河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初929号 原告：杜吉林，男，1979年1月20日出生，汉族，自由职业，住山西省平遥县。 委托诉讼代理人：吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军杰，河北朝鼎律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，该公司员工。 第三人：苏永彬，男，1979年3月4日出生，汉族，自由职业，住河北省三河市。 原告杜吉林与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜吉林的委托诉讼代理人吴瑞海、王军杰，被告中运房地产公司的委托诉讼代理人贾晓宁，第三人苏永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜吉林向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年10月26日签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告退还原告房屋认购金20万元，并以20万元为本金，自2017年10月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至认购金全部返还之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，被告与第三人苏永彬签订了两份《“名仕·雅居”成交确认单》，分别约定苏永彬认购被告开发的位于唐山市开平区房屋。苏永彬就该两套房屋，每套向被告交纳了房屋认购金10万元，两套房屋认购金共计20万元，被告向苏永彬开具了房屋认购金收据两张，收据上载明交款人为苏永彬。后苏永彬与原告于2017年4月17日签订了《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》，苏永彬将上述两套房屋的认购资格转让给了原告。2017年10月26日，原告与被告办理了换房手续，并签订了《商品房认购协议书》（编号：20170812），约定由原告认购被告开发的位于唐山市开平区房屋（即将原1102号房屋及1602号房屋的认购资格变更为了1703号房屋），但就原来的两套房屋认购金收据，被告却未给原告办理更名，收据交款人仍为苏永彬。因被告开发的名仕·雅居项目一直未取得商品房预售许可证，无法签订正式的商品房买卖合同，故原告于2018年9月11日向三河市人民法院提起诉讼，请求法院确认原告与苏永彬于2017年4月17日签订的《“名仕·雅居”成交确认单转让协议》无效，并判令苏永彬返还杜吉林购房款38万元（房屋认购金及转让费），另外的2万元定金已经三河市人民法院于2018年9月14日作出的（2018）冀1082民初4314号民事判决认定返还。因上述20万元房屋认购金已由被告收取，故在诉讼期间，原告曾多次向被告申请退还该房屋认购金，但被告一直未予办理。后三河市人民法院于2019年12月20日作出了（2018）冀1082民初7740号民事判决，认定该20万元认购金由被告退还更为合理，并判令苏永彬退还杜吉林除该20万元认购金以外的购房款。苏永彬对此不服提起上诉，廊坊市中级人民法院于2020年6月28日作出了驳回上诉，维持原判的（2020）冀10民终2709号民事判决。鉴于原、被告双方签订的《商品房认购协议书》第四条第1款约定，“甲方应当在2019年10月30日前将该商品房交付乙方使用”，而现协议中所约定的2019年10月30日前的交房日期早已超过，但被告仍未向原告交付房屋，也未向原告作出任何延期交房的解释。原告一直在竭力与被告沟通解除《商品房认购协议书》及退款事宜，但被告始终推脱，一直未予回复。被告直至2020年3月12日才向原告发出了要求签订正式商品房买卖合同的《通知书》，但原告认为被告的行为已经构成违约，即于2020年3月24日向被告发出了解除双方于2017年10月26日签订的《商品房认购协议书》的律师函，被告收到该函件后仍未回复。为维护自身的合法权益，诉至法院，请法院判如所请。 被告中运房地产公司辩称，原、被告所签《商品房认购协议书》属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应驳回原告的诉讼请求。一、《商品房认购协议书》约定原告自愿购买被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。且协议书第五条、第六条明确约定了原告已经对被告所开发的商品房名仕·雅居楼盘充分的了解和选择，双方在日后签订《商品房买卖合同》时已交款项的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。二、从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。三、依照贵院出具的（2019）冀0205民初805号、（2019）冀02民终8695号、（2020）冀0205民初165号生效判决及因案涉工程已依法取得《不动产权证书》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明：《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕·雅居项目的认定意见》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部证照，故《商品房认购协议书》依法有效，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。四、被告所开发的名仕·雅居属于处遗项目（在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明中，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕·雅居项目的认定意见》有明确注明名仕·雅居属于唐山市地产开发遗留问题的项目），被告于2016年就开始向政府各级规划及相关部门申请所开发项目的处遗事宜，至2017年1月18日，唐山市开平区发展改革局给予批准同意被告就所开发的名仕·雅居住宅项目开展前期工作，到2018年2月14日，唐山市城乡规划局开平区分局才将《在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明》，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕·雅居项目的认定意见》予以核定完毕，这就历时1年多，至此才能办理《建筑工程施工许可证》，《建筑工程施工许可证》于2018年10月25日办理完毕，因此导致正常施工延误8个多月，加上各级政府部门多次下发“启动重污染天气响应通知”及唐山市住房和城乡建设局下发的关于新冠病毒疫情防控工作的公告，致使被告开发的项目至今无法正常复工。所以关于原告提到的被告应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告的问题，根据以上各种制约工期的问题及双方签订的《商品房认购协议书》中的第四条第2款及第（2）项，约定了“因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整造成的”“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。此条意见的事实已经由贵院在被告提交的（2020）冀0205民初165号生效判决书中做出了认定。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故被告恳请依法认定《商品房认购协议书》合法有效，不能解除，请驳回原告的诉讼请求。 第三人苏永彬述称，第三人与原告已经签订转让协议，对原告所述无异议。 本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，第三人苏永彬与被告签订了两份《“名仕•雅居”成交确认单》，约定第三人苏永彬购买被告开发建设的“名仕•雅居”项目1号楼2单元11层1102号房屋及1号楼2单元16层1602号房屋，苏永彬按约定向被告交付了两套房屋的首期房款各10万元，共计20万元，被告为苏永彬出具了收款收据二份。后，第三人苏永彬将以上两份《“名仕•雅居”成交确认单》认购资格，及加盖中运房地产公司财务专用章的两张金额分别为10万元的房款收据，一并转让给了原告。原告亲属高瞻代原告向苏永彬支付了上述房款20万元。2017年10月26日，原、被告双方将原告受让的1号楼2单元11层1102号房屋及1号楼2单元16层1602号房屋购房资格，变更为1号楼2单元17层1703号房屋购房资格，并于当日，由被告中运房地产公司作为甲方与乙方杜吉林签订《商品房认购协议书》，双方达成如下协议：乙方认购甲方建设开发的位于唐山市开平区房屋，户型为Ｇ-4。该套房屋的建筑面积约为108.53平方米；实际成交单价为5400元／平方米，成交总价为586062元整；本协议签订时，乙方应向甲方缴纳定金贰拾万元，若乙方擅自解除本协议时，甲方有权不予退还该定金，且乙方自愿放弃该定金；甲方应当在2019年10月30日前将该商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整造成的；甲方在领取房产预售许可证以后通知乙方，乙方须在甲方发出通知书后十个自然日内与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方已付认购金直接转为购房者的房款。 另查明，中运房地产公司现已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 以上事实有《商品房认购协议书》、收据、国有土地使用证、建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、当事人当庭陈述等以及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议书》系双方为日后签订正式《商品房买卖合同》而订立的预约合同。该协议有原告签字捺印、被告加盖合同专用章，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。目前该案涉房产开发项目已经取得国有土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地用途包括城镇住宅用地。现原告以被告未及时交房为由要求解除合同、返还购房定金的诉讼请求，未提交有效的证据证明符合法定解除条件，故对原告的诉请，本院不予支持。被告中运房地产公司亦应加紧施工，尽快交付房屋，维护购房者权益。 综上，原告的诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告杜吉林的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告杜吉林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周玉荣 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 刘 佳 书 记 员 李 倩