河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初2082号原告：姚金勇，男，1975年11月11日生，汉族，住滑县赵营乡赵营村2号。委托诉讼代理人：段金娣，河南华昂律师事务所律师。被告：河南兴瑞建设有限公司，住所地：安阳县住建局院内（安阳市紫薇大道中段**）。法定代表人：牛敬堂，职务：经理。委托诉讼代理人:于合金，北京道川律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐蕾，女，1988年10月15日生，汉族，住安阳市文峰区，系被告职员。被告：王旭，男，1967年4月14日生，汉族，住滑县。原告姚金勇诉被告河南兴瑞建设有限公司（以下简称兴瑞公司）及被告王旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日作出（2019）豫0526民初4464号民事判决书。被告兴瑞公司不服，提起上诉。安阳市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）豫05民终280号民事裁定书，撤销原判，发回滑县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月4日、2020年7月6日公开开庭进行审理，原告姚金勇、委托诉讼代理人段金娣、被告河南兴瑞建设有限公司的委托诉讼代理人于合金、徐蕾，被告王旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚金勇诉称：2016年，被告在滑县××车站大街开发建设商铺，并公开对外出售。2016年3月28日，原被告签订的《商业用房销售协议书》约定，被告将开发的商铺自西开始第53间至第58间共计6间，上下三层，建筑面积727.65平方米，出售给原告，该房屋成交价格71万元，协议签订之日，原告向被告交付定金20万元，被告于缴纳定金之日将商铺交付给原告。据此约定，原告于2016年3月28日向被告交付定金20万元，被告给原告出具了收据一份，但在此期间，被告开发建设的商铺全面停工建设，至今三年有余，被告未能向原告交房。现该商铺仍是半拉子工程，没有开工建设，原告购买商铺的希望彻底破灭，履行合同已成为不能。被告的行为已构成严重违约，原告多次与被告协商，但未能达成一致意见。请求依法判令解除原被告签订的《商业用房销售协议书》，被告承担违约责任，双倍返还定金40万元，由被告承担诉讼费。被告河南兴瑞建设有限公司辩称：1、原告起诉的与实际事实不符，被告兴瑞公司不是赵营乡车站大街项目开发商，无权销售商铺，也没有收取过原告购房定金，原告从没有找兴瑞公司协商过，兴瑞公司不是适格的被告。2、王旭不是兴瑞公司工作人员，他的行为不是职务行为，不代表兴瑞公司。原告将购房款交付给王旭，应该和王旭协商处理购房合同，兴瑞公司在本案中不承担民事责任。3、兴瑞公司系名门国际项目的施工方，并非开发商，当时因名门国际施工需要，将兴瑞公司的公章寄放在名门国际项目部，仅限于施工使用，被告王旭擅自越权在协议上加盖兴瑞公司的公章，不具有合法性。被告王旭辩称：1、被告王旭与原告签订的购房合同兴瑞公司不知情，当时盖兴瑞公司的章是被告王旭的老板靳新州应原告要求盖的章。2、原告所述请求与事实不符，当时签订合同当日已经将房屋交付给原告，《商业用房销售协议》已明确说明，对房屋的现状原告已经了解清楚；事实是原告后期因房屋门窗价格差价较大产生异议，原告在六间房的总价款上要求降价3万，被告王旭同意减价1万，当时有赵营乡赵营村支书赵某在场。后来被告王旭去安装房屋门窗，原告不让其安装，原告要求自己安装，降价3万，原告姚金勇和被告王旭双方协调多次未果，造成合同未履行。经审理查明，赵营乡汽车站临街房建设项目，原系赵营乡政府引进郑州开发商王盼盼以建造社区为名进行开发的建设项目，用地性质为集体建设用地，原项目名称为万富新城，计划临街建门市房，里面建小区，王盼盼在建设部分工程后因资金出现问题停工。之后，由靳新州和王旭接手，靳新州和王旭建设部分临街门市后又因资金问题停工，现由赵营村的赵某和赵军增接手。涉案门市房系靳新州和王旭合伙接手期间建造，被告王旭和其合伙人靳新州没有临街门市房建设的行政审批文件。2016年3月28日，原告姚金勇按照滑县名门国际张贴的公告内容到滑县名门国际售楼部，找到被告王旭商谈买受涉案门市房事宜。达成一致意见之后，原告姚金勇按照被告王旭要求将购房定金20万元转至滑县名门国际会计郑建霞卡内，后郑建霞将钱款转给被告王旭。当天转款后，原告姚金勇要求签订书面协议。被告王旭就与原告姚金勇签订了一份《商业用房销售协议书》，被告王旭在甲方签字处签字，并加盖兴瑞公司印章，原告姚金勇在乙方签字处签字。协议约定：甲方将位于滑县××车站大街自西边开始第53间至第58间共计6间，每间上下三层，建筑面积727.65平方米的房屋出售给乙方。成交价为71万元，协议签订之日，乙方向甲方支付20万元作为购房定金。甲方应于缴纳定金之日起将房屋交付给乙方。后因涉案临街房门窗安装事宜，被告王旭与原告姚金勇发生争执，虽经多次协商未果，导致涉案临街房至今未能交付原告。另查明，被告王旭并非兴瑞公司职工，与兴瑞公司没有关系。经本院委托，2019年10月21日湖北军安司法鉴定中心作出鉴定意见，原告提供的《商业用房销售协议书》、收据中的“河南兴瑞建设有限公司”印文与被告在滑县住建局备案的“河南兴瑞建设有限公司”印文，是同一枚印章所盖印。原告垫付鉴定费用5500元。被告兴瑞公司在滑县设有分公司，负责人系张钢领。以上事实由原告提供的《商业用房销售协议书》一份、收据一份、房屋现状照片两张、湖北军安司法鉴定中心鉴定意见一份以及原、被告的部分庭审陈述和原告方证人胡某、姚某以及被告方证人赵某当庭证言的部分内容予以证实，该证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点主要在于原告姚金勇与被告王旭之间签订《商业用房销售协议书》的效力如何认定？原告姚金勇与被告王旭之间签订《商业用房销售协议书》，甲方处加盖兴瑞公司的公章，被告王旭在甲方签字处签字。公章之于合同的效力，关键在于加盖公章之人是否具有代表权或者代理权，而不在于公章的真假。如果盖章之人无公司的授权，即便加盖的公章是真章，该合同仍然因为无代理权限而最终归于无效。被告王旭并非兴瑞公司的职工，也没有兴瑞公司的授权，被告王旭无权代表兴瑞公司与原告签订该协议。被告王旭以兴瑞公司的名义与原告签订的该协议并非职务行为。原告认为被告王旭系兴瑞公司总经理，其有权代理兴瑞公司签订合同，但原告并没有提供有力的证据证实王旭为兴瑞公司的工作人员，经本院查明，王旭并没有兴瑞公司的授权，同时，被告兴瑞公司对此并不知情，对该协议也没有追认。原告姚金勇因门窗安装问题多次与被告王旭进行商谈，以致出现退房要款的后果，其对该涉案临街商铺系被告王旭所建是明知的。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被告王旭没有经过兴瑞公司的授权，便私自加盖兴瑞公司的公章，且兴瑞公司事后并没有对该协议进行追认。另，被告河南兴瑞建设有限公司系建设施工公司，被告兴瑞公司的经营范围并不包括销售房屋。故该《商业用房销售协议书》应为无效协议,原告姚金勇诉请要求解除其与被告河南兴瑞建设有限公司于2016年3月28日签订的《商业用房销售协议书》于法无据，该诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姚金勇的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告姚金勇负担；鉴定费用5500元，由被告河南兴瑞建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  李鸿桥审判员  韩伟周审判员  李红伟二〇二〇年九月三十日书记员  孔 茹