江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2311号 原告：范乃战，男，1983年1月24日出生，汉族，住河南省虞城县。 委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：徐正林，男，1992年9月26日出生，汉族，住河南省息县。 被告：许梅，女，1989年11月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：徐正林（系许梅丈夫），男，1992年9月26日出生，汉族，住河南省息县。 原告范乃战与被告徐正林、许梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告范乃战及其委托诉讼代理人徐艳、被告徐正林（同时代理被告许梅）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范乃战向本院提出诉讼请求：1、判令原告范乃战与被告徐正林、许梅签订的《房屋买卖合同书》于2020年9月2日解除；2、判令被告徐正林、许梅共同返还原告范乃战购房款600000元；3、判令被告徐正林、许梅共同承担违约金256000元；4、本案保全费4800元由被告徐正林、许梅共同承担。事实与理由：2018年11月7日，原被告经第三方中介机构介绍达成买卖房屋合意，并于当日订立了一份房屋买卖合同书，约定了将两被告位于太仓市的房屋转让给原告，总购房款为1280000元，分三期支付，合同还另外约定了原被告的其他权利义务。合同订立后，原告陆续支付了前两期共60万元的购房款，第三期购房款应在两被告配合办理完过户手续后，用银行贷款的方式支付。后原告联系两被告办理过户手续，两被告迟迟不予配合。后经原告了解，被告已经客观上无法办理过手续，涉案合同已无法继续履行，故主张解除合同，并要求两被告退还原告已支付的房款及合同约定的违约金等损失。 被告徐正林、许梅辩称:两被告对原告陈述的房屋买卖事实及被告违约事实没有异议。由于被告手头资金比较困难，无法偿还开发商处的欠款，涉案房屋还无法登记到被告名下。现在原告提出解除合同，被告也无法回应，被告还是希望再与原告协商看看有无其他的解决办法。如果实在没办法合同要解除的话，两被告同意向原告返还其已支付的60万元购房款，对于违约金被告也同意承担，但希望法院能适当调整一下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 一、本案所涉房屋买卖合同及履行情况 2018年11月7日，原告范乃战（买方、合同乙方）与被告徐正林、许梅（卖方、合同甲方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方将其座落在浏河镇碧桂园上海凤凰城凤仪苑10幢2单元1303室，建筑面积102.6平方米。房屋总价为人民币1280000元，房款分期支付：第一期，签订合同时支付购房定金100000元，后期直接转为房款；第二期，2018年11月8日前支付300000元、2018年12月20日前支付200000元；第三期，余款680000元通过银行贷款支付。中介费25600元由乙方支付。在履行本合同过程中发生违约，违约方需赔偿另一方违约金（房屋成交总价的20%），中介费不退，由违约方承担。乙方知晓甲方不动产证没有办出来，愿意等甲方出证后再办理。乙方承担所有二手过户费用，甲方一手办证费用由甲方来承担。 原、被告双方签订上述合同后，原告范乃战即依约陆续向被告支付房款，共计60万元。涉案房屋也在原告支付完第一期款项后，由被告交付原告使用，原告对涉案房屋进行简单装修后入住至今。因被告迟迟未能完成房地产初始登记，故无法协助原告办理过户手续。 二、与涉案房屋有关的情况 2016年5月19日，太仓碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人，被告徐正林作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的太仓市商品房。该商品房建筑面积共102.3平方米，总金额为921397.69元。买受人应当于2016年5月22日前支付首期房价款人民币191398元，余款向银行申请贷款支付。 后因被告徐正林未能及时偿还银行贷款，贷款银行起诉被告及开发商太仓碧桂园房地产开发有限公司要求偿还欠付的贷款、利息等相关款项。太仓碧桂园房地产开发有限公司偿付后已另案起诉，向被告徐正林追偿。被告徐正林表示，太仓碧桂园房地产开发有限公司向其追偿82万余元，若被告无法全额偿还该款，太仓碧桂园房地产开发有限公司就不同意协助其办理不动产登记手续，被告目前确实无力偿还该笔款项。 三、其他与本案有关的事实 原告表示，被告违约对原告造成的损失主要包括装修花费损失约12万元、中介费损失25600元以及房价上涨损失等。关于装修花费，原告认可被告交付给原告时房屋属于已装修房，但装修质量一般，故原告进行了部分改造装修，并添附了橱柜、家电等，但对装修花费未予举证。关于房价上涨情况，原告主张涉案房屋目前的市场价值约为140万元；被告则表示对此并不清楚，但自认涉案房屋系低于市场价值10万元左右出售给原告。 原告另明确，如果法院判决原被告签订的《房屋买卖合同书》解除，原告同意将涉案房屋腾退交还给被告。 另查明，原告在诉讼中申请对被告名下的财产进行保全，其中包括对涉案房屋进行预查封，为此支付保全申请费4800元。 以上事实有原告提供的房屋买卖合同书、收条、银行卡交易明细、商品房买卖合同，以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告范乃战与被告徐正林、许梅签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已依约履行了付款义务，但两被告迟迟未能配合原告办理过户手续，已构成违约，现两被告对其违约的事实亦不持异议，本院予以确认。现根据两被告陈述，涉案房屋尚不具备过户给原告的条件，且两被告也已无力解决，考虑到该合同已无实际履行的可能，故应予解除。解除日期以原告当庭明确向被告提出之日，即2020年9月2日来确定。合同解除后，原告作为守约方有权要求两被告退还其已支付的全部房款，并支付违约金。现两被告对退还原告房款60万元不持异议，本院依法予以认定。关于原告的违约金主张，被告认为违约金偏高，请求适当调整。本院综合考虑被告违约的恶意程度、原告所述的实际损失情况以及违约金的惩罚性原则等，依法酌情调整违约金为200000元，故本院认定两被告应向原告支付违约金200000元。合同解除后，原告依据合同取得的财产也应予以返还。现原告对腾退涉案房屋不持异议，也同意在本案中一并处理，本院亦予以确认。关于原告要求被告支付保全费4800元的请求，本案原告在发起诉讼保全时并无不当行为，且结合本案案情原告申请财产保全，实属必要，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告范乃战与被告徐正林、许梅签订的《房屋买卖合同书》于2020年9月2日解除。 二、被告徐正林、许梅返还原告范乃战购房款600000元。 三、被告徐正林、许梅向原告范乃战支付违约金200000元。 四、被告徐正林、许梅向原告范乃战支付保全费4800元。 上述二、三、四项合计804800元，由被告徐正林、许梅于本判决生效之日起10日内支付至原告范乃战指定的账户：户名范乃战，开户行中国农业银行上海分行，账号62×××71。 五、原告范乃战于本判决生效之日起10日内将太仓市房屋腾退并返还给被告徐正林、许梅。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12488元，减半收取计6244元，由原告范乃战负担405元，被告徐正林、许梅负担5839元。原告范乃战预交但不应由其负担的案件受理费5839元由本院退还，被告徐正林、许梅应于本判决生效之日起10日内向本院支付其应负担的案件受理费（开户名称太仓市人民法院诉讼费专户，开户银行中国建设银行太仓分行营业部，开户账号32×××09）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  朱旖雯 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈寒艳