湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6639号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：王丽，湖南展航律师事务所律师。被告：陈平，女，1962年12月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘炜，湖南纬地律师事务所律师。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称原告）与被告陈平（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王丽、被告的委托诉讼代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年4月1日至2018年6月30日所拖欠的物业管理费8028元及违约金1252元；2、判令被告支付2016年11月1日至2018年3月31日所代缴的电费33711.27元及违约金2393元；3、判令被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告对第2项诉讼请求中电费33711.27元明确为包括登记为门面的电表电费16092.33元（14241度×1.13元／度）、登记为广告牌的电表电费17218.94元（15238度×1.13元／度）和每月50元包干的广告灯电费共400元。事实和理由：2016年3月28日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《宏景名厦物业服务合同》，约定原告为被告购买的位于湖南省长沙市雨花区××街道××路××号××号，建筑面积为184.55㎡的房产提供物业服务。合同约定物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2.9元，业主或者物业使用人按月支付，在每月25日前预交下月的物业服务费，逾期交纳物业服务费，除应补交物业服务费外，应按未付金额每日向原告支付万分之一的违约金。合同约定本小区商业用电每度1.13元，原告应按照合同约定负责电费的代收代缴。合同签订后，原告按照协议约定提供了相应的物业管理服务并代缴本小区电费，但被告无故拒交物业服务费（2017年4月至2018年6月）、代缴电费（2016年11月至2018年3月），截止2020年6月，已累计拖欠欠款41739.27元。原告曾多次催讨未果。被告辩称，1、被告愿意按合同约定支付物业管理费，但不同意支付违约金。2、原告主张的用电度数系原告单方面计算，双方没有确认，欠交电费的时间段因门面租赁期间由承租人交纳电费，被告并不知情，现无法联系承租人，电费的标准也没有合法的依据，故被告对原告主张的电费不予认可。经审理查明，被告系长沙市雨花区韶山××路××号123号房屋的业主，房屋用途为商业，该房屋的建筑面积为184.55平方米。2016年3月29日，原告（乙方）与长沙市雨花区宏景名厦业主委员会（甲方）签订《宏景名厦物业服务合同》，约定：1、物业名称为宏景名厦，座落位置为长沙市雨花区韶山××路××号；2、委托服务事项包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维护、养护、运行和管理服务，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，交通秩序与车辆停放的管理，安全防范、装修管理等内容；3、物业管理服务质量应达到《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服［2010］76号）的四级标准；4、商业的物业管理服务费按2.9元／月／平方米计算；商业用电每度1.13元，如国家调整水、电价格亦相应调整，乙方根据合同约定负责水电费的代收代缴（业主用电的方式，乙方承诺协助并督促长沙市电力局将其全部改造为直供用电消费）；5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当于约定之日书面告知乙方。物业服务费用或物业服务资金按月方式交纳，业主或物业使用人应在每个月25日前预交下个月的物业管理费，逾期交纳的，乙方有权起诉追缴欠费方承担违约金、诉讼费等全部费用。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金，但最高不得超过其应交纳物业服务费的本数；6、物业服务合同期限自2016年3月18日起至2021年3月17日止。合同届满后，在同等条件下，乙方有优先权自动顺延三年。合同届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。上述协议签订后，原告即在宏景名厦小区进行物业服务和管理，并代收代缴电费。被告陈述上述房屋先后出租给他人经营，门面招牌先后为“沐雨私厨”、“初颜之家”。原告陈述对该门面收取物业费、电费及登记电费欠费情况时亦根据上述门面招牌进行登记、开具收据，该门面安装2块电表，电表编号分别为×××52、×××54，编号×××52的电表备注为门面，主要显示门面内照明用电，编号×××54的电表备注为广告牌，主要显示广告牌的广告灯、空调、油烟设备的用电，其中编号×××54的电表系2017年7月更换已损坏的插卡充值式电表而重新安装，电表度数均需手工抄录，电费由物业代收代缴，且“沐雨”因广告灯还外接了原告的电源，按每月50元包干支付给原告，原告于每月25日对小区电表读数进行抄录，并对电费欠费情况制作表格。2016年11月至2018年8月制作的小区门面电费欠费表（以下简称欠费表）中记载，每月均对房号为“沐雨”的门面有记载；2016年11月至2017年6月只记载了“沐雨”一个电表的情况，自2017年7月起备注为广告牌的电表每月开始一并记载欠费情况；“沐雨”自2018年4月至2018年8月每月欠费表中记载的情况没有变化；2016年11月欠费表中记载“房号为‘沐雨’，单价为1.13，上月读数82700，本月读数83535，本次应交943.55，余327.26未交完”，2017年7月欠费表中记载“房号为‘沐雨’，单价为1.13，上月读数90662、0，本月读数91668、2532”，2017年8月至2017年12月、2018年2月至2018年4月欠付表中记载“沐雨”每月应交月包干电费50元；2018年3月欠费表中记载“房号为‘沐雨’，单价为1.13，上月读数97218、17116，本月读数97486、17770”。2018年9月欠费表中记载“房号为‘初颜之家’，单价为1.13，上月读数97486、17770，本月读数98060、19117，本次应交纳648.60、1522.10，备注2170.73。”2017年12月6日，原告代收了“沐雨”2016年11月1日至2016年11月30日电费616.29元。2018年1月28日，原告收取了“沐雨私厨”2016年10月1日至2017年3月31日物业费共计3000元。2018年11月16日，原告收取了“初颜”2018年7月1日至2018年10月31日物业费2140.80元及其2018年9月1日至2018年9月30日电费2170.70元。之后，原告一直未收到涉案房屋2017年4月1日至2018年6月30日物业管理费及2016年11月1日至2018年3月代缴的剩余电费，原告遂于2019年4月16日诉至本院要求被告支付，被告应诉后，原告于2019年8月20日撤回起诉，本院于2019年8月20日作出（2019）湘0111民初3882号之一《民事裁定书》，准许原告撤回起诉。之后，原告仍未能收取上述物业管理费及代缴电费，于2020年7月10日再次诉至本院，要求判如所请。在本案的审理过程中，1、关于电费的标准，被告提出不应按照每度1.13元计价，只能按照湖南省电网官方数据“2016年6月1日起执行商业电价：0.8777元/千瓦时（不满千伏）”计价。原告陈述小区安装了变压器，依照规定，物业可以加收6%的电损，按照每度1.13元收取电费合理合法，但考虑本案的实际情况，同意按每度0.8777元计价；2、关于用电度数，被告不认可，本院要求被告庭后核实电表的情况,并提供“沐雨私厨”、“初颜之家”与被告之间签订的租赁合同及办理电交接手续的材料，但被告未反馈，亦未提交。上述事实，有原告的工商登记资料、被告身份信息、《不动产登记情况表》、《宏景名厦物业服务合同》、本院（2019）湘0111民初3882号之一《民事裁定书》、欠费表、收据、照片、电费明细表、湖南省增值税专用发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与长沙市雨花区宏景名厦业主委员会签订的《宏景名厦物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。1、关于物业管理费。被告对原告主张2017年4月1日至2018年6月30日所拖欠的物业管理费共计8028元(184.55平方米×2.9元/平方米/月×15个月)未提供反证，本院对此予以认定，被告应当向原告履行支付义务。2、关于代缴的电费。原告主张2016年11月1日至2018年3月31日所代缴的电费33711.27元，提交了电费欠费表、电表的照片、收据、湖南增值税专用发票，结合双方陈述及协商的电费标准，本院认定被告应向原告支付代缴的电费27958.11元{[登记为门面的电表2016年11月至2018年3月的用电量为14786度（97486度-82700度）+登记为广告牌的电表2017年7月至2018年3月的用电量为17770度（17770度-0度）]×0.8777元/度-已支付电费616.29元}，因原告对登记为广告牌的电表只主张代缴15238度的电费，是对其民事权利的处分，不违反法律规定。故本院对原告主张该期间的代缴电费25735.77元[（14786度+15238度）×0.8777元/度-已支付的电费616.29元]予以支持。对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告还主张每月50元包干的代缴广告灯电费共400元的诉请，因提供的证据不足，本院不予支持。被告不认可用电度数，因未提交相关租赁合同及办理电交接手续的材料，亦未提交反证，本院不予采纳。3、关于违约金。因被告未能联系上承租人，不是故意拖欠，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈平于本判决生效后7日内支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司2017年4月1日至2018年6月30日物业管理费8028元；二、被告陈平于本判决生效后7日内支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司2016年11月1日至2018年3月31日代缴的电费25735.77元；三、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费934元，因适用简易程序减半收取467元，由被告陈平负担347元，原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担120元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇二〇年九月二十七日书记员 何润秋附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。