中华人民共和国天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）津民终194号上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市佰扬兆俊广告有限公司，住所地中华人民共和国天津市津**长青科工贸园区重庆街**。法定代表人：付春雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炳林，北京雨仁（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津澳中发展有限公司，，住所地中华人民共和国天津市和平区南京路**津汇广场法定代表人：VICKYZHANGYUANYUAN(张媛媛)，该公司董事长。委托诉讼代理人：王家路，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶欣，北京市通商律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：新加坡置地（天津）有限公司【LANDMARK（TIANJIN）PTELTD】，住所，住所地新加坡共和国莱佛士坊**大华银行广场****RafflesPlace,#25-01UOBPlaza1,Singapore048624）。代表人：VICKYZHANGYUANYUAN(张媛媛)，该公司授权代表。委托诉讼代理人：王家路，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶欣，北京市通商律师事务所律师。上诉人天津市佰扬兆俊广告有限公司（以下简称佰扬公司）与被上诉人天津澳中发展有限公司（以下简称澳中公司）、新加坡置地（天津）有限公司（以下简称新加坡置地公司）租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国天津市第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）津01民初225号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佰扬公司的委托诉讼代理人王炳林、王琳，被上诉人澳中公司、新加坡置地公司共同的委托诉讼代理人叶欣、王家路，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佰扬公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回一审法院重审。事实与理由：（一）一审法院遗漏当事人。仲量联行与和平大悦城均是澳中公司的委托管理方，代表澳中公司同佰扬公司沟通和协商。佰扬公司按期向仲量联行提交续约申请，和平大悦城发出解除租赁合同的通知系因澳中公司的委托管理方之间交接工作失误。故佰扬公司在一审审理中要求追加仲量联行与和平大悦城作为本案当事人，而一审法院未予准许。（二）一审法院对重大事实没有查清。一审法院对于仲量联行与和平大悦城的主体情况以及两公司对澳中公司的民事代理行为是否有效、佰扬公司应该向哪个公司提交续约申请以及是否已经按期提交了续约申请等事实没有查清。佰扬公司在一审判决后取得了澳中公司所属物业在2009年和2019年的产权证复印件，证明澳中公司用于出租的LED广告位所属建筑物在一审判决前仍为违章建筑。在签订涉案租赁合同前，澳中公司的张媛媛曾让佰扬公司的负责人协调规划、市容等部门，解决违章建筑问题。（三）一审法院存在程序错误。佰扬公司在接到澳中公司解除租赁合同的通知后在法定时间内提起诉讼，请求法院认定澳中公司解除合同无效，要求其继续履行合同，澳中公司陈述的解约理由应属于抗辩范畴。而澳中公司就此提起了反诉，在佰扬公司书面提出异议的情况下，一审法院仍以反诉进行审理。（四）设备不存在老化等安全隐患。2008年1月8日，佰扬公司确实收到了消防部门的通知，称有人举报LED大屏幕存在安全隐患。佰扬公司立即聘请了北京和天津专业且有资质的第三方机构，进行了设备检验检测和鉴定，消防部门根据检测报告认定举报有误。涉案租赁合同约定的租赁期限为5+5年，佰扬公司在履约过程中不存在违约行为，一审法院作出的判决是错误的。澳中公司、新加坡置地公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求依法驳回佰扬公司的上诉，维持原判。事实与理由：（一）一审法院不存在遗漏当事人情况，在2018年3月31日合同到期前，澳中公司通知佰扬公司到期不再续约，基于合同赋予澳中公司自主决定是否续约的权利。佰扬公司是否提前六个月履行了提交续约申请的事实，与案件的处理结果无关；仲量联行与和平大悦城两个公司与本案的处理结果没有法律上的利害关系，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的第三人范畴；该两个公司的工作人员接收佰扬公司的续约申请邮件，其行为的法律效力亦不影响本案的处理结果。（二）一审法院未审查合同签订背景并无不当。涉案租赁合同明确租赁期限为5年，不存在租赁期限为10年的解释空间，租赁合同的签订背景与本案的处理结果无关。（三）一审法院不存在程序错误。反诉是澳中公司的一项基本诉讼权利，澳中公司的反诉符合有关反诉的法律规定，澳中公司的反诉请求与佰扬公司的本诉请求存在一定牵连关系，可以在一定意义上起到抗辩作用，这属于反诉的通常属性，不构成法院不应受理反诉的理由。（四）涉案租赁合同因到期而终止。涉案租赁合同约定的租赁期限是5年，到期后如续期，第一要由佰扬公司提出续期申请，第二要征得澳中公司的同意。此外，佰扬公司在合同履行过程中存在严重违约，在案证据表明，佰扬公司存在拖欠电费、涉嫌未取得户外广告登记许可证、所安装的LED大屏幕存在安全隐患等违约行为，即使租赁期限为10年，根据租赁合同约定澳中公司也具有合同解除权。综上，佰扬公司已经充分获得了合同回报，实现了签订合同时的收益预期。至于续约意向，由于佰扬公司履约过程中的违约行为，澳中公司决定不再续约。这也是佰扬公司在签约时能够预见到的。佰扬公司向一审法院起诉请求：1.判令澳中公司继续履行同佰扬公司于2012年签订的《津汇广场户外LED广告位租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令澳中公司因单方解除合同赔偿佰扬公司经济损失3013万元；3.判令新加坡置地公司赔偿佰扬公司经济损失20万元；4.诉讼费用由澳中公司承担。佰扬公司之后在一审庭审中放弃第2项诉讼请求。澳中公司向一审法院提出反诉请求：1.确认澳中公司与佰扬公司签订的《租赁合同》于2018年3月31日终止；2.判令佰扬公司向澳中公司支付自2018年3月31日至LED屏幕实际拆除之日期间其占用LED广告位的占用费（按照每日548元计算）；3.判令佰扬公司承担拆除LED屏幕、恢复墙体原状的费用287839.5元；4.判令佰扬公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：澳中公司与佰扬公司于2012年3月签订《租赁合同》，佰扬公司为承租方，澳中公司为出租方。合同约定，佰扬公司向澳中公司租赁的广告位置为南京路与营口道交口津汇广场上方,规格为29米×16米,面积约为426平方米,实际建造LED广告屏幕的规格和面积以天津市市容和园林管理委员会（以下简称市容园林委）最终的审批文件为准。租赁期限为5+5年,租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日(包括首尾两天当日)(实际租赁日期从大屏幕安装完毕后开始算起,实际租赁期限以双方日后签订的补充协议为准)。合同签订生效经由市容园林委审批后七个工作日内,佰扬公司一次性向澳中公司支付20万元履约保证金;租赁费用为20万元/年,自2012年7月1日至2017年6月30日,第一年租赁费于合同签订生效经由市容园林委审批后七个工作日内一次性付清,其他年度租金应于当年1月1日之前缴纳完毕;佰扬公司在第一个租赁期满后,第二个租赁期(即自第六年至第十年的续租期内)的续租租金支付标准为,从第二个租赁期限的第一年开始每年租金上涨的幅度不得超过上一年租金的5%。佰扬公司按照使用LED屏幕所产生的实际用电数额及澳中公司规定的电费缴纳标准于每月最后一日前向澳中公司缴纳电费。合同约定,由佰扬公司负责LED屏幕的安装，安装期为90天，未在安装期内完成安装工作，安装期截止后LED屏幕仍不能投入使用的，每逾期一日，佰扬公司按照本年年度租金总额款项的日千分之六的标准支付违约金。佰扬公司可在租赁期间内使用LED屏播放广告，播放的广告需要经过市容园林委、工商部门等相关行政部门审批。租赁期限届满或本合同提前解除后，佰扬公司须在10个工作日内将LED屏幕拆除并将墙体恢复原状，否则，澳中公司有权自行拆除并处理LED屏幕，因此产生的费用由佰扬公司承担，此费用可从其交纳的履约保证金中直接扣除，履约保证金不足以抵债的，澳中公司有权继续追偿。同时，合同约定了终止与解除条款，合同约定澳中公司在以下情形下有权立即解除合同：（a）在租赁期间，佰扬公司有违反合同的行为，违反合同的行为不包括将合同项下的权利义务全部或者部分转让给第三方，但应在转让前至少7个工作日内向澳中公司提出书面申请，经审核通过，方可签订转让合同，办理转让手续。……如佰扬公司未按时支付租赁费用或者票据经提示无法兑现，经澳中公司书面提出后7日内仍未予改正。在此情况下，佰扬公司支付的费用不予退还，并赔偿由此给澳中公司造成的损失。……（c）租赁期间，澳中公司有权对LED屏幕进行改造和调整或另行安排，但需提前通知佰扬公司，经双方协商后解除合同，澳中公司应按照比例无息退还佰扬公司预付租金的余额；（d）租赁期间，如澳中公司巡场过程中发现LED出现任何问题，在以书面通知佰扬公司后，7个工作日内佰扬公司未修缮亦未作出合理解释的。此外，双方不得提前终止或解除合同。如佰扬公司希望续租本合同项下的LED广告位，应在租赁期限届满前6个月前以书面的形式提前通知澳中公司，如澳中公司同意续租广告位的，双方另行协商有关续约事宜并签订相应的续约合同。2012年4月28日，佰扬公司获得市容园林委《准予行政许可决定书》，可自2012年4月28日至2013年4月27日期间内在和平区××路××道××广场××显示屏，规格为20.48米×14.848米,后经每年申请，许可日期至2019年1月22日。澳中公司与佰扬公司于2013年8月2日签订了《补充协议》，《补充协议》约定，佰扬公司已于2012年11月28日取得了市容园林委最终审批文件，实际租赁日期起算日为2013年4月1日。2013年10月、2014年4月、2015年1月、2016年1月、2017年3月佰扬公司分别向澳中公司支付年度租金,并取得相应发票。2013年11月20日，案外人凤凰都市传媒科技股份有限公司（以下简称凤凰传媒）通过告知函向澳中公司确认由其直接向澳中公司缴纳电费。2015年11月19日，澳中公司以佰扬公司与凤凰传媒为被告诉至天津市和平区人民法院，要求其支付自2014年10月24日至2015年10月31日拖欠的电费及产生的违约金，后经天津市和平区人民法院调解结案。2015年3月至2018年3月佰扬公司分别向澳中公司按月支付电费,并取得相应发票。佰扬公司分别于2018年6月11日、7月6日、7月27日向澳中公司支付涉案LED屏幕产生的电费58000元、22000元、20000元。自2013年1月7日至2017年10月21日,张春鸿作为澳中公司委托的津汇广场物业管理方仲量联行的员工，与佰扬公司通过邮件及短信、微信方式沟通《租赁合同》《补充协议》的履行事宜。2017年8月11日，佰扬公司通过电子邮件向张春鸿发送《履约申请》，拟在第一个租赁期满后与澳中公司续约5年。在澳中公司将户内外广告资源业主资源转交和平大悦城管理后，佰扬公司于2018年1月4日、1月8日分别通过电子邮箱和邮件向和平大悦城运营管理中心的员工桂林寄送《续约申请》，沟通续约事宜。桂林电子邮件告知佰扬公司经和平区消防支队检查，涉案LED屏存在安全隐患，需停电整改,并告知其大屏幕存在坏点等隐患。2018年1月16日，佰扬公司委托北京航天海泉测试技术有限公司对涉案LED屏进行防火检测并出具《北京市电气防火检测报告》，评定结论为“该建筑无电气火灾隐患，电子系统安全，本次检测基本合格”。2018年1月29日、2月6日、3月5日，澳中公司通过邮件向佰扬公司寄送《关于户外大屏幕场地租赁不予续约通知函》和《关于到期终止通知函》，告知其《租赁合同》于2018年3月31日届满后，不再续约，佰扬公司应按照合同约定将LED屏幕拆除并恢复原状。佰扬公司于2018年2月9日向澳中公司、新加坡置地公司及大悦城（天津）有限公司发函《关于贵司不再继续履行津汇广场LED广告位租赁合同事宜回复意见》，函件内请求“继续履行租赁合同，完成后五年租期约定”。一审法院认为，佰扬公司与澳中公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。本案争议焦点为：1.涉案合同约定的租赁期限的认定；2.涉案合同是否应当继续履行；3.新加坡置地公司是否应承担赔偿责任。关于租赁期限问题，涉案合同第三条对租赁期限先表述为5+5年，紧接着表述为2012年7月1日至2017年6月30日，即5年。之后在租赁费用等条款中，将第六年至第十年界定为“续租”，对于第六年至第十年的租金仅约定了涨幅上限，未明确具体数额。从合同文义及体系角度解释，租赁期限应为五年，第六年至第十年为续租意向。关于是否应当继续履行合同问题，涉案合同第七条规定了续租的条件，首先承租方应当在租赁期限届满前6个月以书面方式提出，其次要征得出租方澳中公司同意，双方还需要协商签订续约合同。因澳中公司明确表示不同意续租，故涉案合同于2018年3月31日期满终止，佰扬公司要求继续履行合同的请求，一审法院不予支持。佰扬公司应当立即将LED屏幕拆除，将墙体恢复原状，并承担2018年4月1日至实际拆除之日的广告位占用费。澳中公司主张按照每日548元计算，该标准同租赁期内的日租金标准一致，一审法院予以支持。关于澳中公司主张的拆除屏幕及恢复墙体的费用287839.5元，因该费用未实际发生，且佰扬公司依照约定也有义务自行拆除，故对于该项费用主张，一审法院不予支持。关于新加坡置地公司是否承担责任问题，佰扬公司虽提出诉请，但未陈述新加坡置地公司应当承担责任的合同依据或具体的侵权行为，也未说明其受到何种损失。新加坡置地公司是否设立经营管理机构与本案并无关联，对于佰扬公司要求新加坡置地公司赔偿其20万元的诉讼请求，一审法院不予支持。佰扬公司预交案件受理费193450元，其在庭审中提出减少诉讼请求数额，应当按照减少后的诉讼请求数额计算应交纳的案件受理费，需退还189150元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、佰扬公司与澳中公司于2012年3月签订的《租赁合同》及于2013年8月2日签订《补充协议》于2018年3月31日终止；二、判决生效之日起十日内，佰扬公司向澳中公司支付2018年4月1日起至LED屏幕实际拆除之日止的广告位占用费（按照每日548元计算）；三、驳回佰扬公司的诉讼请求；四、驳回澳中公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由佰扬公司负担；反诉案件受理费3392元，由澳中公司负担1392元，由佰扬公司负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佰扬公司补充提交了一组证据：佰扬公司发给澳中公司的函、津汇广场在2009年及2019年的产权证、照片、合作书及合作协议，拟证明根据2009年产权证记载涉案澳中公司用于出租的LED广告位所属建筑物是违章建筑，佰扬公司以分出五年经营收入的一半为代价取得行政许可，因此合同中的租期记载为“5+5年”，否则佰扬公司收不回成本。澳中公司、新加坡置地公司共同质证意见为：佰扬公司发给澳中公司的函，澳中公司已收到，因该函件属于佰扬公司的单方陈述，不具有证明力；对产权证的真实性无异议，对照片、合作书及合作协议的真实性不予认可。上述证据均与本案争议焦点没有关联性，不能证明涉案广告位在出租前属于违章建筑。本院综合双方举证、质证情况，认证如下：佰扬公司的发函属于当事人的陈述，不能单独作为认定相关事实的根据；对产权证、照片、合作书、合作协议的真实性予以确认，但其与涉案租赁合同租期的待证事实不具有关联性，故对其证明力不予确认。澳中公司、新加坡置地公司未补充提交证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。新加坡置地公司为外国法人，本案为涉外民事案件。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，涉案租赁合同履行地、一方当事人住所地均在中华人民共和国，故应适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。澳中公司与佰扬公司签订的《租赁合同》《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据各方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：《租赁合同》《补充协议》是否应当继续履行。关于涉案《租赁合同》第三条“租赁期限为5+5年,租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日（包括首尾两天当日）。”的理解，佰扬公司认为按照前半句“5+5”的记载涉案租赁合同租期应为10年，而澳中公司、新加坡置地公司认为应按照后半句起止时间计算租期为5年。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合涉案《租赁合同》第四条租赁费用及其他条款中，对第六年至第十年表述为“续租期”；对第一年至第五年租金表述为“年度租金”，对第六年至第十年租金表述为“续租租金”；对于第一年至第五年的租金明确了具体数额，为200000元/年，而对于第六年至第十年的租金仅约定了涨幅上限，未明确具体数额，故涉案《租赁合同》的租赁期限应为5年，自《补充协议》确定的实际租赁日期起算日即2013年4月1日起至2018年3月31日止。涉案《租赁合同》约定的第六年至第十年应为续租意向，根据《租赁合同》第七条，如佰扬公司希望续租该LED广告位，应在租赁期限届满前6个月以书面的形式提前通知澳中公司。在涉案租赁合同的实际履行过程中，佰扬公司分别在2017年8月11日、2018年1月4日及1月8日通过电子邮件向澳中公司的委托管理方发送《履约申请》，表示“自2013年4月1日开始LED广告位正式投入使用，至2018年3月31日租期届满五年。我公司拟按协议约定续约”，能够证明佰扬公司对于《租赁合同》的租赁期限为5年是明确知悉的，在5年租赁期限届满前向澳中公司发出了续租申请。据此，佰扬公司有关涉案《租赁合同》的租赁期限为10年的上诉理由，不能成立，本院不予支持。涉案《租赁合同》广告位续租条款约定“如澳中公司同意佰扬公司续租广告位的，双方另行协商有关续约事宜并签订相应的续约合同”，据此，对于佰扬公司的续租申请，澳中公司具有是否同意续租的选择权，澳中公司作出不再续租的决定，涉案《租赁合同》于2018年3月31日期满终止。一审法院判令涉案《租赁合同》《补充协议》终止，佰扬公司向澳中公司支付2018年4月1日起至LED屏幕实际拆除之日止的广告位占用费，并无不当。佰扬公司上诉列举的一审法院未查清的事实，均不属于处理本案必须查明的事实，故对其相应上诉理由，本院不予采纳。澳中公司与佰扬公司是涉案租赁合同关系的出租人和承租人，佰扬公司提出应追加澳中公司的委托管理方作为本案当事人，因该管理方并非涉案租赁合同的当事人，且本案处理结果与其不具有利害关系，并非本案必要参加诉讼的当事人，故对佰扬公司的相关上诉主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理……”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，澳中公司针对佰扬公司提出的反诉请求与佰扬公司的本诉请求具有一定牵连关系，符合上述反诉的条件。提起反诉是澳中公司的诉讼权利，一审法院受理其反诉，并与本诉合并审理，符合法律规定。佰扬公司的相关上诉主张，于法无据，本院亦不予支持。综上，佰扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7692元，由上诉人天津市佰扬兆俊广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 彤审判员 赵清泉审判员 李 超二〇二〇年九月三十日法官助理赵伟书记员闫玮附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。