甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1179号 原告：姬某，住敦煌市。 被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：汤某。 被告：甘肃天诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9162010067591445XC。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：杨某。 原告姬某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姬某、被告魅力公司的委托诉讼代理人汤某、被告天诚公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 姬某向本院提出诉讼请求：1、要求魅力公司、天诚公司支付拖欠的房屋租金23272.78元（自2018年4月1日暂计算至起诉之日，要求给付租金至返还房屋之日）；2、要求魅力公司、天诚公司给付逾期支付租金的违约金11087元（按照每天所欠租金的千分之一暂计算至起诉之日，要求支付至租金付清为止）；3、要求魅力公司、天诚公司恢复拆除的墙面、柱子，按照房产证的面积进行恢复原貌。 事实与理由：2016年5月3日，魅力公司、天诚公司因电商平台经营需要与姬某签订义乌商贸城二楼B-47铺面租赁合同，合同约定，姬某将该铺面委托天诚公司出租给魅力公司，租期自2016年10月1日至2022年9月30日止，其中，2018年4月1日至2020年9月30日租金未按时支付。合同约定了租金支付金额、方式以及时间，按照合同约定的租金标准以及违约金标准，2018年4月1日至2018年9月30日租金为172371元╳5%/2=4309.775元，当期违约金为3391元；2018年10月1日至2019年9月30日的租金为172371元╳5%=8619.55元,当期违约金为5214元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为172371元╳6%=10343.46元，当期违约金为2482元；综上，未支付租金合计为23272.78元，违约金合计11087元。魅力公司、天诚公司未按约定支付租金应当承担违约责任，故姬某诉至法院。 魅力公司辩称，双方在《商铺租赁管理协议》第九条第6项中明确约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。”该协议签订后，受市场大环境的影响，近两年敦煌市义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力公司已无力向姬某继续支付租金，按照双方签订的商铺租赁管理协议中的约定，该协议已自动终止。对于姬某计算拖欠租金的事实没有异议，但是考虑到疫情影响，希望减免租金，不应再支付违约金。 天诚公司辩称，同意魅力公司的辩解意见，对于姬某所主张的房租金额无异议，违约金的计算稍有出入。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力旅游公司，天诚公司项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司无关，应由魅力公司负责支付。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下：姬某提交的商铺租赁管理协议，魅力公司、天诚公司没有异议，本院予以采信。 经审理查明：姬某从天诚公司购买位于敦煌义乌商贸城二楼B47号商铺，建筑面积为20.79平方米，套内面积为12.104平方米，支付购房款172371元。2016年5月3日，姬某作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议，就姬某将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，姬某将商铺交付魅力旅游公司使用，魅力公司因经营需要拆除了商铺隔断，整体设计装潢后投入使用。魅力旅游公司依约支付了部分租金，自2018年4月1日起再未支付租金。 另查明，魅力公司当庭要求解除合同，庭后经本院询问姬某同意解除合同，姬某陈述其诉讼请求中应当按照合同约定面积进行恢复原貌。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第二年度（2018年4月1日至2018年9月30日）、第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）、第四年度（2019年10月1日至2020年9月29日）的租金分别为4309元（172371元╳5%/2=4309.27元）、8619.55元（172371元╳5%=8619.55元）、10342.26元（172371元╳6%=10342.26元），合计为23271.08元，本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力旅游公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向姬某承担违约责任。诉讼中，姬某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力旅游公司支付违约金。本院认为，姬某以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力旅游公司未按时支付租金而造成姬某的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。在本案中，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算利息未超过30%，足以弥补损失，因此按照应交纳租金时间至今分别计算利息为：自2018年4月1日至2018年9月30日，资金占用期间的利息损失为4309.27元×4.75%×1.3倍/365天×912天=664.87元，自2018年10月1日至2019年9月30日，资金占用期间的利息损失8619.55元×4.75%×1.3倍/365天×729天=1063.06元，自2019年10月1日至2020年9月29日，租金占用期间的利息损失10342.26元×4.75%×1.3倍/365天×364天=636.88元，合计2364.81元，对于该金额本院予以支持。姬某主张的至房屋返还之日的租金以及至租金付清之日的违约金，应该部分费用还未发生，相关计算标准不明确，本院不予支持。对于案涉商铺租赁管理协议是否应予解除，依据所查明的事实，魅力公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，庭后经本院询问，姬某对解除双方所签订的协议亦无异议，为避免姬某损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议应予解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应将商铺向姬某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力旅游公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力旅游公司承担。依据合同的相对性原则，天诚公司非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故姬某要求天诚公司支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除姬某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月3日签订的商铺租赁管理协议； 二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向姬某返还，逾期未能恢复的，姬某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务； 三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付姬某商铺租金23271.08元、违约金2364.81元，合计25635.89元，限于本判决生效后30日内履行； 四、驳回姬某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费660元（姬某已预交），由姬某负担168元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长 任 玉 娜 人民陪审员 杨 红 霞 人民陪审员 陈 彩 芸 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理 马 艳 霞 书 记 员 巩 晓 婕