贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4520号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭宇韬，男，1992年4月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。执业证号：32406181100001。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人谭宇韬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告谭宇韬一审诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权属证书产生的违约金38908元（违约金以342283元为基数，按日万分之一标准，从2015年9月30日起计算至2018年11月12日）；2.被告退回代收的各项开户费3299元及资金占用期间的利息，利息以3299元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2014年1月6日起计算至被告实际退回之日止。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：关于被答辩人主张逾期办证问题，答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开2始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2015年8月22日）没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年1月15日在答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知第一次通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证，在张贴办证通知后由于涉案楼栋部分业主及被答辩人没有及时前来提交办证资料办证，答辩人后又于2018年3月16日通过毕节日报第二次登报通知该楼栋业主及被答辩人提交办证资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过两次通知后被答辩人才向答辩人提交办证资料。于2018年9月29日才委托答辩人办证。就本案而言，涉答辩人已于2018年11月14日拿到不动产权证，答辩人并未超过合同约定的提交办证资料完毕后360日的期间，答辩人依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。就本案而言，涉案房屋交房时间为2017年6月30日，办证违约时间为2018年6月25日，而办证违约截止时间应当计算至答辩人张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。故即便以交房后360日后开始计算违约金，答辩人也没有超过该时间履行通知义务，答辩人也没有违约，不承担违约责任。一审认定事实：2014年6月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积118.11平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3457.40元计算，总价款为342283元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103283元，余款239000元以银行贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为342283元，交纳契税5134.24元、印花税5元、被告代收各项开户费及交易费3299元。2017年6月30日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2016年10月24日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块24幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在原告所属24楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年9月29日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2018年11月12日，涉案商品房不动产权属证书办理完毕。一审认为：本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。如前所述，原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，原告2017年6月30日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2018年6月25日前）通知原告提交办证资料，为原告办理商品房转移登记。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年1月15日在原告所属24楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，被告并未违约。因此，原告诉请的被告支付逾期办理不动产权属证书违约金，不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3299元的诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭宇韬电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3299元；；二、驳回原告谭宇韬的其他诉讼请求。案件受理费428元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元，原告谭宇韬负担403元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：“三通费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效。同时，上诉人已经退还部分费用，未退金额仅为3285元，一审判决上诉人返还的金额有误。被上诉人谭宇韬辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费及交易费”3724元，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。但上诉人已对收取的闭路电视费及交易费予以退还，一审被上诉人主张退还各项开户费3299元，上诉人对被上诉人主张的3299元未提出异议，二审其上诉主张仅应退还3285元，但对其该主张未提供证据予以证明，故对其上诉主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青