江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初666号原告：深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道**保利国际高尔夫花园配套中心**写字楼**，统一社会信用代码：91360125MA35GXCG1L。负责人：易德林，职务：副总裁。委托诉讼代理人：万功全，男，1987年5月22日出生，汉族，公司职员（德安物业项目负责人），住江西省九江市浔阳区。被告：黄飞，男，1983年10月15日出生，汉族，务工，住江西省九江市德安县。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司（以下简称龙城物业江西分公司）与被告黄飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司的委托诉讼代理人万功全、被告黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄飞支付原告2019年5月1日至2020年5月31日的物业管理费885.95元，逾期付款利息损失23.7元（逾期付款利息损失按中国人民银行年贷款利率4.75%暂计至2020年6月22日，请求法院判决至最终付款日），以上各项合计909.65元。2.判令被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费、查档费等。事实和理由：原告通过德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司招标选聘，为被告所在小区香榭雅苑小区物业服务中标公司，原告于2019年5月1日起为该小区提供物业管理服务，并在显著位置公示了服务内容及收费标准（每月每平方米0.57元）。该小区总户数136户，入住118户，面积为14522平方米，空置18户面积为3103平方米（空置按照7折标准交纳物业费），预计可收物业费114187元。因该小区为开放式小区，故2019年5月1日至2019年9月份，原告在该小区提供2名保洁人员，1名物业管家。2019年9月将人员调整为1名保洁、1名秩序维护员，1名管家。至2020年4月30日后，因业主反映物业费收费标准偏高，收费未达预期，原告将该小区服务人员调整为1名保洁（兼任秩序维护员）、1名管家（兼任其他小区管家）。保洁人员每月工资1500元，秩序维护员工资2000元。管家每月工资3000元。垃圾清运费每月900元，绿化费用每年均摊1000元，公共水电费1年3600元，办公耗材1年1200元，员工保险、服装费计2600元，税金及公司均摊费用1年计16752元，全年支出共计121452元。2019年5月1日至2020年4月30日该小区业主已交物业费59228元，占入住业主应交费比例约为60%。被告为香榭雅苑1栋5单元610室业主，物业面积为119.57平方米。根据物业服务合同的约定，被告应当按照每月每平方米0.57元的标准交纳物业费，但被告从2019年5月起拒交物业费，至2020年5月拖欠费用为885.95元。因被告逾期交纳费用，应当按照年利率4.75%的标准支付逾期付款利息损失，暂计至2020年6月22日，逾期付款利息损失为23.7元。被告黄飞辩称，首先被告一直在外务工，未收到原告入驻通知。小区2016年至2019年期间没有物业公司服务，由业主自行做保洁。小区有部分业主看到了原告的部分通知，但通知内容为自2019年5月1日开始收取物业费，但未提供相关的资料和文件，亦未公示任何物业服务相关的内容，原告入驻小区未得到业主认可，亦未通知业主委员会，原告擅自入驻小区，是强行提供服务行为。根据原告陈述，其工作人员的工资不实。原告所述绿化一年一次，但小区的绿化没有任何改变，两边通道的杂草一直未处理。保洁、保安、管家人员未正常上班；消防至今未维护，路灯部分有维修，部分没有维修；进小区的升降架损坏从2019年5月1日到2020年7月份一直未维修。小区下水道井盖未全部维修；小区业主私人财产遭窃，包括被偷摩托车、电动车电瓶，停放汽车被刮碰无监控查明肇事方等。以上问题业主均有向物业公司反映，但至今未解决。原告龙城物业江西分公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、龙城物业公司江西分公司与宝塔乡杨桥村民委员会于2020年5月份补签的《物业管理服务合同》及被告欠费明细表1份，证明经宝塔乡杨桥村民委员会委托，龙城物业公司江西分公司为香榭雅苑小区提供物业服务，物业服务的内容包括看管、维护、检查、鉴定、登记建档、单项或一次性维修金额50元以下的维修，公共部位的绿化管理、维护与保养，物业的安全保卫、秩序维护、应急处理等，清洁卫生服务、垃圾清运等，约定了服务标准，服务费为每月每平方米0.57元，商铺面积7441平方米，收费标准为每月每平方米1元，付款方式为每月30日前交付物业费。合同期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日。被告欠费及逾期利息计算情况。2、服务照片1组及2019年10月份至2020年4月30日人员签到表1份，证明原告服务内容及服务人员上班签到情况。3、小区业主收费明细表及收费收据1组，证明交费情况，交费业主占比60%左右。4、催收短信1份，证明原告向被告催收情况。被告黄飞向本院提交了相片1组，证明消防通道不畅通，消防设施从原告入驻前损坏至今未维护，下水道井盖部分未更换，建设垃圾未及时清理，部分下水管破损未维修，升降架亦从损坏至今未维修，路灯损坏维修时将灯罩破坏，外墙乱接电动车充电线，绿化杂草未修剪，外墙存在部分脱落情况。本院依法组织了质证，对双方没有异议的原告提交的证据2、3、4、被告提交的证据5，本院予以确认并存卷佐证。对双方有争议的证据，被告对原告提交的证据1提出，原告未向业主出示相关合同原件，亦未组织业主大会告知业主，通过业主大会选聘物业，业主与原告之间不存在直接的物业服务合同关系。本院认为，原告通过德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司招标选聘，为被告所在香榭雅苑小区物业服务中标公司，与被告所在小区业主形成事实上的物业服务合同关系。故本院对被告辩称对原告入驻小区不知情况，与原告不存在物业服务合同关系的意见不予采纳。对本案事实，本院认定如下：一、被告黄飞居住于德安县，由原告龙城物业江西分公司提供自2019年5月1日起提供物业服务，房屋面积为119.57平方米，物业费按每月68.15元计算，被告黄飞自2019年5月1日起至2020年5月31日止欠交物业费885.95元。二、原告龙城物业江西分公司提供物业服务期间，未按照中标合同提供全部的物业服务，治安及车辆管理缺失，消防安全管理不符合合同要求，绿化未按照中标合同修剪、养护，服务期间减少服务人员，降低服务标准。本院认为，原告为被告居住小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，原告作为物业服务管理企业应当全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为应当履行交纳物业服务费的义务。被告未支付物业费属违约行为，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应的责任。故本院对原告诉请的物业服务费酌情按照每月每平方米0.45元的标准计算，被告黄飞应当承担的物业费为669.5元（0.45元/㎡/月×119.57㎡×13个月）。故本院对原告要求被告支付物业服务费669.5元的诉讼请求，予以支持，对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄飞于本判决生效之日起三日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司一次性给付物业服务费669.5元（截至2020年5月31日）。二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担6元，被告黄飞负担19元。被告负担的部分于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇二〇年九月二十二日书记员  吴 欢