北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10539号原告：林青海，男，1970年9月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨帆，北京雍文律师事务所律师。被告：北京和君颐酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区乐园路**院**楼**。法定代表人：李记锋，执行董事。委托诉讼代理人：邢君，北京市天如律师事务所律师。原告林青海与被告北京和君颐酒店管理有限公司（以下简称和君颐酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林青海的委托诉讼代理人杨帆、被告和君颐酒店的委托诉讼代理人邢君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林青海向本院提出诉讼请求：1．判令和君颐酒店向林青海返还2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元；2．判令和君颐酒店向林青海返还2020年2月1日至2020年4月30日停业期间的租金212500元；3．判令和君颐酒店向林青海返还房租押金141666元；4．判令和君颐酒店承担本案诉讼费。事实和理由：林青海与和君颐酒店于2018年9月30日签订《租赁合同》，林青海承租位于北京市大兴区乐园路4号院1号楼西侧l层1一巧号房屋用于“葱葱那年串串香火锅店”经营，租赁期限为5年（自2018年12月l日起至2023年11月30日止），年租金850000元，租金支付方式为押2付6，林青海己向和君颐酒店支付押金141666元。2019年12月向和君颐酒店支付了2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金25000元。2020年l月末，我国发生了新冠肺炎疫情，北京市政府采取了相应的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐，林青海响应政府号召并出于社会责任，将全部春节订单取消并暂停营业。2020年3月起，“全季酒店”（林青海租赁房屋位于“全季酒店”一层底商）被大兴区政府确定为，外来入境人员以及湖北省与其他外省抵京人员隔离点，每天均有大巴车不定时将隔离人员运送至酒店，在运送过程中林青海的饭店门前所有通道均被封锁，医护人员身着白色防护服，隔离人员下车后在距饭店5米左右位置进行抽血化验等检测，并将检验后的医疗垃圾摆放在饭店附近。另外，全季酒店与林青海承租房屋共用下水管道。基于上述情况，导致林青海的饭店不能正常经营，至今为止仍无法恢复使用。林青海于2020年2月21日向和君颐酒店提出减免2020年2月、3月、4月三个月房屋租金，和君颐酒店予以拒绝；2020年4月22日，林青海以疫情属不可抗力为由向和君颐酒店送达了《解除合同通知书》并表明将于2020年4月30日之前搬离，林青海在无任何收益的同时仍要持续支付员工工资，即便减免房租仍入不敷出，饭店处于亏损状态已无法继续经营。林青海认为，新冠肺炎疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因新冠疫情以及大兴区政府征用酒店的行为已对租赁合同履行构成了根本性障碍，合同目的不能实现，和君颐酒店应返还林青海停业期间的租金并退还未占用房屋期间租金以及押金。综上，林青海为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。和君颐酒店辩称，不同意林青海的诉求。第一，林青海交租金是依据租赁合同，租赁合同有效期是5年，2018年至2023年，林青海单方解除合同是违约行为，其交纳租金根据合同约定不予以退还。租赁合同第10条第5项有特别约定，林青海单方违约租金不退还，也不放弃和君颐酒店对林青海追究违约责任的权利；第二，林青海与和君颐酒店之间有合法有效租赁合同，合同是真实意思表示，林青海支付141666元并非是押金而是合同保证金，是用于保证合同顺利履行的，属于合同履行的保证金。而合同并没有赋予林青海单方解除权，但是林青海已经以实际行动向和君颐酒店单方发出解除通知书，实质构成违约，因为林青海违约行为导致合同无法履行，和君颐酒店因此收取的141666元保证金不予以退还，上述说明依据合同第3条第1项、第4条第6项；第三，因为林青海的诉讼请求没有明确，林青海并未主张或者声明何时解除合同，考虑到疫情的存在，是否具有不可抗力，请求法庭依法判令。合同第8条第2项明确约定发生不可抗力造成损失，后果双方自行承担，也就是说发生疫情期间，依照国家规定，不能停业营业，双方的损失应该各自承担，林青海在交纳租金至实际使用房屋至2020年4月底是客观事实，所以交纳的房租不应该退还，另外和君颐酒店作为房屋的承租人也同样向出租人支付租金，也同样经历了新冠疫情期间的停业，所以林青海主张的退还5月份的租金没有法律依据；第四，林青海属于自行关店，而并不是因为不可抗力原因造成的，因为周边的企业都在正常营业，也就是双方合同可以继续履行的，是因为林青海的违约行为导致合同无法履行，给和君颐酒店造成预期利益的损失。综上是因为林青海违约行为导致双方签订的租赁合同无法继续履行，同时给和君颐酒店造成了预期损失，所以林青海无权主张返还交付的房租。因为林青海违约，依据合同约定保证金141666元保证金不应退还。根据2020年4月16日最高院下发的关于疫情指导意见一第3条，在适用法律时应当综合考量疫情对当地情况的影响，关于不可抗力，合同中有约定不可抗力发生时损失自行承担，而林青海主张的已经付的租金、保证金均属于应该自行承担的损失范围。本院经审理认定的事实如下：2018年9月30日，林青海（乙方，承租方）与和君颐酒店（甲方，出租方）签订《租赁合同》，合同中约定乙方向甲方承租北京市大兴区乐园路4号院1号楼西侧1层1-15号房屋；乙方承租该房屋用于经营餐饮；租赁期限为5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；免租期为2个月，从2018年10月1日起至2018年11月30日期间甲方免收乙方租金。年租金为850000元，租金按押二付六交付，六个月租金为425000元；合同第四条第六款约定：乙方在签订合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金141666元，租赁期内，上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费、违约金等，租赁期满后，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该房屋之日起3日内无息退还给乙方，同时乙方退回保证金收据。2018年10月8日，林青海向和君颐酒店支付141666元，和君颐酒店出具押金收据。2019年11月12日和2019年12月30日，林青海向和君颐酒店支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金425000元。2020年1月，新冠疫情爆发，林青海所承租的房屋用于餐饮经营，该店于2020年1月24日停止营业。且和君颐酒店经营的“全季酒店”被大兴区政府征用为外来入境人员及湖北省与其他外省抵京人员隔离点。导致林青海的餐饮店不能正常经营。林青海于2020年4月24日向和君颐酒店发送解除租赁合同通知函，要求解除合同。和君颐酒店于2020年4月24日收到解除函，并于2020年4月25日向林青海发送《关于的回复》，第六条载明：我司同意与贵司解除租赁合同，但贵司2020年4月30日之前必须完成房屋清空腾退，我司同意退还贵公司已缴纳但尚未使用的2020年5月1日至2020年5月30日的租金。否则，视同贵司继续履行合同。第七条载明：贵司其余要求退还押金及其余租金的要求既不符合租赁合同的约定，亦不合法、合理，我司概不接受。林青海于2020年4月30日撤店腾退涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林青海与和君颐酒店之间签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，林青海承租房屋用于经营餐饮，基于北京市证据采取的疫情防控措施，不允许人员聚集聚餐的规定，可以认定疫情对于餐饮业造成影响较大。且本案的涉案房屋附近有政府征用的隔离点，更加影响该店的经营。综上，疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，致使合同目的无法实现，故林青海可以提出解除合同。林青海于2020年4月24日提出解除合同，和君颐酒店于当日收到解除函，故本院确认林青海与和君颐酒店签订的《租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林青海实际使用涉案房屋至2020年4月30日，和君颐酒店应退还林青海2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租。故对林青海要求和君颐酒店返还2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元的诉讼请求，本院予以支持。关于退还停业期间的租金问题。考虑到疫情对林青海店面营业的影响，给林青海和和君颐酒店均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减半收取2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。经核算，和君颐酒店应退还林青海租金106250元。关于退还押金问题。和君颐酒店辩称其公司收取的141666元系租赁合同保证金，并非押金，因林青海违约导致合同提前解除，故不同意退还合同保证金。因合同第四条第二款中约定了需要交纳两个月的押金，且和君颐酒店出具的收据中显示为押金，故本院认定该笔141666元为押金。因疫情不可抗力的影响导致合同解除，并非林青海违约，故和君颐酒店应退还141666元。故对林青海要求和君颐酒店退还押金141666元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京和君颐酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还林青海2020年5月1日至2020年5月31日期间已缴纳的房租70833元；二、北京和君颐酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还林青海2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金106250元；三、北京和君颐酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还林青海押金141666元；四、驳回林青海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债案件受理费3837元，由林青海负担960元（已交纳），由北京和君颐酒店管理有限公司负担2877元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹