河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初1645号原告：河南尊邸物业服务有限公司，住所：郑州市中原区嵩山北路**院******。统一社会信用代码：91410102074208664F。法定代表人：王喜林。委托诉讼代理人：郭树森，男，汉族，1972年7月11日出生，住延津，住延津县位员工。被告：陈军田，男，汉族，1992年1月6日出生，户籍地为延津县，现住延津县。原告河南尊邸物业服务有限公司（以下简称尊邸物业公司）与被告陈军田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告尊邸物业公司的委托诉讼代理人郭树森、被告陈军田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊邸物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告缴纳2016年5月15日至2021年5月14日的物业服务费用8,320元；2．判令被告按照每日3‰的标准支付其从2016年5月15日至2020年4月30日的滞纳金17,921.2元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈军田购买延津民安小区4号楼4单元401户房屋一套，面积136.38㎡，被告于2015年5月15日办理了上述房屋的交接手续，并按照0.98元/㎡/月的标准，缴纳了当年度（2015.5.15-2016.5.14）的物业服务费用，之后再未向原告缴纳过物业服务费用。考虑到原被告之间的合作关系，原告自被告2016年拖欠物业管理服务费用以来，安排员工多次通过电话催费、上门催缴、包括在被告所在的房屋门口张贴催费单等催费方式，要求其结清所欠物业费，但时至今日被告仍未予以缴纳。根据原告和开发单位签订的《前期物业服务协议》第三章第五条、第七章第二十一条、第八章第二十八条之约定，被告未缴纳明细如下：1、2016年5月15日起至2021年5月14日止，共计5个缴费周期，每个周期应缴费用为物业费136.38×0.98×12=1,604元，垃圾处置费60元，合计1,664元，5个缴费周期总计应缴金额是8,320元。2、2016年5月15日起至2017年5月14日止，本期欠缴物业费1,664元，滞纳金计算日期为2016年5月15日2020年4月30日共计1445天，滞纳金金额为7,213.44元。3、2017年5月15日起至2018年5月14日止，本期欠缴物业费1,664元，滞纳金计算日期为2017年5月15日起至2020年4月30日共计1080天，滞纳金金额为5,391.36元。4、2018年5月15日起至2019年5月14日止，本期欠缴物业费1,664元，滞纳金计算日期为2018年5月15日至2020年4月30日止共计715天，滞纳金金额为3,569.28元。5、2019年5月15日起至2020年5月14日止，本期欠缴物业费1,664元，滞纳金计算日期为2019年5月15日起至2020年4月30日止共计350天，滞纳金金额为1,747.2元。6、2020年5月15日起至2021年5月14日止，本期欠缴物业费1,664元，暂不计算滞纳金。综上，被告应支付费用为物业服务费8,320元，滞纳金17,921.2元，共计26,241.2元。被告在领受房屋并入住后仅享受权利却不履行义务的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，损害了原告及其他众多业主的利益，影响和破坏了小区物业管理工作的正常进行。综上所述，请法院依法维护原告的合法权益。被告陈军田辩称：一、原告起诉被告要求按照0.98元/㎡/月的标准缴纳物业费无事实和法律依据；根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方并未在协议中约定物业费的标准，根据《合同法》第六十一条及六十二条之规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，应补充约定或根据交易习惯确定，仍不能确定的，应根据订立合同时履行地的市场价格予以确定。根据延津县市场行情，原告要求被告按照0.98元/㎡/月缴纳物业费实际要求过高，原告的收费依据没有对业主公示，也没有取得相关物业管理部门的核准，涉嫌乱收费，且该标准高于延津县大部分小区的物业费，因此原告要求物业费的标准过高，法院不应支持。二、原告并未按照《前期物业管理服务协议》进行物业管理服务，其未完全履行“公共绿化的养护和管理”、“公共秩序管理”、“小区主出入口实行24小时值班制度”等合同义务，小区的电梯也未按照法律规定进行年审，消防器材也已经过期，存在重大的安全隐患，并且小区内曾发生因安保措施不当等问题造成小区的物品丢失，因物业公司拖欠电费导致小区全面停电等诸多问题，物业服务根本不到位，除了基本的清洁之外，业主们基本上没有享受到物业公司的其他物业服务，因此根据《合同法》及相关的司法解释的规定，被告有权主张原告承担减少收取物业费用金额的违约责任。三、被告向原告所缴物业费应自2015年5月15日到2018年5月15日。由于被告所购买房屋的开发商新乡市三林置业有限公司延期交房，所产生的的违约金抵扣的物业费从2015年5月15日开始至2017年5月15日，被告并向原告缴纳了一年的物业费，抵扣物业费的单据也一并交给了原告，且原告一方都登记并记录过，现原告又起诉被告要求缴纳物业费，该新乡市三林置业有限公司所补偿及赠送的物业费应予以扣除。四、原告起诉要求被告缴纳滞纳金的请求法院不应支持。原告并未按照物业服务合同提供完善的物业服务，是原告违约在先，被告有权进行抗辩拒绝支付物业费，并非被告存在违约行为。且在被告收到起诉状之前，从未收到过原告催缴物业费的通知，起因不是原告拒绝缴纳物业费，是因为原告的物业服务系统不完善，小区业主无法缴纳物业费，并非被告故意拖欠，现原告起诉要求被告支付滞纳金，没有任何事实及法律依据，并且其要求的滞纳金明显超过了法律规定的最高比例，因此法院应依法驳回其要求被告支付滞纳金的诉求。综上所述，原告起诉被告缴纳物业费无充分的依据，物业费的标准过高，且物业服务不到位，滞纳金要求无事实和法律依据，不应支持，恳请法庭依法查清本案事实，依法裁判，维护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，新乡市三林置业有限公司作为委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）与原告尊邸物业公司作为受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对延津县民安小区提供前期物业管理服务事宜，其中，合同第一章第二条约定“前期物业服务期限为10年，自2015年1月1日至2014年12月31日止。”，第三章第五条约定“物业服务费用按年交纳，采用业主或物业使用人提前向物业公司预付下一年度物业管理服务费用的形式。业主或物业使用人应在每个缴费周期开始的前10日内履行交纳义务。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：0.98元/平方米/月。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者进行约定，由乙方负责收取。”，第七章第二十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。”。5月15日，被告陈军田的姐姐陈焦燕作为乙方代表与原告（甲方）签订了《民安小区前期物业管理服务协议》，其中，该协议约定：乙方所购房屋类型为：居民小区，坐落于小谭三岔路口“民安小区”**楼******，建筑面积：136.26㎡；第三条约定：一、乙方缴纳费用时间：每年接房日期提前15天预交下年物业费；二、住房按、住房按建筑面积每月每平方米0。第八条约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3％交纳违约金，同时甲方保留采取一步措施的权利。但被告所持有的民安小区前期物业管理服务协议中第三条物业管理费用未填写内容。被告于2015年5月15日办理了上述范围交接手续，并按照0.98元/㎡/月的标准缴纳了2015年5月15日至2016年5月14日的物业费1,604元。审理中，被告向本院提交了民安小区开发商新乡市三林置业有限公司出具的一份证明，证明中载明：陈军田先生：您在新乡市三林置业有限公司开发的民安小区所购买4号楼4单元4层401室由于延期交房所产生的违约金抵扣为物业费从2015年5月15日开始2017年5月15日结束，业主不再追究延期交房的违约责任。2020年5月8日，原告在被告家门口张贴了物业费催缴通知函，要求被告于2020年5月15日前到物业公司缴纳2016年5月14日至2021年5月14日的物业费，共计8,012元（房屋面积136.26㎡，收费标准0.98元/㎡/月）。6月8日，原告向延津县人民法院司法调解中心申请调解，因双方分歧较大，未达成调解协议。7月10日，原告起诉来院。审理中，针对原告物业管理服务是否达标的问题，原告称在2019年10月份之前，由于人员少存在有时门岗无人值班、小区内垃圾、杂草清扫不干净、灭火器没有灌装、消防栓巡防没有记录等情况，但原告从2019年12月以来正在对小区服务不到位的情况进行整改，对灭火器进行了灌装，对小区的杂草进行了清理，购买了垃圾桶，维修了挡水路，对小区进行了全面消毒，修剪了绿化带。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告尊邸物业公司按照其与房地产开发企业新乡市三林置业有限公司签订的前期物业管理服务合同与被告陈军田签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，该物业服务协议依法成立并有效。当事人应当按照合同约定全面履行义务。被告持有的民安小区前期物业管理服务协议上未填写物业费收费标准，虽存在瑕疵但不影响物业费收费标准的效力，故本院对该收费标准予以确认。原告在被告家门口张贴物业费催缴通知函，并向延津县人民法院司法调解中心申请调解后，被告以原告服务不到位仍未交纳物业费的抗辩理由不能成立，原告请求被告交纳物业费的诉讼请求正当，应予支持。但本案中，原告自认在2019年12月之前存在物业服务标准不到位的现象，本院酌情减少被告应支付物业费的数额。根据新乡市三林置业有限公司向被告出具的证明，和原告自认被告已经缴纳了一年物业费的情况，被告实际欠缴物业费的期限应从2018年5月15日起，至2020年5月15日止，物业费应为0.98元/㎡/月×136.26㎡×12×2=3,205元，本院酌定被告按80%支付原告物业费2,564元。关于原告要求被告支付垃圾处理费每年60元的问题，审理中，原告自认垃圾处理费并不包含在物业费中，而是代城管收取，但原告未提供代收垃圾处理费的相关规定，故原告要求被告支付垃圾处理费的诉求无事实根据，对原告的该项诉求，不应予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原被告签订的《前期物业管理服务协议》虽然约定了违约金标准，但该标准明显过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持，经计算被告应支付违约金361元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体用于法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告陈军田于本判决生效之日起10日内支付原告河南尊邸物业服务有限公司物业费2,564元及违约金361元共计2,925元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取计124元，由原告河南尊邸物业服务有限公司负担99元，被告陈军田负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  段连芳二〇二〇年九月二十九日法官助理朱铃铃书记员孟坤