重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初3363号原告：刘镇，男，1971年7月2日出生，汉族，住重庆市大足区。原告：赵玲，女，1971年10月9日出生，汉族，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：池维汉，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都。统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告刘镇、赵玲诉被告重庆遵大房地产开发有限公司(以下简称遵大公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人池维汉和被告委托诉讼代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金19409元(即以已付购房款360766元为基数按日万分之一的标准，从2017年2月3日起至被告实际向重庆市大足区不动产登记中心提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2018年7月26日止，共逾期538天)；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于重庆市大足区××预售商品房一套，房屋总成交额为360766元，原告选择按揭付款方式。合同还约定了交房期限(2016年9月30日前交付)、交房手续办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、预告登记等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但被告于2016年12月3日才将房屋交付原告使用，被告存在逾期交房行为。同时，被告未按照合同约定为原告办理房屋产权登记，根据双方签订的合同第十三条之约定，被告应该向原告承担逾期办证的违约责任并支付违约金。原告现诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、对原告诉称的购房事实无异议。2、原告主张违约金系债权权利，应当依法适用诉讼时效，诉讼时效的计算方式应为自原告起诉之日倒推三年，超过三年的应当认为诉讼时效已过，其相应的诉求不应得到支持。3、逾期办证违约金应根据合同约定及涉案商品房取得竣工验收备案登记证后60日的次日开始计算逾期办证违约金，因被告的行为未对原告造成实质性损失，合同约定的违约金标准过高，请法院依法下调。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，二原告(合同乙方)与被告遵大公司(合同甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区××预售商品房一套，建筑面积96.98平方米，总成交金额为360766元。合同第七条约定：甲方应当在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十三条关于办理产权登记的约定：1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。原告于2016年12月3日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了涉案商品房。同时查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2016年11月3日对涉案房屋所属幢号楼颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案幢号房屋工程竣工验收时间为2016年10月25日)。涉案房屋于2018年7月26日办理了房屋产权登记。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约履行如期交房、办证等义务。对原告要求支付逾期办证违约金的主张。本院认为，被告未按照本案原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合同约定时间对涉案商品房办理产权登记，已构成违约，应当承担支持逾期办证违约金的责任。合同约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如逾期办理，则自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。本案双方在2016年12月3日进行了房屋交付，因此，本院确认被告向原告的交付商品房时间为2016年12月3日，按照合同约定，被告应该在商品房交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，因此，原告主张的逾期办证违约金计算起止时间及计算方式符合双方约定，故，对原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金19409元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的适用诉讼时效的辩解，本院认为，双方当事人合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。而涉案房屋于2018年7月26日才办理了房屋产权登记，原告于2020年7月15日向本院提起诉讼时尚未超过三年的诉讼时效，故本案不存在超过诉讼时效主张逾期办证违约金的情形。因此，对被告提出的该项辩解意见，本院不予采纳。本案原、被告约定的违约金计算标准并未超过相关法律规定，不存在违约金约定过高的情形。因此，对被告提出的违约金过高，请求下调违约金的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘镇、赵玲逾期办理涉案商品房产权登记的违约金19409元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费142.62元(已减半)，由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王敏二〇二〇年九月十六日书记员  肖莉