四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初2653号 原告：何某，女，汉族，1991年1月11日出生，住云南省昭通市彝良县。 原告：王某，女，汉族，2016年9月28日出生，住四川省资中县。 法定代理人：何某，女，汉族，1991年1月11日出生，住云南省昭通市彝良县，系王某的母亲。 原告：刘英，女，汉族，1963年8月27日出生，住四川省资中县。 原告:王代根，男，汉族，1964年1月23日出生，住四川省资中县。 四原告共同委托的诉讼代理人：汪永乐，四川合泰律师事务所律师。 四原告共同委托的诉讼代理人：温艳，四川合泰律师事务所见习律师。 被告：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路**，统一社会信用代码：91510184553581001Y。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，住四川省仁寿县，系公司员工。 被告：中国银行股份有限公司崇州支行，住所地：成都市崇州市崇阳镇西街**，统一社会信用代码：91510184902623098D。 负责人：陈永华，行长。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘科，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：成都市住房置业融资担保有限公司，，住所地：成都市人民中路一段**统一社会信用代码：91510100709228352G。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托代理人：胡博文，四川文雕律师事务所律师。 委托代理人：周钢，四川文雕律师事务所律师。 原告何某、王某、刘英、王代根与被告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺公司）、中国银行股份有限公司崇州支行、成都市住房置业融资担保有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在第二次开庭前，四原告自愿申请撤回对被告中国银行股份有限公司崇州支行、成都市住房置业融资担保有限公司的起诉，系四原告自由处分的权利，不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。原告何某、王某、刘英、王代根共同委托的诉讼代理人汪永乐、温艳，中顺公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某、王某、刘英、王代根向本院提出诉讼请求：1.判令解除何某、王涛与成都市中顺城投投资有限公司于2018年7月25日所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告成都市中顺城投投资有限公司返还原告购房款997162元。审理中，四原告增加诉讼请求：判令解除何某、王涛与成都市中顺城投投资有限公司于2018年7月25日所签订的《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》。事实和理由：王涛和何某系夫妻关系；王涛和王某系父女关系；何某与王某系母女关系；王代根与王涛系父子关系；刘英与王涛系母子关系。王涛于2019年3月20日死亡。何某、王某、王代根、刘英系王涛法定第一顺序继承人。2018年7月25日，王涛、何某与中顺公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定王涛、何某购买被告中顺公司开发位于四川省崇州市，合同价款为997162元，房屋建筑面积109.29平方米，2021年5月31日前向买受人交付该商品房，王涛、何某各占50%的份额，王涛、何某采用住房公积金贷款方式购买。合同签订当日王涛、何某向被告中顺公司支付了首付款307162元，余款由王涛、何某向中国银行股份有限公司崇州支行申请住房公积金贷款690000元并由其于2018年9月4日代为支付给被告中顺公司。四原告认为，王涛、何某购买的商品房尚未交付使用，也未办理产权权属转移登记，因此，双方签订的买卖合同中所确定的权利、义务尚未履行完毕，存在解除合同的基础。案涉房屋系按揭购买，因王涛意外死亡，相对于合同债务的继受人即四原告而言，应视为合同履行的客观情况发生了重大变化，继续履行将严重加大债务人履行合同的成本，四原告现无力继续偿还按揭贷款，购买房屋居住的合同目的无法实现，也将影响四原告的正常生活。中顺公司在解除合同后，可以继续出售房屋，不会给被告中顺公司造成损失。因合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从情势变更原则的内涵来看，如果客观情况的变化致使合同履行的基础发生动摇，那么就赋予发生此种变故的当事人得以变更或解除合同的权利。王涛的意外死亡，就属于此种类型，四原告就可以拥有解除合同的权利。对此，为保护四原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条之规定，依法起诉来贵院，请求贵院依法支持四原告的诉讼请求遂提起诉讼。 中顺公司辩称，认可何涛已死亡的事实、四原告的亲属关系证明、死者王涛与原告何某系夫妻关系、原告王某的出生证明；我司确实与何某、王涛签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，买受人何某、王涛已按照合同缴纳了首付款，并通过贷款方式支付了剩余款项690000元，已履行完毕涉案房屋的购房款997162元，我司也按照合同约定为涉案房屋办理了网签备案登记等相关手续，后期也将按照合同约定交付房屋、办理产权，即使目前王涛已死亡，但是其合同权利继受人（即四原告）可以继受合同一方当事人地位并继受原合同权利义务，原告何某也是涉案房屋的买受人之一，王涛的死亡并不影响商品房的继续履行，也不会产生合同目的无法实现的情况，更不会产生对买受人明显不公平的情形，即使四原告因王涛死亡或其他原因导致经济状况恶化，不能履行与银行签订的借款合同，也有担保公司来承担担保责任，因此本案不适用情势变更原则，四原告无权解除商品房买卖合同及补充协议；如果法院认定四原告可以解除合同，我司在退还购买款时，应扣除四原告按照合同约定承担已付房款的50%的违约金，为了避免诉累，请求四原告因违约解除合同应承担的违约金在本案中一并处理；涉案房屋已办理了备案登记、所有权预告登记、预抵押登记，若法院认定四原告可解除商品房买卖合同（预售）及补充协议，四原告应当配合我司解除上述相关手续，否则合同解除后，我司也不能销售涉案房屋，为了减少诉累，请求四原告协助办理上述附随义务在本案中一并处理；因四原告已在开庭前撤回了对银行的起诉，案涉房屋预抵押登记的权利方是银行，在四原告未偿还结清银行贷款前，银行也不可能配合我司办理注销涉案房屋的预抵押登记，合同解除后，我司无法再销售涉案房屋。 根据中顺公司的上述答辩意见，四原告同意被告要求其承担违约金在本案一并处理，认为其提出解除合同理由正当，被告方要求承担的违约金比例过高，请求法院进行调整，且被告应提供证据来证明我方应承担如此高的违约金，若未提供证据来证明其实际损失，我方自愿承担50000元的违约金，本案的案件受理费6886元我方也自愿负担；如果法院认定合同解除，我方同意被告提出的要求我方协助办理解除涉案房屋的相关手续在本案中一并处理，我方认可涉案房屋已办理了相关登记并愿意在合同解除后协助被告解除涉案房屋备案登记、解除涉案房屋所有权备案登记；关于解除涉案房屋预抵押登记问题，假如合同解除，被告退还我方购房款后，我方会及时向银行支付剩余的按揭款，待结清按揭款后，与银行一起去办理解除涉案房屋的预抵押登记，若我方在收到被告退还的购房款后，未及时向银行偿还剩余的按揭款，未能及时解除预抵押登记，我方自愿向被告支付已退购房款的5%作为违约金承担违约责任。 对原、被告双方当事人认可一致的事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：何某户籍所在地云南省昭通市彝良县大雄村民委员会及小草坝镇政府出具的证明，载明何某的丈夫王涛因突发脑溢血于2019年3月去世，二人按揭购买的房屋，现因何某一人带小孩，确实没有能力继续偿还银行按揭款。王涛死亡后，四原告与中顺公司协商解除商品房买卖合同（预售）及补充协议，因双方未达成一致意见，故向本院提起诉讼。 本院认为，何某、王涛与中顺公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，上述合同均合法、有效，本院予以确认。本案的争议焦点是四原告是否可因王涛的死亡而解除与中顺公司签订（继受）的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》？在本案中，涉案房屋现未到交房时间，没有实际交付，也尚未办理权属转移登记，王涛、何某与被告签订的商品房买卖合同及其补充协议尚未履行完毕，存在合同解除的基础。原告夫妇购买房屋的目的是家庭自住，且双方在合同中约定以首付款加银行按揭贷款的形式支付合同价款，王涛因病意外死亡，相对于合同债务的继受人即四原告而言，应视为合同履行情况发生了重大变化，何某既是合同债务的继受人之一，也是合同的债务人，因王涛作为家中主要劳动力意外病亡，家中经济收入必然减少，且何某现需一人独自抚养四周岁的女儿，如果继续履行将加大债务人履行合同的成本，影响四原告的正常生活，现四原告明确向被告提出无力继续履行合同，希望解除合同，返还购房款，并愿意承担合理金额的违约责任。四原告作为违约方不享有单方解除合同的权利，但是享有通过诉讼解除合同的权利。 继续履行合同，对四原告来说显失公平，因合同履行的客观情况发生了变化。四原告已经明确告知中顺公司自己无力继续履行合同，中顺公司仍然坚持继续履行合同，中顺公司作为守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方订立合同的目的已经无法实现，衡平双方利益受损情况及未来长远利益，根据公平和诚实信用原则，对四原告请求解除双方签订的商品房预售合同及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。四原告并未实际取得案涉房屋，中顺公司应返还购房款，故四原告请求返还购房款997162元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于四原告如何承担违约责任的问题。本院认为，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中四原告明确表示自愿承担一定的违约责任，四原告作为违约方应向作为守约方的中顺公司支付违约金。中顺公司主张按照补充协议约定违约方解除合同的应按已付购房款997162元的50%作为违约金，四原告认为违约金过高，请求人民法院予以调整。违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，本院兼顾合同履行情况，本案中因王涛的意外死亡导致无力偿还按揭款，导致合同被解除，四原告过错程度较低。而中顺公司未举证证明其损失数额及预期利益等，四原告辩称违约金过高请求调整的理由成立，四原告自愿承担50000元的违约金，既是四原告自由处分的权利，也与本案中原告方违约的情节和守约方的损失相符，本院予以确认。前述费用品迭后由中顺公司返还四原告购房款947162元。 中顺公司请求在合同解除后四原告协助办理涉案房屋解除备案登记、所有权预告登记在本案中一并处理，四原告愿意协助，本院予以确认。 中顺公司请求在合同解除后四原告协助办理涉案房屋解除预抵押登记在本案中一并处理，因预抵押登记的权利方系银行，因四原告已撤回对银行方的起诉，在本案中，本院对预抵押登记问题不予处理。若因此产生纠纷，中顺公司可与相关方协商处理或另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告何某与被告成都市中顺城投投资有限公司于2018年7月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（预售合签约备案号为90595号）、《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》； 二、被告成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告何某、王某、刘英、王代根购房款947162元； 三、原告何某、王某、刘英、王代根在本判决生效之日起十五日内协助被告成都市中顺城投投资有限公司到房产管理部门办理位于四川省崇州市的《四川省商品房买卖合同（预售）》网签注销手续及备案登记注销手续（合同签约备案号为90595号）、注销所有权预告登记。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6886元，原告何某、王某、刘英、王代根自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  岳小艳 二〇二〇年九月二十七日 书记员  马乾喻