广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4068号 原告：林书勉，男，1974年3月8日出生，汉族，户籍所在地：广西玉林市福绵区，现住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：张祖权，男，汉族，住广西玉林市福绵区。 被告：梁爱蓉，女，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：庞斯经，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：庞圣华，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律 师事务所律师。 被告：何诗平，女，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告林书勉与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华、何诗平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林书勉的委托诉讼代理人张祖权，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华的共同委托诉讼代理人姚国及被告何诗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林书勉向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订的《房屋转让协议书》合法有效，位于玉林市房屋【不动产权证号：桂（2020）玉林市不动产权第0011628号】归原告所有；2、请求判令被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华协助配合原告偿还银行贷款，办理玉林市房屋【不动产权证号：桂（2020）玉林市不动产权第0011628号】变更为原告的过户手续；3、请求判令被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华赔偿原告损失99000元；4、请求判令被告何诗平退还36132元给原告；5、本案受理费、财产保全费由被告负担。事实与理由：原告于2012年7月10日与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华（注：属父母子关系）签订了《房屋转让协议书》并交清全部房款235739元，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华当即将购房资料、钥匙及房屋交付给原告占有和使用。原告根据与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订的《房屋转让协议书》的约定“从2012年8月份起，买方要确保购房者按揭还款卡的信誉”，原告从2012年7月10日起每月准时还款至今，从不违约。已代被告 梁爱蓉、庞斯经、庞圣华偿还银行贷款约2000元xl2个x8年=192000元。原告从2012年7月10日装修并居住至今，向物业公司缴交费用约500元xl2个x8年=48000元。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，签订合同后，原告已支付了价款并已占有和使用该房屋，原告请求法院判令原告与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订的《房屋转让协议书》合法有效。直到今年4月原告听说可办理《不动产权证》的信息，原告欲出售该房屋。于2020年4月21日与购房者李勇枢达成《房屋买卖合同》，并收到购房款20万元。原告即通知被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华配合办理还款、变更过户手续，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华以各种理由拒不配合，原告多次与被告沟通无果。因此，原告不得不根据与购房者签订的《房屋买卖合同》中第六条违约责任：“（一）甲方不能按合同约定将该套房产售予乙方，或者因违约而无法将该套房产售子乙方的，应向乙方支付该套房产成交价的15%作违约金，甲方并退回乙方已付的所有费用。甲方如无特殊情况故意逾期交付该套房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天1%向乙方支付违约金，逾期30天，乙方有权不再购买该房产，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付该套房产成交价的15%作为违约金。”的约定向购房者李勇枢赔偿违约金99000元。此笔违约金是因被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华的不配合而导致，损失应由被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华承担。原告于2020年4月29日退还购房者的购房款10万元，5月16日退还购房者的购房款1万元，7月6日退还购房者的购房款9万元和赔偿购房者违约金99000元，所以原告请求法院判令被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华赔偿原告损失99000元。被告何诗平隐瞒原告充当房屋所有权人签署《套房转让协议书》并收取房款，非法赚取暴利39840元，根据有关法律法规，被告何诗平无权出售房屋和收款。依现市场规则，中介仅可收取1%中介服务费，因此被告 何诗平应退还原告36132.6元。综上，为了维护原告的合法权益，望法院判如所请。 被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华辩称，其并不存在违约行为，由于该房屋有银行按揭贷款还没有结清，且一直由原告负责还贷，如果原告结清了银行的贷款，被告也愿意配合办理过户。原告在还没有取得房屋产权证的情况下出售房屋，致使最终办不了过户，所造成的损失应由其自己承担。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告何诗平辩称，其是受被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华的委托代为办理转让涉案房屋，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华明确以2800元/平方米的价格委托其作为中介代为出让，收取的房屋差价作为中介服务费用，双方签订了《代理套房转让书》，其最终将该房屋以3100元/平方米转让给原告，原告自愿以该价格购买，其所获取的差价属于合理的中介代理费用，并非非法赚取暴利。原告明知涉案房屋属于被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华共有，且自愿以3100元/平方米的价格购买，最终以411680元的总价款成交，符合当时的市场价格，其在扣除了自己应收取的差价费用后，已将剩余的全部转让款支付给了被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华，并在其作为见证方的情况下原告与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订了《房屋转让协议书》，并且由被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华将房屋及房屋钥匙和有关资料都交付给了原告，其作为中介代理事项已全部完成，故本案其不承担任何责任。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：2010年6月11日，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华以 银行按揭方式向开发商玉林市城市建设投资有限公司购买了位于玉林市。2011年6月4日，被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华与何诗平签订《代理套房转让协议书》委托何诗平代为转让该房屋。协议约定：代理转让款为2800元/平方米，即132.8平方米×2800元/平方米=371840元；代理佣金为超出371840元的全部金额。2011年6月5日，原告林书勉与被告何诗平签订《套房转让协议书》，由被告何诗平将位于玉林市商品房以3100元/平方米转让给原告，之后原告于2011年6月5日、2011年7月6日、2012年7月10日分别共付了273619元购房款给被告何诗平。2012年7月10日，在被告何诗平的见证下，原告林书勉与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订《房屋转让协议书》确定将位于玉林市商品房转让给原告，约定在该套房屋能过户时，由被告协助将房屋产权及使用权过户到原告林书勉名下。由于该房屋当时尚在中国建银行欠有按揭贷款158000元，在签订本协议后由原告负责偿还。当天被告何诗平将收到原告的购房款扣除300元/平方米的差价后全部转给了被告庞斯经，被告庞斯经向原告林书勉出具收条。同时，被告将房屋的所有资料、房屋钥匙交接给了原告，双方在物业办清了所有交接手续。因房屋为政策性房屋暂时未能办理产权，被告庞斯经将中国建设银行的还贷银行卡交给原告，由原告每月按时还贷以确保购房按揭还款的信誉，并约定以后能办理产权证时由被告协助办理产权过户手续。房屋交接后，原告一直占有使用该房屋。2020 年4月，原告得知房屋可以办理产权证，便想将该房屋出售。2020年4月21日，原告与购房者李勇枢达成卖房协议，并收取了预购房款200000元，欲想直接将房屋由被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华协助过户到购房者名下，但被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华认为如今房价高涨，要求原告适当补偿为由，不协助办理过户，致使原告林书勉与购房者的买卖不能成交，并退还了购房者的预购房款200000元还赔偿了违约金99000元。因此，原告起诉要求被告协助过户，并赔偿相应损失。同时认为被告何诗平作为中介赚取暴利，只能按1%收取中介费，要求退还36132元。 本院认为，被告何诗平作为房屋买中介人，与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订代理合同，约定将属于被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华共有的位于玉林市商品房以2800元/平方米的价格转让，如果最终转让价超出该价格的部分为被告何诗平的代理佣金。之后，原告林书勉自愿以3100元/平方米的价格购买，并将购房款273619元付给了被告何诗平，被告何诗平扣除差价39840元作为中介佣金后，将剩余的款项全部支付给了被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华。2012年7月10日，在被告何诗平的见证下，原告林书勉与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华签订了《房屋转让协议书》，约定被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华同意将位于玉林市商品房转让给原告林书勉，并在房屋能过户时，协助将房屋产权过户到原告名下，并且特别注明，总房款的前期房款已付清，余款158000元因在中国建设银行按揭贷款，由买受人林书勉支付。以上合同都是各方 当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，各方当事人都应按照诚实信用原则全面履行合同的义务。现被告何诗平已完成了中介的居间义务，原告林书勉也付清了前期房款，对剩余158000元的按揭贷款部分，原告一直按时偿还，原告已按约定履行了自己的义务，而被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华在房屋能办理过户的情况下，不协助办理过户违反了合同的约定。故原告请求确认与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华于2012年7月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效，要求被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华协助将位玉林市商品房变更过户到原告名下，有事实和法律依依，本院予以支持。由于原告在上述房屋还没有过户到其名下的情况下，与他人签订房屋买合同，是属于另一合同法律关系，因此造成的损失应由其自行承担。关于原告要求被告何诗平退还36132元的问题。由于被告何诗平在本案中属于居间人的地位，其作为中介已完成了居间的义务，赚取差价作为中介佣金不违反法律规定，原告认为中介仅可收取1%的中介服务费，超出部分应当退还的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 诉讼期间，原告为本案申请财产保全支出的财产保全费4496元，虽然已被生效的（2020）桂0902财保258号民事裁定书予以确认，但对原告主张赔偿损部分本院不予支持，故对超出660000元（房屋价值）所需的财产保全费用部分764元由原告承担，3732元应当由被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华返还给原告林书勉。 八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告林书勉与被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华于2012年7月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效； 二、被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华协助将位于玉林市的商品房【不动产权证号：桂（2020）玉林市不动产权第0011628号】办理变更过户手续登记到原告林书勉名下； 三、被告梁爱蓉、庞斯经、庞圣华返还财产保全费3732元给原告林书勉； 四、驳回原告林书勉的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费11752元，减半收取5876元，由原告林书勉负担999元，被告负担4877元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈礼婷