广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初375号原告：连南瑶族自治县三江镇人民政府。负责人：罗云毅，镇长。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。被告：连南瑶族自治县腾兴置业有限公司。法定代表人：胡思金，执行董事。原告连南瑶族自治县三江镇人民政府（以下简称三江政府）与被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司（以下简称腾兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三江政府的委托诉讼代理人文敏到庭参加诉讼，被告腾兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三江政府向本院提出诉讼请求:一、判令被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司协助原告连南瑶族自治县三江镇人民政府办理位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺的不动产权转移登记手续，并判令被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司承担因办理不动产权转移登记手续而产生的所有费用（价值509450元）；二、判令被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司向原告连南瑶族自治县三江镇人民政府赔偿逾期办理不动产权转移登记手续的违约金，违约金以509450元为基数，从2018年8月25日起按年利率6%计算至办妥不动产权证书之日止，违约金暂计至2020年7月30日的违约金为59860.38元；三、本案诉讼费用由被告连南瑶族自治县腾兴置业有限公司承担。事实及理由：原告三江政府于2013年12月13日与被告腾兴公司签订《联营合同》，约定三江政府将位于连南县*******(车头坪)宗地权属三江政府的土地使用权转让给腾兴公司，并以腾兴公司的土地竞得价435万元减去相关费用57949元后回购地面首层商铺总面积的三分之二和二层总面积的三分之一，实际面积按建成后实际丈量结果计算，一楼铺面确定为临街铺面，具体位置另行商议。回购的这部分房产使用权、所有权归三江政府所有。双方约定腾兴公司在交付上述房产后一年内为三江政府办理房地产权证，办理产权证的相关费用由腾兴公司承担。按照合同内容，三江政府于2013年12月27日、2015年8月31日及2015年11月2日向腾兴公司转账支付商铺回购款。2017年8月24日，三江政府与腾兴公司对包含涉案的连南城市广场A栋第一层03号等商铺钥匙进行移交。其后由三江政府独资成立的全民所有制企业连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司负责涉案商铺对外出租。三江政府已交付商铺回购款并实际行使对涉案商铺的占有、使用和收益的权利。被告腾兴公司因对外负债，致使连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺被债权人连州市贵远实业发展有限公司申请保全查封。经原告三江政府依法提出执行异议，贵院裁定排除执行。债权人连州市贵远实业发展有限公司不服执行异议裁定，向贵院提起执行异议之诉，贵院亦判决驳回其诉讼请求。目前，执行异议之诉的民事判决书已经生效。原告认为：原告与被告签订的回购商铺和房屋的《联营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的房屋买卖合同。原告是涉案商铺的买受人，已支付价款，对涉案商铺享有足以排除执行的实体权利，该权利得到贵院生效判决书的确认。《联营合同》约定的办理不动产权转移登记手续期限已经届满，被告未能依约协助原告办理涉案商铺的不动产权转移登记手续，导致原告未能取得涉案商铺的完整产权，已构成违约。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”之规定，被告应当协助原告办理涉案商铺不动产权转移登记手续，并按照涉案商铺的回购价(按5000元/平方米计算)为基数按照年利率6%计付逾期办理不动产权转移登记的违约金给原告。基于上述事实与理由，原告为维护自身合法权益，专此起诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。腾兴公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院在卷佐证。三江政府围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1、联营合同。2、企业信用信息公示报告(连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司)。3、证明(2016年11月17日)：(1)证明原告与被告于2013年12月13日签订了《联营合同》，约定由原告以土地竞得价435万元减去相关费用57949元后回购被告在土地上开发的首层商铺总面积的三分之二和二层总面积的三分之一，并约定了回购款项的支付时间和办证期限。(2)证明被告用于项目开发的土地原属于连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司所有，连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司是由原告出资成立的全民所有制企业。4、回购款项支付凭证：证明原告已依约向被执行人分期足额支付回购款项。5、连南瑶族自治县腾兴置业有限公司《连南城市广场》首层商铺锁匙移交清单证明原告已于2017年8月24日接收包括涉案的连南城市广场A栋第一层03号商铺在内的7套商铺。6、城市广场商铺租赁合同：证明原告于2018年10月9日委托连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司将涉案的连南城市广场A栋第一层03号商铺出租给第三方使用。7、连南县不动产权信息查询证明：证明涉案商铺已由连南瑶族自治县腾兴置业有限公司办理不动产权初次登记，具备办理不动产权转移登记的条件。8、(2019)粤1826执异8号执行裁定书。9、(2019)粤1826民初634号判决书；广东省连南瑶族自治县人民法院法律文书生效证明：证明被告腾兴公司因对外负债，致使连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺被债权人连州市贵远实业发展有限公司申请保全查封。经原告三江政府依法提出执行异议，贵院裁定排除执行。债权人连州市贵远实业发展有限公司不服执行异议裁定，向贵院提起执行异议之诉，贵院亦判决驳回其诉讼请求。目前，执行异议之诉的民事判决书已经生效。被告腾兴公司未提交质证意见及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，三江政府与腾兴公司签订《联营合同》，约定三江政府将其主管的连南瑶族自治县三江镇经济开发总公司名下位于连南县*******（车头坪）宗地的土地使用权转让给腾兴公司，土地使用权面积1931.63㎡，土地规划用途为住宅用地，土地使用期限以《土地使用证》颁发之日起70年为准，并约定联营互利方式为：1、三江政府以腾兴公司土地竞得价435万元回购地面首层铺面总面积的三分之二，二层总面积的三分之一（含返还部分），实际面积按建成后实际丈量结果计算，三江政府的一楼铺面为临街铺面，具体位置另行商议（含二楼）；回购的部分房产使用权、所有权属于三江政府，由腾兴公司在交付三分之二的临街铺面和二楼三分之一楼层给三江政府后一年内办理房地产权证，办理产权证的相关费用由腾兴公司负担。2、土地竞得价435万元在签订联营合同后十个工作日内三江政府要向腾兴公司支付229.2051万元，余款200万元作工程进度保证金。保证金分两期付给腾兴公司，在建好10层后支付100万元，楼盘封顶后再支付剩余的100万元，不计息。合同签订后，三江政府依照合同约定分别于2013年12月27日、2015年8月25日、2015年11月2日向腾兴公司转账229.2051万元、100万元和80万元,合计409.2051万元。2017年8月24日，腾兴公司依约向三江政府交付本案诉争03号商铺[不动产证号：粤（2018）连南县不动产权第0001463号]及钥匙。另查明，本院于2018年6月19日根据腾兴公司的变更保全申请作出（2018）粤1826民初136号之一民事裁定书，裁定查封腾兴公司所有的位于连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺［粤（2018）连南县不动产权第0001463号］，查封期间不得变卖、不得转让或办理过户手续；于2019年10月10日根据连州市贵远实业有限公司的申请作出（2019）粤1826执217号执行裁定书，裁定拍卖被执行人腾兴公司所有的位于连南县三江镇车头坪城市广场A栋第一层03号商铺［粤（2018）连南县不动产权第0001463号］。三江政府对本院裁定拍卖涉案03号商铺的执行行为不服，向本院提出执行异议，本院于2019年11月7日作出（2019）粤1826执异8号执行裁定书，裁定中止对涉案03号商铺的执行。连州市贵远实业发展有限公司对（2019）粤1826执异8号执行裁定书不服，提起执行异议之诉，请求对涉案03号商铺许可执行，本院于2020年5月28日作出（2019）粤1826民初634号民事判决书，认定三江政府对涉案03号商铺享有足以排除强制执行的权利，驳回连州市贵远实业发展有限公司的诉讼请求。再查明，经济开发总公司位于连南县三江镇车头坪的土地（证号：南府国用93第0164********067号）土地使用证已注销。连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺权属人为腾兴公司，宗地面积1931.63平方米，建筑面积101.89平方米。同楼层的07号商铺出售价格为21727.59元每平方米。本院认为，三江政府与腾兴公司签订的《联营合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反《中华人民共和国合同法》有关合同无效的效力性强制性规定，该合同合法有效，依法受到法律保护。《联营合同》签订后，三江政府依约支付回购房屋款项409.2051万元，其合同义务已履行大半，腾兴公司在2017年8月24日交付涉案03号商铺钥匙后一年内未办理过户登记，其行为已构成违约，且因其违约行为导致已交付房屋被法院查封，损害了三江政府的合法权利，依法应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故三江政府要求腾兴公司继续履行合同，协助办理连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺（不动产权证书号：粤（2018）连南县不动产权第0001463号）不动产权转移登记手续，并依约负担转移登记手续所产生的费用，于法有据，本院依法予以支持。关于三江政府要求腾兴公司支付逾期办理不动产权转移登记手续的违约金的诉讼请求，由于双方未约定逾期办证违约金，损失数额难以确定，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照第二十九条第二款第一项的规定，可酌情按年利率6%的标准计算违约金，三江政府主张违约金以509450元为基数，不超过同类商铺成交价格，本院予以认可，合同约定腾兴公司于商铺交付后1年内负责为三江政府办理房地产权证，故违约金应自2018年8月25日起按年利率6%计算。腾兴公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、连南瑶族自治县腾兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助连南瑶族自治县三江镇人民政府办理连南县三江镇车头坪连南城市广场A栋第一层03号商铺（不动产权证书号：粤（2018）连南县不动产权第0001463号）的不动产权转移登记手续，并负担因办理登记手续而产生的费用；二、连南瑶族自治县腾兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向连南瑶族自治县三江镇人民政府支付逾期办理不动产权转移登记手续的违约金（以509450元为基数，自2018年8月25日起按年利率6%计至本判决第一项的不动产权转移登记手续办理完成之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4746.55元，财产保全费3067.25元，由连南瑶族自治县腾兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 古智平二〇二〇年九月二十五日法官助理 房梅君书 记 员 李燕梅