湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1495号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路**。负责人：龙得来，该分行行长。委托诉讼代理人：杨高奇，男，1965年1月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：陈家印，湖南崇民律师事务所律师。被告：谢灵丽，女，1989年5月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：王迪，男，1988年10月30日出生，汉族，住陕西省西安市户县。被告：衡阳市中宏房地产开发有限公司，，住所地：湖南省衡阳市珠晖区东升花苑****法定代表人：席卫国，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告谢灵丽、王迪、衡阳市中宏房地产开发有限公司（以下简称中宏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人杨高奇、陈家印，以及被告中宏房地产公司的法定代表人席卫国到庭参加诉讼，被告谢灵丽、王迪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告谢灵丽、王迪及中宏房地产公司于2015年2月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告谢灵丽、王迪偿还原告贷款本金145270.08元、利息7066.47元、本金罚息846.17元、利息罚息293.08元，合计153475.8元（利息、罚息暂计算至2020年6月12日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至所欠贷款全部清偿之日止）；3、被告谢灵丽、王迪承担原告为实现债权所发生的律师费6900元；4、被告中宏房地产公司对被告谢灵丽、王迪的上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告谢灵丽、王迪位于衡阳市珠晖区××号××期××栋××室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、各被告共同承担本案诉讼费。被告谢灵丽、王迪未予答辩，亦未向本院提供证据。被告中宏房地产公司辩称，涉案房产已经办理了预告登记，应当先处置房产，不足部分由被告中宏房地产公司承担连带责任。涉案房产已经可以办理房产证，被告谢灵丽、王迪未交清契税等相关手续，一直未来办理房产证，并且被告中宏房地产公司开发的涉案小区基本都已经办理房产证。本院经审查认定事实如下：被告谢灵丽与被告王迪于2011年5月12日办理结婚登记手续。2015年2月4日，原告建设银行衡阳分行作为贷款人，被告谢灵丽、王迪作为共同借款人，被告中宏房地产公司作为保证人，签订了编号为430640001-2012-20140578488号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告谢灵丽及王迪向原告贷款230000元；贷款期限120个月即自2015年2月4日至2025年2月4日；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本2606.63元；贷款人将款项划入借款人指定的收款人即被告中宏房地产公司的银行账户中；并以被告谢灵丽及王迪所有的位于衡阳市珠晖区××号××期××栋××室房屋为上述贷款提供抵押担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止；被告如未按涉案合同约定按期足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按涉案合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。同日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款230000元汇入了借款人即被告谢灵丽及王迪指定的收款人的银行账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2020年9月14日，被告谢灵丽已经累计多期未按时足额还款，拖欠逾期贷款本金21614.68元、利息8478.22元及罚息1742.11元，截至本案判决时，三被告仍未还清上述拖欠的按揭贷款本息。再查明，涉案衡阳市珠晖区××号××期××栋××室仅办理预告登记，至今未办理抵押登记手续。另外，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定委托代理费用按照诉讼标的4.5%计算。本院认为，原、被告各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将贷款230000元转入借款人指定收款人的银行账户中，已经履行了发放贷款的义务。被告谢灵丽及王迪作为借款人本应遵循诚实信用原则，按照合同约定按时偿还贷款本息，但是直至原告起诉时及判决时已累计数期未按期足额偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。原告有权宣布贷款提前到期，并且要求被告谢灵丽及王迪清偿拖欠的全部贷款本金145270.08元、利息7066.47元、本金罚息846.17元、利息罚息293.08元，合计153475.8元（利息、罚息暂计算至2020年6月12日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2020年6月12日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率水平上上浮5%再上浮50%【合同利率（即全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率×105%）＊罚息幅度150%＝157.5%×全国银行间同业拆借中心贷款利率】。原告要求被告谢灵丽、王迪支付其为实现债权而花费的律师代理费6900元，有相应的合同约定，且代理律师实际履行了诉讼代理义务，属于原告为实现涉案债权所支出的合理费用，并且该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，本院应依法予以支持。关于被告中宏房地产公司是否承担连带清偿责任的问题，涉案个人住房借款合同约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止，并未超过保证期间，故被告中宏房地产公司应对上述债务（贷款本息及律师费）承担连带清偿责任。关于原告诉请有权对被告谢灵丽及王迪所有的位于衡阳市珠晖区××号××期××栋××室房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权，由于涉案房屋未办理抵押登记手续，不产生抵押权设立的法律后果，故本院对该项诉请依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告谢灵丽、王迪、衡阳市中宏房地产开发有限公司于2015年2月4日签订的编号430640001-2012-20140578488号的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谢灵丽、王迪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金145270.08元、利息7066.47元、本金罚息846.17元、利息罚息293.08元，合计153475.8元（利息、罚息暂计算至2020年6月12日），并支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行2020年6月12日后的逾期罚息，逾期罚息以实际尚欠的贷款本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×157.5%的标准计算至贷款本金清偿之日止;三、被告谢灵丽、王迪于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行为实现债权所支付的律师代理费6900元；四、被告衡阳市中宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1754元，由被告谢灵丽、王迪、衡阳市中宏房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年九月十五日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。