河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2405号上诉人（一审原告）：河南潢川农村商业银行股份有限公司，住所地河南省潢川县跃进东路，统一社会信用代码91411500MA450GHY9G。负责人：赵德全，行长。委托诉讼代理人：宋成彬，河南新章律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家军，河南竞远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈宜新，男，汉族，1955年3月1日出生，住址河南省潢川县。被上诉人（一审被告）：潢川县广宇房地产开发有限公司，住所地潢川县产业集聚区工业大道，统一社会信用代码914115267474270024。法定代表人：蒋辉，公司经理。被上诉人陈宜新、潢川县广宇房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：黄志忠，男，汉族，1963年11月15日出生，住址河南省潢川县。被上诉人（一审第三人）：王新林，女，汉族，1964年12月5日出生，住址。被上诉人黄志忠、王新林的共同委托诉讼代理人：王杰，河南天宾律师事务所律师。上诉人河南潢川农村商业银行股份有限公司（以下简称潢川农商行）因与被上诉人陈宜新、潢川县广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司）、黄志忠、王新林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潢川农商行的委托诉讼代理人宋成彬、李家军，被上诉人陈宜新、被上诉人广宇公司的法定代表人蒋辉、以及被上诉人陈宜新、广宇公司的共同委托诉讼代理人苏长宏，被上诉人黄志忠以及被上诉人黄志忠、王新林的共同委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潢川农商行上诉请求:1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定第三人黄志忠、王新林基于人民法院的合法强制执行程序和有权机关发证行为，而取得的房屋所有权证书合法、有效，应受法律保护，是认定事实错误。首先，原审已经查明案涉房屋已由信阳市中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫15民终1899号民事裁定：撤销原裁定，指定本院再审理。但是在案件审理期间，于2018年9月19日，潢川县人民法院向潢川县不动产登记中心及潢川县房产交易所下发（2016）豫1526执291号协助执行通知书，内容为：请依照相关法律规定为申请人黄志忠办理产权过户登记手续。根据以上事实，2018年9月19日，潢川县人民法院裁定将案涉房屋办理过户登记手续显然是程序违法。原审认为，从案件的审理到案件的执行并未有不当之处。是认定事实错误。其次，原审查明登记机关在办证过程中，被告陈宜新与第三人黄志忠、王新林在不动产中心签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告广宇公司作为出售人在该合同上加盖专用章，该合同上没有签署合同的签订时期。2018年12月28日，黄志忠领取案涉房屋不动产登记证。根据以上事实证明潢川县不动产登记机关和房产管理部门依据的是广宇公司与黄志忠、王新林签订《商品房买卖合同（预售）》取得该房屋物权。然而，案涉房屋双方签订买卖合同过户转移时，是潢川县人民法院依法正在审理涉案房屋时，权属明显存在争议。二人且对此事均知情。另外广宇公司并非是被执行人，没有义务和责任作为出让人与黄志忠、王新林签订《商品房买卖合同（预售）》。据此，不动产登记机关和房产管理部门未按照潢川县人民法院（2016）豫1526执291号协助执行通知书“请依照相关法律规定为申请人黄志忠办理产权过户登记手续”。所以，广宇公司与黄志忠、王新林签订《商品房买卖合同（预售）》也因违反法律法规强制性规定而无效。另因为黄志忠、王新林对陈宜新享有债权，然而房屋过户中的房屋出售人系广宇公司，显然黄志忠、王新林与广宇公司和陈宜新是恶意串通损害上诉人权益的行为，根据《合同法》第五十二条规定，广宇公司与黄志忠、王新林签订《商品房买卖合同（预售）》也应为无效合同。再次，被上诉人陈宜新认可2004年10月2日收到上诉人的购房款，并交付房屋由上诉人占用使用至今，时过十五年之余。其辩称上诉人未足额给付购房款，显然有悖常理也不符合逻辑。上诉人是银行单位不可能无经济能力支付购房款。况且在此时，被上诉人陈宜新在上诉人处贷款几百万元，怎会有不足额支付的情形？证人证言可以佐证其错误。更何况从时间已过十五年之余，房价翻几倍情况下，案涉房屋评估151万元，足以看出当时以46万元购买该房屋是高价购买。另外，如果上诉人欠付购房款，就不可能占有使用管理十五年之久，而陈宜新不主张权利。所以，原审认为上诉人仅对案涉房屋享有债权，是认定事实错误。二、原审判决判非所诉，适用法律错误。本案上诉人的诉讼请求是确认执行和解协议无效、商品房买卖合同无效。原审根据《城市房地产管理法》第四十一条之规定，驳回原审原告诉讼请求是适用法律错误。综上，原审认定事实错误且适用法律错误，二审应当撤销原判，依法改判。被上诉人陈宜新答辩称，一、一审认定事实清楚，案涉执行和解协议以及买卖合同，合法有效。案涉协议是合同双方当事人在自愿协商的基础上达成，是当事人真实意思表示，且经法院执行机关执行过程中达成。该合同没有违反我国法律法规的禁止性规定，属于合法有效协议。二、上诉人对涉案房屋仅享有债权，并不享有物权。涉案房屋不存在权属争议问题，潢川县人民法院的执行程序以及房产管理中心办理过户的行为并无不当。涉案房产系我方开发，由我方合法出资建造，由我方办理不动产登记证书，房屋权属一直归我方享有。虽然上诉人有意向购买，给付了一部分资金，但由于其自身人事等原因，没人管这件事，也没有交纳剩余购房款。上诉人的收据仅仅享有债权，且怠于交纳剩余房款，其享有的债权不能对抗物权。这一观点在与本案同一事实的已经生效的执行裁定书（2017）豫1526执异13号文书中有明确表述。同时，潢川县法院裁定将案涉房屋办理过户登记和房产管理部门办理过户手续均是合法履职行为。以上各方行为，不违反相关法律规定，并无不当。需要说明的是，虽然《城市房地产管理法》第三十八条列举规定了“权属存在争议”不得转让的相关情形，但上诉人仅仅享有债权，并不符合该规定。另外最高人民法院在有关裁判文书中亦认为《城市房地产管理法》第三十八条系管理性规定。综上要求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人广宇公司口头答辩称，坚持一审答辩意见。这个房屋处理是陈宜新和其他人的关系，我方只是配合办理手续。被上诉人黄志忠、王新林答辩称，一、原审判决确认涉案房产已由黄志忠、王新林通过法院执行程序合法取得，且已办理有效房屋产权变更登记手续，系认定事实清楚，证据确实充分，上诉人第一项上诉理由依法不能成立。2015年6月30日，黄志忠因为民间借贷起诉陈宜新。2015年12月17日，黄志忠申请将陈宜新的涉案房屋查封。2015年12月18日，潢川县法院下达（2015）潢民初字第00973号调解书，协议书约定陈宜新于2016年4月30日还清所有150万元欠款及利息。2016年5月10日，黄志忠向法院申请强制执行。2018年9月9日，陈宜新和黄志忠达成执行和解协议，将涉案房屋抵偿给黄志忠。2018年9月19日，潢川县法院下达协助执行通知书，要求房产交易所协助办理房产手续。2018年12月28日，黄志忠办理房产证。综上，双方签订的执行和解协议、商品房买卖合同是合同当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。黄志忠经过法院诉讼、执行程序，历时三年取得涉案房屋的所有权，其现已是涉案房屋的所有权人。二、原审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定。潢川农商行与陈宜新之间未签订房屋买卖合同，购房收据只是一张白条，不能证明双方协商约定的购房款为46万元，且依据常理46万元并不足以购买涉案房产。所持购房收据也只能证明其享有相应的债权，但该债权权利不能对抗黄志忠对涉案房屋所拥有的物权。综上所述，黄志忠的房屋系在法院执行期间通过合法形式取得，且办理了房屋产权证书，其已依法享有该涉案房产的所有权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求法院驳回上诉，维持原判。上诉人潢川农商行向一审法院起诉请求：1、判令被告陈宜新为原告办理房屋产权证书；2、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、确认2018年9月9日陈宜新和黄志忠、王新林签订的执行和解协议无效，商品房买卖合同无效；2、确认潢川县不动产第0001715号房屋为原告所有，另由陈宜新、黄志忠、王新林、广宇公司履行协助房屋变更到原告名下。一审法院认定事实：2003年至2004年，被告陈宜新在潢川县黄湖宾馆东隔壁开发一幢门面综合楼，建筑结构为混合结构，房屋总层数为6层，第一层为门面房。该楼房在建设过程中，原告下属单位潢川县城中信用合作社拟购买该房屋中2间门面房，2004年10月2日，陈宜新向原告出具收据载明：收到原告购房款46万元。同年10月30日，潢川县城中信用合作社向陈宜新付款46万元。后原告占有、使用该房屋作为营业用房至今。诉讼中，原告诉称，其向陈宜新交付的46万元款是上述两间门面房的所有购房款，而被告陈宜新辩称，原告只是交纳部分购房款，原告的购房款没有付清，但双方均未提交充分证据予以证明。2005年11月18日，被告陈宜新办理了该处楼房的房屋产权证。庭审中，原告陈述其所属城中信用社的人员多次电话联系陈宜新，陈宜新到城中信用社2次，协商过办理房屋过户的问题，但陈宜新坚持其答辩的意见，即购房款没有交齐，46万元不可能购买该处房屋的门面房,上述事实双方也没有举证证明。陈宜新因欠第三人黄志忠借款150万元未偿还，黄志忠于2015年6月30日向法院提起诉讼，该案经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院于2015年12月18日作出（2015）潢民初字第00973号民事调解书。在诉讼中，一审法院于2015年12月17日根据黄忠志的申请（2015年12月16申请）将坐落于潢川县小东关环城东路路北59号房屋一处即涉案房屋予以查封。在（2015）潢民初字第00973号民事调解书规定的履行期限内，被告陈宜新未履行，黄志忠于2016年5月10日向一审法院申请强制执行。2018年6月2日，经一审法院委托，信阳丰华联合资产评估事务所对涉案房屋进行了评估，经评估上述房产价值为151.115万元。2018年9月9日，在一审法院执行过程中，经执行员主持，黄志忠和陈宜新达成执行和解协议，执行和解协议的主要内容为：一、被执行人陈宜新欠申请人黄志忠款本金150万元及利息，陈宜新自愿用位于潢川县××环城路北侧（潢城房私字第22130号）一层07号房产及该房产使用证号为潢城国用（2002）字第03498号的土地，评估价值为151.115万元折抵欠款本金70万元，利息81.115万元。余下本金及利息经双方另行结算后限被执行人于2018年12月30日前全部还清。二、本案诉讼费、执行费、评估费等费用全部由陈宜新负担。2018年9月19日，一审法院向潢川县不动产登记中心及潢川县房产交易所下发（2016）豫1526执291号协助执行通知书，协助内容为：请依照相关法律规定为申请人黄志忠办理产权过户登记手续。在办证过程中，被告陈宜新与第三人黄志忠、王新林在不动产中心签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告潢川县广宇房地产开发有限公司在该合同上加盖专用章，在该合同上没有署名合同的签订时期。2018年12月28日，黄志忠领取该处楼房第一层两间门面房的不动产产权证，证号为：豫（2018）潢川县不动产第0001715号不动产权证书。一审另查明，在上述案件执行过程中，2017年8月7日，原告以陈宜新、黄忠志为被告向一审法院提出执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封。2017年10月20日，原告向一审法院提出撤诉申请撤回对执行异议之诉的起诉。一审法院于同日作出（2017）豫1526民初2400号民事裁定：准许原告撤诉。2017年11月7日，原告就一审法院查封涉案房屋问题提出执行异议，一审法院于2017年11月15日作出（2017）豫1526执异13号民事裁定：驳回原告的异议请求。2018年1月4日，原告单位向一审法院提起房屋买卖合同民事诉讼，请求判令被告陈宜新为其办理房屋所有权证书，一审法院于2018年3月27日作出（2018）豫1526民初170号民事裁定：驳回原告单位的起诉。原告上诉，信阳市中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫15民终1899号民事裁定：撤销原裁定，指定一审法院审理。一审法院受理后，另行组成合议庭进行审理，于2019年6月18日作出（2019）豫1526民初449号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告单位不服提起上诉，信阳市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）豫15民终2865号民事裁定：一、撤销本院（2019）豫1526民初449号民事判决；二、发回本院重审。一审再查明，原告潢川县农村信用合作联社现更名为河南潢川农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。原告在购买被告陈宜新开发的门面房及交购房款时，该处楼房尚未竣工验收，陈宜新办理该处楼房的房权证后，原告没有与被告陈宜新办理房屋权属变更登记手续，原告所持购房票据只能证明其与被告陈宜新之间就上述争议房产只存在房屋买卖合同法律关系，依据该买卖合同法律关系，在双方对上述争议房产进行过户之前，原告对争议房产只享有债权，不享有物权。其次，被告黄忠志与被告陈宜新之间的民间借贷诉讼案件，经一审法院审查，从案件的审理到案件的执行并无不当之处，原告在整个案件执行过程中虽然提出过执行异议或执行异议之诉（2017年11月15日一审法院作出民事裁定驳回原告的执行异议后，原告并未在法定期限内提起执行异议之诉，丧失了提起执行异议诉讼的权利），但要么原告自己申请撤回起诉，要么其请求被一审法院依法驳回。据此，第三人黄忠志、王新林基于人民法院的合法强制执行程序和有权机关的发证行为而取得的房屋所有权证书合法、有效，应受法律保护，其对上述争议房屋所享有的财产权利是物权，不是债权。第三，原告对登记在第三人名下的不动产提出异议，其权利不能排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定（第29条在本案中不适用），金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对上述法条作文义解释，上述四种情形必须同时适用且应符合其权利能够排除执行这一法定构成要件，否则，原告对上述争议财产所享有的债权将无法排除执行。而本案原告只符合或勉强符合上述四种情形中的一种，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而不具备：1、签订合法有效的书面合同；2、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、未办理过户登记的原因是非因买受人自身的原因。因为本案原告在其合法占有上述争议财产之后，距今已达15年之久，完全有时间与被告陈宜新协商签订书面买卖合同，协商房屋具体价款，商定办理房产过户登记手续，乃至必要时诉诸法律，通过司法途径解决，而被告未能履行上述义务，从而导致其应当行使的债权未能物权化，被告对此具有重大过失。退一步而言，即使原告对上述争议不动产提出的异议仅具备上述规定的一种情形即符合规定，也不能阻却人民法院的强制执行，如前所述，原告对上述争议财产所享有的权利仅为债权，而法院在执行过程中所执行的争议财产为物权，按照物权优于债权的民法原理，原告所享有的债权不能对抗物权。综上，原告对上述争议财产所享有的权利不能排除法院的执行，法院的强制执行程序合法。据此，第三人黄忠志、王新林依据强制执行程序而取得的财产，在过户后对争议财产也享有物权，该物权具有排他性，对外具有对抗效力，包括原告在内的所有债权人均无权以其对上述争议财产享有债权为由来阻却第三人物权的行使。原告对陈宜新所享有的债权可另行主张权利。综合以上情形，第三人黄忠志、王兴林与相关权利人所签订的执行和解协议、商品房买卖合同，是合同当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，该合同没有违法我国现行法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。据此，原告主张上述合同无效的诉讼请求，一审不予支持。原告主张确认潢川县不动产第0001715号房屋为其所有的诉讼请求，于法无据，一审依法驳回。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回原告河南潢川农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，由原告河南潢川农村商业银行股份有限公司负担。二审中，上诉人潢川农商行提供从潢川县市场监督管理局复印的《证明》；并申请证人出庭作证，用以证明案涉房屋系上诉人潢川农商行所有，只是未办理房产权证本。被上诉人陈宜新、广宇公司质证称，对于上诉人潢川农商行二审提供证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。这是当时的潢川县农联社单方自己给自己出具的证明，这种证明任何人、任何单位都可以随意填写，属于自己给自己出具的证明，属于对自己说法进行的一个自证，不具有相应的证明力；证人在原一审就出过庭，证人对案件所有事实都清楚之后，又重新做证，其证言不是新证据。再者，证人并不是双方订立合同时的当事人，证言所有内容都是听说，和之前证言内容有出入。对其证言我方不予认可。被上诉人黄志忠、王新林质证称，对于上诉人潢川农商行提供的《证明》效力不予认可，因为根据《物权法》的规定，房屋所有权必须以登记为准，本案纠纷从诉讼到执行，案涉房屋的所有权人均为陈宜新，黄志忠和王新林是基于法院执行程序和有权机关的登记行为而取得房屋的所有权证，依法应当受到法律保护。上诉人提供的《证明》不能达到其证明目的；证人是上诉人潢川农商行的员工，其证言内容不客观。证言内容只能说明上诉人潢川农商行有资金交付行为，上诉人潢川农商行的债权不能对抗黄志忠、王新林拥有的物权。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。黄志忠、王新林与陈宜新民间借贷纠纷一案，双方达成调解，因被上诉人陈宜新未能按照民事调解书履行义务，致使黄志忠、王新林申请强制执行该民间借贷纠纷案诉讼保全查封的案涉房屋，双方在执行过程中达成执行和解协议，原审法院遂向不动产登记部门下发《协助执行通知书》，将案涉房屋不动产权证书权利人登记为黄志忠、王新林。潢川农商行就案涉房屋提出的执行异议及执行异议之诉，原审法院依法未予支持。至此，黄志忠、王新林就案涉房屋依法取得物权。潢川农商行的上诉理由及上诉请求，本院不予支持，其可依法另行向陈宜新主张债权。综上所述，上诉人河南潢川农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人河南潢川农村商业银行股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年九月二十二日书记员  吴 雪