四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初2607号 原告赵朗，女，1984年8月23日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人汪飞，四川春雷律师事务所律师。 被告四川凯越投资集团有限公司，住所地：绵阳市游仙区。 法定代表人廖雪鸥，公司董事长。 委托诉讼代理人任仲军，四川允迪律师事务所律师。 被告绵阳市杰成电子有限公司，住所地：绵阳市游仙区。 法定代表人郑芳，公司执行董事。 被告绵阳市银信盛世融资担保有限公司，住所地：绵阳市体运村路。 法定代表人白家豪，公司总经理。 委托诉讼代理人李洪明，公司员工。 被告郑芳，女，1972年4月13日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 被告江洪旺，男，1975年6月24日出生，汉族，住绵阳市游仙区。 被告罗顺勇，男，1979年5月18日出生，汉族，住四川省会东县。 被告李义波，男，1982年1月12日出生，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人曾彪，四川真道律师事务所律师。 原告赵朗与被告四川凯越投资集团有限公司、绵阳市杰成电子有限公司、绵阳市银信盛世融资担保有限公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵朗及其委托诉讼代理人汪飞，被告四川凯越投资集团有限公司（以下简称被告凯越公司）的委托诉讼代理人任仲军、被告绵阳市银信盛世融资担保有限公司（以下简称被告银信公司）的委托诉讼代理人李洪明、被告绵阳市杰成电子有限公司（以下简称被告杰成公司）法定代表人郑芳、被告郑芳、被告罗顺勇、被告李义波及其委托诉讼代理人曾彪到庭参加诉讼，被告江洪旺经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告赵朗向本院提出诉讼请求：1、请求不得对绵阳市房屋进行执行，并解除该土地上的强制执行措施；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告郑芳、江洪旺及房屋中介公司绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司于2018年6月10日签订《房屋买卖经纪合同》，后于2018年6月20日又签订《补充合同》。合同约定郑芳、江洪旺将位于绵阳市房屋出售给原告，原告按照约定支付相应价款，现原告已经按照合同履行了支付义务，双方也办理了房屋交接手续。由于双方签订合同时，被告郑芳、江洪旺未取得不动产权证，双方约定在被告郑芳、江洪旺取得不动产权证后即办理过户手续，后原告发现该房屋因被商业银行申请执行被告郑芳、江洪旺等金融借款纠纷案被法院查封。原告在法院查封前已与被告郑芳、江洪旺签订合同，房屋已交付原告，并由原告占有，原告已经支付部分价款，愿意将剩余房款按照法院要求交付，未办理房屋过户是因被告郑芳、江洪旺原因，原告无过错。 被告凯越公司辩称：绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行是在2019年8月13日对案涉房屋实施查封，在查封时，原告未对案涉房屋进行合法占有。原告基于买卖合同享有的权利不能对抗债权人及生效法律文书，申请法院强制执行的权利。案涉房屋登记在债务人被告郑芳名下。原告未按照最高院关于执行异议案件28条约定，现所欠购房款近50万元至今未支付，虽原告当庭承诺愿意将剩余购房款交付执行法院，但在本案审理时尚未支付，不符合28条第三项规定。房屋未办理过户因原告造成。原告未按照合同约定于2018年12月1日前支付全部购房款，且逾期违约至今尚未支付。原告明知买售房屋办理银行贷款，在未清除银行贷款前，该房屋无法办理过户登记，故是因原告自身无力按期支付购房款导致无法办理过户，因此原告诉求不能成立。 被告杰成公司、被告郑芳、江洪旺辩称：与原告签订的买卖合同真实，双方签订的购房合同及补充协议真实。当时因开发商不具备办证条件，到2018年可以办理过户时，因我资金出现问题无法缴纳契税，所以没有办理过户，我方不反对原告的诉讼请求，不应当承担诉讼费。 被告银信公司辩称：与被告凯越公司的辩论意见一致。 被告李义波辩称：同意被告凯越公司辩论意见。原告提出执行异议提交的证据基本一致，基于该事实，法院应当作出相同的判决。原告购买房屋时明知案涉房屋抵押，即使被告郑芳无法办理契税，只能影响被告郑芳与开发商之间的过户。 被罗顺勇辩称：与被告凯越公司、被告李义波的辩论意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月10日，原告赵朗为甲方，被告郑芳、江洪旺为乙方，绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司为丙方，三方签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定，乙方将位于绵阳市房屋出售给甲方，房屋面积124.61平方米，总成交价款126.5万元，签订合同当日，甲方向乙方支付50万元，第二笔款5万元在2018年6月20日前支付，2018年6月27日支付15万元，剩余56.5万元在2018年12月1日前办理商贷向卖方支付，卖方银行按揭月供房子和车库由买方在过户前买方付。同年6月20日，原告赵朗、被告郑芳、江洪旺、绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司签订《补充合同》，合同载明：卖方在收到买方首付款当日将此房钥匙、门禁卡、气卡、电卡已全部支付给买方，并于2018年6月30日前卖方将物业费已结完，2018年7月1日后产生的物业费用由买方支付，2018年7月1日后卖方的工行按揭月供及车库按揭月供由买方每月支付。双方同意在卖方办理完不动产权证后，工行剩下的按揭月供余款由买方转入中介进行监管，由中介去还按揭余款但卖方必须到场配合还款办理结清证明。合同签订后，原告赵朗按合同约定向被告郑芳支付购房款70万元，被告郑芳将案涉房屋交付原告赵朗。2018年7月1日至2019年9月，原告赵朗向被告郑芳在银行的按揭贷款账户，每月转入案涉房屋、车库在银行应偿还的按揭贷款，用于清偿房屋按揭贷款。 2019年7月22日，本院受理绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行与被告绵阳市杰成电子有限公司、绵阳市银信盛世融资担保有限公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波金融借款合同纠纷一案，2019年9月24日，本院作出（2019）川0703民初6297号民事判决书，判决：一、被告绵阳市杰成电子有限公司于本判决生效后十日内向原告绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行偿还借款本金1600080.19元、截止2019年7月2日的利息154952.67元、罚息51794元、复利11114.07元，四项合计1817940.93元，并承担2019年7月2日后的罚息、复息。计算方法为：以本金1755032.86元为基数，从2019年7月3日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率10.44%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、被告绵阳市银信盛世融资担保有限公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波对上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未履行判决义务，绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行向本院申请强制执行。在执行过程中，被告绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行将享有本院（2019）川0703民初6297号《民事判决书》所确定的主债权及从权利一并转让给四川凯越投资集团有限公司。2020年8月13日，本院以（2020）川0703执异250号《执行裁定书》，裁定：变更四川凯越投资集团有限公司为（2020）川0703执2019号案件的申请执行人。2020年9月9日，本院以（2020）川0703民初2607号民事裁定书，裁定：被告绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行变更为四川凯越投资集团有限公司，由四川凯越投资集团有限公司替代被告绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行承担诉讼。 2019年8月13日，本院以（2019）川0703民初6297号民事裁定书，对被告郑芳位于绵阳市房屋予以查封。2020年3月9日，原告赵朗对本院查封绵阳市房屋提出书面异议。2020年3月23日，本院以（2020）川0703执异33号执行裁定书,裁定驳回异议人赵朗的异议请求。 另查明：案涉位于绵阳市房屋属抵押按揭贷款房屋，被告郑芳、江洪旺未取得房屋不动产权证，现由原告赵朗占有。2016年4月18日，案涉房屋在绵阳市住房和城乡建设委员会办理签约备案登记，备案登记载明：产权证号（合同号）273XXX，产权人（买受人）郑芳，登记原因是商品房签约备案。 本院认为：原告赵朗与被告郑芳、江洪旺签订《房屋买卖经纪合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告将案涉房屋交付原告占有，但双方未办理房屋产权过户登记。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人能够排除强制执行必须符合前述条件。本案原告赵朗与被告郑芳、江洪旺签订《房屋买卖经纪合同》时，被告尚未取得案涉房屋的不动产权证，至原告起诉阶段，被告仍未取得案涉房屋的权属证书，原告应当预见到被告向其出售的房屋在办理房屋过户登记存在障碍。同时，案涉房屋由被告郑芳、江洪旺按揭贷款购买时，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，当事人仍然无法办理房屋过户登记事宜。综上事实，应当认定是原告自身原因未办理案涉房屋过户登记，故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求本院不予支持。 综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告赵朗的诉讼请求。 案件受理费16185元，由原告赵朗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 王 沉 人民陪审员 姚 平 人民陪审员 刘雪松 二〇二〇年九月十六日 书 记 员 吴林娟