甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终526号上诉人（原审被告、案外人）：张某，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：管某，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：王某，管某丈夫。委托诉讼代理人：杨某，甘肃祁峰律师事务所律师。原审被告（被执行人）：甘肃华大房地产开发集团有限公司。法定代表人：雷某。委托诉讼代理人：马某。上诉人张某因与被上诉人管某、原审被告甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省张掖市中级人民法院（2019）甘07民初101号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人张某的委托诉讼代理人陈某，被上诉人管某及其委托诉讼代理人王某、杨某，原审被告华大公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.依法撤销张掖市中级人民法院（2019）甘07民初101号民事判决书，改判驳回管某的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由管某承担。事实和理由：1.一审判决关于“张某在法院查封案涉房屋前的合理期限内未办理房屋过户登记手续，主张自己的权利，存在一定过错”属认定事实错误。一审法院在已经查明和认定案涉房屋未办理过户登记的原因在于华大公司的情况下，又认定张某在合理期限内未办理过户登记手续存在一定的过错，明显属于认定事实错误；2.一审判决关于“张某不能提供有效的证据证明已经全部或部分交纳了房屋价款的证据，应承担举证不能的法律后果”的认定存在逻辑错误。一审判决已经查明案涉房屋的购房款已经通过“以物抵债”的方式予以了支付，该事实通过张某提交的《商品房买卖合同》、《购房发票》等证据亦足以证明，华大公司对此也予以认可。因此，一审判决严重忽略了案涉房屋的购房款已通过“以物抵债”方式予以支付的事实。管某的债权为普通债权，并不享有优先权；3.张某作为普通购房消费者，其合法权益应受法律保护，对其合法占有的房屋具有排除强制执行的权益。管某辩称，1.张某与华大公司签订的合同时间是2012年5月20日，截止2018年8月13日张掖中院查封了案涉房屋，张某未积极主张权利存在过错，一审法院认定事实清楚，定性准确；2.本案的房屋确实是余挺、何静用案涉房屋抵顶水泥消灭债权而来，但是余挺、何静抵顶的房屋依据甘霖公司与雷某个人之间的债权债务不是对华大公司享有的债权。签订的购房合同并非为购买案涉房屋之目的，而是为了消灭所谓的债务，这个事实在生效法律文书中已经认定；3.在现实交易过程中大量存在先开票后付款的情况，有发票不等于已付款。何静、余挺与华大公司之间的以物抵债的基础法律关系都不能对抗人民法院的执行，何静、余挺转让给张某的房屋自然也不享有排除人民法院的执行的权利。华大公司述称，华大公司与张某之间确实存在水泥款抵顶账款事实，根据顶账房款华大公司将房屋发票及税票开具在张某名下，同意张某的上诉请求。管某向一审法院起诉请求：1.确认张某对华大公司名下××区除执行的民事权益，判决继续予以执行；2.本案诉讼费由张某承担。一审法院认定的事实：2012年，由于余挺、何静夫妇投资的公司与雷某投资的公司之间存在债权债务关系，雷某与余挺协商后，达成了以华大公司开发建设的××区等房屋抵顶债务的协议。经余挺与张某协商，将A区12号住宅楼2单元901室转让给了张某，并由华大公司与张某于2012年5月20日签订了《商品房买卖合同》，同日交付了地下室房款、维修基金、天燃气安装费。2016年4月23日，华大公司为张某开具了销售不动产统一发票，金额为465390元。此后，该901室一直由张某居住，并交纳物业、水、电、暖等相关费用。由于华大公司的原因，丰泽园小区房产均未办理产权登记，直至2018年5月才将案涉房屋初始登记在华大公司名下。另查明，管某与华大公司、雷某、梁晓琴民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）甘07民初45号民事调解书，调解书确定由华大公司支付给管某借款590万元及利息，雷某、梁晓琴承担连带责任。管某申请执行后，一审法院于2018年8月13日作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，裁定：查封华大公司名下价值1900000元的财产。同日，一审法院向张掖市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了华大公司名下包括本案的××楼在内的房产。张某于2019年11月26日提出执行异议，一审法院于2019年12月9日作出（2019）甘07执异53号执行裁定书，裁定：中止对华大公司名下坐落于张掖市××区的执行。管某不服该裁定，提起本诉讼。再查明，在案件审理过程中，经征询华大公司的意见，其对管某的执行异议主张持反对态度。尽管管某在起诉状中将华大公司列为第三人，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”的规定，华大公司应为本案一审被告。一审法院认为，本案争议的焦点是张某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、张某是否对甘州区丰泽园A区12号楼2-901室享有足以排除强制执行的民事权益。根据张某提供的《商品房买卖合同》、华大公司出具的销售不动产统一发票，应当认定张某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，张某与华大公司签订的《商品房买卖合同》应为合法有效合同。关于张某是否对该案涉901室享有足以排除强制执行的合法权益的问题。根据双方提供的证据，分析认定如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，买受人无过错并且具备上述四个条件才享有排除强制执行的权益。本案中，华大公司与张某在2012年5月20日就签订了《商品房买卖合同》，华大公司2016年4月23日开具了不动产销售发票，案涉房屋因华大公司的原因未办理产权登记，但张某在法院查封案涉房屋前的合理期限内未办理房屋过户登记手续，主张自己的权利，存在一定的过错。虽然张某签订了《商品房买卖合同》，华大公司也开具了不动产销售发票，其也实际占有并使用案涉房屋，但张某不能提供有效的证据证明已经全部或部分交纳了房屋价款的证据，应承担举证不能的法律后果。管某所提的诉讼请求成立，一审法院予以支持，张某不享有甘州区丰泽园A区12号楼2-901室享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市××区的执行。案件受理费8141元，张某负担4070元。甘肃华大房地产开发集团有限公司负担4071元。本案二审期间，经法庭允许，张某庭后向本院提交了一份由张掖市不动产登记实务中心出具，编号为20200825161722《张掖市不动产登记信息查询证明》，以证明张某名下没有住房。本院依法组织当事人进行了质证，管某认为，从证据形式来讲，不属于民事诉讼新证据形式。该份证明仅能证明张某在张掖市范围内没有住房，不等于其在户籍所在地没有其他住房，不能证明其配偶名下是否有其他房产信息，因此张某的证明目的不能成立。本院认为该份证据能够证明张某在所在辖区没有不动产登记的事实，但能否排除法院的强制执行需结合其他证据和庭审调查予以认定。一审判决关于“2012年，由于余挺、何静夫妇投资的公司与雷某投资的公司之间存在债权债务关系，雷某与余挺协商后，达成了以华大公司开发建设的××区等房屋抵顶债务的协议”的认定无充分证据证实，本院不予确认，对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张以及法庭调查情况，并经当事人当庭确认，本案二审争议的焦点为：张某是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案中管某申请对案涉房屋强制执行，是基于与华大公司的民间借贷一案的生效调解书。张某以房屋消费者的物权期待权应受保护为由提出案外人执行异议，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。华大公司虽与张某于2010年5月20日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，但该合同并未实际履行，尽管华大公司于2016年4月23日向张某出具了金额为456090元的销售不动产统一发票，但张某并未按照合同约定的支付方式实际向华大公司支付房款，而是主张向实际房屋出让人余挺，通过扣压工资和支付现金的方式完成付款，故本案中《商品房买卖合同》中的实际出让人是余挺，并非华大公司，对此张某、华大公司予以认可，故本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者的主体要件，该条规定的消费者是相对于经营者而言，只有从经营者处接受商品的人才能称为消费者，普通民事主体之间的二手房买卖，不在保护范围之内。本案中，张某是否对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当依照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查。一审法院适用法律不当，应予纠正；其次，案外人在未办理房产登记的情况下，主张排除法院强制执行的民事权益，需承担较高的举证责任，提供充足而有效的证据加以证明，否则将由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张某在一审中提交的付款证据有何静出具的房款抵扣清单，该清单载明2012年以前抵扣房款共扣工资216000元、给付现金200000元，2013年至2016年共扣工资分别为18000元、18000元、24000元、24000元，共计500000万元，除该份清单外并无工资流水等其他证据加以佐证，且《商品房买卖合同》于2010年签订，在事实发生之前即2012年以前抵扣房款共扣工资216000元明显与常理相悖，关于抵扣金额与华大公司出具金额不符的问题，张某亦没有相关证据证明或作出合理解释，尽管华大公司对上述证据予以认可，但根据民事诉讼证据规则，当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据，故本案中，张某所提交证据不能证明实际支付房款的事实，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三款的规定。综上，张某所提交证据中虽有部分证据可证明其在人民法院查封之前占有案涉房屋，亦提供了张掖市不动产登记事务中心出具的查询证明，但缺乏支付全部或部分房款的有效证据，尚未达到本案待证事实所应达到的证明标准，故不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的能够排除强制执行的全部要件。综上所述，张某的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实有误，适用法律不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8141元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 徐长飞审判员 马巧玲二O二O年九月二十三日（法官助理 李 强书记员 杨熙哲