广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1495号原告：郭正伟，男，汉族，1982年2月6日出生，住重庆市渝北区***********，公民身份号码为510************295。委托诉讼代理人：王建平，广东大术律师事务所律师。被告：梁其彪，男，汉族，1964年10月28日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码为441************176。原告郭正伟诉被告梁其彪合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序并于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告郭正伟及其委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《合作建房合同》无效；2.被告退还押金300000元；3.被告向原告支付约定的违约金及利息共计66000元（《补充协议》规定承担违约责任，赔偿原告30000元违约金，支付原告2018年8月29日到2019年4月28日期间的利息300000元×1.5%×8=36000元）；4.被告支付原告应退还押金的逾期利息共计24360元（暂计从2018年8月29日起至2019年11月20日计算，计算方式：300000元×4.35%×1.5÷360×448天=24360）。事实与理由：2018年6月28日，原告和王道长与被告签订《合作建房合同》，双方约定由被告将位于东莞市塘厦镇清湖头社区************块与原告合作建楼，由被告出地、原告全额投资兴建住宅楼，原告向被告支付押金300000元；合同约定被告需在两个月内完成报建手续。然而因为被告未按合同约定在两个月内完成报建手续。2019年3月14日，双方达成补充协议，被告需在2019年4月28日内退还原告300000元押金，并按照原合同的约定赔偿原告30000元，支付原告2018年8月29日到2019年4月28日期间的利息36000元，计息标准为月息1.5%（每个月4500元）。现被告至今仍未完成报建审批手续，也未退还押金及支付原告任何的违约金和利息。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告未向本院发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月28日，被告作为甲方、原告与“王道长”作为乙方，签订《合作建房合同》，合同约定甲方将位于东莞市塘厦镇清湖头社区*民委员会（新联路9号）地块与乙方合作兴建**房屋。合作条件：1.产权分配方式：甲方以出地形式与乙方全额资金投入兴建住宅楼，预计建成后，甲方分得本栋楼总建筑面积的35%，乙方分得本栋楼总建筑面积的65%，关于双方分楼明细：一楼甲方所有，甲方剩余面积由二楼开始逐一向上进行分配，其余面积归乙方所有，整栋房屋不论兴建多少层竣工后，按实建面积分成；2.本栋楼押金为300000元。主体建到三层退150000元，主体建到八层退150000元；3.甲方负责此栋楼的报建手续。合同同时约定甲方报建时间为2个月，如逾期未能办理正式报建证，则须退还已付押金及赔偿30000元给乙方。2019年3月14日，被告作为甲方、原告作为乙方，就2018年6月28日签订的《合作建房合同》签订《补充协议》，达成如下补充条款：1.原合同约定甲方负责该项目的相关报建手续，由乙方出资兴建楼房，现因甲方原因超出原合同约定的“两个月报建时间”，甲方仍未申报出合法的报建手续，导致乙方无法开展工作，甲方已单方面违约；2.就甲方的违约行为按照原合同的约定，甲方自愿在2019年4月28日前退还乙方当时所交的300000元保证金，并按原合同的约定赔偿乙方30000元违约金，并支付乙方自2018年8月29日到2019年4月28日期间的利息36000元，计息标准为月息1.5%（即每个月4500元）；3.鉴于甲乙双方在签署本协议前就甲方的违约情况已多次协商，因甲方原因一直未给出合理的解决方案，故甲方承诺本补充协议所约定的退款时间和退款金额的可达成性，如果甲方再次违约，甲方将按复利每日千分之五的标准向乙方支付所欠款项的滞纳金；4.如甲方能承诺在2019年4月28日内完成报建审批手续并拿到报建批文，甲乙双方之前签订的合同继续生效。2018年6月27日，原告向被告转账50000元，注明为合作建房押金首期款；6月28日，原告向被告转账250000元，注明为合作建房押金尾款。2018年6月28日，被告向原告出具收据，确认收到郭正伟、王道长交来的押金300000元（以实际到账为准）。庭审中，原告主张“王道长”原本计划与其共同参与合作建房，共同投入建房资金，但鉴于被告未履行报建手续，因此“王道长”没有出资也未支付押金，案涉合作纠纷与“王道长”无关。另查，被告享有的案涉宅基地坐落于东莞市塘厦镇清湖头社区*民委员会，不动产单元号为441921014006JC06016W00000000。以上查明事实有原告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，由此导致的不利法律后果由其自行负担。本案争议焦点为：案涉《合作建房合同》的效力如何。对此，本院分析如下：农村宅基地的所有权属于集体经济组织，对宅基地的使用具有身份属性、福利性，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。同时，涉及到农村社会公共利益等特殊性，现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。原告与被告并非同一农村集体经济组织成员，双方签订《合作建房合同》，约定在被告拥有的宅基地上合作建设房屋并按比例分房，属于变相购买房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条等现行法律和国家有关政策对宅基地使用权转让采取的原则禁止的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《合作建房合同》及《补充协议》均无效。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”规定，案涉押金300000元系由原告向被告支付，且根据原告与被告签订的《补充协议》，原合同相对方“王道长”已经退出双方合作建房关系，原告诉请被告向其返还合作建房押金300000元依法有据，本院予以支持。另，因《补充协议》无效，原告诉请被告按照《补充协议》的约定支付违约金没有依据，本院不予支持，但是被告应按照相应的贷款利率返还其占有上述押金期间的孳息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，缺席判决如下：一、确认原告郭正伟与被告梁其彪于2018年6月28日签订的《合作建房合同》无效；二、限被告梁其彪在本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭正伟返还押金300000元及孳息（以300000元为本金，2018年6月28日至2019年8月19日期间的孳息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际清偿之日止的孳息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郭正伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7155.40元，由被告梁其彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎中越审 判 员  周 颖人民陪审员  张玲玲二〇二〇年八月二十七日书 记 员  叶佩儿附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。