北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83198号原告：董丽丽，女，1976年7月27日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：孟祥涛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安里**院**楼****-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。原告董丽丽（以下简称原告）与告北京幼狮科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孟祥涛，被告之委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金110896元；2．判令被告支付原告经济损失332688元；3．判令被告支付原告免租期物业费26250元。事实和理由：原、被告双方于2018年2月8日签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区东三环中路甲19号楼10层×号的房屋及朝阳区东三环中路甲19号楼10层××号的房屋，合同租赁期限为6年。基于双方签订的为长期合同，经双方协商，原告给予被告3个月的免租期，自2018年2月9日至2018年5月8日。2018年5月9日至2020年5月8日期间房屋租金标准为110896元每月，付款方式为押二付三。被告已支付2018年5月9日至2019年8月8日的租金。2019年7月12日，被告单方面要求提前终止该租赁合同。根据合同约定，如因被告的原因提前终止合同的，应按两个月租金为标准向原告支付违约金，如果被告在三年内违约，须另支付原告一个月租金作为赔偿。合同免租期系建立在双方签订的是合同期限为6年的长期合同基础之上，被告单方面提前终止合同，应当向原告支付三个月房租的损失。被告已表示将两个月房租的押金221792元作为提前解除合同的违约金，原告方同意扣除被告两个月的押金作为部分违约金。由于被告的违约行为给原告造成了损失，根据合同约定，原告有权要求被告按照合同约定另行支付一个月租金作为违约金，同时要求被告承担租赁期间的直接损失。原告经与被告协商未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告主张违约金的诉讼请求。我方于2019年7月10日就提出退租，但我方租金交到了8月8日，而且我们同意我方交的押金不再退还，当作是违约金。另我方认为违约金过高，押金冲抵了违约金，我方又多支付了一个月房租，原告还主张一个月租金标准的违约金，原告主张的违约金过高。关于原告主张的经济损失、物业费，我方不同意支付，没有合同依据，而且我方已经承担了违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2018年2月8日，原告（作为出租方、甲方）、被告（作为承租方、乙方）与北京×房地产经纪有限公司（作为居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区东三环中路甲19号楼10层×，承租区域建筑面积193．6平方米，房屋所有权人为原告。房屋坐落于北京市朝阳区东三环中路甲19号楼10层××，承租区域建筑面积170．99平方米，房屋所有权人为原告。租赁用途为办公，甲方应当协助乙方办理注册。甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方3个月的免租期，自2018年2月9日至2018年5月8日止，免租期内乙方不支付租金，免租期内物业管理费、供暖费由甲方自行缴纳。本合同房屋租赁期限为6年，自2018年5月9日至2024年5月8日止。甲方应于2018年2月9日将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字（盖章）确认及将房门钥匙移交视为交付完成。乙方按照下列标准向甲方支付租金：2018年5月9日至2020年5月8日，租金为110896元/月；2020年5月9日至2022年5月8日，租金为115332元/月；2022年5月9日至2024年5月8日，租金为119948元/月。租金支付方式为押二付三。房租押金221792元，支付时间为2018年2月9日。押金是乙方向甲方交付的合法履约保证金，租赁期满后年，乙方应及时将在房屋地址注册的公司迁出，并交纳了所有应承担的费用后5日内甲方退还乙方。首期租金332688元，支付时间为2018年2月9日，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7日前支付支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2018年8月3日，第三期租金的支付时间为2018年11月3日，合同期每期租金以此类推。租金的结算方式为以转账方式。甲方自行承担在承租期内及免租期内的物业管理费、供暖费，其它所有费用由乙方承担。甲方同意乙方可在承租期内将房屋全部出租给第三方使用，乙方负责对第三方进行监督、管理，并自行承担与第三方的全部权利义务关系。合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方延迟交房10日。2、交付的房屋不符合约定的使用条件或影响乙方安全、健康。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋达10日。4、未提前说明重大安全隐患，如漏水、漏电等。5、甲方未能配合乙方（或房屋实际使用人）开具增值税专用发票或增值税普通发票，以及违反本合同第六条约定的。6、此房屋因原租户或甲方营业执照未迁出等原因导致乙方或房屋实际使用人无法办理工商注册或迁址的。7、甲方提前终止合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无需退押金。1、延迟支付租金达7日。2、擅自拆除或破坏房屋建筑主体结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。3、利用房屋从事违法犯罪活动或存放危险物品。4、因装修造成房屋重大安全隐患。5、如因乙方原因提前终止合同。第十条约定：（一）甲方有第九条（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向乙方支付违约金，同时退还乙方已支付押金及未使用租期租金，如甲方违约仍需支付乙方对该房屋多次进行装饰、装修、添附设备、设施所支付的相应费用。（二）乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，甲方应退还乙方未使用租期租金。合同还约定，在甲方收到押金及首期租金后，本合同正式生效，甲方向丙方支付居间服务费55448元。补充条款约定甲方在承租期内仅准许乙方进行两个公司注册。如果乙方三年内违约，须另行支付甲方一个月租金作为赔偿。2018年2月9日，被告向原告支付租房押金221792元，原告将案涉房屋交付被告。双方认可被告已交付房屋租金至2019年8月8日。被告称其取得房屋后进行了装饰装修，并对外出租。原告称不清楚房屋装修情况。双方关于房屋装饰装修及屋内物品等均无争议。2019年7月10日，被告向原告发送《通知书》一份，内容为：1、解除《房屋租赁合同》并退还房屋。2、我方愿将已支付的两个月押金221792元作为提前解除合同的违约金，贵方不予退还，我方已经将房屋租金支付至2019年8月8日，贵方应退还我方未使用租期租金。3、由于目前嘉盛中心市场租金在7元/天/平米，而我方的租金在10元/天/平米，无奈之下我方才提出解除合同，如贵方可考虑租金下调至市场价格7元/天/平米，免租期2个月的情况下，我方仍可继续使用该房屋，望贵方考虑，请贵方予以理解。2019年7月17日，被告向原告发送《说明》一份，载明：现因房屋实际使用人×国泰（北京）投资基金管理有限公司（以下简称×公司）已搬离房屋并无法联系到合同签约人，请原告将实际使用人注册在此房间的×公司营业执照拉入异常，烦请产权方协助办理。被告另提交《说明》一份，内容有：我方已于2019年7月12日向贵方发出《退回房屋通知书》，由于贵方迟迟不收房，现我方向贵方告知上述房屋门禁密码：130520。并附上述房屋钥匙1把、电卡1张、电表表底数照片1张。落款时间为2019年7月17日。被告还提交邮单存根两张，称系邮寄2019年7月10日《通知书》及该份《说明》的邮单。原告以邮单系复印件为由对其不予认可，称并未收到该份《说明》。经询，被告称因房屋租金过高，且与原告协商无果的情况下不再承租案涉房屋，因原告不配合接收，被告将房屋钥匙、电卡等邮寄给了原告。原告称2019年8月份拿到钥匙和电卡，具体时间不清楚，办理交接时原告方为原告姐姐董某，被告方由谁办理不清楚。另询，双方同意以押金抵扣被告应付的违约金。原告提交发票，主张其于2018年7月31日交纳物业管理费52500．96元，原告称该物业费系半年的物业费。该发票未显示房屋坐落。被告对该证据不予认可。查，原告系北京市朝阳区东三环中路**楼**×号房屋所有权人，房屋为商品房，用途为写字楼，房屋建筑面积为193．6平方米。原告。原告系北京市朝阳区东三环中路**楼**××号房屋所有权人，商品房，用途为写字楼，房屋建筑面积为170．99平方米。另查，×公司住所地为案涉×号房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告依约支付了押金，并交纳房屋租金至2019年8月8日。被告于2019年7月10日提出解除合同，后原告收回房屋，租赁合同解除。双方对于房屋交接的时间及方式存有争议，被告主张于2019年7月10日通过邮寄方式将钥匙等交还原告，原告对此不予认可，因被告所提供的证据系复印件，且被告未能提供其他证据予以佐证，对于其相关主张，本院难以采信。原告主张于2019年8月交接房屋，其亦未能提供相应证据，本院依据本案实际情况酌定双方《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，因被告原因提前终止合同，被告应按2个月租金为标准向原告支付违约金，合同补充条款还约定，被告三年内违约，应另行支付原告1个月租金作为赔偿。本案租赁合同被解除，系被告方之原因，故原告要求被告承担违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持。双方同意将被告已付押金用于抵扣违约金，本院不持异议，故被告还应支付原告违约金110896元。关于原告主张的经济损失，原告未提供证据予以支持，本院对其该项诉讼请求予以驳回。原告还主张了免租期内的物业费，其该项主张亦无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告董丽丽违约金十一万零八百九十六元；二、驳回原告董丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8348元，由原告董丽丽负担5830元（已交纳），由被告北京幼狮科技有限公司负担2518元（原告董丽丽已交纳，被告北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内支付给原告董丽丽）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  韩 龙二〇二〇年九月三日法官助理  徐川涵书 记 员  白婉蓉