贵州省六盘水市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔02民终1472号 上诉人（原审被告）：伍美青，女，1996年6月29日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 一般授权委托诉讼代理人：伍庆连，六盘水市中心法律事务所法律工作者。 特别授权委托诉讼代理人：罗英（系伍美青之母），女，汉族，1970年7月29日生，住贵州省六盘水市钟山区。 被上诉人（原审原告）：六盘水扬帆房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区那平路侧**，**，统一社会信用代码：91520200573329719E。 法定代表人：王旭辉，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：王凤祥，女，汉族，1970年12月28日生，住贵州省六盘水市六枝特区。 特别授权委托诉讼代理人：周娇，女，1987年10月30日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。 上诉人伍美青因与被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔O2**民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍美青上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项判决内容，判决驳回被上诉人对上诉人的第一项诉讼请求；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实部分错误，导致判决错误，依法应予撤销。一审法院认定本案所争议的房屋在上诉人购买时，是被上诉人为上诉人支付的首付款及房屋维修基金，所依据的证据是被上诉人提供的单据及被上诉人单方制作的项目维修基金确认表，但上述证据无法表明是被上诉人为上诉人支付的首付款及房屋维修基金。即使是被上诉人支付，被上诉人与上诉人形成的是民间借贷关系，而不是买卖合同关系。双方签订的买卖合同明确约定了被上诉人解除合同的条款，贷款未办下来或者办理不符合约定，被上诉人在收到贷款书面材料后，书面通知上诉人在7日内缴纳购房款，上诉人拒绝后，被上诉人在90日内有权解除买卖合同，但至今上诉人未收到被上诉人的任何书面通知，故此，本案被上诉人诉请要求解除合同已经超过法律规定的诉讼时效。 六盘水扬帆房地产开发有限公司辩称，根据一审提供的证据及法官询问，已经证明上诉人购房的首付款及维修基金系被上诉人垫付，一审认定事实清楚，判定合理。结合被上诉人新提供的首付款收据，三联都在被上诉人处，而上诉人未提供有力证据证明其所交款项，故请求二审法院维持原判。 六盘水扬帆房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告双方关于六枝广和苑1-32-2号的《商品房买卖合同》；二、判令被告按照双方签订的购房合同约定，支付原告违约金59498元；三、判令被告支付原告垫付的首付款及维修基金的资金占用利息33924.72元（利息从2014年11月14日按农业银行同期贷款利率年利率6%计算至2020年1月14日），利息支付至被告退房为止。 一审法院认定事实：2014年11月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将自己开发的位于六枝特区0元的价格出售给被告，付款方式为：贷款方式付款。该房屋的首付款为97490元，维修基金为10163.45元。2015年9月15日，六盘水市住房公积金管理中心六枝分中心向六枝特区住建局出具情况说明，被告伍美青在该中心申请的住房公积金贷款涉及违规，该中心对原告进行了约谈，并将以伍美青名义所贷的借款收回。同时查明，2015年8月31日，伍美青偿还了该笔贷款一个月的本息1159.92元，后未再继续偿还贷款。庭审中，被告辩称该购房合同的首付款及维修基金系被告缴纳，但未提供任何证据予以证明。原告在向公积金中心退还伍美青的贷款后，也没有证据表明向被告进行了书面通知。 一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告没有按照合同约定缴纳购房首付款及维修基金，并且在支付一个月贷款本息后未再继续支付购房款项。从而可以推断，被告从2015年9月后即知其贷款未能办理成功，但被告也未与原告协商房款的支付问题。原告在2015年9月15日归还公积金中心以伍美青名义办理的贷款后，没有证据证明与被告就房屋购房款的支付重新进行协商，也即没有通知被告，从2015年9月至今，时间长达四年多。被告以自己的行为已明确表明不再履行双方签订的《商品房买卖合同》，因此，原告要求解除合同的请求，予以支持。因原告替被告垫付的首付款及维修基金均在原告公司账户上，被告并未实际占有，因此，原告主张要求被告承担占用资金利息，不予支持。同时，原告在2015年9月15日得知被告贷款手续违规，并已归还以被告名义办理的贷款后，未书面通知被告就购房款的支付进行协商，原告要求被告承担违约金的诉请已超过诉讼时效，因此，对原告此项请求，也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告六盘水扬帆房地产开发有限公司与被告伍美青于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告六盘水扬帆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1068元（原告已预交），由原告六盘水扬帆房地产开发有限公司负担1000元，被告伍美青负担68元（被告负担的部分限判决生效之日起十五日内给付原告六盘水扬帆房地产开发有限公司）。 二审中，上诉人伍美青向本院提交以下证据：（2020）黔0203民初678号民事诉讼状、民事判决书、（2020）黔02民终1283号民事裁定书复印件各一份，拟证明2014年被上诉人为了回笼资金对所修建的广和苑进行促销，以零首付购房的优惠进行宣传的事实，同时证明一审法院对本案事实认定不清。 被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司质证认为，对（2020）黔0203民初678号民事诉讼状、民事判决书无异议。（2020）黔02民终1283号民事裁定书被上诉人还未收到，且是发回重审，因此上诉人提交的证据，不能达到其证明目的。 该组证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。 被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司向本院提交首付款收据三联复印件（有原件），拟证明上诉人并未支付任何房款及购房所需交纳的任何费用。 上诉人伍美青质证认为，对该收款收据的三性均无异议，该份收据出具时间为2014年11月14日，而上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时间为2014年11月17日，由此说明被上诉人2014年11月的房屋促销为零首付购房，同时证明被上诉人在一审时对事实理由的陈述是虚假的。 该组证据能证实上诉人伍美青未支付案涉房屋首付款项，本院予以确认。 为查明本案事实，本院依职权向六盘水市住房公积金管理中心六枝管理部调取《关于伍美青户公积金贷款收回原因的情况说明》及中国建设银行个人贷款结清证明各一份。 上诉人伍美质证认为，对该份证据无异议，认可。被上诉人六盘水市扬帆房地产开发有限公司质证认为，该份证据属实，无异议。以广和农贸公司职工名义贷款是上诉人与被上诉人共同找的，上诉人姨妈罗蓉是广和农贸股东，也是贷款经办人。 该组证据可以证明涉案公积金贷款被收回的具体过程，本院予以采信。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，本案涉案房屋首付款97490元，维修基金10163.45元上诉人伍美青未实际支付。在2014年11月17日签订本案《商品房买卖合同》时，上诉人伍美青还在上学。2020年9月24日，六盘水市住房公积金管理中心六枝管理部向本院出具《关于伍美青户公积金贷款收回原因的情况说明》一份，载明“……2015年8月，六枝分中心在内部检查中，发现六枝特区广和农贸有限公司不具备公积金缴存开户条件，其下包含伍美青在内的5名职工不符合公积金贷款条件……”伍美青在中国建设银行股份有限公司六枝支行的200000元公积金贷款于2015年7月21日发放，2015年9月14日结清。 本院认为，本案二审争议焦点主要是：一、本案是否已超过诉讼时效；二、一审判决认定事实是否错误；三、案涉《商品房买卖合同》应否解除。 关于第一个争议焦点。上诉人认为双方签订的买卖合同明确约定在贷款未办下来或者办理不符合约定，被上诉人在收到贷款书面材料后，书面通知上诉人在7日内交纳购房款，上诉人拒绝后，被上诉人在90日内有权解除买卖合同，但至今上诉人未收到被上诉人的任何书面通知，故被上诉人诉请解除合同已经超过法律规定的诉讼时效。上诉人与被上诉人于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限中约定“3、贷款方式付款。买受人以（银行按揭）（公积金贷款）付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计97490元，余款（小写）200000元以（银行按揭）（公积金贷款）支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择一下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”本案《商品房买卖合同》签订后，上诉人未按上述约定交付首期房款。经查明，签订该合同时，上诉人还在上学，结合六盘水市住房公积金管理中心六枝管理部于2020年9月24日出具的情况说明内容、被上诉人对该情况说明发表质证意见时陈述的意见看，上诉人与被上诉人是在明知上诉人不具备公积金贷款条件的情况下，实施了本案公积金贷款的申请行为，故双方对于贷款不能获得均负有相应责任，不能认定是仅因上诉人原因或被上诉人原因导致未能获得贷款，不能按照《商品房买卖合同》第八条第3款的约定处理，且该条中也未约定“在贷款未办下来或者办理不符合约定，被上诉人在收到贷款书面材料后，书面通知上诉人在7日内缴纳购房款，上诉人拒绝后，被上诉人在90日内有权解除买卖合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，上诉人与被上诉人并未约定解除权行使期限，上诉人也未举证证实其何时催告过被上诉人解除合同，故对上诉人认为被上诉人诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。上诉人认为一审认定事实部分错误，主要是认为被上诉人提交的证据无法证明被上诉人为上诉人支付了首付款及房屋维修基金。因二审时上诉人对该事实已认可，对上诉人的该主张本院不予支持。 关于第三个争议焦点。本案《商品房买卖合同》签订后，上诉人未按该合同第八条约定交付首期房款，在200000元公积金贷款于2015年9月14日被收回后，上诉人便不能正常偿还公积金贷款，也未再继续偿还公积金贷款。但此后至2020年3月被上诉人提起本案诉讼时，上诉人作为买受人，既未向被上诉人表示缴纳首期房款，也未与被上诉人协商不能贷款的房款支付方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，被上诉人诉请解除案涉《商品房买卖合同》符合法律规定，一审予以支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由上诉人伍美清负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 婷 审判员 高良萍 审判员 张德权 二〇二〇年九月二十八日 法官助理张冰 书记员杨梦虹