四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川08民终734号 上诉人（原审原告）：肖治顺，男，生于1956年12月28日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 上诉人（原审原告）：薛广芳，女，生于1959年8月4日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系肖治顺之妻。 上诉人（原审原告）：肖豪，男，生于1986年7月24日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系肖治顺、薛广芳之子。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：刘清平,四川汉能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄宗模，男，生于1968年9月18日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，现在广元监狱服刑。 委托诉讼代理人：何明，四川鉴平律师事务所律师。 上诉人肖治顺、薛广芳、肖豪与被上诉人黄宗模房屋拆迁还建合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2019）川0824民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 肖治顺、薛广芳、肖豪的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时提出的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案的基本事实。三上诉人系苍溪县陵江镇三清社区**居民，在一组有房屋一栋共四层，被上诉人黄宗模在三清社区从事房屋拆迁、修建等工作。2015年3月17日，上诉人与被上诉人签订《房屋置换旧地还建协议》，约定将上诉人旧房拆除修成新房，并归还上诉人临街面第一至四层、后面第一层等。协议签订后被上诉人便拆除上诉人旧房进行修建，在修建过程中因对外负债及前期售出房屋未交付等原因与几十户购房户签订合同并收取五百余万元购房款，而房屋修建到四层时就被建设机关责令停工，并且进行处罚，并明确该房只能修到五楼，被上诉人因涉嫌合同诈骗罪被人民法院判处有期徒刑11年，被上诉人因无法按合同修完房屋并履行合同，上诉人起诉至人民法院要求解决。一审法院以上诉人主张交付房屋尚不具有合法性及房屋未竣工不具备交付条件为由驳回了上诉人的请求，上诉人认为一审适用法律错误。二、上诉人与被上诉人所签订合同无效应当适用双返原则处理本案。本案中上诉人将自己的宅基地交由被上诉人进行拆除还建，双方所签《房屋置换旧地还建协议》因违反了《国有土地管理法》之规定，集体土地不能对外流转而无效，无效合同的处理原则是“双返”。在本案中由于被上诉人将旧房已经拆除，该房已进行了部分修建，并且是在上诉人的宅基地上修建，并办理了相关手续，所以应当将宅基地上的建筑物返还给上诉人，上诉人与被上诉人之间应当按原旧房的情况及约定的还新房的标准进行结算，并进行补差，所以一审法院认为在建未完工程不能转移的理解是错误的。三、一审法院裁判思路混淆了行政管理和民事权利的概念，导致裁判结果错误。一审法院认为在上诉人宅基地上修建的房屋因有部分超规划，曾经有过行政机关的查封行为，所以该标的物不具有合法性，故不能交付。上诉人认为行政机关怎样处理是依据行政法规进行管理，与该标的物是归上诉人还是被上诉人所有无关，人民法院确定诉争标的物的权益归属后，其权利人应当按行政法规的规定完善相关手续或者拆除违规建筑，使其符合行政管理规定并合法化，如果不能合法化由行政机关对其进行处罚，所以上诉人宅基地上修建的房屋的归属问题不必然以行政管理合规为前提条件，就好比某人买了一辆未年检的汽车，不能因为该车未年检不合法，所以买卖合同就不能履行，也不能交付，其错误是明显的，买受人完成年检即可。所以交付房屋是否完备手续不影响人民法院对本案标的物归属作出裁判。四、一审法院认为“主张房屋未竣工，也不具备交付条件”也是明显错误的。本案诉争标的物确实没有竣工，但在本案中房屋没竣工同样也不影响标的物的权益转移，由被上诉人被判处11年有期徒刑，工程在11年内是不可能竣工的，本案要解决的问题是上诉人宅基地上修建的房屋在尚未完工的情况下，由于合同无效，该工程是由上诉人来完成施工和完善行政审批、登记相关手续，还是由被上诉人来做完未完成的施工内容和完善行政审批、登记相关手续，而不是说该工程是否竣工的问题，如果竣工了就没有本次诉讼。五、一审法院曲解了上诉人的上诉请求。上诉人在一审诉讼请求中提到的在未完工程“交付”给上诉人，并不是单指某一个物的转移，而是依据本案事实状态和法律关系产生的结果应当是上诉人在自己的宅基地上修建的房屋在权利上应当归上诉人，之前是由被上诉人在修建，由于合同无效以及被上诉人被判刑，现在权属归属及对该工程的实际管理均应由上诉人享有和承担。六、一审法院的裁决导致被上诉人无家可归，更可能导致修建房屋无人看管发生重大安全事故，严重漠视人权和他人财产安全。上诉人从2013年5月开始在外租房居住，由于全家系失地农民无其他收入，宅基地已经批了一处，不可能再批一处，这就意味着除了先前的6年和将来10多年是上诉人将无家可归，自己宅基地上有房屋不能居住，如果被上诉人刑满释放，仍然不能解决此事。是不是上诉人一家五口人这一辈子也无法“回家”，上诉人认为法律应当是“仁道的、善良的，正义的”。从被上诉人被羁押后，上诉人只得在工地看管，由于房屋未结屋顶，未安窗户，每逢下雨天上诉人都要排水、抽水，要不然地基早已出现了问题，如果按一审法院的判决，上诉人也无权管理，控制本案标的物，那么该房屋的安全由谁来负责，是被上诉人还是哪个行政机关。 黄宗模未在法定期限提交书面答辩状。 肖治顺、薛广芳、肖豪向一审法院起诉请求：1.判令被告按约向原告交付一至四层的新房；2.判令被告赔偿原告所交付房屋不符合约定标准的损失100万元；3.判令被告赔偿不能交付的二套房屋的损失30万元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告肖治顺、薛广芳系苍溪县陵江镇三清社区**村民，在该组有房屋一栋共四层，建筑面积935.55平方米，占地109.08平方米，原告肖豪系肖治顺、薛广芳之子。被告黄宗模系苍溪县陵江镇东方村**居民，长期在三清社区从事房屋修建和出售。2015年3月17日，原告肖治顺、薛广芳作为甲方，被告黄宗模为乙方，双方签订《房屋置换旧地还建协议》，该协议与本案有关的内容是：“甲方将位于陵江镇××社区××东侧集体土地的私有住房提供给乙方黄宗模拆迁还建。乙方拆除甲方私有住房后自行建设新项目，乙方自愿以新建的房屋置换甲方被拆迁房屋，地点位于甲方现有房屋地点段，乙方给甲方置换的新房为临街面第**至第**，后面第一层全部面积；还建后的其余房屋归乙方所有并由乙方处置；乙方向甲方交付的房屋为清水房，砖混现浇板结构，正面为瓷砖，混合砂灰内墙，室内地面为水泥砂浆抹平，无室内门窗，楼梯间为水泥地面，……；甲方在签订协议后30日内腾退搬家完毕，将房屋交由乙方拆除，拆除旧材料等残值归乙方所有；乙方按还建房屋后的成本需要，自行确定修建房屋楼层数，甲方不得干预乙方修建楼层的层数；甲方旧房所占用的土地面积及周边可调整的土地面积均属乙方修建的区域面积，甲方不得干预、阻扰乙方有效利用周围可调整的土地面积的使用，甲方还应积极协助乙方协调处理因修建施工的邻里关系；甲乙双方签订本协议后，甲方应当积极配合乙方办理建修所需一切手续”。 协议签订后，被告黄宗模即将肖治顺、薛广芳的房屋拆除，在原地基的基础上开挖扩大用地范围进行建房。在建房过程中，2015年7月，苍溪县城乡规划建设和住房保障局向肖治顺发放了《县城规划区集体土地上建设项目规划条件通知书》，规划建设用地90平方米，总建筑面积小于400平方米。同年11月19日，苍溪县国土资源局向肖治顺发放了《建设用地批准书》，批准用地90平方米。在案涉房屋修建过程中，陵江镇党委政府在2016年7月2日对辖区几起建房信访问题召开专题会议，并作出会议纪要，其中对肖治顺建房手续即违法建设问题提出处理方案，因肖治顺系三清社区**居民，原宅基地223.2平方米，儿子肖豪为转业军人，与肖治顺合法分户，考虑到实际情况，鉴于不能按原宅基地面积建房，建议对肖豪审批90平方米宅基地，可与其父肖治顺合并，同时提出严格监管建房行为，对超占超建严肃查处。2016年8月11日，县住建局又向肖豪出具了《县城规划区集体土地上建设项目规划条件通知书》，规划建设用地90平方米，总建筑面积小于400平方米。同年9月29日，县国土资源局也向肖治顺发放了《建设用地批准书》，批准用地90平方米。2016年11月25日，县国土资源局对肖治顺出具处罚决定书，载明，肖治顺批准用地90平方米，经现场勘测房屋实际占地414平方米，超占324平方米，减去肖豪宅基地90平方米，该宗地按照超占面积234平方米处罚。决定没收超占面积上的建筑物1170平方米，按照鉴定价值88920元作价处置给肖治顺，作价款向苍溪县财政缴纳。后该房屋因存在手续不全多次被县城市执法局处罚，相关部门领导也多次到现场处理。2017年11月13日，县城市执法局向县人民政府书面请示：“肖治顺、肖豪修建三清村一组房屋，因未取得《建设工程规划许可证》多次被责令停工整改，但当事人采用偷建、抢建的方式修建至地上五层。……。为了该项目尽快建成封顶，解决遗留问题，今年1月，经县领导同意肖治顺、肖豪修建至地上五层，第六层结小屋顶，同时撤销县国土局对当事人地上一至五层作出的行政处罚决定，并交由我局作出处理，目前当事人罚款已全部履行完毕，……。为有效遏制违法建设行为，……恳请县政府责成有关部门对肖治顺、肖豪违建工地进行查封”。同月30日，县城市执法局以肖治顺、肖豪仍未停止违法建设，作出苍城执查封（2017）第7号查封施工现场决定书，查封了案涉施工现场。现该房屋主体结构五层已完工，六楼正在修建之中，整个房屋未封顶，外墙未粉水，门窗未安装，其中一楼为门面5间，二楼为商业用房和住房2套，三、四、五楼住房共12套。在所建房屋后面已经开挖地基约300平方米，尚未修建房屋。 同时查明，黄宗模在修建过程中，至2018年2月先后与赵述梅、任婷、肖刚、谢永洪、唐杰等61名购房户签订了购房合同，收取购房款537.75万元。其中五楼以下卖出20套，收取购房款217.50万元；六楼以上卖出41套（包括未确定楼层2套），共收取购房款320.25万元。2018年2月，公安机关以被告黄宗模在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，明知不可能有真实的房屋交易，虚构其还建肖治顺处房屋将修建10层电梯房、房子没有问题，隐瞒还建肖治顺房屋情况、房屋已经出售的事实、违法建设被多次查处、不能超规划建筑层数的真相，对外出售房屋，涉嫌构成合同诈骗罪进行立案侦查。2018年12月21日，一审法院以黄宗模犯合同诈骗罪判处黄宗模有期徒刑11年（该判决经二审维持）。黄宗模目前正在广元监狱服刑。2019年8月1日，原告向一审法院起诉，提出前述请求。 一审法院认为，本案的焦点在于：1.原告薛广芳、肖豪是否是适格的诉讼主体；2.原、被告之间的合同纠纷是拆迁还建还是合作建房纠纷；3.原告的还房诉求应否支持。 关于薛广芳、肖豪的诉讼主体资格问题。本案被告黄宗模与原告肖治顺签订《房屋置换旧地还建协议》时，虽然薛广芳、肖豪未签字，但薛广芳作为肖治顺的妻子，是案涉房屋的共有人，其房屋被拆迁后，以原告身份主张权利，并无不当。肖豪作为肖治顺、薛广芳之子，经有关部门批准取得宅基地使用权，所批准的宅基地与其父肖治顺的宅基地合并建房，肖治顺与被告所协议还建的房屋必然涉及其利益，肖豪作为原告参加诉讼，也符合相关法律的规定。故薛广芳、肖豪是本案适格的原告。 关于原、被告之间的合同关系是拆迁还建还是合作建房问题。根据原、被告签订的协议的内容来看，原告原有住房一套交由被告拆除，由被告自行设计、自行投资修建，原告并不投资，修建后除向原告还临街1-4层和后面1层房屋外，其余房屋属被告所有，该协议符合拆迁还建法律关系的特性。而联合建房一般是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险为基本内容的协议，本案所涉协议的双方不具有合作建房合同关系的法律特性。 关于原告的还房诉求本案应否支持的问题。首先，原、被告签订《房屋置换旧地还建协议》及履行中，仅对该建设项目以肖治顺、肖豪修建自家住房用地进行了审批，对超过住房用地面积及建筑规模的部分未经政府规划审批，而对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定。据此，原、被告签订的《房屋置换旧地还建协议》无效，对原、被告双方均不具有约束力；其次，原告主张交付的房屋所涉工程，因存在未办理工程规划许可证和超面积占地等违法行为已被行政机关认定为违法建设并查封，目前尚无处理结果，行政机关的处理结果将直接影响当事人“民事权益”的合法性。原告向一审法院主张交付尚不具有合法性的房屋，不符合相关法律的规定。第三，从客观事实上来看，原告所主张交付的房屋尚未竣工，也不具备交付条件。在诉讼中，原、被告对已修建的房屋尚未封顶，外墙未做粉水，门窗未安装，且协议所约定的房屋还有两套尚未动工的客观事实陈述一致。原告主张对无法居住使用的房屋按现状进行交付，并各自进行结算，尚无法律依据。故，原告要求交付房屋并进行结算的请求，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：驳回原告肖治顺、薛广芳、肖豪的诉讼请求。案件受理费13204元，由原告肖治顺、薛广芳、肖豪负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审补充查明：2017年11月12日苍溪县城市行政执法局作出苍城执停建（2017）第79号《责令停止建设决定书》，肖治顺、肖豪：经查，你（们）未取得建设工程规划许可证在陵江镇××社区××住宅楼南侧修建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令立即停止建设，接受处理。 二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人肖治顺、薛广芳、肖豪与被上诉人黄宗模所争执的苍溪县陵江镇三清村一组建筑物，系肖治顺与黄宗模基于《房屋置换旧地还建协议》,由黄宗模拆除肖治顺、薛广芳旧房并使用肖治顺、肖豪的宅基地出资修建（未完工）。该建筑物，已被苍溪县城市行政执法局苍城执停建（2017）第79号《责令停止建设决定书》确认肖治顺、肖豪的建房行为未取得建设工程规划许可证，属违法建设，责令停止建设、接受处理。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，应由苍溪县城市行政执法局进一步处理。肖治顺、薛广芳、肖豪请求黄宗模交付一至四层新房或将宅基地上的建筑物返还。该请求系对违法建筑权利归属及内容的确认，不属人民法院民事诉讼的受理范围，肖治顺、薛广芳、肖豪的起诉应予以驳回。一审法院判决驳回肖治顺、薛广芳、肖豪的诉讼请求错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省苍溪县人民法院（2019）川0824民初2584号民事判决； 二、驳回上诉人（一审原告）肖治顺、薛广芳、肖豪的起诉。 一审案件受理费13204.00元，退还一审原告肖治顺、薛广芳、肖豪；上诉人肖治顺、薛广芳、肖豪预交的二审案件受理费16500.00元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 洪 审判员 陈明义 审判员 王振茂 二〇二〇年九月十八日 书记员 黄 莉