湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2476号上诉人（原审原告）：何春荣，男，1978年3月27日出生，汉族，住永州。被上诉人（原审被告）：海南新港湘永房地产开发有限责任公司，住所地海口市金花路**华天公寓**楼**。法定代表人：谢振华,该公司经理。被上诉人（原审被告）：唐卓勋，男，1971年3月13日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人何春荣因与被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司、唐卓勋商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何春荣的上诉请求：撤销原判后，1、判令二被上诉人为上诉人办理所购房屋的不动产登记证；2、判令二被上诉人支付上诉人逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元；3、判令二被上诉人为上诉人办理所购房屋的银行按揭贷款手续；4、本案案件受理费由二被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人至今未收到被上诉人何春荣的催收房款通知书，足以认定被上诉人放弃了收取购房款；2、造成上诉人所购房屋不能从银行按揭贷款系被告原因所致；3、二被上诉人未给上诉人办理不动产权证，应承担违约责任，支付我违约金71680元。海南新港湘永房地产开发有限责任公司辩称,上诉人与唐卓勋签订的合同是无效合同，与我公司没关系。房子是我公司修建的，唐卓勋是基建老板，我也不欠他的工程款。唐卓勋没有进行答辩。何春荣向原审法院提出诉讼请求：1、判令二被告履行《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告办理所购房屋的不动产登记证；2、判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告办理所购房屋的银行按揭贷款手续或者分期付款；3、判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，原告支付逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审经审理查明:2010年6月1日，原告何春荣作为买受人与出卖人火车站商贸城湘永国际大酒店（以下简称湘永酒店）签订了一份《商品房买卖合同》。主要内容为：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的房屋位于永州市冷水滩区××道××路××层××号房，建筑面积约为125.17平方米，单价为每平方米1757.6元，总金额约为22万整。付款方式：签订合同时付30%（含认购款）计7万元整，在签订合同后向中国银行提交银行按揭手续，交房时交清其他费用。如买受人未在此期间内办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理。合同约定出卖人应当在2010年8月8日按合同交房。合同对逾期付款、逾期交房的违约责任、保修责任等问题做了约定。该合同出卖方加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，买受人何春荣签名。合同签订后，原告何春荣向湘永酒店给付购房款（首付款）人民币7万元。收款方出具了收据，注明“今收到何春荣交来火车站商贸城Ａ区16层3号房首付款人民币（现金）柒万元”。收条加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章。2011年3月9日，原告何春荣作为买受人与出卖人湘永酒店、唐卓勋签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。其主要内容为：买受人购买是商品房为火车站商贸城熙苑华邸第Ａ区16层03号房，建筑面积约为125.17平方米，总价款为22万，办理房产证、土地使用证和水电开户费为12666元，总计人民币232666元。补充付款方式：双方约定在签订本协议时，买受人付给出卖人总购房款的32%即人民币70000元整（已付），购房余款8年内付清，每年一次性给付出卖人20000元整，每年的9月10日前付清。2012年开始付款，买受人可以提前付清购房款。出卖人须提供稳定的专用账户给买受人，开户银行：中国建设银行，账户名为唐卓勋，专用账户为：4340********。签订本协议起，出卖方应当在540天内给买受人办好房屋所有权证和土地分户使用证。签订本协议时，出卖人须交房给买受人。补充协议对逾期交房、逾期办证的违约责任做了约定。买受人余款未按本协议规定时间付款的，逾期超过90天后，买受人按日向出卖人支付当期逾期应付款万分之四违约金，合同继续履行。签订本协议起，出卖方应在540天内给买受人办理好房屋所有权证和土地分户使用证。出卖人未在规定时间内给买受人办理房产证和土地使用证的，按以下方式处理：1、买受人不负逾期付款责任，并停止付款给出卖人；2、逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。该补充协议由出卖人唐卓勋签名，在出卖人处加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，原告何春荣在买受人处签名。补充协议签订后，被告唐卓勋交付了房屋给原告何春荣。但原告何春荣没有按补充协议交付下欠的购房款及办证费，被告唐卓勋也没有按补充协议为原告何春荣办理购买房屋的所有权证和土地分户使用证。另查明：原告何春荣没有提交证据证实火车站商贸城湘永国际大酒店与海南新港湘永房地产开发有限责任公司之间的法律关系，也没有提交证据证实上述二个公司与被告唐卓勋之间的法律关系。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告何春荣与火车站商贸城湘永国际大酒店签订的《商品房买卖合同》。因该合同的出卖方只加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，也没有法定代表人的签名，且原告没有将火车站商贸城湘永国际大酒店列为被告。按一般规则，签订合同应有公司的法定代表人或委托代理人签名，并加盖公司的行政公章或公司的合同专用章。公司财务专用章一般加盖在购房款收据上。基于上述原因，该院对原告提交的《商品房买卖合同》的效力不予认定。原告何春荣提交了原告与出卖人火车站商贸城湘永国际大酒店、唐卓勋签订的《商品房买卖合同补充协议》，同上所述，火车站商贸城湘永国际大酒店是否具有合同主体资格，因原告没有提交证据证实，本该院依法不予认定。被告唐卓勋在《商品房买卖合同补充协议》作为商品房出卖人签名，同时认可收到了原告何春荣给付的购房款70000元，并交付了商品房给原告，提供了被告唐卓勋银行账号等等，由此可见，《商品房买卖合同补充协议》是原告何春荣与被告唐卓勋的真实意思表示，不违反规定，是部分有效合同。被告唐卓勋应为原告办理购买的商品房不动产权证。原告何春荣提交了被告唐卓勋与桂芳频、被告唐卓勋与何湘卫签订的《商品房买卖合同》及收款收据的复印件，因该合同及收款收据与本案无关，且原告没有提交于原件与复印件核对，该院依法不予采信。被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中都没有作为合同一方当事人签名或加盖公司公章，根据合同相对性原理，被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司依法不承担责任。即使该商品房是被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司开发的，因原告何春荣没有与被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告何春荣要求被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求，没有法律依据和事实依据，不能成立，该院依法不予支持。被告唐卓勋没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定，在540日之内为原告办理房屋所有权证和土地分户使用证，原告何春荣没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定给付下欠的购房款和办证费用，被告唐卓勋和原告何春荣的行为均构成违约，应各自承担相应的责任。按《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告何春荣逾期给付购房款应支付的违约金高于被告唐卓勋逾期办证的违约金，原告的判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，向原告支付逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元的诉讼请求，不能成立，该院依法不予支持。《商品房买卖合同》约定：在签订合同后向中国银行提交银行按揭手续，出卖人应当在2010年8月8日按合同交房，交房时交清其他费用。如买受人未在此期间内办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理。《商品房买卖合同补充协议》约定：购房余款8年内付清，每年一次性给付人民币20000元整，每年的9月10日付清，2012年开始付款。由此可见，办理银行按揭贷款手续是原告何春荣自己的义务，分期付款在《商品房买卖合同补充协议》中有明确约定，且原告没有按分期付款的约定履行。原告的判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告所购房屋办理银行按揭贷款手续或者分期付款的诉讼请求，与事实不符，不能成立，该院依法不予支持。对原告下欠购房款的问题，双方可以协商解决，或依法另行提起诉讼。综上所述，原告何春荣的要求被告唐卓勋为其办理所购商品房的不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，有证据证实，能够成立，该院依法予以支持。原告何春荣的其他诉讼请求，没有证据证实，不符合法律规定，不能成立，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、限被告唐卓勋在本判决生效之日起十日内为原告何春荣办理所购买的位于永州市冷水滩区××道××路××层××号商品房的不动产权证，办证费用由原告何春荣负担；二、驳回原告何春荣的其他诉讼请求。本案诉讼费2192元，公告费560元，共计2752元，由原告何春荣负担1376元，由被告唐卓勋负担1376元。二审期间，上诉人何春荣提交了如下证据：证据一、火车新站商业步行街项目总平面图和A-1603房所在建筑照片，拟证明开发商违规开发建设导致不能办证的主要原因；证据二、总产权证，拟证明A-1603房是海南房地产公司的房子，也是唐卓勋的房子，他们是共同出售人，共同开发商；证据三、我与业主A-1701业主屈三湘的微信聊天记录，拟证明谢振华已经为部分业主办理了房产证，代收其余款；证据四、与A-1607业主何湘卫老婆的聊天记录，拟证明已经办证，谢振华代收了购房尾款；证据五、何春荣与谢振华的微信聊天记录，拟证明谢振华与唐卓勋是共同开发商、共同售卖人；证据六、谢振华通过办证商讨群与何春荣、黄志勇微信聊天记录，拟证明谢振华与唐卓勋是共同开发商、共同售卖人。海南新港湘永房地产开发有限责任公司质证：对证据一的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不是我公司违规，公司是经过正规流程审批的；对证据二的真实性、合法性无异议；对证据三、对证据四不认可，是他们聊天的个人行为，上诉人与唐卓勋签订的合同与我公司无关；对证据五、证据六的真实性予以认可，只要唐卓勋把办证费用交齐，我仍然愿意办证。唐卓勋未予质证。本院认证：对上诉人何春荣提交的证据，因购房合同系上诉人何春荣与被上诉人唐卓勋签订，均不能达到其证明目的。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人何春荣请求被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司为上诉人办理所购房屋的不动产登记证是否符合法律规定。被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司与上诉人何春荣没有事实上、法律上的合同关系，上诉人何春荣请求被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司为其办理所购房屋的不动产登记证不符合法律规定；二、上诉人何春荣请求被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司、唐卓勋承担逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元是否符合法律规定。被上诉人唐卓勋没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定，为上诉人何春荣办理房屋所有权证和土地分户使用证，上诉人何春荣没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定给付下欠的购房款和办证费用，被上诉人唐卓勋和上诉人何春荣的行为均构成违约。被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司与上诉人何春荣没有合同关系，要求其承担责任，不符合法律规定。故上诉人何春荣请求被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司、何春荣支付逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金76384元的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。三、关于二被上诉人是否应为上诉人办理所购房屋的银行按揭贷款手续的问题。首先，上诉人办理购房银行按揭手续系上诉人与被上诉人唐卓勋的共同责任；其次，上诉人何春荣与被上诉人唐卓勋的购房补充合同中已经将办理银行按揭贷款变更为上诉人何春荣分期付款。被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司与上诉人何春荣没有合同关系。故上诉人何春荣请求被上诉人海南新港湘永房地产开发有限责任公司、唐卓勋为其办理购房银行按揭手续，没有事实和法律依据。综上所述，何春荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1592元，由上诉人何春荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 魏  蓉审判员 彭 样 平二〇二〇年九月二十四日书记员 ：王亚竹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。