青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初73号原告（申请执行人）：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码：9132092369545039XK，住所地江苏省盐城市阜宁县阜宁经济开发区花园居委会**。法定代表人：沈恒山，董事长。委托诉讼代理人：彭飞，该公司青海分公司总经理。被告(案外人):张海珊，公民身份号码×××,男,汉族，1967年9月28日出生，住青海省贵德县。被告(案外人):郭艳红,公民身份号码×××，女,汉族，1969年2月9日出生,住青海省贵德县。被告张海珊、郭艳红的共同委托诉讼代理人：沈金龙（系被告女婿），公民身份号码：×××5，男，青海省兴海县公安局监管大队民警，住青海省海南州兴海县。被告（被执行人）：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630123074571092Q，住所地青海省湟源县城关镇国光村**。法定代表人：高新建，总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧。原告江苏新晟建设集团有限公司（以下简称新晟公司）与被告张海珊、郭艳红、青海百汇房地产开发有限公司（以下简称百汇公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告新晟公司的委托诉讼代理人彭飞、被告张海珊、郭艳红的共同委托诉讼代理人沈金龙、被告百汇公司的委托诉讼代理人雷忠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新晟公司向本院提出诉讼请求：判决准予执行百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区10号楼2单元6层251室房屋；诉讼费由张海珊、郭艳红、百汇公司承担。事实和理由：西宁市中级人民法院受理的新晟公司诉百汇公司强制执行一案,执行依据为青海省高级人民法院作出的(2019)青民终144号民事判决书,执行标的为15271732元，执行内容为百汇公司名下位于西宁市湟源县湟源花园小区内不动产(即32套房屋、5套商品房)。执行过程中,张海珊、郭艳红于2019年12月2日对执行标的提出书面异议，西宁市中级人民法院于2019年12月20日作出(2019)青01执异183号执行异议裁定:中止对百汇公司位于青海省西宁市湟源县湟源花园小区10号楼2单元251室房屋的执行。新晟公司对该裁定不服，提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条未将抵债受让人纳入物权期待权人的保护对象，严琳与百汇公司签订购买湟源县湟源花园小区10号楼2单元251室房屋《商品房认购协议》后,严琳将该房屋转让于张海珊、郭艳红，张海珊、郭艳红与百汇公司于2018年6月20日签订《西宁市湟源县商品房预售合同》。事实上,百汇公司欠严琳金钱债务而签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》目的是消灭百汇公司欠严琳的金钱债务。张海珊、郭艳红属于抵债标的物的受让人，不属于物权期待权人的保护对象。张海珊、郭艳红对涉案执行标的不享有足以排除执行的民事权益，根据物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”涉案《西宁市湟源县商品房预售合同》并非湟源县房产管理所盖章确认的《商品房预售合同》，张海珊、郭艳红也未向湟源县房产管理所申请办理不动产预告登记手续。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第9条2款规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”故涉案《西宁市湟源县商品房预售合同》指向的标的物不允许转移,涉案执行标的(10号楼2单元251室房屋)属于百汇公司名下财产。故抵债标的物受让人张海珊、郭艳红对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据民诉法解释第313条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的。”请求支持新晟公司的诉讼请求。百汇公司辩称，张海珊、郭艳红于2018年9月4日签订了商品房预售合同，房款330117.71元已经交清。张海珊、郭艳红辩称，百汇公司陈述的合同签订时间、房屋面积、交款时间及入住情况属实，2019年7月底已经入住，现金交纳了全部购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对本案事实认定如下：新晟公司与百汇公司建设工程施工合同纠纷一案，新晟公司于2018年12月3日向本院申请诉前财产保全，请求依法冻结百汇公司名下银行账户内存款15000000元或查封、扣押等价值的其他财产，并由中国平安财产保险股份有限公司就上述诉前财产保全提供担保。本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人百汇公司银行账户内存款15000000元，如存款余额不足，则查封、扣押其相应价值财产。2018年12月11日本院依法冻结百汇公司在中国农业银行股份有限公司湟源县支行28180001040013971账户内存款1586763.14元、青海银行股份有限公司湟源县支行4101201000146676账户内存款9067.49元、中国建设银行股份有限公司湟源县支行63050143363700000170账户内存款44633.51元、国家开发银行青海省分行63101560060810860000账户内存款1779.16元、2018年12月12日本院依法冻结百汇公司名下青海湟源农村商业银行股份有限公司建设西路支行82010000000285436账户内存款30338.39元后。就不足部分本院于2018年12月11日依法查封百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2#楼1层13号、14号、15号、16号、18号共计5套商铺、9#楼1单元112室、172室、2单元211室、212室、271室、10#楼1单元112室、121室、171室、172室、2单元251室、271室、3单元321室、342室；11#楼1单元161室、162室、172室、2单元221室、262室、271室、272室、3单元321室、322室、341室、351室、371室、372室、12#楼1单元112室、172室、2单元211室、261室、271室、272室共计32套房屋。查封期间为3年，自2018年12月11日至2021年12月10日止。百汇公司对本院作出的（2018）青01财保55号民事裁定不服，于2018年12月19日向本院提出复议申请，本院于2018年12月25日作出（2018）青01财保55号之一民事裁定书，裁定驳回百汇公司的复议申请。新晟公司与百汇公司建设工程施工合同纠纷一案本院于2019年7月3日作出（2019）青01民初56号民事判决后，百汇公司不服该判决提起上诉，青海省高级人民法院于2019年9月11日作出（2019）青民终144号民事判决，判决：一、维持（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即百汇公司于判决生效后三十日内支付新晟公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；百汇公司于判决生效后三十日内退还新晟公司工程保证金1000000元；新晟公司于判决生效后三十日内向百汇公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回百汇公司的其他反诉请求；二、撤销（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回新晟公司的其他诉讼请求；三、变更（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：百汇公司于判决生效后三十日内给付新晟公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12％计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回新晟公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因百汇公司未按期履行生效法律文书确定的给付义务，新晟公司申请强制执行。本院扣划了百汇公司名下银行账户存款，并对查封的百汇公司名下位于青海省湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园37套房屋强制执行，案外人张海珊、郭艳红以其为10号楼2单元251室房屋的买受人为由提出执行异议，要求中止案涉房屋的执行。本院于2020年12月20日作出（2019）青01执异183号执行裁定书，裁定中止对百汇公司名下位于青海省湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园10号楼2单元251室房产的执行。新晟公司不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，严琳与百汇公司于2017年4月24日签订购买湟源县国际花园10号楼2单元251室的《商品房认购协议》，后严琳将该房屋转让给张海珊、郭艳红。张海珊、郭艳红与百汇公司于2018年9月4日签订《西宁市湟源县商品房预售合同》，约定张海珊、郭艳红购买西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号10号楼2单元251室商品房，预测建筑面积101.17平方米，单价为每平方米3263元，总价款为330117.71元。百汇公司分别于2017年4月24日、2017年12月14日、2018年9月4日出具收据三张，显示交款人为张海珊、郭艳红，交款金额为50000元、70117.71元、210000元，收款事由为湟源花园10号2单元6层251室房款，共计330117.71元。2018年9月4日，百汇公司将房屋钥匙交付张海珊、郭艳红，张海珊、郭艳红交纳了物业费、装修保证金、壁挂锅炉初装费、装修施工押金等费用。百汇公司陈述因工程尚未竣工验收，故未能办理房屋产权登记手续。再查明，根据（2019）青民终144号生效判决认定的事实，新晟公司作为湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园4、5、9、10、11、12#楼的承包方，未向发包方百汇公司提供案涉6栋楼的竣工验收备案资料，案涉工程至今未组织竣工验收。百汇公司于2016年9月27日取得案涉房屋的预售许可证，2018年7年4日新晟公司向百汇公司交付9号楼的全部钥匙，2018年9月11日交付10号楼的全部钥匙，2018年11月28日交付11号楼的15套钥匙、12号楼的5套钥匙。截止2019年8月23日，案涉工程4号楼的27户、5号楼的19户、9号楼的19户、10号楼的37户、11号楼的24户、12号楼的18户，共计144户住户已领取水卡和电卡。其中包括张海珊、郭艳红。本院认为本案的争议焦点为：张海珊、郭艳红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”,买受人张海珊、郭艳红的情形是否符合上述规定，应从以下三点进行分析认定：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院认为，首先，2018年9月4日张海珊、郭艳红即与百汇公司签订了《西宁市湟源县商品房预售合同》，而案涉房屋于2018年12月11日被人民法院查封，显然张海珊、郭艳红与百汇公司签订合同的时间在人民法院查封之前；其次，百汇公司于2016年9月27日取得商品房预售许可证，在与张海珊、郭艳红签订《西宁市湟源县商品房预售合同》前，双方签订预售合同的行为应认定有效，故张海珊、郭艳红与百汇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本院认为，张海珊、郭艳红在湟源县除涉案房屋外并无其他商品房，应当认定张海珊、郭艳红购买案涉房屋系用于居住且名下无其他房屋。第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，张海珊、郭艳红与百汇公司于2018年9月4日签订《西宁市湟源县商品房预售合同》，约定涉案房屋总价款为330117.71元。百汇公司分别于2017年4月24日、2017年12月14日、2018年9月4日向张海珊、郭艳红出具收据三张，共计330117.71元，已付清全部房款。综上，张海珊、郭艳红与百汇公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，张海珊、郭艳红按约履行了支付全部购房款的义务，且其名下无其他商品房，购买案涉房屋系用于居住，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。虽案涉房屋的不动产变更登记尚未办理，张海珊、郭艳红并非登记的房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，该权利应受法律保护。张海珊、郭艳红已经依照合同约定履行了取得物权之对价支付义务，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护张海珊、郭艳红的物权期待权。该权利能够排除强制执行，新晟公司要求判决准予执行百汇公司位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区10号楼2单元251室房屋的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十四条之规定，判决如下：驳回江苏新晟建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由江苏新晟建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵甲宁审判员 李 娟审判员 王 鹏二〇二〇年九月八日书记员 宋鑫艳附：本案所适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。