河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3709号上诉人（原审原告、反诉被告）：范兵兵，男，1992年7月4日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：杜晓彤，河南公朴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：虞城县今朝置业有限公司，住所地河南省虞城县健康路，统一社会信用代码914114256700924775。法定代表人：刘芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。上诉人范兵兵因与被上诉人虞城县今朝置业有限公司（以下简称今朝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人范兵兵的委托诉讼代理人杜晓彤，被上诉人今朝公司的委托诉讼代理人孔祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范兵兵上诉请求：撤销河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初1603号民事判决，依法改判支持范兵兵的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：1.本案与（2017）豫1425民初4406号民事判决都是因同小区商品房销售合同产生的纠纷，案情基本相同，（2017）豫1425民初4406号民事判决按总房款日万分之五支付违约金，本案按总房款日万分之一支付违约金，属于类案不同判决，一审法院滥用自由裁量权。2.案涉小区已有部分业主交房入住，一审判决以该小区不具备交房条件，驳回范兵兵要求交房的诉讼请求错误。今朝公司答辩称：1.（2017）豫1425民初4406号案件立案时，陈宗领等人涉黑刑事案件还没有采取强制措施，现该刑事案件已判决，陈宗领等人以低于成本价、低于市场价格，强迫今朝公司将案涉房屋卖给他人，该房屋销售合同应予撤销，（2017）豫1425民初4406号民事判决认定事实及适用法律错误。2.因陈宗领等人涉及刑事犯罪，致使整个舒心苑小区不能竣工验收，在没有竣工验收的情况下，一审判决未支持范兵兵交付房屋正确。3.为减少损失，今朝公司于2019年3月多次通知范兵兵领取钥匙，进行装修，范兵兵没有来领取钥匙。今朝公司上诉请求：撤销河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初1603号民事判决，依法改判或者发回重审。事实及理由：1.一审判决认定今朝公司与范兵兵签订商品房销售合同是受到陈宗领等威胁下签订的，该合同应当撤销，一审判决今朝公司支付违约金错误。2.至今仍有23套房屋备案在李秀荣名下，今朝公司受胁迫的行为一直持续中，一审判决认定今朝公司撤销权消灭错误。3.案涉房屋买卖合同因受胁迫无效，今朝公司不应当支付违约金。4.今朝公司于2019年3月多次通知范兵兵领取钥匙，进行装修，范兵兵没有来领取钥匙，是其自身原因未交付房屋。范兵兵答辩称：范兵兵在今朝公司售楼处购买案涉房屋，并支付全部款项，且已经在不动产登记中心进行备案登记，今朝公司行使撤销权已超过法定时效，撤销权消灭，今朝公司应当按照合同约定支付违约金，请求驳回今朝公司的上诉请求。范兵兵在一审中的诉讼请求：1.判令今朝公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令今朝公司因逾期交房向范兵兵支付违约金166663元(自2016年5月1日起暂时计算至2020年4月28日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止)；3.本案诉讼费用由今朝公司负担。今朝公司在一审中的反诉请求：1.撤销今朝公司与范兵兵签订的商品房买卖合同；2.本案诉讼费用由范兵兵负担。一审法院查明：2015年10月12日，范兵兵与今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买的舒心苑小区1幢1单元703号房产，建筑面积134.39平方米，约定每平方米1700元，2015年10月11日，范兵兵一次性将购房款228463元及维修基金、电视安装费、天然气安装费等共计233788元，支付给今朝公司法定代表人刘文霞的账户。合同第八条、第九条约定2016年11月30日前交房，逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。由于至今未交付房产，范兵兵依法提起诉讼，请求今朝公司继续履行合同，并按合同约定支付逾期交房违约金。今朝公司认为其与范兵兵签订合同时，受到了陈刚等人的胁迫，不是其真实意思的表示，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，1.2012年底，今朝公司在虞城县××路北侧开发建设舒心苑小区，2013年初，今朝公司将该小区的建设施工工程发包给案外人陈刚（陈刚借用他人资质与今朝公司签订了建设工程施工合同），建筑面积47726.21平方米，389套商品房。接警记录显示：2015年1月20日至2017年8月8日，案外人陈刚多次以向今朝公司索要工程款及工人工资为名，带领或者指使他人到舒心苑小区工地堵门、锁门、拉白条幅，威胁恐吓舒心苑小区售楼部工作人员，要求今朝公司为其向案外人李秀荣的借款12570345元提供抵押担保，借款期限二个月（陈刚、陈宗领、李秀荣等人的行为构成寻衅滋事罪，已被追究刑事责任）。今朝公司被迫将其开发的舒心苑小区四幢一单元59套、二单元12套，共71套商品房，建筑面积8380.23平方米，以每平方米1500元的价格，抵押给李秀荣，并于2015年2月15日与李秀荣签订《商品房买卖合同》，随将抵押的房产备案到李秀荣名下。借款期限届满，陈刚未清偿所谓的借款，李秀荣等人便出卖抵押的房产，抵偿其所谓的借款。但“抵押给李秀荣的71套商品房”不包括范兵兵与今朝公司签订的《商品房买卖合同》舒心苑小区1幢1单元703号房产。2.范兵兵举证的商品房买卖合同载明：“编号：0106140商品房买卖合同……虞舒心苑备案15074号（印章）”。3.今朝公司举证的案外人袁英丽与今朝公司签订的商品房买卖合同：“买受人：袁英丽……第4幢2单元10层1003号屋……单价为每平方米2850元，总金额……￥370728.00……2015年9月14日”。4.舒心苑小区西侧的商业用房及道路尚未完工，尚不符合整体竣工验收条件，已有部分业主入住，尚不能办理房产登记手续。一审法院认为，范兵兵与今朝公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，予以确认。本案范兵兵请求今朝公司继续履行合同，并承担逾期交房违约责任。基于有效的民事法律行为签订的合同为有效合同。今朝公司未按约定向范兵兵交付房产，构成合同违约，应承担违约责任。由于舒心苑小区尚未全部完工，不能进行整体竣工验收，不具备办理房产登记的条件。同时考虑到今朝公司已将房产备案到范兵兵名下，该小区已有部分业主入住的事实，今朝公司可先将房产交付范兵兵占有使用，待整体工程竣工验收合格后再主张办理房产登记手续。关于范兵兵主张的违约金，双方约定违约金从2016年5月1日起至实际交房之日止，按已付房款228463元的日万分之五计算，鉴于今朝公司因受“强迫交易”的间接影响，造成涉案房屋低于市场价格出售给范兵兵，再承担较高的违约金有失公平。同时考虑到范兵兵一次性支付购房款而长期不能入住，必然给范兵兵造成一定损失，该损失理应得到补偿。结合当地房地产行业逾期交房违约金一般约定为日万分之一的情况，为均衡双方利益，今朝公司按日万分之一向范兵兵支付逾期交房违约金较为适宜。范兵兵请求违约金自2016年5月1日起计算至实际交房之日止，由于今朝公司开发的舒心苑小区至今未完工，交房之日尚属待定状态，违约金的具体数额暂无法确定，但逾期交房之日起即2016年5月1日起至2020年8月1日止的违约金35411.7元（228463元×1550天×0.1‰）可以确定，予以支持。关于2020年8月2日后的违约金，可待具体交房日期确定后另行主张。关于今朝公司提出撤销范兵兵、今朝公司签订的商品房买卖合同的反诉请求，因涉案房屋不在“抵押给李秀荣的71套商品房”内，故今朝公司的反诉理由不能成立。综上所述，范兵兵的诉讼请求，部分予以支持。今朝公司的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、今朝公司于判决生效后七日内向范兵兵支付违约金35411.7元（以228463为基数，按照日万分之一计算，从2016年5月1日至2020年8月1日）；二、驳回范兵兵的其他诉讼请求；三、驳回今朝公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费343元(已减半收取)，反诉案件受理费100元，合计443元，由今朝公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，一、2015年10月12日，范兵兵与今朝公司签订《商品房买卖合同》，范兵兵通过范圆圆将案涉房款全部转入今朝公司原法定代表人刘文霞的账户。今朝公司主张案涉商品房买卖合同价格低于成本价、低于市场价，是受胁迫下签订的，其未在法定期限内行使撤销权。撤销权属于民事权利，其行使与否取决于权利人的意思，权利人当然可以放弃权利。有撤销权的当事人于除斥期间经过前没有行使权利，撤销权消灭，可撤销的法律行为即变为完全有效的民事法律行为，基于有效的民事法律行为成立的合同有效。今朝公司庭审中认可案涉小区业主有部分入住，并通知范兵兵交房，今朝公司应当按照合同约定履行交房义务。二、鉴于今朝公司因受陈宗领等人“强迫交易”的间接影响，造成涉案房屋低于市场价格出售给范兵兵，再承担较高的违约金有失公平。同时考虑到范兵兵一次性支付购房款而长期不能入住，给范兵兵造成一定损失，该损失理应得到补偿。一审判决结合当地房地产行业逾期交房违约金一般约定为日万分之一的情况，为均衡双方利益，按总房款日万分之一向范兵兵支付逾期交房违约金并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初1603号民事判决第一项，即：一、虞城县今朝置业有限公司于判决生效后七日内向范兵兵支付违约金35411.7元（以228，463为基数，按照日万分之一计算，从2016年5月1日至2020年8月1日）；二、虞城县今朝置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；三、驳回范兵兵的其他诉讼请求；四、驳回虞城县今朝置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费343元(已减半收取)；反诉案件受理费100元。二审案件受理费443元，共计886元，由上诉人范兵兵负担486元；上诉人虞城县今朝置业有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  李念武审判员  许长峰二〇二〇年九月二十七日书记员  李洋洋