江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5920号上诉人（原审被告）：王乃芹，女，1980年6月14日出生，汉族，住苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：倪长征，男，1979年8月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。两上诉人委托诉讼代理人：郑媛，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：孙兰丽，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：况晨辉，男，1987年9月21日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：鲁勇，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文文，江苏经权律师事务所实习律师。上诉人倪长征、王乃芹因与被上诉人况晨辉房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。倪长征、王乃芹上诉请求：1、请求依法撤销(2019)苏0505民初4586号民事判决书；2、判令况晨辉承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、倪长征在涉案《房屋买卖合同》上代为签字的行为系无权代理。一审认定王乃芹就涉案房屋买卖合同的签订是知情且同意的，属于认定事实错误。1、一审中证人任某,4向法庭作出的陈述存在诸多不实，不应作为认定事实的依据。一是王乃芹委托中介出售涉案房屋的委托价格是360万元而并非320万元；二是2019年3月17日王乃芹在我爱我家馨泰花园门店与况晨辉并未谈妥买卖条件，就离开了，根本没有表示过要签署授权委托书给倪长征。事实上，涉案《授权委托书》和《房屋买卖合同》均是倪长征到我爱我家总店后，中介才让倪长征签署的，王乃芹对此根本不知情。我爱我家的人员曾经当着倪长征、王乃芹的面表示与况晨辉是多年的朋友。2、况晨辉是在明知案涉房屋倪长征没有授权手续的情况下与倪长征签订合同，在涉案房屋买卖合同签订之后，况晨辉也没有将房屋交易的价格及付款条件等重要的信息或交易条件及时告诉王乃芹。因此，况晨辉未尽到对该案涉房屋的其他权利人是否愿意出售该房屋及愿意何价格出售、何时付款等相关问题进行核实的谨慎义务，并非善意。3、虽然王乃芹事后从倪长征处得知了涉案房屋卖给况晨辉，并与况晨辉联系过取走部分家电事宜，但由于联络中并未涉及交易的价格及付款条件等重要的信息，因此并不能简单推定为王乃芹追认《房屋买卖合同》。王乃芹于5月10日委托律师发函明确告知况晨辉不同意这个交易。4、综上，即便倪长征是王乃芹的丈夫，也不能当然代表王乃芹在处置房产这种家庭重大财产时的意愿，倪长征于2019年3月17日在《房屋买卖合同》上代为签字的行为系无权代理，未经王乃芹追认，对王乃芹不发生效力。一审未就以上事实予以审查和重视，简单认定王乃芹对涉案房屋买卖知情且同意是错误的。二、导致合同不能继续履行的责任不能归责于王乃芹、倪长征。一审并未充分注意居间人和况晨辉应尽的义务，把非因倪长征、王乃芹原因而导致的客观不能履行情形认定成王乃芹、倪长征的恶意违约行为，是错误的。1、倪长征、王乃芹之所以委托中介卖房，是因家中老人生病以及考虑方便照顾等原因才考虑置换。2019年3月17日，倪长征与况晨辉在我爱我家签署合同时，明确要求最晚要在2019年6月30日前拿到全部房款，当天出于对中介方和况晨辉的信任，倪长征在仓促之间签署了很多中介方提供的格式文件包括涉案《房屋买卖合同》。按照倪长征、王乃芹理解的正常交易操作，中介方在买卖双方签约后理应在合理时间内组织买卖双方提交资料办理相关手续，才能确保其在6月30日前取得全部房款。事实上，是倪长征、王乃芹等到4月份在发现中介迟迟不通知去办理手续并去问询后才得知，况晨辉要等到6月16日以后处理其自己的房子后才能开始手续办理，按照这个时间推算，倪长征、王乃芹在2019年6月30日前拿到全部房款的目的是无法实现的，而这一点，中介和况晨辉在签约时并未告知。为此，倪长征、王乃芹又联系了况晨辉，况晨辉却表示2019年6月30日前也只是支付首付款，首付款的具体比例未明确。如果按照况晨辉表示，倪长征、王乃芹在什么时间能拿到全部房款，都是不能确定的，这显然不是倪长征签约时的真实意思表示。2、在我爱我家拟定的涉案《房屋买卖合同》中，只显示“买卖双方约定于2019年6月30日前将首付款(房款)打入资金托管账户”，合同中没有显示首付款的比例、金额等内容。对此，倪长征、王乃芹自然理解为在2019年6月30日前付清全款。而且，合同中显示况晨辉现持有0套房以及在合同中并未对车库、阁楼等是否属于买卖范围进行确认。本案中，实际是由于中介我爱我家作为案涉房屋买卖合同的居间人，其提供的居间服务不规范以及提供的合同文本内容多处约定不明而导致倪长征、王乃芹与况晨辉对于该合同一些关键问题出现重大分歧，并且客观上也不能协商达成一致意见，从而导致涉案房屋买卖合同不能继续履行。一审并未充分注意居间人应尽的义务和过错，把非因倪长征、王乃芹原因而导致的客观不能履行情形认定成王乃芹、倪长征的恶意违约行为，是错误的。3、另外由于况晨辉在签订合同前其未对王乃芹是否授权的问题尽充分的审查注意义务，故况晨辉对合同不能继续履行亦存在一定过失。三、一审法院判决倪长征、王乃芹向况晨辉赔偿差价损失75万元是错误的。1、正如前述，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行的主要责任在于居间方，此外况晨辉对于合同不能继续履行也存在一定过失，王乃芹、倪长征并无一审所认定的恶意违约行为，不应承担合同违约责任。参考涉案房屋买卖合同不可归责情形的约定，倪长征、王乃芹只需向况晨辉返还5万元定金。2、即使倪长征、王乃芹构成违约，一审判决倪长征、王乃芹按照2019年11月19日市场价格赔偿况晨辉人房屋差价损失，也偏离了最基本的公平正义。本案中，王乃芹在2019年5月10日已经向况晨辉明确发函表明了自身的态度，况晨辉对于系争房屋买卖合同履约的风险应有合理判断，而且，当时，况晨辉只向倪长征支付了5万元定金，并不会影响其另行购买房屋的支付能力。况晨辉在收到王乃芹于2019年5月发出的函件以及明知双方就付款内容产生重大分歧时，应采取适当措施防止损失的扩大。对于其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且房价受市场因素影响存在很多不确定因素，一审判决按照2019年11月19日确定差价损失，是显然错误的。在本案中，一审对房屋差价损失的认定明显超出了倪长征、王乃芹订立合同时能够预见的范围。一审判决倪长征、王乃芹承担的差价损失未扣减况晨辉应承担的费用支出(包括涉案房屋过户所需税费、贷款利息等)，明显违反损益抵扣原则，使况晨辉取得了超出其可得利益的赔偿。倪长征、王乃芹还认为，在签订的房屋买卖合同当中，涉案房屋不包括附属物的阁楼和车库。况晨辉答辩称，1、倪长征、王乃芹系单方违约。房屋买卖合同签订后，恶意设定抵押给况晨辉带来损失。双方在一审中已经一致确认房屋的买卖价格为330万元，涉案房屋买卖合同解除时间为2019年11月19日，且合同解除时的市场价也是一审法院依法鉴定的价格，故双方在就房屋买卖价格330万元以及合同解除的市场价格无异议的情况下，一审中况晨辉的损失金额计算是准确无误的。2、为保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致合同解除时计算守约方因房屋上涨遭受损失，应当以有权解除合同一方解除合同的时点为房屋价评估基准日，倪长征、王乃芹称其曾于2019年5月10日已经向况晨辉发函明确表示了不愿意的态度，但是本案涉案的房屋买卖合同系倪长征、王乃芹一方违约，其不享有合同解除，况晨辉有权依法要求倪长征、王乃芹继续履行，但本案因倪长征、王乃芹在涉案房屋上设立抵押，况晨辉遂决定于2019年11月19日，且倪长征、王乃芹已认可2019年11月19日作为合同解除时间。故一审法院根据涉案房屋2019年11月19日市场价格，倪长征、王乃芹赔偿况晨辉房屋损失，合理合法。3、倪长征、王乃芹明知自己已经与况晨辉签订了房屋买卖合同后，未告知况晨辉情况下，又在涉案房屋上为第三人设立价值320万元的抵押，且倪长征、王乃芹多次明确表示拒绝履行合同，明显具有恶意。一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。况晨辉还认为，根据涉案房屋产权证的记载，涉案馨泰花苑49幢601室房屋以及附属阁楼和18号车库登记在同一不动产权证号之下，属于同一整体，不可分割。因附属阁楼和车库没有独立的产权登记，为房屋的附属设施，与涉案房屋是一体的，故不可能拆分出售，应当视为阁楼和车库与涉案房屋一并出卖。况晨辉向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令倪长征、王乃芹继续履行双方签订的房屋买卖合同，并配合办理苏州市高新区馨泰花苑49幢601室房屋的过户手续。2、请求法院依法判令倪长征、王乃芹向况晨辉支付逾期履行违约金，该违约金以双方约定的房屋总价款330万为基数，从2019年7月1日开始，按照每逾期一天万分之四计算至被告履行之日止。3、本案诉讼费用由倪长征、王乃芹承担。诉讼中，况晨辉变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同。2、请求法院依法判令倪长征、王乃芹向况晨辉返还定金5万元。3、判令倪长征、王乃芹向况晨辉赔偿因违约造成的各项损失739600元。4、本案诉讼费用由倪长征、王乃芹承担。诉讼中，况晨辉再次变更诉讼请求为：1、请求法院判令依法解除况晨辉与倪长征、王乃芹签订的《房屋买卖合同》。2、请求法院判令倪长征、王乃芹向况晨辉返还定金5万元。3、判令倪长征、王乃芹向况晨辉赔偿因其违约对况晨辉造成的房屋价格上涨的损失75万元。4、本案诉讼费、保全费和鉴定费均由倪长征、王乃芹承担。一审法院认定事实：倪长征和王乃芹系夫妻关系，位于苏州市虎丘区的房屋由倪长征、王乃芹共同共有，该房屋建筑面积为96.97平方米。2019年2月11日，王乃芹（委托方）和房产中介苏州我爱我家房地产经纪有限公司（受托方）签订《存量房出售委托书》一份，约定：倪长征和王乃芹将其位于苏州市虎丘区的房屋委托给受托方出售，委托价格为320万元，此价格包括家具家电；受托方应依法从事居间服务活动，积极告知委托方事项进展，尽快促成委托方意向之交易。2019年3月17日，况晨辉就苏州市虎丘区的房屋买卖事宜向倪长征支付购房定金5万元，双方并在苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间服务下于该日签订了编号为42581的《房屋买卖合同》一份，约定：出卖方将其位于馨泰花苑49幢601室的房屋（包括房屋附属物品）以325万元的价格出售给买受方，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的资金托管账户。买卖双方约定于2019年6月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2019年6月30日前办理抵押注销手续。出卖人在买受人付清房款之日起3日内交付房屋，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部己付款，并按照本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。如因出卖方责任致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将己收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。任何一方违约，违约方承担双方的中介费，中介方已收取的守约方的中介费不予退还，由违约方直接支付给守约方。倪长征在合同落款处的出卖方处签名，并代王乃芹签名，况晨辉在买受方处签名，苏州我爱我家房地产经纪有限公司在中介方处盖章。倪长征在签署上述买卖合同时，提交了一份授权委托书，委托书显示王乃芹全权委托倪长征办理上述房屋的买卖事宜，但委托人处王乃芹的签名由倪长征代签。庭审中，倪长征、王乃芹与况晨辉一致确认双方确定的房屋交易价格为330万元。上述《房屋买卖合同》签订之后，王乃芹曾使用倪长征的手机于2019年3、4月份向况晨辉发送手机短信息，内容如下：“实在不好意思，跟你商量个事，我是601的女业主，我今天去西山，我小姐妹家玩，她婆婆跟我讲，我的房子卖了，那跑步机属于我个人物品，让我带走，他们苏州本地的风俗就是说，搬走的时候无论如何要带走一样家电”。另查明，2019年5月5日，王乃芹和中介方短信联系，提出其不同意卖房，但陈述“我知道我违约”，希望中介方能够从中撮合把事情解决掉，并愿意双倍返还定金，另加3万元赔偿金。同日，王乃芹和况晨辉短信联系，向况晨辉表明了不愿出售房屋的意思。2019年5月10日，王乃芹委托律师制作律师函一份并送达况晨辉，律师函载明房屋买卖合同上王乃芹的签字系倪长征代签，王乃芹对倪长征签订的合同不予追认，该合同系无效合同，请况晨辉尽快与倪长征协商处理合同后续事宜，并尽快安排购买其他房屋，以免错过购房时机。况晨辉于2019年6月25日向倪长征、王乃芹送达律师函回函一份，认为倪长征的行为构成表见代理，希望倪长征、王乃芹严格遵守合同约定，于2019年6月30日前双方共同申请办理资金托管手续。2019年6月26日，中介工作人员通过手机短信催促倪长征提交相关材料以办理房屋过户手续，未果；况晨辉也于该日向倪长征、王乃芹发送手机短信息，催促倪长征、王乃芹办理相关交易手续，倪长征、王乃芹未回复。后况晨辉于6月28日再次短信催促，倪长征、王乃芹仍未回复。再查明，2019年7月4日，倪长征、王乃芹就涉案房屋为案外人段令晓设定了抵押权，担保的债权数额为320万元，债务履行期限自2019年5月1日至2039年4月30日。诉讼中，况晨辉提请任某,4作为证人出庭作证，一审法院予以准许。任某,4陈述：本案所涉房屋买卖一事是在苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间下完成的；倪长征、王乃芹委托卖房的事宜都是王乃芹和我联系的；合同签订当天况晨辉、倪长征和王乃芹都在场的，倪长征和王乃芹大概在晚上六点到的，双方关于交易流程和细节谈了大概1个小时，并达成了一致；谈好之后王乃芹当场提出家里有小孩要写作业，询问能否委托倪长征代为签合同，我就给了王乃芹一份委托书，委托书签字的时候我不在场，签好之后是倪长征直接带到我公司总部的，倪长征在合同签订之前给了我。况晨辉认可证人的陈述，倪长征、王乃芹陈述证人证言仅能证明当时的一个情况，并不能证明出卖房屋是王乃芹的真实意思。诉讼中，况晨辉申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定以确定房屋的差价损失，一审法院予以准许，况晨辉与倪长征、王乃芹一致确认以2019年11月19日作为评估的基准日。后一审法院依法委托苏州恭诚房地产评估咨询有限公司对况晨辉上述申请事项进行了鉴定，鉴定机构于2020年3月20日出具苏恭诚评法[2020]字第0002号房地产估价报告，估价结果为4058900元。况晨辉为上述鉴定事项支付鉴定费26145元。诉讼中，况晨辉申请对倪长征、王乃芹的财产进行保全，并提交了相应的担保，一审法院依法对倪长征、王乃芹的财产采取了诉讼保全措施，但况晨辉在诉讼过程中又自愿申请解除了对倪长征、王乃芹的财产所采取的诉讼保全措施。庭审中，况晨辉陈述，虽然鉴定报告载明的房屋价格上涨差价损失超过了75万元，但超过部分不再主张。庭审中，倪长征、王乃芹陈述：王乃芹确实参加了2019年3月17日就涉案房屋买卖事宜的磋商，但是没有谈妥，所以王乃芹未签字；签订了涉案房屋买卖合同之后，倪长征、王乃芹未再催促过中介继续推介出售房屋。庭审中，王乃芹陈述：倪长征合同签完回家之后，我想字都签了，而且在2019年6月30日前就能拿到钱，我们也能接受，我不同意也没有办法；我在2019年4月份打电话给中介询问办手续的流程时，中介工作人员告诉我说时间还没到，我们再看合同才发现合同上载明的是6月30日才支付首付款。庭审中，况晨辉与倪长征、王乃芹一致确认倪长征、王乃芹系在2019年11月19日收到况晨辉解除合同的意思表示的。以上事实，有房屋买卖合同、收条、律师函复函及邮寄凭证、聊天记录、律师函、授权委托书、估价报告书及鉴定费票据，证人任某,4的证言笔录，以及一审法院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为,本案中双方争议的其中一个焦点问题为涉案房屋买卖合同的签订是否系倪长征、王乃芹的共同行为，或者说是否系基于倪长征、王乃芹共同的意思，对此一审法院认为，出售夫妻共同所有的房屋对家庭来说系重要事项，一般来说夫妻双方均应知晓，王乃芹在房屋买卖合同签订之后向况晨辉发送的手机短信息已清楚表明其知晓涉案房屋买卖一事，王乃芹虽称其是基于售房款在2019年6月30日能够全部收到的情况下才同意出售房屋，但其却未能提交任何证据证明这一事实，何况关于款项的支付时间在房屋买卖合同上已经明确载明，倪长征、王乃芹对此理应明确知悉，故一审法院认定王乃芹对涉案房屋买卖合同的签订事宜是知情且同意的，其依法应和倪长征共同承担因此房屋买卖合同的签订所产生的相关责任。因在涉案房屋买卖合同签订之后倪长征、王乃芹在涉案房屋上设立了数百万元的抵押，且倪长征、王乃芹也明确表示不再履行房屋买卖合同，故况晨辉已经无法实现购买涉案房屋的目的，况晨辉依法享有合同解除权，故一审法院对况晨辉要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。因倪长征、王乃芹在2019年11月19日收到况晨辉合同解除的意思表示，故双方之间签订的合同自该日解除。关于况晨辉要求倪长征、王乃芹退还定金5万元的诉讼请求，倪长征、王乃芹不持异议，一审法院予以认定。关于况晨辉要求倪长征、王乃芹赔偿损失75万元的诉讼请求，一审法院认为，倪长征、王乃芹在涉案房屋买卖合同签订之后恶意办理抵押登记，并明确表示不再履行合同，主观恶意明显，其对由此给况晨辉造成的损失应承担全部的赔偿责任。因双方商定的房屋买卖价格330万元与合同解除时的市场价格差价已达758900元（4058900-330万元），而况晨辉自愿要求倪长征、王乃芹就此损失赔偿75万元，系况晨辉依法自主处分其民事权利的行为，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告况晨辉与被告倪长征、王乃芹于2019年3月17日签订的编号为42581的《房屋买卖合同》于2019年11月19日解除。二、被告倪长征、王乃芹于本判决生效之日起十日内退还原告况晨辉购房定金5万元。三、被告倪长征、王乃芹于本判决生效之日起十日内赔偿原告况晨辉损失75万元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号62×××69。案件受理费33200元，鉴定费26145元，合计59345元，由被告倪长征和王乃芹共同负担；财产保全费5000元，由原告况晨辉负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证。倪长征、王乃芹提交：1、提交我爱我家系统截图，证明王乃芹在中介我爱我家的报价是360万而非320万，一审中证人陈述以及2019年2月11日王乃芹签署的存量房出售与该实际情况不符。2、提交王乃芹和我爱我家工作人员孙辉的微信聊天截图，中介也一直没有按照存量房买卖规定的流程，及时到管理机构办理交易信息，买方和中介存在明显隐瞒情况损害卖方利益的。3、提交郝秀华的病历证明和诊断证明，证明当事人家中确实有亲人患病的事实。王乃芹只是遵守本来的意愿，拒绝认可案涉交易，并不存在恶意违约的情形。4、存量房出售居间代理委托协议，证明在2019年3月17日也就是案涉房屋买卖合同签订的同时，倪长征还签署了一份委托代理协议。根据该委托协议，中介我爱我家作为受托方应当在10日内完成相关的房产经纪工作，如果按照此期限，那么在2019年6月30日前，卖方当然是能够拿到全部房款。5、案涉房屋买卖合同及附件物品清单，在合同的内容当中出售房屋并不包含阁楼和车库，附件一当中已经明确将附属阁楼、附属的汽车库、自行车库予以划除。结合一审当中的估价报告书，显示房屋、阁楼、车库的总价为405.89万元，但是其中阁楼的价格是94.64万元。6、苏州住建规[2017]年5号《苏州市存量房买卖网上管理实施办法》及相关的流程。经纪机构在接受存量房出售或者是承购居间代理委托事项前，应当履行规定的告知义务，查验相关的证件。在出售方和承购方就存量房买卖事宜达成意向以后，应当及时的通过操作系统，网上草拟存量房买卖合同，然后由买卖双方进行在线的校对，确认无误以后上传到网签的管理系统。这里面说：受托经纪机构应当协同买卖双方在30日内至房屋所在地辖区管理机构办理交易信息确认手续，而且对于经纪机构来讲，他应当如实的向存量房买卖网上签约管理平台，上传代理问题关系一网上挂牌登记，在线草拟买卖合同的信息。所以基于这样的一个规定，我们可以证明在2019年3月17日，倪长征虽然签署了这样的一个委托协议，包括案涉的房屋买卖合同，但是中介并没有按照存量房买卖网上管理的各项操作规程，履行相应的义务，存在明显的延迟行为。况晨辉质证认为，案涉房屋买卖合同及附件物品清单及《苏州市存量房买卖网上管理实施办法》及相关的流程真实性认可。其它证据真实性无法核实，证据的合法性和关联性均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、2019年2月11日，王乃芹与苏州我爱我家房地产经纪有限公司签订《存量房出售委托书》中明确约定，倪长征和王乃芹将涉案房屋委托给受托方出售；2019年3月17日倪长征在涉案房屋买卖合同落款处的出卖方处签名，并代王乃芹签名。2019年3月17日倪长征在签署上述买卖合同时，提交授权委托书显示王乃芹全权委托倪长征办理上述房屋的买卖事宜。因此，倪长征在签署上述买卖合同时提交授权委托书委托人处王乃芹的签名虽由由倪长征代签，但倪长征、王乃芹共同出售房屋的意思表示明确，况晨辉并不具有过错。王乃芹认为其合同订立时未知合同具体条款，倪长征订立合同后，未同意部分合同条款。但王乃芹应当知道2019年3月17日倪长征订立合同，且签订之后，王乃芹曾使用倪长征的手机于2019年3、4月份向况晨辉发送手机短信息，要求取走个人物品。故应认定王乃芹同意倪长征订立合同。王乃芹主张况晨辉具有过错，该合同对其不发生法律效力的主张不能成立。二、倪长征、王乃芹是违约方，不具备合同解除权。倪长征、王乃芹就涉案房屋为案外人设定了抵押权，导致涉案合同客观上无法继续履行。况晨辉请求解除合同并赔偿损失，一审判决倪长征、王乃芹按照2019年11月19日市场价格赔偿况晨辉人房屋差价损失，并无不当。三、涉案房屋产权证的附记载明了馨泰花苑49幢601室房屋附阁楼、附18号车库，与涉案房屋属于同一整体。倪长征、王乃芹主张提出涉案合同中并未约定出售阁楼和车库，不能成立。四、况晨辉作为买受人在合同订立合履行过程中并无过错。倪长征、王乃芹主张苏州我爱我家房地产经纪有限公司存在过错。苏州我爱我家房地产经纪有限公司是否存在过错，不属于本案违约责任认定范围，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即便因第三人原因造成违约的，倪长征、王乃芹仍应向况晨辉承担违约责任。综上所述，倪长征、王乃芹的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人倪长征、王乃芹负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年九月二十七日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。