福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民再1号 原审原告：政和县国土资源局（现更名政和县自然资源局），住所地政和县熊山街道西环南路**国土大厦。 法定代表人：谢应灿，该局局长。 委托诉讼代理人：郭成华，该局副局长，住政和县。 委托诉讼代理人：许永辉，福建五仁律师事务所执业律师。 原审被告：福建省鼎源房地产开发有限公司，住所地政和县熊山街道文明路**。 法定代表人：范世林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶威，住政和县。 委托诉讼代理人：李国富，福建名仕律师事务所执业律师。 原审原告政和县国土资源局（以下简称“政和县国土局”）与原审被告福建省鼎源房地产开发有限公司（以下简称“鼎源公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）闽0725民初949号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年4月20日作出（2020）闽0725民监1号民事裁定书,再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原审原告政和县国土局的委托诉讼代理人郭成华、许永辉到庭参加诉讼，原审被告鼎源公司的委托诉讼代理人李国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 政和县国土局诉称，请求判令鼎源公司支付违约金2384.06万元。事实和理由：根据竞标结果，2013年5月24日，政和县国土局与竞得人叶威签订了编号为35072520130514Ｐ002号《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定政和县国土局将坐落于政和县城关原电影院、出让宗地编号为ＺＨ××号、宗地面积为3761平方米的国有土地使用权出让给叶威进行房地产开发；出让价款为人民币4360万元，该款分二期交付，在2013年6月24日之前交付2180万元，在2013年11月24日之前交付2180万元；受让人未按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，每日按迟延支付款项1‰向出让人政和县国土局缴纳违约金，延期付款超过60日的，经催交后仍不能支付的，政和县国土局有权解除合同并可请求叶威赔偿损失等。叶威无权要求返还定金。合同签订后，叶威成立了鼎源公司。2013年7月1日，鼎源公司向政和县国土局申请将35072520130514Ｐ002号《国有建设用地使用权出让合同》中的受让方由叶威变更为鼎源公司并由鼎源公司与政和县国土局继续履行该合同，为此，政和县国土局与鼎源公司、叶威签订了《国有建设用地使用权出让合同的变更协议》将原受让方叶威享有的权利、承担的义务转由鼎源公司享有与承担。政和县国土局与鼎源公司、叶威签订《国有建设用地使用权出让合同的变更协议》后，除叶威在竞标时按规定交付1200万元作为竞买保证金外，鼎源公司未按约定交付土地使用权出让价款。2015年11月2日，鼎源公司缴交了国有建设用地使用权全部出让价款4360万元，但对截止至2015年11月1日迟延交付土地出让价款所产生的违约金2384.06万元至今未交付。 鼎源公司再审辩称，一、案涉合同的出让款交付时间已经实际变更，鼎源公司按时交付该款，不存在逾期，无须承担违约金。2013年7月1日，政和县国土局、鼎源公司及叶威签订《国有建设用地使用权出让合同变更的变更协议》。鼎源公司继受了编号35072520130514Ｐ002号《国有建设用地使用权出让合同》，受让了叶威就该合同的全部权利、义务。虽然在《国有建设用地使用权出让合同》约定应当在2013年11月24日前付清土地出让款，但因案涉地块为非“净地”，原地块设计不合理、出现不可抗力因素等诸多原因，导致鼎源公司进场施工受到重重阻碍，无法按时施工。政和县国土局及政和县人民政府为了推进项目建设，多方协调并安排政和县国投公司给鼎源公司借款，借款金额3160万元。根据政和县人民政府常务会议纪要第43次、中共政和县委专题会议纪要［2015］12号、政和县人民政府专题会议纪要［2015］43号的会议精神。考虑到“原东门电影院房地产项目仍有11户原县电影院住户需要回迁安置，且一层是作为县农贸市场基础设施配套”等原因，政和县人民政府、中共政和县委分别于2015年8月12日、2015年9月28日、2015年10月10日召开常务会议、专题会议，安排政和县国有资产投资经营有限责任公司给鼎源公司贷款。后鼎源公司于2015年11月2日与政和县国有资产投资经营有限责任公司、政和县农村信用合作联社城关信用社签订了《委托贷款借款合同》，贷款金额为3160万元。当日，政和县农村信用合作联社城关信用社放款，鼎源公司缴清了全部土地出让价款。很显然，政和县国土局在协调贷款时，已认可了新的缴交土地出让价款的时间即为委托金融机构放款时间。政和县国土局在鼎源公司缴清土地出让价款后即向鼎源公司发放了土地使用证等相关权利证书。依照《国有建设用地使用权出让合同》第十一条的约定，“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后……申请出让国有建设用地使用权登记”。本案中，政和县国土局在收到土地出让款后即给鼎源公司办理了国有建设用地使用证，于2016年1月15日给鼎源公司颁发了政国用（2016）第××号《国有建设用地使用权证》，在办证过程中，政和县国土局从未向鼎源公司主张过逾期违约金或以支付逾期违约金为办证前提。这再次充分说明了，政和县国土局亦认可了鼎源公司可按照变更后的支付时间履行了缴款义务，不存在需要支付逾期违约金的问题。鼎源公司与政和县国土局在履行合同过程中已通过实际行为变更了土地出让价款的缴交时间，鼎源公司已按照双方变更后的缴交时间履行了土地出让价款的支付义务，不存在违约行为。政和县国土局主张违约金没有事实依据。 二、鼎源公司未能在原约定的时间缴交全部土地出让金，事出多因，即使认定鼎源公司违约，也应当减轻鼎源公司的违约责任。案涉的土地出让合同约定，土地出让金总额为4360万元，须于2013年6月24日前支付2180万元，于2013年11月24日前支付2180万元。叶威在参与竞标时已缴交保证金1200万元。鼎源公司继受上述土地出让合同后发现案涉土地的状况十分复杂，开发难度极大，对此在《国有建设用地使用权出让合同》中却仅仅描述“现状土地”，对出让土地上存在的问题并未做特别提示。而正是因案涉土地存在“电线杆迁移”、“设计不合理”等问题，导致鼎源公司无法正常使用案涉地块。另外，出让地块距离周边旧民房仅仅均在3米以内，但鼎源公司不得不按照规划指标进行设计。又因为地下室位于七星河边，，地下水极其丰富在勘探降水过程中周边住宅的基础持力层水位降低，房屋沉降，导致部分旧房屋墙体开裂、倾斜。出现了许多在投标之初无法预见的情况，为此，鼎源公司被迫停工，同时对造成房屋的开裂、倾斜问题予以修缮和赔偿。因此，项目进程受到严重影响，鼎源公司的融资进度亦被耽误，最终致使了土地出让金缴交推迟。据此，鼎源公司推迟缴交土地出让金确有鼎源公司自身原因，但政和县国土局并未特别提示案涉土地存在的特殊情况，以及土地开发过程中所遇到的不可抗力，均系造成推迟的原因，据此，应当减轻鼎源公司的违约责任。 三、即使认定鼎源公司违约，政和县国土局本可及时止损，扩大损失部分不应由鼎源公司承担。案涉合同《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定“受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款……出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金……”也就是说，如果政和县国土局不认可变更了土地出让价款的缴交时间，政和县国土局完全可以没收定金，解除合同。但政和县国土局在违约金超出保证金1200万元时，不选择解除合同，以防止损失扩大，而是放任违约行为继续且出面协调帮助鼎源公司获得贷款以支付土地出让价款。鼎源公司缴清土地出让价款后，政和县国土局却以获取超高标准的违约金为目的提起诉讼。显然超出保证金部分的损失原本可以避免，政和县国土局的选择导致了这一部分的违约金持续产生，依法不应由鼎源公司承当。 四、即使认定鼎源公司需承担违约责任，合同约定的违约金比例明显过高，依法应予以调整为同期中国人民银行公布的活期存款年利率0.35%，并按照该损失的130%即年利率0.455%计算违约金。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》(法释（2009)5号）第二十九条规定，违约金应当根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《国有建设用地使用权出让合同》中规定的“日千分之一”标准，其来源于《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》[国办发（2006)100号]、《国有土地使用权出让收支管理办法》[财综（2006)68号]第三十四条等行政规范。上述规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不应直接作为计算违约金的依据。双方当事人对于违约金的承担虽然参照上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。人民法院应当综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整违约金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就本案而言，因为根据我国对国有土地出让金的规定，并不允许将土地出让金用于放贷、投资等，故即使鼎源公司逾期交付土地出让金，给政和县国土局造成的损失也仅为土地出让金在银行的同期同类的存款利息，以中国人民银行公布的活期存款利率即年利率0.35%，按照该损失的130%予以计算，也仅为年利率0.455%。双方在合同中所约定的违约金按日千分之一即按年利率36%计算，远远高于因违约给政和县国土局实际造成的损失。依法应予以调整至土地出让金的活期存款利息的130%即按年利率0.455%计算违约金。 五、即使主张违约金成立，但因其超过诉讼时效，其诉讼请求依法应当不予支持。按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的规定“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰……”，因该违约金系以“日”为单位计算，即每天产生的违约金都有独立的诉讼时效。从违约金产生之日起计算两年为诉讼时效截止时间，超过2017年10月1日的，为三年。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》约定第一期缴款截止时间为2013年6月24日，第二期截止时间为2013年11月24日。鼎源公司于2015年11月2日缴清了全部土地出让价款，违约金停止计算。政和县国土局在2018年7月4日才提起诉讼，则2015年9月30日前的违约金均已超过诉讼时效。也就是说，即使政和县国土局违约金主张成立，能支持的部分仅为2015年10月1日至2015年11月2日期间产生的违约金。 政和县国土局原审向本院起诉请求：判令鼎源公司支付违约金人民币2384.06万元。本院原审认定案件事实：2013年4月在第十六届海峡西岸武夷国际投资洽谈会土地专场拍卖会上南平市国土资源局发布（南国土告字［2013］03号）拍卖文件，其中《竞买须知》竞买申请为：“中华人民共和国境内外的法人、其他组织和自然人，法律另有规定及本次出让文件的地块说明中另有约定外，在规定的期限内均可申请参加竞买。”《竞买须知》中注意事项为：“;地上、地下如有管线供电设施、供排水设施、涵洞、道路、人防设施、树木、坟墓及需挖填土石方等均由竞得人按有关规定负责处理，并承担由此发生的一切费用。涉及地质灾害的由受让人自行委托评估和治理，并承担由此发生的费用，受让人在建设过程中应妥善处理好相邻关系。申请人须认真阅读有关拍卖文件，并可到现场踏勘拍卖出让地块。申请人如有疑问可在提交竞买申请之前向出让人咨询。竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块无异议，并承担相关法律责任……竞买人竞得土地后，若需成立新公司进行开发建设的，竞得人应在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起90日内（（地块说明中另有约定除外，办理完新公司注册登记手续和签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。”该宗出让地在拍卖地块一览表土地编号11的位置。叶威对上述竞买须知的内容知晓，未提出异议。2013年5月14日叶威通过拍卖的方式取得该宗出让地的使用权，2013年5月24日叶威与政和县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条第一款约定：“本合同项下出让宗地编号为ｚｈ××号，宗地总面积大写叁仟柒佰陆拾壹平方米（小写3761平方米），其中出让宗地面积为大写叁仟柒佰陆拾壹平方米（小写3761平方米）。”第六条约定：“出让人同意在2013年11月24日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到现状土地，周围基础设施达到三通，即通水、通电、通路。”第八条约定“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写肆仟叁佰陆拾万元（小写43600000元），每平方米人民币大写壹万壹仟伍佰玖拾贰点陆陆元（小写11592.66元）”第九条约定：“本合同项下宗地的定金为大写壹仟贰佰万元（小写12000000元），定金抵作土地出让价款。”第十条约定：“受让人同意按照本条第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写贰仟壹佰捌拾万元（小写21800000元），付款时间：2013年6月24日之前。第二期人民币大写贰仟壹佰捌拾万元（小写21800000元），付款时间：2013年11月24日之前……”第十二条约定：“受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第（二）项规定执行：（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写捌仟万元（小写8000万元）。”第二十一条约定：“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或者部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；”第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”2013年6月5日叶威注册成立鼎源公司，叶威担任该公司法定代表人。后原、被告及叶威三方签订了《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，变更协议的内容为：“出让人政和县国土局为甲方、受让人叶威为乙方、承接受让方鼎源公司为丙方。乙方在甲方组织实施的国有建设用地使用权公开拍卖出让活动中（公告号：南国土告字［2013］03号），最高应4360万元人民币竞得位于政和县城关原电影院地块国有建设用地使用权，与甲方签订了电子监管3507252013Ｂ00035号的《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》）。因地块受让人属自然人，为便于项目开发建设，乙方于2013年6月5日组建了该地块项目公司即丙方鼎源公司。为了理顺项目开发与土地受让人的关系，乙方于2013年9月6日提出申请，书面同意由项目公司即丙方承接乙方与甲方所签订的《出让合同》项下受让人的权利义务。2014年12月10日，丙方召开公司股东会，股东会经审议后一致做出同意由丙方承接乙方与甲方所签订的3507252013Ｂ00035号《出让合同》项下受让人全部权利和义务的决议。2015年10月28日乙、丙两方依照南国土告字［2013］03号拍卖出让文件的规定，正式书面向甲方申请变更《出让合同》项下的受让人。现经出让人、受让人和承接受让人协商一致，特签订本变更协议。一、甲乙丙三方经协商一致，同意第3507252013Ｂ00035号《出让合同》项下的受让人即日起3507252013Ｂ00035由乙方变更为丙方，并由丙方承接乙方原在第3507252013Ｂ00035号《出让合同》项下的受让人的权利与义务。二、自本变更协议签订之日起乙方不再是第3507252013Ｂ00035号《出让合同》项下的受让人，不再享有和承担第3507252013Ｂ00035号《出让合同》项下受让人的权利与义务。三、本变更协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。”该变更协议约定政和县国土局与叶威签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下的权利、义务由鼎源公司享有和承担，鼎源公司成为《国有建设用地使用权出让合同》的受让方。《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同》变更协议签订后，除叶威在竞标时按规定交付保证金1200万元折抵土地出让价款外，鼎源公司尚欠3160万元土地出让价款，经政和县国土局多次催缴之后，鼎源公司于2015年11月2日交纳了土地出让价款3160万元，未交纳逾期支付土地出让价款所产生的违约金。截止至2015年11月1日，鼎源公司逾期支付第一期土地出让价款980万元，违约天数为153天，第一、二期逾期支付土地出让价款共计3160万元，违约天数为707天。因政和县国土局向鼎源公司主张逾期支付土地出让价款的违约金未果，政和县国土局向本院提起诉讼。另查明，2013年12月11日鼎源公司与福建省南平闽延电力建设有限公司政和分公司（现为政和项目部）签订业扩配电工程施工合同要求移杆改线。原10ＫＶ城东线615线路有经过现停车场位置，现停车场位置在用地规划红线图的集散广场位置，集散广场未在该宗出让地红线范围之内。2014年1月至11月间，政和县城市建设监察大队以捧月佳苑（鼎源公司开发楼盘的名称）房产地产公司违法建设为由，分别二次要求政和县供电公司、政和县自来水公司对捧月佳苑房产地产公司停电、停水。2014年7月8日政和县住房保障和城乡规划建设局向捧月房产地产公司下发责令停工（核查）通知书。2018年1月10日鼎源公司法定代表人由叶威变更成为范良松，2018年3月28日鼎源公司的法定代表人由范良松变更成范世林。鼎源公司现已在该宗出让地上建设了商业、住宅用房。 本院原审认为，政和县国土局与叶威签订的《国有建设用地使用权出让合同》及政和县国土局、鼎源公司与叶威签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，主体适格，合同合法有效。鼎源公司在承继叶威对讼争合同的权利和义务，应按合同约定履行义务，现鼎源公司逾期支付该宗出让土地的出让价款，应承担违约责任。政和县国土局提出鼎源公司违约逾期支付价款，应承担违约责任的理由成立，应予以支持。鼎源公司提出本案讼争合同主体不适格、转让条件不符合合同约定、交付的土地属非净地出让的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。对本案讼争合同约定的违约金，每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金，是双方当事人在签订合同时自愿约定的。且符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定，故鼎源公司主张违约金过高的理由不能成立。鼎源公司的逾期支付的980万元从合同约定第一期支付土地出让价款次日起算即2013年6月25日起至合同约定第二期支付土地出让价款之日止即2013年11月24日止，违约天数为153天，逾期支付的3160万元从合同约定第二期支付土地出让价款次日起算即2013年11月25日至鼎源公司交纳3160万元土地出让价款之日止即2015年11月1日止，违约天数为707天，违约金按日1‰计算，逾期违约金共计2384.06万元（980万元×1‰×153天+3160万元×1‰×707天）。本院原审判决：福建省鼎源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给政和县国土资源局因逾期缴纳土地出让价款而产生的违约金计2384.06万元。 政和县国土局在再审中未向法庭提交新证据，原审中向法庭提交以下证据： 证据1.《国有建设用地使用权出让合同》及附件一份。拟证明：政和县国土局与叶威签订了《国有建设用地使用权出让合同》；合同约定出让地块的位置、四至、面积、土地转让价款、付款方式期限、违约责任等。 证据2.政和县国土局与鼎源公司、叶威签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。拟证明：将合同中约定的应由叶威享有的权利和承担义务均转由鼎源公司享有与承担。 证据3.南国土告字[2013]03号拍卖文件。拟证明：1、竞拍须知规定竞买人可以成立项目公司，可以开发建设。2、本案讼争土地是以现状进行拍卖的，在竞拍文件竞买须知第七条注意事项作了提示。3、本案合同文本也是属于竞拍文件组成部分，是示范文本，只是内容根据具体项目情况进行补充和完善。 证据4.内资企业登记表。拟证明：鼎源房地产股东变更情况，鼎源公司成立时叶威是该公司股东，任执行董事，系法定代表人。 证据5.进账单及国有土地使用权出让金票据各一张。拟证明：鼎源公司交付了竞买的保证金1200万元以及于2015年11月2日交了未交付的土地出让价款人民币3160万元。 证据6.违约金测算表。拟证明：违约金计算的方式。 经庭审质证，鼎源公司对政和县国土局提供的证据1、2、3、4、5三性无异议，本院予以采信。对证据6真实性无异议，对逾期支付土地出让价款的违约金计算的天数无异议，但认为违约金计算过高。本院对逾期支付土地出让价款的违约金计算的天数予以确认。 鼎源公司在再审中向法庭提交以下新证据： 证据1.政和县人民政府常务会议纪要第43次、中共政和县委专题会议纪要[2015]12号、政和县人民政府专题会议纪要[2015]43号、委托贷款借款合同。拟证明：案涉合同履行过程中，政和县国土局以协调贷款等行为方式，认可土地出让价款的交付时间变更为2015年11月2日。 证据2.政国用（2016）第××号《国有建设用地使用权证》。拟证明：鼎源公司缴清土地出让金后，政和县国土局发放了土地使用证等相关权利证书。 证据3.支款凭证、电子银行交易回单（企业付款方）、支款凭证（2015.4.22）、工程预决算表、客户收付款入账通知、支款凭证（2016.3.9）、工程预决算表。拟证明：1、政和县国土局出让案涉土地出让时设计的用地规划指标不科学、不合理，用地红线与周边住宅、商铺均在3米以内，导致申请施工时造成周边住宅、商铺墙体开裂、倾斜，鼎源公司对损坏的房屋进行修复、加固的事实；2、因用地红线与周边房屋距离过近，导致施工造成周边房屋破坏，政和县城市监察大队及住建局数次对鼎源公司的施工现场采取了停工、停水、停电措施，致使建设工期被拖延的事实。 证据4.金融机构人民币存款基准利率（2015年10月24日更新），来源于中国人民银行官方网站。拟证明：政和县国土局因鼎源公司迟延支付土地出让金所造成的损失为按0.35%年利率计算的存款利息。 经庭审质证，政和县国土局对鼎源公司提供的证据1三性没有异议。对证明目的有异议，政和县国土局没有同意变更土地价款的交付时间。这组证据看出因为鼎源公司当时资金困难，政和县国土局采取措施尽量协助其获得国投公司贷款，缓解鼎源公司压力，政和县国土局积极采取措施避免鼎源公司损失扩大。对证据2三性没有异议。对证据3、4三性有异议，且不能证明鼎源公司的证明目的。 本院认为，政和县国土局对证据1、2三性无异议，予以采信；证据3，电子银行交易回单（企业付款方）、支款凭证、工程预决算表、客户收付款入账通知均有相关人员或单位签章，且与原件核查一致，本院对其真实性予以确认；证据4经核查，确系中国人民银行官方网站对外公布数据，真实性予以确认。 鼎源公司在原审中向法庭提交以下证据： 证据1.鼎源公司于2013年6月29日向政和县国土局提交的关于移除旧电影院地块三根高压线移除的报告。拟证明：政和县国土局提供的地块上空高压线没有移除，不符合净地要求，鼎源公司多次以报告与口头要求的形式提出高压线的移除，始终未果，给鼎源公司经济与施工工期上造成严重损失，最后由鼎源公司出钱请人移出。 证据2.业扩配电工程施工合同一份。拟证明：该宗土地上的高压线未移出。 证据3.鼎源公司向本院申请调取的(2018)闽0725民初135号案件的庭审笔录。拟证明：合同具有重大瑕疵，政和县国土资源局所出让的土地非净地。政和县国土局未对存在的复杂情况进行特别提示。 证据4.鼎源公司向本院申请从(2018)闽0725民初135号案件中调取的政城监函（2014）3号关于对捧月佳苑房地产公司实行停水的函、政城监函（2014）4号关于对捧月佳苑房地产公司实行断电的函、政城监函（2014）10号关于对福建鼎源房地产开发有限公司实行断电的函、政城监函（2014）11号关于对捧月佳苑等四处房地产公司实行停水的函、政住建停核字［2014］第71号责令停工（核查）通知书（存根）复印件一份。拟证明：因城管部门对案涉项目停水、停电，以及住建部门责令案涉项目停止施工，严重影响项目施工进度。 证据5.《福建省国土资源厅关于建立实施经营性房地产用地出让公告审查制度的通知》。拟证明：1、案涉国有土地使用权应当是以净地出让。2、案涉土地出让时应当确保没有其他权利障碍。 经庭审质证，政和县国土局对鼎源公司提供的证据3的真实性没有异议，但对证明事项有异议；对证据4的真实性没有异议；对证据1，认为这个报告没有签收，不能证明政和县国土局收到的事实，按合同约定是按现状交付土地；对证据2，认为政和县国土局是按现状交付土地，对于高压线的改线工程，与本案无关联性；对证据5真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议。土地出让时间是2013年，文件出来时间是2014年。本院认为，政和县国土局对鼎源公司提供的证据3、4真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据5系政府部门规范性文件，予以确认。对鼎源公司提供的证据1，政和县国土局否认其有收到，因鼎源公司未提供其他证据予以佐证，不予采信。对鼎源公司提供的证据2，因其有提供鼎源公司与福建省南平闽延电力建设有限公司政和分公司签订的业扩配电工程施工合同的原件予以核对，对其真实性予以采信。 原审中本院依法向原福建省南平闽延电力建设有限公司政和分公司经理（现政和项目部主任）杨松制作询问笔录一份，向福建省南平闽延电力建设有限公司政和项目部调取了安装工程结算书、单位工程费汇总表、工程量清单报价表、工程装置性材料表、关于要求迁移电力线路的报告、单位工程费汇总表、工程量清单报价表、工程装置性材料表、工程施工委托书、工程设计委托书、工程供货委托书、闽延电建[2017]13号关于设立政和项目部的通知、设计说明、东门旧电影院移杆改线工程拆旧材料表、工程量清单、施工图两张。以及国网福建省电力有限公司政和县供电公司出具的关于原10kv城东线路城东线#3公变（东门影院）相关说明，内容为：“2007年原10kv城东线615线路016-2杆为城东线#3公变（东门影院）。该配变处于原东门影院右侧（公厕边）。原该配变为架空线路，该线路有经过现停车场。2013年因施工需要，现改成缆化下地工程”。政和县国土局对询问笔录和本院向福建省南平闽延电力建设有限公司政和项目部调取的上述证据没有异议，但认为是否存在高压电线杆与本案没有关联性，本案出让土地是按现状交付。对供电公司提供的这份说明可证明高压电线杆在原电影院右侧（公厕边），线路有经过现停车场位置，不在该宗出让地的红线范围内。鼎源公司对上述证据没有异议，认为原电影院右侧（公厕边），现停车场位置是该宗拍卖土地范围之内，红线图上的集散广场就是现在的停车场。结合从福建省南平闽延电力建设有限公司政和项目部调取的证据和杨松的陈述，及县供电公司出具的说明，本院对其真实性予以确认。讼争地块上的原高压电线有经过用地规划红线图上的集散广场，但集散广场未在该宗拍卖出让土地的红线范围之内。 根据上述采信的证据，结合当事人庭审陈述，本院再审认定事实如下： 对原审查明的事实予以确认。 另查明，2015年8月3日下午，政和县人民政府召开常务会议，研究关于原东门电影院房地产开发有关问题并形成第43次《政和县人民政府常务会议纪要》。会议听取了县国土资源局关于原东门电影院房地产开发的有关情况汇报。会议认为，要采取“一企一策”的方式进行扶持，帮助协调解决存在困难。考虑到原东门电影院房地产项目仍有11户原县电影院住户需要回迁安置，且一层是作为县农贸市场基础设施配套，为尽快推进项目建设，根据县委关于“一企一策”解决当前房地产项目精神，按照“成熟一个、解决一个”的思路，县国土资源局、规划建设和旅游局、国投公司等部门，与原东门电影院地块开发商（鼎源公司）进行多次协商，鉴于开发商能够提供足够、有效的抵押物，会议原则同意县国投公司对原东门电影院地块开发商（鼎源公司）开展借款业务。会议要求：1、原东门电影院地块开发商（鼎源公司）必须提供充足、优质、有效的抵押物……会议明确：1、借款金额为3160万元……具体事项由分管副县长牵头，召开专题会议研究确定。 2015年9月23日下午，政和县委召开专题会议并形成[2015]12号《中共政和县委专题会议纪要》，专题研究2015年部分城市建设项目有关事项，关于东门电影院片区改造会议议定：该项目推进问题，县政府常务会议已于8月3日作出具体研究安排，由副县长负责，相关部门加快跟进，尽快予以解决；2015年9月28日，政和县人民政府召开专题会议，研究原东门电影院地块开发商（鼎源公司）申请借款问题，并形成[2015]43号《政和县人民政府专题会议纪要》;2015年11月2日，政和县国有资产投资经营有限责任公司（委托人）、政和县农村信用合作联社城关信用社（受托人即贷款人）与鼎源公司（借款人）订立委托借款合同。为案涉房地产开发提供流动周转金，借款金额为3160万元，借款发放日期为2015年11月2日。 政和县人民政府、政和县国土资源局于2016年1月27日向鼎源公司颁发政国用（2016）第××号土地使用权证（即案涉地块）。 还查明，案涉工程一层为农贸市场，面积3761平方米，建成后产权无偿归政府所有，鼎源公司无偿提供原址回迁安置房1100平方米（不含公摊）。 再查明，2018年12月25日，中共政和县委、政和县人民政府印发《政和县机构改革实施方案》（政委[2018]94号），政和县国土资源局职能划归新组建的政和县自然资源局，不再保留国土资源局。 本院调取2012年7月6日至2014年11月22日中国人民银行官方网站公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表，显示2012年7月6日一年以内（含一年）贷款基准利率为年利率6%，一至五年（含五年）贷款基准利率为年利率6.4%。 本院再审认为，本案主要争议焦点有： （一）鼎源公司迟延缴纳土地出让金是否构成违约，应否承担违约责任？ 本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。鼎源公司继受了《国有建设用地使用权出让合同》，受让了叶威就该合同的全部权利义务，故应按照合同约定在2013年11月24日前付清土地出让款，但鼎源公司直至2015年11月2日才付清土地出让款，存在逾期缴纳的事实。鼎源公司辩称案涉合同的出让款交付时间已经实际变更为2015年11月2日，鼎源公司按时交付该款，不存在逾期，无须承担违约金，并为其主张提交了政和县人民政府常务会议纪要第43次、中共政和县委专题会议纪要[2015]12号、政和县人民政府专题会议纪要[2015]43号予以佐证。本院认为，上述会议纪要仅能证明鼎源公司存在资金困难，政府及政和县国土局等相关部门在采取措施协助鼎源公司申请借款，未有内容显示政和县国土局已认可了委托金融机构放款时间为新的缴交土地出让价款的时间。政和县委、县政府通过协调职能部门和相关金融机构给予鼎源公司支持，非合同义务，也不属于本案当事人间建设用地使用权出让合同纠纷的法律关系。政和县国土局在鼎源公司缴清土地出让价款后向鼎源公司颁发土地使用证亦符合《国有建设用地使用权出让合同》第十一条的约定。鼎源公司的辩解无事实依据，不予采信。鼎源公司逾期缴纳土地出让金行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 （二）鼎源公司是否存在免责或者减轻责任的事由，政和县国土局是否存在放任扩大损失的行为？ 鼎源公司辩称其推迟缴交土地出让金确有自身原因，但政和县国土局仅在合同中描述“现状土地”并未特别提示案涉土地存在的特殊情况，如“电线杆迁移”、“设计不合理”、“出让地块距离周边旧民房均在3米以内”、“;地下室位于七星河边&rdquo等问题，应当减轻鼎源公司的违约责任。本院认为，该宗出让地在土地专场拍卖会上，南平市国土局发布的拍卖文件《竞买须知》中对于地上、、地下如有管线供电设施等由竞得人按有关规定负责处理，并承担由此发生的费用，申请人可到现场踏勘拍卖出让地块等相关内容进行了公告，合同中也明确约定是按照现状条件交付土地。叶威对上述内容亦知晓，其作为完全民事行为能力人，应对竞拍后果及可能存在的风险承担责任，其以订立合同时不能预见的风险为由抗辩免责及减轻责任的事由不能成立，对该辩解，不予采纳。讼争地块上虽存在高压电线有经过用地规划红线图上的集散广场，但未在该出让宗地的红线范围内。鼎源公司还抗辩政和县国土局违反了2014年6月20日福建省国土资源厅闽土资综[2014]169号《福建省国土资源厅关于建立实施经营性房地产用地出让公告审查制度的通知》，主张讼争地块上存在高压线，应认定不符合净地出让的条件，因该通知是在讼争地块出让行为之后，故不适用上述通知的规定，鼎源公司要求以此通知认定讼争土地不符合净地标准，缺乏法律依据。 鼎源公司还辩称案涉合同明确约定延期付款超过60日的，经政和县国土局催交后仍不能支付的，政和县国土局有权解除合同，鼎源公司无权要求返还定金。但政和县国土局在鼎源公司逾期付款超过60日后未采取解除合同权利，而是放任违约行为继续协调帮助鼎源公司申请借款，导致违约金持续产生，超过解除合同带来的1200万元损失，就扩大部分损失不应由鼎源公司承当。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”政和县国土局在鼎源公司逾期付款超过60日后未行使解除合同权利，是其对行使解除权权利的处分，且从鼎源公司提供的政府部门相关会议纪要可以证明，政和县国土资源局等相关部门为防止损失扩大，已经多次召开专题会议，采取措施协助鼎源公司办理借款，已经采取适当措施致使鼎源公司损失进一步扩大，鼎源公司的辩解无事实及法律依据，不予采纳。 （三）合同约定违约金是否过高，是否应当调整？如调整，按照什么标准计算？ 政和县国土局依据《国有建设用地使用权出让合同》约定及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《国有土地使用权出让收支管理办法》主张鼎源公司自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。鼎源公司请求调整违约金，并要求以中国人民银行公布的2015年10月份活期存款年利率0.35%的130%予以计算。本院认为，国有土地使用权出让合同系平等民事主体之间签订的合同，适用我国《物权法》和《合同法》调整。鼎源公司提出逾期缴交土地出让金仅给政和县国土局造成资金占用损失，符合事实，且政和县国土局未提交证据证明资金占用以外的损失及双方违约金约定合理。合同约定日1‰的违约金，即年利率36%，远高于同期银行贷款利率且高于社会企业平均利润率，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“过分高于造成的损失。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”且本案存在鼎源公司依约应无偿交付案涉工程一层给政府作为具有公共基础设施性质的中心农贸市场、无偿提供原址回迁安置房1100平方米（不含公摊），均已履行，以及工程位处老城区，开发难度较大等事实。原审未针对上述实际情况，对鼎源公司提出违约金约定标准过高，应予调整的请求作出评判，适用法律不当，应予纠正。本院再审认为，鼎源公司迟延交付土地出让金给政和县国土局造成损失主要为资金被占用的损失，结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素综合考量,兼顾违约金系补偿为主、惩罚为辅的双重功能性质，对鼎源公司提出违约金约定标准过高，应当调整的请求予以采纳，但对其提出以中国人民银行公布的活期存款利率的130%予以计算，不予采纳。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》精神，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，确定本案逾期缴纳出让金980万元的利息和违约金为48.06万元（980万元×153天×同期中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率6%/365天×150%×130%）；逾期缴纳出让金3160万的利息和违约金为763.89万元（3160万元×707天×同期中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率6.4%/365天×150%×130%），上述两项合计811.95万元。对政和县国土局主张的违约金超出部分，不予支持。 （四）鼎源公司抗辩本案部分违约金主张已经超过诉讼时效的理由是否成立？ 鼎源公司辩称违约金系以“日”为单位计算，即每天产生的违约金都有独立的诉讼时效。从违约金产生之日起计算两年为诉讼时效截止时间，超过2017年10月1日的为三年。本案中第一期缴款截止时间为2013年6月24日，第二期截止时间为2013年11月24日。鼎源公司于2015年11月2日缴清了全部土地出让价款，违约金停止计算。政和县国土局在2018年7月4日才提起诉讼，则2015年9月30日前的违约金均已超过诉讼时效。能支持的部分仅为2015年10月1日至2015年11月2日期间产生的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”鼎源公司于2015年11月2日缴清全部土地出让价款，诉讼时效起算时间应为2015年11月2日起算三年，政和县国土局于2018年7月4日向本院提起诉讼未超过诉讼时效规定，另根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”鼎源公司在原审中并未提出诉讼时效抗辩，且再审中也未提交新的证据证明对方当事人请求已过诉讼时效。鼎源公司在再审中提出诉讼时效抗辩，无事实与法律依据，不予采纳。 综上所述，鼎源公司在承继叶威对讼争地块土地出让全部的权利和义务的情况下，应当按约履行支付讼争土地出让价款义务，鼎源公司违约逾期支付土地出让价款，应承担违约责任，但合同约定违约金过高，对政和县国土局的诉请，予以部分支持。鼎源公司提出变更缴款时间、减责或免责、诉讼时效抗辩理由，缺乏事实与法律依据，不予采纳。政和县国土局于2018年12月25日因机构改革，职能整合到新组建的政和县自然资源局，原政和县国土局相应的权利义务由新组建的政和县自然资源局享有。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽0725民初949号民事判决； 二、福建省鼎源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给政和县自然资源局因逾期缴纳土地出让价款而产生的利息损失和违约金811.95万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68637元，由福建省鼎源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长 郑和兴 审 判 员 曾小丽 审 判 员 宋 政 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 范丽丽 书 记 员 张 倩 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。