山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6328号原告：李某，女，2010年4月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：刘某，女，1982年12月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨怡，山东鑫同律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路**。法定代表人：赵宪军，执行董事。委托诉讼代理人：李翠荣，该公司工作人员。原告李某诉被告烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬实业）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨怡及被告的委托诉讼代理人李翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：（一）判令被告返还原告位于芝罘区房屋；（二）判令被告支付房屋占有使用费55902元及违约金5795元（暂自2018年5月1日计算至2020年7月1日），并自2020年7月2日起以481473元为基数，按年6%支付占有使用费直至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2013年10月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于芝罘区的房，建筑面积共18.58㎡，总房款为481473元。同日，原、被告还签订了《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定被告租赁原告所有的、位于烟台市芝罘区的商铺，租赁期限从2015年5月1日到2018年4月30日止。合同约定原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按照房款百分比为准，分别为第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计77035元。返还时间为三年租金一次性返给原告。签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除。合同还约定，若被告逾期向原告支付租赁费，被告应按每逾期一日依本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。合同期满后，被告至今未返还房屋，也未支付房屋占有使用费，经原告多次催促，被告仍拒绝履行其义务，故提起诉讼。被告经纬实业答辩称：（一）对原告的第一项诉请，被告原则上同意；（二）对于原告主张的占用使用费被告不应支付，原告按照总房款6%主张占有使用费也没有依据，合同总房款应当以《房屋买卖合同》约定的数额为准；（三）被告申请法庭依照相关政策减免疫情期间的租金。本院经审理认定事实如下：2013年10月27日，原告作为买方、被告作为卖方签订《商品房买卖合同》，原告购买坐落于烟台市芝罘区，建筑面积18.58㎡，房屋总价款为404438元，付款方式为2013年10月27日前一次性付清，交房日期为2015年10月31日前。合同签订后，原告缴纳了购房款404438元，被告向原告出具了收据。2013年10月27日，原告作为委托方，被告作为受托方签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，合同约定原告将经纬广场2042号商铺委托给被告经营，委托期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按照房款百分比为准，分别是第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计77035元。三年租金一次性返还给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。合同第六条约定，被告无正当理由逾期向原告交付返租租金的，被告应按每逾期一日依照本年度约定返租租金的0.5‰向原告支付违约金。合同履行期满后，被告未返还房屋，但分别于2019年2月1日以银行转账方式向原告支付2019年1月违约金1253.8元，于2019年5月23日被告通过转账支票向原告支付2019年的2月租金1560.7元、3月租金1727.9元、4月租金1672.2元、5月租金1727.9元，共计支付7942.5元。关于房屋占有使用费，原告主张涉案房屋的总房款应当为买卖合同约定的404438元和返租协议约定的三年租金77035元之和，即481473元。依据原、被告签订的委托租赁协议第三条第一款约定，房屋占有使用费的标准应当参照房款的收取，即每年房屋占有使用费金额为481473×6%=28888元，自2018年5月1日至2020年7月1日共计26个自然月，故被告应当支付占有使用费为481473×6％÷12×26=62591元，截止提起诉讼前，被告已经支付了6688.7元，故被告仍然应当支付55902元房屋占有使用费。关于违约金，原告主张2018年5月1日至2019年4月30日的占有使用费28888元的逾期付款期限为2019年5月1日至2020年7月1日共计427天，故该年度占有使用费的违约金为28888×0.5‰×427=6168元；2019年5月1日至2020年4月30日的占有使用费28888元的逾期付款期限为2020年5月1日至2020年7月1日共计61天，故该年度占有使用费的逾期付款违约金为28888×0.5‰×61=881元，因此被告应当支付原告逾期支付房屋占有使用费的违约金总额为7049元，截止提起诉讼前，被告已经支付1253.8元，故被告仍然应当支付5795元。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、委托租赁协议、购房发票等为证，还有原告和被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2013年10月27日签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》履行期限届满后，被告作为承租人继续使用该房屋，但自合同期满后的2018年5月起，并未继续按照合同约定支付租金，原告作为出租人，虽然未提供证据证明其提出不同意继续履行合同的意思表示，但被告未支付房租的行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原告要求被告返还租赁物于法有据，本院予以支持。（二）关于占有使用费。首先，根据原、被告签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》第三条第二款约定三年租金77035元一次性返还给原告，并在签订房屋买卖合同时在全款中扣除，结合原告缴纳了404438元房款可以认定，涉案房屋的总价款为404438＋77035=481473元。其次，关于占有使用费的支付标准，合同并未规定占有使用期间的费用支付标准，但原告主张参照委托租赁协议第三条第一款中第三年的租金标准计付费用，于法有据，本院予以支持。最后，在合同期满后，被告实际使用该房屋，但仅仅支付了房租6688.7元，被告应当支付自2018年5月1日至2020年7月1日的占有使用费55902.79元（481473×6％÷12×26-6688.7），现原告仅主张55902元，本院予以支持。自2020年7月2日至被告实际返还房屋之日止，原告主张按照每年28888元支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。（三）关于逾期支付占有使用费的违约金。本院认为，占有使用费是被告在租赁期满后继续占有涉案房屋而支付的相关费用，应当根据实际占用使用时间而支付费用。在原、被告签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》中，对合同期满后的房屋占有使用费的付款期限和付款方式并未进行约定。原告未提供证据证明双方达成占有使用费按照一个自然年度作为付款周期的合意，故要求被告支付逾期支付占有使用费的违约金没有法律和事实依据，本院不予支持。（四）关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告在双方签订的委托租赁协议期满后，即未返还涉案房屋，亦未履行支付占有使用费的义务，本案情形不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定,判决如下:一、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某返还坐落于烟台市芝罘区房屋。二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告李某支付房屋占有使用费55902元（暂计算至2020年7月1日），并自2020年7月2日至被告实际返还房屋之日止，按照每年28888元的标准支付占有使用费。三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告李某。案件受理费1342元减半收取为671元，由原告李某负担72元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年九月二十七日书记员 鲁方圆