青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初2821号   原告：青海优居佐佐房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104310874045N，住所地：西宁市城中区华德大厦****。   法定代表人：敬昆鹏，职务：总经理。   委托诉讼代理人：王红东，男，该公司经理。   委托诉讼代理人：莫延伟，男，该公司经理。   被告：李海鹤，女，1966年10月25日出生，彝族，公民身份号码：×××，住西宁市。   原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司与被告李海鹤居间合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王红东、莫延伟，被告李海鹤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付佣金21000元及违约金（违约金从2020年6月7日起，每日按21000元的千分之五的标准，计算至付清之日止）；二、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2020年6月6日，在原告的居间下，被告与买方洪彬宁签订《房地产买卖合同》（合同号：0001583），同意以70万元的的价格出卖位××区之物业。合同约定，基于买卖双方委托经纪方提供居间服务，买卖双方同意在合同签订当天各向经纪方支付房屋总房款的1.5％作为佣金；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；在履行合同的过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付佣金。上述合同签订后，被告一直未向原告支付拥金，经原告多次催促，被告仍不支付。且被告在签订合同后单方表示不再出卖房子，其行为已经构成违约，应替守约方即买方支付佣金。原告已促成买卖合同成立，已经完成其居间义务。但被告一直未向原告支付居间服务费，构成违约，损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。故诉至法院。   被告李海鹤辩称，当时签订合同时，原告告诉我合同中虽然约定了违约金，但是实际违约金由买方支付，我不用担心，且该房屋未能买卖的原因是原告造成，原告在与我签订合同时告知我，买方信息已经全部查询完毕，征信资金均无问题，原告向我承诺七日之内就能支付28万元，但是我一直等了11天，不得已前往原告公司询问，原告公司员工告知我，因买方这套房子是二套房，征信不行，且利息过高，无法促成买卖，我当时也等钱购买其他房子，无奈只能放弃卖房，我只有这一套房子，既然不能促成买卖，我也就终止了和他们的合同，我认为我不应当承担佣金。   原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：   证据一、房产证复印件及《房地产买卖合同》（合同号：0001583），证明原告委托我公司出售其名下位于××区的房屋，且涉案房屋在我公司居间下构成买卖。被告李海鹤质证认为：真实性及证明方向均无异议，认可。经审查认为，能够证明原告的待证事实，故对该证据本院予以采信。   证据二、告知函及录音材料两段，证明我方在诉讼前已经告知被告要向我公司支付佣金，但是被告并未支付。被告李海鹤质证认为对告知函真实性不认可，未收到。对录音材料2段的真实性无异议，证明方向不予认可，该房屋房主是我，但是原告一直都未和我联系，只是与我家人联系。经审查认为，告知函系原告单方制作，无被告签章确认，不能证明已经送达被告李海鹤，录音材料两段通话人并非被告本人，本院不予认定。   被告李海鹤未向本院提交反驳的证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，   2020年6月6日，原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司作为居间人，接受被告李海鹤的委托，与买方洪彬宁就被告李海鹤位于青海省西宁市××区房屋（建筑面积67.53平方米）的销售进行协商，三方在原告处签订了一份《房地产买卖合同》，约定由被告李海鹤将上述房屋以700000元的价格出售给洪彬宁。付款方式为商业按揭贷款，买方洪彬宁在签订合同7日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需的全部资料。同时约定，基于买卖双方委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中买卖双方应向经纪方支付房屋总房款的3%作为佣金，买卖双方协商一致约定各支付1.5%，逾期支付的，须从签订本合同之日起买日按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕时止。经纪方有权在代为保管的定金或者费用中予以扣除其应付的佣金。房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。在合同履行中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由守约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。未经经纪方同意，买卖双方私下解除本合同的，由买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任。上述《房地产买卖合同》签订后，洪彬宁未按合同约定办理商业贷款，且未向被告李海鹤支付任何款项，被告李海鹤在没有收到任何款项后不愿出售房屋，故《房地产买卖合同》已无法实现其合同目的。现原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司认为未能受偿合同约定的中介费用，以被告李海鹤的行为违约为由向被告索要未果，向本院提起诉讼。   本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后,委托人应该按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案主要争议在于原告是否促成合同成立。原告主张居间合同对房屋买卖合同的权利义务约定明确,应认定为本约,故其居间义务已经全面履行,对此本院不予认同。首先,涉案居间合同关于房屋买卖合同双方的权利义务有约定但并不全面,故并不构成本约；其次,即使构成本约,通常的房地产买卖的居间服务,签订本约之外,居间人还应当根据约定或者交易习惯,提供网签、协助申请贷款、过户等一系列居间服务,但原告未履行上述义务，故本院不认定原告已经促成合同成立，原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司要求被告李海鹤支付居间服务费，无事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。《房地产买卖合同》第八条约定“房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付”条款属于格式条款，且免除了居间人的责任，应为无效条款。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司未提供证据证明房屋买卖合同无法履行的原因在于被告李海鹤。其要求被告承担违约责任，无事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司主张的违约金，实际系居间服务费的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司的诉讼请求。   案件受理费378元，减半收取计189元，由原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判员 吴 宁     二〇二〇年九月十六日   （法官助理 李文博   书记员 魏孔萍     附：《中华人民共和国合同法》   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。   第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。   第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。   《中华人民共和国民事诉讼法》