云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2484号原告：会泽俊泽物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市会泽县宝靖花园****。统一社会信用代码：915303263096917357。法定代表人：戚文刚，系会泽俊泽物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：戚文杰，男，1989年10月10日生，回族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：冯兰英，女，1977年11月12日生，汉族，云南省会泽县人，教师，户籍地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：吕兴明（系冯兰英之夫），男，1972年9月20日生，汉族，户籍地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。原告会泽俊泽物业服务有限公司（以下简称会泽俊泽物业）与被告冯兰英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告会泽俊泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人戚文杰、被告冯兰英及其委托诉讼代理人吕兴明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。会泽俊泽物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付2016年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费4900.41元、垃圾清运费264元、水池清洗费16元，共计5180.41元，收费标准参照《物业服务委托合同》第四条第一款的约定；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与开发商签订了《物业服务委托合同》，为会泽宝靖花园提供物业服务，物业服务费交费周期为壹年一次性预交。物业服务费首次交费时间自交房公告之日起全体业主于一个月内交清首次物业服务费用（特殊情况可视为业主需要另签补充协议，按半年、季、月缴费）。在没有特殊情况的前提下，被告自2016年8月30日至2018年8月30日未依约交纳物业费，经我公司电话催缴、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳。请求法院依法判决。冯兰英辩称，物管公司对我家2016年兰花被盗、2017年自行车被盗的问题不予处理，我们要求物管的调监控视频，物管也不调，后来电瓶被盗及水箱坏了，物管的也不管，商铺水表坏了、可视门铃坏了，我们找物管的，物管的都不管。物管公司不作为，垃圾到处都是，车辆乱停乱放。委托诉讼代理人吕兴明辩称，要求原告提供对我进行服务的相关手续，需要明确双方的关系才能来承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。会泽俊泽物业提交了以下证据：1.营业执照复印件1份，欲证实原告法人主体资格；2.法人身份证复印件1份，欲证实法人的身份信息；3.《物业服务委托合同》1份，欲证实原告与被告之间存在服务合同关系；4.欠费明细表1张，欲证实被告所欠费用明细；5.2016-2018年电话催缴记录2张，欲证实2014年至2019年对被告进行催缴，诉讼时效未到期；6.2014-2018年缴纳电梯维护费发票、水费发票，电费发票共9张，欲证实原告为小区业主代缴相关费用记录的服务证明；7.物业服务工作记录3张，欲证实原告在小区内的服务记录；8.供水房巡检记录2张，欲证实对供水加压器械的维护；9.垃圾清运协议4份，欲证实收取垃圾费的依据；10.退管公告3张，欲证实我公司退出小区，公告粘贴在小区内进行公示；11.照片3张，欲证实冯兰英在小区公共绿化带上私挖车位，我们制止了，他们也强行挖了车位。经质证，冯兰英对会泽俊泽物业提交的证据认为对第1、2、3、4组没有意见，对第5组有意见，从来没有收到催费记录，没有收到电话催缴，后补充到催费单是有的，被我老公撕了，可能催费电话也是打给我老公的；对第6组有意见，我家的房子不是电梯房，电梯维护费与我无关；对第7组有意见，这个照片是摆拍的，没有见着他们提供服务；对第8组有意见，没看到他们维护机器；对第9、10组没意见，确实看见有人在清运垃圾，因为原告服务不好已经退出小区。对第11组照片有意见，他这个照片是这两天才照的，他们物管已经没有管我们小区了，他们没权利管这个。我们装修房子的时候没有人制止过我们，我们的绿化带没有变过，也没有违建。经质证，冯兰英的委托诉讼代理人吕兴明对会泽俊泽物业提交的证据认为，原告提交的证据与我没有任何关系，我要的是原告与我本人签订的协议。冯兰英向本院提交了以下证据：1.照片14张，欲证实物管对我们小区总的公共环境不作为；2.冯兰英打印说明物管不作为清单1份，欲证实自己家2016年兰花被盗、2017年自行车被盗，要求物管调监控物管也不调，电瓶被盗，水箱坏了物管，商铺水表坏了、物管都不管，可视门铃坏了找到物管的，物管的也不管。经质证，会泽俊泽物业对冯兰英提交的证据认为，第1组照片显示的是属于某家业主正在装修房屋，临时摆放材料，垃圾拉下来我们物管公司会及时联系把垃圾拉走，被告称2016年兰花被盗，他多次报请，他报请哪里也不知道，自行车被盗，具体被盗地点在哪里，是向谁报请的我们也不清楚，地点不明确；水表坏了要求更换水表，物业公司没有权利进行水表的更换，关于可视门铃的处理，我也没有看到被告向谁申报过。综合会泽俊泽物业、冯兰英所举证据，通过庭审质证、认证，本院认为，会泽俊泽物业提交的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；其提交的第11组证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。冯兰英提交的第1组证据，能够证明会泽俊泽物业管理服务不到位的部分，本院予以采信；冯兰英提交的第2组证据，会泽俊泽物业不予认可，且无其他相应的证据予以证实，在本案中本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：会泽俊泽物业于2014年8月25日接受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托，为宝靖花园提供前期物业服务，并签订了《物业服务委托合同》，委托管理期限“自本前期物业服务委托合同签订之日起至宝靖花园业主委员会成立并签订物业服务委托合同止”；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积每月每平方米计收，多层住宅、观景洋房、车位、车库每月0.65元／平方米、小高层（电梯房）住宅每月0.65元／平方米、联排别墅每月0.80元／平方米，底商联排别墅每月0.90元／平方米，商铺每月1.00元／平方米，物业服务费交费周期为壹年一次性预交，并对其他费用、双方权利义务、服务质量和标准、违约责任等均有约定。双方并约定水池清洗费8元/年，垃圾清运费11元/月，二次加压费120元/年。另查明，冯兰英所居住的宝靖花园在2014年并未成立业主委员会，故会泽俊泽物业并未与业主委员会签订物业服务合同，会泽俊泽物业实际上进驻宝靖花园，为宝靖花园业主提供物业服务，但会泽俊泽物业在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，会泽俊泽物业于2018年9月4日公告退出宝靖花园小区的物业服务。冯兰英系该小区14栋5号房的业主，居住的房屋面积为255.23平方米。冯兰英至今未对2016年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、水池清洗费等共计5180.41元进行交纳。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，会泽俊泽物业接受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，会泽俊泽物业与会泽县乾靖房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，会泽俊泽物业进驻宝靖花园进行物业服务，冯兰英作为涉案小区的业主接受了服务，故冯兰英应当支付相应的物业管理等费用。鉴于会泽俊泽物业在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，本院酌情扣减冯兰英应交纳的物业管理等费用，故会泽俊泽物业要求冯兰英交纳物业管理等费的诉请，合理部分本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由冯兰英于本判决生效后10日内一次性向会泽俊泽物业服务有限公司支付2016年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费、垃圾清运处置费、水池清洗费等共计4662元；二、驳回会泽俊泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由冯兰英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年九月三十日书记员  母圆圆