内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1261号原告：吴明，1975年9月1日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市滨河置业有限责任公司。法定代表人：齐海军，董事长。委托诉讼代理人：孙艳恒。委托诉讼代理人：高剑，上海市建纬（包头）律师事务所律师。原告吴明与被告包头市滨河置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴明，被告包头市滨河置业有限责任公司的委托诉讼代理人孙艳恒、高剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即协助原告办理房屋产权证书；2.依法判令被告赔偿原告迟延办理商品房产权登记证书需支付的违约金77409.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实理由：2011年12月7日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的水岸花都商品房一套。原告已按合同约定足额支付购房款291012元。原告于2013年4月入住水岸花都一期14号楼1203室。按照合同第十一条、第十二条的约定：“出卖人应在商品房交付使用后360日内，为原告办理房地产权属证书。截至原告起诉时，被告仍未为原告办理房产证。按照合同约定，被告应每日按商品方价款的万分之一向原告支付违约金。原告多次向被告催要，被告不予支付。被告包头市滨河置业有限责任公司辩称，1、办理房本所需的材料已在本小区进行公示，原告一直未向被告提供相关材料，只有在原告提供相关证件后，被告才能为其办理房本；2、被告已于2019年8月23日办理初始登记，履行完毕了商品房销售合同第十二条约定的义务；3、原告主张的违约金起算时间不明确，违约金无法准确计算；4、原告部分主张已过诉讼时效，被告于2019年8月23日办理了初始登记，原告起诉时间为2020年7月30日，合同约定的违约金是以日为单位进行计算，诉讼时效应以个别债权分别计算，只有2017年7月30日至2019年8月22日期间的违约金未过诉讼时效，被告实际违约天数为753日；5、合同约定的违约金比例过高，原告的房屋一直处于出租状态，是否有房本不影响原告房屋出租的收益。因此，被告迟延办房本的行为并未给原告造成实际损失，请求法庭调整违约金的计算方式。本院经审理认定事实如下：2011年12月7日，原告吴明（乙方）与被告包头市滨河置业有限责任公司（甲方）签订编号为2011-0041222的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告吴明购买被告包头市滨河置业有限责任公司开发建设的的位××区房屋一套，房屋建筑面积为112.1平方米，每平方米价格2596元，总价款为291012元，买受人须于2011年12月7日前付清全部房款291012元，出卖人于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人。合同第十二条关于商品房产权登记的约定如下：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。合同附件五：补充合同第八条第二款约定：本合同第十二条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。合同签订后，原告吴明已按合同约定给付被告包头市滨河置业有限责任公司全部购房款291012元。2013年3月16日，被告将案涉房屋交付原告，原告向被告交纳了公共维修基金、契税、手续费、登记费、印花税等费用，被告为原告出具了相应收据。2019年8月23日，被告将应由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年1月1日，原告吴明将案涉房屋出租。2020年8月25日，原告向被告提交办理房地产权属证书所需的全部资料。本院认为，原告吴明与被告包头市滨河置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行了交纳购房款的义务并向被告提交了办理房地产权属证书所需的全部资料，被告应履行协助原告办理房地产权属证书的义务，故对原告吴明要求被告包头市滨河置业有限责任公司协助其办理案涉房屋的房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。商品房交付使用的时间为2013年3月16日，合同约定被告应在商品房交付使用后360日内，即2014年3月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2019年8月23日将应由其提供的资料报产权登记机关备案，故本院认定2019年8月23日为被告履行合同义务的截止日，被告应承担未如期履行合同义务的违约责任，则违约金的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2014年3月13日，截止日期应为2019年8月23日。关于被告抗辩称合同约定的违约金过高的抗辩理由是否成立，本案系逾期办证引起的纠纷，被告已经将房屋交付原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，逾期办证给原告造成的损失主要表现在房屋交易或投资方面的可期待利益损失。原告主张被告支付违约金，但未提供证据证明其受到的损失及损失数额，兼顾合同的履行情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对违约金予以适当调整，即每日按商品房价款的0.1计算违约金较为公平、合理。关于被告抗辩称原告部分主张已超过诉讼时效的抗辩理由是否成立，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长，直至被告将应由其提供的资料报产权登记机关备案，故违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2020年7月30日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2017年7月31日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，故本院认定违约金的起止时间为2017年7月31日起至2019年8月23日止（共计753日），按原告已付购房款总额的日0.1计算的违约金为2191.3元（291012元×0.1×753天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市滨河置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴明办理位于××区房屋的房地产权属证书；二、被告包头市滨河置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告吴明违约金2191.3元；三、驳回原告吴明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元，减半收取计868元（原告吴明已预交），由原告吴明负担843元，由被告包头市滨河置业有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇二〇年九月七日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。