渭南市临渭区人民法院执行裁定书 (2020)陕0502执异71号案外人：雷毅，男，汉族。委托代理人：白珂，陕西恒济律师事务所律师。申请执行人：方速亮，男，汉族。被执行人：陕西西岳房地产开发有限责任公司。法定代表人：李军民，职务：董事长。本院在执行方速亮与陕西西岳房地产开发有限责任公司（以下简称西岳房地产公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人雷毅于2020年9月7日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人雷毅称，2020年8月20日，案外人雷毅得知其房屋被查封。经了解，系申请执行人与被执行人商品房预售合同纠纷调解后的执行程序，案外人认为临渭区人民法院查封的涉案房屋属于案外人所有，临渭区人民法院应予中止执行，并解除对涉案房屋的查封。具体为：2017年4月中旬，案外人在被执行人处购买了位于临渭区XX路XX大街XX城XX号楼XX单元XX号房屋。同年7月17日，西岳房地产公司向渭南合家欢物业公司出具交房通知载明：雷某乙（案外人之父）在西岳房地产公司购买的XX城XX号楼XX单元XX号房手续已清，请渭南合家欢物业公司办理交房手续。自此，案外人开始实际占有房屋。2018年3月30日，西岳房地产公司向案外人出具了收款收据，同日，因网签不能办理，为防止一房多卖，西岳房地产公司向案外人出具了情况说明载明：雷某乙在西岳房地产公司购买了XX城XX号楼XX单元XX号房，购房款已结清。现因网签业务暂时停止，无法进行网签合同。待业务开通后，公司应无条件和雷毅进行网签合同。此房已归雷毅所有，西岳房地产公司不得进行再次出售，如违反一切后果由公司承担。2019年2月，案外人与物业公司签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对该房屋进行了装修，并于同年入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，案外人认为，自2017年7月交房后，结清了房屋全部对价，案外人实际占有入住已一年有余。综上，案外人依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向临渭区人民法院提出执行异议，请求中止对被执行人西岳房地产公司名下XX城XX号楼XX单元XX号房屋的执行，解决对该房屋的查封。申请执行人称，案外人未办理网签备案手续，临渭区人民法院查封被执行人西岳房地产公司名下涉案房屋正确。被执行人西岳房地产公司称，2015年左右，西岳房地XX路XX大街XX城项目时，占了车雷村的地，给车雷村村民提供有安置房，每平米2200元左右。由车雷村村委会向西岳房地产公司提供有意愿购买金帝锦城房屋的车雷村民名单，然后由村民挑选金帝锦城的房屋，村民选好房屋后再按照安置价出售给名单上的车雷村民。雷毅是车雷村村民，雷毅之父雷某乙经营有临渭区车雷机电设备厂，向金帝锦城项目供应电气设备，主要是配电箱、配电柜，共欠工程款40多万元。2018年3月30日经过结算后，西岳房地产公司用涉案房屋抵账254208元，抵账前涉案房屋不是雷毅购买的。案外人雷毅为支持其主张，向本院提交如下证据：收款收据、交房通知、情况说明、免物业费通知单、住宅室内装修装饰管理服务协议书。证明临渭区人民法院查封的涉案房屋虽未办理网签手续，但涉案房屋系雷毅之父雷某乙为雷毅全款购买，且涉案房屋已经实际占有且装修入住。申请执行人方速亮未提交支持其主张的证据。被执行人西岳房地产公司未提交支持其主张的证据。本院查明，方速亮诉西岳房地产公司商品房预售合同纠纷一案，渭南市临渭区人民法院于2017年11月28日作出了（2017）陕0502民初4336号民事调解书，主要内容为：一、解除原告方速亮与被告陕西西岳房地产公司签订的房屋认购协议。二、被告西岳房地产公司于2018年3月1日前返还原告方速亮购房款118573元及违约金。上述民事调解书生效后，因被执行人未按生效法律文书所确定的义务自觉履行，申请执行人方速亮于2018年4月26日向本院申请执行，本院于当日立案受理。2018年10月30日本院作出（2018）陕0502执1135号执行裁定：“冻结、划拨被执行人西岳房地产公司136724元的银行存款”；2019年11月27日本院作出（2018）陕0502执1135号之一执行裁定：“查封、扣押、冻结、划拨被执行人西岳房地产公司250000元的财产”；2020年5月22日本院作出（2018）陕0502执1135号之二执行裁定，该案终结本次执行程序。另查明，本院同时执行西岳房地产公司商品预售合同纠纷共涉及九案，并于2020年7月17日共同查封了登记在被执行人西岳房地产公司名下包括涉案房屋在内的七套房屋，并于2020年8月18日共同对查封登记在被执行人西岳房地产公司名下包括涉案房屋在内的七套房屋作出查封公告。再查明，被XX房XX城项目时，尚欠雷毅父亲雷某乙经营的渭南市临渭区车雷机电设备厂电气设备工程款40余万元。西岳房地产公司和雷某乙于2018年3月30日经结算后协商，以涉案房屋抵偿254208元工程款。当日西岳房地产公司向雷毅出具涉案房屋254208元的收款收据、交房通知、无法办理网签和房屋归雷毅所有的情况说明。雷毅和渭南合家欢物业有限公司于2019年2月21日签订住宅室内装修装饰管理服务协议书。本院认为，本案的争议焦点为案外人雷毅是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”、第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋系西岳房地产公司开发建设而成，在完成权属变更登记之前，西岳房地产公司仍是涉案房屋的所有权人。本院于2017年11月28日对方速亮诉西岳房地产公司商品房预售合同纠纷案件依法判决之后，案外人雷毅之父雷某乙与西岳房地产公司于2018年3月30日经工程结算通过以物抵债方式取得涉案房屋，并转交案外人雷毅占有、使用的行为。从雷毅向本院提交的证据来看，因案外人雷毅未提举以物抵债协议、商品房买卖合同及网签备案登记手续，该以物抵债行为是否合法有效尚需通过诉讼予以确认，也不能认定案外人雷毅已取得了优于其他债权的物权或物权期待权，故人民法院依据生效法律文书查封被执行人名下财产的执行措施并无不当，案外人雷毅对涉案房屋也不享有排除他人申请强制执行的权利。案外人雷某甲要求中止对被执行人西岳房地产公司名下XX城XX号楼XX单元XX号房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封的异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人雷毅的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审    判    长      寇鹏涛审    判    员      田丽君审    判    员      员承一  二〇二〇年九月十七日  法  官  助  理      权朝刚书    记    员      袁晓彤1