江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初665号 原告：胡世强，男，1987年4月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘杰，江苏清韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，江苏清韵律师事务所律师。 被告：董磊磊，男，1987年1月24日出生，汉族，住徐州市泉山区。 原告胡世强与被告董磊磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告胡世强及其委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼，被告董磊磊到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。 原告胡世强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行双方在2019年9月17日签订的《存量房买卖合同》；2、请求判决被告将泉山区华盛景园X-X-XXX室房屋交付原告；3、请求判决被告协助原告办理华盛景园X-X-XXX室房屋的产权变更登记手续；4、请求判决被告支付违约金156000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月17日，原告与被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定：被告自愿将其所有位于徐州市泉山区房屋出卖给原告，房屋总价款78万元；本合同签订之日起7日内，原告支付被告定金25万元；被告应于本合同签订之日起6个月内将该房屋交付原告，并在该房屋符合过户条件时，积极协助原告办理房屋过户手续，不得以任何理由拖延。合同签订当日，原告依约支付被告购房定金25万元。9月19日，原告又支付被告购房款3万元。现合同约定的房屋交付期限已满，但被告拒绝履行交付义务，其行为构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告董磊磊辩称，原告在本案中主张的违约金计算过高，房产证现在没有办理，还不具备过户条件。 本案的争议焦点为：1、原告要求被告交付房屋、协助办理过户能否成立？2、原告在本案中主张违约金的计算是否有依据？ 原告胡世强为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、存量房买卖合同一份共3页，证明原被告在2019年9月17日签订了《存量房买卖合同》，双方之间建立了房屋买卖合同关系，被告自愿将其所有的位于徐州市泉山区房屋出卖给原告，房屋总价款78万元，按照合同约定，被告应于合同签订之日起六个月内将房屋交付原告。原被告主体资格适格，双方签订的合同合法有效，本案被告具备履行合同的条件，标的物不违反国家法律的规定； 2、收条2张，证明原告分别在2019年9月17日，9月19日向被告支付购房定金25万元，以及购房款3万元，共计28万元，被告认可收到，并向原告出具了收条。按照双方买卖合同约定，总房价78万元，依据法律规定，定金只能是总房价的20%即为156000元，但是本案被告由于缺少资金，要求将定金调高至25万元，佐证证明该定金的约定虽然违反了法律规定，但系双方当事人真实意思表示，如法庭最终判决认定被告违约，应按照25万元为基数的双倍支付违约金给本案原告，另外，该25万元的支付也佐证证明了本案原告完全依据双方签订的买卖合同第二条第二款之规定，履行完了交付首笔款（定金）的付款义务； 3、交通银行个人客户交易清单1份，证明原告分别在2019年9月17日，9月19日通过银行转账向被告支付购房定金25万元，购房款3万元，共计28万元，证明原告按合同约定履行了付款义务，况且根据双方买卖合同之约定，本案原告已经超付了3万元的购房款，据此可以说明原告履行合同的诚意； 4、定销商品房产权调换备案表一份，证明因徐州市泉山区三官庙中村改造，华盛景园X-X-XXX室房屋是被征收产权调换的定销商品房，原被告在签订买卖合同时，涉案房屋尚未上房，待该房屋具备上房条件时，被告应积极办理上房手续并及时交付房屋。从该书证可以看出本案被告对涉案房屋拥有完全处分权，其所有权属于本案被告，结合原告提交的证据5、6、7等书证和录音资料综合反映，被告以其母亲不同意为由违反双方的合同约定，系违约在先，从该书证可以进一步佐证涉案房屋具备上市交易并办理产权证书的条件； 5、2019年10月23日的通话录音一份及通话记录文字整理一份共3页，证明从录音中明显可以看出，被告有要毁约的意思表示，并以其母亲不愿意出卖涉案房屋为由，迟迟没有向原告做出明确答复，对此被告一个名叫“顺利”的朋友也只是晓得。该段录音中进一步反映出被告对合同的真实性没有提出质疑，被告只是以所谓母亲不愿意让其出售房屋为由，有毁约的意思表示，但据此可以看出被告毁约并不符合法律规定的合同强制性解除条件，其提出毁约没有法律依据； 6、2019年10月27日的通话录音1段及通话记录文字整理1份，证明：（1）被告认可其是涉案房屋的所有权人，并承认签订买卖合同后拖了原告一个多月；（2）被告明确知晓其违约将承担的违约责任，即退还原告购房定金并赔偿原告一倍定金的损失。从该段录音进一步佐证，被告为了毁约的前提下，将支付给原告违约金的数额提出降低，但这不是双方合同解除的法定要件，更不是被告违约的法定理由，被告对其违约是明知没有法定理由； 7、2019年10月28日的通话录音1段及通话记录文字整理一份，证明：（1）被告认可涉案房屋在2019年9月20日即具备上房条件，但其违反合同约定，迟迟未履行交付义务，且擅自毁约；（2）原告已经明确告知被告，如不配合交房过户，拖延一天按1000元每天的标准支付违约金，可以看出被告对双方合同约定的违约条款是知晓并认可的，结合被告答辩，可以看出被告是以调低违约金作为继续履行合同的条件，而向法庭陈述自己的意见，据此可以看出原告主动将每天1000元标准的违约金（根据证据8，违约金起算起始时间为2019年10月18日计算至本次庭审日5月18日，共计230天，违约金23万元）主动调减至合同总价款78万元的20%比例的违约金即156000元，是原告自行处分自己民事行为的一种方式，不违反法律规定，佐证证明原告主张诉请中的第四项与法有据。 8、交房通知函及邮寄回执单各一份，2页，证明：（1）涉案房屋在2019年9月20日已经具备上房条件，被告违反合同约定，私自隐瞒原告办理上房手续后，一直推脱交付房屋；（2）原告在2019年11月10日向被告邮寄了《交房通知函》，要求被告在收函后一周内交付房屋，该通知函因被告电话无人接听被退回；（3）双方明确约定了违约责任，被告延迟交付用房屋的行为构成违约，原告有权要求自2019年11月19日起按1000元每天支付违约金，该书证佐证证明原告已经履行法定的告知义务，但本案被告仍继续违约。 经质证，被告董磊磊对证据1-4真实性无异议，对录音的真实性无异议，认为原告邮寄的通知没有收到快递公司电话联系。 被告董磊磊未提交证据。 经审理查明，2019年9月17日，原告胡世强作为乙方（买受人）与作为甲方的被告董磊磊（出卖人）签订了《存量房买卖合同》，主要内容是：根据《中华人民共和国合同法》之有关规定，并经甲、乙双方友好、平等协商，就甲方将所属房屋出售给乙方事宜，达成本合同，以资共同遵守。第一条房屋概况：1、房屋坐落：徐州市欣欣路与长兴路交叉口北200米华盛景园X号楼X单元XXX室；2、房屋用途：住宅；3、结构：混凝土框架；交付状态：毛坯；4、建筑面积：约110.75平方米(以交付面积为准)；5、该房屋为甲方被征收房屋调换的定销商品房，目前尚未交房；6、该房屋占用范围内的土地使用权随房屋同时转移给甲方，土地使用权面积以实测确定为准。第二条转让价款：1、总价款：该房屋转让总价款为人民币780000元【大写：柒拾捌万元整】；2、付款进度：本合同签订之日起七日内，乙方支付甲方定金25万元；甲方将房屋交付给乙方后，乙方支付甲方房款30元；产权登记变更过户至乙方名下后，乙方支付甲方余下房款23万元。第三条税费负担：1、甲方因办理收房所产生的一切税费由甲方自行承担，甲方在将该房屋过户给乙方前，应取得不动产登记证，完成办理该房屋上市交易的全部条件和手续，土地出让金等应当由甲方承担；2、因办理房屋过户给乙方而产生的税费由乙方承担。第四条房屋交付：1、甲方应于本合同签订之日起六个月内将该房屋交付乙方，甲方应在交付乙方前完成与征收部门的房屋上房收房手续；2、本合同签订之日起三日内，甲方应将家庭共同成员同意出售该房屋的书面声明、产权调换合同/征收补偿协议、定销商品房产权调换备案表等原件交付给乙方。第五条特别约定：1、甲方保证该房屋不存在产权纠纷，甲方拥有完全处分的权利；2、甲方保证不得有任何权利人就该房屋向乙方主张权利，包括但不限于所有权、抵押权、租赁权、在先购买权等；3、甲方保证该房屋在本合同签订前未以任何形式出售给第三人，未以该房屋设置任何担保义务；本合同签订后，甲方承诺不再将该房屋以任何形式进行允诺销售；4、本合同约定价款为不变价格，不随市场变化而变化，甲、乙双方都不得以任何理由要求涨价或降价；5、在该房屋符合过户条件时，甲方应积极协助乙方办理房屋过户手续，不得以任何理由拖延。在必要时，甲方应积极协助乙方办理水电气等的开户或过户手续；6、乙方保证应及时足额支付房款。第六条违约责任：1、甲方违反本合同第五条第1、2、3项保证承诺的，应向乙方支付合同总价20%的违约金，给乙方造成损失的，仍应向乙方承担赔偿责任；2、甲方违反本合同第五条第5项协助义务的，每逾期一天，应向乙方支付1000元/天违约金，自乙方要求协助办理之日起算；3、在符合办理上房收房条件时，甲方应积极办理，否则经乙方催告后仍不尽快办理的，每逾期一天，应自符合办理条件时起算，向乙方支付1000元/天的违约金；4、如乙方无理由逾期支付房款的，则乙方应向甲方支付逾期部分日万分之一的违约金；5、甲方至迟应在本合同签订之日起六个月内将该房屋交付给乙方的，如在乙方给予的宽限期内，甲方仍不能交房的，则乙方有权解除合同，甲方应按法律规定承担违约责任；6、如甲、乙双方任何一方擅自违法解除合同的，则适用定金罚则，定金不足以弥补守约方损失的，违约方仍应承担赔偿责任。第七条合同生效：1、本合同自甲、乙双方签字之日起生效；2、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。第八条争议解决：甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应友好协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院诉讼解决。第九条其它约定：1、本合同订立时，甲、乙双方对该房屋为征收定销商品房的性质是明知的，本合同为双方真实意思表示，双方应诚实全面履行，任何一方不得以不符合普通商品房上市交易条件等为理由要求合同无效或解除合同；2、为降低乙方购房成本需要，在必要时，甲方应无条件配合乙方办理税费缴纳手续，甲方对此无异议；3、本合同未尽事宜，甲、乙双方再友好协商，以书面补充协议形式再行确定；4、甲、乙双方联系地址及联系方式：甲方泉山区翡翠城X-X-XXX室；乙方徐州市泉山区事业小区X号楼X单元XXX室。双方在合同上签字。 上述合同签订后，在2019年9月17日向被告支付购房定金25万元，后又在9月19日向被告支付购房款3万元，上述款项共计28万元。 在2019年9月30日，被告收到上房通知后，办理了上房手续。之后，原告分别在2019年10月23日、10月27日、10月29日与被告电话联系，被告称其母亲不愿卖房，并提出怎么赔，原告提出按照定金的二倍赔，按优惠50万元。 2019年11月10日，原告向被告发出交房通知函，内容为：根据我（胡世强）与你（董磊磊）在2019年9月17日签订的存量房买卖合同的相关内容和有关约定，根据第四条第1项和第六条第3项约定，你应与征收部门完成上房手续后及时交付予我。但据我多方了解核实，且你在我不知道的情况下，私自隐瞒完成上房。期间，我多次电话微信催促你与我完成上房交房手续，但你一直以多种理由推脱，至今未按合同约定与我完成交房手续。鉴于以上情况，本人正式书面致函通知你。你应在收函后一周内（2019年10月18日前）将该房屋交付予我。否则，我将按合同约定追究你的违约责任。该函向被告预留的泉山区翡翠城X-X-XXX室通过顺丰快递进行邮寄，但因被告多次不接电话被退回。 另查明，涉案房屋系定销房，截止目前该房屋的产权尚登记在江苏华美建设投资集团有限公司，产权证号为苏（2019）徐州市不动产权第0064017号，产权面积为110.75平方米。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束。本案中，原告胡世强胡与被告董磊磊签订的存量房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方在合同中约定合同自双方签订后生效，故上述合同在生效后对各方具有法律约束力，各方均应当严格履行合同约定的义务。因被告没有对涉案存量房买卖合同的效力提出异议，双方在2019年10月通过协商方式欲解除涉案合同也未达成一致意见，故各方还应当按照合同约定履行义务。 一、关于原告要求被告交付房屋、协助办理过户能否成立的问题。 根据原告提供的证据，涉案房屋系定销房，被告有权对外出售，现被告已经办理了上房手续，根据双方签订的存量房买卖合同第四条的约定，被告应当在签订合同之日起六个月内将该房屋交付给原告，现被告认可已经办理了上房手续，具备交付的条件，且自双方签订合同的2019年9月17日起已经届满六个月，故原告要求被告交付涉案房屋，符合合同约定，本院予以支持。 对于原告请求被告协助办理过户的问题，因涉案房屋的所有权目前还登记在江苏华美建设投资集团有限公司名下，只有产权登记在被告名下时，被告才具备协助办理过户的条件，故原告的此项请求，因缺乏过户的条件基础，本院不予支持，原告可待具备过户条件时再行主张。 二、关于原告在本案中主张违约金的计算是否有依据的问题。 双方在合同第六条专门约定了违约责任，该违约责任区分了不同类型，主要是违反特殊约定保证事项的违约金、违反协助办理过户的违约金、违反协助办理上房收房的违约金，上述三种情形，除违反特殊约定保证事项约定按照合同总价20%计算违约金外，其他两类均按照每日1000元计算违约金。原告认为按照每日1000元计算违约金的标准过高，现按照合同总价20%计算。对此本院认为，合同权利义务对等是基本的原则，在该违约责任中约定原告逾期支付房款的，则支付逾期部分日万分之一的违约金，按照即便总房款78万元计算，每天为78元，该项违约责任的约定与合同约定被告应当承担的违约金按照每天1000元计算并不对等，也不平等，造成了双方的权利义务失衡，现被告在本案中亦提出违约责金过高，我国合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此本院根据被告的请求，有权对原告诉请的违约金予以调整，根据上述原告应当承担的违约金的计算方式，以总房款为基础，按照每日万分之一计算，原告已经向被告发出催告函，要求被告在2019年11月18日（交房通知函笔误为10月18日）前向其交付房屋，双方在合同中预留的送达地址，因被告的原因被退回的，视为被告在退回之日收到该函，故逾期交付违约金应自原告提出交付的2019年11月18日起至实际交付之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告董磊磊继续履行双方在2019年9月17日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告董磊磊于本判决生效后十五日内将位于徐州市泉山区交付给原告胡世强； 三、被告董磊磊于本判决生效后十日内向原告胡世强支付逾期交付房屋违约金（以780000元为基数，自2019年11月18日起至实际交付之日止，按照每日万分之一计算）； 四、驳回原告胡世强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3420元，由被告董磊磊负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  李翠侠 人民陪审员  张 立 二〇二〇年九月七日 书 记 员  刘 文