重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初17934号原告：重庆南合盛通商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区莲池路**3-2，统一社会信用代码91500108304837707L。法定代表人：刘成，总经理。委托诉讼代理人：刘毅，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：杨海，男，1957年9月12日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告：梁先锋，男，1971年8月29日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区新林区。原告重庆南合盛通商业管理有限公司（以下简称南合公司）与被告杨海、梁先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告南合公司的委托诉讼代理人段念、被告杨海到庭参加诉讼。被告梁先锋经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告南合公司向本院提出诉讼请求：杨海、梁先锋共同向南合公司支付经营“一花一叶”餐饮从2019年5月、2019年8月1日-2020年5月15日期间的抽成租金119688元及违约金7811.7元，共计127499.7元；诉讼费由杨海和梁先锋承担。事实及理由：南合公司与杨海、梁先锋于2016年5月26日签订了《N37商业租赁合同》，约定南合公司将重庆市北部新区黄山大道中段6号星汇两江艺术商业中心第5、6区3F层08、09号商铺及设施出租给被告，杨海、梁先锋以“一花一叶”的名称对外经营餐饮。合同还约定了租期、租金标准、租赁保证金、违约责任等。杨海、梁先锋从2019年5月1日起未支付任何费用。截止2020年5月15日，杨海、梁先锋已经拖欠抽成租金119688元、违约金7811.7元，共计127499.7元。经南合公司多次催促，杨海、梁先锋对应付南合公司的抽成租金拒不支付，属于严重伟业。南合公司于2020年5月11日向杨海、梁先锋同时发出《解除合同通知书》，通知杨海、梁先锋于2020年5月11日18点前向南合公司交清所有欠款，否则合同于2020年5月15日18点解除。但杨海、梁先锋仍置之不理。南合公司为维护合法权益，遂向法院提起诉讼。被告梁先锋未到庭，但提交了书面的答辩状。梁先锋答辩称，第一，本人只是“一花一叶”餐饮店的工作人员，没有持有餐厅股份，没有投资，不参与分成，仅领取工资。我的职务是负责2016年7月1日至11月末餐厅的装修、营业所需材料的采购。由于杨海为人不善、多欺诈等原因，我工作5个月就辞职。第二，餐厅的投资者和主要经营管理人为杨海，欠付的抽成租金应由杨海偿还。我之所以在租赁合同上签名，是杨海作为老板让我签的。因我文化程度低、法制意识薄弱，才上了杨海的当，实际承租人是杨海。第三，杨海拖欠租金长达一年时间，南合公司未按合同第十六条第1款、第二十一条第5款约定采取措施，任由杨海拖欠。被告杨海辩称，第一，我、梁先锋、南合公司的法定代表人刘成合伙开了香积缘餐饮文化有限公司，还签订了协议；当时委托了梁先锋的员工办理工商执照，我到刘成处办理租赁合同，等房子租赁好以后，我负责经营，刘成负责财务。因此，餐饮公司才是适格被告。第二，欠付2019年5月1日起的租金属实，金额我不清楚，是刘成的财务在管理；餐厅开始经营后，都是N37的财务人员管理，自开业以来，发的通知都是针对公司而非我个人；餐饮公司从2019年年底就停业了，疫情期间不应收租金。第三，2020年6月18日我去找了魏总谈，大家达成一致，租金截止到2019年12月31日、今年由于疫情就不算了、前面的欠费给予一个折扣处理，让我先交一点诚意金；让我去找刘成和梁先锋讨论处理方案，我答应了他的要求，我就说27号到他那里去，27号去的时候出了车祸，我及时通知了他并发了证明和照片；最后我就问他我是否需要过来，他没有给我回复。经审理查明：南合公司（甲方、出租人）与杨海和梁先锋（乙方、承租人）共同签订了一份《N37°商业租赁合同》，主要约定：甲方将位于中国重庆市北部新区黄山大道中段6号星汇两江艺术商业中心第5、6区3F层08、09号商铺及其设施出租给乙方从事经营使用；双方确认，乙方承租商铺须用于商业经营活动，乙方应当以一花一叶（暂定）名称/商号对外经营，并用于从事餐饮经营项目；双方确认，承租房产的计租面积为797.17平方米；4.1商铺租赁期限为8年，自交付日开始计算，双方暂定商铺的交付日为2016年6月26日；5.1装修期自实际交付日起，即2016年6月26日起至2016年10月25日止，在装修期内乙方无须支付租金，但须承担水电费及装修产生的相关费用；6.2抽成租金，2018年6月26日至2019年6月25日，抽成租金为当月营业额的7%，2019年6月26日至2024年6月25日，抽成租金为当月营业额的8%；6.2.1乙方商铺营业额按月统计，乙方应在每月结束后5日内如实向甲方书面报告乙方账面营业额统计情况以及与上个月营业额有关的资料，包括但不限于所有营业额记录、所有发票及报税单等，以供双方核对并计算上个月的抽成租金，月抽成租金高于场地及附属设施租赁费（租金）的，乙方应在甲方通知之日起5日内予以补足；6.2.4为保证对抽成租金的计算，乙方必须使用甲方或管理公司统一设置的收银系统（包括甲方或管理公司提供并安装的POS收款一体机、数据采集设备和相关软件），并应仅通过与甲方或管理公司收银系统相连接的收银系统收取任何营业款项；6.3合作模式，乙方按照抽成租金方式向甲方缴纳租赁相关费用；6.4对上述6.3条相关租赁费用的支付，抽成租金支付方式为月结，缴纳日期为次月的5个工作日内（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）；7.1本合同签署7日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金的金额共计100000元；7.3如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、能源费用、违约金、有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用，甲方及管理公司有权选择向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金或直接从租赁保证金中扣除任何乙方所欠的款项，扣除前述所欠款项后，乙方应在14日内补足租赁保证金；7.4本合同项下租赁期间届满后双方未能就续租达成协议或双方在租赁期间内协商解除本合同的，则在乙方按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后30个工作日内，甲方按照本合同约定将剩余租赁保证金及相关押金无息退还给乙方；11.1双方确认，本合同项下之开业日为装修期届满之日后，即2016年10月26日，乙方应当于该日开业经营；12.3乙方所租商铺应当全年营业，节假日不停业；16.1甲方有权依据本合同的约定向乙方收取租金、租赁保证金及相关费用，若乙方拖欠租金、物业管理费超过15日，甲方及管理公司有权在事先通知乙方后暂停承租商铺的水、电、电话等公共设施的供应和物业管理服务，直至拖欠款项及其违约金全部清偿为止；17.7乙方承诺遵守项目公布的对外营业时间……未经甲方、管理公司许可，乙方不得擅自停止经营，也不得擅自推延开店或提前闭店时间，同时，甲方或管理公司有权按项目经营情况需要提前通知乙方后修改营业时间，乙方必须遵守；21.4若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取违约金；21.5如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过15日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对乙方承租店铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务……如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日，甲方有权解除合同，收回乙方承租的商铺，并保留行使其他索赔权利；21.6若乙方拖欠租金及各项费用超过30日时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还，并向乙方追偿由此造成的其它损失；21.13如果乙方违反本合同12.3条关于营业时间的约定，每年其累计提前停止营业或延迟开业5次以上（含5次）、商铺停业累计超过15天（含15天），则甲方有权终止本合同（不可抗力及甲方原因除外）；25.4乙方确认，租赁期间，承租房产也是乙方的有效通知地址，因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于承租房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同还约定了其他内容。2019年9月16日至2019年10月17日期间，南合公司的员工与杨海短信沟通。2019年9月16日，员工：杨总，你好……麻烦您这边安排一下，今天把之前的租金付一下。杨海：明天支付行吗……请问上月的租金金额？员工：希望您还是最好在今天付一下，二月、五月、七月一共是39947元。杨海：我已经安排花芳先付七月租金，过几天再安排五月租金。员工：好的。2019年9月20日，员工：杨总，麻烦问下您5月的租金10762元大概什么时候能付呢？建议您本月支付7月和5月的，下月再付1月和8月的。2019年9月30日，杨海：今天是30号了，麻烦你安排一下美团到账后把5月的租金付一下。2019年10月8日：员工：关于你们5月的租金9月30号貌似没有转过来，麻烦你今天之内安排转一下。2019年10月11日，员工：杨总，今天没收到你的租金啊？杨海：我明天问一下花花哈。2019年10月17日，员工：明天就是周末了，麻烦你安排花花把租金付一下嘛。南合公司为证明向杨海和梁先锋送达了《解除合同通知书》，举示了（2020）渝两江证字第3513号《公证书》，该公证书主要载明：申请人南合公司；本公证员和本处工作人员王露及申请人的委托代理人金艳，于2020年5月13日下午14时12分来到了位于重庆市两江新区黄山大道中段的N37星汇两江……本公证员和本处工作人员王露乘坐电梯来到星汇两江的“L3”层，随后来到了外墙上标识有“仲雪一花一叶精致禅味素食”等字样的店铺。下午14时19分，在本公证员和本处工作人员王露的共同监督下……将一份《解除合同通知书》张贴在该店铺的外墙处。公证书附件《解除合同通知书》主要载明：梁先锋、杨海……你们在履行原合同过程中，拖欠我司2019年5月1日至2020年1月31日期间抽成租金78219元……截止今日，你们需支付的违约金为7030.13元……请你们在2020年5月15日18点前，前往我司交清所有欠款，否则原合同自2020年5月15日18点起解除，届时我司有权通知物管公司暂停你们承租店铺内的水、电等能源的供应。南合公司为证明收取抽成租金金额的依据，举示了《一花一叶应收明细（截止2020.5.15）》《一花一叶2019年5月销售额统计表》《一花一叶2019年8月销售额统计表》《一花一叶2019年9月销售额统计表》《一花一叶2019年10月销售额统计表》《一花一叶2019年11月销售额统计表》《一花一叶2019年12月销售额统计表》，显示：2019年5月1日至2019年5月31日期间，营业额153747元，抽成比率7%，抽成租金10762元，应收时间2019年6月11日，违约期间2019年6月11日至2020年5月15日共计339天，按0.05%/天计算违约金1824.16元。2019年6月1日至2019年6月30日期间，营业额161119元，抽成比率7%，抽成租金11278元。2019年7月1日至2019年7月31日期间，营业额194873.5元，抽成比率8%，抽成租金15590元。2019年8月1日至2019年8月31日期间，营业额165615元，抽成比率7%，抽成租金13249元，应收时间2019年9月16日，违约期间2019年9月16日至2020年5月15日共计242天，按0.05%/天计算违约金1603.13元。2019年9月1日至2019年9月30日期间，营业额166864元，抽成比率8%，抽成租金13349元，应收时间2019年10月19日，违约期间2019年10月19日至2020年5月15日共计209天，按0.05%/天计算违约金1394.97元。2019年10月1日至2019年10月31日期间，营业额125276元，抽成比率8%，抽成租金10022元，应收时间2019年11月18日，违约期间2019年11月18日至2020年5月15日共计179天，按0.05%/天计算违约金896.97元。2019年11月1日至2019年11月30日期间，营业额118276元，抽成比率8%，抽成租金9462元，应收时间2019年12月18日，违约期间2019年12月18日至2020年5月15日共计149天，按0.05%/天计算违约金704.92元。2019年12月1日至2019年12月31日期间，营业额119862.88元，抽成比率8%，抽成租金9589元，应收时间2020年1月20日，违约期间2020年1月20日至2020年5月15日共计116天，按0.05%/天计算违约金556.16元。2020年1月1日至2020年4月30日未经营期间租金，南合公司主张按照之前6个月租金的平均值计算，即月租金标准为（15590元＋13249元＋13349元＋10022元＋9462元＋9589元）÷6＝11877元，该期间每月租金应收时间均为2020年4月10日，每月违约期间均为2020年4月10日至2020年5月15日共计35天，按0.05%/天计算每月的违约金均为207.85元。2020年5月1日之前2020年5月15日未经营期间租金也按11877元/月计算，为5747元，应收时间为2020年6月10日。庭审中，双方确认，合同未对无营业额情况下如何收取租金进行约定。南合公司称，杨海和梁先锋是为了筹备公司签订的房屋租赁合同，但是南合公司选择杨海和梁先锋承担责任；2020年1月底杨海和梁先锋还在营业，过年放假停业后至今未恢复营业，杨海和梁先锋停业或解除合同应当履行告知义务并及时交还房屋；因杨海和梁先锋逾期支付租金，依据合同第21.5条，南合公司已于2020年5月15日解除合同；2020年5月15日南合公司收回了案涉房屋，屋内物品未搬走，也未要求杨海和梁先锋搬走；之前双方的确谈过疫情期间的租金减免，但杨海预约后却多次推脱，双方未达成一致意见；因新冠疫情，南合公司同意减免2020年2月和3月共计2个月的租金；杨海和梁先锋逾期支付租金给南合公司造成了资金占用损失，依据合同第21.4天主张的逾期支付租金的违约金。杨海称，我和梁先锋均是以公司筹备人员的身份签订的合同；签订合同前我们与南合公司的法定代表人刘成有合作协议，签订合同是为了办理工商营业执照；经营中的财务是N37派来的人，每一期均是通知的公司，没有通知杨海个人；2020年6月底收到了南合公司会计邮寄的《解除合同通知书》；合同尚未解除，双方还在讨论租金的问题；不清楚南合公司何时收回的房屋；因年底准备休假，故2019年12月26日停业，之后因疫情未恢复营业；2020年4月准备恢复经营，向N37提出调整业态但没说好，南合公司提出支付2019年的欠付租金、让我找魏总商量，双方约定2020年6月27日付款，但当天我出了车祸；双方约定按营业收入提成租金，故没有收入南合公司就不应收取租金；南合公司主张的违约金过高，应当调整。上述事实，有《N37°商业租赁合同》《一花一叶应收明细（截止2020.5.15）》《一花一叶2019年5月销售额统计表》《一花一叶2019年8月销售额统计表》《一花一叶2019年9月销售额统计表》《一花一叶2019年10月销售额统计表》《一花一叶2019年11月销售额统计表》《一花一叶2019年12月销售额统计表》、短信记录、《解除合同通知书》、（2020）渝两江证字第3513号《公证书》以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：南合公司和杨海、梁先锋均确认，杨海和梁先锋是为了设立公司而签订的《N37°商业租赁合同》。《民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。故南合公司有权选择杨海和梁先锋作为合同相对方，杨海和梁先锋辩称其不是适格主体没有依据，本院不予认可。南合公司与杨海、梁先锋签订的《N37°商业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同第21.5条约定，如杨海和梁先锋延迟缴纳合同项下租金及其他费用超过30日，南合公司有权解除合同，收回商铺。梁先锋称欠付抽成租金，但应由杨海偿还。杨海称欠付2019年5月1日起的租金属实。故因杨海和梁先锋欠付租金超过30日，南合公司有权依据合同第21.5条行使合同解除权、收回房屋。合同第25.4条约定，杨海和梁先锋确认，租赁期间承租房产也是杨海和梁先锋的有效通知地址，因此，南合方式有权选择将合同项下的通知张贴于承租房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向杨海和梁先锋送达了通知，并视为已经知悉。故南合公司于2020年5月15日在案涉房屋张贴《解除合同通知书》是有效的通知送达方式，双方合同已于2020年5月15日解除。关于租金。合同第6.2条约定，2018年6月26日至2019年6月25日抽成租金为当月营业额的7%，2019年6月26日至2024年6月25日抽成租金为当月营业额的8%。合同第6.2.4条约定，为保证对抽成租金的计算，杨海和梁先锋必须使用南合公司或管理公司统一设置的收银系统……并应仅通过与南合公司或管理公司收银系统相连接的收银系统收取任何营业款项。杨海也认可南合公司举示的应收明细和销售额统计表的真实性。2020年5月的营业额为153747元，按7%计算抽成租金为10762元；2019年8月营业额为165615元，按8%计算抽成租金为13249元；2019年9月营业额为166864元，按8%计算抽成租金为13349元；2019年10月营业额为125276元，按8%计算抽成租金为10022元；2019年11月营业额为118276元，按8%计算抽成租金为9462元；2019年12月营业额为119862.88元，按8%计算抽成租金为9589元。故杨海和梁先锋应向南合公司支付2019年5月、2019年8月至2019年12月期间的欠付租金66433元。南合公司主张杨海和梁先锋经营至2020年1月底，但是未举示相关营业销售的证据予以证明，本院不予认可。南合公司主张杨海和梁先锋支付2020年1月1日至2020年5月15日期间的租金。该期间杨海和梁先锋没有销售额，但合同对无销售额情况下如何支付租金没有约定，南合公司主张按照2019年7月至2019年12月期间平均月租金标准计算2020年1月1日至2020年5月15日期间租金没有合同和法律依据，杨海也不予认可。故南合公司主张杨海和梁先锋支付2020年1月1日至2020年5月15日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金。合同第6.4条约定，抽成租金支付方式为月结缴纳，缴纳日期为次月5个工作日内（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）。故2019年5月的租金10762元应于2019年6月10日前支付，2019年8月的租金13249元应于2019年9月6日前支付，南合公司主张从2019年9月16日起算违约金是对自己权利的处分，本院予以认可；2019年9月的租金13349元应于2019年10月14日前支付，南合公司主张从2019年10月19日起算违约金是对自己权利的处分，本院予以认可；2019年10月的租金10022元应于2019年11月7日前支付，南合公司主张从2019年11月18日起算违约金是对自己权利的处分，本院予以认可；2019年11月租金9462元应于2019年12月6日前支付，南合公司主张从2019年12月18日起算违约金是对自己权利的处分，本院予以认可；2019年12月租金9589元应于2020年1月8日前支付，南合公司主张从2020年1月20日起算违约金是对自己权利的处分，本院予以认可。杨海辩称违约金按日0.05%计算过高。杨海和梁先锋逾期支付租金给南合公司造成的主要是资金占用利息损失，故本院酌情将违约金计算方式调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故杨海和梁先锋应向南合公司支付的逾期支付租金违约金为，以2019年5月租金10762元为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年8月的租金13249元为基数，从2019年9月16日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年9月的租金13349元为基数，从2019年10月19日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年10月租金10022元为基数，从2019年11月18日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年11月租金9462元为基数，从2019年12月18日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年12月租金9589元为基数，从2020年1月20日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告梁先锋无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨海和被告梁先锋于本判决生效后立即向原告重庆南合盛通商业管理有限公司支付2019年5月、2019年8月至2019年12月期间的欠付租金66433元；二、被告杨海和被告梁先锋于本判决生效后立即向原告重庆南合盛通商业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金，以10762元为基数从2019年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、从2019年8月20日起至2020年5月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以13249元为基数从2019年9月16日起、以13349元为基数从2019年10月19日起、以10022元为基数从2019年11月18日起、以9462元为基数从2019年12月18日起、以9589元为基数从2020年1月20日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年5月15日止；三、驳回原告重庆南合盛通商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2850元减半收取1425元，由原告重庆南合盛通商业管理有限公司负担595元，被告杨海和被告梁先锋负担830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 黄明真二〇二〇年九月二十二日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁