广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初2628号 原告：广西泰诚物业管理有限公司，住所：广西河池市宜州区庆远镇山谷路**，统一社会信用代码：9145128169761153XX。 法定代表人：黄修明。 特别授权委托代理人：吴柳红，广西万歌律师事务所律师。 被告：梁志麟，男，1981年8月20日出生，现居住地：广西河池市宜州区山谷路77号泰富现代城小区。 原告广西泰诚物业管理有限公司（以下简称泰诚物业公司）与被告梁志麟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员练丽丽适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告泰诚物业公司的特别授权委托代理人吴柳红、被告梁志麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰诚物业公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费5703.1元、公共维修基金731.2元、违约金1741.7元，合计8176元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由为：被告为宜州区山谷路**泰富现代城小区**房屋所有权人，房屋面积131.94㎡，原告自2010年4月起与广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司签订《宜州市泰富现代城小区前期物业服务合同》，于2016年1月26日与泰富现代城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。前期物业合同第四章第8条约定物业服务费及其它费用；第12条约定：业主或物业使用人应当按时交纳物业服务费，乙方（原告）负责催交，必要时采取法律手段方式偿付；第六章第16条约定：专项维修基金按1元/平方米/年的标准，由乙方向业主收取，该款项设专用账户，由乙方管理。物业合同第六章第21条第8款约定：本物业管理区域物业管理服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费；第21条第13款约定：从逾期之日起每天按所拖欠物业管理服务费用（其它相关费用）总额5‰交纳违约金，必要时向人民法院提起诉讼；第41条约定：本合同期满后，甲乙双方如无疑异自动续约。原告依约履行了物业管理服务合同中约定的义务，但是，被告却不履行给付义务，自2016年1月28日起至今，共欠2015年6月15日至2020年12月31日的物业服务费5703.1元、公维基金费731.2元，违约金1741.7元（违约金自2017年7月10日至2020年6月30日降按当年欠费额年利24%计）。原告认为：物业服务费为原告向被告付出服务后应得报酬，公维基金专款用于小区内公共设施的维修保养，被告经原告多次催缴，仍拒绝给付上述费用，其行为已侵犯了原告的合法权益，现依法诉至法院，请求判如所请。 被告梁志麟辩称，被告之前没有入住小区，后来入住后因1楼的小炒店装烟筒未与被告协商私自安装，该烟筒排放的油烟严重被告家生活10个月，被告向原告反映该情况，但原告一直未积极妥善处理，原告未完全履行物业服务，因此原告应该扣除被告家因烟筒影响的10个月物业费，原告认可其他物业费。因原告不作为导致被告不缴纳物业费，被告不应该承担违约金。 本院经审理认定事实如下：被告梁志麟为现代城小区A16-1-401号房屋（不带电梯的多层住宅）的所有人，房屋面积为131.94㎡。在未成立现代城小区业主委员会前，原告泰诚物业公司分别于2010年11月5日、2013年12月31日与现代城小区开发商广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司签订了《前期物业管理服务协议》、《宜州市泰富•现代城小区前期物业服务合同》，约定由原告泰诚物业公司为现代城小区业主提供物业服务，并对物业管理区域的四至范围及物业费的收取标准作了相应的规定。2015年10月10日，现代城小区业主委员会成立并在河池市宜州区房地产管理局进行备案登记。2016年1月26日原告泰诚物业公司与现代城小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》及《专项维修资金的使用和管理办法》，约定仍由原告泰诚物业向现代城小区业主提供物业服务，委托管理的期限为2016年1月1日至2017年12月31日。《物业管理服务合同》到期后，业主委员会口头委托原告代为管理现代城小区2018年第一季度的物业，而后未再续约，但原告泰诚物业公司一直为现代城小区提供物业服务至今，期间现代城小区并未更换物业公司。在原告泰诚物业公司服务期间，约定了物业管理服务费按高层（带电梯房））住宅11元／月／㎡、多层（不带电梯房））住宅065元／月／㎡收取，专项维修基金按1元／年／㎡代收；物业服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费（其他相关费用）的，自逾期之日起每天按所拖欠的物业管理服务费（其他相关费用）总额5‰交纳违约金；专项维修资金由原告代收后转交业主委员会保管，需要使用时，由原告向业主委员会申请，并由业主委员会指定的委员负责专项维修资金的使用。原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，对现代城小区实施了物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但被告从2015年6月15日起未按期交纳物业费，截止2019年9月，合计欠缴66.5个月（即2015年6月15日至2020年12月31日）的物业服务费5703.1元（0.65元／月／㎡×131.94㎡×66.5个月）；被告从2016年1月28日起未按期交纳专项维修资金，截止2019年9月，合计欠缴63.5个月专项维修资金698.18元（1元／年／㎡×131.94㎡×63.5个月÷12个月）。原告通过在公告栏张贴催缴表格的方式催缴相关欠费，被告仍拒绝交纳，故原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，现代城小区开发商广西新泰富投资置业有限公司宜州分公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》、《宜州市泰富•现代城小区前期物业服务合同》，以及现代城小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》、《专项维修资金的使用和管理办法》，是双方的真实意思表示，是合法有效的，原告及小区业主均应按照合同的约定履行相关义务。2017年12月31日合同约定的期限到期后，原告仍为现代城小区提供物业服务至今。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；即如果物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费及专项维修资金的义务。因物业服务合同中约定物业服务费用按年交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度物业管理服务费到期后的三个月以内，交清下一年全年的物业管理服务费，由原告代收取专项维修基金，原告请求被告支付自2015年6月15日至2020年12月31日共66.5个月物业服务费5703.1元，支付自2015年6月15日至2020年9月共63.5个月专项维修资金698.18元（由原告泰诚物业公司代收），有事实和法律依据，本院予以支持，原告请求超出部分，无事实和法律依据，本院不予以支持。被告认为原告未及时解决其反映的1楼小炒店烟筒油烟影响其家生活10个月，原告应扣除10个月的物业费，但未能提供充分证据证实，故对被告的这一辩解本院不予采信。关于违约金，根据合同约定，被告逾期交纳相关费用，应当支付相应的违约金，原告请求被告自2017年7月10日至2020年6月30日按当年欠缴费数额的年利24%支付违约金1741.7元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为因原告的不作为导致其违约，故被告不应承担违约金，但未能提供充分证据证实，故对被告的这一辩解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告梁志麟支付原告广西泰诚物业管理有限公司物业服务费5703.1元，专项维修资金698.18元（由原告广西泰诚物业管理有限公司代收），违约金1741.7元，以上共计8142.98元； 二、驳回原告广西泰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告梁志麟负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 练丽丽 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 黄海燕 书 记 员 韦 彦