福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3108号 原告：福州宝晟物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**外经贸广场****。 法定代表人：何新强，总经理。 委托诉讼代理人：慕天笑、周仲华，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：王继东，男，1970年12月31日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：翁雪贞，女，1971年2月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州宝晟物业管理有限公司（以下简称宝晟物业公司）与被告王继东、翁雪贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝晟物业公司的委托诉讼代理人慕天笑、周仲华、被告王继东、翁雪贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝晟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王继东、翁雪贞给付拖欠宝晟物业公司自2013年10月至2020年4月的物业管理费76342.44元，违约金26587元；2.判令由王继东、翁雪贞承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2013年10月16日，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司签订《福建省前期物业合同》，约定由宝晟物业公司向王继东、翁雪贞所居住的位于闽侯县提供物业服务，并约定从物业交付之日起王继东、翁雪贞应按3元／平方米／月于每季度第一个月10日前向宝晟物业公司支付物业费及其他应缴的代收代缴费用。逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每天按逾期费用千分之三计算违约金。王继东、翁雪贞系宝晟物业公司提供物业管理的业主，该户业主房屋面积322.12㎡，自2013年10月至2020年4月未依据合同约定向宝晟物业公司支付物业服务费，共计76342.44元。宝晟物业公司同意调整违约金计算标准为2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算后违约金截至2020年4月1日为26587元。经宝晟物业公司多次催缴未果。 王继东、翁雪贞辩称，一、答辩人在2010年12月23日与福州龙芝物业服务有限公司签订了龙江云山别墅《前期物业管理服务合同》，并没有与福州宝晟物业管理公司签订过任何物业服务合同，也未接到通知需要重新签订物业服务合同。为此质疑福州宝晟物业管理公司管理云山别墅的合法性。二、物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依据合同法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费并依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人曾在2016年-2020年多次接到所谓云山别墅管理物业公司的恶意催交款电话，还有一次夜间有2人上门恶意催缴。答辩人要求物业公司改正物业服务不到位问题，并承诺物业公司如按合同要求管理好小区，答辩人会及时缴纳物业费，但物业公司根本就没有采取措施，小区管理乱象问题还是十分严重。由于物业公司没有履行合同义务，使小区物业管理十分混乱，小区内私搭乱建严重，公共绿地被毁，景观道路被私自封闭，排水管堵塞严重，绿化长期没修剪维护，小区环境恶劣，安保人员配备不到位，乱停车现象严重，围墙防护栏损坏存在很多安全隐患。宝晟物业公司主要存在违反物业服务合同的行为：1、多幢已装修的别墅楼顶违规加盖，地面侵占公，地面侵占公共用地和11幢之间的步行道路被业主私自封闭，违建成私家花园。别墅7幢旁通往江边公园的道路也被业主违建封闭。2、别墅15幢多户住宅门口长期积水。我家门口积水已达2年多，至今积水处都已长出水藻，期间多次通知物业至今都未做处理，积水长期渗透入户，造成墙壁腐蚀严重。3、物业日常只做了主干道的清扫卫生，好多区域的绿地杂草丛生，多处树木枯死，别墅15和13幢之间的绿化花园成为小型养鸡场，多处通道楼梯上污水横流，阶梯上布满了青苔，还长满了小草，蚊虫到处都是。通往江边的景观小路，由于长期没管理，已被爬藤植物封闭了道路。4、别墅37幢挂牌改成办公用途的经营性场所，别墅门口挂有“福建省音乐艺考模拟考试基地”、“福建省音乐艺术教育示范基地”招牌，造成外来人员来往频繁混在。长期以来由于保安有限，只在个别保安在门口岗亭值守。没做到定期巡逻，小区安保问题严重。5、进入小区在通往别墅区的景观主干道两排违规停满了汽车和电动车，造成通行困难事故频发。6、别墅36幢旁边的围墙长期破损缺失，也不见修复和临时围栏，安全问题严重。以上列举的小区的乱象问题，是长期存在的且日前还是这状况，以上列举的照片为答辩人在2020年6月20日在小区现场拍照所得。由于物业公司没管理好小区，2013年交付使用的别墅区的入住率只达到30%左右。可想而知谁愿意把家安在这么脏乱差的小区内。综上所述，答辩人认为宝晟物业公司不具备对云山墅物业管理能力，无法按合同要求管理好小区，宝晟物业公司无权向答辩人收取物业管理费和所谓的违约金。因此，请求法院驳回宝晟物业公司诉讼请求。庭审中王继东、翁雪贞提出认为物业服务不到位应该按1.5元/平方米的标准收费。 本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由宝晟物业公司为龙江云山墅提供物业服务，物业管理服务费为低密度住宅（联排别墅）每月每平方米3元，物业服务费从本物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度第一个月10日前向宝晟物业公司支付物业服务费及其它应缴的代收代缴费用。不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经宝晟物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从逾期之日起每日按物业管理服务费的千分之三标准向宝晟物业公司支付违约金。 另查明，王继东、翁雪贞系闽侯县住宅的业主，房屋产权面积为321.13㎡。 本院认为，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《福建省前期物业服务合同》合法有效,对宝晟物业公司以及龙江云山墅的全体业主具有约束力。宝晟物业公司应依合同约定为涉案龙江云山墅小区提供物业服务,王继东、翁雪贞系住宅的业主,理应按期缴纳物业费。故王继东、翁雪贞提出其未与宝晟物业公司签订物业服务合同，因此宝晟物业公司管理涉案小区不具有合法性的抗辩意见,本院不予采纳。王继东、翁雪贞辩称拖欠物业费系因宝晟物业公司未依约履行合同及提供物业服务不符标准等，并向本院提交了拍摄照片等证据材料拟证明宝晟物业公司在公共区域的清洁卫生、景观养护、公共秩序、安全防范等未尽到义务。本院结合双方庭审陈述及现场查看情况认为，宝晟物业公司的物业服务存在一定瑕疵（如小区内业主在公共区域养鸡，宝晟物业公司未尽到管理义务）,本院酌情对物业服务费数额予以扣减10%，故王继东、翁雪贞应向宝晟物业公司支付2013年10月至2020年4月的物业管理费68497元(3元/㎡·月×321.13㎡×79个月×0.9)。宝晟物业公司主张超出的部分，本院不予支持。另需指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。 关于违约金的问题。鉴于宝晟物业公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵,故对于宝晟物业公司要求王继东、翁雪贞支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王继东、翁雪贞应于本判决生效之日起十日内向福州宝晟物业管理有限公司支付物业服务费68497元； 二、驳回福州宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2359元，减半收取计1179.5元，由王继东、翁雪贞负担784.5元，由福州宝晟物业管理有限公司负担395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 何雪金 书 记 员 陈世卿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。