河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2927号 上诉人（原审被告）：邯郸市天鸿房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市峰峰矿区通安路****楼**。 法定代表人：李亮，系该公司经理。 委托诉讼代理人：高学娇，河北极致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：索天龙，男，1989年2月4日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：刘国强，邯郸市峰峰矿区光彩法律服务所法律工作者。 上诉人邯郸市天鸿房地产开发有限公司因与被上诉人索天龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市天鸿房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法改判上诉人应支付的违约金为在一审判决数额基数上再减少1693元；2、由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院认定的实际交房时间2017年7月2日和逾期交房天数762天，上诉人认为是错误的。依据上诉人与磁县舒家物业服务有限公司签订的物业移交协议，就可以看出上诉人在2017年6月30日完成了交房，至于磁县舒家物业服务有限公司在什么时间交房与上诉人无关，上诉人与磁县舒家物业服务有限公司签订协议的同时即完成交房。因此上诉人认为交房时间应认定为2017年6月30日。关于逾期交房天数的计算，上诉人认为既然在合同上没有约定具体的违约天数的计算方法，而违约金又类同于逾期付款占用期间利息的计算、就应当参照中国人民银行关于储蓄存款“全年均按360天，每月按30天”计息的规定和行业惯例计算，违约金的逾期天数为750天。因此上诉人应付违约金为106214元(472062.6×0.0003×750),比一审判决金额再减少1693元。望二审法院依法查明案件事实，依法改判为盼。 索天龙答辩称，1、上诉人邯郸市天鸿房地产开发有限公司与物业公司之间的房屋交付，不等于将房屋交给我方；2、本案违约金计算是因为房屋迟延交付引起的，实际上是给我方造成经济损失，不应参照银行利息的计算办法。请求驳回上诉、维持原判。 索天龙向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年6月1日起至2017年7月1日间的违约金115690元；2.判令被告支付延期办理房产证违约金10000元；3.判令被告为原告办理房产登记手续；4.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、商品房买卖合同的约定内容无异议。1.合同签订时间为2014年3月9日；2.房屋具体坐落及面积：原告购买的商品房位于峰峰矿区西侧，天鸿佳苑东侧天鸿佳苑小区第四栋二单元260号房屋。该房屋建筑面积为121.98平米（其中套内面积为100.95平米，公摊建筑面积为21.03平米）；3.购买价款：房价为每平米3870元，总价款为472063元。。地下室为**面积8.7平米，金额为16095元。4.付款方式：原告首付款为242063元，余款230000元以贷款补齐。5.交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人；6.出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过三十日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起二十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之三的违约金。7.产权登记约定。出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按照已付房价款0.5%赔偿买受人损失。二、原告给付被告购房款的事实无异议。2014年2月27日，原告给付被告购房首付款258158元（含售房款242063元和地下室16095元）。2014年6月27日，原告给付被告下余房款230000元。关于交房时间。本案中，原告主张的交房时间为2017年7月2日，依据是原告与所购买小区物业签订的天鸿佳苑前期物业服务合同的时间。被告陈述的交房日期为2017年6月30日，依据是被告公司与其委托的物业公司签订的物业移交协议，该协议签订的时间为2017年6月29日，协议第三条约定，乙方（磁县舒家物业服务有限公司）应于2017年6月30日起通知业主验房，交房，并于2017年7月5日前完成上述工作。本院认为，被告公司与磁县舒家物业服务有限公司签署的协议约定的交房起始时间虽然是2017年6月30日，但是该起始日期不一定代表物业公司在这天将房屋移交给了原告，具体的交房时间应当以物业公司与原告签署的物业服务合同为准，故交房时间应认定为2017年7月2日。 一审法院认为，原、被告于2014年3月9日签订的商品房买卖合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，为有效合同。合同签订后，原、被告均应遵循诚实信用原则，按照合同或协议约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告应当按照合同约定于2015年5月31日之前将房屋交付原告使用，被告逾期于2017年7月2日将房屋交付原告，构成违约，结合原告诉讼请求，应当按照合同约定支付原告自2015年6月1日至2017年7月1日期间的违约金。 关于被告应当支付原告违约金的金额，原告主张按照全部购房款488158（含地下室16095元）为基数计算，被告称地下室不属于商品房，亦非商品房的附属物，合同中没有约定地下室的交付时间，故不应将地下室和商品房逾期交付违约金联系在一起。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同中的商品房特指土地上的房屋等建筑物及构筑物，地下，地下室并非属于商品房被告在合同中约定的交房期限指的是商品房交付期限，并未对地下室的交付期间作出明确的约定，故计算逾期交房违约金应当将原告购买的地下室金额扣除，应以472063元为基数计算违约金。 综上所述，被告应当以房价款472063元为基数，自2015年6月1日至2017年7月1日（共计762天），按照日万分之三利率支付原告违约金，共计产生违约金107913元（762*472063*0.0003）。 关于原告主张被告给付迟延办理房产证手续10000元以及办理房产登记手续的请求，原、被告在购房合同第十五条关于产权登记的约定中，并未对迟延办理房产手续给付违约金作出约定，亦未对办理房产登记手续的时间作出明确的约定，故本院不予支持。判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告邯郸市天鸿房地产开发有限公司给付原告索天龙逾期交房违约金107913元；二、驳回原告索天龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照该合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了给付购房款的义务，上诉人逾期于交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院计算违约金的金额合理，本院予以支持。邯郸市天鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邯郸市天鸿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 潘新莉 审 判 员 谢 珂 二〇二〇年九月四日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 王 渴