贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4408号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张中军，男，1979年6月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：赵英，女，1978年9月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。执业证号：32406181100001。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。执业证号：32406181100008。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人张中军、赵英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告张中军、赵英一审诉讼请求：1．判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金21642元（违约金以275000元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月19日起计算至2019年8月16日）；2．判决被告退回代收的各项开户费3753元及支付利息，利息以3753元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年10月11日起计算至被告实际退回之日止；3．判决被告支付因为逾期交房产生的违约金1718.75元（违约金以275000元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日起计算至2017年3月19日）。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001％计算。被告认为，首先，原告的诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交2付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，虽然原告与被告签订的合同约定交房日期为2016年10月30日，但原告于2016年12月30日才支付完毕全部购房款项，且在实际收房入住时没有提交办证所需费用及资料。被告才于2018年5月19日登报通知业主交房相关事宜，于2018年11月18日在本案涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，告知该楼栋业主及时提交办证所需资料办证（该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定）。由于在被告张贴办证通知后原告未及时提交资料，被告又于2019年3月8日发送短信通知办证事由。后原告于2019年7月23日开具发票、完税并出具委托书提交资料，正因原告未按时向被告提供资料、出具委托书，导致被告于2019年8月11日为其办证。故，在被告履行通知义务后，不提交资料的责任不在于被告，被告依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算；基数金额以原告提供的购房发票金额计算，而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知，通知原告提交办证资料之日止（即2018年11月18日）。因双方形成的是委托代办关系，被告已完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托的义务。被告的义务履行后通知原告即完成，被告无法为其办证系因原告未按时向被告提交办证资料，故其后果不应由被告承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，大多数均未按时提交，如支持原告诉请，必将导致业主更加随意，恶意不按时提交材料，以便拖延违约金的计算时间，这样无限扩大房开企业的责任，对房开企业显失公平。正因如此，目前小区仍有多数业主在被告以多种方式，多次通知后仍不提交资料，若不能避免此类情况发生，将该责任无限归结于房开企业，必然不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002％支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持原告主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。二、关于各项开户费、交易费及利息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并投入使用，原告也实际享受到该费用带来的生活便利，且原告在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，6请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于逾期交房违约问题。首先，双方合同约定交房时间虽为2016年10月30日，但原告于2016年12月31日才支付完毕全部购房款项，直到2017年3月19日才向原告签署交房相关资料。正因为原告在合同约定交房之日没有支付完毕全部购房款项，未达到双方约定的交房条件，逾期交房责任在于原告。其次，根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高，对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，并对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02％）下调至日万分之零点二五（0.0025％）的认定予以肯定。再次，因为原告在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向原告提交齐办证资料，所以才产生逾期交房的事实，故逾期交房责任在于原告。如最终法院认定逾期交房系被告责任，则，应当扣除已超过诉讼时效部分的违约金。一审认定事实：2014年10月21日，以原告为买受人，被告为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积127.73平方米，套内建筑面积101.31平方米。该商品房总价款为393256元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118256元，余款275000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款393256元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费3753元。2017年3月19日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书．2018年11月18日，被告通知业主提交办证资料。2019年8月11日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，以及应退还开户费，请求支持其诉讼请求。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月19日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2017年3月26日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年3月11日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。被告逾期交房的时间为140日，对应的违约金计算为2752.79元（393256元×0.5％／日×140日）。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金1718.75元，系其对自身民事权利的处分，予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年3月19日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年3月14日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请的违约金应从2018年3月15日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款393256元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年3月15日计算至2018年11月18日。对于原告诉请判决被告退还各项开户费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费及交易费3753元，交易费原告并未诉讼退还，而各项开户费为3285元。被告收取各项开户费并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告各项开户费的请求，予以支持3285元。对于原告诉请判决被告利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张中军、赵英逾期交房违约金1718.75元；二、贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张中军、赵英逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款393256元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年3月15日计算至2018年11月18日）；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张中军、赵英各项开户费共计3285元；四、驳回原告张中军、赵英的其他诉讼请求。案件受理费217元，由原告杨璐锡负担136元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担81元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，调减逾期交房、逾期办证违约金至10%；二、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；事实及理由：1.根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。2.上诉人请求对本案逾期交房、逾期办证违约金进行调减，理由与上诉人一审的答辩意见一致。3.“三通费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，对此被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人张中军、赵英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担逾期办证的违约责任是否恰当？2.案涉逾期交房、逾期办证违约金应否调减？3.上诉人应否返还“各项开户费”？关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供购房发票等必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，案涉逾期交房、逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费434元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青