河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6164号原告：刘雅鹤，女，1986年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘建峰，河南阳夏律师事务所律师。被告：张衡，男，1989年8月9日出生，汉族。原告刘雅鹤与被告张衡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅鹤的委托诉讼代理人刘建峰到庭参加了诉讼。被告张衡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘雅鹤向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告解除房屋买卖合同；2、依法判令被告返还购房款574193.2元、违约金196816.8元及利息（利息以574193.2元为基数，从2017年1月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止），合计771010元；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。庭审中，原告刘雅鹤明确其诉讼请求第二项内容的计算方法为：双方在签订合同时约定向张衡支付的购房款241000元，之后双方在合同中约定张衡购买涉案房屋时所欠付的首付分期款130000元均由原告支付给开发商，自2017年1月起，涉案房屋的月供款均由原告向银行支付，每个月3141.13元，原告支付月供款至2020年5月，之后因涉案房屋被另一案件挂网拍卖，原告未再继续支付月供款。后张衡将原告支付到其账户中用于支付首付分期款的33000元及部分月供款挪作他用，这部分款项共计44548元，致使原告再次支付该笔款项，后双方约定，该44548元作为房屋价格增加的部分，不再由张衡向原告返还，综上所述，原告为购得涉案房屋支付款项共计541193.2元，该款应由张衡向原告返还并支付利息。事实与理由：刘雅鹤与张衡于2017年1月19日签订房屋买卖合同，合同约定总价款为241000元，另刘雅鹤代张衡支付首付款分期的130000元支付给开发商，另外该房子的贷款月供自2017年1月开始由刘雅鹤支付，刘雅鹤按照合同约定如约履行义务，但是在履行合同期间张衡挪用33000元用于首付分期的钱，后又挪用刘雅鹤支付的月供款，后来刘雅鹤将挪用的款项予以分别支付给开发商和银行，但是张衡对该笔款项不予退还，无奈只能算作购买张衡购房款增加的部分予以处理，后被告因拖欠他人钱款造成该房屋被汤阴县人民法院予以查封执行，经过原告提起执行异议之诉未能阻止执行的交付。综上所述，由于被告所属房屋被执行的行为属于根本违约，造成合同目的无法实现，为保证原告的权益得以实现，故原告诉至本院，请依法予以裁判。被告张衡未到庭也未提交书面答辩状及相关证据。本院根据原告的陈述及其提交的证据，对本案事实认定如下：2016年1月27日，（××）张衡与（××）河南正商龙湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001309921），合同约定张衡购买龙湖镇紫荆山南路东绕城高速北正商·智慧城5幢2单元9层901号房，房款为656056元，付款方式为：2016年1月27日现金付款166056元，2016年2月27日商业贷款490000元。2017年1月19日，（卖方、甲方）张衡与（买方、乙方）刘雅鹤签订《房屋买卖合同》，主要内容为：第一条：甲方将位于龙湖镇紫荆山南路东绕城高速北正商·智慧城二期5号楼2单元9层901室的房屋，房屋所有权【商品买卖合同（编号16001309921）】，房屋建筑面积111.05平方米。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已做了充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。第二条：甲方保证该房屋权属真实无异议，且同意出售此房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第三条：房屋原始价格为每平方：人民币5907.75元，共计：656056元。甲方为购买房屋共支付人民币77885元。第四条：增加的购房款为77548元。乙方购买甲方的房屋，甲方获得的为人民币241000元。第五条：首付分期款由乙方偿还，每期人民币130000元，乙方还款后保留开发商退还的相关手续。第一次付￥33000元，第二次付￥33000元，第三次付￥33000元，第四次付￥31000元。第六条：月供款每月人民币3141元，乙方于2017年1月24日开始偿还贷款，直到贷款终结。（以银行流水为准，包含乙方本方账户及委托他人支付的账户）。第九条：在合同履行过程中，因甲方原因该房屋如有被查封或涉及其他阻碍合同正常履行事由，均属于甲方违约。因乙方造成阻碍合同履行，违约责任由乙方承担。任何一方违约应承担该房屋原始总价30%的违约责任。合同落款处甲方张衡签字按印，乙方刘雅鹤签字按印。合同签订后，刘雅鹤分期向张衡支付合同约定的购房款241000元，四期首付分期款130000元，购房款241000元张衡向刘雅鹤出具有《收条》。2018年1月20日，张衡向刘雅鹤出具《证明》一份，内容为：证明正商智慧城二期5号楼二单元901室首付款分期人民币（大写）：壹拾叁万元整，（小写）￥：130000元整，由刘雅鹤交于正商龙湖置业财务处。已由刘雅鹤全部结清。证明人处张衡签字按印。刘雅鹤支付首付款及银行月供款的方式均为由刘雅鹤或刘雅鹤委托的人将款项转至张衡账户中，再由银行直接从张衡账户中自动扣除。在合同履行过程中，张衡将刘雅鹤转至其账户中用于支付银行月供及首付分期的款项挪用，2017年9月至2018年4月的银行贷款未能按期偿还，由开发商河南正商龙湖置业有限公司履行保证责任，后刘雅鹤又将该部分款项及一期的首付分期款共计44548元支付给开发商，开发商向刘雅鹤出具有《收据》，后经双方协商，该部分款项张衡不再向刘雅鹤返还，作为涉案房屋增加的购房价款。2018年7月17日，张衡向刘雅鹤出具《证明》一份，内容为：证明于2018年7月17日，正商智慧城二期5号楼二单元901室首付款分期人民币（大写）：叁万叁仟元整，（小写）￥：33000元整。刘雅鹤委托季定军转入张衡本人账户（62×××16）被张衡本人支取使用，后由于正商开发商催要，刘雅鹤又向开发商支付￥：33000元整。此款项不予归还，作为增加的购房款。证明人签字：张衡身份证号：410523198908061016日期：2018年7月17日。《证明》上有张衡按印。2018年7月24日，张衡向刘雅鹤出具《证明》一份，内容为：证明关于正商智慧城二期5号楼二单元901室的月供款；2018年7月之前的月供款中，其中有人民币（大写）：肆万肆仟伍佰肆拾捌元整，（小写）￥：44548元整，被张衡本人支取使用，后由于正商开发商催要，刘雅鹤又向开发商支付44548元整。此款项不予归还，作为增加的购房款。证明人签字：张衡身份证号：410523198908161016日期：2018年7月24日，《证明》上有张衡按印，该《证明》中的44548元包含2018年7月17日《证明》中的33000元。2018年7月24日，河南正商龙湖置业有限公司出具《收据》一份，内容为：收据2018年7月24日今收到张衡人民币肆万肆仟伍佰肆拾捌元叁角伍分￥44548.35系付收到归还个贷欠款。《收据》上加盖河南正商龙湖置业有限公司财务专用章。同天，河南正商龙湖置业有限公司出具《证明》一份，内容为：证明我公司开发的正商智慧城项目5号楼2单元9层901业主张衡（身份证号）在贵行办理住房按揭贷款，欠我公司个贷款已还清，目前不欠个贷款。特此证明！注：本证明有效期至2018年7月31日。落款处加盖河南正商龙湖置业有限公司财务专用章。刘雅鹤陈述，张衡向刘雅鹤的丈夫杨玉见借款20000元后，无力偿还该借款，杨玉见表示可以将张衡购买的正商·智慧城二期5号楼二单元901室的房屋卖给刘雅鹤，双方达成合意后，刘雅鹤及杨玉见向张衡支付了共计241000元，刘雅鹤与张衡于2017年1月19日签订了《房屋买卖合同》并约定该房屋的首付分期款和月供不用张衡支付。刘雅鹤从2017年1月开始支付涉案房屋的贷款月供款。《房屋买卖合同》第四条显示的“增加的购房款为77548元”为计算错误，实际应为44548元，张衡挪用刘雅鹤支付的月供款44548元后不予退还，于2018年7月24日向刘雅鹤出具《证明》一份，将该44548元算作购买张衡房屋增加的购房款予以处理，所以刘雅鹤共计向张衡个人支付购房款285548元。刘雅鹤称其提交的2019年5月至2020年6月的中国银行交易流水明细清单，是张衡恶意挪用月供款后，和银行协商将刘雅鹤的中国银行账户作为涉案房屋月供款的扣款账户，期间的月供款均在刘雅鹤的中国银行账户中扣除。刘雅鹤提交河南省安阳市中级人民法院于2020年6月23日作出的（2020）豫05民终2170号民事判决书一份，拟证明原告刘雅鹤与被告于明亮、被告张衡案外人执行异议之诉一案中，已查明的事实为：2017年1月24日至2017年8月30日，刘雅鹤的丈夫杨玉见通过银行转账方式向张衡（银行卡尾号5275或银行卡尾号3916）转账共计25250元；2017年9月28日至12月25日，刘雅鹤的姐夫季定军通过银行转账方式向张衡（银行卡尾号3916）转账共计47000元；2018年7月至2019年5月，刘雅鹤通过银行转账方式向张衡（银行卡尾号7917）转账共计34569.43元。刘雅鹤已于2019年3月份入住该房屋。另查明，1、于明亮与张衡民间借贷纠纷一案，河南省汤阴县人民法院于2018年6月11日作出（2018）豫0523民初1543号民事判决书，判决张衡返还于明亮借款129000元，判决生效后，于明亮申请执行，河南省汤阴县人民法院于2018年9月28日作出（2018）豫0523民初1543号民事裁定书冻结张衡名下银行存款130339元或查封其相等价值的财产。2018年10月9日，河南省汤阴县人民法院作出（2018）豫0523执保334号协助执行通知书，查封张衡名下位于新郑市××镇××东绕城高速北正商·智慧城5号楼2单元9层901号（合同编号1600139921）房产一套。刘雅鹤提出执行异议，河南省汤阴县人民法院于2019年9月26日作出（2019）豫0523执异58号执行裁定书，驳回刘雅鹤的异议请求。河南省汤阴县人民法院于2019年10月12日立案受理了原告刘雅鹤与被告于明亮、被告张衡案外人执行异议之诉一案后，于2020年2月27日作出（2019）豫0523民初3185号民事判决书，驳回刘雅鹤的诉讼请求。刘雅鹤不服该判决，上诉至河南省安阳市中级人民法院，河南省安阳市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）豫05民终2170号民事判决书，驳回上诉，维持原判；2、新郑市龙湖镇紫荆山南路东绕城高速北正商·智慧城5号楼2单元9层901号房产于2020年9月21日10:00在阿里拍卖网站司法拍卖，起拍价781792元；3、涉案房屋在银行贷款的月供款为每月3141.13元。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《证明》、《收条》、《收据》、（2020）豫05民终2170号民事判决书、（2019）豫0523执异58号执行裁定书、正商地产智慧城项目已购客户情况表、阿里拍卖网站拍品详情截图及本案庭审笔录等证据证明。本院认为,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。刘雅鹤与张衡在《房屋买卖合同》中约定：在合同履行过程中，因甲方原因该房屋如有被查封或涉及其它阻碍合同正常履行事由，均属甲方（张衡）违约。涉案房屋因张衡欠他人借款未还被人民法院予以查封并挂网拍卖，该事实导致涉案房屋已无法正常出卖给刘雅鹤，刘雅鹤与张衡之间的《房屋买卖合同》因张衡的行为导致刘雅鹤购买房屋的目的已无法实现，因此，刘雅鹤请求解除双方所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告刘雅鹤向张衡支付费用包括：1、签订合同时支付的购房款为241000元；2、增加购房款为44548元；3、涉案房屋首付分期款130000元；4、向银行支付的月供款，该部分款项包含两部分：①2017年1月至2017年8月的月供款由刘雅鹤或者刘雅鹤委托的人向张衡账户中转款，银行直接扣除；②2018年5月起由银行从刘雅鹤账户中直接扣除，以此方式付至2020年5月；2017年9月至2018年4月期间的月供款因张衡挪用，由开发商向银行支付，后刘雅鹤将该款支付给开发商，包含在增加的购房款44548元中；上述刘雅鹤向银行支付的月供款共计33期，每期3141.13元，计款103657.29元。综上，刘雅鹤为购买张衡的房屋共计支付的款项为519205.29元，张衡应向刘雅鹤返还。关于违约金，双方合同解除的原因系因张衡欠他人欠款而导致涉案房屋被人民法院挂网拍卖，因此双方合同无法继续履行的责任在张衡，双方在合同中约定违约责任为房屋原始总价的30%，刘雅鹤在庭审中主动将违约责任调低，要求张衡支付资金占用期间的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2020年5月1日起计算至实际支付完毕之日止，不违反法律规定，本院予以照准，利息应以应付款519205.29元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2020年5月1日起计算至实际支付完毕之日止。被告张衡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘雅鹤与被告张衡于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张衡应于本判决生效后十日内返还原告刘雅鹤购房款519205.29元并支付资金占用期间的利息（利息以519205.29元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2020年5月1日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告刘雅鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11510元，减半收取5755元，保全费4376元，共计10131元，由被告张衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  代蔚青二〇二〇年九月二十九日书记员  边秋霞