新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3798号原告：白永，男，1972年7月25日出生，汉族，乌鲁木齐市经济技术开发区公安分局干警，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司职员。原告白永与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白永的委托诉讼代理人周卫东、被告胜天公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白永向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约金26,978元（总房款484,828.5元×4.75%/年÷365天×425天，自2017年10月1日至2018年11月30日）；2.要求被告履行办理权属证书的义务；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月15日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期××栋，总房款484,828.5元。但办理房屋的权属证书期限届满时，被告仍无法向原告办理权属证书，故诉至法院，请求判如所请。被告胜天公司辩称，原告主张办理房屋权属证书违约金主张适用法律错误，应当驳回原告的第一项诉讼请求。被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外人拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。其次，房屋的价值主要体现于其居住使用。原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。其次我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在于补偿损失及惩罚威慑违约行为。但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨趋势，现被上诉人所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案《商品房预售合同》第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为26,815元，也即每日所付违约金为已交付房价款的万分之1.3。甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。诉讼费请法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0277686，房屋代码：1207295，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房，建筑面积137.54平方米，总房款484,828.5元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款484,828.5元。被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知原告入住。原告于2018年2月5日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。以上查明事实，有商品房预售合同、购房发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金26,978元。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定。本院认为，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无%向买受人支付违约金。”对于该条款，从字面上讲有两种理解方式，一种理解是无需支付违约金，另一种理解是对违约金的计算方式不作约定。在合同双方对合同约定出现不同解释时，该如何理解，应当依照合同法相关规定处理。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。本案涉及《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，原告已于2018年2月5日办理入住手续，但被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”条文精神，因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原、被告双方均认可被告于2018年2月5日与被告正式办理商品房交付使用手续，对此本院予以确认。被告于2015年12月29日登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为按被告发入住通知时间节点后180日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。应以双方于2018年2月5日后180日即2018年8月4日起算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为7,445.11元[484,828.5元×4.75﹪÷365×118天（2018年8月4日至2018年11月30日）]关于原告要求被告履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，原被告对此事实无异议，因此，本院对原告的此项诉讼请求在本案中不予支持，原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告白永支付逾期办理产权证书违约金7,445.11元（484,828.5元×4.75%/年÷365天×118天）;二、驳回原告白永要求被告新疆胜天房地产开发有限公司履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求。以上被告应付原告款项，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474.45元，本院减半收取计237.23元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担65.47元，由原告白永负担171.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 唐 龙二〇二〇年九月二十五日书记员 陈绍尧