广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2045号 上诉人(原审原告)：庞广华，男，1984年9月29日出生，汉族，住址广西博白县。 上诉人(原审原告)：吴桂琼，女，1990年2月3日出生，汉族，住址海南省澄迈县。 被上诉人(原审被告)：广西安康房地产开发有限公司，住所地：博白县博白镇锦绣东路。 法定代表人：黎锦。 委托诉讼代理人：朱福，博白县法律服务所法律工作者。 上诉人庞广华、吴桂琼因与被上诉人广西安康房地产开发有限公司（以下简称广西安康房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人庞广华、吴桂琼，被上诉人广西安康房地产公司的委托诉讼代理人黄端双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庞广华、吴桂琼上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项、第三项；三、判决被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，违约金计算以434630元为基数，按6%的年利率自2018年3月20日起算，直至被上诉人将办理涉案房屋产权登记证书需要由被上诉人提供的全部资料，报送相关产权登记机关备案之日止。四、本案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年5月23日签订了买卖博白县博白镇锦绣东路锦绣丽都二期（锦绣天玺）6栋802号的博白县商品房买卖合同，该合同约定的房价款总金额为434630元，上诉人已依约向被上诉人支付了该434630元房款。该合同的第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后380个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”380个工作日折合550个自然日，被上诉人于2016年9月10日向上诉人交房，则被上诉人应在2018年3月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今未提交材料，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。虽然合同约定“第十五条。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理：。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%。向买受人支付违约金。”，但是，该合同约定被上诉人逾期办证的违约金按购房款的2%。一次性计付（即违约金869.26元）且上诉人不得解除合同、不得退房，该约定不公平、不合理，就869.26元的极低的违约金，导致被上诉人违约成本忽略不计，导致被上诉人至今无动于衷，不给上诉人办理房产证，所以，该违约金的合同约定条款内容依法应该变更。综上，一审判决第二项判决被上诉人一次性支付上诉人逾期办证违约金869.26元，未区分后续逾期违约天数，不对被上诉人形成实质性约束，依一审判决，今后，被上诉人如不办证，也无需再支付违约金，如此，实质上免除了被上诉人的办证义务。如被上诉人就这样无期限的一直拖延不办理房产证，将导致上诉人花了商品房的钱却实际得到的是无产权房，没有房产证的房子，按照《物权法》，上诉人连所有权人都不是，该房屋不能转让交易，如上诉人经济紧缺时，该房屋又不能抵押贷款缓解上诉人的经济困难，等等，该房屋无产权证导致了上诉人巨大的经济损失。所以，该一审判决系严重的违背事实和法理。根据《合同法》并参考广西区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》。请玉林市中级人民法院依上诉人上诉请求判决。 被上诉人广西安康房地产公司辩称，上诉人的上诉请求，没见有事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 庞广华、吴桂琼向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金6519元；2、被告向原告支付逾期办证违约金，违约金计算以434630元为基数，按6％的年利率自2018年3月20日起计算，直至被告将办理涉案房屋产权登记证书需要由被告提供的全部资料，报送相关产权登记机关备案之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年5月23日，原告庞广华、吴桂琼与被告广西安康房地产公司签订了《博白县商品房买卖合同》及附件一、附件二、附件三、附件四、附件五，约定：原告以按揭方式购买由被告开发的项目名为锦绣丽都二期（锦绣天玺）第6栋一单元802号房，建筑面积124.8平方米，每平方米3500元，总房价款434630元。原告支付首期房价款87630元，剩余的347000元申请贷款支付。《博白县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2016年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条出卖人逾期交房违约责任第一款约定：“逾期交付不超过180天日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1.5‰的违约金，合同继续履行”。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后380个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：．．．2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金”。商品房的交付应该具备以下条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经质检部门、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格。《博白县商品房买卖合同》签订后，原告依照约定向被告支付了首付款87630元，剩余购房款347000元原告于2016年6月21日办理了住房公积金借款合同，并将347000元的款项划拨进被告账户。2016年9月1日，原告向锦绣天玺服务中心美景物业申请对该商品房进行装修，2016年9月6日，锦绣天玺服务中心美景物业将该房屋交由原告管理使用。原告于2016年9月10日开始装修并入住。原告已于2016年5月15日、2016年6月12日分别缴纳了办证费用和房屋契税。至原告起诉的2020年3月3日止，被告尚未办理房屋产权登记给原告。被告广西安康房地产公司是经工商行政管理部门核准登记的法人。 一审法院认为，一、关于原告请求被告支付逾期交房违约金6519元的问题。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告庞广华与被告广西安康房地产公司于2016年5月23日签订《博白县商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，受法律保护。《博白县商品房买卖合同》签订后，原告依照约定向被告支付了首付款87630元，剩余购房款347000元原告于2016年6月21日办理了住房公积金借款合同，银行已经将347000元的款项划拨进被告账户，原告已按照约定履行了合同义务。被告收到原告支付的购房款后，没有按照合同约定的期限于2016年5月31日前将商品房交付给原告，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。2016年9月10日，原告向被告提交了装修承诺书，根据先交房后装修的房地产交易惯例，且被告未能提供充分的证据证明具体的交房日期，原审法院依法确认2016年9月10日为涉案房屋的交付日期。因此被告逾期交房的天数为100天，原告请求被告支付逾期交房违约金6519元（434630元×1.5‰×100天），事实清楚，理由充分，证据充足，原审法院依法予以支持。二、关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《博白县商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后380个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：．．．2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金。”被告于2016年9月10日将涉案房屋交付给原告后，未能在约定的380个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至原告起诉的2020年3月3日仍未能办理好涉案房屋的不动产登记手续给原告，违反了双方约定的合同条款，构成违约，应依法承担违约责任。根据双方的约定，原告支付的总房价款为434630元，违约金按照2‰计算为869.26元（434630元×2‰），原告要求违约金以434630元为基数，按年利率的6％计算不符合合同的约定，缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法不予照准。综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金事实清楚、理由充分、证据充足，原审法院依法予以支持；原告请求被告支付逾期办理不动产登记手续违约金具有事实依据和法律依据，应予支持，但原告请求过高，不予照准，应以原审法院依法确认的为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西安康房地产开发有限公司支付逾期交房违约金6519元给原告庞广华、吴桂琼；二、被告广西安康房地产开发有限公司支付逾期办证违约金869.26元给原告庞广华、吴桂琼；三、驳回原告庞广华、吴桂琼提出的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告已预交，由被告广西安康房地产公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，被上诉人广西安康房地产公司开发建设的锦绣丽都小区全部业主均不能办理房产证。 本院认为，上诉人主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理房产证的违约金按已支付的房屋价款的2‰计算明显过低，请求予以调整为：按上诉人已交房款434630元为基数，自逾期办证之日起，按年利率的6％计算至被上诉人将办理涉案房屋产权登记证书需要由被上诉人提供的全部资料，报送相关产权登记机关备案之日止。本院认为，不应予以调整为宜。理由如下：其一、上诉人未能提交证据证明因被上诉人违约逾期办理房产证，给其造成的具体的损失为多少，本院无法衡量合同约定的违约金是否过低；其二、上诉人主张本案逾期办证违约金为869.26元，对被上诉人起不到惩罚作用，如被上诉人无限期拖延办证，也无需再支付违约金，实质上是免除了被上诉人的办证义务。对于上诉人所担心的问题，其可以另行起诉请求被上诉人履行办理房产证的合同义务来解决。综上所述，庞广华、吴桂琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由庞广华、吴桂琼负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年九月二十一日 书记员  陈丽君