广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27124号原告：广州市云中物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：卢扁女，经理。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。被告：陈忠建，男，1975年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所律师。原告广州市云中物业管理有限公司与被告陈忠建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市云中物业管理有限公司的委托诉讼代理人李硕，被告陈忠建的委托诉讼代理人程森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市云中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年11月1日至2019年5月31日的物业管理费3098.2元（442.6元/月）、滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按每日千分之三的标准从当月1日开始计算至实际清偿之日止）以及公摊电费31.5元、水费747.15元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月29日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》。约定原告对被告所属的位于广州市白云区倚绿东街*号**房（以下简称涉案房屋）提供前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照每日千分之三收取滞纳金。被告自2018年11月1日至2019年5月31日期间拖欠物业管理费3098.2元，原告多次催收，被告均拒绝履行交纳义务。遂诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：原告已于2019年1月14日不再为被告提供服务，该事项是被告的委托诉讼代理人经办的，当时因为该事件，被告还受到了行政处罚15日，原告的诉讼请求与事实不符。2019年1月24日至2019年5月31日期间该小区为业主自管，新的物业公司于2019年6月1日开始提供服务。关于滞纳金，众多业主均在合同中注明第九章第三条与法律规定不符，不应当适用滞纳金条款。关于水电费，涉案小区的水电表并未分户，原告诉请多起案件，每件案件的公摊水电费均不一致，原告不能做出合理解释，收取公摊水电费没有事实依据。经审理查明，2017年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定第五章第三条，乙方从收楼或合同约定视为确定收楼行为之日起，开始计收物业管理费，当月物业管理费用的缴纳时间为每月第十五日到二十二日；第五章第八条，管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，小区路灯、梯灯、供水水泵等公共使用的专项设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，由享用人合理分摊计收；电梯电费根据穗价函[1999]116号文件计算分摊；第五章第九条，乙方逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的3‰交纳滞纳金；第九章第三条，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取违约金（或滞纳金），甲方亦可并采取停水停电供应服务等措施，由此产生的一切后果，由乙方承担；合同中有手写“第九章第三条与法律法规冲突，无效”，被告在该手写字下方签名确认；等等。审理中，原告主张被告应向原告支付公摊水电费，出示水电费发票复印件，记载客户名称为广州银山建设开发有限公司，缴纳了2018年9月1日至2018年11月1日的电费、2018年11月20日至2019年1月17日的水费及污水费，其中用电地址为广州市白云区同和街道倚绿东街18号梯灯，用水地址为广州市白云区同和镇园墩岭（同泰路倚绿东街4-20号双号）。被告对上述发票不予确认，主张发票记载的缴款单位并非原告；但确认之前有向原告缴纳过公摊水电费。原告称公摊水电费均是涉案小区的开发商广州银山建设开发有限公司进行缴纳，再由原告向广州银山建设开发有限公司支付，主张被告欠缴的公摊电费是按照整个小区的水电费数额以及小区户数进行分摊。被告为证实原告提供的物业服务未达到合同约定，且已退出涉案小区，出示以下证据：1、答复意见，记载由广州市白云区住房和建设水务局向陈忠建出具的答复意见，内容是针对陈忠建反映的倚绿小区消防通道被占用及垃圾处理不当等，该局已敦促小区物管公司保证消防通道畅通、小区垃圾按时清理清运。2、函，记载由倚绿山庄社区居民委员会于2018年11月23日向原告作出，内容是请原告尽快对尚苑小区河涌边做好安全防护措施。3、声明，记载由原告作出，内容是2019年1月14日，倚绿尚院22户业主代表向管理处提出由于原告未能履行业主的管理要求而自愿退出小区的管理，现声明如小区业主按法律规定投票达到三分之二，原告愿意退出。原告对上述证据1真实性无异议，主张不能反映原告管理出现问题；对证据2主张原告已进行了围蔽；对证据3真实性无异议，不能证明原告管理存在问题。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、缴费单据、欠费明细表、催收函及邮寄单、签收单、水电费发票复印件、答复意见、函、声明及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于物业管理费，被告抗辩2019年1月14日至2019年5月31日期间为业主自管，未能提供证据证实有聘请保安、保洁等人员为小区提供物业服务，结合新的物业公司于2019年6月1日进场，故本院确认2019年5月31日之前的物业服务系由原告提供。被告抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区建成多年，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准未明显过高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。原告主张被告未缴纳2018年11月1日至2019年5月31日期间的物业管理费3098.2元，被告未能提供证据证实该期间的物业管理费已向原告缴纳，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院确认被告尚未缴纳，并对原告要求被告承担缴纳义务的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持，但应自每月23日起算。被告抗辩已在合同中约定第九章第三条无效，但关于滞纳金的条款除了第九章第三条还有第五章第九条，现第五章第九条并未约定无效，故被告仍应按照该条款的规定承担滞纳金。考虑被告亦反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处，且被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率为准，且以本金为限。关于公摊水电费，根据《前期物业管理服务合同》的约定，原告可向被告收取公摊水电费，在原告退出涉案小区前，在进行物业管理过程中必然产生公摊水电费，结合被告亦确认之前有向原告缴纳过公摊水电费，故可证实原告为涉案小区收取公摊水电费属实。现原告主张被告尚欠公摊水电费，被告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的公摊水电费予以采信，并对原告要求被告支付上述公摊水电费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告陈忠建向原告广州市云中物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年5月31日的物业管理费3098.2元并支付滞纳金（每月滞纳金均以442.6元为本金分别自当月23日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；二、于本判决生效之日起五日内，被告陈忠建向原告广州市云中物业管理有限公司支付公摊电费31.5元及公摊水费747.15元；三、驳回原告广州市云中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州市云中物业管理有限公司负担12.5元，由被告陈忠建负担12.5元。被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇二〇年九月十四日书记员  苏秋雅