杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初5702号 原告（反诉被告）：刘凯，男，1978年7月3日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：李夏蓓，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金玉池，男，1957年1月18日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：俞伟成，浙江钱王律师事务所律师。 原告刘凯诉被告金玉池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘凯及其委托诉讼代理人李夏蓓、被告金玉池及其委托诉讼代理人俞伟成到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭进行审理，金玉池提起反诉，本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理，于2020年6月29日公开开庭进行审理，刘凯及其委托诉讼代理人李夏蓓、金玉池及其委托诉讼代理人俞伟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘凯向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同关系；同时判决金玉池向刘凯赔偿其违约造成刘凯另行找房产生的转让费损失10万元；另行装修产生的装修花费损失4万元（按照B+C店面的相当地段、相当面积的店面标准主张，具体以实际鉴定结果为准）；2.请求判决金玉池赔偿刘凯另行找房，产生的房租涨价差额损失4万元（2万/年×2年）（按照B+C店面相当地段、相当面积的店面标准主张，具体以实际鉴定结果为准）；3.请求判决金玉池赔偿刘凯因B店面另行租给他人，造成刘凯的经营损失6万元；4.本案诉讼费由金玉池承担。第二次开庭前，刘凯将上述第1、2、3项诉讼请求变更为：请求法院判令金玉池赔偿共计104100元，具体为：1.B店面至2020年6月底未按约实际交付，刘凯就此违约行为要求金玉池赔偿违约金：100元/天×（365+181）×7/20=19110元[比照2019年续签合同中第七条违约责任（1）逾期交付店面一天按100元/天标准计算]，且折算考虑了B店面占B+C面积比例；2.金玉池提前收回C店面造成刘凯已付的承租权转让费经济损失：45000元[比照2019年续签合同中第七条违约责任（3）]；3.金玉池提前收回C店面造成刘凯原有店面装修损失30000元；4.金玉池提前收回C店面造成刘凯找到新的店面前花店正常经营被影响的经营损失10000元（参照找房2个月预估）。 事实与理由：金玉池将坐落于临安区锦城街道新民街39-43号（1幢101）的不动产长期承租给案外人李亚琴。为此，李亚琴每月除支付租金外，一次性交纳给金玉池转让费3.8万元。该不动产实际被分割成三间店面，2016年4月之前，李亚琴一直将其中一间使用面积为13-14平米的店面（附图中的C店面）长期转租给刘凯开办花店。因花店经营需要扩大店面，刘凯决定将隔壁使用面积为约6-7平方的店面（附图中的B店面）一并长期承租下来。在2016年4月底，刘凯与李亚琴、金玉池签订《店面转让协议》，约定李亚琴将C、B店面的长期承租权转让给刘凯，刘凯交纳转让费4.5万元，以后刘凯每月直接向金玉池交纳租金。2016年4月21日，刘凯向李亚琴全额支付了转让款。过了约一周左右的时间，案外人周洁看中了三家店面中剩下最大的一间（附图中的A店面），但前提是一定要隔壁的B店面一起承租。因A店面面积比较大，金玉池为了收取这笔较高的转让费提成，极力促成李亚琴将A、B店面一起转租给周洁。因金玉池将B店面一房二租，严重有违刘凯当初扩大花店的商业目的，极大影响了刘凯的生意发展。刘凯多次找到金玉池、李亚琴交涉，金玉池于2018年1月3日、2019年1月3日均书面承诺在周洁转让店面时将B店面无偿交由刘凯承租。但之后，再次同意周洁将B店面转让给了其他案外人承租。因店面承租权转让费的市场价格已比2016年增长许多，相当于B+C面积的店面转让费基本都达10万元以上。金玉池为了收取更高的转让费，于2019年6月8日向刘凯发出终止租赁合同的通知，要求刘凯于2019年7月1日搬离，退还房租2万元及4.5万元转让费；或于2019年12月31日搬离，退还4.5万元转让费。金玉池擅自提前终止合同的行为，根据合同法的规定，金玉池已构成“明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务”的违约事实。金玉池将B店面一房二租给案外人，亦构成明显违约，刘凯有权要求金玉池承担违约责任，同时有权要求金玉池承担因其违约行为给刘凯造成的损失。现为维护自身合法权益，刘凯特提起诉讼。 第二次开庭前刘凯补充事实与理由为：本案经开庭审理后，金玉池提起反诉，要求解除合同，因合并审理，故其申请撤回解除双方租赁关系的诉请。2016年4月，刘凯、金玉池、案外人李亚琴三方就B+C店面共20平方米签订租赁转让协议，约定刘凯在租金外额外交纳一定转让费用后，刘凯可就此两店面从金玉池处获得长期承租权；且约定是否重新签订租赁合同均不影响租期的自动延续。但就租金变动事项，刘凯、金玉池可重新签订租赁合同另行约定。2019年刘凯、金玉池续签，约定到2021年12月31日止，20平方米店面租金继续维持每年5.6万元不变。但金玉池始终未按约交付B店面。纵使刘凯不断主张要回B店面，但金玉池却一边表面敷衍刘凯，一边又实际同意其他实际占用B店面的案外人继续向他人转让承租权。迄今B店面的实际使用人已更换数人。此外金玉池多次以各种理由要求提前解除租赁合同，事实上造成刘凯不光B店面始终未实际使用到，连C店面亦要被提前收回。金玉池就B、C店面均存在违约行为。根据相关法律规定，刘凯有权变更诉请向金玉池要求其承担违约责任。 金玉池辩称：一、金玉池房屋的实际租赁人是李亚琴。2016年4月，刘凯经与李亚琴自行协商达成《店面转让协议书》，李亚琴将金玉池西面的一间店面转租给刘凯，刘凯、李亚琴截止到2016年12月31日止的房租及转让费等经济利益与金玉池无关。在此期间，李亚琴将另外的租赁房屋转让给案外人周洁，同样与金玉池没有直接的经济利益关系。如果刘凯认为存在营业房面积或者间数问题，那也是其与李亚琴之间的问题。而且，刘凯在诉状中自认“过了约一周左右的时间”，按此时间推算，距今也有3年半的时间了，过了诉讼时效，刘凯也无法向李亚琴主张权利了。二、金玉池至今未与刘凯订立书面的租房合同，只是从2016年至2019年每年向刘凯收取同等价款的租金4万元。即使按照交易习惯，金玉池与刘凯的租赁期限截止每年度的1月1日至当年的12月31日。从2019年1月3日收取的2019年4万元房租，也就是到2019年12月31日到期，金玉池可以在租赁期满时无条件收回租赁房屋。三、对刘凯的诉讼请求，金玉池的意见：首先，同意解除房屋租赁关系。因临近年底，金玉池可以考虑于2019年12月31日结束与金玉池的合同关系，或者听从法院的判决；其次，刘凯第一至第三项诉讼请求中提出的转让费损失、装修损失、房租差价损失、经营损失均没有事实和法律依据，请求法院驳回刘凯的上述诉讼请求。 金玉池第二次庭审中辩称：一、关于刘凯变更后的第一项诉讼请求：因Ｂ店面在2020年6月底未按约实际交付，而应获得的赔偿金19110元，其依据2019年续签合同第七条第（1）项违约金的约定。金玉池认为：首先，从2011年开始，金玉池的房屋就租赁给案外人孙海林、李亚琴夫妻，李亚琴是刘凯老婆的妹妹。2016年4月，李亚琴、刘凯、金玉池签订《店面转让协议书》，协议当时写了20平方米，约定的年租金为56000元。实际上，李亚琴把刘凯所说的Ｂ店面转租给了周洁。三年来，Ｂ店面先由周洁经营，再转给串七七，串七七又把Ｂ店面单独转给缙云烧饼，缙云烧饼生意不好又还给串七七，串七七后来转给鞋店，一直到现在。金玉池一直向刘凯收年租金40000元而不是合同上写的56000元，其中差价16000元就是因为Ｂ店面。所以，刘凯没有取得Ｂ店面的租赁权是因为李亚琴，与金玉池无关。其次，刘凯所谓的2019年续签合同，形成过程为：1.不知道哪一天，在2016年4月三方签订的《店面转让协议书》的复印件后面，添加了“备注”，虽然没有金玉池的签名，但金玉池事后认可。2.2016年12月31日，刘凯拿着《店面转让协议书》的复印件，让金玉池书写了收到2017年1月1日至12月31日的房租40000元，刘凯事先还写了内容为“经房东老金同意，从花语与寿司店，中间立柱边缘向东30公分，瓷砖归花语所有及使用”这一段话让金玉池签名，金玉池也签了。这段话的意思是寿司店外立面的一部分归刘凯使用，可以起到让刘凯尽可能多地有摆放花卉的地方。按照刘凯写的，Ｂ店面当时的实际使用人是串七七。3.2018年1月3日，刘凯又拿着《店面转让协议书》复印件让金玉池写收条，金玉池写了收到2018年1月1日至12月31日全年房租40000元，刘凯又要求金玉池在其事先准备好的“房东金玉池承诺帮助房客刘凯在隔壁周洁转让时，中间窗口7个平方米店无偿归还给刘凯”签名，金玉池看了刘凯写的内容后，因当时周洁的店已经转让给了串七七，金玉池就写上了“转让时协商解决，以刘凯优先为主。”至于刘凯写的“房租（实为租房）拆迁时，房东金玉池归还未使用月份房租，并按标准补偿刘凯装修补偿金”这段话，不是2018年1月3日形成的，以我们推断，这段话的形成应该与刘凯于2019年6月8日让金玉池出具的一份通知相关，应该是传言吕家弄要拆迁而产生的。在刘凯提供的《店面转让协议书》第一页第二条手写部分，更加清楚地看到刘凯对Ｂ店面的解释“因中间七个平方的窗口店被隔壁车谷滋占有，所以剩余部分房租实交40000元”。刘凯提供的该份《店面转让协议书》在首页的转让方和顶（受）让方都是刘凯的签名，不知何意？4.2019年续签的那份《店面转让协议书》复印件，第一个是金玉池于2019年1月3日写上收到2019年房租4万元，第二个是刘凯要求金玉池写上“隔壁一间转让有（由）刘凯优先”，刘凯认为金玉池表达不够清晰，又让金玉池写上“如果中间窗口店如转让必须归还刘凯”，第三个是刘凯要求金玉池在第一页房东栏签名，目的是方便刘凯添加内容从而变成一份新的合同。刘凯在第二条中添加了租期到2021年12月31日，又在第二页上添加了房租为一年付，每年的元月3日前付清，房东承诺2019年、2020年、2021三年不涨房租（2021三被划掉）。因此，金玉池对2019年的该份协议耿耿于怀，是被刘凯所骗，不是其真实意思表示，不认可该协议的效力。二、刘凯变更后第二项诉讼请求：金玉池提前收回Ｃ店面，造成刘凯已付承租权转让费损失45000元，其依据2019年续签合同第七条第（3）项违约责任的约定。金玉池认为至今刘凯仍租赁金玉池房屋，金玉池没有提前收回房屋。金玉池不承认2019年续签合同的效力，根据刘凯提供的该合同第七条第（3）项“丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应赔偿乙方转让费同等的损失”，金玉池是房屋的所有权人，不适用该条。另，2016年4月，刘凯支付转让费45000元的收款人是李亚琴，不是金玉池。三、刘凯变更后的第三项诉讼请求：金玉池提前收回Ｃ店面造成店面装修损失30000元。金玉池认为至今，刘凯仍租赁案涉房屋，金玉池没有提前收回房屋，刘凯无证据支持该项诉请。四、刘凯变更后的第四项诉讼请求：金玉池提前收回Ｃ店面，造成原告找到新的店面前，花店正常经营被影响的经营损失10000元。金玉池认为刘凯至今仍租用案涉房屋，其早做好了搬迁准备，在××街道××花园××幢××号开了一家“花语”花店，只是没有告诉法庭。综上，金玉池认为刘凯的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 金玉池向本院提出反诉请求：1.判令解除刘凯与金玉池签订的全部的《店面转让协议书》；2.判令刘凯暂支付房租23333元（自2020年1月1日起暂计算至2020年5月底，至实际搬离租赁房屋之日止的房屋租金另行计算）；支付逾期付款滞纳金583元（自2020年1月3日起，按照年利率6%暂计算至2020年6月2日，以后的滞纳金仍按此标准计算至实际付清为止），暂计23916元；3.诉讼费由刘凯承担。事实与理由：金玉池系杭州市临安区锦城街道新民街39-48（1幢101）的房屋所有权人，该房屋原租赁给案外人李亚琴。2016年4月，刘凯受让李亚琴的部分租赁房屋，并由李亚琴、刘凯、金玉池签订《店面转让协议书》，约定李亚琴于2016年4月30日向金玉池“腾让门面并交付钥匙”；刘凯支付给李亚琴定金20000元、转让费45000元以及2016年底前的房屋租金（2016年租赁期内的经济往来由刘凯直接与李亚琴结算）。2016年12月31日，金玉池收到了刘凯2017年度的房屋租金40000元，收款凭证出具在刘凯提供的《店面转让协议书》复印件上；其后的2018年度和2019年度的收条，金玉池均将收款凭证签署在刘凯提供的《店面转让协议书》复印件上。刘凯利用《店面转让协议书》复印件多次添加未经金玉池同意的文字，在刘凯要求签名的不经意间，金玉池在房东（丙方）下的“身份证号码”栏签了名并捺了印，导致双方原来同意租赁期限到2019年底的意思表示，在金玉池重大误解中发生了租赁期限的变更。即使如此，刘凯于2019年10月17日向法院提起了诉讼，2019年10月28日法院立案受理，案件尚在审理中。按照刘凯提供的《店面转让协议书》第二条租金56000元和刘凯在《店面转让协议书》自行添加的文字第一条“房租为一年付，每年的元月3号前付清”，因至今未付，刘凯应支付房屋租金和逾期付款滞纳金；同时合同第七条第（2）项约定“逾期一天按一百元标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同”，金玉池有权向法院提出解除全部签订的合同（协议）。因杭州市临安区人民政府对新民街的改造，刘凯得知金玉池的房屋可能拆迁，在刘凯的多次要求下，金玉池曾于2019年6月8日出具一份《通知》，该《通知》因刘凯以其不履行的实际行为而失效。为维护自身合法权益，特提起反诉。 刘凯辩称：一、针对金玉池的反诉请求。1.同意解除《店面转让协议书》，但因金玉池违法解除，刘凯要求其承担违约责任。2.金玉池主张的租金计算错误，其是按照20平方米对应的年租金56000元计算的。但金玉池从未交付过B店面，虽然当初三方签订协议的目的就是刘凯一并获得B+C店面的长期承租权，但因金玉池再三违约，屡次同意实际使用人转给其他案外人，导致刘凯从未实际使用到B店面。因此刘凯也是按照实际使用面积交房租，年租金为40000元。2017年至2019年，金玉池也出具收条表示收到了当年房租40000元。因此，按照这个标准，从2020年1月1日算至金玉池主张的2020年5月底，租金应是16666元，而非23333元。3.双方最近一次续签的合同里，租期到2021年12月31日，并没有约定有关拖欠租金产生滞纳金的条款及每年交纳房租的具体时间，何况滞纳金一般也是行政处罚项目，不适用于民事合同，因此金玉池无权主张滞纳金。4.反诉诉讼费由法院依法判定。二、针对反诉状中的事实与理由。第一段中金玉池主张的“2016年4月，反诉被告受让李亚琴的部分租赁房屋”指的就是刘凯主张的B+C两个店面共20平方米。但在签订《店面转让协议书》之前，刘凯就一直使用着C店面，只是当时从李亚琴那边转租，因此协议里约定的“刘凯腾让门面并交付钥匙”实际就是指B店面的交付手续。事实上，刘凯签订该协议的目的也就是为了一并获得B+C两个店面的长期承租权，从而便于花店扩大经营所需。因金玉池阻止李亚琴交付B店面给刘凯，同意李亚琴一房二租，之后又同意接手的案外人多次转手，导致刘凯签订该协议的目的无法实现。期间刘凯不断向金玉池主张拿回B店面的使用权，但金玉池各种托词。因其多次失信，2019年收房租时也心虚怕收不到房租，因此收房租时，金玉池就在2021年租期协议下面“房东保障西边两间（含中间窗口店）的转让权”摁手印，表示保证会让刘凯拿回B店面的使用权，可收到租金后再次爽约。第二段，金玉池主张“2018年、2019年收到房租的收条，金玉池均是写在租赁合同的复印件上”，对此刘凯不予认可，2019年收条是写在2019年重新签订合同的原件上。第三段内容也非客观真实，双方均非法律专业人士，当时认为在协议上摁了手印，就代表签字了。且该协议通篇没有反映租期仅到2019年就截止的文字表示。金玉池主张租期到2019年的情形没有依据。第五段引用合同第七条“逾期一天按100元的标准支付违约金”，无论是第（1）款还是第（2）款都是针对按期交付和接收店面而言支付违约金。本案中，金玉池没有按约交付B店面，该协议从2019年1月1日开始签，算到开庭时，长达546天，金玉池反而应按100元/天标准向刘凯支付54600元违约金。第六段，并非刘凯首先多次要求解除合同，而是金玉池多次以其女朋友要用C店面，多次要求刘凯搬走。如今金玉池在合同到期前，主张解除租赁合同，本身就是违约行为，刘凯有权主张相应的违约责任。 刘凯向本院提供如下证据： 证据一、房屋所有权证1份（复印件），欲证明：金玉池为案涉房产即新民街39号房产所有人的事实。 证据二、李亚琴、刘凯、金玉池共同签订的《店面转让协议书》1份，欲证明：刘凯和金玉池、李亚琴签订三方协议，从2016年4月30日起获得涉案房产B、C店面的长期承租权，具体合同第一条约定的20平方米刚好对应的是金玉池C店面面积以及B店面面积之和；长期承租权体现在合同中的第一条；租金标准是一年56000元，也就是每平方米2800元，合同中的是笔误，其实就是年租金56000元。 证据三、转账记录1份（打印件），欲证明：刘凯已支付转让款4.5万元的事实。 证据四、《店面转让协议书》3份，欲证明：1.刘凯从2017年到2019年均有向金玉池按约缴纳房租的事实，刘凯与金玉池存在租赁关系；2.最后一次签订合同2019年，协议租期到2021年12月31日；3.金玉池在2018年1月3日、2019年1月3日均承诺：案外人周洁转让B店面时，金玉池无偿将中间的7平方米的B店面交还刘凯长期承租，刘凯一直在要求金玉池交付B店面。 证据五、照片打印件1份，欲证明：同证据四一起证明金玉池将B店面一房二租给案外人、并未交付刘凯的事实。 证据六：照片打印件1份，欲证明：金玉池再次违约，同周洁将B店面转让给了案外人。 证据七、通知1份，欲证明：金玉池于2018年6月8日向刘凯发出提前终止租赁合同通知的事实。 证据八、自制EXL表格1份，欲证明：从2016年11月至2019年10月36个月的月均净利润是35024元的事实。 证据九、录音一份，欲证明：2019年1月3日签合同时，刘凯要收回B店面，金玉池答应归还B店面；店面只要转让，金玉池都能提成10%。 金玉池未向本院提供证据材料。 本院为查清案件事实向李亚琴作询问笔录一份。 刘凯提供的证据及本院向李亚琴所作的询问笔录，经庭审质证，本院认证如下： 对证据一，金玉池无异议，本院对其证明力予以确认。对证据二，金玉池无异议，但认为该协议书是李亚琴将西面的一间营业房转让给了刘凯，金玉池仅以房东名义签名，事实上与金玉池无关；李亚琴将其他房屋转让给周洁，与金玉池无关，转让给周洁的事实，刘凯是清楚的，刘凯如有争议可向李亚琴主张；后面的备注系刘凯自行添加。根据案件审理过程中金玉池的意见，本院对该协议的真实性予以确认，同时金玉池对“备注”部分予以认可，本院予以确认。对证据三，金玉池无异议，但认为款项是给李亚琴的，与金玉池无关。该证据结合李亚琴的陈述，本院对其真实性予以确认。对证据四，金玉池认为：1.对于2016年的协议，2016年12月31日收租金这句话以及最下面签名上面的那句话，金玉池均认可，其他均是刘凯自行添加的；2.对于2018年的协议，收条部分是对的，中间添加的内容金玉池不认可，是刘凯自行添加的，后面这段这句话是金玉池本人所写的，意思是转让的时候由刘凯优先，符合法律精神，其他内容系刘凯自行添加，与金玉池无关；3.对于2019年的协议，“今收到刘凯2019年房租4万元”与2018年表述一样，系金玉池所写，中间窗口店就是B店面，如果这块单独转让的话，必须要还给刘凯租；合同落款那一部分只有刘凯的签名，没有金玉池的签名，金玉池从来没有同意过租期到2021年；该协议不是金玉池真实意思表示，不认可其效力。本院认为，对于2016年的协议复印件（有添加内容），根据双方的陈述，本院对金玉池收到2017年1月1日至2017年12月31日止的房租40000元的事实及其同意从华语花店与寿司店中间立柱边缘向东30公分瓷砖归华语花店使用的事实予以确认，另金玉池认为第一页中的“含中间七平方窗口店”上的手印是其所摁；对于2018年的协议，因收条部分的内容及“转让时协商解决以刘凯优先为主”这句话系金玉池书写，本院予以确认，另金玉池认为第一页中的“含中间窗口店七平方”上的手印是其所摁，其他内容系刘凯自行添加，且未得到金玉池的确认，本院对刘凯自行添加部分的内容不予确认；对于2019年的协议，金玉池对其摁手印的事实予以确认，其中捺印的地方有“抬头处的房东金玉池”、“第一条中的含中间七平方窗口店”、“房东保障西边两间含中间窗口店的转让权”、“房东承诺2019、2020年不涨房租”，根据金玉池在“房东承诺2019、2020年不涨房租（把2021三划掉）”这句话上捺印的情况来看，金玉池是同意双方的租期到2021年12月31日。对证据五、证据六，金玉池对真实性无异议，但认为与金玉池无关，刘凯的店面是李亚琴转让给其的；根据金玉池的质证意见，本院对该两份证据所反映的现状予以确认。对证据七，金玉池对真实性无异议，但认为是应刘凯要求写的；对此，本院将在下文部分予以评析。对证据八，金玉池对证据三性均有异议，认为刘凯主张的B店面系其与李亚琴之间的关系，与金玉池无关。本院认为，该证据系刘凯自制，且无其他证据佐证，本院不予确认。对证据九，金玉池认为录音中金玉池一直说中间店面“还不来的”、“单独转让就还得来”，这符合客观实际；房东在店主转让时收取一定的费用，符合租赁市场的交易习惯，与本案没有关联性；金玉池在2019年1月3日是去收租金的，不是续签合同的，从金玉池所说的“你今年租满，你明年绝对不要租了，我跟你搞不灵清”也可以说明金玉池不会跟刘凯续签合同，如果双方在2019年1月3日续签合同的话，就不会有2019年5月25日的对话内容；每个店铺的情况不一样，其他店铺的转让情况与本案无关。本院认为，纵观该录音，主要是刘凯与金玉池在协商收回B店面的事情，根据质证意见，本院对该录音的真实性予以确认。 对于本院对李亚琴所作的询问笔录，刘凯认为其坚决不同意把B店面让出去的，但后来金玉池和周洁一起把事情定掉了，金玉池承诺三年后还回来，李亚琴说补偿刘凯妻子了，但事实上并没有，刘凯从来没有同意转让B店面，所以每一次都会向金玉池主张要回B店面。金玉池认为李亚琴说的事实，没有异议。本院认为，根据李亚琴的陈述，并结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：最开始A、B、C店面均是李亚琴在承租，后面李亚琴把B、C店面转让给刘凯，之后不久，因案外人周洁欲受让A、B店面，因刘凯老婆系李亚琴姐姐，李亚琴跟刘凯夫妇说了下，就将A、B店面转让给了周洁。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 本案中刘凯、金玉池及李亚琴确认的A、B、C店面最初均由李亚琴（系刘凯妻子的妹妹）从金玉池处承租。2016年4月，李亚琴（作为甲方）、刘凯（作为乙方）与金玉池（作为丙方）签订《店面转让协议书》。第一条约定：“丙方同意甲方将自己位于新民街（吕家弄）39号西边的使用面积为20平方米（即庭审中双方确认的B、C店面）的店面转让给乙方使用；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延＿年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。”第二条约定：“丙方与甲方已签订租赁合同，租期到2016年12月31日止，月租金为56000元（庭审中双方均认可系笔误，应为年租金56000元），甲方剩余租期为8个月，剩余租金10666元由乙方支付给甲方。”第三条约定：“店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店面租赁合同中所规定的条款。”第四条约定：“转让后店面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋不可拆卸之装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按乙丙订立租赁合同执行）。乙方在接收该店面后，有权根据经验需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。”第五条约定：“乙方于合同签订之日向甲方支付定金20000元。甲方在2016年4月30日向乙方腾让店面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币45000元，上述费用已包括第四条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用”。第七条约定：“违约责任：（1）甲方保证该店面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付店面；（2）乙方应该按时接收店面；（3）丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失。”第八条约定：“如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店面或丙方出售该店面房产之情况，丙方按照转让费用及附近店面转让行情上涨额度标准补偿乙方。”另，协议下方备注：房租为一年付，每年的元月1日前付清；房东承诺2017年、2018年、2019年三年不涨；房东保证不收取转让费。 上述《店面转让协议书》签订后不久，案外人周洁欲从李亚琴处受让A、B店面，李亚琴在告知了刘凯夫妇后将B店面转让给周洁。此后，刘凯就其承租的C店面按年租金40000元向金玉池交纳租金，金玉池也予以认可。 2016年12月31日，在原《店面转让协议书》的复印件上，金玉池写收到2017年度的房租40000元，并同意从华语花店（系刘凯经营的店面即C店面）与寿司店中间立柱边缘向东30公分瓷砖归华语花店所有及使用，并在协议书第一页处的“中间七平方窗口店”处捺印。 2018年1月3日，金玉池在刘凯提供的新的《店面转让协议书》第二页空白处写到今收到2018年度租金40000元。刘凯提出中间窗口店的问题时，金玉池同意转让时协商解决，以刘凯优先为主。另金玉池在该协议第一页“含中间窗口店七平方”处捺印。该协议书的其他手写内容均为刘凯自行书写。 根据上述证据分析认证，2019年1月3日，金玉池在刘凯提供的新的《店面转让协议书》的空白处写到收到2019年的租金40000元，同意隔壁一间转让由刘凯优先、如中间窗口店转让必须归还刘凯。另，金玉池在该份协议书的抬头处的“房东金玉池”处、第一条中的“含中间七平方窗口店”、“房东保障西边两间含中间窗口店的转让权”处、“房东承诺2019、2020年不涨房租”处捺印。 2019年6月8日，金玉池向刘凯发出通知一份，载明：“今通知刘凯2019年7月1日搬离吕家弄39号店面房，同时退还房租20000元及45000元转让费。或2019年12月31日搬离39号仅退45000元转让费，并终止合同。” 据金玉池庭审中陈述，周洁此后将A、B店面转让给了“串七七”，“串七七”此后又转让给了鞋店“谜时光”。 另，在本案审理过程中，刘凯申请对B+C店面相当地段、相当面积（使用面积20平方米）的店面长期租赁转让费市场价格以及月租金价格进行评估，以及申请对B+C店面现有的装修价值进行评估（按照C店面内的现有装修状态，不含家具家电，按使用面积20平方米计算），后其放弃鉴定。 本院认为，刘凯、金玉池与李亚琴于2016年4月达成的《店面转让协议书》注明房东即金玉池2017年、2018年、2019年三年不涨房租，因此就该协议约定的租赁期应为三年，即到2019年12月31日止。对于2019年1月3日的协议上的部分内容，虽然金玉池认为其受刘凯所骗，不是其真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人，应知签字捺印的法律后果，故对其上述意见本院不予采纳，根据上述证据认证部分的分析认证，本院认定金玉池是同意双方的租期延长至2021年12月31日，2019年、2020年不涨房租。根据前述分析，双方的租赁关系到2021年12月31日，第一次庭审中刘凯要求判决解除双方之间的租赁合同关系，金玉池庭审中予以同意；第二次庭审，金玉池要求判决解除全部《店面转让协议书》，刘凯也予以同意；故本院对金玉池要求判决解除双方之间租赁关系的反诉请求，本院予以支持。 刘凯认为金玉池一直未向其交付B店面，并在2019年6月8日发出终止合同的通知，故其认为金玉池在本案中存在违约行为。本院认为，刘凯、金玉池、李亚琴于2016年4月达成的《店面转让协议书》中既包含刘凯与李亚琴之间的店面转让关系，又包含刘凯与金玉池之间的房屋租赁关系。在该协议中最初是约定了将B店面转让给刘凯，但其后李亚琴在告知过刘凯夫妇后又将该店面转让给了案外人周洁，刘凯对该事实应清楚，其庭审中虽称其从未同意，但其对李亚琴的转让却未提出过异议，刘凯其后也按年租金40000元（C店面）交纳房租、金玉池也予以认可，故经过三方的上述行为，李亚琴实际上转让给刘凯的仅是C店面的使用权，金玉池租赁给刘凯的房屋实际上也仅是C店面，三方以实际行为变更了《店面转让协议书》中约定的标的物，因此，根据变更后的《店面转让协议书》，金玉池不负有向刘凯交付B店面的义务。但之后在刘凯向金玉池提出B店面的问题时，金玉池却总予以回应，例如在2016年、2018年、2019年的协议第一条的“中间七平方”处捺印以及表示“转让时以刘凯优先”，特别是在2019年1月3日的协议下方注明“如果中间窗口店转让必须归还刘凯”，因此在前述情况下金玉池应当在可以控制A、B店面的时候履行承诺，将B店面重新出租给刘凯，根据本案情况，金玉池在周洁租赁期满时完全可以控制A、B店面，对此，刘凯应当清楚。根据金玉池陈述，协议上周洁租期至2019年12月31日止，但其无证据证明告知刘凯该具体情况（周洁租期何时届满），诉讼开始后，B店面已由他人控制，金玉池已经不可能再履行承诺内容，故其在兑现承诺内容上，没有全面履行合同义务，消极应付，存在一定的违约行为。另，刘凯认为，金玉池在2019年6月8日发出终止合同的通知，构成“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，也构成违约。本院认为，从通知的内容上来看，要刘凯搬离的是C店面，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项指的是预期违约中一方在应当履行义务前明确表示不履行义务的情形，金玉池发出通知前，已经将C店面交付给刘凯，已经履行完毕交付义务，并不存在金玉池对C店面的预期违约问题，至于其通知中要求刘凯搬出，并给予选择，即便理解为金玉池是解除合同通知的意思，但也不具有效力，刘凯实际上也未理会，至刘凯2019年10月起诉时，金玉池发出的通知影响已经可以忽略，合同目的仍然可以实现，故刘凯认为金玉池发出的通知，属于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的意见不能成立，不能作为刘凯行使法定解除权的理由。 综上分析，对于C店面，刘凯完全可以继续租赁，对于B店面，刘凯可以要求金玉池在能够控制后交付，但刘凯起诉时以金玉池预期违约，既不准备交付B店面还要收回C店面，主张解除合同，对此，根据上述分析，本院认为B、C店面可分，刘凯以金玉池不交付B店面解除全部合同不当。本案中，金玉池虽有违约，但不至于合同目的完全无法实现。本案合同是在C店面部分可以继续履行、且没有法定或约定解除的情形下，双方均同意解除，故本院结合金玉池的违约程度、刘凯主张损失的合理性等综合判定金玉池应当承担的责任。关于刘凯主张的逾期交付B店面违约金，也即该方面的损失，根据上述分析，金玉池在兑现承诺内容上消极应付，存在一定的违约行为，另根据上述分析金玉池应在周洁租期满时将B店面重新出租给刘凯，但在周洁租期届满前即2019年年底前，刘凯已提起诉讼，要求解除合同，故本院结合金玉池违约程度及上述实际情况，酌情支持该方面的损失8000元。关于刘凯主张提前收回C店面造成的转让费损失45000元、原有店面装修损失30000元、找到新的店面前的经营损失10000元，根据上述分析，刘凯对于C店面实际上可继续租赁，但其却选择解除合同，不再继续租赁，系其自行处分行为，故对其要求赔偿前述三方面损失的诉讼请求，本院不予支持。 刘凯实际上一直租赁的是C店面，而非B+C店面，故金玉池要求刘凯按照B+C店面的年租金56000元的标准计算尚欠租金的反诉请求，本院不予支持，本院将参照之前双方的租赁习惯即租赁C店面的年租金40000元的标准来计算刘凯尚欠的租金。关于金玉池主张的逾期付款滞纳金，因刘凯应支付款项前，本案诉讼已经开始，双方权利义务不确定，故该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、刘凯与金玉池之间的租赁关系于本判决生效之日解除； 二、金玉池于本判决生效之日起十日内赔偿刘凯8000元； 三、刘凯于本判决生效之日起十日内支付给金玉池租金20000元（暂计算至2020年6月30日，2020年7月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金及占有使用费仍按每年40000元的标准计算）； 四、驳回刘凯的其他诉讼请求； 五、驳回金玉池的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2382元，由刘凯负担2290元，由金玉池负担92元；反诉受理费199元，由刘凯负担109元，由金玉池负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈广智 审 判 员  马钱利 人民陪审员  钱露花 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。