吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终1023号上诉人（原审被告）：四平市吉旺房地产开发有限公司，住所地：四平市铁**七马路街富仁缘小区**楼****。法定代表人：汪绪仁，董事长。委托诉讼代理人：许景惠，吉林律舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文，男，1959年3月19日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。上诉人四平市吉旺房地产开发有限公司（以下简称吉旺公司）因与被上诉人李文房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉旺公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.李文承担本案一二审相关诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定吉旺公司与李文之间于2008年4月12日签订的房屋买卖合同有效，属于认定事实错误。依据房屋买卖的交易习惯，房屋买卖双方在达成房屋买卖合意后，在交付购房款的过程中，或是用银行转账或是现金交付，均应有相关证据，李文仅主张交付现金，且系家里存放的现金，因房款数额较大，一审法院对此未查清。房屋买卖行为完成后，应由李文持有的购房收据一直在吉旺公司，不符合常理，明显有违交易习惯。如果李文购房手续丢失，可在吉旺公司补办，但本案中李文并未补办购房手续。李文诉讼中提交的房屋买卖合同、交款收据均为复印件，其原件均在吉旺公司处，不符合交易习惯。2.一审法院认为，由于吉旺公司的法定代表人汪绪仁于2013年4月12日在公安机关的询问笔录中，对吉旺公司与李文之间的买卖关系予以认可，故认定双方之间的房屋买卖关系的事实存在，属认定事实错误。吉旺公司的法定代表人在一审庭审中已对该份笔录作出了解释。李文答辩称，1.吉旺公司的上诉请求不明确。吉旺公司仅提出要求发回重审或依法改判，但如何改判并没有明确，属于上诉请求不明确，在程序上应驳回吉旺公司的上诉。2.一审法院认定房屋买卖合同有效体现事实。李文在派出所刑事报案卷宗第二卷32页，派出所为核实李文买房付款的情况，调取的2007年12月12日李文当日的建行流水。因吉旺公司资金紧张，卖房只收取现金，李文当日在银行取款交给吉旺公司，吉旺公司出具了收条，2008年4月24日补签的合同，开出购房《收据》，李文持有“入户通知书”，并保存了吉旺公司当时交付李文的带有房屋标记的钥匙，即交房证明。本案有房屋买卖合同，有房屋购买收据，有付款凭证，有交房证明，证实双方履行了房屋买卖的基本条件，只是未办理产权证。3.吉旺公司的上诉理由不能成立。吉旺公司初次提出合同无效的时间是一审法院开庭时首次提出的，吉旺公司在与案外人卢彦成的诉讼中均胜诉，是因证据保留完整、合同内容缜密。如李文没有交纳房款，实际购买了涉诉房屋，也一定会留下完整的证据。现吉旺公司无证据证明合同的签订时间是2012年，发票开具的时间是2012年，没有证据驳斥合同签署于2008年4月，付款在2008年元旦前。因此，不能认定合同是2012年签署的，吉旺公司主张合同无效就不能成立。李文向一审法院起诉请求：1.判令李文与吉旺公司签订的房屋买卖合同有效，四平市铁东区八马路南一纬富仁小区7号楼商网9号属于李文所有；2.判令吉旺公司腾空富仁小区7号楼商网9号；3.判令将富仁小区7号楼商网9号产权过户李文名下；4、吉旺公司承担本案的诉讼费、诉讼保全费等。一审法院认定事实：一、2008年4月24日吉旺公司与李文签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0002678，房屋代码878563），合同约定：“出卖人以出让方式取得位于铁东区南一纬八马路号、编号为05/6-403的地块的土地使用权出让证号为：四国用2006第xxxxxx号、四国用2006第xxxxxx号。该地块土地面积为：12395.22平方米，规划用途为综合，土地使用年限2006年10月27日至2046年10月27日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：富仁缘小区。建设工程规划许可证号为200603052，施工许可证号为220303200706080101。建设工程施工合同约定的开工日期为2006年8月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2007年12月31日。买受人购买的商品房为（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5/403（SB7号楼）【幢】【座】×【单元】【层】网9号房，房屋代码为878563。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为7.7，建筑层数地上7层，地下**。该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：0。该商品房预测建筑面积共126.1平方米，其中，套内建筑面积121.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.73平方米（有公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”二、2008年4月24日，吉旺公司出具收据一张（编号：No.0045158），载明：“兹收到（交款人）李文7#网9，交来购房款，人民币（大写）贰拾伍万贰仟贰佰元整。经手人王凤娥签字，并加盖吉旺公司财务专用章。”三、2008年11月，四平市好风水物业管理有限公司出具入户通知书一张，载明：“业主：李文，我公司通知你于2008年11月26日前必须入户，防盗门钥匙已经交付，从通知之日起，房屋内外设施发生一切问题，我公司概不负责。同时，望业主听从物业公司管理，详细解读入户说明书。此致，敬礼。并加盖四平市好风水物业管理有限公司印章。”四、2013年4月12日14时25分至2013年4月12日15时25分，铁东公安分局七马路派出所作出关于被询问人汪绪仁的询问笔录，笔录中载明：“问：你是否认识李文这个人？答认识，李文买了我一套房子。问：什么时间购买的？答：2008年4月24日。问：购买房子的具体地点？答：四平市铁东区富仁缘小区7号楼商网9。问：李文所购房屋面积？答：建筑面积126.1平方米。问：当时李文购买房屋的价格是多少？答：2000每平米，房款共计25.22万元。问：当时你将房屋出售给李文时，都有什么相关手续？答：有商品房买卖合同（合同编号：YS0002678，房屋代码：878563），购房收据（收据号：0045158），还有入户通知。问：出售给李文的房屋时是否是毛坯房？答：是毛坯房，没有装修，窗户和门都是完好的。问：出售给李文房屋时房屋内有什么设施？答：有暖气和下水管道，门是白钢门，外面有铁推拉防盗门。汪绪仁在笔录最后手写以上笔录我看过，和我说的一样。汪绪仁签字并按手印，日期：2013年4月12日。”一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。李文向本院提供了合同、收据的复印件用以证明其与吉旺公司签订了《商品房买卖合同》，且原告李文提供了四平市好风水物业管理有限公司出具的通知其入户的通知书，亦能够证明双方之间签订过《商品房买卖合同》。吉旺公司法定代表人汪绪仁于2013年4月12日在公安机关的询问笔录中对李文在2008年4月24日购买四平市铁东区富仁缘小区7号楼商网9房屋的事实予以认可。吉旺公司在庭审中辩称：“双方签订的这个买卖合同是个虚假的买卖合同，既没有买卖行为的发生，该房屋也没有交付使用。原被告双方之间签订的这个买卖合同主要是为了对抗房屋的一种非法占有。”但吉旺公司提交的合同及收据并不能证明其辩解的意见。吉旺公司提交的《商品房买卖合同》和收据在内容上与李文提供的《商品房买卖合同》及收据相一致，能够证明与李文提出的《商品房买卖合同》及收据复印件的真实性。在庭审中，吉旺公司称签订该合同是“为了对抗房屋的一种非法占有”，即“以合法形式掩盖非法目的”。但无论是虚假合同或是“以合法形式掩盖非法目的”，吉旺公司均未提供证据证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，吉旺公司应承担举证不能的不利后果。故对于吉旺公司的该项辩解，不予采信。对于李文主张的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持。二、关于本案诉争房屋的所有权问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，李文与吉旺公司之间签订了《商品房买卖合同》，对于该合同的效力予以确认。吉旺公司应该按照合同的约定向李文履行交付房屋并协助李文办理房屋相关过户手续的义务。吉旺公司虽辩称：“双方签订的这个买卖合同是个虚假的买卖合同，既没有买卖行为的发生，该房屋也没有交付使用。原被告双方之间签订的这个买卖合同主要是为了对抗房屋的一种非法占有。”但其并未向本院提出充分的证据加以证明，故对于该辩解意见，不予支持。综上，对于李文主张的吉旺公司腾空富仁缘小区7号楼商网9号和将该房屋产权过户到李文名下的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李文与吉旺公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0002678，房屋代码878563）有效，四平市铁东区南一纬八马路富仁缘小区7号楼商网9号房屋（第5/403（SB7号楼）【幢】【座】×【单元】【层】网9号房，房屋代码为878563）归李文所有；二、吉旺公司于本判决发生法律效力之日起十日内，返还李文四平市铁东区南一纬八马路富仁缘小区7号楼商网9号房屋（第5/403（SB7号楼）【幢】【座】×【单元】【层】网9号房，房屋代码为878563）；三、吉旺公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助李文办理房屋相关过户手续。案件受理费4422元，由吉旺公司负担。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，李文虽在诉讼中提交的房屋买卖合同及交纳购房款收据为复印件，但其提供的复印件与吉旺公司持有的原件一致，可以证明双方签订买卖合同和吉旺公司为李文出具交纳购房款收据的事实存在。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的法定情形作出了明确的规定，吉旺公司在诉讼中并未明确案涉房屋买卖合同违反哪种法定无效情形而无效。其虽主张签订案涉房屋买卖合同的目的系对抗他人非法占有，但针对该主张其亦未提供相关证据予以佐证。相反，吉旺公司的法定代表人在李文向公安机关举报他人抢占民房时，针对公安机关的询问，其明确陈述吉旺公司与李文签订了案涉房屋买卖合同，房屋所有权人为李文，故吉旺公司主张其与李文签订的房屋买卖合同系为对抗他人非法占有的虚假合同的主张，不能成立，双方签订房屋买卖合同的事实成立，合同有效。关于房款是否交付的问题，因吉旺公司已实际为李文开具交纳购房款的收据，可视为吉旺公司已经收到房款，且有负责案涉房屋小区物业的物业公司开具的入户通知书，可进一步证明案涉房款已实际交付。综上，吉旺公司与李文签订的案涉房屋买卖合同合法有效，吉旺公司应依法履行合同义务。因案涉房屋登记在吉旺公司名下，虽案涉房屋买卖合同有效，但李文基于有效的房屋买卖合同享有的是债权请求权，其只能要求吉旺公司履行合同义务，在案涉房屋尚未交付之前，李文对案涉房屋并无所有权，故李文要求确认案涉房屋为其所有，没有物权基础和法律依据，一审法院判决案涉房屋归李文所有不当，依法应予以纠正。综上所述，吉旺公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项的规定，判决如下：一、维持吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初734号民事判决第三项；二、变更吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初734号民事判决第一项为“确认李文与四平市吉旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0002678，房屋代码878563）有效”；三、变更吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初734号民事判决第二项为“四平市吉旺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向李文交付四平市铁东区南一纬八马路富仁缘小区7号楼商网9号房屋（第5/403（SB7号楼）【幢】【座】×【单元】【层】网9号房，房屋代码为878563）；二审案件受理费8844元，由四平市吉旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛二〇二〇年九月二十八日法官助理 贾红玲书 记 员 王璐瑶