云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3358号 原告：马世福，男,1973年12月3日生，汉族，四川省沪州市人，户籍所在地：四川省沪州市江阳区。 委托诉讼代理人：苏红，云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。 被告：董赟，男，1974年7月4日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：赵安富，保山市隆阳区瓦窑镇法律服务所法律工作者。一般授权代理。 被告：保山盛联联房地产经纪有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道九龙路与学府路交叉口晨曦珍珠**商铺**。 统一社会信用代码：9153O5O2MA6NEYACXD。 法定代表人：徐素芬，系该公司执行董事兼总经理。 原告马世福与被告董赟、保山盛联联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告马世福及其委托诉讼代理人苏红，被告董赟及其委托诉讼代理人赵安富、被告保山盛联联房地产经纪有限公司（以下简称盛联公司）的法定代表人徐素芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马世福向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销原告与被告签订的《房地产转让合约》；2、判令被告董赟返还原告已支付的购房款330000元，并向原告支付已付房款利息3234元（以330000元为基数，自2020年3月27日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还房款之日止，现暂计算至2020年6月20日，暂计3234元），两项暂计333234元；3、判令被告保山盛联联房地产经纪有限公司承担缔约过失责任，返还已收取的房产中介费4000元；4、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：因原告一家人在保山做生意，想购买一套商铺，2020年3月23日左右，原告的朋友看到被告保山盛联联房地产经纪有限公司（以下简称“盛联公司”）发布的房产信息，房产信息其中一项载明出售房屋为商铺，便告知原告，原告去盛联公司了解时，盛联公司向原告介绍了商铺的位置及相关房屋状况，之后，原告和被告盛联公司的工作人员到被告董赟处看房，看房时，被告董赟向原告说，房屋是商铺，面积是42.52㎡，加柴房7.38㎡，价格不能低于98万元，被告盛联公司工作人员在手机上给原告浏览了一下房产证的信息，商铺建筑面积为42.52平方米，柴房7.38㎡。后原告与被告董赟协商一致确定房屋价款为926000元。2020年3月27日，原告和被告签署《房地产转让合约》，主要内容：1、甲方（被告董赟）自愿将座落在隆阳区昇阳小区新闻路109号的房地产出让给乙方（原告马世福）;2、该房地产为框架结构，建筑面积42.52㎡+7.39㎡;3、上述房产成交价格为人民币926000元；4、付款方式：分四次付清，首付款于2020年3月27日支付30000元；2020年4月3日支付300000元；2020年4月13日前过户，过户当天支付396000元；2020年6月15日前贷款到位当天支付200000元。买卖成立后，原告于2020年3月27日签订《房地产转让合约》当日向被告董赟支付购房首付款30000元，又于2020年4月2日支付购房款300000元，两笔房款被告董赟收到后均向原告出具了收款收据，被告盛联公司法定代表人徐素芬在证明人栏签名、捺印。同时，原告向被告盛联公司支付了购房佣金4000元。2020年4月13日，原告、被告董赟夫妇、被告盛联公司总经理徐素芬一起到保山市不动产登记中心办理过户手续，被告拿出案涉房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》，在办理时，不动产登记中心工作人员告知，该房产结构用途为：商铺面积仅有14.93㎡，商铺结构为钢筋混凝土；另外建筑面积27.53㎡的用途为住宅，结构为钢筋混凝土，建筑面积7.38㎡的用途为柴房，结构为砖木。房产信息在卖家的房产证及附件上均载明。原告购买时，被告向原告所述该房产的情况为商铺面积42.52㎡，柴房7.38㎡，故而房产交易价为926000元。当日，原告与被告发生争议，未办理房产过户手续。后原告多次找二被告协商，二被告明确知道原告是生意人，想要购买的就是商铺，而二被告向原告明确说明出售的是商铺，并一再表明该房产商铺面积为42.52㎡，房产交易价格也是按照商铺面积42.52㎡＋7.38㎡磋商并签署《房地产转让合约》，要求撤销合同，返还购房款，以及中介服务费，但二被告均未回应，且被告董赟拒不返还原告购房款。原告认为，在双方交易过程中，被告刻意隐瞒真相，被告董赟对于该出售的房产情况非常了解，故意隐瞒该房产商铺面积实际仅有14.93㎡的真实情况，对此并未向原告说明，恶意告知原告虚假情况，而以商铺面积42.52㎡与原告磋商房产交易价格，将住宅用途的房屋面积一并以商铺面积转让给原告，存在欺诈行为，并有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出订立《房地产转让合约》的不真实意思表示；另外，被告盛联公司在该案涉房产交易过程中存在缔约过失责任，为了促进交易未向原告明确说明房产的真实状况，造成原告损失，存在过错。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定，恳请人民法院依法撤销《房地产转让合约》，返还原告购房款及损失，以维护产权交易市场的公正、公平，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告董赟辩称：被告没有实施具体欺诈行为，民事欺诈行为是根据《民法通则》、《民法总则》及相关司法解释规定，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方做出错误的表示行为，依民事欺诈定义，结合本案作出如下分析：第一、被告没有实施具体欺诈行为2020年初，被告为了购买住房，将涉案房屋挂在盛联公司发出出售要约，原告得知房源信息后，亲自到涉案房屋查看地理位置，了解相邻租金、人口流动等情况，不仅如此，原告为了投资安全，邀约朋友到涉案房屋了解相关情况，原告到涉案房屋实地测量实际面积与被告持有的产权证记载的面积吻合。经原告一段时间的考虑和酝酿后决定与被告购买涉案房屋才与被告商议涉案房屋价款，最终以926000元达成一致成交，于2020年3月27日签订了《房地产转让合约》；第二、被告没有主观心理状态对原告进行欺诈，2004年被告与他人购买了涉案住房，在办理产权变更登记，仅变更了产权人，其土地性质、坐落、用途、使用权面积等未变更，在房屋变更到被告名下后，被告对涉案房屋状况没有做过任何改变。涉案房屋系开发商统一规划、统一建设、统一办理初始登记，一楼全部具有商业性质，被告购买后同样对外出租，2019年租金增至45000元/年。现因政策原因，两证合一，即由土地使用权、房产权证合一并为“不动产权证”，被告也才得知，把综合用地进行明确划分其性质，但尽管如此，并没有改变涉案房屋价值和使用价值；第三、原告未作出欺诈意思表示，被告没有与原告说过商铺面积42.52㎡，其实际面积无需被告告知原告，原告实地丈量便知，原告签订《房地产转让合约》并没有约定商铺面积多少，是在原告充分了解涉案房屋查看了涉案房屋产权证情况下，为了避免因面积、权属等原因发生纠纷，为此，在第二条特别约定以产权证为准；第四、原告认为被告以商铺的价格转让给原告造成的损失与被告行为存在因果关系是不成立的，被告从没有主观心态对原告实施民事欺诈、捏造虚假事实、隐匿真实事实、歪曲真实事实，客观上也没有实施民事欺诈行为，被告提供房源、产权证是真实的，原告亲自查看了房屋、产权证，并且一楼客观上是铺面，知道每年出租收益，故，被告不存在民事欺诈，被告也没有做出错误认识。原告要求撤销《房地产转让合约》，主要原因是现房地产市场价格下滑，找歪理邪说主张而撤销。综上所述，原被告都是完全民事行为能力，尤其是原告多年从事商业活动，对商业投资具备商业水准，双方签订的合约合法有效应受到法律保护，从被告发出要约，原告承诺正式签订《房地产转让合约》，被告没有隐匿真实事实，歪曲真实事实，没有捏造虚假事实，为此，请求法庭依法判令驳回原告诉讼请求。 盛联公司辩称：1、原告对所购房地产充分了解并实地看房，2020年3月23日，答辩人的法定代表人徐素芬按被答辩人马世福购房需求，带着马世福实地看房（昇阳小区新闻路109号房产），因当日被告董赟不在现场，三方约定于2020年3月27日对该房屋买卖进行详细商谈，被答辩人结合自己实地看房情况及房东董赟出具的案涉房屋的产权证，双方对具体买卖事宜达成合意，原被告双方签订《房地产转让合约》，并由原被告及答辩人三方签署，当日，原告马世福支付被告董赟第一期购房款30000元，于2020年4月2日原告支付被告第二期购房款300000元、支付答辩人购房佣金4000元。三方当事人均按照《房地产转让合约》的履行，均系真实意识表示，不存在隐瞒；2、答辩人在居间过程中不存在任何过失或者过错，不应返还房产中介费，原被告双方均认可答辩人的居间行为，在此过程中，答辩人带着原告实地看房，组织双方磋商，在被答辩人在场时，原告实地看房并审查被告的《房权证》和《土地使用权证》才与被告签订《房地产转让合约》，该协议不违反法律法规的强制性规定，且系原被告真实意思表示，答辩人无过错。《房地产转让合约》第五条约定：“经纪方佣金在签协议当日甲乙双方按约定支付，甲乙双方各承担1％中途无论哪方违约，佣金无退赔事宜”；3、原被告至今不能过户的原因是《不动产登记条例》颁布实施以来，不动产权证书记载内容细化，由原来的两证并为一证，原来的房屋所有权证中的建筑面积42.52㎡细化为商铺面积14.99㎡，，住宅2753㎡，这也是原告拒绝过户的原因，但在买卖过程中，无论是答辩人还是被告，均没有刻意隐瞒，反而多次向被答辩人出示案涉房屋的产权证，里面有清晰记载，因此答辩人不存在缔约过失，被告也不存在刻意隐瞒。综上，请求人民法院依法判决驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《企业信用信息公示报告》无异议，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据： 1、《房地产转让合约》，证实：原告与被告于2020年3月27日签署《房地产转让合约》，主要内容：（1）被告董赟自愿将座落在隆阳区升阳小区新闻路109号的房地产出让原告马世福；（2）该房地产为框架结构，建筑面积42.52㎡十7.39㎡；（3）上述房产成交价格为人民币926000元；（4）付款方式为分四次付清：首付款于2020年3月27日支付30000元；2020年4月3日支付300000元；2020年4月13日前过户，过户当天支付396000元；2020年6月5日前贷款到位当天支付200000元；（5）被告董赟刻意隐瞒案涉房产商铺面积实际仅有14.93㎡的真实情况，对此并未向原告说明，恶意告知原告虚假情况，而以商铺面积42.52㎡与原告磋商房产交易价格，将住宅用途的房屋面积以商铺面积转让给原告，存在欺诈行为，并有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出签署《房地产转让合约》的行为的事实； 2、收款收据复印件三份。证实原、被告及中介公司于2020年3月27日签订《房地产转让合约》后，原告向被告董赟支付购房首付款30000元，于2020年4月2日支付购房款300000元，两笔房款被告董赟收到后均向原告出具了收款收据，被告盛联联公司法定代表人徐素芬在证明人栏签名、捺印；2020年4月2日，原告向被告盛联联公司支付购房佣金4000元的事实； 3、土地用权证和房屋使用权证及房屋分户平面图复印件，证实：在双方交易过程中，被告董赟故意隐瞒该房产商铺面积实际仅有14.93㎡的真实情况，对此并未向原告说明，恶意告知原告虚假情况，而以商铺面积42.52㎡与原告磋商房产交易价格，将住宅用途的房屋面积一并以商铺面积转让给原告，存在欺诈行为，并有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出订立《房地产转让合约》的不真实意思表示。 经质证，被告对证据1、2、3的真实性无异议，但证明被告存在故意隐瞒事实，恶意告知虚假情况，存在欺诈行为的证明目的不予认可，被告不存在欺诈行为。 盛联公司的质证意见与被告董赟的质证意见一致。 本院认为，原告提交的上述3组证据的真实性，本院予以采信，关于证实被告董赟存在欺诈行为，并有欺诈故意的证明目的，本院不予采信。 被告为证实其抗辩观点，向本院提交房屋租赁合同复印件一份，证实：（1）被告转让给原告房屋，现每年租金为45000元；（2）原告充分了解房屋收益情况决定与被告转让房产。 经质证，原告对真实性、合法性不予质证，关联性及证明目的不予认可。理由：（1）房屋租赁属房产使用价值，原告作为该房产的买受人，对应房产价值，两者不能等同；（2）原告购买商铺并未了解过被告董赟的房屋收益情况，而被告董赟的房屋收益情况与原告购买商铺的合同目的也不等同。 经质证，盛联公司无异议。 本院认为，虽然27.53㎡的住宅面积现作为商铺使用，但原告购买的是商铺面积，商铺面积应以不动产登记机关核发的不动产权属证明为准，其证明目的，本院不予采信。 被告盛联公司为证实其抗辩观点向本院提交房产证、土地证复印件、房屋照片，证实：公司法定代表人带原告实地看过房，确认过房产证书，双方充分了解情况后才签订《房地产转让合约》的事实，且合约中写明以证载面积为准。 经质证，原告对该证据的三性不持异议，证明目的不予认可。该证据中能确定被告盛联公司在交易时，确实向原告作出虚假情况告知，被告盛联公司未向某提交房产平面图，隐瞒向原告告知商铺面积仅为14.93㎡这一重大事实。 经质证，被告董赟对该组证据的三性及证明目的均无异议。 本院认为，盛联公司提交的证据，其真实性本院予以采信，证明目的本院不予采信。 原告申请证人霍某出庭作证的证言，证实：（1）被告对外出售的房屋是以商铺的信息进行宣传；（2）原告向房产中介询问房产情况时，告知原告综合的意思是42.52㎡＋7.38㎡，到过户时可按商铺面积过户；（3）2020年4月13日左右，二被告与原告及证人到房产部门办理过户手续时，二被告向原告递交房产分户平面图给原告，载明商铺建筑面积仅有14㎡，后到房产部门询问，被告告知董赟家的商铺所处的片区，均存在类似的情况，董赟已经知晓。 原告质证认为：由于证人文某，表达差，但作为房产买卖过程的亲历者，能够确定证人向某的陈述真实，故对该份证言的三性及证明目的均予以认可。 被告董赟认为：该证人证言不能作为定案依据，理由：（1）证人与原告系十几年朋友关系；（2）无其他证人证实霍某的证言，属孤证；（3）证人虽参加看房，到不动产登记中心参与办理过户手续，对待证事实无结论性，都是听说，为此，证言不能作为本案定案依据，部分证言属虚假陈述。 被告盛联公司质证认为：其向证人发问的问题可以看出，证人所作证言说其参与四次房屋买卖过程属实。且我与证人在一年前就认识了，因证人自己要买房，证言中说我告知其商铺面积50㎡我没有说过。 本院认为，霍某的证言虽然证实了被告董赟及被告盛联公司告知原告所购买的除柴房以外均属商铺，但商铺的面积并未知晓，故该证言，本院部分采信。 根据庭审及举证、质证、认证，本院确认本案以下法律事实： 原告马世福与被告董赟及被告盛联公司于2020年3月27日签署《房地产转让合约》，约定：被告董赟自愿将座落在隆阳区昇阳小区新闻路109号的房地产出让原告马世福，该房地产为框架结构，建筑面积42.52㎡＋7.39㎡；房产成交价格为人民币926000元；付款方式为分四次付清：首付款于2020年3月27日支付30000元；2020年4月3日支付300000元；2020年4月13日前过户，过户当天支付396000元；2020年6月5日前贷款到位当天支付200000元。该《房地产转让合约》签订后，原告马世福于2020年3月27日支付被告董赟第一期购房款30000元，于2020年4月2日支付被告第二期购房款300000元、支付被告盛联公司购房佣金4000元。2020年4月13日，原告马世福、被告董赟夫妇、被告盛联公司总经理徐素芬一起到保山市不动产登记中心办理过户手续，被告拿出案涉房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》在办理过户时，不动产登记中心工作人员告知，该房产结构用途为：商铺面积仅有14.93㎡，结构为钢筋混凝土；另外建筑面积27.53㎡为住宅用途，结构为钢筋混凝土，建筑面积7.38㎡的用途为柴房，结构为砖木。原告认为其购买的是商铺面积42.52㎡，柴房7.38㎡，故而房产交易价为926000元，被告故意隐瞒该房产商铺面积，实际商铺面积仅有14.93㎡的事实，被告未向原告说明，恶意告知原告虚假情况，而以商铺面积42.52㎡与原告磋商房产交易价格，存在欺诈行为，并有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出订立《房地产转让合约》的不真实意思表示；同时认为被告盛联公司在该案涉房产交易过程中存在缔约过失责任。由此双方发生纠纷，原告经与被告协商为未果。原告遂诉讼。 本院认为,本案的焦点为：1、《房地产转让合约》中被告是否存在欺诈行为；2、原告以926000元购房款购买商铺面积为14.93㎡加住宅面积为27.53㎡和柴房7.38㎡是否是双方约定的商铺面积、是否显失公平。首先，从本案证据显示，原告马世福与被告及被告盛联公司于2020年3月27日签署《房地产转让合约》中，其房屋所有权证载明的建筑面积与《房地产转让合约》约定的建筑面积一致，其中有7.38㎡的柴房在房所有权证中已载明；其次，原告对其出资926000元购买的商铺已进行实地看房对其用途及证载面积已充分了解；第三,因《不动产登记条例》实施后，现不动产登记中心对房地产核发的《不动产权属证书》为一证，并对证载内容进行细化，对此，原告无充分证据证实被告董赟恶意告知原告虚假情况，构成欺诈，故，被告董赟在本案中不构成欺诈。本案中，据当事人陈述和原告购买房产面积及购房价款可知，原告向被告购买的是商铺，双方在过户过程中原告才知晓商铺面积仅有14.93㎡，以此向被告提出其购买的商铺面积与之前被告告知的商铺面积不一致从而引发纠纷。由于商铺面积是过户后登记在不动产权属证书中原告享有不动产物权的证明，对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关办理登记后颁发给权利人（原告），一旦发生产权争议，权属证明可以用来作为确权的证据，不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认。原告因与购买商铺的初衷的事实不相符而拒绝过户事出有因，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款规定，原被告签订的《房地产转让合约》中标的物的价值和价款过于悬殊，属显然不合理的合同，当事人双方的权利和义务不对等，原告经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则，法律规定显失公平的合同应予撤销，故，原告主张撤销双方于2019年3月27日签订的《房地产转让合约》，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对原告主张被告返还购房款330000元的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张被告支付利息的诉讼请求，因原告未向本院提交证据证实被告在本案中存在过错，该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告盛联公司承担缔约过失责任返还中介费4000元的诉讼请求，由于该显失公平的房地产买卖系在过户时才发现，被告董赟所持有的房屋所有权证载明的建筑面积42.52㎡加上7.38㎡柴房与《房地产转让合约》约定的面积一致，且原告未提交证据证实盛联公司知晓原告所购商铺面积仅有14.93㎡的事实，盛联公司不存在故意隐瞒、提供虚假信息和重大过失，该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销原告马世福与被告董赟、保山盛联联房地产经纪有限公司于2019年3月27日签订的《房地产转让合约》； 二、由被告董赟于本判决生效后三十日内返还原告马世福购房款330000元; 三、驳回原告马世福的其他诉讼请求。 案件受理费6359元，减半征收计3179元，由原告马世福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  陈辅汕 二〇二〇年九月十八日 书记员  赵庆阳