四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1035号 上诉人（原审原告）：刘照泽，男，1970年6月16日出生，汉族，户籍地重庆市巴**，现住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：熊向东，男，1983年4月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人刘照泽与上诉人熊向东租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初571号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘照泽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；或者撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付租金199,260元，免租期租金132,840元，以及2020年1月26日至4月25日期间物业费43,740元，同时保证金不予退还。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人2020年1月15日即提出撤场申请，其一审答辩时陈述其2019年10月开始至2019年12月一直处于亏损状态，为避免亏损才提出撤场申请，该时间早于疫情发生时间，故一审认为被上诉人系因疫情影响撤场，疫情构成合同履行中的不可抗力，属认定事实及适用法律错误。被上诉人应当全额支付2020年1月26日至4月25日期间租金及物业管理费。2.《租赁合同》中明确约定物业服务包含上诉人提供的物业服务以及物业公司提供的物业服务，上诉人与开发商约定由上诉人自行安装中央空调和消防设施自行管理维修，同时自行负责上诉人所购商场内安保清洁、弱电消防等，商场外才由物业公司负责，故上诉人向物业公司交付的为5元/平方米/月。而合同约定的物业服务范围大于物业公司提供的物业服务范围，上诉人按照合同提供物业服务，应当按照约定收取相应的物业费用。同时，疫情期间，物业公司仍在提供物业服务，应当收取物业服务费。3.被上诉人违约，应当承担违约责任，其中2个月装修免租期系针对5年租赁期提出，现被上诉人提前结束租赁合同，则不应享受上诉人给予的2个月免租期，理应补缴免租期内租金。4.《租赁合同》约定，乙方若由于无法经营提前撤场，必须提前6个月书面通知甲方并经甲方书面同意（乙方所缴纳的保证金可作为最后一个租期内租金扣减）。被上诉人2020年1月15日提出撤场申请，上诉人书面同意情形下，则租赁期可延至7月14日，其中4月26日至7月25日的租金以保证金扣减，故该保证金不应退还。另外，该保证金系被上诉人确保履约的保证方式，被上诉人主动违约，不应退还，且被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失也远大于保证金。一审判令上诉人返还合同保证金予被上诉人，缺乏事实及法律依据。 熊向东辩称，其与上诉人协商解除合同和降低租金未果，才于2020年1月15日提出撤场通知书，上诉人提起诉讼解除合同，故双方属于合意解除，而非被上诉人违约解除。同时，上诉人并非物业费收取主体，案涉合同约定18元/平方米，而物业公司实际收费为5元/平方米，超额收取部分应予退还。刘照泽所雇请的保安实为守夜人员老年人1名，系为整个卖场提供服务，洽谈合同时，上诉人亦称由其负责。上诉人并未为被上诉人经营区域提供保洁服务。至于中央空调，按照租赁合同约定，被上诉人仅应承担运行产生的相应电费。其余意见与上诉意见一致。 熊向东上诉请求：撤销一审判决，依法查明事实后改判。事实和理由：1.上诉人应交纳的第二期租金包含的时间段为2020年1月26日至4月25日，上诉人在此期间营业时间仅20天，具体为1月26日至30日，3月2日至16日。上诉人于3月16日向被上诉人提出撤场申请，次日被上诉人提起本案诉讼，上诉人预计3月25日撤场完毕，但因被上诉人原因延至3月31日，并于4月1日至25日诉讼期间，撤场完毕。根据疫情期间相关政策，相应租金应予减免，故一审判令上诉人支付146,134元租金偏高，请求二审予以减免。2.案涉合同约定有不可抗力免责条款，同时本案被上诉人起诉解除合同，双方对合同解除达成合意，不应承担违约责任。一审法院将明确约定两个月免租期内的租金支付酌定为上诉人承担违约责任的方式，于法无据。3.因为疫情影响，上诉人仅应按照5元/平方米/月标准向被上诉人支付开门营业20天内的物业费2700元，未营业期间的物业费不应收取，故上诉人应支付物业费为22,950元，实际应退还49,950元。 刘照泽辩称，上诉人营业停止时间应为2020年2月6日至3月1日，相应租金一审已予扣除，按照疫情期间政策要求，出租人为国有企业的可以参照减免租金，但被上诉人系个人按揭贷款购买商铺用于出租，不应参照租金减免政策。本案亦并非合意解除合同，系上诉人违约造成合同解除。至于物业费，因停业期间仍然提供了物业服务，故不应免除。其余意见与上诉意见一致。 刘照泽向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年8月19日签订的《租赁合同》；2.判令熊向东支付2020年1月26日至4月25日期间的租金199,260元和物业管理费43,740元，共计243,000元，并判令熊向东缴纳的保证金不予退还；3.判令熊向东支付免租期租金132,840元；5.判令熊向东支付欠缴电费6764元；6.判令熊向东撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电设施外的所有附着物；7.案件受理费由熊向东承担。 一审法院认定事实：案涉租赁物位于广安市邻水县，其产权人为刘照泽及其妻子桂玉梅，承租面积为810平方米。 2019年8月19日，刘照泽（甲方、出租方）与熊向东（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“1.标的物：本合同租赁物位于广安市邻水县（自编号），产权证号008959369、008959371，产权人刘照泽、桂玉梅。……6.租期：本合同的租期为2019年8月26日起至2024年8月25日止，共伍年，其中2019年8月26日起至2019年10月25日为装修免租期，不计收租金。7.租赁费用，（1）首个租赁年度自起租日开始计算，铺位号：7-13＃（自编号）合计810㎡。……8.本合同采用固定租赁费用方式计算：第壹年，月租金66420元，年租金总额为797040元；第贰年……。（2）租金缴付方式：租金缴付方式为押三付三缴付（即交3个月租金，押3个月租金作为合同保证金，合同到期后如无违约，保证金无息退还，保证金在合同期内乙方不能冲抵租金。）本合同项下首期租金应于本合同签订时支付，租金期间为2019年8月26日至2020年1月25日，故应交首期租金总额为199260元，押金199260元。乙方应当在本交租期届满前10天向甲方一次性足额支付下个租期租金。……物业服务费：（1）乙方应缴纳的物业服务费按该商铺承租面积计算每月每平方米18元，月物业服务费总额为14580元。（2）物业服务费缴费方式：物业服务费缴费方式为季度缴付，首期物业服务费用应于本合同签订时支付，收费期间为2019年8月26日至2020年1月25日，应交物业服务费72900元。乙方应当在本季度交租期届满前10天向甲方一次性足额支付下个交租期物业费。……16.水电计费：甲方在交房前为乙方租赁部分提供供水供电接口，乙方自行安装水电表并独立计费。……38.退还：租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止，乙方无条件履行撤场，乙方拆除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电设施外的所有附着物，恢复原貌。……48.本合同的通知可以通过直接递交、邮寄、快递方式，送达对方时通知生效……”合同签订后，熊向东分别于2019年8月19日、2019年8月22日向刘照泽转账支付5万元、421420元，共计471420元。该笔款项为按合同约定的2019年8月26日至2020年1月25日期间的首期租金199260元和物业服务费72900元以及合同保证金199260元。 2020年1月15日，熊向东向刘照泽提出撤场申请，并加盖有邻水县苏购家电销售有限责任公司。2020年1月24日，刘照泽通过顺丰速运向熊向东邮寄《租金催缴通知书》，熊向东于2020年1月25日签收，通知书内容主要为熊向东应于2020年1月15日前缴纳2020年1月26日至2020年4月25日租金199,260元和物业费43,740元。同时，截止到2020年3月8日，查明熊向东欠缴电费6764元。 2020年3月16日，熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向刘照泽发送“关于解除《租赁合同》的通知”，刘照泽于2020年3月17日签收，该份通知书主要内容为：“一、《租赁合同》自本通知书送达之日解除，双方租赁关系终止。二、我方于2020年3月25日前搬离房屋，双方应于2020年3月28日前办理完毕房屋移交手续。三、我方交纳的199,260元押金在抵扣2020年1月26日至2020年3月25日（含关停降租），期间2020年2月6日至3月1日（24天）期间，我方卖场受疫情影响关停（当地政府行为），3月1日至本通知发出之日仍在疫情影响中，每天几乎无客户到店。根据《租赁合同》约定，疫情期间租金应降低。因此，我方认为，我方之前缴纳的押金199，260元在扣除2020年3月1日至2020年3月25日期间租金，尚余119,556元（另加疫情期间应降租金金额），你方应于2020年4月25日前退还。”2020年3月20日，熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向刘照泽发送《关于解除合同撤场通知》，决定于3月20日上午10时开始撤场，3月25日结束，租金算至2020年3月25日止。2020年3月25日，熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向刘照泽发送《关于延期撤场时间告知函》，刘照泽于2020年3月26日签收，要求将撤场时间延期至2020年3月31日。刘照泽针对《关于延期撤场时间告知函》于2020年3月26日向邻水县苏购家电销售有限责任公司回函。 另查明，熊向东为广安苏购电器销售有限责任公司的法定代表人，公司成立日期为2019年6月10日。同时，熊向东系邻水县苏购家电销售有限责任公司的法定代表人，公司成立日期为2019年9月25日。 还查明，物业服务费由熊向东交付给刘照泽，由刘照泽代缴至宏帆广场内部管理人员，且物业服务费实际为5元/平方米/月。且疫情期间2020年2月6日至3月1日，共24天，商铺受疫情影响停止营业。 同时，熊向东已于2020年4月25日前撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，将商铺交付给刘照泽。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘照泽、熊向东签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。根据合同约定，熊向东应在交租期届满前10天一次性足额支付下季度租金，熊向东并未及时缴付租金，并提出撤场申请，明确表示了不履行主要义务，违反了合同约定义务，构成违约。 关于《租赁合同》的解除。熊向东于2020年1月15日向刘照泽提出撤场申请，并之后多次发出解除租赁合同通知，在庭审中，刘照泽请求解除双方于2019年8月19日签订的《租赁合同》，双方均有解除合同的意愿，且熊向东于2020年4月25日前将商铺腾空交付给刘照泽，视为双方于该日解除合同。因此，对于刘照泽请求解除合同的诉讼请求，予以支持。 关于刘照泽要求熊向东支付2020年1月26日至4月25日期间的租金费用。《租赁合同》约定涉案商铺每月租金为66,420元。经查明其中因疫情影响，商铺停止营业有24天，考虑到商铺受疫情影响停止营业，遭受一定经济损失，酌定熊向东向刘照泽支付2个多月的资金费用146,124元（66,420元×2+66,420元÷30天×6天）。 关于2020年1月26日至4月25日期间的物业服务费。刘照泽、熊向东双方虽在《租赁合同》约定了物业服务费为18元/平方米/月，但实际是宏帆商场内部管理人员进行物业管理，并非刘照泽，刘照泽只是代熊向东缴纳物业服务费用。而双方在合同中约定的18元/平方米/月的物业管理费，超出了刘照泽实际代缴的5元/平方米/月物业管理费，应予扣减。根据合同约定的月物业服务费14,580元，根据多退少补原则，熊向东之前已经缴付了5个月的物业72,900元，实际应缴付20,250元（5元×810㎡×5月）；因受疫情影响，商铺停止营业24天，应予扣除24天的物业服务费，熊向东应缴付2个多月的物业服务费8910元（5元×810㎡÷30天×6天+5元×810㎡×2月）。综上，则刘照泽应退还熊向东物业服务费43,740元。 关于熊向东的违约责任。双方虽在《租赁合同》约定了给予熊向东2个月的装修免租期限，但也约定了租赁期限为5年，现一年租赁期限未到，熊向东因疫情影响提出撤场申请，现合同提前解除。因熊向东的违约行为，给刘照泽带来一定的经济损失，酌定熊向东向刘照泽支付一个月的免租期费用66,420元及一个月的招租期间的损失，按月租金66,420元计算，共计132,840元。 关于合同保证金。熊向东于2020年4月25日撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，将商铺交付给刘照泽。现合同已经解除，合同保证金没有了履约必要性，且针对刘照泽的经济损失，熊向东承担了一定的赔偿责任，若不退还熊向东的保证金，将加重熊向东的负担。因此，对于刘照泽请求不予退还保证金的诉讼请求，不予支持。 关于电费。根据合同约定，熊向东承租的商铺的电表独立计算，应由承租方承担。因此，对于刘照泽请求熊向东支付6764元，予以支持。 关于刘照泽请求熊向东撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物。根据合同约定，合同解除后，熊向东应予以撤除。本案熊向东已于2020年4月25日前撤除了除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，不再处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七之规定，判决：一、解除刘照泽与熊向东于2019年8月19日签订的《租赁合同》；二、由熊向东在判决生效后十日内向刘照泽支付租金146,124元、一个月免租期66,420元及一个月的招租期66,420元，共计278,964元；三、由刘照泽在判决生效后十日内向刘照泽退还物业服务费43,740元及合同保证金199,260元，共计243,000元；四、由熊向东在判决生效后十日内向刘照泽缴付欠缴的电费6764元；五、以上二、三、四项品除后，熊向东还应向刘照泽支付42,728元；六、驳回刘照泽的其他诉讼请求。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费6938元，减半收取3469元，由刘照泽负担1284元，熊向东负担2185元。 二审中，刘照泽提交以下证据：1.刘照泽与重庆高凯机电设备有限公司签订的《邻水宁洋百货中央空调供应及安装合同》及邻水商场开利中央空调报价表、邻水商场开利中央空调负荷计算机设备配置表、桂玉梅名下尾号177561的工商银行借记卡账户明细清单，拟证明刘照泽在购买案涉商场时由刘照泽负责商铺的中央空调购买、安装和保养；2.刘照泽与刘照碧的《劳务雇佣合同》、刘照碧身份证复印件、刘照碧工资领条以及刘照泽与张孔林签订的《劳务雇佣合同》、张孔林身份证复印件、刘照泽与刘旭东近亲属关系证明材料、张孔林名下尾号358751四川省农村信用社借记卡明细，拟证明刘照泽出租案涉商铺期间雇佣两位工作人员执勤和负责保洁；3.案外人甘瑶与邻水县宏帆广场商业管理有限公司签订的租赁合同以及物业管理服务协议、物业费缴付收据，案外人黄香与邻水县宏帆广场商业管理有限公司签订的租赁合同及物业费缴付收据，拟证明宏帆广场物业管理公司收取物业费18元/平方米/月属实，且物业管理服务协议约定，如果承租人自己安装中央空调，则物业费标准为8元/平方米/月；4.刘照泽名下宁洋百货其余商铺租赁合同4份，及物业费缴付凭据，拟证明与熊向东同一卖场的其他承租商铺均系按照18元/平方米/月计付物业费；5.案涉门市现状照片打印件6张，拟证明因熊向东违约门市至今未租出去。 熊向东发表质证意见称，对前述第1组、第2组、第3组证据真实性无异议，但与本案无关；第4组证据真实性无法核实，不能达到证明目的；第5组证据未发表质证意见。 本院对以上证据认定如下：第1组、第2组、第3组、第4组证据真实性均予以认可，且与本案争议焦点具有关联，予以采纳。第5组证据不能达到证明目的，不予采纳。刘照泽提供的第1组、第2组证据显示其雇请的保洁人员刘照碧2020年1月领工资2580元，2月领工资76元，3月领工资2250元，4月领工资2420元；其雇请的保安张孔林于2020年1月25日收到工资2500元（借记卡明细中载明为刘旭东代理业务暂存户），3月25日收到工资2820元（借记卡明细中载明为卢天红代理业务暂存户），4月26日收到工资86元（借记卡明细中载明为卢天红代理业务暂存户）。 二审中，熊向东陈述其系邻水县苏购家电销售有限责任公司法定代表人，租赁案涉商铺系公司行为，但同意按照《租赁合同》相对性确定权利义务主体。 二审查明，《租赁合同》第44条约定“减租条款：如遇重大疫情（如非典等）或意外突发事件致使乙方停业的，由甲乙双方协商解决。”第46条约定“不可抗力免责：因不可抗力原因，导致合同无法履行的，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关机关确认不可抗力证明材料后依法解除本合同……” 二审另查明，邻水县苏购家电销售有限责任公司2020年1月15日提出的撤场申请书中载明“由于开业至今累计亏损较多，致使我公司难以维持每月所需开销，现正式向贵公司提出撤场申请……” 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《租赁合同》解除的原因、时间的认定及责任承担；二、《租赁合同》约定的2个月免租期内租金应否补交；三、2020年1月26日至4月25日期间租金是否应予减免；四、物业费收取标准及计付金额的认定；五、熊向东交付的保证金如何处理。 关于案涉《租赁合同》解除原因、时间认定及责任承担的问题。双方均对合同解除无异议，一审认定商铺于2020年4月25日前腾空交付于刘照泽并认定2020年4月25日为合同解除时间，并无不当，本院予以维持。熊向东主张该合同系因疫情不可抗力解除，但其以邻水县苏购家电销售有限责任公司名义于2020年1月15日，即疫情发生前便以商户亏损为由向刘照泽提出撤场申请，表明其不愿继续履行该租赁合同。3月16日，熊向东又以邻水县苏购家电销售有限责任公司名义向刘照泽发送解除《租赁合同》通知，载明其商铺受疫情影响于2020年2月6日至3月1日（24天）期间关停。疫情及疫情防控措施对当地包括熊向东的家电销售在内的服务业确有可能带来不利影响，但无证据证明因疫情及疫情防控措施直接导致涉案合同不能履行。熊向东不愿履行涉案租赁合同的行为始于疫情发生前，而不是疫情及疫情防控措施导致的必然结果。熊向东主张案涉合同因不可抗力解除，缺乏依据，本院不予支持。虽然熊向东两次向刘照泽发出通知要求解除合同，刘照泽也向法院诉讼请求解除合同，最终双方都有解除合同的愿望，视为双方就解除租赁合同达成了合意，但在该租赁合同履行过程中，熊向东提前撤场、不按约支付租金等行为构成了违约，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除并不影响当事人要求赔偿损失的权利。刘照泽在向一审法院提交的起诉状事实和理由中主张熊向东应向其承担赔偿造成损失的违约责任，而在诉讼请求中对如何承担违约责任未具体明确，但其诉讼请求中要求确认不予退还熊向东交纳的保证金及要求熊向东支付2个月免租期租金，以及诉状中提出熊向东解约应提前通知以便招租，均隐涵了要求承担违约责任的意思表示，一审根据案件情况，酌定由熊向东支付一个月招租期间和一个免租期的损失共计132,840元作为熊向东承担违约责任的方式，虽然在认定违约责任时与合同约定的2个月装修免租期混淆有所不当，但其结果并无明显不妥，本院予以维持。 关于《租赁合同》约定的2个月免租期内租金应否补交的问题。刘照泽主张合同约定2个月免租期，系基于租期5年之条件，但《租赁合同》明确约定2个月系装修免租期，并未注明5年租满方予以免租。同时，从合同约定看，给予承租方2个月免租期的目的在于由承租人在商品入场前对商场进行装修，是入场的必要期限。事实上承租方进行了装修并入场经营，其与租赁期限长短关联性不大。刘照泽主张实质是撤回2个月免租期承诺，但案涉租赁合同已经实际开始履行，其撤回承诺的行为缺乏依据，本院不予支持。 关于2020年1月26日至4月25日期间租金是否应予减免的问题。《租赁合同》并非因不可抗力解除，而《租赁合同》第44条约定“减租条款：如遇重大疫情（如非典等）或意外突发事件致使乙方停业的，由甲乙双方协商解决”，本案双方协商未果，是否应当减租，缺乏明确依据。在案证据显示因疫情防控商场停业24天，其余时间虽然双方在诉讼中及熊向东在撤场，但租赁房屋均在熊向东的占有、控制之下，应按约承担相关费用，刘照泽对一审认定熊向东所租商铺停止营业时间24天内租金予以扣除并无异议，本院予以确认。熊向东理应向刘照泽支付扣除商场关门期间外的租金146,124元，其关于1月26日至4月25日期间除正常经营20天外的租金均应予以减免的上诉主张，本院不予支持。 关于物业费收取标准及计付金额认定的问题。《租赁合同》明确约定物业服务费为18元/平方米/月，熊向东前期亦实际按约定标准支付。刘照泽提供的宏帆广场物业管理公司与其他租户合同约定亦是18元/平方米/月，相应物业服务协议中亦明确如自行安装中央空调则按8元/平方米/月计付，同时刘照泽提供的雇佣合同、工资发放证明等亦证实其雇请劳务人员提供保洁和保安执勤服务。熊向东亦在其书面辩论意见中陈述承担空调运行电费，并认可刘照泽聘请保安为卖场提供服务。故刘照泽上诉主张物业费应当按照合同约定标准计付，符合合同约定。一审认定熊向东已交付的5个月物业费72,900元，实际应按5元/平方米/月计付为20,250元，同时认定诉争2020年3月至4月期间物业费亦按5元/平方米/月计付，有欠妥当，本院予以纠正。而根据刘照泽提供的其雇请的保洁及保安诉争期间所领工资情形，尤其刘照碧2020年2月工资仅领76元，张孔林1月25日及3月25日收到工资，但2月份并未有收到工资的情形，可以认定刘照泽相应期间未向熊向东提供物业服务或者仅提供少量物业服务，一审结合当地疫情防控措施影响，熊向东商铺停止营业24天（2月6日至3月1日）的实际情况，酌定扣除该24天物业服务费，同时该月下剩6天按宏帆商场物业公司物业服务费实际缴付标准5元/平方米/月计付，并无明显不当，本院予以支持。据此，本院认定2020年1月26日至4月25日期间熊向东应向刘照泽物业服务费为29,970元（5元×810㎡÷30天×6天＋18元×810㎡×2月）。 关于熊向东交付的保证金如何处理的问题。《租赁合同》约定，熊向东押3个月租金共计199,260元作为合同保证金，合同到期后如无违约，保证金无息退还，保证金在合同期内不能冲抵租金。从刘照泽上诉要求保证金应用于支付2020年4月26日至7月25日租金的主张看，该条也并不能当然地解释为如出现熊向东违约或者租期届满前合同解除，保证金不予退还。刘照泽向本院提出上诉主张不予退还保证金的理由是：根据《租赁合同》约定，熊向东若由于无法经营提前撤场，必须提前6个月书面通知刘照泽并经刘照泽书面同意（乙方所缴纳的保证金可作为最后一个租期内租金扣减）。因熊向东2020年1月15日提出撤场申请，在刘照泽书面同意的情况下，则租赁期可延至7月14日，故保证金应抵扣4月26日至7月25日的租金。但在案证据显示，租赁房屋已于2020年4月25日合同解除后交付给刘照泽控制，并且熊向东对其违约前述已令其承担了相应违约责任，房屋交还后能否再行出租以及何时出租出去取决于市场行情、招商力度等多种因素，熊向东不能决定和把控，责任不应由熊向东承担。刘照泽关于保证金不予退还，应当抵扣2020年4月26日至2020年7月25日租金的主张，缺乏依据。确定刘照泽关于保证金不予退还主张不成立后，一审法院将刘照泽应予退还给熊向东的保证金用以冲抵相应债务，并无明显不当，熊向东作为该笔保证金的权利人亦未对该冲抵行为提出异议，本院予以维持。 综上，熊向东应向刘照泽支付租金146,124元，违约金132,840元，物业服务费29,970元，欠缴电费6764元，计315,698元，冲抵熊向东交付刘照泽的合同保证金199,260元后，熊向东应向刘照泽支付116,438元。 综上所述，熊向东的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因出现新的证据，导致事实认定发生变化，刘照泽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初571号民事判决第一项； 二、撤销四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初571号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项； 三、熊向东于本判决生效后十日内向刘照泽支付116,438元; 四、驳回刘照泽的其他诉讼请求。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6938元，减半收取3469元，由刘照泽负担1269元，熊向东负担2200元。二审案件受理费5484元，由刘照泽负担1312元，熊向东负担4172元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋伟林 审 判 员 蒋 丽 审 判 员 杨红梅 二〇二〇年九月十六日 法官助理 朱亦强 书 记 员 周甜甜