江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初458号 原告：唐青，男，1991年9月23日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：徐先仁，江西云龙律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区。 法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行（原名：中国银行股份有限公司南昌市城东支行），住所：江西省南昌市青云谱区。 负责人：魏茂林。 原告唐青与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、第三人中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行（以下简称中国银行青云谱支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告唐青及委托诉讼代理人徐先仁、被告恒富公司委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。第三人中国银行青云谱支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告唐青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》（备案合同编号:ＷＬ1806290351，含附加协议）和《室内装修委托合同》，解除原告和第三人中国银行青云谱支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》和《中国银行股份有限公司全装修商品房家装分期合同》（以下简称《个人一手房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》）；2.被告返还原告已经支付的购房首付款411526元及利息（利息从2018年5月31日起，按中国人民银行同期中长期贷款利率6%计算至被告归还所有首付款之日止）；3.被告向原告支付原告已向中国银行青云谱支行支付的贷款本金及利息170970.04元（暂计算至2020年8月31日，以实际支付的贷款本金及利息为准）；4.被告南昌恒富置业有限公司偿还中国银行青云普支行与原告签订的《个人一手房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》项下剩余的贷款；5.被告向原告支付违约金共计385586元（包括商品房买卖合同违约金24056元，计算方式：以总房价款为基数，按日万分之一计算，自2019年11月1日暂计至2020年6月30日，另加室内装修委托合同违约金361530元）；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月31日与被告签订了《商品房买卖预售合同（草签）》和《室内装修委托合同》，并于当日向被告支付了首付款411526元，正式的合同（合同编号:ＷＬ1806290351）双方于2018年6月29日签订。房屋坐落于南昌市湾里区（以下简称案涉房屋）。合同签订后,原告配合被告向第三人办理了《个人一手房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》。第三人分别于2018年8月29日和2018年11月向被告发放了69万元房贷款和25万元全装修商品房分期合同贷款，至此原告向被告支付完毕全部房价款1351526元。原、被告在《南昌市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，合同第九条约定交付条件为该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工备案表》），及已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告。然而被告在2019年10月31日交付房屋时，并未取得《竣工备案表》，并试图强行交付，业主遂向湾里区信访局进了信访。经信访局与湾里区工程质量监督站查证被告确实属于违规交付，为此南昌市湾里区建设工程质量监督站于2019年11月7日向恒大林溪府发送《关于要求南昌恒富置业有限公司立即停止恒大林溪府46＃-65＃楼违规交付的函》（湾里质监字（2019）4号）。直至2020年5月20日，被告仍未取得《竣工备案表》，而住建部门颁发的《竣工备案表》是商品房经验收合格满足交付条件的判断依据。原、被告商品房买房合同补充协议第四条第二款关于商品房的交付的约定违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告应当按照主合同第九条约定的交付条件取得《竣工备案表》。再者，恒大林溪府首期室内精装饰、装修工程在装修之前未办理施工许可证擅自施工，违反法律法规。直至装修完毕都未办理到施工许可证，这种严重违法行为和逃避政府的监管行为严重损害原告的现实利益和信赖利益，已构成根本违约。被告逾期交房已经超过180天，原告于2020年5月25日以书面形式给被告邮寄了解除双方商品房买卖合同的通知，邮寄单显示对方于2020年5月27日签收。原告请求人民法院确认原、被告之间的《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》解除。由于解除《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，导致相关权利义务发生变化，原告与第三人之间的借款合同也应一并解除，被告应将剩余贷款归还第三人。 被告恒富公司辩称：原告唐青的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由：1.原告与我司于2018年6月29日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买南昌恒大林溪府51#一单元1503号房，房款共计989,996元，其中首付房款299,996元，余款690,000元系向第三人贷款支付。此外原告与我司于2018年5月31日签订《室内装修委托合同》，约定原告委托我司对案涉房屋进行统一装修，装修价款共计361,530元，原告在2018年5月31日前向我司缴纳111,530元，余款250,000元系向第三人贷款支付。在原告认购案涉房屋后，我司依据约定支付原告的推荐人权小荣佣金金额13,515元，原告若主张解除案涉房屋相关合同，应偿还我司基于其购买房屋而产生的额外支出。2.原告与我司签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第四条约定：“出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用，该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。”我司在合同约定的交楼时间前已取得上述文件，符合合同约定的交楼条件。且我司按照合同约定向原告寄送了收楼通知，通知原告接收房屋，我司已经按约履行了交房义务，不存在逾期交房的行为。3.案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》第十二条约定了“逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”可见若我司逾期交付房屋超180日，我司需承担的违约责任为解除合同、返还原告购房款并按房款的1%向原告支付违约金，即原告因我司逾期交付超180日主张解除合同后，我司需退还原告已付的购房款及装修款，并按1%房款即9,899.96元支付原告违约金。原告要求我司支付全部房价款日万分之一违约金，并按中国人民银行同期中长期贷款利率6%支付房款及装修款的利息，以及要求我司支付其已付贷款利息的诉求没有合同约定，也没有法律依据。4.原告与我司签订的《室内装修委托合同》第五条违约责任“合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金”，这一条款是指若原告与我司当中任何一方单方主张解除装修合同所应承担的违约责任，并非发生逾期交付时违约方所需承担的责任，原告要求我司承担室内装修委托合同违约金361,530元是对该条款的错误解读。5.如果我司发生逾期超180日交付房屋的情形，我司愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际已付款项（需扣除被告支付给原告推荐人佣金金额13,515元，且基于原告第四项诉求，在偿还原告剩余贷款后，退还原告实际付款金额减去偿还代偿银行贷款金额所剩余的金额），依据合同约定承担1%房价款违约金，但对原告主张的第2项中关于房款利息的诉请、第3项中关于贷款利息的诉请、第5项中超出合同约定的逾期交付违约金的诉请以及第5项中缺乏依据的室内装修委托合同违约金的诉请不予认可。同时因案涉房屋买卖合同已在房管局办理备案，请求法庭判令原告需配合我司解除房屋备案后，我司再退回其相应款项，避免我司先行退款后案涉房屋因原告其他债权债务纠纷被查封而导致我司无法收回房屋的风险。6.我司在原告认购案涉房屋时提供给原告一份《诚信宣言》，《诚信宣言》清晰的载明了案涉房屋所在小区项目红线内外的不利因素，其中包括垃圾收集中转站的位置，垃圾收集中转站位于39#楼西侧，与案涉房屋所在51#号楼没有关联性，退一步说，我司也已尽到充分的提醒义务，原告也承诺“本人已经认真阅读以下内容并对提示内容充分理解和认识并无异议”，并签字按手印，说明原告认可本小区红线内外的不利因素，才继续签署了后续的商品房买卖合同及室内装修委托合同。综上所述，我司并不存在逾期交楼的情形，原告唐青的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人中国银行青云谱支行未提交答辩意见。 原告唐青为支持其诉请向本院提供下列证据： 第一组证据：原、被告身份信息，证明：原、被告主体资格。 第二组证据：合同编号为WL1806290351的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修委托合同》《个人一手房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》各1份，《首付款发票》2张，《首付款的银行流水》1份，中国银行青云谱支行开具的《借款借据》1张，中国银行青云谱支行打印的《贷款详情》1张，原告2018年8月27日至2020年5月27日《还款银行流水》1份，证明：中国银行青云谱支行于2018年8月29日和2018年11月向被告分别支付了原告购房贷款69万元和25万元装修贷款，原告向被告支付了全部购房价款1,351,526元。 第三组证据：湾质监字2019年4号文《关于要求南昌恒富置业有限公司立即停止恒大林溪府46栋-65栋楼工程违规交付的函》（复印件），《解除合同通知》及《邮递单》各1份，证明：被告违反买卖合同第十一条，应于2019年10月31日交付房屋，至今逾期270余天未能合格交付，原告有权根据合同第十二条解除双方签订的商品房买卖合同。原告给被告寄送了解除合同通知书。 第四组证据：《关于2019年第二季度建筑施工安全生产“百差工地”的通报》1份，证明：恒大林溪府首期室内精装饰、装修工程是江西省2019年第二季度建筑施工安全生产“百差工地”。证明：恒大违反《中华人民共和国建筑法》第六十四条、《建筑工程施工许可管理办法》第十条和《建设工程质量管理条例》第五十六条、第五十七条，违反双方签订的商品房买卖合同第十六条第二款，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工设计文件要求。 第五组证据：南昌市湾里区住房和城建局出具的《回复函》1份，证明：被告在红线范围内更改了规划，室内装修无精装修许可证。 被告恒富公司质证：对第一组证据的三性没有异议。对第二组证据中《南昌市商品房买卖合同》《室内装修委托合同》，《个人一手房贷款合同》《全装修商品房家装分期合同》《首付款发票》(发票号码：00427387、00427389)2张三性均无异议。对中国银行青云谱支行开具的《借款借据》1张，中国银行青云谱支行打印的《贷款详情》1张，原告2018年8月27日至2020年5月27日《还款银行流水》1份的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这三份证据没有贷款编号等涉及贷款内容的相关信息，无法确定是否是案涉房屋的贷款借据及还款明细。对《首付款银行流水》三性无异议，但要明示其中工商银行出具的《借记卡账户历史明细单》与工商银行出具的《付款查询信息》所载金额是同样的。原告缴纳的首付款应以其中一份为准。另外，原告出具的首付款交易明细合计金额为40万元整。与我司出具的首付款发票金额不一致。对第三组证据中湾质监字2019年4号文《关于要求南昌恒富置业有限公司立即停止恒大林溪府46栋-65栋楼工程违规交付的函》（复印件）的三性均无异议，对其证明目的有异议，该函是湾里区建设工程质量监督站基于我司未公示未取得《竣工备案表》的情况进行房屋交付而出具的函，并非是基于我司不符合交付条件而出具，后续我司公示了《收楼申请书》以告知业主相关楼栋暂未取得竣备表这一事实，并与收楼业主签订《收楼申请书》后再行交付房屋后，湾里区建设工程质量监督站并未再就交楼事项对我司进行处罚或函告，可见我司是符合交付条件的。对第三组证据中《解除合同通知》及《邮递单》各1份的三性均有异议，原告与我司签订的《南昌市商品房买卖合同》第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”。合同第一章合同当事人的通讯地址中约定我司的通讯地址为“江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁”，公司名称“南昌恒富置业有限公司”，法定代表人“石富昌”。原告举证的邮递单是圆通快递，与合同约定的快递方式不同，邮递单的收件人为车勇其，也不符合合同载明的法定代表人信息，且邮递单所载文件名称为“文件”，无法确定是否是其提供的《解除合同通知》的邮递单，我司认为无法依据该《解除合同通知》及《邮递单》判定原告行使了解除权。对第四组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，该份通报与本案没有关联性，且无法证明案涉房屋存在质量问题，房屋是否存在质量问题应以具备资质的鉴定机构出具的鉴定报告为准，并且在该通报出现之前南昌市住建局并未要求各施工单位在进行精装修施工前需办理施工许可证，是因为该份通报之前有工地产生了生命健康权纠纷，住建局才有了相应的要求，并且我司也已配合政府管理部门，补办了相应的手续，该份通报也表示了我司已因存在的问题受到了相关部门的处罚。对第五组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，该份证据与本案没有关联性。 被告恒富公司提供证据： 第一组证据：《南昌市商品房买卖合同》《室内装修委托合同》，证明：原被告基于双方合意签订了涉案房屋的相关合同，并在合同中对付款方式、交付条件、逾期交付的违约责任进行了约定，且涉案《南昌市商品房买卖合同》已在房管局备案。第二组证据：《收楼通知》及《EMS回单》，证明：证明被告按合同约定致函原告，通知原告接收房屋，被告已履行了合同义务。第三组证据：《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《江西省非特殊建设工程竣工验收消防备案表》《电梯安全检验合格证》《房屋建筑面积测绘成果报告》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，证明：涉案房屋已达到合同约定的交付条件，也达到了实质的交付条件。第四组证据：《收据及付款凭证》，证明：证明原告向被告支付了首期购房款及装修款共计411,526元（其中有一张金额为1,526元的付款凭证是案外人帮原告代付的，其余皆为原告本人签字）。第五组证据：《诚信宣言》，证明：我司在原告认购涉案房屋时已就案涉房屋所在小区项目红线内外的不利因素尽到充分提示，包括原告诉状中提到的垃圾中转站的位置。第六组证据：《恒房通推荐界面截图打印件》2张、《交款核对单》1张、《林溪府商品房认购书》1份、《恒房通兼职佣金奖励明细表》1张，证明：我司在原告认购案涉房屋后向原告的推荐人权小荣支付了13,515元推荐奖励，原告解除案涉房屋买卖合同给我司造成了实际损失。若解除合同，应在所退款项中予以扣除。 原告唐青质证：对第一组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该组证据证明被告履行了通知义务，但是原告至今没有签字收楼。对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，原告实际不符合交付条件，要达到交付条件需要竣工验收备案表。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，无法证明其真实性，达不到其证明目的。对第六组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，无法证明其真实性，达不到其证明目的，且原告公司造成的损失与本案无关。 第三人中国银行青云谱支行未提供证据。 本院经审理查明：2018年5月26日，原告唐青与恒富公司签订《林溪府商品房认购书》，认购林溪府高层51栋一单元1503室，唐青支付定金1万元。2018年5月31日，原告唐青签收恒大林溪府《诚信宣言》，该《诚信宣言》对恒大林溪府项目红线内不利因素进行了介绍，包括公厕与垃圾中转站等情况，原告唐青书写“本人已经认真阅读以下内容并对提供内容理解和认识并无异议”。 2018年6月29日，恒富公司与唐青签订合同编号为WL1806290351的《南昌市商品房买卖合同》（含附件）。《南昌市商品房买卖合同》约定：唐青购买恒富公司开发的南昌恒大林溪府51#楼一单元1503号房屋，该商品房总价989,996元。买受人采取商业贷款方式支付房屋价款，首期房款299,996元应当于2018年5月31日前支付，余款69万元向贷款机构申请贷款。商品房的交付条件(第九条)：1.该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》，2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续（第十一条）：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。逾期交付责任（第十二条）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定规定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件十一对合同有关条款进行了补充约定，对于商品房交付条件变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。 原、被告同时签订了《室内装修委托合同》，约定委托服务总包干价为361,530元，交付时间为2019年10月31日，原告在2018年5月31日前向被告缴纳111,530元，剩余25万元于2018年5月31日前办理完毕商业贷款。在违约责任条款约定：合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付合同约定包干总价等额的违约金。 原告唐青在约定时间支付了购房首付款299,996元及装修款111,530元，合计411,526元。并与第三人中国银行青云谱支行签订了编号为2018年赣中银房贷城字1062号《个人一手房住房贷款合同》和编号为2018年赣中银城装字100号的《全装修商品房家装分期合同》，分别贷款69万元和25万元，第三人已经该两笔贷款合计94万元支付给被告。原告唐青从2018年9月起每月归还第三人房屋按揭贷款本金和利息3,972.17元，2018年12月起每月归还第三人装修按揭款本金和利息3437.28元（第一月为3,458.40元），截止至2020年9月1日，原告共向第三人支付房屋按揭款本息合计99,223.1元，尚欠贷款本金667,441.94元，共向第三人支付装修按揭款本金及手续费72,204元（本判决生效之日数据若有变化的，以第三人提供的明细为准,并作相应调整）。 另查明：2019年11月7日，南昌市湾里区建设工程质量监督站向被告发送湾建质监字（2019）04号《关于要求恒富公司立即停止恒大林溪府46#-65#楼工程违规交付的函》，载明“目前恒大林溪府46#-65#楼工程未通过竣工验收且未办理竣工备案。建设单位此行为违反了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，现要求恒富公司立即停止恒大林溪府46#-65#楼违规交付行为”。被告恒富公司目前仍未取得《竣工备案表》。 还查明：因原告认为被告更改了恒大林溪府48#楼一楼规划以及垃圾中转站在红线内且有变更、装修工程未获得许可，其委托诉讼代理人向本院申请律师调查令。本院于2020年7月31日向南昌市湾里区住房和城乡建设局发送《律师调查令》，湾里区住房和城乡建设局于2020年8月3日出具《回复函》，载明“1.该项目（指涉案房屋精装修）于2017年5月17日取得施工许可证，2020年4月28日补办了精装修手续；2.根据我局批复的该项目涉及方案，任何住宅建筑内均无院子，所有绿化为公共绿化；3.垃圾中转站在用地红线范围内，该项目于2017年11月进行了方案局部调整，其中涉及到对垃圾中转站建设轮廓进行调整的内容”。 本院认为，除关于违约责任和房屋交付变更条件条款外，恒富公司与唐青签订的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修委托合同》，原告与第三人中国银行青云谱支行签订的《个人一手房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》系各方当事人的真实意思表示,除关于违约责任和房屋交付条件变更条款外，其余条款合法有效。 关于原告主张解除合同条件是否成就问题。原、被告在《南昌市商品房买卖合同》主文中约定：被告恒富公司应当在2019年10月31日将该商品房交付原告，交付时该商品房应当已取得《竣工备案表》；双方在合同附件十一《补充协议》第四条对房屋交付条件变更为：“商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》《江西省建筑管理条例》等法律法规规定，取得《竣工备案表》是商品住宅交付使用的法定条件，是证明商品房验收合格的依据，上述房屋交付条件变更条款与法律法规相悖，不具合法性。此外，该变更条款属于被告提供的免除被告责任格式条款，被告未就该条款以加粗加黑字体等方式提醒对方注意，也未进行合理说明，应认定无效条款。被告至今未取得《竣工备案表》，逾期交房已超过180日，合同约定解除条件已经成就，原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。原告唐青应配合恒富公司办理解除《南昌市商品房买卖合同》备案的相关手续。原告主张的变更规划，旨在诉请解除房屋买卖合同，现因该诉请本院予以支持，且原告提供的相关证据不足以说明该问题，对此不再赘述。 关于恒富公司在履行《室内装修委托合同》中是否违约问题。1.原告未提供被告有违反《室内装修委托合同》中约定的装修用材、质量标准等合同内容的相关证据；2.湾里区住建局《回复函》载明涉案房屋2017年5月17日取得施工许可证，2020年4月28日补办了精装修手续；3.《室内装修委托合同》约定违约方向对方支付合同约定包干总价等额的违约金的前述为合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，原告并未提供证据证明被告违反了合同约定义务及单方解除合同的情形。故原告提供的证据不足以证明被告恒富公司在履行《室内装修委托合同》中存在违约行为，原告据此主张的违约金361,530元，无事实和法律依据，本院不予支持。 鉴于《室内装修委托合同》是依附于《南昌市商品房买卖合同》而成立，一旦双方所签订的《南昌市商品房买卖合同》解除，该合同随之也无法实际履行，故应一并解除。因《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》解除，原告与第三人中国银行青云谱支行签订的《个人一手房住房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》的合同目的亦无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告要求解除与第三人中国银行青云谱支行的《个人一手房住房贷款合同》和《全装修商品房家装分期合同》，于法有据，本院予以支持。 被告因故至今未交付涉案房屋，原告要求解除合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将原告缴纳的购房款和装修款411,526元返还给原告。原告主张由被告将原告尚欠的贷款本息支付给第三人以及返还原告向第三人已经支付的贷款本息，亦符合上述法律规定，本院予以支持。据前查明的事实，截止至2020年9月1日，原告共向第三人支付房屋按揭款本息合计99,223.1元，尚欠贷款本金667,441.94元，共向第三人支付装修按揭款本金及手续费72,204元（本判决生效之日数据若有变化的，以第三人中国银行青云谱支行提供的明细为准，并作相应调整）。 关于唐青要求恒富公司支付违约金及利息问题。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。在合同约定的违约金不足以弥补其损失的情况下，原告既主张调高违约金金，同时又要求按年利率6%计算利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，对原告主张按照每日万分之一计算违约金，本院予以支持，但要求以总房款为基数，无相应依据。对原告主张的利息损失，本院不予支持。故恒富公司逾期交付房屋的违约金计算方式为，以购房首付款299,996元为基数（不应将装修首付款作为基数计算，理由前述已说明），从房屋逾期交付之次日即2019年11月1日起至付清之日止，每日按万分之一为标准进行计算。 关于佣金问题。被告认为如果原告解除合同，应退还推荐人权小荣佣金金额13,515元。被告基于出售房屋而支付给中间人的佣金，系恒富公司自己的房屋销售手段，佣金的性质是推荐人促成买卖合同签订的报酬，推荐人只要促成了买卖合同签订，就可以获得相应的报酬，此后买卖合同因履行出现违约等情形导致解除的，不影响之前推荐人提供的居间服务。且原告并非佣金的受益人，其与推荐人关系也不详，被告主张从原告购房款中扣除该佣金，于法无据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告唐青与被告南昌恒富置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号:WL1806290351,含附加协议）与《室内装修委托合同》； 二、解除原告唐青与第三人中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行签订的编号为2018年赣中银房贷城字1062号的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》和编号为2018年赣中银城装字100号的《中国银行股份有限公司全装修商品房家装分期合同》； 三、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告唐青购房及装修款411,526元； 四、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐青违约金（以299,996元基数，从2019年11月1日起至付清之日止，每日按万分之一为标准进行计算）； 五、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内偿还第三人中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行自判决生效之日起就《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》和《中国银行股份有限公司全装修商品房家装分期合同》剩余的贷款(以第三人中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 六、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐青返还自2018年9月1日起至本判决生效之日止原告唐青已向中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行支付的房屋及装修按揭贷款本息(以第三人中国银行股份有限公司南昌市青云谱支行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 七、驳回原告唐青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,532元（已减半收取），由被告南昌恒富置业有限公司承担8,203元，原告唐青承担2,329元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 毛永忠 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 罗松瑞 书 记 员 熊 建