河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1885号上诉人（原审被告、反诉原告）：王思祥，男，汉族，1960年8月8日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时培麟，男，汉族，1965年3月5日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：郝琛，河南时代律师事务所律师。上诉人王思祥因与被上诉人时培麟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王思祥上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项，依法判令时培麟腾空房屋并恢复至交付时的状态；2、判令时培麟支付过道占用使用费6万元；3、时培麟单方解除合同属于违约行为，判令时培麟承担违约金21500元。事实与理由：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，用水用电由时培麟自费申请，王思祥没有义务为时培麟提供水电，且王思祥在租赁期间没有停止供电，停水停电带来的经营不便应由王思祥承担。房屋租赁期间，因涧水河工程施工，施工单位挖断了原有的供水管道，临时提供的供水管道水压较小，时培麟用水量过大，致使其他用水单位不能使用，王思祥才通知时培麟错峰用水，但一直没有停止供水。王思祥也未采取锁门关门行为，如王思祥锁门，时培麟不可能在2019年5月东西全部搬出。2、时培麟租用的房屋内不存在两台中央空调和压力罐，不能确定型号和品牌，王思祥的协助义务不明确具体，且在租赁合同中没有约定王思祥有协助义务。3、房屋租用期间，在未征得王思祥同意情况下，时培麟对房屋进行改造，在房屋内增设坐便器、排污管道，严重破坏房屋整体结构，现王思祥有权请求时培麟腾空房屋并恢复原状。4、时培麟使用租赁房屋时，将本来是共用的过道占为己用，并将空调管道安装在此，导致王思祥不能使用该过道，时培麟应支付占用使用费6万元。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人时培麟答辩称，1、双方签订房屋租赁合同，时培麟用该租赁的房屋开办养老院，用水用电是必备条件，但王思祥采取停水停电关门措施，使时培麟无法正常经营，无法达到房屋租赁的合同目的，且在原审庭审时，本案涉案的合同已经到期，原审法院判决解除合同正确。2、原审中，时培麟提供了两台中央空调和压力罐合同，证明是时培麟所有，目前在租赁房屋处，因王思祥的行为无法拉走，并且原审法院也去现场核实，原审法院对于两台中央空调和压力罐的判决有事实依据。3、时培麟没有对房屋进行改造，更没有破坏房屋的整体结构，所以，应当驳回王思祥该项上诉请求。4、时培麟提交了双方关于房屋租金的结算单据，双方已经结算，根本没有过道占用费一说，而且过道占用费也不符合日常习惯，租房子都不可能因为使用过道支付费用。综上，原审法院判决正确，应当依法驳回王思祥的上诉请求。时培麟向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间签订的《房间租赁合同》；2、依法判令王思祥退还时培麟租金98604.88元及保证金30000元；3、依法确认时培麟在王思祥租赁房屋内的设备及物品所有权并判令由时培麟拆除或运走；4．依法判令本案诉讼费由王思祥承担。王思祥向一审法院提出反诉请求：1、判令时培麟腾空房屋并恢复原状；2、判令时培麟支付共同过道占用使用费6万元；3、确认时培麟单方解除合同属于违约行为，承担违约金21500元；4、反诉费用由时培麟承担。一审法院认定事实：2018年5月13日，时培麟与王思祥签订了《房屋租赁合同》（实为续租）。合同约定：时培麟（承租方、乙方）承租王思祥（出租方、甲方）位于开封市东京××北××房屋及院落用于开办养老院，房屋租赁面积1120.51平方米，每平方米8元；租金采用先付房租后使用房屋的原则交纳。租金一次性付两年房租215136元。第三年开始递增，自2020年5月1日起以每年递增15%计收当年租金。合同签订时，承租人交纳履行保证金2万元。租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日。合同还约定，租赁期间，乙方为经营需要在征得甲方同意后可以对租用的房屋进行装修装饰，但不得随意损坏房屋框架设施。装修装饰产生费用由乙方承担。租赁结束后，乙方添加的设施、设备归乙方所有，对房屋设施的装修、装饰在不影响框架结构安全的情况下，由乙方拆除，不能拆除的归甲方所有。合同签订后，时培麟向王思祥支付了两年租金215136元及合同履行保证金2万元，另外，时培麟在此之前租赁时向王思祥交1万元水电押金，2019年5月，时培麟开办的养老院被停水停电，再后来大门被锁，造成时培麟无法经营，经时培麟催促王思祥后，王思祥仍未帮助解决，2019年5月底时培麟将养老院搬出，但有两把钥匙尚未交付。时培麟称时培麟租赁王思祥房屋中还有两台中央空调和压力罐没有拆走。双方提供的照片中均显示时培麟所经营的养老院处于封闭状态。王思祥称现本案涉案房屋系其租赁他人房屋，合同到期，已退还给他人。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案双方签订房屋租赁合同，按照合同约定，时培麟将位于开封市东京××北××房屋及院落用于开办养老院。养老院的用水、用电是养老院经营发展的必备条件，但时培麟所经营的养老院被采取了停水停电的措施和关门措施，经时培麟催促后，王思祥也未帮助解决，无奈时培麟搬离。且王思祥称现本案涉案房屋王思祥与他人合同已到期，已退还他人，因此，时培麟的合同目的已不能实现，现时培麟提出解除合同的诉求，予以支持；但时培麟在搬离后未将钥匙交付王思祥，所以，其要求王思祥退还租金的请求不予支持，但时培麟要求返还保证金的请求予以支持。根据合同约定，租赁结束后，乙方添加的设施、设备归乙方所有，对房屋设施的装修、装饰在不影响框架结果安全的情况下，由乙方拆除，不能拆除的归出租房所有，故时培麟在租赁房屋内的中央空调两个和压力罐应有时培麟拆除归时培麟所有，但因大门被锁，时培麟无法拆除搬走，故王思祥应协助时培麟将其拆除搬走。时培麟要求的装修损失缺乏相应的证据予以证明，该项请求不予支持。关于反诉时培麟要求反诉王思祥腾空并恢复原状交付租赁物的请求，因时培麟已搬离，王思祥自称已将房屋退还给他人，虽然时培麟尚有两台中央空调和压力罐未搬走，但系因大门被锁无法搬离所致，王思祥没有提交证据证明租赁前房屋原状，故王思祥要求恢复原状没有依据，其该项诉讼请求不予支持；关于交付租赁物，因该租赁物已不在反诉王思祥掌控之中，因此不存在交付问题，但时培麟仍持有钥匙两把，因此，时培麟应将其手中的两把钥匙交付王思祥。关于王思祥要求时培麟支付共同过道占用费的问题，因双方对过道使用合同中没有约定，但根据合同时培麟使用租赁物，王思祥应提供交通便利，因此，时培麟使用公共过道是王思祥的随附义务，故王思祥的该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持；关于王思祥请求时培麟承担违约金21500元的问题，因时培麟已按照合同约定支付租金，并无逾期缴纳租金的违约行为，王思祥没有提交证据证明时培麟存在违约行为，因此，该项请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除时培麟与王思祥之间的《房屋租赁合同》。二、王思祥于判决生效后十日内退还时培麟水电押金及保证金共计30000元。三、王思祥于十日内协助时培麟将其所有的两台中央空调和压力罐拆走退还给时培麟。四、驳回时培麟的其他诉讼请求。五、驳回王思祥的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取2872元，由时培麟与王思祥各承担1436元；反诉案件受理费减半收取1665元，由王思祥承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。时培麟承租案涉房屋用于经营养老院，在经营期间被采取停水停电措施，直接导致时培麟无法经营，在时培麟催告后，王思祥仍未帮助解决，且现本案案涉房屋已经合同到期，王思祥已退还他人，租赁合同目的无法实现，故，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，时培麟不存在违约行为，故，王思祥上诉请求时培麟承担单方解除合同的违约责任无法律依据，本院不予支持。关于两台中央空调及压力罐，依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，对房屋设施的装修、装饰在不影响框架结构安全的情况下，由乙方拆除，不能拆除的归甲方所有。时培麟有权在不影响框架安全情况下拆除两台中央空调及压力罐，但因案涉房屋王思祥已退还他人，故，原审判决王思祥协助时培麟将其所有的两台中央空调和压力罐拆走并退还给时培麟并无不当，本院予以维持。关于王思祥上诉称房屋恢复原状的上诉请求，因王思祥无法证实案涉房屋出租给时培麟之前的房屋原状，王思祥上诉提出时培麟在归还房屋时应恢复原状的诉求，依据不足，本院不予支持，一审判决驳回王思祥的该项请求并无不当，本院予以维持。关于王思祥上诉称的过道占用费，因双方租赁合同并未约定，该诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王思祥的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1837元，由上诉人王思祥负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年九月三日书记员  陈艳艳