重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初19335号原告：张冲，男，汉族，1992年3月12日出生，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。被告：李锐韬，男，汉族，1990年10月6日出生，住重庆市渝**。原告张冲与被告李锐韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张冲及委托诉讼代理人周厚林，被告李锐韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年7月8日签订的《商铺出租合同》；2.被告退还原告多交的租金1454.76元；3.被告支付原告违约金10万元；4.被告赔偿原告商铺经营预期收益损失6万元。事实及理由：2015年7月8日，原、被告签订《商铺出租合同》，约定被告将位于重庆市渝北区兴盛大道55号约15平方米的商铺出租给原告，租期7年（2015年7月8日至2022年7月8日），每年租金5.4万元，并约定递增情况。原告租赁商铺用于经营早餐包子生意，截至目前，原告向被告缴纳了2020年4月8日至2020年7月8日该季度的租金，被告却在合同未到期情况下，不再将商铺出租给原告，提前解除了合同。原告迫不得已于2020年6月1日退出商铺，关门歇业。被告严重违约，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告李锐韬辩称，《商铺出租合同》无效，我方出租未经过房东同意，房东不再租赁房屋给我；合同系2017年7月1日签订，我是2017年7月1日承租的商铺，为了与我和上家签订的合同租金递增保持一致才写成7月8日；我已将租金押金退给原告；违约金过高，违约不成立；我已经提前一个月告知原告搬离，原告其后在旁边另租了一个商铺，不存在预期损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《商铺出租合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月8日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《商铺出租合同》，约定被告将重庆市渝北区兴盛大道55号约15平方米的商铺出租给原告。租期7年，从2015年7月8日至2022年7月8日，押金2000元，租金每年5.4万元，每年按上一年租金的8%递增。付款方式先交款，提前20天支付下一季度房租。第十条第2款约定，若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有十万元的违约金。其后双方履行合同，原告陈述租赁商铺用来经营早餐包子生意。被告举示与案外人何中凡2017年6月3日签订的《房屋租赁合同》，显示何中凡将重庆市渝北区兴盛大道55号中渝梧桐郡三期D1栋2号商业附2号房屋，建筑面积约50平方米出租给被告，经营面馆，此房为清水房出租，租期自2015年6月6日至2020年5月31日，合同约定，乙方擅自将房屋转租、分租等，甲方可以终止合同收回房屋。月租金1万元，第2年后每年按8%递增，第1年2015年7月20日至2016年6月6日，月租金为……，第5年2019年6月7日至2020年5月31日，月租金为……。被告陈述，案涉房屋的房东是刘某，刘某出租给何中凡，何中凡于2015年转租给谭某，谭某于2016年1月转租给原告，我是2017年与谭某协商，交给谭某15万元转让费，从谭某处接手的房屋，接手后以同样的租金标准与上家何中凡、下家原告续签的租赁合同，我与原告签合同时理解错了，以为合同于2022年到期，就与原告签到2022年，实际与上家何中凡的合同2020年5月31日到期，合同到期后何中凡于2020年6月1日收回房屋（没有以转租理由收回），我于2020年4月底通知原告搬离房屋。原告陈述，是否理解错误是被告的事情，与我方无关，被告于2020年5月20日左右通知我搬离，我于2020年6月1日搬离，我最初于2016年1月8日从谭某处承租房屋，后来与被告签的租赁合同，与被告签订租赁合同时被告说可以多让我承租两年，以租金提前递增为条件。关于租金支付情况，原告陈述，最后一期租金2020年4月8日至2020年7月7日的租金18366元，因疫情被告减免2000元，实际缴纳16366元。被告对实缴租金金额无异议，但认为缴纳期间应为2020年4月1日至2020年6月30日，因为合同系2017年7月1日开始的。另双方对被告于2020年6月15日退还原告8122元无异议，被告陈述8122元包括了保证金2000元及2020年6月1日至2020年6月30日的租金，原告认为被告还应退还2020年7月1日至2020年7月8日的租金1454.76元（16366元÷90天×8天）。被告举示原告2017年7月1日支付租金14580元的证据，拟证明原告应当缴纳2017年7月1日至2017年9月30日的租金15746元，实际少交了，少交的部分主张从原告起诉的租金中抵扣。原告陈述，上述租金缴纳的期间为2017年7月8日至2017年10月7日，是被告为了提前递增租金将原、被告的租赁合同签订时间提前到2015年7月8日，原、被告的租赁合同签订时间实际自2017年7月8日开始，并举示与上家的租赁合同及租金支付凭证佐证，被告认为原告与上家的租赁合同与支付凭证与自己无关。另，原告举示微信支付宝收款证据，拟证明经营收益。其中，微信证据显示：2020年4月收款2.9万元，二维码扫码支付的有23609元，2020年5月收款3万元，二维码扫码支付的有26467元，原告陈述，2020年2、3月因疫情休息没有收益，2020年4月实际经营24天，扫码支付部分是包子店的收款，另有每天现金500元左右。原告另陈述，2020年4月支付宝收入的6337元及2020年5月支付宝收入的7368元为包子铺收益。原告陈述每天经营成本720元。原告举示与案外人胡晓亮的租赁合同，显示原告从胡晓亮处承租中渝梧桐郡三期商业19-1面积为48.60平方米的临街门面，租期自2020年7月9日至2023年7月9日，租金每月7800元并每年递增。原告陈述，原告后续租赁的该门市距原门市十多米，但原来门市临街，现在的不临街。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告陈述从上家租赁方何中凡处承租房屋，转租未经何中凡同意，但何中凡未以转租为由解除租赁合同，而是履行到合同期满2020年5月31日，则原、被告之间的租赁合同有效。同时，被告与原告签订的租赁合同的租赁期间至2022年7月8日，超出了被告与何中凡签订合同的截止时间，则根据司法解释规定，原、被告租赁合同租赁期限超出的部分无效。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，由于租赁合同2020年6月1日以后的租期无效，原告2020年6月1日搬走，则双方已经履行至合同期满，原告要求解除租赁合同，本院不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，由于租赁合同的有效部分履行完毕而终止，不存在提前解除，故不适用租赁合同约定的一方提前解除合同应赔偿对方10万元违约金的约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求支付多付的租金的诉讼请求，原、被告对租赁合同租期开始时间陈述不一致，且均未举示充分证据，则本院以租赁合同载明的租期作为租金支付计算依据。根据租赁合同，2017年7月8日至2017年10月7日的租金计算为15746元[5.4万元÷4×（1+8%）2]，被告实际缴纳14580元，少交了1166元（15746元-14580元），被告主张从本案中原告起诉的租金中抵扣，本院予以支持。原告主张最后一期租金多付，最后一期租金扣除疫情减免金额为16366元，双方对金额无异议，则根据租赁合同，该金额涵盖的期间应为2020年4月8日至2020年7月7日，其后被告退还了8122元包括了保证金2000元及一个月的租金6122元[5.4万元÷12×（1+8%）4]，由于原告实际经营至2020年6月1日，则被告应退还2020年6月2日至2020年7月7日的租金，扣除被告已经退还的一个月（2020年6月2日至2020年7月1日），被告还应退还2020年7月2日至2020年7月7日的租金共计1224元（6122元÷30天×6天）。以上相抵，被告最终应退还原告58元（1224元-1166元）。关于原告要求赔偿预期收益损失的诉讼请求，本案合同终止系因被告行为所致，被告应赔偿原告损失，结合原告另行租赁门市的时间2020年7月9日（实际空置期一个多月，没有收益），以及原告举示的疫情之后2020年4、5月收益证据、成本支出的陈述（部分证据未能确定），参考租金标准4500元/月，本院酌情按三个月租金标准认定原告一个多月的预期收益损失，计算为13500元（4500元/月×3个月）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李锐韬于本判决生效后五日内退还原告张冲租金58元；二、被告李锐韬于本判决生效后五日内支付原告张冲预期收益损失13500元；三、驳回原告张冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3529.10元，减半收取1764.55元，由原告张冲负担1000元，由被告李锐韬负担764.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年九月二十五日书记员  楚 仑