四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初2138号 原告：南江县金枫名人酒店，统一社会信用代码92511922MA63N7QF3T，经营场所四川省巴中市南江县南江镇朝阳新区（武都阳光小区）。 经营者：姚永生，男，1976年9月23日，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：董春城，四川代智律师事务所律师。 被告：四川省南江县雄建房地产开发有限公司，统一社会信用代码915119227274412539，住四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道南河郦景**楼。 法定代表人：赵倨，公司董事长。 第三人：朱玉春，男，1964年2月4日，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 第三人：刘绍武，男，1971年8月9日出生，汉族，住四川省南江县。 原告南江县金枫名人酒店（以下简称名人酒店）与被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司（以下简称雄建公司）、第三人朱玉春、刘绍武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，本院依申请追加朱玉春为第三人参加诉讼，依职权追加刘绍武为第三人参加诉讼。本院于2020年8月31日进行了公开开庭审理。原告名人酒店经营者姚永生及其委托诉讼代理人董春城到庭参加诉讼，被告雄建公司到庭参加诉讼，第三人朱玉春及其委托诉讼代理人张锃康到庭参加诉讼，第三人刘绍武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南江县金枫名人酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告雄建公司偿还原告现金1916427.51元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月24日，雄建公司作为出租方与王海波、李丽琼、柳崇伟、刘莉签订《房屋租赁合同》。2015年9月11日，王海波、李丽琼、柳崇伟、刘莉等申请设立名人酒店。双方在租赁合同约定：雄建公司将位于四川省南江县骊景门市第一、二、三、四层约3100㎡（还房户商业除外）及地下车库7个出租给名人酒店使用。租赁期限为十年，房屋经承租方装修后，自营业之日止第二个月起计算租赁时间。十年合同期满后，在同等条件下承租方享有优先承租权。租金约定：第一年至第五年70万元／年，第六年至第十年80万元／年。支付租金：承租方先交租金100万元（其中：第一年租金70万元，第二年预付租金30万元）。以后每年度开始十日内交付当年租金，银行转账或现金支付。房屋租金发票由甲方提供（由税务部门所出具正规发票），房屋出租产生的税费由出租方承担。后雄建公司将原出租给名人酒店的第一层出售给任胜光。2015年12月20日，任胜光与名人酒店签订了关于第一层的《租赁协议》，租期为2015年12月20日至2019年12月20日，年租金为56万元。名人酒店已向任胜光支付了2015年12月20日至2020年12月20日期间的房屋租金。 雄建公司将原出租给名人酒店的第二层出售给吴登科。2015年12月1日，吴登科与名人酒店签订了租赁合同，租赁期为2015年12月1日至2025年12月1日。租金前两年为每年33万元，后两年为每年32万元，租金于每年12月1日前一次性支付。2017年1月5日，吴登科与名人酒店再次重新签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2016年12月1日至2020年12月1日，此合同签订之前的任何房屋租赁合同作废。租金为每年28万元，租金于每年12月10日前一次缴纳下年度租金。名人酒店按照约定，已向吴登科支付2015年12月1日至2017年12月1日的租金66万元，及2017年12月1日至2018年12月1日期间的租金28万元，共计已付租金94万元。 雄建公司将原出租给名人酒店的第三层出售给张舒平。2016年8月11日，张舒平与名人酒店签订租赁合同。约定的租期为自2016年5月13日起计算，租期为8年又4个月，租金第一年至第五年为18万元/年，第六年至第八年为20万元/年。名人酒店已向其付清2016年5月至2017年租赁期间的全部租金，及2018年的部分租金。2018年部分租金、及2019年未付租金已由南江县人民法院（2019）川1922民初2700号民事调解书确认，由名人酒店向张舒平支付租金21.6万元。 名人酒店应付雄建公司第一、二、三层的部分租金及第四层的租金，应在雄建公司应付名人酒店的款项中抵消。2020年7月11日，名人酒店已向雄建公司递送《南江县金枫名人酒店与四川省南江县雄建房地产开发有限公司互负债务抵销通知书》。名人酒店向雄建公司所负的债务为1336322.49元，雄建公司向名人酒店所负的债务为3252750.00元。双方所负债务相互抵销后，雄建公司应偿还名人酒店1916427.51元。名人酒店在抵销通知书上要求雄建公司在三日内偿还1916427.51元，但雄建公司未履行。因此，名人酒店为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求公正判决。 被告雄建公司辩称，1.原告的起诉状载明的事实及理由不是完全属实，主要原因由如下：1.将涉案房屋第二层出售给吴登科的房屋买卖合同已被撤销，原告应向被告雄建公司来履行租赁合同确立的义务；2.对出售给任胜光、张舒平，无异议；3.互负债务通知书我方收到的，但我方对其不予认可；4.刘绍武作为项目负责人，但其个人借款不能让雄建公司为其负担。 第三人朱玉春辩称，诉状载明的事实与真实事实有出入，起租时间的真实性值得商榷；2.第一层的面积应为139.39平米，不是诉状载明的面积，导致计算的金额存在重大误差，总额相差100万左右；3.关于债务抵偿，刘绍武借款部分，是刘绍武的个人借款，与雄建公司无关；4.对原告提交的装修款项等项目，与本案不存在关联性；5.对支付租金的事实，待法庭调查后，再行发表意见。 第三人刘绍武未在法定期限内向本院提交答辩及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经原、被告双方质证后，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2014年8月24日，雄建公司（甲方）作为出租方与王海波、李丽琼、柳崇伟、刘莉（乙方）签订《房屋租赁合同》。2015年9月11日，王海波、李丽琼、柳崇伟、刘莉等申请设立名人酒店（经营者为姚永生）。合同的主要内容有：“雄建公司将位于四川省南江县骊景门市第一、二、三、四层约3100㎡（还房户商业除外）及地下车库7个出租给名人酒店使用。租赁期限为十年，房屋经承租方装修后，自营业之日止第二个月起计算租赁时间。十年合同期满后，在同等条件下承租方享有优先承租权。租金约定：第一年至第五年70万元／年，第六年至第十年80万元／年。支付租金：承租方先交租金100万元（其中：第一年租金70万元，第二年预付租金30万元）。以后每年度开始十日内交付当年租金，银行转账或现金支付”。该合同加盖有雄建公司的印章，雄建公司项目投资人刘绍武亦签字（捺印）予以确认。在签订《房屋租赁合同》之前，雄建公司为刘绍武出具了授权委托书，授权其办理南江镇朝阳新区2012-2-05,2012-2-06号宗地竞拍及投资事宜。《房屋租赁合同》签订前后，雄建公司先后将涉案房屋的第一层、第二层、第三层出卖给案外人任胜光、吴登科、张舒平。而后，任胜光、吴登科、张舒平等三人分别与名人酒店签订了涉案部分房屋租赁合同，根据上述房屋租赁合同，名人酒店分别向任胜光、吴登科、张舒平支付了涉案房屋的部分租金。在这期间，雄建公司于2016年12月1日向名人酒店出具了《房租催收函》，该函由名人酒店投资人王海波于2016年12月3日签收。名人酒店于2020年7月1日向雄建公司出具了《南江县金枫名人酒店与四川省南江县雄建房地产开发有限公司互负债务抵销通知书》（以下简称《抵销通知书》），该《抵销通知书》已由雄建公司法定代表人赵倨所签收。在开庭后，名人酒店向本院递交了名人酒店与雄建公司双方于2020年9月14日达成的《协议》，该协议就《抵销通知书》的部分内容进行了确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点之一是名人酒店是否是适格的诉讼主体。虽然雄建公司是与名人酒店的投资人王海波、李丽琼、柳崇伟、刘莉签订《房屋租赁合同》，但双方签订房屋租赁合同的目的是用于酒店的经营活动，且在随后的房屋租赁合同履行过程中，雄建公司依据该租赁合同向名人酒店主张权利，进一步明确了名人酒店是该《房屋租赁合同》的实际承租人。由此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，名人酒店享有使用、收益涉案房屋的权利并履行支付租金的义务。因此，名人酒店是本案适格的诉讼主体。本案的争议焦点之二任胜光、吴登科、张舒平是否享有收取涉案房屋租金的权利。从本案查明的事实而言，作为出租方的雄建公司将房屋出售给任胜光、张舒平后，任胜光、张舒平再基于与雄建公司的买卖合同关系与名人酒店订立房屋租赁合同，不违反法律的强制性规定，应为合法有效的租赁合同。任胜光、张舒平基于合法有效的房屋租赁合同向名人酒店主张权利并无不当。况且，雄建公司与任胜光、张舒平签订房屋买卖合同，应该预见到该房屋买卖合同会对涉案部分房屋租金支付产生负面影响，亦使租赁物的权利存在瑕疵。另外，即使任胜光、张舒平与名人酒店签订的租赁合同签订在后，且雄建公司向名人酒店送达了《房租催收函》，但不影响上述各方均是基于合同债权债务关系主张权利的性质，由于在本案中不存在债的优先性情形，故名人酒店向任胜光、张舒平支付涉案部分房屋租金的行为，合法有效，本院予以确认。至于名人酒店向吴登科履行部分房屋租金的行为是否有效的问题。在本案中，雄建公司于2014年12月3日与吴登科签订的《商品房买卖合同》已被巴中市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）川19民终105号判决所撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”之规定，吴登科基于已撤销的《商品房买卖合同》向名人酒店主张权利，已无正当性基础，故名人酒店向吴登科履行部分房屋租金的行为无效。本案的争议焦点之三是《协议》能否作为本案定案的依据，及租金金额大小的确定问题。在本案中，名人酒店在庭审结束后才向本院提交了《协议》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当予以采纳，并对当事人予以训诫”之规定，且已组织案件当事人进行了质证，故《协议》可作为定案的根据。另外，在质证过程中，第三人朱玉春认为名人酒店与雄建公司签订的《协议》是否属恶意串通，且损害了第三人朱玉春的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“恶意串通、损害国家利益、集体或者第三人利益”。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为谋取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，恶意串通是一种当事人的主观状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯，日常生活经验等对其主观心理进行推定。在本案中，虽然名人酒店与雄建公司签订的《协议》在后，朱玉春向雄建公司主张权利在前，但基于债的平等性，并不必然导致名人酒店与雄建公司签订的《协议》无效。名人酒店与雄建公司签订的《协议》，本质上是《房屋租赁合同》双方当事人对自身权利的处分，且该处分行为并未对朱玉春债权的实现造成实质上的阻碍。因此，对其《协议》损害了朱玉春的利益的辩解，欠缺法律依据，本院不予采信。至于租金金额的确定，依据雄建公司与名人酒店之间达成的《协议》，截止2020年12月31日，名人酒店还下欠雄建公司房屋租金1336000.00元，雄建公司对名人酒店所负债务为2746000.00元。另外，由于名人酒店向吴登科支付房屋租金已无法律基础，且在租赁物存在瑕疵的情况下，未及时通知出租人，故名人酒店就应按照《房屋租赁合同》的约定向雄建公司履行给付租金的义务，因此，从2015年12月1日起至2020年12月31日止，名人酒店应向雄建公司支付的租金应为1063907.23元（700000.00元÷3100㎡×926.87㎡÷12月×53月+800000.00元÷3100㎡×926.87㎡÷12月×7月=1063907.23元）。在庭审中，朱玉春辩称雄建公司与名人酒店之间达成的《协议》中，对合同双方债权债务的抵销约定不符合抵销构成要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百条之规定，即使当事人互负债务的标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致也可以抵销，故对朱玉春的辩解本院不予采纳。因此，截止2020年12月31日，名人酒店还下欠雄建公司房屋租金2399907.23元，雄建公司对名人酒店所负债务为2746000.00元。抵销后，雄建公司还应向名人酒店返还房屋租金346092.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条之规定，判决如下： 一、被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告南江县金枫名人酒店返还截止2020年12月31日前的房屋租金346092.77元； 二、驳回原告南江县金枫名人酒店的其他诉讼请求。 案件受理费22048.00元，减半收取11024.00元，由原告南江县金枫名人酒店承担1024.00元，被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司10000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 吴俐俊 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 朱晨瑜 书 记 员 王 娟