黑龙江省宝泉岭人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8101民初883号原告：黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉大街。法定代表人：马英文，男，该公司经理。委托诉讼代理人：唐清江，黑龙江牛国林律师事务所律师。被告：邵巍，男，住黑龙江省萝北县，现住黑龙江省。原告黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司与被告邵巍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司委托代理人唐清江、被告邵巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付物业费1532.00元及违约金（本金1532.00元自2017年1月1日起按日利率3‰计算至实际履行日止），被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与阳光小区业主委员会分别于2014年、2016年、2018年签订“物业服务管理合同书”约定，物业费2016年前为每年每户240.00元，2017年后按每月每平方米0.50元，2019年每户每年320.00元，每年3月前交纳，否则承担每日5‰的违约金。合同签订后，原告按约定完成物业管理服务，被告欠物业费1532.00元未交。邵巍辩称，其可以缴纳物业费，但是应当根据法律规定的其所在小区的收费标准、收费依据及小区的评级标准进行交纳。同时，邵巍是2016年6月份购买的涉案房屋，邵巍不应该交纳2016年全年的物业费。原告要求交纳物业费的标准不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据及被告的质证意见：1.物业服务管理合同书（复印件，同时提供原件进行核对）三份、延军路五区（阳光小区）业主委员会名单（复印件，同时提供原件进行核对）两份。欲证明原告自2014年起至今为阳光小区提供物业服务，与业主委员会签订物业合同，约定了物业的收费标准、物业服务范围，以及延期缴纳物业费的违约金；以此证明原告为阳光小区全体业主提供物业服务，物业合同经业主委员会签订合法有效，对全体业主产生法律效力；原告依据物业合同履行了物业服务责任义务。被告认为业主委员会是谁其不知道，让其交钱按什么标准收费，是否符合收费标准，应提供依据；2019年下半年原告明确告诉被告10、11、12号楼弃管了，在门上明确出示过已经对该几号楼放弃管理，其违约再先；2020年-2021年又要接管，也存在违约行为。2.2020年6月14日催缴物业费通知单一份、2020年6月14日催缴物业费通知单照片（打印件）一份、2017年5月15日催缴物业费通知单（复印件，同时提供原件进行核对）一份。欲证明原告依法向被告递交书面催缴，其拒不缴纳，被告尚欠2016年-2019年的物业费1532.00元。被告认为2016年6月份购买的房屋，至今居住的房屋也不是被告的名字，不应向被告催缴，房屋至今没有过户，是别人的名字，被告没看到张贴的内容，也没有催缴到被告，被告没碰到过催缴员，不能证明是贴到被告家了，被告没见过催缴单，就最近打了一次电话，告诉被告原告起诉被告了。被告提供的证据及原告的质证意见。照片（被告于2019年夏天用手机自行拍摄阳光小区老11号楼新10号楼）13张、证明一份。欲证明物业公司并未对小区进行综合管理，花坛常年被人种植蔬菜水果，自行车棚没有人管理，小区地面不平，常年下雨积水，小区门禁不好使，根据物业法的规定，物业应有责任，但并未履行义务，证明被告所在老11号楼新10号楼业主自行集资收费，自行清雪，清理马葫芦，物业服务不到位，被告一年缴纳五百多元只是打扫楼道。原告认为，因该照片无法确定为2019年拍摄，地面维修不再物业公司服务范围内，如需要对地面进行维修，应由业主承担维修费用，拍摄时间截点无法确定，物业公司对物业保洁清扫是有时间要求的，按照物业条例是每日清扫一次，该照片显示垃圾部分无法确定存在时间超过一天，但从部分照片显示地面干净整洁，也能够证明物业公司履行了物业服务职责，绿地照片绿地是由城管局负责，绿地成长的好坏与物业公司无关，但绿地范围内无垃圾存在；证明属于证人证言，证人应出庭质证，马葫芦的抽取无法确定是在2019年12月31日前，如在2020年物业公司暂停物业服务，未收取物业费，其抽取马葫芦也应业主自行承担，2020年1月1日之后暂停服务，冬季清雪与原告无关；做证明的人有部分人是欠费业主，被告以及其他业主的欠费行为导致物业公司暂停对该栋楼的物业服务。本院对上述证据的认证意见：原告提供的证据，互相佐证，能够证明原告的诉讼主张、证据的证明方向和本案的相关事实，被告虽有异议，但被告提供证据不足以反驳原告证据的证明方向。原告提供的证据，有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据，不能证明其反驳主张，且原告有异议，被告提供的证据，不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的举证、质证、陈述及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案的事实如下：黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区成立业主委员会。2014年12月1日，黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区业主委员会（甲方）与黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务管理合同书》，约定物业服务范围包括该小区11号住宅楼，物业费由乙方按20.00元/户/月向业主按年（季、月）收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之五加收违约金，委托管理期限为贰年（自2014年12月1日起至2016年12月30日止），双方还约定了各自的有关权利和义务。黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司依约履行了2014年至2016年的物业服务义务。2016年11月21日，黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区业主委员会（甲方）与黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务管理合同书》，约定物业服务范围包括该小区11号住宅楼，物业费为0.50元/平方米/月/户，每年3月30日前提前收取当年物业费，逾期支付每日收取千分之五违约金，物业服务期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止，双方还约定了各自的有关权利和义务。黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司依约履行了2017年至2018年的物业服务义务。2018年10月6日黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区业主委员会（甲方）与黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务管理合同书》，约定物业服务范围包括该小区11号住宅楼，物业费为320.00元/年/户，每年3月30日前提前收取当年物业费，缴纳物业费的业主，收取所欠物业费总额百分之三十违约金，物业服务期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，双方还约定了各自的有关权利和义务。黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司依约履行了2019年的物业服务义务。邵巍享受了黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司为其提供的其使用的黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区11号楼3单元601室89.35平方米住宅的物业服务。2016年邵巍交纳物业费100.00元。邵巍尚欠黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司2016年物业费140.00元（20.00元/户/月×12个月-100.00元）、2017-2018年物业费1072.20元（0.50元/平方米/月/户×89.35平方米×12个月×2年）、2019年物业费320.00元，合计为1532.20元。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生是损失赔偿的计算方法。约定的违约金过高，当事人可以请求予以减少。被告房屋所在的黑龙江省宝泉岭管理局局直阳光小区的业主委员会依法成立后，与原告签订的《物业服务管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。该合同约定了双方在物业服务方面的有关权利和义务，具有物业服务合同性质，原、被告之间形成了物业服务合同关系。原告依约履行了提供物业服务义务，对案涉小区进行了物业服务管理，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定按期足额交纳物业服务费。被告未按照约定按期足额交纳物业服务费，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告应当给付原告物业服务费及承担相应违约责任。原告主张按日3‰计收违约金过高，且被告提出质疑，经本院征求原告意见，其同意适当调整，本院酌定以不超过欠交物业服务费本金的30%计算违约金为宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。被告认为物业服务费收费标准、依据及小区的评级标准不明，但此主张不是其拒交物业费的理由，而且以上项目在《物业服务管理合同》中均有相关陈述和约定。被告认为其是2016年6月份购买的涉案房屋，其不应该交纳2016年全年的物业费和其已经缴纳2016年物业120.00元的主张，因未提供证据加以证明，应承担不利的后果。综上所述，原告的诉讼请求，本院支持被告给付原告物业费1532.00元及违约金459.60元（本金1532.00元×30%），合计1991.60元。原告其他诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告的辩驳主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、被告邵巍给付原告黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司物业服务费1532.00元、违约金459.60元，合计1991.60元，于本判决生效之日起10日内履行完毕;二、驳回原告黑龙江省宝泉岭农垦爱家物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、减半收取25.00元（原告预交），由被告邵巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 秦 哲二〇二〇年九月二十三日书记员 孟繁星