广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1839号上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：清远市清城区洲心街富景天下****楼**。法定代表人：薛锡洪。委托诉讼代理人：薛淑怡，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李耀光，男，1957年4月22日出生，汉族，住清远市清城区******。被上诉人（原审原告）：李社辉，男，1983年5月18日出生，汉族，住清远市清城区******。被上诉人（原审原告）：梁桂彩，女，1985年10月10日出生，汉族，住清远市清城区******。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）因与被上诉人李耀光、李社辉、梁桂彩（以下简称李耀光等三人）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省人民法院（2019）粤1802民初6157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威鹏公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判为威鹏公司支付按已付款金额的万分之0.5计付违约金，且最高不超过已付房款1%的计算标准计付；二、本案全部诉讼费由李耀光、李社辉、梁桂彩负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，错误地认为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金不足以弥补业主损失而予以调整，请求二审法院改判本案逾期交房违约金按照合同约定标准计算。且一审法院在审理威鹏公司同类案件中已作出支持威鹏公司请求的生效判决，应当同案同判。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条以及附件十一第四条并不存在违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。上述两条款对出卖人逾期交楼的违约责任有明确约定，且业主在合同及附件上签字确认，是双方的真实意思表示，双方应予以遵守。有约定从约定，无约定才从法定，因此本案不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十七条的规定。而且《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二十五条已明确约定：“买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及其他附件条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，上述两条款既非格式条款也不存在法律规定的导致格式条款无效的情形。故，本案应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一第六条来确定双方的权利义务。威鹏公司与业主签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条及附件十一第六条的约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除本合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达三十天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，但违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%”。上述合同是威鹏公司与业主自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。一审法院在业主没有提供任何证据证明其损失时，错误地认为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金不足以到达填补业主损失予以调整，此为事实认定不清。而且一审法院在2018年11月24日作出（2018）粤1802民初6487号的民事判决书中按照双方约定的标准计算逾期交楼的违约金，根据同案同判原则，请求二审法院予以改判。若同一个楼盘出现不同的判决，必然会导致其他业主与威鹏公司达成和解协议的不满，甚至未达成和解的业主也会引起其他的业主到法院起诉要求调整违约金，这一定程度上会造成诉累。二、一审判决调整逾期交房违约金，依据不足。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加”的规定，调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失，要求增加违约金的一方依法应对造成损失的事实和具体数额承担举证责任。在本案原审程序中，业主并没有举证证明其因逾期交房产生何种损失，或提出损失数额的具体计算方法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，业主依法应承担举证不能的法律后果。一审判决将逾期交房违约金调整为按日万分之1的标准计算，并无合同依据和法律依据。综上所述，一审判决调整逾期违约金标准，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护威鹏公司的合法权益。李耀光等三人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回威鹏公司的上诉请求，维持一审判决。李耀光等三人向原审法院起诉请求：一、判令威鹏公司支付逾期交房的违约金9752.4元（从2017年12月31日起按购房款378000元为基数，按每日万分之1计至验收之日2018年9月15日止为9752.4元）给李耀光等三人；二、本案诉讼费用由威鹏公司承担。原审法院认定事实：一、签订商品房买卖合同时间：2016年10月9日；二、买卖双方：买受人为李社辉、李耀光、梁桂彩等三人，出卖人为威鹏公司；三、预售商品房的位置、面积及成交价：位于清远市清城区北江一路**富景天下****楼****的房屋，建筑面积为93.46平方米，成交价为378000元；四、约定的交付使用时间：2017年12月30日前；五、逾期交楼违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但该违约金最高不超过买受人已付房价款的1%；六、其他需要说明的事项：李耀光等三人已付清购房款378000元，威鹏公司于2018年9月15日将涉案房屋交付给李耀光等三人使用。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。业主已向威鹏公司付清购房价款，按约定威鹏公司应于2017年12月30日前将涉案商品房交付给业主居住使用，但威鹏公司于2018年9月15日才将涉案房屋交付给业主，威鹏公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算，虽然合同约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但该违约金最高不超过买受人已付房价款的1%”，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，业主认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然业主在本案中并无举证证明其实际损失的数额，但是约定的违约金数额显然不足以弥补业主因威鹏公司逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，业主请求违约金以已付房价款为基数自逾期之日起按每日万分之一的标准计算至实际交付之日止，合理合法，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月16日判决如下：清远市威鹏房地产有限公司于判决生效之日起十日内向李社辉、李耀光、梁桂彩支付逾期交房违约金（该违约金以已付房价款378000元为基数从2017年12月31日起按每日万分之1的标准计至实际交付房屋之日2018年9月15日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由清远市威鹏房地产有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，张青庭、吕杰与威鹏公司商品房预售合同纠纷一案[（2018）粤1802民初6487号]，张青庭、吕杰的诉讼请求为威鹏公司支付2017年12月31日至2018年9月14日共257天的逾期交房违约金5026元。经审查，张青庭、吕杰主张威鹏公司支付逾期交房违约金5026元，是按商品房总价款391174元以每日万分之0.5标准乘以违约时间257天所得。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合威鹏公司的上诉请求与李光耀等三人的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一审法院调整逾期办证违约金是否合理的问题。本案中，关于逾期办证违约金的标准问题。涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的每日万分之0.5，且最高不超过已付房款的1%，该违约金为固定数额。按合同约定的违约金支付并不足以弥补业主因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故一审法院主张将该标准调整为按计算每日万分之1，是为了填补业主损失，并无不当，应予维持。此外，对于（2018）粤1802民初6487号案，业主的请求是威鹏公司按商品房总价款以每日万分之0.5标准乘以违约时间标准支付违约金，与本案业主所主张的请求内容不同，因此不能以该案处理结果作为标准处理本案。综上所述，威鹏公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由清远市威鹏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年八月二十八日书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。