河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6749号上诉人（原审被告）：洛阳欧亚达家居有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路**。法定代表人：徐良高，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈声强,该公司法务被上诉人(原审原告)王晓燕，女，汉族，1980年5月2日出生，住河南省偃师市。上诉人洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）因与被上诉人王晓燕合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人欧亚达公司的委托诉讼代理人沈声强、被上诉人王晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧亚达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王晓燕对欧亚达公司的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由王晓燕负担。事实与理由：1.在合同期限内，王晓燕对商铺进行了装修，该装修已经在合同期内计提完毕，王晓燕在合同期满后无权要求欧亚达公司给予装修补偿。王晓燕提交的所有关于装修方面的证据都是收据，没有合同、汇款凭证及发票等证据，一审法院据此判决欧亚达公司赔偿王晓燕装修损失是错误的。一审法院以合同对铺位装修约定的条款为格式条款，显失公平为由，酌定所谓补偿期限，明显错误。2.2019年3月31日合同期限届满，双方未续签合同，王晓燕继续占用欧亚达公司商铺经营。欧亚达公司已提前一个多月通知王晓燕，双方的不定期租赁关系于2019年5月31日解除，欧亚达公司已履行了出租人的通知义务，没有任何过错。一审法院认为欧亚达公司闭店导致双方续签合同的目的不能实现，判决欧亚达公司支付违约金的认定是错误的。在租赁期届满，不再续签时，只有在王晓燕无任何违约行为的情况下，欧亚达公司才无息退还王晓燕履约保证金。王晓燕拖欠的租金及物业服务费等，明显违约，欧亚达公司有权不予退还履行保证金。3.欧亚达公司货款未向王晓燕返还的举证责任由王晓燕承担，在王晓燕未提供相应证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。王晓燕辩称，双方合同于11月31日到期，合同到期后，双方在12月份签订了一份补充协议，王晓燕在12月16日申请装修，得到了欧亚达公司的批准。欧亚达公司单方宣布闭店，导致双方继续订立合同的目的不能实现，欧亚达公司应当赔偿王晓燕各项损失，一审法院在计算王晓燕损失时少计算了26800元。王晓燕向一审法院起诉请求：1.判令欧亚达公司赔偿王晓燕装修损失87030元；2.判令欧亚达公司支付违约金7811元；3.判令欧亚达公司退还王晓燕质保金10000元；4.判令欧亚达公司赔偿王晓燕经营损失暂计120000元；5.本案全部诉讼费用由欧亚达公司承担。一审法院认定事实：1.2017年4月1日，欧亚达公司（出租方、甲方）与王晓燕（承租方、乙方）签订《卖场租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市西工区九都路71号洛阳店内1楼编号为A1-12-2通道号铺位租赁给乙方。2018年3月31日，欧亚达公司（出租方、甲方）与王晓燕（承租方、乙方）签订《卖场租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市西工区王城大道和九都路交汇处的DS009洛阳王城店内1楼编号为B1-02-1号铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。2018年合同关于租金、租赁期限、履约保证金、质保金的约定：计租面积72.32平方米，租赁期共1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日，无免租期，租金及物业服务费按月支付，租金每月4686.34元、物业服务费每月3124.22元，共计7811元；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金7811元，合同期满不再续约，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还；乙方在租赁期间向甲方交纳商品质量保证金10000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或有问题能及时妥善处理的，无息退还，乙方拖欠租金、物业服务费的可用以冲抵。合同关于续租的约定：本合同期满后如乙方需要继续承租的，乙方应在本合同租赁期限届满2个月前向甲方书面提出续约申请，若不继续承租，乙方应提前两个月向甲方递交不续约申请，乙方逾期未提交书面续约申请的，视为乙方自愿放弃优先承租的权利。合同关于装修及合同期内调整铺位时装修补偿的约定：如甲方与乙方系首次签订合同，在本合同期内，乙方因甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或提前终止本合同等的装修补偿，按乙方装修投入款调整时的现状经评估后，先扣除乙方进场前原有装修部分的评估金额，余下金额再按本合同约定的折旧期计算折旧，甲方只补偿调整时折旧期未满的装修折旧余额部分；本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、、地砖装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方视同乙方单方违约，有权扣除乙方履约保证金；任何情况下，乙方之装修得按一年计提折旧完毕，如租赁期限少于一年，折旧期按合同期计算。合同附件关于装修补偿的规定：商场只对被调整卖场在本轮合同期内的最后一次整体装修工程项目投入进行补偿，零星改装工程不纳入补偿范围；装修时的拆除费、垃圾清运费、硬围费用不列入装修补偿范围；符合补偿条件的卖场，由双方对最后一次装修工程项目进行如实测量，确定最后一次装修的投入净额；合同期为一年时，装修折旧期从最后一次装修结束之日起至合同期满之日止的天数为装修折旧期，双方确认的投入净额除以装修折旧期天数，再乘以撤场之日至合同期满之日的天数，即为商户最终补偿金额。2.2019年1月11日，王晓燕向欧亚达公司申请装修“美的”变更为“日立”，装修期至2月5日，欧亚达品牌部、商管部等在申请书上签字。王晓燕为装修向黄玉锋支付26850元、向洛阳市洛龙区振立柜台货架销售中心支付12700元、向洛阳市西工区凯瑞广告制作部支付8780元。2019年3月装修完毕。欧亚达公司曾向王晓燕出具收到质量保证金10000元的收据。3.2019年3月，欧亚达公司向全体商户宣布3月免租。2019年4月26日，欧亚达公司发出《闭店公告》，载明：欧亚达洛阳王城店将于2019年5月31日17：30分闭店，终止营业；公告之日至2019年5月31日期间，各经营商户自行清仓，处理样品，在此期间售后责任商户自行承担；2019年4月1日至2019年5月31日期间免收商户租金；各商户于2019年5月31日17：30分前将相关物品搬离铺位，与我司交接，逾期遗留物品我司不承担任何责任。庭审中，经询问欧亚达公司称欧亚达王城店已交给业主申泰公司。一审法院认为，王晓燕与欧亚达公司签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。欧亚达家居连锁商场系中国知名家居连锁商场，洛阳王城店自2009年开业近十年，2018年下半年因商场紧邻的主干道封闭施工影响经营，从欧亚达公司为挽留商户推出优惠政策可看出欧亚达公司有继续经营的意思表示；王晓燕在合同期限内对涉案商铺重新装修，一则出于对欧亚达品牌的依赖，二则意欲提升自身竞争力长期经营，可看出在涉案合同期限届满后王晓燕亦有续签合同的意思表示。双方所签订的《补充协议》对原合同到期后的租金亦进行了约定，即在合同到期后封闭施工影响经营期间，双方形成不定期租赁合同关系，且双方均有在封闭施工结束之后重新签订定期租赁合同的意思表示。对不定期租赁合同，欧亚达公司可在合理期限内尽到通知义务的情况下随时解除合同。2019年5月31日欧亚达王城店闭店，双方合同关系终止。对于王晓燕合同期内的装修损失以及基于对能续签合同或长期经营信赖所遭受的损失，欧亚达公司应予以赔偿。合同中对装修补偿的约定适用条件为装修之初进行的装修折旧补偿，以及合同期限过程中欧亚达公司调整铺位进行的装修折旧补偿。该条款为格式条款，免除了欧亚达公司的责任，限制了商户相关权利，显失公平，一审法院酌定按实际合同期计算折旧期，即合同实际终止日期为闭店之日，合同期限不满一年的按一年计算。王晓燕进行重新装修的时间在合同期限内，不在合同约定补偿的两种情形内，但从公平原则考虑，一审法院酌定参照合同约定补偿方式计算补偿数额较为适宜，即从装修结束之日起至商场闭店之日为装修折旧期，装修一年折旧完毕，欧亚达公司按王晓燕装修投入金额扣除折旧期费用后为王晓燕最终补偿金额。王晓燕装修投入48330元，从装修完毕2019年3月起至2019年5月闭店共计3个月为折旧期，扣除折旧期费用后欧亚达应补偿王晓燕装修损失36247.50元。在合同期限中，欧亚达公司单方宣布闭店，导致双方继续订立合同的目的不能实现，王晓燕要求支付违约金7811元，本院予以支持。王晓燕主张的10000元质量保证金，欧亚达公司未证明“销售合同全部履行完毕之日起满13个月后”退还的具体期限，故在合同终止后，欧亚达公司应予以退还。欧亚达公司主张王晓燕欠付租金、物业服务费存在违约行为，但是否欠付费用，与是否欧亚达公司从王晓燕实返货款中扣除有关，欧亚达公司未提供相关财务资料予以印证，一审法院不予采信，如双方就此存在纠纷可另行主张权利。王晓燕主张经营损失12万元，但合同期满双方未续签合同，且王晓燕无法证明损失标准，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.欧亚达公司于本判决生效后十日内赔偿王晓燕装修损失36247.50元；2.欧亚达公司于本判决生效后十日内支付王晓燕违约金7811元；3.欧亚达公司于本判决生效后十日内退还王晓燕质量保证金10000元；4.驳回王晓燕的其他诉讼请求。如欧亚达公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2336.50元，由王晓燕负担1774.50元，欧亚达公司负担562元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，王晓燕与欧亚达公司签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。欧亚达公司为挽留商户推出优惠政策可看出欧亚达公司有继续经营的意思表示，王晓燕在合同期限内对涉案商铺重新装修，可看出王晓燕有续签合同的意思表示，双方签订的《补充协议》对原合同到期后的租金亦进行了约定，从双方的经营行为可以看出，双方均同意继续履行租赁合同，实际上形成了不定期租赁合同关系。对于王晓燕合同期内的装修损失以及基于对能续签合同或长期经营信赖所遭受的损失，欧亚达公司应予以赔偿。一审法院酌定参照合同约定补偿方式计算补偿数额，并无不当，本院予以支持。欧亚达公司单方宣布闭店，导致双方继续订立合同的目的不能实现，一审法院认定欧亚达公司支付违约金7811元，并无不当。涉案租赁合同约定合同终止后，租户无违约行为的，履约保证金应返还给租户。欧亚达公司未能提供证据证明王晓燕有违约行为，其应当退还王晓燕交纳的10000元履约保证金。欧亚达公司主张王晓燕欠付租金、物业服务费，对此欧亚达公司可以另行主张。综上所述，欧亚达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1151元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年九月三十日书记员  刘 洋