广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3668号上诉人（原审被告）：中山市香珠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇文昌西路**首层3卡，统一社会信用代码91442000MA4WKA0W17。法定代表人：甘晓杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，男，1987年7月19日出生，汉族，住广东省中山市*********。被上诉人（原审原告）：林思轩，女，1992年7月23日出生，汉族，住广东省中山市*********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林嘉欣，广东孚道律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市亿佳装饰工程有限公司，，住所地广东省中山市**中山三路**之三201办公室T卡统一社会信用代码91442000MA4WW72G03。法定代表人：曾永祥，该公司经理。被上诉人（原审被告）：曾永祥，男，1969年7月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********。上诉人中山市香珠房地产开发有限公司（以下简称香珠公司）因与被上诉人张磊、林思轩、曾永祥、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。香珠公司上诉请求：1.改判一审判决为香珠公司无须支付逾期交楼违约金40000元；2.改判逾期办证违约金为4389元。事实和理由：一、香珠公司不存在逾期交楼的事实。根据合同约定，香珠公司交楼系交给第三方经营管理，而非直接交给张磊、林思轩。张磊、林思轩并未举证证明香珠公司有交楼违约的事实。二、一审判决违约金计算基数错误，双方合同价为95000元，而非195000元。经核算，逾期办证天数应为231天，而非一审判决认定的337天。张磊、林思轩辩称：1.根据最高人民法院关于民事诉讼法司法解释第91条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任，本案中香珠公司主张已交付涉案房产，应由其承担举证责任。现香珠公司未提供证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。2.关于逾期交房、逾期办证的计算基数应为195000元。本案张磊、林思轩与香珠公司前期协商时，已确定涉案房产总交易价为195000元，后香珠公司将购房款拆为购房款74000元、装修款91000元，另加以装修优惠款名目收取30000元。在签订涉案买卖合同签订《委托经营管理合同》，该合同第五条第一款载明“本物业实际成交款为165000元”由此可见，加上未在合同列明的“装修优惠金”30000元，双方实际约定的交易款为195000元。张磊、林思轩向一审法院起诉请求：1.判令解除《房地产买卖合同》及《装修工程合同》；2.判令香珠公司、亿佳公司、曾永祥连带向张磊、林思轩退还款项195000元；3.判令香珠公司、亿佳公司、曾永祥连带向张磊、林思轩退还税费4086元；4.判令香珠公司、亿佳公司、曾永祥连带向张磊、林思轩支付逾期交房违约金58500元；5.判令香珠公司、亿佳公司、曾永祥连带向张磊、林思轩支付逾期办证违约金（以张磊、林思轩已付款项为基数，自2018年8月7日起按日万分之二的标准计算至实际清偿之日）。一审诉讼过程中，张磊、林思轩撤回其诉讼请求第1、2、3项。一审法院认定事实：2017年7月9日，张磊、林思轩（乙方即受让方）与香珠公司（甲方即转让方）签订《房地产买卖合同》一份，该合同载有：乙方所购的房地产位于中山市**********第五层5057房酒店式公寓；乙方确认在签订本合同时甲方已完整告知其该房地产权属来源、规划配套、周边环境、现状用途等所有重要信息；该房地产成交价74000元，2017年7月7日前支付首期款（含定金）20000元，2017年8月7日前支付第二期款54000元；办理该房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责；乙方自愿授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2017年12月31日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，由乙方签约的工程装修公司负责按附件《装修标准》或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修；甲方如未按约定将该房地产交付的，逾期在90日之内，自甲方逾期交房之日起至实际交房之日止，每逾期一日，甲方按房地产成交价1‰的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方解除合同，甲方另案房地产成交价的30%向乙方支付违约金，若乙方选择继续履行合同的，本合同继续履行，自甲方逾期交房起至实际交房之日止，每逾期一日，甲方按房地产成交价1.5‰的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；签订本合同后的270个工作日内，由甲方负责向中山市*********申办该房地产的交易过户手续；乙方应当在收到甲方通知之日起5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，乙方应协助甲方办理该房地产的相关过户手续；乙方需在申请办理房地产权证手续前，向甲方提供所需资料及按约定支付款项及应缴税费，因乙方未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致甲方不能或延迟办理产权登记的，视为乙方未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由乙方承担；如甲方未按约定的时间申办该房地产交易过户手续的，逾期在90天内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付成交价款万分之二的违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除本合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日90天内退还乙方已付成交价款，并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金；违约金累计不得超过本合同房地产成交价的10%；该合同还载有其他事项，双方在该合同上签字捺印/盖章。同日，张磊、林思轩（乙方即发包方）与亿佳公司（甲方即承包方）签订《装修工程合同》一份，该合同约定：工程地点位于中山市**********第五层5057房，工期自乙方（或其委托第三方）将工程移交给甲方进行施工之日起1年内完工；工程造价为91000元，乙方于2017年7月7日前支付首期款（含定金）20000元，于2017年8月7日前支付第二期款71000元；乙方委托第三方经营管理公司帝秀极公司将房地产在2017年12月31日前交给甲方进行装修；因房地产转让方未按约定的时间申办该房地产交易过户手续，逾期超过90日导致乙方解除《房地产买卖合同》的，本合同同时解除，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内按活期存款计算利息退还乙方已付工程价款和利息；合同还载有其他事项，双方在该合同上签字捺印/盖章。张磊、林思轩提交的收据、刷卡凭证、建行交易明细等显示，香珠公司于2017年7月7日收取了张磊、林思轩涉案购房定金40000元，于2018年1月4日收取张磊、林思轩涉案房屋装修合同款10000元，于2018年1月16日收取张磊、林思轩涉案房屋代收税费4086元；亿佳公司于2017年8月18日收取了张磊、林思轩涉案房产装修优惠金30000元。上述收据，均加盖有收款人香珠公司/亿佳公司的财务专用章。另亿佳公司收取了张磊、林思轩支付款项115000元，该款系张磊、林思轩刷卡支付，亿佳公司未向张磊、林思轩开具收据。张磊、林思轩主张，香珠公司收取张磊、林思轩购房定金40000元、装修合同金10000元，亿佳公司收取张磊、林思轩装修优惠金30000元、115000元（包括购房款及装修款），合共195000元；涉案房产总价为215000元，香珠公司、亿佳公司将购房款拆分成装修款及购房款的模式要求张磊、林思轩付款，这样才答应给张磊、林思轩20000元的优惠；涉案装修合同标的91000元，而实际收取115000元，可印证系香珠公司、亿佳公司共同收取了涉案购房款；香珠公司、亿佳公司在经营场所、财务上均系混同，亿佳公司系一人有限责任公司，由曾永祥独资，故香珠公司、亿佳公司、曾永祥应连带向张磊、林思轩返还涉案款项。香珠公司确认收取张磊、林思轩购房款74000元，但不确认收取涉案房产的装修款项，只是代亿佳公司收取装修合同金10000元。亿佳公司确认根据与张磊、林思轩的装修合同收取了91000元，装修优惠金30000元，共计121000元。香珠公司、亿佳公司均称两者在业务上存在合作关系，但两者是不同的主体。2019年4月16日，张磊、林思轩分别向香珠公司、亿佳公司发出《律师函》各一份，要求解除涉案《房地产买卖合同》及《装修合同》，并要求返还购房款74000元、工程款及装修优惠金共计121000元及利息。张磊、林思轩提交的中山市特快邮件查单及EMS快递底单、退件批条显示，其中，寄往香珠公司注册地址“收件人：甘晓杰，单位名称：中山市香珠房地产开发有限公司”及“收件人：曾永祥，单位名称：中山市亿佳装饰工程有限公司”的两份邮件均于2019年4月17日由他人签收；寄往亿佳公司“收件人：曾永祥，单位名称：中山市亿佳装饰工程有限公司”的邮件于2019年4月22日退回，原因为原址查无此人、电话空号。一审另查明：涉案房产已于2019年7月10日在中山市自然资源局办理了不动产权属证书，权利人为张磊、林思轩。一审又查明：香珠公司系一家于2017年5月18日登记成立的有限责任公司，经营地址位于广东省中山市*************卡，法定代表人为甘晓杰。亿佳公司系一家于2017年7月21日登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营地址位于广东省中山市东区*******之三201办公室T卡，法定代表人及股东均为被告曾永祥。一审诉讼过程中，张磊、林思轩主张本案应以继续履行合同的标准计算逾期交房违约金，并明确逾期交房违约金为58500元，自愿放弃向香珠公司、亿佳公司、曾永祥主张超过58500元部分的逾期交房违约金的权利。香珠公司称双方约定交房并非直接交付给张磊、林思轩，张磊、林思轩直接授权给香珠公司向第三方交房，不存在逾期交房问题，故不同意支付逾期交房违约金，且张磊、林思轩主张的逾期交房违约金过高。香珠公司确认逾期办证，同意支付逾期办证违约金，但主张计算该违约金的基数应按房地产买卖合同约定价款计算，按合同约定时间计算违约天数。香珠公司未向一审法院提交证据证实其已按合同约定向第三方交付涉案房产。一审法院认为，涉案房产已取得不动产权属证书，故本案应为商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据张磊、林思轩与香珠公司签订的《房地产买卖合同》约定，香珠公司应于2017年12月31日前将涉案房地产交付给第三方经营管理公司；且香珠公司应于合同签订之日即2017年7月9日起的270个工作日内负责向中山市*********申办涉案房地产的交易过户手续。香珠公司主张已按合同约定取得张磊、林思轩的授权向第三方经营管理公司交付涉案房地产，但对此并未提交相关证据予以证实，应由其承担举证不能的不利后果。对香珠公司已交付涉案房产的主张，一审法院不予采信。一审法院认定香珠公司未按合同约定期限向张磊、林思轩交付涉案房产，应承担向张磊、林思轩支付逾期交房违约金的责任。香珠公司确认存在逾期办证的违约行为，故应向张磊、林思轩支付逾期办证违约金。关于逾期交房、逾期办证违约金的计算基数的问题。张磊、林思轩主张逾期交房、逾期办证违约金应以购房总价款195000元为计算基数；香珠公司则主张应以《房地产买卖合同》约定的张磊、林思轩已付成交价款即74000元为计算基数。一审法院采纳张磊、林思轩的主张，具体理由如下：首先，从《房地产买卖合同》和《装修工程合同》约定的价款及合同价款支付的情况来看，《房地产买卖合同》约定购房款为74000元，香珠公司亦自认其收取的购房款为74000元，而本案证据显示香珠公司以其名义向张磊、林思轩收取购房款仅为40000元（不包括其所主张的代亿佳公司收取装修合同金10000元）；《装修工程合同》约定的装修款为91000元，而亿佳公司却以其名义向张磊、林思轩收取了145000元。又，香珠公司以其名义向张磊、林思轩收取了装修合同金10000元。由此可见，香珠公司与亿佳公司存在着混同收取购房款、装修款的行为。其次，香珠公司、亿佳公司确认两者之间存在业务上的合作关系，即香珠公司、亿佳公司之间存在着关联；再者，无论是按涉案合同约定，还是实际支付情况，涉案装修款都高于涉案购房款，明显不符常理。综上分析，涉案《装修工程合同》应为香珠公司主导购房者即本案张磊、林思轩与亿佳公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示，实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，其目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，张磊、林思轩与亿佳公司签订的装修合同为虚假意思表示，应为无效。双方隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，一审法院采信张磊、林思轩主张，即认定逾期交房、逾期办证违约金的计算基数为195000元。关于逾期交房违约金及逾期办证违约金数额的问题。《房地产买卖合同》约定，如逾期交房超过90日，张磊、林思轩有权单方解除合同，香珠公司按房地产成交价的30%向张磊、林思轩支付违约金，如张磊、林思轩选择继续履行合同的，合同继续履行，自香珠公司逾期交房起至实际交房之日止，每逾期一日，按房地产成交价1.5‰计付违约金。张磊、林思轩主张应以继续履行合同的标准计算逾期交房违约金，并明确逾期交房违约金为58500元，自愿放弃超过58500元部分的逾期交房违约金。因本案现有证据无法查明至今香珠公司是否有交付涉案房产，若按双方签订的合同约定，每逾期一日，按房地产成交价1.5‰计付违约金，一直连续计算，违约金必然会过高。又，张磊、林思轩主张逾期交房违约金最高额为58500元，该违约金金额实为按合同约定张磊、林思轩行使合同解除权时所主张的违约金数额（195000元×30%），而本案中张磊、林思轩系选择继续履行合同。综合考量案涉合同的标的，香珠公司违约情形，且张磊、林思轩又未提交证据证明被告违约造成的损失，在香珠公司又明确提出违约金过高，请求予以调整的情形下，一审法院酌定香珠公司应向张磊、林思轩支付逾期交房违约金40000元。香珠公司于2019年7月10日方为涉案房产办理不动产权属证书，结合上述认定的违约金计算基数及合同约定的逾期办证违约金计算方式，一审法院认定香珠公司应向张磊、林思轩支付逾期办证违约金13143元（195000元×0.0002元/天×337天）。另，一审法院上述认定张磊、林思轩与亿佳公司签订的《装修工程合同》为虚假意思表示而无效，故张磊、林思轩要求亿佳公司、曾永祥承担责任于法无据，一审法院不予支持。综上，张磊、林思轩诉求合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院不予支持。被告曾永祥经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响一审法院对本案的处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、香珠公司于一审判决生效之日起七日内向张磊、林思轩支付逾期交楼违约金40000元；二、香珠公司于一审判决生效之日起七日内向张磊、林思轩支付逾期办证违约金13143元；三、驳回张磊、林思轩的其他诉讼请求。一审案件受理费5339元（张磊、林思轩已预交），由张磊、林思轩负担4285元，由香珠公司负担1054元（该款香珠公司于一审判决生效之日起七日内径付张磊、林思轩）。本院二审期间，张磊、林思轩提交了证据：1.委托经营管理合同，拟证明涉案物业实际交易价格为195000元；2.照片，3.网页截图，拟证明涉案物业不存在装修。本院组织当事人进行了质证，香珠公司确认证据1真实性，关联性，认为该证据证明涉案合同约定的交易价格为165000元，包括购买价款、装修款；不确认证据2、证据3的关联性。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经核对，一审判决计算的迟延办理产权转让登记日期无误。二审诉讼中，香珠公司确认，涉案房屋的实际持有人为曾永祥。本院认为，涉案房屋并非香珠公司开发建造的商品房，故本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、香珠公司是否已按合同约定履行了交付房屋义务；二、涉案房屋买卖合同的购房总价款金额。关于争议焦点一，即香珠公司是否已按合同约定履行了交付房屋义务的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”香珠公司作为负担交付房屋义务的一方当事人，对其已履行交付义务负担证明责任。香珠公司不能证明其已按合同约定交付了房屋，应当承担举证不能的不利后果。故一审判决认定香珠公司应向张磊、林思轩支付从2018年1月1日起的逾期交房违约金，并无不当。但香珠公司与张磊、林思轩约定，香珠公司逾期交房的，每逾期一日按房地产成交价1.5‰计付违约金。该违约金标准明显过高，应予调整。但一审判决将违约金调整为40000元固定金额，已超过按照合同约定的违约金标准计算至2020年12月31日止的违约金数额，缺乏依据，本院予以纠正。结合房屋买卖典型交易中逾期交房违约金的计算以及合同约定的逾期办理权属过户违约金的计算标准，本院酌定香珠公司应按总房价款每日万分之二的标准向张磊、林思轩支付逾期交房违约金至实际交付或视为交房之日止。但一审认定香珠公司支付的逾期交房违约金为40000元，张磊、林思轩并未提起上诉，本院基于“禁止上诉不利变更”原则，认定香珠公司向张磊、林思轩支付的逾期交房违约金总额应以40000元为限。关于争议焦点二，即涉案房屋买卖合同的购房总价款金额的问题。本案中虽然除了张磊、林思轩与香珠公司签订的房屋买卖合同，张磊、林思轩与亿佳公司还签订了一份装修工程合同。但纵观该装修工程合同，其内容缺乏相关的履行内容，亦无证据证明亿佳公司实际履行了合同。结合本案中香珠公司、亿佳公司混同收取张磊、林思轩款项；二审诉讼中，香珠公司确认涉案房屋实际持有人为亿佳公司法定代表人曾永祥，香珠公司与亿佳公司事实上存在关联关系等情形，一审判决认定张磊、林思轩与亿佳公司签订的装修工程合同系通谋虚伪意思表示的无效合同，并无不当，本院予以确认。根据张磊、林思轩与香珠公司、亿佳公司的真实意思，涉案房地产买卖合同及装修工程合同中约定的价款165000元均应为购房价款。亿佳公司向张磊、林思轩收取的装修优惠金，性质上亦属于购房款。故一审判决认定涉案房屋的交易总价款为195000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，香珠公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15287号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15287号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15287号民事判决第一项为：上诉人中山市香珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起向被上诉人张磊、林思轩支付逾期交房违约金（以购房款195000元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之二的标准计算至中山市香珠房地产开发有限公司依照合同约定向第三方经营管理公司交付房屋之日止，违约金总额不超过40000元；其中，从2018年1月1日起至本判决生效之日止的上述违约金款项，中山市香珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张磊、林思轩支付；从本判决生效之次日起至中山市香珠房地产开发有限公司依照合同约定向第三方经营管理公司交付房屋之日止或违约金数额满40000元止的上述违约金款项，中山市香珠房地产开发有限公司于本判决生效之次日起每隔三个月向张磊、林思轩支付相应期间的违约金）；四、驳回被上诉人张磊、林思轩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5339元（张磊、林思轩已预交），由张磊、林思轩负担4285元，由香珠公司负担1054元（该款中山市香珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付张磊、林思轩）。二审案件受理费1019元（中山市香珠房地产开发有限公司已预交），由中山市香珠房地产开发有限公司负担919元，由张磊、林思轩负担100元（张磊、林思轩于本判决生效之日起七日内径付中山市香珠房地产开发有限公司100元）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年九月十四日书记员 李玉琴