福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4074号 上诉人（原审被告）：蓝乔通，男，1984年10月11日出生，畲族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：吴惠玲，女，1958年2月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：邱超群，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省石狮市，系被上诉人儿子。 上诉人蓝乔通与被上诉人吴惠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝乔通上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或予以改判；二、判决被上诉人吴惠玲承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、租房内物品系蓝乔通自行购置，其有自行处置权，且系随时间自然性损耗，一审判决其赔偿该款项错误；二、逾期租金4667元并不存在，其有提出疫情减免，吴惠玲是同意的。 吴惠玲辩称，一审判决认定事实清楚，对于物品赔偿费和逾期租金无异议，请求驳回上诉人的上诉请求，支持被上诉人的一审诉讼请求并赔偿10台空调的损失15000元。 吴惠玲向一审法院起诉请求：一、判令解除房屋租赁合同；二、判令蓝乔通支付2019年11月拖欠至今的房屋剩余押金3000元；三、判令蓝乔通安装所有房间防盗窗并保留，否则按照市价16491元进行现金赔偿；四、判令蓝乔通归还房间内一切物件，包括20张床及床垫、20套桌椅、20个衣柜、5个热水器、20套淋浴花洒喷头及配套软管，否则重新购置或按市价23000元赔偿；五、判令蓝乔通腾空房间、立即清洁房屋、将一楼小房间铁门安装完成、拆除外墙所有招租广告、交回所有钥匙；六、判令蓝乔通结清所有已发生但未交纳的水电费900元，补交从2020年3月1日至完成以上所有事项之日的所有逾期租金；7.本案诉讼费由蓝乔通承担。 一审法院认定事实：2019年11月1日吴惠玲与蓝乔通签订《租房合同》，约定如下：“第一条，租赁房屋位于石狮市前廊村委会斜对面洋下安置楼石灵路201号第一层楼小房间（小房间位于西面中间楼梯南侧，长4米＊宽2.75米，面积7平方米）以及第二层至第六层楼所有房间，用途为住宅。墙面、门及玻璃上严禁粘贴或钉任何物件或纸张。如果承租方要转租或转为其他用途或增加装修或增设广告牌，请事先与出租方协商，书面同意后才可进行。第二条，租期自2019年11月1日起至2022年10月31日止，超过约定交租日仍未交纳房租的，出租方可以终止合同、收回房屋、不退回已交租金及押金。第三条，租金为一年48000元，半年一付，押金5000元，在第一个租赁年内，承租方于签约日支付前五个月租金20000元及押金5000元，合计25000元，第一个租赁年后七个月租金28000元需要在2020年3月1日前支付。从第二个租赁年开始，按年支付，一年一付。水费、电费及其他相关税费，由承租方负责。第四条，租赁关系开始后，承租方负责安装所有房间的防盗窗，并且在租赁关系结束后，承租方将所有防盗窗保留给出租方后续使用。第五条，承租方应负责房屋的清洁工作，爱护房屋内一切原配件，入住后房屋内一切人为因素造成的损失及物件损坏由承租方负责。第七条，承租方若超过约定交租日仍未交纳租金，则视为承租方自动退租并放弃租房内一切物件，出租方有权将房屋收回另租他人。第八条，租赁期满，承租方应负责房屋清洁，并将一楼小房间西面铁门恢复原样，以保障房屋正常使用。所有租赁房屋的清洁、铁门安装完成程度及其他租房内原配物件均需恢复到起租前的情形，经过出租方认可后，方可通回押金。”双方共同确认蓝乔通系向上一个承租方支付10000元后向吴惠玲承租该房屋，屋内物品系上一个承租方所有。蓝乔通因未能及时交付租金，遂在《租房合同》背面书写欠条“蓝乔通欠吴惠玲押金5000元（伍仟）整，一个星期内给”，后支付了2000元。双方签订租赁合同时，未对房间内物品清点造册。2020年3月3日下午6时12分吴惠玲语音微信蓝乔通：“要不要租干脆一点，要租明天你就交16000元，总共31000元，再一个星期再交15000元……要不要租明天回复。”次日蓝乔通未予回复是否交租。2020年3月16日吴惠玲向电力部门申请将电表暂拆，致使租房内的租户无法正常用电。蓝乔通自认于2020年3月18日拆走了10个空调、5个电热水器及相应的喷洒器具，搬走了床5张、床垫5张。2020年3月22日下午5时10分吴惠玲语音微信蓝乔通：“你将那些水开着让它一直漏，钥匙也拿去了，我打电话你不接，我现在在这边等，限你20分钟内把钥匙拿过来……”，蓝乔通未予回复，也未交钥匙。当日吴惠玲请人开锁支付10个门锁的开锁费100元。2020年4月6日蓝乔通告知吴惠玲房门钥匙放置的位置。2020年4月7日吴惠玲复装电表。截至2020年4月6日案涉房屋的水费欠费731.5元。案涉房屋共安装两个电表。电表一石狮市前廊村委会前廊洋下拆迁安居楼3339-Ｃ01-04号于2020年2月、3月、4月（2020年4月5日打印）分别产生的电费为887.62元、1019.87元、404.19元，电表二石狮市前廊村委会前廊石灵路201号5-6楼3339-Ｃ01-04号电表于2020年2月、3月、4月（2020年4月5日打印）分别产生的电费3.24元、2.47元、0.53元，两个电表在上述时间段记录电费共计2317.92元。吴惠玲自认蓝乔通尚欠水电费共计900元未付清。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.押金3000元是否应支付给吴惠玲；2.防盗窗是否应安装或者赔偿吴惠玲相应对价；3.关于租房内物品的价值及归属问题；4.关于铁门的安装问题；5.关于水电费的问题。1.关于押金3000元应否支付的问题。一审法院认为，押金是担保物权的一种，即是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金担保在本质上属于质押的范畴。押金应以蓝乔通实际交付的2000元为准，即使蓝乔通书写欠条承诺一个星期内给付吴惠玲5000元押金，但双方租赁关系结束后，吴惠玲再要求蓝乔通支付3000元押金，无法律依据，不予支持。2.关于防盗窗应否安装或者给付相应对价的问题。《租房合同》第四条约定：“租赁关系开始后，承租方负责安装所有房间的防盗窗，并且在租赁关系结束后，承租方将所有防盗窗保留给出租方后续使用”。双方在合同中仅对防盗窗的安装方进行约定，并未约定防盗窗的规格、尺寸、材质以及不安装的责任等内容，因此该条款可理解为，如果有必要安装防盗窗的，蓝乔通应自行承担安装费用，材质、规格及尺寸等由蓝乔通自行决定，防盗窗安装后即使租赁关系结束也不得拆除。故吴惠玲要求蓝乔通在租期结束后继续安装防盗窗，没有合同依据。3.关于租房内物品的价值及归属问题。《租房合同》第七条约定：“承租方若超过约定交租日仍未交纳租金，则视为承租方自动退租并放弃租房内一切物件，出租方有权将房屋收回另租他人”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”吴惠玲于2020年3月3日给予蓝乔通一周的租金交纳宽限期，并要求蓝乔通次日回复要不要租，蓝乔通未予回复，也未交纳租金，由此认定双方解除合同的时间是2020年3月5日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依照该合同条款的约定，蓝乔通逾期交租的违约金即是将租房内的物品抵给吴惠玲所有。蓝乔通将租房内的物件擅自拆除变卖，违反了约定，应承担相应的赔偿责任。双方签订租赁合同时，未对房内物品清点造册，现双方对空调价格、电热水器的价格、床及床垫数量及其他物品未能达成一致意见，且因原物已不能确认，无法委托相关机构进行价格评估。本案系蓝乔通违约在先，且造成原物不能评估的主要过错在于蓝乔通，结合蓝乔通自认拆走了10个空调、5个电热水器，搬走了5张床、5张床垫等情况，本案物品赔偿额酌情按照20000元计算。蓝乔通关于不租房后房内物件均归其所有其有权处置的抗辩意见，没有合同依据，不予采纳。蓝乔通关于物品价格过高的抗辩情况部分予以采纳。4.关于铁门的安装问题。《租房合同》第八条约定：“租赁期满，承租方应负责房屋清洁，并将一楼小房间西面铁门恢复原样，以保障房屋正常使用。所有租赁房屋的清洁、铁门安装完成程度及其他租房内原配物件均需恢复到起租前的情形，经过出租方认可后，方可通回押金。”因双方签订合同时，对物品未清点造册，吴惠玲未能举证证明铁门交由蓝乔通保管，其要求蓝乔通赔偿铁门的价值没有事实依据，不予支持。蓝乔通未能按照合同约定将原配物件恢复到起租前的情形，也未能清洁房屋并得到出租方认可，故按照该条款的约定，蓝乔通已交付的押金2000元不能退回。5.关于水电费及开锁费用的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”蓝乔通虽然于2020年3月18日告知吴惠玲其已搬离，却未告知钥匙放置的位置，致使2020年3月22日吴惠玲为关紧水龙头请人开锁花费100元，该费用确为防止水的浪费而为的合理费用，应由蓝乔通支付。吴惠玲于2020年4月5日申请打印的电费发票，确实是双方租赁关系存续期间发生的电缆，蓝乔通抗辩称其仅欠2020年3月份的水电费且少于900元，但前廊洋下拆迁安居楼3339-C01-04号3月费用达到1019.87元，蓝乔通未能提供证据证明其尚欠的费用少于900元，所以蓝乔通尚欠的水电费应以吴惠玲自认的900元为准。6.关于自2020年3月1日起的租金问题。双方虽于2020年3月5日解除合同，但直至2020年4月5日蓝乔通才将钥匙交给吴惠玲。所以蓝乔通应支付吴惠玲自2020年3月1日至2020年4月5日止占用租房的租金损失，双方约定的月租金为4000元，上述期间的租金损失应为4000×（1+5÷30）=4667元，吴惠玲关于逾期租金的请求，超过部分不予支持。综上，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴惠玲与蓝乔通订立的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方均应诚实履行合同义务，行使合同权利。吴惠玲与蓝乔通的租赁关系已于2020年3月5日解除，吴惠玲请求解除双方的租赁关系已无必要。吴惠玲请求判令蓝乔通支付押金3000元，无法律依据，不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通赔偿23000元，酌情予以支持20000元，超过部分不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通安装铁门或给付安装费用的请求，没有合同依据，不予支持。吴惠玲请求判令蓝乔通支付水电费900元、开锁费100元的请求，有事实和法律依据，予以支持。吴惠玲请求判令蓝乔通支付逾期租金，按4667元计算，超过部分不予支持。综合上述款项，蓝乔通应向吴惠玲支付物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、逾期租金4667元，共计25667元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，判决：一、蓝乔通应于判决生效之日起十日内向吴惠玲支付物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、逾期租金4667元，共计25667元；二、驳回吴惠玲的其他诉讼请求。案件受理费885元，减半收取计442.5元，由吴惠玲负担25元，蓝乔通负担417.5元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审另查明，蓝乔通向吴惠玲支付租金至2020年3月31日。 本院认为，蓝乔通与吴惠玲就涉案房屋所签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。一审中，吴惠玲主张因蓝乔通擅自搬走涉案房屋内的物品，而要求蓝乔通赔偿物品损失23000元，蓝乔通在一审审理中自认确实搬离过涉案房屋内的物品，但物品内容与吴惠玲主张不一致，对此，因双方在签订租赁合同时未对房屋内物品清点造册，现均无法提供确凿的证据予以证明，故一审判决根据本案的实际情况，酌情由蓝乔通赔偿吴惠玲财产损失20000元尚属合理，本院不再调整。关于吴惠玲主张的逾期租金，实际为房屋占用费。经双方当事人确认，双方房屋租赁关系于2020年3月5日解除，蓝乔通支付租金至2020年3月31日。蓝乔通虽于2020年3月18日告知吴惠玲其已搬离租房，但未将涉案房屋钥匙交还吴惠玲，直至2020年4月6日才以微信方式明确告知吴惠玲钥匙的确切位置，本案蓝乔通交还房屋时间应以其实际告知吴惠玲钥匙放置地点之日为准，故蓝乔通应当参照双方约定的月租金4000元支付2020年4月1日至4月5日的房屋占用费667元，一审判决蓝乔通支付逾期租金4667元错误，予以纠正。对双方当事人未上诉的部分，本院予以照准。故蓝乔通应当向吴惠玲支付物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、房屋占用费667元，共计21667元。 综上所述，蓝乔通的上诉请求部分成立，本院予以支持。吴惠玲未在法定期限内提出上诉，对其在二审中提出的主张，本院不予审查。一审法院未认定蓝乔通支付租金至2020年3月31日，存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初1548号民事判决； 二、蓝乔通应于本判决生效之日起十日内支付吴惠玲物品赔偿费20000元、水电费900元、开锁费100元、房屋占用费667元，共计21667元； 三、驳回蓝乔通的其他上诉请求； 四、驳回吴惠玲原审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费885元，减半收取计442.5元，由吴惠玲负担25元，蓝乔通负担417.5元。二审案件受理费417元，由蓝乔通负担367元（多预交的518元予以退还），吴惠玲负担50元（应于本判决生效后五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  蒋秀华 审判员  李玮玲 二〇二〇年九月二十一日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。