广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民再4号再审申请人［一审被告（反诉原告）、二审上诉人］：史智春，男，1963年9月1日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区*********。委托诉讼代理人：黄雅程，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被申请人［一审原告（反诉被告）、二审被上诉人］：蓝洁明，男，1982年11月25日出生，汉族，住清远市清城区**************。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师。原审第三人：清远市清城区联华房屋中介服务部，住所地清远市清城区*********************。经营者：刘秋杏。原审第三人：史智昌，男，1968年2月28日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区*******。再审申请人史智春因与被申请人蓝洁明、原审第三人清远市清城区联华房屋中介服务部、史智昌房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤18民终311号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查，于2019年10月29日作出（2018）粤民申13323号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人史智春及其委托诉讼代理人黄雅程、被申请人蓝洁明的委托诉讼代理人梁杰、原审第三人史智昌到庭参加诉讼，原审第三人清远市清城区联华房屋中介服务部经本院传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。史智春申请再审称：二审判决认定事实不清，适用法律错误，将史智昌私自与联华中介服务部签订的《房屋买卖合同》认定为有效合同，损害史智春的合法权益。（一）关于本案各方存在的法律关系。史智春与联华中介服务部的关系公限于委托办证，即从翟慧名下变更到史智春名下，并不包括委托出售房屋。也就是说，史智春与联华中介服务部自始不存在房地产经纪服务的合同关系。至于史智春与史智昌之间的关系，（2016）粤清国信第5367号《公证书》表明，史智昌没有获得出卖涉案房屋的代理权限，嗣后的证据也不足以表明获得了史智春的追认。（二）二审认定涉案《房屋买卖合同》有效缺乏依据。联华中介服务部提供的通话记录仅能证明史智春与联华中介服务部负责人刘秋杏在2017年3月9日早上11:17分以及11:23分有过两次通话，至于通话的内容根本无从体现。且刘秋杏没有提供在2017年3月9日之前与史智春的任何通话记录或聊天记录。蓝洁明在二审答辩时提到史智昌有房屋钥匙，但实际上史智昌从来没拿过涉案房屋钥匙，不熟悉房屋的具体位置，联华中介服务部负责人刘秋杏在二审庭审中也承认其与史智昌在2017年3月9日是第一次见面。史智春与刘秋杏之间的微信聊天记录语焉不详，没有作出明确的意思表示，二审判决不能仅凭此就认定史智春授权放盘且授权史智昌出售涉案房屋。蓝洁明在一审补充提交的视频证据，史智春要求蓝洁明出示该视频证据的原始载体并申请司法鉴定。（三）二审判决认定的逾期违约金计付标准大大高于蓝洁明的损失，严重违反公平原则。（四）按照《中华人民共和国土地管理法》《城镇私有房屋管理条例》的有关规定，不动产合同未经登记的，一律不发生法律效力。蓝洁明答辩称：涉案《房屋买卖合同》合法有效，史智春与史智昌之间构成代理关系，且蓝洁明已实际入住该房，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回史智春的再审申请。蓝洁明向一审法院起诉请求：1、判令史智春协助蓝洁明办理位于清远市清城区***********************屋的银行按揭及向产权登记机关办理过户登记等手续；2、判令史智春支付违约金21500元（从2017年3月17日起以430000元为基数每日按千分之一的标准暂计至2017年5月5日止21500元，从2017年5月6日起按上述标准计至履行完毕之日止）给蓝洁明；3、本案的诉讼费用由史智春承担。史智春向一审法院提出反诉请求：1、确认蓝洁明与史智昌、联华中介部于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、判令本案全部诉讼费用由蓝洁明承担。一审法院认为：本案的争议焦点主要是合同中卖方主体的确定及史智昌的代理权限。首先，合同上卖方的名字为翟慧，但翟慧已于2016年4月11日死亡，显然不能成为合同的适格主体，史智春于2017年1月3日通过公证单独继承了涉案房屋，此时应可认定涉案房屋已归史智春所有。其次，虽然与蓝洁明于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》的合同相对方是史智昌，根据已公证的委托书，史智昌确实没有出卖涉案房屋的权限，但结合联华中介部经营者刘秋杏所作的陈述、所提供的通话记录、微信聊天记录等证据可以认定，史智春已授权史智昌作为委托代理人出卖涉案房屋。所以，史智昌出卖涉案房屋的行为是属于有权代理，《房屋买卖合同》的卖方主体应当是史智春。最后，《房屋买卖合同》虽在形式上存在卖方主体及代理权限争议的瑕疵，但却是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，不存在合同无效的情形，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行，故对于史智春认为史智昌是超越代理权限签订《房屋买卖合同》，要求确认涉案合同为无效合同的反诉请求，一审法院不予支持。蓝洁明已依约支付了定金给史智春，史智春亦应当依约协助蓝洁明申请办理银行按揭贷款，且在取得涉案房屋产权证后协助蓝洁明办理房屋过户手续，但史智春并不履行，有违诚实信用原则，已经构成对合同义务的违反。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不继续履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，蓝洁明作为合同的守约方，有权要求史智春采取继续履行合同等方式承担违约责任。鉴于蓝洁明已将购房款余款交至一审法院，合同亦并不存在导致不能实际履行的情形，为维护交易秩序稳定，故对蓝洁明要求史智春协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于蓝洁明要求史智春协助办理涉案房屋银行按揭的诉讼请求，因此请求并不属于一审法院受理范围，故一审法院不作处理。对于蓝洁明要求史智春支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，史智春应当自收到定金7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助蓝洁明申请银行按揭。如史智春未能按时履行合同义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向蓝洁明支付违约金。虽然史智春获得涉案房屋房产证的时间为2017年3月31日，显然不能在收到定金后7日内即2017年3月16日前履行该义务，但史智春应当自2017年3月31日起7日内，即2017年4月7日前提供齐全办理银行贷款所需要材料并协助蓝洁明办理银行按揭，史智春对此义务怠于履行，蓝洁明有权要求史智春支付违约金。因蓝洁明已将购房款余款交至原审法院，已无办理银行按揭的需要，而史智春应当配合蓝洁明办理涉案房屋的产权转移登记手续，所以违约金应以物业成交价430000元为基数自2017年4月8日起按每日千分之一计算至史智春协助蓝洁明办理产权转移登记手续完成之日止。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2017年11月23日判决：一、限史智春于本判决生效之日起10日内协助蓝洁明办理坐落于清远市清城区***********************屋的产权转移登记手续；二、限史智春于本判决生效之日起10日内向蓝洁明支付违约金（该违约金以430000元为基数自2017年4月8日起按每日千分之一计至史智春协助蓝洁明办理产权转移登记手续完成之日止）；三、驳回蓝洁明的其他诉讼请求；四、驳回史智春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7750元，保全费2520元；反诉受理费50元，合共10320元，由史智春负担。史智春不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并驳回蓝洁明的诉讼请求；2、判令蓝洁明承担本案一、二审全部诉讼费用。本院二审认为，结合史智春的上诉请求与蓝洁明的抗辩意见，联华中介部述称，本案争议焦点：史智春的上诉请求应否支持。史智春认为《房屋买卖合同》属于无效合同，理由是该合同是其弟弟史智昌与蓝洁明签订的，但史智昌并未获得授权，故史智昌属于无权处分，其对外签订《房屋买卖合同》应为无效。经查明，涉案房屋原所有权人为翟慧，史智春通过继承取得涉案房屋所有权。从通话记录，微信聊天等证据来看，史智春对于其弟史智昌出售涉案房屋是知悉并且同意的，且涉案合同是合同当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，不存在合同无效的情形，应为有效合同。双方应严格履行合同。现史智春没有依照合同约定履行义务，构成违约，应当依约承担违约责任。一审法院对此处理正确，二审予以维持。综上所述，史智春的上诉理据不能成立，应予驳回。本院二审遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由史智春负担。再审期间，当事人未提交新的证据。经审理，本院再审对一、二审查明的事实予以确认。再审另查明，本案二审判决生效后，被申请人已申请一审法院强制执行，并将涉案房款全部交至一审法院，被申请人提供了支付剩余房款的单据、诉讼标的款收付告知书（告知案件已全部执行完毕）、收到一审法院退回受理费、财产保全费、违约金（187910元）等共计198180元的收据、不动产权证、入住相片等证据，用以证明产权已过户并已入住。本院再审认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案现争议的焦点问题是1、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、违约金计算标准是否过高。关于合同的效力问题。虽然与被申请人蓝洁明于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》的合同相对方是第三人史智昌，且根据已公证的委托书，史智昌确实没有出卖涉案房屋的权限，但结合联华中介部经营者刘秋杏所作的陈述、所提供的通话记录、微信聊天记录等证据可以认定，史智春对于其弟史智昌出售涉案房屋是知悉并且同意的，应认定其已授权史智昌作为委托代理人出卖涉案房屋，因此，涉案合同是合同当事人真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规强制性规定，不存在合同无效的情形，应为有效合同。同时，根据上述证据显示，因双方签订合同后，当地房屋价格变动，双方未能达成变更合同的合意而引发本案诉讼。因此，一、二审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》有效并无不当。关于违约金的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定“……卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同的其他义务，每逾期一天，按该牧业成交价的千分之一向买方支付违约金；……”。一、二审按双方所签订的合同处理违约金，现再审申请人认为该违约过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，……”，因此，对于再审申请人认为违约金过高，应予调整的请求，本院再审予以支持。由于被申请人没有提供逾期交房造成的具体损失是多少，本院综合考虑，决定以购房款430000元为基数自2017年4月8日起按年利率6%计至史智春协助蓝洁明办理产权转移登记手续完成之日止（即2018年6月19日）。综上所述，再审申请人的再审申请部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤18民终311号民事判决和清城区人民法院（2017）粤1802民初2210号民事判决第三项；二、维持清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2210号民事判决第一项、第四项；三、变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2210号民事判决第二项为：限史智春于本判决生效之日起10日内向蓝洁明支付违约金（该违约金以430000元为基数自2017年4月8日起按年利率6%计至2018年6月19日止）；四、驳回被申请人的其他诉讼请求。二审案件受理费7750元，由再审申请人史智春负担5554元，由被申请人蓝洁明负担2196元。本判决为终审判决。审判长  黄春明审判员  李培东审判员  张廷青二〇二〇年九月二十三日书记员  曾越玲