安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初2523号 原告：周俊，男，1984年10月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：屈聪丽（原告之妻），女，1987年6月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司，住所地安徽省马鞍山市当涂经济开发区。统一社会信用代码91340521796444730P。 法定代表人：杨永荣，负责人。 被告：合肥大德房屋销售有限公司，住所地安徽省合肥市明光路**古井丰水源****。 法定代表人：杨敖滕，该公司总经理。 两被告的委托诉讼代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 原告周俊与被告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司、合肥大德房屋销售有限公司房屋代销合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周俊及其委托诉讼代理人、被告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司、合肥大德房屋销售有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周俊向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付房屋销售提成119039.5元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告周骏于2019年8月1日与被告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司签署房屋销售代理协议。由原告代理销售被告当涂县翠湖林居项目尾盘。2020年3月及2020年5月，销售商铺511、1408两套。商铺511，全款344559元付清。商铺1408，全款525000元，现已支付355000元。根据销售协议：房款结清后（或签订合同并至少收到房款60%）即可结算佣金及激励金额，七日内结款到位。原告于2020年3月25日，支付10793元后，原告多次向被告主张支付，被告均无理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法公正判决。 合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司（下称：大德当涂分公司）辩称，大德当涂分公司是合肥大德房屋销售有限公司分支机构，不具备法人资格，是代表合肥大德房屋销售有限公司履行职责。 合肥大德房屋销售有限公司（下称：大德公司）辩称: 一、原告诉请房屋销售提成119039.5元，没有事实和法律依据：1、案涉511商铺以及1408商铺，并非原告销售，是其被告公司的工作人员所销售，与原告无关。2、原告并没有依约履行协议的义务。理由如下：2019年8月10日，双方签订了《房屋销售代理协议》（下称协议）一份，协议第一条约定，项目销售面积：住宅251.6平方米，商业2839.26平方米；车库34间，储藏室52间（房号以具体委托为准，面积以房产证面积为准），协议第二条乙方责任及义务，第一款约定，自合同签订之日起，至2020年7约31日止负责完成被告制定的销售任务，第二款约定，原告应派驻售楼现场工作人员不少于1人，公司负责人应及时处理现场出现问题，并负责现场售楼人员的培训及管理。协议第三条约定佣金及激励金额结算，第一款结算方式：销售代理项目以销售底价打包形式结算佣金及激励金额即：第一项销售提成的佣金为销售额（签订合同收到总房款）的住宅2%；商铺2.5%；第三项为在销售代理期限内，原告为被告的唯一代理商，所有销售行为产生的业绩计入原告销售业绩（计入完成任务指标）。计划销售任务分别为，签订本协议之日起，3个月内完成销售面积的30%（其中商铺面积850平方米以上），8个月完成销售面积的60%（其中商铺面积1700平方米以上），12个月内完成销售面积的100%。（车库储藏室完成销售面积的50%以上）。协议签订后，本案被告为了让原告方便开展工作，为原告配备了（价值75000元）车辆一辆。原告既没有按照协议约定安排销售人员，也没有任何销售业绩，更不用说依协议履行义务。协议约定，原告是唯一代理商，但是协议签订至今，无任何销售业绩，何来提成？案涉511商铺以及1408商铺，是被告于2020年3月以及5月，通过自己的渠道才销售出去的。二、据代理人了解，案涉房屋销售价应是一房一价，即使如原告阐述的房屋销售底价1900元，应是以整体的房屋销售面积计算的均价，不应是单个房屋的底价。众所周知，住宅以及商铺的销售，尤其是商铺应是地理位置比较好、交通便利的容易出售，位置不好的，交通不便的比较难以出售。若都象原告阐述的一样，那么剩余商铺以及住宅销售无法出售。因此，原告阐述的销售底价无事实依据。三、协议签订时间为2019年8月10日。协议约定签订本协议12个月内完成100%销售任务，但直到起诉时，原告也未卖出任何一套房屋，应是原告违约在先。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实，2019年8月1日，原告周俊与被告合肥大德房屋销售有限公司当涂分公司签订《房屋销售代理协议》。协议约定：1、自合同签订之日起至2020年7月31日至，乙方（本院注：指原告）应完成被告合肥大德房屋销售有限公司开发的、位于当涂县间。2、乙方所有收入（本院注：指出售收入）必须有甲方财务部门收取，并出具有甲方（本院注：被告）专章的收据。甲方给乙方的销售底价，要求乙方绝对保密，若销售泄密引起客户退房事件，乙方承担全责及相关赔偿责任。3、销售提成底佣为销售总额（合同签订收到的总房款）的住宅为2%、商铺为2.5%。超出底价部分的50%为乙方激励金额，不足销售底价部分由乙方全额不足。4、在销售代理期间乙方为甲方唯一代理商，所有销售行为产生的销售业绩据计入乙方销售业绩（计入完成任务指标）。计划销售任务分别为签订本协议开始三个月内完成销售面积的30%。其中商铺面积为850平方以上，八个月内完成销售面积的60%，其中商铺面积为1700平方米。12个月内完成销售面积100%（车库、储藏室完成销售面积的50%以上）。5、佣金在房款到位后7日内支付80%，剩余20%在销售任务全部完成后7日内结清给乙方。6、甲方需配备负责人一名，财会人员一名。合同还规定了甲乙双方的其他权利和义务。合同签订后，原告按照合同要求开展销售工作。但因所销售房屋位置较偏，又系剩余房屋，房贷困难，加之原告在宣传、人员等方面投入，销售一直不达不到预期效果。2020年3月5日，销售511号商铺一套给徐彩金，售价344599元，已全部到账。2020年3月27日，销售1048号商铺一套，售价525000元，到账350000元，余欠房款175000元，分期给付。 关于本案争议焦点问题分析认定如下： 一、关于已销售的两套商铺是谁销售的：1、原、被告签订《房屋销售代理协议》约定：在销售代理期间，乙方为甲方唯一代理商，所有销售行为产生的销售业绩均计入乙方销售业绩。2、已销售的两套商铺被告以其在58同城上发布销售信息，参与销售商谈并提供销售合同，收回款凭证证明该两套商铺是被告销售的，与原告无关的主张不能成立。因为在合同签订之前，被告已销售其开发的相关房屋多年，之前已在在58同城上发布销售信息；销售合同，收回款凭证在被告手中，这是合同性质决定的，并不能证明是被告销售的。3、在销售1048号商铺过程中，被告大德当涂分公司副总盛太永起了主要商谈角色，但也是符合合同规定被告方应派一名负责人的规定。综上，应认定已销售的两套商铺是原告销售的业绩。 二、关于已销售的两套房屋的底价：原告仅以与被告大德当涂分公司副总盛太永的电话录音作为依据，认为这两套商铺的底价为2000元的观点不能成立。1、合同规定，底价是一房一价。2、大德当涂分公司副总盛太永和买主最初商谈价应认定为被告方的底价。3、已销售商铺位置虽较偏，但底价2000元，明显与市场行情不符。4、被告关于所说的2000元是整个合同完成后，平均底价的说法，比较符合情理。 三、原告应得的佣金：511号商铺，售价344599元，按照2.5%结算，应得佣金约8615元；1048号商铺，到位金额350000元，按照2.5%计算，应得佣金8750元；未到位金额175000元，按照应得佣金80%计算，经调解被告方同意，佣金为3500元，合计：20865元。2、按照合同规定，原告未完成合同约定的任务，应扣除原告应的佣金的20%，原告实际应得佣金16692元，减去被告已支付的10793元，尚余5899元。 在本案审理过程中，被告要求原告返还配备的皖Ａ×××××广汽凌派轿车一辆，赔偿损失40000元，赔偿因未完成销售任务，造成200000元的资金占用损失；被告还预付原告100000元，造成利息损失9000元，要求原告赔偿；被告还提出了其他要求。 以上事实，由原、被告陈述，原、被告当庭举证、质证，本院审查、核实，足以认定。 本院认为，民事主体应当按照法律的规定和合同的约定承担责任，履行义务。原、被告所签订的《房屋销售代理协议》是在协商一致的基础上，双方真实意思的表示，合法有效。原。被告双方都应当自觉遵守。原告要求被告按照协议约定支付佣金，本院根据庭审查明事实，据实予以支持。但原告未完成合同约定的任务，应承担相应的责任。被告要求原告返还配备的车辆一台，赔偿损失40000元；赔偿因未完成销售任务，造成200000元的资金占用损失；赔偿被告预付原告100000元，造成利息损失9000元。被告既未提出反诉，也未提供相应的证据。因合同已经届满，被告要求原告返还配备给原告车辆的主张，应予支持。其余主张本院不予支持，被告可另行主张。被告大德当涂分公司是被告大德公司的下属机构，不具备承担民事责任的能力。其所从事的民事法律行为而产生的法律后果，由被告大德公司承担。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条第一款、第九十一条第七项、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥大德房屋销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周俊5899元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 二、原告周俊于本判决生效之日起十日内返还被告合肥大德房屋销售有限公司配备的皖Ａ×××××广汽凌派轿车一辆。 案件受理费减半收取1349元，原告周俊负担1000元，被告合肥大德房屋销售有限公司负担349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  陈根生 二〇二〇年九月十四日 书记员  朱 琴