广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初17180号原告（反诉被告）：中山市嘉乐实业有限公司，住所地中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码914***********070L。法定代表人：古志明，职务总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告（反诉原告）：王子荣，男，1974年10月25日出生，汉族，住海南省临高县***************，公民身份号码460************833。委托诉讼代理人：吴婷婷，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原告中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）诉被告王子荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，被告王子荣于2020年8月5日提起反诉,本院依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了合并审理。原告嘉乐公司委托诉讼代理人钟燕飞、被告王子荣及其委托诉讼代理人吴婷婷、张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求：1.确认押金13500元由原告没收不予退还被告；2.被告向原告支付2019年5月至2020年2月13日期间租金、水电费合计65258元；3.被告退还租赁物业，并支付从2020年2月13日期至退还之日止的占用费（计算方法：按每月5000元，暂时计算至2020年6月13日为20000元）。事实和理由：被告于2017年2月14日租用位于中山三乡镇古鹤鹤前北路19号A2栋一层物业，每月租金为5000元，租期三年，至2020年2月13日止。被告从2019年5月开始拖欠租金至今未交，13个月共计65000元，水电费258元。原告多次追收未果，合同期已于2020年2月13日到期，被告未办理续租合同，工厂内产品也未撤离，又不办理合同到期手续，电话无法联系。原告于2020年5月向被告邮寄告知书但无人接收，且原告还在厂门前后贴了公告。为维护自身合法，原告据此向法院提起诉诉讼。庭审时，原告称第2项诉讼请求的金额计算错误，变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付2019年5月至2020年2月期间共10个月的租金、水电费合计50258元。原告嘉乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.租赁合同；2.被告身份证复印件；3.补充协议；4.证明物业可租情况；5.水电明细表；6.银行转账证明（打印件）；7.广东省中山市中级人民法院行政判决书（2020）粤20行终614号；8.照片7张；9.追收租金通知书。被告王子荣答辩及提出反诉请求：1.确认嘉乐公司与王子荣签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除；2.嘉乐公司向王子荣退还租赁押金13500元。答辩及反诉事实和理由：2017年2月14日，嘉乐公司、王子荣双方签订《租赁合同》一份，合同约定王子荣向嘉乐公司租赁坐落于古鹤榕园山庄A2栋一层的物业用作厂房使用，每月租金5000元。租期从2017年2月14日起至2020年2月13日止。合同签订当日，王子荣向嘉乐公司支付了押金13500元。在租赁期间内，嘉乐公司出租的厂房没有房产证及土地使用权证，王子荣无法办理相关证件。因位于中山市三乡镇古鹤村鹤前北路19号的榕园工业园存在一批“小散乱”加工作坊，对居民生活环境造成影响，中山市人民政府及中山市环境保护局三乡分局对中山市“散乱污”工业企业（场所）开展综合整治。2019年5月8日，中山市市*监督管理局对嘉乐公司承租的厂房电表进行了查封，同时该厂房也被三乡供电分局采取了停电措施。因此，从2019年5月8日开始，嘉乐公司出租给王子荣的厂房已无法使用，也根本不符合租赁合同约定的使用目的。因此，王子荣于2019年5月中旬就搬离租赁厂房，并多次联系嘉乐公司的负责人及法定代表人，要求退还押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。因此该《租赁合同》于2019年5月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，该厂房已经被采取停电措施，王子荣根本无法使用租赁物，不符合合同约定的用途。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，王子荣依法可不予支付2019年5月8日之后的租金。租赁厂房被采取停电措施后，王子荣多次联系嘉乐公司的负责人，但一直没有得到解决的回应。无奈之下，王子荣只能另行寻找厂房租赁使用，于2019年5月20日，由王子荣的妻子刘玉花与蔡美霞签订《分租协议》约定刘玉花向蔡美霞租赁位于古鹤建材市场95号用于家具厂使用，每月租金8206元，租期为2019年6月1日至2021年6月30日止，合同签订当天，刘玉花向蔡美霞支付了厂房空地押金20000元及水电费押金3000元。2019年8月31日，刘玉花还微信上联系了嘉乐公司法定代表人古志明，问其何时可以退厂房的押金，但未得到回复。2020年6月15日，王子荣收到了一份追租通知，刘玉花也在微信上联系了古志明，告知其工厂已经在2019年5月断电停用，王子荣从5月中就已经搬厂，直到现在押金都没处理，现竟然收到这样一个追租通知，但仍未得到回复。王子荣从2019年5月8日厂房被查封断电后就没再使用厂房，并无奈搬至新租赁的厂房，嘉乐公司不但不退还押金，还要求王子荣支付2019年5月8日至今的租金，王子荣实在无法接受。而且从2019年5月8日厂房被查封断电后至2020年6月15日期间，嘉乐公司就没再联系王子荣缴纳租金，嘉乐公司也是清楚厂房被查封断电的情况的，如不是存在这种情形，嘉乐公司一年多一直不向反诉原告催收租金的行为也是完全违背常理。按照相关的法律规定，嘉乐公司出租的厂房已无法使用，不符合合同约定的使用目的，王子荣有权不支付租金并要求反诉被告返还押金。但截止至今日，嘉乐公司仍然未向王子荣返还押金。王子荣作为承租方，租赁厂房是为了经营使用，但厂房被查封断电后，嘉乐公司作为出租方，迟迟不出面解决，王子荣对此非常无助，最后也只能自己另行寻找办法解决。综上，王子荣为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持王子荣的反诉请求。反诉原告王子荣为其辩解及围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.借记卡账户历史明细清单；2.中山市人民政府关于印发中山市“散乱污”工业企业（场所）综合整治工作方案的通知、关于对三乡镇古鹤村榕园工业园一批“小散乱”企业采取停电措施的请示、关于对三乡镇古鹤榕园工业园一批“小散乱”企业采取停电措施的函、中山市市*监督管理局查封的照片；3.收据；4.分租协议、收据、微信转账支付记录、借记卡账户历史明细清单；5.微信聊天记录（当庭出示王子荣的微信头像及微信聊天记录）；6.结婚证；7.中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071民初23554号、23555号民事判决书。反诉被告嘉乐公司针对王子荣的反诉答辩称：1.从被告反诉状自认的事实可以证明是被告单方解除合同，根据租赁合同第10条约定，被告提前终止或解除合同的同时认可原告不予退还所交的押金，所以原告有权没收押金；2.被告的古玩至今仍还存放在案涉租赁物中，被告至今没有归还钥匙和办理物业交接，原告也不清楚被告这些古玩价值多少所以一直不敢处理，因此被告至今为止仍在占用案涉租赁物，且根据租赁合同的约定，在合同期满后，被告是有义务将租赁物交还原告以及及时清理好租赁物业，办妥相关的手续才视为交付完毕。所以在被告没有办理交接手续之前，被告仍有义务支付由其占用并掌控的租赁物租金；3.原告是按现状出租，被告在承租时也清楚案涉租赁物的现状，且村委会也开具相关证明证实案涉厂房的产权是属古红梅所有，若被告要办理工商证照可以向原告提出协助其到村委会出具相关证明，但是被告没有提出需要办理工商证照，办理妥善的证照经营手续是被告的义务，原告只是协助，且根据租赁合同第18、20条约定，被告应自行完善法律法规规定的要求进行经营，如因不遵守国家法律法规造成的后果和经济损失由被告承担，所以被告以无法办理相关证件为由，单方解除合同的理由不成立。反诉被告嘉乐公司为其反诉辩解提供证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，嘉乐公司作出租人（甲方）、王子荣作承租人（乙方）签订《租赁合同》约定：1.甲方将位于古鹤榕园山庄A2栋一层租赁给乙方作厂房使用，每月租金5000元（不含税）；2.租期三年，2017年2月14日起至2020年2月13日止；3.签订本合同时，乙方应向甲方预付13500元座履约押金，在租赁期间内乙方不得将甲方押金作租金使用，并先行缴纳一个月租金；4.乙方同意水电费案厂区元/度、元/吨计算，甲方每月16日抄水电表，乙方必须在每月19日前交清上月16日起至当月16日止的水电费，以及下月租金；5.乙方超过19日仍未交清水电费及租金的，按未交费金额的3%累计计算滞纳金，同时另按未交费金额的1%作为财务人员追缴误工费，乙方无故未交上月水电费和下月租金达15天的，属于严重违约，乙方同意甲方限制乙方的供水和供电；6.物业管理部物权代收水电费和租金，乙方缴纳水电费，应该通过本合同约定的银行转账渠道向甲方指定的账号缴纳，不得以现金方式缴纳，以现金方式缴纳的，视为未缴纳；7.在合同履行过程中，如乙方无故提前中止或解除合同的，乙方同意付清当月全额租金水电费，物业管理费及一切相关费用，同时认可甲方不予退还乙方所交的押金；8.甲方如要求乙方解除合同的，必须提前一个月与乙方协商，经双方协商一致，可解除合同，甲方将乙方所交押金不计算利息退还给乙方，并由甲方补偿乙方1000元搬迁费，除此之外，甲方无责任向乙方支付任何相关费用；9.基于不可抗力，或不可预见的情形发生后，甲方需要整体改变园区土地用途时，乙方有义务履行搬离义务，甲方对此不承担任何补偿或赔偿责任；10.甲乙双方任何一方违约，根据合同约定可以确定违约金额的按照合同约定确定，不能根据合同约定确定违约赔偿金额的，除补偿实际损失外，违约方向对方赔偿违约金2000元；11.合同下方注明最终协议租金5000元/月，落款日期为2017年12月25日；合同还约定了其他事项。2017年2月14日嘉乐公司出具收据载明：今收到古鹤王子荣交来新租A2栋一层押金13500元，租金4500元，交厂房日起计租金。2017年2月25日，嘉乐公司与刘玉花签订《补充协议》约定：厂房内约3月3日清完，交付使用后第二天开始计租金，厂房后院约3月10日完工。本院另案审结的嘉乐公司与中山市生态环境局生态环境行政强制及要求行政赔偿纠纷一案案号（2019）粤2071行初1921号行政判决书查明:嘉乐公司就位于中山市***********9号（又名榕园工业园或榕园山庄）的物业分别与李世艳、陈佳云等人签订了租赁合同。2019年4月24日，市生态环境局的三乡分局对嘉乐实业公司出具《关于协助开展“两停三清”工作的通知》，载明：“由于你公司位于中山市**************的榕园工业园靠近居民，对居民生活环境造成影响，需要立行立改，且根据《中山市‘散乱污’工业企业（场所）综合整治工作方案》，对不符合国家、省、市产额政策、依法应办理而未办理相关审批或登记手续……列入关停取缔类的，基本做到‘两断三清’（切断工业用水，用电，清除原料、产品、生产设备）。因此我分局要求嘉乐实业公司根据市生态环境局（治理）散乱污工作方案，对租客进行停水停电，并要求租户停止违法行为，进行搬迁”。2019年5月5日，市生态环境局三乡分局的工作人员对前述榕园王业园进行检查，并对园区内的中山市三乡镇华御轩古典家具厂制作了检查笔录、询问笔录，且查封了该家具厂的电箱。同年5月9日，市生态环境局三乡分局再次前往榕园工业园。期间，中山市市*监督管理局对园区内无营业执照进行生产经营的当事人出具《实施行政强制措施决定书》，对相关当事人实施查封场所或设施的强制措施。该案经本院审理认定，市生态环境局于2019年5月对榕园山庄实施了分离、剪断电线的行政行为，判决该行政行为违法，驳回嘉乐公司的其他诉讼请求。嘉乐公司不服一审判决提起上诉，中山市中级人民法院经审理认为一审判决查明事实清楚，对一审查明的事实予以确认，并于2020年8月8日作出行政判决驳回上诉，维持原判。庭审时，嘉乐公司主张王子荣缴交租金及水电费至2020年4月，从2020年5月开始拖欠租金及水电费。嘉乐公司确认租赁物被政府部门于2019年5月份开始停水停电的事实，但认为政府部门停水停电的行为已被法院判决确认违法，租赁物被停水停电并非由嘉乐公司的过错造成，不能归责于嘉乐公司。且即使租赁物被停水停电，王子荣也应搬离物品并与嘉乐公司办理交接手续，但王子荣至今未清退物品，认为合同终止时间为合同期满之日即2020年2月13日。王子荣应支付合同期间租金及之后的占用费。王子荣称已支付租金及水电费至2019年4月，租赁物于2019年5月开始停水停电，中山市市*监督管理局于2019年5月8日在租赁物张贴封条，导致其无法经营。被告于2019年5月中旬已将其物品搬走，因一直联系不上嘉乐公司负责人，故未与嘉乐公司协商或告知，租赁物钥匙亦未交还给嘉乐公司。王子荣认为2019年5月租赁物被停水停电已无法正常使用，但嘉乐公司一直无法联系，未能解决停水停电问题，存在严重过错，王子荣搬离租赁物的行为已明确表示解除租赁合同，嘉乐公司应返还租赁押金。王子荣称其妻子刘玉花于2019年8月31日通过微信向嘉乐公司古志明提出要求退还租赁押金。另查，中山市******委会于2014年3月5日出具证明载明：位于中山市*****************的建筑物业属古红梅所有，建筑面积800平方米，可作工业用途，该房地产证在办理中。王子荣和刘玉花系夫妻关系，双方于2019年4月4日办理结婚登记手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。嘉乐公司与王子荣签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。本院对嘉乐公司与王子荣存在房屋租赁合同关系的事实予以认定。本案争议焦点为：1.《租赁合同》于何时解除或终止；2.嘉乐公司应否向王子荣退还租赁押金。对焦点一，嘉乐公司主张《租赁合同》于2020年2月13日期满终止，王子荣主张《租赁合同》于2019年5月8日解除。本院认为，中山市生态环境局于2019年5月对涉案租赁物所在的榕园山庄实施了分离、剪断电线的行政行为，及2019年5月8日中山市市*监督管理局对涉案租赁物实施查封场所或设施的强制措施。该行政行为导致涉案租赁物无法正常使用。原被告双方均无法确认电表解封或恢复正常使用的时间，直至2020年8月8日中山市中级人民法院作出维持一审判决该行政行为违法的终审判决，可以推定从2019年5月8日起至2020年8月8日期间租赁物无法正常使用，合同目的无法实现。由此可见，嘉乐公司未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……”王子荣据此主张解除《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于解除《租赁合同》的时间，从王子荣提供的微信聊天记录显示，其妻子刘玉花最早于2019年8月31日向嘉乐公司法定代表人古志明提出退还租赁押金的要求，应视为王子荣向嘉乐公司提出了解除《租赁合同》的意思表示，故本院认定《租赁合同》于2019年8月31日解除。对焦点二，虽然《租赁合同》约定如王子荣无故提前中止或解除合同，嘉乐公司可不予退还押金。但是本院已认定王子荣解除《租赁合同》符合法律规定，属于双方当事人在履行《租赁合同》过程中的情势变更，导致被告不能实现合同目的，并非无故提前解除《租赁合同》，嘉乐公司不能根据《租赁合同》的前述约定主张没收或不退还租赁押金，故本院对嘉乐公司主张没收租赁押金的诉求不予支持，王子荣主张嘉乐公司退还租赁押金13500元，合法有据，本院予以支持。关于租金的问题，如焦点一所述，本院认定《租赁合同》于2019年8月31日解除。王子荣支付租金至2019年4月止，仍需向嘉乐公司支付从2019年5月至8月的4个月租金20000元。关于水电费的问题，嘉乐公司主张王子荣应支付至2019年5月水电费258元，但嘉乐公司仅提供了2019年3月16日至4月15日水电费明细表及2019年4月费水电费应收账款统计总表载明水电合计279.6元。王子荣主张已通过银行转账支付租金5000元，水电费279.6元，并提供借记卡账户历史明细清单载明刘玉花于2019年4月25日支付5279.6元。嘉乐公司亦确认该借记卡账户历史明细清单的真实性，故本院认定王子荣已付清至2019年4月15日止的水电费，嘉乐公司主张王子荣尚欠至2019年5月的水电费258元，但未提供其他证据证明，本院对嘉乐公司的该主张不予支持。关于占用费的问题，嘉乐公司主张王子荣占用租赁物，但王子荣称已搬离租赁物，否认仍有物品存放在租赁物，嘉乐公司未提供证据证明王子荣仍占用租赁物的事实，故本院对嘉乐公司的主张不予采纳，嘉乐公司主张王子荣支付占用费的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告嘉乐公司的诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回；反诉原告王子荣主张解除《租赁合同》及退还押金的诉求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、二百一十六条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市嘉乐实业有限公司与被告王子荣于2017年2月14日签订的《租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告王子荣本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉乐实业有限公司支付2019年5月1日至8月31日期间租金20000元；三、反诉被告中山市嘉乐实业有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告王子荣退还租赁押金13500元；四、驳回原告中山市嘉乐实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王子荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1932元，减半收取计966元（原告已预交），由原告中山市嘉乐实业有限公司负担743由被告王子荣负担223（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉受理费69元（反诉原告已预交），由反诉被告中山市嘉乐实业有限公司负担、（该款反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年九月三十日书记员  梁晓林梁丽萍