广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30548号上诉人（原审原告）：宏兆祥（深圳）实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙华街道清湖新村西六巷****。法定代表人：李婷婷，总经理。委托诉讼代理人：张若飞，广东综上律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖宇玲，广东综上律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市好尔特投资开发有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华新区观澜上坑社区观盛二路**好尔特管理处div>法定代表人：冯建立，总经理。委托诉讼代理人：张小军，广东律途律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫宝成，男，公司员工。上诉人宏兆祥（深圳）实业有限公司（以下简称宏兆祥公司）与上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司（以下简称好尔特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏兆祥公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判好尔特公司返还尚未搬离的宏兆祥公司物品（详见附件《返还物品清单》）；二、判令好尔特公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：宏兆祥公司认为一审判决驳回宏兆祥公司关于返还租赁房屋内物品的请求，属认定事实错误。一、一审法院审理查明，本案租赁房产所有权人信盈科技（深圳）有限公司（以下简称信盈公司）因破产重整，而被深圳市高尖科技有限公司（以下简称高尖公司）接管。2018年6月24日，信盈公司向好尔特公司发出（2018)信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》，要求解除与好尔特公司的租赁合同，在协商过程中，信盈公司、高尖公司强行占有了上述租赁房屋，且对租赁房屋所在工业园区实行门禁保安，致使宏兆祥公司无法使用租赁房屋，无法取回自行购置的设施设备、生活配套家具等物品。好尔特公司也因为信盈公司、高尖公司的上述行为，向政府有关部门进行信访，申诉、举报。对于宏兆祥公司尚有未及时搬出的物品的事实，高尖公司以及好尔特公司均未否认：1、宏兆祥公司在得知信盈公司向好尔特公司发出（2018)信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》后，与高尖公司进行过协商，希望重新与高尖公司签订租赁合同，继续租赁涉案房屋或者取回房屋内未及时搬离的物品，高尖公司并未否认宏兆祥公司有物品遗留在涉案房屋内的事实，只是在租赁条件及价格方面进行协商，后因租赁条件意见不合而未签订新的租赁合同。2、在庭审查明事实中，好尔特公司也未否认宏兆祥公司有物品遗留在涉案房屋内的事实，只是向法院表明“因厂房被高尖公司强行、突然接管，所以应向高尖公司要求返还”，这也与好尔特公司向深圳市公安局信访请求吻合。从好尔特公司的陈述可知，好尔特公司对于宏兆祥公司尚有未及时搬离的物品在租赁物的事实并未否认。3、一审判决以“证据不足”驳回宏兆祥公司的请求是完全锗误的。二、宏兆祥公司请求的返还物品价值较高，数量较多，一审判决只支持租金返还而驳回物品返还，事实上并没有依法维护宏兆祥公司的合法权益。本案的租赁房屋的用途是员工宿舍，宏兆祥公司对每间房屋进行了必要的水电安装、并自行购置空调、床铺及家具等设施，宏兆祥公司为证明以上财产的价值，还向一审法院提交了相应的发票凭证予以证明，上述物品的价值已经超过租金，宏兆祥公司因本案遭致严重经济损失应受到法律保护。综上，请求依法改判，支持宏兆祥公司的请求。好尔特公司辩称：一、好尔特公司从案外人信盈公司承租涉案房屋，并具有转租权，案外人信盈公司在租赁期内收回涉案房屋，但案外人高尖公司与信盈公司并非同一法人主体，故不能据此认定系涉案房屋所有权人收回房屋。原审判决解除好尔特公司与宏兆祥公司的房屋租赁合同没有合同依据，也没有法律依据。二、好尔特公司与信盈公司的租赁合同纠纷正在深圳仲裁委员会仲裁审理，本案应根据仲裁结果认定是否需要继续履行或是否符合解除条件，一审直接判决，损害好尔特公司的仲裁、诉讼权利。三、原审认定合同于2018年7月6日解除没有事实和法律依据。好尔特公司与宏兆祥公司的租赁合同既未到期，亦未根据法律规定或合同约定发出解除合同的通知，一审直接认定双方合同已解除错误。好尔特公司上诉请求：1、撤销一审判决，并判决驳回宏兆祥公司全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由宏兆祥公司承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，导致判决错误。原审法院已查明本案涉案房屋是好尔特公司从案外人信盈公司合法承租所得，并且好尔特公司具有转租权，好尔特公司与宏兆祥公司之间的房屋租赁合同有效期到2019年5月31日截止。涉案房屋及整个工业园区因为案外人信盈公司的管理人高尖公司于合同期内强行入驻工业园区并单方面收回了涉案房屋，但原审法院混淆了高尖公司与信盈公司的区别，将二者视为同一个法人主体，本案并不符合合同约定的“房屋所有权人收回房屋可以解除合同”的情形，原审判决解除合同既无合同依据也无法律依据。二、原审判决程序违法损害好尔特公司的合法利益。好尔特公司与案外人信盈公司关于涉案房屋的租赁合同纠纷正在深圳仲裁委员会仲裁审理之中，因此本案作为涉案房屋的转租赁合同，应当根据仲裁结果再确定本案转租赁合同是否需要继续履行或是否符合双方租赁合同第十七条约定的解除条件，应当中止审理。三、原审法院认定双方之间涉案租赁合同已于2018年7月6日解除没有事实及法律依据。案外人信盈公司与好尔特公司之间的合同到2019年5月31日才到期，在此之前，双方没有任何一方采取了合法有效的解除合同方式对合同进行解除，因此合同并未解除，原审判决好尔特公司退还宏兆祥公司租赁保证金及租金等没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，任何一方解除合同都应当依据双方的约定，按照法律规定的方式或双方约定的方式先行告知并发出通知，如果符合解除合同的条件则在通知到达后合同解除。本案中，宏兆祥公司并没有采取任何解除合同的方式，其理由也不符合双方约定或法律规定，原审法院认定双方合同已解除没有法律依据。综上所述，请求撤销原审判决，并驳回宏兆祥公司的全部诉讼请求。宏兆祥公司辩称：本案系租赁合同纠纷，宏兆祥公司对一审查明的事实，除涉案房屋内的财产及财产数额认定存在错误外，其他没有异议。好尔特公司的上诉既无事实依据，也没有法律依据，请求法院依法予以驳回。宏兆祥公司向一审法院起诉请求：1、解除宏兆祥公司与好尔特公司签订的《房屋租赁合同》，由好尔特公司返还预付租金、押金等租赁费用及利息损失157451.58元（计算公式：预付租金74700.00元+押金79400.00元+利息3351.58元；利息起算时间为2018年7月1日，暂计至2018年12月31日）；2、好尔特公司返还尚未搬离的宏兆祥公司物品，具体物品见附件《违法留置的物品清单》记载，共计价值约100000元；3、好尔特公司承担全部诉讼费用。一审庭审中，宏兆祥公司将退还押金79400元的诉讼请求变更为请求退还押金82200元。一审法院认定事实：2018年5月4日，宏兆祥公司作为承租方即乙方与好尔特公司作为出租方即甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定好尔特公司将位于“深圳市××坑社区××宝路××号宿舍楼2至5楼”的房屋出租给宏兆祥公司，用于员工宿舍，每月租金37200元、2019年5月30日起租金每年递增10%，合同期限2018年6月1日至2019年5月31日，宏兆祥公司应向好尔特公司缴纳租赁保证金74400元；第十七条约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，甲方在乙方缴清所有费用时，无息退还宏兆祥公司保证金。（一）发生不可抗力、使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）原房屋所有权人收回甲方所出租房屋；（四）甲、乙双方协商一致。”同时约定了其他条款。上述合同签订后，宏兆祥公司向好尔特公司缴纳租赁保证金74400元、门禁押金7500元；好尔特公司将涉案房屋交由宏兆祥公司使用。另查，本案涉案房产的所有权人是信盈公司（深圳）有限公司（以下简称信盈公司），房地产证号为深房地字第**。2015年2月12日，信盈公司与好尔特公司签订一份《房屋租赁合同》，约定信盈公司将位于深圳市××坑社区××宝路××号房屋租赁给好尔特公司，面积12756平方米，租金为140000元/月，租赁期限自2014年5月28日起至2024年5月28日止。2016年4月6日，案外人谢澄顺向本院申请信盈公司破产清算，并指定北京市金杜（深圳）律师事务所为管理人。2017年7月18日，本院裁定对信盈公司进行重整。2018年6月22日，本院批准了《信盈科技（深圳）有限公司重整计划》。2018年6月24日，信盈公司管理人向好尔特公司发出（2018）信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》，称根据《重整计划》以及信盈公司重整投资人暨重整后信盈公司的股东深圳市高尖科技有限公司（下称高尖公司）制定的方案，重整后信盈公司需要使用信盈科技工业园用于自身生产经营，故函告好尔特公司：一、解除信盈公司与好尔特公司关于深圳市龙华区观澜上坑社区观宝路3号信盈工业园的《深圳市房屋租赁合同书》；二、请好尔特公司与信盈公司、高尖公司协商办理信盈科技工业园移交以及其他合同解除后的后续事宜。2018年7月6日，信盈公司管理人及高尖公司将涉案房产收回并自行管理，并告知租户与高尖公司进行联系对接后续工作。好尔特公司与信盈公司之间的房屋租赁纠纷一案，好尔特公司已向深圳仲裁委员会提起仲裁起诉，深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲受字第2296号案件受理通知书，该案尚在审理过程中。好尔特公司同时对高尖公司强行收回厂房的行为向深圳市公安局以涉黑为由进行了信访投诉。再查，2018年5月4日，宏兆祥公司向好尔特公司缴纳35000元，宏兆祥公司主张为2018年6月租金，好尔特公司主张为2018年5月租金、主张宏兆祥公司自2018年4月20日起就已入驻涉案房屋，宏兆祥公司主张其自2018年6月1日起入驻涉案的房屋。2018年5月10日，宏兆祥公司向好尔特公司缴纳37200元，宏兆祥公司主张为2018年7月租金，好尔特公司主张为2018年6月租金。2018年7月5日，宏兆祥公司向好尔特公司缴纳50372.4元，宏兆祥公司主张为2018年8月租金37200元及2018年6月水电费，好尔特公司主张为2018年7月租金37200元及2018年6月水电费。宏兆祥公司要求好尔特公司退还2018年7月至8月租金共计74700元、租赁保证金74400元、门禁押金7500元，并要求好尔特公司支付自2018年7月1日起的逾期利息。宏兆祥公司主张其放置于涉案房屋处的物品由于新业主接管了包括涉案房屋在内的整体工业园区并拒绝其进入而未能取回，价值100000元，要求好尔特公司予以返还。好尔特公司不予认可。以上事实，有房屋租赁合同、支付租赁费凭证、原房东租赁合同、新业主接管通知、好尔特公司违法留置物品清单、发票、收据、微信聊天记录、事件经过、房屋租赁凭证、关于解除房屋租赁合同的函、关于解除房屋被租赁合同的函的回函、有关举报控告材料、公安信访部门答复书、深圳市仲裁委变更开庭通知书等证据及开庭笔录等为证。一审法院认为，宏兆祥公司与好尔特公司于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据查明的事实，高尖公司已于2018年7月6日接手涉案房屋的管理，好尔特公司主张已于2018年7月6日失去涉案房屋的控制。因此，宏兆祥公司与好尔特公司之间的房屋租赁合同关系已经于2018年7月6日解除。由于涉案房屋租赁合同已经解除，故好尔特公司应当向宏兆祥公司退还租赁保证金74400元、门禁押金7500元，共计81900元。好尔特公司主张收取的2018年5月4日缴纳的租金37200元为2018年5月租金，与双方约定的租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日不一致；好尔特公司未能提供相应合法有效证据对其该主张予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果，故对此该主张不予采信。根据查明的事实，宏兆祥公司已缴纳2018年6月至8月租金，双方房屋租赁合同关系于2018年7月6日解除，故好尔特公司应当向宏兆祥公司退还已收取的2018年7月6日至8月31日期间租金68400元（37200元÷31天×26天+37200元）。根据宏兆祥公司与好尔特公司签订的《房屋租赁合同》第十七条关于“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，甲方在乙方缴清所有费用时，无息退还宏兆祥公司保证金。……（三）原房屋所有权人收回甲方所出租房屋”之约定，本案中确实系涉案房屋的原权利人收回涉案房屋。因此，宏兆祥公司请求好尔特公司支付利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。宏兆祥公司请求好尔特公司返还放置于涉案房屋内的物品，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、深圳市好尔特投资开发有限公司应当于判决生效之日起十日内向宏兆祥（深圳）实业有限公司退还租赁保证金、园区门禁押金共计81900元；二、深圳市好尔特投资开发有限公司应当于判决生效之日起十日内向宏兆祥（深圳）实业有限公司退还2018年7月6日至8月31日期间租金68400元；三、驳回宏兆祥（深圳）实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元宏兆祥（深圳）实业有限公司已预缴，由宏兆祥（深圳）实业有限公司承担1097元、深圳市好尔特投资开发有限公司承担1503元。本院二审期间，宏兆祥公司提交以下证据：证据一、电风扇、床架等物品的购买、安装证明、凭证，拟证明涉案租赁合同解除后，好尔特公司未将《违法留置的物品清单》上的财产返还给宏兆祥公司。其中，关于铁柜48个的安装证明，日期上的盖章无法辨认，安装人处签名为“李朋复”，系在该证明的拍照打印件上签名；关于安装铁床的证明及铁床购买的单据，均为拍照打印件。证据二、案外人高尖公司的《通知函》，拟证明案外人信盈公司承认宏兆祥公司有一定的财物保管在租赁物内。好尔特公司质证认为：一、证据一不属于新证据，好尔特公司并未提交铁床及铁柜的送货及安装提交原件予以核对，对宏兆祥公司主张的送货及安装证明不予认可。二、证据二均没有好尔特公司的签字确认，无法确认真实性。三、宏兆祥公司在涉案场地有装修、配置物品等，但返还义务人并非好尔特公司，其在一审及本次庭审中也已确认，好尔特公司与宏兆祥公司均无法进入涉案场所，好尔特公司没有能力返还其财产。宏兆祥公司并未在本院指定期限内向本院提交铁柜安装及铁床安装的单据及安装证明原件供核对。本院经审理查明：一、好尔特公司对一审认定的2018年7月6日至8月31日租金68400元、租赁保证金74400元、园区门禁押金7500元金额没有异议。二、鉴于双方均确认涉案房屋由案外人信盈公司收回并控制，本院依法就宏兆祥公司所主张的存放在涉案房屋物品等事实向案外人信盈公司发出协助调查函。案外人信盈公司于2020年7月24日出具《情况说明》及《协议书》，案外人信盈公司称其于2018年12月正式收回涉案房屋，2018年12月12日好尔特公司的相关人员撤出园区并对留在园区的物品进行搬离，并签有确认离场的《协议书》，案外人信盈公司在收回涉案房屋时，并未在房屋内看到宏兆祥公司主张的《违法留置的物品清单》中的物品；《协议书》显示案外人冯正林、冯玉安、闫国华、闫停、谌仲芳作出承诺：“今天2018年12月5日至12月12日把我们几家的东西和公司的所有东西全部搬清，房子全部清空，如到时搬不清负法律责任。”好尔特公司质证认为，案外人冯正林、冯玉安、闫国华、闫停、谌仲芳系其公司保安，好尔特公司于2018年7月6日被强行驱赶出园区，2018年12月12日搬清的是个人物品，其并未搬清宏兆祥公司主张返还的物品。宏兆祥公司质证认为，对《情况说明》及《协议书》的真实性、合法性均无异议，但属于好尔特公司与案外人信盈公司之间关于涉案房屋内物品的交接协议，因宏兆祥公司并未参与，故上述证据及证据反映的事实以及相关的约定对宏兆祥公司没有约束力；宏兆祥公司作为承租人，租赁关系是与好尔特公司之间达成的，好尔特公司应当依法承担相应的赔偿责任；好尔特公司并未对涉案房屋中存有物品这一事实予以否认，只是因为好尔特公司认为该物品不能取回的原因并非其自身可控。三、宏兆祥公司确认其诉讼请求为好尔特公司返还《违法留置的物品清单》中的物品，并明确主张其请求返还的物品由案外人信盈公司控制。四、二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，宏兆祥公司与好尔特公司于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定和相应法律规定履行合同义务。《房屋租赁合同》第十七条明确约定，原房屋所有权人收回涉案房屋的，允许解除合同。好尔特公司主张涉案《房屋租赁合同》应于合同约定到期日即2019年5月31日解除，但双方均确认好尔特公司与宏兆祥公司于2018年7月6日失去对涉案房屋的控制，由涉案房屋所有权人案外人信盈公司及其管理人高尖公司实际收回涉案房屋，故一审依据《房屋租赁合同》第十七条的约定，认定双方之间的房屋租赁合同关系于2018年7月6日解除，并无不当，好尔特公司该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案房屋租赁合同已经解除，好尔特公司应当向宏兆祥公司退还租赁保证金、门禁押金，鉴于好尔特公司对一审认定退还的2018年7月6日至8月31日期间租金68400元、租赁保证金74400元、园区门禁押金7500元均无异议，本院予以维持。宏兆祥公司主张好尔特公司返还《违法留置的物品清单》中的物品，但双方均确认案外人信盈公司及其管理人高尖公司于2018年7月6日收回并实际控制涉案房屋，可见好尔特公司并未实际占有宏兆祥公司所主张的物品，且宏兆祥公司明确主张其请求返还的物品由案外人信盈公司控制，故宏兆祥公司关于返还《违法留置的物品清单》中的物品的主张，可另循法律途径解决。综上，宏兆祥公司与好尔特公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5606元，由上诉人宏兆祥（深圳）实业有限公司负担2300元，由上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司负担3306元。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  李小丽审判员  徐雪莹二〇二〇年九月七日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。