四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1152号 上诉人（原审原告）：陈玉红，女，汉族，1979年11月1日出生，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：谭登林，男，汉族，1979年11月17日出生，户籍地四川省双流县，现住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵伟，四川鑫泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李远华，男，汉族，1975年10月14日出生，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：龚上胲，四川法雨律师事务所律师。 上诉人陈玉红、谭登林因与被上诉人李远华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈玉红、谭登林上诉请求：撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2251号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，即判决被上诉人立即赔偿上诉人各项损失207,910元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉转租协议明确约定被上诉人应当执行上诉人与房东签订的租赁合同的承租人义务，被上诉人应当向房东承担交付房屋和修复房屋的义务，租赁期限可以确定为原租赁合同的期限，一审认定转租协议未约定租赁期限，明显不合常理，也不符合合同约定。2.转租协议签订后，被上诉人向上诉人陈述不想再租赁该门市，上诉人积极为其与房东协调，过程中，被上诉人向房东发出过《门市退租告知书》，同时被上诉人也委托上诉人向房东发出过《门市告知书》，违约责任应当全部由被上诉人承担。3.被上诉人应当按照转租合同约定修复门市继而交接给房东。根据合同相对性，上诉人代替被上诉人承担了违约金和修复等费用，但这些费用按照转租协议约定应当由被上诉人承担。4.根据合同相对性，被上诉人应当向上诉人负责，上诉人和被上诉人向房东负责，上诉人被迫向房东支付大笔租金和违约金，事实上是被上诉人拒付租金的行为导致，即使根据公平原则也应由被上诉人承担。5.上诉人与房东办理交接不代表上诉人接受被上诉人解除协议，上诉人接受门市，也是在为被上诉人善后，为被上诉人减损，而且接受门市也不代表上诉人放弃了追究被上诉人违约责任。 李远华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈玉红、谭登林向一审法院起诉请求：1.判令李远华立即赔偿各项损失共计207,910元和利息（按全国银行同业拆借中心发布的贷款报价利率计算，从起诉之日计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由李远华承担。 一审法院认定事实：杨德仁为位于广安市广安区××号、219号、221号、223号**商业门市的房屋所有权人。2014年3月20日，杨德仁（甲方，房屋出租人）与谭登林（乙方，租赁房屋人）签订了两份《门市租赁合同》。第一份合同主要内容为：1.乙方因生意需要租赁甲方位于五福南路临街面1、2、3、4、5门市，面积约200平方米；2.租赁期从2014年8月1日起至2022年8月31日止，共捌年，第一年租金（壹个）为11000元人民币，签订合同时，乙方一次性以现金方式付给甲方一年租金，以后每年提前一个月付清当年租金；注：房租费第一年为壹万壹仟元一个门市（基数），以后四年每年递增百分之贰拾，后四年每年递增百分之拾叁。如不交清下一年租金甲方有权在合同结束日无条件收回房屋；3.甲方门市的门窗、抬楼、水电闭路等设备齐全完好，交门市时乙方要认真检查，确认完好才交接。租赁期满，若乙方不再续租，门市内原有设施原样归还甲方，如有损坏，应由乙方照价赔偿；4.如乙方需在门市装修和水电改装，应通知甲方商量方案认可后才可进行；5.租赁期内，乙方，乙方要将门市转租他人，甲方同意，否则甲方有权收回门市；6.签合同时，乙方向甲方缴纳保证金5000元／个。第二份合同主要约定：1.乙方因生意需要租赁甲方位于五福南路后街1、2、3个门市，面积约40平方米；2.租赁期共捌年，第一年租金（壹个）为8000元人民币,签订合同时，乙方一次性以现金方式付给甲方一年租金，以后每年提前一个月付清当年租金；注：前三年每年年租8000元，后五年每年百分之十递增，如不交清下一年租金甲方有权在合同结束日无条件收回房屋；3.甲方门市的门窗、抬楼、水电闭路等设备齐全完好，交门市时乙方要认真检查，确认完好才交接。租赁期满，若乙方不再续租，门市内原有设施原样归还甲方，如有损坏，应由乙方照价赔偿；4.如乙方需在门市装修和水电改装，应通知甲方商量方案认可后才可进行；5.租赁期内，乙方，乙方要将门市转租他人，甲方同意，否则甲方有权收回门市；6.签合同时，乙方向甲方缴纳保证金1000元／个。 该两份《门市租赁合同》由杨德仁、谭登林签字捺印予以确认。 2014年9月7日，杨德仁与谭登林签订《补充协议》，主要内容为：“杨德仁与谭登林订租广安五福南路门市前面1、2、3、4、5，后面1、2、3门市达成以下补充协议（前面门牌号是××、219、221、223、225，后面门牌号是××、219、221）：一、所有门市谭登林租用八年，每年六月一号前缴纳租金，如到期不缴纳，每月加收3%的息利。二、谭登林缴门市租房押金2.8万元，（谭登林租用门市时为方便使用经营，拆除杨德仁楼梯、墙体、厕所上下水管、电线路，若不租用门市全部恢复所拆设施后，才退还押金）。该补充协议还对缴纳门市租金情况（其中，2019年7月28日至2020年8月27日，8个门市租金共161018万元）等进行了约定。杨德仁、谭登林在该补充协议上签字捺印予以确认。同日，谭登林向杨德仁支付了押金28000元。 2018年1月24日，一审法院立案受理了杨德仁起诉谭登林及陈玉红要求支付2017年7月30日至2018年7月29日期间案涉房屋的租金，以及按照月息3%支付逾期未支付租金的违约金的案件。该院于2018年4月23日作出（2018）川1602民初455号民事判决，判决谭登林向杨德仁支付前述期间的房屋租金共计80,000元及违约金，违约金以80,000元为基数按照月利息2%的标准支付。 2018年12月30日，谭登林（甲方）与陈玉华（乙方）签订了《门市租赁转让说明》，主要约定：因甲、乙双方离婚财产分割，现将原由谭登林租用的五福南路前门牌××、219、221、223、225号，后门牌××、219、221号等八个门市转给陈玉红经营，该门市的原租赁合同转给陈玉红继续生效。所有权益和责任由陈玉红负责，与甲方无关。谭登林、陈玉红分别在转让人、接收人处签字捺印，杨德仁在见证人处签字。 2019年3月14日，谭登林、陈玉红（甲方）与李远华（乙方）签订了《门市转租协议》，主要约定了：1.经协商一致，甲方将案涉门市转给乙方继续经营使用；2.该门市到期后，由乙方负责与房东杨德仁交接，并按房东要求还原该门市，原合同租房押金28,000元由房东杨德仁退还给甲方，此款由甲方所得；3.以后乙方经营中，若对该房屋有所改动，自行与房东杨德仁联系沟通。甲方将案涉门市现有的货品、设备、装修、客户资源以及几个月房租打包一起转让给乙方，乙方一次性支付80,000元，时间从2019年3月14日止，该时间以前所有的债权、经济问题由甲方负责、与乙方无关，该日期后该门市所有经济、债权、债务、租金等由乙方负责，与甲方无关。谭登林、陈玉红在甲方处签字捺印，李远华在乙方处签字捺印。签订该份合同时，陈玉红、谭登林已经向房主杨德仁支付租金至2019年7月27日。 杨德仁陈述知晓谭登林、陈玉、陈玉华将案涉门市转租给他人，给谁、怎样转租的他不知晓，因为他只需要收取租金即可。 2020年4月10日四川省广安市广安区法院作出（2019）川1602民初7297号民事判决书，判决：一、解除杨德仁与陈玉红于2018年12月30日形成的门市租赁合同；二、陈玉红按照判决书附件一《××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市所要恢复原状的具体内容及要求》的内容将××号前后门市、219号前后门市、221号前后门市，223号前门市、225号前门市于判决生效后四十五日内恢复原状后交还给杨德仁；三、限陈玉红于判决生效之日起五日内向杨德仁支付2019年7月28日起至2019年8月27日止期间的租金13400元及资金占用利息（资金占用利息以13400元为基数，从2019年7月28日起按月利息2%的标准计算至款项付清之日止）；四、限陈玉红于判决生效之日起四十五日内向杨德仁支付2019年8月28日起至案涉门市实际返还之日的房屋租金（租金按照13418元／月计算）；五、驳回杨德仁的其他诉讼请求。 后陈玉红不服又上诉至广安市中级人民法院，该院作出（2020）川16民终154号民事判决书，判决：一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7297号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7297号民事判决第五项；三、陈玉红在判决生效后十日内向杨德仁支付违约金25,000元；四、驳回杨德仁的其它诉讼请求。该份民事判决书生效后，陈玉红按照判决书内容进行了支付，已经付清了112,084元。陈**红、谭登林在承租门市时对其进行了改造，后陈玉红亦对承租门市进行了门市修复施工，花去修复费用90,000元。李远华租赁该门市后，未对门市再次进行改造。 2019年7月，李远华将门市退还，陈玉红、谭登林接受该门市。李远华称向杨德仁发出不再续租案涉门市的告知书，但未出示杨德仁收到该告知书的依据，杨德仁亦称未收到该告知书。后陈玉红通过韵达快递公司向杨德仁邮寄了《门市退租告知书》，以其接到李远华因为行业低迷，房租过高等难以继续经营不再续租案涉门市为由，告知杨德仁办理交接手续。该邮寄件被退回，退回的理由为“客户拒收，发件方要求退回。” 一审法院认为，公民的合法权利应当受到法律保护。陈玉红、谭登林与李远华签订的《门市转租协议》系双方真实意思的表达，不违反国家效力性强制性规定，合法有效。该合同约定了：甲方将案涉门市现有的货品、设备、装修、客户资源以及几个月房租打包一起转让给乙方，乙方一次性支付80,000元，时间从2019年3月14日止，按合同签订时间来看，应为时间从2019年3月14日起，且上述合同价款是包含了2019年7月28日前的门市租金，但上述合同并未明确约定转租的期限。2019年7月，李远华将门市退还，陈玉红、谭登林接受了该门市，并且陈玉红通过韵达快递公司向杨德仁邮寄了《门市退租告知书》，以其接到李远华因为行业低迷，房租过高等难以继续经营不再续租案涉门市为由，告知杨德仁办理交接手续。上述行为陈玉红、谭登林以自己的实际行为表示了接受李远华解除转租协议。故自2019年7月后，李远华就并未占有并使用该门市，该门市自2019年7月以后的租金不应由其承担，且案涉房屋的改造也并非其实施，李远华也不负有修复的义务，故李远华的行为也并未构成违约，陈玉红、谭登林请求其向房东杨德仁支付的损失207,910元由李远华承担，于事实和法律无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：驳回陈玉红、谭登林的全部诉讼请求。案件受理费4404元，减半收取2202元，由陈玉红、谭登林负担。 二审中，陈玉红提交录音资料一份，拟证明李远华之妻承认李远华夫妻转租案涉门市后多次找到房东，房东明确知晓李远华夫妻系实际承租人，同时李远华之妻陈述愿意向房东承担违约责任。李远华发表质证意见称，该录音资料不属于二审中新的证据，且其中谈话对象不能确认是否其妻子，即使确系其妻子，谈话内容亦不具有证明力，不能达到证明目的。本院认为，该录音资料并非二审中新的证据，录音对象身份亦无其他证据核实，不予采纳。 一审已有证据证明与本案争议事实相关但又未予叙明的事实，本院补充认定如下：《门市转租协议》第1条约定：乙方在今后经营中必须遵守原租房合同中的条款和约定，履行合同中的义务，按时交纳房屋租金、水、电、气等费用，不得将门市用于扰乱社会治安等不正当经营。同时查明，陈玉红通过微信向李远华展示了原租赁合同，原租赁合同中第八条约定：……如有一方违约，付对方违约金捌万元。另查明，陈玉红与李远华微信沟通时提出由李远华支付5000元，门市恢复事宜即与李远华无关，并提出若房东要6万到时候李远华还要支付5000元，李远华微信中恢复“嗯”。 二审中，陈玉红、谭登林明确本案中主张李远华的违约责任，并明确其主张的损失207,910元，包括支付房东的租金、违约金等112,084元，门市回复原状的修复费用90,000元，诉讼费用5826元。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈玉红、谭登、谭登林作为案涉《门市转租协议》合同一方当事人，外利益一致，李远华未对二人作为本案原告提出异议，而谭登林亦未对陈玉红在本案中的相应诉讼行为提出异议，并与陈玉红共同提起上诉，视为其对陈玉红的相应诉讼行为及主张均予以认可，至于二人内部是否存在相应权利义务处分，不在本案审理范围。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：李远华履行《门市转租协议》时是否存在违约，如构成违约，如何认定其向陈玉红、谭登林承担的违约责任。 关于李远华履行《门市转租协议》时是否存在违约的问题。陈玉红、谭登林作为甲方与乙方李远华于2019年3月14日签订《门市转租协议》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自合同义务。首先，该协议中明确约定乙方经营中必须遵守原租房合同中的条款和约定，而在案证据显示陈玉红向李远华展示过原租房合同，在原租房合同中，明确载明租赁期为2014年8月1日起至2022年8月31日止，《门市转租协议》第4条亦有载明“该门市到期后，与乙方负责与房东杨德仁交接，并按房东要求还原该门市……”，故本院认为《门市转租协议》已约定租赁期限为签订之日起至2022年8月31日止，李远华于2019年7月将门市退给陈玉红的行为，应当认定为违反租赁期限约定的行为。李远华该行为同时表明其不再履行《门市转租协议》第4条约定的门市到期后按房东要求还原门市的义务，亦构成违约。 承接上文，确认李远华履行《门市转租协议》时存在违约后，应予认定李远华向陈玉红、谭登林承担的违约责任。该违约责任应当包括李远华违反租赁期限约定以及违反门市到期后按房东要求还原门市义务两项违约责任。首先，需要明确的是，李远华于2019年7月将门市退给陈玉红，在无相反证据的情况下，陈玉红接受门市的行为视为其与谭登林同意解除转租合同，李远华可不再承担解除后的租金，但该行为并不能推定陈玉红、谭登林放弃向李远华主张违约损失的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，陈玉红、谭登林可以要求李远华就其违约行为对二人所造成的损失予以赔偿。陈玉红、谭登林一审起诉时主张的金额中包括支付房东的租金、违约金等112,084元，门市恢复原状的修复费用90,000元，诉讼费用5826元。根据合同相对性以及权利义务相一致原则，另案陈玉红向房东杨德仁支付的租金、诉讼费用不应认定为李远华给陈玉红、谭登林造成的损失，不予支持。支付房东的违约金系经另案生效判决确认为25,000元，不应直接认定为本案违约损害赔偿金。至于门市恢复原状的修复费用，陈玉红、谭登林与李远华约定不明，且李远华并未对案涉门市进行改造，主要改造均为陈玉红、谭登林租期内所为，陈玉红与李远华微信沟通时曾提出5000元或者10,000元的方案，李远华未明确表示反对。考虑以上情形，并结合原租赁合同中关于违约金8万元的总体约定，解除合同后李远华下剩的租期，以及违约金“以补偿为主、惩罚为辅”的性质等因素，本院酌定李远华应当向陈玉红、谭登林支付违约损害赔偿金30,000元。 综上所述，陈玉红、谭登林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区（2020）川1602民初2251号民事判决； 二、李远华于本判决生效后十日内向陈玉红、谭登林支付违约损害赔偿金30,000元； 三、驳回陈玉红、谭登林的其他诉讼请求。 一审案件受理费4404元，减半收取计2202元，由陈玉红、谭登林负担1884元，由李远华负担318元；二审案件受理费4419元，由陈玉红、谭登林负担3781元，由李远华负担638元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙永红 审 判 员 蒋 丽 审 判 员 王 敏 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 朱亦强 书 记 员 王 婷