广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3393号原告（反诉被告）：何安，女，1987年7月21日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：蔡奕道，系潮州市湘桥区城西法律服务所工作人员。被告（反诉原告）：李冬玉，女，1964年10月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海滔，广东中大圣律师事务所实习人员。原告（反诉被告）何安与被告（反诉原告）李冬玉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何安的委托诉讼代理人蔡奕道，李冬玉的委托诉讼代理人母丽慧、张海滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何安向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年3月2日所签订的《租赁合同》；2.李冬玉退还何安缴纳的押金13000元；3.李冬玉退还何安已缴纳的9个月租金58500元及物业管理费3065元；4.李冬玉赔偿何安商铺装修及垃圾清理款共50182元；5.李冬玉赔偿何安鲜花和花卉盆景损失6320元；6.李冬玉赔偿何安搬迁费共5200元；7.本案诉讼费用由李冬玉承担。事实和理由：2019年3月2日，经广州房上云房地产代理有限公司介绍，我与李冬玉签订租赁合同，约定由我承租李冬玉位于番禺区××村镇××大道××街××（××），面积142.44平方米，双方约定月租金6500元，租赁期自2019年5月8日至2024年5月7日止，押金13000元。签订合同后，我缴交了押金及房租，但李冬玉至今没有将自来水设施交付使用，而是暂时在李冬玉楼下的商铺的总水闸接水管给我临时使用。由于楼下商铺拥有总水闸的控制权，导致用水时有时无，外出培训活动或者是放假都会关闭总闸，导致我无法正常经营和工作。装修期间，因楼下商铺多次断水致卫生间臭气满屋，无法使用，装修后也因经常断水而无法正常使用。我经营鲜花及花卉盆景，因缺水浇花换水而致枯死损失6320元，多次向李冬玉要求解决也无果。特别是春节疫情期间，楼下租户回外省关闭了水闸，致使我无法正常营业及生活长达10多天，我向李冬玉要求供水，但李冬玉无正当理由要我敲破租户门锁进去开总水闸，我拒绝了李冬玉的无理要求。在此期间，李冬玉威胁我要解除合同。我认为，李冬玉无法提供独立供水配套设施,导致我无法正常用水经营生活，遭受了严重经济损失，李冬玉的行为构成违约，我继续租住没有意义。自从租赁商铺之后，因无正常供水而导致至今也没实际使用，现要求法院判决李冬玉退还我押金13000元，同时退回交缴的商铺租金58500元和管理费3065元及商铺装修和垃圾清理费共50182元，同时退回我2次进出的搬迁费共计5200元。鉴于上述事实和理由，请求法院查明事实，支持我的诉讼请求。李冬玉辩称，不同意何安全部诉讼请求。案涉房屋是在二楼，一、二楼为同一个整体，按照物业规定，不得为2楼分装入户分水开关，所以一、二楼用水都是通过一楼水闸入户的，但是二楼的用水设施管道等，并非我为何安临时接的管道，而是该房屋本身就具备的供水系统。2019年3月20日，何安前来看房，对房屋所有措施都非常满意，立即与我签订租赁合同，并交付了租金。2019年4月初，我将房屋交付给何安，何安依约支付13000元押金，我给了何安一个多月免租期，何安在这一个月中进行了店铺装饰及开业前准备，从未对用水系统设施提出过任何异议。2019年5月租期开始后，何安也一直是正常用水，并通过向一楼支付水电费、管理费，由一楼作为一个整体向物业缴纳费用。合同履行过程中，双方不存在任何争议。2019年12月某日晚上，一楼租户到珠海搞活动，为了安全起见将水闸关闭，何安曾为此事与一楼租户协商解决，整个过程没有向我要求过用水问题。2020年1月29日左右，一楼租户在春节放假期间关闭了水闸，何安违反规定强行复工，但因疫情原因，一楼租户未能在2020年2月1日开门，引发何安复工后无法用水的情况。当时何安先与一楼租户协商解决，后来才联系我，但是该用水问题属于一楼和二楼之间相邻问题的沟通协调问题，我作为出租方也积极帮何安联系物业、一楼租户，为何安提供多种解决问题的办法，但是何安无理拒绝接受。事实上，何安已经通过提水上二楼的方式解决了其仅有几盆花的浇水问题，根本不可能因此产生任何损失。何安因自己经营不善以及疫情等多种原因无法经营下去，现找借口解除租赁关系，请求法院依法驳回何安的诉讼请求。李冬玉向本院提出以下反诉请求：1.何安向李冬玉支付租金8233.33元；2.何安向李冬玉支付垫付的管理费、水电费614.6元；3.何安向李冬玉支付自2020年2月5日起计至实际清偿之日止的逾期交租违约金（以6500元为基数，按日利率2%，自2020年2月5日起计至2020年3月4日止，为3640元；以8233.33元为基数，按日利率2%，自2020年3月5日起计付至实际清偿之日止，暂计至2020年8月7日为25523.32元）；4.何安向李冬玉支付自2020年3月8日起至实际清偿之日止垫付管理费、水电费的违约金（以614.6元为基数，按日利率1%，自2020年3月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月7日为934.19元）；5.李冬玉没收何安支付的押金13000元；6.本案本诉及反诉的费用由何安承担。事实与理由：2019年3月20日，双方签订《租赁合同》，约定由何安承租我名下位于番禺区××村镇××大道××街××（××）的房屋用于经营花卉盆栽生意，租赁期限自2019年5月8日起至2024年5月7日止，首年月租金为6500元。因合同签订时，案涉房屋尚在出租中，租赁期限于2019年4月初届满，原承租人已明确表示不再承租，何安为确保接手案涉房屋，于合同签订当日支付了一个月的租金6500元作为预付款，日后直接冲抵首月（2019年5月）的租金，我同意2019年4月份不计算租金，交房给何安做开业准备。另约定自2019年5月开始在每季度首月5日前支付当季租金，水电费由何安每月按分装水电表的度数确定金额后将款项转给一楼租户（管理费一二楼租户平均分摊），由一楼租户整体统一向相关单位缴纳。在合同签订前，我已明确告知何安案涉房屋一、二楼为一个整体，只有一个入户供水开关，安装在一楼，何安是在实地考察后签订的租赁合同，对案涉房屋的供水设施等房屋状况完全知情且认同的。合同签订后，我在2019年4月初已将房屋交付给何安，何安于2019年4月6日向我支付了押金13000元，后即对房屋进行整体装饰、粉刷墙面等，在此过程中，何安从未对承租房屋的现状提出任何异议。何安在2019年5月至11月期间都能依约按季度及时支付租金，也能依约按时将水电管理费转给一楼租户统一交纳，但自2019年12月开始，其便以资金周转困难为由只支付当月租金。2020年1月春节期间，新冠疫情爆发，广东省政府于1月28日发布了《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，指出2月9日24时前不得安排复工，但何安却违规在一楼租户停工期间擅自开门营业，鉴于春节原假期7天，一楼租户离店时基于安全考虑暂时切断了水电开关，何安遂马上联系一楼租户解决用水问题，因一楼租户受疫情管控的影响，无法及时从外省返回广州，何安才将停水的问题反映给我，我随后帮助何安想办法，与一楼租户及物业经理共同协商好可以撬开门锁解决，但何安却拒绝接受。事实上，何安曾告知一楼租户，其已经通过提水上二楼的方式解决了花卉浇水问题，因此何安根本没有且不可能因为用水问题遭受任何损失，这完全是其违约解除租赁合同的借口。2020年2月5日，何安未缴纳当月租金，在我再三催促下，何安却提出减租，我考虑其疫情下经营不易，善意为其减免2500元，但何安却又提出解除租赁合同，双方于2020年2月12日经核对确认何安欠付2020年2月份租金的事实，但何安却迟迟未付，直到3月8日仍未结清租金和水电管理费，并私自搬离房屋将钥匙放到了房地产中介处，为此，我不得不代其先行垫付614.6元的水电、物业管理费用。综上，我已依约履行了合同义务，但何安在实际使用案涉房屋至2020年3月8日的情况下，却违背诚信拒不缴纳租金、水电管理费，已经构成违约，应承担违约责任。何安辩称，李冬玉叫我打掉一楼的锁头进入开闸，是违法的行为，我是经过中介介绍承租的涉案房屋，里面没有载明是水闸是一二楼共用的。我找中介方，中介方也称不知道楼上楼下是同一个水闸。从我提交的证据看，本案就是因李冬玉没有配置单独的水闸给何安所引起的纠纷。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街****铺的房屋，建筑面积142.44平方米，用途登记为商业，权属人登记为李冬玉。2019年3月20日，李冬玉（出租人、甲方）、何安（承租人、乙方）与广州房上云房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区××村镇××大道××街××（××）（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋月租金为6500元，租赁期自2019年5月8日至2024年5月7日止，租金按季度结算，由乙方在每季度的5日前缴付；乙方2019年4月5日前向甲方缴纳13000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之后缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期内，甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，乙方应依约按期交纳房屋租金、押金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期缴纳管理费、水电煤气费等应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。当日，何安向李冬玉支付了涉案房屋首月租金6500元。2019年4月5日，何安向李冬玉交纳涉案房屋的租赁押金13000元，李冬玉出具相应《收条》予以确认。2020年3月9日，何安以李冬玉无法提供涉案房屋独立的供水配套设施为由提诉至本院，引致本案纠纷。答辩期内，李冬玉提出反诉，要求何安支付租金、管理费、水电费及相应违约金等。本案庭审中，何安、李冬玉均确认涉案房屋所在物业共两层，并分租给不同的商户，何安承租其中第二层，涉案房屋的水费及管理费系由何安先交予第一层租户，再统一缴交给物业公司，现涉案房屋的租金已支付至2020年1月，何安也已在2020年3月8日将房屋钥匙交回中介公司并搬离涉案房屋。关于涉案房屋的用水问题。何安陈述认为，其承租涉案房屋系为经营花店，承租当时李冬玉并未告知其涉案房屋所在物业两层为同一水闸，其在对涉案房屋进行装修时曾向李冬玉反映用水问题未果，后还多次发生停水情况，2020年春节前，物业一楼租户关闭了涉案房屋所在物业的用水总闸，何安在2020年2月3日春节过后回来发现无法用水，遂多次联系李冬玉及一楼租户，但涉案房屋直至2月9日才恢复供水，期间何安仅能通过向隔壁借水的方式打理店内花束，导致花卉枯萎，其经营也出现问题。而李冬玉对此不予确认，称涉案房屋一、二层的供水设施齐全，均有独立的水龙头及水表，只是入户总闸在一楼，何安承租时已知悉该情况，并按期缴纳水电费，涉案房屋仅在2019年12月4日曾因一楼租户误关总闸而停水一晚，经何安与一楼租户沟通已协商处理完毕，2020年春节后何安再次发现涉案房屋因水闸关闭无法用水，当时一楼租户受疫情影响不能及时回铺开闸，但已明确告知何安可以自行撬开一楼门锁打开水闸，李冬玉也愿意配合一起撬锁，而何安未予同意。另外，李冬玉称何安仅支付了涉案房屋至2020年1月的物管费，尚欠2月物管费306.5元及水电费308.1元，该614.6元款项已由其垫付给一楼租户，李冬玉提交其与一楼租户的微信聊天记录截图予以证明。本院认为，何安与李冬玉就涉案房屋签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现何安确认其已于2020年3月8日交还钥匙搬离涉案房屋，故涉案合同应已于当日解除，对于何安起诉要求解除合同的诉讼主张，本院不予支持。根据合同约定，李冬玉应依约将涉案房屋及设备交付给何安使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。何安在本案中认为涉案房屋未配置独立的供水设施，导致经常停水，其无法正常经营和工作，但实际上涉案房屋已安装有水龙头及水表，何安在承租房屋后一直未对供水设施提出异议，并按期缴交水电费用。其提交的现有证据仅能证明涉案房屋因用水总闸关闭导致两次停水的情况，第一次停水问题发生在2019年12月左右，第二天就已经恢复用水，第二次停水发生在春节期间，一楼租户因春节假期放假关闭了水表总闸导致何安无法用水，何安、李冬玉与一楼租户沟通后，一楼租户同意何安可自行撬锁开闸，但何安予以拒绝，李冬玉也未予以解决，后由何安向隔壁租户暂时借水使用，案涉房屋直至2020年2月9日才恢复正常用水。综合来看，第二次停水时间较长，且没有得到有效解决，而水电属于租赁房屋的基本设施条件，李冬玉作为出租人，应当保证租赁物具备基本使用条件，在第二次停水期间，李冬玉的过错大于何安。案涉房屋恢复用水后，租赁合同不存在履行障碍，何安于2020年3月8日将房屋交还给李冬玉，以其实际行动表明不再继续履行合同，构成根本违约，何安应承担解除合同的违约责任。故何安以涉案房屋无独立用水设施为由要求李冬玉退还已缴租金、物业管理费及要求赔偿装修款、垃圾清理款、花卉盆景损失、搬迁费用的诉讼请求，本院均不予支持。关于押金13000元，合同约定何安提前解除合同，李冬玉可以没收押金，但李冬玉在第二次停水期间未能妥善处理恢复用水，存在履行瑕疵，再加上疫情期间，何安继续经营确实存在一定困难，其提前解除合同的主观恶意不大，故本院酌情支持李冬玉没收押金6500元，剩余6500元，李冬玉应返还给何安。关于李冬玉反诉请求要求何安支付2020年3月8日之前的租金，由于第二次停水持续至2020年2月9日，恢复正常用水之前，何安确实存在不能正常用水的情形，该期间的租金应当予以酌减，恢复用水后，因疫情的影响，基于公平合理原则，提倡租赁双方当事人能共担风险，故本院酌情支持何安应支付2020年3月8日之前的租金为5000元。何安拖欠的水电费、管理费，李冬玉已代为垫付，故何安应当向李冬玉支付垫付的水电费、管理费共614.6元。关于李冬玉主张的逾期支付租金的违约金，本院已支持李冬玉没收押金6500元，足以弥补其未收部分租金的利息损失，故对于李冬玉该项反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认何安与李冬玉于2019年3月2日签订的《租赁合同》于2020年3月8日解除；二、何安于本判决发生法律效力之日起五日内支付租金5000元给李冬玉；三、何安于本判决发生法律效力之日起五日内支付管理费、水电费共计614.6元给李冬玉；四、李冬玉于本判决发生法律效力之日起五日内退还押金6500元给何安；五、何安已支付的租赁押金13000元中的6500元归李冬玉所有；六、驳回何安的其余诉讼请求；七、驳回李冬玉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6272元，由何安负担6149元，李冬玉负担123元；反诉受理费549元，由李冬玉负担421元，何安负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年九月八日书 记 员  陈 冬