山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6216号 原告：苏颖，女，1978年1月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：房信宇，山东泽晨律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913700002671803546。 法定代表人：布延现，董事长。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100677260314R。 负责人：郑远，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：孙亚男，山东舜翔律师事务所律师。 原告苏颖与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告苏颖委托的诉讼代理人房信宇，被告银座商城、银座商城洪楼分公司共同委托的诉讼代理人刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏颖向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院判令银座商城、银座商城洪楼分公司支付自2016年10月1日至2020年6月29日（现场勘验之日）的房屋占用费174205.83元，后续租赁费依据山东众合房产证评估有限公司出具的《房地产估价报告》中评定的日租金价格继续计算至本案判决生效之日；2.请求法院判令银座商城、银座商城洪楼分公司承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、送达费、执行费等）。事实与理由：2007年，济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称：海蔚商贸公司）与苏颖补签《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚商城将苏颖的房屋转租给银座商城洪楼分公司，后海蔚商城与苏颖、银座商城及银座商城洪楼分公司的租赁合同同时到期。苏颖多次敦促银座商城及银座商城洪楼分公司支付占用费并尽快返还商铺，但银座商城及银座商城洪楼分公司一直不予理睬。银座商城及银座商城洪楼分公司的行为已经严重侵害了苏颖的合法权益，并给苏颖造成了严重的经济损失，为维护苏颖的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 银座商城及银座商城洪楼分公司辩称：一、苏颖主体不适格，法院应当驳回起诉。1、苏颖所属的房屋不具有构造上的独立性，且在使用上不具有独立性，不能排他使用，与其他所有业主为按份共有关系。海蔚大厦B座2楼内部无任何墙壁间隔，总面积为：16982平方米，是一个整体。苏颖只占其中非常小的一部分，且在构造上不具有独立性，更无独立的出口，整个二楼的业主共有同一个卫生间，共有同一楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚大厦B座2楼归全体业主共有。2、海蔚大厦B座2楼应属于全体业主按份共有，共同管理，且该共有权不可分割。业主对共有部分享有共有和共同管理权利，共同管理的方式应通过业主大会的形式，在海蔚大厦B座2楼业主的范围内实行民主管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决或绝对多数决的方式决定物业管理、处分、使用等事项。故只有海蔚大厦B座2楼的全体业主或小区的业主委员会才有权决定是否提起本案的诉讼，苏颖的主体不适格。3、苏颖的产权证虽然已经办理，但实际根本不能对应确定苏颖产权证上的具体权利范围，客观上无法确定苏颖的单独物权，故属于共同按份共有。二、苏颖无权要求银座商城洪楼分公司返还租赁场地。自2016年10月1日，银座商城洪楼分公司一直使用海蔚大厦B座2楼至今，且经过与海蔚大厦B座2楼大多数的业主沟通，大部分业主同意银座商城洪楼分公司继续使用，并已经签订相关书面协议，收取租金，苏颖的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。苏颖未提交过半数业主同意的证据，无权要求银座商城洪楼分公司返还租赁场地。综上所述，请求贵院依法审查，驳回苏颖的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定以下事实：2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司/海蔚商贸公司与银座商城签订了《租赁合同》，主要约定，山东海蔚置业有限公司/海蔚商贸公司作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，租赁期限为20年，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含苏颖在内的各个业主，该部分由海蔚商贸公司与产权所有者签订委托租赁合同后租赁给银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。之后，山东海蔚置业有限公司/海蔚商贸公司与银座商城、银座商城洪楼分公司签订了《之补充协议书》，主要约定：银座商城洪楼分公司为租赁合同的实际承租人，银座商城为银座商城洪楼分公司对租赁合同及本补充协议的全面履行承担连带责任保证。 2007年12月25日，苏颖与海蔚商贸公司签订了《委托租赁合同》，主要约定苏颖委托海蔚商贸公司出租其位于济南市历城区花园路101号海蔚商业广场步行街铺位号C-054的商铺，房屋出租的委托期间从2008年1月1日起至2016年9月30日止。 2017年10月17日、2017年12月28日，苏颖与银座商城洪楼分公司分别签订了2份《协议书》，主要约定，银座商城洪楼分公司使用苏颖位于海蔚商业广场步行街铺位号C-054的商铺，在收到苏颖提供的相应的增值税普通发票后15日内，一次性支付2016年10月1日至2017年5月31日房产使用费30011.29元，2017年6月1日至2017年12月31日房产使用费26259.88元。上述2份《协议书》均载明：“后期以正式租赁合同约定条款为准，多退少补”。合同签订后，苏颖提供了相应的增值税普通发票，银座商城洪楼分公司支付了房屋使用费共计56271.17元。 根据《房地产评估报告》中估价对象房地产市场租金估计结果表显示，济南市历城区花园路101号海蔚广场商业北侧C-054号商铺2016年10月1日至现场勘验之日（2020年6月29日）的商铺市场租金价值总价为230477元，其中2019年10月1日至2020年6月29日的市场租金为2.34元/平方米/日。特别提示：3.本估价结果未考虑租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，水、电、物业服务费由承租人负担，交易税费由出租方负担。 上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，银座商城洪楼分公司亦未向苏颖返还涉案商铺，双方产生纠纷。形成本案诉讼前，已有其他业主提起诉讼，并经法院作出判决且生效。 另查明，银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。苏颖于2009年12月3日取得商铺的产权证。 本院认为，苏颖与海蔚商贸公司签订《委托租赁合同》，由海蔚商贸公司将苏颖所有的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场的商铺出租给银座商城洪楼分公司经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用苏颖所有的商铺并从中获取收益，应向苏颖支付相应的商铺占用使用费用。苏颖主张按照《房地产评估报告》中的2016年10月1日至2020年6月29日估价230477元，扣除扣除银座商城洪楼分公司已经支付的56271.17元，尚欠付174205.83元占用使用费。银座商城、银座商城洪楼分公司对此数额无异议，但要求苏颖开具增值税专用发票，若不开具发票则要求自应付租金中代扣30%的税金。苏颖认为依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定银座商城洪楼分公司为扣缴义务人，但扣缴比例应由税务机关决定。因双方对开具发票种类及扣缴比例无法协商一致，本院不予一并审理，纳税义务人应依据税务机关及相关法律规定依法纳税。银座商城洪楼分公司系银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故银座商城应当与银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。故对苏颖的全部诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、限山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付苏颖2016年10月1日至2020年6月29日的房屋占用费174205.83元； 二、山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付苏颖自2020年6月30日起至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.34元/平方米/日的标准，根据商铺建筑面积63.08㎡计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1892元，评估费5000元，由山东银座商城股份有限公司、山东银座商城股份有限公司洪楼分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  高 雪 书 记 员  李美霞