重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初4008号原告（反诉被告）:重庆百硕电器有限公司,住所地重庆市铜梁工业园区龙飞路**,统一社会信用代码91500224060528720L。法定代表人：叶志勇，董事长。委托诉讼代理人：倪雪勤（该公司员工），女，汉族,1973年7月4日出生,住重庆市渝**（特别授权）。委托诉讼代理人：袁登胜，重庆龙都律师事务所律师。被告（反诉原告）:重庆长基科技有限公司,住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙飞路****,统一社会信用代码91500224MA5YRFRT4T。法定代表人：葛建勇，总经理。委托诉讼代理人：罗松，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯宏，国浩律师（重庆）事务所律师。原告重庆百硕电器有限公司（以下简称“百硕电器”）与被告重庆长基科技有限公司（以下简称“长基科技”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，被告长基科技在审理中提出反诉，本院依法受理，并适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告百硕电器的委托诉讼代理人倪雪勤、袁登胜、被告长基科技的委托诉讼代理人罗松、刘柯宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百硕电器向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金671882元及利息损失暂计13555元（实际利息损失以671882元为基数，自2019年1月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际偿付之日止）；2、判令被告向原告支付物业费暂计32550元；3、判令被告向原告支付滞纳金161251元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，被告因经营所需，向原告承租了位于重庆市铜梁区×路3号厂房，双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定了各项权利和义务，然而被告至今不向原告支付2019年的租金及物业费。原告多次催要，被告却以各种理由推脱。特提起诉讼，请求依法判决。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告支付2019年1月11日至2020年1月10日期间的房屋租金671860.11元，并从2019年1月21日起按月利率2%计算支付滞纳金至该款付清之日止；2、判决被告支付原告2019年1月11日至10月10日期间（1-3季度）的物业管理费50425.20元，并按照月利率2%计算支付滞纳金至该款付清之日止（其中，第一季度的滞纳金16808.40元从2019年1月21日起算，第二季度的滞纳金16808.40元从2019年4月21日起算，第三季度的滞纳金16808.40元从2019年7月21日起算）；3、判决被告承担本案案件受理费、财产保全费及担保费。被告长基科技辩称，被告已于2019年4月28日提出解除合同的请求，之后的租金、物业费不应承担；且合同也约定了被告可以在承担三个月租金的情况下提前终止合同；滞纳金过高请求调低。另，由于原告方在合同履行过程中没有及时提交施工图纸、竣工图纸等图纸导致被告无法对物业进行改造和维护，原告存在一定过错，不应支持滞纳金。被告长基科技向本院提起反诉，请求依法确认长基科技与百硕电器签订的房屋租赁合同已于2019年4月28日解除。事实和理由：2018年7月8日，长基科技与百硕电器签订了房屋租赁合同，承租铜梁区×路3号第2幢厂方的底楼半层和二楼整层房屋，租期为2018年7月10日至2023年12月31日，租金每年一付。合同签订后，长基科技如约向百硕电器支付了2018年度租金、物业费及合同保证金，但经反诉原告多次要求，反诉被告仍拒不配合提供装修设计所需的图纸、委托书等资料，导致反诉原告长期无法进行报建、装修，不能实现租赁目的。鉴于此，反诉原告于2019年4月28日向反诉被告发出书面告知书，解除了双方于2018年7月8日签订的房屋租赁协议。审理中，被告变更反诉请求为：要求解除原、被告所签订的房屋租赁协议及相关补充协议。反诉被告百硕电器针对反诉答辩称，被反诉人不存在违约事实，也未向反诉人提出解除合同，合同并未约定单方解除权，反诉人无任何权利解除合同，其发出的告知书不具有解除合同的法律效力，而是一种违约行为。本合同能够正常履行，不同意解除。被告的反诉请求及事实理由均不成立，应当驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告针对本诉举示的双方于2018年6月25日签订的房屋租赁协议、2018年7月8日签订的房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、厂房租赁补充协议、关于支付物管费的说明、房地产权证及房屋消防验收意见书、环保批准书、2018年度房租及物管费增值税发票及完税证明、纳税人信息表、本院（2019）0151民初4008号民事裁定书及（2019）渝0151执保361号执行裁定书、诉讼费及保全费票据、保险保费增值税票据；原告针对反诉举示的原告员工与被告相关人员之间微信聊天、QQ聊天、短信记录；被告长基科技针对本诉反诉一并举示的双方于2018年7月8日签订的房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、厂房租赁补充协议、客户收付款入账通知、微信聊天截图、现场录像光盘及现场照片以及当事人的法庭陈述。根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告百硕电器系重庆市铜梁区工业园区×路3号的工业用房（建筑面积6990.39平方米）的所有权人。2018年6月25日，百硕电器作为出租方（甲方）与长基科技作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同主要约定：“百硕电器将自有的位于重庆市铜梁区×路3号第2幢厂房底楼半层和二楼整层房屋（内配电梯一部）出租给长基科技，该房屋总建筑面积为3500平方米；乙方承租甲方的厂房作生产车间、办公及仓储使用；租赁期限自2018年7月10日起至2023年12月31日止；租金金额：第一年租金为12.3元/月/平方米（不含税），月租金为人民币43050元，其中租金价格不含税金，开发票税款由乙方负责；从2019年1月份开始租金每年的月租金在前一年的基础上每平方米递增1元；厂房租赁期间的物业管理费由乙方承担，乙方应按物业管理公司1.5元（不含税）/平方米/月的规定按季度交纳，乙方若要求甲方开税票，开票税费由乙方负责，乙方将提前支付税费给甲方，甲方收到税费后三个工作日内将开具发票给乙方，...；租金每年一付，2018年约定支付时间为2018年7月10日前，当年租金额为25.83万元；以后每年约定支付时间为当年1月10日，2019年租金额55.86万元，2020年租金额60.06万元，2021年租金额64.26万元，....(乙方须按约定付款时间提前20个工作日将当年租金开具发票所需税款支付给甲方，甲方收到税款3个工作日内将当年租金发票开好后交付乙方。....);保证金：2018年7月10日前乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币12.915万元,...;乙方另需装修房屋或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批，...;租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10天的，甲方有权每日增收5%滞纳金，拖欠10天以上的，甲方有权单方终止本租赁合同；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，并且全额退还所交保证金及赔偿乙方的相关损失；如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金，并且甲方有权没收保证金”；等等。2018年7月8日，就前述厂房出租事宜，百硕电器作为出租方（甲方）与长基科技作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议针对租金进行了重新约定:“租金金额：该厂房第一年租金价格为人民币14.7942元/月/平方米，月租金为人民币51779.70元，甲方需按要求开具5%的增值税专用发票给乙方，...;从2019年1月份开始，租金每年的每月在前一年的基础上每平方米递增1.203元；厂房租赁期间的物业管理费由乙方承担，乙方应按物业管理公司1.55元/平方米/月的规定按季度交纳，甲方按要求给乙方开具3%的增值税发票；租金每年一付，2018年约定支付时间为2018年7月10日前，当年租金额310678元；以后每年约定支付时间为当年1月10日，2019年租金额671882元，2020年租金额722408元，2021年租金额772934元，....；甲方按要求给乙方开具5%的增值税专用发票；签订本合同三日内，乙方向甲方支付厂房租赁保证金人民币129150元”；等等。该协议的其他内容与双方于2018年6月25日签订的前述租赁协议内容一致。2018年8月16日，百硕电器（甲方）与长基科技（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，主要约定：“因乙方工商税务证照办理等原因，乙方未如期按双方签订的租赁协议约定的时间向甲方支付厂房定金及租金，经双方友好协商，增补本补充协议：本补充协议签定三个工作日内乙方支付给甲方厂房房租25.83万元及押金12.915万元；甲方不追究乙方本次延误支付租金及押金所产生的违约金；乙方未按本协议日期支付甲方厂房租金和押金，按原合同承担违约责任”。2018年8月31日，百硕电器（甲方）与长基科技（乙方）签订《厂房租赁补充协议》，主要约定：“因乙方要求合同中体现含税单价，提出对厂房租赁合同中的租金及物业费作出调整，经双方友好协商，增补本协议：2018年7月8日签订的合同金额已含所有税款；双方签订的关于重庆市铜梁区×路3号第2幢厂房的租赁协议，约定条款及租金、物业费以2018年6月25日签订的《厂房租赁协议》为准。若实际产生的租金及税款金额与2018年6月25日签定的租赁合同金额不符时，则多退少补”。2018年9月4日，百硕电器向长基科技出具书面说明，主要内容为：双方签订的厂房租赁合同中所述的物业管理公司为重庆×管理有限公司，租赁期间的物业管理费由长基科技按季度支付至重庆×管理有限公司在重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行人民公园分理处开设的账户（×××）。上述协议签订后，长基科技于2018年8月21日向百硕电器交纳了租赁保证金129150元，于2018年9月3日交纳了2018年7月10日至2019年1月10日的租金310678元（含税），并向重庆×管理有限公司缴纳了2018年7月10日至2019年1月10日的物管费32550元（含税）。另查明，2018年10月至11月期间，长基科技向百硕电器提出因装修设计需要百硕电器提供所租赁厂房的建筑全套、结构全套等图纸，百硕电器于同年11月30日通过QQ邮箱向长基科技相关人员发送了对方所需图纸。2019年1月初至2019年4月，百硕电器的倪总（倪雪勤）通过QQ、手机短信、微信等方式向长基科技法定代表人葛总（葛建勇）等相关人员催收2019年度的租金及物业费，并询问对方为何没有入驻厂房、是否继续租赁。2019年4月28日，长基科技的法定代表人葛总（葛建勇）通过微信向百硕电器的倪总（倪雪勤）表示决定放弃厂房租赁，并于次日向其微信发送了告知书，主要内容为“重庆百硕电器有限公司：经我公司研究决定，于今日起放弃对重庆市铜梁区×路3号2幢厂房底楼半层和二楼整层房屋的租赁，望贵公司知晓。...。重庆长基科技有限公司2019年4月28日”，百硕电器的倪总即于2019年4月28日微信回复要求长基科技应前去了结此前的房租、物业费及违约责任等未果。双方遂诉至本院。庭审中，原、被告均认可双方于2018年6月25日签订的房屋租赁协议（不含税）已由之后的2018年7月8日签订的租赁协议（含税）取代，后者合同系为体现含税的厂房租金及物业费金额而签订，双方实际按后者合同履行。双方在庭审中均认可：案涉厂房为无门禁的开放式布局结构；在2018年6月25日双方签订上述协议后，案涉厂房即可视为交付了长基科技，长基科技即可以使用，但其至今未进行装修，未入驻使用。审理中，长基科技陈述，其于2018年11月拿到百硕电器提供的房屋竣工图纸，但因拖的时间太长，制造行业不景气，就决定不租了，故未进行装修和入驻使用。审理中，百硕电器向本院交纳了本诉案件受理费12592元、财产保全诉讼费5000元，向保险公司支付了保全担保费2000元。长基科技向本院缴纳了反诉案件受理费共计37717.36元。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。百硕电器与长基科技签订的关于铜梁区×路3号第2幢厂房的房屋租赁协议及相关补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。关于本案所涉合同是否已解除或应解除的问题。长基科技拖欠租金在先、其后于2019年4月28日向百硕电器微信告知并发函明确表示放弃租赁，长基科技的行为属违约，其虽不享有法定解除权，但其以实际行为和意思均表明不再履行主要债务，结合长基科技在2018年6月签订案涉合同后至今未实际入驻和使用租赁厂房、期间双方亦谈及过厂房是否租赁、是否解约、百硕电器在得知对方决定放弃租赁时便提及违约责任但未明确表示反对解除合同等事实，加之双方合同亦约定了承租人在承担相应违约责任情况下的解除权，而目前合同已陷入僵局难以继续履行，合同目的无法实现。在长基科技发出放弃租赁的告知后，出租方也应积极避免损失的扩大，基于长基科技一直未占有使用涉案厂房，本着经济便利的原则，为避免双方损失的扩大，有利各方另寻机会，可以因长基科技于2019年4月28日向百硕电器微信告知放弃租赁的意思表示达到合同解除的效力，故本院确认案涉合同已于2019年4月28日解除。另，关于长基科技违约导致合同解除的责任，因百硕电器不同意解除合同，亦未就此主张权利，经本院向其释明后，百硕电器仍不变更诉讼请求，故本院对此不予处理，当事人可另行解决。关于百硕电器主张的租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据原、被告双方约定，长基科技应于2019年1月10日支付2019年1月11日至2020年1月10日的租金，现双方的租赁合同已于2019年4月28日解除，故长基科技应向百硕电器支付2019年1月11日至2019年4月28日共3个月18天的租金201564.72元[（14.7942+1.203）元/月/平方米×3500平方米×3个月+（14.7942+1.203）元/月/平方米×3500平方米÷30天×18天）]。关于百硕电器主张的逾期支付租金的违约金。长基科技未按约定期限支付租金，应承担相应违约责任。双方合同约定“乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10天的，甲方有权每日增收5%滞纳金”。依照该约定，百硕电器主张从2019年1月21日起开始计算滞纳金符合法律规定，本院予以确认。但因约定的滞纳金标准过高，百硕电器主动调整为按照月利率2%计算，长基科技辩称该标准仍过高，结合本案实际及法律规定，本院依法确认长基科技应以其应付的租金201564.72元为基数，从2019年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率的130%计算支付违约金至租金付清之日止。关于百硕电器主张的物业费。因原告百硕电器未举证证明其与被告长基科技之间存在物业服务关系，也未举证证明其为长基科技代缴了物业费用，故本院不予支持。关于百硕电器主张的保全担保费2000元，因该款不是本案诉讼所必然支出的费用，故本院不予支持。关于长基科技辩称百硕电器在履约过程中存在拖延提供图纸致使长基科技无法及时装修的过错的意见，经审查，双方举示的证据显示：长基科技在2018年10月至11月期间要求百硕电器提供装修所需的建筑图等，百硕电器即于同年11月底向长基科技发送了电子版的相关图纸，长基科技相关人员在2019年2月的短信聊天中谈到装修设计图已出来、其在庭审中自述因所涉制造业不景气而放弃装修，故本案相关证据不能证明百硕电器有拖延提供图纸的过错，长基科技的该辩称意见无证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆百硕电器有限公司与重庆长基科技有限公司之间关于重庆市铜梁区×路3号第2幢厂房底楼半层和二楼整层房屋的全部租赁协议于2019年4月28日解除。二、重庆长基科技有限公司支付重庆百硕电器有限公司2019年1月11日至2019年4月28日的厂房租金201564.72元，并以该租金201564.72元为基数，分别自2019年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算支付违约金至租金付清之日止。三、驳回原告重庆百硕电器有限公司的其他诉讼请求。上述有给付内容的，限本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12592元、保全费5000元，合计17592元，其中，由本诉被告重庆长基科技有限公司负担受理费4323.47元及保全费5000元，共计9323.47元，由本诉原告重庆百硕电器有限公司负担受理费8268.53元。反诉案件受理费37717.36元，由反诉原告重庆长基科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴 宇审 判 员  谭四玲人民陪审员  罗开兰二〇二〇年九月八日书 记 员  杨佳铭