湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终684号上诉人（原审原告）：大冶市祥瑞物业管理有限责任公司，住所地大冶市东风路路北商会大厦**办公室。法定代表人：柯新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：华兴，该公司员工。委托诉讼代理人：柯伏虎，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：左兴无，男。委托诉讼代理人：骆小红。上诉人大冶市祥瑞物业管理有限责任公司（以下简称祥瑞公司）因与被上诉人左兴无物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥瑞公司上诉请求：1、支持其主张收取垃圾处置费504.00元的请求；2、支持其主张收取二次供水费366.00元、水费2549.80元的请求；3、由左兴无承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年3月18日，左兴无与大冶兴泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买大冶市东岳路办事处荟翠路伍家垅商住楼2单元6层A号房居住至今。但未与祥瑞公司签订《物业管理协议书》。2008年11月4日，左兴无参照《物业管理协议书》中的有关规定，向祥瑞公司交纳物业管理费、水、电费等费用125元。2008年11月至2018年6月，左兴无仍欠物业管理费、水、电费等，经祥瑞公司多次催讨，左兴无拖欠未付。左兴无答辩称，2008年至今没有交纳物业管理费和水费的原因在于：1、祥瑞公司在本小区门禁、门房、日常执勤管理失职，防盗措施缺失；致使我家两次被混入本小区的盗贼翻墙、剪断防盗窗入室盗窃；要求祥瑞公司以物业管理方对此事进行处理，但没有得到回复。2、2008年，小区6-9楼住户厨房公共下水沟被堵，污水横流、臭气熏天，严重污染小区居民的居住环境和日常生活。我妻子找到祥瑞公司解决问题，不但没有得到回应，反而无端遭到恶意谩骂和殴打，事后祥瑞公司也未对违法人员进行处理。3、小区所有住户共有的厕所通风道和厨房排风烟道，由于物业公司长期没有履职尽责进行管理、维护，导致下层部分长年积水。积水通过排气通道、排烟道外墙渗入我家，导致墙面水泥脱落、发霉、发黑，家具腐烂。我找祥瑞公司进行维修，但祥瑞公司以种种理由拒绝。4、祥瑞公司不顾全体业主的一致反对，公然占用消防通道、公共通道，私自租给个体经营户谋利。祥瑞公司在没有告知小区任何业主，并取得同意的情况下，将全体业主所有的停车场长期占有、出租给私营业主。5、祥瑞公司的东家兴泰房地产公司在我们购买此小区商品房时承诺每家水表单开，但一直没有兑现，导致水费就是一笔不明不白的账。且祥瑞公司的工作人员玩忽职守，经常在共用水箱水抽满后，水泵仍不关闭，导致水漫出水箱，浪费资源，而水费却要住户买单。祥瑞公司向一审法院起诉请求：1、判令左兴无支付自2008年11月起至2018年12月止的物业服务费等合计6103.80元（其中水费227.50元、物业服务费2440元、公共路灯费244.00元、垃圾处理费504.00元、二次供水366元）及滞纳金979.96元；2、本案诉讼费由左兴无承担。一审法院认定事实：左兴无系大冶市东岳路办事处荟翠路13号（伍家垅商住楼）2单元6A室业主，建筑面积109.40㎡。祥瑞公司自2008年11月起为伍家垅商住楼提供物业服务。2008年11月4日，左兴无向祥瑞公司交纳了物业费等合计125.00元（收据载明8-10月，含水费50.00元、物业费60.00元、路灯费15.00元）后，未继续向祥瑞公司交纳物业服务费等相关费用。祥瑞公司多次催讨无果，现诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：祥瑞公司与左兴无虽未签订物业服务合同，但左兴无于2008年11月4日向祥瑞公司交纳了物业费等相关费用，证明左兴无知晓且认可祥瑞公司提供物业服务的事实，祥瑞公司、左兴无双方形成事实上的物业合同关系，祥瑞公司提供了物业服务，左兴无作为业主应当向祥瑞公司交纳物业服务费。根据庭审查明的事实，祥瑞公司在提供物业服务中存在瑕疵，但因祥瑞公司诉请的物业服务费按0.18元/月/㎡的标准收取，收费标准较市场行情偏低，法院不宜再予以核减。经核算，左兴无自2008年11月至2018年12月下欠祥瑞公司的物业服务费为2402.42元，对祥瑞公司该项诉请超出的部分，法院不予支持。祥瑞公司诉请的水费227.50元是否合理。法院认为，左兴无向法院提交的欠费清单，系祥瑞公司单方制作，不能证明左兴无用水的数量，亦不能证明该项费用的收费标准，故法院对祥瑞公司的该项诉讼请求不予支持。祥瑞公司诉请的路灯费244元是否合理。法院认为，依据左兴无于2008年11月4日向祥瑞公司交纳物业费时另支付15元路灯费的事实，可认定左兴无知晓并认可除支付物业费外还需另外支付路灯费，故法院对祥瑞公司的该项诉请予以支持。关于祥瑞公司诉请的滞纳金979.96元是否合理。法院认为，依照法律规定，违约金的作用是弥补守约方的损失、惩罚违约行为。因祥瑞公司提供的物业服务本身存在瑕疵，依法免除左兴无交纳违约金的义务，对祥瑞公司要求左兴无承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。关于祥瑞公司诉请的二次供水366.00元和垃圾处置费504.00元，依据不足，法院不予支持。左兴无辩称因房屋被盗、遭受殴打等要求祥瑞公司赔偿，均属其他法律关系，本案不予处理，左兴无可另行主张权利。综上所述，左兴无应向祥瑞公司交纳物业服务费2402.42元、路灯费244.00元，合计人民币2646.42元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、左兴无向祥瑞公司交纳自2008年11月至2018年12月期间的物业服务费2402.42元、路灯费244.00元，合计人民币2646.42元，定于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回祥瑞公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认，但涉及祥瑞公司物业服务质量原因的事实未予查清。另祥瑞公司在二审中向左兴无主张的垃圾处置费、水费、二次供水费（二次供水用电费）的数额，左兴无在二审调查过程中均予以认可。本院认为：祥瑞公司与左兴无之间存有合法有效的物业服务合同关系，本案争议焦点为祥瑞公司主张的费用能否得到支持。祥瑞公司主张的费用中，包括物业服务费、公共路灯费、水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）等；上述费用可分为两类，一类为祥瑞公司为业主提供服务，要求业主支付服务对价型，如物业服务费；另一类为其他相关部门为业主提供服务，祥瑞公司代为收取费用型，如水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）、公共路灯费。关于物业服务费，系与物业服务企业所提供的服务直接相关的费用问题。若物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。若物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院可酌情予以支持。本案中，左兴无主张祥瑞公司未按照合同约定提供合格的物业服务，不应支付物业费；但一审法院并未查明物业服务存在质量问题的程度，仅以祥瑞公司诉请的物业服务费收费标准较市场行情偏低为由，认为法院不宜再予以核减；故一审法院并未对涉及物业服务质量的基本案件事实予以查明即作出一审的裁判，对此部分应当发回重审。关于水费、垃圾处理费、二次供水费（二次供水用电费）、公共路灯费的问题，上述费用均为祥瑞公司代收，祥瑞公司亦代替左兴无向相关部门交纳了上述费用，左兴无作为相关服务实际的使用人，已经实际使用，应当按照合同约定向祥瑞公司交纳相关费用。且左兴无在二审调查过程中，对祥瑞公司主张的垃圾处置费504.00元、水费2549.80元、二次供水费（二次供水用电费）366.00元均予以认可，祥瑞公司亦提供了公共路灯费的收取依据，故祥瑞公司主张左兴无支付代收的上述费用，本院予以支持。综上所述，上诉人祥瑞公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；原审判决对部分涉案基本案件事实未予查明，本院依法发回重审。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5997号民事判决；二、左兴无自本判决生效之日起十日内向大冶市祥瑞公司管理有限责任公司支付2008年11月至2018年12月的水费2549.80元、垃圾处理费504.00元、二次供水用电费366.00元、公共路灯费244.00元；三、关于大冶市祥瑞公司管理有限责任公司要求左兴无应支付的2008年11月至2018年12月的物业服务费部分发回重审。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50.00元，由左兴无负担25.00元，由大冶市祥瑞公司管理有限责任公司负担25.00元。本判决为终审判决。审判长  王又明审判员  黄显珠审判员  段 佳二〇二〇年九月二十二日法官助理娄晶书记员黄梦