云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终2225号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈常春，男，1988年8月1日生，汉族，住云南省昭通市彝良县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“昭通鸿卓公司”）因与被上诉人陈常春商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初283号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭书面进行了审理，本案现已审理终结。昭通鸿卓公司上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对违约期限及违约金重新作出认定；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1.本案证据采信不当，被上诉人提交的“昭通鸿卓公司公告”复印件不应予以采信；2.一审判决认定涉诉房屋不具备交付条件属于认定事实错误，涉诉房屋已有业主入住；3.上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，该合同合法有效。但一审法院却只选择性的看到了对被上诉人有利的条款，而全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。4.一审法院也认可了本案中双方在合同中约定的“90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金。90天后……但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”这一合同约定的有效。那么，合同约定的违约金总额不超过乙方已付房款的0.1%，在本案中就应当在判决时按该约定计算违约金总额，而不是按一审判决的计算方法进行计算。5.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天30.00元的违约金，要计付到何时为止。6.关于法律适用。上诉人已经公告交房，是被上诉人拒绝签收，且上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而原审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，原审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人陈常春未作二审答辩。陈常春向一审法院起诉请求：1.昭通鸿卓公司支付陈常春延迟交付违约金3335元及面积补差款3891元，合计7226元；2.本案诉讼费用由昭通鸿卓公司承担。原审人民法院经审理确认的本案事实是：2017年11月16日，陈常春与昭通鸿卓公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方约定，昭通鸿卓公司将位于昭阳区出售给陈常春，房屋总价款为635207元，甲方（昭通鸿卓公司）应于2018年3月31日前交付房屋。若昭通鸿卓公司逾期交付房屋，逾期期限在90日内，昭通鸿卓公司需按每天30元向原告支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，陈常春要求继续履行合同的，昭通鸿卓公司需按每天30元支付陈常春迟延交付房屋违约金，但甲方（昭通鸿卓公司）支付给乙方（陈常春）的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。陈常春所购房屋有不超过3%的面积误差。同日，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2019年3月19日，陈常春与昭通鸿卓公司办理手续接房。陈常春、昭通鸿卓公司订立合同面积与实测面积误差0.92平方米，应当补足面积款是3891元，昭通鸿卓公司向陈常春收取面积补差费用3891元。昭通鸿卓公司迟延交付房屋期限353天。现陈常春诉至原审法院，请求依法判令：一、昭通鸿卓公司支付陈常春延迟交付违约金3335元及面积补差费用3891元，合计：7226元；二、本案诉讼费由昭通鸿卓公司承担。一审法院认为，陈常春与昭通鸿卓公司之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。陈常春已按合同约定支付购房款，昭通鸿卓公司应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。昭通鸿卓公司认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，昭通鸿卓公司以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但昭通鸿卓公司对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故昭通鸿卓公司应按照约定向陈常春支付违约金：90天×30元/天+超过90天的263天的违约金635.21元（原告已付房款人民币635,207元×0.1%=635.21元）=3335.21元。昭通鸿卓公司向陈常春收取面积补差费用3891元，符合合同约定，陈常春请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。陈常春、昭通鸿卓公司双方已实际交房，陈常春、昭通鸿卓公司双方签订的《商品房购销合同》已经实际履行完毕，故昭通鸿卓公司关于双方已解除《商品房购销合同》的诉讼主张，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、由昭通鸿卓公司向陈常春支付逾期交房违约金3335元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回陈常春的其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈常春负担27元，昭通鸿卓公司负担23元。二审中，昭通鸿卓公司对一审判决认定的事实无实质异议，本案二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原审判决由昭通鸿卓公司向陈常春支付逾期交房违约金是否合法恰当。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：本院认为，陈常春与昭通鸿卓公司于2017年11月16日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款问题，陈常春已按照合同约定的付款方式，向昭通鸿卓公司支付房款，上诉人对陈常春已付清首付款及以按揭方式支付剩余房款的事实未提出异议，故陈常春履行支付购房款的义务未违反合同约定。其次，关于交房问题，合同约定昭通鸿卓公司应于2018年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的涉案房屋交付给陈常春。昭通鸿卓公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了《交房公告》，告知温泉静园商品房集中交房时间为2018年9月30日，但昭通鸿卓公司又于2018年10月13日通知业主，因温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。因昭通鸿卓公司未在合同约定的2018年3月31日之前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付给陈常春，昭通鸿卓公司逾期交房的行为已构成违约，对陈常春主张由昭通鸿卓公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下来（1）、（2）、（3）种约定承担违约责任。3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天30元向乙方（买受人）支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是昭通鸿卓公司逾期交房导致陈常春未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的30.00元符合本地区该地段房屋租金标准，且昭通鸿卓公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。另外，陈常春与昭通鸿卓公司签订的合同中甲方逾期交房的违约金的承担方式是根据逾期交房时间分段计算违约金，即90天内按每天30元支付违约金；90天后支付的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。因此，原审结合合同约定综合计算昭通鸿卓公司向陈常春支付逾期交房违约金3335元并无不当。昭通鸿卓公司认为“按照原审判决的逻辑，陈常春如果判决生效后还是不到昭通鸿卓公司处办理接房手续，那么这每天30元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2018年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向陈常春交付符合合同约定的房屋是昭通鸿卓公司的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与陈常春无关。昭通鸿卓公司未按约定时间交付经验收合格的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审根据陈常春的诉求作出的判决并无不当。故昭通鸿卓公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人昭通鸿卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖荣蓉审判员  李恩鹏审判员  杨稳香二〇二〇年九月二十八日书记员  刘苗苗