贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4517号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：熊万和，男，1981年7月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：宋胜敏，女，1980年2月8日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人宋胜敏、熊万和商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人熊万和、宋胜敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告熊万和、宋胜敏一审诉讼请求：1.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月25日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2．判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式：以原告已付购房款486832元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月29日起计算至2018年12月17日，暂计45178元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月25日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》购买被告修建于贵州省毕节市七星关区房屋。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取三通费3285元，被告应在2016年2月29日后90日内告知原告申请登记，2018年12月17日才告知原告，一共逾期928天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告延迟向原告办理不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，请求判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是主管部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。二、关于原告主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托被告办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，被告已按约履行自己的义务，而原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，被告不承担违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且被告已于2018年1月15日在11号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；并且被告已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知原告办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分业主及法院的认可和认定；但原告依然我行我素，对被告的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，原告不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，被告无法为其办证。就本案而言，由于原告没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，被告依法不承担违约责任。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知原告提交办证资料之日止；对于超过办证通知时间才收房或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任；小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告个人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，被告请求将办证违约金赔偿率下调至0.002％；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002％。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违的金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。一审认定事实：2013年10月25日，以原告熊万和、宋胜敏为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积163.73平方米，套内建筑面积136.44平方米。房屋总价款483290元，买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款145290元，余款338000元以银行贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人．”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房款486832元。同时，被告向原告收取各项开户费及交易费3861元，之后退还了交易费及多收的闭路电视开户费。2016年2月29日，被告将涉案房屋交付原告。2018年1月25日，被告取得涉案房屋的商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通知原告提交办理涉案房屋产权证资料。之后，被告为涉案房屋办理了不动产权证书。2019年8月13日，二原告办理离婚登记，离婚协议载明涉案房屋归原告宋胜敏所有。原告认为，被告存在逾期办理房屋不动产权属证书构成违约，以及应退还三通费，请求支持其诉讼请求。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年2月29日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年2月24日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请的违约金应从2017年2月25日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款486832元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月25日计算至2018年3月16日。对于原告诉请判决被告退还三通费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费及交易费3861元，之后退还了交易费及多收的闭路电视开户费。被告收取各项开户费并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还三通费3285元的请求，予以支持。对于原告诉请判决被告利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八10十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宋胜敏逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款486832元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月25日计算至2018年3月16日）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告宋胜敏三通费3285元；三、驳回原告熊万和、宋胜敏的其他诉讼请求。案件受理费507元，由原告熊万和、宋胜敏负担331元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担176元。四、上诉请求、理由及答辩意见上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，调减逾期办证违约金至10%；2.撤销一审判决第二项，驳回被上诉人相应的诉讼请求。事实及理由：一、一审计算涉案逾期办证违约金至2018年3月16日错误。上诉人具备办证条件后，于2018年1月15日在各单元楼电梯处张贴了办证通知，大量已起诉和已判决的业主认可在该时间段看到上诉人张贴的公告，并在诉讼中予以确认，证明上诉人已尽到通知义务，故涉案逾期办证违约金应截止计算至2018年1月15日。二、根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。三、上诉人请求对本案逾期办证违约金进行调减，理由与上诉人一审的答辩意见一致。四、“三通费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人宋胜敏、熊万和辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。六、处理意见及理由承办人认为：本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担逾期办证的违约责任是否恰当；2.案涉逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1，首先，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供购房发票等必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。其次，根据前述《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人既委托出卖人代为申请办理房屋权属证书，并已向出卖人交齐了办证所需资料，出卖人承诺在此后360日内向买受人提供的“产权过户相关手续”则应为房屋产权证。据此，上诉人为被上诉人办理并交付房屋产权证才能视为上诉人的义务履行完毕。一审判决上诉人承担逾期办证违约责任至其登报通知被上诉人提交办证资料之日，并未损害上诉人的利益，对上诉人主张承担违约责任至其首次张贴公告之日即2018年1月15日的上诉请求，本院不予支持。关于焦点2，案涉逾期办证违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青