广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民再2号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：防城港越秀实业有限公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场北路。统一社会信用代码：91450602715192229F。 法定代表人：莫祖娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯守诚，北京市鼎尚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱忠刚，男，1982年8月15日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 再审申请人防城港越秀实业有限公司（简称越秀公司）因与被申请人朱忠刚商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，作出（2019）桂06民终981号民事判决，越秀公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出申诉，该院作出（2020）桂民申442号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，于2020年8月3日、9月23日公开开庭审理了本案。再审申请人越秀公司的委托诉讼代理人冯守诚、被申请人朱忠刚的委托诉讼代理人杨秀秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人越秀公司再审称，请求撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初193号、防城港市中级人民法院（2019）桂06民终981号民事判决，驳回朱忠刚的所有诉讼请求，并由其负担本案一、二审诉讼费。再审理由：1、一、二审法院超出朱忠刚的诉讼请求范围判决，违反程序。朱忠刚一审诉讼请求是逾期办理房屋产权证书的违约金30000元，诉讼中没有增加诉讼请求，也没有补交诉讼费。一审判决按已付房款408523元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日至2019年3月27日，二审仍判自2015年11月20日至2019年3月27日，判决的违约金数约为总房价的三分之一，达到了10多万元，超出了诉讼请求的范围。2、朱忠刚起诉主张办证延迟违约金没有合同约定，一、二审判决越秀公司赔偿办证延迟违约金，没有合同和法律根据。双方商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1(买受人退房）、2(出卖人协助买受人办理产权证，费用由买受人承担，产权代办费100元/个）项处理。合同没约定违约金，朱忠刚起诉违约金及一、二审法院判决越秀公司负担违约金，没有事实和法律根据。何况越秀公司没有责任，不应当承担违约责任。3、越秀公司没有违约，不应承担违约责任。双方签订商品房买卖合同后，越秀公司作为出卖方，付出了很多经济上的开发成本，对于合同约定自己应当完成的义务全部完成，及时按约定向政府部门报送有关材料。在朱忠刚没有补足相关费用，没有补齐材料情况下，一直在耐心联系，做好沟通联系工作。因办证部门原因导致办证延迟，越秀公司经常去催办，并克服了种种困难，在2019年4月9日取得了整个楼盘的不动产权证书，及时发到朱忠刚手上。越秀公司在本案中没有违约，不应承担违约责任。4、本案主要问题是办证单位因历史遗留问题造成的。越秀公司开发这个楼盘涉及到政府方面的历史遗留问题，2017年3月29日，越秀公司及时提交办证材料给办证单位，直至2019年4月9日才办得不动产权证书，这是办证单位的责任。在一、二审中，越秀公司一再强调自己没有过错，不应承担责任。二审期间的2019年11月7日，办证单位防城港市自然资源局作出办证说明，已提交给了二审法院，但二审法院收到说明后，不作处理，不符合办案程序，社会效果不好。 被申请人朱忠刚辩称，原审判决认定越秀公司违反《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房产权登记手续，应承担逾期办证违约金责任，事实清楚，适用法律正确。一、越秀公司直至本案一审开庭之日，尚未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，违约事实清楚。二、越秀公司应当为其逾期办证的违约行为承担支付违约金责任。1.关于违约金责任承担的问题。越秀公司逾期办证事实清楚，应当向朱忠刚承担支付违约金责任。即使越秀公司于2017年3月29日向不动产登记部门提交有关材料后，因为不动产登记部门或其他第三人的原因导致延迟办证，越秀公司仍应当向朱忠刚承担违约责任。2.关于违约金的计算问题。因越秀公司逾期办证，严重损害了朱忠刚的合法权益，且朱忠刚的损失数额难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，朱忠刚无需承担实际损失的举证责任，越秀公司应依此规定承担违约金责任。三、原审判决以朱忠刚已付购房款总额408523元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，未超出朱忠刚一审诉讼请求的范围，程序合法。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法维持原判，驳回越秀公司的全部再审请求。 被申请人朱忠刚向一审法院起诉请求：1、越秀公司立即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，并协助朱忠刚办理房屋产权登记手续；2、越秀公司向朱忠刚支付逾期办理房屋产权证书违约金30000元（违约金计算方式：以已付房款408523元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日暂计至2018年11月20日，实际应计至朱忠刚依法可以办理房屋产权登记之日止）；3、本案诉讼费用由越秀公司承担。一审法院认定事实：2012年11月12日，朱忠刚、越秀公司签订《商品房买卖合同》，约定越秀公司以4126.08元/㎡的价格将位于防城港市港口区商品房卖给朱忠刚，建筑面积为99.01㎡，房屋总价款为408523元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人有权退房……2.出卖人协助买受人办理产权登记手续和房地产权属证书，费用由买受人承担。合同签订后，朱忠刚依约支付了全部购房款，越秀公司于2013年11月15日向朱忠刚交付了房屋。至今涉案房屋尚未办理不动产权证书。一审法院判决：一、越秀公司在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助朱忠刚办理不动产权证书；二、越秀公司在本判决生效之日起十日内向朱忠刚支付违约金（违约金按照已付购房款总额408523元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日起计至2019年3月27日）；三、驳回朱忠刚的其他诉讼请求。 再审申请人越秀公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回朱忠刚的诉讼请求，一、二审诉讼费由朱忠刚负担。本院二审认定事实：双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，予以确认。另查明，2019年4月9日越秀公司取得涉案楼盘的不动产权证书，现朱忠刚已从越秀公司领取涉案商品房的不动产权证书。本院二审认为，一、关于朱忠刚要求越秀公司将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助办理不动产权证书的问题。本案一审判决作出后，朱忠刚已从越秀公司处领取涉案商品房的不动产权证书，越秀公司已履行该项义务，故原审判决第一项应予撤销。二、关于违约金问题。涉案商品房于2013年11月15日交付使用，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，越秀公司应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，越秀公司未能在期限内提供资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。越秀公司主张朱忠刚存在未按时交纳契税的情况。二审认为，即便存在朱忠刚未按时交纳契税的情况，但越秀公司并无证据证明该情况影响到越秀公司向登记机关提交需由出卖人提供的办理权属登记的全部资料，进而导致不能办理涉案楼盘的不动产权证书，故越秀公司不能以朱忠刚未按时缴纳契税作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。越秀公司主张朱忠刚于2016年4月14日才补齐房屋差价。二审认为，房屋差价系产权登记面积与合同约定面积存在差异所产生，朱忠刚此前已按照合同约定支付购房款，合同并未约定付清房屋差价前越秀公司可以延期提供的办理权属登记的全部资料，故越秀公司不能以此作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。双方签订的《商品房买卖合同》对于出卖人逾期提供办理权属登记资料的违约金并未作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审判决按照朱忠刚已付购房款总数作为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不存在违约金计算标准过高情形，二审予以维持。关于违约金的计算时间起止问题。朱忠刚向一审法院提交诉讼材料之日为2018年11月19日，一审判决违约金自2015年11月20日起计算正确，二审予以维持。朱忠刚诉请违约金应计至其依法可以办理房屋产权登记之日止。越秀公司在二审中向本院提交了防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书及不动产登记申请表，主张违约金的计算应止于2017年3月29日。二审认为，上述两份证据并不能证明越秀公司已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案。在越秀公司未能提交证据证明其在此之前已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案的情况下，根据越秀公司于2019年4月9日取得涉案楼盘的不动产权证书的事实，本案违约金应计至2019年4月8日止。鉴于一审判决违约金计算至2019年3月27日，朱忠刚未提起上诉，故二审予以维持。本院二审判决：一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初193号民事判决第二项、第三项；二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初193号民事判决第一项。 本案在再审举证期限内，越秀公司提交证据：1、《防城港市自然资源局关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，证明其按时提交办证资料，办证延迟原因是跨宗地建设的历史问题。2、越秀公司于2019年11月8日致防城港市中级法院补充意见，证明本院在二审中收到材料，但没有对补充说明作出任何说明。3、越秀公司致广西高院补充说明等，证明跨宗地建设的原因不是越秀公司的责任。4、越秀公司致广西高院补充说明，庭审中，越秀公司主张不作为证据提交。5、越秀公司、防城港越秀房地产有限公司（简称越秀房地产公司）两公司资料，证明办证延迟不是越秀公司的责任，不存在违约，不应赔偿。 朱忠刚对越秀公司提交的证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2、3三性不认可。证据4越秀公司主张不作为证据提交，不予质证。对证据5真实性、合法性认可，但不能证明延迟办证的原因是他人的原因造成的，即便是第三人的原因导致越秀公司违约，越秀公司也要向朱忠刚承担违约责任。 本院对越秀公司提交的证据认证：证据1是防城港市自然资源局针对越秀公司的申请，作出的关于越秀公司开发的祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续情况作出的说明，朱忠刚对该证据三性无异议，越秀公司在再审提交该证据，符合再审新证据的规定，应予采信。证据2、3是越秀公司向本院和广西高院作出的意见和说明，不符合再审新证据规定，不予采信。证据5是越秀公司和越秀房地产公司的资料，与本案存在关联性，且被申请人对该证据真实性、合法性无异议，可以作为证据参考。 经审理查明，一、二审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年11月7日防城港市自然资源局向越秀公司出具了《关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，该说明载明涉案房产逾期办证的原因是越秀公司所开发的防港国用（2004）字第0143号宗地上的部分房屋跨过用地界线，与越秀房地产公司防港国用（2003）字第0137号用地相交叉，即越秀公司有部分房屋落在越秀房地产公司用地之上。这种跨宗地建设问题在不动产登记上如何处理，法律法规没有明确规定，涉案房产登记问题变成历史遗留问题。该问题在优化营商环境过程中，市自然资源局将其作为历史遗留问题并提出处理意见，并经过报批同意后得以解决。 本案争议焦点为：1.一、二审程序是否违法；2.越秀公司是否违约，以及是否应支付逾期办证违约金。 本院再审认为，关于第一个焦点问题。朱忠刚在一审诉讼请求中请求的2015年11月20日至2018年11月20日三年期间逾期办证违约金为30000元，一、二审判决按照合同约定已付房款为基数，结合认定的逾期办证时段，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%上浮30%，逾期贷款利率为6.175%），计算出朱忠刚所请求的三年期间违约金已超过30000元，一、二审判决确实超出当事人的诉讼请求，存在程序错误。因此，越秀公司认为一、二审法院程序错误的再审理由充分，本院予以支持。 关于第二个焦点问题。朱忠刚与越秀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款全额退还给买受人，如因买受人拖欠房屋差价及其它原因，责任由买受人负责。2、出卖人协助买受人办理产权登记手续和房地产权属证书，费用由买受人承担(测绘费1元/㎡；交易费2.5元/㎡；工本费10元/户；登记费80元/户)。由该条款可知，本案双方当事人对于因出卖人原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形下买受人权利如何保障作了明确约定，即买受人可以单方解除合同并主张退还房款或者继续履行合同。越秀公司在2013年11月15日向朱忠刚交付了房屋，根据合同约定，其“应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，越秀公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案楼房直至2019年4月9日越秀公司才取得不动产权证书，构成违约，应当按照双方的约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，涉案房产跨宗地建设，即使存在因第三人的原因导致逾期办证的情形，越秀公司仍应依法承担违约责任。在双方签订的《商品房买卖合同》中违约责任已有明确约定的情况下，朱忠刚作为买受人并未行使合同解除权，此系其对己方权利的自由处分。本案属于当事人有特殊约定的情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因此，越秀公司认为其没有违约的再审理由不充分，本院不予支持，但越秀公司认其在本案中，合同没有约定违约金，不应支付逾期办证违约金的理由充分，本院予以支持。 至于朱忠刚一审诉请越秀公司将办理房屋权属登记需提供的资料报送产权登记机关并协助办理房屋产权登记手续的问题。因涉案房产已于原审一审判决作出后办理了不动产权登记，朱忠刚已从越秀公司处领取了不动产权证书，朱忠刚的该项诉讼请求已经得到满足，其所享有的债权请求权也因越秀公司的履行行为而消灭。因此，朱忠刚在一审中提出的该项诉讼请求，应予驳回。 综上，越秀公司再审认为不应向朱忠刚支付违逾期办证违约金的理由充分，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初193号民事判决和本院（2019）桂06民终981号民事判决； 二、驳回被申请人朱忠刚的诉讼请求。 一审案件受理费425元，二审案件受理费850元，全部由被申请人朱忠刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年九月二十九日 书记员  冯镜光