广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3840号原告：佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部，住所地广东省佛山市三水区**********侧大棉涌（土名“曲基”），统一社会信用代码92440607L41765475K。经营者：吴展添，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄继彬，广东华法律师事务所律师。被告：梁耿冲，男，1983年12月25日出生，汉族，户籍所在地广东省佛山市高明区**********，现住佛山市三水区*********************。公民身份号码440************217。委托诉讼代理人：区钧泉，广东汇联律师事务所律师。原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部（以下简称雅景源服务部）与被告梁耿冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告雅景源服务部的委托诉讼代理人黄继彬、被告梁耿冲的委托诉讼代理人区钧泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雅景源服务部向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间租赁位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁的租赁合同关系；2.判令被告将位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁交还原告；3.判令被告向原告支付2018年9月至实际交还租赁物之日止的租金，暂算至2020年7月24日的费用为51851元；4.判令被告向原告支付因拖欠支付租金所产生的滞纳金（按日0.1%的标准从拖欠之日起计算至实际还清之日止，暂算至2020年7月24日的滞纳金为17963元）；5.判令被告已支付的按金2860元归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁给被告使用，物业租期从2016年3月1日起至2021年2月28日止。租金按月支付，承租人应在每月5日前支付当月租金，逾期支付租金应按照每日3%的标准支付滞纳金。从2018年9月开始，合同承租方出现拖欠租金的情况，经原告多次催促，被告仍不予理睬。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告按约定支付拖欠的费用及承担违约责任，请求法院支持原告的上述诉请。诉讼过程中，雅景源服务部将诉讼请求变更为：1.判令原被告之间租赁位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁的租赁合同关系于起诉日2020年8月25日解除；2.判令被告将位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁交还原告；3.判令被告向原告支付2018年9月至2020年8月25日的租金54222元，从2020年8月26日至实际交还租赁物之日止的场地占用费，按租金的标准计算场地占用费；4.判令被告向原告支付因拖欠支付租金及土地占用费所产生的滞纳金（按日0.1%的标准从拖欠之日起计算至实际还清之日止，暂算至2020年7月24日的滞纳金为17963元）；5.判令被告已支付的按金2860元归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。梁耿冲辩称，被告不是本案适格主体，签订涉案租赁合同的并非被告，实际使用涉案场地的是佛山市至尊尚卫浴有限公司，原告应该向实际合同当事人即佛山市至尊尚卫浴有限公司主张租金的权利。另外，据佛山市至尊尚卫浴有限公司反映，从2019年9月开始，原告就将涉案房屋变更钥匙，导致佛山市至尊尚卫浴有限公司无法使用，货物也被锁在租赁房屋内，无法出售。按照合同及法律规定，原告在本案主张的滞纳金属于过高的标准，请求法庭驳回原告对被告的起诉。雅景源服务部在诉讼中提供以下证据：1.《租赁合同书》1份，证明2016年2月26日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市三水区*********侧大棉涌(土名“曲基”)新石材街编号第13号的物业租赁给被告使用，物业租期从2016年3月1日起至2021年2月28日止。租金按月支付，承租人应在每月5日前支付当月租金，逾期支付租金应按照每日3％的标准支付滞纳金。双方还约定合同的按金是2860元，承租人逾期交租的，出租人有权没收按金。《租赁合同书》乙方一栏显示的信息是被告本人的身份证号码及住址，故被告是涉案合同的乙方。2.《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《土地承包合同书》、《证明》各一份，证明涉案土地及房屋己办理土地证及规划许可手续，原告已经发包人和承包人的同意进行出租经营，涉案《租赁合同书》合法有效。3.收据，证明被告已经按照合同约定向原告支付了按金2860元。梁耿冲在诉讼中提供以下证据：佛山市至尊尚卫浴有限公司营业执照复印件，证明涉案场地的实际使用人是佛山市至尊尚卫浴有限公司，交付租金的也是佛山市至尊尚卫浴有限公司，佛山市至尊尚卫浴有限公司才是合同的相对方。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案有争议的主要证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、3为原件，且与本案有关联，在被告未提供证据推翻的情况下，依法予以认定。原告提交的证据2能够彼此相互印证，在被告未提供证据推翻的情况下，依法予以认定。原告对被告提交的证据真实性予以认可，依法对其真实性予以认定。根据本院确认的证据以及当事人陈述，本院确认以下事实：佛山市三水区****************小组为佛山市三水区***********“门口塱”（土名）地块一的土地所有权人。2013年6月27日，佛山市国土资源和城乡规划局向佛山市三水区****************小组颁发了编号为建字第440********0449号（临建）建设工程规划许可证，同意佛山市三水区****************小组在佛山市三水区***********“门口塱”（土名）地块一上建设商铺（建筑面积：5149.48平方米，建筑层数：地上壹层）。雅景源服务部提供的该建设工程规划许可证中并未规定上述商铺（临时建筑）的使用期限。2010年11月1日，佛山市三水区****************小组将佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）边的土地（面积为18605.4平方米）发包给廖镇锦。后佛山市三水区****************小组和廖镇锦同意将佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号土地及其上盖建筑物由雅景源服务部行使管理、使用、出租经营等权利。2016年2月26日，雅景源服务部与梁耿冲签订《租赁合同书》，约定雅景源服务部将位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业租赁给梁耿冲使用，物业租期从2016年3月1日起至2021年2月28日止。租金按月支付，承租人应在每月5日前支付当月租金，逾期支付租金应按照每日3%的标准支付滞纳金。2016年3月1日至2017年2月28日，每月租金1950元；2017年3月1日至2018年2月28日，每月租金2048元；2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金2150元；2019年3月1日至2020年2月28日，每月租金2258元；2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金2371元。双方还约定合同的按金为2860元，承租人中途退出终止合同的，按金不予退回。《租赁合同书》签订后，梁耿冲交纳了按金2860元，并按期交纳租金至2018年8月，但从2018年9月开始，梁耿冲就未交纳租金，自2018年9月1日至2020年8月31日，梁耿冲未交纳租金的为54222元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。梁耿冲认为涉案场地的实际使用人为佛山市至尊尚卫浴有限公司，佛山市至尊尚卫浴有限公司为承租人，但《租赁合同书》乙方一栏显示的信息是梁耿冲本人的身份证号码及住址，且梁耿冲在《租赁合同书》中签名确认，故梁耿冲是涉案租赁合同的承租人，根据合同相对性原则，对于梁耿冲的上述抗辩，不予支持。至于梁耿冲关于“涉案房屋由于雅景源服务部变更钥匙，导致佛山市至尊尚卫浴有限公司无法使用”的抗辩意见，其未提供相应证据证实，应承担举证不能的法律后果，依法不予支持。《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“在城市、镇规划区范围内进行临时建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请核发临时建设工程规划许可证。临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。”案涉的440********0449号（临建）建设工程规划许可证于2013年6月27日颁发，其使用期限不超过二年，在雅景源服务部未举证证实已获得主管部门批准并办理续期的情况下，上述临时建设工程规划许可证已过使用期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因案涉房屋的临时建设工程规划许可未经主管部门批准延期，亦已过使用期限，故雅景源服务部与梁耿冲签订的租赁合同无效。雅景源服务部诉请解除双方订立的租赁合同，但解除合同须以合同有效为前提，如上所述，因双方达成的租赁合同无效，故雅景源服务部诉请解除合同于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”雅景源服务部主张梁耿冲交还佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业，其主张合法合理，本院予以支持。关于占有使用费和滞纳金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然租赁合同无效，但不影响雅景源服务部请求梁耿冲参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据本院查明的事实，按照租赁合同的约定，梁耿冲自2018年9月1日至2020年8月31日欠付的租金为54222元，故依法支持雅景源服务部要求梁耿冲支付2018年9月1日至2020年8月31日的占有使用费54222元以及从2020年9月1日起至实际交还租赁物之日止按每月2371元计算的场地占用费。至于雅景源服务部主张按日0.1%的标准计算滞纳金，本院认为，梁耿冲逾期支付占有使用费仅导致雅景源服务部的资金占用利息损失，且雅景源服务部对合同无效存在过错，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定按照年利率3%计算逾期支付损失。由于双方在租赁合同中约定每月5日前支付当月租金，故每月占有使用费逾期支付的损失从每月6日起开始计算。综上，逾期支付损失分段计算方法为：以2018年9月1日至实际交还租赁物之日止每月欠付的占有使用费为基数，自每月6日起至实际清偿之日止，按年利率3%计算。关于按金问题。因租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，雅景源服务部应向梁耿冲退还租赁按金2860元。雅景源服务部主张该按金归其所有与法律规定不符，本院不予支持。考虑到梁耿冲应同时向雅景源服务部支付占有使用费，故该按金2860元可抵充等额的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁耿冲须于本判决生效之日起十日内将位于佛山市三水区*********侧大棉涌（土名“曲基”）新石材街编号第13号的物业交还原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部；二、被告梁耿冲须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部支付自2018年9月1日起至2020年8月31日止的占有使用费54222元，并支付自2020年9月1日起至案涉物业返还之日止，按每月2371元计算的占有使用费；三、被告梁耿冲须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部赔偿逾期支付损失（以2018年9月1日至实际交还租赁物之日止每月欠付占有使用费为基数，自每月6日起至实际清偿之日止，按年利率百分3%计算）；四、原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部须于本判决生效之日起十日内向被告梁耿冲退还租赁按金2860元（按金可抵充等额的占有使用费）；五、驳回原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元（原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部已预交），由原告佛山市三水区*****雅景源物业租赁服务部负担116元，被告梁耿冲负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 灿二〇二〇年九月二十七日书记员 李慧慧