湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初1217号原告：李月清，男，1976年8月8日出生，汉族，住湖北省云梦县，被告：张凤霞，女，1962年3月16日出生，汉族，住湖北省云梦县，原告李月清与被告张凤霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告李月清和被告张凤霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李月清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁合同，被告张凤霞立即腾退豪嘉宾馆；2、判令被告张凤霞支付租金45万元及经营豪嘉宾馆期间造成物品损坏、丢失和折旧费20万元，合计65万元；3、由被告张凤霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年元月，原告李月清出资110多万元将豪嘉宾馆装修完毕并开始对外营业，平均每月净利润3万元。2016年11月19日，被告张凤霞以要账为由，没经过法律程序就强行将原告李月清从豪嘉宾馆赶走，然后自己开始经营，经营所得全归被告张凤霞所有。原告李月清无奈之下便和被告张凤霞约定，被告张凤霞每经营一个月抵扣借款本金1万元，被告张凤霞至今在豪嘉宾馆经营已有45个月（经营时间从2016年11月20日至今），原告李月清要求被告张凤霞出具收据以便抵扣借款，但被告张凤霞一直不出具收据。2020年5月份，被告张凤霞向本院申请查封了豪嘉宾馆，但被告张凤霞在法院没有对豪嘉宾馆解封情况下，仍然占据豪嘉宾馆。为维护其合法权益，原告李月清遂向本院提起诉讼，请求支持其诉请。被告张凤霞辩称，1、原告李月清名下豪嘉宾馆是其自愿抵债转让与我用以抵销债务，我并非强行霸占，双方之间为此签订了合同。2、合同中所涉及1万元租金并不是当时所填写内容，明显是人为后期添加，属于捏造和欺骗。3、原告李月清诉状中陈述自2014年元月起，豪嘉宾馆平均每月净利润3万元不是事实，李月清因经营不善、生意惨淡才将豪嘉宾馆转让给我用于抵账。4、我与原告李月清78.9万元的借贷纠纷经法院审理后已经作出判决，该判决已生效，但李月清至今未还本付息。我接手豪嘉宾馆后实际没有赚取利润，因新冠××疫情原因，加之原告李月清骚扰，自2020年1月起豪嘉宾馆实际已经没有经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，原告李月清向本院提交如下证据：证据一、李月清与张凤霞于2016年11月19日签订的合同，证明李月清将豪嘉宾馆交由张凤霞经营，按每月1万元抵扣李月清下欠张凤霞借款本息。证据二、本院于2018年3月13日制作的执行笔录，证明张凤霞认可经营豪嘉宾馆每月租金1万元的事实。证据三、豪嘉宾馆装修材料、设备及人工费清单，证明李月清装修豪嘉宾馆花费1121993元。被告张凤霞向本院提交如下证据：证据一、李月清于2015年12月22日出具的承诺书，证明李月清向张凤霞承诺于2016年6月30日前还清全部借款，否则李月清将豪嘉宾馆抵押给张凤霞的事实。证据二、李月清与张凤霞于2016年11月19日签订的协议书，主要证明如下内容：（一）、双方确认李月清于2015年12月22日向张凤霞作出的承诺内容；（二）因豪嘉宾馆已抵押给银行，导致李月清无法将豪嘉宾馆产权过户给张凤霞，张凤霞收回豪嘉宾馆经营权；（三）、双方协商由张凤霞代李月清偿还银行贷款后，李月清协助张凤霞办理豪嘉宾馆的过户手续。证据三、本院（2017）鄂0923民初612号民事判决书，证明李月清应偿还张凤霞借款本金78.9万元并支付利息（按月利率20‰自借款之日至借款本金付清之日，截至2017年4月9日利息为59.44万元）。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述双方当事人有异议的证据，关于原告李月清向本院提交的证据一，被告张凤霞对合同上签名真实性无异议，但不认可经营豪嘉宾馆每月抵1万元的事实，因该合同中关于“经营抵每月一万元”内容是原告李月清后来添加的，应不予认可。本院认证认为，被告张凤霞在本院于2018年3月13日制作的执行笔录中（原告李月清提交的证据二）对租金每月1万元的事实予以认可，被告张凤霞的陈述已构成自认；庭审中，原告李月清明确表示合同中关于“经营抵每月一万元”内容是双方签订合同当日添加，并非合同签订后由原告李月清单独添加，本院对该证据予以采信。关于原告李月清向本院提交的证据三，被告张凤霞有异议，质证认为系原告自己记录不予认可。本院认证认为，该证据系原告李月清装修豪嘉宾馆所支出的费用清单，因系个人自行所作记录，真实性无法确认，且与本案并无直接关联，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月22日，因李月清未偿还张凤霞借款本息李李月清将登记在其名下的豪嘉宾馆抵押给张凤霞，并于当日出具承诺书，内容为：“我欠张凤霞所有本金于2016年6月30日还清，如果不按所说的就将豪嘉宾馆抵押于张凤霞”，双方未办理抵押登记手续。因李月清于2015年7月17日已将该豪嘉宾馆向中国邮政储蓄银行股份有限公司云梦县支行办理抵押贷款，2016年11月19日，李月清与张凤霞又签了一份协议书，协议主要内容为由张凤霞代李月清偿还银行贷款后，李月清协助张凤霞办理豪嘉宾馆的过户手续，后双方并未履行该协议。当日，双方又签订了一份合同，李月清将豪嘉宾馆转让给张凤霞经营用于抵偿下欠借款本息，合同内容为：“徐海奎（系李月清之妻）将本店转让张凤霞经营，经营中的一切费用法律责任由张凤霞负责，本店一切设备完好，破坏由张凤霞负责，经营抵每月一万元。”2016年11月20日，张凤霞开始租赁该豪嘉宾馆对外经营。2020年1月底，因新冠××疫情原因，豪嘉宾馆停止经营。2020年5月，李月清要求张凤霞出具租金收据以便抵扣借款，张凤霞以借款未还为由予以拒绝。2020年6月28日，李月清在豪嘉宾馆门前张贴告知书，要求张凤霞搬离豪嘉宾馆，停止侵占。因张凤霞一直未搬离豪嘉宾馆，双方以致成诉。另查明，因李月清未偿还张凤霞借款本息，张凤霞于2017年4月19日向本院提起诉讼。本院于2017年9月4日作出（2017）鄂0923民初612号民事判决，判决李月清和徐海奎于判决生效之日偿还张凤霞借款本金78.9万元并支付利息（按月利率20‰自借款之日至借款本金付清之日；截至2017年4月9日利息为59.44万元）。该判决生效后，李月清和徐海奎一直未予履行。本院认为,因李月清未偿还张凤霞借款本息，李月清拟将豪嘉宾馆抵偿给张凤霞，后因豪嘉宾馆已在银行办理抵押贷款，双方经协商，李月清将豪嘉宾馆交由张凤霞租赁经营用于抵扣借款并签订了合同，双方之间由此形成房屋租赁合同关系。合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人未约定用于抵偿借款的豪嘉宾馆租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，李月清享有解除房屋租赁合同的权利。现因张凤霞以李月清借款未还为由一直不与李凤霞结算租金用于抵扣借款，故对于李月清要求解除双方房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方之间的租赁合同已解除，张凤霞应向李月清支付租赁豪嘉宾馆期间租金。关于租金计算标准，因双方在合同中约定经营每月抵10000元，租金标准应为每月10000元；关于租赁期间，因新冠××疫情影响，自2020年1月底豪嘉宾馆未对外经营，且在新冠××疫情之后，因双方发生纠纷，豪嘉宾馆实际并未经营，租赁期限应自2016年11月20日计算至2020年1月20日，本院确定张凤霞应向李月清支付租金380000元（10000元／月×38个月）。因李月清一直未履行本院（2017）鄂0923民初612号民事判决中确认应由原告李月清偿还被告张凤霞的借款本息，且双方签订租赁合同之目的为抵偿借款，该租金应抵扣上述生效判决确定原告李月清应偿还被告张凤霞借款本息。当事人应依法行使自己的权利。鉴于双方之间的租赁合同已解除，张凤霞继续占据李月清名下豪嘉宾馆的行为侵犯了李月清合法权益，也不便于本院依法执行（2017）鄂0923民初612号民事判决中确认李月清应履行的还款义务，对于李月清未按生效判决向张凤霞偿还借款本息，张凤霞可以依法申请本院强制执行。故对于李月清要求张凤霞腾退豪嘉宾馆的诉讼请求，本院予以支持。李月清另主张要求张凤霞支付经营豪嘉宾馆期间造成的物品损坏、丢失和折旧费20万元，因其未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条、第一百条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李月清与被告张凤霞租赁合同关系。二、被告张凤霞于本判决生效之日向原告李月清腾退豪嘉宾馆。三、被告张凤霞本判决生效之日支付原告李月清租赁豪嘉宾馆期间租金380000元，该租金抵扣本院（2017）鄂0923民初612号民事判决中确认应由原告李月清偿还被告张凤霞的借款本息。四、驳回原告李月清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告李月清负担10200元，被告张凤霞负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  吴艳军人民陪审员  周小明人民陪审员  吕海清二〇二〇年九月七日书 记 员  李 琴【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。