云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3696号原告：李建昌，男，彝族，1962年3月10日生，云南省文山市人，现住文山市。原告：常忠莲，女，汉族，1962年10月8日生，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：何光清，云南天约律师事务所律师（特别授权）。被告：方敏，男，汉族，1972年5月18日生，云南省文山市人，现住文山市。被告：常永玲，女，瑶族，1981年10月13日生，云南省文山市人，现住文山市。被告：王祖琼，女，汉族，1947年2月28日生，云南省文山市人，现住文山市。被告：方自元，男，汉族，1945年12月5日生，云南省文山市人，现住文山市。原告李建昌、常忠莲与被告方敏、常永玲、王祖琼、方自元合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建昌、常忠莲及委托诉讼代理人何光清，被告王祖琼、方自元到庭参加诉讼。被告方敏、常永玲经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建昌、常忠莲向本院提出诉讼请求：1、请依法确认《变更房屋契约》和《房屋转让协议书》无效，方敏、常永玲、王祖琼、方自元将云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》的权利人变更为李建昌、常忠莲；2、由方敏、常永玲、王祖琼、方自元承担本案诉讼费。事实及理由：2017年方自元多次到李建昌、常忠莲家中，用能使李建昌、常忠莲所有位于文山市房屋通过翻建增值增效，方便申请借款，赔付债务等各种虚假好处为诱惑，欺骗李建昌、常忠莲于2017年5月14日签订由方自元拟定的以方敏、王祖琼为甲方的《变更房屋契约》，约定李建昌、常忠莲把自己所有坐落于文山市房屋所有权变更给方敏，由双方协商申请办理房屋翻建手续、抵押借款、申请贷款、赔付债务及为李建昌、常忠莲投建等承诺。被告为了达到进一步非法占有李建昌、常忠莲房屋和文国用（2001）第××号189.16平方米的土地使用权的目的，方自元又拟定了以方敏、王祖琼为甲方的《房屋转让协议书》，于2017年5月14日骗取李建昌、常忠莲签订，并将文山市房屋的土地使用权变更为方敏、常永玲为权利人，方敏为云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》的持证人。方敏、常永玲、王祖琼、方自元又以让李建昌、常忠莲赎回云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》为借口，方自元虚构已帮李建昌、常忠莲向麻栗坡银行贷到款作为赎证资金的虚假借款事实，以方自元的名义于2019年6月20日向李建昌、常忠莲及家人发出《给李建昌家的忠告》，以书面形式对李建昌、常忠莲及家人进行恐吓，想通过签订《赎回146号房屋产权的承诺协议》，坐实李建昌、常忠莲欠债无法还清的虚假事实，达到永久占有文山市房屋所有权和土地使用权的目的。李建昌、常忠莲为此诉至本院要求支持如前诉讼请求。王祖琼、方自元辩称（综合答辩状内容）：1、本案事实经过。李建昌、常忠莲夫妇为发展种植和养殖业于2015年1月6日由胞弟李建学带领到王祖琼、方自元住宅，向王祖琼、方自元借款80万元，并用文山市房屋产权和养殖场作抵押，借款时间为一年，月息3%，双方签订了《借款协议书》，李建昌、常忠莲和其子及养殖场土地抵押有份额的李建学签字认可。后王祖琼、方自元、李建昌、李建学四人同时到建设银行凤凰路友谊支行取款，因无预约取不到大额现金，李建昌无银行卡，李建昌指定将借款转给胞弟李建学，接着李建学指定王祖琼将借款转给赵伟屹54万元，转给李建学23.6万元，扣除借款当月利息2.4万元，三笔借款合计80万元履行完成。李建昌将80万元的借款《收条》交予王祖琼，约一小时后李建学才从赵伟屹处拿来抵押的146号产权证交给王祖琼作借款抵押。2015年1月6日至9月23日李建昌、常忠莲借款已近八个月未支付过答辩人利息，答辩人催要利息时，李建昌、常忠莲和其子及养殖场土地抵押有份额的李建学与答辩人订立了《赔款协议书》，明确“经双方协商决定于2015年9月30日前应支付利息总额。到时不能结清截止日利息，证明债务人无赔还能力，债务人将抵押物办理过户手续”。签订《赔款协议书》后李建昌、常忠莲仍无力支付利息，为赔付债务，李建昌、常忠莲欲将抵押给答辩人的房产权再向金融机构抵押贷款赔还答辩人。因建筑面积仅有九十多平方米的混合结构农村单层住宅借不到大额贷款，且李建昌的银行贷款征信有不良记录，儿女无贷款条件不能取得贷款赔还答辩人。李建昌、常忠莲为了将房屋翻建盖高、盖大增值才能多贷款赔债务，唯一的方法只有将房屋转让给有条件贷款投资的答辩人为其翻建。李建昌授意全家常忠莲、李春花、李春城、李春林与方敏、王祖琼在协商自愿的情况下于2017年5月14日签订了《变更房屋契约》，明确前提赔付债务及为其投建，赔清债务随时无条件变更转户，赔债时限2020年2月15日前全部赔清新老债务，否则无条件自学搬出该房屋。同日李建昌全家与方敏签订了《房屋转让协议书》。2017年5月23日双方共同到文市政府有关部门办理转让签字、缴纳税收等手续，产权授让人方敏、王祖琼于2017年9月26日领取了文山市房屋的不动产权证。2、李建昌、常忠莲的诉状违背事实。为履行《变更房屋契约》，方敏、常永玲委托父亲方自元于2017年10月23日向文山市规划局呈报了《翻建旧房申请书》，文山市规划局批准方敏、常永玲翻建。2017年11月4日李建昌将《个人建房申请初审表》送请146号左右邻居签字认可并同意翻建。可是李建昌不履行搬出文山市房屋让其翻建，至今无权占有该房屋。方自元在《给李建昌家的忠告》和《赎回146号房屋产权的承诺协议》两份材料中写明了将李建昌、常忠莲支付答辩人的3%借款利息降为2%计算，将借款本金和应支付的利息及养殖场欠的债务共计1769520元写入承诺书，只要李建昌、常忠莲赔还96万元，李建昌、常忠莲就可赎回146号房产所有权，这样善意的赔款赎回产权措施，李建昌、常忠莲恶意诉讼为是“虚假、欺诈、恐吓、骗签”。综上所述，李建昌、常忠莲与答辩人签订的《变更房屋契约》和《房屋转让协议书》是经过协商自愿签订的合同，请求人民法院认定《变更房屋契约》和《房屋转让协议书》是合法有效，对李建昌、常忠莲的诉讼请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李建昌、常忠莲针对其主张，向法庭提交了以下证据：1、《房屋转让协议》，证明方敏、常永玲、王祖琼、方自元用虚假的各种事实欺骗李建昌、常忠莲，使李建昌、常忠莲误认为真实而与其签订相关协议，以达到非法占有李建昌、常忠莲房屋、土地的目的。2、文山县房权证文房字第**《房产证》、文国用（2001）第××号《土地使用证》、云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》，证明方敏、常永玲、王祖琼、方自元骗取李建昌、常忠莲交出文山县房房权证文房字第**房产证》和文国用（2001）第**《土地使用证》并协助其办理房屋土地变更手续，获取云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》的事实。3、《给李建昌家的忠告》和《赎回146号房屋产权的承诺协议》，证明方敏、常永玲、王祖琼、方自元以恐吓方式想逼迫李建昌、常忠莲作出承诺承担更多虚构债务，使非法占有李建昌、常忠莲的房屋、土地合法化，达到永久占有目的的事实。经质证，王祖琼、方自元对李建昌、常忠莲提交的第1组证据《房屋转让协议》、《房屋变更契约》的真实性无意见，但对证明观点不认可，认为是李建昌、常忠莲乱说的；对第2组证据土地证、房产证、不动产权证的真实性无意见，但对证明观点不认可，认为我们没有骗李建昌、常忠莲；对第3组证据的真实性无意见，但对证明观点不认可，我们没有恐吓、逼迫李建昌、常忠莲，李建昌、常忠莲说的是虚假的，我们双方都是平等的。方敏、常永玲未到庭发表质证意见。本院认为，李建昌、常忠莲提交的第1、2、3组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。但三组证据均不能直接证明李建昌、常忠莲的待证观点，对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。王祖琼、方自元针对辩解意见向法庭提交以下证据（当庭提交原件质证，法庭留存复印件）：1、《借款协议书》、《收条》及转账注明、转账凭条两份，证实李建昌、常忠莲向王祖琼借款80万元。2、《赔款协议书》，证明李建昌、常忠莲在借款半年多后一直未还款，被告催款时签订《赔款协议》约定李建昌、常忠莲在2019年9月30日前还清所欠利息，并保证不能赔还就将抵押物过户给被告。3、《变更房屋契约》、《房屋转让协议》，证明李建昌、常忠莲为了赔款要用房屋去抵押贷款，抵押的房屋要先翻建建盖好才能多贷款，所以才签订这个契约，把房屋转让给方敏。4、增值税发票一张、税收缴款书（税务收现专用）一张、测量费收据一张、土地收益金收据一张、备案类减免税申请表（销售）复印件一张，证明房屋转让后被告按国家规定垫交了相关税收，协议中已经写明是由李建昌、常忠莲承担的。5、《翻建房屋申请书》、一次性告知单、文山市个人建房申请初审表（当庭提交原件质证，法庭留存复印件），证实被告为李建昌、常忠莲翻建房屋向相关部门申请且得到相关部门及隔壁邻居的同意，也证实被告是真心实意为李建昌、常忠莲做事，不是套路李建昌、常忠莲。6、麻栗坡贷款抵押登记材料、不动产登记证明、贷款合同签字页、不动产登记申请表（当庭提交原件质证，法庭留存复印件），证实被告真实的向银行贷款了，贷款后要求李建昌、常忠莲赔还贷款金额给被告，被告再还给银行，李建昌、常忠莲还清向被告借的款项就能赎回房产。经质证，李建昌、常忠莲对王祖琼、方自元提交的第1组证据的真实性认可，但合法性、关联性不予认可，标题为“借款协议书”实质是抵押担保合同，根据法律规定担保合同为主合同的从合同，这份抵押担保合同没有主合同不具备存在依据和基础。根据法律规定不动产抵押合同生效与不动产抵押登记时生效，因抵押土地和房屋未进行登记所以该担保合同致使没有生效。《收条》说明收到现金80万元是不存在的，原告至今没有收到王祖琼的80万元现金，转账注明仅仅是被告的单方行为并没有得到原告的签字认可。转账凭条的收款人不是原告，而是李建学、赵伟屹，说明王祖琼所借的80万元借款人不是原告。对第2组证据的三性不予认可，第1组证据已经证明李建昌、常忠莲没有向王祖琼借款80万元，因此不存在赔款和偿还利息的说法。对第3组证据的真实性无异议，合法性不予认可，《变更房屋契约》的条件是翻建后贷款偿还新老债务，但是新的债务原告没有向被告借过新的债务，原告也没有欠被告老的债务，因此契约内容不合法。所附条件是对房屋进行翻建，但至今房屋仍然没有翻建，用翻建的房屋抵押贷款，至今原告也没有见到被告帮原告贷到的款项，因此该契约的条件未成就，契约未生效。《房屋转让协议》是在变更房屋契约的基础上签订的，且约定出让费36万元，但是被告至今未向原告支付一分钱的购房款，因此房屋转让的基础合同《变更房屋契约》未生效所以《房屋转让协议》同样未生效。对第4组证据的三性认可，交税的事实予以认可，对被告垫交相关税费的行为没有得到原告的授权，是被告的单方行为。对第5组证据的真实性、关联性认可，合法性不认可，证明观点不认可。翻建申请书不是以原告的名义进行申请而是以被告常永玲、方敏的名义进行申请，不存在为原告翻建房屋的事实所依据的不动产权属证书（云20**文山市不动产权第××号）不合法，因此该申请书的初审表是违法的。对第6组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明观点不认可，被告向银行抵押贷款130万元，并没有交付到原告手中而是由被告自己使用原告不存在偿还该笔借款的义务。方敏、常永玲未到庭发表质证意见也未向法庭提交证据。本院认为，李建昌、常忠莲对王祖琼、方自元提交的第1、3、4、5、6组证据的真实性均无异议，五组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信；对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。第2组证据《赔款协议书》，经当庭与李建昌、常忠莲核实，《赔款协议书》上的债务人均系本人签名按印，李建昌、常忠莲及其子李春城、兄弟李建学均系完全民事行为能力人，在《赔款协议书》上签名按印，意思表示真实，应对其行为负民事责任，故本院对《赔款协议书》予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李建昌与常忠莲系夫妻，共同生育李春花、李春城、李春林三个子女。李建昌与李建学系兄弟关系。王祖琼与方自元系夫妻，其子方敏与常永玲系夫妻关系。2017年5月14日，因李建昌、常忠莲为履行赔还王祖琼的借款80万元经过双方协商达成一致意见，由李建昌、常忠莲作为乙方与方敏、王祖琼作为甲方签订了《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》，契约及协议书明确约定“二、乙方为履行赔付甲方借款，经商订为增效增值对其［文［文房字第**枝花镇灰土寨村146号房屋进行翻建。三、乙方向甲方抵押借款的灰土寨村146号房屋变更转让给甲方长子文山州圆方公司法定代表人方敏。四、双方协商申请理有关翻建手续、续、申请借贷、赔付债务及为其投建。……”，“出让人［李建昌、常忠莲（涉案房产所有人及共有人）］决定将［文房［文房字第**所有权和［文国用（2001）第××号］土地使用权出让和转让受让人方敏”。并约定了结清债务时间、搬出涉案房屋条件、房屋税收费用的承担等权利义务。为避免以后出现纠纷，李建昌、常忠莲的子女李春花、李春城、李春林均在契约及协议书上签名按印认可。2017年5月23日李建昌、常忠莲与方敏及妻子常永玲共同到文山市地方税务局和不动产中心办理了变更房屋登记手续，方敏、王祖琼于2017年9月26日领取了文山市房屋的云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》。为履行《变更房屋契约》，方敏、常永玲委托父亲方自元于2017年10月23日向文山市规划局呈报了《翻建旧房申请书》，文山市规划局批准方敏、常永玲翻建。2017年11月4日李建昌将《个人建房申请初审表》送请146号左右邻居签字认可并同意翻建。但因李建昌不履行搬出文山市房屋让方敏、常永玲翻建，方敏、常永玲、王祖琼、方自元与李建昌、常忠莲产生纠纷。李建昌、常忠莲为此诉至本院要求支持如前诉讼请求。另查明，方敏、王祖琼用云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》向麻栗坡县信用社抵押贷款130万元投资在麻栗坡神农养殖社。综合诉辩观点，本案争议的焦点问题为：1、《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》是否合法有效；2、李建昌、常忠莲主张的诉请应否支持。针对第1个争议焦点，《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。本院认为，首先，李建昌、常忠莲与方敏、王祖琼于2017年5月14日签订的《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》，系因李建昌、常忠莲为履行赔还王祖琼的借款80万元经过双方协商达成的一致意见。契约及协议书明确约定“乙方（李建昌、常忠莲）为履行赔付甲方（方敏、王祖琼）借款，经商订为增效增值对其［文房字［文房字第**镇灰土寨村146号房屋进行翻建，乙方向甲方抵押借款的灰土寨村146号房屋变更转让给甲方长子文山州圆方公司法定代表人方敏”，“出让人［李建昌、常忠莲（涉案房产所有人及共有人）］决定将［文房字第［文房字第**权和［文国用（2001）第××号］土地使用权出让和转让受让人方敏”。为避免以后出现纠纷，李建昌、常忠莲的子女李春花、李春城、李春林均在契约及协议书上签名按印认可。从双方当事人在协议中约定的条款来看，李建昌、常忠莲是明知将其共同所有的房产出让和转让给受让人方敏的后果。李建昌、常忠莲作为完全民事行为能力人明知该后果，却仍然与方敏、王祖琼签订《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》，其应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。《变更房屋契约》未明确约定将房屋变更给权利人后以权利人的名义向银行抵押所得贷款用于翻建房屋作为附生效条件，故李建昌、常忠莲及委托诉讼代理人的提出《变更房屋契约》因所附生效条件没有成就自始未生效的辩解意见，无证据支持，不予采纳。其次，签订《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》后，系李建昌、常忠莲自愿配合方敏及妻子常永玲到文山市地方税务局和不动产中心办理变更房屋登记手续，方敏及妻子常永玲已按国家规定缴纳完毕各种税费，李建昌、常忠莲应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。再次，关于李建昌否认向王祖琼借款80万元的问题。王祖琼向本院提交了《借款协议书》、《收条》及转账注明、转账凭条两份、《赔款协议书》、《变更房屋契约》、《房屋转让协议》，所有证据能够相互印证李建昌向王祖琼借款80万元的事实。而李建昌对未收到借款80万元仍然向王祖琼出具《收条》，事隔八个月时间后全家仍然在双方达成的《赔款协议书》、《变更房屋契约》上签名按印一事不能自圆其说，其陈述不符合日常生活逻辑。最后，关于李建昌、常忠莲在民事起诉状中主张方敏、常永玲、王祖琼、方自元采取“欺骗”、“恐吓”的方式，未提交充分有效证据证实。而李建昌、常忠莲在庭审中均认可“被告到家里口头叫我们搬出去，房子是他们的，没有打我们也没有威胁、用刀吓我们”，因此，李建昌、常忠莲应承担举证不能的不利责任。综上所述，李建昌、常忠莲与方敏、王祖琼于2017年5月14日签订的《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，契约及协议书系双方当事人在平等自愿的基础上签订，因此，《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》合法有效。针对第2个争议焦点，李建昌、常忠莲主张的诉请应否支持。依据上述对第1个争议焦点的评判及法律规定，双方签订的《变更房屋契约》及《房屋转让协议书》合法有效，不存在无效的法定情形，故李建昌、常忠莲主张确认《变更房屋契约》和《房屋转让协议书》无效，方敏、常永玲、王祖琼、方自元将云（2017）文山市不动产权证第××号《不动产权证书》的权利人变更为李建昌、常忠莲的诉请于法无据，不予支持。综上所述，李建昌、常忠莲的诉讼请求因未能提交确实充分证据证实，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李建昌、常忠莲的诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元，由李建昌、常忠莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇二〇年九月一日书记员 保雪微