广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3172号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢丰华，男，1987年1月20日出生，壮族，住广西上林县************，公民身份号码为452************354。委托诉讼代理人：刘川，广东淳锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽芬，女，1976年8月23日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************029。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶金华，女，1954年2月6日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************02X。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰美玲，女，2001年7月28日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************066。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰美琪，女，2007年11月19日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************024。法定代理人：陈丽芬，女，1976年8月23日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************029。系兰美琪的母亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰子亮，男，2010年5月26日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************018。法定代理人：陈丽芬，女，1976年8月23日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区*********，公民身份号码为360************029。系兰子亮的母亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市普达物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区************，统一社会信用代码为91441900MA4WAMU68B。法定代表人：兰某1。六被上诉人共同的委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。上诉人卢丰华与被上诉人陈丽芬、兰美玲、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司（以下称普达公司）、叶金华、兰美琪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初19673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。卢丰华向原审法院起诉，诉讼请求：1.判令解除卢丰华与兰某1、普达公司签订的厂房租赁合同；2.判令兰某1、普达公司连带向卢丰华退还厂房租赁押金154000元、厂房装修押金5000元、已缴纳的一个月房屋租金55300元；3.判令兰某1、普达公司赔偿卢丰华3个月的租金165900元；4.本案诉讼费、公告费、保全费等由兰某1、普达公司承担。陈丽芬、兰美玲、兰子亮、普达公司、叶金华、兰美琪向本院提出反诉请求：1.卢丰华支付违约金165900元、免租期租金73733.33元、2018年8月15日至8月25日的租金18433.33元；2.卢丰华承担反诉费用。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限卢丰华于判决发生法律效力之日起三日内向陈丽芬、叶金华、兰美玲、兰美琪、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司支付违约金165900元；二、限卢丰华于判决发生法律效力之日起三日内向陈丽芬、叶金华、兰美玲、兰美琪、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司支付支付装修期租金73733.33元；三、限卢丰华于判决发生法律效力之日起三日内向陈丽芬、叶金华、兰美玲、兰美琪、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司支付租金18433.33元；四、驳回卢丰华的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为25449元，反诉受理费2585.5元，由卢丰华负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初19673号民事判决。卢丰华不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销（2018）粤1972民初19673号民事判决；二、改判卢丰华与兰某1、东莞市普达物业管理有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；三、改判陈丽芬、叶金华、兰美玲、兰美琪、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司向卢丰华退还厂房租赁押金154000元、厂房装修押金5000元；四、判令本案一、二审诉讼费用由陈丽芬、兰美玲、兰子亮、东莞市普达物业管理有限公司、叶金华、兰美琪承担。事实和理由：一、由于案涉《厂房租赁合同》没有不动产权证，没有符合法律规定的建设工程规划许可证，故应当根据房屋租赁合同的司法解释认定前述合同无效。（1）前述房地产权证上的地址与案涉合同中载明的地址不一致，卢丰华在原审阶段已经到不动产登记部门查询了案涉合同载明的“乌沙江贝步步高大道130号”的不动产登记信息，结果是没有任何该地点的产权信息，因此应当认定案涉房产没有取得建设工程规划许可证，案涉合同无效。（2）对方提供的“东莞市******江北第二工业区”不动产权证与案涉合同的地址不一致，不能作为认定合同效力的证据。即使乌沙江贝股份经济合作社出具了《同一地址证明》并乌沙派出所确认“情况属实”，也不能证明案涉房产就是合法建筑。因为前述两个单位并非不动产登记或建设工程规划许可审批的专属管辖部门，不具有认定房产性质、是否有规划许可的行政职能；其次，对方提交的房地产权证是1998年的，距离签订案涉合同已经过了20年，相应房产是否有改建、扩建、重建或者其他需要重新规划审批的行为不得而知，因此只要不动产专属管辖部门、规划许可审批部门没有认定案涉合同载明的地址拥有建设规划许可证，就不应当认为其属于合法的建筑，进而认定合同有效。（3）通过互联网地图查询，“东莞市******江贝第二工业区”与“乌沙江贝步步高大道130号”并不在同一地点，二者有可能不是同一建筑。二、案涉房产存在安全隐患是客观的事实，卢丰华在2018年7月以此为由解除合同都符合法律规定。卢丰华在原审时提供了视频及照片等证据，能够证明案涉房产存在安全隐患。不论合同是否约定“按现状租赁”，卢丰华在2018年7月以此为由解除合同都符合法律规定。原审法院要求卢丰华申请做房屋安全鉴定否则承担不利后果没有事实和法律依据，在卢丰华已经履行了举证义务的情况下，如果对方认为没有安全隐患，应该由对方提出评估申请，承担举证不能的不利后果。而且案涉房屋已经再次出租，评估的结果也不一定能够反映当时的情况。三、即使案涉合同有效，但违约金明显过高，违背公平原则。案涉合同约定的是租赁保证金，与合同解除的违约金属于相同性质，在守约方损失较小的情况下，不应当同时计算。案涉合同签订于2018年6月5日（起租期），在2018年8月13日就邮寄律师函解除合同，而且对方也承认在2018年8月25日将案涉厂房出租给案外人。因此即便因合同解除而造成损失的话，其损失的最多是从2018/6/5-2018/8/25的租金损失，按照每月租金55300元的标准计算，也就是147466.7元，而卢丰华支付的租赁保证金就达到三个月租金的数额，且支付了装修保证金和首月租金，早已超过了对方的损失，因此根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审判令卢丰华支付三个月租金数额的违约金以及装修期的损失则明显过高。另，装修期的租金是约定免除的，且在装修期间内，卢丰华就因为房屋安全隐患向对方主张解除合同，卢丰华并无过错。对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对卢丰华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一，关于案涉《厂房租赁合同》是否有效。兰某1、普达公司提交了登记在案外人孙婉笑名下的房地产权证，根据房地产权证载明的房屋坐落地址及土地使用权性质，结合东莞市长安镇乌沙江贝股份经济合作社出具并经东莞市公安局长安分局乌沙派出所确认的《同一地址证明》，足以证明案涉租赁物已经办理了房地产权证，故案涉租赁物符合建设工程规划许可，卢丰华与兰某1、普达公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。第二，关于卢丰华以建筑物存在安全隐患为由要求解除租赁合同能否成立。卢丰华于2018年7月底和8月13日分别以口头和书面的形式作出终止合同的意思表示，理由是案涉房屋存在安全隐患，但卢丰华在承租案涉房屋前已经对案涉房屋的状况进行了解，且《厂房租赁合同》亦明确约定是按“现状”出租和承租，故卢丰华以案涉房屋存在安全隐患为由要求解除合同的理由并不成立，在卢丰华未能举证证明兰某1、普达公司存在违约行为的情况下，卢丰华无权要求解除合同。根据《厂房租赁合同》的约定，现卢丰华要求提前终止合同，兰某1无需返还租赁保证金、装修保证金及一个月的租金。第三，关于违约金标准是否过高。根据《厂房租赁合同》的约定，因卢丰华要求提前终止合同，故应承担违约责任。《厂房租赁合同》第九条第三款约定：“在租赁期限内，在没有兰某1同意的情况下，卢丰华不得终止合同。卢丰华确需中途终止本合同的，需要卢丰华至少提前两个月与甲方签订《退租协议》，另外卢丰华所交纳的各类保证金不予退还，并另外赔偿3个月租金及装修期间的租金给兰某1，若不足以弥补损失的，兰某1可以另行要求卢丰华赔偿”，根据该约定，原审法院判令卢丰华按照合同约定，支付普达公司一方违约金、装修期租金等符合双方约定和法律规定，并无不当之处。综上所述，上诉人卢丰华的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7556元，卢丰华已预交7556元，由卢丰华负担7556元。本判决为终审判决。审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年九月二十七日书记员 吴健敏