吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终322号 上诉人（原审被告）：张殿杰，男，1969年11月29日出生，汉族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：宛宝全。 被上诉人（原审原告）：张雪艳，女，1973年2月25日出生，汉族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：贾景国。 被上诉人（原审原告）：刘春山，男，1954年8月17日出生，蒙古族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：贾景国。 被上诉人（原审第三人）：松原市瑞祥房地产开发有限责任公司，住所：吉林省松原市。 法定代表人：刘蕊。 上诉人张殿杰因与被上诉人刘春山、张雪艳、松原市瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥房地产公司）案外人执行异议之诉一案不服吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张殿杰及其委托诉讼代理人宛宝全、被上诉人刘春山和张雪艳的委托诉讼代理人贾景国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张殿杰上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回原审原告全部诉讼请求。事实和理由：1.张雪艳、刘春山所持有的《房屋拆迁补偿协议书》、105号商企《商品房买卖合同》、325室《房屋买卖合同》、305室《商品房买卖合同》之间在时间、面积上存在矛盾之处，可以判断325室《房屋买卖合同》签订的时间虚假。首先，假定《房屋拆迁补偿协议书》是真实的，就应该回迁一、二楼商企（每层146.66㎡）。按照张雪艳、刘春山所说，二层算一半，所以回迁的一楼146.66㎡+二楼146.66×1/2=219.99㎡，这与被拆迁房屋220㎡正好吻合。而门卫室26平方米，只需回迁公寓26㎡即可。其次，按照刘春山在庭审时所说，在实际回迁面积测量时发现回迁面积是263.77㎡，那么按照一楼146.66㎡+二楼146.66㎡=293.32㎡-263.77㎡=29.55㎡。从面积上看，就是说305室（26.37㎡）应该是为门卫室回迁的公寓房；而325室（36.54㎡）才是为263.77㎡补的差。否则，在签订105号商企《商品房买卖合同》之时不知道实测面积会少，怎么会用325室（36.54㎡）去回迁26㎡门卫室，而不用305室（26.37㎡）去回迁门卫室。第三，根据刘春山所说，签105号商企《商品房买卖合同》的时候是看的图纸，房子还没建，这是不真实的。通过调阅瑞祥综合楼平面图，发现105室从图纸上无法直观体现，更何况要考虑公摊面积。刘春山在原审中称，后来发现回迁面积少了，补了305室。那么结合325室之记载的合同面积是36.54㎡，来判断325室是为了263.77㎡补的差，105号商企《商品房买卖合同》、325室《房屋买卖合同》不可能是同一天签署；而本案中的书面合同却显示105室和325室的房屋合同是同一天签署，足以说明325室《房屋买卖合同》的签署时间是虚假的。2.《房屋拆迁补偿协议书》中没有“位置、用途特定”的回迁房屋，所以依据该合同不足以排除强制执行。而325室《房屋买卖合同》在签署时间方面弄虚作假，无法确定其签署日期在财产保全之前。故325室房屋不能排除强制执行。3.从瑞祥综合楼的平面图看，形成时间是2017年8月，从该图无法直观得到各房间的具体面积。因此被上诉人所称在2018年7月1日签订105室、325室两个房屋合同用于回迁是错误的。因为仅就面积而言，有比325室面积更为合适的公寓可用于回迁，根本就没必要超面积回迁。综上，对比3个房屋的面积、签约的时间以及拆迁补偿协议的面积、时间，能够断定3个房屋的面积、签约时间方面都存在矛盾。所以本案中325室《房屋买卖合同》是虚假的。 刘春山、张雪艳辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。2.张殿杰的所有上诉理由均是一种推断，没有任何有效证据予以证实325室的房屋买卖是虚假的。3.2017年6月21日被上诉人与瑞祥房地产公司就房屋拆迁事宜达成补偿协议，明确约定了瑞祥房地产公司给付被上诉人回迁房屋两套，其中一套是1楼面积是146.66平方米，二楼面积是146.66平方米，另外一套是36平方米的公寓一套，同时该补偿协议第十条约定被上诉人的安置房（即26平方米的回迁房），面积大于或者小于拆迁房屋的甲乙双方按照建筑成本互找差价款，该补差房款应于被上诉人接受回迁房屋之日起支付，因此可见当时签订拆迁补偿协议时就明确约定了交付回迁房屋就是两套，其中一、二楼面积各是146.66平方米的楼房，是指回迁原220平方米的房屋，另外一套房屋是指回迁门卫室26平方米的房屋，在2018年7月1日双方对回迁房屋的位置、面积签订了两份商品房买卖合同，是就拆迁补偿协议的补充协议，其中一、二楼面积各是146.66平方米的房屋是指105号房屋的商品房买卖合同，因为当时约定是二层的面积是两平米折一平米，合计面积是219.99平方米，另外对交付的门卫室的回迁房屋是指325号房屋的商品房买卖合同，因此可见2018年7月1日被上诉人与瑞祥房地产公司签订的两份商品房买卖合同是补充，是对回迁房屋的面积、位置的确认，因此不存在325号房屋是虚假的情形，因此请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。 刘春山、张雪艳向一审法院起诉请求：1．依法判令对（2018）吉07财保5号民事裁定查封登记在瑞祥房地产公司名下的坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼325号房屋、305号房屋不准执行。2．本案诉讼费用由张殿杰负担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1．张殿杰因与祥瑞房地产公司民间借贷纠纷，向松原市中级人民法院提出诉前保全申请，松原市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）吉07财保5号民事裁定：查封瑞祥房地产公司所有的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼商业服务楼1-2层，面积2，149.26平方米；住宅楼**，面积2，173.87平方米。查封期限三年。本案争议的325号房屋和305房屋在查封之内。2019年1月2日松原市中级人民法院作出（2018）吉07民初75号民事判决：瑞祥房地产公司给付张殿杰借款本金10，542，300元及相应利息。瑞祥房地产公司不服，向吉林省高级人民法院提起上诉，2019年6月23日瑞祥房地产公司以“认可原审判决正确”为由申请撤回上诉，吉林省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）吉民终211号民事裁定：准许瑞祥房地产公司撤回上诉。2．松原市中级人民法院（2018）吉07民初75号民事判决生效后，张殿杰申请强制执行。执行中，刘春山和张雪艳作为案外人提出执行异议，松原市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）吉07执异113号执行裁定：一、中止对坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼105号商企房屋的执行。二、驳回刘春山和张雪艳的其他异议请求。刘春山和张雪艳不服该裁定，针对325号和305号房屋，向原审法院提起执行异议之诉，请求对325号和305号房屋停止执行。3．张雪艳和刘春山为夫妻关系。2017年6月21日祥瑞房地产公司与张雪艳签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：第一条被拆迁人张雪艳的拆迁房屋坐落于繁华路和荣华胡同交汇处房屋，建筑面积220平方米，门卫面积26平方米（张雪艳在华联购买20平方米自行塔建6平方米），用地性质为划拨用地。第二条双方经协商同意实行拆一还一原位置安置的原则，拆迁房建筑面积即为补偿房建筑面积。回迁房一楼面积146.66平方米，二楼146.66平方米，公寓26平方米。第十条张雪艳安置房（即26平方米回迁房）面积大于或者小于拆迁房屋的，双方按照建筑成本价互相找差价款，该补差房款张雪艳应于接受回迁房屋时支付。签订协议后，刘春山和张雪艳将房屋交给瑞祥房地产公司拆迁，瑞祥房地产公司开发建设瑞祥综合楼。4.2018年7月1日刘春山和张雪艳与瑞祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人张雪艳购买瑞祥房地产公司开发105号商企楼，一层面积146.66平方米，二层146.66平方米。第四条计价方式与价款注明回迁房屋。同日，张雪艳和刘春山与瑞祥房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定张雪艳购买瑞祥房地产公司开发住宅325号，面积36.54平方米。第四条计价方式与价款注明回迁房屋。5.2019年9月5日张雪艳与祥瑞房地产公司签订《协议书》，内容：按张雪艳与瑞祥房地产公司原动迁协议，回迁房面积应是293.32平方米，实际回迁面积263.77平方米，所差面积补偿该305号房，并按照实际价值用货币互相找差，305号房屋现在法院扣押，解封后归张雪艳所有。同时，张雪艳与瑞祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张雪艳购买瑞祥房地产公司瑞祥综合楼305号住宅，面积26.37平方米。第四条计价方式与价款注明（305号房现由法院扣押，解除扣押后归张雪艳所有）。6.2018年9月10日祥瑞房地产公司与刘乾标签订《瑞祥综合楼工程款抵账协议》，瑞祥房地产公司将本案涉及的综合楼305号房屋，面积26.37平方米抵账给刘乾标。2019年9月30日瑞祥房地产公司与郝大民签订《商品房买卖合同》，约定将305号出售给郝大民，并在房屋登记机关办理的预告登记。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审理监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述法律规定，刘春山和张雪艳对查封的瑞祥综合楼325号和305号房屋请求停止执行，符合提起执行异议之诉的条件，但应就其是否享有能够排除强制执行的民事权益承担举证责任。刘春山和张雪艳主张停止执行理由是325号和305号房屋是其回迁的房屋，并提交了其与瑞祥房地产公司签订的拆迁协议书、商品房买卖合同等证据予以证明，张殿杰认为房屋回迁协议不真实，305号房屋签订的商品房买卖合同和协议书在人民法院查封以后，且305号房屋已经抵账刘乾标并出售给他人。本案争议的焦点刘春山和张雪艳是否享有对325号和305号房屋停止强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷适用法律问若干规定的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据本条规定，拆迁人对拆迁房屋采取产权调换方式对被拆迁人进行补偿安置的，赋予被拆迁人物权的优先效力，具有对抗第三人的效力。本案中张雪艳和刘春山与瑞祥房地产公司于2017年6月21日签订的《房屋拆迁补偿协议书》，又于2018年7月1日签订《商品房买卖合同》，进一步明确了105号商企房屋和325号住宅为回迁房屋，上述协议书和买卖合同是双方的真实意思，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。且105号商企房屋在执行异议中，刘春山和张雪艳异议理由成立。刘春山和张雪艳主张325号房屋享有阻止强制执行的民事权益应予支持。张殿杰抗辩瑞祥房地产公司向人民法院提交《瑞祥综合楼明细表》和建筑图纸中只标注105号商企房屋为回迁房屋，未注明325号房屋为回迁房屋。经查，瑞祥房地产公司与张雪艳签订拆迁补偿协议中除明确回迁商企房屋外，也明确约定了回迁公寓26平方米，且在2018年7月1日与105号房屋一并签订的《商品房买卖合同》，故325号房屋应认定是回迁的房屋。张殿杰主张该商品房买卖合同虚假没有提交证据予以证明。关于305号房屋。刘春山和张雪艳提交了2019年9月5日张雪艳与祥瑞房地产公司签订《协议书》和《商品房买卖合同》，证明该房屋系回迁房屋面积不足而补充的房屋，但该协议和买卖合同系在人民法院查封之后，根据《最高人民法院关于办理执行异议案和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且305号房屋已经被瑞祥房地产公司抵顶给刘乾标后，与郝大民签订买卖合同，办理了预告登记，对该房屋刘春山和张雪艳主张排除执行，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于办理执行异议案件适用法律问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得对松原市瑞祥房地产开发有限责任公司所有的坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼325号房屋执行。二、驳回刘春山和张雪艳其他诉讼请求。案件受理费4，074元，由松原市瑞祥房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张殿杰提交了案涉房屋的平面图两张和《房屋建筑面积计算成果表[预测]》一张，意在证明张雪艳和刘春山的回迁房屋面积与前述两份证据中的记载面积不一致，以此证明案涉三份商品房买卖合同是虚假的。本院认为，张殿杰提交的证据并非原件，亦未能举证证实其提交的证据与原件的一致性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第一款关于私文书证真实性举证责任的规定，应承担举证不能的法律后果。另外，即便前述证据系真实的，亦不能从房屋平面图、房屋建筑面积计算表格等载体中的记载内容与在案《商品房买卖合同》中约定的面积存在不一致，推定房屋买受人在签订合同时存在过错，进而否定合同效力。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张殿杰主张案涉325号房屋的买卖合同是虚假的，但未能举证证实其事实主张，一审法院根据在案《房屋拆迁补偿协议书》和《商品房买卖合同》认定案涉房屋买卖关系的真实性和有效性，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定的私文书证认证规则和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定的高度盖然性认证规则。 综上所述，张殿杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4074元，由张殿杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 国 审 判 员  郭清华 审 判 员  孙百凤 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  李雅楠 书 记 员  张梦泽