成都市成华区人民法院             民事判决书             (2020)川0108民初10482号                               原告                       成都合能物业管理有限公司，住所地成都市青羊区西大街**。             法定代表人：李杰。             委托诉讼代理人：赖欢，女，汉族，系该公司员工，特别授权。             委托诉讼代理人：黄天翔，男，汉族，系该公司员工，特别授权。                               被告                       余伟，女，汉族，1983年8月14日出生，住成都市成华区。                               案由                       物业服务合同纠纷                       适用程序                       小额诉讼程序                               开庭时间                       2020年8月31 日                       公开开庭                       是                               到庭情况                       原告委托诉讼代理 人赖欢、黄天翔及被告本人均到庭                               诉讼请求                       1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费1858.09元（物业费自2019年1月1日起计算到2020年2月29日止）、水电费等2080.93元,共计费用3939.02元；             2、判令被告依约向原告支付逾期付款违约金截止起诉之日约366.04元（违约金自2019年1月1日起至被告实际付清物业费日止，按每日万分之五计算）。             审理过程中，原告更改第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的各项费用共计5659.43元，分别为2019年1月至2020年8月的物业费2715.97元， 2019年1月1日至2020年8月31日共计20个月的垃圾处理费160元，2018年12月7日至2020年7月13日的水费712.05元，2018年12月7日至2020年7月13日的电费2071.41元。                               答辩意见                       1、只认可物业费和垃圾费，不认可水电费；2、不认可物业费单价，自己家中屋顶飘窗墙体严重渗水影响生活，无人处理。3、小区监控损坏无人修理，导致盗窃案件无法侦破。小区内违章搭建严重。疫情期间物业没有尽到测体温的职责，消毒工作走形式。消防设施过期，消防通道堵塞。4、物业服务合同是在业主不知情的情况下签订的，应属无效。                               本院认定事实                       余伟与案外人陈闯共有成华区荆竹东路288号6栋1单元18楼1803号房屋，建筑面积95.32平方米。2006年9月24日，余伟与成都合能物业管理有限公司（以下简称合能物业）签订《前期物业管理服务协议》,约定合能物业为余伟提供前期物业管理服务，业主或物业使用人应当在物业使用的每半年第一个月的15日前交纳下个半年的物业管理服务费用。住宅按建筑面积每月每平方米1元。受有关部门或单位的委托，合能物业可根据相关单位的委托提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。余伟不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，合能物业有权要求余伟补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。2019年3月28日，成都市成华区东林城市花园第一届业主委员会与签订《物业服务合同》，约定合能物业为东林城市花园提供物业公共服务，从2019年4月1日起至2021年3月31日止，合能物业根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.5元/月·平方米，业主应在每月的1-10日履行交纳义务。违约金的支付约定如下：从欠费之日起，每欠费一日按欠费总额的万分之五向合能物业支付违约金，并有权将欠费业主情况予以公示。                               裁判理由                       合能物业诉请余伟支付拖欠的各项费用，因余伟认2019年1月至2020年8月的物业费2715.97元， 2019年1月至2020年8月的垃圾处理费160元，本院予以支持。关于合能物业诉称的水费712.05元，因其提供的发票显示，代业主向成都市自来水有限责任公司缴纳水费的是成都永进合能房地产有限公司，并非本案原告合能物业，故合能物业不能主张该笔费用。关于合能物业诉称的2018年12月7日至2020年7月13日的电费2071.41元，余伟提供四张物业发送的《温馨提示》，称其看不懂，无法缴纳水电费。其中，2019年7月7日、2020年4月2日、2020年7月1日制作的三张温馨提示，电费单价均按0.5464元计算，2019年欠费金额一致，2020年1月起始读数一致，增加的读数较为稳定，             只有2020年8月2日制作的温馨提示起始日期与前三张不一致，对此，本院对温馨提示上明确记载的2019年电费1369.28元、2020年1至6月的电费542.58元予以支持，共计1911.86元。             余伟逾期缴纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。合能物业诉请的违约金支付标准过高，且不便于计算，本院酌情调整为固定计算方式，即按欠缴物业费金额的10%支付违约金，余伟应支付的违约金金额为271.6元。             关于余伟提出的自己家中屋顶飘窗墙体严重渗水影响生活以及合能物业未按约在公共区域履行物业服务的抗辩意见，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵甚至直接侵害其个人利益的情形，应通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，故对其抗辩意见不予采信。             关于余伟提出的业委会签订的物业服务合同无效的抗辩意见，本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，业委会执行业主大会的决定事项，若业主认为业主大会作出的决定侵害业主合法权益，可以请求人民法院予以撤销。在余伟未举证证明选聘合能物业提供物业服务的业主大会决定已被撤销的情况下，业委会与合能物业签署的《物业服务合同》合法有效。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告余伟于本判决生效之日起五日内向原告成都合能物业管理有限公司缴纳物业服务费2715.97元、垃圾处理费160元、电费1911.86元。             二、被告余伟于本判决生效之日起五日内向原告成都合能物业管理有限公司支付违约金271.6元。             三、驳回原告成都合能物业管理有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费减半收取计25元，由被告余伟负担。                               本判决为终审判决。                                           审 判 员 蒲 黎                    二〇二〇年九月十八日              书 记 员 杜京城