河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初2654号 原告（反诉被告）：唐山万科房地产开发有限公司，住所地唐山市路**吉祥路中段南刘屯村委会院内，统一社会信用代码：91130200550445979P。 法定代表人：鄂大鹏，职务：董事长。 委托代理人：杜文峰、赵世静（实习），河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙英华，女，1962年9月14日生，汉族，住唐山市路**。 被告（反诉原告）：王学飞，男，1962年4月26日生，汉族，住址同上。 二被告（反诉原告）共同委托代理人：陆燕艳、李征(实习)，河北三安律师事务所律师。 原告唐山万科房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告孙英华、王学飞（以下简称被告）追偿权纠纷一案及反诉原告孙英华、王学飞诉反诉被告唐山万科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山万科房地产开发有限公司的委托代理人杜文峰、赵世静，被告（反诉原告）王学飞及孙英华、王学飞的委托代理人陆燕艳、李征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山万科房地产开发有限公司诉讼请求：1、判决各被告连带清偿原告向唐山市住房和城乡建设局专项维修资金管理中心垫付的专项维修资金113367元，及该金额自垫付之日起至实际清偿之日止的违约金，暂时计算至2018年7月31日，违约金为122833.1元；2、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2010年11月3日，原被告双方签订了合同号为20101103025的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买万科红郡项目113号楼104号房，2012年8月8日，原告向被告发出《告知函》，该函明确告知被告应于收到该《告知函》之日起7天内交存专项维修资金，逾期视为同意由原告予以垫付，被告应于办理交付手续时偿还原告，并按代垫款项日万分之五的标准支付违约金。后，原告于2012年8月23日通过北京宝煌房地产咨询有限公司向唐山市住宅专项维修资金管理中心支付了被告所拖欠的专项维修资金，为被告垫付了专项维修资金113367元。经原告多次催要，被告均拒不偿还上述代垫专项维修资金及相应违约金，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼。 被告孙英华、王学飞答辩称：一、《商品房买卖合同》补充协议二第四条6约定的买受人偿还出卖人垫付的专项维修基金的时间为“办理该商品房交付使用手续时”而案涉房产因存在严重影响正常居住使用的质量问题故一直未办理交付使用手续，被告也就此问题在本案中提起了反诉。因此，原告无权依据此条款的约定要求被告偿还专项维修基金及支付违约金。二、原告单方出具的《告知函》仅为要约，被告与原告并未就《告知函》中所载内容达成合意,《告知函》的内容对被告没有约束力。原告出具的《告知函》，仅为其单方意思表示，属于要约。而被告并未做出接受该要约的承诺。因此，双方并未就《告知函》中的内容达成合意，该《告知函》并不具有合同的效力，其内容对被告也不产生法律约束力。原告无权在合同之外单方为被告设定义务，也无权依据《告知函》向被告主张权利。综上，被告认为原告唐山万科房地产开发有限公司的诉讼请求不具备事实和法律依据，恳请法院依法驳回。 反诉原告孙英华、王学飞反诉请求：1、请求人民法院依法认定原被告之间的《商品房买卖合同》《补充协议二》第三条的约定内容无效；2、请求人民法院依法确认原被告之间的《商品房买卖合同》（包含附件）自唐山万科房地产开发有限公司收到起诉书副本之日起解除；3、请求人民法院依法判决唐山万科房地产开发有限公司退还已付购房款5661532元；4、请求人民法院依法判决唐山万科房地产开发有限公司赔偿贷款利息损失1169621.75元；并自2017年9月12日起以年息6%为标准，以5661532元为基数给付利息至实际给付之日止（暂计至2019年9月11日）计679383.84元。事实与理由：2010年11月3日，反诉原告王学飞、孙英华夫妻二人与唐山万科房地产开发有限公司（以下简称“唐山万科”）签订了合同编号为20101103025的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定以银行贷款形式购买唐山万科开发的万科红郡项目113楼104号（合同约定的房号为E11-13楼4单元4号房）房产一套。合同就所购商品房的面积、价格、交付期限、违约责任等主要条款进行了详尽约定。合同签订后，反诉原告孙英华、王学飞在2010年的12月8日交纳首付款1071532元，余款3960000元于2011年的1月19日交纳完毕。唐山万科为反诉原告孙英华、王学飞出具了销售不动产发票。2012年7月，反诉原告在唐山万科电话通知验房时发现所购房屋墙面多处开裂、一至三层房间的墙面、屋顶、露台、门窗等多处严重渗漏，陪同验房的工作人员王健将房屋存在的质量问题用纸笔记下。反诉原告因此拒绝接收房屋并要求退房。唐山万科让反诉原告提交了书面退房申请，说要转北京总部走审批流程。此后反诉原告多次询问北京总部答复情况，唐山万科始终回答仍在等总部回复，并让反诉原告耐心等待。在此期间，有诸多购房者采用包括媒体曝光、围堵售楼处、在售楼处摆放花圈等手段维权，最终达到了退房或者取得巨额赔偿款的目的。而反诉原告不愿采用极端方式维权，所以一直在默默等待唐山万科的答复。但未曾料想，等来的却是唐山万科的起诉。唐山万科不顾自己所售房屋存在质量问题及反诉原告始终没有接收房屋的客观情况，利用自己的优势地位，通过诉讼方式强迫反诉原告对没有使用的房屋交纳包括物业费在内的各种费用。反诉原告认为：因为唐山万科所售房屋存在质量问题且至今未能彻底修复，致使反诉原告购买的房屋多年无法验收入住，严重影响了反诉原告购买房屋用于居住的合同目的的实现。为维护自己的合法权益，特依法提出反诉，望人民法院判如所请。 反诉被告唐山万科房地产开发有限公司答辩称：一、原告与被告于2010年11月3日签订了编号为20101103025号《商品房买卖合同》及《补充协议二》,内容包括合同所涉商品房万科红郡项目113楼104号（合同约定的房号为E11-13楼4单元4号房）的位置、面积、价款等信息。其中《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议二》第三条对所涉商品房的交付使用及双方违约责任进行了明确的约定，是双方真实意思的表示，真实合法有效，双方均应严格依约履行。《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”而原告与被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议二》完全是双方真实意思的表示，《补充协议二》约定的内容也并无《合同法》中有关合同无效条款中规定的任何情形，因此被告关于《商品房买卖合同》《补充协议二》约定无效的主张没有任何事实和法律依据,依法应予驳回。二、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议二》既无约定解除的依据，也不符合法定解除的条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。第一，案涉房屋建设竣工后，经验收为合格，并完成了验收备案手续，案涉房屋质量合格，对此有案涉房屋竣工验收备案表予以证实。而被告并无证据证明案涉房屋主体结构质量经核验属于不合格，也无证据证明案涉房屋在质保期内有渗漏问题。第二，被告所主张的房屋渗漏问题并不属于房屋主体结构质量不合格的问题。第三，被告所主张的房屋渗漏问题己超过五年质保期。案涉房屋《唐山南湖别墅项目一期住宅楼住宅质量保证书》约定：（一）依据国务院第【2000】279号令《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修期如下：2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。案涉房屋交付日期为2011年12月31日，早已超过房屋保修期限。且被告所谓的渗漏根本不影响被告的正常居住使用。综上，案涉房屋不具备合同解除的约定条件，也不具备合同解除的法定条件，其解除合同的主张理应被依法驳回。三、因案涉《商品房买卖合同》及《补充协议二》真实合法有效，且原告已经如约履行相应合同义务完毕，不具有可撤销或解除事由，故被告关于退还购房款5661532元及赔偿贷款利息损失1169621.75元的主张更无从谈起，依法应予驳回。综上，被告未按合同约定履行交付房屋专项维修基金及物业费的义务，属违约方，其各项反诉主张均不成立，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合证据情况本院查明如下事实：原告唐山万科房地产开发有限公司与被告孙英华、王学飞于2010年11月3日签订了编号为20101103025号《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的万科红郡E11-13楼4单元4号房（现房号为113楼104号房），房屋价款总金额为人民币5661532元；《补充协议二》约定“如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人”“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无须承担赔偿责任”“若因买受人逾期缴纳专项维修资金导致出卖人为其代垫的，买受人应于办理该商品房交付使用手续时偿还出卖人代垫的款项，并按代垫款项日万分之五的标准支付违约金”。2011年1月19日，被告向原告付清了房款，原告为被告开具了销售不动产发票。2012年7月22日，被告在验房时发现案涉房屋存在质量问题，当场向万科公司工作人员反映。2012年8月8日，原告向被告发出《告知函》，要求被告“于收到本《告知函》之日起7天内交存专项维修资金。逾期视为同意由开发商予以垫付，买受人于办理交付手续时偿还我公司，并按代垫款项日万分之五的标准支付违约金”。2012年8月23日，原告通过北京宝煌房地产咨询有限公司向唐山市住宅专项维修资金管理中心支付专项维修资金共5317747元，其中包括被告所购房产的专项维修资金113367元。 另查明，根据《商品房买卖合同》约定，被告与中国银行股份有限公司唐山市建设路支行签订《个人一手住房贷款合同》，向该行贷款3960000元用于购买案涉房产，截至2017年9月11日，被告已还清上述贷款，并支付利息共计1169621.75元。案涉房屋现存在地下室积水严重、墙面严重反水、墙面反水导致墙皮脱落、地下室墙发霉、窗框密封不严且严重漏水、首层严重反水达20厘米以上、二层卧室窗框开裂渗水、三层墙面存在大面积因渗水维修导致的补丁、三层屋顶窗户边缘渗水、三层露台地面全部开裂、三层露台装饰塌陷、房檐破裂、房顶砖块脱落、门口装饰碎裂等严重质量问题。 上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产发票、房屋质量问题说明、《告知函》、河北省住宅专项维修资金专用收据、《个人一手住房贷款合同》、银行流水、现场照片及其他书证在卷佐证。 综上本院认为，原告唐山万科房地产开发有限公司与被告孙英华、王学飞签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。该合同《补充协议二》，并无协商修改的余地，属于原告为了重复使用而预先拟定的格式合同，协议中关于“如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人”“质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无须承担赔偿责任”的约定，排除了被告因房屋存在质量问题而拒绝收房的主要权利，免除了原告的责任，是无效条款。合同部分无效，不影响其他部分效力的，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告已按照双方合同约定，履行了交付购房款的义务，原告应当向被告提供满足正常居住使用标准的房屋。但原告的房屋存在严重质量问题，足以导致被告购买房屋居住使用的合同目的无法实现，故被告请求解除合同和赔偿损失，符合法律规定，应予支持。 原告主张案涉房屋已经经过竣工验收合格，不存在质量问题，并提交了案涉房屋的《竣工验收备案表》，但因竣工验收系由建设单位即原告“组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格”，故该验收合格仅能够代表原告对工程质量的认可，并不能证明案涉房屋无质量问题，而被告提交的证据能够证明案涉房屋客观上确实存在影响正常居住使用的质量问题，故对原告上述主张，本院不予支持。 原告交纳了案涉房屋的专项维修基金，但并未取得被告的授权。虽然双方《补充协议二》中约定了“若因买受人逾期交纳专项维修资金导致出卖人为其代垫的，买受人应于办理该商品房交付使用手续时偿还出卖人代垫的款项，并按代垫款项日万分之五的标准支付违约金。”但因该补充协议是格式合同，故对于上述条款，应当作出不利于提供格式条款一方及原告的解释，理解为“在买受人无正当理由逾期交纳专项维修资金导致出卖人为其代垫的，买受人应于办理该商品房交付使用手续时偿还出卖人代垫的款项”。本案中，被告系因房屋质量问题要求退房，而未交纳专项维修资金，并非无正当理由逾期缴纳，不符合《补充协议二》的适用前提。因此即使原告垫付了专项维修资金，也无权要求被告偿还。且原告在明知被告有退房要求的情况下，仍然垫付专项维修资金，其行为在客观上损害了被告的利益。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 被告提交证据证明其全额支付了购房款，合同解除后，原告应当返还，故对被告要求原告退还购房款的反诉请求，本院予以支持。被告为履行合同支付的购房贷款利息1169621.75元，及其购房款被原告占用期间产生的利息损失，均为被告的合理损失，对被告要求原告赔偿上述损失的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 1、原告唐山万科房地产开发有限公司与被告孙英华、王学飞签订的合同号为20101103025的《商品房买卖合同补充协议二》第三条的约定无效； 2、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》； 3、驳回原告唐山万科房地产开发有限公司的诉讼请求； 4、反诉被告唐山万科房地产开发有限公司退还反诉原告孙英华、王学飞已付购房款5661532元； 5、反诉被告唐山万科房地产开发有限公司赔偿反诉原告孙英华、王学飞贷款利息损失1169621.75元；并以5661532元为基数，自2017年9月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；以及自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉4843元、反诉32187元，由原告唐山万科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  杜 芳 人民陪审员  贾淑英 人民陪审员  吴晓文 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  蒲金凤