贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10474号 原告：文艳，女，汉族，1970年5月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨骏（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告文艳与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文艳的委托诉讼代理人杨骏，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告及时向原告办理交付商品房转移登记的有关文书即不动产权证书；二、依法判令被告向原告赔偿逾期交房的违约金37436元人民币，同时判令被告向原告赔偿逾期办理交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂定47226元人民币（具体金额自2017年5月1日起计算到被告完成向原告办理交付不动产权证书时止），两项违约金暂计84662元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年9月26日与被告签定商品房买卖合同，约定由被告将位于毕节市城市南部新区“圆梦国际”（后改为“奥莱国际”）第×××（建筑面积132.54平方米，套内建筑面积106.08平方米）出售给原告，单价为每平方米4065.67元，总价款为431286元人民币。合同约定被告于2016年5月1日前负责向原告交房，逾期交房的则由被告向原告按日承担购房总款万分之一的违约赔偿责任。但是原告直到2018年9月17日主动去找被告拿到房门钥匙进行装修。因此，原告认为，被告应当向原告赔偿2016年5月1日至2018年9月17日期间的逾期交房违约金为37436元（即431286×0.01%×868≈37436）。另外，合同同时约定，被告于2017年5月1日前为原告办理交付商品房转移登记的有关文书（不动产产权证），并规定约定日期（2017年5月1日）起180日以后，出卖人仍不能交付上述有关文书（不动产产权证书）的，出卖人“自约定日期（2017年5月1日）起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”。但是原告至今仍未拿到不动产产权证书。因此被告应当向原告赔偿自2017年5月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，由于最后时间还不能确定，所以该项逾期办证的违约金暂时按三年计算为47226元人民币。以上两项违约金暂计84662元。 被告七众置业辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理—(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。五、我公司于2019年8月2日取得了圆梦国际第5幢首次登记审查意见书，并于2019年12月16日以张贴公告的形式，书面向圆梦国际5号楼所有业主进行了公告通知，通知原告把相关资料交到七众办公室进行办证，根据双方合同约定，出卖人有权取得该商品房的所有权属登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但结合目前房产证均是由房开进行办理，故被告方认为被告方取得了相关的文书并通知了原告，被告已完成了合同义务，故通知之日即为该办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。 本院经审理查明：2014年9月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＹＭＧＪ-276），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，建筑面积132.54平方米，套内建筑面积106.08平方米，总价款431286元，买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131286元，余款300.000元以银行贷款支付。出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知买受人收房时间，买受人30日内没有办理收房手续的，由出卖人登报通知交房30日内买受人未提出异议，视为该商品房已完成交付。出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件十二《补充协议》约定，3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款431286元。后，原告向有关部门缴纳了维修基金及契税。原告认为，被告逾期交付商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2018年6月26日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《圆梦国际第5幢首次登记审查意见书》，同意办理圆梦国际第5幢项目不动产登记。2019年12月16日，被告张贴通知，告知圆梦国际5号楼已具备办理不动产权证的条件，通知圆梦国际5号楼业主提交办理不动产权证的有关资料。2020年5月15日，涉案房屋取得不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定在2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。被告应从2017年5月2日起支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。对于违约金的截止时间，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收相关费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。本案中，被告具备办理商品房转移登记的条件后，于2019年12月16日以张贴通知的方式通知包括原告在内的圆梦国际5号楼业主提交办理产权登记的相关资料，2019年12月16日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的截止时间。故被告承担违约责任的期间为：2017年5月2日起至2019年12月16日止。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了约定日期起180后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日。故被告应以原告已付房款431,286元为基数，按日万分之一为标准计付原告从2017年5月2日起至2019年12月16日止期间违约金41,317.2元（431,286元×0.01%×958）。 对原告要求办理房屋产权证书并交付的问题。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告已为原告申请办理涉案商品房不动产权证书，故对原告主张被告交付涉案商品房不动产权书的诉请，本院予以支持。 对原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任：“逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”的约定，合同约定交房时间为2016年5月1日，被告实际向原告交房的时间为2018年6月26日，逾期时间为785天，被告应支付原告逾期交房违约金33,855.95元（431,286元×0.01%×785）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告文艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金41,317.20元； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告文艳逾期交付商品房的违约金33,855.95元； 三、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付原告文艳位于毕节市城市南部新区的不动产权证书； 四、驳回原告文艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费958元，由原告文艳负担118元，被告贵州七众置业有限公司负担840元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年九月九日 书记员  邓正秋