中华人民共和国 广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异655号 异议人（被执行人）：广州港钜电子实业有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇砺江路**。 法定代表人：尹志亮，该司总经理。 委托诉讼代理人：梁治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许友霞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。 申请执行人：广发银行股份有限公司广州华南支行，住，住所地广东省广州市番禺区大石街105国道大石段**首**/div> 负责人：杨生龙，该行行长。 委托诉讼代理人：陈友辉，该行职员。 委托诉讼代理人：钟卫东，该行职员。 被执行人：江西信丰金福建材有限公司，住所地江，住所地江西省赣州市信丰县工业园v> 法定代表人：陈雄光。 被执行人：江西信丰志邦制衣有限公司，住所地江，住所地江西省赣州市信丰县中端工业园v> 法定代表人：廖歆玲。 被执行人：江西信丰雷登电子有限公司，住所地江，住所地江西省赣州市信丰县中端工业园v> 法定代表人：尹志亮。 被执行人：陈雄光，男，香港特别行政区居民。 委托诉讼代理人：梁治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许友霞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。 在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司广州华南支行（以下简称广发银行华南支行）与被执行人江西信丰金福建材有限公司（以下简称信丰金福公司）、江西信丰志邦制衣有限公司（以下简称信丰志邦公司）、江西信丰雷登电子有限公司（以下简称信丰雷登公司）、陈雄光、广州港钜电子实业有限公司（以下简称港钜电子公司）借款合同纠纷一案【案号：（2020）粤01执846号】过程中，港钜电子公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。 被执行人港钜电子公司异议认为：港钜电子公司等与广发银行华南支行金融借款合同纠纷执行案【案号：（2020）粤01执846号】，贵院拟拍卖的广州市番禺区XX号和XX号（B栋）两栋物业，与XX号（A栋）栋相邻，三栋物业的房地产权证显示，三栋物业共用土地面积为14450.1平方米，各自占地面积未做分割。因此，异议人认为贵院对XX号综合楼、XX号（B栋）进行拍卖，将违反法律规定的“房地一体”原则，显属无效，故应中止该执行行为并撤销本次拍卖。理由是：一、根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”以及《城市房地产管理法》第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，处置房屋时土地使用权应同时进行处置。在依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第23条“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移”之规定，即便在执行程序中处理房屋，也应符合“房地一体”原则。二、XX号综合楼及B栋房产于京东网拍卖平台公布的竞买公告，与拍卖行为自相矛盾。竞买公告的第七点特别提醒条款中，明确提及“同一宗工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑、地上建筑及附属设施物应整体处理，不得分别转让”，而本次拍卖行为与该条款相悖的，XX号综合楼、B栋与A栋显属同一总工业用地建成的所有建筑，因此本次拍卖行为与竞买公告自相矛盾。三、在土地使用权未作区分的情况下，单独拍卖XX号综合楼及B栋的房产，将直接损害异议人及竞买人、A栋抵押权人及查封权利人等人的合法权益，故应及时中止拍卖。异议人已于2020年6月27日发函告知A栋抵押权人招商银行股份有限公司以及该债权的（潜在）受让人华融资产公司。由此，异议人的请求符合根据《民事诉讼法》第225条以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条“当事人、利害关系人提出异议人请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的进行公告；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”之规定，本次拍卖确存在瑕疵，明显侵犯对方利益，故应及时中止对XX号综合楼、B栋房产的拍卖行为，并撤销拍卖公告，待确权分割后再回复拍卖。四、鉴于拟拍卖房产对于的土地使用权存在区分不清的情况，继续拍卖将损害对方利益，并引发更多不必要的争议，浪费司法资源，根据《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第36条规定，异议人请求在异议、复议期间中止拍卖符合法律规定，恳请贵院予以采纳。另外，（2019）粤01执846号之一执行裁定书的内容不明确。裁定拍卖被执行人港钜电子公司名下位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）的房产以清偿其债务。其中其前半句：位于广州市广番禺区**，其所指不明确。究竟是XX号的土地，还是XX号上面的建筑物，裁定不明确。在异议人就房地一体的问题提出异议后，广州中院撤回了在京东拍卖网对B栋物业的拍卖，但是广州中院并没有终止拍卖程序，而是向广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）签发移送商请函，要求番禺法院对异议人名下XX号整栋等三栋物业进行评估。广州中院846号裁定的处理，明显缺乏法律依据，也损害了异议人的权益和推动实际使用人的权益。番禺法院已经对执行的标的物业在另一案件中进行了查封。番禺法院根据广东蔚海移动发展有限公司的申请，作出了（2017）粤0113民初8256号之一的民事裁定书。 综上，请求法院：一、中止位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）房产的拍卖行为；二、撤销（2019）粤01执846号之一执行裁定书及撤销位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）房产的拍卖公告；三、本案异议、复议期间中止对位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）房产的拍卖程序。 异议人港钜电子公司提交如下证据：1.房地产权证-广州市番禺区XX号综合楼、2.房地产权证-广州市番禺区XX号（B栋）、3.房地产权证-广州市番禺区XX号（A栋）、4.照片，证据1-4拟证明拟拍卖的XX号综合楼及B栋房产所对应土地使用权的面积、位置无法明确，同时亦与A栋房产位于同一土地上，三栋房产之间实际上并未有明显的界限，房产证中的宗地图完全一样，未对每栋楼所占土地面积进行区分，此外，A栋已出租，承租人仍在使用，拍卖行为将侵犯其合法权益；5.（2019）粤民终1239号《民事判决书》；6.告知函及快递单（致招商银行股份有限公司广州龙口支行）；7.告知函及快递单（致中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司），证据5-7拟证明根据判决书显示，XX号A栋的抵押权人招行龙口支行，其对该栋房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据了解，招商银行股份有限公司广州龙口支行的前述债权已经转让给中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，故异议人已于2020年6月27日将拍卖情况及困难对其产生的影响同时告知两方，以避免对其权益的侵犯；8.竞买公告；9.《股权转让意向书》、《仲裁通知书》（中文译本）；10.广东蔚海移动发展有限公司诉异议人（2017）粤0113民初8256号案《民事起诉状》、（2017）粤0113民初8256号民事裁定书、财产保全通知书、财产保全情况表；11.（2017）粤0113民初8256号《传票》、异议人提交的《证据清单》；12.广东蔚海移动发展有限公司私自改动A栋物业的结构和外观的前后照片以及两处扩建的临时建筑照片；13.香港高等法院委托广东省高级人民法院送达有关《禁诉令》的委托书。 申请执行人广发银行华南支行答辩称：一、广州中级人民法院在(2020)粤01执846号执行案件中对XX号（综合楼）、XX号（B栋）拍卖依法有据，符合法律规定。1.XX号（综合楼）、XX号（B栋）具备拍卖处置的基本条件。XX号（综合楼）、XX号（B栋）两处房产产权清晰，并已办理了独立产权登记，不存在任何权属争议；同时，答辩人对上述两处房产所享有的抵押权已依法办理了抵押登记；根据物权法相关规定，两处房产依法可以转让。2.XX号（综合楼）、XX号（B栋）具有可拍卖处置的执行依据。3.本次拍卖完全符合“房地一体”的原则。二、异议人提出“应整体处理”、“土地使用权未作区分”，纯属将不同部门的职责混淆，将“司法处置”与“土地分割过户”偷换概念，异议根本不成立。1.XX号（综合楼）和XX号（B栋）可单独转让。2.“司法处置”与“土地分割过户”职能分属不同部门管辖，司法实践已证明，如何办理土地分割、过户、产权登记等并不能妨碍执行法院按现状处置的司法程序。3.执行法院执行行为与公告内容并不矛盾。三、执行法院对XX号（综合楼）和XX号（B栋）执行拍卖，并没有损害任何人的合法权益。四、在异议、复议期间，不应当停止执行。1.执行异议审查和复议期间，不停止执行，有明确的法律依据。2.申请人异议行为是其一贯滥用诉讼权利的表现。3.答辩人将坚决维护和保障国有资产的安全。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。 被执行人信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司经本院合法传唤未到庭参加听证，也未提交相关答辩和证据。 本院查明，申请执行人广发银行华南支行与被执行人信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光、港钜电子公司借款合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2017）粤01民初316号民事判决，判令：一至二十二项、港钜电子公司自判决生效之日起10日内向广发银行华南支行分别偿还流动资金贷款本金人民币49983503.21元和罚息；出口押汇项下贷款本金美元446000元及利息、复利及罚息；美元543000元及利息、复利及罚息；美元665000元及利息、复利及罚息；美元506000元及利息、复利及罚息；美元250000元及利息、复利及罚息；美元300000元及利息、复利及罚息；美元400000元及利息、复利及罚息；美元200000元及利息、复利及罚息；美元150000元及利息、复利及罚息；美元400000元及利息、复利及罚息；美元400000元及利息、复利及罚息；美元140000元及利息、复利及罚息；美元200000元及利息、复利及罚息；美元200000元及利息、复利及罚息；美元500000元及利息、复利及罚息；美元400000元及利息、复利及罚息；美元160000元及利息、复利及罚息；美元200000元及利息、复利及罚息；美元197331.82元及利息、复利及罚息；美元300000元及利息、复利及罚息；美元320000元及利息、复利及罚息；二十三、广发银行华南支行对港钜电子公司位于广东省广州市番禺区XX号（B栋）、广州市番禺区XX号（综合楼）的厂房【粤房地证字第C3XX26号、粤房地证字第C3XX27号】享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第一至第二十二项确定的债务；二十四、广发银行华南支行对信丰金福公司所有的位于江西省信丰县中端工业园（国道东侧）、信丰工业园的商铺、厂房、土地享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第一至第二十二项确定的债务；二十五、广发银行华南支行对信丰志邦公司所有的位于江西省信丰县工业园、西牛中端工业园区厂房、土地享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第一至第二十二项确定的债务；二十六、信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光对港钜电子公司上述债务承担连带清偿责任，信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光在承担责任后有权向港钜电子公司追偿。二十七、驳回广发银行华南支行的其他诉讼请求。 由于陈雄光不服本院作出的（2017）粤01民初316号民事判决，向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤民终1081号民事判决，判令：一、撤销广州市中级人民法院（2017）粤01民初316号民事判决；二至二十三项、港钜电子公司自判决生效之日起10日内向广发银行华南支行分别偿还流动资金贷款本金人民币49983503.21元和罚息；出口押汇项下贷款本金美元446000元及利息、复利及罚息；本金美元543000元及利息、复利及罚息；本金美元665000元及利息、复利及罚息；本金美元506000元及利息、复利及罚息；本金美元250000元及利息、复利及罚息；本金美元300000元及利息、复利及罚息；本金美元400000元及利息、复利及罚息；本金美元200000元及利息、复利及罚息；本金美元150000元及利息、复利及罚息；本金美元400000元及利息、复利及罚息；本金美元400000元及利息、复利及罚息；本金美元140000元及利息、复利及罚息；美元200000元及利息、复利及罚息；本金美元200000元及利息、复利及罚息；本金美元500000元及利息、复利及罚息；本金美元400000元及利息、复利及罚息；本金美元160000元及利息、复利及罚息；本金美元200000元及利息、复利及罚息；本金美元197331.82元及利息、复利及罚息；本金美元300000元及利息、复利及罚息；本金美元320000元及利息、复利及罚息；二十四、广发银行华南支行对港钜电子公司位于广东省广州市番禺区XX号（B栋）、广州市番禺区XX号（综合楼）的厂房【粤房地证字第C3XX26号、粤房地证字第C3XX27号】享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第二至第二十三项确定的债务；二十五、广发银行华南支行对信丰金福公司所有的位于江西省信丰县中端工业园（国道东侧）、信丰工业园的商铺、厂房、土地享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第二至第二十三项确定的债务；二十六、广发银行华南支行对信丰志邦公司所有的位于江西省赣州市西牛中端工业园区厂房、西牛镇中端工业园区、信丰中端工业园区的厂房、土地享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第二至第二十三项确定的债务；二十七、信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光对港钜电子公司上述债务承担连带清偿责任，信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光在承担责任后有权向港钜电子公司追偿。二十八、驳回陈雄光的其他诉讼请求。 由于被执行人港钜电子公司、信丰金福公司、信丰志邦公司、信丰雷登公司、陈雄光没有履行生效判决确定的义务，申请执行人广发银行华南支行向本院申请强制执行，本院于2020年2月11日立（2020）粤01执846号案强制执行。 本案在诉讼期间以(2017)粤01执保177号财产保全轮候查封了港钜电子公司名下的位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）的房产，上述房产由番禺法院以(2016)粤0113民初9750号案于2017年7月27日查封。因本案申请执行人广发银行华南支行为上述房产抵押权人，本院向番禺法院发出《商请移送执行函》，番禺法院(2016)粤0113民初9750号案将上述房产移送本院执行。 因被执行人逾期未履行生效判决确定的义务，本院于2020年4月27日作出（2020）粤01执846号执行裁定，裁定拍卖港钜电子公司名下的位于广州市番禺区XX号和XX号（B栋）的房产以清偿其债务。本院委托广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司对上述房产进行评估，评估价值为135001639元。本院拟在京东网公开拍卖上述房产，港钜电子公司提出本案异议。 另查明，根据房地产权证显示，广州市番禺区XX号（综合楼）〔粤房地证字第C3XX27号〕、广州市番禺区XX号（B栋）〔粤房地证字第C3XX26号〕、广州市番禺区XX号（A栋）〔粤房地证字第C3XX25号〕权属人均为港钜电子公司。上述房地产权证附记栏均备注：此证含土地使用权和房屋所有权。 又查，广州市规划和自然资源局向本院出具的《广州市不动产登记查册表》显示广州市番禺区XX号，权属证号：粤（2015）广州市不动产权第07XX65号，该房产建基面积、建筑面积与广州市番禺区XX号（综合楼）完全一致，权属人为港钜电子公司，且该房产抵押权人也是广发银行华南支行，表明广州市番禺区XX号与广州市番禺区XX号（综合楼）为同一房产。 再查，香港特别行政区高等法院于2018年3月26日向广东省高级人民法院发出委托书，就该院审理的2018年第128号案件委托广东省高级人民法院向广东蔚海移动发展有限公司送达禁诉令，要求禁止对广州市番禺区XX号（A栋）房产等财产予以处置。 本院认为，对于异议人认为广州市番禺区XX号指向不明的主张。经查，广州市规划和自然资源局向本院出具的《广州市不动产登记查册表》显示广州市番禺区XX号，权属证号：粤（2015）广州市不动产权第07XX65号，该房产建基面积、建筑面积与广州市番禺区XX号（综合楼）完全一致，权属人为港钜电子公司，且该房产抵押权人也是广发银行华南支行，表明广州市番禺区XX号与广州市番禺区XX号（综合楼）实为同一房产，只是在房地产权证以及广州市规划和自然资源局对不动产登记的名称有所不同，并不存在异议人所主张的指向不明的情形。 对于异议人认为广州市番禺区XX号（综合楼）、XX号（B栋）、XX号（A栋）是一个整体，本院不能单独对广州市番禺区XX号、XX号（B栋）房产予以处置的主张。本院认为，首先，广东省高级人民法院生效民事判决明确判定，广发银行华南支行对港钜电子公司位于广东省广州市番禺区XX号（B栋）、广州市番禺区XX号（综合楼）【粤房地证字第C3XX26号、粤房地证字第C3XX27号】享有抵押权，本院依据该生效民事判决予以执行并拟对上述两栋房产予以拍卖依法有据，并无不当；其次，房地产管理部门已经对广州市番禺区XX号、XX号（B栋）两栋房产办理房地产权证，表明上述房地产产权包括房屋所有权以及其所占用的土地使用权已经明晰，因此，本院对上述两栋房产予以处置并不会损害其他权利人的权益，也不会对广州市番禺区XX号（A栋）房产的处置以及土地使用权产生影响；其三，案涉两栋房产由番禺法院以(2016)粤0113民初9750号案于2017年7月27日查封。因本案申请执行人广发银行华南支行为上述房产抵押权人，本院向番禺法院发出《商请移送执行函》，番禺法院(2016)粤0113民初9750号案将上述房产移送本院执行，因此，本院作为对上述两栋房产有抵押权法院拟拍卖该案涉房产依法有据；其四，广州市番禺区XX号（A栋）房产的抵押权人招商银行股份有限公司广州龙口支行并未对本院的拍卖行为提出异议，异议人在本案中代招商银行股份有限公司广州龙口支行提出异议没有法律依据；其五，番禺法院对案涉房产查封的时间为2017年7月27日，早于香港特别行政区高等法院对广州市番禺区XX号（A栋）房产所作出的禁诉令，且该禁诉令也仅是针对广州市番禺区XX号（A栋）房产的处置，并不影响本院对广州市番禺区XX号、XX号（B栋）两栋房产的拍卖处理。另外，本院委托番禺法院对案涉房产寻找相关单位进行评估，并不违反法律禁止性规定。 对于异议人要求在异议和复议审查期间对案涉房产中止拍卖的请求。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条第一款规定：“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”由于异议人（被执行人）港钜电子公司并未提供充分有效的担保，同时其主张的本院拍卖行为违法侵害其合法权益的理由不能成立，因此其要求本院对案涉房产中止执行没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院拟拍卖被执行人港钜电子公司位于广东省广州市番禺区XX号（B栋）、广州市番禺区XX号房产的执行行为并不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定可撤销拍卖的情形，故异议人的主张及请求不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人广州港钜电子实业有限公司的异议请求。 当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审判长  胡伟东 审判员  叶洁靖 审判员  黄 征 二〇二〇年九月三十日 书记员  赖泽钊 陈燕霞