江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初3045号原告：江阴市龙昌铜业制品有限公司，统一社会信用代码91320281728691510K，住所地江阴市申港街道于门村孟家店**。法定代表人：蒋忠秋。委托诉讼代理人：居建峰，江苏滨江律师事务所律师。被告：江苏金碧幕墙有限公司，统一社会信用代码913202817698615981，，住所地江阴市申港街道移山路**法定代表人：包科军。委托诉讼代理人：周健，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被告：包科军，男，1968年10月12日出生，汉族，住江阴市。本院于2020年4月8日受理了原告江阴市龙昌铜业制品有限公司（以下简称龙昌公司）与被告江苏金碧幕墙有限公司（以下简称金碧公司）、包科军房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员高山于2020年6月23日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙昌公司的法定代表人蒋忠秋及委托诉讼代理人居建峰，被告金碧公司的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼；被告包科军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员徐群、梅建平组成合议庭，于2020年8月7日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告龙昌公司的委托诉讼代理人居建峰，被告金碧公司的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼；被告包科军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙昌公司诉称：2019年5月8日，他公司与金碧公司签订厂房租赁协议1份，约定他公司将位于江阴市申港街道移山路76号的标准化厂房出租给金碧公司，租赁期限自2019年5月10日至2020年5月10日，年租金250000元，每季度支付当季租金。协议签订后，他公司将厂房交付金碧公司，但金碧公司对第一季度的租金就未支付。因金碧公司未支付租金，双方于2019年8月28日协商解除了厂房租赁协议，金碧公司将厂房交还他公司，并承诺于2019年农历年底前向他公司支付所欠租金51000元，如到期不付，赔偿厂房空置损失10000元；金碧公司法定代表人包科军作为担保人在协议上签字。后金碧公司、包科军未能按约支付租金，亦未赔偿厂房空置损失。为维护自身合法权益，他公司特诉至法院，请求判令：1、金碧公司支付租金51000元；2、金碧公司赔偿租金损失10000元；3、包科军对金碧公司的上述付款义务承担连带保证责任；4、案件诉讼费用由金碧公司、包科军承担。审理中，龙昌公司明确表示包科军在协议上签字属债务加入，故将其第3项诉讼请求调整为：包科军对金碧公司的付款义务承担共同偿付责任龙昌公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、厂房租赁协议1份(以下称2019年5月8日协议)，协议第二条中有文字“(租赁期间内，每年租金不变)”，证明他公司与金碧公司于2019年5月8日签订厂房租赁协议，他公司法定代表人蒋忠秋、金碧公司包科军在协议尾部分别签字，约定他公司将位于江阴市申港街道移山路76号的标准化厂房出租给金碧公司，租赁期限自2019年5月10日至2020年5月10日，年租金250000元；每季度支付当季租金；租金不含税，若需开票，税金由金碧公司承担；2、内容为“一因金碧幕墙(包科军)欠龙昌铜业厂房租金51000元整(大写)伍万壹仟元整，应于2019年(阴历)年底前归还给龙昌铜业。二如年底前不归还，应另赔偿龙昌铜业壹万元整，依法律执行。金碧幕墙有限公司(盖章)包科军(签字)龙昌铜业蒋忠秋(签字)2019、8、28号”的协议1份(以下称龙昌公司所提供2019年8月28日协议)，证明他公司与金碧公司于2019年8月28日签订协议，解除了双方之间的租赁协议；金碧公司确认尚结欠他公司租金51000元，承诺于2019年农历年底前支付，如到年底未支付，金碧公司赔偿他公司10000元；包科军在协议上签字，其行为构成债务加入。金碧公司辩称：1、他公司与龙昌公司所签订租赁协议的期限为2015年5月10日至2020年5月10日，后双方于2019年8月28日提前解除了租赁协议。经结算，他公司尚结欠龙昌公司租金51000元，但他公司预交的电费及花费的隔断装修费共3000元应予扣除；2、龙昌公司应向他公司开具2015年5月10日至2019年8月28日金额为935000元的租金发票；3、龙昌公司认为包科军在本案中构成债务加入没有事实和法律依据，包科军的签字系职务行为；4、2019年8月28日协议中约定的赔偿款10000元实为逾期付款违约金。他公司确实未能在2019年农历年底支付龙昌公司租金51000元，应当承担违约责任，但违约金10000元过高，他公司同意按年利率24%支付违约金。金碧公司为支持其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、厂房租赁协议1份(以下称2015年3月28日协议)，证明：(1)他公司与龙昌公司于2015年3月28日签订厂房租赁协议，他公司包科军、龙昌公司蒋忠秋在协议尾部分别签字，约定他公司向龙昌公司租赁位于江阴市申港街道移山路76号的标准化厂房；租赁期限自2015年5月10日至2020年5月10日，年租金220000元，一年支付一次；(2)龙昌公司提供的2019年5月8日协议是无效的；2、协议1份(以下称金碧公司所提供2019年8月28日协议)，该协议主要内容与龙昌公司所提供2019年8月28日协议内容一致，但协议下方写有文字“应扣除二楼办公室隔断，及剩余电费壹千多元，车间大灯一千多元”，证明他公司预交的电费及花费的隔断装修费共3000元应从龙昌公司主张的租金51000元中扣除。被告包科军未答辩，亦未举证。对龙昌公司提供的证据，金碧公司发表了以下质证意见：1、对2019年5月8日协议的真实性无异议，但该协议被双方签订的2015年3月28日协议所涵盖，且龙昌公司存在一物两租行为，违反了法律强制性规定，该协议无效；2、对2019年8月28日协议的真实性无异议，但他公司持有的协议下方写有文字“应扣除二楼办公室隔断，及剩余电费壹千多元，车间大灯一千多元”，该费用应予扣除；包科军的签字属职务行为，不构成债务加入。对金碧公司提供的证据，龙昌公司发表了以下质证意见：1、对2015年3月28日协议的真实性无异议，但对金碧公司的证明目的不予认可；双方于2019年5月8日对租赁期间最后一年的租金金额、支付方式及发票问题重新进行了约定，2019年5月8日协议系对2015年3月28日协议的补充，合法有效；2、对2019年8月28日协议的真实性有异议，该协议下方手写文字“应扣除二楼办公室隔断，及剩余电费壹千多元，车间大灯一千多元”系事后添加，未经他公司确认，他公司对该部分内容不予认可。审理中，龙昌公司陈述的主要内容为：1、金碧公司已支付2015年3月28日协议前四年的租金；2、本案中，他公司主张的是2019年5月10日至2019年8月28日的租金。根据2019年5月8日协议，2019年5月10日至2019年8月10日三个月的租金为62500元，剩余18天的租金未计算，扣除金碧公司抵给他公司的两台空调，双方同意按51000元进行结算；赔偿款10000元系逾期付款违约金，他公司不能提供因金碧公司逾期付款所产生损失的相关证据；3、2019年5月8日协议是他公司按照之前的格式合同起草的，所写“(租赁期间内，每年租金不变)”指的是协议期间内保持租金250000元不变；4、2015年3月28日协议未提及租金发票问题，2019年5月8日协议则约定租金不含税；5、双方对金碧公司所述电费、隔断费用3000元并未达成协议；金碧公司陈述的主要内容为：1、他公司认可2019年8月28日协议属租赁关系解除性质；2、龙昌公司提供的2019年5月8日协议中明确载明“(租赁期间内，每年租金不变)”，但该协议又对2015年3月28日协议约定的租金进行了变更，故2019年5月8日协议并非2015年3月28日协议的补充，双方实际履行的仍是2015年3月28日协议；3、双方对电费、隔断费用3000元达成了口头一致意见，出于信任，未形成书面材料；4、租金51000元并非2019年5月10日至2019年8月28日的租金，而是双方对前四年及第五年租金进行的结算，该款还包括其他年度的租金；5、2015年3月28日协议未提及租金发票问题，2019年5月8日协议则约定租金不含税；6、他公司不能提供向龙昌公司已支付租金的相关证据。根据龙昌公司、金碧公司的举证质证及庭审查明情况，本院对双方提供的证据及有关事实作如下认证：1、对2015年3月28日协议，因龙昌公司对其真实性无异议，本院予以确认；2、对2019年5月8日协议，因金碧公司对其真实性无异议，本院予以确认。因该协议形成于2015年3月28日协议之后，系双方对2015年3月28日协议最后一年租赁内容进行的变更，符合法律规定，本院予以确认；3、对龙昌公司所提供2019年8月28日协议，因金碧公司无异议，本院予以确定。该协议中虽有包科军的签字，但因协议载明欠款人为金碧公司，而包科军系金碧公司法定代表人，协议中也无包科军自愿对金碧公司的债务承担付款责任的明确意思表示，故包科军的签字应认定为代表金碧公司的职务行为，依法不构成债务加入；4、对金碧公司所提供2019年8月28日协议，因该协议与龙昌公司持有的协议内容不一致，其下方手写内容未经龙昌公司确认，故本院对手写内容不予认定，不可作为本案证据使用；5、对金碧公司主张扣除电费、隔断装修费用3000元的意见，因金碧公司未能提供证据证明，龙昌公司亦不认可，本院不予支持；5、对案涉租金51000元系何时间段租金的问题，因龙昌公司表示金碧公司已付清2015年3月28日协议前四年的租金，该情况有利于金碧公司；租金51000元少于2019年5月10日至2019年8月28日按年租金250000元计算的租金金额，龙昌公司对51000元的形成亦进行了合理解释；结合金碧公司对其所作租金51000元包括其他年度未付租金的陈述未能提供证据证明，且与常理不符的情况，根据证据高度盖然性原则，本院认定案涉租金51000元系双方对2019年5月10日至2019年8月28日租金结算后形成的租金欠付金额；6、对金碧公司要求龙昌公司开具2015年5月10日至2019年8月28日租金发票的意见，因案涉租金51000元形成于2019年5月10日至2019年8月28日，故本院在本案中对金碧公司要求龙昌公司开具2015年5月10日至2019年5月9日租金发票的问题不予理涉，金碧公司可另行主张权利；同时，因双方在2019年5月8日协议中约定租金不含税，故本院对金碧公司要求龙昌公司开具2019年5月10日至2019年8月28日租金发票的意见不予支持。根据上述证据，本院查明本案以下事实：2015年3月28日，龙昌公司与金碧公司签订厂房租赁协议1份，约定龙昌公司将位于江阴市申港街道移山路76号的标准化厂房出租给金碧公司；租赁期限自2015年5月10日至2020年5月10日，年租金220000元。2019年5月8日，龙昌公司与金碧公司就2015年3月28日协议最后一年的厂房租赁重新签订协议1份，约定租赁期限自2019年5月10日至2020年5月10日，年租金250000元；租金不含税，若需要开票，税金由金碧公司承担。2019年8月28日，龙昌公司与金碧公司签订协议1份，双方同意解除租赁关系；金碧公司确认尚结欠龙昌公司租金51000元，承诺于2019年农历年底前付清；如年底未付清，金碧公司赔偿龙昌公司10000元。因金碧公司未能按约付款，龙昌公司于2020年4月8日将金碧公司诉至本院。以上事实，有2015年3月28日协议、2019年5月8日协议、龙昌公司所提供2019年8月28日协议及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，金碧公司结欠龙昌公司租金51000元，有双方签订的2019年8月28日协议为凭，本院予以确认。金碧公司未能按约及时付清所欠租金是纠纷产生的原因，理应承担给付租金及逾期付款违约金之责。对双方约定的逾期付款违约金10000元，因龙昌公司未能提供证据证明因金碧公司逾期支付租金所产生的损失情况，本院认定龙昌公司的实际损失为租金利息，现金碧公司自愿按年利率24%计算并支付违约金，不违反法律规定，本院予以确认，但逾期付款违约金的支付金额应以10000元为限。至于逾期付款利息的起算时间，因2020年春节为2020年1月25日，故逾期付款违约金应从2020年1月25日开始计算。包科军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江苏金碧幕墙有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市龙昌铜业制品有限公司厂房租金51000元及该款自2020年1月25日起至实际给付之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金(金额以10000元为限）二、驳回江阴市龙昌铜业制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，保全费670元，合计1996元（江阴市龙昌铜业制品有限公司已预交），由江苏金碧幕墙有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市龙昌铜业制品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  储振宇人民陪审员  徐 群人民陪审员  梅建平二〇二〇年九月二十九日书 记 员  承宇博附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。