河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终2757号上诉人（原审原告）：郭德才，男，汉族，1972年10月8日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：程晓丽，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市中原房地产开发有限公司，住所地河南省商丘市文化东路，统一社会信用代码：91411400732474631B。法定代表人：张坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕梦维、李昭震（实习），河南瀛宋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张云，女，汉族，1978年8月12日出生，住河南省商丘市。上诉人郭德才与被上诉人商丘市中原房地产开发有限公司（以下简称中原房地产公司）、张云房屋买卖合同纠纷一案。不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭德才及其委托诉讼代理人程晓丽，被上诉人中原房地产公司法定代表人张坤及委托诉讼代理人吕梦维、李昭震，被上诉人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭德才上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审诉请。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人中原房地产公司在履行合同时存在多方面严重违约行为。（1）郭德才与中原房地产公司在2004年12月1日签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中第二条明确约定：“买受人郭德才购买的是预售商品房，商品房预售许可证为商房预售证号第017号。”可是事实上，郭德才所购买的117号涉案房屋在2004年9月13日就已经登记在张云名下，并办理了为期10年的贷款抵押。被上诉人中原房地产公司明显存在欺诈行为，一房二卖、严重违约。（2）《合同》中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”在2005年7月13日涉案房屋交付后90日内被上诉人中原房地产公司并没有将办理权属登记需由其提供的购房发票报产权登记机关备案。上诉人多次询问、催促办理房产证时，被上诉人中原房地产公司以各种理由推脱，拒不提供购房发票等相关手续，其已构成严重违约。也因此导致上诉人迟迟无法办理房产证，这是中原房地产公司的过错，并非上诉人自身原因。（3）《合同》中第十二条明确约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”中原房地产公司将涉案房屋登记在张云名下，并办理了贷款抵押，存在严重违约。2、上诉人郭德才购买的是预售一手房，《合同》中约定的“办理房产证的费用由买受人承担”指的也是办理一手房所需要缴纳的费用。但因被上诉人中原房地产公司将房屋登记在张云名下并办理十年的贷款抵押，导致郭德才办理房产证时按照二手房办理过户手续，加上拖延办证时间太久及房价上涨等因素导致上诉人在办理房产证手续时多支出了236328.85元费用。如果中原房地产公司按照合同约定履行预售房屋登记备案、开具购房发票，上诉人将不会产生上述损失。且中原房地产公司因该贷款抵押获益，故上述损失完全归责于被上诉人中原房地产公司，应由其承担责任。3、一审法院仅依被上诉人陈述及案外第三人协议就认定上诉人知晓房屋登记在张云名下，缺乏事实和法律依据。若上诉人知晓房屋登记所有人为张云，根本不会与中原房地产公司签订购房合同并向其支付房款。中原房地产公司辩称，1、中原房地产公司与郭德才签订的《合同》真实合法有效，不存在一房二卖的情形。签订合同时，中原房地产公司对所出售给上诉人的房屋拥有所有权是事实，房款由中原房地产公司收取，房屋也由中原房地产公司交付给郭德才。且郭德才正常收租至今。张云根据中原房地产公司安排，积极配合郭德才办理产权过户手续，双方的商品房买卖合同已全部履行完毕，对郭德才的买房行为没有造成任何障碍和损害。2、上诉人郭德才在购买房屋时对房屋登记在张云名下是知情的，中原房地产公司不存在欺诈行为。依据双方签订的《合同》第十五条第三项明确注明涉案房屋在交完购房款，且待115、116号房屋全部签过购房合同和房款交完之后才可办理房产证。说明上诉人对房产登记在张云名下是知情并认可的，故中原房地产公司不存在欺诈行为。3、《合同》明确约定办理房产证的所有费用由买受人承担。中原房地产公司不应承担办理权属登记的任何费用。4、无论法律规定还是《合同》约定，办理产权登记均是买受人的责任，出卖人只是协助义务。上诉人自2014年从中原房地产公司领到张云的房产证，即可办理房屋权属登记，此时相同位置其他门面房办证费用只有8万左右，远低于上诉人郭德才2019年办证时候的二十多万。税费过高是上诉人郭德才未及时办理产权登记所致，不应由中原房地产公司承担责任。张云辩称，同意中原房地产公司辩解意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。郭德才向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令中原房地产公司、张云共同赔偿给郭德才造成的经济损失236328.85元并承担违约责任；2.本案诉讼费由中原房地产公司、张云承担。一审法院认定事实：2004年12月1日，郭德才与中原房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买新城度假村117号房屋一套，《合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第三项处理。第三项，因买受人超过双方约定日期办理房地产权属证书的，需向出卖人交纳日万分之一的手续费，待买受人交完全部购房款（117号房），且115号、116号门面房签过购房合同和房款交完之后，即可办理房产证，费用由买受人承担。”及《合同补充协议》第3条约定“办理房屋产权手续费由买受人承担，出卖人负责免费保修主体”。郭德才全额支付购房款333000元。中原房地产公司于2005年7月13日将涉案房屋交付于郭德才。郭德才于2019年办理房产过户，支出相关费用共计249528.85元。另查明，张云系中原房地产公司的职工。2004年9月13日，该案房屋已办理房产证（房产证包含：115号、116号、117号房屋），房屋所有权人为张云，该房产证现已注销。同年，分割成三个房产证。2014年7月1日，中原房地产公司以张云的名义将115号房屋出卖给案外人李晓莹。中原房地产公司于2014年通知郭德才办理房屋产权登记。一审法院认为，郭德才与中原房地产公司、张云系房屋买卖合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2004年9月13日，该案房屋（117号房屋）已办理房产证（房产证包含：115号、116号、117号房屋），房屋所有权人为张云，该房产证现已注销。张云系中原房地产公司的职工，根据《民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”，故认定张云的上述行为由中原房地产公司承担民事责任。《合同》第十五条第三项约定系双方当事人手写增加，对产权登记进行了特殊约定，根据合同约定内容“待买受人交完全部购房款（117号房屋），且115号、116号门面房签过购房合同和房款交完之后，即可办理房产证，费用由买受人承担。”，该院认定郭德才对117号房屋产权已登记在他人名下是知情的。上述合同明确约定“办理房屋产权手续费由买受人承担”，故该院认定，117号房屋办理房屋产权手续费由郭德才承担。2014年7月1日，中原房地产公司以张云的名义将115号房屋出卖给案外人李晓莹。同年，以张云名义办理的房产证（房产证包含：115号、116号、117号房屋）注销，并分割成三个房产证，涉案房屋达到过户登记条件，中原房地产公司通知郭德才办理房屋产权登记，直至2019年郭德才才办理房产过户登记，该院认为，中原房地产公司对办理房产证登记仅是协助义务，郭德才因未及时办理房屋产权登记，而造成办理房屋产权登记费用增加，增加的损失应由郭德才承担。判决：驳回原告郭德才的诉讼请求。本院二审期间，上诉人郭德才围绕上诉请求依法提交了商丘市不动产登记交易中心出具的房屋所有权证存根、契税完税证及中原房地产公司应承担损失赔偿金额计算方法明细各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据内容真实，形式合法，能够证明涉案房屋在2004年首次办理房屋权属登记时税率为4%；一手房进行房屋权属登记应缴纳税费含契税、印花税、不动产登记费。故上述证据，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2004年12月1日，郭德才与中原房地产公司签订《合同》一份，购买新城度假村117号房屋一套，合同第二条：“买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证为商房预售证第017号。”第十二条：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第三项处理。第三项，因买受人超过双方约定日期办理房地产权属证书的，需向出卖人交纳日万分之一的手续费，待买受人交完全部购房款（117号房），且115号、116号门面房签过购房合同和房款交完之后，即可办理房产证，费用由买受人承担。”及《合同补充协议》第3条约定“办理房屋产权手续费由买受人承担，出卖人负责免费保修主体”。郭德才全额支付购房款333000元。2005年7月13日中原房地产公司将该案房屋交付于郭德才。另，2004年9月13日中原房地产公司将涉案房屋登记在张云名下，并对该房屋设定贷款抵押，2014年7月涉案房屋被解押。郭德才于2019年办理房产过户，支出相关费用共计249528.85元。另查明，2014年，张云以自己名义与案外人李晓莹签订协议书，约定李晓莹购买新城度假村115号门面。协议就涉案房屋待解押的事实作出了明确说明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一审法院关于张云为中原房地产公司工作人员，其行为属于职务行为，应由中原房地产公司承担民事责任的认定符合法律规定，本院予以认可。2004年9月中原房地产公司将涉案房屋登记在张云名下，并办理了贷款抵押手续，至2014年涉案房屋才被解押。2004年12月中原房地产公司仍以自己名义与郭德才签订《合同》，并明确约定郭德才购买的是预售商品房，出卖人中原房地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。中原房地产公司并未在合同中注明涉案房屋已办理权属登记并贷款抵押的事实；《合同》第十五条第三项关于“涉案房屋待买受人交完全部购房款（117号房），且115号、116号门面房签过购房合同和房款交完之后，即可办理房产证，费用由买受人承担”的约定，仅是对办理房产证时间的附条件约定，无法推断出郭德才对房屋已登记在张云名下并办理抵押贷款的事项知情。且该条款是限制买受人权利的条款，依诚信原则，出卖人应对涉案房屋权属状态作出明确说明，出卖人并未履行明确提示义务，违反了诚实信用原则，有损买受人合法权益，并致使涉案房屋不能按一手房办理权属登记，构成违约。一审法院关于郭德才对涉案房屋（117号房）产权已登记在他人名下知情的认定证据不足，本院予以纠正。依《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对郭德才主张中原房地产公司承担赔偿损失责任的请求，本院予以支持。2014年7月，涉案房屋已达到办理产权登记条件，直至2019年1月郭德才才办理房产过户登记。庭审中，郭德才称其因无法接受自己购买的预售一手房登记在他人名下，要求中原房地产公司给出解释并按一手房协助办理权属登记手续，因双方未达成一致意见导致房屋过户手续拖延至2019年。郭德才以一手房名义购得涉案房屋，现需以二手房名义办理过户登记手续并需支出高额费用，明显超出当事人合理期待。鉴于中原房地产公司违反诚实信用原则在先，拖延办证仍是中原房地产公司先前违反诚实信用原则所致，且中原房地产公司对郭德才主张无合理答复，故对此期间导致的办理产权登记费用增加的部分，应由中原房地产公司承担。一审法院关于郭德才未及时办理房屋产权登记，造成相关费用增加，所造成的损失由郭德才承担的认定，证据不足，本院予以纠正。《合同》中约定办理房产登记相关费用由买受人承担，但该约定是以涉案房屋为预售商品房为前提，应理解为买受人承担涉案房屋办理一手房应缴纳的税费，而非办理过户登记手续所缴纳税费。2019年1月24日，郭德才因办理过户登记手续，支出相关费用共计249528.85元。扣除办理一手房登记手续应缴纳的费用14334元[含契税13320元（333000×4%）、不动产登记费550元、印花税464元]，超出的235194.85元应由中原房地产公司承担。郭德才诉请中超出的部分，本院不予支持。综上所述，郭德才的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省永城市人民法院（2019）豫1403民初9094号“驳回原告郭德才的诉讼请求”的民事判决；二、被上诉人商丘市中原房地产开发有限公司赔偿上诉人郭德才费用235194.85元；三、驳回郭德才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4844元、二审案件受理费4844元均由被上诉人商丘市中原房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  曹爱民审判员  陈光应二〇二〇年九月三十日法官助理董海珠书记员冯芬芬