广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5937号原告：关舒华，女，1977年6月27日生，汉族，户籍地址：广东省江城区南恩路甜酒巷**三小宿舍。现住广东省阳江市江城区********************。确认的送达地址：阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：441************867。原告：林驹，男，1972年1月22日生，汉族，户户籍地址：广东省江城区南郊新村**楼**。住广东省阳江市江城区**************8*****。确认的送达地址：阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：441************711。两原告委托诉讼代理人：陈仪,江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。原告关舒华、林驹与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关舒华、林驹的委托诉讼代理人陈仪到庭参加诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告关舒华、林驹向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金3149.78元给原告；2、判决被告返还办证税费45045元及利息（以45045元为基数，从2014年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年6月15日应付利息为21822.27元）给原告；3、判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**************8*****不动产权证书；4、本案受理费全部由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2013年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区********************，该商品房合同约定建筑面积共151.25平方米，其中套内建筑面积127.7平方米，分摊建筑面积23.55平方米；按套内面积计算，单价为每平方米4933.09元，总金额629956元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（具体内容详见《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款629956元及另行支付了办证税费45045元给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2015年3月31日前）为原告办理上述商品房的不动产权证书。但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，为办证问题丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证；同时原告也多次催促被告办证及支付违约金，但被告并无兑现其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还税款，更无支付逾期办证违约金给原告。原告多次向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。现原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求如诉称。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、关于逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2014年12月31日前交付，在2015年3月31日前办理不动产权证。因此自2015年4月1日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过五年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是被告为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。被告同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求缺乏合同依据，应予驳回。3、关于原告要求协助办理不动产权证，被告只能根据公司实际情况，分批次为业主办理。本院经审理认定事实如下：2013年9月3日，原告（买受人）关舒华、林驹与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，建筑面积共151.25平方米，其中套内面积127.7平方米；该商品房按套出售，总价款为629956元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于签订本合同当日支付首期房价款189956元，占全部房价款的30%，余款440000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房；第十五条关于产权登记的约定：买受人应当在商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等内容。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告支付了商品房代收代缴办证税费共45045元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共629956元给被告。涉案房屋已于2014年12月27日交付给原告使用。原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2018年3月2日办理了不动产权证书【粤（2018）阳江市不动产权第0005080号、第0005081号】，权利人为林驹、关舒华。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及办证登记的非税收入（电子）票据4份、发票7份，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记）80元、银行抵押登记费80元、非住房房屋登记分摊费80元、不动产转移登记费及权属证书工本费90元、档案保护和咨询服务分摊费10元、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）3020元、房产测绘分摊费用160元、复印费50元、契税9449.34元、物业维修资金11268元，共24287.34元。原告对初始登记费、银行抵押登记费、不动产转移登记费、契税、物业维修资金无异议，对其他费用不予认可，认为未能证明为办证所需费用。以上事实，有原告提供的身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、发票、收款收据、房屋交接确认书；被告提供的房屋所有权登记费（初始登记）、银行抵押登记费、房屋所有权登记费－非住房房屋登记费、不动产转移登记费、档案保护和咨询服务费（预售查档）、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）、房屋测绘费、复印费、契税、物业维修资金、不动产权证证明书等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理了不动产权证，原告申请撤回要求被告协助办证的请求，本院予以准许。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2014年12月31日，按合同约定，被告应在合同约定的最迟交房期（即2014年12月31日）后90日（即2015年3月31日）内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为二年，原告于2020年7月24日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。本院认为，虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。本案中，原告支付了办证税费共45045元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2014年12月31日，即约定的90天办证期限为2015年1月1日至2015年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2015年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。被告代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记）80元、银行抵押登记费80元、非住房房屋登记分摊费80元、不动产转移登记费及权属证书工本费90元、档案保护和咨询服务分摊费10元、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）3020元、房产测绘分摊费用160元、复印费50元、契税9449.34元、物业维修资金11268元，共24287.34元。本院认为，上述费用中平安个人贷款综合保障计划（财产保险）3020元的发票载明的付款方为关舒华，应由原告承担该费用，其他费用除复印费外，应为办证所需费用，扣减后，被告应返还剩余办证税费20807.66元[45045元-(24287.34元-50元)]给原告。原告请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算利息过高，应予调整，故利息应以20807.66元为基数，自2015年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费20807.66元及利息（从2015年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告关舒华、林驹；二、驳回原告关舒华、林驹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元（原告已预交），由原告关舒华、林驹负担275元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 谭万**二〇二〇年九月十日法官助理 赖泳彤书 记 员 赖健苗附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。