广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1425号 上诉人（一审原告）：柳州市润佳物业服务有限公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山路**阳光花园**商业综合楼****。 法定代表人：韦继云，执行董事。 委托诉讼代理人：袁许兰，公司员工。 委托诉讼代理人：曾引慧，公司员工。 被上诉人（一审被告）：广西象州垦玉地产投资有限责任公司，地址：象，地址：象州县象州镇温泉大道****信用代码：91451322692760712D。 法定代表人：云飞凤,执行董事。 上诉人柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳公司）因与被上诉人广西象州垦玉地产投资有限责任公司（以下简称垦玉公司）物业服务合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2020）桂1322民初587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润佳公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法发回重审或者改判支持上诉人一审中的诉讼请求；2.一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定商铺物业服务存在瑕疵错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，小区商铺公共设施设备维护、公共卫生、公共安全等方面已经享受到物业服务，甚至比住宅更多，被上诉人应当依法交纳物业费，而一审判决认定物业服务瑕疵，扣减物业费70%，不抵物业服务成本，也没有法律依据。一审判决认定事实和适用法律存在错误，恳请二审法院作出公正的审判。 垦玉公司答辩称，被上诉人与上诉人没有签订任何委托合同；案涉商铺物业费应遵循“谁使用谁交纳”的原则来收取，应由承租人，而不是被上诉人承担；上诉人物业服务不到位，承租人发出协商物业费用的《沟通函》，上诉人不理。被上诉人虽未上诉，但对一审判决持保留意见，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 润佳公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付原告物业费及违约金共计人民币31575元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：新城花苑小区位于象州县，2018年12月24日新城花苑业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）柳州市润佳物业服务有限公司签订《象州县象州镇新城花苑小区物业服务合同》，委托乙方就新城花苑小区物业管理服务，合同的期限为2019年1月1日至2020年12月31日。合同对13项物业管理事项、物业管理服务标准、服务收费标准、甲乙双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。物业服务收费标准：按建筑面积每平米每月收取，住宅物业按0.9元计收（含电梯维保费及年检费、不含消防设施、设备维保、维修及运行费用）、商业物业按0.5元计收，地下车库车位物业费按3，地下车库车位物业费按30元/月/个计收交清当月费用，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金。 被告垦玉地产公司为新城花苑小区的开发建设单位，至今尚有未售住宅1103室，建筑面积为165.28㎡，2105室建筑面积218.89㎡，两套住宅房屋面积共计384.17㎡，物业费345.8元/月；未售4号、5号商铺及二楼，建筑面积520㎡（租给东鹏瓷砖店经营），6号商铺及二楼、三楼，建筑面积1900㎡（租给蓝水晶娱乐休闲中心经营），商铺面积共计2420㎡，物业费1210元/月。被告欠交2019年1月至2020年6月18个月的物业服务费，住宅物业费6224.4元，商铺物业费21780元，共计28004.4元。 另经查明，新城花苑小区只有一栋楼房，无独立的院子，润佳物业公司在提供物业服务期间，重点服务于楼房大门以内区域范围，4号、５号和６号商铺面朝大街，门口独立于楼房大门。 一审法院认为，被告垦玉公司作为新城花苑开发建设单位，1103、2105两套住宅未出售并作为办公室使用，系该小区的业主。原告柳州市润佳物业服务有限公司与新城花苑业主委员会签订的《象州县新城花苑小区物业服务合同》，该合同合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告按合同约定为新城花苑小区提供了必要的保洁、保安等相关的物业服务，被告接受了原告的物业服务，就应当履行交纳物业服务费的义务。经原告催收后，被告1103、2105两套住宅尚欠付原告2019年1月至2020年6月18个月的物业服务费6224.4元。而被告没有提供证据证明原告在合同约定的物业服务期间没有履行物业服务义务，被告也没有提供证据证明不是该两套住宅的所有权人，故原告的这一诉请，理由正当，证据充分，予以支持。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告未能按照协议的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担违约责任。对于原告诉请要求被告支付违约金，根据新城花苑业主委员会与原告签订的物业服务合同“因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金”约定，该约定没有超出法律的强制性规定，予以支持。违约金以两套住宅每月的物业费345.8元为基数，经分段计算后，被告应支付的违约金为888.7元。 关于商铺的物业费，商铺和住宿区是一个整体，使用公共的供电、供水、排污设施，在合同期内，原告进行了维护，被告享受了物业服务，应交纳物业费。但商铺的大门独立于楼房大门之外，没有完全享受所有的物业服务，存在服务上的瑕疵，故，酌情扣减其物业费数额的70%（21780元×７０%）后，支持物业服务费为6534元。 一审法院判决：一、被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告柳州市润佳物业服务有限公司物业管理费12758.4元及逾期违约金888.7元；二、驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，润佳公司向本院提交证据：2020年3月至7月《保洁员签到表》、《保安巡逻签到表》和2020年度《来电来访情况记录表》，拟证明上诉人为小区提供了物业服务。 垦玉公司质证意见：商铺没有享受卫生、保安服务，上述证据与事实不符，不应当采纳。 本院认证认为，上述证据不属于二审期间的新证据，且无其它证据印证，依法不予采纳。 垦玉公司提交证据《沟通函》，拟证明物业承租人欲与物业公司公平协商物业费用，但上诉人不理。 润佳公司质证意见，未收到《沟通函》，对该事实不予认可。 本院认证认为，垦玉公司没有提交润佳公司已签收《沟通函》的证据，依法不予采纳。 经审理查明，除“被告欠交2019年1月至2020年6月18个月的物业服务费，住宅物业费6224.4元，商铺物业费21780元，共计28004.4元”一节事实外，一审法院查明的其它法律事实属实，本院予以确认。 另查明，润佳公司于2020年6月5日起诉至一审法院，根据双方签订的《物业服务合同》第四章第6条第8款：“交费时间为：每月10日前交清当月费用…”的约定，垦玉公司实际仅欠交2019年1月至2020年5月共17个月的物业服务费。由于润佳公司仅对商铺物业费部分上诉，二审依法亦仅对该部分予以审理。一审判决住宅部分的物业费6224.4元及违约金888.7元，双方均未上诉，本院予以确认。 本院认为，因物业管理服务合同是业主委员会代表业主签订的，带有公众服务性质的一种服务合同，与盈利为目的的经济合同有本质的区别。案涉小区的物业管理需要物业服务企业与业主相互协商，相互协作，共同构筑和谐小区。一方面，要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；另一方面，要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，案涉小区只有一栋楼房，案涉商铺面朝大街，门口独立于楼房大门之外，润佳公司未能提供充分证据证明商铺与小区内住宅享受完全同等的物业服务，且垦玉公司也表示物业承租人试图与润佳公司公平协商物业费用，并非不想交纳物业费，为此，一审法院酌情扣减物业费并无不当，但扣减物业费70%明显过高，且对该部分违约金不予处理，本院依法予以纠正。根据案涉小区的物业服务实际情况，本院酌定扣减商铺物业费40%，违约金亦相应扣减40%。故，垦玉公司应支付商铺物业费为12342元（2420㎡×0.5元/㎡/月×17个月×60%=12342元）。以每月的商铺物业费1210元为基数，按月分段计算案涉商铺违约金为2468.40元，扣减40%，垦玉公司应支付的违约金为1481.04元。分别加上住宅部分的物业费6224.4元及违约金888.7元，垦玉公司共计应支付物业费18566.40元及违约金2369.74元。 综上，一审法院认定事实有误，判决失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销象州县人民法院（2020）桂1322民初587号民事判决第二项； 二、变更象州县人民法院（2020）桂1322民初587号民事判决第一项为：“被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告柳州市润佳物业服务有限公司物业管理费18566.40元及逾期违约金2369.74元”。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费589元，减半收取295元，由广西象州垦玉地产投资有限责任公司负担177元（于本判决生效后七日内交纳），由柳州市润佳物业服务有限公司负担118元（已交）。二审案件受理费248元，由广西象州垦玉地产投资有限责任公司负担148.80元（于本判决生效后七日内交纳），由柳州市润佳物业服务有限公司负担99.20元（已交）。柳州市润佳物业服务有限公司预交诉讼费589元，多出489.80元部分，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 旭 审 判 员  马翠柳 审 判 员  蓝东桃 二〇二〇年九月八日 法官助理  黄 剑 书 记 员  陈桂杉 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；