北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9954号原告：苏锡锋，男，1973年2月9日出生，汉族，北京广慧通装饰工程有限公司职员，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨**，北京恒兮律师事务所律师。被告：张绍军，男，1959年9月9日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇三间房村农民。委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。原告苏锡锋与被告张绍军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏锡锋及其委托诉讼代理人杨**，被告张绍军及其委托诉讼代理人阚少启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏锡锋向本院提出诉讼请求：1、判令我与被告张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除；2、判令被告张绍军向我支付地上建筑物腾退补偿款20万元；3、诉讼费由被告张绍军负担。事实及理由：2009年6月8日，我与被告张绍军签订《房屋租赁合同书》，约定被告张绍军将坐落在北京市通州区张家湾镇苍头村养殖区的院落及部分房屋出租给我使用，租赁期限自2009年5月21日至2024年5月20日止。租赁期间，如遇国家征收土地，我必须搬走，被告张绍军赔偿我建筑部分的损失，合同自然终止。另外双方还就其他事宜进行了约定。现涉案房屋已经腾退，依照合同约定，地上物腾退补偿款归我所有。我就此事与被告张绍军协商未果，故诉至法院解决。被告张绍军辩称，我不同意原告苏锡锋的诉讼请求，理由如下：一、本案事实。1、2001年11月27日，我与北京市通州区牛堡屯镇（现为张家湾镇）苍头村委会签订《入户养殖小区合同书》，我承租10亩土地进行养殖，可进行主房建设，可经营其他业。期限为30年，自2002年1月1日起至2031年12月31日止，土地使用费合计7.5万元；2、2009年6月8日，我与原告苏锡锋签订《房屋租赁合同书》，我将该地块南侧区域17间房屋（北侧一排）及东南角5间房屋及附属设施和院落场地出租给原告苏锡锋，期限15年，自2009年5月21日至2024年5月20日止。原告苏锡锋承租后拆除了我17间北房的5个隔断墙及东南角5间房屋，使用拆除材料及东南角的原有两面院墙（墙高2米多，原告苏锡锋加建约1.2米）建彩钢顶房6间347.15平方米，此房为双方共有财产。3、2017年底，北京市及通州区进行养殖小区及工业大院腾退拆除工作。张家湾镇政府召集本案地块14家养殖户开会，无拆迁文件，无拆迁政策，无补偿方案，无补偿标准，无补偿数额及给付时间，要求限期腾退拆除。在只测量了建筑面积的情况下，未签订任何协议被分期分批拆除。原告苏锡锋不仅知道此情况，还找人协调沟通，并抵制拆除腾退。原告苏锡锋所占用的院落在最后一批于2018年8月22日被张家湾镇政府拆除；4、我在10亩土地上所建其他房屋已早于原告苏锡锋院落几个月被拆除，100余亩养殖小区的14个承租人房屋被全部拆除，至今无拆迁补偿协议，只于2019年1月3日给付配合费预付款，每平方米240元，其余钱款至今未付。二、本案原告苏锡锋的起诉不成立。1、本案不是我和原告苏锡锋违约解除合同，是因北京市及通州区养殖小区腾退拆迁，使双方的租赁合同无法履行，是政府行为所致，我并没有违约；2、双方合同第四条第四款约定租赁期间，如遇国家征收土地乙方必须搬走，甲方只赔偿乙方建筑部分的损失，合同自然终止。该养殖小区腾退拆迁不是国家征收土地，如是国家征地拆迁应对我给予补偿，同时我也能够对原告苏锡锋给予适当补偿，本案不适用该条约定。如依上述约定，我给付原告苏锡锋的补偿仅为原告苏锡锋建筑成本，原告苏锡锋对此应举出建设支出发票，按市场价约每平方米300元；3、本案涉及的养殖小区腾退补偿，我未得到拆迁补偿款，我无义务给付原告苏锡锋所称的地上物建筑补偿款。三、原告苏锡锋尚欠我已交付苍头村委会的电费11158元，原告苏锡锋使用未付费期间为2017年12月7日至2018年8月22日。现我向原告苏锡锋提出索要，要求给付，但暂不反诉，作为时效延续依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月27日，被告张绍军与北京市通州区牛堡屯镇（现为张家湾镇）苍头村委会签订《入户养殖小区合同书》，约定：由被告张绍军承租10亩土地进行养殖，并按养殖小区规划进行主房建设，且只能搞养殖业不准搞其他产业（如社会条件不允许，可经营它业）。期限为30年，自2002年1月1日起至2031年12月31日止，土地使用费合计7.5万元。此外，合同还约定了其他条款。2009年6月8日，原告苏锡锋与被告张绍军签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方（被告张绍军）将坐落在北京市通州区张家湾镇苍头村养殖区的院落及部分房屋出租给乙方（原告苏锡锋）使用；租赁期限自2009年5月21日至2024年5月20日止；租金支付方式为乙方于2009年5月20日先交付2万元整，2009年6月30日前再交付5万元整，合计7万元整，作为前两年房租，双方同时对其他租金的给付进行了约定；租赁期间，如遇国家征收土地，乙方必须搬走，甲方只赔偿乙方建筑部分的损失，合同自然终止；租赁期间，乙方不得利用甲方房屋土地进行违法及危害他人的活动，乙方不得转让或转租房屋，一经发现因此造成的一切后果由乙方自负，合同自动解除；水电费收费标准为电费0.8元/度，水费2元/吨，水电费随村委会收费的涨幅而调整收费价格。此外，双方还约定了其他合同条款。合同签订后在履行过程中，原告苏锡锋建设的厂房借用了被告张绍军的院墙，双方认可两侧院墙宽度为12.24米，院墙的高度原告苏锡锋称为2.2米，被告张绍军称为2.5米，原告苏锡锋称后墙长度为36.2米。2019年1月30日，被告张绍军与北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》，约定：一、经五方工作小组认定，本项目涉及腾退乙方房屋的建筑面积为2715.64平方米（不含E类），棚房类建筑面积为35.88平方米（不含E类）；二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积每平方米240元、棚房类建筑面积每平方米200元的标准支付拆除配合费预付款；三、双方确认此次拆除配合费预付款金额为人民币658930元。此外，该协议还约定了其他条款。协议签订后，张家湾镇政府按每平方米240元发放给张绍军拆除配合费65万元，原告苏锡锋与被告张绍军对此均认可。本院向张家湾镇政府调取的通州区张家湾镇苍头村土地腾退工程结果通知单表明：16B建筑面积为96.93平方米，拆除配合费为每平方米1470元；16C建筑面积为347.15平方米，拆除配合费为每平方米882元，测绘成果表上显示的16B为B类建筑。16C为C类建筑，此系原告苏锡锋于2009年以后所建。关于16B所指向的房屋建筑面积96.93平方米，原告苏锡锋认为系自己所建，但在拆除过程中认定有误。被告张绍军表示，该96.93平方米属于2008年以前的建筑物，而且与原告苏锡锋所签订的合同是在2009年，故该96.93平方米应为其所建设。现原告苏锡锋认为其与被告张绍军签订《房屋租赁合同书》无效，故撤回了要求判令其与被告张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除的诉讼请求；并变更诉讼请求，要求被告张绍军支付拆除配合费106579.20元（240元/每平方米×444.08平方米）。上述事实，有原告苏锡锋提交的房屋租赁合同书，被告张绍军提交的入户养殖小区合同书、房屋租赁合同书、照片，本院调取的《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》、腾退工程结果通知单、腾退工程结果报告、腾退工程现场照片、测绘成果表、清退确认书、交房验收单、被腾退人联合认定表、地上物腾退占地建筑面积联合认定表、五方工作小组认定结果公示及双方当事人陈述在案佐证。本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告苏锡锋与被告张绍军针对涉案房屋及院落签订的《房屋租赁合同书》无效。现原告苏锡锋认为其与被告张绍军签订《房屋租赁合同书》无效，故撤回了要求判令其与被告张绍军2009年6月8日签订的《房屋租赁合同书》解除的诉讼请求，本院不持异议。被告张绍军称合同第四条第四款约定租赁期间，如遇国家征收土地乙方必须搬走，甲方只赔偿乙方建筑部分的损失，合同自然终止。该养殖小区腾退拆迁不是国家征收土地，如是国家征占拆迁应对我给予补偿，同时我也能够对原告苏锡锋给予适当补偿，本案不适用该条约定。如以上述约定，我给付原告苏锡锋的补偿仅为原告苏锡锋建筑成本，原告苏锡锋对此应举出建设支出发票，按市场价约每平方米300元的抗辩意见。因此次腾退土地系政府政策性规定，且涉案房屋建筑均已拆除，并进行了评估认定，原告苏锡锋据此主张属于自己部分的拆除配合费与《房屋租赁合同书》的约定并不相悖，故被告张绍军的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。庭审过程中，双方承认16C被认定为2009年以后的建筑，因原告苏锡锋与被告张绍军签订的《房屋租赁合同书》是在2009年6月8日，故16C指向的面积为347.15平方米的建筑应属原告苏锡锋所建造，因此次拆除配合费按每平方米240元为标准发放，被告张绍军应按上述标准将拆除配合费给付原告苏锡锋。16B被认定为2008年以前的建筑，经五方工作小组认定的结果是本案区分建筑物建造时间及给付拆除配合费的根本依据，五方工作小组认定的结果是否存在瑕疵并非本案审查的范围。现原告苏锡锋与被告张绍军签订的《房屋租赁合同书》是在2009年6月8日，故16B指向的面积为96.93平方米的建筑所对应的拆除配合费应归被告张绍军所有。原告苏锡锋对此部分拆除配合费的主张证据不足，本院不予支持。关于被告张绍军主张原告苏锡锋的相关建筑物系借用其原有围墙墙体的意见，本院综合双方承认的事实，对墙体所涉及的在本案中的拆除配合费予以酌定，酌定数额为8300元，在被告苏锡锋所建的相关建筑物（序号为16C）的拆除配合费中予以扣除。对墙体所涉及的其他拆除配合费，应待全部拆除配合费发放后另行解决。综上，经核算，原告苏锡锋应得的拆除配合费数额为75016元。现原告苏锡锋要求被告张绍军给付拆除配合费的诉讼请求合理，本院予以支持，但对其过高部分的诉讼请求，因证据不足，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张绍军返还原告苏锡锋拆除配合费75016元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告苏锡锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，由原告苏锡锋负担378元（已交纳）；由被告张绍军负担838元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马 辉二〇二〇年九月二十三日书记员 杨梦彤