广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2351号上诉人（原审被告）：胡玉娇，女，1991年12月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********广东师院2017级研究生，公民身份号码为411************528。委托诉讼代理人：侯东阳，男，1993年9月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*******，公民身份号码为411************115。上诉人（原审被告）：侯东阳，男，1993年9月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*******，公民身份号码为411************115。被上诉人（原审原告）：胡诗燕，男，1985年10月23日出生，汉族，住四川省邻水县************，公民身份号码为511************952。委托诉讼代理人：卢耀迪，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬权夫，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人胡玉娇、侯东阳因与被上诉人胡诗燕租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玉娇、侯东阳上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、改判胡玉娇、侯东阳不需向胡诗燕返还2019年1月份租金27200元；三、本案一、二审诉讼费用由胡诗燕承担。事实和理由：一、胡玉娇、侯东阳确实与胡诗燕签订租赁合同无效的事实。2018年11月8日，胡诗燕与东莞信之家实业投资有限公司（因未实际经营已注销）签订超市租用协议，约定侯东阳将位于东城区桑园圆园西路83号的物业出租给胡诗燕。2018年11月9日双方签订租赁合同，约定月租金27200元，租期自2018年11月26日至2027年9月30日。因受原房东东莞维沃尔生活超市有限公司（以下简称维沃尔公司）的欺骗，2018年12月18日胡玉娇、侯东阳咨询律师后才得知原租赁物属于未报建审批的违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。胡玉娇、侯东阳与原房东签订的合同无效，胡玉娇、侯东阳与胡诗燕签订的租赁合同也是无效的。二、胡诗燕超市正常经营但未缴纳租金（占用费）。因原房东维沃尔公司干涉胡玉娇、侯东阳正常经营（双方合同约定每月5日前缴纳租金，2018年12月3日在未到缴纳租金日时，原房东威胁胡玉娇、侯东阳出租的门面房租户，非经原房东允许不得向胡玉娇、侯东阳缴纳租金，并要求胡玉娇、侯东阳先缴纳12月份租金）。为确保胡诗燕及其他租户能正常经营，经过桑园派出所调解，2018年12月17日胡玉娇、侯东阳按照调解要求支付物业水电费共计12858.45元。自2018年11月26日起交接给胡诗燕至今，胡诗燕一直占有使用超市，但未向胡玉娇、侯东阳缴纳任何租赁费用（期间仅2018年12月8日-9日装修停工2日）。且胡诗燕经营的“永盛超市批发”于2019年3月23日正式开业，营业至今。根据以上事实，请求撤销原审判决第二项并改判胡玉娇、侯东阳不需向胡诗燕返还2019年1月份租金27200元。胡诗燕辩称，胡玉娇、侯东阳于2019年1月4日已经被其前手房东维沃尔公司解除合同，收回案涉租赁物，所以胡玉娇、侯东阳已经失去了出租权利，没有收取胡诗燕2019年1月27200元的权利。同时，胡诗燕在2019年1月14日也已经再次向涉案租赁物的房东支付2019年1月租金，除此以外，胡诗燕所提供的2018年12月9日调解协议书所述涉案房屋房东对物业进行上锁，其已经取得物业的实际占有控制权，具有合法的租赁权。胡诗燕也向一审法院提交微信记录作为参考材料，显示胡玉娇、侯东阳已经就其被前手房东解除合同的问题进行诉讼，且前手房东于2018年12月8日至2019年1月4日期间以律师函的方式通知解除房屋租赁合同。综上，胡诗燕认为胡玉娇、侯东阳在2019年1月4日已经失去了出租权，无权收取胡诗燕2019年1月租金。胡诗燕向一审法院起诉请求：一、解除案涉《东莞市信之家百货租赁合同》及《超市租用协议》；二、胡玉娇、侯东阳向胡诗燕返还押金104000元；三、胡玉娇、侯东阳向胡诗燕返还2019年1月份租金27200元；四、胡玉娇、侯东阳向胡诗燕支付违约金5万元；五、一审诉讼费用由胡玉娇、侯东阳承担。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认案涉《东莞市信之家百货租赁合同》及《超市租用协议》予以解除；二、胡玉娇、侯东阳于判决发生法律效力之日起七日内返还胡诗燕租赁押金10万元、2019年1月份租金27200元；三、驳回胡诗燕的其他诉讼请求。一审案件受理费1962元，胡诗燕承担585元，胡玉娇、侯东阳共同承担1377元。如胡玉娇、侯东阳未按上述判决履行义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31756号民事判决书。二审期间，胡玉娇、侯东阳向本院提交了《证明》两份、维沃尔公司与信之家实业投资发展（深圳）有限公司签订的转让租赁合同书、人民调解协议书、缴费账单、通知、符森远与胡诗燕签订的人民调解协议书、装饰装修损失汇总、收款收据、送货单、消防设施维护保养协议、装修投入明细、信之家公司与胡诗燕签订的租赁合同，证明胡玉娇、侯东阳从2019年1月与上手房东解除租赁合同，胡玉娇、侯东阳没有出租权。胡玉娇、侯东阳接手物业后，对物业进行装修，同时，证明胡玉娇、侯东阳与胡诗燕之间签订合同的关系。胡诗燕质证称：一、对《证明》以及缴费账单、通知、装饰装修损失汇总、收款收据、送货单、消防设施维护保养协议、装修投入明细的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据属于胡玉娇、侯东阳单方制作，而且装饰装修的情况也是胡玉娇、侯东阳与上手房东承租时关于租赁物使用的事实，与胡诗燕无关。二、对上述证据以外的其他证据，认可真实性、合法性，但该证据与胡玉娇、侯东阳要求无须返还2019年1月租金的主张无关，同时，胡玉娇、侯东阳提供的人民调解协议书也可以证明在胡诗燕承租后，因为胡玉娇、侯东阳拖欠前手房东的租金导致前手房东对该物业进行上锁控制，造成胡诗燕自始至终没有使用过案涉租赁物，直至2019年1月14日后，胡诗燕通过与前手房东进行协调，重新进行直接租赁，才开始使用案涉租赁物。胡诗燕没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、东莞信之家实业投资有限公司系有限责任公司，股东为侯东阳、胡玉娇。2019年5月13日，侯东阳、胡玉娇出具《简易注销全体投资人承诺书》，承诺已将债权债务清算完结，并保证承诺的真实性，如有违法失信，由投资人承担相应法律后果和责任。2019年7月4日东莞信之家实业投资有限公司由东莞市市*监督管理局核准注销。二、侯东阳、胡玉娇确认维沃尔公司于2018年12月8日收回案涉物业。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对胡玉娇、侯东阳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合胡玉娇、侯东阳的上诉理由与胡诗燕的答辩意见，本案的争议焦点为：胡玉娇、侯东阳是否需向胡诗燕返还2019年1月份租金27200元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”胡玉娇、侯东阳作为东莞信之家实业投资有限公司的股东，未提交充分证据证明东莞信之家实业投资有限公司已依法完成清算。在东莞信之家实业投资有限公司办理注销登记时，胡玉娇、侯东阳出具的《简易注销全体投资人承诺书》承诺对公司债务承担责任。根据上述法律规定，胡诗燕有权诉请胡玉娇、侯东阳对东莞信之家实业投资有限公司债务承担相应的返还责任。胡诗燕与东莞信之家实业投资有限公司签订的《东莞市信之家百货租赁合同》及胡诗燕与侯东阳签订的《超市租用协议》，约定东莞信之家实业投资有限公司将超市相关设施及房屋出租给胡诗燕，但东莞信之家实业投资有限公司与维沃尔公司因案涉租赁物产生纠纷，维沃尔公司于2018年12月8日收回案涉租赁物，胡诗燕与维沃尔公司重新签订租赁合同，承租案涉租赁物，胡玉娇、侯东阳无权向胡诗燕收取2019年1月份的租金，其收取胡诗燕2019年1月份的租金27200元应返还给胡诗燕。胡玉娇、侯东阳上诉请求无需返还没有法律依据，本院不予支持。综上所述，胡玉娇、侯东阳上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人胡玉娇、侯东阳负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年九月四日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。