山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5665号 原告：郭玉晗，女，1989年10月25日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：臧家超（系郭玉晗配偶），男，1988年10月20日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码：91370102MA3MGLWK4X。 法定代表人：张荣亮，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘永星，男，1985年7月15日出生，汉族，济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司员工，住员工宿舍。 原告郭玉晗与被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司（以下简称：鑫荣有家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告郭玉晗的委托诉讼代理人臧家超，被告鑫荣有家公司的委托诉讼代理人刘永星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭玉晗向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付：拖欠房租违约金10000元、暖气费4213.78元、物业费1492.24元、水费546元、电费303.41元，合计16555.52元；2.诉讼费用由鑫荣有家公司承担。事实与理由：郭玉晗（甲方）与鑫荣有家公司（乙方）于2019年5月6日签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定郭玉晗将济南市历城区东晨大街100号上海花园45-3-502租赁给鑫荣有家公司，租赁期1年，月租金2500元。后双方于2020年5月6日达成协议，续签延长期合同8天，约定租期至2020年5月14日结束，5月16日收回房屋。鑫荣有家公司未按时支付租金，应支付拖欠房租违约金10000元。《租赁合同》第四条第三款约定，鑫荣有家公司应分四次支付原告租金，其中第三次为2019年11月7日，第四次为2020年2月7日。鑫荣有家公司一直未支付这两次租金，经郭玉晗多次催要，鑫荣有家公司于2020年3月17日支付郭玉晗租金15000元，支付时被告未按约定划付租金已达5日以上。根据《合同法》相关规定及《租赁合同》关于违约金的约定，郭玉晗有权主张被告按照月租金2500元的200%支付违约金，两次拖欠房租违约金共计10000元；鑫荣有家公司应当支付暖气费4213.78元。2019年采暖期，鑫荣有家公司提出报停暖气，郭玉晗遂与山东黄泰热力有限公司签订报停协议，并由该公司加装隔离措施。郭玉晗验收房屋时发现隔离措施遭到破坏，郭玉晗立即告知鑫荣有家公司员工闫东升，并联系热力公司上门检查损坏情况。5月18日，热力公司员工检查后确认隔离设施遭到破坏。热力公司认定该行为属于窃热行为，并下达告知单，要求支付供暖费用。郭玉晗于5月20日交纳2019-2020年供暖费用4213.78元。根据《合同法》相关规定及《租赁合同》第六条的约定，鑫荣有家公司应当支付暖气费4213.78元；被告应当支付物业费、水费、电费至房屋收回时，被告尚未清算物业费、水费、电费。其中，物业费1年零8天，费用为：121.65元/月×12月+121.65元/月：30天×8天=1492.24元。水费：130方x4.2元/方=546.00元，水表抄表数范围275-405。电费：303.41元为乙方至5月16日欠缴费用。《租赁合同》第六条约定，郭玉晗不承担房屋的水费、电费、物业管理费。鑫荣有家公司尚未清算上述费用，应当支付由郭玉晗代其缴纳的上述费用。 鑫荣有家公司辩称，只同意支付水、电、物业费，不同意支付其他费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月6日，郭玉晗（委托方、甲方）与鑫荣有家公司（租赁代理机构、乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》，约定郭玉晗将其所有的位于济南市历城区上海花园45-3-502号房屋，出租给鑫荣有家公司作分租打隔断使用。上述合同约定：“第三条、出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期限自2019年5月7日至2020年5月7日，共计一年。（三）本合同约定的房屋代理期中第一年开始的前45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。第四条、租金（一）租金标准：每月房屋租金2500元，乙方应按约定向甲方缴纳租金，如遇法定节假日自动顺延。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年5月7日，第二次2019年8月7日，第三次2019年11月7日，第四次2020年2月7日。第六条、其他费用出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费(7)物业管理费(8)卫生费(9)上网费。本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第九条、合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上的。2.擅自改变房屋主体结构的。3.利用房屋从事违法活动。4、放任承租方的上述行为的。第十条、违约责任（四）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”。上述合同签订后，双方履行了合同约定义务，2020年3月17日鑫荣有家公司向郭玉晗支付2019年11月7日、2020年2月7日应支付的租金各7500元。 2020年5月6日，鑫荣有家公司向郭玉晗出具书面材料，载明：“上海花园45-3-502房租付到5月14号，17号前把房子归还。物业水电结清，隔断拆除，到8号支付房租伍佰捌拾叁元整”。双方解除合同后，鑫荣有家公司欠付物业费1492.24元、水费546元、电费303.41元。 案件审理中，郭玉晗称本应于2020年5月16日收房，因为还有租客未及时搬走，实际最终收房是2020年5月19日。鑫荣有家公司对交房日期有异议，称2020年5月16日就给郭玉晗交接了房屋钥匙。 另查明，2020年5月19日，山东黄泰热力有限公司向郭玉晗发送《告知单》一份，载明，尊敬的热用户：2019-2020年采暖季，经核查您未缴纳热费（或已办理用热报停手续），稽查发现您存在私自用热并破坏闭锁设施/私自加装供热设施/从供热设施中取用供热循环水/未经供热单位同意，擅自改变供热用途，改动供热管道或改变用热性质的情况，我公司已拍照取证，请您在5个工作日内去我公司客服中心办理开通手续后通过银行、微信缴纳热费/自行整改恢复原样。如继续违规用热，我公司将采取措施取消您用热资格，并依法提请进入司法程序。合法用热是您的权利，依法缴费是您的义务，希望您积极配合我们工作。上海花园（小区）45号楼3单元502室。2020年5月20日，郭玉晗向山东黄泰热力有限公司缴纳热力采暖费4213.78元，并取得发票一张。庭审中，双方均认可损坏的闭锁设施在案涉房屋内。 本院认为，郭玉晗与鑫荣有家公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。郭玉晗要求鑫荣有家公司支付逾期支付房租违约金10000元。案涉《济南市房屋出租委托代理合同》约定，支付租金时间为2019年11月7日、2020年2月7日，鑫荣有家公司逾期支付租金，构成违约。上述合同中，双方关于逾期付款违约金的约定过高，应予调整。郭玉晗未举证证实其除租金利息损失外另存在其他损失，本院确定鑫荣有家公司以2019年11月7日应付租金7500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付郭玉晗违约金。2020年1月24日，因新冠疫情影响，山东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因2020年2月7日处于疫情一级防控期间，存在不可抗力影响，故对郭玉晗要求鑫荣有家公司支付相应逾期支付租金违约金的请求本院不予支持。案涉《济南市房屋出租委托代理合同》约定供暖费用由鑫荣有家公司承担，且供热部门出具的《告知单》载明，稽查发现的私自用热并破坏闭锁设施等行为发生在2019至2020年采暖季，该时间是鑫荣有家公司租赁使用期间，故本院对郭玉晗要求鑫荣有家公司支付暖气费4213.78元的诉讼请求予以支持。郭玉晗要求鑫荣有家公司支付物业费1492.24元，水费546元，电费303.41元，有事实和法律依据，鑫荣有家公司认可费用数额亦表示同意支付，本院对郭玉晗的此项诉讼请求予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉晗逾期支付房租违约金222.83元（以7500元为基数，自2019年11月7日计算至2020年3月17日，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）； 二、被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉晗暖气费4213.78元； 三、被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉晗物业费1492.24元、水费546元、电费303.41元，合计2341.65元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107元，由被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二〇年九月三日 书记员  王志宇