河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3161号上诉人（原审被告）：河南良子置业有限公司。住所地：河南省新县城关艾洼区将军南路。法定代表人：王建成，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦立志，该公司员工。委托诉讼代理人：扶中原，河南庆勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张峰，男，1991年10月7日生，汉族，住河南省光山县。上诉人河南良子置业有限公司（以下简称“良子置业”）因与被上诉人张峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2020）豫1523民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人良子置业的委托诉讼代理人秦立志、扶中原、被上诉人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。良子置业上诉请求：依法改判，将消防审验正式移交住建部门延期的91天、停工马路值班30天、被上诉人拒绝领取钥匙延期141天，共计262天从上诉人延期交房天数中予以扣除并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院所认定的事实部分不清，但我公司对一审法院已经认定扣减的154天扬尘治理天数、降雨70天、中高考5天无异议。除此之外，一审法院应将消防审验正式移交住建部延期91天、停工马路值班30天、被上诉人拒绝领取钥匙延期141天，共计262天的时间从上诉人延期交房的时间内全部扣减。1、根据中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》，建设单位应当向公安机关消防机关申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，上诉人于2019年4月1日至6月30日向公安机关移交了以上资料。被上诉人要求上诉人支付2019年5月1日至2019年9月18日期间的延误损失，则消防移交的时间应当予以扣除。2、停工马路值班30天，该30天也应当扣除。3、上诉人已经于2019年5月1日通知被上诉人领取钥匙，但被上诉人不予理会，因此从2019年5月1日至今共141天应当扣除。二、一审法院按照日万分之三的计算标准要求上诉人支付被上诉人违约金过高。张峰辩称，上诉人的上诉没有事实和法律根据，请求二审法院依法驳回。一审法院认定因治理扬尘等扣减的229天我认为不属于不可抗力。上诉人并未通知答辩人领取钥匙，案涉房屋在2019年10月30日之前一直未经相关部门验收合格，房屋并不具备交付条件，按照双方签订的合同，上诉人应当支付违约金。张峰向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金91,986元。一审法院认定事实：2017年2月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：1、原告以总价560,000元购买被告方所开发并预售的“尚城名都”3幢1单元1502室房屋；2、合同签订当日，原告应支付被告首期房款140,000元，剩余房款420,000元应于2017年2月7日交足首期购房款十五内向银行提交经银行确认的全部按揭资料并与其签订贷款协议，若原告在上述期限内未能完成全部贷款手续，则视为原告逾期付款。逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，被告有权解除合同。合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。3、被告应于2018年5月1日前将经验收合格的标的房屋交付原告，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以前期；4、若被告逾期交房超过30日，则自约定的最后交付期限的第二天起，即自2018年5月2日起至实际交付之日止，被告应按日以原告已付房款的万分之三向原告支付违约金。原告于合同签订当日向被告足额支付了首付款140,000元，并于2017年2月21日同建设银行信阳分行签订了个人住房（商业用房）借款合同，向银行借款420,000元用以支付房屋尾款，2017年3月1日银行依照与原告的借款发放贷款。后被告未能于约定期限完成房屋交付，双方就违约金问题未能协商一致，引起诉讼。另查，2019年3月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部、应急管理部下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，自2019年4月1日起建设工程消防设计审查验收职责由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交，其中2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。2019年4月3日，被告向新县公安消防大队咨询“关于尚城名都建设工程竣工验收”相关事宜，该大队告知被告已于2019年4月1日停止受理消防设计审核、消防验收等业务，相关职能向新县住房和城乡建设部门移交。2019年5月1日，被告通知原告交房，因当时房屋尚未通过消防验收，原告认为不具备交房条件，未同意接收房屋。2019年9月18日，涉案房屋通过工程质量竣工验收，达到符合设计及规范要求的标准，并于2019年10月31日取得工程竣工验收备案证书。庭审中，被告提交扬尘治理及高考、中招期间停工通知、新县气象局证明、消防设计审查验收通知及新县环境污染防治攻坚领导小组办公室出具的各工地停工的情况说明，主张因政策主导的扬尘治理及中、高考导致停工188天，因降雨导致停工90天，消防审验正式移交住建部延期91天，政府干部马路值班30天，共计停工399天。对此，原告认为均不属于不可抗力范围，均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。被告良子置业未能按照《商品房买卖合同》的约定向原告按期交付房屋，应当依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定向原告承担逾期交房的违约责任。良子置业在施工期间发生的因政府扬尘治理、中、高考、天气原因等影响工程施工进度导致停工的时间可认定为不可抗力因素，因不可抗力原因造成的停工天数应当从逾期交房天数中予以相应扣减。根据被告提交的相关证据，一审法院认定被告因政策主导的扬尘治理停工天数为154天，因中、高考停工天数为5天，气象部门出具证明因降雨导致的停工天数为70天，共计229天属于不能预见、不能避免且不能克服或者能预见亦不能克服的不可抗力事件。关于被告提出的2019年4月1日至6月30日建设工程消防设计审查验收职责移交承接期导致延期91天应予扣减的主张，一审法院认为，建设工程消防设计审查验收职责由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交确系政府行为或法律法规发生变化，而非出卖人原因造成工期延长，应属不能预见亦不能克服的不可抗力因素，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。且被告未提交证据证实涉案房屋在建设工程消防设计审查验收职责移交之前已经具备消防验收条件，确因建设工程消防设计审查验收职责移交直接导致工程未能如期竣工验收从而延期向买受人交付房屋，故被告上述质辩意见，一审法院不予采信。综上，被告应当从案涉合同约定的最后交付期限之第二天即2018年5月2日起至已具备交付使用条件之日即2019年9月18日止予以扣减上述停工天数后，按日向原告支付已交付房款560,000元万分之三的违约金，共计46,200元【560,000元×0.0003×（504天-229天）】。按照双方签订的合同约定，原告应最迟在2017年2月22日内向银行提交经银行确认的全部按揭资料并签订贷款协议，原告于2017年2月21日与银行签订购房借款合同，向银行借款用于支付房屋尾款，并未构成违约，故被告认为原告逾期办理按揭贷款构成违约，无事实依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南良子置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张峰支付逾期交付房屋违约金46,200元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,100元，减半收取1,050元，由原告负担511元，被告负担539元。二审中，上诉人当庭提交了案涉工程的承包人河南巨力建筑工程有限公司出具的《关于尚城名都在建工程停工、停产的情况说明》一份，拟证明案涉工程在2019年7月15日至2019年9月20日期间，因政府创建文明城市等不可抗力因素导致案涉工程停工停产。被上诉人质证称，这个说明的出具人和上诉人有利害关系，证明力欠缺，停工停产并没有相应的政府文件证明，该说明证明不了上诉人的证明目的。被上诉人未提交新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，建设工程消防设计审查验收职责由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交确系政府职能部门职责调整引起的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同法规定的不可抗力。虽然按照双方当事人合同的约定，从2018年5月1日起上诉人已经迟延交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。责任虽然不能免除，但，迟延交房后发生的不可抗力期间应当从违约期间中扣除。故，2019年4月1日至2019年6月30日共计91天应当从违约期间中扣除。上诉人提交的《关于尚城名都在建工程停工、停产的情况说明》仅仅是承包人单方面出具的证明，不足以证明在2019年7月15日至2019年9月20日期间属于合同法规定的不可抗力的情形，对该证据本院不予采信。对于停工30天上诉人未提供证据证明属于不可抗力事件，对该上诉理由本院不予采纳。虽然2019年5月1日，上诉人通知被上诉人交房，但因当时房屋尚未通过消防验收，不符合双方当事人约定的交房条件，被上诉人拒收房屋有合同依据。根据双方签订的合同，上诉人逾期交房超过30日，上诉人应按日以被上诉人已付房款的万分之三向被上诉人支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，上诉人并未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院根据双方合同约定判令上诉人支付违约金并无不当。故，上诉人应当从案涉合同约定的最后交付期限之第二天即2018年5月2日起至已具备交付使用条件之日即2019年9月18日止予以扣减停工天数及建设工程消防设计审查验收职责移交承接期间，按日向被上诉人支付已交付房款560,000元万分之三的违约金，共计30912元【560,000元×0.0003×（504天-229天－91天）】。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省新县人民法院（2020）豫1523民初554号民事判决第二项；二、变更河南省新县人民法院（2020）豫1523民初554号民事判决第一项为“被告河南良子置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张峰支付逾期交付房屋违约金30912元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2100元，由上诉人河南良子置业有限公司负担1100元，被上诉人张峰负担1000元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年九月十八日法官助理张徐书记员陈紫薇