重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0240民初2624号 原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。 委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。 被告：陈**飞，男，1970年7月10日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被告：吴厚珍，女，1975年4月20日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称“璟鑫物业”）与被告陈**飞、吴厚珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚到庭参加诉讼，被告陈**飞、吴厚珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 璟鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费4351.20元、违约金11944.04元、公摊能源费539.88元，合计16835.12元；2.并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称“汇景龙湾业委会”）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾镇汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告提供的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告未向原告缴纳2015年1月至2019年12月期间共计60个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未缴纳该费用。被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。 陈**飞、吴厚珍未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.80元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.60元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。 2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。 原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“汇景龙湾小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。 原告提交了关于“汇景龙湾小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将汇景龙湾小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。 原告提交的《律师函》及快递查询结果单显示：重庆律缘律师事务所受原告委托，于2019年9月30日第一次向被告陈**飞、吴厚珍出具《律师函》，向陈**飞、吴厚珍催收汇景龙湾小区x栋x单元x号住宅（建筑面积90.65㎡）自2015年1月1日至2019年9月30日止的物业费4133.64元（0.80元/平方米计算）、公摊水电费570.00元；该份《律师函》于2019年10月17日通过邮寄（EMS）的方式向被告陈**飞、吴厚珍送达，同日的投递结果反馈为“拒收”。2020年3月15日，重庆律缘律师事务所受原告委托，再次向被告陈**飞、吴厚珍发出律师函，对汇景龙湾小区x栋x单元x号住宅自2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业服务费4351.20元、公摊水电费600.00元进行催收，重庆律缘律师事务所于2020年4月1日将《催收函》通过邮寄（EMS）的方式向陈**飞、吴厚珍送达，2020年4月2日的投递结果反馈为“拒收”。 另查明，原告提交的汇景龙湾小区的公摊水、电费公示表显示：该小区2015年每月每户平均公摊水费0.50元、公摊电费10.30元，2016年每月每户平均公摊水费0.82元、公摊电费9.60元，2017年每月每户平均公摊的水费为0.43元、电费为9.55元，2018年每月每户平均公摊的水费为0.65元、电费为7.55元，2019年每月每户平均公摊水费为0.5元、电费为5.09元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、汇景龙湾业委会与原告所签的《物业服务合同》的效力问题，原、被告之间是否存在物业服务关系；二、被告是否应向原告交纳物业服务费、公摊能源费、违约金。 关于焦点一。汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告陈**飞、吴厚珍系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业委会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。 关于焦点二。关于物业服务费数额的问题。根据《物业管理条例》第七条第五项及第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费，原告汇景龙湾小区的物业服务企业为该小区提供了物业服务，被告陈**飞、吴厚珍作为该小区的业主依法应按约交纳物业服务费，现原告主张二被告支付2015年1月至2019年12月期间共计60个月的物业服务费，本院予以支持，被告应向原告支付的物业服务费数额为0.80元/㎡×90.65㎡×60个月=4351.20元。 关于公摊能源费的问题。案涉《物业服务合同》中第七条约定公摊水电费按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用，现根据原告举示的汇景龙湾小区公摊水、电公示表，原告主张的公摊能源费应予以据实计算，即2015年的公摊能源费为（0.50元+10.30元）×12个月=129.60元，2016年的公摊能源费为（0.82元+9.60元）×12个月=125.04元，2017年的公摊能源费为（0.43元+9.55元）×12个月=119.76元，2018年的公摊能源费为（0.65元+7.55元）×12个月=98.40元，2019年的公摊能源费为（0.50元+5.09元）×12个月=67.08元，合计金额为539.88元。 关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案《物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院结合本案中被告逾期交纳物业服务费给原告造成的主要损失为逾期后资金占用期间的利息，认为每日按3‰的标准交纳违约金明显过高，故酌定违约金以每月应交物业服务费[即0.8元/㎡×90.65㎡=72.52元]为基数，按照年利率24%为标准计算违约金。关于违约金的起止时间的问题，根据原告的诉讼请求并结合原告提交的违约金计算表可知，原告主张的违约金仅计算至2019年12月逾期交纳后（合同约定每月25日前交纳）的30天，即2020年1月24日，因此本案违约金应自每期物业服务费逾期之日起分别计算至2020年1月24日止。 被告陈**飞、吴厚珍经传票传唤后未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃诉讼中的抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈**飞、吴厚珍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4351.20元、公摊能源费539.88元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费72.52元为基数，按照年利率24%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算至2020年1月24日止）； 二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220.88元，减半收取110.44元，由原告重庆璟鑫物业管理有限公司负担60.44元，由被告陈**飞、吴厚珍负担50.00元。 本判决为终审判决。 审判员  向宁杰 二〇二〇年九月二十一日 书记员  陈晓梅