安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初4878号 原告:蒯圣露,女,汉族,1993年2月11日出生,初中文化，无业，住安徽省寿县。 原告:张杰,男,汉族,1988年01月19日出生,初中文化，个体户，住安徽省寿县。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：牛士勇，安徽晟成律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：聂大奎，安徽晟成律师事务所律师。 被告:王明兴,男,汉族,1979年12月20日生,高中文化，个体户，住山东省寿县烟台市区,现住六安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：周洪莲，安徽立能律师事务所律师。 原告蒯圣露、张杰与被告王明兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日已公开开庭进行了审理。原告张杰及两原告共同委托诉讼代理人牛士勇，被告王明兴及其委托诉讼代理人周洪莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒯圣露、张杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王明兴立即办理六安市安兴正和城第1幢1309号房产过户登记手续；2、判令被告王明兴赔偿原告因其逾期偿还银行按揭款致原告计入个人征信违约金人民币112000元整；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:原告蒯圣露、张杰通过六安市嘉阳房地产经纪有限公司将其购买的位于六安市安兴正和城第1幢1309号商品房转让给被告王明兴。双方于2018年6月5日订立了《权益转让合同》,后到安徽省六安市皋翔公证处对签署的权益转让合同》进行公证。合同签订后原告于2018年6月按照约定向被告交付了案涉房屋及相关资料,全面履行了房屋出让方的合同义务,但被告未及时履行办理房屋过户手续,虽经原告多次催告,被告均以各种理由拖延不办。至起诉时被告仍未办理案涉房屋的过户手续。期间,被告有2期房屋按揭款逾期偿还,直接造成原告征信出现问题。根据双方在《权益转让合同》中第四条第2款约定:乙方应当按时、足额清偿剩余“按揭”贷款,积极促成房屋产权转移登记条件成就。因乙方于清偿贷款导致贷款银行通过司法途径处分房屋实现抵押权的,其后果由乙方自行承担。因此给甲方造成不良影响及其他损失的,乙方应当承担损害赔偿责任”。第五条第2款还规定:违约一方,应当向另一方支付合同总价款20%违约金的违约责任。综上,被告未将房屋过户登记到自己名下,且未及时偿还银行“按揭”贷款已构成违约。因被告有2次偿还银行房屋按揭款逾期,造成原告个人征信出现问题。为此,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 原告蒯圣露、张杰为支持其诉请向本院提供证据如下： 证据一、原、被告身份证复印件,证明原、被告的身份情况和诉讼主体资格适格； 证据二、《权益转让合同》《公证书》《委托书》和《公证书》各一份，证明原告张杰、蒯圣露和被告王明兴于2018年6月5 日订立《权益转让合同》,并进行了公证,将原告名下位于六安市安兴.正和城第1幢1309号商品房转让给被告王明兴,合同签订后原告即全面履行了出让方的房屋及商品房买卖合同、发票、银行卡等相关资料交付义务。但被告经原告多次催告,仍迟迟不予办理案涉房屋的过户登记手续；且在偿还房屋按揭贷款过程中有2次逾期,构成违约； 证据三、中国银行六安市分行个人征信报告一份(5页)，证明因被告王明兴在案涉房屋交付其本人后有2期偿还银行按揭贷款逾期,导致二原告被计入征信,违反了转让合同第四条第二款的约定,乙方(被告)怠于清偿剩余按揭贷款给甲方(原告)造成不良影响及其他损失的,应当承担损害赔偿责任,也违反了合同第五条第一款的约定,按照约定违约方应当向守约方支付合同总额20%违约金； 证据四、手机短信及截图3张，证明原告张杰在2019年11月份、12月,2020年3月份4月份期间多次催告被告王明兴按约定办理房子过户登记手续，同时还催告其按时存房贷。王明兴虽口头答应，但是仍然迟迟不予办理，直到最后原告指出其已经违约，自己可单方解除合同，收回房子，还要赔偿原告房价20%的违约金损失。每次都催告其将房贷存一下。但是被告虽答应知道，但还是至起诉时没有办理过户。 被告王明兴辩称：一、被答辩人诉答辩人办理过户前提是被答辩人已经办理了房地产证并告知答辩人去办理。因为办理过户前提是必须被答辩人的房地产办理后才能办理过户，答辩人也一直催促被答辩人办理过户。但当初购房时，被答辩人称尚没有办理房地产证，且在公证书有明确载明告知答辩人没有办理好产证，而且又载明在办证拿到房地产证后七日内通知答辩人。到目前为止，被答辩人并没有通知答辩人其已经办理了房地产证，答辩人不可能知道该证有没有办好，所以，在被答辩人没有通知答辩人房地产权证已经办好情况下，答辩人当然无法去办理过户。如果房地产证已经办好，但也是因为被答辩人没有履行公证合同约定的七日内通知义务，被答辩人违约在先，导致了至今没有过户，所以，责任在被答辩人。二、关于本案件征信报告中的逾期二次不能成为被答辩人征信问题条件，也不是被答辩人不能贷款的原因。1、被答辩人举证的《征信报告》由于没有加盖人民银行的印章，不能确定其来源，更不能确认其真伪，所以，不能做为本案件定案依据。2、因为征信报告是近几年由中国人民银行实行的一种记录个人与金融机构交易信息和个人信贷等基本信息的载体。它只是供贷款机构审核贷款时参考，至于发不发放贷款，并不是唯一的参考。记录上有二次逾期，和所谓的征信影响或不能贷款等等不能划等号。因为只有恶意不支付造成三次以上半年以上的不还款的逾期才有可能被银行认定为贷款人有主观逾期故意。偶然的一二次只能疏忽大意，相信这种偶然的一二次只能疏忽大意在银行界是普遍存在的。如果只要一逾期就造成五年内不能贷款，那也不可能的。这一点，答辩人咨询了银行工作人员，银行工作人员认为只有恶意不支付造成三次以上半年以上的不还款的逾期才有可能被银行认定为贷款人有主观逾期故意，才会对个人征信造成影响。本案的两次逾期均在30天以内，被答辩人提供的征信报告显示的账户状态和五级分类均为正常，“正常”是个人信用的最高等级，说明短时的逾期并未给被答辩人的个人征信造成任何影响。征信报告明确载明“本报告仅供您了解自己的信用状况使用”，信用报告并未显示异常，不构成征信问题。3、这两次逾期与答辩人有没有关系也不清楚，由于银行内预留的手机号是被答辩人的，通知还款信息也是发给被答辩人，被答辩人有义务每个月及时通知和提醒答辩人，两次逾期可能是被答辩人没有及时通知和提醒答辩人造成的。三、两次逾期也不构成怠于支付贷款这一违约条件。所以，本案件并不构成双方合同中约定的违约条件。被答辩人主张违约金没有依据。违约金的条款约定“乙方怠于支付购房款、偿还剩余按揭贷款”才需支付违约金。首先，合同中的“怠于”是指故意行为，或者是持续的恶意行为。但本案还款都是及时还款。不符合“怠于”的情况。其次，征信报告上的二次逾期并不确定是哪一期哪个月逾期，答辩人一直按规定是每个月按时付款。再者，答辩人每个月都及时打款入按揭账户，即使有一二次逾期银行也扣款成功，在法律上就不构成被答辩人的征信问题。另外，被答辩人也没有举证证明其近期向银行贷款但由于答辩人的原因造成其征信问题而不能贷款。所以，其主张违约金不符合约定条件。双方合同约定因答辩人怠于清偿剩余贷款给被答辩人征信造成影响的，答辩人需承担损害赔偿责任。首先，本案中被答辩人未主张损害赔偿；其次被答辩人未证明答辩人给被答辩人征信造成了影响；再者，被答辩人未证明其损害数额。综上，请求贵院能详加审查，驳回被答辩人的诉请。 被告王明兴为支持其辩解向本院提供证据如下： 历史交易明细，证明自2020年5月1日至2020年9月1日，被告均按时将房贷款存入原告的账户，以供银行扣款，被告并不存在怠于还贷的违约责任。因账户是原告方的，被告不能讲2018年至今的全部还贷记录打印，该举证责任应由原告方承担。 被告王明兴申请证人出庭作证，证人证言证明目的是两原告没有通知受托人房屋可以过户，导致被告方没有能够办理房屋过户，其责任在两原告。 被告王明兴对原告蒯圣露、张杰提供的证据提出质证意见如下：对证据一的三性无异议；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告经原告多次催要，不予办理过户登记手续，不能证明原告两次逾期构成违约，在权益转账合同第4条第2款约定，因此给甲方征信造成不良影响及其他损失的，乙方应承担损害赔偿责任，说明乙方只有在给甲方征信造成不良影响的情况下才需承担损害赔偿责任，而不是违约责任，原告方需举证证明被告对原告征信造成了什么样的不良影响，造成了哪些损害及损害的具体数额，合同第5条第2款约定乙方怠于支付购房款，偿还剩余按揭贷款属于双方约定的违约行为，被告均按时偿还按揭贷款，不存在怠于故意或违约，故违约条款不成立；对证据三真实性有异议，征信报告应有5页，原告只提供了3页，其完整性有异议，不能反映客观事实，且征信报告中原告的账户状态及五级分类均显示正常，从该征信报告中不能看出两次短时的逾期对原告的征信造成了任何影响，该证据达不到原告的证明目的；对证据四真实性无异议，从该证据中只显示了原告四次向被告发出存房贷的通知，且四次中被告均按时偿还了贷款，聊天中原告要求被告办理过户时间是2019年11月底，而在2020年年初爆发了新冠疫情，导致原告对办理负有配合的义务，原告并未明确表示其在什么时间配合被告办理过户，其责任在原告方，原告所陈述的收回房屋解除合同双方的权益转让合同中，其通知无法律效力。 原告蒯圣露、张杰对被告王明兴提供的证据提出质证意见如下：对证据的来源是否合法无法判断，即使是真实的，与本案争议没有关联性。对被告申请证人证言，首先证人和原告系同学关系，其证言不足以认证，证人说与两原告不认识，其是由被告指定的受托人；受托人办理的事项完全可以根据委托书中的记载，被告的证明目的不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提供了证据，本院通过组织当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：对原告提供的证据三中国银行六安市分行个人征信报告真实性予以确认，对手机短信及截图3张真实性予以确认。对被告提供的历史交易明细，不能反映账号及户名，亦没有银行签章，真实性不予认定。对被告申请证人出庭作证，证人证言真实性予以确认。 本院通过认证结合法庭调查，经审理查明事实如下：2018年6月5日，甲方（卖方，原告蒯圣露、张杰）与乙方（买方，被告王明兴）订立了《权益转让合同》,该合同约定：“第一条买卖合意及房屋详情甲方与六安市安兴置业有限公司于2016年10月21日签署《商品房买卖合同》购买一处房产，该房产位于六安市安兴.正和城第1幢1309号，钢混结构，面积约85.87平方米（不动产权证书尚未办理，房屋具体位置及面积以不动产权证书记载为准）。甲乙双方协商，若本合同约定的建筑面积与《不动产权证书》记载的面积不符，双方同意不多退少补。现上述房屋已建成并交付甲方使用。……第二条价款及支付房屋转让价款为人民币伍拾陆万元整（￥560000.00），具体支付方式如下：1、甲、乙双方确认：乙方已于2018年5月28日支付甲方定金人民币叁万元整（￥30000.00）（现转为购房款），甲方已收到款项并出具收条。2、乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付购房款人民币贰拾叁万捌仟柒佰壹拾陆元柒角玖分（￥238716.79），甲方收到该笔款项后，应向乙方出具收款收据，注明收款款项、日期及金额等。4、剩余按揭贷款由乙方负责偿还。乙方应当严格按贷款银行指定的还款期限、还款金额按时、足额支付。5、其他：上述房屋的还款日期为每月1日前，每月还款金额约为人民币贰仟肆佰零三元捌角三分（具体金额以实际为准）；甲方已于本合同签订之日前将上述房屋的契税、维修资金缴纳完毕（交由开发商处、由其代为缴纳），具体办证时间以开发商通知为准。第三条房屋交付甲方应于本合同签订之日将房屋（含鈅匙）、《商品房买卖合同（预售）》、发票、还贷款的银行卡及密码等附随证件交付于乙方，风险自合同签订之日转移，乙方承担房屋风险及业主的所有义务。本合同签订前上述房屋的未支付税、费、未决纠纷及其他未履行义务（包括逾期还款）等均由甲方负担、负责处理，由此给乙方造成损失的，甲方应当承担损害赔偿责任。第四条抵押权涤除、产权移转登记（过户）及税费负担甲方应当按照乙方要求，亲自或者通过公证委托（授权）的方式协助乙方偿还“按揭”贷款、办理产权转移登记及相关手续。公证授权的情况下，甲方委托乙方的朋友邬宗保（男，公民身份号码3424011979××××××××）作为受托人。授权委托书及公证书的签发不免除甲方亲自配合办理相应手续的义务，因政策调整等原因导致授权事项中部分或全部由授权人亲自配合班里的，甲方应当无条件配合乙方办理。乙方应当按时、足额清偿剩余“按揭”贷款以涤除房屋上的抵押权，积极促成房屋产权转移条件成就。因乙方怠于清偿剩余贷款导致贷款银行通过司法途径处分房屋实现抵押权的，其后果由乙方自行承担。因此给甲方征信造成不良影响及其他损失的，乙方应当承担损害赔偿责任。甲方应及时办理房屋产权申报、登记、审批、办证等手续，所需费用由甲方承担；待甲方取得房屋不动产权证书后，应于7个工作日内交付于乙方。后续房屋过户过程中所需的税费全部由乙方承担，与甲方无关，支付不能的后果由乙方自行承担。第五条违约责任一方有下列违约行为的，应当向另一方支付本合同总价款20%的违约金：1、甲方怠于支付房屋、配合乙方办理房屋产权转移登记手续；2、乙方怠于支付购房款、偿还剩余“按揭”贷款；3、一方在本合同中或者通过其他方式向对方通过的情况、所为的保证、承诺等虚假，导致作为本合同基础的重要事实虚假，一方合同目的不能实现的或者实现困难的；4、甲方擅自挂失换的银行卡或支取还贷银行卡内资金，导致乙方经济受损的。第六条争议解决在履行本合同中发生的一切争议，由双方当事人协商解决。解决不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。第七条……第八条……第九条……甲方（卖方）：张杰、蒯圣露乙方（买方）：王明兴签订时间：2018年6月5日签订地点：六安市皋翔公证处”。2018年6月5日，委托人张杰、蒯圣露与受托人邬宗保签订委托书，该委托书载明：“委托人于2018年6月5日与买受人王明兴签订《权益转让合同》，将房屋出售于买受人。委托人确认：签署本委托前，已收取全部转让价款。为便利合同履行，将所涉房屋转移登记至买受人名下，围绕特委托（授权）受托人作为代理人，配合买受人办理以下事项：1、自开发公司处受领房屋，办理入住手续……2、申办商品房买卖预告登记，缴纳维修资金及相关税费，申办不动产权证，配合买受人领取不动产权证及登记证明；3、配合买受人（分期或一次性）偿还剩余按揭贷款……4、代理委托人向买受人交付房屋及附属设施、设备及附随证件、税费发票，配合买受人办理不动产转移登记手续……5……6……7……委托人：张杰、蒯圣露2018年6月5日。”。2018年6月11日，安徽省六安市皋翔公证处制作（2018）皖六皋公证字第20967号、（2018）皖六皋公证字第20968号两份公证书，分别对原、被告签订的涉案《权益转让合同》及原告与受托人邬宗保签订的《委托书》进行公证。合同签订后，乙方（被告）按合同约定向甲方（原告）支付了首付款238716.79元，剩余321283.21元按揭贷款由乙方负责偿还。原告于2018年6月按照合同约定向被告交付了案涉房屋。后来原告通过短信及微信的方式提醒被告按月及时存房贷，并催被告办理房屋过户手续。原告未将房产证交付给被告，亦未通知受委托人办理涉案房屋过户手续，被告至今未办理房屋过户手续。原告向本院提供其个人信用报告反映，贷款账户状态正常，五级分类正常。原告于2020年8月12日向本院提起诉讼，请求判如上所请。 本院认为，原、被告签订的《权益转让合同》及原告与受托人邬宗保签订的《委托书》，该合同及委托书均经过公证处公证，均系当事人双方真实合意的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，该《权益转让合同》真实、合法、有效，对双方应具有拘束力。双方应依约诚实信用履行，原告已履行了交付房屋的义务，被告已履行了支付首付款并负责偿还剩余按揭贷款，且已实际占有该房屋，被告应依约定协助办理房屋的过户手续，原告诉请被告协助办理房屋的过户手续，其诉请合法有据，本院予以支持。原告诉称被告有2次偿还银行房屋按揭贷款逾期,造成原告个人征信出现问题，被告辩解信用报告并未显示异常，不构成征信问题。原告向本院提供其个人信用报告反映，贷款账户状态正常，五级分类正常，原告亦未向本院提供征信问题造成其不良影响及其他损失的证据，原告诉请判令被告王明兴赔偿原告因其逾期偿还银行按揭贷款致原告计入个人征信违约金人民币112000元整，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告王明兴于本判决书生效后十五日内协助原告蒯圣露、张杰办理涉案房屋（位于六安市安兴正和城第****面积约85.87平方米）的相关过户手续； 二、驳回原告蒯圣露、张杰的其他诉讼请求。 案件受理费3040元，减半收取计1520元，由被告王明兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张永荣 二〇二〇年九月二十四日 书记员  孟 锋 附：本案适用相关法条 《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。