湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初251号原告：毛秀珍，女，1949年12月4日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区,委托诉讼代理人：马威，湖北维勒律师事务所律师。被告：王军，男，1980年11月28日出生，汉族，户籍所在地湖北省竹溪县,现住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：陈祖信，湖北人言律师事务所律师。被告：魏昌珍（被告王军之母），女，1955年11月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省竹溪县,现住湖北省武汉市蔡甸区，被告：王旗（被告王军之弟），男，1990年11月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省竹溪县,现住湖北省武汉市蔡甸区，被告：王魏（被告王军之妹），女，1993年10月12日出生，汉族，户籍所在地湖北省竹溪县，现住湖北省武汉市蔡甸区，上述三被告共同的委托诉讼代理人：王军。第三人：中法武汉生态示范城新农村村民委员会，住所地湖北省武汉市蔡甸区中法武汉生态示范城新农村新农市场**。法定代表人：王聪，该村委会主任。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。第三人：武汉市金兴和拆迁有限公司，，住所地湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街沁园铭城**楼**门面法定代表人：易继方，该公司执行董事兼总经理。原告毛秀珍与被告王军、魏昌珍、王旗、王魏，第三人中法武汉生态示范城新农村村民委员会（以下简称新农村村委会）、武汉市金兴和拆迁有限公司（以下简称金兴和公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告毛秀珍的委托诉讼代理人马威，被告王军的委托诉讼代理人陈祖信，被告及被告魏昌珍、王旗、王魏共同的委托诉讼代理人王军，第三人新农村村委会的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼，第三人金兴和公司经传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。各方当事人均同意按简易程序继续审理。本案现已审理终结。原告毛秀珍向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告王军签订的《购房协议书》无效；2、确认原告为武汉市蔡甸区新农村张湾**房屋的所有权人，并享有该房屋的拆迁安置补偿利益；3、判令被告向原告返还涉案房屋拆迁安置补偿款60万元；4、判令第三人新农村村委会、金兴和公司对第3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。2020年5月25日，原告当庭将诉讼请求第2项、第3项、、第4项变更为确认原告为武汉市蔡甸区新农村张湾**房屋的所有权人，告应向原告返还拆迁补偿款132,750.60元，确认被告王军与第三人新农村村委会、金兴和公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定的在知音还建社区还建总面积150平方米房屋（其中90平方米房屋一套、60平方米房屋一套）的拆迁利益应由原告享有，第三人新农村村委会、金兴和公司对上述诉讼请求承担连带责任。事。事实及理由：原告毛秀珍系武汉市蔡甸区中法武汉生态示范城新农村（以下简称新农村）村民，三组9号地块系新农村村集体分配给原告的宅基地，原告在该地块自建住房一栋、即涉案被拆迁房屋，王衍中及其家人于1993年起租住于此。张绍西与原告系夫妻关系。2004年10月，张绍西以原告名义与被告王军之父王衍中签订《购房协议书》，将涉案房屋以1万元的价格出售给王衍中，原告并不知情。后王衍中去世，各被告为其第一顺位继承人，户籍所在地均为湖北省。2019年，新农村拆迁，第三人新农村村委会委托第三人金兴和公司对涉案房屋及土地进行拆迁。在未经原告同意的情况下，新农村村委会、金兴和公司和被告王军就涉案房屋签署《房屋拆迁补偿安置协议》，金兴和公司向被告王军支付了拆迁补偿款并承诺还建房屋。原告虽在新农村集贸市场购买房屋，但该房屋系门面，新农村未再分配宅基地给原告，原告名下无其他宅基地。涉案房屋为宅基地上建筑，被告均非新农村集体经济组织成员，宅基地不能在本村集体外流转，且《购房协议书》为原告丈夫代签、原告并不知情，故该协议无效。被告王军及第三人侵害了原告的拆迁利益，《房屋拆迁补偿安置协议》的利益应由原告享有。原告同意向被告返还购房款1万元并按同期银行贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。被告王军、魏昌珍、王旗、王魏辩称，1993年，被告全家从湖北省竹溪县老家搬迁至新农村，租住于涉案被拆迁房屋。1998年，原、被告协商转让涉案房屋，约定购房款1万元，分三年付清。2000年10月，双方就涉案房屋签订《购房协议书》时，原告毛秀珍亦在场并收取了购房款。原告在新农村二组所辖集贸市场又购买了房屋，已丧失了涉案房屋所占用宅基地的使用权。故原告对涉案房屋拆迁安置补偿不享有任何利益。《购房协议书》于2000年签订，原告的起诉已经超过了法律规定的保护民事权利的诉讼时效期间。原告行为违反了诚实信用原则。应驳回原告诉讼请求。第三人新农村村委会述称，原告现居住的、位于新农村集贸市场房屋所占用土地的使用权已登记于原告名下。涉案被拆迁房屋未办理宅基地使用权变更手续，不清楚该房屋的买卖情况。《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，新农村村委会不存在过错，不应承担责任，应驳回原告对新农村村委会的诉讼请求。第三人金兴和公司未答辩亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院对有争议的事实及证据认定如下：原告毛秀珍与王军等四被告均提交了《购房协议书》，双方均认可协议书上毛秀珍的签名为张绍西代签，但原告称张绍西签订协议时毛秀珍并不在场且对出售房屋不知情，被告提出反驳意见称签订合同时原告夫妇均在场，并申请证人黄某出庭作证，本院认为黄某和被告系同乡、朋友，有一定的利害关系，其陈述的购房款1万元以及张绍西代毛秀珍在协议书上签名的事实与原、被告陈述一致，予以采信，关于原告购房经过的陈述不予采信，对《购房协议书》上毛秀珍的签名为张绍西代签的事实予以认定；《购房协议书》上落款日期为“二00年十月二日”，原、被告双方均认为系笔误，原告主张签订协议的时间为2004年，被告主张为2000年，本院认为双方均未提交充分证据证明协议书签订时间，但从文本分析，签订合同年份漏写“0”的解释更为合理，故认定《购房协议书》签订的时间为2000年；被告主张协议签订地点为被告家中，原告未提出异议，对上述事实予以认定；《购房协议书》的效力在本院认为部分进行阐述。原告毛秀珍提交了《房屋所有权证》、《集资统建经营门市部合同书》、收据，证明原告购买的是统建商铺，所占用土地性质为国有土地，购买商铺与本案无关。王军等四被告提交了原告毛秀珍在新农村购置房屋的照片，证明原告已买新房，丧失了涉案房屋所占宅基地的使用权。第三人新农村村委会提交了《国有土地使用证》，证明原告现有房屋所占用土地于1996年确定为国有土地、在新农村范围内。当事人对上述证据的真实性均未提出异议，但对原告在新农村购置房屋是否认定为取得新的宅基地使用权产生争议。本院对上述证据的真实性予以采信，对原告购置房屋所占用土地性质为国有土地的事实予以认定，对原告在新农村范围内除涉案房屋所占宅基地外未再分配其他宅基地使用权的事实予以认定。原告毛秀珍与王军等四被告均提交了《房屋拆迁补偿安置协议》，原、被告均认为己方应享有拆迁安置补偿利益，本院对该协议的真实性予以采信，原告是否应享有拆迁安置补偿利益在本院认为部分进行阐述。本院经审理认定事实如下：1993年，被告王军举家从湖北省竹溪县搬迁至武汉市蔡甸区中法武汉生态示范城新农村，租住于原告毛秀珍位于该村三组的房屋。该房屋未办理房屋所有权登记，但办理了集体土地建设用地使用证（汉集建（92）字第34386号），所占用宅基地面积为114.61平方米。2000年10月2日，原告毛秀珍的丈夫张绍西与被告王军及其父亲王衍忠在原告家中签订《购房协议书》，约定将被告租住的涉案房屋出售给被告，房屋状况为房屋三间另加东边临时设施一间，价格1万元，全部房款付清后协议生效，房屋无房产证，如新发房产证由被告所有。张绍西在协议上签署毛秀珍的名字，王军亦签名。被告交纳了购房款，但因被告户籍未迁移至新农村，不属于该村集体经济组织成员，涉案房屋所占用宅基地使用权至今仍登记于原告毛秀珍名下。2018年，武汉市蔡甸区推进中法武汉生态示范城集体土地上房屋拆迁补偿安置工作。2019年5月22日，被告王军（乙方）与第三人新农村村委会（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方将位于新农村张湾27号的房屋交由甲方拆迁，主体房屋为砖木结构，占地面积118.07平方米、建筑面积135.18平方米；宅基地补偿费110,513.52元（936元/平方米×118.07平方米），被拆迁主体房屋重置价104,358.96元（772元/平方米×135.18平方米），搬迁补偿按户计算为2,000元，临时安置费20,277元（5元/平方米/月×135.18平方米×30个月），附属设施迁移补助费1,620元，产权调换购房补助162,216元（1,200元/平方米×135.18平方米），按时签约奖励13,518元（100元/平方米×135.18平方米），室内装修补偿费32,443.20元（240元/平方米×135.18平方米），地，地上附属物补偿13,7590元，以上合计460,706.48元；乙方自愿选择产权调换房屋坐落于知音还建社区，总建筑面积150平方米（以实测面积为准），其中一套房屋建筑面积90平方米，另一套为60平方米；还建安置房住宅预估单价均价暂定为2,166元/平方米，产权调换房屋总价款为327,955.88元；乙方所选择的还建安置房总面积超过应还建安置总建筑面积10平方米（含本数）以内的，10平方米以内按2,166元/平方米购买，11-20平方米按2,800元/平方米购买，21-30平方米按4,500元/平方米购买；乙方应得的拆迁补偿费用与产权调换房屋总价款冲抵后，甲方应于本协议审计通过之日起10个工作日内向乙方支付差价132,750.60元。第三人金兴和公司作为见证方在协议上签字捺印。协议签订后，被告将涉案房屋交由第三人拆除。第三人新农村村委会已将协议约定的被告应得的拆迁补偿费与拆迁调换房屋价款冲抵后的差价，即132,750.60元支付给被告；但协议约定的150平方米房屋的还建义务尚未履行。另查明，1990年7月24日，原告毛秀珍向汉阳县新农镇集贸市场筹建指挥部交纳1,4000元市场统建集资款。同年8月3日，原告毛秀珍（乙方）与汉阳县新农镇集贸市场筹建指挥部（甲方）签订《集资统建经营门市部合同书》，约定甲方集资统建经营门市部，乙方参与集资统建1间，集资款1,4000元；乙方凭收款收据和合同书接收甲方交付的经营门市部、宅基地使用证、建房准建证和钥匙，乙方接收的经营门市部有房产的所有权、房产出租权、房产出售权，有宅基地、水、电使用权，无房产拆迁权。1996年7月10日，毛秀珍参与集资统建的房屋取得国有土地使用证（蔡国用（96）字第45号），该房屋位于新农村二组，地，地块号311地面积为58.09平方米；该房屋亦取得了房屋所有权证，所有权性质为私有，建筑结构为砖砼结构二层，建筑面积为57.6平方米（不含前后阳台面积），一楼为门面，二楼住宅由原告夫妇居住至今。还查明，王衍忠系被告魏昌珍之夫，被告王军、王旗、王魏之父；已于2009年6月29日死亡。现今，原告毛秀珍家庭成员中除毛秀珍一人户籍在新农村外，其他成员户籍均不在新农村。本院认为，原告毛秀珍请求确认与被告王军签订的《购房协议书》无效，就该项权利特征而言，无需合同相对方同意或者给付，通过原告单方主张后由法院确认即可实现，其性质上当属于形成权范畴，不适用于《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”规定的诉讼时效制度；原告请求确认其为武汉市蔡甸区新农村张湾27号房屋的所有权人的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”的规定，亦不应适用诉讼时效制度；原告其他的诉讼请求，即拆迁利益的返还，虽适用诉讼时效制度，但未超过法律规定的保护民事权利的诉讼时效期间；故对被告关于原告的起诉已经超过了法律规定的保护民事权利的诉讼时效期间的抗辩理由不予采纳。原告毛秀珍丈夫张绍西以原告名义与被告王军签订的《购房协议书》所处分的标的物虽系附着于宅基地上的建筑物，但本院认为该协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由如下：一、《购房协议书》处分的是宅基地上建造的房屋，主张宅基地使用权禁止向本集体经济组织以外个体或者组织转让的法律依据主要有：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”,第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”等；但上述规定均为管理性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，只有违反效力性强制性规定的合同无效，本案涉案合同不属于上述情形，不应认定为无效合同。二、原、被告签订《购房协议书》，虽违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，但是未对国家、集体和社会公共利益，或者第三人利益产生严重侵害，故不应对当事人意思自治行为予以干预。三、《中华人民共和国土地管理法》禁止宅基地的流转是为了保护农村土地资源以及保证农民户有所居，但随着我国农村经济的发展以及我国城镇化进程的加快，农村社会正经历着巨变，2015年以来我国对宅基地在内的土地政策开展试点改革，2019年修正后的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款则明确规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。本案原告一户除原告一人外其他家庭成员户籍已迁出新农村，且原告在新农村仍有其他居所，即使丧失了宅基地使用权但居住权仍得到保障；而被告一户从外地迁入，对住所的需求是客观存在的；目前新农村正经历城镇化转型，《购房协议书》从现实角度来看与现今的土地政策并无相悖。四、认定《购房协议书》合法有效，不影响涉案宅基地权属变动，涉案宅基地仍为新农村集体所有。原告一户因转让失去了涉案宅基地使用权。依照《中华人民共和国土地管理法》六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”的规定，被告王军一户非集体经济组织成员，对涉案宅基地并不因此享有同集体经济组织成员同等的权利。五、被告一户从20世纪90年代就举家搬迁、租住于涉案房屋并于2000年购买该房屋，没有证据证明被告购买房屋支付对价低于房屋实际价值，原告事隔近20年又以违法出售房屋以及原告丈夫出售房屋并未征得原告同意为由主张确认《购房协议书》无效并要求获取拆迁利益，原告的行为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定；若支持了原告的该项诉讼请求，则有悖于诚实信用原则。故驳回原告要求确认《购房协议书》无效的诉讼请求。《购房协议》合法有效，被告王军一方已履行了《购房协议书》约定的全部付款义务，且涉案房屋已被拆除,诉争的标的物已灭失，附着其上的所有权随之消灭，故对原告要求确认其为武汉市蔡甸区新农村张湾27号房屋的所有权人的诉讼请求不予支持。原告已丧失对涉案房屋及房屋所占用宅基地的权利，不是《房屋拆迁补偿安置协议》的安置补偿对象，对原告要求被告返还拆迁补偿款132,750.60元，确认被告王军与第三人新农村村委会、金兴和公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定的在知音还建社区还建总面积150平方米房屋（其中90平方米房屋一套、60平方米房屋一套）的拆迁利益由原告享有，第三人对该请求承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款、第六十二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告毛秀珍的全部诉讼请求。案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由原告毛秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余靖二〇二〇年九月三十日法官助理王力书记员方园