河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终330号 上诉人（原审被告）：张永泉，男，1980年3月1日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：何秋龙，河北助友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵文明，男，1976年6月6日出生，汉族，住河北省。 被上诉人（原审原告）：徐静，女，1978年5月24日出生，汉族，住河北省。 二被上诉人委托诉讼代理人：龚万彤，河北郎泽律师事务所律师。 原审被告：刘杰，男，1981年11月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 原审被告：吴菲菲，女，1990年8月7日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人张永泉因与被上诉人徐静、赵文明、原审被告吴菲菲、刘杰案外人执行异议之诉一案，不服河北省雄县人民法院（2019）冀0638民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张永泉上诉请求：1．请求撤销雄县人民法院作出的冀06**民初2762号民事判决，依法改判；2．一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为《房屋买卖合同》为合法有效合同，有以下事实不清：第一、上诉人与吴菲菲、刘杰民间借贷案件早于被上诉人与吴菲菲签订的《房屋买卖合同》，吴菲菲为房屋不被雄县法院查封执行，将房屋卖与他人的行为涉嫌违反法律；且吴菲菲没有将买房子的剩余房款用于解决张永泉案件，其行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪，应予追究。第二、本案争议的房屋系刘杰与吴菲菲婚姻关系存续期间所购买，在办理离婚协议时，对于争议房屋未进行明确权属，刘杰答辩状中否认房屋买卖合同中关于过户手续的签字系本人书写，刘杰签字是否为本人所写这一点应该属事实不清。二、原审法院适用法律错误。第一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在本案的房屋买卖合同中，被上诉人没有消除抵押权，采用的时继续还款，隐瞒抵押权人的方式及进行的交易，这种方式应该消灭不了抵押权，且在还款期间不能取得物权。第二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定针对全款买卖房屋情形，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定是针对按揭房屋买卖的行为。所以只有全款买的房，再全款进行卖，并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，只有这种情况才能取得物权，对抗人民法院的强制执行。第三、原审被告刘杰在一审答辩中认为被上诉人不符合白沟限购政策，一审法院不予支持理据不足。被上诉人赵文明、徐静系高碑店市户籍，不是白沟新城行政区户籍居民家庭，不符合在白沟新城购第二套住房的政策，该房产又未取得房产证更谈不上满两年，也不允许交易。被上诉人与吴菲菲在2017年9月18日未按规定经规划建设局资格审验，违背房产交易必须实行网签的规定，通过中介私下签订的《房屋买卖合同》的行为不受法律保护，所签的合同为无效合同。综上所述，一审判决显失公正，请二审法院依法审理，维护上诉人的合法权益。 徐静、赵文明辩称，一审法院认定事实准确，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，具体意见如下：一、根据最高法相关规定，确认买卖合同是否能够排除执行的前提是，买卖合同的签订是否早于法院查封，而非上诉人一方所主张的债务形成时间，具体到本案中二上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同早于上诉人一方主张的形成时间。二、本案涉案房产出售给二被上诉人之前，二原审被告对此已经进行了分割，对此有吴菲菲与刘杰离婚后财产分割协议和中介公司的工作人员予以证实，根本不存在权利不明确的问题。退一步讲就是未分割，刘杰也是同意出售给被上诉人，有刘杰在双方签订的买卖合同中的亲笔签字为证。三、我国法律目前并未就按揭房产不得买卖的规定，而且最高法相关规定中也未就是全款买房或贷款按揭买房进行区分。本案中二被上诉人已经依据双方签订的买卖合同约定将全部的买房款交付给了原审被告，并根据雄县人民法院的要求将剩余的房款交到了法院，所以上诉人认为不符合法律规定无事实和法律依据。四、上诉人认为被上诉人不符合白沟新城的购房政策明显与事实不符，根据2017年6月15日白沟新城管委会发布的《关于进一步稳控房地产市场实施意见》第一条第四项之规定，本案二被上诉人完全符合白沟购房政策，本案涉案的买卖合同合法有效，不违反白沟房地产的购房政策。综上，请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求。 刘杰述称，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。一、我跟吴菲菲离婚时没有进行过房产分割，书面的房产分割协议是伪造的。二、关于房屋买卖合同，我与吴菲菲及赵文明只是商量过卖房，但最后我没有同意，也没有在合同上签字，真正买卖房屋合同没有形成。三、被上诉人在房屋买卖后偿还贷款发生中断，且没有全部执行完房屋款，也不符合相关的法律规定。四、白沟新城关于买卖房屋有限购政策，被上诉人买房不符合限购政策；房产未取得房本不得进行买卖。综上，被上诉人在明知我没有签字情况下仍与吴菲菲进行交易，明显属于欺诈行为，具有过错，请求二审法院查明事实真相，进行依法改判。 原审被告吴菲菲未答辩。 徐静、赵文明向一审法院起诉请求：1．请求一审法院停止执行河北省雄县人民法院（2017）冀0638执621号执行裁定书的执行内容，解除对白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产的查封，停止对该房产的执行措施（房房作值67万元）；2．依法确认位于白沟镇××天××小区××楼××单元1702宋的房产归徐静、赵文明所有；3．本案的一切诉讼费用由张永泉、刘杰、吴菲菲承担。 一审法院认定事实：一审法院在执行张永泉申请执行刘杰、吴菲菲民间借贷纠纷一案中，于2017年11月27日作出（2017）冀0638执621号执行裁定，预查封位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产××套，查封期限自2017年11月27日至2020年11月26日。2019年11月7日，案外人徐静、赵文明对执行白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产提出书面异议，一审法院2019年11月20日作出（2019）冀0638执异15号执行裁定，驳回徐静、赵文明的异议请求。徐静、赵文明不服该裁定，于2019年12月18日向一审法院提起诉讼。另查明，经保定观城房地产经纪有限公司的居间中介，徐静、赵文明与吴菲菲于2017年9月18日签订《房屋买卖合同》一份，约定徐静、赵文明购买吴菲菲位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室房产，建筑面积共104平方米，成交价格为67万元整；吴菲菲应在签署本合同之日3天内办理完此房屋的领钥匙费用、办理此房屋产权证的所有费用以及此房屋之前的所有物业费取暖费全部交清，吴菲菲在收到房屋款395700元以后3日内将房屋交付给徐静、赵文明；该房屋因购房贷款已经设定抵押，双方均同意徐静、赵文明继续以吴菲菲名义每月还此房屋贷款直至吴菲菲的房屋产权证下发，双方共同办理此房屋产权过户手续；双方同意于吴菲菲的房屋产权证下发以后7日内共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续；徐静、赵文明押吴菲菲房屋尾款5万元，直至双方办理完过户手续等内容。刘杰亦在合同补充协议部分亲笔书写“由刘杰（13063819811161518）配甲乙双方办理此房所有手续”内容。合同订立后，徐静、赵文明依据合同约定于当日将房价款395700元，通过居间人保定观城房地产经纪有限公司法定代表人刘某交付给了吴菲菲，吴菲菲亦依约交清该房产相关费用后将该房产交付给徐静、赵文明，同时将该房产的钥匙、原始商品房买卖合同等相关的物品、文件资料一并给付了徐静、赵文明。此后，徐静、赵文明一直实际控制占有该房产，并支付该房屋按揭贷款。因吴菲菲所出卖房产尚未办理产权登记手续以及该房产按揭购房贷款未全部到期、未还清等非徐静、赵文明过错的原因，致使该房产至今未能办理过户登记手续。再查明，涉案房产系吴菲菲于2012年7月以总价款为441804元购买河北天德房地产开发有限公司的商品房，购房时吴菲菲在中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行办理个人住房按揭贷款金额265000元，贷款期限为20年。该房产在2017年9月18日吴菲菲出卖之前，曾因刘杰、吴菲菲负他人债务被定兴县人民法院查封，在吴菲菲签订房屋买卖合同、出卖该房产同时用部分购房款支付了该笔债务，定兴县人民法院解除了对该房产的查封。刘杰、吴菲菲原系夫妻关系，于2015年3月9日协议离婚，因双方办理离婚登记时对该房产未予注明，在吴菲菲签订房屋买卖合同、出卖该房产时又向徐静、赵文明及中介机构出具了协议书一份，该协议确认了该房屋归吴菲菲所有、刘杰自愿放弃以及如以后吴菲菲出售该房屋、刘杰必须无条件配合吴菲菲办理相关手续等内容。现徐静、赵文明同意承担该房产剩余所有购房贷款债务，同意将所押吴菲菲房屋尾款5万元付清，该5万元现已交到一审法院。本案在一审审理中，刘杰对其相关辩述主张未提供证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，徐静、赵文明与吴菲菲于2017年9月18日签订《房屋买卖合同》，在一审法院2017年11月27日查封该房产之前；吴菲菲系涉案房产所有权人，又经刘杰参与确认，其与徐静、赵文明签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性的规定，为合法有效合同。吴菲菲于2017年9月18日《房屋买卖合同》签订当日即将涉案房产交付给徐静、赵文明占有，徐静、赵文明自此开始实际控制合法占有涉案房产，在一审法院2017年11月27日查封该房产之前。徐静、赵文明已按合同约定支付了全部价款。涉案房产未办理过户登记手续系因房产尚未办理产权登记手续以及该房产按揭购房贷款未全部到期、未还清等非徐静、赵文明过错的原因，并非徐静、赵文明自身原因，徐静、赵文明并无过错。综上，本案徐静、赵文明对涉案房产完全具备了最高人民法院上述司法解释规定的能够排除执行的条件，徐静、赵文明就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行该执行标的。结合《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，应确认徐静、赵文明对涉案房产享有所有权。综上所述，徐静、赵文明相关主张成立，其诉讼请求理据充足，于法有据，一审法院予以支持。刘杰对其相关辩述主张未提供证据证实，其相关辩述主张理据不足，一审法院不予支持。张永泉、刘杰经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：“一、不得执行涉案位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室的房产。二、涉案位于白沟镇××天××小区××楼××单元××室的房产归原告赵文明、徐静所有，该房屋被告吴菲菲名下尚未偿还的按揭购房贷款由原告赵文明、徐静全部偿还。案件受理费10500元，由被告张永泉、刘杰、吴菲菲各负担3500元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明河北省雄县人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀0638执民初1700号民事判决刘杰、吴菲菲偿还张永泉借款本金及利息，两项合计165，000元。后河北省雄县人民法院依据张永泉执行申请，于2017年11月27日作出（2017）冀0638执621号执行裁定。上诉人与被上诉人双方均提交保定白沟新城管委会于2017年6月15日发布的《保定白沟新城管委会关于进一步稳控房地产市场实施意见》，双方认可该实施意见。本院查明的其他事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，关于是否应当停止对执行标的即本案涉案房屋强制执行的问题，关键在于案外人徐静、赵文明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，上诉人提出吴菲菲为房屋不被执行与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，该行为违反法律规定，且该合同没有经过房屋共有人刘杰的同意，被上诉人购买房屋的行为亦违反保定白沟新城的限购政策，故上诉人认为该合同系无效合同；上诉人认为被上诉人没有消除涉案房屋的抵押权且其属于贷款以按揭方式购买的房屋，该行为不能取得物权，故不能对抗人民法院的强制执行。但被上诉人对上诉人的上诉主张不予认可。关于徐静、赵文明与吴菲菲于2017年9月18日签订《房屋买卖合同》效力问题，根据证人刘某和马某的证言以及刘某与刘杰的录音记录，能够证实徐静、赵文明与吴菲菲关于房屋买卖的行为刘杰是知情并全程参与，刘杰、吴菲菲二人对涉案房屋已经确认由吴菲菲个人所有，刘杰虽提出对吴菲菲卖房不知情，其也没有在合同书及协议书签字，但对此并未举证证明，应承担举证不能的法律后果，且刘杰在法定期限内对一审判决没有提起上诉，应视为对一审判决内容的认可，故对其主张本院不予采信。根据赵文明提交的营业执照及陈述在保定白沟新城有固定营业场所从事工商业满两年，并结合保定观城房地产经理有限公司对徐静、赵文明购买房屋符合保定白沟新城购房政策的证明，本院认为徐静、赵文明符合保定白沟新城限购政策的要求。徐静、赵文明与吴菲菲签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性的规定，因此该合同合法有效，徐静、赵文明履行了合同，按期归还银行贷款，并将房屋尾款5万元交到一审法院，故徐静、赵文明对该涉案房产享有物权期待权，依法可以合理预期通过办理不动产登记将物权期待权转化为物权，故本院对上诉人的主张不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案徐静、赵文明与吴菲菲签订《房屋买卖合同》发生在人民法院查封涉案房屋之前；2017年9月18日吴菲菲将涉案房产钥匙、原始商品房买卖合同等相关物品、文件资料交付徐静、赵文明，应视为其二人已经合法占有涉案房产，且早于房屋被查封的时间；徐静、赵文明已按照《房屋买卖合同》约定向吴菲菲支付了合同约定的房款，并按期归还银行贷款，且将房屋剩余尾款5万元按照一审法院的要求交付执行；案涉房屋尚在还贷期间是不能办理产权过户登记的原因，故徐静、赵文明非因自身原因未办理涉案房屋的过户登记。本案中徐静、赵文明能够举证证明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院判决不得执行涉案房屋以及徐静、赵文明享有涉案房屋所有权、偿还剩余按揭购房贷款并无不当，对此本院予以支持。原审被告吴菲菲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃抗辩及质证权利，依法可以缺席判决。 综上所述，张永泉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,636元，由上诉人张永泉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 焦志华 审判员 崔海生 二〇二〇年九月二十五日 书记员 刘泽欣