湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0523民初724号原告：吴叶芳，女，1983年9月27日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。被告：银向英，女，1972年2月5日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：杨红娟（被告银向英表妹），女，1982年7月28日出生，汉族，住邵阳县。第三人：吕敬国，男，1968年12月20日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：刘爱平，邵阳县弘正法律服务所法律工作者。原告吴叶芳与被告银向英、第三人吕敬国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日第1次公开开庭进行了审理，2020年7月2日原告申请与被告自行协商期限1个月，2020年8月3日本院以本案的处理结果与第三人吕敬国有法律上的利害关系为由，依职权追加吕敬国作为第三人参加本案诉讼。2020年8月4日经征求原、被告意见，原、被告均同意继续适用简易程序审理本案。2020年8月26日本院组织了第2次公开开庭审理。原告吴叶芳的委托诉讼代理人（特别授权）王贵余、被告银向英的委托诉讼代理人（特别授权）杨红娟、第三人吕敬国和其委托诉讼代理人（特别授权）刘爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴叶芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年8月6日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判决被告根据《房屋买卖合同》约定履行不动产权证过户登记义务；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告欲购一套二手房，被告欲将其所有的位于塘渡口镇大木山开发区702室［不动产登记证号湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号］房屋出售，2019年7月19日，原、被告经人介绍就该房屋买卖事宜进行洽谈，双方议定该房屋价格为22.8万元，第二天原告通过银行转账向被告支付购房定金5万元。2019年7月26日，被告为表示诚意，将该房屋不动产权证、土地使用权证、建设规划许可证移交给原告。2019年8月5日，原、被告就该房屋过户事宜委托简丽霞代办并在邵阳市罡大公证处办理了委托公证，同时，原告向被告支付购房款11.8万元（其中现金6.8万元、转账5万元），8月6日原、被告在各自保证人的参与下，签订了《房屋买卖合同》。8月23日，原、被告签订了《二手房交房确认书》，被告将房屋移交原告，原告当场再支付购房款3万元，余下购房款3万元待过户完成后付清。然而，该房屋在办理过户登记时，由于被告涉及该房屋与案外人吕敬国买卖行为而被人民法院冻结。2019年9月27日，被告与案外人吕敬国达成协议，被告退还案外人吕敬国购房款并承担损失。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。被告银向英庭审中辩称：1.原、被告签订买卖合同是事实；2.对原告支付的房款数额有异议，即双方去房产公证时，按照11.8万元写了收据，但并没有收到6.8万元的现金，实际只收到5万元的转账款，还有一笔3万元的收据，实际只收到2万元；3.涉案房产已经由法院判给第三人吕敬国了，被告只能退还购房款给原告。第三人吕敬国庭审中辩称：这是一起一房二卖的合同纠纷，两份合同都是合法有效合同，但第三人与被告签订房屋买卖合同的时间先于原、被告签订的时间，且第三人支付的房屋价款多于原告，虽被告对原告、第三人都履行了交付程序，但2020年4月2日第三人已经合法占有了该房屋，因此该争议房产应当判给第三人。原告吴叶芳针对第三人吕敬国的答辩，提出如下辩论意见：被告对涉案房屋分别与原告、第三人签订买卖合同，是被告违法犯罪的表现，涉案合同的效力与第三人吕敬国没有关联。第三人与被告是以房抵债才签订的房屋买卖合同，就其房屋买卖合同纠纷已经法院制作了民事调解书，由被告返还房款和承担违约损失，法院已经结案处理，因此，第三人参与诉讼，只能起到证人的作用，无法律上的权利和义务。现第三人提出自己的诉求，违反一案二诉的原则，第三人只能通过审判监督程序提出申诉，而不是通过参加本案诉讼来解决。被告在落实民事调解书中的义务时以房抵债，侵犯了原告的合法权益，且第三人对诉争房屋强制占有，属于非法占有，原告保留对第三人的侵权之诉。庭审中本院组织了各方进行了举证和质证，对各方的证据证明效力本院认定如下：原告吴叶芳向本院提交了如下证据：原、被告的身份证、委托书、公证书、二手房交房确认书、领条和中国建设银行电子回单、建设用地规划许可证、不动产权证、银向英与罗利民的离婚证、银向英的中国建设银行卡、（2019）湘0523民初1892号民事调解书和录音光盘，各方无异议，本院予以确认。原告还提交了3万元的收据和微信支付凭证，被告提出只收到2万元的微信转账，收据上的另1万元现金实际未收到，因被告未提出反驳证据，故对该证据予以认定。原告还提交了2019年8月6日原、被告签订的房屋买卖合同书，被告和第三人除对房屋卖价22.8万元认为应是16万元外，无其他异议。被告向本院提交了如下证据：购房定金协议书、录音光盘，原告认为，对购房定金协议书中约定的16万元房价不是最后的22.8万元的议定价格，该证据不能作为证据使用，对光盘中的录音不具有真实性和合法性。被告后向本院提供了通话录音截图和录音原件核对。对上述房屋价格有争议的证据，本院认定如下：8月6日的合同书的涉及房屋价格上，被告提供的通话录音光盘符合证据的“三性”，而原告对此不能提供反驳证据，结合购房定金协议书确定的房屋卖价，故应认定房屋卖价为16万元。原告还提交了2019年7月26日原、被告签订的房屋买卖合同书，第三人认为是无效合同，本院认为，第三人未对证据的“三性”发表质证意见，且该合同书与8月6日的合同书，内容完全一致，仅仅是签订时间不同和保证人在8月6日的合同书签字不同，该两份合同均具有案件事实上的证明力，故对该证据的证明效力认定同8月6日原、被告签订的合同书。第三人吕敬国向本院提交了如下证据：吕敬国的身份证、吕敬国的结婚证、（2019）湘0523民初1892号民事调解书、生效证明书，强制执行申请书、被告出具给原告17.8万元的收条、被告出具给原告11.8万元的领条、被告出具给原告的定金领条，各方无争议，本院认为，“强制执行申请书”系署名为第三人的文字材料，因无证据的合法来源，本院不予认定，对17.8万元的收条系虚假收条，不予认定，对11.8万元的领条只能认定被告收到5万元，理由已前述，对其他证据的证明效力本院予以确认。第三人还提交了如下证据：购房合同书、被告收取房款的收条、被告向第三人提供的涉案房屋的产权证复印件、邵阳县自然局调取的不动产登记信息、证人陈某的证言、证人吕某的证言、被告出示给原告的承诺书、诉前财产保全申请书、（2019）湘0523财保522号民事裁定书、民事诉状，原告认为，前述证据均被（2019）湘0523民初1892号民事调解书覆盖，与本案不再有关联，本院认为，“诉前财产保全申请书”和“民事诉状”均是署名为第三人的文字材料，因无证据的合法来源，本院不予认定，至于其他证据，原告所称的“覆盖”，仅效力于结果上，并不能否定各证据所能证明的当时发生的事实，而原告并未对证据的“三性”提出异议，故本院予以认定。第三人还提交了被告向第三人出示的承诺书，原告认为该承诺书严重损害原告的合法权益，是违法的，本院认为，原告对证据的“三性”提出异议，故本院予以认定。第三人还提交了如下证据：被告出具给第三人的收条、申请结案书、执行（2020）湘0523民执32号之一执行裁定书，原告认为，被告与第三人已经达成和解，法院作出结案，不能作为本案证据使用，本院认为，上述证据符合证据的“三性”，本院予以认定。根据以上有效证据，结合各方的当庭陈述，本院查明以下法律事实：原告欲购一套二手房，被告欲将其所有的位于塘渡口镇大木山开发区不动产登记证号为湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号的房屋出售，2019年7月20日，原、被告签订《购房定金协议书》，双方议定该房屋价格为16万元，并约定：原告应在2019年7月26日前与被告签订《房屋买卖合同》，被告应同时将该套房屋的《不动产登记权证》及房屋钥匙交付给原告。同日原告通过银行转账向被告支付购房定金5万元。2019年7月26日原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告将该房屋不动产权证、建设规划许可证移交给原告。2019年8月5日，原告和案外人亦即《购房定金协议书》上原告的代理人简丽霞前往邵阳市罡大公证处办理公证，公证的事项为被告委托简丽霞代为办理湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号房屋过户等事项的委托授权的真实性，当天原告向被告支付购房款5万元，但被告向原告出具了1张金额为11.8万元的收据，另6.8万元系虚假数额。2019年8月6日，原、被告再次签订与上次合同内容完全一致的《房屋买卖合同》，被告的本案委托诉讼代理人在该合同书上作为保证人签字。两份合同均约定被告将其位于塘渡口镇大木山开发区的不动产登记证号湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号的房屋出售给原告。2019年8月23日，原、被告签订《二手房交房确认书》，被告将该房屋钥匙移交给原告，原告当场再支付了购房款3万元。双方在前述合同中约定余下购房款3万元待房屋过户完成后付清。在办理房屋过户登记时，因第三人已申请对该房屋财产保全而被本院查封，故未能办理过户手续。原告为维护合法权益，故向本院提起诉讼。另查明：2019年7月20日，被告的委托诉讼代理人杨红娟将被告银向英有套房屋出售的信息告知其朋友陈某，此前陈某得知吕某想购买房屋，便告知吕某，当天她、吕某和杨红娟便对被告欲出售的房屋进行了查看，吕某当即电话告知本案第三人吕敬国，当晚吕某、杨红娟和吕敬国又去看了房子，看完房子后第三人与杨红娟达成房屋买卖意向。7月24日第三人支付被告房屋预付款10.5万元，被告出具给第三人的收据为1张“借条”，但该借条载明该款系“房屋定金预付款”。同日，被告向原告要求取消房屋买卖交易，并承诺7月28日前退还定金及中介费。8月2日，第三人在不知原、被告已签订房屋买卖合同的情况下，与被告签订《购房合同书》，约定被告将湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号的房屋转让给第三人，同日第三人支付被告购房款3万元，被告出具给第三人的收据亦为1张借条，但该借条载明该款为“购房款”，同日，被告交付房屋钥匙给第三人，被告并向第三人作出承诺，保证1周内拿回房产证交给第三人。后第三人与被告发生纠纷并于8月20日向本院申请诉前财产保全，同日本院作出（2019）湘0523财保522号民事裁定书，裁定对被告的湘（2017）邵阳县不动产权第0××5号的房屋予以查封。第三人后于9月3日诉至本院,经本院调解，双方达成调解协议，由被告于同年11月27日前返还第三人购房款13.5万元并赔偿第三人1.5万元,本院向双方送达了民事调解书，该民事调解书于2019年9月27日生效。因被告未及时履行付款义务，第三人便向本院申请强制执行。在执行阶段，2020年1月21日被告向第三人作出书面承诺：被告在2020年2月28日前一次性付清案款，如被告违背该承诺，第三人于期满的第二日有权直接搬进原预购房屋，第三人可以凭该承诺书去不动产权登记中心办理产权变更登记手续。2020年4月2日，因被告违背承诺，第三人用此前被告交付的钥匙却不能打开房门，便通过换锁，开始居住在其与被告签订《房屋买卖合同》的房屋内，4月11日第三人又支付被告2万元，被告出具给第三人1张收条，收条上载明该款系“购房款”。后第三人向本院申请执行结案，本院于2020年6月15日裁定执结。本院认为:民事案件案由应当依据当事人争议的民事法律关系的性质来确定，本案原告的诉讼请求是确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，进而请求判决被告履行不动产权证过户的义务，同时第三人在本案中的主张是请求将涉案房屋的产权判决给自己，因此，本案发生争议的关键焦点既是原告请求产权过户，又涉及到该房产权过户是给原告还是给第三人，因此，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点之一：原、被告房屋买卖合同中的卖价是22.8万元还是16万元？对此，本院在证据认定部分已经阐述，应认定卖价为16万元。本案的争议焦点之二：被告分别与原告、第三人签订的房屋买卖合同是否有效？第三人主张两份房屋买卖合同均为有效合同，但原告主张自己与被告签订的合同为有效合同，而被告、第三人签订的合同，是被告违法犯罪的表现，涉案合同的效力与第三人吕敬国没有关联。本院认为：原告与被告签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同；第三人于2020年8月2日与被告签订房屋买卖合同时，尚未得知原、被告于2020年7月26日签订了房屋买卖合同，并无恶意损害原告的合法权益，双方签订合同亦系真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,因此，第三人与被告签订的房屋买卖合同亦合法有效。被告在与原告签订房屋买卖合同后，又将同一房屋卖给本案第三人，属于一房二卖，原告主张被告涉嫌犯罪，但根据现有证据被告不涉嫌犯罪，故对该主张本院不予支持。争议焦点三：第三人是否需要通过审判监督程序来改变民事调解书中被告应履行的义务？原告主张：第三人、被告的房屋买卖合同纠纷法院已经结案处理，现第三人提出自己的诉求，违反一案二诉的原则，第三人只能通过审判监督程序提出申诉，而不是通过参加本案诉讼来解决。被告在落实民事调解书中的义务时以房抵债，侵犯了原告的合法权益。本院认为：被告、第三人的房屋买卖合同纠纷经过本院做了调解结案处理，将被告先前的应履行产权过户的义务改变为被告后来的应支付购房款及承担损失赔偿的义务，至于被告在履行后来的义务之前，我国法律并未规定，在法院执行阶段当事人对民事调解书中对方应履行的义务必须通过申请法院强制执行来兑现，相反，根据《最高人民法院》第86条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期间和履行方式”，可见，第三人既可以选择通过法院强制对被告履行后来的金钱支付义务，也可以自行协商再次改变被告义务履行的方式。故，第三人有权再次变更被告的义务履行方式。故，原告提出第三人应当通过审判监督程序来改变诉求的理由不能成立，第三人在本案中的诉讼主张不属于一案二诉。争议焦点四：本案的房屋权属过户应给予原告优先保护还是给予第三人优先保护？《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据该规定，原、被告签订房屋买卖合同后至今尚未办理产权过户登记，因此，原告尚不享有涉案房屋的所有权。第三人在法院执行期间，虽与被告达成和解合意，法院据此执结，但也未办理产权过户登记，亦未获得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，而民事法律行为又分民事行为和事实行为。本案中，原、被告签订房屋买卖合同的行为，属于民事行为，现权利义务关系尚未消灭，因此，原、被告之间尚存在着房屋买卖的民事法律关系。第三人因房屋买卖合同纠纷向本院提起民事诉讼，但民事诉讼行为既不属于民法上的民事行为，亦不属于民法上的事实行为，其实质是第三人采取国家强制力来保护自己合法权益的一种手段，产生的法律后果是当事人和法院之间存在的民事诉讼法律关系，和法院依照国家赋予的职权对当事人之间的权利义务进行处理。由于法院作出处理后，当事人基于权利义务的自由处分权，因此，民事诉讼的调解或裁判结果于当事人之间并不必然产生当事人先前存在的权利义务关系的消灭。依据前述，本案中，虽然被告、第三人通过本院调解，双方达成调解协议，且民事调解书已经生效，但此时双方的权利义务尚未履行完毕，因此，此时双方仍存在着房屋买卖合同的民事法律关系。虽然第三人、被告在法院执行阶段被告又以房抵债，但目前被告尚未为第三人办理产权过户，被告的义务尚未全部履行，且第三人以房抵债后又以购房款的名义支付了2万元给被告，因此，被告与第三人目前仍存在着房屋买卖的民事法律关系。2015年全国民事审判工作的会议纪要中“关于一房数卖的合同履行问题”第27条规定，法院在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效合同且各买受人均要求履行合同，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确认权利保护顺位。本案中，被告与原告、第三人均存在房屋买卖合同的民事法律关系，均未办理房屋过户登记，而原告、第三人均主张要求履行合同，虽然原告先于第三人签订买卖合同，且持有房产证原件、接收房屋钥匙和签署了交房确认书，但第三人先于原告接收房屋钥匙，且第三人在被告人作出承诺仍未履行民事调解书的义务时，通过与被告协商改变民事调解书中被告的义务履行方式，进而实际占有涉案房屋，虽然第三人是通过换锁进入，但由于此时的房屋所有权仍属于被告，原告并无房屋的所有权即物权，第三人根据被告作出的承诺换锁入住，并未侵犯原告的物权，因此，第三人属于合法占有，根据前述权利保护的先后顺序，故本院优先保护第三人与被告签订的房屋买卖合同的效力。综合上述，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持，但对第二项诉讼请求，因不享有优先保护权，故本院不予支持。第三人在本案中享有过户优先保护权，因而属于有独立请求权的第三人。对第三人的答辩意见，因其未提起诉讼，根据不告不理的原则，本院不能做实体处理。原告因被告一房二卖而不能实现合同目的，对其有关权利主张可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴叶芳与被告银向英于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告吴叶芳的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告银向英负担。该费原告吴叶芳已经向本院预交，限被告银向英在本判决生效后10日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  尹邦武二〇二〇年九月二十二日法官助理周琴书记员黎雪伦书记员刘杨