江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初8879号 原告：张华栋，男。 委托诉讼代理人：王林霞，北京市大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201611358060。 委托诉讼代理人：胡媛，北京市大成（南昌）律师事务所实习律师，证号：36011905210172。 被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码：91360125314678228F。 法定代表人：吴来斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410713551。 委托诉讼代理人：陈思腾，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，证号：36012001110001。 原告张华栋与被告江西满威实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王林霞、被告委托诉讼代理人邹细军、陈思腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华栋诉称：2017年6月25日，原、被告签订了《XX小区车位使用权认购协议》，约定原告认购被告开发的位于XX小区的地下车位。根据本协议第二条第二款约定，原、被告应在签订《商品房买卖合同》前签订正式的《车位使用权出让协议》。因此，本协议是一份预约协议。但原、被告在签订本协议以及《商品房买卖合同》两年之久，被告从未按照本协议约定组织原告进行车位选号并签订《车位使用权出让协议》。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，“对于预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此外，实际情况是原告在向被告认购XX小区商品房时被强制要求购买车位,根据协议第二条第二款约定，也明确了原告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，违反了《反不正当竞争法》第十二条的规定，属于强制搭售车位。同时，排除了原告自主购买商品房的权利，加重了原告购房负担，违反了格式合同无效条款规定。为此，原告提起诉讼，一、请求判令解除原、被告签订的《XX车位使用权认购协议》；二、请求判令被告返还原告车位预付款12万元；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告江西满威实业有限公司辩称：一、根据协议约定，被答辩人需先缴清车位尾款，答辩人再让被答辩人选车位并将车位使用权转让给被答辩人。现被答辩人一直未缴清尾款，故答辩人未让其选车位并不是违约行为，也不是答辩人不履行订立买卖合同的义务，而是被答辩人未履行订立买卖合同的义务。 二、根据《合同法》第九十四条第三项规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方才有解除权。因此，假设答辩人存在不履行车位认购协议的义务，被答辩人只有在催告答辩人在合理期限内履行后仍未履行的才具有解除权，而本案直到今天被答辩人从未向答辩人要求签订正式的《车位使用权转让协议》，所以，被答辩人不具有解除《车位认购协议》的权利。 经审理查明：2017年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《XX小区车位使用权认购协议》一份，协议约定，“一、乙方自愿认购甲方开发的位于XX小区地下车位，车位类别及总价：1、微型车位，总价26万，预付款12万抵15万，尾款11万；2、小型车位，总价28万，预付款12万抵15万，尾款13万；3、标准车位，总价30万，预付款12万抵15万，尾款15万；4、无障碍车位，总价32万，预付款12万抵15万，尾款17万；5、微型子母车位，总价35万，预付款12万抵15万，尾款20万；6、标准子母车位，总价40万，预付款12万抵15万，尾款25万。二、付款方式与时间：1、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款12万元。2、乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到XX小区营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。三、甲、乙双方权利与义务：1、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款。2、乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结。3、在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效。4、乙方应确保其所提供的通信地址和收信人、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，甲方向上述地址发出的信函或短信视为送达，通信地址如有变更，应立即书面通知XX小区营销中心，否则由此造成的一切后果由乙方承担。5、乙方应妥善保管该认购协议及预付款收据，认购协议一旦确认，本协议所确认的权利和义务不得转让、更名。6、本认购协议自双方签字或盖章之日起生效。7、因本协议发生的纠纷由甲方所在地人民法院管辖。”该协议签订当日，原告向被告支付车位预付款12万元，被告向原告出具了收据。2017年7月19日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，原告向被告购买了其开发的坐落XX室房屋。直至本案诉讼时，原告也未向被告缴清车位尾款。 上述事实，有车位使用权认购协议、收款收据、南昌市商品房买卖合同、短信以及原、被告的陈述等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的《XX小区车位使用权认购协议》属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。预约合同签订后，原告未按照预约合同的约定期限缴清尾款，选定车位（车位类型、车位号）并与被告签订《车位使用权出让协议》。所以，原告的行为已违反了预约合同的约定，按照预约合同的约定，原告所支付的车位预付款不予退还。现由于原告的行为已明确表示不再履行该预约合同，在被告既无法向原告主张继续履行预约合同，又不主张解除合同的情况下，如果按照预约合同约定执行，其违约金显著过高，为了调整原、被告双方的利益，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元，故被告仍应返还原告车位预付款6.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原、被告于2017年6月25日签订的《XX小区（车位使用权认购协议》权利义务予以终止； 二、被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告张华栋车位预付款6.8万元； 三、驳回原告张华栋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告张华栋预交案件受理费2700元，由原告张华栋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  徐荣根 二〇二〇年九月二十五日 书记员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。