河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终5778号上诉人（原审原告）：康黑，男，汉族，1956年10月24日出生，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：王东卫，河南丹诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：权秀，女，汉族，1962年8月16日出生住河南省洛阳市吉利区，系梁大乐妻子。被上诉人（原审被告）：梁松亚，男，汉族，1956年10月24日出生，住河南省洛阳市吉利区，系梁大乐长子。被上诉人（原审被告）：梁亚兵，男，1987年10月8日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区，系梁大乐次子。被上诉人（原审被告）：洛阳市吉利区康乐街道康窑社区居民委员会（原洛阳市吉利区康乐街道康窑村村民委员会）。住所地河南省洛阳市吉利区康乐街道康窑社区。法定代表人：宋战虎，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：权长胜，河南润和律师事务所律师。上诉人康黑因与被上诉人权秀、梁松亚、梁亚兵、洛阳市吉利区康乐街道康窑社区居民委员会（以下简称康窑居委会）排除妨害、赔偿损失纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人康黑的委托诉讼代理人王东卫，被上诉人康窑居委会的委托诉讼代理人权长胜到庭参加诉讼。被上诉人权秀、梁松亚、梁亚兵经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康黑上诉请求：1.撤销一审判决，判令康窑居委会继续履行合同向康黑交付门面房；2.判令权秀、梁松亚、梁亚兵排除妨害立即搬离康窑村××＃住宅楼下门面房；3.判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会赔偿康黑从2010年11月25日到实际腾空房屋之日的房屋市场租金损失，权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会之间承担连带责任；4.判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.本案经河南省高级人民法院再审后发回一审法院重审，高院裁定明确指出《购房协议》效力属于本案审查范围，在确定协议效力后再判断能否继续履行。《购房协议》签订至今双方均没有主张解除、也没有被宣告无效，至今合法有效。一审判决违背省高院裁定，对协议效力没有作出认定，属于认定事实不清。2.权秀、梁松亚、梁亚兵和康窑居委会之间虽然交收房款、交接房屋，但至今没有完成在法定机关的物权登记，权秀、梁松亚、梁亚兵同样不是房屋所有权人，房屋虽然交付但不发生所有权转移的效力，康窑居委会依然有义务向康黑交付房产。协议约定房屋完工交工后支付剩余20%房款，具体时间由康窑居委会另行通知。但是交工前已经再次买卖，康窑居委会甚至起诉要求确认协议无效，不可能通知交款，直到目前协议效力仍然没有明确判决结果，因此余款未交纳不是康黑造成的，只要康窑居委会同意继续履行协议康黑可以随时交纳，协议可以继续履行。3.本案购房协议履行期间，权秀、梁松亚、梁亚兵和康窑居委会之间交接房屋并占有房屋的行为妨碍了购房协议的履行，康黑有权请求排除履行妨碍，目的是纠正违约行为。一审判决以康黑不具备所有权为由驳回排除妨碍诉讼请求是基于侵权行为，与康黑请求的排除合同履行妨碍不是同一概念、同一阶段、同一法律事实。4.康窑居委会应当赔偿康黑损失。违约当事人及第三人应当承担从造成履行障碍直到障碍消除期间的损失，并对损失承担连带责任。由于本案房屋属于营业性门面房，主要用于出租，康黑主张以租金数额确定损失合理合法。康窑居委会辩称，1.关于康黑手中所谓的购房协议先后经过两次大的诉讼。第一次康窑居委会分别以13户村民为被告向吉利区人民法院提起诉讼，要求确认13户村民手中的购房协议无效。2013年10月15日洛阳市中级人民法院作出终审民事裁定，现该裁定已发生法律效力。第二次起源于第一次诉讼结束后，13户村民诉康窑居委会和实际购房人排除妨害、赔偿损失纠纷一案并延续至今。一审法院根据生效判决裁定认定的事实和《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释均判决驳回，适用法律正确。一审程序合法，康黑诉讼顺序和程序错误，未打确权即打侵权，产权未定侵权也不存在，且康黑自始至终也从未证明自己的民事权益受到侵害。2.康黑手中协议不但取得程序不合法且侵犯了广大村民的集体利益。首先，该房屋的买卖行为和协议签订不但违反中华人民共和国村民委员会自治法，还违反了河南省委、省政府的农村四加二工作法，该行为不但未公开、公示，还未经村党支部和村委会、村民代表大会会议研究，完全属于偷买偷卖的暗箱操作行为，理应得不到法律支持。其次，根据法院生效裁定精神和村民自治原则，村两委会一致通过，康黑等13户购房合同为无效合同，并进行了公示、公告。康黑在法律规定的期间既未要求撤销公告，又未提出异议，公告内容不但既成事实且早已生效。权秀、梁松亚、梁亚兵是经过公开竞价以市场价从村委会手中取得该门面房的占有权和使用权并以全额交纳了购房款，该房屋的交付和占有、使用，合法、公平、公正、合理，不存在侵权。3.争议的门面房土地属村集体所有且至今未变更性质，因此，该门面房不具有商品房的法律属性。另一方面，康黑没有完成购买行为，所谓的部分购房资金不但未交康窑居委会，且该门面房始终就没交付过康黑，不存在排除妨害和赔偿损失。康黑混淆事实，偷换概念，制造诉累，应当依法终止。权秀、梁松亚、梁亚兵未到庭，亦未提交书面答辩意见。康黑向一审法院起诉请求：1.判令权秀、梁松亚、梁亚兵排除妨害，搬离康黑所有的位于康窑村××＃住宅楼下门面房；2.判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会赔偿从2010年11月25日至权秀、梁松亚、梁亚兵实际腾空房屋并向康黑交付之日止，按房屋市场租赁价格计算，并判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会承担连带责任；3.本案诉讼费用由权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会承担。本次审理中康黑将其诉讼请求变更为：1.判令康窑居委会继续履行合同并排除妨害，立即搬离康黑所有的康窑村××楼下门面房；2.判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会赔偿康黑从2010年11月25日到实际腾空并交付房屋之日的房屋市场租金，具体数额以司法鉴定数额为准并判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会各对该损失承担连带清偿责任；3.判令权秀、梁松亚、梁亚兵、康窑居委会承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2007年11月份，康窑居委会开始在本村集体土地上建设村民住宅楼。2008年底，第五届康窑居委会换届选举，因故未能选出新一届居委会成员，直至2010年12月才选举出第六届居委会成员。期间，住宅楼工程暂时停滞。2010年9月25日、10月19日经康窑村第五届居民委员会和康窑村民代表会（部分村民代表参加）讨论决定，出售在建的住宅楼1号楼下的门面房，价格为每平方米1050元。但康窑居委会未将出售门面房的情况向全村公示、公告由村民认购。2010年11月21日，康黑向康窑居委会交付购房款30000元整，康窑居委会给康黑出具了吉利乡农村集体财务管理统一收据。2010年11月25日，康黑、康华锋、权战全、权庄、王书田等13户村民（乙方）与康窑居委会（甲方）分别签订了“村民住宅楼1号楼门面房购买协议”，其中本案康黑与康窑居委会之间所签订协议约定：康窑居委会将1#住宅楼楼下的东捌号门面房出售给康黑，该门面房面积约为38.3平方米，价格为每平方米1050元，康黑第一次向康窑居委会支付总房款的80%，即30000元，剩余的20%款项待楼房主体完工交工后付清。该合同第六条第1至4项对违约责任进行约定：“1、按规定时间内门面房款没有交清的按欠款额加罚日千分之三滞纳金。2、门面房交工后还没有交清款项的，取消购买资格，另行处理。3、甲、乙双方不得违约，若甲方违约，甲方必须退还乙方所交的房款，并且赔付乙方违约金100%（违约金按房价总额计算）。4、若乙方违约，甲方以乙方所交房款的总额相抵违约金，不再退还乙方，购房协议取消”。2010年12月底，第六届康窑居委会选举产生，后新一届居委会经向吉利乡政府相关部门汇报，于2011年4月22日在村内贴出告示，欲出售该门面房。公告后，康黑、康华锋、王书田、权战全、权庄等13户村民持门面房购买协议及收据向第六届康窑居委会和吉利乡政府反映其已购门面房的情况。2011年5月15日，在康窑居委会大院内第六届康窑居委会以公开喊标的方式将上述门面房以每平方米2850元到2950元不等的价格又卖给包括康火伦、权同宣等20户康窑村民，并与之签订了门面房购买协议，其中权秀、梁松亚、梁亚兵亲属梁大乐购买本案所涉房产。2013年3月17日康窑居委会张贴通知，通知第二批购房户于2013年3月18日上午8:00在1#楼前举行门面房交接仪式。后梁大乐占有使用本案所涉房产，后梁大乐去世，现该房产由梁大乐的继承人权秀、梁松亚、梁亚兵占有使用。2011年7月28日，前届村委会会计权战全将康黑、康黑、康兴等人所交的门面房款共计1075000元交到吉利区吉利乡农业服务中心。康窑村住宅楼及门面房所占用的土地于2007年1月19日经洛阳市城市规划局洛城规证【2007】第001号建设用地规划许可证批准，用地项目为村民住宅楼。本案康黑起诉之前，康窑村委会于2011年7月25日分别以本案康黑、康华锋、康黑、权战全等13户第一批购房村民为向吉利区人民法院提起诉讼，要求确认康窑村委会与本案康黑、康华锋、权战全等13户第一批购房村民所签订的购房协议无效。吉利区人民法院经审理后于2012年7月19日作出（2011）吉民初字第275号民事判决书，判决2010年11月25日洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会与康黑签订的《村民住宅楼1#楼门面房购买协议》为无效协议。康黑不服判决，提出上诉，洛阳市中级人民法院以事实不清为由发回重审。吉利区人民法院重审后，认为康窑村委会的起诉内容属于村民自治的范围，不属于人民法院受理范围，于2013年8月28日作出（2013）吉民初字第108号民事裁定书，裁定驳回洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会的起诉。康窑村委会不服裁定，提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理后认为，原审法院以康窑村村民委员会在集体土地上建设住宅楼，并将建成后的住宅楼及门面房出售给本村村民，该行为涉及康窑村大部分村民的利益，属于村民自治的范围，不属于人民法院受理民事诉讼范围为由驳回洛阳市吉利区吉利乡康窑村村民委员会的起诉并未不当，原审裁定应予维持。于2013年10月15日作出（2013）洛民立终字第401号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现该裁定已经发生法律效力。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明。本案康黑与康窑居委会签订门面房买卖合同后，合同约定的剩余房款康黑一直未支付康窑居委会，康窑居委会也未将房屋交付康黑，康黑至今尚未取得本案所涉房屋的占有使用权及所有权。权秀、梁松亚、梁亚兵的亲属梁大乐通过竞标的方式购买本案所涉房产并与康窑居委会签订门面房买卖合同，双方均已按照合同履行完毕，梁大乐向康窑居委会交付了购房款，康窑居委会也于2011年3月18日将本案所涉房产交付给了梁大乐，梁大乐作为善意第三人已经实际占有使用该房产，梁大乐与康窑村委会签订的合同已经履行完毕。梁大乐去世后，权秀、梁松亚、梁亚兵作为继承人继承该房产，同时实际占有使用该房产，康黑与康窑居委会签订的门面房购买协议已无法继续履行，经一审法院释明，康黑明确表示不变更诉讼请求，康黑要求康窑居委会继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于康黑要求权秀、梁松亚、梁亚兵立即搬离其所有的康窑村××楼下门面房及赔偿其从2010年11月25日到实际腾空并交付房屋之日的房屋市场租金的诉讼请求，由于康黑提交的证据不能证明其拥有本案所涉房屋的占有使用权及所有权，康黑的该诉讼请求一审法院不予支持。审理中康黑申请对本案涉及门面房从2013年4月1日至2020年1月8日期间每月房屋租金市场价格进行鉴定，康黑申请鉴定的目的是要求权秀、梁松亚、梁亚兵赔偿其损失，由于康黑不能证明权秀、梁松亚、梁亚兵存在占有、使用其房屋的侵权行为，因此，一审法院对康黑的申请不予准许。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回康黑的诉讼请求。案件受理费100元，由康黑承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：洛阳市吉利区康乐街道康窑村村民委员会2018年11月13日名称变更为洛阳市吉利区康乐街道康窑社区居民委员会。本院认为，根据本案查明的事实，康黑与康窑居委会签订了门面房购买协议，康黑交付了部分购房款，但截至本案起诉时，康黑尚未将案涉门面房的房款支付完毕，康窑居委会也未将案涉门面房交付于康黑，康黑与康窑居委会之间的房屋买卖合同尚未履行完毕。康窑居委会与梁大乐签订的买卖协议既符合有效合同的一般要件，又不具有恶意串通，损害第三人利益的无效要件，应为有效协议，而且康窑居委会已经依该协议将房屋实际交付给梁大乐，梁大乐构成有权占有。故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，康黑与康窑居委会之间的门面房购买协议已不具备继续履行的条件。同时，根据最高人民法院《民事案件案由规定》第34、63项规定，排除妨害是对物权或物权项下的有权占有的保护措施。康黑在房屋买卖关系中对案涉房屋既没有依交付取得过有权占有，更无依登记取得所有权，不具备排除妨害请求权基础。一审法院在向康黑释明后，康黑仍不变更诉讼请求的情况下，判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，康黑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由康黑负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇二〇年九月二十八日书记员 周 青