江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5909号上诉人（原审被告）：伍小兵，男，1983年4月15日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：霍秋萍，昆山市新天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈建林，男，1953年3月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水青，江苏海联海律师事务所实习律师。原审第三人：郭士元，男，1975年3月30日出生，住江苏省昆山市。上诉人伍小兵因与被上诉人陈建林及原审第三人郭士元租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍小兵上诉请求：1、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9056号民事判决，依法改判或发回重审；2、陈建林承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：上诉人因没有充足的时间和精力同时管理多间店铺，基于与郭士元之间的朋友关系及郭士元多次积极主动的为上诉人经营的店铺内帮忙，且多次表示非常喜欢上诉人的经营风格，要求与上诉人合作经营部分店铺，为此上诉人将其中修缮装修好的“汲坞咖啡”交付给郭士元管理，仍然统一使用“汲坞”商号。上诉人与郭士元之间不存在转租行为而是合作经营，因此不存在违法转租的行为，陈建林以此解除租赁合同是违法违约的。陈建林交付给上诉人房屋系破烂不堪、漏雨严重的陈旧老房子，经过上诉人花费近30万元左右的修缮、装修、增添设备设施及家具电器等，成为具有独特江南风格的咖啡店本案中，完全是郭士元与陈建林恶意串通，损害上诉人的正当合法权益。2019年度的租金上诉人仍是按照约定支付给陈建林，但陈建林故意拒收，上诉人不存在任何逾期支付租金的违约行为。陈建林明知由郭士元实际占用该房屋，并没有要求郭士元承担义务和责任，可见其双方恶意串通的行为是属实的。陈建林在诉讼中答辩称：一、双方签订合同没有约定转租内容，且，“转租”这一法律行为系超越合同相对方的法律行为，需要得到合同相对方同意的意思表示。在本案中，上诉人无证据证明已将转租事宜告知过陈建林或“转租”经过陈建林同意，因此，陈建林于2019年1月8日以上诉人“转租”为由解除租赁合同关系，又于2019年2月2日再次书面发函强调解除合同事宜，具有事实和法律依据。二、伍小兵与郭士元在一审庭审中认可了交付房租的事实，郭士元支付的款项绝大多数为“租金”，且均有备注。因此，陈建林否认转租关系没有事实和法律依据。三、由于上诉人违约转租，上诉人向郭士元收取的超出部分租金利益，应予返还。原审酌情参照上诉人所得租金收益的一半27000元/年计算租金差价利益，已经是将上诉人的利益最大化了，陈建林认为应当将全部租金差价利益判决给上诉人。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。郭士元在诉讼中未作答辩。陈建林向一审法院起诉请求：1.要求确认陈建林、伍小兵之间的房屋租赁合同于2019年1月8日解除；2.要求伍小兵及郭士元立即配合陈建林腾退房屋，交还租赁场所；3.要求判令伍小兵支付陈建林转租期间2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价147450元；4.要求本案的诉讼费用由伍小兵承担。一审法院认定事实：2012年11月12日，陈建林委托其妹夫案外人陆大宝（甲方）和伍小兵（乙方）签订合同书一份，合同约定：“甲方在平房三间门面房，乙方要求借用经营，为此甲乙双方就有关具体事项达成以下协议。1、甲方同意在的店面房借用经营，期限为8年，房租为6000元整一年，时间为2013年1月1日到2021年1月1日。之前为装修时间。一年一付在此期间，房租不更改，因为乙方陈诺帮助甲方把现在准备借用房屋装修，现房屋有些破乱，也需要装修。装修费用由乙方全部承担。借期满时乙方主动撤销商品归还甲方。房屋如有损坏按价赔偿。2、如乙方想续借，应提前三个月与甲方联系。乙方已装修好的固定设施及影响到房屋安全的设施不得拆除，不作价。3、经营政府不许经营的各类品种。乙方在借用期间如遇政府有规划动迁，应积极配合政府规划协商，乙方在承借期间的营业执照和有关经商证明和一切经营产生的费用由乙方自己承担，一切营业活动与甲方无涉，期满后所有营业证明可以留给甲方”。合同还约定了其他双方的权利义务。所有权人为陈建林。一审审理中，伍小兵明确2012年11月12日，陆大宝和伍小兵签订合同书是陈建林、伍小兵双方当事人的真实意思表示。合同签订后，陈建林向伍小兵交付了租赁房屋，伍小兵对该房屋进行了装修，并将该租赁房屋用于经营咖啡店，伍小兵陆续向陈建林支付了2019年前的租金。一审审理中，郭士元提供一份伍小兵与郭士元签订《租赁经营合同》一份，该份合同载明：“甲方拥有自营位于昆山市的汲坞咖啡店，因经营项目较多，无暇兼顾，乙方对该咖啡店非常喜欢，并愿意承包该咖啡店，独立经营，自负盈亏。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成如下协议：第一条：甲方将享有出租权的房屋(以下简称该房屋)出租给乙方用于咖啡店经营，该房屋坐落于昆山市，面积约70平方米(以实际使用面积为准)，用途：咖啡店经营，房屋为豪华高档装修，风格适用为咖啡店，室内电器家具为：以交付时的现状为准，所有设备设施均具备，沙发、茶几、空调等等。第二条：租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。本合同期满后，在双方自愿和同等条件下，乙方享有优先租赁经营权。第三条：房屋年租金60000元整(大写：陆万元整)。”。合同还约定了其他权利义务。该份租赁经营合同，伍小兵和郭士元均未签字。伍小兵对该份租赁经营合同不予认可。伍小兵陈述其与郭士元之间是合作经营关系，关于合作经营关系，伍小兵未能向法院提交相关凭据佐证，其陈述和郭士元合作经营的内容就是郭士元提供的《租赁经营合同》中所反映的内容。郭士元陈述：“《租赁经营合同》是伍小兵提供的，之所以双方并未签字是因为，当时郭士元发现《租赁经营合同》中所载的租赁房屋地址昆山市，与实际地址不相符（应该是昆山市），郭士元让伍小兵拿回去改一下，但伍小兵没有改，合同还是实际履行了。郭士元向伍小兵支付了租金”。一审庭审中，郭士元向昆山市人民法院提供了郭士元向伍小兵的支付记录，其中2015年10月21日，郭士元向伍小兵出借40000元。2016年6月11日至2018年12月16日期间，郭士元又向伍小兵转账134680元，大部分支付记录备注为“租金”。伍小兵称郭士元转账为合作利润款，但未能提供确实证据佐证。2019年1月8日，陈建林向伍小兵发送微信告知合同解除。2019年2月2日，陈建林向伍小兵发送书面解除合同，解除合同载明：“伍小兵：贵方与我方于2012年11月12日签订《合同书》一份，约定由贵方承租我方位于锦溪镇凌荡弯12号平房三间门面房，租赁期限为2013年1月1日至2021年1月1日，每年租金为6000元。租房合同中并没有房屋可以转租的内容，我方也从未同意过房屋可以转租。我方于2019年1月8日发现贵方将房屋转租给了郭士元后，立即通过微信告知贵方，由于贵方违约转租给郭士元，现解除房屋租赁合同，并要求贵方腾退房屋，但贵方截止至今仍无任何行动。现我方再次明确：1、房屋租赁合同于2019年1月8日解除；2、支付转租期间2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价145350元；3、2019年2月20日之前腾退房屋，交还房屋。通知人：陈建林。2019年2月2日”。一审庭审中，陈建林陈述其是2018年年年底，听周边的邻居反映到没有看到伍小兵在涉案房屋店内经营，便上门询问，只看到郭士元在店内经营。起初，郭士元称是店内员工，后陈建林多次上门，郭士元才陈述转租情况。郭士元对陈建林该陈述予以认可。郭士元陈述涉案房屋自2016年5月便是由郭士元占用使用，伍小兵认为确是由郭士元在使用，但不属于转租。以上事实，由陈建林提供的房屋租赁合同书、涉案房屋权属证明、微信转账记录、转租合同、转租租金转账记录、微信通知、解除租赁合同通知书、邮单及签收记录、接处警登记表等证据材料。伍小兵提供的微信转账记录等证据资料，郭士元提供的2015年10月21日的转账凭证、房租支付Excel统计表及对应的转账凭证、部分微信聊天记录等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：陈建林委托陆大宝与伍小兵于2012年11月12日签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于陈建林要求确认与伍小兵租赁合同于2019年1月8日解除的请求，经一审法院查明，合同中并无转租内容，且伍小兵并无其它证据证明陈建林同意转租的事实。陈建林于2019年1月8日以伍小兵转租为由告知解除与伍小兵之间的租赁合同，后于2019年2月2日陈建林再次向伍小兵发送书面告知解除合同。伍小兵辩称与郭士元之间系合作经营关系，郭士元向伍小兵的转账为利润款的意见。昆山市人民法院认为，伍小兵和郭士元之间的《租赁经营合同》双方虽未签字，但双方均认可租赁经营合同中约定的内容，在合同期内，伍小兵向郭士元交付了租赁房屋，也收取了郭士元交付的钱款。结合郭士元陈述、郭士元的支付记录、伍小兵与郭士元的微信聊天记录等均反映出伍小兵一直向郭士元催要租金，而郭士元的支付记录绝大多数备注为“租金”。现伍小兵主张郭士元的转账款项性质为“合作款”，但却未提供任何证据予以证明，其上述辩解意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院认定伍小兵和郭士元关于涉案房屋发生转租关系。伍小兵在未经陈建林同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给他人使用，属于违约行为，陈建林要求确认租赁合同解除的诉请，一审法院予以支持，确认双方于2012年11月12日签订的《合同书》于2019年1月8日解除。合同解除后，伍小兵应当腾退平房三间门面房，并交还陈建林。郭士元陈述涉案房屋是由其在占用使用，故郭士元应一并协助腾退平房三间门面房，并交还陈建林。考虑到租赁房屋系商业使用，一审法院酌情给予三十天的腾退期。关于陈建林主张的自2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价145350元的请求，因伍小兵违约转租，伍小兵向次承租人收取的超出陈建林应收取的租金部分利益，应于返还。考虑到陈建林出租的房屋系一般装修的房屋，而伍小兵对承租房屋进行了一定的装修装饰，并作为商业铺位使用，其装饰装修的行为使得涉案房屋的租赁市场价值高于一般普通民居。因此，一审法酌情参照伍小兵所得租金收益的一半27000元/年计算租金差价利益，自2016年5月1日至2019年1月8日，共计982天，故一审法院认定伍小兵应当返还陈建林的租金差价利益为72641.09元。遂判决：一、原告陈建林与被告伍小兵于2012年11月12订立的关于位于昆山市平房三间门面房的房屋租赁合同于2019年1月8日解除。二、被告伍小兵及第三人伍小兵于本判决生效后三十日内腾退迁让出位于昆山市平房三间门面房，将上述房屋返还原告。三、被告伍小兵于本判决生效后十日内支付原告陈建林房租差价款72641.09元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由原告负担1701元，由被告负担1549元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，陈建林与伍小兵之间签订的关于平房三间门面房的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，伍小兵在未征得陈建林同意的情况下于2016年6月起将涉案房屋转租给郭士元经营使用。因将涉案房屋转租他人属变更合同履行方式的增大事项，而在陈建林与伍小兵的《房屋租赁合同书》中并无允许伍小兵转租他人的约定，故伍小兵擅自转租的行为已构成严重违约，陈建林据此发函解除双方之间的《房屋租赁合同书》符合法律规定。伍小兵上诉称其与郭士元之间系合作经营而非转租关系，郭士元与陈建林存在恶意串通，对此伍小兵应负相应举证责任。鉴于伍小兵在诉讼中的举证并不足以证明其主张成立，而郭士元在一审诉讼中则明确表示其与伍小兵之间是转租而非合作经营关系，故对伍小兵的上述主张，本院不予采信。伍小兵因违约行为而获得的租金差价收益应予返还，一审法院考虑到伍小兵对承租房屋进行了一定的装修装饰而酌定参照伍小兵所得租金收益的一半即27000元/年计算租金差价利益，属一审法院依法裁量，并无不当。综上，伍小兵的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，由伍小兵负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十四日书记员  杨颖颖