济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初6522号原告（反诉被告）：苏某，男，1974年11月27日出生，汉族，自由职业，住济南市委托诉讼代理人：石冠诗，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，山东贤关律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，男，1974年11月12日出生，汉族，自由职业，住济南市委托诉讼代理人：李鑫，山东众英律师事务所律师。原告（反诉被告）苏某与被告（反诉原告）张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏某及其委托诉讼代理人石冠诗、张玲，被告（反诉原告）张某某及其委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决张某某返还苏某租赁押金30000元。事实与理由：苏某与张某某于2018年6月5日签订《租赁合同》，苏某承租济南市环山路37号楼某某大间，从事餐饮服务，租期截止至2021年6月11日，年租金33万元整，押金3万元。合同签订后均正常履约，租赁费已支付至2020年6月11日。但2020年初始料未及的新冠疫情在全国爆发，2020年1月25日山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，苏某至今难以正常经营，已确实没有能力支付高昂的经营成本。2020年2月苏某及时与张某某协商，2020年6月份以后不再续租了，可以帮着尝试将房子对外出租，张某某同意并理解，出于感谢和疫情影响下各方能共渡难关的考虑，苏某同意继续承担租金至2020年6月11日。2020年2月17日，苏某于讯帮网等平台发布了商铺出租的推广信息（推广费已付）；2020年4月底，因无人应租，张某某再次在经营地张贴出租公告。现已临近2020年6月11日，苏某向张某某提出退还押金的请求，张某某拒绝。新冠疫情确实使双方缔约时的情况发生了根本性的变化，继续履行将对苏某明显不公平、且合同目的已无法实现，这是各方共识。且基于此，双方已协商共担损失、解除合同，张某某应当退还苏某的押金，故诉诸贵院。张某某答辩称，一、苏某依法不享有单方免责解除涉案租赁合同的权利，苏某要求张某某返还30000元租赁押金的诉讼请求无事实及法律依据。（一）苏某诉称“2020年2月苏某及时与张某某协商，2020年6月以后不再续租了，可以帮着尝试将房子对外出租，张某某同意并理解”与事实不符。苏某从未在2020年2月与张某某进行协商，而是于2020年4月底才要求在2020年6月解除涉案租赁合同，张某某虽于2020年6月11日晚同意其可以于2020年6月12日搬出涉案租赁房屋，解除合同，但从未免除苏某的违约责任。（二）本次疫情虽属于不可抗力，但不影响涉案租赁合同的继续履行，双方合同目的仍可实现，不符合因不可抗力免责解除合同的法定要件。济南市政府早于2月中旬下发了复工复产相关通知，济南市3月份基本实现了全面复工复产，济南市作为最早复工复产的城市之一，本次疫情对济南市造成的影响只是暂时性的，苏某于2020年4月底才以经营困难为由要求解除涉案租赁合同，但其实际自2月份复工复产后便一直占有使用涉案房屋经营至2020年6月12日搬出，可见本次疫情并未导致涉案房屋不能租赁使用进行经营。本案中，双方当事人的合同目的是租赁房屋，即张某某将租赁房屋交付苏某使用、收益，苏某支付租金。在这个意义上讲，即便本次疫情对苏某经营状况造成了一定影响，但并未造成双方租赁房屋这一合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。因此，苏某仅以经营状况不好，履行涉案租赁合同义务困难为由，在涉案租赁合同解除后仍应当承担相应违约责任。其要求张某某返还30000元租赁押金的诉求既不符合因不可抗力免责解除合同的法定要件，也不符合双方合同约定，依法不能得到支持。（三）本次疫情影响，属不可抗力，不符合情势变更的法定要件，依法不能适用情势变更原则。苏某诉称“新冠疫情确实使双方缔约时的情况发生了根本性的变化，继续履行对原告明显不公平，且合同目的无法实现”无事实及法律依据。本次疫情并未对济南市内房屋租赁市场及物价等造成重大变化，且本次疫情依法属于不可抗力，即便对其经营状况造成一定影响，双方仍可以对涉案房屋的租赁期限及租赁金额等进行调整的方式继续履行涉案租赁合同，因此，本案涉案租赁合同依法不能适用情势变更原则免除苏某的违约责任。二、苏某解除涉案租赁合同的行为已构成根本违约，张某某对其交纳的30000元租赁押金有权不予返还。在苏某不存在单方免责解除涉案租赁合同法定事由的情况下，解除涉案租赁合同，在租赁期间将涉案房屋损坏并于2020年6月12日搬出涉案房屋，而后又向人民法院起诉要求返还30000元租赁押金行为已然构成根本违约，依法依约均应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；按照双方《租赁合同》第三条约定：“租赁期满，乙方是否续租，必须提前30天通知甲方，乙方可同等优先租赁，租金随物价市场商定，如中途单方违约，乙方应向另一方交纳损失费，即年租金的30%作为赔偿”以及第二条约定：“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方把水电等费用交清后，押金退回”。在苏某违约解除涉案租赁合同并将涉案租赁房屋破坏的情况下，张某某有权不予返还30000元租赁押金，并将该租赁押金用作恢复被苏某损坏的涉案租赁房屋及应由苏某向张某某支付的违约金。综上所述，苏某无法定免责事由单方解除涉案租赁合同并破坏涉案租赁房屋的行为构成根本违约，原告苏某要求返还租赁押金30000元的诉讼请求无事实及法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。张某某向本院提出反诉请求：请求法院依法判决苏某将租赁的房屋恢复原状或者赔偿，并支付张某某房屋租赁单方面违约的违约金9.9万元。事实与理由：一、张某某非本租赁合同中的房东。张某某在济南市历下区环山路经营炒货店8年。张某某于2018年6月12日将租赁的环山路37号102房间的南侧房间转租与苏某，仅保留102房间的北侧房间自己经营炒货。二、苏某在民事起诉状中提到的30000元，是在租赁合同中作为押金使用，在合同到期后苏某将租赁的房屋恢复原状后，由张某某归还给苏某。本案中苏某没有与张某某完成房屋交接。房屋租赁合同时间为2018年6月12日至2021年6月11日止。苏某将租赁的房屋再分租了部分摊位于米线经营户、陆记麻辣烫和开元包子。苏某没有在合同规定的2020年5月11日将最后一年度的房租交付给张某某，拖欠至2020年6月12日中午才将其租赁的房屋清空，双方之间没有完成房屋交接手续。张某某从苏某员工手里接到租赁房屋钥匙时发现房屋不但没有按照合同恢复原状，反而损坏严重，极其破烂；苏某完全不打扫房屋卫生，反而毫无意义的将下水道打破了数十个洞致房屋恶臭。张某某及时打电话告知苏某房屋损坏情况，并微信发了破损房屋的图片。因苏某不予配合，张某某给社区民警打了电话告知了这个情况。并在次日即2020年6月13日拨打110报警电话，警察到了现场并对房屋损毁进行了视频拍摄。苏某直接造成房屋损失约16000元:（一）没有退还大门两扇玻璃门，价值2000元,见证据照片1。（二）没有恢复原有的橱窗（合金玻璃隔断墙）以及操作间塑钢墙（合金玻璃隔断墙）和高档玻璃门，价值10000元，见证据照片2、3。（三）整个电气开关箱所有线缆被直接剪断。导致屋内没有任何灯光，检修电路价值1000元，见证据照片4。（四）墙体破损，天花板破损，广告牌基座破损，价值500元，见证据照片5。（五）移动的中央空调以及因之造成的天花板破损恢复原状，价值1500元，见证据照片6。（六）房屋垃圾处理，房屋墙壁脏污处理（以前非餐饮，干净卫生），价值1000元，见证据照片7。三、苏某的房屋租赁到期时间为2021年6月11日，苏某没有缴纳最后一年度的房租，恶意单方面违约。按合同约定：“中途单方违约一方应向另一方缴纳损失费，即年租金的30%作为赔偿”。苏某的退租也对张某某造成了事实上的巨大损失，苏某须赔付给张某某违约金9.9万元（年租金33万元的30%）。四、苏某在民事起诉状中提到的退租时间和理由，并非事实。（一）苏某说其在2020年2月与张某某协商不续租房屋。事实上苏某从2020年春节后到2020年4月压根没有与张某某见面也没有通话。有证据表明苏某自己在微信里提到是在2020年4月29日才告知张某某不续租房屋，见证据照片8。（二）苏某说是因为疫情导致无力经营。事实上疫情期间苏某在正常营业，并增开了一家新的店面，苏某的新投资龙奥新店在6月24日开业，见证据照片10。退租前其分租的商户均经营良好。苏某退租房屋后，米线经营户和麻辣烫经营户在积极找更大更好的独立门头。麻辣烫经营户的新店在2020年7月6日正式营业，见证据照片14。事实上，是苏某与同屋的租赁户之间没有协调好，关系不和谐。如与分租的面条经营户打架，与新来的米线经营户有冲突。退租前一个半月下水道堵塞就一直堵着，其各家租赁户每天一次一次往马路上的篦子里倒污水，见证据照片13。另外，2019年苏某也没有按照租赁合同及时缴纳租金，数次拖延。还有就是，苏某最初在环山路与雁翔路经营油炸羊肉串，不知何故其房东在2018年将房屋租赁给了另一家油炸羊肉串经营户。苏某以前使用的招牌是老太油炸羊肉串，见证据照片11。综上所述，苏某所言因疫情导致无力经营不是事实。五、苏某恶意退租，苏某不与张某某对退租事宜进行沟通，苏某寻衅滋事。（一）2020年4月30晚，在五一假期来临前才匆忙通知张某某退租，见证据照片8。（二）苏某恶意退租，不与张某某积极沟通。苏某在民事起诉状中提到2020年4月底张某某再次在苏某经营地张贴出租广告，这不是事实。4月30日张某某才从电话里得到苏某通知不续租了。合同约定的交2020年6月12日至2021年6月11日年度房租日期是2020年5月11日。因2020年5月11日之前苏某不算违约，张某某没有在苏某经营地粘贴任何出租广告。是苏某在2020年五一假期才从他自己的经营地张贴了一张A4纸的广告，见证据照片11。（三）苏某4月28日晚电话谩骂张某某。4月29日张某某与苏某在苏某店里就谩骂一事对质时，苏某2位员工（彭某董某）不请自入冲进张某某店里闹事，谩骂殴打张某某家人。张某某一直劝解一直忍让，好说歹说，让苏某及其员工退出店去。退出张某某店后，苏某二位员工仍谩骂不止，苏某没有进行制止。随后，4月30日晚，苏某电话通知张某某，房屋他不续租了，张某某没有同意。（四）张某某给苏某说减少损失和解决问题的关键是尽快将房屋出租出去，苏某对张某某置之不理。张某某打电话给苏某时被多次挂断。苏某只有生硬的一句，我不租房了，押金你退给我。张某某只好在微信里与苏某积极沟通，一起解决问题，苏某不予回复，见证据照片9。2020年5月11日，张某某才被允许在苏某经营地张贴出租广告。出租广告留了张某某与苏某的电话号码，见证据照片11。（五）5月13日，张某某去隔壁经营米线处退还中午吃完饭后的碗时，苏某两员工（彭某和董某）对张某某进行辱骂殴打。张某某进行了报警处理。因苏某员工先动手摆拳击打原告面部，警察告知其员工彭某如果协商不成可能对其拘留，苏某不愿支付医疗费用，对民警说该拘留就拘留，张某某再一次原谅了苏某的员工，也未让对方支付医药费用。（在此事发生的前一日张某某就与苏某进行了沟通，强调了5月12日其员工无理取闹，苏某也称不会再发生此类事件。没想到次日苏某二员工还是用了同一个由头寻衅滋事，见证据照片12。（六）苏某拖延退房，并恶意污损房屋，敲破下水道数十孔导致臭气熏天，恶意剪短房屋内电闸处各种电线，恶意损坏顶灯，故意不退还玻璃门三个。（苏某在2020年6月11日晚打电话张某某问是否可以第二天退房，张某某同意了。苏某问是否归还30000元押金，张某某告诉苏某如果房屋出租顺利，将根据具体情况，扣除实际损失后将多余的部分退还给苏某。没想到第二天就见到了剪短的电线、破孔的下水道、满屋的垃圾，油迹满地）见证据1、4、7。六、因苏某不到期退租和污损房屋，张某某的房屋从2020年6月11日到今天2020年7月7日仍然没有出租出去，造成张某某目前实际已经接近3万元。预估租金损失达到6万元以上。七、苏某于2020年6月11日晚要求第二天退房，并问张某某是否退还30000元押金。张某某同意了他第二天退房，也同意如果房屋及时出租出去，张某某损失不大的话会酌情返回部分。苏某于2020年6月2日已经将张某某起诉。在已经起诉了的情况下，还对房屋如此破坏，苏某太不尊重法律了。八、苏某满满的恶意给张某某造成了严重的精神损害。综上所述，苏某是恶意单方面违约，恶意损坏房屋。请法院判决苏某赔偿被告房屋损失，并按合同约定支付张某某违约金。苏某对张某某的反诉辩称：一、涉案合同经双方协商解除，苏某不应承担违约责任。租赁合同经双方已协商解除。张某某在反诉状中陈述“从苏某员工手里接到房屋钥匙”、“2020年5月11日，张某某才被允许在苏某经营地张贴出租广告”、“苏某在2020年6月11日晚打电话给张某某问是否可以第二天退房，张某某同意了”，表明其认可涉案租赁合同已经协商解除的事实。租赁合同经双方协商解除是本案基本事实，张某某主张违约金无事实及法律依据。二、涉案房屋是苏某为经营餐饮而租赁，房屋租赁后经营餐饮所进行的装修、改善均经张某某、物业单位同意，均系餐饮经营正常使用。合同解除后，苏某所拆除的部分，亦未造成房屋任何损失，张某某向苏某主张恢复原状或赔偿无事实及法律依据。张某某提起的房屋卫生问题，若确因苏某原因造成，苏某可进行清理。三、张某某在反诉状中陈述的其他事实，既与事实不符，也与其诉请及本案纠纷无任何关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏某与张某某于2018年6月5日签订《租赁合同》，苏某承租济南市环山路37号楼某某大间，从事餐饮服务，租期截止至2021年6月11日，年租金33万元，押金3万元。合同约定，待房屋到期后，房屋无损坏，苏某将水电费等费用交清后，押金退回。合同签订后均正常履约，租赁费已支付至2020年6月11日。2020年4月29日苏某告知张某某不再续租，要求张某某退还押金。苏某于2020年6月11日清空房屋，6月12日中午向张某某交了钥匙。所涉房屋墙面瓷砖脱落、天花板破损、广告牌墙面有一个大洞、空调移机没有复位、下水管道破坏并严重堵塞、两面合金玻璃墙完全拆除没有复位、3扇大门没有归还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，苏某和张某某双方签订《租赁合同》约定“待房屋到期后，房屋无损坏，乙方将水电费等费用交清后，押金退回”。张某某提供证据证明苏某交接房屋时，房屋存在损坏，因此本院对于苏某退还押金的请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，苏某要求与张某某解除合同，张某某可以请求苏某承担违约责任，本院对于张某某要求违约金的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，张某某请求的违约金金额过高，本院酌定一个月的租金数额27500元为违约金的数额。张某某要求苏某将房屋恢复原状或予以赔偿，因本院不支持苏某退还押金3万元的诉讼请求，且三万元的押金能够弥补房屋未恢复原状的损失，故对张某某要求恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、反诉被告苏某于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张某某违约金27500元；二、驳回原告苏某的诉讼请求；三、驳回反诉原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告苏某负担；反诉案件受理费2276元，减半收取1138元，由反诉原告张某某负担822元，反诉被告苏某负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇二〇年九月三日书记员 魏凯欣