河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初2096号 原告：李成飞，男，1967年10月26日生，汉族，住唐山市丰**。 原告：黄荷红，女，1969年8月25日生，汉族，住唐山市丰**。 委托代理人：杜玉娟、李海艳，河北丰华律师事务所律师。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地唐山市丰**汇通路锦绣天地小区**底商。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托代理人：徐良伟。 原告李成飞、黄荷红与被告唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称唐山荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于2019年12月20日作出（2019）冀0207民初4135号民事判决书，原、被告均不服，上诉于唐山市中级人民法院。2020年6月11日，唐山市中级人民法院作出（2020）冀02民终1375号民事裁定书，判决撤销本院（2019）冀0207民初4135号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成飞，原告李成飞、黄荷红的委托代理人杜玉娟、李海艳，被告唐山荣盛公司的委托代理人徐良伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成飞、黄荷红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向二原告支付逾期交房违约金526083.87元；依法判令被告立即向二原告支付逾期办理产权登记违约金618440.22元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2011年7月25日，二原告与被告就买卖汇通路商业5＃268号房达成协议，并分别于2011年7月25日，2011年11月2日缴纳选号诚意金150000元，1658319元。2012年4月16日，被告与二原告签订了《商品房买卖合同》，双方主要约定：“买受人（二原告）购买出卖人（被告）开发的位于唐山市丰南区。用途为商业服务，建筑面积244.86平方米，双方协议价格每平方米14736元，总金额3608257元，付款方式为：首付款1808257元于2012年4月16日付清，贷款180万元。出卖人应当在2012年8月25日前将验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年8月26日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。”合同签订前，二原告已经履行了交款义务，合同签订后，二原告依合同约定办理了商业贷款。但被告未按合同约定交付房屋，被告于2016年8月22日通知原告入住。并办理业主入住验房及物品交接，被告逾期交房1458天，自交房后180天内被告应当办理房屋产权登记，但至今二原告尚未取得房屋权属证书。被告逾期交房及逾期办理产权登记已经严重违反合同约定，应当按照合同约定及法律规定向原告支付违约金，因原、被告双方协商无果，特诉至法院。望法院依法查明事实支持原告的诉讼请求。 被告唐山荣盛公司辩称：一、逾期交房部分答辩。1、被告在约定时间未能交付涉案房屋，并非被告自身原因，不应被追诉违约。合同第八条第二款约定，“但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力……；2、由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。本案中，在房屋建造过程中，因行业政策文件发生改变，其中原设计方案中保温材料的变更，导致施工中就此施工完全发生改变，该事实有施工中的变更、洽商记录为据。因此，依据上述条款约定，因此导致了交房的顺延，不应以延期交房的违约行为被科处。2、原告违约在先。双方签订合同时间为2012年4月16日，合同第六条约定，首付款1808257元于2012年4月16日付清，贷款180万元整，其他约定见合同附件。另，合同附件四中合同补充协议二2约定，按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款，同时提供齐全按揭贷款资料，并于2012年4月30日前到指定银行办理完毕相关手续……经被告核对，原告全款付清时间为2012年7月2日，显然其违约在先，依据同时履行抗辩权规定，被告无需按合同约定交付其房屋，原告也更无权提及被告违约交房。3、原告购房享有优惠，认可因客观因素导致未能按期交房时，被告不再承担违赔责任。在原告签署确认的《购房特殊优惠申请》中第1、3条已经明确载明：公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工等特殊情况，公司不再承担违赔责任；如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向被告申请违赔。因此对于因不可抗力造成的延期交房，被告享有抗辩权，在考虑风险的情况下，即便不能认定延期交房归属于不可抗力，被告依然应当按照约定，先向我公司补足优惠款项后才能申请违赔。4、经被告查阅相关档案资料，与原告同类房屋早已交付，原告诉称逾期交房，其原因为原告未能及时办理入户手续所致，被告不存在逾期交房的违约行为。经比较可知，在涉案小区达到交房条件后，与原告属于同小区业主均积极配合办理交房手续。被告作为房地产开发企业，在已具备交房条件情况下，不可能故意拖延导致违约，更不可能对原告歧视待遇。事实上，当被告通知其交房时，原告未能及时配合办理交接，以致在2016年8月22日原告准备入住时，重新补办入伙手续。因此，原告第一项诉请应依法驳回。二、逾期办证部分答辩。1、被告不存在因自身原因导致的违约事实。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。即，我公司的合同义务为办理权属登记备案，我公司只要在合同约定期限内向行政主管部门提交相关证明文件及资料以办理大产权证，我公司的义务即履行完毕。本案中，涉案小区早已于2015年12月18日取得大产权证书，被告的合同义务早已履行完毕，不存在违约情况。2、办理产权登记并非被告与此固定的法定义务，而是协助义务，该协助义务的行使需以原告协助为前提。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告为开发主体，只是协助购买人行使权力。原告不能证实已提交了办理权属登记的，无权要求被告办理权属登记。3、原告诉请被告逾期办证违约金合同依据及法律依据均不充分。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，即“双方协商解决”，该约定排除了双方选择第一项赔偿损失条款和第二项违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定的，因此原告主张违约金的计算标准明显有误。因此，原告主张的逾期办证违约金条件尚未成立，应当不予支持。4、针对逾期交房违约金的问题，我公司认为原一审判决中认定的2014年11月8日为逾期交房截止时间，认定正确，根据原被告双方签订的商品房买卖合同及法律规定，商品房竣工验收备案完成之后，即具备交付条件，在具备交付条件后，我公司已经履行通知义务，原告予以认可。但认为交付的房屋消防柜未配备齐全拒绝收房，根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，原告不得以上述理由拒绝收房，拒绝收房期间的损失应由原告自行承担。因此，在2014年11月8日至原告实际配合办理交房手续期间的损失不应由我公司承担。5、在原一审庭审过程中，原告曾认可签署过购房特殊优惠申请单，根据该申请单我公司就原告所购买的房屋进行了房款优惠，同时，该申请单第三条明确约定如确实因公司直接责任，给客户造成损失，需要由客户补足优惠后向我公司理赔。因此，即使我公司需承担逾期交房的违约责任，也应将原告所享受的优惠额度扣除后再进行计算。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2012年4月16日，原告李成飞、黄荷红作为买受人，被告唐山荣盛公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍商业第5-S4#座汇通路268号房屋一套，约定房屋建筑面积244.86平方米、总价款3608257元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，首付款1808257元于2012年4月16日付清，贷款180万元整，其他约定见合同附件”。附件四补充协议第二条约定“第六条付款方式及期限补充内容：关于商品房买卖合同第六条内容，由于相关条文解释及操作细则尚未明确，为双方利益考虑，同时避免将来产生不必要的纠纷，经协商，双方一致同意按下列第2种付款方式处理……2.按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款1808257元，按揭贷款1800000元，同时提供齐全按揭资料，并于2012年4月23日前到出卖人指定银行办理完毕相关手续。因买受人原因，致使银行不能在签约7日内放贷的，买受人应于3日内付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2012年8月25日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、双方协商解决”。 二、二原告分别于2011年7月25日、2011年11月2日两次向被告唐山荣盛公司交付选房诚意金。后，原、被告双方确认上述选房诚意金为购房首付1808257元。《商品房买卖合同》约定余款1800000元采取贷款方式于2012年7月2日支付到被告唐山荣盛公司账户。被告于2016年8月22日将案涉房屋交付给原告。同日，二原告向被告唐山荣盛公司交付案涉商品房房本费5539.44元。 三、原、被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋属于在建工程。2014年11月7日，案涉湖畔郦舍荷风苑S4商业楼工程竣工验收合格。案涉房屋于2015年12月18日办理初始登记，截止庭审，案涉商品房尚未转移登记至原告名下。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房买卖合同、收据、收款通知书、个人商业用房贷款合同、借款借据、入住费用明细表、业主入住验房表、物品交接单、照片，被告提交的商品房买卖合同、购房特殊优惠申请复印件、项目五证复印件、大产权登记证书复印件、入伙通知书、物品交接单、建设工程竣工验收备案表、外墙保温板更换及价格调整的通知复印件等证据予以证实。 本院认为：一、案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。二、逾期交房违约金问题。合同约定被告向原告交房的时间为2012年8月25日，而原、被告双方签订该合同的时间为2012年4月16日，案涉商品房尚在施工中。那么被告在短短四个月有余的时间内不可能实现对涉案房屋的验收与交接，原、被告双方对此均应有预知性，被告作为商品房买卖合同中格式条款的制定方与涉案房产的开发商，该预知程度应大于原告，故本院依据公平及诚实信用原则，确认以总的逾期交房的违约金数额为基数，由被告承担70%的责任，原告承担30%的责任。被告应当向原告支付违约金368258.71元（已付房价款3608257元X日万分之一X1458天X70%）。三、逾期办证违约金问题。本案中，原、被告双方在其签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决”，即原、被告双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况，故对原告要求被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告所述原告签署《购房特殊优惠申请》享有购房优惠，原告认可因客观因素导致未能按期交房时被告公司不再承担违约赔偿责任的主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告唐山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李成飞、黄荷红逾期交房违约金人民币368258.71元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15081元，由原告李成飞、黄荷红负担人民币10255元，被告唐山荣盛房地产开发有限公司负担人民币4826元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  肖 梅 审 判 员  么晓梅 人民陪审员  李全林 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  马艳惠