苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4136号原告：宣元昊，男，1990年6月16日生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：万云、孙玉娟，江苏智融律师事务所律师。被告：高阿四，男，1966年4月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：仲福妹，女，1970年1月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：高红英，女，1993年1月12日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：柏小妹，女，1929年6月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上四被告共同委托诉讼代理人：柳一舟，江苏坤象律师事务所律师。原告宣元昊诉被告高阿四、仲福妹、高红英、柏小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，四被告提起反诉，后申请撤回反诉，本院予以准许。原告的委托诉讼代理人万云、孙玉娟，被告高阿四、高红英及四被告共同委托诉讼代理人柳一舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣元昊向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告将诉争房屋及车库产权登记过户至原告名下；3、判令被告支付原告违约金79500元（房屋总价的30%）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告高阿四、仲福妹系夫妻关系，被告高红英系其女儿，被告柏小妹系高阿四母亲。2013年3月，原告经熟人介绍，认识了被告一家。后得知被告有意将其家庭拆迁安置的两套房屋中的小户及车库一并出售(钱款用于装修其自留居住使用的大户等)，经中间熟人撮合及双方间多次沟通，双方于2013年3月26日签订房屋买卖合同，约定将被告家庭拆迁安置所得的甪直镇XX村渔民安置房小户XX幢402室及约16平方米的车库出卖给原告，房款总价为265000元；合同约定原告先支付235000元，余款30000元待过户后当日付清。原告方委托亲戚孙某某(亦系被告亲戚、附近村民)代为签署，被告高阿四、高红英亲笔签署，被告仲福妹、柏小妹在合同上按手印，且同时将四被告的身份证、户口簿复印件签名按手印后交付原告。其后原告按照约定将235000元购房款支付给被告(其中93859元由原告代被告支付缴纳给村委会，余款140000多元原告以现金形式交付被告)。原告买受该房屋后，即进行装修，占有使用至今。2019年下半年，原告得知被告已将诉争房屋的产证等办理下来，便一再催促要求被告按照合同约定将房屋过户至原告名下，但被告方不顾基本诚信，以加价等各种理由借口拒不履行其义务，故诉至法院。被告高阿四、仲福妹、高红英、柏小妹辩称，1、民事合同必须遵守法律，法律没有规定的必须遵守政策，根据苏府（2011）38号文件，苏州市限购政策颁布于2011年3月，本案诉争房屋买卖合同签订于2013年3月。在签订协议时，限购政策已经颁布实施2年之久，原告户籍所在地不在本市，也未提交证据证明在购房之前2年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税或者社会保险，属于限购对象。另外，根据苏府（2016）第150号文件以及苏府（2019）第61号文件，目前原告也属于限购对象，其要求四被告向其交付房屋不具备履行条件，法院应不予支持；2、关于原告提出的请求支付违约金并无合同约定，也没有事实依据，原告本人并未积极创造条件使其符合苏州市购房资格，也从未向四被告提出过协助过户；3、对于原告要求法院确认原、被告签订的房屋买卖合同有效这一诉讼请求无异议。经审理查明，2013年3月26日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订房屋买卖合同1份，该合同载明：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落于苏州甪直镇XX村渔民安置小户XX幢402室住房1套出售给乙方。该房屋建筑面积约60平方米，其中车库面积约为16平万米（具体按房产证登记面积为准，无论房产证面积增加或减少，房款永远不变）。房屋总价265000（包含车库）。乙方的付款方式为签订本合同时，乙方一次性支付甲方房款235000元，余款30000元待该房屋房地产二证过户当日付清。过户期间如遇不可抗拒的因素、国家政策影响或依照法律、政策规定程序处理外，该房屋处理权、使用权、所有权仍属乙方所有。本合同不受今后房价的浮动影响，甲乙双方均不得违反本合同。如甲方违反本合同，应及时退还乙方已支付的房款，并结付银行商业利息，同时赔偿该房成交总价100%的违约金。如乙方违反本合同，也以该房成交总价的100%作为违约金支付甲方。如甲方违约的情况下，若乙方对该房屋已装修，其费用经结算后以3倍金额作为违约金。原、被告签订上述房屋买卖合同后，被告即将涉案房屋交付原告，原告向被告支付了235000元房款。涉案房屋交付原告后，原告对涉案房屋进行了装修，并使用至今。另查明，涉案房屋即位于苏州市吴中区甪直镇XXXXX幢402室及该幢4号车库于2019年9月4日登记至高阿四、仲福妹、高红英三人名下，由三人按份共有。又，原告为非苏州市户籍，在本市未缴纳社会保险及个人所得税。对此，原告称当时其购买涉案房屋想自己居住，后因未在苏州找到工作，故回河南工作。再，2011年3月初，苏州市根据有关房地产调控通知要求，出台了苏府（2011）38号《市政府关于贯彻国务院办公厅进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的通知》，明确对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手房）等，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续。2016年10月，苏州市人民政府发布苏府（2016）150号《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中明确：非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计交纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。后苏州市人民政府于2019年7月24发布苏府（2019）61号《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作期间》，其中明确：非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市方位内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。以上事实由原告提供的房屋买卖合同、房款结算表、装修单据、自来水缴费卡、村委会收据、不动产登记薄查询记录、身份证及户口本复印件、物业管理协议复印件，被告提供的政府文件网页截图及庭审笔录等予以证实。庭审中，原告称被告从未提出原告存在购房资格问题，且涉案房屋在登记至被告名下，被告要求加价，拒绝过户。据此，提供了原告亲属与被告于2020年5月4日的现场谈话录音。经质证，被告对于录音的真实性予以认可，称该录音并非原告与被告的录音，不能代表原、被告之间关于协助过户的真实意愿，且该录音也仅是被告与原告亲戚长期协商中的一小部分，实际情况是原告姐姐在协商过程中因原告不具备过户资格，要求被告将涉案房屋过户至原告姐姐名下，因原告姐姐并非合同相对方，故一直未协商妥当。本院认为，原、被告于2013年3月26日就涉案房屋签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。对此，本院予以确认。本市自2011年至今发布的相关政府文件，均要求非本市户籍居民家庭购买本市住房需要交纳一定期限的社会保险或个人所得税。原告在签订房屋买卖合同之时至今均未在本市工作及缴纳社会保险、个人所得税，故就目前来看，原告并不具备购房资格，涉案房屋无法过户至原告名下。现原告要求四被告配合其办理房屋过户手续，不具备履行条件，故本院不予支持。原告可待条件成熟后依据实际情况另行主张。关于违约金，就目前情况而言，因原告自身不具备购房资格导致房屋无法过户，故房屋无法过户的相关损失应由其自行承担，其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼费，因被告对于双方签订的房屋买卖合同效力未持异议，在此情况下，原告仍坚持要求本院确认合同效力，故相应的诉讼费理应由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告宣元昊与被告高阿四、仲福妹、高红英、柏小妹于2013年3月26日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告宣元昊其他的诉讼请求。案件受理费减半收取为2638元，财产保全费1845元，合计人民币4483元，由原告宣元昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年九月八日书记员 吴雅琴