山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4958号原告：烟台市奥德物业管理有限公司，住所地烟台市高新区金海路**。法定代表人：林红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩波，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被告：贾建广，男，1982年8月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：秦小燕（系被告之妻），女，1983年12月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台市奥德物业管理有限公司与被告贾建广物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩波和被告贾建广及其委托诉讼代理人秦小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告交纳2015年7月至2019年12月的物业服务费5965.38元和车位维护费1620元，共计7585.38元。事实和理由：原告系位于烟台市芝罘区小区的物业管理服务企业，被告系该小区2-3-502室（建筑面积110.47平方米）的业主。2011年1月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业费1元/月/平方米，车位维护费地上车位每个每月20元，地下，地下车位每个每月30元按约为被告提供物业服务至今，但被告拖欠2015年7月至2019年12月期间的物业费5965.38元和车位维护费1620元，共计7585.38元。原告为维护合法权益，故诉请解决。被告辩称，原告提供的物业服务不到位，表现在：1、地上、地上及地下车库公共区域乱停车情况严重消防通道，原告没有进行有效管理；2、外来车辆管理不到位，经常发生停车纠纷，出车口多次被堵，业主车辆无法出入；3、原告将地下车库公共区域私自违规改建成车库；4、楼梯及扶手、电梯等公共区域卫生要么长时间不打扫，要么不干净；5、一楼电梯周围经常有小便的痕迹，无人管理；6、楼梯间堆放杂物情况严重，有很多易燃的物品，有重大安全隐患；7、车库地上通风口格栅损坏，长期得不到维修，存在安全隐患；8、小区地面上随意拉绳子或铁丝，晾晒衣物，儿童奔跑时有被伤害的危险；9、安保不到位，外来人员随意出入，放在门口的鞋子曾丢失；10、冬季扫雪不及时，甚至有大部分有行人通行的道路都不清扫；11、小区没有绿化；12、小区公共收益情况不公示；13、原告提供的服务没有清单记录及服务标准。原告给其减免物业费后，其同意缴纳。经审理查明，2011年1月1日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定，原告为位于烟台市芝罘区住宅小区提供物业服务，被告所购涉案房屋为住宅；住宅房屋物业管理费按建筑面积1元/月/平方米（0.70元物业服务费，0.30元电梯使用费）收取；在办理入住手续时，预交一年的物业管理服务费，以后被告每年年底预交纳次年一年的费用，并一次性交清，不按约定收费标准和时间交纳物业管理费等费用的，原告有权要求业主和物业使用人补交，并从缴纳之日起按应交费用的3‰交纳滞纳金；车位（所有人）使用人在办理手续时应按地下车位30元/个/月的标准向甲方交纳车位维护费；本合同的有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日，被告应遵守《物业管理服务委托合同》。双方还约定了其他权利义务。《前期物业管理服务合同》签订后，原告为青华中学教师公寓小区提供物业服务至今。被告自2011年1月1日至今一直在该房屋内居住。2015年2月5日，原告与烟台青华中学教师公寓业主委员会签订《物业管理服务合同书》，载明委托管理合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日。庭审中，原告提交了2017年1月10日、2018年1月26日、2019年12月20日张贴在被告门上的催费通知单照片三张，证明原告向被告发出催费通知单，催要物业服务费和车位维护费。被告质证称，其从未见过该催费通知单。被告为证明原告提供的物业服务不到位，向本院提交了照片打印件4张及视频一张，并提交2020年8月7日原告出具的《关于改造小区监控公告》一份，其中载明“改造费用将从小区公共收益中支出”，被告以此证明原告存在从小区业主中收取及支出公共收益的行为，但公共收益的收取和支出却从未通知到业主。原告质证称，对照片的真实性有异议，照片没有拍摄地点和拍摄时间，证明不了被告的主张，在照片之外每页纸上面打印的文字，均系被告自己添加，也证明不了被告的主张。原、被告签订的前期物业管理服务合同约定，原告只要对楼梯每日清扫一次、楼梯扶手每日擦抹一次、生活垃圾桶每日清理一次、果壳箱每日清运一次，有专门人员实施绿化养护管理、地下、地下停车场有健全的机动车管理制度设施及管理设施运行正常即可，被告的照片证据超出了合同约定的原告的义务范围，不能以此拒缴合同约定的物业服务费及车位管理费；对视频的真实性有异议，该视频不是涉案时间段和涉案物业范围的视频，证明不了系青华中学小区内的楼梯状况。原、被告签订的前期物业管理服务合同约定只要原告对楼梯每日清扫一次、楼梯扶手每日擦抹一次即可，该合同并未约定楼道内有不自觉的业主自行摆放的物品，被告就可以拒缴物业费的规定；对监控公告的真实性无法确认，该证据的时间是2020年8月7日，并不是涉案时间段内的材料，因此该证据证明不了被告的主张。综上，在原告依据合同规定前后两次清扫楼梯之间，若楼梯有杂物，那在下次清扫时清扫即可，合同并未约定原告应当在24小时内不间断的清扫楼梯。原告称，被告缴纳物业服务费至2015年6月，自2015年7月至2019年12月期间欠缴物业服务费5965.38元（1元/月/平方米×110.47平方米×54个月）。被告对数额及计算方式无异议，但称自2015年2月5日起其未与原告续签合同，故其不同意缴纳2015年2月5日之后的物业费，但认可涉案时间段被告一直在该小区居住。原告称，被告的车位为地下车位，被告自2015年7月至2019年12月期间的车位维护费为1620元（30元/月×54个月）。被告对数额及计算方式无异议，但称自2015年2月5日起其未与原告续签合同，故其不同意支付2015年2月5日之后的车位维护费，但认可涉案时间段被告一直使用该车位。本院认为，原、被告于2011年1月1日签订的《前期物业管理服务合同》以及2015年2月5日原告与烟台青华中学教师公寓业主委员会签订的《物业管理服务合同书》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。涉案时间段被告一直在该小区居住，且一直使用该车位，故原告要求被告支付2015年7月至2019年12月的物业服务费5965.38元（1元/月/平方米×110.47平方米×54个月）和车位维护费1620元（30元/月×54个月），于约有据，于法相合，本院依法予以支持。被告以其自2015年2月5日起未与原告续签合同为由不予支付物业服务费和车位维护费，于法无据，本院不予采纳。被告虽以原告服务不到位为由主张不向原告交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：限被告贾建广于本判决生效之日起10日内向原告烟台市奥德物业管理有限公司支付2015年7月至2019年12月期间的物业服务费5965.38元、2015年7月至2019年12月期间的车位维护费1620元，共计7585.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贾建广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 贺  小  静二〇二〇年九月一日书记员 林梦琪（代）