广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3989号原告：董秋梅，女，汉族，1991年7月18日出生，身份证住址：广东省惠州市仲恺区**********************，公民身份号码：452************920。委托诉讼代理人：肖响华，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：博罗县********有限公司，住所地：博罗县*），统一社会信用代码：914***********329Y。法定代表人：关同茂，该公司经理。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告董秋梅诉被告博罗县********有限公司（以下简称“浅水湾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案，依法适用普通程序并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告董秋梅的委托诉讼代理人肖响华，被告浅水湾公司的委托诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董秋梅向本院提出诉讼请求：1.被告浅水湾公司支付逾期交付房屋的违约金26766.69元（以购房总价366667元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之二的标准计算至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告之日止，暂计至2019年12月31日共365天为26766.69元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月12日，原告与被告浅水湾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的位于博罗县*商品房一套（以下简称“案涉商品房”），总价款为366667元；交付日期为2018年12月31日前；房屋交付条件为案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年12月31日，被告以欺骗方式将不具备交付条件的案涉商品房交付给原告。原告在不知道案涉商品房没有取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告的情况下接收了案涉商品房，直至案涉商品房所在楼盘部分业主提起诉讼后才知道自己上当受骗。为此，原告曾多次与被告交涉赔偿事宜，但被告置之不理。原告认为，被告采取欺骗方式将不具备交付条件的案涉商品房交付给原告，依法应当按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定承担逾期交付的违约责任，逾期期间应当从2019年1月1日起计算至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案和房屋测绘报告之日止。原告董秋梅为其主张向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》。证明原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定案涉商品房的交付日期为2018年12月31日前，交付条件为案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。2.《广东增值税发票》。证明原告依约支付了案涉商品房全部购房款。被告浅水湾公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……”该约定重点注明交付商品房的“时间”是承担违约责任的条件，即出卖人未按时间交付商品房的，需向买受人按约定标准支付违约金，与案涉商品房交付时是否符合约定交付条件无关。如买受人认为商品房交付时不符合约定条件的，可以拒绝接收，因此产生的逾期交付责任由出卖人承担。如买受人于合同约定的房屋交付期限届满前收楼的，则出卖人无需承担违约责任。原告作为买受人，明知商品房不符合交付条件而接收房屋，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，原告在合同约定的交付期限前接收了案涉商品房，现又以商品房的交付不符合约定或法定的交付条件为由，要求被告支付违约金，不应得到法院的支持。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第4.4.2条的约定，因原告未按合同约定支付购房款，交房时间应当予以顺延。被告浅水湾公司为其辩称向本院提交如下证据：工程竣工验收备案表、房产面积测绘成果报告书复印件（由于办理房屋的不动产权证所需，原件已经交至博罗县*******）。证明涉案房屋已取得预售合同约定的验收备案表和测绘报告，质量合格，符合交付条件。经开庭质证，原告董秋梅对被告浅水湾公司提交的证据质证意见：对工程竣工验收备案表的真实性予以确认，该备案表可证明被告于2019年的12月23日才竣工验收合格，于2019年的12月27日才完成备案。房产面积测绘成果报告书没有原件，真实性由法院依法认定。被告在交付案涉房屋的时候，未能提供竣工验收备案表和测绘报告，直至庭审当日原告才看到。被告浅水湾公司对原告董秋梅提交的证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，原告逾期支付购房款，房屋的交付时间应当顺延至原告付清全部购房款之日即2019年4月30日。根据上述证据，本院经审理查明，2018年3月12日，原告董秋梅（买受人）与被告浅水湾公司（出卖人）签订合同编号为博罗（2018）10004139的《商品房买卖合同（预售）》，由原告向浅水湾公司购买其开发的案涉商品房，建筑面积46.57平方米，房屋总价款366667元。合同第七条“付款方式及期限”约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应于2018年3月3日前支付首期购房款146667元，余款220000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条“交付时间和手续”第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”第一款约定逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还具体约定其他事宜。上述合同附件十一补充协议第3.1条约定，买受人选择合同第七条第二款第三项的贷款方式付款的，余款须于签订本合同之日起60日内付清，逾期按照本合同第八条的约定承担逾期付款责任。第4.4.2条约定，买受人必须付清全部购房款及违约金（如有）、办妥《商品房买卖合同》备案手续、己付清全部入住费用（包括但不限于有线电视初装费、装修保证金、专项维修资金），且出卖人收齐全部银行贷款并办妥抵押登记手续（选择银行案件付款方式的），出卖人才将该商品房交付买受人使用；否则视为买受人违约，出卖人交房时间可顺延至买受人付清上述全部款项之日止。……上述合同签订后，原告董秋梅向被告浅水湾公司支付首期购房款146667元，被告浅水湾公司分别向原告开具金额为146667元、220000元的增值税普通发票。后原告以申请银行贷款方式支付被告浅水湾公司剩余购房款。被告浅水湾公司称原告直至2019年4月30日才获银行审批同意发放贷款，即到该日原告才付清全部购房款。原告对此未持异议。庭审中，原告董秋梅确定其于2019年5月14日接收案涉商品房，已装修好案涉商品房并入住；明确逾期交付房屋违约金计算至备案日即2019年12月27日；被告在取得案涉楼盘工程竣工验收备案表、房产面积测绘成果报告书后并没有向原告送达，原告至庭审之日才收悉。被告浅水湾公司称取得案涉楼盘工程竣工验收备案表、房产面积测绘成果报告书后，已在被告的售楼部以公示的方式告知全体业主。被告对原告主张的收楼时间无异议。另查，博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，意见：桥东阁住宅楼及地下室的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表载明建设单位为浅水湾公司，工程名称为桥东阁住宅楼及地下室，工程地点为博罗县*，施工许可证号为441************201，并注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位是浅水湾公司，项目名称是浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*。本院认为，原告与被告于2018年3月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应恪守履行。关于被告应否支付原告逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉商品房买卖合同签订后，原告已向被告履行了支付全额购房款的义务，合同约定被告应于2018年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用，而被告直至2019年12月27日才取得竣工验收备案证明文件，被告于2019年5月14日向原告交付的商品房尚不符合合同约定的交付条件。事实上，原告在收楼时完全可以根据合同的约定要求被告出示竣工验收备案证明文件，否则可以拒绝接受房屋。原告自愿于2019年5月14日接收房屋，并进行装饰装修，应视为原告对被告交房行为的认可，且案涉商品房于2019年12月27日已经验收合格，被告的交房行为并未明显损害原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，案涉商品房已转由原告占有，原告的实际收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋。此外，原告也未提供相应证据证明被告存在欺骗等手段诱使其作出错误的意思表示，原告在未查收竣工验收备案证明文件的情况下收房的责任，应由原告自行承担。因此本院认定原告已于2019年5月14日实际接收案涉商品房，被告已履行交付房屋的义务，但存在逾期交房的违约情形，应承担相应违约责任。原、被告签订的合同附件十一补充协议第4.4.2条约定如原告逾期支付购房款等费用，被告可顺延交付房屋至付清款项之日。被告辩称原告逾期支付购房款，其有权顺延交房。因原告已于2019年4月30日付清全部购房款，其时未超过合同约定的60天付款期限，且直至2018年12月31日被告仍未交房，因此被告该项辩称没有法律依据，本院不予采纳。被告逾期交房违约金应从逾期之日即2019年1月1日起计算至2019年5月14日。根据双方合同约定，逾期交房180天内，违约金应以全部购房款366667元为基数，按每日万分之一的标准计付。因此，被告应支付原告逾期交房违约金4913.34元（366667元×134天×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告博罗县********有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告董秋梅支付逾期交房违约金4913.34元。二、驳回原告董秋梅的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由原告董秋梅负担420元，被告博罗县********有限公司负担50元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  胡海林审 判 员  黄利仁人民陪审员  邹 辉二〇二〇年九月二十八日法官 助理  曾淑仪书 记 员  陈琼好