安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初2855号 原告：和县鼎辉物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇镇淮商业街**S1-50商铺，统一社会信用代码91340523MA2MTJ2N1J（1-1）。 法定代表人：丁辉，总经理。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文惠，安徽天行剑律师事务所律师。 被告：戈国友，男，1951年8月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 原告和县鼎辉物业管理有限责任公司诉被告戈国友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法由审判员吴爱平适用简易程序于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告和县鼎辉物业管理有限责任公司委托诉讼代理人李有超、冯文惠、被告戈国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和县鼎辉物业管理有限责任公司诉称：2017年11月1日，原告与和县业主委员会签订了《和县小区物业服务合同》。该合同约定，由原告为被告所居住的“”小区提供物业管理服务，物业服务费用收费标准为：住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整，如住户提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取。被告系原告提供物业管理的“”小区别墅区5排7号业主，现被告按合同约定应向原告交纳从2017年12月1日至2020年11月30日的物业管理服务费用，但被告经原告多次催缴被告仍未交纳，原告遂诉至法院，请求：1.判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2700元（物业管理服务费暂从2017年12月1日计至2020年11月30日，之后的费用按合同约定计算至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 被告戈国友辩称：1.原告诉称拖欠其物业服务管理费2,700元无合同依据。被告住房建于1998年，系自己花钱购买地皮，已领取房产证，被告住自己的房子，无需物业服务。被告未与任何物业公司签订过物业合同，也不曾委托或授权业主委员会签订物业合同。龙潭山庄业主委员会于多年前成立，但一直未正常开会，不知他们为业主做了什么工作。原告于2017年进驻龙潭山庄（南庄）小区，未见该公司为小区业主提供了什么服务内容。2.原告公司的收费标准不合理，无法律依据。原告公司要求被告等别墅业主按每年900元收费，而不是按普通住宅楼每户450元标准或每平米0.4元标准收费，该收费标准极不合理。物业公司对业主提供的服务应该每人或每户均等，这种差别收费没有依据，如果是物业公司与业委会代表商定的，那么业委会代表大概是由普通商品房的住户代表推选出来的。殊不知在别墅里也有贫困人口，被告的所谓别墅房是父辈留下的，现在住户内只有下岗工人，收入极低，且患有严重疾病，常年大量的医药费支出已成为难以承受的沉重负担。所以，对原告公司的不合理收费，坚决不能同意，也确实负担不起，如果原告不肯让步，则要求解除双方的服务合同，原告不能强制被告接受原告的所谓服务。3.原告公司要求被告向其交付3年的物业管理服务费合计2,700元，但原告的服务时长不足3年，其诉讼请求也不尽合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证。 原告为证明其主张，向法庭提交如下证据： 1.原告法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、营业执照副本复印件。证明原告公司基本情况及诉讼主体资格。 2.《和县小区物业服务合同》（附物业费收费标准相关文件以及业主委员会选聘原告物业公司会议纪要等材料复印件）。证明有关物业服务、物业费收取等约定。 3.《和县小区物业管理费催缴通知书》。证明自被告欠缴物业费以来，原告每年向被告催缴物业费。 被告戈国友针对原告提交的证据及证明的内容质证如下： 1.对证据1，无异议。 2.对证据2，我不知道该份合同，也不知道我们小区有业主委员会。我对收费标准有异议，我家是1998年自己盖的房子，没有和他们签合同，他们向我收费没有依据。业主委员会会议纪要上的签字我一个人都不认识，我不认可会议纪要。 3.对证据3，我没有见到过催缴通知书。 被告戈国友未向法庭提交证据。 本院认证认为：被告戈国友对原告所举证据1及证明内容予以认可，本院予以确认。对于证据2、证据3及证明内容本院将结合查明的事实进一步予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2007年8月28日，和县（龙潭山庄）业主委员会成立，2017年11月1日，该业主委员会与和县鼎辉物业管理有限责任公司签订《和县小区物业服务合同》，约定由和县鼎辉物业管理有限责任公司对和县（龙潭山庄）住宅小区提供物业服务，物业综合服务费收费标准为：住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整；如户主提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。在庭审中，被告戈国友自认居住于和县，该住宅建筑面积为196平方米。原告和县鼎辉物业管理有限责任公司主张已按照《物业服务合同》的约定为业主戈国友提供了相应物业服务，原告在庭审中诉称，被告戈国友已缴纳物业费至2017年11月30日，2017年12月1日至2020年6月25日期间原告曾多次向被告戈国友发出催缴通知，但被告戈国友仍未缴纳。现原告和县鼎辉物业管理有限责任公司以被告戈国友拖欠自2017年12月1日至2020年11月30日的物业管理服务费为由诉讼来院。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告和县鼎辉物业管理有限责任公司与和县（龙潭山庄）业主委员会于2017年11月1日签订的《和县小区物业服务合同》符合法律规定，该合同合法有效。被告戈国友辩称，其所居住的龙潭山庄小区别墅区5排7号房屋属于自建房，无需物业服务，其未与原告签订过物业服务合同，不清楚龙潭山庄业主委员会工作内容等，从而否认案涉《物业服务合同》效力，但被告戈国友的上述住房位于原告和县鼎辉物业管理有限责任公司服务范围内，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告戈国友亦未提交相应证据证明和县（龙潭山庄）业主委员会工作违反相应法律法规的强制性规定，故对此抗辩理由不予采纳。被告戈国友又辩称，原告和县鼎辉物业管理有限责任公司的收费标准不合理，无法律依据。原告和县鼎辉物业管理有限责任公司收取业主物业费的标准“住宅楼每户每年450元整，别墅楼每户每年900元整；如户主提供了房产信息，物业费收费标准按房产信息中的建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取”，符合《和县小区物业服务合同》约定的标准，同时也符合当地县政府物价部门核准的标准。庭审中，被告戈国友主张原告向其收取物业费的标准应当按照普通住宅楼每户450元标准或每平米0.4元标准，戈国友在庭审中又自认其居住于（龙潭山庄）小区别墅区，住房面积为196平方米，原告诉请的物业费标准900元／年低于被告当庭抗辩主张的940.8元／年（196平方米×0.4元／平方米／月×12个月），原告诉请减轻了被告的义务，故对戈国友的此抗辩理由不予采纳。另，被告戈国友辩称，原告的服务时长不足3年，向其主张3年的物业服务费不尽合理。《和县小区物业服务合同》中未对物业费缴费期限进行明确约定，根据该合同中“别墅楼按每户每年900元”的约定及交易习惯，物业费可按年度缴纳。原告和县鼎辉物业管理有限责任公司当庭提交的物业费催缴通知书未经被告戈国友本人签字确认，被告又对此予以否认，原告未能提交其他证据加强证明被告戈国友知道或应当知道原告和县鼎辉物业管理有限责任公司就被告欠缴物业费的金额、计算期限等进行了书面催交和有效说明，故对被告戈国友的该抗辩理由予以采纳，原告诉请被告物业费欠缴时间应截至2019年12月31日。综上所述，被告戈国友应给付2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业费1875元（900元／年×2年＋75元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告戈国友应于本判决生效之日起三日内给付原告和县鼎辉物业管理有限责任公司物业管理费1875元（期间为2017年12月1日至2019年12月31日）； 二、驳回原告和县鼎辉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告戈国友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴爱平 二〇二〇年九月十六日 法官助理张研 书记员胡佳佳 附：本案所适用的相关法条 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。