贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14028号 原告：王流贤，女，汉族，1977年11月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（一般代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告王流贤诉被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月18日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告王流贤，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、请求被告及时将办理权属登记的有关资料报登记机关备案，并为原告办理产权证。2、请求被告赔偿因被告原因导致原告不能取得房地产权属证书的损失（从2016年10月10日交房给原告至今共1343天）以房款总额人民币486116元为基数，根据中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3到1.5倍计算。本案原告要求被告逾期办理权属房地产权证书违约金应赔偿人民币113953.27元。3、如果被告在原告起诉之日后继续违约应继续赔偿损失，截止原告实际取得权属证书之日为止。4、请求被告承担逾期交付房屋的违约责任。根据双方签订的合同交付日期为2013年12月31日，而被告2016年10月10日才交房，共违约1010天，根据合同约定，应按照已付房款486116元，按日万分之0.5计算。被告应赔偿违约金人民币24548.85元。5、诉讼费等相关费用由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2011年8年12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为486116元，合同约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.双方协商。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。被告于2016年10月10日将涉案商品房交付原告。现涉案商品房尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 本案争议的焦点是：1、被告是否应承担逾期交房责任；2、被告是否应为原告办理涉案房屋不动产权证书；3、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；4、原告请求被告承担逾期交房、逾期办证责任是否超过诉讼时效。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告，被告于2016年10月10日才向原告交付涉案商品房，被告应承担逾期交房责任。被告对此提出诉讼时效抗辩，该违约责任应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效的规定，应从原告知道或应当知道（即2016年10月10日）起算，原告主张权利向本院诉讼之日为2020年8月18日，已超过3年诉讼时效，原告不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 根据双方《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2017年4月18日）内提交办证相关资料备案，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应从2017年4月19日起承担违约责任。被告对此提出了诉讼时效的抗辩主张。该违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月18日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月18日起计算。对于违约金的计算标准，本案中，原、被告在合同中未约定违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因双方形成委托代办关系，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。即原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金以原告已付购房款486116元为基数，从2017年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王流贤支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以原告已付购房款486116元为基数，从2017年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告王流贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1535元（已减半收取），由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担987元，原告王流贤负担548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月三十日 书记员 李芳毅