新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民初5号 原告：喀什日报社，住所地喀什市解放南路**。法定代表人：刘一兵，该报社党委书记、总编辑。委托诉讼代理人：谷新文，该报社办公室主任。委托诉讼代理人：何平，新疆叶尔羌律师事务所律师。被告：莎车县华夏房地产开发有限公司，住，住所地莎车县古鲁巴格路**/div>法定代表人：李尚进，该公司经理。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。原告喀什日报社与被告莎车县华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，于2019年7月22作出判决，被告华夏房地产公司不服上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）新民终420号民事裁定书，裁定撤销喀什地区中级人民法院（2019）新31民初63号民事判决，将本案发回喀什地区中级人民法院重审。依据该裁定，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喀什日报社的法定代表人刘一兵及其委托诉讼代理人谷新文、何平，被告华夏房地产公司的委托诉讼代理人刘应文、刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀什日报社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《联合开发协议书》及相关补充协议；2、判令被告赔偿原告因违约造成的损失79842000元（计算方法：被告为原告应建未建办公用房面积13307平方米×起诉时同地段同类办公用商品房市场销售价格6000元/平方米，最终以法院评估为准），和原告自2008年至2019年租房租金3806400；3、判令被告立即将毁损的报社印刷厂与丰材小区隔墙（约125米）及厂区内从前门到后门之间的道路（长124米、宽6.5米）恢复原状；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2007年按照喀什地委、行署《关于喀什日报社土地联合开发的协调会议纪要》文件要求，由被告华夏房地产公司对原告土地进行开发。2007年10月18日、双方签订《联合开发协议书》，约定原告将报社及印刷厂土地交于被告建设高层商住楼及办公楼，被告为原告建设一幢7000平方米框架结构办公楼及3400平方米报社印刷厂的印刷车间、胶印车间、纸库等建设面积。约定建设资金来源于土地出让。2007年12月30日，双方签订《联合开发补充协议》，通过土地评估和资产核定，计算出土地及地上建筑总价值2515.41万元。同时约定办公楼按1400元/平方米、印刷厂厂房按1300元/平方米计算建筑价格。通过对土地及地上建筑物价值与总建房价值的对比折算，被告同意再向原告提供5670平方米的办公使用面积，即被告共向原告提供的办公使用面积为16070平方米（7000＋3400＋5670）。2009年2月16日，双方又签订一份《联合开发补充协议》，一方面重新确认土地及地上建筑总价值为2555.89万元。另一方面除对2007年12月30日签订的《联合开发补充协议》的相关内容（包括建筑单价和办公使用面积）再次确认外，约定了办公大楼即印刷厂厂房交工期限。之后，被告仅为原告建设了2763平方米的印刷厂厂房（按原计划建设3400平方米，还差637平方米）。截至目前，被告没有按约定为原告建设办公用房的面积为13307平方米。原告与被告合作开发的目的是为了通过出让土地，改善办公条件，获得新的相应面积的办公用房。目前原告出让的土地已由被告开发利用，被告却没有按合同约定履行建设办公用房的义务。由于被告的根本违约行为，导致原告自2008年至今还在租用其他场地办公。综上，由于被告的违约行为，给原告造成的损失为原告建造相应面积的办公用房市场销售均价6000元每平方米计算为79842000元。原告自2008年从原办公楼搬出供被告开发，就一直在外租房办公，至今共产生租金4206400元，被告曾经向原告支付过40万元租金，故原告共支出租金3806400元。另外，被告在开发过程中，由于施工车辆频繁进出碾压，将报社印刷厂与丰材小区隔墙（约125米）以及印刷厂内从前门至后门之间的道路（长124米、宽6.5米）损毁，原告多次要求被告恢复原状，被告置之不理。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告华夏房地产公司辩称，我方认为原告诉求没有事实及法律依据，原告第一项诉讼请求与后面的请求相矛盾，第一项诉讼请求是解除，第二项与第三项的诉讼请求是履行，相互矛盾，逻辑混乱；2、实际情况中协议不能解除，在土地开发中有四家进行开发，统一交付，统一办的土地证，所以我方认为不能解除，是不能返还、不能复原的；3、华夏房地产公司也是受害者，喀什市规划局说没有工程规划许可证，造成不能正常施工；4、本案原、被告在2015年11月3日已经签订了新的协议，重新处理了本案的问题，原告同意将土地及土地附着物共计2555万元，扣除后由原告自行建造。我们不是买卖房屋协议，是合作开发协议，有风险；5、2007年至今时间久远，给原、被告都带来了巨大损失，应考虑法律和社会效果，尽快处理本案，该给谁的就给谁，请求法院公平公正处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告喀什日报社提供2008年至2019年签订的房屋租赁合同6份及交纳房屋租赁费票据10份。证实：被告在取得原告土地使用权后因没有及时为原告建房导致原告在外面租房产生的租金，该租金应算作被告违约造成的损失。经质证，被告对该证据的真实性认可，对关联性及合法性不予认可，认为双方签订的协议书第四条明确规定了租赁费用，且房屋租金不是必须产生的费用，后期双方签订的协议中写明是因为原告的建设用地不明确导致的被告无法正常施工。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性待综合全案证据后予以认定。二、原告喀什日报社提供《联合开发协议书》一份、《联合开发补充协议》两份，证实：原告将报社及印刷厂土地交由被告建设高层商住楼及办公楼，被告为原告建设办公楼、印刷厂等合计面积为16070平方米，但被告仅建设了2763平方米印刷厂厂房，尚有13307平方米办公用房未建设，致使原告至今仍在外租房办公。经质证，被告对该证据的真实性予以认可，对该证据关联性不予认可，对证明的问题不予认可，补充协议约定土地作价2555万元，按照实际的建造价格多退少补，我方开发土地是行署带头，是政策性的开发，并不是我方以土地出让金买卖的形式开发，此开发是政府为了补偿我方在六中项目中的损失交由我方开发的。对13307平方米办公用房有异议，这里面包含的有厂房面积，我方厂房面积盖了2763平方米，还剩下637平方米，不能按照商品房价格计算。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、原告喀什日报社提供复函1份、喀什嘉业房地产开发有限公司文化路东方润园商住楼一至五层价格明细1份、山陆林时代广场写字楼销售情况说明1份。证实：经原告询价，当前涉案建筑周边的同类办公用房均价为每平方米6000元，原告主张的损失按此计算。经质证，被告对该组证据三性均不予认可，认为不符合证据表现形式，出具价格认定的公司不具有询价的资质与效力，原、被告双方也不是商品房买卖合同关系，原告主张的损失与双方协议约定内容不符。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性待综合全案证据后予以认定。四、被告华夏房地产公司提供2015年11月3日双方签订的喀什日报社联合开发纪要并协议。证实：因原告建设用地不明确，故双方达成新的协议导致我方与原告协商工程造价1400元每平方米调整为1800元每平方米，或者是按照联合开发协议价值，我方将建设开发资金一次性付给原告，由原告自行建设，原告同意将账算清后，我方将建设资金交给原告。也由此证明原告的诉讼请求与双方的约定并不相符。经质证，原告对该证据的真实性认可，对被告陈述因为建设用地不明确才导致迟迟没有开发的说法不认可。原、被告双方约定为报社重新建设的约16层大楼建筑面积为13307平方米的办公大楼，补充协议约定2007年下半年开始建设，两年后完工，建设办公大楼的地址是在原印刷厂的旁边，并不存在建设用地尚不明确的问题。也就是说根据双方签的协议，被告最迟在2009年底到2010年初要将办公大楼及印刷厂房建成并交付报社使用。双方在2015年11月份签订的协议的背景是由于被告长期没有对报社办公大楼进行建设，所以双方协商是继续建设还是被告将相应的建设资金一次性补偿给原告，因为此时被告已经将报社18.076亩的土地开发成商住楼并销售。协议中提到的建设用地尚不明确指的是2015年喀什市建设用地规划政策开始发生变化，即老城区原则上不再开发建设，新开发全部在即将建设的新城区（东城）开发建设。而此时已经距被告承诺向原告交付办公大楼的时间过去了5年时间，所以即使当时政策不允许在老城区开发建设，那么这个责任应由被告承担。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性待综合全案证据后予以认定。五、被告华夏房地产公司提供喀什行署办公室会议纪要1份。证实：根据行署办公室的文件由文体局、喀什日报社、保险公司和我方一起联合开发，是政府指定开发的，带有政策性、补偿性、协助性。因为政府原因导致建设许可证没有下来，所以不能进行施工。经质证，原告对会议纪要真实性认可，对关联性和证明的问题不认可。认为会议纪要是被告对报社以及原喀什地区群艺馆、保险公司等几家单位的土地进行开发的一个原因，是因为被告在喀什六中开发过程中其开发行为被叫停，作为一种补偿由政府牵头，让被告与报社及原喀什地区群艺馆、保险公司等几家单位协商通过土地使用权置换的方式达到双赢的目的，并不是被告所说的政府的政策，因为被告与这几家单位是分别签订的土地使用权转让合同，对于如何补偿是双方通过合同进行约定的。被告所述的土地规划许可不能办理的情况，我们也通过对相关部门的了解查明的情况是因被告在原报社的土地上开发了两栋商住楼，由于被告没有按照规划进行施工，容积率远远超过了当初的规划设计，所以被告在原保险公司的土地上进行第二轮开发的时候，相关规划手续受到限制办理，有关部门还对其进行了罚款。这与被告和报社之间的土地使用权转让合同的履行没有任何关系，因我们之间合同约定的报社新的办公楼是建在印刷厂的门口右侧，和前面的保险公司的土地没有任何关系，所以被告所称的建设许可证办不了被有关部门罚款与履行我们之间的合同没有影响。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性待综合全案证据后予以认定。本院经审理查明：2007年10月18日，喀什日报社与华夏房地产公司签订《联合开发协议书》。约定：喀什日报社同意将本单位报社土地、印刷厂土地与华夏房地产公司共同开发建设高层商住楼及办公楼；报社现有的办公楼及印刷厂的土地面积及临解放南路的一面全部交由华夏房地产公司统一规划、设计开发；华夏房地产公司为报社建设一栋7000平方米框架结构办公楼及报社印刷厂的印刷车间、胶印车间、纸库等建设面积约3400平方米，由华夏房地产公司统一规划设计，具体位置双方协商解决；以上华夏房地产公司为报社所建总面积约10400平方米，所需资金来源于土地出让，多退少补。2007年l1月5日，喀什地区行政公署办公室下发了喀署办阅[2007]29号《关于喀什日报社土地联舍开发的协调会议纪要》。会议决定，喀什日报社土地联合开发由喀什日报社与华夏房地产公司通过土地招拍挂进行开发；保证喀什日报社7000平方米的办公面积，报社印刷厂3400平方米的厂房、车间、库房面积；为保证办公业务正常运转，华夏房地产公司负责解决喀什日报社临时办公地。2007年12月30日，喀什日报社与华夏房地产公司签订《联合开发补充协议》。约定：保证喀什日报社7000平方米的办公面积，报社印刷厂3400平方米的厂房、车间、库房面积；华夏房地产公司再给报社提供5670平方米办公使用面积。2009年2月16日，喀什日报社与华夏房地产公司签订《联合开发补充协议》。约定：报社土地开发18.076亩地，总值以国土局评估价为准，即2555.89万元，本协议中的土地18.076亩办完土地使用证后不再收取任何费用；华夏房地产公司为喀什日报社承建的办公大楼建筑价格1400元/平方米，印刷厂房建筑价格1300元/平方米，不受市场上钢材、建材等价格波动影响；华夏房地产公司应在本协议规定的时间向喀什日报社交付质量合格、手续齐全的办公大楼即印刷厂厂房，印刷厂厂房的交工日期为办完建筑施工许可证、开工手续6个月内完成（冬季工期除外），办公大楼按社保局搬迁之后，办完建筑施工许可证后算起，正式开工总工期定为贰年（冬季工期除外）。2015年11月3日，喀什日报社与华夏房地产公司签订《喀什日报社土地联合开发纪要并协议》。约定：由于目前建筑市场人工费上涨幅度较大，2007年签订的联合开发建筑高层办公楼协议价每平方米1400元的价格，无法满足目前市场需求，因此，乙方按照协议为报社建设办公楼价格应按照目前市场情况调整为1800元每平方米；按照联合开发协议价值，乙方将联合开发建设资金一次性给甲方，由甲方自行建设；根据乙方提出的建议，11月3日，喀什日报社同意乙方提出的第二种方案即：按照喀什日报社与华夏房地产公司签署的土地开发协议及补充协议中的土地开发价值，将账算清后，乙方将联合开发未完成建设的资金于（明年）2016年12月30日前，一次性付给甲方，由甲方自行建设。另查明，现华夏房地产公司在涉案土地上仅为喀什日报社建设了2763平方米的印刷厂厂房，尚有办公用房12670平方米、印刷厂637平方米未建设。本院在审理过程中对当前喀什市办公用房（写字楼）的平均销售价格进行了询价，喀什市2018年商品房平均销售价格为4673.7元/平方米，商品住宅平均销售价格为4143.1元/平方米，非商品住宅平均销售价格为8087.64元/平方米。本院经审理认为，根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点有三：一是双方当事人签订的《联合开发协议》及其补充协议的性质如何认定；二是原告要求解除双方当事人签订的《联合开发协议》及其补充协议有无法律依据；三是本案中华夏房地产公司是否存在违约行为，如构成违约，原告主张的相关损失应如何认定。一、关于涉案合同的性质的问题。原告认为本案属于建设用地使用权转让合同的性质，被告则认为属于合作开发房地产合同的性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取利益的，应当认定为土地使用权转让合同。从双方当事人签订的《联合开发协议书》来看，原告喀什日报社出地，被告华夏房地产公司投资，喀什日报社将土地转让给华夏房地产公司，且明确约定了双方的责任和义务，本案合同性质应界定为建设用地使用权转让合同纠纷。二、原告要求解除双方当事人签订的《联合开发协议书》及其补充协议有无法律依据的问题。原、被告签订的《联合开发协议书》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。喀什日报社按照合同约定将土地交付给华夏房地产公司，华夏房地产公司在将土地开发完毕时，应当依照协议约定为喀什日报社建设办公楼及印刷厂厂房等16070平方米，但其至今仅建设2763平方米印刷厂厂房，导致喀什日报社签订合同的目的无法实现。故喀什日报社请求解除双方签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。三、被告是否构成违约，如构成违约，原告主张的相关损失应如何认定的问题。本案中，双方签订的协议中约定华夏房地产公司为喀什日报社建设提供16070平方米的办公楼及印刷厂房，现其未建的面积为13307平方米，已构成违约。关于被告违约后其应向原告赔偿损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告以其行为表明，其不能继续履行合同，亦不能采取补救措施给原告提供未建的面积13307平方米办公用房，那么被告应向原告赔偿损失。因双方对赔偿损失标准未作约定，故赔偿损失按照什么标准赔偿是本案要解决的重要问题。本院结合本案查明的事实和在案证据认为，原告要求被告赔偿其损失的计算标准有以下两种供参照：一是按照13307平方米办公用房的建设价值；二是按照办公用房房地产的市场交易价格。本案中，虽然双方于2015年签订的《喀什日报社土地联合开发纪要并协议》中有约定，被告将联合开发未完成建设的资金于2016年12月30日前，一次性付给原告，但被告并未履行，时隔几年后的现在，喀什市的房价大幅上涨，若按照办公用房的实际建设价值给原告赔偿，显然不足以弥补被告因违约给原告造成的损失。因被告的违约行为，加之目前建设办公用房的政策变化，即使按照办公用房的实际建设价值给原告赔偿，原告拿到赔偿款后亦不能建办公用房，且原告单位的性质亦不是建筑企业的性质不能自建房屋，故按照办公用房的实际建设价值给原告赔偿，欠妥。本院认为，喀什日报社应获得的损失赔偿数额应按照能够购置与其原办公、生产需要相当的用房计算，较为公平、恰当。本院于2019年对案涉房屋周边办公用房房地产交易价格进行询价，涉案房屋周边办公用房房地产的市场交易价格为每平方米5000元到6000元不等。鉴于2020年喀什市的房屋无论是商品住宅还是办公楼房屋较2019年都有一个明显的价格上涨。本院结合双方当事人签订的合同、当事人的实际情况以及喀什市实际办公用房的市场交易价格，酌定被告华夏房地产公司按照6000元/平方米的价格向原告喀什日报社赔偿损失较为公平、合理。故被告华夏房地产公司应向原告喀什日报社赔偿办公用房损失为13307平方米×6000元=79842000元。对原告要求被告赔偿其未建办公用房的损失79842000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应赔偿其租金损失3806400元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。华夏房地产公司在签订该协议前应当预料到一旦其未能履行该协议，喀什日报社将可能产生未能使用该13307平方米房屋或者其要重新购买房屋的损失。原告要求的租房损失已超出被告应当预见到的损失范围。因此，对于喀什日报社的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的恢复隔墙及道路原状的问题。华夏房地产公司在开发建设过程中将喀什日报社院内隔墙及道路毁损，庭审中对该事实其也认可。由于华夏房地产公司在施工过程中没有采取适当措施，给喀什日报社造成了一定的损失，该损害行为与华夏房地产公司建房的不当施工行为及未采取有效的防范措施有直接的因果关系，华夏房地产公司应对损害行为承担民事责任。综上所述，原告喀什日报社的诉讼请求部分成立，对相应部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告喀什日报社与被告莎车县华夏房地产开发有限公司2007年10月18日签订的《联合开发协议书》及2007年12月30日、2009年2月16日签订的《联合开发补充协议》；二、被告莎车县华夏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告喀什日报社损失79842000元；三、被告莎车县华夏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将毁损的原告喀什日报社的印刷厂与丰材小区隔墙（约125米）及印刷厂内从前门到后门之间的道路（长124米、宽6.5米）恢复原状。四、驳回原告喀什日报的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478261元（原告喀什日报社已预交），由被告莎车县华夏房地产公司负担441010元，原告喀什日报社负担37251元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审  判  长   刘  春  光审  判  员   麦麦提吐尔逊人民 陪 审员   马  震  江二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 九 日书  记  员   侯  双  妹