河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4890号原告：中国建设银行股份有限公司新乡分行，住所地河南省新乡市平原路**。负责人：杨中迅，行长。委托诉讼代理人：张文涛，男，该公司员工，特别授权。被告：琚孝峰，男，1979年11月11日出生，汉族，住河南省卫辉市。被告：赵丽霞，女，1980年8月8日出生，汉族，住河南省卫辉市。被告：河南伟隆置业有限公司，住，住所地郑州市高新开发区冬青街**/div>法定代表人：刘伟。原告中国建设银行股份有限公司新乡分行（以下简称建行新乡分行）诉被告琚孝峰、赵丽霞、河南伟隆置业有限公司（以下简称伟隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行新乡分行的委托诉讼代理人张文涛，被告琚孝峰、赵丽霞到庭参加了诉讼，被告伟隆公司经本院依照《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》相关规定合法送达后，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告建行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告琚孝峰、赵丽霞立即归还所欠原告借款本金105949.75元及利息、罚息暂定为34000元（依据合同约定标准计算至实际偿还之日），并解除双方签订的合同编号为2012-2007的《个人住房借款合同》。2、请求法院判决原告对被告琚孝峰、赵丽霞的房屋（位于新乡市卫辉市盛世蓝湾紫东苑第********房）享有优先受偿权，对该房屋进行折价、拍卖或者变卖，并以所得价款优先清偿上述债务。3、请求法院判决被告伟隆公司承担连带保证责任。4、请求法院判令被告琚孝峰、赵丽霞、伟隆公司承担本案全部诉讼费、公告费及原告实现债权的其它相关费用。原告当庭放弃对第四项诉请中除了诉讼费之外的其他所有未产生的费用。事实与理由：2011年11月15日，原告建设新乡分行与被告琚孝峰、赵丽霞签订了编号为2012-2007的《个人住房借款合同》。根据合同的约定，被告王浚玲、杨政和的贷款用于购买位于新乡市卫辉市盛世蓝湾紫东苑第3幢5单元5层2号房的住房。贷款金额为120000元整，贷款期限为20年。当日，原告依合同约定发放了此笔贷款。自2020年6月10日起，被告琚孝峰、赵丽霞开始不按时还本付息。此后原告多次向被告催要借款，被告仍未按照合同约定归还。原告认为，被告琚孝峰、赵丽霞不按时还款付息，严重违约，原告已不能够实现合同目的。故按照合同约定，要求：被告立即清偿借款本金105949.75元及利息、罚息（依据合同约定标准计算至实际偿还之日）；并支付原告为追索此笔贷款而发生的诉讼费及实现债权的其他相关费用；将被告位于卫辉市盛世蓝湾紫东苑第3幢5单元5层2号的住房进行折价、拍卖、或变卖，优先偿还上述借款。被告伟隆公司承担连带保证责任，请求法院判令被告琚孝峰、赵丽霞,伟隆公司承担本案全部诉讼费、公告费及原告实现债权的其它相关费用。现依据《合同法》、《担保法》的相关规定，提起诉讼，望人民法院判如所请。被告琚孝峰、赵丽霞均辩称，自2011年11月15日原告发放贷款后，我们按时还本付息。按照与原告所签合同约定第三十九条第五款等条款，需在发放贷款30工作日内将合同项下的房地产及在建房抵押登记手续办理完毕，但是到了2014年房屋所有权证，他权证等均未办理，期间，我与小区业主一道多次找开发商询问，但开发商已离场。我们又多次到原告处询问此事，按照合同约定，2011年11月15日以来三四年的时间，本该30个工作日办理完毕的相关手续应该办理完毕，但到原告处要求查看相关手续，一无所获，我们先后多次积极主动向原告等单位反映，始终未果，后反映到卫辉市信访办等单位，但是无结果。国家税务总局于2016年初，发布营改增的消息，于是我于2016年3月份又多次到原告处询问并催促原告等单位尽快办理此事，但又是无果而返，我与原告从未说过不还贷款，借钱还钱，天经地义，但是我自2011年11月15日以后按时还本付息，却至今没有看到房屋所有权证，他项权证等相关手续。在合同第36条《抵押财产清单》中，明确记录有两证，在我们询问办理情况时，原告而不告知我们实情，剥夺了我们的知情权。因此，我们在已交了近三年的房贷后，相关手续未办理，而又无人告知的情况下，由于原告和开发商不作为的违约，还给我造成了误工费，交通费、食宿费、精神损失费，房产无证贬值等情况下，在多次充满希望到各单位催促尽快办理证件，而一次又一次的沮丧失望而归的情况下，暂停了房贷的按时缴纳，违约的是原告和开发商，我方无过错。被告伟隆公司未向本院递交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据材料，本院当庭对证据进行交换及质证，当事人对有异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年5月6日，琚孝峰向建行新乡分行递交《中国建设银行个人住房贷款（含个人电子渠道类产品、信用卡）申请表》，载明：借款金额为120000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息；赵丽霞作为共同申请人在申请表上签字确认。2011年11月15日，琚孝峰、赵丽霞（借款人、抵押人）与建行新乡分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为2011-3404，主要约定：借款本金为人民币壹佰壹拾贰万元整，借款期限为贰佰肆拾个月，即2011年11月15日起至2031年11月15日止；贷款用途为购买位于卫辉市盛世蓝湾××单元××2户的房屋；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮/下调幅度，在本合同约定的，每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同等的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2011年10月18日，案涉房产办理了编号为卫房权（备）字第110237号的卫辉市预购商品房抵押备案证明书。2011年1月17日，伟隆公司（保证人）与建行新乡分行（债权人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同编号为2011-015，主要约定：最高额保证所担保的债权是指自2011年1月17日至2014年1月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹仟柒佰万元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；甲乙双方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为送达。上述合同签订后，建行新乡分行依约发放了贷款。琚孝峰、赵丽霞用款后未按约还本付息，截止2020年9月10日尚欠建行新乡分行借款本金105949.75元、利息、罚息33357.24元未偿还，担保人亦未履行担保责任。本院认为,建行新乡分行与琚孝峰、赵丽霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与伟隆公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，各方均应按照合同约定履行各自的义务。琚孝峰、赵丽霞用款后未按约还本付息，截止2020年9月10日尚欠建行新乡分行借款本金105949.75元、利息、罚息33357.24元未偿还，事实清楚，其行为显属违约，应当承担相应的民事责任，建行新乡分行请求解除合同要求琚孝峰、赵丽霞提前偿还借款本息并主张伟隆公司承担担保责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于建行新乡分行诉请的优先受偿权，本案建行新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。建行新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。对琚孝峰、赵丽霞答辩意见，因与本案并非同一法律关系，本案不予审理，其可另案主张权利。综上所述，本院对建行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司新乡分行与琚孝峰、赵丽霞之间签订编号为2011-3404号的《个人住房借款合同》。二、琚孝峰、赵丽霞于本判决生效后十日内偿付中国建设银行股份有限公司新乡分行借款本金105949.75元、利息、罚息33357.24元（2020年9月10日之后的利息、罚息，按照合同约定计算至实际清偿之日止）。三、河南伟隆置业有限公司对本判决第一项内容承担连带责任保证，河南伟隆置业有限公司在承担连带保证责任后有权向琚孝峰、赵丽霞追偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司新乡分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，因适用简易程序减半收取1549.5元，由被告琚孝峰、赵丽霞、河南伟隆置业有限公司负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 闫 雪二〇二〇年九月二十一日书记员 齐翠翠