福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2925号 原告：泉州市聚龙物业管理有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇下茂村（聚龙养生园内），统一社会信用代码91350521678496812P。 法定代表人：郭琼芬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜敏超，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：曹颖，女，1978年12月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司与被告曹颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告自2017年8月1日起至2020年4月30日止拖欠的物业服务费9337.35元（113.18平方米×2.5元／月＊平方米×33个月）及违约金（自2017年8月15日起按每季度欠费总额的年利率24%计至款项付清之日止）。2.判决被告支付原告律师代理费3000元。诉讼中，原告变更诉讼第一项为：判决被告支付原告自2017年8月1日起至2020年4月30日止拖欠的物业服务费9337.35元（113.18平方米×2.5元／月＊平方米×33个月）及违约金（其中自2017年8月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付至款项付清之日）。事实和理由：被告于2017年5月21日向福建省聚龙养生发展有限公司（以下简称聚龙公司）购买址在惠安县。双方签订编号为0002998的《商品房买卖合同》及其附件，房屋建筑面积113.18平方米。《前期物业服务协议》就上述房产的前期物业管理相关事宜进行了约定：自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，由原告为被告上述房产提供前期物业管理服务。物业服务费用自合同约定房屋交付次日起开始计收，每月每平方米2.5元，应于每季度首月15日前支付。业主未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金，原告可通过法律诉讼程序进行催缴，被告还应当承担原告因此而支付的律师费等合理费用。因被告所购的上述商品房已符合交房条件，聚龙公司于2017年6月27日向被告寄送收楼通知书，告知其将于2017年7月5日为其办理收楼手续，但被告至今未能配合办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》第十一条及其附件六第五条约定，买受人未在出卖人通知的期限内办理完该商品房交接手续的，在通知办理的交接期限届满之日起，视为出卖人已经按合同的约定将该商品房交付买受人。案涉商品房已于2017年7月5日交付，被告自2017年8月1日起至今一直拖欠原告物业服务费。对此，原告已经多次向被告要求支付拖欠的物业服务费及违约金，但被告均未能支付。 被告曹颖未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交证据营业执照、《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》、物业服务费催告函、照片、律师函、快递单、《委托代理诉讼（仲裁）协议书》、律师费发票。被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据，具有真实性、合法性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系以物业管理为经营范围的有限责任公司。2017年5月21日，聚龙公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向聚龙公司购买惠安县，建筑面积为113.18平方米，单价11662.84元／平方米，总价1320000元。该合同附件四为原、被告签订的《前期物业服务协议》，约定：原告为被告提供前期物业服务；被告自合同约定房屋交付使用次日起开始支付物业服务费，办理收楼手续时预交3个月物业服务费；建筑面积为113.18平方米，在房产证未办理之前，以《商品房买卖合同》上的建筑面积为准，房产证办理之后，以房产证上的建筑面积为准；小高层、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元计收；每季度首月15日前收取本季度物业服务费；被告违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金，原告可采取以下催缴措施：1.发放催缴函；2.通过法律诉讼程序催缴，被告还应承担原告因此支付的律师费等合理费用。原告于2017年6月27日向被告发出收楼通知书，告知被告将于2017年7月5日为其办理案涉房屋收楼手续。被告于2017年6月30日签收该通知书。此后，原告于2018年8月15日向被告邮寄物业费催收告知函。被告于2018年8月17签收该告知函。原告在涉讼商品房楼的公告栏中张贴物业费催告函进行催讨，被告未能支付原告任何物业服务费。原告因本案诉讼委托律师，支付律师费3000元。 综上事实，本院认为，原告为被告提供物业管理服务，双方之间建立的物业服务合同关系，体现双方的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原告告知被告将于2017年7月5日为其办理案涉房屋收楼手续，且被告已签收，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，被告应自合同约定房屋交付使用次日（即2017年7月6日）起开始支付物业服务费.原告自愿调整自请求被告自2017年8月1日起支付物业费，本院予以支持。根据合同约定的建筑面积及计费标准，每月物业服务费应为282.95元（113.18平方米×2.5元/平方米），至2020年4月30日被告结欠物业服务费9337.35元（282.95元×33个月），原告请求被告支付物业服务费9337.35元，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应于每季度首月15日前支付当季度的物业服务费，被告拖欠原告物业服务费，应承担相应的违约责任。双方约定每天按欠费总额的3‰支付逾期付款违约金，原告自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金，其中自2017年8月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，具体计算时间和欠款基数详见附表1，中国人民银行同期同类贷款利率应按一年内档次确定，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率应按1年期档次确定。原告请求被告承担其因本案诉讼而支出的律师费3000元，符合双方约定，且该费用属合理开支，应予采纳。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告曹颖应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司物业服务费9337.35元及逾期付款违约金（自2017年8月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付，自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付，具体计算时间及欠款基数详见附表1）。 二、被告曹颖应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司律师费3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184.1元，由被告曹颖负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告泉州市聚龙物业管理有限公司预交的受理费184.1元予以退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  柳云鹏 审 判 员  赵清花 人民陪审员  庄锦龙 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 表1 序号 计算时间 欠款基数（元） 1 2017年7月16日至2017年10月15日 848.85 2 2017年10月16日至2018年1月15日 1697.7 3 2018年1月16日至2018年4月15日 2546.55 4 2018年4月16日至2018年7月15日 3395.4 5 2018年7月16日至2018年10月15日 4244.25 6 2018年10月16日至2019年1月15日 5093.1 7 2019年1月16日至2019年4月15日 5941.95 8 2019年4月16日至2019年7月15日 6790.8 9 2019年7月16日至2018年10月15日 7639.65 10 2019年10月16日至2020年1月15日 8488.5 11 2020年1月16日至2020年4月15日 9337.35 12 2020年4月16日至还清款项之日止 10186.2