上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50912号原告：毛选树，男，1979年9月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县功桥镇杨圩村委会毛村自然村**。委托诉讼代理人：秦玉琳，上海国宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶凯文，上海国宇律师事务所律师。被告：上海迎尚物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路******。法定代表人：卢智强，董事长。委托诉讼代理人：郑明虎，上海市六角城律师事务所律师。原告毛选树与被告上海迎尚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦玉琳、陶凯文，被告委托诉讼代理人郑明虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛选树向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告返还原告租赁保证金64,200元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月5日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》,约定由原告承租被告位于上海市浦东新区梅花路XXX号地下一层10室(博览会广场区域内)的房屋(以下简称：系争房屋),用于开设餐饮店。该合同对租赁期限、租金及相关费用(每月租金32,100元,每季度支付一次)、合同终止、续期和房屋交还等内容进行了约定。2019年9月至2020年1月期间,原告的客流量和营业流水主要依靠国际展览中心的国内外展会,平均营业额约在6万元左右。2020年2月国内疫情爆发,上海市政府规定疫情期内停止商场及一切展会活动,导致原告店铺所在地区各种展会活动无法开展、人流无法聚集,继而使得原告餐饮无法继续正常经营,疫情后的营业额锐减。2020年2月至今,原告现每月的营业额远远未能达到疫情未发生前的一半,2月份营业额仅千元。另加上原告日常需要支付的水电、物业管理费、员工工资及高额房屋租金,原告已无力再维持其店铺的运营。原告认为,国内疫情的爆发乃不可抗力的因素。原告承租主要因为系争房屋靠近国际展览中心,位于博览会广场处,国内外展会的举办能够吸引大批人流量从而为原告带来收入。现由于无法预计、不能避免的疫情发生,使得国内今年展会将长期无法顺利进行,对其影响甚大,合同目的现已无法实现。虽现在疫情有所缓解,但原告的营业额远不能维持其店铺日常运营和生活消费,还需额外的大量成本支出。原告就此起诉来院，要求判如所请。原告起诉后，双方于2020年6月23日签订了交房协议，原告向被告返还了房屋钥匙，并约定2020年6月23日之前的费用由原告承担，之后的费用与原告无关，房屋内的物品原告都放弃了，现房屋内的租金、水电煤均已结清。上海迎尚物业管理有限公司辩称，双方已于2020年6月23日协商解除合同，但不同意退还原告已付的保证金，因原告多次存在逾期超过七日支付租金的行为，而合同约定被告拖欠支付租金连续超过七日的，租赁保证金不予退还，同时还可以要求原告按租金三倍的金额支付违约金。因疫情影响，被告已给予原告免租一个月十天，免租的预期利益是原告长期继续承租系争房屋，以保证双方利益对等，但原告违约解除合同，造成了被告作为二房东的租金差额损失。另外，原告逾期支付租金致使被告也无法及时向大房东支付租金，并且因为原告提前解约，导致被告房屋空置，无法再次出租，被告因此向大房东承担了相应的违约责任，大房东也将被告的保证金扣除，故原告已付保证金应作为违约金归原告所有。本院经审理认定事实如下：对双方无争议的原、被告就系争房屋建立租赁关系、原告向被告支付了租赁保证金64,200元，原告于2020年6月23日向被告返还系争房屋、原告已结清应付租金、物业费、水电等费用的事实本院依法予以确认。另查明，原告(乙方)、被告(甲方)签订的《房屋租赁合同》还约定：租赁期限自2019年9月21日至2022年5月20日(以甲方和该物业的租赁合同期限为准)；2019年9月21日至2020年5月20日期间，每月租金32,100元；租金先付后用，三个月一付，在每一支付期期满30日前支付下一期费用；租赁保证金64,200元,在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该房屋、注销与经营相关证照和许可后，保证金在三十日内无息返还乙方；乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的千分之三向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方可另行停止该房屋的水电供应和控制该房屋的物品，逾期超过7天的，甲方有权解除合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。2020年6月11日，被告向原告送达《通知》催讨租金中明确：原告应在2020年5月22日支付租金，原告逾期支付租金超过合同规定7天期限的，被告有权解除合同，否则原告将收回该门面，限原告两天内联系被告交清所欠费用。2020年6月23日，原、被告签订《交房协议》明确：被告当日收到原告系争房屋钥匙1把。该协议原、被告落款处下方由原告手写“室内所有物品放弃，2020年6月23日后，所产生的一切费用与原告无关，2020年6月23日前费用由原告负担”等内容。再查明，系争房屋系注册有上海滇越餐饮有限公司，该司成立时间为2015年11月30日。原告表示，原告因此也无法在系争房屋办理新的营业执照。为证明经营受疫情影响，租赁目的无法实现，原告提供了2019年9月至2020年5月美团系统内的原告营业额流水，并主张根据该流水，2019年9月至2020年1月的月平均营业额为6万元左右，新冠肺炎疫情发生后，原告2020年2月的营业额为4,000元，3月以后平均3万元左右，营业额下滑严重，同时原告还表示，疫情发生后，几乎无外卖收入。以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》《交房协议》、上海滇越餐饮有限公司营业执照复印件,被告提供并经庭审质证的2020年6月11日《通知》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案原告系主张因新冠肺炎疫情影响致使经营收入显著减少，而拒绝再继续支付租金、承租系争房屋，并以此主张无责解约，对此本院认为，原告系在2020年6月前后决定不再支付租金并退租，此时新冠肺炎疫情已得到有效控制，本市亦已连续数日无本地新增病例，属于低风险地区，随着相关的经济社会活动的不断复苏，疫情对社会所造成的影响已逐渐减退，亦如原告提供的美团平台营业流水显示，原告2020年3月以后营业额逐步递增，即使原告因疫情影响营业收入有所减少，若原告保持勤勉经营，仍有较大希望扭转原告所述的大幅亏损的现状，实现盈利，租赁系争房屋的目的并非不能实现。而从房屋租赁合同关系的角度而言，出租人的义务系向承租人交付租赁房屋，至于具体经营，由承租人自行负责，现原告贸然放弃经营并退租的行为既造成了原告前期经营投入、口碑商誉的损失，亦严重破坏了原、被告长期稳定的租赁关系，严重影响了被告在租赁合同项下可得利益，原告的行为显然违背了诚实守信的合同基本原则，其所主张的无责解约的理由并不成立，本院难以支持。就涉案《房屋租赁合同》，因原、被告已于2020年6月23日办理退房交接，故合同于该日解除，因该合同系因被告拒绝继续支付租金导致解除，被告理应承担相应的违约责任，被告要求没收原告已付租赁保证金，并不违反合同约定，但考虑到原告所经营的类型、新冠肺炎疫情对涉案商铺经营的可能影响，本院结合被告的损失情况，根据公平原则，酌情判令原告就此承担违约金49,200元。就剩余租赁保证金的返还条件，被告辩称原告未办理营业执照的迁出，但经本院查明系争房屋上所注册的上海滇越餐饮有限公司成立时间远早于原、被告租赁关系建立之时，与原告显然无关，被告的该项抗辩不能成立，故被告应向原告退还扣除违约金后的剩余租赁保证金15,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告毛选树与被告上海迎尚物业管理有限公司2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除；二、被告上海迎尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毛选树租赁保证金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,405元，减半收取计702.50元，由原告毛选树负担538.50元，被告上海迎尚物业管理有限公司负担164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年九月二十一日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。