文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初3933号原告：犹联秀，女，1970年8月5日出生，汉族，居民，住重庆市万盛区。原告：黎付强，男，1971年10月31日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。原告犹联秀、黎付强共同委托诉讼代理人：刘后文、王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆申佳市场管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山南路**，统一社会信用代码9150011956993422XB。法定代表人肖平夫，重庆申佳市场管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇、滕月，重庆申佳市场管理有限公司员工。原告犹联秀与被告重庆申佳市场管理有限公司（以下简称申佳公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法由审判员冯超适用简易程序独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告犹联秀、黎付强的共同委托诉讼代理人刘后文，与被告申佳公司的委托诉讼代理人滕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告犹联秀、黎付强共同向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付商铺租金人民币47422.79元（计算时间及方式：从2017年10月11日至2020年7月10日截止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；2、请求人民法院依法判令被告从2017年10月11日起，以47422.79元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用利息至租金付清时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月10日，原告将同日购买的浙商国际商贸博览城的商铺一间，房号为20栋1、2层8号委托给被告经营管理，且双方签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》。合同中约定：委托标的物建筑面积共70.88平方米。合同第一条约定：委托经营方式为全权委托给乙方统一招商、经营、管理；委托管理时间为2014年10月11日至2024年10月10日止；合同第二条约定：委托经营及收益为，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营（实际上前三年商铺租金已抵扣商铺购房款），从第4年至第10年，即2017年10月11日至2024年10月10日，乙方根据市场价格租赁该商铺。该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；租金支付方式为，从第四年起，乙方于每年3月1日前将核算的年租金收益通过银行转账的方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并于当年12月31日前支付给甲方）。上述合同签订后，原告按照合同约定和被告要求将商铺交付给被告，全面履行了合同义务，但被告至今未按合同约定的租金支付方式向原告支付租金。根据合同约定，被告在3年免租期后应按市场价格租赁该商铺，并向原告支付相应租金，但经原告多次催款，并经政府有关部门出面协调，均未果。综上，被告拒不支付租金的行为已构成严重违约，并严重损害原告的经济利益，为了维护自身的合法权益，原告特根据相关法律提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告申佳公司辩称，1、涉案合同系委托合同，原、被告签订的合同名称确定了双方系委托经营管理关系，涉案合同约定，由原告将涉案商铺全权委托给被告统一招商、经营、管理和培育市场，被告按市场价格租赁涉案商铺，年租金的90%为原告收入，10%为被告管理费用。从该约定中统一招商的表述来看有两个含义，一是原告将涉案商铺委托给被告对外招租，二是对招租后产生的租金收益进行分配。同时也表明原、被告对于涉案商铺的委托经营后果具有相同的预期值。因此，涉案合同无论从合同名称还是约定内容均符合租赁委托经营管理的特征。2、被告按合同约定履行了统一经营、统一招商、统一管理的约定义务。涉案合同签订后，被告耗资数千万元对涉案商铺所有项目先后引入“海宁皮草城”、“渝海国际家纺城”项目、“义乌小商品市场”入驻经营。2017年12月，被告为了扩大项目的业态，再次耗资数十万元对涉案商铺项目进行改造，以便于统一招商，但因种种原因，前述招商经营最终均致失败。被告为了培育涉案商铺项目，前述招商行为均未向入驻单位收取租金。此后，涉案商铺一直未能再有经营单位或个人入驻经营。3、原告要求被告支付涉案合同约定的租金无事实和法律依据。首先，涉案合同中原告委托被告经营管理的核心义务是统一经营、统一招商、统一管理并对外出租涉案商铺，其目的在于促进商铺的可持续经营，因此，原告与被告签订的涉案合同实际系被告代理原告经营管理涉案商铺，只有在涉案商铺实际已经出租并产生收益时，被告才负有向原告分配租金收益的义务。其次，原告在涉案商铺无任何出租收益的情况下要求被告给付租金收益分成既无事实依据也有违公平原则。由于被告在统一经营、招商、管理涉案商铺过程中至始至终均未能获得租金收入，原告要求被告支付租金收益无事实依据。原、被告签订涉案合同的目的在于实现涉案商铺利益最大化和可持续经营，涉案合同履行的最大的最终受益人是原告。因此，被告已经履行了统一招商、统一管理、统一经营的义务，涉案商铺收益风险应由原告承担，不能由被告承担。特别是，被告在涉案合同中没有合同利益，被告仅仅是为促进商铺的经营而代原告行使商铺的管理职责，这与具有商业利益性质的合同目的具有根本区别，即使涉案商铺能够实现租金收益，被告所分得的10%租金作为经营管理费根本不足以覆盖其投入的管理成本。因此，原告只享有收益而不承担任何风险，明显有违公平原则。4、涉案合同签订时并不具备履行条件。涉案合同签订时，商铺尚在修建中并未竣工交付原告，且原告在涉案商铺竣工后未与被告办理商铺移交手续。涉案商铺多年后才取得产权证，导致涉案合同之前一直处于无法实际履行的状态，故涉案合同应当自原告取得涉案商铺产权证后才能开始计算履行期间。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2014年2月10日与案外人重庆新申佳实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了案外人开发建设的位于重庆市南川区东城街道办事处花山南路100号（浙商商贸城）20幢1-8号商铺。同日，原告（甲方）与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方，已更名为重庆申佳市场管理有限公司）签订《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，该合同约定，第一条：委托标的物：甲方自愿将重庆市南川区花山南路100号“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的20栋1、2层8号商铺，建筑面积70.88平方米委托给乙方经营、管理。范围为乙方或乙方允许的第三方合法取得的经营范围许可为准。委托管理期限：1、签订本合同时，甲方选择委托经营方式为下列B类：A、自主品牌经营户；B、全权委托给乙方统一招商、经营、管理。2、委托管理时间自该物业《商品房买卖合同》签署完毕第二日起顺延8个月开始计算，即2014年10月11日至2024年10月10日止。3、乙方与第三方签订的关于利用甲方商铺从事经营的合同期限原则上不能超过上述委托经营期限。如第三方有特殊要求超过10年的，则乙方在签约前应征得甲方同意。第二条：委托经营及收益。A类托管理客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营。2、委托管理期限内，甲方要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。B类托管客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营，即2014年10月11日至2017年10月10日。2、从第4-10年，即2017年10月11日至2024年10月10日，乙方根据市场价格租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。3、租金支付：从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。甲方开户行账号：X********。第三条：权利和义务。1、委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2、委托经营管理2014年10月11日至2017年10月10日3年内，乙方有权收取租金收益并不向甲方支付任何费用，其收益大小与甲方无关。3、委托经营管理期限内，乙方应承担与经营、管理相关的全部费用。4、委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明。5、委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷导致乙方无法正常经营使用的，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6、委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7、甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8、委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得将委托的资产收回。9、委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。……第五条：违约责任约定：如在委托经营期间，甲方单方解除合同或者提前收回委托经营的商铺的，甲方应向乙方赔偿以下损失：1、甲方购买商铺时承诺因同意委托经营而减少支付的购房款或购房优惠款；2、赔偿乙方对商铺进行装修、装饰、添加功能和设施的费用。3、致使乙方向第三方承担违约责任的金额；4、致使乙方经营中断产生的经营损失……该合同还经约定了其他事宜。涉案商铺已于2016年11月17日取得产权证，登记权利人为犹联秀、黎付强。庭审中，原告陈述，被告与开发商是关联公司。原告在购买涉案房屋时开发商已明确按总房款的21%返了3年的房屋租金抵扣购房款，原、被告系租赁合同关系，不是委托合同关系，不管房屋是否已租赁出去被告均应向原告支付租金。原告还提交了被告与案外人王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》补充协议，拟证明原告与被告所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，且年租金按照房屋总价款的5%进行计算。被告与王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》均显示：王秀梅、鲜光会就合同第一条委托管理期限选择的委托经营方式为A类，第二条委托经营及收益适用A类托管客户条款，其余合同条款除具体商铺门牌号及相应日期做变更外内容与原告和被告签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》内容相同。补充协议均显示：王秀梅、鲜光会与被告之间的委托经营管理时间调整截至2019年6月30日，从第四年起被告每年支付给王秀梅、鲜光会其商品房买卖合同总价的5%作为王秀梅、鲜光会的托管年收益。被告质证认可其与王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及其补充协议的真实性，但表示在被告实际出租商铺后，由于未约定租金分配比例，双方系签订补充协议对租金支付予以明确，也进一步证明涉案商铺在未实际出租的情况下被告无需向原告及其他业主支付租金，涉案合同本质是委托性质。被告还提交庭审笔录拟证明涉案合同同类业主知晓租金分配条件和方式，涉案合同属于委托管理性质。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及房产证、《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》、被告与王秀梅及鲜光会分别签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及补充协议，被告提交的庭审笔录，以及原告的陈述、被告的答辩等在案证明，这些证据已经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原、被告之间是租赁合同关系还是委托合同关系的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，从《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》的约定来看，商铺委托管理经营方式有两种，一种是A类自主品牌经营户，该类经营方式约定“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。在委托管理期限内，权利人要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。”从原告出示的王秀梅、鲜光会与被告签订的商铺委托经营管理方式为A类的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》来看，前述合同双方还另行签订了补充协议，补充协议显示王秀梅、鲜光会与被告协商变更了委托经营管理的截止时间，并明确约定被告每年固定按照王秀梅、鲜光会购房合同总价的5%向王秀梅、鲜光会支付费用，而该约定符合租赁合同特征。另一种是B类全权委托给乙方统一招商、经营、管理。此类经营方式是“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。从第4—10年，乙方根据市场租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。”原告即为此类。从该约定来看：一是原告将涉案商铺委托给被告统一经营、管理、招商和培育市场；二是在第4-10年委托经营管理期间产生租金收益后原、被告双方按照合同约定进行分配，被告按照其实际收取的商铺租金收益的10%向原告收取管理费。该约定符合委托合同的特征。故，原、被告之间的关系是委托合同关系并非租赁合同关系。现原告无证据证明涉案商铺已出租且产生收益，在无租金收益的情况下，原告要求被告支付租金及利息的请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告犹联秀、黎付强的诉讼请求。本案案件受理费990元，减半收取495元（原告已预交），由原告犹联秀、黎付强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  冯 超二〇二〇年九月二十四日法官助理  卢 爽书 记 员  龙军宏