河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1080号上诉人(原审原告)：郭勋，男，1989年6月8日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：张丽香，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳领秀置业有限公司，住所地河南省濮阳市绿城路与历山路交叉口，统一社会信用代码：914109265843772810。法定代表人：陈现军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马霞，女,1980年10月1日出生,汉族,住河南省范县。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。郭勋与濮阳领秀置业有限公司（以下简称领秀公司）、马霞确认合同无效纠纷一案，范县人民法院于2018年5月3日立案受理，于2018年8月16日作出（2018）豫0926民初1378号民事判决书，判决驳回了郭勋的诉讼请求，郭勋不服，提起上诉，濮阳市中级人民法院作出（2018）豫09民终2139号民事判决书，判决维持原判。郭勋仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年3月19日作出（2018）豫民申10206号民事裁定书，指令濮阳市中级人民法院再审。濮阳市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）豫09民再29号民事裁定书，裁定撤销濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终2139号民事判决书及河南省范县人民法院（2018）豫0926民初1378号民事判决，本案发回河南省范县人民法院重审。范县人民法院于2019年8月9日立案重审，在审理过程中，领秀公司申请范县人民法院整体回避，2019年9月30日濮阳市中级人民法院作出（2019）豫09民辖27号民事裁定书，将本案指定由清丰县人民法院审理。清丰县人民法院于2020年4月11日作出（2019）豫0922民初4625号民事判决。郭勋对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长孔德军、审判员杨浩、审判员周培勋组成合议庭，并于2020年6月18日开庭审理了本案。上诉人郭勋及其委托诉讼代理人张丽香、张磊，领秀公司的委托诉讼代理人赵登双，马霞及其委托诉讼代理人王会霞等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。郭勋上诉请求：1、撤销清丰县人民法院（2019）豫0922民初4625号民事判决；2、支持郭勋在原审中的诉讼请求，判决领秀公司和马霞签订的商品房（范县领秀城一期11号楼1单元1楼西户）买卖合同无效；3、本案一、二审诉讼费用由领秀公司和马霞承担。事实与理由：1、马霞对所购买的房屋存在争议是明知的，购买住宅商品房是一件大事，正常情况下实地察看所购房屋是必经程序，郭勋自2013年即在该房屋内居住，如马霞实地查看就知道该房屋已经装修并有人居住。2017年9月1日，郭勋与小区物业工作人员张守义发生纠纷，经郭勋报警，范县公安局新区派出所已经受理并在该房屋门上贴上封条，要求双方到法院确权，因此马霞更应该知道该房屋已经被他人购买并居住，在此情况下，马霞仍与领秀公司签订商品房买卖合同，显然不是善意购买。2、2017年9月1日，郭勋与张守义发生纠纷，而马霞与领秀公司到范县房管所备案的时间是2017年9月5日，这个时间正是在范县公安局新区派出所对该房屋查封期间。郭勋于2017年9月27日向范县人民法院起诉领秀公司，要求领秀公司协助办理涉案房屋不动产登记，范县人民法院于2017年10月31日作出（2017）豫0926民初3204号民事判决，判令领秀公司协助郭勋办理涉案房产的不动产登记手续，郭勋在接到判决书后，告诉了马霞，但是领秀公司和马霞还是于2017年11月16日到范县不动产登记部门办理了该房产的不动产登记，从以上节点可以看出，领秀公司和马霞明知涉案房产因纠纷正在处理期间，仍去办理备案、登记，故马霞不存在任何善意购买。3、马霞购买的房产价格明显低于市场价格。郭勋与领秀公司于2014年1月签订商品房买卖合同时，房屋价格为3,500元/m2，根据郭勋提交的范县两家楼盘的价格，2017年下半年范县商品房价格已经达到4,300元/m2，一楼带院的房屋另加十几万元，且该涉案房屋还带有44.51平方米的地下室，郭勋为该房屋装修花费20多万元，涉案房屋价值已达到90万元以上。领秀公司与马霞签订的合同价格仅为3,196.42元/m2，每平方低于市场价格1,000多元，充分说明领秀公司与马霞恶意串通以明显低于市场的价格签订商品房买卖合同。4、马霞提供银行流水显示付款人是陶海庆，收款人是廖淑贤，不能证明是其付款，也不能证明是领秀公司收款，在本案原二审中，陶海庆出庭作证，证实马霞借其50余万元交纳的房款，陶海庆承认马霞已经偿还给他但是无法提供银行转款明细，并且证明由于领秀公司无法交付房屋，领秀公司另行在领秀城西区调剂了一套房屋让陶海庆居住，这充分说明马霞实际并未支付涉案房屋的房款。5、本案原一审时，马霞的代理人当庭承认马霞知道领秀公司存在大量纠纷未处理完毕，那么在购买领秀公司房产时，应当尽到审慎注意的义务，根据证人高某的证言，能够证实郭勋的父亲郭景林在此期间通过马霞的哥哥马全军多次告知马霞该房屋已归郭勋，但是马霞仍与濮阳领秀置业有限公司配合，显然系恶意串通。6、领秀公司至今还有部分不动产税没有缴纳，导致领秀城东区尚有部分商品房无法办理不动产证，可领秀公司为马霞所购的房产缴纳不动产税，明显不正常；领秀城东区住宅房屋2013年就销售完毕，如果该房不是郭勋的房产，领秀公司早将该房出售，其现在以低于市场价1,000多元的价格出售给马霞，显然不是正常交易。7、原一审开庭时，虽然领秀公司补充提交了2017年9月1日马霞签署的交房单，但是马霞代理人当庭承认交付的钥匙无法打开房门，不承认领秀公司实际交付了房屋，且根据领秀公司正常交房程序，交房时应与物业公司签订物业合同、缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金等，马霞在收房时没有履行上述手续，显然交房是虚假的，在房屋无法交付的情况下，马霞仍与领秀公司一起办理不动产登记手续，显然是恶意串通。综上，领秀公司与马霞恶意串通，在明知涉案房产已经出售给了郭勋，故意以低价签订商品房买卖合同，损害郭勋的利益，应认定无效。领秀公司辩称，1、领秀公司与郭勋之间没有房屋买卖的意思表示，郭勋未向领秀公司支付过任何房款，更不存在以案涉房屋抵偿欠款的事实。2、领秀公司与王运召不是同一主体，王运召无权处分领秀公司的房产。郭景林与王运召签订的《股份转让协议》中并未约定房屋所有权的转移及过户事宜，不能认定当事人之间具有赠与房屋所有权的意思表示。3、领秀公司与马霞签订房屋买卖合同是正常交易，不存在恶意串通。4、郭勋提交的《商品房买卖合同》与《股份转让协议》两者间没有直接关系，没有证据证明两者所指房屋是同一房屋。5、郭勋提交的《商品房买卖合同》是其父亲郭景林在领秀公司任职期间，利用职务便利制作的损害公司利益的虚假合同，没有经过其他股东同意，该合同上的“范县房地产管理所登记备案专用章”是虚假的，这一违法证据不应当作为定案依据。6、从郭勋提交的《股份转让协议》第三部分第8、9条等条款可以看出，郭景林将领秀城一期股份转让给王运召后，其仍然掌握、控制公司的财务、印章，仍然是公司实际控制人。7、领秀公司从未向郭勋交付过本案房屋，实属郭勋利用其父亲担任领秀公司总经理、实际控制人的便利，实施的侵占公司财产的行为。郭勋未能提交2013-2017年每年正常连续支付物业费和每月正常连续支付水电费等费用的单据。8、郭勋主张郭景林将涉案房屋转让给郭勋无证据支持，郭景林并非案涉房屋的所有权人，无权转让房屋。9、领秀公司将涉案房屋出售给马霞时，郭勋已经不在房屋内居住，马霞在二审中自认，领秀公司已经将房屋交付，但是马霞装修过程中郭景林安排人将装修工人赶走，导致马霞不能入驻房屋。10、郭勋主张领秀公司与马霞违背诚信、恶意串通没有有效证据支持。11、在没有对案涉房屋进行评估的情况下，不应武断认定马霞购买的房屋市场价明显低于市场价1,000元左右。12、马霞支付了全部购房款，不应认定为恶意，郭勋利用其父亲担任领秀公司总经理期间的职务便利制作虚假合同侵占房屋，未支付任何购房款，应系恶意。13、马霞已经取得了房屋所有权，且该房屋所有权证并未被撤销，郭勋的诉讼请求违背了物权法定原则，违背了保护交易安全原则和公序良俗。14、领秀公司提供的多份有关郭勋的判决书，均显示郭勋自2016年后一直在范县阳光花园小区居住。15、郭勋提到的（2017）豫0926民初3204号民事判决，因事实不清已经被濮阳市中级人民法院裁定撤销。16、郭勋陈述领秀城东区尚有部分商品房因领秀公司没有缴纳不动产税不能办理不动产证不属实，与本案争议没有任何关系，更不能证明存在恶意串通的事实。马霞述称，其与领秀公司是在真实公平的基础上签订的房屋买卖合同并在范县房产部门备案登记，且马霞已交付房款640,000元，于2017年11月16日依法办理了不动产权证，整个购房过程中领秀公司与马霞并不存在恶意串通，不存在非正常交易，马霞主观没有过错，至于郭勋与领秀公司之间存在其他纠纷，马霞并不知情。购房过程中马霞是善意，马霞已取得了不动产权证书，该房产实际所有权人为马霞，请求驳回对马霞的诉讼请求。马霞在重审中补充答辩意见如下：1.王运召同意将一套商业房、一套住房无偿给郭勋之父郭景林，在没办理过户手续之前，领秀公司有权撤销该赠与。2.涉案的商品房买卖合同领秀公司并未追认股东王运召的行为，故郭勋并未取得涉案房产。3.郭勋与领秀公司之间的纠纷与马霞无关，马霞尽到了善意注意义务，依合同交纳了房款，确认了该房产无备案登记的情况下才购买了房屋，并办理了过户手续，马霞应属善意第三人。郭勋向一审法院起诉请求：“依法确认二被告签订的商品房（范县领秀城一期11号楼1单元1楼西户）买卖合同无效。”一审法院认定事实：王运召、郭景林、许艳平于2011年11月10日签订协议，登记注册了濮阳领秀置业有限公司，后郭景林退出，对退出后的事宜王运召、郭景林、许艳平于2012年6月1日签订股份转让协议书，该协议第二条第10款约定，领秀城小区由郭景林发起组建，王运召同意在领秀城小区内无偿给郭景林南大门东一套商业房，一套住房（面积为161.21m2，地下室为44.51m2），位置由郭景林自行挑选。郭景林将选定的领秀城小区11号楼1单元1层西户房屋并转让给其儿子郭勋。2014年1月18日，领秀公司与郭勋签订了该房屋的房屋买卖合同，并将房屋交付郭勋，郭勋装修后一直居住使用。2017年8月31日，领秀公司就该房屋又与马霞签订了商品房买卖合同，领秀公司将该房屋出售给马霞，合同约定建筑面积159.86m2，价格为3,196.42元/m2，总价款为510,980元，交房时间为2017年9月30日前，交付房屋之日起200日内出卖方将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。马霞以转账及现金的方式交付房款、地下室和小院价款共计64万元。该房屋买卖合同于2017年9月5日在范县房产管理部门登记备案，于2017年11月14日开具发票，缴纳住房专项维修资金及契税，于2017年11月16日办理不动产登记，马霞取得了房屋产权登记证书。郭勋于2017年9月28日向范县人民法院提起民事诉讼，要求领秀公司协助郭勋办理该涉案房屋的不动产登记手续，范县人民法院于2017年10月31日作出（2017）豫0926民初3204号民事判决，判令领秀公司协助郭勋办理该房屋的不动产登记手续。领秀公司不服判决提起上诉，该案被发回重审，后郭勋撤诉。一审法院认为，郭勋的诉请是要求确认领秀公司与马霞之间签订的商品房买卖合同无效，该商品房买卖合同是否有效均对郭勋的利益产生影响，故郭勋有权提起诉讼。有证据证明就涉案房屋领秀公司均分别与郭勋和马霞签订了商品房买卖合同，领秀公司的行为属于“一房二卖”，违背了诚实信用原则。有证据证明马霞已支付了合理价款，依照规定办理了该涉案房屋的所有权证书，郭勋向本院提交的证据证明不了马霞购置涉案房屋的价格明显低于市场价格、马霞没有交纳房款，没有证据证明领秀公司与马霞存在恶意串通的行为，故郭勋要求确认领秀公司与马霞签订的商品房买卖合同无效，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决：“驳回原告郭勋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭勋负担。”本院二审查明，2017年9月1日，范县公安局新区派出所接到范县公安局巡特警大队转警，因范县新区领秀城一期物业经理张守义于当天上午8时许，以开发公司收回公司自己的房屋为由，带领工人进入领秀城一期小区11号楼1单元1楼西户将房屋内郭勋家的物品搬走，郭勋与其发生争执并产生冲突。范县公安局新区派出所依法进行了调查，对该入户门粘贴了封条，对现场遗留的物品进行封存至9月底，范县公安局认定张守义的行为构成非法侵入住宅，对其处以行政拘留十日，并处罚款伍佰元。上述查明事实有范县公安局出具的范公（41092677）行罚决字﹝2017﹞11154号《范县公安局行政处罚决定书》，范县公安局新区派出所出具的《接处警说明》及《情况说明》为证。本院二审查明其他事实与一审一致。本院认为，2012年6月1日，王运召与郭景林、许艳平签订了《股权转让协议书》，对郭景林退股事宜进行了约定，同时王运召在协议中承诺将领秀城小区内一套商业房、一套住房无偿给予郭景林，该协议书由王运召、郭景林、许艳平签字确认。郭景林选定了位于领秀城一期11号楼1单元1楼西户的房屋一套，并将该房屋转让给其儿子郭勋。2014年1月18日，领秀公司与郭勋签订了《商品房买卖合同》，并将该房屋交付给郭勋使用，本院认为，领秀公司与郭勋签订《商品房买卖合同》的行为应视为涉案房产处分行为的追认。领秀公司辩称上述《商品房买卖合同》系郭景林利用职务便利侵占公司财产的行为，但其并未提供证据予以证明，本院对其该项答辩理由不予支持。故郭勋是涉案房屋的合法权利人，具有提起本案的诉讼主体资格。关于领秀公司与马霞另行签订的《商品房买卖合同》的合同效力问题，本院认为，领秀公司就同一套房屋先后与郭勋、马霞签订商品房买卖合同，且在河南省范县人民法院作出一审判决，判令领秀公司协助郭勋办理房屋过户手续期间协助马霞办理了涉案房屋的不动产登记，其行为构成一房二卖。关于马霞的购房行为是否存在恶意的问题，本院认为，2017年8月31日，领秀公司与马霞就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，2017年9月1日，领秀城1期物业经理张守义因涉案房屋腾房问题与郭勋发生冲突，范县公安局出警并对该入户门粘贴了封条，对现场遗留的物品进行封存至9月底，故马霞与领秀公司签订涉案房屋买卖合同时郭勋居住在涉案房屋内，其所属物品亦在涉案房屋内，根据日常生活经验，购买价值510,980元的房屋应为重大的经济行为，未到房屋现场看房、验房违背常理。2017年9月5日，马霞与领秀公司就涉案房屋到房管部门登记备案，并在11月份缴纳住房专项维修资金及契税，办理了不动产登记。本院认为，在涉案房屋有人占用且因争议被范县公安局贴上封条的情况下，马霞仍然与领秀公司签订《商品房买卖合同》，并就涉案房屋办理登记备案，缴纳相关税费且办理房产过户手续不符合社会经验法则，故可推定领秀公司与马霞在签订、履行房屋买卖合同的过程中存在恶意串通损害第三人利益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本院认为，领秀公司与马霞签订的《商品房买卖合同》系无效合同。综上，郭勋的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初4625号民事判决。濮阳领秀置业有限公司与马霞签订的涉范县领秀城一期11号楼1单元1楼西户商品房的《商品房买卖合同》无效。一审案件受理费100元，由濮阳领秀置业有限公司负担50元，由马霞负担50元。二审案件受理费100元，由濮阳领秀置业有限公司负担50元，由马霞负担50元。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  周培勋审判员  杨 浩二〇二〇年九月十日书记员  侯 锐