安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0421民初1239号 原告：刘浩男，男，1992年10月6日生,汉族,住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：朱岩竹，安徽永幸律师事务所律师。 被告：凤台县首佳商业经营管理有限公司，住所地安徽省凤台县城关镇中和园小区**楼****，统一社会信用代码91340421MA2MXKDM82。 法定代表人：张伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，该公司员工。 第三人：安徽钟山房地产开发有限责任公司凤台分公司，住所，住所地安徽省凤台县凤城大道西段北侧金地华府小区社会信用代码91340421689773854K。 负责人：李多先，该公司总经理。 委托诉讼代理人:薛志跃,男,该公司员工。 委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。 原告刘浩男与被告凤台县首佳商业经营管理有限公司（以下简称首佳公司）、第三人安徽钟山房地产开发有限责任公司凤台分公司（以下简称钟山凤台分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘浩男及其委托诉讼代理人朱岩竹，被告首佳公司的法定代表人张伟及委托诉讼代理人陈鹏，钟山凤台分公司的委托诉讼代理人薛志跃、陆飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘浩男向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年9月9日签订的商铺租赁管理合同无效；2.退还原告租金13万元、赔偿损失87750元，合计217750元。审理期间，原告对其诉讼请求进行了变更，即1.确认原被告之间签订的合同无效；2.退还租金13万元、支付利息7800元，赔偿装修损失56558.62元、物业费4580元、评估费2000元，合计200938.62元；3.第三人承担连带赔偿责任。事实及理由：2019年9月9日，被告自称受第三人委托对商铺进行招租，原告与被告就凤台县金地新天地家饰城6幢4F号商铺签订租赁管理合同。合同签订后，原告支付了租金13万元、物业费13160元。2019年9月28日原告与安徽淮南无界装饰设计有限公司签订了装饰装修施工合同，10月1日开始进场装修，10月11日第三人的工作人员电话通知原告称被告无权对房屋进行出租，要求原告停止房屋装修，之后物业公司也告知不能安装水电。原告多次要求被告出示涉案房屋业主的书面委托未果。被告隐瞒真相，在未取得业主授权下对房屋进行招租系无权处分，应退还租金、赔偿损失。经协商未果，为维护合法权益，故提起诉讼。 首佳公司辩称，其公司有权对案涉房屋进行招商出租。 钟山凤台分公司辩称，1.其公司与原告无合同约定，列其公司为第三人不合理；2.其公司委托首佳公司对金地新天地部分商铺进行招商和销售，但约定代理的具体范围为商住5#楼2F、商业6#楼2F、商业7#楼2F、商业8#楼2F，而被告却将6#楼4F商铺出租给原告，故原被告签订的合同是无效的，产生的经济利害关系应由被告处理和承担，原被告之间签订的合同与第三人无关；3.金地新天地小区是其公司开发建设的房地产项目，房屋产权、权益属于其公司，被告无权将房屋对外出租，原告对案涉房屋进行装修侵犯了其公司权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，钟山凤台分公司（甲方）与首佳公司（乙方）签订《招商销售代理协议书》，约定甲方开发的凤台县金地新天地商住楼（见附表明细）由乙方代理招商销售。2019年9月9日，首佳公司与刘浩男签订《商铺租赁管理合同书》，约定首佳公司受产权人全权委托将凤台县金地新天地6号楼第四层出租给刘浩男，面积1650平方米，期限自2019年10月1日至2022年9月30日，租金为39万元，合同签订时付13万元，2020年和2021年的9月1日前各付13万元。合同签订后，刘浩男支付租金13万元，并对租赁的房屋进行了部分装修。2019年10月11日钟山凤台分公司的工作人员通知刘浩男停止装修，因物业公司停止提供水电，刘浩男随后停止了装修。 本案审理期间，因首佳公司对刘浩男提交的装修费票据有异议，刘浩男申请对装修损失进行评估，首佳公司予以同意。2020年7月3日本院委托安徽安建资产评估有限责任公司对案涉房屋装修损失进行评估，评估价值为41958.62元。刘浩男支付评估费2000元。装修期间，刘浩男支付物业费3780元、垃圾清运费800元，因停止装修，刘浩男支付装修公司违约金14600元。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，钟山凤台分公司将其开发的房屋委托给首佳公司招商销售，双方之间形成委托代理关系，首佳公司应依据合同的约定在授权范围内实施代理行为，但首佳公司超越授权范围，与刘浩男签订房屋租赁合同，属无权代理行为，事后钟山凤台分公司又拒绝追认，故首佳公司与刘浩男签订的《商铺租赁管理合同书》应为无效。首佳公司抗辩称其公司有权代理招租，但仅提供了《招商销售代理协议书》，而《招商销售代理协议书》约定的招商范围即“附表明细”未能提供，不能证实其公司对案涉房屋已取得了招租代理权，故对首佳公司的辩解本院不予采信。因合同无效，首佳公司取得的财产应予返还，给刘浩男造成的损失应予赔偿。关于刘浩男主张支付13万元租金损失的问题，因首佳公司无权代理案涉房屋招租，收取13万元租金长时间不予返还，客观上必然给刘浩男造成财产损失，刘浩男按年利率6%主张一年的利息损失7800元，合理合法，本院予以认定。因案涉房屋首佳公司无权代理，钟山凤台分公司不予追认，故根据合同的相对性，钟山凤台分公司在本案中不承担返还财产和赔偿损失的义务。 综上，对刘浩男要求确认合同无效、首佳公司返还租金、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持；对要求钟山凤台分公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告刘浩男与被告凤台县首佳商业经营管理有限公司于2019年9月9日签订的《商铺租赁管理合同书》无效； 二、被告凤台县首佳商业经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘浩男租赁费13万元，支付利息7800元，合计137800元； 三、被告凤台县首佳商业经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘浩男装修损失41958.62元、违约金14600元、物业费3780元、垃圾清运费800元，合计61138.62元； 四、驳回原告刘浩男的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2283元（已减半收取）、评估费2000元，均由被告凤台县首佳商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 高 毅 二〇二〇年九月三十日 书记员 崔莹莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 第三款行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。