云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5952号原告：魏如花，女，1970年11月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：邱调、卢小红，均系云南段志恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：张恩，男，1964年2月6日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告魏如花与被告张恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告魏如花及其委托诉讼代理人卢小红到庭参加诉讼。被告张恩经本院依法送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票等文书，期至无正当理由未到庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告魏如花向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2.请求人民法院判令被告立即腾退并返还租赁标的物（即位于昆明市0元）；3.请求人民法院判令被告支付2020年2月15日至实际返还房屋之日止按1800元／月的房屋使用费，其中至2020年6月14日止的房屋使用费为7200元、迟延支付房屋使用费的违约金14400元；以上款项合计43200元；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月7日购买被告所有的涉案房屋，价款66万元，合同签订后，原告按被告要求支付了所有款项，涉案房屋于2018年12月13日已过户至原告名下。另外，双方约定，房屋过户交接完后出租给被告使用半年。原被告于2018年12月15日签订房屋租赁合同约定，月租金1500元，该房屋的租赁期限为2018年12月15日至2019年6月14日，被告逾期支付租金，须向原告支付所欠租金一倍的违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告自己承担。合同签订后，被告先支付了部分租金。然租赁期限届满，被告拒不搬出，后又以各种理由要求继续租赁，被告自己承诺租金由原来的1500元／月增加至1800元／月，双方未另行签订书面《租赁合同》，即2019年6月15日开始，双方存在不定期租赁合同关系。经多次催要，被告支付房屋使用费截止至2020年2月15日，后拒不支付后续的房屋使用费，原告多次与被告协商解除合同、要求被告搬离涉案房屋，被告以各种理由拒绝搬出，故原告诉至本院，主张上述诉请。被告张恩未到庭应诉，其庭审前提交书面答辩意见辩称，被告是受骗将案涉房屋以低于市场价格卖给戚万吉，房子过户到魏如花名下，紧接着又被迫签订了案涉租房合同。案涉房屋房产证上写的面积为80多平米，但实际住房面积是94.85平米，房屋过户后不到几个月价格就涨至126万多，均价14000元/平米以上。经审理，本院确认案件事实如下：一、1.2018年12月7日，原被告双方签订《二手房买卖合同》并由云南省昆明市国信公证处办理了公证，该合同约定：甲方张恩自愿以66万元的价格转让其个人所有的坐落于昆明市方魏如花，双方对合同的全部内容均已理解并认可，并自愿接受合同条款的约束。2.2018年12月13日不动产权证书记载“昆明市”房所有权人为魏如花，单独所有。3.2018年12月15日被告张恩出具《收条》载明：张恩收到魏如花购买金实小区耀实园Ａ幢一单元602号住房房款660000元，全款已付清，特写此收条。收款人张恩。二、2018年12月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，其中原告魏如花的签名系戚万成代签，合同约定：甲方魏如花自愿将坐落于昆明市房屋出租给乙方张恩作自住用。租赁期限2018年12月15日至2019年6月14日，月租金为1500元，合同签订时乙方先支付1个月租金，租金为月付，提前5天支付。乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。审理中查明，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告继续占用房屋至今，但未另行签订书面合同，双方之间形成不定期租赁关系。原告提交魏如花与被告张恩2019年12月30日的微信聊天记录，证实被告提出房租变更为“18000元（原告认可此处系笔误应为1800元）一月”，原告诉讼自2020年2月15日起按1800元/月主张租金。原告第二项诉讼请求主张的违约金14400元，庭审中原告称违约金按《房屋租赁合同》约定计算：1800元/月×5%×30天×4个月，当庭变更主张2020年2月15日至2020年6月14日期间违约金数额为10800元。上述事实，有原告提交的：身份证复印件、《二手房买卖合同》《公证书》、收条、发票2张、不动产权证书、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据在卷佐证以及原告的当庭陈述予以证实。被告没有提交证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法对被告缺席判决。关于原告的第一、二项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告双方自愿签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律禁止性规定，合同有效成立，双方应当恪守履行。被告占用房屋却未按约向原告支付租金的行为已构成违约，根据本案现有证据，原告要求解除租赁合同有事实及法律依据，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人应返还租赁房屋。至于被告的答辩意见，因被告既未到庭应诉答辩、当庭陈述意见，亦未向本院提交任何证据材料，故本院不予采信，如被告确涉及其他相关法律权益，被告可另行主张。关于原告的第三项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告自认2020年2月15日前的租金已结清，在原被告之间不定期租赁关系存续期间，被告张恩主动变更月租金为1800元，原告据此主张2020年2月15日后的租金、违约金。对此，被告未提交相反证据予以反驳。故根据双方合同约定，结合本案现有证据，原告主张被告支付房屋租金7200元（2020年1月15日至2020年6月14日期间）、违约金为10800元（1800元/月×5%×30天×4个月）、2020年6月15日起至被告实际腾还房屋期间的房屋使用费（按1800元/月）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告魏如花与被告张恩之间的《房屋租赁合同》；二、被告张恩于本判决生效之日起三十日内将坐落于昆明市房屋腾空并返还给原告魏如花；三、被告张恩于本判决生效之日起三十日内向原告魏如花支付租金7200元、违约金10800元；并支付2020年6月15日起至上述房屋实际交还之日止的房屋使用费，按1800元/月计算。案件受理费880元，由被告张恩承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二〇年九月二十八日书记员  刘艳艳