贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13531号 原告：金先桥，男、汉族，1976年11月29出生，住址：贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告金先桥与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告金先桥，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金先桥向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金21864.00元。2.判决被告返还原告开户费829.00元。 本院经审理认定事实如下：2012年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买瑞丰公司开发的位于毕节市房屋，房屋建筑面积84.55平方米，总价款为253650元，合同签订后原告按约定交付购房款，2013年8月3日被告收取了原告开户费829元。合同约定被告应当于2013年3月3日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2013年8月31日，被告将涉案商品房交付给原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理第4幢不动产首次登记。2020年5月20日，原告委托被告为其办理不动产权证书。2020年5月22日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构，2020年5月22日，不动产登记机构为涉案商品房颁发了不动产权证书。另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证的《商品房买卖合同》、《增值税发票》、《收据》、《委托书》、《不动产权证书》、《不动产申请登记书》等在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告请求判令被告承担逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告承担逾期办理逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2013年8月31日交付涉案商品房后的730日内（即2015年8月31日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。原则上，被告应当从2015年8月31日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月11日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 违约金的截止时间应如何认定的问题，由于被告收取了原告办证费，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。被告所举其它证据不能证明其对原告进行了有效的通知，但其所举2020年5月20日，原告委托被告为其办理不动产权证书。2020年5月22日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构，故被告披露、通知时间应认定为2020年5月20日，即被告承担违约责任的截止时间为2020年5月20日。 关于被告承担逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。 因此，被告瑞丰公司应以已付购房款253650元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年8月11日起计算至2020年5月20日期间的逾期逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约金12860.06元(253650元×0.00005×1014天）。庭审中原被告同意从被告支付给原告的违约金中抵扣面积差款1140元，因此，被告支付给原告的逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约金为11720.06元。 关于被告应否退还原告闭路电视开通费、电开户费等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同》虽载明“该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告电开户费、闭路电视开通费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告金先桥支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金11720.06元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告金先桥开户费829元； 三、驳回原告金先桥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184元，由原告金先桥负担127元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年九月二十一日 书记员  刘 昕