第1点），乙方按本合同的条款行使商铺使用权，乙方受甲方委托经营管理的商铺装修状况以接受委托时的现状为准；（第三条第1点第一款）从2018年1月1日起至2022年12月31日期间，若乙方承诺每年向原告支付28893元（税前）的年租金，或相当于届时涉讼商铺租金标准80%（税前）的年租金（两者取其高执行，具体以届时补充协议为准），则甲方应当根据本合同约定将涉讼商铺交由乙方经营管理，委托经营管理有效期到2022年12月31日止；（第三条第1点第二款）若乙方承诺向甲方支付的年租金未达到28893元（税前），则甲方有权选择委托乙方经营管理或者终止本合同，如甲方选择委托乙方经营管理，双方就租金事宜签订补充协议，本合同继续生效，如甲方选择终止合同，则本合同终止，双方均无须承担违约责任；（第三条第2点）在2017年6月1日至9月1日期间内，乙方必须主动与甲方商洽本合同委托经营管理的事宜；甲方委托乙方对涉讼商铺进行经营管理的内容包括物业管理、对外招商、全面负责商场经营所需要的一切市场推广活动，等等；在本合同有效期内，乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月首日起计10个工作日内，乙方将上个季度的（税后）租金向甲方指定的银行账户以划拨方式支付；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的3‰向甲方支付违约金，并赔偿违约期间造成甲方的租金损失。另查明一：2018年4月8日，佛山市某消防支队南海区大队向富艺公司作出《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2018]第0187号），评定：某国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位为1-11栋首层及13栋1-3层，装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。另查明二：2018年9月23日，佛山市某消防支队南海区大队关于某国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区X至X层、北区某层在2018年3月29日前，存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0XX号《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令富艺公司停止改建施工。一审法院认为：张辉军与宝轮物业公司签订的委托经营合同，是当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”2012年7月17日中华人民共和国公安部令第119号《建设工程消防监督管理规定》第八条规定“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”。涉讼商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，根据消防部门的信访回复，涉讼商铺所在商场因富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故涉讼商铺尚不符合法定的交付条件。张辉军与宝轮物业公司签订委托经营合同的目的是将涉讼商铺进行经营收益，现涉讼商铺尚不符合交付使用的条件，张辉军未能举证证实宝轮物业公司有接收涉讼商铺，富艺公司也辩称宝轮物业公司在交接商铺前已退出了经营管理，现张辉军主张宝轮物业公司、富艺公司计付从2018年1月1日起的租金及逾期付款违约金、对涉讼商铺进行物业管理及对外招商，于法无据，一审法院不予支持。至于富艺公司逾期交付涉讼商铺应承担的违约责任，张辉军可另案主张权利。张辉军主张宝轮物业公司、富艺公司赔偿其因本案支出的律师费12000元，缺乏依据，一审法院不予支持。宝轮物业公司、富艺公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回张辉军的全部诉讼请求。一审案件受理费1168.32元，由张辉军负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，根据企业信用信息公示报告显示，宝轮物业公司股东为陈某远、邓某，分别担任该公司的监事、执行董事兼经理职位，登记经营范围为物业管理、房地产信息咨询、房地产市场调研、房地产市场推广策划、房地产中介代理、房地租赁；富艺公司的股东为宝轮投资公司、广东富艺广告有限公司，公司的主要人员包括陈某初（监事）、方某（经理）、周某（经理）、林某文（执行董事），登记经营范围为房产开发销售、房地产中介、房地产信息咨询、房地产市场调研、房地产市场推广策划、项目投资咨询、场地租赁。另案查明，在（2020）06民终4066号案件中，张辉军陈述涉讼商铺有上锁，钥匙应在宝轮物业公司处，宝轮物业公司未曾提出解除《委托经营管理合同》，且至今一直占用商铺。本院认为，根据各方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：张辉军上诉请求宝轮物业公司进行物业管理、对外招商、支付租金和违约金、赔偿律师费是否应当得到支持；张辉军上诉主张富艺公司承担连带责任是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。首先，宝轮物业公司与张辉军签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约全面履行各自的合同义务。该合同第三条第二款虽然约定宝轮物业公司必须在一定时间内主动与张辉军商洽本合同委托经营管理的事宜，但并未约定宝轮物业公司不主动与张辉军商洽即构成违约或视为宝轮物业公司已经接收涉讼商铺。故张辉军以宝轮物业公司未与其商洽为由，上诉主张宝轮物业公司应当继续履行合同进行物业管理、对外招商，与合同约定不符，本院不予支持。其次，《委托经营管理合同》约定，如张辉军选择委托宝轮物业公司经营管理，双方就租金事宜签订补充协议，《委托经营管理合同》继续生效。本案中，张辉军和宝轮物业公司并未签订补充协议，因此《委托经营管理合同》继续生效的条件尚未具备。张辉军上诉请求宝轮物业公司支付租金和违约金，理由不能成立，本院不予支持。最后，张辉军上诉主张宝轮物业公司赔偿律师费，无合同和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。因宝轮物业公司在本案中无需承担责任，因此张辉军上诉请求富艺公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张辉军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1168.32元，由上诉人张辉军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月十四日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰