湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2214号 上诉人（原审原告）：李小玲，女，1962年11月4日出生。 上诉人（原审原告）：谢典君，女，1990年10月9日出生。 委托诉讼代理人：李小玲（系谢典君之母）。 被上诉人(原审被告）：湖南省永昌兴置业有限责任公司。 法定代表人：李小平，该公司董事长。 委托诉讼代理：何泓松，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘红喜，北湖区华塘法律服务所法律工作者。 上诉人李小玲、谢典君因与被上诉人湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称永昌兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人李小玲，被上诉人永昌兴置业公司的委托诉讼代理人何泓松、刘红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小玲、谢典君上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判永昌兴置业公司支付违约金74,863.3元；二、由永昌兴置业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院未对是否违约及违约事实作出认定，属于基本事实认定不清。永昌兴置业公司未按照合同的约定时间为李小玲、谢典君办理商品房初始登记，其行为已经构成违约。而违约行为具有客观性，并不包括当事人的主观过错。一审法院认为永昌兴置业公司不存在主观过错，未对永昌兴置业公司是否存在逾期办证的违约行为进行认定是不正确的；2.一审法院认定永昌兴置业公司没有过错应免除违约责任，属于适用法律错误。合同法对违约责任的规定是无过错责任原则，而一审法院以逾期办证并非永昌兴置业公司的过错导致，认定其不承担逾期办证违约责任适用法律错误。 永昌兴置业公司辩称：1.案涉商品房未能在约定的期限内办理商品房初始登记，永昌兴置业公司无过错，不应承担逾期办证的违约责任。双方合同约定出卖人承担逾期违约责任是过错归责原则，而永昌兴置业公司一审提交了充分证据证明永昌兴置业公司在办证过程中不存在过错，故不应承担违约责任；2.李小玲、谢典君未因逾期办理商品房初始登记而造成任何损失，且无证据证明其因此遭受损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李小玲、谢典君向一审法院起诉请求：1.判决永昌兴置业公司向李小玲、谢典君支付未在合同约定期限内办理房屋产权登记违约金74,863.3元（2017年6月30日-2018年12月28日共计违约546天）；2.判决永昌兴置业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年4月15日，李小玲、谢典君与永昌兴置业公司签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304112***），该合同约定李小玲、谢典君购买永昌兴置业公司开发的神憩乾珑小区5#栋29层2501号商品房，该房建筑面积167.21平方米，购买单价每平方米为4100元，总房款为68,5561元。《郴州市商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。…如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。” 合同签订后，李小玲、谢典君按合同约定支付全部购房款。2015年8月15日，永昌兴置业公司将神憩乾珑小区5#栋29层2501号商品房交付李小玲、谢典君。2018年11月21日，永昌兴置业公司完成神憩乾珑小区5#栋的不动产首次登记，后李小玲、谢典君领取了案涉商品房不动产证。现李小玲、谢典君以案涉商品房消防未验收、逾期办理首次登记为由要求永昌兴置业公司承担违约责任，故酿成此次纠纷。 同时查明：2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。2016年5月27日，郴州市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》：“自2016年6月28日起实施不动产统一登记，……自2016年6月20日起，市房产局停止受理登记业务。”郴州市不动产登记中心直至2017年3月13日才揭牌并发放了第一本个人不动产权属证书，2017年7月才开始受理房地产开发企业商品房首次登记。 还查明，2017年郴州市不动产登记中心公布的商品房房地首次登记须提交的资料包括：1.不动产登记申请表(原件)、2.申请人身份证明，委托书及代理人身份证明(委托代理人办理的需提交)、3.土地使用权证书或不动产权证书(原件)、4.《建设工程规划许可证》(正本)或规划核实意见书(原件)、5.建筑工程竣工验收备案表(原件）、6.房屋竣工平面图、7.不动产测绘报告或房产测绘报告书、8.宗地图(原件)、9.房屋平面图(原件验是否有,不随档案走,由业主自行到档案科打证时提供)、10.物业服务用房确认书(原件)、11.期现房对照表(原件)、12.土地验收意见表或房地产调查报告，共计十二项资料，因案涉商品房消防工程未通过验收，2017年11月22日，永昌兴置业公司就案涉商品房消防工程未通过验收向郴州市建设工程质量安全监督管理站作出《竣工验收备案的承诺》，并于当日通过了建筑工程竣工验收备案。永昌兴置业公司于2018年1月4日备齐上述资料后向郴州市不动产登记中心申请不动产首次登记。 郴州市不动产登记中心公布的2018年商品房房地首次登记须提交的资料相较于2017年增加完税证明等内容，永昌兴置业公司于2018年8月13日取得完税证明，并于2018年11月2日再次向不动产登记中心申请不动产首次登记；2018年11月21日，永昌兴置业公司缴纳了商品房首次登记费完成了神憩乾珑小区5#栋的首次登记。 一审法院认为，本案李小玲、谢典君与永昌兴置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点系永昌兴置业公司是否存在逾期办理不动产首次登记的违约行为，是否应承担违约责任。针对该争议焦点，一审法院认为，李小玲、谢典君与永昌兴置业公司签订的《商品房买卖合同》合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。”永昌兴置业公司于2015年8月15日将案涉商品房交付李小玲、谢典君使用，永昌兴置业公司依约应于2017年2月15日前办理完案涉商品房的初始登记，因《不动产登记暂行条例》的实施，商品房初始登记已经取消，并改变为不动产首次登记，郴州市不动产登记中心于2017年7月才开始受理房地产开发企业的首次登记申请，鉴于《不动产登记暂行条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定，办理不动产首次登记所需资料比商品房初始登记要多且要求更严格，房屋产权证亦被不动产证所代替；另外根据郴州本地的实际情况，自不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、档案资料管理、人员编制等原因，导致郴州不动产权证办理停滞、延期、积压等情况现实存在。基于上述情况，永昌兴置业公司于2018年1月4日才备齐首次相关资料而向郴州市不动产登记中心申请不动产首次登记，后又因登记过程中新增完税证明等事项，导致永昌兴置业公司于2018年11月21日才完成案涉商品房的首次登记，从上述合同履行情况看，永昌兴置业公司虽未能在合同约定的时间内为购房者办理商品房初始登记，但其没有拖延办理房屋产权登记的故意。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中，出卖人承担违约金的前提是因出卖人的责任导致买受人未能在约定期限办理登记或手续，依合同约定适用的是过错责任原则，而永昌兴置业公司未能在约定期限办理商品房初始登记，主要是国家法律法规更新及本地实际办证情况原因造成，并非是永昌兴置业公司的过错导致。现永昌兴置业公司能积极为购房者按照新规定办理不动产首次登记，实现当事人双方约定的办证目的，故永昌兴置业公司不承担逾期办证的违约责任。另李小玲、谢典君主张案涉工程消防未通过验收，存在过错，因永昌兴置业公司于2017年11月22日就案涉商品房消防工程未通过验收向郴州市建设工程质量安全监督管理站作出《竣工验收备案的承诺》，后通过了工程竣工验收备案，未对案涉商品房首次登记造成实质性影响，故对李小玲、谢典君该主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告李小玲、谢典君的诉讼请求。本案案件受理费1671元（原告李小玲、谢典君已预交1671），减半收取835.50元，由原告李小玲、谢典君负担，多预交的835.50元依法退还原告李小玲、谢典君。” 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为永昌兴置业公司是否存在逾期办理不动产首次登记的违约行为，是否应承担违约责任。本案中，根据李小玲、谢典君与永昌兴置业公司签订的商品房买卖合同约定，永昌兴置业公司应于2017年2月15日前办理完案涉商品房的初始登记，但永昌兴置业公司于2018年1月4日才备齐首次登记相关资料而向郴州市不动产登记中心申请不动产首次登记，并于2018年11月21日才完成案涉商品房的首次登记。而在此期间，因国家政策的改变，《不动产登记暂行条例》的实施，商品房初始登记已经取消，并改变为不动产首次登记。的确存在机构变动、人员组织重新调配组合、申报程序、材料要求更为严格全面而导致郴州不动产首次登记积压的情形，上述客观原因致使永昌兴置业公司不能在约定的时间内办理案涉商品房首次登记。尽管永昌兴置业公司在办理不动产权首次登记过程中对面临的困难、问题与业主缺乏有效沟通，但并无证据证明永昌兴置业公司在延期办理不动产首次登记过程中存在主观过错和怠于办理的情形。因此，一审法院认定永昌兴置业公司不承担逾期办证违约责任并无不妥，本院予以确认。 综上所述，李小玲、谢典君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1671元，由上诉人李小玲、谢典君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。