广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终766号 上诉人(原审原告)：张东辉，男，1976年3月22日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 委托诉讼代理人：张殿库（系张东辉之父），男，1949年9月15日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 上诉人(原审原告)：张殿库，男，1949年9月15日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 被上诉人(原审被告)：防城港市金石房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区常山新区桃中路金石财富中心**房。统一社会信用代码：9145060079683187XT。 法定代表人：李宽棣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李焘，广西鹏源律师事务所律师。 上诉人张东辉、张殿库因与被上诉人防城港市金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张东辉、张殿库上诉请求：1.被上诉人在判决生效后90日之内，协助上诉人按《防城港市住房保障和房产管理局关于张殿库信访事项的复函》的《会议纪要》内容执行房屋质量检测与维修；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：—、上诉人在房屋使用过程中发现非人为房屋质量问题，与被上诉人多次协商无果后反映到防城港市住房保障和房产管理局，在防城港市建设工程质量安全监督站三楼会议室，黄日斌副站长主持召开了协调会议。二、在《防城港市住房保障和房产管理局关于张殿库信访事项的复函》中处理意见的第一条，双方按所达成的维修处理意见执行即可，且在附件2《关于防城港市港口区“金石雅筑”2栋1单元1306号房业主张殿库投诉问题答复》中明确写出"形成会议纪要，双方签字确认"。开发商已在此文件上盖章，等同于同意此处理意见。三、《会议纪要》中明确给出了维修的处理意见，《会议纪要》作为主文件的附件存在，起到了记载、传达会议情况和议定事项的作用，开发商也并未提出不同意见，并且双方均已签字确认，等同于双方都认可处理意见。被上诉人既然认可会议纪要中的内容，并已签字确认，就应履行维修义务。 金石房公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一审判决已经认定会议纪要内容执行情况没有被上诉人的盖章确认,参与人员黄柱现、欧献永未经被上诉人的授权，即使其二人与参会各方达成的意见也并非被上诉人的真实意思表示。且被上诉人于一审提交了一份由两上诉人签字确认的申请书，其做出了对装修事项的承诺，故其上诉请求没有事实的法律依据。 张东辉、张殿库向一审法院起诉请求：1.金石公司在判决生效90日之内协助张东辉、张殿库到防城港市不动产局办理不动产产权证书；2.金石公司向张东辉、张殿库支付违约金789.7元；3.金石公司在判决生效90日之内协助张东辉、张殿库按《防城港市住房保障和房产管理局关于张殿库信访事项的复函》的《会议纪要》内容执行房屋质量检测与维修；4.诉讼费由金石公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月26日，张东辉、张殿库作为买受人与金石公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定张东辉、张殿库购买金石公司开发的位于广西防城港市常山新区金石雅筑第2幢1单元13层1306号房，建筑面积为85.84平方米，每平方米单价为4,600元，总金额为394864元。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款总额的0.2%支付给买受人违约金，合同继续履行。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的出卖人不承担责任。该涉案房屋已经于2015年6月28日交房。 另查明，2018年2月24日《会议纪要》一份，载明：2018年2月24日，在防城港市建设工程质量安全监督站三楼会议室，黄日斌副站长主持召开了金石雅筑2栋1单元1306房质量投诉处理协调会，参加会议的有金石公司的黄柱现、欧献永，金石物业公司的赵仁，金石雅筑2栋1单元1306房业主张殿库等……该《会议纪要》有黄柱现、欧献永，赵仁，张殿库的签名。 一审法院认为，关于张东辉、张殿库请求金石公司在判决生效90日之内协助张东辉、张殿库到防城港市不动产局办理不动产产权证书并支付违约金789.7元的问题。张东辉、张殿库与金石公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。该《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋已经于2015年6月28日交房，根据该《商品房买卖合同》第十五条约定金石公司应在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但金石公司至今未及时按照合同约定进行相应的备案，已构成违约。金石公司辩称是因政府行为导致其未能备案，但其提交的证据不足以证明其主张，故其辩解，一审法院不予采信。对于张东辉、张殿库该项诉讼请求，由于合同仅约定是金石公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并没有约定协助张东辉、张殿库办理不动产证，张东辉、张殿库该主张，一审法院不予支持，但为减少诉累，可判令金石公司履行该约定备案义务。违约金按照合同约定计算，即为394864元×0.2%=789.7元，一审法院予以支持。 关于张东辉、张殿库要求金石公司在判决生效90日之内，协助张东辉、张殿库按《防城港市住房保障和房产管理局关于张殿库信访事项的复函》的《会议纪要》内容执行房屋质量检测与维修的问题。因张东辉、张殿库出具的《会议纪要》中没有金石公司的盖章确认，原金石公司并没有就涉案房屋质量检测与维修问题达成一致意见，故对张东辉、张殿库的上述诉讼请求，不予支持。 另外对于张东辉、张殿库所称“在收取物业管理相关费用时，按86.74平方米收取，与实际面积不符，未按《商品房买卖合同》中填写的建筑面积85.34平方米收取”，本案金石公司并非涉案房屋的物业管理公司，且张东辉、张殿库未提起该项诉请，张东辉、张殿库可就上述问题与物业公司进行协商，或另行起诉至法院。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金石公司在判决生效之日起九十日内将张东辉、张殿库位于广西防城港市常山新区金石雅筑第2幢1单元13层1306号房办理权属登记需由金石公司防城港市金石房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、金石公司在判决生效之日起十日内向张东辉、张殿库支付违约金789.7元；三、驳回张东辉、张殿库的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由金石公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交以下证据：1.欢迎函，证明金石雅筑物业催促业主入住；2.房屋装修合同，证明被上诉人提供的装修合同虚假无效；3.购买房屋置业计划书，证明被上诉人装修的事实；4.会议纪要不加盖公章的答复，证明会议纪要不加盖公章也可，既然双方签字达成维修处理意见，被上诉人应执行；5.照片，证明房屋主体结构和装修工程质量不合格；6.证人证言（含收据）、住宅工程质量逐套验收表与住宅逐套验收汇总表、图片，共同证明涉案房屋由被上诉人装修，但装修工程存在严重的质量问题。经质证，被上诉人认为证据1、2与本案无关，根据合同相对性，上诉人应当向阳光公司主张权利；对证据3真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据4、5与本案无关；证据6的证人证言（含收据）因证人没有出庭，对真实性不予认可；住宅；住宅工程质量逐套验收表与住宅逐套验收汇总表空白案无关；证据6的照片无法确定是否是涉案房屋，对其真实性、合法性与关联性不予认可。本院认为，证据1-3与上诉人的上诉请求无关，不予采纳；证据4真实性存疑，不予采纳；证据6与证据6的照片可作为定案参考依据；证据6的证人无正当理由未出庭，证言（含收据）真实性存疑，不予采纳；住宅；住宅工程质量逐套验收表与住宅逐套验收汇总表与本案无关采纳。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，金石公司在本院二审中明确表示，黄柱现、欧献永在2018年2月24日防城港市建设工程质量安全监督站三楼会议室参加协调会的签字行为属个人行为，该公司不予认可和追认。 本院认为，各方当事人对一审判决第一项、第二项均未提起上诉，予以维持。关于被上诉人是否应协助上诉人按《防城港市住房保障和房产管理局关于张殿库信访事项的复函》的《会议纪要》内容执行房屋质量检测与维修的问题，上诉人主张被上诉人在《会议纪要》签字说明其认可处理意见，应按纪要内容执行检测、维修义务。本院认为，《会议纪要》所载投诉内容及处理意见确实由参与人员签名确认，其中包括被上诉人的员工黄柱现、欧献永，但并无被上诉人的盖章，亦无证据证明黄柱现、欧献永的签名确认已得到被上诉人的明确授权，且事后被上诉人明确拒绝追认的情况下，对被上诉人不产生法律效力。上诉人关于要求被上诉人按《会议纪要》内容执行房屋质量检测与维修义务的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，张东辉、张殿库的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人张东辉、张殿库负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪