广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35628号上诉人（原审原告、反诉被告):赵忠华，女，1977年8月14日出生，汉族，身份证住址：吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：邱少龙，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世杰，北京市汉威（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张燕燕，女，1964年8月11日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨建三，男，1964年5月29日出生，回族，系其丈夫。委托诉讼代理人：曾越，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。上诉人赵忠华、张燕燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5638号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵忠华上诉请求：一、维持原审判决第二项；二、撤销原审判决第一、三、四、五、六、七项并依法改判：1、张燕燕按照房屋租赁合同赔偿赵忠华双倍押金72000元；2、张燕燕赔付赵忠华房屋一楼装修费5900元；3、张燕燕赔付赵忠华搬家费用800元；4、张燕燕赔付赵忠华空调加氟费300元；5、张燕燕赔付赵忠华中介费用7200元；6、张燕燕退还赵忠华租金18000元；7、确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年12月19日解除；8、张燕燕向赵忠华返还已支付的2018年12月20日至2019年1月31日期间的管理费693.5元；9、赵忠华无需向张燕燕支付2018年11月22日至2018年12月31日期间的租金共计23400元；10、赵忠华无需向张燕燕支付水费48.43元、燃气费88.82元、电费379.78元；11、驳回张燕燕的全部反诉请求；三、本案诉讼费用、保全费用全部由张燕燕承担。事实与理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一审判决第17页第二段“关于合同解除”部分的认定是错误的。《房地产租赁合同》解除的原因是张燕燕单方提前终止合同，属于违法解除，应按照合同的约定赔偿双倍押金。首先，杨建三的行为代表张燕燕的行为。所以，杨建三提出要求赵忠华搬离，即视为张燕燕要求赵忠华搬离，故足以认定系张燕燕单方解除租赁合同。其次，一审法院认定了“张燕燕对此表示同意”，也就视为一审法院认定了“张燕燕提出要求赵忠华搬离”，那么就一审法院就应该认定合同解除的原因是张燕燕单方提前终止合同，但一审法院却认定“应视为双方协商一致解除合同”，很明显一审法院的认定前后矛盾。二、一审判决第17页第二段“关于合同解除”部分的认定“原告与被告双方于2018年12月31日验房交接，故取方合同解除时间为2018年12月31日。”是错误的。合同解除的时间应该是2018年12月19日，并非2018年12月31日。赵忠华于2018年12月19日搬离涉案房屋，并通知张燕燕前来办理房屋交接手续。因张燕燕一直没有时间，后双方确定2018年12月31日前往涉案房屋办理交接手续，后张燕燕丈夫杨建三于2018年12月31日前往涉案房屋办理房屋交接，涉案房屋顺利交接，张燕燕未提出任何异议。因此，租赁合同解除的时间应该是2018年12月19日，因为此时赵忠华已经搬离了涉案房屋，并未继续使用，且未及时进行验房交接的原因系张燕燕没有时间，并非是赵忠华的原因导致延期至2018年12月31日才进行验房交接。三、一审判决第17页第三段“关于租金”部分的认定原告也实际占有使用了涉案房屋，没有充分证据证明涉案房屋存在影响原告租赁合同目的实现的情形，在此情况下，原告以涉案房屋不具备居住条件为由拒付租金，没有事实依据。”是错误的。首先，一审判定第17页第三段“关于租金”部分倒数第5段明确的写明“从双方提交的证据来看，涉案房屋确实存在渗水的质量瑕疵”，既然一审法院认定了房屋存在渗水，那么就应该视为认定了房屋不具备居住条件，因此法院的认定前后矛盾。其次，提供满足使用条件的房屋，是出租人即张燕燕的合同义务和法定义务。因涉案房屋存在墙体渗水发霉等严重质量问题，导致赵忠华无法正常使用涉案房屋，后赵忠华一直要求张燕燕对涉案房屋进行维修，但张燕燕一直推脱后期虽然有过维修，但一直到赵忠华2018年12月19日办理涉案房屋时，房屋的渗水问题仍然没有得到解决。因此，直到租赁合同解除，涉案房屋仍没有满足居住条件。最后，赵忠华租赁涉案房屋的目的是为了有一个良好舒适的居住和使用环境，而不仅仅是有张床睡觉而已，所以，赵忠华住进去不等于赵忠华能够正常使用涉案房屋，更不等于已经满足了赵忠华租赁房屋的目的。所以，赵忠华是否搬进去与是否应支付租金没有关联，而应该是房屋满足了居住使用条件且过了免租期，租金才开始计算。四、一审判决第17页第三段“关于租金”部分的认定“被告于2018年11月14日明确作出原告一个星期之内搬走即可的意思表示，应视为被告同意免除原告2018年11月21日之前的租金…”是错误的。首先，双方经过协商，张燕燕同意赵忠华在2018年12月20日前搬离涉案房屋。所以，按照一审法院的判决思路，应视为张燕燕同意免除赵忠华2018年12月20日之前的租金。其次，房屋渗水发霉是严重的房屋质量问题，直接导致赵忠华无法正常使用涉案房屋，导致赵忠华无法满足签订租赁合同的根本目的，一直到双方合同解除，涉案房屋也没有满足使用条件，故赵忠华无需支付2018年10月1日至2018年12月19日期间的房租。再次，张燕燕自始至终未向赵忠华索要过租金，在赵忠华要求张燕燕维修房屋及张燕燕要求赵忠华搬走的过程中，张燕燕从未提过赵忠华拖欠租金，反而说赵忠华免费住了几个月，可见张燕燕知道房屋存在问题，不满足正常使用条件，所以不应该向赵忠华要租金。同时，在一审反诉状中，张燕燕认为“2018年10月修缮完毕，涉案房产已达适租要求，符合正常居住标准，所以应该从10月份起计算租金”。可见，张燕燕认为房屋租金应该从房屋修缮完毕并符合正常居住标准时开始计算，这点与赵忠华的观点是一致的，但因为涉案房屋一直没有符合正常使用标准，所以赵忠华需要支付任何租金。最后，因涉案房屋一直没有满足正常使用标准，所以张燕燕同意在涉案房屋维修好后开始计算50天免租期，但实际上，涉案房屋一直没有维修好，所以50天的免租期都还没有开始计算，赵忠华根本无需支付任何租金。综上，因张燕燕单方提前终止租赁合同，属违约行为，按照合同约定，张燕燕应赔偿赵忠华双倍押金。同时，因涉案房屋一直不满足正常使用条件，所以赵忠华无需支付任何租金，赵忠华已经支付的租金，张燕燕应全额返还。且因张燕燕的违约行为，赵忠华在租赁涉案房屋过程中所实际支出的装修费、搬家费、物业管理费、中介费等费用，应由违约方即张燕燕承担。望二审法院查明事实，依法维护赵忠华的合法权益，支持赵忠华的上诉请求。上诉人张燕燕对上诉人赵忠华答辩称：张燕燕在上诉状中的意见可作为答辩意见，不再重述。另外，我们认为，赵忠华所谓“涉案无未满居住条件，免租期未起算，不应支付任何租金”的上诉理由不能成立，具体表现如下：1、签约前赵忠华实地看过房，清楚房屋现状。签署租赁合同之前，赵忠华多次实地查看过涉案房屋，非常清楚房屋的出租现状。如果涉案房屋未满足居住条件，她怎么会签署租赁合同。2、赵忠华全家人在涉案房屋里实际居住长达5个多月。赵忠华自收到房屋钥匙起，携家人一直居住在涉案房屋里，实际居住长达5个多月，期间，其从未以房屋没有满足居间条件为由提出退租，反而要求延长免租期、要求下调租金，显然，其非常清楚涉案房屋是符合居住条件的，渗水只是质量瑕疵问题。3、个别墙面渗水不能等同于没有满足居住条件。涉案房屋是一整栋别墅，渗水的仅仅是3楼的一面墙，因天台流水槽产生裂缝导致，并不影响房屋1楼、2楼的正常使用。赵忠华及家人享受了整栋别墅的居住利益达5个月之久，却以房屋未满足居住条件为由，拒不支付租金，拒不交回房屋钥匙，意图让答辩人把收到的唯一一个月租金都退还，实在不符合公平原则。4、双方对合同事项没有协商变更，赵忠华应按签订的租赁合同履行义务。双方签署的房地产租赁合同对免租期租金及支付方式都有明确约定。承租方负有按时足额缴纳租金及租赁期间的管理费、水电费等义务。在合同履行过程中，对方对延长免租期、下调租金、解除合同等事项没有达成一致时，应当视为合同未变更，未协商解除，赵忠华应按已签署的合同履行义务。然而，赵忠华怠于履行合同义务，拒不支付租金也不交还房屋钥匙。并且，由于其一意孤行，双方从协商解除合同，演变到赵忠华单方违约，对此其应承担违约责任。综上所述，赵忠华的上诉理由没有任何法律依据和事实依据，恳请法院依法查明案件事实，纠正一审判决的错误，维护张燕燕的合法权益。上诉人张燕燕的上诉请求为：一、维持一审判决第四项、第五项、第六项；二、请求改判：1、变更一审判决第一项为：确认双方签订的《房地产租赁合同》于2019年2月23日解除；2、撤销一审判决第二项、第三项，改判赵忠华向张燕燕支付2018年10月1日至2018年11月21日租金30600元、2019年1月1日至2019年2月23日租金32785元；3、赵忠华向张燕燕支付为恢复房屋原状及开锁换锁费用共计9265元；三、赵忠华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决免除了赵忠华2018年10月1日至2018年11月21日期间的租金，没有事实根据和法律依据。张燕燕并未免除赵忠华2018年10月1日至2018年11月21日期间的租金。理由如下：1、虽然在2018年11月12日和14日，张燕燕与赵忠华有协商一致提前解除租赁合同的意思表示，张燕燕曾微信告知赵忠华：“一个星期之内搬走”“我们检查完房屋，无损坏，退还您的押金”。但实际上，赵忠华没有在一周内搬走，继续居住。显然，双方对协商解除租赁合同的时间并未达成合意，该合同继续履行。一审法院仅凭张燕燕2018年11月14日的微信聊天记录，就“视为张燕燕同意免除赵忠华2018年11月21日之前的租金”，与事实不符。2、张燕燕当时同意退押金，是在“检查完房屋，无损坏”的前提下，如果有损坏，也是应该照价赔偿的，退押金不代表一定是全部退，更不代表免收赵忠华因实际居住而该支付的租金。3、赵忠华拒不搬走，用实际行动表明，她没有与张燕燕协商一致在2018年11月21日解除合同寸，该合同仍然有效并继续履行，赵忠华就应当按照合同约定支付实际居住期间的全部租金。即赵忠华应该向张燕燕支付2018年10月1日至2018年11月21日租金30600元。二、涉案租赁合同的解除日期为2019年2月23日，而非2018年12月31日。涉案租赁合同约定，承租方交回物业，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，同时结清费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”虽然张燕燕与赵忠华在2018年12月31日查看了涉案房屋，但当天赵忠华拒不支付拖欠的租金，没有将涉案房屋恢复原状，还恶意上锁，拒不交还房屋大门钥匙，这种情况，无论从法律还是合同约定来看，都不能视为交还房屋。甚至，在2019年2月25日，张燕燕微信要求赵忠华交还钥匙，赵忠华还谎称法院告诉她，没有结案不能交钥匙。显然，直到2019年2月25日，赵忠华都没有退还钥匙，没有完成交房义务。可见，一审法院将2018年12月31日视为房屋交接的日子是没有事实根据和法律依据的。况且张燕燕已经尽到了减损的义务，在中介人员的协助下，于2019年2月23日将大门的U型锁撬开，虽然房屋仍然没有恢复原状，但总算拿回了房屋，张燕燕请求法院确认合同于该日解除，合情合理。在2018年12月31日当天，张燕燕还寄希望于赵忠华协商收回拖欠的租金，要回房屋钥匙，是不可能去撬锁的。张燕燕是在谈判无望，赵忠华恶人先告状的情况下，才不得已去撬锁止损及自行修复房屋。由于赵忠华违反合同约定，拖欠租金，拒不交还房屋钥匙，擅自改动房屋，搬离时也没有使房屋恢复原状，张燕燕有权没收押金，并索要自2018年10月1日至2019年2月23日拖欠的租金共计85800元。三、赵忠华在租赁期间擅自拆改室内设施，其承租期间对涉案房产的拆改费用应由其自行承担，且因未将房产恢复原状应向张燕燕承担赔偿责任。一审庭审中，赵忠华已经确认其将涉案房屋大门擅自刷漆成大红色，房间客厅安装了大片玻璃以及空调位置改动，其搬走时也并未将房屋恢复原状。根据住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》第十条：“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”据此，张燕燕将大门重新刷漆、取下客厅大片镜子并重新刷墙，为使涉案房屋恢复原状共花费材料费和人工费8075元，另外开锁及换锁费用560元，合计9265元，以上费用依法应由赵忠华承担。综上所述，一审法院认定事实有误，恳请依法查明案件事实，纠正一审判决的错误，以维护张燕燕的合法权益。上诉人赵忠华对上诉人张燕燕答辩称：请求驳回张燕燕的全部上诉请求。一、关于合同解除的原因。赵忠华自始至终没有主动提出解除合同，一直认为张燕燕会维护好房屋，然后赵忠华继续租用。然而，因房屋一直没有维修好，张燕燕于2018年11月11日（详见与张燕燕2018年11月12日的微信聊天记录）表示不会再继续维修房屋，提出让赵忠华搬走，单方解除了合同。既然张燕燕提出解除合同，且不再维修房屋，同时赵忠华作为租户，是相对被动的一方，所以赵忠华只能被动地接受对方解除合同的事实并且搬家，但这并不代表、也不应视为双方协商一致解除合同。因张燕燕单方解除合同，属于根本违约行为，张燕燕应支付违约金。同时，赵忠华因租赁房屋所花费的维修费用、空调加氟费、中介费用、搬家费用等支出，均应由违约方即张燕燕承担。二、关于合同解除的时间，赵忠华2018年12月19日搬离涉案房屋（详见与杨建三2018年12月20日和21日的聊天记录），并通知张燕燕前来办理房屋交接手续，但因张燕燕一直没有时间，后双方确定2018年12月31日前往涉案房屋办理交接手续，后张燕燕丈夫于2018年12月31日前往涉案房屋办理了交接。赵忠华早已于2018年12月19日搬离涉案房屋，因张燕燕个人原因导致没有及时交接房屋，责任不在赵忠华，故应该以赵忠华搬离的时间作为合同解除的时间。张燕燕未及时前往办理房屋交接，不能视为租赁合同的顺延。三、关于租金和滞纳金。赵忠华无需支付任何租金和滞纳金，具体理由如下：1、张燕燕提供的房屋严重影响了赵忠华租赁合同目的的实现，赵忠华签订租赁合同的目的不只是简单的能够住进去，而是需要一个完美的居住生活体验，所以在会对涉案房屋进行装饰装修。签订合同时，张燕燕给予赵忠华两个月的免租期，以用于赵忠华对房屋进行装饰准修，也就是说，张燕燕是知道赵忠华要对房屋进行装饰准修在能满足赵忠华的使用需求的。在这种情况下，因房屋存在严重的墙体渗水发霉等质量问题，导致赵忠华一直没法对房屋进行装饰装修，也就严重影响了赵忠华的居住体验，影响了赵忠华租赁合同目的的实现，赵忠华无需支付租金。2、合同约定的2个月的免租期是为了赵忠华进行装修装饰，换个角度，也可以说是装修好以后才开始计算租金。而涉案房屋一直没有装修，因此两个月的免租期也就无从开始计算，同时张燕燕也同意在房屋装修好以后再计算50天的免租期，所以，因为免租期都没有开始计算，所以赵忠华无需支付任何的租金。3、通过双方的微信聊天记录可以看出，起诉前，张燕燕从未向赵忠华索要过租金，反而说赵忠华免费住了几个月，可见张燕燕知道房屋存在问题，不满足正常使用条件，所以不应该向赵忠华要租金。张燕燕在解约时及11月14日要求赵忠华一个星期之内搬走时，从未要求赵忠华支付租金，反而说会退钱、退回押金等。同时，在交接时及交接后，张燕燕从未向赵忠华索要租金。可见，如果真的拖欠租金，张燕燕是不可能让赵忠华搬走的，更不可能说退钱之类的话，张燕燕在本案中主张租金，很明显不符合常理。4、退一步讲，即使要支付2018年9月1日至9月30日期间和2018年11月22日至12月31日期间的租金，也不应该按照18000元每月的标准进行支付。因为涉案房屋存在严重的质量瑕疵，不能满足赵忠华正常使用房屋的居住目的，因此租金标准应予以下调。且，赵忠华已经于2018年12月19日搬离涉案房屋，因张燕燕原因没有及时交接，因此后续期间的租金无需支付。5、涉案房屋已经于2018年12月31日进行了交接，张燕燕已经完全占有了房屋，同时张燕燕负有止损的义务，因此张燕燕主张2019年1月1日后的租金没有任何事实和法律依据。6、滞纳金没有事实和法律依据，因涉案房屋一直处于维修状态，不能满足赵忠华的居住需求，故赵忠华无需支付租金和滞纳金。7、双方租赁合同签署的时间是2018年6月25日，当时赵忠华去实地看房时，中介以及张燕燕本人告知墙体只是发霉，搬进去之后粉刷一下就好了，2018年7月1日交付房屋时，张燕燕丈夫才告知赵忠华不是发霉，而是渗水，因应当双方已经签订了租赁合同，且赵忠华已经缴纳了1万元定金，赵忠华迫于无奈，只能继续租用涉案房屋，同时张燕燕及其丈夫也保证会尽快维修好房屋的渗水问题，不会影响赵忠华使用，但后期在长达5个月的时间内房屋渗水问题一直没有得到解决，赵忠华一直无法对涉案房屋进行装饰装修，无法正常使用涉案房屋，赵忠华没有提出退租是因为张燕燕及其丈夫一直保证可以维修好房屋，并继续给予一定的免租期，赵忠华才愿意继续租用涉案房屋，在此期间，张燕燕从未向赵忠华索要过租金。赵忠华一审的诉讼请求为：1、张燕燕退还赵忠华月亮湾山庄C28房屋2个月押金36000元;2、张燕燕按照房屋租赁合同赔偿赵忠华双倍押金72000元（房屋租赁合同明确说明，在本合同租赁期未满前，出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方应向承租方双倍返还定金）；3、张燕燕赔付赵忠华房屋一楼装修费5900元；4、张燕燕赔付赵忠华搬家费用800元；5、张燕燕赔付赵忠华空调加氟费300元；6、张燕燕赔付赵忠华中介费用7200元；7、张燕燕退还赵忠华租金18000元；8、确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年12月19日解除；9、张燕燕向赵忠华返还已支付的2018年12月20日至2019年1月31日期间的管理费693.5元；10、本案的诉讼费、保全费全部由张燕燕承担。张燕燕一审的反诉请求为：1、确认双方签订的《房地产租赁合同》于2019年2月23日解除；2、赵忠华向张燕燕支付2018年10月1日至2019年2月23日期间租金85800元；3、赵忠华向张燕燕支付拖欠租金的滞纳金直至全部付清之日，暂计至2019年5月5日为13474元（滞纳金以拖欠租金本金为基数，自拖欠月份之日起按每日1‰标准计算，计算至2019年2月23日，滞纳金为7468元；自2019年2月24日起，以拖欠租金85800元为基数，按每日1‰标准计算，暂计至2019年5月5日为6006元，以上合计13474元）；4、赵忠华向张燕燕支付居住使用期间的电费379.78元、水费48.43元、煤气费88.82元以及2019年1月份和2月份的房产物业管理费用1000元；5、赵忠华向张燕燕支付开锁换锁等恢复房屋原状重修费用9265元；6、赵忠华赔偿张燕燕支付的中介费用7500元；7、赵忠华承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，位于深圳市××月亮××山庄××区低层住宅**房（涉案房屋）登记在张燕燕名下，登记建筑面积为259.34平方米。2018年6月25日，赵忠华（承租方）与张燕燕（出租方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：租赁双方通过经纪方(深圳市正联房地产经纪有限公司)出租及租入位于深圳市南山区××大道月亮××山庄××区××房(涉案房屋)，登记建筑面积259.27平方米；租赁期限从2018年9月1日起至2023年8月31日止,交楼期为2018年7月1日前；押金为每月18000元,承租方应于每月1日前向出租方支付当月租金;承租方应在本合同签订之时向出租方支付36000元作为押金,出租方应出具收据;租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付;合同期满，如不续租，出租方在承租方结清本条第（三）款所述杂费之日起三日内，将押金退承租方（不计利息）;承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担,如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担(不允许动房屋的主体框架);承租方使用该房地产时,不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活栋，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同。有前述行为之一的,出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任;承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金,如拖欠租金超过15天,或拖欠租金及管理费、水电费等杂费金额超过1000元，出租方有权立即解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任；合同约定的租赁期未届满前，出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金；如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起当日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；及其他内容。合同“备注”手写写明：①免租期为2018年6月25日起至2018年8月31日止；②租金递增日期自2020年8月31日起，按照月租金18000元递增5%，依此逐年递增；③租金支付方式2018年10月1日以后以季度三个月支付。赵忠华分别于2018年6月25日、2018年7月1日向张燕燕微信转账支付10000元、44000元；张燕燕确认已收到赵忠华支付的押金36000元及一个月租金18000元。赵忠华主张，涉案房屋3楼洗衣机后面的一面墙、4楼门后的一面墙，以及4楼衣柜旁边的墙均存在渗水，张燕燕陆续有找人维修，但直至11月10日墙面仍存在渗水；赵忠华对此提交了照片予以证明。张燕燕对照片的真实性、关联性均不予认可；张燕燕表示，涉案房屋只是3楼洗衣机后面的一面墙存在渗水，赵忠华所说的4楼门后的墙与3楼实际是同一面墙，渗水原因是因房屋天台流水槽时间长产生裂缝导致，张燕燕已经于2018年10月份维修好。赵忠华与张燕燕均提交了双方的聊天记录以及赵忠华与杨建三的聊天记录，上述证据显示：1、2018年7月、8月，赵忠华多次催促张燕燕及杨建三要求其尽快派人做防水以解决墙面渗水问题，并表示其9月份拟开业计划因张燕燕未及时完成防水工作推迟，赵忠华据此提出要求张燕燕补偿其2个月装修期，以及下调租金等；张燕燕对此未予明确回复，表示会尽快派人处理。2、2018年11月12日，赵忠华微信张燕燕：“您先生表示‘房子就这样了，不能再动了，我们想装也不能装了，建议我们搬家，这几个月不要钱了，12月底前我们找到房子搬走就好’，张姐，您看几时方便把这两个月的押金和一个月的租金退给我，这段时间我也尽快找房子”；张燕燕回复：“抓紧搬走”、“最后检查房间后，退钱给您”。3、2018年11月14日，张燕燕微信赵忠华：“一个星期之内搬走”、“我们检查完房屋，无损坏，退回您的押金”。4、2018年12月1日，杨建三询问赵忠华是否搬出；赵忠华表示其还没有找到合适的，其会于12底搬走；杨建三表示，不能这么久，要求赵忠华尽快搬出。5、2018年12月12日，杨建三询问赵忠华20日之前是否能搬走；赵忠华回复：“能，请在我搬走之前将2个月押金退给我”。6、2018年12月20日及21日，赵忠华微信杨建三，表示其已于20日搬离，要求商定验房时间并退还赵忠华押金；杨建三回复：“我确定了时间联系你”。一审庭审中，赵忠华与张燕燕确认双方于2018年12月31日进行验房交接。赵忠华主张其实际2018年12月19日已搬离完毕；张燕燕表示其对赵忠华的具体搬离时间不清楚，交接时因赵忠华拒绝交还涉案房屋钥匙未能书面交接，赵忠华离开时用U型锁将大门锁上且至今未向张燕燕交还涉案房屋钥匙，张燕燕直至2019年2月23日才将门锁撬开，为此花费560元；赵忠华否认其对大门上锁。赵忠华主张本案系张燕燕提前单方解除合同；赵忠华诉求的装修费为其安装镜子的费用。张燕燕表示，赵忠华将涉案房屋大门刷成红色、挪动空调位置且在室内安装大面积镜子，赵忠华存在未妥善使用涉案房屋的行为，赵忠华搬离前未恢复原状，张燕燕为此花费8075元，张燕燕对此提交了证人证言；赵忠华确认其对涉案房屋进行了上述改动，但表示，张燕燕对此知情且未提异议。赵忠华提交了银行交易明细用于证明2018年12月、2019年1月物业管理费1000元已从其账户扣划并据此要求张燕燕向其返还2018年12月20日至2019年1月31日期间的物业管理费693.5元；张燕燕对此证据真实性予以认可，对赵忠华的主张不予认可。张燕燕提交了发票等用于证明2018年11月7日至2019年1月7日期间水费48.43元、2018年11月30日至12月30日期间燃气费88.82元，以及2018年11月1日至2019年1月2日期间电费379.78元赵忠华未予支付。赵忠华表示，其仅有32.04元的水费、9.9元的污水处理费、6.49元的垃圾处理费未支付，其余款项其已支付，但其没有书面证据，且赵忠华认为所有费用均应由张燕燕承担。原审法院认为，赵忠华、张燕燕签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于合同解除。涉案合同由赵忠华与张燕燕签订，从双方提交的聊天记录来看，提出要求赵忠华搬离的为杨建三而并非张燕燕，后赵忠华向张燕燕转达该意见并据此要求张燕燕向其退还押金，张燕燕对此表示同意，因此，本案应视为双方协商一致解除合同，对于赵忠华关于张燕燕提前解除合同的主张，原审法院不予采纳，赵忠华以此为由要求张燕燕向其双倍赔偿押金72000元，依据不足，原审法院不予支持。赵忠华与张燕燕双方于2018年12月31日验房交接，故双方合同解除时间为2018年12月31日；涉案合同因双方协商一致解除，且赵忠华已搬离涉案房屋，张燕燕应向赵忠华返还押金36000元。关于租金。赵忠华租赁涉案房屋前已实地看过涉案房屋，租赁合同签订后，赵忠华也实际占有使用了涉案房屋，没有充分证据证明涉案房屋存在影响赵忠华租赁合同目的实现的情形，在此情况下，赵忠华以涉案房屋不具备居住条件为由拒付租金，没有事实依据，原审法院对此不予采纳。赵忠华要求张燕燕向其返还已支付的一个月租金18000元，依据不足，原审法院对此不予支持。关于张燕燕要求赵忠华向其支付2018年10月1日至2019年2月23日期间的租金85800元。从双方提交的证据来看，涉案房屋确实存在渗水的质量瑕疵，赵忠华对此多次催促张燕燕维修，双方在协商过程中张燕燕并未催促赵忠华支付2010年10月1日之后的租金，且双方协商解除合同时，张燕燕于2018年11月14日明确作出赵忠华一个星期之内搬走即可的意思表示，应视为张燕燕同意免除赵忠华2018年11月21日之前的租金，但赵忠华直至2018年12月31日才与张燕燕交接且至今未向张燕燕返还房屋钥匙，故综合本案合同的履行情况，对于张燕燕主张的2018年11月22日至2018年12月31日期间的租金，原审法院予以支持，赵忠华应向张燕燕支付此期间的租金共计23400元（18000+18000÷30×9）；赵忠华已搬离涉案房屋且双方已于2018年12月31日进行交接，张燕燕作为出租人亦负有止损义务，对于张燕燕主张的2018年10月1日至2018年11月21日期间以及2019年1月1日至2019年2月23日期间的租金，原审法院均不予支持。关于租金的滞纳金，双方因房屋渗水维修一直处于协商阶段，且合同约定2018年10月1日以后租金按季度支付，张燕燕要求赵忠华支付滞纳金，依据不足，原审法院对此不予支持。双方已于2018年12月31日进行交接，张燕燕要求赵忠华向其支付2019年1月、2月的物业管理费，没有事实依据，原审法院不予支持；赵忠华要求张燕燕向其返还赵忠华已支付的2019年1月物业管理费500元，原审法院予以支持。张燕燕提交了票据用于证明赵忠华居住使用期间的电费、水费、煤气费等金额，赵忠华主张其已支付部分但未提交证据予以证明，应承担相应的举证不能的不利后果，对于张燕燕要求赵忠华支付水费48.43元、燃气费88.82元、电费379.78元，原审法院予以支持。如前所述，本案系双方协商一致解除合同，赵忠华要求张燕燕赔付其装修费5900元、搬家费800元、空调加氟费300元、中介费7200元，没有事实依据，原审法院对此均不予支持。没有证据证明赵忠华对涉案房屋上锁，赵忠华对此亦不予认可，双方交接时，也没有证据证明张燕燕对房屋内的设施提出异议，且张燕燕提交的证人证言不足以证明其主张重修费的具体金额，对于张燕燕要求赵忠华向其支付未开锁换锁等恢复房屋原状重修费9265元，以及赵忠华向其赔偿中介费7500元，依据不足，原审法院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、确认赵忠华与张燕燕于2018年6月25日签订的《房地产租赁合同》于2018年12月31日解除；二、张燕燕于判决生效之日起十日内向赵忠华退还押金36000元；三、张燕燕于判决生效之日起十日内向赵忠华退还2019年1月管理费500元；四、赵忠华于判决生效之日起十日内张燕燕支付2018年11月22日至2018年12月31日期间的租金共计23400元；五、赵忠华于判决生效之日起十日内张燕燕支付水费48.43元、燃气费88.82元、电费379.78元；六、驳回赵忠华的其他诉讼请求；七、驳回张燕燕的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2397.87元，由赵忠华负担1563.48元，张燕燕负担834.39元；一审案件反诉受理费1325.56元，由赵忠华负担296.69元，张燕燕负担1028.87元；一审案件本诉保全费942元，由赵忠华负担614.21元，张燕燕负担327.79元。本院二审查明，2019年1月2日，赵忠华向张燕燕丈夫发微信：“请您和您太太讲下，2个月押金退给我，我尽快把钥匙给您。”2019年2月24日，张燕燕丈夫发微信给赵忠华：“我答应你把两个月的押金给你，你把钥匙还给我，怎么样？”。赵忠华拒绝交还钥匙。张燕燕提交的照片显示，侧门和车库门被铁链锁住。张燕燕已安排工人拆除客厅玻璃，将大门重新粉刷。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除问题，张燕燕出租的房屋存在漏水瑕疵，影响了赵忠华对租用房屋的使用，虽张燕燕数次组织维修，但未能完全解决问题。赵忠华签订的租赁合同免租期到2018年8月31日止，预交一个月租金后，赵忠华应于2018年10月1日按季度支付租金，但赵忠华一直未缴纳租金，双方均存在过错。到2018年11月，双方往来微信显示，赵忠华向张燕燕转述，张燕燕丈夫表示房子不能再动了，建议赵忠华搬家，这几个月不要钱了，12月底前找到房子搬走就好，赵忠华表示希望把押金和一个月租金退还，尽快找房子。张燕燕回复“一个星期之内搬走”、“检查完房屋，无损坏，退回您的押金。”赵忠华并未表示不认可，并事实上开始寻找房源，搬离涉案房屋，视为用行动认可双方解除原租赁合同，双方于2018年12月31日验房交接，原审认定双方协商一致不再承租房产，解除合同，本院予以确认。赵忠华发给张燕燕的微信称张燕燕丈夫建议搬家，并无强行赶走赵忠华，单方解除合同的意思，赵忠华的主张与事实不符，本院不予采信。赵忠华以张燕燕单方解除合同为由要求双倍返还押金，本院不予支持。关于租金支付的问题，张燕燕称赵忠华未在规定时间搬走，并未承诺免租，本院认为，张燕燕微信中称一周内搬走，验房无误后退押金，应认定为同意免除2018年11月21日之前的房租，并未表示如不及时退房则不免房租的意思。赵忠华超出时间退房，应支付超出时间的房屋占用费。赵忠华主张其12月19日已搬走，系因为张燕燕无时间验房才迟至12月31日验房。本院认为，赵忠华提交的证据显示其2018年12月19日搬家，赵忠华正式通知张燕燕丈夫表示已经搬家完毕要求验房的时间为2018年12月20日，因张燕燕方缺乏时间不能验房的延迟退房损失，不应由赵忠华负担。由此，赵忠华应负担的延迟交房期间房租，从2018年11月22日计算至2018年12月20日，计为17400元（18000÷30×29）。赵忠华主张因维修房屋持续免租，但没有提交双方达成一致的证据，本院不予采信。虽然房屋存在漏水瑕疵，影响居住体验，但赵忠华已经实际入住涉案房屋5个月直到12月退房，赵忠华要求退回已经交付的租金，本院不予支持。张燕燕主张支付2019年1月1日至2019年2月23日的租金，本院认为，双方对解除合同达成一致，原租赁合同即正式解除。合同解除后，双方应相互配合，完成验房交接。虽然双方对于房屋交付的状态、押金返还存争议，赵忠华还存在拒不退还钥匙的行为，但张燕燕对于赵忠华已经实际搬离的事实是明知的，作为房东，即便赵忠华未退还钥匙，张燕燕亦能控制该房产，张燕燕负有及时止损义务，赵忠华并未实际使用该房屋，张燕燕要求赵忠华支付房租至2019年2月23日，本院不予支持。对于赵忠华主张的装修费、搬家费、空调加氟费、中介费损失，本院认为，赵忠华因双方提前解除合同客观上存在损失，张燕燕亦存在房租（含免租期）收入损失，鉴于双方已协商一致解除合同，赵忠华主张上述损失，本院不予支持。对于物业管理费，赵忠华已交12月和1月的管理费共1000元，赵忠华12月20日退房，多交的管理费666.67元（1000-500÷30×20），张燕燕应予以退回。对于水费、燃气费、电费，赵忠华主张的上述费用产生于赵忠华使用房屋期间，且张燕燕提交的微信、证人证言显示赵忠华拒不交还钥匙，阻碍张燕燕接收房产，张燕燕并未在上述水电煤气费产生期间使用房产，赵忠华要求张燕燕支付上述费用，本院不予支持。对于房屋恢复原状费用，本院认为，赵忠华没有举证证明其安装大面积玻璃、漆红大门得到了业主的同意，退房时，应将房屋恢复原状。赵忠华退房时未恢复原状，并拒不交钥匙，导致张燕燕支出恢复房屋原状的费用（含锁具费用），张燕燕主张损失为9265元，但实际支出的证据并不充分，赵忠华亦不承认另行上锁，考虑到张燕燕已另行安排恢复原状，损失客观存在，本院酌定房屋恢复原状费用为7000元。原审未予支持不当，本院予以纠正。对于押金退还问题，双方已协商一致解除合同，本院已经支持张燕燕房屋恢复原状的费用损失，张燕燕的损失已经填补，其再行主张不予退还押金，本院不予支持。综上，原审部分处理不当，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5638号民事判决第一、二、五项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5638号民事判决第六、七项；三、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5638号民事判决第三项为：上诉人张燕燕于本判决生效之日起十日内向上诉人赵忠华退还2018年12月21日至2019年1月31日物业管理费666.67元；四、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5638号民事判决第四项为：上诉人赵忠华于本判决生效之日起十日内向上诉人张燕燕支付2018年11月22日至2018年12月20日期间的租金共计17400元；五、上诉人赵忠华于本判决生效之日起十日内支付上诉人张燕燕房屋恢复原状费用7000元；六、驳回上诉人赵忠华的其他诉讼请求；七、驳回上诉人张燕燕的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2397.87元，由赵忠华负担1587.87元，由张燕燕负担810元；反诉受理费1325.56元，由赵忠华负担1044.56元,由张燕燕负担281元。本诉保全费942元，由张燕燕负担375元，由赵忠华负担567元。二审案件受理费3736.25元（张燕燕已预交1616.25元、赵忠华已预交2876.21元），由张燕燕负担1601.25元，由赵忠华负担2135元，余款本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年九月三十日书记员  李 想附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。