安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初1407号 原告：张莉，女，1977年6月2日出生，汉族，住安徽省寿县。 被告：缪书俊，男，1976年10月4日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王智，安徽双唯律师事务所实习律师。 原告张莉诉被告缪书俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉、被告缪书俊及其委托诉讼代理人吴一泓、王智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告缪书俊立即支付原告张莉租赁费100000元及物业费33742元；2、被告缪书俊向原告张莉支付违约金(从2017年6月20日起至2019年11月19日期间每日200元计算为103600元，2019年11月19日之后的违约金，按每日200元计算至租金实际支付日止)；3、本案诉讼费用由被告缪书俊承担。事实与理由：2015年9月19日，原被告双方签订《宾馆出租合同》，约定原告将含山县环峰一九七八商务宾馆出租给被告经营，租期三年(自2015年9月20日至2018年9月19日止)，租金10万元/年，租金每年一次性支付，于每年6月19日前支付。另外，《宾馆出租合同》第四条第10项约定，租期内发生的水电费、治安费、物业费、各类管理费等与本宾馆经营有关的一切费用均由被告承担。第五条第(二)项约定，被告如不能按期交纳租金，则按每迟交一天支付滞纳金(违约金)200元。《宾馆出租合同》签订后，原告将案涉宾馆交付给被告经营。租期前两年，被告均能按约支付租赁费，但至最后一年，被告一直拖欠原告租赁费未支付，原告多次索要，被告均找借口拖延。至合同到期后，原告再次索要租金时发现被告已搬离案涉宾馆，最后一年租赁费至今未支付。此外，为案涉宾馆提供物业服务的含山县凰城物业管理有限公司向安徽省含山县人民法院申请支付令，法院于2018年10月25日向原告发出(2018)皖0522民督314号支付令，限令原告支付拖欠的物业费15018元，于2018年10月15日向原告出租人沈成萍(1978宾馆所使用T43户主)发出(2018)皖0522民督313号支付令，限令原告支付拖欠的物业费18724元，根据《宾馆出租合同》第四条第10项约定，物业费应当由被告缴纳，现原告因法院支付令代为缴纳，被告应当将该费用支付给原告。原被告之间的第三个合同年为2017年9月20日至2018年9月19日止，根据合同约定，第三年的租赁费应当于2017年6月19日前支付，但被告拖欠至今仍未支付，《宾馆出租合同》约定被告每迟交一天，承担200元的违约责任。至2019年11月19日时,被告共迟延518日，违约金共计103600元(518天×200元)。综上，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。 被告缪书俊辩称：一、缪书俊与张莉之间的租赁合同自2017年9月19日经双方协商一致已解除，故张莉诉请缪书俊支付10万租金及承担违约责任支付滞纳金103600元无事实及法律依据。2017年6月，张莉在没有任何理由的情况下肆意涨租金，由原来的10万元租金直接涨到13万元，缪书俊多次与张莉协商均未果，缪书俊最后说“房租涨的太高，我干不了”，张莉回答“你干不了就不干”。缪书俊在2017年租赁期间届满，搬离后将一九七八宾馆钥匙交给张莉，张莉当时也认可这一事实，事后张莉便张贴招租广告将一九七八宾馆出租给案外第三人经营。依据《合同法》第93条之规定，缪书俊与张莉以双方的行为协商一致解除一九七八宾馆租赁合同，系双方的真实意思表示。合同解除后，张莉要求缪书俊支付10万元租金，承担违约责任支付滞纳金103600元违背客观事实，无事实及法律依据。二、张莉诉请缪书俊支付物业费22083元无事实及法律依据。1、一九七八宾馆所属的门面房业主自2014年1月至2018年12月累计拖欠物业费33742元，缪书俊自2015年9月20日至2017年9月19日经营该宾馆，对于2015年9月20日前的物业费应由张莉承担，宾馆出租合同解除后，张莉将该宾馆出租给案外第三人经营，2017年9月19日后的物业费应由案外第三人承担。2、缪书俊经营宾馆期间，发现宾馆房间内出现多处渗水问题，多次要求张莉履行维修义务，后张莉叫缪书俊自行维修渗水隐患，同时也向缪书俊承诺由张莉承担缪书俊经营宾馆期间的物业费。综上，张莉的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 原告张莉围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 一、《宾馆出租合同》一份，原告与宾馆所使用的其中T43室房主沈成萍间《房屋出租合同》一份，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，被告应于第三个合同年之前即2017年6月19日前支付第三个合同年的租金100000元，且被告应当承担案涉房屋的物业费； 二、支付令、民事裁定书、三张物业费收款收据，证明被告欠缴物业费，经物业公司申请支付令，原告代为支付物业费22083元； 三、《租赁合同》一份，证明在被告缪书俊之后将房屋租给沈双凤使用； 四、物业公司出具的《证明》，证明被告缪书俊经营期间的物业费是原告交的； 五、与韦某间的微信记录，证明被告搬离的时候原告是不知情的，之后原告联系，被告方不理。 被告缪书俊对原告张莉提交的证据发表质证意见为： 证据一，原、被告双方签订的《宾馆出租合同》的真实性无异议，对原告证明观点有异议，在2017年9月19日该合同已经解除； 证据二，支付令、民事裁定书真实性不持异议，对其关联性有异议，该裁定书与原告的诉请及证明对象之间没有关联； 证据三，真实性不持异议，但对其关联性有异议，将在举证中进一步证明； 证据四，真实性、合法性和关联性均有异议，证明的形式不符合法律规定，证明的内容与原告当庭陈述的内容相互冲突，与收款收据中所反映的情形及缪书俊的经营时间是严重不吻合的，因此，原告提供的该份证明及证据二中三份收款收据和其诉请与证明观点毫无关联性。 证据五，这份证据是2017年10月15日原告主张的是在搬离宾馆后产生一个月的租赁费问题，合同在当时已经解除，原告所表达的只是对搬离物品造成损害产生的争议，并没有就解除合同产生异议，与被告向法庭陈述的事实是高度一致的。 被告缪书俊就其抗辩主张依法提交了如下证据： 一、承包协议一份，证明原告上涨租金，原、被告就租金问题无法达成一致意见，为此双方协商一致解除宾馆出租合同，后原告张贴招租广告将宾馆出租给第三人经营的事实； 二、收据两张，证明2016年2月15日被告自行修复宾馆渗水质量瑕疵花费维修费用3000元，2016年8月16日被告自行修复宾馆渗水质量瑕疵花费维修费用4200元，两次维修费用共计7200元； 三、被告委托诉讼代理律师向证人韦某、徐某的调查笔录及证人韦某、徐某出庭证言，证明：1、在缪书俊第二个承包期结束之前，因双方就房租费的调整没有协调好，双方就签订的宾馆租赁合同而解除；2、租赁合同解除后原告就1978宾馆发布了招租广告，原告的行为进一步确认了在2017年9月19日缪书俊的第二个承包期之后双方的租赁关系已经解除；3、2017年12月22日原告已经将1978宾馆出租，建立了新的宾馆租赁关系；4、原告的诉请所依据的事实与客观事实不相符。 原告张莉对被告缪书俊提交的证据发表质证意见为： 证据一，有异议，是复印件，不认可； 证据二，维修这个情况原告始终不知道，收据是第一次看到； 证据三，对调整租金的事情韦某是出面过，合同中约定第一年是10万元，第二年就应该要上调租金，但是并没有上调，第三年履行合同中间讲按照11万元，但是没有履行也没有音讯，直到2017年10月15日邻居打电话讲缪书俊搬走了，并且将宾馆的钥匙交到邻居那里，原告就回来了，打韦某电话，但是一直不接电话，原告进去打扫卫生，发现里面的东西搬完了，原告给韦某发信息（具体的信息内容详见微信记录），所以对韦某的证言不认可。2017年12月22日确实是将宾馆租赁出去了，是证人徐某租赁的，但其中有40天的装修期。 本院经审查认为，（一）关于原告张莉所举的证据。对证据一中《宾馆出租合同》、证据二的真实性、合法性和与本案关联性予以确认，对其证明的内容和目的应综合分析认定；对证据一中原告与沈成萍间的《房屋出租合同》、证据五应结合本案其他证据综合分析认定；证据三原告与沈双凤签订的《租赁合同》与本案没有关联，对其关联性不予确认；对证据四，其内容与证据二中物业费收款收据内容及庭审中当事人陈述相冲突，故对其内容真实性不予确认。（二）关于被告缪书俊所举的证据。对证据三证人韦某、徐某出庭证言，经庭审质证，通过综合分析判断，应予以采信；对证据一，应结合徐某出庭证言综合分析认定；证据二，该两张收据中的交款人“胡宗保”，收款人未标注，且并无其他证据佐证，故对该证据与本案关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年9月19日，张莉作为甲方、缪书俊作为乙方签订《宾馆出租合同》，约定张莉将其位于含山县的含山县环峰一九七八商务宾馆出租给缪书俊经营，租赁范围为含山县环峰一九七八商务宾馆（住宿），出租期限三年，自2015年9月20日至2018年9月19日止。双方在合同中约定，租金及支付方式为装璜转让费用270000元，租金每年100000元，首次付款，转让费及一年租金共计370000元一次性付清；房租每年根据正常市场行情给予相应递增，在每年6月19日前一次性支付。《宾馆出租合同》第四条双方权利和义务的乙方权利义务项下订立有如下条款：10、租期内发生的水电费、治安费、物业费各类管理费等与本宾馆经营有关的一切费用均由乙方承担。11、租期满乙方不再租用或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。《宾馆出租合同》第五条违约责任第（二）项约定：乙方如不能按期交纳租金，则按每迟交一天支付滞纳金200元计算，如逾期超过十天仍未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆，并追索乙方所欠的全部租金和滞纳金及甲方所有损失。另该宾馆出租合同中还约定了租赁的其他相关事项。合同签订后，缪书俊支付给了张莉约定的装璜转让费用270000元和第一合同年的租金100000元，以及第二合同年的租金100000元，双方均按合同履行。2017年6月，张莉与缪书俊对第三合同年的租金依据合同约定予以调整相应递增，因调整递增的数额在通过案外人韦某的协调下未果，缪书俊提出第三合同年租金调增过高表示“不干了”，张莉表示“不干了就不干”。之后双方未再就第三合同年的租金进行协商，缪书俊也亦未支付第三合同年的租金，并在租赁期内的第二合同年满即2017年9月19日后停止宾馆经营并搬离。缪书俊陈述其搬离时将宾馆钥匙放在吧台上面电话通知了张莉，张莉陈述缪书俊将宾馆钥匙交给隔壁饭店，由饭店老板电话通知，张莉于2017年10月15日拿到钥匙接收宾馆的房屋。张莉接收宾馆房屋当日下午向韦某发送微信，通过韦某要求缪书俊支付第二合同年满后搬离前期间的一个月房租，缪书俊未予支付，以致此搁置。此后，张莉将案涉宾馆对外招租，案外人徐某承租，双方于2017年12月22日签订租赁合同。2018年12月22日，徐某退租，张莉与案外人沈双凤签订租赁合同。 另查明，案涉宾馆房屋拖欠物业费，经含山县凰城物业管理有限公司申请，含山县人民法院向张莉发出支付令，责令张莉给付，张莉于2018年10月支付案涉宾馆自2018年1月1日至2018年7月31日期间物业费2190元，于2018年12月29日支付案涉宾馆自2014年8月15日至2017年12月31日期间物业费12671元。另张莉于2019年3月6日支付了其租赁沈成萍房屋用于案涉宾馆经营的，自2014年8月15日至2017年12月31日期间物业费7222元。缪书俊租赁案涉宾馆从其租赁起至张莉拿到钥匙接收房屋止，即自2015年9月20日至2017年10月15日期间，案涉宾馆房屋所发生的物业费，根据张莉所支付的物业费收据所载明的收取情况，经核算应为12279元。 本院认为：张莉与缪书俊订立的《宾馆出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张莉主张缪书俊按合同约定支付租赁费、物业费，并承担违约责任；缪书俊抗辩合同经双方协商一致已解除，经营宾馆期间的物业费双方已变更由张莉承担。因此，本案争议焦点在于：1、本案的《宾馆出租合同》是否已经解除；2、缪书俊是否应当支付租赁费及承担违约责任；3、缪书俊是否负担其租赁经营期间的物业费。 （一）关于《宾馆出租合同》是否已经解除。 双方合同约定，租期三年，租金每年100000元，并租金每年根据正常市场行情给予相应递增，在每年6月19日前一次性支付。租赁期间内的前二合同年，双方均按合同履行，并无争议。2017年6月，张莉依合同约定调增租期内第三合同年的租金，在对调增租金协商过程中，本案事实表明，缪书俊提出第三合同年租金调增过高表示“不干了”，张莉表示“不干了就不干”，在租期的第二合同年满后缪书俊搬离交出租赁物，张莉于2017年10月15日接收同时主张一个月房租，此后，张莉将案涉宾馆对外招租。以上事实说明双方因租金调增协商未果，第三合同年租期不再继续，应当视为双方协商一致解除合同，《宾馆出租合同》于租期内的第二合同年满即2017年9月19日解除。 （二）关于缪书俊是否应当支付租赁费及承担违约责任。 依前所述，张莉与缪书俊订立的《宾馆出租合同》已于2017年9月19日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此，支付合同解除后的租赁费没有合同依据，也亦有违法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方订立的《宾馆出租合同》第四条乙方权利义务项下第11款约定，租期满乙方不再租用或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。涉案租赁合同解除后，缪书俊应于2017年9月20日前搬离并返还租赁物，而于2017年10月15日实际交付租赁标的物，构成逾期，显属违约，应当承担逾期返还租赁物的违约责任，支付占用期间的占用费。张莉在诉请中对该占用期间占用费以租赁费请求，并无不当，参照双方合同约定的租金标准，缪书俊应按每日273.97元（计算方式：100000元÷365天）支付房屋占有使用费，即为6849.25元（计算方式：273.97元×25天）。 （三）关于缪书俊是否负担其租赁经营期间的物业费。 双方订立的《宾馆出租合同》第四条乙方权利义务项下第10款约定，租期内发生的水电费、治安费、物业费各类管理费等与本宾馆经营有关的一切费用均由乙方承担。缪书俊辩称因宾馆房间渗水，张莉要求缪书俊自行维修并承诺物业费由其承担，抗辩物业费双方已变更由张莉承担，对此，张莉否认，缪书俊亦无相关证据足以证明，故对缪书俊该抗辩意见不予采纳，双方应当按照合同约定履行。合同约定租期内发生的物业费由缪书俊承担，现张莉向物业管理公司支付后，缪书俊应当给付张莉。 综上所述，张莉主张缪书俊支付合同原约定租期内第三合同年的全年租赁费及承担迟延支付的违约责任，因合同已解除，尚未履行的，应终止履行，缪书俊支付第三合同年的全年租赁费缺乏合同和事实依据，但缪书俊逾期返还租赁物应承担违约赔偿责任，支付其占用期间的租赁费。故对张莉要求支付租赁费100000元的诉讼请求，部分予以支持；对张莉要求支付因迟延支付第三合同年租赁费按每日200元计算违约金的诉讼请求，不予支持。关于张莉主张的物业费，依据合同约定，缪书俊应承担其租赁期间物业费，经核算为12279元，张莉诉请33742元不当，故对张莉该项诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告缪书俊于本判决生效之日起十日内给付原告张莉租赁费6849.25元； 二、被告缪书俊于本判决生效之日起十日内给付原告张莉物业费12279元； 三、驳回原告张莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2430元，由原告张莉负担2234元，被告缪书俊负担196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年九月二十五日 书记员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。