大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3991号原告：大连百安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路**北塔楼号楼****。法定代表人:常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，1986年12月12日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。被告：张家琦，男，1988年1月14日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。原告大连百安物业管理有限公司与被告张家琦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨旭，被告张家琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2015年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费共计人民币14237.3元、电梯费440元，合计14677.30元；二、判令被告以每日千分之三标准支付逾期付款滞纳金直至缴清全部费用之日止，截止2019年12月31日以欠缴本金30%计算应付滞纳金为4403.19元。事实与理由：被告系原告所管理的大连市西岗区悦泰?福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合同》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期交纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年6月接收所购位于大连市西岗区，即悦泰福里小区第2-3幢1单元15层6号，建筑面积92.45平方米的房屋时，与大连富泰房地产开发有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》并签署确认了《悦泰福里临时管理规约》承诺书。根据服务协议约定，被告接受大连富泰房地产开发有限公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元每平方米的标准，自2014年6月开始交纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准交纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2015年6月1日至2019年12月31日物业费14237.3元、电梯费440元，以欠缴本金30%计算应付滞纳金为4403.19元，合计19080.49元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催缴，均无效果。被告拒不交纳物业管理服务费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望人民法院公正裁决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与大连富泰房地产开发有限公司签订的《“悦泰福里”前期物业服务委托合同》以及原告与被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》中关于物业管理服务费价格条款系无效条款。二、原告在未取得合法资质且违反政府指导价的情况下乱收费，应予以返还违法部分的收费。三、服务协议中关于物业管理服务费价格条款系无效条款，所以被告不存在违约行为，无需缴纳滞纳金。四、原告主张的2017年10月1日以前的物业费已超过诉讼时效，原告无权向被告收取。五、原告违反《大连市前期物业管理服务协议》约定，没有按照协议约定的服务标准提供相应的服务，被告行使同时履行抗辩权，原告应按照过错责任相应的减免物业费用。经审理查明，2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称“富泰房地产”）与原告签订《前期物业服务委托合同》，约定富泰房地产将“悦泰福里”项目委托原告实行物业服务，物业类型为高档住宅、公建；位置坐落于大连市西岗区；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元（不含电梯费）标准收取，逾期交纳，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。原告与富泰房地产共同制定一份《悦泰福里临时管理规约》，对悦泰福里小区物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等作了约定，业主应按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费，住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元，电梯费每人每月4元；车位物业费每个每月40元，业主须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费，未按时缴纳的，自逾期之日起应承担应交费每日3‰的滞纳金，本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。2014年6月7日，被告与富泰房地产签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定被告应按以下标准向原告交纳物业费：住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元，被告交纳费用时间为2014年6月，未按时缴纳的，自逾期之日起应承担应交费每日3‰的滞纳金。同日，被告签署一份《承诺书》，主要内容为：被告确认已详细阅读并同意遵守大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。另查，被告于2014年6月接收了位于大连市西岗区，即悦泰福里小区第2-3幢1单元15层6号房屋，该房屋建筑面积为92.45平方米。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年6月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费。再查，2017年8月11日，原告就被告欠缴案涉房屋物业服务费一事向本院提起诉讼，本院受理后，案号为（2017）辽0203民初3574号。2017年10月26日，原告以无法找到被告为由向本院申请撤回起诉，同日，本院口头裁定准予原告撤诉。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、《悦泰福里临时管理规约》、《大连市前期物业管理服务协议》、承诺书、工作记录、照片、撤诉笔录及双方当事人当庭陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》，对开发商、物业服务企业、业主均具法律意义的约束力。业主享有相关合同权利的同时，也应承担相应的合同义务，受合同条款的规范和调整。原告受悦泰福里小区建设单位的委托对案涉小区进行物业管理服务，被告系该小区业主，接受原告提供的物业管理服务的同时理应交纳物业费。对被告主张原告未取得收费许可、违法收费一节，该异议属于行政机关的行政管理范畴，不属于民事案件审理范围，本案对此不予审理。由于双方协议已经明确约定了收费标准，被告在购房时签订的《大连市前期物业管理服务协议》约定的收费标准与《临时管理规约》约定的收费标准一致，应当认定被告已知晓物业服务收费标准且以签字的形式表示认可该标准，被告应按照双方约定标准支付物业服务费用。至于服务质量问题，原告如确存在服务不及时、不到位的情形，应当及时改正，向业主提供质价相符的服务与保障。被告以原告违法收费、质价不符为由拒付物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称合同中约定的物业管理服务费价格条款系无效条款一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，影响合同效力的是效力性强制性法律及行政法规，《大连市物业服务收费管理实施细则》属于管理性规定，并非效力性强制性规定，被告据此主张收费标准条款无效于法无据，本院不予支持。关于被告主张部分物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。就本案被告交费时间一节，原告主张业主应当在每个自然年度首月10日内交纳该年度物业费，被告辩称应当自每个缴费年度的首月10日内交纳该缴费年度的物业费，结合《临时管理规约》第五章第二十九条约定及双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》第四条约定“被告交纳费用时间为2014.6”内容，被告物业费交纳时间应为每个缴费年度的首月10日内，即2015年6月10日之前交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费。因此，截止至原告2017年8月11日向本院提起上一次诉讼时，其主张的2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费已超过两年诉讼时效期间。原告主张的2016年6月1日之后的物业费因原告向本院提起诉讼的行为导致诉讼时效中断并重新起算，故原告于2020年6月29日向本院提起本次诉讼未超过三年诉讼时效。原告主张的2016年6月1日至2019年12月31日的物业服务费11131元（2.8元/月/㎡×92.45㎡×43个月，四舍五入，取整）及电梯费344元（4元/月/人×43个月×2人）本院予以支持，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张滞纳金一节，本院认为，鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，物业公司可能在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处，故本案不予支持原告的滞纳金主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告张家琦于本判决生效之日起十日内给付原告大连百安物业管理有限公司自2016年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费11131元、电梯费344元，合计11475元。二、驳回原告大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取139元（原告已预交），由原告大连百安物业管理有限公司负担96元，被告张家琦负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期间为两年。审 判 员  钟 薇二〇二〇年九月十四日法官助理  邬晓琳书 记 员  宁婉廷