贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4522号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄芳，女，1966年5月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。执业证号：32406181100001。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人黄芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司诉讼委托代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告黄芳一审诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金17817元（违约金以391665元为基数，按日万分之一标准，从2018年8月24日起暂时计算至2019年12月24日）；2.被告退回原告各项开户费和交易费合计4581元及资金占用期间的利息，利息以4581元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2013年1月12日起计算至被告实际退回之日止；3.被告支付逾期交房违约金24279.70元（违约金以391665元为基数，按日万分之0.5的标准，从2014年12月31日计算至2018年5月24日止）原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。关于被答辩人主张逾期办证问题，答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2019年9月24日通过短信方式通知被答辩人提交办证所需资料办证。后被答辩人于2020年3月6日才向答辩人提交资料并委托答辩人办证。被答辩人提交完毕资料后360日为2021年3月1日，应本案而言，被答辩人已于2020年3月11日取得不动产权证，答辩人办证时间并未超过合同约定的提交资料完毕后360日内，故答辩人依法不承担违约责任。其次，若认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被答辩人提交办证资料并委托答辩人办证之日止即2019年9月24日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背;其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。二、关于各项开户费及交易费及利息问题被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉请已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借贷，即使支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于逾期交房违约问题。本案涉案房屋交房时间为2015年6月10日，交房违约请求已过诉讼时效，请法院予以驳回。一审认定事实：2013年1月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3582.74元计算，总价款为391665元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款121665元，余款270000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为390913元，交纳契税5863.69元、印花税2.50元。被告代收房屋维修基金10264元、各项开户费和交易费4581元。2018年5月24日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年9月24日，被告通过手机短信通知原告提交办证资料。2020年1月3日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部部分首次登记。2020年3月6日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。因被告违约，原告以前述诉讼请求诉至法院。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2018年5月24日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金起算时间为2015年1月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2018年5月31日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年5月31日。被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月16日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金，应以原告已付购房款390913元为基数，按日万分之0.5的标准，从2015年1月1日计算至2018年5月24日，违约金应为24275.70元（390913元×0.005%/日×1242日）。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年5月24日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2019年5月19日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约金的起算时间为2019年5月19日。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》出具时间为2020年1月3日，故被告2019年9月24日短信通知原告提交办证资料时，尚不具备办证条件，因此，应以2020年3月6日原告出具委托书委托被告办理不动产权属证书之日作为该违约金的截止时。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付实际购房款390913元为基数，按日万分之一的标准，从2019年5月19日计算至2020年3月6日，违约金为11414.66元（390913元×0.01%/日×292日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计4581元的诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄芳逾期办理房屋权属证书的违约金11414.66元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄芳逾期交房的违约金24275.70元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄芳电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计4581元；四、驳回原告黄芳的其他诉讼请求。案件受理费483元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担417元，原告黄芳负担66元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判按已付房款日万分之零点一调减逾期办证违约金；二、撤销一审判决第二项，改判按已付房款日万分之零点一调减逾期交房违约金；三、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人相应的诉讼请求。事实及理由：1.根据《补充协议》第8.2条、第8.3条约定，买受人办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。本案无证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审法院认为房屋交付时视为被上诉人已提交相关资料，并以此作为认定上诉人逾期办证违约金起算时点的依据，与本案客观事实不符。2.上诉人请求对本案逾期办证违约金、逾期交房违约金进行调减，理由与上诉人一审的答辩意见一致。3.“三通费”是上诉人根据补充协议的约定收取，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人多年未提异议，其该项诉请已超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人黄芳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人承担逾期办证的违约责任是否恰当；2.案涉逾期办证、逾期交房违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费及交易费”。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理商品房转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，案涉逾期办证、逾期交房违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费及交易费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青