山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2536号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李林志，男，1965年10月23日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：平度市李园街道南关村民委员会，住所地：山东省平度市李园街道办事处南关村。 法定代表人：张书林，职务：村委主任。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 上诉人李林志因与被上诉人平度市李园街道南关村民委员会（以下简称南关村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3178号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李林志上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中上诉人与被上诉人都未请求确认租赁合同无效，一审法院在“本院认为”部分确认租赁合同无效违反了不告不理的原则。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，即便租赁合同无效，也不影响上诉人参照租金标准在本案中主张损失。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条的规定，本案中，上诉人的扩建行为是被上诉人同意的，且合同中没有对扩建费用的约定，即便扩建构筑物未办理合法建设手续，人民法院也应按照双方的过错程度进行判决，一审法院对该项诉讼请求不予处理没有法律依据。综上，原审法院的判决适用法律错误，请求撤销一审判决，依法裁判。 南关村委会辩称，一审法院认定李林志与承租人之间的合同无效完全合法。因为李林志在提起诉讼时要求南关村委会承担房屋租金损失费594500元，其理由就是因为南关村委会与李林志之间的租赁合同解除了，导致了他无法转租给第三人，这样必然使他的利益受到损害，所以要求南关村委会承担租金损失。为此南关村委会提出了不应由南关村委会承担的抗辩理由，在此基础上一审法院必然要从法律上、事实上、证据上各方面审查其诉讼请求该不该得到支持。经查明李林志用于转租的房屋属于非法建筑，依法应当认定转租租赁合同无效。一审法院依职权根据法律的规定认定租赁合同无效完全合法。法律的规定具有强制性，不存在不告不理的说法。二、李林志认定应当判令南关村委会向其支付房屋占有费是对法律规定的故意歪曲。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第5条的规定是指出租合同虽然被认定无效，但是承租者已经占有使用了该房屋就应当参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，是承租者应向出租者支付的费用。而在本案中李林志所主张的房屋租金损失费是他自己感觉出租后将来的利益，房屋因合同的解除并没有实际使用，而且是作为承租者的李林志要求作为出租者的南关村委会向其支付的费用，这显然是李林志故意歪曲法律。三、李林志称其扩建的房屋是经过南关村委会同意的无任何的证据。南关村委会仅是将货场租赁给李林志用于收购废铁，从来没有同意其私建房屋，李林志所建的房屋是其私自建设的，属于非法建筑，其建设的房屋已经被平度市行政执法局责令限期拆除。任何一个公民都不能从自己的违法、违约行为中受益。南关村委会更无义务为李林志的违法行为承担责任。如果让南关村委会为他的违约、违法行为承担责任，就是在变相鼓励李林志违法。上诉人要求被上诉人支付房屋建设费用179356元，无事实及法律依据。涉案的建筑已经被行政机关认定为非法，因此被上诉人不应当承担任何责任。被上诉人所称因为合同解除致对方无法租赁是错误的，本身被上诉人未经过南关村委会同意本身就是无效的。他与第三者签订的租赁合同，南关村委会一概不清楚。对被上诉人没有约束力，所以不应承担费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，请求依法驳回其上诉请求。 李林志一审法院提起诉讼请求：一、请求判决南关村委会赔偿李林志房屋租金损失594500元；二、判令南关村委会赔偿李林志涉案房屋及设施建设费用损失；三、南关村委会承担诉讼费。事实与理由：2008年9月1日，南关村委会与李林志时任妻子王晶签订货场租赁合同，期限为2008年9月1日至2023年8月31日。后王晶与李林志离婚，王晶与南关村委会的租赁合同义务由李林志继受。后南关村委会在合同未到期的情况下单方解除与李林志的合同，导致李林志在该货场的房屋及设施无法继续使用，李林志与第三人的租赁合同也无法继续履行，给李林志造成重大损失。 南关委员会在一审中辩称，一、李林志要求南关村委会支付其转租损失无事实及法律依据。第一、李林志在租赁南关村委会的货场后是否真的对外租赁，南关村委会不清楚。如李林志在租赁该货场后真的对外私自转租了，那么由于该转租行为未经南关村委会的同意，其行为本身就是违反合同法规定的，是一种违约行为，南关村委会无侵权的行为实施，所以南关村委会不可能为其违法、违约行为承担任何责任。第二、不妨就假设李林志在承租后对外转租是真实的。但是依据合同相对性原则，李林志与第三人的任何转租合同对南关村委会都不具有约束力，因为李林志与他人所签订后同的内容如何确定的租赁费？南关村委会一概不知道。难道李林志与他人之间的转租费是10万元或100万元，南关村委会就承担10万元或100万元吗？如该观点成立的话，这岂不导致南关村委会所承担的义务完全取决于李林志与他人合同的约定？为了诉讼的需要，李林志完全可以随心所欲的制定转租合同的数额。从李林志庭审中所提交的与第三人：王继俊、彭荣柱、郭秀珍、侯文良、洪沆尧、李学贤、程显碧、付祥龙、于萍萍的租赁合同来看，合同期早已届满结束，相关的费用其早已经收取，李林志的损失从何而来？第三、双方在合同中已明确约定，李林志租赁南关村委会的货场是用于废铁收购。在合同履行期间李林志私自建了临时性房屋，该房屋均未获得任何相关部门批准属非法建筑，在此情况下要求南关村委会支付其因不能转租的损失是错误的，因为任何一个公民都不能从自己的违法、违约行为中受益。二、李林志要求赔偿其建筑损失错误。虽然在合同第4条写明原告在该货场的建筑投资合同到期后，所有权归南关村委会，这里的建筑投资显然是指合法的建筑投资。而李林志为了转租、为了自己的使用所建的临时性建筑，未经规划部门、建设部门、土地部门的审批属非法建筑，不受法律的保护，对此平度市规划部门已经认定该建筑属对规划造成严重影响的违法建设行为，平度市行政执法局正在依法调查处置。南关村委会既不清楚也未同意，所以该非法建筑与南关村委会无关。如果让南关村委会为他的违约、违法行为承担责任，就是在变相鼓励李林志违法。南关村委会租赁给李林志11年的时间总共收取了15万元的租赁费（还有近1年的租赁费未支付），难道南关村委会因为租赁给李林志货场还能产生额外的债务？在南关村委会与他人姜志成租赁合同纠纷一案中，姜志成也曾要求南关村委对其建筑投入进行评估赔偿，平度市人民法院下达的（2016）鲁0283民初4176号民事判决中，以姜志成的建筑为非法建筑不受法律保护为由予以驳回。综上，李林志的诉讼请求于法无据。南关村委会不存在任何的侵权及违约行为，因此不应承担任何的赔偿责任。为此，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 南关村委员会向一审法院提出反诉请求，一、判令李林志赔偿南关村委会三间房屋经济损失35000元，二、判令李林志向南关村委会支付2018年9月1日至2019年5月30日的租赁费11250元。事实与理由：南关村委会与王晶曾经是夫妻关系，2015年离婚。2008年9月，南关村委会与王晶签订《货场租赁合同》，约定租赁期限15年，租赁费每年15000元，货场用于废铁回收。每年租赁期限起止时间为当年的9月1日至次年的8月31日。李林志离婚后该货场由其使用。2018年南关村委会因合同解除的条件成立，诉讼要求解除合同，经平度市人民法院及青岛市中级人民法院审理判令解除合同。但李林志自2018年9月1日至今一直未交付租赁的货场，仍占有该货场。（实际使用到2019年6月份），此期间的租赁费应为11250元。另，在未经南关村委会同意的情况下，李林志擅自将南关村委会的三间房屋予以拆除（办公室东西长10米，南北宽7米），私自建设其他临时性用房对外租赁。由于该房产无法恢复原样，根据《中华人民共和国合同法》第219条规定，南关村委会要求李林志赔偿损失35000元。 李林志针对南关村委会反诉在一审中辩称，李林志于2009年底拆除涉案三间房屋之前曾征求过南关村委会的意见，因货场租赁合同约定李林志在该货场的建筑投资合同到期后归南关村委所有，当时南关村委同意将三间房屋拆除改建彩钢瓦结构。2009年底案涉三间房屋拆除后直至2019年6月份南关村委都没有向李林志索赔，恰好佐证了拆除案涉三间房屋是经过南关村委会同意的，退一步讲，即便李林志将三间房屋拆除未经南关村委会同意，南关村委会的诉请也超出了诉讼时效。另外，南关村委会主张的经济损失也没有证据支持。2、南关村委会自2018年收到一审判决书之日起就将判决书连同通知书一并贴到了李林志承租的货场内，要求停止对货场的占用，否则停水停电，李林志及其租户自2018年9月因无法继续租赁而陆续撤离了货场，况且青岛市中级人民法院确认双方的租赁合同自2018年8月31日解除，以后李林志并没有继续租赁该货场的事实，因此南关村委会主张的租金没有事实与法律依据。 一审法院认定事实： 平度市人民法院审理的（2018）鲁0283民初5288号民事判决书认定事实如下：2008年9月1日平南关村委会（甲方）与王晶（乙方）签订货场租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方废铁回收货场，座落胶平路西156号，场地面积约1800平方米；租赁期限：自2008年9月1日至2023年8月31日止；租赁费数额每年15000元；合同期内，乙方在该货场的建筑投资合同到期后，所有权归甲方，甲方不作任何补偿；以上条款双方均需信守，不许单方终止合同，任何一方中途无故终止合同，要赔偿对方损失，如遇国家城市规划和人力不可抗拒的自然灾害除外。合同签订后，乙方依约向甲方支付租赁费及水电费等费用。李林志与王晶系夫妻，2016年9月12日李林志与王晶登记离婚，离婚协议约定，位于平度市承包地及房屋归李林志所有。经现场勘验，涉案的场地并未用于废铁回收，而是建造了简易平房分割出租，用于物流、仓库等，所建造的房屋均无相关部门的审批手续。一审法院调取了2017年9月平度市国土资源局编制的平度市土地利用总体规划调整完善方案（2006-2020年）及2018年7月19日中共平度市委平发（2018）16号文件。依据2017年10月16日山东省人民政府鲁政土字（2017）802号文件的批复，原则同意青岛市所辖7个区（市）和38个城区驻地街道土地利用总体规划（2006-2020）调整完善方案，涉案的土地规划为城乡建设用地。2018年7月19日中共平度市委、平度市人民政府发布关于加快南部新区建设的意见，为全面贯彻落实省委、省政府关于新旧动能转换重大战略部署，将涉案的土地规划为平度市南部新区，准备打造一个新园区，实现城市更新。该案诉讼期间，李林志提出反诉，要求南关村委会赔偿李林志的各项经济损失60万元，后李林志申请撤回反诉，一审法院在庭审过程中准许李林志撤回反诉。一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。南关村委会以城市规划变更、涉案的货场被规划为大型商贸中心为由，要求解除合同，导致双方所签订的租赁合同目的不能实现；由于租赁合同为双务有偿合同，南关村委会提出解除合同的请求后，李林志仍然要求继续履行合同成为不可能，因此，南关村委会要求解除合同的请求一审法院予以支持；但是，解除合同后，李林志有权要求南关村委会赔偿损失。该案中李林志提出反诉后又撤回起诉，视为未反诉，因此，解除合同后的赔偿损失事宜，在该案中不予处理。判决如下：一、2008年9月1日南关村委员与王晶（现实际控制人李林志）签订的货场租赁合同于2018年8月31日解除；二、李林志于判决生效后三十日内将涉案的货场返还给平南关村委会。上述一审判决后，李林志不服提起上诉，2019年2月27日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终10133号民事判决书维持原判。该案终审判决生效后李林志未向南关村委会交付租赁场地。 本案一审诉讼过程中，李林志称涉案出租涉案货场李林志与王继俊、彭荣柱、郭秀珍、侯文良、洪沆尧、李学贤、程显碧、付祥龙、于萍萍9人签订合同每年的租金合计118900元，该货场租赁协议尚剩余5年的租赁期限（2018年9月1日-2023年8月31日），预期租金损失594500元（118900元/年×5年）。一审诉讼过程中，李林志提出对涉案货场内的构筑物进行司法评估，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司予以评估，2019年6月19日，青岛新业价格评估有限公司作出《价格评估结论书》，平度市货场内构筑物价值为:179356元。李林志支付评估费12000元。 一审诉讼过程中，因李林志对南关村委会提出的私自拆毁的房屋的事实予以否认，南关村委会未在限期内提出评估损失申请。南关村委会计算李林志2018年8月31日后占有涉案货场的占有使用费为：青岛中院于2019年3月下达终审判决，但李林志一直占有使用到2019年5月。此间2018年9月1日至2019年5月，总计9个月，李林志没有应支付此间的占有使用费，根据双方合同约定，李林志应支付一年租赁费15000元，故李林志应支付11250元【15000元/年×（9个月÷12个月）】。 本案一审审理过程中查明李林志建造的构筑物、附属物没有规划用地许可证、房产证、土地使用证、建设用地许可证，李林志不能证明建造建筑物时征得南关村委会的同意。南关村委会向有关部门举报李林志的建筑物为非法建筑，平度市综合行政执法局于2019年7月24日对李林志作出平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》，要求其拆除平度市院内8处总面积1254.03平方米建筑物，经一审法院核实有关送达人员，该决定书尚未按法定程序送达给李林志。 一审法院经审理认为：本案争议的焦点为李林志的本诉是否成立？南关村委会的反诉是否成立？一、李林志的本诉是否成立？1、南关村委会与李林志之间的《货场租赁合同》合法有效，南关村委会因政府规划行为导致不能与李林志继续履行合同，于2018年8月31日解除租赁关系。李林志未遵守合同约定将涉案场地用于收购废铁，私自建造的构筑物、附属物无规划用地、房产证、土地使用证、建设用地许可证，未经法定部门批准建造临时简易平房出租，平度市综合行政执法局于2019年7月24日对李林志作出平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》，要求其拆除平度市院内8处总面积1254.03平方米建筑物，虽该决定书尚未按法定程序送达给李林志。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李林志与其货场中的9人签订的租赁合同无效，且李林志主张的是未到期的租赁收益594500元，故一审法院对李林志的此项诉讼请求不予支持。2、李林志的简易平房虽评估出其价值，但在平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》尚未生效之前，李林志的建筑物是否符合物权法的规定，是否合法尚无定论，故一审法院对李林志的该项诉讼请求在本案中不予处理。二、南关村委会的反诉是否成立？1、南关村委会虽提出让李林志赔偿被拆毁的三间房屋，但标的物已不存在，南关村委会不申请评估房屋价值，对南关村委会的该项诉讼请求因缺乏证据一审法院不予支持。2、双方的《货场租赁合同》已于2018年8月31日解除，李林志无证据证明已将涉案货场于2019年5月底前返还南关村委会，南关村委会要求李林志根据《货场租赁合同》约定的年租金15000元的标准计算其占有9个月的使用费11250元【15000元/年×（9个月÷12个月）】，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，只有在合同无效的情形下才能参照约定的租金计算，本案《货场租赁合同》系合法有效合同，故南关村委会不得按照此标准计算李林志的占有使用费，南关村委会可在实际评估后主张侵权造成的损失。对南关村委会的此项反诉请求不予支持。一审法院认为双方的诉讼请求因缺乏证据、不符合法律规定、效力待定原因，均不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回李林志要求南关村委会赔偿房屋租金预期损失594500元的诉讼请求；二、驳回李林志要求南关村委会赔偿涉案房屋及设施建设费用损失的诉讼请求；三、驳回南关村委会要求李林志赔偿其三间房屋损失的诉讼请求；四、驳回南关村委会要求李林志赔偿其涉案货场占有使用费11250元的诉讼请求。本诉一审案件受理费9745元、评估费12000元，由李林志承担。反诉案件受理费478元，由南关村委会负担。 本案二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李林志提交证据一、受理通知书及立案短信，证明原来的租赁合同纠纷李林志已经向山东高级人民法院申请再审，山东高级人民法院已经立案。被上诉人质证称对于证据的真实性无异议，但是与本案的关联性有异议。因为生效的判决已经解除了双方之间的租赁合同，本案中上诉人是基于解除租赁合同后要求去赔偿其损失提出的。上诉人提起再审的理由是与其情况相同的王振英没有解除租赁合同，被上诉人与王振英一案南关村委会也向山东高级人民法院提起申诉，并已受理通过。庭后当事人提交了山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民申1663号民事裁定书，该裁定书裁定驳回李林志的申诉申请。 被上诉人南关村委会提交证据一，光盘一份，证明涉案建筑为非法建筑，平度市执法局给上诉人下达的了限期拆除通知书。该处罚决定书已经送达给上诉人。上诉人质证称对于证据的真实性无异议。确实收到执法局送达的材料，但是送达内容想不清楚。这个建筑已经存在很多年，只是在被上诉人起诉解除合同后才出现的这种情况，针对这个情况上诉人已经向人民法院提起行政诉讼，所以这个行政处罚并不生效。 本院对双方提交证据的真实性予以确认。根据当事人提交的证据，本院查明如下事实：就涉案场地平度市执法局给上诉人下达了限期拆除通知书，该处罚决定书已经送达给上诉人。李林志不服本院作出的（2018）鲁02民终10133号民事判决向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2020年5月13日作出（2020）鲁民申1663号民事裁定书，裁定驳回了李林志的再审申请。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：上诉人主张的各项损失是否应得到支持。首先关于李林志主张的房屋租金损失因系其对外转租所得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益损失不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案租赁合同约定的是租赁废铁回收货场，李林志对外转租可能获得的利益非缔约方南关村委会所能预见的损失，故李林志要求南关村委会赔偿租金损失的上诉请求，本院不予支持。其次，关于李林志主张的房屋建设及设施建设费用损失，上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张扩建费用，但适用该条规定的前提条件是承租人经出租人同意扩建，现上诉人无证据证明其扩建行为系经过了南关村委会的同意，且涉案建筑已经被有关部门认定为违建并限期拆除。另外，涉案合同明确约定租赁用途为废铁回收，即便承租人投资建设也应当服务于实现合同目的，但实际上承租人改变了用途，故上诉人主张的扩建费用本院亦不予支持。 综上，上诉人李林志的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9745元，由上诉人李林志负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨