河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2323号上诉人（原审被告）：通许金桂苑置业有限公司，住所地：通许县商业路东段北侧（扬景小区3号楼4单元1层东户）。法定代表人：史彦超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷露露，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭义欢，河南英展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王菁，女，汉族，1976年2月8日出生，住郑州市管城回族区。上诉人通许金桂苑置业有限公司（以下简称金桂苑公司）因与被上诉人王菁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2020）豫0222民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通许金桂苑置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定王菁和金桂苑公司系房屋买卖合同关系错误，实际上，双方系第三人代为清偿法律关系，王菁作为债权受让人，系因和河南金港投资有限公司存在借贷法律关系，为了清偿债务，拟通过第三人金桂苑公司以物抵债方式代为清偿，王菁并未向金桂苑公司实际支付购房款，王菁和金桂苑公司之间不存在真实的房屋买卖法律关系，两者之间真实的法律关系为金桂苑公司通过以物抵债方式代为履行，达到消灭债务的目的。以物抵债实质是第三人代为履行债务，而不是第三人加入债务或债务转移，在以物抵债未能实际履行情况下，应依照原债权债务关系向河南金港投资有限公司主张还款。2、原判决适用法律不当，在认定合同无效情况下，金桂苑公司并未收到过王菁交付的购房款，没有返还389612元款项的义务。综上，请二审法院查明事实后依法撤销原判发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人王菁答辩称，金桂苑公司的上诉理由不能成立，金桂苑公司与我方签订合同，且出具收据，因房屋没有预售许可证，房屋不具备出售的条件导致合同无效，金桂苑公司应向我方返还房款389612元，金桂苑公司上诉称应依照原债权债务关系向河南金港投资有限公司主张还款没有依据。王菁向一审法院起诉请求：1．请求解除双方于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令通许金桂苑置业有限公司向王菁返还购房款389612元；3．请求判令通许金桂苑置业有限公司向王菁赔偿逾期交房经济损失38800元；4．请求判令本案诉讼费由通许金桂苑置业有限公司承担。后王菁变更诉讼请求第一项为：要求确认双方于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：通许金桂苑置业有限公司与河南金港投资有限公司系合作关系。河南金港投资有限公司欠王菁500000元，后经河南金港投资有限公司、王菁及金桂苑公司三方协商，王菁、金桂苑公司双方于2015年3月23日签订商品房买卖合同，合同主要内容：“买受人购买的商品房为第9幢东一单元11层东号房。付款方式为一次性付款：买受人于2015年3月23日付清房款计人民币389612元。出卖人应当在2018年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。”同日，金桂苑公司向王菁出具收据一份，载明：“今收到王菁房款9号楼东一单元11层东号人民币叁拾捌万玖仟陆佰壹拾贰元（￥389612.00）”并加盖金桂苑公司财务专用章。同日，河南金港投资有限公司向王菁出具欠条一份，欠条载明：“今欠王菁（身份证号）人民币￥110388元（大写壹拾壹万零叁佰捌拾捌圆整）。欠款单位：河南金港投资有限公司2015年3月23日”。现因金桂苑公司的上述房屋至今未实际开发建设，王菁起诉至一审法院要求解除与金桂苑公司签订的商品房买卖合同及返还购房款389612元，后变更解除合同为确认合同无效。以上事实有收据、商品房买卖合同、欠条。当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，2015年3月23日之前，王菁对河南金港投资有限公司拥有500000元的债权。2015年3月23日后经河南金港投资有限公司、王菁及金桂苑公司三方协商，王菁与金桂苑公司签订商品房买卖合同，金桂苑公司向王菁出具了389612元的购房款收据，河南金港投资有限公司就扣除购房款部分后剩余欠款110388元向王菁出具了欠条，这表明河南金港投资有限公司与金桂苑公司实际上达成了一种债务转移的合意，即河南金港投资有限公司将其对王菁的债务389612元的部分转至金桂苑公司，金桂苑公司作为新的债务人承担了河南金港投资有限公司对王菁的债务389612元，河南金港投资有限公司与王菁之间的债权债务389612元部分归于消灭。金桂苑公司向王菁出具购房款收据的行为，证明双方之间又建立了商品房买卖关系，该商品房买卖合同系由王菁之债权转化为购房款而来，系本案双方当事人意思表示一致的结果。现因金桂苑公司所承诺的房产至今未实际开发建设，且金桂苑公司也未取得该楼盘的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定双方的商品房买卖合同无效，且金桂苑公司与河南金港投资有限公司是合作关系，故金桂苑公司应将王菁以债权形式支付其的购房款389612元返还给王菁，对于金桂苑公司辩称本案中从未收到购房款，因此在合同无效的情况下，王菁无权向没有任何合同关系的金桂苑公司主张权利，应当向王菁基础法律关系中的河南金港投资有限公司主张其债权的意见，不予采信。对王菁要求逾期交房经济损失的诉讼请求，王菁租房居住并非是通许金桂苑置业有限公司逾期交房而必然造成的，故对王菁的此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王菁、通许金桂苑置业有限公司之间的关于观湖国际项目9号楼东一单元11层东户的房屋买卖合同无效；二、通许金桂苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王菁购房款389612元；三、驳回王菁的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7726.18元，减半收取计3863.09元，由王菁承担349.87元，通许金桂苑置业有限公司承担3513.22元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，金桂苑公司上诉主张其与王菁签订《商品房买卖合同》系为清偿河南金港投资有限公司对王菁的债务，通过第三人金桂苑公司以物抵债方式代为清偿，并非金桂苑公司加入债务或债务转移，金桂苑公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利后果。金桂苑公司并未说明其基于何种基础法律关系而代河南金港投资有限公司清偿债务，亦不提供以案涉房屋抵偿河南金港投资有限公司债务后，金桂苑公司与河南金港投资有限公司涉及抵偿资金的结算手续，本院对金桂苑公司关于案涉双方系第三人代为履行法律关系的上诉请求，不予支持。2015年3月23日，王菁与金桂苑公司签订了《商品房买卖合同》，王菁以债权转让方式用其享有的河南金港投资有限公司500000元债权中的389612元抵为购房款，金桂苑公司向王菁出具收据并加盖金桂苑公司财务专用章，收条载明收到王菁购房款389612元，上述行为系本案双方当事人意思表示一致之后果，王菁与金桂苑公司形成商品房买卖合同关系。现因金桂苑公司案涉房屋未实际开发建设，且金桂苑公司也未取得该楼盘的商品房预售许可证，原审法院判决双方签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。合同无效后，金桂苑公司应将王菁以债权形式支付的购房款389612元返还给王菁。综上所述，上诉人通许金桂苑置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7144.18元，由上诉人通许金桂苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年九月二十二日书记员  陈艳艳