山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初1200号原告:山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司，住所地襄垣县府西街和长兴路十字交叉口（和馨园小区院内物业处）,组织机构代码MA0GU9E5X。法定代表人：王伟，职务总经理。委托诉讼代理人：景永康，山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司职工。代理权限为特别授权。被告：张利军，男，1976年9月22日出生，汉族，住襄垣县。原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司（以下简称襄垣分公司）与被告张利军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告襄垣分公司的委托诉讼代理人景永康，被告张利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期交纳原告两年物业服务费1732.32元、电梯运行费756元，并承担合同约定的千分之三违约金3377.89元，生活垃圾清运费60元，公共能耗费120元，合计欠费6046.21元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月4日进驻襄垣县住房保障和城乡建设管理局（以下简称襄垣住建局）和美苑小区，按规定进行物业管理。2016年4月12日，原告与襄垣县住建局签订了《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》，合同第三章第六条约定：“物业服务费：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：和美苑小区物业服务费0.8元/月/平方米。”2017年7月1日电梯开通使用，于2017年11月1日发送通知起计费，电梯运行费按26元/月起价，逐层递增0.5元计算。合同第七条约定：“业主和物业使用人逾期三个月未交纳物业费，乙方有权停止对其提供服务，可采取停水停电措施，直至交纳所欠物业费，如逾期仍不能交纳物业费则自逾期交纳之次日起，每天按逾期交纳费用的千分之三加收滞纳金。”合同签订后，大部分业主都按时足额交纳了两项费用，而被告用种种借口不交纳。在被告不交费期间，原告采取上门催收、打电话、贴催收函等多种方式催要，但被告仍不交费。被告张利军居住于××县，建筑面积90.233平方米，从2017年11月1日至2019年10月31日，共欠交物业费1732.32元、电梯运行费756元、生活垃圾清运费60元、公共能耗费120元，2018年11月1日至2020年7月31日的违约金3377.89元，合计欠费6046.21元。原告为维护合法权益，故提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告襄垣分公司是否具有独立的法人资格，是否具有相应的从业资质？中标单位及签订合同的是山西云馨物业管理有限责任公司，原告襄垣分公司主体资格是否适格，应当审查。2、《襄垣县保障性住房前期物业合同》约定和美苑小区物业服务费0.8元/月/平方米，高出中标价格0.05元/月/平方米。三年中标价7307224元，三年合同价7704000元，合同价高于中标价396756元。3、原告所诉电梯运行费项目包含在《襄垣县保障性住房前期物业合同》第六条的物业费中，为重复收费项目，为擅自增加收费项目。4、《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》第七条约定的停水停电措施为侵权行为，供水供电是被告与水电部门签约的服务合同，物业采取停水停电措施系破坏公共设施行为，给用户造成损失，应给予赔偿。原告所诉“滞纳金”系行政强制性收费，为无效条款。5、原告所诉收费日期至2019年10月31日，超出了合同履行期限7个月，合同履行届满日期是2019年4月12日。6、生活垃圾清运费60元、公共能耗费120元应包含在物业服务费中，为重复收费项目，为擅自增加收费项目。原告提交证据如下：1、中标通知书1份，证明原告通过公开招投标方式入驻和美苑小区进行物业管理。2、《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》1份，证明合同约定的服务内容、服务费用及各自违约责任。3、《襄垣县保障性住房物业管理服务项目招标文件》1份，证明和美苑小区物业服务收费0.8元/月/平方米不含电梯运行服务费。4、通话记录1份，证明原告已进行电话催缴。5、张贴催缴函凭证1份，证明原告已向住户发送催缴函进行催缴。6、《前期物业服务合同》1份，证明合同期限届满后原告与襄垣县住建局进行了续签，合同履行期限自2019年4月12日起至2022年6月30日，并明确细化了物业服务收费项目及标准。7、《关于规范长治市物业服务收费与管理的通知》1份，证明原告主张的电梯运行费收费标准符合规定。被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但合同价高出中标价，原告不应按0.8元/月/平方米收取物业费；对证据2的真实性无异议，但电梯费应包含在物业费中；对证据3、5、6不认可，原告主张的公共能耗费、生活垃圾清运费属于重复收费；对证据4、7无异议。被告提交证据如下：1、《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》1份，证明合同届满期限为2019年4月12日，物业费起计日期为业主入住通知书标注的日期，电梯运行费、公共照明费、生活垃圾清运费为重复收费项目。2、中标通知书复印件一份。3、供热配套费专用收据、2017-2018年供热采暖费专用收据，证明小区不具备入住条件，被告不应交物业费。4、和美苑收款收据，证明物业公司收费项目:物业管理费、公共照明费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运费。5、和美苑收款收据，证明被告交纳装修保证金1000元。6、广告照片7页，证明原告利用小区的共有部位给商家做广告，谋取收益，广告经营收入应归全体业主所有。原告的质证意见为：对证据1、2、4无异议；对证据3的证明目的不认可，原告是2016年5月进驻小区的，从2016年11月1日开始计算物业费，煤气费、水费是向相关单位交纳，与物业公司无关；对证据5的证明目的不认可，因被告未按时交纳物业费，原告才未退还保证金；对证据6不认可，物业公司并未收取广告费。本院的认证意见为：原告所举证据来源及形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告所举证据1、2与原告所举证据1、2内容一致，本院予以采信；证据3虽能证明被告交纳采暖费的具体时间，但被告当庭陈述其于2017年8月已经入住，故原告主张被告支付2017年11月至2019年10月期间的物业费等合理合法，对被告的证明目的本院不予采信；证据4，被告无异议，本院予以采信；证据5、6与本案无关，本院不予采信。经审理查明：原告襄垣分公司系山西云馨物业有限责任公司依法设立的分公司，营业期限2016年5月19日至2027年12月31日，经营范围为物业管理小区服务等。和美苑小区系襄垣县保障性住房，2016年3月襄垣县住房保障和城乡建设管理局作为招标人对襄垣县保障性住房物业管理服务项目进行公开招标，在招标文件第二章投标人须知前附表1.2.2载明:和美苑物业服务收费最高限价为0.80元/月/平方米（不含电梯运行服务费）。2016年4月12日山西云馨物业有限责任公司中标，并与襄垣县住建局签订了《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》，合同约定：云馨物业公司对襄垣县保障性住房（和馨园、和美苑）提供前期物业管理服务事宜；物业费：和美苑0.8元/月/平方米，代收费用生活垃圾处理费：5元/月；物业服务费起计日期为业主入住通知书标注的日期；业主和物业使用人如逾期不缴纳物业费，则自逾期缴纳之次日起，每天按逾期交纳费用的千分之三加收滞纳金；合同期限自2016年4月12日起至2019年4月12日止。2016年5月4日，原告襄垣分公司进驻和美苑小区提供物业管理服务，从2016年11月1日起计收物业服务费。被告张利军系和美苑小区8号楼3单元1202室业主，住宅建筑面积90.233平方米。被告于2017年8月入住至今，拖欠2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费1732.32元（90.233×0.8×24）、电梯运行费756元[（26+0.5×11）×24]以及生活垃圾清运费60元（5×12）。原告曾向被告发出物业服务费催缴函,但被告未向原告交纳上述费用。故原告诉至本院，要求判如所请。另查明：合同期限届满后，云馨物业公司与襄垣县住建局续签了《前期物业服务合同》，合同履行期限为2019年4月12日至2022年6月30日。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告主张被告交纳物业服务费、电梯运行费、生活垃圾清运费、公共能耗费和违约金,被告对拖欠上述费用无异议,但从“原告诉讼主体不适格，物业服务费收费标准高出中标价格，原告所诉收费日期超出合同履行期限，电梯运行费、生活垃圾清运费、公共能耗费属于重复收费，合同约定的违约金系无效条款”等几个方面来抗辩，并拒绝交纳上述费用。因此本案的争议焦点为被告所提出的上述抗辩理由。一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。本院认为：涉案物业服务合同虽然系山西云馨物业管理有限责任公司与襄垣县住房保障和城乡建设管理局签订的，但在履行合同时，实际的合同履行义务人和权利的享有人为业主和襄垣分公司，且襄垣分公司经依法设立，并领取了营业执照，属于云馨物业公司的分支机构，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，襄垣分公司可以代表云馨公司对外从事民事活动，原告诉讼主体适格。二、关于物业服务费收费标准及合同履行期限问题。????本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，云馨物业公司与襄垣县住建局签订的《前期物业服务合同》真实有效,对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。虽然该合同于2019年4月12日到期，但云馨物业公司已与襄垣县住建局续签了《前期物业服务合同》，合同履行期限延至2022年6月30日，且原告实际在和美苑小区提供物业管理服务至今，被告作为和美苑小区8号楼3单元1202室业主,理应按照合同约定的标准向原告支付2017年11月1日至2019年10月31日的物业费共计1732.32元。被告以和美苑小区物业服务费收费标准高出中标价格属于违规收费，且被告未收到过入住通知书为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予采纳。原告主张被告支付物业费1732.32元的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。三、关于电梯费、垃圾清运费、公共能耗费是否属于重复收费的问题。本院认为：根据原告提供的《招标文件》、《关于规范长治市物业服务收费与管理的通知》，可以证明和美苑小区物业服务收费最高限价为0.8元/月/平方米(不含电梯运行服务费），且和美苑小区的电梯收费标准并未超出相关规定，故原告要求业主交纳电梯运行费并不属于重复收费，被告应当交纳电梯运行费756元。根据《前期物业服务合同》的约定，结合现实生活中小区物业管理的实际情况，生活垃圾处理费5元/月系物业公司代环卫部门向业主收取，故被告应当按约交纳垃圾处理费60元。被告辩称电梯费、生活垃圾处理费应包含在物业费中，并以此为由拒绝交纳上述费用，与事实和法律不符，本院不予采纳。关于原告主张的公共能耗费120元，因前期物业服务合同中并无公共能耗费的相关约定，且原告亦未向本院提交公共能耗费的收费标准以及应由业主交纳的相关证据，故对原告主张的该项费用，本院不予支持。四、关于被告应否支付违约金的问题。本院认为：被告虽有逾期交纳物业费的行为，但根据庭审查明的情况，原告提供物业服务不够全面细致，在管理当中还存在一些不足和不到位的地方,故对原告请求支付违约金的诉求，本院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的接受服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。原告作为和美苑小区的物业服务企业，在提供物业服务的过程中，应坚持以服务业主为前提，充分与业主沟通，积极回应解决业主遇到的问题，不断提高物业服务质量及服务水平。业主也应积极配合物业服务企业做好物业费、电梯费、生活垃圾处理费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决如下:一、被告张利军于本判决生效之日起10日内向原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司支付物业服务费1732.32元、电梯运行费756元、生活垃圾处理费60元。????????二、驳回原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司负担15元，由被告张利军负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 闫亚峰 二〇二〇年九月二十四日书记员 李 乔