湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初2167号原告：丹江口市新鸿基物业服务有限公司。住所地：湖北省丹江口市右岸明珠路鸿昌玉景园25-1-101。统一社会信用代码：91420381557049039X。法定代表人：曾小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱丽萍，女，该公司经理。代理权限：特别授权（代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，出庭，举证质证，辩论，代签法律文书等）。委托诉讼代理人：胡天赐，湖北三丰律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。被告：李雯怡，女，1992年3月26日出生，汉族，无业，户籍所在地为湖北省武汉市武昌区，现居住在湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：陈卓（系被告李雯怡丈夫），男，1990年12月1日出生，汉族，户籍所在地为河南省唐河县，现居住在湖北省丹江口市。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书等）。原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司（以下简称：新鸿基物业公司）诉被告李雯怡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鸿基物业公司的委托诉讼代理人胡天赐、被告李雯怡及其委托诉讼代理人陈卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿基物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的物业费10758元【即从2016年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费10758元[物业管理费10683元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×5年×12个月）+代收垃圾费75元]】；2.要求被告对所欠物业费10758元从2016年1月1日起按日支付百分之三的滞纳金，直至付清之日止；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告新鸿基物业公司变更第二项诉讼请求为：要求被告支付2016年1月1日至2020年12月31日期间的滞纳金961.5元。事实与理由：被告李雯怡购买了丹江口市右岸明珠路鸿昌玉景园12幢1单元602号房，依据双方2013年4月15日签订的前期《物业管理服务协议》第三条第二项约定：多层的物业管理费按建筑面积每平方米0.8元计收，车库、储藏室、杂物间按建筑面积每平方米0.4元计收；第八项约定：入伙时预收一年的物业管理服务费，以后的物业管理费按年收取，即每年12月31日前缴纳下一年度物业管理费；第十条第四项规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权根据国家、省市物业管理条例，要求乙方补交并从逾期之日按日加收滞纳部分百分之三的滞纳金。合同履行过程中，被告自2016年1月1日累计欠物业费10758元，经原告催收后仍未缴纳。根据相关法律规定，原告新鸿基物业公司向法院提起诉讼，请求判如诉请。被告李雯怡辩称，1.新鸿基物业公司不履行维护小区交通秩序的义务，没有管理小区内车辆乱停放现象，导致小区公共通道被占用，公共通道狭窄，造成业主出行不顺畅等问题。2.新鸿基物业公司不履行维护消防通道服务义务，原告没有消除火灾隐患，没有保证消防通道顺畅，小区内乱停车现象严重。3.新鸿基物业公司未公布物价管理部门各项审批规定缴费的原文件，违反了《前期物业管理服务协议》第三条及《湖北省物业服务收费管理办法》相关规定。原告在诉状中主张物业费按每平方米0.8元计收，与被告签订的合同内容存在不符，被告从2013年4月15日第一次缴纳物业费至今，原告没有公布物价管理部门对物业费各项审批的原文件，也没有收到任何关于涨价或者调整价格的有关通知。被告在2013年4月15日至2016年间，三次缴纳的物业管理费数额均不相同，原告并未实行明码标价，没有遵循公开、公平和城市信用的原则。原告为业主提供的缴纳物业管理费凭证是收据，并非发票，违反了相关规定。4.新鸿基物业公司未对财务收支情况进行公布，违反了《前期物业管理服务协议》第八条和《湖北省物业服务收费管理办法》第十一条规定。5.新鸿基物业公司主张的物业费计费起始时间有误，我于2013年4月15日与开发商签订《商品房买卖合同》变更协议，签订后又缴纳了相关费用，并在当日确认收房并签署《前期物业管理服务协议》缴纳物业费，原告提出从2012年12月30日起开始收取物业费不合理，起诉状中要求从2016年1月1日至2020年12月31日作为欠费年限收费不合理。6.物业费收费价格标准存在争议。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及与开放商签订的《商品房买卖合同》中没有规定物业费的具体定价，双方约定物业管理费的标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整，物业费应当根据政府有关部门审批的文件进行合理收费，并应向被告公示有关文件。7.物业费应予服务等级、服务内容相匹配，被告根据《丹江城区普通住宅前期物业综合管理服务收费标准》中服务等级和服务内容的规定，对一级二级三级的基本要求规定的服务标准判断，原告提供的服务应当属于三级服务水平，应当按照三级服务标准来收取相应的物业费用。8.新鸿基物业公司未按照规定在物业区域公示有关信息；鸿昌玉景园小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属全体业主，小区内所有地上露天停车位，已被原告全部对外出租，所得出租收益应该归全体业主共有，用于减少物业费。综上，根据《合同法》第六十七条规定，因原告未履行物业服务协议约定义务导致被告未按时缴纳物业费，被告享有先履行抗辩权，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告李雯怡于2012年10月11日购买了丹江口市鸿昌房地产开发有限公司开发的位于丹江口市右岸××路××小区住宅房××套，房屋面积为222.56㎡，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2012年12月30日。2013年4月15日，被告李雯怡与丹江口市鸿昌房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同变更协议》，并于当天办理了房屋交付手续缴纳了物业费1602元。同日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方（新鸿基物业公司）对房屋的共同部位，共用设施设备、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，向乙方（李雯怡）提供自用部位，自用设施、设备的维护、养护等有偿服务，依据本协议向乙方收取物业管理费用等；乙方有权参加业主大会或业主代表大会，依法享有选举权、被选举权和监督权，依据本协议向甲方交纳物业管理费用等。物业管理服务具体内容包括：物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、护卫员、交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量对房屋外观、设备运行、环境卫生等方面均作出了相应的要求。双方在协议中关于物业管理费用收取部分约定：1.乙方交纳费用的起计时间以开发商通知并确定的收楼日期之日起计收，如因业主原因空置房屋，按100%收取物业管理费；2.计费标准按主管部门批准的文件规定缴费，并按每年度一次性缴纳；3.公用水电费（路灯、草坪灯、楼道灯、电子对讲门、闭路监控系统等用电、花草养护、消防、道路及楼道日常清洗等用水）按住宅每户每年度80元，商业房每间每年度50元；车库、杂物间、储藏室每间每年度30元计算；4.房屋建筑面积按照《商品房买卖合同》中的房屋建筑面积计算，如房屋已办理房产证，则以房产证记载的建筑面积为准……7.物业管理费用标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整；8.城市垃圾生活垃圾处置费按政府有关规定执行；9.入伙时预收一年的物业管理服务费，以后物业管理费按年收取，即每年12月31号前交纳下一年度物业管理。双方签订的协议对于违约责任部分约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权根据国家、省市物业管理条例，要求乙方补交并从逾期之日起按日加收滞纳部分百分之三的滞纳金，逾期三个月不交纳或拒交的，物业公司将依据国家相关法规向当地人民法院提出诉讼等。根据新鸿基物业公司向丹江口市物价局申请办理的《湖北省服务价格监审证》载明，丹江口市右岸明珠路鸿昌玉景园小区中住宅多层物业费收费标准为0.8元/月/㎡，即李雯怡所购买的房屋物业收费标准。该监审证的有效期为2014年7月23日至2019年12月31日，但根据湖北省物价局于2015年11月24日文件《省物价局关于取消服务价格监审制度加强事中事后监管的通知》，取消了《服务价格监审证》核发及年度审验制度，新鸿基物业公司根据丹江口市物价局的《丹江城区普通住宅物业综合管理服务服务收费标准》文件确定多层住宅的物业管理费为0.8元/月/㎡（即根据规定在一级物业服务0.7元/月/㎡的标准上浮15%确定）。上述协议签订后，新鸿基物业公司一直在为该小区及包括李雯怡在内的各业主提供物业管理服务，李雯怡也享受了新鸿基物业公司提供的物业管理服务。李雯怡自2013年4月15日办理交付房屋手续后交纳了一年的物业管理费1602元、电费80元、维修基金6677元、垃圾清运费668元等，其中物业服务费系按照0.6元/月/㎡计算的物业管理费，新鸿基物业公司称系给予客户购房后首年的物业费优惠，剩余0.2元/月/㎡的物业费是由开发商交纳。2015年2月10日，李雯怡向新鸿基物业公司交纳物业管理费2217元（即2014年4月1日至2015年3月31日期间）。2016年3月14日，李雯怡向新鸿基物业公司交纳物业管理费2177元（即2015年4月1日至2016年3月31日期间）。双方均认可在2016年3月31日前李雯怡的物业管理服务费已交清。此后，李雯怡未向新鸿基物业公司交纳物业管理费。另查明，2018年12月18日，丹江口市环境卫生管理所委托新鸿基物业公司从2018年1月起代收鸿昌玉景园小区居民使用IC卡充值水表用户的垃圾处理费，收费依据：丹江口市物价局《关于调整城区垃圾处理费标准的通知》（丹价字（2004）49号），收费标准：城区居民住宅3元/月/户。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性、强制性规定，该协议合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。新鸿基物业公司为包括李雯怡在内的各业主提供了物业管理服务，李雯怡作为业主理应向新鸿基物业公司交纳物业管理服务费。新鸿基物业公司诉请要求从2016年1月1日起交纳拖欠的物业管理费，与本案查明的事实不符，李雯怡实际交纳物业管理费时间计算至2016年3月31日，故截止本案诉讼时，欠物业费期间应为2016年4月1日至2020年8月31日、欠代收垃圾处理费期间应为2018年1月1日至2020年8月31日，在此期间李雯怡应当支付物业管理费9436.54元（0.8元/月/㎡×53个月×222.56㎡）；代收垃圾处理费费96元（3元/月/户×32个月），但新鸿基物业公司仅主张代收垃圾处理费75元（即25个月垃圾处理费），对此本院予以支持，上述两项费用合计9511.54元。关于新鸿基物业公司诉请要求李雯怡支付逾期交纳物业费的滞纳金问题。虽然原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新鸿基物业公司有权要求李雯怡补交并从逾期之日起按日3%交纳违约金，新鸿基物业公司当庭变更诉请要求按照日3‰支付滞纳金，但根据合同法相关规定，该计算标准过高，对于一方当事人违约造成对方当事人的损失应以实际损失为限，李雯怡逾期交纳物业管理费，新鸿基物业公司的损失系占有、使用、收益货币的损失，即利息损失，故对损失的计算方式本院参照一年期贷款市场报价利率标准（即年利率3.85%）分段计算。故对于李雯怡欠付的物业管理费9436.54元（2016年4月1日至2020年8月31日）本应向新鸿基物业公司支付逾期付款损失共计973.96元【其中2016年4月1日至2017年3月31日期间物业费逾期损失为363.31元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×12个月×3.85%÷12个月×53个月）；2017年4月1日至2018年3月31日期间物业费逾期损失为281.05元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×12个月×3.85%÷12个月×41个月）；2018年4月1日至2019年3月31日期间物业费逾期损失为198.79元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×12个月×3.85%÷12个月×29个月）；2019年4月1日至2020年3月31日期间物业费逾期损失为116.53元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×12个月×3.85%÷12个月×17个月）；2020年4月1日至2020年8月31日期间物业费逾期损失为14.28元（0.8元/月/㎡×222.56㎡×5个月×3.85%÷12个月×5个月）】，但新鸿基物业公司仅主张961.5元，本院予以支持。对于李雯怡欠付的垃圾处理费，新鸿基物业公司是代为收取，双方对逾期付款产生的损失未进行约定，对该部分的逾期付款损失本院不予支持。对于2020年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，尚未实际发生，新鸿基物业公司主张此期间的物业管理费本院不予支持。李雯怡辩称新鸿基物业公司未尽到物业服务义务，未公开物业费使用情况等，并以此为由拒绝缴纳物业管理费，但其实际享受了新鸿基物业公司提供的相关物业服务，若认为新鸿基物业公司提供的物业服务不符合合同约定对其造成了损失，可另行主张权利，亦可通过业主委员会或业主代表大会反映相关诉求对物业公司的物业管理行为进行合法监督，但不得以此作为拒交物业管理服务费的依据。李雯怡认为新鸿基物业公司收取物业费的标准不符合实际提供的物业服务标准的辩解理由，因新鸿基物业公司的服务收费标准此前已经过物价部门的价格监审，且对小区其他业主亦采取相同的收费标准，有相应的依据，若被告认为不符合收费标准可向有关行政主管部门予以反映，不属于本案民事诉讼解决的范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李雯怡在本判决生效之日起十五日内向原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司支付拖欠的2016年4月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费共计9511.54元（含代收垃圾处理费75元）。二、被告李雯怡在本判决生效之日起十五日内向原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司支付逾期交纳物业费的损失961.5元。三、驳回原告丹江口市新鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，减半收取计35元，由被告李雯怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵晓云二〇二〇年九月三十日法官助理鲜丹丹书记员李月皎本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。