山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异451号 案外人：徐某某，女，，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：迟某某，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，山东海曲律师事务所律师。 申请执行人：郭某，男，汉族，住青岛市市**。 被执行人：张某某，男，汉族，住青岛市市**。 被执行人：青岛百晖贸易有限公司，住所地青岛市市**海门路。 法定代表人：刘某某，经理。 被执行人：青岛百仕置业有限公司，住所地青岛市市**海门路。 法定代表人：张某某，执行董事。 被执行人：日照埃菲尔置业有限公司，住所地日照市经济技术开发区北京路。 法定代表人：张某某，执行董事。 本院在执行申请执行人郭某与被执行人张某某、青岛百晖贸易有限公司、青岛百仕置业有限公司、日照埃菲尔置业有限公司民间借贷合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执850号】一案过程中,案外人徐某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人徐某某称，请求解除对凯旋帝景2号楼1单元1-1202号房产（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案外人购买了案涉房产（土地证号为日开国用【2006】第01**）并在日照市房地产管理局办理了备案手续，案涉房产早已交付，案外人已入住，案涉土地使用权已经依法转移，虽登记在日照埃菲尔置业有限公司名下，但所有权已经大部分归业主所有。因日照埃菲尔置业有限公司没有及时为各业主办证，故案涉土地未分割登记至业主名下。法院查封土地后导致各业主不能办理不动产权证书，客观上侵害了案外人的合法权益。依照相关法律规定，法院在执行过程中可以查封被执行人日照埃菲尔置业有限公司的资产，但不能执行案外人的财产，法院在执行过程中查封了被执行人日照埃菲尔置业有限公司出售给案外人的案涉房产坐落的土地，明显错误。 申请执行人郭某答辩称，查封土地及房产时均登记在日照埃菲尔置业有限公司名下，申请执行人认为法院查封行为并无不当。 为证明其主张，案外人徐某某向本院提交以下证据：1.合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议各1份，证明日照埃菲尔置业有限公司将案涉房产销售给徐某某。2.单据号为0002381的收售房屋定金票据（收款凭证）1张，证明徐某某于2007年4月15日支付房屋定金20000元。3.单据号为0002382、0002393的收款凭证2张，证明徐某某分别在2007年4月22日、2007年4月27日支付首付款22355元和145204元。4.中国农业银行山东省分行个人借款凭证1张，证明徐某某向中国农业银行贷款20万元用于支付案涉房产的贷款。5.前期物业服务协议、物业使用守则、凯旋帝景前期物业服务合同、凯旋帝景业主公约、凯旋帝景业主公约承诺书、凯旋帝景安全防火协议书、机动车辆停放管理公约各1份，证明2015年12月7日案涉房产已经交付，并签订物业服务协议。6.编号为0004193、0004194、0004197的工商服务业统一收款收据3份和编号为0002116、0002117、0002118的收款收据3张，证明徐某某于2015年12月7日向日照埃菲尔物业管理有限公司支付了公共维修基金、物业费、装修垃圾清运费，向日照埃菲尔置业有限公司支付了天然气开口费、有线电视开口费和暖气开口费。7.收款收据7张（编号分别为0631934、0004326、0120247、0391636、1382094、1086980、1435039），证明徐某某在2018年、2019年水电费、物业费缴纳情况，徐某某一直在案涉房产内居住。8.中国农业银行存折1份，证明徐某某自2007年4月至今对案涉房产贷款持续还款的事实。9.备案证明1份，证明案涉房产于2007年4月购买，2008年2月26日完成备案。10.凯旋帝景房屋交接验收单1份，证明2015年12月7日，案涉房产完成交房手续。11.土地使用权证3份，证明案涉房产坐落在上述土地使用权证项下的土地上。12.商品房合同备案证明143份，证明上述143户房产在查封前已经完成商品房合同备案。 申请执行人郭某质证称，对上述证据均无异议。 本院查明如下事实： 一、执行依据 郭某与张某某、青岛百晖贸易有限公司、青岛百仕置业有限公司、日照埃菲尔置业有限公司民间借贷合同纠纷一案，2019年5月13日，本院作出（2018）鲁02民初2004号民事调解书，确认如下：一、被告张某某、被告青岛百晖贸易有限公司于2019年6月12日前偿还原告郭某借款本金29629000元、利息30472556元(已计算到2019年5月12日）。若逾期支付上述借款本息，被告张某某、被告青岛百晖贸易有限公司除应支付上述本息外，还应按照以下方式偿还利息：本金26029000元按年利率19%自2019年5月13日计算至实际给付之日止，本金3600000元按年利率12%自2019年5月13日计算至实际给付之日止；二、本案的诉讼费382927元减半收取191463.5元、保全费5000元、原告郭某的律师费100000元由被告张某某、被告青岛百晖贸易有限公司承担；三、被告青岛百仕置业有限公司、被告日照埃菲尔置业有限公司对上述一、二项下确认的债务、利息及费用承担连带清偿责任；四、上述协议履行完毕后，双方债权债务消灭。 二、保全及执行情况 本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2018年11月19日,本院作出（2018）鲁02民初2004号民事裁定书，裁定冻结被申请人青岛百晖贸易有限公司、青岛百仕置业有限公司、日照埃菲尔置业有限公司、张某某银行存款6822.54万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并于2018年11月21日作出（2018）鲁02民初2004号协助执行通知书，通知日照市不动产登记中心，查封日照埃菲尔置业有限公司名下位于日照市北京路中段西侧证号为：日开（2006）第175号、日开（2006）第0176号的土地使用权两宗，查封期限自2018年11月21日至2021年11月20日。 （2018）鲁02民初2004号民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，郭某向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执850号。2019年11月1日，本院作出（2019）鲁02执850号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 三、案外人主张的事实依据 案外人徐某某与被执行人日照埃菲尔置业有限公司于2007年4月22日签订商品房买卖合同，购买案涉房产，并于2008年2月26日完成商品房合同备案。案外人徐某某已支付全部购房款，并于2015年12月7日办理案涉房产交接手续。案外人徐某某向本院提交《商品房买卖合同》、商品房合同备案证明、收款收据、房屋交接验收单、前期物业服务合同、物业费收据、水电费收据等证据，可以认定上述事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房产虽登记在被执行人日照埃菲尔置业有限公司名下，但案外人徐某某在法院查封前已与被执行人日照埃菲尔置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同并已进行网签备案，支付全部购房款且合法占有该不动产，案涉房产未办理过户登记亦并非案外人徐某某的过错。因此，案外人徐某某对案涉房产所享有的物权期待权可以排除执行行为。本案在财产保全过程中，所保全的标的物为案涉房产所在土地的整体土地使用权，根据“房地一体”的原则，徐某某所享有的物权期待权，对案涉房产所对应的部分土地使用权亦享有排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人日照埃菲尔置业有限公司名下位于日照市北京路229号凯旋帝景x号楼x单元x-x号房屋及该房屋所对应土地使用权的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳