湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1098号 原告：湖南佳格里物业服务有限公司。 法定代表人：陈佳才。 委托诉讼代理人：王晶妍。 被告：李跃丽。 被告：侯炎炳。 原告湖南佳格里物业服务有限公司（以下简称佳格里公司）与被告李跃丽、侯炎炳物业服务合同纠纷一案，佳格里物业于2020年7月10日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日在本院第四审判庭公开开庭进行审理。原告佳格里公司的委托诉讼代理人王晶妍到庭参加诉讼，被告李跃丽、侯炎炳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳格里公司向本院提出诉讼请求：1、判令李跃丽、侯炎炳向佳格里公司交纳物业费7716.38元及违约金2314.91元、垃圾清运费312元，合计10343.29元；2、判令李跃丽、侯炎炳承担本案的案件受理费。事实与理由：佳格里公司与案外人安仁雄森时代房地产开发有限责任公司分别于2016年5月16日、2019年5月4日签订《安仁雄森豪庭小区物业服务合同》、《雄森豪庭项目物业服务合同》，约定由该公司向案外人安仁雄森时代房地产开发有限责任公司开发的雄森豪庭小区提供物业服务，物业费为每月每平方米1.2元，物业费应按时交纳，未按时缴费，按欠费总额每日千分之一标准支付违约金。李跃丽、侯炎炳作为雄森豪庭小区2幢一单元3A03房业主拖欠从2017年4月1日至2020年6月30日期间物业费7716.38元（164.88㎡×1.2元/月.㎡×39个月）及违约金2314.91元（7716.38×30%）、垃圾清运费312元（8元/月×39个月），共计10343.29元未付。安仁县佳格里物业服务有限公司于2018年1月9日已将公司名称变更为湖南佳格里物业服务有限公司。为保护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 被告李跃丽、侯炎炳未予答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据。一、原告佳格里公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、佳格里公司营业执照及法定代表人身份证明、被告身份信息，拟证明原、被告诉讼主体适格；证据2、《商品房预售合同》，拟证明被告所购买房屋的面积为164.88㎡；证据3、《安仁雄森豪庭小区物业服务合同》、《雄森豪庭项目物业服务合同》，拟证明原告为被告提供物业服务，双方约定物业费为每月每平方米1.2元，物业费应按时交纳，未按时缴费，按欠费总额每日千分之一标准支付违约金；证据4、《物业费催缴通知》照片，拟证明原告曾向被告催缴物业费；证据5、安仁县环卫所出具的《委托书》及《收取垃圾代运服务费证明》，拟证明原告代收代缴雄森豪庭小区2020年7月1日之前的垃圾清运处理费，每户每年96元。二、被告李跃丽、侯炎炳未向本院提交证据。 对原告佳格里公司提交的上述证据，被告李跃丽、侯炎炳未到庭进行质证，视为其放弃质证的权利。本院认为，原告提供的上述证据符合证据合法性、真实性和关联性的原则，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述和确认的证据，本院认定如下案件事实：李跃丽、侯炎炳系开发商安仁雄森时代房地产开发有限责任公司开发的雄森豪庭小区2幢一单元3A03房业主，该2幢3A03住房的实测面积为158.96㎡。安仁县雄森时代房地产开发有限责任公司选聘佳格里公司为安仁雄森豪庭小区提供前期物业管理服务，佳格里公司进驻雄森豪庭小区，为该小区提供前期物业管理服务。并于2016年5月16日安仁县雄森时代房地产开发有限责任公司与佳格里公司签订了《安仁雄森豪庭小区物业服务合同》。合同约定：高层住宅已经入住的（1#、2#、5#、7#栋）按1.2元/月·㎡交纳物业费，物业费按年缴纳，未能按时足额交纳物业费的，则按全年物业管理费的5%的标准支付违约金；合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同同时就相关权利、义务作了具体约定。合同签订后，佳格里公司继续为该小区提供前期物业管理服务。在履行合同的过程，李跃丽、侯炎炳作为该小区的业主依约已缴纳2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费，之后以佳格里公司物业管理服务质量差、未履行物业管理服务职责为由拒绝缴纳从2017年4月1日起至2019年3月31日为止的物业费4578.04元（158.96㎡×1.2元/月.㎡×24月）、垃圾清运费192元（8元/月×24月）。 《安仁雄森豪庭小区物业服务合同》到期后，安仁县雄森时代房地产开发有限责任公司续聘佳格里公司为安仁雄森豪庭小区提供前期物业管理服务，并于2019年5月4日与佳格里公司签订了《雄森豪庭项目物业服务合同》。合同约定：高层住宅已经入住的（1#、2#、5#、7#楼）按1.2元/月·㎡交纳物业费，业主违反本合同约定，未能按时交纳物业费的，每逾一日，则按欠费总额每天千分之一的标准支付违约金；合同期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。合同同时就相关权利、义务作了具体约定。合同签订后，佳格里公司为该小区提供了前期物业管理服务，但李跃丽、侯炎炳仍未按时交纳2019年4月1日至2020年6月30日的物业费2861.28元（158.96㎡×1.2元/月.㎡×15月）及垃圾清运费120元（8元/月×15月）。 同时查明，安仁雄森豪庭小区原前期物业公司为安仁县馨尔园物业管理有限公司，2016年3月，安仁县馨尔园物业管理有限公司与安仁县雄森时代房地产开发有限公司解除合同。安仁县环卫所委托佳格里公司按每户每月8元的标准代收垃圾清运费，佳格里公司已代缴2020年7月1日之前的垃圾清运费。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案开发商安仁县雄森时代房产开发有限责任公司与佳格里公司签订了前期物业服务合同，并提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业主委员会与业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有义务选聘物业管理企业对物业进行管理。且开发商安仁雄森时代房地产开发有限责任公司与佳格里公司分别于2016年5月16日、2019年5月4日签订《安仁雄森豪庭小区物业服务合同》《雄森豪庭项目物业服务合同》对该小区业主具有约束力，业主应当接受前期物业管理合同的约定，即业主亦应履行合同约定的义务。因此，佳格里公司要求李跃丽、侯炎炳交纳物业费和垃圾清运费的诉请应当支持。关于佳格里公司要求李跃丽、侯炎炳支付违约金2314.91元的问题，纵观佳格里公司起诉的该小区一批物业服务合同纠纷类案，可知佳格里公司在提供物业管理服务过程中，确实存在管理和服务上的瑕疵，因此，本院对其请求被告支付违约金的诉讼请求不宜支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告李跃丽、侯炎炳在本判决生效后十日内支付原告湖南佳格里物业服务有限公司2017年4月1日至2020年6月30日期间的物业费7439.32元、垃圾清运费312元，合计7751.32元。 二、驳回原告湖南佳格里物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，减半收取29元，由被告李跃丽、侯炎炳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  阳清梅 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李 梓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。