中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2495号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴坚，男，1960年4月23日出生，汉族，住中华人民共和国广东省中山市火炬开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭惠娴（TAM，WAIHAN），女，1974年3月17日出生，澳门特别行政区永久性居民，住中华人民共和国澳门特别行政区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：TEEYEEMIN（郑毓敏），女，1979年6月5日出生，马来西亚公民，中华人民共和国住址广东省中山市东区。委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。上诉人吴坚、谭惠娴（TAM，WAIHAN）因与被上诉人TEEYEEMIN（郑毓敏）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴坚、谭惠娴上诉请求：一、变更一审判决第一判项为TEEYEEMIN向吴坚、谭惠娴支付土地使用权转让余款1688021.8元并支付逾期付款利息损失（从2010年7月3日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；二、撤销一审判决第二、四判项。事实和理由：一、本案应适用定金罚则。1.TEEYEEMIN存在多方面违约、长期违约等情形，已构成根本违约，应适用定金罚则，没收TEEYEEMIN已支付的定金1500000元；2.TEEYEEMIN没有在三个工作日内支付转让余款，故根据土地转让协议书的约定，吴坚、谭惠娴可没收定金；3.没收定金后，TEEYEEMIN实际上只支付了250000元、11251.6元则取得了涉案土地，但涉案土地目前价值已接近2000万元，吴坚、谭惠娴不仅没能及时取得余款，且损失了涉案土地近十年的增值收益，可见其损失巨大，现其只要求适用定金罚则，符合情理；4.根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款，适用定金罚则应遵循约定大于法定原则，只要存在违约情形，便可适用；5.即便不认可吴坚、谭惠娴没收1500000元定金，也应按照定金罚则处理，即根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定，按比例没收定金。并非只有根本违约才能适用定金罚则，TEEYEEMIN没有及时支付余款，属于不完全履行合同，根据上述法律规定，应适用定金罚则。二、TEEYEEMIN拖欠余款为1840923.4元（2102175元-250000元-11251.6元），抵扣吴坚、谭惠娴应支付税款269378.4元（538756.8元÷2），尚欠吴坚、谭惠娴1571545元（1840923.4元-269378.4元）元。三、一审判决认定吴坚、谭惠娴按照3737200元承担50%税费显示公平，应按照吴坚、谭惠娴实际收取的2102175元的50%来分担税费，TEEYEEMIN故意隐瞒评估价为3737200元的事实，致使吴坚、谭惠娴要超出收取的购地款来分摊税费，显然不公平。TEEYEEMIN辩称，一审判决驳回吴坚、谭惠娴的反诉请求认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吴坚、谭惠娴的上诉请求。一、土地转让协议书中的余款支付条款与定金罚则条款是两个不同的条款，不能拼凑成一个条款，且定金罚则条款没有指向具体的违约事项，只概括为“如一方违约”，故该违约条款应适用于根本违约情形。当时因吴坚、谭惠娴未及时协助TEEYEEMIN领取土地证，导致TEEYEEMIN不知道因政策原因已无需交付土地补差价款，故TEEYEEMIN尚未支付余款70000多元，但该余款也仅占总额的3.33%，即便违约也不构成根本违约。退一步，即便构成根本违约，根据担保法的相关规定，已付定金也超出法律支持的范畴，超过部分应无效，故吴坚、谭惠娴主张没收定金1500000元后认定TEEYEEMIN尚欠余款1571545元是错误的；二、根据土地转让协议书的约定，吴坚、谭惠娴协助TEEYEEMIN领取新证在先，TEEYEEMIN支付余款在后，因吴坚、谭惠娴未履行协助义务，故TEEYEEMIN未支付余款不构成违约，一审判决对此认定有误，应予纠正。另，吴坚、谭惠娴不配合TEEYEEMIN领取新证，致使TEEYEEMIN不能利用该土地，合同目的无法实现，故吴坚、谭惠娴的行为才构成根本违约，一审判决关于土地使用权已登记在TEEYEEMIN名下就视为该土地已交付的认定是错误的；三、吴坚、谭惠娴将诉讼请求金额变更为1680000多元没有事实和法律依据，税费承担按土地转让协议书的约定以过户费单据金额为准，吴坚、谭惠娴主张按转让金额承担税费，但双方对此未能达成一致意见；四、土地转让协议书约定转让价格为每亩150000元，该协议书的签订时间是2016年4月6日，评估报告出具的时间也是同一天，吴坚、谭惠娴称TEEYEEMIN隐瞒评估报告并向其谎称每亩150000元与事实不符。TEEYEEMIN向一审法院起诉请求：1.吴坚与TEEYEEMIN共同到中山市国土资源局领取位于中山市南朗镇翠亨村石门杨贺的国有土地使用权证原件[中府国用（2010）第易******号]并交付给TEEYEEMIN；2.吴坚、谭惠娴向TEEYEEMIN交付涉案土地并拆除和清理涉案土地的地上违章建筑物及附着物并承担拆除清理费用；3.吴坚、谭惠娴返还TEEYEEMIN为其垫付的该国有土地使用权过户税费和杂项支出270923.4元；4.吴坚、谭惠娴赔偿因其不配合领取土地证及不交付土地给TEEYEEMIN造成的自2010年6月29日计算至领证和交付土地止的经济损失（暂计至2019年4月末为494617.2元，按同类地块土地租金6元/平方米/年计算:3999.6元/年/亩×14亩×8年10个月）。吴坚、谭惠娴向一审法院反诉请求：TEEYEEMIN向吴坚、谭惠娴支付拖欠的购地款608456.8元并支付迟延付款违约金317807.82元（按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年7月3日起计算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：2010年4月6日，以吴坚、谭惠娴为甲方、TEEYEEMIN为乙方，双方签订土地转让协议书，约定甲方将位于中山市南朗镇翠亨村石门杨贺[土地面积9343平方米，折合14.0145亩；土地使用权证号为中府国用（2008）第易*****号]土地使用权转让给乙方，转让价格为每亩150000元，转让总额为2102175元，国土转让过户费由甲乙双方各负责一半（以收费单位核准的过户费单据金额为准）；协议签订当天乙方应支付土地款定金1500000元至甲方指定账户（杜锦莲收），甲方负责在签订协议后一个月内完成上述土地的土地使用权合法、有效的转让过户登记至乙方名下之前所需的各项政府审批工作，乙方无需对该土地的地上建筑物及附着物进行补偿；待土地使用权过户手续完成后，乙方在三个工作日内将土地余款汇到甲方指定账户（杜锦莲收），如甲方违约，则甲方应两倍返还定金即3000000元给乙方，如乙方违约，则甲方不退还乙方定金。协议还约定其他条款。2010年4月6日，经吴坚、谭惠娴委托，中盈公司对涉案土地使用权进行交易课税价格评估，评估目的用于交易课税，评估结论为土地总地价为3737200元。TEEYEEMIN（郑毓敏）与吴坚、谭惠娴于2010年6月18日签订中山市土地使用权转让合同，约定土地使用权转让价为3737200元，双方协议同意由吴坚、郑毓敏领取房地产权属证书。涉案土地使用权交易合计产生税费538756.8元，以上税费统一已由TEEYEEMIN（郑毓敏）支付。涉案土地使用权已于2010年6月29日制作新证，登记土地使用权人为郑毓敏（TEEYEEMIN）。吴坚、谭惠娴、TEEYEEMIN一致确认涉案交易过程中有产生杂费3090元（2010年4月9日支付评估费2600元，2010年7月13日支付查档费200元、办证费30元，2010年8月10日支付图纸费260元），吴坚、谭惠娴主张杂费不是基于办理过户产生的费用，TEEYEEMIN主张杂费主要为评估费、查档、办证、图纸费等，是办证发生的费用，只是收取的部门不同。TEEYEEMIN（郑毓敏）分别于2010年4月2日、2010年9月8日、2012年3月5日向吴坚、谭惠娴的指定收款人支付了1500000元、250000元、11251.6元。一审法院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷。TEEYEEMIN与吴坚、谭惠娴签订的土地转让协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。关于涉案土地使用权转让款有无付清的问题。按照协议约定，TEEYEEMIN应在土地使用权过户手续完成后的三个工作日内将土地余款汇到吴坚、谭惠娴指定银行账户。按照不动产买卖的交易惯例，此处“土地使用权过户手续完成”应理解为双方到不动产登记部门完成递件过户手续，办出新的不动产权属证书。涉案土地新的不动产权证书于2010年6月29日办出，涉案土地使用权已变更登记至郑毓敏（TEEYEEMIN）名下，此时，涉案土地使用权过户手续已完成，TEEYEEMIN应在2010年6月30日起三个工作日内即2010年7月2日前向吴坚、谭惠娴支付剩余土地使用权转让款。因涉案协议已明确约定“国土转让过户费由甲乙双方各负责一半（以收费单位核准的过户费单据金额为准）”，故此，TEEYEEMIN因过户支付的税费538756.8元应由TEEYEEMIN与吴坚、谭惠娴各承担50%。吴坚、谭惠娴主张应按实际交易价格2102175元承担相应50%税费，与协议约定不符，不予支持。TEEYEEMIN主张国土转让过户费应包括3090元杂费，但根据其提交的证据显示，杂费中评估费是双方基于土地使用权转让交易课税而支出，不属于国土转让过户费的一部分，查档、办证、图纸等费用产生在涉案土地不动产变更登记之后，亦不应视作国土转让过户费的一部分，对TEEYEEMIN的上述主张，不予支持。TEEYEEMIN主张需扣除的土地补差价款70000元，双方初始交易时尚未实际发生，TEEYEEMIN不应擅自扣除。其后，在政策变化而不需再收取时，TEEYEEMIN即应主动向吴坚、谭惠娴支付该70000元，但TEEYEEMIN没有向吴坚、谭惠娴支付。故扣除吴坚、谭惠娴应付交易税费后，TEEYEEMIN还应向吴坚、谭惠娴支付剩余土地使用权转让款71545元（2102175元-1500000元-250000元-11251.6元-538756.8元×50%）。TEEYEEMIN至今未向吴坚、谭惠娴支付该款，其行为已构成违约，在其向吴坚、谭惠娴支付完土地使用权转让款前，吴坚、谭惠娴有权拒绝配合TEEYEEMIN前往中山市自然资源局领取涉案土地使用权证。基于吴坚、谭惠娴已就支付剩余土地使用权转让款问题提起反诉，为一并解决双方付款及领证问题，吴坚、谭惠娴应在TEEYEEMIN支付涉案土地使用权转让余款后配合TEEYEEMIN前往中山市自然资源局领取涉案土地使用权证。鉴于TEEYEEMIN起诉时、诉讼中均主张其已将吴坚、谭惠娴应付的税费在其应付的剩余土地使用权转让款中扣除，而吴坚、谭惠娴的应付税费与TEEYEEMIN的应付土地使用权转让余款确实属于双方的互负债务，可作相互抵扣处理，故在TEEYEEMIN已将吴坚、谭惠娴应付税费269378.4元进行抵扣后，无权再要求吴坚、谭惠娴返还该款，对TEEYEEMIN的该项诉讼请求，不予支持。关于土地交付、土地违建物及附着物的拆除问题。涉案土地为闲置空地，且协议已约定TEEYEEMIN无需对土地的地上建筑物及附着物进行补偿，即涉案土地使用权自不动产权变更登记为TEEYEEMIN后，TEEYEEMIN即为涉案土地的土地使用权人，TEEYEEMIN可随时使用涉案土地，此时，应视为涉案土地已实际交付给TEEYEEMIN。双方协议中没有约定需要进行土地交接手续，涉案土地也不存在进行实物交付手续的必要性。如前所述，TEEYEEMIN没有提供证据证明吴坚、谭惠娴有阻挠、限制TEEYEEMIN使用涉案土地或吴坚、谭惠娴实际占有使用涉案土地的情况，即在TEEYEEMIN可随时使用涉案土地的情况下，TEEYEEMIN没有及时使用涉案土地造成扩大化的损失，应由其自行承担。同时，TEEYEEMIN未付清土地转让款违约在先，无权就吴坚、谭惠娴不配合领取不动产权证主张损害赔偿。故TEEYEEMIN诉请判令吴坚、谭惠娴赔偿因不配合领取土地证及不交付土地造成的经济损失，理据不足，不予支持。涉案协议没有约定吴坚、谭惠娴对涉案土地上的建筑物、地上附着物有拆除义务，TEEYEEMIN诉请判令吴坚、谭惠娴拆除、清理涉案土地的地上建筑物、附着物并承担清理费用，没有合同依据，不予支持。关于TEEYEEMIN逾期付款应承担的违约责任。吴坚、谭惠娴主张TEEYEEMIN逾期付款应直接适用协议关于违约的约定，对TEEYEEMIN已付定金作没收处理。涉案协议约定，如吴坚、谭惠娴违约，则双倍返还定金，如TEEYEEMIN违约，则吴坚、谭惠娴没收定金。从上述条款内容来看，该条款应是在一方根本违约致协议无法履行时适用。而本案中，涉案协议已履行大半，涉案土地使用权也已经完成变更登记至TEEYEEMIN名下，吴坚、谭惠娴主张适用该条款追究TEEYEEMIN逾期付款的违约责任，有悖于双方订立该违约条款的原意，不予支持。但TEEYEEMIN逾期付款行为确对吴坚、谭惠娴造成了经济损失，吴坚、谭惠娴有权向TEEYEEMIN主张逾期付款利息损失，该利息损失应以TEEYEEMIN应付未付款71545元为基数，其中2010年7月3日至2019年8月19日的利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、TEEYEEMIN于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴坚、谭惠娴支付土地使用权转让余款71545元并支付逾期付款利息损失（以71545元为基数，其中2010年7月3日至2019年8月19日的利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、吴坚、谭惠娴收取第一判项项下款项后三日内协助TEEYEEMIN前往中山市自然资源局领取位于中山市南朗镇翠亨村石门杨贺土地的国有土地使用权证[证号：中府国用（2010）第易******号]；三、驳回TEEYEEMIN的其他诉讼请求；四、驳回吴坚、谭惠娴的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11455元（TEEYEEMIN已预交），由TEEYEEMIN负担；反诉案件受理费6531元（吴坚、谭惠娴已预交），由TEEYEEMIN负担505元（TEEYEEMIN负担部分于一审判决生效之日起七日内径付吴坚、谭惠娴），吴坚、谭惠娴负担6026元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉外建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，虽然各方当事人没有协议选择合同适用的法律，但因涉案土地位于中国境内，故中华人民共和国法律与本案合同具有最密切联系，所以，一审法院适用中华人民共和国法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为TEEYEEMIN是否应向吴坚、谭惠娴支付土地使用权转让余款1688021.8元及相应逾期付款利息损失的问题。从已查明的事实可知，TEEYEEMIN已向吴坚、谭惠娴支付土地转让价款1761251.6元并缴纳转让税费538756.8元。而根据吴坚、谭惠娴与TEEYEEMIN签订的土地转让协议书第4条“国土转让过户费由甲乙双方各负责一半（以收费单位核准的过户费单据金额为准）”的约定，吴坚、谭惠娴应承担税费269378.4元（538756.8元÷2）。所以，TEEYEEMIN实际只尚欠吴坚、谭惠娴土地转让余款71545元（2102175元-1761251.6元-269378.4元）。虽然双方约定如TEEYEEMIN违约则吴坚、谭惠娴没收定金1500000元，但从上述TEEYEEMIN的付款情况来看，TEEYEEMIN并未构成根本违约，且涉案土地的使用权已变更登记在TEEYEEMIN名下，所以，一审法院对吴坚、谭惠娴主张没收定金的反诉请求不予支持是正确的，本院予以维持。至于吴坚、谭惠娴上诉称应按实际交易价格2102175元分摊税费的问题，因双方已明确约定分摊的税费以收费单位核准的过户费单据金额为准，且吴坚、谭惠娴在办理土地转让手续时签订的《中山市土地使用权转让合同》已明确载明土地的课税价格为3737200元，所以，本院对吴坚、谭惠娴该上诉主张不予支持。因此，吴坚、谭惠娴上诉主张TEEYEEMIN向其支付土地使用权转让余款1688021.8元及相应逾期付款利息损失，既超出其一审反诉的请求范围，也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴坚、谭惠娴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理18949元（上诉人吴坚已预交），由上诉人吴坚、谭惠娴负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年九月八日书记员  周芷铭