哈尔滨铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2020）黑71民初5号原告：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街**。法定代表人：应培新，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马越，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被告：柴岩，女，1970年11月7日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：王**，北京市海勤律师事务所律师。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区宝隆大厦**。法定代表人：鲍建胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，该公司员工。原告海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）与被告柴岩、牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公司的委托诉讼代理人李**、马越，被告均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。被告柴岩的委托诉讼代理人王**第一次开庭到庭参加诉讼、第二次开庭未到庭，被告柴岩经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令继续对牡丹江市牡丹江城一期房产编号为360-475-1/4-23-020102房屋的执行；2.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.海天公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权优先于柴岩通过以物抵债方式取得的一般债权。2.被告柴岩非真正的消费者，不能对抗海天公司享有的优先受偿权。3.案涉房屋在房产部门的相关手续，并不能排除本案查封。综上，柴岩并不享有能够排除对牡丹江市牡丹江城一期房产编号为360-475-1/4-23-020102房屋执行的民事权益。请法院查明事实、依法审判，以维护海天公司的合法权益。柴岩辩称，（2020）黑71执异议2号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。1.柴岩作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有排他的权利，中止本案的执行是正确的。2.均胜公司作为出卖人已经全额收取了房款，对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利。已售房屋不再是其责任财产范围。已售财产不能两次获益，再次抵债。现在均胜公司仅负有协助柴岩办理过户登记的义务。3.柴岩提出的对案涉房屋排除执行的异议理由成立，贵院也支持了柴岩的执行异议请求。该裁定符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第125条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），请求法院依法中止对案涉房屋的执行，驳回海天公司的诉讼请求。均胜公司辩称，柴岩没有交付过购房款，均胜公司是因为让姜森林（系柴岩的配偶）帮忙代付钢材款将房子抵押给姜森林的；且现在均胜公司已经不欠姜森林钱，柴岩应该拿出替均胜公司还债的凭证。此外，案涉房产已有实际买受人，并且已经实际入住。原告海天公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：（2020）黑71执异议2号执行裁定书、（2018）最高法民终257号民事裁定书、（2016）黑民初64号民事判决书、（2018）黑71执7号之四执行裁定书。证明：1.在执行异议阶段，法院未对柴岩是否属实际消费者进行审查，法院未对其“名下”是否有房产进行审查，没有审查其配偶及未成年子女名下是否有房产；2.没有对柴岩是否支付购房款进行审查，将以物抵债错误认定为支付购房款损害海天公司的建设工程价款优先受偿权；3.海天公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定优先权，虽然法律规定消费者权利优先于该权利，但也是附条件的优先性，显然柴岩并不满足构成消费者的实质性条件，应判决继续对案涉房屋进行执行；4.执行法院对案涉房屋进行查封属于有权查封。被告柴岩质证意见：对原告上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可。查封范围和判决不一致，判决上的建设工程价款优先受偿权应严格受限。工程权利的划分有问题，海天公司不享有完整的优先权。柴岩是否属消费者有购房合同证明，且柴岩已支付购房款。被告均胜公司质证意见：对上述证据证明的问题无异议，此房屋有实际购买人。柴岩与均胜公司之间是为借款办理的抵押，柴岩非实际买房人。本院认证意见为：上述证据均为人民法院生效裁判文书，本院对上述证据予以采信。被告柴岩围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：柴岩第一次开庭举示的证据1-7为复印件及电子版证据；第二次开庭前举示的证据8-20为电子版。证据1.商品房买卖合同（网签合同编号：20131204A8CIBBI327053）；证据2.预告登记申请书；证据3.商品房买卖合同备案证明。证明：柴岩与均胜公司签订商品房买卖合同，对房屋基本情况、价格、房款支付、交付日期、违约责任等进行详细约定，合同有效；2.柴岩与均胜公司所签合同已经在房管局备案和预告登记。证据4.牡丹江市商品房销售预售款专用票据；证据5.收据。证明：柴岩已付清全部购房款。证据6.受理通知书。证明：柴岩在法院查封前已经通过诉讼主张交付房屋和车库。证据7.工作证明及工资单；证据8.结婚证和户口本。证明：1.柴岩工作在牡丹江市；2.柴岩买房时用于居住；3.柴岩已婚，按家庭计算，在牡丹江没有其他用于居住的房屋。证据9.（2020）黑71执异议2号执行裁定书。证明：该套房产是柴岩在牡丹江的唯一住房。证据10.收条。证明：均胜公司认可欠江森林现金19380767.75元。证据11.抵账明细。证明：均胜公司认可柴岩以钢材款支付购房款。证据12.（2016）黑民初64号民事判决书；证据13.（2018）黑10民初49号民事判决书。证明：1.优先权范围不包括柴岩已购房屋；2.海天集团未完成全部施工任务；3.罗兰斯堡建筑公司同样享有优先权；4.海天公司的优先权与罗兰斯堡公司的优先权冲突。证据14.（2018）黑10民初49号之四民事裁定书。证明：罗兰斯堡建筑公司在2018年同样主张过对柴岩房屋的优先权，因不成立，故撤回诉讼保全请求。证据15.起诉状。证明：2019年柴岩向牡丹江市西安区法院起诉，要求办理产权证和交付房屋，因执行异议未结案，暂时撤回起诉。证据16.（2019）黑1005民初1254号判决书；证据17.（2019）黑1005民初1255号判决书。证明：2019年同时起诉的关联案件，法院已经判决支持交房和办理房产手续。判决认为：“已按该合同约定的内容履行了作为买受人的义务，交付了所购房屋的首付款，并经被告同意已抵顶钢材款的方式支付了剩余房款，被告均胜公司亦应按合同约定履行作为出卖人的义务。……故被告应为购房人田广辉办理不动产登记手续。”证据18.购房补贴协议；证据19.购房补贴实施细则。证明：1.房屋促销和成交价格；2.购房补贴的履行。证据20.柴岩付款记录。证明：柴岩首付款支付情况。原告海天公司质证意见：海天公司申请法院对柴岩举示证据的原件进行核实，核实后如果没问题，海天公司对证据的真实性认可，关联性有异议。对证据1、2、3的质证意见：海天公司不是合同当事人，真实性、合法性无法核实，关联性有异议，无法证明购买商品房的目的是用于消费。对证据4、5的质证意见：真实性无法核实，关联性有异议，不能证明柴岩实际支付购房款。第一，关于收付款51576765元，该专用票据不能证明购房款的实际流动方式。依据《九民会议纪要》第125条的规定，（详见人民法院出版社出版的该会议纪要理解与适用一书的P632页）仅有发票或收据，或者开发商对购房人的购房转账予以认可尚不足认定该条件满足，人民法院还应当对购房款转账凭证予以查实。现金支付的应对购房款来源事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利作出认定。第二，2014年9月3日“收据”明确载明119万元系钢材款抵账，说明柴岩通过以房抵债的方式支付购房款，占比70%，就以物抵债部分，均胜公司并没有获得出售房屋的对价，即应收购房款而实际未收到，客观上导致均胜公司的财产减少从而进一步导致海天公司的债权受损；柴岩通过以物抵债方式取得的房屋上负担着未实现的建设工程价款优先受偿权，与建设工程价款优先受偿权的立法精神不符，因此以房抵债不宜认定为交付购房款，并不满足《执行异议和复议规定》第29条关于已支付的价款超过合同约定总价款的50%的规定。另一方面，假如以物抵债方式可以被认定为交付购房款，那均胜公司完全可以将全部房产以物抵债顶出去，海天公司的建设工程价款优先受偿权这一法定优先权利将无法实现，法律赋予的权利将毫无保障。对证据6的质证意见：关联性无异议，柴岩对均胜公司是债权，不足以排除执行。对证据7-9的质证意见：真实性无法核实，关联性有异议，无法证明购房用途是用于居住。依据《九民会议纪要》第125条的规定，（详见人民法院出版社出版的该会议纪要理解与适用的632页），法院审查买受人名下房产时，对“名下”做宽泛解释，不应仅限于买受人自己名下所有，应审查实行夫妻共同财产制的配偶及未成年子女名下在牡丹江市城区是否有其他住宅，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住房屋。再看《执行异议和复议规定》第29条，买受人的配偶名下有房产即是共同财产，未成年子女名下房产实际是父母的房产，另一个角度说，配偶子女名下有房产已经满足居住消费需求，购买房屋已经不属于“用于居住”的目的，而柴岩所举示的证据并无法说明案涉房屋是其和配偶及未成年子女名下唯一一套居住性用房。柴岩对此负有举证责任，且该证明时间应该从2014年至今，否则柴岩应承担举证不能的不利后果。对证据10、11的质证意见：真实性认可，关联性有异议，恰恰只能说明均胜公司与姜森林之间为借款关系，包含柴岩在内的5套住房系借款的担保，柴岩等5人仅是普通债权人，不是真正的消费者，无法对抗建设工程价款的优先受偿权。对证据12、13的质证意见：海天公司与罗兰斯堡都是建设工程价款优先受偿权人，但在有案外异议人的情况下，优先权人与异议人之间的外部权利冲突首先要解决，两个优先权人之间对房屋拍卖款的分配方案问题与案外人无关。对证据14的质证意见：该裁定没有写明撤回的理由，罗兰斯堡撤回对案涉房屋的保全与柴岩无关，而且也不代表认可柴岩是房屋消费者。而罗兰斯堡撤回保全更加说明海天公司对案涉房屋有完整的优先受偿权。对证据15的质证意见：关联性有异议，与本案无关。对证据16、17的质证意见：关联性有异议，法院因为没有涉及优先权人才会这样判决，但并不代表在有优先权人的情况下，以物抵债的债权人仍然享有诉求办证的权利。该判决应经再审撤销，再次海天公司保留另行救济的权利。如果该判决效力及于房屋转移所有权，那么海天公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权这一法定权利因为法院判决而消灭，则法院构成侵权，海天公司将依法向牡丹江市西安区人民法院提起国家赔偿。对证据18、19的质证意见：真实性无法核实，关联性有异议，协议签约方并不是柴岩，与本案无关，况且补贴协议约定的6年内返还总房款50%，其本质是房地产开发企业通常的融资手段，即折合年利率约是8.3%。柴岩与均胜公司之间非真实的商品房买卖合同关系，而是让与担保关系。对证据20的质证意见：无银行盖章、非合法的银行流水凭证，真实性不予认可。柴岩仍负有证明支付首付款的义务，否则应承担举证不能的不利后果。此外，根据均胜公司的答辩意见，柴岩买房并非用于居住，因此柴岩所举示的证据不足以证明其享有排除执行的民事权益。被告均胜公司质证意见：对柴岩所举示的证据所要证明的问题有异议，证据1-5均为当时均胜公司向姜森林借款办理的抵押，其要求将该套房产登记在柴岩的名下，姜森林和柴岩都没有交付购房款，双方是亲属关系。均胜公司向姜森林借款时，姜森林要求均胜公司把几套房子办到他指定的几个人名下，柴岩是其中之一。均胜公司真实交易都办理了正式的发票，不是预收款收据。对证据6的真实性有异议，应该是7月份，不是4月份。对证据7的质证意见与海天公司一致。对证据8-20未提交书面质证意见。本院认证意见为：柴岩所举示的上述证据1-7虽为复印件，但根据法庭调查以及各方的陈述、辩论意见，对上述证据的真实性予以确认。上述证据1-5，其中“收据”内容显示为“钢材款抵账”，结合当事人质证意见，柴岩与均胜公司之间虽然签订了商品房买卖合同并且联机备案，但从该份证据反映出的是双方之间应是为消灭其他债务所为的一种变通，而柴岩举示的证据中并无有力证据能够证明双方之间究竟为借款合同关系或是其他债权债务关系，更无法证明该债务是否已届清偿期。因此，本院对柴岩举示的上述证据1-5所要证明的问题不予采信。上述证据6仅能说明柴岩曾经向有管辖权的法院主张过权利，但中间过程以及因何撤诉并不清楚，本院对该份证据所要证明的问题不予采信。上述证据7因与本案待证事实无关联性，本院不予认证。对上述证据8、9的真实性本院予以确认。结合本院依法调查取证的证据，柴岩及其配偶姜森林名下在牡丹江市确无已登记的房产，本院对上述两份证据予以采信。对上述证据10、11的真实性本院予以确认，该两份证据能够证明均胜公司与姜森林之间存在债权债务关系，但无法证明双方债务是否已届清偿期以及抵扣钢材款以外的剩余购房款的支付方式。故仅对柴岩提供的证明目录中证据10、11所要证明的问题予以采信。上述证据12-15与本案无关联性，无法证明柴岩对案涉房产享有优先权，本院对该组证据不予认证。上述证据16、17涉及到的当事人虽然也牵扯到姜森林与均胜公司之间的债权债务纠纷中，但该两案具体案情与本案不同，本案涉及第三人利益，需要审查和考量的因素更为复杂。且该两案判决书在中国裁判文书网上未检索到。本院对该两份证据不予采信。上述证据18、19中证据18的签订双方，一方为均胜公司，另一方是与本案无关的第三人，证据19为均胜公司单方制作，故本院对上述两份证据的真实性及所要证明的问题均不予采信。上述证据20仅为一张电子版截图、没有任何证明效力，本院不予采信。被告均胜公司围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：（2019）黑1005民初1256号之一民事裁定书。证明：立案时间不一致，2019年7月4日立案，且柴岩2019年12月21撤诉，12月份西安区法院组织均胜公司与姜森林进行对账，均胜公司拿出银行流水与其对账，法院让双方自行对账，并且让柴岩与另外几个人提了执行异议之诉，姜森林始终未与均胜公司对账。原告海天公司质证意见：对均胜公司所举示证据的真实性及关联性没有异议。由于柴岩与均胜公司是此房屋的直接相关人，现均胜公司明确表示其与柴岩所签订的买卖合同是借款担保，足可证明柴岩不是商品房消费者。被告柴岩质证意见：关于牡丹江市西安区法院立案时间的问题，双方作了一段调解后结不了案，所以让我们撤诉。海天公司与均胜公司主张是借款，但没有证据。本院认证意见为：均胜公司举示的证据为法院生效裁判文书，本院对该份证据的真实性予以采信；但均胜公司所主张的柴岩在其他法院立案的立案时间问题，因与本案无关，本院不予认证。本院在第二次开庭之前依职权调取了柴岩及其配偶姜森林名下无房产登记的证明，对此听取了各方当事人的意见。原告海天公司发表意见：对该份证据的真实性没有异议。但该份证据并不能证明柴岩符合《执行异议和复议规定》第二十九条商品房消费者的构成要件。案外人祁冬时就案涉房屋提出与柴岩相同的权利主张，因此，柴岩是否真实的商品房消费者，还需进一步查明相关事实。被告均胜公司发表意见：对上述证据的真实性无异议，但柴岩本人并不在牡丹江市居住，均胜公司与柴岩只是借款抵押关系，柴岩不是真实的商品房消费者，对案涉房屋不享有权利。被告柴岩第二次开庭未出庭。本院认定事实如下：2016年7月18日海天公司因与均胜公司建设工程施工合同纠纷，将均胜公司诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2017年10月11日作出（2016）黑民初64号民事判决书，判决海天公司在均胜公司欠付工程款195938925.25元范围内对其城建的牡丹城A1-A5、A7-A11、A13-A17、A19-A23号楼工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2018年6月7日海天公司依据该份生效判决向向黑龙江省高级人民法院申请执行。2018年6月12日黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑执30号执行裁定书，指定由哈尔滨铁路运输中级法院继续执行。2018年7月10日本院立案执行并在执行过程中查封了均胜公司的299套房产，案涉房产也在查封范围之内，且为首封。2020年1月14日案外人柴岩以其为案涉房产的实际购买人为由向本院提起执行异议，本院于2020年3月27日作出执行裁定，裁定中止对牡丹江市牡丹城一期房产编号为360-475-1/4-23-020102房屋的执行。对此，海天公司作为执行案件的申请人提起申请人执行异议之诉，请求继续执行案涉房产。另查明，柴岩及其配偶姜森林在牡丹江市无登记房产；柴岩与均胜公司就案涉房产签订的商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案（合同备案编号：20131204776A811333348）；该房产未办理预告登记。原告海天公司，被告柴岩、均胜公司对上述事实均予以确认。本院认为，本案争议焦点为案外人柴岩对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。民事交易特别是重大交易的达成，往往存在复杂的背景及当事人对交易行为审慎的利益考量。基于各自的利益诉求，当事人在交易中的真实目的，可能与表象并不一致。本案中，柴岩虽然提供了其与均胜公司签订的商品房买卖合同，但同时其提供的两张购房款票据其中一张金额为119万元的“收据”显示为“钢材款抵账”，对此柴岩并未举示证据证明该笔购房款实际支付方式，结合第一次庭审中柴岩代理人的陈述及柴岩第二次庭审之前提供的补充证据分析，案涉商品房买卖合同的性质实际上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭姜森林对均胜公司的债权而非真正的房屋买卖。以物抵债作为清偿债务的一种方式，债权债务双方之间形成的以物抵债协议是否生效，一方面在于双方之间的基础法律关系所形成的的债务是否已届清偿期，且双方对于该笔债务是否已经对账，并在此基础上经双方协商一致，签订以物抵债协议消灭债务；另一方面，以物抵债协议作为实践性合同，如果是以不动产或者需要登记的动产代为清偿债务，完成权属变更登记才能将原有的债权请求权转化为物权。因此，在未进行权属变更登记之前，该笔债权并不优于其他债权。本案中，分析柴岩举示的现有证据，该案并非完全意义上的以物抵债，而是以签订商品房买卖合同的形式将一部分待清偿债务转化为一部分购房款。因此，双方之间是以签订商品房买卖合同的形式终止债权债务关系，对于双方之间基础法律关系，从现有证据仍无法准确判断出是借款合同关系或是其他类型的金钱给付类债权债务关系。如果是借款合同关系，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款利息和本金转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。因此，借款合同双方在借款合同约定的履行期限届满后经过最终对账、自愿以签订商品房买卖合同的形式终止借款合同关系的，应确定双方之间的法律关系转变为商品房买卖合同关系。本院认为，如果双方是其他金钱给付类型的债权债务关系，仍可按照上述对于以签订商品房买卖合同的形式终止借款合同关系的分析论述作出认定，但关键仍在于该笔债务是否已届清偿期、双方是否进行对账，及是否存在法律规定的合同无效情形。再者，按照物权公示原则，以物抵债协议在未进行权属变更登记之前，双方仍是债权债务关系，而非物权。柴岩与均胜公司之间的以物抵债协议，不能体现双方商品房买卖的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。柴岩虽提供了申请预告登记的材料，但最终并未完成预告登记，因此，柴岩尚不是该房产的预告登记权人，不适用《中华人民共和国物权法》关于预告登记权利人相关权利的保护。按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋登记在均胜公司名下，因此，从物权公示的角度来看，均胜公司是案涉房产的所有权人。以物抵债协议作为消灭债务的目的，在完成房屋权属变更登记之前，并不形成优于其他债权的利益，且有悖于了债权平等受偿的原则，损害其他与均胜公司之间存在债权债务关系的债权人的利益，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行，更无法对抗承包人依法享有的建设工程价款优先受偿权。综上，柴岩提供的现有证据不能证实其与均胜公司之间已将原始债权债务关系转变为有效的商品房买卖合同关系。故，柴岩的诉讼主张并不满足《执行异议和复议规定》第28、29条规定的一般买受人和商品房消费者在法院查封之前签订有效商品房买卖合同的情形。因此，柴岩对案涉房产并不享有能够排除强制执行的实体权益。综上所述，原告海天公司的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释〔2002〕16号》，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第六十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行哈尔滨铁路运输中级法院（2018）黑71执7号之四执行裁定书对牡丹江均胜房地产置业有限公司所有的位于牡丹江市牡丹城一期房产编号为360-475-1/4-23-020102房产的查封。本院(2020)黑71执异议2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费20151.88元，由柴岩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  滕大伟审判员  刘天沐审判员  聂春艳二〇二〇年九月二十五日法官助理崔芳瑶书记员任聪