陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终686号 上诉人（原审原告）：府谷县海富房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省府谷县。法定代表人：杨买如，总经理。委托诉讼代理人：崔桂台，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晓，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏慧平，男，汉族，1982年8月3日出生，住陕西省府谷县。被上诉人（原审被告）：王源，男，汉族，1973年7月15日出生，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：李中正 ，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李锋，男，汉族，1983年6月13日出生，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：高鹏程，陕西鸿鹏律师事务所律师。上诉人府谷县海富房地产开发有限责任公司（以下简称海富公司）因与被上诉人苏慧平、王源、李锋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市中级人民法院2020年3月23日作出的（2019）陕08民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海富公司的委托诉讼代理人崔桂台、董晓，被上诉人苏慧平，被上诉人王源及其委托诉讼代理人李中正，被上诉人李锋及其委托诉讼代理人高鹏程依法参加了诉讼。本案现已审理终结。海富公司上诉请求：1.撤销陕西省榆林市中级人民法院（2019）陕08民初212号民事判决书第二项；2.三被上诉人苏慧平、李锋、王源共同支付海富公司自2015年9月1日起至2015年11月14日期间《海富大厦租赁合同》项下拖欠的租金1 621 918元；3.三被上诉人苏慧平、王源、李锋共同支付海富公司自2015年11月15日起至2018年7月16日期间未及时腾退《海富大厦租赁合同》项下房屋场地、设施所产生的使用费1500万元；4.三被上诉人苏慧平、李锋、王源共同支付海富公司《租赁协议书》项下自2015年3月15日起至2017年9月1日海富大厦主楼2#商铺房屋租金、使用费共1585500元；5. 苏慧平、王源、李锋对海富公司的上述各项诉讼请求承担连带责任。6. 苏慧平、王源、李锋承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《海富大厦租赁合同》的承租人应为苏慧平、王源、李锋三人，原审法院认定该三人分别与海富公司建立租赁关系错误。（二）2017年4月12日的《海富商场处理协议》、2017年10月19日的《房屋交接确认书》未经海富公司盖章确认，签字的人员不具有代表权，依法不发生法律效力，原审法院依据该证据认定海富公司已经免除承租人的租金和占用费，认定事实错误。（三）一审认定事实错误，导致适用法律错误。（四）原审法院关于海富公司2015年7月10日的三份催收通知书、《移交通知书》的认定偏袒三被上诉人，认定证据错误。（五）苏慧平三人长期占用租赁物不支付占用费，严重违约并构成侵权，一审判决严重不公，且一审程序违法。苏慧平、王源答辩称：（一）海富公司虽没有与苏慧平、王源再单独签订合同，但是签订分包协议后，海富公司实际默认三人与海富公司均单独建立了租赁关系，且《海富大厦处理协议》、《房屋交接确认书》实际确认了双方独立的租赁关系。海富公司要求三人共同承担责任的理由，不能成立。（二）2015年苏慧平与海富公司签订《解除租赁协议书》，案涉协议已经解除，该协议书约定以前的租金予以免除，2017年4月、10月案涉房屋移交时，海富公司的经办人余某某、杨某某代表海富公司与苏慧平签订了房屋《移交确认书》已明确免除苏慧平移交日之前的租金，2017年10月19日与王源签订的《房屋交接确认书》明确房屋装修残值与欠付租金相抵，互不承担责任。海富公司再次起诉要求支付租金和占用费，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。李锋答辩称，（一）李锋与海富公司不存在合同关系，案涉《海富大厦租赁合同》未经李锋签字，李锋不是合同当事人，海富公司无权起诉李锋。（二）李锋依据分包协议向苏慧平交纳房租，再有苏慧平把房屋租金交给海富公司，李锋认可的房屋出租人为苏慧平。（三）2017年案涉房屋因海富公司拒绝接收致未能移交，之所以李锋没有与海富公司签订类似于苏慧平和王源的《处理协议》是因为李锋要求海富公司在该协议上盖章，海富公司由于内部管理分歧不同意盖章，但当时海富公司也同意免除李锋的所有租金。且案涉房屋2017年12月海富公司即已经锁门，诉讼中实际已经现状移交给海富公司后，海富公司已经出租经营，李锋也存在装修残值损失，海富公司要求李锋承担支付租金或占用费的理由，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。海富公司一审起诉请求：1.确认2013年1月19日签订的《海富大厦租赁合同》已于2015年11月14日解除;2.苏慧平、王源、李锋共同支付海富公司自2015年9月1日起至2015年11月14日期间《海富大厦租赁合同》项下拖欠的租金1621918元。3. 苏慧平、王源、李锋共同支付海富公司《海富大厦租赁合同》项下自2015年11月15日起至2018年7月16日期间未及时腾退《海富大厦租赁合同》项下房屋场地、设施所产生的使用费17406200元。4. 苏慧平、王源、李锋共同支付海富公司《租赁协议书》项下自2015年3月15日起至2017年9月1日海富大厦主楼2号商铺房屋租金、使用费共计1585500元。5. 苏慧平、王源、李锋对上述各项诉讼请求承担连带责任。6.本案诉讼费用由苏慧平、王源、李锋承担。一审法院认定事实：2013年1月19日，海富公司作为出租方与作为承租方的苏慧平签订了《海富大厦租赁合同》，苏慧平、王源在合同落款处签字。合同约定租期六年，年租金800万元。同年3月21日，海富公司与苏慧平签订了《租赁协议书》，约定苏慧平等人租赁海富大厦主楼2#商铺，租期六年，年租赁费64.66万元。在苏慧平签订租赁合同的同时，包括王源、李锋、赵某某等多人有意合伙。合同签订后，经过“人合选择”最终苏慧平、王源、李锋、赵某某四人达成合伙合意，共同经营苏慧平承租的海富大厦。2014年府谷县经济急剧下滑，合伙经营难以为继，经合伙人协议：赵某某退出合伙。其他合伙人放弃合伙，改为分包经营。2014年2月21日，苏慧平、王源、李锋与赵某某签订了《海富大厦合伙承包人分包协议》，约定：1、苏慧平（甲方）负责收取李锋、王源的全部房租交于海富公司。甲方为一至三层商场等。2、李锋分包餐饮部、地下室等，房租300万元。3、王源分包客房部、KTV等，房租300万元。海富公司对该协议进行了见证。同时，苏慧平向海富公司申请降低租赁费。苏慧平在答辩状中称分包协议签订后海富公司便降低了租金。海富公司在《通知》中也自认承租人申请降低租金，当年其实际收取的租金为515.1411万元。但租金是否降低，降低了多少现有证据难以确定。2015年11月14日海富公司与苏慧平签订了《解除租赁合同协议书》，约定：一、解除租赁合同。三、乙方于2015年11月30日之前返还租赁房屋及附属物品、设施设备。六、本协议签订后，甲乙双方不得依据《海富大厦租赁合同》再主张任何权利。苏慧平辩称解除协议签订后，海富公司迟迟不予收回租赁物，且因海富公司所欠外债较多，债主经常来海富大厦讨债，导致其商场无法出租，海富大厦也无法正常经营。但其所述无证据支持。2017年4月12日，海富公司与苏慧平进行了财产移交，并达成《海富商场处理协议》，海富公司放弃了本日前的房租。2017年10月19日，海富公司与王源进行了财产移交，并签订《房屋交接确认书》，海富公司承诺从2015年9月至2017年10月的房租用于补偿王源前期装修等投资，移交后双方互不相欠（包括王源与苏慧平就上述租赁标的不再有任何租费和关联）。苏慧平、王源移交其占用的租赁物时，李锋亦积极协商移交事宜，但由于各种原因未能达成一致意见。2017年12月4日，海富公司将李锋管理的四楼餐厅予以封闭。在一审法院审理中，经一审法院协调双方对租赁物及财产进行了交接。海富公司在接收上述租赁物后均按照现状另行出租给案外人全茂生。一审法院认为，苏慧平、王源与海富公司签订租赁海富大厦的合同后，才与李锋及案外人赵某某正式确定合伙关系，共同经营管理所租赁的大厦。因此租赁合同的相对人为苏慧平、王源。虽然租赁物海富大厦在租赁后用于苏慧平、王源、李锋及案外人赵某某四人共同合伙经营，但不能改变苏慧平与王源是租赁合同相对人的事实。依据合同的相对性，在四人合伙期间产生的租金海富公司应当向苏慧平及王源主张。苏慧平、王源在支付租金后可以依据合伙协议向其他合伙人进行追偿，以此实现合伙人对共同经营所负债务的共同承担。2014年，四合伙人解除合伙关系，变更为苏慧平总承租，李锋、王源分包租赁物各自经营。海富公司对此明知并加以见证。且海富公司在2015年解除租赁关系时其认可的承租人也是苏慧平。分包后，相互间发生法律关系的主体以及权利义务内容发生了变化，相互间的租金数额也不相同，因此对于此后租金及租赁物的返还海富公司应当向苏慧平进行主张。现其起诉王源、李锋支付租赁物分包及合同解除后的租金没有合同依据及事实依据。应当予以驳回。对于海富公司起诉主张2015年9月1日至2015年11月14日期间的租金的请求，因其与苏慧平在2015年11月14日签订《解除租赁合同协议书》时明确放弃了相应权利，故对其该诉请一审法院不予支持。但是对于其请求确认《海富大厦租赁合同解除》的请求，因系双方真实意思表示，内容合法，故一审法院予以支持。对于海富公司关于合同解除后租赁物“占用费”的请求，因其在2017年与苏慧平已经达成了《海富商场处理协议》，苏慧平放弃其商场设备归海富公司所有。海富公司放弃2017年4月12日之前的房租。苏慧平已向新的承租人进行了租赁物及财产的移交。同年10月19日，海富公司与王源达成《房屋交接确认书》，海富公司放弃了之前产生的租金，用于补偿王源前期装修及新增加财产的价值损失。对于李锋占用部分的租赁物费用，因海富公司在接收李锋部分租赁物时存在消极行为，造成的相应损失应当由其自身负担。加之租赁合同约定的租赁期限至2019年，现租赁合同提前终止，承租人的装修及其他投资价值不能如期收回，存在必然损失。其他部分的租赁物海富公司在收回时均以免除租金的形式予以补偿。其收回的租赁房屋的添附物及租赁后形成的其他财产，海富公司均转租他人予以利用。而李锋占用部分的租赁物的装修投资及租赁后新增的财产价值，其在收回租赁物时并未给予任何补偿。但是在客观上，海富公司在接收该部分租赁物后，已经按照现状转租他人，加以利用。而其与苏慧平之间对于该部分租赁物的装修残值以及新增其它财产如何折价利用并未达成合意。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条的规定，出租人海富公司对于附合物的残值及未形成附合的装饰装修物，其加以利用后应当给予适当补偿。另外，海富公司与承租人苏慧平在2014年后租金是否调整，调整为多少现有证据均不清楚。且苏慧平、王源、李锋分包经营后，各自占用的租赁物面积大小及楼层均不同，李锋占用部分的租金海富公司与苏慧平约定为多少也缺乏证据证明。综上，对于海富公司关于租赁物“占用费”的请求一审法院不予支持。其可就租赁附合物残值利用问题与苏慧平协商解决或者补充完善租金证据后另案主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、九十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第三十条、三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条之规定，判决如下：（一）确认海富公司与苏慧平签订的《海富大厦租赁合同》于2015年11月14日解除。（二）驳回海富公司的其他诉讼请求。一审案件受理费136160元，由海富公司负担。              双方二审均未提交新证据。对于一审查明的事实各方无异议，本院确认一审查明事实属实。本院认为，对于案涉房屋租赁合同的性质、效力各方当事人无异议，案涉房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。本案争议的问题是：1.案涉房屋的承租人主体应当如何认定；2.海富公司就案涉房屋主张的欠付租金应否支持；3.海富公司就案涉房屋主张的房屋占用费应否支持。（一）关于案涉房屋的承租人主体应当如何认定的问题。海富公司主张苏慧平、王源、李锋三人系合伙关系，经苏慧平、王源签字的2013年1月19日案涉《海富大厦租赁合同》对全体合伙人均发生法律效力，且三位合伙人实际使用了案涉房屋，因此是案涉房屋租赁关系的承租人，应当对案涉房屋欠付的租金以及占用费承担连带责任。苏慧平、王源、李锋认可2014年2月之前其三人系合伙关系，与海富公司签订的租赁合同对其三人均有约束力，但是认为2014年2月各方签订分包协议以后，其三人分别与海富公司建立了独立的租赁关系。李锋另外认为，分包协议之后虽然各合伙人不再是合伙关系，但李锋是从苏慧平手里租的房子，房租也是交给苏慧平，因此苏慧平是承租人，李锋与海富公司不具有租赁合同法律关系。对此，本院分析认为，首先，案涉苏慧平、王源、李锋实际占有使用的房屋均系根据2013年苏慧平作为乙方与甲方海富公司签订的《海富大厦租赁合同》而来，该协议乙方签字人虽只有苏慧平和王源，但李锋、苏慧平、王源均认可该签字实际系代表各合伙人，因此李锋也与苏慧平、王源一样共同为该合同的承租人。其次，2014年1月20日，苏慧平(甲方)、王源（乙方）、李锋、赵某某四人签订《海富大厦合伙承包人分包协议》，约定苏慧平为第一合伙人，负责向第二合伙人李锋、王源收取租金，全部交与海富公司，第二合伙人李锋、王源放弃原投资款，李锋自行分包经营餐饮部、地下室，王源自行分包经营客房部、KTV部，将海富大厦协商分为三个部门，即苏慧平为第一部门商场一层至三层海富商场，第二部门为李锋的第四层餐饮和负一层（房租300万元），第三部门为六楼至十一层客房部和五层KTV部（房租300万元），该协议还对三人原来的投资等进行了约定，海富公司作为见证人在该分包协议上签字。因该分包协议的约定内容主要为各合伙人之间内部投资款的处理、所承包海富大厦房屋如何分割经营事务，未有李锋、王源、苏慧平三人与海富公司再单独建立租赁合同的意思表示，且事后各合伙人也并没有与海富公司就其各人使用区域的房屋再与海富公司签订合同，虽然该分包协议约定租金统一由苏慧平收取后交给海富公司，该内容仅是合伙人内部对于租金收取方式的约定，并不必然得出李锋、王源再从苏慧平处转租房屋的意思表示。因此，案涉海富大厦以及商铺的承租人仍应为苏慧平、王源、李锋。最后，2015年11月14日，苏慧平与海富公司签订的案涉房屋解除协议书明确约定，解除的是2013年1月9日的《海富大厦租赁合同》，诉讼中，各方也均认可案涉房屋租赁关系自2015年11月14日解除，说明各合伙人对外仍然认可以苏慧平为代表签订案涉房屋的解除租赁关系，李锋主张其不是案涉房屋租赁合同的承租人，与合同约定以及履行事实不符，不能成立。原审法院仅认定苏慧平、王源与海富公司建立租赁合同关系，有所不妥，本院予以纠正。（二）关于海富公司主张的案涉房屋的欠付租金以及房屋占用损失应否支持的问题。2015年11月14日，苏慧平代表各合伙人签订了案涉房屋的解除协议，双方同意解除租赁关系，故自2015年11月14日三合伙人与海富公司的租赁关系解除。海富公司认为，依据该解除协议，三合伙人应当在协议约定的期限内返还房屋，如果按期返还则以前欠付的租金依据该协议免除，因三合伙人未按期返还房屋，则海富公司可以依法要求支付欠付的租金。苏慧平、王源认为，虽然案涉解除协议签订后各方未按照协议约定腾退房屋，但是2017年4月12日苏慧平、王源腾退房屋时，海富公司已经明确表示免除以前责任或用租金抵偿装修残值，因此，海富公司再主张租金，没有依据。对此本院分析认为，根据2017年4月12日海富公司工作人员余某某与苏慧平签订的《海富商场处理协议》第一条“甲方（海富公司）自愿放弃向乙方收2017年4月12日之前的房租（只限乙方苏慧平个人部分）（商场部分）”，2017年10月19日海富公司工作人员杨某某与王源签订的《房屋交接确认书》中也明确“甲方承诺如乙方将分包的海富大厦租赁标的进行移交，从2015年9月至2017年10月的房租用于补偿乙方前期装修以及新增钢架构房屋、消防通风、中央空调投资，移交后双方互不相欠（包括乙方和苏慧平就上述租赁标的不再有任何租费和关联）”，且双方均依据该协议履行了房屋移交义务，因此在案涉苏慧平、王源的房屋交接后，双方已经对各自的权利义务进行了了结，海富公司已经明确放弃其相关权益主张，海富公司在本案中再主张解除协议前的欠付租金以及解除协议后的房屋占用费，依据不足，不能成立。原审法院判决驳回海富公司对苏慧平、王源的该部分诉讼请求，并无不当，本院予以维持。海富公司主张案涉《房屋涉交接确认书》、《海富商场处理协议》上的签字人未取得公司授权、协议中约定的取消的租金不是占用费等理由，与合同履行事实不符，不能成立。关于海富公司主张的李锋承租的案涉房屋的租金以及占用费损失的问题。如前所述，2015年11月14日苏慧平即代表苏慧平、王源、李锋三人解除了案涉房屋的租赁关系，此时双方均应积极协商房屋交付事宜以减少损失，但是根据本案查明事实，苏慧平实际交付至2017年4月、王源实际交付至2017年10月，在此期间案涉房屋一直由该三人占有使用，李锋的房屋实际至本案一审诉讼时2018年7月才最终办理移交给了海富公司，一审中，李锋提交证据证明在苏慧平、王源2017年办理交接时李锋也曾协商联系海富公司接收房屋，海富公司未提交证据证明其积极履行了接收房屋的义务，故海富公司主张2017年之后李锋应向其承担房屋占用损失，依据不足。对于2015年11月4日至2017年4月12日海富大厦首次移交期间的占用费问题，李锋并未与海富公司达成类似于苏慧平、王源的确认书或房屋交接书之类的书面文件，视为就李锋占有的该部分房屋解除租赁关系后的债权债务问题双方未达成一致意见。但是，考虑到案涉房屋与王源、苏慧平的房屋状况类似，均为现状移交，海富公司已经现状再出租他人，且案涉合同均未到期即提前解除，在涉及出租人占用费损失的同时也必然涉及到装修残值的补偿，在双方均未提交证据证明其双方在合同解除后积极履行移交和接收义务的情况下，对于该部分损失李锋和海富公司均存在过错，原审法院对于海富公司主张由李锋支付欠付租金和房屋占用费的请求不予支持，并无不当。另外，海富公司上诉主张一审受理、开庭程序违法，以及证人作伪证、篡改笔录、重审加重海富公司责任等理由，依据不足，依法不能成立。综上，海富公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定承租人主体虽有不妥，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131045元，由府谷县海富房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长    王小平                               审  判  员    赵  敏                               审  判  员    李勇杰                              二〇二〇年九月二十二日                               书  记  员     麻 朝-1-