山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1178号上诉人（原审原告）：许煜，男，1986年10月25日出生，汉族，住山西省大同市平城区向阳里******。委托诉讼代理人：孙亚君,系上诉人许煜妻子。上诉人（原审被告）：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑****办公楼。法定代表人：李廷忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：樊智慧，山西阳和律师事务所律师。上诉人许煜因与上诉人大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许煜的委托诉讼代理人孙亚君、上诉人正宏公司的委托诉讼代理人樊智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正宏公司上诉请求:一、撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初529号《民事判决书》,依法判决驳回许煜的诉讼请求。二、由许煜承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足、判决错误。1、许煜一审提供了正宏公司于2018年5月28日出具承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。从许煜提供的此证据能够说明,双方于2018年5月28日已对《商品房买卖合同》原约定的交付房屋期限及未按期交付房屋应承担的违约责任进行了重新约定,一审法院不应再行就原《商品房买卖合同》所约定的未按期交付房屋承担的违约责任予以文持。2、许煜一审提供了正宏公司向业主代表于2018年9月9日支付了所有业主没有如期交房租房补偿款40万元整的收条，充分说明正宏公司已对没有如期交房进行了补偿,对这一事实许煜也予以认可，且对于补偿款收取有郝瑞雪等四人代表全体业主出具的收条足以证实。一审法院再行判决属于重复支持。3、一审法院将承诺书中承诺的交房时间与领取钥匙时间混为一谈是导致本案作出错误判决的又一原因。正宏公司于2018年5月28日所出具的承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。而通过正宏公司一审所举证据能够证明其在约定的期限内已经交付了约定的楼房。在大同市平城区人民法院受理的同类案件中,案号为(2020)晋0213民初532号商品房销售合同纠纷案件中,王伟于2018年7月31日已领取了钥匙并验收了房,王伟购买了正德嘉苑小区4幢1单元7层705房屋;案号为(2020)晋0213民初534号商品房销售合同纠纷案件中,梁海东于2018年7月22日已领取了钥匙并验收了房,梁海东购买了正德嘉苑小区3幢2单元9层903房屋。至于许煜由于何种原因迟延领取钥匙,此于正宏公司无关。故正宏公司已按照2018年5月28日所出具承诺书内容于2018年7月底前交付了1至4号楼四栋楼房,并未延期交房,正宏公司未违约。针对正宏公司的上诉，许煜辩称，其在一审期间提交的正宏公司出具的《承诺书》，并非许煜与正宏公司之间的约定，系正宏公司因自身违约承诺的承担违约责任的方式，所以不产生改变约定的交房时间的效力，更不产生免除正宏公司应为逾期交房而应承担的违约责任的效力。关于2018年9月9日正宏公司与郝瑞雪等人签署的收条，该收条是正宏公司与案外人之间签署的，许煜未与正宏公司就赔偿事宜达成任何协议，也从未委托他人代表，因此正宏公司依据该份收条提出对其没有如期进行补偿是完全不符合事实的。另外，承诺书是正宏公司单方承诺的，并在小区张贴告知，收条是正宏公司与其他案外人定立的，因许煜没有上述材料的原件，所以许煜在起诉后申请法院到新旺乡派出所上述材料，由一审法院向代理出具调查令才调取到的，收条下方的收款人并不包括许煜，而且许煜也没有收到过补偿款。正宏公司主张其按约定交房与事实不符，通过正宏公司与案外人郝瑞雪等人之间的收条中的内容可以看出，直到2018年9月9日，正宏公司还在承诺于2018年9月15日前将正德佳苑1至4号楼每单元交付正常使用的电梯一部，由此可见，至少在2018年9月9日涉案房屋还不具备正常使用的电梯，导致房屋无法正常交付，而事实上电梯在2018年11月份才可以正常使用。综上，正宏公司的上诉理由不成立，望二审法院依法驳回其上诉请求。许煜上诉请求：一、撤销山西大同市平城区人民法院所作出的(2020)晋0213民初529号民事判决书,改判正宏公司向许煜支付迟延交房违约金11000元。二、本案一审、二审诉讼费由正宏公司承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误导致违约金计算数额偏低。一、计算违约金数额标准过低,不足以弥补许煜的实际损失,应当按照每月1000元计算。一审法院已经审理查明正宏公司未能按照合同约定期限交房,但是在计算违约金时,按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定即日万分之0.2计算至2018年7月31日,该约定明显偏低,不足以弥补许煜的实际损失,许煜在一审中提出该约定不合理应当由法院进行调整,并且提交证据证明逾期交房期间租赁房屋产生的费用,同时正宏公司在“承诺书”中也承诺如果未按承诺期限交房则每户每月补偿壹仟元整,可见,正宏公司对于逾期交房可能造成的实际损失是有预期的,也单方确认了逾期交房的赔偿数额为每月1000元。根据我国《合同法》第114条第2款规定,违约金低于或过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构增加或减少。但是一审法院没有根据实际情况对违约金进行调整,认定事实不清,适用法律错误。二、一审法院计算违约金的期间不符合实际情况。许煜虽然在8月13日领取了入户钥匙,但是不代表正宏公司交付了符合要求的房屋，实际上涉案房屋所在的4号楼在11月份才有了可以使用的电梯,所以违约金应当自2018年1月1日计算至2018年11月30日。经过一审庭审查明，2018年9月9日，正宏公司与案外人之间形成“收条”,在收条中正宏公司还在承诺要在2018年9月15日之前将正德嘉苑小区1、2、3、4号楼每单元交付正常的使用电梯一部,可见许煜购买的房屋在此时还不具有正常使用的电梯,完全不具备交付的条件。与许煜一同起诉的其他住户也有在7月份办理领取钥匙手续的,但是判决结果却不同,在计算违约金期间时均比本案计算的时间长。可见,一审法院对于违约金的计算期间认定错误,计算期间不合理,望二审法院法院查清事实依法改判,以维护上诉人的合法权益。针对许煜的上诉，正宏公司辩称，一、许煜在一审中提交的正宏公司于2018年5月28日出具的承诺书，正宏公司承诺在2018年7月底前交房，双方其实已经对《商品房买卖合同》约定的交房期限与违约责任进行了重新约定。二、许煜在一审中提交由业主代表于2018年9月9日出具的收条可以证明2018年9月9日已支付所有业主没有如期交房而产生的租房补偿款40万元整。该证据是许煜提出的，充分说明许煜对没有如期交房进行补偿这一事实也是认可的，因而许煜再主张违约金属于重复主张，应驳回许煜的诉讼请求。许煜向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告迟延交房违约金11000元（从2018年1月1日起至2018年11月30日止，每月1000元，共计11个月）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正德嘉苑小区4幢2单元10层1002房，付款方式为一次性付款。预测绘建筑面积共92.47平方米，套内建筑面积71.34平方米，单价为每平米3400元，房屋总金额314398元。交房期限为2017年12月31日前，交房条件为该商品房已取得工程竣工验收备案表。合同签订后，原告按照合同要求已交付全部房款314398元，但被告未按照合同约定期限交房。2018年5月28日被告出具《承诺书》,保证2018年7月底4号楼如期交工，若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整。2018年8月13日原告从被告处领取了入户钥匙。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方合意，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告却未按约向原告交付房屋，显系违约，理应承担违约责任。依照合同约定，“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，因此从2018年1月1日起，被告应向原告支付违约金至房屋实际交付之日。2018年5月28日被告因不能如期交工，向业主作出承诺，保证2018年7月底4号楼如期交工，若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整，原告也接受了该承诺，因此该《承诺书》应视为对违约金进行了调整，被告在出具承诺书之前的违约责任并不因此免除。原告在2018年8月13日领取了入户钥匙，房屋实际交付，因此被告在2018年1月1日至2018年7月31日应按照商品房买卖合同约定，按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金，计1333.05元（万分之0.2×逾期212天×购房款314398元），自2018年7月31日至2018年8月13日，按《承诺书》每月补偿原告1000元的违约金，计500元。被告辩称在2018年7月底前已经交付了1至4号楼，也通知了1至4号楼业主领取钥匙并验收交房，但其未能提交相关证据证明其尽到了上述通知义务。被告另提交了梁海东和王伟的《入户钥匙领取单》、《房屋交接验收单》佐证所辩，该组证据与本案原告无关，不能证明向原告交付，因此本院不予采信。被告辩称已经向原告做出补偿，同时提交“收条”一份佐证，一审法院认为该“收条”租房补偿款的收款人是郝瑞雪等四人，原告陈述并未收到上述补偿款，被告所述已经对原告补偿无据为证，一审法院不予采信。综上所述，被告未按照《商品房买卖合同》以及《承诺书》的交房期限向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告大同市正宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告许煜违约金1833.05元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由原告负担32元，由被告负担6元。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院对双方当事人无争议的事实予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。关于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于大同市正宏房地产开发有限公司是否存在未按《承诺书》向许煜迟延交付案涉房屋的问题，大同市正宏房地产开发有限公司虽主张已依《承诺书》于2018年7月底前交付了房屋，并未延期交房，但许煜领取案涉房屋钥匙的时间为2018年8月13日，大同市正宏房地产开发有限公司未提交证据证明其已在7月底前通知云立珍领取案涉房屋钥匙，大同市正宏房地产开发有限公司亦认可许煜在领取钥匙案涉房屋并未能水电以及楼内电梯尚不能使用，而双方在案涉房屋的《商品房买卖合同》中约定的交房条件为：已取得建筑工程竣工验收备案表，并符合该合同约定的商品房，故大同市正宏房地产开发有限公司在许煜领取案涉房屋钥匙时并未将符合交房条件的房屋交付许煜。大同市正宏房地产开发有限公司关于已按《承诺书》约定交付房屋的主张不能成立，本院不予采纳。二、关于许煜是否收到大同市正宏房地产开发有限公司所称的租房补偿款的问题，大同市正宏房地产开发有限公司上诉称已于2018年9月9日向业主代表支付了没有如期交房的租房补偿款40万元整，充分说明该公司已对没有如期交房进行了补偿，原判属于重复支持。经查，《收条》证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春于2018年9月9日收取了40万元的租房补偿款，但大同市正宏房地产开发有限公司未能提交相关证据证实郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春收取的40万元的租房补偿款中包括了给付许煜的补偿款以及许煜也收到了租房补偿款，故不能认定许煜已收到了租房补偿款。大同市正宏房地产开发有限公司的该主张亦不能成立，本院不予采纳。本院认为，正宏公司与许煜所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。正宏公司于2018年5月28向业主出具的《承诺书》，系其单方书面承诺，是其真实意思的表示，且许煜表示认可，故该《承诺书》的内容具有法律效力。一审法院根据《商品房买卖合同》及《承诺书》将违约金计算分段认定并无不当，但对于2018年8月1日起的违约金计算至许煜领取房屋钥匙的日期2018年8月13日，由于正宏公司在许煜领取案涉房屋钥匙时并未将符合交房条件的房屋交付许煜，故以许煜领取房屋钥匙的日期为截止日计算违约金不当，应予纠正。本院将计算违约金的截止日调整为正宏公司承诺交付楼内电梯使用的日期2018年9月15日，从2018年8月1日至2018年9月15日的违约金应为1500元。关于许煜主张应当按每月1000元补偿的问题，许煜虽在一审中提交了《房屋租赁合同》及房租收据，但并不足以证明其主张的相关事实，故许煜的该主张缺乏相应的事实依据，对许煜的该主张本院不予采纳。综上所述，正宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；许煜的上诉请求部分成立，对相应部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1833.05元一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初529号民事判决；二、上诉人大同市正宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付上诉人许煜违约金2833.05元。一审案件受理费50元，由上诉人大同市正宏房地产开发有限公司承担13元，上诉人许煜承担37元；二审案件受理费50元，由上诉人大同市正宏房地产开发有限公司承担6元，上诉人许煜承担44元。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张 文二○二○年九月二十七日书记员 常 佳