福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1499号 原告：周玉明，男，1973年10月21日出生，汉族，个体工商户，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈兴漂，福建万融律师事务所律师。 被告:石惠伟，男，1978年10月17日出生，汉族，个体工商户，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢翠凤，福建包水英律师事务所实习律师。 原告周玉明与被告石惠伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉明的委托诉讼代理人陈兴漂、被告石惠伟的委托诉讼代理人包水英及谢翠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周玉明向本院提出诉讼请求：1.判令石惠伟向周玉明支付2019年1月至2020年5月的租金71573元；2.判令石惠伟向周玉明支付逾期支付租金的违约金9982.56元（该违约金按月利率2%计算，其中每月4149元租金自2019年1月计至2020年4月，共逾期114个月，每月4357元租金自2020年1月计至2020年4月，共逾期6个月）；3.判令石惠伟向周玉明支付逾期支付租金的违约金（该违约金按月利率2%计算，以租金67216元为基数，自2020年5月1日起计至实际清偿之日止）。事实与理由:2012年，周玉明与石惠伟签订《商铺租赁合同》，该合同约定：石惠伟向周玉明承租坐落于三明市梅列区，店面号为1035号，建筑面积为39.694㎡的商铺（以下简称案涉商铺）；租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日的租金为每月4149元，2020年1月1日至2020年12月31日的租金为每月4357元；每月5日前缴纳租金，如逾期则按所应付租金的每日3%支付违约金；合同还对其他有关事项作了约定。但石惠伟自2019年1月起至今未向周玉明支付租金，已严重违约。 石惠伟辩称，1.租金计算时间应截止至2019年3月1日，石惠伟未向周玉明支付的仅是2019年1月、2019年2月2个月的租金共计8298元。2.石惠伟已向周玉明支付的租赁押金10000元应用于抵扣租金，周玉明应将剩余的1702元返还给石惠伟。3.驳回周玉明的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.石惠伟提供联络函、联络回复函、照片，用以证明石惠伟就解除租赁合同事宜多次与周玉明进行协商，周玉明回函明确要求石惠伟将案涉商铺恢复原状后予以接受，石惠伟已按照周玉明的要求将案涉商铺恢复原状并于2019年3月1日交付周玉明。周玉明认为，对联络函、联络回复函的真实性无异议，证明了石惠伟拖欠周玉明租金的事实；对照片不知晓，是石惠伟的自主经营行为，与本案没有关联性。 本院认为，双方均认可石惠伟起诉要求解除案涉租赁合同的案件中，法院判决双方解除案涉租赁合同的时间为2020年5月21日，虽然周玉明认为双方的租赁合同并未解除就此提起上诉，但石惠伟并未就此提起上诉，应认定石惠伟对双方的租赁合同于2020年5月21日解除没有异议，故石惠伟提供的上述证据不影响案涉商铺租金计算的截止时间，与本案没有关联性，不予采信。 2.石惠伟提供梅列区关于防控新型冠状病毒感染的肺炎有关事项的通告、阳光城物业通知、关于致阳光城商场业主（房东）减租的倡议书、三明市财政局关于新冠肺炎疫情防控期间减免房租和做好防控资产保障工作的补充通知、阳光城商铺2020年2、3、4月份租金减免情况表，用以证明受新冠肺炎疫情影响，在政府的要求下，阳光城商场2020年1月26日至2020年2月28日期间停业。疫情带来重大经营危机，三明市财政局于2020年5月9日要求免除承租国有资产类经营性用房的小微企业上半年3个月租金，对租用其他经营性用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，案涉商铺2020年2月租金全免，2020年3月、2020年4月租金减半。周玉明认为，除通告以外的其他证据，周玉明并不知情，与本案也没有关联性。案涉商铺属于超市性质，疫情期间也有进行经营。 本院认为，石惠伟自2019年1月起就未向周玉明支付案涉商铺的租金，石惠伟亦认可案涉商铺2019年3月1日起就处于空置状态，故新冠肺炎疫情并不影响案涉商铺的经营收益，石惠伟要求减免疫情期间的租金的主张于法无据，不予支持。石惠伟提供的证据均涉及新冠肺炎疫情，与本案没有关联性，不予采纳。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2012年3月2日，周玉明与石惠伟签订《商铺租赁合同》，约定：石惠伟向周玉明租赁案涉商铺；石惠伟有权将该商铺的全部或一部分进行转租、分租、自主经营、联销经营、与他人使用、与他人共同使用以及委托经营管理等方式使用该承租商铺；租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日止，石惠伟如承租该房屋进行非法活动损害国家利益及社会公共利益、故意拖欠租金且累计时长达60天经书面催讨无果，周玉明有权终止合同，收回案涉商铺；租金缴纳方式为逐年递增模式，月租金（不含发票）依次为：2012年4月1日至2013年12月31日为3413元、2014年1月1日至2015年为3584元、2016年至2017年为3764元、2018年为3952元、2019年为4149元、2020年为4357元、2021年为4575元、2022年1月至2022年3月为4803元；石惠伟应于每月的5日前缴纳当月的租金；石惠伟应于本合同签订之日向周玉明交纳租赁押金10000元，本合同终止时，经双方确认无任何未结清事项和违约行为后，该押金将无息归还石惠伟；石惠伟应如期缴纳租金，如石惠伟未能按时支付租金的，每逾期一日，石惠伟应按应付租金总额的3％向周玉明支付违约金；在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元。合同签订后，周玉明将案涉商铺交付石惠伟，石惠伟向周玉明支付押金10000元。2016年3月15日，周玉明与石惠伟签订减租补充协议，约定：2016年4月1日至2017年12月31日止，租金调整为每月3584元；本协议其他未规定事宜（包括租金及年限）均以原合同条款规定为准，并按原合同条款规定履行；租金应于每月10日前支付，未按规定执行，该协议作废。 2.2018年12月31日至2019年2月28日，石惠伟退出案涉商铺并开始对案涉商铺恢复原状。2019年3月20日，石惠伟致函周玉明称：因市场低迷，门店业绩下滑严重，其工作人员曾于2018年12月电联周玉明协商终止租赁合同，约定2019年3月1日交还商铺；现再次恳请终止双方签订的租赁合同，同意石惠伟于2019年2月28日终止合同；案涉商铺恢复工作已完成，2019年3月1日起案涉商铺由周玉明自行租赁。2019年3月22日，含周玉明在内的5位业主共同回函石惠伟，确认石惠伟的致函于2019年3月21日收到，并称：石惠伟拖欠租金，应结清；合同未到期解除须双方签订终止协议，终止时间以双方签订终止协议时间为准，石惠伟单方提出不予认可；商铺回收须周玉明等验收合格；石惠伟提前解除本合同，应当另行支付违约金100000元，业主保留追讨的权利。2019年4月29日，石惠伟再次致函周玉明等业主，恳请周玉明等业主同意双方于2019年2月28日终止租赁合同。周玉明等业主于2019年5月6日回复石惠伟，认为商铺收回须验收合格但石惠伟未能达到要求，双方未协商提前解除合同违约金事宜、拖欠租金未缴清等，未能同意2019年2月28日终止合同的意见。 3.2019年7月3日，石惠伟向本院提出诉讼请求，要求确认其与周玉明签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除，本院于2019年12月3日作出（2019）闽0402民初3626号民事判决，判决驳回石惠伟的诉讼请求，该案已发生法律效力。2020年4月7日，石惠伟再次向本院提出诉讼请求，要求判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。2020年5月21日，本院作出（2020）闽0402民初792号民事判决，判决：一、解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》；二、确认2020年5月21日为该租赁合同解除之日。周玉明不服该判决，认为双方的租赁合同并未解除，提起上诉。 4.石惠伟按照双方约定的租金标准向周玉明支付案涉商铺的租金至2018年12月31日。2019年1月起，石惠伟未向周玉明支付案涉商铺的租金。 本院认为，周玉明与石惠伟签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方应按合同约定履行各自的义务。（2020）闽0402民初792号民事判决书判决双方的租赁合同于2020年5月21日解除，石惠伟并未就此提起上诉，应视为石惠伟对支付截止至2020年5月20日的租金没有异议，故周玉明要求石惠伟支付2019年1月至2020年5月20日的租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。双方的租赁合同是否迟于2020年5月21日解除尚不确定，故周玉明要求石惠伟支付2020年5月21日至2020年5月31日的租金的诉讼请求于法无据，不予支持。双方约定，石惠伟向周玉明交纳的租赁押金10000元待合同终止时，经双方确认无任何未结清事项和违约行为后无息归还石惠伟，现双方约定的该押金的归还条件尚未成就，故石惠伟关于将该租赁押金10000元抵扣其尚欠周玉明的租金的抗辩理由不能成立，不予采信。双方约定逾期支付租金的违约金按每日3%计算，现周玉明要求该违约金按月利率2%计算，未违反法律规定，予以支持。双方约定当月的租金于每月的5日前缴纳，故石惠伟逾期支付租金的违约金自当月的6号起算。截止2020年4月30日，石惠伟应支付给周玉明的逾期支付租金的违约金为11058.02元（详见违约金计算表），现周玉明仅要求石惠伟支付该违约金9982.56元，未违反法律规定，予以支持。周玉明要求2020年5月1日起的逾期支付租金的违约金以租金67216元为基数，未违反法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、石惠伟应于本判决生效之日起七日内向周玉明支付2019年1月至2020年5月20日的租金69830.2元（4149元/月×12月+4357元/月×4.6月）； 二、石惠伟应于本判决生效之日起七日内向周玉明支付逾期支付租金的违约金9982.56元（该违约金暂计至2020年4月30日，此后违约金以租金67216元为基数，按月利率2%继续计至租金付清之日止）； 三、驳回周玉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1839元，减半收取计920元，由周玉明负担20元，石惠伟负担900元，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年九月二十九日 书记员  罗明凤 附：一、违约金计算表                            时间                       租金（元）                       月利率                               2019.1.6-2020.4.30             （15.8月）                       4149                       2%                               2019.2.6-2020.4.30             （14.8月）                       4149                       2%                               2019.3.6-2020.4.30             (13.8月)                       4149                       2%                               2019.4.6-2020.4.30             (12.8月)                       4149                       2%                               2019.5.6-2020.4.30             (11.8月)                       4149                       2%                               2019.6.6-2020.4.30             (10.8月)                       4149                       2%                               2019.7.6-2020.4.30             (9.8月)                       4149                       2%                               2019.8.6-2020.4.30             (8.8月)                       4149                       2%                               2019.9.6-2020.4.30             (7.8月)                       4149                       2%                               2019.10.6-2020.4.30             (6.8月)                       4149                       2%                               2019.11.6-2020.4.30             (5.8月)                       4149                       2%                               2019.12.6-2020.4.30             (4.8月)                       4149                       2%                               123.6月×4149元/月×2%=10256.33元                               2020.1.6-2020.4.30             (3.8月)                       4357                       2%                               2020.2.6-2020.4.30             (2.8月)                       4357                       2%                               2020.3.6-2020.4.30             (1.8月)                       4357                       2%                               2020.4.6-2020.4.30             (0.8月)                       4357                       2%                               9.2×4357元/月×2%=801.69元                               10256.33元+801.69元=11058.02元                二、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。