上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7041号原告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区北青公路**********。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海市浦东新区高行镇蔡跃能餐饮店(个体工商户)，住所地上海市浦东新，住所地上海市浦东新区高行镇金高路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：蔡跃能，男，1971年10月28日出生，汉族，住上海市闵行区虹莘路******。委托诉讼代理人：高伟庆，男，上海市浦东新区高行镇蔡跃能餐饮店工作人员。第三人：上海弘或投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金，住所地上海市浦东新区金高路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张冬梅，经理。委托诉讼代理人：段崇社，男，上海弘或投资管理有限公司工作人员。第三人：上海飞标投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区海徐路XX，住所地上海市浦东新区海徐路******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：顾雪飞，执行董事。第三人：上海皓沣物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路****，住所地上海市奉贤区环城西路******-842E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：戴乐慧，执行董事。委托诉讼代理人：杨小芬，女，上海皓沣物业管理有限公司工作人员。原告上海锦策房产咨询有限公司与被告上海市浦东新区高行镇蔡跃能餐饮店及第三人上海弘或投资管理有限公司(以下简称弘或公司)排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年3月2日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人郑浩、第三人弘或公司委托诉讼代理人段崇社到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。第一次庭审后，被告向本院提出抗辩意见，不同意原告诉请。为查明本案事实，本院依职权追加上海飞标投资管理有限公司(以下简称飞标公司)、上海皓沣物业管理有限公司(以下简称皓沣公司)作为第三人参加诉讼。2020年6月8日和2020年9月1日，本案进行第二次和第三次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人郑浩，被告委托诉讼代理人高伟庆，第三人弘或公司委托诉讼代理人段崇社、第三人飞标公司法定代表人顾雪飞、第三人皓沣公司委托诉讼代理人杨小芬参加第二次开庭；原告委托诉讼代理人郑浩、被告经营者蔡跃能及委托诉讼代理人高伟庆、第三人飞标公司法定代表人顾雪飞、第三人皓沣公司委托诉讼代理人杨小芬参加第三次开庭，第三人弘或公司经本院合法传唤，未参加第三次开庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市浦东新区金高路XXX号房屋(以下简称XXXX房屋)；2、判令被告按每月人民币(以下币种同)60,666元的标准，向原告支付自2020年2月1日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费；3、判令第三人飞标公司将其收取的自2017年7月1日至2020年1月31日的XXXX房屋租金1,680,000元返还原告；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区金高路XXX号、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋的有权出租方，先前曾将该房屋出租给弘或公司用于商业经营。弘或公司将其中的XXXX房屋转租给飞标公司，飞标公司又将该房屋转租给被告。后因弘或公司严重拖欠租金，原告提起诉讼，经本院判决原告与弘或公司的房屋租赁合同于2017年6月30日解除，该判决已于2018年7月31日生效。被告在原告与弘或公司解除租赁合同关系后，既不与原告重新签订租赁合同，也未曾向原告支付任何租金或占用费，而是占用该房屋经营至今，原告多次要求被告搬离，被告均不配合。经调查询问，原告还得知被告在2017年7月1日至2020年1月31日之间，已累计向飞标公司支付XXXX房屋租金1,680,000余元。原告认为，飞标公司无权收取此期间内的租金，应向原告全额返还。故原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，被告系从飞标公司处租赁XXXX房屋，根据其与飞标公司签订的租赁合同，租赁期至2020年7月止，被告目前正在考虑搬离事宜，愿意尽快搬离交还系争房屋。2017年7月1日至2020年1月31日之间，被告已累计向出租人飞标公司支付租金1,680,000余元，从未拖欠过租金。2020年2月之后，因得知本案纠纷涉诉，方才停止支付租金。对于之前已经支付的租金，被告不应再支付，原告可以向飞标公司主张权利；对于2020年2月之后的租金，因受到疫情影响，被告经营惨淡，请求法院酌情减免三个月的租金。被告还陈述，从2017年7月以来，原告及其聘请的物业公司因租赁纠纷，多次采取断水断电等措施，给被告经营造成了较大损失，原告应予以赔偿或在尚欠的租金中抵扣。第三人弘或公司辩称，其与原告的租赁合同已经法院判决于2017年6月30日解除；弘或公司当初确实是将房屋转租给飞标公司，飞标公司又继续转租出去；合同解除后弘或公司就无权、实际上也从未再收取飞标公司或被告的任何费用。对原告诉请，弘或公司没有异议，2017年6月30日之后的租金，如果飞标公司坚持要向弘或公司支付，弘或公司也愿意将收取的款项全部转付原告。第三人飞标公司辩称，其从弘或公司处租赁XXXX房屋，又将该房屋转租给被告。被告确实一直按约向飞标公司支付租金，目前租金支付至2020年1月份。飞标公司确认自2017年7月份之后未再向弘或公司支付租金。就涉案纠纷，飞标公司愿意继续按照其与弘或公司之间租赁合同约定的价格向弘或公司补付租金，但不同意向原告支付，因为双方之间并没有直接合同关系。另外，飞标公司在弘或公司处还有约100万元的租赁押金，应予以抵扣。飞标公司还陈述，原告在解除与弘或公司的租赁合同后，未及时通知各商户，而是采取断水断电等措施，导致很多商户离开，给飞标公司造成了损失，原告应予赔偿。第三人皓沣公司辩称，皓沣公司接受原告聘请，提供“XXXX商业项目”的物业管理服务，按照20元/平/月的标准收取物业费。2017年8月至2019年7月，飞标公司按照每月23,900元的标准缴纳物业费，2019年8月和9月的物业费由被告缴纳，合计16,744元。此后的物业费尚未缴纳。被告和飞标公司陈述的断水断电之事，是因为2019年飞标公司曾一度拖欠物业费，所以物业公司采取了相应的措施。皓沣公司对原告的诉请没有异议。本院经审理认定事实如下：一、关于原告与弘或公司签订的租赁合同及履行情况2013年3月1日，上海XX**置业有限公司(以下简称绿地公司)(甲方)与弘或公司(乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称《租赁合同》)，约定甲方将坐落于浦东新区高行镇金高路XXX号、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8出租给乙方，乙方承诺承租该房屋仅作商业经营之用；租赁期限自2013年3月1日至2028年2月29日止，租期为十五年。合同对租金、免租期、违约责任等均进行了约定。2014年6月26日，绿地公司(甲方)、弘或公司(乙方)及原告(丙方)签署《租赁合同》补充协议，约定甲方将《租赁合同》全部权利义务转让给丙方，丙方成为出租人，合同另对其他权利义务进行了约定。《租赁合同》及补充协议签订后，弘或公司未按照约定支付租金。2017年6月28日，原告向弘或公司发送《解约通知》，认为弘或公司至今未支付任何租金，已构成根本违约，要求于2017年6月28日解除《租赁合同》及补充协议，弘或公司在2017年6月30日之前返还房屋、结清租金、物业费等全部费用并承担违约责任。2017年6月28日，原告在XXXXXXXX张贴致各商户的《解约公告》，明确因弘或公司未支付租金，原告已向弘或公司发出《解约通知》解除租赁合同，要求各商户向锦策公司支付2017年6月28日起的租金。2017年12月，原告以房屋租赁合同纠纷为由将弘或公司诉至本院，2018年6月20日，本院作出(2017)沪0115民初95336号民事判决，判决原告与弘或公司之间关于上海市浦东新区高行镇金高路XXX号、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8的《租赁合同》及补充协议于2017年6月30日解除；……。二、关于弘或公司与飞标公司签订的转租合同及履行情况2012年底，弘或公司(出租方)与飞标公司(承租方)签订《上海XX**项目租赁合同》(以下称《转租合同(一)》)，约定将“XXXXXXXX”北楼F1-1出租给承租方用于经营服装百货珠宝等零售用途，租赁面积533.21平方米，租赁期(包含免租装修期)为期8年，自交付日(包括视为交付日)起计。租金约定如下：租赁期第一年至第三年：3.95元/平方米/日；租赁期第四年：4.15元/平方米/日；租赁期第五年：4.36元/平方米/日；租赁期第六年：4.58元/平方米/日；租赁期第七年：4.80元/平方米/日；租赁期第八年：5.05元/平方米/日。免租装修期共计9个月，自交付日2013年1月1日(包括视为交付日)起计。承租方应提供履约保证金442,298元，相当于1个月之保证金和6个月租金。承租人每月应付物业管理费单价6.0元/平方米/月。双方对其他权利义务亦进行了约定。后双方签署《移交确认单》，确认弘或公司于2013年1月1日将北楼F1-8、F1-9、F1-10铺位正式交付飞标公司使用。2013年8月19日，弘或公司与飞标公司签订《转租合同(一)》补充协议，约定因承租范围发生变化，导致承租面积有所调整，现就《转租合同(一)》进行以下调整：1、所租赁铺位号为北楼F1-3、F1-4、F1-5；2、租赁面积调整为418.60平方米；3、租金为3.20元/平方米/天，租金递增方式参照原合同不作调整；4、原租赁合同约定的1个月保底租金与6个月租金合计为324,980元，出租方已收到以上款项；5、现因租赁面积调整后，相对应的1个月保底租金与6个月租金调整后合计为285,206元，与原先支付的款项有39,774元的差额，这部分款项将作为承租方按照合同执行支付北楼F1-7租赁合同的首次支付费用，金额多退少补。2017年3月1日，弘或公司与飞标公司又对《转租合同(一)》的内容进行调整，达成补充协议：……2、双方约定在出租方不提供产证的情况下从2016年12月1日起至2018年12月31日止，租金按照原合同2017年的单价六折收取；2019年1月1日起至合同结束，租金按照原合同2017年的单价八折收取……该补充协议签订后，双方再次对其中第2条进行了变更，变更后的条款为：无论出租方提供产证与否，承租方均按本补充协议约定租金折扣执行。2017年7月1日，弘或公司向其转租的各商户发出《通告》，通知各商户因弘或公司接到原告方解约通知，需要暂缓相应的运营管理工作，弘或公司正在通过相关途径展开磋商以求平稳过渡。在协商过渡期内，弘或公司将暂停向商户收取自2017年7月起的租金及其他费用，对于已预交的租金等费用(含保证金)，亦将陆续协助办理退还手续。审理中，飞标公司确认，因收到上述弘或公司《通告》，其在2017年7月后未再向弘或公司支付过任何租金。三、关于飞标公司与被告签订的转租合同及履行情况2015年4月27日，飞标公司(甲方、出租方)与被告经营者蔡跃能(乙方、承租方)签订《租赁合同》(以下称《转租合同(二)》，双方约定：甲方出租的房屋位于上海市浦东新区金高路XXX号XXXX商业广场F1-1部分，租赁面积为265平方米……甲方同意乙方就该租赁物业作为餐饮经营使用。租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日止，2015年5月1日至2015年7月31日为装修期，装修期内，乙方免支付租金及物业管理费。关于租金，双方约定，2015年8月1日至2016年7月31日的租金为600,000元，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为630,000元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为663,000元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为695,000元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为728,000元。租金每半年支付一次，先付后用，乙方应于每年6月15日和12月15日前付清各期租金。审理中，飞标公司与被告共同确认，被告实际租赁、占有和使用的房屋为XXXX房屋，XXXX房屋系《转租合同(一)》项下飞标公司租赁范围中的一部分，《转租合同(二)》中对房屋地址的记载有误。双方还确认，自《转租合同(二)》签订之后，被告一直按约向飞标公司支付租金，目前租金支付至2020年1月份，其中2017年7月至2018年10月之间，双方曾视经营情况协商减免过部分租金，具体减免金额现已无法准确陈述，但双方现均同意将此期间飞标公司收取的租金金额以800,000元计；2018年11月至2020年1月，被告按照合同约定，累计向飞标公司支付租金885,250元。以上合计1,685,250元。四、关于涉案其他情况1、原告委托皓沣公司为XXXX商业项目管理区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务。物业服务费按商铺实际租用面积计收，收费标准为20元/月*平方米。2017年8月至2019年7月，飞标公司法定代表人顾雪飞按照23,900元/月的标准向皓沣公司缴纳物业费，其中对应被告租赁面积的物业费金额为8,372元/月。2019年8月、9月的物业费共计16,744元由被告缴纳。此后，被告及飞标公司均未再缴纳物业费。2、2020年9月2日，原告向本院书面确认被告于当日搬离，系争XXXX房屋已于当日返还原告。以上事实，有(2017)沪0115民初95336号民事判决书、上海XX**项目租赁合同及其补充协议、飞标公司与被告之间的租赁合同、租金支付银行水单、通告、会议纪要、房屋现场照片等及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，关于原告请求排除妨害的诉请，因被告现已搬离XXXX房屋，本院无需再作处理。关于房屋占有使用费，被告在2020年2月至2020年8月之间，实际占有、使用XXXX房屋，但未支付任何租金或使用费，显然不公平合理。原告参照被告与飞标公司之间的租赁合同价格，主张按照60,666/月计算占有使用费，尚属合理范围，本院予以支持。对于租金减免问题，被告要求考虑疫情对经营造成较大影响的因素，给予三个月租金减免，原告表示双方没有租赁合同关系，所以不存在减免租金的问题，且原告发现2020年3月被告仍在经营。对此，本院认为，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。被告作为餐饮企业，经营客观上会受到较大影响，本院酌情减免2020年2月起至2020年4月止的房屋使用费。被告还应向原告支付房屋使用费242,664元。另外，因2017年7月至2020年1月的房屋占有使用费已由飞标公司实际收取，故飞标公司应承担相应的返还责任。关于返还的数额，本院认为，飞标公司在2017年7月之后之所以未付租金，系因弘或公司发出暂停支付的通知，原告此后也未积极与飞标公司就此进行沟通或者提起诉讼，飞标公司自身并无明显过错。飞标公司要求按照其与弘或公司约定的租金标准进行支付，本院予以支持。本院酌情确定以《转租合同(一)》中最初约定的租金标准进行计算，经核算，飞标公司应向原告返还1,142,971.50元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区高行镇蔡跃能餐饮店应于本判决生效之日起十五日内向原告上海锦策房产咨询有限公司支付房屋占有使用费人民币242,664元；二、第三人上海飞标投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海锦策房产咨询有限公司归还房屋占有使用费人民币1,142,971.50元；三、驳回原告上海锦策房产咨询有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23,637元，因适用简易程序减半收取计人民币11,818.50元，由原告上海锦策房产咨询有限公司负担人民币4,037.50元，由被告上海市浦东新区高行镇蔡跃能餐饮店负担人民币1,363元，由第三人上海飞标投资管理有限公司负担人民币6,418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周天娇二〇二〇年九月十二日书记员  韩春琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。