河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初1881号 原告：黄达，男，1994年6月26日出生，汉族，现住三河市。 委托诉讼代理人：赵利全。 被告：罗杨，女，1987年1月2日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。 被告：杨德军，男，1967年11月24日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。 被告：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082084969432U。 法定代表人：果士红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石晓玲，河北张国庆律师事务所律师。 原告黄达与被告罗杨、杨德军、三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄达及其委托诉讼代理人赵利全、被告罗杨及其委托诉讼代理人李彦、被告杨德军、被告兴达置业委托诉讼代理人石晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄达向本院提出诉讼请求：1.依法解除2019年12月22日原、被告三方签订的《商品房屋买卖合同》；2.被告罗杨支付总房款20%的违约金23万元，并退还已付房款5万元；3.被告罗杨承担中介费31875元；4.本案诉讼费由被告罗杨承担。事实和理由：原告于2019年12月22日与被告罗杨在三河市兴达置业房产经纪有限公司签订商品房买卖合同，约定由被告罗杨将燕郊开发区福泽御园小区16-5-1702房屋出售给原告，该房屋总价款115万元，约定首付款50万元，余款65万元以贷款的方式支付。该合同由被告罗杨出具委托授权书，委托其二叔杨德军与原告签订。合同签订后原告支付定金5万元，且作为首付款的一部分。之后被告罗杨以工作忙为由，迟迟未履行合同，至2020年1月15日起已经违约，经原、被告几次协商，被告罗杨拒绝将房屋出售给原告，并认为授权委托书及房屋买卖合同无效，因此拒绝支付违约金。双方在合同第七条第（一）款中约定逾期超过15日后，买受人有权解除合同退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照房屋总价款的20%向买受人支付违约金。因此原告依据合同约定向本院起诉要求依法维护原告的合法权益。 罗杨辩称：不同意原告的第2、3、4项诉讼请求，同意第1项诉讼请求，我们同意解除合同。针对第2项诉请，被告罗杨并不存在任何违约行为，因此不同意支付违约金；已付购房款罗杨至今没有收到，没有办法返还；第3项诉讼请求与被告罗杨无关，不同意承担中介费用，不同意承担诉讼费用。 杨德军辩称：黄达想买房子，罗杨想卖房子，我是原告黄达和被告罗杨的中间人，通过中介三河市兴达置业房产经纪有限公司操作房屋买卖事宜，我不只帮罗杨他们卖过一套了，我还帮罗杨的父亲卖过一套，也是通过三河市兴达置业房产经纪有限公司出售的，三河市兴达置业房产经纪有限公司工作人员开车连夜带买房人到罗杨父亲家签字。针对该案，按理说签订商品房买卖合同应该是去罗杨家里签，由罗杨本人签，但是三河市兴达置业房产经纪有限公司员工说由罗杨出具授权委托书由我来代签也没问题，所以罗杨出具了授权委托书并通过微信发送给我，我又转发给三河市兴达置业房产经纪有限公司员工，接下来由我代签了商品房买卖合同。定金的金额是由原告主动说的，我不知道该收多少钱，我收取了原告的定金五万元，是原告通过支付宝转账给我的，这五万元现在还在我的支付宝中。 兴达置业辩称，关于第1、2、3项诉讼请求因与我公司无关，不发表意见；关于第4项诉讼请求，不同意支付诉讼费用。首先我方认为双方签署的房屋买卖合同以及居间服务合同、过户按揭代理合同、补充协议均合法有效。因为合同解除的基础是基于合同合法有效才予以解除，而事实上被告杨德军也是获得了罗杨的书面授权才与原告黄达签署了书面合同，根据杨德军陈述的签约过程以及授权的过程，那么该授权是合法有效的，所以根据合同法第四百二十五条以及根据双方所签署的居间服务过户按揭代理相关规定，被告作为中介公司，已履行了合同约定的居间服务，而且达到相应的标准，原告应当支付我方的居间服务费及相关费用，同时根据居间服务合同第四条违约责任，过户按揭代理第四条违约责任的约定，如果是因为一方违约行为，那么中介费是不予退还，该部分费用应当由违约方承担，也就是由守约方向违约方予以追偿代理费，所以根据合同法第四百二十五条，只有在隐瞒了与订立合同重要的事实、提供虚假信息的情况下中介公司才承担相应责任，那么我们根据相关法律规定，中介公司提供的房源信息真实，买方具备购房资质，我们也要求双方提交相应的证明而且罗杨方也提供了当时他们的房产证原件并抵押在我公司，所以被告已经履行了居间服务义务，原告的起诉与被告我公司是无关的，请求法院驳回原告对于被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年12月22日，被告罗杨给被告杨德军出具委托书一份，委托书载明“兹罗杨委托受托人杨德军作为我的合法代理人出售房产事宜，委托人在办理（出售、出租、购买、承租）该房产所签署的所有文件我均予认可，承担相应法律责任。”罗杨将该份委托书以微信的方式发送给杨德军。同日，原告黄达与被告罗杨的委托代理人杨德军在被告三河市兴达置业房产经纪有限公司居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定购买登记在被告罗杨名下的位于三河市房屋一套。同日，原告与被告杨德军、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。《存量房买卖合同》约定：出售人的房屋坐落于河北省三河市；该房屋不动产权证号为：三河市房权证燕字第××号；该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，已经设定抵押的，出售人应于2020年2月28日前办理抵押注销登记手续。该房屋成交总价为人民币1150000元，大写壹佰壹拾伍万；买受人在签订本合同时支付购房定金为人民币50000元，大写伍万元整；买受人向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为650000元，大写陆拾伍万元整。出卖人应当在面签当日前将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条约定：1、定金：乙方（黄达，下同）于2019年12月22日向甲方（罗杨，下同）支付定金人民币伍万元整，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；2、还款解押：甲方应在2020年2月28日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；4、首付款：乙方于2020年1月15日之前将首付款伍拾万元整（该金额包含买受人已支付的全部定金人民币伍万元整）以自行直接支付的方式支付出卖方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于2020年1月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，银行批贷且网签备案通过后10日内，双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续；如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。《补充协议》第四条约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实不完整无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；丙方（三河市兴达置业房产经纪有限公司）收取的买受人的费用不予退还，由甲方直接赔付买乙方。《居间服务合同》约定：各方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币25875元，其中，由甲方承担0元，乙方承担人民币25875元。《过户、按揭代理合同》约定：丙方代为办理贷款手续的贷款服务费为人民币3000元，丙方代为办理过户手续的过户服务费为人民币3000元，以上服务费共计6000元，其中由甲方承担人民币0元，乙方承担人民币6000元，应于本合同签署当日向丙方支付。上述合同签订后，2019年12月22日，原告向被告罗杨委托代理人杨德军支付定金50000元；杨德军给原告出具收条一份。 原告主张其在2019年12月6日已备足首付款，并通过被告兴达置业告知被告罗杨、被告杨德军。2020年1月12日，原告黄达、被告兴达置业工作人员通过微信催促被告罗杨、杨德军配合办理贷款面签手续。2020年1月19日，原告罗杨委托河北张国庆律师事务所律师就涉案《存量房屋买卖合同》申请购房贷款事宜向被告罗杨出具《律师函》一份，《律师函》载明“请您（罗杨）务必于收悉本函件后三日内联系黄达，并配合其办理申请购房贷款等事宜或按照合同约定向黄达支付房屋总价款20%的违约金。否则届时，黄达将根据《合同法》的相关规定及双方合同约定，追究您的相关法律责任。”被告兴达置业工作人员亦通过微信向被告罗杨转发了此《律师函》。另原告多次通过电话方式催促被告罗杨、杨德军履行合同义务，被告罗杨认为涉案房屋约定价格低于市场价要求涨价。截至目前，双方仍未办理贷款申请手续。 另查明，贷款服务费3000元、过户服务费3000元尚未实际发生。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，罗杨委托杨德军办理涉案房屋的出售事宜，其委托行为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”杨德军与原告签订了涉案合同，故涉案合同应直接约束原告和被告罗杨。合同签订后，黄达已按合同约定履行了支付定金义务，也按照双方约定时间备足首付款并通过被告兴达置业告知被告罗杨已备足首付款事宜并明确表示可随时支付，但被告罗杨未在合同约定的时间配合办理贷款事宜，且在原告及被告兴达置业多次催告及送达律师函后，仍未履行配合办理涉案房屋贷款事宜，根据原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关法律规定，被告罗杨的行为已构成根本性违约，原告有权要求与被告解除合同并按照合同约定要求被告承担违约责任。被告兴达置业已促成原告与被告罗杨之间买卖合同关系成立，由于被告罗杨违约导致合同未能继续履行，对此应由被告罗杨按照合同约定负担原告的相关损失。故原告要求被告罗杨赔偿居间代理费25875元，本院予以支持；虽原告已向被告兴达置业支付贷款服务费和过户服务费，但该部分费用尚未实际产生，故原告可要求被告兴达置业返还。根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但只能选择一种违约责任。庭审中，原告主张解除合同并要求被告返还定金及给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告按照合同约定要求被告罗杨按照房屋总价款的20%支付违约金，被告罗杨主张违约金过高并请求法院对违约金予以调整，本院根据双方合同履行情况、双方过错程度及原告损失大小，违约金应以不超过原告支付的定金数额为宜，本院酌定被告罗杨应赔偿原告违约金50000元。因本案定金系由被告杨德军收取，庭审中，杨德军亦表示同意返还，故原告要求被告罗杨、杨德军返还定金5万元承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十六条、第四百零二条的规定，判决如下 一、解除原告黄达、被告罗杨与三河市兴达置业房产经纪有限公司就坐落于天三河市房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告罗杨于本判决生效后十日内赔偿原告黄达违约金50000元、居间代理费25875元共计75875元； 三、被告罗杨、杨德军于本判决生效后十日内返还原告黄达定金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,978.0元，减半收取计2,989.0元，由被告罗杨负担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 贾怀霞 二〇二〇年九月十日 法官助理 鹿伟玲 书 记 员 王洪超