江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初260号原告：任锦峰，委托诉讼代理人：沈以宽，江苏连元律师事务所律师。被告：钱玉宝，被告：钱亮栋，委托诉讼代理人：钱玉宝（钱亮栋父亲），即本案被告。原告任锦峰与被告钱玉宝、钱亮栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告任锦峰及其委托诉讼代理人沈以宽、被告钱玉宝（同时作为被告钱亮栋的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任锦峰的诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年8月1日解除；2.判令钱玉宝支付自2019年8月1日起至2019年11月6日止的占有使用费30024元（278元／天＊108天）、提前解除合同违约金20000元、代交物业费5380元；3.判令钱玉宝、钱亮栋变更个体工商户经营场所（将登记经营场所迁出涉案租赁房屋）；4.本案诉讼费用由钱玉宝承担。事实和理由：任锦峰与钱玉宝于2015年5月19日签订《房屋租赁合同书》，约定任锦峰将位于无锡市惠山区商铺（以下简称涉案租赁房屋）出租给钱玉宝使用；租赁期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日；租金每年递增，先付后用；租赁期间的物业管理费等费用由钱玉宝承担；如租赁期间钱玉宝需退租，必须提前45天书面通知任锦峰并应支付违约金，违约金按当年年租金总额的20%计算。2018年6月18日，双方签订补充协议，约定2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金调整为95000元；2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金调整为100000元；房租一年一付，先付后用。租赁期间，钱玉宝、钱亮栋经营的个体工商户均将经营的场所登记至涉案租赁房屋内经营。2019年6月17日，钱玉宝向任锦峰发送微信，要求解除房屋租赁合同。任锦峰于2019年7月18日向钱玉宝发出律师函，同意钱玉宝解除合同的要求，同时通知钱玉宝在2019年8月1日前履行完毕腾房义务并向任锦峰支付提前解约违约金20000元及场地占有使用费。事后，钱玉宝一直未履行腾房义务，任锦峰于2019年11月6日报警，在警方协调下，双方于当天签订了协议；协议签订后，钱玉宝履行了腾房义务。但由于钱玉宝拒不配合办理个体工商户经营场所变更手续，导致任锦峰的新租户无法办理工商登记，影响了任锦峰重新出租的权益。被告钱玉宝、钱亮栋共同辩称：同意双方签订的房屋租赁合同已于2019年8月1日解除、变更个体工商户经营场所（将登记经营场所迁出涉案租赁房屋）。其已在2019年6月17日向任锦峰发送解除合同通知前就已经腾空了涉案租赁房屋。双方已于2019年11月6日就装修补偿、物业费的支付等租赁合同解除后的相关事宜达成了一致协议，约定不计违约金、钱玉宝已付租赁押金8000元不再退还。该协议是双方对与租赁合同解除后就相关事宜达成的总的解决方案，双方的真实意思是该协议履行完毕后，双方之间就房屋租赁再无其他纠葛。现装修转让费18000元加上钱玉宝租赁期间转租户水果店已付给任锦峰的物业费4000元，合计22000元已足够折抵钱玉宝应付任锦峰2016年12月1日起至2019年7月31日为止的物业费21519元。故2019年11月6日协议已履行完毕，任锦峰仍主张违约金、房屋占有使用费无事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审查明的事实：任锦峰系涉案租赁房屋所有权人。2015年5月19日，任锦峰（甲方）与钱玉宝（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：乙方向甲方租赁涉案租赁房屋，房屋面积为320.22平方米；租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；租金按年支付，先付后租，第一年租金为67500元、第二年租金为90000元、第三年租金为90000元、第四年租金为94500元、第五年租金为99300元；乙方还应向甲方支付履约保证金，保证金在合同租赁期限到期后，在乙方全部搬迁且双方结清相互债权债务后无息退还乙方；租赁期间的物业管理费等费用由乙方承担，甲方为乙方代缴的，乙方应在甲方代缴后15天内将应缴款项返还给甲方；租赁期间如房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏，或房屋质量问题（如屋面漏水等）影响乙方正常使用的，甲方应在接到乙方通知之日起7天内进行维修；租赁期间如乙方须退房，必须提前45天书面通知甲方，合同解除后，乙方应付给甲方违约金，违约金以当年年租金总额的20%计算，如未经协商一致擅自解除合同的，履约保证金不予退还；提前终止合同的，乙方应在收到甲方正式通知之日起30天内搬出，但双方另有协商除外，搬出后7日内房屋里仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生漏水等，或其他原因致使乙方无法正常使用房屋的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免这段日期的租金或租期予以顺延。合同书还就其他事项作出了约定。2015年9月14日，双方签订《补充协议》载明：由于开发商原因，涉案租赁房屋有漏水现象，乙方对甲方提出异议，经双方商定，对2015年5月19日合同书作如下补充说明：1.租房押金变更为8000元。2.在原合同规定的房租上每年减少3000元。2018年6月18日，双方签订《补充协议二》约定：一、甲方允许乙方在合同期内将部分门面（非全部）转租第三方。二、租期剩余两年，自2018年7月1日至2020年6月30日。房租调整为：2018年7月1日至2019年6月30日租金为95000元；2019年7月1日至2020年6月30日租金为100000元；房租一年一付，先付后用。补充协议还就其他事项作出了约定。上述租赁合同、协议签订后，钱亮栋于2015年7月23日向市场监督管理部门申请注册了字号为“惠山区洛社镇亮栋装饰装潢服务部”的个体工商户营业执照，注册的经营场所为涉案租赁房屋、由钱亮栋个人经营；钱玉宝于2019年2月21日向市场监督管理部门申请注册了字号为“惠山区洛社镇胜安雅装饰装潢服务部”的个体工商户营业执照，注册的经营场所为涉案租赁房屋、由钱玉宝个人经营。租赁期间，钱玉宝将涉案租赁房屋部分转租给案外人经营水果店。2019年6月17日，钱玉宝以店内臭味极大要求任锦峰接函后45天内解除合同、其向任锦峰退回其实际使用的二间租赁房屋；任锦峰表示根据合同约定，钱玉宝应该提前45天通知，不代表其要45天后去收房。2019年7月18日，任锦峰委托江苏连元律师事务所律师向钱玉宝发出律师函告知：1.任锦峰同意钱玉宝解除合同的要求，并于2019年8月1日接受全部出租房屋，请钱玉宝在2019年8月1日前履行完毕腾房义务；2.钱玉宝须在2019年8月1日前支付违约金20000元；3.从2019年7月1日起至钱玉宝完成腾房之日止须支付每日278元的场地占用费；4.钱玉宝须在2019年8月1日前付清所欠物业费20875元（2016年11月30日至2019年6月30日）。2019年11月6日，任锦峰向公安机关报警后，经公安机关协调，双方（甲方任锦峰、乙方钱玉宝）签订协议约定：经协定，甲方付乙方18000元作为店内装修转让，协议后甲方协助乙方与物业进行房屋透水赔偿官司（1.官司甲方只协助、不参与，一切费用与甲方无关。2.甲方所付18000元暂时由甲方保管，在乙方与华广物业官司出结果之后、乙方付清所欠物业费之后方才给乙方。3.甲方有权将乙方所的装修转让金作为物业费交予物业公司，所差部分乙方必须交齐。4.自签订后，176-4房屋内所有装修与乙方无关。5.甲方不保证所协助乙方打官司的输赢，一切后果乙方承担。6.甲乙双方协定之前合同的乙方单方面终止合同违约金不计；甲方收乙方压金8000元作废，不再有任何异议，不退压金8000元）。2019年11月10日，顾晓莉（任锦峰妻子，涉案租赁房屋的共同共有人）与案外人就涉案租赁房屋中的160平方米签订了《房屋租赁合同书》，案外人于2019年12月10日经市场监督管理部门核准注册申领了个体工商户营业执照，注册核准的经营场所为涉案租赁房屋。诉讼过程中，钱玉宝、钱亮栋已将其个体工商户的注册经营场所变更登记出涉案租赁房屋。审理中，双方一致确认钱玉宝、钱亮栋已结清至其搬离涉案租赁房屋为止的租金，任锦峰于2019年8月18日买锁锁了钱玉宝、钱亮栋租赁的商铺店门；2016年12月起钱玉宝、钱亮栋未支付物业费，物业费收费标准为2.1元/月/㎡，任锦峰代缴了涉案租赁房屋2016年12月1日至2017年7月31日的物业费5380元。双方一致同意自2019年8月1日起解除双方的租赁合同关系；任锦峰已收钱玉宝转租的水果店交付的4000元物业费抵扣钱玉宝、钱亮栋上述应交而未交的物业费。同时，任锦峰称钱玉宝、钱亮栋2019年8月17日搬到五洲国际城去了；钱玉宝、钱亮栋称其已于2019年8月15日搬到五洲国际城开店了。上述事实有双方签订的《房屋租赁合同书》及补充协议、涉案房屋的所有权证、双方微信往来记录、律师函及其快递凭证、协议、个体工商户营业执照、顾晓莉与案外人签订的《房屋租赁合同书》、物业费欠缴明细和缴费发票、个体工商户准予变更登记通知书及当事人的陈述等在卷作证。本院认为：任锦峰系涉案房屋所有权人，本案双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示且已实际履行，其内容合法，应认定合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因涉案租赁房屋漏水导致产生异味，钱玉宝、钱亮栋提出解除合同要求，任锦峰也表示同意；审理中双方一致同意自2019年8月1日起解除合同，本院依法应予准许，确认自2019年8月1日起解除双方之间的租赁合同关系，即解除双方于2015年5月19日、2015年9月4日、2018年6月18日分别签署的《房屋租赁合同书》、补充协议、补充协议二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审过程中，任锦峰称钱玉宝、钱亮栋2019年8月17日搬到五洲国际城去了；钱玉宝、钱亮栋称其已于2019年8月15日搬到五洲国际城开店了；双方一致确认钱玉宝、钱亮栋已结清至其搬离涉案租赁房屋为止的租金，任锦峰于2019年8月18日买锁锁了钱玉宝、钱亮栋租赁的商铺店门；双方在《房屋租赁合同书》中约定提前终止合同的，钱玉宝、钱亮栋搬出后7日内房屋里仍有余物，如双方无约定，视为钱玉宝、钱亮栋放弃所有权，由任锦峰处理；双方在2019年11月6日的协议中也未提及租金和占有使用费，仅提及履约保证金不予退还，而保证金可以折抵租金和占有使用费。根据上述情况及双方系因房屋漏水原因提前解除合同，故应当认定双方已结清2019年7月1日起至钱玉宝、钱亮栋腾空房屋为止的租金和占有使用费。任锦峰要求钱玉宝、钱亮栋支付自2019年8月1日起至2019年11月6日止的占有使用费30024元无事实和法律依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以变更合同。双方虽在《租赁合同书》中约定承租人提前解除合同应当支付违约金，违约金以当年年租金总额的20%计算，但双方在2019年11月6日协议中已明确约定之前合同的乙方单方面终止合同违约金不计。应当认定双方对合同中的提前解除合同违约金的约定作出了变更，故本院对任锦峰要求钱玉宝、钱亮栋支付提前解除合同违约金20000元的诉讼请求不予支持。双方在《房屋租赁合同书》中约定涉案租赁房屋的物业费由钱玉宝、钱亮栋承担；双方一致确认2016年12月起钱玉宝、钱亮栋未支付物业费，物业费收费标准为2.1元/月/㎡，涉案租赁房屋的面积为320.22㎡，钱玉宝、钱亮栋应交物业费截止日期应确定为2019年8月15日，应交物业费金额确定为22527元（取整数）。因双方在2019年11月6日协议中约定，任锦峰应支付钱玉宝、钱亮栋的装修转让费18000元，任锦峰有权作为物业费交予物业公司，所差部分钱玉宝、钱亮栋必须交齐；双方一致同意任锦峰已收钱玉宝转租的水果店交付的4000元物业费抵扣钱玉宝、钱亮栋上述应交而未交的物业费。故钱玉宝、钱亮栋尚应支付任锦峰物业费527元，涉案租赁房屋自2016年12月起的物业费由任锦峰负责向物业公司缴纳；对任锦峰超出部分的物业费诉讼请求不予支持。审理过程中，钱亮栋、钱玉宝已在诉讼过程中将其个体工商户经营场所变更迁出涉案租赁房屋，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十二条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认双方于2015年5月19日、2015年9月4日、2018年6月18日分别签署的《房屋租赁合同书》、补充协议、补充协议二已于2019年8月1日解除，钱亮栋、钱玉宝已将其个体工商户的注册经营场所迁出涉案租赁房屋；二、钱玉宝、钱亮栋于本判决发生法律效力之日起三日内支付任锦峰物业服务费527元，涉案租赁房屋自2016年12月起的物业服务费由任锦峰负责向物业公司缴纳；三、驳回任锦峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由钱玉宝、钱亮栋负担186元、任锦峰负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  冯剑英人民陪审员  徐兆杰二〇二〇年九月七日书 记 员  杨 颖