黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初739号原告:翟姝玮，男，1986年5月1日生，汉族，无职业，住黑龙江省漠河县。委托诉讼代理人:邹志坚，黑龙江太平律师事务所律师。被告:哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区金色莱茵小区**（会所）**。法定代表人：张鸿善，职务:董事长。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。原告翟姝玮与被告哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟姝玮及其委托代理人邹志坚,被告哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司（以下简称华鸿世贸有限公司）委托诉讼代理人苟学志、白鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟姝玮向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《员工内部团购协议》；二、判令被告返还原告购房款194700元及利息，利息以购房款194700元为基数，自2018年6月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息暂计算至2020年2月10日为（194700×0.006×20）23364元，本利合计218064元;三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月9日，被告作为开发商与我以“员工内部团购”名义签订《员工内部团购协议》约定所购房屋成交价944700元，首期购房款194700元，原告按约定在2018年6月9日和6月10日支付194700元。原告交纳首期购房款后，被告既没有为我办理银行按揭贷款，至今也没有实际施工该楼盘，并且原告根本不是其员工，因此被告明显存在民事欺诈行为，一年半时间过去了，本想改善住房条件，被告何时能施工并交付房屋都是不确定的未知数，被告以自己的行为过分迟延不履行合同义务构成预期违约，导致原告不能及时实现取得购房的合同目的，原告与被告多次协商要求返还购房款，被告同意但拖延时间拒不返还，无奈诉至贵院，恳请法院依照《合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百零八条之规定支持我的诉讼请求。华鸿世贸有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告主张解除团购协议、返还购房款无事实和法律依据。一、《员工内部团购协议》均系双方当事人在自愿、平等且真实意思的情况下订立的，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告在签订团购协议时，对所购房屋的实际状况是清楚的，其因购房优惠政策而选择与被告签订团购协议，是其真实的意思表示，双方应按照约定履行自己的义务，原告应积极配合与被告签订商品房买卖合同并办理相关手续。二、本案第四级案由为商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同或商品房销售合同纠纷，原告在签订《员工内部团购协议》时就应知晓，未签订商品房买卖合同时，被告并不负有按照某个具体时间向原告交付房屋的义务，被告不存在违约或预期违约行为。首先，从协议内容看，团购协议第3条载明认筹金在签订《商品房买卖合同》后抵补购房款，第4条载明余款在签订《商品房买卖合同》前，选择一次性付清或办理按揭贷款，第7条载明“乙方内购商品房的面积、结构、户型规划，以规划部门、设计部门最终批准的方案为准”；即双方在签订团购协议时，原告明确知晓房屋仍处于规划阶段，双方会另行签订商品房买卖合同，并对原告所购房屋的具体信息予以明确。截至目前，原告、被告双方并未约定具体的交房时间，依据《中华人民共和国合同法》第108条之规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，被告在合同义务还未设定时，不可能存在预期违约行为。其次，从法律规定看，原告、被告签订的《员工内部团购协议》虽然对双方当事人的名称、商品房的基本情况、价款、付款时间进行了约定，但上述协议签订时项目正在规划中，房屋的交付使用条件及日期、违约责任等均不确定，团购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同”；故本案团购协议并非是商品房买卖合同，其内容符合商品房预约合同的特征，两种不同性质的合同对协议双方权利义务规定的详细程度是不同的，被告并无违反团购协议所约定的内容，不存在违约行为。再次，团购协议签订后，但原告迟迟未予配合签订正式合同。案涉房屋建设项目已于2019年11月26日取得[2019]哈房预售证字第1507号商品房预售许可证，但原告一直拖延，以致双方至今仍未签订商品房买卖合同。被告按照团购协议约定，已充分履行合同义务，不存在违约行为，更不存在以自己的行为表明不履行合同义务的预期违约行为。综上所述，被告不构成预期违约，原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。在双方合同未解除之前，原告无权要求被告按照银行的贷款利率支付利息。合同未解除，答辩人不负有返还购房款的义务，也就不存在计算利息的法律基础。答辩人的意见希望法院予以采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提供证据一、被告提供证据一均为双方签订的员工内部团购协议，原告证据二首付款收据二张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告提供证据三照片因被告提出异议，否认是案涉项目，本院不能确认原告证据与本案的关联性,本院不予采信；原告提供证据四生活报新闻报道，本院对该证据将结合本案事实予以采信；被告提供证据二哈尔滨商品房预售许可证，原告认为2018年6月9日签订认购书时隐瞒了该事实，具有欺诈性。本院结合案件事实及双方的诉辩、质证意见，对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月9日，原告翟姝玮与被告华鸿世贸有限公司签订员工内部团购协议，主要约定翟姝玮自愿认购华鸿世贸有限公司开发建设的世贸商业广场项目商品房（4号楼1单元1419号）33.26平方米，房屋价格944700元，2018年6月12日前一次性付清首期购房款194700元，其余购房款750000元在签订正式《商品房买卖合同》前选择一次性付清或办理按揭贷款。双方未约定签订商品房买卖合同时间，亦未约定交付房屋时间。翟姝玮于2018年6月9日和2018年6月10日分别交付购房款10000元和184700元，翟姝玮共计交付首期购房款194700元。华鸿世贸有限公司于2019年11月26日取得哈尔滨市商品房预售许可证。2019年12月初，华鸿世贸有限公司通知翟姝玮签订商品房买卖合同，翟姝玮于2019年12月23日到华鸿世贸有限公司要求解除合同并退购房款，至此双方就签订商品房买卖合同及解除合同并退房款未进一步进行磋商商谈。庭审中双方当事人均认为员工内部团购协议为预约合同。本院认为，翟姝玮与华鸿世贸有限公司签订员工内部团购协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，华鸿世贸有限公司与购房者在未取得预售许可证前签订内部团购协议行为不构成欺诈，因此双方签订的合同应认定合法有效。根据双方签订内部团购协议的内容，不完全具备商品房买卖合同的主要内容，符合预约合同的性质特征，双方对合同性质为预约合同亦认同，应认定为预约合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同的订立必须遵循自愿原则，反映当事人真实意思表示，不得强迫。本案的员工内部团购协议不完全具备商品房买卖合同的主要内容，强制缔结本约商品房买卖合同将对未约定事项难以达成一致协议，并无法履行。现翟姝玮不同意继续签订商品房买卖合同，故双方之间就继续签订商品房买卖合同陷入僵局，因此翟姝玮主张解除内部团购协议的预约合同并返还购房款194700元，有事实和法律依据，本院予以支持。因内部团购协议未约定签订正式商品房买卖合同时间及交付房屋时间，且华鸿世贸有限公司取得预售许可证后及时通知翟姝玮签订正式商品房买卖合同，且庭审中华鸿世贸有限公司表示可以与翟姝玮签订正式商品房买卖合同,因此华鸿世贸有限公司并未违约，翟姝玮请求华鸿世贸有限公司给付购房款利息的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下:一、解除翟姝玮与哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司2018年6月9日签订的员工内部团购协议；二、哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还翟姝玮购房款194700元。三、驳回翟姝玮的其他诉讼请求。案件受理费4571元，由翟姝玮负担377元，由哈尔滨华鸿世贸房地产开发有限公司负担4194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张敏静人民陪审员  丁 杰人民陪审员  梁 园二〇二〇年九月二日书 记 员  李欣欣