河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3125号上诉人（原审被告）：河南恒春置业有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区平原路**文化办事处**，统一社会信用代码91411400MA441360X3。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，女，1990年6月18日出生，汉族，户籍地河南省开封市顺河回族区，确认送达地址河南省郑州市，该公司职工。被上诉人（原审原告）：杨秀丽，女，1981年11月10日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：陈奎，河南浩君律师事务所律师。上诉人河南恒春置业有限公司（以下简称恒春公司）因与被上诉人杨秀丽商品房预约合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒春公司的委托诉讼代理人马旭，被上诉人杨秀丽的委托诉讼代理人陈奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒春公司上诉请求：一、撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初1624号民事判决，改判驳回杨秀丽的诉讼请求或发回重审；二、一二审案件受理费由杨秀丽负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，恒春公司未放弃要求杨秀丽继续履行预约合同的权利，未同意全部退还杨秀丽缴纳的购房款，双方并没有达成退房款的合意。一审判决书第4页，认定杨秀丽提交的新闻报道具有真实性、合法性、关联性，可作为有效证据使用，并认定如下事实：恒大楼盘适用“无理由退房”战略，但所附条件是“无违约行为的客户自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前可以无理由退房。而第7页不顾上述自己查明的事实，不顾双方未签订正式商品房买卖合同，且不认可双方签订《无理由退房协议书》真实性，恒春公司多次催促杨秀丽签订购房合同并办理按揭手续，杨秀丽一直不予办理，杨秀丽存在单方违约的情形下，径行认定同意全额退款，显属错误。二、恒春公司宣传“无理由退房”承诺并未附任何条件，并且一审法院查明的新闻报道中对恒春公司“无理由宣传”政策的报道，恒春公司已将行使“无理由退房”权利的流程告知给了所有购房者，恒春公司没有任何隐瞒。杨秀丽在签订认购书后长达一年多时间不办理银行按揭手续，其本身就存在过错，其违约行为已造成恒春公司在长达一年多的时间内无法将涉案房源再次出售，已给恒春公司造成重大经济损失。三、“无理由退房”并不影响双方签订的认购书中违约责任条款。杨秀丽长达一年多的时间未办理银行按揭贷款，根据定金罚则，应扣除杨秀丽定金20,000元。四、经纪人推荐客户购买房产，地产公，地产公司给经纪人佣金或者销售奖励是地产行业乃至销售行业的整体行业规则司已将涉案房产的佣金14,143元给案外人，该佣金为恒春公司解除认购书后的损失，应当在退还的房款中扣除。杨秀丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒春公司的上诉请求均不能成立，应驳回上诉，维持原判。首先，恒春公司既然承诺无理由退房，该承诺应视为只要购房人要求退房，则恒春公司应无任何理由给予退房。其次，恒春公司一审中提交的《无理由退房协议书》也证明恒春公司对外承诺无理由退房，既然为无理由退房，则恒春公司不应对退房条件作出限制，且恒春公司提交的《无理由退房协议》中的签名并非杨秀丽本人所签，故无理由退房协议书中约定的退房条件对杨秀丽不产生效力。第三，《无理由退房协议书》系恒春公司制定的格式条款，无理由退房协议书中约定的退房条件属于排除对方权利的条款，且《无理由退房协议书》并非是杨秀丽本人所签，故该格式条款应为无效条款。二、恒春公司扣除定金20,000元的主张不能成立。恒春公司既然作出无理由退房的承诺，该项承诺具有法律效力，现杨秀丽提出退房请求，则恒春公司应全额予以返还购房款（含定金），否则就与恒春公司“无理由退房”承诺相背离，鉴于对无理由退房的通常理解，应为买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房，因此双方未能签订本约的原因不可归责于双方当事人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，出卖人应当将定金返还买受人。三、恒春公司请求杨秀丽承担佣金14,143元没有事实和法律依据。杨秀丽向一审法院起诉请求：1.恒春公司返还杨秀丽购房款222,886元；2.恒春公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的法律事实。1.2019年9月13日，杨秀丽、恒春公司签订《商丘恒大珺睿府商品房认购书》，约定：“杨秀丽自愿购买恒春公司开发的商丘恒大珺睿府楼盘16幢2905单元，面积115.16平方米，单价为每平方米6451元，总金额为742,886元。（1）杨秀丽同意签署认购书时，支付20,000元作为定金。（2）杨秀丽选择按揭付款的方式支付购房款。杨秀丽须于2019年9月15日前支付首期购房款202,886元。同时，签署《商品房买卖合同》；余款（即520,000元）由银行提供按揭贷款，杨秀丽须在2019年9月15日之前办理完毕银行按揭贷款手续。（5）杨秀丽必须在约定的付款方式和期限内到恒春公司的销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒春公司无需通知杨秀丽，可另行销售该房屋”。该认购合同签订后，杨秀丽于2019年9月13日通过微信支付方式向恒春公司付款20,000元；2019年9月15日杨秀丽通过POS消费方式三次分别向恒春公司账户（户名：河南恒春置业有限公司1861，账号：62×××75C、622188＊＊＊＊＊＊＊2422S、623660＊＊＊＊＊＊＊4394C）支付购房款70,000元、42,886元、90,000元，以上共计222,886元。当日，恒春公司向杨秀丽出具收到222,886元首付款的《收据№4011408》。2.2020年1月3日，商丘市住房和城乡建设局认定恒春公司开发建设的商丘恒大·珺睿府项目第16#楼具备预（销）售条件。并批准了（2019）商房预（销）证第096号《商品房预（销）售许可证》，准许涉案房屋销售。3.恒春公司分别于2019年11月6日、2019年11月23日、2019年11月28日、2019年11月29日、2019年12月2日多次通过微信聊天的方式要求与恒春公司签订《商品房买卖合同》，杨秀丽均没有答复。4.2020年4月19日，恒春公司通过全球邮政特快专递（编号：1052194527934）向杨秀丽发出《律师函》，要求杨秀丽于2020年4月19日之前签署《商品房买卖合同》并办理完毕按揭贷款申请手续，否则将依法解除双方签订的认购书，追究杨秀丽方的违约责任，将杨秀丽认购的房屋另行销售，杨秀丽已经缴纳的相应款项予以扣除。全球邮政特快专递返单显示，杨秀丽收到了该《律师函》。二、双方当事人有争议的证据认定及有效证据证明的法律事实。1.庭审时，杨秀丽提交：（1）《广告宣传页》一份，（2）《新闻报道》一份，以证明：恒春公司曾经承诺“无理由退房”，故其收取的购房款及定金共计222,886元均应予以返还。恒春公司质证意见是：杨秀丽所提交的上述证据仅构成要约邀请，而非要约，且该宣传页中已经明确，恒大所称的无理由退房是指自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间无任何违约行为，方可享受无理由退房。本案中，杨秀丽至今没有签署《商品房买卖合同》，明显不符合恒大所宣传的无理由退房政策。一审法院认为，杨秀丽提交的该组证据符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条之规定，其内容客观真实、来源及形式合法，与本案具有关联性，可以作为有效证据使用。该组证据能够证明的法律事实：2015年4月15日下午15时，恒大集团在广州恒大中心召开新闻发布会。恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧向全国媒体公布“无理由退房”的房产战略，全国所有恒大房地产项目，在交房之前都可以无理由退房。但所附条件是，只要履行购买恒大楼盘住宅义务的客户，且无违约行为的自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2.庭审时，恒春公司提交：（1）双方签署的《无理由退房协议书》一份，（2）《购房佣金支付截图》一份，以证明：双方已签订《无理由退房协议书》，杨秀丽对恒春公司的无理由退房政策知悉，恒春公司的销售人员在与杨秀丽沟通过程中通过多种方式已经告知杨秀丽如果违约则不享受无理由退房政策。杨秀丽对上述证据质证意见是：对《无理由退房协议书》的真实性有异议，认为：杨秀丽的签名不是其本人所签，该协议书上关于退房的约定对杨秀丽不产生法律效力，恒春公司所支付的佣金和奖励均与杨秀丽无关，杨秀丽没有向其支付佣金的义务，同时恒春公司所提交的该项证据也证明了恒春公司在销售房屋时对外宣称的无理由退房既然为无理由退房，则恒春公司应当对退房的条件不应加以限制，杨秀丽在签署认购书后可以在任何时间无任何理由提出退房要求时，恒春公司均应给予退房，遵守其单方作出的承诺。对于杨秀丽的签字，杨秀丽申请笔迹鉴定。一审法院认为，在庭审时，当庭要求恒春公司代理人回去以后对杨秀丽的签字进行核实，三日内给法庭一个明确意见，如三日内不给付意见，视为不是杨秀丽本人所签，如确定是杨秀丽本人所签，则进行笔迹鉴定，启动司法鉴定程序，如鉴定结果杨秀丽的签名不是其本人所签，则对恒春公司进行100,000元处罚。恒春公司代理人当庭同意进行核实。但三日过后，恒春公司代理人没有给付法庭核实意见，故应视为不是杨秀丽本人所签。故一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条、九十三条之规定，确认该组证据中的证据（1）不具有客观真实性，证据（2）来源不具有合法性，均不能作为有效证据使用。一审法院认为，公民、法人的民事法律行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中的双方当事人均具有相应的民事行为能力。双方签订的《商丘恒大珺睿府商品房认购书》是其真实意思表示，且双方在该商品房认购书中约定了一定的具体内容，因此该认购书在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生法律约束力（不合法部分除外）。上述商品房认购书的约定因不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故应为商品房买卖预约合同。因：本案双方在签订《商丘恒大珺睿府商品房认购书》时，恒春公司并未实际取得《商品房预（销）售许可证》，但是杨秀丽在起诉前已经取得商品房预（销）售许可证，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，确认涉案《商丘恒大珺睿府商品房认购书》为有效预约合同。在本案预约合同履行过程中，恒春公司多次要求杨秀丽继续履行本预约合同。但是，杨秀丽直至提起民事诉讼时都没有答复恒春公司。因此，一审法院确认杨秀丽违反了民事活动的诚实信用原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，其行为属违约行为。鉴于恒春公司的总公司在2015年4月15日在新闻发布会上向全国媒体公布“无理由退房”的房产战略，全国所有恒大房地产项目，在交房之前都可以无理由退房，该“无理由退房承诺”具有法律效力，对本案恒春公司具有法律约束力。恒春公司的该项承诺应视为只要杨秀丽要求退房，恒春公司则无理由给予退房。本案杨秀丽起诉要求退还购房款，应视为恒春公司放弃要求杨秀丽继续履行预约合同的权利，同意了杨秀丽的诉求，同意全部退还缴纳的购房款（含定金），双方因此达成了退房还款合意，故对杨秀丽要求恒春公司偿还首付款222,886元的诉讼请求，依法应予以支持。对于恒春公司关于“只要履行购买恒大楼盘住宅义务的客户，且无违约行为的自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”的抗辩，不符合“无理由退房”的承诺，既然承诺无理由退房就不应该再附加任何条件，故对恒春公司的该项抗辩，不予支持。对恒春公司关于“根据认购书第五条约定，对杨秀丽所缴纳购房款不予退还”的约定，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条、第二十六条国家禁止性法律之规定，自始不具有法律效力，故对恒春公司的该项抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、恒春公司于判决生效后十日内向杨秀丽返还购房款222,886元。二、驳回杨秀丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2322元，由杨秀丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商丘恒大珺睿府商品房认购书》系预约合同性质，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。形成本案争议的问题出在双方对无理由退房承诺的理解上，一审时恒春公司提交2019年9月13日双方签订的《无理由退房协议书》，杨秀丽否认上面的签名为其本人所签，申请司法鉴定。一审庭审中，法庭要求恒春公司代理人庭后三日内对杨秀丽的签字进行核实，给法庭一个明确意见，如确定是杨秀丽本人所签，则进行笔迹鉴定，启动司法鉴定程序，恒春公司代理人当庭同意进行核实，但未在法庭限定的期限内予以回复。同时，按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。而且从承诺的实质意义上讲，恒春公司推出无理由退房决定，旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也是企业的社会责任。恒春公司既然作出该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，且履行退房义务对恒春公司亦未构成权利的侵害，反而更符合其推出该政策的本义。因此，双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是存在误解，不可归责于当事人双方，杨秀丽要求恒春公司返还购房款222,886元应予支持。综上所述，恒春公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4664元，由上诉人河南恒春置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  闫文超二〇二〇年九月三十日书记员  李洋洋