广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4336号原告朱弘，女，汉族，1963年11月1日出生，住址：黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区葫芦头社区***科技名苑**号楼1-301号。身份证号码：230************225。委托代理人阮小刚、高宇航，北京大成（深圳）律师事务所律师、实习律师。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄某1。委托代理人陈晓丽、廖翔韬，广东科明律师事务所律师、实习律师。原告朱弘诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人阮小刚、高宇航，被告委托代理人陈晓丽、廖翔韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1202房售予原告，成交总价485000元。该合同第十五条格式条款约定：被告在房屋交付使用后365日内，为原告办理房地产权属证书，如不能在规定期限内取得房地产权证书，被告按原告已付房价款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款485000元，被告也在2017年4月1日向原告交付了上述房屋。但被告至今尚未为原告办理房地产权证书，从交付房屋之日起计算已超过365日，被告逾期办理房地产权属证书的行为已经构成违约，理应向原告支付逾期办证违约金。双方在合同约定的逾期办证违约金过低，既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，不足以弥补原告的损失，不符合法律的公平原则，根据合同法第114条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第39条的规定，原告请求对逾期办证的违约金的计付方式依法合理调整。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，中国人民银行规定的1-5年银行同期贷款利率为4.75%，故被告应从2017年9月3日起至原告取得上述房地产权属证书之日止，以原告已付房款总额485000元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率4.75%，并加收50%逾期贷款利率的标准计付逾期办证违约金给原告。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：一、判令被告立即为原告办理博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1202房的房地产权属证书；二、判令被告从2018年4月1日起至原告取得上述房地产权属证书之日止，以原告已付房款总额485000元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率4.75%，并加收50%逾期贷款利率的标准计付逾期办证违约金给原告；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、根据中华人民共和国契税暂行条例第8条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天；第9条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。也就是说本案涉案房屋的房产权证办理首先要纳税人持契税完税凭证依法向相关部门办理权属变更登记手续。然而原告自购房后一直未提供办理商品房产权证件的相关资料给被告，也未依法申报和缴纳契税，所以涉案房屋还未办理相应产权证书的责任，应由原告承担。二、原告诉求支付按照同期贷款利率4.75%并加收50%逾期贷款利率标准计算逾期办证违约金，既没有法律依据更是不符合合同约定，也没有事实上的损失予以证明，双方的合同第15条关于产权登记的约定非常详细明确，而且这充分说明本案本应由原告承担未能办理产权证的责任，而且在此条款中也明确约定买受人即原告不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约责任。最后一点，涉案楼盘是属于镇级政府的BT工程，现政府已会同相关部门成立工作组把案涉楼盘列为问题楼盘，也向全体业主阐明了虽然房屋都已达到交付使用和办证的条件，但是因为属历史遗留问题，此楼盘应在2012年和2013年报建时就已按整体楼盘的整体面积进行报建，所以导致不能分体分栋验收，现被告正同各个部门协调共同处理相关办证问题，也希望法院能综合考虑以上因素，也能让涉案楼盘有一个好的处理结果，而不是因为全体业主的诉求导致此楼盘烂尾。经审理查明：2016年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1202房，价格为485000元。案涉合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担”。以上合同签订后，原告向被告支付了全部购房款485000元。且原告于2016年5月31日向被告支付了7275元的办证费用。庭审时，原、被告双方确认案涉房屋的交付时间为2017年4月1日。本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，故属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2017年4月1日向被告支付了山水华章花园48栋1202房办证费7275元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳，但被告对该办证费所包含的具体费用明细未提供相关证据予以佐证。且根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定：“买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告已于签订该合同次日向原告支付了办证费用，根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件，故被告的上述主张与合同约定相矛盾；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为3%，经计算，该契税应为7275元（485000元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当属于契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题，根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。原告主张被告应从2018年4月1日起至原告取得上述房地产权属证书之日止，以原告已付房款总额485000元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率4.75%，并加收50%逾期贷款利率的标准计付逾期办证违约金，证据不足，本院不予支持。依据案涉合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告未在约定时间内取得房地产权属证书，故根据合同约定，被告应当承担逾期办证违约责任。经计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金14550元（485000元×3%）。关于原告诉请被告立即为其办理博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1202房的房地产权属证书的问题。因案涉房屋并未办理出相关权属证书，而办理房地产权属证书不属于本院的处理范围，故对于原告的此项诉请本院不予支持，应由原、被告双方及相关部门协调解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税条例》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱弘支付办证违约金14550元。二、驳回原告朱弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920.12元，由原告朱弘负担720.12元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘伟东书 记 员 胡志鹏蒙帮宇