云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2434号原告：曲靖市恒基物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302741489253Y。法定代表人：付兆雪，系曲靖市恒基物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市。委托诉讼代理人：李亚琳，女，1981年6月25日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。被告：杨凯，男，1979年8月24日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。原告曲靖市恒基物业服务有限公司与被告杨凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒基物业服务有限公司的委托诉讼代理人李亚琳、被告杨凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2020年7月31日期间物业费共计3784.00元；2.判令本案诉讼费用、公告费用、律师费用由被告承担。事实与理由：原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会于2015年6月30日签订《物业服务合同书》，约定由原告向会泽县世纪东宸小区提供物业管理服务，服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日止，合同约定按建筑面积每月每平方米商铺物业管理费为0.9元，被告的房屋位于该小区内，房屋面积为97.58平方米。自2017年1月1日至2020年7月31日已欠缴的物业服务费共计为3784.00元。被告在接受物业服务后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。请求依法判允原告之诉请。被告杨凯辩称，对于原告是否与业主委员会签订协议自己不清楚，也不认可。自己未跟业主委员会签订过任何协议。接房的时候房屋后墙与侧墙都有漏水，卫生间污水管道没有盖子导致楼上五层楼的污水全部冲在我的商铺里面，当时物管的只是找了个盖子帮我盖起来，房屋漏水物管的至今也未处理，也没有帮我管理。我的商铺因种种原因没有取得产权证书，只是与开发商签了购房合同。物业公司对我商铺的租户的要求也未尽到职责，导致租户产生额外的排污系统改造并要求我对租金减免。物管没有尽到应尽的职责，小区也发生污水堵塞，物管说那是市政的管，其他家商铺东西丢失也没有处理。物管对于我们的商铺没有什么管理作为，因为物管的不作为我才没有交纳物业费，也不应该承担诉讼费、律师费、公告费等。为证明自己的主张，原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告具备适格的诉讼主体资格；2.杨凯的居民身份证复印件、杨凯与夏仕花签订的租房合同，欲证明被告具备适格的诉讼主体资格；3.物业服务合同书复印件二份，欲证明物业服务合同合法有效并对原、被告均具有约束力的事实；4.垃圾清运合同书复印件二份、垃圾清理费收据复印件、自来水费普通发票复印件二份、电费发票复印件二份、电力小区道闸款收款收据复印件、员工工作照片四幅、收款单复印件二份，欲证明被告享受物业服务的事实；5.世纪东宸商铺2幢4号杨凯欠物业费明细表，欲证明被告欠物业费3784元的事实；6.告知书照片，欲证明原告向被告催收物业费的事实。经质证，被告杨凯对原告曲靖市恒基物业服务有限公司提交的第一组证据无意见；对第二组证据中自己的身份证复印件无意见，对租房合同认为与本案无关；对第三组证据认为该物业服务合同书是自己第一次见到，之前从未听说，自己不知情也不认可；对第四组证据中的水电费发票认为都是业主未通过物管自己缴纳，不认可，垃圾清运费自己在网上看到了不能由物业公司收取，员工工作照只能证实原告对小区内部进行了管理维护，而自己的商铺在外面，都是自己管理；对第五组证据未交物业费的事实认可，但未交是因为物管不作为；对第六组证据持否定态度。被告杨凯除居民身份证复印件外未向本院提交其他证据：经庭审质证，对于原告曲靖市恒基物业服务有限公司提交的上述证据，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曲靖市恒基物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司是原告的分公司。2015年6月30日和2018年7月1日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会分别签订物业服务合同书，约定物业服务范围为：1.单元楼房及公建用房主体的日常维修（维修所需费用从公共维修基金中列支）；2.室外公共给排水、供电等设施的更新、维修（所需费用从公共维修基金中列支），电信、有线电视等维修维护由相关部门负责，室内给排水、供电等设施的维护维修不在合同维修维护范围内，属于有偿服务；3.环境卫生、亮化、绿化管理服务；4.物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务，消防设施设备的维修费用从公共维修基金中列支；5.住户装修行为的管理；6.物业档案资料的管理；7.治安秩序维护服务；8.授权由物业管理公司管理的其他事项。该物业服务合同约定合同期内物业管理服务费按单元房住房面积每月每平方米0.70元、别墅住房面积每月每平方米0.90元、商铺按建筑面积每月每平方米0.90元收取，公共用水用电由乙方统一缴纳，垃圾清运费按照会泽县发改委文件收费标准每户每月11元、每年132元收取，全年物业服务费按一年一次收取。同时对合同期限、物业服务质量标准、管理服务质量承诺、双方的权利与义务、违约责任等作了约定。被告杨凯系会泽县世纪东宸小区商铺2幢4号业主，房屋面积为97.58平方米。被告杨凯至今未交2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据原告曲靖市恒基物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且原告的分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订了物业服务合同，原告有权依据该物业服务合同主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同书》对涉案小区的业主具有约束力，且原告按照该物业服务合同书履行了物业管理服务职责，被告杨凯作为涉案小区业主，依法应向原告交纳相关的费用。原告主张的公告费用和律师费用因其未提交相关证据证明，本院不予支持。被告杨凯关于物业公司没有尽到应尽的职责以及对商铺没有管理作为的辩称因其未提交相关证据证明并与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告杨凯于本判决生效后10日内一次性向原告曲靖市恒基物业服务有限公司支付会泽县世纪东宸小区2幢4号商铺2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费人民币3784元；二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告杨凯负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年九月三十日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。