山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5032号上诉人（原审原告）：李学林，女，1979年10月1日出生，汉族，山西省临县玉屏乡枣林村**居民，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王瑞瑞，山西熙力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西冀中能源集团矿业有限责任公司，住所地太原市小店区通达街**文化大厦**，统一社会信用代码×××。法定代表人：赫孟合，董事长。委托诉讼代理人：周艳丽，女，汉族，山西冀中能源集团矿业有限责任公司员工，住太原市小店区龙城南街**首开国风上观****楼****。上诉人李学林因与被上诉人山西冀中能源集团矿业有限责任公司占有物返还纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李学林的委托诉讼代理人王瑞瑞，被上诉人山西冀中能源集团矿业有限责任公司的委托诉讼代理人周艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学林上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。（一）原审认定上诉人不是案涉商铺的直接占有人，属于认定基本事实不清。从被上诉人签订租赁合同时，需合同相对人取得业主的授权即能印证，案涉商铺的使用权以及事实上控制者均是所有业主，包括上诉人。（二）原审认定被上诉人使用案涉商铺的行为不是侵占，属于认定事实不清。王嫦娥代上诉人在委托人签订名单上签字对上诉人不发生效力，被上诉人明知其使用的商铺未取得权利人的同意仍一直占用，其行为属于侵占。二、原判决遗漏当事人，程序违法。对万卫锋出租商铺是否取得业主授权存在争议，万卫锋与本案处理结果有利害关系，是本案的第三人，依据法律规定，法院可以依职权追加或者依申请追加，被上诉人在原审中申请法院追加未被允许，本案遗漏必要当事人，程序错误。一审法院判决认定事实不清，且遗漏当事人，应当依法撤销原判决，并发回重审。山西冀中能源集团矿业有限责任公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，被答辩人李学林并非案涉商铺的合法占有人，案涉商铺为不动产，该不动产未经依法登记，因此不发生效力。故李学林不是案涉商铺的所有权人。李学林与山西天人房地产开发有限公司签订房屋认购协议，房屋认购协议未对占有进行约定，且山西天人房地产开发有限公司未向李学林实际交付该案涉商铺，故被答辩人李学林并非案涉商铺的合法占有人。二、一审法院认定答辩人使用案涉商铺的行为不是侵占，认定事实清楚。业委会在微信群中必然会向业主告知拟出租和确定出租的情况，李学林应已知悉，如其有异议，应当在业委会确定出租前提出，其已知晓，并未提出异议，故一审法院认定答辩人使用案涉商铺的行为不是侵占，事实清楚。三、一审判决未遗漏当事人，程序合法。被答辩人李学林与万卫峰之间的授权存在争议，其应另行起诉，与本案无关。本案系原被告之间的占有物返还纠纷，这是两种不同的法律关系，一审法院裁判未遗漏当事人，程序合法正当。请求驳回被答辩人全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益李学林向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即腾退太原市小店区通达街8号文化大厦3层，原为“汾东家电馆”3层12号商铺；2.被告赔偿原告自占用商铺之日起至实际腾退之日止的损失（暂计算至2020年1月16日为9061.8元，自2020年1月17日起占有损失在9061.8元的基础上每年递增10%）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2012年12月2日，原告李学林（认购人暨乙方）与案外人山西天人房地产开发有限公司（出售人暨甲方）签订《汾东壹号广场房屋认购协议》一份，主要约定以下内容：本小区暂定名为“汾东壹号广场”，项目位于太原市小店区通达街与真武路十字路口东南角；乙方认购的房屋为汾东家电馆3层12号房（商铺），该房屋建筑面积17.31平方米，套内面积9平方米；该房屋单价为人民币11842.87元，总计金额人民币205000元；乙方签订本协议之日一次性向甲方支付人民币205000元；甲方应当在2015年6月30日前，将验收合格的房屋交付乙方。原告于2013年1月30日、2013年2月4日，分两次向案涉商铺出售人支付购房款150000元、55000元。庭审中原告陈述，“汾东家电馆”更名为“文化大厦”，文化大厦的3至5层现由被告占有；“汾东家电馆”3层所有业主有一个微信群，业委会的人也在其中，2019年1月19日，被告与其他业主签订了《委托合同》及补充协议，约定被告于2019年2月开始装修，其他业主签订的委托合同约定第一年免租，第二年按0.5元的标准收取租金；案涉商铺所在地目前商铺租金为1.6元/㎡/天，自被告2019年2月1日进驻之日起计算至2020年1月16日，案涉商铺的租金为9061.8元（1.5元/㎡/天×349天×17.31㎡），2020年1月17日起的租金应在9061.8元的基础上每年递增10%。另查明，2019年2月1日，出租方（甲方）万卫锋与承租方（乙方）山西冀中能源集团矿业有限责任公司签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方租赁甲方合法拥有的位于汾东壹号广场汾东家电馆第三层、第四层、第五层房屋及第一层、第二层公共大厅作为办公之用，合计建筑面积8058平方米；租赁期限为十年，自2019年8月1日至2029年7月31日；前两年租金为每天每平米1.6元人民币，每年租金4705872元人民币，第三年到第五年为每天每平米1.8元人民币，每年租金为5294106元人民币，后五年每年租金为每天每平米2元人民币，每年租金为5882340元人民币；租赁期前两年租金乙方分三笔支付，以转账形式支付至甲方指定账户；甲方负责基础设施装修，包括中央空调、地、地面铺设体粉刷、墙体窗户打开，电梯（两部），等；甲方装修以外的其他装修，包括该场地的隔断、大厅入口大门的安装等，由乙方负责；双方确认自2019年6月1日至2019年7月31日为甲方给予乙方的免租期，乙方须于2019年8月1日开始向甲方给付租金；甲方保证全部房主拥有本合同标的的合法所有权，且甲方能代表全部房主将所属房屋租赁给乙方使用，并签署委托书（附件3），保证乙方拥有合法使用权且不受任何影响；如房主以法定程序将房屋所有权转移给第三方时，甲方要保证重新签订委托书，并确保本合同对新的房屋所有权人继续有效；乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。近300名业主（甲方，甲方委托人明细详见签字名单）签订委托书，委托万卫锋（乙方，身份证号×××）对汾东家电馆三、四、五层及公共大厅所有公摊全部进行招商出租，乙方受甲方委托全权代理签订租赁合同收取租金。以上委托书还载明：太原市小店区小店街道办认可甲乙双方此次委托内容，并将全力协调配合，向甲乙双方出具声明。本案原告李学林出具书面委托，委托汾东家电馆业主委员会进行汾东家电馆招商招租，承诺服从汾东家电馆业主委员会统一管理，授权汾东家电馆业主委员会行使全权代表权。被告陈述，已实际支付前两年的租金。2019年1月24日，汾东家电馆业主委员会出具承诺书：汾东家电馆业主委员会全体成员会议决定，就汾东壹号广场家电馆全体业主与万卫锋签订的委托合同事宜，现存在个别业主出现不签、失联等情况，委托给业主委员会主任王嫦娥全权代理签字，租金存放共管账户，任何人不得以任何理由动用此专项资金，如后续出现个人业主扰乱房屋正常使用的情况，由业主委员会全体成员共同承担。后王嫦娥代李学林在上述甲方人员（委托人）签订字名单上签字。2019年1月21日，太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室出具声明：就汾东壹号广场家电馆三、四、五层全体业主与万卫锋（身份证号×××）签订的委托合同事宜及建立在委托合同上的补充协议，如双方发生矛盾纠纷，小店街办全力协调处理，如协调不成，双方通过法律渠道解决。2019年1月30日，太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室出具情况说明：汾东壹号广场家电馆“业委会”是在小店街办的指导下经业主大会选举产生的。上述事实有双方提交的房屋认购协议、收据、微信聊天记录、照片、租赁合同、委托书、承诺书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，本案为占有物返还纠纷。占有物返还请求权的行使应具备如下条件：一是请求权人应为原直接占有人；二是必须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原直接占有人丧失占有；三是占有物存在。反观本案，原告在其与案外人山西天人房地产开发有限公司签订房屋认购协议支付购房款后，并未实际收到对方交付的案涉商铺，也即原告并未直接占有案涉商铺；被告租赁使用案涉商铺系通过与案外人“万卫锋”签订租赁合同并支付相应对价，原告作为汾东家电馆的300余名业主之一，对业委会接受业主的委托将汾东家电馆三、四、五层委托“万卫锋”整体出租收取租金的事实是知晓的，故被告的行为并不构成侵占。另，案涉商铺为无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，现已被整体装修并出租给被告，并不具备单独返还条件。故，原告要求被告腾退太原市小店区通达街8号文化大厦三层原为“汾东家电馆”3层12号商铺的诉讼请求，不符合占有物返还请求权的构成要件，依法不予支持。原告关于按1.5元/㎡/天自2020年1月16日起计算租金的主张，无法律或事实依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李学林的诉讼请求。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：被上诉人是否应将涉案商铺返还上诉人，涉案商铺的所有权和使用权归谁所有。上诉人在其与案外人山西天人房地产开发有限公司签订房屋认购协议支付购房款后，并未实际收到对方交付的案涉商铺，并未直接占有案涉商铺；被上诉人租赁使用案涉商铺系通过与案外人“万卫锋”签订租赁合同并支付相应对价，上诉人作为汾东家电馆的300余名业主之一，对业委会接受业主的委托将汾东家电馆三、四、五层委托“万卫锋”整体出租收取租金的事实是知晓的，被上诉人的行为并不构成侵占。案涉商铺为无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，现已被整体装修并出租给被上诉人，并不具备单独返还条件，被上诉人具有对涉案商铺的使用权。上诉人要求被上诉人腾退太原市小店区通达街8号文化大厦三层原为“汾东家电馆”3层12号商铺的诉讼请求，理由不足，不予支持。综上所述，李学林的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人李学林负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二〇二〇年九月二十八日书记员 冯 莉