贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4111号上诉人（原审被告）：大方安泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇龙昌村，统一社会信用代码：91520521082786544R。法定代表人：王建中。被上诉人（原审原告）：王有，男，1979年6月5日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：张敏先，女，1987年10月9日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人大方安泰房地产开发有限公司（以下简称：安泰公司）因与被上诉人王有、张敏先商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人安泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，延期交房的违约责任并非上诉人原因所致。大方县黔西北花园小区施工单位为重庆万美建设工程有限公司，上诉人按照商品房开发等有关法律法规的规定在涉案项目达到预售条件和办理相关行政审批后向被上诉人通过银行按揭的方式出售涉案项目南区三栋二层六号商品房，并于2016年3月1日双方签订《商品房买卖合同》。合同签订后由于施工单位重庆万美建设工程有限公司自2015年8月、2016年12月起以工程款纠纷为由恶意停工，并在2018年3月向贵州省高级人民法院起诉且就涉案项目恶意申请查封至今，案涉房屋项目自2016年12月起就停止施工，致使上诉人无法按照合同约定交付房屋，属于不可抗力，违约责任并非上诉人故意所致，应当酌情减免上诉人的违约责任。二、被上诉人诉请违约金和利息属于重复计算且无法律依据，应当驳回。违约金已经包含利息损失，一审既判决上诉人支付违约金又判决上诉人支付利息无法律依据，依法应当驳回。被上诉人王有、张敏先答辩期内未进行答辩。原告王有、张敏先向一审法院起诉请求：1、判决解除二原告与被告于2016年3月1日签订的合同编号为C-02-10(20151225)号《房屋买卖合同》；2、判决被告返还二原告购房款248000元；3、判决被告赔偿二原告违约金2480元，并以248000元为基数，从2016年10月18日起按照年利率6.86%支付利息至款项付清之日（计算至2019年12月17日利息为53874元）；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，王有作为买受人、张敏先作为涉案房屋共同共有人与安泰公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定“买受人购买的商品房为合同约定的第3栋2层6号，建筑面积10.15平方米，套内建筑面积9.95平方米。该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米24924.62元，总价款248000.00元。付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日起向出卖人交付首付款124000.00元，余款124000.00元以银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期在60日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”王有于2016年3月1日向安泰公司支付首付款100000.00元、于2016年3月3日支付首付款24000.00元，于2016年9月19日在贵阳银行办理剩余房款124000.00元的银行按揭，贵阳银行于2016年9月27日发放该贷款，安泰公司于2016年10月18日出具收到剩余房款124000.00元的收据。安泰公司未按合同约定的时间交房，王有申请退房，安泰公司于2019年12月27日回复王有，同意退房退款。王有于2019年12月16日在贵阳银行提前还清全部按揭贷款，共支付了利息24289.19元。一审法院认为，原告王有、张敏先与被告安泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据合同约定，安泰公司应在2016年12月31日将涉案商品房交付给二原告，但安泰公司至今未交付涉案商品房，并同意王有、张敏先的退房请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定，涉案《商品房买卖合同》符合约定解除和法定解除的条件，对二原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告逾期且至今未交付涉案商品房的行为已构成违约，被告的违约行为导致《商品房买卖合同》的解除，被告应返还二原告交纳的购房款，对二原告要求被告返还购房款248000.00元的诉讼请求予以支持。二原告支付的总房款248000.00元中有124000.00元是通过银行按揭贷款支付，二原告于2019年12月16日提前还清该笔按揭贷款，共支付按揭贷款利息24289.19元，应以该24289.19元利息及124000.00元贷款为基数，从2019年12月17日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息属于二原告的损失，被告应予赔偿。二原告支付的124000.00元首付款的同期银行利息也属于二原告的损失，被告应予赔偿，予以支持，由被告支付二原告以100000.00元为基数，从2016年3月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；以24000.00元为基数，从2016年3月3日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《商品房买卖合同》第十三条约定了逾期交房超过60日的，买受人退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，对二原告要求被告支付违约金2480.00元的诉讼请求，予以支持。综上，被告违约，导致涉案《商品房买卖合同》解除，被告应退还二原告交纳的购房款并赔偿二原告的损失，同时按约定支付二原告违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原告王有、张敏先与被告大方安泰房地产开发有限公司于2016年3月1日签订的合同编号为C-02-10（20151225）的《商品房买卖合同》；二、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王有、张敏先购房款248000.00元；三、被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王有、张敏先违约金2480.00元、按揭贷款利息24289.19元；并支付原告王有、张敏先从2016年3月1日起至款项付清之日止，以100000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；从2016年3月3日起至款项付清之日止，以24000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；从2019年12月17日起至款项付清之日止，以124000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。案件受理费2930.00元，由被告大方安泰房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人主张的重庆万美建设工程有限公司停工及起诉导致迟延交房属第三人原因，非属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人对重庆万美建设工程有限公司原因造成的迟延交房，应向被上诉人承担违约责任。上诉人以其迟延交房系重庆万美建设工程有限公司造成为由，主张减免违约责任的理由不能成立，不予采纳。本案中，因被上诉人主张《商品房买卖合同》约定：“逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”的违约金过低，请求调整。一审法院根据被上诉人的请求将双方约定的违约金调整为被上诉人已付款（包括支付的房款及银行利息）产生的利息损失后，仍按《商品房买卖合同》约定的违约金条款判决上诉人支付违约金2480.00元不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初27号民事判决第一、二项，即：“解除原告王有、张敏先与被告大方安泰房地产开发有限公司于2016年3月1日签订的合同编号为C-02-10（20151225）的《商品房买卖合同》；被告大方安泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王有、张敏先购房款248000.00元；”二、变更贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初27号民事判决第三项为：上诉人大方安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人王有、张敏先按揭贷款利息24289.19元；并以100000.00元为基数，从2016年3月1日起至2019年8月19日，以24000.00元为基数，从2016年3月3日起至2019年8月19日，支付被上诉人王有、张敏先按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；以124000.00元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止，支付被上诉人王有、张敏先按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以124000.00元为基数，自2019年12月17日起至款项付清之日止，支付被上诉人王有、张敏先按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回被上诉人王有、张敏先的其他诉讼请求；四、驳回上诉人大方安泰房地产开发有限公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2930.00元，由上诉人大方安泰房地产开发有限公司负担2730.00元，被上诉人王有、张敏先负担200.00元；二审案件受理费5360元，上诉人大方安泰房地产开发有限公司负担5300.00元，被上诉人王有、张敏先负担60.00元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年九月一日书记员 高 进