湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0724民初1210号 原告：湖南大鹏房地产开发有限公司，住所湖南省地临澧县安福镇人民街社区居委会老正街**。 法定代表人：陈卫民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴恒山，湖南朝阳律师事务所律师。 被告：朱芋休，男，1979年10月8日出生，汉族，，住湖南省临澧县 委托诉讼代理人：朱拥军，临澧县安福法律服务所法律工作者。 原告：湖南大鹏房地产开发有限公司（以下简称“大鹏房地产公司”）与被告朱芋休房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大鹏房地产公司的委托诉讼代理人吴恒山、被告朱芋休的委托诉讼代理人朱拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大鹏房地产公司向本院提出诉讼请求：判令朱芋休支付购房款2380000元。事实与理由：2019年8月2日，大鹏房地产公司与朱芋休签订《房屋买卖合同》1份，内容为：大鹏房地产公司将其位于临澧县外滩新城17栋111号商住房（409.83平方米）以2680000元的价格卖给朱芋休，朱芋休应于2019年8月5日向大鹏房地产公司付款300000元，然后于2019年8月9日支付第2期购房款1040000元，此款到位后，大鹏房地产公司为其办理不动产证，朱芋休收到不动产证后30日内支付最后1笔购房款1340000元。合同签订后，朱芋休支付了第1期购房款300000元，基于此合同系租赁关系变更而来，朱芋休一直对该房占有使用至今，只因朱芋休未能支付第2期购房款，导致大鹏房地产公司不能走入办证程序。此后大鹏房地产公司多次催收，其中2次书面催收，朱芋休均无动于衷，明显构成违约，现恳请人民法院判决朱芋休立即支付所欠购房款2380000元。 朱芋休辩称，2016年4月14日，答辩人与大鹏房地产公司签订了房屋租赁合同及买卖协议，年租金为50000元，该房屋的总价款2580000元，待该房屋能交易时，支付的租金冲抵房款，当日，朱芋休支付了60000元，之后答辩人对房屋进行装修，2017年1月装修完毕，因房屋存在很多问题，装修期间多次反映未果。2019年8月2日，双方重新签订了房屋买卖合同，购房总价款为2680000元（实际上总房款2790000元，110000元租金未冲抵房款，比前合同多210000元），同月，朱芋休支付大鹏房地产公司300000元购房款，开始转账到大鹏房地产公司，过后又撤回转到吴汉文私人账户，后未付购房款的主要原因：该公司对该房屋未解押，直到此次收到诉状时，该房屋仍处在抵押状态，如大鹏房地产公司能保障办理房产手续的前提下，愿可以考虑购买该房屋。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月14日，甲方（租赁方）临澧嘉旺物业服务有限公司（同大鹏房地产公司另签订委托管理协议）与乙方（承租方）朱芋休签订了《房屋租赁合同》1份，主要内容：甲方将外滩新城小区17-111号房屋出租给乙方，特别申明：该房屋已抵押给柳州信用社，如租赁期间发生信用社收回拍卖情况，根据法律乙方有优先购买权；房屋建筑面积为409.83㎡，租赁期限为10年（2016年4月14日至2026年4月13日），每年4月13日支付年租金50000元。当日，（甲方）大鹏房地产公司与（乙方）朱芋休签订《外滩新城小区17-111号房屋租赁及买卖事宜的补充协议》1份，内容：一、在房屋买卖合同签订之前双方的法律关系以2016年4月14日签订的租赁合同为准；二、2017年12月31日前，如该房屋可以进行交易，乙方没有违约行为的，双方可以打破租赁期限的限制，由甲方通知乙方购买，乙方按人民币贰佰伍拾捌万（2580000元）总价购买该房屋，乙方在2016年4月14日至房屋买卖合同生效前支付的租金冲抵房款。如因乙方的原因致使双方无法签订买卖合同，视乙方放弃优先购买权，原双方所签租赁合同继续履行，甲方有权将该房屋另行出售；三、如房屋可以进行交易的日期在2017年12月31日后，如该房屋可以进行交易，乙方没有违约行为的，双方可以打破租赁期限的限制，由甲方通知乙方购买，但房屋价格双方重新议定，双方就该房屋的价格达成一致的，乙方在2016年4月14日后至房屋买卖合同生效前支付的租金冲抵房款。如因不可归责于双方的原因致使双方无法签订买卖合同，视乙方放弃优先购买权，原双方所签租赁合同继续履行，甲方有权将该房屋另行出售；四、如甲方未能按照本补充协议第二条约定的价格在该房屋达到交易条件后将该房屋出卖给乙方的，乙方可以解除双方所签租赁合同，乙方解除租赁合同的，甲方按照租赁合同的相关规定赔偿乙方以经济损失；五、乙方对该房屋现状已充分了解并实际使用，对房屋质量合格没有异议。租赁合同及租赁合同补充协议签订后，朱芋休对所租赁的商住楼进行整体装修。 2019年8月2日，甲方（卖方）大鹏房地产公司与乙方（买方）朱芋休签订了《房屋买卖合同》1份，主要内容：第一条房屋基本情况，（一）甲方所售房屋为本公司名下位于临澧县××镇××路××栋××号××;住房所售房屋建筑面积409.83平方米（不动产权证号为湘（2019）临澧县不动产证0001069号）；（二）甲方将位于外滩新城17栋111商住楼与17栋112商住楼之间的消防通道上方二至四层无产权房屋给乙方使用，房屋面积约195.5平方米，使用年限与17栋111商住楼产权年限一致。消防通道的一层管理权由乙方管理，但在管理期间乙方不得占有或占用该消防通道，乙方未经消防部门同意不得擅自改变其用途。第二条成交价格和付款方式，（一）经甲乙双方协商一致，所售房屋总成交价格为人民币贰佰陆拾捌万元整（2680000元）；（二）乙方支付购房款的方式：乙方于本合同签订之日直在2019年8月5日前向甲方指定账户支付第一笔购房款人民币叁拾万元整（300000元），第二笔购房款于2019年8月9日付人民币壹佰零肆万元整（1040000元），剩余购房款壹佰叁拾肆万元整（1340000元）于出不动产证后30天内支付完毕，如当天未付清壹佰叁拾肆万元整（1340000元）购房余款，视乙方违约，甲方有权将该房产权收回；第三条房屋现状及具体状况，1.甲方保证所售房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成所售房屋不能办理产权登记的，乙方有权选择退房。乙方因无法过户选择退房的，甲方无息退回乙方已支付的购房款；2.由于甲方已将该所售房屋抵押，甲方需乙方付完第二笔购房款后一个星期内进行解押，并于解押后立即办理网上签约合同；第四条房屋其他约定，1.原甲乙双方于2016年4月14日签订了“房屋租赁合同”及“外滩新城小区17-111号房屋租赁及买卖事宜的补充协议”和“委托管理协议”三份协议；2.现经甲乙双方达成一致意见，将“外滩新城小区17-111号房屋租赁及买卖事宜的补充协议”和“委托管理协议”两份协议作废；3.原甲乙双方于2016年4月14日签订的“房屋租赁合同”履行至2018年12月31日止。第五条税、费相关约定，所售房屋本次交易所产生的相关税、费按国家及地方相关规定由甲方和乙方各自承担本方应负责的部分，即甲方负责销售税费，乙方负责契税印花税、房屋维修基金及相关办证费用；第六条违约责任。除不可抗力外，任何一方违反本合同条款，相对方可以解除合同，违约方须向相对方一次性支付违约金人民币伍拾万元。双方签订房屋买卖合同后，朱芋休于2019年8月按合同约定支付购房款300000元，余下购房款至今未付。 本院认为，大鹏房地产公司与朱芋休先前签订了房屋租赁协议，朱芋休对所租商住楼进行装修，至2019年8月，双方重新签订房屋买卖合同，朱芋休并已支付笔购房款300000元，大鹏房地产公司与朱芋休形成了房屋买卖合同法律关系，且该合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。朱芋休未及时付清购房款，已构成事实违约，依法应承担相应责任，故对大鹏房地产公司要求朱芋休按合同约定付清购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条的规定，判决如下： 一、朱芋休于本判决生效之日起10日内支付湖南大鹏房地产开发有限公司商住楼购房款1040000元； 二、朱芋休待湖南大鹏房地产开发有限公司对所售商住楼办理不动产证后30日内支付余下购房款1340000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 案件受理费25840元，减半收取计12920元，由朱芋休负担。上述费用湖南大鹏房地产开发有限公司已预付，朱芋休应在本判决生效之日起10日内迳付湖南大鹏房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。 审判员  谌官忠 二〇二〇年九月二十九日 法官助理向柳 书记员祁翔