贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2028号上诉人（原审原告）：付长彬，男，1980年2月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：何青玲，女，1983年4月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：何青春，黔西县协和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。统一社会信用代码：91520522761382859P。法定代表人:胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人付长彬、何青玲因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（以下简称黔西新城房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。付长彬、何青玲上诉请求：撤销一审法院（2019）黔0522民初5439号民事判决书第一项，依法改判为被上诉人立即交付黔（2019）黔西县不动产权第××号证书给二上诉人，并向二上诉人支付逾期办证违约金92819.40元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实清楚，但适用法律、违约金的计算方式错误。一审法院在判决时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，违约金是否过高，原则上以是否高于30%为限。在本案中，上诉人与被上诉人双方签订了《商品房买卖合同》约定的违约金“按日支付已交付房价款的0.02%”的计算方式，上诉人认为，该份合同的签订，是双方基于贵州省住房和城乡建设局、贵州省工商行政管理局共同印发的黔建房通〔2010〕556号《关于印发的通知》为基础填写，是双方真实意思的表示，法院应当依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式判决被上诉人承担违约责任。又因为该案中案涉房屋的总购房款为390983.00元，该价款的30%为117295.00元，而上诉人所主张的违约金一审诉讼请求总额为147400.00元，按一审法院认定的违约金起止日期从2016年09月06日至2019年12月06日共计1187天计算得违约金总额92819.40元（390983元×0.02%×1187天＝92819.40元）。在本案中，涉案合同由被上诉人提供并与二上诉人签订，其内容真实、合法、有效，并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行己方义务，有违约行为的应当按照合同约定承担相应的违约责任，被上诉人是签订的合同提供者，其提供合同时应当能理解并明白合同签订双方的权利义务和违约时各自应当承担的责任。一审法院判决违约金部分没有尊重民事行为各方当事人的意思自治，人为的对市场行为进行司法干预。本案涉案合同违约金条款存在的目的系要求合同签订双方诚实守信，否则应承担违约责任，被上诉人长达在5年的时间内未完整的履行合同义务，因此，本案中的违约金具有惩罚性质，而不是补偿性质。本案一审法院使用计算标准的明显有失于公平原则，偏袒被上诉人，侵害了上诉人的合法权益。望人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人黔西新城地产公司答辩称，一、被上诉人无逾期办证违约行为，上诉人上诉称一审判决违约金计算标准及起算时间错误的上诉理由不成立。1、合同未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。双方合同第二十二条第二款约定内容为：被上诉人应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记。该约定仅为“申请”行为义务，并非“取得”所有权初始登记，虽然被上诉人未履行“申请”义务，但该违约行为双方在合同中并没有约定违约责任条款，不能直接适用每日万分之二违约金条款。2、迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，原为办理房产证，后法律变更为不动产权属证书，原办证机关为黔西县房产事业局，现办证机关为黔西县自然资源局，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。上诉人妄称一审认定事实及适用法律错误，与客观事实不符合。3、上诉人的起诉确已经超过诉讼时效。按上诉人理解，被上诉人应于2014年7月1日前为其办理转移登记，则违约金的起算日为2014年7月1日，而其起诉日期为2019年8月27日，显然，其违约金的主张已经超过法定3年的诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。二、一审判决依职权调整违约金符合法律规定。1、未能办证的原因系合同履行期间办证职能机关被撤销和重新设立，政府规划条件出现变更，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的情势变更，一审判决被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自上诉人起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日期间的利息损失，是政府等多方面工作被上诉人才接受的，否则，被上诉人作为合法的企业，是黔西县纳税大户，不应该为政府行为和法律变更承担法律责任。2、根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。虽然双方未约定办理转移登记的确切时间，未约定未办理“申请”义务的违约责任，但被上诉人未能在法定期限内履行“申请”义务，是不能办理转移登记的原因力之一，存在相当因果关系，一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定由被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自2016年9月6日至2019年12月6日期间利息损失，被上诉人是接受的，双方利益达到平衡，确保了社会效果和法律效果之间的有机统一，上诉人要求一审裁决之外的利益，被上诉人是不同意的。3、合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。上诉人未举证证明其损失的存在，应承担举证不力的后果，其损失主张自然不能得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审原告付长彬、何青玲向一审法院起诉请求：1．被告立即为二原告办理黔龙新城第19幢2单元21层3号房屋的不动产登记证书，并将证书交付原告；2．被告支付以390983元为基数，按每日万分之二从2014年7月1日起计算至不动产登记证书交付之日止的违约金（暂计至2019年8月27日为147400元）；3.案件受理费由被告负担。一审争议焦点：1．原告要求办证的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持；2．被告应否支付原告主张的违约金，原告主张的违约金是否已超过诉讼时效。一审法院认定事实：原告付长彬、何青玲系夫妻关系。2012年11月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县房屋以390983元的价格出售给二原告。二原告向被告支付了首付款117983元，并使用公积金贷款方式向被告支付了购房款尾款273000元，黔西县盛达物业有限公司收取了购房代收费（契税、大修基金、水、电、闭路电视入户费、合同印花税、权证印花税、转移登记费、房产证手续费、房产证测绘费）22075元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，第三款规定：“（一）出卖人承诺于|年|月|日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定第1、2项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金……（四）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。签订该合同后，该商品房已备案登记在二原告名下，被告于2014年6月12日将房屋交付给二原告。2019年9月17日，被告向黔西县不动产登记中心申请了首次登记。因未取得不动产登记证书，二原告诉至一审法院请求判决支持其诉讼请求。另查明，在庭审结束后，被告于2019年11月19日取得了涉案房屋所在的19幢楼的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，并于2019年12月6日为二原告办理并取得了黔龙新城第19幢2单元21层3号房屋的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书。一审法院认为，原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实均无异议，该合同对双方买卖商品房的相关权利义务、违约责任等进行了约定，是双方的真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，双方之间的买卖合同关系受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。关于本案的争议焦点一，原告要求被告立即办理房屋产权登记并将产权证书交付给原告的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持的问题，因被告已于2019年12月6日为二原告办理并取得了黔龙新城第19幢2单元21层3号房屋的黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书，二原告的诉求已经得到实现，故不再对该焦点进行论述。关于被告应否支付原告主张的违约金，原告主张的违约金是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告黔西新城房开公司应于涉案房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月30日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，而被告提交证据证明涉案房屋交付时间为2014年6月12日，对此一审法院予以确认，故被告办理涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应为2014年9月11日之前（不含9月11日），但本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，一审法院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。因被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年9月11日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告付长彬、何青玲提起诉讼的日期为2019年9月5日，故对于原告主张的2014年7月1日至2016年9月5日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月6日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年9月6日至2019年12月6日。另外，对于违约金的计算标准问题。被告抗辩称双方合同约定的违约金“按日支付已交付房价款的0.02%”的计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，在本案审理期间，被告于2019年11月19日办理了涉案房屋所在的19幢楼的不动产权初始登记，并于2019年12月6日办理了涉案房屋的不动产权证。同时，涉案房屋早已交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方可以请求予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成损失的30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，二原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，但结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，为便于及时、公平公正地解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，一审法院酌情判决被告以购房款390983元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告付长彬、何青玲2016年9月6日至2019年12月6日的违约金为13922.90元（390983元×0.03‰×1187天＝13922.90元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产权证书交付给原告付长彬、何青玲，并向原告付长彬、何青玲支付逾期办证违约金13922.90元；二、驳回原告付长彬、何青玲的其他诉讼请求。案件受理费1624元（已减半收取），由原告付长彬、何青玲负担1469元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担155元。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组，黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告【黔规呈（2016）16号】。拟证明政府主导调整案涉房屋楼栋规划，延期办证系不可抗力的政府调规所致，被上诉人客观上没有违约。第二组，黔西县自然资源局关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示【黔县自然资呈（2019）69号】、补缴土地出让金通知。拟证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批准涉案房屋因调规曾容的土地出让金，即案涉房屋至2019年6月17日才成就具备可办理产权证的条件。从此时计算，被上诉人没有迟延办证。第三组，贵州省安顺市中级人民法院民事判决、贵州省高级人民法院民事裁定。拟证明法院可以依法调整过高的违约金，本案如期交付的主要合同目的已实现，被上诉人不应承担过高的违约金。第四组，不动产权证书（初始登记及转移登记证书）。拟证明政府批准补缴土地出让金后，被上诉人就积极办理了涉案房屋所有权证。第五组，黔西县不动产登记中心于2020年8月12日出具的黔西县黔龙新城19、20号楼登记受理说明。拟证明补交土地出让金是受理不动产登记的前提，本案没有及时办理不动产登记是因为政府没有及时核准土地出让金补交事宜才导致迟延办理。上诉人质证称：第一组证据不是原件，不能达到证明目的，而且该证据是因被上诉人违规加层造成政府给以相关处理处罚。第二组证据质证意见与第一组相同，同样是因为其违规建设，影响办证。第三组证据其不应该是作为上诉人的新证据提交，不能达到证明目的。第四组证据在起诉的时候没有收到，应该是一审判决下来之后才有的。第五组证据也不属于被上诉人客观原因无法收集的证据。对真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。被上诉人应当能够预见相关手续办理时间和可能遇到的问题，且其与第三人政府之间的纠纷不影响上诉人主张相应权利。该证据涉及的法律关系是行政诉讼，不是同一法律关系。不能对抗双方合同权利义务，达不到证明目的。以上证据均不属于新证据。经审查，前述第一组、第二组、第五组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。第三组与本案无关联，第四组不能证明新的待证法律要件事实，不予认定。二审审理查明，在黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，一审调整的违约金计算标准是否恰当。经查，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。综上所述，付长彬、何青玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1772元，由上诉人付长彬、何青玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年九月二十四日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮