四川省北川羌族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0726民初1090号 原告（反诉被告）：李清容，女，1970年1月7日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：张琴，四川西华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周浩，男，1975年6月11日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：王丹丹，四川石泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈睿，男，1975年4月13日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：王丹丹，四川石泉律师事务所律师。 原告（反诉被告）李清容与被告（反诉原告）周浩、陈睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李清容及其委托诉讼代理人张琴，被告（反诉原告）周浩、陈睿及其委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李清容向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金共计20万元；2、判令被告返还购房款50万元；3、判令被告支付因合同违约给原告造成的损失含差旅费、律师费20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李清容与被告周浩、陈睿于2018年12月21日签订了《房产转让合同》，约定购买被告方所有的位于北川羌族自治县间，面积为85.8平方米，房价总额为86万元，并专门在合同第八项约定被告保证拥有该房屋的所有权，出售的房屋如存在产权纠纷，由被告承担全部责任，原告在合同签订后，按照合同约定支付了定金10万元。2019年1月29日，原告又通过其丈夫的银行卡向被告周浩转账50万元。同时在转账后，原告再次询问了被告该房屋的所有权的问题，被告二人均向原告保证了该房屋的所有权归二人所有。2019年2月，原告从其他人处打听到该房屋的所有权并非由被告二人所有。且该房屋办不了房产证。原告多次向被告要求拿出房产证时，被告均以各种理由推脱，一直没有拿给原告看，故原告于2020年6月10日书面通知了被告，要求解除房屋转让合同，并退还房款及定金。至今被告仍未退还原告的房款和定金，为维护原告合法权益，特提诉讼。 被告周浩、陈睿辩称：原告与被告签订的《房产转让合同》依法成立有效，暂未办理物权登记，不影响《房产转让合同》效力，双方就应当按照合同约定内容切实履行。原、被告作为平等民事主体，自愿达成一致意思表示，签订《房产转让合同》，约定原告购买被告的案涉房屋。同时，原告按照合同约定履行主要房款支付义务，被告收到购房定金之时已向原告交付了房屋，原告取得房屋后及时对房屋进行对外处置租赁获得收益。该部分事实说明，原、被告在建立《房产转让合同》时，双方对合同约定内容清楚，自愿接受合同内容约束。根据我国《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。双方签订的《房产转让合同》有效，对合同约定内容清楚，原、被告双方就应当按照合同的约定严格履行。原、被告双方签订的《房产转让合同》应当继续履行，本案没有应当解除合同的法定情形。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，因此除合同另有约定或者可单方面解除合同的法定情形之外，双方不能协商解除时，一方要求继续履行都应当继续履行合同。本案中，原、被告没有另行约定解除合同的情形，同时也不符合《合同法》第94条规定的法定解除的情形。根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，属于法定解除条件。本案中，被告没有迟延履行债务，合同签订后被告及时向原告交付了案涉房屋。被告也没有违约行为，原、被告双方在签订合同时，原告已知晓该房屋是被告拍卖受让的，办证需要一定的期限，包括2020年的3月，原告仍然清楚该房屋的办证还需要一定的期限和程序。基于原、被告在建立合同之初，双方已清楚办证的程序和期限，所以双方并未在合同中约定具体办证的期限，双方在签订合同时意思一致签订合同，被告并没有违背合同的约定存在违约。另外，本案合同目的能够实现。案涉房屋原系事业单位使用的房屋，大部分房屋均办理初始登记，因事业单位主体撤销，由安州区国有资产管理办公室对该资产进行处置和管理，通过拍卖程序，由被告竞拍受让取得，安州区国有资产管理办公室已经在向被告办理房屋权证。原告并无证据证明，被告从安州区国有资产管理办公室受让案涉房屋违背法律规定，依法不能办理房屋登记手续，就没有理由说案涉房屋无法获得房屋权证，导致与原告的合同目的无法实现。事实上，被告的房屋权证正在办理之中，并没有客观不能导致无法办证的情形。原告故意违反双方合同约定，破坏交易秩序，损害被告权益。原告已经将案涉房屋对外出租，获得租金收益，因在租赁关系中与承租户发生矛盾引发诉讼，未能实现预期经营效果，不愿继续购买该门面，遂要求解除合同。原告的行为严重违背原、被告双方的约定，同时，因自身经营问题引发的矛盾和困扰都是原告自身引起的，与被告亦无关，却要求与被告解除合同，并主张赔偿损失，但原告已经使用被告房屋1年半有余。原告没有法定解除合同的情形，单纯以办证期限要求解除合同，但双方明明在建立合同时，已经确定办证期限有一定的程序，若基于自愿而建立合同关系，任意可以解除，不利于维护市场交易。 反诉原告周浩、陈睿提出反诉请求：判令反诉被告（本诉原告）向反诉人（本诉被告）支付购房款20万元，并从2019年1月21日起支付延期付款的资金占用利息；判令反诉被告向反诉原告支付违约金86000元；本案诉讼费有被反诉人承担。事实与理由：被反诉原告与反诉被告于2018年12月21日签订了《房产转让合同》，约定购买反诉原告所有的位于北川羌族自治县间，面积为85.8平方米，房价总额为86万元，反诉被告在合同签订当日支付10万元股份定金，承诺合同签订后一个月内支付第二笔购房款70万元，若逾期支付，构成违约反诉原告按照合同约定向反诉被告交付房屋，被反诉人经营获得收益。但反诉被告仅支付50万元购房款后迟迟未交付剩余购房款20万元，合同约定在支付期限早已届满，反诉人多次催收未果。特诉至法院。 反诉被告李清容辩称：因为反诉原告并没有取得产权证书，违反了合同的约定，使李清容在支付完剩余购房款后不能立即办理房屋所有权过户手续，因此不应当支付剩余的购房款且被反诉方李清容已经于2020年6月10日通过EMS将解除合同通知书快递至了反诉原告周浩，也明确告知解除合同，且有公证书证明，所以也没有支付延期利息的一说；反诉方违反合同在先，在没有取得房屋所有权证书的情况下将该房屋卖给被反诉人李清容，属于欺诈行为，也同时违反了合同约定，所以不仅被反诉人不应当向反诉人支付86,000元，而是应当由反诉人向被反诉人退还房款以及双倍退还定金，以及被反诉人因违权而产生的损失费用共计2万元；本案诉讼费用应当由反诉人自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理事实认定如下：原告李清容（反诉被告）与被告周浩、陈睿（反诉原告）于2018年12月21日签订了《房产转让合同》，约定购买被告方所有的位于北川羌族自治县间，面积为85.8平方米，房价总额为86万元。《房产转让合同》第八条第二款载明：甲方（被告）承诺并保证拥有房屋的所有权，该项所有权是完整的，不存在房屋所有权的瑕疵，出售的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金10万元。2019年1月29日，原告（反诉被告）又通过其丈夫的银行卡向被告周浩转账50万元。2019年2月，原告（反诉被告）从其他人处打听到该房屋的所有权并非由被告二人所有。且该房屋办不了房产证。故原告于2020年6月10日书面通知了被告，要求解除房屋转让合同，并退还房款及定金。至今被告仍未退还原告的房款和定金。 另查明：位于北川羌族自治县安昌镇东风路南段、小南街等房地产两桩（原安县中医院、原安县二轻局），由绵阳市安州区国有资产管理办公室进行国有资产的管理和处置。单位委托四川绵阳银海拍卖有限公司进行公开拍卖。于2013年12月10日上午10点，通过公开竞价的方式，由买受人陈睿、周浩、吴平以最高应价两桩房产，现两桩房产的房屋权利登记手续正在办理中。 上述事实有原被告签订的《房产转让合同》、收款凭证、公证书、解除合同通知书、邮件交寄单、安县中医院位于安昌房产统计表、房地产评估报告、绵阳市安州区出具的情况说明、拍卖成交确认书、共有资产份额转让协议、安州区人民法院（2018）川0724民事调解书、收条、川07**执19号执行裁定书、北川羌族自治县人民法院（2020）川0726民初485号调解书在案佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：被告通过国有资产管理公司的处置，拍卖受让了案涉房屋的所有权，并支付了竞买对价款，被告享有案涉房屋的处置权，原告李清容与被告周浩、陈睿签订《房产转让合同》系双方真实意思表示，原、被告签订该合同时被告未依法登记领取权属证书属于我国《城市房地产管理法》所规定的不得转让情形。但该规定属于管理性强制性规定，不属于决定合同效力的效力性强制性规定。故双方签订的《房屋转让合同》并不违反强制性法律规定。应当认定为合同有效。被告受让后将位于北川羌族自治县平方米，转让给了原告李清容。2018年12月30日原告李清容与徐某某签订《商铺租赁合同》，原告李清容将自己购买的该门面租赁给徐某某经营，约定租期一年，从2019年1月1日至2019年12月31日。原告已经占有、使用、收益、处分该房产。原、被告双方对过户期限未作明确约定，该房产可以办证，房屋权利登记手续正在办理过程中。但该房产现还未登记在被告名下，短时间内无法办理产权过户手续。根据《房产转让合同》第八条，被告的产权确有一定的瑕疵，无法实现原告的合同目的。原告书面要求解除与被告签订的《房屋转让合同》本院予以确认。原告主张返还定金和房款的诉讼请求合法，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告支付购房款20万元，并从2019年1月21日起支付延期付款的资金占用利息的诉讼请求，其理由不能成立，本院不予支持。 原告主张被告双倍返还定金赔偿因合同违约给原告造成的损失含差旅费、律师费20,000元损失，因原被告之间的《房产转让合同》合法有效并已经实际履行。被告已对该房产占有、使用、收益、处分，该房产可以办证，但因必经程序，短时间不能办证非被告故意拖延，被告并未根本性违约，且原告已实际占有、使用该房屋，并获得收益，原告也未按合同全部支付房款，双方均有过错，根据《合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任的规定，原告的主张本院不予支持。反诉原告请求反诉被告支付违约金86,000元的理由也不能成立，其主张本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，的规定，判决如下： 一、由被告周浩、陈睿在本判决生效后10日内一次性返还原告李清容房款50万元、保证金10万元，合计600,000.00元。 二、由原告李清容在本判决生效后10日内腾退位于北川羌族自治县平方米的门面房给被告周浩、陈睿。 三、驳回原告李清容其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告周浩、陈睿的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费11,000元，减半收取5,500元，由被告负担2,750元，原告承担2,750元；反诉诉讼费5,590元，减半收取2,795元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨厚全 二〇二〇年九月二日 书记员  唐 静