广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3923号原告：张优义，男，汉族，1968年8月5日出生，身份证住址：四川省泸县************，公民身份号码：510************457。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被告：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：914***********803Q。法定代表人：邓素红，该公司经理。委托诉讼代理人：王强文，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑琪，广东臻善律师事务所律师。原告张优义诉被告博罗美田义乌小商品投资有限公司（下称“美田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案，依法适用简易程序并于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告张优义的委托诉讼代理人邱华平，被告美田公司的委托诉讼代理人卢淑琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张优义向本院提出诉讼请求：1.确认原告张优义与被告美田公司于2018年8月29日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效。2.被告美田公司立即向原告张优义返还使用费429800元，并支付利息（从起诉之日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《公寓（浙商大厦）使用权合同》，约定：甲方对位于博罗县***********的物业拥有合法的使用权；甲方将其中的9层915号公寓（建筑面积：86.19平方米）提供给乙方有偿使用，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利，有偿使用期限为2019年12月31日至2039年12月30日，到期后甲方同意乙方无偿使用至2054年12月30日；该物业的总使用费合计429800元，不含税、物业管理费等；甲方承诺于2019年12月31日前将竣工并符合标准（公寓交付标准为附件一）的公寓交付给乙方使用。后因被告拖欠原告隔墙工程款，被告于2018年8月29日向原告出具相应的《收款收据》，确认以拖欠的工程款抵扣公寓总使用费429800元。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，被告与原告签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》依法应认定为无效合同。原告为其主张向本院提交如下证据：《公寓（浙商大厦）使用权合同》、收款收据。证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方于2018年8月29日签订合同，约定被告将*257号物业中的9层915号公寓出租给原告，公寓总使用费为429800元，被告于2018年8月29日向原告出具收款收据确认收到原告支付的公寓款429800元；被告至今未向原告交付该物业。被告美田公司辩称，被告因投资兴建“*休闲服装批发城”项目，将该项目中的6-11楼公寓墙体砌筑、抹灰及6-11楼公寓套间隔层施工工程发包给案外人黄祖利。后原告向黄祖利追讨工程款，经协商，黄祖利同意被告将案涉公寓的使用权作价429800元转让给其指定的人即原告，以抵扣被告欠付黄祖利的工程款（该事实在收款收据中均有备注）。而事实上，美田公司并未收取过原告的任何款项，案涉公寓的使用权是黄祖利转让给原告的，即使案涉合同无效，其也应向黄祖利主张权利，待黄祖利清偿后，美田公司与黄祖利之间再另行结算。本案案由为房屋租赁合同纠纷，实为建设工程承包的合同关系，法院应向原告释明，由原告决定另案起诉或申请追加黄祖利为被告。被告为其辩称未向本院提交任何证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。该合同的签订是因为黄祖利欠付原告工程款，被告按照黄祖利的指示，将原本用来抵扣被告欠付黄祖利工程款429800元的案涉公寓使用权转让至黄祖利指定的原告名下，该事实在收款收据的备注栏有记载，且事实上被告并未收取过原告任何款项。基于以上事实可见，本案案由不应定为房屋租赁合同纠纷，而应为建设工程承包的合同关系。本院经审理查明，2018年8月29日，原告张优义（乙方）与被告美田公司（甲方）签订一份《公寓（浙商大厦）使用权合同》及附件一公寓交付标准，主要约定：一、甲方同意将位于惠州市**********“浙商大厦”公寓9层915号提供给乙方有偿使用，建筑面积为86.19平方米。该公寓的有偿使用期限自2019年12月31日至2039年12月30日，期满后甲方同意乙方无偿使用至2054年12月30日，使用期间乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利。签订本合同前，乙方已到现场实地勘察，对该公寓的位置、面积、高度、产权等概况已有充分了解，清楚该公寓的现况及相关法律状况，并同意按本合同的约定对该公寓进行使用及支付使用相关费用。二、甲、乙双方同意该公寓的总使用费合计429800元，该费用不含税、物业管理费等，由乙方一次性支付。三、甲方承诺于2019年12月31日前，将竣工并符合标准（公寓交付标准为附件一）的公寓交付乙方使用。合同还约定了其他具体事项。同日，被告出具一张收款收据，确认收到原告支付的关于*公寓915号的费用429800元，备注栏载明“公寓款抵扣黄祖利隔墙工程款合同款”手写体字样，客户签字处有“黄祖利转张优义”手写字体。庭审中，原告张优义陈述其与案外人黄祖利存在劳务分包关系，黄祖利承接了被告的工程，然后将部分劳务分包给原告。本案与被告所称的建设工程合同没有关联，实际上原、被告及黄祖利已经达成协议，将部分工程款转化为租赁合同关系，而且被告也实际少支付了该笔工程款，应视为被告收取了原告案涉的合同款，因此双方实际履行了案涉合同，本案应按房屋租赁合同纠纷进行审理。被告陈述案涉物业暂未取得建设工程规划许可证，也未将案涉公寓交付给原告使用。被告将其在建工程中的部分工程分包给黄祖利，现大部分工程款已结清，在结算工程款时，被告已扣除本案所涉使用费。另查，被告系于2013年11月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为实业投资、物业管理、房地产中介、销售代理、小商品批发零售等。本院认为，关于本案案由问题。依据《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”以及第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，双方当事人约定被告提供案涉公寓给原告有偿使用，并且具体约定了有偿使用的期限，双方当事人设定的是公寓用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，《公寓（浙商大厦）使用权合同》符合租赁合同的定义，原告为承租人，被告为出租人，该合同性质应为房屋租赁合同。现原告以《公寓（浙商大厦）使用权合同》承租人身份向出租人即被告主张权利，因此本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。关于案涉合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉物业暂未取得建设工程规划许可证，该事实被告也已当庭认可。因此原告请求确认双方签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效，被告亦无异议，本院予以支持。关于“使用费”及利息问题。根据本院查明的事实，被告美田公司欠案外人黄祖利的建筑工程款，而黄祖利拖欠原告张优义劳务款，故由被告将案涉公寓使用权作价429800元转让给原告，具体形式为由原、被告签订案涉合同，被告出具收款收据确认收取原告支付的使用费429800元，以消灭各方互负的相应债务。原、被告及黄祖利上述行为属于以物抵债，并不违反法律法规禁止性规定，且各方当事人对此均无异议。因此，本院认定被告以出具收款收据的形式确认收取原告支付的429800元，是对原告履行合同付款义务的确认，应视为原告已实际支付被告使用费429800元。况且，被告在庭审中也确认在其与黄祖利结算并支付工程款时，已将该429800元予以剔除，即被告已实际取得该款项的利益。因此被告辩称并无实际收取原告支付的款项，本院不予采纳。现原、被告之间的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应向原告返还该429800元。原告请求被告美田公司从起诉日即2020年8月4日起支付上述资金占用期间利息。原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本院酌定被告以429800元为基数，从2020年8月4日起至返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告张优义与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2018年8月29日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张优义一次性返还使用费429800元，并支付利息（以429800元为基数，从2020年8月4日起至返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3874元（适用简易程序，已减半收取），由被告博罗美田义乌小商品投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年九月十八日法官助理 朱倩华书 记 员 陈琼好