湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初4371号原告：恩施市家安物业服务有限公司，住所地：恩施市市府路**。统一社会信用代码：9142280105003150X6。法定代表人：乔志勇。委托诉讼代理人：宋红卫，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孟顶序，恩施州广源法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：赵金星，女，1985年12月16日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市，现住恩施市。委托诉讼代理人：邓杰，男，1983年7月14日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市，现住恩施市。系被告赵金星之夫。代理权限：特别授权。原告恩施市家安物业服务有限公司（以下简称恩施家安物业）诉被告赵金星物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恩施家安物业的委托诉讼人宋红卫，被告赵金星及其委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。审理过程中，原告变更诉讼请求，被告要求新的举证期、答辩期，期限届满后本院再次公开开庭进行了审理。原告恩施家安物业的委托诉讼代理人孟顶序，被告赵金星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付物业管理费6134.20元，电梯使用费及二次加压费2988.50元，违约金3677.60元，共计12800.30元。2.由被告负担本案诉讼费。其事实与理由：2012年7月31日，恩施市丰盛园房地产开发有限公司开发的煌庭国际一期工程竣工后，委托原告进行物业管理并下发了委托书，双方签订了《煌庭国际一期工程资产移交责任书》，明确原告对煌庭国际进行物业管理。2013年7月12日，原、被告签订了《物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，服务费为0.85元/月/平方米、电梯使用费0.5元/月/平方米，二次水压费0.05元/月/平方米。该协议同时约定了若乙方违约，不按本协议约定交纳相关费用的，甲方有权要求乙方按每天万分之五交纳违约金。同时，双方签订了小区管理规约。协议签订后，原告按协议履行了服务内容，即打扫卫生、清除垃圾、小区安保、代缴公用电费及其他相关服务内容。被告装修入住后，只交了2013年7月12日至2015年7月31日的物业服务费。2015年7月31日至今的物业服务费虽经原告数次催要，被告均拒不缴纳。原告特诉至法院，望判如所请。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金至法院判决时止、并提前预交半年物业费。第二次庭审中，原告放弃该项请求。被告辩称，1.原、被告之间未签订过合同，不存在合同关系，原告无权起诉；2.原告并未尽到物业管理的义务；3.原告的诉请缺乏依据；4.原告对业主存在侵权行为。综上，请求驳回原告的起诉。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告赵金星系恩施市丰盛园房地产开发有限公司开发建设的恩施市煌庭国际广场一期第2幢15层03号房的业主，该房屋建筑面积为125.9平方米。2012年7月26日，恩施市丰盛园房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《煌庭国际物业服务合同》，约定由原告为煌庭国际小区提供物业服务，服务的主要内容包括共用设施设备的维护和管理、公共环境卫生的清洁、垃圾的收集和清运、公用绿地的养护、公共秩序的维护等。同时，该合同对物业服务收费约定为：0.85元/月/㎡。合同签订后，原告恩施家安物业依约为该小区提供物业服务。被告欠缴2015年7月31日至2019年12月31日的物业管理费，原告经催收无果，故提起本案诉讼，请求判令前述诉请。审理过程中，被告申请对日期为2013年7月12日的《前期物业服务协议》是否为原件以及该协议文本是否为同一时间打印制作完成进行司法鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，建设单位恩施市丰盛园房地产开发有限公司与物业服务企业即原告签订的《煌庭国际物业服务合同》，对全体业主具有约束力，故对被告认为原、被告之间不存在合同关系、原告无权收取物业管理费的辩解理由，本院不予采纳。同时，由于本院将该《煌庭国际物业服务合同》作为处理本案的依据、而非《前期物业服务协议》，故对被告申请对《前期物业服务协议》进行司法鉴定的申请本院不予准许。被告称原告未尽到物业管理义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告以原告提供物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，没有法律依据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。若原告确未履行或者未完全履行义务，业主可另行主张权利。根据《煌庭国际物业服务合同》约定的物业费标准0.85元/月/㎡、结合被告房屋的建筑面积125.9㎡，自2015年7月31日至2019年12月31日共41个月，被告应缴纳的物业费为4387元（0.85元/月/㎡×125.9㎡×41个月，四舍五入取整数）。由于该合同并未明确约定逾期缴纳物业费的违约金，故对原告主张的违约金本院不予支持。原告另主张被告支付电梯使用费及二次水加压费，但并未提交证据证实其收费依据及计算方式，故对该诉请本院亦不予支持。需特别指出的是，物业服务是一个持续性的动态过程，小区环境的好坏需要物业服务企业的尽心尽力，更需要全体业主共同维护，物业服务企业与业主之间应当是依存而非对立的关系。作为提供服务的直接主体，物业服务企业应当提升自身的服务水平、加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时高效的进行整改并反馈，为业主创造良好的居住环境，取得业主的认可；同时业主也应当对物业服务企业给予一定程度的理解，尽可能地看到其在服务过程中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，简单的通过拒交物业费的方式表达自身不满情绪极易导致小区物业服务状况陷入恶性循环。希望双方保持良好沟通，通过共同努力，营造和谐美丽的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵金星于本判决生效之日起十日内向原告恩施市家安物业服务有限公司支付2015年7月31日至2019年12月31日之间的物业服务费4387元。二、驳回原告恩施市家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号********。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费60元（已减半收取，原告恩施市家安物业服务有限公司已预交），由被告赵金星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜 炼二〇二〇年九月二十二日书记员 黄素贞