云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1100号上诉人（原审原告）：杨金仙，女，1973年2月24日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：兰银清，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪娇，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司经理。委托诉讼代理人：刘学玉，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨金仙与被上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称：张官16组）及原审第三人保山基德房地产开发有限公司（以下简称：基德地产）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院(2019)云05民初67号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭于2020年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨金仙的委托诉讼代理人兰银清，被上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥，原审第三人基德地产的委托诉讼代理人刘学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金仙上诉请求：1.撤销一审判决，支持其一审全部诉讼请求；2.判令张官16组承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由为：1.一审判决适用《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，认定张官16组对案涉房产享有物权期待权，系适用法律错误；2.一审法院遗漏认定杨金仙对案涉房产享有物权期待权；3.从公平责任和诚实信用原则出发，执行杨金仙的房产有违公平，会造成司法资源的浪费。张官16组辩称：1.张官16组基于人民法院作出的生效判决取得了无权期待权；2.杨金仙提出一审法院遗漏认定其对案涉房屋享有物权期待权的主张不成立；3.一审法院判决结果正确，但适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第17条，而非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条或第29条。基德地产答辩认为：与杨金仙的请求一致，同意杨金仙的上诉请求。杨金仙向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决停止对其所有的位于保山市隆阳区南侧“基德﹒尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号房产（房产价值合计639870元）的执行并解除对上述房产的查封；2.本案诉讼费由张官16组负担。一审法院认定事实：2017年9月23日，杨金仙与基德公司签订了合同编号为基德﹒尚都（2017）Ｂ2403号、（2017）Ｂ2106号、（2017）Ｂ1906号共三份《商品房购销合同》，约定基德公司将其开发的位于隆阳区南侧“基德﹒尚都”2幢2403号、2幢2106号、2幢1906号三套房产出卖给杨金仙。合同签订当天，杨金仙按每套房屋213290元合计639870元以现金方式存入基德公司原法定代表人赵石良账户一次性付清了全部房款并办理了合同备案登记。2019年4月3日，杨金仙向基德公司支付了2幢2106号房产的“结房费用”“装修押金”，2幢1906号房产的“结房费用”“物业管理费”“装修服务费”“自救金”及“装修押金”，并签署了“房屋入住责任书”，基德公司向杨金仙开具了相关收据及2幢2106号、2幢1906号房产《保山基德.尚都交房税费清单》。2幢2403号房屋则未办理接房手续。张官16组与基德公司因合同纠纷经保山市中级人民法院审理于2018年10月10日作出（2018）云05民初7号民事判决，判决书第二项“由被告保山基德房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内将基德﹒尚都项目内82套住房（建筑面积9046平方米）交付给原告。”判决生效后，因基德公司未在规定的时间履行判决书内容，张官16组向保山市中级人民法院申请强制执行，保山市中级人民法院于2019年7月16日做出（2019）云05执50号之一执行裁定书，将包含本案涉及的三套房产进行了查封。杨金仙于2019年7月29日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月7日做出云05执异40号执行裁定，驳回了杨金仙的异议请求。一审法院归纳本案的争议焦点是：一、张官16组对案涉房屋是否享有物权？二、张官16组对案涉房屋享有何种权利？三、杨金仙对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益？针对第一个争议焦点，一审法院认为，第一，根据物权法第九条规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据查明事实，案涉房屋并未登记于张官16组名下，张官16组不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，张官16组能否基于合法建造取得案涉房屋所有权？首先，根据物权法规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，原建设用地使用权虽登记在张官16组名下，但因与基德公司签订《合作开发合同书》以后已变更登记至基德公司名下，土地使用权人为基德公司，张官16组不能依据原有的土地使用权人主张物权；其次，根据物权法第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。就本案而言，案涉房屋虽然已经建成，但国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为基德公司，即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，基德公司是相关行政审批机关确定的建设方，因合法建造行为的事实成就取得物权的是基德公司。张官16组仅依据其与基德公司的合作开发协议，并不能直接认定其为物权法第30条规定的合法建造人，据此亦不能认定在合法建造的事实行为完成时张官16组对案涉房屋产生物权设立的法律效力。第三，本院生效的（2018）云05民初7号民事判决虽然认定张官16组对基德﹒尚都项目享有82套房屋的物权，但未特定化，因此张官16组依据该判决取得案涉82套房屋的物权的主张也不能成立。针对第二个争议焦点，一审法院认为，张官16组与基德公司于2011年3月2日签订《合作开发合同书》并将其所有的土地使用权过户至基德公司名下后，张官16组对基德公司享有价值基德，尚都项目10800平方米（后因土地使用权由11.9亩变更为10亩，相应的房屋变更为9046平方米）房屋的债权。基德公司在开发建设基德﹒尚都项目过程中于2017年11月17日向张官16组出具《保证书》《分配房表》，应视为基德公司与张官16组达成合意，基德公司以交付基德，尚都项目96套房屋履行《合作开发合同书》确定的义务。通过一审法院生效的（2018）云05民初7号民事判决确认交付82套，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，张官16组对82套房屋享有物权期待权。针对第三个争议焦点，一审法院认为，因杨金仙提出异议的房屋登记在房地产开发商基德公司名下，其是否享有足于排除执行的权益应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行判断。该条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，杨金仙与基德公司在一审法院（2019）云05执50号之一民事裁定查封案涉房屋之前已经签订《商品房购销合同》并办理了合同备案登记，支付了全部价款，该合同合法有效，符合该条第（一）、（三）的规定，但杨金仙未提交证据证实其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合第（二）项规定，故其对案涉房屋不享有排除执行的权益。综上所述，杨金仙请求判决停止对位于隆阳区产的执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：“驳回原告杨金仙的诉讼请求。案件受理费10199元，由原告杨金仙负担。”二审审理过程中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人张官16组有一项异议，即一审法院认定杨金仙向基德公司原法定代表人赵石良账户一次性付清了全部房款，存在错误，该笔款项并非杨金仙汇入，而是由杨连娣存入的。对于张官16组提出的该项异议，经审理查明杨连娣系杨金仙的妹妹，杨金仙主张款项系由其委托杨连娣代为支付购房款，基德公司亦确认收到了该购房款项，且杨连娣未基于代杨金仙支付购房款的事实主张过权益，可视为杨金仙支付了案涉房屋的购房款。故张官16组的该项异议不能成立，本院不予支持。对于一审认定的事实，本院予以确认。二审庭审过程中，上诉人张官16组提交四组新证据：第一组：蹇赵云身份证复印件、陈述书、照片、门牌号各一份，欲证明案涉房屋2幢2403号房经由基德公司发放门牌号，并已由村民蹇赵云占有、使用的事实；第二组：《楼盘表（回迁房）》、会议纪录。欲证明2016年5月11日经赵松签字确认将96套房屋交付给张官16组，但基德公司一直未交付，并私下将案涉房屋备案给债权人以房抵债，经张官16组村民到各级政府反映，直到2017年11月20日永昌街道办事处出面协调交房问题的事实；第三组：《基德尚都已销售备案房屋统计表》、期房查询证明，欲证明案涉房屋2幢2403室为张官16组村民蹇赵云的唯一住房，并非上诉人杨金仙的唯一住房；第四组：（2020）云民终728号民事判决书一份，欲证明就相同的案件事实，已有生效判决支持张官16组相关意见的事实。经质证，杨金仙对于第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为蹇赵云作出的个人陈述，有条件出庭做证而未出庭，该组证据依法不应采信；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，赵松的签字无法核实是否系其本人所签，故依法不应采信；对第三组证据的关联性有异议，蹇赵云是否实际占有案涉房屋与本案的实体处理结果无关；第四组证据与本案不具有关联性。原审第三人基德公司的质证意见与杨金仙一致。当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信，对其证明内容及其他证据将结合本案争议焦点综合评判。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：杨金仙对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益？关于上诉人杨金仙是否为涉案房屋所有权人而享有排除执行权利的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，涉案房屋并未登记于上诉人杨金仙名下，故其不享有所有权。杨金仙与基德公司虽就案涉房屋签订《商品房购销合同》并办理了合同备案登记，但因商品房买卖合同登记备案仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，并不发生物权效力，故杨金仙关于其享有涉案房屋所有权的主张缺乏事实、法律依据。因张官16组与基德地产的纠纷并非金钱债务纠纷，故针对该案标的的执行提起的执行异议之诉应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，杨金仙对涉案房屋是否享有排除执行的权利取决于其对涉案房屋是否已支付全部价款并实际占有。关于涉案房款的支付情况，经审查，涉案三套房屋的合同约定价为639870元，该款项由杨金仙的妹妹杨连娣代杨金仙支付，基德地产亦确认实际收到了杨金仙全额支付的购房款，本院对于杨金仙已全额支付购房款的事实予以确认。针对涉案房屋由谁实际占有的事实问题，杨金仙称基德地产已将涉案三套房屋中的2幢2106号、2幢1906号向其交房，但其并未提交证据证明其已实际占有使用案涉房产的事实，根据谁主张谁举证的原则，本案中杨金仙应承担举证不能的不利后果。故依据相关法律规定，杨金仙并不享有排除涉案房屋执行的民事权益，其据此提出的诉讼请求缺乏事实、法律依据，应予驳回。综上所述，杨金仙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审虽然判决结果并无不当，但适用法律错误，本院依法对法律依据予以纠正，对判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101990元，由杨金仙负担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年九月三十日书记员 陶绍花