山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2132号 上诉人（原审被告）：宋义普，男，1982年9月18日出生，汉族，个体户，住山东省聊城市开发区。 上诉人（原审被告）：闫正，男，1987年8月12日出生，汉族，职工，住山东省聊城市东昌府区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邹洪敏，山东齐耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵文峰，男，1969年10月24日出生，汉族，个体户，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：马栋，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小龙，山东万航律师事务所实习律师。 上诉人宋义普、闫正因与被上诉人赵文峰租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋义普、闫正的委托诉讼代理人邹洪敏,被上诉人赵文峰的委托诉讼代理人马栋、王小龙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宋义普、闫正的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人明知其租赁的房屋禁止转租，却将房屋转租他人，并明确告知上诉人闫正其有权转租，存在明显恶意。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租组经出租人同意，在未经同意甚至禁止转租的情况下，转租合同应属无效合同。因合同自始无效，一审判决解除无效合同错误。二、即使按照一审判决认定的案涉合同可以解除，判决上诉人承担垫付租金33075元及转租费用104166元，也是错误的。上诉人一审提交了依合同约定向被上诉人支付转租费用和交付健身卡的证据，足以证实向被上诉人支付转租费用和交付健身卡的事实。但一审判决对上诉人提交的上述证据没有采信，也未说明未采信的理由。三、案涉合同约定以50000元现金以及200张健身年卡作为转租费用，虽然每张卡显示的卡值为1000元，但不是价值人民币10000元。如果每张卡的真实价值为1000元，合同中就没有必要约定现金加健身卡的组合方式作为转租费用，一审法院按照每年250000元计算转租费用错误。如二审法院审理认为上诉人确应支付被上诉人转租费用，上诉人同意按合同约定的方式支付健身卡。 被上诉人赵文峰辩称：一、赵文峰与宋义普、闫正之间的租赁合同合法有效，一审认定事实正确。2016年12月26日，赵文峰与宋义普、闫正签订了健身房租赁协议，是双方真实意思表示，租赁合同合法有效，且已实际履行，上诉人主张合同无效无事实和法律依据。一审法官向金鼎购物中心经理石海霞进行了调查，可以证实金鼎购物中心并未与赵文峰解除租赁合同。二、宋义普、闫正欠付赵文峰2019年租金费用的事实清楚。双方签订的《租赁协议》第4条约定，“宋义普、闫正每年向赵文峰给付50000元现金和200张健身卡作为转租费用，给付时间为每月6月21日”。2017与2018年度双方租赁费用结清后，2019年宋义普、闫正无故停业，并欠付租金，赵文峰为其垫付租金33075元。根据合同约定，上诉人逾期交付租金10日，赵文峰有权解除合同。一审法院认定宋义普、闫正欠付租金的事实清楚。另外，宋义普、闫正在2019年11月25日的庭审中，明确承认每张健身卡价值1000元。综上，一审认定事实清楚，请依法驳回宋义普、闫正的上诉请求。 赵文峰向一审法院提出诉讼请求：1.解除宋义普、闫正与赵文峰之间的俱乐部转租协议；2.宋义普、闫正支付赵文峰垫付租金33075元；3.宋义普、闫正支付赵文峰2019年6月份前的租赁费250000元；4.诉讼费用由宋义普、闫正承担。 一审法院认定事实：2015年11月23日，赵文峰与山东省聊城市百货大楼有限责任公司金鼎购物中心（以下简称金鼎购物中心）签订《租赁合同》一份，约定赵文峰租赁金鼎购物中心五楼健身房，租赁期限自2015年11月23日至2020年1月22日。2016年6月21日，赵文峰与宋义普签订《场地租赁转让合同》，约定赵文峰将租赁的金鼎购物中心健身房转租给宋义普。2016年12月26日，赵文峰与宋义普、闫正又就健身房租赁签订了《协议书》一份，约定赵文峰将原金鼎健身俱乐部转租给宋义普、闫正经营，转租期间为五年；宋义普、闫正经营应履行赵文峰与金鼎购物中心租赁合同规定的条款，每年交纳租金，水电费及经营期间所产生的费用、发生的纠纷、债务均由宋义普、闫正承担，店面装修由宋义普、闫正负责，健身器材均由宋义普、闫正出资购买，所有权归宋义普、闫正方。房租由宋义普、闫正承担并负责交给金鼎购物中心，必须通知赵文峰并由赵文峰陪同。赵文峰与金鼎购物中心合同期内，宋义普、闫正每年向赵文峰给付现金50000元及200张健身年卡（每张1000元）作为转租费用，给付时间为每年6月21日；赵文峰出让健身中心给宋义普、闫正经营，赵文峰不再具有健身中心的经营权和管理权；宋义普、闫正如未按约定时间交付租金逾期超过10日，赵文峰有权停止宋义普、闫正经营并终止合同，一切损失由宋义普、闫正承担。合同签订后，2016年至2018年赵文峰与宋义普、闫正均按合同约定履行了义务。2019年宋义普、闫正经营的健身中心因经营问题停业，2019年4月19日赵文峰为宋义普、闫正向金鼎购物中心垫付租金33075元。 一审法院认为，2016年12月26日赵文峰与宋义普、闫正签订的健身房租赁协议书，虽然未有宋义普签字，但从合同履行情况看，宋义普对合同内容是知晓的，且也实际履行了合同。宋义普认为其未在协议书上签名确认，不知情，对其不生效的辩称，一审法院不予采信。闫正辩称其是中间人，不是合同相对方。一审法院认为，其在协议书中和宋义普作为合同的乙方与赵文峰签订合同是明确的，对其辩称一审法院亦不予采信。宋义普、闫正均认为赵文峰与金鼎购物中心签订租赁合同，约定了赵文峰不得转租，所以双方签订的健身房租赁协议系无效协议。一审法院认为，无论赵文峰与金鼎购物中心签订的租赁合同，是否约定了赵文峰不得转租，也不影响双方签订健身房租赁的协议书效力。2016年12月26日，赵文峰与宋义普、闫正签订的健身房租赁协议书系有效合同，合同当事人应当全面履行合同义务。本案中，宋义普、闫正租赁的健身中心因故停业，且欠付租金。按照双方约定，宋义普、闫正未按约定时间交付租金逾期超过10日，赵文峰有权终止本合同。故对于赵文峰要求解除双方之间俱乐部转租协议的诉求，一审法院予以支持，该协议应自赵文峰向一审法院起诉之日起，即2019年5月31日起解除。宋义普、闫正也应支付赵文峰为其垫付的租金。 赵文峰诉求的宋义普、闫正应支付转租费用250000元，系2019年全年的费用。鉴于该协议应自2019年5月31日起解除，故对其此项诉求一审法院不予支持，宋义普、闫正应支付2019年1月1日起至5月31日的转租费用104166元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、原告赵文峰与被告宋义普、闫正2016年12月26日签订的协议书于2019年5月31日解除；二、被告宋义普、闫正于本判决生效后十日内支付原告赵文峰垫付租金33075元；三、被告宋义普、闫正于本判决生效后十日内支付原告赵文峰转租费用104166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由被告宋义普、闫正承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实同原审法院查明。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题有两个，一、涉案租赁合同的效力认定；二、一审判令解除合同及宋义普、闫正支付赵文峰垫付租金及转租费数额是否正确。 关于焦点一，赵文峰与宋义普、闫正2016年12月26日签订的《协议书》第二条明确约定，“乙方店面经营场地履行原甲方与金鼎购物中心店面租赁合同规定的条款，并且每年交纳租金…”足以说明宋义普、闫正对赵文峰转租金鼎购物中心店铺早就知悉。在合同履行期间，因涉案健身房未正常营业，金鼎购物中心于2019年4月26日发函要求赵文峰限期处理擅自转租及恢复营业事宜，后金鼎购物中心经理石海霞在一审法院2019年8月28日对其调查时，明确表示没有解除与赵文峰之间的租赁合同，应视为金鼎购物中心默认同意了赵文峰的转租行为。宋义普、闫正也未提交证据证实金鼎购物中心通过其他方式主张解除租赁合同。因此，宋义普、闫正主张涉案协议应属无效的理由缺乏法律依据，且与合同实际履行情况相悖，本院对其该上诉理由不予支持。 关于焦点二，涉案《协议书》的签订为双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。宋义普、闫正以其自身行为明确表明不再继续履行租金交纳义务，明显存在违约行为。根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及《协议书》第11条的约定，赵文峰作为出租人，在承租人违约之前提下，享有解除合同的法定权利。一审法院判令自赵文峰一审起诉之日解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，应予支持。 关于垫付租金，有金鼎购物中心负责人的陈述及费用收取明细单在卷为凭，本院对赵文峰代宋义普、闫正垫付2019年4月份租金33075元的事实予以确认；关于转租费用，宋义普、闫正认为2016年12月26日向赵文峰转款的137500元扣减同日向金鼎购物中心交纳的租金87500元所形成的50000元，系交纳的2016年12月26日签订合同之后的租金，赵文峰则认为该50000元系支付的2016年12月26日之前的欠付租金。通过涉案《协议书》约定的租金交纳时间节点和赵文峰出具收据的时间，本院认为赵文峰关于双方在结清之前欠付50000元费用后，又签订涉案协议的陈述更具有合理性。涉案《协议书》约定的租金支付方式为每年现金50000元及200张健身卡，宋义普、闫正亦认可健身卡每张面值为1000元,一审法院按每年度1月至12月计算租金，符合合同实际履行情况。宋义普、闫正未举示2019年支付转租费用的相应证据，涉案租赁合同于2019年5月31日解除，一审判令宋义普、闫正支付赵文峰2019年1月至5月31日前的租金104166元并无不当。 综上，上诉人宋义普、闫正的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3044.82元，由上诉人宋义普、闫正负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 红 审判员 陈家勇 审判员 刘 颖 二〇二〇年九月八日 法官助理李敏 书记员冉凡荣