山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3527号原告：济南中建信和置业有限公司，住所地济南市大学科技园大学路****。法定代表人:王目远，董事长。委托诉讼代理人：武富斌,北京大成（济南）律师事务所律师。被告：王全正，男,1988年11月11日出生,汉族,住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。原告济南中建信和置业有限公司与被告王全正商品房销售合同纠纷一案，原告济南中建信和置业有限公司于2020年7月14日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告济南中建信和置业有限公司的委托诉讼代理人武富斌，被告王全正的委托诉讼代理人张继到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告济南中建信和置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201912857735）及补充协议；2.判令被告配合原告办理注销合同备案手续和撤销房屋网签编号；3、判令被告向原告支付违约金99050.1元，并从被告已付款中直接扣除；4、判令被告承担原告律师费15000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月15日，原告济南中建信和置业有限公司与被告王全正签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201912857735）及《补充协议》，约定由被告向原告购买位于济南市高新区商品房，该房屋建筑面积为102.24平方米，总价款为990501元，付款方式为按揭贷款；同时，合同对于付款时间和逾期付款责任作出了明确约定。但在合同签订后，被告迟迟未按照合同约定履行全部付款义务，仅向原告支付了首付款297501元，截至起诉之日，虽经原告多次催要，被告仍欠付原告购房款693000元。根据合同及补充协议约定，由于被告存在逾期支付购房款的行为，原告有权解除涉案合同及补充协议并要求被告支付违约金、律师费等费用。综上，原告认为，被告逾期支付购房款的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，给原告的正常生产经营造成了严重影响。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王全正辩称，一、原告所诉与事实不符。根据原被告双方签署的《商品房首付分期付款协议》、《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》约定的付款时间，被告于2019年1月28日前支付完毕首付款297501元，余款693000元采用银行按揭贷款的方式支付。自被告与原告签订首付款分期付款协议时起，原告与被告接洽的置业顾问频繁更换，从最初的徐子晴到王婷婷，再到后来的刘海飞，每一次更换置业顾问都需将被告等购房者的材料进行转接，被告也需就银行按揭贷款事宜再一次与置业顾问沟通。最初原告安排被告在邮政储蓄银行办理按揭贷款，但贷款迟迟不能审批，后因为邮政储蓄银行按揭贷款额度的限制，被告按揭贷款未能获批。原告又将被告安排至建设银行办理按揭贷款。2020年1月18日建设银行的负责贷款的赵经理与被告联系，要求被告准备贷款资料，因临近春节（1月23日春节放假）约好节后提交。但春节期间突发疫情，被告按建设银行要求准备的劳动合同需加盖单位公章，被告单位外省人员较多，在2020年3月2日才开始上班。根据建设银行的要求，在按揭贷款审批时社保必须连续缴纳，但是，由于突发疫情的影响人社局的社保缴纳工作暂停，被告2、3月份的社保无法正常缴纳，直至2020年3月24日人社局的社保缴纳工作恢复正常开始恢复申报缴纳。在办理这些材料过程中，被告一直与原告的置业顾问刘海飞联系，原告对疫情影响是知情的。在明知建设银行审查被告提交的贷款资料合格，被告按揭贷款能够获批的情况下，原告选择起诉要求解除合同，要求被告退还房屋，原告的行为并非是督促被告积极履行合同，而是缺乏诚信故意阻断被告继续办理银行按揭贷款，随意损害被告的合法权益。在高新区法院诉前调解时，原告的人员明确表示只要被告支付两万元钱，就可以继续履行合同，原告就可以不再起诉，被告就可以继续办理银行按揭贷款。综合以上事实可以说明被告没有违约行为，原告的诉讼请求没有事实依据，其故意阻断被告继续办理银行按揭贷款行为侵害了被告的合法权益。二、原告所诉没有合同和法律依据。根据双方签订的《商品房首付分期付款协议》、《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，在被告按约定的时间支付完首付款后，按约定办理银行按揭贷款，贷款银行由原告安排，合同中没有约定办理完银行按揭贷款的具体时间以及不能获取银行贷款标志。原告所主张的违约事项，双方在合同中并没有明确约定。根据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使原告要行驶合同解除权，也需经过催告后，在合理期限三个月内被告仍不履行合同的情况下才可以解除合同。因此，原告在明知被告在继续积极履行合同的情况下，主张要求解除合同，要求被告承担违约责任没有合同和法律依据。三、原告依据补充协议的约定要求被告承担逾期付款违约金为总房款的10%，该约定显失公平。在双方签订的《济南市商品房买卖合同》第九条第二款关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，原告逾期交房不超过90日的支付被告已付房款的万分之零点一的违约金，超过90日的被告不解除合同继续履行的，原告支付被告已付房款万分之零点二的违约金，原告支付违约金的最高不能超过总房款的1%。原、被告的权利义务极不对等相差10倍，原告依据该约定主张违约金显失公平，且其主张的违约金数额明显过高。四、在目前济南市房价普遍下降，涉案楼盘的房价下降的幅度给被告造成的损失大于原告向被告主张的违约金数额。但被告信守承诺，积极按照合同约定履行义务，继续履行合同，办理完银行按揭贷款手续，原告也应按合同约定向被告交付房屋。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，被告恳请法院查清事实，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：……三、买受人购买的商品房为B4地块二期36号楼2单元31层2-3103号房，该商品房建筑面积共102.24平方米，其中，套内建筑面积78.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.91平方米；……四、按套内建筑面积计算，该商品房单价为9688元，金额99.501元……合同最后有出卖人济南中建信和置业有限公司及其法定代表人王庆云的盖章和买受人王全正的签字按捺手印。补充协议约定：……二、付款方式：买受人按下列第三种方式支付房款：……（三）、银行按揭付款方式……2、买受人应于2018年11月25日前向出卖人支付首付房款，即人民币贰拾玖万柒仟伍佰零壹元整，剩余69.3万元办理银行纯商业贷款；……三、银行贷款办理：买受人选择贷款付款方式的，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料和所须缴纳的契税、物业维修基金、抵押登记费、保险费等相关费用，买受人特作如下承诺：……3、买受人承诺在签订《商品房买卖合同》时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。买受人应在签订买卖合同当日向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。逾期视为买受人逾期付款，应按《买卖合同》约定承担责任。如因买受人原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行批准，或未能获得银行足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。……补充协议最后有出卖人济南中建信和置业有限公司的盖章及买受人王全正的签字按捺手印。2019年1月28日，中建信和置业向王全正出具贰拾玖万柒仟伍佰零壹元整的收据。本院认为，原告济南中建信和置业有限公司与被告王全正于2019年3月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,且不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定有效,双方均应按合同约定严格履行各自的义务。根据原被告双方签订的补充协议第三条的规定：“如因买受人原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行批准，或未能获得银行足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。”本案中,被告王全正自述，其向邮政储蓄银行申请贷款后，因按揭贷款额度的限制，按揭贷款未能获批。被告王全正在按揭贷款未获得银行批准后，未按补充约定在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，亦未支付任何购房款项，已经构成逾期付款，故对于原告中建信和置业请求解除原被告双方于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，被告需配合原告办理注销合同备案手续和撤销房屋网签手续。关于中建信和置业向被告主张支付违约金元的诉讼请求，中建信和置业主张按合同约定总房价款的10%支付，该标准过高，结合本案具体情况，本院认为按照中国中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故本院认为王全正应向中建信和置业支付经济损失（以69.3万元为基数，自2019年4月5日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年7月14日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告超过该数额的违约金主张,本院不再支持。上述违约金足以弥补原告中建信和置业的经济损失，故对原告中建信和置业关于其他经济赔偿的诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除原告济南中建信和置业有限公司与被告王全正于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201912857735）及补充协议；二、被告王全正配合原告济南中建信和置业有限公司办理注销合同备案手续和撤销房屋网签手续；三、被告王全正向原告支付违约金（以69.3万元为基数，自2019年4月5日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年7月14日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），从被告王全正已付款中直接扣除；四、驳回原告济南中建信和置业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1291元,由原告济南中建信和置业有限公司负担291元、被告王全正负担1000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇二〇年九月十八日书记员 胡婧贤