广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40035号原告：中交广州港口物业有限公司，住所地广州市越秀区东兴北路**首层。法定代表人：周炳超，总经理。委托代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。被告：刘军云，男，1958年10月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：王海燕，女，1959年8月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告中交广州港口物业有限公司（简称中交公司）诉被告刘军云、王海燕物权保护纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，被告刘军云在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2019年11月18日作出（2019）粤0106民初40035号民事裁定，裁定驳回被告刘军云的管辖权异议。被告刘军云不服一审裁定，提起上诉。2020年6月9日广州市中级人民法院作出（2020）粤01民辖终670号民事裁定，二审驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告中交公司的法定代表人周炳超及其委托代理人许亮，被告刘军云到庭参加了诉讼；被告王海燕庭前提交书面答辩状但未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称：被告刘军云是原告的原单位职工。1998年11月被告刘军云参加原告公司房改购房，1999年1月14日被告刘军云向原告预交房改购房款8万元后，即与被告王海燕共同搬入选定准备房改购买的天河区中山大道荷光路x号x房（下称“401房”）。2001年4月，被告刘军云从原告处离职。与此同时，两被告也参加了被告王海燕单位的房改购房，成功购买越秀区东兴北路x号x房，并于2001年6月14日领取了《房地产权证》。由于房改政策规定夫妻双方只允许在一方单位享受房改购房，因此，被告刘军云房改购买401房属“重购”，违反房改政策，被告刘军云遂办理了401房的退房手续，并于2003年3月18日经市房改办确认。此后，原告多次要求被告刘军云回公司办理房屋交接和退款手续，但由于被告刘军云此时已将401房对外出租，因此一直以各种理由拖延不办。该出租事实在两被告进行离婚诉讼时，双方均有提及并由生效判决最终确认［（2012）穗海法民一初字第2593号、（2013）穗中法民一终字第5444号］。无奈之下，原告于2014年向天河法院提起诉讼，要求被告刘军云交还401房。2015年1月15日天河法院作出（2014）穗天法民四初字第1748号《民事判决书》，要求被告刘军云将401房交还原告。被告刘军云上诉后，广州中院以（2015）穗中法民五终字第1519号《民事判决书》维持原判。原告之后申请天河法院强制执行［（2015）穗天法执字第7969号］，在法院强制执行下，原告于2015年10月20日收回401房。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。在广州市房改办2003年3月18日确认401房因“重购”而退房后，被告刘军云本应立即将401房交还作为所有权人的原告，但被告刘军云不仅不交还，且还一直将401房出租牟利，也从未向原告缴纳过任何房屋占用费，严重违背诚信原则和法律规定。根据（2012）穗海法民一初字第2593号《民事判决书》、（2013）穗中法民一终字第5444号《民事判决书》，被告王海燕与被告刘军云共同分取了401房截至2013年2月的非法租金收益，因此应对2013年2月前的房屋占用费承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，并确保国有资产的合理收回，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告刘军云向原告支付2003年4月1日起至2015年10月20日止的占用广州市天河区中山大道荷光路x号x房的房屋占用费（房屋建筑面积76.1207平方米，2003年4月1日至2004年12月31日按7.7元/平方米/月标准；2005年1月1日至2006年1月31日按11元/平方米/月标准；2006年2月1日至2015年1月31日按1000元/月标准；2015年2月至2015年10月20日按1900元/月标准）；2、被告王海燕对第一项诉讼请求中截至2013年3月的房屋占用费承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告刘军云辩称：我方完全不同意中交公司的诉请，请求法院依法驳回。一、中交公司起诉要求我方支付2003年4月1日至2015年10月20日止的房屋占用费无事实和法律依据，且涉案房屋已于2015年9月被收回，现早已过了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”广州市天河区人民法院于2015年l月15日作出(2014)穗天法民四初字第1748号民事判决书，判决涉案房屋归还中交公司，其后我方提起上诉，广州市中级人民法院于2015年8月7日作出(2015)穗中法民五终字第1519号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决生效后，中交公司于2015年9月在未履行归还购房款义务情况下就强行收回了房屋，至中交公司提起本案诉讼之日止已超过3年以上，中交公司从未有证据证明已向我方主张过涉案房屋占用费，故其提起本案诉讼早已超出了诉讼时效期间，恳请法院依法驳回中交公司诉请。二、退一步说，我方应要约(视同购房合同)参与的当年中交公司组织的集资建房购买分配并按要约规定出资了8万元而合法取得了涉案集资房屋。在法院判决归还涉案房及中交公司归还购房款之前，我方是合法拥有涉案房屋并对该房屋有自由处分之权利(在中交公司邀约购房文件中明确阐明了购房人缴款“购房后其产权属个人所有”。)这期间中交公司不是物权所有人，收取房屋占有费无任何法律依据。因当年集资建房用地手续违规，建房几年后都无法办理房地产权证，故我方于2001年4月向中交公司提出退房退款（在上诉判决书中中交公司的陈述确认该事实），但中交公司以要约文件规定集资房购买后归购买者所有为由不予退房退款。直到广州市中级人民法院作出（2019）01民终23756号民事判决书认定：中交公司无任何证据证明其通知过我方办理涉案房屋的退款手续，而我方无正当理由拒绝领取，所以中交公司的诉称是捏造事实，8万元购房款直至2020年2月30日才经过法院判决予以退还并偿还相应的银行利息。我方认为，涉案房屋曾作为职工集资建设购房，涉案房屋所有权在我方原所属建设单位即中交公司当年的要约购买文件明确阐明购买缴款后归于我方，其后因中交公司擅自违背要约文件（等同购房合同）规定的集资购房改为房改房出售形式备案办证，违反了合同法，其结果导致了我方失去办理房产证的资格，并因此受到巨大的经济损失。具体如下：1、在购买涉案集资房后按要约规定退还了在住的一套旧房改房；2、购房款被占用长期不归还而造成失去购买商品房的投资资金购房增值机会；3、退还涉案房屋后又未得到合理的出资房款占用的房屋增值补偿。而且，自2015年9月起涉案房屋被强行与原租户改签租约而收回出租，我方房屋内全套家具电器被强行占用出租至今。这些巨大经济损失都是中交公司的严重违约过错造成的，现反而要毫无法律依据的追收房屋占有费，这是非常霸道的以强欺弱行为。在房屋判决归属之前理应为作为购买者的我方有权占有，我方对该房屋有自由处分的权利。同时，在中交公司一直未归我方的购房款的情况下，我方占有涉案房屋是运用合法手段对我方合法权利的保护，法院应予以支持。另，中交公司在上述（2014）穗天法民四初字第1748号案与（2015）穗中法民五终字第1519号案中出具的证据显示在2014年才取得整栋楼房的大产权证，至今没有涉案房屋的分割产权证书。综上所述，请法院依法公正判决，维护我方合法权益。被告王海燕辩称：我方于2002年搬到广州市越秀区东兴北路x号x房居住，一直居住到2004年。我方与刘军云自2005年起关系恶化分居，单独租房居住，后于2013年由法院判决离婚。我方从未出租过涉案401房，该房屋在交还原告之前一直由刘军云管理出租，相关房屋租赁合同一直均由刘军云单方面签署，租金收款账户亦为刘军云个人账户，与我方无关，原告不应当向我方主张权利，应根据“谁使用、谁负责”、“谁受益、谁负责”的原则向刘军云单独追偿。请求法院查清事实，依法驳回原告对我方的无理诉请。经审理查明：中交公司原名广州港口机械实业总公司。刘军云、王海燕于1984年10月11日登记结婚。王海燕向广州市海珠区人民法院起诉要求离婚［案号（2012）穗海法民一初字第2593号］，2013年6月5日该院作出（2012）穗海法民一初字第2593号民事判决，一审判令准许双方离婚，双方名下房产广州市海珠区广州大道南蕙兰路x（单号）x房归刘军云所有等。该判决的财产分割中未涉及广州市天河区中山大道荷光路x号x房（简称涉案房屋）归属问题。王海燕、刘军云均不服一审判决，提起上诉。2013年11月14日广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民一终字第5444号民事判决，二审驳回上诉，维持原判。围绕涉案房屋（套内建筑面积66.86平方米，登记权属人中交公司），中交公司与刘军云、王海燕之间的诉讼其中包括：一、2014年原告中交公司诉被告刘军云、第三人王海燕房屋搬迁纠纷案［案号（2014）穗天法民四初字第1748号，简称1748号案］。2015年1月15日本院作出（2014）穗天法民四初字第1748号民事判决（简称1748号判决），一审判决认为：涉案房屋曾作为福利性质房屋分配给刘军云，但因与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房情况故办理“退房”手续，现涉案房屋不属于福利房范围，刘军云抗辩其合法取得房产缺乏事实依据及法律依据……现中交公司以权属人身份提起诉讼，行使排他权利，要求刘军云搬离涉案房屋并将其交由中交公司管理，应予支持。一审判令刘军云腾空并交还涉案房屋给中交公司。刘军云不服一审判决，提起上诉。2015年8月7日广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1519号民事判决，终审驳回上诉，维持原判。二、2019年原告刘军云诉被告中交公司、第三人王海燕房屋买卖合同纠纷案［案号：（2019）粤0104民初9554号，简称9554号案］，刘军云起诉要求中交公司偿还购房款80000元并支付利息，赔偿房屋增值损失等。2019年9月23日广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104民初9554号民事判决，一审判决认为：涉案房屋曾作为福利性质房屋分配给刘军云，但因刘军云与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房情况故办理“退房”手续，在涉案房屋因“重购”而办理退房手续之日起，中交公司即负有退还刘军云已付80000元购房款的义务；中交公司抗辩称刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息数额，因刘军云占用房屋所产生的使用费与中交公司应退还的利息属于不同法律关系，且双方没有约定两者可以抵扣，故本院对刘军云该抗辩不予接纳；在刘军云与王海燕重复购买福利房的情况下，刘军云对涉案房屋本不应享有所有权，更无权对涉案房屋增值部分享有权利，刘军云在本案中主张涉案房屋的增值部分损失缺乏依据，不予支持；涉案房屋是刘军云、王海燕婚姻存续期间申购的，故刘军云向中交公司支付的80000元属于夫妻共同财产，王海燕要求对该80000元购房款及利息享有一半权利合法有理，予以支持。一审判令中交公司分别向刘军云、王海燕返还40000元并分别支付利息（按银行同期贷款利率，自2001年4月1日起计至清偿之日止），驳回刘军云其他诉请。中交公司不服一审判决，提起上诉。2020年2月13日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终23756号民事判决（简称23756号判决），二审判决认为：“中交公司与刘军云办理退房手续后，刘军云负有返还房屋的义务，中交公司负有返还购房款的义务”“可以认定中交公司有关广州市住房制度改革办公室登记确认退房的时间为2003年3月18日的主张合理，本院予以采纳”“中交公司主张刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息数额，但因中交公司所负退还房款的义务与刘军云所负返还房屋的义务并无先后履行顺序，且中交公司已对涉案房屋的占用费另案提起诉讼，故对中交公司上述主张缺乏理据，本院不予采纳。一审法院认定中交公司应向刘军云、王海燕支付逾期退款的利息正确，本院予以确认”。最终二审对中交公司应分别向刘军云、王海燕返还40000元的利息的起算时间改判为自2003年3月18日起算等。关于1748号判决的执行情况，本院以（2015）穗天法执字第7969号执行案受理中交公司针对1748号判决的强制执行申请，中交公司及涉案房屋的承租人杨虹共同到庭，当日《执行笔录》载明：中交公司确认其已与杨虹另行签订租赁合同，同意由杨虹继续承租涉案房屋，该案无须法院强制搬迁，同意该案作全执结处理。杨虹确认其原与刘军云签订租赁合同，2015年2月搬进涉案房屋，向刘军云交纳租金及押金，现愿与中交公司签订租赁合同，继续承租涉案房屋。2015年9月11日2015年10月28日中交公司提交刘军云与案外人王宁签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》（显示签约日期2015年1月18日，租期1年，自本合同签字生效之日起至2016年1月30日，租金1900元/月）及中交公司收取承租人押金、租金的签收及转账凭证，拟证实：刘军云最后一期出租涉案房屋；承租人王宁、杨虹夫妇向刘军云交纳了租赁押金4000元，并按1900元/月标准向刘军云交纳租金至2015年9月。刘军云对上述证据真实性无异议，但认为有裁剪，不完整。中交公司提交穗国房字（2006）81号《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》及附件（其中载明：棠下街、车陂街、东圃街、广州科学城、世界大观、杨桃公园的中山大道西（科韵路以东段）的多层住宅的租金参考价为11元/平方米/月）），拟证明广州市公布的涉案房屋所在区域2005年租金参考价。刘军云对上述证据真实性无异议。关于占用费标准，庭审中中交公司表示：我方能查询到的最早的是2005年的广州市天河区租金参考价，故2003年4月1日至2004年12月31日的租金标准按2005年租金参考价的70%计算；2005年至2006年占用费标准按2005年租金参考价；2006年2月1日至2015年1月31日的租金标准是刘军云、王海燕离婚判决认定的租金收益的标准；2015年2月之后按刘军云与案外人签订的租赁合同约定的租金标准1900元/月计算。另，1748号判决查明事实部分其中载明：1、1998年11月26日，中交公司发出《关于下发广州港口机械实业总公司上社职工宿舍（集资）分配及调房方案的通知》，称在东圃上社村集资兴建的职工宿舍已基本完工，制定方案，中交公司发出《关于公布上社职工宿舍（集资）分调房第三榜名单的通知》，刘军云为入围名单人员之一，刘军云向中交公司支付购房集资款80000元。1999年，刘军云入住涉案房屋，刘军云、王海燕及刘颖（刘军云、王海燕的女儿）以家庭为单位申购涉案房屋，刘军云所在单位及王海燕所在单位盖章证明。1999年1月6日1999年1月14日2001年3月18日2001年3月26日的《出售公有住房缴款明细表》（加盖广州市住房制度改革办公室房改指导处公章）显示：刘军云、王海燕购买的401房产“已办退房”、“电脑已注销”。2、2014年12月1日广州市住房保障办公室作出《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》，该函载明：2001年，王海燕、刘军云向广东粤海四维发展公司房改购买了东兴北路61号101房（夫妻两人房改时均为科级），套内建筑面积为75.87平方米；2003年，其又向广州市港口机械实业总公司房改购买了涉案房屋，套内建筑面积66.86平方米；王海燕、刘军云违反房改政策购买两套公有住房，已将涉案房屋办理房改房“重购”退房手续。再，23756号判决审理查明部分载明：二审另查明：1、中交公司在一审中提交了日期为2003年3月3日的《出售公有住房缴款明细表》，该表仅记载了刘军云、王海燕的购房缴款信息，中交公司主张该表格为办理退购手续的表格，其中“市房改办意见”处加盖“电脑更正”及“广州市住房制度改革办公室财务专业章”的印章，加盖日期“2003年3月18日”。2、二审中，中交公司主张其向一审法院提交的日期为“2001年3月26日”的《出售公有住房缴款明细表》，其中显示的“2001年3月26日”为递交资料的时间，“电脑已注销”“已办退购”的印章是在2003年3月18日办理退购手续后，由广州市住房制度改革办公室加盖，实际退购时间并非2001年3月26日。还，在刘军云、王海燕的离婚诉讼中，（2012）穗海法民一初字第2593号民事判决本院认为部分载明：刘军云、王海燕双方分居后，涉案房屋一直出租并由刘军云收取租金；刘军云没有提供证据证明该房屋的租金情况，故本院按照王海燕提供的租赁合同，按1000元/月的标准，计算该房屋2006年2月至2013年3月的租金共86000元（1000元/月×86个月），该租金收入应属夫妻共同财产，故刘军云应当向王海燕返还一半即43000元。本院认为：关于涉案房屋，刘军云、中交公司多年来一直存在纠纷，涉诉后已有相关生效判决认定。其中1748号案中交公司起诉要求刘军云返还涉案房屋的诉请得到一审、二审判决支持，中交公司确认其通过法院强制执行于2015年10月20日收回涉案房屋。9554号案中刘军云起诉要求中交公司偿还购房款80000元并支付利息，赔偿房屋增值损失等，经一审、二审，23756号判决终审判令中交公司分别向刘军云、王海燕返还40000元购房款并支付自2003年3月18日起的利息等。现中交公司起诉要求刘军云向其支付自2003年3月18日至其收回涉案房屋当日2015年10月20日期间的房屋占用费。本院在上述生效判决认定基础上，综合本案证据，围绕中交公司诉请进行审查、认定。其一，关于刘军云应否支付房屋占用费问题。根据23756号判决认定的事实，涉案房屋作为房改房于2003年3月18日经行政主管部门确定办理退房手续，刘军云、中交公司双方互负返还义务，即刘军云应返还房屋，中交公司应返还购房款，因此刘军云自2003年3月18日起占用涉案房屋已无合法依据，中交公司有权要求刘军云支付自2003年3月18日至其交还房屋之日2015年10月20日期间的房屋占用费。其二，关于诉讼时效问题。本案中刘军云提起诉讼时效的答辩。房屋占用费属债权请求权，依法适用我国法律有关诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，按查明的事实，中交公司自2003年3月18日起已知道或应当知道其权利受损害，但中交公司未及时主张权利。2014年中交公司在1748号案中要求刘军云返还涉案房屋，但也未主张房屋占用费。2019年刘军云在9554号案中起诉要求中交公司偿还购房款80000元并支付利息等，该案中中交公司以“刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息数额”为由辩称其不应支付利息，即便自此时起表明中交公司主张刘军云应支付房屋占用费，但此时距离中交公司确认的其收回涉案房屋之日2015年10月20日早已超过两年或三年的诉讼时效，依法中交公司对房屋占用费已丧失胜诉权。刘军云有关诉讼时效的答辩理由成立，本院予以采信，本院依法驳回中交公司本案诉请。王海燕经本院合法传唤未到庭参加庭审，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告中交广州港口物业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3250元，由原告中交广州港口物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  吴君胜二〇二〇年九月十八日书 记 员  梁炎梅陈世彬