贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1521号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：周斌，男，1987年11月27日出生，汉族，住普安县。 委托诉讼代理人：刘嫒，贵州纬图律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：胡成云，男，1971年3月17日出生，汉族，住普安县。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：廖光芬，女，1975年10月27日出生，汉族，住普安县。 上诉人周斌因与被上诉人胡成云、廖光芬租赁合同纠纷一案，不服贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周斌上诉请求：一、撤销原判决主文第一项，改判胡成云、廖光芬支付周斌停产停业损失198868.92元、搬迁补助费14415.75元、房屋室内装修补偿款349714.25元，合计562998.92元；二、本案一、二审诉讼费用由胡成云、廖光芬承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。普安县人民政府于2016年8月16日下发的《普安县人民政府办公室关于印发普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案的通知》（普府办发[2016]167号）中，该征收安置补偿方案第七条已经明确以附件的形式规定了房屋室内装修装饰补偿标准，即附件3表1所列项目及补偿标准。对照廖光芬签字确认的《房屋装修及附属设施、配套设施补偿标准表》，廖光芬户的补偿标准表“门头招牌”以前（含门头招牌）的部分均为室内装修补偿项目，本案胡成云、廖光芬所得室内装修补偿款为699428.5元，周斌应享有349714.25元。 胡成云、廖光芬上诉请求：1、撤销原判，改判驳回周斌的诉讼请求；2、判令周斌返还其违约转租的不当得利102000元；3、由周斌承担所有的诉讼费用。事实及理由：一、周斌与胡成云、廖光芬系房屋租赁关系，双方在签订《房屋租赁协议》项下的房屋以前一直属于普安县鸿嘉大酒店持续经营管理，且室内外装修和所有的设施设备均由胡成云、廖光芬投入，酒店所有的装修及设施设备均齐备完好，且符合安全消防要求。周斌在房屋租赁期间并未对房屋进行任何装修，也并未购置任何设施设备，政府对房屋征收并未给周斌产生任何损失，周斌不属于房屋征收对象。故周斌的“搬家费、停产停业损失费、装修补偿款、过渡费”均缺乏事实和法律依据，依法不能成立。二、周斌违约转租房屋已获取租金102000元属不当得利，应如数返还给胡成云、廖光芬。 周斌向一审法院起诉请求：1、判决周斌享有胡成云、廖光芬因房屋拆迁所获得的停产停业损失费198868.92元、搬家费14415.75元、过渡费89222.04元以及房屋室内装修补偿款的一半即355664.25元，共计658170.96元；2、本案诉讼费用由胡成云、廖光芬承担。 胡成云、廖光芬向一审法院反诉请求：1、驳回周斌的诉讼请求；2、判令周斌立即返还不当得利（违约转租所得）102000元；3、本案诉讼费用由周斌承担。 一审法院认定事实：胡成云与廖光芬系夫妻关系，房屋所有权登记为廖光芬的普安县石灰窑麦子地房屋系二人共同财产。周斌（乙方）与胡成云（甲方）于2016年9月6日签订《房屋租赁协议》，约定由周斌承租胡成云、廖光芬位于普安县石灰窑麦子地的房屋，协议约定租赁期限为10年，协议还对租金、租金的计算方式、给付方式、房屋适用范围、禁止事项、租期内税费负担、租期风险约定、协议期满或协议被解除后，房屋所有设施、设备的归属、违约责任等进行了详细的约定，其中第四条约定有：“……，不得将房屋转租他人，未经甲方同意乙方不得擅自增添任何附属设施”；第九条为协议的解除方式，约定有因政策性因素出现时解除合同。第十三条约定：“租赁期间：发生政府征收本协议项下的房屋或其他人力不可抗拒情形时，乙方应无条件按照本协议约定向甲方交还房屋。交还当年租金按乙方使用时间（以使用月份匡算）计算，当年未使用的甲方应如数返还乙方，所得装修款补偿或赔偿甲、乙双方在获偿范围内各享有50%的补偿金或赔偿金，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金与乙方无关，由甲方全额计领”。胡成云、廖光芬将租赁的房屋交付周斌管理经营后，周斌于2017年3月21日将该栋房屋中的一个铺面租赁给徐明伟，该栋房屋登记有两个营业执照，包括普安县易兴信息咨询有限公司、普安县东街东南照明店。普安县文笔山旺达消防器材经营部登记在盘水镇文笔山村文笔山组，但实际使用了周斌租用胡成云与廖光芬的房屋。2018年11月14日，廖光芬与普安县县城开发管理委员会针对本案涉案房屋签订了《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（瓦厂片区），由普安县县城开发管理委员会对本案涉案房屋进行征收。在此之前，普安县县城开发管理委员会已经按照征收程序进行了宣传、公示等工作。依据征收补偿协议，应取得的补偿款中有以下部分涉及本案有“三、房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款927762.34元；六、停产停业损失费198868.92元；七、搬家费14415.75元；八、过渡费89222.04元”。 双方于2018年11月22日对租赁房屋及相应物品进行清点，并由周斌将房屋及相应物品移交廖光芬。应退租金也已经退清。 另查明，拆迁人已按照《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》将房屋征收补偿款全额支付给被征收户廖光芬、胡成云。 一审法院认为，周斌与胡成云、廖光芬之间的租赁合同有效，该合同因拆迁，双方协议的条件成就，双方自愿解除合同。合同解除后，合同的权利义务终止，但合同的权益义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于在拆迁过程中的地位问题。在普安县旧城改造的过程中，廖光芬、胡成云作为被拆迁房屋的所有人，处于被拆迁人的地位；周斌租用房屋，属于用益物权人，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”，依据上述规定，周斌在拆迁中实际上也处于被拆迁人的地位。在实际拆迁过程中，因拆迁人采取了仅与房屋所有人签订拆迁合同的方式，故作为享有用益物权的被拆迁人应得的补偿，没有在拆迁合同中得到体现。但《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地安置补偿方案》第十五条第（三）款规定：“1.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同明确约定房屋征收装修装饰补偿、职工失业补助、停产停业损失补偿处理方式的，按合同约定执行；2.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（由承租人出资的部分）、职工失业补助、停产停业损失补偿（不超过6个月）由承租人享受”。从合同约定及法律规定来看，在房屋所有人的胡成云、廖光芬的房屋被拆迁后，作为该房用益物权人的周斌有依据双方签订的合同、法律规定及政策规定取得相应补偿的权利。 本案中，双方均处于被拆迁人的地位。考虑到拆迁补偿款已经按安置补充协议足额支付被拆迁人胡成云、廖光芬，现周斌对拆迁行为并未提出异议，周斌依据双方签订的合同、法律规定及政策规定主张由胡成云、廖光芬支付自己应得款项，并无不当。具体来看，双方签订《房屋租赁协议》对装修、附属设施及设备补偿款明确约定“所得装修补偿或赔偿在获偿范围内各享有50%，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与乙方（原告周斌）无关……”，系当事人对征收涉及相关补偿款或赔偿款分配达成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应予支持。但就装修补偿款具体数额，周斌主张该部分款项数额为711328.5元，胡成云、廖光芬仅认可247474.7元，经查，本案涉案房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿总额为927762.34元，房屋拆迁人现无标准将室内装修补偿部分与其余附属设施、配套设施等分开，依据现有证据，无法核实涉案房屋室内装修补偿部分数额，周斌亦未就租赁房屋室内装修补偿款数额为711328.5元提供相应证据予以证实，对于室内装修补偿数额胡成云、廖光芬认可247474.7元，应予确认。因此，胡成云、廖光芬应按照协议约定支付周斌租赁房屋室内装修补偿款的50%，即123737.35元。胡成云、廖光芬辩称《房屋租赁协议》约定“所得装修补偿或赔偿在获偿范围内各享有50%，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与乙方（原告周斌）无关……”是建立在经胡成云、廖光芬同意，且周斌实质性投入装修的前提下，才能享有其投入装修部分补偿款的一半权益，综合《房屋租赁协议》全文来看，胡成云、廖光芬对合同的解释与该租赁协议约定内容不符，不予采信。 关于停产停业损失部分，根据拆迁人与被拆迁人签订安置补偿协议显示，案涉房屋拆迁停产停业损失费为198868.92元（测算标准6个月），所谓停产停业损失，是指因非住宅房屋征收而造成实际经营者生产经营活动暂停或终止而产生的损失，该补偿在实际中以被征收房屋认定为商业用房，且有合法、有效的营业执照、税务登记证，在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失为前提条件。通常征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际经营者采取的鼓励措施而给予相应的停产停业损失。周斌作为租赁房屋的实际经营者，进行的合法经营活动，受法律保护，因承租房屋被拆迁致使经营活动终止，其主张获得停产停业损失费198868.92元的主张，符合有关法律规定，应予支持。胡成云、廖光芬称停产停业损失补偿标的是投资损失，周斌经营期间未进行任何资金投入，实际投资人胡成云、廖光芬在政府征收过程中，酒店原设施设备如家具、空调、电视机、烘干机等设备均未单独获偿，只能将其作废品丢掉，停产停业损失应归投资人享有的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于搬家费，即搬迁补助费，是拆迁人因拆迁付给被拆迁房屋使用人的搬家经济补偿金。从性质来看，搬迁补助费也属征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际使用人采取的鼓励措施，周斌主张获得案涉房屋拆迁搬迁补助费14415.75元，应予支持。胡成云、廖光芬认为搬家费是补偿给财产所有人，周斌离开酒店已将所有设施和设备交还胡成云、廖光芬，周斌不存在搬家事实，不应获得搬迁补助费的主张，于法无据，不予支持。 关于过渡费，即临时安置补助费，是被拆迁人需要等待拆迁人提供产权调换房屋，或者拆迁出租的房屋，承租人需要等待拆迁人给被拆迁人提供产权调换房屋来继续履行租赁合同或者安置自己，这样，被拆迁人和房屋承租人就存在一个过渡期，在过渡期内，对于自行安排过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费。承租人获得临时安置补助费以原租赁合同需继续履行为前提，本案双方已解除租赁合同，并不涉及临时安置补助事宜，周斌主张获得临时安置补助费的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，胡成云、廖光芬主张反诉周斌返还违约转租房屋不当得利102000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租。本案中出租人胡成云工作、生活均在普安县县城，其出租房屋亦位于出入普安县县城的主干道上，对于周斌将承租房屋转租给他人的事实，应当知道，结合胡成云、廖光芬提交普安县东街东南照明店及普安县文笔山旺达消防器材经营部营业执照显示注册日期分别为2017年4月12日及2017年3月28日，但直至2018年12月1日胡成云、廖光芬按合同约定退还周斌租金时，出租人胡成云、廖光芬对承租人周斌转租事宜均未提出异议，应视为胡成云、廖光芬同意承租人转租。故胡成云、廖光芬要求反诉周斌返还违约转租房屋不当得利102000元的主张，因违约转租事实不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《最高人民法院》第三十条第一款之规定，判决：一、胡成云、廖光芬于本判决生效之日起十五日内一次性支付周斌停产停业损失198868.92元、搬迁补助费14415.75元、房屋室内装修补偿款123737.35元，合计324048.02元；二、驳回周斌的其余诉讼请求；三、驳回胡成云、廖光芬的反诉请求。本诉案件受理费5190元（已减半），由被告胡成云、廖光芬承担2555元，原告周斌承担2635元；反诉案件受理费1170元（已减半），由反诉原告胡成云、廖光芬承担。 二审中，周斌提供《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》汇编手册，拟证明：普安县在对房屋进行征收时对室内装修项目及赔偿标准已作明确规定，结合胡成云、廖光芬补偿清单可以确认案涉房屋室内装修补偿款为699428.5元；周斌申请证人杨某出庭作证，拟证明：周斌接受房屋后对室内进行了大量的装修。胡成云、廖光芬质证认为《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》汇编手册真实，但并不能根据该补偿方案区分出哪些项目属装修，哪些属附属设施、设备，且该方案是针对胡成云、廖光芬，与周斌无关；杨某作为证人对其装修现场不能作出准确描述，其陈述不属实。本院认证意见为：《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》汇编手册真实，其内容与本案有关联，应予确认；杨某的陈述与胡成支、周斌签订《房屋租赁协议》载明装修期限1个月、双方对装修补偿或赔偿款各享有50%等内容印证，对其进行装修事实的陈述应予确认。 本院对一审法院认定事实予以确认外，同时查明：《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第七条载明：房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地的补偿标准详见附件3，附件3表1对室内装修项目及补偿标准进行了列明。经与廖光芬征收补偿表进行比对，廖光芬获得室内装修补偿款为699482.5元。 本院认为，本案的争议焦点是，1、案房屋被征收的室内装修补偿款如何确定，数额是多少，周斌是否有权主张享有该项补偿款的50%；2、周斌对停产、停业补偿及搬迁费是否享有权利。3、胡成云、廖光芬是否有权要求周斌返还转租所得款。 关于案房屋被征收的室内装修补偿款数额是多少，周斌是否有权主张享有该项补偿款50%的问题。就室内装修项目及补偿标准，《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第七条已载明：房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地的补偿标准详见附件3，而附件3表1对室内装修项目及补偿标准进行了列明。经对照，案涉房屋装修及附属设施、配套设施补偿标准表，符合《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第七条中附件3表1列明项目的补偿款共计699482.5元。周斌与胡成云、廖光芬签订《房屋租赁协议》不违反法律强制规定，应为双方真意思表示，该协议合法有效，对双方均有法律约束力。该协议已对装修、附属设施及设备补偿款明确约定，在政府对房屋征收时，所得装修补偿或赔偿在获偿范围内各享有50%，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与周斌无关。周斌依据双方签订的合同主张其享有装修赔偿款的50%，即可分得349714.25元的请求，应予支持。对胡成云、廖光芬所提“周斌不是实际投入人，不应享有装修赔偿款”的上诉理由，经查，在诉讼过程中，双方当事人均认可周斌承租后对一、二楼KTV进行了装修，只是双方均未提供证据证明各自对装修的投入金额；同时，结合双方均对房屋装修的事实，约定对装修补偿款各享有50%符合双方真实意思表示。胡成云、廖光芬该上诉理由不能成立，不予采纳。 关于停产停业损失部分，根据拆迁人与被拆迁人签订安置补偿协议显示，案涉房屋拆迁停产停业损失费为198868.92元（测算标准6个月）。停产停业损失，是指因非住宅房屋征收而造成实际经营者生产经营活动暂停或终止而产生的损失。周斌作为租赁房屋的实际经营者，进行的合法经营活动，受法律保护，因承租房屋被拆迁致使经营活动终止，其主张获得停产停业损失费198868.92元的主张，符合有关法律规定，应予支持。对胡成云、廖光芬所提“停产停业损失补偿标的是投资损失，周斌经营期间未进行任何资金投入，实际投资人胡成云、廖光芬在政府征收过程中，酒店原设施设备如家具、空调、电视机、烘干机等设备均未单独获偿，只能将其作废品丢掉，停产停业损失应归投资人享有”的上诉理由不能成立，不予采纳。 关于搬家费，从性质来看，搬迁补助费也属征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际使用人采取的鼓励措施，从功能上看，是在实际需要搬迁人的一种搬家费补偿。本案中，周斌离开酒店已将所有设施和设备交还胡成云、廖光芬，实际需要搬家的人是胡成云、廖光芬，周斌不存在搬家事实，不应获得搬迁补助费，周斌主张获得案涉房屋拆迁搬迁补助费14415.75元，不应予支持。 关于胡成云、廖光芬主张反诉周斌返还违约转租房屋不当得利102000元。首先，对转租事实，胡成云、廖光芬应当知道，且在6个月内未提出异议，一审判决已作论述，应视为同意承租人转租。其次，胡成云与周斌签订的《房屋租赁协议》第十六条约定，其中一方违约，应向对方赔偿违约损失，胡成云的损失主要是房屋损坏损失，本案中，胡成云、廖光芬并没有提供其房屋受到损坏的证据，应由其承担举证不能的不利后果。因此，胡成云、廖光芬所提“应由周斌返还转租所得款”的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，周斌，胡成云、廖光芬的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；原判认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初260号民事判决； 二、胡成云、廖光芬于本判决生效之日起十五日内一次性支付周斌室内装修补偿款为349714.25元、停产停业损失198868.92元，合计548583.17元； 三、驳回周斌的其余诉讼请求； 四、驳回胡成云、廖光芬的反诉请求。 一审案件受理费5190元，反诉受理费1170元，由周斌负担2491元，胡成云、廖光芬负担3869元；二审案件受理费10881元，由周斌负担160元（周斌已预交10380元，超出10220元予以退回）；由胡成云、廖光芬负担10721元（胡成云、廖光芬已预交12720元，超出1999元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长 简 坤 审判员 付 君 审判员 石 鑫 二〇二〇年九月二十七日 书记员 罗金义