贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7523号原告：刘诚，男，1974年4月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李庆祝，贵州典正律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州典正律师事务所律师，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：骆光彬，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路****法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场Q定****/div>法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告刘诚与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，因伟庭茂经纪公司申请追加贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘诚及其委托诉讼代理人李龙泽，被告天地房开公司的委托诉讼代理人李享，被告伟庭茂经纪公司的委托诉讼代理人徐蓉到庭参加了诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限，本案现已审理终结。原告刘诚向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告共同向原告退还购房款、团购费387725.00元以及按照18.6%年利率从2018年3月31日起计算至还清时止的违约金（从2018年3月31日起按照18.6%年利率计算至2019年8月9日为97802.30元），共计为485527.30元。2.被告向原告支付已付购房款10%的赔偿款38772.5元。3.本案诉讼费、财产保全费等由被告承担。事实及理由：2018年3月31日，原告在向被告伟庭茂经纪公司支付团购费40000元的同时，与被告天地房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告天地房开公司将其开发的位于贵阳市花溪区房屋出卖给原告，房屋建筑面积18.76平方米，房屋价款347725元，团购费40000元。2018年3月31日，原告通过银行分两笔向被告天地房开公司支付了全部购房款，被告天地房开公司出具收据予以确认。因被告证照不齐，贵阳市花溪区住房和城乡建设局作出了“花建通（2019）37号”通知，要求被告无条件退房并支付利息及团购费。原告与被告天地房开公司于2019年5月9日达成了《补充协议》，由于被告天地房开公司无法完善房屋手续，双方一致同意被告天地房开公司退还原告所支付的购房款及违约金。协议签订后，原告多次找到被告，要求退还购房款，被告都以诸多借口拒不支付，其行为已经构成违约。原告现提起诉讼，请求如前。审理中，原告认可被告天地房开公司于2019年12月10日退还原告购房款347725元及退房部分违约金35277.89元，故原告诉讼请求变更为：1.判令被告天地房开公司向原告支付违约金（从2018年3月31日起按照18.6%年利率计算至2019年12月10日）为73179.02元。2.判令两被告连带退还原告团购费40000元及利息（以40000元为基数按照6%年利率从2018年3月31日起计算至还清时止，暂计算至2020年1月1日为4000元）。3.本案诉讼费、财产保全费等由被告承担。被告天地房开公司辩称，原告与我方已解除合同，我方已经履行退还相关购房款及违约金的义务，现原告起诉支付违约金没有事实和法律依据，参照之前审理的团购费意见，团购费应当由其他被告承担。被告伟庭茂经纪公司辩称，购房人在购房时享受了购房优惠，原告自愿与房开签订退房协议，解除合同，放弃了购房优惠的权利，该权利是对自身权利的处分，我方没有过错，原告与我方的居间协议没有因为商品房买卖合同的解除而无效，不承担退团购费的责任。第三人正量联行公司提交书面答辩状辩称，1.原告与第三人之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，第三人并非商品房买卖合同相对人，因此不受商品房买卖合同条款的约束；2.原告所主张的团购费并非由第三人收取，而是由伟庭房开公司该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给第三人系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是第三人在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故第三人收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3.原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4.原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭茂经纪公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地公司需要提供具备预售的法定条件，第三人对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本为壹亿贰仟壹佰万元整，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、售等。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”楼盘项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月31日，原告刘诚向伟庭茂经纪公司交团购费40000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到刘诚20栋1层1-1交来团购费40000元”。同日，原告刘诚在《商业签约确认单》签字确认，记载“定房日期2018年3月31号，团购费40000元，房号20栋1层1-1号，原单价23960元/平方米，原总价449490元，折后单价18535.45元/平方米，折后总价251850元，签约补款131850元，折后总价347725元，一次性付款347725元”。2018年3月31日，原告刘诚与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2018-0287），约定：出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号、编号为／的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第20幢一层1号房，建筑面积为18.76平方米，商品房单价均为每平方米18535.45元，总金额347725元。于2018年3月31日已一次性付款347725元。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。同日，原告刘诚向被告天地房开公司支付房款347725元。因被告天地房开公司未能完善所购房屋销售登记手续，2019年5月9日，原告刘诚（乙方）与被告天地房开公司（甲方）签订《补充协议》，对前述所购20幢1层1号房屋达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。补充协议记载：双方同意在签订本协议后一个月内甲方退还已收到乙方的购房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金；超过上述期限一个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率计算支付违约金，超过上述规定期限三个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率双倍计算支付违约金。2019年12月10日，被告天地房开公司所原告退还购房款及支付违约金，原告向被告天地房开公司出具两张收条，一份内容为今收到天地房开公司退阳光花园项目20栋1层1号门面退房款347725元，一份内容为今收到天地房开公司阳光花园项目20栋1层1号门面退房违约金35277.89元。另查：1.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，案外人贵州伟庭房地产开发有限公司和伟庭茂经纪公司向购房人退还团购费。2.第三人正量联行公司认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系案外人贵州伟庭房地产开发有限公司、伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。3.诉讼过程中，被告伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行联行公司已收取了销售提成服务费。4.审理中，原告明确只要求两被告承担责任，不要求第三人承担责任。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《补充协议》、《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.原告诉请违约金如何认定。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。2019年5月9日，原告刘诚（乙方）与被告天地房开公司（甲方）签订《补充协议》，对前述所购20幢1层1号房屋达成退房及退还购房款并支付违约金的协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，被告天地房开公司应当按照协议全面履行自己义务。协议约定“双方同意在签订本协议后一个月内甲方退还已收到乙方的购房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金；超过上述期限一个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率计算支付违约金，超过上述规定期限三个月退还房款的按照已付房款的9.3%年利率双倍计算支付违约金”，被告天地房开公司于2019年12月10日退还原告购房款，已超过约定时间三个月，故违约金应当从原告支付款项之日起按年利率9.3%的2倍即18.6%计算，即从2018年3月31日起计算至2019年12月10日止，共计619天，即为347725元×18.6%/365天×619天=109684.85元，扣除被告天地房开公司已支付违约金35277.89元，尚应支付违约金为74406.96元（109684.85-35277.89），原告主张73179.02元，从其自愿，予以支持。被告辩称原告交回《商品房买卖合同》和出具收条即认可被告违约金计算金额的意见，本院不予采纳。关于焦点二。案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，向原告收取团购费40000元，该费用的收取由伟庭茂经纪公司出据收据收取后由其与第三人正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，第三人正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费40000元及从2018年3月31日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求天地房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年3月31日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘诚违约金73179.02元。二、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘诚团购费40000元及支付资金占用费（从2018年3月31日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、驳回原告刘诚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9043元，由原告刘诚负担1093元，被告天地房地产开发有限责任公司负担7553元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  叶义荣人民陪审员  杨大德二〇二〇年九月二十五日法官助理田浩书记员胡国元