四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0180民初3009号 原告：刘元平，男，1958年1月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张志琼，女，1959年10月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张家兵，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 被告：四川省精华房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市安象街安西巷**（精华逸景小区），统一社会信用代码915120816602582690。 法定代表人：谢建勇，董事长。 委托诉讼代理人：胡辉，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋明虎，泰和泰律师事务所律师。 原告刘元平、张志琼与被告四川省精华房地产开发有限公司（以下简称精华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月4日、9月21日公开开庭进行了审理。原告刘元平、张志琼的委托诉讼代理人张家兵，被告精华公司的委托诉讼代理人胡辉、蒋明虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘元平、张志琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告因商品房买卖合同违约而依法应赔偿原告的各项违约金共计36,174.76元；2.案件受理费由被告负担。审理中，变更诉讼请求为退还面积差的违约金16,167.68元、逾期交房违约金2,516.94元，合计18,684.62元。 事实与理由：被告系房地产开发销售商，原被告于2015年9月24日签订商品房买卖合同之前根据被告的对外宣传并了解其开发的简阳市东城新区东城华府二期楼盘的地理位置、楼幢朝向及楼层和使用平方面积等。之后与家人充分合议一致后决定购买该楼盘中二期6号楼1-19-1号房。并在上述时间与之签订买卖合同，在被告提供的格式合同中明确载明了所购房的套内面积77.26平方米、公摊面积18.78平方米、建筑面积96.04平方米、价款等及因违约而依法应承担的违约责任。 2020年3月中旬，当原告拿到产权证时发现与之最初签订合同确定的平方面积减少了数个平方，且远远低于建筑误差比绝对值3%的强制性规定，同时还存在迟延交房的情况。被告的行为已严重违背了原告的购房初始目的，损害了原告利益。故起诉至法院。 被告精华公司辩称，对双方签订商品房买卖合同、原告已按合同价款支付购房款、原告于2018年2月28日接房均无异议。但被告已根据实际面积差退还价差款，对原告主张面积差异超过3%的部分，由被告承担双倍赔偿责任不予认可，因按合同约定，该面积差异的处理应适用合同第十四条第（二）款的约定，据实结算，故不存在补差双倍赔偿的问题；对原告主张逾期交房的问题，因合同第十七条第（一）款第2项的约定，基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的有90日的整改期间不计算违约责任；且因政府政策原因导致2017年7-8月停工，属不可抗力，应予以扣除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：刘元平、张志琼与精华公司于2015年9月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘元平、张志琼购买精华公司开发的位于四川省简阳市东城新区，套内面积77.26㎡、公摊面积18.78㎡、建筑面积96.04㎡，合同价款为426578元，合同第十四条“面积差异处理”中第（二）款约定“以竣工验收后有资质的测绘公司最终测绘面积为准，据实结算。”；约定交房期限为2017年12月31日前，合同第十九条“逾期交房责任”中第（一）款第1项约定“……（1）逾期在90日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。 合同第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”中第（一）款第2项约定“买受人允许出卖人在90日内予以整改完善，整改期间出卖人不承担违约责任。……” 事后，刘元平、张志琼按合同约定支付房总价款426,578元；并于2018年2月28日接房。根据取得的川（2019）简阳市不动产权第0241147、0241148号不动产权证书，该房屋的建筑面积89.52㎡，其中专有建筑面积71.11㎡，分摊建筑面积18.41㎡。 精华公司分别于2018年2月28日、2019年12月28日二次退还刘元平、张志琼面积差价款共计28,960元。 另查明，精华公司于2018年2月9日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。审理中，各方当事人均认可，精华公司通知业主接房，所有业主在2018年2月28日完成交房手续。 再查明，成建委（2017）384号文件，载明成都市于2017年7-8月在全市实施建设工程大气污染防治特别管控措施，暂停中心城区建设工程施工现场装载机、挖掘机等高排放非道路机械作业。 以上事实，有刘元平、张志琼提交的原告身份证、被告工商登记信息，不动产权证、《商品房买卖合同（预售）》；精华公司提交的营业执照、《主体结构分部工程质量验收报告》、《节能验收意见表》、《开发建设项目水土保持设施验收鉴定书》、《电梯监督检验报告》、《消防工程消防验收意见书》、建设工程“三表”检定结果通知书、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收报告》，接房通知单、情况说明、物业费交费情况统计、面积减少退款领款单,成建委（2017）384号文件、简住建（2017）63号、230号、497号、541号等等，及各方当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，刘元平、张志琼与精华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当全面履行合同。 关于面积差异处理适用条款的问题。精华公司认为合同已明确约定适用第十四条“面积差异处理”中第（二）款的约定“据实结算”，且合同约定优先于法律规定，故不应承担赔偿责任，该辩称理由符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”的规定，本院予以认可。 关于是否存在不可抗力的问题。精华公司提交相关部门的文件，拟证明因成都市于2017年7-8月在全市实施建设工程大气污染防治特别管控措施，该期限应予以扣除，本院不予支持。精华公司既无该楼盘建筑工程停工的证据，也没有导致停工时自身不存过错的证明，故该情形不属于不可抗力，不能据此免责。 关于逾期交房的违约责任问题。精华公司认为，虽然存在逾期交房的事实，但根据合同第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”中第（一）款第2项约定，允许出卖人有90日的整改期限，根据实际逾期交房的时间，均在整改90日内，故不承担违约责任，本院不予支持。该条款约定的是基础设施和公共设施的违约责任，给予被告90日的整改期限，被告不能据此作为逾期交房的免责条款。根据合同第十五条“商品房交付条件”和第十九条“逾期交房责任”中第（一）款第1项对交付条件和逾期交房的责任均有明确约定，应根据合同约定承担责任。即逾期交房应承担的违约责任为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，即总房款426,578元×0.01%/日×59日=2,516.81元。 综上，刘元平、张志琼主张逾期交房，本院予以支持；主张面积差异的违约责任不符合合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省精华房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘元平、张志琼逾期交房的违约金2,516.81元； 二、驳回原告刘元平、张志琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计134元，由原告刘元平、张志琼负担116元、由被告四川省精华房地产开发有限公司负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年九月二十一日 书记员  华 利