黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终704号上诉人（原审原告）：崔大华，男，1971年5月13日出生，汉族，同江市自然资源局干部，住同江市，委托诉讼代理人：赵阳，黑龙江同和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁，黑龙江同和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴立春，男，1970年8月16日出生，汉族，农民，住同江市，委托诉讼代理人：曹新平，佳木斯市前进区商贸法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：吴庆，男，1991年9月20日出生，汉族，农民，住同江市，委托代理人：曹新平，佳木斯市前进区商贸法律服务所法律工作者。上诉人崔大华因与上诉人吴立春、吴庆房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省同江市人民法院于2019年12月5日作出的（2019）黑0881民初2031号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔大华及其委托代理人赵阳、许宁，上诉人吴立春和吴庆的委托诉讼代理人曹新平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔大华的上诉请求是：1、改判原审判决，支持上诉人的全部上诉请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定租赁关系终止证据不足，2017年因房屋供热设施漏水将邻居的物品损害，上诉人电话被上诉人，被上诉人委托他人将钥匙送给上诉人的朋友，而被上诉人经营的烤吧室内装修物品和设备现仍存放的室内，被上诉人应按合同支付租金。吴立春和吴庆答辩称:关于物品抵顶房屋租金有事实和证据予以证实，因为该物品现在仍然在崔大华的房屋内已经三年多了，这一事实完全可以证明崔大华同意用该物品抵顶房屋租金。关于上诉状中供热费和恢复室内原状，上诉人崔大华没有提供任何证据能够证明供热费和恢复室内原状应由吴立春和吴庆承担。上诉人吴立春、吴庆的上诉请求是：1、撤销原判，改判上诉人不承担租赁费和供热费；2、被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人吴庆交付钥匙的时间是2016年8月，有两位证人出庭可以证实，并证实用店内物品冲抵租赁费和供热费，一审以被上诉人自认的返还钥匙的时间认定为终止合同的时间错误。上诉人吴立春不是合同当事人，房屋租赁人、经营烤吧人、烤吧工商登记信息均是吴庆，上诉人吴立春不应承担租赁费和供热费。崔大华答辩称：吴立春和吴庆上诉状中所称事实与实际不符。原审原告崔大华向一审法院提出的诉讼请求：1.要求二被告给付房屋租金260000元、供热费98100元（45元×545平方米×4年），合计358100元；2.案件受理费由二被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求二被告将同江市滨江花园小区商服楼门市门面恢复原状。一审判决认定案件事实如下：2015年6月15日，原告崔大华将其在佳木斯松花江房地产开发有限公司以抵债方式取得的位于同江市滨江花园小区6号楼一带二商服（建筑面积545平方米）出租给被告吴立春、吴庆，房屋租金为每年55000元，供热费、物业费、水、电费均由被告负担，双方未签订书面房屋租赁合同。被告吴庆以案涉商服位置设立同江市那些年时尚音乐烤吧，该烤吧于2018年6月23日核准注销。2017年11月份，被告将案涉商服钥匙返还给原告。至2017年11月份，案涉商服租金金额应为132916.67元（29个月×55000元÷12个月），二被告仅支付一年租金55000元，剩余租金77916.67元以及2016-2017年度、2017-2018年度供热费49050元（45元/平方米×545平方米×2年）未支付。一审判决认为，原、被告之间为房屋租赁合同关系，该合同内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。本案中，原告主张第一年租金为55000元，往后四年为65000元，庭审中，被告仅认可第一年租金为55000元，否认后四年为每年65000元的事实，根据“谁主张，谁举证”原则，原告未提供证据证明后四年每年租金为65000元的事实，应认定为案涉商服每年租金均55000元。被告辩解称其与原告于2016年8月终止合同，根据法律规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，二被告应当对其主张的合同终止时间承担举证证明责任，庭审中，二被告未能提供充足证据证明合同何时终止，但原告自认被告是2017年11月份将钥匙返还，能够认定被告将商服返还给原告的时间为2017年11月份，原告称返还钥匙系因商服漏水，但其未提供证据予以证明，因此，原、被告之间的租赁合同关系终止时间应当为2017年11月份。至2017年11月份，二被告应当支付的租金金额为132916.67元、供热费金额49050元，二被告仅支付一年租金55000元，其余租金77916.67元及供热费49050元未支付，系违约，理应承担给付责任。故原告要求二被告给付租金77916.67元及供热费49050元的诉讼请求合法，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。关于原告要求二被告将案涉商服门面恢复原状的诉讼请求，原告称其与二被告有约定，二被告否认双方对此有约定，原告对其主张的事实应当承担举证证明责任，其未提供证据予以证明，本院对该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：1、被告吴立春、吴庆自本判决生效之日起十日内给付原告崔大华房屋租赁费77916.67元、供热费49050元，合计126966.67元；2、驳回原告崔大华的其它诉讼请求。案件受理费3336元，由原告崔大华负担497元，被告吴立春、吴庆负担2839元。本院二审期间，上诉人吴立春和吴庆未举证新的证据。上诉人崔大华围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：增值税普通发票4张。证明崔大华自2016年至2019年连续缴纳案涉房屋供热费用，该费用应当由上诉人吴立春、吴庆承担。吴立春和吴庆质证意见为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。该证据中所涉及的供热费没有证据证明应由其承担，因为该房屋是上诉人崔大华的，他应缴纳供热费。本院经审查认为，因吴立春和吴庆对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。证据二：租赁房屋门帘视频，证明需要恢复原状的情况。吴立春和吴庆质证意见为，对视频的真实性没有异议，对恢复原状的请求有异议。因为当时没有约定说恢复原状，装修时崔大华同意。崔大华对此反驳称其看到吴庆已经在装修了才同意继续装修，但是说吴庆不干的时候给涉案房屋恢复原状。本院经审查认为，因被上诉人吴立春和吴庆对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据三：证人赵某证言，证言主要内容为吴立春家要做买卖，其联系崔大华的，租金第一年是5.5万元，以后是每年6.5万元，水电费、物业费、供热费等都有吴立春负责，租金五六年内不能改变。证人邬某证言，证言主要内容为2015年的5月份下旬吴立春要租崔大华的房子，通过协商讲价到每年租金6.5万元，租五年，后来看关系第一年租金降到5.5万元，租金是一年一交，吴立春承担供热、水电费用。吴立春和吴庆的质证意见是：二位证人的证言关于租期的问题与事实不符，因为租期当时商定的只是一年而不是五年，当时具体商定的是如果第一年干好了，第二年将该房屋买下，没有租期5年的事情。崔大华的质证意见是：二位证人的证言能够客观真实的反应案情，能够证明案涉房屋租期为5年，并且能够证明除第一年租金为5.5万元，其余四年租金每年6.5万元，供热费、水电费、物业费等，均由吴立春和吴庆承担，并明确承租人为吴立春和吴庆。本院经审查认为，证人赵某与邬某的证言，在没有其他证据证实双方当事人履行口头协议的情况下，应是双方当事人就租赁房屋进行的意向性协商，不能认定是租赁合同内容，故对该证据不予采信。证人张某作证称：2017年11月份左右其接收哪些年烤吧钥匙是因为烤吧漏水，一楼住户来找我们，我们老板打电话后，来人给送的烤吧钥匙。吴立春和吴庆的质证意见是：该证人与崔大华是雇佣关系，是崔大华的雇员，与其有直接的利害关系，该证言不予以采信。崔大华的质证意见是：对证人证言没有异议，虽然证人系崔大华的雇员，但其身份符合证人条件，证人证言中的内容能够证明案件的事实。证明2017年11月收到返还钥匙是因烤吧漏水，为了维修，而不是双方租赁关系终止。本院经审查认为，因证人与崔大华有利害关系且又无其他证据佐证，对该证据不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第二百一十五条第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，因双方当事人未签订书面的租赁合同，且双方租赁期间超过六个月以上，故双方之间为不定期租赁合同。上诉人吴庆上诉称交付钥匙的时间是2016年8月，虽有两位证人出庭证实用店内物品冲抵租赁费和供热费，一审法院以“证人与被告吴立春系朋友关系，该证言的真实性无法认定，且被告吴立春未提供其他证据佐证系在2016年9月份将钥匙返还的事实”而未采信证人证言是符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定。因上诉人崔大华举证的证人张某的证言不能被采信，鉴于上诉人吴立春和吴庆在经营烤吧一年后不再继续经营，上诉人崔大华也知悉此情况，租赁的房屋处于闲置状态，一审判决以双方当事人未能提供充足证据证明合同何时终止，以上诉人吴庆将租赁房屋钥匙返还给上诉人崔大华的2017年11月份确定租赁合同关系终止时间符合客观实际是正确的，对上诉人崔大华要求给付剩余房租和供热费的上诉请求本院不予支持。关于上诉人吴立春上诉称其不是合同当事人，房屋租赁人、经营烤吧人、烤吧工商登记信息均是吴庆，上诉人吴立春不应承担租赁费和供热费的问题，因上诉人吴立春是房屋租赁事宜的洽谈人，且上诉人吴立春和吴庆实际共同经营烤吧，故对上诉人吴立春的该项上诉请求不予支持。因二审期间上诉人崔大华举证了视频资料，证实上诉人吴庆在装修租赁房屋时对房屋门面进行了装饰，故上诉人崔大华的该项上诉请求本院应予支持。原审判决由上诉人吴立春和吴庆承担2017年度全年供热费不当，鉴于吴庆将房屋钥匙返还给上诉人崔大华是在供热期内，应由双方共同承担。综上所述，上诉人崔大华的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销同江市人民法院（2019）黑0881民初2031号民事判决；二、上诉人吴立春、吴庆自本判决生效之日起十日内给付上诉人崔大华房屋租赁费92083元、供热费36787.5元，合计128870.5元；三、上诉人吴立春、吴庆自本判决生效之日起三十日内将租赁房屋门面装饰材料清除完毕；四、驳回上诉人崔大华的其它诉讼请求；五、驳回上诉人吴立春和上诉人吴庆的上诉请求。一、二审案件受理费10941元，由上诉人崔大华负担5263元，被告吴立春、吴庆负担5678元。本判决为终审判决。审判长 雷 阳审判员 韩国斌审判员 崔思佳二〇二〇年九月二十九日书记员 付 丽