江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初1058号 原告：蔡承霖，男，1993年5月19日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：许晓翩，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王懿，江苏彭邦律师事务所律师。 被告：江苏建投物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区瑞金路**。 法定代表人：张振华，执行董事。 委托诉讼代理人：张莺，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告蔡承霖与被告江苏建投物业管理有限公司（以下简称建投物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告蔡承霖的委托诉讼代理人许晓翩、王懿，被告建投物业公司的委托诉讼代理人张莺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡承霖向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还租金137500元、保证金27500元、开通水电费13000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告大学毕业后在上海创业注册个人独资公司，2019年计划回徐州老家创业，于2019年4月15日与被告签订房屋租赁合同，承租被告位于徐州淮海西路17号营业楼房一至二层用于经营餐饮。合同签订时该营业楼门前没有交通障碍也无任何遮挡物，原告因长期在上海经营公司对该区域的工程内容及工期均不知情，主观认为该工程不影响门面门前通行且施工也会很快结束，基本不影响下一步装修和经营，而被告作为出租方明显知道该区域的工程而一直未向原告告知。但原告在签订合同支付租金花费13000元开通水电仅一个月后，承租的门面房因市政建设被施工围挡遮住无法使用。原告出于无奈向被告发送租金减免通知书，但被告不予理会。2020年1月20日，原告向被告发出退租解除房屋租赁合同协议要求退还已经缴纳租金137500元、保证金27500元、前期开通水电费13000元，被告于2020年3月25日书面回复原告称因疫情影响同意解除租赁合同，但仅同意返还2020年1月21日至2020年4月14日期间房屋租金38801.17元，并要求2020年3月31日前交房屋钥匙。但在原告于2020年3月31日交钥匙时被告不予接收，原告只好于2020年4月1日将钥匙邮寄被告。原告认为，被告利用原告大学生社会经验不足，隐瞒真相骗取原告与其签订租赁合同并收取原告保证金、租金约20万元违反公平原则和诚实信用原则，原告自身存在的重大误解致使所租赁的房屋因市政施工无法使用，依照民法总则第151条的规定，应依法撤销双方签订的租赁合同；原、被告签订的房屋租赁合同中第1条中规定的承租人不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议的内容属于加重承租人责任、排除承租人主要权利的格式条款，应属无效，原告因市政工程施工导致无法装修使用承租房屋其自身无任何过错，其损失不属于正常的商业风险，故在合同被撤销后被告应退还已收取的房租、保证金以及前期开通水电的费用支出。另外，合同被撤销后自始不发生效力，被告应承担相应的缔约过失责任。 被告建投物业公司辩称，第一，被告在签订合同时既没有欺诈原告，原告也不处于显失公平的法律地位，故原、被告签订的案涉房屋租赁合同合法有效且不具有合同法第五十四条规定的可撤销相关情形，不应被撤销。2019年4月15日双方签订房屋租赁合同时徐州地铁一号线工农路地铁站就已经施工，对此原告是清楚的，而原告所诉称的其门前有道路施工在签订合同时并不存在，而被告提供的照片可以看出门前施工并不象原告诉称的一直存在导致其不能经营。退一步说，即使存在市政规划的施工围档，市政规划施工行为也非法律规定的可撤销合同的法定情形；第二，原告已于2020年1月20日向被告提出解除租赁合同，被告亦在收到原告邮件后的2020年3月25日回复原告同意解除案涉合同，故涉案租赁合同已经解除，原告现诉请撤销合同没有法律依据；第三，案涉合同签订后原告依约向被告支付了一整年租金，且从未告知被告其门前道路存在施工围档并且要求撤销合同的相关情形，事实上经被告工作人员在解除合同后对房屋进行巡查发现案涉租赁房屋仍为双方签订租赁合同前的状态，可见原告在签订租赁合同以后并没有意愿去经营租赁场所。第四，原告租赁被告案涉场地后一直未开展正常的经营活动，应属其自身原因所致，属于其应当自行承担的经营风险；案涉房屋的水户电户原来就存在，其中电户在建行西关办事处名下、水户在某药房诊所名下，并不存在原告需要再去进行开通，且原告也没有证据证明其支出了相关的费用；原告无故要求提前解除合同系违约行为，根据双方租赁合同约定原告不仅要承担违约金且保证金不予退还，被告考虑到疫情影响已不要求原告承担违约金系出于对原告的照顾，因此原告要求退还房屋租金和保证金及水电开通费的主张没有事实和合同依据，也不符合法律规定。综上，原告的诉讼请求应依法驳回。 经审理查明，2019年4月15日，原告蔡承霖（承租人）与被告建投物业公司（出租人）签订合同编号为JSxxxxx91的《房屋租赁协议》一份，该合同文本由被告建投物业公司制作，其主要内容为：出租人将位于江苏省徐州市淮西17#营业楼的一至二层（该标的物系建投物业工作自中国建银投资有限责任公司受托经营管理的资产的一部分）面积249平方米的营业房出租给承租人，承租人确认其所承租房屋的用途为餐饮和办公；签订本协议前，出租人已告知承租人该房屋的现状，承租人确认在前述本协议前已了解并接受该房屋的全部现有状况，不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议，承租人应自行取得在该房屋内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或者批准时的不利后果或损失；该房屋租赁期限自2019年4月15日至2023年4月14日，免租期三个月（分别为2019年4月15日至2019年5月14日、2019年10月15日至2019年11月14日、2020年4月15日至2020年5月14日），租赁日期确定后，双方不得以装修、移机、搬迁等任何理由推迟起租日期；租赁总价包括租赁价格和租赁增值税金，月租赁总价为13750元，承租人应于2019年4月20日之前以银行转账方式向出租人支付完毕首笔租金，并在后续每半年开始后的15日之前支付完毕该期的房屋租金直至本协议项下租赁期限届满为止；租赁期间发生的物业管理费、水电费、空调费、室内清洁费、通讯费、供暖费由承租人承担，承租人应向出租人支付27500元作为本协议租赁保证金，租赁期届满或非因承租人原因终止本协议的，承租人根据本协议约定及时将房屋交还出租人、结清全部租金及费用且房屋及附属设施、设备均处于完好状态并经出租人确认的，出租人应在收回房屋后5个工作日内将租赁保证金无息退还给出租人；承租人在租赁期内解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证不予退还且应向出租人赔偿不少于2个月租金作为提前解除协议的违约金；因包含和包括不可预见和超出双方合理控制范围并阻碍本协议项下全部或部分义务实施的任何(实际存在的或是合法的)政府的法令或条例或法规、自然现象(例如地震、洪水、火灾、暴乱、战争、海难、货物禁运或其它原因)等不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失双方互不承担责任，因国家政策需要、市政建设拆除或改造已租赁的房屋使双方造成损失的双方互不承担责任，出租人不对承租人因此而承受的任何损失(包括但不限于承租人重新寻找出租房期间的经营损失、搬迁费用、装修费用等)进行补偿，但出租人需在知悉上述情况后5个工作日内以邮件、传真等形式通知承租人，因上述原因终止协议的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。 2019年4月22日和4月29日，原告蔡承霖分别通过中国建设银行网上银行自其父蔡振明的账号为62×××28账户向被告建投物业公司账号为32×××33账户汇款27500元和68750元，备注用途均为租金；2019年11月15日，自付款人蔡守荣的中国建设银行账号为62×××15账户汇至被告建投物业公司上述账户50000元和18750元，备注用途均为“徐州淮海西路17号房租，蔡承霖”。被告建投物业公司对收取的上述款项分别出具了收取“徐州市淮西17#营业楼一至二层租赁履约保证金”27500元的收据一份、收取房屋租金价税合计68750元的北京增值税普通发票两份。 2019年12月14日，原告蔡承霖拟就《关于减免徐州市淮海西路17号营业楼的租金的申请》将其寄发给被告建投物业公司的工作人员王金金，该邮件于2019年12月19日被签收。其内容为：我于2009年（似笔误，应为2019年）4月15日与贵公司签订房屋租赁合同，因徐州市政建设门前道路一直修理处于封闭状态，无法装潢施工，直接导致承租人无法使用。预计2020年5月竣工。恳请给予减免12个月的应交租金137500元。 2020年1月21日，原告蔡承霖将其拟就的《退租解除房屋租赁合同协议》向被告建投物业公司寄发，该邮件因疫情原因直到2020年3月5日才为被告建投物业公司签收。该《退租解除房屋租赁合同协议》的内容为：我与该公司2019年4月15日签订江苏省徐州市淮海西路17号营业房至今。该房屋门面先是修地铁后徐州市政管理下水道改造至今，造成承租人无法，装修施工使用，我承租人现要求退还保证金27500元，及一年房租137500元。因该房屋多年未使用没有水，没有电，我承租人前期开通水电费用13000元，共计人民币178000元。当前不可抗力因素不知道下水道何时能改好，门前道路什么时间能通，我承租人资源要求退租解除房屋租赁合同协议。该协议附有承租房屋西侧围挡施工的照片。 2020年3月25日，被告建投物业公司作出江苏建投函[2020]2号《关于淮西17#营业楼终止房屋租赁协议的函》，其内容为：蔡承霖先生，你方发至我司的退租申请已于2020年3月5日收悉，经研究，函复如下：一、根据你方和我司的房屋租金合同的内容，结合你方的实际经营状况，我司同意你方退租申请，房屋租赁合同于2020年3月5日解除；二、请于2019年（应为2020年）3月31日前搬迁房屋内所有物品并协助我司办理水、电等设施设备的手续交接；三、根据双方的租赁合同约定，我司对你方提出的退还保证金27500元、一年房租137500元前期开通水电费用13000元的要求不予退还；四、由于你方提出退租，应认定为在租赁期内你方提前解除房屋租赁协议，你方应提前三个月通知出租人，保证金不予退还，且应赔偿出租人不少于2个月租金的违约金，但考虑到疫情影响，我司研究决定免除2个月的违约金；五、由于疫情影响，考虑到你方的实际经营情况，我司决定退还自2020年1月21日至2020年4月14日期间房屋租金共计38801.37元……完成交接手续后，我司将于三个工作日内将38801.37元退还至你方账户。 2020年4月1日，原告蔡承霖将涉案房屋钥匙一把寄送给被告，该邮件于2020年4月2日被签收。 2020年4月16日，原告蔡承霖以诉称理由向本院提起诉讼，被告建投物业公司应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。 上述事实，有原、被告双方提交的《房屋租赁协议》、原告提交的收据和发票及其寄发《关于减免徐州市淮海西路17号营业楼的租金的申请》和《退租解除房屋租赁合同协议》及钥匙的快递查询信息、被告提交的网上银行电子回执单、原告向其寄发的《退租解除房屋租赁合同协议》及《关于淮西17#营业楼终止房屋租赁协议的函》等以及双方当事人陈述予以证实。 原告蔡承霖为证实其诉讼主张，还提交了如下证据：1、上海市奉贤区市场监督管理局于2018年9月7日核发的上海怡真服装服饰有限公司的营业执照复印件一份，该营业执照载明法定代表人为蔡承霖、注册资本为500万元。原告以此拟证明其一直在上海工作的事实；2、打印的照片5张。其中显示日期为2019年4月1日的照片系对涉案租赁房屋的远景拍摄，画面显示涉案租赁房屋前马路上无遮挡；另外4张照片分别为涉案租赁房屋门前近景拍摄、涉案房屋西侧位置拍摄（两张）、涉案租赁房屋对面远景拍摄，后三张照片显示路面有施工围挡。原告以此拟证明签订涉案租赁合同前没有任何遮挡物，而在合同签订后七天即因市政建设涉案租赁房屋被围挡施工；3、显示时间为2019年5月20日、内容为“王，按照电表已收款￥12000.00”的微信转账截图一张、载明日期为2019年5月20日、显示内容为“淮海西路17号门面电力施工费12000元”的收据一份以及电表箱图片两张。原告以此拟证明其为装修开通水电费花费12000余元。 经质证，被告建投物业对原告举证的营业执照不予确认，主张其与本案无关；对原告提交的标注时间为2019年4月1日的照片不持异议，而对于其他4张照片的拍摄时间不予认可，主张显示围挡的照片中树叶已经发黄，不能确定照片拍摄的具体时间，而且即便上述照片拍摄于原告主张的2019年8月份，但原告也未将该情况告知被告。而从原告于2019年11月15日按照合同约定支付下半年房租的情况看，可以推断涉案租赁房屋存在施工围挡的时间应在2019年11月底及其后，此时距离房屋租赁合同签订的时间已经过去大半年的时间，但涉案租赁的房屋仍为租赁前的现状，且照片显示涉案租赁房屋上悬挂出租出租字样，说明原告租赁涉案租赁房屋并非自营而是为对外出租牟利。另外，2019年4月1日的照片显示涉案租赁房屋门前虽然没有施工围栏，但此时该房屋西边工农路与淮海西路交界处的地铁站正在施工，双方对此是明知的；对于原告举证的微信转账记录、收据及图片被告不予认可，主张涉案租赁房屋原已开通水电，无需原告开通，因此该组证据与本案无关。 被告建投物业公司在庭审中还提交了如下证据：1、徐州市自然资源和规划局出具的《不动产（房屋/土地）权属证明》、《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组中国建银投资有限责任公司的批复》及签订双方为中国建银投资有限责任公司（甲方、委托方）和江苏建投物业管理有限公司（乙方、受托方）的《资产委托管理合同》各一份，其主要内容为涉案租赁房屋所有权人为中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司将位于江苏省的土地、建筑物、构筑物、在建工程等资产委托原告建投物业公司经营管理。被告以此拟证明其具有合法出租方的主体身份，有权签订涉案房屋租赁合同；2、被告建投物业公司向原告蔡承霖发送并由蔡承霖签字的《关于资产汛期安全检查的告示》一份，其中要求“收到此告示后立即开展自查，做好汛期期间的安全防范工作”。被告主张该告示于2019年7月2日向原告发送，但原告并未提出房屋被围挡不能正常经营的问题；3、对涉案房屋近景拍摄的照片打印2张，其上显示涉案租赁房屋门前并未围挡。被告主张该照片系于2019年6月19日其对涉案房屋巡查时拍摄，此时涉案租赁房屋没有围挡施工但房屋仍处于租赁合同签订前的状态。 经质证，原告对被告上述提交的1的真实性及其证明目的均不持异议；对于上述证据2和3的真实性均不予认可。 另外，被告建投物业公司还提交的其主张系在收到原告2019年12月14日的《关于减免徐州市淮海西路17号营业楼的租金的申请》后派员于2020年1月15日赴现场核查时拍摄的照片一张，该照片显示涉案租赁房屋西施工围挡北侧留有道路。被告以此拟证明涉案租赁房屋正前方虽有围挡但通往该房屋的人行道是畅通的，且此时地铁一号线已经开通，该地区的商铺均在正常经营。 其后，原告蔡承霖另提交了手机拍摄的视频和照片一组，其显示的时间分别为2019年5月、12月、2020年3月。其中拍摄于2019年5月的照片虽然显示涉案租赁房屋西侧有施工围挡，但该房屋门前并无遮挡；2019年12月的照片与原告庭审中提交的照片应为同一照片，2020年3月的照片应系涉案租赁房屋西南侧远景拍照，照片中显示该房屋门前的淮海西路中间有围挡存在。 本院认为，依照法律规定，当事人基于重大误解或者一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思实施的民事行为以及一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使民事法律行为成立时显失公平的，相对方的行为有权请求撤销该民事行为。 本案中，涉案《房屋租赁协议》虽系由被告提供的格式合同文本，但其内容并违反法律及行政法规的强制性规定，原、被告在签署该《房屋租赁协议》时均具有相应的行为能力，原告虽然主张其长期在上海经营公司而对涉案租赁房屋所在区域工程的内容及工期均不知情，涉案《房屋租赁协议》系被告利用其大学生社会经验不足隐瞒真相而骗取其签订，但从其关于其主观认为该工程不影响门面门前通行且施工也会很快结束的自述来看，原告在签订涉案《房屋租赁协议》前对该区域存在市政施工的情况系明知且对此有明确的判断，而从客观上，涉案租赁房屋所在路段进行的地铁一号线及该房屋西侧进行的地铁站建设已经延续了几年时间，该《房屋租赁协议》签订时已经官宣地铁一号线下半年运行，因此原告关于其对对涉案租赁房屋所在区域的工程内容及工期均不知情、被告隐瞒真相骗取其签订涉案《房屋租赁协议》的主张与客观事实不符，其作为具有完全民事行为能力的自然人且此前已在上海开办上海怡真服装服饰有限公司进行经营足以说明其并不缺乏相应的判断能力且并非处于危困状态；虽然涉案租赁房屋区域实施的地铁道路施工确实会对租赁物的使用产生一定的影响，该影响应为双方在签订《房屋租赁协议》所能够预见，该租赁协议中亦存在第一年租期内三个月免租期的约定；从现场情况来看，市政施工事实上并没有完全阻断涉案租赁房屋对外的通行，该区域范围内的商家在该期间亦在经营，因此涉案租赁房屋直至原告向被告提出解除合同时仍保持原状应归责于原告的个人行为而给客观上不能。综上，原告要求撤销其与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求没有事实和法律依据，而原告基于撤销《房屋租赁协议》而要求被告返还已交纳的租金137500元、保证金27500元以及其开通水电支出的13000元的诉讼主张也因该诉求的前提不存在而不能成立，本院均不予支持。 另外，原告于2020年1月21日向被告寄发的《退租解除房屋租赁合同协议》已为被告签收且被告对此向原告发出《关于淮西17#营业楼终止房屋租赁协议的函》，说明双方已就涉案《房屋租赁协议》的解除达成合意，但双方在本案中均未付合同解除后相关事宜提出主张，本院在本案中不予理涉，双方可进一步协商解决或另行诉讼处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决如下： 驳回原告蔡承霖的诉讼请求。 案件受理费3860元，由原告蔡承霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  曹继军 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  邱 媛