广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终764号上诉人（原审原告）：高州鑫邦商业投资有限公司住所地：广东省高州市******。法定代表人：范兴康，执行董事。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，该公司职工。被上诉人（原审被告）：梁权，男，1982年9月9日生，汉族，住广东省高州市*******。上诉人高州鑫邦商业投资有限公司因与被上诉人梁权租赁合同纠纷一案，不服高州市人民法院（2019）粤0981民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高州鑫邦商业投资有限公司的委托诉讼代理人梁文雄、陈金及被上诉人梁权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高州鑫邦商业投资有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项、第四项、第五项判决。2、判决被上诉人立即支付商铺租金100889.46元给上诉人(暂计至2019年8月28日止，以后另计)，并判令被上诉人支付违约金54996.46元给上诉人(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额100889.46元的千分之五计至主债还清之日止)。3、判决被上诉人立即支付商铺的商业管理费用4228.53元给上诉人(暂计至2019年8月28日，以后另计)，并判令被上诉人支付违约金2753.99元给上诉人(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额4228.53元的千分之五计至主债还清之日止)。4、判决被上诉人立即支付水费587.75元给上诉人(暂计至2019年8月28日，以后另计)。并判令被上诉人支付违约金390.31元给上诉人(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额587.75元的千分之五计至主债还清之日止)。5、判决被上诉人立即支付电费8877.21元给上诉人(暂计至2019年8月28日)。并判令被上诉人支付违约金3643.95元给上诉人(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额8877.21元的千分之五计至主债还清之日止)。6、判决被上诉人立即支付违约金109350元(月租金17597元，商业管理费628元之和的6倍，即109350元)。7、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对原审判决第一项和第二项判决无异议，对其余判决，认为是认定事实不清，判决不当。主要表现在：一、原审判决认定尚欠租金、商铺管理费等合计66845.49元不当。上诉人不同意原审法院判决将被上诉人向上诉人缴纳的押金抵扣为租金和商业管理费，根据双方签订的《康泰又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》第4.6条约定，合同有效期内，被上诉人不得以任何理由要求上诉人从其向上诉人缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向上诉人缴纳的租金和其他款项。且被上诉人在租赁期间，不按规定时间规定金额缴交租金及商业管理费用，具体缴款及欠款情况，上诉人已在原审证据六详细列示，因而实欠租金金额是100889.462元，管理费4228.53元。原审判决认定事实错误。二、原审判决认定违约金10000元不当。关于违约金的计算，在涉案合同中有明确约定，既然原审判决认定合同有效，那么，依法应当按涉案合同约定进行计算，支持上诉人在原审提出的诉讼请求。况且，被上诉人并无提出减少违约金的诉求，原审所判违约金没有事实依据和法律依据。三、原审判决不支持被上诉人缴交水费、电费不当。被上诉人的商铺的水表、电表，都是新表，在被上诉人租用商铺之前，该商铺也未有任何人使用。被上诉人实际使用的电表的度数是以上诉人名义由广东电网有限责任公司茂名高州供电局宝光供电所直接抄表。因此，水表、电表现在的度数，是被上诉人实际使用的度数，被上诉人均无异议，事实是非常清楚的。因此，原审认定事实不清，判决不当。为此，特提出上诉，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。梁权辩称：我原本1到6月是营业的，6月申请不开了，但是他一直计租金到8月，包括水电费，我7、8月都不营业了，合同要我赔偿违约金，当时我并不很了解，签合同时候，带我签合同的人说都是一样的，都是经过律师审核了，我就直接签了，但是违约金是很离谱，上次审判也是要计算到8月的租金，我不是很理解，但是我没有能力也没有时间去出庭，这次出庭我也是抽时间出来的。高州鑫邦商业投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2018年12月4日签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》，判令被告立即将康泰.又一城商业步行街美食街(B区)第8栋第一层8#1-07商铺和8#1-14号商铺返还给原告管理；2、判令被告立即支付商铺(房屋)租金100889.46元给原告(暂计至2019年8月28日止)，并判令被告支付违约金54996.49元给原告(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款；3、判金额100889.46元的千分之五计至主债还清之日止)；令被告立即支付商铺的商业管理费用4228.53元给原告(暂计至2019年8月28日)并判令被告支付违约金2753.99元给原告(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额4228.53元的千分之五计至主债还清之日；4、判令被告立即支付水费587.75元给原告(暂计至止)2019年8月28日)，并判令被告支付违约金390.31元给原告(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额587.75元的千分之五计至主债还清之日止)；5、判令被告立即支付电费8877.21元给原告(暂计至2019年8月28日)，并判令被告支付违约金3643.95元给原告(暂计至2019年8月28日，从2019年8月29日起每天按欠款金额8877.21元的千分之五计至主债还清之日止)；6、判令被告立即支付违约金109350元(月租金17597元，商业管理费628元之和的6倍，即109350元)；7、由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告梁权租赁原告高州鑫邦商业投资有限公司位于高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第8栋第一层8#1-07号、8#1-14号商铺，建筑面积共125.69平方米，双方于2018年12月4日签订一份《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：2s0057)，原告为甲方，被告为乙方，双方约定被告对上述铺位自2019年1月9日起至2022年1月8日止共租3年；第一年度租金为17597元/月，第二年度租金为18828元/月，第三年度租金为20146元/月，租期第一年的首月免租金；商业管理费每月按5元/平方米的标准计收，电费每月按1.2元/度的标准计收，水费每月按5元/立方米的标准计收，合同对上述费用规定乙方在每月10日前付清，逾期每天按应付金额的千分之五支付违约金。合同中对乙方规定了多种违约条款：1、擅自停业按每天2000元向甲方支付违约金，甲方还可扣押并变卖乙方店铺内物品及货物，变卖物品及商品所得归甲方所有；2、乙方未取得品牌授权、侵权等收到行政处罚、第三方索赔等，乙方负全责并要向甲方支付20000元违约金；3、乙方提前终止合同的，甲方有权没收支付的租赁保证金且乙方按月平均租金、商业管理费之和的六倍向甲方支付违约金；4、未经甲方书面同意，乙方擅自中断、停业达2天的，甲方有权解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还，乙方除赔偿甲方实际损失外还要支付月平均租金、商业管理费之和的六倍支付违约金给甲方，等等。合同签订后，被告支付了2018年1月份的租金17597元、押金35194元、整个租期物业管理费押金1256元、1月份物业管理费628元，被告用装修押金抵顶了6月份租金以及物业管理费18225元、抵顶水费65元，被告合计共向原告支付了72965元。按照原告提交的合同、收据电费单、自制的水费单(水费单未得到被告确认，亦未抵减原告缴纳的水费)等证据，原告计至到2019年8月28日，认为被告拖欠原告租金100889.46元，商铺管理费4228.53元，电费8877.21元，水费587.75元。被告拒绝缴纳上述费用从而引致纠纷。一审法院认为，被告梁权租赁原告高州鑫邦商业投资有限公司位于高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第8栋第一层8#1-07号、8#1-14号商铺，双方签订的《康泰.又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效。现被告不再经营租赁的商铺，并拖欠原告租金，告知原告其不再租赁商铺，虽然原告并未同意被告的协商要求，亦未书面告知被告解除双方签订的租赁合同，但原告向本院提起诉讼请求解除合同，该请求符合合同中合同解除约定，故原告起诉之日应视为合同解除之日。原告与被告签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：2s0057)于2019年8月28日解除。原告主张被告支付合同解除前拖欠的租金、商铺管理费、水电费等，至原告起诉前双方尚未解除合同，被告应当继续缴纳合同约定的费用。至合同解除前，被告共需向原告告缴纳租金134323.76(七个月+19天)，商铺管理费5421.73元(八个月+19天)。至于原告请求被告支付的水费以及电费，因在双方《商户进场收铺确认书》中对水表、电表的读数全部空白，无法对被告在签订商铺水表、电表时的读数进行确认，本院对原告主张被告支付水费、电费的请求不予支持，同时，对原告主张被告支付拖欠水费、电费的违约金的请求亦不予支持。在抵减被告缴纳给原告的费用后，被告尚需支付给原告租金63935.76元(三个月+19天)，商铺管理费2909.73元(四个月+19天)合计66845.49元。被告没有按照约定支付租金、商铺管理费等，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担赔偿原告损失的违约责任，但原告并没有提供证据证实其损失，并且原告请求被告支付租金的违约金、商铺管理费的违约金、以及合同违约金所主张的依据，是双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》中对于违约责任的约定，但在合同中对于违约金的约定明显过高，本院对此予以适当调整，被告适当支付10000元违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干解释(二)第二十九条规定，判决：一、原告高州鑫邦商业投资有限公司与被告梁权签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：2s0057)于2019年8月28日解除。二、限被告梁权于本判决发生法律效力后十日内搬离高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第8栋第一层8#1-07号、8#1-14号商铺，并归还商铺给原告高州鑫邦商业投资有限公司。三、限被告梁权于本判决发生法律效力后十天内支付租金、商铺管理费等合计66845.49元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。四、限被告梁权于本判决发生法律效力后十天内支付违约金10000元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。五、驳回原告高州鑫邦商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5585元，由原告高州鑫邦商业投资有限公司负担4083元，被告梁权负担1502元。二审期间，上诉人高州鑫邦商业投资有限公司提交了：商户结算通知单、宝光供电所电费明细，拟证明：涉案商铺产生的电费。该证据上诉人高州鑫邦商业投资有限公司一审已提交并经双方质证，故不视为新证据。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议焦点有：一、被上诉人交给上诉人的押金能否抵减被上诉人应支付的租金及管理费；二、违约金数额应如何认定；三、被上诉人应否支付水费587.75元、电费8877.21元给上诉人。对争议焦点，本院述评如下：一、关于被上诉人交给上诉人的押金能否抵减被上诉人应支付的租金及管理费。双方当事人签订的《康泰．又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》约定：“如乙方违约，则不退还租赁保证金。”“合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项。”该约定是以高州鑫邦商业投资有限公司不退还押金的方式而由梁权承担的违约责任。但该合同又约定了梁权承担违约金。该合同约定梁权承担的违约责任过大，一审判决在判令梁权承担违约金的情况下，将梁权交给高州鑫邦商业投资有限公司的押金等抵减梁权应付租金及管理费，并无不当。二、关于违约金数额应如何认定。双方当事人签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》约定：“开业后，乙方擅自停业的，停业期间，乙方应按2000/天的标准向甲方支付违约金。”“除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定提前终止合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金且乙方应按照违约行为发生之日的前十二个月月平均租金、商业管理费之和的六倍向甲方支付违约金。”关于乙方（梁权）违约金的约定明显过高。一审法院予以适当调整，符合法律规定，并无不当。三、关于被上诉人应否支付水费587.75元、电费8877.21元给上诉人。因双方在《商户进场收铺确认书》中对水表、电表的读数全部空白，无法对被上诉人梁权在签订商铺水表、电表时的读数进行确认，一审法院对上诉人高州鑫邦商业投资有限公司主张被上诉人梁权支付水费、电费的请求不予支持正确。综上所述，高州鑫邦商业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5585元，由高州鑫邦商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年九月九日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍