江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10431号原告：周洋，男，1987年5月14日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：周长书（系周洋父亲），男，1958年6月18日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：冯正标，连云港市海州区云台律师事务所法律工作者。被告：连云港京润置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳中路**丰盈杰座**。法定代表人：温玉美，经理。委托诉讼代理人：宫玉强，男，该公司工作人员。被告：江苏苏港工程有限公司，住所地，住所地江苏省连云港市赣榆区华中路**五星电器**iv>法定代表人：陈振房，董事长。委托诉讼代理人：周明智、陈硕（实习），江苏传扬律师事务所律师。被告：徐继国，男，1965年11月25日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原告周洋与被告连云港京润置业有限公司（以下简称京润公司）、江苏苏港工程有限公司（以下简称苏港公司）、徐继国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案，依法适用普通程序，于2020年1月14日组织证据交换，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。证据交换时，原告周洋的委托诉讼代理人周长书、冯正标、被告苏港公司的委托诉讼代理人周明智、陈硕、被告徐继国到庭参加诉讼，被告京润公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；开庭时，原告周洋的委托诉讼代理人周长书、冯正标、被告京润公司的委托诉讼代理人宫玉强、被告苏港公司的委托诉讼代理人周明智到庭参加诉讼，被告徐继国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令京润公司为原告办理不动产登记；2、判令被告苏港公司、徐继国向被告京润公司缴纳购房款487955.8元；3、判令被告徐继国返还原告多缴纳的购房款53944.2元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月29日，原告与京润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于海州区(建筑面积106.09平方米)住宅房**卖给原告，总价款为498623元。依据合同第六条约定，签订合同当日原告交首付款158623元，余款34万元于房屋竣工验收30天内付清。苏港公司是综合服务楼施工工程承包人，徐继国是苏港公司的项目负责人，代表苏港公司与京润公司于2010年5月14日签订了施工合同，并就未尽事宜订立合同补充条款。补充条款第九条载明工程款可抵房屋（一房一价）尾款。原告家庭经营水电安装器材，徐继国在综合服务楼工程施工期间，原告父亲周长书为其供应材料。2011年6月8日徐继国与原告父亲周长书双方签字确认欠材料款约24万元，该房包括车库147955.8元，共计646578.8兀，减去首付158623元，余款487955.8，由徐继国负责为原告付清，因徐继国欠材料费约24万元不足还购房尾款，原告父亲周长书当天向徐继国付现金21万元，有徐继国出具收条为证，2019年8月10日徐继国出具结帐单一张，经结算材料款约24万元变更为331900元，实际徐继国已接收原告交付的购房余款为541900元，多付53944.2元，应由徐继国返还给原告。原告按合同约定已付清全部购房款，京润公司房屋已交付，但迟迟不为其办理产权登记。特诉至法院，请求支持原告的诉求。被告京润公司辩称，我公司和原告只是房屋买卖关系，当时仅仅是签订了购房合同，原告支付了首付款，其他和我公司无关。原告还没有将款项付清，我公司不同意为原告办理不动产登记。被告苏港公司辩称，1、苏港公司不是原告诉求所涉商品房买卖合同的相对人；2、原告要求苏港公司向京润公司缴纳房款487955.8元没有任何事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告对苏港公司的诉讼请求。被告徐继国辩称，原告提供的商品房买卖合同和苏港公司与京润公司签订的补充协议，证明原告应该是根据购房合同在竣工验收以后使用本房屋，且购房合同中有交付的时间和违约的具体条款。相关案件已经判定我因南苑工程欠周长书水电材料款331900元和从周长书处借21万元现金发南苑工程工人工资，本人愿意根据相关判决在周长书所购买房屋办理正式竣工验收和拿到房产证后担负给付房款的责任（用水电材料款及借款抵充）。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：（一）周洋与京润公司的关系2011年7月29日，京润公司与周洋（周长书儿子）签订《商品房买卖合同》一份，京润公司将其开发的位于连云港市海州区综合楼（暂定名）第1幢2单元202室（案涉房产）出售给周洋，约定主要条款如下：一、建筑面积106.09平方米，单价每平方米4700元，总金额498623元。二、合同签定当日，付首付款158623元，余款34万元于房产竣工验收后30天内付清。三、出卖人应当在2011年11月28日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。五、因买受人原因，暂无法签订商品房买卖网络合同，暂以手工合同签订，并完全依照本手工合同约定的内容在尾款付清（即本房产竣工验收后30天内）签订网签合同，若合同内容有所变更，以最终网签合同为准，在此期间，因买受人购买意愿发生变化所引起的一切后果，由买受人自行承担。合同还就其他事项进行了约定。附件五显示汽车库定29面积29.71平方米，单价4980元/平方米，金额147955.8元。合同签订当天，周洋给付京润公司购房首付款158623元。周洋与京润公司确认，京润公司已于2011年至2012年期间将该房屋交付周洋使用。另查明，案涉房产于2017年2月4日被本院依据（2016）苏0706民初8433号民事裁定书查封，至今仍处于查封状态。（二）京润公司与苏港公司、徐继国的关系综合服务楼工程由苏港公司于2010年5月15日中标，建设单位为京润公司，中标工程为180天，中标项目建造师为徐继国。2010年5月14日，京润公司（发包人）与苏港公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，苏港公司承包京润公司服务综合楼土建和水电安装工程，开工日期为2010年5月22日，竣工日期为2010年12月11日，合同价款6181604.49元。专用条款约定，发包人派驻工程师宫玉强，承包人项目经理徐继国。徐继国作为苏港公司的委托代理人出现在承包人落款处。2010年，京润公司（甲方）与苏港公司（乙方）签订《项目建设工程施工合同补充条款》，对付款、结算、工期等进行了调整和补充约定，其中第九条约定，工程款可抵房屋（一房一价），尾款15%保修期后抵冲；第十条约定，本补充条款与主合同具有同等效力。合同落款甲方处加盖了京润公司公章及法人章，并有宫玉强签名，乙方处加盖了苏港公司公章及法人章，并有徐继国签名。合同签订后，苏港公司于2010年6月10日开工，后将部分工程交付使用，但双方未结算。2016年11月，苏港公司诉至本院，要求京润公司给付工程款7861612.32元。本院对京润公司已支付苏港公司的款项等事实进行了审理，认为徐继国借用苏港公司名义与京润公司签订的《建设工程施工合同》和补充条款均无效，但工程合格，可以参照相关结算条款计算工程价款，于2019年6月作出（2016）苏0706民初8433号民事判决，判决京润公司给付苏港公司工程款423585.74元。苏港公司不服上诉。连云港市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）苏07民终3585号民事判决书，驳回上诉，维持原判。关于《项目建设工程施工合同补充条款》第九条以工程款抵房屋的条款，京润公司、苏港公司和徐继国均陈述三方之间没有实际履行过该条款，三方之间的工程款支付没有用房屋冲抵的。（三）徐继国与周长书的关系徐继国从周长书处购买水电材料。2011年6月8日，周长书与徐继国共同出具《情况说明》一份，载明“周经理在.8元，计为646578.8元，周经理已首付房款15万元，还余欠房款496578.8元。因徐继国欠周经理材料款共约24万元（以材料单结账为准，多退少补），经双方协商周经理余欠的房款496578.8元由徐继国负责以496578.8元的工程款冲房款，其中的差价256578.8（496578.8-240000）由周经理付现金给徐继国。”该情况说明上有周长书、徐继国签名。同日，徐继国向周长书出具便条一张，内容为“收到周经理现金贰拾壹万元整”。2019年8月10日，徐继国向周长书出具《结账单》一份，载明“欠材料款共计叁拾叁万元壹仟玖佰元整（综合服务楼工程用水电材料等）。”2019年8月22日，周长书诉至本院，要求徐继国、苏港公司给付水电材料费331900元。本院认为，在案涉工程施工期间，徐继国作为苏港公司的委托代理人在该工程上对外履行职务，在工程结束后徐继国不再具有委托代理权限，《情况说明》及《结账单》出具于工程竣工后，苏港公司不予认可，故徐继国向周长书出具的《情况说明》及《结账单》不是代表苏港公司履行职务行为，属于无权代理，其后果应由徐继国个人承担。本院据此于2019年10月31日作出（2019）苏0706民初7582号民事判决书，判决徐继国向周长书支付货款331900元，驳回了周长书要求苏港公司承担共同给付责任的诉讼请求。2019年10月15日，周长书起诉徐继国、苏港公司，要求给付借款21万元。2019年12月3日，周长书向本院提出撤诉申请。2019年12月9日，本院作出（2019）苏0706民初8871号民事裁定书，准许周长书撤回起诉。本案诉讼中，周洋提供徐继国于2011年6月8日出具的收据（原件，印章不清晰）和苏港公司于2011年6月9日出具的收据（复印件）各一张，欲证明以徐继国欠付周长书的材料款24万元和周长书给付徐继国的现金21万元抵案涉房屋的购房款。徐继国出具的收据载明：收45万元，收款事由为购房款（29号车库147955.8+2单元202室498623=646578.8元，已付15万元，还余496578.8元；苏港公司的收据载明：交款单位为京润公司，收款方式为转账，金额为45万元，收款事由为工程款（综合服务楼），注：充2单元202和29号车库房款。徐继国认可其出具收条的真实性，但陈述并未将45万元交给京润公司。三被告均否认苏港公司2011年6月9日收据的真实性，周洋亦不能提供该收据原件。经当庭询问，周洋不愿意将剩余房款直接给付京润公司，坚持要求由徐继国向京润公司支付。以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的商品房买卖合同、首付款收据、《建设工程施工合同》、《项目建设工程施工合同补充条款》、徐继国出具的《情况说明》、便条和《结账单》、京润公司出具的收据（复印件）、徐继国出具的收据、王某（周洋的姐夫）银行存折明细、不动产登记簿信息，被告苏港公司提供的（2019）苏0706民初7582号民事判决书、（2019）苏0706民初8871号民事裁定书，本院调取的（2019）苏07民终3585号民事判决书、（2019）苏0706民初7582号、8871号起诉状等证据在案为证。本院认为，周洋与京润公司于2011年7月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，周洋从京润公司处购买位于海州区的房屋，京润公司负有为该房屋办理不动产权登记证书的义务。案涉综合服务楼第一幢二单元202室房屋被人民法院查封，查封期间不得变卖、转移、抵押、过户、赠与等。因此，未经人民法院解除查封，该房屋不具备办理权属转移登记的现实条件，即京润公司在法律上不能履行办理不动产权登记证书的义务。因此，周洋要求京润公司为案涉房屋办理不动产权登记证书，本院难予支持。关于周洋要求苏港公司、徐继国为其向京润公司缴纳购房款487955.8元，并要求徐继国返还其53944.2元（331900元+21万元-487955.8元）的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求依据的待证事实是周洋的父亲周长书与京润公司、苏港公司和徐继国达成了以材料款抵冲周洋购房款的协议，但是该待证事实并不成立。首先，京润公司与苏港公司虽在《项目建设工程施工合同补充条款》中约定了工程款可抵房屋的框架协议，但京润公司、苏港公司和徐继国均陈述该条款并未实际履行，周洋提供的证据也不足以证明京润公司与苏港公司或者徐继国就其购买的案涉房屋达成了具体的以工程款抵购房款的协议。其次，周长书虽与徐继国达成以材料款抵冲周洋购房款的协议，但该协议也未实际履行，徐继国未将款项交给京润公司或者与京润公司签订工程款抵房的协议，周长书也已起诉要求徐继国给付材料款并得到了判决支持，换言之，周长书以该诉讼行为表明不再履行其与徐继国之间的抵冲协议。其三，周洋主张周长书与京润公司口头达成了以材料款抵房款的协议，京润公司予以否认，周洋未能提供相应证据。因此，周洋的该项诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周洋的诉讼请求。案件受理费8779元（原告周洋已预交），由原告周洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  许娜娜人民陪审员  贺 君人民陪审员  徐启湘二〇二〇年九月十日书 记 员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。【三】《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。