广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2328号上诉人（原审被告）：清远市富荣物流有限公司，住所地：清远市新城**区******。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘彩虹，女，汉族，1983年7月29日出生，住清远市清城区*******。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。上诉人清远市富荣物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人刘彩虹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富荣公司的上诉请求：一、撤销判决,驳回刘彩虹的诉讼请求；二、判令刘彩虹承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、刘彩虹提出合同解除的时间应当在解除权发生之日即约定的交付时间满30日后一年内行使，但原审法院认定以竣工验收备案之日（2018年12月12日）起一年内行使解除权，认定刘彩虹提出解除权没有超过一年，明显是认定事实错误、适用法律错误。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，富荣公司在2015年5月31日前，向刘彩虹交付房屋。第九条约定，富荣公司逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同。因此，刘彩虹提出合同解除的时间应当在解除权发生之日即2015年6月30日起一年内行使，但刘彩虹在2019年11月才提起诉讼要求解除合同，明显已超过一年期限，刘彩虹已经丧失了本案合同解除权。但原审法院以竣工验收备案之日起（2018年12月12日）作为刘彩虹行使解除权的起算时间，明显是认定事实及适用法律错误。二、关于不能办理按揭贷款，《补充协议》第5条约定的是富荣公司享有解除权，而不是刘彩虹享有解除权。但原审法院以《补充协议》第5条认定刘彩虹有权解除合同，明显认定事实及适用法律错误。涉案《补充协议》第5条约定“如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受人同意解除合同，解除合同的通知到达买受方即发生法律效力”，从“解除合同的通知到达买受方即发生法律效力”的约定可以看出，若不能办理按揭贷款又协商不成的，享有合同解除权的是富荣公司（出卖方），自富荣公司（出卖方）解除合同的通知到达刘彩虹（买受方）即发生法律效力。很明显，《补充协议》第5条并未约定刘彩虹享有合同解除权，但原审法院以《补充协议》第5条作为刘彩虹有权解除合同的依据，明显认定事实及适用法律错误。三、通过办理银行按揭贷款支付购房款是刘彩虹的义务，通过办理银行按揭贷款收取购房款是富荣公司的权利，未能办理银行按揭贷款实际影响的是富荣公司的权益。富荣公司并未因暂时未能办理银行按揭贷款而要求刘彩虹立即支付剩余全部购房款，未能取得银行按揭贷款并不影响合同的继续履行。原审法院以《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定作为解除合同的依据，明显适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同需同时满足两个条件：1.不能办理按揭贷款，2.导致商品房买卖合同不能继续履行。虽然涉案商铺暂时无法办理按揭贷款，但富荣公司并未因此而要求刘彩虹立即一次性支付剩余全部购房款，若不能办理按揭贷款，富荣公司也同意刘彩虹采取分期付款的形式支付剩余购房款，分期付款的期限、金额、利率等分期条件也可按照银行按揭贷款的同等条件。因此，未能办理银行按揭贷款并不会加重富荣公司的付款责任、不会导致刘彩虹无法履行合同，因此，未能办理银行按揭贷款并不会影响合同的继续履行，不符合合同解除的条件。但原审法院以未能办理按揭贷款作为解除合同的依据，明显适用法律错误。四、富荣公司已经向刘彩虹交付了涉案商铺，刘彩虹也对涉案商铺进行了管理和处分，刘彩虹也已经从涉案商铺获取了租金收益，刘彩虹无权单方解除合同。富荣公司已向刘彩虹交付了涉案商铺，刘彩虹也已接受且对涉案商铺进行了处分和管理。刘彩虹与清远市名成企业管理有限公司（以下简称“名成企业”）签订了《商铺承包经营协议》（以下简称“协议”），约定刘彩虹将涉案商铺发包并交付给名成公司进行管理，名成企业向刘彩虹支付承包经营费。现涉案商铺已由刘彩虹发包并交付给名成企业进行管理，刘彩虹也收取了部分承包经营费。因此，足以证明富荣公司已将涉案商铺交付给刘彩虹，刘彩虹亦接受涉案商铺并进行了处分和管理和收益，刘彩虹无权单方要求解除《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》。综上所述，为维护富荣公司的合法权益，特向贵院提起上诉，请二审法院依法支持富荣公司的上诉请求刘彩虹答辩称：一、答辩人主张合同解除的理由系不能办理银行按揭贷款，并非迟延交付房屋，答辩人行使解除权不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年除斥期间的限制。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，而本案答辩人主张合同解除的理由是被答辩人迟延竣工验收后银行政策发生变化，导致答辩人无法办理按揭贷款，合同无法继续履行。故本案合同解除权行使区别于第十五条规定的内容，不受一年除斥期间的限制，答辩人自始未丧失解除权。二、因被答辩人一方迟延履行房屋竣工验收备案手续，导致合同因政策原因无法按揭贷款不能继续履行。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，答辩人可以请求解除合同，被答辩人应当向答辩人返还购房款并赔偿利息损失，且涉案房屋于2018年12月12日方完成竣工验收备案，答辩人起诉时并未超过一年的解除权期限。根据约定被答辩人应当在2015年5月31日前将已完成竣工验收的房屋交付答辩人使用，但被答辩人一直迟迟未完成竣工验收，直至2018年12月12日方完成竣工验收备案。答辩人此前前往被答辩人指定银行办理银行贷款手续，被答辩人知因房屋未完成竣工验收备案，无法办理银行贷款。答辩人办理银行按揭贷款必须以被答辩人完成房屋竣工验收备案手续为前提，因被答辩人过分迟延完成房屋竣工验收，后银行贷款政策发生变化，导致答辩人现今已无法办理按揭贷款。被答辩人亦当庭确认答辩人无法办理按揭贷款的原因系银行政策原因，涉案房屋现无法办理按揭贷款。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条之规定:“因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，因被答辩人迟延履行房屋竣工验收备案的义务，导致涉案合同受到政策影响无法办理按揭贷款，双方无法继续履行答辩人可以请求解除合同，被答辩人作为违约方应当依法向答辩人返还购房首期款359339元、其他费用2000元及赔偿利息损失且需协助答辩人退回房屋契税及住宅维修资金。综上，合同约定房屋余款350000元通过按揭贷款支付，因被答辩人迟延履行房屋竣工验收备案手续，致涉案合同受到政策影响无法办理按揭贷款不能继续履行，被答辩人已经构成根本违约，答辩人根据法律规定可以请求解除合同，被答辩人应当依法向答辩人返还购房款并赔偿利息损失。综上，请求依法驳回刘彩虹的全部上诉请求。刘彩虹向原审法院起诉请求：1、请求判决解除刘彩虹与富荣公司于2014年12月28日签订的商品房买卖合同及合同补充协议；2、请求判决富荣公司向刘彩虹返还购房款359339元及资金占用利息104552.88元以359339元为基数，按照年利率6%计算，自2014年12月29日起暂计至2019年10月31日，应计至实际清偿之日；3、请求判决富荣公司协助刘彩虹退回房屋契税21280.17元、住宅维修资金1719.5元及其他费用2000元；4、请求判决富荣公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2014年12月28日，以富荣公司出卖方、刘彩虹为买受方签订一份《商品房买卖合同》，约定刘彩虹以709339元向富荣公司购买位于清远市人民三路31号清远富荣农副产品批发中心九号商业楼102层012号商铺，付款方式是按揭付款：买受人于2014年12月28日前支付首期359339元，余款350000元通过办理银行按揭支付。第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交付房屋的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四的补充协议第4条约定，出卖人具备《商品房买卖合同》相关情况，买受人应当按照出卖人通知期限查验、接收购买房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理。第5条约定，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受人同意解除合同，解除合同的通知到达买受方即发生法律效力。第9条约定，如买受人选择以按揭贷款的方式购买该商品房时，应在收楼前满足但不限于以下条件，（1）已按合同条款交清所有应交款项；（2）交清所有人入住费用；（3）已完成银行按揭贷款手续，且银行已将实际按揭支付给出卖人。2014年12月26日，刘彩虹向富荣公司支付50000元，12月28日支付309339元，共支付359339元，并支付其他费用2000元。合同签订后，刘彩虹缴纳购买房屋的契税21280.17元及住房维修资金1719.50元。2015年7月23日刘彩虹向东莞银行申请房屋按揭贷款，但至今未能办理。2018年4月16日，富荣公司向清远富荣农批市场业主出具了一份承诺书，“鉴于我司延期未能办理房产证，现我司对广大业主做出以下几点承诺：即日起算，2-6个月内递交所有竣工验收备案文件给住建局办理房产证，每月15日前向业主汇报办理进度工作，汇报文件加盖公章。”。《商品房买卖合同》签订当天，刘彩虹与清远市名成企业管理有限公司（以下简称名成企业）签订了《商铺承包经营协议》，约定刘彩虹将购买的涉案商铺发包给名成企业经营管理；承包经营期限为5个经营年度，自2014年12月28日起至2019年12月27日止；刘彩虹与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期和本协议的承包经营期不一致的，不影响本协议的开始履行，双方自约定的承包经营开始之日，开始享有本协议权利及履行本协议义务；承包经营前三年，为共同培育市场，促进包括刘彩虹在内的全体业主的共同利益，双方一致同意名成企业无需向刘彩虹支付承包经营费，但富荣公司应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；承包经营期的第四、第五年每年承包费按房屋总价款的6%计算，由富荣公司分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给刘彩虹。由于前三年是免租期，名成企业只向刘彩虹交付2018年第一季度至第三季度的租金。富荣公司提交2018年12月12日向清远市住房和城乡建设局的竣工验收备案表，和2019年1月10日的《清远市不动产登记收件收据》，证明房屋已经备案验收，并达到交付条件。富荣公司也承认刘彩虹至今未能办理房屋贷款按揭，原因是银行贷款政策变化，但并不属于富荣公司的原因。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是在平等、协商一致基础上签订的，内容合法，故合同有效，双方应当根据合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，……。本案中富荣公司未能在约定期限内办理验收备案，已构成违约。同时补充协议第5条约定，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受人同意解除合同，解除合同的通知到达买受方即发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。刘彩虹要求解除合同，并要求富荣公司退回购房款359339元的请求，依法有据，予以支持。刘彩虹要求从2014年12月29日参加民间借贷，按年利率6%计算资金占用期间的利息，予以支持。同时，刘彩虹要求富荣公司退回收取的其他费用和协助退回房屋契税21280.17元、住宅维修基金1719.50元，予以支持。涉案房屋于2018年12月12日才办理了竣工验收备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。刘彩虹于2019年11月4日提起诉讼，并没有超过1年时间。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年2月5日判决如下：一、解除刘彩虹与清远市富荣物流有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、清远市富荣物流有限公司于判决生效之日起10日内返还刘彩虹购房款359339元及其利息（从2014年12月29日起，按年利率6%计算，至付清时止）；三、清远市富荣物流有限公司于判决生效之日起10日内返还刘彩虹其他费用2000元；四、清远市富荣物流有限公司于判决生效之日起10日内协助刘彩虹退回房屋契税21280.17元和住宅维修基金1718.50元。案件受理费4317元，由清远市富荣物流有限公司负担。本院二审期间，刘彩虹在二审期间提交电话录音及短信，拟证明富荣公司在不能办理按揭贷款的情况下，要求刘彩虹支付80%的房款作为办理房产证的条件，富荣公司在2019年12月8日通过短信方式通知刘彩虹，因交易未完成，房子依然属于开发商的资产，承包返租关系依法不能成就，同时不同意办证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富荣公司质证认为，对电话录音的真实性、合法性及关联性不予确认，富荣公司一直同意与刘彩虹就分期付款事宜进行协商，但从未要求一次性付清全部款项；对于短信的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，富荣公司在二审期间承诺对于刘彩虹未付剩余购房款350000元可参照银行贷款的条件分期付款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合富荣公司的上诉请求与刘彩虹的抗辩意见，归纳本案争议焦点：刘彩虹主张解除合同理由是否成立。本案中，刘彩虹在二审明确其请求解除合同的原因是富荣公司存在逾期交房的情况，涉案合同第八条、第九条对于富荣公司的该项义务以及责任承担方式作出了明确约定。因此刘彩虹请求解除案涉合同的期间应从合同约定交付房屋时间届满后满30日起算至一年内行使。刘彩虹行使提起本案诉讼已超过该期限，因此原审法院认定从房屋达到竣工验收备案之日满30日后一年内行使不当，本院予以纠正。此外，刘彩虹主张解除案涉合同的主张是否予以支持。本院经审查认为，根据双方合同的约定，富荣公司应当在达到验收合格的房屋交付给买受人，相应的违约责任在合同条款中有两个选择，其中之一是逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同，富荣公司退还购房款及支付违约金。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，故双方均应当按照合同约定行使权力、履行义务。鉴于案涉房屋已于2018年12月12日竣工验收备案，2019年1月10日富荣公司向不动产登记部门递交其他购房者的办证资料；且富荣公司在二审期间对于未支付的剩余购房款350000元，同意参照银行贷款的同等条件分期付款。也就是说，刘彩虹对于剩余购房款的支付方式通过银行按揭贷款分期付款，富荣公司同意参照银行按揭贷款的方式付款，是不会加重刘彩虹的付款责任，则刘彩虹没有行使约定解除权的基础。另一方面，法定解除权的行使主要适用于违约行为导致合同目的不能实现的情形，而且迄今为止，刘彩虹已收到部分房屋的租金。也就是说，只要双方配合办理手续，刘彩虹的合同目的可以实现。对于刘彩虹提交本院作出（2016）粤18民终2124号案的生效判决，经审查房屋买卖合同被判决解除的原因是基于案涉房屋未达到竣工验收备案，未达到交付的条件。故刘彩虹以此为由要求解除合同，法律依据不足。至于刘彩虹提出的银行贷款未获审批一节，实际影响的主要是收款方富荣公司的权益，刘彩虹以此为由要求解除合同，本院亦不予采纳。综上所述，富荣公司的上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9159号民事判决；二、驳回刘彩虹的全部诉讼请求。一审案件受理费4317元，由刘彩虹负担；二审案件受理费6690元，由刘彩虹负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月二十七日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。