安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初4806号原告:安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇古楼北街。统一社会信用代码91341523394464966P。法定代表人：王林,总经理。委托诉讼代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。被告:董士奇，男，汉族，1974年10月28日生,住安徽省舒城县。原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司（以下简称富汇雅洁物业服务公司）与被告董士奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人束学光、被告董士奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富汇雅洁物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年7月10日至2019年7月9日第二年度物业服务费1724元，并从2018年8月10日开始按每日千分之三支付逾期违约金直至付清时止,至起诉之日违约金为3300元；2.判令被告立即支付原告2019年7月10日至2020年7月9日第三年度物业服务费1724元，并从2019年8月10日开始按每日千分之三支付逾期违约金直至付清时止,至起诉之日违约金为1500元;3.判令被告立即支付原告2020年7月10日至2021年7月9日第四年度物业服务费1724元，并从2020年8月10日开始按每日千分之三支付逾期违约金直至付清时止,至起诉之日违约金为100元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向舒城金诚房地产开发有限公司购买了住房一套,位于舒城县城关镇金仕佳缘****,并已实际居住。2017年7月11日原、被告之间签订了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》一份,协议对双方之间的权利和义务进行了明确的约定,并对被告支付物业费的标准、时间及逾期违约金等进行了明确的约定。被告支付了第一年度的物业费及其他费用。从2018年7月10日开始,被告拒绝支付物业费,原告进行了多次催缴,但被告至今未付。被告董士奇辩称：一、因涉案房屋于2019年才验收合格，而前期物业服务协议是两年前签订的，到现在被告也未领取到房产证，故原、被告间签订的前期物业服务协议应当认定无效；二、原告在管理方面存在过失，物业服务质量差：小区安保设施不到位，治安管理不到位；被告运动鞋被盗，绿化不完善，物业服务人员态度差，业主东西丢失，物业公司推卸责任；三、被告居住的小区是按舒城县发改委函复指导价的最高价收取的，按指导价的最高价只允许收一年，然后要重新定价。原告至今没有重新定价，重新审批，但到目前为止，未看到再审批文件；四、原告主张的违约金过高。综上，请求判令驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了：1.原告单位营业执照，原告单位法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告身份；3、《金仕佳缘前期物业管理服务协议》，证明双方形成物业服务关系；4.收款凭证一份，证明被告向原告交纳了第一年度的物业管理费；5.《舒城县发展和改革委员会文件》一份，证明原告取得了合法的收费许可和收费的标准符合规定；6、《交房业主同意书》，证明被告办理了交房手续。被告未提供证据证明自己的主张。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于舒城县城关镇金仕佳缘小区6幢2103室商品房一套，建筑面积106.42㎡，并已实际居住。2017年7月11日，原、被告双方订立了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》一份，协议约定：原告为物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任；前期物业服务期限自首期交付之日起至首届业主委员会成立，并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；前期物业服务自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知的指定的交付日期之次月计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费；物业服务费缴纳时间为每个缴纳周期到期日前一个月；违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告有权要求被告支付并按应付金额每日千分之三支付违约金。协议还对双方之间的其他权利义务关系进行了的约定。被告于当日向原告交付2017年7月11至2018年7月10日期间的物业服务费及其他费用。涉案物业小区至今未成立业主委员会，原告一直为被告居住的小区提供物业服务，双方未再订立新的物业服务协议。自2018年7月10日起，被告一直没有交纳物业服务费。另查明，2017年7月31日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格【2017】122号文件，同意涉案金仕佳缘小区的物业付费用收取标准为：高层住宅每月每平方米1.35元。按照《金仕佳缘前期物业管理服务协议》的约定，被告每年应向原告交纳物业服务费1724元（为106.42㎡×1.35元/㎡×12）。本院认为，原、被告双方签订的《金仕佳缘前期物业管理服务协议》第七条约定“期物业服务期限自物业首期交付之日起至首届业主委员会成立,并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止”。被告未举证证明涉案小区成立了业主委员会且另行签订了物业服务合同。因此，双方签订的物业管理服务协议继续有效。原告实际提供了物业服务至今,被告作为业主，在享受了原告提供的物业服务后，应当依约履行支付物业服务费的义务。被告提出的第二项抗辩事由，可以通过与原告沟通，协商解决，也可以采取诉讼方式维护自己的合法权益，但不能抵消物业服务费。原告在提供物业服务期间，在物业管理上存在一定的瑕疵（另案认定的事实），故对原告主张逾期支付违约金的请求，本院依法不予支持。对被告主张前期物业服务合同无效的主张，因既不符合双方合同约定，也不符合法律的规定，本院不予采纳。因此，被告应当向原告支付其欠交的物业服务费5172元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告董士奇支付原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司自2018年7月10日至2021年7月9日的物业服务费5172元，于本判决生效之日付清;二、驳回原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告董士奇负担。本判决为终审判决。审判员  刘义舒二〇二〇年九月二十五日书记员  郭玉茹附：引用法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。