广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9475号原告（反诉被告）：深圳光通汇联技术有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道新田社区新丰工业区**101，统一社会信用代码914403003119174229。法定代表人：汤仁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张年柱，广东鹏乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市比洋光通信科技股份有限公司，住所，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区大浪北路******社会信用代码914403006911841944。法定代表人：陈享郭，该公司董事长。委托诉讼代理人：石先武，广东深仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思思，广东深仁律师事务所实习律师。原告深圳光通汇联技术有限公司（以下简称光通汇联公司）与被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司（以下简称比洋光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院将两案合并，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人汤仁军、委托诉讼代理人张年柱、被告委托诉讼代理人石先武、徐思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还多收取的租金66540元；2、判令被告向原告支付违约金300000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：深圳市龙华区大浪北路45号石凹第一工业区45号A座（以下简称租赁房屋）物业为一栋六层工业用厂房，物业所有权××为深圳市大浪石凹股份合作公司（以下简称物业所有权人）。2019年9月30日之前，租赁房屋由物业所有权人出租给案外第三人，再由第三人转租给原、被告及其他实际使用人。2019年7月，物业所有权人欲通过招投标的方式重新选定一家承租人。为了降低企业成本，包括原、被告在内的原租赁房屋使用人都准备参与竞标。为了有序竞标，为了原、被告的共同利益，双方于2019年7月10日签订《协议》一份，约定若被告中标，被告应将租赁房屋的五楼及一楼一部分按中标单价租给原告，若违约，违约方将支付另一方违约金人民币300000元。2019年7月底，被告中标，从2019年10月1日起，被告成为租赁房屋的“二房东”。被告中标后，拒绝按中标单价将租赁房屋的五楼及一楼一部分租给原告。2019年9月25日，被告不顾原告的要求，仅将租赁房屋的一楼以42000元/月的价格（单价为42000÷1100=38.2元/㎡）租给原告，拒绝按双方约定的中标单价（30元/㎡）将五楼租给原告，而是以37元/㎡的价格将五楼租予他人。由于被告拒绝按中标单价将租赁房屋的五楼及一楼一部分租给原告，已构成违约。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应全部驳回。双方签订的《协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。《协议》明确约定了原告承租的范围是厂房五楼及一楼一部分，在此前提下，五楼按中标价进行承租，一楼按市场价进行承租。《协议》签订后，原告迟迟不确定承租范围，最终提出只承租厂房一楼，不承租五楼，原告单方违反《协议》的约定。由于原告未按约定进行承租，影响被告对整栋物业的出租计划，导致部分厂房长期处于空置状态，给被告造成了较大经济损失，原告应按约定向被告支付违约金。基于上述答辩意见，被告提出反诉请求：1、判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金300000元；2、本案反诉费用由原告承担。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：被告的反诉没有事实及法律依据，应被依法驳回。首先原、被告双方就最终的承租房屋进行协商并达成一致意见，由原告租赁涉案物业的一楼整层。其次，反诉状中所称一楼租赁单价为市场价与事实不符，涉案协议是由被告方起草并打印好后与原告协商。经协商，原告要求划掉“一楼按市场价”统一按中标单价的条件，同时原告答应被告五楼可象征性的加入公摊面积的条件，最后由被告公司的总经理汤小梅将上述内容划掉。因此，双方在协议中，最终约定将涉案物业的一楼及五楼按中标单价出租给原告。再次，反诉状中所称厂房有较长时间处于空置状态与事实不符。从原告提交的证据及原、被告双方签订的租赁合同以及被告与第三人签订的租赁合同的签订时间可以看出，该时间仅有一天之差，不存在较长时间的空置情形。因此被告的反诉没有事实及法律依据，应被依法驳回。经审理查明：位于深圳市龙华区大浪北路**石凹第一工业区****的建筑物，光通汇联公司与比洋光公司在2019年期间均在该处承租厂房进行经营。2019年7月时，该厂房的权利人欲通过招标的方式确定一名承租人承租整栋厂房。光通汇联公司与比洋光公司遂于2019年7月10日签订了一份《协议书》，约定的主要内容有：1、光通汇联公司放弃竞标，支持比洋光公司竞标；2、比洋光公司中标，比洋光公司将厂房五楼及一楼一部分租给光通汇联公司，五楼按实际面积（无公摊），单价按中标单价，一楼按市场价，公摊面积不超过25%；3、如果其他公司中标，双方不租用中标公司厂房，必要时双方联合去揭发其违背不得转租、不得分租的扫标条件；4、任何一方违约将支付另一方违约金30万元。该《协议》的内容为打印文本，其中“一楼按市场价”的内容已被手写划线的方式划掉，但划线部分无当事人签字，且两份《协议》的原件均由光通汇联公司持有。上述《协议》签订后，比洋光公司通过招标承租了该厂房。经过协商，比洋公司与光通汇联公司于2019年9月25日签订了《租赁合同》，约定比洋公司将上述承租厂房的第一层出租给光通汇联公司，租赁期限从2019年10月1日至2022年12月31日，2019年10月1日至2019年12月日期间，租金每月42000元，2020年1月1日至12月31日期间，租金每月为43100元。该《租赁合同》签订后，比洋光公司将约定的租赁厂房交付给光通汇联公司，光通汇联公司从2019年10月1日起按合同约定标准向比洋光支付租金至2020年5月。此后光通汇联公司从租赁的厂房搬离。另查明，原告出租给被告的房屋，并没有相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的《协议》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方通过签订《协议》，约定在条件成就时，双方签订相应的房屋租赁合同。该协议系以将来订立一定合同为内容，属于预约合同，具有独立性，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其与约定将来订立的合同，即本约，虽相互独立，但又相互关联。基于预约合同的特点，其标的物为一定行为，而该行为的目的为订立一定的合同。因此对于本案纠纷的案由，应以本约的内容予以确定，本案仍应属于房屋租赁合同纠纷。关于《协议》中约定的“一楼按市场价”内容的效力问题。合同当事人经协商一致，可以变更合同。原、被告所签订的《协议》，其文本为打印形成，通过手写划线形式对其内容作出变更的，则应当体现该变更已经双方确认。而根据原告所提供的《协议》原件，划线处并无当事人的签字或其他形式的确认，且两份《协议》的原件均在原告处，因此现有证据并不能证明划线部分是双方协商一致的结果，则应推定该部分内容未变更，合同内容仍应以原打印内容为准。原、被告签订的《协议》为预约合同，其主要合同义务为将来订立一定合同。原、被告在2019年9月25日，就《协议》约定的房屋已实际签订了《租赁合同》。《协议》的内容虽涉及本约的部分内容，但并不影响双方在签订本约合同时经协商后，对本约合同中的权利、义务另行作出约定。因此，原、被告均已依《协议》的约定，完成了签订合同的义务，该《协议》已实际履行完毕，双方均不构成违约。原、被告提出对方违约的主张，均不能成立，双方基于该主张要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于原告要求被告退还多收租金的诉讼请求，租金的支付义务是双方另行签订的《租赁合同》中，所约定的承租人应履行的主要义务，因在该《租赁合同》履行过程中发生纠纷的，应当以《租赁合同》为依据，另行主张权利，因此原告基于作为预约合同的《协议》，要求被告返还租金的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、驳回原告深圳光通汇联技术有限公司的诉讼请求；二、驳回被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3399元、保全费2352.7元，由原告负担。反诉案件受理费2900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年九月十五日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。