甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3182号原告：苟轩诚，男，1994年7月9日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：安凯，陕西轩举（银川）律师事务所律师。被告：王雷，男，1993年6月1日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店，地址：兰州市七里河区建工中街**。代表人：张静，该店总经理。委托诉讼代理人：白敏华，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽丽，甘肃佳运律师事务所律师。原告苟轩诚与被告王雷、兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店（以下简称：盛祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苟轩诚及其委托诉讼代理人安凯、被告王雷、被告盛祥公司的委托诉讼代理人白敏华、陈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苟轩诚向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）协议》；2.判令被告王雷返还已付购房款775000元；3.判令被告王雷支付违约金412500元；4.判令被告盛祥公司返还中介费13750元、贷款代办费6000元、房屋评估费600元；5.判令二被告承担原告诉讼产生的律师费及保全费10000元，以实际发生为准；6.判令被告盛祥公司与被告王雷就全部诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年4月7日原告经盛祥公司中介，与被告王雷就购买王雷名下位于七里河区××路××号××单元××室房屋一事签订了《房屋买卖（居间）协议》。协议签订后，原告按照约定向盛祥公司先后交付了购房定金75000元、首付款70万元、中介费13750元、贷款代办费6000元以及房屋评估费600元，合计交付795350元，其中775000元为购房款，约定由盛祥公司交付至王雷。此后原告依约向甘肃银行申请了个人二手住房贷款，已通过审批。根据协议第4条第6项之约定，王雷应在银行审批同意贷款起3日内协助办理过户手续。在2020年5月13日银行贷款通过审批后，通过盛祥公司联系王雷办理该房过户手续，但王雷以种种理由屡次推诿。直至2020年7月3日王雷和盛祥公司才配合原告共同前往兰州市不动产登记服务中心办理该房过户手续，该中心工作人员告知原告，该房屋产权登记手续因王雷与他人经济纠纷案件已被本院依法冻结，无法办理过户手续。原告认为合同已无法履行，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判如所请。被告王雷辩称：原告所诉部分不属实。不同意返还原告购房款并承担原告主张的违约金。其与原告通过被告盛祥公司中介于2020年4月7日签订了《房屋买卖（居间）协议》，其原计划于4月底5月初将该房屋过户给原告，后其有事外出耽误了。2020年6月2日该房屋因其未履行本院生效判决被本院依法冻结产权登记手续，致使合同无法履行。其愿意继续履行合同。被告盛祥公司辩称：其公司不是本案买卖合同关系的相对方，原告起诉其公司没有法律依据。其公司始终在与被告王雷协商解决该纠纷，王雷承诺还清案外人的债务后继续履行合同。其公司与原、被告之间只是签订了居间合同，已履行了为原、被告提供房屋买卖的中介义务，已收取的居间费用不同意退还。其公司认为原告主张的律师费、保全费等无法律依据，要求其公司与王雷承担连带责任亦无法律依据，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月7日原告苟轩诚经被告盛祥公司居间中介，与被告王雷签订《房屋买卖（居间）协议》，该协议主要内容：苟轩诚购买王雷名下位于兰州市七里河区××路××号××单元××层××室房屋一套，产权证号：0021496，双方商定房价为1375000元。王雷委托盛祥公司收取苟轩诚定金75000元，苟轩诚应于2020年4月10日支付购房首付款775000元，余款60万元通过银行按揭贷款方式付清。贷款以银行审批通过时间为准。买卖双方约定于审贷通过3日内办理房产过户手续，约定于卖方拿到尾款之日交付房屋。合同同时约定违约责任：一方违约，另一方除可以要求违约方继续履行外还可要求违约方支付违约金，违约金为房屋总价款的30％；一方根本违约，致使协议无法履行的，另一方可解除协议并要求违约方支付违约金，违约金为房屋总价款的30％；一方因主张违约责任而产生的仲裁费、诉讼费、保全费、律师费、交通费、公证费等费用均由违约方承担。合同签订当天，苟轩诚以银行转账方式向盛祥公司支付775000元；2020年6月2日原告以银行转账方式向被告盛祥公司支付房屋贷款代办费6000元、房屋评估费600元、中介费13750元，共计20350元，盛祥公司出具了收款收据。苟轩诚向甘肃银行兰州市临夏路支行申请购房贷款于2020年5月12日获批。但王雷未按约定时间及时配合办理该房屋过户手续。2020年6月15日因王雷与案外人赵小龙以其与王雷合伙协议纠纷判决书生效，王雷未履行债务为由申请强制执行，王雷名下的该房屋被本院查封，查封期限自至2020年6月15日2023年6月14日。现该房屋无法办理产权变更手续，原告苟轩诚以被告王雷构成根本违约为由诉至本院。另查明，原告苟轩诚于2020年7月23日向本院申请财产保全，以中国人民财产保险股份有限公司甘肃省分公司营业部出具的诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保。本院于2020年7月29日作出财产保全裁定。苟轩诚缴纳保险服务保费3600元。苟轩诚同时已交纳律师代理费10000元。原告苟轩诚为支持其诉讼请求在法定期间提交了下列证据：不动产登记证复印件，房屋买卖（居间）协议，招商银行个人转账业务受理回单、收款收据、银行转账记录；甘肃银行信贷评审表复印件、微信聊天记录，不动产产权情况表复印件、被执行人信息查询结果；微信聊天记录打印件；委托代理合同、收款收据、中国人民财产保险股份有限公司甘肃省分公司营业部保险保单保函、微信支付凭证、甘肃增值税普通发票、人民法院交费票据七组书证。被告王雷在法定期间提交了本院执行裁定书一份书证。被告盛祥公司在法定期间提交了房屋买卖居间协议复印件，收据2张、兰州农商银行通渭路支行贷款本金利息凭证复印件，本院执行裁定书复印件三组书证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告苟轩诚与被告王雷经被告盛祥公司居间签订的《房屋买卖（居间）协议》，系当事人的真实意思表示，该合同有效。苟轩诚作为买受人支付了775000元首付款，王雷作为卖房人经盛祥公司转账收取了14万元购房款，其中52.5万元已用于偿还王雷之前该房屋在银行办理的抵押贷款，剩余房款11万元在盛祥公司账户上。在合同履行过程中，王雷未按照合同约定在苟轩诚的银行贷款审批通过三日内配合办理房产过户手续，后因其与案外人的经济纠纷，涉案房屋被法院查封，导致无法办理过户手续，违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）协议》，返还已付购房款775000元及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王雷已收到的14万元和用于偿还王雷抵押贷款的52.5万由王雷负责返还，剩余11万元由盛祥公司负责返还给原告。虽然协议约定一方根本违约，致使协议无法履行的，另一方可解除协议并要求违约方支付违约金，违约金为房屋总价款的30％。但违约金应充分考虑双方当事人的利益均衡，考虑公平原则，结合兰州市今年房价上涨因素，考虑原告实际遭受的损失，双方协议约定的违约金数额过高，违约金应酌定为10万元为宜。被告盛祥公司作为居间方，虽通过提供媒介促成苟轩诚与王雷签订了合同，但未促成此次交易成功，应部分退还原告支付的中介费用。原告要求被告盛祥公司返还中介费、贷款代办费、房屋评估费的诉求，盛祥公司已履行的中介行为，相关费用不应退还，对该诉求中合理部分，于法有据，本院予以支持。双方签订的协议约定一方因主张违约责任而产生的仲裁费、诉讼费、保全费、律师费、交通费、公证费等费用均由违约方承担。本案中苟轩诚依约履行了自己的义务，因王雷个人原因涉案房屋无法办理过户手续，王雷构成违约，应按照协议约定支付苟轩诚缴纳的保费、保全费、律师费。苟轩诚请求判令盛祥公司与王雷就全部诉求承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告苟轩诚与被告王雷及被告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店签订的《房屋买卖（居间）协议》；二、被告王雷于本判决生效之日起15日内向原告苟轩诚返还房款665000元及支付违约金100000元，共计765000元；三、被告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店于本判决生效之日起15日内向原告苟轩诚返还代收房款110000元、中介费6000元，共计116000元；四、被告王雷应于本判决生效之日起15日内向原告苟轩诚支付律师代理费10000元、保险服务保费3600元，共计13600元；五、驳回原告苟轩诚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元，财产保全费5000元，原告苟轩诚承担2105元，被告王雷承担10825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  窦继平二〇二〇年九月二十九日书记员  赵雅薇