安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初1832号 原告：安徽佳爱家企业管理咨询有限公司，住所地合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基地********，统一社会信用代码91340100MA2Q3GQ503。 法定代表人：冯雁飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴雪狂，安徽伟易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何进，安徽伟易律师事务所律师。 被告：吕家翠，女，汉族，1963年5月29日出生，户籍地安徽省巢湖市，经常居住地安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 原告安徽佳爱家企业管理咨询有限公司（以下简称佳爱家公司）与被告吕家翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳爱家公司的委托诉讼代理人吴雪狂、被告吕家翠的委托诉讼代理人吴一泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳爱家公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告通知解除《房屋租赁合同》行为无效，判决被告继续履行与原告之间的《房屋租赁合同》并立即恢复对案涉房屋的供电；2、依法判决被告自2020年6月16日起按每天20000元的标准支付停业期间的营业损失；3、依法判决原告不需要向被告支付停业期间的房屋租金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告单方提供的合同，相关条款不应当采纳。被告提供的合同是其惯用的合同，包括他人租赁给原告使用的合同也与被告的合同是一样的，没有任何修改。因此被告利用其优势地位与原告签订的这样的合同，相关条款并没有经过双方协商，且不合理，部分条款不应当采纳。二、原告和被告通过合同约定，否定了通过合同约定方式解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第十条、违约责任：2、除发生不可抗拒力量及下述条款(第九条以外)，双方均不能解除合同。第九条、如因不可抗拒因素导致本房屋租赁合同无法顺利履行，双方互不承担责任。如因市政拆迁，在政府有补偿的情况下，双方协商处理。协商不成,可向租赁物所在地人民法院诉讼解决。从上述两条可以看出，原告和被告在合同中已经通过约定，否定了其他非《合同法》规定的解除合同的条件。因此本案涉及的《房屋租赁合同》除了法定解除条件，并无其他约定的条件解除合同，而且该份合同是由被告提供，对被告不利的条款，应当由被告承担不利后果。因此本案被告单方解除《房屋租赁合同》没有法定或者约定的依据。三、原告已经履行了合同的最主要义务，被告不宜单方解除合同。房屋租赁最主要的目的就是一方提供租赁场所，另一方支付租金。本案双方按照《房屋租赁合同》的约定，被告提供了场所，原告也支付了租金。双方履行了房屋租赁最基本也是最主要的权利义务，这个履行期间已经长达两年多。现在被告仅以没有设置双向口的问题解除合同，其违背了房屋租赁合同最根本的目的，不利于合同的履行。同样合同中涉及消防安全等可能影响人员安全的行为，却没列为解除条件，可以看出该条约定不具备合理性。因此被告解除合同的行为是一种无效行为。四、被告已经默认了原告设置双向口的行为。原告和被告于2018年3月17日签订了《房屋租赁合同》，后案涉房屋装修并营业至今已两年有余。在设置双向口之初，被告也已口头允许。而且被告及家人长期到此处购物，也从未对双向口提出异议，因此原告认为被告已经通过口头及默认的方式，修改了原合同相应的条款，如今被告再以此理由解除房屋租赁，显然是被告对案涉房屋另有他用，才出此下策。五、被告应立即恢复案涉房屋的供电，并承担违约造成的停业期间损失。1、关于停业期间。案涉房屋用于经营超市，货品众多、且数量也很多，因被告的停电导致超市无法经营，损失惨重。这些损失仅凭单方确认，很难得到被告的认可，因此需要双方都在场对相关物品的数量、价格等损失予以确定，否则因被告停电所造成的超市部分损失将难以明确。在被告不配合对相关损失物品的数量、价格等予以确定的情况下，超市难以恢复经营。因此超市的停业期间应当以双方对物品的数量、价格等相关损失确定后，并达到被告停电以前超市可以经营的状态时，超市才可以恢复继续经营，这期间为停业期间。2、被告应承担超市停业期间的损失。《房屋租赁合同》中约定由被告对案涉房屋进行供电，但是2020年6月16日被告突然停止了对案涉房屋的供电，导致超市无法经营。被告停电导致超市停业，被告的这一行为给超市的声誉、信誉造成了极其严重的损害，同时被告停电单方解除合同这一行为造成超市的损失包括但不限于生鲜商品变质损坏、即将到期的商品无法及时售出导致过期、衣服梅雨季节发霉损坏、会员索要充值金额、供应商索要货款、员工要求劳动报酬及额外补偿、其他房屋租赁费用等，这些直接损失及相关损失目前预估已经超过2000000元，这些损失都应当由被告承担，保留向被告索赔的权利。综上，原告认为被告解除合同的行为即没有合理的约定，也违背了合同的最根本目的，更违背了诚信的原则，恳请人民法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告吕家翠辩称：1、被告通知解除房屋租赁合同不是被告单方行为，被告是按照双方所签订的房屋租赁合同的约定而进行的。根据租赁合同的第八条乙方权利义务的第四款在条件成就时被告有权终止合同并收回场地，这是原被告双方对解除租赁合同的约定，故被告通知解除租赁合同是双方真实意思表示；2、被告从来没有终止对超市的供电，经公安机关的调查，超市没有电是因为原告没有支付电费导致电闸自动跳电；3、在电闸跳电以后，原告没有为超市购买用电，同时对超市的物品没有进行合理的保管和处理，故对其损失应当由原告自行承担；4、超市跳电与被告解除合同之间没有因果关系，原告在诉状中陈述是虚假的，与公安机关调查的结果是不吻合的，被告将在举证质证过程中进一步陈述。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告佳爱家公司围绕诉讼请求依法提交的证据有： 一、原告营业执照、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体资格适格； 二、原、被告双方签订的房屋租赁合同、被告解除房屋租赁合同通知书，证明：1、双方房屋租赁关系，被告单方解除合同没有依据；2、房屋租赁合同第八条中明确约定电费是向被告交付，不是向供电部门交付，也未安装任何欠费跳闸器材，因此不存在未交付电费自动跳闸一说，而且原告尚有部分电费在被告处，不存在欠费问题。 三、报警情况说明，证明被告单方解除合同并实施停电等行为。 四、超市物品损坏情况图片，证明因被告单方停电导致超市无法经营，恰逢梅雨季节超市物品也无法进行合理的转移，相关损失应当由被告承担。 五、公安机关出警执法视频记录，证明公安机关在当日出警的调解过程中有让被告恢复供电，如果是被告所说因为欠费跳闸断电，那么原告只需缴纳电费即可恢复供电，不需要报警及通知被告到场，按照常理被告所说显然不符合事实，因此可以证明是被告停电。 六、两份转账凭证，证明原告两次向被告转账共计22000元，备注明确写明用于超市电费，但被告因为其他纠纷擅自将该笔费用不给原告充电导致最后的停电，相应的责任应当由被告承担。 被告吕家翠对原告佳爱家公司提交的证据发表质证意见为： 证据一，无异议； 证据二，真实性、合法性和关联性无异议，对原告的证明目的有异议，该租赁合同已经明确了约定被告解除合同的条件，在条件成就时被告有权利解除合同，这是双方的真实意思表示，故被告解除合同符合双方的真实意思； 证据三，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该报警情况说明与原告的证明目的之间毫无关联性，这在公安机关对本案的调查所形成的笔录有详细的记载，将在被告举证中详细说明； 证据四，真实性、合法性和关联性及证明观点均持有异议，该组照片与本案所审理的内容没有关联性，照片如何形成从何而来均不得而知，即使来源于涉案的超市，那也是原告自己不妥善处理和处置的后果，与被告之间无关联性； 证据五，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，从视频反映的情况来看，超市的员工对实际情况不知情，仅是凭着自己的猜测向公安机关陈述内容，其陈述的内容与公安机关进一步的调查明显冲突。同时，在公安机关出警时因时间短暂并没有调查超市无电的原因，只是将双方工作人员喊到一起要求其协商，视频中公安机关并没有明确超市无电的原因，公安机关要求被告供电只是从超市安全的角度提出的建议，而非断电的原因是由被告形成的。 证据六，应将转账凭证原件提交法庭予以核实；原告所展示的付款凭证上备注是原告单方行为，被告对此不知情，被告收到原告的款项后，已经通过票据的形式，对其款项的性质进行了确认，在原被告双方确认款项的性质后，原告无任何异议行为，这是双方合意的结果。所以，原告以单方形成的材料来否定双方合意结果是不能成立的，故原告的该组证据与证明观点之间无关联性。 被告吕家翠就其抗辩主张依法提交的证据有： 一、公安机关的询问笔录（包括周东兵、周贯君、程学君）和调解笔录，证明：1、询问笔录中三位被询问人均是原告超市的工作人员，上述工作人员对超市无电的原因进行了核查，明确了超市的供电卡上的电已经用完，电闸自动跳电导致超市无电，同时还明确了超市的供电线路和设备无任何的人为损坏和拉电的行为；2、在公安机关形成的调解笔录中反映出原告的经营状况已出了问题，正在违反合同的约定对外进行转让，故，原告的经营行为所导致的后果与原告在诉状中陈述的内容是相互充突的； 二、转账记录、房租费欠条、房租费收据、购电明细报表、电费收据，证明双方已经确认对原告的汇款哪些是支付房租哪些是支付电费，所支付的电费已经全部进入原告的用电卡之中，2020年6月16日超市停电是因为原告的用电卡已经消费完毕，而非被告断电所形成。 三、2020年4月至2020年6月拖欠电梯电费清单，证明原告拖欠电梯电费，与周贯君在笔录中陈述电梯电费至今未缴纳一致。 原告佳爱家公司对被告吕家翠提交的证据发表质证意见为： 证据一，周贯君在笔录第三页提到转账10000元电费，房东只给充了5000元电费，这个事情发生在被告向原告发出解除通知之后，原告已经向被告多交了电费，被告未足额给原告充电，因此责任在被告，询问笔录达不到被告的证明目的。调解笔录真实性无异议，但达不到被告证明目的； 证据二，6月5日原告向被告转账10000元用于缴纳电费，但被告只在6月6日给原告充值5000元，剩余5000元没有为原告充电费，被告提交的材料无法反映出剩余5000元用于何处，因此该组证据达不到原告欠缴电费导致最终停电的证明目的。 证据三，原告经营场所是在负一层，有直接的楼梯无需乘坐电梯，相关费用不应当由原告承担。 本院经审查认为，(一)关于原告佳爱家公司所举的上述证据。对证据一予以确认；对证据二的真实性、合法性和与本案关联性予以确认，对其证明的内容和目的应综合分析认定，但其不能够证明原告佳爱家公司主张证明的不存在未交付电费自动跳闸，且尚有部分电费在被告处，不存在欠费问题的证明目的；对证据三、五公安机关出具的《情况说明》和出警执法记录视频的真实性、合法性予以确认，该组证据内容系永辉超市员工程学君因超市停电而报警，公安机关处警情况，对超市无电的原因并没有作出结论，原告佳爱家公司以该组证据不能够证明其主张的系被告实施停电行为的证明目的；对证据四图片一组，原告佳爱家公司在庭审中对该组图片的来源、形成时间等情况未作说明，图片上没有人的影相，也亦未有任何文字的备注记录，故对该组证据内容的真实性及来源的合法性不予确认；对证据六转账凭证的真实性予以确认，对其证明的内容应综合分析认定。(二)关于被告吕家翠所举的上述证据。对证据一的真实性、合法性和与本案关联性予以确认，对其证明的内容和目的应综合分析认定；对证据二、三的真实性予以确认，对其证明的内容和目的应结合本案其他证据综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月17日，吕家翠作为甲方、佳爱家公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定吕家翠将其拥有合法使用权的座落于含山县城富鸿商城2#地下负一层(除-102室)，建筑面积5225.78㎡房屋出租给佳爱家公司用于经营超市和佳爱家公司经营地，租赁期限为8年，自2018年4月1日起至2026年3月31日止。租金及付款方式双方约定第一年按每月每平米11元标准计收，年租金为689802.96元，第二年开始年租金在上一年基础上增加10%，付款方式按季度支付，第一季度(2018年4月1日-2018年6月30日)租金在2018年4月1日前交清，以后每次交房租的时间是上一个季度末的20号之前。《房屋租赁合同》第八条甲乙双方的权利和义务的乙方项下订立有如下条款：4、乙方应自觉爱护建筑物内、外设施，不得随意改变或破坏，由此造成的一切后果应付全部责任。商场外面(现大华排挡下口)超市设置成单项的进口或者出口，如设置成双向口则属于乙方违约，甲方有权终止该合同，收回场地，一切损失由乙方负责。9、房屋租赁后，乙方所租房屋的水、电费、物业费等所有费用一律自理，其中水、电费(水费按3.3元/立方米，电费按1.3元/度)由甲方按月统一收取然后向相关部门缴纳。甲方不承担乙方的任何费用，经营期间的一切费用均由乙方自行承担。为了商场的用电安全，商户必须统一使用商场电源及管道天然气，不能外接电源，否则甲方有权单方面解除合同，造成的所有损失都由乙方承担。《房屋租赁合同》同时订立了下列条款：第九条、如因不可抗拒因素导致本房屋租赁合同无法顺利履行，双方互不承担责任。如因市政拆迁，在政府有补偿的情况下，双方协商处理，协商不成，可向租赁物所在地人民法院诉讼解决。第十条、违约责任：1、……；2、除发生不可抗拒力量及下述条款(第九条)以外，双方均不能解除合同。第十二条、合同执行期间，如因乙方经营发生严重亏损，无法继续经营时，需提前两个月以书面形式通知甲方可终止合同，已收的租金不退。另该房屋租赁合同中还约定了租赁的其他相关事项。合同签订后，吕家翠交付案涉租赁的房屋，佳爱家公司接收房屋经营超市。双方合同履行期间的2020年6月16日，当日下午涉案超市卖场停电，其超市员工程学君报警称有人故意停电，并怀疑系房屋出租方故意断电，经公安机关处警调查，涉案超市卖场停电原因并非是人为故意拉闸停电，而是超市卖场充值用电卡内没有余额自动跳闸断电。案涉房屋在佳爱家公司承租时原是作为经营超市使用，留有双向出入口，佳爱家公司承租后未再作变动。2020年6月18日，吕家翠以佳爱家公司未将超市设置成单向的进口或者出口为由，向佳爱家公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知书内容为“根据与贵公司签订的《房屋租赁合同》第八条甲乙双方的权利义务中关于乙方的第3条中明确约定：商场外面(现大华拍档下口)超市设置成单项的进口或者出口，如设置成双向口则属于乙方违约，甲方有权终止该合同，收回场地，一切损失由乙方承担。本人于2020年6月6日下达最后通知，通知贵公司三日内完成更改，否则一切责任由贵公司承担，贵公司收到通知后一直未按合同约定执行，现本人依据《中华人民共和国合同法》第93条的规定，正式书面告知贵公司：1、本人与贵公司于2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》因贵公司违约自行解除。2、贵公司请于2020年6月25日前将属于贵公司的可移动物品全部搬离，逾期则视为贵公司放弃其所有权，将由本人自行处理。”2020年7月10日，含山县公安局环峰派出所警民联调组织对吕家翠与佳爱家公司双方进行调解，吕家翠一方认为首先按合同解决入口单行道问题，并经营期间不得转让，佳爱家公司一方提出入口单行道必须经消防部门认定，有关超市恢复营业必须待超市前期损失评估后，因而调解未果，以致成本案诉讼。 另查明，吕家翠与佳爱家公司在房屋租赁合同履行过程中，涉案超市用电，由佳爱家公司经营的超市向吕家翠交款，吕家翠收款后开具收据确认本次收取电费的数额，并等额充值到超市用电卡内，然后吕家翠将商场电源包括其他用电户的电费统一向供电部门缴纳，用电卡内金额消费完毕前再行续费，否则没有余额将自动跳闸断电。2020年6月5日，佳爱家公司转帐支付给吕家翠10000元，吕家翠出具收取电费5000元的收据，给超市卖场用电卡充值5000元（第191次充值），余款支付其他的费用。2020年6月9日，佳爱家公司转帐支付给吕家翠12000元，吕家翠出具收取电费计9500元的三份收据，分别于6月9日、6月13日、6月15日给超市卖场用电卡充值5000元（第192次充值）、2000元（第193次充值）、500元（第194次充值），于6月9日给超市大屏用电卡充值2000元（第69次充值），余款支付其他的费用。2020年6月16日，超市卖场的用电卡卡内金额没有余额，超市卖场用电自动跳闸断电，此后至本案庭审时，佳爱家公司及其超市没有再行续费，吕家翠亦同没有再给超市的用电卡充值电费。另超市现有部分水费、负一层电梯电费等费用，尚未向吕家翠支付。 本院认为：佳爱家公司与吕家翠于2018年3月17日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，吕家翠根据合同第八条约定行使合同解除权，通知解除合同，佳爱家公司认为合同中约定已否定非法定的条件解除合同，单方解除合同没有依据；佳爱家公司主张吕家翠违约停止对案涉房屋供电，诉请恢复供电并承担违约造成的停业期间损失，吕家翠抗辩没有终止供电，停电是没有支付电费自动跳闸断电所致。因此，本案争议焦点在于：1、通知解除合同的效力；2、超市卖场停电是否是吕家翠违约所致，是否承担违约赔偿责任。 （一）关于通知解除合同的效力。 双方合同第八条乙方项下第四款约定，超市设置成单向的进口或者出口，如设置成双向口则属于乙方违约，甲方有权终止该合同，收回场地，一切损失由乙方负责。该约定的是乙方佳爱家公司如果未履行将超市进口或者出口设置成单向这一合同义务，而设置成双向口的，则属于乙方佳爱家公司违约，并赋予甲方吕家翠合同解除权利。双方合同第十条违约责任项下第二款约定，除发生不可抗拒力量及下述条款(第九条)以外，双方均不能解除合同。该合同条款约定的具有两个方面内容，一是可以解除合同的解除事由为不可抗力及合同第九条、第十二条约定的情形，二是除此之外出现其他条款约定的合同解除事由时双方均不能解除合同，变更了合同其他条款约定的一方解除合同的条件。该条款在合同排序上为合同后条款，以变更合同前条款与之不一致的约定，为特别约定，应当优先适用。由此可见，合同第八条乙方项下第四款的约定不再是一方解除合同的条件，吕家翠以解除合同的条件成就行使合同解除权，亦没有合同依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，故吕家翠通知佳爱家公司主张解除合同，通知解除合同无效。 （二）超市卖场停电是否是吕家翠违约所致，是否承担违约赔偿责任。 双方合同第八条乙方项下第九款约定，乙方所租房屋的水、电费、物业费等所有费用一律自理，其中水、电费由甲方按月统一收取然后向相关部门缴纳，甲方不承担乙方的任何费用，经营期间的一切费用均由乙方自行承担。根据该条约定，甲方即吕家翠的合同义务是乙方佳爱家公司用电向吕家翠交电费款项，再由其向供电部门交纳，吕家翠不承担用电费用，用电交费是佳爱家公司的合同义务。本案中，超市卖场停电原因是用电卡内金额已用完未续费而自动跳闸断电，不是吕家翠人为故意拉闸停电。当用电卡金额余额不足时续交款项是佳爱家公司的义务，而非吕家翠的义务，吕家翠对超市卖场停电不存在违约行为，超市卖场停电系因佳爱家公司未续费，用电卡内没有余额而断电，并非是吕家翠违约人为所致，吕家翠也即不存在承担违约赔偿责任。关于佳爱家公司主张2020年6月5日、6月9日两次转帐交款计22000元，吕家翠充值到用电卡内金额计14500元，认为尚有7500元没有充值到用电卡内构成违约的意见，本案中，佳爱家公司交款后，对交电费的款项数额，吕家翠以出具收据形式给佳爱家公司经营的超市，确认所交款项用于本次交电费的具体数额，以及用于其他方面的费用，双方照此已履行两年有余（超市卖场用电卡已194次充值），对于上述佳爱家公司交款的22000元，吕家翠出具收据确认交电费的款额为14500元，佳爱家公司并未提出证据证明对该交电费的数额持有异议，而是收执了收据予以认可，且吕家翠也将14500元等额充值到超市用电卡内，故对佳爱家公司该项主张，其未能提出证据足以证明，本院不予采信。 综上所述，吕家翠于2020年6月18日通知佳爱家公司主张解除合同，没有合同依据，也不符合法律规定，通知解除合同无效，双方应当继续履行合同，故对佳爱家公司请求确认吕家翠通知解除《房屋租赁合同》无效及继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；对佳爱家公司主张吕家翠违约所致超市卖场停电，其未能提出证据足以证明，故对其要求吕家翠恢复对案涉房屋供电，赔偿自2020年6月16日起按每天20000元标准支付停业期间的营业损失，以及不支付停业期间房屋租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告吕家翠2020年6月18日通知解除与原告安徽佳爱家企业管理咨询有限公司于2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》无效，《房屋租赁合同》双方继续履行； 二、驳回原告安徽佳爱家企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9840元，由原告安徽佳爱家企业管理咨询有限公司负担9760元，被告吕家翠负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  仲昌彪 人民陪审员  孙厚林 人民陪审员  王家珍 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。