江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初4333号原告：徐州市天勤机关物业服务有限公司，住所地徐州市云龙区元和路行政办公大楼**综合楼**，确认送达地址徐州市云龙区元和路1号行政中心东区综合楼A217室，指定代收人周新莉，联系电话13655******。法定代表人：董仲书，该公司经理。委托诉讼代理人：张明华，该公司职员。委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。被告：陈会玲，女，1952年8月1日出生，汉族，住徐州市，联系。原告徐州市天勤机关物业服务有限公司（以下简称天勤公司）与被告陈会玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年9月15日公开开庭进行了合并审理。原告天勤公司的委托诉讼代理人张明华、周新莉到庭参加诉讼，被告陈会玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告天勤公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费2836元【（房屋建筑面积144.32平方米×0.88元/月/平方×31个月+144.32平方米×0.88元/月/平方÷30天×27天）×70%≈2836元】和公共能耗费734元（23元/月×31个月+23元/月÷30天×27天=734元）。事实和理由：2011年10月28日，原告与徐州中铁房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2011年11月1日起至业主委员会和新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业服务的受益人为全体业主和使用人，物业服务收费实行包干制，物业费不包含公共能耗费，物业费按业主房屋建筑面积计算，收费标准为0.88元/月/平方米，公共能耗费300元/年，一年预收一次。被告系案涉人才家园8#-1-303室业主，房屋建筑面积144.32平方米，被告未交纳2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业费和公共能耗费。为此，原告诉至本院，请求判如所请。被告陈会玲未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月28日，徐州中铁房地产开发有限公司（甲方）和原告天勤公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供**物业管理服务，期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，物业服务费用暂按0.88元/月/平方米收取；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、共用设施设备的日常运行和维修养护、共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协[2004]1号）规定的二级标准；物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；考虑人才家园小区当前的入住、物业管理实际情况和困难，自本合同生效之日起前4个月的前期物业运行费用1200000元由甲方分三次补贴给乙方，甲方每月15日支付给乙方，物业运行稳定后，由乙方向业主补收4个月期间的物业服务费及公共能耗费，收取的费用全部用于乙方的自主经营成本；乙方在向业主收取物业服务费和公共能耗费时，一年预收一次，下次预收前分摊公共能耗费按实际用量滚动结算，半年公示一次；对于业主已上房的空置房，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费和分摊的公共能耗费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先租用权，地下，地下停车场租用人按300元/个/月的标准向乙方交纳车位租赁费从车位费中按不高于100元/个/月的标准提取服务费，其余租金归甲方所有；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按不高于100元/个/月的标准向乙方交纳服务费；甲方违反本合同中应由甲方承担的相关责任，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方应赔偿由此给业主、物业使用人及乙方造成的损失；除前条约定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按当月管理费总收入的1%向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费的，应按应交费用的1%向乙方支付违约金；乙方违反规定，未经主管部门批准或业主委员会同意擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。双方还就物业概况、物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。2011年11月1日，原告天勤公司开始为徐州市人才家园（龙域中央）小区提供物业服务管理，2014年8月28日原告终止为该小区提供物业服务。被告陈会玲系徐州市人才家园（龙域花园）小区8#-1-303室房屋业主，房屋建筑面积144.32平方米，其尚欠原告2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费为2836元【（房屋建筑面积144.32平方米×0.88元/月/平方×31个月+144.32平方米×0.88元/月/平方÷30天×27天）×70%≈2836元】。本院认为，2011年10月28日原告天勤公司与徐州中铁房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对人才家园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉龙域花园小区提供了物业管理服务，被告陈会玲为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费为2836元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的公共能耗费。因原告未提供相应证据予以证明，故本院对其主张的公共能耗费不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告陈会玲给付原告徐州市天勤机关物业服务有限公司2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费2836元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈会玲负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年九月十六日书记员 崔朝宇