湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初10372号原告黄某某，男，汉族，1974年10月30日出生，住长沙市芙蓉区。被告蔡某某，男，汉族，1971年12月1日出生，住长沙市芙蓉区。委托代理人邹云兰，女，汉族，1987年2月21日出生，住湖南省长沙县，系被告蔡某某之妻。被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人叶永恒。原告黄某某诉被告蔡某某、湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称湖南新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，适用简易程序，并于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告黄某某,被告蔡某某的委托代理人邹云兰到庭参加诉讼，被告湖南新门户公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某某诉称，在长沙市芙蓉区××房地产中介服务部（以下简称芙蓉威东中介服务部）撮合居间下，黄某某按该中介服务部的要求提供了《长沙市不动产信息查询证明》（该查询证明显示黄某某首套房登记时间为2016年2月23日），以查明黄某某是否属于长沙市××房产的人员。蔡某某和该中介服务部都查看并知晓黄某某提供的《长沙市不动产信息查询证明》内容之后，2019年2月27日，蔡某某与黄某某、芙蓉威东中介服务部、湖南新门户公司签订《房屋买卖合同》，该合同系由芙蓉威东中介服务部、湖南新门户公司提供的格式模板，约定黄某某以202万元购买蔡某某所有位于长沙市××路××公寓××号栋××房屋一套，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，蔡某某已收定金、房款无息全额退还给黄某某，已实际发生的费用由蔡某某、黄某某双方各自承担，因黄某某身份特殊，若黄某某不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行的，则四方互不违约，此合同自行终止。签订本合同，则蔡某某、黄某某双方即认可共同委托芙蓉威东中介服务部已提供完居间服务，黄某某向芙蓉威东中介服务部支付居间服务费4.04万元，蔡某某、黄某某双方任何一方违约，服务费不退等。另芙蓉威东中介服务部提供的签约前提示（告知书）载明“居间服务内容：（1）利用自身资源提供信息服务，（2）引领买受方看房并协助买卖双方签署房屋买卖合同，（3）提供关于房屋交易政策及流程的咨询服务”。2019年2月27日合同签订当日，黄某某向蔡某某预付购房款10万元整，向中介服务部预付中介服务费4万元整。2019年3月4日，蔡某某、黄某某双方共同到长沙银行办理了房产抵押贷款相关事宜。之后，在办理房屋过户登记时，方得知由于黄某某购买首套住房未满四年，不符合长沙购买第二套住房的相关政策，无法完成过户手续，《房屋买卖合同》无法履行。目前，该《房屋买卖合同》已经实际终止。经多次协商，2019年8月1日，芙蓉威东中介服务部向黄某某全额退还了中介服务费4万元，而蔡某某仅向黄某某退还8.5万元，剩余1.5万元经黄某某多次催告仍拒不退还。依照合同约定，黄某某亦不存在违约行为，实际上是由于专业房产中介服务部门的专业服务不力，对“首套住房未满四年”限购政策应细致审查而未审查，中介服务存在瑕疵而导致的。使蔡某某有损失，也只能向芙蓉威东中介服务部、湖南新门户公司追讨，而不应该向黄某某追讨。故请求：1、判令被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司、蔡某某连带向原告黄某某返还人民币1.5万元及其利息（利息以本金1.5万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;2、本案诉讼费用由被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司、蔡某某承担。被告蔡某某辩称，黄某某陈述在签约时给房产登记给蔡某某审核，蔡某某是出售方，有中介，不会去审核这个资格，也没有看到房产登记情况。黄某某要求退还全额定金跟合同没有关系，合同约定的第8条是建立在三方约定签约合同至办理过户期间，怕国家政策变动而约定的，但是该期间国家政策并没有变动。黄某某作为国家工作人员，清楚国家限购政策，也亲笔签了购房资质承诺书，黄某某隐瞒名下房产再购买房产。蔡某某与黄某某、中介三方约定在黄某某同意的情况下退还了85000元，黄某某后期反悔不购买涉案房屋，导致了蔡某某的损失，且黄某某的贷款已经审批下来，是黄某某主观不想再购买涉案房屋，而不是贷款问题不购买，是黄某某违约。被告湖南新门户公司在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明，2019年2月27日,在芙蓉威东中介服务部居间服务的促成下,黄某某作为乙方（买受方）,蔡某某作为甲方（出售方）,芙蓉威东中介服务部作为丙方（居间方）及湖南新门户公司作为丁方（管理方）,共同签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定:甲方自愿将坐落于长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房屋出售给乙方,房屋所有权证号为××，建筑面积为150.39平方米;房屋总售价为2020000元,付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款;乙方于2019年2月27日支付甲方购房定金100000元,该定金甲乙双方要求丁方指定账号托管，由乙方自行支付给甲方，乙方拟申请银行贷款950000元以支付部分房款，该贷款审批手续由甲乙双方协同自行办理，甲乙双方在本合同签订后5日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2019年3月5日前办理贷款审批，丙方协助;甲乙双方须相互配合在2019年4月15日前办理产权过户手续,乙方在产权过户进窗后缴税前自行将首付款960000元支付给甲方;签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费40400元,为保障丙方合法权益,居间服务费于签定该房屋买卖合同之日,甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费,甲、乙双方合同签订后,任何一方违约,丙方不承担责任,且违约方支付的服务费丙方不予退还；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，乙方应根据合同的约定全面履行自己的义务，丙方应如实报告订立合同有关的重要事实，促成买卖合同的签订，丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲乙双方的利益；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；本合同履行期间,因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行,本合同自行终止,甲方已收定金、房款无息全额退还给乙方,已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担;合同第八条约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）因乙方身份特殊，若乙方不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行，则四方互不违约，此合同自行终止。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，黄某某签署了《购房资质承诺书》,承诺其确认已知晓《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）等政策文件的内容,保证提供的资料及陈述的信息真实、有效,并承诺自身及家庭能够符合购房资质。若因本人不具备购房资格导致合同不能按约履行,自愿承担相应的违约责任。同日,黄某某向蔡某某支付购房定金10万元,蔡某某出具定金收条载明：今收到黄某某购买本人蔡某某位于长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房购房定金人民币拾万元整，产权证号：××。蔡某某协助黄某某到银行办理贷款相关事宜。在办理房屋过户登记时，因黄某某购买首套住房未满四年，不得在长沙再购买第二套商品住房，无法完成过户手续。庭审中，黄某某及蔡某某委托人均承认中介通知双方说黄某某不动产信息查询证明首套房产权登记不满四年，黄某某没有购房资格，房屋无法过户。后经黄某某、蔡某某及芙蓉威东中介服务部多次协商，芙蓉威东中介服务部将中介费退还黄某某，蔡某某于2019年8月1日向黄某某返还定金款85000元，同日，黄某某出具收条载明：今收到蔡某某退还黄某某购买长沙市芙蓉区××路××号××公寓××号栋××房购房定金85000元。黄某某庭审称2019年8月1日协调结果是蔡某某先退85000元，等房屋卖掉后再退15000元，而蔡某某则称协商结果是只退还85000元，补偿蔡某某15000元的损失。2020年4月22日，黄某某通过微信联系蔡某某追偿剩余款项，因蔡某某未退还黄某某剩余定金而酿成纠纷诉至本院，要求判如所请。另查明，芙蓉威东中介服务部已向黄某某退还中介费40000元。2018年6月26日,长沙市政府发布了长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(长政办函[2018]75号),该通知载明:本市户籍家庭在限购区域已有**住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房;本通知自2018年6月26日起施行,我市原有房地产调控措施与本通知不一致的,按本通知执行。黄某某与其妻夏艳艳于2016年2月23日在长沙购买首套房，至2019年2月27日与蔡某某签订合同时未满四年，无购买第二套房屋的资格。以上事实，有房屋买卖合同、定金收条，收条、转账截图、关于进一步加强房地产市场调控工作的通知以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。本案中，黄某某与蔡某某、湖南新门户公司、芙蓉威东中介服务部签订的《房屋买卖合同》约定，若黄某某不符合长沙现行的购房政策致使合同无法继续履行，则四方互不违约，此合同自行终止。因黄某某购买首套住房未满四年，根据长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(长政办函[2018]75号)不得在长沙再购买第二套商品住房，黄某某无购买第二套房屋的资格，无法完成过户手续，致使合同无法继续履行，故合同终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，合同约定本合同履行期间,因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行,本合同自行终止,蔡某某已收定金、房款无息全额退还给黄某某,已实际发生的费用由蔡某某、黄某某双方各自承担，根据该约定，蔡某某应将所收的定金人民币100000元退还黄某某，蔡某某已退还黄某某定金人民币85000元，故黄某某要求蔡某某返还人民币15000元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。因合同中约定，合同自行终止后，收取的定金、房款无息全额退还，故黄某某要求蔡某某支付定金利息无合同依据，本院不予支持。因湖南新门户公司仅为管理方,亦未收取购房定金,故无需承担返还责任，故黄某某要求湖南新门户公司连带返还人民币15000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡某某于本判决生效之日起十日内返还原告黄某某人民币15000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求；三、驳回原告黄某某对被告湖南新门户房地产经纪连锁有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币176元减半收取人民币88元，由被告蔡某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李革文二〇二〇年九月十一日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。