山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2839号 上诉人（原审原告、执行案外人）：淄博华康汽车销售服务有限公司,住所地淄博市临淄区齐鲁化学工业区内临淄大道**。 法定代表人：崔德欣，总经理。 委托诉讼代理人：于芳，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕落雨，山东康桥（淄博）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：山东省金融资产管理股份有限公司，住所，住所地济南市高新区颖秀路**div> 法定代表人：金同永，董事长。 委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕飞，山东兴震律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：淄博隆鑫盛物流有限公司，住所地淄博，住所地淄博市临淄区齐鲁化学工业区（金岭镇披甲村）> 法定代表人：崔泷，总经理。 原审第三人（被执行人）：淄博志高经贸有限公司，住所地淄博，住所地淄博保税物流中心综合办公楼**> 法定代表人：崔嘉，总经理。 原审第三人（被执行人）：淄博新空间化工有限公司，住所地淄博市临淄，住所地淄博市临淄区辛店街道合顺店村div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：于金泉，总经理。 原审第三人（被执行人）：崔泷，男，1977年10月8日出生，汉族，淄博隆鑫盛物流有限公司法定代表人，现住淄博市张店区。 原审第三人（被执行人）：邵敏，女，1976年8月20日出生，汉族，淄博隆鑫盛物流有限公司监事，现住淄博市张店区。系崔泷之妻。 上诉人淄博华康汽车销售服务有限公司（以下简称华康公司）因与被上诉人山东省金融资产管理股份有限公司（以下简称省金融资产公司）、原审第三人淄博隆鑫盛物流有限公司（以下简称隆鑫盛公司）、淄博志高经贸有限公司（以下简称志高公司）、淄博新空间化工有限公司（以下简称新空间公司）、崔泷、邵敏案外人执行异议之诉一案，不服淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华康公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判撤销临淄区法院（2020）鲁0305执异4号执行裁定；2、依法判决对第三人邵敏名下位于淄博市高新区的房产，按2016年4月30日《房屋租赁合同》约定的租赁期间带租拍卖；3、由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人对涉案房产依法拥有在先租赁权，享有排除执行的权利。上诉人于2016年4月30日与原审第三人邵敏签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人承租位于淄博市高新区的房产，租期20年，一次性支付租金144.1257万元。至一审法院裁定执行拍卖房产时，上诉人尚对涉案房产拥有16年租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。临淄区法院（2020）鲁0305执异4号执行裁定及一审判决，均系对上诉人合法权利的认定不当，应予撤销。二、上诉人主张对涉案房产“带租拍卖”，当然属于法院审查范围，一审法院适用法律错误，应当予以纠正。上诉人认为，根据“买卖不破租赁”的法律规定，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该规定确认承租人在特定条件下可阻止不动产移交占有，故承租人根据上述规定主张对拍卖的不动产继续承租，要求“带租拍卖”于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，上诉人所主张的涉案房产上的租赁权系承租人的实体权利，上诉人向临淄区法院提出该租赁合同在有效期内对涉案房产受让人继续有效的异议请求，临淄区法院应当按照案外人异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。一审法院以“涉案房产是否带租拍卖，系执行过程中针对具体个案如何具体拍卖采取的方式，不属本案审查范围”显属适用法律错误。上诉人认为，承租人作为执行异议人主张对涉案房产“带租拍卖”，当然属于法院审查范围。综上所述，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决，以切实维护上诉人的合法权益。 省金融资产公司辩称，一、上诉人的上诉无事实和法律依据，应予以驳回。上诉人以侵害其承租权为由，要求排除执行，承租权仅仅是房屋收益权的一部分，该理由并不能排除法院对涉案房屋的执行，即使双方签订的《房屋租赁合同》合法有效亦不能中止法院的执行。临淄区法院作出的（2020）鲁执异4号裁定书，“依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：‘对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行’，关于本案中华康公司所提异议，华康公司提交了房屋租赁合同等予以证明其对案涉房屋享有权利，即使该合同是合法有效的，该权利亦不能排除法院对案涉房屋的拍卖”。该事实认定清楚，适用法律正确，上诉人要求撤销该裁定的理由不成立，应予以驳回。同时，在执行异议之诉一案中，原审法院认为，不论原告主张的对涉案房产的租赁权是否成立，均不能排除法院对该房产拍卖等执行的继续进行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、案外人执行异议之诉的目的是为了阻止执行，上诉人仅仅用承租权阻止法院强制执行，显然并未达到法律规定的排除强制执行的要求。首先，原审法院认为“涉案房产是否带租拍卖，系执行过程中针对具体个案如何具体拍卖采取的方式，不属于本案的审查范围”。原审法院该事实认定清楚，案外人执行异议之诉是为阻止执行，“带租拍卖”系执行过程中在不阻止法院执行的情形下，对执行案件的一种执行拍卖方式，租赁权仅仅是房屋收益权的一部分，并不能够排除房屋所有权的转让，因此上诉人并不能够阻止法院的执行。其次，案外人邵敏与上诉人签订的《房屋租赁合同》的真实性存疑，上诉人的法定代表人（崔德欣）系案外人（被执行人）隆鑫盛公司的原股东，崔德欣、崔泷、邵敏存在着密不可分的亲属以及利益关系；邵敏与崔德欣签订的《房屋租赁合同》内容存疑，其约定是邵敏为了抵顶隆鑫盛公司的“债”，且上诉人与隆鑫盛公司的债权债务关系的真实存在与否未知。上诉人与邵敏并无直接债权债务关系。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的前提是签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产，本案中，邵敏与上诉人签订的《房屋租赁合同》时间不明，签订主体存在关联关系，该合同真实性无法确认的前提下，该规定不适用。三、退一步讲，即使邵敏与上诉人所签订的《房屋租赁合同》真实，也并非合同法意义上的租赁合同关系，合同其名为租赁，实际为“抵债合同”，上诉人并不享有真正的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。根据此规定，租赁合同是双务合同，承租人不仅取得租赁物的占有权，而且还须支付租金。承租权来源于合法的租赁合同关系，即使邵敏与上诉人所签订的《房屋租赁合同》真实，也并非合同法意义上的租赁合同。从该合同条文的字面含义来看，本案“承租人”华康公司与邵敏签订合同的目的是抵隆鑫盛公司的“债”，也没有交付租金，并不是为了占有使用租赁物，不符合租赁合同的本质特征；况且，邵敏与上诉人并无直接的债权债务关系，是邵敏代替隆鑫盛公司偿还维修费，更不符合合同法中的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。本案《房屋租赁合同》名为租赁，实为抵债合同，其是否真实不改变该《房屋租赁合同》系抵债合同的性质。基于以上的理由，上诉人对涉案房产并不享有承租权。由于上诉人对涉案房产并不享有承租权，其排除执行的权利基础已丧失，要求带租拍卖的主张不能得到支持。所以上诉人基于其主张的所谓的承租权不能排除本案对涉案房产的执行，也不能阻止标的物向受让人移交。另一方面，即使上诉人享有承租权，其真实性存疑的《房屋租赁合同》并不能证明其在查封前已合法占有了涉案房产，因此其要求带租拍卖的诉讼请求不能得到支持。综上，上诉人基于承租权要求中止本案的执行并不能得到支持；其与邵敏签订的《房屋租赁合同》真实性存疑。上诉人并不拥有实际上的承租权，应驳回其要求带租拍卖的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由上诉人承担。 新空间公司述称，本案与第三人没有关系。 邵敏述称，对上诉人的上诉没有异议。 隆鑫盛公司、志高公司、崔泷未提交书面陈述意见。 华康公司向一审法院起诉请求：1、依法撤销临淄区法院（2020）鲁0305执异4号执行裁定；2、依法确认原告与第三人邵敏2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效；3、依法判令停止执行第三人邵敏名下位于淄博市高新区的房产，并按2016年4月30日《房屋租赁合同》约定的租赁期间带租拍卖；4、案件受理费100元，由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月3日，中国建设银行股份有限公司齐鲁石化支行诉隆鑫盛公司、志高公司、新空间公司、崔泷、邵敏金融借款合同纠纷一案，淄博市临淄区人民法院作出（2016）鲁0305民初3944号民事判决，判决隆鑫盛公司归还建行借款本金500万元及利息，志高公司、新空间公司、崔泷、邵敏承担连带保证责任。后省金融资产公司作为债权受让人依据以上生效判决向淄博市临淄区人民法院申请执行。淄博市临淄区人民法院以（2019）鲁0305执2151号立案执行，在执行过程中，淄博市临淄区人民法院作出（2019）鲁0305执2151号裁定书一份，查封了第三人邵敏名下位于淄博市高新区的房产进行拍卖。原告与第三人邵敏在2016年4月30日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期为20年，租赁期间自2016年5月1日至2036年4月30日，两套房屋20年租金作为抵顶隆鑫盛公司维修费，房屋租赁合同附有租赁费计算明细，涉案房屋抵顶租金为144.1257万元，并约定本合同签订之日视为原告一次性支付租金给第三人邵敏，合同还约定合同生效之日起一周内，将租赁房屋交付给原告使用。出租人即本案的第三人认可其和原告签订租赁合同是真实的，欠原告维修费也是真实的，现在两套房子一直由原告的法人崔德欣居住。当时签订合同，是按照双方协商的价格签订的，该租金的价格是正常的。原告的法人崔德欣现已在该房屋里使用5年了，现租赁期限还剩16年。现原告以存在上述事实，应保护承租人的租赁利益，作为涉案房屋的承租人为由提出执行异议申请，淄博市临淄区人民法院作出（2020）鲁0305执异4号裁定书一份，裁定驳回了原告的异议请求。故原告为此诉至法院，提起以上诉求。被告认为协议书和租赁合同的真实性存疑，合同名为租赁实为顶债，合同双方存在串通可能，即使是真实的，也不能对涉案的房屋中止执行。原告要求带租拍卖不能被支持。 一审法院认为，本案当事人争议的案由为执行异议之诉，原告作为案外人，应当对就其执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，原告作为案外人，提起执行异议，要求中止对原告租赁使用的淄博市高新区房产的执行。一审法院审查后作出异议裁定书，驳回了原告的上述申请，原告为此提起本案执行异议之诉。一审法院认为，本案应围绕原告提出的执行异议的合法性重点审查。在本案中，不论原告主张的对涉案房产的租赁权是否成立，均不能排除法院对该房产拍卖等执行的继续进行。因此原告要求撤销（2020）鲁0305执异4号裁定书，停止对涉案房产执行的主张，依法不能支持。基于前述，原告要求确认原告和第三人签订的租赁涉案房产的租赁合同合法有效的诉求，不宜在本案中一并处理，原告可另行处理。至于法院对涉案房产是否带租拍卖，系执行过程中针对具体个案如何具体拍卖采取的方式，不属本案审查的范围。综上所述，原告就涉案标的不享有足以排除强制执行的全部民事权益，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告淄博华康汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告淄博华康汽车销售服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华康公司提交证据一，华康公司与被上诉人隆鑫盛公司维修费账目往来明细一份共3页。提交证据二，2015年及2016年华康公司向隆鑫盛公司出具的维修费结算单4张。提交证据三，隆鑫盛公司2016年1月及2月的维修明细2张。以上三组证据均系复印件，来源于华康公司。以上证据虽并非华康公司与隆鑫盛公司所有业务往来的记账凭证，但是基于记账凭证数额较大，仅以以上证据形式来予以证明双方确存在隆鑫盛公司欠华康公司维修费的事实。省金融资产公司质证称，对证据的真实性存疑。证据当中都没有上诉人的盖章，证据仅是华康公司内部的记账凭证，证据系复印件，对真实性存在异议。新空间公司质证称，该证据与第三人无关，不发表质证意见。邵敏质证称，对证据无异议。经本院审查，华康公司提交的上述证据均系复印件，无法核实其真实性。且华康公司称证据一系账目往来明细，但账目往来明细中并未有关于华康公司在本案中主张的以维修费抵顶租赁费等相关事项的账目记载。华康公司在二审中提交的证据无法证实其证明目的。对上述证据在本案中的证明效力，不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经本院审查，隆鑫盛公司股东为崔泷、邵敏。两股东系夫妻。华康公司法定代表人及股东崔德欣系崔泷之父。二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，华康公司作为案外人就案涉房屋提出排除执行的主张，主张其对于案涉房屋享有租赁权。应当对于其所主张权益的来源、权益行使情况等进行审查。关于华康公司所主张租赁权的来源，华康公司称系因与隆鑫盛公司存在维修费用的债权债务关系，为清结双方债权债务故以隆鑫盛公司欠付车辆维修费用抵顶案涉房屋租赁费，其因此取得了案涉房屋的租赁权。但对于双方结算所确认的维修费用数额华康公司并未提交结算明细和结算依据，亦未提交证据证实在其所主张债权债务相互抵顶后双方财务账目的记载情况。因此，无法认定华康公司所主张的其与隆鑫盛公司之间存在真实有效的债权债务关系。对于华康公司所主张对案涉房屋权利的行使问题。华康公司称现案涉房屋由其法定代表人崔德欣实际占有使用。经查，华康公司法定代表人（控股股东）崔德欣与隆鑫盛公司的法定代表人（控股股东）崔泷及邵敏（隆鑫盛公司股东）之间系近亲属，鉴于上述几人之间特殊的人身关系，在华康公司未提交证据证实其所主张权利来源真实性的情形下，即使崔德欣对案涉房屋占有使用，亦无法认定其系基于华康公司与隆鑫盛公司之间的租赁关系代表华康公司对于其主张租赁权的实际行使。基于上述分析，华康公司作为案外人并未完成其依法承担的举证证明责任。一审判决驳回其诉讼请求符合法律规定。综上所述，华康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博华康汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 王 娜 审 判 员 侯 康 二〇二〇年九月十六日 法官助理 赵树一 书 记 员 徐 钊