江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初10426号原告：申念相，男，1989年11月2日出生，汉族，住湖南省江永县。委托代理人：曹树辰，上海市华荣律师事务所律师。被告：梁修传，男，1970年1月30日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被告：朱培琴，女，1975年2月6日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托代理人：郭伟伟，上海东申律师事务所律师，代理上述两被告。原告申念相与被告梁修传、朱培琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告申念相的委托代理人曹树辰、被告梁修传与朱培琴的委托代理人郭伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申念相提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金，按照每月15000元的标准，自2019年6月1日起计算到实际交房之日止；2、被告赔偿原告违约金，按照每月未付租金为基数分段计算，计算标准为每月拖欠租金部分的千分之一，计算主张至2020年7月，具体主张金额为47300元；同时按照合同约定赔偿一个月押金金额的违约金15000元；3、被告将房屋腾空恢复原状并交给原告；4、被告支付原告2019年12月1日到2020年3月31日期间的水电费4496.86元。事实与理由，2018年3月15日，原被告签订了一份《房地产租赁合同》，原告申念相将昆山市花桥镇XX路XX室房屋(即XX广场一楼XX号商铺)出租给被告朱培琴、梁修传(系夫妻关系)使用，用于开饭馆(重庆面庄)。合同约定：①租期1年，自2018年5月5日起至2019年5月4日止；②月租金15000元，承租方应在本合同签订之时向出租方交纳押金15000元；③承组方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日出租方有权加收拖欠部分1%o的违约金；④如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或者合同租赁期满又不续租，承租方应在接到出租方解除合同之日起三日内，或者合同期届满之日，无条件搬出该房地产。合同到期前后，被告并未提出继续租赁房屋，原告要求其腾清归还房屋，但被告依然经营拒不搬出，被告支付房屋租金至2019年5月，自2019年6月至今拒绝支付任何费用，租赁房屋内搁置大量餐饮设施设备、用具，被告至今对于租赁房屋仍然占有和使用。被告违约行为导致原告损失，故原告起诉至法院。被告梁修传、朱培琴辩称，不同意原告的全部诉请，原告的主张没有合同依据。双方租赁合同到期后口头约定继续租赁，双方之间存在不定期租赁关系，故不存在违约金。2019年6月以后直至2020年1月，被告每个月仍然支付5000元给原告，是因为涉案店铺生意不好，面馆一直亏损，无力承担每月15000元的高额租金，所以在合同未到期时被告就和原告提出过不再续租合同。原告考虑到房屋租赁市场的不景气，承诺面馆由被告经营，被告每月支付租金5000元，原告承担每月10000元，但此期间必须挂牌面馆转让。转让费优先受偿原告每个月承担的10000元房租成本之后，双方平分。因位置不好面馆一直无法转让，被告也一直处于亏损状态，到2020年1月原被告协商被告退出，将全部设备留给原告，原告继续转让，转让所有的费用由原告受偿，所以在2020年1月10日左右被告将该面馆所有设备留给原告，被告就回家过年了。关于房屋恢复原状，被告租赁房屋用于经营饭馆的装饰装修是经过原告默认的，根据合同第六条物业及设施的回收条款，合同期满后原告已经取得附着的装饰装修的所有权，在双方没有事先约定的情况下出租人无权要求承租人恢复原状。原告已同意被告装饰装修为代价换取高额租金，此时装饰装修给房屋造成的潜在损失已通过租金方式补偿完毕。关于水电费，被告在2020年1月10日搬离前已全部结清。经审理查明，2018年5月3日原告申念相与被告梁修传、朱培琴签订房地产租赁合同，原告将昆山市花桥镇XX路XX室房屋出租给被告用作商业用途，租期自2018年5月5日至2019年5月4日。租赁期满，出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满30日内向出租方提出书面申请。合同约定租金为每月15000元，付款方式为付三押一，相关月份提前一周付费。租赁期间，每月的水电费、燃气费、空调费、有线电视费、网络费用等杂费由承租方承担，出租方承担物业管理费。承租方在签订本合同时向出租方支付15000元作为押金，合同期满如不续租，出租方在承租方结清所述杂费之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的违约金。如拖欠超过5天，或拖欠租金及管理费、水电费等累计超过500元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。合同第六条关于物业及设备的收回约定，如因承租方违约导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内或合同期届满之日无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理；承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或者赔偿要求。第七条约定，租赁期间若承租方提前终止合同，须赔偿出租方一个月押金作为违约金。合同第十二条手写约定，第一次支付租金为两个月，第二次支付租金为三个月（七月份开始）。审理中被告称其二人在合同中的签名并非本人所签，系朋友代签，被告认可与原告之间存在房屋租赁合同关系。另查明，合同签订后原告将涉案房屋交由被告承租，被告装修后作为面馆经营使用。租赁合同约定的租期届满后，原、被告双方未签订续租协议。被告称其因面馆亏损，故在合同到期前就提出由其继续承租，同时着手店铺转让，在此期间被告每月支付房租5000元，原告承担10000元，待被告转让店铺后以转让费优先偿还原告每月分担的10000元房租，余款双方平分。原告认可被告提出的继续承租并同时进行店铺转让，转让成功后以转让费来支付所欠租金，但原告不认可被告所称的每月房租仅需支付5000元。审理中原告提供了双方之间的微信聊天记录，微信聊天记录中显示被告在租赁后就存在拖欠租金情况，原告经常向被告催付租金。合同到期后，被告继续支付原告租金，原告接收被告所付租金且并未对被告继续承租使用提出异议。关于款项支付，被告在签订合同后向原告支付了现金45000元，此后被告自2018年7月29日开始至2020年8月5日期间多次以微信、支付宝、现金方式向原告支付租金，但未按照租赁合同约定的每期租金付款时间进行付款，被告每次支付金额从1000余元至20000元不等，其中2019年7月起，即7月16日、8月5日、9月7日、10月13日、12月1日、12月10日、2020年1月3日均是按照每次5000元支付。经原、被告确认，合同签订后被告共支付原告款项211700元。再查明，被告称其承租使用至2020年1月10日搬离，搬离时与原告口头约定店内设备留给原告，由原告自行继续转让。原告对此不认可，原告提供了一组拍摄于2020年5月12日的店铺照片，照片中可见该店面大门被锁，店内设备未搬离。原告认为被告在店内留存有设备故一直未接收涉案房屋。又查明，原告提供了一份江苏喜尔伯物业管理有限公司太平洋商业广场管理处出具的重庆小面欠水电费清单，该清单中载明2019年12月1日至2020年3月31日该店铺结欠水电费4496.86元。原告称被告尚未支付该期间水电费，审理中原告确认其亦未缴纳过该期间的水电费。以上事实有房地产租赁合同、产证、微信聊天记录、租金支付凭证、租金统计表、照片、水电费清单等，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已将房屋交由被告承租使用。在合同约定的租赁期满后，虽然原、被告双方未达成新的书面续租协议，但根据双方陈述及微信聊天记录，被告继续承租使用，原告未提出异议且继续接收被告所付租金，故原、被告双方达成了继续租赁的口头协议。审理中被告称其租赁至2020年1月10日就已搬离但并无任何证据证明，根据原告提供的拍摄于2020年5月12日的照片，当时店门紧锁，虽店内设备尚在，但被告确已未在经营。在被告存在长期逾期未付租金并已不在经营的情形下，原告应及时行使解除权收回房屋避免损失扩大。本院以照片拍摄时间即2020年5月12日认定为双方租赁关系解除时间。鉴于被告认为其已搬离且不主张店内设备物品的所有权，原告可自行接收涉案房屋。关于未付租金，原、被告双方对于继续租赁期间的租金标准存在争议，被告称经双方协商在此期间每月租金其仅需支付5000元，另外10000元部分由原告承担，待店铺转让后再以转让费偿还原告承担的每月10000元。原告对此不认可，被告对其主张未能举证证明，即便按照被告所述，其在转让店铺后也应以转让费偿还原告承担的每月10000元租金部分，据此本院认定被告在续租期间实际仍应按照15000元/月的标准支付租金。按照该租金标准及合同解除时间，被告应付2018年5月5日至2020年5月12日期间的租金为364000元，被告实际已付211700元，故被告仍应支付原告未付租金152300元。关于违约金，原告主张按拖欠租金的每日千分之一计算系合同未解除情形下逾期支付租金的违约金计算方式，本案中双方合同已解除，根据被告在本案中的违约情形及合同中关于解除后违约金的承担，结合原告可能产生的空置期损失，本院以两个月租金标准计算违约金为30000元。关于原告主张的水电费，原告提交的水电费清单系物业公司出具，被告不予认可，原告也尚未实际缴纳，故现对于应缴水电费金额并不能确定，本院对原告该项主张不予认定，原告可在代缴后再向被告追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告梁修传、朱培琴支付原告申念相租金152300元并赔偿违约金30000元，合计182300元于本判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回原告申念相其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，减半收取2263元，由被告梁修传、朱培琴负担。该款原告已交纳至本院，被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年九月二十八日书记员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。