江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2189号上诉人（原审原告）：季月琴，女，1976年1月29日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：何益岳，江苏加得律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，江苏加得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁志月，男，1970年1月6日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：吴宗兰（曾用名吴年锁），女，1971年1月25日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师。上诉人季月琴因与被上诉人与丁志月、吴宗兰房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。季月琴上诉请求：1、依法改判，支持季月琴原审诉讼请求；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由丁志月、吴宗兰承担。事实和理由：一、本案一审以证人证言认定“被告在签订《苏州市存量房买卖合同》前已经告知原告涉案房屋被查封”，明显系认定事实错误。1、证人与本案有重大利害关系，证言不可信。2、双方合同上没有任何关于房屋在合同签署之前即被查封的约定或说明。按照证人证词，丁志月、吴宗兰披露房屋被查封，是在合同签署之前(王俊磊在打印合同的时候)，那双方完全可以在合同或者《补充协议》中约定该查封事实，但合同并没有任何约定或说明，而且该《补充协议》的最后一条是空白，双方也完全可以在这一空白条款上予以说明，但实际却没有，这违反常理。3、中介违反职业应负义务。证人作为中介方理应在房屋买卖合同签署前向买受方(季月琴)充分披露房屋的现实状况，从丁志月、吴宗兰提供的中介内部微信沟通记录看，中介可以通过网络查询该房屋是否被查封，这也是中介公司履行居间义务，该中介公司有专职人员操办，还非常方便，但中介没有这么做，违反常理，也违反职业流程。4、两位证人证词矛盾。朱明星的证词明确：丁志月、吴宗兰披露房产被查封，是在王俊磊打印合同之时，打印室与季月琴、丁志月谈话所处不在一个房间且有转角，王俊磊应该听不到现场讲话。而王俊磊对打印合同之时丁志月披露房产被查封却言之凿凿，如近在眼前。两者互相矛盾。5、朱明星和季月琴的微信记录证明丁志月披露房屋被查封是在签约之后。朱明星和季月琴的微信记录明确，丁志月是在合同都签完了之后才披露房屋被查封，而且还说房东“不实在”。二、本案一审以证人证言认定“合同的履行以2019年10月15日的时间点为准”错误。什么是“合同的履行以2019年10月15日的时间点为准”?二手房房屋买卖是一个在一定期间内(时间通常两三个月)双方配合，共同履行多项义务(递交各项材料，分期支付购房款，办理网签，银行贷款，交付房屋，查验交割水电、物业费缴纳，缴纳税款等)的过程，“2019年10月15日”仅是合同约定的一个时间点，二手房房买卖不存在以某一时间为合同履行的准据时间的说法，原审法院的上述认定已经脱离常识。本案合同约定，双方在2019年7月15日“共同申请办理资金托管”，季月琴在之后“3个工作日内将首付款打入资金托管账户”，上述办理资金托管手续，和支付首付款，同样是合同约定的义务。事实上，是房屋被查封，导致中介不能开立资金托管账户，导致双方无法申请资金托管账户，合同履行受阻，而且房屋解封时间不明，季月琴对于何时能够履行合同无法准确预判。退一步讲，即便季月琴在签署房屋买卖合同之前明知丁志月、吴宗兰房屋处于查封状态仍然同意签约，7月15日之前办理资金托管仍然是双方义务，丁志月、吴宗兰没有及时解除查封导致房屋买卖程序无法进行，依然违约，在无法确定房屋解封时间的情况下，季月琴仍然有权解除合同要求赔偿，只是丁志月、吴宗兰的恶意程度不一样。三、原审判决认定丁志月、吴宗兰“不主张违约”与事实不符。本案2019年11月12日第二次庭审，丁志月、吴宗兰主张季月琴单方解除房屋买卖合同，是违约行为。四、关于证据的效力审核。季月琴有书面房屋买卖合同及补充协议书面证据，有中介微信证据，都是能证明案件事实的充分证据，证人明显与本案有利害关系。丁志月、吴宗兰答辩称，一、本案一审判决事实清楚，证据确实充分，本案不符合法定的解除条件，也不符合约定的解除条件，事实上合同完全符合继续履行条件，在法官的调解下丁志月、吴宗兰才同意合同解除。而且季月琴在法庭已明确表示其已于2019年7月在园区另外买房，其实际上已没有继续履行能力。二、丁志月、吴宗兰已充分告知房屋被保全情形，季月琴在事实和理由中对于已经充分知晓房屋被保全一事矢口否认。其实一审时法庭已做充分调查，双方均询问两证人，证人已充分证明季月琴于2019年6月22日现场看房并交付定金给吴宗兰。当时丁志月不在家，6月23日丁志月和吴宗兰以及季月琴到中介公司。因为丁志月本身是从事消防工程的，对于其房屋处于被保全状态可能存在的风险和问题是充分知晓的，所以一见面即就直接和季月琴确认，再次告知并确认此事。一审庭审有详细笔录，季月琴明确表示可以接受的情况下才签署协议，这也是合同第二条第二款上明确写明该房屋已设定抵押权，丁志月、吴宗兰应予2019年11月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。因为双方都考虑到解除保全抵押可能需要耗费一定时间，而且季月琴也明确表示暂时没有居住计划，所以时间长点也可以接受。2019年6月24日为了与季月琴沟通汇报抵押保全情况，丁志月于下午14:14给季月琴打电话。季月琴说自己在开会，然后14:30季月琴给丁志月汇人民币5万元，14:31汇5万元，14:33汇人民币1.8万元。显然季月琴以为丁志月电话是催要定金的。14:49丁志月将目前与银行沟通抵押保全情况与季月琴再次说明。当时季月琴也没有对此提出异议，以上均充分证明季月琴对于丁志月、吴宗兰房屋存在银行抵押保全情况是充分知晓的，且也没有提出异议。三、合同履行期未到也不存在解除情形。1、如果季月琴认为丁志月、吴宗兰房屋被抵押保全导致其购房不能实现，或者认为丁志月、吴宗兰存在延迟履行义务的情形，应书面通知丁志月、吴宗兰和中介公司，而事实上季月琴在另外购置房屋的情况下，既没有与丁志月、吴宗兰协商解除，也没有通知解除，而是直接通过保全丁志月、吴宗兰房屋的形式来试图逼迫丁志月、吴宗兰就范，严重有违诚实信用原则和基本契约精神。2、丁志月、吴宗兰在8月中旬就解除了房屋抵押保全手续，与合同约定的解除抵押保全手续规定的10月15日提前了两个月，当初季月琴担心的所有瑕疵均已消除，房屋买卖合同应当继续履行。根据合同法规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予以支持。四、季月琴违背诚实信用原则，恶意诉讼。本合同中关于时间节点规定有很多冲突之处，但只要遵守诚实信用和公平原则就可以克服困难，促成交易顺利进行。本案丁志月、吴宗兰无任何过错，只是解除保全程序导致有所延迟。由于双方合同约定的季月琴付清款项的10月15日前处理好所有瑕疵，因此在合同约定的10月15日之前，季月琴所谓的预期利益损失也是不成立的，这些费用和损失应全部包括在双方签署合同时的预期范围之内。季月琴向一审法院起诉请求：1、判令解除其与丁志月、吴宗兰签订的《房屋买卖合同》；2、判令丁志月、吴宗兰支付其违约金67.36万元、返还定金16.8万元，合计84.16万元；3、本案诉讼费用由丁志月、吴宗兰承担。一审法院认定事实：2019年6月23日，季月琴（买受人、乙方）与丁志月、吴宗兰（出卖人、甲方）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定买受人自出卖人处购买位于苏州市吴中区房屋，面积141.3平方米，价款320万元；该房屋在本合同生效前已经设定抵押权，出卖人应于2019年10月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；买卖双方约定于2019年7月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。同日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《补充协议》，约定乙方支付甲方上述房屋交易首期款16.8万元（于2019年6月22日支付甲方购房定金伍万元整；于2019年6月25日前支付购房定金壹拾壹万捌仟元整）；甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋首期款的综合，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币336.8万元；甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的，乙方明确表示拒绝购买交易房屋的，甲方将交易房屋出售给第三人的，交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的，以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。2019年6月22日，季月琴向吴宗兰支付购房定金5万元，次日，由丁志月向季月琴出具定金5万元的收据。2019年6月24日，季月琴向丁志月支付定金11.8万元，以上合计16.8万元。另查，2017年4月5日，涉案房屋被苏州市虎丘区人民法院查封，查封文号为（2017）苏0505民初1225号。2019年8月12日，苏州市虎丘区人民法院出具（2018）苏0505执315号之二执行裁定书，载明：因丁志月未履行（2017）苏0505民初1225号民事判决书确定的义务，申请人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向一审法院申请执行，苏州市吴中区房屋于2017年4月5日被一审法院以（2017）苏0505民初1225号民事裁定书查封，执行中，丁志月提供了担保且申请人书面申请解除对苏州市吴中区房屋的查封，故对上述房屋予以解封。后上述房屋被苏州市虎丘区人民法院出具（2018）苏0505执315号之二执行裁定书予以解封。2019年8月14日，一审法院依季月琴申请出具（2019）苏0506民初7232号民事裁定书查封上述房屋。庭审中，丁志月、吴宗兰称其和季月琴签订房屋买卖合同前告知季月琴涉案房屋被银行申请查封，其会尽快解决，双方在季月琴同意后才签订房屋买卖合同。季月琴对丁志月、吴宗兰的上述陈述不认可，称丁志月、吴宗兰是在签订房屋买卖合同后（签订房屋买卖合同当天）才告知房屋被查封，其在2019年7月15日前一直联系中介朱明星催促解决房屋查封的事情，7月15日后全部交给律师处理，8月初买了苏州工业园区的房子。丁志月、吴宗兰为证明其上述陈述，申请涉案房屋交易的中介的工作人员王俊磊和朱明星出庭作证。王俊磊称，2019年6月22日，其和同事朱明星带季月琴看房，季月琴看中了涉案房屋，并和吴宗兰谈好房屋价格336.8万元，季月琴支付吴宗兰定金5万元，因当天丁志月不在家，故约定次日即2019年6月23日在中介签订《苏州市存量房房屋买卖合同》，签订合同前，丁志月告知季月琴涉案房屋有银行查封，会尽快解决掉，季月琴称不急，故其在季月琴、丁志月、吴宗兰签订《苏州市存量房买卖合同》前组织双方签订《签约确认书》，约定7月15日前办理资金托管手续，10月15日前将贷款支付至资金托管账户，因根据其做中介的经验，整个房屋流程完成需要2个月左右，其已考虑到涉案房屋处于查封状态，故留足了时间，定了上述两个时间点，且告知季月琴、丁志月、吴宗兰虽约定7月15日前办理资金托管，但具体以10月15日的时间点为准，季月琴同意并签字，丁志月、吴宗兰后来一直想办法解封，期间季月琴也一直催促丁志月、吴宗兰解封，且称如果丁志月、吴宗兰以280万元出售该房屋，季月琴会想办法帮忙解封，2019年8月14日，丁志月、吴宗兰告知其房屋解封了，其于当日下午将相关材料提交德祐总部，次日至房管局提交材料，发现涉案房屋仍处于查封状态，后来查实因季月琴起诉丁志月、吴宗兰申请查封了涉案房屋。朱明星称，2019年6月22日下午，其和王俊磊一起带季月琴看涉案房屋，当时丁志月不在家，季月琴看中房子后和吴宗兰谈好房价并交了5万元定金，次日，季月琴、丁志月、吴宗兰双方在中介处商量签订房屋买卖合同事宜，签订合同前，丁志月告诉季月琴涉案房屋有银行查封保全，会想办法尽快解封，季月琴称不着急住，双方沟通好才签订的房屋买卖合同。季月琴在签订合同后一直向其询问房屋有无解封，2019年7月10日的前几天，季月琴打电话告知其如丁志月没有办法解决银行查封的事情，其可以帮忙解决，但房屋价格要调整为280万元，丁志月不同意。2019年7月10日左右，季月琴告知其打算起诉丁志月、吴宗兰；2019年7月15日左右，季月琴告知其已全权委托律师处理；2019年8月14日，其告知季月琴涉案房屋已解封，可以走后续的流程，季月琴未回复。季月琴与丁志月、吴宗兰一致同意：《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。另，丁志月、吴宗兰称其并未违约，但同意将收取的定金168000元退还季月琴，不主张季月琴的违约责任。以上事实由《苏州市存量房买卖合同》、付款凭证、证人证言、微信聊天记录等证据及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，根据证人证言及庭审陈述，能够证实丁志月、吴宗兰在签订《苏州市存量房买卖合同》前已告知季月琴涉案房屋被查封及上述合同的履行以2019年10月15日的时间点为准，且涉案房屋在2019年8月14日已解封，客观上亦不影响《苏州市存量房买卖合同》的继续履行，故季月琴以丁志月、吴宗兰违反合同约定隐瞒房屋被查封的事实，导致合同履行不能为由要求丁志月、吴宗兰承担违约责任，无法律及事实依据，一审法院不予支持。庭审中，季月琴与丁志月、吴宗兰一致同意《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除，故一审法院确认《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。关于定金16.8万元，丁志月、吴宗兰审理中明确表示愿意归还季月琴，一审法院尊其自愿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告季月琴与被告丁志月、吴宗兰签订的《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。二、被告丁志月、吴宗兰于本判决生效之日起十日内退还原告季月琴定金人民币168000元。三、驳回原告季月琴的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48）。案件受理费30444元、财产保全费5000元，合计人民币35444元，由原告季月琴负担31784元、被告丁志月、吴宗兰共同负担3660元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证。丁志月、吴宗兰提交6月24日14:49丁志月与季月琴的电话录音。丁志月称一审的时候我们提交的相关的证据已经足以证明季月琴是知道房屋被保全。而且相关的证据足以证明其是无权解除合同，丁志月、吴宗兰要求合同继续履行，所以就没有了提供该份录音。现在季月琴上诉了，我们认为有必要加强证据，让法院全面的了解双方之间关于房屋保全事情。季月琴质证认为，一、该录音真实性无异议。二、关联性有异议。1、不能证明丁志月、吴宗兰的证明目的(签订合同之前就已告知房屋被法院查封)录音文字第1页，第4行，“我昨天不是告诉你我这边被查封吗？上述通话似乎可以证实丁志月已经向季月琴告知房屋被查封的事实。但提请法庭注意：告知查封的具体时间不明。双方通话发生于房屋买卖合同签订之后，而非之前，通话中，丁志月并未明确告知查封是在合同签订之前还是之后。丁志月并未向季月琴陈述关于涉案房屋的真实情况，导致季月琴1.2于“查封”的理解有误。季月琴一审庭审中明确：季月琴在合同签订后被告知房屋被封着，是被银行封着。丁志月让季月琴误以为涉案房屋仅有50万按揭贷款未清偿，在房屋买卖中是普遍现象。丁志月没有向季月琴披露：房屋是因为丁志月因承担担保责任。假设丁志月在签订合同之前就告知季月琴房屋被法院查封，而且涉案原因并非按揭未还，而是另有债务，并且季月琴依然愿意购买房屋，则季月琴势必全面了解房屋被查封的真实原因，丁志月对外欠款总额、构成、还款期限等，则录音中不会出现季月琴混淆抵押与查封，也不会认为只有50万按揭未还。季月琴称，2020年6月18日，其代理人在网上随机选取吴中区德佑房产中介取得联系并以购房为由添加微信沟通，在聊天记录的第11、12页可以看到：中介公司可以随时调取房产档案以核实是否有查封，且按其流程，在签约之前即会调取房产档案。本案中，季月琴在2019年6月22日在中介带领下签订买房意向书，第二天6月23日在中介公司签订正式买房合同，期间德佑中介均没有按照流程调档，向季月琴给付调档文书，可见中介其实早就知道涉案房屋被查封，而故意向季月琴隐瞒。季月琴还认为，根据（2018）苏0505执315号之一执行裁定书，与丁志月等签署房屋买卖合同之前，涉案房屋被查封的原因系因丁志月为江苏富安消防工程有限公司担保。丁志月并未在本案房屋买卖合同之前向季月琴披露房屋被法院查封，季月琴对法院查封所涉案件的债务金额等更一无所知。二审中，丁志月将银行抵押与上述执行案的保全措施混为一谈，误导法庭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、涉案房屋买卖合同约定，出卖人应于2019年10月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；并约定买卖双方约定于2019年7月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。补充协议约定甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的，乙方明确表示拒绝购买交易房屋的，甲方将交易房屋出售给第三人的，交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的，以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。结合合同约定、当事人陈述、涉案房屋中介的人员王俊磊和朱明星的证言，一审认定丁志月、吴宗兰在签订《苏州市存量房买卖合同》前已告知季月琴涉案房屋被查封依据充分。二、季月琴上诉认为，涉案房屋被查封，导致不能开立资金托管账户，双方无法申请资金托管账户，合同履行受阻，而且房屋解封时间不明，季月琴对于何时能够履行合同无法准确预判。本院认为，涉案房屋被查封并不影响资金托管手续。合同约定出卖人应于2019年10月15日前办理抵押注销手续。因此，在该阶段季月琴可以行使不安抗辩权，但不具有合同解除权。三、补充协议约定交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。从合同关于出卖人应于2019年10月15日前办理抵押注销手续的约定看，丁志月、吴宗兰涤除涉案房屋权利限制的期限在2019年10月15日前。涉案房屋2019年8月被苏州市虎丘区人民法院出具（2018）苏0505执315号之二执行裁定书予以解封，并未超出合同约定涤除涉案房屋权利限制的期限。合同继续履行并不存在涉案房屋权利限制障碍。因此，一审认为，季月琴以丁志月、吴宗兰违反合同约定隐瞒房屋被查封的事实，导致合同履行不能为由要求丁志月、吴宗兰承担违约责任，无法律及事实依据，不予支持，并无不当。四、一审中，丁志月、吴宗兰最终意思表示为同意解除合同，退还违约金，不追究季月琴违约责任，一审判决遵其意思表示并无不当。综上所述，季月琴的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30444元，由上诉人季月琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年九月二十三日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。