广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1814号上诉人（一审原告、反诉被告）：叶柱强，男，汉族，1981年9月22日出生，住广东省连州市*******。委托诉讼代理人：成国良，系广东北湖律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：林琳，女，汉族，1963年9月2日出生，住广东省连州市******。委托诉讼代理人：王旖妮，广东明典律师事务所律师。上诉人叶柱强因与被上诉人林琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶柱强的上诉请求：一、改判一审判决第二项内容为:林琳应于判决发生法律效力之日起十日内返还970000元给叶柱强;二、撤销一审判决第五项；三、本案一、二审诉讼费用由林琳承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，将案外人莫少宇向叶柱强支付的70000元认定为代林琳返还叶柱强购房款没有事实和法律依据。首先，本案诉争系叶柱强与林琳之间的房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同签订后，叶柱强已支付林琳购房全款1100000元。合同解除后，扣除林琳于2018年12月10日向叶柱强转账支付的30000元过户税费，及在叶柱强起诉林琳履行办理涉案房屋过户手续义务后，林琳于2019年3月2日、3月16日向叶柱强两次支付的共计100000元，林琳仍应返还叶柱强购房款970000元及承担违约责任。其次，莫少宇通过微信、支付宝转账支付给叶柱强的70000元,是莫少宇代案外人雷记成返还给叶柱强的借款本息，与本案所涉房屋买卖无关。叶柱强曾于2018年10月份向雷记成出借450000元，雷记成指示莫少宇代其向叶柱强归还本金50000元和利息20000元，共计70000元，叶柱强出具收条给雷记成收执。莫少宇支付叶柱强的款项70000元已在雷记成与叶柱强的借款本息中扣除，不应在叶柱强支付林琳的购房款中扣减。一审法院将莫少宇支付叶柱强的70000元从叶柱强支付林琳的购房款中扣除是没有事实依据的。最后，林琳并没有提供证据证明莫少宇是代林琳返还叶柱强购房款70000元。林琳和莫少宇是亲戚关系，一审法院仅凭林琳和莫少宇的一面之词就草率将房屋买卖与民间借贷两个不同法律关系混同处理是没有法律依据的，并且在没有查明民间借贷关系基本事实的情况下就草率作出否认民间借贷关系存在的事实认定，显然己经超出本案的审理范围。一审法院应当先单独处理叶柱强与林琳之间的房屋买卖关系，至于莫少宇(或雷记成)与叶柱强之间的民间借贷关系则应当另案处理。综上所述，一审法院认定事实错误，所作判决有失公正合理，损害了叶柱强的合法权益。为此，请求贵院支持本人的上诉请求。林琳答辩称：与我方的上诉状和补充上诉状的意见一致。林琳的上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判林琳不需要赔偿400000元给叶柱强;二、本案的诉讼费用由叶柱强承担。事实与理由：一、林琳分别在2018年12月10日、2019年3月2日、2019年3月16日通过转账方式向叶柱强退还购房款130000元，另通过莫少宇退回70000元给叶柱强，证明双方已达成解除合同的合意，林琳没有违约。二、双方当事人签订的《房地产二手买卖合同》约定了违约责任，在有约定条款的前提下，应优先适用，而根据合同第八条：“甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之一的违约金，逾期超过三十日的，守约方有权选择继续履行合同。甲方若选择违约解除合同的，乙方有权要求甲方支付定金的双倍作为违约金。”本案中，案涉合同双方没有约定定金，因此，即使认定林琳违约或叶柱强存在损失，林琳也只需退回900000元购房款，其中违约金及损失应按照合同约定，以900000元为本金，按每日万分之一的利率计算。原判决判令林琳赔偿400000元可期待利益错误。综上，请求贵院依法改判，支持林琳的上诉请求。叶柱强答辩称：虽然双方的买卖合同约定了违约金的计算方法,但约定违约金过分低于实际价值造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，可以请求法院进行调整。在本案一审开庭时，林琳认为房屋价款在2500000元以上，该借款是叶柱强在签订合同时可以明确的可得利益，林琳违约造成合同无法履行，叶柱强考虑到林琳的实际履行能力，将违约金调整到按房屋价款1500000元计算。因此一审法院判决林琳赔偿叶柱强400000元是合法有据的。叶柱强向一审法院起诉请求：一、判令林琳立即退还购房款970000元给叶柱强；二、判令林琳支付叶柱强预期可得利益损失400000元；3、本案一切诉讼费用由林琳承担。林琳的反诉请求：一、要求叶柱强退回不动产权证原件；二、要求解除涉案的合同。一审法院认定事实：2018年10月22日，叶柱强作为乙方（买方）与林琳作为甲方（卖方）、连州市优家房地产中介服务中心作为丙方（经纪方），三方签订《房地产二手买卖合同》，主要约定：“第一条权属情况：1、房屋地址：连州市连州镇吕仙路113号，所有权人：林琳，房地产权证：连州字第**00015202号，建筑面积546.18㎡。2、该物业不存在抵押。3、该物业带家私家电。第二条成交价格：甲乙双方均同意按套（幢）出售并计价，成交价款为1100000元正，此价格包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包含维修基金、电话费、网络费、有线电视初装费、装修费用等等）。第三条付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方一次性付清房款1100000元正。甲乙双方应于本合同签订后60日内共同向连州市房地产登记中心申请办理产权转移登记。第四条交楼时间：1、甲乙双方同意该物业交付使用的时间为过户后交楼。第五条税费缴纳：经甲乙双方协商由卖方承担过户全部税费。”叶柱强通过其工商银行账户（卡号：62********）于2018年10月22日转账550000元、2018年11月7日转账100000元、2018年11月9日转账200000元、2018年11月27日转账150000元至林琳的农业银行账户（卡号：62********）。林琳收到上述款项后的当天，将该550000元、100000元、200000元、150000元转入至雷记成的银行账户（卡号：62*********）。2018年10月22日,林琳出具《收据》确认收到叶柱强房款550000元。2018年11月7日，林琳出具《收据》确认收到叶柱强房款300000元。2018年11月27日，林琳出具《收据》确认收到叶柱强房款250000元，注：其中100000元现金支付。林琳分别于2018年12月10日向叶柱强转账30000元、2019年3月2日向叶柱强转账50000元、2019年3月16日向叶柱强转账50000元。莫少宇通过微信、支付宝于2019年1月12日至2019年2月1日共向叶柱强转账70000元。另查明，林琳与案外人吴幸记于1990年11月6日登记结婚。《房地产权证》（证号：粤房地权证连州字第**）载明涉案房屋于2013年11月1日登记在林琳名下,之后《房地产权证》换成《不动产权证》[证号：粤（2019）连州市不动产权第0000289号]。庭审中，林琳称涉案房屋是以1600000元的价格购买所得，现在的市场价值2538810元。叶柱强在第一次庭审时提出要对涉案房屋的市场价值进行鉴定，之后于2019年12月25日提交《撤回鉴定申请书》撤回鉴定申请。一审法院受理叶柱强诉林琳、第三人吴幸记房屋买卖合同纠纷案[案号：（2019）粤1882民初348号]，叶柱强提出诉讼请求：1、判令准许叶柱强、林琳执行双方于2018年10月22日签订的房屋买卖合同，将该房产过户给叶柱强名下；2、判令林琳承担此次诉讼所产生的费用，包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖、律师费、送达费等；3、要求林琳在房屋过户后将房屋移交给叶柱强。林琳向提出反诉请求：1、判令撤销双方当事人于2018年10月22日签订的《房地产二手房买卖合同》；2、本案的诉讼费用由叶柱强承担。一审法院审理后于2019年8月23日作出（2019）粤1882民初348号民事判决书，判决：“一、驳回叶柱强的诉讼请求；二、驳回林琳的反诉请求。”该判决于2019年9月12日生效。莫少宇在（2019）粤1882民初348号案的《问话笔录》中称“第三次借款，借了250000元，当时写的收据是250000元，真正拿到手的钱是150000元，有100000元写着是现金支付，但是真正的意思是归还前两次借款的利息。借款月息是五分半，不包括借款的时候出借人预先扣除的那100000元，借钱后我们总共还了利息200000元，我本人还了70000，我阿姨帮我还了130000元。”证人雷记成在（2019）粤1882民初348号案出庭作证陈述称：他们（即叶柱强、林琳在中介）谈的是买卖房屋的事情而不是借钱的事情。一审法院认为：综合叶柱强、林琳的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：一、本案是借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、林琳应当退还款项的数额如何确定；三、林琳应否赔偿叶柱强损失，赔偿数额如何确定；四、叶柱强是否应当退还不动产权证原件给林琳。关于焦点一。叶柱强与林琳签订《房地产二手买卖合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定。林琳称本案是莫少宇向叶柱强借款、林琳提供房屋作担保。叶柱强的款项是直接转入林琳账户,并未直接转入莫少宇的账户，林琳也未提供借款合同、借据等证件予以佐证，故现有证据无法证明涉案款项是叶柱强出借给莫少宇用林琳房屋作为担保的事实。对于林琳所述意见，不予采纳，应确认叶柱强、林琳之间系房屋买卖合同关系。叶柱强在（2019）粤1882民初348号案中诉请履行《房地产二手买卖合同》，因林琳出售房屋未经共有权人同意导致合同不能履行，一审法院判决驳回叶柱强的诉讼请求。现林琳诉请解除双方签订的《房地产二手买卖合同》，叶柱强同意解除，故对林琳该主张，予以支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院已判决解除涉案合同，林琳收取叶柱强的款项应退还给叶柱强。2018年11月27日《收据》注明100000元现金支付，林琳称该100000元是之前款项的利息、实际并未收到100000元现金。叶柱强在之前支付1000000元时均系通过银行转账支付,之后却变更为现金支付，与一般的交易习惯不符，足以使法官对《收据》载明的支付金额产生合理怀疑。且以现金方式支付100000元数额较大，叶柱强应对现金交付的时间、地点、款项来源等相关事实作出合理交代或提供充分依据，叶柱强未尽到举证责任证明100000元已实际支付，故认定叶柱强支付给林琳的总金额为1000000元。林琳通过自己账户向叶柱强转账130000元，叶柱强在起诉时从应退还款项的数额中已将该130000元扣除。莫少宇向叶柱强转账的70000元，叶柱强该款项称与本案无关，林琳称是莫少宇代其支付给叶柱强。莫少宇在《问话笔录》中称“借钱后我们总共还了利息200000元，我本人还了70000，我阿姨帮我还了130000元。”莫少宇支付的款项与林琳支付的款项是在清偿同一个债务，叶柱强称该款项与本案无关但未提供证据证明叶柱强与莫少宇存在其他债权债务关系，故认定莫少宇支付的70000元应从应退还的款项中予以扣除。林琳应退还叶柱强的金额为1000000元-130000元-70000元=800000元。对于叶柱强诉请的其余部分金额，不予支持。关于焦点三。林琳未征得其丈夫即房屋共有权人的同意就与叶柱强签订房屋买卖合同，导致合同无法履行，应由林琳承担违约责任赔偿叶柱强损失。《中华人民共和国合同》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”叶柱强主张损失的计算方式为房屋实际价值1500000元减去合同约定价格1100000元，差额400000元可期待利益为应赔偿的损失。订立合同时林琳是否能够预见因违反合同可能造成的损失是赔偿的争议焦点，林琳称涉案房屋是以1600000元购买所得、现在市场价值2538810元，故可以确认林琳是因急于获得资金而将房屋以低于市场价的价格出售，林琳在签订《房地产二手买卖合同》应当预见其收取了1100000元的房款而丧失对价值至少1600000元的房屋的所有权，如《房地产二手买卖合同》能够正常履行，林琳的损失将超过叶柱强主张的400000元。虽然本案未对涉案房屋的市场价值进行评估，但叶柱强、林琳认为的房屋市场价值都远超过合同约定的价格，可以确定涉案房屋市场价值不低于1500000元，《房地产二手买卖合同》约定的价格较低，已认定叶柱强实际支付的款项为1000000元，林琳也已退还了部分款项，如再以市场价减去原约定价来计算赔偿金会加重林琳方的责任。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认林琳应赔偿叶柱强的金额为400000元。关于焦点四。涉案合同已在本案中判决解除，叶柱强无权占有林琳的不动产权证，林琳反诉请求叶柱强返还不动产权证，理据充分，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，2019年12月31日判决如下：一、解除叶柱强与林琳于2018年10月22日签订的《房地产二手买卖合同》；二、林琳应于判决发生法律效力之日起十日内返还800000元给叶柱强；三、林琳应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿400000元给叶柱强；四、叶柱强应于判决发生法律效力之日起十日内退还《不动产权证》[粤（2019）连州市不动产权第0000289号]原件给林琳；五、驳回叶柱强的其他诉讼请求。本案受理费8565元，由林琳负担7800元，由叶柱强负担765元。反诉费100元，由叶柱强负担。本院二审期间，叶柱强提交雷记成证人证言、以及与林琳微信聊天记录，拟证明莫少宇支付的70000元是代雷记成还款。林琳提交向叶柱强还款200000元的证据，拟证明双方当事人已达成解除合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林琳对叶柱强的证据质证认为，不属于新的证据，在（2019）粤1882民初348号案雷记成出庭作证未提交由莫少宇代其还款内容；微信聊天记录未提交莫少宇代雷记成的内容。叶柱强对林琳提交的证据质证认为，林琳支付的30000元是按合同约定林琳需承担房屋过户手续费及税费，第二笔、第三笔各50000元是叶柱强在提起（2019）粤1882民初348号时林琳支付的，但不能说明双方已达成解除合同的协议；对于莫少宇支付70000元不能认定代林琳还款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合叶柱强、林琳的上诉请求与双方当事人的抗辩意见，归纳本案争议焦点：林琳应向叶柱强返还购房款的数额应为多少，以及一审法院认定的违约金是否合理。林琳确认收到叶柱强支付购房款的收据共三张，所涉的金额为1100000元，并载明其中有100000元通过现金方式支付。林琳认为是借款1000000元的利息，叶柱强未实际支付。对此，本院认为原审判决认定叶柱强已支付100000元的论述得当，且林琳上诉也未对叶柱强已付款项总额提出异议，本院予以维持。双方当事人存在争议焦点在于莫少宇支付的70000元是属代林琳还款还是代雷记成还款的问题。叶柱强认为该70000元是莫少宇代雷记成还款。林琳则认为是莫少宇代其归还叶柱强的购房款。经审查，本院认为，原审法院向莫少宇调查，莫少宇称其支付的70000元是代林琳还款。在（2019）粤1882民初348号庭审笔录中雷记成作出庭作证时也未提及莫少宇代其还款的事实。叶柱强提交雷记成证人证言未出庭作证，无法确认其真实性。叶柱强与林琳在微信聊天记录中也没有提及莫少宇支付70000元是代雷记成还款的内容。因此对于叶柱强认为莫少宇代雷记成还款的上诉理由，本院不予采纳。综上，应认定林琳已向叶柱强归还200000元，扣减叶柱强支付的1100000元，即林琳应向叶柱强返还购房款900000元。关于原审法院认定违约金是否合理的问题。林琳认为违约金应按照每日万分之一计算。按照案涉合同关于违约责任的约定，林琳选择解除合同的，叶柱强有权要求林琳支付定金的双倍作为违约金。生效的（2019）粤1882民初348号民事判决认定，由于案涉房屋的共有人吴幸记不同意转让，使案涉房屋在事实上履行不能，导致林柱强的合同无法实现，林琳理应承担违约责任。按照合同约定，林琳理应双倍返还定金叶柱强，但双方没有约定定金，林琳主张按每日万分之一计算不足填补叶柱强的损失，原审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，判令林琳支付400000元违约金合理，本院予以维持。综上所述，叶柱强、林琳的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。叶柱强预交的二审案件受理费1550元，由叶柱强负担。林琳预交的二审案件受理费7300元，由林琳负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月四日书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。