河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3143号上诉人（原审原告）：吴小立，男，1991年9月10日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王**防，男，1973年1月6日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：窦永路，河南衡中律师事务所律师。上诉人吴小立因与上诉人王**防房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2020）豫0526民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴小立上诉请求：1、请求撤销河南省滑县人民法院（2020）豫0526民初2379号民事判决书第三、四项，改判王**防增加给付吴小立装饰装修损失款109986.50元；2、一二审诉讼费均由王**防承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、我方一审中提交的证据证明王**防于2019年3月28日明确表示不再将房屋租赁给我方，王**防提前解除并终止合同的行为已先行构成违约，一审判决认定本案系由于双方违约造成的合同解除属认定事实错误；2、我方在王**防明确表示不再将房屋租赁我方后无奈将房屋设备及服装进行亏本处理，2019年4月已将案涉房屋腾清，但王**防以年租赁期限未到期为由直至2019年5月7日才接收房屋，且未向我方出具收房证明；3、王**防所称我方经营存在问题不属实，其提交的证人证言也无法证明我方经营存在问题；4、我方提交的录音证据足以证明王**防明确拒绝按照合同约定收取租金及租赁房屋，案涉合同无法履行系王**防单方先行违约造成的。二、王**防在一审中存在不实陈述，应对其扰乱司法秩序的行为进行处理。综上，一审法院认定事实错误，违法判令我方与王**防各分担50%的责任，严重侵害我方权益，请二审法院查明事实，支持我方上诉请求。王**防辩称：一、吴小立根本违约在先。1、吴小立一再要求降低房租，违约在先，其提交的录音内容系其单方理解，且存在诱导和刺激性语言。2、吴小立所称我方明确拒绝不再按约定租金租赁房屋不属实，吴小立也从未要求返还房屋，吴小立离开后我方一直无法与他取得联系，之后才将案涉房屋租赁给他人。我方提交的证人证言符合相关法律规定，一审在我方没有过错的情况下，让我方承担50%的违约责任明显错误。3、一审法院在吴小立未提交证据证明其装修的情况下认定吴小立存在装修行为明显错误。4、评估机构出具的是滑县老店红遍天服饰广场商业用房装修装饰情况的报告，本案原审原告为吴小立，一审将案外人的评估报告适用于本案明显错误。二、我方不存在不实陈述，吴小立的陈述夸大事实且自相矛盾，应驳回吴小立的诉讼请求或发回重审。王**防上诉请求：1、请求撤销河南省滑县人民法院（2020）豫0526民初2379号民事判决书，改判驳回吴小立诉讼请求或发回重审；2、本案一二审诉讼费均由吴小立承担。事实和理由：一、我方已举证证明吴小立因自己经营亏损原因不再租赁我方房屋，一审认定我方违约属认定事实错误；二、案涉房屋一直对外租赁，吴小立租赁后即可进行经营，无需再进行装修。双方签订的租赁合同约定，吴小立若对案涉房屋进行装修须征得我方同意，吴小立从未向我方提起装修事宜，且没有任何装修材料票据、装修合同等对房屋进行装修的证据，一审认定吴小立对案涉房屋进行了装修没有依据；三、一审判决所依据的房地产估价报告中估价项目名称为“滑县老店红遍天服饰广场”，一审未查清“滑县老店红遍天服饰广场”与吴小立是何种关系？吴小立是否为本案适格主体？综上，一审法院认定事实错误、判决依据不足，请求二审法院查明案件事实后依法支持我方上诉请求。吴小立辩称：1、王**防存在违约在先的行为。从录音可以清楚看出，王**防存在违约行为，不再向吴小立租赁房屋也不再收取下年租金，吴小立在无奈情况下开始处理货物。2、王**防的房屋一直对外租赁，但其称一直租赁作为服装超市不属实，我方提供的证据能够证明我方装修了租赁房屋。3、我方认为双方签订的合同第三条有明确约定，如果没有装修不可能约定赔偿装修损失，我方确实对房屋进行了装修。4、虽营业执照上不是吴小立的名字，但确实是吴小立租赁的房屋，应驳回王**防的上诉请求。吴小立向一审法院起诉请求：1、确认双方在2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；2、判令王**防返还吴小立房租2万元，返还电费2500元，支付吴小立损失219973元，以上共计242473元；3、请求法院依法判令王**防承担诉讼费、保全费以及保函费等。一审法院认定事实：2017年5月8日吴小立、王**防签订《房屋租赁合同》载明：“出租方：王**防，承租方：吴小立，一、甲方将位于滑县老店镇西老店村门面房陆间，使用面积1400平方米及生活区二楼200平方米出租给乙方使用。二、本房屋租金为人民币120000元，（大写壹拾贰万元整）。付款方式为一年一付，每年5月8日前付清。三、租赁期限为陆年，自2017年5月8日至2023年5月7日止。甲方提前终止合同，租赁期间涨价，均属于违约，须赔偿乙方装修及其他费用200000元，大写贰拾万元整。…五、租赁期间涉及房屋产权发生的各种税费由甲方承担。乙方经营生活产生的水费，电费等费用，由乙方负担。租赁结束，乙方须交清欠费。六、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修，改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。甲方王**防签字按手印，乙方吴小立签字按手印，2017年5月8日”。2017年5月8日吴小立支付2017年5月至2018年5月房租12万元，王**防为吴小立出具收到条一份，2018年4月25日吴小立支付2018年5月至2019年5月房租12万元，王**防为吴小立出具收到条一份。2019年春节前后吴小立支付给王**防2019年至2020年房租2万元，没有出具收据。另查明：2019年4月30日通过河南正商律师事务所委托河南开源房地产评估有限公司对吴小立租赁的滑县老店镇第一初中附近的滑县老店红遍天服饰广场商业用房的装饰装修进行评估，2019年6月10日评估机构出具房地产估价报告，结果为估价对象在2019年4月30日的装饰装修市场价值为人民币213373元，支付公证费600元，鉴定评估费6000元。以上事实有当事人提供的房屋租赁合同、录音笔录、公证书、房地产评估报告及吴小立、王**防的部分庭审陈述予以证实，上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，吴小立、王**防签订了《房屋租赁合同》，在合同到期之前，2019年4月承租方吴小立一方以自己的行为表明不继续承租，进行了清场并搬离了涉案商铺，符合合同的法定解除条件，故吴小立诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，予以支持。吴小立于2019年春节提前向王**防支付了2019年5月至2020年5月的部分房租2万元，由于吴小立于2019年5月8日前已退还王**防涉案商铺不再继续租赁，故王**防应返还吴小立支付的2万元租金。本案合同的解除是因租赁期间吴小立、王**防对租金问题发生争执，吴小立因生意亏损希望王**防适当降低房租，而王**防不同意并有意要涨房租，最终双方没有协商一致吴小立搬离了涉案商铺不再进行租赁，吴小立没有按照合同约定的租赁期限进行租赁并且希望减少房租，王**防在租赁期间有意涨价，本案是由于双方违约造成的合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。综合本案庭审查明事实，出租方王**防对承租方吴小立装修是知情同意的，经吴小立申请委托评估涉案房屋已形成附和的装饰装修物价值为213373元，评估公证费6600元共计219973元，王**防没有申请重新评估，故对此评估结论予以认定。根据吴小立、王**防的过错程度，酌定吴小立、王**防各自分担50%责任，即吴小立自担109986.5元，王**防补偿吴小立损失109986.5元。对于吴小立诉请的电费2500元，由于吴小立没有提供充分证据予以证明其撤场时下余的电费金额，且吴小立是交付给电力公司，涉案房屋已经转租他人，吴小立未举证证明王**防系此电费的获益人，故对此电费吴小立可在证据充分的前提，以不当得利另案向获益人主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、依法解除原告吴小立与被告王**防于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王**防于本判决生效之日起十日内退还原告吴小立租赁费20000元；三、被告王**防于本判决生效之日起十日内补偿原告吴小立损失109986.5元；四、驳回原告吴小立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行本判决确定义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2469元，保全费1733元，由王**防负担2252元，吴小立负担1950元。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，吴小立与王**防于2017年5月8日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后双方应遵循诚实信用原则按约履行，但双方因租赁费等问题产生纠纷，导致租赁合同在未到期的情况下无法继续履行。因双方当事人于2019年5月7日已对租赁房屋进行交接，且双方对合同提前解除不持异议，故原审法院判决解除双方于2017年5月8日签订的房屋租赁合同并无不当。虽上诉人王**防否认上诉人吴小立对案涉房屋进行了装修，但其并未举出反驳证据，故原审法院根据房地产估价报告认定装饰装修物总价值并无不当。本案中双方当事人提供的证据均不足以证明系对方单方违约导致合同无法履行，故原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，酌定上诉人吴小立与上诉人王**防各负担装饰装修损失的50%也无不当。综上，上诉人吴小立与上诉人王**防的上诉请求因理由与证据均不足，应予驳回。原审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4937元，由上诉人吴小立负担2500元、上诉人王**防负担2437元。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年九月二十三日书记员  于芳珠