渭南市临渭区人民法院执行裁定书                                 （2020）陕0502执异84号     案外人薛俊杰，男，1967年XX月XX日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托代理人吴刘平，男，1988年10月19日出生，汉族，住陕西省白水县。申请执行人郝鹏，男，1983年12月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（以下简称西岳房地产公司）。住所地：本城区。 法定代表人李军民，系该公司董事长。委托代理人李国荣，男，1980年3月24日出生，汉族，住渭南市临渭区，系公司员工。   本院在执行郝鹏申请执行西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人薛俊杰于2020年9月15日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人薛俊杰称：临渭区法院在执行郝鹏与陕西西岳房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中（案号为（2018）陕0502执1143号） ，查封的金帝锦城1号楼2单元1902、2号楼1单元3003房、3号楼公寓1602房，属于案外人薛俊杰的个人财产，理由如下：2016年3月9日，案外人薛俊杰与第三人西岳房地产公司签订《购房协议》（实为以物抵债协议）该协议明确第三人西岳房地产公司所欠案外人到期债务21788935元，XX城XX号楼XX单元XX房、XX公寓XX房在内的房产抵偿上述到期债务中的19245184元，该协议双方签字盖章，是双方真实意思表示，应当受到法律保护。2016年12月10日，案外人与第三人签订了经渭南市公证处公证且具有强制执行效力的《商铺抵偿债务协议书》，该协议书中明确，XX城XX号楼XX单元XX房在内的多套房产抵偿所欠申请人的到期债务。以上两个协议可以看出，第三人已经将上述三套房屋的所有权转移给案外人，案外人也支付了（以物抵债方式）三套房屋的全部价款，且案外人早已占有使用该房屋，但因为第三人原因无法对上述三套房屋进行过户登记，所以上述房屋没有登记在案外人名下。综上所述，案外人薛俊杰是渭南市临渭区金水路与胜利大街十字西南角金帝锦城1号楼2单元1902、2号楼1单元3003房、3号楼公寓1602房的所有权人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院中止对上述房屋的执行。案外人薛俊杰向本院提供了以下证据：1、现金收入凭证；2、公证书；3、购房协议；4、协助执行通知书；5、执行裁定书。证明查封房产系其个人购买。被执行人西岳房地产公司对薛俊杰提供的证据全部予以认可。本院查明，郝鹏诉西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理前，郝鹏提交诉前保全申请，请求对西岳房地产公司价值其购房首付款等费用的财产予以保全，本院依法对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX号商铺、XX号楼XX号商铺予以查封。审理中，郝鹏与西岳房地产公司就房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议，本院作出（2017）陕0502民初4344号民事调解书结案。调解书主文主要内容为：解除郝鹏与西岳房地产公司签订的房屋认购协议，由西岳房地产公司于2018年3月1日前返还郝鹏购房款及违约金。后因西岳房地产公司未按期履行生效调解书所确定义务，郝鹏向本院申请执行。2018年10月30日本院作出（2018）陕0502执1143号执行裁定书：“冻结、划拨被执行人西岳房地产公司131737元的银行存款”;2019年11月27日本院做出（2018）陕0502执1143号之一执行裁定书：“查封、扣押、冻结、划拨被执行人西岳房地产公司价值250000元的财产； 2019年11月27日，本院向渭南市不动产登记中心、渭南市房地产交易管理所送达了（2018）陕0502执1143号协助执行通知书，通知书要求查封被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：91610500773842146Q；组织机构代码：773842146）名下位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼101铺（面积：579.94㎡）；11号楼104铺（面积：229.37㎡），并冻结其买卖过户交易手续，查封期限三年。2020年4月23日，XX社区XX小组、十一小组向本院提出执行异议，2020年5月7日，本院做出（2020）陕0502执异18号、28号执行裁定书，中止本院依据（2018）陕0502执1143号之一执行裁定书所采取的对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX铺、XX号楼104铺的查封保全措施。 2020年7月17日，本院向渭南市房地产交易管理所发出协助执行通知书，查封西岳房地产公司名下位于临渭区XX路XX大街XX城XX号楼XX单元XX、XX单元1902、2901、3003,3号楼公寓1602、1617、1517七套房产，2020年9月15日，原告薛俊杰向本院提出执行异议。本院认为，本案的争议焦点为案外人薛俊杰是否是涉案被查封房产的所有权人，对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据案外人的请求和事实与理由，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋系西岳房地产公司开发建设而成，根据《中华人民共和国物权法》的规定，在完成权属变更之前，西岳房地产公司仍是涉案房屋的所有权人。案外人薛俊杰虽然于2016年3月9日通过“以房抵债”的形式与被执行人西岳房地产公司签订购房合同并取得房屋使用权，但根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，认定物权仍需登记为准，且案外人薛俊杰与西岳房地产公司之间取得房产所付款项为“以物抵债”，部分房屋并不属于自住用房，不符合上述司法解释之规定。故不能就此认定案外人薛俊杰已取得了优于其他债权的物权或者物权期待权，人民法院依据生效法律文书查封被执行人名下财产的执行措施并无不当，案外人薛俊杰对涉案房屋也不享有排除他人申请强制执行的权利。案外人薛俊杰现以其对涉案房屋拥有所有权为由要求中止对被执行人西岳房地产公司XX城XX号楼XX单元XX、XX号楼XX单元XX、XX公寓XX房屋的执行，并解除对涉案房屋查封的异议请求依法不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第九条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人薛俊杰的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定是错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审  判  长    邓卫民审  判  员    贠承一审  判  员    田丽君    二0二0年九月二十八日  书 记 员     李 玉 1