福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3979号 上诉人（原审原告）：吴达娜，女，1982年11月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：占朝龙，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈如意，男，1950年12月25日出生，汉族，住福建省鲤城区。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林积立，福建贤泰律师事务所律师。 原审第三人：丰泽区福联房产中介所，住所地福建省泉州市丰泽区南光花苑****店，统一社会信用代码：92350503MA2YE6215Y。 经营者：潘才旺。 原审第三人：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东星社区城华南路**易嘉大厦，统一社会信用代码：91350503553242325C。 法定代表人：梁晓辉，该公司执行董事兼总经理。 上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：陈盛。 上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：林伟彬。 上诉人吴达娜因与被上诉人陈如意、原审第三人丰泽区福联房产中介所（以下简称福联中介所）、泉州易嘉房地产经纪有限公司（以下简称易嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴达娜上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审第三人及被上诉人的代理人未向上诉人如实披露涉诉房屋的房龄信息，未履行告知房屋真实信息的义务，存在严重的过错。原审第三人作为房产中介机构在从事房产交易活动中应具有相应的知识、能力和从业条件，应尽到如实报告、合理审查和积极调查的义务。在本案中，原审第三人提供的涉诉房屋信息与其在网上公布的房龄信息存在极大差距，在签订《房产买卖合同》前后未全面审核涉诉房屋的信息，未及时提供完整的产权证书给上诉人核对，未主动告知涉诉房屋“1993年12月31日新建房改售房”的信息，存在着刻意隐瞒房龄的事实，没有尽到如实报告、合理审查和积极调查的义务，造成上诉人对涉案房屋建成年代存在重大误解。二、上诉人正是基于被上诉人及原审第三人未如实披露涉诉房屋的房龄才会产生重大误解，原审判决认定上诉人不构成重大误解存在错误，依法不能成立。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。二手房屋买卖属大宗商品交易，交易标的较大。涉诉房屋产权证所体现的房龄与被上诉人及原审第三人所陈述实际房龄不符，使上诉人对该房屋的使用期限和品质产生误认，对协议约定的交易条件亦产生相应影响，在买卖双方就此未能磋商一致的情况下，如要求上诉人继续按照原交易条件履行将使上诉人利益受到损害，在此基础之上，上诉人因对涉案房屋建成年代存在重大误解，被上诉人及原审第三人故意隐藏房屋的真实房龄，没有履行告知房屋真实房龄的义务，上诉人签订的《房产买卖合同》应予以撤销。综上所述，一审法院未查明案件事实，导致错误判决，依法应予改判或发回重审。 陈如意辩称，一、被上诉人及原审第三人已经尽了如实告知的义务，上诉人对案涉房屋的产权信息也已知悉，被上诉人及原审第三人不存在欺诈上诉人隐瞒案涉房屋房龄的情况。1.从被上诉人及原审第三人一审提供的监控录像可知，在签约之前原审第三人员工已经将房屋产权证手机照片出示给上诉人查看，产权证上对相关房屋信息均有记载。看完之后上诉人还和中介方针对房屋楼龄及当时房价进行交谈，其间工作人员还再次向其强调案涉房屋是98年出证的。因此上诉人在签约之前对案涉房屋的权属信息完全清楚了解，被上诉人及房产中介已充分向上诉人如实告知案涉房屋的权属信息，本案不存在欺诈上诉人，隐瞒案涉房屋房龄信息问题，也根本不存在上诉人重大误解的问题。2.房屋买卖是重大交易，一般都会要求查看产权证，而房屋的基本情况在产权证上都有登记，所以要隐瞒有关房屋建设信息实践中是不可能做到的。客观上上诉人在签约前也有查看房产证，甚至还与中介针对房子房龄和原来的交易价格问题有过交流。因此上诉人从始至终对房龄信息就是知情的，被上诉人及原审第三人并不存在欺诈、隐瞒，重大误解的问题。二、上诉人因拒绝履约，恶意捏造被上诉人及原审第三人存在欺诈上诉人隐瞒案涉房屋房龄的说法不符合客观事实。事实上《房产买卖合同》是2020年3月21日上诉人单独与被上诉人签订的，嗣后因上诉人丈夫不同意，所以上诉人拒绝履行合同义务。而就案涉房屋买卖等相关事宜上诉人与原审第三人房产中介已从2020年3月20日晚洽谈到2020年3月21日凌晨，在这么长的一段时间内，被上诉人及原审第三人房产中介已经多次充分向上诉人告知案涉房屋的具体情况，上诉人也是在充分了解案涉房屋的具体情况及房龄信息的状态下，才与被上诉人达成了签约的意向。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 福联中介所、易嘉公司述称，一、上诉人是通过其外甥康洲健即福联中介所员工了解到涉案房屋的情况。2020年3月20日已经实地勘察过房屋，并非是通过易嘉公司发布的房源信息了解到的。二、原审第三人通过房屋状况说明书及向上诉人出示房产证等方式明确向上诉人告知涉案房屋的相关情况，不存在上诉人所述的隐瞒房屋的相关情况。三、即便如上诉人所说，原审第三人只出示了半页房产证，但是该半页房产证也明确载明了该房屋系房改房，于1998年12月30日后方可进入房产市场交易。上诉人作为政府公职人员，其应当知道房改房的性质，即房改房不可能是于1998年建成的，而是在此之前便已经完成拿地审批以及房屋建造。所谓的1998年房产证上也明确载明是进入市场交易的时间，而非拿地时间或房屋建造时间。故二原审第三人不存在隐瞒涉案房屋相关情况，对上诉人进行欺诈的情况。四、原审第三人易嘉公司作为监管机构，为上诉人及被上诉人监管涉案定金5万元，是根据双方真实意思表示进行监管，不违反法律法规的强制性规定。在上诉人违约在先的前提下，原审第三人向被上诉人支付保管的定金5万元不存在过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 吴达娜向一审法院起诉请求：一、撤销吴达娜与陈如意于2020年3月21日签订的《房产买卖合同》（合同编号为202003200401）；二、判令陈如意及第三人立即退还购房定金人民币50000元，并按年利率6%计算，支付自2020年3月21日起至实际退还完毕之日止的资金占用利息；三、判令陈如意支付吴达娜因维权支出的律师费人民币5000元及公证费人民币1000元；四、判令由陈如意承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2020年3月20日晚，吴达娜经其在福联中介所工作的表亲康某推荐，前往泉州市鲤城区，察看了该宿舍内外情况。看完房屋现状后，双方回到易嘉公司办公室就房屋买卖事宜进行商谈。在协商过程中，吴达娜主动要求查看房屋的产权登记情况，易嘉公司的工作人员向吴达娜介绍涉案房屋是98产权，并出示了涉案房屋产权登记的照片。2020年3月21日凌晨，吴达娜与陈如意的代理人洪文绩签订了《房产买卖合同》，合同约定吴达娜向陈如意购买泉州市鲤城区，面积63.76平方米，成交价93万元，合同签订时，吴达娜支付购房定金人民币5万元给陈如意，定金由服务方代为保管。同时，吴达娜、陈如意与福联中介所签订一份《居间服务合同》。吴达娜、陈如意与易嘉公司签订一份《交易服务合同》。合同签订后，吴达娜向易嘉公司的法定代表人梁晓辉建设银行账户62×××82汇款50000元，陈如意的委托代理人洪文绩出具定金收据给吴达娜收执。2020年3月21日早上，吴达娜以陈如意及第三人欺诈为由，要求第三人退回定金，双方协商未果。2020年4月22日，吴达娜向法院提起诉讼。 一审法院认为，吴达娜与陈如意的授权委托人洪文绩签订的《购买房屋协议书》，一经双方签订后即成立。陈如意、林小玲夫妇在2020年4月15日出具的《授权委托书》中，明确声明“对洪文绩于2020年3月21日代为与吴达娜签订房产买卖合同等出售行为予以认可”，涉案的泉州市鲤城区房产产权归属清楚，没有争议，是陈如意与林小玲夫妻的共同财产，《购买房屋协议书》内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性条款的规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当全面诚实履行合同约定的权利义务。吴达娜自己对涉案房屋现状进行实地察看，也主动审核涉案房屋的权属证书照片，照片内容显示涉案房屋的具体信息，产权来源明确记载“1993年12月31日新建房改售房”，附记注明“房改出售的成本价房，总价款：37803.49元。1998年12月30日后方可进入房产市场交易。产权比例100%”的内容，与福联中介所及易嘉公司工作人员介绍的情况一致，当时吴达娜能够了解涉案房屋的建造时间和产权登记时间，因此，吴达娜以中介所利用各种优势让其产生了重大误解，第三人介绍涉案房产的情况存在欺诈为由，要求撤销《购买房屋协议书》，判令陈如意及福联中介所、易嘉公司共同返还购房定金50000元，并赔偿损失，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回吴达娜的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由吴达娜负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴达娜提供如下证据：证据1.《关于印发泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市房地产中介机构管理规定等文件的通知》，拟证明原审第三人未依照管理规定的要求将上诉人支付的定金转入监管账户，未向上诉人如实全面披露涉诉房产信息；证据2.3月21日微信聊天记录截图，拟证明原审第三人仅发了涉诉房产的不完整的产权证书即仅有半页，且载有98年字样的产权证书给上诉人的事实；证据3.3月22日与康洲健的谈话录音，拟证明原审第三人康洲健所述，被上诉人称涉诉房产是98年房子的事实；证据4.3月25日与原审第三人吴店长的谈话录音，拟证明原审第三人吴店长未仔细审查涉诉房产的信息，上诉人对93年房改售完全不知情等事实；证据5.3月26日与原审第三人潘店长的谈话录音，拟证明原审第三人潘店长承认只拍了产权证的一页给上诉人的事实，承认在工作上存在忽略，没有仔细审查涉诉房产年限的问题；证据6.3月27日微信聊天截图，拟证明直至3月27日，上诉人才得知涉诉房产完整的产权证信息，上诉人才得知涉诉房产还存在93年房改销售等事实。陈如意质证认为：1.对证据1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据不能证明被上诉人及原审第三人未向上诉人如实全面披露案涉房屋产权信息。2.对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，由证据内容可知康洲健与上诉人是亲戚，在录音里光有康洲健语音，少有上诉人语音，且录音里记录上诉人有诱导康洲健向中介套话录音的事实，因此，上诉人与康洲健恶意串通，该证据不合法。3.对证据4和证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人在毁约的意图下，屡次找中介协商并在未经中介同意下私自录音，这几份录音证据的取得不合法，且在这几份录音中可以确认上诉人签约前有实际看过案涉房屋，对案涉房屋附近的房子也做了充分的考察，上诉人有看过完整的案涉房屋产权证复印件照片，被上诉人及原审第三人不存在故意隐瞒案涉房屋房龄的情况。4.对证据6的质证意见同证据2和证据3。需要强调的在该证据中体现上诉人在一审起诉前已掌握案涉房屋的产权信息材料，若上诉人对案涉房屋房龄有异议，应以该理由起诉，而非以网上发布的信息与案涉房屋的产权信息不符来起诉。由此可知上诉人毁约迹象是相当明显的，试图找各种理由拒绝履行合同。福联中介所和易嘉公司质证认为：1.对证据1的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。福联房产中介所作为居间方提供居间服务，易嘉公司作为交易服务机构，为交易双方提供资金监管服务。相应的定金也是转入易嘉公司账户进行监管，并不存在上诉人所述的情况。2.对证据2-6的真实性、合法性、关联性均有异议。福联中介所在3月20日便已经通过查看微信的方式向上诉人展示产权证，上诉人也明确知悉房屋的性质等相关信息。并不存在上诉人所称的其对涉案房屋属于房改房或者是98年房子的事情不知悉或重大误解的情况。 福联中介所和易嘉公司提供尤嘉丽与洪文绩微信对话记录截图，拟证明福联中介所出示给吴达娜查看的案涉房屋权属证书是包含完整信息在内的整页，而非其所述的只有半页。吴达娜质证认为：对该证据的关联性有异议，这份证据仅能证明尤嘉丽与洪文绩之间出示的产权证是整页，但是无法证明在签约当天上诉人有看到完整的产权证，即使有出示，原审第三人及被上诉人也没有告知93年房改销售的情况。陈如意对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为结合监控录像可以证实原审第三人已经向上诉人提供完整的房产材料，上诉人对案涉房屋是知悉的。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：《关于印发泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市房地产中介机构管理规定等文件的通知》与本案不具有关联性，不予采信。吴达娜提交的微信聊天记录截图、谈话录音等证据能否证明被上诉人及原审第三人隐瞒涉案房屋的真实房龄，构成欺诈，据此撤销购房合同，应当结合其他证据及相关法律规定综合分析予以评判。福联中介所和易嘉公司提供尤嘉丽与洪文绩微信对话记录截图，结合一审提供的监控录像，可以证实当晚原审第三人提供给上诉人查看的房产证照片是包含有所有权人、房屋座落、产权来源等内容的一整页，并非上诉人所称的仅有半页。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。吴达娜以订立合同时存在欺诈为由，请求撤销与陈如意签订的《购买房屋协议书》，应提交相应的证据予以证明。本案中，吴达娜与陈如意在签订《购买房屋协议书》之前，吴达娜在原审第三人的带领下已经就案涉房屋的现状进行了实地勘察，且就案涉房屋的信息及买卖事宜进行了较长时间的沟通交流，在与易嘉公司工作人员商谈过程中吴达娜亦有提出要查看案涉房屋的权属证书，易嘉公司工作人员有将手机中洪文绩以微信方式发送的案涉房屋权属证书照片交由吴达娜进行查看，进一步结合双方在商谈过程中所提到涉案房屋的相关信息，吴达娜在当时是能够了解到涉案房屋的建造时间和产权登记时间。故吴达娜称陈如意、福联中介所及易嘉公司对其进行了房屋建筑年代欺诈，与事实不符，不予采纳。吴达娜与陈如意的授权委托人洪文绩签订的《购买房屋协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。因吴达娜逾期拒绝支付房款导致案涉合同未能继续履行，其行为构成违约，应承担违约责任。根据《房产买卖合同》约定，违约方应当按照定金数额支付惩罚性违约金给守约方。故吴达娜上诉主张陈如意及原审第三人应退回购房定金50000元并赔偿损失,理由不成立，本院不予支持。吴达娜上诉主张原审第三人存在未依法履行居间义务、中介人员审查不严存在疏忽、易嘉公司以个人账号私自收取客户交易资金等违法违规行为，系吴达娜与原审第三人就案涉房屋买卖形成的居间关系内容，不属于本案买卖合同审查范围，吴达娜可另行予以主张。 综上所述，吴达娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由吴达娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  蒋秀华 审判员  李玮玲 二〇二〇年九月二十一日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。