湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0921民初1141号 原告：樊志洁，女，1978年11月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 委托诉讼代理人：徐辉，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼（非诉讼）请求，进行和解，代为提起反诉、上诉等。 被告：湖北盛旺置业有限公司。住所地：孝昌县华阳大道特**。统一社会信用代码914209215454650163。 法定代表人：杨杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨少云，该公司员工，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提起反诉或者上诉，代为签收法律文书等。 原告樊志洁与被告湖北盛旺置业有限公司（以下简称盛旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告樊志洁委托诉讼代理人徐辉、被告盛旺公司委托诉讼代理人杨少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊志洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，支付已逾期违约金440550元；2、判令被告继续履行合同义务使原告取得房屋所有权证书，向原告支付自原告起诉次日起至实际完成房屋所有权登记之日止期间的日万分之五的违约金；3、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月21日签订了商品房屋买卖合同（预售），被告将其开发的金上海国际广场D栋1单元1、2层101铺、201铺房屋出售给原告。原告履行了支付全部房款165万元的义务。被告亦交付了房屋，但因被告原因，原告一直不能取得房屋所有权证书。原告多次与被告交涉未果，致使原告不能正常行使房屋物权权利。根据该合同第二十条第（二）项之规定，因出卖人原因，买受人不能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。现截止原告起诉日逾期已达534日（自2019年元月1日至2020年7月8日，已逾期违约金为440550元），被告仍不能使原告所购房屋取得所有权证书，又不支付违约金。故此，原告特具文诉请，请求依法支持。 被告盛旺公司辩称：1、被告不能配合原告完成其所购买的案涉房屋所有权登记的原因不在被告本身，被告开发建设包括案涉房屋在内的项目时已按相关法律规定办理了所有手续，后来由于孝昌政府原因。使原本报批项目规划发生改变，以致不能通过规划验收，从而不能办理包括案涉房屋在内的所有权证，孝昌政府已出台解决包括案涉房屋在内的遗留问题；2、即使被告没有按约定配合办理案涉房屋的所有权证，但被告也仅是配合义务，违约金计算时间应从原告主张权利之时，即在起诉之时计算；3、原告主张的违约金额过高，应作相应扣减；4、因新冠疫情影响，全社会都提出要给企业生机，不要一棍子打死，要共渡难关。被告的生存、良好发展和原告的利益息息相关，双方是共赢的关系，应和平处理。综上，原告诉请无事实和法律依据，应依法驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2018年6月21日，出卖人旺盛公司与买受人樊志洁签订房屋买卖合同（预售），合同约定的内容有：第一条、项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于孝昌县××大道交汇处土地的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为孝昌国用（2013）第××号，土地使用权面积为71096.50平方米。买受人购买的商品房金上海D栋1单元1,2层101铺，201铺。…第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：1、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15720.27元，总价款为1650000.00元（大写壹佰陆拾伍万元整）。…第七条付款方式及期限。1、一次性付款。买受人应当在2018年6月18日前支付商品房全部价款。…第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年9月3日前向买受人交付该商品房。…第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房借款万分之五的违约金。原告樊志洁分别于2018年2月9日付款400000元、390000元和60000元，于2018年1月21日付款50000元，于2018年6月19日付款50000元、100000元、600000元，原告樊志洁截止目前累计向被告盛旺公司付款165万元，全部购房款已付清，至原告起诉日2020年7月8日已逾期534天，逾期违约金为440550元（1650000元×534×0.0005＝440550元）。但被告未按照合同约定协助原告办理房地产权属证书。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定，如实的履行自己的义务，原告按照合同约定向被告交付了购房款165万元，被告虽已向原告交房，但也应当在合理期限内为原告办理房地产权证。依照双方在合同中约定，原告已完全履行了自己的义务，被告未及时为原告办理房地产权证的行为已构成违约，按照合同第二十条的规定，被告应当支付原告逾期办理房产证的违约金，期限自完成房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际完成所有权登记之日止，按日计算支付全部房价款的万分之五，自2019年1月1日至原告起诉日2020年7月8日已产生的违约金440550元（1650000元×534×0.0005＝440550元）；原告为维护自身权利支出的律师费，系因被告违约给原告造成的实际损失、原告已实际支付且被告亦予以认可，故对该项请求亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖北盛旺置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告樊志洁自2019年1月1日至2020年7月8日即440550元（1650000元×534×0.0005＝440550元违约金及律师费20000元；合计460550元； 二、被告湖北盛旺置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告樊志洁办理金上海D栋1单元1,2层101铺、201铺的房地产权证书； 三、被告湖北盛旺置业有限公司于本判决生效后十日内向原告樊志洁支付自2020年7月10日起至被告实际完成房屋所有权登记之日止以165万元为基数、按日万分之五计算的违约金。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7908元，减半收取计3954元，由被告湖北盛旺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审判员  田毅刚 二〇二〇年九月三十日 法官助理王红霞 书记员高辉 附：孝昌县人民法院标的款专户 开户行：工行孝昌县支行 账户：18×××35 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。