广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15470号原告：中山市卓骏商业投资管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路**首层**1卡，统一社会信用代码：91442000MA4ULMG913。法定代表人：黄智行，该公司总经理。委托诉讼代理人:张天国，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁和英，广东弘力律师事务所律师。被告：朱军，男，1988年4月6日出生，汉族，身份证住址四川省泸县************，公民身份号码510************537。原告中山市卓骏商业投资管理有限公司（以下简称卓骏公司）与被告朱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓骏公司委托诉讼代理人张天国、梁和英，被告朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓骏公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同，解除合同金额为12978元，被告向原告支付履约保证金12978元；2.被告立腾空位于中山市********厦6层606卡物业的房产，将物业归还给原告；3.被告立即向原告支付租金（租金以每月6489元为标准，从2019年6月1日至2020年5月30日止，租金合计77868元）直至返还物业给原告之日止；4.被告支付电费1225.42元、水费4.96元、物业管理费1890元；5.被告支付五倍保证金额的违约金64890元；6.被告向原告支付装修损失费30000元；7.被告向原告支付律师费5000元。事实与理由:原告与被告于2018年11月30日签订租赁合同书，由被告承租原告的位于中山市********厦6层606卡物业的房产，租赁面积为126平方米，租赁期自交付日起至2021年12月31日止，交付之日至2018年12月31日为免租期，2019年1月1日为起租日，租金采取递增模式，第一、二年每月租金每平方米51.5元，即6489元每月，第三年每月租金每平方米54元，即6804元每月。被告签订合同后，经原告同意出具保证金欠条后，原告将出租的物业交付给被告使用，被告使用原告物业后，并没有支付保证金，只2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金以及2019年1月1日至2019年4月30日的电费，原告向被告催缴租金、电费、物业管理费，被告置之不理，其行为已构成违约。被告朱军辩称，被告朱军一直想退租，原告卓骏公司不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年11月30日，卓骏公司作为甲方（出租方），朱军作为乙方（承租方），签订租赁合同书，约定：甲方将位于中山市***********厦之部分物业出租给乙方使用；租赁物由交付日起至2018年12月31日为装修免租期，租赁期为3年，2019年1月1日为起租日，租赁期至2021年12月31日止，租赁物交付之日为租期起始日；租赁建筑面积126㎡；租赁物现状为甲方指定了基本的简洁装修（含地砖、吊天花、空调管道、空调设备、水电铺设、照明灯光、插座，不含办公设备等配套）；租金采取递增模式，第三年起每年租金递增5%，第一、二年每月租金6489元，第三年每月租金6804元；甲方给予乙方物业管理费优惠，即2019年1月1日起至2019年12月31日的物业管理费由甲方承担，从2020年1月1日起则由乙方按租赁物建筑面积、以每平方米3元的标准每月向甲方缴付；合同签订时，由乙方一次性向甲方支付12978元作为合同履约保证金，乙方无故中途解除合同或者乙方根本性违约导致甲方提前解约的，甲方有权单方解除合同并没收保证金、且乙方须支付双倍保证金作为违约金给甲方，甲方还有权要求乙方赔偿甲方的装修损失费3万元；乙方若存在逾期缴交租金、物业管理费、水电费等其中一项或者多项，逾期缴费超过15天未缴清的，乙方需在指定期限内撤场返还租赁物外，包括乙方在租赁期投入的不能移动的固定装修及财产均归甲方无偿所有，甲方还有权要求乙方支付五倍履约保证金作为违约金。2018年12月1日，卓骏公司向朱军交付租赁物。2020年7月16日，朱军向卓骏公司返还租赁物。诉讼中，卓骏公司与朱军一致确认，案涉租赁合同于2020年7月16日解除。朱军确认卓骏公司向其交付租赁物时房屋已装修有地板、天花等。2.2018年11月30日，朱军向卓骏公司出具欠条，确认尚欠卓骏公司保证金12978元未付，并承诺于2019年12月31日前交清。朱军确认保证金至今没有交纳，同意向卓骏公司支付水费4.96元。3.庭审中，卓骏公司称朱军已经交纳了2019年1月1日至同年5月31日期间的租金以及2019年1月1日至同年4月30日期间的电费。朱军表示暂时无法确认，需要核对转账记录，但其庭后未向本院作出说明。4.卓骏公司提供的委托代理协议、增值税发票显示，卓骏公司为案涉纠纷聘请律师参加诉讼支付律师费5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同书系朱军与卓骏公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱军与卓骏公司一致确认案涉合同于2020年7月16日解除以及朱军同意向向卓骏公司支付水费4.96元，不违反法律规定，本院予以确认。对于已付款情况，朱军作为履行义务的一方，有义务提供证据予以证明却未能提供，应承担不利的后果，故本院采纳卓骏公司的主张，认为朱军已支付2019年1月1日至同年5月31日期间的租金以及2019年1月1日至同年4月30日期间的电费。朱军未能支付2019年6月1日以后的租金以及2020年1月1日以后的物业管理费，构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向卓骏公司付款。款项应付至2020年7月16日租赁返还之日，其中租金为87706.16元（6489元/月×13个月+6489元/月÷31天×16天），物业管理费2463.10元（3元/㎡×126㎡×6个月+3元/㎡×126㎡÷31天×16天）。朱军长期拖欠租金、管理费构成根本违约，卓骏公司以此为由诉请解除合同，按照合同的约定，朱军还应赔偿装修损失，并支付违约金以及律师费。但是合同预先约定的30000元装修损失实际上是法律规定的违约金，加上五倍履约保证金的违约金，违约金总额高达94890元，数额明显偏高，根据公平合理的原则，以及卓骏公司未能证据证明其提供的简单装修系为满足朱军的特殊要求，且无法重复使用，本院将违约金适当调整为月租金的三倍，即19467元。律师费部分，卓骏公司主张5000元，数额较为合理，并有委托代理协议、增值税发票为证，故本院予以支持。履约保证金系用于保证义务人如约履行合同义务，而案涉合同已被依法解除，保证朱军继续按期交纳租金的基础条件已不存在，且就其损失本院已支持了违约金，故交纳履约保证金的请求，本院不予支持。因租赁物已经返还，故返还租赁物的请求，应予驳回。至于电费的请求，因卓骏公司未能提供充足的证据，故本院亦予驳回。综上所述，卓骏公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市卓骏商业投资管理有限公司与被告朱军于2018年11月30日签订的租赁合同书于2020年7月16日解除；二、被告朱军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市卓骏商业投资管理有限公司支付租金87706.16元、物业管理费2463.10元、水费4.96元、律师费5000元、违约金19467元，合计114641.22元；三、驳回原告中山市卓骏商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201元（原告已预付），由原告中山市卓骏商业投资管理有限公司负担981元，被告朱军负担1220元（被告朱军于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市卓骏商业投资管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二〇年九月十一日书记员  张梦如林雪莲