广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15492号原告：李上潮，男，1955年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。被告：谢成林，男，1977年1月20日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，被告：黄丽琼，女，1969年2月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告李上潮与被告谢成林、黄丽琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李上潮及其委托诉讼代理人陈宗鹏，被告谢成林、黄丽琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李上潮诉称：2019年9月23日，我与两被告签订了《租赁合同》，约定我将位于广州市白云区太和镇岭南中路28号3层的303、305、306、308-313等房出租给两被告，面积约620平方米，作为教育商业使用，租金是21700元/月；另再出租315、316房，315房租金2485元/月，316房租金1855元/月；三层出租房屋的月租金共26040元/月；水是7元/吨（每月加损耗2吨，公共用水费200元/月），电是1.5元/度（每月加损耗5%），电梯保养费是5元/月/平方米。两被告自2019年12月始拖欠支付我的租金水电费。经我多次催讨，两被告却未向我支付任何款项，至今仍拖欠2019年12月至2020年5月（至今）的6个月租金，2019年9月至今的电费7138元，公共用水费1000元，电梯保养费15500元。我认为两被告的行为已构成了违约。故此，请求法院判令：一、确认我与两被告之间的租赁合同关系已解除；二、两被告向我支付拖欠的租金156240元；三、两被告向我支付拖欠的水电费8238元；四、两被告向我支付电梯保养费15500元；五、两被告向我赔偿利息损失（利息损失以上述金额总数为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准，自起诉之日起计算至两被告全部清偿之日止）。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：要求两被告支付拖欠的占用使用费156240元以及2020年5月25日至庭审之日止（2020年7月21日）的占用使用费，占用使用费按租金标准26040元/月计算。被告谢成林辩称：不同意原告的诉讼请求，原告本来同意2020年的2月及3月免租，其在3月份的时候告知要将涉案商铺的三楼转给案外人，并把我的东西搬到楼梯间了，当时是疫情期间，所以我也没有回来。被告黄丽琼辩称：因为疫情，导致我们无法继续经营，所以我在2020年2月就跟原告说不租了，但原告不同意。我说我们可以用两个月的押金以及物业内的物资抵租金，剩下的租金再转账给原告。原告现将涉案场地上锁了，我们也无法搬走。经审理查明：2019年9月23日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定由乙方（两被告）承租甲方（原告）位于南岭中路****的****、306房以及308房至313房等商铺，经营项目为教育；租期为2019年9月23日起至2021年9月23日止，从2019年10月20日起计收租金；甲方给予乙方的装修时间从2019年9月23日起至2019年10月20日；商铺的建筑面积为620平方米，每期租金21700元，押金为2个月租金43400元，当月20日付租金，超出5天收取滞纳金10%/日；乙方租赁商铺所产生的水费按7元/吨结算，每月加损耗2吨，电费按1.5元/度结算，每月损耗5%，电表度数为303房表底1437度、305房表底1310度、306房表底4656度、308房表底3225度、309房表底2954度、310房表底365度、311房表底3407度、312房表底695度、313房表底2124度、315房表底806度；二、三层办公室/商铺使用电梯的，则电梯保养费按每月每平方5元收取；公共部分用水、用电按照实际使用的电量、水量计算，每平方分摊计费为标准。后两被告增加租赁315房（租金为2485元/月）、316房（租金为1855元/月）。2019年9月23日，原告将上述涉案商铺移交两被告，两被告于当日向原告支付押金43400元。截至2019年11月，两被告除了押金还向原告支付了69185元。庭审中，原告认为租金在每月的23日结算，故两被告已支付的69185元在扣减2019年的10月、11月的租金（26040元/月）及电梯保养费（3100元/月）之后，在2019年12月仅支付了部分租金，且所有的水电费以及2019年11月23日之后的电梯保养费未支付；同时，水费包括公摊的部分费用按200元/月计算，电费根据电表的读数，再加上每月5%的损耗，合计5197.2元。对此，两被告认为2019年9月23日至2019年10月20日期间装修，该期间免租；对水费及电费的计算均有异议；其在2020年1月就已将其中三间商铺清空，未再使用；原告于2020年3月开始对三楼进行清理并转租，被告黄丽琼在同年3月份将涉案商铺的钥匙交还给原告，后原告将涉案商铺的大门锁住，导致其无法再继续使用涉案商铺。对此，原告不确认其有将三楼的商铺拆除并转租，商铺至今仍保持原貌；同时，其认为钥匙是被告黄丽琼主动交还的，因两被告未将涉案商铺内的物品搬走，其为了保护上述财物才于2020年5月份将大门锁住。为证明上述主张，原告提交了《租赁合同》、营业执照、加盟授权书、前台照片、微信聊天记录、短信以及水电表照片等证据。两被告认为未收到原告催收租金及解除合同的短信，对水电表照片亦不予确认，对其他证据的真实性则予以确认。另，两被告提交了交租记录、微信聊天记录等证据。原告认为交租记录为两被告单方计算书写，故不予确认；对微信聊天记录亦不予确认，认为聊天记录未能真实反映全部信息。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证。两被告在涉案商铺正常经营至2020年1月15日，后未再使用涉案商铺。两被告确认涉案商铺内的财物于2020年8月19日清空，剩余的物品则任由原告处置。以上事实，有《租赁合同》、营业执照、加盟授权书、照片、微信聊天记录、短信及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案商铺未取到建设工程规划许可证，故原告与两被告于2019年9月23日就涉案商铺签订的《租赁合同》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，由于双方签订《租赁合同》无效，原告应向两被告退还已交纳的押金，两被告亦应向原告移交涉案商铺。基于对上述事实的认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告现参照合同约定的租金标准要求两被告按照26040元/月的标准支付占有使用费合理合法，本院对此予以支持。根据《租赁合同》的约定，涉案商铺自2019年10月20日开始计租，本院对此予以确认。同时，尽管两被告在2020年8月19日才将物品清空，但根据双方陈述及现有证据，原告在2020年4月已经实际控制涉案商铺并开始对其进行改造，故原告在可将被告物品移至别处存放并收回涉案商铺的情况下，未及时收回涉案商铺，因此导致的损失属于其自行扩大的损失，该损失应由其自行承担，本院对此予以认定。基于此，综合双方当事人的过错程度，本院酌定两被告在本案中应向原告支付6个月的占用使用费，合计为156240元（26040元/月×6个月）。对于水电费。由于两被告在使用涉案商铺的过程中，确实产生了水电费支出，故原告主张该项费用合理，本院对此予以支持。根据当事人陈述及原告提交的《租赁合同》及照片等证据，本院对原告主张的电费7138元予以认定支持。至于原告主张的水费，因其未提交证据予以证实，故本院对此不予支持。对于电梯保养费。根据双方当事人的约定，两被告在使用涉案商铺期间应当向原告支付电梯保养费，故原告现据此主张按3100元/月的标准计算电梯保养费合理，本院对此予以支持。基于上述对使用期间的认定，电梯保养费计算为18600元（3100元/月×6个月）。至于原告主张的利息损失。由于原告明知涉案商铺未取得建设工程规划许可证，仍将涉案商铺出租给两被告，存在一定的过错，故本院对其主张的利息损失不予认定支持。综上，两被告应向原告支付占有使用费、电费及电梯保养费合计181978元（156240元＋7138元＋18600元）。在扣减两被告已支付的69185元以及原告应退还的押金43400元之后，两被告还应向原告支付占有使用费、电费及电梯保养费合计69393元（181978元－69185元－43400元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告谢成林、黄丽琼向原告李上潮支付占有使用费、电费及电梯保养费合计69393元；二、驳回原告李上潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1949.78元，由原告李上潮负担1182.37元，被告谢成林、黄丽琼负担767.41元（须于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年九月三日书记员  钟蕙