广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3941号 原告：梁伦丽，女，1973年11月6日出生，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。 委托代理人：叶向阳，广西三益律师事务所实习律师。 被告：高明志，男，1962年2月9日出生，住玉林市玉州区。 委托代理人：凌琳，广西纳百川律师事务所律师。 原告梁伦丽与被告高明志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁伦丽及其委托代理人龚运川、叶向阳到庭参加诉讼，被告高明志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁伦丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房屋买卖协议书》；2、请求依法判令被告返还原告购房款人民币10万元整，并支付违约金5万元；3、请求依法判令被告赔偿原告经济损失15万元；4、本案诉讼费由被告 -2- 承担。事实和理由：2009年7月18日，原告与被告经友好协商，签订了一份《房屋买卖协议书》，双方就房屋价款、过户手续费用承担、预付款以及违约责任进行了明确约定。其中，协议第（一）条约定“被告自愿将属于其所有的位于丽江家园后背路对面，东依高夏君，西靠陈飞杰，已建好的一层的房屋出卖给原告，占地陆拾点零玖平方米（长14米，宽4.35米），价格叁拾壹万元正”；第（四）条约定“在合同生效后由原告预付给被告壹拾万元”；第（六）条约定“以上合同双方应共同遵守，如有违反此合同条约的，应赔偿无过错方的损失外，并赔偿违约金伍万元”。原被告和证明人陈飞强都在协议书上签字按手印。合同签订当天，原告便按照合同约定向被告支付了购房预付款10万元。被告在收到原告的预付款后，出具了一份《收条》给原告收执。之后，原告曾多次要求被告按照合同约定交付房屋并协助原告办理过户手续，但被告每次都以各种理由推脱。至今，被告仍未向原告交付房屋或者办理过户手续。被告的行为已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益。据此，原告多次与被告协商、谈判，要求被告积极履行合同义务或者解除合同并遐还购房预付款及支付违约金，但被告一直都不置可否。综上，被告的行为严重违反双方所签订的《房屋买卖协议书》的约定，已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，原告特依法诉至贵院，望判如所请。 被告高明志辩称，1、原告方无证据证实涉讼合同中标的物是真实存在的且所有权属于高明志。涉讼《房屋买卖协议书》对房屋的具体描述为“位于丽江家园后背路对面，东依高夏君，西靠陈飞杰，已经建好一层的房屋”，该描述模糊不清，地理位置难以 -3- 明确。且原告未提出该房屋真实存在、房产所有权属于原告的证据。根据《合同法》第一百三十二条:“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”因涉讼合同中标的的真实性、权属存疑，故该合同存在自始不能履行的情形。2、涉讼合同中所描述的房屋地理位置属于集体土地，该合同因违反了法律的强制性规定而无效。即使合同中房屋是真实存在的，但其所描述的房屋地理位置处在集体土地内，集体土地上的建筑物只能在同一集体成员内流转。原告未能举证其与高明志在同一村集体内，故原告自始无权取得高明志位于集体土地内的房屋。《土地管理法》第十三条规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包。第八十二条明确规定，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因涉讼合同违反了上述法律强制性规定而无效，无效合同自始不存在法律效力，也就不存在合同解除问题。故原告诉请解除涉讼合同无事实与法律依据。3、因涉讼的《房屋买卖协议书》为无效合同，该协议书中所约定的违约条款亦为无效条款。综合前述观点，因涉讼合同属于无效合同，其中违约条款的约定亦属无效。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故原告诉请高明志支付5万元违约金无事实与法律依据依法不应予支持。4、原告请求高明志返还购房款已经超过诉讼时效，依法不应支持。距离原、被告签订《房屋买卖协议书》已经经过十一年之久，且原告多年来从未向高明志提出过解除合同或返还购房款等有关涉讼合同的协商事宜。根据《民法总则》 -4- 第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因诉讼时效期间届满，原告应承担胜诉权丧失的法律后果其请求高明志返还购房款无法律依据。5、原告请求高明志赔偿经济损失15万元无事实与法律依据。根据原告所提出的证据来看，并无任何证据能表明其因涉讼合同而产生经济损失。原告要求高明志赔偿其经济损失15万元无事实与法律依据，其应承担举证不能的不利后果。综上所述，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》属于无效合同，本案的诉讼时效也早已届满。原告的诉请无事实与法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年7月18日，原告梁伦丽与被告高明志签订《房屋买卖协议书》，约定“被告自愿将属于其所有的位于丽江家园后背路对面，东依高夏君，西靠陈飞杰，已建好的一层的房屋出卖给原告，占地陆拾点零玖平方米（长14米，宽4.35米），价格叁拾壹万元正”；合同第（三）条约定“甲方（高明志）负有在乙方（梁伦丽）加建楼房过程中出现的一切纠纷的义务责任，协助施工顺利进行”；第（四）条约定“在合同生效后由原告预付给被告壹拾万元，订买天隆望江花园住房款，待到建好乙方楼房后，办好一切手续后五天内，付清所欠款项”；第（六）条约定“以上合同双方应共同遵守，如有违反此合同条约的，应赔偿无过错方的损失外，并赔偿违约金伍万元”。原、被告和证明人陈飞强都在协议书上签字按手印。合同签订当天，原告便按照合同约定向被告支付了购房预付款10万元。被告在收到原告的预付款后，出具了一份《收条》给原告收执。此后由于被告母亲反对被告出售房屋，原告不能依约建房，被告至今未交付 -5- 房屋也未办理过户手续给原告。原告经多次与被告协商未果，为此起诉。 另查明，双方签订的《房屋买卖协议书》中，没有明确交易房屋的土地房屋产权证号，也未附有相应的权属证书。原告申请了证明人陈飞强出庭作证，证人作为被告所在生产小组的组长，亦是双方交易的证明人，证人证明合同签订后是被告违约不愿意再出售房屋给原告，也不愿意退款给原告。庭后为了查明交易房屋的权属情况，原告向本申请了《律师调查令》，查明涉案房地产即属于高明志所有的“位于丽江家园后背路对面，东依高夏君，西靠陈飞杰”面积为60.90平方米的土地为国有建设用地，权属证号为：玉国用（2010）第01001655号。 本院认为，原告梁伦丽与被告高明志签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为有效合同。因合同中未明确具体的履行时间，被告辩称已超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。合同签订后，由于被告高明志家人的阻挠，原告一直不能依约加建房屋，被告既不按合同要求为原告解决纠纷，也不配合原告办理房产过户手续或退还购房款给原告，致使原告的合同目的无法达到，现原告要求解除合同符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，被告收取原告的购房款100000元依法应予退还。原告还要求被告按合同第（六）条“以上合同双方应共同遵守，如有违反此合同条约的，应赔偿无过错方的损失外，并赔偿违约金伍万元”的约定支付违约金50000元，考虑到交易房产的增值问题，违约金数额并未超过原告的实际损失，该项诉请依法应予支持。至于原告要求被告赔偿经济损失15万元的诉讼请求，原告对此未能提供相应的证据，本院不 -6- 予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告梁伦丽与被告高明志签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告高明志返还购房款100000元给原告梁伦丽； 三、被告高明志支付违约金50000元给原告梁伦丽； 四、驳回原告梁伦丽其他的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费5800元，减半收取计2900元由被告高明志负担1450元，原告梁伦丽负担1450元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  覃文华 -7- 二〇二〇年九月二十八日 书记员  陈玉威