山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终234号 上诉人（原审原告、执行案外人）：张卫国，男，1970年10月12日出生，汉族，住山东省东平县。 委托诉讼代理人:李智勇，山东慧哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏宇城置业有限公司东平分公司，住所地山东省东平县四海城（清河汽修南拐弯处）。 法定代表人：丁正龙，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡华维，江苏御今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路文，江苏御今律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）:山东宝地置业有限公司，住所地山东省东平县城龙山大街加油站对面。 法定代表人：韩卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 上诉人张卫国因与被上诉人江苏宇城置业有限公司东平分公司(以下简称宇城东平分公司）、原审第三人山东宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）案外人执行异议之诉一案，不服东平县人民法院（2018）鲁0923民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张卫国上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.张卫国与宝地公司在2014年12月15日签订《商品房预售合同》时，宝地公司已取得了商品房预售许可证，张卫国提交的商品房预售许可证编号为东房预（销）售证第（2013）025号，意味着宝地公司已经在2013年便取得了商品房预售许可证。许可证每六个月更换一次，原有证件收回，但编号仍为2013年的编号，因此出现了许可证是在2018年12月7日颁发，预售期限六个月的情形。宝地公司2019年的预售许可证为2019年6月12日颁发，有效期改为12个月，编号仍为东房预（销）售证第东（2013）025号。因此，一审法院预查封及张卫国提起执行异议之诉时，宝地公司已经取得了商品房预售许可证，涉案商品房预售合同并未违背最高法院商品房买卖合同司法解释第二条的规定，合同有效。2.张卫国提交的缴纳577170元房款的证据并不存在前后矛盾。张卫国与宝地公司存在债权债务关系，即宝地公司用六套商品房抵顶张卫国的商砼款，张卫国与隆腾公司、隆腾公司与宝地公司之间的债权债务关系统归消灭，有三方在2014年12月份签订的协议书为证。收款收据上记载转账并无不妥，虽张卫国并未实际支付宝地公司购房款，但免除了宝地公司应支付外帐，这与实际支付购房款没有区别。收据上记载转账只是一种表现形式，收据上一般不会记载成顶账。顶账或转账，均不影响双方存在真实的交易行为。3.张卫国一审时多次要求开庭并提供宝地公司实际交房证据均未果。4.至于涉案房屋是否为唯一住房，与本案无关联，因为张卫国不是被执行人。5.一审适用法律错误。一审引用的物权法第六、九、十四条不适用于本案。涉案房屋虽已交付，但未办理房产证，张卫国无任何过错，因为宝地公司所有出卖的房屋均未办理房产证。 宇城东平分公司辩称：一、涉案房屋买卖合同是无效合同，1、在上诉人提出执行异议期间以及在执行异议审查期间，都没有提及到与宝地公司签有房屋买卖合同。2、在2018鲁执字0923执异13号也没有提及签有房屋买卖合同。3、有理由怀疑上诉人在知道按复议规定第28条排除执行的时候需要签有合法有效的买卖合同，而与宝地公司补签了房屋买卖合同。房屋买卖合同当中最重要的条款房屋交付时间都没有填写，合同主要条文缺失。4、一审中，上诉人强调房屋网签，房屋预售许可证在2013年已经办理，但该合同没有到房产局管理备案登记。所以，房屋买卖合同无效，不符合第28条第一款的规定。二、关于房款的给付，不是在人民法院查封之前给付，不管给付是真是假，最起码不是在房屋被人民法院查封之前给付，理由是他们签订的债权转房款协议没有日期，虽然宝地公司出具了收据，但他们向法庭提供的宝地公司真正的记录是2016年12月19日，而且是突击性办理，被上诉人申请执行查封的十一套房产都在这一天全部入账，这是在提供虚假证据。三、关于交付问题，目前为止没有看到上诉人举证已经交付的证据。 宝地公司述称：涉案房屋的商品房预售许可证是在2013年1月11日办理的，后续的都是对原先的证书的续期，所以涉案商品房买卖合同是有效合同，至于合同中没有约定交房时间，并不影响合同的效力。房款支付问题，就是当时三方抵账，具体时间是在签订商品房买卖合同之前，具体日期记不清了。 张卫国向一审法院起诉请求：1、撤销（2018）鲁0923执异13号执行裁定书；2、解除原告在宝地置业城市广场A幢2003号房产的查封措施，并中止对该房产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月19日，（2015）鲁0923执303号执行裁定书预查封了宝地公司所有的宝地置业城市广场的商品房A幢2003号及其他房产，张卫国以已与宝地公司签订了购买A幢2003号房产的置业计划书和宝地公司出具的购房款收据为由，提出案外人执行异议，因张卫国未能提供书面买卖合同，一审法院作出（2018）鲁0923执异13号执行裁定书驳回了其异议申请。张卫国提起执行异议之诉，一审法院于2018年9月21日立案受理,庭审过程中张卫国提交商品房预售合同一份、宝地公司的商品房预售许可证一份。该商品房预售合同于2014年12月15日签订，其中无建设工程规划许可证号、施工许可证号、预售许可证号，交房日期不明确。商品房预售许可证记载由东平县房地产开发办公室于2018年12月7日颁发，预售有效期限6个月（2018年12月7日至2019年6月7日）。 一审法院认为：双方的争议焦点为原告的主张能否是排除法院强制执行的理由。原告虽然与宝地公司签订了商品房预售合同，但一审法院预查封以及原告提起执行异议之诉时，宝地公司尚未取得商品房预售许可证，因此该商品房预售合同应当不具有法律效力。涉案房屋仍登记在作为被执行人的宝地公司名下，按照物权法的相关规定，原告并未取得涉案房屋的所有权。原告提交的证明其缴纳577170元房款的证据也前后矛盾，不能证实其已实际支付了房款。原告未能提供涉案房屋已竣工验收合格的证据和交房的手续及实际入住的证据，不能证明原告已实际合法占有涉案房产。另外，原告也没有证据证明所购涉案房屋用于居住且系唯一住房。原告的诉请不能成为排除法院强制执行的理由。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决驳回了原告张卫国的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张卫国负担。 二审中，张卫国提交了以下证据材料：一、东房预售证第东（2013）025号商品房预售许可证一份，用以证明宝地公司已在2013年取得了商品房预售许可证，该证件一开始六个月更换一次，后来是一年更换一次；二、物业费收据三份、水电费收据十份，用以证明涉案房屋已于2018年1月1日交付张卫国使用，张卫国支付了物业费和管理费；三、（2019）鲁0923执异16号裁定书一份，主张系案外人张翔与宇城东平分公司及宝地公司另案执行异议的裁定书，用以证明该裁定书的内容与本案基本相似，支持了张翔的异议请求而中止了执行。 宇城东平分公司认可证据一的真实性，但认为与本案无关；证据二恰能证明在2018年1月才将涉案房屋交付张卫国使用，涉案房屋在被查封前张卫国并未占有，不能排除执行；对证据三真实性无异议，但法院已通过执行异议之诉支持了宇城东平分公司不能排除执行的诉讼请求。宝地公司对以上证据材料的真实性均无异议。 宝地公司提交（2015）东执字第303号裁定书一份，用以证明2015年9月18日东平县人民法院裁定查封了宝地公司的商铺，具体原因是置换查封，当时宇城东平分公司已经知道了涉案房屋已出售，查封时间是在2015年，可以判断涉案预售合同和三方顶账协议都是真实的。宇城东平分公司对裁定书真实性无异议，但认为与本案无关。张卫国对裁定书真实性无异议，认为是在2015年6月19日查封的住宅楼，查封的价值本身就已经超过了宇城东平分公司的标的，后宝地公司明确告知宇城东平分公司查封的住宅楼已经出售的情况下，才出现了2015年9月18日查封门头房的情形。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋登记在房地产开发企业宝地公司名下，张卫国主张其为买受人而对涉案房屋提出异议，应首先依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定判断张卫国是否享有可阻却执行的民事权益。关于在法院查封之前是否已签订了有效的房屋买卖合同，张卫国与宝地公司签订的商品房预售合同显示的签订时间早于涉案房屋被预查封之前，宝地公司取得的商品房预（销）售许可证证号显示系于2013年颁发，因此，张卫国与宝地公司在涉案房屋被法院查封之前签订的预售合同，不存在无效情形，应为有效。张卫国二审中提交的物业费、水电费收据不能证实其购买涉案房屋系用于居住，其更未提供证据证实其名下并无其他用于居住的房屋。关于房款支付问题，宝地公司虽向张卫国出具了房款收据，但张卫国主张的三方协议中体现的建筑材料供应问题，其并未提供证据证实，协议亦未明确用来顶账的具体楼房，协议亦未体现签订时间，张卫国并未提供充分证据证实已实际支付了房款。综上，张卫国未取得涉案房屋所有权，对涉案房屋亦不具物权期待权，不能排除对涉案房屋的执行。 从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定考察，张卫国亦未取得可排除涉案房屋执行的民事权益，理由为：张卫国二审提交的物业费、水电费收据仅可证实其自2018年1月份始交纳物业费、水电费，并不能证实其在法院查封之前即占有涉案房屋；张卫国亦未提供证据证实其占有涉案房屋前房屋已经竣工验收合格即其系合法占有；如前所述，张卫国未提供充分证据证实已实际支付了房款；张卫国未提供证据证实其有提出了办理过户登记的请求等行为，亦未有证据证实存在其不能控制的原因而致不能办理过户登记。 关于张卫国提交的（2019）鲁0923执异16号裁定书，所涉为案外人另案所提执行异议，与本案无关，不能作为本案定案依据；宝地公司提交的（2015）东执字第303号裁定书，并未体现宝地公司所称“置换查封”，与宝地公司主张的“涉案预售合同和三方顶账协议都是真实的”亦无关联，亦不能作为本案定案依据。 综上所述，张卫国对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张卫国负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年九月十四日 书记员 许安冉