广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初847号 原告（反诉被告）：汪建平，男，1958年12月21日生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托代理人：莫江宁，广西九宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：季彩云，女，1982年7月7日生，汉族，住桂林市七星区。 被告（反诉原告）：王向荣，男，1978年9月25日生，汉族，住桂林市七星区。 二被告委托代理人：龙夏宜，广西齐兴律师事务所律师。 原告汪建平诉被告季彩云、王向荣合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，二被告于2020年4月16日向本院提起反诉，本院依法合并审理。组成由审判员阳帆担任审判长、人民陪审员马征芬、郭艳红参加的合议庭，于2020年5月20日、8月7日两次公开开庭审理了本案。书记员李捷担任法庭记录。原告汪建平的委托代理人莫江宁，被告季彩云、王向荣及委托代理人龙夏宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告赔偿原告已支付租金损失10500元；2、判决二被告赔偿原告厂房设备被占用期间的损失77500元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告在桂林市七星区朝阳乡合心村委田心里村南山脚经营有七星区美奇豆制品加工坊。2020年2月11日，二被告实地考察后，与原告签订《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》。该合同约定:甲方(原告)自愿将自己拥有全部股权的位于桂林市七星区的工坊有偿转让给乙方(被告)二人经营:二、主要设备(见附表一)，甲方保证所有设备能正常运作。…四、七星区美奇豆制品加工坊整体转让费共计人民币138000元，大写壹拾叁万捌仟元。五、付款方式为2020年2月5日付￥10000元，剩余人民币￥38000元在2020年10月31日前一次性付清…。原告于2020年2月5日将七星区美奇豆制品加工坊交给二被告经营管理，原告并提供技术帮助，二被告支付了转让款50000元。后双方产生纠纷，原告认为，《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》第五条已确认，甲方(原告)已付清2020年1月15日至2020年7月14日厂房租金21000元。本案转让合同如被认定无效，则二被告实际使用案涉厂房、设备超过三个月，应当赔偿原告已付租金损失10500元(3500元/月×3月)。另因二被告实际使用厂房设备，导致原告不能生产经营所造成的损失77500元(860元/日×90日)，该损失应当由二被告承担。为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，恳请支持。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》，证明双方转让合同关系成立并生效的事实；2、营业执照和食品小作坊登记证，证明原告美奇豆制品加工坊合法经营的事实；3、汪建平和季彩云的微信聊天截图11页，证明（1）原被告从2019年3月起就有买卖合同关系，被告对原告加工坊的情况非常了解；（2）原告如实对加工坊的情况进行陈述无隐瞒，被告已 充分了解；（3）原告技术指导工资130元/每天；4、照片，证明厂房有道路通行，附近土地被征用，被告也是知悉的；5、微信转账打印件，证明原告已经将2020年上半年厂房6个月的租金20000元缴纳完毕。 二被告辩称，原告诉请租金损失没有提供确实合法有效凭据，无法证实租金损失，原告提出厂房设备占用损失也没有证据支持，请求驳回原告诉请。 二反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法确认季彩云、王向荣与汪建平于2020年2月11日签订的《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》无效；2、依法判令反诉被告返还反诉原告已付转让款人民币50000元；3、依法判令反诉被告赔偿反诉原告因合同无效造成的各项损失共计143662.5元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方于2020年2月11日签订的《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》，约定转让标的为:七星区美奇豆制品加工坊的营业执照、加工坊的房屋的使用权、加工坊的房屋的承租权、以及加工坊内的机器设备。反诉被告转让给反诉原告的案涉加工坊的房屋，在建设前，未依法取得建设用地使用权，未依法取得建设工程规划许可证，未批先建，属于违法建筑，无法取得相应的权属证书。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。”据此，案涉加工坊的房屋未依法登记领取权属证书，不得转让。而根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的:(五)属于违法建筑的;”据此，案涉加工坊的房屋属于违法建筑，且未取得房屋所有权证，不得出租。此外，根据《企业法人登记管理条例》第二十五条:“《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，不得伪造、涂改、出租、出借、转让或者出卖。”该法第五十九条规定:“任何单位和个人不得伪造涂改、出租、出借、转让营业执照”。据此，反诉被告办理的七星区奇美豆制品加工坊的营业执照依法不得转让、出租、出借、出卖给反诉原告。综上所述，双方于2020年2月11日签订的《七星区美奇豆制品加 工坊转让合同》，其主要内容违反了《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《企业法人登记管理条例》等法律的强制性规定，转让标的违法。根据《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该转让合同依法属于无效合同，现根据相关法律规定，为此，特向人民法院提起反诉，请求贵院支持反诉原告的诉讼请求。 二反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》，证明（1）2020年2月1日，反诉原告与汪建平正式签订《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》，约定转让费为138000元，汪建平将加工豆制品的全部设备和技术转让给反诉原告，技术指导期至2020年8月31日，同时汪建平必须将自己此前的客户一并介绍给反诉原告。（2）反诉原告与汪建平原商定当天支付转让费138000元，汪建平临时反悔，后双方商定先支付5万元；2、季彩云与汪建平的微信聊天记录、转账记录，证明（1）转让合同上所写的2月5日前支付100000元与实际情况不符。2、签订合同后，反诉原告依约向汪建平支付了转让费50000元，没有违约行为；3、板(嫩豆腐)生产线的图片、豆腐皮生产线的图片、双锅油炸机的图片，证明汪建平转让给反诉原告的设备中，板(嫩豆腐)生产线的设备、双锅油炸机、豆腐皮生产线等关键性设备根本不能使用，导致设备闲置；4、七星区美奇豆制品加工坊的化粪池、排水沟、烧煤的锅炉房的图片、七星区美奇豆制品加工坊的污水排放的视频，证明汪建平转让给反诉原告的加工坊内，原有的管道没有连接市政管道，污水不能排向市政污水管网，只能直接向废弃的荒地排的，根本不符合环保要求，而四个化粪池也不能使用，原有的烧煤的锅炉设备也因污染环境不能使用，致使反诉原告无法进行生产经营；5、加工坊整个布局的完整视频，证明:（1）汪建平转让加工坊的整个室内布局及周边环境的概况；（2）汪建平转让给反诉原告的设备中，关键设备不能使用，加之汪建平转让后，未将自己车辆、大量杂物等搬走，挤占了加工坊的大量空间。（3）反诉原告签订合同后，租 车请人将原厂区的设备搬迁到了加工坊，并经汪建平同意后在厂房内新建了三个员工宿舍、一个厨房、四个卫生间与冲凉房、二个灶台、一个大的烟熏炉，打了一口井；6、反诉原告季彩云与汪建平的微信聊天记录的截图，证明（1）汪建平在签订转让合同前，明知自己经营多年的加工坊没有通过环评手续，没有取得排污许可证，化粪池不能使用，不能排污，必须立即停止生产，存在根本违约行为。（2）汪建平没有依约将豆制品的制作技术转让给反诉原告，存在违约；（3）反诉原告请人将原厂的设备搬迁到案涉的加工坊，花费了一万多元；（4）反诉原告经汪建平同意后，请人在加工坊的房内新建了三个员工宿舍、一个厨房、四个卫生间与冲凉房、二个灶台、一个大的烟熏炉，并请人打了一口井，花费了五万多元；7、季彩云原来的厂的设备的视频、季彩云营业执照、食品小作坊登记证、租房合同、王向荣的租房合同、雇车拉货合同、吴红军的驾驶证、收据、加工坊内搬迁过来的设备的图片，证明:（1）2020年1月底，反诉原告与反诉被告就转让加工坊的转让费、转让时间初步达成了一致后，反诉原告租赁车辆、雇请工人，将自己原来经营的昂贵设备搬到了案涉的加工坊，花费了11660元。（2）因汪建平的违约行为导致反诉原告正常履行转让合同造成的损失，应由汪建平承担；8、打井的图片、砖水井费用清单、收条，证明因加工坊内的自来水无法满足豆腐生产的基本需要，反诉原告征得汪建平同意后，请人在厂房内打了一口井，花费18071.5元；9、工程施工合同、收条、员工宿舍、厨房、卫生间与冲凉房、灶台、烟熏炉的图片，证明（1）合同签订后，反诉原告发现反诉被告原承诺给反诉原告作为宿舍使用的房间也另行租赁给了他人，反诉原告经汪建平同意后，雇请唐某等人在加工坊的厂房内新建了三个员工宿舍、一个厨房、四个卫生间与冲凉房、二个灶台、一个大的烟熏炉,共计花费36900元；10、厂房进出的道路的图片，证明从外面进出加工坊的唯一的道路及其范围内的所有土地，在转让前已被征收，如征收单位开始动工，则厂区无法进出，但汪建平一直欺骗反诉原告没有征收；11、汪建平的东西挤占厂房的图片、厂房内 整理后的图片，证明（1）汪建平将加工坊转让给反诉原告后，将车辆停在厂房的唯一过道上，将大量的杂物堆放在反诉原告的厂房内，挤占厂房的空间，影响厂房的使用；（2）反诉原告为了清理杂乱的厂房，花费了十多天时间整理厂房，产生了误工损失；12、桂林市人民政府关于加强高污染燃料禁燃区环境管理的通告，证明案涉的加工坊所在区域属于高污染禁燃区，不能燃煤，汪建平转让给反诉原告的烧煤的锅炉依法不能使用；13、汪建平申请办理七星区美奇豆制品加工坊的营业执照、小作坊食品登记证的档案资料，证明（1）汪建平向桂林市七星区工商局、桂林市七星区市场监督管理局申请办理营业执照和小作坊食品登记证时，没有提交过己通过环保审批手续的相关资料；（2）桂林市七星区工商局在向汪建平颁发营业执照时，以及桂林市七星区市场监督管理局在向汪建平颁发小作坊食品登记证时，没有关注、审查小作坊内外的环境是否符合环保法律法规的要求，其要求申请者自己承诺不从事对环境造成污染的经营活动；（3）汪建平取得七星区美奇豆制品加工坊的营业执照、小作坊食品登记证，并不代表其经营环境符合环保要求；14、《租房合同》、案涉加工坊房屋的所有者秦超林的电话录音（2020.4.27），证明（1）汪建平的租房合同没有约定转租事宜，汪建平没有转租厂房的权利；（2）汪建平所有的烧煤的锅炉已建造使用多年；（3）案涉的加工坊的水管没有与桂林市市政管网连接，污水没有排向污水管，直接对外排放，不符合环保审批要求；（4）汪建平将案涉的加工坊转让给反诉原告前，环保局和政府多次前往案涉的加工坊检查，告知烧煤的锅炉设备不符合环保要求，排污不符合环保要求，但汪建平在转让时没有告知反诉原告，恶意隐瞒；（5）案涉加工坊周边全部土地在一年多前已被征收，外界进出加工坊的可以允许货车进出的道路只有一条，且道路也在征收范围内，随时可能被要求停止进出，无法满足加工坊的经营需求；（6）案涉的加工坊内的水管直接连接山上的用户，如果反诉原告用水进行生产经营，就会导致山上的用户无水可用；15、季彩云的电话记录、网页截图，证明2020年3月25日，桂林市七星区生态环 境局到案涉的加工坊进行现场查处后，于2020年3月27日通过电话再次告知季彩云案涉的加工坊不能用煤烧锅炉、水管要连接市政管网，监测达标后才能排污，要求其停止经营，进行整改，待审批后才可正常生产排污；16、水管的图片、110报警记录、水管被切断的图片，证明（1）案涉的加工坊内的水管直接连接山上的用户，一旦反诉人用水，就会导致山上的用户用水紧张。（2）周边用水的用户因不满用水问题，恶意切断了自来水管。（3）现在自来水管仍然没有连接好，无法用水，员工无法居住，更无法进行生产经营，无法实现转让合同的目的；17、租房合同、房东的身份证复印件、《搬家拉货合同》、微信聊天记录、收条、2020年4月底季彩云雇请叉车和货叉搬家的视频，证明（1）因汪建平的根本违约行为，导致案涉的加工坊无法继续正常开展经营，反诉原告为此另行租赁了厂房，并雇请人员和货车、叉车将其在加工坊内的自有生产设备搬迁到新的厂房，支付了搬迁费8360元；18、2020年3月的劳务费发放表、刘秋军的身份证复印件、反诉人雇请的王某、伍某、肖某、李某、骆某、丁某、陈某、李某某的身份证复印件及《劳务合同》，证明（1）桂林市七星区生态环保局现场查处后，反诉原告不能正常开展经营，仍支付了劳务费。（2）反诉原告因环保局要求停止经营而正常支付的劳务费损失应由汪建平承担；19、案涉加工坊的所有者秦超林与王向荣的对话录音，证明（1）汪建平的租房合同没有约定转租事宜，汪建平没有转租厂房的权利。（2）汪建平所有的烧煤的锅炉已建造使用多年。（3）案涉的加工坊的水管没有与桂林市市政管网连接，污水没有排向污水管，直接对外排放，不符合环保审批要求，不能经营，转让加工坊的合同目的不能实现。（4）汪建平将案涉的加工坊转让给反诉原告之前，环保局和政府多次前往案涉的加工坊检查，告知烧煤的锅炉设备不符合环保要求，排污不符合环保要求，但汪建平在转让时没有告知反诉原告，恶意隐瞒。（5）案涉加工坊周边全部土地在一年多前已被征收，外界进出加工坊的可以允许货车进出的道路只有一条，且道路也在征收范围内，随时可能被要求 停止进出，无法满足加工坊的经营需求。（6）案涉的加工坊内的水管直接连接山上的用户，如果反诉人用水进行生产经营，就会导致山上的用户无水可用；20、四月份员工工资发放表，证明（1）桂林市七星区生态环保局现场查处后，反诉人不能正常开展经营，仍支付了员工的劳务费；（2）反诉人因环保局要求停止经营而正常支付的劳务费损失应由汪建平承担；21、桂林市人民政府征收土地公告，证明案涉加工坊周边的土地在2018年已经被征收的事实；22、证人唐某、岑某、伍某、王某的证人证言。 反诉被告辩称，如果合同无效，对反诉原告的第2项诉请没有异议，反诉原告的第3项诉请没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的第3、4项诉请。 经开庭质证，二被告对原告提交的证据1真实性无异议，证明内容认可；对证据2的真实性三性无异议，对证明内容不认可，认为不能证明原告在合法经营；对证据3真实性认可，对证明内容第（1）项认可，对第（2）项不认可；对证据4真实性不确认，对证明内容不认可；对证据5的真实性及证明内容均不认可。 反诉被告对二反诉原告提交的证据1的真实性无异议，证明内容有异议，认为138000元不包括技术转让，只是设备转让款；对证据2真实性无异议，证明内容不予认可；对证据3真实性无异议，证明内容有异议，认为交付时设备完好，被告也一直在使用；对证据4真实性认可，证明内容有异议，认为反诉原告违法排污，应责任承担；对证据5真实性无异议，证明内容有异议，认为车辆是临时停放的，杂物已经搬走，挤占空间不是事实，所谓建设是反诉原告自己做的；对证据6真实性认可，证明内容不认可，恰好证明合同签订前反诉原告已充分了解作坊现状依然愿意受让，反诉被告没有隐瞒；对证据7真实性无法确认，证明内容不认可；对证据8打井的图片真实性认可，其他的真实性不认可，认为被告受让设备后打井一口属实，但对其证明内容“征得原告同意”不是事实，反诉原告之所以打井，是因为从外 面拉了设备，扩大生产，认为用水不足就另外打了一口井；对证据9图片真实性无异议，证明内容不认可，认为反诉原告自行违法增加建筑物，如有费用也应由其自行承担；对证据10真实性无异议，证明内容有异议，图片是局部的，土地虽被征收，但是仍有道路通行；对证据11真实性及证明内容均不认可；对证据12真实性无异议，对证明内容不认可；对证据13、14真实性无异议，证明内容不认可；对证据15的真实性及证明内容均不认可；对证据16真实性无异议，证明内容1、3项不认可；对证据17、18的真实性及证明内容均不认可；对证据19真实性无异议，对证明内容不认可；对证据20的真实性及证明内容均不认可；对证据21真实性无异议，证明内容也无异议，认为即使土地被征收反诉原告仍然可以自由出入加工坊；对证据22中唐某、岑某有关建设与打井的事实认可，对其费用的数额不认可，因为计算方式证人自己都说不清楚。对伍某、王某证言真实性不认可。 本院结合双方举证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2020年2月11日，原告汪建平（合同甲方）与被告季彩云、王向荣（合同乙方）签订《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》一份，约定甲方自愿将自己拥有全部股份的位于桂林市七星区的工坊有偿转让给乙方二人经营；乙方直接承租甲方租赁的厂房，并享有甲方的权利和义务；七星区美奇豆制品加工坊整体转让费共计138000元；付款方式为2020年2月5日付款100000元，余款38000元在2020年10月31日前一次性付清；甲方已付清2020年1月15日至2020年7月14日厂房租金21000元，其中乙方承担租金期为2020年3月1日至2020年7月14日厂房租金15750元，于2020年7月5日付给甲方；在2020年2月5日之前发生的债务属于甲方，之后的 债务属于乙方；营业证件到期后甲方必须无条件到工商、税务、卫生、质监等政府部门办理更名手续。合同签订后二被告向原告支付了转让款50000元，原告亦依约将厂房及设备交给二被告使用。二被告在接受厂房及设备后，从2020年2月17日开始生产到2020年4月22日，同时为了扩大生产规模，雇人将其在它地的设备搬运至该厂房，并雇人在厂区新修建了宿舍、厨房、卫生间、烟熏炉、水井等设施。后因与原告产生矛盾，二被告搬离了该作坊。5月20日，原告收回了该作坊及转让给二被告的全部设备。 另查明，七星区美奇豆制品加工坊系原告汪建平登记开办的个体工商户，登记经营场所为桂林市七星区朝阳乡合心村委田心里村南山脚，2017年8月25日取得营业执照。该作坊所使用的厂房系汪建平向秦超林租用，每月租金3500元，该厂房未取得合法的批建手续。 本院认为，原告向二被告转让的七星区美奇豆制品加工坊虽取得了营业执照，但该作坊所使用的厂房未取得合法的批建手续，不得进行出租经营，且原告取得的营业执照依法亦不得进行转让或者出借，原告与二被告签订的《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。 对反诉部分，本院认为，基于上述理由，对二反诉原告依法确认季彩云、王向荣与汪建平于2020年2月11日签订的《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，双方依合同取得的财产应当返还，故对二反诉原告要求反诉被告返还转让费50000元的诉讼请求，本院予以支持。二反诉原告接受反诉被告转让的厂房承租权和设备后，为扩大生产，搬运自有设备并自行在厂区内修建附属设施的行为，属自行扩大损失，该部分损失应由二反诉原告自行承担。二反诉原告在经营期间聘请生产人员的费用，属二反诉原告应当支出的 正常经营费用，不属于因合同无效造成的损失，故对二反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告因合同无效造成的损失143662.5元的诉讼请求，本院均不予支持。 对本诉部分，本院认为，二被告接受厂房和设备后，对何时将厂房和设备返还原告负有举证责任，因二被告未能对此予以举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院采信原告于2020年5月20日将厂房和设备收回的陈述。因该厂房系原告向他人承租，二被告在使用期间应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费，该费用从2020年3月1日计至2020年5月20日，共计9333元（3500元/月÷30天×80天），故对原告要求二被告赔偿原告租金损失10500元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求二被告赔偿厂房设备被占用期间的损失77500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《个体工商户条例》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告汪建平与被告季彩云、王向荣于2020年2月11日签订的《七星区美奇豆制品加工坊转让合同》无效； 二、被告季彩云、王向荣共同给付原告汪建平房屋占用费9333元； 三、驳回原告汪建平的其他诉讼请求； 四、反诉被告汪建平返还反诉原告季彩云、王向荣转让费50000元； 五、驳回反诉原告季彩云、王向荣的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2000元（原告已预付本院），由原告负担1788元，二被告共同负担212元；反诉案件受理费2087元（反诉原告已预付本院），由二反诉原告共同负担1361元，反诉被告负担726元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2000元，反诉案件受理费2087元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳 帆 人民陪审员  马征芬 人民陪审员  郭艳红 二〇二〇年九月十二日 书 记 员  李 捷