甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3943号原告（反诉被告）：甘肃昂立英语职业培训学校，住所地为兰州市城关区南昌路**。法定代表人：冯东方，系该校校长。委托诉讼代理人：何康**，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张久云，甘肃圣方舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州华大方瑞生物技术有限责任公司，住，住所地为甘肃省兰州市城关区渭源路******/div>法定代表人：牛佳宾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张艺博，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：申芳芳，甘肃勇盛律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃昂立英语职业培训学校与被告（反诉原告）兰州华大方瑞生物技术有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告甘肃昂立英语职业培训学校委托诉讼代理人张久云、被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司委托诉讼代理人张艺博、申芳芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。甘肃昂立英语职业培训学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告支付承包费106841元；2、判令被告给原告支付水电费1926元、物业费2754元，共计4680元；3、判令被告给原告支付违约金33456.30元；以上合计144977.30元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月29日，原、被告签订《培训教学承包合同》约定，原告将其司法鉴定培训部门培训业务外包，承包期为2016年8月1日至2018年8月1日止，共420平方米。承包期内被告向原告交纳承包费252000元每年。承包费每三月一个支付周期，第一期的承包费于2016年8月1日前付清，以后每期承包费于每个支付周期到期日前15日内支付。被告应按约按时交纳承包费，逾期缴纳（包括部分缴纳），每逾期一日，按逾期承包费金额的0.5%向原告支付违约金，逾期30日的，原告有权解除合同，承包期内，被告承担其所使用教学场地范围的水费、电费、采暖费、物业等全部费用。而被告未按合同约定按时向原告支付承包费，被告共欠付原告承包费106841元，被告的行为已构成违约，其除应向原告支付拖欠承包费外，还应按照合同约定向原告支付违约金。被告还拖欠其应承担的水电费、物业费共计4680元，故原告诉至本院。兰州华大方瑞生物技术有限责任公司辩称，1、合同期内原告存在重大违约行为，被告无需向原告支付任何钱款。被告已于2016年6月30日前向原告付清了保证金。2018年3月7日，被告向原告支付了2018年2月1日至2018年4月30日的租金，2018年4月起被告便已不在涉案房屋继续经营，原告还需向被告退还一个月的房租及63000元的保证金。2016年8月1日至2018年4月30日期间，被告按期向原告支付租金及暖气费等。2、原告主张的违约金无任何依据。原告在合同期内未按合同保障被告的水电供应，且自2018年4月起房屋权利人便不停主张原告退还房屋。原告未按合同履行相应义务，给被告造成了严重的经济损失，原告在自身先行违约的前提下向被告主张违约金无任何依据。兰州华大方瑞生物技术有限责任公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还保证金63000元以及2018年4月1日至4月30日的房屋租金21000元，合计84000元；2、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月29日，反诉原告与反诉被告签订了《培训教学承包合同》，实为房屋租赁合同。合同约定租赁期为2016年8月1日至2018年8月1日，共420㎡。租赁期内反诉被告按照252000元/年的标准支付房屋租金。每三个月为一个支付周期。第一期的租金于2016年8月1日前付清，以后每期的租金于每个支付周期到期日前15日内支付。合同签订后，反诉原告按照约定时间向反诉被告支付了约定数额的租金。2017年8月份开始，反诉被告与涉案房屋实际产权人兰州华宇航天服务保障有限责任公司产生房屋租赁合同纠纷，并诉诸于兰州市城关区人民法院诉讼。随后兰州华宇航天服务保障有限责任公司采取对外公示与反诉被告之间的租赁合同纠纷情况和在涉案房屋张贴《合同解除暨限期搬离通知》的形式多次要求反诉被告交回涉案房屋，并对涉案房屋采取了断水断电措施，导致反诉原告从2018年4月份开始无法正常办公，但此时反诉原告已将租金缴纳至2018年4月30日。之后，反诉原告多次要求与反诉被告协商处理退回保证金相关事宜，均遭到反诉被告的拒绝，故反诉原告诉至本院。甘肃昂立英语职业培训学校（反诉被告）辩称：1、反诉原告存在违约行为，不具备返还保证金的情形。根据《培训教学承包合同》第四条之约定：“承包期满，乙方（反诉原告）无任何违约行为的，保证金甲方（反诉被告）于10个工作日内无息返还给乙方（反诉原告）。”而反诉原告拖欠租金、水电费、物业费、采暖费拒不支付，存在违约行为，不具备返还保证金的情形。2、反诉原告租赁期限届满前未向反诉被告交回租赁房屋，双方合同也未提前解除，反诉原告应当给反诉被告支付租金至2018年7月31日。反诉被告与反诉原告在《培训教学承包合同》约定的租赁期限为2016年8月1日至2018年8月1日，反诉原告在租赁期限届满前未向反诉被告交回租赁房屋，双方合同也未提前解除，反诉原告应当给反诉被告支付租金至2018年7月31日。是否正常办公与租赁合同无关，租赁房屋未交回就应当支付租金，反诉原告反诉返还2018年4月1日至4月30日的房屋租金的请求，毫无事实和法律依据。3、反诉被告保障了反诉原告租赁期间的水、电正常供应。4、反诉原告从未向反诉被告提出过退回保证金事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋产权人系中国航天科技集团公司第五研究院第五一O研究所，授权兰州华宇航天服务保障有限责任公司经营管理。2016年6月29日，本诉原告甘肃昂立英语职业培训学校（甲方、发包方）与本诉被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司（乙方、承包方）签订了《培训教学承包合同》，约定：一、甲方将其司法鉴定培训部门培训业务外包给乙方，乙方的承包期为自2016年8月1日至2018年8月1日止。（如两年后510所不发生改变，优先乙方使用）。二、承包期内乙方交纳承包费252000元每年。三、承包费每三月为一个支付周期，第一期的承包费于2016年8月1日前付清，以后每期承包费于每个支付周期到期日前15日内支付。第二年承包费根据市场每一年提高5元（第二年暂不提价，共420平方米，4楼最南面14间房）。四、乙方应于合同签订时一次性向甲方缴纳承包保证金63000元，该保证金作为乙方违约之担保……。合同签订后，本诉被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司分别于2016年6月23日、6月30日以转账方式向甘肃昂立英语职业培训学校缴纳保证金共计63000元。本诉被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司依约向本诉原告甘肃昂立英语职业培训学校缴纳了2016年8月1日至2018年4月30日的各项费用。被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司提供的已生效（2018）甘01民初619号民事判决书，该判决书查明事实：“2018年4月4日，本诉原告与系争房屋权利人兰州华宇航天服务保障有限责任公司发生争议，兰州华宇航天服务保障有限责任公司采取张贴通知等相应措施收回房屋，后双方因缴纳房屋租金及相关费用酿成纠纷。”庭审中，本诉原告经计算，其实际产生的租赁费为94500元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告所签订的《培训教学承包合同》实质为房屋租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告所签订《培训教学承包合同》是双方平等协商的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应按协议约定履行合同义务。关于本诉原告要求本诉被告支付承包费94500元的主张，该项请求包含双方所签订合同内约定的房屋租赁面积420平方米的租金63000元与增加租赁面积90平方米的租金31500元，对于合同所约定租赁面积的承包费，原告提供的证据可以证明被告占有使用该房屋，此部分请求，本院予以支持，对于增加部分的租金，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第六十五条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本诉原告并未提供证据证明本诉被告实际占有使用增加的部分房屋，故此部分请求，本院不予支持，若该部分费用确系实际产生且与被告存在关联，本诉原告可继续收集证据另行主张。对于本诉原告要求本诉被告支付水电费、物业费的主张，原告提交的票据未能证明该费用与被告具有关联性，该组证据不能证明原告主张的事实，故对原告此项请求本院不予支持。关于本诉原告主张的违约金，2018年4月4日起，系争房屋权利人兰州华宇航天服务保障有限责任公司因与本诉原告发生纠纷，权利人通过诉讼、多次张贴通知等措施欲收回房屋，此行为对本诉被告正常使用房屋确有影响，本诉原告对此应承担相应的责任，故对本诉原告的该项诉请，本院不予支持。对于本诉被告认为兰州华宇航天服务保障有限责任公司对涉案房屋停水、停电等行为致其公司无法正常使用房屋的辩由，因未提供证据证明该行为对其产生何种实际损失，故本院不予采信。对于反诉原告要求反诉被告退还保证金63000元及2018年4月1日至4月30日房屋租金的反诉请求，鉴于反诉原告前期履行合同的情况，考虑到因案涉房屋权利人主张权利的行为，致使反诉原告未及时缴纳房屋租金，故反诉原告要求退还保证金的反诉请求本院予以支持；反诉原告认为其公司自2018年4月起因系争房屋权利人兰州华宇航天服务保障有限责任公司收回房屋的措施而不能使用房屋，但其公司并未搬离该房屋，亦未与反诉被告办理房屋交付手续，故对于反诉原告要求退还房屋租金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、本诉被告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司于本判决生效后十日内向本诉原告甘肃昂立英语职业培训学校支付房屋租金63000元；二、反诉被告甘肃昂立英语职业培训学校于本判决生效后十日内向反诉原告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司退还保证金63000元；三、驳回本诉原告甘肃昂立英语职业培训学校的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告兰州华大方瑞生物技术有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（已减半收取），由原告（反诉被告）甘肃昂立英语职业培训学校承担905元，由被告（反诉原告）兰州华大方瑞生物技术有限责任公司承担695元；反诉案件受理费950元（已减半收取），由被告（反诉原告）兰州华大方瑞生物技术有限责任公司承担237元，由原告（反诉被告）甘肃昂立英语职业培训学校承担713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 员  张 莉二〇二〇年九月二十三日法官助理  王瑞涛书 记 员  白 璇