河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初3488号原告徐靓，男，汉族，1976年5月31日出生，住郑州市金水区。被告河南捷宏置业有限公司，住所郑州市金水区郑汴路**院**楼**2001，统一社会信用代码：91410000667239204K。法定代表人洪长华，董事长。委托代理人刘海江，河南辰中律师事务所律师。委托代理人李若溪，河南辰中律师事务所律师。原告徐靓（以下简称原告）诉被告河南捷宏置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，2020年3月17日本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告徐靓，被告委托代理人李若溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系郑州市金水区青年路145号院1号楼1单元4层402室（以下简称“该房屋”）的2010年－2016年5月的产权人。被告系该房屋的出卖人即开发建设方。2010年01月12日，原告与被告签订《郑州市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的该房屋，房屋面积为123.61㎡。2011年7月25日，被告将房屋交付给原告，并同时提供了《住宅质量保证书》。自2011年07月25日交房开始，原告就发现房屋有严重的室内墙面渗漏水现象，直接影响房屋的正常使用功能。自此开始了长达10年的诉讼、学习法律自主维权的艰辛之路。因自主维权过程中法律相关文件和证据准备不够充分，分别于（2014)豫0105民初06778号、(2016)豫0105民初5978号（下达判决书日期：2017年3月28日）诉讼和撤诉；现再次完善证据准备本次诉讼。期间2016年5月，将此处房产折损出售；后续代理新业主同被告继续开展房屋维权诉讼。连续诉讼4次获得胜诉，分别：1、第一次诉讼：郑州市金水区法院（2016)豫0105民初19448号，在2018年8月22日下判决书，同时提出上诉。2、第一次中院上诉：郑州市中级人民法院（2018)豫01民15127号，在2018年10月8日下裁决书，发回金水法院重新审理。3、第三次诉讼：郑州金水区法院（2018)豫0105民初30285号，在2019年5月5日下判决书《河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2018)豫0105民初30285号》，同时提出第二次中院上诉。4、第二次中院上诉：郑州市中级人民法院（2019)豫01民12773号。在2019年7月11日下民事调解书，《河南省郑州市中级人民法院民事调解书（2019)豫01民终12773号》。被告承认：（1）、房屋墙面渗漏水属于被告房屋质量保修责任问题，并承担保修维修责任；（2）、被告房屋漏水保质期至2017年11月27日；（3)、被告对房屋予以维修和损失补偿，并承担相应诉讼费用。上述诉讼过程中二级法院均采纳原告在（2016)豫0105民初5978号的房屋司法鉴定结论，被告方对此事实也无异议。通过上述的判决和裁定，证明：被告交付的房屋，房屋防水工程有瑕疵，带来室内房屋墙面渗漏水现象严重，严重影响业主正常使用及房产交易，并且带来一定的经济损失。依据相关法律：1、依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任：出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”3、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。”、《商品房销售管理办法》第三十三条第四款的规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的上述规定，被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。综上所述，原告请求法院判令被告：1、请求法院判令被告赔偿因房屋漏水给原告造成：由2011年7月25日至2016年4月30日，租金损失117100元；2、请求法院判令被告赔偿因房屋漏水诉讼获取证据，房屋402室的司法鉴定费用50000元；3、请求法院判令被告赔偿因房屋漏水原由，影响原告2016年5月份的房屋销售价格，原告损失500000元；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用及其关联费用。被告辩称：一、原告诉请的租金损失并未发生没有事实依据，不应得到支持。原告在（2014）豫民初06778号案件庭审笔录中自认对案涉房屋“2012年6月装修完一两个月后入住到2014年元月底。这个时间内是出租，并不是自己居住”。该陈述可证明原告在2012年6月对房屋进行装修后出租给第三人的事实。1、在2012年6月前房屋处于未装修状态，自然无法出租，该空置状态系原告造成，并非租金损失。2、自2012年6月后至2014年元月底原告将房屋出租，无证据证明该期间的租金严重低于市场租金，原告诉请的房租减少损失并不存在。3、2014年2月至2014年12月，原告诉请房屋空置要求被告承担损失，首先从2012年6月至2014年1月及2015年整年的租赁情况可证明该房屋具备居住使用条件，是可以出租的，空置并非因被告造成，房屋的出租是商业行为，存在商业风险，任何市场都不能保证房屋出租期间的完美衔接不空置，原告将商业风险转嫁给被告是不合理的，被告不应对此承担责任。且原告诉请的3500元每月没有依据。4、2015年1月至12月的租赁合同及3000元每月的租金可看出该房屋具备较高的居住使用条件，否则承租人不会花费每月3000元进行租用。案涉房屋仅124平方米，并非豪宅，作为一般住宅在2015年的住宅租赁市场上租金3000元每月是正常价格，并未严重低于市场价格。原告诉请的每月1000元租金损失没有依据。5、2016年1月至4月，从2015年的租赁情况可看出房屋具备正常的居住使用条件，该期间未出租系正常的商业风险并非因被告行为导致，该风险应由物权所有人承担，不应由被告承担。二、原告诉请的司法鉴定费用并非由本案产生，不应支持。原告诉请的司法鉴定费用系在（2016）豫0105民初5978号案件中产生，与本案无关，原告在该案件中系自行撤诉，该笔费用不应由本案被告承担。三、原告诉请的房屋出售价格损失系其自行降价出售导致，不应由被告承担。结合原告提交的证据及诉状中对事实的自认，案涉房屋自其2012年6月装修后一直有出租情况，在2015年整年甚至租金3000元每月，足以证明该房屋具备正常的居住使用条件，客观上并不存在房屋价值贬损的情形。案涉房屋降价出售并非被告导致的，而是原告自行作出决定。该房屋墙体返潮的原因并不难修复，且原告自行降价50万元并无参考依据，未与被告协商未得到被告认可，系其自行确定，不应由被告承担后果。即使鉴定证明是房屋质量存在瑕疵，房屋的墙体返潮也并不是严重的质量问题，房屋具备合格的居住使用条件，原告在购买案涉房屋的数年间一直拒绝被告提供的修复方案且拒绝自行修复，声称要保留现状向被告索赔。我国《合同法》119条规定守约方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告肆意扩大损失的行为不应得到支持。且原告系将房屋卖给同事，三人间存在利益关联，原告自行决定降价出售系对自己所有物权的处分，该处分行为未经被告确认，后果不应由被告承担。现要求被告承担原告自行降价50万元行为的后果无事实依据也无法律依据。四、原告部分诉请已超诉讼时效。原告将房屋出售给王海炳、周亚军日期为2016年3月31日，至今已远超3年。按照《中华人民共和国民法总则》第188条诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告该项诉请不应得到支持。综上徐靓的房屋租金损失诉请并无事实依据，房屋售价损失诉请已超过诉讼时效，且房屋出售的价格系原告自行确定，不应由被告承担后果。依法应驳回徐靓的诉讼请求。经审理查明：2010年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要载明：原告购买的商品房位于金水区××、博览路东××单元××房，建筑面积为123.98平方米，房屋总价款为604626元。2014年9月17日，徐靓就涉案402号房屋漏水问题将被告诉至本院，2014年10月27日开庭审理该案件，后原告申请撤回起诉。2014年12月8日，本院作出（2014）金民二初字第6778号准许撤诉裁定书。2014年12月24日，原告（出租方、甲方）与案外人李小燕（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，主要载明：甲方房屋坐落于金水区青年路××楼××单元××号；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月30日；该房屋月租金为4000元，因房屋内墙体有返潮起皮现象，在没有维修完善前房屋租金为3000元。2016年1月29日，徐靓就涉案402号房屋漏水问题再次向本院提起诉讼，案件在审理过程中，原告就涉案房屋地面下方沿室内墙体向上整体渗水的原因申请司法鉴定。经我院委托，2017年2月27日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出豫基研【2016】建质鉴字第44号司法鉴定意见书，对申请人徐靓购买的涉案商品房，由地面下方沿室内墙体向上整体渗水的原因进行鉴定，鉴定意见为“该受鉴房屋”墙体渗水产生原因：1、南侧阳台下部密封胶老化开裂，导致雨水（雪水）渗入；2、北侧室外空调板存有沙土导致雨水（雪水）及空调冷凝水不能及时排除，对两侧墙体侵蚀并渗入室内；3、北侧墙体外表面底部瓷砖拼接缝开缝，导致雨水（雪水）渗入；4、东侧墙体外表面底部瓷砖脱落，局部外墙底部防水层起皮开裂导致雨水（雪水）渗入。以上因素作用，使内部墙体由地面下方沿室内墙体向上整体渗水”。原告支付鉴定费50000元。后原告向本院提出撤诉申请，2017年3月28日，本院作出（2016）豫0105民初5978号民事裁定书，准许原告徐靓撤回起诉。2016年3月30日，原告（卖房方）与案外人王海炳、周亚军（买房方）签订《房屋买卖协议》一份，主要载明：卖房方将位于郑州市金水区青年路145号院升龙凤凰城B区1号楼1单元402室房屋，面积123.61平方米的房产卖于买房方；房屋价格人民币150万元；因房屋质量问题影响使用，实际交易价格为100万元；产生的降价部分为50万元，2位买房方不予向卖房方支付，由卖房方向房产所属的置业公司和物业公司追讨。2016年7月18日，案外人王海炳、周亚军就涉案房屋漏水问题向本院提起对河南捷宏置业有限公司、河南升龙物业管理有限公司的诉讼。2019年5月5日，本院作出（2018）豫0105民初30285号民事判决书，经审理查明，涉案房屋渗水情况发生在保修期内。依法判令：被告河南捷宏置业有限公司于本判决生效后三十日内对王海炳、周亚军名下位于郑州市金水区青年路145号院1号楼1单元4层402室的房屋进行维修，维修后的房屋防水质量应达到《建筑防水工程现场检测技术规范》（JGJ/T299-2013）的标准；被告河南捷宏置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王海炳、周亚军因房屋渗水造成的经济损失（自2016年7月18日起按照1000元/月的赔偿标准计算至房屋修缮完毕并达到上述标准之日止）；驳回王海炳、周亚军的其他诉讼请求。后原告周亚军、王海炳不服该判决上诉至郑州市中级人民法院，2019年7月11日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终12773号民事调解书，当事人达成如下协议：1、按照相关证据及法律规定一审判决中第九页第五行所载房屋面及墙面保质期分别为2011年9月27日-2016年9月26日及2011年9月27日—2014年9月26日应更改为2012年11月28日-2017年11月27日及2012年11月28日-2015年11月27日，双方对此事实无异议；2、要求室内维修方案中不得使用防水材料，不得使用非环保材料，双方备案施工方案、施工工艺、使用施工材料的种类及合格证明；3、自本民事调解书送达之日起三十日内由河南捷宏置业有限公司对王海炳、周亚军名下位于郑州市金水区青年路145号院1号楼1单元4层402室的房屋进行维修，维修后的房屋防水质量应达到《建筑防水工程现场检测技术规范》（JGJ/T299-2013）的标准；4、本民事调解书送达之日起十日内由河南捷宏置业有限公司赔偿王海炳、周亚军因房屋渗水造成的经济损失（自2016年7月18日起按照1000元/月的赔偿标准计算至房屋修缮完毕并达到上述标准之日止）；5、法院决定一审案件受理费6774元，由被告河南捷宏置业有限公司负担，二审案件受理费6774元，减半收取3387元，由王海炳、周亚军负担1693.5元，河南捷宏置业有限公司负担1693.5元。另，原告提交的被告出具的《郑州市住宅质量保证书》复印件中显示：屋面防水保修期为5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为3年等。原告还提交了该公司向其出具的《郑州市住宅使用说明书》复印件。原告提交了房屋照片一组，显示有部分墙面涂层部分脱落及湿痕现象。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告亦装修使用。关于原告要求被告从2011年7月25日即房屋交付之日起赔偿因房屋漏水给原告造成租金损失和空置补偿合计117100元的问题。出租房屋系市场行为，房屋能否持续出租具有不确定性，空置属于正常的商业风险，原告要求被告按照3500元/月和1000元/月为标准赔偿其涉案房屋空置期和出租期间的租金损失，证据不足，本院不予支持。但根据原告提交的证据可以确认，涉案房屋在质保期内渗水，该渗水现象确已对屋内生活居住造成一定影响，故本院酌定被告自2014年9月17日原告第一次就涉案房屋渗水问题向本院提起诉讼之日起，至2016年3月29日原告出售涉案房屋前（共计16个月零12天），以每月1000元的标准，对原告进行赔偿16400元。关于原告主张被告赔偿鉴定费50000元的问题。被告辩称该费用系在（2016）豫0105民初5978号案件中产生的，与本案无关。但该费用系原告为查明涉案房屋的渗水的原因进行司法鉴定而产生，且鉴定结果表明涉案房屋存在屋面和墙面渗水，故原告支出的该50000元鉴定费，被告应予以赔偿。关于原告主张被告赔偿房屋折价出卖损失500000元问题。原告与案外人王海炳、周亚军签订的《房屋买卖协议》降价出售涉案房屋是其对自身权利的自主处分。因购买其他房产需要资金，原告在涉案房屋未修复的情况下低价售出，该扩大损失不应由被告承担。另，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告出售涉案给王海炳、周亚军日期为2016年3月31日，据原告提起本案诉讼主张房屋售价损失已超3年，在原告未能提供证据证明该项诉讼请求存在诉讼时效中断或中止的法定事由的情况下，该项诉请已超过诉讼时效。综上，本院对原告主张被告赔偿房屋折价出卖损失500000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南捷宏置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐靓房屋渗水造成的经济损失16400元；二、被告河南捷宏置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐靓因房屋渗水支出的鉴定费50000元；三、驳回原告徐靓的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10471元，由原告徐靓负担9397元，由被告河南捷宏置业有限公司负担1074元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇二〇年九月二日书记员  崔晓雨