河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8255号 上诉人（原审被告）：高某某，男，1987年3月17日出生，汉族，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：卢新君，河北龙洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，女，1970年6月5日出生，汉族，住石家庄市汇景家园棉二生活区。 上诉人高某某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高某某的委托诉讼代理人卢新君、被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高某某上诉请求：一、依法撤销长安区法院（2020）冀0102民初2585号民事判决书第二项并改判被上诉人向上诉人返还押金或者发回重审；二、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案的要点是：1、被上诉人违约金请求是否成立；2、被上诉人应否退还上诉人押金及退还多少的问题。主要事实与理由如下：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定上诉人未按照《房屋租赁合同》第四条第二款的约定在2019年10月14日支付下一季度的房屋租金构成违约，被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持，并根据《房屋租赁合同》约定的违约金条款计算违约金数额，酌定上诉人按90%承担违约金。上诉人认为：上诉人因客观原因，公司被联合检查，公司的财务及人员受到影响，才没有在2019年10月14日支付下一季度的房租，但公司第一时间派人与被上诉人沟通且上诉人的房租并不到期，虽然在客观上上诉人具有违约行为，但却是不可预见原因造成，不应认定上诉人构成法律上的违约。上诉人也不符合《房屋租赁合同》第十一条约定的：任何一方违约而导致终止合同的情形。另：一审法院查明被上诉人在第一期租金期未届满的情况下擅自锁门、导致合同彻底不能履行，被上诉人存在过错。但一审法院却没有按照《房屋租赁合同》的约定判决被上诉人承担违约责任，只是减轻上诉人的责任承担，上诉人认为一审的处理不当，对上诉人不公平。因上诉人第一期的租金未到期，被上诉人擅自锁门并再次出租的行为对上诉人的财产造成了损害，上诉人认为被上诉人应归还上诉人的办公家具等物品并按照合同的约定向上诉人支付违约金。二、一审法院适用法律不当。根据庭审查明的事实，被上诉人擅自锁门行为不但造成了违约，还致使合同彻底不能履行，在没有与上诉人交接的情况下再次出租的行为不但使双方的合同履行不能，也给上诉人造成更大的损失，之间上诉人都不知道其办公物品被安置的情况。上诉人认为双方应遵从民事法律公平正义，诚实信用的原则承担各自应承担的责任，法院应根据被上诉人的过错程度，判断其应当承担的法律责任，而不是酌情减轻上诉人责任。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销长安区（2020）冀0102民初2585号民事判决书第二项并改判被上诉人向上诉人返还押金或者发回重审。 李某答辩称，一、对于上诉人所说第一条，虽然在客观上，上诉人具有违约行为（强调说明一下，上诉人在上诉状中还是承认客观上违约了），但上诉人强调却是不可预见原因造成。请看我们租赁合同中第十二条免责条款是这样写的：如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任。请问上诉人你们被联合调查符合那一条不可预见或不可抗力的因素？我提交法院的证据1：是他们搬走以后，我打扫卫生时发现的一些纸条，上面记录了一部分他们所谓的“生意”。一个多月，将近2个亿的集资额啊！你们遭到调查是罪有应得，你们居然把这种罪有应得的调查说成是“不可预见”的因素！任何一个正常的人都能判断出你们干的是遭天谴的勾当！大家可知道在它们走后，有多少老头老太太到这个房子来要钱吗？你们欠送水工的钱，欠快递的钱，你们于心何忍？派出所当时出警的民警说短短几个月不下10起报案，这个法院可以到当地派出所查出警记录。高某某及其所在公司违规违法被联合调查是天网恢恢，罪有应得，这岂能成为他对房东违约的挡箭牌。其实他们早就预见到了自己所做的害人勾当会出事，所以才找了高某某这么个替罪羊出面租房子，以便后面跑路方便，整个事情的经过以及我和高某某的短信记录充分印证了这一点，十足的套路！一审期间，连法官都找不到高某某，打电话问我有没有别的联系方式。如果光明磊落，躲什么呀？总之，无论从天网恢恢的角度，还是你们自己所干的勾当的角度都可以清晰的表明：你们被调查是必然结果，不可预见？居然把锅都甩给了国家！二、上诉人所说第二条他们不符合《房屋租赁合同》的违约约定并强调在第一期租期未满情况下擅自锁门出租导致合同不能履行。我们再看看他们到底符不符合《租赁合同》的违约约定。1、《房屋租赁合同》该房屋租赁期限共一年，自2019.8.7日至2020.8.6日止。装修期：自交付日起10天，即装修期为2019.7.26至2019.8.6日。装修期内租金为零元。需要说明：这两条条款是并存的关系，即在租期满一年的前提下，给予承租方10天的免租期。而承租方仅仅租赁了一个季度，故不可以享有10天的免租期。应按实际交付日期核算租赁起始时间才是公平的，即2019.7.26，故高某某的第一期租金只能是2019.7.26-2019.10.25日。如若按高某某断章取义的算法，他如果在2019年8月6日搬走，他可以白用我10天的房子，一分钱租金不用给我，我还得付给中介45000？诈骗也不过如此嘛！（货物购销合同加以佐证）2、《房屋租赁合同》第四条第2款写到：第一期租金乙方应在2019.7.29日前支付给甲方，以后各期租金由乙方在前期租金对应期届满前15日向甲方支付。按照此约定，高某某应在2019.10.14日前支付第二期租金可截止到2019.10.29日，高某某并未支付任何费用。同时，合同第5款写到：乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过15天，甲方有权收回该房屋……按照此约定截止到2019.10.29，乙方已经拖欠租金达到15天，按照合同约定，甲方有权收回房屋，同时高某某还欠我10月26、27、28、29日4天的租金共计1458×4=5832元。截至到2019.10.29，高某某在没有履行违约责任，也没有正式通知房东的情况下，擅自搬离，准备一走了之，并且他们不但搬自己的东西，连房东的东西一起搬走，这是什么行为？被物业公司发现后通知房主，我才赶过来，由于里面多数家具是我的，为了保护我的私有财产不被偷搬，我才把门锁上，并清点家具，当即发现留给他们的茶几不见了，一个2工位的办公桌不见了。我再来晚一步，估计沙发、板台等其他家具都有失踪的可能。茶几的事情我在诉状上也有说明，但由于一审是在开庭前半小时通知我的，时间仓促，忽略了茶几的证据，现一并补上淘宝购买记录，以及家具交接清单。我们再看看一审判决中记载：“被告认可没有按照合同约定支付第二期租金，称在2019.10.15-2019.10.22期间与原告协商不成的情况下，提出了解除合同的要求。以上事实有庭审笔录、《房屋租赁合同》、水费欠费通知单等证据予以在卷佐证。”该庭审记录说明高某某认可违约，提前终止合同是他主动提出的，与房东锁门保护私有财产的举措毫无关联。纠纷发生后，11月6号我主动联系高某某，希望他们出面协调解决此事，可是高某某以已经辞职为由拒绝沟通，杳无音信，这里有短信为证。不管是高某某，还是高某某所在公司，他们不是本着友好协商的态度解决问题，而是采用在11月初某天晚上10点左右带人破坏门锁，偷偷潜入写字楼，拉走所谓他们的酒，多少箱不知，被写字楼物业保安发现，随即报警，这些事有110出警记录为证。同时，他们还雇佣一些社会流氓人员坐在我房间门口不走，对我进行人身威胁，我手机里有录像为证。如此种种，只要是下三烂的手段，无所不用其极，强盗嘴脸充分暴露了高某某之流的丑恶本质！租房子本身就是件很小的事情，租与不租都可以协商解决，可是高某某他们为什么一不通知房东的情况下搬东西就跑，二是半夜撬锁拉东西，三是雇佣社会闲散人等威胁他人。这些足以证明高某某他们自知理亏，用合情合理的方法达不到他们赖账目的而采用的下三烂的手段。请问我们在座的任何一个有良知的人，谁能做出他们所做的任何一件事？综上，无论是按时间、按合同约定、按高某某一审笔录清晰的表明，高某某他们在已经不打算继续租赁房屋的情况下，既不按合同约定支付违约金，也不友好协商解决纠纷，反而采用偷搬物品，溜之大吉的方法，被房东发现后反咬一口，真会甩锅！房东锁自家的门保护自己私有财产，跟高某某不租房子提前解约没有任何因果关系，但在高某某眼里，却成了他们违约的挡箭牌。看到高某某他们的上诉理由，我明白了什么叫颠倒黑白、混淆视听，我为了保护自己的私有财产不被继续偷搬，被高某某他们说成擅自锁门，你们同时诽谤我把房屋再次出租，给他们财产造成损害。写字楼的物业公司可以清清楚楚的证明房屋自高某某之后再无租赁给别人，直至现在。如果不信，法院现在可以派人去看，现在马上录视频都可以。由于高某某他们遗留的一些破烂物件一直占着我的房屋为了避免不必要的麻频，我一直没有出租房屋，希望尽早解决此事，再干干净净的出租给别人。即便如此，高某某他们也能无中生有，真不知你们有没有做人的底线？ 李某向一审法院起诉请求：1、解除原告李某与被告高某某的租赁合同；2、按合同第十一条第1款违约金为104959元，扣除已交押金87466元，还需再支付违约金17493元，赔偿损坏的茶几一个，价值1000元，以及所欠物业水电费516元，共计19009元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月25日，原告李某与被告高某某签订《房屋租赁合同》约定原告将其拥有的位于睿和中心905室房屋租给被告用于办公使用，房屋建筑面积为553.1平方米。合同第三条约定，租赁期限1年，自2019年8月7日至2020年8月6日。合同第四条约定，租金按季支付，每期租金131199元，第一期租金应在2019年7月29日前支付，以后各期租金在前期租金对应期限届满前15日支付。合同第五条约定，承租方应在签订本合同并交纳首期租金时支付87466元押金。合同第十一条约定，租赁期内若任意一方违约而致终止合同的，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。合同签订后，被告支付了3个月的租金并支付押金87466元。原告主张被告欠付水费516元，提交了石家庄市久墨物业服务有限公司睿和中心项目部出具的水费欠费通知单，该通知单载明，2019年7月27日到2019年10月29日，9层公区用水量为161度，水费471元，905室内用水量5吨，水费45元，水费共计欠费516元。 原告称是在被告到期不支付房租的情况下，在2019年10月29日把涉案房屋门锁了。被告认可没有按照合同约定支付第二期租金，称在2019年10月15日至10月22日期间与原告协商不成的情况下，提出了解除合同的要求。 一审法院认为，原告李某与被告高某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按该合同享受权利并履行义务。根据合同约定，被告应按时支付第二期租金，其未支付，原告要求解除合同，被告亦同意解除租赁合同，法院对此予以支持。被告未按时支付租金的行为构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据合同约定，违约金数额为年租金的20%，即131199元×4×20%=104959.2元，但原告在第一期租金租期未届满的情况下擅自锁门，导致合同彻底不能履行，亦存在一定的过错，故应酌情减轻被告的违约责任，法院酌定违约金数额为104959.2元×90%=94463元。扣除被告支付的押金87466元，被告还应支付6997元。原告主张赔偿茶几费1000元，因其未提交证据证明其损失，法院不予支持。原告主张的水费，根据物业出具的通知单，905室内水费45元，法院予以支持，而对9层公区水费471元的主张，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告李某与被告高某某于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》，本判决书生效后十日内被告搬离租赁房屋内物品；二、被告高某某于本判决生效后十日内支付原告李某违约金6997元；三、被告高某某于本判决生效后十日内支付原告李某水费45元；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费275元，减半收取137.5元，由原告李某负担86.5元，被告高某某负担51元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，上诉人高某某应按时支付第二期租金，其未支付，高某某未按时支付租金的行为构成违约，被上诉人李某要求高某某支付违约金的诉讼请求符合合同约定，原审予以支持，并无不当。高某某关于“因客观原因，公司被联合调查，公司的财务及人员受到影响，是不可预见的原因造成，其不构成法律上的违约”的抗辩，于法无据，本院不予采信。另外，高某某上诉称李某再次对涉案房屋出租的行为对其财产造成了损害，李某对此不予认可，因高某某未提供相关证据，故应当承担不利后果。 综上所述，高某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人高某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年九月十一日 书记员  王雅惠