广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2019号上诉人（原审被告）：黎平，男，汉族，1963年8月15日出生，住广东省深圳市宝安区*************。被上诉人（原审原告）：张福千，男，汉族，1957年2月20日出生，住广东省高州市********。被上诉人（原审原告）：赖秀焕，女，汉族，1958年6月10日出生，住广东省高州市********。委托诉讼代理人：张福千，男，汉族，1957年2月20日出生，住广东省高州市********，是赖秀焕的配偶。被上诉人（原审被告）：林振文，男，汉族，1967年1月13日出生，住广东省高州市******。被上诉人（原审被告）：李科琼，女，汉族，1981年2月28日出生，住广东省高州市******。上诉人黎平因与被上诉人张福千、赖秀焕、林振文、李科琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎平、被上诉人张福千、林振文、李科琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎平上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判黎平不需将高州市***********南面首层的房屋完好交回给张福千、赖秀焕；2.撤销原审判决第三项，改判黎平不需向张福千、赖秀焕按1800元/月标准支付逾期交还高州市***********南面首层的房屋占用费。事实和理由：一、黎平、李科琼与张福千、赖秀焕不是本案租赁合同相对人关系，原审法院判决黎平应向张福千、赖秀焕交还房屋及支付逾期返还房屋的占用费用错误。张福千、赖秀焕与林振文签订房屋租赁合同，约定将高州市***********南面首层的房屋出租给林振文使用，林振文将上述房屋转租给黎平、李科琼，张福千、赖秀焕与黎平、李科琼没有签订租赁合同且没有直接的租赁合同关系。根据合同的相对性原理，黎平与李科琼不是本案租赁合同关系的相对人，林振文与张福千、赖秀焕的租赁合同终止，应当由林振文基于合同关系向张福千、赖秀焕返还房屋并参照租金每月1800元的标准向张福千、赖秀焕支付占用费。黎平基于与林振文的房屋租赁合同关系使用涉案房屋，而非基于与张福千、赖秀焕的房屋租赁关系使用房屋，因此，原审法院判决黎平应当向张福千、赖秀焕返还房屋及支付逾期返还房屋占用费用没有任何的事实及法律依据，黎平无需向张福千、赖秀焕返还涉案房屋，张福千、赖秀焕可基于其他法律关系另行向黎平、李科琼主张返还房屋。原审判决也认为根据合同的相对性应当由林振文向张福千、赖秀焕还返还上述房屋。因此本案原审法院基于合同关系，判决黎平应当向张福千、赖秀焕交还涉案房屋和支付逾期返还房屋的占用费用，属于适用法律错误。二、房屋的租金是要交纳的。黎平是从林振文处转让过来的，但一开始黎平有咨询过涉案房屋是否有漏水等事项，但张福千、赖秀焕说没有。黎平租赁房屋是为了用于商业用途，但涉案房屋不能用于商业用途，存在漏水现状。黎平请求有资质的鉴定中心对涉案房屋进行鉴定。如果房屋不能用于商业用途，则不能用商业用途的标准计算租金，而应该是按照仓库的标准计算租金。且从黎平开始装修到合同结束为止，对方没有提供任何资料给黎平办理经营执照，因此截止合同结束为止，黎平经营的商铺从没有正式开张过。张福千、赖秀焕辩称：2017年11月1日，赖秀焕与林振文签订房屋租赁合同，合同约定赖秀焕将夫妻共有的位于高州市***********南面首层62平方米的铺面租给林振文经营使用，租赁期从2017年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金2100元。后林振文未经张福千、赖秀焕同意私自将该铺面转租给黎平及李科琼，其中黎平租金1800元，李科琼租金1100元。黎平1800元租金开始直接交付给张福千、赖秀焕；李科琼11**元租金交给林振文后，林振文再交300元给张福千、赖秀焕。从2019年2月份起黎平及林振文就不向张福千、赖秀焕交付租金，至张福千、赖秀焕起诉至高州市人民法院，法院在查明事实后，依法判决租赁期限内的租金由林振文支付给张福千、赖秀焕，逾期至交回房屋时止的租金由黎平与林振文按每月1800元交付给张福千、赖秀焕，并限其在判决生效十天内将租赁房屋交还给张福千、赖秀焕。在租赁合同期限内（即2019年10月31日前），黎平是次承租人，在租赁期满后黎平拒不将房屋交还给张福千、赖秀焕，一直占着经营使用。其行为构成了不定期租赁关系，是事实租赁人，有义务向张福千、赖秀焕交付租金和返还房屋。黎平请求撤原审判决的第二、三项没有任何事实及法律依据。黎平至今一直不肯将房屋交还给张福千、赖秀焕，其应与林振文共同按每月2100元租金支付至交还房屋时止的相应租金给张福千、赖秀焕。林振文辩称：租赁张福千的房屋肯定是要交租金的，但拖欠这么多就是不对，房屋不存在漏水现象。李科琼辩称：李科琼是租赁了张福千的房屋，但李科琼也按时交了租金，从不拖欠租金。李科琼租赁的房屋没有任何质量问题。原告张福千、赖秀焕向原审法院起诉请求：一、请求法院解除原告赖秀焕与被告林振文、黎平、李科琼租赁关系，并将租赁房屋交还给原告方，并判令被告林振文、黎平支付所拖欠的租金14200元及按每月1800元租金支付至交回房屋时止的租金；二、判令被告林振文、黎平按日千分之二支付所拖欠租金的逾期付款违约金；三、判令被告林振文预付租金5000元不予退还给林振文；四、案件受理费由被告方承担。原审法院认定事实：原告张福千、赖秀焕为夫妻关系。2017年11月1日，原告赖秀焕作为甲方（出租方）与作为乙方的被告林振文（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将座落于高州市区***********南面首层铺面租给乙方使用，面积62平方米，月租金贰仟壹佰元（￥2100.00元）；二、乙方承租经营期限为贰年（从2017年11月1日至2019年10月31日止），承租期间如要装修门面、地板、天花等，征得甲方同意可装修，所装修材料包括屋内电线、灯座、插座、水管等无偿归甲方所有，不得拆除，如乙方违反这些条款，甲方可按房屋管理规定，追究乙方责任，造成经济损失的，由乙方赔偿和修复……；三、在签订合同时乙方向甲方预交租金伍仟元（￥5000.00元），同时甲方收取乙方当月的租金，到合同期满乙方遵守合同规定的前提下，甲方才能退回预收租金给乙方，但乙方在承租期内自行停业或退场，甲方不退乙方预交租金；四、乙方应缴交甲方的租金必须在每月1日前缴交，如超期不交清者，则按应交的总额每天收滞纳金千分之二，如超过本月不交者，甲方除追清当月乙方应交的租金外，有权不退还乙方预交的租金，并终止合同，收回房屋门市部；……七、乙方在租赁期间的房屋不得以任何方式转让、出租给他人经营，如有违者，甲方收回房屋门市部并不退回乙方预交的租金，并终止合同……。合同签订后，原告张福千、赖秀焕把上述房屋交付给被告林振文使用。几个月后，被告林振文将涉案房屋转租给被告黎平、李科琼，租金分别为1800元/月、1100元/月。原告张福千、赖秀焕知道了转租的事情后没有提出异议并收取了被告黎平、李科琼交付的租金。原告张福千、赖秀焕与被告黎平、李科琼均没有签订租赁合同。被告林振文在合同签订时已经预交了租金押金5000元，并已交租至2018年2月止。2018年3月开始其没有再交租给原告张福千、赖秀焕。被告李科琼分别支付租金300元/月、800元/月给原告张福千、赖秀焕、被告林振文，直至2019年10月止。2019年11月之后，被告李科琼没有再租赁该房屋并进行了搬离。2018年3月后，原告张福千、赖秀焕收到了被告黎平交来的租金共20000元。被告黎平至今还在使用涉案房屋。原审法院认为，在本案诉讼审理中，原告赖秀焕与被告林振文签订的租赁合同履行期限已届满，合同因而终止，原告张福千、赖秀焕请求解除租赁合同已无必要，原审法院对该请求予以驳回。因原告赖秀焕与被告黎平、李科琼没有租赁关系，其请求解除租赁合同，于法无据，原审法院予以驳回。由于原告赖秀焕与被告林振文签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，应认定合法有效，所以被告林振文应支付拖欠的从2018年3月至2019年10月的租金34200元（1800元/月×19个月）给原告张福千、赖秀焕。因被告黎平已支付租金20000元给原告张福千、赖秀焕，应视为其代被告林振文履行了交租义务，故减除后，被告林振文尚需支付拖欠的租金14200元给原告张福千、赖秀焕。因为被告黎平不是本案租赁合同的相对人，所以根据合同相对性原理，原告张福千、赖秀焕请求被告黎平共同支付拖欠的租金14200元没有依据，原审法院予以驳回。因原告赖秀焕与被告林振文的租赁关系已经终止，故根据法律规定及合同约定，被告林振文应在判决生效后10天内搬离租赁房屋并将位于高州市区***********南面首层的涉案房屋交还给原告张福千、赖秀焕，并参照租金1800元/月标准与尚在使用涉案房屋的被告黎平一并支付逾期交还房屋的占用费直至涉案房屋交回之日止。由于本案案由为房屋租赁合同纠纷，被告黎平、李科琼不是涉案合同的相对人，原告张福千、赖秀焕与被告黎平、李科琼也不存在租赁关系，且被告李科琼已经搬离涉案房屋，所以原告张福千、赖秀焕在本案中基于合同关系请求被告黎平、李科琼交还涉案房屋，依据不足，原审法院予以驳回。原告张福千、赖秀焕可基于其他法律关系另行向被告黎平、李科琼主张返还房屋。因被告林振文拖欠租金，已构成违约，故根据法律规定及合同约定，被告林振文应承担违约责任，不退还被告林振文预付的租金5000元并支付拖欠租金的违约金（以拖欠的租金为基数，按2‰/天计算至还清拖欠的租金之日止）给原告张福千、赖秀焕。由于原告张福千、赖秀焕与被告黎平不存在租赁关系，所以其要求被告黎平支付拖欠租金的逾期付款违约金，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告林振文应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金14200元给原告张福千、赖秀焕。二、被告林振文应在本判决生效之日起十日内把位于高州市区***********南面首层的房屋完好交回给原告张福千、赖秀焕。三、被告林振文、黎平自逾期交还位于高州市区***********南面首层的房屋之日起按1800元/月标准共同支付房屋占用费给原告张福千、赖秀焕直至被告林振文交回上述房屋之日止。四、被告林振文应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金14200元的违约金（以拖欠的租金为基数，按2‰/天标准计算至还清拖欠的租金之日止）给原告张福千、赖秀焕。五、原告张福千、赖秀焕无需退还预付的租金5000元给被告林振文。六、驳回原告张福千、赖秀焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元（原告已经预交），由被告林振文负担。二审庭审后，林振文提交新证据：林振文与黎平签订的合同一份，拟证明其与黎平签订转租合同。本院邮寄证据给各方当事人进行书面质证，张福千、赖秀焕提交的书面质证意见：对合同的真实性没有异议，其将房屋租赁给林振文，林振文将一间房屋转租给李科琼，将三间转租给黎平。李科琼、黎平没有提交书面质证意见。本院认证：黎平、李科琼向林振文缴交了涉案租赁房屋的租金，黎平、李科琼亦承认林振文转租涉案房屋给其使用，故对林振文与黎平签订的合同予以采信。二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2017年11月28日林振文与黎平签订《合同》一份，将门口二间铺转租给黎平，租金为每月1200元，之后林振文与黎平又签订多一间房屋的租赁合同，共三间房屋的租金为每月1800元。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人上诉请求进行审理。当事人没有提出上诉请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据本案查明的事实和诉辩双方意见，本案争议焦点为：黎平是否应支付占用费至返还房屋之日止给张福千、赖秀焕。赖秀焕与林振文于2017年11月1日签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，应认定合法有效。2017年11月28日林振文将房屋转租给黎平、李科琼，张福千、赖秀焕知道转租事情后，没有提出异议且收取了黎平、李科琼的租金，视为同意林振文转租给黎平、李科琼。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”规定，虽然林振文将房屋转租给黎平、李科琼，但赖秀焕与林振文签订的租赁合同仍继续有效，对双方有约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，赖秀焕与林振文签订的租赁合同期限是2017年11月1日至2019年10月31日，林振文与黎平签订的转租合同期限是2017年12月1日至2019年10月30日。现合同租赁期限已届满，赖秀焕、张福千不同意继续出租房屋给林振文、黎平使用，林振文、黎平应将租赁房屋交还给赖秀焕、张福千，但黎平没有交还房屋给赖秀焕、张福千，林振文、黎平应按租赁合同标准支付占用费给赖秀焕、张福千。原审判决黎平、林振文按租赁合同约定支付每月占用费1800元给赖秀焕、张福千至交回房屋时止正确，应予维持。黎平称其与林振文签订租赁合同，其无需向赖秀焕、张福千支付占用费，依据不足，不予支持。综上所述，黎平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人黎平负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  罗 文审 判 员  徐忠圣二〇二〇年九月十四日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。