甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终2991号上诉人（原审原告）：杨建峰，男，1990年4月1日出生，回族，住甘肃省广河县。委托诉讼代理人：吴亚鹤，甘肃义浩律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨世华，男，1967年5月1日出生，回族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：余春生，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斗文，甘肃雷诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁荣，男，1972年1月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘宇乾，甘肃金城律师事务所律师。原审第三人：马青敏，女，1976年4月5日出生，回族，住甘肃省兰州市红古区。上诉人杨建峰、杨世华因与被上诉人祁荣、原审第三人马青敏案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3766号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨建峰、杨世华上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3766号民事判决，改判支持其诉讼请求；2.本案诉讼费用由祁荣承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。1.案涉房屋是马青敏用来抵偿欠付杨世华110万元借款的，实际成交价是110万元。一审判决所称房屋价格明显低于市场价格，且杨建峰未向法庭提交证据证明其向马青敏支付过房款的认定与事实严重不符。案涉房屋原所有权人马青敏在2014年3月向杨世华借款110万元用于生意周转，借款期限为6个月，并在借条上约定逾期不还将案涉房屋所有权转移给杨世华，也同意将案涉房屋作为抵押物。还款期限届满后马青敏未能按期还款，杨世华与马青敏于2015年12月将案涉房屋办理了抵押登记手续。截止2016年7月马青敏仍然无法还款，杨世华与马青敏协商一致后决定将案涉房产过户至杨建峰名下，用来折抵欠款。2016年7月11日，马青敏与杨世华、杨建峰来到兰州市住房保障和房产管理局下设的房地产交易中心先办理了房屋抵押权的注销手续，随后便签订了编号为201607110061的《兰州市存量房买卖合同》，并于同日同时缴清了各项税费、办理了房屋过户手续，交易中心当时就受理了杨建峰和马青敏的房屋转移登记申请(业务登记号:D2016071100198)，杨建峰取得了兰州市房产局个人存量房买卖转移登记，案涉房屋应归杨建峰所有。2.一审法院以户籍登记中所载明的住址排除杨建峰对案涉房屋享有的实体权利不符合法律规定。因本案是发回重审案件，原一审办案法官与双方当事人的代理人一同前往案涉房屋调取证据、了解情况。而且杨建峰在2016年7月11日办理完房屋所有权转移登记手续后就搬进案涉房屋居住。故杨建峰与杨世华的诉请于事实有理，于法有据，望二审法院查明事实后予以改判。祁荣辩称，一审法院查明和认定案件事实清楚，适用法律正确，杨建峰、杨世华的上诉请求无事实和法律依据。1.杨建峰与马青敏之间不存在真实合法的买卖合同法律关系。杨建峰并没有购买房屋的真实合同目的，马青敏也没有出售房屋获取房款的意愿。而且房款的约定完全不符合市场价格，且未实际履行。一审法院认定买卖合同存疑完全正确。即便马青敏与杨世华间存在借款关系和以物抵债合同，其目的也是马青敏为抵偿欠付杨世华的110万元借款，是为了履行以物抵债合同，而不是为了消费性的居住需求，不具有优先权。2.法院在2016年7月19日对房屋已进行查封保全，而在2017年11月15日进行勘察时案涉房屋由杨建峰、杨世华居住，勘察房屋时距离查封时间已经过了一年有余。杨建峰、杨世华若没有证据证明在查封保全前已经合法占有使用案涉房屋的，应承担不利后果。而且一审诉状中载明，在起诉之日杨建峰、杨世华的住址均不在案涉房屋。且根据兰州市不动产登记事务中心出具的房屋落宗通知单显示，房屋仍登记于马青敏名下，杨建峰并未享有房屋所有权。综上，请求二审法院维持一审判决。马青敏的陈述意见与杨建峰、杨世华的上诉意见一致。杨建峰、杨世华向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋；2.由该案产生的相关费用由祁荣承担。一审法院认定事实：祁荣诉马青敏民间借贷纠纷一案，诉讼中根据祁荣提出的财产保全申请，一审法院于2016年6月20日作出（2016）甘0102民初3512号民事裁定书，依此民事裁定书，于2016年7月12日作出（2016）甘0102执保245号协助执行通知书，并于7月19日向兰州房地产交易中心送达了上述裁定书、协助执行通知书，依法冻结了马青敏位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室房屋［房产证编号为：兰房权证（城关区）字第2××9号］的产权手续，冻结期限三年。一审法院于2017年6月9日作出（2016）甘0102民初3512号民事判决书，判决：一、马青敏给付祁荣借款本金1500000元，借款利息233999.86元；二、驳回祁荣的其他诉讼请求。案件受理费22080元，祁荣负担2120元，马青敏负担19960元；保全费5000元，由马青敏负担。马青敏共计负担1758959.86元，于判决生效后10日内给付祁荣，马红艳承担连带清偿责任；保证人马红艳承担保证责任后，有权向马青敏追偿。宣判后，马青敏不服向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）甘01民终2735号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现已生效。另查明，因杨世华与马青敏之间存在借贷关系，马青敏便将其名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室××建筑面积为91.69平方米的房屋抵押给了杨世华，双方于2015年12月10日办理了案涉房屋的抵押登记手续。杨世华于2015年12月18日取得甘（2015）兰城不动产证明第0003155号不动产登记证明，证载抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为110万元。2016年7月8日，双方办理了案涉房屋的抵押注销手续。2016年7月11日，杨建峰委托杨世华与马青敏签订了兰州市存量房买卖合同，合同载明房屋转让价格为人民币50000元。2016年7月12日，兰州市不动产登记事务中心出具的房屋落宗通知单显示房屋所有权人仍为马青敏。一审法院认为，本案的争议焦点系杨建峰对上述房屋是否享有排除强制执行行为的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，依据合同的相对性原则，杨世华与马青敏之间的借款关系并不能成为杨建峰取得案涉房屋实体权利的依据，且杨建峰与马青敏之间签订的兰州市存量房买卖合同约定的房屋价款明显低于市场价格。因此，杨世华、杨建峰与马青敏之间是否存在真实合法的房屋买卖关系存疑。其次，杨建峰并未向法庭提交证据证明其向马青敏支付过房款，且杨世华与马青敏之间的资金往来系双方基于借款关系而发生的，并非购买案涉房屋的对价。第三，杨建峰并未提供在本院查封之前已经合法占有案涉房屋的证据，其在诉状中明确载明杨建峰住甘肃省广河县；杨世华住合作市租加高38号。综上所述，杨世华、杨建峰对案涉房屋并不享有足已排除执行的实体权利。据此，依据《物权法》第九条、第十四条、第十六条，《最高人民法院关于的解释》第二百五十一条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回杨建峰、杨世华的诉讼请求。案件受理费100元，由杨建峰、杨世华自行承担。二审中，杨建峰、杨世华围绕上诉请求提交了两组证据。第一组证据包括兰州市房地产交易中心的情况说明、两份兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明2016年7月14日，交易中心在不动产登记簿上将杨建峰登记为案涉房屋的所有权人；第二组证据包括兰州天正物业管理有限公司证明、追记笔录、情况说明、发票两份、房屋租赁契约、房屋续租协议、微信收款记录三份、杨建峰户籍证明、身份证复印件、杨世华的户口本、身份证复印件，证明杨建峰于2016年7月1日占有使用案涉房屋至今。本院对上述证据认定如下：兰州天正物业管理有限公司的证明、杨建峰交付物业费和采暖费的发票能够与原一审法官的追记笔录及情况说明相互印证，证明杨建峰占有案涉房屋的事实。杨建峰与杨世华的户籍证明、户口本复印件及身份证复印件证明其二人系父子关系，本院对以上证据予以采信。兰州市房地产交易中心的情况说明、两份兰州市房屋登记电子信息查询证明与兰州市房地产交易中心房屋落宗通知单内容矛盾，本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，杨世华与杨建峰系父子关系。2013年7月21日杨建峰向马青敏转账50万元；2014年1月27日杨世华向马青敏转账40万元；2014年2月24日杨世华向马青敏转账274000元。2014年3月25日，双方对之前的借款进行对账后，马青敏向杨世华出具借条一份，载明借到杨世华现金转账合计110万元，借期6个月。备注借款到期如果还不上，将西关临夏路中广都市丽景B座1101室归杨世华所有，同意抵押过户。因马青敏未履行还款义务，双方于2015年12月10日再次签订借款合同一份，并在兰州市房产交易中心办理了抵押登记。2016年7月11日，杨建峰委托杨世华与马青敏向兰州市不动产登记事务中心提交了所有权转移登记申请书，同日，杨建峰缴纳了过户登记相应税费。杨世华、杨建峰于2016年12月22日向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年5月16日作出（2016）城执异字第77号执行裁定书，驳回杨世华、杨建峰的异议请求。杨世华，杨建峰不服，于2017年6月22日向一审法院提起执行异议之诉，一审法院于2017年11月27日作出（2017）甘0102民初4365号民事判决书，判决不得执行案涉房屋。祁荣不服该判决向本院提出上诉，本院于2018年3月16日作出（2018）甘01民终46号民事裁定书，裁定撤销（2017）甘0102民初4365号民事判决，发回一审法院重审。本院认为，本案的争议焦点为杨建峰对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。根据杨世华提交的转账记录、马青敏出具的借条以及不动产登记证明，可以认定马青敏与杨世华之间的借贷关系以及用案涉房屋为该笔借款设定抵押的事实。杨世华与马青敏均陈述因马青敏未履行还款义务，双方达成以房抵债的合意，杨世华与马青敏虽未形成书面协议，但该以房抵债的意思表示可通过2016年7月8日杨世华撤销抵押权，2016年7月11日马青敏与杨世华之子杨建峰签订存量房买卖合同并于当日申请房屋所有权转移登记的行为予以证实，该抵偿债务数额未明显低于案涉房屋市场价值，以上房屋买卖交易行为在法院采取查封措施前均已完成，祁荣没有证据证明马青敏存在恶意转移财产的情形，杨世华要求马青敏将案涉房屋登记在其子杨建峰名下亦符合常理。故可以认定杨世华与马青敏以房抵债的合意是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，本院予以确认。杨建峰基于马青敏与杨世华之间以房抵债的合意，与马青敏签订了存量房买卖合同，房屋价款已通过抵债行为进行了全额支付，结合本院二审认定的事实，杨建峰在法院查封前已经占有案涉房屋。其作为案涉房屋的特殊买受主体，在签订存量房买卖合同当日，就在房产交易中心办理了买卖转移登记和缴纳税款的手续，故在法院查封时案涉房屋未完成过户的结果不是因杨建峰的原因所致。杨建峰依据以房抵债法律关系对案涉房屋享有物权期待权，本院对杨建峰的上诉请求予以支持。杨世华虽为以房抵债的合意方，但对案涉房屋不享有实体民事权益，故对杨世华主张中止对案涉房屋执行的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3766号民事判决；二、不得执行位于甘肃省兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室的房屋；三、驳回杨世华的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由祁荣负担。本判决为终审判决。甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）城执异字第77号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张茜审判员黄薇审判员王晶琦二〇二〇年九月二十七日法官助理马进进书记员吉晓玲