广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初1370号原告：东莞市育星城文化投资有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇莲湖社区*********。法定代表人：张艳娟，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭强，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒静文，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市塘厦捌零鲜生百货店，住所地为广东省东莞市塘厦镇莲湖社区************位。经营者：王林军，男，1981年12月21日出生，汉族，住湖南省临湘市************，公民身份号码为430************452。原告东莞市育星城文化投资有限公司诉被告东莞市塘厦捌零鲜生百货店租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭强、舒静文到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、请求确认解除《租赁合同》（合同编号：DGYXC20190323001），并判令被告立即返还租赁房屋并搬离租赁房屋内的所有物品；二、请求判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日期间租金226640元；2019年8月24日至2019年10月18日期间水费1110元、超市电费111749元、空调电费35773元，租金及水电费滞纳金暂计为11018.93元（具体详见附件），共计386290.93元；三、请求判令被告向原告缴纳的保证金116000元归原告所有；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。案件事实一、2018年8月10日，东莞市篁城开发有限公司作为甲方与东莞市旺联物业管理有限公司作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定由东莞市篁城开发有限公司向东莞市旺联物业管理有限公司出租位于东莞市塘厦镇环市*****港城花园裙楼1-3层的房产，租赁期限自2018年7月1日起至2036年6月30日止。2018年12月12日，原告与东莞市篁城开发有限公司、东莞市旺联物业管理有限公司签订《商铺租赁合同变更协议》，约定自2019年1月1日起承租方由东莞市旺联物业管理有限公司变更为原告，由原告概括承受东莞市旺联物业管理有限公司在商铺租赁合同的权利义务等。2019年3月23日，原告和被告签订《租赁合同》（合同编号为DGYXC20190323001），主要约定：1.原告将位于东莞市塘厦镇环市**********位（以下简称租赁物）出租给被告作超市经营使用，租赁物的建筑面积为1975平方米（含公摊面积），租赁期限为2019年4月1日至2029年3月31日止；2.租金递增7%，其中2019年7月1日至2021年3月31日的租金为78880元/月，租金每月支付一次，在每月25日至30日前缴清下月的租金和当月水电费（上月25日至本月25日产生的费用）；3.被告应向原告交纳保证金116000元，原告依据合同约定单方终止合同的，租赁保证金作为违约金支付给原告，由此给原告造成损失的，由被告负责赔偿；4.被告如有使用原告空调的应交纳空调费，每月空调产生的电费按面积公摊；5.被告用水、用电由原告代收代缴，以抄表量实数计收，电费单价1.3元/千瓦/小时，水费单价5元/立方米，被告收到原告水电费通知后，应按通知指定的日期向原告交费，被告逾期交纳的，每日按应缴实际的3%标准向原告支付滞纳金；6.在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的3%支付滞纳金。此外，双方还约定了其他租赁方面的权利和义务。经本院向东莞市自然资源局调查核实，案涉租赁物已办不动产权证，权属人为东莞市篁城开发有限公司。二、原告主张，被告拖欠原告2019年8月1日起至2019年10月31日的租金236640元、2019年8月24日至2019年10月18日期间水费1110元、超市电费111749元、空调电费35773元，以上共计385272元，经原告催缴后，被告仅支付了2019年8月的租金10000元，尚拖欠375272元。原告认为，被告除应支付拖欠的租赁、水电费外，还应当按照《租赁合同》的约定支付滞纳金，鉴于合同约定3%/日的滞纳金过高，原告自愿将滞纳金调整为月利率2%，具体到每日为0.067%，据此原告要求被告支付租金、水费、超市电费、空调电费的滞纳金，其中2019年8月租金的滞纳金自2019年8月1日起算，2019年9月租金的滞纳金自2019年9月1日起算，2019年10月租金的滞纳金自2019年10月1日起算，水费、超市电费、空调电费均自2019年10月18日起算，上述滞纳金均计至被告实际支付之日止。原告就其上述主张提交了《租赁合同》、律师函、邮寄凭证、签收情况、2019年8月1日至10月24日的商铺水电登记表、广东增值税电子普通发票、广东增值税普通发票佐证。律师函、邮寄凭证、签收情况显示原告曾就案涉租赁物2019年6-8月的租金及水电费委托律师向被告发律师函催收，被告于2019年8月15日签收了该律师函。商铺水电登记表载明了原告分别于2019年8月24日、9月25日、10月25日记录的水表、电表读数情况，其中被告2019年8-10月的用水量分别为48立方米、66立方米、108立方米，被告2019年8-10月的超市用电量分别为33184.8千瓦时、33321.4千瓦时、19454.3千瓦时，另2019年8-10月的空调电费部分用电量分别为20216千瓦时、22804千瓦时、12016千瓦时。育星城商户缴费通知单、广东增值税电子普通发票、广东增值税普通发票显示原告支付了含案涉租赁物在内的水、电费情况，其中2019年8-10月的水费金额分别为7712.90元、8168.38元、6570.34元，2019年8-10月的电费金额分别为86616.14元、74207.95元、58820.01元。另原告明确既往的空调电费由原、被告各分摊50%。三、原告认为，根据《租赁合同》的约定，被告应当于每月25日至30日前缴清下月租金及当月水电费，现被告拒不支付租金等费用已严重违约，原告有权终止合同，收回案涉租赁物并追究被告的违约责任，案涉租赁保证金作为违约金支付给原告。原告就其上述主张提交了《租赁合同》、保证金收据、申请、解除函、知会函、通知函、催缴通知签收表、微信聊天记录截图、公证书佐证。申请加盖了被告的公章且有经营者王林军字样的签名，落款时间为2019年9月29日，申请的主要内容为：1.被告截止到2019年9月30日前欠费合计262750元，原告要求被告于2019年10月15日前转账150000元（该款含2019年10月的租金）；2.若被告能在2019年10月10日前按照原告的要求将承租面积调整为1233平方米，则2019年10月的租金按照调整后的新面积收取为49320元/月，否则2019年10月的租金仍按照78880元/月收取。此外申请还载明了被告分期付款的相关内容，庭审中原告确认该申请上“拟同意”为原告工作人员签署，但被告未能按照申请中的内容履行，故原告认为双方的权利义务仍按照《租赁合同》的约定。解除函的落款时间为2019年10月15日，主要内容为原告以被告违反《租赁合同》的约定解除《租赁合同》，并要求被告于2019年10月20日前腾退案涉租赁物。知会函的落款时间为2019年10月16日，主要内容为原告将于2019年10月21日正式收回案涉租赁物，并将按照合同第十二条12.6项的约定变卖案涉租赁物中所有物品等。通知函的落款时间为2019年10月22日，主要内容为原告根据合同约定解除合同、收回案涉租赁物并追究被告的违约责任、赔偿损失，并要求被告将遗留在案涉租赁物的货架、冻柜、收银台等物品搬离等。催缴通知签收表显示原告于2019年10月16日在案涉租赁物向被告的工作人员送达解除函，于2019年10月17日在案涉租赁物向被告的工作人员送达知会函。微信聊天记录截图显示微信号为wlj20913与微信号为wxid_fgcaa6s9dz8b11的聊天内容，原告称wlj20913的微信号是被告的经营者王林军的微信号，wxid_fgcaa6s9dz8b11的微信号是原告的物业经理的微信号，该聊天记录显示wxid_fgcaa6s9dz8b11的微信号于2019年10月16日将解除函拍照发送给wlj20913的微信号，于2019年10月17日将知会函拍照发送给wlj20913的微信号，于2019年10月24日将通知函拍照发送给wlj20913的微信号。庭审中，原告认为案涉《租赁合同》已于2019年10月22日解除。公证书显示案涉租赁物在2019年10月25日的状况，现场仍有冰箱、收银机等物品在内。四、庭审中，原告确认被告于2019年12月将遗留在案涉租赁物的物品搬离，即原告确认被告已腾退案涉租赁物。以上事实，有《商铺租赁合同》复印件、《商铺租赁合同变更协议》复印件、《租赁合同》、商铺水电登记表、育星城商户缴费通知单、广东增值税电子普通发票、广东增值税普通发票、律师函、邮寄凭证、签收情况、保证金收据、申请、解除函、知会函、通知函、催缴通知签收表、微信聊天记录截图、公证书等证据以及本案庭审笔录、调查笔录附卷为证。裁判理由和结果本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得相应的不动产权证，符合租赁条件。案涉《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该《租赁合同》合法有效，各方应依约履行。按照《租赁合同》的约定，被告应于每月25日至30日前缴清下月的租金和当月水电费，被告应对其支付租金、水电费，履行合同义务的情况承担举证责任，但被告并未举证，应承担举证不能的法律后果，现原告主张被告至今仍未支付2019年8-10月的租金及水电费等，构成根本违约，原告有权解除合同，解除双方租赁关系，并按照合同约定没收租赁保证金116000元。关于合同的解除时间，根据原告提交的证据，案涉合同的解除函已于2019年10月16日送达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认案涉《租赁合同》已于2019年10月16日解除，原告有权没收租赁保证金116000元。关于原告要求被告返还案涉租赁物并搬离案涉租赁物内所有物品的诉讼请求，原告已确认被告将遗留物品搬离案涉租赁物，亦确认被告已向其交付案涉租赁物，故对上述诉讼请求，本院予以驳回。关于租金、水电费及滞纳金问题。对于租金，原告主张被告至今仍未支付2019年8月1日至10月31日的租金，但确认被告已经支付了租金10000元，并予以扣减，本院认为，案涉《租赁合同》已于2019年10月16日解除，原告要求被告支付2019年10月17日至10月31日的租金缺乏依据，本院不予支持，对于2019年8月1日至10月16日的租金，被告未能就其履行合同义务的情况提交证据佐证，本院对原告的主张予以采信，故被告应向原告支付2019年8月1日至10月16日的租金188472元（78880元/月×2＋78880元/月÷31天×16天－10000元）。对于水电费，此部分费用包括水费、超市电费、空调电费三部分；根据原告提交的证据，被告在2019年8月1日至10月24日的用水量共计为222立方米，按照合同约定水费的收费标准5元/立方米，上述期间的水费共计为1110元；根据原告提交的证据，被告在2019年8月1日至10月24日的用电量共计为85960.5千瓦时，按照合同约定电费的收费标准1.3元/千瓦/小时，上述期间的超市电费共计为111749元；根据原告提交的证据，2019年8月1日至10月24日空调的用电量共计为55036千瓦时，空调电费按照1.3元/千瓦/小时计算共计为71546.8元，根据合同的约定，空调费按照空调使用面积公摊电费，原告主张上述费用由被告承担50%，即35773.4元，原告诉求35773元，在此范围内，本院予以支持。原告已垫付上述水费、超市电费、空调电费，其要求被告支付上述费用合理，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金、水电费的滞纳金问题，根据案涉合同的约定，被告不按时缴纳租金、水电费的，被告应按应缴款项3%/日向原告支付滞纳金，故原告要求被告支付逾期缴费的滞纳金合理，本院予以支持。原告认为滞纳金过高，自愿将滞纳金调整为月利率2%，具体到每日为0.067%，上述意思表示是原告的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。滞纳金计算方式为：以68880元为本金，自2019年8月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以78880元为本金，自2019年9月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以78880元为本金，自2019年10月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以148632元为本金，自2019年10月18日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；上述滞纳金均以本金为限。对原告超出上述标准的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认合同编号为DGYXC20190323001的《租赁合同》已于2019年10月16日解除；二、限被告东莞市塘厦捌零鲜生百货店（经营者：王林军）于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市育星城文化投资有限公司支付2019年8月1日至10月16日的租金188472元，2019年8月至10月的水费1110元、超市电费111749元、空调电费35773元以及租金、水电费滞纳金（以68880元为本金，自2019年8月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以78880元为本金，自2019年9月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以78880元为本金，自2019年10月1日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；以148632元为本金，自2019年10月18日起按照0.067%/日计算至清偿之日止；上述滞纳金均以本金为限）；三、被告东莞市塘厦捌零鲜生百货店（经营者：王林军）向原告东莞市育星城文化投资有限公司交纳的保证金116000元归原告所有；四、驳回原告东莞市育星城文化投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8822.91元，由原告东莞市育星城文化投资有限公司负担685.91元，由被告东莞市塘厦捌零鲜生百货店负担8137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  伦艳芬人民陪审员  叶玉婷人民陪审员  张玲玲二〇二〇年九月二十七日书 记 员  郑婵娟邓德力附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。