青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2799号原告：贾平德（公民身份号码：×××），男，汉族，1978年11月23日出生，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：程斌、李函蔚，青海泰宏（湟中）律师事务所律师。被告：青海盐湖新域资产管理有限公司（统一社会信用代码：91630000661937394N），住所地：青海省西宁市五四大街**。法定代表人：王盆存，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高乾乘，男，汉族，1978年11月1日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孙文林，男，汉族，1971年6月1日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。原告贾平德与被告青海盐湖新域资产管理有限公司（以下简称盐湖新域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贾平德委托诉讼代理人程斌、李函蔚，被告盐湖新域公司委托诉讼代理人高乾乘、孙文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾平德向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的《实物资产交易合同》；2.依法判令被告支付违约金31300元、赔偿损失218714元，共计250014元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“请求法院依法解除原、被告签订的两份《实物资产交易合同》”。事实和理由：原告按照被告在青海省产权交易市××站公开发布的《青海盐湖新域资产管理有限公司所持有的西宁地区13套房屋公开挂牌转让公告》的要求进行了报告、公开竞价，于2019年5月14日拍到公告中的“标的六”，即西宁市朝阳东路42号青百小区6号楼1021室房产一套。2019年5月27日，双方签订《实物资产交易合同》，原告于2019年6月10日交清全部转让价款313000元。2019年7月，原告在被告通知其办理过户手续时，得知拍到的西宁市××路住房被告无所有权，被告辩解称房号应为1022室，随后双方签订了1022室的合同，后被告以合同需领导签字、单位盖章为由至今未将合同归还。根据双方签订的《实物资产交易合同》第十条“甲方未按照本合同约定交割标的资产的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金”之约定，被告应向原告支付违约金31300元。被告未按本合同约定交割标的财产，给原告造成损失218714元（按现房价9000元/㎡计算）。综上，为维护原告的合法权利，根据法律规定，望贵院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。被告盐湖新域公司辩称，1.原、被告通过青海省产权交易市场进行了房屋转让交易，原告竞得房屋一套，双方也签订了《实物资产交易合同》，合同中存在笔误，实际系以1022室为标的达成的合意，被告也实际向原告交付了1022室房屋；2.同意解除双方签订的合同，但原告主张违约金无合同及法律依据，合同中约定的义务是转让房产，被告在履行合同的过程也已向原告交付房屋，现原告要求被告赔偿违约金无事实和法律依据。原告贾平德围绕诉讼请求提交如下证据：1.《实物资产交易合同》一份，拟证明原、被告于2019年5月27日签订了关于西宁市朝阳东路42号青百小区6号楼1021室的房屋买卖合同，合同总价313000元，合同约定双方应于转让价款支付后的十个工作日内完成标的资产及相关权属资料的交接；2.现金交款单及收据一份，拟证明原告已全额支付购房款；3.青海盐湖新域资产管理有限公司西宁房产明细表电子表格一份，拟证明被告在青海省产权交易网上公示的西宁市××路的房屋已办理产权登记和贷款的事实；4.关于解除合同说明一份，拟证明经原告多次与被告协商仍无法办理产权交接与资产交割，故双方于2020年1月14日解除合同的事实；5.58同城网电子打印件一份，拟证明西宁市朝阳东路附件的房屋均价为9000元的事实。被告盐湖新域公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，双方实际是按1022室履行，而非1021室，原告以1021室的合同主张1022室房屋的权利，系错误主张合同权利；对证据二认可；对证据三系打印件，无公司盖章，对真实性、合法性、关联性不予认可；对证据四系原告单方出具的说明，不具有证明效力；对证据五的真实性、合法性、关联性不予认可，意向价不能等同于成交价。被告盐湖新域公司围绕反驳意见依法提交以下证据：1.西宁市不动产登记服务中心情况说明一份，拟证明原、被告交易的房产1022室为单位房改房，要在变更土地性质后才能办理产权变更；2.工作联系函一份，拟证明1021室房屋登记有误，应为1022室；3.签收记录一份，拟证明2019年7月31日被告已向原告交付了1022室房屋钥匙，房屋已实际交付；4.实物资产交易合同一份，拟证明双方实际履行的标的为1022室；5.房屋所有权证一份，拟证明案涉房屋的权属；6.竞价结果通知单、房地产估价报告。原告贾平德质证称，对证据一的证明方向不认可，双方签订的房屋买卖合同标的为1021室，该情况说明与本案无关；对证据二，双方于2019年5月17日签订合同，工作联系函是被告已经完成挂牌交易后补充提交的联系函，此时双方交易已经完成，无法免除被告的违约责任；对证据三是复印件，文件接收人是王永生，非本案原告，证明方向不予认可。对证据四真实性认可，证明方向不认可，被告在签订该合同后未将合同交给原告，因此原告不知晓双方签订了1022室房屋的交易合同，不认可双方对标的物进行变更的事实；对证据五及证据六均无异议。经审查，原告贾平德提交的证据一、证据二符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据四的真实性本院予以确认，被告认可收到该说明，但认为双方后期又协商继续履行协议，故仅以该说明不能证明双方已解除合同，证明目的不予采信；证据五不具有证明力，仅以该证据不能证明同地段同类型的房屋平均价格，本院不予采信。被告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认其证明力。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明如下事实：2019年3月4日，被告盐湖新域公司委托青海中信房地产评估咨询有限公司对其所有的位于西宁市××区住宅房地产价值进行评估，该机构依法出具《房地产评估报告》。2019年4月15日，被告盐湖新域公司在青海省产权交易市场对标的为青海盐湖新域资产管理有限公司西宁市朝阳东路42号青百小区6号楼1022室房产公开挂牌。2019年5月5日，原告贾平德向青交市场交纳交易保证金50000元。经挂牌竞价，由原告贾平德于2019年5月14日依法竞得转让标的，成交价款为313000元，青交市场向原告出具《竞价结果通知单》，其中载明标的名称为“青海盐湖新域所持标的六：西宁市××路.08㎡”。2019年5月27日，被告盐湖新域公司（甲方）与原告贾平德（乙方）签订《实物资产交易合同》[合同编号：42008031429（14-13）]一份，合同第二条2.1约定转让标的为甲方所有的西宁市××路房产，2.2甲方权属证明文件如下：使用权类型为出让，建筑面积为59.08平方米；2.3标的资产经有资质的青中评字（2019）第586号资产评估有限公司评估，出具了以2019年3月17日为评估基准日的《资产（或房地产）评估报告》；2.4标的资产不存在上述《资产（或房地产）评估报告》中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果，或对标的资产转让产生重大不利影响的任何事项；第三条转让的前提条件中3.1甲方依法就本合同所涉及的标的资产已履行了内部决策、资产评估和主管部门批准或备案的相关程序；第五条转让价格及支付5.1转让价格为313000元，全款付；第六条转让标的交割事项6.1甲方应在乙方交纳了全部转让价款后十个工作日内与乙方进行标的资产及相关权属证明文件、技术资料的交接；6.2乙方获得青交市场出具的本合同项下的标的资产的《产权交易凭证》且标的房屋满足办理房屋权属证书条件后，应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更手续，甲方应给予必要的协助与配合。办理不动产权证时甲乙双方按照国家规定各自承担相关税费；若在办理产权过户过程中，非因转让方原因引起的纠纷，由受让方自行解决，转让方不承担任何赔偿责任。意向受让方自行了解其对转让标的受让事项是否符合中国现行法律法规及当地相关、房屋权属变更机构的相关规定；第十条违约金10.3约定甲方未按本合同约定交割标的资产的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金。非因甲方原因导致标的资产未按合同约定进行交割的，甲方不承担违约责任；合同并约定其他权利义务内容。合同签订后，原告贾平德于2019年6月10日向青海省产权交易市场交纳房屋尾款278650元。后在产权变更登记过程，被告发现双方所签订的合同编号为42008031429（14-13）的《实物资产交易合同》所载标的为1021室，双方遂重新签订《实物资产交易合同》，合同编号亦为42008031429（14-13）。转让标的为西宁市××路。2019年7月31日，被告盐湖新域公司向原告贾平德交付1022室房屋，由原告贾平德姐夫王永生签收。因案涉房屋至今未能办理房屋过户登记，双方产生争议。2020年1月14日，原告贾平得向被告盐湖新域公司提交《关于解除合同说明》，以被告逾期未按合同约定时限交接权属证明文件及相关资料为由，提出解除合同并退款。同时，原告自认青海省产权交易市场已于2020年1月16日向原告退还购房款313000元。另查，关于案涉房屋的不动产登记，西宁市不动产登记服务中心于2020年8月7日出具《情况说明》，其中确认：案涉房屋所有权人系被告盐湖新域公司，房屋用途为住宅，土地性质为划拨的住宅用地。根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地划拨目录》相关规定，对在划拨土地上建设住宅类房屋，房屋性质只能是房改房、集资建房、经济适用房、廉租房等保障性住房，房屋出售只针对购房特定对象进行出售，向社会销售的，建设单位须先将土地性质报批变更为出让土地，办理出让土地住宅不动产登记。盐湖新域公司公开拍卖的案涉房屋，不属于本单位职工参加房改房的范围。现经相关部门研究确定此类情况在确保国有资产不流失，房屋通过公开拍卖，出售价款全额上缴财政的情况下，按房屋评估拍卖价格的5‰收取土地收益金，将土地性质变更为出让后，可为盐湖新域公司及买受人办理过户转移登记。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同关系中的转让标的的确定；二、被告盐湖新域公司是否存在违约行为；三、违约责任的承担。一、房屋买卖合同关系中的转让标的的确定。原告在诉状中陈述被告向其无权处分了1021室房产，并在庭审中否认重新签订的《实物资产交易合同》是对转让标的的变更。本院认为，双方房屋买卖合同是通过青海省产权交易市场的挂牌拍卖方式订立，根据前期被告委托评估机构出具评估报告、原告参与竞价并竞价成功的行为，其评估报告、竞价通过单中均显示标的为1022室房屋，后期被告亦实际向原告交付了1022室房屋，故应认定自始至终双方买卖合同的标的均为1022室房屋，被告辩称系工作人员失误导致合同标的物名称书写错误的意见符合合同实际履行情况，本院予以采信。双方后期又重新签订《实物资产交易合同》，合同编号及合同其他内容均与前述合同一致，故双方于2019年5月5日签订的《实物资产交易合同》已通过后期行为予以更正，最终对双方具有法律约束力的应为标的为1022室的《实物资产交易合同》，该份合同虽未在被告盖章后实际交付原告，但双方均系根据该合同履行各自的权利义务，故合同未交付原告不影响合同成立生效。二、被告盐湖新域公司是否存在违约行为。本院认为，双方签订的《实物资产交易合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，对原、被告具有法律约束力，故双方均应按合同约定履行义务。现原、被告均同意解除案涉《实物资产交易合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对原告要求解除《实物资产交易合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已向原告交付房屋，不存在违约行为。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产需以登记设立物权，现自双方签订合同至今已长达十五个月，案涉房屋始终未办理产权转移登记，应视为被告交付义务未能完全履行。根据被告陈述及不动产登记服务中心的情况说明，案涉房屋须办理土地性质由划拨变更为出让的前置审批手续后才能办理产权转移登记，被告以此抗辩未能办理登记不属于其方原因导致，不应承担违约责任。但本院认为，双方签订的《实物资产交易合同》第二条转让标的中已明确约定土地使用权性质为出让，原告基于合理信赖与被告签订并履行合同，被告该抗辩意见不符合合同约定及诚实信用原则，虽双方合同未明确约定办理产权登记的期限，但被告逾期十五个月仍未办理的行为应构成违约。三、违约责任的承担。因被告盐湖新域的上述行为已违反合同约定及诚实信用原则，故其应按照合同约定承担违约责任。原告主张被告以合同转让价款的10%支付违约金31300元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告主张被告赔偿损失218714元的诉讼请求，本院认为，首先根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方合同中已约定了违约金的计算方式，应当首先根据合同约定确定违约责任的承担。当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，并需向法院提交证据证实约定的违约金过低，但原告未能提交证据，应承担举证不能的不利后果；其次，确定违约责任的承担，还需兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案中，现案涉房屋因土地性质未变更而未能办理变更登记，但被告已实际于2019年7月向原告交付房屋，原告又于2020年1月收到退还的购房款，且根据不动产登记服务中心的说明，案涉房屋可在变更土地性质后办理过户登记，原告的合同目的据此可以实现，故被告虽存在违约行为，但该违约行为不足以导致原告合同目的无法实现，据此可确认被告虽违约但过错程序较低。因此，原告要求被告承担以房价9000元/平方米计算的损失，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告贾平德与被告青海盐湖新域资产管理有限公司签订的《实物资产交易合同》[合同编号42008031429（14-13）]；二、被告青海盐湖新域资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告贾平德违约金31300元；三、驳回原告贾平德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由原告贾平德负担2209元，被告青海盐湖新域资产管理有限公司负担316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张 晶二〇二〇年九月二十八日法官助理 肖 欢书记员 李启芸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。