河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11703号上诉人（原审被告、反诉原告）：师怀杰，男，1985年3月6日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：连红红，河南睿东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗子龙，男，1994年5月21日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：秦明，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人师怀杰因与被上诉人罗子龙租赁合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2020）豫0184民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法采用独任审理方式，于2020年9月16日公开开庭审理了本案，上诉人师怀杰及其委托诉讼代理人连红红，被上诉人罗子龙的委托诉讼代理人秦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师怀杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗子龙的诉讼请求，并支持师怀杰的反诉请求，判令罗子龙支付维修费用及租金损失90500元；2、一、二审诉讼费用由罗子龙承担。事实和理由：1、师怀杰在一审中针对反诉维修费用申请鉴定，一审法院未予准许也未委托鉴定，且一审庭审由审判员自审自记，程序严重违法；2、本案合同签订后，罗子龙未经师怀杰同意改装，造成屋内墙体、地面、窗帘等多处毁损，且直至本案诉讼也未腾空房屋恢复至交付前状态，以致涉案房屋一直无法出租，给师怀杰造成损失，罗子龙应予赔偿；3、涉案房屋租赁的双方主体为师怀杰与罗子龙，梅洋洋与师某关于涉案房屋的任何沟通与师怀杰无关，师怀杰从未委托师某处理涉案房屋事宜，且房屋转租广告并非师某发布；4、双方租赁合同第十三条约定提前终止合同需提前3个月通知对方，而本案起诉时双方也未终止合同，罗子龙在合同履行期间未支付租金已构成违约。罗子龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，师怀杰的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗子龙向一审法院起诉请求：1.判令其与师怀杰双方解除房屋租赁合同；2.判令师怀杰返还押金30000元；3.本案相关诉讼费用由师怀杰承担。师怀杰在一审中反诉请求：1.判令罗子龙赔偿租赁师怀杰房屋期间造成屋内墙体及地面等多处物品毁损的维修费用18000元；2.判令罗子龙赔偿因违约而造成师怀杰无法出租涉案房屋的租金损失72500.04元；3.诉讼费、鉴定费由罗子龙承担。一审法院认定事实：2019年3月27日，出租方师怀杰（甲方）与承租方罗子龙（乙方）签订《房屋租赁合同》主要约定，第一条房屋基本情况该房屋坐落于龙湖镇××大道与××东金秋乐园××楼××层（整层）位于第**，共**，房屋结构为酒店式公寓，建筑面积800平方米，该房屋附着设施精装修。第二条房屋用途该房屋用途为办公、住宿，除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。第三条租赁期限自2019年4月16日至2020年4月16日。第四条租金月租金为12083.34元，年租金为145000元；租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租36249.99元、支付押金30000元；租金按季度结算，由乙方提前一个月交付下季度房租给甲方。第六条交付房屋期限甲方于本合同生效之日起六日内，将该房屋交付给乙方……第八条维修养护责任正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。第十条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，水电费、电话费、物业管理费、在乙方经营过程中所产生所有费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款违约责任；物业费随房租一块缴纳甲方，房间一共12间房……第十三条提前终止合同租赁期间，任何方提出终止合同，需提前三月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的3%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同还约定了合同效力、争议解决等事项。合同签订当日，罗子龙通过微信转账给师怀杰68650元，其中包括租金36249.99元、押金30000元、物业费2400元。师怀杰向罗子龙开具了收据两份。随后，师怀杰向罗子龙交付了涉案房屋，罗子龙对涉案房屋进行了装修，并作为办公用房使用。2019年6月20日，罗子龙按照约定又向师怀杰缴纳了一个季度的租金和物业费。2019年6月24日，师怀杰因涉嫌犯寻衅滋事罪被淮阳县公安局刑事拘留，于2019年7月4日被淮阳县人民检察院批准逮捕，次日被淮阳县公安局执行逮捕。2019年12月23日，河南省淮阳县人民法院作出（2019）豫1626刑初678号刑事判决：师怀杰犯寻衅滋事罪，判处拘役六个月，缓刑八个月。2019年10月7日，罗子龙的合伙人梅洋洋拨打师怀杰的手机联系师怀杰时，师怀杰的同事接听了电话，双方谈话部分内容如下：梅洋洋：上回交房租的时候，我都已经给他说过了，我就说你这个房子也往外挂着吧，房子到期之后我都不会再租了。我这边已经提前三个月给师某说过了。他说中啊，我给你往外挂着吧。他那时候已经联系不上师经理（师怀杰）了，我一直跟师某联系的。师怀杰同事：现在关键他本人这边联系不上，跟老板讲，老板讲房子收了之后没有给他，老板也不想管这个事儿。梅洋洋：我们签合同的时候说得很明白，我这边租就租，不租就提前打个招呼，一切按合同来。现在一个特殊情况就是，师经理这边联系不上，这个事我也很头疼……师怀杰同事：这个电话给我是因为啥，厂里边业务是我在联系的，你们这个事我也是传个话，因为师经理出这个事，都联系不上。我把这个话带给俺老板之后，俺老板说这个房租还有押金从收完之后，他都没见这个钱，只能等他那个事弄完之后……梅洋洋：你给我一个时间吧，我这边房子马上要到期了，房租我是交还是不交呢？交了吧我肯定用不上，不交这边又没个准信。师怀杰同事：那行，那行，我把这个话递过去，看看他咋讲。2019年10月10日，梅洋洋将涉案房屋的钥匙交于师某，师某让其公司人员接收钥匙并交待“如果有人要了再带着看”。2019年10月14日，梅洋洋同师某的通话录音部分内容如下：师某：押金退不了，他（师怀杰）不愿意退。梅洋洋：他为啥不愿意退？师某：因为当时租的时候改造还改造了好长时间，房子还不到期。梅洋洋：因为原来租房签合同之前我都跟他说了，需要房屋改造，需要房东同意嘛，房东不同意，我哪敢改啊对不对。而且改的时候他在现场给我看着的，他说哎这不能碰，我就给装修工说这不能碰，他指到哪我改到哪，等于说经过他同意了，所以说他现在说这个房屋改造的问题，我觉得不太合适。师某：我知道，房屋改造是一个问题，还有一点是啥吧，这个合同不到期，咱这边也一直没有租出去。梅洋洋：房子到不到期这个问题，因为我签的是一年，那双方肯定是奔着长久租下去的目的签的。但是，现在有突发情况，属于我违约了，我付违约金，我也无话可说，都合同上写着呢，谁违约谁付违约金，我这边违约了，我付违约金，这不就完事了，对不对。所以说，押金不退我，这要有个说法啊。2019年12月24日，梅洋洋同师某的通话录音部分内容如下：梅洋洋：杰哥现在这是啥意思？师某：房子，一是整改了一直没有恢复，二是本来说租的时间长，现在一直空着也没租出去，也浪费这个时间了。梅洋洋：那你不忙了，再给杰哥传达一下，因为这个首先签是签了一年，白纸黑字写着呢，改不了。我这边提前走了，属于我违约了。按照合同来，我违约了，我交违约金，这有啥说啥。师某：我的意思是你这边找律师直接跟他联系，他在看守所，这事没法天天传话，毕竟看守所跟其他地方还不一样，传一次话特别难，你那边不是找的有律师，你让律师直接跟他沟通。梅洋洋：中，好，那意思我明白了。之后，师怀杰从看守所出来后，双方就上述事宜协商未果，因此成讼。另查明，师某和师怀杰系堂兄弟关系，师某在房产中介公司上班，涉案《房屋租赁合同》系在师某就职的房产中介公司签订。师怀杰陈述其仅仅委托师某帮忙代看房子，也就是把钥匙放在他们公司，有人租房，师某领着看看房；其在2019年6月份收房租时去过涉案房屋。罗子龙陈述签订合同后，师怀杰返还周口，向其告知房子如有什么问题可以找师某沟通。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，罗子龙与师怀杰之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效协议。《房屋租赁合同》虽约定“租赁期间，任何方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”但因师怀杰在2019年6月24日就被刑事拘留，罗子龙无法与其取得联系，亦无法按照《房屋租赁合同》约定签订终止合同书。为避免损失扩大，基于师某和师怀杰的堂兄弟关系及师某参与双方签订合同的情形，罗子龙将不再续租的情况提前告知了师某，并告知其“这个房子往外挂吧”，且在租金到期日前搬离涉案房屋，并将涉案房屋的钥匙归还了师某。师某亦在涉案房屋上张贴了招租广告。罗子龙与师怀杰之间的房屋租赁合同事实上已经解除，师怀杰收取罗子龙的租赁押金已丧失合法依据，师怀杰应向罗子龙退还30000元租赁押金。故罗子龙主张师怀杰退还其租赁押金的诉讼请求，予以支持。师怀杰辩称罗子龙并未按照合同约定交纳租金，亦未腾空房屋，与事实不符，不予采纳。师怀杰以因自身原因导致罗子龙无法与其联系，进而无法按照合同约定与其签订终止合同书，来主张罗子龙违约，进而主张违约金，有失公允，不予采纳。关于师怀杰反诉主张的租金损失和罗子龙租赁期间墙体及地面等多处物品毁损的维修费用，因罗子龙已经提前告知不再续租，并在2019年10月14日就已搬离涉案房屋，将涉案房屋的钥匙交还师某，已经尽到合理义务防止损失扩大，师某也已经在涉案房屋上张贴招租广告，罗子龙与师怀杰之间的房屋租赁合同事实上已经解除，涉案房屋能否出租，是否出租，均与罗子龙无关，师怀杰主张罗子龙赔偿租金损失，于法无据，不予支持。师怀杰提交的证据亦不足以证实涉案房屋物品毁损系罗子龙租赁期间造成，因此其主张的维修费用，证据不足，亦不予支持。综上所述，罗子龙诉讼请求的合理部分，予以支持；师怀杰的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）师怀杰应于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）罗子龙租赁押金30000元。二、驳回原告（反诉被告）罗子龙的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）师怀杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由师怀杰负担；反诉案件受理费2062元，减半收取计1031元，由师怀杰负担。本院二审期间，师怀杰围绕上诉请求提交了如下新证据：1、河南斯托瑞文化传媒有限公司的简易注销公告、全体投资人承诺书复印件各1份，以证明罗子龙租赁涉案房屋所经营的公司于2020年5月28日注销，涉案租赁合同至公司注销时未解除；2、证人郭某的书面证言1份；3、证人师某出庭作证称，其与师怀杰是堂兄弟关系，师怀杰没有委托其处理涉案房屋租赁事宜，在师怀杰被拘留期间罗子龙虽向其表达过不再租赁涉案房屋，但其答复只能帮助联系师怀杰；以上证人证言证明罗子龙与师某之间沟通涉案房屋租赁事宜与师怀杰无关；4、金秋乐园物业公司出具的欠水费通知单一份，以证明到2019年12月底罗子龙仍拖欠物业公司水费2262元未支付。本院组织当事人对新证据进行了质证。罗子龙对师怀杰二审中提交的证据1的真实性不予认可，与本案无关；因郭某未到庭，对证据2的真实性亦不予认可；因师某与师怀杰有利害关系且未能如实陈述，对证据3的真实性有异议；对证据4，没有经办人签名无法核实真实性，对其真实性、合法性不予认可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本院对上述证据的认证意见如下：师怀杰二审中提交的证据1系工商登记信息，不能证明涉案房屋的租赁状况，与本案争议无关，故对该证据本院不予采信；证人郭某未到庭作证且未提交申请，不属于证人确有困难不能出庭作证的情形，对证据2本院不予采信；证据3系与师怀杰有利害关系的证人证言且为单一证据，证言与罗子龙在一审中提交的梅洋洋与师某之间的录音证据又相矛盾，故对证据3本院不予采信；证据4从证据形式上判断仍属于证人证言，虽有制作者公司的印章但无经办人签名，亦无其他证据相互印证，本院亦不予采信。另查明，本院经查阅一审卷宗，未发现有师怀杰申请司法鉴定的书面申请，一审庭审笔录中也没有类似记录。一审庭审笔录中明确载明适用简易程序由审判员赵西璞独任审理、书记员梁艳记录，庭审结束后双方到庭人员在笔录中签名。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本院经查阅一审卷宗，未发现有师怀杰申请司法鉴定的书面申请，一审庭审笔录中也没有类似记录，一审庭审笔录中明确载明适用简易程序由审判员赵西璞独任审理、书记员梁艳记录，庭审结束后双方到庭人员在笔录中签名，师怀杰无证据证明曾在一审中申请过司法鉴定，亦无证据证明一审庭审由审判员自审自记，故师怀杰上诉称一审法院严重违反法定程序的理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，一审法院查明：师怀杰2019年6月24日被刑事拘留，罗子龙无法与其取得联系，亦无法按照《房屋租赁合同》约定方式书面通知师怀杰并签订终止合同书，为避免损失扩大，基于师某和师怀杰的堂兄弟关系及师某参与双方签订合同的情形，罗子龙将不再续租的情况提前告知了师某，又告知师某“这个房子往外挂吧”，并在租金到期日前搬离涉案房屋，且将涉案房屋的钥匙交与师某，师某此后亦在涉案房屋上张贴了招租广告。一审法院据此判定自罗子龙搬离涉案房屋时双方租赁合同解除，符合事实情况及法律规定，故师怀杰上诉称本案起诉时双方也未终止合同，罗子龙在合同履行期间未支付租金已构成违约的理由，不能成立，本院不予采纳。一审法院结合此前查明的案件事实，涉案房屋脱离罗子龙控制至本案起诉又已经过相当一段时间，师怀杰提交的证据不足以证明涉案房屋物品毁损是在罗子龙租赁期间造成，因此一审法院未支持师怀杰主张的维修费用，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并无不当，故师怀杰上诉称罗子龙租赁期间造成房屋多处毁损给师怀杰造成损失，罗子龙应予赔偿的理由，本院亦不予采纳。综上所述，师怀杰的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2612元，由上诉人师怀杰承担。本判决为终审判决。审判员 闫 明二〇二〇年九月二十七日书记员 师蕾鸣