河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1466号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧**银川路与九都西路交叉口名门盛世**西南角。负责人：赵爱玲，总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。被告：王凌宇，男，汉族，1979年12月6日出生。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下名门物业）诉被告王凌宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员李瑞丽适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国永，被告王凌宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3628.8元，违约金为1088.64元，合计4717.44元；2、本案案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：洛阳名门世家小区位于洛阳××区××与××交叉口西北角。原告自2015年12月入住该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区8-2-902室的业主，房产面积128.03平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.35元，每月应交物业费172.84元。但是自2017年3月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计3628.80元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1088.64元。经原告多次催要，被告拒不交付。为维护自己合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，名门世家自2016年强制交房开始，业主们便开始了漫长的维权之路。1、先是强制交房。16年交房时，小区根本没有通过验收，完全没有达到交房标准，没有天然气、也没有正式电、正式水，小区三天两头停电，人们生活都无法正常进行。那是小区的状态还是一个在建工地的状态，到处是土堆、黄土满天，地面坑洼，地下室也没有建成，小区里连一条像样的道路都没有。2、其次是房产证。小区至今房产证迟迟未办下来，导致许多业主不能正常落花，孩子们上学都受到了影响。3、充电桩。因为没有充电桩，业主们每天只能冒着生命危险在家里或者楼道里充电，每天过着体现吊胆的日子。关于建设充电桩，这两年在业主的不断维权下，名门于去年开始筹建充电桩，但是他们决定将充电桩建在小区地面上，但广大业主不同意，物业口口声声说上级有规定充电桩不让建在地下室，但至今也拿不出有效的文件来支持他们的说法。业主维权中，社区领导亲口证实消防上并没有明确规定不让建在地下室，只要安全措施到位就可以。实际情况是因为名门把地下室都规划成车位卖出去了，为了挣钱损害广大业主的利益。4、小区大门。小区有东大门、南大门，南大门人行入口大门和北门，现在的状况是位于小区××楼与××楼××从××路上坐电梯上来直达小区地面上，但是现在东门至今没有开通，三部电梯不知有没有安装，以至于好多业主都不知道小区还有个东门。南门车辆出入的大门至今没有建成，完全处于开放式状态，任何人都可以随意进入出，直到疫情期间，南门才封上，但是物业不作为，一封了之，疫情解除很长时间了南门一直不予解除，致使业主们每天上下班只能北门出入，造成北门经常拥堵不堪，大人上班迟到，孩子们上学去晚。当初名门售房时承诺人车分流，小区内地面一律不见车，事实上是小区内人车混行、车辆乱停乱放，也没人管理。5、小区缺乏管理。小区内主干道和南门主干道于今年近期才铺设完毕，健身器材也是这个月才安装到位（多次维权结果）。整个小区内照明严重不足，路灯不亮。小区内杂草丛生，绿化维护不及时，喷泉长期不开放，垃圾清理不到位，楼道卫生打扫不及时。小区内许多管道裸露在外，下水口盖子损坏不及时维修致使业主失足跌落受伤。小区监控不到位，多位业主家中被盗，电瓶被偷，造成财产损失，至今没有结果。6、工程质量堪忧。小区许多楼体外面墙砖松动、脱落、外墙皮大面积脱落，还有许多栋楼都存在楼道墙体大面积脱落，有业主还被砸到过，电梯经常出故障，许多业主家楼栋负一层入户门栋房顶漏水严重。防火门变形不能正常使用，步梯台阶许多钢筋露出，极不安全，几年前反映给物业还是原样。7、名门擅自改变小区规划。小区南人行入口大门外两侧原来是两处喷泉，现在变成了草坪，进入南门入口处的是一个喷泉，现在也变成了一块地平。原先承诺的幼儿园，至今还是一片荒地。宣传册上承诺的配套类和会所都没有实现。8、物业捆绑收费。业主办装修手续先必须交物业费才能办理，退装修押金也强行折抵物业费。去年3月份，物业强行把车位管理费于物业费捆绑，不交物业费就不让续交车位费。8、名门物业服务太差。名门物业真是奇葩，居然连一个直通电话都没有，业主们有问题只能打400总部电话反映。名门物业根本就没有树立为业主服务的心态，物业上自上而下，服务态度都很差，业主去办理业务时遭物业人员围攻打骂，怼业主们更是家常便饭，特别是近期已经出现多起物业人员殴打业主的事件。物业费我们不是不交，而是看应该怎么交，按什么标准交。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年9月23日，原告（甲方）于被告（乙方）签订《洛阳名门世家前期物业服务协议》，主要就乙方所购房屋【销售（预售）合同编号YS0359871，坐落于洛阳市高新区××与××交叉口西北角××楼××单元××房，建筑面积128.03平方米，物业类型商住】的前期物业管理服务达成如下协议：“第一条双方的权利义务一、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行修缮、养护、维护服务与管理；……二、乙方的权利和义务……4、乙方须按照约定及时缴纳物业服务费等费用，不得因房屋质量问题、整改不及时或开发商承诺的配套设施不能正常使用等非甲方原因拒绝缴纳物业服务费用。……第二条物业管理服务的内容……第三条物业管理服务质量……第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交制度，自开发商向业主下发的《交房通知书》规定的交房日期的次月1日起计算物业服务费，每半年缴纳一次。缴费期满10个工作日前到物业服务中心前台缴纳。首次缴费时间为2016年10月1日。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.35元/月/平方米……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。……原告提交其与洛阳名兴房地产开发有限公司于2014年4月、11月签订的《前期物业服务合同》两份，该两份合同载明原告资质等级为二级，合同就服务内容与质量、服务费用等均进行了约定。原告称其所隶属总公司河南名门物业管理服务有限公司资质等级已于2016年2月15日变更为一级，但并未按法庭要求提供相关证据材料。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于2016年9月23日原、被告所签订的《前期物业服务合同》，因原告并未提交其相关资质等级变更情况，原告提交的与洛阳名兴房地产开发有限公司于2014年4月、11月签订的《前期物业服务合同》显示原告资质等级为二级，根据洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准，原、被告所约定物业收费标准过高，本院予以调整。原告仅提供其服务期间的部分服务记录，被告对原告所提供物业服务质量多有异议，对于举证不能的不利后果应由当事人各自承担，根据本案实际情况，本案就原告起诉的2017年3月1日至2018年12月31日物业费酌定为1.1元/月/平方米，按照合同所约定建筑面积128.03平方米，经计算该期间段被告应缴纳物业费3098元。原告主张被告支付违约金，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王凌宇于本判决生效后七日内支付原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司物业费3098元；二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告王凌宇承担。本判决为终审判决。审判员  李瑞丽二〇二〇年九月十七日书记员  梁 爽