山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5247号 原告：田素贞，女，汉族，1945年11月29日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：王海龙，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅，系山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常慧慧，系山东瀛岱律师事务所实习律师。 第三人：济南联强房地产营销策划有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370112MA3DDWA22D。 法定代表人：郑振飞，执行董事。 委托诉讼代理人：杨桐桐，系北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范春光，系北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告田素贞与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦公司）、第三人济南联强房地产营销策划有限公司（以下简称联强公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告田素贞的委托诉讼代理人王海龙，被告佰邦公司委托的诉讼代理人黄志帅以及第三人联强公司委托的诉讼代理人杨桐桐、范春光均到庭参加诉讼。审理中，原告田素贞申请财产保全，本院依法冻结佰邦公司银行存款383808元，冻结期限一年。本案现已审理终结。 田素贞向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求解除田素贞与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》；2、请求判令佰邦公司返还购房款人民币353377元；3、请求判令佰邦公司支付以353377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日按照日千分之五计算的违约金（暂计人民币35000元）；4、本案诉讼费用由佰邦公司承担。事实与理由：2018年2月6日，田素贞与佰邦公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定佰邦公司向田素贞出售商品房及相关事宜。合同约定商品房暂定名为鹊华天禧苑商务办公楼，房号1722，建筑面积共28.03平方米，总价款328377元，出卖人应当在2019年12月31日前交房等内容。合同签订前，田素贞分三次向佰邦公司支付购房款共计348808元，佰邦公司出具收据3份（当庭变更为田素贞分四次向佰邦公司支付购房款353377元，佰邦公司出具收据4份）。现因佰邦公司迟延履行交房义务，田素贞遂请求解除商品房买卖合同，由佰邦公司向田素贞支付违约金以弥补损失。综上，田素贞为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 佰邦公司辩称：其不同意解除与田素贞签订的商品房买卖合同，逾期交房是疫情原因导致的，逾期交房也不应成为田素贞解除合同的理由。田素贞既主张解除合同又主张违约金不符合相关法律规定。 联强公司称：田素贞的诉请与联强公司无关，其不应该作为本案的诉讼参与人。联强公司作为房屋买卖的中介服务机构，促成田素贞与佰邦公司签订了《商品房买卖合同》，且联强公司对佰邦公司的资质已尽合理的审查义务，佰邦公司是否延期交房并非联强公司能够控制，田素贞要求解除房屋买卖合同及退还购房款事宜与联强公司无关，故联强公司不应向田素贞支付任何价款及承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实：2017年9月22日，佰邦公司（甲方）和联强公司（乙方）签订《鹊华天禧渠道代理合同》，约定联强公司为位于济南市北园大街373号鹊华天禧苑商务办公楼10-12层、16-19层公寓房源的渠道代理单位，代理形式为联合分销机构为项目输送意向客户。代理期限为自2017年9月15日至2017年10月15日止。渠道费用结算：乙方带客成交的，成交前需甲方现场管理人员签字确认，由甲方指定人员带乙方陪同客户到乙方财务刷取渠道费用，乙方负责给成交客户开具收款收据；如后期客户退房，乙方应在甲方受理退房手续后3日内将渠道费用及时全额返还客户，与甲方无关。合同还约定了双方权利和义务、违约责任等内容。 2018年2月6日，佰邦公司与田素贞签订《商品房买卖合同》、《济南市商品房买卖合同补充协议》，主要约定：田素贞购买佰邦公司开发的鹊华天禧苑商务办公楼1单元1722号，用途为商务办公，建筑面积28.03平方米，单价为每平方米11715.20元，总价款328377元，田素贞于2018年2月6日前一次性付清总房款328377元。佰邦公司应当于2019年12月31日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付田素贞使用。第八条约定了“……本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。”第九条第二款约定了出卖人逾期交房的违约责任“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……”。合同签订后，田素贞于2017年10月4日、10月10日、2018年1月20日向佰邦公司支付25000元（定金）、298808元、4569元，共计328377元，佰邦公司出具房款收据三份。田素贞于2017年10月4日向联强公司支付25000元，联强公司出具收据1份。 2019年12月25日，佰邦公司向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》一份，内容为“……在保证质量、环境健康下力争90个施工日完成装饰施工，为您交付舒适、方便、温馨生活的‘家’。” 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建许2018021号商品房预售许可证。截至法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。 本院认为：田素贞与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，田素贞已按约支付全部购房款，佰邦公司应按约及时交付房屋。 本案焦点一：田素贞是否享有解除权。田素贞称根据其与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》约定逾期超过30日后买受人有权解除合同。佰邦公司辩称其于2019年12月25日向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》，履行了延期交房的通知义务，之后2020年初爆发的新冠肺炎疫情，致使施工人无法按时复工，至今未完成交付义务。本院认为，佰邦公司于2019年12月25日发送的《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》内容上系邀请业主体验样板间，未说明延期交房的原因和延期交房时间，不具备延期交房通知的形式要件。2019年12月31日之前济南并未受到新冠肺炎疫情影响，佰邦公司的逾期交房行为发生在新冠疫情爆发之前，关于新冠疫情对施工进度的影响，佰邦公司未提供有效证据予以证明，故对佰邦公司的上述辩称意见本院不予采信。《济南市商品房买卖合同》约定，佰邦公司应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人有权解除合同。现佰邦公司逾期交房超过30日，田素贞享有合同约定的解除权，田素贞请求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，本院予以支持。解除日期为本案诉状送达佰邦公司之日即2020年7月27日，合同解除，佰邦公司应归还田素贞已经支付的全部购房款共计328377元（25000+298808+4569）。 焦点二：田素贞向联强公司支付的2.5万元，佰邦置业是否应当返还。田素贞主张买房时不知道有联强公司的存在，其在佰邦公司的销售人员的指引下，在佰邦公司售楼处支付的全部购房款，在佰邦公司的安排之下签订的房屋买卖合同，拿到相应的收据，拿到收据后才发现其中2.5万元的收据是联强公司盖章。佰邦公司对田素贞向联强公司支付的2.5万元认为与其无关。联强公司辩称对田素贞收取的2.5万元系居间费用，该收据上清晰的加盖了联强公司的公章，田素贞知悉是因为居间服务而支付给联强公司费用，联强公司在田素贞签订《商品房买卖合同》后通过微信转账的方式向田素贞女儿王文转账808元，并购买了349元的电器一并邮寄给了王文，故联强公司本次实际收取的居间服务费为23848元。本院认为，佰邦公司与田素贞之间存在商品房买卖合同关系，在合同解除时佰邦公司应对其依据合同收取的全部购房款负有返还义务，根据田素贞提交的证据和双方的陈述，佰邦公司收取合同约定的购房款金额328377元。佰邦公司和联强公司的《鹊华天禧渠道代理合同》约定联强公司为佰邦公司的销售代理单位，由成交客户向联强公司支付渠道费用。田素贞主张其向联强公司支付的2.5万元系购房款，与已经查明的事实不符，其要求佰邦公司返还依据不足，本院不予支持。 因佰邦公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。田素贞主张双方合同中关于出卖人违约时应按日万分之五支付违约金的约定过低，显失公平，请求依据合同中关于买受人违约时按照每日千分之五的标准支付违约金的约定标准，主张以应返还房款为基数，自逾期交房2020年1月1日起算至实际给付之日的违约金。佰邦公司辩称应按照双方合同约定的解除合同时出卖人按照买受人累计支付购房款的0.5%支付违约金，并申请调低田素贞主张的违约金计算标准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中佰邦公司违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。合同约定的佰邦公司按照买受人累计已付款的0.5%支付违约金的约定明显低于其违约行为给田素贞造成的实际损失，但田素贞主张按照日千分之五标准计算违约金亦明显高于其实际损失。双方均未提供有效证据证明田素贞的实际损失，根据双方的举证、陈述情况、合同实际履行情况、房屋价格变动情况，对田素贞要求佰邦置业支付的违约金，本院部分予以支持并依法调整为以328377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、山东佰邦置业有限公司与田素贞于2018年2月6日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售字201812415187）于2020年7月27日解除； 二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还田素贞购房款328377元； 三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付田素贞以328377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的违约金； 四、驳回田素贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3563元，由山东佰邦置业有限公司负担3275元，田素贞负担288元。保全费2439元，由山东佰邦置业有限公司负担2270元，田素贞负担169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年九月三十日 法官助理  高 雪 书 记 员  李美霞