江苏省丹阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1181执异190号案外人：周弟仔，男，1967年6月20日生，汉族，住广东省汕头市濠江区。委托诉讼代理人：余超生，广东明祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华泽，广东明祥律师事务所律师。申请执行人：上海旭志光学眼镜有限公司，统一社会信用代码91310112069382617E，住所地丹阳市。法定代表人：虞美女，该公司总经理。委托诉讼代理人：王一珉，江苏丹凤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立，江苏丹凤律师事务所律师。被执行人：徐健辉，男，1975年1月8日生，汉族，住福建省松溪县。本院在执行上海旭志光学眼镜有限公司申请执行徐健辉买卖合同纠纷一案中，案外人周弟仔向本院提出书面异议。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年5月13日，本院立案受理了上海旭志光学眼镜有限公司诉徐健辉买卖合同纠纷一案，案号为(2019)苏1181民初4715号。根据上海旭志光学眼镜有限公司的申请，本院于2019年5月16日作出(2019)苏1181民初4715号民事裁定：冻结徐健辉的银行存款550000元或查封其等值的其他财产。2019年5月21日，广东省汕头市不动产登记中心根据本院的协助执行通知书、民事裁定书查封了徐健辉位于汕头市××路××号金紫世家20幢1102号房全套不动产(权证号为粤20**汕头市不动产证明第0081489号)，查封期限三年(2019年5月21日至2022年5月20日)。广东省汕头市不动产登记中心备注该房产已办理抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司汕头分行，抵押登记日期为2018年9月30日。2019年9月23日，本院对上海旭志光学眼镜有限公司诉徐建辉买卖合同纠纷一案作出(2019)苏1181民初4715号民事判决：徐健辉于判决生效之日起十日内给付上海旭志光学眼镜有限公司价款539021元。案件受理费9190元，诉讼保全费3270元，公告费600元，合计13060元，由徐健辉负担。根据上海旭志光学眼镜有限公司的申请，本院于2020年4月23日立案强制执行，案号为(2020)苏1181执1382号。在本案执行过程中，本院于2020年7月18日作出(2020)苏1181执1382号之一执行裁定：拍卖被执行人徐健辉位于汕头市××路××号金紫世家20幢1102号房全套不动产【权证号：粤(2017)汕头市不动产证明第X号】。周弟仔提出异议称，2018年7月26日，异议人与被执行人签订了房屋买卖合同，被执行人将位于汕头市××路××号金紫世家20幢X号房全套不动产以105万元的价格转让给异议人，双方在汕头市××区金霞法律服务所的见证下，于2018年8月2日对案涉房产签订了房地产转让合同。按照双方的约定，案涉房产的房款共105万元，异议人首期支付40万元，余款于开发商出具房产证及契税发票时间满两年支付，交房时间为徐健辉收到购房全款之日。2019年4月10日，双方签订补充协议，由于案涉房产尚未出具房产证，异议人共付给徐健辉50万元，徐健辉将房产交付给异议，当日将案涉房产的钥匙、《商品住宅使用说明书、质量保证书》、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》一并交付给异议人，交房之后，物业管理服务费和水费一直由异议人交纳，因徐健辉未交案涉房产的按揭款项，异议人从2019年8月至2020年7月，为徐健辉代垫支付了94113.59元的按揭款项。由于法院查封了案涉房产并裁定拍卖，导致案外人无法对案涉房产进行装修使用。根据相关法律规定，案涉房产属于异议人的财产，请求停止对徐健辉名下位于汕头市××路××号金紫世家20幢X号房全套不动产的执行处分措施。上海旭志光学眼镜有限公司答辩称，根据相关法律规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，案涉房产登记在被执行人徐健辉名下，该房产归徐健辉所有。异议人没有付清房价，且房屋处于空置状况并无人居住，异议人并不符合能够排除执行的情形。异议人提供的证明材料的证明力小于房屋产权证。综上，异议人的观点缺乏事实和法律依据，请求驳回其请求。另查明，2017年12月，被执行人徐健辉向中国光大银行股份有限公司汕头分行申请住房按揭贷款53万元，购买位于汕头市××路××号金紫世家20幢X号房产，用所购房产作抵押，双方于2018年9月30日办理了抵押登记。2018年7月26日，异议人周弟仔与被执行人徐健辉签订房地产买卖居间合同，徐健辉将案涉房产以105万元的价格转让给异议人，双方约定签合同当日异议人付2万元定金，之后付清房款40万元，交房时间以开发商通知为准，交易时间以出证日期和契税发票日期满两年为准，交易前所欠银行按揭部分如由徐健辉还按揭，成交总价不变，如由周弟仔还按揭，成交总价为100万元，双方同时约定2018年8月2日进行律师见证。2018年8月2日，广东省汕头市××区金霞法律服务所出具见证书：徐健辉将位于汕头市××路××号金紫世家20幢X号房转让给周弟仔，成交价为105万元，周弟仔于2018年8月2日前支付房款40万元，末期房款65万元，经双方协商同意在开发商出具房产证及契税发票时间满两年为准，双方约定三十个工作日内到房产交易所登记交易，周弟仔交付末期房款中的15万元，若在开发商出具房产证后徐健辉无法办理银行按揭退按手续，需由周弟仔代为垫资办理按揭，交易价变更为100万元，上述周弟仔应交付的末期房款由15万元变更为10万元，剩余末期房款50万元由周弟仔与银行办理按揭，金额以银行实际按揭评估为准，多退少补。2019年4月10日，在中介方的见证下，异议人周弟仔与被执行人徐健辉签订补充协议，约定由于案涉房产未出证，周弟仔同日交10万元，加上之前所付的定金和首付款40万元，其共支付给徐健辉50万元，徐健辉将房产交付给周弟仔装修使用。同日，徐健辉将案涉房产的钥匙、汕头市深源金域房地产有限公司出具的商品住宅使用说明书、质量保证书以及其与深圳市汕头万厦世纪物业管理有限公司汕头分公司签订的物业管理服务协议及服务收费标准、承诺书等一并交给周弟仔。周弟仔通过其账号62×××73的社会保障卡刷卡，向金紫世家物业服务中心交纳了案涉房产2019年4月至2020年3月的物业服务费和水费。2019年8月6日，周弟仔向光大银行出具同意扣款授权书，愿意为借款人徐健辉偿还之前与银行所签住房按揭的贷款本息，授权自2019年8月6日起，至贷款本息及相关费用全部清偿后终止。从2019年8月6日至2020年7月20日，周弟仔向光大银行汕头分行归还13笔贷款共计94113.59元。周弟仔向本院提供了徐健辉出具的收款收据、收据、银行转账凭证，证明徐健辉共收到房款50万元，其余房款由其以向银行归还按揭贷款的方式支付，目前尚在付款有效期内,周弟仔按每月6262.96元的数额交纳按揭贷款，开发商至今尚未为案涉房产办理产权登记手续。本院认为，案涉不动产虽然登记在被执行人徐键辉名下，但双方在案涉不动产被查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同，根据本案证据可视为案外人向被执行人支付了全部房屋价款并合法占有该不动产，非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人对案涉不动产享有物权期待权且能够排除执行，其所提异议理由成立，本院依法应中止对案涉不动产的执行，解除查封并中止拍卖程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人徐健辉名下位于广东省汕头市金湖路95号金紫世家20幢X号全套不动产【权证号：粤(2017)汕头市不动产证明第X号】的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  徐文元审判员  张智慧审判员  薛文婷二〇二〇年九月十四日书记员  田 莉