广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1414号 原告：冒海燕，女，汉族，1977年2月19日生，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：毛湘东，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******，统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司法务。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务。 原告冒海燕与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冒海燕的委托诉讼代理人毛湘东，被告彰泰公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冒海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期备案违约金11347.05元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《彰泰·睿城花园专有使用权转让合同书》，约定原告购买位于桂林市七星区具有附属建筑物花园。合同签订后，原告按合同约定履行了支付购房款的义务，但被告未在合同约定的期限内，将应由其提供的办理房屋权属登记所需的资料报送桂林市房屋产权登记机关备案。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》与《彰泰·睿城花园专有使用权转让合同书》合法有效，且原告已履行合同义务，被告逾期向产权登记机关提供备案资料的行为已构成违约，应承担违约责任，即被告应按原告已付购房款的1%向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。 被告彰泰公司辩称，1．原告诉请已过诉讼时效。合同约定被告应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋已于2016年4月28日经房管部门物业验收合格，则原告已知道其权利受到损害，原告现提起诉讼已过诉讼时效。2．涉案《合同补充协议》明确约定被告提交产权登记资料的时间为房屋交付且物业验收后180日内，该约定的隐含前提是原告应当向被告提交由其所持有的产权登记资料，只有在原、被告双方产权登记办理资料齐全的情况下，才有可能被不动产登记机关受理。现因原告未将其持有的产权登记资料及时交付被告，导致被告无法向不动产登记机关提交完整的资料，该情形是原告的行为造成的，并非被告的责任。3．被告在为涉案房屋所在的彰泰·睿城小区办理不动产登记证书过程中，遭到了来自桂林市政府国有资产监督管理委员会的不当行政干预，从而导致整个小区的提交产权登记资料时间迟延。4.原告将花园使用权转让款列入违约金无事实及法律依据，涉案《商品房买卖合同》明确约定房屋总价为947408元，原告诉请的违约金11347.05元是将花园使用权价款一并列入违约金；而涉案的《彰泰·睿城花园专有使用权转让合同书》约定“花园价款不计入房款总价内，不在双方签订的《商品房买卖合同》中体现”；原告是基于购房合同所约定的房开公司代业主办理房屋产权登记提交备案材料的合同义务，而诉请是逾期备案违约金，从购房合同关于产权登记条款来看，完全是对办理房屋产权登记而做出的约定，而花园部分不能办理产权登记，花园面积也未计算在房屋面积内，原告如此诉请违约金没有任何依据。5、原告诉请的违约金计算基数为1134705元，而商品房总价为947408元，花园使用权价款为37995元，共计985403元，其中多出了149302元。请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买坐落于桂林市七星区xx号房，该商品房总价款为947408元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方签订《彰泰·睿城花园专有使用权转让合同书》，被告为甲方，原告为乙方。该合同书约定：乙方购买甲方开发的“彰泰·睿城”住宅小区**商品房，乙方同时取得该商品房附属建筑物花园专有使用权；该花园按面积计价，价款为37995元，花园价款不计入《商品房买卖合同》约定的房款总价内，不在双方签订的《商品房买卖合同》中体现；花园不进行不动产登记，乙方不要求对该部分进行面积测绘和确权，不计算产权建筑面积、不办理不动产权属证书；花园从属于乙方购买之商品房，随商品房所有权的转移而转移。以上合同签订后，原告支付购房款947408元，花园制作费37995元。后被告向原告交付涉诉房屋及附属花园。 原告向本院共提交了五份被告开具的《销售不动产统一发票（自开）》，其中三份系原告支付定金及购房款发票，共计947408元，一份系原告支付花园价款37995元的发票，而被告于2013年4月9日开具的发票显示金额为149302元，款项性质为“其他”。该笔款项在原、被告签订的各项合同中并未体现，庭审时，原告称该款是因为花园位置好，被告让其补交的其他款项。对此，原告未提供证据进一步明确。 2016年4月28日，桂林市住房和城乡建设委员会向被告出具《物业落实检查意见书》（市房物检：[2016]017号），载明：桂林市彰泰实业集团有限公司建设的彰泰·睿城9-13栋、15-16栋、18-21栋项目已竣工，经物业落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。 2017年10月31日，被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现涉诉房屋已办理不动产权证书。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被告是否构成违约；如构成违约，违约金的计算基数是多少；本案是否已过诉讼时效。 一、关于被告是否违约的问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据庭审查明可知，涉案楼栋的物业验收时间为2016年4月28日，被告应按合同约定在180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2017年10月31日才完成上述合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称系由于原告迟延提交办证资料，导致被告提交资料的时间迟延，但双方签订的合同并未约定原告应当提交资料的期限，如果因为原告未将产权登记资料交付被告，导致被告无法提交完整资料给产权登记机关，那被告完全可以在合理期限内通知原告提交，但被告未提交证据证明其已经尽到了通知义务，故原告的交件时间不能作为被告未能依约履行合同义务的阻却事由，本院对于被告的该辩解意见不予采纳。此外，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会虽向市国土资源局发函要求停止办理睿城项目的不动产权属证书，但是并未禁止向产权登记机关提交办理房屋权属登记资料的行为，故被告主张不能成为被告免责事由。 二、关于违约金计算基数的问题。被告主张因花园部分不能办理产权登记，面积亦未计算在房屋面积内，不能将花园价款包含在房屋总价款内。本院认为，该花园作为涉案房产的专有附属部分，不能单独转移及买卖，原告就花园的专有使用权支付了相应对价，花园的价款应作为房屋总价款的组成部分。但原告未能证明被告于2013年4月9日开具的发票所显示的款项149302元系购房款的一部分，故在计算违约金基数时，不应将该款项计算在内，应按照原告支付的房屋、花园的总价款即985403元计算违约金。 三、关于被告辩称原告诉请已过诉讼时效的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”本案中，《物业落实检查意见书》系相关行政部门向被告出具，而被告并未举证证实其曾告知原告涉案楼栋通过房管部门物业验收的时间及被告提交产权登记资料的时间，则原告无从知晓被告提交产权登记资料的时间是否逾期，其权利是否受到损害。故现原告起诉并未超过相关诉讼时效，本院对被告该辩称意见不予采信。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告桂林彰泰实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冒海燕支付逾期备案违约金9854.03元； 二、驳回原告冒海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元（原告已预交），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李钦毅 二〇二〇年九月十八日 书记员  李 彬