湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2324号 原告：约斯特（中国）汽车部件有限公司，住所地武汉经济技术开发区后官湖大道**。 法定代表人：LarsBrorsen，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张婉，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被告：华人创新物业管理武汉有限公司，住，住所地武汉经济技术开发区3W1地块研发楼B领丽人公司内）。 法定代表人：彭国城，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹凯，湖北顺鹏律师事务所律师。 原告约斯特（中国）汽车部件有限公司（以下简称约斯特公司）与被告华人创新物业管理武汉有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行审理。原告约斯特公司的委托诉讼代理人张婉、杨帆，被告物业公司的委托诉讼代理人邹凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告约斯特公司向本院提出诉讼请求：1.被告物业公司向原告约斯特公司返还2018年12月31日至2019年3月18日的预付租金及物业管理费67,812.50元、租赁保证金34,250元、电费押金28,080元，共计130,142.50元；2.被告物业公司自2019年1月1日起计至被告物业公司付清全部欠款之日止，以130,142.50元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.15%向原告约斯特公司支付违约金；3.本案全部诉讼费用由被告物业公司承担。事实和理由：原、被告于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》、《白领丽人工业园物业管理服务协议》，约定被告物业公司向原告约斯特公司出租位于武汉经济技术幵发区后官湖大道546号白领丽人工业园C4栋第一层1250平方米的房屋用作生产车间使用。合同期限为一年，自2017年9月18日起至2018年9月17日止。合同签署后，原告约斯特公司依据前述协议约定，向被告物业公司缴纳了租赁保证金34,250元、电费押金28,080元。前述合同到期后，原告约斯特公司向被告物业公司申请不定期租赁，被告物业公司表示同意。为表达合作诚意，在双方未订立正式合同的前提下，原告约斯特公司于2018年10月26日向被告物业公司预缴了2018年9月18日至2019年3月17日的房屋租金及物业管理费合计162,750元。2018年11月26日，原告约斯特公司向被告物业公司发出《厂房退租通知书》，要求自2018年12月31日起退租，并请求被告物业公司协助办理退租手续及退还相应费用。被告物业公司于2018年11月30日给原告约斯特公司下发《回复函》，明确同意原告约斯特公司的退租申请，并承诺退还原告约斯特公司之前预交的相关费用。随后，原告约斯特公司与被告物业公司于2018年12月29日办理了房屋腾退工作，并由被告物业公司向原告约斯特公司出具《武汉白领丽人工业园厂房退厂验收表》。鉴于原告约斯特公司已于2018年12月29日从租赁房屋中退出，故被告物业公司理应依据双方约定向原告约斯特公司退还2018年12月31日至2019年3月18日的预付租金及物业管理费67,812.50元、租赁保证金34,250元、电费押金28,080元，共计130,142.50元。但原告约斯特公司多次向被告物业公司催讨支付上述款项，但被告物业公司却迟迟不予办理。原告约斯特公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告物业公司辩称，原告约斯特公司主张返还各项费用无合同依据。2018年白领丽人工业园电损水耗共计169,529元，应由原告约斯特公司承担10,833元。租赁合同第九条第一款约定若乙方要求提前退租，必须提前三个月向甲方提出书面通知，经甲方同意后，双方据实结算物业管理费和房屋使用费用，乙方已支付的租金及租赁保证金不予退还。原告约斯特公司未按合同约定提前三个月书面通知提前退租，故其已支付的租金及租赁保证金不予退还。原告约斯特公司三次缴纳租金均存在逾期支付的情形，按照合同约定应按每日3%的标准向被告物业公司支付违约金，故原告约斯特公司应支付的违约金共计57,904.38元，扣除应退还的物业管理费和电费押金后，仍应向被告物业公司支付17,369.88元。原告约斯特公司要求被告物业公司支付违约金及利息无事实和法律依据。本案诉讼费是由于原告约斯特公司滥用诉权而产生的，不应由被告物业公司承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉经济技术开发区3W1地块C4栋厂房的所有权人为案外人武汉市白领丽人贸易有限公司。被告物业公司经案外人武汉市白领丽人贸易有限公司同意，将上述C4栋厂房第一层出租给原告约斯特公司使用，双方于2017年9月12日签订《房屋租赁合同》、《白领丽人工业园物业管理服务协议》，约定：租赁期限为一年即自2017年9月18日起至2018年9月17日止，每月租金17,125元；租金结算方式为半年结算，本期租金合计102,750元，约斯特公司应于本合同签订三天内将租金足额存入物业公司指定的银行，下期租金约斯特公司应在租期到期前30天前足额存入物业公司指定的银行；租赁保证金34,250元，作为约斯特公司履行本合同的担保；约斯特公司逾期支付租金、物业管理费或水电费的，每逾期一日，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金；物业费按半年计收60,000元，约斯特公司应于本期物业服务费到期前一个月内交纳下一周期物业服务费用及其他费用等内容。2017年9月12日双方签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年9月18日至2018年9月17日。2017年9月26日，原告约斯特公司向被告物业公司交纳半年租金102,750元、半年物业费60,000元、房租押金34,250元、用电押金28,080元，合计225,080元。2018年3月19日，原告约斯特公司向被告物业公司交纳半年租金102,750元、半年物业费60,000元，合计162,750元。合同到期后双方未续签房屋租赁合同，原告约斯特公司继续使用房屋，被告物业公司未提出异议。2018年10月10日，原告约斯特公司向被告物业公司发出《厂房退租通知书》，告知原告约斯特公司将于2018年12月31日起退租，并希望被告物业公司协助办理退租手续。2018年10月26日，原告约斯特公司向被告物业公司交纳半年租金102,750元、半年物业费60,000元，合计162,750元。2018年11月30日，被告物业公司向原告约斯特公司发出《回复函》，同意原告约斯特公司于2018年12月31日前退租及正式腾退，并同意原告约斯特公司预交的租赁保证金、水电费押金、房屋租金和物业服务费等经被告物业公司详细核算扣除后剩余部分金额将退还原告约斯特公司。2018年12月29日，原告约斯特公司从涉案房屋中腾退完毕，被告物业公司工作人员已于当日在退厂验收表中注明“厂房无损、完好，门锁已收”。此后，被告物业公司未退还原告约斯特公司相关费用。原告约斯特公司分别于2019年7月19日、2019年9月20日向被告物业公司发出《律师函》，要求被告物业公司退还相关费用。原告约斯特公司催要退款无果，故诉至法院，请求依诉予判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：原告约斯特公司提供的短信记录、微信聊天记录，因原告约斯特公司未能提供原始载体，该证据本院不予采信；被告物业公司提供的2018年度工厂水电损耗分摊表，系被告物业公司单方制作，该证据本院不予采信；被告物业公司提供的房产证、出租许可证书，因原告约斯特公司未能提供反证，该证据的真实性本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》、《白领丽人工业园物业管理服务协议》已于2018年9月17日到期，此后原告约斯特公司继续使用租赁房屋，被告物业公司未提出异议，双方签订的上述合同继续有效，但租赁期限为不定期。 关于租金及物业费，因原告约斯特公司已于2018年10月10日向被告物业公司发出《厂房退租通知书》，要求自2018年12月31日起退租，且被告物业公司的《回复函》亦明确同意原告约斯特公司的退租申请，故原告约斯特应支付房屋租金及物业费至2018年12月31日，此后的房屋租金及物业费，被告物业公司应予退还。故被告物业公司应退还原告约斯特公司房屋租金43,383元（102,750元－102,750元÷6个月×3个月－102,750元÷6个月÷30天×14天）、物业费25,333元（60,000元－60,000元÷6个月×3个月－60,000元÷6个月÷30天×14天）。 关于租赁保证金，根据原告约斯特公司发出的《厂房退租通知书》及被告物业公司的《回复函》，双方系协商一致解除合同。被告物业公司关于租赁保证金不予退还的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于电费押金，被告物业公司虽抗辩主张原告约斯特公司尚欠部分电费未结清，但2018年12月29日原告约斯特公司腾退时，被告物业公司工作人员在退厂验收表中并未注明原告约斯特公司尚欠电费未支付。同时，被告物业公司亦未能提供证据证明原告约斯特公司租赁期间的用电量，故被告物业公司关于原告约斯特公司拖欠电费未结清的抗辩主张，本院不予支持。被告物业公司应退还原告约斯特公司交纳的电费押金28,080元。 关于被告物业公司主张原告约斯特公司逾期交纳房租及物业费的违约金，因原告约斯特公司存在逾期支付租金及物业费的情况，应向被告物业公司支付逾期付款违约金。为减轻双方当事人诉累，本案中应一并予以处理。根据《房屋租赁合同》的约定，原告约斯特公司三次交纳房屋租金及物业费共计逾期109天，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%的标准向被告物业公司支付逾期付款违约金。故被告物业公司应支付逾期付款违约金2,114元（162,750元×4.35%÷365天×109天）。 关于原告约斯特公司主张被告物业公司逾期退还租赁保证金等相应款项的违约金，因原告约斯特公司已于2018年12月29日从涉案房屋中腾退完毕，其主张从2019年1月1日起计算违约金的请求未违反相关法律规定，该请求本院予以支持。逾期付款违约金的计算标准，2019年1月1日至2019年8月19日应以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日止应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上，被告物业公司应退还原告约斯特公司房屋租金43,383元、物业费25,333元、租赁保证金34,250元、电费押金28,080元，原告约斯特公司应支付被告物业公司逾期付款违约金2,114元，互相抵销后被告物业公司还应退还原告约斯特公司128,932元。被告物业公司还应向原告约斯特公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以128,932元为基数，2019年1月1日至2019年8月19日应以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日止应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。驳回原告约斯特公司的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告华人创新物业管理武汉有限公司应退还原告约斯特（中国）汽车部件有限公司房屋租金43,383元、物业费25,333元、租赁保证金34,250元、电费押金28,080元，原告约斯特（中国）汽车部件有限公司应支付被告华人创新物业管理武汉有限公司逾期付款违约金2,114元，互相抵销后被告华人创新物业管理武汉有限公司还应支付原告约斯特（中国）汽车部件有限公司128,932元，该款项应于本判决生效之日起五日内支付； 二、被告华人创新物业管理武汉有限公司应向原告约斯特（中国）汽车部件有限公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以128,932元为基数，2019年1月1日至2019年8月19日应以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日止应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算； 三、驳回原告约斯特（中国）汽车部件有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,010元，减半收取计1,505元，由被告华人创新物业管理武汉有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  熊婧 二〇二〇年九月十日 书记员  王莎