江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6365号原告：王福华，女，1973年5月9日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白康**，江西大榕树律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：赣州橡木桶贸易有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区东阳山路**金龙花园****店面。统一社会信用代码：91360702784143391Y。法定代表人：彭聪兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王福华诉被告赣州橡木桶贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王福华的委托诉讼代理人吕传盛，被告赣州橡木桶贸易有限公司人委托诉讼代理人隋海舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王福华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付尚欠租金423245元及违约金8464.9元（违约金以423245元为基数，2利息按2分计算，自2019年7月1日开始，直至付清为止，暂计至起诉之日），暂共计为431709.9元；2、判令被告立即向原告支付违约金100000元（2016年7月1日至2019年6月30日期间违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月19日签订了《房屋租赁合同》，合同对房屋位置、租赁期限、租金及计算方式、租金支付期限及付款方式、双方权利义务、违约责任等进行了详细的约定。由于被告严重违约，未按合同约定支付租金，原告多次找到被告协商，在2019年5月11日签订了《解除租赁合同协议》，约定于2019年7月1日解除双方原签订的《房屋租赁合同》。根据合同约定租金及违约金计算方式，核算后，2016年7月1日至2019年6月30日，被告尚欠原告房屋租金423245元，违约金217000元。因合同约定被告未按期交付租赁费用的，每延期一天应赔付违约金200元，双方约定的违约金过高，原告在此向被告主张违约金为100000元，故被告2016年7月1日至2019年6月30日止尚欠原告租金423245元及违约金100000元。自2019年7月1日开始，自原告与被告解除合同后的违约金应以实际欠款为基数，违约金按月息2分计算，直至付清为止。前述租金经原告多次催要，被告一直拒绝给付。根据原、被告双方的约定，被告未按约定履行支付租金的义务，严重损害了原告合法权益，被告不仅应向原告支付尚欠租金，还应承担违约责任。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、不动产权复印件，证明案涉租赁房屋系原告所有的事实；证据三、房屋租赁合同、解除租赁合同协议，证明原、被告之间存在合法的租赁合同关系以及被告尚欠租金的情况。被告赣州橡木桶贸易有限公司辩称，1、2019年有4笔已付租金原告在起诉时没有扣除。2、在2016年8月银监局在该承租房屋内退出，双方协商在三个月之内办理退出手续，同时银监局多支付了1个月房租给原告。我们认为应该免除三个月房租。3、关于2019年5月11日双方签订了解除租赁协议，双方承租关系终止并进行结算，该条款是双方当事人的真实意思表示，被告将价值510000元的装饰装修赠与原告，原告不追究任何违约责任，而且本协议约定的是原状交付，但是被告把装饰装修赠与给了原告。所以原告所主张的违约金没有事实和法律依据。4、根据房屋租赁合同约定，双方从第三年开始房租结合当地段平均价值，为130000元，并非每年都是190000元支付。但是从解除租赁协议之后，双方再次确认第三年房租为190000元。本身被告已经以一种退步的形式，对原告进行一定的补偿，原告再次主张违约金，没有事实和法律依据。被告为证明自己的辩解意见成立，向本院提交了十一张转账凭证，证明被告支付房租的事实，其中2019年支付的房租应该在本案中予以抵扣。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将其所有的位于赣州市（金龙花园，建筑面积239.91平方米）房屋租赁给被告。租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日止。租金按每月15833元标准计算（不随行就市），每年租金总计190000元，租期前二年租金按每年190000元计算，此后每二年核算一次，核算方法，以东阳山路、南河路双方各选二家，本店楼上店租二家，共六家店面平均值为参考议定房租。租金每半年支付一次。被告未按期交付租金的，每延期一天应赔付违约金200元。合同还约定了其他事项。2019年5月11日，原、被告再次签订《解除租赁合同协议》，合同主要约定：原、被告双方同意于2019年7月1日解除双方于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》。被告应于2019年7月1日前将房屋恢复原状交还原告。如未按时交还房屋，每逾期一日，按原租金标准向原告支付房屋占用费。被告应当向原告支付完毕尚欠租金，租金按照原租赁合同约定的标准计算，第三年租金按照第一、二年租金标准计算，即第三年租金为190000元。被告向本院提交汇款凭证11张，其中截至2019年4月19日有8张汇款凭证，共计120000元，备注均为“橡木桶租金”、“店租金”等。2019年6月30日一张10000元，备注为“李小玉孙瑾租店定金”，2019年8月17日一张23000元，备注为“并李小玉租金”，2019年11月11日一张5000元，备注为“代李小玉付房租”。以上事实，有原、被告陈述及原、被告提交并经庭审举证、质证的不动产权证书、房屋租赁合同、解除租赁合同协议、转账凭证等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。现被告在双方解除合同后，仍欠租金未付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于欠付租金数额，原告主张被告仍欠租金423245元，被告提出应扣减其汇款凭证载明的金额，但从2019年6月30日、2019年8月17日、2019年11月11日三张汇款凭证的时间、备注内容来看，该三张汇款凭证系案外人支付给原告的相应定金和租金，与本案欠付租金无关，故本院对被告提出应予以抵扣相应租金的意见及该三张汇款凭证均不予采信，本案欠付租金应认定为423245元。关于被告提出减免三个月租金以及装饰装修费用赠与原告的意见，因为双方合同未约定免租期，租赁合同为双方协商一致解除，并未约定装饰装修费用可以抵扣相关违约金的条款，故本院对被告提出的上述意见不予采信。关于违约金数额，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定被告逾期付款应承担违约责任，该约定不违反法律规定，本院予以支持，但双方约定的违约金过高，本院酌定违约金按欠付租金总额的30%计算为126974元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告赣州橡木桶贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王福华支付2019年7月1日前所欠租金423245元；二、由被告赣州橡木桶贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王福华支付逾期付款违约金126974元；三、驳回原告王福华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9117元，由被告赣州橡木桶贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  王敏新人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年九月二日法官助理刘素静书记员李宛恩