河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终816号 上诉人（原审被告）：焦占锋，男，1979年11月21日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：张颖，河北三霖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵占春，女，1969年1月15日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：赵占玉（系赵占春之兄），1957年12月26日，汉族，住河北省康保县。 委托诉讼代理人：梁军，河北鼎诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔燕，女，1978年10月22日出生，汉族，住张家口市桥**。现于唐山市曹妃甸区南堡开发区冀东分局第八监狱服刑。 上诉人焦占锋因与被上诉人赵占春、崔燕房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦占锋委托诉讼代理人张颖，被上诉人赵占春委托诉讼代理人赵占玉、梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 焦占锋上诉请求：请求二审法院依法撤销张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1111号民事判决，并依法发还重审或改判。事实和理由：一、一审法院认定焦占锋与崔燕系合伙租赁赵占春房屋，属于认定事实不清，证据不足。（一）赵占春一审主张焦占锋与崔燕系合伙经营学校，与一审法院认定的合伙租赁房屋是不同的法律关系。合伙经营学校与合伙租赁房屋，是两个不同的法律关系。合伙经营学校可以是多种形式的合伙。合伙的各方可以是全部现金合伙，共同承租房屋还是某个合伙人以承租的房屋入伙都是不确定的，因此与他人合伙经营学校不一定是合伙租赁房屋。一审法院未审查焦占锋与崔燕二人是否合伙租赁房屋的问题，仅凭赵占春提供的焦占锋与崔燕合伙经营学校的证据，认定双方是合伙租赁房屋是错误的。（二）赵占春提交的证据不能证实焦占锋与崔燕系合伙租赁其房屋。一审中赵占春提交的证据不能证实焦占锋与崔燕是合伙经营学校，亦不能证实其是合伙租赁其房屋，更不能证明焦占锋有支付房租的义务。二、一审法院突破合同相对性，认定焦占锋与崔燕合伙租赁赵占春房屋，没有法律依据。根据合同的相对性，给付租金的责任应由合同相对人崔燕承担。根据赵占春当庭出示的房屋租赁协议与租赁合同可以明确房屋租赁协议的相对方是赵占春与崔燕，转租合同的双方为崔燕与次承租人。即合同显示崔燕承租赵占春的房屋，崔燕又将承租的部分房屋转租给第三人，所以崔燕才是赵占春给付租金的主体。我国法律对突破合同相对性有明确的法律规定，本案中崔燕与赵占春签订的租赁合同，崔燕与次承租人签订转租合同，合同的一方均为崔燕，故一审法院以焦占锋与崔燕系合伙租赁房屋突破合同相对性原则，没有法律依据，与事实不符。三、一审法院对租金计算数额错误。（一）一审法院没有认定崔燕已交纳5000元租金是错误的。首先，崔燕庭审中称其向赵占春交纳5000元定金，其次，从合同履行的时间看，崔燕已交纳5000元定金符合交易习惯。租赁合同的交易习惯就是承租人先交纳一部分定金，而且从时间上看，2017年4月16日双方已签订合同，且签订合同后，赵占春已将房屋交付崔燕，如果没有交纳定金，赵占春不会在没有收到任何款项的情况下，就将房屋交给崔燕，所以赵占春没有收到5000元定金不符合事实，也不符合交易习惯。（二）一审法院认定拖欠的房租截至2019年7月31日为697688.2元是错误的。综上，一审法院未查明焦占锋与崔燕是否存在合伙关系？如果存在合伙关系，是合伙租赁房屋，还是合伙经营学校，亦未查清楚。赵占春不能形成完整证据链的证据，突破合同相对性认定焦占锋与崔燕合伙租赁房屋没有事实与法律依据。虽然崔燕自认与焦占锋是合作关系，但也未说明双方是租赁房屋的合伙还是合作经营学校，且崔燕与焦占锋存在利害关系，其陈述不能作为定案依据，故请二审法院查明事实，依法将本案改判焦占锋不承担支付房租的义务或将本案发回重审。 赵占春答辩称，焦占锋的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 本院于2020年8月28日在崔燕服刑地进行了询问。崔燕答辩称，其与赵占春签订的涉案房屋租赁合同，第一年的租金是25万元，崔燕向赵占春通过转账方式给付赵占春5000元定金；其有关于原股东认缴出资承诺书，崔燕以现金方式出资，焦占锋并无出资，仅负责装修；在2018年1月18日正式解除合伙不再继续经营后，崔燕没有与焦占锋协商进行继续经营，协议退伙后，由我自己单独经营；我与焦占锋系朋友关系，是我雇佣焦占锋帮我装修，我们之间没有合同，有口头约定；我有与赵占春合伙入股办学校的协议，内容为赵占春出资20万元入股办学，用第一年租金扣；崔燕没有和焦占锋一起租赁学校，第一年租金不对，租赁时间计算不对，我留下的设备也应当抵扣一些租金，房屋装修也应抵扣一些租金。 赵占春向一审法院起诉请求：一、判令解除赵占春与崔燕签订的房屋租赁合同，并在限定期限内腾退租赁房屋。二、判令被告给付拖欠原告的房屋租金68000元。三、判令崔燕、焦占锋给付赵占春相应的违约金，违约金以实际拖欠租金为基数，按每日0.05%，从2017年9月24日计算至实际付清之日止。原告当庭变更诉讼请求为房屋租金为705835元，违约金238219元。 一审法院认定事实：2016年5月27日，赵占春与张家口中佳国有产权服务有限公司签订房屋租赁合同，取得了位于张家口市桥西区（现为张家口市桥西区清水河中路21号）1-4层楼房的使用权，租赁期限为10年。2017年4月16日，赵占春与崔燕签订房屋租赁合同，将该商业楼1-4层及地下室租给崔燕使用，租赁期限9年。合同第三条约定，租金每年49万元。第一年减免地下室等固定设施装修费4万元，第2-10年减免其它固定设施装修费2万元／年。约定装修期限3个月，期间不计房租金。合同第四条约定：租金每年支付一次，须于每年4月15日前一次性提前支付原告7月16日至次年7月15日的租金。合同第十条约定：如被告逾期支付租金，除应及时如数支付外，还应支付滞纳金，滞纳金支付标准按违约金额每日0.05%计算。合同签订后，赵占春将房屋交付崔燕使用。关于房租的支付，双方均称2017年9月24日通过焦占锋的公司张家口强瑞德建筑装饰工程有限公司账户给赵占春转款10万元。2018年1月5日崔燕与李妍洁签订租赁合同，将该楼房三楼两间教室租给李妍洁使用一年，每年租金28800元。2018年1月25日崔燕与张家口北华果蔬有限公司签订租赁合同，将该楼房四楼办公区域租给张家口北华果蔬有限公司使用三年，每年租金10万元。2018年7月20日崔燕与王兰签订租赁合同，将该楼房二楼办公区域租给王兰使用二年，每年租金18万元。剩下房屋由崔燕自用。三个楼层的房子都交了第一年租金。崔燕称其收了四楼租金10万元及三楼租金28800元。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。崔燕因涉嫌刑事犯罪2018年8月24日被羁押，赵占春向焦占锋协商未果，诉至法院。赵占春称到2019年7月31日，所有的房子已经同次承租人协商收回，故要求解除租赁合同的时间定为2019年7月31日，崔燕同意。双方存在争议的事实为：1、赵占春和崔燕均称崔燕和焦占锋系合伙，共同租赁赵占春房屋，焦占锋不认可。2、崔燕称除通过焦占锋公司账户支付10万元租金之外，还给过赵占春5000元定金。赵占春对此5000元不认可，称未收到。3、崔燕称焦占锋收取了二楼王兰租金18万元，赵占春提供转账记录，证明次承租人转款给焦占锋三笔共13万元，焦占锋代理人称转账记录不能证明收取租金事实。 一审法院认为，赵占春与崔燕签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。双方均应以合同履行各自义务。赵占春将房屋交给崔燕使用，崔燕就应当交付相应租金。故赵占春请求崔燕给付拖欠租金的请求，法院予以支持。现合同无法继续履行，双方均同意合同自2019年7月31日解除，法院予以支持。关于焦占锋主体问题，赵占春收到的10万元租金由焦占锋公司账户转来，赵占春在之后催要租金也同焦占锋通过电话、短信联系过。赵占春提供2018年1月18日崔燕、焦占锋、杨柳、李大志、张燕凤、王春鹏六人共同签署的协议书显示2017年4月29日六人合伙参与合作项目，从2018年1月18日杨柳、李大志、张燕凤、王春鹏退出，只剩崔燕和焦占锋合作经营。加之焦占锋收取二楼转租租金的行为，法院认定焦占锋与崔燕合伙租赁赵占春房屋，应与崔燕共同承担给付拖欠租金的义务。焦占锋委托代理人庭后申请追加杨柳、李大志、张燕凤、王春鹏参加诉讼，该四人不是本案必须到案的诉讼参与人。焦占锋承担给付房租责任后，可另行向合伙人主张清算。关于崔燕称除通过焦占锋公司账户支付10万元租金之外，还给过赵占春5000元定金。赵占春对此5000元不认可，称未收到。崔燕未提供给付5000元的证据，法院对此无法支持。关于崔燕称赵占春用第一年20万元房租入股双方签过一个协议，第一年租金应为25万元，赵占春当庭未发表意见，双方均未出示该协议，故法院无法采信，崔燕此抗辩理由法院不予支持。关于崔燕、焦占锋拖欠租金，整栋楼房是从2017年7月16日起计租金，第一年45万元，第二年以后47万元。二、三、四楼已被崔燕转租于案外人，其中二楼年转租租金18万元，赵占春已于2019年7月31日收回房屋；三楼两个教室，年转租租金28800元，赵占春于2019年2月28日收回房屋；四楼年转租租金10万元，赵占春于2019年1月31日收回房屋。故欠付租金应为：1、第一年2017年7月16日至2018年7月15日，租金45万元，已支付10万元，欠35万元；2、第二年2018年7月16日至2019年1月31日，共计199天，因第二年以后的年租金为47万元，日租金为1287.67元（47万元÷365天），此期间199天的租金共计256246元；3、因此时，已有部分楼房（四楼）赵占春已收回，此后的没有收回的三楼、二楼的租金，应按照崔燕已转租的租金收取。其中三楼的租金从2019年2月1日至2019年2月28日计算共计28天，因转租年租金为两个教室共计28800元，日租金为78.9元（28800元÷365天），此期间28天的租金共计2209.2元；另二楼的租金从2019年2月1日至2019年7月31日计算共计181天，因转租年租金为18万元，日租金为493元（18万元÷365天），此期间181天的租金共计89233元；崔燕截止到2019年7月31日拖欠赵占春租金共计697688.2元。关于赵占春主张的违约金，赵占春未提供张家口中佳国有产权服务有限公司同意其将涉案房屋出租崔燕的证据，赵占春出租行为有瑕疵，故赵占春主张违约金的主张，法院不予支持。判决：一、赵占春与崔燕2017年4月16日签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除。二、崔燕、焦占锋于本判决生效后十日内一次性给付赵占春拖欠的租金697688.2元。三、驳回赵占春其他诉讼请求。 本院二审期间，焦占锋的委托代理人张颖提交2017年4月16日赵占春与崔燕签订的房屋租赁协议一份、张家口市名冠科技有限公司信息情况复印件一张，拟证明赵占春与崔燕是涉案房屋租赁合同的当事人，焦占锋不是涉案房屋租赁合同的当事人；房屋交接说明一份，拟证明焦占锋不是承租人，而是房屋交接的证人，且能证实涉案房屋租赁合同解除的时间为2018年10月18日，而不是一审法院认定的2019年；崔燕的上诉状一份，拟证明焦占锋不是承租人。赵占春的委托代理人质证意见：房屋租赁协议不是赵占春本人签字，且该协议不属于二审新证据，对张家口市名冠科技有限公司的查询信息真实性认可，但关联性不认可；对房屋交接说明的三性不认可，不能证明实际交房日期，且能证明焦占锋对租赁协议是知情的；对上诉状中崔燕主张20万元的入股协议自认是合伙关系，与本案无关。经合议庭评议认为房屋租赁协议、张家口市名冠科技有限公司信息情况及崔燕的上诉状，因赵占春不认可，且崔燕对此租赁协议亦不认可，没有其他证据相印证，崔燕因没有交纳二审诉讼费，视为撤回上诉，故不能证明焦占锋委托诉讼代理人所待证明事实的目的，本院对焦占锋委托诉讼代理人所提供的该组证据不予采信；关于房屋交接说明，赵占春委托诉讼代理人当庭认可当初写过该说明，但不能证明实际交房日期，因其没有举证证明其主张，故赵占春应当承担举证不能的不利后果。对房屋交接说明，本院予以采信。 二审经审理查明，崔燕与赵占春于2017年4月16日签订租赁房屋用途为培训学校。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为焦占锋与赵占春之间是否存在房屋租赁关系以及一审法院认定的租金是否正确。 关于焦占锋与赵占春之间房屋租赁的问题。首先，根据一审查明的事实能够证实涉案房屋租赁合同的相对人为赵占春与崔燕，且双方均无异议。其次，赵占春提供的焦占锋与赵占春、郝再辰的短信聊天记录等电子数据，因没有提供原始电子存储介质，且没有其他证据相印证，无法证实短信聊天记录等电子数据的真实性、完整性，赵占春提供2018年1月18日六方达成的协议书为复印件，无法与原件核实，故赵占春所提供的证据不能达到其证据目的。最后，一审法院以焦占锋向赵占春交付10万元租金，之后赵占春崔要租金也与焦占锋联系，同时根据六方协议书认定崔燕与焦占锋系合作经营，且以焦占锋收取崔燕对外出租房屋的部分租金，认定焦占锋与崔燕合伙租赁赵占春的房屋，但六方协议书是复印件无法与原件核实，且崔燕在服刑地陈述：“在2018年1月18日正式解除合伙不再继续经营后，崔燕没有与焦占锋协商进行继续经营，协议退伙后，由我自己单独经营”，综合全案证据无法证实崔燕与焦占锋系合作经营。本案中虽焦占锋向赵占春交付部分租金及收取崔燕的部分租金，但在案证据不能证实焦占锋与赵占春之间达成涉案房屋租赁合意，焦占锋与赵占春之间不存在租赁关系，故一审法院认定焦占锋与崔燕合伙租赁赵占春房屋，应与崔燕共同承担给付拖欠租金系事实认定错误，应予纠正。 关于租金的问题。首先，赵占春与崔燕在租赁合同中约定了租赁期限、租金，同时约定第一年减免地下室等固定设施装修费4万元，第2-10年减免其它固定设施装修费2万元/年。约定装修期限3个月，期间不计房租金。 其次，赵占春计算拖欠租金的最后期限为2019年7月31日，即赵占春作为出租人单方认为合同解除时间为2019年7月31日，崔燕在一审当庭并没有直接认可，而是附条件陈述：“如果后续什么关系也没有，我同意这个时间。如果有影响，我再想想。”，故一审认定合同自2019年7月31日解除无事实与法律依据，应予以纠正。二审期间焦占锋的代理人提供的房屋交接证明证实涉案房屋于2018年10月18日已与赵占春配偶及赵占春配偶的姐姐进行移交，且有郝在俊作为接受代表签字，焦占锋作为证明人签字。赵占春的代理人虽当庭辩解：“即便当初写过该说明，也并不能证明实际交房日期。交房日期是2019年1月31日。”，但赵占春没有提供证据证明其主张交房的时间为2019年1月31日，故赵占春应承担举证不能的后果，本院认定双方合同解除时间为2018年10月18日。 最后，第一年租期为2017年4月16日至2018年4月16日；第二租期为2018年4月17日至2018年10月18日。第一年租金双方约定为45万元，第二年租金双方约定为47万元。双方约定装修期限3个月，期间不计房租金，故3个月的租金为11.25万元（45万元/12个月*3个月）。赵占春认可收到焦占锋交付的10万元租金。关于定金的问题。崔燕在一审当庭陈述只给了5000元定金，赵占春当庭没有明确否定收到定金，而是辩解崔燕的钱不确定是否收到。因崔燕在一审时被羁押在看守所，同时亦没有委托诉讼代理人，无法提供证据予以证实其待证事实，赵占春至二审终审前亦没有提供证据推翻崔燕的主张，根据交易习惯及经验法则，崔燕交付定金的事实符合一般常理，本院综合全案，对崔燕交付定金的事实予以认定。关于赵占春与崔燕协议以租金20万入股办学校的问题。崔燕在一审当庭陈述：“2017年4月16日之后我们又签了一个合伙协议。原告用20万房租入股”。因崔燕被羁押，且无委托诉讼代理人，无法提供入股协议，赵占春的代理人在代理词中自认有合伙协议，且认可只能抵扣赵占春的租金20万元，故本院对崔燕辩解20万租金的事实予以认定。综上，第一年的租金为3.25万元（45万元-20万元-10万元-0.5万元-11.25万元）。第二年的租金双方约定为47万元，本院综合在案证据认定租期为2018年4月17日至2018年10月18日（181天），故第二年实际租金为233068元（47万元/365天*181天）。崔燕应支付赵占春的租金为26.5568万元（3.25万元+233068元）。 综上所述，焦占锋的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实部分不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1111号民事判决； 二、赵占春与崔燕2017年4月16日签订的房屋租赁合同于2018年10月18日解除。 三、崔燕于本判决生效后十日内一次性给付赵占春租金26.5568万元。 四、驳回赵占春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5190元，由崔燕负担2076元，由赵占春负担3114元；二审案件受理费10380元，由崔燕负担4152元，由赵占春负担6228元。 本判决为终审判决。 审判长  钟海山 审判员  宋凯阳 审判员  马瑞云 二〇二〇年九月三日 书记员  施 洋