安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1811号 上诉人（原审被告）：安徽建城建工有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区临湖社区。 法定代表人：许进，该公司经理。 委托诉讼代理人：费俊勇，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱田明，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余冬雪，男，1964年11月24日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：余川，安徽正维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王永胜，男，1970年2月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方小威，男，1985年12月13日出生，汉族，住安徽省桐城市。 上诉人安徽建城建工有限公司（以下简称建城公司）因与被上诉人余冬雪、王永胜、方小威房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2020）皖0881民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建城公司的委托诉讼代理人费俊勇、被上诉人余冬雪的委托诉讼代理人余川、被上诉人王永胜的委托诉讼代理人施杨到庭参加诉讼，被上诉人方小威经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 建城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人余冬雪对上诉人的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决已经超越一审原告诉讼请求范围，严重违背审判程序，严重侵犯上诉人的实体权利。一审直接判令上诉人承担直接民事责任，又自行添加支付利息的判决内容。二、被上诉人王永胜的行为既不构成职务行为，更不构成表现代理，上诉人不应承担任何民事责任。一审法院认定被上诉人王永胜与被上诉人余冬雪签订的协议代表上诉人，显然系认定事实错误，应予纠正。三、一审法院认定10万元转给徐玉敏，从而认定王永胜签订合同、收取款项即代表上诉人，属事后推定，显然属于事实认定错误。四、一审法官在判决时，过分的加入自己的推测，这些推测早超越“法官内心确信”，造成案件事实认定错误，也系自由裁量权滥用，依法应予纠正。 余冬雪辩称，1.因案涉合同无效，所以不必考虑合同主体的问题，被上诉人余冬雪虽未直接将案涉10万元定金交付给本案的上诉人，被上诉人余冬雪有充分的理由相信被上诉人王永胜是上诉人一方的施工现场负责人，被上诉人王永胜与被上诉人余冬雪签订合同的行为系被上诉人王永胜履行上诉人职务的行为，或者是表见代理的行为，被上诉人王永胜在收到被上诉人余冬雪交付的款项后，立即转交至上诉人处，自己没有任何截留，上诉人与被上诉人对一审法院查明的10万元定金的资金流向均无异议，上诉人支付被上诉人王永胜41000元，可以印证被上诉人王永胜是代表上诉人对外签订合同，系事后对被上诉人王永胜行为的追认，上诉人作为最终获得案涉10万元定金的受益者，理应按照合同无效的法律规定，返还被上诉人余冬雪交付的款项；2.一审法院依据合同无效的规定，考虑按照上诉人与被上诉人在本案过程中的过错程度支持上诉人应当支付资金占用期间的利息，有事实与法律依据。综上，请维持原判，驳回上诉。 王永胜辩称，一、一审法院根据双方所举证据及庭审中双方陈述查明事实，并依据法律规定判决，符合诉讼程序。二、答辩人王永胜的行为系职务行为，从《授权委托书》、《购房申请》，当事人陈述及10万元的资金去向可以证明。三、徐玉敏作为项目会计有证据予以证实，并非推定。四、上诉人认为原审法官过分加入自己的推测，该意见不能成立。 方小威未作答辩。 余冬雪向一审法院起诉请求：1.判令三被告立即双倍返还原告方定金200000元；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：2018年5月4日，原告余冬雪拟购买桐城市金色阳光城小区1号楼701室商品房即向盛晟开发公司支付定金10000元。同年5月22日，原告余冬雪经方小威介绍与被告王永胜相识，被告王永胜持建城公司的“购房申请”函与原告余冬雪签订《购房协议》一份，约定被告将桐城市金色阳光城小区建筑面积为115.58平方米的9号楼2507室出售给原告，单价6247元，总价款722028元，优惠后给付68万元。付款方式签订协议时原告给付被告定金11万元。房屋封顶后，原告支付首付款，余款被告帮助原告办理银行贷款按揭手续。被告方小威作为保证人在购房协议上签名。协议签订后即同日原告从银行账户（农行62×××11）支付10万元至王永胜个人银行账户（62×××95）,被告王永胜收取了原告支付给盛晟开发公司的10000元的定金单。同月23日、24日，被告王永胜分别转入49900元、50000元至建城公司金色阳光城项目出纳徐玉敏银行账户，用于该项目支出。另查：桐城市金色阳光城商品房开发和销售由盛晟开发公司经营。该公司委托建城公司负责商品房工程建设，建城公司授权被告王永胜就金色阳光城（1号楼、9-11号楼、16号楼及Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ区商业）施工总承包工程施工现场管理等相关事宜与盛晟开发公司接洽，但无签约权。对于甲乙双方经济往来、签约等事宜必须有我司盖章确认，否则无效。 一审法院认为,本案有以下争议问题:一、被告王永胜与原告余冬雪签订的桐城市金色阳光小区2507室商品房购房协议是个人行为，还是建城公司的行为问题？王永胜与原告签订协议是代表建城公司行为。被告王永胜是建城公司在桐城市金色阳光城建设工地项目负责人。2018年5月22日，王永胜持建城公司于同年5月14日致盛晟开发公司“购房申请”函与原告签订购房协议，该“购房申请”函陈述建城公司需要在盛晟开发公司开发金色阳光城9号楼购买4套商品房，函件记载房号、面积、单价、优惠比例、总价款，并明确在9号楼至11号楼、16号楼封顶时抵偿工程款予以扣除、派人办理购房相关手续。原告所购买的2507室商品房亦记载在“购房申请”函内，此项目工程监理人即被告方小威保证，对其足以相信被告王永胜代表建城公司获得优惠价的2507室商品房，其前期在盛晟开发公司预付定金1万元预订的1号楼701室主动放弃也佐证对王永胜信用程度。直至2019年7月30日，建城公司再次致函盛晟开发公司要求预留金色阳光城房屋10套抵偿工程款，派人落实相关手续。被告王永胜亦认为建城公司会获得商品房购买权利，原告购买的2507室购房协议会得到履行。王永胜未截留原告定金10万元。王永胜收取定金后及时支付建城公司项目出纳徐玉敏账户，足以证明其代表建城公司。王永胜是建城公司金色阳光城工程项目负责人，其应知道自己和建城公司无出售商品房的资格，但建城公司承建盛晟开发公司商品房项目，帮助该公司出售商品房早日获得工程款，也是在考虑建城公司利益，同时为购房者获得更多的利益，与原告签订购房协议是善意的行为。被告王永胜获得定金10万元后，及时通过银行支付至徐玉敏账户。徐玉敏提供个人银行（肥东农商行62177883725********）流水记载多项支付金色阳光城项目农民工资支付明细和建城公司大额入账款、徐玉敏的证词，项目记账凭证可以认定徐玉敏为建城公司的出纳。徐玉敏证词也陈述此10万元支付了现场管理人员的管理费及9号楼木工突击队工资。王永胜将原告的保证金10万元支付给徐玉敏账户即视为支付了建城公司。二、原告余冬雪与被告王永胜及保证人签订购房协议效力如何？王永胜代表建城公司与原告签订的购房协议，因王永胜或者建城公司不是销售主体，该协议无效。商品房销售应当获得商品房销售资格。建城公司是金色阳光城工程项目建设单位，负责商品房工程建设，但无权对外出售商品房。王永胜是金色阳光城项目的负责人，为了建城公司早日获得工程款，与原告签订购房协议，其本人亦应当知道不是自己在销售商品房。王永胜代表建城公司仅仅是原告从盛晟公司购买商品房的中介，原告是为了获得房屋所有权，王永胜或者建城公司是为了获得在建工程的工程款，双方意思表达不一致。三、原告给付的10万元定金，如何返还问题，原告损失如何赔偿问题？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；---有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”。涉案的购房协议为无效协议。被告建城公司获得原告的定金10万元，被告建城公司应当予以返还，并承担此款收到之日起至还款之日止同期银行贷款利息。该购房协议无效，原告、王永胜、建城公司及保证人方小威均知道出售房屋的主体不当，均有过错，根据其过错大小应当承担各自民事责任。因原告未提供依照购房协议不能达到购房目的造成损失的证据，其要求赔偿损失，法院不予支持。综上所述，被告王永胜代表被告建城公司与原告余冬雪于2018年5月22日签订的“购房协议”是无效协议，原告要求被告王永胜、建城公司返还定金20万元，无事实和法律依据，法院不予支持。因被告建城公司取得原告房屋定金10万元无事实和法律依据，应当予以返还，并按照规定承担相应的利息损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告安徽建城建工有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告余冬雪购房款100000元及利息（自2018年5月23日起至款清之日止，利率自2018年5月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，原告负担800元，被告安徽建城建工有限公司负担1350元。 二审中，当事人未提交新的证据，未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：安徽建城建工有限公司与王永胜系何种法律关系，一审判令由安徽建城建工有限公司返还余冬雪10万元及利息是否正确。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王永胜未提供证据证明其系建城公司的员工，提供的授权委托书系建城公司向盛晟开发公司出具，且明确记载其为项目负责人、授权事项为处理施工现场管理事宜、“本授权无签约权，甲乙双方的各类经济往来、签约等事宜必须有我司盖章确认，否则无效”，购房申请函也仅证明建城公司与盛晟开发公司之间就包括案涉商品房在内的房产抵扣工程款达成一致意见，无授权王永胜对外销售的记载，故其主张与余冬雪签订《购房协议》系履行职务行为的理由不能成立。结合王永胜在《购房协议》的出卖人处签名，建城公司没有盖章确认，余冬雪要求该项目工程监理人方小威在《购房协议》上签字保证等事实，本院认为证明余冬雪有理由相信王永胜有代理权的证据不充分，本案不构成表见代理。《购房协议》因违反法律强制性规定而无效，因此定金条款及保证责任条款也无效，一审对余冬雪双倍返还定金及方小威承担保证责任的请求不予支持正确。王永胜虽提供了徐玉敏出具的证明，但徐玉敏未出庭作证，且徐玉敏的账户交易明细也无2018年5月23日、24日收到王永胜案涉款项的记载，故一审认定王永胜将10万元支付给徐玉敏即视为支付了建城公司事实依据不充分，根据合同相对性原则，王永胜应依法返还余冬雪100000元，一审法院判决建城公司返还错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。余冬雪在一审法庭辩论结束后提出支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院予以支持不当，本院依法予以纠正。 综上所述，建城公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省桐城市人民法院（2020）皖0881民初1273号民事判决； 二、王永胜于本判决生效之日起十五日内返还余冬雪购房款100000元； 三、驳回余冬雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由余冬雪负担900元，王永胜负担1250元；二审案件受理费2300元，余冬雪负担100元，王永胜负担2200元。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  陈铜林 审判员  马 骥 二〇二〇年九月二十三日 书记员  储贻燕