四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0503民初1826号 原告：张春林，男，生于1972年10月2日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 原告：罗春燕，女，汉族，生于1974年1月2日，住四川省泸州市纳溪区。 被告：田生贵，女，生于1970年10月22日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 被告：雷鸿宇，男，生于1994年2月28日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 被告：雷树权，男，生于1936年2月2日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：雷群，女，生于1973年10月4日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：杨开均，男，生于1966年3月5日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 第三人：刘能英，女，生于1968年1月16日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 第三人：陈贵钊，男，生于1972年1月19日，汉族，住四川省叙永县。 第三人：杨开群，女，生于1971年3月28日，汉族，住四川省叙永县。 四个第三人共同委托诉讼代理人：杨开勤，男，生于1963年4月22日，汉族，住四川省泸州市纳溪区，与第三人杨开均系兄弟，与第三人杨开群系兄妹，与第三人刘能英、陈贵钊系姻亲关系，特别授权代理）。 原告张春林、罗春燕与被告田生贵、雷鸿宇、雷树权、第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员林万泉适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原、被告双方当事人及雷树权的委托诉讼代理人雷群、第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英的委托诉讼代理人杨开勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张春林、罗春燕向本院起诉提出诉讼请求：要求确认其与被告田生贵之夫雷承林和第三人杨开均、陈贵钊于2017年3月13日签订的《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》有效继续履行，并判令被告田生贵、雷鸿宇、雷树权协助其办理门市4间、车位10个的产权变更登记手续，并承担相应的过户费用。事实理由：2017年3月13日，二原告经案外人王志辉介绍，与被告田生贵之夫雷承林、第三人陈贵钊、杨开均签订《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》约定：雷承林、陈贵钊、杨开均共同将其各自所有位于护国镇书香亭3号楼门市4间、车库30个（其中，雷承林与田生贵门市4间，车位10个；陈贵钊夫妇车位10个，杨开均夫妇车位10个），以价款220万元出卖给二原告所有，二原告购买该门市和车位以后用于开办服装厂，第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英同意办理产权过户手续。但雷承林因病于2020年5月17日死亡后，其法定继承人田生贵、雷鸿宇、雷树权因协助办理过户登记事宜多次协商未果，故起诉提出前述诉讼请求。 被告田生贵辩称：与雷承林夫妇于2016年10月、11月依法取得护国镇书香亭3号楼商业门市4间及车位10个，由其丈夫雷承林与第三人陈贵钊、杨开均共同于2017年3月13日签订《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》，将其夫妻所有的门市4间和10个车位与陈贵钊、杨开均分别各自所有的10个车位共计909.10㎡，以220万元的价款出卖转让给原告夫妇，二原告已按合同约定交付了相应价款，其丈夫雷承林因病于2020年5月死亡后，因办理过户手续发生争议，自己承认原告所诉事实，同意协助办理过户登记手续，并按约定承担相应费用。 被告雷鸿宇辩称：其父母将门市4间及10个车位依合同转让属二原告所有，双方按合同约定履行权利义务，自己没有异议，同意协助办理过户登记手续，并依法承担相应费用。 被告雷树权辩称：其子雷承林何时将其所有的4间门市和10个车位怎样转让出卖给二原告的事实不清楚，不同意协助办理过户登记手续，也不同意承担过户费用。 第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英共同辩称：陈贵钊、杨开群夫妇与杨开均、刘能英夫妇分别各自所有的10个车位，于2017年3月13日在雷承林与陈贵钊、杨开均共同签订的《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》中约定，共同以220万元的价款出卖转让给二原告开办服装厂属实，随时同意协助原告办理过户登记手续并由其承担相应费用，二原告与三被告的诉讼请求与其没有关联性，不同意承担本案所涉诉讼费用。 经审理查明：二原告系夫妻，2011年4月14日登记成立泸州市纳溪区艺高服装有限公司，2016年变更登记地址为：泸州市纳溪区。被告田生贵与被告雷鸿宇系母子关系，被告雷树权与被告雷鸿宇系祖孙关系，被告田生贵之夫即被告雷鸿宇之父亦即被告雷树权之子雷承林因病于2020年5月病故，被告雷树权之妻康德珍于2018年12月10日病故。第三人杨开均、杨开群系兄妹关系，第三人杨开均、刘能英和第三人陈贵钊、杨开群分别系夫妻关系。 被告田生贵、雷鸿宇、雷树权之近亲属雷承林与第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英的姻亲王志辉共同出资于2011年3月2日登记成立泸州纳溪永成房地产开发有限公司（以下简称：“永成开发公司”），2014年10月，永成开发公司在纳溪区㎡，2016年10月8日、2016年11月10日，永城开发公司将其开发修建的护国镇书香亭3号楼的底层商业门市4间【产权证号为：（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号】和车位10个【产权证号分别为：（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号】分别登记属被告田生贵及其丈夫雷承林共同共有。同一底层车库的（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号—000XXXX号10个车位的产权确认登记属第三人杨开均、刘能英共同共有，（2016）纳溪区不动产第000XXXX号—000XXXX号10个车位登记属第三人陈贵钊、杨开群共同共有。 2017年3月13日，被告田生贵、雷鸿宇、雷树权之近亲属雷承林与第三人陈贵钊、杨开均作为出卖方与原告张春林、罗春燕作为买受方共同签订《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》约定，将被告田生贵与其丈夫雷承林共同所有的前述门市4间和10个车位与陈贵钊、杨开群夫妻以及杨开均、刘能英夫妻分别各自共同所有的前述10个车位共计909.10㎡，以220万元（包含办理产权过户税费及其他费用）的价款出卖转让给原告张春林、罗春燕夫妇所有，付款方式为：签订合同时付定金20万元，2017年6月30日前付100万元，余款100万元从购买之日起5年分期付清，每年12月31日前付20万元，并按月利率6‰给付占用资金利息。所有款项交指定中间人王志辉的银行账户。买方交付购房款150万元后，卖方为其办理产权过户登记手续，还约定了其他违约责任。签订合同当日，出卖方将前述房屋交付二原告，原告当即对所购房屋占有，并雇请工人装修作为服装厂厂房使用。二原告作为购买方，分别于2017年3月13日给付出卖方指定居间人王志辉的账户20万元，2017年4月19日给付20万元，2017年6月3日给付15.6万元，2017年6月26日给付50万元，2017年7月20日给付14.4万元。2018年2月11日给付15万元，2018年2月28日给付5万元，2018年6月13日给付10万元，2018年8月11日给付10万元，2019年2月25日给付10万元，2019年11月22日给付5万元。被告田生贵及其丈夫雷承林自2017年4月8日起至2019年11月12日止分10次收到居间人王志辉转帐和现金支付87.5万元（2017年4月8日10万元、2017年4月21日10万元、2017年6月8日7.8万元、2017年7月6日25万元、2017年7月24日7.2万元、2018年3月2日10万元、2018年6月14日5万元、2018年8月13日5万元、2019年2月25日收现金5万元、2019年11月22日收现金2.5万元）。居间人王志辉分别给付第三人陈贵钊、杨开群夫妇和杨开均、刘能英夫妇43,75万元。二原告所给付款项中，截至于2018年6月13日已达到150万元，但出卖方没有按照约定的时间为原告所购房屋办理产权过户登记手续，2019年8月许，二原告曾通知出卖方为其办理过户登记手续，因雷承林病重未果。2020年5月，被告田生贵、雷鸿宇、雷树权之近亲属雷承林因病死亡后，二原告通知出卖方为其所购房屋办理产权过户登记手续，第三人陈贵钊、杨开群、杨开均、刘能英均无异议，随时同意协助办理过户登记手续，但被告雷树权因与被告田生贵、雷鸿宇对雷承林的遗产继承发生争议，不同意协助办理过户登记手续。 认定上述事实，除双方当事人的当庭陈述以外，还有原、被告双方举证的下列证据予以证实： 一、原、告双方及第三人的身份证复印件、结婚证复印件、营业执照复印件。能够证明：二原告是夫妻，被告雷树权、田生贵、雷鸿宇系翁媳孙关系，第三人杨开均、刘能英系夫妻，杨开群、陈贵钊系夫妻，双方当事人主体适格的事实。 二、被告及第三人举证的商品房买卖合同、不动产权属登记证书，能够证明：永成开发公司在纳溪区㎡，2016年10月8日、2016年11月10日，永城开发公司将其开发修建的护国镇书香亭3号楼的底层商业门市4间和车位10个分别登记属被告田生贵及其丈夫雷承林共同共有。同一底层车库的（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号—000XXXX号10个车位的产权登记属第三人杨开均、刘能英共同共有，（2016）纳溪区不动产第000XXXX号—000XXXX号10个车位登记属第三人陈贵钊、杨开群共同共有的事实。 三、二原告与雷承林、陈贵钊、杨开均于2017年3月13日共同签订的《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》，能够证明本案原、被告及第三人房屋车位买卖的事实。 四、二原告提供的转账付款依据、被告及第三人提供的收款说明。能够证明二原告购买门市房屋及车位后，按约定已付大部份款项的事实。 前述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案原告张春林、罗春燕向本院起诉主张的房屋买卖合同效力确认纠纷，涉及当事人之间订立的合同效力问题，受我国《民法通则》及《合同法》规范，主要考量订立合同双方当事人的行为能力、意思表示的真实性、是否违反法律、法规禁止性规定以及公序良俗等因素，房屋买卖合同关系是特殊的不动产物权买卖法律关系，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的买卖合同，是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，它是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付相应价款而占有、使用房屋，取得房屋所有权的合同。现实生活中，针对房屋买卖的特殊合同，时常需要附一定条件才能办理房屋产权过户登记手续，只有期待其所附条件成就时，才能办理该房屋的产权过户登记手续，这种所有物物权权利的实现在法理上称之为物权期待权。本案原告张春林、罗春燕与被告田生贵、雷鸿宇、雷树权之近亲属雷承林以及第三人杨开均、陈贵钊共同于2017年3月3日签订《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》，其实质应当是被告田生贵及其丈夫雷承林以及第三人杨开均、刘能英、陈贵钊、杨开群共同作为所有权人出卖其房屋的真实意思表示，虽然被告田生贵及第三人杨开群、刘能英没有在房屋买卖合同上签字，但在知道其共有的房屋出卖以后，没有提出任何异议，且庭审中也认可出卖的事实，属于对其房屋买卖合同事实的确认，不违反法律的规定，应当予以确认。二原告与雷承林、杨开均、陈贵钊在签订房屋买卖合同时约定，二原告需要交满购房款150万元后才能办理该房屋的产权过户登记手续，原告张春林、罗春燕在购买该房屋时，就形成了对该房屋需要期待一定条件才能办理过户登记手续的期待权利。二原告于2018年6月13日交纳购房款达到150万元，向被告及第三人主张其与出卖方签订的房屋买卖合同有效履行，其实质就是主张其物权期待权的实现，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。 本案中，原告张春林、罗春燕与被告田生贵之夫雷承林及第三人杨开均、陈贵钊之间签订的《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其主要内容是：将被告田生贵与其丈夫雷承林共同所有的前述门市4间和10个车位与陈贵钊、杨开群夫妻以及杨开均、刘能英夫妻分别各自共同所有的前述10个车位共计909.10㎡，以220万元（包含办理产权过户税费及其他费用）的价款出卖转让给原告张春林、罗春燕夫妇所有，且二原告按约定在签订合同时交付定金20万元，当日接收占有该房屋及时装修，作为服装厂工作使用，且于2018年6月13日交纳购房款达150万元，具备双方约定所涉买卖房屋过户的条件。二原告作为买受人的物权期待权，就是在已经履行合同部分义务的前提下，赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行、抵押等物权效力，是对不动产受让人的物权优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权益、交易安全及社会稳定的目的，“诚信、友善”是社会主义核心价值观对每一个公民的基本要求，“公正、法治”是社会主义核心价值观从社会层面引导人们对美好生活的追求，保护人民群众交易安全，也是法治的基本要求。本案二原告张春林、罗春燕与出卖人在平等自愿的基础上订立房屋买卖合同，买受人支付了大部分房款，出卖人移交房屋给买受人，买受人已将所买房屋装修作为服装厂使用至今已三年之久。该房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，同时也符合《物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定，系合法有效之合同。二原告的诉讼请求成立，依法应予支持，被告田生贵、雷鸿宇、雷树权作为雷承林的法定继承人，应当协助二原告办理过户登记手续。对于第三人杨开均、刘能英、陈贵钊、杨开群与二原告所产生买卖合同关系的不动产，是可以分别独立办理产权过户登记的行为，二原告在本案中没有一并主张，也不违反法律规定。对于被告雷树权以自己不清楚或不知道前述房屋买卖的事由，不同意协助办理过户手续的理由不能成立，本院不予支持。据此，为了让人民群众在每一个案件中感受到公平正义。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张春林、罗春燕与被告田生贵、雷鸿宇、雷树权之亲属雷承林和第三人杨开均、陈贵钊于2017年3月13日签订的《护国镇书香亭3号楼商业住房及车库买卖合同》成立有效，继续履行； 二、由被告田生贵、雷鸿宇、雷树权于本判决生效后十五日内协助原告张春林、罗春燕办理位于泸州市纳溪区间【产权证号为：（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号】、车位10个【产权证号分别为：（2016）纳溪区不动产权第000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号、000XXXX号】的不动产登记过户手续。办理过户登记手续产生的费用，由被告田生贵、雷鸿宇、雷树权承担。 本案案件受理费1400元减半收取700元，由被告田生贵、雷鸿宇、雷树权共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  林万泉 二〇二〇年九月十八日 书记员  周 志