广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4333号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭雪珍，女，1963年8月11日出生，汉族，住广东省中山市***************。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯坤龙，男，1964年11月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝萱淋，广东靖许汇律师事务所律师。原审第三人：欧伟强，男，1959年6月12日出生，汉族，住广东省中山市******委会。上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）因与被上诉人谭雪珍、冯坤龙、原审第三人欧伟强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。棕榈公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭雪珍、冯坤龙的全部诉讼请求，支持棕榈公司的全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定谭雪珍、冯坤龙在棕榈公司工作人员的指示下将购房款支付至欧伟强账号内没有任何依据。事实上棕榈公司及其工作人员从未指示谭雪珍、冯坤龙将购房款支付至欧伟强账户或委托欧伟强收取购房款。二、案涉商品房买卖合同从未约定关于谭雪珍、冯坤龙付款义务在先，棕榈公司办理备案登记及开具发票的义务在后的约定。棕榈公司已经解释由于棕榈公司需要依法缴纳税收以及批量办理案涉商品房在内的皓玥花园房屋备案登记，因此棕榈公司才先行开具了购房款发票以及办理案涉房屋的备案登记。因此，棕榈公司开具发票及办理房屋备案手续不代表棕榈公司已经收取了谭雪珍、冯坤龙购房款。三、一审基于欧伟强声称与江广标约定将案涉房屋的购房款用于抵债，而江广标为棕榈公司原股东的原因，认定谭雪珍、冯坤龙为善意相对人存在明显错误。本案中收取购房款的是欧伟强，而非江广标，且欧伟强从未举证证明其所称的与江广标约定将案涉房屋的购房款用于抵债，江广标也非本案当事人，已为确认过其与欧伟强存在将案涉房屋的购房款用于抵债的事实。一审法院将江广标与欧伟强混同，错误认定欧伟强构成表见代理。即使欧伟强与江广标约定将案涉房屋的购房款用于抵债属实，但棕榈公司向谭雪珍、冯坤龙出卖案涉房屋时，江广标已转让所持有的棕榈公司股权并完全退出公司经营。棕榈公司的工商登记信息是公开的，所以谭雪珍、冯坤龙对于签约时江广标已退出棕榈公司的事实是明知的，江广标无权用棕榈公司开发的房屋用于其个人抵债，所以谭雪珍、冯坤龙非善意第三人，也不排除谭雪珍、冯坤龙与欧伟强之间相互串通损害棕榈公司的利益。四、谭雪珍、冯坤龙未按商品房买卖合同支付购房款，且棕榈公司从未向其开具收款收据进一步证明了谭雪珍、冯坤龙实际上未向棕榈公司支付案涉购房款。案涉商品房买卖合同已经明确约定购房款的支付方式为向棕榈公司专用账户付款。谭雪珍、冯坤龙未向棕榈公司的专用账户付款，棕榈公司从未向谭雪珍、冯坤龙开具收款收据，进一步证明谭雪珍、冯坤龙实际上未向棕榈公司支付购房款。五、一审认定谭雪珍、冯坤龙已向棕榈公司支付购房款有误，并以此支持谭雪珍、冯坤龙逾期交房违约金的诉求以及驳回棕榈公司要求谭雪珍、冯坤龙支付购房款及逾期付款违约金的诉求均属于事实认定错误。谭雪珍、冯坤龙答辩称：一、棕榈公司虽然否认委托欧伟强收取购房款的事实，但没有否认其售楼部现场工作人员指示谭雪珍、冯坤龙向欧伟强支付购房款的事实。在本案交易前，谭雪珍、冯坤龙与欧伟强不相识，若非受到棕榈公司工作人员的指示，是不可能向欧伟强账户支付购房款。且案涉楼盘有二三十套商品房的业主均是直接向欧伟强支付购房款，本案情况非个案。欧伟强确认收取谭雪珍、冯坤龙的购房款，并在收取款项后向谭雪珍、冯坤龙提供了棕榈公司开具的购房发票。由此可以认定，谭雪珍、冯坤龙必然是在棕榈公司工作人员的指示下向欧伟强支付购房款。二、根据合同约定，谭雪珍、冯坤龙的付款义务在先，棕榈公司的备案登记和开票义务在后，一审对此认定正确。合同约定的付款时间是2014年6月19日。事实上，谭雪珍、冯坤龙在2014年7月4日支付完最后一笔购房款，棕榈公司在2014年9月30日办理开具案涉商品房交易发票，于2014年8月28日办理商品房合同销售登记备案手续。双方实际履约行为符合合同约定。三、棕榈公司主张没有收到购房款，并同时主张开具购房发票是依法缴纳税收的需要，该主张相互矛盾，不符合法律规定，不符合交易习惯，也不符合常理。四、棕榈公司以没有开具案涉购房款收据为由，否认收取案涉购房款，没有任何法律和事实依据。棕榈公司作为开发商，且在本案交易中处于主导、强势地位，根据合同约定，连开具收据都要求谭雪珍、冯坤龙付清购房款。发票系比收据更为规范的收款凭证，购房发票是棕榈公司在经营活动中的收款凭证。故根据棕榈公司已经向谭雪珍、冯坤龙开具购房发票的事实可以推定，谭雪珍、冯坤龙已经付清案涉购房款。退一步讲，若谭雪珍、冯坤龙没有付清购房款，棕榈公司应当催促谭雪珍、冯坤龙及时付清购房款，而非把发票原件交付谭雪珍、冯坤龙，为谭雪珍、冯坤龙办理备案登记手续，并让谭雪珍、冯坤龙交纳购房契税。由此可以推定，棕榈公司对于欧伟强收取本案购房款的行为是认可的。五、一审认定谭雪珍、冯坤龙是善意相对人是正确的。谭雪珍、冯坤龙按照棕榈公司工作人员的指示进行付款，并足额支付购房款，行为都是善意的。棕榈公司恶意揣测谭雪珍、冯坤龙与欧伟强恶意串通损害其利益，没有事实及法律依据。棕榈公司主张江广标已经转让股权后完全退出了棕榈公司的经营管理，但没有提供任何证据予以证明。不排除江广标转让股权后还实际操控着公司，并授权其售楼部工作人员指示买受人将购房款支付给欧伟强。欧伟强陈述意见称坚持其一审的意见。谭雪珍、冯坤龙于2019年8月22日向一审法院起诉请求：1.判令棕榈公司向谭雪珍、冯坤龙支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：每日按谭雪珍、冯坤龙已交付房价款万分之一，从2016年11月1日起计算至案涉商品房实际交付之日止）；2.判令棕榈公司向谭雪珍、冯坤龙支付逾期办理产权登记违约金（违约金计算方式为：每日按谭雪珍、冯坤龙已交付房价款万分之0.1，从2018年1月12日起计算至谭雪珍、冯坤龙取得案涉商品房权属证书之日止）。棕榈公司向一审法院反诉请求：谭雪珍、冯坤龙向棕榈公司支付位于中山市**************皓玥花园1期3幢704房的购房款451470元和逾期付款违约金（以购房款451470元为基数，自2014年6月20日按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：1.2014年6月19日，谭雪珍、冯坤龙（买受人）和棕榈公司（出卖人）在棕榈公司的售楼处签订中山市商品房买卖合同，买受人以451470元的价格购买了位于中山市**************皓玥花园1期3幢704房，第六条约定，买受人按一次性付款方式付款，于2014年6月19日前支付，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国工商银行中山市分行张家边支行，专用账户为201********24802631，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，谭雪珍、冯坤龙和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第1.2条约定，若出卖人未按本补充协议（二）约定的交楼期限和交付条件将该商品房交付买受人使用，出卖人须按原买卖合同第九条约定及原补充协议第4.1款的补充约定承担逾期交房的违约责任；第3.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；第3.2条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原买卖合同第十四条第二款约定的第4项方式及原合同中补充协议第8.6款的补充约定承担违约责任。同日，谭雪珍、冯坤龙向欧伟强支付4470元。2014年6月21日，谭雪珍向欧伟强账户（800***********407）转账32万元。2014年7月4日，冯坤龙向欧伟强上述账户转账10万元。2014年8月28日，上述中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2014年9月30日，棕榈公司为谭雪珍、冯坤龙开具了金额为451470元的发票，款项性质为售房款，销售的不动产楼牌号为中山市**************皓玥花园1期3幢704房。2014年11月18日，谭雪珍、冯坤龙缴纳了涉案房屋的契税。2.棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。谭雪珍、冯坤龙未办理收楼手续。3.2014年4月2日，棕榈公司经中山市工商行政管理局核准，法定代表人由吴少珍变更为吴双燕，股东由吴少珍、江广标变更为吴少珍、吴双燕。4.2017年10月16日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20民初57号民事调解书，确认江广标、冼焕珍暂计至2017年8月23日尚欠欧伟强借款本息合计285739238元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。谭雪珍、冯坤龙与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、谭雪珍、冯坤龙向欧伟强支付购房款的行为是否对棕榈公司发生法律效力,能否视为谭雪珍、冯坤龙已向棕榈公司足额支付购房款；二、棕榈公司是否应当承担逾期交房的违约责任；三、棕榈公司是否应当承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”。首先，谭雪珍、冯坤龙在棕榈公司的售楼处签订涉案合同，合同公章真实合法有效，二人在棕榈公司工作人员的指示下将款项付至欧伟强账号内，基于签订场所的特殊性以及指示付款人员的职务身份，谭雪珍、冯坤龙有理由相信该指示付款行为是职务行为，是棕榈公司授权的结果。其次，棕榈公司在案涉合同签订后按照合同约定以及商品房买卖合同的交易习惯为谭雪珍、冯坤龙开具不动产销售发票，办理合同销售备案登记，并通知谭雪珍、冯坤龙缴纳了涉案房屋的契税，这一系列的合同履行行为足以使谭雪珍、冯坤龙相信棕榈公司工作人员的指示付款行为是职务行为，获得了棕榈公司充分授权；否则，按照合同约定，谭雪珍、冯坤龙的一次性付款义务在先，棕榈公司的备案登记和开具发票的义务在后，棕榈公司在谭雪珍、冯坤龙分文未付的情况下先行履行合同义务，显然有悖常理。再次，由欧伟强的陈述可知，其之所以收取案涉购房款项是因为与棕榈公司的原股东江广标之间存在债务关系，基于江广标原棕榈公司股东身份的特殊性，以及股东身份变更的时间（2014年4月2日）与案涉合同的签订时间（2014年6月19日）的邻近性，结合棕榈公司另案的诉讼纠纷，不排除棕榈公司在该时间段存在内部管理不当等问题，但棕榈公司内部管理不当产生的后果不应当由买受人承担。综合本案情形，一审法院认定谭雪珍、冯坤龙为善意相对人，其根据棕榈公司工作人员指示将款项付至欧伟强账户的行为并无不当，应视为棕榈公司收取了涉案房屋的全部购房款。关于焦点二。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。棕榈公司未按约履行交房义务，谭雪珍、冯坤龙诉请棕榈公司自2016年11月1日起支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。谭雪珍、冯坤龙以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为日万分之一，不受3%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，一审法院认为，棕榈公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人谭雪珍、冯坤龙无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对谭雪珍、冯坤龙调整违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金按日万分之一的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。关于焦点三。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。补充协议（二）第3.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，现涉案房屋尚未实际交付或已视为交付，因此，棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满，棕榈公司不存在逾期办证的违约行为。故，谭雪珍、冯坤龙诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、棕榈公司于一审判决生效之日起七日内向谭雪珍、冯坤龙支付逾期交房违约金（违约金以451470元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回谭雪珍、冯坤龙的其他诉讼请求；三、驳回棕榈公司的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1034元，由谭雪珍、冯坤龙负担56元，棕榈公司负担978元（该款谭雪珍、冯坤龙已预交，棕榈公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付谭雪珍、冯坤龙）；反诉费4569.5元，由棕榈公司负担（该款棕榈公司已预交）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谭雪珍、冯坤龙与棕榈公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：谭雪珍、冯坤龙是否已按合同约定向足额棕榈公司支付购房款。对此，本院具体分析如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”发票系单位或个人在从事经营活动中，所开具的业务凭证，是会计核算的原始依据，在无相关反证的情形下，能够证明相关交易的款项支出。棕榈公司作为专业的房地产开发公司，在其与谭雪珍、冯坤龙签订商品房买卖合同，且谭雪珍、冯坤龙向欧伟强账户支付款项后，向谭雪珍、冯坤龙开具了相当数额的发票，且配合谭雪珍、冯坤龙办理了商品房销售备案登记。在随后的数年期间内，棕榈公司亦未向谭雪珍、冯坤龙通过催告或诉讼方式主张购房款。综合上述事实，谭雪珍、冯坤龙称其已按照棕榈公司的指示，足额支付了购房款的事实具有高度的可能性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”一审判决据此认定谭雪珍、冯坤龙已按合同约定履行了支付购房款义务，并无不当，本院予以确认。棕榈公司未能在合同约定的履行期限内向谭雪珍、冯坤龙交付涉案商品房，应按合同约定支付逾期交房违约金。综上所述，上诉人棕榈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5603元（中山市棕榈物业投资管理有限公司已预交），由中山市棕榈物业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月二十日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘