山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初3324号原告（反诉被告）：侯帅，男，1990年2月6日出生，汉族，居民，住山东省成武县。委托诉讼代理人：曹静（系原告侯帅之妻），女，1990年7月2日出生，汉族，居民，住成武县。委托诉讼代理人：李伟，菏泽牡丹创兴法律服务所法律工作者。被告：吴玉凤（反诉原告），女，1964年3月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：辛伟华，山东天清律师事务所律师。委托诉讼代理人：马常庆，山东天清律师事务所实习律师。被告：毕亚文（反诉原告），女，1990年11月15日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：辛伟华，山东天清律师事务所律师。委托诉讼代理人：马常庆，山东天清律师事务所实习律师。被告：毕亚军，男，1994年5月17日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：辛伟华，山东天清律师事务所律师。委托诉讼代理人：马常庆，山东天清律师事务所实习律师。原告（反诉被告）侯帅与被告（反诉原告）吴玉凤、毕亚文、被告毕亚军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯帅的委托诉讼代理人曹静、李伟，被告吴玉凤、毕亚文、毕亚军共同的委托诉讼代理人辛伟华、马常庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯帅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款43万元及利息损失2万元；3、涉案费用由被告承担。事实及理由：2016年3月26日，原告通过菏泽市领先房产咨询有限公司签订了房屋买卖合同，约定：原告购买被告位于菏泽市牡丹区东头龙田名郡北邻院内院落一处，该房屋院落总计人民币43万元整，被告将胡同3米×12米一并卖给原告，使用权拥有权都归原告所有等内容。现原告得知根据相关法律规定，原告系菏泽成武县伯乐集镇侯庄村村民，不是牡丹区北城办事处付堂村集体经济组织成员，购买该院落后至今仍非付堂村集体经济组织成员，原告无权享有付堂村宅基地使用权，农村的宅基地是不允许买卖的。为此，原告特诉至贵院。吴玉凤、毕亚文、毕亚军共同辩称，1、原、被告双方2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》有效。原被告双方通过菏泽市领先房产有限公司为中介并在中介的见证下于2016年3月26日订立了房屋买卖合同，该合同已履行4年之久，双方对此未发生过争议且该房屋已被政府征收，被答辩人已得到了应有的补偿。2、原告诉请无法律依据。原、被告不是牡丹区北城办事处付堂村村民，但房屋涉案土地已从集体性质变更为国有，从政府已征收足以证明涉案土地为国有土地，否则政府不能按国有土地征收办法进行征收。3、答辩人毕亚军不是适格被告。尽管买卖合同上签有毕亚军的名字，但毕亚军对此不知情，也没有在协议上签字，他人代签郑亚军不予承认。4、即使合同无效，也应该双方返还。房屋买卖双方自愿，合同无效自始无效，房屋在被国家征收之时，原告未向被告主张合同无效返还被告房屋，而是自行作为房屋原产权人与政府订立了补偿协议，按当时拆迁政策，房屋产权可以选择货币补偿可以产权调换，但原告明知自己所占有的房屋应当返还给被告的情况下，仍选择作为合法产权人与政府订立补偿合同，取得补偿利益，其实质是放弃合同无效的主张，承认自己是在有效合同下取得了合法的房屋的产权人，才得以与政府订立补偿合同，然后领取补偿款。现在已失去房屋返还的条件下向法院主张合同无效，已无事实和法律依据。综上理由，请法庭驳回原告诉讼请求。吴玉凤、毕亚文提出反诉请求：反诉被告向反诉原告返还合同项下的房产并赔偿原告的租金10万元。事实及理由：除答辩状第4条外补充：原、被告订立合同后，侯帅入住反诉原告的房屋，当时的租赁价格每年为25000元，4年后房屋所在的国有土地及附属物被征收，但是侯帅已入住4年之久。房屋租房损失应计算在反诉原告的损失中。在房屋征收时，被征收人（反诉原告）可以选择产权调换方式及合同项下的房屋面积每平方换取回迁房每平方且价格是按3740元每平方予以回迁。但侯帅领取补偿款搬出，侵犯了反诉原告的合法权益。因此，反诉原告要求侯帅返还合同价款43万元。侯帅针对反诉辩称，反诉原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月26日，毕亚文、毕亚军、吴玉凤作为卖方（甲方），侯帅作为买方（乙方），在见证方见证下签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将位于菏泽市牡丹区东头龙田明郡北邻院内独院（东西宽9.3米，南北长12米，土地面积约111.6平方米，胡同及路边面积12×3=36平方米）及附属设施（包含整体厨房、整体卫浴、壁橱、全套门窗）以43万元的价格出售给乙方。该合同第九条约定：甲方已把胡同3米×12米卖给乙方，使用权归乙方，此房如有纠纷（包括国家强拆），甲方需退还乙家全部房款43万。如甲方反悔，需返还乙方双倍房款（86万元）……如国家拆迁，则补偿款归乙方所有……该合同中并由吴玉凤、毕亚军、毕亚文（吴玉凤代签）分别注明“全部房款已结清”。甲方由毕亚文、毕亚军签名、按手印，吴玉凤在打印字体“委托代理人”之后签名、按手印，乙方由侯帅签名、按手印。见证方加盖印章并由经办人签字。另有四名证明人亦签字、按手印。吴玉凤称其系委托代理人并非房屋出卖人。毕亚军在庭审中申请对上述合同中“毕亚军”签名、手印真实性进行鉴定，反诉原告吴玉凤、毕亚文并申请对于其反诉主张的租金事宜进行鉴定，后向本院表示均不再申请鉴定。但称租赁费可按政府安置政策每平方米10元、从原告占有房屋至房屋被征收之日止按月计算。2020年4月14日，侯帅作为被征收人（乙方）与菏泽市牡丹区住房和城乡建设局（甲方）签订一份《补偿协议书》，约定甲方征收上述合同约定的房屋，补偿价款及奖励款合计245551元，现侯帅已领取该款项。本诉原告提交的录音显示，侯帅与吴玉凤电话联系征收补偿事宜，吴玉凤让侯帅自行办理征收补偿签字，但未涉及是否按照项目回迁价3740元/平方米签字事宜,且吴玉凤并未否认其本人系房屋出卖人。本院认为：毕亚军在庭审中申请对上述合同中“毕亚军”签名、手印真实性进行鉴定，后向本院表示不再申请鉴定；吴玉凤称其系委托代理人并非房屋出卖人。上述房屋买卖合同尾部吴玉凤虽签名于“委托代理人”之后，但因该合同首页显示卖方毕亚文、毕亚军、吴玉凤均有签名，故本院认为毕亚文、毕亚军、吴玉凤应均视为房屋出卖人。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因本诉原告侯帅并非该房屋所在的菏泽市牡丹区居民，故本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，本案《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于导致合同无效的过错问题，本院认为，原、被告作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋，房屋与土地不可分离，因此必然涉及到农村集体土地使用权，依照我国法律、政策的规定，农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，当事人双方对此均应明知但仍从事本案房屋买卖，故本院认为本案房屋买受人、出卖人应承担同等的过错责任。因侯帅已就本案房屋取得征收补偿款245551元，故本院对于本诉原告侯帅要求本诉被告毕亚文、毕亚军、吴玉凤共同返还购房款92224.50元【（430000-245551）×50%】的诉讼请求予以支持。因本诉原告主张的利息请求属于违约金范畴，而本案房屋买卖合同无效，本诉被告不应承担违约责任，故本院对于本诉原告的利息请求不予支持。鉴于案涉房屋已被政府征收，反诉被告已无法向反诉原告返还房屋，故本院对于反诉原告要求反诉被告返还房产的反诉请求亦不予支持。本诉被告称应按项目回迁价3740元/平方米而非本诉原告所签征收补偿价计算补偿总价款，但因本诉原告所提交其与被告吴玉凤录音中，吴玉凤并未明确对侯帅提出此项要求，故本院对于本诉被告辩称的此项理由不予采信。反诉原告吴玉凤、毕亚文要求反诉被告赔偿租金10万元，主张按照政府安置政策每平方米10元、从原告占有房屋至房屋被征收之日止按月计算，由于本案反诉被告占有、使用涉案房屋系基于买卖合同而非租赁合同，故本院对于反诉原告要求反诉被告此项反诉请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告侯帅与被告毕亚文、毕亚军、吴玉凤于2016年3月26日就位于菏泽市牡丹区东头龙田明郡北邻院内独院所签《房屋买卖合同》无效。二、被告毕亚文、毕亚军、吴玉凤于本判决生效之日起十日内共同向原告侯帅返还购房款92224.50元。三、驳回原告侯帅其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴玉凤、毕亚文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由本诉被告毕亚文、毕亚军、吴玉凤共同负担825元，由本诉原告侯帅负担3200元；反诉案件受理费4550元，由反诉原告吴玉凤、毕亚文共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  马营军二〇二〇年九月十七日书记员  袁明娜