上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5286号原告：李勇，男，1984年1月8日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海琛妤房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谢天祥。原告李勇与被告上海琛妤房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勇到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的房屋租赁合同；2、判令被告立即归还房屋；3、判令被告支付原告租金及使用费(按每月5700元，自2020年1月10日起计算至实际返还房屋之日止)；4、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(按每日380元，自2019年12月26日起计算至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告解约违约金5700元。事实与理由：原被告双方于2018年9月1日签订《上海房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市徐汇区田林十二村XXX号XXX室房屋出租给被告，租期自2018年9月10日起至2023年9月9日止，每月租金5700元。但从2019年12月开始，被告不再按时支付房租，原告多次催讨未果，故起诉至本院。上海琛妤房地产经纪有限公司经本院传票传唤，未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2018年9月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的上海市徐汇区钦州路田林十二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为租房使用；该房屋租赁期为60个月，自2018年9月10日起至2023年9月9日止；该房屋的月租金为5700元整；双方议定首期付2个月租金，押1个月押金，以后按每2个月结算一次，提前15天支付下次房租；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的押金为5700元整，租赁期满后，乙方按期归还房屋给甲方，期满乙方迁空，清点，交还房屋及室内设施，并付清所应付的费用后，经甲方确认后，甲方应立即将押金无息退还承租的乙方；补充条款约定：如与原合同内容冲突，以补充条款为准，如甲方或乙方未严格遵守，则视为违约，违约金金额为一个月房租，甲方有权立即收回房屋，转租客户由乙方协调搬出……7.乙方应按本合同向甲方支付房租，如发生逾期，每逾期1天，乙方需支付380元给甲方，如逾期超过7日，则视为乙方违约，甲方立即收回房屋。合同签订后，双方按约履行。但之后被告未能按约支付自2020年1月10日起的房租。嗣后，原告催讨租金无果，遂诉至本院。本院于2020年6月10日向被告送达了诉状副本等材料。审理中，原告称，涉讼房屋产权人系原告朋友，委托原告出租涉讼房屋；被告承租系争房屋进行转租，次承租人支付被告租金至2020年7月初；经原告与次承租人协商，该次承租人于2020年6月20日左右搬走，原告于2020年6月24日收回了房屋，但因涉案合同问题未解决，房屋目前处于空关状态；原告诉讼前一直向被告催讨房租，口头上也表达过要解约，但没有书面证据。为此，原告当庭撤回了要求被告返还房屋的诉讼请求。原告同时明确，要求被告支付租金及使用费的截止日期为2020年6月24日，要求被告支付逾期付租违约金的截止日期也为2020年6月24日。原告另称，被告曾支付押金5700元，现同意返还给被告，由双方在执行过程中再予以抵扣。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的上海房屋租赁合同、转账明细、不动产权证、委托书、微信聊天记录等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《上海房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告在合同履行过程中未能按约支付租金，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。在被告发生违约行为后，原告根据合同约定及法律规定，享有单方解除合同的权利，但鉴于原告在提起本案诉讼前并未向被告发出解除合同通知，故应以诉状副本送达被告之日，即2020年6月10日作为合同解除日期。原告自认于2020年6月24日收回房屋，故其要求被告支付2020年1月10日至2020年6月24日的租金或使用费的诉讼请求(5700元×5个月+5700元÷30天×15天=31,350元)，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付租违约金的诉讼请求，该违约金系对被告在合同履行过程中逾期支付租金所应承担的违约责任，现被告未能按约支付租金，原告据此要求被告承担违约责任，符合合同约定，本院对此予以支持，但计算的截至日期应为合同解除之日，即2020年6月10日，起算日期应为2019年12月27日。此外，双方约定的违约金标准为每日380元，其实质为双倍计算的日租金，原告已同时主张了租金或使用费，如再按照日租金的两倍计算违约金，显属过高，其结果将有违诚信及公平原则并将导致利益严重失衡。故本院依据诚信及公平原则，酌情将逾期付租违约金的金额调整为每日190元计算。违约金金额应为167天×190元=31,730元。对于原告主张的解约违约金5700元，具有事实依据且符合合同约定，本院对此予以支持。对于被告交付的押金5700元，原告同意返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李勇与上海琛妤房地产经纪有限公司就上海市徐汇区田林十二村XXX号XXX室房屋签订的《上海房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、上海琛妤房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付李勇2020年1月10日至2020年6月24日期间的租金及使用费31,350元；三、上海琛妤房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付李勇逾期付租违约金31,730元；四、上海琛妤房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付李勇解约违约金5700元；五、李勇于上海琛妤房地产经纪有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还上海琛妤房地产经纪有限公司押金5700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计363元，由上海琛妤房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年九月二十八日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。