河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1457号上诉人（原审被告）：刘璐璐，女，1989年6月29日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：宋向阳，濮阳市濮阳县法正法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：谢惠彩，女，1982年12月6日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人谢惠彩、刘璐璐因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘璐璐及其委托诉讼代理人宋向阳、谢惠彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘璐璐上诉请求：1．依法撤销濮阳县人民法院作出的（2020）豫0928民初1234号民事判决，改判驳回上诉人原审请求。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未充分考虑刘璐璐的客观实际情况，严重损害了刘璐璐的合法权益。本案系租赁合同纠纷，双方签订了《房屋租赁协议书》，按照协议的约定租赁期限自2017年2月27日到2021年2月26日止，合同仍然在租赁期限内，本案是基于谢惠彩的违约行为导致，出租人应依法满足承租人的实际需要，刘璐璐在租赁时水电使用上存在问题，要求谢惠彩整改，谢惠彩拒不整改，依据《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此谢惠彩违约在先，但不足以导致合同不能履行，一审法院依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条判决错误。二、2020年春节后突发疫情，属于不可抗力的情形，依据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承祖人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。刘璐璐租赁房屋经营属于客观事实，并依法办理营业执照，疫情期间未开门经营，收入中断，而一审法院解除合同显失公平，希望二审法院高度关注。刘璐璐租赁期间投入大量资金用于经营并对使用房屋投资建设。谢惠彩是租赁第一房东的房子，将部分转租给刘璐璐，但是谢惠彩使用的房屋与刘璐璐租赁房屋相邻，租赁期间刘璐璐对水、电、空调等物品的安装均是在征得谢惠彩同意的情况下才安装，投资建设存在花费，租赁屋内经营物品非常多，刘璐璐虽因为疫情导致生意一落千丈，但是也在努力经营。坚决不同意解除合同。谢惠彩辩称，刘璐璐说因水电问题才不交房租是在说谎，停水是因为水费没有交，到现在还欠5个月的水费247元。电是因为刘璐璐不愿意承担电的损耗扯了别人家的电。因为疫情我们两家都关门了22天，损失是都存在的，房东也不给减免，这个损失应该是各付各的，我的经营状况也不好，应该各自承担各自的损失。刘璐璐拿水电要挟谢惠彩不扯水扯电就不交房租，因之前有5个月的水费没有交，担心扯水扯电刘璐璐不交钱。谢惠彩上诉请求：1．撤销濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1234号民事判决第二项滞纳金66.66元／月，改判滞纳金为被上诉人拖欠2020年2月27日至2020年7月26日止。5个月房租加物业费共计17，645元的30%计算。拖欠5个月滞纳金为5,293.5元。自2020年7月27日至搬迁完毕之日的滞纳金按拖欠房租加物业费总额的30%另行计算；2．一审、二审受理费及其必要费用由刘璐璐承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。首先，一审判决关于滞纳金的计算错误，显失公平。本案是房屋租赁合同纠纷，合同约定租金每年肆万，租金先付后用，一年一付，刘璐璐在起租日前十天支付给谢惠彩，逾期按日500元收取滞纳金。刘璐璐承租谢惠彩的房屋，2020年2月27日，刘璐璐就应支付下一年的40，000元租金和物业费2，360元。其未按约定支付租金，违反了合同义务，应承担违约责任。一审判决按照3，333元基数，每月66.66元滞纳金计算，明显错误，显失公平。刘璐璐辩称，谢惠彩与刘璐璐约定了两年的租赁期，且刘璐璐投资数额巨大，也不宜搬出，刘璐璐不同意解除合同，一审法院应考虑而未考虑本次疫情造成刘璐璐停止经营，无收入，导致支付租金困难，影响了合同履行，新冠肺炎疫情构成不可抗力，拖延支付租金属于不可抗力事由所引发的法律后果，依据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。刘璐璐未能按期支付租金的行为不存在违约，谢惠彩依法应为刘璐璐减免租金，谢惠彩上诉所称的滞纳金、物业费无法律据，不应支持。合同未约定如刘璐璐拖欠租金甲方可解除合同字样，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》错误，严重损害刘璐璐的合法权益，导致判决严重不公平、不公正。本次疫情造成刘璐璐停止经营，无收入，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民不予支持。故本案应依法将此案发回重审。谢惠彩向一审法院起诉请求：1．请求解除《房屋租赁协议书》；2．请求刘璐璐支付从2020年2月27日到2020年3月26日的房租3，333元、物业费196元，从2019年7月1日至2019年12月4日的水费246.4元，滞纳金2，000元，共计5，775.4元，自2020年3月27日至搬迁前的房租、物业费和滞纳金（滞纳金按照合同约定的房租计算每日500元）另行计算；3、诉讼费用由刘璐璐承担。一审法院认定事实：2019年1月30日，谢惠彩作为甲方与作为乙方的刘璐璐签订《房屋租赁协议书》，协议约定，一、甲方将其所在位于建××路与××交叉口自然水岸的房屋出租给乙方使用。二、租赁期限为2019年2月27日至2021年2月26日止。三、1、租金每年肆万元，乙方在起租日前十天支付给甲方。逾期按日500元收取滞纳金。此年租金为应缴房租税后净租金，税金由乙方缴纳。2、租金先付后用，一年一付。3、甲方在收到乙方租金后应开具收据给乙方。四、1、乙方及时付清所使用的水、电、煤气等费用。2、乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可以提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可进一步向乙方索赔和采取其他法律措施。五、租赁期满后如乙方继续承租，享有优先承租权，价格随行就市。乙方需提前三个月签订续租合同，同时合同打款生效。如乙方不再续租，甲方有权提前三个月对外租赁。乙方合同到期自行搬出，逾期按每日2，000元收取房租占用费。房屋内物品视为乙方遗弃物，甲方有权处置。2020年3月24日，谢惠彩以刘璐璐未按约定支付2020年2月27日至2021年2月26日的房租，多次与刘璐璐协商，刘璐璐既不支付房租，也不搬离，构成根本违约为由起诉来院。一审法院认为，谢惠彩与刘璐璐签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院依法予以确认。按照协议约定，第二年租赁期限为2020年2月27日至2021年2月26日止。乙方应当自起租前十天支付甲方租金。经过谢惠彩催要，刘璐璐既不缴纳房租也不搬离房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。谢惠彩多次催要下，刘璐璐拒不缴纳房租，致使谢惠彩出租房屋的目的不能达成，构成根本性违约，谢惠彩有权解除合同。谢惠彩主张刘璐璐支付其从2020年2月27日到2020年3月26日的租金3，333元（每年租金40，000元，每月折合3333元）及物业费每月196元符合双方约定和实际情况，一审法院依法予以支持。谢惠彩提交水表照片和濮阳县维康供水有限公司水费价格公示照片与微信转账凭证，证明其为刘璐璐垫付水费246.4元，一审法院予以确认，刘璐璐应将垫付款246.4元支付谢惠彩。刘璐璐提出已支付2019年7月1日至2019年11月1日使用的水费给了谢惠彩现金247元，但谢惠彩不予认可，刘璐璐对其辩解也没有提交证据，对该辩解意见，一审法院不予支持。谢惠彩要求自2020年3月27日起至刘璐璐搬迁完毕之日止，按照3，333元／月和物业费196元／月的标准支付房屋租赁费和物业费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于谢惠彩要求刘璐璐自2020年2月27日起按每日500元支付滞纳金的诉请。双方协议中约定逾期按日500元收取滞纳金，该计算标准超出年了利率24％的计算标准（租金3333元／月，按照年利率24％计算，每月为66.66元，折合每日2.22元），对于超出部分一审法院不予支持，即刘璐璐应自2020年2月27日起至实际搬迁之日止，每月以租金3，333元，按照年利率24％支付谢惠彩滞纳金。刘璐璐以谢惠彩违约要求赔偿损失，但未提交证据证明其损失数额，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除谢惠彩与刘璐璐2019年1月30日签订的房屋租赁协议书；二、刘璐璐于判决生效后十日内支付谢惠彩自2020年2月27日至2020年3月26日的房租3，333元，物业费196元，谢惠彩替刘璐璐垫付的从2019年7月1日至2019年12月4日的水费246.4元，共计3，775.4元；向谢惠彩支付自2020年3月27日起至搬迁完毕之日止的房屋租赁费（每月3333元）、物业费（每月196元）；向谢惠彩支付自2020年2月27日起至实际搬迁之日止的滞纳金（租金3，333元／月，按照年利率24％计算，每月滞纳金为66.66元）三、驳回谢惠彩的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘璐璐承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢惠彩提交了周边店铺门头展示情况的图片，但门头展示位置问题双方在上诉理由中并未提及，不是本案的争议焦点，本院不予采纳，双方可协商解决。对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，针对双方当事人的意见，本庭归纳本案的争议焦点为：一、一审判决解除双方的房屋租赁协议是否正确；二、一审判决刘璐璐向谢惠彩支付的租金和滞纳金是否正确。一、关于一审判决解除谢惠彩和刘璐璐之间的租赁协议是否正确的问题本案中，谢惠彩与刘璐璐签订《房屋租赁协议书》，双方对租金金额，支付方式，违约责任等进行了约定。双方应当按照约定全面履行合同义务。根据约定，刘璐璐应当在在起租日前十天支付下一年的租金每年4万元。刘璐璐上诉称因疫情原因收入中段，未能正常缴纳租金，不同意解除合同。最高人民法院《关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。上述规定体现出鼓励租赁关系维持，慎用合同解除制度的原则。因2020年发生新冠肺炎疫情，刘璐璐租赁房屋用于经营，其收入确实受到一定程度的影响，但谢惠彩作为出租人以租金收益为主要合同目的，刘璐璐作为承租人应按照约定支付租金，因疫情影响可请求减免部分租金，但不能拒不缴纳房租。双方应当互谅互让，降低损失。对刘璐璐要求继续履行租赁协议的理由本院支持，一审判决解除双方的房屋租赁协议不当，本院依法予以纠正。刘璐璐还称不缴纳租金因水电使用上存在问题，要求谢惠彩整改，谢惠彩拒不整改所导致，其该项主张未提供证据证明，本院不予采纳。二、关于一审判决刘璐璐向谢惠彩支付的租金和滞纳金是否正确的问题关于租金。刘璐璐称因2020年发生的新冠肺炎疫情，导致刘璐璐一定时期内无法正常经营，影响收入，影响了租赁合同的履行。但刘璐璐至今仍在使用谢惠彩的房屋进行经营，其仍应向谢惠彩履行支付租金义务。考虑到新冠肺炎疫情的原因，可以适当给予减免，综合本案实际情况，根据公平原则，酌定予以减免一个月租金为宜。关于滞纳金。本案中，因刘璐璐不按期交纳租金，谢惠彩要求刘璐璐自2020年2月27日起按每日500元支付滞纳金。双方在《房屋租赁协议书》中虽然约定逾期按日500元收取滞纳金，但按此标准一个月（以30天计）违约金高达15，000元，该违约金计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，考虑刘璐璐不按期交纳房租的违约行为，兼顾公平原则，一审法院酌定按年利率24%计算并无不当。另，关于滞纳金起算时间，考虑新冠疫情影响应给予减免一个月的滞纳金为宜，即刘璐璐应自2020年3月27日起至实际缴纳租金之日止，按年利率24%支付谢惠彩每日66.66元的违约金。综上所述，刘璐璐的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；谢惠彩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初1234号民事判决；二、谢惠彩与刘璐璐2019年1月30日签订的房屋租赁协议继续履行；三、刘璐璐在本判决生效后十日内支付谢惠彩年租金36，667元（40，000元-3，333元），物业费2，360元，谢惠彩替刘璐璐垫付的从2019年7月1日至2019年12月4日的水费246.4元，共计39,273.4元，刘璐璐应自2020年3月27日起至实际缴纳租金之日止，按年利率24%支付谢惠彩每日66.66元的违约金。四、驳回谢惠彩的其他诉讼请求。五、驳回刘璐璐的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘璐璐承担；二审案件受理费100元，由谢惠彩负担。本判决为终审判决。审判长  周培勋审判员  孙立新审判员  孔德军二〇二〇年九月十五日书记员  程思琦