江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初3313号原告：苏俊，男，1978年4月19日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：徐业兵，江苏天沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡修峰，江苏天沛律师事务所律师。被告：徐兰英，女，1939年4月14日出生，住泗阳县。被告：祁经刚，男，1978年2月14日出生，住泗阳县。两被告共同委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。原告苏俊与被告徐兰英、祁经刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏俊及委托诉讼代理人徐业兵，被告徐兰英、祁经刚及委托诉讼代理人刘其志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏俊向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行合同，两被告共同交付位于泗阳县房屋。2.两被告承担诉讼费。事实与理由：2007年10月24日，原告苏俊取得位于屋所有权，并办理过户登记。但被告徐兰英、祁经刚一直未向原告苏俊交付。经原告苏俊多次请求，被告徐兰英、祁经刚拒不搬出，不交付房屋。为维护原告苏俊合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，请求支持原告苏俊诉讼请求。被告徐兰英、祁经刚共同辩称，1.本案与（2017）苏1313民初7939号一案当事人相同，同一个诉讼标的，诉讼请求文字表达不同，但实质相同，或者是对前一个判决结果的否定，故属于重复起诉，应当驳回原告苏俊起诉。2.本案基础法律关系应当是民间借贷，应按照民间借贷法律关系来审理。3.按照原告苏俊的逻辑，既然祁经刚是本案的被告，那徐兰英其他子女也应当成为被告。4.原、被告之间的房屋买卖合同无效。理由：（1）徐兰英意思表示是愿意为祁经刚偿还债务，而不是卖房子；（2）涉案房屋所有权是徐兰英和其他子女共同所有，徐兰英无权处分；（3）如果是真实的房屋买卖，苏俊应当支付相应的房屋对价。（4）同意解除原告苏俊主张的房屋买卖合同，并返还原告苏俊购房款，但不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：2007年10月15日，苏俊、徐兰英签订房地产买卖契约，主要内容：卖方徐兰英、买方苏俊。卖方将位于间房屋出卖于苏俊，出售价200000元。当日契价两清，产权无讹，四至分明，如有他项纠纷，由卖方负责。立约后由买主连同购房证缴纳税金等。同日，苏俊、徐兰英签订房地产买卖契约，主要内容：卖方徐兰英、买方苏俊。买卖双方就位于房地产（房屋建筑面积83.82平方米）出卖于苏俊，成交价为20000元，买方于2007年10月15日前一次付清给出卖方，付款方式为现金。双方同意于2007年10月15日由卖方将上述房地产交付给买方。房屋移交时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买方。出卖方保证房地产权属清楚，如发生产权纠纷由卖方负责等。监证机关泗阳县房产交易管理所。2007年10月25日，原告苏俊取得涉案房屋所有权证。其中载明房屋状况：房号1，平层，建筑面积59.40平方米，设计用途居住。房号2，平层，建筑面积24.42元，设计用途厨房。房产证中附示意图中有北屋、西屋。另查明，根据2005年航拍图显示，涉案房屋包括东、西、南、北屋。又查明，原告苏俊与被告徐兰英、祁经刚排除妨害纠纷一案，本院2017年10月24日立案受理。原告诉讼请求：判令二被告立即搬出位于泗阳县房屋。在该案中苏俊陈述：2006年至2007年，祁经刚欠苏俊200000元，因祁经刚无力偿还，经徐兰英同意，将涉案房屋出售给苏俊，以抵借款。当时苏俊到拆迁办咨询，涉案所有房屋价值200000元左右。苏俊觉得不吃亏同意购买。在办理房屋过户时，因原涉案房产证上记载面积为83.82平方米，政府工作人员只同意在买卖契约中约定83.82平方米，不同意填写实际面积约200平方米。从签订买卖契约至今，涉案房屋除在东、西边屋平房上加盖一层棚子外，无其他变化等。在该案中徐兰英、祁经刚陈述：在2006年，祁经刚向苏俊借款40000元，到2007年房屋过户时，考虑到时间长，补偿苏俊利息20000元。苏俊帮祁经刚还欠款五六万元，苏俊另给祁经刚现金五六万元作为购房款，合计以190000元将房屋抵给苏俊。过户时，徐兰英一个人去的。从签订买卖契约至今，涉案房屋除在东西边屋平房上分别加盖一层外，无其他变化等。2017年12月28日，本院作出（2017）苏1323民初7939号民事判决书，驳回原告苏俊的诉讼请求。2017年5月4日后，原告苏俊与被告祁经刚谈话录音显示:祁经刚问苏俊，房屋拆迁情况，如何。苏俊答，给你买套房屋首付款，你就同意的。祁经刚称，当时抵是十几万元。苏俊答，如果当时你给400000元给我，房屋也可以给你赎回，当时苏俊拿房屋时花多少钱等。上述事实，有原、被告的陈述，买卖协议、房屋所有权证、航拍图、录音光盘、（2017）苏1323民初7939号庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.本案与（2017）苏1313民初7939号一案是否构成重复起诉。2.本案基础法律关系民间借贷还是房屋买卖关系。3.如果是房屋买卖法律关系，房屋买卖合同是否有效，如有效，双方买卖房屋范围是什么。对于第一个争议焦点，本院认为，虽然本案与（2017）苏1323民初7939号案当事人相同，但两次诉讼请求不同、两次诉讼当事人主张的法律关系也不同，故不属于重复起诉。对于第二个争议焦点，原告苏俊认为，本案基础法律关系是房屋买卖关系。购房过程：在购买涉案房屋之前，祁经刚欠苏俊75000元，大概借2年时间，到2007年10月15日前结算利息25000元，合计冲抵100000元购房款。借条已退给祁经刚。在2007年10月15日签订购房合同前送到祁经刚家100000元，但未出具收条。关于购房款，徐兰英、祁经刚未出具收条。涉案房屋买卖契约是在泗阳县房管处签订。产权证办到苏俊名下后，因双方是朋友关系，徐兰英、祁经刚家人无地方居住，就供给他们继续居住。被告徐兰英、祁经刚认为，本案基础法律关系是民间借贷关系，不是房屋买卖法律关系。抵房过程：祁经刚借苏俊40000元，利息4分。一年左右，利息累计20000元。因祁经刚欠邵某三四万元，苏俊代祁经刚偿还。祁经刚透支杨某信用卡10000元，苏俊代祁经刚偿还。这样，祁经刚合计欠苏俊十万元左右。在2007年10月15日前，苏俊可能通过银行卡转给祁经刚三四万元。另苏俊代祁经刚偿还欠账20000元，祁经刚主动支付苏俊利息20000元。总计大约190000元。苏俊确实将最初40000元借条给祁经刚了。苏俊到被告家向徐兰英要房产证，称祁经刚欠苏俊钱，让徐兰英将房产抵押给苏俊，否则对祁经刚不利。苏俊胁迫徐兰英到一个地方，办理各种手续，让徐兰英配合签字。徐兰英在签字过程中可能有人问徐兰英子女情况，并拍照。徐兰英签订买卖协议后没有告诉家人，在拆迁前才告诉家人。本院认为，在本案中，应当认定苏俊与徐兰英是房屋买卖法律关系。理由：1.苏俊、徐兰英已经签订房屋买卖合同，约定标的物、价款、交付时间等，并办理过户手续；2.根据原、被告的陈述，在签订买卖合同之前，祁经刚已经欠苏俊十万元款，特别是在（2017）苏1323民初7939号案开庭中，祁经刚陈述“剩下原告又给我大约五六万元现金作为购房款”更说明双方对借款抵房屋购房款作协商；3.祁经刚陈述，办理房屋过户时，祁经刚出具给苏俊借条已收回。如果是以涉案房屋抵押担保借款，通常情况下，苏俊不可能将借条交给祁经刚；4.徐兰英陈述，其受苏俊胁迫办理过户手续，作为祁经刚向苏俊借款抵押担保，并未举证证明，故本院不予采信。对于第三个争议焦点，本院认为，徐兰英、苏俊签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规规定，应当认定有效。根据双方签订的两份房屋买卖合同，认定买卖房屋是涉案房屋中的北屋（堂屋）、西屋（即西边屋，但不包括该屋平层上后建部分）。理由：1.2007年10月15日，徐兰英、苏俊签订两份买卖协议中约定房屋为5间，建筑面积83.82平方米。现在苏俊持有涉案房屋所有权证标注的位置与上述相对应；2.根据原、被告的陈述，从签订买卖契约至今，涉案房屋除在东、西边屋平房上分别加盖一层外，无其他变化。2005年航拍图也显示，涉案房屋有东、西、南、北屋。苏俊、祁经刚系朋友关系，应当知道涉案房屋状态。苏俊明知涉案房屋状态，但签订买卖协议并不包括涉案全部房屋，其主张涉案全部房屋全部在买卖标的之中，无合同依据。综上，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告徐兰英签订房屋协议后未按约定交付房屋，原告苏俊有权要求徐兰英继续履行合同，交付房屋。徐兰英应当将位于泗阳县房屋中北侧（堂屋）、西侧（西边屋，不包括该屋平层上后建部分）房屋交付给原告苏俊。被告祁经刚不是与原告苏俊签订房屋买卖合同的相对人，故原告苏俊要求其履行合同无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐兰英于本判决生效后十日内向原告苏俊交付位于泗阳县房屋中北侧（堂屋）、西侧（西边屋，不包括该屋平层上后建部分）房屋；二、驳回原告苏俊其他诉讼请求。案件受理费已减半收取40元，由被告徐兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐学松二〇二〇年九月四日法官助理 冯 娥书 记 员 陈 露