湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1236号 原告：伍鸿飞，男，1996年11月10日出生。 委托诉讼代理人：肖伟，新化县泰和法律服务所法律工作者。 被告：新化县健坤房地产开发有限公司。 法定代表人：伍先育，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘继华，湖南如顺律师事务所律师。 原告伍鸿飞与被告新化县健坤房地产开发有限公司（以下简称“健坤公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日经审理后发现案情复杂依法转为普通程序，由审判员罗杰雄担任审判长，与审判员吴燕燕、何亦鹏组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告伍鸿飞的委托诉讼代理人肖伟，被告健坤公司的委托诉讼代理人刘继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍鸿飞向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定，继续履行交房义务（按照国家住建局相关规定办理交房手续）；2.被告因逾期交房向原告支付违约金15841元（违约金从2018年9月30日起暂计至2020年2月29日止），后期违约金至实际交房（住建局相关规定交房手续）之日止；3.被告向原告退还违规收取的燃气开户费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告伍鸿飞的委托诉讼代理人肖伟（特别授权）变更诉讼请求第二项为：被告因逾期交房而向原告支付违约金24989元（违约金从2017年10月30日起暂计至2020年2月29日止），后期违约金至实际交房（住建局相关规定交房手续）之日止。原告的委托诉讼代理人变更诉讼请求的理由：《江湾国际商品房买卖合同》约定交房时间为2017年10月30日，故违约金应从2017年10月30日起计算。 事实与理由：2017年10月30日，原告与被告签订《江湾国际商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新化县梅苑开发区沿江路“江湾国际”6栋12层1202号房，购买金额为307646元，原告已按照合同约定履行付款义务。根据合同第八条约定，被告应于2017年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告迟延交付既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，现原告要求被告按照合同第九条的规定，立即履行合同规定的交房义务，并向原告按日支付已交付房价款的万分之一的违约金。根据湖南省物价局、建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）第五条规定，商品房销售价格构成包含合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。故被告向原告违规收取的3000元燃气开户费，被告应当予以退还。 被告健坤公司答辩要点：一、被告不能按合同约定时间交房，是因为政府规划的电力供应不能满足“江湾国际”项目高层楼房双电源的要求造成的，属于《商品房买卖合同》第八条规定的可据实延期交房的情形，应当免除被告延期交房的违约责任。二、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告收取原告燃气费3000元合法，原告起诉要求被告返还该费用没有法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实： 1、被告健坤公司成立于2013年11月19日，其经营范围为：房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2、2017年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告伍鸿飞（乙方）购买被告健坤公司（甲方）开发的位于新化县梅苑开发区沿江路与康庄路交汇处“江湾国际”6栋12层1202号房住宅一套，房屋面积128.83平方米，价格为每平方米2388元，总金额307646元；被告应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：3）、县级以上政府文件或规划更改导致延误的，在事项发生之日起7日内，健坤公司应依照合同约定履行通知义务，如甲方不履行或未及时履行通知义务的，乙方有权选择退房”；第九条约定“商品房达到交付使用条件后，甲方应当电话、短信或书面通知乙方办理交付手续，乙方应在通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与甲方和物业管理方办理交接手续。甲方不出示证明文件或出示证明不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于甲方原因，如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）………（2）………（3）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之一的违约”。合同附件三第一项第十款约定，供气：管道进户实现一户一表制，费用由乙方承担。后原告按照合同约定支付房屋购买首付款，办理银行按揭手续，缴纳水电燃气费8000元、物业维修基金6442元、房契税费4615元等相关费用，被告亦向原告出具了相应的收款收据。 健坤公司在开发“江湾国际”房地产项目中，由于项目所在区域不具备双电源电力系统，健坤公司遂向新化县相关职能部门请求协调解决。2018年11月6日，新化县电力协调领导小组办公室发布《关于协调解决10kV科白I、II回线路架设施工相关矛盾意见》的文件，由于沿江风光带南端整个区域属于无电区域，新化县等多个小区在此区域已逐步开工建设，该区域负荷增长迅速，为提高供电可靠性，满足负荷发展，从110kV科头变新出10kV科白I、II线工程分担相应负荷。通过县供电公司的努力，架设10kV科白I、II线，确保江湾国际和碧桂园等高层小区用电接入。 2018年12月28日，健坤公司根据政府对“江湾国际”小区双电源建设的情况，发布“关于江湾国际一期住宅延期交房的通知”，主要内容是：“尊敬的业主们：江湾国际一期住宅已到合同约定交房的日期，大家急于收房的心情本公司十分理解。然而，小区电力系统目前还未落实到位不能交付使用，因为国家政策要求高层电梯房小区必须具备双电源电力系统，否则无法通过验收交房。本公司自2018年5月份即向电力局递交本小区住宅用电的申请报告，经有关部门协调处理，需国家电网从科头变电站拉一条专线来保障本区域各高层电梯房小区（包括江湾国际和碧桂园）双电源电力系统的建立，这样才能保障我们小区的用电。据了解，该工程预计还需要三个月左右的时间才能完成。因此，由于以上政府政策及电力工程的影响，江湾国际一期交房时间延期至2019年4月30日前，届时铁定交房，不负众望，请各位予以谅解为感！” 2019年9月，“江湾国际”一期工程（6#、7#、8#栋）进行了竣工验收，同年10月10日经整改复查评定为合格工程。2019年12月24日，“江湾国际”小区区域双电源开通。2019年12月下旬，健坤公司通过公告和向“江湾国际”业主发送微信的方式发布“江湾国际一期交付通知函”，主要内容为，江湾国际一期6#、7#、8#栋已竣工，经验收合格具备交付条件，诚邀您前来办理住房交付手续；交房时间：2019年12月29日-2020年元月1日；地点：江湾国际营销中心及小区物业服务部；温馨提示：4、如您未按期办理收房手续，则视为您对所购商品房及一切所属设施均无异议并同意该房产，自2019年12月29日起视为我公司已将房屋正式交付给您使用，物业管理费统一从2020年元月1日计算。原告伍鸿飞以被告健坤公司未出示该商品房经验收合格的证明文件为由，拒绝收房。 2020年1月20日，新化县建设工程质量安全监督站对“江湾国际”（1#—8#栋）及地下室、商业裙楼进行了消防验收，后因新冠肺炎疫情的影响，至2020年5月27日，新化县住房和城乡建设局才下发了湘建消验字（2020）第04号《建设工程消防验收意见书》，综合认定该工程消防验收合格。随后，健坤公司向新化县住房和城乡建设局申请竣工验收备案，并在同年6月完成了竣工验收意见的大部分审批程序。至2020年9月14日，健坤公司完成了“江湾国际”一期6#、7#、8#栋、地下车库及商业裙楼竣工验收备案。同年9月22日，被告健坤公司向“江湾国际”一期尚未收房业主发出收房催告书，要求未收房业主在2020年9月30日前来公司营销中心和物业客服中心办理房屋交付手续，过期仍不办理者视为已接受交房，催告通知书由被告发布在“江湾国际”一期业主微信群内。 庭审中，原、被告双方均认可新冠肺炎疫情期间为不可抗力因素，不可抗力期从2020年1月20日起计算至2020年3月23日宣布湖南省122个县市区为低风险等级之日止。 3、另查明，湖南省物价局、建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）第五条规定，商品房销售价格构成包含合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。湖南省发改委印发的《湖南省管道燃气价格管理办法》（湘发改价商[2017]115号第十五条规定：新建商品住房管道燃气庭院管网和室内管道安装费计入开发建设成本（不含表后安装服务费），由商品房健坤公司按照价格主管部门的规定与燃气经营企业进行结算，不再向用户单独收取。 判决的理由与结果 本院认为，原告伍鸿飞与被告健坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的民事法律行为，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方在合同中明确的交房时间为2017年10月30日前，但由于双方签订的《商品房买卖合同》的时间也为2017年10月30日，该购房合同为商品房预售合同，不是现房销售，其合同中确定的交房时间明显与合同的其他条款不符，参照同时期健坤公司签订的其他商品房买卖合同，应认定涉案合同中约定的交房时间存在笔误，交付房屋时间应按其他同类商品房买卖合同中确定的交房时间即2018年9月30日前为宜。 关于违约责任的认定。被告健坤公司未按期向原告交付房屋，显属违约行为，应当依法承担相应的违约责任。虽然本院确认被告的交房时间为2018年9月30日前，但由于被告健坤公司在开发建设中，因政府电力规划，“江湾国际”小区高层住宅双电源问题未能及时解决，电力规划不是被告健坤公司自身所能解决的问题，需要政府部门处理。被告健坤公司在开发建设中已向相关职能部门提出了申请，因双电源建设没到位导致逾期交房符合双方签订的合同第八条约定的可以延期交房事由。基于合同第八条的约定，由于政府电力规划线路的影响，被告据此向原告等“江湾国际”业主发出了延期交房的通知，承诺在2019年4月30日前铁定交房。该承诺是健坤公司在知晓电力部门已作出电力规划并启动建设后向业主所作出的承诺，故因电力规划设计建设所造成的交房延期宜认定至2019年4月30日，逾期被告仍未交房，应当向原告支付违约金。 自2020年1月20日起至2020年3月23日湖南宣布全省122个县市区降为新冠肺炎疫情低风险地区期间，原、被告双方均认可为不可抗力期间，被告健坤公司可依法免除违约责任。同时本院注意到，被告健坤公司开发的“江湾国际”小区6#、7#、8#栋在2019年9月就进行了竣工验收，同年10月经整改复查评定为合格工程。2020年1月20日完成了建设工程消防验收。根据新化县住房和城乡建设局出具的证明，由于受新冠肺炎疫情影响以及疫情宣布为低风险地区后的复工复产期的严格审批程序，至同年5月27日建设工程消防验收才完成审批程序，至同年6月26日完成竣工验收审签。上述审批程序的延长亦可认定为疫情影响造成。据此，因新冠肺炎疫情影响导致被告开发的“江湾国际”小区6#、7#、8#栋竣工验收延期，未能达到合同约定的交房条件的免责期应确定自2020年1月20日至2020年6月底为宜。在此期限后，因被告的建设工程档案接收和移交至2020年9月14日才完成工程竣工备案，应归责于被告自身的原因造成，被告应当依法承担违约责任。在被告完成建设工程竣工验收备案后，应当认定被告开发的“江湾国际”小区6#、7#、8#栋完全符合了交房条件，被告依此再次催告原告在2020年9月30日前办理房屋交付手续，原告仍未收房的，被告不应再承担逾期交房的违约金。综上所述，被告因延期交房承担自2019年5月1日至2020年1月19日，2020年7月1日至2020年9月30日期间按原告已交付房款每日万分之一的违约责任。 关于被告继续履行房屋交付义务的问题。如上所述，被告已在2020年9月14日完成了涉案房屋的竣工验收备案，并再次下发通知要求原告在2020年9月30日前去办理房屋交付手续，应当视为被告已完成了合同约定的交房义务，原告在此期限内仍未办理房屋接收手续的，应认定为自身原因造成，原告可随时与被告办理房屋交付手续。故原告要求本院判定被告继续履行房屋交房义务的诉讼请求，本院不予支持。 关于管道燃气开户费能否退回问题，原、被告在合同附件三第一项第十款中明确约定，供气：管道进户实现一户一表制，费用由乙方（买受方）承担。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告在合同附件中关于管道燃气进户费由原告承担有明确约定，且没有违反合同法中关于合同无效的情形，故对原告要求被告返还燃气开户费3000元的请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告新化县健坤房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告伍鸿飞支付从2019年5月1日至2020年1月19日，2020年7月1日至2020年9月30日期间的违约金10952.20元； 二、驳回原告伍鸿飞的其他诉讼请求。 如果被告新化县健坤房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费271元，由被告新化县健坤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  罗杰雄 审 判 员  何亦鹏 审 判 员  吴燕燕 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  伍津津 代理书记员  王雄紫