江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再539号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张兴兵，男。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京市溧水永生铸造厂，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇东庐路**。法定代表人：薛建华，该厂厂长。委托诉讼代理人：薛国华，该厂职工。委托诉讼代理人：薛永生，该厂职工。再审申请人张兴兵因与被申请人南京市溧水永生铸造厂（以下简称永生铸造厂）所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终6077号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月12日作出（2019）苏民申3971号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭审理了本案，再审申请人张兴兵的委托诉讼代理人彭心宇，被申请人永生铸造厂的委托诉讼代理人薛国华、薛永生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张兴兵申请再审称：1.永生铸造厂已经就张兴兵对其自行投入的设备设施、基础设施改造拥有所有权作出了明确承诺，二审法院判决对双方承诺事项进行限缩解释属于认定事实错误，导致判决不公。张兴兵承租房屋后进行了大规模投资，但因为永生铸造厂没有依据合同约定提供供电设施且告知厂房面临拆迁，双方不得不提前终止租赁合同，永生铸造厂出具承诺书，承诺张兴兵自行投入的设备设施、基础改造在拆迁时由张兴兵自行交涉获取。张兴兵另修建的钢结构厂房、沟渠、水池、重新铺设水泥地2400平方米已经在拆迁财产表中列明，均属于设施设备与基础改造，二审法院认为上述项目仅包括电窑设备没有事实依据，也不符合双方就赔偿事宜协商的常理。2.双方签署的租赁合同因为拆迁事宜已经解除，对新建厂房等其他设施投入的归属不应以租赁合同约定为准，而应以双方协商后签署的承诺书为准。承诺书虽未一一列明，但将申请人投入统一认定为设备设施、基础改造，所有权和拆迁利益应为申请人所有。综上，请求再审改判钢结构厂房的补偿款利益归张兴兵所有。永生铸造厂答辩称：1.2015年10月9日双方签订的租赁合同第五条第6点明确约定：乙方租赁期间添置建筑物须经甲方书面同意，合同终止或租赁期届满，新建筑物属甲方无偿拥有，乙方不得拆迁。2016年12月6日，双方签订终止厂房租赁合同，上面明确载明因为乙方自身原因，单方要求终止原租赁合同。根据上述约定，合同终止后，新建筑物应当归永生铸造厂所有。2.张兴兵在租赁场地内搭设钢结构厂房未经永生铸造厂同意，而且建立在永生铸造厂土地上，搭建利用了厂房围墙，且拆迁评估时房价还包含了水泥地。水泥地上没有建筑物的水泥地本可以单独作价评估，每平米255元，因张兴兵私自搭建钢结构厂房导致永生铸造厂损失拆迁补偿费近8万元。3.2016年12月6日出具的承诺书中虽然约定了“该设备和基础改造有乙方本人向政府交涉，与甲方无关”，但该基础改造仅仅指的是窑炉设备的基础，不包括涉案钢结构厂房。综上，请求维持二审判决，驳回张兴兵的再审请求。张兴兵向一审法院起诉请求：判令永生铸造厂支付拆迁补偿款1537979.55元；永生铸造厂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月9日，张兴兵和永生铸造厂签订厂房租赁合同书一份，约定：永生铸造厂将大厂房10间及附房3间、小厂房6间、厨房4间、办公楼上下8间租赁给张兴兵作厂房及办公使用；租赁期限五年，自2015年10月9日至2021年2月28日；从2016年3月1日至2019年2月28日，每年年租金为260000元，后两年租金另行协商；第一次签订协议时预付现金160000元，余款待张兴兵设备进厂时一次性付清，以后年租金先付清后使用；永生铸造厂提供400KW变压器及配电柜，电费在张兴兵正式投产后由供电部门向张兴兵托收；水费由张兴兵交纳；张兴兵要求厂房内外墙出新，永生铸造厂同意补贴现金10000元给张兴兵，由张兴兵负责组织施工……张兴兵租赁期间需添置建筑物，须经永生铸造厂书面同意，并经政府部门批准同意方可施工，如遇政府拆迁，新建筑物补偿由政府负担，补偿款归张兴兵所有，合同终止或租赁期届满，新建筑物属永生铸造厂无偿拥有，张兴兵不得拆迁……合同还对其他事项作了约定。2015年10月10日，张兴兵支付租金150000元（已扣除永生铸造厂补贴的10000元）后，对租赁的厂房等进行装修改造，添置了双推辊道电窑，加盖了八间简易钢结构厂房,准备生产。2016年12月6日，张兴兵在永生铸造厂打印好的“终止厂房租赁合同协议”上签名，双方终止租赁合同，同日，甲方（永生铸造厂）出具承诺给张兴兵……乙方（张兴兵）要求将窑炉设备借用甲方场地摆放，在伍日内移离到甲方指定地点，甲方不负责保管，不收取费用，遇政府行为或拆迁、收购，甲方出售、租赁，该设备和基础改造由乙方本人向政府交涉，与甲方无关……双方发生纠纷后，张兴兵于2017年4月26日诉至南京市溧水区人民法院，要求确认设备及基础改造设施归张兴兵所有（暂定1000000元）。在案件审理过程中，2017年9月6日，永生铸造厂和南京市溧水区人民政府永阳街道办事处签订国有土地上房屋征收与补偿协议，永生铸造厂获房屋征收补偿、补助款和奖金合计12386082元，其中双推辊道电窑评估价值为708600元，附属物补偿1430540元(含钢结构厂房314631元)，装潢补偿979432元。2017年10月，南京市溧水区人民法院将本案移送一审法院进行审理。一审法院认为，张兴兵和永生铸造厂之间的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。张兴兵承租永生铸造厂的部分厂房后，为生产经营需要，添置了设备，加盖了厂房，双方于2016年12月9日签订的终止厂房租赁合同协议和永生铸造厂出具的承诺书，系双方对租赁合同终止后的结算，约定了设备和基础改造由张兴兵所有，对张兴兵加盖的钢结构厂房，是否属于张兴兵所有，双方没有约定，一审法院认为，永生铸造厂在张兴兵租赁前并无该厂房，该厂房系张兴兵租赁后加盖，虽未经相关部门批准，但不因未得相关部门批准而丧失所有权，故该厂房应由张兴兵所有。因永生铸造厂整体被征收，张兴兵添置的设备和加盖的厂房已被评估，征收机关将设备和厂房折价补偿给永生铸造厂，故永生铸造厂应将该部分补偿款返还给张兴兵。张兴兵对承租的房屋进行了装饰装修或改造，系在永生铸造厂原有的基础上进行，或覆盖、或与原有的装饰装修混同，现征收机关对该部分装饰装修进行了补偿，但张兴兵提供的证据不足以证明补偿系对其装饰装修进行的补偿，一审法院对其要求返还该部分补偿款的请求不予支持。永生铸造厂和张兴兵未就设备的保管约定保管费标准，且该设备已被征收，折价补偿，张兴兵无权对该设备进行处置，一审法院对永生铸造厂的辩解意见不予采纳。据此，一审法院判决：一、永生铸造厂于判决生效之日起30日内给付张兴兵补偿款1023231元；二、驳回张兴兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18642元、保全费5000元，共计23642元，由张兴兵负担6239元，永生铸造厂负担17403元。永生铸造厂不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张兴兵的诉讼请求；2.判令张兴兵按每天3000元的标准给付永生铸造厂自2017年6月6日至实际搬离之日的保管费；3.一、二审诉讼费、保全费由张兴兵承担。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，双方在2016年12月6日签订的《终止厂房租赁合同协议》载明：“双方2015年10月9日订立的厂房租赁合同，中途因为张兴兵自身原因，单方要求终止原合同……”二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张兴兵承租永生铸造厂的部分厂房后，为生产经营需要，添置了设备，加盖了厂房，双方于2016年12月9日签订的终止厂房租赁合同协议和永生铸造厂出具的承诺书，约定了设备和基础改造由张兴兵所有。张兴兵添置的设备已被评估，征收机关将设备折价补偿给了永生铸造厂，故一审法院认定永生铸造厂应将该设备补偿款返还给张兴兵，并无不当。对于张兴兵加盖的钢结构厂房的归属，双方并没有在承诺书中约定，应当按照双方2015年10月9日签订的《厂房租赁合同》履行。《厂房租赁合同》载明：张兴兵租赁期间需添置建筑物，须经永生铸造厂书面同意，并经政府部门批准同意方可施工，如遇政府拆迁，新建筑物补偿由政府负担，补偿款归张兴兵所有，合同终止或租赁期届满，新建筑物属永生铸造厂无偿拥有，张兴兵不得拆迁。张兴兵加盖的钢结构厂房，未经相关部门批准，且根据双方在2016年12月6日签订的《终止厂房租赁合同协议》，《厂房租赁合同》系张兴兵自身原因单方要求终止。故一审法院认定该厂房应由张兴兵所有，永生铸造厂应将该部分补偿款返还给张兴兵，系认定事实错误，应予纠正。永生铸造厂该部分上诉请求成立，二审法院予以支持。关于永生铸造厂提出的要求张兴兵按每天3000元标准支付自2017年6月6日至实际搬离之日的保管费的上诉请求，因永生铸造厂并未在一审中提出反诉，二审中张兴兵不同意调解，故二审法院不在本案中审理。综上所述，二审法院判决永生铸造厂于判决生效之日起30日内给付张兴兵补偿款708600元；驳回张兴兵的其他诉讼请求；驳回永生铸造厂其他上诉请求。本院再审查明的事实与一、二审一致。经双方当事人确认，本案再审的争议焦点为：案涉租赁合同解除后承租人张兴兵在租赁房屋内建造的钢结构厂房拆迁补偿费用应当归谁所有。对此，本院认为，结合租赁合同约定、承诺书内容以及双方当事人陈述，考虑案涉厂房拆迁背景，涉案钢结构厂房应当归承租人张兴兵所有，具体理由分析如下：首先，双方在租赁合同中约定，租赁期间添置建筑物须经出租人书面同意并经政府部门批准，如遇政府拆迁，新建筑物补偿款归乙方所有。合同终止或租赁期届满，新建筑物属甲方无偿拥有。张兴兵在承租房屋后，对涉案房屋进行了一定的改造、扩建，并添附了设备，其虽未提交书面证据证实改造扩建经过了永生铸造厂的同意，但合同中明确约定“乙方要求厂房内外墙出新问题，甲方同意补贴现金壹万元给乙方，由乙方负责组织施工”，表明永生铸造厂同意张兴兵进行外墙出新，且永生铸造厂还陈述一直管理案涉厂房，明知其扩建却未制止，在终止合同时也未就该问题与对方进行交涉，应当视为永生铸造厂同意张兴兵的扩建改造。依据合同约定，租赁期内遇拆迁的，新建筑物补偿款归张兴兵所有，如合同终止则新建筑物归永生铸造厂所有，但双方终止该合同时永生铸造厂另行出具了相关承诺，应当视为对原合同内容的变更，故永生铸造厂抗辩依据原合同约定，相关拆迁权益不应归张兴兵所有依据不足。其次，在书面终止合同的协议签订当日，永生铸造厂向张兴兵出具《承诺书》，承诺“遇政府行为或拆迁、收购，甲方出售、租赁，该设备和基础改造由乙方本人向政府交涉，与甲方无关”从内容及结合上下文来看，永生铸造厂已经就设备和基础改造的归属向张兴兵作出承诺，从文义上理解该承诺内容不仅包含窑炉设备，还应当包含张兴兵在涉案房屋内所做的基础改造，其中包括双方争议的新建的钢结构厂房，永生铸造厂主张“基础改造”指的是窑炉设备的底座，但征收补偿明细中并未单列窑炉设备底座的价格，表明底座是包含在窑炉设备的价款中，无需另行约定，且“基础改造”按照通常理解系指“基础设施改造”，此外，该承诺系永生铸造厂出具，存在歧义的情况下亦不能按照永生铸造厂的单方理解作为依据，故对永生铸造厂的该辩解本院不予采信。第三，根据涉案租赁合同条款的文义，结合日常生活法则，在“谁建造谁获益”的情况下，新建建筑物一般应当归承租人所有，合同约定的“终止或期满新建筑物归甲方无偿拥有”，一般指的是合同正常履行完毕，新建筑物的价值已经得到有效利用和发挥的情况下，因不再继续承租而归属出租人所有。但本案中张兴兵承租房屋后，支出了较大的装修改造费用，却尚未实际经营，无证据证实系因张兴兵资金链短缺等原因导致无法继续经营，在承租人装修改造完毕且尚未经营获利的情况下，新建建筑物归属于出租方所有，既不符合合同原义，也有违公平。综上，对张兴兵申请再审主张承诺书的“基础改造”包含该新建钢结构厂房的意见，本院予以采纳，二审法院认定事实错误，本院予以纠正。永生铸造厂应将钢结构厂房的补偿款返还给张兴兵。关于永生铸造厂抗辩因张兴兵搭建钢结构厂房占用水泥地面导致其损失水泥地面拆迁补偿费近8万元的问题，本院认为，张兴兵搭建钢结构厂房客观上占用了永生铸造厂的水泥地面，该部分地面的补偿被计算进钢结构厂房整体补偿费用中，导致永生铸造厂可得拆迁利益的减少，故该部分利益应当归于永生铸造厂。永生铸造厂主张每平米255元并无充分证据予以支持，本院参照涉案房屋拆迁补偿中政府委托评估的单项明细测算表中水泥地的单价144元/平米，依据双方无争议的钢结构厂房的面积299.72平米，确定涉案钢结构厂房占用地面水泥地的补偿费用为43159.68元，该部分费用应从讼争钢结构厂房补偿费用314631元中扣除。关于张兴兵一、二审中主张的其他装饰装修改造费用，因其提交的证据不足以证实永生铸造厂在装修改造前的原貌及依据改造前的装修原貌可能获得的拆迁补偿利益，故不足以支持其要求返还全部装修改造利益的请求，且张兴兵仅对钢结构厂房的补偿费用提出再审申请，故对其他装修改造费用本院维持一、二审法院的认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销南京市中级人民法院（2018）苏01民终6077号民事判决及南京市高淳区人民法院（2017）苏0118民初4185号民事判决；二、南京市溧水永生铸造厂于本判决生效之日起30日内给付张兴兵补偿款980071.32元；三、驳回张兴兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18642元、保全费5000元，共计23642元，由张兴兵负担5195元，南京市溧水永生铸造厂负担15066元；二审案件受理费18642元，由张兴兵负担523元，由南京市溧水永生铸造厂负担18119元。本判决为终审判决。审判长 高 洪审判员 秦岸东审判员 何 斐二〇二〇年九月三日书记员 汪亚玲