广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初622号 原告：江建林，男，1966年9月24日出生，汉族，住广西鹿寨县。 原告：罗晓玲，女，1973年6月17日出生，汉族，住广西鹿寨县。 委托代理人：廖庆兰，广西闻名律师事务所律师。 委托代理人：谢敏君，广西闻名律师事务所律师。 被告：鹿寨县鹿和房地产开发有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇二级路桂中综合批发市场**外排**，统一社会信用代码：91450223081194061W。 法定代表人：陆绍怀，执行董事兼总经理。 委托代理人：王雅琴，公司职员。 原告江建林、罗晓玲诉被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月1日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告江建林、罗晓玲的委托代理人廖庆兰、谢敏君，被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司的委托代理人王雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江建林、罗晓玲诉称，原、被告于2017年1月16日签订了一份《鹿寨县商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为398382元。2、付款方式为银行按揭付款，原告逾期付款按应付房款日万分之五支付违约金；3、被告应当在2017年7月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付原告使用；4、被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应当向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款，被告却仅通知交付房屋至今都未办理房屋产权证。根据合同的约定被告的行为已然构成违约应承担违约责任。关于违约金计算标准，原告认为《鹿寨县商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理房屋产权证的违约责任，属于格式条款，违反公平原则，属于合同违法行为。根据公平原则，被告亦应当按照已付房款每日万分之五支付违约金。但是，原告自愿减少该比例，要求被告按照大部分开发商违约则按日万分之二的比例承担逾期交房的违约责任。截止至2019年12月31日，被告已逾期518天，应当承担逾期办理不动产权证据的违约责任。 为此，原告起诉请求：1、确认原、被告签订的《鹿寨县商品房买卖合同》第十五条关于出卖人逾期办理不动产权证的违约责任计算标准系显失公平条款；2、判令被告立即协助原告办理不动产权证；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金41272.4元（以购房总价款398382元为本金，按每日万分之贰的标准向原告支付违约金，暂计至2019年12月31日止（共518天）逾期办证的违约金41272.4元）；3、本案因诉讼所产生的全部费用均由被告负担。 被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司辩称，一、鹿和公司于2018年已向相关行政部门提供资料办理产权登记机关备案，但相关行政部门并没有向鹿和公司出具收据凭证，鹿和公司已向相关部门申请出具收执凭证，现在相关部门也没有向鹿和公司出具收执凭证，恳请人民法院向相关部门征询相关事宜。二、广西高院于2019年12月16日作出的《广西佳园房地产有限公司、李良武商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》属于最新的裁判观点，对于已经有特别约定逾期办证违约责任的条款，对该条款不予调整，对过去的调整逾期办证违约金的调整作出最新的否定性评价，即按已付房款0.1%计算违约金，不予调整。退一步讲，即使鹿和公司逾期办证，应按照合同约定的“按已付房款的0.1%支付违约金”，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定进行调整。双方均知道或应当知道司法解释在签订合同时已经施行，应当尊重当事人契约自由、契约平等、契约信守的权利，双方合同中对延迟办证违约条款的约定是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，双方均认识到迟延办证并未影响到涉案房屋行使物权权利，故而由此约定。合同已经约定了逾期交房违约责任（按已付房款日0.05%支付违约金）的前提下，再约定逾期办证违约责任，即约定了两种违约责任；对于购房者仅仅约定了逾期付款（按已付房款日0.05%支付违金）的一种违约责任，已经加重了鹿和公司的违约责任，不存在显失公平的情形。购房者也未举证证明逾期办证的实际损失。综上，请求人民法院依法裁判。 经审理查明，原、被告于2017年1月16日签订了一份《鹿寨县商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为398382元。2、付款方式为银行按揭付款，原告逾期付款按应付房款万分之五支付违约金；3、被告应当在2017年7月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付原告使用；4、被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应当向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款，被告却仅通知交付房屋至今都未办理房屋产权证。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告在雄基信息上公示的交房时间为2017年10月28日，原告确认已实际收到房屋，被告未能举证按约定的交房后365日内向房屋产权登记机关报送材料，原告至今未取得不动产登记证书。为此，原告提起诉讼。 以上事实有原、被告的陈述，《鹿寨县商品房买卖合同》、《雄基信息》等证据予以证实。 本院认为，原、被告所签订的《鹿寨县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。合同第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。但交房时间是按被告在雄基信息上公示的交房时间还是合同约定的收房的时间来确定，双方有争议，本院认为应当依合同约定按被告在雄基信息上公示的交房时间2017年10月28日来确定交房时间。按双方合同约定被告未能举证按约定的交房后365日内向房屋产权登记机关报送材料，已构成违约，应付的违约金为398382元×0.1%=398.38元。原告请求按已付房价款为计算基数，按每日万分之二标准计算逾期办证违约金与双方合同约定不符，原告亦无法举证证明逾期办证对其造成的损失，结合本案被告逾期办证的实际情况，本院酌情确定逾期办证违约金为1000元。对于原告要求判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房地产权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书是房地产交易管理部门实施的行政行为，不是本院管辖范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司支付原告江建林、罗晓玲逾期办证违约金1000元。 二、驳回原告江建林、罗晓玲的其他诉讼请求。 案件受理费832元（原告已预交），适用简易程序减半收取416元，由原告江建林、罗晓玲负担391元，由被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（或向柳州市中级人民法院）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  黄 剑 二〇二〇年九月十八日 法官助理  陶永鸿 书 记 员  覃巧月