重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12405号原告：尤娜，女，1963年3月1日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：余曼，重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国园，重庆康索律师事务所实习律师。被告：海南中水路桥工程有限公司重庆分公司，营业场所重庆市渝北区龙溪街道松石北路58号1-1幢，统一社会信用代码91500112057779836Q。负责人：胡文西，董事长。委托诉讼代理人：杨彬，男，1975年2月22日出生，汉族，住重庆市渝**，系公司总经理。原告尤娜诉被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序分别于2020年7月10日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告尤娜的委托诉讼代理人余曼和杨国园、被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤娜向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年6月20日至2019年12月19日期间的租金621295.77元；2.被告按照37.87元/月/平方米的标准支付原告自2019年12月21日起至搬离房屋之日止的租金；3.被告支付原告资金占用损失，以每个月欠付租金为基数，从每月欠付之日起按照年利率6%计算至付清之日止；4.被告支付原告违约金22509.31元（2020年一个月的租金）；5.被告立即搬离案涉房屋；受理费由被告负担。事实及理由：原告与被告于2014年12月10日签订了《房屋租赁合同》，约定被告自愿租赁原告位于重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2、3-3房屋，还约定了租期、租金标准等。之后双方还签订了补充协议，对租金标准进行了约定。被告从2017年6月开始欠付原告租金。原告多次催收无果。双方合同已于2019年12月19日到期，故原告要求被告搬离房屋。按合同第二条约定，因被告原因导致合同提前终止的，原告不退还押金，被告还应支付原告一个月的租金作为违约金。被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司辩称，双方合同已于2017年12月19日解除；被告租赁房屋后进行了装修；原告用房屋进行了贷款，但是原告欠付银行贷款，贷款银行给被告打电话称不要向原告支付租金；2016年12月底原告就锁了租赁房屋的大门，还装了2个卷帘门；之后被告无法办公，原告与被告不协商，也不给被告钥匙；之后原告就将租赁房屋入口处的通道改成了门市，并租给了他人；2017年原告的工人将被告办公室的门撬开，拿走了酒、电脑、茶具等物品，被告也报案了；2018年底原告就将案涉房屋出售给了他人；故是原告违约在先，还应当赔偿被告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》复印件、《房屋租赁合同（补充）》复印件、《土地房屋查询结果告知单》、（2018）渝0105执恢442号执行裁定书、《和解协议》《房租抵款协议》《补充协议（解除约定）》等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告举示的2019年6月19日拍摄的照片16张，被告拟证明原告在案涉房屋加装了卷帘门，导致被告无法正常办公，被告称不清楚是否在案涉房屋拍摄，即使属实，证明被告在继续使用房屋，该组照片未显示门牌号，无法核实是案涉房屋，且不能证明卷帘门是原告安装，部分室内的照片也证明被告可以进入屋内，故对该组证据不予采信。经审理查明：2014年12月20日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将自有的坐落在重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2、3-3的房屋，使用面积约560.77平方米，出租给乙方作办公场地使用；甲方从2014年12月20日起将该房屋交付乙方使用，至2019年12月19日止，合同期为五年，合同期满后，如甲方继续出租该房屋，乙方拥有优先承租权；第三条，租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式，甲乙双方约定租金是70元/月·平方米，该房屋租金从第二年开始按上一年租金的6%逐年递增……本合同签订之日，乙方支付给甲方117761.7元，其中押金39253.9元，租金是78507.8元，对应的租期为2015年1月20日至2015年3月20日（2014年12月20日至2015年1月19日为装修免租期），第二次租金于2015年3月10日前付清，之后每间隔三个月支付一次租金，租赁期满，房屋及设施如无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带使用费、卫生费、物管费用结算完后，甲方于当日将押金（无息）退还给乙方；第四条，租赁期间的房屋修缮和装饰，合同期满后，如乙方不再租赁该房屋，离场时不得撤除，损坏水、电线路、墙面、门窗等装修设施。合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了《房屋租赁合同（补充）》，对租金进行了变更，变更为：房屋租金调整为30元/月·平方米，2015年12月20日起租金是31.8元/月·平方米，2016年12月20日起租金是33.71元/月·平方米，2017年12月20日起租金是35.73元/月·平方米，2018年12月20日起租金是37.87元/月·平方米；第一年每个月租金是16823.1元，本合同签订之日，乙方支付给甲方50469.3元，其中押金是16823.1元，租金是33646.2元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2017年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房租抵款协议》一份，主要约定：现就渝中区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2、3-3房屋租赁纠纷一事达成如下协议，一、房租总欠款，乙方从2016年6月20日起至2017年6月19日止，拖欠甲方房屋租金共计220416.4元未付；二、抵款物及约定价值，1、乙方为支付甲方拖欠租金现将乙方所有的…….物品共计作价31250元作为第一条欠付租金的支付金额予以抵销部分债权债务，2、甲方同意乙方将前款描述的所有物品以31250元的金额作为乙方的部分欠付租金以抵偿。2017年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议（解除约定）》一份，主要约定：甲、乙双方签订的《房租抵款协议》，因甲、乙双方认为该抵款协议约定的金额过低，且损害了乙方利益，而甲方也不易变现套取现金，现双方经友好协商就前述《房租抵款协议》予以解除。2018年7月9日，重庆市江北区人民法院作出（2018）渝0105执恢442号执行裁定书，裁定：将尤娜名下的位于重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-3号房屋的所有权及相应的土地使用权转移登记至孙金蓉名下；买受人孙金蓉可持本裁定书到上述房屋所属的不动产登记机构办理相关产权过户登记手续；本裁定送达后立即生效。2019年5月31日，原告（甲方）、被告的代理人杨彬（乙方）与被告（丙方）共同签订了一份《和解协议》，主要约定：1、（2017）渝0112民初11583号判决书上确认的租金220416.26元及诉讼费4610元，丙方若在2019年12月31日前未向甲方清偿，乙方从2020年1月1日起对前述费用承担担保责任，保证期限2年，2、丙方使用房屋至今除（2017）渝0112民初11583号判决书上确认的租金220416.26元以外尚欠房屋租金510117.44元（具体费用以实际使用期限参照甲丙双方2014年12月20日签订的租赁合同及房屋租赁合同补充的标准予以计算），除本协议第1条所涉事项外，其他相关费用由丙方向甲方支付与乙方无关，且本协议不影响甲方随时单独向丙方索取租金的权利，丙方也不得根据本协议向甲方提出任何抗辩。被告的代理人杨彬称，《和解协议》是其酒后签订的，其没有看内容，不清楚谁盖的被告的印章，原告不在场，原告的弟弟在场，之后原告签字，再给了被告签。庭审中被告提出对《和解协议》上加盖的印章进行鉴定，但是逾期未提交书面的鉴定申请。原告为证明其仍是3-2号房屋的所有权人，举示了查询日期为2020年7月14日的《土地房屋查询结果告知单》，显示：渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2号房屋，建筑面积458.12平方米，权利人为原告，有抵押、有查封。庭审中，原告称，因被告未缴纳租金，原告于2016年6月20日之后至2017年10月期间锁了直达三楼的专属通道，但是即使锁了也不影响被告上楼办公，因为这栋楼还有其他两个通道可以到一、二、三楼，今年以来又把专属通道锁住了；3-2号房屋，建筑面积为458.12平方米，至今登记在原告名下，被告应当按约支付租金；3-3号房屋，建筑面积为102.65平方米，于2018年7月9日裁定过户，故原告仍有权收取该房屋2017年6月20日至2018年7月9日期间的租金；《和解协议》中载明“使用房屋至今”证明被告至今在占用房屋，通道足够宽，被告可以搬走家具，载明“尚欠房屋租金510117.44元”是指2017年6月19日至2019年5月31日期间的租金；主张的后续租金就是指的房屋占用费；违约金无合同依据；押金另案处理。被告称，《和解协议》载明“使用房屋至今”是指家具没有搬的意思，原告锁了通道大门，还在进门通道右方加装了卷帘门，故被告无法正常使用房屋；确实有其他通道进入案涉房屋，但是通道很小，也无法搬走家具，门锁了不会有公司与被告合作；因2017年12月底原告属下员工私自进入被告办公室盗窃，被告报警后抓获了盗窃人员，故原告提议后双方签订了《房租抵款协议》，派出所放人后签署了《补充协议（解除约定）》，原告至今未赔偿原告盗窃物品的损失；原告赔偿被告装修损失后，被告才同意搬走。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。被告称双方合同已于2017年12月19日解除，没有合同和法律依据，本院不予采信。双方合同已于2019年12月19日到期终止。关于租金。被告作为支付租金的义务人，应当对其按约向原告支付了租金举示证据予以证明，否则应当承担相应的举证责任。第一，被告称，原告用房屋进行了贷款，但是原告欠付银行贷款，贷款银行给被告打电话称不要向原告支付租金，但是未举示证据予以证明。第二，被告称，2016年12月底原告就锁了租赁房屋的大门，还装了卷帘门，之后被告无法正常办公，也无法搬走。双方均确认还有其他通道可以到达案涉房屋，被告举示的2019年6月19日拍摄的照片也显示被告可以进入案涉房屋，故对被告称其无法使用房屋的主张，本院不予采信。第三，被告称2017年原告的工人盗窃了被告的物品并报案，但是并未举示证据予以证明，且与本案无关。故被告拒不支付租金的前述理由均不成立，其应向原告支付2017年6月20日之后的租金。合同约定3-2、3-3号房屋面积共计560.77平方米。3-2号房屋建筑面积为458.12平方米，至今登记在原告名下；3-3号房屋建筑面积为102.65平方米，因已被法院于2018年7月9日裁定过户，故原告有权主张被告支付3-3号房屋2017年6月20日至2018年7月9日期间的租金。按照3-2、3-3号房屋的面积分别计算租金标准为：3-2号房屋2016年12月20日至2017年12月19日期间的月租金为33.71元/月·平方米×458.12平方米＝15443.23元，2017年12月20日至2018年12月19日的月租金为35.73元/月·平方米×458.12平方米＝16368.63元，2018年12月20日至2019年12月19日的月租金为37.87元/月·平方米×458.12平方米＝17349元；3-3号房屋2016年12月20日至2017年12月19日期间的月租金为33.71元/月·平方米×102.65平方米＝3460.33元，2017年12月20日至2018年7月9日期间的月租金为35.73元/月·平方米×102.65平方米＝3667.68元。故被告应向原告支付3-2号房屋2017年6月20日至2019年12月19日期间的租金15443.23元/月×6个月＋16368.63元/月×12个月＋17349元/月×12个月＝497270.94元，被告应向原告支付3-3号房屋2017年6月20日至2018年7月9日期间的租金3460.33元/月×6个月＋3667.68元/月×6.67个月＝45225.41元，合计542496.35元。关于租金的资金占用损失。合同约定租金每三个月支付一次，依据合同第三条约定的“第二次租金于2015年3月10日前付清”，可以认定租金支付时间为每个季度到期前10日支付下一季度的租金。3-2、3-3号房屋，2017年6月20日至2017年9月19日期间的季度租金（15443.23元＋3460.33元）×3个月＝56710.68元应于2017年6月10日前支付；2017年9月20日至2017年12月19日期间的季度租金（15443.23元＋3460.33元）×3个月＝56710.68元应于2017年9月10日前支付；2017年12月20日至2018年3月19日期间的季度租金（16368.63元＋3667.68元）×3个月＝60108.93元应于2017年12月10日前支付；2018年3月20日至2018年6月19日期间的季度租金（16368.63元＋3667.68元）×3个月＝60108.93元应于2018年3月10日前支付。3-2号房屋，2018年6月20日至2018年9月19日期间的季度租金16368.63元×3个月＝49105.89元应于2018年6月10日前支付；2018年9月20日至2018年12月19日期间的季度租金16368.63元×3个月＝49105.89元应于2018年9月10日前支付；2018年12月20日至2019年3月19日期间的季度租金17349元×3个月＝52047元应于2018年12月10日前支付；2019年3月20日至2019年6月19日期间的季度租金17349元×3个月＝52047元应于2019年3月10日前支付；2019年6月20日至2019年9月19日期间的季度租金17349元×3个月＝52047元应于2019年6月10日前支付；2019年9月20日至2019年12月19日期间的季度租金17349元×3个月＝52047元应于2019年9月10日前支付。3-3号房屋，2018年6月20日至2018年7月9日期间的租金3667.68元×0.67个月＝2457.35元应于2018年6月10日前支付。被告逾期支付上述租金的，给原告造成了资金占用利息损失。原告主张按照年利率6%计算无依据，本院酌情将资金占用利息损失调整为，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。故被告应向原告支付的逾期支付租金的资金占用利息损失为，以56710.68元为基数，从2017年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以56710.68元为基数，从2017年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以60108.93元为基数，从2017年12月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以60108.93元为基数，从2018年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以49105.89元＋2457.35元为＝51563.24元为基数，从2018年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以49105.89元为基数，从2018年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数从2018年12月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，从2019年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，2019年9月11日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于返还房屋、占用费及资金占用利息损失。被告称，2019年5月31日双方签订的《和解协议》中约定的“使用房屋至今”是指家具没有搬的意思，因原告锁门、加装卷帘门，导致被告无法使用房屋、无法搬离，但被告对其该主张未举示证据予以证明，本院不予采信。被告称原告赔偿其装修损失后，才同意搬走，没有合同和法律依据，本院不予认可。被告在合同到期终止后继续占用3-2号房屋，没有合同和法律依据，并应当参照合同终止时3-2号房屋的月租金标准37.87元/月·平方米×458.12平方米＝17349元向原告支付房屋占用费。故对原告要求被告搬离重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付从2019年12月21日起按照每月17349元的标准计算至搬离房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付房屋占用费的资金利息，因占用费无支付时间的约定，原告的该诉讼请求无合同和法律依据，本院不予支持。关于违约金。原告要求被告按照2020年一个月额租金标准22509.31元向其支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告尤娜支付重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2房屋2017年6月20日至2019年12月19日期间欠付租金497270.94元、重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-3房屋2017年6月20日至2018年7月9日期间欠付租金45225.41元，合计542496.35元；二、被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告尤娜支付逾期支付租金的资金占用利息损失，以56710.68元为基数，从2017年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以56710.68元为基数，从2017年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以60108.93元为基数，从2017年12月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以60108.93元为基数，从2018年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以49105.89元＋2457.35元为＝51563.24元为基数，从2018年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以49105.89元为基数，从2018年9月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数从2018年12月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，从2019年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以52047元为基数，2019年9月11日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；三、被告于本判决生效后立即搬离重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2房屋；四、被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告尤娜支付从2019年12月21日起按照每月17349元的标准计算至搬离重庆市渝北区龙山街道松石北路102号附23号燕城大厦B幢3-2房屋之日止的房屋占用费；五、驳回原告尤娜的其他诉讼请求。如果被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10729.28元，减半收取5364.64元，由原告尤娜负担784.64元，被告海南中水路桥工程有限公司重庆分公司负担4580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年九月十四日法官助理 陈 实书 记 员 符 爽