黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3219号原告：冯蕊艳，女，1976年9月26日出生，汉族，无固定职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：代晓东，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地大庆高新区联想科技城地块**地下商业及车库幢**商服**，统一社会信用代码：912306073085934206。法定代表人：钟成平，该公司经理。被告：钟成平，男，1975年8月15日出生，汉族，大庆市新人和物业管理有限公司法定代表人，住北京市丰台区。原告冯蕊艳诉被告大庆市新人和物业管理有限公司（以下简称：新人和物业公司）、被告钟成平租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告冯蕊艳的委托诉讼代理人代晓东到庭参加诉讼，被告新人和物业公司、被告钟成平经本院合法传唤未出庭应诉。本案缺席审理，现已审理终结。冯蕊艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除冯蕊艳与新人和物业公司签订的《商铺使用权转让合同》；2.请求依法判决新人和物业公司返还商铺转让费173,810元，并支付自2020年9月4日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.请求依法判决钟成平对诉讼请求第二项中的转让费及利息承担连带给付责任；4.案件受理费由新人和物业公司承担。事实与理由：2014年12月7日，冯蕊艳与新人和物业公司签订《商铺使用权转让合同》，约定新人和物业公司是“联想金街地下商城”的项目产权人，冯蕊艳受让的商铺位于大庆市××新区××大街××大学西门××街地下商城××区××、××号商铺，该地下商城预计2015年7月30日开业，冯蕊艳受让的商铺使用年限为商场正式开业之日起40年，商铺的转让费为173，810元。冯蕊艳受让商铺后，新人和物业公司负责统一经营和管理商铺，并与新人和物业公司签订《统一经营租赁协议》。《商铺使用权转让合同》和《统一经营租赁协议》签订后，新人和物业公司经营的商铺没有达到统一经营和管理状态，现商铺处于荒废状态，经营管理不善，导致新人和物业公司无法再继续持续向冯蕊艳返还租金，致使冯蕊艳转让商铺实现长期盈利的合同目的不能实现，钟成平作为新人和物业公司的法定代表人，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，将公司出资购买的商铺落于个人名下，使公司财产和个人财产关系不清、无法区分，钟成平适用公司财产损害公司债权人利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，应该对公司的对外债务承担连带责任，故请求人民法院支持冯蕊艳的各项诉讼请求，以维护冯蕊艳的合法权益。新人和物业公司、钟成平经本院合法传唤未出庭应诉，未答辩，亦未提交书面答辩状。冯蕊艳为证明其主张，向本院提交证据如下：1.冯蕊艳与新人和物业公司签订的《商铺经营转让合同》、收据、《统一经营租赁协议》各2份(出示原件，提交复印件），欲证明新人和物业公司将商铺的使用权转让给冯蕊艳，转让期间为40年，冯蕊艳受让商铺后，商铺返租给新人和物业公司，由新人和物业公司统一经营和管理，新人和物业公司向冯蕊艳支付租金。在合同中新人和物业公司承诺了商铺的统一开业时间，约定了新人和物业公司对商场进行宣传和推广享有独立自主权，对商场享有管理权，同时有对商场的结构和其他设备进行定期维护的义务。冯蕊艳已经向新人和物业公司交纳全部转让费，履行了合同约定的全部义务。2.新人和物业公司制作的商铺前期招商宣传彩色单页、2014年9月12日大庆晚报A5版报纸影印件，商铺规划平面图影印件各1张（出示原件，提交复印件），欲证明新人和物业公司承诺商铺返租后将由知名品牌专业管理团队运营，保证年收益率大于等于8%，新人和物业公司承诺将商铺统一划分为13个经营区域并进行统一管理，保证商铺成为成熟经营业态，保证投资者稳健盈利。3.2019年9月份涉案商铺现状照片4张、2020年5月1日涉案商铺现状照片4张（出示原件，提交复印件），欲证明新人和物业公司没有按照约定对涉案商铺进行统一经营、管理，没有按照合同约定的开业时间开业，目前仍达不到正常营业盈利状态，也没有按照前期的招商宣传承诺向冯蕊艳返还租金，导致双方签订的《商铺经营转让合同》的合同目的无法实现，转让合同应当解除，新人和物业公司应向冯蕊艳返还转让费。上述证据均为原件，且与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。新人和物业公司、钟成平经本院合法传唤未出庭，未对冯蕊艳出示的证据予以质证，亦未向本院出示证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2014年，新人和物业公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》一份，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年，钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《商品房买卖合同》（已备案），上述位置实测建筑面积7,884平方米，总价款15,000,000元。2015年8月2日，新人和物业公司与冯蕊艳签订《商铺使用权转让合同》一份，约定被告是“联想金街·地下商城”项目产权人，对“联想金街·地下商城”有使用、管理和收益的权利，原告已对“联想金街·地下商城”进行充分考察并同意受让合同约定商铺的使用权。新人和物业公司将位于大庆高新区联想科技城联想金街地下商城G区4号、5号商铺的使用权（年限40年）以173,810元的价格转让给冯蕊艳，商铺用途为商业。新人和物业公司享有对商场进行宣传和推广的独立自主权，对商场享有管理权。冯蕊艳受让商铺后，同意将其受让的商铺交给被告统一经营和管理，并与新人和物业公司签订《统一经营租赁协议》。当日，冯蕊艳将房款交付给新人和物业公司，实际交纳金额为合同约定金额扣除商铺前二年租金。双方自2016年至2018年每年签订一份《统一经营租赁协议》，新人和物业公司应交前两年租金从商铺款中予以抵顶，合同履行完毕后，新人和物业公司收回原协议。2018年7月23日，双方签订《统一经营租赁协议》二份，租赁期限自2018年7月31日至2019年7月30日。另查明，新人和公司将联想金街·地下商城（面积7,884平方米）分割出约4,000平方米进行出售（剩余面积另行规划）。划分商铺300余个，均由业户出资购买，交纳商铺款2,900余万元。商铺出售后由新人和公司统一对外进行招租（其中有几户自行管理），商铺开业后由招租经营者进行经营。2018年7月，招租经营者陆续撤离达90%，新人和公司经营困难。同时查明，涉案地下商场绝大部分均处于闲置状态，分区防火卷帘门将商场大部分封闭，开放空间杂物堆积无人清理、电梯停运。又查明，新人和公司收取业户商铺款后将其中部分款项用于向开发商支付钟成平以个人名义购买的涉案商服房款。本院认为，关于合同效力问题，冯蕊艳与新人和物业公司签订《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律的效力性规定，合法有效。关于案涉合同性质问题，结合冯蕊艳与新人和物业公司双方签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》可以看出，冯蕊艳向新人和物业公司交纳商铺的使用权转让费后将商铺租赁给新人和物业公司，新人和物业公司经营、管理冯蕊艳的商铺，并向冯蕊艳支付租金。涉案商铺使用权与经营权相分离，该商业开发模式系商铺使用权售后返租形式，存在财产权利让渡和统一经营管理的合同关系。关于冯蕊艳请求解除《商铺使用权转让合同》问题，因商铺售后返租项目涉及主体多、法律关系复杂，该项目经营存在诸多风险。本案中，冯蕊艳与新人和公司签订《商铺使用权转让合同》的合同目的系基于对新人和公司经营能力的信任，以售后返租的经营模式，收取租金逐渐收回成本并获益。而售后返租形式属长期性履行的合同，双方于2018年签订的《统一经营租赁协议》已履行完毕，未再续签租赁协议，亦未将案涉商铺交还冯蕊艳，因新人和公司经营不善，售后返租的经营模式无法继续进行，致使冯蕊艳签订的《商铺使用权转让合同》的合同目的不能实现；新人和公司作为商铺的出售方，应保证所售商铺满足基本经营条件，因其未对商铺进行空间划分、水电按铺位安装等为业户独立经营提供必需条件，业户领回商铺亦不能独立经营使用，致使商铺被长期闲置，不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，若不解除合同，冯蕊艳损失会继续扩大，且冯蕊艳是在新人和公司违约的前提下提出解除合同，主观上并不存在恶意。综上，本案《商铺使用权转让合同》应当解除，故侯淑秋请求解除《商铺使用权转让合同》的主张，本院予以支持。因冯蕊艳以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日视为合同解除之日，即2020年9月10日合同解除，冯蕊艳应将商铺返还给新人和公司，新人和公司应向冯蕊艳退还商铺款173,810元。关于利息问题，因新人和公司出现经营困难后，未向冯蕊艳交付租金，占用冯蕊艳房款资金，冯蕊艳请求支付资金占用期间损失，合理合法，应以商铺款为基数，自合同相对方收到起诉状副本次日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钟成平个人的责任承担问题，依据《中华人民共和国公司法》的规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。本案中，新人和公司与股东钟成平之间财产关系不清、无法区分，且钟成平无偿使用公司财产可能损害公司债权人的利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，钟成平应对新人和公司债务承担连带责任，冯蕊艳请求钟成平连带承担返还商铺款及利息的主张，合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、原告冯蕊艳与被告大庆市新人和物业管理有限公司签订的《商铺使用权转让合同》于2020年9月10日解除；二、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯蕊艳商铺款173,810元及利息（以173,810元为基数，自2020年9月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告钟成平对被告大庆市新人和物业管理有限公司给付原告冯蕊艳上述款项承担连带给付责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1888元（已减半），由被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平共同负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  王文娇二〇二〇年九月二十七日书记员  杨 雪附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。