贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终2172号 上诉人（原审被告）：贵州一树连锁药业有限公司，住所地贵州省贵阳市双龙航空港经济区机场路。 法定代表人：王春雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜晶，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：宋定康，男，1983年11月16日生，布依族，住贵州省贵定市。 被上诉人（原审原告）：花仁莲，女，1984年8月1日生，布依族，住贵州省贵定市。 上诉人贵州一树连锁药业有限公司（以下简称一树公司）因与被上诉人宋定康、花仁莲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 一树公司上诉请求：1、请求撤销贵定县人民法院作出的（2020）黔2723民初268号民事判决，改判龚显柱与上诉人签订的《房屋租赁合同》及《商铺转让协议》有效，对被上诉人具有合同约束效力，被上诉人向上诉人提供收款账户，上诉人支付被上诉人2017年11月27日至2020年11月26日的房屋租金，此后的租金支付按照合同约定履行，或依法将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院将上诉人在调解中的意见，作为一审判决的依据不符合法律规定，属于程序违法。一审调解过程中，上诉人同意在被上诉人赔偿上诉人不低于10万元的前提下解除合同，但最终因为赔偿金额存在争议，未能成功达成调解。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”之规定，上诉人在调解过程中作出的同意解除合同的意见不能作为对上诉人不利的证据，而一审法院却将上诉人的调解意见，作为认定上诉人同意解除合同的依据，属于严重的程序违法。2、被上诉并未起诉要求赔偿上诉人损失，而上诉人也未提起反诉，原审判决第4项判决属于超裁。一审中，被上诉人起诉提出三点诉讼请求，一、请求解除原审被告与龚显柱签订的《房屋租赁合同》、《商铺转让协议》。二、请求依法判决原审被告按照上诉合同支付原审原告从2017年11月27日至2020年1月17日的门面租金122675元。三、本案诉讼费由原审被告承担。在一审过程中，上诉人未提出反诉，被上诉人也未提出变更诉讼请求，而一审法院却擅自作出被上诉人赔偿上诉人各项损失共计六万元，其超裁行为已经严重影响了上诉人的合法权益，属严重的程序违法、滥用职权的行为。三、上诉人及被上诉人均认可涉案门面的租金已支付至2017年11月27日，而一审法院判决上诉人支付被上诉人自2017年10月27日至租赁房屋交付时止的租金，属于事实认定错误，并存在超裁。一审中，被上诉人起诉要求上诉人支付2017年11月27日至2020年1月17日的门面租金122675元，期间被上诉人未提出过变更诉讼请求，而上诉人实际也已将租金支付至2017年11月27日。而一审法院判决上诉人支付被上诉人2017年10月27日至租赁房屋交付时止的租金，意味着上诉人将重复支付2017年10月27日至2017年11月26日之租金。一审法院判决事实认定错误已严重侵害了上诉人的合法权益，同时其超出原审原告诉讼请求判决上诉人支付2020年1月17日之后的租金，也属于严重超裁。 宋定康、花仁莲二审书面答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。将调解意见作为依据是在综合考量所有因素的结果。一审法院超诉求判决是在维护当事人的合法权益。 宋定康、花仁莲向一审法院起诉请求：一、请求贵院依法解除龚显柱与被告于2016年10月27日签订的《房屋租赁合同》及《商铺转让协议》。二、请求依法判决被告按照上述合同支付原告从2017年11月27日至2020年1月17日的门面租金122675元；三、本案诉讼费用由被告方承担。 一审法院认定事实：2016年10月27日，被告承租原龚显柱所有的位于贵定县环城南路西门坡脚接口处3号商铺，双方签订了《房屋租赁合同》和《商铺转让协议》，被告按合同约定支付了龚显柱第一年的租金。2017年7月25日，原告购买被告承租的原龚显柱所有的位于贵定县环城南路西门坡脚接口处3号商铺，并办理了房屋产权转移手续。此后，原告将房屋买卖的事实书面告知被告在贵定店的负责人史明刚。贵定店的负责人就房屋租赁问题与原告协商并拟重新签订新的《房屋租赁合同》，后因双方意见分歧较大而未达成新的租赁协议。2017年10月16日，被告方在贵定店的负责人史明刚电话通知原告，要求原告宋定康提供账号，将租金支付给原告，原告拒绝提交账号。2018年11月3日，被告向原告发出《告知函》要求原告提供账号收取租金，被告方在贵定店的负责人史明刚再次电话通知原告，要求原告宋定康提供账号，将租金支付给原告，原告宋定康作了书面回复和电话回复，但仍拒绝提交账号。2018年11月21日，被告通过登报的形式在《法制生活报》上发出通知，要求原告宋定康到被告处领取租金未果，致此，被告未能将利金支付给原告。为此，原告遂向一审法院提起诉讼。庭审结束后，一审法院在2020年4月21日征求双方是否同意调解的意见时，被告表示同意解除合同，但是，要求原告一次性补偿其损失10万元（含转让费、押金、装修等），原告则只同意给付5万元损失，因就补偿费用达不成协议，调解未果。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告均应遵守并受其束约。2016年10月27日，被告承租原龚显柱所有的位于贵定县环城南路西门坡脚接口处3号商铺，双方签订了《房屋租赁合同》和《商铺转让协议》，该合同真实有效，双方当事人均应遵守并受其约束。2017年7月25日，原告购买被告承租的原龚显柱所有的位于贵定县环城南路西门坡脚接口处3号商铺，并办理了房屋产权转移手续。因房屋所有权的转移，并不影响原租赁合同的效力，因此，原、被告应按原租赁合同继续履行。因双方在续签《房屋租赁合同》的意见不一，原告拒绝提供收取租金的账户，被告按期交付租金的目的不能实现。从庭审的情况来看，双方在解除合同方面基本意见一致，只是补偿损失方面仍有分歧。现原告诉请要求请求判决解除原、被告签订的《租赁合同》，返还出租的门面，符合双方的意向和法律的规定，应予准许。因解除合同必然会给被告造成了一定的损失，原告应当给予补偿，原告也同意补偿，但补偿金额双方意见不一。综合原、被告各自意见，从公平、公正的角度考虑，补偿费应以60000为标准较为适当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条第一款（四）、（五）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原房主龚显柱与被告贵州一树连锁药业有限公司于2016年10月27日签订的《房屋租赁合同》和《商铺转让协议；二、被告贵州一树连锁药业有限公司在本判决生效后五日内将承租的涉案房屋退还给原告宋定康、花仁莲；三、被告贵州一树连锁药业有限公司在本判决生效后五日内给付原告宋定康、花仁莲房屋租金（租金从2017年10月27日起，按合同约定支付至租赁房屋交付时止）；四、原告宋定康、花仁莲在本判决生效后五日内赔偿被告贵州一树连锁药业有限公司各项损失（含转让费、押金、装修等）共计六万元（￥60000.00）。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1377元，由原告承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点及案涉合同解除及租金支付问题。 本院认为：关于本案案涉租赁合同解除及租金支付问题。首先，根据查明事实，案涉房屋原所有权人龚显柱于2016年1月27日将房屋租赁给一树公司，并将商铺附属设施等一并转让；2017年7月25日宋定康、花仁莲向龚显柱购买上述房屋。对上述事实各方当事人均无异议本院予以确认。其次，因房屋租赁在前、房屋买卖在后，根据“买卖不破租赁“原则，一树公司享有租赁合同约定的5年租期的租赁权（自2016年11月27日起算）。2017年7月25日，宋定康、花仁莲取得房屋所有权后，二人与一树公司就租赁事项进行了沟通，但二人未与一树公司重新签订租赁协议，应视为其对前租赁协议约定租金、租期的认可。且在一树公司多次请求宋定康、花仁莲告知收款账户以履行租金给付义务时，二人均未告知、拒收租金，导致一树公司履行不能，责任应由宋定康、花仁莲承担。一审法院以双方调解中的部分意思表示作为解除合同的定案依据，直接判决解除合同，于法无据，应予纠正，本案租赁合同应当继续履行。第三、关于赔偿损失方面，一树公司并未提起反诉，一审法院在错误认定合同解除的情况下径行判决宋定康、花仁莲支付一树公司各项损失60000元错误，应予纠正。最后、租金方面，案涉租赁合同未达解除条件，一树公司仍应按照合同租赁房屋租金，现所有权人已变更为宋定康、花仁莲，一树公司应向二人支付诉讼请求中2017年11月27日至2020年1月17日期间的租金，根据租赁合同约定“2016年11月27日至2018年11月26日，租金为每月4680元；2018年11月27至至2019年11月27日，租金为每月4847元；2019年11月27日至2021年11月26日，租金为每月5013元”计算，案涉租金为122891元（56160元+58160元+5013元+5013元÷31天×22天），宋定康、花仁莲主张122675元，是其对自身权益的处分，本院予以支持，一审法院判决支付2017年10月27日至合同约定支付至租赁房屋交付时止无事实及法律依据，予以纠正。 综上所述，上诉人贵州一树连锁药业有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初268号民事判决； 二、贵州一树连锁药业有限公司于本判决生效之日起十日内向宋定康、花仁莲支付2017年11月27日至2020年1月17日的租金122675元； 三、驳回宋定康、花仁莲的其他诉讼请求。 一审案件受理费1377元，由贵州一树连锁药业有限公司负担；二审案件受理费60元，由宋定康、花仁莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年九月二十八日 法官助理毛辉 书记员杨洁