广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4927号上诉人（原审被告、反诉原告）：骆成，男，1994年5月15日出生，汉族，住广东省乐昌市*************。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾丽丽，女，1987年12月6日出生，汉族，住广东省英德市******。委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。原审第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路******B205卡，统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹，该公司总经理。上诉人骆成因与被上诉人曾丽丽及原审第三人中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。骆成上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项；二、改判一审判决第四项为：曾丽丽立即向骆成支付违约金256000元。事实与理由：曾丽丽拒不支付首期款、拒绝办理银行按揭贷款手续，且在合同可以继续履行的情况下不愿意继续履行合同，构成违约，应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。一审判决对双方的违约责任的认定事实不清、适用法律错误。根据合同约定，案涉房地产转让总价为128万元，其中包括5万元定金、100万元银行贷款以及赎楼前须支付的23万元首期款。由合同第三条第二项第二小项“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后三个工作日内补足”的规定可以看出，虽然合同未明确写清，但有约定首期款。2019年1月12日，骆成领取案涉房屋的产权证书并通知曾丽丽支付首期款赎楼，但曾丽丽迟迟未支付，其违约在先。后由于曾丽丽迟迟不支付首期款，骆成自行办理了赎楼手续，并积极与居间方就赎楼和办理按揭手续事宜进行协商，已经履行了原合同约定的义务。现案涉房屋已经解除抵押，合同可以继续履行，但曾丽丽一直拒绝办理按揭贷款及过户手续，以行为的方式表明其没有按原合同继续履行义务的意愿，构成违约。因此，曾丽丽拒不支付首期款、拒不办理按揭贷款及过户手续，并且不愿意继续履行合同，根据双方签订的合同约定应当向骆成承担违约责任，支付违约金256000元。曾丽丽答辩称：一、合同约定的首期款即定金5万元，曾丽丽已经按约支付，不存在拒不支付的情形。案涉合同约定，案涉房款分两部分支付，第一部分楼款（首期款）为定金5万元，签订合同时支付，第二部分楼款为123万元，以银行按揭方式支付。买方意向贷款金额为100万元，贷款不足部分买方在接到按揭银行通告后三个工作日内补足。曾丽丽已于签订合同当日向骆成支付了5万元首期款，骆成对此也予以确认，不存在曾丽丽拒绝支付首期款的情况。二、合同未约定曾丽丽需要支付赎楼款，骆成反复要求曾丽丽支付30万元赎楼款没有合同依据。骆成作为出卖人，将案涉房屋产权恢复至适宜过户的状态，属于其附随义务，在合同没有特殊约定的情况下，赎楼费用应当由骆成负担。骆成反复要求曾丽丽支付30万元用于赎楼，曾丽丽有权拒绝。三、骆成在反复要求曾丽丽支付30万元未果的情况下，以此为由拒绝交付产权证书、拒绝办理赎楼、拒绝配合办理按揭申请手续，已构成违约。骆成违约体现在以下三个方面：1.领取产权证书后，未及时交给中介方保管。2.逾期办理赎楼手续，于曾丽丽一审起诉后才注销抵押登记，严重违约已导致合同丧失继续履行的基础。3.拒不配合办理按揭申请手续，导致曾丽丽无法向银行申请按揭贷款。四、本案争议起因是骆成不愿意自己赎楼，通过反复拖延迫使曾丽丽支付30万元赎楼款。曾丽丽按约履行义务，无奈骆成毫无诚信，拒绝配合办理手续，导致合同无法履行。胜意公司未向本院提交书面陈述意见。曾丽丽于2019年11月29日向一审法院起诉请求：1.判令解除曾丽丽、骆成签订的二手房买卖合同及居间服务合同；2.判令骆成退还曾丽丽已付的定金50000元；3.判令骆成按合同价的20%向曾丽丽支付违约金256000元。一审庭审中，曾丽丽明确第1项诉讼请求为：解除合同中的房屋买卖合同部分。骆成向一审法院提起反诉请求：1.判令解除曾丽丽、骆成签订的二手房买卖合同及居间服务合同；2.判令曾丽丽向骆成支付违约金256000元。一审庭审中，骆成明确第1项反诉请求为：解除涉案合同的房屋买卖合同部分。一审法院认定事实：2018年3月19日，骆成（卖方）与曾丽丽（买方）、胜意公司（居间方）签订二手房买卖合同及居间服务合同，合同约定：1.买卖双方交易的房地产位于中山市西区********************（下称该房地产）之物业，建筑/套内面积为98.10平方米，房地产证号（或不动产权号）：条码1501124725以上内容均以房地产证/不动产权号，及相关法律文书记载为准。2.该房地产产权现状处于抵押状态。3.该房地产转让总价为人民币壹佰贰拾捌万元整（小写：¥1280000）；该房地产交易定金人民币伍万元整（小写：¥50000）为第一部分楼款，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金伍万元整（小写：¥50000）……卖方签署本合同时必须将房地产权证（或不动产权证）给予居间方，并配合居间方办理该房产相关交易手续；人民币壹佰贰拾叁万元整为第二部分楼款，付款方式为按揭付款，买方意向贷款金额为人民币壹佰万元整（小写：¥1000000）（具体贷款金额以银行批复金额为准）……若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后三个工作日内补足；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后十工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续。4.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方超期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。5.如卖方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。6.备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：卖方领取新产权证后买卖双方于四十五个工作日内完成赎楼和按揭申请并办理缴税过户，如买卖双方发现违约未能按时过户则按违约处理。买方不能贷款可用亲戚名义办理交易过户，卖方须配合。合同还作其他约定。合同签订当天，曾丽丽向骆成支付了定金50000元。2019年5月5日，胜意公司分别向曾丽丽、骆成发催告函，催告曾丽丽须于2019年5月10日前办理银行按揭贷款手续、催告骆成须于2019年5月10日前办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼）。曾丽丽称收到中介催告其办理手续，但中介未通知具体时间，也没有收到催告函；骆成称其大约于胜意公司发出催告函的第二天或第三天时收到催告函。2019年7月30日，骆成向曾丽丽发解约告知书，称其于2019年1月12日领取不动产证，并已通知居间方办理曾丽丽方银行贷款手续（居间方出于交易安全考虑，曾告知其必须将产证放置居间方保管才能办理按揭贷款手续，其已咨询各大银行只需其带产证赴银行签字即可，银行不收其产证不能成为曾丽丽不办理银行贷款违约的理由），按二手房买卖交易次序，其办理赎楼手续需曾丽丽申请贷款，且同贷书出具后其方可办理赎楼手续；现因曾丽丽逾期未办理银行贷款手续已构成违约，其有权解除合同并没收定金；催告曾丽丽于2019年8月2日前再次与其洽谈，若超出时间则视为曾丽丽放弃洽谈，其依法单方面解除合同、没收定金且有权不再出售或再次出售给任意第三方。2019年9月29日，曾丽丽通过广东载信律师事务所向骆成发送律师函，称骆成因逾期未办理赎楼手续已构成违约，函告骆成须于2019年10月10日前将不动产权证交至居间方，或其本人持不动产权证原件配合曾丽丽办理银行按揭手续，否则曾丽丽将向法院提起诉讼，追究骆成的违约责任。骆成于2019年10月3日收到该律师函。曾丽丽遂诉至一审法院，主张前述实体权利。骆成提供其与房产置业顾问-阳生的微信聊天记录显示，2019年6月14日至2019年11月19日期间，骆成与居间方就赎楼和办理按揭手续事宜进行协商。一审另查，位于中山市西区********************的房产于2018年12月4日登记在骆成名下。打印时间为2020-03-1309:42:35的中山市不动产登记资料查询结果显示，上址房产于2018年12月4日办理抵押登记（抵押权人为中国银行股份有限公司中山西区支行），于2019年12月27日注销抵押登记。一审又查，庭审中，曾丽丽确认签订合同时已知涉案房屋无房产证并存在抵押登记，居间方工作人员袁军曾告知其骆成领取了房产证，居间方有向其催其办过户手续，但没有约定具体的时间。一审庭审中，曾丽丽、骆成均同意解除涉案房屋买卖合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及居间服务合同由卖方骆成，居间方胜意公司，买方曾丽丽共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。涉案房屋买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据上述合同约定，骆成于2019年1月12日领取涉案房屋的房产证，曾丽丽亦确认收到居间方的通知，故双方应积极履行合同义务，按时办理赎楼及按揭申请事宜，但骆成领取房产证后，双方未就办理赎楼及按揭申请手续的时间达成一致意见，经居间方催告后仍未配合办理，即双方均未履行原合同约定义务。但骆成于2019年7月30日向曾丽丽发解约告知书，通知其就办理按揭贷款手续再次洽谈，曾丽丽亦通过律师函函告骆成须将不动产权证交至居间方或配合办理银行按揭手续，另结合骆成与居间方的微信聊天记录可反映，骆成与曾丽丽就办理相关手续的期限重新进行协商，即双方均以其行为同意不再按涉案原合同约定执行，而最终未能协商一致，致使涉案房屋买卖合同丧失继续履行的基础。现鉴于曾丽丽、骆成均确认同意解除涉案房屋买卖合同，一审法院予以支持。如前所述，骆成、曾丽丽重新协商的过程中，不能因双方最终未能接受对方意见，就认定一方存在违约情形，即房屋买卖合同解除不可归责于曾丽丽、骆成一方,双方无需承担违约责任，故房屋买卖合同解除后,曾丽丽、骆成各自主张违约金的请求,一审法院均不予支持。因涉案房屋买卖合同已解除，骆成应向曾丽丽返还定金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除曾丽丽与骆成于2018年3月19日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；二、骆成于一审判决生效之日起七日内向曾丽丽返还定金50000元；三、驳回曾丽丽的其他诉讼请求；四、驳回骆成的其他诉讼请求。一审案件受理费5890元，诉讼保全费2050元，合计7940元（曾丽丽已预交），由曾丽丽负担6643元，骆成负担1297元（由骆成负担的部分于一审判决生效之日起七日内径付曾丽丽）；反诉案件受理费2570元，由骆成负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾丽丽、骆成与胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现各方对一审判决解除二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系均无异议，本院予以确认。综上双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：曾丽丽拒绝支付30万元首期款的行为是否构成违约。对此，本院具体分析如下：首先，骆成上诉主张案涉房屋转让价款为128万元，其中包括定金5万元、贷款100万元以及赎楼前须支付的23万元首期款。因曾丽丽迟迟未向其支付23万元首期款，故曾丽丽违约在先，应向其支付违约金。曾丽丽对此予以否认，并主张案涉房屋价款分两部分支付，第一部分价款为定金5万元即首期款，第二部分价款123万元通过银行按揭贷款支付，贷款不足部分在银行通知后由曾丽丽于三个工作日内补足。经查，案涉合同第三条明确约定，案涉房地产转让总价为128万元，该房地产交易定金5万元为第一部分楼款，于签署合同时支付。123万元为第二部分楼款，付款方式为按揭付款，曾丽丽意向贷款金额为100万元。若银行承诺发放贷款金额加上曾丽丽已支付的首期款、定金后少于合同约定转让总价款的，曾丽丽应于接到按揭银行通告后三个工作日内补足。本院认为，曾丽丽已于合同签订当天向骆成支付第一期部分楼款定金5万元。至于第二部分楼款123万元，应待曾丽丽申请银行按揭贷款后，由曾丽丽根据银行审批确定的具体贷款金额，以多退少补的方式向骆成支付剩余购房款。案涉合同中并无曾丽丽需要在骆成办理注销抵押登记前向其支付23万元首期款的相关约定。故骆成主张因曾丽丽未在其赎楼前支付23万元首期款的行为构成违约，没有法律及合同依据，本院不予支持。其次，骆成主张在其完成房屋解除抵押登记手续后要求曾丽丽继续履行，但曾丽丽予以拒绝办理按揭贷款及过户手续的行为构成违约。对此，本院认为，根据合同约定，骆成领取新产权证后买卖双方于四十五个工作日内完成赎楼和按揭申请并办理缴税过户，如买卖双方发现违约未能按时过户则按违约处理。骆成作为卖方，其应当配合曾丽丽申请银行按揭贷款。但骆成却以曾丽丽未能向其支付首期款30万元为由，在领取案涉房屋权属证书后拒绝将权属证书交由中介方保管，拒绝配合曾丽丽办理银行按揭手续，由此可见，曾丽丽未能在合同约定期限内办理银行按揭贷款的原因是骆成不予配合导致，其行为已构成违约。且骆成未能在合同约定的期限内于领取案涉房屋权属证书后四十五个工作日内履行赎楼义务，曾丽丽有权依约解除涉案合同。本案中，骆成系在曾丽丽起诉请求解除合同后才注销涉案房屋的抵押登记。而骆成在一审诉讼中，亦以反诉请求解除合同的方式，明确拒绝继续履行合同。故涉案合同未能继续履行的原因是骆成违约导致，骆成作为违约方无权要求曾丽丽继续履行合同。故骆成关于曾丽丽拒绝履行合同构成违约的主张不能成立，本院不予支持。另，对于当事人其余未上诉部分，本院不作审查。综上所述，上诉人骆成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对于违约责任的认定错误，但因被上诉人曾丽丽未对此提出上诉，本院基于“禁止上诉不利变更”规则对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元（骆成已预交），由上诉人骆成负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年九月十八日孙翠红书记员李玉琴