济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3370号原告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：远某，该公司职工。委托诉讼代理人：张某某，该公司职工。被告：侯兆允，男，1978年4月29日出生，汉族，住山东省菏泽市。被告：管东，男，1974年12月15日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘方敏，山东胜远律师事务所律师。原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称中建物业济南分公司）与被告侯兆允、管东物业服务合同纠纷一案，本院2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建物业济南分公司的委托诉讼代理人远某、张某某，被告管东的委托诉讼代理人刘方敏到庭参加了诉讼。被告侯兆允经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中建物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付给原告物业费31693.6元以及产生的利息；2.请求判决被告支付给原告滞纳金26004.38元（暂计算至2019年9月16日）；3.请求判决被告支付给原告水电费共计125331.7元；4.请求判决由被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年12月2日，侯兆允、管东作为承租人租赁了某处B座21层、22层经营健身房。管东交纳了相关的装修押金以及后期物业费，同时两被告在相关的业主确认等材料上进行签字。但自2018年9月17日至今，二者未继续向我公司交纳物业费，经过催收但未果。管东于2017年12月14日在工商行政部门设立了济南历下某某健康咨询中心，注册地址为济南市某室，该个体工商户的经营者为管东，2017年11月6日管东前往我物业中心称与侯兆允共同租赁了案涉房屋，用于开办健身中心，并交纳了2017年12月16日-2018年6月16日半年度的物业费用，2017年12月2日，被告管东向我公司提交《装修申请表》、《房屋装饰装修管理协议》等材料，并交纳了2万元的装修押金，以上资料中有管东以及侯兆允在业主处的签字。同时后期在开办健身中心时收取的会员费均由经营者管东名下的济南历下某某健康咨询中心收取。根据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。管东辩称，中建物业济南分公司列管东为被告，属认定事实不清，完全错误。《房屋租赁协议》是中建物业济南分公司与侯兆允签署的，和管东无关，管东只是侯兆允聘用的临时工作人员，在侯兆允不在济南的时候替侯兆允负责创大健身中心办理各项业务，他的一切均为职务行为，代表的是创大健身中心，管东不是创大健身中心的实际投资人，创大健身中心是2017年12月7日侯兆允依法在历下区市场监督管理局注册成立的，类型是个体工商户，经营者是侯兆允，和管东没有任何关系。另外，关于济南历下某某健康咨询中心注册成立的问题，侯兆允租赁的21、22楼，因为有空闲的办公地点，济南历下某某健康咨询中心和健身具有相应的关联性，可以吸引会员，所以说侯兆允要求把济南历下某某健康咨询中心注册在其租赁的地点。关于会费的问题，因济南历下某某健康咨询中心具有银行的POS机，会员大部分都是刷卡消费，所以说侯兆允让济南历下某某健康咨询中心代其收取会员的会费，收取后再把会费转交给他，并不是中建物业济南分公司所称，济南历下某某健康咨询中心因在21楼注册，就理所当然的认定管东为创大健身中心的经营者。管东从未向中建物业济南分公司所称，其为创大健身中心的经营者或主人，其交纳的所有费用都是替侯兆允支付的，属创大健身中心的职务行为。中建物业济南分公司提交的有管东签字的各种单据，都是中建物业济南分公司的公司的格式化的资料，在业主上的签字，管东只是代表侯兆允签字，不在业主上签字的话，没有别的地方签字，管东的签字是纯属职务行为。被告侯兆允未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东中建房地产开发有限公司（甲方）与中建物业济南分公司（乙方）签订《某某二期A地块（某处）前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），合同约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲乙双方选聘乙方对某某二期A地块（某处）提供前期物业服务事宜达成一致意见。合同第五条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，其中2号楼物业费为3.7元/月.平方米。合同第六条约定，物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至15日、7月1日至15日履行交纳义务。合同第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按应交总额的千分之三向乙方支付违约金。管东提交《商铺租赁合同》复印件一份，该复印件载明：合同签订双方为山东中建房地产开发有限公司（出租人，甲方）与侯兆允（承租人，乙方），合同编号为******，侯兆允承租某处B座21层、22层（以下简称涉案房屋）经营创大健身，经营内容为健身养生。合同第四条第4.1项第（1）款约定，侯兆允承租涉案房屋应交纳的租金不包括物业管理费、停车场费、空调使用费、通讯费、电费、水费等所有其他相关费用。第四条第4.2项约定，甲方有权自行或委托物业管理公司对该项目进行统一物业管理。租赁期内，乙方应根据物业管理的规定向物业管理公司支付物业管理费，并遵循甲方或其委托的物业管理公司制定的各项制度和物业管理规定。合同第十五条通知送达载明：收件人为管东。该复印件第18页承租方签章处加盖了“菏泽开发区创大健身中心合同章”，法定/授权代表人处签名为“侯兆允”。涉案房屋装饰协议中载明乙方业主为侯兆允，管东在合同乙方代表人处签名。2018年11月23日，侯兆允称由于经营不善不再继续租赁B座21层。某处B座21层2018年10月16日至2018年11月15日期间的物业费为2641.1元，应于2018年7月1日交纳；某处B座22层2018年7月1日应交纳2018年10月16日至2018年12月16日期间的物业费为5282.27元，2019年1月1日应交纳2018年12月17日至2019年6月16日期间的物业费为15846.8元，2019年7月1日应交纳2019年6月17日至2019年9月16日期间的物业费为7923.4元，上述物业费共计31693.6元，侯兆允与管东均未交纳。自2017年12月1日起，侯兆允与管东均未交纳过水电费，截至2019年8月16日，中建物业济南分公司垫付电费118954元、水费6733.7元，共计125687.7元。另查明，济南历下创大健身中心系个体工商户，经营者为侯兆允，经营场所为济南市历下区文化东路**某处**21.**，注册日期为2017年12月7日。本院认为，经本院传票传唤，侯兆允无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证质证的权利。中建物业济南分公司与山东中建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及侯兆允与山东中建房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，上述前期物业服务合同对包括侯兆允在内的涉案业主均具有约束力。本案中，中建物业济南分公司已实际为涉案小区提供物业服务，侯兆允作为业主应按照前期物业服务合同的约定向中建物业济南分公司支付拖欠的物业服务费31693.6元及水电费125687.7元，中建物业济南分公司主张水电费125331.7元，未超出上述范围，本院予以认可，故对中建物业济南分公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。同时，侯兆允还应向中建物业济南分公司支付逾期交纳物业费产生的利息损失。中建物业济南分公司根据《前期物业服务合同》第25条向侯兆允主张逾期交纳物业服务费的“滞纳金”，根据该合同条款，“滞纳金”实为违约金，中建物业济南分公司表述有误，本院予以纠正，侯兆允未按时交纳物业费，已构成违约，侯兆允应向中建物业济南分公司交纳违约金，截至2019年9月16日，违约金应为（2641.1元+29052.5元）×3‰=95.08元。故对中建物业济南分公司济南分公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。本案中，管东不是《商铺租赁合同》的相对方，中建物业济南分公司亦未能举证证实管东系涉案房屋实际使用人，其要求管东承担物业费、违约金、水电费等相关费用，缺乏事实和法律依据，中建物业济南分公司提出的该部分诉讼请求本院不予支持。中建物业济南分公司可待补充相应证据后另行对管东主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侯兆允于本判决生效之日起十日内向原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费共计31693.6元；二、被告侯兆允于本判决生效之日起十日内向原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司支付逾期交纳物业费利息（以2641.1元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以5282.27元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以15846.8元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7923.4元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告侯兆允于本判决生效之日起十日内向原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司支付截至2019年9月16日的违约金95.08元；四、被告侯兆允于本判决生效之日起十日内向原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司支付2017年12月1日至2019年8月16日期间的水电费共计125331.7元；五、驳回原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，保全费1420元，均由被告侯兆允负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  阮斌二〇二〇年九月二十日书记员  耿铭