广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5656号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区********股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区***********。粤农集字第0xxxxx9号。负责人：霍某。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨伟信，男，汉族，1964年7月10日出生，住广东省佛山市禅城区环市永新南村旧区*****，公民身份号码440************019。上诉人佛山市禅城区********股份合作经济社（以下简称南村经济社）因与被上诉人杨伟信房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南村经济社上诉请求：一、撤销一审判决，支持南村经济社的一审诉讼请求；二、由杨伟信承担一、二审诉讼费用。事实和理由：案涉房屋是南村经济社的资产，租金是集体收入来源之一，任何人不得侵占、损害集体财产，任何人无权同意免租使用，杨伟信没有证据证明其主张。南村经济社股东杨珠承租的同一物业的第二、三层都需要交租，杨伟信不是股东，不可能免租使用。南村经济社一直在追收租金和水电费，杨伟信总是借故拒绝，村民为此反映到街道纪检部门，南村经济社也召开数次董监事会议，足以证明南村经济社不同意免租。杨伟信确认在案涉物业居住，双方达成的口头合同有效，一审法院不认定租赁合同关系，也未释明，如果确认为占有，南村经济社有权收回。本案租赁是回迁房产生的租赁关系，房地产开发不定期，没有签订书面租赁合同不等于没有形成租赁关系。杨伟信知道有临时安置费，其用途就是交租。杨伟信辩称,2008年7月18日，南村经济社与与佛山市xxxx有限公司签订《南村房地产项目合作开发合同》，杨伟信之前居住的佛山市禅城区环市永新南村旧区*****在此合作开发范围内。因各方就佛山市禅城区环市永新南村旧区******屋的拆迁补偿以及杨伟信临时安置等问题多次协商无果。南村经济社为了尽快履行《南村房地产项目合作开发合同》第三条第3.1.5项，当时的社长李满志、村委会书记员梁碧炎以将其位于佛山市禅城区********新村南区***xxxx的第四层给予杨伟信居住至回迁之日止，无需支付每月的租金，水电费按实际使用量支付为条件，劝说杨伟信与佛山市xxxx有限公司签订拆迁合同，不要再做钉子户。杨伟信经考虑后在2010年10月24日答应南村经济社给予的条件，并在南村经济社的见证下与佛山市xxxx有限公司签订了房屋拆迁安置补偿合同，但到现在杨伟信仍未收到合同原件及临时安置补助费。李满志在2011年的村民分配会议上告知村民，由杨伟信在xxxx的第四层居住至回迁之日止。杨珠与南村经济社签订的租赁合同与杨伟信无关，南村经济社在杨珠于2013年搬走后与新租户签订租赁合同，也没有要求与杨伟信签订合同，足以证明杨伟信不用交纳租金。李满志任社长的南村经济社从未向杨伟信追讨过租金，霍树洲任社长后至2019年3月22日前亦从未向杨伟信追讨租金。南村经济社提供的集体资产证明所有地址与杨伟信现居住的地址不符，南村经济社无权向杨伟信追收租金。南村经济社向一审法院起诉请求判令：1、杨伟信向南村经济社交付拖欠至2019年11月30日的租金及水电费62029.40元；2、杨伟信至搬离租赁场所之日止按月交付租金及水电费；3、杨伟信承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：佛山市禅城区****永新股份合作经济联合社于2019年11月27日出具《证明》，确认位于佛山市禅城区********新村南区***的xxxx属于南村经济社物业，用地批文号佛土建〔1994〕7号文，南村经济社对该物业可以行使一切法律上的权利。南村经济社自2011年1月起提供佛山市禅城区********新村南区***xxxx第四层给杨伟信居住使用至今。南村经济社主张双方口头约定杨伟信每月需支付租金500元，杨伟信则主张涉案房屋系南村经济社无偿提供给杨伟信居住使用，双方仅约定水电费由杨伟信负担。根据南村经济社提供的xxxx水电费交费记录，xxxx2013年2月21日至2019年10月11日的水费缴费总额为6909.95元、平均每吨单价为3.20元，2013年1月至2019年11月的电费缴费总额为25346.83元、平均每度单价为0.63元。南村经济社主张杨伟信所居住使用的xxxx第四层分表2013年3月至2019年11月的用水量为1234吨，应付水费3948.80元（1234吨×3.20元/吨）；2013年1月至2019年11月的用电量为7270.80度，应付电费4580.60元（7270.80度×0.63元/度）。庭审后，针对南村经济社主张的水电费，杨伟信就其使用的第四层的用水量、用电量提出异议，并对南村经济社的水电费计取单价提出异议。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，南村经济社、杨伟信未就租住涉案房屋签订书面协议，亦未有证据证明双方曾就杨伟信居住涉案房屋应支付租金进行口头约定，故现有证据无法确认杨伟信与南村经济社就涉案房屋形成房屋租赁合同关系，南村经济社主张杨伟信支付租金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于南村经济社主张的水电费。杨伟信2011年1月起在涉案房屋居住，该期间产生的水电费由杨伟信负担，合法合理，一审法院予以支持。本案中，南村经济社主张杨伟信支付涉案物业2013年3月至2019年11月水费3948.80元、2013年1月至2019年11月电费4580.60元。上述期间的水电费均已由南村经济社垫付，虽然南村经济社提交的水电费缴纳记录针对的是xxxx，包含一至四层的用水用电，但南村经济社向杨伟信主张的水电费金额仅针对杨伟信使用的第四层。根据南村经济社提交的水电费计算明细，南村经济社系以杨伟信使用的xxxx第四层分表用水、用电量为基数，乘以xxxx1-4层平均每吨水的单价及每度电的单价核算杨伟信的用水用电总额。本案中，杨伟信虽对其使用的第四层的用水、用电量提出异议，但未提供证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果。在杨伟信没有按月交纳水电费的情况下，南村经济社根据平均值计取杨伟信的水电单价，并无不妥。综合以上分析，一审法院对南村经济社主张的上述期间的水电费金额予以确认，杨伟信庭审后针对水电费提出的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。另，杨伟信抗辩其名下的临时安置补助费被南村经济社冻结，从而导致其无法缴纳水电费，一审法院经审查认为，根据一审法院作出的（2018）粤0604民初24677号民事判决可知，相关临时安置补助费由佛山市****城房地产有限公司向杨伟信支付，杨伟信主张南村经济社冻结其临时安置补助费，未提供证据予以佐证，一审法院对其抗辩意见不予采纳。至于南村经济社主张的此后的水电费，因尚未有付款凭证及具体的发生金额，一审法院暂不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨伟信于判决生效之日起十日内，向南村经济社支付2013年3月至2019年11月水费3948.80元、2013年1月至2019年11月电费4580.60元，水电费合计8529.40元；二、驳回南村经济社的其他诉讼请求。杨伟信如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取675元，由南村经济社负担575元，杨伟信负担100元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求及抗辩提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提供的证据经审查认定：南村经济社提供的（2018）粤0604民初24677号民事判决书与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据；南村经济社提供的会议记录为其单方表决意见，无其他证据佐证，本院对其证明力不予采信；杨伟信提供的证据与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查，杨伟信在一审中确认其在佛山市没有住房才租住在案涉房屋。本院认为，南村经济社、杨伟信在一审中均确认双方间的关系为房屋租赁关系，故本院确认双方在本案争议的法律关系为房屋租赁关系，一审对此不予认定不当，本院予以纠正。至于杨伟信在租赁关系中应承担的合同义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，南村经济社主张杨伟信应向其支付案涉房屋的租金，应当提供证据加以证明，否则应承担不利后果。在本案中，南村经济社没有提供证据证明其曾与杨伟信约定应支付案涉房屋的租金及租金的支付标准，亦无证据证明曾向杨伟信主张过案涉房屋的租金，故南村经济社对此应承担举证不能的后果。综上所述，南村经济社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由佛山市禅城区********股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月七日法官助理 陈敏仪书 记 员 钟伊发