湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初2145号原告：董俊，男，1989年9月1日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：宋文涛，湖北晨睿律师事务所律师。被告：姜华，男，1981年10月28日出生，汉族，湖北省天门市人，住所：天门市，现居住广东省。被告：张静，女，1990年3月1日出生，汉族，安徽省阜阳人，住所：天门市，现居住广东省。被告：王红娥，女，1969年4月30日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：天门儒一房合胜房产经纪有限公司，住所：天门市天门新城嘉华御景湾（十四号楼）14幢64铺。法定代表人：王红娥。原告董俊与被告姜华、张静、王红娥、天门儒一房合胜房产经纪有限公司（以下简称“儒一房合胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董俊及其委托诉讼代理人宋文涛与被告姜华、被告儒一房合胜公司的法定代表人王红娥（被告王红娥）到庭参加诉讼，被告张静经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董俊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告董俊与以上被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告姜华、张静向原告董俊双倍返还定金100000元，返还原告董俊交付的物业费6882元，合计106882元，被告王红娥、儒一房合胜公司对该项请求承担连带责任；3.判令被告儒一房合胜公司返还原告董俊支付的中介费、办证费及办证服务费共计7900元，同时原告董俊保留对被告儒一房合胜公司追索赔偿责任的权利；4.本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：2019年底，原告董俊为了小孩的教育问题想在天门城区购买房屋，于是找到了房产中介被告儒一房合胜公司，希望该公司帮其物色一个满意的房屋。2020年1月13日，被告儒一房合胜公司带着原告董俊看了几套满意的房屋。其中包括案涉房屋（位于天门市**）。被告儒一房合胜公司的法定代表人王红娥接受了被告姜华、张静的委托，全权办理位于天门市xxx室房产的出售事宜，并向原告董俊出示了被告姜华与其签署的授权委托书，被告姜华、张静购买该房屋的商品房买卖合同及购买该房产的税收缴款单，用以证明其接受被告姜华、张静的委托，全权处理涉案房产的事实。被告王红娥还告诉原告董俊，该房产可以马上办理过户手续。2020年1月13日，受托人被告王红娥以被告姜华、张静的名义与原告董俊及被告儒一房合胜公司签订了房屋买卖合同。该房屋买卖合同约定：原告董俊以590000元购买被告姜华、张静位于天门市xxx室的房产，合同签订当日原告董俊（合同甲方）向被告姜华、张静（合同乙方）支付定金50000元；被告儒一房合胜公司（合同丙方）收取中介费11800元，原告董俊及被告姜华、张静分别负担5900元；甲乙双方承诺2020年2月底之前到相关房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方如任何一方逾期7日以上，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第八条规定承担违约责任，第八条规定的违约责任是若甲方违约，双倍返还乙方购房定金。2020年1月14日，原告董俊依照合同约定向被告儒一房合胜公司支付了50000元定金，当天被告儒一房合胜公司就通过银行转账将该定金给了被告姜华、张静，支付金额为44100元（扣除了中介费5900元）。同一天原告董俊还向被告儒一房合胜公司支付中介费5900元、办证费及办证服务费2000元，共计7900元。2020年1月20日，原告董俊应被告姜华、张静的要求及办证的需要向案涉房产所在小区的物业管理公司天门市xxx物业管理有限公司缴纳了从2017年4月1日至2020年12月31日的物业费共计6882元。当日，原告董俊与被告姜华的代理人（其堂妹）及被告儒一房合胜公司的工作人员在购房的物业公司交纳物业费用，同时，原告董俊要求到银行办理解押，因被告姜华的堂妹临时反悔离开，现在银行的解押未办理，解押的目的是为了后一步到房产部门办理房产手续。2020年4月原告董俊才得知该房产根本不能办理不动产产权证，于是原告董俊要求以上四被告解除该合同，退回原告董俊支付的定金、中介费、物业费、办证费及办证服务费，但四被告既不履行合同义务，又不同意解除合同返还相关费用。综上，原告董俊认为由于以上四被告未履行合同约定，已达到合同约定的解除条件，原告董俊有权利要求解除合同并由被告承担违约责任。同时以上四被告在该房产不具备办理不动产权证的情况下仍与原告签订房屋买卖合同，属于根本违约，应承担该合同的违约责任并返还相应费用。因该房屋买卖合同无法履行，被告儒一房合胜公司应该返还中介费，同时原告董俊保留对被告儒一房合胜公司追索赔偿责任的权利。为了维护原告董俊的合法权益，特诉至人民法院。被告姜华辩称，1.被告姜华和被告张静是夫妻关系，双方在婚后于2015年10月向开发商购买了xxx号房屋，首付部分房款后向银行按揭贷款用于支付余款，2019年因需要资金周转，便委托被告王红娥出售该房屋，2020年1月13日，被告姜华委托被告王红娥与原告董俊签订了房屋买卖合同书，被告姜华通过视频见证了整个合同签署过程，约定房屋转让价款为590000元，全款一次性付清；2.被告姜华当时不知道能不能办房产证，签订合同时候考虑到如果不能办证就便宜一点，能够办证价格不变，后来被告姜华的堂妹了解了一下，当时案涉房屋的预估面积为110平方米，如果办证可以达到127平方米，建议此房是不是卖便宜了，让被告姜华考虑一下，被告姜华说不用考虑就按这个价格出售，次日准备去办证，因被告儒一房合胜公司开年会，事情就耽误了，准备春节后再办。原告董俊在购买房屋时对房屋进行过调查认为可以办证，现原告董俊认为不能办证要求解除合同退还定金，被告姜华不同意。被告姜华收到原告董俊交付的定金50000元，支付了5900元的中介佣金，实际收款44100元。被告王红娥辩称，1.被告儒一房合胜公司、王红娥受姜华、张静的委托，与原告董俊订立房屋买卖合同是事实，被告王红娥在订立合同时，向原告董俊、被告姜华、张静履行了房产信息的告知义务及合同条款的解释义务，已经履行了合同义务；2.合同中第六条明确约定，中介佣金费用自合同签署后不再退还，故此款不应退还，但代收协助办证费及过户费2000元可以退还；3.合同订立后，被告儒一房合胜公司派工作人员与原告董俊一起去办理了房屋过户所需要的手续，由于疫情影响及开发商的原因，暂停了办证，被告儒一房合胜公司、王红娥并无过错；4、关于办证事宜，被告儒一房合胜公司、王红娥具有协助义务，但具体能否办证，不在被告儒一房合胜公司的权限范围之内；5.被告儒一房合胜公司、王红娥并无任何过错，不应承担本案连带责任。合同中明确约定，买方与卖方对合同条款高度认同，不得以任何理由违约，如要解除合同，买方和卖方协商解除，如协商不成，按合同条款执行。被告儒一房合胜公司答辩意见与被告王红娥一致。被告张静未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方举证、质证，本院认定事实如下：2019年底原告董俊为了小孩的成长教育想在天门市城区购买房屋居住，通过联系被告儒一房合胜公司让其介绍房屋，2020年1月13日，被告儒一房合胜公司、被告姜华的委托代理人王红娥、原告董俊三方订立房屋买卖合同书，合同约定被告姜华、张静将位于天门市xxx室房屋出售给原告董俊，房屋价款为590000元，原告董俊在被告姜华、张静付清银行尾款的当天支付房屋价款250000元，房屋所有权转移完毕后付清尾款；约定合同签订当日原告董俊支付50000元购房定金转交被告儒一房合胜公司保管，被告姜华、张静交出房产权属证明，也转交被告儒一房合胜公司保管；原告董俊与被告姜华、张静承诺在2020年2月底前到相关房产部门办理房屋所有权转移手续，双方任何一方延迟，每天按100元赔偿对方作为补偿金，双方任何一方逾期7日以上的，另一方有权以对方违约为由解除合同；其他特殊约定：房屋所有权转移之前水费电费物业费燃气费由被告姜华、张静承担，之后由原告董俊承担。合同还约定其他内容。合同订立后，原告董俊于2020年1月14日通过支付宝向湖北儒房地产营销策划有限公司转账50000元，湖北儒房地产营销策划有限公司向原告董俊出具了收据，被告儒一房合胜公司认可收到此款，原告董俊同意将此款支付给被告姜华；当日，原告董俊通过微信向湖北儒房地产营销策划有限公司转账中介费5900元，并支付办证费1000元、办证加急费1000元，合计7900元，湖北儒房地产营销策划有限公司向原告董俊出具了收据，被告儒一房合胜公司认可收到此款。2020年1月20日，原告董俊向天门市白金庄园物业有限公司支付案涉房屋2017年4月1日至2019年12月31日物业费5047元、2020年1月1日至2020年12月31日物业费1835元，合计6882元。被告姜华未向原告董俊交付案涉房屋。本院认为：一、案涉居间合同、房屋买卖的效力。被告儒一房合胜公司向原告董俊、被告姜华报告订立合同的机会，为二者订立合同提供媒介服务并收取报酬，其与原告董俊、被告姜华之间居间合同法律关系成立并生效。原告董俊与被告姜华就案涉房屋达成买卖合意，订立房屋买卖合同系相对人真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，该房屋买卖合同成立并生效。被告张静与被告姜华共同购买案涉房屋，虽未办理房屋所有权登记手续，但其对案涉房屋依法享有共同债权；被告姜华在转让房屋时未征得被告张静同意，被告张静对案涉房屋买卖合同的约定不知情，事后亦未予追认，故案涉房屋买卖合同对其不产生法律约束力。二、案涉房屋买卖合同能否解除。原告董俊与被告姜华约定于2020年2月底前办理案涉房屋的所有权转移手续，任何一方逾期7日以上的，另一方有权以对方违约为由解除合同，本案中，双方约定的履行期间处于本市新冠病毒疫情管控期间，因不可抗力的原因致合同不能履行，双方当事人未提交证据证明在疫情管控结束后对合同的履行采取了补救措施，对合同不能履行存在过错，双方均构成违约，现解除合同的条件已成就，双方都可以主张解除合同，原告董俊向法院请求解除案涉房屋买卖合同，符合双方的约定，本院予以支持。三、被告儒一房合胜公司是否承担违约责任。被告儒一房合胜公司居间促成原告董俊与被告姜华之间房屋买卖合同成立，并收取了报酬，原告董俊未提交证据证明被告儒一房合胜公司在订立合同时隐瞒重要事实、提供虚假情况、没有履行如实报告义务的证据，对原告董俊要求被告儒一房合胜公司返还佣金5900元，并为案涉债务106882元承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。四、本案民事责任如何承担。原告董俊向被告姜华支付定金作为债权的担保，被告姜华未能履行合同的约定，应当双倍返还定金，但双方约定的合同履行期间处于本市新冠病毒疫情管控期间，因不可抗力的原因致合同不能履行，本案不适用定金罚则，被告姜华应当向原告董俊返还定金50000元，对原告董俊要求被告姜华双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。被告王红娥受被告姜华的委托与原告董俊订立房屋买卖合同，因合同订立、履行、解除所产生的相关民事责任应由委托人被告姜华承担，对原告董俊要求被告王红娥对案涉债务106882元承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。原告董俊与被告姜华约定房屋所有权转移之前水费、电费、物业费、燃气费，由被告姜华、张静承担，之后由原告董俊承担，现合同解除后，被告姜华应当按照合同约定返还原告董俊为其支付的物业费6882元；被告张静与被告姜华共同购买案涉房屋，双方对案涉房屋依法享有共同债权，原告董俊支付物业费后与被告张静之间形成不当得利法律关系，为避免讼累，本院在本案中一并予以处理，被告张静应对案涉物业费与被告姜华承担共同偿还之责，对原告董俊要求被告姜华、张静返还物业费6882元的诉讼请求本院予以支持。被告儒一房合胜公司在诉讼中同意返还原告董俊支付的办证费、办证加急费2000元，本院不持异议。视此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告董俊与被告姜华订立的房屋买卖合同；二、被告姜华返还原告董俊定金50000元；三、被告姜华、张静返还原告董俊物业费6882元；四、被告天门儒一房合胜房产经纪有限公司返还原告董俊办证费、办证加急费2000元；五、驳回原告董俊的其他诉讼请求；上述第二、三、四项确定的给付义务在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2595.64元，减半收取1297.82元，由原告董俊负担195.11元，被告姜华负担690.61元、被告张静负担83.60元，被告儒一房合胜公司负担328.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  肖凡二〇二〇年九月二十八日法官助理唐文书记员谢婷