江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1205号 原告（反诉被告）：南昌搪瓷厂，住所地南昌市青山湖区上海路**，统一社会信用代码91360100158361316Y。 法定代表人：钟春力，该厂厂长。 委托诉讼代理人：王丹，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁冉，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南昌华世特实业有限公司，住，住所地南昌市青山湖区上海路**一社会信用代码913601007599500873。 法定代表人：姚平元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万**涛，南昌市为民法律服务所法律工作者。 原告南昌搪瓷厂（以下简称搪瓷厂）与被告南昌华世特实业有限公司(以下简称华世特公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2020年7月27日，华世特公司提起反诉，本院予以受理。2020年9月7日，本院对本案进行了公开开庭审理。搪瓷厂的委托诉讼代理人梁冉、王丹，华世特公司的法定代表人姚平元及委托诉讼代理人万**涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 搪瓷厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金319256.09元、电费33843.6元、水费1307.2元，合计354406.89元；并支付原告租金的违约金暂计算起诉之日为135843.47元（违约金以租金319256.09元为基数按日万分之五计算，自2018年1月1日起暂计算至2020年5月1日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，搪瓷厂调整第1项诉讼请求中的租金金额为310698元，该项诉讼请求中的其他金额不变。事实与理由：华世特公司常年租赁我厂场地。2017年1月4日，双方再次签订《租赁合同》，约定我厂将位于南昌市青山湖区上海路543号共计5413.05平方米的现状物业出租给华世特公司使用；租期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日；租金每月29967.3元，租金按月缴付，于当月的前3日付清；华世特公司经营活动所需的水、电、卫生、通讯等费用由其承担;华世特公司拖欠租赁费，除及时补交外，还应承担所欠费用日万分之五的违约金。合同签订后，我厂如约交付租赁物业，华世特公司依约使用物业。但华世特公司一直拖欠租金及水电费，我厂多次催讨未果，故诉至法院。 华世特公司辩称：一、我公司不存在拖欠搪瓷厂房租和水电费的情况。我公司从设立之初就开始租赁搪瓷厂的厂房和场地进行生产经营，我公司系根据当时的国家有关政策而成立的，主要是用于吸纳搪瓷厂的原职工，将原有的厂房、设备充分利用。2017年1月4日双方再次续签《租赁合同》，在合同中约定了租赁期限、面积、价格、租金的支付方式和其它内容。合同签订后不到半年的时间，我公司就接到搪瓷厂的通知，要求提前解除租赁合同，理由是要对外进行更大项目的商业招商引资，我公司为了配合搪瓷厂的工作，也同意了提前解约，同时在2017年7月15日向搪瓷厂及其主管单位南昌工业控股集团有限公司提交了《关于南昌华世特公司搬迁补偿的几点请求》的报告，要求搪瓷厂就提前解约给予适当的经济补偿。当时得到的答复是：只要我公司如期配合搬迁，一切好商量，租金算至2017年6月底，我公司所垫付的21万元煤改气工程款既可以充抵租赁费用，也可以在煤改气工程补助款到位后，全额返还给我公司。我公司交纳租金的最后一次是在2017年2月，实际应该交租至2017年6月，抵扣4个月的房租后，我公司不仅不欠搪瓷厂的房租，搪瓷厂反而欠我公司所垫付的90130.8元煤改气工程款没有返还。我公司在搬迁时已和搪瓷厂结清了所有的水、电、气等应付的费用，不存在有电费33843.6元和水费1307.2元未付的情形。二、我公司无需向搪瓷厂支付所谓逾期支付租金的违约金。前面已经叙述，由于我公司不仅不欠搪瓷厂的房租，搪瓷厂反而欠我公司所垫付的煤改气工程款没有返还。因为搪瓷厂没有对我公司的搬迁损失进行赔偿，我公司曾在2018年8月22日向贵院就与搪瓷厂房屋租赁合同纠纷提起过诉讼，后由于轻信搪瓷厂同意友好协商解决纠纷，故撤销了此次诉讼，但最终搪瓷厂还是没有向我公司赔偿经济损失。综上所述，搪瓷厂的诉请既无事实依据，也无法律适用，恳请法庭查明事实，依法驳回搪瓷厂对我公司的无理诉请。 华世特公司向本院提出反诉请求：1、判令搪瓷厂立即向我公司支付我公司所垫付的21万元“煤改气”工程款；2、本案反诉费由搪瓷厂承担。事实和理由：我公司系搪瓷厂根据当时的国家有关政策而成立的，主要是用于吸纳搪瓷厂的原职工，将原有的厂房、设备充分利用。我公司从成立之初就开始租赁搪瓷厂的厂房和场地进行生产经营。2013年底因南昌市出台强制煤改气工作，要求搪瓷厂依照执行。搪瓷厂在2013年12月3日向南昌市财政局、南昌市工信委和南昌市环保局行文《关于南昌搪瓷厂锅炉改造资金补助申报报告》、《关于南昌搪瓷厂锅炉改造实施方案》，请求三部委按照南昌市“洪财企[2013]93号文的规定，早日将补助资金拨付企业，以解企业燃眉之急。”后我公司按照搪瓷厂的要求，对应由搪瓷厂承担的21万元煤改气工程进行了工程款的垫付，当时搪瓷厂承诺我公司所垫付的21万元煤改气工程款可以充抵租赁费用，或者待有关部门将补助款下拨后返还给我公司。我公司与搪瓷厂的租赁合同已解除了三年，这期间搪瓷厂不仅没有赔偿我公司因提前解除租赁合同所造成的经济损失，也没有将我公司所垫付的21万元煤改气工程款返还，反而无理要求我公司向其支付所谓的拖欠租金。为了维护我公司的合法权益，特向贵院提起反诉请求，请求法院查明事实，依法支持我公司的诉请。 搪瓷厂针对华世特公司的反诉，答辩称：一、我厂并不欠付华世特公司的煤改气工程款，反诉无事实和法律依据。1.我厂与华世特公司约定煤改气工程费用由承租方支付，不存在返还工程款。根据政府要求2013年煤改气工程实施，华世特公司于2013年12月19日、2014年3月24日分两次各支付10.5万元，共计21万元工程款给施工改造方，2013年12月27日南昌市财政局煤改气工程财政补贴20万元给我厂。从常理上来说，如果华世特公司陈述属实，我厂在2013年12月27日就已经收到财政补贴款项，我厂没有任何理由再让华世特公司垫付剩余工程款，并且华世特公司完全有理由让我厂支付先行垫付的一半工程款。事实上，2013年时任我厂的法定代表人姚平元，也是华世特公司的法定代表人及股东，其不可能不知情财政补贴下发情况，姚平元完全有职务便利要求搪瓷厂偿还华世特公司垫付的煤改气工程款。之所以没有按照正常经济交易习惯进行，唯一的可能即是该笔煤改气工程款双方当时约定的就是由当时的承租方华世特公司支付，搪瓷厂只是作为房屋所有人，充当煤改气工程施工合同的名义方。且锅炉煤改气实际使用人也是承租方，改造费用也应当由承租方承担。2.2014-2017年均没有用工程款抵扣租金事实，华世特公司存在虚假陈述。反诉状陈述"我厂承诺华世特公司所垫付的21万元煤改气工程款可以充抵租赁费用，或者待有关部门将补助款下拨后返还给华世特公司"华世特公司对此没有提供任何有效书面材料予以证实，单从陈述来看与之后多年华世特公司正常交纳租金情况也不符合。结合上述第一点内容，财政补助金早就发放，并且在第二笔工程款支付节点之前，华世特公司不仅没要求我厂直接支付，也未在2014及之后的承租租金中扣减，华世特公司的陈述严重背离事实，自相矛盾。二、退一步来讲，即使华世特公司的请求有事实依据，也早已超过诉讼时效，华世特公司无权要求我厂支付或者扣减。 本院经审理认定事实如下：华世特公司自2004年起租赁了搪瓷厂位于南昌市房产。2013年12月，搪瓷厂（甲方）与南昌市燃气有限公司（乙方）签订了《非居民用户管道燃气设施安装合同》，甲方委托乙方安装管输燃气设备，合同价款21万元。2013年12月19日和2014年3月24日，华世特公司分两次代搪瓷厂向南昌市燃气有限公司共支付了上述21万元燃气初装费工程款。2017年1月4日，华世特公司与搪瓷厂签订了一份租赁合同，合同约定：搪瓷厂（甲方）将位于南昌市共计5413.05平方米的房产租赁给华世特公司（乙方）使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为29967.3元／月，租金按月缴付，于当月的前3日付清；乙方经营活动所需水、电、通信网络等，均由乙方和相关部门接洽，费用由乙方承担；乙方拖欠租金，除及时补交租金外，还应承担所欠租金日万分之五的违约金等。搪瓷厂按合同约定将租赁物业交付华世特公司使用，华世特公司向搪瓷厂缴纳了2017年1至2月的租金，以及截止到2017年8月31日的水电费。2017年5月，因南昌工业控投公司为了将搪瓷厂转型发展、招商合作，拟将搪瓷厂的生产区整体出租，搪瓷厂遂要求各承租户终止合同并搬离租赁物。为了促使承租户尽快搬离，搪瓷厂制定了相关政策，如：2017年6月前搬离减免2个月租金，2017年9月前搬离减免1个月租金，从搬迁当月开始到搬迁结束不计算租金。2017年7月15日，华世特公司向搪瓷厂出具《关于南昌华世特公司搬迁补偿的几点要求》，写明：“2013年，华世特为保持搪瓷厂的稳定，也为了执行南昌市的蓝天行动，公司股东投资120万元建设了天然气9管辐射管炉窑。一旦拆迁，这条生产线就报废了。此因此次搬迁造成其公司的直接经济损失在200万以上，故申请从七月份起免收租金，并要求搪瓷厂积极按相关政策向集团公司汇报，给予华世特公司合情合理的经济补偿。”搪瓷厂收到上述报告后未给予书面回复。同日，华世特公司开始停止经营并整体搬迁，由于设备较多，至2017年11月才完全搬离租赁物。因双方就拆除设备和赔偿搬迁损失意见不一，2018年8月22日，华世特公司向本院提起诉讼，要求搪瓷厂赔偿经济损失，后撤诉。2019年1月28日，搪瓷厂出具证明，写明：“华世特公司于2017年7月开始陆续搬迁，我厂与华世特公司就拆除搪瓷炉窑的改造设施和天燃气供气设施相关事宜，由双方协商解决，如协商不成，双方均可通过法院诉讼解决。”2020年7月，搪瓷厂诉至本院，华世特公司遂提出反诉，案经调解未果。 本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。搪瓷厂因转型发展需要，提前终止合同并要求华世特公司搬离租赁物，且其自行承诺减免承租户自搬迁日起至搬迁结束的租金，故对搪瓷厂要求华世特公司支付2017年7月至12月的租金的诉讼请求，本院不予支持。华世特公司缴纳租金至2017年2月，其于2017年7月开始搬迁，故应向搪瓷厂缴纳2017年3月至6月的房租119869.2元。关于搪瓷厂要求华世特公司支付2017年9月至11月的水电费，因搪瓷厂未提交充分证据，故本院对此不予支持。《非居民用户管道燃气设施安装合同》的合同相对方是搪瓷厂，搪瓷厂未提交证据证实其与华世特公司有该燃气设施安装款是由华世特公司承担的约定，故搪瓷厂理应返还华世特公司为其垫付的21万元燃气设施安装款， 关于搪瓷厂主张房租违约金的诉讼请求，因华世特公司于2017年7月15日就补偿事宜已向搪瓷厂出具书面报告，考虑到搪瓷厂也未及时将燃气设施安装款退还给华世特公司，导致双方在是否欠付房租问题的理解上产生误差，故华世特公司并非恶意拖欠房租，且华世特公司作为搪瓷厂占地面积最大的承租户，其积极响应搪瓷厂需转型发展的号召而主动搬离租赁物，对其他承租户起到了较好的示范作用，给搪瓷厂的整体搬迁工作中产生了良好的影响。故本院酌情调整违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，搪瓷厂的诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。华世特公司的反诉请求合法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、南昌华世特实业有限公司于本判决生效之日起十日内向南昌搪瓷厂支付自2017年3月1日至2017年6月30日止的房屋租金119869.2元及违约金（违约金计算标准：自2018年1月1日起至2020年5月1日止，以119869.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、南昌搪瓷厂于本判决生效之日起十日内向南昌华世特实业有限公司支付燃气设施安装费210000元； 三、驳回南昌搪瓷厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8654元，反诉费2225元，合计10879元，由原告南昌搪瓷厂负担7966元，由被告南昌华世特实业有限公司负担2913元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 丹 人民陪审员  张瑶瑶 人民陪审员  陈守冬 二〇二〇年九月八日 书 记 员  金 未