河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3676号上诉人（原审原告）:郝怀军，男，汉族，1971年6月5日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：王大鹏，河南长进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：米红玲，女，汉族，1979年11月23日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：黄国胜、周桂民，河南黄国胜律师事务所律师。上诉人郝怀军因与被上诉人米红玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3365号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郝怀军及其委托诉讼代理人王大鹏、被上诉人米红玲及其委托诉讼代理人黄国胜、周桂民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝怀军的上诉请求：1、撤销浉河区人民法院（2020）豫1502民初3365号民事判决第二款第二项有关利息的计算方式，并依法改判支持上诉人索要赔偿损失（按月息2分计算，自2016年12月16日起至被上诉人履行完毕之日止）的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人在没有获得相关产权证的情况下，与上诉人签订购房协议，属于恶意欺诈，也是无权得分行为。上诉人自2016年12月25日后合计支付了18万元的购房款，被上诉人拒不提供发票办理相关过户手续，并于2019年9月30日恶意挑起诉讼，索要诉争房屋尾款，直到开庭通过庭审，上诉人才知道被上诉人并不是合法占有该房屋，对房子根本没有处分权利，由此可见，被上诉人在无权处分诉争房屋的情况下，与上诉人签订购房协议，恶意占用上诉人18万元资金长达3年8个月之久。二、一审法院在认定被上诉人无权处分房屋的情况下，酌定被上诉人自原告主张权利之日即2020年7月9日起，以18万元为本金按年利率6%计算资金占用期间的利息，明显没有考虑到被上诉人恶意欺诈、无权处分等过错行为以及违约方应当承担的违约责任。上诉人自2016年12月25日合计支付了18万元购房款后，就一直在向被上诉人主张权利，被上诉人故意拖延，迟迟不解决，根据《合法法》97条规定，在被上诉人存在明显重大过错甚至故意的前提下，以及2016年至今，信阳房价几乎翻了一番的实际情况，酌定6%资金占用利息，且从原告主张权利之日起算，明显有失偏颇，违反公平原则。综上，请求二审法院依法查明事实并予以改判。米红玲答辩称：一、一审法院认定事实清楚，答辩人出售房屋行为并非民事欺诈行为。1、涉案的苹果公馆房屋原系河南鑫丰房地产开发有限公司向肖正红（上诉人的小舅子）折抵的工程款，后肖正红于2014年2月将房屋卖给答辩人，同时承诺该房屋没有任何问题，之后如果答辩人出卖，也会协议购买人与河南鑫丰房地产公司签订《房屋买卖合同》。肖正红在向答辩人出卖该房屋后又向上诉人收取了购房款9万元，但其已无房可卖，又无钱退还给上诉人，后肖正红找到答辩人请求答辩人将该房屋出售给上诉人，双方在肖正红的见证下于2016年12月16日签订《购房协议》，并在肖正红的配合下于2016年12月21日与河南鑫丰房地产公司签订了《房屋买卖合同》，该合同在付款方式上明确标明为一次性抵工程款。由此可见，上诉人无论是在向肖正红交付9万元购房或向答辩人交付余下的9万元购房及与鑫丰房地产公司签订《房屋买卖合同》时均明确知道涉案房屋系折抵工程款而来，也应当认识到该房屋可能面临着以房抵债行为会发生纠纷或第三人对该房屋主张权利的风险，因此，答辩人不存在恶意隐瞒真实情况或进行虚假告知的事实。2、上诉人与答辩人签订《购房协议》后，因其未能按照协议约定的期限及时支付房款，答辩人曾于2019年9月30日向法院起诉要求其支付剩余房款，经法院调查得知由于鑫丰房地产公司与肖正红之间工程款未结算，涉案房屋的以房抵债行为并未实际生效，故法院判决驳回了答辩人的起诉，此时答辩人才知道肖正红并未取得涉案房屋的处分权。答辩人为维护自己的合法权益，依法向肖正红起诉要求退还向其支付的20万元购房款，经法院主持调解，约定肖正红再退还购房款13万元，由此可知，答辩人始终认为涉案房屋的所有权及处分权归肖正红，上诉人诉称答辩人出售该房屋的行为构成恶意欺诈与事实不符。二、一审认定赔偿损失的计算标准正确但起算时间有误，应从2020年7月20日起算而非7月9日。1、上诉人于2016年12月16日仅支付购房款12万元，2018年1月30日支付5万、2018年4月22日支付1万，现其要求从2016年12月16日起开始计算损失无事实依据。2、根据《合同法》第九十六条、第九十七条规定，上诉人主张解决合同的，应当通知答辩人，合同自通知到达时解除，且在合同解除后，方可有权要求赔偿损失。上诉人系2020年7月9日提起诉讼要求解除合同，而答辩人收到起诉状副本时间为2020年7月20日，因此，双方解除合同时间应为2020年7月20日，上诉人主张损失的起算时间也应为2020年7月20日。3、《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，因双方买卖合同无法正常进行时，给被答辩人造成的损失即为资金占用损失。答辩人虽未取得涉案房屋的完全处分权，但是上诉人已在答辩人及肖正红的配合下与鑫丰房地产公司签订了《房屋买卖合同》，因此，如果上诉人想要取得涉案房屋完全可以依据与开发商签订的《房屋买卖合同》及时支付剩余购房款来实现其目的，而非解除合同。况且，按照上诉人所说，其在2019年8月即发现答辩人对涉案房屋不享有处分权，但是直到2020年7月9日才向法院起诉，对此期间的扩大损失答辩人不负赔偿责任。一审法院在考虑到上诉人因支付购房款资金被占用较长时间及上诉人在购买房屋时已明知涉案房屋的性质及可能面临的风险，从公平角度酌定按年利率6%计算资金占用期间的利息合理合法，应予维持。故请求二审法院依法维持一审判决。郝怀军向一审起诉请求：1、判令原、被告解除购房协议；2、判令被告返还原告购房款18万元及赔偿损失（按月息两分计算，自2016年12月16日起至被告履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，原告郝怀军作为乙方与作为甲方的被告米红玲签订购房协议一份，协议约定甲方将位于某某地某号楼某单元某层的房屋以人民币40万元整出售给乙方，乙方于2016年12月16日前付12万元给甲方，2017年付6万元，2018年付7万元，2019年付8万元，2020年付7万元。2016年12月25日被告米红玲给原告郝怀军出具收到其交付房款12万元整（含肖正红收到的9万元整）的收条一份，2018年1月30日被告米红玲给原告郝怀军出具收到其交付房款5万元整的收条一份，2018年4月22日原告郝怀军通过网银转账方式向被告米红玲转款1万元。2019年9月30日米红玲以郝怀军未支付剩余房款为由将其诉至法院，一审法院于2019年12月13日作出（2019）豫1502民初6760号民事裁定书，以无法确定房屋属于米红玲所有为由驳回米红玲起诉。另查明，被告米红玲陈述案涉房屋系开发商河南鑫丰房地产开发有限公司以房屋折抵工程款的方式抵给肖正红，后肖正红将房屋出售给被告米红玲，被告米红玲又将案涉房屋出售给原告郝怀军。以上事实有购房协议一张、收条两张、农村信用社交易明细单、（2019）豫1502民初6760号民事裁定书、调查笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，出卖人无权处分，买受人可以要求出卖人解除合同并主张损害赔偿。本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为被告米红玲的出售行为是否系无权处分，被告米红玲虽辩称其从肖正红手中购得案涉房屋，具有房屋的所有权，对于案涉房屋不属于无权处分，然根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，被告米红玲并未向本院提交其取得案涉房屋所有权的不动产登记的相关证明，并不发生物权变动的效力，被告米红玲并未取得案涉房屋的所有权，其将案涉房屋出售给原告郝怀军系无权处分，故对于原告要求解除购房协议及要求返还购房款180000元的诉讼请求法院予以支持，购房协议自起诉状副本送达被告时（2020年7月20日）解除。在被告米红玲无权处分案涉房屋的情况下，原告郝怀军依约陆续向其支付购房款合计18万元，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求法院予以支持，本院酌定被告自原告主张权利之日即2020年7月9日起，以18万元为本金按年利率6%计算资金占用期间的利息至履行完毕之日止。被告米红玲辩称原告郝怀军支付的第一笔购房款12万元中的9万元系肖正红向原告收取，该9万元其并未实际收到，然被告对于原告提交的收条予以认可，系其亲自书写，故对于被告的该辩解意见法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告郝怀军与被告米红玲2016年12月16日签订的《购房协议》于2020年7月20日解除。二、被告米红玲于本判决生效后十日内向原告郝怀军返还购房款18万元及利息（以18万元为本金，自2020年7月9日起按年利率6%计算资金占用期间的利息至履行完毕之日止）。三、驳回原告郝怀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，减半收取1950元，由被告米红玲承担。二审期间，双方均无新证据向法院提交。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郝怀军向米红玲购买的涉案房屋，系河南鑫丰房地产开发有限公司以房折抵工程款给肖正红、肖正红又转卖给米红玲的，由于法院生效的裁定认定米红玲对涉案房屋尚未取得所有权及处分权，现郝怀军要求解除其与米红玲签订的《购房协议》并要求米红玲偿还其已支付的购房款18万元，本院应予支持。郝怀军认为米红玲在本次房屋买卖中存在恶意欺诈、应承担违约责任，未提供相应的证据，而从一审查明事实来看，米红玲在从肖正红手中购买涉案房屋并转卖给郝怀军，郝怀军将购房款交给并不是房地产开发企业的米红玲及肖正红，对涉案房屋的性质亦应当知情，对造成涉案房屋买卖合同无法履行，郝怀军及米红玲均存在过错责任。一审根据本案具体案情，酌定判决米红玲从郝怀军主张权利起按年利率6%支付资金占用期间的利息至履行完毕之日止并无不当，郝怀军要求米红玲按照月息2分的利息计算损失的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3900元，由上诉人郝怀军负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 胡晓峰二〇二〇年九月二十六日法官助理任明乐书记员张静