安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1926号 上诉人（原审被告）：王菊，女，1979年9月7日出生，汉族，居民，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：李文，男，1978年10月24日生，居民，住安徽省安庆市望江县，系上诉人王菊之夫。 被上诉人（原审原告）：望江名欧物业管理有限公司，住所地：安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道（与太阳山路交叉口右侧）。 法定代表人：陈建国，执行董事。 委托诉讼代理人：倪晋银，安徽大雷律师事务所律师。 上诉人王菊因与被上诉人望江名欧物业管理有限公司物业合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2020）皖0827民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王菊及其委托诉讼代理人李文、被上诉人望江名欧物业管理有限公司委托诉讼代理人倪晋银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王菊上诉请求：撤销安徽省望江县人民法院（2020）皖0827民初1166号民事判决，依法驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，以《物业服务合同书》合法有效为定案依据是对事实的错误认定。1、被上诉人与名欧国际公馆第一届业主委员会签订的物业服务合同，违反法律规定，对业主不发生效力。依照法律规定，物业服务合同是否依法成立，除签订合同符合法律规定外，还必须附有业主大会就选聘具体的物业公司及物业服务合同中的服务内容、标准、收费方式等主要内容做出的决议予以佐证，但被上诉人仅提供了一份物业服务合同书，无法证明该合同书合法有效，且该合同书上，业主委员会仅有一人签名，不能代表业主委员会这个整体，所签合同书无法律效力。2、被上诉人与名欧国际公馆第一届业主委员会签订的物业服务合同部分条项违反法律法规，为无效条项。决定物业服务内容与收费方案的条款应是业主大会权力，业主委员会无权核定。3、被上诉人为非住宅业主实际提供的物业服务于物业服务合同书中的约定不符。被上诉人仅为非住宅业主提供了间断门前的公共环境卫生清洁服务，与其收取的服务费用不相适应。4、被上诉人与名欧国际公馆第一届业主委员会做出的对非住宅物业管理方面的决定、决议违法无效，不能代表非住宅业主，依法予以撤销。业主大会召开时，及选举出的业主委员会都是住宅业主，不能代表非住宅业主的意愿。综上，请支持上诉请求。 望江名欧物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人的第一届业主委员会是依法成立的，成立时间是2016年6月26日，业主委员会成员是总共是五个人。2、业主委员会成立以后，于2016年7月27日，这个由望江县房产局作出了同意备案的批复，即2016年6月26日成立的名欧国际公馆的第一届业主委员会依法成立以后，是向望江房产局备案，得到了同意，也就是它成立是有效的。2016年8月28日，第一届业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同这个依法有效。根据该合同的约定，上诉人应该依约定缴纳物业费。 望江名欧物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令王菊立即支付拖欠的物业服务费3776元［107号房屋欠费12个月，计962元（80.2平方米×1元/月/平方米×12月）、108号房屋欠费36个月，计2814元（78.19平方米×1元/月/平方米×36月）］；判令王菊支付违约金计2137元［107号房屋962.40元×3‰×105天（2020年1月1日至2020年4月15日）即303元，主张一半违约金即152元；108号房屋938.30元×3‰×835天（2018年1月1日至2020年4月15日）即2350元，主张一半违约金即1175元；938.30元×3‰×470天（2019年1月1日至2020年4月15日）即1323元，主张一半违约金即662元；938.30元×3‰×105天（2020年1月1日至2020年4月15日）即296元，主张一半违约金即148元］，合计5913元；本案诉讼费用由王菊承担。 一审法院查明事实：2016年5月27日，望江名欧物业管理有限公司、王菊签订《前期物业服协议》一份。同年7月27日，望江县房地产局下发望房［2016］32号文件，载明“同意望江县名欧国际公馆业主委员会备案，任期五年。”同年8月28日，望江名欧物业管理有限公司与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》一份，约定望江名欧物业管理有限公司为名欧国际公馆小区提供物业管理服务；非住宅物业费标准为1.00元/月/平方米；王菊于2016年6月27日入住该小区5栋107、108号商铺（均为上、下各一间，且每号商铺上、下间面积相等；上面各一间均已出租），建筑面积分别为160.4平方米、156.37平方米。望江名欧物业管理有限公司自2016年6月起为该小区提供物业服务至今。王菊107号商铺下面一间自2019年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费962.40元（80.2平方米×1元/月/平方米×12月）、王菊108号商铺下面一间自2017年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费2814.66元（78.185平方米×1元/月/平方米×36月）。故望江名欧物业管理有限公司向王菊书面催交，王菊在催告的合理期限内仍未交纳物业费遂成讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。望江名欧物业管理有限公司、王菊签订的《前期物业服协议》，对双方具有约束力。业主委员会与望江名欧物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，对全体业主具均有约束力。本案中，望江名欧国际公馆第一届业主委员会成立合法，且仍在任期内。望江名欧物业管理有限公司与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订的《物业服务合同书》合法、有效，对全体业主具有约束力。望江名欧物业管理有限公司已履行为王菊入住的名欧国际公馆小区提供物业服务主要义务，王菊作为该小区的业主之一，既享有相应的物业服务权利，又负有交纳物业费义务；也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。望江名欧物业管理有限公司要求王菊交纳所欠物业费诉讼请求，于法有据，予以支持。望江名欧物业管理有限公司要求王菊支付违约金，因约定的违约金过高，酌情支持。对王菊辩称，召开业主大会未通知商铺业主，合同无效，业主委员会仅有一名委员，因其均未提供证据予以佐证，故不予采信；非住宅的物业综合服务费由物业公司与业主或物业使用人在物业合同中约定，报物价部门备案。本案中，望江名欧物业管理有限公司与望江名欧•国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》第四条约定，非住宅（门面房）物业费由业主按建筑面积1.00元/月/平方米缴纳；且王菊亦未提供物业费标准与望江名欧物业管理有限公司提供服务不相适应的证据，故王菊辩称主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决：被告王菊支付所欠原告望江名欧物业管理有限公司物业服务费计3776元（107号商铺962元＋108号商铺2814元）、违约金200元，合计3976元，限于本判决生效后七日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王菊负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据，对原审证据亦不申请复核。本院对证据的认证意见与一审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：上诉人认为物业合同无效并请求判决驳回物业公司的全部诉讼请求有无事实及法律依据。 2016年8月28日，望江名欧物业管理有限公司与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该物业服务合同书有效，对名欧国际公馆小区业主具有约束力。王菊作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王菊未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。一审法院按合同约定的物业费收取标准、欠付时长，判决王菊支付所欠物业费并酌定支付违约金，并无不当。王菊上诉称望江名欧国际公馆第一届业主委员会成立违法、签订的物业服务合同违法、物业费收取与物业服务不相适应，但均未提供证据予以佐证，故本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 潘 红 审判员 陈铜林 二〇二〇年九月九日 法官助理汪祝芬 书记员储贻燕