黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异498号案外人：刘娟，女，1982年12月2日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。申请人：哈尔滨春暖商贸有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区安松街********。法定代表人：孟庆范，该公司执行董事兼总经理。被申请人：湖北玉龙湾投资集团有限公司，住，住所地湖北省襄阳市襄州区财苑路**/div>法定代表人：赵玉兵，该公司执行董事兼总经理。被申请人：赵玉兵，男，1966年7月27日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。被申请人：马继红，女，1968年12月27日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。本院办理的申请人哈尔滨春暖商贸有限公司（以下简称春暖商贸公司）与被申请人湖北玉龙湾投资集团有限公司（以下简称玉龙湾投资公司）、赵玉兵、马继红借款合同纠纷一案，案外人刘娟对本院诉讼保全查封的位于湖北省襄阳市樊城区红光路玉龙湾天骄广场第3幢1单元3-1-21-1号的房屋（以下简称案涉房屋）以及该房屋占用范围内的土地使用权〔土地使用权证号为“襄阳国用（2013）第321012008-1号”〕提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘娟称，2015年6月3日，案外人购买了玉龙湾投资公司开发建设的案涉房屋，房款于2016年1月7日付清，案外人也早已经入住，案涉房屋为其唯一住房，因开发商原因产权证一直未能办理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条之规定和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题规定》第二十七条之规定，请求解除对案涉房屋及其所占用范围土地使用权的查封。本院查明，申请人春暖商贸公司与被申请人玉龙湾投资公司、赵玉兵、马继红借款合同纠纷一案，申请人春暖商贸公司向本院提出财产保全申请。本院经审查认为，申请人春暖商贸公司的财产保全申请及华安财产保险股份有限公司黑龙江分公司哈尔滨中心支公司所提供的担保符合法律规定。2019年1月22日，本院作出（2019）黑民初5号民事裁定：一、冻结玉龙湾投资公司的以下银行账户：1.在中国建设银行股份有限公司襄阳富康支行开立的42001647353059565758号；2.在中国工商银行股份有限公司襄阳分行业务处理中心开立的1804020209248019560号；3.在中国工商银行股份有限公司襄阳襄州支行开立的1804020229300076786号、1804020229300090539号；4.在汉口银行襄阳分行开立的616011000005226号；5.在中国建设银行股份有限公司襄阳襄州支行开立的42001646508053003489号；6.玉龙湾投资公司在中国建设银行股份有限公司襄阳襄州支行以户名为“玉龙湾投资公司玉龙湾国际项目部”开立的42050164650800000307号；7.玉龙湾投资公司在中国建设银行股份有限公司襄阳分行以户名为“玉龙湾投资公司天骄广场项目部”开立的42001648608053010354号。二、冻结赵玉兵在中国建设银行股份有限公司襄阳襄州支行开立的62×××96号银行账户。三、查封玉龙湾投资公司坐落于湖北省××市××区××路的土地使用权，土地使用权证号为襄阳国用（2013）第321012008-1号，宗地面积为30271.50平方米。四、查封马继红所有的坐落于湖北省××新区××大道与名城路交汇处钻石名城的22套房产，分别为：1幢楼2层1至5室、1幢楼3层1至5室、2幢楼1层1至7室、2幢楼3层1至5室；房屋产权证号及建筑面积分别为樊城区字：第70140644号、89.96平方米；第70140635号、178.85平方米；第70140636号、121平方米；第70140637号、179.86平方米；第70140638号、18.51平方米；第70140630号、89.96平方米；第70140631号、178.85平方米；第70140632号、121平方米；第70140633号、179.86平方米；第70140634号、18.51平方米；第70140623号、49.27平方米；第70140641号、163.68平方米；第70140643号、55.06平方米；第70140627号、55.06平方米；第70140639号、47.62平方米；第70140640号、47.62平方米；第70140642号、68.45平方米；第70140629号、89.96平方米；第70140628号、178.85平方米；第70140625号、121平方米；第70140624号、179.86平方米；第70140646号、18.51平方米。五、查封玉龙湾投资公司所有的坐落于湖北省××市××区××路玉××天骄广场××房产，分别为：1幢楼1单元1-1-1-2幼儿园、1-1-1-3幼儿园、1-1-1-4幼儿园、1-1-24-4室；3幢楼1单元3-1-32-2室、第3层社区办公室、第2层物业办公室；5幢楼5-1-018室；6幢楼6-（1-2）-008室、6-（1-2）-013室、6-（1-2）-022室、6-16-001—013室、6-14-001—013室、6-13-005室、6-13-003室、6-12-001室。六、查封赵玉兵分别持有湖北时代天街投资有限公司100%的股权、玉龙湾投资公司99%的股权、襄阳新材料资源再生有限公司85.59%的股权、襄阳青山东风汽车电气实业有限公司42%的股权。七、查封玉龙湾投资公司分别持有湖北时代天街物业服务有限公司100%的股权、襄阳忠焕投资实业有限公司50%的股权。2019年2月21日，本院向湖北省襄阳市不动产登记局（以下简称襄阳不动产登记局）送达了（2019）黑民初5号民事裁定书以及相应的（2019）黑执保7号协助执行通知书。另查明，在接收（2019）黑民初5号民事裁定书以及相应的（2019）黑执保7号协助执行通知书时，襄阳不动产登记局工作人员已现场告知送达法官并在送达回证注明：被查封的土地及地上房屋已出售给个人，且已在住建部门办理网签备案手续，建议本院解除对襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权的查封。又查明，襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权原宗地号为襄阳国用（2012）第321012008-1号，使用权人为湖北玉龙湾投资有限公司。2013年12月，湖北玉龙湾投资有限公司名称变更为湖北玉龙湾投资集团有限公司。经玉龙湾投资公司申请，襄阳不动产登记局将襄阳国用（2012）第321012008-1号土地使用权证号变更为襄阳国用（2013）第321012008-1号，上述两个证号为同一宗地。案涉房屋国有土地使用权已于2013年设定抵押，抵押权人为中国工商银行襄阳襄州支行，尚未办理抵押权注销登记。再查明，2015年6月3日，案外人刘娟与玉龙湾投资公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》约定，案外人刘娟购买玉龙湾投资公司开发建设的坐落于湖北省××市××区××路玉××天骄广场××单元××号房屋〔土地使用权原宗地号襄阳国用（2012）第321012008-1号〕，该房屋建筑面积112.32平方米，合同约定价款561600.00元，玉龙湾投资公司于2015年12月31日前向案外人交付案涉房屋。2015年6月5日，玉龙湾投资公司向案外人开具了171600.00元预收购房款发票。2016年1月7日，玉龙湾投资公司向案外人开具了390000.00元购房款发票。案外人刘娟于2016年7月5日向湖北玉龙湾物业服务有限责任公司交纳了案涉房屋的建筑垃圾清运费、生活垃圾处置费，并向该公司交纳了案涉房屋2017年7月1日起至2020年6月30日5322.00元的物业费。2016年11月23日，案外人开通了案涉房屋的天然气。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院查封了襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权，案涉房屋即坐落于该编号地块之上。因此，在未有证据证明案涉房屋所有权与前述编号土地使用权相分离的情况下，本院查封襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权的效力及于案涉楼房。而根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”之规定，案外人刘娟作为买受人，基于实体权利对案涉房屋提出的异议应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，适用案外人异议有关法律或司法解释的规定予以审查。对于案外人异议的审查，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”据此，本案应考察案外人刘娟对案涉房屋所主张的权益是否可以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该司法解释规定，无过错不动产买受人的权益依法应当予以保护，即在符合法定条件的情况下，无过错房屋买受人对于房产享有之权益可以排除强制执行。而判断无过错房屋买受人对所购房屋享有之权益是否足以排除强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，本院查封包括案涉房屋所占用土地使用权在内的襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权时间是2019年2月21日，案外人刘娟与玉龙湾投资公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》时间是2015年6月3日，且经襄阳不动产登记局证明，该合同已在住建部门办理网签备案手续。因此，在本院查封案涉房屋之前，刘娟与玉龙湾投资公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据案外人交纳案涉房屋物业费、生活垃圾处置费等各种费用情况，可以认定刘娟在本院查封前，已实际控制并占有案涉房屋。第三，因玉龙湾投资公司将襄阳国用（2013）第321012008-1号土地使用权抵押，导致案涉房屋无法办理产权登记，故案外人刘娟未办理案涉房屋过户登记非因其自身原因所致。第四，案外人刘娟已交付全部购房款。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对坐落于湖北省襄阳市樊城区红光路玉龙湾天骄广场第3幢1单元3-1-21-1号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王洪亮审判员  李 滨审判员  崔 婷二〇二〇年九月二十九日法官助理刘卓书记员毕鹏坤