渭南市临渭区人民法院执行裁定书                                 （2020）陕0502执异95号     案外人马力薇，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住陕西省华县华州镇文体东路华县人民医院。申请执行人甄娇，女，1989年1月8日出生，汉族，住渭南市XX城县。被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（以下简称西岳房地产公司）。住所地：本城区。 法定代表人李军民，系该公司董事长。委托代理人李国荣，男，1980年3月24日出生，汉族，住渭南市临渭区，系公司员工。   本院在执行甄娇申请执行西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人马力薇于2020年9月17日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马力薇称：2017年10月19日，案外人马力薇与被执行人西岳房地产公司签订《协议》,约定由案外人购买西岳房地产公司开发的XX路XX大街XX城XX号楼XX号公寓，案外人已于2017年11月14日将房款22万元一次性缴纳，案外人亦履行付款义务，现被执行人亦将房屋交付案外人使用。2019年11月27日，临渭区法院做出（2018）陕0502执1135号之一、（2018）陕0502执1136号之一、（2018）陕0502执1140号之一、（2018）陕0502执1143号之一、（2018）陕0502执1144号之一、（2018）陕0502执1146号之一、（2018）陕0502执1149号之一、（2018）陕0502执1150号之一、（2018）陕0502执1152号之一、（2018）陕0502执1153号之一裁定，查封、冻结、扣押、划拨被执行人西岳房地产公司银行存款141898元、131737元、200725元、131772元、136724元、价值250000元的财产,价值204000元的财产、197000元的财产、245000元的财产、197000元的财产， 并依据上述裁定书渭南市房地产交易管理所通知：协助查封被执行人西岳房地产公司位于金水路与胜利大街十字西南角金帝锦城1号楼1单元1903室、2单元1902室、2号楼1单元2901室、3003室、3号楼公寓1602室、1617室、1517室、上述被查封的3号楼公寓1617室系案外人已履行交清房款义务的房屋，被执行人亦向案外人交付了房屋，该房屋系案外人个人财产，现该房产已被查封，案外人为维护合法权益，诉至法院，请求法院终止对案外人马力薇位于临渭区XX路XX大街XX城XX号楼XX号房产的查封、评估、拍卖手续。案外人马力薇向本院提供了以下证据：1、执行裁定书；2、协助执行通知书；2、协议；3、收款收据。被执行人西岳房地产公司对马力薇提供的证据全部予以认可。本院查明，甄娇诉西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理前，甄娇提交诉前保全申请，请求对西岳房地产公司价值其购房首付款等费用的财产予以保全，本院依法对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX号商铺、XX号楼XX号商铺予以查封。审理中，甄娇与西岳房地产公司就房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议，本院作出（2017）陕0502民初4350号民事调解书结案。调解书主文主要内容为：解除甄娇与西岳房地产公司签订的房屋认购协议，由西岳房地产公司于2018年3月1日前返还甄娇购房款及违约金。后因西岳房地产公司未按期履行生效调解书所确定义务，甄娇向本院申请执行。2018年10月23日本院作出（2018）陕0502执1149号执行裁定书：“划拨被执行人西岳房地产公司119860.5元的银行存款”;2019年11月27日本院做出（2018）陕0502执1149号之一执行裁定书：“查封、冻结、扣押、划拨被执行人西岳房地产公司204000元的财产； 2019年11月27日，本院向渭南市不动产登记中心、渭南市房地产交易管理所送达了（2018）陕0502执1149号协助执行通知书，通知书要求查封被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：91610500773842146Q；组织机构代码：773842146）名下位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼101铺（面积：579.94㎡）；11号楼104铺（面积：229.37㎡），并冻结其买卖过户交易手续，查封期限三年。2020年4月23日，XX社区XX小组、十一小组向本院提出执行异议，2020年5月7日，本院做出（2020）陕0502执异21号、31号执行裁定书，中止本院依据（2018）陕0502执1149号之一执行裁定书所采取的对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX铺、XX号楼104铺的查封保全措施。 2020年7月17日，本院向渭南市房地产交易管理所发出协助执行通知书，查封西岳房地产公司名下位于临渭区XX路XX大街XX城XX号楼XX单元XX、XX单元1902、2901、3003,3号楼公寓1602、1617、1517七套房产，2020年9月17日，原告马力薇向本院提出执行异议。本院认为，本案的争议焦点为案外人马力薇是否是涉案被查封房产的所有权人，对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据案外人的请求和事实与理由，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋系西岳房地产公司开发建设而成，根据《中华人民共和国物权法》的规定，在完成权属变更之前，西岳房地产公司仍是涉案房屋的所有权人。案外人马力薇所购买的金帝锦城3号楼1617室在本院查封之前并未与被执行人西岳房地产公司签订合法有效的房屋买卖合同，也并非用于居住，并不符合上述司法解释的规定，人民法院依据生效法律文书查封被执行人名下财产的执行措施并无不当，案外人马力薇对涉案房屋不享有排除他人申请强制执行的权利，现以其对涉案房屋拥有所有权为由要求中止对被执行人西岳房地产公司XX城XX号楼XX公寓房屋的执行，并解除对涉案房屋查封的异议请求依法不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第九条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款、第二十九条之规定，裁定如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              驳回案外人马力薇的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定是错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审  判  长    邓卫民审  判  员    贠承一审  判  员    田丽君    二0二0年九月二十八日  书 记 员     李 玉 1