辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初2796号原告：上海浦东发展银行股份有限公司营口分行（以下简称浦发银行），住所地营口市站**渤海大街**，统一社会信用代码91210800567553773G。负责人：董怡澍，系该行行长。委托诉讼代理人：崔石根、王羽婷，系辽宁海润律师事务所律师。被告：魏莹，女，1979年7月3日出生，汉族，现住营口市老边区。被告：营口天赋房地产开发有限公司（以下简称天赋房地产公司），住，住所地营口市老边区新东路****一社会信用代码912108115525815360。法定代表人：李刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓红岩，系辽宁绿洲律师事务所律师。原告浦发银行与被告魏莹、天赋房地产公司借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告天赋房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告魏莹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除《个人购房担保借款合同》，并判令第一被告偿还原告借款本金102000元，截止至2020年8月17日欠逾期利息2077.9元、逾期罚息88.6元（2020年8月17日之后的利息、罚息按合同约定利率计算至实际偿还之日止）；2、依法判令第二被告对第一被告债务承担连带保证责任；3、依法判令原告对《个人购房担保借款合同》项下抵押物享有优先受偿权；4、案件受理费、律师费等全部费用由二被告承担。事实与理由：2015年10月22日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定第一被告向原告借款18万元用于购买位于营口市老边区屋，借款期限10年，贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率计算，还款方式为等额本金还款，如借款人逾期还款，贷款人有权计收罚息，罚息按贷款利率加收50%计算。借款人未按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权宣布借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。同时，第一被告将上述房屋抵押给原告，作为对该笔借款的抵押担保。担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息等（包括但不限于诉讼费、律师费等其他合理费用）。第二被告为第一被告债务提供阶段性连带保证，保证范围为全部借款本金及利息等；保证期间为自本合同签订之日起至借款人债务履行期届满之日起两年止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利，贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。上述合同签订后，原告于2015年11月3日向第一被告提供借款，但第一被告未依约还款，构成违约。截至2019年8月17日，被告尚欠原告本金102000元及利息、罚息。故原告依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告魏莹未到庭，亦未提交答辩意见及证据。被告天赋房地产公司辩称：一、关于保证期间问题。1、2015年10月15日魏莹向答辩人购买位于营口市老边区商品房，并为此向原告贷款18万元，贷款期限是2015年10月22日至2025年10月22日，答辩人对于贷款提供阶段性保证；2、按照《个人购房担保借款合同》约定，答辩人的保证方式是阶段性连带责任保证，合同第7.3.2条款对于阶段性连带责任保证的保证期间，约定的是如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权权利证明正本之日解除。即魏莹办理案涉房屋产权证书并抵押登记后，答辩人保证责任解除；3、2015年12月3日答辩人将案涉房屋所在的老边区新东路5号楼在老边区房产管理处办理了产权备案登记，此后案涉房屋就能够办理产权证书，2016年5月9日魏莹在办理案涉房屋的入住手续时，营口君逸物业管理有限公司工作人员明确告知魏莹案涉房屋可以办理产权证书，但魏莹至今仍拒绝办理房屋产权手续，魏莹的不作为行为扩大了答辩人的保证责任，答辩人认为应从魏莹知道能够办理产权证书之日，即2016年5月9日解除答辩人的保证责任。二、关于承担保证责任的金额问题。原告诉请的金额是魏莹欠付的全部贷款金额，但《个人购房担保借款合同》约定的贷款期限是2015年10月22日至2025年10月22日，即原告诉讼时贷款期限并没有到期，魏莹的欠贷应是截止到原告起诉之日，对于此时间后的贷款魏莹并没有产生还贷义务，更没有逾期还贷的利息、罚息问题，所以答辩人即使要承担保证责任，承担的也是魏莹在原告起诉之前欠付的本息。三、关于担保物优先还贷问题。魏莹在办理贷款时，用案涉房屋进行了抵押，如果原告与魏莹解除借款合同，答辩人认为应以抵押物先行还贷，这符合公平原则。以上答辩意见请予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月22日，原告浦发银行与被告魏莹、天赋房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，被告魏莹为借款人，被告天赋房地产公司为保证人，合同约定贷款金额为18万元，贷款用途为购买坐落于营口市老边区产，贷款期限为10年，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率计算，合同签订时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.15%（个人贷款借款凭证中载明的执行利率为4.9%，以个人贷款借款凭证为准），利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整，还款方式为等额本金还款法，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起两年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。合同同时约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。被告魏莹用其购买的位于营口市老边区产提供抵押担保，并于2015年10月28日办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年11月3日，原告依约发放贷款18万元。被告魏莹在之后的还款过程中未按约定履行还款义务，原告提交的欠款明细表显示，截至2020年8月17日，被告魏莹拖欠原告贷款本金102000元、利息2077.9元、罚息88.6元。本院认为：原告浦发银行与被告魏莹、天赋房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，应属有效。原告已经按合同约定发放贷款18万元，被告魏莹应当按约定履行还款义务。现被告魏莹未按约定偿还贷款，该行为已构成违约，应承担相应的民事责任。根据合同约定，被告魏莹逾期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，故被告天赋房地产公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。同时，合同明确约定了担保责任的解除条件为“抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本”，因此，即便被告天赋房地产公司办理了产权备案登记，但因解除条件为成就，所以被告天赋房地产公司仍应承担担保责任。关于抵押权预告登记，抵押预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成登记在借款人名下后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，所以原告对该房屋不享有优先受偿权。关于律师费，原告未提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行与被告魏莹、营口天赋房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告魏莹于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行贷款本金102000元、利息2077.9元、罚息88.6元，并从2020年8月18日起按《个人购房担保借款合同》约定给付利息、罚息至实际还清欠款之日止；三、被告营口天赋房地产开发有限公司对上述第二项所判决的金钱给付义务承担连带责任，承担责任后，有权向被告魏莹追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元（原告已预交），减半收取1341元由被告魏莹承担，被告营口天赋房地产开发有限公司承担连带责任，承担责任后，有权向被告魏莹追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年九月二十一日法官助理王莹书记员张榕