山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3452号 上诉人（原审被告）：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地滨州市黄河五路**，统一社会信用代码：913716007807640350。 法定代表人：郭延峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志军，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新，女，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐泽燕，女，1980年6月20日出生，汉族，住山东省滨州市。 委托诉讼代理人：乔振华（系徐泽燕之夫），住址同上。 上诉人滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称中喜公司）因与被上诉人徐泽燕商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中喜公司上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初1336号民事判决，改判驳回徐泽燕的诉讼请求或发回重审；2.上诉费等相关费用由徐泽燕承担。事实与理由：一、中喜公司与徐泽燕所签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定“买受人于2017年1月23日交首付房款人民币：112880.00元，其余房款250000.00元七日内办理银行按揭贷款”。第七条买受人逾期付款的违约责任约定“2（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之0.5向出卖人支付违约金”。本案中，徐泽燕交纳首付款后，尾款迟至本次诉讼才支付至法院账户，其行为已构成根本违约，依法不应支持其诉求。本案一审法院在徐泽燕根本违约的情况下，居然因徐泽燕在本次诉讼时将尾款支付至法院账户而认定违约是中喜公司造成的，并以此判令中喜公司向徐泽燕交房并支付逾期违约金，显失公平。二、中喜公司与徐泽燕签订的《商品房买卖合同》，是在中喜公司受到第三人新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司（以下简称新华保险公司）的欺诈下签订的（即故意告知中喜公司欲购买其办公楼的虚假事实，故意报送虚假职工购房信息），该《商品房买卖合同》应予以撤销，归于无效，因此不应支持徐泽燕的诉讼请求。2015年5月起时任新华保险公司总经理的刘学谦，与中喜公司进行沟通磋商，由新华保险公司在中喜公司开发的中喜国际金融中心购置办公房产，并提出给予新华保险公司职工购买中喜金融花园个人住房优惠，以作为对购房者在新华保险公司享有的一种福利待遇。2017年1月，中喜公司按照谈判的约定，给予了新华保险公司该批购房人员以远低于市场价70%的价格予以优惠，以诚意期待与新华保险公司的置业合作。本案中，新华保险公司负责人刘学谦及该公司办公室主任朱立华多次通过电子邮件、短信、电话等方式，就购买中喜公司开发建设的中喜国际金融中心办公楼及中喜金融花园商品房事宜同时与中喜公司负责人张洪欣及销售部门负责人王新进行沟通。该部分事实经双方当事人认可，法院均予以认定。但根据滨州市滨城区人民法院2018年3月13日原告中喜公司与被告许红玉、徐泽燕、高洪英、封景霞、张玉文的法庭审理笔录（第一次）第15页第3段“被告张玉文答：2016年10月总公司已经否定了购买中喜公司的办公楼，2016年10月新华保险的法律服务部就已经到滨州进行调研，当时把山东房投开发建设的楼房做为办公楼的购买对象，没有把中喜公司开发的办公楼列入考察范围，事实上从那个时间开始新华保险公司不可能再购买中喜公司开发的办公楼，也不再可能就相关的事宜与中喜公司进行谈判”。然而根据双方的往来邮件显示，2016年10月之后新华保险公司仍然就购买办公楼事宜多次与中喜公司进行磋商，在中喜公司与新华保险公司的职工签署了买卖协议之后依然继续与中喜公司沟通磋商，一直欺骗中喜公司至2017年7月。在磋商购买办公楼及住宅事宜过程中，新华保险公司负责人刘学谦及该公司办公室主任朱立华也曾购买金融花园住宅，由于二人深知超低价格的源由，也深知显失公平的后果，最终放弃购买住宅。同时新华保险公司以邮件方式报送封井霞、高洪英、徐泽燕、刘霞、仝志浩、徐泽燕等人购房信息，根据滨州市滨城区人民法院2018年3月13日原告中喜公司与被告许红玉、徐泽燕、高洪英、封景霞、张玉文的法庭审理笔录（第一次）第18页第13行“被告张玉文答：35人中包括新华公司职工，也包括新华公司以外的其他人。”中喜公司也一直认为购房者为新华保险公司员工，并且新华保险公司给中喜公司的邮件中也标注了新华公司职工团购房等信息，但中喜公司直至一审庭审过程中才知晓存在非该公司职工购房的情形，该行为亦对中喜公司构成欺诈。综上可见，新华保险公司的行为具有不正当性，其基于欺诈的双重故意，故意告知中喜公司欲购买其办公楼的虚假事实，故意报送虚假职工购房信息，中喜公司因新华保险公司的欺骗陷入错误认识而作出不真实的意思表示，以远低于市场价70%的价格将涉案商品房出卖于徐泽燕。徐泽燕在新华保险公司未作为本案当事人出庭的情况下，却对中喜公司与新华保险公司之间关于购买办公楼的磋商事宜非常清楚，足以证明其知道或者应当知道新华保险公司欺诈的事实，以达到其获取不正当利益的目的，故徐泽燕和新华保险公司的行为符合民法总则第一百四十九条规定的第三人欺诈的构成要件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。根据2019年11月8日最高人民法院公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第4条的规定“如虽然法律事实发生在民法总则施行前，但当时的法律对此没有规定而民法总则有规定的，例如，对于虚伪意思表示、第三人实施欺诈行为，合同法均无规定，发生纠纷后，基于‘法官不得拒绝裁判’规则，可以将民法总则的相关规定作为裁判依据”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。本案中，中喜公司自知道或应当知道受到欺诈之日至一审起诉之日未超过一年，根据民法总则的规定，中喜公司在除斥期间之内提起本案诉讼，符合法律规定。三、中喜公司对滨州市中级人民法院于2019年10月16日作出的（2019）鲁16民终928号民事判决已向山东省高级人民法院提起再审，且2020年7月20日山东省高级人民法院已出具再审受理通知书，并已立案审查，因此中喜公司与徐泽燕之间商品房买卖合同目前事实不清，且（2019）鲁16民终928号民事判决适用法律错误，不应直接以（2019）鲁16民终928号民事判决为依据从而支持徐泽燕的诉讼请求。（一）（2019）鲁16民终928号民事判决认定事实不清，程序违法。1.新华保险公司以拟购买中喜公司开发的中喜国际金融中心办公楼为由，为包括徐泽燕在内的多名职工购买中喜公司开发的中喜金融花园住宅，条件是要享受中喜公司的内部优惠价格，至于差价承诺以购置办公楼的价格给予补贴，徐泽燕对此不予认可。在这种情况下，为查明案件事实，法院应当释明或依职权追加与本案有利害关系的新华保险公司为诉讼参与人，而不应仅凭徐泽燕的陈述就作出判决，徐泽燕一方面称“购买住宅与新华保险公司购置办公楼属于独立的民事行为，两者之间没有关联性”，另一方面又对中喜公司与新华保险公司之间关于购买办公楼的事宜非常清楚。法院在没有追加新华保险公司为本案当事人的情况下，却又认定了徐泽燕对于新华保险公司的陈述，并以此作出了判决，当属认定事实不清，无法让中喜公司信服。2.包括徐泽燕在内的新华保险公司职工购房之时即2017年，正值房价上涨之期，市场行情亦如火如荼。为证明中喜公司在当时向徐泽燕签署预约合同之时的市场价格之巨大差距，中喜公司委托第三方机构进行了评估测算。但二审法院认为滨州铭泰资产评估事务所作出的滨铭评报字（2018）第001号评估报告的证明力存在重大瑕疵，不能作为认定事实的依据（详见二审判决第13页最后一段第5行）。对此中喜公司认为，中喜公司单方委托所作出的评估报告，在对方不予认可的情况下，为查明案件事实，二审法院应当释明当事人重新申请鉴定或法院依职权进行鉴定，亦或是发回一审法院重审，而不能将一审法院作为定案依据的评估报告直接予以否认，此行为剥夺了中喜公司的上诉权，严重侵害了中喜公司的合法权益，属于程序违法。3.二审法院认为，“即便采纳鉴定意见，也应将许红玉等人购买的房屋折合标准价后再予比较，折合后的标准价为5700元，高于评估价格的70%（5460元）。因此，原审法院采纳鉴定意见认定涉案合同属于重大误解、显失公平，缺乏事实依据”（详见二审判决第14页第4行）。对此中喜公司认为，每名购房人所购买的房屋，因楼层、面积、是否精装等因素价格差异较大，应当一案一判，依据权威机构出具的评估报告中确定的数值即8350/平方米计算，而不应按照二审法院的观点笼统的按折合标准价计算，在法院没有对涉案房屋进行鉴定的情况下，无从得出房屋均价，故二审法院得出的该结论属于认定事实不清，不应得到采信。4.二审法院认为“无论交易价格如何，在本案中均不具备成立显失公平。”（详见二审判决第15页第8行），原因有三：中喜公司不处于危困或弱势之地位；交易价格的高低影响因素很多，因团购等原因，大幅度降价销售也符合正常交易习惯；中喜公司缺乏市场交易判断，引发了交易风险。对此中喜公司认为上述原因并不成立，理由如下：（1）中喜公司作为房屋出卖方，在遇到新华保险公司这种能够批量购办公楼的优质客户时，为了促使更重大的业务交易成功，做出让步实属正常。更何况，新华保险公司在与个人交易的过程中，一直与中喜公司未中断购买办公楼的磋商，这也符合市场交易规律，并非二审法院所认为的处于强势地位。徐泽燕在上诉状及一审答辩意见中多次提到“中喜公司自2016年6月份至2017年3月份期间面临诸多诉讼，急于回笼资金，徐泽燕帮助其解决了资金难题”等等说法（当时的房地产市场行情几乎是10多年来的最高点，也是销售最火热时期，中喜公司所开发的位置极佳，如若为回笼资金更不可能超低价抛售，只能说明事出有因，即受到了徐泽燕所在的新华保险公司的欺诈而为。）二审法院选择性的对徐泽燕的该主张视而不见，想当然的认为中喜公司作为开发商就不应当处于危困或弱势地位。（2）二审法院在没有委托权威机构鉴定并作出评估报告的情况下，主观的认为“大幅度降价销售也符合正常交易习惯”。二审法院称“中喜公司同时也称购房者享受了自己公司高管层的内部优惠价，说明双方达成的交易价格并非无中生有”。中喜公司认为，如果新华保险公司不以购置办公楼为前提，中喜公司绝不会以内部优惠价向其出售房产，二审法院居然以此为由，认为价格合理，实乃无中生有。（3）二审法院片面的将新华保险公司购置办公楼与其职工购买房屋认定为两个法律关系，认为是中喜公司应当承担的交易风险。那么按照二审法院的逻辑，任何一个经济犯罪的嫌疑人都可以将受害人被骗归咎于市场交易风险并主张自己无罪，便无经济犯罪。5.二审法院认为购房者属于善意相对人，中喜公司对此不予认可。如前所述，徐泽燕从新华保险公司报名购房，对于新华保险公司的欺诈行为知道或者应当知道，不属于善意相对人，其利益不应得到保护。徐泽燕也无任何能证明为享有其所主张的中喜公司的内部高管价格或团购价格与中喜公司进行磋商、谈判的证据（根据房产交易规则，享有相当的优惠价格绝对不是单个个体来签个合同就能享受到的，这个过程一定是个反复的过程。但徐泽燕没有证据证明谈判优惠过程的存在）。相反，中喜公司本着诚实守信的原则，与新华保险公司多次就购买商品房及办公楼事宜进行磋商，却不想受到恶意欺诈，之后又因维护合法权益多年受诉讼所累，使中喜公司的名誉受损，遭受了严重的经济损失。（二）（2019）鲁16民终928号民事判决适用法律错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第2条规定“因民法总则施行前成立的合同发生的纠纷，原则上适用合同法的有关规定处理”，第4条规定“根据‘法不溯及既往’的原则，民法总则原则上没有溯及力，故只能适用于施行后发生的法律事实；民法总则施行前发生的法律事实，适用当时的法律”。本案中，中喜公司与徐泽燕于2017年1月23日签订《商品房买卖合同》，系民法总则施行以前发生的法律事实，二审法院片面的认为“根据新法优于旧法的原则，当其他法律与《中华人民共和国民法总则》存在不一致规定时，应当依法适用《中华人民共和国民法总则》”（详见二审判决第15页第3段第3行），属于适用法律错误，应予纠正。综上所述，徐泽燕已违反双方所签订的《商品房买卖合同》中所约定的徐泽燕义务，构成根本违约；同时（2019）鲁16民终928号民事判决事实认定不清，适用法律错误，依法应予撤销，从而自始归于无效，因此本案中徐泽燕的诉求依法不应支持。 徐泽燕辩称，应维持原判。 徐泽燕向一审法院起诉请求：1.判决中喜公司向徐泽燕交付位于滨州市金融国际中心第2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物；2.判令中喜公司支付逾期交房违约金6682.5元及后续违约金（以112880元为基数，按日万分之零点五计算至实际交房之日止，暂自2016年8月31日计算至2019年11月28日）；3.判令中喜公司办理涉案房屋的登记备案手续并向徐泽燕支付逾期办证违约金20838元及后续发生违约金（以112880元为基数，按照年利率6%计算至徐泽燕取得不动产权证之日，暂自2016年11月30日计算至2019年11月28日）；4.案件受理费等费用由中喜公司负担。 一审法院认定事实:2017年1月23日，双方签订商品房买卖合同，约定，徐泽燕购买中喜公司的中喜金融国际中心2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物，总价款362880元；合同签订之日交纳首付款112880元，剩余25万元七日内办理银行按揭贷款；出卖人应在2016年8月31日前将近综合验收合格的商品房交付买受人；逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按如向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。 同日，徐泽燕向中喜公司支付房款112880元。中喜公司未配合徐泽燕办理银行按揭贷款。剩余房款徐泽燕未支付。 中喜公司曾向一审法院提起诉讼，要求解除涉案商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议。一审法院于2018年12月10日作出（2018）鲁1602民初278号民事判决。判决作出后徐泽燕提出上诉。滨州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）鲁16民终928号民事判决，判令撤销一审法院（2018）鲁1602民初278号民事判决，驳回中喜公司的诉讼请求。 另，与上述案件案情类似案件有多件，滨州市中级人民法院均判令驳回中喜公司诉讼请求。判决作出后，中喜公司提出了再审申请，但均未进入再审程序。 诉讼过程中，徐泽燕将剩余购房款25万元支付至法院账户。 涉案房产现登记于中喜公司名下，其上无查封或抵押等限制性权利。 一审法院认为，涉案商品房买卖合同已经生效判决认定有效。双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故徐泽燕要求中喜公司履行交付房屋义务、承担违约责任，于法有据，予以支持。中喜公司与徐泽燕签订的商品房买卖合同约定交房时间在合同签订时间之前，即约定履行期限早于签订合同的期限，不能依照此约定确定应交房时间。虽然双方当事人签订的补充协议第二条约定，如买受人未交纳完毕剩余房款和相关费用，出卖人不予办理入住。但本案中，徐泽燕未交付全部房款，按揭贷款一直未办理的过错在中喜公司一方。且诉讼过程中，徐泽燕主动将剩余房款交纳至法院，为支付购房款提供了担保。故中喜公司抗辩不符合交房条件亦不能成立。根据本案实际情况，应当从徐泽燕提起本案诉讼时交房，未交房应从次日（2020年1月21日）起按照合同约定支付已交付房款日万分之零点五的违约金，至实际交房之日止。关于徐泽燕主张的逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期办证违约金，应以112880元为基数，自2020年4月21日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 中喜公司提出其已对滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号民事判决提出再审申请，本案应中止审理的辩解意见。一审法院经审理认为，至本案判决作出之日，滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号民事判决仍为生效判决。中喜公司的辩解意见不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向徐泽燕交付中喜金融国际中心2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物，并协助徐泽燕办理上述房产的房地产权属转移登记；二、滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向徐泽燕支付逾期交房违约金（以112880元为基数，自2020年1月21日至履行之日止，按日万分之零点五计算）；三、滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向徐泽燕支付逾期办证违约金（以112880元为基数，自2020年4月21日至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回徐泽燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7156元，减半收取3578元，由徐泽燕负担678元，滨州市中喜城市建设有限公司负担2900元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另补充查明：山东省高级人民法院于2020年9月8日作出（2020）鲁民申5982号民事裁定，驳回中喜公司对山东省滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号案件的再审申请。 本院认为，涉案商品房买卖合同已经生效判决认定有效，上诉人中喜公司主张涉案涉案商品房买卖合同应予撤销，不能成立。上诉人中喜公司未按合同约定履行，一审判决其承担违约责任并无不当。综上所述，中喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7166元，由上诉人滨州市中喜城市建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张艺伟 书 记 员 战亚玲