甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初2504号原告：孙政，男，1978年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓宁，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：兰州港联市场管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区盐场路******。法定代表人：冯继宗，系公司总经理。被告：兰州港联生态环境发展有限公司，住，住所地：甘肃省兰州市城关区静宁南路**（昌运大厦**）/div>法定代表人：张建强，系公司董事长。原告孙政与被告兰州港联市场管理有限公司（以下简称“港联市场公司”）、被告兰州港联生态环境发展有限公司(以下简称“港联生态公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日作出（2016）甘0102民初8444号民事判决书，二被告提起上诉,甘肃省兰州市中级人民法院以（2017）甘01民终3048号民事裁定书发回我院重审，我院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告孙政及其委托诉讼代理人殷广智到庭参加诉讼,被告港联市场公司、港联生态公司经本院依法公告送达开庭传票,未能到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙政庭审中向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告返还租金442656元，物业费27666元；3、请求判令被告向原告退还装修押金、装修水电预付金、垫付的公共部分装修款95692元（当庭增加1440元）；4、请求判令被告向原告赔偿损失1533398元；5、本案的诉讼费由被告承担。本次诉讼中原告于庭前追加诉讼请求：1、判令被告承担违约金451878元；2、请求判令被告承担迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息；3、在原第4项诉讼请求“赔偿损失1533398元”基础之上再增加602062元，合计2135460元。所有诉讼请求金额合计为3154792元。事实和理由：2014年9月9日，原告孙政与被告港联市场公司签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》《兰州港联市场管理有限公司商铺租赁合同补充协议》，合同签订后，原告孙政依约向被告港联生态公司支付房屋租金、物业费、履约保证金等费用共计470322元。2015年3月10日，被告港联市场公司向原告孙政出具《室内装修许可证》，准许原告孙政进场装修施工，原告孙政遂于2015年3月12日开始装修。2015年4月25日装修结束后，被告港联生态公司并未按合同约定整体开业，亦未按其2014年11月25日出具《关于开业日延期的通知》承诺的2015年5月1日开业，截止起诉之日，原告孙政仍无法营业，给原告孙政造成巨大经济损失。同时在庭审中原告申请追加兰州市城关区住房和城乡建设局为无独立请求权的第三人，合议庭认为：该局并非合同当事人，与原告之间无租赁关系，对其追加申请依法不予准许。本次诉讼二被告未到庭,亦未作答辩。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：原被告之间合同关系的证据：1.《港联大道购物中心商铺租赁合同》。证明目的：原、被告签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》系双方自愿签订，意思表示真实。2.《商铺租赁合同补充协议（附件7）》。证明目的：因被告于2015年3月20日之前未能实现整体开业，原告有权单方解除合同。3.《室内装修许可证》。证明目的：原告装修损失产生的前提被告违约事实的证据：4-6.《兰州港联大道购物中心悦宝园经营环境客观条件情况说明》《关于开业日延期的通知》《关于整体开业日期的通知》。证明目的：1.被告违约多次延期开业，至今该购物中心已拆除，原告有权单方解除合同。2.合同签订后，被告在明知不具备开业条件前提下，仍允许原告进场装修，造成原告巨大经济损失，具有重大过错。原告申请追加城关区住建局为本案第三人的证据：7-8.城关区住建局《通告》、城关区住建局《关于孙政信访事项处理意见书》。证明目的：1.城关区住建局是港联公司对商户理赔工作的协调、监督责任主体。2.城关区住建局是支付赔偿款的主体。3.原告申请追加城关区住建局为本案无独立请求权第三人的理由。4.城关区住建局2017年4月19日发出拆除通告，现场封闭，次日实施拆除，并未给原告留出合理的转移物品时间，原告在后述举证中的物品因此全部损失。支持原告第二项诉求的证据：9-11.租金295104元及租金押金147552元收据（No.3176701、No.3139220）、招商银行交易记录、物业费18444元及物业费押金9222元收据（No.3176702、No.3176703）。证明目的：被告应当返还租金442656元、物业费27666元。支持原告第三项诉求的证据：12-14.《装修收款单041》《协议书》《收据Ｎｏ.0341266》。证明目的：被告应当退还原告装修押金、装修管理费等6项费用55875元以及原告垫付公共区域装修款工程款3万元，合计85875元。15-18.水费910元收据（Ｎｏ.0341300）、227.5元收据（Ｎｏ.1051240）、水表收据500元（Ｎｏ.1051332）、水电表押金收款单（Ａ3-010）2000元、安装电话／网络缴费单1500元（002）、安装电话缴费单1800元（Ａ-001）、电话费缴费单4320元（Ａ-001）。证明目的：被告应当向原告退还的水费、电费、电话费、网络费为1××××.5元。支持原告第四项诉求中装修、消防、空调工程损失合计661526元的证据：19-21.《装饰装修施工合同》《委托书》、招商银行交易记录3页（429255.45元）、甘肃立信工程造价咨询公司出具的《美国悦宝园兰州港联中心装修工程汇总表》。证明目的：原告的装修（硬装）损失466886元。22-25.《消防改造施工合同》、消防改造工程完工现场照片、招商银行交易记录、灭火器销货清单440元（No.0027371）。证明目的：原告的消防改造工程损失25440元。26-29.《空调工程承包合同》、空调安装工程完工现场照片、银行交易记录2页、收据（No.6298706）。证明目的：原告的空调工程损失169200元。支持原告第四项诉求中实物损失112768元的证据：30-33.橱柜、水吧台、办公桌销货清单、橱柜、水吧台、办公桌安装完毕现场照片、银行交易记录、收据（No.0344624）。证明目的：原告购置、安装的不可移动的橱柜、水吧台、办公桌损失为33900元，港联拆除时全部留在现场。34-36.欧雅整体衣柜制作合同、鞋柜、书柜、展示柜安装完毕现场照片、收据（No.6127962）。证明目的：原告购置、安装的不可移动的鞋柜、书柜、展示柜损失为24696元，港联拆除时全部留在现场。37-39.沙发定金单、沙发现场照片、银行交易记录2页。证明目的：原告购置、安装的特殊尺寸、特殊用途的沙发损失为24696元，港联拆除时全部留在现场。40-41.淘宝订单、购货发票No.01683814、运费发票No.00087997、地垫购置、安装、地垫购置照片。证明目的：原告购置、安装的特殊尺寸、特殊用途的地垫损失为30172元，港联拆除时全部留在现场。42-44.淘宝订单4页、支付宝电子回单4页、马赛克砖运费、马赛克砖安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置的马赛克瓷砖损失为5005元，港联拆除时全部留在现场。45-46.淘宝订单2份、支付宝电子回单2份、座便器安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的座便器损失为3080元，港联拆除时全部留在现场。47-49.淘宝订单2份、支付宝电子回单2份、水龙头购货发票、十个水龙头安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的水龙头损失为3013元，港联拆除时全部留在现场。50-51.淘宝订单2份、支付宝电子回单2份、台下盆安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的台下盆损失为855元，港联拆除时全部留在现场。52.水暖配件销售发票证明目的：原告购置、安装的水暖配件损失为535元，港联拆除时全部留在现场。53-54.淘宝订单1份、支付宝交易电子回单1份、发货单1份、地漏安装完毕的、地漏安装完毕的现场照片购置、安装的地漏损失为231.07元，港联拆除时留在现场。55-56.石材收边条购货单、石材收边条安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置的石材收边条损失为364元，港联拆除时全部留在现场。57.出货单No.0000624、收据No.1206928、配电箱安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的配电箱损失为2500元，港联拆除时全部留在现场。59-60.淘宝订单8份、支付宝交易电子回单8份、发票3张（No.05820922、No.00051824、No.2955576）、灯具安装完毕的现场照片3页。证明目的：原告购置、安装的灯具损失为7705元，港联拆除时全部留在现场。61-62.淘宝订单2份、支付宝交易电子回单2份、发票（No.01110551）、监控线安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的监控线损失为949.84元，港联拆除时全部留在现场。63-64.淘宝订单1份、支付宝交易电子回单1份、发票（No.05931877）、排气扇安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的排气扇损失为728元，港联拆除时全部留在现场。65-67.淘宝订单2份、支付宝交易电子回单2份、发票1张（No.05483552）、销货清单、五金配件安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的五金配件损失为2384.48元，港联拆除时全部留在现场。68-69.淘宝交易单2份、支付宝交易电子回单2份、发票2张（No.00592491、No.00317738）、插座安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的插座损失为469元，港联拆除时全部留在现场。70-71.销售单3页、水泵及管线实物的照片。证明目的：原告购置的水泵、管线损失为1527.5元，港联拆除时全部留在现场。72-73.淘宝交易单3份、支付宝交易电子回单3份、订购单0003307、发票No.00841121、窗帘、轨道安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的特别尺寸的窗帘、轨道损失为1226元，港联拆除时全部留在现场。74-75.订单No.0000334、淘宝订单1份、支付宝交易电子回单1份、发票No.07333597、卫生间用品安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的卫生间用品损失为322.5元，港联拆除时全部留在现场。76-77.购货单No.0001018、淘宝订单2份、支付宝交易电子回单2份、软包墙、布料、篮球框安装完毕的现场照片。证明目的：原告购置、安装的软包墙、布料、篮球框损失为3550元，港联拆除时全部留在现场。78-79.支付宝付款记录、铁皮柜现场实物照片。证明目的：原告购置的铁皮柜损失1030元，港联拆除时全部留在现场。80-81.淘宝交易单4份、支付宝交易电子回单4份、办公桌椅实物照片。证明目的：原告购置的办公桌椅损失2833元，港联拆除时全部留在现场。82-83.淘宝订单3份、支付宝交易电子回单3份、运费单据1页、儿童游乐器具现场实物照片。证明目的：原告购置的儿童游乐器具损失1992元，港联拆除时全部留在现场。支持原告第四项诉求中加盟相关费用890272元损失的证据：84-85.《特许经营协议》及附录、补充协议、发票6张（No.54333490、No.54333491、No.54333492、No.54333488、No.54333497、No.54333496）。证明目的：原告为加盟“美国悦宝园”特许经营发生的损失400272.73元。86-88.《物品采购协议》《教具单项采购协议》、银行交易记录3页、教具已到现场照片。证明目的：原告为购买“美国悦宝园”特许经营物品、教具发生的损失49万元。支持原告第四项诉求中人工成本损失384960元的证据：89-90.《网聘服务合同》4份、发票No.23171858。证明目的：原告为招聘人员实际发生损失7800元。91-95.《全国人事委托服务合同》、交易记录3页、账务明细清单1页、付款回单4页、社保发票26张。证明目的：原告为开业组织的人员工资及社保损失256240.52元。96.人员培训交通、住宿发票。证明目的：原告为开业投入的员工培训损失24919.5元。97.《外交派送和培训协议》、邮件截屏、发票。证明目的：原告为开业投入的外交聘请损失96000元支持原告第四项诉求中公司设立、注销及推广费用损失22010元的证据：98.（收据No.5438392；发票2张No.00158602、No.00158594）。证明目的：原告为开业投入的市场推广损失5660元。99.公司设立、注销费用发票。证明目的：兰州心可为企业管理咨询优先公司设、注销发生的费用16350.4元。证据：100.诉讼费、保全费票据。证明目的：原告的诉讼费用、保全费7596元。二被告本次诉讼未提供证据。本院从兰州市城关区住房和城乡建设局调取的被告兰州港联生态环境发展有限公司向兰州市城关区人民政府出具的《承诺书》证明：兰州港联生态环境发展有限公司承诺对需支付商户的经营权转让及收益款中的垫付款由其公司及法定代表人名下资产负责偿还。原告经质证后无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月9日，原告孙政与被告港联市场公司签订了《港联大道购物中心商铺租赁合同》，被告港联市场公司将位于兰州市城关区××路××道购物中心××号楼××层××出租予原告孙政，作为原告孙政的儿童早教机构“悦宝园”经营场所，租赁面积614.8平方米；租赁期间自2014年12月20日至2019年12月19日。同日双方又签订《兰州港联市场管理有限公司商铺租赁合同补充协议》，约定“合同开业日暂定为2014年12月20日”、“若甲方（被告）于2015年3月20日之前仍未实现整体开业，则无论乙方（原告）是否提前开业，乙方均有权单方解除合同，要求甲方双倍返还原合同项下履约保证金及预付租金”。该合同签订后，原告孙政依约向港联生态支付六个月房屋租金295104元、三个月租金押金147552元、六个月物业费18444元、三个月物业押金9222元。2015年3月10日，被告港联市场公司向原告孙政出具《室内装修许可证》，准许原告孙政进场装修施工。原告孙政遂于2015年3月12日开始装修，并向被告港联市场公司支付装修押金55875元,替被告港联市场公司垫付工程款3万元及向被告港联市场公司支付相关装修水、电、电话等费用1****.50元。孙政于2015年4月25日装修结束。截止起诉之日，被告港联生态公司并未按合同及延期通知的约定整体开业，原告孙政装修完毕的“悦宝园”早教中心因无法开业经营导致睿优公司已终止与其特许经营协议，相关加盟教具等费用全部扣除。2017年2月，本案诉争房产所属“港联购物中心”项目被住房和城乡建设部认定为无建设用地规划许可、无建设工程规划许可、无建筑工程施工许可的“三无”工程，并已勒令拆除。拆除前，相关机构委托甘肃立信工程造价咨询有限公司对孙政的装修工程进行了计价评估，其中装饰装修工程费379555.43元、水电线路工程费82568.58元、安装工程费4762.56元、风管式中央空调系统169200元，共计造价为636086.67元。另原告装修时改造消防工程支出费用25440元。2014年9月20日，原告孙政与北京睿优铭管理咨询有限公司签订《美国悦宝园早教特许经营协议》，约定：该公司授权原告孙政在甘肃省兰州市城关区盐场路赵家庄桥港联购物中心内建立和运营美国××早教特许经营机构，开业期限为协议签署后六个月内开业，未经同意延迟开业，睿优公司有权立即收回特许经营权并终止协议，且不承担任何法律责任。协议签订后，原告孙政共计向睿优公司支付服务费、著作权使用费、系统著作权及知识产权使用费400272.73元。2014年10月20日，原告孙政与北京睿优铭管理咨询有限公司签订《美国悦宝园物品采购协议》约定原告孙政向睿优公司购买运营悦宝园所需教具教材和会员管理软件，总价人民币36万元。2014年11月13日，双方签订《美国悦宝园教具单项采购协议》，约定原告孙政向睿优公司购买教具13万元。原告孙政合计向睿优公司支付教具教材等费用共计49万元。2017年4月6日，睿优公司致函孙政，因孙政开业和经营的希望渺茫，收回孙政的特许经营权，孙政已经交纳的加盟费、推广基金及版税不予退还。本院认为，一、涉案合同的效力问题。被告兰州港联生态环境发展有限公司在未取得“建设用地、建设工程规划许可证”等项目手续的情况下即进行“港联购物中心”的建设开发,2017年住建部挂牌督办案件时确认“港联购物中心”系侵占防洪河道的违法建筑，目前“港联购物中心”已被相关部门依法拆除,而本案所涉租赁商铺1号楼3层A3-010也已被作为违法建筑的一部分同时被拆除，因此，原告与被告兰州港联市场管理有限公司签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》因违反国家法律法规强制性、禁止性规定，依法应认定为无效合同。二、被告兰州港联生态环境发展有限公司是否为本案适格被告，应否承担责任。被告兰州港联市场管理有限公司系“港联购物中心”的运营方，也是涉案合同的出租方，其收取商户租金及物业费等费用并通知商场开业运营事宜，实际行使“港联购物中心”出租人管理责任，其作为本案被告符合法律规定，同时，被告兰州港联生态环境发展有限公司系“港联购物中心”建设方，同时在2015年5月之前其是被告兰州港联市场管理有限公司的实际控制人，根据其给兰州市城关区人民政府出具的《承诺书》，被告兰州港联生态环境发展有限公司已认可“港联购物中心”拆除后其应当支付款项包括支付商户的经营权转让及收益款、租赁商户造价鉴定款，因此，原告要求二被告共同承担责任并不违反法律规定。三、合同无效后相关问题的处理。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，涉案《港联大道购物中心商铺租赁合同》自始无效，当然无效，对合同当事人无法律约束力；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据本案审理查明的案件事实，首先，被告兰州港联生态环境发展有限公司在未取得“建设用地、建设工程规划许可证”等项目手续的情况下即进行“港联购物中心”的建设开发，被告兰州港联市场管理有限公司作为“港联购物中心”的运营方及涉案合同的出租方，在该中心未取得合法手续的情况下即出租涉案商铺,收取商户租金及物业费等费用,并允许原告进行装修,因此二被告对涉案合同无效后的赔偿事宜应承担主要责任;而原告在签订合同之时未能尽到必要的审查和注意义务,对涉案合同无效后的赔偿事宜应承担次要责任；其次，在涉案合同签订后,原告向二被告已交付租金442656元、物业费27666元、装修押金55875元、装修水电等预付金1××××.50元、垫付公共部分装修款30000元,对该部分款项二被告应依法予以返还；同时，在“港联购物中心”拆除过程中，相关部门已委托甘肃立信工程造价咨询有限公司对孙政已装修的工程进行计价评估，评估金额为636086.67元,该评估结果具有一定的科学性和客观性，相关损失采用该评估结果基本符合本案实际情况,另原告在装修时对消防改造工程实际支出费用25440元，该笔费用并未计入评估结果,因此，原告因装修房屋产生的损失为636086.67元＋25440元＝661526.67元，该部分损失本院确定由二被告依法赔偿给原告；而原告孙政支付的加盟经营特许费400272.73元，因其未能成功开业，按照合同约定，相关公司明确表示不予退还，该部分损失本院确定由原告自行承担；再次，根据原告在诉讼中出示的相关证据，原告所认为的部分支出款项存在票据不正规、与本案关联性不明等情况，而原告购置的部分物品系可移动物品，不属拆除范围，且相关物品最终去向不明、残值不明，因此该部分损失因缺乏必要的证据而无法确认。同时，本案是因双方当事人的过错致涉案合同无效，因此，原告在诉讼中仍然按照合同约定的违约条款要求被告承担违约金,其相关请求缺乏法律依据，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认孙政与兰州港联市场管理有限公司签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》为无效合同；二、被告兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司共同向原告孙政返还房屋租金295104元、租金押金147552元、物业费18444元、物业押金9222元、装修押金55875元、装修水电等预付金1××××.50元、垫付的公共部分装修款30000元，合计567454.5元；三、被告兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司共同赔偿原告孙政损失661526.67元，其余损失由原告自行承担；上述二、三项中由二被告支付给原告的款项共计1228981.17元，由被告兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32027元，由被告兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司负担22419元，由原告孙政负担9608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  刘效东人民陪审员  苏 萍二〇二〇年九月十日书 记 员  梁 婕