江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终710号上诉人（原审原告）：宋军，男，1995年7月18日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：罗之煌，江西京天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：景德镇市欣荣置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道**海慧花园****。法定代表人：刘扬海，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：谭珂祎，江西宏正律师事务所律师。上诉人景德镇市欣荣置业有限公司（以下简称欣荣公司）因与上诉人宋军房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人欣荣公司委托诉讼代理人谭珂祎，上诉人宋军委托诉讼代理人罗之煌参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋军上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并依法改判被上诉人支付因逾期交房而按合同支付的违约金，时间应当从2019年10月1日起计算至实际支付之日止；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审判决酌定扣减3个半月的房屋交付时间，缺乏事实和法律依据。首先，2019年11月18日被上诉人的整改行为属于其与第三方原因，不属于可延期交付的法定原因，虽存在一定的客观因素，也不能将所延误的时间由上诉人方单方承担后果；其次，确实存在发生了全国性突发的公共卫生安全事件，但被上诉人并未提供相应的证据佐证该疫情对其交房发生了何种影响，何况被上诉人本应早就交房，而拖至疫情的责任本就应由被上诉人承担，如果原审法院将该疫情发生的时间都予以扣减，实际上是由上诉人承担了结果，是不公平的。2.原审判决认定“百福佳苑”小区于2020年5月12日竣工验收，2020年5月15日被上诉人欣荣公司通知上诉人收房，该内容与事实不符。被上诉人仅提供了一份通话记录，通话记录中除业主姓名记录外，业主是否接通电话，通话中的内容是否属于通知收房的内容均无法证明，该份通话记录不足以证明被上诉人通知到了上诉人收房。且被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》中约定应以书面通知。故原审对该事实的认定错误，交房时间应当算至被上诉人实际通知上诉人为止。欣荣公司辩称：1.购房者所说的整改行为属于第三方行为，不属于法定原因，这是不符合事实的。根据房屋买卖合同第八条交付期限，出卖人据实予以延期的，明确说明以政府原因导致工期延长的，而本案中，正是因为政府强制占地导致涉案项目用地不足，政府部门要求予以整改，因此，我方认为，可以延期交房是符合合同约定的，原审判决并无不当。2.上诉人所说的全国性突发事件，并未提交相关证据予以佐证，不应当予以扣减的说法，我方认为是完全不合理的。2020年1月，因为新型冠状病毒，导致全国公司停工，我方也因为无法向政府相关部门提供竣工备案相关手续，也导致我方迟迟无法取得相关备案表，2020年2月10日，全国人大常委会法工委宣布，因疫情合同不能履行属于不可抗力。应该根据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动的重大公共卫生响应的时间来确定具体时间。我方认为，该足以证明正是由于政府停工，因此，无法办理竣工验收备案，这是完全符合常理和事实的。3.买房人认为2020年5月15日，我方通知收房与事实不符，我方认为完全与事实相悖。我方已经提供了通讯明细，其次，原审庭审中，原审原告部分承认在2020年5月15日收到交房，这与我们的通讯记录是可以印证的。4.原审当中提交的光盘，说明2020年5月15日，当日大部分业主在售楼部聚集，阻止部分买房人收房，因此，完全可以印证我方2020年5月15日以电话告知各买房人收房。上诉人欣荣公司上诉请求：1.撤销原审判决，直接改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改，完全是由于景德镇市土地储备中心以及买房人原因导致，原审法院认定上诉人存在过错，属事实认定不清。首先，景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改，完全是由于买房人聚众向政府提出异议导致，政府为维护社会稳定，强制要求上诉人进行整改。时至今日，政府及被上诉人从未提出涉案项目违反何种法律规范，相反上诉人承建的涉案项目完全符合相关法律规定，也从未违背最初的宣传规划。其次，退一万步讲，即使涉案项目不符合规范，需要整改，也是由于景德镇市土地储备中心为了公共利益占地导致，上诉人也是受害者。据此景德镇市自然资源和规划局要求“阳光·森林壹号”建设工程项目进行整改导致逾期交房，并非上诉人过错，与上诉人无关。最后，根据景德镇市自然资源和规划局下发的关于启动“阳光·森林壹号”项目竣工规划核实事项的公告以及原审判决书认定事实所示，整改方案公示到期日为2020年1月31日。公示到期后，因全国突发公共安全事件，江西省企业基本全面停产停工，直至2020年3月20日，江西省新型冠状病毒感染××疫情防控应急指挥部才发布江西全面复工复产的通知。导致上诉人取得竣工验收备案表的时间一再拖延。上诉人复工后，及时启动涉案项目竣工验收程序，2020年5月12日，第一时间取得竣工验收备案表并通知买房人收房。因此逾期交房并非上诉人原因造成，上诉人不存在过错。相反上诉人一直极力维护买房人的权益。综上，原审法院在未查明事实的情况下，认定上诉人对逾期交房存在过错，属严重事实认定错误。2.现合同目的已实现，并未造成被上诉人实际严重损失，原审法院认定的逾期交房违约金过高。被上诉人在庭审中反复提及其损失仅为租房所造成的损失，事实情况也确实如此，现合同目的已经实现，上诉人已如约交房，均未给双方造成严重损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。”具体到本案中，上诉人代理律师在庭审过程中反复提及违约金过高的事实，然原审法院仍按照日万分之三计算逾期交房违约金，不仅不符合法律规定，同时与事实不符，损害了上诉人的合法权益。综上所述，恳请二审法院根据查明事实，予以改判，依法支持上诉人全部诉讼请求。宋军辩称：1.开发商提出整改行为是政府行为，是可延期的法律事实，但是对比合同第八条，不仅要求发生该情形，还要求发生这种行为时，在发生之日起三十日内告知。2.关于整改的事实，原审原告把责任归责于政府行为是不当的。3.5月15日通知的事实，我们已经阐述了，对方提供的通话记录以及光盘记录不能反映交房通知，而应当以书面方式告知房屋交接。宋军向原审法院起诉请求：1.要求被告支付因逾期交房的违约金52821元（自2019年10月1日起暂计算至2020年5月31日），实际计算至实际交付之日止；2.诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：被告提供的复工通知书、工作联系单均在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，与本案不具有关联性。结合提供的所有通话记录以及张贴的收房通知，本院认定，被告欣荣公司于2020年5月15日通知了原告进行交房，违约金计算截止时间为2020年5月15日。结合被告欣荣公司提供的2019年11月18日景德镇市土地储备中心出具的证明、景德镇市自然资源和规划局关于“阳光·森林壹号”建设工程项目整改规划方案的公示、听证会通告、整改规划方案的公示来看，项目竣工规划核实手续未通过的原因并非全部系被告欣荣公司的原因，与景德镇市土地储备中心为了公共利益占用被告欣荣公司的部分土地也具有关联性。根据被告欣荣公司提供的证据看，整改方案公示到期日为2020年1月31日。公示到期后，因全国突发公共安全事件，江西省企业基本全面停工停产。江西省新型冠状病毒感染××疫情防控应急指挥部2020年3月20日发布通知，江西省全面复工复产。因此，本院将酌情扣减被告欣荣公司相应的违约天数。根据被告欣荣公司提供的工作联系单可以看出，因景德镇市举办江西省城市运动会，政府要求2018年10月28日至2018年11月5日，所有在建工程停止施工。综合上述情形，本院酌定扣减3个半月。根据上述认定的证据，查明以下事实：原、被告于2018年4月27日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买其开发的“百福佳苑”房屋，购房总金额为733632元，被告于2019年9月30日交付房屋。被告欣荣公司交付房屋时需取得建筑工程竣工验收备案表和商品房取得面积实测技术报告书。商品房达到交付使用条件后，被告欣荣公司应当书面通知原告办理交付手续。如遭遇不可抗力，且被告欣荣公司在发生之日起30日内告知原告，被告欣荣公司可据实予以延期交房。如被告欣荣公司逾期交房不超过60天，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。如逾期交付超过60天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告欣荣公司按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款733632元。另查明，“百福佳苑”小区于2020年5月12日通过竣工验收。2020年5月15日，被告欣荣公司通知原告收房。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律，其真实性、合法性本院予以认定。原告按约履行了付款义务，被告欣荣公司未按合同约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。原、被告约定的违约金计算方式符合法律规定，本院予以支持。因此，被告欣荣公司应当支付给原告违约金26410.75元（733632×0.0003×120）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、被告景德镇市欣荣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告宋军逾期交房违约金26410.75元。二、驳回原告宋军的其他诉讼请求。如未在上述指定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取560元，原告宋军负担280元，被告景德镇市欣荣置业有限公司负担280元。二审中，双方未提交新证据。对于原审查明认定事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.通知交房的时间认定问题；2.逾期交房的责任问题；3.延期交房时间扣除问题；4.违约金问题。1.通知交房的时间认定问题随着通讯技术的发展，手机通讯已经成为日常生活方式不可或缺的部分。从开发商提供的通话记录来看，上面有详细的拨打时间、对方号码、通话时长等信息，加上部分买房人在原审庭审中也认可当日收到了电话交房通知，结合公司提供的现场光盘，可以认定2020年5月15日，欣荣公司通过电话的方式通知交房。该通知方式虽然不符合合同约定，略有瑕疵，但是不可否认欣荣公司已于2020年5月15日履行了通知义务。另外，虽然欣荣公司认可宋军电话未接通，但是结合宋军为处理本案纠纷委托诉讼代理人的时间，以及与本案关联的其他案件就交房事宜通知的情况，原审认定欣荣公司已于2020年5月15日履行了通知义务，并无不当。另对于购房人而言，逾期交房给其带来的损失，一般为租房产生的租金损失。原审判决的违约金26410.75元，足够弥补其从2019年10月至2020年6月（即原审案件开庭时）期间的租金损失。2.逾期交房的责任问题欣荣公司虽然提出“阳光·森林壹号”建设工程项目之所以要进行整改，是因为买房人聚众向政府提出异议导致，但是根据景德镇市自然资源和规划局于2020年2月20日出具的《关于启动“阳光·森林壹号”项目竣工规划核实事项的公告》，该公告明确指出，“阳光·森林壹号”建设工程项目存在“出入通道坡度不符合涉及规范、机动车位配套不足”等问题。故该项目是因自身存在问题，而进入整改，因整改而导致逾期交房，该责任应归责于景德镇市欣荣置业有限公司。3.延期交房时间扣除问题《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第七条开发商的免责情形规定，开发商主张逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证的；……（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；……开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。……本案中，江西省城市运动会期间停工属于执行景德镇市政府行政命令。另因全国突发公共安全事件，直到2020年3月20日江西省才全面复工房产。这两种均符合指引第七条规定。另无论是江西省城市运动会还是全国突发公共安全事件，均属于实时新闻，新闻媒体对于停工停产均进行过宣传报导，相关事项也在媒体上进行过公开公示，故开发商无需特意通知。故对于该期间停工停产，给购房人造成的损失，可以免除开发商的相关责任。原审法院在延期交房的时间计算上扣除三个半月符合事实和法律规定，应予维持。4.违约金问题《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条逾期交房违约金的调整第一款规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。本案中，双方购房合同约定的逾期交房违约金为日万分之三，未超出该规定的上限。欣荣公司主张违约金过高没有法律依据，不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2240元，宋军负担1120元，景德镇市欣荣置业有限公司负担1120元。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二〇年九月三十日书记员 张 欣