安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初4359号 原告：傅少琴，女，1977年2月22日生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈星星，安徽皋陶律师事务律师。 被告：六安市和平置业有限公司，住安徽省六安市解放路明珠广场，统一社会信用代码：913415005744028344。 法定代表人：周德义，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁溧，安徽晟成律师事务律师。 原告傅少琴与被告六安市和平置业有限公司（以下简称和平置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅少琴及其委托诉讼代理人陈星星、被告和平置业的委托诉讼代理人袁溧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告傅少琴提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期通电违约金（自2017年11月1日至2020年7月12日，按总房款344000元的日万分之1.5计算，暂计50774元）；2、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金至办证义务完成时止（自2018年1月30日至2020年7月12日，344000元的日万分之一计算，暂计30753元）；3、判令诉讼费用由被告承担。当庭提出增加一项诉讼请求：判令被告支付逾期给原告办理通水义务违约金共计15480元及返还水管配套费3500元。事实和理由：原告与被告于2017年5月19日签订了商品房买卖合同（现售），双方约定原告购买被告开发的座落于六安市裕安区房屋，原告共付款344000元。2017年11月1日，被告向原告办理了交房手续，但自购买上述房屋至今，上述房屋一直未纳入城市供电网络，也一直未通电，完全达不到交付条件，严重影响原告正常生活。被告同时存在逾期办理产权证的情形，根据双方合同约定，应承担相应的违约责任。原告多次与被告协商，包括通过信访方式要求被告履行相应义务并要求承担责任，但被告至今未有任何说法，故诉至贵院，请求判如所请。 被告和平置业辩称：原告诉请无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。1.原告诉请要求被告支付逾期交付违约金至通电、通水义务履行完毕无事实和法律依据，请求依法驳回其诉请。事实上，购房合同已经实际履行，涉案房屋被告已实际交付且原告已实际占有。且前期原告未实际支付被告购房首付款，首付款转为借款，并经一、二审法院予以确认，原告至今未将首付款支付完毕，被告已申请强制执行，原告以这种不存在的理由起诉，以期望减免借款。后期被告将根据情况将申请司法拘留。事实上，涉案房屋已经竣工验收，市政基础设施（水电等）、公安、消防、环保等均为合格，并经行政主管职能部门备案，被告直到今天也未提供委托公证手续，所以被告无法办理过户手续，故原告诉请通电、通水义务及违约金无事实和法律依据的事实。2、原告诉请要求被告支付逾期办理房产证违约金等无事实和法律依据，请求依法驳回其诉请。一方面，如前陈述，涉案房屋已经竣工验收，市政基础设施（水电等）、公安、消防、环保等均为合格，并经行政主管职能部门备案，办理房屋登记手续条件在交付房屋时早已成就。余款为按揭款，原告已办理按揭手续，根据《物权法》规定，涉案房产已登记在原告名下。另一方面，被告包括在2017年12月、2018年3月、2018年7月、2018年12月等多次通过物业公司在小区张贴通知的方式，告知原告可以办理房屋权属登记证书。同时涉案房屋所属楼栋均可以成功办理房屋权属登记。此外，之所以原告至今未办理房屋权属登记，是因为原告未按约定交纳契税、维修基金等办证费用，原告也未向被告提供已办理契税、维修基金等相关资料，也没有办理公证委托原告帮其办理房屋权属登记，致使被告无法办理涉案房屋权属登记证书，所以被告并未违约，也不存在逾期办证的违约行为。3.同类型案件被贵院确认被告不存在违约，同时被告也不承担本案诉讼费。综上，原告诉请无事实和法律依据，被依法驳回原告诉请请求。 原告傅少琴举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询单，证明原、被告基本信息情况及诉讼主体资格；2、商品房买卖合同（现售）、购房发票收据及协议，证明：（1）原、被告双方签订的是房屋现售买卖合同，于2017年11月1日双方办理交付手续；（2）涉案房屋一直未纳入城市供电网络，且被告一直未完成通电、通水义务，尚达不到交付条件，应承担违约责任；（3）根据合同约定，被告应自交付后90日内办理产权证书，原告符合办证条件，但截止至今仍未拿产权证书，被告已经构成违约，应当承担违约责任；（4）根据合同第十三条、第十七条的约定，被告自2017年11月1日至2020年7月12日，总房价344000元，按日万分之一点五计算逾期通电、通水交付违约金，为34400X984X1.5/10000=50774元；自2017年11月1日至2018年8月31日，共计300天，违约金为15480元。（5）根据合同第十七条的约定，被告自2018年1月30日至2020年7月12日，总房价344000元，按日万分之一计算逾期办证违约金，为344000X894X1/10000=30753元；3、石婆店人民政府文件复印件1份（不予受理告知书）证明：（1）原告等人多次要求被告履行通电、通水义务及办证相关事宜并索赔，但被告不予处理；（2）原告多次向被告主张赔偿损失，且诉讼时效中断。 被告和平置业对原告所举证据的质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2商品房买卖合同（现售）、购房发票收据的真实性无异议，对证明目的有异议。根据合同约定因买受人原因导致无法办理房屋产权登记等手续，被告不负赔偿责任。同时，在交房时已符合交付条件，并且由相关主管部门进行验收合格备案，所以被告不构成违约。对协议和收据，被告方非协议主体，对此三性均有异议。对证据3没有附件，无法质证。对真实性无异议法，但对关联性持有异议，通过该文件可以看出，已超越了镇政府管辖范围，不能证明原告所陈述的内容真实性。且原告无其他相关证据予以证明，故达不到其证明目的。 被告和平置业举证如下:1、2017年度、2019年度被告交纳物业费收据复印件。证明目的：购房合同已经实际履行，涉案房屋被告已实际交付且原告已实际占有的事实。2、(2020)皖15民终371号判决书复印件。证明目的：原告未实际支付被告购房首付款，首付款转为借款，并经一、二审法院予以确认，原告至今未将首付款支付完毕的事实。3、建设工程规划核实合格证复印件、竣工验收备案表复印件。证明目的：涉案房屋已经竣工验收，市政基础设施（水电等）、公安、消防、环保等均为合格，并经行政主管职能部门备案，原告诉请通电、通水义务及违约金无事实和法律依据的事实。4、小区物业通知复印件、房产证复印件。证明目的：（1）被告包括在2017年12月、2018年3月、2018年7月、2018年12月等多次通过物业在小区张贴通知的方式，告知原告可以办理房屋权属登记证书的事实。（2）涉案房屋所属楼栋均可以成功办理房屋权属登记的事实。（3）原告未按约定交纳契税、维修基金等办证费用，致使被告无法办理涉案房屋权属登记证书，被告未违约的事实。5、(2020)皖1503民终3341号判决书复印件。证明目的：同类型案件被贵院确认被告不存在违约，原告诉请无事实和法律依据，被依法驳回原告诉请请求的事实。 原告傅少琴对被告所举证据质证意见：对证据1真实性、合法性无异议。对证据证明目的有异议，涉案房屋虽然已交付给原告，但根据购房合同约定，被告并未履行通电、通水的义务，也未履行办理产权的义务。另涉案房屋交付的时间为2017年11月1日。对证据2真实性、合法性无异议，对关联性和证明目有异议，与本案无关联性。对涉案房屋款项的问题，双方已经形成了债权关系。对证据3三性均有异议，且达不到被告的证明目的，即使房屋已验收，从客观上也存在通电、通水问题，原告保留向相关责任人追责的权利。对证据4三性均有异议，对小区物业通知复印件，该照片系打印件，看不清楚贴的位置，也看不清时间。对房产证复印件有异议，不具有真实性，对证明目的说明一下，涉案房屋总金额为344000元，在2020年4月16日才出具另一张170000元的发票。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，法院要求原告选择诉请，因原告要求解除合同才被判决驳回诉请的。 本院对原、被告所举证据的真实性予以认定，对其证明目的结合本案的具体情况予以酌情认定。 经审理查明：被告和平置业开发建设了六安市裕安区石婆店镇“和平苑”小区。2017年5月19日，原告傅少琴与被告和平置业签订《商品房买卖合同（现售）》（以下简称合同）1份。双方在合同中约定：傅少琴购买“和平苑”小区17幢1层112号商业营业用房1套（房屋上下两层，建筑面积共111.55平方米），单价每平方米3083.54元，总价款为344000元。合同约定原告傅少琴以贷款方式付款，于2017年5月20日前支付首期房价款174000元，余款170000元向六安农商银行石婆店支行申请贷款支付。合同第十一条商品房相关设施设备交付条件中关于供水、排水、供电等设施的交付约定为：由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。并约定以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十三条对逾期交付责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。双方另在合同中对房屋登记等其他事项作出约定。2017年11月1日，被告和平置业与原告傅少琴办理了交房手续。傅少琴取得房屋后，发现该房尚未通水通电，经与和平置业多次交涉未果。傅少琴于2018年8月31日自行从金寨县中明自来水厂办理了自来水管网的安装手续，花费3500元，现该房已通自来水。由于小区通电需要和平置业到石婆店镇供电所统一办理，需由和平置业向供电所缴纳变压器安装的费用。被告和平置业对此持拖延态度，至2020年9月案件审理过程中，仍未在供电所办理好相关手续，致原告傅少琴所购房屋无法并入镇供电网络。原告傅少琴多次向有关部门反映无法解决，其所购营业用房无法正常使用。 另查明：签订购房协议书当天，被告傅少琴向和平置业借款174000元，用于支付购房首付款，傅少琴出具借据给和平置业，约定：借款174000元分三次还清，第一次，于2019年5月10日前还款64000元；第二次，于2020年5月10日还款55000元；第三次，于2021年5月10日还款55000元。2019年5月10日首次还款到期，傅少琴仅偿还了10000元后，余款未能按时偿还。和平置业于2019年11月26日向六安市裕安区法院提起诉讼，要求傅少琴偿还第一期应还的欠款54000元，六安市裕安区法院做出（2019）皖1503民初6322号民事判决，判决傅少琴于判决生效之日起三十日内偿还给原告和平置业借款54000元，并承担以该欠款额为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息至欠款偿清之日。六安市中级人民法院维持了上述判决，现该案已进入执行程序，傅少琴仍未清偿全部借款。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》合法、有效，被告和平置业作为商品房出售方应按合同约定交付符合使用要求的商品房。现房屋交付已两年有余，涉案房屋仍无法通电，由于该房系商业营业用房，被告的违约行为给原告造成租赁费等损失，根据《中华人民共和国合同法》的约定，被告和平置业应对自身的违约行为向原告傅少琴给付违约金。关于违约金的计算问题，344000元中有174000元是傅少琴通过借款方式向和平置业取得，且在借款期限内不需要支付利息，根据合同法的公平合理原则，对于违约金的基数应以170000元予以计算。双方在合同中对逾期交房的违约金约定为日万分之五，该约定不违反相关法律规定，本院予以支持。综上，本院对违约金计算为：每月170000元X4.5‰=765元，自2017年11月1日起至2020年7月12日（32.5个月）止，合计24862.5元。关于原告傅少琴要求被告和平置业承担逾期通水违约金的诉讼请求，合同约定逾期通水、通电均是逾期交房的情形，违约金不能重复计算，但原告傅少琴自行支付3500元自来水安装费用应由被告和平置业承担。关于原告傅少琴要求被告和平置业承担逾期办理房产证违约金的诉讼请求，原告没有提供证据证明其缴纳了房产税和房屋维修基金，不能证明是由于被告违约的原因无法办证，因此，本院对原告傅少琴的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告六安市和平置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告傅少琴违约金24862.5元； 二、被告六安市和平置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告傅少琴自来水管网安装费用3500元； 三、驳回原告傅少琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1840元，减半收取920元，由原告傅少琴、被告六安市和平置业有限公司各负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  房冬蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理刘立婷 书记员鲍伟伟