四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初183号 原告（案外人）：武芳，女，汉族，生于1967年2月5日，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：邹明全，男，系武芳丈夫。 被告（被执行人）：四川天福房地产开发有限公司，住所地四川省什邡市洄澜镇。 法定代表人：郑麟。 被告（申请执行人）：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地四川省什邡市蓥华山路北段。 法定代表人：黄仁芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方翠，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人：成都长信房地产开发公司，住所地成都市青羊区金丝街**。 法定代表人：王忆北，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 原告武芳与被告四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称瑞麒置业）、被告四川天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、第三人成都长信房地产开发公司（以下简称长信公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告武芳及其委托诉讼代理人邹明全，被告瑞麒置业的委托诉讼代理人方翠到庭参加诉讼，被告天福公司、第三人长信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告武芳的诉讼请求：1.判决停止对德阳市瑞麒·旌都银座93号（现编号为91号）车位的执行，并解除该车位的查封；2.判决确认位于德阳市瑞麒·旌都银座93号（现编号为91号）车位归原告所有；3.判决被告天福公司与长信公司协助将该车位过户至原告名下；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年1月1日，原告与被告天福公司签订了《“旌都银座”车位认购协议》，协议约定原告预订德阳市瑞麒·旌都银座93号车位，车位价款为12万元，原告先后三次向天福公司支付车位款10万元，天福公司一直未办理过户登记。2013年10月31日，德阳市中级人民法院在审理二被告与第三人之间合资纠纷一案中将德阳市瑞麒·旌都银座93号（现编号为91号）车位予以查封。原告知晓后于2020年4月30日就该执行标的向德阳市中级人民法院申请执行异议，请求解除对该车位的查封并终止相应的执行措施，法院审查后并于2020年5月25日做出裁定驳回原告的异议申请。综上，原告购买车位已签订合同，并已支付大部分车位款，而瑞麒·旌都银座系被告天福公司与长信公司联合开发，因天福公司与长信公司原因未过户而导致车位被法院执行查封，原告提出执行异议被驳回，故根据民诉法相关规定提出执行异议之诉，请依法支持原告的诉请。 被告瑞麒置业辩称，1.原告武芳所购的车位与案外人代世平所购的车位是同一个车位，车位认购权归属有待进一步查明。2.原告武芳所提交的车位认购协议及付款凭证，均没有第三人长信公司的任何印章，也没有得到长信公司的追认，不产生物权变动的效力。综上，瑞麒置业认为就目前的证据应驳回原告的诉请。 被告天福公司未作答辩。 第三人长信公司述称，1.案涉车位是由天福公司与长信公司联合开发修建，并登记在两公司名下的，天福公司无权单方签订相应的房屋出售合同，认购协议与收据均无长信公司盖章确认，均不予认可。2.据车位认购协议以及收据，案涉车位款项并未全额支付，支付对象也并非开发商，双方车位款项没有进入指定的共管账户，该车位的认购协议不发生车位销售后果，案涉的车位已另案被法院查封，在查封之前双方未签订有效的书面房屋买卖合同，车位所有权仍属于天福公司及长信公司，原告不享有车位的相关权利，原告的诉求不能阻却另案的执行，也不能请求解除查封以及中止执行措施。3.根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生法律效力，房屋买卖合同有效，仅产生债权效力，因此即便原告与天福公司曾经签订了订购合同，该协议也不属于房屋买卖合同，也未发生物权的登记行为，因此原告的诉求不能阻却执行。4.天福公司是私自收取项目的相关款项，恶意损害长信公司国企利益。另外，对方所提供的交付凭证，与认购协议金额不符，故不应该支持原告的诉讼请求。本案诉讼费用应由原告承担。 本院经审理查明：2011年1月1日，原告武芳与天福公司签订《旌都银座车位认购协议》，协议载明“乙方（武芳）向甲方（天福公司）认购车位，乙方预定旌都银座·彩泉天街负一层93号车位，该车位预测建筑面积：26平方米。该车位按套计算单价为：12万元人民币/间，总金额为12万。为保证甲乙方合法权益，该车库实测面积若发生变化双方不予以退补。乙方所选购车位，若因规划施工等原因造成车位尺寸发生变化，除按双方签订《商品房买卖合同》双方合同约定内容解决外，甲方同意乙方有权在甲方未售的车位中予以另行选购，相同等级车位价格不变。乙方同意签订本协议时支付定金人民币10万元，作为甲乙双方签订《商品房预售合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。双方一旦签署该车位之《商品房买卖合同》，本协议即告终止；…”。 2011年1月4日，天福公司向武芳出具收据，载明：“收到武芳购车位93#现金60000元”。 2011年2月1日，天福公司向武芳出具收据，载明：“收到武芳购车位93#现金20000元”。 2011年1月1日，德阳福瑞祥物业管理有限公司向武芳出具收据，载明：“收到武芳物业建设服务费20000元”。 本案审理过程中，武芳已将未交付的车位款2万元交付本院执行。 武芳陈述，我用的是126号车位，是我弟弟的车位，我们93号变更后车位号是91号，代世平用的是95号变更为93号车位。 天福公司出具证明证实：“现有旌都银座地下车位业主武芳与我公司于2011年1月1日签订车位预购协议，原车位号为93号，现变更为91号”。 本院在执行瑞麒置业与天福公司合资合作纠纷一案中，于2013年10月31日将位于德阳市瑞麒•旌都银座93号（现新编号为91号）车位予以查封。武芳于2020年4月30日向本院对该车位申请执行异议，请求解除对该车位的查封，终止相应的执行措施。本院于2020年5月25日作出驳回武芳的异议申请。 以上事实有车位认购协议、收款收据、本院执行裁定书等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然双方签订的合同名称为认购协议，但根据合同的全部内容分析，可以认定为该合同为买卖合同，理由为：双方明确了特定的标的（负一层93号车位）、总价（12万元）。预测建筑面积26平方米。虽然认购协议上约定10万元系定金，但定金的性质系为担保债的履行。在本案中，武芳给付的10万元占据了给付义务的80%以上，不符合定金的特点。根据该认购协议的特别告知内容，在签订合同之时，天福公司已经将商品房买卖合同的全部条款告知对方，故可以认定双方建立了买卖合同关系。关于武芳缴纳车位价款数额，武芳向本院提交了天福公司开具的收据8万元和德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的物业建设服务费收据2万元。瑞麒公司认为德阳福瑞祥物业管理有限公司开具收据属于物业服务费，但没有提出明确的证据，并且物业公司就一个车位收取2万元的物业费明显与实际经营的一般做法不相符合，故应当认定武芳缴纳的车位款为10万元。同时武芳已将剩余车位价款按照本院的要求交付执行。案涉车位从2011年1月1日签订买卖合同，至今未能办理过户登记是因为该车位在2013年10月31日即被本院查封，故未能办理过户武芳不存在过错。综上，武芳对案涉车位所享有的民事权益能够排除强制执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，本案中，武芳所提供的证据不足以证明其系案涉车位的所有权人，故其请求“判决确认位于德阳市瑞麒·旌都银座93号（现编号为91号）车位归原告所有”的诉请本院不予支持，同时武芳请求“判决被告天福公司与长信公司协助将该车位过户至原告名下”的诉请也不属于本案审理范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对德阳市瑞麒•旌都银座93号车位（现新编号为91号车位）的执行。 二、驳回原告武芳的其它诉讼请求。 一审案件受理费1500元，由四川瑞麒置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 蒋兮婧 书 记 员 张 晶