山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2275号上诉人（原审原告）：侯贵涛，男，1982年6月4日出生，汉族，住文登区。委托诉讼代理人：宋佩峰，山东昀明律师事务所律师。被上诉人：荣成市居然之家家居建材有限公司，住所地荣成市观海东路**。法定代表人：王颢翔，总经理。委托诉讼代理人：林玲，山东荣威律师事务所律师。上诉人侯贵涛因与被上诉人荣成市居然之家家居建材有限公司（以下简称“居然之家”）租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2019）鲁1082民初6924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯贵涛上诉请求：撤销原审判决第五项，改判由居然之家赔偿侯贵涛装修费44122.50元、退还预付租金7830.40元，共计51952.50元；本案诉讼费由居然之家承担。事实和理由：一审事实认定不清，对侯贵涛所主张的装修费及退还预付租金不予支持依据不足。1.居然之家提交的2019年12月26日《通知函》中第2条明确载明：请你方于2019年12月31日前将位于摊位内的你方装修、物资拆除、搬离，腾出摊位退还我司，完成退铺。从上述内容可以证实侯贵涛不但对涉案承租商铺进行了装修而且居然之家也是明知且认可的行为。一审中侯贵涛为了证实装修投入不但提交了雪宝装潢材料经销处的证明，证实从该经销处购买涉案商铺用于装修，还提交了支付材料款的微信转账凭证，一审法院以证据不足为由不予支持侯贵涛的该项诉请，理由不当。一审法院应依据大众交易习惯结合实际情况作出事实认定，而不应由侯贵涛承担过多举证责任；再者，侯贵涛主张的装修费赔偿款金额是依据双方合同约定的计算标准，而非实际产生的金额，尽管实际产生的金额高于合同约定标准，但侯贵涛并不要求据实赔偿，所以不需对具体装修金额进一步举证。同时，在一审法院第一次庭审笔录第9页中居然之家明确承认张青阳转让店铺给侯贵涛时店内装修已经归侯贵涛所有。而侯贵涛在受让店铺时按惯例也必然向张青阳支付装修费，所以无论基于何种原因，如果居然之家提交不了与张青阳之间就合同终止时对装修的约定，就其装修费用也应因其违约行为向侯贵涛给予赔偿。2.关于侯贵涛主张的退还预付租金。侯贵涛与居然之家之间的租赁合同无法履行系因居然之家恶意停电导致侯贵涛无法经营所致，在此情形下合同的解除时间应当以合同基础发生根本改变导致合同无法继续履行的时间(2019年10月15日)为准，一审法院认定合同解除时间为2020年1月1日有失公平公正，自2019年10月15日至2020年1月1日期间，侯贵涛多次撤货下柜均受到居然之家阻止，即便侯贵涛不撤货下柜已无法继续经营，达不到租赁目的，对此期间的租赁损失应由居然之家自行承担。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。居然之家辩称，1.侯贵涛承租涉案商铺时，商铺本身已经由上一届租户张青阳装修完毕，且张青阳承租商铺时是带装修的，因此，侯贵涛对涉案商铺未进行装修；2.根据双方签订的租赁合同约定，如果侯贵涛需要对商铺进行装修应形成书面的装修方案报送居然之家，侯贵涛并未报送过装修方案，亦未发生装修事实；3.一审期间侯贵涛提交的购买材料的相关证据无法证实相关材料的用途，一审法院多次要求其补充证据，侯贵涛均未补充充足证据以证实其主张；4.关于合同解除时间问题，侯贵涛主张双方合同解除时间为2019年10月15日，但其并未退还涉案商铺，并一直占用该商铺，因此，侯贵涛应予支付其占用期间的租金、物业费。综上，请求驳回侯贵涛的上诉请求，维持原判。侯贵涛向一审法院起诉请求：1.解除侯贵涛与居然之家签订的招商合同；2.由居然之家退还货款21781.6元；3.由居然之家退还预付电费281元；4.由居然之家赔付侯贵涛装修费44122.5元；5.由居然之家退还预付租金7830.4元；6.由居然之家支付侯贵涛违约金10440.5元；7.由居然之家退还押金10000元。一审法院认定事实：2019年4月，侯贵涛与居然之家签订《居然之家招商合同》，约定居然之家将位于荣成博隆店三号楼一层，面积为114.48平方米，摊位号为JM93－3－1－012的场地租给侯贵涛用于商业经营，侯贵涛向居然之家支付场地租金及相关管理费用，并接受居然之家的统一管理。侯贵涛的产品经营类别为智能家居，主经营品牌为晾霸。租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日，租期内每平方米日租金0.92元共计76988.92元，每平方米物业管理费0.6元共计50212.39元，按月付款。侯贵涛在交纳首期租金的同时须向居然之家交纳合同保证金，合同保证金的用途是督促侯贵涛保证商品质量，提高合同履约能力。若双方不再续约，则居然之家在侯贵涛所售商品或服务三包期满（以居然之家对外承诺的三年为准）6个月后，经核实侯贵涛所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对居然之家没有任何未付债务时，居然之家将保证金（不计利息）返还侯贵涛，侯贵涛应向居然之家交纳保证金20000元。侯贵涛对承租的摊位按居然之家的要求进行装修，装修方案必须至少提前10天交居然之家审批，因居然之家原因导致合同提前终止，居然之家将装修费的净值赔付给侯贵涛(装修费的净值＝侯贵涛投入的装修费*提前撤场的时间/合同期。侯贵涛不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算)，因侯贵涛原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。居然之家为侯贵涛提供完善的水电等物业配套服务，居然之家未履行责任，侯贵涛有权书面要求居然之家予以更正或者改进，侯贵涛书面要求三次，居然之家既不改进又不做出书面解释，从而给侯贵涛的经营造成重大影响和损失的，侯贵涛视同居然之家违约并有权提前终止合同。除双方另有约定外，因居然之家违约导致合同提前终止的，居然之家除退还侯贵涛已预付但未发生的租金及费用、赔偿侯贵涛装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过原告已支付的本合同项下的租金费用。若侯贵涛在双方约定的合同租赁期限内仍有未付债务的，居然之家有权在侯贵涛缴清所有未付债务后再将违约金支付给侯贵涛。因侯贵涛违约导致合同提前终止的，侯贵涛除了补齐所欠租金及费用，退还居然之家在合同期内给予侯贵涛在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中居然之家给予侯贵涛补贴外，侯贵涛还须赔付居然之家相当于两个月的违约金。合同签订后，侯贵涛租赁使用承租摊位，经营晾霸晾衣架、保险箱和门锁，向居然之家交纳保证金10000元，自2019年4月至2019年10月按月支付租金和物业费。2019年9月5日侯贵涛向居然之家支付2019年10月租金3264.92元，物业管理费2129.39元;2019年10月4日侯贵涛向居然之家支付2019年11月租金3159.6元，物业管理费2060.7元。2019年10月14日居然之家代收侯贵涛货款21781.6元，至起诉之日前侯贵涛预付电费尚未消费金额281元。2019年10月15日居然之家拆除侯贵涛摊位电表，造成侯贵涛摊位断电，次日侯贵涛将断电无法正常经营的情况以书面形式反映给居然之家。2019年12月16日居然之家向侯贵涛发出交纳租金和物业费的书面催缴函，通知侯贵涛于2019年12月25日前交纳2020年1月的租金、物业费及滞纳金，2019年12月26日居然之家向侯贵涛发出通知书，通知侯贵涛自2020年1月1日起正式解除双方的租赁合同，请侯贵涛于2019年12月31日前将位于摊位内的装修、物资拆除、搬离，腾出摊位退给居然之家，完成退铺。一审庭审中，双方当事人对于停电原因争执不一。侯贵涛主张因为侯贵涛没有交纳合同约定之外的600元广告活动费，所以居然之家安排工作人员对侯贵涛摊位断电，为此提交了断电后找到居然之家工作人员孙大鹏询问断电原因的视频，视频中侯贵涛询问是不是因为没有交纳600块钱就断电，孙大鹏表示是的。居然之家质证认为，侯贵涛误解停电是因为没交广告活动费，孙大鹏为了顺利收取广告活动费做了误导侯贵涛的言语。居然之家主张因为商场停电是为了电路改造，申请证人刘某、岳某到庭作证，证人刘某证实2019年下半年，居然之家到店里通知要改造线路停电四、五天，之后更换了粗一点的电线，实际停电五天，停电期间可以正常营业。停电维修前，居然之家没有张贴书面停电维修线路的通知，不清楚其他店铺停电的情况。证人岳某证实2019年11月左右，居然之家开会通知要维修线路，后来居然之家的电工到店里通知要换电表，停了几天电，但没有影响营业。不清楚侯贵涛店铺是否进行维修整改。侯贵涛质证认为，居然之家没有在明显位置张贴停电维修的通知，并且仅知道自己店铺停电维修，不知道侯贵涛店铺的情况，侯贵涛提供了视频证实了断电的原因，证人证言不应采信。上述证据经过双方当事人质证，对于侯贵涛提交的视频内容的真实性，予以采信。两名证人证实了其所在店铺停电的情况，但不能证实侯贵涛的店铺断电的原因，故证人证言对侯贵涛店铺断电原因不具有证据效力。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的招商合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于侯贵涛摊位停电的原因问题。侯贵涛提交的视频资料可以证实居然之家没有提前通知侯贵涛维修线路需要断电，在侯贵涛询问断电原因时居然之家承认是侯贵涛没有交纳广告活动费给予断电。居然之家申请到庭的两名证人不能证实侯贵涛摊位断电的情况，故居然之家主张正常维修线路造成侯贵涛摊位断电，证据不足，不予采信。居然之家的断电行为构成违约，侯贵涛要求居然之家支付60天租金的违约金6319.3元（114.48平方米*0.92元*60天＝6319.3元），予以支持。侯贵涛要求支付60天物业费的违约金没有依据，不予支持。关于合同解除时间的确定问题。按照双方当事人签订的招商合同约定，居然之家为侯贵涛提供完善的水电等物业配套服务，居然之家未履行责任，给侯贵涛的经营造成重大影响和损失的，侯贵涛视同居然之家违约并有权提前终止合同。居然之家的断电行为经侯贵涛书面通知要求恢复用电，居然之家仍不恢复用电，致使侯贵涛无法正常经营，侯贵涛提起诉讼要求解除合同，符合法律规定，本案于2019年12月24日立案受理在送达起诉状前，居然之家于2019年12月26日书面通知侯贵涛于2020年1月1日解除合同，鉴于双方当事人均有不再继续履行合同的意愿，均同意解除合同，为有利于解决双方当事人的纠纷，一审法院确认双方于2020年1月1日解除合同，解除合同前侯贵涛一直在租赁使用居然之家摊位，故侯贵涛要求退还解除合同前10月15日至11月30日的租金，没有法律依据，不予支持。解除合同后，居然之家代收侯贵涛的货款21781.6元及未消费的电费281元，应予退还给侯贵涛。关于装修费的赔付问题。侯贵涛诉称从上一任承租人张青阳处接手摊位，张青阳经营时有装修，侯贵涛向张青阳支付装修费用并且接手后也进行了装修，庭审中提交了雪宝装潢材料经销处秦峰的证明、与大福源板材的微信转账记录，居然之家对证据的真实性不予认可，质证认为根据合同约定如侯贵涛装修应按居然之家的要求，装修方案需要报给居然之家审批，侯贵涛从张青阳处接手继续经营，没有报过装修方案，也没有进行过装修，侯贵涛提交的雪宝装潢材料经销处秦峰的证明系证人证言，证人应当出庭作证，且证明内容仅证明送货到侯贵涛的摊位，没有证明进行摊位装修，微信转账记录不能证实侯贵涛对摊位进行过装修，因此不存在装修补偿。一审庭审中，一审法院多次询问侯贵涛要求提交关于装修摊位的相关证据，现侯贵涛提交的证据不足，无法确认侯贵涛是否进行过摊位装修，故该部分的诉请不予支持。关于保证金的退还问题。侯贵涛在签订合同时交纳保证金10000元，居然之家提出根据合同约定应在三包期满（以对外承诺的三年为准）6个月后，不存在质量问题和纠纷，且没有未付债务时，将保证金余额返还给侯贵涛。现侯贵涛所售商品三包期未满，居然之家不同意返还保证金有合法依据，待三包期满六个月后，侯贵涛可另行主张该部分诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认侯贵涛与居然之家签订的《居然之家招商合同》于2020年1月1日解除；二、居然之家于判决生效之日起十日内退还侯贵涛货款21781.6元；三、居然之家于判决生效之日起十日内退还侯贵涛预付电费281元；四、居然之家于判决生效之日起十日内支付侯贵涛违约金6319.3元；五、驳回侯贵涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162元，由侯贵涛负担1654元，居然之家负担508元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是侯贵涛所主张的就涉案商铺进行装修的装修款及2019年10月15日至11月30日的商铺租金是否于法有据，应否予以支持。关于涉案商铺的装修款，侯贵涛主张其一审提交的雪宝装潢材料经销处的证明及其支付材料款的微信转账凭证，足以证实其购买装潢材料用于涉案商铺装修，且其接手涉案商铺时所支付的转让费亦包括了张青阳对涉案商铺装修的费用，其诉请的具体装修费赔偿款依据与居然之家合同约定的标准计算，符合交易习惯与法律规定，应当予以支持。鉴于侯贵涛虽提交了相关装潢材料采购证据，但并未进一步举证证实其采购的装潢材料用于涉案商铺的装修，且其亦未按合同约定向居然之家报送过装修方案，居然之家亦不予认可，其主张的从张青阳处接手涉案商铺的转让款中包括了装修费，亦未提供证据予以证实，故一审法院结合上述情节及双方当事人的诉辩主张，综合分析认定侯贵涛关于对涉案商铺进行装修的主张证据不足，进而对侯贵涛关于装修补偿的诉请不予支持，具有事实与法律依据，应予维持。关于2019年10月15日至11月30日的租金退付，侯贵涛主张居然之家自2019年10月15日对涉案商铺断电，导致侯贵涛无法经营，构成违约，故合同的解除时间应当以2019年10月15日为准，居然之家应当返还侯贵涛预交的2019年10月15日至11月30日租金，根据双方合同约定，因居然之家未提供完善的水电等配套服务，导致侯贵涛无法经营，侯贵涛有权提前终止合同，鉴于侯贵涛提起本案诉讼要求解除与居然之家的租赁合同，本案一审于2019年12月24日立案，故应认定侯贵涛自2019年12月24日提出解除合同，一审法院结合居然之家于2019年12月26日书面通知侯贵涛于2020年1月1日解除合同，为利于解决纠纷，确认双方于2020年1月1日解除合同，具有事实与法律依据，且在2019年10月15日至11月30日期间侯贵涛未予撤柜，一直占用使用涉案商铺，故一审法院对侯贵涛要求退还2019年10月15日至11月30日租金的诉请不予支持，于法有据，本院亦予以维持。侯贵涛主张其于2019年10月15日之后多次撤货下柜均受到居然之家的阻止，因其未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，侯贵涛之上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1099元，由上诉人侯贵涛负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年九月二十八日法官助理安姣姣书记员刘珍琪