广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民再14号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：防城港越秀实业有限公司。住所地广西防城港市港口区西湾广场北路。统一社会信用代码：91450602715192229F。 法定代表人：莫祖娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯守诚，北京市鼎尚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄强，男，1979年10月16日出生，壮族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 再审申请人防城港越秀实业有限公司（简称越秀公司）因与被申请人黄强商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，作出（2019）桂06民终971号民事判决，越秀公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出申诉，该院作出（2020）桂民申432号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭审理了本案。再审申请人越秀公司的委托诉讼代理人冯守诚，被申请人黄强的委托诉讼代理人杨秀秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人越秀公司再审称，请求撤销防城港市港口区人民法院（2019)桂0602民初197号、防城港市中级人民法院（2019)桂06民终971号民事判决，驳回黄强的诉讼请求，并由其负担本案一、二审诉讼费。再审理由：1、一、二审法院超出黄强的诉讼请求范围判决，违反程序。黄强一审诉讼请求是逾期办理房屋产权证书的违约金25895元，诉讼中没有增加诉讼请求，也没有补交诉讼费。一审判决按已付房款399060元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日至2019年3月27日,二审仍判自2015年11月20日至2019年3月27日，判决的违约金数约为总房价的三分之一，达到了10多万元，超出了诉讼请求的范围。2、黄强起诉主张办证延迟违约金没有合同约定，一、二审判决越秀公司赔偿办证延迟违约金，没有合同和法律根据。双方商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1(买受人退房）、2(出卖人协助买受人办理产权证，费用由买受人承担，产权代办费100元/个）项处理。合同没约定违约金，黄强起诉违约金及一、二审法院判决越秀公司负担违约金，没有事实和法律根据。何况越秀公司没有责任，不应当承担违约责任。3、越秀公司没有违约，不应承担违约责任。双方签订商品房买卖合同后，越秀公司作为出卖方，付出了很多经济上的开发成本，对于合同约定自己应当完成的义务全部完成，及时按约定向政府部门报送有关材料。在黄强没有补足相关费用，没有补齐材料情况下，一直在耐心联系，做好沟通联系工作。因办证部门原因导致办证延迟，越秀公司经常去催办，并克服了种种困难，在2019年4月9日取得了整个楼盘的不动产权证书，及时发到黄强手上。越秀公司在本案中没有违约，不应承担违约责任。4、本案主要问题是办证单位因历史遗留问题造成的。越秀公司开发这个楼盘涉及到政府方面的历史遗留问题，2017年3月29日，越秀公司及时提交办证材料给办证单位，直至2019年4月9日才办得不动产权证书，这是办证单位的责任。二审期间的2019年11月7日，办证单位防城港市自然资源局作出办证说明，已提交给了二审法院，但二审法院收到说明后，不作处理，不符合办案程序，社会效果不好。 被申请人黄强辩称，原审判决认定越秀公司违反《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房产权登记手续，应承担逾期办证违约金责任，事实清楚，适用法律正确。一、越秀公司直至本案一审开庭之日，尚未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关。在一审起诉前，黄强已向不动产登记部门查询越秀公司的申请办证情况，得知越秀公司并未向不动产登记部门提交合格的不动产权登记资料，这也是导致越秀公司无法在合同约定期限内取得房屋产权登记证书的主要原因。即使越秀公司已于2017年3月29日提交相关材料，也不能证明其所提供材料是符合不动产权登记机关要求的合格资料。越秀公司提交的《防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书》不能证明其于2017年3月29日已向不动产登记机关提交符合登记条件的全部资料。二、越秀公司应当为其逾期办证的违约行为承担支付违约金责任。1、关于违约金责任承担的问题。越秀公司于2017年3月29日向不动产登记部门提交有关材料后，因为不动产登记部门或其他第三人的原因导致延迟办证，越秀公司仍应当向黄强承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，越秀公司也应向黄强承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件作出的，它涉及的主体只有出卖人和买受人，且该解释中的用词是“非此即彼”，即由于出卖人的原因（合同中约定“因出卖人的责任”）可以理解为非买受人的原因，至于由于第三人的原因导致出卖人违约的，出卖人与第三人的纠纷可以另行解决。2、关于违约金的计算问题。因越秀公司逾期办证，直接导致黄强未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，直接影响被越秀公司对房屋的租赁、转让、投资等市场交易，严重损害了黄强的合法权益，且黄强的损失数额难以确定。因此，在合同没有约定逾期办证的违约金且黄强损失难以确定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，黄强无需承担实际损失的举证责任，越秀公司应依此规定承担违约金责任。虽然目前越秀公司已办理了房屋所有权首次登记手续，但并不影响黄强要求其承担逾期办证的违约金主张。另外，黄强依据法律规定标准主张违约金，不存在主张违约金过高问题。三、原审判决以黄强已付购房款总额399060元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，未超出黄强一审诉讼请求的范围，程序合法。首先，黄强主张违约金请求已明确以已付房款399060基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年1月16日暂计至2018年11月20日。其次，因越秀公司的违约行为一直持续到2019年4月，黄强在一审起诉时具体数额尚未确定，因此，黄强在起诉状中填写的违约金金额不是最终确认金额，而且黄强在诉讼请求中也明确该数额仅是“暂计”。请求依法维持原判，驳回越秀公司的全部再审请求。 被申请人黄强向一审法院起诉请求：1、越秀公司立即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，并协助黄强办理房屋产权登记手续；2、越秀公司向黄强支付逾期办理房屋产权证书违约金25895元（违约金计算方式：以已付房款399060元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年1月16日暂计至2018年11月20日，实际应计至黄强依法可以办理房屋产权登记之日止）；3、本案诉讼费用由越秀公司承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，黄强、越秀公司签订《商品房买卖合同》，约定越秀公司以3999元/㎡的价格将位于防城港市港口区商品房卖给黄强，建筑面积为99.79㎡，房屋总价款为399060元。该合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起680个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、双方友好协商解决。合同签订后，黄强依约支付了全部购房款，越秀公司于2015年5月12日向黄强交付了房屋。双方当事人协商未果，至今涉案房屋尚未办理不动产权证书。判决：一、越秀公司在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助黄强办理不动产权证书；二、越秀公司在本判决生效之日起十日内向黄强支付违约金（违约金按照已付购房款总额399060元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年1月25日起计至2019年3月27日）；三、驳回黄强的其他诉讼请求。 再审申请人越秀公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回黄强的诉讼请求，一、二审诉讼费由黄强负担。二审认定事实：双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，予以确认。另查明，2019年4月9日越秀公司取得涉案楼盘的不动产权证书。二审认为，一、关于黄强要求越秀公司将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助办理不动产权证书的问题。越秀公司已于2019年4月9日取得涉案楼盘的不动产权证书，已经履行了将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助办理不动产权证书的义务，故原审判决第一项应予撤销。二、关于违约金问题。涉案商品房于2015年5月12日交付使用，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，越秀公司应当在商品房交付使用后680个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，越秀公司未能在期限内提供资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。越秀公司主张黄强存在未按时交纳契税的情况。二审认为，即便存在黄强未按时交纳契税的情况，但越秀公司并无证据证明该情况影响到越秀公司向登记机关提交需由出卖人提供的办理权属登记的全部资料，进而导致不能办理涉案楼盘的不动产权证书，故越秀公司不能以黄强未按时缴纳契税作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。双方签订的《商品房买卖合同》对于出卖人逾期提供办理权属登记资料的违约金并未作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审判决按照黄强已付购房款总数作为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不存在违约金计算标准过高情形，予以维持。关于违约金的计算时间起止问题。一审判决违约金自2018年1月25日起计算正确，予以维持。黄强诉请违约金应计至黄强依法可以办理房屋产权登记之日止。越秀公司在二审中向本院提交了防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书及不动产登记申请表，主张其不存在违约。二审认为，上述两份证据并不能证明越秀公司已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案。在越秀公司未能提交证据证明其在此之前已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案的情况下，根据越秀公司于2019年4月9日取得涉案楼盘的不动产权证书的事实，本案违约金应计至2019年4月8日止。鉴于一审判决违约金计算至2019年3月27日，黄强未提起上诉，予以维持。判决：一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初197号民事判决第二项、第三项；二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初197号民事判决第一项。 本案在再审举证期限内，越秀公司提交证据：1、《防城港市自然资源局关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，证明其按时提交办证资料，办证延迟原因是跨宗地建设的历史问题。2、越秀公司于2019年11月8日致防城港市中级人民法院补充意见，证明本院在二审中收到材料，但没有对补充说明作出任何说明。3、越秀公司致广西区高级法院补充说明等，证明跨宗地建设的原因不是越秀公司的责任。4、越秀公司致广西区高级法院补充说明，庭审中，越秀公司主张不作为证据提交。5、越秀公司、越秀房地产两公司资料，证明办证延迟不是越秀公司的责任，不存在违约，不应赔偿。 黄强对越秀公司提交的证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2、3三性不认可。证据4越秀公司主张不作为证据提交，不予质证。对证据5真实性、合法性认可，但不能证明延迟办证的原因是他人的原因造成的，即便是第三人的原因导致越秀公司违约，越秀公司也要向黄强承担违约有责任。 本院对越秀公司提交的证据认证：证据1是防城港市自然资源局针对越秀公司的申请，作出的关于越秀公司开发的祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续情况作出的说明，黄强对该证据三性无异议，越秀公司在再审提交该证据，符合再审新证据的规定，应予采信。证据2、3是越秀公司向本院和广西区高级法院作出的意见和说明，不符合再审新证据规定，不予采信。证据5是越秀公司和越秀房地产公司的资料，与本案存在关联性，且黄强对该证据真实性、合法性无异议，可以作为证据参考。 经审理查明，一、二审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年11月7日，防城港市自然资源局向越秀公司出具了《防城港市自然资源局关于防城港越秀实业有限公司祥龙苑小区瑞龙阁办理不动产登记手续有关情况的说明》，该说明载明涉案房产逾期办证的原因是越秀公司所开发的防港国用（2004）字第0143号宗地上的部分房屋跨过用地界线，与越秀房地产公司防港国用（2003）字第0137号用地相交叉，该种跨宗地建设问题在不动产登记上如何处理，法律法规没有明确，涉案房产登记问题变成历史遗留问题。该问题在优化营商环境过程中，行政部门将其作为历史遗留问题提出处理意见，并经过报批同意后得以解决。 本案焦点问题：1、一、二审程序是否违法。2、越秀公司是否构成违约，以及是否应支付逾期办证违约金。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。黄强在诉讼中请求的违约金为25895元(从2018年1月16日暂计至2018年11月20日)，一、二审法院在判决时按照合同约定已付房款为基数，结合认定的逾期办证时段，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%上浮30%，逾期贷款利率为5.655%），计算出的违约金没有超过黄强请求的25895元，即一、二审判决没有超出当事人的诉讼请求，因此，越秀公司认为一、二审法院程序错误的再审理由不充分，本院不予以支持。 关于第二个焦点问题。黄强与越秀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第二十条第(二)项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起680个工作日内取得该房的房屋所有权证书，双方同意按下列第2项处理：……2、双方友好协商解决。越秀公司于2015年5月12日向黄强交付商品房屋使用，而越秀公司于2019年4月9日才取得不动产权证书，已超过680个工作日，越秀公司不能按约定时间取得涉案房屋的不动产权证书，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，涉案房产跨宗地建设，即使存在因第三人的原因导致逾期办证的情形，越秀公司仍应依法承担违约责任。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中没有对由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同等特殊约定，以及没有约定逾期办证违约金，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。本案根据合同约定、合同履行情况、买受人的实际损失、出卖人的违约程度等，本院酌情确定本案逾期办证违约金按年利率5%计算(以已付购房款总额399060元为基数，从2018年1月25日计至2019年4月8日止)。一、二审判决只表述参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，没有确定具体利率错误，本院予纠正。因此，越秀公司认为其不构成违约，不应承担违约责任的再审理由不充分，本院不予支持。黄强认为越秀公司已构成违约，应承担违约责任的理由充分，本院予以支持。 综上所述，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，但实体处理错误，本院予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定,判决如下： 一、维持本院（2019）桂06民终971号民事判决第二项； 二、撤销本院（2019）桂06民终971号民事判决第一项； 三、再审申请人防城港越秀实业有限公司在本判决生效之日起十日内向被申请人黄强支付违约金（违约金计算：以已付购房款总额399060元为基数，按年利率5%，从2018年1月25日计至2019年4月8日）； 四、驳回被申请人黄强的其他诉讼请求。 一审案件受理费373.69元，二审受理费747.38元，合计1121.07元，由越秀公司负担1000元，黄强负担121.07元。 本判决为终审判决。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年九月二十九日 书记员  冯镜光