济宁高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0891执异63号异议人（案外人）：张伊明，女，1997年9月7日出生，汉族，住济宁市任城区。申请执行人：济南西奥新型建材有限公司，住所地济南市章丘市新寨镇干刘村。法定代表人：魏明东，经理。被执行人：闫来生，男，1973年3月8日出生，汉族，住济宁市任城区。本院在执行济南西奥新型建材有限公司与闫来生建设工程施工合同纠纷一案中，异议人张伊明对本院作出的（2020）鲁0891执720号协助执行通知书提出书面异议，异议人请求依法解除对济宁市红玺台5号住宅楼1单元17层01-1702号房产的查封措施，排除对济宁市红玺台5号住宅楼1单元17层01-1702号房产的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现审查终结。异议人张伊明称，2018年9月26日，申请人通过儒风地产购买了闫来生名下的济宁市××住宅楼××单元××房产一套，并签订了不动产交易合同，约定总房款73万元，并于2018年10月6日实际支付了20万元房款，于2018年10月26日实际支付了25万元房款，共支付45万元房款。该房屋以实际交付且有申请人居住，水电煤气已过户，物业费已正常缴纳。购房时申请人并不知晓出售人与他人有经济纠纷，现该房屋被贵院查封。执行行为已侵犯了申请人的合法权益。特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，提出执行异议，请贵院支持。异议人向本院提供了如下证据：1、《不动产交易合同》复印件一份；2、收款条两份；3、转款凭证两份；4、物业费收据；5、供用水业务受理表；6、居民用户供用气合同。申请执行人济南西奥新型建材有限公司答辩称，一、答辩人西奥公司申请评估拍卖闫来生名下房产(济宁市火炬南路九巨龙红玺台5号住宅楼01单元17层1702号，以下简称“涉案房产”)以清偿生效判决确定的债权合法有据，案外人张伊明不具备排除强制执行涉案房产的权利1.西奥公司因建设工程施工合同纠纷一案[(2018)鲁0891民初2959号]，在2018年9月5日在贵院立案起诉闫来生等，同时提交保全申请，经贵院裁定于2018年9月17日查封了涉案房产(查封期为2018年9月17日至2021年9月17日)，该案一审判决：一、被告闫来生于判决生效后十日内一次性支付原告济南西奥新型建材有限公司工程款260，140.32元及利息(以260，140.32元为基数，自2015年1月13日起至本金还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、被告闫来生于判决生效后十日内一次性支付原告济南西奥新型建材有限公司质保金43，165.28元及利息(以43，165.28元为基数，自2015年7月31日起至本金还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。此外，判决被执行人间来生负担案件受理费2，522元，保全费2，151元。一审判决后，涉案当事人均未提起上诉，该案一审判决生效后，西奥公司依法申请强制执行，并于2020年8月12日申请对涉案房屋一审判决后，涉案当事人均未提起上诉，该案一审判决生效后，西奥公司依法申请强制执行，并于2020年8月12日申请对涉案房屋(截至今日，该涉案房产仍登记在闫来生名下)进行评估，便于下一步进行拍卖以实现申请人的债权。2.根据案外人就执行异议提交的材料可以看出，案外人张伊明通过购买涉案房产并签订《不动产交易合同》是在2018年9月26日，其购房并签订房屋买卖合同的时间，在西奥公司申请并由济宁高新技术产业开发区人民法院查封涉案房产之后。故，案外人不具备排除执行的权利。二、案外人购买涉案房产的真实性无法证实1.案外人张伊明签订的《不动产交易合同》约定了案外人在合同签订当日交纳2万元定金等内容的权利义务，根据案外人提供的证据材料，案外人并未依照合同在合同签订当日交纳2万元定金，此为第一点值得怀疑之处。2.涉案房产在2016年即已办理不动产权证，证号为：鲁(2016)济宁市不动产证第0003491号，在涉案房产已办理不动产权证的前提下，案外人提交的《不动产交易合同》不据实明确交易房产的不动产权证号，而记载交易房屋的合同编号，显然，交易合同存在虚假性或者卖房人卖房是不真实的。3.合同约定的关于卖方协助买房办理过户等手续的约定，对于买房是至关重要的内容，作为买房人在签订合同时，并未严格要求卖方或中介机构将违约、不予协助办理产权过户手续的内容，突显了“房屋买卖”的草率，直接反映出买卖的虚假性。4.西奥公司因建设工程施工合同纠纷案起诉了闫来生、济宁九巨龙建筑工程有限公司、济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司三方，因一审仅判决闫来生承担责任，故申请执行中无法列济宁九巨龙建筑工程有限公司、济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司为被执行人，该建设工程施工合同纠纷案的具体信息仅案涉当事各方明确知悉，作为案外人提执行异议却同时列明上述九巨龙两个公司，也可以看出来，提出该执行异议是案件当事人策划，其要么是不懂法律主体的问题，要么是把九巨龙两个公司拉进来，企图把该执行案搅浑、搅乱。三、案外人张伊明因不具备排除执行的权利，故其权利如确实受到损害，应当由卖房人闫来生以及案外人张伊明本人承担。1.《不动产交易合同》签订之前，西奥公司就已经查封了涉案房产，而《不动产交易合同》仍记载卖房人闫来生承诺涉案房屋“不存在任何纠纷”，如案外人张伊明购买涉案房屋主观目的是真实，卖房人闫来生就涉嫌交易欺诈，损失应当由间来生承担赔偿责任。2.不动产买卖是每一个家庭的大额交易行为，很多家庭都是倾全家之积蓄(案外人张伊明系为农村户籍，购房费用由他人代为支付)，所以购房人应当尽相应的交易安全注意义务，作为购房人到不动产登记处落实交易房产的基本情况，是卖房人配合一下即能轻而易举核实的，案外人作为购房人未履行相应的注意义务、交易安全核实义务，所发生的的交易风险也应当自行承担责任。综上，案外人张伊明不具有排除西奥公司申请执行闫来生名下房产(济宁市火炬南路九巨龙红玺台5号住宅楼01单元17层1702号)的权利，请求法院依法继续对涉案房产进行评估拍卖，以清偿西奥公司的债权，维护西奥公司的合法权益。被执行人闫来生未提交答辩意见。本院查明，申请执行人济南西奥新型建材有限公司与闫来生建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案，诉讼过程中济南西奥新型建材有限公司申请了保全，本院于2018年9月17日出具裁定查封了闫来生名下的位于济宁市××住宅楼××单元××房产。2020年3月17日本院作出（2018）鲁0891民初2959号民事判决书：一、被告闫来生于本判决生效后十日内一次性支付原告济南西奥新型建材有限公司工程款260,140.32元及利息（以本金260,140.32元为基数，自2015年1月13日起至本金还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告闫来生于本判决生效后十日内一次性支付原告济南西奥新型建材有限公司质保金43,165.28元及利息（以本金43,165.28元为基数，自2015年7月31日起至本金还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告济南西奥新型建材有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,220元，减半收取计3,110元，由原告济南西奥新型建材有限公司负担588元，由被告闫来生负担2,522元；保全费2,151元，由被告闫来生负担。异议人于2018年9月26日通过儒风地产与闫来生签订了《不动产交易合同》，合同编号：0001231，购买了闫来生名下的济宁市××住宅楼××单元××房产，房屋价款为73000元，后异议人向闫来生交付了45万元，并居住至今。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人张伊明与闫来生签订《不动产交易合同》系在本院查封涉案房产之后，虽张伊明按照约定支付了部分房屋价款，且对该房屋合法占有，但其占有时间亦是本院查封该房屋后。且涉案房屋被查封前，张伊明并未支付全部价款。因此，张伊明的异议不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张伊明的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向济宁高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。审判长 俎 彤审判员 谢振平审判员 潘玉清二〇二〇年九月十日书记员 李相昆