苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10615号原告：尚晓军，男，1983年1月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：优先（苏州）半导体有限公司，统一社会信用代码9132059475895799X1，住所地苏州工业园区新苏路**。法定代表人：尹莉敏。委托诉讼代理人：厉峰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告尚晓军诉被告优先（苏州）半导体有限公司（以下简称优先公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。后本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告尚晓军、被告优先公司的委托诉讼代理人厉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚晓军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋押金21836元、搬迁费39311元、装修赔偿款230387.22元、停产停业费168723元，各项合计460257.22元；2、诉讼费被告承担。事实和理由：原告于2016年6月15日与被告签订厂房租赁合同834平方，为期三年。（原告于2014年7月从王琍珉处转租230平方厂房，后因王琍珉自身原因，于2016年6月将原合同834平方厂房转让给原告），因王琍珉花费了装修费、搭建钢棚等费用，与原告达成40000元转让费。在王琍珉的陪同下，原告与被告签订了厂房租赁合同，被告也没提出王琍珉转租给原告的事。原告因厂房面积用不完，找人合租一起承担房租费用，被告也是同意并知道的。后因被告与另一家公司合用一个门岗，因出入人员车辆较多影响了另一家公司，被告要求原告另开一个门通行，原告于2016年7月5日找人施工，花费41000元，被告也是知道的。2017年5月，原告接到被告电话厂房要拆迁了，原告立即通知合租人（姜林）准备仓库搬出，原告于2018年4月1日另租了一个仓库配合拆迁，并将大部分货物进行搬运，但因赔偿款一直未到位，还有部分没搬完。在拆迁过程中，原告多次要求被告支付房租押金、搬迁款、装修赔偿款、停产停业损失，但被告拒不支付。被告优先公司辩称，一、原告主张的装修赔偿无事实依据。根据被告与租赁户的约定，租赁户租赁期间届满，所有装饰及改造设施归甲方所有。被告出租给原告房屋的装修系租赁户苏州慧捷自动化科技有限公司于2006年5月1日至2007年4月30日承租期间装修的，该装修在租赁期间届满后即归被告所有。所以，原告主张装修赔偿无事实依据。二、原告主张搬迁费、停产停业费无事实及法律依据。1、被告与回购办签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》时，尚有多户承租户的租赁期未届满。为了保障原告对房屋的使用权，回购办同意在原告的租赁期届满后再行交房。所以，在回购补偿协议书中的搬迁补偿费、停产停业补偿费与原告方无关。2、被告与苏州工业园区星期七建材经营部（以下简称星期七经营部）的租赁合同于2019年6月14日到期，在合同期限内原告正常使用承租的房屋，并未因回购给其带来任何利益损失。三、被告没有退还房租押金是由于星期七经营部的违约转租、租赁合同期满后拒不向被告交付房屋行为导致的，且对被告造成了经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月27日，被告优先公司（出租方/甲方）与王黎昇（承租方/乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于扬明路8号内的西面2层楼中1楼和2楼部分楼面及2层楼边上的平房租赁给乙方使用。租赁面积经甲乙双方确定为2层楼中1楼310平方米、2楼290平方米、平房234平方米；租赁期限为三年，即从2012年5月15日起至2015年5月14日止；税前租金为每月10918元，物业管理费每月500元；押金为二个月租赁费共计21836元，在首付时一并付清。其后，被告优先公司（出租方/甲方）与苏州工业园区雅怡服饰公司（以下就简称雅怡公司）（承租方/乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于扬明路8号内的西面2层楼中1楼和2楼部分楼面及2层楼边上的平房租赁给乙方使用。租赁面积经甲乙双方确定为2层楼中1楼310平方米、2楼290平方米、平房234平方米；租赁期限为三年，即从2015年6月15日起至2018年6月14日止；税前租金为每月11676元，物业管理费每月800元；押金为二个月租赁费共计21836元，在首付时一并付清。2014年6月19日，原告尚晓军（承租方/乙方）与王琍珉（出租方/甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在苏州工业园区扬明路8号总面积230平方米的厂房租赁给乙方仓库作为使用；租赁期限自2014年7月1日起，至2016年6月30日止；年租金为45000元，每六个月支付一次，首付租金为22500元；押金为4000元，合同期满后乙方结清所有费用后7个工作日内甲方无条件退还押金；物业费由甲方承担；合同还作了其他相关约定。2014年7月3日，案外人王琍珉出具《收据》，载明：收到尚晓军房租22500元（2014.7.1-2014.12.30）。2016年4月26日，被告优先公司出具《收据》，载明：收到尚晓军21836元，收款事由为“房租押金，王黎昇转尚晓军”。2016年6月14日，被告优先公司（出租方/甲方）与星期七经营部（承租方/乙方）签订的《厂房租赁合同书》载明：甲方将位于扬明路8号内的西面2层楼中1楼和2楼部分楼面及2层楼边上的平房租赁给乙方使用。租赁面积经甲乙双方确定为2层楼中1楼310平方米、2楼290平方米、平房234平方米；租赁期限为三年，即从2016年6月15日起至2019年6月14日止；税前租金为每月11676元，物业管理费在2018年6月14日之前为每月800元，2018年6月14日后的物业费根据人工工资上涨情况再议，押金为二个月租赁费共计21836元，在首付时一并付清；租赁物不得转租，乙方承诺租赁物及场地只限于自己使用。2016年6月6日，尚晓军（乙方）与王琍珉（甲方）签订《厂房转让协议》，约定：甲方将位于扬明路8号内的西面2层楼中1楼和2楼部分楼面及2层楼边上的平房转让给乙方；双方约定如下：1、甲方搭建的钢结构工棚钢楼梯转让给乙方计40000元整；2、原先房屋押金21836元；3、双方约定厂房自2016年6月14日交付；合计61836元。2017年5月12日，苏州工业园区国土环保局企业用地回购抄告单载明：因娄江北侧工业区改造工程建设需要，拟对包括被告在内32家(37宗)企业用地实施回购。2019年3月4日，原告与被告法定代表人尹莉敏的微信聊天记录显示，被告通知原告案涉房屋的评估报告出来了，要原告带公章去敲章。2019年4月29日，被告优先公司（乙方）与苏州工业园区金鸡湖商务区回购办（甲方）签订的《企业用地回购补偿协议书》载明：被回购企业为娄葑扬明路8号的所有权人及土地使用人优先公司；补偿范围包括：1、土地评估值5515545元；2、房屋评估值7172226元；3、装修及附属物评估值1314955元；4、设备设施补助10666071元；5、停产、停业补偿费1408950元；6、搬迁补偿费58706.25元；7、其它补偿补助等费用18024元；8、设备回购补偿金额9878084元；合计补偿金额36032561.25元；搬迁期限约定：乙方同意于2019年12月31日前搬迁完毕，将空房移交甲方验收，并同时完成土地房产权证注销手续，双方签订本协议，经相关部门审核通过后支付补偿资金的50%。2019年5月17日，优先公司法定代表人的配偶徐伟祖（音）通过微信向原告发送了《租赁合同期满搬迁通知函》，通知原告在租赁合同期满后搬离。原告尚晓军次日对此进行了微信回复。2019年10月18日，优先公司向原告尚晓军发送书面的《租赁合同期满搬迁通知函》，要求原告将租赁房屋腾空并交还，否则遗留在租赁场地的物品将视为无主财产进行处置。另查明，星期七经营部系个体经营户，经营者为尚晓军；王琍珉系雅怡公司的法定代表人。诉讼中，原告称，2016年6月，原告因租赁面积过大使用不了这么多，经得被告同意将部分厂房转租给了姜林作为空调仓库使用。2019年3月，原告与被告法定代表人尹莉敏的微信聊天记录显示，被告通知原告所属房屋的评估报告出来了，要原告带公章去敲章。当时因为看到评估报告有不对的地方，后来找拆迁办重新评估，所以当时原告未敲公章。2017年5月原告接到被告电话通知说厂房要拆迁了要求其做好搬迁的准备，然后其就做好了搬迁准备，于2018年4月1日在外面租了一个仓库，为了配合拆迁，把部分货物已经往外搬离了，后续就一直跟被告在沟通拆迁的事宜。直到2019年5月底因为合同马上到期了，一直在找被告谈拆迁事情，但是被告以出国为理由一直拒绝见面，直到7月初才回来。被告称，一开始是王黎昇与被告签的租赁合同，租期是2012年5月15日到2015年5月14日。王黎昇和王琍珉有可能是兄妹关系。后来被告方和雅怡公司签订的租赁合同，租期2015年6月15日到2018年6月14日。被告方和雅怡公司终止了租赁合同，后来2016年6月15日到2019年6月14日原被告双方签了一个房屋租赁合同。之前被告收到区域要整体征收的通知后是通知过原告的，但具体租赁合同终止被告是在2019年5月17日通知的。2019年11月27日，被告将原告房屋内的所有物品已经转移到其他地方。案涉厂房234平方被告已经自行收回，另外600平方姜林已经在2019年11月20日左右交还了被告方。以上事实，由原告提交的《厂房租赁合同》、《收据》、《厂房租赁合同书》、《厂房转让协议》、企业信息、《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》、企业用地回购抄告单、微信聊天记录以及当事人庭审中的陈述予以证实。诉讼中，原告另提供以下证据：1、协议书及收条，证明：2018年4月1日为了配合被告拆迁，原告在外面另行租了仓库，并将部分货物进行了搬迁以配合拆迁。2、苏州工业园区企业用地回购房屋装修设备及附属物专项分户评估表（打印件），证明原告主张的搬迁费、装修赔偿款、停产停业损失的金额。3、原告另提供微信聊天记录截屏，显示：2017年5月31日，原告称“姜总，我接到房东通知，厂房整体要拆迁，特通知你。”2018年6月1日，原告称：“姜总，刚接到老板娘电话，派出所，消防来检查过了，房屋不允许住人，已拍照取证，而且合同上也写明不允许住人，现要求马上整改，后期有任何事情自负。”证明原告于2017年5月接到被告的电话通知称厂房要拆迁了，原告立即通知了姜林并积极配合拆迁。被告质证认为，对于证据一的真实性不予认可，也与本案没有关联性，原告方完全可以另租房屋进行经营；对于证据二因系复印件，故不予认可；对于证据三真实性不了解，被告对原告的转租行为不了解。综合以上举证、质证意见，本院认为，原告尚晓军与被告优先公司成立房屋租赁合同关系。因在案涉租赁合同到期前,被告已明确告知合同期满不再续租,据此,应认定原、被告双方间的租赁合同到期后已终止。租赁合同终止后，原告尚晓军作为承租人应当依约将租赁厂房腾空并返还原告优先公司。原告诉请被告支付其搬迁费、装修赔偿款以及停产停业费，因原告并非该房屋拆迁补偿协议的合同相对方,其无权按照该拆迁补偿协议确定的权利义务直接向被告主张，且原、被告间的租赁合同中也未约定原告可享有上述拆迁补偿。故原告上述诉请，缺乏事实依据,本院对此不予支持。租赁合同终止后，被告已经收取原告的租赁押金21836元应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告优先（苏州）半导体有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尚晓军押金21836元；二、驳回原告尚晓军其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8204元，由原告尚晓军负担8154元，被告优先（苏州）半导体有限公司负担50元。被告负担之款原告已预交，被告于履行本判决义务时一并支付原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵美容二〇二〇年九月二十八日书记员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。