成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2374号 原告：唐绍成，男，汉族，1974年8月2日出生，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：李忠，四川瀛领禾石律师事务所律师，特别授权。 被告：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行，住所地四川省简阳市东城新区。 负责人：李秉强，行长。 委托诉讼代理人：张锡涛，四川亚峰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：吴小莉，四川亚峰律师事务所律师，一般授权。 被告：成都中环物业管理有限公司，住所地成都市锦江区。 法定代表人：兰耀仪，总经理。 委托诉讼代理人：伍泉，四川恒耀律师事务所律师，一般授权。 原告唐绍成与被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳支行）、成都中环物业管理有限公司（以下简称中环物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告唐绍成的委托诉讼代理人李忠，被告遂宁银行简阳支行的委托诉讼代理人张锡涛、吴小莉，被告中环物业的委托诉讼代理人伍泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐绍成向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告成都中环物业管理有限公司于2016年8月13日签订的《房屋租赁合同》和2017年4月29日签订的《补充协议》继续有效，由被告成都中环物业管理有限公司将原告支付的保证金交付给被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行，被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行向原告提供收取租金账户；2.请求依法判令被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行停止实施妨害原告行使转租权的违反《房屋租赁合同》和《补充协议》之约定的违约行为；3.请求判令被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行向原告支付违约金200000元。庭审中，原告唐绍成明确第二项诉讼请求为请求依法判令被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行停止向租户发函发公告。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告成都中环物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁位于成都市成华区房屋，租赁期限自2016年8月13日起至2026年8月12日止，并约定了租金、保证金及违约责任等条款。合同签订后，原告按约履行了全部义务，并对案涉房屋投入大量费用开设超市，并开展宣传和招商等经营活动。2017年4月29日，原告与被告成都中环物业管理有限公司签订了《补充协议》，约定从2017年4月13日起，原告将2楼退还给被告，只租赁一楼，并对租金及支付期限重新进行了约定。2018年10月18日，四川省资阳市中级人民法院在案涉房屋张贴变更出租人通知，告知案涉房屋的相关权利转移给被告遂宁银行简阳支行，原告看到通知后，积极与被告遂宁银行简阳支行联系，要求被告遂宁银行简阳支行向原告提供收取租金账户，但其拒不提供。2018年Ｉ2月18日，被告遂宁银行简阳支行在明知租赁合同有效的情况下，在案涉房屋张贴告知书，要求各租赁户停止向原告缴纳租金，导致部分租金至起诉时原告仍未能成功收取。2019年1月11日，原告分别向遂宁银行股份有限公司和遂宁银行简阳支行邮寄了诉求函，提出继续履行合同、提供收取租金账户等要求，但截止原告起诉时止，被告遂宁银行简阳支行仍未向原告提供账户。原告多次与被告遂宁银行简阳支行协商无果后，原告曾到成都市公证处办理租金提存，但成都市公证处以条件不符为由拒绝了原告要求提存租金的请求。在本次起诉之前，原告曾向贵院提起诉讼，在贵院审理过程中，原告与两被告就合同履行曾初步达成一致，故原告向贵院撤回了之前提起的诉讼。但之后，被告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行又单方提高继续承租房屋的要求，导致原告无法协商一致。两被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为保障原告的合法权益，维护法律之尊严，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规之规定，现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件事实，依法公正判决。 被告遂宁银行简阳支行辩称，1、答辩人不是本案的适格被告；2、中环物业于2018年5月就丧失了对案涉房屋的租赁权，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》早已丧失了继续履行的基础；3、答辩人并不存在违约行为，不存在违约行为及不承担支付违约金的责任，无义务向被答辩人提供租金账户。 被告中环物业辩称，1、合同及补充协议并未明确约定是否将保证金转让给第三人的情形，且合同具有相对性，前述协议仅对原告和中环物业之间产生约束力，但不对遂宁银行简阳支行产生法律约束力，原告起诉无事实和法律依据；2、中环物业与原告签订的合同未在房产管理部门登记备案，不能以此对抗遂宁银行简阳支行；3、中环物业在转租过程中无任何过错。案涉房屋所有权变更后，房屋租赁合同及补充协议已无履行可能，实际上已经终止，原告与遂宁银行就案涉房屋的租赁应另行签订租赁合同，与中环物业无关；4、虽然被告中环物业是转租行为，但截至目前，原告对案涉房屋在行使正常的使用权，中环物业不构成违约，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2013年10月13日，成都安顺达商贸有限公司（以下简称安顺达商贸）授权中环物业对该公司物业位于成华区房屋进行招商、转租、租赁，包括收取租金等事宜。2016年8月13日，中环物业（出租方、甲方）与唐绍成（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定中环物业将坐落于双庆路××层房屋出租给乙方用作综合超市。租赁期限为10年，自2016年8月13日至2026年8月12日止。合同第四条对租金进行了约定。第十一条约定，如甲方房屋产权发生变更，本合同仍具法律效力新业主继续执行。甲方同意乙方在合同期内进行转租，但需取得甲方书面许可。乙方转租给第三方的合同期限不得超过本合同期限，且付款方式只能为三个月支付。合同签订后，中环物业向唐绍成出具了收据，载明收到定金。2017年4月29日，中环物业与唐绍成签订了补充协议，约定唐绍成现只租赁案涉房屋一楼。2018年10月10日，中环物业出具收据，载明收到2018.11.12-2019.2.11三个月租金。 另查明，2014年1月23日，四川元俊达贸易有限公司向遂宁银行简阳支行贷款，安顺达公司等作为保证人对前述贷款进行担保，签订了最高额抵押合同并将案涉房屋抵押给了遂宁银行简阳支行。后因四川元俊达贸易有限公司无法清偿债务，遂宁银行简阳支行对案涉房屋申请了强制执行。2018年5月6日，中环物业向资阳市中级人民法院出具了《房屋租赁合同》终止协议书，称已与安顺达公司等达成了一致协议：安顺达公司与中环物业公司于2013年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月7日终止。尚未履行的合同内容，终止执行。2018年10月18日，四川省资阳市中级人民法院向案涉商铺租赁户出具变更出租人通知，载明已将安顺达公司所有的案涉房屋抵偿给遂宁银行简阳支行，原安顺达公司基于该房屋所有权享有的各项权利至交付之日起转移给遂宁银行简阳支行。2018年12月18日，遂宁银行简阳支行向案涉房屋租赁户发出告知书，称其现在是案涉房屋所有权人，要求商铺租赁户停止向原出租人缴纳租金。2019年1月10日，唐绍成向遂宁银行简阳支行发出诉求函，要求租金、租期均按原合同约定执行，保证金由中环物业转交给遂宁银行简阳支行并要求遂宁银行简阳支行提供租金交付账户。 上述事实，有经过庭审质证的如下证据及当事人庭审陈述在案为证：双方当事人的身份信息、房屋租赁合同、补充协议、收据（2份）、中环物业对原告的授权委托书、房屋原产权证、成都安顺达商贸有限公司对被告中环物业的授权书、房屋产权证、变更出租人通知、遂宁银行股份有限公司成都简阳支行告知书、诉求函及两份EMS邮单、《流动资金借款合同》、《保证合同》、《最高额抵押合同》、房地产抵押清单项权证、《执行裁定书》等。 本院认为，本案的争议焦点有三：一是唐绍成与中环物业签订的合同是否有效？二是唐绍成能否要求中环物业直接将保证金交付给遂宁银行简阳支行并要求遂宁银行简阳支行提供收取租金账户？三是遂宁银行简阳支行是否存在违反《房屋租赁合同》及补充协议的行为？ 关于争议焦点一，本院认为，唐绍成与中环物业签订的《房屋租赁合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。中环物业虽抗辩称案涉房屋所有权人发生变更，房屋租赁合同及补充协议已无履行可能，但从时间节点来看，在所有权变更之前，案涉房屋原所有权人安顺达公司即委托中环物业对外出租，中环物业与唐绍成已签订了《房屋租赁合同》及补充协议，再结合安顺达公司出具的授权书内容，唐绍成在签订合同时完全有理由相信中环物业有出租案涉房屋的权利，其合法权益应当受到法律保护。中环物业未向本院提交证据证明合同存在效力瑕疵的其他情形，仅以所有权人发生变更进行抗辩，本院对此说法不予采信，对案涉合同及补充协议的效力予以确认。 关于争议焦点二，本院认为，唐绍成要求遂宁银行简阳支行提供账户以及要求中环物业交付保证金给遂宁银行简阳支行的诉请，其实质是在要求履行缴付租金及合同约定的义务。遂宁银行简阳支行虽然享有向唐绍成主张租金的权利，但以何种方式支付租金应由双方当事人共同协商确定。在遂宁银行简阳支行未主张自身权利的情况下，唐绍成径行提出前两项诉请不具有诉的利益，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，中环物业虽然于2018年5月6日向资阳中院发函称2013年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月7日终止。但如前所述，中环物业与唐绍成签订的合同系合法有效的合同，应受到法律保护。该合同履行期限尚未终止，遂宁银行简阳支行取得案涉房屋所有权后，承继了原出租人的义务，即为原承租人提供适格的房屋。遂宁银行简阳支行越过唐绍成直接向商铺租赁户发函要求其停止向原告唐绍成支付租金的行为确有不妥，但本案系房屋租赁合同纠纷，该行为不属于本案法律关系调整的范围。唐绍成如果认为遂宁银行简阳支行的行为侵犯了其合法权益，可另行起诉主张权利，故唐绍成现要求遂宁银行简阳支行停止违约行为并承担违约金于法无据，本院不予支持。 综上，原告唐绍成的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告唐绍成与被告成都中环物业管理有限公司于2016年8月13日签订的《房屋租赁合同》及于2017年4月29日签订的《补充协议》有效； 二、驳回原告唐绍成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告唐绍成承担1000元，被告成都中环物业管理有限公司承担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年九月二十二日 书记员  梁晨