江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初1322号 原告（反诉被告）：郭京城，男，1990年9月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：李飞彩（系原告郭京城之妻），女，1994年6月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：张浩森，江苏新高的律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵大金，男，1969年5月4日出生，汉族，住安徽省明光市。 被告（反诉原告）：赵帅，男，1994年11月5日出生，汉族，住安徽省明光市。 二被告共同委托诉讼代理人：周崇锋，安徽美林律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭京城与被告（反诉原告）赵大金、赵帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭京城及其委托诉讼代理人李飞彩、张浩森，被告（反诉原告）赵大金、赵帅及其共同委托诉讼代理人周崇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告郭京城向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除郭京城与赵大金、赵帅签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令赵大金、赵帅返还购房款60万元及利息（从2019年9月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令赵大金、赵帅向原告支付违约金33万元、律师代理费6万元、中介费39600元，合计429600元。事实与理由：2019年3月23日，郭京城与赵大金、赵帅、南京某置业顾问有限公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定郭京城以165万元的价格购买赵大金、赵帅位于南京市六合区大厂XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，建筑面积110.79平方米，三方对违约责任进行了明确约定。郭京城于2019年3月23日支付定金5万元、2019年6月13日支付55万元，并支付中介费39600元，然而赵大金、赵帅收取60万元购房款后未协助办理贷款审批及过户手续，并于2019年9月期间将房屋转售他人，构成一房二卖，已然构成根本违约，应当承担违约责任。因南京某置业顾问有限公司员工赵某涉嫌刑事犯罪已被告公安机关采取强制措施，无法确定违约责任。故郭京诉至法院，要求判如所请。 本诉被告赵大金、赵帅辨称，一、同意解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；二、郭京城未按约履行合同义务，构成根本违约，应承担违约责任。按合同约定，郭京城应当在2019年4月1日支付62万元用于赵大金、赵帅办理贷款解押。但其仅支付了60万元，至今未支付余款。郭京城将8万元支付给了中介公司员工赵某，赵某私自扣留，并未转交赵大金、赵帅。该行为导致三方签订的《房地产买卖中介合同》不能履行，构成根本违约。赵大金、赵帅多次催促郭京城支付房款，并明确告知郭京城、南京某置业顾问有限公司解除合同。赵大金于2019年8月23日在微信群中明确告知“不问怎么弄30号这前没有钱给，我也不会在卖给他了”，另于2019年8月23日报警，再次告知“你不给钱现在我有权卖房子了”。郭京城没有尽到合同的注意义务，也是导致合同没有履行的根本原因；三、郭京城自认南京某置业顾问有限公司存在重大过错直接致使三方签订的合同履行不能，应承担违约责任。其要求赵大金、赵帅承担违约责任，显然自相矛盾；四、赵大金、赵帅没有违约，不应承担违约责任；五、郭京城及某置业顾问有限公司在履行合同中的种种行为，极不符合常理。赵大金、赵帅有权保留追究相关人员的刑事责任；六、涉案房屋不需要所谓的隐名共有人签字；七、赵大金、赵帅共同购买涉案房屋，于2017年6月15日取得不动产权证。而赵帅与华某于2017年9月19日登记结婚，华某不是产权人，也不是所谓的隐名共有人。综上，请求法院驳回郭京城的诉请。 反诉原告赵大金、赵帅向本院提出反诉请求：1、判令解除赵大金、赵帅与郭京城于2019年3月23日签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令郭京城支付违约金33万元、律师代理费6万元、交通费2000元及各项损失1万元。事实与理由：2019年3月23日，赵大金、赵帅与郭京城、南京某置业顾问有限公司签订《房地产买卖中介合同》，约定房屋成交总价为165万元，产权登记时间为2018年5月21日，郭京城于2019年3月23日前支付定金5万元，此房有贷款还未解押，赵大金、赵帅于签订合同起五个工作日内和银行预约还款，郭京城于贷款审批好后三日内借给赵大金、赵帅62万元整，用于提前结清该房屋内的贷款，办理注销抵押手续，余款97万元整，郭京城以贷款形式支付给赵大金、赵帅，由银行直接下款到赵大金、赵帅账户，具体时间以银行下款时间为准。三方还就违约责任等相关问题进行了约定。合同签订后，郭京城于2019年3月23日支付定金5万元，于2019年6月13日支付55万元。因郭京城已经违约，三方便约定，郭京城同意继续支付房款，赵大金、赵帅收到房款后去银行解押贷款及到房产部门办理过户手续。郭京城多次先后承诺支付房款，但未支付。中介公司也于2019年7月6日承诺若郭京城不按时支付房款，则直接解除合同。后经协商，三方一致同意于2019年8月15日前支付，但郭京城又一次违约。2019年8月21日，郭京城反复承诺是最期限，仍未付款。合同签订时，因中介公司不允许买卖双方互留电话，赵大金、赵帅多次索要联系方式无果。赵大金多次联系郭京城，第一次打通无人接，再打则停机。因郭京城多次违约，中介公司称于2019年8月22日在山畔派出所报警。赵大金、赵帅也于2019年8月23日报警并告知不付款就解除合同，2019年8月29日，再次要求解除合同，有权卖房子。赵大金、赵帅出售涉案房屋目的是“以房换房”，因本案导致与案外人签订的合同违约，赔偿了案外人损失1万元。另，赵大金、赵帅因本案支付律师费6万元、交通费2000元。故提出反诉，要求判如所请。 反诉被告郭京城辩称，第一，反诉诉求无事实和法律依据，请求驳回。1、赵大金、赵帅未按照合同约定配合郭京城办理银行贷款审批手续，银行贷款审批手续需要由赵大金、赵帅及隐名共有人共同签字，但赵大金、赵帅妻子均未到场，导致郭京城无法办理贷款审批手续，导致合同无法继续履行，构成根本违约。2019年9月1日赵大金、赵帅将涉案房屋高价转卖第三人，未经郭京城同意，且郭京城并不知晓，直接导致双方的合同无法履行。2、郭京城已经履行了支付房款的义务，支付了60万元房款，被赵某欺骗，导致8万元交付未到赵大金、赵帅之手。3、赵大金、赵帅与赵某的聊天记录不能认为是郭京城的意思表示；第二，郭京城并未违反合同第5条第1款的约定，双方并未因为此条款导致合同目的不能实现，第5条规定不得有中介公司代收房款，但是赵大金、赵帅与郭京城在支付定金时就突破这条约定，虽然存在赵某的欺骗行为，但是郭京城基于先例和合理的信任，支付8万元购房款，并不是郭京城恶意、故意不把8万元支付给赵大金，实际上当时赵大金、赵帅联系方式、微信郭京城并不知晓，郭京城不是恶意不支付房款，所以不能以此条认定郭京城存在根本违约行为；第三，郭京城尽到合同履行的注意义务，而赵大金、赵帅未尽到合同履行的告知义务；第四，某公司在本次履行合同中存在过错问题，并不导致赵大金、赵帅违反合同约定，不配合办理贷款审批手续，虚构郭京城未按合同约定支付房款的理由而解除合同，其擅自将房屋转卖第三人的行为造成合同根本违约，所以赵大金、赵帅也应当对合同的履行承担违约责任，两者并不矛盾。综上所述，赵大金、赵帅的反诉请求并未基于事实情况将其与工作人员的沟通结果强加于郭京城之上，而未配合郭京城履行合同义务，擅自一房二卖的行为，未尽到审慎的告知义务，应当对合同履行承担违约责任，请求驳回其反诉请求。 本院经审理查明后认定事实如下：2019年3月23日，郭京城（乙方、买售方、委托人）委托郭艳与赵大金、赵帅（甲方、出售方、委托人）、南京某置业顾问有限公司（丙方、中介方、以下简称某公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定乙方购买甲方名下位于南京市六合区大厂XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，面积110.79平方米，房屋售价165万元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应当承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的……。违约金按总房价的20%计33万元。守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年3月23日前支付甲方购房定金5万元，该定金最后冲抵房款。此房还有贷款未解押，甲方于签订合同起5个工作日内和银行预约还款，乙方于乙方贷款审批好后三日内借给甲方62万元用于提前结清该房屋内的贷款，办理注销抵押手续（还款不足部分由甲方自行解决）。余款97万乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款时间为准。甲方郑重承诺出售此房签订该合同已经征得产权人及隐形共用人的同意，若因产权人及隐形共有人的原因导致该合同交易无法正常履行则由甲方承担合同约定的所有违约责任……合同还约定了其他内容。2019年3月24日，郭京城通过某公司工作人员赵某向赵大金、赵帅支付定金5万元，赵大金、赵帅出具收条。同日，郭京城向某公司支付中介费39600元。2019年6月13日，郭京城通过兴业银行转帐方式向赵大金、赵帅支付购房款55万元，赵大金出具收条后办理了涉案房屋的解押手续。2019年7月13日、7月24日，郭京城向某公司的工作人员赵某分别支付3万元、5万元。此后，赵大金、赵帅向郭京城催要余款无果，遂于2019年9月将涉案房屋以175.5万元价格转卖给案外人杨某，并登记于案外人郭某名下。郭京城要求赵大金、赵帅过户无果，于2020年3月27日诉至本院，要求判如所请，赵大金、赵帅遂提起反诉。 另查明，2019年8月23日，赵大金报警称与某公司的工作人员赵某发生纠纷，南京市公安局江北新区分局出警后建议双方协商解决，协商不成，通过诉讼解决。2020年7月13日，某公司的工作人员赵某因涉嫌诈骗罪被南京市六合区检察院于批准逮捕，羁押于南京市六合区看守所。 又查明，郭彩荣与赵大金系夫妻关系，共育一子赵帅。赵帅于2017年9月19日与华某登记结婚。涉案房屋于2017年3月6日登记于赵大金、赵帅名下，后因不动产权证遗失，于2018年5月21日补发不动产权证，产权证附记中载明“他项权摘要：中国建设银行股份有限公司南京大厂支行抵押伍拾贰万玖仟元整2015年10月14日起至2045年10月14日止”。 以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、收条、转帐凭证、房屋中介专用收据、逮捕通知书、结婚证、不动产登记申请表、不动产转移登记联系单、常住人口登记卡等证据予以证实。 本院认为，郭京城与赵大金、赵帅、某公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行。因涉案房屋有贷款还未解押，赵大金、赵帅应于签订合同起五个工作日内和银行预约解押并配合郭京城办理贷款手续，待郭京城贷款审批好后三日内借给赵大金、赵帅62万元用于解押。郭京城除定金5万元外，另于2019年6月13日给付赵大金、赵帅55万元，赵大金、赵帅用此款对涉案房屋进行了解押。此后，赵大金、赵帅未按要求配合郭京城办理涉案房屋的抵押贷款，并于2019年9月将涉案房屋转卖给案外人，导致涉案《房地产买卖中介合同》无法履行，赵大金、赵帅的行为视为违约，应承担相应的民事责任。因涉案房屋已经过户至案外人名下，涉案《房地产买卖中介合同》无法履行，郭京城要求解除《房地产买卖中介合同》、返还购房款60万元、违约金、律师代理费、中介费39600元的诉请，本院予以支持，违约金本院酌定为已付购房款的10%即6万元、律师代理费调整为3万元（上述各项合计729600元）。关于郭京城主张的利息的诉请，本院已酌情在违约金部分予以考虑，不再支持。因本案系赵大金、赵帅违约致使合同不能履行，对其反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定，判决如下： 一、解除郭京城与赵大金、赵帅于2019年3月23日签订的房地产买卖中介合同； 二、赵大金、赵帅于本判决生效之日起五日内给付郭京城729600元； 三、驳回郭京城本诉的其他诉讼请求； 四、驳回赵大金、赵帅反诉的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14066元、反诉案件受理费3665元、保全费5000元，合计22731元，由赵大金、赵帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  赵 文 人民陪审员  徐林安 人民陪审员  伦金美 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  姚萍萍