重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初29278号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**海航保利国际中心3501S,统一社会信用代码91500103563461847L。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菡，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆勤驰进出口有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区康安路****12-11一社会信用代码91500108094941265P。法定代表人:苏尔区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯物业重庆分公司）与被告重庆勤驰进出口有限公司（以下简称勤驰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯物业重庆分公司的委托诉讼代理人兀阳洋到庭参加诉讼；被告勤驰公司经公告送达，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴维斯物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1．勤驰公司向戴维斯物业重庆分公司支付2018年10月1日至2019年5月15日期间所欠缴的物业服务费93116.19元，2018年7月15日至2018年5月14日电费1330.93元；2．勤驰公司向戴维斯物业重庆分公司支付违约金（以当月应缴而未缴的物业服务费、电费为基数，按照每日千分之三的标准，从应缴而未缴之日起算至付清之日止）；3．勤驰公司承担戴维斯物业重庆分公司因本案所支付的律师费3318元。事实及理由：勤驰公司系位于国华金融中心X单元X层X室（建筑面积497.69平方米）房屋的承租人，戴维斯物业重庆分公司系国华金融中心的物业服务企业。原、被告之间签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约承诺书》，约定勤驰公司应按协议约定标准和方法按时全额缴清相关的各种费用，逾期将按日向戴维斯物业重庆分公司支付3‰的违约金，戴维斯物业重庆分公司依约提供了物业服务，勤驰公司未依约交纳物业服务费和电费，戴维斯物业重庆分公司催收无果，故诉至法院。勤驰公司未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。戴维斯物业重庆分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其举示的《国华金融中心前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《房屋租赁合同》、戴维斯物业重庆分公司交纳国华金融中心的电费发票、《国华金融中心前期物业服务协议》、《国华金融中心2018年度年度工作总结》、《国华金融中心工作总结》、《法律事务委托合同》及发票、国华金融中心楼宇接收确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于戴维斯物业重庆分公司举示的催款函、EMS快递寄件单及其退件，无法证明戴维斯物业重庆分公司已有效送达于勤驰公司，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，重庆平华置业有限公司（以下简称平华公司）与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）签订《国华金融中心前期物业服务合同》，约定：由戴维斯公司为国华金融中心（涉讼房屋包含在内）提供物业服务，主要包括物业共有部分的维修、养护和管理，物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理等，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；物业服务费按产权证建筑面积计算，写字楼为25元/平方米/月，业主（产权人或租用人）向戴维斯公司支付物业服务费后，戴维斯公司依约提供服务，盈余或亏损由戴维斯公司享有或承担；物业服务费按季交纳，业主应于每季度首月5个工作日之前交纳当季物业服务费，第一季度（即自物业交付或视为交付之日起计算）的物业服务费用，由业主于平华公司通知的交房日之次日起交纳；平华公司同意双方签订合同后，戴维斯公司授权全资子公司即本案原告戴维斯物业重庆分公司实施具体的全权物业管理，代表戴维斯公司行使本合同下的一切权利和义务；本合同期限自本合同生效之日起至物业交付后三年，或至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；平华公司、业主或物业使用人，违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除交纳本金外，应按每日千分之三的标准向戴维斯公司支付违约金；本合同自双方签字盖章之日生效。戴维斯物业重庆分公司依照约定对国华金融中心提供了物业服务。2017年，平华公司与勤驰公司签订《房屋租赁合同》，约定平华公司将位于重庆市江北嘴聚贤岩广场9号国华天平大厦（国华金融中心）2单元22层2202、2203室房屋出租给被告使用，租赁期间为2017年11月1日至2022年10月31日。其中，本案涉讼房屋2202室的建筑面积为497.69平方米。2017年12月20日，戴维斯物业重庆分公司与勤驰公司签订《国华金融中心前期物业服务协议》，约定：由戴维斯物业重庆分公司为国华金融中心X-X层（建筑面积为1032.49平方米）提供物业服务；物业使用人勤驰公司需依约全额缴纳相关费用，无论其物业是否空置、出租或自用；物业服务费收取起始是从《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》约定的接房之日起缴纳，使用人应按此约定时间办理物业单位交接手续，并开始全额支付物业服务费等相关费用；勤驰公司如未依约按时全额缴清相关的各种费用，逾期将按日向戴维斯物业重庆分公司交纳应缴费用3‰的违约金；戴维斯物业重庆分公司对所物业范围区域进行管理、公共秩序维护、工程维修与维护等工作；物业服务费（含公摊能耗和中央空调主机运行）的收费标准为25元/平方米/月（建筑面积），其中基础物业服务费为17元/平方米，水电公摊能耗费为2元/平方米，中央空调费用为6元/平方米；从合同约定接房之日或实际装修进场之日（先到为准）起至装修期结束，均按17元/平方米/月的标准交纳物业服务费（即合同约定接房之日前和装修期间不收取8元/平方米/月的水电公摊费及中央空调运行等费用），入伙之日（装修验收合格之日、迁入申请之日或户内中央空调正式启动之日，先到为准）其按25元/平方米/月的标准交纳物业服务费；户内电费的收费标准为0.99元/KWH（按国家商业用电标准加损耗计收），户内用水的标准为5.3元/吨。物业服务费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按商品房买卖合同注明的建筑面积计算，批复之后，按产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前后的物业服务费差额不作退补；如属租赁使用，根据业主与租户所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁面积为任何款项的计算基数，不因租赁面积与任何人士、组织机构或政府部门对该房屋面积的评估或测量的结果有任何差别出入而调整该房屋的物业服务费、装修服务费等费用；物业服务费按季缴纳，勤驰公司应在每季度开始前的上一个公历月第二十五日或之前向戴维斯物业重庆分公司支付下一季度的物业服务费，逾期将按日向戴维斯物业重庆分公司交纳应交费用3‰的违约金，若因勤驰公司原因未按时接房，或接房后房屋空置、装修、被占用，均应以合同约定的接房之日起开始全额交纳费用；户内水、电费按月缴纳，勤驰公司在收到《缴费通知书》后5个工作日内缴清相关费用，逾期将按每日3%交纳滞纳金；本协议期限为自本物业实际交付之日起三年；勤驰公司违反本协议约定，未能按时足额缴纳物业服务费等费用的，除交纳本金外，应按每日3‰的标准支付违约金，戴维斯物业重庆分公司因向勤驰公司催收物业服务费等费用产生的诉讼费、律师费、公证费等由勤驰公司承担。勤驰公司就《房屋租赁合同》约定的租赁2202、2203室向戴维斯物业重庆分公司交纳了2018年9月以前的物业服务费，其中2018年7月至9月的物业服务费为77436.75元。勤驰公司就本案所涉及的2202室未交纳2018年10月至2019年5月15日期间的物业服务费93116.19元，2018年7月15日至2019年5月14日的未交电量为1590度，但本案中戴维斯物业重庆分公司仅要求勤驰公司支付电费1330.93元。在合同履行过程中，戴维斯物业重庆分公司因勤驰公司未缴纳相关费用，遂委托北京大成（重庆）律师事务所提供法律服务，并支付律师费6636元。原、被告双方除本案外，关于国华金融中心的物业服务费用，在本院另涉及其它性质相同的两案。在前述三案合并审理过程中，本院询问戴维斯物业重庆分公司关于该三案中每个案件的律师费主张的具体数额时，戴维斯物业重庆分公司陈述该三案系其一并向受托人支付的律师费，已产生的律师费为6636元。戴维斯物业重庆分公司陈述因在车位的物业服务合同纠纷案件中未主张律师费，故含本案在内的另两案请求的律师费均为3318元。庭审中，戴维斯物业重庆分公司将第二项诉讼请求变更为：判令勤驰公司向戴维斯物业重庆分公司支付违约金(以当季度应缴未缴的物业服务费、电费为基数,从应缴未缴之日起算至付清之日止，在2019年8月19日以前按年利率24%为标准，在2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算）。本院认为，戴维斯物业重庆分公司与勤驰公司签订的《国华金融中心前期物业服务协议》依法成立，对双方当事人具有约束力。现因勤驰公司未交纳物业服务费，戴维斯物业重庆分公司诉至法院，请求勤驰公司支付物业服务费等费用，勤驰公司未到庭抗辩，自行承担不利的法律后果。故本院对戴维斯物业重庆分公司要求勤驰公司支付物业服务费93116.19元和电费1330.93元的诉讼请求予以支持。勤驰公司未依约物业服务费和电费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现戴维斯物业重庆分公司主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率24%或者同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计收违约金，本院予以支持，并确认勤驰物业分别以37326.75元（2018年10月1日至12月31日的物业服务费为497.69平方米×25元/平方米/月×3个月）、37326.75元（2019年1月1日至3月31日的物业服务费为497.69平方米×25元/平方米/月×3个月）、18462.69元（2019年4月1日至5月15日的物业服务费为497.69平方米×25元/平方米/月＋497.69平方米×25元/平方米/月÷31天×15天）为基数，在2019年8月19日以前按年利率24%的标准，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准，分别从2018年9月26日、2018年12月26日、2019年3月26日计付至该物业服务费付清之日止的违约金。关于电费的违约金，因戴维斯物业重庆分公司未提供有效证据证明勤驰公司收到电费《缴费通知书》的具体时间，本院确定该违约金从勤驰公司收到本案起诉状之日（公告送达日）的次日开始计算，即从2020年7月27日开始至电费付清之日止。关于戴维斯物业重庆分公司拟主张的律师费承担，合同中亦有约定。虽然戴维斯物业重庆分公司就本案与双方另涉及的其余两案一并向其委托人支付了律师费6636元，但前述三案当事人相同，案件性质相同，该费用亦系戴维斯物业重庆分公司实际产生的费用，故戴维斯物业重庆分公司现将该律师费平摊至两案中即主张3318元，也并无不妥，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆勤驰进出口有限公司于本判决生效之日起15日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付2018年10月至2019年5月15日期间的物业服务费93116.19元、2018年7月15日至2019年5月14日电费1330.93元，合计94447.12元；被告重庆勤驰进出口有限公司于本判决生效之日起15日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付违约金（2018年10月1日至12月31日的物业服务费37326.75元从2018年9月26日起计付至该物业服务费付清之日止、2019年1月1日至3月31日的物业服务费37326.75元从2018年12月26日起计付至该物业服务费付清之日止、2019年4月1日至5月15日的物业服务费18462.69元从2019年3月26日起计付至该物业服务费付清之日止，在2019年8月19日以前按年利率24%的标准，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算；电费1330.93元，从2020年7月27日开始至该费付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准计算）；被告重庆勤驰进出口有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付律师费3318元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2161.18元，公告费750元，由被告重庆勤驰进出口有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何 琳人民陪审员  杨自力人民陪审员  徐巧杰二〇二〇年九月十八日书 记 员  吴妮娜