浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初103号 原告：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司，住所地温州市龙湾区永兴街道滨海二路****楼**，统一社会信用代码：9133030375705692X5。 法定代表人：夏哲平，该公司经理。 委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：温州市赛鸥鞋业有限公司，住所，住所地温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）鞋业**社会信用代码：913303037308945876。 法定代表人：周巨光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬宏威，北京威泽律师事务律师。 原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称：标准厂房公司）与被告温州市赛鸥鞋业有限公司（以下简称：赛鸥公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告对管辖权提出异议，本院审查后裁定驳回被告对管辖权提出的异议；被告不服上诉，温州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年5月25日、7月20日两次公开开庭进行了审理。原告标准厂房公司的委托诉讼代理人余隐、施明强、被告赛鸥公司的法定代表人周巨光及委托诉讼代理人邬宏威到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并向原告移交租赁土地（坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片鞋业地块，计5.298亩）；2.判令被告向原告支付土地占用费（按50640元/亩/年标准，自租期届满之日即2019年8月1日起计算至实际腾空移交之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年，原告将坐落于温州市龙湾区标准厂房基地蓝田片鞋业地块的5.298亩土地（位置坐标详见《租赁合同》附图，以下简称：涉案土地）出租给被告。2015年9月23日，双方补签《土地使用权租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定原告将涉案土地出租给被告使用；租期10年，自2009年8月1日起至2019年7月31日止；租金20000元/亩/年，合计1059600元，十年一次性收取；被告自行在涉案土地上建设临时标准厂房使用；租期届满后，如政府部门对土地规划用途仍为标准厂房的，被告在同等条件下可优先租用，续租租金按当年土地市场价重新确定，未申请续租的，视为放弃，厂房由原告无偿收回等。原告已按约向被告交付涉案土地；被告已按约向原告支付租金，并在涉案土地上建设临时标准厂房使用。租期届满前，涉案土地规划用途已做调整。2019年4月21日，被告向原告提交续租申请，但双方就续租合同内容未达成一致。租期届满后，被告没有腾空，而是继续占用涉案土地。原告于2019年10月28日向被告发送《限期腾空厂房及土地通知》，被告未予理会，继续占用涉案土地至今。原告认为，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，现租期已经届满，被告应腾空移交涉案土地，并参照现评估租金标准支付租期届满后的占用费至实际腾空为止，原告为此起诉。 被告答辩称：一、《租赁合同》约定涉案土地出租后由被告出资建造厂房，但厂房建造由原告统一规划、统一设计、统一监理，并明确租期届满如土地规划用途不变，被告有优先续租权。被告承租涉案土地后，向原告缴纳500000元/亩的建设押金，根据原告统一要求，投入巨资按50年设计使用年限标准建造厂房使用，现租期虽已届满，但土地规划用途未变，被告享有优先续租权。原告不再续租，违背之前的承诺，缺乏起码的诚信，破坏了营商环境。二、《租赁合同》约定租金为20000元/亩/年，原告主张50640元/亩/年系单方委托评估形成，并非双方约定，且评估违法。另外，被告于2019年10月25日向原告支付了380080元，作为租期届满后向原告申请续租五年的租金，但双方尚未协商一致。三、被告提起的行政复议、行政诉讼正在进行中，本案需以上述案件的结果为依据，故本案应中止诉讼。综上，原告第1项诉请应予驳回，并判决被告继续使用涉案土地；原告第2项诉请的占用费按《租赁合同》约定标准计算。 审理中，原告补充称：一、关于优先续租权问题。《租赁合同》确有约定优先续租权，但优先续租权是同等条件下的优先续租，而非无条件无期限续租。租期届满前，因土地规划用途调整，原告考虑到企业搬迁等实际需要，向被告提供了续租条件（续租期限至2020年12月31日、根据评估确定的新租金标准等），周边区域土地也都是相同的续租条件，因被告拒绝，双方未达成续租协议。租期届满后，被告理应腾空移交涉案土地，原告并未侵害被告优先续租权。二、关于厂房设计使用年限问题。当时的背景是龙湾区工业用地紧张，原告利用土地规划调整时间差，将涉案土地所在区域用于临时标准厂房。厂房系被告按其生产需要自行设计建造，如被告拟建混凝土结构厂房，根据《工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）》，自动匹配50年设计使用年限，被告无证据证明系原告要求，且厂房设计使用年限与租期也没有关联。至于押金，收取的背景是当时意向承租人众多，为确保承租人有实力支付租金及建造厂房，并非原告要求按50年设计使用年限建造，且押金已经结清。三、关于本案是否需要中止诉讼。被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。四、关于腾空移交的诉请。目前只要求腾空可移动物品后移交，暂不包括地上建筑物拆除。五、关于租期届满之后占用费的诉请。为加快本案诉讼进程，原告先行撤回该项诉请，保留权利。至于被告2019年10月25日支付款项，原告确有收到，因双方就续租未达成一致，原告已于2019年10月28日退还部分（扣除2019年8月1日至2019年10月31日的占用费，按评估租金标准计算）。 审理中，被告补充称：一、关于优先续租权问题。原告所谓的规划调整，经被告申请政府信息公开，并不存在，原告也未提供证据。二、关于厂房设计使用年限问题。《租赁合同》第六条约定厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理，被告实际也按此履行，设计与施工单位都是原告指定，设计与施工方案均需经原告审核同意，故按50年设计使用年限标准设计建造是原告要求。如租期只有10年，被告不可能投入巨资建造高规格标准厂房。原告时任领导还曾口头承诺，土地将来会出让给被告，被告正是基于这样的承诺才投入巨资建造厂房。三、关于本案是否需要中止诉讼。本案续租未成的主要原因是存在行政干预，并非单纯租赁合同民事纠纷，被告已提起行政复议、行政诉讼，根据先行后民原则，本案应中止诉讼。四、原告退还被告的款项，被告已再次打给原告。 本院经审理认定事实如下：温国用（2006）第2-7676A号《国有土地使用权证》载明“土地使用权人原告，座落龙湾区海滨街道小陡村，地号，地号2-8-8-309，地类）工业用地，使用权类型出让，终止日期2021年2月15日，使用权面积41635.21平方米”等。 原告将上述土地中的部分出租给被告，被告出资在涉案土地上建成厂房进行生产经营。2015年9月23日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，载明“一、租赁土地基本情况。（一）甲方同意将位于温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）鞋业区土地租赁给乙方使用。（二）租赁土地总面积5.298亩（折合3532.44平方米），其中分摊面积为0.691亩（折合460.75平方米）。（三）租赁土地四至范围有附件一之附图确定。二、租赁土地用途为临时标准厂房。该规划用地性质、建筑容积率、密度、绿化率、消防以及建设标准等各项规划要求须严格按照施工图实施。三、租赁期限为十年。双方议定租期从2009年8月1日起至2019年7月31日止。四、租金。（一）租赁价格：租金20000元/亩/年，十年租金共计1059600元，十年一次性收取。五、租赁地块项目建设。租赁地块上的标准厂房由乙方自行建设，涉及土地上的所有建设税费均由乙方负责，厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理。乙方建设期内及租赁期间必须严格按照已审批的规划总平、施工图纸等规定及有关经济技术指标实施，必须符合有关土地、消防、建设行政主管部门规定的各项标准和要求执行。入园企业必须符合国家、省、市的产业导向，符合环保以及安全生产要求，并严格按照温龙政办（2004）125号文件精神实施。乙方必须保证安全施工，并在施工过程中接受甲方以及相关行政管理部门的监督、管理……六、特别约定。（一）未经甲方同意乙方不得将本租赁合同项下的土地使用权转让、转租……（二）本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用，但乙方必须在本租赁合同约定的租赁年限期满之日起提前三个月书面向甲方申请办理续租手续。乙方未申请续租的视作自动放弃，厂房由甲方无偿收回。乙方虽申请续租，但有关部门不予批准，或年限届满后政府部门因规划需要而收回土地使用权，甲方无条件收回土地使用权，租赁地块上的厂房无偿拆除，乙方可在甲方限定时间内自行拆回可再利用物。如需继续租用，乙方不得变更原规定的使用性质、功能，并不得转让。续租租金参照当年土地市场价重新确定（续租仍以土地使用权租赁给企业使用，租金标准重新确定”等。《租赁合同》附图标明了涉案土地的四至坐标。 2019年10月28日，原告向被告发送《通知》，以《租赁合同》已经到期为由，要求被告立即腾空移交厂房土地。但被告继续占用涉案土地至今。 以上事实有原、被告一致陈述及原告营业执照、被告身份信息、国有土地使用权证、《租赁合同》及附图、图纸及照片、《通知》及照片等证据在卷佐证。 对当事人争议的事实与证据，本院分析认定如下：1.原告提供了资产评估报告，拟证明涉案土地当前租金市场价为50640元/亩/年，用以确定租期届满后占用费的标准。被告质证认为，系原告单方委托评估，不认可，且评估机构系违法评估，被告已要求有关单位查处，并提供了《查处违法评估申请书》、邮寄材料、受理材料等。本院审查认为，因原告已撤回租期届满后占用费的诉请，故该证据对本案的处理已无影响，本院在本案中不再予以审查；被告申请查处评估，并不影响本案处理。 2.被告提供了温龙政办[2004]125号文件复印件，拟证明被告系影响政府号召承租涉案土地，政府要求承租人建造厂房需要统一规划、设计、监理、验收，本案并非普通租赁合同民事纠纷，而涉及政府招商引资和行政干预。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关，原告作为国企对土地出租事宜接受政府管理和指导，对外签订《租赁合同》，合同双方是平等主体，应根据合同确定双方权利义务。本院审查认为，虽该证据并无原件，但被告援引的该文件内容已纳入《租赁合同》文本，至于该些内容对本案的影响，本院将在下文再行分析。 3.被告提供了《初步设计》，拟证明被告承租涉案土地后，根据政府及原告要求，按50年设计使用年限标准建造厂房，该设计单位系原告指定。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关，被告根据其生产需要自行设计建造厂房，如被告拟建混凝土结构厂房，根据《工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008）》自动匹配50年设计使用年限，并无证据显示是政府或原告要求。本院审查认为，虽该证据载明“设计使用年限：50年”，但显示的工程为温州良铸阀门有限公司，与本案缺乏关联，其证明力本院不予确认。 4.被告提供了原《租赁合同》和《续租合同》样本（被告未签署），拟证明原《租赁合同》约定优先续租权，而原告提供的《续租合同》中续租期限仅至2020年12月31日，违反之前优先续租的承诺，故被告未签署。原告质证认为，真实性无异议，《租赁合同》约定优先续租权的前提是同等条件，原告在《续租合同》样本中给出了续租条件，被告拒绝签署，双方就续租未能达成一致。本院审查认为，该组证据可证实原告已提出续租条件，但被告不予认可，双方就续租未能达成一致，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行分析。 5.被告提供了《关于请求续租土地的联合报告》，拟证明园区内50余家承租企业集体向原告上级单位空港新区管委会申请要求续租土地并承诺继续缴纳租金，空港新区管委会未妥善解决问题，导致矛盾激化。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，其申请内容也没有依据，且不是向原告提交。本院审查认为，该证据仅系被告等人关于续租的意向，因双方就续租并未达成一致，并不影响本案的处理。 6.被告提供了中共温州市龙湾区委、中共温州高新技术产业开发区委《专题会议纪要》[2018]12号，拟证明政府要求续租期限至2020年12月31日，并要求无偿收回地上建筑物。原告质证认为，无原件，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关。本院审查认为，该证据内容系对续租条件的指导，并非对《租赁合同》的变更，因双方就续租并未达成一致，并不影响本案的处理。 7.被告提供了《通知》，拟证明原告威胁被告通过停水停电方式逼迫搬迁，违反有关规定。原告质证认为，通知租期届满后搬迁不属于威胁，而是原告依法依约行使权利。本院审查认为，该证据可证实原告通知被告租期届满后搬迁，至于被告继续占用是否合法有据，本院将在下文再行阐述。 8.被告提供了微信截图（空港新区管委会领导发给承租人）、会议照片及录音（空港新区管委会领导主持召开）、断水断电函（空港新区管委会发给水电公司）、信访材料、公安报案材料、行政复议材料、行政诉讼材料等，拟证明原告上级单位空港新区管委会以各种违法手段逼迫被告搬迁，本案存在行政违法干预，被告已就相关违法行政行为提出信访、报案、申请信息公开、行政复议和行政诉讼，本案需以行政案件处理结果为依据，应中止诉讼。原告质证认为，部分证据真实性无法确认，被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。本院审查认为，本案系土地租赁合同民事纠纷，该组证据所涉行政案件的审理结果并非本案处理的依据，本院在本案中不予审查。 9.被告提供了要求对相关领导进行任职经济责任审计的申请书，拟证明被告已申请对相关领导进行任职经济责任审计。原告质证认为，与本案无关。本院审查认为，该证据与本案处理无关，本院不予审查。 10.被告提供了行政复议材料、行政诉讼材料，拟证明涉案土地的国有土地使用权证违法，被告已申请撤销，本案需以行政案件处理结果为依据，应中止诉讼。原告质证认为，被告提起行政案件的目的是为了拖延本案诉讼，实际并不影响本案处理，本案无需中止诉讼。本院审查认为，本案系土地租赁合同民事纠纷，该组证据所涉行政案件的审理结果并非本案处理的依据，本院在本案中不予审查。 11.被告提供了《国有土地使用权租赁协议书》及票据，拟证明2005年标准厂房指挥部与被告签订租赁协议收取保证金（包括租金保证金200000元/亩和厂房建设押金300000元/亩），被告按约履行，交纳押金5000000元，土地租金1059600元，代垫费用86207.4元，白蚁防治费12900元，表明是按原告要求设计。原告质证认为，标准厂房指挥部签署的租赁协议性质为意向协议，约定收取保证金的背景是当时意向承租人众多，为确保承租人有实力支付租金及建造厂房，并非原告要求按50年设计使用年限建造，意向协议也明确租期十年，到期厂房无偿收回，反而证明被告对10年租期届满后厂房无偿收回也是清楚的，收取的保证金与租金、其他费用抵扣后，多余部分已经退还被告。本院审查认为，原告质证意见成立，被告的证明主张本院不予采纳。 12.被告提供了网上银行付款回单，拟证明被告于2019年10月25日向原告支付了380080元，作为租期届满后向原告申请续租五年的租金。原告质证认为，真实性无异议，但双方就续租未协商一致，原告在扣除2019年8月1日至2019年10月31日的占用费后已经退还被告；被告再次转来，原告做挂账处理。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，但因双方就续租并未协商一致，而原告已撤回第2项诉请，故租期届满后的款项往来情况并不影响本案处理，可由双方另行结算。 本院认为，原、被告签订《租赁合同》的事实清楚，双方据此建立了土地租赁合同关系。 原告以租期届满为由诉请被告腾空移交涉案土地，被告不予认可，双方主要争议在于优先续租权问题与厂房设计使用年限问题。 关于优先续租权问题。本院认为，虽《租赁合同》约定“本合同约定的租赁期满后，如果政府部门对上述地块土地使用权的用途仍规定为标准厂房的，在同等条件下该标准厂房乙方优先租用”，但续租的前提是双方就续租条件达成一致，而根据审理查明的事实结合前述证据分析，原告曾给出续租条件，但被告不予认可，双方就续租未能达成一致，未能签订续租协议，本案亦不存在被告接受同等条件而原告不允许被告优先租用的情况。被告对优先续租权理解系对合同条款的曲解，如按被告理解，合同约定的租期将失去意义，其主张本院不予采纳。根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；本案《租赁合同》约定的租期已经届满，原告诉请被告腾空移交涉案土地，合法有据。至于土地四至，应以《租赁合同》附图为准，原告明确诉请为腾空可移动物品，暂不包括地上建筑物拆除，本院予以确认。 关于厂房设计使用年限问题。本院认为，一方面，虽《租赁合同》约定“厂房建设由原告统一规划、统一设计、统一监理”，但厂房设计使用年限系根据相关建筑规范进行匹配，并无证据显示厂房设计使用年限系原告明确要求；另一方面，厂房设计使用年限并不等同于土地租赁期限，被告认为厂房设计使用年限导致建设标准高、投入大，仅租十年成本过高，但其投入产出是否经济属于商业判断，其在租期届满后以此为由继续占用缺乏依据。 至于被告提出的原告时任领导曾口头承诺土地将来会出让给被告的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。 至于被告提出的本案应中止诉讼的主张，根据前述证据分析，其主张缺乏依据，本院亦不予采纳。 原告曾诉请被告支付租期届满后至腾空移交前的土地占用费，后撤回该项诉请，系在法律规定的范围内处分诉讼权利，本院予以准许。 综上所述，原告诉请被告腾空移交涉案土地合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告温州市赛鸥鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司移交坐落于温州市龙湾区标准厂房基地（蓝田片）鞋业区5.298亩土地（土地四至以《租赁合同》附图为准，腾空可移动物品，不包括地上建筑物拆除）。 如未按上述指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 本案受理费1268元，由原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担1228元，被告温州市赛鸥鞋业有限公司负担40元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员  金 丛 二〇二〇年九月一日 代书记员  刘金瑶