河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1526民初3631号原告（执行案外人）：沈聚芳，女，汉族，1939年4月15日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：张新民，男，汉族，1971年6月6日出生，住河南省潢川县，系沈聚芳儿子。被告（申请执行人）：张道成，男，汉族，1962年4月11日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：王远东，男，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊万强，男，河南德慧律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南联发置业有限公司。统一社会信用代码：91411526558326675E。住所地：潢川县产业集聚区。法定代表人：张昊，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：周**，男，汉族，1964年4月20日出生，住河南省潢川县，系河南联发置业有限公司法务部主任。原告沈聚芳与被告张道成、第三人河南联发置业有限公司执行异议纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈聚芳委托诉讼代理人张新民，被告张道成的委托诉讼代理人王远东、樊万强，第三人河南联发置业有限公司的委托诉讼代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈聚芳向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认位于潢川县世博国际城11号楼714号房屋为原告所有，排除对该房屋的强制执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月30日原告（案外人）收到潢川县人民法院送达的（2020）豫1526执异16号执行裁定书。原告认为，潢川县人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实及法律依据。理由如下：一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，无过错不动产买受人物权期待权属于可以排除被告申请执行的情形；二、本案中，原告在潢川县人民法院查封案涉房屋之前与第三人河南联发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，原告对案涉房屋进行了装修等表明原告已合法占有并使用案涉房屋；三、对于未办理过户登记，是因第三人拒不向原告开具不动产税票，致使原告不能及时办理过户登记。此种情况下，对房屋不能办理过户登记并非因原告自身的原因。原告作为买受人，在购买涉案房屋过程中已尽到了充分的注意义务，贵院对原告合法财产采取查封措施的裁定缺乏事实及法律依据。基于上述事实与理由，依照《民事诉讼法》第227条之规定，特向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张道成辩称，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭应该以登记为原则，未登记的不发生物权效力，故被告张道成主体不适格，原告提起执行异议之诉，原告和被告不是房屋买卖合同的主体，应当驳回起诉。第三人河南联发置业有限公司述称，对原告的诉求无异议。原告沈聚芳为证明其主张，向本院提交证据如下：原告身份证复印件，证明原告身份信息；原告于2019年4月28日和第三人河南联发置业有限公司签订的购房合同复印件，第三人河南联发置业有限公司开具购房收据，证明原告购房信息，金额人民币255350元；购房收据复印件，证明原告购房交款证据；沈聚芳与潢川县光州建材商贸有限公司签订的协议书复印件，证明河南联发置业有限公司将涉案房屋权属抵偿给潢川县光州建材商贸有限公司，原告又和河南联发置业有限公司股东徐爱敏签订协议书，将该房屋购来；借款收据复印件，证明原告购房款来源；河南联发置业有限公司通知书复印件，证明原告所购房屋来源。被告张道成发表质证意见：对原告身份信息无异议，证明目的有异议，沈聚芳和徐爱敏系婆媳关系，因在张道成执行联发公司执行案件中，潢川法院多次要求联发公司申报财产，但该公司没有申报具体的财产，该公司转移财产，原告和徐爱敏系亲属关系，对真实性存在疑问；对商品房买卖合同有异议，在张道成申请执行中，经调查房管局并未显示本案案涉房屋存在买卖，被告怀疑联发公司及徐爱敏转移财产，逃避履行债务；对沈聚芳和光州建材公司的协议书以及联发公司出具的收据有异议，该协议书的借款是否实际发生应当有其他证据予以佐证，从本案证据材料看，该协议书目的是为了印证联发公司出具房款的收据，该房款是否实际支付没有其他证据予以证明；对于联发公司于2018年5月17日出具的通知，系复印件，真实性无法核实，并且该份通知并没有明确涉案潢川县世博国际城11号楼714号房屋为徐爱敏所有，另外，借款以债抵房的公司一方为光州建材公司，通知内容如果涉及714号房屋，但没有明确该房屋为光州建材公司所有，如果双方真实存在于借贷法律关系，则徐爱敏以债抵房的法律关系应该是借贷关系而不是房屋买卖法律关系，请求法庭对借贷的真实性予以调查核实。第三人河南联发置业有限公司发表质证意见：一、对原告提交的证据真实性均无异议；二、涉案房屋没有办理房产证，根据相关司法解释规定，法院不应强制执行。被告张道成及第三人河南联发置业有限公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请人张道成与被执行人河南联发置业有限公司在建设施工合同纠纷一案中，于2019年12月6日作出（2019）豫1526执1508-2号《执行裁定书》，查封被执行人河南联发置业有限公司名下位于潢川县世博国际城11号楼714号房产。2020年7月17日，原告沈聚芳对我院的上述执行行为提出书面异议。本院于2020年7月28日作出（2020）豫1526执异16号执行裁定书，裁定：驳回案外人人沈聚芳的异议请求。原告沈聚芳于2020年7月30日起诉来院（提交起诉材料），提出案外人执行异议之诉。本院于2020年8月5日立案。经查，第三人河南联发置业有限公司在潢川县城关世博国际城一共开发两期工程，分别为世博一期、世博二期。二期工程由股东唐永彦、徐爱敏、桂成龙、李伟等人以河南联发置业有限公司名义开发。该期房屋大部分通过营销部门由公司统一销售，后期部分房产由公司委托股东自行销售。2018年5月18日，河南联发置业有限公司发出《通知》一份，记载：经公司股东会研究决定，将11#楼四层东半层、六层、七层、十五层（具体房号、面积附后），交由徐爱敏、桂成龙自行销售，所售房款（含联发已收房款、工程抵房）归徐爱敏、桂成龙所有。该通知上加盖有河南联发置业有限公司盖章。2019年4月28日，原告沈聚芳（甲方）与案外人潢川县光州建材商贸有限公司(乙方)签订《协议书》一份，合同与本案有关的主要有：1、乙方因经营需要，于2018年5月15日借到甲方款95万元，约定月息1分。2、双方商定，乙方用位于世博二期11号楼714房屋作价255350元转让给甲方，减甲方借款本金26万元，另补给乙方现金4650元。3、该房屋于本协议签订之日起正式交付甲方占有使用。4、乙方协助甲方办理后续不动产权证，税费按正常商品房买卖的交易习惯来承担。该协议由原告沈聚芳在甲方栏签字，乙方栏由潢川县光州建材商贸有限公司加盖公司印章。同日，潢川县光州建材商贸有限公司给原告沈聚芳出具《收据》一张，记载的主要内容有：日期2019年4月28日交款单位沈聚芳收款方式徐爱敏人民币贰拾伍万伍仟叁佰伍拾元整收款事由11号楼714房款。在该收据上加盖有河南联发置业有限公司盖章。同日，由第三人河南联发置业有限公司为出卖人，以原告沈聚芳为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，合同与本案有关的条款主要有：出卖人：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于内环路与××处、编号××（××）××地块和土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号]【划拨土地使用权转让批准文件号】为（豫）（潢川）出让（2010年）第040号。；第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，预售商品房批准机关为潢川房产管理中心，商品房预售许可证号为2016（潢）预售让第012号；第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房。为本合同第一条规定的项目中的：第11【幢】7【层】714号房。；第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5000元，总金额（人民币）贰拾伍万伍仟叁佰伍拾元整。;第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2019年4月28日一次性付清全部房款等；第八条交付期限。出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第3项处理：。3、出卖人继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担。在该合同上出卖人栏加盖有河南联发置业有限公司印章，买受人栏有沈聚芳签名，签订日期为2019年4月28日。合同签订后，第三人河南联发置业有限公司将上述房屋的钥匙交付于原告。双方没有办理产权登记的原因是因为河南联发置业有限公司一部分税费未交齐，加之土地出让金问题，相关职能部门压着不对工程进行竣工验收等。但没办理房产登记不是本案原告的原因。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：1、原告沈聚芳与河南联发置业有限公司之间签订买卖合同的效力；2、原告起诉是否超过15天的起诉期间；3、原告所享有的买卖合同之债是否能够阻却或排除法院的强制执行程序。原告沈聚芳与河南联发置业有限公司之间签订买卖合同的效力---原告沈聚芳与第三人河南联发置业有限公司签订《商品房买卖合同》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，该合同没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。且本案中买卖合同除因河南联发置业有限公司原因没有办理房屋产权过户登记手续外，原告沈聚芳与第三人河南联发置业有限公司之间的买卖合同主要义务已经履行。与合同效力有关的问题：关于被告称买卖合同中的以物抵债问题---买卖合同属诺成合同，一经当事人签字即生效,即具有法律效力；至于当事人在签订合同之后，其房屋价款的给付，是现金给付还是银行转账，还是以物抵债，这是合同履行问题，不影响房屋买卖合同的成立和生效，我国法律并不禁止房屋买卖合同的履行采用以物抵债的方式。原告起诉是否超过15天的起诉期间---诉讼中被告张道成主张原告起诉超过15天的起诉期，经本院审理查明，本院执行局于2020年7月28日作出（2020）豫1526执异16号执行裁定书，裁定：驳回案外人人沈聚芳的异议请求。后原告沈聚芳于2020年7月30日起诉来院，就已经向本院主张其权利，其起诉未超过15天的起诉期间。三、原告所享有的买卖合同之债是否能够阻却或排除法院的强制执行程序---依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，无过错不动产买受人物权期待权属于可以排除被告申请执行的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人沈聚芳与第三人河南联发置业有限公司签订了房屋买卖合同，买受人向出卖人支付了购房款，出卖人向买受人交付了房屋，此时，房屋买卖合同的主要义务已经履行完毕，双方没有履行房产登记手续只能归责于第三人，不能归责于本案原告，原告对其购买的房屋所享有的财产权利符合上述司法解释规定的法定构成要件，其权利能够排除执行，故原告请求要求解除对位于潢川县世博国际城11号楼714号房屋的查封的诉讼请求，本院应当予以支持。但因原告对上述房屋所享有的财产权利，在进行房产登记并取得房屋所有权证之前，只享有债权不享有物权，故原告要求依法确认该房产归其所有的诉讼请求本院不予支持。需要说明的是，依据最高院有关裁判文书反映出来的司法理念，认为上述司法解释第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、三百一十四条之规定，判决如下：不得执行位于河南省潢川县世博国际城11号楼714号房屋的房产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告张道成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时，直接向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号：46×××16）。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  骆 震人民陪审员  黄守志人民陪审员  董寿芳二〇二〇年九月二十七日法官助理马寅博书记员韦余鹏