贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5594号上诉人（原审被告）：周云，女，1990年3月4日出生，汉族，住湖北省洪湖市，现住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（一般授权代理）：张鑫源，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐清梅，女，1965年4月16日出生，汉族，住贵州省赫章县，现住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告：马慧，女，1974年4月9日生，回族，户籍住址：贵州省赫章县，住贵州省赫章县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶秀丽，赫章县律师事务所律师。原审第三人：方令，男，1985年3月11日出生，仡佬族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人周云因与被上诉人徐清梅、马慧、原审第三人方令租赁合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周云上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、周云与方令是合伙关系，并不存在转租的事实，本案是被上诉人与方令恶意串通侵害周云的利益，一审法院认定周云与方令名为合伙实为转租事实认定错误。2、周云并无违约，被上诉人也未举证证明其损失，一审法院判决上诉人违约并支付违约金且未就违约金进行调整的事实认定错误，适用法律错误。被上诉人徐清梅、马慧辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，周云明显故意拖延时间不退还徐清梅、马慧门面严重损害了徐清梅、马慧的合法权益。周云向徐清梅、马慧支付的租金已于2020年6月4日到期，徐清梅、马慧已经通知周云由于其非法转租构成根本违约，于2020年6月4日解除双方租赁合同，周云恶意上诉拖延时间，导致徐清梅、马慧的门面无法收回，严重损害了徐清梅、马慧对该门面占有、收益、处分权，给徐清梅、马慧造成的损失一致持续至今。周云及原审第三人方令无权继续占用案涉门面，应当按照转租金每年60万元计算门面占用费。原审第三人方令辩称，对周云的上诉没有意见。徐清梅、马慧向一审法院起诉请求：1、判决解除徐清梅、马慧与周云于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》，立即腾空并退还门面给徐清梅、马慧；2、判决周云立即支付因其违约私自转租牟取的两年租金差价共计510,000元；3、判决周云立即支付因私自转租两年的违约金210,000元；4、本案诉讼费由周云承担。一审法院认定事实：2018年6月4日，周云与徐清梅、马慧签订《门面租赁合同》，合同约定：徐清梅、马慧将其位于赫章县门面（75平方）出租给周云使用，租赁时间从2018年6月4日起至2022年6月4日止，门面租金第一年为340000元，剩余三年每年为350000元。租赁期间，周云不得将徐清梅、马慧的门面单方面和因其他理由转租给其他人经营使用，否则视为周云违约，徐清梅、马慧有权收回门面，终止合同。合同同时约定了违约责任及违约方应向合同相对方支付不低于年租金15%的违约金。合同签订后，徐清梅、马慧按照合同约定将门面交付给周云使用。2020年4月，徐清梅、马慧发现周云将案涉2-1-5号门面转租给第三人方令使用，随后告知周云将解除双方签订的《门面租赁合同》并收回门面。后双方协商未果，徐清梅、马慧于2020年5月19日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，2018年4月4日，周云与方令签订《合伙经营协议》，协议约定：周云以承租位于赫章县间，建筑面积约75平方米的营业房作为与方令共同合伙经营的店铺，方令以自有品牌及货品、装修、经营管理作为与周云合伙经营的必备条件；双方商定合作期限为三年，自2018年5月4日起至2021年5月3日止，方令按年方式以租金600000元向周云支付红利，周云不参与店铺所有的经营管理事务，在经营期间方令应使用以周云名字登记的工商营业执照，此营业执照仅作为本店使用，周云不得有违背本条约定的任何主张等。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。徐清梅、马慧与周云签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，协议双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据第三人方令提供的《合伙经营协议》，结合原、被告及第三人的当庭陈述进行综合考量，本院认定在案涉2-1-5号门面的使用上，周云与方令之间名义上为合伙关系，实际上为转租关系。关于《门面租赁合同》解除问题。本案中，周云未经徐清梅、马慧同意，擅自将向徐清梅、马慧承租的案涉2-1-5号门面转租给第三人方令使用，违反了《门面租赁合同》第六条“周云不得将徐清梅、马慧的门面单方面和因其他理由转租给其他人经营使用，否则视为周云违约，徐清梅、马慧有权收回门面，终止合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，对原告徐清梅、马慧要求解除原、被告于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》，立即腾空并退还门面给原告的请求，一审予以支持。对于《门面租赁合同》何时解除问题，解除权属形成权，自通知到达对方时解除。本案中，马慧于2020年5月25日以短信的方式通知周云将于2020年6月4日解除合同，结合庭审中马慧提供的手机上的原始短信上下文内容可知该短信已即时到达周云的手机且周云已知晓该短信内容，因此，一审法院认定该租赁合同解除的时间为2020年6月4日。关于徐清梅、马慧请求周云支付510,000元两年租金差价（溢价款）问题。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，承租人即被告周云取得的转租租金差额是基于转租合同取得的利益，并非没有根据，不属于不当得利的情形。本案中，周云作为承租人，虽然擅自将租赁物转租给第方令使用，但一直按租赁合同约定向出租人即徐清梅、马慧支付租金，其转租行为并未影响双方原来约定的租金收益，且双方在订立《门面租赁合同》时未对租金差价和可得利益进行约定，因此，徐清梅、马慧作为出租人要求承租人周云返还转租租金差额510,000元，缺乏法律依据，不予支持。关于徐清梅、马慧请求周云支付210,000元违约金问题。对于徐清梅、马慧请求增加每年的违约金为年租金30%的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，因被告周云擅自转租门面后，一直按《门面租赁合同》约定向徐清梅、马慧支付租金，并未给徐清梅、马慧造成损失，因此，其请求增加每年的违约金为年租金30%的主张不予支持。同理，对于周云辩称《门面租赁合同》约定的违约金过高，应当予以适当调整的主张亦不予支持。本案中，根据双方签订的《门面租赁合同》第六条和第九条约定，周云擅自将向原告徐清梅、马慧承租的门面转租给第三人方令使用，周云作为违约方，应当按照合同约定向徐清梅、马慧支付不低于年租金15%的违约金。按2019年6月4日至2020年6月4日年租金350,000元的15%计算，周云应支付徐清梅、马慧违约金52,500元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释第九十条的规定，判决：一、解除被告周云与原告徐清梅、马慧于2018年6月4日签订的《门面租赁合同》；二、由被告周云在本判决发生法律效力之日起十日内将位于赫章县门面腾空并返还给原告徐清梅、马慧；三、由被告周云在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐清梅、马慧违约金52500元；四、驳回原告徐清梅、马慧的其他诉讼请求。案件受理费11000元，减半收取5500元，由被告周云负担3500元，原告徐清梅、马慧负担2000元。二审中，当事人均没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：周云是否违约，案涉《门面租赁合同》应否解除。本案中，周云称其与方令之间系合伙关系，但从周云与方令之间签订的《合伙经营协议》内容看，周云不参与店铺的经营管理，方令按年以租金60万元向周云支付红利，方令还要向周云支付8万元押金，合同期满后周云退还方令该押金，《合伙经营协议》不符合合伙的特征，更符合租赁合同的特征，方令也在一、二审中自认其与周云之间是租赁关系而非合伙关系，案涉门面系由方令独立经营，一审法院认定周云与方令之间名为合伙实为转租正确。周云未经徐清梅、马慧同意，将其向徐清梅、马慧承租的案涉门面转租给方令，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，结合双方签订的《门面租赁合同》第六条：“乙方不得将门面大方面和因其他理由转租给其他人经营使用，否则视为一方违约，甲方有权收回门面，终止合同”的规定，徐清梅、马慧主张解除《门面租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。周云既未主张，也未举证证明徐清梅、马慧知道或者应当知道其将案涉门面转租给方令的事实，且根据徐清梅、马慧及方令的陈述，徐清梅和马慧是在2020年4月份发现周云将案涉门面转租给方令，才通知周云解除《门面租赁合同》并提起本案诉讼的，一审法院判决解除徐清梅、马慧与周云之间的《门面租赁合同》符合法律规定。周云擅自转租案涉门面的行为已经构成违约，《门面租赁合同》第九条约定了由违约方支付不低于年租金15%的违约金，一审法院按照该比例计算的违约金52,500元，与周云因转租门面获得的收益，及徐清梅、马慧因门面被转租遭受的损失相比并不明显过高，周云主张一审判决支持的违约金过高的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，周云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由上诉人周云负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月二十五日书记员  蔡 旭