北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初10985号原告：解仕江，男，1961年2月7日出生。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。被告：潘彩云，女，1974年4月21日出生。第三人：陈建军，男，1969年10月31日出生。第三人：姚满玲，女，1963年2月20日出生。原告解仕江与被告潘彩云、第三人陈建军、姚满玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解仕江及其委托诉讼代理人王**义、被告潘彩云、第三人陈建军、姚满玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解仕江向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间的农村房屋买卖关系无效；2.要求被告、第三人陈建军依法腾退北京市怀柔区X镇X村X房产（以下简称涉案房产）；3.要求被告及第三人陈建军向原告返还《集体土地建设用地使用证》；4.同意按照涉案房产评估报告结论在扣除违章建筑评估价格后给付被告补偿86246元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市怀柔区X镇X村村民。因成年无房，1989年12月7日原告与北京市怀柔区X镇X村村委会签订《房产买卖协议》，购买了涉案房产土地使用权和房屋所有权，土地面积220平方米，当时院内有东房8间，建筑面积104平方米。双方在房屋土地部门、管理部门登记备案，原告合法取得了土地使用权和房产所有权。1999年因家庭原因，原告将上述房产以7.8万元卖给被告。现原告已经达到退休年龄，目前无房居住。几年来原告多次与被告协商回购涉案房产，但被告以各种理由推脱。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，被告并非本集体经济组织成员，双方的农村房屋买卖合同应属于无效，故诉至法院。被告潘彩云辩称，2004年，我经第三人介绍自原告处购买涉案房产，购买时有村里人见证。购买涉案房产时，我的户籍在河北省张家口市，属于小城镇户口。2006年我将涉案房产抵顶给第三人陈建军，不同意原告的全部诉讼请求。第三人陈建军述称，2003年，我经朋友介绍认识了被告。当时被告建设厂房，我给其帮忙接电。在干活过程中，我摔倒致头部颅骨受伤，经两次手术后，伤情较重。被告支付了部分医疗费用，未支付我误工费、伤残赔偿金等费用。2006年3月19日，在我恢复差不多时，我与被告协商赔偿问题，被告用涉案房产抵顶了我所有的赔偿费用。2006年时，我是X村村民，户籍性质为农业户口，是X村集体经济组织成员。我当时在X村无宅基地房产，符合申请审批或者购买本村宅基地房屋的条件，所以，我有资格购买X村的农村宅基地房屋，涉案房产应当归我所有。2011年，我的户口从农业户口转为小城镇居民户口，但我还是X村村民，也仍是X村集体经济组织成员。原告陈述其因无钱故将涉案房产出售给被告，等有钱了再把涉案房产买回，该行为违背了法律规定的诚实守信原则。我国法律规定，农村宅基地房屋在本村村集体经济组织成员之间可以转让。现在涉案房产价值200余万元，原告想以30余万元要回涉案房产，不符合法律规定的公平原则。本案中，我是X村村民，也是X村集体经济组织成员，享有本村宅基地房产的土地使用权，也能购买本村的宅基地房产，所以我认为被告将涉案房产抵顶给我的行为，属于一种买卖行为，我用我受伤的各项经济赔偿金购买了涉案房产，属于合法有效，涉案房产应当归我所有。自2006年之后，涉案房产一直由我使用，我投入了大量财力、物力。综上，为了保护我的合法权益，希望法院驳回原告的诉讼请求。第三人姚满玲述称，我与原告原系夫妻关系，我仅在涉案合同上签过字，我在本案中不主张任何权利，涉案房产与我无关。本院经审理认定事实如下，1989年12月7日，解仕江（乙方）与杨宋各庄乡X村民委员会（甲方，即北京市怀柔区X镇X村村民委员会）签订《房产买卖协议》，约定由解仕江以2520元的价格购买涉案房产，建筑面积104平方米，房屋间数8间，包括北正房5间，西厢房3间，院落总占地面积220平方米。另根据怀集建（93）字第03-02-219号《集体土地建设用地使用证》记载，土地类别农民住宅用地，用地面积200㎡，土地使用者解仕江。1997年解仕江与穆凤荣协议解除婚姻关系，二人签订《财产分割协议书》，约定：“我们婚后购置共同财产有北房5间，西厢房3间……一、北房东边2间半，西厢房北头2间归解仕江所有。二、北房西边2间半，西厢房南头1间归穆凤荣，穆凤荣给解宁所有……”。同日，解仕江、穆凤荣另签订《抚养女孩协议书》一份，载有：“……三、穆凤荣将自己应当分得的一半房产给解宁所有。以后不涉财产的处分权……”。1998年6月10日，解仕江与姚满玲登记结婚。2004年2月22日，解仕江、姚满玲（卖方）与潘彩云（买方）签订《买房协议》，约定：“X村村民解仕江在本村位于南头有正房五间、厢房叁间……具体房基地按集体土地建设用地使用证（当时交给买方）此房经本村潘建革谈合做价柒万捌仟元卖给潘彩云所有。价款基本交清，产权归潘彩云所有，特立字为证”。《买房协议》底部有北京市怀柔区X镇X村村民委员会盖章。2006年3月19日，潘彩云与陈建军签订《赔偿陈建军协议》，记载内容为：“2003年夏天陈建军为潘彩云干活时从高空跌落头部严重受伤。经及时抢救治疗，现在病情已经稳定，处于恢复治疗期间。现就此事潘彩云和陈建军就赔偿问题，经双方协商达成如下协议：1.陈建军在给潘彩云工作中发生意外造成重伤一事同意赔偿所有费用及受伤造成的损失。2.因潘彩云现阶段没有资金支付给陈建军及不确定今后恢复所需的费用数额，现决定将自己在X村购置的房屋及该处其它所有权益赔偿给陈建军作为此次受伤的全部损失赔偿。3.本次协议赔偿作为一次性解决事件的赔偿，今后陈建军不再为此事提出其他要求。4。本协议双方签字有效”。陈建军提交诊断证明等证据佐证其受伤及前述抵顶事实，解仕江对此不予认可，主张陈建军受伤后时隔几年其才出售涉案房产，故对陈建军的证明目的不予认可。另查，庭审中，陈建军自述自2006年其占有涉案房产后，对北正房5间进行装修，重建西厢房，新建东厢房及南倒座，并安装了屋内暖气。解仕江对此不予认可，潘彩云认可陈建军的陈述意见，姚满玲未发表具体意见。庭审中，陈建军为证明其在2006年为北京市怀柔区X镇X村农业户籍，向本院提交北京市怀柔区X镇X村村民委员会于2019年9月16日出具的《证明》，记载内容为：“陈建军（身份证号码：×××），户口位于北京市怀柔区X镇X村，是我村村民，也是我村村集体组织成员。陈建军在本村没有宅基地房屋。特此证明”；另提交2019年10月8日北京市公安局杨宋派出所出具的《证明》一份，内容为：“怀柔区X镇X村XX号陈建军，男，生于1969年10月31日，身份证号码为：×××。该人原系农业户，于2011年9月27日因小城镇户口迁移农转非。特此证明”。另在本案审理过程中，解仕江申请对涉案房产的房屋重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估。北京银地联合房地产土地资产评估有限公司评估后出具银地法评报（2019）字第F0058号《房地产司法鉴定评估报告》，估价结果合计372035元，其中区位补偿价为120000元，房屋重置成新价为215883元，装修、设备及附属物价值36152元。解仕江支出评估费5500元。解仕江、潘彩云认可该评估结果，陈建军认为评估价格过低，不予认可。姚满玲未发表意见。上述事实，有双方当事人陈述、《证明》、《北京市房屋买卖审批表》、《房产买卖协议》、《申请购买房屋登记表》、《集体土地建设用地使用证》、《买房协议》、《赔偿陈建军协议》、户口簿、《财产分割协议书》、《抚养女孩协议书》、《结婚登记申请书》、《房地产司法鉴定评估报告》、评估费发票、诊断证明书、住院病案等证据材料在案佐证。本院认为，根据本案现已查明事实，本案有以下争议问题，现分析如下：一、《买房协议》、《赔偿陈建军协议》是否是双方当事人真实意思表示，是否真实。庭审中，解仕江主张潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》系虚假补签，但其并未提交证据证明该主张，故本院对解仕江该项陈述意见不予采纳。根据本案现已查明事实，可以认定解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》以及潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》均系双方当事人真实意思表示。二、解仕江出售涉案房产是否构成无权处分，潘彩云、陈建军是否构成善意取得。解仕江与穆凤荣婚姻关系存续期间购买涉案房产，在其与穆凤荣离婚时以协议形式对涉案房产进行了处分，约定将部分产权赠与双方之女解宁，在未有证据证明解仕江、穆凤荣在离婚后对《财产分割协议书》中关于涉案房产的处分内容变更的情况下，解仕江、姚满玲出售涉案房产的行为确实侵犯了穆凤荣、解宁的合法权利。但依据本案现有证据，无法证实潘彩云、陈建军在购买或抵顶涉案房产过程中知晓前一事实，故应当认定潘彩云、陈建军构成善意。三、陈建军是否有资格取得涉案房屋的产权。非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同原则上无效，但并不排除在例外情形下，结合个案情况认定此类合同有效。本案应属例外情形。理由在于，首先，解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》中加盖有北京市怀柔区X镇X村村民委员会公章，故该协议系经过北京市怀柔区X镇X村村民委员会的见证及认可；其次，陈建军在取得涉案房产时系北京市怀柔区X镇X村集体经济组织成员，具备拥有涉案房产所在村的集体经济组织成员资格，本案中，北京市怀柔区X镇X村村民委员会、北京市公安局杨宋派出所均出具《证明》对该事实予以确认；第三，解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》以及潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》现均已经实际履行多年，且现涉案房产占有人陈建军已对房屋进行装修、增建等行为，故在确认陈建军取得涉案房产具备身份条件的前提下应当考虑维持交易关系的稳定。综上，本院对解仕江在本案中的诉讼请求均难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告解仕江的全部诉讼请求。案件受理费一千七百五十元（系原告解仕江预交），由原告解仕江自行负担（已交纳）。评估费五千五百元，由原告解仕江自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年九月四日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠