吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3361号上诉人（原审原告）：刘菊影，女，1953年8月19日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：董伯文，吉林吉天行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：国开新城长春建设发展有限公司，住所地长春汽车经济技术开发区东风大街**。法定代表人：段冬冬，总经理。委托诉讼代理人：郭东生，吉林东沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳莹，吉林东沐律师事务所律师。上诉人刘菊影与上诉人国开新城长春建设发展有限公司（以下简称国开公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘菊影原审提出诉讼请求：1.判令国开公司赔偿刘菊影租金损失80万元；2.判令国开公司承担诉讼费（审理中刘菊影变更诉讼请求为：1.判令双方当事人解除合同；2.判令国开公司承担违约金70万元；3.判令国开公司承担本案诉讼费用）。事实和理由：2015年12月15日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，刘菊影将其自有产权房屋2套（产权证号：****）位于南关区南湖大路**鸿城国际花园小区**楼的**、1XXXX号房屋出租给乙方使用，总计建筑面积843.19平方米。合同约定：租期60个月，即自2016年1月1日至2020年12月31日。租金按月计算，租金在租赁期内变化情况：首年65万元，第二年70万元；第三年75万元；第四年80万元，第五年80万元。合同签订后，刘菊影即将房屋交付国开公司使用，至今已租用近四年。2019年10月9日，国开公司向刘菊影发出《关于房屋不再续租告知函》，明确通知刘菊影：根据其上级集团公司的要求以及自身发展需要，决定解散、清算公司，不再续租上述房屋。即2020年，刘菊影收取80万房屋租金的目的落空。刘菊影接到通知后，与对方协商赔偿事宜未果。另刘菊影已积极联系各房屋中介机构，寻求新出租对象承租该房，但没实现。合同签订后，双方应当全面履行合同义务，国开公司因违约行为而给刘菊影造成的损失，应当赔偿。刘菊影为维护自己的合法权利，特来院告诉，恳请法院依法公正裁判。国开公司原审辩称：1.根据租赁补充协议，2019年12月31日租赁期限届满，租赁合同也因履行完毕而自动终止。刘菊影与国开公司于2015年12月15日签订《房屋租赁合同（自然人版）》（下称：租赁合同），约定国开公司承租鸿城国际3号楼15层，面积843.19平方米，租赁期限至2020年12月31日届满。自2019年5月起，国开公司与长春市众合天下文化传媒有限公司（以下简称众合公司）合租涉案房屋，经刘菊影同意，三方就原租赁合同签署《房屋租赁合同（自然人版）补充协议》，将原租赁合同承租方变更为国开公司与众合公司共同承租，租赁期限截止日期变更为2019年12月31日。可见，经刘菊影同意，原租赁合同的租赁期限、承租方均已发生变化，根据补充协汉第三条第2点约定，补充协议与原租赁合同不一致之处，以补充协议为准，故原租赁合同中关于租赁期限的条款已经失效，应按照补充协议执行，即2019年12月31日租赁期满。2019年12月29日，双方办理了交接，租赁合同因履行完毕而自动终止。2.国开公司在租赁期限届满前搬出承租房屋，并提前通知刘菊影不再续租，涉案房屋由都邦保险公司继续承租，国开公司既没有违约，更没有给刘菊影造成任何损失。2019年10月9日，国开公司向刘菊影提交《关于房屋不再续租告知函》，书面通知刘菊影在2019年12月31日租赁期满后将不再续租，已经给予刘菊影充分的时间进行过渡。此后，涉案房屋楼下14层的业主都邦保险公司有意承租涉案房屋，在国开公司迁出前多次来看房，并和国开公司沟通是否可以提前迁出，以便他们尽早装修。国开公司遂在2019年12月29日搬迁完毕并与刘菊影交接，刘菊影方当时并未提出任何异议，并签署了交接单。国开公司迁出后，都邦保险公司即承租了涉案房屋并开始装修。综上，国开公司既没有违约，更没有给刘菊影造成任何损失，刘菊影的诉请没有事实及法律依据，请求贵院予以驳回。原审法院审理查明：2015年12月15日，张惠清代表刘菊影（甲方）与国开公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于长春市南关区南湖大路88号鸿城国际花园小区3号楼的1501号、1XXXX号（产权证号分别为：2XXXX号、2XXXX号，建筑面积共计843.19平方米）房屋出租给乙方办公使用。合同约定租期60个月，即自2016年1月1日至2020年12月31日。租期届满，乙方需要续租，应予租期届满之日前1个月提出，同等条件下，乙方享有优先承租权。经双方协商一致后，重新签订房屋租赁合同。租金按月计算，租金在租赁期内变化情况：首年65万元，第二年70万元，第三年75万元，第四年80万元，第五年80万元。合同第八条约定合同的解除和终止。其中对各自一方单方有权解除合同的情形进行了约定。合同第九条违约责任约定，甲乙双方有本合同上述约定情形之一的，违约方应向守约方支付70万元违约金，不足弥补造成损失的，应向对方补足差额。此外合同对租金的支付、房屋的交付和返还、双方义务及保证条款、争议解决等条款进行了约定。2019年7月5日，张惠清代表刘菊影（甲方）与国开公司（乙方）、合众公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定鉴于：1.甲乙双方于2015年12月15日签订《房屋租赁合同（自然人版）》（下称“原合同”），甲方将位于南关区南湖大路88号鸿城国际花园小区3号楼[幢]1501号房、1XXXX号房的房屋出租给乙方使用，建筑面积共计843.19平方米。经甲乙丙三方友好协商，就原合同约定的租赁房屋事宜变更、补充约定如下：一、房屋承租情况。1.原合同约定的承租房屋面积，甲方同意由乙方、丙方共同承租。乙方承租563.19平方米，丙方承租280平方米。2.租赁期限：自2019年1月1日至2019年12月31日。3.租金自2019年1月1日至4月30日，乙方每月租金76700元（含税），2019年5月1日至12月31日，乙方每月租金57500元（含税）。在租期间，丙方每月租金16670元，自合租之日2019年5月1日起至2019年12月31日，丙方承担8个月的租金费用。乙、丙双方按年向甲方交付租金，具体支付方式：转账付款。4.自2019年起开具发票的房屋租赁费应缴纳的一系列税款由甲方全部承担。5.乙方收到甲方出具税务部门认可的正规租赁发票后10个工作日内向甲方付款，开具租赁发票的稅费由甲方承担。二、各方承诺：l.甲方承诺原合同中约定的甲方的权利、义务对乙方、丙方均有效，向乙方、丙方承担原合同约定的违约法律责任；2.丙方承诺原合同中约定的乙方的权利、义务对丙方亦有效，丙方应按照原合同约定执行，承担原合同约定的违约法律责任。3、甲乙丙三方有原合同第八条第3项、第4项约定的任何情形之一的，违约方应向守约方支付三个月违约金。三、其他。1.本协议一式6份，各执2份，经各方签字、盖章后生效，具有同等法律效力。2.补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，与原合同约定不一致之处以本协议为准，原合同的其余条款完全继续有效。2019年10月9日，国开公司向刘菊影发出《关于房屋不再续租告知函》一份，内容为：鉴于国开金融有限责任公司（以下简称“国开金融”）对中国新城镇发展有限公司改革转型的相关要求和指示，集团公司决定按照国开金融“深化改革，聚焦主业”的指示要求以及自身发展需要，基于改革转型因素决定解散清算国开长春。现长春公司租赁鸿城国际大厦A座15层1501号房、1XXXX号房的办公场所。因上述原因不再续组。特此告知。2019年12月29日，张惠清出具《房屋交接》一份，载明：收到鸿城国际A15层钥匙，房屋无损坏。原审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。该合同及补充协议对双方均具有法律约束力。关于双方当事人之间租赁合同关系的租赁期限问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定租期自2016年1月1日至2020年12月31日，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定租期自2019年1月1日至2019年12月31日，同时补充协议约定“补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，与原合同约定不一致之处以本协议为准，原合同的其余条款完全继续有效。”关于原租期的执行问题，双方在补充协议中并未进行明确的变更或废止，故原租赁合同关于租期的约定应继续有效，即租期截止日期应为2020年12月31日。现双方已经就案涉租赁房屋完成交接，并且案涉房屋已经另租他人，合同目的不能实现，故刘菊影主张解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予支持。租赁期限内，国开公司一方提前终止履行合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算，补充协议约定“甲乙丙三方有原合同第八条第3项、第4项约定的任何情形之一的，违约方应向守约方支付三个月违约金。”该项约定与原合同约定的“甲乙双方由本合同上述约定情形之一的，违约方应向守约方支付70万元违约金”不一致，按补充协议约定“与原合同约定不一致之处以本协议为准”，故违约金应以补充协议约定为准，即三个月违约金。结合刘菊影的实际损失以及当时双方签订补充协议的真实意愿，考虑国开公司单位已经提前近三个月通知刘菊影不再续租，本案中国开公司承担的违约金应以负担三个月的租金即20万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除刘菊影、国开新城长春建设发展有限公司于2015年12月15日《房屋租赁合同》；二、国开新城长春建设发展有限公司于本判决生效后立即给付刘菊影违约金20万元；三、驳回刘菊影的其他诉讼。案件受理费5900元，由国开新城长春建设发展有限公司负担（刘菊影已垫付）。宣判后，刘菊影与国开公司均不服，上诉至本院，刘菊影的上诉理由主要为：原审关于违约金数额的认定错误。补充协议是甲乙丙三方协议，乙丙共同承担第四年共80万元租金，其中乙方（国开公司）每月租金767000元，但该补充协议约定租期仅为一年。因此：第一，国开公司通知刘菊影其不再履行第五年租约时，国开公司违反的是其在第五年不再独自承担租金80万元的约定。第二，补充协议有效期只有一年，一年后应当恢复原租赁协议的履行，即，国开公司承担的违约金应当是原《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，即70万元。第三，合同解除，刘菊影不存在任何过错，因此，刘菊影要求国开公司承担70万元违约金的诉请应当得到法院支持。一审法院判令国开公司承担20万元违约金没有法律依据。综上，请求二审法院：1.维持一审判决书第一项判，撤销第二项，并依法改判；2.一、二审案件受理费由被刘菊影负担。国开公司二审答辩称：刘菊影的上诉理由不成立，不应支持。国开公司的上诉理由主要为：1.原审法院在查明事实部分认定了刘菊影、合众公司与我方于2019年7月5日签订了《房屋租赁合同补充协议》。补充协议中明确了租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，补充协议生效后，与原合同约定不一致处时以补充协议为准。同时，在论证部分处亦认定了补充协议合法有效，但最终认定租赁截止日期却是原租赁合同约定的日期（2020年12月31日），显然是自相矛盾的。并且，补充协议中明确的载明：“经甲乙丙三方友好协商，就原合同约定的租赁房屋事宜变更、补充约定如下”，而原审法院却称双方在补充协议中并未明确的变更或废止，原审法官明显的滥用自由裁量权。2.原审法院判决中在论证部分认定了刘菊影与我方已经就案涉租赁房屋完成交接，并且该房屋已经另租他人。根据该部分论述，此时法院应认定租赁合同租期截止日期为2019年12月31日，租赁合同因履行完毕而自动终止。不应因合同目的不能实现而判令解除合同。此处原审法院的判决论证亦是自相矛盾的。3.刘菊影不存在违约情形，租赁合同因履行完毕而自动终止。因刘菊影、合众公司与我方签订的《房屋租赁合同补充协议》与原合同具有同等的法律效力，与原合同约定不一致之处以补充协议为准，刘菊影与我方也应受到补充协议的约束。根据补充协议之约定，2019年12月31日租赁期限届满，租赁合同因履行完毕而自动终止。2019年12月29日，双方也进行了房屋交接，刘菊影不存在违约情形。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回刘菊影的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由刘菊影负担。刘菊影二审答辩称：国开公司的上诉理由不成立，不应支持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：2019年12月23日，刘菊影与都邦财产保险股份有限公司长春中心支公司签订《房屋租赁合同》，约定都邦财产保险股份有限公司长春中心支公司租赁案涉房屋，租期36个月，首年租金40万元，第二、第三年租金45万元。本院认为：1.国开公司上诉主张双方当事人通过签订补充协议，将原租赁合同约定的五年租赁期限变更为四年。本院经审查认为，该补充协议并未变更原租赁协议的期限，理由如下：首先，双方当事人签订补充协议，系因众合公司加入使用案涉房屋，补充协议的主要内容只是对于两位承租人如何分担2019年度的租金进行约定。从协议内容看，并非刘菊影与国开公司针对原租赁合同其他主张合同条款的重新约定。其次，补充协议约定：“与原合同约定不一致之处以本协议为准，原合同的其余条款完全继续有效。”国开公司主张补充协议约定的租赁期限仅为2019年1月1日至2019年12月31日，因租赁期限与原租赁合同不一致，故此处应以补充协议为准，租赁期限至2019年12月31日终止。刘菊影主张补充协议仅仅是约定在2019年度间的房屋使用情况，而未对2020年度进行约定，故2020年度仍应依据原租赁合同继续有效。本院认为，租赁期限作为租赁合同的重要条款，如双方当事人通过签订补充协议变更租赁期限，一般应在条款中明确约定，而不应仅仅体现为“不一致之处以本协议为准”，且补充协议并未明确处分2020年度租赁期间事宜，依据补充协议“原合同的其余条款完全继续有效”的约定，亦可理解为原租赁协议的2020年度租赁期间继续有效。最后，从主观动机上看，双方当事人签订的原租赁合同2020年度的租金为80万元，案涉租赁合同解除后，刘菊影另行租赁房屋的价格仅为40万元，依据常理，其在签订补充协议并未获得额外益处的情况下，并无缩减租赁期限的主观动机。综上，国开公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。2.刘菊影上诉要求国开公司按照原租赁合同约定的70万元违约金标准向其支付违约金。但因补充协议约定，甲乙丙有原合同第八条第3、4项约定的任何情形之一的，违约方应向守约方支付三个月违约金，且补充协议约定“不一致之处以本协议为准”。即双方当事人在两份协议中对于违约金标准约定不一致，依约应按照补充协议约定的违约金标准计算违约金，故刘菊影该上诉理由无合同依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘菊影预交的二审案件受理费8800元，由刘菊影负担，国开新城长春建设发展有限公司预交的二审案件受理费4300元，由国开新城长春建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二〇年九月十六日法官助理 张佳楠书 记 员 张焕平