山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初4162号原告：威海华府置业有限公司，统一社会信用代码91371002MA3CGB086Q，住所地山东省威海市环翠区青岛中路**恒大海上帝景小区**楼。法定代表人：邓超，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，住济南市历下区，系该公司员工。委托诉讼代理人：林燕，女，1986年12月1日出生，汉族，住威海经济技术开发区，系该公司员工。被告：石利辉，男，汉族，1970年5月15日出生，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：殷国静，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔笛，山东中立达律师事务所实习律师。原告威海华府置业有限公司与被告石利辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海华府置业有限公司（以下称华府置业公司）之委托诉讼代理人薛江余、被告石利辉之委托诉讼代理人殷国静、崔笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华府置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告就威海恒大海上帝景小区-22号-1808室房屋签订的《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告于合同解除后协助原告办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3、判令被告向原告支付违约金186064.5元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告购买威海恒大海上帝景小区-22号-1808室房屋，房屋总价款1488514元，并办理分期付款，2018年5月8日前交纳首期房款74426元，2018年11月1日前支付房款297703元，2019年5月1日前支付房款520980元，2019年11月1日前支付房款372129元，2020年5月1日前支付剩余房款223276元。被告已交首期及二期购房款共计372129元，按照合同约定，被告应于2019年5月1日前支付房款520980元，2019年11月1日前支付房款372129元，2020年5月1日前支付剩余房款223276元。截至现在，以上到期房款共计1116385元仍未缴纳，逾期付款已超180日。根据合同附件十一补充协议第二条第(二)款第三项之规定，被告须按合同约定期限支付房款，否则视为逾期付款，逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按已付款的50%向原告支付违约金。合同解除后，该房屋归原告所有，被告须无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。综上所述，被告违反合同约定，逾期还款，且逾期已经超过180日，不仅侵害了原告的合法权益，而且也给原告造成重大损失，故诉至法院请求处理。石利辉辩称：一、同意解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，但是根据合同第八条约定，合同解除后出卖人应退还买受人已付全部房款，因此原告应返还被告已付房款372129元及专项维修资金10614元。另外需要说明的是，根据合同约定，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，但是被告从未收到过原告关于解除合同通知。二、被告不存在违约行为，不应支付违约金。在被告提出退房时，原告未按照宣传及购房时所承诺的，为被告办理无理由退房手续。在被告购房时，原告承诺在签订合同后至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，且即使现在通过网络搜索恒大海上帝景无理由退房信息，仍可见到大量原告宣传无理由退房的相关文章及广告。被告按照合同约定于2018年5月8日向原告支付购房款74426元，并支付专项维修资金10614元，此后被告于2018年7月初向原告提出办理退房手续，但是原告工作人员以需要内部走审批流程为由，迟迟不为被告办理退房手续，三番五次进行推脱。被告此后多次电话催促，原告一直说手续没有批无法办理，直到拖延至2018年11月，原告称要把下一期房款交上才可以办理退房手续。在多次沟通未果后，无奈之下被告只好于2018年12月2日支付了第二笔房款29770元。令被告没有想到的是，在支付第二期房款后原告的态度发生了完全相反的转变，原告称因被告存在逾期付款的违约行为，因此无法享受无理由退房的政策。被告认为不应认定其存在违约行为，而是原告违约，不予办理退房手续。且即使认定被告逾期付款，也是在被告早就提出退房的情况下，因原告拖延办理导致的，且原告承诺付款后办理退房手续，由此产生的付款时间上的推迟，过错不应由被告承担，原告也不应以逾期付款为由不予办理退房手续，更不应以此为由向被告主张违约金。因为原告承诺的是无理由退房，而对于存在违约行为不予退房，被告此前对此根本不知情，即使真如原告所称存在违约行为不予退房，原告也根本没有尽到提示义务，至今原告不仅一直不按承诺为被告办理退款手续，却将被告诉至法院，要求支付违约金，明显是恶人先告状，因原告拖延退房，给被告造成的损失，被告保留追究的权利。此外根据被告检索，威海市中级人民法院在于2019年7月31日作出的（2019）鲁10民终14号民事判决书中，支持了购房者解除合同，并要求开发商返还购房款的诉讼请求，且未支付任何违约金。该案案情与本案相似，请求法院将上述案例作为裁判的参考。通过上述判决书也可以看出，华府置业公司虽然承诺无理由退房，但是实际都是采用拖延、推诿的方式，直到过了合同约定的购房人应该付款的日期，再以购房人存在逾期付款的违约行为，无法享受无理由退房政策为由，达到不予退房，并要求购房人支付违约金的不良目的。三、退一步讲，即使被告应支付违约金，也不应按照原告主张的按照已付款的50%计算。原告依据合同附件十一补充协议，主张按照已付款的50%计算违约金没有依据。该补充协议是原告单方制作统一印刷的文本文件，系格式协议，且其不合理地加重了被告的责任，该约定与主合同不符，根据相关规定，应当作出对原告不利的解释。主合同第28条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在补充协议中约定50%的违约金，明显属于不合理加重买受人责任，仍应以主合同为准，故被答辩人依据该补充协议主张按照违约金没有事实依据。即使原告需要承担违约责任，违约金应当按照主合同约定计算，根据双方签订的主合同第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自合同解除通知送达之日起15日内，按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款，含已付贷款部分。因此违约金应当按照该约定计算，并且原告应退还被告全部已付房款372129元、滞纳金923元及专项维修资金10614元。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800014683）一份，约定：买受人购买出卖人位于海上帝景小区-22号-1808房屋，购房款合计1488514元；买受人应当在2020年5月1日前分五期支付该商品房总价款，首期房价款74426元，应当于2018年5月8日前支付，剩余款项于2018年11月1日前支付297703元，于2019年5月1日前支付520980元，于2019年11月1日前支付372129元，余款223276元于2020年5月1日前支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件十一补充协议约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按照约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后办理了商品房预售备案手续，被告按期于2018年5月8日支付首期房款74426元，并支付专项维修基金10614元。后被告于2018年12月2日向原告交付二期房款297703元，并支付二期房款滞纳金923元，此后被告再未支付购房款。现原告以被告逾期180日支付房款为由，要求解除商品房买卖合同，并要求被告按照补充协议的约定支付已付购房款50%的违约金。庭审中，被告提交与原告售楼处销售人员马肖立的微信聊天记录一份，记载有如下内容：2018年7月12日，被告询问马肖立：星期六、星期天是否可以办理退房手续？马肖立回复称：您先把资料都邮寄过来，我准备别的退房资料，等准备好后，我通知您来签字；2018年9月9日，被告再次询问马肖立：我想把房子退了如何办理手续？马肖立回复称：所有手续拿回售楼处，合同、收据，需要本人来售楼处办理手续，到时候还需要撤网签合同，基本需要4、5趟，退款的话需要一年半到两年；原告回复：现在我把资料寄给你办理，你准备一下其他退房手续，我过来办理如何？马肖立之后未予回复。2019年9月13日，被告又询问马肖立：我想与你协商按照你公司购房时承诺的无条件退房承诺书的约定退房。马肖立回复称：你的已经逾期了。被告以此主张，其在交纳首期房款后，多次向原告主张退房，原告售楼处人员一直拖延未办理退房手续，直到二期房款逾期后，原告售楼人员又告知被告需交纳二期房款后才给办理退房手续，被告无奈只能按原告售楼处人员要求交纳二期购房款及滞纳金，在其交纳二期购房款后，原告售楼人员又以其逾期交纳二期房款，不符合无理由退房条件为由，拒绝办理退房手续。原告质证称，对该微信聊天的记录真实性有异议，但认可马肖立为原告聘请的代理售楼公司的员工，具体负责原告公司售楼处相关购房业务。即使该微信聊天记录是真实的，仅能体现被告咨询了相关的退房政策，马肖立也告知了如何办理退房手续，但后续被告并未向原告提交退房资料，从被告交纳二期购房款来看，也显示其在继续履行合同，被告也无证据证实原告拖延办理退房手续的事实。庭审中，被告主张其与原告签订了无理由退房协议书，但并未提交证据证实；原告称其处未有与被告签订的无理由退房协议书，但认可被告在购房时享受其处无理由退房的政策，但购房者享受无理由退房的前提是在履约过程中不存在任何违约行为，因被告逾期支付购房款，故不再享有无理由退房的权利。被告则称，原告在新闻媒体广泛宣传无理由退房，其认为无理由退房即为无条件退房。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。现原告起诉要求解除前述合同，被告亦表示同意解除，故本院对前述合同及附件的解除予以确认。依照商品房买卖合同的约定，商品房买卖合同解除后，原告应返还被告已付购房款372129元，被告则应协助原告办理撤销商品房买卖合同网签备案手续；被告已向原告交纳房屋专项维修基金10614元，合同解除后，原告应一并向被告予以返还。双方争议的焦点是合同解除后被告应否承担相应的违约责任。被告提交了其与微信名称为“马肖立”之间的微信聊天记录，原告亦认可马肖立为其售楼处的工作人员，原告虽对该微信记录的真实性不认可，但其并未提供相反证据，故本院对该微信聊天记录的真实性予以确认。从该微信聊天记录看，被告在交付首期房款后，即向原告售楼人员联系退房事宜，在被告交纳二期房款及滞纳金后仍向被告售楼人员提出要求办理无理由退房手续，从被告数次要求退房且在补交二期房款后仍要求退房来看，被告关于原告承诺补齐二期房款及滞纳金后即可退房的主张具有高度可能性。原、被告双方虽未签订书面的无理由退房协议，但原告自认被告享受其处无理由退房政策，原告在广泛宣传无理由退房政策的情况下对退房条件作出苛刻限制，有违法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则。且原告作为无理由退房政策的制定人，其应当对何种情形下不予退房采取合理方式提请购房人注意，现被告并未提供证据证实其就买房人存在逾期付款行为即不再享受无理由退房政策，向被告履行了提示和说明义务。故在被告有权要求退房且在支付二期房款后仍要求原告办理退房手续的情形下，原告拒绝为被告办理退房手续，现又以被告逾期付款为由，要求在合同解除后被告向其承担已付购房款50%的违约责任，理由不当，本院不予支持；但被告确存在逾期支付二期房款的行为，故其要求原告退还滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条第一款、第九十七条、第一百零七之规定，判决如下：一、解除原告威海华府置业有限公司与被告石利辉于2018年5月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800014683）及其附件；二、被告石利辉协助原告威海华府置业有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签备案手续；三、原告威海华府置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告石利辉已付购房款372129元、专项维修基金10614元，共计382743元；四、驳回原告威海华府置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2011元，由原告负担1961元，被告负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二〇年九月九日书记员 张志伟（代）