福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽05执异40号 案外人：泉州市鲤城梅峰针纺织品贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区大希夷**，统一社会信用代码913505027264346841。 法定代表人:李勇清，总经理。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司泉州分行，，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路北侧丰盛假日城堡**统一社会信用代码91350500557558407E。 负责人：李斌伟。 被执行人：泉州九鑫电子有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区万安宏益国际城宏益路**楼**统一社会信用代码913505047960592852。 法定代表人：洪伟群。 被执行人：泉州利宏盈置业有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区万安十八坎 法定代表人：洪伟群。 被执行人：洪涛，男，1954年1月28日出生，香港特别行政区居民，现住福建省泉州市洛江区，香港身份证号码：×××5401（0）。 被执行人：洪伟群，男，1969年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：洪伟雄，男，1974年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：泉州宏益房地产开发有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区万安宏益国际城宏益路**楼**统一社会信用代码91350504669289248L。 法定代表人：洪涛。 被执行人：泉州富丽雅贸易有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区宏益工业园福鑫街**统一社会信用代码91350504796065482Y。 法定代表人：洪伟雄。 本院在执行（2020）闽05执508号申请执行人福建海峡银行股份有限公司泉州分行（以下简称海峡银行）与被执行人泉州九鑫电子有限公司（以下简称九鑫公司）、泉州利宏盈置业有限公司（以下简称利宏盈公司）、洪涛、洪伟群、洪伟雄、泉州宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、泉州富丽雅贸易有限公司（以下简称富丽雅公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人泉州市鲤城梅峰针纺织品贸易有限公司（以下简称梅峰公司）对执行利宏盈公司名下位于泉州市洛江区研发楼第3幢房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 梅峰公司称，请求依法中止对利宏盈公司名下位于泉州市洛江区研发楼第3幢房产（以下简称案涉房地产）的查封、拍卖和变卖。事实和理由：一、异议人是案涉房地产的实际买受人和所有人，且已经支付了全部购房款。2008年12月19日异议人梅峰公司法定代表人李勇清向利宏盈公司（原泉州利宏盈电子有限公司，2010年5月21日变更名称为泉州利宏盈置业有限公司）支付人民币780万元拟购买其开发建设的泉州洛江区宏益工业园Ａ区研发楼项目房屋。2008年12月20日梅峰公司与利宏盈公司签订了《预约协议书》，约定梅峰公司认购上述研发楼第3幢房屋。此后，梅峰公司法定代表人李勇清于2010年2月2日又向利宏盈公司支付了300万元的购房款。2012年12月20日，异议人与利宏盈公司签订了《泉州市商品房买卖合同》，合同约定：异议人以人民币11905390元整的价格购买利宏盈公司所开发的案涉房地产（建筑面积共1700.77平方米），付款方式为一次性付款，即异议人在签订本合同时支付1080万元，余款于2011年12月30日前付清（具体内容详见合同）。合同签订当天，异议人又向利宏盈公司支付了购房款110万元，同日利宏盈公司将案涉房地产交付给异议人。上述款项均有利宏盈公司向异议人出具的收款收据为证。后因利宏盈公司私自将涉案房地产抵押给海峡银行，导致异议人无法办理过户登记手续。二、异议人就案涉房地产所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，能够阻却本案执行。异议人与利宏盈公司签署的上述《泉州市商品房买卖合同》的时间早于申请执行人抵押权设定时间，同时异议人已经按照合同约定基本上支付了全部的购房款；异议人对案涉房地产的占有使用也早于法院查封案涉房地产的时间；案涉房地产未办理产权过户的原因在于利宏盈公司擅自进行抵押，因抵押未注销而无法办理产权过户，异议人不存在怠于办理过户登记手续的过错。根据上述第二十八条的规定，异议人对案涉房地产具有排除执行的物权期待权。异议人为支持其主张，提供了以下证据：1.梅峰公司营业执照副本及法定代表人身份证复印件；2.利宏盈公司内资企业登记基本情况表，证明利宏盈公司曾用名为泉州利宏盈电子有限公司；3.《预约协议书》和《泉州市商品房买卖合同》复印件，证明利宏盈公司将案涉房产抵押给海峡银行之前，已将其出售给异议人；4.收款收据复印件，证明异议人已按照合同约定将1190万元购房款支付给了利宏盈公司；5.关于宏益工业园研发区Ａ区3号研发楼交房及办证的说明，证明利宏盈公司将案涉房产抵押给海峡银行之前，就已经与异议人签署了《泉州市商品房买卖合同》，异议人按照合同约定支付了全部购房款项，并已经合法占有了该涉案房屋，该房屋未办理过户登记非因异议人自身原因造成的；6.案涉房产2012年9月10日拍摄照片10张、2020年4-7月拍摄照片7张及视频，证明异议人实际入驻使用该房屋已有多年的时间。 海峡银行称，一、异议人仅对执行标的享有债权，不能对抗答辩人对标的物享有的抵押物权，不符合适用《执行异议和复议若干问题规定》第28条规定的条件；该规定第27条规定“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”，而适用第28条规定除需符合该条列举的四个条件外，还规定异议人必须满足“其权利能够排除执行”。本案中，答辩人对执行标的享有抵押权，系物权性质，异议人对执行标的所享有的仅为物权期待权，其本质上属债权性质，从权属性质上看，答辩人的抵押物权明显优于异议人的物权期待权。根据该条款在满足该条规定的条件下，异议人的物权期待权，可对抗或排除普通债权的行使，但无法对抗或排除本案中答辩人的抵押物权。同时上述第27条规定亦明确“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”,故而本案中异议人物权期待权并不能排除执行，不符合适用上述第28条规定的条件。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中对优于抵押权的消费者权利亦作出了阐述，其观点已明确在出于保护消费者生存权的立法本意上，法律确有规定物权期待权优于抵押权的情形，但同时亦明确应严格限制适用条件，明确的该情况仅适用于商品房消费者，且必须符合“一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等严苛的条件。本案中，执行标的性质为工业厂房，并非住宅商品房，异议人作为公司，亦更加不涉及个人居住权的问题，故亦不应以异议人的债权而排除答辩人的执行。二、答辩人依法设立的抵押权合法有效，该抵押权本身具有排他性及公示性，异议人行为本身存在一定的过错或瑕疵，或者说其已接受无法按合同取得执行标的物权的风险，其执行异议不应予以支持。三、异议人亦未提供任何证据证明其有催告被执行人办理过户手续等积极行为，结合异议人对于无法办理过户登记本身存在过错，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，亦不能认定异议人符合《执行异议和复议若干问题规定》第28条规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记“的条件。综上所述，异议人提出的执行异议，无事实及法律依据，依法不应予以支持。 本院查明，本院在审理（2016）闽05民初1531号原告海峡银行与被告九鑫公司、利宏盈公司、洪涛、洪伟群、洪伟雄、宏益公司、富丽雅公司金融借款合同纠纷一案中，根据海峡银行财产保全的申请于2016年10月20日冻结了利宏盈公司所有的址在福建省泉州市洛江区研发楼第3、10、11、12、16、24、25幢的房地产；后因级别管辖问题，本院于2016年12月21日将本案移送福建省高级人民法院审理。福建省高级人民法院经审理后于2017年12月26日作出（2017）闽民初49号民事判决书，判决：一、九鑫公司应于本判决生效之日起十日内向海峡银行偿还欠款本金57331166.69元及相应的利息、罚息、复利；二、九鑫公司应于本判决生效之日起十日内向海峡银行偿还律师代理费4000元；三、洪涛、洪伟群、洪伟雄、宏益公司、富丽雅公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担担保责任后，有权向九鑫公司追偿；四、海峡银行对利宏盈公司所有的坐落于福建省泉州市洛江区研发楼即Ａ区研发楼第3、10、11、12、16、24、25整幢房地产的折价、拍卖、变卖后所得的价款在相应的抵押担保金额范围内享有优先受偿权（其中，Ａ区研发楼第3整幢抵押担保金额为1600万元，Ａ区研发楼第10整幢抵押担保金额为1005万元，Ａ区研发楼第11整幢抵押担保金额为1100万元，Ａ区研发楼第12整幢抵押担保金额为1100万元，Ａ区研发楼第16整幢抵押担保金额为1050万元，Ａ区研发楼第24整幢抵押担保金额为1200万元，Ａ区研发楼第25整幢抵押担保金额为900万元）。该判决有关借款和抵押担保方面查明的事实是，2015年12月1日，海峡银行与九鑫公司签订《流动资金借款合同》，约定九鑫公司向海峡银行借款8000万元整并提供利宏盈公司名下位于万安塘西十八坎山宏益工业园的七幢研发楼作为抵押担保，抵押担保分别对应的金额如下：Ａ区研发楼第10整幢抵押担保1005万元，Ａ区研发楼第11整幢抵押担保1100万元，Ａ区研发楼第12整幢抵押担保1100万元，Ａ区研发楼第16整幢抵押担保1050万元，Ａ区研发楼第24整幢抵押担保1200万元，Ａ区研发楼第25整幢抵押担保900万元，Ａ区研发楼第3整幢抵押担保1600万元。同日，利宏盈公司与海峡银行签订了七份《抵押合同》。2015年12月16、17日，各方当事人依法就抵押物办理了抵押登记，各项抵押物他项权证记载的债权数额同《流动资金借款合同》及各份《抵押合同》约定的抵押担保金额一致。该判决发生法律效力后，海峡银行向福建省高级人民法院申请强制执行，福建省高级人民法院于2020年4月14日受理立案号（2020）闽执11号，之后将该案指定本院执行，本院于2020年5月18日受理立案号（2020）闽05执508号。梅峰公司于2020年6月29日向福建省高级人民法院提出执行异议申请，福建省高级人民法院遂移送本院进行异议审查。 另查明，泉州利宏盈电子有限公司（以下简称利宏盈电子公司）成立于2006年11月27日。2008年12月19日利宏盈电子公司出具收到梅峰公司法定代表人李勇清780万元的收据，次日利宏盈电子公司与李勇清签订了《预约协议书》及补充协议，约定李勇清方预约受让该公司开发建设的位于泉州洛江区，建筑面积暂定1700.9平方米，李勇清方应自签订《认购协议书》之日起3日内支付人民币780万元，双方签订正式房产转让合同的3日内付清余款4106300元等。2010年2月2日利宏盈电子公司出具收款收据一份，收取李勇清300万元。2010年5月21日利宏盈电子公司工商变更登记为现名利宏盈公司（全称泉州利宏盈置业有限公司）。2011年12月20日，梅峰公司与利宏盈公司签订《泉州市商品房买卖合同》，约定：梅峰公司购买利宏盈公司所开发的位于泉州市洛江区房屋，建筑面积共1700.77平方米，总价款为11905390元整，付款方式为一次性付款，即买受人在签订本合同时向出卖人支付首付款1080万元，余款于2011年12月30日前付清。合同签订当天，利宏盈公司出具收取李勇清购房款110万元的收据。利宏盈公司于2018年3月1日出具《关于宏益工业园研发区Ａ区3号研发楼交房及办证的说明》，该说明载明：“我司开发建设泉州洛江区宏益工业园－研发区Ａ区研发楼项目，项目于2008年9月26日开工建设并于2010年7月6日办理商品房预售许可证〈（泉）房预售［2010］第024号〉正式对外销售。梅峰公司于2008年12月20日与我司签订《预约购房协议书》，认购我司开发的研发区Ａ区研发楼3号楼，销售总价为1190.63万元，约定分期支付购房款，梅峰公司于2008年12月19日支付首期购房款780万。2011年12月20日梅峰公司与我司签订《商品房买卖合同》，并于2011年12月20日缴交完全部购房款。我司在梅峰公司缴交完全部房款后当日把以上3号研发楼移交与梅峰公司，梅峰公司也前后陆续进行了庭院整理、裁种树木花落等。由于我司经营需要向海峡银行泉州分行申请流动资金贷款，在没有告知梅峰公司的情况下于2012年5月把以上3号楼的房产及土地进行抵押，后因经营出现困难，银行贷款出现逾期，至今未能还清银行贷款从而解除3号研发楼的抵押登记，故也未能按合同约定办理产权证与梅峰公司。” 本院认为，梅峰公司提供的证据虽体现其与利宏盈公司就案涉房地产签订买卖合同、支付买卖款及交付使用的时间均在海峡银行与利宏盈公司签订《抵押合同》并办理抵押登记之前，也在本院查封之前，但在案涉房地产尚未办理过户登记的情况下，利宏盈公司另提供涉房地产为九鑫公司向海峡银行借款设定抵押担保，发生法律效力的福建省高级人民法院（2017）闽民初49号民事判决确认海峡银行对利宏盈公司所有的案涉房地产享有抵押权及优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本案申请执行人海峡银行对案涉房地产依法享有对抗案外人的担保物权，故对梅峰公司提出的排除执行异议不予支持，梅峰公司据此提出的异议请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回泉州市鲤城梅峰针纺织品贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  欧阳波 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇二〇年九月十日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。