重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初21317号原告：重庆市嘉实物业管理有限公司，住所地重庆市江**中兴段**，统一社会信用代码91500105709308942Q。法定代表人：高琴，总经理。委托诉讼代理人：蒋洪，重庆渝韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，重庆渝韬律师事务所律师。被告：盛容兰，女，1965年7月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆市嘉实物业管理有限公司与被告盛容兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市嘉实物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒋洪到庭参加诉讼，被告盛容兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市嘉实物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：盛容兰支付2014年4月1日起至2019年7月31日的物业服务费5088元、公摊费用320元及违约金1729元。事实与理由：被告系城市印象小区业主，居住在X-X-X，原告是该小区提供物业服务企业，双方签订了物业服务合同，约定物业服务费按照1元/平方米（建筑面积）计算，公摊费用5元/月，如果被告未按时交纳的，按照每日万分之三支付滞纳金。但自2014年4月1日起至2019年7月31日，被告尚欠物业费及公摊费共计5088元、公摊费用320元及违约金1729元。原告曾多次催收，被告一直未缴纳，现诉至法院。被告盛容兰庭后提交书面答辩状辩称，1、原告物业最基本的安全保障都无法给到我们业主；2、业主的生命财产安全得不到保障；3、12年小区的公共收益明细模糊无公示，全被被告私吞已有；4、事隔多年已记不清具体未缴纳物业费时间，现在已过诉讼期；5、小区公共区域被某些业主私自利用，利用楼层通道位置自建大门，1楼有业主利用绿化区域修建自家庭院，楼层消防器材旁放鞋柜等，物业完全不调节、无管理；6、小区公共设施设备无管理无维护，小区监控长期瘫痪，小区运动设施长期无修理，小区电梯经常损坏；7、小区绿化物业几乎不维护，有很多地方就是个土山坡，没有植被；8、车库一直脏乱差，垃圾成堆；9、2008年接房时业主提出小区道路施工质量不合同要求整改的意见，当时原告回复已向开发商反映情况，时隔13年也没有铺沥青。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区城市印象小区的物业服务企业，被告系重庆市江北区中兴段X号X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为79.52平方米。2010年2月3日，城市印象小区业主委员会（甲方）与重庆市嘉实物业管理有限公司（乙方）签订《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》，约定由重庆市嘉实物业管理有限公司为城市印象小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年2月3日起至2013年2月2日止。合同第四章第六条约定，住宅物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容标准提供服务；第四章第七条约定，公用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，柴发电价差、总分表差额、变压器损耗、公用水电等均应由使用人据实分摊；第四章第八条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；第四章第九条约定，房屋共用部分、公用设备、设施、公用设施的维修养护保修期内的由开发商承担，保修期之后属日常维保的由乙方承担，属专项维修或更新改造的，依法由专项维修基金承担；第五章第十一条约定，乙方应履行的义务：制止本物业管理区域违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作…。合同第八章第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同到期后，双方于2013年1月28日、2016年2月2日、2019年1月30日三次续约至2019年6月30日，其余合同内容与前述《物业服务合同》一致。到期后，经城市印象小区业委会请求，原告同意延长一个月物业服务。被告未交纳涉讼房屋2014年4月1日至2019年7月31日期间的物业服务费及公摊费。另查明，原告按照5元每月/每户的标准收取公摊费用。以上事实，有《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2010年2月3日至2013年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2013年2月3日至2016年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2016年2月3日至2019年2月2日）、《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》（2019年2月3日至2019年6月30日）、《请嘉实物业延长一月物管》、《关于请嘉实物业延长一月物管的回复函》、EMS寄件及邮寄底单系原件、《化粪池清掏合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》、民事判决书、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告举示了催缴物业费的EMS邮寄凭证，邮件退件显示被告于2019年11月8日拒收。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力。本案中，原告提交的EMS邮寄面单上载明的收件人系被告本人，内件品名为催费函，地，地址是被告应当收到的地址告于2019年11月8日拒收邮件，证明原告主张物业费、公摊费的催费函本应当到达被告，产生诉讼时效中断的效力。原告于2020年8月10日诉至本院，本院于2020年8月15日将起诉状送达至被告，亦产生诉讼时效中断的效力。2012年1月1日至2015年10月1日期间的物业服务费及公摊费，已过两年诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。2015年10月2日至2016年11月8日期间的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至催费函应当到达被告之日，上述期间的请求诉讼时效已经届满，本院不予支持。2016年11月9日至2017年8月15日的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，催费函应当到达被告之日起产生中断诉讼时效效力，重新计算诉讼时效，至起诉状送达被告之日，重新计算的诉讼时效尚未届满，对于原告上述期间的请求部分，本院予以支持。2017年8月16日至2019年7月31日期间的物业服务费及公摊费，至起诉状送达被告之日，三年诉讼时效尚未届满，对于原告上述期间的请求部分，本院予以支持。原告与涉诉小区业主委员会签订的《江北区大兴社区城市印象小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。原告举示了《城市印象清目花园保洁服务合同》、《化粪池清掏合同》等证据证明在这期间内提供了物业服务，被告应支付物业服务费。本院认为，被告在享受物业服务的过程中，有权利监督和要求原告针对性地予以改进和完善物业服务，要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，不宜以服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，形成对其他依约交纳物业服务费的业主不公平的局面，易形成恶性循环，不利于小区和谐共处。同时原告在服务过程中应多听取业主及物业使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时改善服务关系，促进彼此共同发展。故对于原告主张的涉诉房屋2016年11月9日至2019年7月31日期间的物业服务费为2602.16元，本院予以支持，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。对于原告主张的公摊费用问题，因公摊水电费确属小区公共区域必然产生的费用，故对于原告主张按照每户每月5元的标准计收，本院予以支持。对原告要求被告支付2016年11月9日至2019年7月31日期间的公摊费163.62元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。因原告提供的物业服务确存在部分瑕疵，被告拒交费用也属事出有因，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告盛容兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2016年11月9日至2019年7月31日期间的物业服务费2602.16元；被告盛容兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆市嘉实物业管理有限公司支付2016年11月9日至2019年7月31日期间的公摊费163.62元；三、驳回原告重庆市嘉实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告盛容兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  郭雪妍二〇二〇年九月二十八日书记员  刘 钰