广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1433号 原告：罗继阳，男，汉族，1963年2月5日生，住广西兴安县。 原告：罗烝辉，男，汉族，1989年8月7日生，住广西兴安县。 二原告委托诉讼代理人：毛湘东，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******，统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司法务。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务。 原告罗继阳、罗烝辉与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗继阳、罗烝辉的委托诉讼代理人毛湘东，被告彰泰公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗继阳、罗烝辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期备案违约金8862.84元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月19日，罗继阳、阳美荣与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定罗继阳、阳美荣向被告购买位于桂林市七星区xx号商品房。合同签订后，罗继阳、阳美荣按合同约定履行了支付购房款的义务，但被告未在合同约定的期限内，将应由其提供的办理房屋权属登记所需的资料报送桂林市房屋产权登记机关备案。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已履行合同义务，被告逾期向产权登记机关提供备案资料的行为已构成违约，应承担违约责任，即被告应按原告已付购房款的1%向原告及阳美荣继承人罗烝辉支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。 被告彰泰公司辩称，1．原告诉请已过诉讼时效。合同约定被告应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋已于2016年4月28日经房管部门物业验收合格，则原告已知道其权利受到损害，原告现提起诉讼已过诉讼时效。2．涉案《合同补充协议》明确约定被告提交产权登记资料的时间为房屋交付且物业验收后180日内，该约定的隐含前提是原告应当向被告提交由其所持有的产权登记资料，只有在原、被告双方产权登记办理资料齐全的情况下，才有可能被不动产登记机关受理。现因原告未将其持有的产权登记资料及时交付被告，导致被告无法向不动产登记机关提交完整的资料，该情形是原告的行为造成的，并非被告的责任。3．被告在为涉案房屋所在的彰泰·睿城小区办理不动产登记证书过程中，遭到了来自桂林市政府国有资产监督管理委员会的不当行政干预，从而导致整个小区的提交产权登记资料时间迟延。基于以上原因不可归责于被告，应当免除被告的违约责任，否则有违公平原则。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月19日，罗继阳、阳美荣（买受人）与桂林彰泰实业集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买坐落于桂林市七星区xx号房，该商品房总价款为886284元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约（金）归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，买受人支付购房款886284元。后出卖人向买受人交付涉诉房屋。 经查明，买受人阳美荣已于2019年8月27日死亡，其父亲阳升光、母亲郭秀云先于阳美荣死亡，阳美荣与罗继阳婚后生育一子罗烝辉。 2016年4月28日，桂林市住房和城乡建设委员会向被告出具《物业落实检查意见书》（市房物检：[2016]017号），载明：桂林市彰泰实业集团有限公司建设的彰泰·睿城9-13栋、15-16栋、18-21栋项目已竣工，经物业落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。 2017年7月28日，被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现涉诉房屋已办理不动产权证书。 另查明，诉讼过程中，原、被告均认可涉诉《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约（金）归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金”系笔误，双方真实意思应为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。本院认为，买受人阳美荣已去世，其第一顺序法定继承人罗继阳、罗烝辉系本案适格原告。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据庭审查明可知，涉案楼栋的物业验收时间为2016年4月28日，被告应按合同约定在180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2017年7月28日才完成上述合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，即被告应按已付房价款的1%向原告支付逾期备案违约金8862.84元（886284元×1%）。被告辩称系由于原告迟延提交办证资料，导致被告提交资料的时间迟延，但双方签订的合同并未约定原告应当提交资料的期限，如果因为原告未将产权登记资料交付被告，导致被告无法提交完整资料给产权登记机关，那被告完全可以在合理期限内通知原告提交，但被告未提交证据证明其已经尽到了通知义务，故原告的交件时间不能作为被告未能依约履行合同义务的阻却事由，本院对于被告的该辩解意见不予采纳。被告另辩称其无法按时提交产权登记资料系由于行政部门的原因及原告未及时交件所致，但其并未提交相应证据证明其已在合同约定的180日内提交产权登记资料而相关部门拒收，亦未举证证实其已尽到足够且必要的通知义务，故被告请求免除违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于被告辩称原告诉请已过诉讼时效的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”本案中，《物业落实检查意见书》系相关行政部门向被告出具，而被告并未举证证实其曾告知原告涉案楼栋通过房管部门物业验收的时间及被告提交产权登记资料的时间，则原告无从知晓被告提交产权登记资料的时间是否逾期，其权利是否受到损害。故现原告起诉并未超过相关诉讼时效，本院对被告该辩称意见不予采信。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告桂林彰泰实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗继阳、罗烝辉支付逾期备案违约金8862.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李钦毅 二〇二〇年九月十八日 书记员  李 彬