重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终588号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆文峰水泥有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭烟棚子，组织机构代码号203171491。 法定代表人:谢国强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊曦，重庆永和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨乔闳，男，1983年3月24日出生，住重庆市渝**。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市裕佳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路**，组织机构代码号203171854。 法定代表人：吴元兵，该公司执行董事。 上诉人重庆文峰水泥有限公司（以下简称文峰水泥公司）因与被上诉人杨乔闳、重庆市裕佳房地产开发有限公司（以下简称裕佳房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月29日进行了询问审理。上诉人文峰水泥公司的委托诉讼代理人熊曦、王杰，被上诉人杨乔闳、裕佳房地产公司的法定代表人吴元兵参加了询问审理。本案现已审理终结。 文峰水泥公司上诉请求：撤销原判，改判终止执行裕佳房地产公司名下位于重庆市南岸区南坪街道江南大道XX号XXXX处的房屋并解除查封。事实和理由：1.文峰水泥公司与裕佳房地产公司在法院查封前签订的《抵款协议》，虽然名为《抵款协议》，但文峰水泥公司购房用途特定、明确，并非单纯用于消灭金钱债务。同时，协议具备房屋买卖合同必备要素，实质是一份合法有效的房屋买卖合同。2.案涉房屋非因文峰水泥公司的过错未能办理过户登记。文峰水泥公司在购买房屋后，将房屋口头赠予案外人诸力维，并由诸力维与裕佳房地产公司签署商品房买卖合同以便于房屋过户，但在文峰水泥公司多次催告下，裕佳房地产公司未办理过户。3.文峰水泥公司曾以诸力维名义于2006年起诉裕佳房地产公司，在执行过程中，执行法院告知文峰水泥公司案涉房屋早已被裕佳房地产公司抵押给了中国农业银行重庆市南坪支行并办理了抵押登记，不能办理房屋过户手续。此后，案涉房屋又于2010年、2015年、2018年多次被司法查封，文峰水泥公司无法办理房屋过户。4.案涉房屋系原XXXX房屋分隔出来。原XXXX房屋在2002年就被裕佳房地产公司抵押给了银行。在抵押期间，裕佳房地产公司将房屋擅自分隔为上下两间，楼上的房屋即为案涉的XXXX房屋。因此在房管所的登记信息中，无法体现出案涉XXXX房屋在2002年就已经被抵押的事实。 杨乔闳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。事实和理由：1.文峰水泥公司对诉争房屋没有物权期待权，《抵款协议》并非合法有效的房屋买卖合同。2.文峰水泥公司为了逃避二次过户税费而将房屋又以诸力维的名义与裕佳房地产公司签订购房合同，文峰水泥公司就房屋未办理过户存在重大过错，且根据人民检察院的相关调查，案涉房屋并无抵押。 裕佳房地产公司辩称，同意文峰水泥公司的上诉理由，文峰水泥公司的陈述基本属实。 文峰水泥公司向一审法院提出诉讼请求：请求终止执行被执行人裕佳房地产公司名下位于重庆市南岸区南坪街道江南大道XX号XXXX处的房屋并解除查封。 一审法院认定事实：2001年至2003年期间，文峰水泥公司与裕佳房地产公司存在水泥供货交易，裕佳房地产公司尚欠文峰水泥公司货款。本案诉讼过程中，文峰水泥公司举示了与裕佳房地产公司签署的《抵款协议》（该《抵款协议》乙方盖章处的下方，有手写字迹2003.5.22），约定文峰水泥公司向裕佳房地产公司购买“江南明珠”包括案涉房屋在内的四套房屋（该《抵款协议》在“实际结算单价2719.75”后内容不连贯），就案涉房屋，约定“……面积为123.69平米，实际结算单价2719.75叁万陆仟肆佰零陆元正（336406元，原文此处大写有误）”。该《抵款协议》还就案涉房屋约定了五通费、契税、转移登记费、合同印花税等多项费用金额，共计价格345761元。四套房屋总价共计1385554元，此款项在裕佳房地产公司所欠文峰水泥公司的货款中扣除（货款总额为1379255.5元），文峰水泥公司另需补缴6298.5元房款给裕佳房地产公司。另约定，该案涉房屋以文峰水泥公司法定代表人谢国强私人名义登记购买。文峰水泥公司就案涉房屋举示了《收楼书》，其工作人员在业主签名处签名，落款时间2004年1月6日。加盖有国网重庆市电力公司南岸供电分公司用电业务专用章的电费单能够证明从2010年起到2019年2月，户名为谢国强（南坪南路XX号XX楼X室）的电费情况。重庆市公安局南岸区分局南坪派出所证明“重庆市南岸区南坪南路19号现更正为重庆市南岸区南坪街道江南大道27号”。 重庆市高级人民法院（2019）渝民终260号判决书载明“一审诉讼中，证人谢国强出庭作证时陈述，裕佳房地产公司欠我们水泥款，就抵了几套房屋给我们，我就写了一套给诸力维；诸力维没有实际入住案涉房屋。诸力维陈述，裕佳房地产公司将涉案房屋抵货款给文峰水泥公司，文峰水泥公司又将抵款的房屋直接赠给诸力维”。2003年5月21日，案外人诸力维与裕佳房地产公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。2006年以案外人诸力维的名义在重庆市南岸区人民法院起诉裕佳房地产公司，要求裕佳房地产公司办理案涉房屋产权证，文峰水泥公司称系其以案外人诸力维的名义所为。后形成（2006）南民初字第1792号民事调解书，“一、裕佳房地产公司于2006年5月20日前为诸力维履行转移案涉房屋的出卖方义务；二、确认裕佳房地产公司支付诸力维3万元违约金……”2006年7月19日，重庆市南岸区人民法院作出（2006）南执字第1250号民事执行裁定，裁定将案涉房屋的所有权和国有土地使用权证办理给诸力维。2006年7月27日，重庆市南岸区人民法院作出的（2006）南执字第1250-1号民事裁定书载明：执行法院向重庆市南岸区房屋产权监理所送达《协助执行通知书》和《民事裁定书》，要求将上述房屋产权过户给申请执行人诸力维。该所称该房屋已被执行人裕佳房地产公司抵押给中国农业银行重庆市南坪支行，并已办理抵押登记，现抵押未解除，不能办理房屋过户登记手续。执行法院以此为由裁定本次执行程序终结。2016年5月10日，重庆市人民检察院第五分院作出渝检五分民监（2016）50850000124号民事抗诉书，以（2006）南民初字第1792号民事调解“存在冒充他人提起诉讼的虚假诉讼行为，严重妨害了民事诉讼秩序，侵害了国家利益、社会公共利益及他人的合法权益”为由提出抗诉，重庆市第五中级人民法院以（2016）渝05民抗30号裁定提级再审（2006）南民初字第1792号民事案件。 重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息2018年7月30日查询显示，案涉房屋不存在抵押的情形。案涉房屋于2010年、2015年、2018年多次被司法查封。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，文峰水泥公司与裕佳房地产公司签署的《抵款协议》属于“以房抵债”的性质，有别于《执行异议复议规定》第二十八条规定的不动产的书面买卖合同。《执行异议复议规定》第二十八条所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交易及权属变动的债权，而以房抵债协议是以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债务人的地位。文峰水泥公司仅凭以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。如果赋予此种情况下抵债受让人排除执行的权利，则无异于该抵债受让人通过以房抵债的方式而获得了优先于出卖人的其他金钱债权的法律地位，使得本应平等受偿的普通金钱债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，这将导致普通金钱债权领域下对债权平等受偿基本原则的冲击。 其次，本案也存在因文峰水泥公司自身原因未办理过户登记的情况。《抵款协议》从2003年5月22日起算，至今已经经过了大约17年的时间，虽然有证据证明中途存在查封等情况，但不能说明案涉房屋一直处于不能过户的状态，文峰水泥公司也未提交足够依据证明其一直在合法有效地积极行使登记权利。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定,判决驳回文峰水泥公司的诉讼请求。案件受理费6486.42元，由文峰水泥公司负担。 二审查明：因裕佳房地产公司与中国建设银行重庆中山路支行借款合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）于2003年8月7日作出（2003）渝一中民初字第308号民事调解书，确认由裕佳房地产公司偿还借款500万元及利息。该调解书生效后，一中法院于2003年8月13日立案执行，执行标的为500万元及利息。裕佳房地产公司未履行，后中国建设银行重庆中山路支行申请一中法院暂缓执行，一中法院作出（2003）渝一中民执字第717号，裁定执行程序终结。2004年6月28日，中国建设银行重庆中山路支行将对裕佳房地产公司的该笔债权转让给中国信达资产管理公司重庆办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司重庆办事处又将对裕佳房地产公司的债权转让给中国东方资产管理公司重庆办事处。2007年8月24日，一中法院根据中国建设银行重庆中山路支行的申请，以（2007）渝一中法执更字第3042号民事裁定书，裁定变更中国东方资产管理公司重庆办事处为申请执行人。原申请执行人的权利义务由中国东方资产管理公司重庆办事处继受取得。2012年1月8日，一中法院作出（2011）渝一中法执复字第6-3号执行裁定书，裁定终结该案的执行程序，尚余本金17.696万元及利息未能执行到位。2013年10月15日，中国东方资产管理公司重庆办事处与杨乔闳签订《债权转让协议》，约定中国东方资产管理公司重庆办事处将其对裕佳房地产公司的债权，即未能执行到位的本金17.696万元及利息转让给杨乔闳，并对该笔债权转让进行了公告。2013年10月15日一中法院根据中国东方资产管理公司重庆办事处的申请，以（2014）渝一中法执更字第00657号执行裁定书，裁定变更杨乔闳为申请执行人。 2015年4月14日，一中法院依据杨乔闳的申请，作出（2014）渝一中法执恢复字第6-4号裁定书，查封了包括案涉房产在内的相应房产。2018年4月4日，一中法院依据杨乔闳的申请，作出（2015）渝一中法执复字第17号之一执行裁定书，裁定继续查封裕佳房地产公司所有的包括案涉房产在内的相应房产。 执行过程中，另案案外人诸力维先于文峰水泥公司就案涉房屋向一中法院提出书面异议，2018年2月7日，一中法院作出（2018）渝01执异8号执行异议裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。申请执行人杨乔闳不服该裁定向一中法院提起执行异议之诉，一中法院于2018年11月13日作出（2018）渝01民初133号民事判决，判决准许执行案涉房屋。诸力维不服向本院提起上诉。本院于2019年5月28日作出（2019）渝民终260号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案二审中，诸力维举示了本案中的《抵款协议》，本院以诸力维并非《抵款协议》的合同主体，不能达到诸力维的证明目的为由，对该证据不予采信。 文峰水泥公司向一中法院提出执行异议，一中法院经审查后，作出（2019）渝01执异272号执行裁定书，裁定驳回文峰水泥公司的异议请求。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：文峰水泥公司对登记在裕佳房地产公司名下位于重庆市南岸区南坪街道江南大道XX号XXXX处的房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人。本案中，文峰水泥公司与裕佳房地产公司签订的《抵款协议》约定文峰水泥公司以该公司法定代表人谢国强的名义登记购买包括案涉房屋在内的四套房屋，购房款项从裕佳房地产公司欠付文峰水泥公司的货款中扣除。从《抵款协议》的名称、付款方式等内容结合谢国强在另案庭审中陈述的“因裕佳房地产公司欠文峰水泥公司水泥款，故抵了几套房屋给文峰水泥公司”以及文峰水泥公司在本案庭审中关于将案涉房屋口头赠予给案外人褚力维且曾经认为褚力维和裕佳房地产公司签订了商品房买卖合同故褚力维才有权要求裕佳房地产公司协助办理产权转移登记的陈述，可以认定文峰水泥公司与裕佳房地产公司签订的《抵款协议》就是以物抵债协议而非《执行异议复议规定》第二十八条规定中的“书面买卖合同”，双方签订《抵款协议》并非基于买卖不动产的需要，而是为了用不动产抵偿债务。故本案不满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用条件，文峰水泥公司对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，文峰水泥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6486.42元，由重庆文峰水泥有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹晓锐 审 判 员 姜圆圆 审 判 员 廖晓莹 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 陈青青 书 记 员 庞雪梅