安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1581号 上诉人（原审原告）：宋文，男，1966年11月25日出生，汉族，企业经营者，住安徽省宁国市。 上诉人（原审原告）：管雪婷，女，1979年10月21日出生，汉族，居民，住安徽省宁国市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐银松，男，1974年12月21日出生，汉族，居民，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：毕勇，宁国市中兴法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：湛伟，男，1982年10月1日出生，汉族，居民，住安徽省宁国市。 上诉人宋文、管雪婷因与被上诉人齐银松、湛伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋文、管雪婷上诉请求：撤销原判决第二项，改判齐银松、湛伟支付房屋维修费30万元及迟延付款利息损失（自2016年10月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止）。事实与理由：1.其对案涉房屋进行维修的事实清楚。宋文、管雪婷于2015年3月10日书面申请维修案涉房屋，并完成了对房屋外墙面及屋面全面维修的施工，齐银松对此并未否认；湛伟虽未到庭应诉，但其在宁国市人民法院（2019）皖1881民初4695号（以下简称4695号）案件中已予认可。2.关于案涉房屋租金数额问题。双方签订的房屋租金合同第三条载明的租金60万元为租金上限，双方实际按照年租金50万元履行，后协商调整为48万元。3.其申请扣除维修费已获对方同意。2015年3月，其将房屋转租给他人从事经营，但次承租人要求对案涉房屋进行维修。因案涉租赁合同约定每年扣减5万元维修费，故宋文、管雪婷向湛伟、齐银松申请维修并扣减维修费，该二人同意转租及从租金中抵扣维修费等。维修结束后，宋文提交了《用外墙维修费冲抵租金报告》。4.其已付租金包括维修费。案涉房屋租赁合同第三条第2项约定，每年对房屋外墙进行维修冲抵5万元租金，不维修不抵扣。宋文、管雪婷支付第一年租金50万元，当年未进行维修，如该租金不包括维修费，出租人应当催促承租人履行维修义务或要求增加5万元租金，但实际上双方对该年租金支付不持异议，由此说明该50万元租金已含维修费。 齐银松辩称，1.其认可案涉房屋于2015年维修的事实，但维修费应按《房屋租赁协议》约定履行。2.宋文、管雪婷提交书面申请，仅能说明湛伟、齐银松同意案涉房屋转租及维修的事实，且明确注明“维修费用按照房屋租赁协议第三条第2项规定”执行，即维修费已经扣减。3.案涉《用外墙维修费冲抵租金报告》系宋文单方提供，齐银松对此不知情、未收到过该报告，亦不同意。4.房屋租赁协议第三条明确约定案涉房屋年租金为60万元，由现金租金50万元、房屋维修费5万元、消费券5万元组成。宋文、管雪婷支付的50万元租金仅为现金租金，不包括维修费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 湛伟未作答辩。 宋文、管雪婷向一审法院起诉请求：判令齐银松、湛伟退还租房押金10万元及维修房屋费用30万元，共计40万元及利息损失（自2016年10月1日起，按年利率6%标准计算至实际退还之日止）。 一审法院认定事实：2014年1月24日，齐银松、湛伟作为甲方，宋文、管雪婷作为乙方签订一份《房屋租赁协议》，约定：齐银松、湛伟将共同所有的位于宁国市整幢出租给宋文、管雪婷使用，租赁期暂定6年。其中第3项为“房屋出租价格：房屋租金为人民币陆拾万元整，支付方式如下：（1）2014年1月1日起房屋税后租金伍拾万元，以后房租每年递增10%（此房租按2014年实际支付给甲方租金人民币伍拾万元整进行计算）；房屋租金按年支付，第一年租金在合同签订日支付至指定的许霞或者齐银松账户，以后每年租金在当年12月15日前付清。交付租金时，应另付水电费押金贰拾万元，该保证金在2014年1月30日前付10万元，在2015年12月31日前付10万元，该保证金在本协议终止日归还乙方。（2）因考虑乙方要对房屋外墙及屋顶进行维修，甲方自愿每年支付伍万元整给乙方作为房屋外墙及屋顶维修费用，如乙方不对外墙及屋顶进行维修，甲方将不再支付乙方人民币伍万元维修费用。（3）乙方每年提供伍万元此娱乐城消费券给甲方，充当房租，甲方不再支付乙方此消费的任何费用。”合同签订后，宋文、管雪婷支付了2014年租金40万元，保证金10万元。2015年3月10日，宋文、管雪婷书面申请齐银松、湛伟同意转租给案外人胡某，原合同条款不变，合同义务由案外人胡某等承担。齐银松表示同意并要求原合同条款中收取租金时间调整为先付租金再用房，其他条款不变。同日，宋文、管雪婷还请求对房屋外墙进行全面维修，要求出租方按照《房屋租赁协议》第3条2项约定承担维修费用从房屋租金中扣除，齐银松、湛伟均表示同意。2016年9月30日，湛伟与宋文、管雪婷达成协议，双方同意终止原房屋租赁协议，由湛伟收回房屋自行经营；齐银松表示认可。一审另查明：2019年11月，齐银松向宁国市法院起诉，要求宋文、管雪婷支付2015年1月1日至2017年12月31日房屋租赁费用，该院作出4695号民事判决，判令宋文、管雪婷支付齐银松房屋租金38万元，该判决已生效。宋文、管雪婷于2020年5月12日提起本案诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，予以认定。1.关于10万元保证金。截止2016年9月30日，双方已合意终止合同，且宋文、管雪婷承租齐银松、湛伟房屋所欠租金已另行诉讼解决，齐银松、湛伟无故拖欠宋文、管雪婷10万元保证金的行为，违背合同约定且于法无据，宋文、管雪婷要求齐银松、湛伟立即退还，符合法律规定和合同约定，予以支持。湛伟虽然未在保证金收条中签字，但其与齐银松共同作为合同甲方，理应共同承担返还之责。2.关于30万元维修费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《房屋租赁协议》第三条第2项约定“因考虑乙方要对房屋外墙及屋顶进行维修，甲方自愿每年支付伍万元整给乙方作为房屋外墙及屋顶维修费用，”但也同时约定“如乙方不对外墙及屋顶进行维修，甲方将不再支付乙方人民币伍万元维修费用。”已查明的案件事实显示，维修及费用是否真实发生，仅有宋文、管雪婷在向齐银松、湛伟送达的《请求书》及《外墙维修费用冲扣租金报告》中自述房屋需要维修及维修花费52万元，维修及费用发生无齐银松、湛伟认可签字，亦无维修施工相关材料佐证。因此，该维修费用主张不符合合同约定且无证据证实，不予支持。3.关于利息问题。《房屋租赁协议》第三条第1项约定“…该保证金在本协议终止日归还给乙方”，2016年9月30日双方协议终止，齐银松、湛伟至今未退还10万元“保证金”，虽然双方当事人在租赁合同中没有约定保证金逾期返还的违约金数额或者计算标准，但是造成宋文、管雪婷长期资金被占用的利息损失客观存在，其诉请按年利率6%计算逾期未退还保证金的利息，酌定自2016年10月1日起以10万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至判决确认支付之日止，超出部分诉讼请求，不予支持。湛伟经传票传唤未到庭应诉答辩，应视为其对诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告齐银松、湛伟于判决生效后十日内返还原告宋文、管雪婷房屋租赁保证金100000元及资金占用期间利息，利息具体计算自2016年10月1日起以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至判决确认支付之日止；二、驳回原告宋文、管雪婷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，财产保全费2770元，合计10070元，由原告宋文、管雪婷承担7500元，被告齐银松、湛伟承担2570元。 本院二审期间，宋文、管雪婷围绕上诉请求提举证据如下：1.宋文、管雪婷拍摄于2020年9月23日的案涉房屋外墙照片7张，拟证明其对案涉房屋进行维修的事实。齐银松、湛伟未提举证据，针对上述证据质证认为：对证据的真实性和合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。本院依法组织当事人举证、质证。本院经审查认为，该组照片与齐银松认可维修的事实相互吻合，对该证据“三性”予以认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：4695号民事判决认定：齐银松、湛伟对案涉房屋产权各占一半，共同签订案涉房屋租赁合同。合同实际履行过程中，自2015年1月1日起，年租金现金部分由50万元调整为48万元；2015年9月2日，宋文、管雪婷请求将外墙维修费用35万元、屋面维修费用17万元，抵扣2015年5月起的18个月房租，经协商后湛伟同意抵扣17个月的房租，但齐银松只同意按房屋租赁协议中每年5万元维修费用标准抵扣。该案判决认定齐银松应得现金租金数额为38万元，该款项不包括房屋维修费。 又查明：案涉合同履行期间，宋文、管雪婷进行了一次维修。2015年3月10日，管雪婷向湛伟、齐银松发出的《请求书》中载明：“……现因房屋外墙涉水急需维修，现请求按照双方协议第三条第2项规定，对房屋外墙进行全面维修，贵方按照该条款约定承担维修费用从房屋租金中扣除。” 本院认为，宋文、管雪婷于2015年对案涉房屋进行了维修的事实清楚，本案争议焦点问题为齐银松、湛伟应否承担30万元维修费。经审查，其一，我国合同法第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。经查，双方当事人签署的《房屋租赁协议》约定，案涉房屋年租金60万元包含现金部分50万元、消费劵抵付5万元及承租人承担维修义务相应扣减维修费5万元。由此表明，双方业已合意对维修费数额及承担作出明确约定，该节不违反法律规定，对当事人具有约束力。据此，应认定齐银松、湛伟作为出租人，对承租人宋文、管雪婷租赁期间因维修房屋产生的维修费以抵扣租金方式按年承担5万元，该维修费抵扣系在约定的50万元租金以外、60万元以内；宋文、管雪婷对于超出5万元部分的维修费应自行承担。其二， 宋文、管雪婷出具的《请求书》明确维修费按照合同约定扣减，该“扣减”含义应理解为在年租金60万元中抵扣，而不是宋文、管雪婷上诉认为的在年租金50万元范围内抵付。结合该《请求书》内容可以反映，宋文、管雪婷拟于2015年进行全面维修，齐银松、湛伟予以签字同意，该节实质仅为对维修方式由按年变更为一次性全面维修的一致确认。依此不能得出齐银松签字系同意相应维修费在租金现金部分即50万元内予以抵扣的结论。其三，4695号民事判决已查明，双方在案涉合同履行过程中经协商对租金现金部分数额由50万元调整降低为48万元，该数额调整系属对固定租金部分的变更，与房屋维修费可否抵扣租金无关。鉴于本案中无充足证据证明双方存在维修费应在房屋租金现金部分予以扣减的合意，且齐银松、湛伟未实际收取宋文、管雪婷固定租金以外的租金，故应视为按约定承担了相应维修费，原判决未予支持宋文、管雪婷的支付维修费的诉讼请求，具有事实和法律依据。 综上，宋文、管雪婷的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人宋文、管雪婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年九月二十七日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……