广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6445号上诉人（原审原告）：陈桂芳，女，1977年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************327。委托诉讼代理人：许鸽，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日衡，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************内、（住所申报），统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人:王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市焦点房地产策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********123K。法定代表人：宁某1。上诉人陈桂芳因与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）、佛山市焦点房地产策划有限公司（以下简称焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈桂芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈桂芳全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由雄盛王府公司、焦点公司负担。事实与理由：一、佛山市自然资源局禅城分局出具的复函附件2013年许可图纸、2015年许可图纸显示适用楼层是2区2A办公楼标准层（5F、9F、13F、17F、21F、25F、29F），不包括涉案房屋所在的18F楼层，即复函所称许可建设单位将部分花架调整为阳台的楼层不包括涉案房屋所在的18层。复函称“部分花架调整为阳台进行了许可”，即只有部分花架调整为阳台，而不是全部花架都调整为阳台。2015年许可图纸可知被调整的房屋阳台有：1#、2#、3#、5#、7#、8#、9#、13#、19#、23#，而涉案房屋是在18F的20#位置，即使该附图适用于18层，涉案房屋的阳台也不在复函许可的范围内。一审判决认为涉案商品房在销售给陈桂芳前已有设置阳台外花架的依据不足，是认定事实错误。雄盛王府公司称“因为买卖合同是之前的格式合同，相关附件按之前的图纸事先已经准备好，在2015年7月审批后，工作人员没有对涉案房屋合同的附件进行更换，使用了原来的旧图纸”，与客观事实不符，是虚假陈述。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是佛山市房管局统一使用的范本，在录入相关信息后网上生成带有编码的正式合同，而非事先准备好的合同。合同附图载明室内面积和阳台面积之和，刚好与《广东省商品房买卖合同》第三条约定的套内建筑面积相吻合。合同所附户型图与合同约定一致，是双方确定的陈桂芳所购房屋当时的户型和面积情况。肉眼可见合同附图显示的户型、面积及阳台位置与雄盛王府公司于2018年11月26日向陈桂芳发出的《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》所附的《房屋分户图》户型、面积及阳台位置存在明显差异，即房屋户型、面积及阳台在销售给陈桂芳之后发生了变化。因此雄盛王府公司主张涉案房屋在销售给陈桂芳之前没有发生变更与事实不符。二、竣工图显示涉案房屋只有一个小长方形阳台，阳台外延呈三角形位置是花架。而《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》所附的《房屋分户图》显示阳台包含了小长方形阳台和阳台外延呈三角形位置的花架，而雄盛王府公司要求陈桂芳补交房款的面积刚好是阳台外面三角形花架的面积。但雄盛王府公司至今未提供证据证明相关主管部门许可其将房屋花架改成阳台销售。根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，花架属于公共部位，不能计算建筑面积。但雄盛王府公司擅自将阳台与花架打通后把原来花架的面积作为房屋增加的面积要求陈桂芳补交房款差价，是强迫陈桂芳买单。花架属于写字楼公共面积部分，业主在购房时已经计入公摊面积。雄盛王府公司未经许可将花架改建成阳台销售，该扩大部位属于违法建筑，雄盛王府公司将违法建筑销售给业主属于欺诈，陈桂芳有权解除合同并要求赔偿。三、虽然补充协议对《广东省商品房买卖合同》第五条作了变更约定，约定差异值超过3%施行多退少补后合同继续履行，但继续履行的条件是出卖人应在双方就面积差异问题达成补充协议后10日内按商品房总价款的1%向买受人支付违约金之后合同才继续履行，但双方至今未就异议问题达成补充协议，雄盛王府公司也未按该约定向陈桂芳支付违约金，故合同继续履行的前提条件未成就，该条款不能作为双方必须履行合同的依据。四、涉案房屋的户型、面积及阳台在销售给陈桂芳后发生了变更，雄盛王府公司擅自将花架改建成阳台并销售，没有证据证明其变更行为得到主管部门的许可或已经取得陈桂芳同意。根据《广东省商品房买卖合同》第十条、《补充协议书》第八条的约定，陈桂芳有权解除合同并要求赔偿。涉案房屋实测面积与合同约定的面积误差值达9.87%，虽补充协议对合同约定的面积差异处理进行了变更，但合同继续履行的条件未成就，且补充协议是雄盛王府公司事先单方制定，未经买受人商定，有关条款约定有利于出卖人一方而不利于买受人一方，属格式条款。涉案房屋面积差超出法律规定的3%的合理范围，面积误差过大会影响买受人的购房意愿。如不论超过多大面积都必须购买，有强迫交易之嫌，对买受人不公平。二审法庭调查中，陈桂芳补充：一、佛山市自然资源局处理答复书提到“2015年10月，以建设单位申请，部分办公用房外墙设有花架”，而双方于2016年3月29日签订商品房买卖合同，由此可知陈桂芳购买的房屋是有花架的，该情况与合同约定的建筑面积相吻合。陈桂芳购买的是1807房，属于答复书第二点经过调整的办公套型，也是原花架位置调整为阳台的办公套型。陈桂芳于2016年3月29日签订合同，雄盛王府公司向佛山市自然资源局申请将原花架位置调整为阳台的时间为2016年6月，晚于陈桂芳购买房屋的时间，属未经买受人书面同意就擅自变更规划、设计。陈桂芳依据合同该约定有权单方解除合同并要求雄盛王府公司赔偿全部经济损失。二、房屋实测面积与合同约定的面积发生误差是雄盛王府公司擅自更改规划、设计的行为所造成的后果，由此增加的成本不应由陈桂芳承担。雄盛王府公司辩称，一、陈桂芳于2018年8月19日签署《收楼确认书》之前，已反复多次前往物业中心沟通及查验房屋，陈桂芳仍然接受房屋并进行个性化装修改造，可见陈桂芳对涉案房屋的结构、户型、面积、阳台大小等现状已充分了解并予以认可，现又因此主张解除合同没有依据。二、陈桂芳提交的《广州市室内装饰装修施工合同》附件报价表显示，阳台地砖300×300，数量101块，由此可知阳台面积约为9.09平方米。可见陈桂芳在签订装修合同前已经知悉涉案房屋阳台的面积，其对房屋进行装饰改造前，已了解房屋结构、户型、面积、阳台大小等情况并认可。陈桂芳提供的装修费发票时间为2019年1月11日，其一直未停止装修，再次证明其对雄盛王府公司交付的房屋是认可的，其用实际行动反驳了其解除合同的请求。三、即使陈桂芳要求解除合同，在此基础上主张的各项均是赔偿均无依据，应予驳回。陈桂芳向一审法院起诉请求判令：1.陈桂芳与雄盛王府公司于2016年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601008313）及《商品房买卖合同补充协议书》自2018年12月10日正式解除；2.雄盛王府公司向陈桂芳返还全部购房款543800元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自陈桂芳支付购房款之日起计算至雄盛王府公司将购房款还清之日止）；3.雄盛王府公司向陈桂芳赔偿陈桂芳已缴纳的物业管理费2801.77元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起至款项还清之日止）；4.雄盛王府公司向陈桂芳赔偿因涉案房屋装修产生的实际损失46638.81元；5.雄盛王府公司向陈桂芳赔偿因该房屋涨价部分的利益损失300000元（以同类房屋目前销售价格计算差值，具体金额以评估价为准）；6.雄盛王府公司向陈桂芳赔偿律师费20000元；7.雄盛王府公司、焦点公司共同向陈桂芳返还优惠金60000元；8.本案诉讼费由雄盛王府公司、陈桂芳承担。一审法院认定事实：2016年3月22日，焦点公司出具收据，确认收到雄盛王府1807单位买家陈桂芳交来优惠金60000元（此款项不计入房款内，不提供发票）。2016年3月29日，陈桂芳、雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1xxxx3），约定陈桂芳以总价543800元向雄盛王府公司购买位于佛山市禅城区**************，建筑面积58.37平方米，套内建筑面积41.52平方米。第五条约定，面积差异值超过±3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。合同附件一为房屋平面图，座落：佛山雄盛王府广场2区2A八、十、十四至二十八层偶数层。同日，陈桂芳、雄盛王府公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第三条对合同第五条进行了补充和修改，主要内容为：面积差异值超过±3%（不含本数）的，除……实行多退少补外……本合同继续履行；第八条对合同第十条进行了补充与修改，主要内容为：1、在不影响该商品房的质量和使用功能的情况下，经政府主管部门同意并履行法定程序后，出卖人可对原有规划作出局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门同意的，则出卖人亦可不通知买受人。出卖人不因前述行为承担违约责任，但出卖人无通知买受人令买受人因变更而受到实际损失的，则出卖人应赔偿买受人因此受到的实际损失（最高不超过本商品房总价款的1%）。2.对该商品房的结构型式、户型、使用功能、使用面积进行变更的，出卖人应通知买受人，买受人在出卖人通知送达后【15】日内有权单方书面解除本合同。买受人未回复的视为买受人同意变更。买受人因此解除本合同的，出卖人应赔偿买受人因此受到的实际损失作为违约金（最高不超过本商品房总价款的1%）。2018年6月23日，陈桂芳与装修公司签订装修施工合同，委托装修公司对涉案房屋进行装修。2018年8月17日，陈桂芳出具收据，确认收到雄盛王府公司履行佛山市中级人民法院二审（2018）粤民终6473号民事判决书支付违约金17977.96元及案件受理费197元。2018年11月26日，雄盛王府公司向陈桂芳发出《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》，通知内容为：房屋实测面积与合同约定的面积发生误差，其中建筑面积误差5.56平方米、套内建筑面积误差4.1平方米，套内误差绝对值为9.87%，故陈桂芳需向被告补足购房款，在收到该通知之日起十五日内支付面积差异款44998.14元。2018年12月7日，陈桂芳委托律师事务所向雄盛王府公司发出解除合同、返还购房款及利息，并赔偿实际损失的《律师函》，雄盛王府公司于2018年12月10日签收。2019年7月31日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院出具关于本案案件情况的复函，主要内容为：依建设单位的申请，该局于2015年7月对2区2A办公楼的部分花架调整为阳台进行了许可，办公楼的建筑面积计计容面积产生变化。建筑物的内部使用空间间隔、结构形式等内容不属规划审核职责。经核查，调整前后的2区2A办公楼设计方案均有设置阳台外花架。诉讼中，雄盛王府公司陈述：因为买卖合同是之前的格式合同，相关附件按之前的图纸事先已经准备好，在2015年7月审批后，工作人员没有对涉案房屋买卖合同的附件进行更换，使用了原来的旧图纸。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于合同解除。根据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。另根据涉案商品房买卖合同的约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。由上述规定和约定可知，雄盛王府公司在销售涉案商品房后，不得擅自变更规划、设计，否则，陈桂芳有权解除合同。陈桂芳主张涉案房屋增加面积部位实际系花架，结合本案证据及有关部门的回复可知，在2015年7月的规划调整前后的2区2A办公楼设计方案均有设置阳台外花架，而陈桂芳与雄盛王府公司于2016年3月29日签订商品房买卖合同，即涉案商品房在销售给陈桂芳前已有设置阳台外花架，并非雄盛王府公司在房屋销售后擅自变更规划。至于因此增加的计价面积绝对值超过±3%问题，根据补充协议的约定，多退少补即可，合同不因此解除。另外，陈桂芳已对涉案房屋进行了进行个性化的装修改造，应视为陈桂芳认可涉案房屋的结构形式、户型等。综上，陈桂芳以涉案房屋的结构形式、户型、使用面积均发生明显变化为由，要求解除合同，在此基础上主张雄盛王府公司返还购房款及利息、赔偿物业费、装修损失、房屋升值损失及律师费损失，并要求雄盛王府公司、陈桂芳返还购房优惠金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陈桂芳的诉讼请求。本案受理费13532元，由陈桂芳负担。二审期间，陈桂芳与雄盛王府公司均向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经认证，本院对陈桂芳提交的举报信、佛山市自然资源局受理告知书、处理答复书的真实性予以确认，至于雄盛王府公司将花架调整为阳台是否构成违约、陈桂芳是否有权解除合同，本院在下文予以论述；雄盛王府公司提交的收楼确认书真实、合法，且与本案相关，本院予以采信；本院对雄盛王府公司提交的业主装修申请表、（2018）粤06民终6473号民事判决书的真实性予以确认；物业中心通知栏公示图片、房屋测绘报告书不能证明其将竣工验收备案表及测绘报告公示于物业中心的时间，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查明，陈桂芳起诉雄盛王府公司主张逾期交楼违约金一案中[案号（2018）粤06民终6473号]，该判决雄盛王府公司安排陈桂芳于2018年1月28日收楼。2018年1月28日，陈桂芳前往涉案楼盘看楼，以楼盘存在质量问题为由拒绝收楼。法院根据合同约定，认定自雄盛王府公司通知陈桂芳到场收楼之日起第五日届满之时即2018年2月2日视为涉案房屋交付之日。2018年6月23日，陈桂芳与佛山市xxxx装饰材料有限公司签订《室内装饰装修施工合同》，预算报价单中显示阳台地砖300×300，数量101块。2018年8月19日，陈桂芳签署《收楼确认书》。2018年9月20日，陈桂芳签署《业户装修申请表》。2020年4月8日，佛山市自然资源局就陈桂芳信访反映的问题出具《处理答复书》，载明“佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区项目部分单元将原花架位置调整为阳台的行为已按法定程序办理建设工程设计方案调整”。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案房屋买卖合同是否应予解除。根据查明的事实，陈桂芳已经收楼并于2018年6月23日签订了装修合同，装修合同预算报价单中显示阳台瓷砖大小为300×300，数量为101块，陈桂芳主张增加面积部分即为花架变更为阳台的面积，但其预定阳台瓷砖的数量与房屋买卖合同中附图显示的面积不符，其亦确认竣工图上显示涉案房屋阳台为长方形，外延花架为圆弧形，故花架变更为阳台后，阳台形状亦有明显变化，据此可认定陈桂芳在签订装修合同时已经知道阳台面积、房屋结构发生变化。《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定“差异值在±3%（不含本数）的，除依照本款第（二）项方式实行多退少补外，出卖人应在双方就面积差异问题达成补充协议后10日内该商品房总价款的1%向买受人支付违约金，本合同继续履行”，陈桂芳主张前述合同条款是无效的格式条款，本院对此认为，该条款虽限制了陈桂芳解除合同的权利，但同时约定了雄盛王府公司应当承担的违约责任，不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，陈桂芳主张该条款无效没有法律依据。根据佛山市自然资源局的答复，涉案房屋所在的雄盛王府广场综合体A地块A2区项目部分单元将原花架位置调整为阳台的行为已按法定程序办理建设工程设计方案调整，陈桂芳主张雄盛王府公司未经规划许可擅自变更设计没有事实依据。陈桂芳在收楼时及此后对房屋进行装修的过程中，均未对阳台面积变化提出异议，现陈桂芳以涉案房屋的结构、户型、使用面积均发生变化为由，要求解除合同并赔偿损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈桂芳的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13532元，由上诉人陈桂芳负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月二十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 钟伊发