河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初4610号原告：冀满城，男，1951年9月18日出生，初中文化程度，山西神池县人，农民，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告冀满城诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冀满城、被告洛阳尚锦置业有限公司委托诉讼代理人李理博、朱小丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冀满城向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证有关资料报送产权登记机关备案；2、请求法院判令被告向原告支付违约期间（2015年1月1日至2019年9月30日共计1735天）2019年9月30日具备办证条件）的违约金合计金额48753.5元；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实和理由：1、2013年3月22日，我与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币570000元，经可是实际成交金额562187元。根据合同第八条约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城8号楼2单元3402室交付使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告人仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证。被告在未取得洛阳市建设工程质量监督站出具的合格证明，因此被告已造成违约，需支付原告（2015年1月1日至2019年2月28日共计1735天）期间的逾期未办理房屋产权证违约金78753.5元。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人于2014年12月25日至2014年12月31日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.25元/㎡·月）收取物业管理费。我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,答辩人洛阳尚锦置业有限公司对非自身原因造成的逾期办证不承担责任。《商品房买卖合同司法解释》规定,就房屋权属证书逾期办理的问题,划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议规定:答辩人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。答辩人在整个办理备案的过程中不存在任何过错,导致原告逾期取得产权证不是因出卖人原因所致。因此,答辩人不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。第二，因政府政策、规划两方面原因造成答辩人逾期办证的不应归责于答辩人，应结合实际情况，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。答辩人不存在违约情形,涉案房屋产权证书有关资料逾期备案并非答辩人原因,而是由于政府政策、规划两方面原因。1、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答人,并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件,在被国土资源部通报后,市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批;2、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过,意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的政策需要。2013年10月30日,答辩人与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定,答辩人按照约定支付配套费后,供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但答辩人足额缴纳配套设施费用后,洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告,涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”,无法接入正式电,无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更,无法接入正式电这两方面属于原、被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力,政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过,并非答辩人能够预见的掌控的事实,也不属于正常的商业风险,系政府政策性原因,针对以上情况,答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限未完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《中华人民共和国合同法解释一》26条之规定,基于以上情形,答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋系升龙城二期,接入正式电的时间是2018年9月5日,正常情况下正式电接入后方可进行消防验收,且消防验收的时间周期在一年左右,请法院酌情考虑顺延资料备案期限。第三、根据公平原则，对于因政府政策调整、规划交更造成的答辩人无法及时向有关机构提交备案资料，请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。原告诉求的违约金,无法律及事实依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第206条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成多大,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,结合案件实际情况确定是否交更和解除。”本案造成答辩人无法及时向有关机构提交备案资料的原因,系政府政策调整、规划交更造成的,该情况下,要求答辩人继续按照合同约定支付违约金,对答辩人极不公平,因此,请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计取时间。第四、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。目前升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中,因2020年初爆发的新冠肺炎疫情,致使答辩人停工停产,因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误,该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证,属于不可抗力,依照法律及合同约定办证期限,应当相应顺延。第五、原告与物业公司之间的物业费纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，依法应予驳回。原告与案外人物业公司存在物业服务合同关系,原告基于物业公司所提供的小区物业服务向物业公司支付了物业费,系其正常使用房屋中的正常支出,原告主张赔偿物业费用于法无据,不能成立。经审理查明：2013年3月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区8栋2单元2-3402号房屋，金额为570000元，合同约定的交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年1月8日，原告从被告处接收房屋。2018年5月26日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定：被告对未能按约定完成办证资料报备义务对原告进行补偿，补偿形式为被告代原告缴纳三年物业费4325元。同时，变更《商品房预售合同》第15条及附件四《补充协议》第12条为：被告应将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案时间为2019年5月30日前，逾期，双方按照《商品房预售合同》约定的违约金标准执行。被告对非因自身原因导致的逾期办证不承担违约责任。随后，被告按该协议代原告向物业公司支付物业费4325元。另查明，被告已于2019年12月10日取得涉案8号楼不动产权属证书，被告的办证资料报备义务已经完成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告2018年5月26日签订的《协议书》对《商品房预售合同》第十五条及附件四《补充协议》第12条中被告提交办证资料报备义务的期限进行变更，以及对原告进行补偿的约定，不违反法律强制性规定，属于有效约定，本院予以确认。结合《协议书》的约定，被告于2019年12月10日取得涉案8号楼不动产权证书，故原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。综上，违约金以总房款570000元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年6月1日起计算至2019年12月10日止，共计5472元。关于原告其他诉讼请求，无证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条，第四十一条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告冀满城支付违约金5472元；二、驳回原告冀满城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省洛阳市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员 高 晋二〇二〇年九月二十九日书记员 闫帅辉