广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2063号原告：陈荣坚，男，1953年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************71X。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：王国祥，男，1979年6月25日出生，汉族，住河南省镇平县***********，公民身份号码411************436。原告陈荣坚与被告王国祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杜新华、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣坚向本院提出诉讼请求：一、确认自2020年4月22日起原、被告签订的《合同书》解除，罚没被告押金3万元；二、被告立即搬离租赁场地并自2020年4月开始按每月2500元的标准向原告支付场地占用费至其清空迁出为止；三、被告赔偿原告自行重建23间猪槽的费用3万元给原告；四、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月14日，原、被告签订一份《合同书》，约定：原告将连塘贝、祥记山塘、沙垣鱼塘及养殖场（包括23间猪槽）租给被告，期限从2019年4月1日至2027年12月30日，每年租金3万元，先交租后使用，被告必须在每年4月1日交齐下一年的承租款。逾期未能足额支付承租款的，原告有权单方解除合同并收回承租范围，不退回押金给乙方。由此对原告造成的损失被告应予以赔偿。如被告违反本合同约定的，原告有权终止合同，并不退回被告所交押金及剩余月份承租款，合同自原告向被告按本合同约定地址或联系电话发出书面解除通知之日起解除。合同签订后，原告将鱼塘、养殖场交给了被告经营。2019年11月，被告向原告反映23间猪栏棚房屋影响其使用申请拆除，承诺租赁期满后被告负责重建，恢复原貌交给原告，后来原告将23间猪槽拆除。2020年4月1日前，被告没有支付第二年承租款，原告于2020年4月2日向被告出具《缴费通知》及微信通知被告，限被告于2020年4月21日前缴纳下一年度的承租款，逾期缴纳的将按《合同书》第三条约定处理并追究相关违约责任。2020年4月22日，原告再向被告出具《解除合同通知书》，告知解除双方签订的《合同书》，罚没被告押金3万元，并限定被告搬离租赁场地，清理场地交还原告，否则追究被告占用场地费等违约责任。但时至今日，被告一直没有将场地交还原告。被告的行为构成违约。合同解除后，被告应搬离场地，并自2020年4月起按每月2500元的标准向原告支付占用场地费至清空迁出为止。被告在履行合同期拆除原告的23间猪槽，造成原告额外损失，故被告应赔偿原告重建23间猪槽的费用3万元（待评估）。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告王国祥辩称，1.答辩人与原告协商到村里签合同，为了有保障，答辩人要求原告加盖村里公章，但原告一直未为涉案合同盖上村里的公章；2.签合同时，未明确这是水利鱼塘。如果是水利鱼塘答辩人不会承包。而且签合同时原告称该鱼塘水位3-4米，但实际只有1-1.5米水位，仅淤泥就有8、90厘米，不能正常养鱼；3.签合同时，答辩人说要搭棚养几十条狗，原告当时同意了。但在2020年3月11日双方去村里协调，但村里不同意搭棚，直到现在棚还没有搭成；4.小鱼塘需要出鱼，但现在出鱼的路不让走了。由于没有其他路走，答辩人让原告去跟隔壁的鱼塘塘主（即原告的哥哥）协调，但原告说是答辩人的事，一直未能成功，所以现在要走很远的路才能出鱼。答辩人现在拉饲料、鸡粪都没办法到达指定的地点；5.答辩人不在鱼塘时，原告到鱼塘里砍树，留下一堆小树枝、树叶、废物等在鱼塘里。答辩人一直督促原告清理，但原告一直不理不问；6.当时答辩人来的时候，答辩人曾询问关于鱼塘的食用水问题。原告说是山泉水，一年四季都有水。但实际上是雨水。下雨的时候有水，没雨的时候就没水。答辩人需要到别的地方取水用。这其中有欺骗成分；7.原告曾报警诬陷答辩人私藏枪支影响答辩人正常养殖。派出所警察到答辩人住处搜查过两次，但没有发现。原告这样做的目的就是想赶答辩人出鱼塘，不想退回押金。答辩人有2张报警回执可证明。答辩人不同意解除涉案合同，只要原告处理好上述7点问题，答辩人可以继续履行合同交租金。如果原告不处理，答辩人要求原告赔偿答辩人的损失。23个猪槽经原告同意已经拆除，为了方便答辩人的养殖。槽拆了，猪棚没有拆。合同到期前答辩人会恢复猪槽原样。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，当事人对对方提交证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理查明案件事实如下：2019年3月14日，原告（甲方）、被告（乙方）签订一份《合同书》，约定：承租范围、时间及承租款：甲方将连塘贝养殖场、祥记山塘（1口）、沙垣鱼塘（1口）及养殖场租给乙方，期限从2019年4月1日至2027年12月30日，共8年8个月，押金3万元，乙方应在本合同签订后即日支付给甲方。每年承租款3万元，先交租后使用，乙方必须在每年4月1日交齐下一年的承租款。乙方逾期未能足额支付承租款的，甲方有权单方解除合同并收回承租范围重新向第三人出租，不退回押金给乙方。由此对甲方造成的损失乙方应承担全部赔偿责任；双方义务：承租期间，乙方必须依法经营，否则自行承担责任。乙方因未办妥养殖场手续不能进行生产期间的承租款照常计算。乙方自行承担水电费等一切与生产经营相关的费用。承租期内，如因征收、政府出台新政策禁止此场地养殖导致不能继续承租的，任何一方均有权解除本合同。祥记山塘必须隔两年以上阳历11-12月才能干底。合同终止，承租范围内的建筑物如有破损，乙方必须修好后才能交回甲方，若乙方不履行修复义务，甲方可自行或者聘请第三方修复，为此支出的费用由乙方负责，甲方可从押金中扣除相关费用；违约责任：甲方违反本合同约定的，甲方退回押金及剩余月份承租款给乙方。如乙方违反本合同约定的，甲方有权终止合同，并不退回乙方所交押金及剩余月份承租款，合同自甲方向乙方按本合同约定地址或联系电话发出书面解除通知之日起解除。合同对其他权利义务、违约责任、场地转租等内容进行了约定。合同签订后，原告将山塘、鱼塘及养殖场交给了被告经营。2019年11月，被告向原告反映23间猪栏棚房屋影响其使用申请拆除，承诺租赁期满后被告负责重建，恢复原貌交给原告，后来原告将23间猪槽拆除。涉案沙垣鱼塘（即小鱼塘）与案外人原告的哥哥两个鱼塘（出租给他人养水鸡）相邻。原来车辆可以经过隔壁鱼塘的一段塘基后到达沙垣鱼塘。2020年3月，运鱼车（向被告买鱼的）把隔壁鱼塘养水鸡的围网弄破了一个小缺口。隔壁鱼塘承租人与被告发生矛盾。随后，隔壁鱼塘承租人以货车通行影响其水鸡下蛋等理由围闭了塘基入口。被告请求原告协调解决，但是协商不成功。该路到现在还被铁栏围闭着。被围闭的塘基入口旁边有一条约20多米长的路可以到达沙垣鱼塘，由于长满了荒草，路况不明。双方均承认该路可以行走，但需要修复才能通行货车。期间，被告曾要求原告维修该路，但是原告认为修路是被告的事情予以拒绝。后来，加上原告在祥记山塘旁砍树把一些小树枝树叶留在山塘边、养殖场饮用水困难、山塘储水等问题，双方为此产生纠纷。被告于是拒交第二年的承租款。期间，双方曾因为纠纷问题报过警（举报）。原告于2020年4月2日向被告出具一份《缴费通知》以及通过微信通知被告，限被告于2020年4月21日前缴纳下一年度的承租款，逾期缴纳的将按《合同书》第三条约定处理并追究相关违约责任。逾期后，被告没有缴纳承租款。2020年4月22日，原告向被告出具一份《解除合同通知书》，告知被告解除双方于2019年3月14日签订的《合同书》，罚没押金，并限定被告三天内搬离鱼塘，清理场地交还给原告，否则追究被告占用场地费等违约责任。之后，被告没有回应原告有关通知。另查，根据农村土地承包经营权证显示，沙垣鱼塘面积为9.78亩，权利人为原告。案外人陈超行是原告的儿子。2012年4月6日，高村十五联队（甲方）与陈超行（乙方）签订一份《合同书》，约定：甲方将祥记山塘发包给乙方，承包期从二〇一二年农历十二月底至二〇二七年农历十二月底；承包期间，乙方不得随意放水，只准两年干塘一次，在当年十月十五日至十二月五日干底，干完底后保证储回明年开耕用水（自然灾害除外）；承包期内，乙方可以根据自己的意愿在山塘内发展多种经营（养殖），但不得改变山塘的使用性质；乙方在承包期间可以转让给其他人承包养殖，甲方无权干涉。庭审期间，陈超行追认同意原告将祥记山塘出租给被告。本院认为，原、被告签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告要求在《合同书》上加盖村里的公章是其单方要求，并没有合同或者法律依据。由于原、被告所签《合同书》关于祥记山塘的内容与案外人陈超行和高村十五联队所签《合同书》关于祥记山塘的内容没有冲突的地方，祥记山塘的水利性质并没有影响被告按合同的约定正常使用。祥记山塘水位的深浅涉及水源、储水方法等多方面的因素，不能证明原告存在相应的违约行为。原告在砍树时留下一些小树枝、树叶等在祥记山塘边，但是相对于祥记山塘的面积来讲影响是微乎其微的，而且原告也进行了清理，故被告不能以此作为拒不缴纳承租款的正当理由。养狗是被告个人经营的其中一个选择问题，而且养殖问题需要考虑很多因素，原告并没有加以干涉。关于养殖场饮用水的问题。鱼塘旁边有水井，能够正常使用，而且养殖场已经安装了水管具备通水的条件，《合同书》也约定“乙方自行承担水电费等一切与生产经营相关的费用”，故被告以原告需要解决饮用水问题作为拒交承租款的理由缺乏合法依据，本院不予支持。被告称原告曾报警诬陷其私藏枪支影响其正常养殖，该意见是否成立已经超出《合同书》约定的范围，如果原告的行为对被告构成侵权，被告可以另行主张权利，不能作为被告拒不支付承租费的正当理由。关于道路通行的问题。由于相邻鱼塘围闭了车辆通行的塘基，改变了被告原来往沙垣鱼塘的道路通行条件，虽然被围闭的塘基入口旁边有一条20多米长的路可以到达沙垣鱼塘，双方均承认路需要修复才能通行货车，可见相邻鱼塘塘基的围闭对被告正常运送饲料、鱼等生产会造成一定不利的影响。由于双方对由谁修路各执一词，双方未能就此达成一致意见。虽然合同没有约定道路通行的内容，但是根据合同的性质、目的，原告负有保障所交付承租物不具有影响合同履行的瑕疵的义务。由于原告没有协助被告解决沙垣鱼塘相邻塘基的围闭问题，也拒绝对另一条道路进行维修，恢复相当的道路通行条件，故原告应承担相应的违约责任。由于沙垣鱼塘只是承包范围的小部分，而承包范围主要部分在连塘贝养殖场和祥记山塘，被告不按照合同约定向原告缴交承租款的行为构成违约，应承担主要违约责任。综上，原告要求确认双方于2019年3月14日签订的《合同书》自2020年4月22日起解除的主张合理合法，本院予以支持。对于原告主张的场地占用费，由于《合同书》自2020年4月22日起解除，即2020年4月21日前《合同书》仍未解除，故本院对原告有关主张调整为被告应按每月2500元的标准支付自2020年4月1日至2020年4月21日的承租款以及应按每月2500元的标准支付自2020年4月22日至其搬离租赁场地为止的场地占用费给原告。原告要求罚没被告押金3万元的主张理据不足，本院不予支持。原告主张猪槽重建费用3万元缺乏证据佐证，本院不予支持。由于被告拆除原告的23间猪槽未修复，故被告所交押金不宜抵扣相应的欠款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告陈荣坚与被告王国祥于2019年3月14日签订的《合同书》自2020年4月22日起解除；二、被告王国祥应自本判决发生法律效力之日起六十日内搬离租赁场地；三、被告王国祥应自本判决发生法律效力之日起六十日内按每月2500元的标准支付自2020年4月1日起至2020年4月21日的承租款以及按每月2500元的标准支付自2020年4月22日起至其搬离租赁场地为止的场地占用费给原告陈荣坚；四、驳回原告陈荣坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，适用简易程序减半收取2450元（原告陈荣坚已预交），由原告陈荣坚负担650元，由被告王国祥负担1800元并在本判决发生法律效力之日起六十日内直接支付给原告陈荣坚，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾永锋二〇二〇年八月二十八日书记员  黄嘉文