山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1001号 上诉人（原审原告）：刘中玉，男，1933年1月3日出生，汉族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：张成杰，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：刘泽平，女，1934年11月23日出生，汉族，住吉林省珲春市（已去世）。 被上诉人（原审被告）：刘桂存，男，1958年4月30日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区（已去世）。 委托诉讼代理人：刘焕国，山东雅圣律师事务所律师。 原审第三人：刘思勤，男，1955年10月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘长春，男，系刘思勤之子。 上诉人刘中玉、刘泽平因与被上诉人刘桂存农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘中玉、刘泽平上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、刘桂存与刘思勤签订的房屋买卖协议无效。首先，从常理来讲，刘泽平系刘桂存的姑姑，刘桂存当然知道讼争房屋(集体土地建设用地使用证登记在刘中玉名下)，系刘中玉与刘泽平的夫妻共同财产。1996年刘中玉、刘泽平到东北吉林省投靠两个儿子，就是因为刘中玉、刘泽平与大儿子即刘思勤父子关系非常紧张，经常发生矛盾并争吵。将房屋交给刘思勤看管而去东北是不得已而为之，刘桂存是知晓的，并且因房屋空闲，刘桂存与刘思勤协商让其老人居住在其中的三间房屋中，刘桂存对房屋系刘思勤看管的客观事实是知情的，进而刘桂存对刘思勤没有处分房屋权能的事实是明知的。其次，从一审法院对刘桂亭的调查笔录中可以看出，刘桂亭在调查笔录中明确陈述，对具体卖房的时间、人、价格均记不清，并陈述刘桂存及另案当事人王增岳还请客喝酒，刘思勤也在场，可以证实，刘桂存系明知刘思勤没有处分房屋权能的情况下，私自与刘思勤串通，让刘思勤自行书写房屋买卖协议的行为，明显系与刘思勤恶意串通侵犯刘中玉、刘泽平对涉案房屋的所有权。二、刘思勤与刘桂存签订房屋买卖协议并不具备权利外观。首先，刘桂存的购房行为主观上存在恶意，不值得法律保护。日常生活中，购买房屋系生活中的重大事项，刘思勤虽系刘中玉、刘泽平的儿子，但是，双方相隔几千公里，况且刘中玉、刘泽平有多个子女，而并非仅有刘思勤一个儿子，其根本无法形成表见代理权能。在房屋购买过程中，作为购房人的刘桂存在与刘思勤签订房屋买卖协议时，刘思勤并未向刘桂存出具农村房屋的登记凭证即《集体土地建设用地使用证》。对刘思勤出租房屋的行为，因出租房屋有利于房屋本身，且刘思勤可从中获得一定收益，刘中玉、刘泽平作为刘思勤的父母尚可承受，但是，出售房屋直接侵犯刘中玉、刘泽平对该房屋的物权，不能为刘中玉、刘泽平所接受。按照一般的社会生活及农村房屋交易习惯，购买房屋需查验房屋权利凭证，这是再正常不过的，刘桂存未能审慎的审查房屋的权属情况，亦未验明房屋的集体土地使用证登记情况，而是在明知刘思勤并不具备处分房屋权利的情况下，仍自担风险的与其进行买卖交易，据此可以推定，刘桂存是出于恶意的目的，其与刘思勤买卖房屋的交易行为不值得法律保护。三、一审法院仅靠主观推断判案，无法令人信服。首先，一审法院关于刘桂存与刘思勤签订房屋买卖协议的订立、履行，采取反复取舍的推断，有违法律的公平正义原则。1.关于房屋买卖协议“不管是刘思勤书写还是由刘泽义书写，由在场人按手印，时任村干部参与见证，符合农村的风俗习惯和交易惯例”，难道出售和购买房屋，查验和交付房屋权利凭证不是一般的必要的交易习惯？2.关于刘中玉、刘泽平对房屋买卖是否知情“结合刘桂亭的陈述、村委会出具的证明”能够印证刘中玉、刘泽平及同行人员对涉案房屋现状是有所了解及“房屋作为留在老家的较大不动产，从日常经验来看，肯定要经常询问，故对房屋卖予刘桂存并不知情，不符合常理，亦违背诚实信用原则”。首先，被调查人刘桂亭在一审所做的调查笔录中作为当时的村委会干部对刘中玉是否回到过是明确不知情的。仅陈述刘泽平在其母亲去世时回来过一次，时间应当是在2011年3月10日，但是，当时刘泽平已经身患脑萎缩10多年，且病历记载根本不认识人。村委会证明也仅显示刘泽平母亲张丛云于2011年3月10日死亡，死亡地址为六汪镇。并且刘中玉、刘泽平在东北的子女均知道房屋是由刘桂存租住的事实，怎么印证一个患有老年脑萎缩的老人知道不孝儿子将祖宅出售的事实？恰恰是涉案房屋现在破烂不堪的现状可以证实，刘桂存与刘思勤系恶意串通的事实。其次，刘中玉、刘泽平远在东北，且年老痴呆，根本不会用手机等现代通信工具，无法询问。房屋让儿子偷偷出卖，相隔千里之外的两位老人不知情，符合常理且不违背诚实信用原则。一审法院大肆采用主观推理作出了大失公平的判决，让人无法信服。四、刘中玉、刘泽平通过诉讼主张保护物权的请求并不适用诉讼时效。首先，一审法院在最后认定事实部分，仍引用不明确的推理认定，“退一步讲，即使刘思勤行为属于无权处分，其与刘桂存之间的房屋买卖协议无效”。由此说明，一审法院对刘思勤行为属于无权处分，其与刘桂存之间的房屋买卖协议无效的观点也是持认可态度的，仅仅是因为时间太久，超过诉讼时效而已。一审答辩意见中刘桂存并未就诉讼时效进行抗辩，而是一审法院主动审查并适用诉讼时效，明显违反法律规定。其次，刘泽平患有脑萎缩病(即老年痴呆)接近二十多年，刘中玉出生于1933年近九十岁高龄，叶落归根，痛思故乡，更是人之常情。在当前，我国尚未对农村房屋有明确的登记管理规定及不动产登记凭证，《集体土地建设用地使用证》可以作为房屋的权利凭证，刘中玉、刘泽平作为涉案房屋的登记权利人，在一审中的诉讼主张，要求刘桂存返还房屋，乃是主张的物权返还请求权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款之规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定。综上所述，一审法院武断认定刘思勤构成表见代理明显错误，一审法院单方主观推断，有失公允，刘思勤的行为根本不具备权利外观，刘桂存与刘思勤系同村，应当对刘思勤无权处分是明知的，且在买房过程中有恶意串通行为，刘中玉、刘泽平作为物权人主张返还物权的请求不适用诉讼时效的规定。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 刘桂存辩称，一、从程序上，房屋买卖协议未经刘中玉、刘泽平确认并不当然无效，且关于合同无效的主张已经超过诉讼时效。二、从实体上，一审法院认定刘思勤出卖房屋的行为构成表见代理，于法有据，应予维持。首先，刘思勤具备签署房屋买卖协议的权利外观。根据刘中玉、刘泽平的自认及一审查明的事实，刘思勤是刘中玉、刘泽平的长子，受刘中玉、刘泽平委托代管房屋，刘思勤曾经将涉案房屋出租给刘桂存居住。对具有朴素价值观念的老百姓而言，刘中玉、刘泽平已经将房屋一切事宜交由刘思勤处理，具备出售房屋的权利外观。其次，刘桂存支付房屋对价，并按照当时农村的风俗习惯进行了见证。再次，通过刘思勤陈述，刘中玉、刘泽平在2008年回家过一次，此时，双方的房屋买卖已经成为既定事实，刘中玉、刘泽平应当知道房屋买卖事实却又未行使权利，显然是认可了刘思勤出售房屋的行为。三、刘泽平早已老年痴呆多年，刘中玉也已经87岁高龄，在未回黄岛办理代理手续的情况下，刘中玉、刘泽平向山东省青岛市黄岛区人民法院起诉又撤诉补办代理手续，显然本案是刘中玉、刘泽平在刘思勤的授意下提起的，并不存在刘思勤与刘桂存恶意串通的行为。刘思勤作为一名老师，在农村经济发生变化的情况下，恶意串通刘中玉、刘泽平提起诉讼，违反诚实信用原则。四、涉案房屋在交付后近20年里，已经由刘桂存进行了多次维修，现房屋仍由刘桂存方居住使用，不宜再进行返还。 刘思勤陈述称，同意上诉人的上诉意见，两上诉人去东北后再未回来。 刘中玉、刘泽平向一审法院起诉请求：1.依法判令刘桂存返还登记在刘中玉名下的坐落于青岛市黄岛区间房屋中的东三间房屋；2.本案诉讼费由刘桂存承担。 一审法院查明事实: 刘中玉、刘泽平系夫妻关系，共生育四子一女，即刘思勤、刘思学、刘思法、刘思华、刘思香。珲春市靖和街道希望社区居委会出具证明，称刘泽平原籍胶南市六汪镇，因患有脑梗致使压迫神经，造成老年痴呆，丧失部分劳动能力，该居委会指定其丈夫刘中玉为其监护人。 涉案房屋位于黄岛区，共正屋六间，在1991年10月1日原胶南市土地管理局颁发的集体土地建设用地上，使用证号为南集建（1991）字第GQ290183号，用地面积229.2平方米，建筑面积73.3平方米，四至为：东至围墙中根刘四敏住宅，西至围墙外跟邻大街，南至外墙外根邻胡同，北至墙壁外根胡同。土地使用者为：六汪镇刘中玉。涉案房屋东三间原由刘桂存的父母居住使用，现已闲置，由刘桂存实际控制。 双方对涉案的东三间房屋是否存在房屋买卖关系存在争议： 刘中玉、刘泽平主张1995年随两个小儿子到东北投亲，把讼争的房屋交由大儿子即刘思勤代管，刘思勤将该六间中的东三间房屋出租给刘桂存（由刘桂存父母租住，因亲戚关系没有收钱）。刘中玉、刘泽平提交：1、集体土地建设使用证。该使用证为刘中玉、刘泽平持有。2、视频光盘一份、EMS快递一份，证明其对刘思勤买卖房屋不知情，也没有授权刘思勤处分该房屋，同时刘中玉、刘泽平委托代理人张成杰代其诉讼主张权利系其真实意思表示。 刘桂存主张涉案的东三间房屋系通过刘思勤从刘中玉、刘泽平买卖所得。1、视频中确系刘中玉、刘泽平本人，但刘中玉只是说把房子要回来，并没有对整个过程陈述，证据缺少完整性。刘泽平多次回过老家，对房屋买卖应是知情的。2、提交刘中玉与刘桂存的签订的买卖房屋协议书一份，证明该房屋系刘中玉之子刘思勤代为出售，在该协议书中，卖方：六汪镇刘中玉（甲方），买方：六汪镇刘桂存（乙方），经甲乙双方协商，甲方愿将坐落在的规划房（旧房）叁间，作价1500元，卖于乙方永久使用，特立契约，永不反悔。（房屋基本情况：1、正房叁间；2、宅基地面积；3、土地证号，四至。）卖方：刘中玉买方：刘桂存中人：刘泽义刘桂亭刘桂民。2004年1月1日。该协议正本内容系刘泽义所写，刘桂存的名字及证人名字都是刘泽义写的，刘思勤在卖方处签字，当场付给刘思勤1500元。（刘桂存在2018年3月7日的证据交换笔录中称该协议系刘思勤书写，手印是刘思勤按的，买方刘桂存的名字也是刘思勤写的，手印是刘桂存按的，刘泽义、刘桂亭、刘桂民的名字也是刘思勤写的，都是本人按的手印）。2、买卖房屋协议书一份，该协议书与上述3中协议书基本一致，只是将刘中玉换成刘思勤，刘桂存称，该协议书人工书写的字迹都是刘思勤所为，先有该协议书，后来因为刘思勤一直不办理过户手续，才又签订了上述3中的买卖房屋协议。 刘思勤质证称，房屋买卖协议书的真实性无异议，内容均系其所写，但上面的手印是刚按上的，当时其并没有按手印，东三间房屋卖给刘桂存1500元，但其父亲并没有授权他卖房。 一审法院对房屋买卖协议中的“中人”刘桂亭（1952年10月31日出生）进行了调查，其称：关于涉案房屋的两次买卖我都参与了。刘中玉与刘泽平早去东北了，他们有四个儿子，刘思勤是长子，就刘思勤一人的户口在，其他儿子都在东北。房子是刘中玉的，但系刘思勤卖的，先卖给王增岳西三间房，后卖给刘桂存东三间房，具体卖的时间、价格均想不清，当时买主王增岳和刘桂存请我们喝酒了，刘思勤也去了。2004年2月20日涉及王增岳的房屋买卖协议书是真实的，协议内容全部是刘思勤书写，名字上的手印系各人所按，我（任民兵连长）和刘桂民（住村北，任村书记）参与；2004年1月1日涉及刘桂存的房屋买卖协议亦是真实的，由刘泽义提笔，名字上的手印是各人按的，刘中玉上的手印是刘思勤按的，当时参与者是刘泽义、我、刘桂民（住村南，当时不担任任何职务，现已去世）。房子当时共6间正房，西三间卖给王增岳，由王增岳母亲一直居住至今，东三间卖给刘桂存，由刘桂存父母居住，刘桂存父母去世后，房子一直空着。关于刘中玉去东北后是否回到过不清楚，但刘泽平曾在其母亲去世后回来过一次，因为刘泽平的母亲就住在，去世大约不到十年。 另，刘中玉、刘泽平自1996年搬迁至东北之后是否曾回到过，刘中玉、刘泽平、刘桂存及刘思勤持有异议：刘中玉、刘泽平主张从未回来过。刘桂存称2004年后曾回来过两次，一次是刘泽平的母亲去世，有委会的证明（兹证明我村村民张丛云与刘泽平系母子关系，张丛云于2011年3月10日死亡，死亡地址为六汪镇），另一次记不清。刘思勤称，2008年回来过一次，2002年回来过一次，刘泽平那时就痴呆了，此后未再回来。刘中玉、刘泽平抗辩称村委会证明无法确认证明中的刘泽平即原告，且未显示刘泽平回到的事实。另从刘中玉、刘泽平提交的刘泽平在珲春市人民医院住院病历看，刘泽平因患脑萎缩十六年，卧床五年不认识人，不可能回到并且知道刘桂存购买房屋的事实。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点是刘桂存与刘思勤签订的房屋买卖协议是否合法有效，刘思勤是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。依据前述规定，构成表见代理须以刘桂存有理由相信刘思勤有权代表刘中玉、刘泽平订立房屋买卖协议书，并且刘桂存的该缔约行为善意且无过失。涉案房屋属刘中玉、刘泽平夫妻共同财产，刘中玉、刘泽平的其他子女除刘思勤外均不在孙家沟居住生活，且户口早已迁出。刘中玉、刘泽平自认涉案房屋从1995年起由刘思勤实际管理，其将东三间房屋由刘思勤出租给刘桂存，刘中玉、刘泽平、刘桂存尚有亲戚关系，刘桂存有理由相信刘思勤有代理权。从该房屋买卖协议的订立过程看，结合一审法院对刘桂亭的调查，该协议不管是刘思勤书写还是由刘泽义书写，由在场人按手印，时任村干部参与见证，符合农村的风俗习惯和交易惯例，房屋买卖协议已经实际履行多年，由刘桂存的父母一直居住多年直至在该房屋中去世。刘中玉、刘泽平称其对刘思勤与刘桂存之间的房屋买卖并不知情，虽然刘中玉、刘泽平、刘桂存均未举证证明刘中玉、刘泽平自2004年以来曾回到过，但是结合刘桂亭的陈述、村委会出具的证明，能够相互印证刘泽平在其母亲去世后回到过，其本人或同行照顾人员对涉案房屋现状要有所了解；另一方面，刘中玉、刘泽平离家到东北后，涉案房屋作为其留在老家的较大不动产，从日常经验来看，其肯定要经常询问，故刘中玉、刘泽平称自2004年以来对刘思勤将涉案的东三间房屋卖予刘桂存并不知情，不符合常理，亦违背诚实信用原则。退一步讲，即使刘思勤行为属于无权处分，其与刘桂存之间的房屋买卖协议无效，涉案房屋东三间刘桂存自2004年购买至今已有十几年，刘桂存父母在此居住二十年左右，刘中玉、刘泽平亦未能举证证明其曾向刘桂存及其父母提出异议、主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘中玉、刘泽平的诉讼请求。案件受理费100元，由刘中玉、刘泽平负担。 二审查明，刘泽平于2020年2月4日死亡，其法定继承人刘思学、刘思发、刘思华、刘思香均自愿同意不参加本案诉讼，继承份额归刘中玉所有。另查明，刘桂存于2019年7月5日死亡，其法定继承人刘霞、刘燃日均自愿放弃继承，继承份额归刘会荣所有。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，涉案房屋从1996年起即由刘思勤实际管理，刘思勤与刘桂存签订买卖协议时，刘思勤已经管理了七八年之久，在此期间除刘思勤之外，刘中玉、刘泽平及其其他子女均不在孙家沟居住生活，也均未对涉案房屋进行管理和使用；而且涉案房屋买卖协议签订时，不仅有刘思勤和刘桂存的签字捺印确认，亦有当时的村干部签字捺印予以见证，该交易过程符合农村的风俗习惯和交易惯例。结合刘思勤是刘中玉、刘泽平儿子的事实，足以使刘桂存有理由相信刘思勤有出售涉案房屋的代理权。另外，刘中玉、刘泽平于1996年去东北后，涉案房屋即由其儿子刘思勤管理，至刘中玉、刘泽平提起本案诉讼已有二十多年，即使自刘思勤于2004年将涉案的三间房屋出卖给刘桂存，亦有十几年的时间。在如此长的时间里，刘中玉、刘泽平理应会对房屋的修缮、使用等情况进行过询问和了解，刘中玉、刘泽平主张其对其房屋买卖一事不知情，不符合常理。因此，本院认为，涉案房屋的交易过程符合农村的风俗习惯和交易惯例，刘桂存亦有足够的理由相信刘思勤有出售涉案房屋的代理权，房屋买卖协议也已经实际履行多年，刘中玉、刘泽平在长达十几年的时间里未对涉案房屋出卖一事提出异议。现刘中玉、刘泽平在本案中要求刘桂存返还涉案房屋，有违诚信，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘中玉、刘思勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  李晓波 审判员  徐 明 二〇二〇年九月十五日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜