广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初3317号原告：邹细妹，女，汉族，1971年11月24日出生，住广东省英德市**************，公民身份号码：440************025。委托代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市中实投资有限公司，住址：英德市*******、滨江路以西英德市***********。法定代表人：张某1。委托代理人：黄昕睿，广东捷高律师事务所律师。原告邹细妹诉被告英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年6月18日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹细妹的委托代理人巫文结、被告英德市中实投资有限公司的委托代理人黄昕睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹细妹向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付逾期办理涉案房地产权属证书的逾期违约金38405.23元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年10月28日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告以人民币477677元的价格购买维港半岛花园9号商住楼2202房。根据双方签订的合同，第八条约定：被告方交付房产的时间为2015年9月30日之前；第15条的规定：被告方需在商品房交付使用后90日内，为原告方办理好产权证书。原告在给付全部房款后，被告方在2015年9月30日将涉案房产实际交付。因被告的原因，直至2018年03月15日，经原告方的多次催促，被告方才为原告办理好涉案房产的产权证书。虽然合同第十五条第2款有“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的规定，但根据以下理由，被告方应在交付涉案房屋90日后的第一天起以已付房款为基数按日万分之一向原告计付违约金直至被告办理出涉案房屋的产权证之日止，方是符合法律规定和公平原则：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…。被告没有在法律规定期间内办理好房产证，构成合同违约；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提前注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。所以，关于逾期办证的违约条款与合同第七条“如买方逾期付款，需按日万分之一承担违约责任”的逾期付款违约责任条款相比，明显是加重原告方责任、排除原告方主要权利的条款，极不公平，该条款应该无效；第三、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九的规定：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。合同约定被告逾期办证违约金（按已付房价款的0.1%计付）明显低于买受人的实际损失，是违反最基本的公平合理原则，综上，根据该指引第三十八“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告方认为，按已付购房款的日万分之一（约年利率3%）计付逾期办证违约金，更符合公平合理原则和法律的规定。为了维护原告的合法权益，因被告办证逾期804天（2016.01.01-2018.03.14），原告特提起要求被告支付逾期办证违约金38405.23元（477677元×804天×0.0001）的请求，恳请求法院判决诉请。原告邹细妹提供的证据有：证据1：原告身份证复印件、企业信用报告，证明原、被告主体资格；证据2：购房发票，证明原告已按约履行支付房款义务；证据3：《广东省商品房买卖合同》，证明原被告之间的涉案房屋的买卖关系及约定交楼日期，逾期办理不动产权的违约责任；证据4：不动产权证，被告办理好涉案房产的时间是2018年3月，但依据购房合同约定，被告需在商品房交付使用后90日内为原告办理号涉案房屋的产权证书（即2015年9月30日后的90天内最迟于2016年1月1日办理好产权证书），被告已构成办证违约，应承担逾期办证的违约责任。补充证据1：承诺书，证明原告方存在多次催促被告方办证的行为，也足以证明诉讼时效的中断，诉讼时效应该从被告承诺办证即2017年11月3日起算，至此，原告主张的逾期办证违约金的三年的诉讼时效直到2020年11月2日才届至，本系列案3年诉讼时效未届至；证据2：不动产登记受理凭证，证明本系列案中被告实际提交办理产权证的资料的时间是2018年3月13日或14日，从合同约定的办理产权证期限届满之日到实际提交办证资料之日期间，被告因自身原因未能提交资料办理产权证，在上述期间该违约行为也持续存在中，所以，原告也是直到被告出具“承诺书”之日（2017年11月3日）或者办理到产权证之日，才知道违约行为截止之日，所以，从这一角度看，诉讼时效也应该从违约行为截止之日起算。被告英德市中实投资有限公司辩称：一、原告提出的诉讼请求均已过诉讼时效。根据《民法通则》第137条《民法总则》第188条第二款和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起开始计算，对于有明确履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，第四十七条亦明确规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。另外答辩人认为原告提供的商品房买卖合同并非完整的合同，完整的合同应包含附件部分，其中附件四：合同补充协议的第10条约定，房屋交付后280天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下，通过该条款可以确定办证义务的履行期限。原告请求答辩人赔偿违约金的诉讼时效，应当从合同约定的履行期限届满的次日开始起算，因为自合同履行期限届满的那一天，原告就应当知道自己的权利受到损害。答辩人根据补充协议确定的履行期限，按照实际交付房产的日期，计算原告诉讼请求的诉讼时效，发现原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，因此，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告提出合同部分条款无效的主张，答辩人认为合同的全部条款均不属于条款无效的情形，且该主张已经过了诉讼时效。第一方面，诉讼时效的起算依据已经在前面说明，此处不再赘述，答辩人认为，原告若觉得合同部分条款不公平，完全可以提出异议或拒绝签字，但原告在细读合同后已表示同意且愿意签字捺印，在当时并未提出任何异议，其已用实际行动表示愿意接受合同的约束。就算合同条款欠缺公平，原告也应当在签订合同的两年内提出相应的主张，现原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告未能提供诉讼时效抗辩的证据，其请求不应被支持。第二方面，答辩人已经按照《合同法》三十九条的规定，在《商品房购买合同》中采用足以引起原告方注意的文字、符号、字体等特别标识，且在签订合同时亦以口头方式提醒原告注意相关合同条款。再加上，原告拿逾期付款的责任和逾期办证的责任来比对并不恰当，因为和逾期付款责任相对应的应该是逾期交楼责任，而《合同》中约定的关于双方的逾期付款和逾期交楼的责任是对等且公平的，《合同》中逾期办证的违约金条款也不属于原告方列举的格式条款无效的法定情形。三、原告主张合同约定的逾期办证违约金低于原告的实际损失缺乏相应的举证。根据《民事诉讼法》第64条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第90条，原告既然认为，逾期办证的违约金过低，那就应该进一步提出证据，证明自己的实际损失高于合同约定的逾期办证违约金，若无法提供，应承担举证不能的不利后果。本院经审理认定：2013年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市*********、滨江路西维港半岛花园9号商住楼2202号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为477677元，买受人已付清首期款247677元，余款230000元，办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该合同附件四补充协议约定：“10、房屋交付后280天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准），逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人”。2014年4月22日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。原告按约定向被告付清了全部购房款，2015年9月30日被告向原告交付了涉案房屋给原告使用。因未能按合同约定办理房屋登记，涉案房屋的9幢、10幢业主要求被告办理产权证，被告于2017年11月3日向涉案楼盘9幢、10幢业主出具《承诺书》，承诺：不动产权证于2018年2月28日办出给业主，若超过此承诺时间出证，逾期壹个月，赠送叁个月物业管理费，逾期贰个月物业管理费，赠送半年物业管理费，依此类推。后被告于2018年3月13日向不动产登记中心递交房屋登记资料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告与被告自愿签订合同及补充协议，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。因被告未能按照合同约定履行办证义务，被告应原告在内的涉案楼盘9幢、10幢业主要求，向涉案楼盘9幢、10幢业主出具《承诺书》，承诺在2018年2月28日办理房屋产权登记，涉案楼盘9幢、10幢业主也接受被告的承诺，形成双方对原合同关于办证期限及逾期违约责任约定的变更，对双方具有法律效力，双方应按变更后的约定履行义务。原告诉请按原合同约定的办证期限计算违约金，本院不予支持。被告承诺在2018年2月28日办理房屋产权登记，原告从2018年3月1日开始就应当知道被告是否履行办证义务，是否存在违约行为，诉讼时效应从2018年3月1日起计算，原告至2020年6月18日提起诉讼，未超过诉讼时效。被告至2018年3月13日向不动产登记中心递交房屋登记资料，构成违约。关于违约金计算标准，双方商定被告逾期办证则赠送物业管理费，因被告不是涉案楼盘物业管理服务的履行主体，该楼盘的物业管理公司也没有确认代被告的违约行为承担违约责任。因此，结合被告逾期天数，本院调整为按房价每日万分之一标准计算，被告应支付原告逾期办证违约金573.21元（477677×0.1‰×12）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告英德市中实投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告邹细妹逾期办证违约金573.21元。本案受理费380.07元由原告邹细妹负担355.07元，被告英德市中实投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年九月十八日书记员  巫敏智附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。