云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初1435号原告：师宗富邦物业服务有限公司。法定代表人：刘红新，职务：总经理。社会统一信用代码：91530323MA6MY6Q48J。委托诉讼代理人：侍晓睿，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：张亚南，女，汉族，1988年1月30日生，大专文化，个体户，师宗县人。委托代理人：尹兆喻，男，汉族，1985年10月29日生，大专文化，个体户，师宗县人，被告张亚南丈夫，特别授权委托代理。原告师宗富邦物业服务有限公司诉被告张亚南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗富邦物业服务有限公司之委托诉讼代理人侍晓睿，被告张亚南及其委托代理人尹兆喻均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告师宗富邦物业服务有限公司诉称：被告于2015年8月18日与云南优格商业运营管理有限公司签订《凤凰商都商铺租赁合同》，成为凤凰商都**拼合****商铺的使用人，该商铺建筑面积为109.02㎡，被告用于经营“指尚四季”美甲店。合同约定物业费标准为5元/月/平方米。租赁合同到期后，被告继续使用该商铺。2018年1月26日，原告与云南华凌地产开发有限公司、师宗分公司签订《华凌.凤凰商都物业委托服务合同》，约定由原告为华凌公司开发的风凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：商业5元/㎡/月。合同还约定物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期将按照应交纳物业管理服务费的千分之三每天承担滞纳金。至原告受托之日云南优格物业服务有限公司退出了凤凰商都。原告依约为凤凰商都提供物业管理服务，但被告并未向原告交纳物业管理费，尚欠2018年、2019年、2020年三年的物业费合计19260.2元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。综上所述，原告己实际提供物业服务，被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，诉至贵院，请贵院依法判决：1、被告立即支付下欠原告2018年、2019年、2020年的物业管理服务费19260.2元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张亚南辩称：1、我于2015年8月18日与甲方华凌地产（云南优格商业运营管理公司）签订了凤凰商都商铺租赁合同，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日止。口头约定房租及物业费从商铺入住率70%以上商场开业再收取。2、我租赁合同期为2016年1月1日至2018年12月31日终止。合同到期后无任何一方和我们沟通洽谈过，我多次寻找无果。现一直处于无合同状态。且商场没有如期开业，导致合同没有续签。3、合同中第四条物业管理、装修、开业：物业费为5元/㎡，口头约定过，没有实施，由乙方自行向物业公司缴纳。我与优格商业运营管理有限公司签订合同时讨论过该条款，优格表示该条款为暂定。因商场未开业，待开业后根据本商场情况，成立物业管理委员会后再商定物业收费标准。4、富邦物业不知是什么时候入场凤凰商都，没有和我签订过《物业服务协议》，我根本不知道富邦物业存在。5、富邦物业收取5元/㎡的物业费没有依据，没有物价等相关部门的审批。6、我租赁的商铺在三楼，三楼只有我店铺和鹏威家电两家，三年来三楼卫生及通道卫生都是由我们两家共同打扫，富邦物业没有人来打扫过，鹏威家电也是如此。照明的楼道灯被切掉，楼道黑暗，迫于生计，我们两家共同拉了一条线照明，电费还共担。使用的电梯一次都未开过。7、我店铺自入驻至今一直漏水。2018年我己重新装修一次，现在又有大部分受损。出于安全又要重新装修，漏水问题一直无人处理。8、商场无安保，2018年起至今我店铺被盗5次之多，3次未造成损失，有2次造成损失并报警。上述陈述均是事实，我有理由拒绝给付物业费，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原告师宗富邦物业服务有限公司针对其诉讼主张，向本院提交以下证明材料：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人代表身份证复印件各一份，欲证明：原告法人信息、物业管理资质等；2、《凤凰商都商铺租赁合同》复印件一份，欲证明：被告于2015年8月18日与云南优格商业运营管理有限公司签订了《凤凰商都商铺租赁合同》，约定将凤凰商都A区拼合二层A202号商铺租赁给被告使用，该商铺建筑面积为109.2平方米，同时证明物业服务费标准及违约金标准；3、华凌?凤凰商都物业委托服务合同复印件一份，欲证明：原告系受凤凰商都建设单位华凌公司的委托，对凤凰商都、商住物业进行物业管理服务，办公、商业物业费标准为5元/㎡/月，物业服务费用按年度交纳，业主应在每年首月10日前履行交纳义务。本合同对全体业主具有约束力；4、通知、缴费通知、水电费缴费通知、缴费通知复印件各一份，欲证明：原告已实际提供了物业服务，且已对被告下欠物业费进行了催收。被告张亚南质证后认为：对证据1、2无异议，对证据3有异议，当时开发商说等商场入住率达70%才收取物业费的；对证据4有意见，这些催收单我们没有见过。被告张亚南为证明其抗辩主张，向本院提交如下证明材料：1、接待报警案件三联原件三份，欲证明：原告未尽到安保义务，致使被告被盗；2、《租赁合同》复印件一份，欲证明：我方只签订过房屋租赁合同，没有与原告签订过任何协议；3、与华凌地产宋总的通话录音、凤凰商都现状影像资料、被告商铺被盗的图片，欲证明：原告没有向被告提供过任何物业服务。原告代理人质证后认为：被告所举证据1、2三性无异议，但证明不了原告的证明目的；证据3三性均有异议。本院经审核后认为：原告所举证明材料客观真实，与本案有内在关联，但不足以证实原告欲证明的内容，且无其他证据证明对被告租赁的商铺进行了管理，本院仅对其客观真实性予以采信，对其证明目的不予认可。被告提交的证据1、3来源合法，内容相对客观真实，综合本案考虑具有内在关联性，本院予以采信，证据2来源合法，但与本案没有内在关联性，对其证明目的不予采信。根据庭审及质证，本院依法确认如下法律事实：2015年8月18日，被告张亚南与云南优格商业运营管理有限公司签订《凤凰商都商铺租赁合同》，约定由被告承租凤凰商都A区拼合二层A202号商铺用于经营美甲服务店，该商铺建筑面积为109.02㎡。租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日止。合同约定物业费标准为5元/月/平方米。租赁合同到期后，被告继续使用该商铺。2018年1月26日，原告与云南华凌地产开发有限公司、师宗分公司签订《华凌.凤凰商都物业委托服务合同》，约定由原告为华凌公司开发的风凰商都住宅、商业物业提供前期物业服务，服务期限自2018年1月22日开始，物业管理服务费标准为：商业5元/㎡/月。合同还约定物业费按年交纳，每年首月10日前履行交纳义务，逾期将按照应交纳物业管理服务费的千分之三每天承担滞纳金。因被告未向原告缴纳2018年、2019年、2020年的物业管理服务费，现原告诉至本院。要求给付三年的物业管理费19260.2元，并承担本案诉讼费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告张亚南系原告师宗富邦物业服务有限公司提供物业服务商铺的业主。原告与云南华凌地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌.商都物业委托服务合同》，对原告的物业服务内容及标准做了详细约定。原告应当按合同要求全面履行物业服务义务，原告未针对其已全面向被告履行物业服务的事实进行举证证明，而通过庭审被告提交的证据反映出，被告作为三楼的商铺租户，没有享受正常的安保、卫生、电梯、通电及照明服务。故对原告要求给付2018年、2019年、2020年的物业管理费的诉讼请求依法不予支持。今后物业服务公司应当加强与众业主的沟通交流，完善管理制度，积极化解双方的矛盾，营造安全、和谐的商铺经营环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告师宗富邦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费282元，减半收取141元，由原告师宗富邦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  周宗明二〇二〇年九月七日书记员  孙 妮