江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7252号上诉人（原审被告）：张家港市中梁轩置业有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇农联村五金机电广场**A9020工位（集群登记）。法定代表人：郭孟鸿，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：任银龙，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：季斌，男，1976年8月24日出生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审原告）：黄怡文，女，1978年1月4日出生，汉族，住张家港市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人张家港市中梁轩置业有限公司（以下简称中梁轩公司）因与被上诉人季斌、黄怡文商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。中梁轩公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回季斌、黄怡文的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由季斌、黄怡文负担。事实和理由：一审认定事实不清，应予纠正。1.拆除楼板5.76平方米属于设计变更，上述拆除面积并非面积误差。诉争房屋竣工备案交付后，包括季斌、黄怡文在内的买受人委托张家港鼎尚花园一期项目物业服务公司即置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）代表其至中梁轩公司处委托专业工程公司进行品质提升改动，包括拆除24幢复式上层共享空间一侧原设计楼板5.76平方米。《房产测绘复核报告》显示，诉争5.76平方米楼板是在所有规划测绘、规划核实、房产测绘、竣工验收、房屋交付后，为了品质提升而拆除，属于设计变更。诉争房屋竣工测量时楼板还未拆除，包含未拆除楼板在内的套内建筑面积符合合同约定。因此，诉争楼板拆除不属于面积误差，属于设计变更，应适用合同第六条第一款约定即“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。与季斌、黄怡文类似情况的共有25户业主，其他19户业主最终都以补浇楼板或不补浇楼板但减免若干年物业费方式和解并签订和解协议，对双方更加公平合理。2.面积误差的计算标准应以补充协议第十一条第二款约定为准。合同第六条第一款第二项约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同补充协议第十一条第二款约定，实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款。关于上述约定如何适用，合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件七）；第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。结合上述合同约定及通常理解，补充协议是对原合同的补充约定，针对同一事项约定不一致的，应当以补充协议为准，故本案面积误差应依据补充协议第十一条第二款约定计取。3.关于主卧卫生间，季斌、黄怡文要求赔偿的请求不能成立。诉争房屋约定的交付标准是毛坯交付。中梁轩公司提供的户型图上半部分“装修建议示意图”已清楚标示主卧内卫、公共卫生间等户内装配，下半部分“建筑交付示意图”明确了交付标准即主卧只有空间分隔砌体，并没有交付时即可使用的主卧内卫。因此，中梁轩公司交付的主卧内卫现状符合户型图标及合同约定的交付标准，具备卫生间的装修条件，季斌、黄怡文不存在损失，其要求赔偿5万元的诉请不应支持。综上，请求二审法院支持中梁轩公司的上诉请求。季斌、黄怡文辩称，1.关于楼板拆除。中梁轩公司未经协商或通知买受人即拆除楼板面积5.76平方米，现主张上述拆除属于设计变更没有依据。楼板拆除后，面积误差的事实客观存在，应适用合同第六条约定计取面积误差。2.关于主卧卫生间。现有证据证明，中梁轩公司交付房屋的同一层应有两个毛坯卫生间，但中梁轩公司未在主卧内卫位置上按照卫生间标准施工并进行相应交付，导致季斌、黄怡文在同一层只有一个卫生间，损失客观存在。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。季斌、黄怡文向一审法院起诉请求：1.中梁轩公司退还季斌、黄怡文房款113161元；2.中梁轩公司赔偿季斌、黄怡文损失50000元；3.中梁轩公司按照房屋实际面积出具办证手续；4.诉讼费用由季斌、黄怡文承担。一审法院认定事实：2018年1月4日，季斌、黄怡文（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由季斌、黄怡文购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园25幢904室，房屋建筑面积168.08㎡，单价每平方米14270元，总价2398502元。合同第六条面积确认及面积差异和其它差异的处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比₌产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。补充协议第十一条对商品房面积差异的补充约定第2项载明：实测面积大于暂测面积且误差比（无论误差比是由于实测公摊面积亦或实测套内面积增减造成）绝对值超过3%的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款，除非双方另行协商达成一致，否则本合同继续履行等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。合同签订后，中梁轩置业公司向季斌、黄怡文发出《交房费用明细表》，载明：季斌、黄怡文购买的25幢904室房屋预测面积168.08㎡，合同总价2398502元，房屋实测面积166.63㎡，房屋实测总价2377810元。房屋面积补差款按合同单价与实测面积核算，应退金额为20692元等。季斌、黄怡文向中梁轩置业公司支付完2377810元后，中梁轩置业公司于2019年1月25日向季斌、黄怡文开具了同等金额的增值税普通发票。2019年2月18日，张家港市房产测绘队出具《房产测绘复核报告》，载明：经鼎尚花园24幢1101、1103、1104、905、906及25幢901、902、903、904业主申请，张家港市不动产登记中心房产测绘队对以上户室套内面积进行复核。……。四.现场复测量情况：2019年2月14日下午，张家港市不动产登记中心房产测绘队工作人员会同建设单位、原测绘单位及申请复核的业主一起至现场对房屋现状进行复测，复测情况如下：……；4.各户室复式上层共享空间一侧原设计上1.45m*3.97m的楼板已拆除。经调查，建设单位说此处楼板施工中为钢架建造，钢架上用复合板铺筑，其上用水泥砂浆抹灰。在所有规划测绘、规划核实、房产测绘、竣工验收、房屋交付后建设单位将此处楼板拆除（无变更手续，具体部位详见附图），原测量单位提供的测量草图、现场照片及业主提交的拆除现场照片、复核时现状与其所述一致。按江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131—2011的要求对申请人的套内建筑面积进行测量，其中房屋套内建筑面积的指房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。经现场测量，24幢1101、1103、1104、905、906及25幢901、902、903、904的套内面积情况如下：竣工测量时套内建筑面积为143.12㎡，拆除楼板后现场复测套内建筑面积为137.32㎡，拆除部位面积为5.76㎡。以上改动均无合法变更手续。中梁轩置业公司对复核报告的真实性予以确认，但认为对于房屋的改动都是与原告协商后进行的二次改造。另查明，中梁轩置业公司在销售时制作的户型价值读本及顶层平面图对案涉房屋户型宣传为“复式C户型，建筑面积约168㎡，4房2厅4卫”，但中梁轩置业公司未在案涉房屋下层主卧内卫位置按照装饰设备标准预留废污排水管接口、预埋地漏等。中梁轩置业公司对证据的真实性没有异议，但认为户型图已清楚的标明为装修建议示意图，4房2厅4卫是装修建议，该户型图下半部分建筑交付示意图已经明确交付标准时预留主卧内卫的空间，实际需要购房者自己改造，并不是交付现成的主卧内卫。审理中，中梁轩置业公司确认其将已拆除的楼板面积5.76㎡计入房屋建筑面积；对于补充协议第十一条第2款，其在补充协议开头第二段做了概括提示，对季斌、黄怡文按照主合同第六条约定的单倍及双倍的标准计算的房屋面积补差款113161元不持异议，但对该计算标准有异议，认为应当适用补充协议第十一条第2项的约定采用单倍计算。如果法院生效裁判认定其需要补偿原告缺失主卫的损失，同意按照每户原告主张的50000元/户确定补偿金额。季斌、黄怡文确认中梁轩置业公司已支付房屋面积差异款20692元。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、交房费用明细表、发票、房产测绘复核报告、户型图以及一审法院庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十一条第二项系中梁轩公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与季斌、黄怡文协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第六条已对面积差异处理标准作出了明确约定的情形下，即“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，中梁轩公司却通过补充协议第十一条第二项即“实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款”对《商品房买卖合同》第六条的约定进行了变更，中梁轩公司就该变更条款没有明确向季斌、黄怡文提示和说明，致使双方对该条款的理解发生争议，应当按照上述法律规定，对该争议条款作出不利于中梁轩公司一方的解释，故中梁轩公司应按照《商品房买卖合同》第六条的约定向季斌、黄怡文支付面积差异款。根据《房产测绘复核报告》载明的内容可以认定，案涉房屋面积差异除中梁轩公司自行确认的1.45㎡（168.08㎡-166.63㎡）外，还应包括中梁轩公司已拆除的楼板面积5.76㎡，中梁轩公司对季斌、黄怡文依据《商品房买卖合同》第六条约定的标准计算的面积差异款113161元不持异议，一审法院对此予以确认，中梁轩公司应予支付。关于季斌、黄怡文主张的损失5万元，根据双方确认的房屋竣工图纸、中梁轩公司制作宣传的户型平面图及房屋现状，可以确认案涉房屋缺少季斌、黄怡文主张的主卧卫生间，中梁轩公司同意按照季斌、黄怡文主张的50000元的标准进行补偿，一审法院对此予以确认，中梁轩公司应予支付。关于季斌、黄怡文要求中梁轩公司按照房屋实际面积出具办证手续，因商品房不动产权登记系不动产权登记部门的职权范围，并非法院受理民事诉讼的范围，一审法院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第的规定，判决如下：一、被告张家港市中梁轩置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告季斌、黄怡文房屋面积差异款113161元并支付原告补偿款5万元，合计163161元。二、驳回原告季斌、黄怡文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1782元，由被告张家港市中梁轩置业有限公司负担，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至一审法院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。二审中，当事人未提交新证据。二审中，中梁轩公司确认：1.拆除楼板5.76平方米属于《商品房买卖合同》第三条约定的商品房产权登记住宅建筑面积的组成部分。2.诉争商品房建筑面积除了中梁轩公司自行确认的减少面积以外，另外确实还减少了拆除的楼板面积5.76平方米。二审另查明：1.诉争《商品房买卖合同》第五条约定了计价方式与价款，即“合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款，住宅单价每平方米14294元，……该商品房总价款为2467144元”。2.诉争《商品房买卖合同》第六条约定了面积确认及面积差异和其他差异的处理，即“一、根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（此处勾选【建筑面积】，本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。二、其他差异的处理。……”。3.补充协议第十一条约定：“2.……实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款。除非双方另行协商一致，否则本合同继续履行。”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，季斌、黄怡文、中梁轩公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。季斌、黄怡文因中梁轩公司交付的房屋建筑面积与合同约定不符及缺少主卧卫生间产生争议，诉至法院。本案二审争议焦点一在于，中梁轩公司拆除的楼板5.76平方米属于设计变更还是面积误差，如属于面积误差，面积差异款如何计取。中梁轩公司上诉认为，已拆除的楼板面积5.76㎡属于设计变更而非面积差异，即便属于面积差异，也应根据补充协议第十一条第二款约定计取面积差异款。其一，关于拆除楼板面积属于设计变更还是面积误差。对此本院认为，《房产测绘复核报告》显示，经测绘单位张家港市房产测绘队向中梁轩公司调查，中梁轩公司主张诉争5.76平方米楼板是在所有规划测绘、规划核实、房产测绘、竣工验收、房屋交付后拆除，但未能提供变更手续，中梁轩公司主张上述拆除属于设计变更，事实依据不足。中梁轩公司于二审中确认，其拆除的楼板5.76平方米属于诉争《商品房买卖合同》约定的商品房产权登记住宅建筑面积的组成部分。季斌、黄怡文主张在进行建筑面积确认时将上述拆除楼板面积计入面积误差，符合诉争《商品房买卖合同》第五条约定的计价方式及第六条约定的面积确认方式。其二，关于面积差异款的计取问题。诉争《商品房买卖合同》第六条第一款第二项及补充协议第十一条第二款就面积误差比绝对值超过3%时中梁轩公司退还相应房款均作出约定，上述约定区别在于，面积误差比绝对值超过3%时，中梁轩公司应双倍退还房价款还是单倍退还房价款。中梁轩公司主张适用补充协议第十一条第二款约定，季斌、黄怡文主张适用合同第六条第一款第二项约定。对此本院认为，在中梁轩公司交付房屋面积误差比绝对值超过3%情况下，中梁轩公司通过补充协议约定减轻其违约责任，并排除了该情形下买受人的合同解除权。作为格式条款提供方，中梁轩公司并未就上述减轻其违约责任、排除合同相对方主要权利的情形提醒买受人注意或予以说明，中梁轩公司主张适用的补充协议约定对买受人不具有约束力。中梁轩公司要求适用补充协议约定计取面积差异款，一审未予支持，并无不当。一审法院计取的面积差异款符合诉争《商品房买卖合同》第六条第一款第二项约定，本院予以维持。本案二审争议焦点二在于，中梁轩公司交付的主卧内卫是否符合合同约定的交付标准，应否赔偿买受人相应损失。中梁轩公司上诉认为，其交付的主卧内卫符合双方约定的交付标准，具备装修条件，季斌、黄怡文不存在损失。对此本院认为，根据中梁轩公司、季斌、黄怡文确认的房屋竣工图纸、中梁轩公司制作宣传的户型平面图及房屋现状，可以确认诉争房屋缺少季斌、黄怡文主张的主卧卫生间。虽中梁轩公司主张双方约定的商品房交付标准为毛坯交付且其已实际预留主卧卫生间相应空间，但中梁轩公司亦确认，其未在预留的主卧卫生间处按照装饰相应标准预留废物、排水管接口、预埋地漏等，故中梁轩公司交付商品房缺失主卧卫生间的事实客观存在。中梁轩公司于一审中表示，如认定其需补偿买受人缺失主卧卫生间的损失，同意按照季斌、黄怡文主张的5万元标准进行补偿，一审法院据此对季斌、黄怡文主张的5万元损失予以确认，本院予以维持。综上，上诉人中梁轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3564元，由上诉人张家港市中梁轩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年九月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。