北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4742号原告：北京影视研修学院，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**。法定代表人：刘春梅，院长。委托诉讼代理人：张跃兴，男，1958年2月1日出生，汉族，北京影视研修学院员工。委托诉讼代理人：王柏涵，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司，，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**法定代表人：姚鹏德，董事长。委托诉讼代理人：姚鹏林，男，1965年2月5日出生，汉族，北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司员工。原告北京影视研修学院诉被告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司（以下简称肤丽奥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京影视研修学院的法定代表人刘春梅、委托诉讼代理人王柏涵、张跃兴，被告肤丽奥公司的委托诉讼代理人姚鹏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京影视研修学院向本院提出诉讼请求：1.判令北京影视研修学院与肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》无效；2.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院对租赁场地修缮及租赁物装饰装修损失325万元；3.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院经营性损失30万元；4.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院减少租金40万元；5.判令肤丽奥公司向北京影视研修学院开具与租金等额的增值税发票；6.判令肤丽奥公司承担本案诉讼费、鉴定费。诉讼中，北京影视研修学院变更诉讼请求：1.判令北京影视研修学院与肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》无效；2.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院对租赁场地修缮及租赁物装饰装修损失295万元；3.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院经营性损失60万元；4.判令肤丽奥公司赔偿北京影视研修学院减少租金40万元；5.判令肤丽奥公司向北京影视研修学院开具与租金等额的增值税发票；6.判令肤丽奥公司支付北京影视研修学院租金294500元；7.判令肤丽奥公司承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2010年11月11日，北京影视研修学院与肤丽奥公司签订了《房屋及土地租赁合同》,约定肤丽奥公司将位于北京市怀柔区杨宋镇凤翔开发区土地16亩及建筑面积7000-8000平方米房屋按现状出租给北京影视研修学院，用于影视教育、影视培训、影视策划及与影视相关业务，并同意北京影视研修学院引入合作伙伴，允许租期内部分转租。合同签订后，北京影视研修学院在办理迁址过程中因肤丽奥公司的虚假承诺，导致北京影视研修学院一直无法用于约定用途、长达五年之久不能正常供暖，造成巨大损失。故北京影视研修学院诉至法院请求维护合法权益。被告肤丽奥公司辩称：不认可北京影视研修学院的诉讼请求。1.双方签订的合同是有效的，如果合同无效，那么原告无法迁移学校的地址；2.双方在合同中约定了装修费用由北京影视研修学院自负，不同意赔偿装修损失；3.双方在合同中约定了以房屋现状出租给原告，出租的时候，我方不清楚原告的租赁用途，不同意赔偿其经营损失；4.双方就供暖问题已经约定通过抵顶租金予以补偿原告，不同意减少租金40万元；5.我方已经将发票交付给原告了，是原告没有按照发票交纳租金；6.双方在合同中已经就鉴定费作出约定，我方不同意负担鉴定费、诉讼费。本院经审理认定如下事实：2003年3月28日，北京市怀柔区杨宋镇政府（甲方）与肤丽奥公司（乙方）签订了《北京市怀柔区杨宋镇医院购买协议》，约定肤丽奥公司以350万元的价格，购买杨宋镇域内的长城医院资产，包括：医院占地4000平方米的土地使用权，面积3151.9平方米的办公楼建筑，并附带医院北边、派出所南边的一块空地6667平方米，相应市政配套条件以及医院内的设备与设施。该建筑及土地产权目前未过户。2010年11月11日，北京影视研修学院（甲方）与肤丽奥公司（乙方）签订了《房屋及土地租赁合同》，约定：“双方在自愿平等的基础上经过充分协商，签订以下合同。一、租赁期为十年，租赁时间为2010年11月1日起至2020年11月1日止。二、1.房屋及土地地址：北京市怀柔区杨宋镇凤翔开发区；2.房屋及土地面积：房屋面积7000-8000平方米，土地16亩；3.房屋及土地四至：东面派出所、南、北、西三面为道路；4.房屋装修及设施状况：现状。三、乙方所租赁房屋用于影视教育、影视培训、影视策划及拍摄、影视相关业务日常运转。四、双方约定前两年即从签约之日到2012年11月1日每年租金人民币八十万元整，签约之日即支付八十万元整，两月内支付八十万元整；从2012年11月1日起，每年租金一百万元整，每年11月1日前支付本年度租金，如第三年起受通货变化因素较大，双方责考虑调整租金。五、有鉴于乙方在影视方面业务需要引入合作伙伴，因此，甲方允许乙方在租期内部分转租，但任何与转租有关的租期不得超过本合同之租期。……七、由于乙方是以影视教育为主而需一定期限内稳定发展，甲方原则上不得提前解除合同。如确实需要提前解除合同，则需提前三个月书面通知乙方，并征得乙方书面同意，且经双方协商，退还乙方所认可房租以及补偿完乙方损失后，方可解除本合同。八、双方其他约定：……2.合同租赁期内乙方按照有关标准交纳取暖费、电费。在乙方办理证照时甲方需配合出具房产手续。3.在租赁期内乙方如对租赁的房屋装修或改造，须经甲方同意、如有涉及到需物业公司及消防等有关部门批准的工程，经报批后方能进行，装修和改造的费用由乙方承担。在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。……九、违约条款及责任：（一）甲方构成违约条款：1.甲方尚未拥有本合同所涉及房屋和土地合法、有效的效力；2.因甲方原因导致乙方在交纳租金后无法开展工作；3.国家相关法律、法规规定的其他情况。（二）乙方构成违约条款：1.按照约定迟延六个月未交纳租金；2.故意损坏房屋内设施并且长时间没有进行修理；3.国家相关法律、法规规定的其他情况。双方约定，任何一方如出现违约条款，违约方需赔偿另一方损失。……”签订合同后，北京影视研修学院对承租房屋进行了投资改造及装修。因承租房屋未办理过户手续，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会曾下发停工通知书。为解决供暖纠纷，肤丽奥公司（甲方）与北京影视研修学院（乙方）曾在怀柔区杨宋镇政府参与下进行过协商，并于2012年10月19日形成会议纪要及纪要补充，其中《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要》载明：“经各方友好协商，就北京影视研修学院今年供暖问题达成如下意见：1、各方共同努力积极完成今年学院供暖工作，以满足教学要求。2、甲乙双方同意以今年房租70万元（人民币）用来支付暖气接口费和管道工程费，由乙方直接把款项支付给供暖公司和施工方，甲方表示认可。其余10万元支付给甲方。”《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要补充》载明：“就北京影视研修学院会议纪要达成以下补充意见：对于乙方承租以来所租房屋和设施维修所支付的其中120万无费用（含以后8年租期的维修费），甲方表示认可，对于该费用甲方同意从以后的房租中逐年扣减，每年扣减20万元（人民币），扣完为止。（除不可抗拒因素之外）”。合同履行期间，肤丽奥公司反租约400平方米的房屋用于生产化妆品，约定租赁期限为14个月，自2017年8月31日至2018年10月31日，租金合计18万元。2019年2月2日，原北京市怀柔区食品药品监督管理局因肤丽奥公司未取得《化妆品生产企业卫生许可证》对肤丽奥公司进行了行政处罚。2018年10月17日，肤丽奥公司因北京影视研修学院拖欠租赁费诉至法院，要求：1.判令被告给付所欠原告房屋租金210万元；2.解除原被告签订的《房屋及土地租赁合同》，被告立即从该租赁房屋处场所搬离，将拆除的门房恢复原状，并交还原告，办理交接手续；3.被告承担滞纳金60元；4.被告承担本案诉讼费及律师费、交通费等相关费用。本院于2018年12月18日作出（2018）京0116民初7837号民事判决书，以北京影视研修学院未能按照合同的约定履行给付租金的义务，构成违约为由，判决：一、原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司与被告北京影视研修学院于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除。二、被告北京影视研修学院于本判决生效之日起六十日内将租赁的房屋及土地腾退给原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司。三、被告北京影视研修学院于本判决生效之日起十五日内给付原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司租金2100000元。四、驳回原告北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司的其他诉讼请求”。北京影视研修学院不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终2206号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判。”后北京影视研修学院不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终2206号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年11月13日作出（2019）京民申3589号民事裁定书，裁定“驳回北京影视研修学院的再审申请”。北京影视研修学院于2019年6月24日诉至法院，要求确认北京影视研修学院与肤丽奥公司于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》无效并赔偿装饰装修损失2950000元、经营性损失600000元、减少租金400000元、支付租金294500元、开具增值税发票。诉讼中，北京影视研修学院申请就北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街11号院北京影视研修学院项目工程造价现值鉴定，本院委托北京京诚博产工程项目管理有限公司对项目工程的现值进行鉴定。2020年5月7日，北京京诚博产工程项目管理有限公司出具司法鉴定意见书（京诚博产司价鉴字【2020】007号），鉴定结论为：“北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街11号内北京影视研修学院项目室外工程现值鉴定为445647.29元；教学楼现值鉴定为765749.86元、教学楼原值为85044.05元；速八酒店现值鉴定为64042.83元；办公宿舍楼现值鉴定为385902.40元”。北京影视研修学院支付了鉴定费72250元。庭审中，北京影视研修学院为证明其装修损失，向本院申请潘炯、刘天际出庭作证。潘炯作证称其于2012年至2016年给北京影视研修学院做室内装修，装修费共计9万元左右。刘天际作证称其曾给北京影视研修学院做装修，装修费共计三四十万元，具体金额记不清。肤丽奥公司对两位证人证言不认可。本案审理中，北京影视研修学院提出其向肤丽奥公司交纳2016年以前的租金共计410万元，但肤丽奥公司只开具了30万元的发票，故要求肤丽奥公司为其补开发票。肤丽奥公司只认可收到280万元，认可只为北京影视研修学院开具了30万元的发票，其余租金未开具发票。而北京影视研修学院交纳的租金中，仅有两笔支出（2015年1月16日的50万元和2016年9月9日的30万元）有姚鹏林的签字的支出凭证、支票存根、及收条可以证明，其它租金无充分证据证明。上述事实，有原、被告双方分别提交的书面证据、证人证言、本院（2018）京0116民初7837号民事判决书、（2019）京03民终2206号民事判决书、（2019）京民申3589号民事裁定书，双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》，已经被本院生效民事判决书判令解除，对合同效力问题已经进行了处理，现北京影视研修学院起诉要求确认无效，属重复诉讼，本院对该项诉讼请求予以驳回。原、被告双方在《房屋及土地租赁合同》中已经约定了在解除租赁关系时，原告所做装修或改造设施的处理方式，本院在处理时应遵照其约定。双方合同第七条约定是指被告提前解除合同的情况，但现双方合同的解除系因原告违约造成，故合同解除后的处理不适用此条约定。据此，双方合同关系解除后，原告对承租房屋的装修、改造设施归被告所有，故对于原告主张被告赔偿租赁物装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在《房屋及土地租赁合同》中约定，被告将房屋以现状出租给原告。即原告明知或者可以预见所承租的房屋不具备供暖条件下，仍与被告签订租赁合同，应视为原告认可房屋无法供暖的事实。并且，根据双方签署的会议纪要及纪要补充，双方已就供暖问题进行了协商并达成一致，北京影视研修学院再以房屋无法供暖而要求被告赔偿损失，抵扣租金，本院不予支持。肤丽奥公司虽未取得出租土地及房屋的相关权属证书，但北京影视研修学院未能提供充分证据证明因此造成其经营损失，其要求肤利奥公司赔偿经营损失缺乏依据，本院不予支持。本案审理中，肤丽奥公司认可反租房屋的事实，但对原告提出的租赁合同的真实性不予认可，却又不能提出相反证据，且不能明确实际承租期限，故本院对北京影视研修学院提出的租金标准、租赁期限予以确认，按此计算，肤丽奥公司应向北京影视研修学院支付租金201000元。肤丽奥公司在收取北京影视研修学院租金后，应当为北京影视研修学院开具相应金额的发票，对应开发票的金额，本院根据肤丽奥公司认可的数额扣减已开发票数额后确定，即应开发票金额为250万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京影视研修学院租金201000元；二、北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司于本判决生效后三十日内为北京影视研修学院补开金额为2500000元增值税普通发票。三、驳回北京影视研修学院的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费72250元，由北京影视研修学院负担（已交纳）。案件受理费20378元，由北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司负担2158元（本判决生效后7日内交纳）；由北京影视研修学院负担18220元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二〇年九月十八日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎