福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1064号 上诉人（原审被告）：李淑琴，女，1990年6月16日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：吴章浩，福建振岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地福建省武夷山市环岛西路**。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 上诉人李淑琴因与被上诉人福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称武夷山农商行）金融借款合同纠纷一案，不服福建省武夷山市人民法院（2020）闽0782民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 李淑琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回武夷山农商行对李淑琴提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、位于福建省武夷山市度假区（华侨山庄）****9-Ｂ的商品房（以下简称案涉房屋）至今不通水电，也未通过综合验收，至今未交房，不具备办理产权证的法定条件，武夷山农商行依据（2018）闽0782民初1477号民事判决书申请强制执行后代为办理的闽（2019）武夷山市不动产权第××号不动产权证属于违规办理的无效证件。一审法院据此认定武夷山农商行对李淑琴所有的案涉房屋享有抵押权错误。武夷山农商行和产权登记部门无视法律法规规定违规操作，所办理的产权登记和抵押权登记无效，对李淑琴不具有约束力。二、武夷山农商行对本案借款本息无法正常收回存在过错，应承担过错责任。一审判决李淑琴全额支付拖欠的借款本金2900000元及相应利息和罚息不符合《中华人民共和国合同法》有关规定，属于错误判决。武夷山农商行对开发商武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称侨鑫公司）应专款专用贷款资金没有尽到监管职责，致使侨鑫公司将贷款资金挪作他用，严重影响案涉华侨山庄的正常施工建设，该小区道路等基础设施无法施工，水电至今未开通，商品房综合验收未完成，无法交房办证。严重影响了李淑琴对案涉房产的收益和处分，购房目的无法实现，也因此影响正常还贷，武夷山农商行对此存在重大失职。武夷山农商行违规让侨鑫公司提前全部支取住房贷款保证金并挪作他用。现侨鑫公司人走楼空，该小区成为烂尾楼，武夷山农商行对此存在重大过错，应在侨鑫公司存入的住房贷款保证金限额范围内承担过错责任。三、本案已超过诉讼时效，应驳回武夷山农商行的诉讼请求。一审庭审时武夷山农商行明确承认其于2016年9月8日向李淑琴发出的《逾期贷款催收通知书》属于编号为［武］农信住房借字［2014］第［020］的《个人购房借款合同》（以下简称案涉《个人购房借款合同》）第十三条约定的《提前还款函》性质，不需要另外再向李淑琴发出《提前还款函》，该《逾期贷款催收通知书》的内容也是针对李淑琴所有欠款本息进行催收，并非是对催收前拖欠的借款本息进行催收。该《逾期贷款催收通知书》就是武夷山农商行单方提前解除案涉《个人购房借款合同》的行为，李淑琴收到该《逾期贷款催收通知书》后没有提出异议，也没有通过诉讼要求确认其无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，案涉《个人购房借款合同》自李淑琴收到该《逾期贷款催收通知书》后已解除，但李淑琴没有按该《逾期贷款催收通知书》限定的期限归还拖欠的借款本息。诉讼时效应从该《逾期贷款催收通知书》限定的最后履行期限届满之日开始计算，武夷山农商行2020年4月17日提起诉讼已超过法律规定的三年诉讼时效，应当驳回武夷山农商行的诉讼请求。 武夷山农商行辩称，一、案涉房屋具备办理产权转移登记给李淑琴及武夷山农商行办理抵押登记的法定要件，武夷山农商行取得案涉房产抵押权合法有效。2014年包括案涉房屋在内的华侨山庄房地产项目由开发单位侨鑫公司统一办理了不动产初始登记。李淑琴系向侨鑫公司购买商品房，在该商品房办理初始登记后，依法即可为李淑琴办理转移登记。而武夷山农商行在给李淑琴办理抵押贷款时已就案涉房屋办理抵押权预告登记，李淑琴取得案涉房屋的产权登记后，武夷山农商行即依法办理抵押权登记，取得案涉房屋的抵押权。至于该房屋的水、电是否开通并非办理不动产登记的法定要件。武夷山农商行多次催促李淑琴办理案涉房屋的产权登记，以便于办理抵押权登记，但李淑琴一直殆于办理，导致案涉房屋被其他债权人查封。在此情况下，武夷山农商行提起代位权诉讼。之后武夷山农商行根据生效判决办理案涉房屋的产权登记及抵押权登记。李淑琴要求确认案涉房屋产权登记及抵押权登记无效的目的是为了阻却武夷山农商行依法行使抵押权，该行为严重违反诚实信用原则。二、武夷山农商行贷款及主张该贷款债权的过程中无任何过错。李淑琴系该贷款的主债务人，在其未依约履行还款义务后，武夷山农商行即积极向其催收借款本息，并多次召集包括李淑琴在内的相关债务人进行当面协商，但李淑琴却一直恶意拖欠。武夷山农商行虽可以对李淑琴的贷款用途进行监督，但无权对侨鑫公司的款项进行监管。即便武夷山农商行对贷款用途监督有瑕疵，承担的也仅是行政管理责任，不能因此减轻或免除李淑琴的债务。侨鑫公司仅是李淑琴债务的保证人，其保证义务在案涉房屋办理产权登记后即终止。根据《中华人民共和国担保法》的规定，债权人是否向担保人主张权利不影响主债务人履行义务。三、本案武夷山农商行的债权主张没有超过诉讼时效。武夷山农商行2016年9月通过寄送邮件向李淑琴催收贷款后，2017年12月29日又向其寄送邮件催收贷款，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项规定，自该邮件到达或者应当到达李淑琴之日诉讼时效中断。武夷山农商行于2018年6月多次召集李淑琴等债务人协商要求还款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项规定自武夷山农商行向李淑琴主张权利之日起诉讼时效中断。武夷山农商行2016年的催收仅是要求李淑琴还款，并无解除案涉《个人购房借款合同》的意思表示。在李淑琴未按照要求还款的情况下，武夷山农商行仍然可以按照案涉《个人购房借款合同》主张权利，即按最后一期还款期限计算诉讼时效。因李淑琴恶意阻却武夷山农商行对案涉房屋抵押权登记及本案债权实现，武夷山农商行于2018年7月向法院提起代位权诉讼，要求对案涉房屋的抵押权登记。该诉讼最终目的就是向李淑琴主张实现债权，在该诉讼及判决中亦再次明确了李淑琴所欠债务，该行为属于“其他提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第（九）项之规定，构成诉讼时效中断。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 武夷山农商行向一审法院起诉请求：1.李淑琴清偿武夷山农商行贷款本金2900000元、截止2019年10月8日的利息1195689.39元，合计4095689.39元，以及自2019年10月9日起至实际清偿借款日止按《个人购房借款合同》约定计算的后续利息、罚息；2.若李淑琴未能偿还借款，则依法通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押房产[闽（2019）武夷山市不动产证明第0005613号]，武夷山农商行享有优先受偿权；3.李淑琴偿还武夷山农商行代为垫付的房屋不动产登记契税、测量费、不动产登记费共计87636元。 一审法院认定事实：2013年9月29日，李淑琴与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢1－4层9Ｂ室的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购买者取得权属证书。2014年1月27日，李淑琴与武夷山农商行签订案涉《个人购房借款合同》，向武夷山农商行贷款2900000元用于向侨鑫公司购买上述预售商品房，侨鑫公司作为保证人也签署了合同。合同约定：第一条，贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为2900000元；第二条，贷款用途。贷款用于借款人购买座落于武夷山市度假区（华侨山庄）9座9Ｂ号的住房，建筑面积为387.36平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；第三条，贷款利率。执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率7.914583‰，利息从放款之日起计算并按季结息；第四条，贷款期限为15年。自2014年2月18日起至2029年1月27日止；第五条借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分壹次划入售房者侨鑫公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房（商业用房）。贷款人有权监督贷款的使用。第六条，贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次年起，借款人按年归还贷款本金，（一次性还本付息除外）共15期，首期还款日为2015年1月27日，按季结息，每季末20日为结息日；第八条，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息（逾期贷款罚息利率按合同利率加收50%计算）；第十一条，贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行；第十三条，本合同有效期内，发生下列借款的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款。（四）借款人连续三个季度未归还贷款本息或在本合同约定还款期超过六个月未按时偿还贷款本息；第三十六条，保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前；第四十七条，借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责。贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计收活期存款利息。同时，李淑琴向武夷山农商行出具《房地产抵押承诺书》承诺自愿将上述预售商品房作为其在贵社贷款人民币贰佰玖拾万元的抵押担保，并承担连带清偿责任。同日，办理了涉案房产的抵押权预告登记。2014年2月18日，李淑琴出具《处置抵押物同意书》，同意在借款人债务到期后且借款人没有清偿或者没有完全清偿时，武夷山农商行有权不经过诉讼程序，直接变卖或者委托拍卖抵押物，用于偿还武夷山农商行的债务。同日，武夷山农商行依约履行了支付贷款2900000元的义务。贷款后，李淑琴按案涉《个人购房借款合同》约定陆续履行了部分付息义务。2016年9月8日，武夷山农商行向李淑琴发出《逾期贷款催收通知书》，告知其贷款已逾期，已构成违约，截至2016年9月7日止结欠本金贰佰玖拾万元，结欠利息壹拾捌万壹仟玖佰陆拾贰元伍角壹分。经催收后，李淑琴仍未偿还贷款本息，截至2019年10月8日，尚欠借款本金2900000元，利息和罚息共1195689.39元。武夷山农商行经多次催收未果，诉至一审法院。另查明，2018年7月27日，武夷山农商行向一审法院提起诉讼，该院于2018年9月20日作出（2018）闽0782民初1477号民事判决，判决侨鑫公司应将案涉房屋转移登记给李淑琴，登记后李淑琴立即协助武夷山农商行办理该房屋的抵押登记手续。判决生效后，武夷山农商行向一审法院申请执行，执行过程中，案涉商品房于2019年8月1日转移登记给李淑琴，取得了闽（2019）武夷山市不动产权第××号不动产权登记证。同日，武夷山农商行办理了闽（2019）武夷山市不动产证明第0005613号不动产抵押权登记证明。再查明，执行过程中，武夷山农商行代为垫付了房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计87636元。 一审法院认为，债务应当清偿。李淑琴因购房需要，与武夷山农商行签订案涉《个人购房借款合同》，是双方的真实意思表示，依法成立并生效。武夷山农商行依约向李淑琴发放了贷款，有借款借据等证明，该金融借款事实清楚，武夷山农商行所享有的金融债权依法应予保护。李淑琴以所购买的案涉房屋为借款作抵押担保，并办理了抵押登记，武夷山农商行对该抵押物享有抵押权。李淑琴在借款后，仅偿还部分利息，其余借款本息未能按照合同的约定偿还，已构成违约，应当承担民事责任。武夷山农商行诉请李淑琴偿还拖欠的借款本金、利息及罚息，并按合同约定支付武夷山农商行为保障本身利益先行垫付的不动产登记契税、测量费、登记费，符合双方合同的约定，应当予以支持。关于李淑琴的辩解主张。第一，案涉《个人购房借款合同》中约定保证人侨鑫公司承担保证责任的期限为自合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止，本案中，案涉房屋已转移登记至李淑琴名下，武夷山农商行亦办理了抵押权登记证明，侨鑫公司的保证期限已届满，无须再履行案涉《个人购房借款合同》约定的保证责任。武夷山农商行根据案涉《个人购房借款合同》起诉借款人李淑琴，主体适格。第二，武夷山农商行依约将贷款发放至指定账户后，案涉《个人购房借款合同》约定贷款人武夷山农商行有权监督贷款的使用，而非承担监督贷款使用的义务，故即使侨鑫公司存在使用贷款不当的情形，责任亦不应由武夷山农商行承担。第三，案涉房屋的《商品房买卖合同》系侨鑫公司与李淑琴签署，约束的权利义务主体系侨鑫公司与李淑琴，故李淑琴因侨鑫公司未按约交付房产、办理不动产转移登记手续产生的损失，有权依据《商品房买卖合同》向侨鑫公司主张权利，与武夷山农商行并无关联。第四，武夷山农商行根据生效的法律文书申请强制执行，办理了案涉房屋的不动产权转移登记手续和抵押权登记手续，程序合法，武夷山农商行所享有的抵押权及先行垫付不动产登记费用的追偿权依法应予以保护。第五，武夷山农商行发出的《逾期贷款催收通知书》并无解除案涉《个人购房借款合同》的意思表示，武夷山农商行系根据案涉《个人购房借款合同》行使提前催收贷款的权利，案涉《个人购房借款合同》至今仍未解除，且2018年7月27日武夷山农商行提起（2018）闽0782民初1477号合同纠纷时，对于李淑琴贷款的事实亦有进行确认，故武夷山农商行不存在超过诉讼时效提起诉讼的情形。综上，李淑琴的辩解主张不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决：一、李淑琴应于判决生效之日起十五日内清偿武夷山农商行借款本金2900000元、截止2019年10月8日的利息和罚息1195689.39元，合计4095689.39元，以及该笔借款自2019年10月9日起至借款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款合同》约定标准计算的利息、罚息（以银行系统自动生成数据为准）。二、上述债务如不能按期清偿，则武夷山农商行有权依法处置李淑琴所有的坐落于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢1－4层9Ｂ室［闽（2019）武夷山市不动产权第××号］的抵押房产，折价、拍卖、变卖后的价款，武夷山农商行享有优先受偿权。三、李淑琴应于判决生效之日起十五日内支付武夷山农商行为实现债权垫付的房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计87636元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑琴向本院提交了一份《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，以证明案涉华侨山庄小区竣工验收不合格，不具备交房和办理产权证条件，故武夷山农商行代为办理的案涉房屋产权证和抵押登记证系违规办证，案涉房屋的抵押登记无效，对李淑琴不具有法律约束力。武夷山农商行对该竣工验收报告的真实性、合法性无异议，但其认为与本案没有关联性，亦不能证明其证明对象。经审查，因双方对该竣工验收报告的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。武夷山农商行向本院提交了一份落款为2017年11月21日的《逾期贷款催收通知书》，以证明其于2017年12月29日再次向李淑琴寄送邮件对案涉借款进行催收。李淑琴对该催收通知书的真实性有异议，其认为只能证明武夷山农商行2017年12月29日有向李淑琴寄送该催收通知书，不能证明李淑琴有收到。经审查，武夷山农商行为督促李淑琴偿还案涉借款尚欠本息向其发函催收，有邮政部门于2017年12月29日盖章的国内挂号信收据予以证实，本院对其真实性予以确认。就上述证据的关联性，本院在下文结合焦点问题的分析一并认定。李淑琴对一审查明的“武夷山农商行多次催收未果，诉至法院”有异议，认为武夷山农商行仅于2016年9月8日就案涉贷款尚欠本息进行催收，其后并无催收，且一审遗漏认定2016年9月8日的催收通知书性质就是案涉《个人购房借款合同》约定的《提前还款函》，武夷山农商行发出该通知系单方提前解除案涉《个人购房借款合同》的行为，且一审判决遗漏认定案涉《个人购房借款合同》相关条款及案涉房屋不具备办理产权证和抵押登记条件，因上述异议均与本案争议焦点有关，本院在下文结合焦点问题一并分析认定。除此以外，一审查明的其他事实与二审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李淑琴是否应承担本案主债权的利息、罚息及相关办证费用；2.本案主债权是否超过诉讼时效；3.武夷山农商行能否行使抵押权。 关于争议焦点1。首先，案涉《个人购房借款合同》并未约定武夷山农商行有监管贷款使用的义务。且该合同的借款人系李淑琴，贷款用途系用于支付李淑琴的购房款，武夷山农商行已根据合同约定将贷款划入侨鑫公司账户，故即便合同约定武夷山农商行具有监管贷款用途的义务，武夷山农商行亦已履行了相关监管义务，李淑琴主张武夷山农商行未履行监管职责，不能成立。其次，案涉《个人购房借款合同》约定在相关产权证明未办妥期间，侨鑫公司为案涉借款承担连带保证责任，如李淑琴逾期还款，武夷山农商行可从侨鑫公司账户扣划款项。该约定属于侨鑫公司授权武夷山农商行扣划款项的约定，实际履行过程中，侨鑫公司是否在武夷山农商行开设账户、账户有无款项、武夷山农商行有无行使扣划权利，均系武夷山农商行对其自身权利的处分，并不影响主债务人承担还本付息义务。且李淑琴提交的证据不足以证明武夷山农商行与侨鑫公司之间存在住房贷款保证金账户的相关约定，故李淑琴的该上诉理由，本院不予采纳。再次，关于相关办证费用的问题。案涉合同约定武夷山农商行为实现债权、保障自身利益而垫付的相关费用，有权随时向借款人即李淑琴追偿，李淑琴对武夷山农商行垫付相关费用并无异议，故其应支付该笔款项。李淑琴的该上诉理由，本院亦不予采纳。 关于争议焦点2。如前所述，武夷山农商行分别于2016年9月8日、2018年7月27日通过寄送催收通知书、提起诉讼的方式向李淑琴催讨债务的事实不争，而武夷山农商行于二审提供的催收通知书和邮政部门的国内挂号信收据亦能证实该行还曾于2017年12月29日向李淑琴发函催收，上述行为已构成诉讼时效中断，故李淑琴的该上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。 关于争议焦点3。武夷山农商行提交了案涉房产的抵押权证，足以证实其对案涉房屋享有抵押权，在《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》等相关材料、权属证书未被撤销的情况下，武夷山农商行据此主张其对案涉房屋享有优先受偿权，应予以支持。对李淑琴的该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，李淑琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40267元，由上诉人李淑琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢争春 审 判 员 夏 雯 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 崔志强 书 记 员 郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。