甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1192号 原告：刘某，住敦煌市。 被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：汤某。 被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，统一社会信用代码916209825955000544。 负责人：谢某，经理。 委托诉讼代理人：杨某。 原告刘某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告魅力公司的委托诉讼代理人汤某、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1、要求解除刘某、魅力公司、天诚公司之间签订的租赁合同；2、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部连带支付拖欠的房屋租金36563.2元，违约金10969元；3、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部连带恢复商铺原状并承担恢复费用。 事实与理由：2016年6月4日，魅力公司、天诚公司敦煌项目部与刘某签订了商铺租赁协议，合同约定，魅力公司租赁刘某的商铺，天诚公司敦煌项目部负责监管，合同对租金、租期以及租金的交纳方式进行了约定，其中租金的标准是前三年为房价的5%，后三年为房价的6%，刘某购买商铺的价款是609386元。合同签署后，魅力公司支付了三年的租金，第四年的租金未付，且已逾期，魅力公司迟延支付租金构成违约，刘某有权解除合同，并要求承担违约责任，由于双方约定的违约金过高，刘某将违约金降低至拖欠租金的30%，故刘某诉至法院。 魅力公司辩称，魅力公司同意解除合同，魅力公司支付了三年的租金，刘某的房租租金自2019年10月1日至2020年9月30日的租金没有支付，魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力公司已无力向刘某继续支付租金，按照双方签订的商铺租赁管理协议中的约定，该协议已自动终止。对于刘某计算拖欠租金的事实没有异议，但是考虑到疫情影响，希望减免租金，不应再支付违约金。 天诚公司敦煌项目部辩称，同意魅力公司的辩解意见，但是刘某计算的租金和违约金不符合实际情况。刘某是自营户，在租赁过程中不愿意参加整体租赁事项，天诚公司敦煌项目部当时了解了情况后作出让步，刘某从义乌商贸城楼上搬下来，由天诚公司敦煌项目部给刘某协调了一楼的商铺继续经营，前三年，魅力公司将商铺租金交给刘某，刘某把一楼商铺的租金交给天诚公司敦煌项目部，天诚公司敦煌项目部再交给一楼商铺的业主，一直都是这样运行的。刘某购买天诚公司敦煌项目部的商铺时是按照70.81平方米支付房款的，房款是587723元，后来实测是73.42平方米，超出的面积应当补交差额款，但是刘某一直没有补齐，所以租金应当按照实交款项计算，刘某还欠天诚公司敦煌项目部的物业费等费用未交齐。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力旅游公司，天诚公司敦煌项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司敦煌项目部无关，应由魅力旅游公司负责支付。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下： 1、刘某提交的商铺租赁管理协议，魅力公司、天诚公司敦煌项目部没有异议，本院予以采信。 2、刘某提交的承诺书一份，用以证实其购买商铺后天诚公司敦煌项目部曾作出承诺，物业费没有交清是因为双方之间还有其他债权债务关系，协调到一楼的商铺只有60.1平方米，二楼的商铺是73.42平方米，二者之间面积有差别，魅力公司认为与本案无关，天诚公司敦煌项目部认为没有见过这份承诺，义乌商贸城管理办公室不是天诚公司敦煌项目部的分公司，上面也无负责人的签字或者盖章，对真实性无法确认，对该证据，本院结合其他证据综合认定。 经审理查明：刘某从天诚公司敦煌项目部购买位于敦煌义乌商贸城二楼A05号商铺，建筑面积为73.42平方米，套内面积为42.75平方米，在交纳购房款时，刘某按照预测面积70.81平方米支付购房款587723元，后实测面积为73.42平方米，购房款应为609386元，刘某后未补齐剩余购房款差价。2016年5月6日，刘某作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议，就刘某将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，刘某将商铺交付魅力公司使用，魅力公司因经营需要拆除了商铺隔断，整体设计装潢后投入使用。魅力公司依约支付了部分租金，自2019年10月1日起再未支付租金。 另查明，刘某在与魅力公司、天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁协议时，同时由天诚公司敦煌项目部协调刘某在一楼租赁其他业主的商铺进行经营。 本院认为，刘某主张解除合同，魅力公司、天诚公司敦煌项目部同意解除合同，三方所签订的商铺租赁管理协议应予解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力旅游公司应将商铺向刘某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。依据合同的相对性原则，天诚公司敦煌项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故刘某要求天诚公司敦煌项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。承租人应当按照约定的期限以及约定的标准支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，后三年按照房款总价的6%，刘某虽然按照70.81平方米的预测面积支付房款587723元，但是交付给魅力公司租赁物面积是73.42平方米，是否交齐房款与租赁合同无关，故租金核算应以609386元计算，第四年度（2019年10月1日至2020年9月29日）的租金为36563元（609386元╳6%=36563元），本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向刘某承担违约责任。在起诉时，刘某认为双方违约金约定过高，主动降至拖欠租金总额的30%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力旅游公司未按时支付租金而造成刘某的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。在本案中，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算未超过30%，足以弥补损失，因此自2019年10月1日至2020年9月29日，租金占用期间的利息损失为2257元（36563元×4.75%×1.3倍=2258元），本院予以支持。天诚公司敦煌项目部辩解刘某未补齐购房价款、未交清物业费等费用以及在一楼商铺经营的租金问题，与本案不是同一法律关系，天诚公司敦煌项目部可以另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除刘某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月6日签订的商铺租赁管理协议； 二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向刘某返还，逾期未能恢复的，刘某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务； 三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付刘某商铺租金36563元、违约金2258元，合计38821元，限于本判决生效后30日内履行； 四、驳回刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1988元（刘某已预交），由刘某负担198元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担1790元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长 任 玉 娜 人民陪审员 杨 红 霞 人民陪审员 陈 彩 芸 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理 马 艳 霞 书 记 员 巩 晓 婕