福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终5673号 上诉人（原审被告）：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇梅城大街****。 法定代表人：林和官，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑茂强，男，1975年2月5日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：黄夏冰，福建麦博律师事务所律师。 上诉人闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称“筑家公司”）因与被上诉人郑茂强商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人筑家公司的委托诉讼代理人刘朋及被上诉人郑茂强的委托诉讼代理人黄夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑家公司上诉请求：1.撤销原审第一项判决并改判为逾期办证违约金以已付款609192元为基数，按每日0.0075%的标准自《商品房买卖合同》约定交房时间（2018年2月15日）后的90日起计至2020年3月4日（其中扣除免责期41天）止为28190元（609192元×0.0075%×617)；2.撤销原审第二项判决并改判为驳回该诉讼请求；3.本案的上诉费用由郑茂强承担。事实和理由：一、本案诉争房产在未到约定的交房时间且不符合交房条件的基础上提前交付，系因响应闽清县人民政府应对79洪灾的灾后应急机制及郑茂强的单方申请，一审法院以实际交房的时间计算筑家公司逾期办证违约责任明显违反了公平原则，应按照合同约定的交房时间计算逾期办证违约金。二、买卖双方就本案诉争房产面积差签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议系双方真实意思表示，并不违反国家法律强制性规定，系合法有效的。应以此协议第二条约定为准，按套计算，总价款不变，互不补差价。 郑茂强辩称，一、案涉合同约定的“商品房交付使用”指实际交付使用。郑茂强接收房屋就是对案涉房屋交付的现状的认可，是对自身权利的合理处分。故违约办证的起算时间应自房屋实际交付起算。二、附件六作为《合同》附件，系《合同》不可分割的一部分，自双方签字盖章之日起生效，针对面积差异处理约定是双方最终确认的、具有最高效力的约定，应以附件六为准。面积差价款补充协议效力不足以推翻《商品房买卖合同》附件六的效力，应当适用《商品房买卖合同》附件六的约定；且补充协议的形成时间并不明确，协议记载的实测面积比买卖合同面积少2.16平方米，价值约10267.28元，内容显失公平，筑家公司应当予以返还差款。 郑茂强向一审法院提出诉讼请求：1.判决筑家公司向郑茂强支付逾期办理房屋权属证书违约金78782.30元。（以标的房屋总价609192元为基数，全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率4.05%上浮50%，暂时计算至2020年3月10日）；2.筑家公司向郑茂强退还面积差房价款10267.28元（609192元/128.16㎡×2.16㎡）；３.由筑家公司承担本案的案件受理费用。 一审法院认定事实：一、商品房买卖合同的签订时间：2015年7月23日；二、房屋地点：闽清县梅溪镇梅埔村筑家蓝波湾6#楼805单元；三、合同约定房屋面积：128.16㎡；四、房屋实际交付面积：126㎡;五、合同约定的面积误差处理方式：《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。郑茂强与筑家公司签订的筑家蓝波湾《商品房买卖合同》补充协议虽有约定按套计算房价款，但与《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定相矛盾，也不符合公平原则，故应按《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定履行，筑家公司应退还郑茂强面积差房价款10267.28元(609192元/128.16㎡×2.16㎡)。六、房屋总价款：609192元；七、合同约定交房时间：2018年2月15日；八、实际交房时间：2017年10月25日；九、合同约定的计付逾期办证违约金起始日：从商品房实际交付（2017年10月25日）使用后的90日（即2018年1月23日）开始计算；十、计付逾期办证违约金的天数：1.计付逾期办证违约金的起止日期。《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金从商品房实际交付（2017年１0月25日）使用后的90日（即2018年１月23日）开始计算。筑家公司已于2020年3月5日向郑茂强发出了办证告知书，据此计付逾期办证违约金起止日期为：2018年1月23日起至2020年3月4日止。2.关于政府因素、永久性供电接驳口未提供、市政排污等接驳口未提供等因素，是否可以作为筑家公司承担逾期办证责任免除的事由。《商品房买卖合同》仅约定将市政等相关政府部门原因导致的延误，可作为逾期交房的免责事由，未约定该原因也可作为逾期办证的免责事由。因此，市政等相关政府部门原因导致的延误非筑家公司承担逾期办证责任的免责事由，筑家公司的抗辩理由不予采纳。3.关于新型冠状病毒疫情防控期间是否可以扣除筑家公司逾期办证违约金。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共安全事件响应机制。筑家公司为响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工的状态，无法向郑茂强送达诉争房产办理权属登记资料。筑家公司复工后，采取了积极的补救措施，于2020年3月5日向郑茂强发出了办证告知书。据此，结合本案的实际履行情况，根据公平原则，新型冠状病毒疫情防控期间导致合同无法履行的41天应予扣除，故计付逾期办证违约金的天数为730天。十一、逾期办证违约金的标准及数额：结合筑家公司已交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也并未给业主造成难以弥补的损失等实际情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，一审法院酌定逾期办证违约金以已付房款609192元为基数，按每日0.0075%的标准计算，逾期办证违约金为33353.26元（609192元×0.0075%×730天）。双方有争议的事项为第五项、第十项、第十一项，其他事项双方无争议。 一审法院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，郑茂强已依约交纳了全部购房款，但筑家公司未履行合同约定义务，致使郑茂强迟延办理不动产权证，故筑家公司已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中未明确约定违约金计算标准，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，酌定逾期办证违约金以已付房款为基数，按每日0.0075%的标准计算，筑家公司应支付的逾期办证违约金为33353.26元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定，筑家公司应退还郑茂强面积差房价款10267.28元。综上所述，对郑茂强的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、闽清筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑茂强支付逾期办证违约金33353.26元；二、闽清筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑茂强退还面积差房价款10267.28元；三、驳回郑茂强的其他诉讼请求。如果闽清筑家房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2026元，减半收取1013元，由郑茂强负担568元，闽清筑家房地产开发有限公司负担445元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为逾期办证违约金的起算时间及面积差房价款是否应返还给购房者。 关于逾期办证违约金的起算时间。合同第十四条约定“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的双方协商比例%向买受人支付违约金。”买卖双方已办理了房屋交接，郑茂强接收了案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定，房屋转移占有即应认定为交付使用，筑家公司上诉称案涉商品房不符合交付条件且系提前交付，主张逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付日期的上诉理由不能成立。 关于面积差房价款是否应返还给购房者。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议虽未载明签订时间，但是关于“依据福州勘测院提交的测绘结果报告”的表述可推断该补充协议的形成时间是在讼争房产建成并经实际测绘之后，因此签订时间应当在《商品房买卖合同》及附件六之后。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”规定，补充协议载明了原预测绘值与修测值即不动产产权具体数据，约定计价方式“由于按套计算，建筑面积变化不影响总价款，双方确认：总价款不变，互不补差。”约定按套计算商品房价款是买卖双方对如何处理案涉商品房面积差的重新约定，亦为双方的最终约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”规定，补充协议约定明确，并经买受人签字盖章确认，是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效，故关于面积差价款的处理应以补充协议为准，筑家公司无需退还面积差房价款。一审法院判决筑家公司返还面积差价款不当，本院予以变更。 综上所述，筑家公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1136号民事判决第一项； 二、撤销福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1136号民事判决第二项、第三项； 三、驳回郑茂强的其他诉讼请求； 四、驳回闽清筑家房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2026元，减半收取1013元，由郑茂强负担596元，由闽清筑家房地产开发有限公司负担417元。二审案件受理费2026元，由郑茂强负担56元，由闽清筑家房地产开发有限公司负担1970元。 本判决为终审判决。 审判员  庄彩虹 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张仪琴