湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0211民初2362号原告:株洲农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路**神农文化休闲街B地块**。法定代表人:刘运年，该行董事长。委托诉讼代理人：李毅豪，男，汉族，1967年10月15日出生，系原告工作人员，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权(即代为承认、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉、签署法律文书等诉讼权利)。被告：罗杨惠，女，1965年9月28日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告：株洲新安居置业有限公司，住，住所地为株洲市天元区**长江北路新安居建材大市场/div>法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：言浩，系该公司员工，女，1978年10月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉、进行和解。原告株洲农村商业银行股份有限公司（以下简称株洲农商银行）诉被告罗杨惠、株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法由审判员罗昀适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。董樱担任法官助理。郭华担任书记员。原告代理人李毅豪、被告罗杨惠、新安居公司代理人言浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲农商银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告罗杨惠之间签订的编号为株天农信按字（2012）第xxx号的《个人住房／商业用房贷款合同》；2、被告罗杨惠立即向原告偿还借款本金300430.88元及利息2739.64元（含罚息）（暂计算至2020年4月25日，之后利息按照合同约定计算至欠款还清之日止）；3、被告新安居公司对此承担连带赔偿责任；4、确认原告对案涉房屋优先受偿；5、本案的全部诉讼费用及原告实现债权的费用由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告罗杨惠于2012年11月28日签订了编号为株天农信按字（2012）第xxx号《个人住房／商业用房贷款合同》，合同约定被告罗杨惠向原告借款89万元，月利率为6.004‰，还款方式为等额本息还款法，到期日期为2022年12月6日，贷款逾期罚息按合同约定利率标准加收30%执行。同日，被告罗杨惠与原告签订了《抵押合同》，约定以其所购房屋位于株洲市天元区××路××市场××栋××号××房屋为上述债务提供抵押担保。贷款发放后，被告按约偿还贷款本息至2020年2月25日，自2020年3月25日起被告未履行按月还款义务。根据借款合同约定，借款人未按期偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期并依法行使抵押权，追究保证人新安居公司承担保证责任，并赔偿相关损失。贷款发放后至2020年4月25日，被告罗杨惠结欠原告本金300430.88元，利息2739.64元。被告罗杨惠辩称：欠款实属，目前没有偿还能力，希望能和原告调解。被告新安居公司辩称：1、答辩人承担的是连带责任，而不是直接偿还责任。根据相关法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期届满未履行债务时，保证人承担保证责任。本案中，原告在主合同的债务履行期未届满，原告也未宣布借款提前到期的情况下，直接从答辩人账户扣收款项是没有依据的；2、根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保时，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，若债权人放弃物的担保，保证人在债权放弃权利的范围内免除保证责任。故原告应先对本案抵押物实现抵押权，不足部分再由答辩人承担保证责任。经审理查明：株洲市天元区农村信用合作联社天台山信用社（贷款人）与被告罗杨惠（借款人）、新安居公司（保证人）于2012年11月28日签订了编号为株天农信按字（2012）第xxx号《个人住房/商业用房贷款合同》约定：被告罗杨惠向原告借款89万元；借款期限为120个月；月利率为中国人民银行同期贷款基准利率6.55%上浮10%（即月利率为6.004‰），如遇基准利率调整,按一年调整，贷款利率按调整后的基准利率及合同约定的浮动比例确定并执行；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止。对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复息。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行。遇贷款利率调整，本合同项下的罚息和复息按中国人民银行有关规定计收；因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，由借款人负责支付；保证人自愿为上述借款合同项下债务向债权人提供连带责任保证担保；担保范围包括但不限于因主合同而产生的债务本金、利息（含逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费、保全费等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为从本合同生效之日开始到抵押人将房屋所有权证、他项权证交付给贷款人保管之日为止；在保证期间，无论是借款人未按期足额还款或贷款人宣布贷款提前到期，只要贷款人要求保证人偿还本合同项下应还款项，保证人愿意放弃要求贷款人优先行使抵押权的权利；若保证人不按合同约定履行保证责任，贷款人有权从其帐户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权……同日，株洲市天元区农村信用合作联社天台山信用社（抵押权人）与被告罗杨惠（抵押人）签订《抵押合同》，约定：抵押人自愿以其购买的位于株洲市天元区××路××市场××栋××号××房屋，为上述主合同项下债务向抵押权人提供抵押担保；担保范围为依据主合同发生的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费及评估费等）；主债权到期（包括提前到期），抵押权人有权实现抵押权……后双方就上述房屋在不动产管理机构办理了《预购商品房抵押预告登记》，至今未办理房屋所有权证及他项权证。2012年12月6日，原告依约向被告罗杨惠发放了89万元借款。《借款借据》载明：借款金额89万元，月利率为6.55‰，借款期限为2012年12月6日至2022年12月6日。合同签订后，原告依约向被告罗杨惠发放贷款89万元。贷款发放后，被告罗杨惠未按时足额履行还款义务。期间，被告新安居公司为被告罗杨惠代偿了部分欠款。截至2020年4月25日，被告罗杨惠尚欠原告借款本金300,430.88元，利息2,739.64元。原告多次催收未果，故诉至法院。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告营业执照、被告身份信息和营业执照、《个人住房/商业用房贷款合同》、《抵押合同》、株洲市房产局房产登记证明、预购商品房抵押预告登记证、借款借据、利息清单、告知函等证据予以证实。另查明：原告株洲农商银行天台山支行于2019年6月19日向被告送达《告知函》载明：“鉴于客户罗杨惠无法正常按时归还贷款，贵公司也无法保证督促借款人按时归还贷款，现我行宣布贷款提前到期……我行将于2019年6月20日从株洲新安居公司的保证金中转账用于支付被告罗杨惠的欠款……”。另2017年3月，中国银监会湖南监管局以湘银监复（2017）71号文件批复：“同意株洲农村商业银行股份有限公司及其辖内41个分支机构开业。株洲市城郊农村信用合作社联合社、株洲市天元区农村信用合作联社两家机构及所辖农村信用社分社自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接……”本院认为，本案系金融借款合同纠纷，审查重点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，原被告双方签订的《个人住房/商业用房贷款合同》系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。根据中国银监会湖南监管局的批复，株洲市天元区农村信用合作联社天台山信用社的合同权利义务在其终止后由新设立的株洲农村商业银行股份有限公司承继。关于原告的第一、二项诉讼请求。被告罗杨惠支用借款后，未依约按时足额还本付息，迟延履行主要债务，严重违反合同约定，借款合同目的已不能实现，原告依法依约有权解《个人住房/商业用房贷款合同》要求被告罗杨惠清偿全部借款。故原告所提要求解除双方之间签订的《个人住房/商业用房贷款合同》并要求被告罗杨惠立即偿付所欠借款本金300,430.88元、利息（含罚息）2,739.64元[利息（含罚息）计算至2020年4月25日，此后部分按合同约定计算至借款还清之日止]的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求。原、被告双方合同中约定，被告新安居公司自合同签订之日起至抵押人将房屋所有权证、他项权证交付给贷款人保管之日为止期间内产生的合同项下所有被告罗杨惠应付未付款项承担连带保证责任。但案涉房屋至今为止未办理房屋所有权证及他项权证，保证期间尚未经过，故被告新安居公司仍应对被告罗杨惠的上述债务承担连带清偿责任。关于被告新安居的辩论意见。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，债权人有权按合同约定在处置抵押物之前直接要求保证人株洲新安居置业公司承担保证责任。本案中双方签订的《个人住房/商业用房贷款合同》已有约定“在保证期间，无论是借款人未按期足额还款或贷款人宣布贷款提前到期，只要贷款人要求保证人偿还本合同项下应还款项，保证人愿意放弃要求贷款人优先行使抵押权的权利；若保证人不按合同约定履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权”，且原告在扣划被告新安居公司保证金账户中的资金以代偿本案债务之前已向其送达《告知函》宣布本案全部债务提前到期并进行催收，故原告有权要求保证人对本案债务承担连带清偿责任。对于被告新安居公司的上述辩论意见，本院不予支持。关于原告的第四项诉讼请求。虽案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但至今为止仍未办理正式的抵押登记手续，抵押权尚未设立。故原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因无法律基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告株洲农村商业银行股份有限公司与被告罗杨惠于2012年11月28日签订的《个人住房/商业用房贷款合同》（编号：株天农信按字（2012）第xxx号）；二、被告罗杨惠于本判决生效之日起十日内向原告株洲农村商业银行股份有限公司偿还借款本金300,430.88元、支付利息（含罚息）2,739.64元[利息（含罚息）暂计算至2020年4月25日，此后部分按合同约定计算至借款还清之日止]；三、被告株洲新安居置业有限公司对判决第二项债务承担连带清偿责任（被告株洲新安居置业有限公司承担保证责任后，有权向被告罗杨惠追偿）；四、驳回原告株洲农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5848元，减半收取2924元，由被告罗杨惠、株洲新安居置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗昀二〇二〇年九月二十八日实习法官助理董樱书记员  郭华附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。