河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终991号上诉人（原审被告）：高利，女，1977年12月15日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三门峡金帝置业有限公司。住所地：三门峡市崤山路开发区段建材市场。法定代表人：刘四虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师。上诉人高利与被上诉人三门峡金帝置业有限公司（以下简称金帝公司）租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初832号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。高利及其委托诉讼代理人康凯，金帝公司的委托诉讼代理人张华、何柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高利上诉请求：撤销原判，改判驳回金帝公司的诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由如下：1.金帝公司在2019年7月15日发布解除合同通知时，已经有了政府拆迁项目，在此情况下，金帝公司要求解除合同，是对社会资源及司法资源的浪费。金帝公司要求解除合同，交还房屋，真实目的就是侵占商户在拆迁中应当获得的各项拆迁补偿，如搬迁费、停产停业损失、周转费、装修损失等拆迁权益，是典型的以合法形式掩盖非法目的的行为。况且其的拆迁权益无法通过民事反诉程序在本案中解决，因为民事程序无法处理依据行政法规则产生的拆迁补偿权益，本案中关于交还房屋的诉讼请求应当通过行政程序解决；2.其在承租北二层房子时，金帝公司负责人范秀琴口头约定此房屋三年不会拆迁，而在其投入大量装修成本后，运营不到两年时间就被拆迁，对其造成严重的经济损失及营业损失，故在双方未达成搬迁补偿协议的情况下，其未搬离。2019年1月至7月12日，其总计支付金帝公司房租582482元，并未拖欠房租，其房租已支付到7月中旬；3.关于2019年7月15日以后的租金损失。2019年7月15日以后，金帝公司收回房屋的目的是为了拆除，并不是为了继续出租挣租金，租金损失从何而来？原审判令其继续无限期支付租金，就是为了逼迫其尽快搬走，有失公正；4.本案的庭审笔录与庭审中的实际表述大面积不符。其提交了数个调查取证申请书，但原审未进行调查，属于严重的程序违法。金帝公司答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1.本案不是政府拆迁项目，至今没有任何政府单位下发关于建材市场的征收公告或文件，更没有任何政府部门制定征收补偿方案，拆除建材市场地上附着物系公司行为。其系涉案房屋的所有权人，有权通过民事诉讼要求高利交回租赁房屋，本案根本不涉及任何行政诉讼。高利称她应获得搬迁费、停产停业损失、周转费等无事实和法律依据；2.其在2019年7月15日下发搬迁公告时，建材市场处于正常经营状态。关于2019年6月30日前的租金问题，虽然高利在2019年1至7月期间共计向其交纳租金50余万元，但该部分款项中有一部分是补交她拖欠的2018年度的租金。高利上诉称金帝公司给她免除2018年度15余万元的租金，没有证据予以支持。经核算高利支付的租金计算至2019年6月8日；3.关于2019年6月30日后的租金问题。2019年6月30日至7月15日，高利继续使用租赁房屋，且双方租赁合同尚未解除，故应支付该期间的房租。在双方合同解除之后，高利本应返还房屋，但她拒不返还，仍占用租赁房屋并使用、受益，故高利应当支付2019年10月16日之后的租金损失；4.本案的庭审笔录已由双方当事人认真校对并签字确认。高利未在举证期限届满前提出调取证据申请，且她申请调取的证据材料主要证明本案根本不存在的政府拆迁，法院未予调取符合法律规定。金帝公司原审诉讼请求：1.依法确认双方的租赁合同已于2019年7月15日解除，并判令高利立即返还金帝公司位于三××市崤山路西段建材市场北××西侧××、××层商铺及××层商铺；2.依法判令高利立即支付拖欠金帝公司2019年6月30日之前的租金58000元及房屋腾空为止的租金（计算方式：从2019年7月1日开始按照每天2551.17元计算至房屋腾空之日止）；3.高利承担本案诉讼费用。原审法院查明：高利承租金帝公司三处商铺，分别为承租北门西办1#（1层-2层），面积726平方米，该商铺用于经营欧派橱柜；承租西办2#一层、二层，主要用于经营冠牛木门；北楼二层，用于经营慕斯寝具等。其中高利承租的西办1#商铺，双方曾签订有合同，系2010年8月1日，金帝公司（甲方）与高利（乙方）签订的《房屋租赁协议书》一份，主要载明：出租房屋坐落在该市场内北门西办排1号，共1间，房屋建筑面积为726平方米，房屋门窗完好，水电供应正常，租用期限为半年，自2010年8月1日至2011年1月31日。该房屋租金为每月每平方米46元，租金共200376元，乙方须在2010年8月1日前将全部租金交付甲方，甲方为乙方开具收据。该合同到期后，双方未再续签合同，但高利仍按照合同约定继续交纳租金并承租涉案房屋。对于承租的西办2#一层、二层商铺及北楼二层商铺，双方均未签订书面租赁合同，但均认可西办2#一层商铺，面积为50.7平方米，每年房租为33462元；西办2#二层商铺，面积为210平方米，每年房租为88200元；北楼二层商铺，面积为1000平方米，每月房租为33000元。高利将上述三处商铺的租金交纳至2019年，且金帝公司为其开具收款收据，其中2019年3月10日收款收据显示：客户名称：高利（东办欧派）北楼慕斯，欧派房租：2019.元.1—2019.1.30，43535元。卫生费：2019.元.1—2019.1.30，789元；慕斯房租：2019.1.1—2019.1.30，33000元。卫生费：2019.1.1—2019.1.30，800元。合计金额78124元。2019年4月8日收款收据显示：客户名称：高利，房租50000元；2019年5月30日收款收据显示：客户名称：北楼2层慕斯、西办欧派；房租：2019.4.1—2019.4.30，33000元。卫生费：2019.4.1—2019.4.30，800元。房租：2019.4.1—2019.4.30，43534元。卫生费2019.4.1—2019.4.30，790元。合计金额78124元。2019年5月14日收款收据显示：客户名称：欧派橱柜，房租：2019.2.1—2019.3.30,87069元。卫生费2019.2.1—2019.3.30，1578元。减修路优惠半个月22162元，减已交的50000元，合计金额16486元。2019年5月14日收款收据显示：客户名称：北楼2层慕斯，房租：2019.2.1—2019.3.30，66000元。卫生费：2019.2.1—2019.3.30,1600元，合计金额67600元。2019年6月17日收款收据显示：客户名称：欧派（高利）北楼2层慕斯，房租：2019.5.1—2019.5.30，43535元。卫生费：2019.5.1—2019.5.30,789元。慕斯房租2019.5.1—2019.5.30,33000元。卫生费：2019.5.1—2019.5.30，800元。合计金额78124元。以上共计交纳368458元。2019年7月15日，金帝公司张贴搬迁公告，主要载明：各商户：三门峡金帝建材市场于1998年建成投入使用，经过二十年运营，市场存在基础设施薄弱等诸多问题，严重影响城市形象，制约了经济发展和民生改善，为完善城市规划，提升城市形象和品位。根据三门峡市人民政府城市发展总体要求，决定即日起启动金帝建材市场搬迁改造项目。为配合政府对建材市场拆迁搬迁的改造工作，我公司决定于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁合同，请各商户于2019年8月15日前腾空并交回房屋（7月15日-8月15日不再收取房屋租金）。感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持，对按期搬离的商户我公司将提供搬迁帮助。2019年8月16日，金帝公司张贴延期公告，主要记载：各商户：我公司于2019年7月15日向商户下发了搬迁公告，务请各商户于2019年8月15日前腾空房屋并交回我公司。搬迁公告下发后，大部分商户因时间较短等因素暂未搬离，现应各商户要求，经与政府部门协商，决定将搬迁时间延长至2019年10月15日，即所有商户应在2019年10月15日前进行搬迁并交回房屋。为了答谢各商户在此多年经营期间对我公司的支持，我公司将不再收取此期间商铺的房租，但各商户应自行承担搬迁之前的水电费用。再次感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持！2019年10月16日，金帝公司发出通知，主要载明：建材市场各商户：根据三门峡市城市发展整体规划，政府已确定金帝建材市场拆迁改造的详细工作方案。原应广大商户要求搬迁时间已顺延至2019年10月15日，在此期间部分商户已顺利搬迁。故公司按时间进度要求决定一周后建材市场将停止一切经营活动，所有市场服务人员（包括安保、卫生、管理等人员）于2019年10月23日全部撤场，并全面停水停电，商户逾期未撤场的由此造成的一切损失自行承担。后金帝公司于2019年10月23日开始停水停电，现高利仍未搬离承租商铺，故金帝公司诉至法院，要求其返还房屋并支付租金。审理中，金帝公司与高利均认可承租的商铺为北门西办1#一二层商铺、西办2#一二层商铺及北楼二层商铺，该位置与北门西侧的一二层商铺及北楼二层商铺是一致的。另高利提交转账汇总表一份，称其2019年度向金帝公司交纳租金为582482元，并非是368458元。对此，金帝公司认可除了收据上的368458元，另高利交纳过20000元现金，共计交纳租金388458元。但称根据高利统计数字不能证明是交纳2019年度房租，经统计，截止2019年6月30日高利应交纳租金是46万余元，高利在庭审中称其交纳租金至2019年6月30日，足以说明高利统计2019年度的款项肯定包含2018年部分租金，高利实际上2019年度租金只交至2020年6月8日。原审法院认为：金帝公司与高利之间的租赁关系，有双方签订的租赁协议等证据予以证实，且双方予以认可，应予以确认。对于高利承租的北门西办1#（1层-2层），因双方签订的合同租赁期限届满日为2011年1月31日，到期后，高利虽继续承租涉案房屋并交纳租金，但双方未再签订书面合同。另高利承租的西办2#一层、二层商铺及北楼二层商铺，双方亦没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故金帝公司、高利之间形成不定期租赁关系，依照法律规定，金帝公司有权随时要求解除合同。现金帝公司在2019年7月15日向租户张贴搬迁公告，告知于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁合同并给予一个月搬离期限，故金帝公司要求确认双方之间的租赁合同已于2019年7月15日解除，并要求高利返还位于三××市崤山路西段建材市场北××西侧××层商铺及××层商铺的诉请，有事实及法律依据，应予以支持。关于租金，因高利承租的北门西办1#（1层-2层）商铺租金为每半年租金为200376元即每日1113.2元，西办2#一层商铺租金每年为33462元即每日91.7元、二层商铺每年租金为88200元即每日241.6元，北楼二层商铺每月租金为33000元即每日1100元，即高利承租的三处商铺的每月租金为76395元，每日租金为2546.5元。高利称2019年交纳租金为50余万元，但根据高利支付租金收据显示，涉案三处房租系支付至2019年5月30日，因金帝公司称高利另支付20000元租金，因每日租金为2546.5元，故高利系将租金支付至2019年6月8日。因金帝公司在公告中给予租户3个月搬离期限，故不再收取2019年7月15日至2019年10月15日之间房屋租金，并于2019年10月23日对商户停水停电，另金帝公司租金交纳至2019年6月8日，故金帝公司主张的租金应从2019年6月9日开始按照每日2546.5元计算至合同解除之日即2019年7月15日。合同解除之后，因高利未及时返还房屋，金帝公司可以主张相应损失，故从2019年10月16日开始可参照租金即每日2546.5元计算至2019年10月22日止，后因承租商铺从2019年10月23日开始停水停电，影响高利承租商铺正常使用，故从2019年10月23日开始的损失可参照日租金的80%即每日2037元计算。高利辩称金帝公司要求其搬迁系因金帝公司自拆自建、政府拆迁等行为，与本案不属同一法律关系，故高利辩称意见，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、金帝公司与高利之间的房屋租赁合同于2019年7月15日解除。二、高利返还金帝公司位于三××市崤山路建材市场北××西侧××、××层商铺及××层商铺。三、高利支付金帝公司租金损失（从2019年6月9日开始按照每日2546.5元计算至2019年7月15日；从2019年10月16日开始参照租金即每日2546.5元计算至2019年10月22日止；从2019年10月23日开始的损失参照日租金的80%即每日2037元计算至本判决确定的返还房屋之日止）。上述二、三项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费680元（已减半），由高利负担。二审查明：2020年8月31日，金帝公司提交情况说明一份，载明：关于金帝公司与高利租赁合同纠纷一案，高利已于2020年7月份将涉案租赁的房屋腾空并交回金帝公司，我公司自愿将涉案房屋租金损失计算至2020年7月1日止。高利质证时称：2020年7月份金帝公司已将租赁房屋拆除。其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，高利承租的金帝公司北门西办1#（1层-2层）的租期届满后，双方未再续签书面合同，高利继续承租涉案房屋并交纳租金；高利承租的金帝公司西办2#一层、二层商铺及北楼二层商铺，双方亦没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，金帝公司与高利之间形成不定期租赁关系，金帝公司有权随时要求解除合同。关于高利提出金帝公司要求解除租赁合同系因政府拆迁建材市场引起，其享有相应的拆迁补偿权益的上诉理由。经查，高利不能提交相关证据证明该主张，在卷证据亦不能证明建材市场由政府拆迁，该上诉理由不能成立，应不予支持。关于高利提出其已交纳房租至2019年7月12日，2019年6月30日前的租金已经交清的上诉理由。经查，高利承租的北门西办1#（1层-2层）商铺租金为每半年200376元、西办2#一层商铺租金为每年33462元、二层商铺租金为每年88200元、北楼二层商铺租金为每月33000元，即日租金为2546.5元。经核算，高利向金帝公司交纳的2019年度租金仅算至2019年6月8日，故原审判令高利支付从2019年6月9日起至2019年7月15日止的租金适当。该上诉理由不能成立，应不予支持。至于高利提出其对承租房屋投入大量装修成本，运营不到两年时间就被拆迁，对其造成严重的经济损失及营业损失的上诉理由。因该上诉理由具有反诉性质，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，鉴于金帝公司当庭表示“不调解”，如有争议，高利可另行主张。关于高利提出其不应承担2019年7月15日以后的租金损失的上诉理由。经查，金帝公司在2019年7月15日向租户张贴搬迁公告，告知于当日解除与所有商户的房屋租赁协议并给予一个月搬离期限，故双方的租赁合同已于2019年7月15日解除，高利应在限定期限内返还金帝公司涉案租赁房屋，但高利一直占有涉案租赁房屋，客观上给金帝公司造成了经济损失，故原审判令高利支付金帝公司相应的租金损失适当。高利的上诉理由不能成立，应不予支持。鉴于涉案房屋已于2020年7月拆除，应视为高利已返还租赁房屋，对于金帝公司2019年10月23日起的租金损失应在执行程序计算至2020年7月1日止。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人高利承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年九月二十二日法官助理刘艳红书记员张润博书记员宋震