广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8998号原告：赵彩云，女，1971年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市******9******，公民身份号码为441************188。委托诉讼代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶晶，广东乐而乐律师事务所辅助人员。被告：伍叶萍，女，1986年8月10日出生，汉族，住广东省东莞市*******8***************，公民身份号码为431************923。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。原告赵彩云诉被告伍叶萍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈毓春，被告的委托诉讼代理人潘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、判令被告立即支付拖欠原告的租金计至2020年4月份为32400元及逾期缴租滞纳金（分段式计算，按每日1%计，1.以25800元为本金，从2020年3月11日计至4月10日为人民币7740元；2.以32400元为本金，从2020年4月11日计至付清为止，暂计至2020年4月20日为3240元）。二、判令被告支付拖欠的水电费736.77元。以上合计人民币44116.77元。三、本案诉讼费由被告承担。案件事实杨晓斌系东莞市塘厦镇环市********屋的所有权人，杨晓斌与原告是夫妻关系，原告提供了结婚证、房地产权证为证。2015年5月26日，原告和被告签订《商铺及住宅租赁合同书》，约定原告将位于东莞市塘厦镇环市*******及住宅出租给被告使用，案涉租赁物一层为商铺，二至五层为住宅，被告租赁一层商铺用于商业用途、二至五层用于住宅用途，租赁期限为2015年6月1日至2020年5月**日止，案涉租赁物的租金为6000元/月，租金于每月10日前交当月租金，租金从第四年开始递增10%，即从2018年6月1日起至2020年5月**日的租金为6600元/月。合同签订后，被告向原告支付18000元作为履约保证金。双方约定如被告不按时缴交租金的，原告按应缴租金每日加收1%的滞纳金，如被告拖欠原告超过一个月租金或未经原告同意私自转租的，原告有权收回案涉租赁物及解除合同，并没收履约保证金等。原告主张，被告拖欠其案涉租赁物的租金32400元、水电费736.77元，具体为2018年6月至2019年10月、2019年12月至2020年1月被告每个月少交600元的租金，故上述时间拖欠的租金共计11400元，另被告拖欠2019年11月租金6600元、2020年2月租金1200元、2020年3月租金6600元，2020年4月租金6600元。对于每月少交的租金600元，被告主张2018年6月至2020年3月期间，原、被告一直按照租金6000元/月的标准履行案涉合同，且原告从未对此提出异议，应当视为原、被告双方已经以合同的实际履行变更了案涉合同的租金约定，故被告在上述期间不存在每月少交租金600元的事实；对于2020年2月的租金，被告主张因受新型冠状病毒引发肺炎疫情影响，原告同意被告2020年2月少交租金600元，即2020年2月租金只需要交5400元，被告已向原告缴纳了2020年2月租金5400元，故被告不存在2020年2月少交租金1200元的事实；对于2020年3月、4月的租金，被告主张原告于2020年3月下旬要求租金加收50%，被告无法接受，原告则要求被告于2020年3月31日前清场，被告因拖欠原告2019年11月的租金，不得不接受在2020年3月31日前清场，且原、被告就清场前的有关费用进行结算，即原告无需退还被告案涉合同的履约保证金18000元，该18000元用于抵扣2019年11月租金、2020年3月租金以及水电杂费，后被告于2020年3月30日腾空案涉租赁物，并于2020年3月31日委托证人王再明将案涉租赁物的钥匙退回给原告，故被告不存在拖欠2020年3月租金的情况，另案涉合同已于2020年3月由原、被告协商解除，且被告亦于2020年3月31日向原告交付了案涉租赁物，即被告自2020年4月1日起已不再占有使用案涉租赁物，2020年4月的租金不应由被告承担；对于水电费736.77元，被告予以确认，但认为该费用已由履约保证金18000元抵扣，其无需再次缴纳。被告就其上述主张提交了支付宝转账记录、案涉租赁物管理人伍小花与原告的微信聊天记录、王再明、赵奇秀、张红梅的调查笔录佐证。支付宝转账记录显示被告自2019年1至10月、12月以及2020年1月每月均向原告支付租金6000元，但2019年11月没有租金支付记录，2020年2月的租金仅支付了5400元。微信聊天记录显示原告于2020年3月30日获悉被告要搬离案涉租赁物，并于2020年3月31日取到了案涉租赁物的钥匙，但原告在聊天记录中称仅收到三条钥匙。调查笔录显示被告的代理人分别向王再明、赵奇秀、张红梅进行了调查，王再明称伍小花于2020年3月29日晚上让其帮忙将案涉租赁物的钥匙给回原告，其于2020年3月30日中午将十多把钥匙放在案涉租赁物一楼商铺收银台。赵奇秀称其此前租住在案涉租赁物内，伍小花告知其房东不同意继续出租，所有租户需在2020年3月30日之前搬走，但因受新型冠状病毒引发肺炎疫情的影响其当时在湖南，无法回来，所以让伍小花等人帮忙整理东西并于2020年3月28日搬走。张红梅称其此前为被告打工，工作内容是负责一楼商铺的销售和日常卫生打扫，并居住在被告提供的案涉租赁物单间内，2020年3月下旬房东要求在2020年3月30日前将案涉租赁物收回，故其于2020年3月28日搬走了。王再明、赵奇秀、张红梅作为证人在开庭时出庭作证，并接受了双方当事人以及本院的询问。庭审中，原告称由于未留意合同的约定，所以此前对于被告按照6000元/月的标准支付租金未提出异议，并否认其同意按照5400元收取2020年2月的租金，另原告确认该聊天记录的真实性，亦确认于2020年3月31日取回了案涉租赁物一楼的三条钥匙，但被告没有归还二至五楼的钥匙，故其无法接收案涉租赁物的二至五楼，后其于2020年4月11日向被告发出《解除合同通知书》，要求被告在三天内搬离并退回案涉租赁物，原告三天后通过撬锁的方式打开了案涉租赁物二至五楼，并发现二至五楼有一些被告不要的杂物，此后原告才完全接收案涉租赁物，原告称该通知书于2020年4月11日粘贴在案涉租赁物一楼商铺门口。原告就其上述主张提交了《解除合同通知书》、录像佐证。庭审后，被告认为原告否认其减免了被告2020年2月的租金600元，亦否认是原告要求被告在2020年3月31日前清场办理等，故其请求对原告进行有关本案事实情况的测谎申请。以上事实，有《商铺及住宅租赁合同书》、结婚证、房地产权证、缴纳电费收据凭据、广东增值税电子普通发票、水费明细资料、东莞通用机打发票、广东省其他非税收入通用票据、持卡人存根、《解除合同通知书》、录像、微信聊天记录、调查笔录、证人证言、货拉拉交易记录截图等证据以及本案庭审笔录附卷为证。裁判理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得相应的房地产权证，符合租赁条件。案涉《商铺及住宅租赁合同书》是原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该《商铺及住宅租赁合同书》合法有效，各方应依约履行。案涉争议的焦点如下：第一，案涉租赁合同是否已经解除以及解除的原因。被告主张案涉租赁合同已于2020年3月协商解除，即以履约保证金18000元抵扣拖欠的租赁及水电费，但原告不予认可，且被告提交的微信聊天记录、调查笔录、证人证言不足以证明其主张，本院对其相应的意见不予采信。根据庭审调查得知，被告已于2020年3月30日明确告知原告其已搬离案涉租赁物，原告亦于2020年3月31日收回案涉租赁物的钥匙，虽然原、被告双方对于钥匙的数量存在争议，但仍足以认定案涉租赁物实际已于2020年3月31日起由原告接管，即被告实际已于2020年3月31日腾退了案涉租赁物，案涉租赁合同在事实上已经不能履行，依照《中华人民共和国合同》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，本院可以确认双方签订的《商铺及住宅租赁合同书》已经解除，解除原因是被告单方违约提出解除。至于合同解除的时间，本院认为，被告以其行为表明不再履行合同，原告于2020年3月30日知悉被告已于2020年3月30日客观搬离的情况，故本院确定原、被告签订的《商铺及住宅租赁合同书》于2020年3月30日已经解除。综上，本院认为，被告已于2020年3月31日腾退了租赁物，原告要求被告支付2020年4月的租金，缺乏依据，本院不予支持。第二，被告应当支付原告租金、水电费的数额。案涉租赁合同约定自2018年6月1日起，租金从6000元/月增加为6600元/月，但根据原、被告双方履行合同情况可知，原、被告此前均是按照租金6000元/月的标准在履行合同，且原告亦未提出异议。案涉租赁合同双方均以行动履行了各自的权利义务，虽与案涉租赁合同约定并不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，本院认为，根据尊重合同当事人意思自治原则，应当认定案涉租赁合同双方实际变更了合同约定，即案涉租赁物的租金自2018年6月1日起至合同终结时继续按照6000元/月的标准履行。原告抗辩此前未留意合同的约定，故未对此提出异议，不符合常理，本院对其相应的抗辩意见不予采信。据此，原告主张被告应支付自2018年6月1日起每月少交的租金600元，缺乏依据，本院不予支持。被告作为付款义务方，对于是否已经支付租金负有举证责任，如被告没有举证，应当采信原告的陈述以及证据。根据庭审调查可知，原、被告均确认被告拖欠水电费736.77元以及2019年11月租金、2020年3月租金，但被告主张上述费用已与原告协商一致，即以案涉履约保证金18000元予以抵扣，原告对此予以否认，并认为被告违约，其有权没收履约保证金，亦不同意在本案中以履约保证金抵扣租金等费用。本院认为，被告未能就其上述主张提交证据予以佐证，其应承担举证不能的后果，故被告应当向原告支付拖欠的水电费736.77元、2019年11月租金6000元、2020年3月租金6000元；对于2020年2月的租金，原、被告均确认被告缴纳了5400元，被告未能提交证据证明原告同意2020年2月租金减免600元，其应承担举证不能的后果，故本院确认被告拖欠原告2020年2月租金600元。综上，被告应当支付原告水电费736.77元、2019年11月租金6000元以及2020年2月租金600元、3月租金6000元，合计13336.77元。另，鉴于原告未针对履约保证金提出诉讼请求，被告亦未提出反诉，本院对履约保证金不予处理。对于原告主张的逾期缴纳租金的滞纳金，根据案涉合同第九条第1点的约定，被告不按时缴纳租金的，原告有权按应缴租金每日加收1%的滞纳金，故原告要求被告自2020年3月11日起支付逾期缴纳租金的滞纳金合理，本院予以支持。被告认为滞纳金过高，在原告未能提供证据证明其除租金外尚有其他损失的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院认为原告主张的滞纳金已过分高于造成的损失，本院依法对滞纳金予以调整，即以12600元为基数，但以不超过12600元为限。滞纳金计算方式为：以12600元为基数，自2020年3月11日起按照1%/日计算滞纳金至清偿之日止，鉴于至判决之日滞纳金已超过12600元，故滞纳金按12600元计算，原告超出上述标准的诉讼请求，本院不予支持。另，对于被告的测谎申请，缺乏依据，本院不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告伍叶萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵彩云支付租金12600元及逾期缴纳租金滞纳金12600元；二、限被告伍叶萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵彩云支付水电费736.77元；三、驳回原告赵彩云的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费451.46元，由原告赵彩云负担186.46元，由被告伍叶萍负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年九月九日书记员  郑婵娟邓德力附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。