湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初2622号 原告：曾云秀，女，1960年3月3日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：陈涛，湖南湘华律师事务所律师。 委托诉讼代理人:任涛，湖南湘华律师事务所实习律师。 被告：衡阳市坤旭房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘世纪城东洲苑****。 法定代表人：任志斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹伟，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄智，男，1984年8月1日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原告曾云秀与被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司（以下简称坤旭公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月11日对本案公开开庭进行了审理。原告曾云秀委托诉讼代理人陈涛，被告坤旭公司委托诉讼代理人曹伟、黄智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾云秀向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与被告之间存在商品房买卖合同关系；2、确认原告所申报的债权人民币640173元的性质为优先债权，原告上述债权在被告破产财产范围内优先受偿；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告表弟颜某与被告坤旭公司的法定代表人刘建国系老乡关系。经颜某介绍，原告在坤旭公司购买了住房一套，购房款640173元根据刘建国的指示通过转账或现金方式支付，并由坤旭公司于2014年10月10日出具了收据。被告坤旭公司就原告所购房屋最初仅与原告签订了《内部认购协议书》，2014年11月18日坤旭公司应原告要求，才与原告签订了《商品房买卖合同》，以取代之前的《内部认购协议书》，进一步明确双方的商品房买卖合同关系。坤旭公司破产后，原告向被告管理人申报的债权640173元属于购房性质的优先债权，但管理人却将原告的债权确认为普通债权。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告坤旭公司辩称，原、被告虽签订了《商品房买卖合同》，但购房款收据出具在前，合同签订在后，不符合日常交易性购房的习惯；原告陈述的通过颜某向被告交付购房款的行为与事实不符，颜某与被告坤旭公司原法定代表人刘建国存在借贷关系，不能说明颜某向刘建国的转账为代原告支付的购房款；原告与被告签订购房合同的目的系为颜某与被告之间的借款关系提供担保，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系；被告开发的凯旋帝景楼盘于2015年1月才取得预售许可证，双方在签订购房合同时尚不具备售房的法定条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系，经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为该房屋买卖合同系为颜某的借款提供担保，原告并未支付购房款，本院经审理认为，被告对该证据的真实性无异议，可以证明该合同确为原、被告签订，对于该合同的性质系买卖还是为借款提供担保，系本案原、被告双方的讼争焦点，需结合其他证据予以进一步认定； 2、原告提供的被告法定代表人刘建国的说明，拟证明原告在被告处的购房情况，经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审核认为，刘建国在当时系坤旭公司的法定代表人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款“在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”之规定，刘建国的陈述属于当事人的自认，其自认的与原告建立了商品房买卖合同关系与坤旭公司的工作人员刘某、吴某1等的证言一致，该证据应作为本案的定案依据，本院予以采纳； 3、经原告申请，证人颜某、刘某、吴某1、李某四人出庭作证陈述的证言，均证实原告与被告坤旭公司建立了商品房买卖合同关系，且存在现金支付购房款的情况，该证据与坤旭公司原法定代表人刘建国自认的事实一致，该证据应作为本案的定案依据。 本院经审理认定的事实如下： 本案所涉系列案件的另案原告颜某与被告坤旭公司原法定代表人刘建国系朋友关系，李某时任坤旭公司的会计。通过原、被告提供的转账凭证显示，颜某与坤旭公司以及刘建国自2011年6月22日起存在经济往来，其中李某与颜某之间的转账明细为：1、颜某于2011年6月22日向坤旭公司的财务李某转账350000元、6月29日转账20000元、7月5日转账40000元、11月2日转账110000元，2012年6月14日转账25000元，合计545000元。李某于2011年11月13日向颜某的账号中转回15000元、11月14日转回25000元，合计40000元。刘建国与颜某之间的转账明细为：刘建国于2012年3月14日向颜某的账号中转账54000元，于9月5日向颜某的账号中转账42000元，备注的转账用途为“付颜某2012年6、7月份利息”，于2012年3月7日向颜某的账号中转账84000元，备注的转账用途为“付2012.8至11月利息”，以上刘建国向颜某的账户中转账合计180000元。颜某于2013年3月1日向刘建国的账号中转账37000元、3月9日转账100000元、3月26日转账200000元（该笔转账的资金来源于曾云秀当日转给颜某的300000元）、3月27日转账73000元、9月7日转账20000元、2014年6月28日转账440000元（该笔转账资金来源于曾云秀于6月27日转给颜某的500000元）。庭审中，原告陈述颜某向被告坤旭公司法定代表人刘建国、财务人员李某的上述转账均是通过颜某向坤旭公司支付颜某、钟美娥、曾云秀等6人6套房屋的购房款。 另查明，被告坤旭公司开发的凯旋帝景项目报建于2012年左右，因资金问题时有停工。2014年9月28日，坤旭公司向原告出具收款收据，载明收到原告1704号房款640173元。2014年11月18日，原告曾云秀因生活需要与被告坤旭公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定买受人曾云秀购买被告开发的位于××乡××道××号住房，建筑面积158.45平方米，商品房单价为每平方米4040.22元，总金额640173元，买受人已于2014年10月30日前付清所有价款。 再查明，2018年9月28日，本院以（2018）湘0408破1-1号裁定受理了闵敏等45人对被告坤旭公司的重整申请，原告向坤旭公司申报破产债权金额为640173元、利息为180000元的破产债权，被告坤旭公司管理人核定原告的债权本金为640173元、利息为0元，核定债权的性质为普通债权。 本院认为，庭审中，原告提供了坤旭公司原法定代表人刘建国的说明以证实原、被告存在真实的商品房买卖合同关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款“在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”之规定，刘建国的说明在法律上属于自认，可以确认原、被告建立了商品房买卖合同关系，这也与坤旭公司原工作人员李某、吴某2、吴某1的证言相一致，此外原告提供了《商品房买卖合同》、购房收据等证据，故对原告主张的与被告成立商品房买卖合同的诉讼请求本院予以确认。虽然刘建国及财务人员李某向颜某转回了部分款项，但刘建国及证人吴某2等已明确陈述该转回款系对逾期交房的补偿，且被告坤旭公司但并未提供借条、原始的财务凭证等证据来推翻原告的主张，故对被告坤旭公司关于双方系民间借贷法律关系的主张本院不予支持。对于购房款的金额问题，坤旭公司的管理人在已编制的债权中对原告申报的款项的本金640173元全部确认，原告对此亦提出诉讼请求，视为双方对此无争议。对于原告请求确认其债权性质为优先债权的问题，因原告购买的房屋至今尚未建成，对该房屋不享有物权，原告亦未办理可以对抗第三人的其他登记手续，但其是否可以作为优先债权在破产财产范围内优先清偿，系破产管理人根据其债权性质，按照已确立的破产财产分配方案进行编制的范畴，本院不作处理。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、第一百零八条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款之规定，判决如下： 一、原告曾云秀与被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司成立商品房买卖合同关系； 二、驳回原告曾云秀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10202元，由原告曾云秀负担5101元，被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司负担5101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  覃志平 人民陪审员  范召富 人民陪审员  王小亚 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  雷家榕 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。