广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初2254号 原告：广西宜州亚东物业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区河池市宜州区城南山水宜人小区，统一社会信用代码：91451281675038509Y。 法定代表人：聂荣生，总经理。 特别授权委托代理人：梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 被告：兰浩江，男，1979年11月27日生，壮族，现居住地：广西河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区。 被告：兰锦宽，男，1951年9月10日生，壮族，现居住地：广西河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区。 原告广西宜州亚东物业管理有限公司（以下简称亚东物业公司）与被告兰浩江、兰锦宽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员练丽丽适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年8月27日在本院民事审判庭公开开庭进行审理。原告亚东物业公司的特别授权委托代理人梁欢叶、被告兰浩江、兰锦宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告亚东物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费973元；2、被告因逾期支付原告损失，以973元为基数，从2019年1月29日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：2008年6月16日原告与广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.5元/月/平方米，每月10日前交纳。2013年1月10日、2016年1月30日原告与山水宜人公园生活城业主委员会分别签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，合同期限分别为2013年1月10日至2016年1月9日、2016年1月30日至2019年1月29日。2016年1月10日该小区业主委员会复函同意原告从2016年5月起调整物业服务费为0.6元/月/平方米。被告为山水宜人小区35栋2单元104号房屋及24栋5号储物室的业主，住房建筑面积为113.84M2，储物间面积为10.91M2，被告未缴纳2018年1月1日至2019年1月29日：物业服务费（113.84M2+10.91M2）×0.6元×13个月＝973元。以上费用经多次催收，被告仍拖欠不交，已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院请依法判决。 被告兰浩江、兰锦宽辩称，原告提交调整物业费的报告后，山水宜人业主委员会未召开业主大会也未经公示，原告获得业主委员会同意后亦未将提高物业费的情况上报相关行政部门备案，调整物业费程序不合法，存在乱收费问题。业主委会员会未召开业主大会选聘物业公司，签订物业服务合同未向业主公示，且在2016年1月10日至29日合同空白期同意原告调整物业费，涉嫌串通涨价后违规签订物业服务合同，故2016年1月30日签订的物业服务合同无效。原告在提供物业服务期间服务不到位，未阻止食为先海鲜大酒店在业主公共外墙搭建油烟抽风管道，也未向相关部门上报该违法行为及作出整改，影响业主生活，被告履行不安抗辩权，所以拒绝缴纳物业费。被告多次向原告反映其房屋封山墙渗水问题并导致被告家墙面严重脱落，但原告一直未予处理，原告服务存在严重失职和不作为。综上，系原告违约在先，被告才拒绝缴纳物业费，被告也不应支付滞纳金。 本院经审理认定事实如下：被告兰浩江、兰锦宽为山水宜人小区******房屋所有人，该房为多层住宅，房屋面积113.84㎡，被告亦，被告亦是山水宜人小区****储物间的所有人，层住宅，储物间面积10.91㎡。在未成立山水宜人小区业主委员会前，原告亚东物业公司于2008年6月16日与开发商广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告亚东物业公司向山水宜人小区业主提供物业服务，物业服务费用按每月交纳，业主应在每月第10日前履行交纳义务。2008年9月4日，宜州市物价局作出批复，同意原告收取业主物业服务费，收费标准为：一、物业服务费：企业可根据实际情况在中准价的基础上上下浮动15%，1、多层住宅：0.5元/月/平方米，2、产权车库：0.5元/月/平方米，3、产权储藏室（柴房）：0.5元/月/平方米。2016年1月30日原告亚东物业公司与宜州市山水宜人公园生活城业主委员会签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定由原告亚东物业公司向山水宜人小区业主提供物业服务，合同期间为2016年1月30日至2019年1月29日。因合同到期且山水宜人小区业主委员会未与原告续签物业管理服务合同，原告于2019年1月29日撤出山水宜人小区并停止提供物业服务合同。2016年5月之前的物业服务费按多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.5元／月／㎡收取，经业主委员会的同意2016年5月之后的物业服务费按多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.6元／月／㎡收取。在物业合同约定期间，原告履行了合同约定的相关权利和义务，依约为被告提供了相应的物业管理服务。但被告从2018年1月1日起未按期交纳物业费，截止2019年1月29日，被告欠缴物业服务费973元。原告认为其通过多次催缴，被告均拒绝交纳，故诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原告与开发商、小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》并加盖有双方的公章，是双方的真实意思表示，是合法有效的，原告及小区业主均应按照合同的约定履行相关义务。被告以业主委员会未召开业主大会讨论同意，擅自复函同意原告调整物业费并签订新物业服务合同为由，认定上述合同无效的辩解不成立，本院不予采纳。被告如认为业主委员会作出同意提高物业费并签订物业服务合同的决定侵害其合法权益的，可以另行诉讼请求人民法院予以撤销。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；即如果物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告主张原告未及时处理被告的房屋封山墙渗水导致墙面脱离问题，属原告提供物业服务存在瑕疵给个别业主造成损失，业主可以另行向物业公司主张赔偿责任，而不是拒绝支付物业服务费。原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，原告请求被告支付2018年1月1日至2019年1月29日的物业服务费973元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张原告未阻止食为先海鲜大酒店在业主公共外墙搭建油烟抽风管道，也未向相关部门上报该违法行为及作出整改，影响业主生活，因该项主张属侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告应另行解决。被告以原告提供的服务有重大缺陷，从而行使不安抗辩权的主张，于法无据，本院不予支持。现被告尚欠原告物业费系事实，原告请求被告按年利率6%赔偿逾期支付的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告无证据证明其已向被告催收欠缴的物业服务费，故本院仅支持从起诉之日起计付损失，即被告赔偿给原告逾期支付损失应以拖欠物业费973元为基数，按年利率6%的利率，从2020年8月6日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告兰浩江、兰锦宽支付原告广西宜州亚东物业管理有限公司物业服务费973元及逾期支付损失（逾期支付损失以973元为基数按年利率6%，从2020年8月6日起计至付清之日止）； 二、驳回原告广西宜州亚东物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告兰浩江、兰锦宽负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 练丽丽 二〇二〇年九月十七日 法官助理 黄海燕 书 记 员 韦 彦