广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1043号 上诉人（原审原告）：陈业文，男，1983年3月22日出生，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人陈业文因与被上诉人广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈业文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求；2.本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决忽略了其确认的被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金3,551.4元的计算时间段仅为2016年7月28日至2018年11月12日，在(2020)桂0602民初968号案件中上诉人诉请是要求被上诉人依据合同之约定支付2018年11月13日至2020年4月27日的违约金。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决未充分兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益以及公平和诚实信用的原则作出平等裁决，理由有：1.上诉人早已按合同约定履行付清购房款且已缴纳契税而被上诉人多年来一直未协助上诉人办证；2.庭审期间，被上诉人未能提供任何证据证明未能办证非因其过错，故一审判决无依据减轻其违约责任；3.被上诉人违约后未见其积极主动地采取补救措施，亦未主动告知上诉人不能按合同约定协助办证之原因，庭审期间亦未能提供证据证明其采取补救的措施，致使上诉人的合法权益持续不断受到侵犯；4.2018年11月13日至2020年4月27日期间，被上诉人仍未能协助上诉人办证致使涉案房屋无法进行合法转让、出租、抵押融资等经济活动，无法得到本应该得到保值、转让获得增值收入、收取租金、方便融资节约成本等经济活动的预期利益，故一审判决忽略上诉人的合法权益，未能体现公平原则。三、根据《中华人民共和国民事合同法》第一百一十四条规定，上诉人和被上诉人签订的合同已明确违约的赔偿金按购房款金额的日万分之二方式计算，退一步讲，一审判决如认为违约金的标准以造成的损失为依据，应该遵循“违约金过分高于造成的损失适当减少”之规定适当减少上诉人的诉求金额，但直接判决驳回上诉人所有诉求实属不妥。再者，被上诉人并未提出证据证明本案违约金过分高于损失。 方典公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人并未举证证明自己的损失，以上陈述的仅是一个机会，存在不成交的可能性，不属于法律保护的直接损失，故一审法院认为上诉人的损失已经得到补偿是正确的。即使支持上诉人关于违约金的诉请，也应对违约金进行调低。 陈业文向一审法院起诉请求：1.方典公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定支付陈业文违约金22654.16元（按已付房款发票金额213316元的万分之二,自2018年11月13日起计算至2020年4月27日共计531天，213316元×0.0002×531=22654.16元，应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止）;2.由方典公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月16日,陈业文（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2362.83元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给陈业文，建筑面积为89.78平方米，房屋总价款为212135元。合同签订后，陈业文依约支付了房款，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，一审法院于2019年3月20日作出的（2019）桂0602民初382号民事判决书判决方典公司向陈业文支付2016年7月28日至2018年11月20日的逾期办证违约金35511.40元，该判决书已经发生法律效力。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助陈业文办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，陈业文、方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。陈业文、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司逾期未能协助陈业文办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任。关于陈业文诉请的违约金是否过高的问题。一审法院认为违约金的高低标准应以造成的损失为依据。本案中，方典公司逾期办证后，判决书已经确认其应向陈业文支付逾期办证违约金35511.40元。一审法院综合考虑方典公司逾期办证行为给陈业文造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，认为陈业文的损失已经得到补偿，故对陈业文的诉讼请求，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈业文的全部诉讼请求。案件受理费366.35元，减半收取183.18元，由陈业文负担。 本案二审期间，双方当事人均无新证据提交，一审判决查明事实除“一审法院于2019年3月20日作出的（2019）桂0602民初382号民事判决书判决方典公司向陈业文支付2016年7月28日至2018年11月20日的逾期办证违约金35511.40元，该判决书已经发生法律效力。”应改为“一审法院于2019年3月20日作出的（2019）桂0602民初382号民事判决书判决方典公司向陈业文支付2016年7月28日至2018年11月12日的逾期办证违约金35511.40元，该判决书已经发生法律效力。”外，其余事实均无误，本院予以确认。 再查明，根据上诉人提交的发票显示，上诉人实际缴纳的购房款为213,316元。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力正确，本院予以确认。（2019）桂0602民初382号民事判决生效后，被上诉人仍未能协助上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，违约状态依然持续，故被上诉人关于上诉人的全部损失已从（2019）桂0602民初382号判决中得到补偿的主张，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条约定，被上诉人每逾期一日应按上诉人已付房款的万分之二向上诉人支付违约金。被上诉人主张合同约定的违约金过高，要求调整。本院认为，上诉人逾期协助办证时间较长，法院曾判决被上诉人向上诉人支付2016年7月28日至2018年11月12日的逾期办证违约金35511.40元，现如再照合同约定的违约金计算方法计算出的违约金，总数确实过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况、被上诉人的过错程度及上诉人的诉请等因素，对于2018年11月13日至2020年4月27日的逾期交房违约金，本院酌情确定为以上诉人已付房款为基数，按日万分之0.5计算，即 213316元×0.00005×532天=5674.21元。 综上所述，陈业文的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初968号民事判决； 二、被上诉人广西方典置业投资有限公司向上诉人陈业文支付违约金5674.21元； 三、驳回上诉人陈业文的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费183.18元，由上诉人陈业文负担；二审案件受理费366.35元，由被上诉人广西方典置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪