广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4703号上诉人（原审被告）：赵灿珺，女，1990年5月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区**************。被上诉人（原审原告）：中山市攀云房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********656Y。法定代表人：秦振辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。上诉人赵灿珺因与被上诉人中山市攀云房地产开发有限公司（以下简称攀云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。赵灿珺上诉请求：1.维持一审判决第一项关于赵灿珺向攀云公司支付购房余款225000元部分，撤销赵灿珺向攀云公司支付违约金部分，改判赵灿珺无需向攀云公司支付违约金；2.撤销一审判决第二项，改判赵灿珺无需向攀云公司支付律师费。事实与理由：1.赵灿珺已全面履行了自身办理贷款的义务及其他相关义务。赵灿珺在购房之初已经依照攀云公司的要求全面提交了贷款资料，且依照攀云公司的要求支付了用于办理购房贷款的律师费，并依照攀云公司的要求多次到攀云公司除办理了补签贷款手续。赵灿珺多次告知攀云公司贷款未发放的事实，并在攀云公司告知尾款已收到的情况下仍积极主动核实贷款发放情况并督促攀云公司予以核实，赵灿珺已尽到善意告知的义务。赵灿珺在攀云公司核实贷款未发放后，积极与攀云公司协商尾款支付的事情，并表示愿意一次性支付尾款。但最终因攀云公司临时反悔导致协商不成。由此可见，赵灿珺一直积极履约，具有诚实守信，积极履责的契约精神，不存在任何违约行为。2.反之，攀云公司在本案中却存在严重过错，并存在不诚信行为。攀云公司存在不允许业主修改合同、捆绑销售、指定贷款银行、不开具律师费发票、多次要求赵灿珺补签贷款手续、办事不通融、和解后临时反悔等不诚信行为，赵灿珺一审时也提交了充分的证据予以证实。一审法院没有查明攀云公司的过错，直接认定赵灿珺未办理商业贷款，属于认定事实错误，依法应予以纠正。3.一审法院以赵灿珺未办理商业贷款以支付余下房价款225000元为由，判决赵灿珺承担支付违约金、律师费及诉讼费，属于认定事实和适用法律错误。因为赵灿珺已经全面履行了自身办理商业贷款的义务，导致最终未能成功以商业贷款成功支付购房尾款是由于攀云公司的严重过错导致的，赵灿珺不存在任何违约行为。4.赵灿珺不存在合同第七条第2点的违约行为，不应向攀云公司支付违约金。因为攀云公司的工作疏忽导致未能及时核实银行是否放款的事实，最终导致本案纠纷发生，故本案不应适用合同第七条第2点，要求赵灿珺支付违约金，也无权要求赵灿珺承担本案律师费及诉讼费。虽然合同中约定“按揭贷款批准与否与出卖人无关，出卖人无需对此承担任何责任”，但这不能排除攀云公司对自身是否收到银行贷款应尽核查义务的责任，也不能排除攀云公司在未收到银行贷款时及时通知银行放款或通知赵灿珺采取其他补救措施的等责任。一审判决没有查明攀云公司的过错行为，简单地认定按揭贷款未获批准与攀云公司无关，属于认定事实及适用法律错误，应予以纠正。5.退一步而言，即使攀云公司的主张成立，其也无权依据商品房买卖合同及补充协议要求赵灿珺支付任何违约金、律师费、诉讼费。因为赵灿珺在签订合同前已经对合同提出异议，但攀云公司以合同是中山市房管局的格式合同为由拒绝予以修改。该合同明显严重违背民法意思自治、公平正义及诚信信用原则。6.赵灿珺要求攀云公司退回1250元律师费有明确的事实依据和法律依据，且攀云公司在双方协商过程中也多次承诺愿意退还该部分费用，另外，赵灿珺要求攀云公司赔偿因办理补签贷款手续所花费的误工费和交通费，也有事实依据及法律依据，但一审法院在赵灿珺提出反诉请求时予以驳回。请二审法院予以考量并支持。攀云公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、赵灿珺的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。具体理由如下：1.攀云公司对贷款最终未办理成功不存在过错。结合赵灿珺在上诉状中的陈述“贷款已审批通过但确未发放，原因在于当时办理贷款的工作人员已离职，工作交接中出了问题”的事实可知，赵灿珺的贷款申请已获得银行审批通过，证明攀云公司及为赵灿珺代办按揭的律师事务所均已经完成了为赵灿珺办理贷款的相关义务，向银行提交了赵灿珺的全部申请资料，否则赵灿珺的贷款申请不可能获得银行审批通过。因此，贷款最终未放下来的过错不在攀云公司及代办按揭的律师事务所，赵灿珺主张系由于攀云公司的严重过错导致的说法缺乏事实和法律依据。2.支付购房款是赵灿珺的主要义务，其应积极履行，否则会构成违约，攀云公司有权追究其违约责任。双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，不存在任何无效或者赵灿珺所称的违背自愿平等原则等情形。退一万步讲，即使攀云公司没有对是否已经收到银行发放的贷款进行核实，遭受损失的也是攀云公司而非赵灿珺。赵灿珺在2017年3月至今无需偿还银行贷款及利息，现赵灿珺要求一次性负担，也不会涉及需要支付30年贷款利息的问题。另外，赵灿珺对于自己一直没有供楼的事实是非常清楚的，攀云公司发现未收到赵灿珺贷款的事实后有积极联系赵灿珺处理，并表示可重新为其办理按揭贷款，但赵灿珺没有配合提供征信授权书用于重新办理贷款。赵灿珺虽表明愿意一次性支付剩余购房款，但至今未付，赵灿珺对此存在过错。因此，攀云公司有权根据商品房买卖合同的约定追究其逾期付款的违约责任及要求其负担攀云公司因向法院提起诉讼而支出的律师费10000元。3.赵灿珺要求攀云公司退回办理贷款手续的律师费、赔偿交通费、误工费等损失缺乏事实和法律依据。攀云公司非贷款手续律师费的收取方，且攀云公司一审时已经举证证明贷款未能办理成功的责任不在于攀云公司及代办按揭的律师事务所，因此赵灿珺无权要求退还该部分款项。另外，赵灿珺所称的交通费，误工费损失未提交相关证据予以证明费用已经发生，应承担举证不能的不利后果。且办理贷款手续、支付购房款是赵灿珺的义务，如贷款办理成功，该费用也是必须要支出的，不是赵灿珺的损失。赵灿珺无权以与攀云公司未达成和解为由，在本案中主张或证明攀云公司存在过错，从而要求攀云公司作出赔偿。攀云公司于2020年2月25日向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵灿珺立即向攀云公司支付购房余款225000元及违约金（从2019年10月31日以总房价282316元为基数，按每日万分之四的标准计算至实际付清之日止）；2.赵灿珺负担攀云公司为了实现本案债权而支出的律师费10000元。一审法院认定事实：2016年10月4日，攀云公司与赵灿珺签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定赵灿珺购买攀云公司开发的位于中山市*************************房产，建筑面积60.82平方米，购房总价款为282316元；付款方式为2016年10月4日现金支付57316元，2016年11月4日商业贷款225000元。双方还约定了其他权利义务。赵灿珺按合同约定于2016年10月4日向攀云公司支付购房首期款57316元，余款225000元一直未办理贷款进行支付。双方协商无果，攀云公司遂提起本次诉讼。一审另查，上述《合同补充协议》第三条3点约定：“买受人在签订合同前，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并已经清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的合同义务，按揭贷款批准与否与出卖人无关，出卖人无需对此承担任何责任，贷款政策的调整不作为买受人不能履行合同的抗辩理由。”第八条第12点的规定：“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追付购房款、违约金或者其它费用或者要求买受人承担其它违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）的约定。”合同还约定，逾期支付以总房价款为基数，按日万分之四的标准计算违约金至实际清偿之日止。一审再查，攀云公司为本次诉讼已支出10000元律师费。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赵灿珺未按约定办理商业贷款以支付余下房价款225000元，按双方合同约定，应承担违约责任，故攀云公司要求付清并支付利息以赔偿损失，一审法院予以支持。对于商业贷款办理问题，按双方合同约定“按揭贷款批准与否与出卖人无关，出卖人无需对此承担任何责任”，并且赵灿珺认为没有办理成功是攀云公司的过错造成的，但没有提供证据证实，应由赵灿珺承担不利后果。对于违约金问题，赵灿珺尚欠225000元，攀云公司要求按合同约定由赵灿珺按总房价支付利息，于理不合，一审法院予以调整为按欠款为基数计算违约金。关于律师费问题，双方对此为约定，故对攀云公司的该请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共同和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵灿珺于一审判决发生法律效力之日起三日内向攀云公司支付购房款余款225000元及违约金（以实欠款项为基数，从2019年10月31日起按日万分之四标准计至款项清偿之日止）；二、赵灿珺于一审判决发生法律效力之日起三日内向攀云公司支付因其实现本案债权而实际支出的律师费10000元；三、驳回攀云公司超出上述判项的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元，减半收取2472元，由攀云公司负担50元，由赵灿珺负担2422元（该款攀云公司已预付，赵灿珺于一审判决发生法律效力之日起三日内迳付给攀云公司，一审法院不另收退）。二审期间，攀云公司向本院提交以下证据：1.赵灿珺与攀云公司工作人员的微信聊天记录截图4张，拟证明攀云公司发现未收到赵灿珺贷款的事实后有积极联系赵灿珺处理，并表明可重新为其办理按揭贷款，但赵灿珺没有配合。2.个人购房借款/担保合同，拟证明赵灿珺当初申请贷款的金额为225000元，贷款年限30年，贷款执行利率为基准利率下浮10%；3.利息测算结果，拟证明赵灿珺2017年3月至2020年2月期间本案支付利息约28000元，但其没有支付。现赵灿珺要求一次性付款，也不会涉及支付30年贷款利息的问题。赵灿珺对此质证称，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议。攀云公司联系赵灿珺时态度恶劣，要求赵灿珺一次性付款。但赵灿珺对此提出异议后，攀云公司才表示可以办理贷款。后赵灿珺想将房屋转移出去，但攀云公司不同意，并于2019年10月向赵灿珺发出一份颠倒是非的律师函，侵犯了赵灿珺的权利。经多次沟通，赵灿珺同意一次性支付尾款，但攀云公司却反悔，导致双方和解失败。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。该合同上没有赵灿珺的签名，当时赵灿珺申请贷款的金额确为225000元，只是沟通方案一直未能达成。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据是攀云公司单方面制作。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院二审查明以下事实：1.案涉商品房买卖合同第七条第2点约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.4‰的标准支付违约金……（4）买受人选择按揭方式付款，但非出卖人的原因，自签订本合同之日起达40个工作日（公积金贷款为120个工作日），买受人的按揭贷款申请仍未获得银行/公积金中心批准的，则出卖人有权要求买受人变更付款方式（以现金方式一次性付款），买受人在收到出卖人变更付款方式通知之日起15日内未能以现金方式交清余下全部购房款的；……2.2019年10月11日，攀云公司委托广东邦人律师事务所向赵灿珺发出律师函，主要内容为：因赵灿珺个人原因导致按揭贷款申请并未获得银行通过，至今仍拖欠购房款225000元未付，通知赵灿珺在收到律师函后15日内以现金支付方式一次性付清所欠购房款，同时支付相应的违约金，否则将采取进一步的法律行动追究赵灿珺的违约责任。该律师函于2019年10月14日寄出，并于2019年10月15日显示钟蔓琳代收。二审期间，赵灿珺确认收到该份律师函。3.赵灿珺在上诉状的上诉请求第五项陈述：赵灿珺于本案一审时就攀云公司返还赵灿珺已支付的用于办理购房贷款手续的律师费1250元、赔偿赵灿珺多次办理补签贷款手续所花费的交通误工费及就攀云公司向赵灿珺发出颠倒事实的律师函导致赵灿珺名誉受损而进行赔礼道歉并赔偿赵灿珺精神损失费提起反诉，但被一审法官当庭驳回，要求赵灿珺另行提起诉讼。因此，赵灿珺已就上述诉求向深圳市相关法院提起诉讼，且已由深圳市相关法院受理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。赵灿珺对一审判决其向攀云公司支付剩余购房款225000元没有异议，本院予以确认。故本案二审争议焦点为：赵灿珺是否存在违约行为。对此，本院具体分析如下：赵灿珺主张案涉合同违反意思自治、自愿平等、诚实信用原则，但未提交相应的证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形以及第五十四条规定的合同可变更可撤销的情形，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采纳。案涉商品房买卖合同及补充协议是赵灿珺与攀云公司在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国合同法采用无过错责任的归责原则，即赵灿珺是否存在违约行为，应考察其是否全面履行了约定的合同义务。从合同义务看，赵灿珺作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化；攀云公司作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。赵灿珺在签订案涉合同后，向攀云公司提交了相关的办理银行按揭贷款的资料用于办理第一次银行贷款，但银行最终未发放贷款。赵灿珺主张是因为攀云公司工作人员原因导致贷款未能发放，但未提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。即便如赵灿珺所指，攀云公司存在未能及时核实银行贷款是否发放成功的情形，但攀云公司未履行核实义务并非导致银行未能发放贷款的直接原因，故本院对赵灿珺的该主张不予采纳。直至2019年8月，双方就贷款未发放成功事宜进行协商，攀云公司表示可以再次协助赵灿珺办理银行贷款，但需要赵灿珺补充提交征信证明等资料，赵灿珺称因其考虑一次性支付剩余购房款，故未依照攀云公司的要求提供征信证明。由此可知，在第一次办理贷款不成功后，双方曾协商进行办理第二次贷款，但因赵灿珺未能按要求提供相应的贷款所需资料，导致未能办理。赵灿珺虽表示同意一次性支付剩余购房款，但直至攀云公司向其发出律师函之前仍未支付剩余购房款。故攀云公司在赵灿珺银行贷款未获批准的情况下，于2019年10月14日向赵灿珺发出律师函，通知赵灿珺变更付款方式，并于收到律师函后15日内一次性向攀云公司支付剩余购房款225000元。赵灿珺确认收到该律师函，但未在攀云公司指定的期限内支付剩余购房款，因此攀云公司提起本案诉讼。本院认为，截至今日，赵灿珺除了向攀云公司支付了首期款57316元外，其余购房款均未付，其行为违反合同的主给付义务，故在赵灿珺未能提供充足有效证据证明自身具备免责事由和攀云公司存在违约行为的情况下，应当依据合同约定承担相应的违约责任。故一审法院判令赵灿珺向攀云公司支付剩余购房款225000元以及相应的违约金，并赔偿攀云公司律师费10000元，处理并无明显不妥，本院予以维持。另外，关于赵灿珺要求攀云公司返还办理贷款律师费1250元以及赔偿误工费、交通费、因名誉权受损的精神损失费，因属其二审新增诉讼请求，且其在上诉状中明确表示已经向深圳市相关法院提起诉讼，且已由该法院受理，故本院对此不予处理。综上所述，上诉人赵灿珺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元（赵灿珺已预交），由上诉人赵灿珺负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年九月十四日翠红书记员李玉琴