福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2103号 原告：德化县星泓商业管理有限公司，住所地:福建省德化县浔中镇城东开发区红星时代广场**，统一社会信用代码：91350526MA2XT9AA9F。 法定代表人：梁志荣，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周瑞珍、徐霞蓉，福建岱仙律师事务所律师。 被告：薄海波，男，1985年12月9日出生，汉族，住福建省永春县。 原告德化县星泓商业管理有限公司（以下简称：星泓公司）与被告薄海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告星泓公司的委托代理人徐霞蓉到庭参加诉讼，被告薄海波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星泓公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月26日签订的《商铺租赁协议》；2、请求判令被告薄海波向原告支付原告租金14856元(自2019年7月1日起暂计算至2020年6月30日，租金实际应支付至搬出移交之日)及逾期缴交租金的滞纳金10172.65元(按约定日千分之三暂计算至2020年6月30日，实际应计算至租金交清日)；3、请求判令被告向原告支付垫交的水费111.94元；4、请求判令被告向原告支付违约金4456.8元(未到期租金22284元，按20%比例计算)；以上2、3、4项合计金额29597.39元；5、请求判令原告有权不予退还被告履约保证金3714元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年10月26日，原、被告双方自愿签订一份《商铺租赁协议》，约定如下：原告同意将位于德化县出租给被告使用，该店铺面积为28.71平方米，租金按每月每平方米人民币113.02元计算，租期为2018年10月26日至2021年12月31日。鉴于市场培育，原告给予被告经营扶持，同意在上述租期内租金按每月每平方米单价为43.12元予以优惠计算。双方同意2018年10月26日至2018年12月31日租金共计2716元，于协议签订当天付清。自2019年1月1日起，租金按季度支付，每季度为3714元，应于每季度首月1日前付清等内容。为保证协议履行，被告还应支付给原告三个月租金即3714元作为履约保证金。 合同签订后，被告支付履约保证金3714元，原告将店铺移交给被告使用。此后，被告仅支付租金至2019年6月30日，自2019年7月1日起拖欠租金至今。按照协议约定，租金按季度支付，由此被告至今已拖欠原告租金自2019年7月1日起至2020年6月30日期间共四个季度的租金，合计14856元。依照协议约定，因被告拖欠租金等费用，被告每日应按照拖欠费用的千分之三向原告支付滞纳金，且原告有权扣除被告支付的履行保证金。被告的行为已构成违约，还应向原告支付未到期租金总额22284元的20%的违约金，即22284×20%=4456.8元。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼， 薄海波未作答辩，也未提供相关证据材料。 星泓公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、商铺租赁协议1份。证明：原、被告双方于2018年10月26日签订《商铺租赁协议》，双方对出租店铺、租赁期限、租金、支付方式、逾期支付后果及违约责任等内容都作出了明确的约定事实。2、收据4份。证明：被告支付履约保证金和租金的情况，至今被告仅支付租金至2019年6月30日，此后未再支付任何租金的事实。3、用水清单1份。证明：原告代被告垫交的水费金额为111.94元的事实。4、不动产产权复印件及委托代管协议，证明：该涉案商品合法出租人是德化县星泓商业管理有限公司的事实。薄海波未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，星泓公司提交的证据1、2、3、4来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。 本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，薄海波（为乙方）与星泓公司（为甲方）双方自愿签订一份《红星时代广场－红星国宾1号商铺租赁协议》，约定如下：一、商铺位置、面积和用途：甲方将位于德化县交汇处红星国宾1号（11栋楼Ｄ117房号）商铺出租给乙方使用，该店铺面积为28.71平方米，经营建材。二、租期：自2018年10月26日至2021年12月31日。三、租金：租金按每月每平方米人民币113.02元计算，鉴于市场培育，甲方给予乙方经营扶持，同意在上述租期内租金按每月每平方米单价为43.12元予以优惠计算，月租金1238元，约定2018年10月26日至2018年12月31日租金共计2716元，于2018年10月26日支付，自2019年1月1日起，租金按季度支付，每季度为3714元，应于每季度首月1日前付清。六、滞纳金：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等应向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠的费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止。十三、履约保证金：乙方向甲方支付3714元作为履约保证金，以保障乙方履行本协议所述之条款，租赁期限届满，甲方将保证金无息退还乙方；租赁期内，如因乙方原因，甲方有权扣除履约保证金的全部或部分金额，则乙方应在扣除该金额的十日内将不足部分补足。十四、协议解除和违约责任：（14.1条）除本协议另有规定外，协议不得提前解除。（14.2条）因乙方单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交租赁期内未到期的租金外，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20％的违约金。（14.3条）下列情况下，甲方有权解除本协议，本协议在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本协议14.2条款约定承担违约责任：1、乙方逾期支付租金应由乙方承担的费用连续达1个月，或一年之内逾期三次以上的；……。甲方依据上述情形提前解除协议时，应提前7天书面通知乙方。十五、通知送达：甲乙任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须以书面形式进行，通知可以采用邮寄或派人手送的形式送达给本协议所列通讯地址（双方保证本协议所列通讯地址真实有效），一方变更地址的，应自变更之日起七日内书面告知对方，如未依约告知而引起投递困难的、或无正当理由拒收、退件的，自通知发出之日起五日内视为已送达。（附甲乙双方的通讯地址、联系电话、联络人、联系邮箱）。合同签订后，薄海波支付履约保证金3714元，星泓公司将店铺移交给薄海波使用。此后，薄海波支付租金至2019年6月30日，自2019年7月1日起的租金至今未付，期间的2020年2月至6月拖欠水费111.94元（星泓公司开户的水表），为此，原告向本院提起诉讼。 另查明，红星时代广场－红星国宾1号全部商铺从2019年1月1日至2021年12月31日止全体商铺业主为培育整体商业业态布局等商铺无偿交给星泓公司统一招商、经营、管理。星泓公司统一制定商铺租赁协议格式合同与商铺承租人签订协议。 本院认为，星泓公司与薄海波签订的《商铺租赁协议》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依照合同约定履行。现薄海波违反《商铺租赁协议》约定，尚欠星泓公司自2019年7月份起至今的店面租金未能缴交，店铺水费未能支付，事实清楚，故星泓公司要求解除双方签订的《商铺租赁协议》、薄海波支付租金14856元(自2019年7月1日起暂计算至2020年6月30日，租金实际应支付至搬出移交之日)、代垫水费111.94元的诉讼请求，本院予以支持。滞纳金是薄海波未及时交纳租金给星泓公司造成的损失，《商铺租赁协议》约定的滞纳金：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等应向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠的费用3‰向甲方缴纳滞纳金；法律规定当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失，故该滞纳金过高，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《商铺租赁协议》约定的履约保证金：在租赁期内，如因乙方原因，甲方有权扣除履约保证金的全部或部分金额，则乙方应在扣除该金额的十日内将不足部分补足；故星泓公司要求有权不予退还薄海波履约保证金3714元的诉讼请求，予以支持。《商铺租赁协议》十四条协议解除和违约责任是格式条款，该条款约定：协议不得提前解除，乙方违约导致协议解除的，乙方应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20％的违约金的；该条款约定乙方未使用甲方店铺的情况下还要支付未到期租金总额20％的租金，是星泓公司利用统一招商、经营、管理红星国宾1号全部商铺的强势地位与承租人签订的双方权利义务不一致条款，该条款显失公平，星泓公司要求薄海波支付未到期租金22284元的20%比例计算违约金4456.8元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除德化县星泓商业管理有限公司与薄海波于2018年10月26日签订的《商铺租赁协议》，薄海波应于本判决生效之日起十五日内将址在德化县（面积为28.71平方米）返还给德化县星泓商业管理有限公司。 二、薄海波应于本判决生效之日起十五日内向德化县星泓商业管理有限公司支付租金14856元(自2019年7月1日起暂计算至2020年6月30日，租金实际应支付至返还之日)及逾期缴交租金的滞纳金（2019年7月1日起暂计算至2019年9月30日按3714元计算，2019年10月1日起至2019年12月30日止按7428元计算，2020年1月1日至同年3月30日止按11142元计算，2020年4月1日至同年6月30日止按14856元计算，2020年7月1日至租赁店铺返还之日止按每季度3714元加上之前未缴交的租金计算；滞纳金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。 三、薄海波应于本判决生效之日起十五日内向德化县星泓商业管理有限公司支付垫交的水费111.94元。 四、德化县星泓商业管理有限公司有权不予退还薄海波履约保证金3714元。 五、驳回德化县星泓商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632.7元，减半收取316.35元，由德化县星泓商业管理有限公司负担67元，薄海波负担249.35元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李立新 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄宜婷 附：一.本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 3《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。