河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3107号 上诉人（原审被告）：李红英，女，1968年7月23日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：郭辉，河北智律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北金博园房地产开发有限公司，住所地邯郸市临漳县邺令大街北段路东。 法定代表人：薛海山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。 上诉人李红英因与被上诉人河北金博园房地产开发有限公司（以下简称金博园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2020）冀0423民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李红英上诉请求：1、一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求依法改判本案一审受理费由被上诉人承担；3、请求判决本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人李红英未支付购房款是因为金博园违约造成的。双方约定剩余120万元购房款以办理按揭贷款的方式支付。但由于金博园未能按照协议约定为李红英按期办理银行贷款，导致剩余120万元，无法按照协议的约定进行支付。李红英享有先履行抗辩权，有权要求金博园为其办理按揭贷款后支付剩余的120万元。二、金博园公司的副总吴全财，对李红英出具房款收据的行为，是金博园公司的行为，而不是其个人行为。虽然收据仅有吴全财个人的签名，但根据合同法402、403条规定的隐名代理制度，吴全财与李红英签订收条时，约定的是收取购房款，而购房协议只存在于李红英和金博园公司之间，其行为是隐名代理行为。根据合同法的规定，其后果应该由金博园公司承担，应该视为金博园已经收到了120万元当中的100万元购房款，对于吴全财是否有权代理金博园公司收取费用的权利，在2014年12月13日，金博园向李红英出具的房款收条中，经手人为吴全财，证明吴全财在前120万元收取的过程中，曾代表金博园向李红英收取购房款并得到了金博园的认可。根据民法总则172条，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。由于在之前的120万元房款支付的过程中，吴全财以其收取的房款的行为以及金博园开具收据的事实，足以让李红英有理由相信吴全财在收取房款一事上有代理权，即使吴全财在收取前120万元后，代理权终止，但是根据民法总则的规定，在李红英有理由相信其有代理权时，代理行为仍然有效，其法律后果仍然直接由金博园公司承担，应当认定李红英已经支付220万元购房款。金博园如何解决该纠纷，作为违约的金博园公司有权在一定条件下，请求法院解除该商品房买卖协议，从而维护自身的权益，打破无法办理贷款等事实的僵局。李红英没有违约行为，不应承担一审判决的房款及利息。本案的案件受理费应当由被上诉人承担。 金博园公司答辩称，李红英与吴全财之间的债权债务关系是个人行为，与金博源公司没有关系。且吴全财给李红英出具的收条，上面没有加盖金博园公司的公章，公司不认可。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。 金博园公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李红英给付金博园公司购房款120万元及利息；2.诉讼费由李红英负担。 一审法院认定事实：李红英购买金博园公司开发的钰和苑商铺，分别于2013年6月22日向金博园公司指定的银行账户转款200000元，2013年7月19日向金博园公司指定的银行账户转款100000元，2013年9月13日向金博园公司指定的银行账户分别转款100000元、100000元，2014年12月13日付房款700000元，上述款项共计1200000元，金博园公司均向李红英出具了收据，并加盖了河北金博园房地产开发有限公司的印章，其中金博园公司提交的2014年12月13日的收据第三联上有吴全财本人的签字。双方均认可上述款项系李红英购买商铺的首付。 2016年10月17日，金博园公司作为甲方与李红英作为乙方签订了《钰和苑内部认购协议》，协议约定乙方认购甲方开发建设的钰和苑沿街门市D3室，该房屋建筑面积135.58平方米，该房屋单价为17701元/m²，总房款为壹佰贰拾万元，庭审中双方均认可首付系1200000元，总房款实际应为贰佰肆拾万元。协议中付款方式中约定：乙方采用银行按揭付款方式，乙方签订本协议时向甲方缴纳认购款50%人民币壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元整；（￥1200000），剩余房款壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元整；（￥1200000）办理银行按揭手续。 因金博园公司无法办理银行按揭贷款，金博园公司的工作人员于2019年12月26日电话通知李红英缴纳剩余购房款1200000元，李红英对此电话通知无异议，但称已将房款交付给吴全财，且李红英已于2016年占有使用该房屋。 另查明，吴全财系金博园公司工作人员，2015年12月21日，吴全财给李红英出具了收据一份，内容为“今收到李红英钰和苑D3（5-6号）的门市款壹佰万元整¥1000000.00收款人：吴全财3303251974111154112015年12月21号证明人：张小平132129197210192815”。 一审法院认为，金博园公司与李红英签订的《钰和苑内部认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。 李红英主张约定的付款方式系按揭付款，但因为其它原因该房产现在无法办理银行按揭贷款已是事实，且李红英已经占有使用该房屋多年，从合同的公平、等价有偿原则出发，李红英不能以无法办理按揭贷款为由，在占有使用房屋的同时拒绝履行支付对价房款的义务，故金博园公司要求李红英支付剩余购房款1200000元，于法有据，应予支持。 李红英称除了首付120万元，金博园公司所认可的用吴全财拖欠借款抵顶70万元，系协议签订后吴全财另收到的李红英的款项，也应予以抵顶，未提供证据证明，其辩解理由不予采纳。 李红英称剩余购房款120万元，应用吴全财给其出具的收到条手续抵顶100万，本院认为，该收到条系吴全财个人出具，并未加盖金博园公司的印章，对吴全财的行为，金博园公司既未授权也未追认，故李红英要求用此抵顶购房款1000000元的辩解理由，不予采纳。 关于金博园公司要求李红英支付未付购房款利息的问题，因协议中没有约定违约金数额或损失赔偿额，根据法律规定，应以未付购房款总额1200000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（现该标准变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于利息起算时间，因金博园公司电话通知李红英交纳未付购房款的时间为2019年12月26日，故应以未付购房款1200000元为基数，自2019年12月26日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款给付完毕止，金博园公司要求自2016年10月17日（即合同签订之日）起开始计算利息，没有事实和法律依据，不予支持。判决如下：一、被告李红英于本判决生效之日起十日内给付原告河北金博园房地产开发有限公司剩余购房款1200000元;二、被告李红英于本判决生效之日起十日内给付原告河北金博园房地产开发有限公司剩余购房款的利息，利息以剩余购房款1200000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月26日起计算至剩余购房款给付完毕止；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，金博园公司与李红英签订的《钰和苑内部认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。虽然双方约定的付款方式系按揭付款，但因为其它原因该房产现在无法办理银行按揭贷款，李红英已占用使用该房屋，理应将剩余房款交给金博园公司。故金博园公司要求李红英支付剩余购房款1200000元及相应的利息，本院应予支持。案外人吴全财为上诉人李红英出具的收到条系吴全财个人出具，并未加盖金博园公司的印章，对吴全财的行为，金博园公司既未授权也未追认，故李红英要求用此抵顶购房款1000000元的辩解理由，不予采纳。综上所述，李红英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17710元，由上诉人李红英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 谢 珂 审 判 员 潘新莉 二〇二〇年九月十五日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 王 渴