严梅贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12797号 原告：严梅，女，汉族，1986年10月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：唐贤江，系贵州创汇咏诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：钱明焕，贵州创汇咏诚律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），系贵州众正律师事务所律师。 原告严梅与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严梅及委托诉讼代理人唐贤江，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年9月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，违约金暂计6512.00元；3、判令被告向原告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，计算至起诉之日违约金暂计26895.00元；4、判令被告返还原告天然气入户费、电表入户费共计3000.00元；5、判令被告返还原告装修保证金共计3000.00元；6、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区房屋，建筑面积为127.05平方米，套内建筑面积为103.65平方米，房屋总价款为468560.00元。合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十三条第一款第二项约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日之内向买受人支付违约金”；合同第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能再前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，依约履行了自己的义务，但被告未在约定时间内向原告交付房屋，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，支付至2018年8月16日。同时，被告也未按照合同约定于2018年12月30日将商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告至今仍未予办证，致使原告至今不能登记过户，其行为已严重违约，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告对案涉房屋进行装修时，向被告缴纳了装修保证金，现原告已装修完毕入住2年余，但被告一直不予退还；原告支付购房款时已向被告支付了户内燃气入户费、电表入户费，原告装修所涉房屋时被告又强行要求原告缴纳上述费用，属于重复收取，应予以退还，原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，均未果，故诉至贵院，望判如所请。原告向本院提交违约金计算清单载明：交房时间为2018年8月16日，共计139天；逾期办证违约金截止时间为2020年7月26日，共计574天。 审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：判决被告按约定向原告办理不动产权登记证书。 被告振华房开公司辩称：一、原告购买被告的房子签订的商品房买卖合同真实；二、合同约定2018年12月30日办理商品房转移的相关文书，同时合同约定，在2018年12月30日之后的180个工作日内，被告未办理转移登记文书，按已付购房款的日万分之一支付违约金；三、双方约定的违约金日万分之一过高，法律规定请求法院降低违约金的计算。案涉诉讼费没有得到法院支持的部分诉讼费，由原告承担；关于三通费，作为被告方基础设施建设费已交给供电局、煤气公司等相关政府部门。关于第二项诉讼请求，原告已经书面放弃。对装修保证金3,000.00元，不属于商品房预售合同纠纷的范围。 本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为2-8-5号，总房款为468560.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十三条处理；查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知、电话、短信或登《毕节日报》30日后仍未办理交接手续的，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳物业管理费及其它相关费用。第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告严梅按约定向被告支付完毕购房款。2018年10月14日，被告向原告交付案涉商品房，并收取原告电表入户500.00元、天然气入户费2500.00元，共计3000.00元，2018年8月16日，被告收取原告装修保证金3000.00元。2018年10月14日，原告向被告出具提前进场装修承诺书，载明：原商品房买卖合同约定的相关费用的计算截止到该时间止。被告未按约定交付涉案商品房及为原告办理不动产权证书。 另查明：2019年9月12日，毕节市不动产登记中心向被告出具《振华·时尚广场首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭,这些证据，经开庭举证、质证，本院予以采信。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期交房违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；三、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还天然气入户费、电表入户费诉讼请求是应否支持；五、被告是否应退还原告的装修保证金。 对双方争议的焦点一，对原告要求办理不动产权属证书的诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政的规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行合同义务，案涉房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告应为原告办理案涉房屋的不动产权证，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，故对办证的诉讼请求，本院予以支持。但原告必须提供相关文书和交清相关税费。 对双方争议的焦点二，对于原告诉请逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”之约定，被告抗辩曾经通知原告交房，但其通知交房时不具备合同约定的交房条件，故不能尽到通知交房义务，被告于2018年10月14日才向原告交付案涉商品房，已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2018年10月14日，以原告已付购房款468,560.00元为基数，按双方合同约定日万分之一计算，自2018年3月31日计算至2018年10月14日为止共计197天，原告主张139天，本院予以支持，计算为6,512.98元（468,560.00元×0.01%×139=6,512.98元）。原告主张6,512.00元，本院予以支持，对被告主张原告已放弃该违约金，因从被告所提供的证据无法证实，被告提交的承诺书不能证明原告已放弃逾期交房的违约金，故对被告的该主张，本院不予以采纳。 对双方争议的焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，不能提供办理转移登记的有关文书，直到2019年9月12日，被告才取得《振华·时尚广场首次登记审查意见》，具备办证条件，已构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按日0.01%的标准计算，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，未违反法律的规定，本院予以支持，被告要求调低违约金的计算标准的抗辩意见，本院不予以采纳。故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额468,560.00元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2018年12月30日之次日，即2018年12月31日起计算。同时，合同约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告未能举证证明其已履行了通知义务，本案于2020年9月24日开庭，被告已当庭通知原告办证，故该违约金计算期间应自2018年12月31日起计算至2020年9月24日为止共计633天，该违约金计算为29,659.85元（468,560.00元×0.01%×633=29,659.85元）。原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 对双方争议的焦点四，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的各项入户费3,000.00元实质为供电设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取各项入户费3,000.00元，于法无合理依据，理应予以退还。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 对双方争议的焦点五，根据双方签订的《商品房买卖合同》未约定原告应向被告支付装修保证金，被告收取原告的装修保证金无合同约定，又根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，本案中，被告收取原告的装修保证金3,000.00元，双方未有合同约定，也没有法律规定。故原告要求被告返还装修保证金3,000.00元的诉讼请求，本院应予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告严梅交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告严梅申请办理案涉商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告严梅逾期交房违约金6,512.00元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告严梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29,659.85元； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告严梅天然气入户费、电表入户费合计3,000.00元； 五、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告严梅装修保证金3,000.00元； 六、驳回原告严梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费393.00元（已减半收取），由原告严梅负担93.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二〇年九月二十八日 书记员  申巍