广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10387号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区香颂苑一街自编**之一，统一社会信用代码91440101783787400E。法定代表人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：张会庭，该公司职员。委托诉讼代理人：陈洁连，该公司职员。被告：王海忠，男，1980年2月10日出生，汉族，住江苏省东台市，委托诉讼代理人：卢崇梅,女，1980年11月12日出生，汉族，住广州市天河区，系被告王海忠的妻子。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司（以下简称碧桂园物业花都分公司）与被告王海忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，后因双方争议较大，本案依法转为简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业花都分公司的委托诉讼代理人张会庭、陈洁连，被告王海忠的委托诉讼代理人卢崇梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业花都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年10月至2020年05月物业服务费1764.32元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业费220.54元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欠费次月的1日起计算至付清款日止（暂计至2020年06月20日的违约金为39.7元）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑06街02座102商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为88.52平方米），并于2009年12月5日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2019年10月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用1804.02元（截至2020年6月20日产生的违约金39.7元）。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个假日半岛碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障假日半岛碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向贵院起诉，恳请贵院判如诉请。被告王海忠答辩：其承认未交纳上述物业费，其主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业费，被告不构成违约。具体理由：1、原告未按照合同约定履行维护义务，楼道防盗门和室内视频通话设备出现故障一年多，原告至今未维修。其他服务因原告缩减开支裁减部分员工，致使保洁、安保、园林绿化等服务均未能按照服务协议保质履行。2、2018年11月6日，被告所居住2号102室，卫生间下水道堵塞，联系原告后，安排工人上门通下水道，但11月7日至11月14日卫生间一直不断的溢出粪水，流入主卧和次卧，室内家具均多次被浸泡。此间，多次联系管家，多次索要图纸未果，经过反复督促直至2018年11月15日工人才砸开卫生间维修，发现卫生间下水道未与楼上分管，而且因化粪池离墙体不到两米，卫生间下方有一个2平方米左右的深坑，全部是粪水。经过一周方彻底修缮，但至今卫生间因离化粪池距离过近，化粪池未做防爆、防臭等处置，卫生间下水道还是持续返臭，此问题至今未能解决。此过程中，我们要求原告将化粪池移走，后又发现污水井等均在花园中，总计各类管井有8口，而且发现花园下方为公共管井、管道区（整栋楼的所有管道都埋在被告花园中）。鉴于此，被告向原告提出两种方案：一是将所有管道尤其是化粪池从被告花园中移出；二是将化粪池、井盖等各类井、管道占用的面积剔除，按照实际花园面积计算花园服务费，并退还已收取的部分物业服务费。但被告提出的两种方案，原告不协商、不沟通、不解决，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确、有效履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业费。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑六街2号102号房，该房屋最终测绘的建筑面积为88.52平方米。广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司，2019年7月3日变更为现名称。涉案小区由碧桂园物业花都分公司提供物业管理服务。2009年12月5日，王海忠（甲方）与碧桂园物业花都分公司（乙方）签订《花都碧桂园假日半岛前期物业服务协议》，约定：甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元。甲方所购该商品房的房屋建筑面积为87.99平方米，花园面积为87平方米。上述约定面积如与房管部门最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月10日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的5‰违约金。合同还对其他事项进行了约定。王海忠于2016年8月13日接收涉案房屋，签订了《碧桂园物业及资料交接书》，但2019年10月起，王海忠未按约支付物业服务费，碧桂园物业花都分公司经多次向王海忠催收未果，遂诉诸本院成讼。诉讼中，被告确认未交纳上述物业管理费，称拒不缴纳物业管理费的主要原因是：第一，原告对公共区域维修保养未尽到应尽的责任和义务；第二，原告不应收取花园中井盖占用面积的物业管理费；第三，未对化粪池做防臭处理。被告提供了微信聊天记录、照片等证据。原告称关于门禁系统损坏一事，其有申请维修，但今天修，明天坏，只能不停申请维修；花园的井盖位置是开发商设置的，并非原告的物业服务原因，且物业公司无权移除，对房屋内部的问题，物业公司也没有义务维修，被告所称的是另一法律关系，不适用先履行抗辩权；被告已自行装修花园并在花园内建设封闭阳光房，并非被告说的未使用涉案花园，原告另提供维修记录、照片等证据。本院认为，原告碧桂园物业花都分公司与被告王海忠签订的《花都碧桂园假日半岛前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告依约提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。且协议约定了计算物业服务费的面积及标准，对双方均具有约束力，根据约定被告每月应交纳的物业管理费为88.52平方米×2元/平方米＋87平方米×0.5元/平方米＝220.54元。被告作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，造成其损失，可向有关职能部门反映或另循法律途径解决，以拒付物业管理费的方式进行对抗既无合法依据，也非明智之举。原告请求被告支付1764.32的物业服务费合理合法，本院予以支持。被告王海忠未依约交纳物业服务费已构成违约。被告迟延缴纳物业服务费，原告主张自物业服务费应当缴纳的次月1日起计付违约金，没有超出物业服务合同约定范围，本院予以支持。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计付违约金，本院调整为以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王海忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司支付拖欠的2019年10月至2020年5月期间的物业服务费1764.32元；二、被告王海忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花都分公司支付拖欠物业服务费的违约金，违约金以每月欠缴的物业服务费220.54元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从欠缴次月的1日起分别计至付清欠款之日止，上述各月物业服务费的违约金以本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王海忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 冲二〇二〇年九月二十八日书记员 许雪莹