山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2559号上诉人（原审被告）：钟家生，男，1983年1月28日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：张健，山东滕国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李皓男，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东晨曦物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区泰山路，统一社会信用代码913704037924877925。法定代表人：宋申山，总经理。委托诉讼代理人：秦德刚，男，汉族，住滕州市，该公司工作人员。上诉人钟家生因与被上诉人山东晨曦物业管理有限公司（下称晨曦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服滕州市人民法院（2020）鲁0481民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟家生上诉请求：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人山东晨曦物业管理有限公司的起诉；2.判令被上诉人山东晨曦物业管理有限公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决晨曦物业公司依照合同约定向包括钟家生在内的业主提供了物业服务是错误的，晨曦物业公司提供物业服务不符合合同约定。1、钟家生装修期间，发现电梯里面的灯无法正常使用，向晨曦物业公司前后反映六次，历时半年多，晨曦物业公司才给电梯安装外接的灯，并且经常会掉下来，不美观、不安全。2、钟家生单元门前的花园里面，装修垃圾一直放在在花园里，晨曦物业公司过一直不清理，影响小区环境。3、钟家生入住后发现家里的每个窗户都存在不同程度的漏雨情况。给晨曦物业公司反映多次，山东晨曦物业管理有限公司仅处理过一次。但是处理完的第三天还是漏雨，再次给山东晨曦物业管理有限公司反映，晨曦物业公司虽口头答应但至今未给处理，已经长达4年之久。4、钟家生居住小区的监控器，从钟家生2015年入住一直就无法使用。钟家生由于相机在汽车内被盗，要求物业配合调取监控，物业不予配合，但因监控无法使用导致钟家生无法找回。5、另外，山东晨曦物业管理有限公司对整个小区的管理不到位，小区环境脏乱差，部分业主私自搭建露天厕所、经营棋牌室、失窃事件频发，小区内车辆到处乱停乱放，严重影响了钟家生的正常生活。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题解释》第六条规定，判决钟家生支付物业服务费是适用法律错误。因为适用该条的前提条件必须是山东晨曦物业管理有限公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务。2、晨曦物业公司未能按照合同约定以及相关规定提供物业服务，对钟家生的合理诉求无动于衷，对其管理的小区服务不到位，从而导致小区关键脏乱差，影响了钟家生的正常生活，因此钟家生有理由拒绝缴纳物业费。三、一审法院审理过程中违反法定程序。1、一审期间，钟家生仅收到一条短信，未收到短信中载明的开庭传票、诉状、应诉通知书等材料，特别是举证通知书也未收到。2、一审判决却以钟家生辩称对晨曦物业公司的服务不满意，未能提供有效证据证明物业服务存在瑕疵为由不予采纳，剥夺了钟家生举证的权利。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，违反法定程序。被上诉人辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，上诉人所诉与事实不符，一审未违反法定程序。晨曦物业公司向一审法院起诉请求：判令钟家生支付物业服务费7358元（自2017年3月1日至2019年12月31日），违约金735元，诉讼过程中，晨曦物业公司将违约金变更为以7358元为基数，自起诉之日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：2011年6月28日，枣庄市鑫城房地产开发有限公司与枣庄晨曦物业管理有限公司（2012年11月5日变更名称为山东晨曦物业管理有限公司）签订滕都帝景小区前期物业服务合同，由晨曦物业公司为滕都帝景小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层、高层住宅0.40元/月/平方米，电梯及自来水二次加压运行维护费不超过0.45元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务，业主接到入住通知后，无论是否入住，均应从约定日开始向晨曦物业公司预交一年的物业服务费，自第二年起，业主应在上一年度物业服务费到期之前30日，向晨曦物业公司一次性交清下一年度物业服务费，如未能按时交纳物业服务费，应按日千分之三的标准支付违约金。2014年6月28日、2017年6月16日，双方再次签订前期物业服务合同，该合同约定的物业服务费用交纳标准及时间与上述前期物业服务合同相同。2018年6月6日，滕都帝景小区业主委员会与晨曦物业公司签订滕都帝景小区物业服务合同，该合同对上述前期物业服务合同约定的“电梯及自来水二次加压运行维护费均价不超过0.45元/月/平方米”，变更为电梯运行维护费均价不超过0.45元/月/平方米，其他物业服务费用交纳标准及时间与上述前期物业服务合同相同。2016年3月14日，钟家生作为滕都帝景小区******的买受人，与枣庄市鑫城房地产开发有限公司及晨。一3一曦物业公司签订业主临时管理规约，承诺遵守本临时管理规约，该规约规定，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业管理费（按建筑面积收取）多层、高层0.40元/m'/月，自来水二次加压与电梯运行费均价0.45元/m2/月，逾期交纳物业管理费的每日按欠费金额之千分之三收取滞纳金。钟家生为滕都帝景小区15幢2单元1702室业主，晨曦物业公司此前开具的物业服务费收款日报表载明，钟家生的房屋面积为196.83平方米，物业费1.1元/月/平方米。晨曦物业公司于2020年3月21日向其邮寄了物业服务费缴纳通知单，邮件显示“拒收”，钟家生仍未交纳物业服务费，晨曦物业公司遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，晨曦物业公司与涉案房产的建设单位枣庄市鑫城房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，后又与涉案房产所在小区的业主委员会签订物业服务合同，合同内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对包括钟家生在内的全体业主具有约束力，钟家生应按照合同约定缴纳物业服务费，晨曦物业公司向包括钟家生在内的业主提供了物业服务，其要求钟家生支付物业服务费，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据晨曦物业公司开具的物业服务费收款报表载明的单价计算，钟家生尚欠2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费7361元，晨曦物业公司起诉要求钟家生支付物业服务费7358元，系对自己权利的处分，未违反法律规定，一审法院予以认可。钟家生拖欠物业服务费，其应基按合同约定支付违约金，晨曦物业公司要求钟家生自本案立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，未违反法律规定，一审法院予以支持。钟家生辩称其对晨曦物业公司的服务不满意，但未提供有效证据证明晨曦物业公司提供的物业服务存有瑕疵，故一审法院对其辩论意见不予采纳。物业服务作为一种新型服务，实践中，物业服务企业与业主应充分理解与沟通，双方严格按照合同约定，依法行使权利、履行义务。物业服务企业应当充分听取业主的意见和建议，认真对待业主的合理诉求，积极妥善处置，绝不能推诿、应付。业主也应当通过正当途径与物业服务企业沟通，协商解决，依法行使权利。物业服务费是用来为整个小区服务的，业主不应以不交纳物业费来对抗而影响整个小区的物业服务。通过物业服务企业与业主的共同努力，才能营造一个和谐舒适的生活环境。综上所述，晨曦物业公司要求钟家生支付物业服务费及违约金，于法有据，应予支持。判决：被告钟家生于本判决生效之日起十日内支付原告山东晨曦物业管理有限公司物业服务费7358元及违约金（以7358元为基数，自2020年5月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告钟家生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中上诉人提供照片打印件一宗，拟证明被上诉人物业服务不到位，但该打印件是单方制作，不是证据原件，且未在一审中提供，该打印件不能证明确定的时间，除一张照片打印件带有地址字样外，其余材料无确定的地址，且被上诉人对该宗证据不认可。因此，对上诉人二审中提供的证据，不予认定。对一审查明相关事实，本院予以认定。本院认为，本案所涉物业服务合同对包括钟家生在内的全体业主具有约束力，钟家生应按照合同约定缴纳物业服务费，晨曦物业公司向包括钟家生在内的业主提供了物业服务，其要求钟家生支付物业服务费，于法有据，理由充分。钟家生主张其物业服务不到位，但提供的照片打印件并非证据原件，且未在一审中提供，不能证明确定的时间，大多无确定的地址，且被上诉人对该宗证据不认可，不能充分证明被上诉人服务质量存在违约。因此，上诉人未能依法提供充分有效证据证实上诉主张，其主张不予支持。一审通过简易程序向其送达有关法律手续，上诉人到庭参加了庭审，庭审中明确告知了诉讼权利，上诉人所称一审违反法定程序、剥夺其举证权利等主张不能成立。综上所述，钟家生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟家生负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  朱运涛审判员  张洪光二〇二〇年九月十四日书记员  邸梦璐