福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1041号 原告：许元福，男，1961年4月8日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：廖煌灯、曾秀丽，福建瓷城律师事务所律师。 被告：福建省德化闽通瓷业有限公司，住所地龙浔镇民营科技园区，统一社会信用代码：91350526705223482R。 法定代表人：卢允照，任该公司经理。 原告许元福与被告福建省德化闽通瓷业有限公司（以下简称：闽通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告许元福到庭参加诉讼，被告闽通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许元福向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原被告双方签订的经济适用房购买协议无效；2、要求被告退还购房款人民币25万元；3、要求被告自2012年9月16号起至起诉日止按年利率6%赔偿原告利息损失7年7个月共113750元，并要求被告自起诉日起至退清购房款之日止按年利率6%赔偿原告利息；4、要求对涉案房屋装修部分根据评估的结果要求被告赔偿原告的经济损失74826元；5、要求对涉案房屋所在地地段现住房价根据评估结果273700元，赔偿原告房屋差价的经济损失；6、要求承担本案房价评估鉴定费15000元；7、要求被告承担本案案件受理费。 事实与理由：2012年9月16日，原被告双方在被告所在地签订一份福建省德化闽通瓷业有限公司鹏祥开发区经济适用房(套房)购买协议，(以下是购房协议)，协议约定，原告向被告购买位于德化县鹏祥开发区经济适用房套房一套，编号为A幢1梯603室，建筑面积112平方米，18号车库一间，建筑面积14.29平方米，套房及车库的总价款人民币26万元。协议签订后，原告依照协议的约定共支付被告房价款人民币25万元，被告也于2012年9月间将上述房屋及车库交付原告使用。2018年10月11日，被告以原告的女婿与其有经济纠纷为由，将原告套房及车库的用电电源切除，致使原告的车库及套房没有电源，因该套房及车库不是房地产开发的房产，电力公司不供应电源，因此原告购买的上述车库及套房无法使用。上述事件发生后，原告多次找被告协商，被告均要求原告要代被告女婿偿还借款，致使双方未能达成协议。原告于2018年10月间搬出套房及车库至今。 被告将企业用地用于房地产开发，转变企业用地用途，其行为已经违反我国法律有关规定，双方由此签订的购房协议应依法确认无效，要求法院支持原告上述7项诉讼请求。 闽通公司辨称，一、2012年9月16日原告明知答辩人的房屋是职工公寓性质，房价比较便宜，向答辩人购买了位于鹏祥开发区经济适用房，编号为A幢1梯603室，面积112平方米及18号车库一间（14.29平方米）。造成本案房屋买卖合同无效，原告与答辩人负有同等的过错责任。 二、无效合同取得的财产应当返还，原告取得的A幢1梯603室套房（112㎡)及18号车库（14.29㎡)应退还答辩人，答辩人收取的房价款应返还给原告，利息、房屋涨价损失，房屋租金损失，应由双方各自承担。 三、原告要求对装修价值进行评估。答辩人认为凡可拆下取回的部份，原告应自己拆下取回，对不能拆下取回的部份同意按折旧进行评定。 四、原告要求支付其7年7个月已付房价款利息113750元并自起诉日起至付清日止按年利率6%计算的利息，理由不能成立，应依法驳回原告的这一诉求。 五、原告要求对涉讼房屋现价评估，然后要求答辩人赔偿其该房屋涨价损失。对此答辩人认为没有法律依据和现实依据 综上，答辩人请求法院判决原告应返还房屋及车库给答辩人，答辩人应退还原告已付购房款；判决驳回原告三、四、五项诉求。 许元福围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、原告身份证一份，证实原告的诉讼主体资格。2、购买协议一份，证实原告向被告购买套房及车库的事实。3、收条二张，证实被告收取原告房价款的事实。4、鉴定费发票一份，证实本案鉴定费用15000元的事实。5、评估报告二份，福建中正资产评估评估房地产估价有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告，闽中正评字（2020）第Q202005288号，估价对象装饰装修剩余现存市场价值：74826元；闽中正评字（2020）第Q202005289号，估价公寓建筑面积112平方米，单价2297元每平方米，总价257300元；车库建筑面积14.29平方米，单价1149元每平方米，总价16400元；合计273700元。 闽通公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，许元福提供的证据1、2、3、4、5来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。 经审理，本院对本案事实认定如下：闽通公司与德化县稳定瓷业有限公司2007年12月30日经德化县国土资源局批准，在鹏样工业项目区建设企业配套职工公寓用地面积936平方米合建职工公寓，建好后达成分房协议。 2012年9月16日，闽通公司(为甲方)与许元福（为乙方）双方签订一份福建省德化闽通瓷业有限公司鹏祥开发区经济适用房(套房)购买协议一份，(以下是购房协议)，协议约定：一、乙方向甲方购买位于德化县鹏祥开发区经济适用房套房一套，编号为A幢1梯603室，建筑面积112平方米，18号车库一间，建筑面积14.29平方米，套房及车库的总价款人民币26万元。二、付款方式，乙方一次性付清26万元。三、套房建设质量，内彻砖墙，内装修由乙方自行负责装修，外墙装修完成，安装相应铝合金窗框。四、套房办证约定，购房者套房的土地证和房产证按闽通公司名称整幢发给，以后如需要按购房者名称办理土地证和房产证，按房产过户相关手续办理，房产过户有关税费由购房者乙方支付等条款。协议签订后，原告许元福支付了购房款25万元，闽通公司将上述房屋交付给许元福装修使用，将车库交付许元福使用。2018年10月间许元福和闽通公司发生纠纷，闽通公司将许元福的套房及车库的用电电源切除，致使许元福购买的套房和车库无法使用，许元福即搬出套房及车库至今。 审理中，依许元福的申请对涉案的房屋装饰装修剩余现存市场价值及涉案的房屋现在市场价值进行鉴定，经福建中正资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，出具房地产司法鉴定估价报告，其中闽中正评字（2020）第Q202005288号，估价对象房屋内装饰装修现存市场价值：74826元；闽中正评字（2020）第Q202005289号，估价公寓建筑面积112平方米，单价2297元每平方米，总价257300元；车库建筑面积14.29平方米，单价1149元每平方米，总价16400元；市场价值合计273700元。为此，许元福支付鉴定费15000元。 本院认为，本案原、被告讼争房屋所占用的土地，是闽通公司以企业配套项目（职工公寓）申请的企业建设用地，其所建职工公寓并未取得有关部门可向社会公开出售的许可，闽通公司在未得到相关职能部门许可出售的情况下与许元福签订房屋购买协议，将所建职工公寓的套房及车库出售给许元福的行为违反了法律的强制性规定，因此，闽通公司与许元福双方签订的福建省德化闽通瓷业有限公司鹏祥开发区经济适用房(套房)购买协议应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，闽通公司在未取得相关职能部门许可的情况下与许元福签订房屋购买协议出售涉讼房屋，造成合同无效存在过错，而合同载明“购房者套房的土地证和房产证按闽通公司名称整幢发给┅”，证明了许元福在明知上述情况下仍与闽通公司签订合同，亦存在过错，双方由此给对方造成的经济损失，应依法予以赔偿。涉案房屋及车库购买协议价是26万元，经评估市场价值为273700元，许元福支付购房款25万元，其所占的房屋市场价值份额为263173.08元，许元福返还给闽通公司房屋和车库时，闽通公司应返还购房款及房屋市场差价损失合计263173.08元，许元福装饰装修剩余现存市场价值74826元（评估价），闽通公司应当予以折价返还。本案房价评估鉴定费15000元，因双方均有过错，由许元福、闽通公司对半承担7500元。许元福主张按交纳房款的时间以同期银行贷款利率计算损失，但许元福使用涉讼房屋，给闽通公司造成相应的房屋租赁损失，结合本案实际情况，对双方的损失予以互相抵扣，许元福的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、福建省德化闽通瓷业有限公司与许元福于2012年9月16日签订的《福建省德化县鹏祥开发区德化闽通瓷业公司经济适用房（套房）购买协议》无效。 二、许元福应将位于德化县德化闽通瓷业有限公司Ａ幢1梯603室一套、18号车库一间返还给原告福建省德化闽通瓷业有限公司，限于本判决生效后十日内履行完毕。 三、福建省德化闽通瓷业有限公司应返还许元福购房款和折价损失337999.08元（其中购房款250000元、房屋市场差价13173.08元、装修乘余现存市场价值74826元），限于本判决生效后十日内履行完毕。 四、福建省德化闽通瓷业有限公司支付给许元福房价评估鉴定费7500元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 五、驳回许元福的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8301.24元，减半收取计4150.62元，由许元福负担909.37元，福建省德化闽通瓷业有限公司负担3241.25元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李立新 二〇二〇年九月二十七日 书记员  黄宜婷 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。