江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0602民初2437号原告：金碧物业有限公司鹰潭分公司，统一社会信用代码91360600573646204T，住所地江西省鹰潭市月湖区沿江大道**信江清波雅苑江苑**楼****。负责人：黎龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：车良岐，男，汉族，1990年1月12日出生，系公司员工，特别授权代理。被告：黄志平，男，汉族，1973年8月14日出生，住江西省鹰潭市。被告：刘丽乐，女，汉族，1974年7月8日出生，住江西省鹰潭市。原告金碧物业有限公司鹰潭分公司（以下简称原告）与被告黄志平、刘丽乐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易芬和被告黄志平、刘丽乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止至2019年12月的物业管理费9463.5元及违约金4619.8元，违约金暂计算至起诉日，以后的违约金按每日千分之一计算至款项付清之日止；2、判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称的事实与理由：2016年1月8日，原、被告签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理合约》。合同约定，原告为被告所购鹰潭恒大绿洲20栋2单元3004室的面积为131.45平方米的房屋提供物业管理服务，被告应按季度于每季度首月5日前向原告预支付当期物业服务费，物业服务费按1.6元人民币每平方米收取。并约定，如被告未按时支付物业服务费，应按每逾期一日以逾期支付物业服务费总金额的千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按协议约定向被告提供良好的物业管理服务，但被告一直迟迟未向原告支付自2016年4月起至今的物业服务费，原告多次通知被告支付物业服务费，但被告一直未予答复。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告黄志平、刘丽乐辩称：原告没有能力履行物业服务合同义务，被告所购房屋为该栋楼的最顶层，家中屋顶、室内漏水多年，并造成屋内大面积装修损害，多次向物业公司反映，物业公司虽派人察看，但没有组织维修，漏水等问题得不到解决。根据双方签订的物业服务协议约定，出现漏水情况后，物业公司有义务对发生漏水的部位进行维修和管理，而最后漏水问题没有得到有效解决，所有物业存在瑕疵。原告对被告反映的问题未积极采取相应措施提供相应服务，系违约在先，因此，被告有权拒绝缴纳物业费。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明及身份证复印件各一张、两被告身份证复印件各一张，证明原、被告的诉讼主体资格；二、商品房买卖合同，证明被告购买位于鹰潭恒大绿洲20栋2单元3004室，系该房屋业主，房屋面积131.45平方米；三、《前期物业服务协议》及《业主临时管理合约》，证明被告为原告房屋提供物业管理服务，被告应按季度于每季度首月5日向原告预支付当期物业服务费，物业服务费按1.6元人民币每平方米收取，如被告未按时支付物业服务费，应该按每逾期一日以逾期支付物业服务费总金额的千分之一向原告支付违约金；四、律师函及ems回单，证明原告多次催促被告支付物业管理费，被告均未予以理会。被告黄志平、刘丽乐为支持其答辩意见向本院提交照片18张，证明房屋有严重的质量问题。被告黄志平、刘丽乐对原告提交的证据均无异议。原告对被告黄志平、刘丽乐提交的证据质证如下：1、真实性有异议，不能证明照片中的质量问题系被告房屋；2、房屋内部质量问题非物业服务管辖范围内，物业公司仅对房屋共用部分提供基本的物业服务。被告黄志平、刘丽乐对原告提交的证据均无异议，经审查，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告黄志平、刘丽乐提交的照片，反映的是房屋内部质量问题，这不是《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务内容，原告仅对共用部位及共用设施设备进行维护和管理，该组证据与本案无关，本院不予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2014年5月19日，被告黄志平、刘丽乐购买了鹰潭市信江新区滨江东路8号恒大绿洲20栋02单元3004室（建筑面积为131.45平方米）的房屋。2016年1月8日，原告与被告黄志平、刘丽乐签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，协议约定：由原告向被告黄志平、刘丽乐位于鹰潭市房屋提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.6元，物业服务费应按季度于每季度首月5日前交纳；业主违反协议，使原告未达到物业服务质量约定目标的，原告有权要求业主限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，业主承担相应的法律责任等违约条款。自2016年4月起，被告黄志平、刘丽乐未按约交纳物业服务费，虽经原告多次催促均无果，特诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告与被告黄志平、刘丽乐签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照执行。原告依约履行了物业管理服务职责，被告黄志平、刘丽乐作为业主，理应及时履行交纳物业服务费的义务。现被告黄志平、刘丽乐未按约定交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的民事责任，故原告诉请判令被告黄志平、刘丽乐交纳欠缴的物业服务费，有事实与法律依据，本院予以支持。被告黄志平、刘丽乐辩称，家中屋顶、室内漏水，造成屋内大面积装修损害，多次向物业公司反映，但物业公司对发生漏水的部位未进行维修和管理，房屋漏水问题没有得到有效解决，物业服务存在问题，才导致其拒绝缴纳物业费。本院认为，物业服务费用的缴纳，系物业公司对小区卫生环境及公共设施进行维护的基本费用，业主拒绝缴纳该费用势必导致小区管理的混乱，被告黄志平、刘丽乐以照片证明原告在履行服务合同过程中存在一定的瑕疵，但本院认为，这些瑕疵不足以构成被告拒绝缴纳物业管理费的理由。被告黄志平、刘丽乐应通过其他合法、正当的途径来维护自身合法权益，故被告黄志平、刘丽乐的辩驳意见，本院不予采纳。根据双方约定，被告黄志平、刘丽乐自2016年4月至2019年12月尚欠物业服务费为9464.4元（具体计算：1.6元×131.45㎡×45个月）。据此，原告诉请两被告支付截止至2019年12月的物业管理费9463.5元，本院予以支持。原告诉请判令被告黄志平、刘丽乐支付逾期之日（即2016年4月）起按每日千分之一暂计算至2019年12月份违约金人民币4619.8元（之后的违约金，按每日千分之一计算至款项付清之日止）。本院认为，原、被告关于逾期支付物业服务费的违约金收取标准在《前期物业服务协议》中没有约定。因此，原告的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告黄志平、刘丽乐于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司鹰潭分公司自2016年4月至2019年12月止的物业管理服务费共计人民币9463.5元；二、驳回原告金碧物业有限公司鹰潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元（已减半），由原告金碧物业有限公司鹰潭分公司负担25元，被告黄志平、刘丽乐承担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇二〇年九月四日法官助理周有区书记员张韩月附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;（五）按时交纳物业服务费用;（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。