河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫行终1810号上诉人（一审原告）翟晓华，女，汉族，1979年12月27日出生，住河南省平顶山市新华区。上诉人（一审被告）平顶山市新华区人民政府。住所地：河南省平顶山市建设路中段**院。法定代表人陈晓，该区区长。委托代理人韩冰，该区政府工作人员。委托代理人赵景伟，河南物华律师事务所律师。翟晓华诉平顶山市新华区人民政府（以下简称新华区政府）行政补偿决定一案，翟晓华与新华区政府因均不服河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04行初31号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。平顶山市中级人民法院一审审理查明，2015年12月2日，新华区政府发布平新政征（2015）4号《新华区人民政府关于对李庄新村改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》。因征收翟晓华位于平顶山市新华区曙光街街道办事处李庄新村的房屋，2020年3月13日，新华区政府对被征收人翟晓华作出平新政征决（2020）3号《平顶山市新华区人民政府房屋征收补偿决定书》，载明：“平项山市新华区人民政府（以下简称“区政府”）于2015年12月2日发布该项目《征收决定的公告》（平新政征（2015）4号）。因你在征收决定确定的期限内未签订安置补偿协议，区政府按照《新华区李庄新村改造项目房屋征收补偿安置方案》做出补偿决定。经审查，翟晓华系新华区李庄新村该项目项目被征收人，房屋位于该项目征收范围内，原房屋宅基地积为120平方米，二层房屋面积126平方米，房屋结构为砖混，房屋用途为住宅，根据《新华区李庄新村改造项目房屋征收补偿安置方案》被征收人可置换房屋面积为156平方米，安置房位于新华区李庄新村棚户区改造天河庄园项目，因被征收房屋已经灭失，为保障被征收人合法权益，明确货币补偿标准，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第八条的规定，房屋征收部门依法委托河南佳源房地产土地评估有限公司，对安置房价格进行了评估，确定货币补偿单价为每平方米4，874元，评估时点为2015年12月2日，评估总价格为760，300元（不含搬迁费），并出具了《平顶山市新华区李庄新村（天河庄园）安置房市场价值估价单》。为切实维护公共利益，保护被征收人合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，现做出征收补偿决定如下：一、货币补偿1、房屋征收部门以货币补偿方式支付你货币补偿款人民币760，300元。2、根据《新华区李庄新村改造项目房屋征收补偿安置方案》第十条经认定的二层建筑面积砖混结构高在2.4米以上，每平方米补偿按380元，二层房屋面积为126平方米，补偿金额为人民币47，880元。3、搬迁费人民币1，200元。4、以上合计人民币809，380元。二、产权调换1、根据《新华区李庄新村改造项目房屋征收补偿安置方案》第十条一层按照宅基地面积1：1.2比例置换新建安置房的建筑面积，二层按宅基地面积1：0.1比例置换新建安置房的建筑面积，被征收人一、二层合计按照宅基地面积1：1.3的比例置换安置房，被征收人可置换房屋面积为156平方米。2、根据《新华区李庄新村改造项目房屋征收补偿安置方案》第十条经认定的二层建筑面积砖混结构高在2.4米以上，每平方米补偿按380元，二层房屋面积为126平方米，补偿金额为人民币47，880元。3、搬迁费人民币1，200元。4、过渡期临时安置费34个月（2016年10月-2019年8月）支付过渡期临时安置费40，800元。5、2—4项合计人民币89，880元。以上两种方案请你自接到本决定之日起30日内选择一种作为被征收房屋的补偿，逾期不选定的，视为你放弃产权调换。如你对本征收补偿决定不服，可在收到本征收补偿决定书之日起60日内依法申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起行政诉讼”。另查明，新华区政府房屋征收办公室委托河南佳源房地产土地评估有限公司对安置房价值进行评估所作出的估价单中显示：“估价对象位于新华区李庄新村棚户区改造天河庄园项目，估价对象主体结构已完工，所在建筑物已封顶，外墙面工程尚未施工；本次评估估价对象为在价值时点时假定估价对象为完工可交付状态”。本案庭审中，新华区政府对其委托评估的房屋系处于尚未竣工的事实状态予以认可。平顶山市中级人民法院一审审理认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，在国有土地上房屋征收时依法对被征收房屋的价值进行评估，目的在于准确核定被征收房屋的价值，从而公平地确定被征收房屋的货币补偿价格，保障被征收人的合法权益不受损害。本案，新华区政府在对翟晓华的房屋征收时，本应针对翟晓华的被征收房屋进行评估，而新华区政府称翟晓华的房屋已经灭失无法评估，从而选择了安置房源区的安置房进行评估作为确定翟晓华被征收房屋的价值依据。但新华区政府在选择这一变通做法时，却以未竣工的在建安置房作为评估对象，势必造成对翟晓华应获得补偿利益的不利保护，不符合公平补偿的法律原则，且评估机构的评估单中未对评估的依据、方法、过程等作出必要说明，也未显示评估所依据的有关材料，不符合法律关于此类证据审查的要求和规定。同时，新华区政府对于委托评估的安置房是否与翟晓华的被征收房屋属于同类房屋未提供说明或者证据证明。综上，新华区政府委托所进行的评估不合法，评估结论不能作为证明新华区政府案涉房屋征收补偿决定合法性的证据。因此，新华区政府作出案涉房屋征收补偿决定的主要证据不足，应予撤销。翟晓华的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决：一、撤销平顶山市新华区人民政府于2020年3月13日作出的平新政征决3号《平顶山市新华区人民政府房屋征收补偿决定书》；二、责令平顶山市新华区人民政府于判决生效后两个月内对翟晓华重新作出房屋征收补偿决定。上诉人翟晓华不服，上诉称：（一）一审法院对新华区政府主张被征收房屋已经灭失无法评估的事实予以认定是错误的。参照（2015）行提字第20号案件，房屋被强制拆除即房屋灭失后是能够评估的，新华区政府主张被征收房屋灭失无法评估的事实不能成立。（二）新华区政府“选择安置房源区的安置房进行评估”作为确定被征收房屋的价值依据的变通做法违反法律规定，一审法院对该变通做法予以认定是错误的。新华区政府以安置房的价值作为给予翟晓华的货币补偿标准错误。新华区政府委托评估机构评估安置房违反评估目的。新华区政府委托评估的安置房面积是基于宅基地面积的一定比例计算出来的，违反法律规定。新华区政府委托评估的安置房面积明显少于被征收房屋的面积，评估结论减损了翟晓华的补偿利益。（三）被诉房屋征收补偿决定的产权调换违反法律规定，一审法院对此未予认定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持翟晓华的一审诉讼请求。新华区政府不服，上诉称：（一）一审法院认定事实错误。从本案涉诉评估报告使用提示中对被估价标的的界定可以总结出被评估对象的两大特征即房屋完工并交付，且满足一切交易条件的商品房。新华区政府的上述举措已经充分考虑到翟晓华房屋已经灭失，更考虑到如何将翟晓华权益最大化。（二）河南佳源房地产土地评估有限公司出具的《平顶山市新华区李庄新村（天河庄园）安置房市场价值估价单》作出程序合法，所得结论客观真实，理应予以认定。因翟晓华房屋已灭失，考虑到翟晓华预期应获得的安置房权益，所以才将应补偿给翟晓华的货币价值对象选定为新华区李庄新村棚户区改造天河庄园项目。请求撤销原审判决，改判驳回翟晓华的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点主要在于新华区政府依据《平顶山市新华区李庄新村（天河庄园）安置房市场价值估价单》作出被诉的房屋征收补偿决定是否合理合法。新华区政府称翟晓华的被征收房屋已经灭失无法评估，从而选择了安置房进行评估，但未提交证据证明进行评估的安置房是否与被征收房屋属于同类房屋，并且评估机构出具的涉诉评估单没有就评估方法、过程等作出必要说明，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条、第十四条之规定，评估结论不能作为对翟晓华的房屋作出征收补偿决定的合法依据。综上，新华区政府作出的被诉房屋征收补偿决定应予撤销。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由上诉人翟晓华、平顶山市新华区人民政府各承担50元。本判决为终审判决。审判长  王凤强审判员  卢 瑜审判员  秦娜娜二〇二〇年九月二十四日法官助理王雨蒙书记员路明爽