陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0922民初968号原告:陕西万坤房地产有限责任公司。统一社会信用代码：91610922766318848Y。法定代表人:彭方丽，职务:执行董事。特别授权委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。被告:徐坤奇，男，1969年12月4日出生，汉族。被告：陈亚隶，女，1972年5月10日出生，汉族，陕西省石泉县人，系徐坤奇之妻。原告陕西万坤房地产有限责任公司（以下简称万坤公司）与被告徐坤奇、陈亚隶房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人尹立波、被告徐坤奇、陈亚隶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：请求判令被告立即给付房屋差价款92125.02元并承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2012年12月10日原告与被告签订的《房屋拆迁协议书》根据协议约定，原告应补偿被告房屋面积为303.4㎡，实际补偿368.14㎡，多补偿64.74㎡，按照2018年12月19日石泉县教体局会议备忘录，确定补差价格为1423元/㎡，67.74㎡×1423元/㎡=92125.02元。为此，原告于2020年4月21日向被告下发通知，要求其给予补差价款92125.02元，但时至今日，被告拒不给付，为此，依法诉至法院，请依法判处。被告辩称，被告为支持拆迁安置项目与原告签订了《房屋拆迁协议书》，原告在履行《房屋拆迁协议书》违约在先，给被告造成巨大损失：一、协议第二条约定房屋结构为框架结构共计十三层，返还面积303.4㎡，依原告设计图纸共计返还被告四套住房（位置见协议）面积为360.75㎡，超出57.35㎡,按3000元/㎡为172020.00元，按照协议第五条，被告在接收安置房屋时交清。2015年6月11日，双方签订《城关一小拆迁安置楼房屋移交协议》约定“乙方超出补偿面积45.78㎡，超出补偿乙方在领取房产证时与甲方协商解决”因此，原告诉状要求被告按照“多出64.74㎡”不在协议书之内，乙方应补超出面积（45.78㎡×1423元）为65144.94元。原告因违约所交付被告的房屋从高层变为低层给被告造成房价损失：高层（303.4㎡×3000元），低层（303.4㎡×1423元），910200元－431738.20元为478461.8元，原告应补被告房屋损失478461.8元。二、原告未按拆迁安置协议执行，将约定的1层楼（101#、111#）换成了2层楼（201#、211#），6楼两套房屋换成7楼房屋，应补偿被告损失（4套×30000元）120000元。三、原告未按约定为被告办理房屋产权证书，给被告造成损失。原告收取被告房屋产权证书（证号7XX4号）、国有土地使用证（证号石国用2005第06XXX号），而给被告办理的4本不动产证书土地使用性质为“划拨/动迁房”而非“出让/市场化商品房”，如将性质为“划拨/动迁房”变更为“出让/市场化商品房”，需缴纳各项费用60000元，原告应当补偿。综上，实际原告应补偿被告损失为658461.80元，减去被告应补原告（45.78㎡X1423元）65144.94元为593316.86元。请求依法判决。原告为证明其诉称事由成立，向本院提交了以下证据：一、2012年12月10日房屋拆迁协议书，证明原、被告拆迁关系确定了面积303.4㎡房屋4套。二、城关一完小拆迁楼超面积补偿明细通知，证明2020年4月21日微信送达与被告，告知其楼层房屋面积的变更，返还被告房屋4套共计368.14㎡，超出了合同约定返还面积64.74㎡，按1423元/㎡计算92125.01元。三、拆迁委托协议书，证明原告对城一小操场扩建拆迁事项是受教体局委托。四、2013年12月25日实施城关一小操场扩建工程拆迁安置专项问题协商备忘录，证明拆迁安置项目楼房由高层变更为多层，是因涉及“禹王宫”文物保护单位安全由政府进行变更的事实。五、城关一小操场扩建拆迁安置楼房屋面测量的请示，证明2014年7月开始向拆迁户发出了选房通知，县教体局申请县政府对所的安置房屋进行测量。六、拆迁委托补充协议书，证明县教体局对原告关于拆迁确定了补偿安置比例、拆迁户过渡安置费用等。七、2014年第3号政府会议纪要，证明房屋由高层变更为多层涉及文物保护而发生的变化。八、2018年12月19日会议备忘录，证明教体局会议研究对置换房屋超出面积补偿差价的价格确定为1423元。九、2014年7月2号会议备忘，证明教体局领导及万坤公司对设计的高层变更为多层后，关于被拆迁户确定了补偿的原则。被告对证据一、二、三、四、五、六、七真实性无异议，认为证据三是教体局与万坤公司之间的协议与被告无关系，证据四与被告无关，不予认可，证据五不知情没有人通知被告，对证据六、七、八表示与其无关，证据九的会议内容没有通知被告。被告向本院提交以下证据：一、徐坤奇、陈亚隶身份证件，证明主体适格。证据二、房屋拆迁协议书一份，证明房屋楼层、结构由框架高层电梯房1、6楼，实际返还步梯房2、7楼，根据协议内容原告未按协议履行。证据三、城关一小拆迁安置楼房屋移交协议书一份，证明移交房屋349.18㎡，超出的45.78㎡应给予补偿。协议返还楼层、房号101、111、609、610，而实际返还就变了。证据四、不动产权证陕1.（2018）石泉县不动产权第000XXX5号（石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼709室）、2.陕（2018）石泉县不动产权第0003XXX号（石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼710室）、3.陕（2018）石泉县不动产权第0003XXX号（石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼201室）、4.陕（2018）石泉县不动产权第0003XXX号（石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼211室），证明实际交付房屋的登记与协议不符。证据五、被拆迁房屋产权证（城关镇字第7XX4号）、契税证82号、土地出让金专票据、契税完税证缴费票据，证明原房屋土地使用证是为国有的，同时也交纳了土地出让金，如果出售房屋土地使用权可以一并转让，现在的不动产证是两证合一，其土地性质变更为划拨，如果被告出售房屋仍然还要交土地出让金，增加了被告的处分成本。证据六、收条一张，证明原拆迁房屋产权证、土地证等已交付原告万坤公司。证据七、住宅类不动产登记费票据，证明被告交纳320元。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为证据三协议上补偿面积是错误的，证据四反映出证据三中确定的面积不准确。本院为查明事实具函石泉县教育体育和科技局，对2018年12月19日会议备忘录内容的查询，该局对本院查询进行了复函，经质证双方均无异议。上述原被告证据经本院审查，符合民事诉讼证据形式要求，本院予以确认并在卷佐证。结合双方证据及庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2009年9月9日，石泉县教育体育局（现为石泉县教育体育和科技局，以下简称县教体局）与万坤公司因石泉县城关一小操场扩建签订《拆迁委托协议书》，拆迁范围：东起油脂公司大门，南至禹王宫，北至文昌路，西至城一小围墙内，拆迁户23户，拆迁面积约4000㎡。2011年12月28日，教体局与万坤公司签订《拆迁委托补充协议书》约定工程在公开招标情况下若万坤公司中标，由万坤公司修建。2012年12月10日，甲方万坤公司（拆迁人）与乙方徐坤奇、陈亚隶（被拆迁人）签订《房屋拆迁协议书》载明“甲方受石泉县文体教育局委托，对乙方拆迁房的补偿过渡房安置，搬迁补助费用，家用设施拆装费，临时过渡均由甲方负责，为此甲乙双方签订以下协议：一、拆迁房屋所处位置：老街社区(李子园)。二、拆迁的补偿安置房的位置：原乙方居住地(李子园)；房屋结构：框架结构高层共计拾叁层。返还面积:303.4㎡。安置房的位置：返还房屋四套，乙方的设计图纸：D—F轴(1)—(2)位置面积111.5㎡(三室两厅A户型)一套，楼层：6楼；C—D轴(1)—(2)位置轴67.45㎡(两室两厅B户型)一套，楼层：6楼；D—F轴(2)—(3)位置轴90.9㎡(两室两厅D户型)一套，楼层：住房**；D—F轴(4)—(5)位置轴90.9㎡(两室两厅D户型)一套，住房**；合计总面积360.75㎡。若图纸有变更须提前征得乙方同意。三、室内设施（略）。四、拆迁的补偿安置房及房产证及土地证由甲方办理，房产证及土地证所需税费由甲方负责，乙方不予承担任何费用。自本协议签订之日起，到拆迁的补偿房正式移交36个月止，期间乙方过渡费10000元/年(按年支付)，由甲方以现金方式补偿乙方，1000元拆迁搬家费用，(含搬进搬出两次)由甲方一次性补偿乙方。五、面积补差：超出实际拆迁面积(57.35㎡)按3000元/㎡计算，合计壹拾柒万贰仟零伍拾元整(￥:172050.00元)；甲方将安置房交给乙方，乙方一次性付清面积补差款。六、腾房日期：2012年12月20日之前。七、拆迁期限：安置户在外居住时间36个月；如因人为不可抗拒的力量需延期交房，房租费每年由甲方继续承担。八、违约责任:此合同签字后即生法律效率，如任何一方违约，由违约方承担违约责任(人为不可抗拒的力量除外)。九、此合同一式四份，甲乙双方各执一份，文体局备案一份，公证处公证一份。合同履行完毕后失效。”协议签订后，当日被告将其房屋产权证及国有土地使用证、契税票证、土地出让金票据交给原告，随后将房屋交付原告拆迁。工程开工建设后，2012年10月安置楼房修建至2层时，因该工程涉及省级文物保护单位“禹王宫”安全等，安康市文管局文物保护执法叫停该工程。2013年12月25日，教体局与拆迁户代表15人通过协商形成《实施城关一小操场扩建工程拆迁安置专项问题协商备忘录》（以下简称协商备忘录）达成一致意见：一、自2013年12月25日起，城关一小操场扩建拆迁安置问题由县教体局全权负责解决。二、县教体局认可陕西万坤房地产开发公司与拆迁户签订的安置合同中关于房是安置面积的条款约定。三、县教体局认可陕西万坤房地产开发公司与拆迁户签订的安置合同中，关于房屋正式安置前乙方租房等过渡费用的支付约定，并在入户摸底汇总的基础上，于2013年阴历年底前兑现过渡费用。四、县教体局负责于2014年7月底前完成预计8层的安置楼项目建设，所建房屋仅用于安置城关一小操场扩建拆迁户并按协议兑现回迁交房。五、关于房屋安置具体楼层、在遵守原合同约定的基础上，由双方本着尊重现实、尊重客观、相互谅解的精神协商确定。六、关于原合同约定的违约条款，县教体局予以认可。七、本备忘录印制若干份，根据工作需要送备。八、本备忘录自双方认同签署后，双方应严格按此录贯彻执行上述各项意见。2014年7月，县教体局按照石泉县政府2014年第3号县长办公会议纪要要求，对22户拆迁户中涉及拆迁安置楼原规划高层变更为多层后七层（含七层）以上9户拆迁安置户进行了货币安置。2014年7月14日起，原告向各拆迁户发出选房通知，同年7月18日，县教体局因拆迁安置楼已完工，申请县政府对拆迁安置楼面积进行测量。2015年6月11日，被告在实地查验了所置换的房屋、房号后，甲方万坤公司与乙方徐坤奇、陈亚隶达成《城关一小拆迁安置楼房屋移交协议书》（以下简称房屋移交协议）载明“甲方于2012年12月10日与乙方签定《房屋拆迁协议书》，根据签定协议：一、甲方应补偿乙方房屋面积303.4m2；甲方实际补偿面积：349.18m2(101#、111#、609#、610#)；二、乙方超出补偿面积：45.78m2；超出补偿乙方在领取房产证时与甲方协商决定；三、2014年12月1日—2015年3月1日；为乙方装修时间；超过三个月时间，甲方不再承担乙方任何费用；此协议一式三份，双方签字即生法律效力；甲乙双方各执一份，文教局备档一份。甲方:陕西万坤房地产有限责任公司（盖章）彭方丽（签名），乙方：徐坤奇，陈亚隶（签名），2015年6月11日”。2018年12月19日，县教体局形成会议，要求万坤公司按照与各安置拆迁户合同约定面积与实际安置房面积补差核算，并按石泉县审计局核算税后成本价1423元/㎡进行催收。2018年12月21日，石泉县不动产登记局向徐坤奇、陈亚隶颁发了不动产权证，其中陕（2018）石泉县不动产第0003XXX号记载不动产坐落为石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼710室，权利性质为划拨/动迁房；（2018）石泉县不动产第0003XXX号记载不动产坐落为石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼709室，权利性质为划拨/动迁房；（2018）石泉县不动产第0003394号记载不动产坐落为石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼201室，权利性质为划拨/动迁房；（2018）石泉县不动产第0003393号记载不动产坐落为石泉县城关镇老街李子园城关一小拆迁安置楼211室，权利性质为划拨/动迁房。被告向不动产局缴纳登记费320元。2020年4月21日，原告万坤公司向被告徐坤奇发出《城关一小拆迁楼超面积补偿明细通知》，要求被告补偿原告补差款92125.02元未果，遂诉至本院。另查，涉案安置楼共8层，负1楼为地下室、1楼为库房，2楼至7楼为住房。本院认为，原告受县教体局的委托与被告之间所签订的《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，未违反法律及强制性法规的规定真实有效，本院予以确认。《房屋拆迁协议》签订后，在安置楼建设过程中，因涉及省级文物保护，经相关部门要求对安置楼规划设计进行变更，非原告主观所能控制，且关于对安置楼规划设计进行变更为8层，作为建设方县教体局与被拆迁户代表通过共同协商达成了一致意见，因此被告认为原告变更规划设计，将高层楼房变更为多层楼房违约，应当补偿其房屋差价的理由不能成立。原告所建安置楼共8层其中负1楼为地下室，1楼为库房，2楼以上为住房，在双方所签订的《房屋拆迁协议》明确载明安置房为1楼住房，而非库房或其他，且2015年6月11日被告在实地查验了所置换的房屋、房号后才与原告签订了《房屋移交协议》，故被告认为原告将其《房屋拆迁协议》所置换的住房由1楼变为2楼、6楼变为7楼与事实不符。不动产登记以实际楼层登记房屋位置其更为客观准确并无不当，被告要求原告因楼层登记与合同约定不符要求原告补偿的辩称意见不能成立。原、被告双方在《房屋移交协议》明确约定了“乙方超出补偿面积：45.78m2；超出补偿乙方在领取房产证时与甲方协商决定”，现原告要求被告按照实际超出面积64.74㎡进行补差与《房屋移交协议》约定不符，本院不予支持，原告要求被告按照审计税后成本价1423元/㎡补差，低于双方此前约定的3000元/㎡，本院认为适当应予准许，故被告应补原告房屋面积差价为（45.78㎡×1423元/㎡）65144.94元。被告向原告移交了原房屋产权证、国有土地使用权证及土地出让金票证，原告在为被告办理不动产登记时将其权利性质申请为划拨/动迁房存在过失，审理中被告要求原告补偿损失40000元，原告表示同意，本院予以确认。被告在领取不动产登记证时缴纳320元费用，按照《房屋拆迁协议》约定应由原告负担。综上，被告实际应补原告房屋差价款（65144.94元-40000元-320元）为24824.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：一、徐坤奇、陈亚隶于本判决生效之日起十日内一次性给付陕西万坤房地产有限责任公司房屋差价款24824.94元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2103元（原告已预交），减半收取1051.5元，由原告负担651.5元，被告负担400元在给付房屋差价款时一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 员 罗金忠二〇二〇年九月十七日法官助理 张安莉书 记 员 胡 静