贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4811号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15224201610789666。被上诉人（原审原告）：刘春梅，女，汉族，1980年5月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。委托诉讼代理人（一般授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人刘春梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人委托诉讼代理人方洪伟，被上诉人张競、吴敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告刘春梅起诉请求：一、判决被告以278,326.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年6月17日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日的违约金(暂定2万元)；二、判决被告按每日已付购房款278,326.00元万分之一支付原告自2016年7月1日至2017年3月19日的逾期交房违约金7,264.31元；三、本案诉讼费由被告负担。一审认定事实：2015年3月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ1-14-3；该商品房总价款为278326.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款58326.00元，余款220000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款。2017年3月19日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｅ1幢，于2016年9月26日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月24日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。2018年10月24日，被告接受原告委托代为办理涉案房屋的不动产权证书，原被告双方签订了不动产登记申请书。被告于2018年11月25日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至法院。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2017年3月19日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2017年6月17日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2017年6月17日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2017年6月17日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2017年6月18日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年1月21日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年6月18日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的E1幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月24日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，履行完毕其告知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，故该项违约金计算至2018年8月24日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款278,326.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月18日起计算至2018年8月24日止。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月19日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告逾期交房的时间为261日，对应的违约金为7,264.31元（278,326.00元×1?×261日）。原告主张被告支付逾期交房违约金7,264.31元的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘春梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以278,326.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月18日起计算至2018年8月24日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘春梅逾期交房违约金7,264.31元；三、驳回原告刘春梅的其他诉讼请求。案件受理费241.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。二、被上诉人直到收到上诉人寄送的通知后才向上诉人提供了登记中请书、授权委托书等资料，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。三、上诉人在案涉房屋具备交付条件之前已向被上诉人邮寄送达了《入伙通知书》，向被上诉人告知了相关交房事宜，被上诉人原因导致的逾期交房违约责任不应由上诉人承担。被上诉人刘春梅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，上诉人向本院提交《入伙通知书》《入伙通知书领取签收表》，拟证明：上诉人已向被上诉人送达了书面的交房通知，被上诉人无故拒收房屋，因此导致的逾期交房违约责任不应由上诉人承担。被上诉人质证意见：该组证据达不到上诉人的举证目的。经审查：上诉人提交的证据符合证据三性，予以采信。经审理查明：被上诉人于2016年11月2日在上诉人处领取了《入伙通知书》，通知载明被上诉人应于2016年11月5日至11月14日前往物业中心办理入住手续。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：上诉人的违约责任如何认定。第一，关于逾期交房违约责任问题。首先，对上诉人所称案涉商品房具备交付条件的事实，有其一审提交的2016年9月26日的商品房屋备案证明书予以印证，本院予以采信。其次，上诉人提交的《入伙通知书》和《入伙通知书领取签收表》能够证明其于房屋具备交付条件后于2016年11月2日向被上诉人送达了书面的交房通知，但已超过《商品房买卖合同》约定的交房期限即2016年6月30日前，上诉人的行为已构成违约，应当承担违约责任。鉴于被上诉人接到上诉人的书面交房通知后，无正当理由未按照通知要求于2016年11月14日前接收房屋，因此造成的逾期交房违约后果不应归咎于上诉人，应由被上诉人自行承担。故上诉人应承担的逾期交房违约责任期间为2016年7月1日至2016年11月14日。违约金按照双方合同约定，以买受人已付购房款每日万分之一计付。第二，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应于商品房交付之日起90日内即2017年2月14日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人取得商品房所有权初始登记后，于2018年8月24日才向被上诉人邮寄送达《关于办理房屋不动产权证的告知函》履行披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，上诉人应承担2017年2月15日至2018年8月24日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。一审判决上诉人承担2017年6月18日至2018年8月24日期间的违约责任，违约金以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计付，并未损害上诉人的利益，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求部分成立，依法予以支持，其余无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2223号民事判决第一、三项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘春梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以278,326.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月18日起计算至2018年8月24日止）；驳回原告刘春梅的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2223号民事判决第二项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，以被上诉人刘春梅已付购房款278,326.00元为基数，按每日万分之一的标准向被上诉人刘春梅支付2016年7月1日至2016年11月14日期间的逾期交房违约金。一审案件受理费241元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200元，被上诉人刘春梅负担41元；二审案件受理费482元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担400元，被上诉人刘春梅负担82元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青