河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初1188号 原告（反诉被告）：丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司，统一社会信用代码：91130826687028009T。 法定代表人：侯德军，职务：总经理。 委托诉讼代理人：娄建强，河北冀舜律师事务所律师，执业证号：11308200910440582。 委托诉讼代理人：柴奇峰，河北冀舜律师事务所律师，执业证号：11308201610801799。 被告（反诉原告）：蒋玉龙，男，1981年9月23日出生，汉族，个体，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师，执业证号：11308200811643680。 委托诉讼代理人：魏葳，河北骥腾律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司（以下简称金地来公司）与被告（反诉原告）蒋玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理，金地来公司委托诉讼代理人娄建强、柴奇峰及蒋玉龙委托诉讼代理人孙湘怡、魏葳到庭参加诉讼。反诉原告蒋玉龙于2019年5月22日向本院递交价格鉴定申请书，本院依法中止审理本案。2020年4月27日，本院适用普通程序，对该案进行了第二次公开开庭审理，金地来公司委托诉讼代理人娄建强、柴奇峰及蒋玉龙委托诉讼代理人孙湘怡、魏葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金地来公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令本诉被告蒋玉龙向本诉原告支付涉案房屋自2019年1月1日至2019年11月25日期间的房屋租金人民币901371.17元，并自2019年11月26日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2、判令本诉被告蒋玉龙向本诉原告支付涉案房屋2018-2019年度和部分2019-2020的取暖费合计228666.67元，并自2019年11月26日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、判令本诉被告将涉案房屋中未搬离的物品立即搬出腾空房屋，否则被告应赔偿原告上述物品占用房屋的损失；4、本案诉讼费及因本案所发生的一切费用均由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：原告将金地来商城房屋（建筑面积7020平方米）出租给被告蒋玉龙用于经营，租赁期限三年，自2016年1月1日——2018年12月31日，房屋租金100万元/年。协议同时约定，水、电、暖费用由被告负担。合同签订后，原告如约履行义务。2018年5月13日，原告向被告发出《关于房屋租赁协议期限届满后有关问题的函》并明确表明，案涉房屋租赁期限届满后，原告不再与被告签订续租协议，告知被告准备腾房等善后工作。2018年10月11日，原告向被告发出《有关事宜的再告通知函》，再次向被告告知，案涉房屋到期不再续租以及被告应做好腾房准备。2018年12月31日，合同到期后，被告以各种理由拒不腾房交接，占用案涉房屋继续经营。原告经多次向被告要求交付房屋未果。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 本诉被告蒋玉龙辩称，一、答辩人对被答辩人主张的租金标准没有异议，但未付资金的原因在于答辩人未向被答辩人支付房屋租赁期间的维修费，答辩人是行使先履行抗辩权。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。就本案而言，双方签订的《房屋租赁三方协议书》第五条约定，租金于每年的12月31日前交付；第九条约定，租赁期内正常的房屋维修费用由出租方承担。按照上述约定，房屋维修费在租赁期间内随时可能发生，也就是被答辩人应随时支付，而租金是在每年年底才支付。从合同约定的履行时间来看，被答辩人应支付房屋维修费的履行时间早于答辩人应支付租金的履行时间。因此，答辩人未继续支付租金是行使先履行抗辩权，符合法律规定。另外因为本诉原告没有按照合同约定赔付我方所投入的固定资产，所以导致下一程序无法进行，责任在本诉原告，并不是本诉被告故意占用房屋不交付，所以诉讼期间的租金不认可，应由本诉原告自行承担。二、被答辩人不是收取取暖费的主体。《房屋租赁三方协议书》第十一条约定，水、电、暖费用由承租方承担，分别按电力部门和物价管理部门规定的缴费标准及时上交。按照合同约定，即使交纳取暖费，答辩人也是向相关部门交纳。被答辩人不是收取取暖费的主体，双方对取暖费的标准也无约定。新增加的25天取暖费不予认可。三、2019年11月1日进行过现场勘查，法院也制作了现场勘查笔录，当时询问了本诉原告是否要求本诉被告搬出，原告说和被告协商，之后原告也没有要求被告搬出，也就是说被告的物品放在商场原告是认可的，并没有要求被告搬出，金地来广场更名为金福来广场，由原告经营，现在使用的设备、设施都是被告存放在商场内的物品，第二次现场勘查就是对使用的设备进行的清点，原告也对这些设施、设备进行使用，不能使用着被告的东西还要求被告支付占用费用，所以这笔费用也应该由原告自行承担。四、按照双方约定，被答辩人还应赔偿答辩人所投固定资产价值。《房屋租赁三方协议书》第八条约定，租赁期满如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%）。2018年5月13日，被答辩人通知答辩人称租赁期限届满后将不再与答辩人续租协议，按照约定被答辩人应按固定资产年折旧率7.5%的标准赔付答辩人所投固定资产的价值。 反诉原告蒋玉龙向本院提出如下诉讼请求：一、反诉被告向反诉原告支付租赁期间的房屋维修费387489.39元；二、反诉被告赔付反诉原告租赁期间所投固定资产（已评估的设施、设备部分）1115248.04；三、反诉被告赔付反诉原告租赁期间对金利来购物广场支付的装修费317418.87元（以河北省丰宁满族自治县人民法院[2016]冀08**民初1183号民事判决确定的装修费513000.20元为基数，扣除按年7.5%的比例自2014年10月计算至2019年11月折旧的金额195581.33元），该款项计入反诉原告租赁期间所投固定资产;四、以上款项合计1820156.30元，反诉被告自2019年1月1日起至所有款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；五、本案诉讼费、反诉费、鉴定费、保全费等费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年1月1日，反诉原告与反诉被告及原出租方于凤德签订《房屋租赁三方协议书》，约定反诉原告继续承租建筑面积为7020平方米的金地来商城，租赁期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，年租金100万元；双方还约定，租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方（反诉被告）按成本核算及折旧比例赔付承租方（反诉原告）所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%），并约定租赁期间正常的房屋修理费用由出租方承担。合同签订后，反诉原告继续租赁金地来商城用于经营。在租赁期内，反诉原告多次对金地来商城的房屋进行维修。2018年5月13日，反诉被告通知反诉原告，称租赁期限届满后将不再与反诉原告续租协议。按照《房屋租赁三方协议书》的约定，反诉被告应承担租赁期内的房屋维修费，并应按固定资产年折旧率7.5%的标准赔付反诉原告所投固定资产。反诉原告多次与反诉被告协商未果。2019年3月12日，反诉被告起诉反诉原告要求支付租金、取暖费。为维护自身合法权益，故反诉原告依据有关法律规定向贵院提起反诉，请求依法裁判。 反诉被告金地来公司辩称，一、关于被答辩人主张案涉房屋维修费的问题，答辩人认为本案不存在被答辩人主张的维修费，理由如下：1、因案涉合同中房屋维修条款的有效期为2016年1月1日——2018年12月31日，所以被答辩人主张2015年12月31日之前的维修费无事实和法律依据。2、被答辩人主张的2016年1月1日之后的维修费无事实和法律依据。首先，被答辩人主张的维修费中包含大量的装修费（改善、增设他物费用），这些费用显然与合同约定的维修条款无关，因此对该部分费用不应予以支持。第二，根据《合同法》有关规定，承租人未通知出租人对租赁物进行维修的，出租人不承担维修租赁房屋的义务。本案中，被答辩人从未就本案主张的房屋损坏部分通知答辩人进行维修，亦从未与答辩人确认过是否真的发生了损坏，更未确认过该损坏是否属于合同约定应由答辩人负责维修的情形。基于上述事实，答辩人不应承担维修费用，被答辩人关于维修费的主张明显无事实和法律依据，不应得到支持。二、关于被答辩人主张赔付固定资产的问题。答辩人认为本案中不存在答辩人向被答辩人赔付固定资产的问题，理由如下：1、因案涉合同中关于固定资产赔付的约定有效期为2016年1月1日——2018年12月31日，所以被答辩人主张2015年12月31日之前的固定资产赔付无事实和法律依据。2、案涉合同第八条约定的“固定资产”，是指：（1）2016年1月1日之后，答辩人对租赁房屋所投入的增益房屋价值的资产；（2）答辩人同意被答辩人对租赁房屋投入资产且该资产已经与租赁房屋形成了附和。在本案中，蒋玉龙对案涉房屋进行装修（改善、增设他物）的行为，均未经金地来公司同意，所以金地来公司没有赔付的义务。另外，蒋玉龙主张的“固定资产”多为其自身经营所购置的物品，如货架、柜子、电子产品、汽车等。上述物品未与房屋产生附和，不能增益房屋价值，且均可以搬走继续利用，上述物品明显不属于协议约定的固定资产的范围。综上，被答辩人提出的反诉请求无事实和法律依据，请求人民法院查明案情，驳回被答辩人的反诉请求。 本诉原告（反诉被告）金地来公司向为支持其诉请，向本院提交如下证据： 1、2016年1月1日，原、被告签订的《房屋租赁三方协议书》一份，用于证实：原、被告签订的房屋租赁协议于2018年12月31日租赁期满，合同终止。被告无权继续占用案涉房屋，应立即腾交房屋；房屋租金100万元/年，取暖费由被告承担。 2、2018年5月13日，原告向被告发出的《关于房屋租赁协议期限届满后有关问题的函》一份，用于证实：原告于2018年5月13日向被告发函，通知被告在2018年12月31日房屋租赁届满后不再与被告签订续租协议，原告收回房屋自己经营，请被告提前做好准备，妥善处理租赁期满的善后工作。 3、《房屋租赁协议书》有关事宜的再告通知函一份，用于证实：原告于2018年10月11日再次告知被告租期届满后不再向被告出租案涉房屋，请被告提前做好善后事项，及时做好到期腾房准备，以保证房屋交接手续顺利进行。 4、2017年11月20日，丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司与丰宁满族自治县金地来购物广场签订的《往来账目清算协议》一份，用于证实：蒋玉龙所租赁案涉房屋的取暖费28元/㎡，196000元/年。 5、取暖费收据3张，用于证实：蒋玉龙所租赁案涉房屋的取暖费28元/㎡，196000元/年。 反诉原告（本诉被告）蒋玉龙向为支持其诉请，向本院提交如下证据： 1、房屋租赁三方协议书一份，用于证实：租赁期满不再续租，反诉被告应承担租赁期内的房屋维修费，并应按固定资产年折旧率7.5%的标准赔付反诉原告所投固定资产。 2、金地来商场资产明细表一组。 3、资产净值核算表一组。 4、承坤元评报字（2019）第105号、承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告书。 5、2019年11月1日现场勘查笔录一份，用于证实：当时询问了本诉原告是否要求本诉被告搬出，原告说和被告协商，之后原告也没有要求被告搬出，原告也对这些设施、设备进行了占有使用。 6、（2016）冀0826民初1183号、（2016）冀08民终3228号民事判决书，用于证实：反诉原告租赁期间对金利来购物广场支付的装修费513000.20元，也应该计入反诉原告租赁期间所投固定资产，按年折旧率7.5%的标准由反诉被告赔付。 经审理本院认定事实如下：被告金地来公司于2009年4月7日注册成立。2011年9月27日，蒋玉龙与金地来公司原法定代表人于凤德签订了《房屋租赁协议》，将金地来商城（建筑面积7020平方米）出租给蒋玉龙，期限20年。2015年12月，侯德军、于凤德、周艳华、郭运民四人对合作公司进行改制，签订了《公司改制协议书》，约定于凤德将金地来商城房屋转让给侯德军。2016年10月19日被告金地来公司变更为侯德军一人独资公司。2016年1月1日，侯德军（出租方）、蒋玉龙（承租方）、于凤德（原出租方）签订了《房屋租赁三方协议书》，约定：自2016年1月1日起，金地来商城（建筑面积7020平方米）的出租方为侯德军，承租方为蒋玉龙，租赁期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金100万元／年，租金按年结算，蒋玉龙于每年12月31日前将房租交付给侯德军。租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产（承租方固定资产年折旧率7.5%）。租赁期间，正常的房屋修理费用由出租方承担；因承租方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由承租方承担责任并向出租方赔偿损失。水、电、暖费用由承租方承担，分别按电力部门和物价管理部门规定的缴费标准及时上交。合同约定的期限届满前，原告曾两次向被告蒋玉龙发函通知其不再签订续租协议，要求其做好腾房准备。合同到期后，被告蒋玉龙仍然未腾退房屋，双方也未就此协商一致，故原告诉至本院。2019年10月17日，金地来公司向本院提出先予执行申请，请求人民法院准予原被告房屋租赁合同纠纷一案中对被申请人租赁申请人的房屋先予执行腾房搬出措施。本院于2019年11月1日作出（2019）冀0826民初1188号民事裁定书，裁定如下：“责令被申请人蒋玉龙于2019年11月5日前腾空并搬出租赁申请人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司所有的位于丰宁满族自治县的房屋，将上述房屋交还给申请人丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司，逾期则强制执行”。同日，本院主持双方当事人至金地来商城察看并清点蒋玉龙遗留在现场的物品，金地来公司法定代表人侯德军对于商场内的物品与蒋玉龙提交的资产净值核算表中列明的物品进行了核实，并予以认可，当时并未要求蒋玉龙将这些物品搬出，故蒋玉龙提交的资产净值核算表中除五辆车外，全部交由金地来公司保管。2019年11月5日，蒋玉龙向本院提出复议申请书，请求暂停对金地来商城先予执行。本院于2019年11月19日作出（2019）冀0826民初1188之一号民事裁定书，裁定如下：“驳回复议申请人蒋玉龙的复议请求”。2019年11月25日，蒋玉龙向金地来公司交付房屋。故原告主张自2019年1月1日起至2019年11月25日止的房屋租赁费100万元÷365天×329天＝901371.17元。另查明，蒋玉龙未向金地来公司缴纳2018—2019年度及2019年11月1日——11月25日的取暖费，取暖费按196000.00元／年的标准收取，故金地来公司主张取暖费228666.67元（196000.00元＋196000.00元÷5个月÷30天×25天）。 本案在审理过程中，反诉原告蒋玉龙向本院提交了评估申请，要求对蒋玉龙租赁房屋期间所投入的固定资产及相连设备和房屋的维修费用进行评估，经本院委托，承德坤元资产评估有限责任公司作出了承坤元评报字（2019）第105号及承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告书，评估结论为：房屋维修费用的评估价值为387489.39元，固定资产评估净值为807794.55元，车辆评估价值为307453.50元。蒋玉龙在此次鉴定中申请的评估范围为自2011年9月1日至2018年12月31日期间投入的固定资产和房屋的维修费用，申报的维修项目包括新建彩钢棚、门厅、加装暖气片、更换损坏的地砖、安装电梯护栏、电梯毛条、消防卷帘门、防火门、防火墙、地下室通风口等；申请评估的固定资产主要包括超市经营所用的货架子、冷鲜柜、电脑、打印机、展示柜、办公家具、车辆等，申请鉴定的固定资产大部分为2016年1月1日前购入；申请鉴定的车辆共计6辆，其中1辆炸药车未见实物，3辆车辆所有人为孟宪宾，2辆车辆所有人为蒋玉龙。被评估资产处于继续使用状态，在现实条件下，重新购置与委估资产相同的全新资产的资料可以获得，故采用成本法进行评估。蒋玉龙提供的2019年5月22日价格鉴定申请书中“按照合同约定被申请人应按成本核算及折旧比例赔付我所投固定资产（年折旧率7.5%）”，2019年11月25日，对《补充鉴定申请回复》的答复意见中，“申请人同意评估公司以市场价值对申请人租赁金地来购物广场期间，投入的固定资产及相关设备的市场价值进行评估”。本诉被告金地来公司对这两份评估报告的质证意见是：报告中的维修项目因蒋玉龙未通知金地来公司进行维修，不能确认损坏事实和损坏是否属于金地来公司维修义务，蒋玉龙擅自维修，所以金地来公司不承担维修责任；报告中绝大多数项目均不属于维修费用，而是属于蒋玉龙对金地来商场增设他物，报告将增设他物按维修费进行评估是错误的，应当按照增设他物折旧后的现有价值进行评估；报告中的评估明细表中的物品均为蒋玉龙为其自身经营所购置的物品，与案涉租赁房屋无任何关系，其未与房屋产生附合，不能增益房屋价值，因此上述物品根本就不属于协议约定的固定资产的范围，金地来公司没有赔付义务；但因蒋玉龙交付房屋后，金地来公司对上述经营用物品和增设他物部分进行了占有使用，并决定继续使用，所以金地来公司认可按照物品折旧后的现有价值对蒋玉龙进行补偿，而不是按照物品原值对其进行补偿。 2016年，蒋玉龙经营的丰宁满族自治县金地来购物广场发生装修费用513000.20元，反诉原告蒋玉龙主张该项费用应计入租赁期间所投固定资产，要求反诉被告按折旧比例支付反诉原告317418.87元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋玉龙与金地来公司签订的《房屋租赁三方协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应该按照约定履行自己的义务。本案中，关于本诉部分，被告蒋玉龙与原告金地来公司的租赁合同关系，在2018年12月31日已经到期，到期后，蒋玉龙对金地来公司的商铺的占有使用，构成了侵犯原告合法使用权的行为，应当赔偿给原告造成的损失，该损失主要表现在对于该商铺的预期租金收益。原、被告租赁合同期限内，租金的计算均是按照每年100万元计算，被告也未提交任何证据证实涉案房屋租赁的市场价格低于100万元/年，因此，对于涉案房屋租赁期限届满之后的占有使用费的计算以100万元/年来确定并无不妥，故原告主张2019年1月1日——2019年11月25日的租赁费901371.17元，数额合理，计算准确，本院予以确认。双方合同明确约定，水、电、暖费用由蒋玉龙承担，分别按电力部门和物价管理部门规定的缴费标准及时上交。蒋玉龙对于未缴纳2018-2019年度及2019-2020年度自2019年11月1日——2019年11月25日取暖费的事实认可，但是认为不应该向金地来公司缴纳，本院认为，通过金地来公司提供的《往来账目清算协议》及收据能够证实，以往的取暖费及物业费是由金地来公司代为收取的，故金地来公司要求蒋玉龙支付取暖费合计228666.67元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告将存放在地下室的设备、设施腾退的诉讼请求，因为在交接房屋时，原告考虑到这些设备将继续应用于今后的经营活动中，故并未提出让被告腾退，现在以不再使用为由要求被告腾退，理由不充分，本院不予支持。 关于反诉部分，对于蒋玉龙主张的维修费用，绝大部分实际上是对房屋进行改善或者增设他物，在租赁关系终止后，蒋玉龙将房屋返还给金地来公司，金地来公司使用该房屋进行与蒋玉龙同类的经营活动，就享有了由蒋玉龙的改善行为而增加的租赁物价值的利益，蒋玉龙则因该费用的支出而受到损失，金地来公司取得该利益又没有法律上的根据，所以，金地来公司应将其所得的利益返还给受损失的承租人即蒋玉龙。承坤元评报字（2019）第105号、承坤元评报字（2020）第2号资产评估报告书中对于房屋维修费用的评估价值为387489.39元，数额合理，本院予以确认，该损失应该由金地来公司支付给原告。对于原告提出的固定资产折旧损失的诉讼请求，因双方在合同中约定了，租赁期满，如双方不能就继续租赁事宜达成一致而终止合作，出租方按成本核算及折旧比例赔付承租方所投固定资产。蒋玉龙在腾退房屋时，除五辆汽车外，其提交的资产核算表中列明的设施、设备全部由金地来公司占有及使用，且大部分已经用于经营活动中，故反诉原告要求反诉被告赔偿固定资产折旧损失，理由正当。但是评估明细表上的五辆汽车系由蒋玉龙继续占有使用的，并未对金地来公司带来利益，其折旧损失也要求金地来公司予以赔偿，显属不合理，故对于五辆汽车的折旧损失计307453.50元，本院不予支持，对于除车辆以外的固定资产评估净值807794.55元，本院予以支持。对于反诉原告蒋玉龙主张的2016年装修房屋发生的装修费用按照合同约定的固定资产折旧比例由反诉被告支付317418.87元的诉讼请求，因蒋玉龙不能举证证明该笔费用独立于两份评估报告中的资产评估范围，故反诉原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告及反诉原告主张的利息，因双方在合同中未作约定，故本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋玉龙于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司房屋租赁费、取暖费合计人民币1130037.84元。 二、反诉被告（本诉原告）丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告（本诉被告）蒋玉龙房屋维修费用（包括改善、增设他物的）、固定资产折旧损失合计人民币1195283.94元。 三、驳回原告丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告蒋玉龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7116.00元，由被告蒋玉龙承担；反诉费32826.00元，保全费5000.00元，合计37826.00元，由反诉被告丰宁满族自治县金地来商贸有限责任公司承担18057.00元，由反诉原告蒋玉龙承担19769.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  张文弟 审 判 员  李伟娜 人民陪审员  陶金香 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  崔 骁 ——