广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2605号原告：广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********，统一社会信用代码914********212615X。法定代表人：张某1。被告：金圆，男，1994年2月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码429***************。原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司诉被告金圆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭审理本案，原告的法定代表人张某1、被告金圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月至2019年12月的物业管理费人民币1527.68元、2018年7月至2019年11月水电公摊费人民币211.69元、违约金407.24元，总计人民币2146.61元；2.本案受理费由被告承担。庭审时，原告明确违约金以物业费1527.68元及水电费211.69元（即1739.38元）为本金，从2019年1月1日开始计算至2019年9月30日止，整段时间要求违约金407.24元。事实和理由：原告与被告于2014年12月26日签订了《创亿明园前期物业服务合同》，对位于佛山市高明区***********及小区进行物业管理，2019年每月物业管理费为127.31元。被告自2019年1月开始拖欠物业管理费，截止2019年12月，被告共拖欠原告物业管理费1527.68元、水电公摊211.69元。原告多次向被告催收未果，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，被告应当立即向原告支付2019年1月至2019年12月共12个月的物业管理费1527.68元、水电公摊211.69元、违约金407.24元。被告辩称，确认欠原告物业管理费1527.68元、水电公摊费211.69元。对违约金有意见，根据物业合同规定，超过两个季度未缴费才收取违约金，从逾期之日起每日按欠款的千分之三收取违约金。原告的物业服务太差了，环境、卫生都达不到标准，原告经过整改了被告才缴纳物管费。违约金原告不应要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：证据2，原告未能提供证据证实其送达给被告，对于证据2本院不予采信。被告提交的证据：证据1公共收支公示表拟证明公共支出原告没有经过同意就随意支出，本院认为相关支出符合《创亿明园前期物业服务合同》第六条的约定，对于被告提供的证据1，本院不予采纳。证据2共18张照片，6张照片显示的拍摄时间是2020年后拍摄，9张没有显示拍摄时间，上述照片的关联性本院不予确认,另外3张照片不能证明原告提供的物业管理服务存在明显严重瑕疵。本院经审理查明：被告向佛山市创亿房地产有限公司购买佛山市高明区****************，该房建筑面积为84.87平方米。广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司、被告于2014年12月16日签订《创亿明园前期物业服务合同》，约定：由广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司向被告位于创亿明园小区X栋X房提供物业管理服务；被告首次缴费时需向广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司预交3个月住宅物业管理费、车位管理费，在此之后，被告可选择按月向广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司支付物业管理费，于每月25日当支付当月的管理费；住宅管理服务费按建筑面积每月每平方米高层电梯以1.50元计收（为了配合发展商的销售，从本项目第一批楼宇交付给业主使用时起，三年内本项目对已交付使用的业主按建筑面积每月每平方米1.20元计收管理费，从本项目第一批楼宇交付给业主使用时起，三年以后本项目对已交付使用的业主全部按建筑面积每月每平方米1.50元计收管理费）；住宅楼梯、公共设施的公用水、电，单独设置计量表，其费用由本楼住（用）户按宅自有部分的建筑面积比例分摊；小区范围的路灯用电、水景用水电、监控、消防等公用设施用电，单独设置计量表，其费用由小区所有住（用）户按宅自有部分的建筑面积比例分摊；被告违反合同，不按本合同约定的收费标准时间交付有关费用的，广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司有权要求被告补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳违约金。2019年5月6日，广东元海资产物业投资管理有限公司佛山市高明分公司名称核准变更为广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司。2018年7月、2019年1月起，被告开始分别拖欠公摊水电费、物业服务费。原告催讨未果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2019年1月至2019年12月共12个月的物业服务费、2018年7月至2019年11月共17个月的公摊水电费。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率已经取消。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。原、被告签订的《创亿明园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告应按照合同约定的标准缴纳对应的物业服务费和公摊水电费。经核算，被告应向原告支付2019年1月至2019年12月的物业服务费共计1527.66元（84.87㎡×1.5元/月×12个月），原告请过高部分，本院不予支持。对于原告主张被告支付2018年7月至2019年11月的公摊水电费211.69元，被告对于原告该主张没有异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于逾期交纳物业服务费、水电费的违约金问题。《创亿明园前期物业服务合同》第十条第4点约定了被告迟延交付管理费的，应从逾期之日起每日按欠款的千分之三交纳违约金，合同并未对水电费的违约金进行约定，且原告未能提供证据证明其在2019年12月31日前曾明确告知被告应缴纳的公摊水电费具体数额，原告请求被告支付公摊水电费的违约金没有合同和事实依据，本院不予支持。被告抗辩原告的物业服务太差，经过整改后才缴纳物管费，不应缴纳违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费，被告的抗辩意见，本院不予采纳。对于物业管理费的违约金计算标准，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告应于每月25日支付当月的管理费，因此，2019年1月起至2019年7月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费127.31元（84.87平方米×1.5元/平方米）为本金，从当月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年9月30日；2019年8月、2019年9月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费127.31元为本金，从当月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年9月30日。对于原告请求超出上述标准计算出的违约金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金圆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司支付2019年1月至2019年12月的物业服务费1527.66元及违约金[2019年1月起至2019年7月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费127.31元为本金，从当月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年9月30日；2019年8月、2019年9月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费127.31元为本金，从当月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年9月30日]；二、被告金圆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司支付2018年7月至2019年11月的公摊水电费211.69元；三、驳回原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金圆负担。被告金圆负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二〇年八月三十一日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪