广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2378号原告：关见辉，男，1957年3月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************553。委托诉讼代理人：关柳娇，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐婉婷，广东佛明律师事务所律师助理。被告：关广俭，男，1964年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************81X。被告：罗维洲，男，1964年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************050。委托诉讼代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林一鸣，广东共明律师事务所实习律师。第三人：区惠娴，女，1958年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************，公民身份号码440************028。原告关见辉与被告关广俭、被告罗维洲、第三人区惠娴合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人关柳娇、被告罗维洲及其委托诉讼代理人李志玲到庭参加了诉讼，被告关广俭、第三人区惠娴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关见辉向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告偿还借款本金888100元及其利息（按月利率1%从2016年8月2日起计算至清偿之日止）；2.二被告立即向原告偿还转让款61万元及其利息（按月利率2%从2016年9月28日起计算至清偿之日止）；3.二被告向原告支付律师费2万元；4.本案诉讼费用由二被告承担；5.本案财产保全费用由二被告承担。事实和理由：二被告于2014年8月向原告借款100万元用于富昌花苑的建设使用，借期为四个月。借期届满后，二被告迟迟未能还款。2016年9月6日，原告与二被告及第三人签订一份《房产转让协议书》，于同年9月8日签订《补充协议》，约定被告与第三人合作建设“富昌花苑”项目，属于被告房产份额的商铺，以每平方米7000元的价格转让给原告。因被告提出没有资金办理项目产权的税费和部分工程款，故又向原告借款61万元。签约至今，被告未能将上述商铺过户给原告，且“富昌花苑”自2017年至今诉讼不断。根据协议书第四条约定，本案律师费应由被告承担。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告关广俭未作答辩。被告罗维洲辩称，一、案件事实。2010年11月3日，被告关广俭与第三人区惠娴签订《合作建设自建房合同》共同开发第三人位于高明大道东庆丰巷12号的土地。之后，关广俭与答辩人合伙出资开发。2014年8月21日，关广俭向原告借款100万元用于项目开发，原告实际出借金额为97万元。2015年11月19日，关广俭偿还借款30万元。2016年8月4日，原告再次借给关广俭95000元。由于关广俭暂时没有现金偿还给原告，2016年9月6日，关广俭与答辩人作为甲方，原告作为乙方与第三人区惠娴签订一份《房产转让协议书》，约定：甲方将其在“富昌花园”项目应分得的首层第四、第五卡约200平方米（实际面积以房管部门确认的为准）商铺以每平方米7000元的价格转让给乙方，乙方在签订协议后十日内向甲方支付房产转让款70万元（后于2016年9月8日变更为61万元），双方同意关广俭在2014年8月21日向乙方借款97万元视为借款100万元并同意按月利率1%计算利息，扣除已经偿还的本金，剩余本金83万元和未偿还利息（至2016年8月2日为58100元）在上述房产转让款中予以抵扣。之后，原告于2016年9月9日支付了房产转让款455000元，于2016年9月27日支付了房产转让款5万元，于2016年9月28日支付了房产转让款5500元，合计510500元。2018年4月28日，“富昌花园”项目通过总检验收。2019年1月11日，上述第4、第5卡商铺取得权属证书，合计建筑面积265.37平方米。2019年1月12日，关广俭将不动产权属登记证书通过微信发给原告并告知其随时可以变更权属登记，随后也将证书交给了原告。由于原告认为过户税费高且找不到买家，原告唯恐被告反悔，于在2019年11月13日要求二被告在其保管的《房产转让协议书上》签名确认“本房产转让协议书继续有效”，二被告也同意原告延迟过户。二、两被告不存在违约行为。《房产转让协议书》约定原告支付61万元后二被告在四个月内确保自建房工程总验收合格并在房产可以办理过户手续时协助原告办理产权变更登记，逾期验收合格的需要向原告支付利息，但是原告至今只是支付了510500元，故二被告无需向原告支付逾期验收期间的利息。退一步，即使原告已经支付了61万元转让款，因涉案房产在2019年1月12日已经取得权属证书并随时可以变更登记权属到原告名下，由于原告为了逃避过户税费未找到买家前不同意变更产权登记，故二被告也只需向原告支付2017年1月27日至2019年1月11日止的利息，且利率不能超过一年期贷款市场报价利率的四倍。三、原告存在违约行为。原告为了逃避交纳税费，故意拖延不过户，且以不存在的理由要求返还转让款，理应赔偿二被告包括涉案房产不能及时转让或者出租等所带来的损失。四、在《房产转让协议书》在未依法解除的情况下，《房产转让协议书》继续有效。原告无权要求被告返还房产转移款。即便《房产转让协议书》被解除，二被告也只需要向原告返还房产转让款，而对于借款部分，由于涉及不同的法律事实关系，且答辩人也不是借贷合同的借款人，故不应在本案中处理。五、原告尚欠被告房产转让款449732元未支付。被告作为守约方，要求原告继续履行《房产转让协议书》，立即交纳税费、房产转让款并对涉案的4、5卡商铺进行产权变更登记，否则被告也会提起诉讼。第三人区惠娴未作答辩。在诉讼中，被告关广俭和第三人区惠娴没有到庭参加诉讼，视为放弃有关抗辩权利。被告罗维洲对原告提交证据的真实性没有异议，原告对被告罗维洲提交的佛山市高明区不动产登记信息查询结果、《房产转让协议书》、（2018）粤0608民初4151号民事调解书、核税提交的清单的真实性没有异议，本院对有关证据的真实性予以确认并在案佐证；原告对被告罗维洲提交的竣工验收备案表、佛山市高明区建筑物工程规划条件核实意见表、不动产登记收件收据、关广俭与原告的微信聊天记录的真实性有异议，由于涉案房屋已经取得产权证书，可以印证竣工验收备案表、佛山市高明区建筑物工程规划条件核实意见表的有关事实，而且原告没有提出有效的反驳理由或者证据，故本院对被告罗维洲有关证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年9月6日，原告作为乙方、被告关广俭、罗维洲作为甲方与第三人区惠娴作为土地使用权人签订一份《房产转让协议书》，约定：关广俭与区惠娴于2010年11月3日签订《合作建设自建房合同》，由区惠娴将自有位于佛山市高明区***************的土地使用权[国土证：明国用（2006）第5098号]与甲方合作，由甲方出资在该宗地块上建成了“富昌花苑1、2座商住楼”。其中，首层建筑面积500平方米以及二层建筑面积约1450平方米为区惠娴分得的房产份额，其余部分均为甲方分得的房产份额，建房项目已经进入总检验收阶段；甲方将其应分得的首层第四、第五卡约200平方米商铺（具体准确面积以房管部门确认的为准）以每平方米7000元的价格转让给乙方；乙方在签订协议后十日内向甲方支付转让款70万元；关广俭在2014年8月21日向乙方所借100万元，已由关广俭于2015年11月19日还给乙方30万元，尚欠本金83万元以及截止2016年8月2日的利息58100元（双方约定按月息1%计算利息）在上述转让总价款中予以抵消，多除少补；在转让房产能依法过户时，甲方及区惠娴必须协助乙方办理相关房产的过户手续，将该房产过户到乙方名下或者乙方指定的买家名下；乙方向甲方支付的转让价款70万元，按月息3%计至甲方办理好乙方所得房产份额产权证之日止；甲方（注：合同笔误为“乙方”）必须保证在合同签订后乙方支付的70万元到账的四个月内完成自建房工程总检验收合格，超期则从超期之日起，甲方以70万元为本金，按月息3%向乙方支付利息，关广俭于2014年8月21日所借83万元本金须按月息1%向乙方支付利息，直至甲方办理好乙方房产证之日止；若因自建房工程验收不合格等原因造成上述房产无法过户，则本协议自动失效，甲方以70万元为本金，按月息3%向乙方支付利息，甲方须向乙方支付关广俭于2014年8月21日所借83万元本金以及截止2016年8月2日的利息58100元（从2016年8月2日起至实际还款之日止，甲方须以83万元为本金按月息1%向乙方支付利息），乙方向甲方支付的转让款70万元，从乙方支付之日起，甲方也按月息3%向乙方支付利息和本金；乙方中途不购买该物业或逾期3天未付清应缴的首笔购房款70万元时，作乙方违约处理，本合同自动解除，乙方作相应赔偿。合同对税费承担和合同争议的解决方法等进行了具体约定。何同真处与区惠娴在土地使用权人处签了字。2016年9月8日，原告与二被告签订一份《补充协议》，约定将原合同70万元改为61万元。协议的见证人为何同真。协议签订后，原告分别在2016年9月9日、9月27日、9月28日转账支付给关广俭455000元、5万元、5500元。原告在2016年8月4日向区惠娴的银行账号转账了95000元，被告关广俭作为收款人签名确认。2019年11月13日，二被告在原告持有《房产转让协议书》签名确认“备注：本‘房产转让协议书’继续有效。”另查，2018年4月28日，涉案的富昌花苑1、2座工程竣工验收备案文件齐全，佛山市高明区国土城建和水务局同意备案。2019年1月11日，佛山市高明区***************之4（即上述第四卡商铺）及之5（即上述第五卡商铺）取得不动产权证，证号分别为粤（2019）佛高不动产权第0000936号和粤（2019）佛高不动产权第0000935号，房屋建筑面积分别为130.09平方米和135.28平方米。2019年1月12日，被告关广俭将涉案两卡商铺的产权证通过微信告知了原告。后来，被告关广俭将上述商铺的不动产权证交给了原告保管。另查，2019年3月18日，本院（2018）粤0608民初4151号民事调解书部分协议内容如下：五、原告区惠娴、何同真与被告关广俭确认原告区惠娴名下的粤（2018）佛高不动产权第003625******267、003626******337、0036349、003635******383号房产及粤（2019）佛高不动产权第000093******939号房产属被告关广俭应分得房产；六、原告区惠娴、何同真应在接到被告关广俭书面协助通知（打电话并微信短信通知何同真、不包括微信短信通知区惠娴，如需邮寄则邮寄地址为佛山市高明区********期翠岸莺啼十街39号，联系电话137*****300）之次日起三个工作日内协助被告关广俭在出售或抵押第五项确定的房产过程中需要房产登记人协助的事项；具体协助事项及未协助后果，按双方的另外约定（2019年3月17日）处理；七、被告关广俭在经营或处分第五项确定的房产过程中产生的责任、纠纷和费用，由被告关广俭负责，与原告区惠娴、何同真无关。2020年6月24日，原告与广东佛明律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，约定原告需支付对方支付前期律师费2万元。原告于2020年9月1日支付了律师费2万元。本院认为，本案属于合同纠纷。原告与被告关广俭、罗维洲以及第三人区惠娴签订的《房产转让协议书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护。涉案的佛山市高明区***************之4（即第四卡商铺）及之5（即第五卡商铺）在2019年1月11日已经取得合法的不动产权证，具备房产过户变更登记的条件。2019年11月13日，原告与二被告还同意继续履行《房产转让协议书》。而且，被告罗维洲在诉讼期间还明确要求继续履行《房产转让协议书》。因此，原告在《房产转让协议书》没有解除的情况下要求二被告偿还借款及转让款等主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告关见辉的诉讼请求。案件受理费26605元，适用简易程序减半收取13302.5元，保全申请费5000元，合计18302.5元，由原告关见辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾永锋二〇二〇年九月二十五日书记员  黄嘉文