河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7867号 上诉人（原审被告）：行唐县龙祥物业服务有限公司，住所地：河北省行唐县北关社区。 法定代表人：郑一杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王其，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟亚星，河北世纪方舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：行唐县世纪名都小区业主委员会，住所地：河北省行唐县世纪名都小区。 法定代表人：刘海山，该委员会主任。 委托诉讼代理人：乔正英，河北俱时律师事务所律师。 上诉人行唐县龙祥物业服务有限公司（以下简称龙祥物业）因与被上诉人行唐县世纪名都小区业主委员会（以下简称世纪名都业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2020）冀0125民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人郑一杰及其委托诉讼代理人王其、翟亚星、被上诉人的法定代表人刘海山及其委托诉讼代理人乔正英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙祥物业上诉请求：一、依法撤销行唐县人民法院作出的（2020）冀0125民初957号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的起诉或发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人依法选举成立错误。（一）被上诉人未提供涉案小区依法设立业主大会的证据材料。首先，《物权法》第七十五条，业主可以设立业主大会选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。根据上述法律，选举业主委员会的前提是合法设立业主大会。其次，《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条规定，成立业主大会建设单位需先行向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，然后业主提出筹备业主大会书面申请，然后上述三部门组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，然后召开首次业主大会，在大会上讨论业主大会议事规则、业主大会会议表决规则、制定业主委员会委员候选人产生办法、确定业主委员会委员候选人名单、制定业主委员会选举办法。根据上述规定，设立业主大会需要依法设立筹备组，并召开首次业主大会。但，被上诉人并未提供任何设立筹备组、召开首次业主大会等证据材料，依法不能认定涉案小区依法设立业主大会。（二）被上诉人未提供涉案小区业主大会依法选举业主委员会的证据材料。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十二条、第三十三条，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成；业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权；业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。本案中，被上诉人未提供被上诉人由业主大会会议选举产生的证据材料，未提供业主委员会委员开始选举以及任期结束后连选连任的证据材料，更没有向相关部门进行备案。（三）被上诉人提供的行唐县房地产管理所出具的证明不能作为定案依据。1．根据前述法律规定，有权指导设立业主大会就三个政府部门：物业所在地的区、县房地产行政主管部门，街道办事处，乡镇人民政府，而行唐县房地产管理所不属于上述任一部门。2．根据上诉人一审提交的河北事业单位在线查询单，行唐县房地产管理所属于事业单位，而不是一审判决认定的“政府主管部门”。3．行唐县房地产管理所有明确的业务范围即“为人民群众提供房管和中介以及确权发证服务、房屋管理、房地产交易管理、房地产交易服务、房地产权属登记与发证、房地产产籍档案整理和保管”而不包括其出具证明内容中的主持、选举业主委员会，也可证明该所无权出具该证明材料，该证明也不能作为认定业主委员会合法成立的依据。（四）未经备案的业主委员会不具有合法性，不具有民事主体资格，更不具有诉讼主体资格。首先，根据《民法总则》规定可知，民事主体包括自然人、法人和非法人组织，业主委员会不在其列，故业主委员会不为法定民事主体。其次，根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。也就是说，政府对业主委员会的备案才使得业主委员会能够合法代表业主行使民事活动，该政府备案行为是一种行政确认行为，即对业主委员会合法性进行审查审核，房地产行政机关的物业管理行政主管部门对业主委员会的备案不同于一般的告知性备案，告知性备案对外不产生法律效力，而物业管理行政主管部门的备案行为对外产生了法律效力，这种备案行为实际上是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认。而未备案的业主委员会当然不具有合法主体资格，其作出的决定决议行为当然也无效力。因此，本案被上诉人未经政府备案，其不具有合法性，不具有民事主体资格，不具有诉讼主体资格，不仅无法代表业主，更无权提起本次诉讼。另外，一审判决以在被上诉人成立时，行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室尚未成立为由径行认定不影响被上诉人的合法成立，有违事实及法律。第一，法律明确规定，业主委员会应同时向区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，缺一不可。但被上诉人两个部门一个也没有备案。第二，法律规定为区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，故应由相应房地产行政主管部门备案，即便由于政府机构改革原因，行唐县住房和城乡建设局物业办公室未成立，也应由在当时履行房地产行政主管职能的政府部门进行备案。二、一审判决认定被上诉人依法刻制公章错误。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条第一款，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。根据上述规定，备案系刻制印章的前提条件。本案中，通过一审庭审调查可以确定被上诉人并未向相关部门进行备案，而一审判决却认定“世纪名都业委会合法成立后已按规定向行唐县公安局申请刻制印章”，已按何种规定？仅依据被上诉人陈述，在明知被上诉人未备案情况下，就认定被上诉人刻制印章有效没有任何法律依据。三、一审判决认定自相矛盾。一审判决第8页第3点说理部分表述“世纪名都小区业主组成业主大会，世纪名都业委会是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权，而不是政府相关部门的备案”，而在第9页第4点说理部分表述“世纪名都业委会有权提起本次诉讼，无需业主大会的授权”。一审判决为了反驳上诉人的答辩观点，不惜作出自相矛盾的论断。四、一审判决认定被上诉人提起诉讼无需业主大会授权错误。首先，根据法律规定，业主委员会从事相关活动需得到业主大会的授权。《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。最高院（2005）民立他字第8号复函，业主委员会必须根据业主大会的授权才能对外代表业主进行民事活动。民事诉讼也属于相关民事活动，业主委员会提起或参与民事诉讼需经过业主大会授权。其次，一审判决混淆了业主共同决定事项与业主大会授权，业主共同决定事项涉及的是表决权的问题，而业主大会授权涉及的是召开业主大会，业主大会授权业主委员会提起或参与民事诉讼的问题，二者并不是一回事。五、一审判决认定上诉人应退出涉案小区错误。鉴于被上诉人选举程序不合法，未到相关部门进行备案，未按照规定刻制印章，双方签署的《物业管理服务合同》系无效合同，但因上诉人为该小区业主提供物业服务，尽心尽责，至今已长达十年之久，期间普遍得到了业主的广泛认可，上诉人与业主早已形成了事实上的物业服务合同关系，被上诉人无权让上诉人退出涉案小区。六、一审判决认定上诉人提交的业主调查问卷与本案无关错误。首先，《问卷调查表》可以反映业主意思表示。虽为上诉人组织、搜集，但均由业主签字确认，能够反映业主的真实意思表示，系业主对被告物业服务的认可，以及愿意让上诉人来提供物业服务的强烈意愿。其次，《问卷调查表》中内容也可以证实涉案小区没有召开过业主大会及成立业主委员会的事实。上述两项内容均与本案密切关联，一审判决认定上诉人提交的业主调查问卷与本案无关错误。综上所述，一审判决认定被上诉人依法选举成立错误，被上诉人未经备案，不具有民事主体资格，不具有诉讼主体资格，一审判决认定被上诉人依法刻制公章错误，认定被上诉人提起诉讼无需业主大会授权错误，认定上诉人应退出涉案小区错误，认定上诉人提交的业主调查问卷与本案无关错误。因此，恳请二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 世纪名都业委会答辩称，一、一审判决认定业委会依法选举成立，是本案适格主体正确。1、行唐县房管所出具的证明，证明业委会合法选举成立。2、行唐县城区街道第五社区出具的证明，证明该业委会在世纪名都小区未选出新的业委会之前行使业委会职权，政府确认业委会职权，符合《物业管理条例》第16条规定。3、行唐县住房和城乡建设局出具的证明，证明行唐县物管办成立于2014年1月28日，2010年3月份业委会选举成立时不可能在物管办备案，选举时行唐县房管所受行唐县人民政府的指派主持选举工作，行使的是政府职权。4、备案是相对于审批的一个概念，即你有义务让上级主管机关或者有关机构知道这件事，但不需要批准同意，备案不是行政许可行为，龙祥公司主张该选举行为未备案，就相当于说是政府实施了一个行为而他自己却不知道，这个逻辑显然错误，没有意义，也不能得到支持。二、一审判决认定刻制公章程序合法。业委会选举成立后向行唐县公安局申请刻制公章，于2010年3月19日在行唐县公安局指定的行唐县雪梅修刻门市部刻制公章后一直代表小区从事民事活动至今，雪梅修刻门市部出具了石家庄地区财政局监制的统一收据一张，金额是40元整，票号是0001369，该票据在当时是正式发票，符合《业主大会与业主委员会指导规则》第三十四条规定。三、一审判决认定业委会提起本次诉讼无需业主大会另行授权与权利来源于业主大会授权并不矛盾。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定的七项是需要业主共同决定，除此之外的事务由业委会行使无需另行授权，而提起本次诉讼并不在该七项内，龙祥公司混淆授权概念，不能得到支持。四、龙祥公司称双方物业服务合同为无效合同没有法律依据。业委会由政府主持合法选举成立，其职权由政府予以认可，在下一届业委会选举出来之前行使职权，主体合法，双方签订的物业服务合同是真实意思表示不违反法律法规的强制性规定，主张无效没有法律依据。五、一审判决认定上诉人应当退出涉案小区正确。自2010年3月业委会成立后，双方签订了三期物业服务合同，涉案合同期限为三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止，合同已经到期，双方权利义务中止，龙祥公司在世纪名都小区的公开选聘物业服务公司中也参加了竞聘，最终由行唐县荣达物业管理有限公司应聘，龙祥公司继续持有电卡、占有门卫用房、旧锅炉房等行为既无合同依据又无法律依据，继续占有构成侵权，应立即停止侵害、交接小区相关用房及物品，退出小区。六、一审判决认定龙祥公司提交的业主调查问卷与本案无关正确。调查问卷主体身份不明，真实性不认可，其内容与本案无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 世纪名都业委会向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退出行唐县世纪名都小区物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月，在行唐县房地产管理所主持、行唐县公安局参与维持秩序下，原告世纪名都业委会选举成立。之后，该业委会向行唐县公安局申请刻制公章，并一直用该公章代表行唐县世纪名都小区从事民事活动。2016年9月30日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，双方约定合同期限为三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止。现合同期满，被告拒不退出世纪名都小区，仍然占用原告所有的物业服务用房（门岗小房两间、旧锅炉房（库房））和相关设施及用电卡。小区最北边有一个二层楼（一层是车库，二层是小区办公用房），被告占用了9间房。被告辩称，其他设施无异议，但小区北边二层楼，他们只占用了4间房，其他房屋空着。为维护自己的合法权益，原告向本院提起诉讼。 另查明，2019年，原告与被告签订的《物业管理服务合同》到期之前，原告公开选聘物业管理企业，被告也向原告提交了物业服务承诺书和世纪名都物业服务标准参与竞聘。最终，行唐县荣达物业管理有限公司竞聘成功，与原告签订了合同，成为该小区新的物业管理公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、世纪名都业委会是否是本案的适格原告；二、被告应否退出行唐县世纪名都小区物业服务区域。具体分析如下： 一、世纪名都业委会为本案适格原告。理由如下：1、世纪名都业委会依法选举成立。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和业主委员会给予指导和帮助。《物业管理条例》第五条规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……。行唐县房地产管理所于2019年8月15日出具的“证明”载明：世纪名都业委会在2010年3月经行唐县房地产管理所主持、公安局参与维持秩序下选举产生，当时的选举合法有效。行唐县房地产管理所作为当时负责房地产事宜的政府主管部门，参与监督管理当时的选举工作，对其出具的证明，本院予以确认。本院对世纪名都业委会已依法选举成立的事实予以确认。被告关于行唐县房地产管理所从事的业务范围中不包括该证明所描述的主持和选举委员会，该管理所擅自从事该项活动是违法行为之辩，本院不予采信。2、世纪名都业委会成立后向行唐县公安局申请刻制公章，此后一直代表世纪名都小区从事民事活动。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。本案中，世纪名都业委会合法成立后已按规定向行唐县公安局申请刻制公章，且其在从事民事活动过程中一直使用此印章至今，本院对世纪名都业委会陈述的刻制公章的事实予以认可。3、世纪名都小区全体业主组成业主大会，世纪名都业委会是业主大会的执行机构，其权利来源于业主大会的授权，而不是政府相关部门的备案。《物业管理条例》第十六条第一款规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。根据国务院法制办答复湖南省人民政府法制办的国法秘函［2005］439号的内容可知，《物业管理条例》第十六条第一款所规定的备案是一种告知，不具有行政许可的性质。关于被告提交的行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室关于世纪名都业委会无备案资料的证明，在世纪名都业委会选举成立时，行唐县住房和城乡建设局物业管理办公室尚未成立，世纪名都业委会当时不可能向该部门履行备案手续。故，世纪名都业委会虽未提交已备案的相关证据，但这并不影响世纪名都业委会的合法成立，并不影响其成为民事诉讼的主体，被告依据《物业管理条例》第十六条第一款来进行抗辩，理据不足，本院不予采信。4、世纪名都业委会有权提起本次诉讼，无需业主大会的授权。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。世纪名都业委会在《物业管理服务合同》到期后要求被告退出世纪名都小区的要求，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定的内容，无需业主大会的授权。被告关于原告没有召开业主大会、更没有经过业主大会的授权、其无权提起本次诉讼之抗辩，本院不予采信。综上所述，世纪名都业委会是依法成立，代表和维护世纪名都小区全体业主合法民事权益的自我管理的民间自治组织。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，世纪名都业委会具有向人民法院提起民事诉讼的资格，是本案的适格原告。 二、被告应否退出行唐县世纪名都小区物业服务区域。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。原被告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原被告签订的《物业管理服务合同》期限届满且已履行完毕，原被告的合同权利义务已终止，被告应当遵循诚实信用原则，履行退出小区、移交物业服务用房和相关设施等附随义务。在合同权利义务已终止的情况下，被告拒绝退出世纪名都小区的行为无法律依据。故，原告要求被告退出世纪名都小区物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡，本院予以支持。此外，原告与案外人荣达公司签订的物业服务合同是否有效、是否经过业主大会讨论及经过双过半业主同意，不属于本案的审理范围，本案不议。至于被告向本院提交的293份业主调查问卷，其仅仅是被告方自己所做的一个民意调查，与本案没有关联性，本案不议。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决如下：被告行唐县龙祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出行唐县世纪名都小区物业服务区域，向原告行唐县世纪名都小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和用电卡。案件受理费100元，减半收取50元，由被告行唐县龙祥物业服务有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交如下证据：一、刻公章的统一收据；二、行唐县龙祥物业服务有限公司的营业执照复印件、法人证明复印件及法人身份证复印件各一份，证明这些证明是上诉人提供给被上诉人的；三、2019年9月30日，业委会与行唐县荣达物业管理有限公司签订的物业管理服务合同一份，服务承诺书一份，荣达公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份；四、2020年6月19日，行唐县城区街道第五社区出具的证明一份，证明根据行唐县房地产管理所2019年8月15日证明内容，世纪名都小区在没有选举产生新的业主委员会之前，由县房地产管理所主持产生的世纪名都小区业主委员会行使业主委员会职责；五、2020年6月23日行唐县住房和城乡建设局出具的证明一份，内容为“我局所属的行唐县物业管理办公室成立于2014年1月28日，特此证明”。 上诉人质证称，被上诉人提交的证据均产生于一审期间，不属于新的证据。关于被上诉人提交的两份证明。首先，第一份居委会出具的证明，居委会不为法定的备案部门，其没有权利出具业委会合法的证明，也没有权利证明县房管所主持产生的业委会是合法的。第二份证明，关于物业管理办公室的成立时间，不能证明被上诉人在所谓的房管所主持下产生并合法。即便是由于政府机构改革，也应当由行使房地产行政主管部门来进行备案确认；关于荣达物业与被上诉人的物业服务合同。第一，没有召开业主大会，由业主共同决定，选聘物业公司事宜；第二，在上诉人退出报名后，仅有荣达公司一家物业公司，最终也由其与被上诉人签订合同，不符合公开的招投标程序，侵害了小区业主的权利。关于被上诉人刻制公章的收据无法证明其主张。被上诉人陈述他当时是通过城建局出具的证明，以及公安局出具的证明，但是一审到现在二审，我们都没有见到过该证明。刻制业委会的公章，一审判决里边也明确引用了该条款，业主大会和业主委员会指导规则34条，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，但是现在被上诉人自始至终也没有提供过备案材料。为了查清事实，上诉人也向法院申请向行唐县公安局核实被上诉人有无向公安部门提交业主委员会备案资料。最后，我方明确一下，业主委员会应当向区县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府进行备案，缺一不可。而被上诉人没有在任何一个部门进行备案，业委会也不为法定的民事主体，因为民法总则已经规定了自然人、法人和非法人组织，被上诉人既没有备案，也没有登记，是不合法的。被上诉人在一审包括二审提交的证据，都是房管所出具的。房管所只是一个事业单位，而居委会是一个自治组织，不属于上面三个行政部门中的任何一个部门。 本院认为，关于被上诉人世纪名都业委会是否有诉讼主体资格问题，行唐县房地产管理所于2019年8月15日出具的“证明”载明：世纪名都业委会在2010年3月经行唐县房地产管理所主持、公安局参与维持秩序下选举产生，当时的选举合法有效。行唐县房地产管理所作为当时负责房地产事宜的政府主管部门，参与监督管理当时的选举工作。行唐县住房和城乡建设局出具的证明证实，行唐县物业管理办公室成立于2014年1月28日；2020年6月19日，行唐县城区街道第五社区居委会出具的证明证实，根据行唐县房地产管理所2019年8月15日证明内容，世纪名都小区在没有选举产生新的业主委员会之前，由县房地产管理所主持产生的世纪名都小区业主委员会行使业主委员会职责；世纪名都业委会自2010年成立以来已行使职责多年，上诉人2016年9月入住世纪名都小区为业主提供物业服务也是通过与世纪名都业委会签订服务合同入住小区，2019年世纪名都业委会公开招聘物业公司上诉人也参与了报名竞聘，上诉人现称被上诉人不具有诉讼主体资格，没有事实和法律依据。 关于上诉人应否退出行唐县域的问题：上诉人、被上诉人签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。上诉人、被上诉人签订的《物业管理服务合同》期限届满且已履行完毕，双方的合同权利义务已终止，在上诉人与被上诉人没有签订新的物业服务合同的情况下，上诉人应当遵循诚实信用原则，履行退出小区、移交物业服务用房和相关设施等附随义务。 综上所述，行唐县龙祥物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人行唐县龙祥物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年九月二十四日 书记员  史 暹 ——