江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初6427号原告：卢建德，男，1965年1月15日出生，汉族，住张家港市。原告：曹国英，女，1965年5月14日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：冯景善（受卢建德、曹国英共同授权委托），江苏格致律师事务所律师。被告：江阴市中科君亿房地产开发有限公司，住所地江阴市新桥镇新杨路北首。法定代表人：费建法，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。原告卢建德、曹国英与被告江阴市中科君亿房地产开发有限公司（以下简称中科君亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢建德、曹国英的共同委托诉讼代理人冯景善，被告中科君亿公司的委托诉讼代理人刘俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢建德、曹国英向本院提出诉讼请求：1.判令中科君亿公司立即交付位于江阴市的房屋，并开具购房款发票，办理房屋所有权证书；2.判令中科君亿公司向他们支付逾期交房违约金（以2414759元为基数，自2017年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之二计算,扣除已付逾期交房违约金65972元）；3.本案诉讼费用由中科君亿公司承担。事实和理由：他们与中科君亿公司于2015年12月18日签订了《商品房买卖合同》1份，约定他们向中科君亿公司购买位于江阴市房屋。合同对房屋价款、交房时间、办证时间、违约责任等均作了约定。合同签订后，他们依约履行了付款义务，但中科君亿公司开发的房屋漏水，存在严重的质量问题。中科君亿公司未按约交付符合质量标准的房屋、办理权属证书、开具发票，亦未按约承担违约责任。为维护他的合法权益，故诉至法院，愿判如所请。被告中科君亿公司辩称：1.他公司开发的房屋不存在质量问题，外墙渗漏等问题属于质量瑕疵，他公司同意承担维修义务，但原告无权拒绝接受房屋。他公司已通知卢建德、曹国英收房,但至今卢建德、曹国英未来办理收房手续，故他公司不应继续承担责任；2.他公司对于开具购房款发票，办理房屋所有权证书的请求没有异议；3.他公司对卢建德、曹国英主张的违约金计算方式有异议，请求法院对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，卢建德、曹国英与中科君亿公司签订《商品房买卖合同》1份，约定卢建德、曹国英向中科君亿公司购买位于江阴市房屋，面积为254.57平方米，商品房价款为2414759元。合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定了房屋的交接方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.逾期15天之内，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价每日1‰的违约金，合同继续履行；2.逾期15天后，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价的每日1.5‰的违约金，合同继续履行；3.逾期15天后，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的10‰向出卖人承担违约金。合同签订后，卢建德、曹国英交付了购房款。涉案商品房于2020年4月27日经综合验收合格。但涉案房屋三楼阳台及前面一个房间出现了渗水现象。中科君亿公司已付逾期交房违约金65972元。据安居客、58同城等网站刊登的房屋租赁信息，与中科蓝郡小区同地段的小区根据房屋面积、装修情况，租金约18-20元/平方米/月。本院认为，中科君亿公司与卢建德、曹国英签署的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。对于质量问题，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求，这种义务在民法理论上被称作瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋，除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度。本案中，涉案房屋的三楼阳台及一个房间出现了渗漏现象，原告方未提供证据证明该漏水情形达到了“严重影响居住”的程度，故原告不能据此拒绝收房。开发商对于该质量瑕疵，应承担维修责任，因维修行为给原告造成损失的，原告还可另行向中科君亿公司主张权利。卢建德、曹国英主张开具发票、办理权属证书的请求符合法律规定及双方合同约定，本院依法予以支持。对于违约金应与损失相当，卢建德、曹国英主张的违约金高于同地段的租金标准，卢建德、曹国英亦未提供证据证明存在其他损失。故本院综合考虑房屋现状、逾期交房的天数、双方的过错程度等因素酌定中科君亿公司应承担的违约金为328650元，扣除中科君亿公司已付逾期交房违约金65972元，尚应给付262678元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，判决如下：一、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋交付给卢建德、曹国英，并为卢建德、曹国英开具金额为2414759元的购房款发票；二、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内协助卢建德、曹国英办理位于江阴市的房屋所有权登记；三、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付卢建德、曹国英违约金262678元；四、驳回卢建德、曹国英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14497元、财产保全费2317元，合计16814元，由卢建德、曹国英负担587元（卢建德、曹国英已预交16814元,本院予以退还16227元）；由江阴市中科君亿房地产开发有限公司负担16227元，应于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××68；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李峰二〇二〇年九月十日法官助理黄静宇书记员华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。