河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3109号 上诉人（原审被告）：邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民东路**新时代商务大厦**。 法定代表人：左俊林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程建丽，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：吕文祥，男，1972年12月11日出生，汉族，住邯郸市曲周县。 被上诉人（原审原告）：赵书平，女，1968年6月6日出生，汉族，住邯郸市曲周县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：曹红梅、王文丽，河北浩博律师事务所律师。 上诉人邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司（以下简称锦梧桐公司）因与被上诉人吕文祥、赵书平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦梧桐公司上诉请求：1、依法撤销(2019)冀0403民初5298号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未收到被上诉人的购房款，上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议书》为预约合同，合同无法履行，应解除合同。上诉人从未收到被上诉人交纳的购房款，被上诉人所谓的购房款实际为被上诉人在邯郸市金梧桐房地产开发有限公司（以下简称金梧桐公司）的投资款，被上诉人执行金梧桐公司过程中，由上诉人用涉案房产为金梧桐公司作担保，并与被上诉人签订《内部认购协议书》，该认购协议是一份预约合同，并不具有商品房买卖合同的特征，不能认定为房屋买卖合同，本案的基础法律关系为民间借贷纠纷，被上诉人的投资款仍应由金梧桐公司偿还，被上诉人用涉案房产担保，所有权并没有发生改变，还是上诉人的财产。被上诉人也没有向上诉人交纳购房款，所以该《内部认购协议书》并没有实际履行，上诉人也不同意继续履行，因该协议无法履行，应解除合同，而不应该径行判决上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，且是否办理网签备案手续是行政部门的行政行为，不属于民事案件调查范围，一审法院判决办理网签备案手续已超出民事案件审理范围。二、上诉人用自有涉案房产为金梧桐公司担保抵顶债务，没有经股东会决议，上诉人擅自作出的用房产抵顶其他公司债务的行为已严重侵犯公司股东的合法权益，根据《公司法》相关规定，系无效行为，所以上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议书》系无效协议。本案金梧桐公司对原有债务自愿承担，被上诉人在金梧桐公司的投资款应向金梧桐公司管理人申报债权。 吕文祥、赵书平答辩称，本案中答辩人应付的购房款，是上诉人同意以金梧桐抵顶欠付答辩人的借款形式支付的，根本不存在答辩人另行向上诉人缴纳购房款的问题。且上诉人已经向答辩人出具了收款收据、签订了《认购协议书》，认可了抵顶的款项为购房款的行为。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吕文祥、赵书平向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司将位于邯郸市房产与原告签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理房产网签备案手续。2、由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：吕文祥、赵书平与邯郸市金梧桐房地产开发有限公司之间有民间借贷纠纷，邯郸市丛台区人民法院于2015年12月10日做出民事判决书，判决邯郸市金梧桐房地产开发有限公司分别偿还吕文祥借款本金1000000元、赵书平借款本金2350000元，共计偿还二人借款本金3350000元。判决生效后，邯郸市金梧桐房地产开发有限公司未履行偿还义务，在执行过程中，经三方协商，邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司以其开发的位于邯郸市房屋抵偿其欠吕文祥、赵书平的欠款，并于2017年11月27日达成和解协议：邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司自愿为邯郸市金梧桐房地产开发有限公司作担保并自愿将其公司名下房产顶替邯郸市金梧桐房地产开发有限公司偿还吕文祥、赵书平欠款。并于同日，吕文祥、赵书平与邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司直接签订了《内部认购协议书》一份，协议约定：“1、预约人确定购买意向，房屋坐落:广泰街与油漆厂路，房号为02-1401Ａ、02-1401Ｂ、02-2301Ａ、02-2301Ｂ，总房款为叁佰叁拾伍万元整；2、一次性付款……3、如预约人选择一次性付款，则预约人应于协议书签订当日交付总房款叁佰叁拾伍万元整……；邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司在该认购书上盖章。 另查明，经向邯郸市房产管理部门查询，锦梧桐公司名下的02-1401A、02-1401B、02-2301A、02-2301B号房屋，实为邯郸市丛台区油漆厂路269号龙仕梧桐苑商业办公楼2单元1401、2301号房屋。 另查明，2017年8月31日，邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司取得涉案房产的《商品房预（销）售许可证》。现吕文祥、赵书平要求锦梧桐公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签备案、交房，被告拒绝办理，争议成讼。 一审法院认为，吕文祥、赵书平与邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，且抵偿价款符合签约时该商品房的市场价值，该《内部认购协议书》合法有效。且锦梧桐公司已取得《商品房预（销）售许可证》，应当与吕文祥、赵书平签订《商品房买卖合同》并到房产管理部门办理房产网签备案等手续。被告拒不签约和办理网签等手续属于违约行为，依法应当承担继续履行的违约责任。全国法院民商事审判工作会议纪要中说明：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查，无违法行为且无其他无效事由的，人民法院应予支持。因此，吕文祥、赵书平要求与锦梧桐公司签订《商品房买卖合同》及办理网签备案的诉讼请求依法应予支持。判决如下：邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对位于龙仕梧桐苑商业办公楼2单元1401、2301号房产与吕文祥、赵书平签订《商品房买卖合同》并到房管部门办理房产网签备案手续。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，全国法院民商事审判工作会议纪要中说明：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查，无违法行为且无其他无效事由的，人民法院应予支持。本案中，邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司自愿为邯郸市金梧桐房地产开发有限公司作担保并自愿将其公司名下房产顶替邯郸市金梧桐房地产开发有限公司偿还吕文祥、赵书平欠款。吕文祥、赵书平与邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，且抵偿价款符合签约时该商品房的市场价值，该《内部认购协议书》合法有效。现锦梧桐公司已取得《商品房预（销）售许可证》，应当为吕文祥、赵书平办理房产网签备案等手续。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审法院判决双方签订《商品房买卖合同》不当，应予更正。吕文祥、赵书平要求与锦梧桐公司办理网签备案的诉讼请求依法应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初5298号民事判决为：邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对位于龙仕梧桐苑商业办公楼2单元1401、2301号房产与吕文祥、赵书平到房管部门办理房产网签备案手续。 二、驳回吕文祥、赵书平其他诉讼请求。 二审案件受理费33600元，由上诉人邯郸市丛台区锦梧桐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 谢 珂 审 判 员 潘新莉 二〇二〇年九月八日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 王 渴