安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初4171号 原告：张丽丽，女，1983年12月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：杨林，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：安徽茂祥置业有限公司，住所地六安市集中示范园区三十铺镇悠然蓝溪景区内，统一社会信用代码：91341502594285479G。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。 原告张丽丽与被告安徽茂祥置业有限公司（以下简称茂祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告张丽丽及其诉讼代理人杨林，被告诉讼代理人王孝强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告《商品房买卖合同（预售）》;请求判决被告退还房款928937元;2.请求判决被告支付利息78878元（暂计算至起诉时;按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，278937元自2017年9月13日起至款清止,650000元自2018年3月25日起至款清止）;3.请求判决被告支付违约金9289.37元;4.请求判决被告负担本案诉讼费用。事实与理由:2018年4月11日原告与被告签订《商品房屋买卖合同（预售）》,约定原告购买被告位于六安市兴茂水韵东方117号幢1层0101号住房。房屋面积151.49平方米,总价款928937元。合同第十一条交付时间和手续约定:出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（1）和（2）不作累加）。（1）逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后,原告依约向被告支付首付款278937元、2019年3月25日通过银行支付被告支付650000元,时至今日被告未能按合同约定交房。为维护原告的合法权益,根据相关法律的规定特具诉至贵院,望判如所请。 茂祥公司辩称：1、因为政府验收政策的改变，导致答辩人原定的交房时间延迟，答辩人不应当承担逾期交房的民事责任；2、被答辩人请求答辩人支付的利息过高，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判利息的基本标准应当按照全国银行同业拆借中心间公布的贷款市场报价利率；3、对于被答辩人请求判决被告支付利息78878元，答辩人不予认可，根据相关法规，担保人未提出诉讼请求的，人民法院在审理该案件时仅处理商品房买卖合同纠纷，本案中担保权人并未提起诉讼，故答辩人认为原告的银行贷款及贷款部分的利息不应当在本案中一并处理；4、根据商品房预售合同第12条第二款载明，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，答辩人并未收到相关书面解除合同通知，因此被答辩人请求的违约金不应支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日原告张丽丽与被告茂祥公司签订《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120172090），约定原告购买被告位于六安市兴茂水运东方117号1层0101号住房。房屋面积151.49平方米，总价款928937元。合同第十一条交付时间和手续约定:“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约于2017年9月13日向被告支付购房款278937元,并于2019年3月25日通过银行按揭贷款支付了购房余款650000元,但2019年6月30日被告未能按约向买受人交付该商品房，2020年6月10日，因案涉小区质量问题，六安市建设工程质量安全监督站经现场调查核实，出具《工程质量整改通知书》一份，要求被告茂祥公司“立即召集相关工程质量保修责任单位进行整改，经建设、施工、监理、检查合格并签署意见后，将整改结果书面上报我站备案，同时邀请相关业主代表到场检查，验收合格前，房屋不得交付使用。”被告茂祥公司未能按约履行交房义务，故原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告完成自己的付款义务后，被告安徽茂祥置业有限公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋，但被告未依约履行交付房屋的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方买卖合同解除后，被告应依法返还购房款，故原告诉请返还购房款928937元一节，本院予以支持。虽然原、被告双方约定退还购房款利息自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，但自2019年8月20日后，中国人民银行已停止公布同期银行贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，本院酌定被告分别自收到原告首付款（2017年9月13日）和银行按揭贷款之日（2019年3月25日）起，分别按照银行同期贷款基准利率或贷款市场报价利率计算付息至款清之日止；关于原告主张的逾期违约金一节，本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿，同时违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。本案中，尽管被告未收到相关书面解除合同通知，但并不能以此免除被告支付违约金的违约责任，但被告抗辩原告诉请违约金过高，应视为其对违约金标准予以调整的意思表示，本院酌定违约金标准由合同约定的全部房价款的1%调整为全部房价款的0.5%，即4644.69元（928937元×0.5%），被告关于贷款银行没有作为第三人参加诉讼，仅应偿还首付款及利息的抗辩意见，由于银行按揭贷款系从原告银行贷款账户扣划至被告账户，应视为原告支付购房款，现双方买卖合同解除，原告有权请求被告返还购房贷款并请求支付占有房款期间的利息，故被告此节抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张丽丽与被告安徽茂祥置业有限公司于2018年4月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120172090）； 二、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内一次性返还原告张丽丽购房首付款278937元； 三、被告安徽茂祥置业有限公司就278937元首付款自2017年9月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 四、被告安徽茂祥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性返还原告张丽丽购房按揭贷款650000元； 五、被告安徽茂祥置业有限公司就650000元购房按揭贷款自2019年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 六、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告张丽丽违约金4644.69元； 七、驳回原告张丽丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，减半收取计7080元，由被告安徽茂祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  祝万浩 二〇二〇年九月三十日 法官助理许晓明 书记员丁冉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。