江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初1121号原告：南丰县滨江物业管理有限公司，住所地：南丰县大桥路盱江花园**楼**，统一社会信用代码：91361023091056027G。法定代表人：何坚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘珺璐，系该公司员工，特别授权。被告：曾学成，男，汉族，南丰县人，住南丰县。原告南丰县滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）诉被告曾学成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的法定代表人何坚及其委托诉讼代理人潘珺璐，被告曾学成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付琴湖御景小区3-2-502室的物业管理服务费2565.36元，违约金769.61元，共计3334.97元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为琴湖御景小区3-2-502室的业主。被告的房屋建筑面积为122.16平方米。原告与抚州市赣东房地产开发公司于2014年11月1日签订了《前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，被告房屋所在楼栋的物业管理服务费标准为每月每平方米0.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年11月1日起停止缴纳物业管理服务费，截止2020年4月30日，欠费42个月，每月金额61.08元。据此，被告欠数物业管理服务费共计2565.36元。同时，被告拖欠物业管理服务费的行为侵了原告合法利益，根据合同约定未能足额按时交纳物业服务费用的应支付每日千分之三的滞纳金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金769.61元。原告多次催缴，但被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。被告曾学成辩称，1.不认可滨江物业公司于2015年11月1日之后的物业管理服务，违背答辩人真实意愿，属于滨江物业公司单方面履行《前期物业服务合同》；2.滨江物业公司服务期间存在严重违约情形；3.原告提出的合同约定“未能足额按时交纳物业服务费的业主应支付每日千分之三的滞纳金”的条款，明显增加业主负担，且原告未按约履行，不符合公平原则，没有事实和法律依据。综上，告在履行物业服务义务方面存在严重缺陷，其有权停止缴纳自2015年11月1日之后的物业管理费，请求驳回原告诉请，诉讼费由原告负担。原告滨江物业公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：证据一、原告营业执照、被告身份信息，证明原、被告主体资格；证据二、前期物业服务合同，证明原被告的合同关系并依法提供服务的事实、物业费收费标准、违约责任；证据三、业主手册及签约页等业主档案材料，证明原告是房屋所有权人并已办理收房手续；证据四、欠费统计表，证明被告欠缴日期及欠缴金额；证据五、书面催缴照片、催缴短信照片，证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交；证据六、业主购房合同，证明被告为该房屋业主及房屋的面积。证据七、小区电动车地下车库照片以及警示乱停乱放照片、通道违规停放车辆表，证明小区对乱停放车辆进行管理。被告曾学成提交证据有：照片，证明物业不作为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据一、六的三性均无异议，证据二、三的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于南丰县桔苑南路琴湖区**琴湖御景小区系抚州市赣**地产开发公司（以下简称赣东房地产公司）开发。2014年11月1日，原告滨江物业公司与赣东房地产公司签订了《前期物业服务合同》。被告曾学成于2012年11月1日向赣东房地产公司购买了该小区3栋2单元502室商品房一套，面积为118.16平方米。2014年11月原告滨江物业公司与被告曾学成签订了《琴湖御景业主手册》（《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《消防安全责任书》、小区各项管理规定及常用电话号码），手册对双方的权利和义务及缴费情况进行了约定。《业主公约》部分内容为：物业管理服务项目有负责小区的房屋管理及公共配套设施的管理和维护；维护区内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好；保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运；对区内各种车辆实行管制；管理管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生；配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序；业主均须如期交纳物业管理费用；物业管理服务费暂定为每月每平方米为0.5元；业主应于签订本公约时缴纳一年的物业管理服务费，次年的物业管理费在本公约满11个月后的15日内付清次年的一年物业管理服务；业主未能根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，物业公司将收取利息、滞纳金。《前期物业管理服务协议》第一条对双方的权利义务进行了约定:一、甲方（原告）对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、小区治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、乙方（被告）遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》、《客户手册》，依据本协议或有关规定及时足额向甲方交纳物业管理费用和公用能耗等费用及房屋本体维修基金或其他应交款项等。《前期物业管理服务协议》第五条对物业管理服务费用进行约定，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度的首月10日前交纳下年度物业管理服务费用。《前期物业管理服务协议》第十条对违约责任规定：甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方未按协议约定交纳物业费，甲方有权要求乙方从逾期之日起按3‰交纳滞纳金。被告于2016年2月5日缴纳了2015年11月至2016年10月底物业管理费733元，之后未再向原告缴纳物业费，原告向被告多次催收拖欠的物业费，但均未果。本院认为，原告与赣东房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》、与被告签订的《琴湖御景业主手册》，均系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对全体业主具有约束力。原告根据上述合同为琴湖御景小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、业主公约的规定向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告每年应缴纳物业服务费为708.96（118.16平方米×0.5元），截止2020年4月30日被告共欠42个月的物业管理费为2481.36元，对于所欠的该部分物业费，被告应予缴纳并须按约支付迟延履行违约金。原告根据合同规定按每日千分之三计算的逾期缴纳物业服务费滞纳金，该规定的标准过高，应予调整，酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题解释》的规定按照年利率6%计算。根据前期物业合同对物业管理服务费用的约定，被告应在每年度的11月10日前交纳下年度物业管理服务费，截止2020年4月30日，被告应支付的滞纳金为335.41元，被告主张赣东房地产公司承诺仅需交纳一年物业费，但未提供了证据予以证明，应由其承担举证不利的后果，本院对其主张不予支持。关于被告主张滨江物业公司服务期间存在严重违约情形的问题，即使被告提供的证据能够达到其证明目的，但根据物业管理服务协议和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若被告能够提供证据证实原告在物业管理服务期间对共用设施（含构筑物、摄像监控、机动车位等）未尽维护和管理职责，对小区绿化未尽养护管理职责而致其遭受损失，则可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十五条规定，判决如下：曾学成于本判决生效之日起十日内一次性给付南丰县滨江物业管理有限公司物业服务费2481.36元及违约金（计算方式：截止2020年4月30日止的违约金335.41元，自2020年5月1日起至实际付清物业服务费之日止的违约金按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告曾学成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇二〇年九月十八日书记员  戴 琦