江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初3042号 原告（反诉被告）：于桂霞，女，1961年4月7日出生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：梁化海，江苏凤泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王某，男，1970年10月29日出生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：温婷婷，江苏汇君律师事务所律师。 第三人：徐州市泉山区房产服务中心，住所地徐州市泉山区建国西路59-1嘉宏大厦**。 法定代表人：顾克秀，该中心主任。 委托诉讼代理人：高得稳，江苏逸城律师事务所律师。 原告（反诉被告）于桂霞与被告（反诉原告）王某、第三人徐州市泉山区房产服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，反诉原告于2020年8月4日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）于桂霞及其委托诉讼代理人梁化海、被告（反诉原告）王某及其委托诉讼代理人温婷婷、第三人徐州市泉山区房产服务中心的委托诉讼代理人高得稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于桂霞向本院提出本诉请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告对房屋恢复原状，限期搬出房屋；2、被告赔偿原告2020年下半年房屋租金损失34000元、误工费3000元、交通费1000元、代理费4800元、违约金5000元，合计47800元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月10日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落在煤建路南村民安楼X号中间X间门面房各15平方米共30平方米租给被告使用，租赁期限自2019年12月10日至2020年12月9日，年租金68000元，季租金17000元，按季支付租金。合同明确约定被告“不得以联营、合伙、合作、协作等任何名义转租、转借、转让”，否则，原告有权扣除履约保证金，收回房屋另行出租，由此造成的一切损失和后果均由被告承担。2020年5月初，原告发现被告承租后违反租赁合同约定将其承租的房屋进行转让，原告多次向被告申明此房屋不得转租转让，被告置之不理，原告于2020年5月21日向被告发出违约通知书，告知被告与其解除合同，要求被告对房屋恢复原状并承担损失，同时由于被告违约，被告缴纳的履约保证金不予退还。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告（反诉原告）王某辩称，1、原告对涉案房屋不具有处分权，原被告签订的涉案租赁合同是无效合同，被告承租的煤建路XX-X两间房屋的所有权人是徐州市泉山区人民政府，原徐州市九里区人民政府，原告在诉前调解程序中提交的其与第三人签订的房屋租赁合同第五条明确约定不得转租，原告起诉后被告向泉山区政府以及第三人反映房屋转租情况，政府工作人员明确告知其原告不得对涉案房屋进行转租。因此原、被告签订的涉案租赁合同是无效合同，不存在合同解除一说。2、原告主张下半年房屋租金损失以及误工费等各项费用，没有合同事实及法律依据。首先被告承租的涉案两间房屋租金已分别足额支付至2020年6月10日和2020年7月10日，原告分别在2020年5月21日和7月3日对上述房屋进行了停电停水，造成被告无法正常使用租赁物，且原告在2020年5月21日通过微信向被告发出解除合同通知书，所以被告才没有继续支付租金。在原告采取停电停水措施以及单方解除合同行为前，被告不欠付原告房屋租金，原告也不存在房屋租金损失。其次停水停电造成被告无法正常经营的行为均系原告单方作出，原告应对合同不能履行承担过错责任，原告也没有提供其主张的各项费用的相关证据。3、原告在对涉案房屋不具有处分权的前提下进行转租，存在通过转租获利的情况，应当向被告返还履约保证金以及多收取的租金。原告与第三人签订的租赁合同约定XX-X的四间房屋的租金为73200元，而被告承租其中两间较小的房屋租金为68000元，原告存在明知不能转租而转租获利的行为，具有通过国有资产谋利且并没有向被告开具租赁费发票，存在偷税漏税的情形，因此原告应向被告返还保证金5000元，以及多收取的租金13326元，如原告不能返还，请求对该款项进行没收。综上，原告违反合同约定转租并且获利以及擅自停电，导致被告不能正常经营，根据涉案房屋租赁合同第十六条第二款以及合同法的相关规定，请求法庭驳回原告的诉请。 第三人徐州市泉山区房产服务中心陈述，其对原告将房屋转租给被告的事实并不知情，在原告起诉后才知道，其同意由原告收回涉案房屋。关于原告未经第三人同意转租房屋，第三人将依据房屋租赁合同的相关规定，保留追究原告相关法律责任的权利。 反诉原告王某向本院提出反诉请求：反诉被告向反诉原告返还缴纳的保证金5000元以及多支付的房屋租金11326元。事实和理由：2019年12月双方签订租赁合同时，原告未将其出租的房屋不能进行转租的事实如实向被告告知，因此在房屋所有权人不同意房屋进行转租的情况下，原被告双方签订的房屋租赁合同是无效合同。根据合同法第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上，反诉原告要求反诉被告将上述超出其向房屋所有权人支付的租金进行返还，并返还保证金。 反诉被告于桂霞辩称，被告的反诉无事实和法律依据。第一，原被告双方均是完全民事行为能力人，具备签订合同的条件，签订合同时，不存在欺诈胁迫隐瞒的情形。被告在签订合同时，知道房屋的状态并对租金认可，因此被告反诉要求返还租金是无根据的。第二，被告王某在原告多次告知其不能转租的情况下，仍然进行转租，构成违约，根据双方的合同约定，保证金是不应退还的，因此其反诉返还保证金无事实和法律根据。 第三人徐州市泉山区房产服务中心陈述，其对涉案房屋的转租并不清楚。 本院经审理认定事实如下：涉案坐落于煤建路XX-X的房屋原属于徐州市九里区人民政府所有，后因区划调整，徐州市九里区人民政府与徐州市泉山区人民政府合并为徐州市泉山区人民政府，涉案房屋归其所有。本案第三人徐州市泉山区房产服务中心系由徐州市泉山区人民政府举办设立的事业单位法人，负责房屋管理、交易租赁管理等。 2017年12月27日，原告（反诉被告、承租方）于桂霞与第三人（出租方）徐州市泉山区房产服务中心签订《房屋租赁合同》，约定第三人将坐落在煤建路XX-X的房屋（共4间）出租给原告使用，建筑面积约为70.6平方米，用途服装五金。租赁期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。第三年租金比第一年租金递增5%。租金及支付方式：年租金73200元整，月租金6100元整，履约保证金为18000元整。合同第五条约定，本房屋不得以联营、合伙、合作、协作等任何名义进行转租、转借、转让（本房屋的承租人非出租房屋所在地注册的企业负责人、股东或非其本人实际经营、纳税的即视为转租、转借），否则出租方有权扣除履约保证金，收回房屋另行出租，由此造成的一切损失和后果均由原告承担。 原告承租上述房屋后，又于2019年12月10日就其中2间门面房与被告王某签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在煤建路南村民安楼X号中间X间门面房各15平方米、共30平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限一年，自2019年12月10日起至2020年12月9日止。租金及支付方式：年租金68000元，季租金17000元，履约保证金5000元，租金按季支付，延期交付房租达10天，视为违约，原告有权要求支付租金、不予退还履约保证金，收回房屋另行招租，由此造成的损失由被告承担。本房屋不得以联营、合伙、合作、协作等任何名义进行转租、转借、转让（本房屋的承租人非出租房屋所在地注册的企业负责人、股东或非其本人实际经营、纳税的即视为转租、转借），否则原告有权扣除履约保证金，收回房屋另行出租，由此造成的一切损失和后果均由被告承担。本合同生效后，任何一方违约均应承担违约责任，如被告违约则履约保证金不退还，如原告违约则对应被告履约金同等数额支付违约金。由于双方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。 2020年3月19日被告办理营业执照时，因市场管理局需要涉案租赁房屋的产权证明及租赁合同，遂其要求原告提供。原告向其提供了涉案门面房的产权证书复印件（所有权人为徐州市九里区人民政府）及原告根据其与第三人签订的《房屋租赁合同》伪造的一份合同复印件，其中将房屋用途由“服装五金”更改为“服装五金食品”，将“年租金73200元整，月租金6100元整”更改为“年租金90000元整，月租金7500元整”，并将合同第五条不能转租、转借、转让条款更改为“本店保证做到守法经营、公平、公正，严格按照食品卫生标准出售商品，绝不出售假冒，劣质有害的商品，否则甲方有权扣除履约保证金，收回房屋另行出租，由此造成的一切损失和后果均由乙方承担”。 2020年4月14日，原告向被告出具收条一张，内容为：今收王某金元食品房租费（5.10-6.10号煤建路XX-X）5667元，因疫情3-4月免房租。 2020年5月18日，被告王某又与案外人董晴签订《租赁合同》，约定将其承租的涉案2间门面房中门头为“郁记盐水鹅”的一间转租给董晴，租赁期自2020年5月19日起至2020年12月31日止。房屋租金每月2850元，房屋押金为5000元整。 2020年5月21日，原告通过微信向被告发出《违约通知书》，内容为：“王某：你租赁的煤建南村民安楼X号中间X间门面房各15平米、共30平米，已严重违约，甲方（原告）向你声明，解除合同、收回房屋。因甲方多次向你声明，此门面不得转租、转让，你就是不听，屡次违约，几十个电话不接，不给面见，有意逃避，甲方忍无可忍决定和你解除合同。甲方要求其恢复原状、承担损失，不退还履约保证金，并同时向法院起诉。”同日，原告将被告转租给董晴的该间门面房水电关停。 2020年5月22日，原告因涉案纠纷委托江苏凤泉律师事务所律师代理进行诉讼，签订《委托代理合同》，约定原告应向江苏凤泉律师事务所交纳代理费用4800元。 因原、被告就门头为“郁记盐水鹅”的门面房转租问题发生纠纷，董晴无法使用该门面房，其于2020年6月16日将被告诉至本院，要求退还其交纳的房租、押金等，双方达成调解协议，被告王某向董晴退还其所缴纳的房屋租金、押金和物品转让费共计40000元。 原告主张被告还将另一间门头为“湖滨老闫牛肉”的门面房转租给“老闫”，遂于2020年7月3日将该间门面房水电关停。 原告认为被告将涉案门面房再行转租的行为构成违约，对其造成了损失，故诉讼来院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，未经出租人同意，擅自转租实则是一种无权处分行为，该行为属于效力待定。如果出租人认可该行为，则转租合同有效；如果出租人拒绝追认，则转租合同无效，但原租赁合同的效力不受影响。本案中，第三人与原告签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋不得转租，原告违反该约定将其中两间门面房转租给被告，第三人作为出租人系在本次诉讼之后才知道原告转租的事实，其在庭审中明确提出异议，不同意原告转租，因此原、被告之间的转租合同应属无效。既然无效，便不存在解除一说，对于原告主张解除原、被告之间的租赁合同，本院不予支持。虽然原、被告之间的转租合同无效，但不影响第三人和原告之间的租赁合同的效力，在出租人即第三人未要求解除其与原告的租赁合同的情况下，原告作为涉案2间门面房的承租人对该房屋享有合法占有使用权，且第三人在庭审中表示同意由原告收回房屋，故原告要求被告对涉案2间门面房恢复原状、返还给其，于法有据，本院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，原告作为涉案门面房的承租人而非所有人，应在与被告订立转租合同时即披露自己的身份，并向被告提供房屋产权证书及租赁合同，但其系在被告承租后需要办理营业执照时才向其提供，其虽主张在签订转租合同时已向被告告知真实情形，但并未提供相应证据证明，且其提供给被告的其与第三人的租赁合同系伪造的，并有意将“不得转租条款”删除替换，显然是刻意隐瞒不能转租的事实，其在缔约时存在主要过错。被告作为次承租人，在签订涉案门面房的租赁合同时，亦应主动要求原告提供相关产权证明，查明真实产权人及原告是否有权转租，但其并未要求原告提供，本身亦存在过错。因原、被告之间的转租合同自始无效，原告基于转租合同有效的前提要求被告向其承担再行转租的违约责任，本院依法不予支持。况且，被告已将涉案2间门面房上半年的租金支付完毕，下半年时该2间房屋的水电已被原告关停，房屋无法正常经营使用，已经闲置，原告再行主张下半年的租金损失没有依据。其余损失若存在，也系其自身过错在先导致，应由其自行承担。 原、被告之间的转租合同无效，双方均应返还依无效合同取得的财产。被告作为次承租人，应向原告返还实际占有房屋所获取的占有收益，因占有收益为无形财产，只能采用折价补偿的方式向原告支付占有使用费。本院认为，原、被告在签订租赁合同时约定的租金标准能反映双方在缔约时对被告因承租涉案门面房获取的占有收益的预估，被告以该标准支付占有使用费更为公平，不能仅以原告与第三人签订的租赁合同约定的租金标准进行衡量，因此，被告已将上半年的占有使用费支付完毕，其主张应按照原告与第三人约定的租金标准由原告返还多收取的部分，于法无据，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同无效，合同无法正常履行双方均有过错，损失应各自承担，原告无权扣除被告的履约保证金，故对于被告要求原告返还保证金5000元的反诉请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效后十日内将坐落在煤建路39#-2的中间2间门面房恢复原状、返还原告于桂霞； 二、反诉被告于桂霞于本判决生效后十日内返还反诉原告王某保证金5000元； 三、驳回原告于桂霞的其他本诉请求及反诉原告王某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费995元，减半收取497.5元，由原告于桂霞负担447.5元，被告王某负担50元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。反诉费104元，由反诉原告王某负担72元，反诉被告于桂霞负担32元，反诉被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年九月十四日 法官助理  朱兴叶 书 记 员  孙茜倩