湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初2024号 原告:朱万霞，女，1971年8月28日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。 委托诉讼代理人：贺平，澧县翊武法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路。 法定代表人：李春秋。 委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告朱万霞诉被告澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱万霞及其委托诉讼代理人贺平、被告瑞峰公司的委托诉讼代理人孙战武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱万霞向本院提出诉讼请求：1、被告返还给原告因本案103号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.7393㎡房价款19821元和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还321714.2元；2、判令被告返还原告因本案104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还309981.4元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份，被告将其开发建设的澧县“名城·花满庭”第4、7栋1层103号房卖给原告。该合同主要内容约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况……第4、7【幢】1【层】103号房…层高为4.5米……该商品房【合同约定】…建设面积共91.31平方米，其中，套内面积88.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.51平方米……”；第四条……1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7235.81元，总金额为陆拾陆万零柒佰零贰元整……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发差异，双方同意按第2种方式进行处理……2(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，(2)面积误差比绝对超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。当日，原、被告还签订了合同编号为2011-038-14《商品房买卖合同》1份，被告将其开发建设的澧县“名城·花满庭”第4、7幢104号房卖给原告，该合同约定的内容除房号为104号房、建筑面积为79.89平方米(其中套内面积为77.70平方米，公摊面积为2.91平方米)、单价为每平方米7971.42元、总购房金额为636837元的内容外，其他合同条款内容与上述合同编号2011-0038-103的合同条款内容相同。事后，原告按约将上述“103号门面房”和“104号门面房”的全部合同约定的购房款付给了被告，被告亦将上述二个门面房交付给了原告占有使用。2016年上半年，澧县不动产权登记中心经专业性的测绘队对上述澧县“名城·花满庭”相关门面房屋的建筑面积进行实地权威测量制图后，依法对本案上述“103号门面房”、“104号门面房”的不动产权证的申办进行了审核，原告于2016年5月24日和6月15日分别取得了上述“103号门面房”、“104号门面房”的不动产权证(产权证号分别为“(2016)000322号”和(2016)003876号)。2016年下半年，原告根据上述二个门面房的租户反映，发现了“(2016)0003223号”不动产权证载明的建筑面积与上述“2011-0038-103号商品房买卖合同”约定的面积差额为24.97平方米，“104号门面房”的产权登记差额为21.84平方米。原告即从2016年下半年始每年均找被告负责人张国强等协商处理上述建筑面积差异造成的损失事宜，但被告相关工作人员一直未给予处理。 瑞峰公司辩称，1、本案产权面积与合同约定不符是原被告双方当事人在申请办证过程中形成的新的合意；2、被告实际交付的门面面积与合同约定的面积一致，被告接受并实际使用至今；3、原告从2016年获得案涉门面的产权证后，未对面积误差向被告方主张权利，现在已经超过诉讼时效；综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、朱万霞提交的录音资料摘录1份，拟证明朱万霞向瑞峰公司主张解决面积误差问题的事实。瑞峰公司认为录音资料中的张国强不是瑞峰公司的工作人员，与本案无关；且朱万霞拨打该电话的时间为2020年7月3日，此时已经超过三年的诉讼时效。本院认为在朱万霞与瑞峰公司签订房屋买爱合同时张国强是瑞峰公司的法定代表人，朱万霞基于此有理由相信张国强是瑞峰公司的工作人员而与其协商处理房屋面积问题并无不妥，虽然该份电话录音是在2020年7月3日，但是之前朱万霞并没有放弃向瑞峰公司主张权利，且通话录音中张国强同意见面弄清问题，故朱万霞提起诉讼并未超过诉讼时效。2、瑞峰公司提交的《不动产登记申请表》复印件2份、《澧县不动产登记询问笔录》复印件3份、《房屋转移登记申请书》复印件1份，拟证明朱万霞自愿申请办证，且认可“103号门面房”、“104号门面房”产权登记面积分别为66.34㎡和58.05㎡的事实；朱万霞认为签字是真实，但对上面的具体内容不清楚，不认可自己同意产权登记面积为66.34㎡和58.05㎡的事实；本院认为，该组证据可以证实朱万霞申请办证申请登记的面积为66.34㎡和58.05㎡的事实，但不能证实朱万霞同意只办理66.34㎡和58.05㎡产权登记的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月11日，朱万霞与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》，该房屋属于预售商品房，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】103号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共91.31平方米，其中，套内建筑面积88.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.51平方米……第四条……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7235.81元，总金额陆拾陆万零柒佰零贰元整……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该合同后所附的澧县房地产测量事务所出具的《房屋分户平面图》上显示“……套内建筑面积88.8平方米，共有分摊面积2.51平方米，建筑面积共91.31平方米……”。同日，朱万霞与瑞峰公司又签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】104号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共79.89平方米，其中，套内建筑面积77.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.19平方米……合同的其他内容与上述一致。朱万霞在签订合同后即按约定付清了二份合同所涉的全部房款。2016年3月31日，朱万霞、瑞峰公司共同向产权登记部门申请办理涉案的103和104号房屋的不动产权转移登记（申请转移登记的面积分别为66.34㎡和58.05㎡），产权登记部门对朱万霞、瑞峰公司进行了询问，后给朱万霞103号房颁发了（2016）澧不动产权第0××3号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为66.34㎡，其中专有建筑面积为64.4㎡，分摊建筑面积为1.94㎡，给104号房颁发了（2016）澧不动产权第0××6号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为58.05㎡，其中专有建筑面积为56.35㎡，分摊建筑面积为1.7㎡。 本院认为：本案争议的焦点是：瑞峰公司是否应向朱万霞退还房屋面积绝对差3%之内的购房款和绝对值超出3%部分的双倍购房款。 朱万霞与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：＂当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：＂当事人一方不履行合同义或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第三条约定：第4、7【幢】1【层】103号房／104号房……层高为4.5米……建筑面积共91.31平方米／79.89平方米…….第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理…….2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人…….”。现根据（2016）澧不动产权第0××3号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】103号房建筑面积仅为66.34㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差24.97㎡。根据（2016）澧不动产权第0××6号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】104号房建筑面积仅为58.05㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差21.84㎡。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因此当产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；即出卖人瑞峰公司应返还103号门面商品房产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分2.7393㎡（91.31㎡×3%）的房价款19821元（2.7393㎡×7235.81元／㎡）和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还321714.2元给买受人朱万霞；出卖人瑞峰公司应返还104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡（79.89㎡×3%））的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还309981.4元给买受人朱万霞。故对朱万霞的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，本院《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司给朱万霞返还因本案103号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.7393㎡房价款19821元和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还房价款321714.2元； 二、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司给朱万霞返还因本案104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还房价款309981.4元。 三、上述款项共计670621.6元，澧县瑞峰房地产开发有限责任公司应在本判决生效后5日内履行完毕。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10506元，减半收取5253元，由澧县瑞峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 郭经南 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 程红宇 书 记 员 吴 霞