河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11623号上诉人（原审原告）：宋佳惠，女，1989年11月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：石婉婉，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘婷，女，该公司员工。上诉人宋佳惠因与被上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人宋佳惠的委托诉讼代理人石婉婉、唐浩楠，被上诉人恒龙公司的委托诉讼代理人潘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋佳惠上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求，或将案件发回重审；二、本案诉讼费用、上诉费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“合同备案错误未造成损失原告已经确认”属于基本事实和争议焦点的认定错误。首先，《商品房买卖合同撤销备案协议书》中显示的“没有造成损失的，双方互不赔偿，互不追究责任”，按照文意理解，是指如果没有造成损失，互不赔偿，但如果造成了损失，上诉人并未放弃主张赔偿的权利。一审法院认为的“合同备案错误未造成损失原告已经确认”没有任何依据。其次，需要强调的是，上诉人主张的损失，并非撤销网签这一行为本身造成的损失，而是由于撤销网签后被上诉人未及时安排上诉人重新网签备案所造成的损失。事实上，因被上诉人将上诉人名字写错，撤销备案后未及时安排上诉人重新备案，在此期间银行按揭贷款利率从9折优惠，上浮至最高20%，按照《认购书》约定的首付1518737元，贷款353万元，按揭30年计算，前后利息相关115.01万元，履约成本大幅增加，已经远远超过签订《认购书》时上诉人的履行能力，合同目的已无法实现。二、一审法院驳回上诉人全部诉讼请求适用法律错误，并且客观实际上对上诉人明显不公平。首先，一审法院作出判决依据的《中华人民共和国合同法》第五十四条系撤销合同的规定，与本案上诉人的诉讼请求和双方争议焦点没有任何关系。其次，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，因被上诉人迟延履行为上诉人进行合同备案的义务，导致该期间银行利率大幅上涨和上诉人履约成本的大幅增加，继续履行合同将对上诉人明显不公平，且已经远远超过签订《认购书》时上诉人的履约能力，合同目的已无法实现。人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况解除本案合同。三、双方的《认购书》已不具备继续履行的条件，强制上诉人继续履行《认购书》客观上不具有可执行性和操作性。首先，合同自由原则也是合同法的基本原则，既包含缔约自由，也包含解约自由。就商品房买卖合同来说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”可以看出，法律并未限制当事人在签订正式商品房买卖合同前的解除权，只不过解除时需要按照定金罚则执行。其次，本案双方撤销备案后，至今尚未签订正式的《商品房买卖合同》，已经失去了继续签订《商品房买卖合同》的信任基础和合意，一审法院驳回上诉人诉讼请求，强制上诉人继续履行没有备案、贷款、登记功能的《认购书》，不符合立法本意和客观情况。四、一审法院未考虑被上诉人作出的无理由退房承诺，一定程度上助涨了被上诉人虚假宣传的不正当竞争行为。被上诉人向上诉人出具无理由退房承诺书，承诺在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。且被上诉人对社会广泛宣传该无理由退房承诺，客户选择购买被上诉人的商品房，很大程度上是基于对该承诺的信赖。在本案双方合同履行过程中，在被上诉人存在明显的过错，且导致上诉人履约成本大幅增加的情况下，更应该履行承诺，退房退款。否则，恒大集团对社会广泛作出的无理由退房承诺将是一纸空文，甚至涉嫌不下正当竞争，一审法院应当予以考虑。此外，上诉人在本案中请求解除认购书，被上诉人在一审当中也提交律师函，反映被上诉人也有解除认购书的意思表示，并且在律师函中声称解除之后需要另外出售，因此双方均有解除的意思表示，而且双方目前并没有签订正式经过备案的商品房买卖合同。目前现有的认购书不具有网签、备案、贷款、登记的功能，实际上是无法履行的，将涉案的认购书解除，符合最高人民法院关于商品房买卖司法解释第四条的规定，同时也符合客观实际，有利于减少双方的损失。另一审中当庭对诉讼请求进行了增加，请求解除双方签订的室内装修委托合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，且判决不符合公平原则和客观实际情况，请求二审在查明案件事实的基础上，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将案件发回重审。恒龙公司辩称：一、上诉人没有法定或约定解除权，现上诉人因市场波动和商业风险而拒绝履行合同系上诉人违约，但鉴于上诉人不配合继续履行合同严重影响我方回款，对我方造成了严重损失，因此我方同意与上诉人解除认购书和室内装修委托合同，但上诉人作为违约方应当按照认购书和室内装修委托合同的约定向我方承担违约责任。具体如下：1、按认购书的约定及合同法关于定金罚则的规定，定金5万元作为履约保证不应退还。2、按认购书第二条第二款的约定，对于上诉人未按时办理银行贷款部分的房款，应当自逾期之日至合同实际解除之日按日万分之二的标准向我方支付违约金。3、按照室内装修委托合同第五条的约定，上诉人应向我方支付违约金541170元。以上违约金应当从退还上诉人的房款中予以扣除。二、我方第一次出具的商品房买卖合同对上诉人的名字存在笔误，我方已及时进行撤销，但撤销该商品房买卖合同后，上诉人并不配合签订新的商品房买卖合同，其理由是银行利率上浮。我方对上诉人名字出错，系履约瑕疵，并非根本性违约，且已及时纠正，并不影响双方合同的继续履行，但在2017年初，银行贷款利率的调整以及房地产市场的波动，属于正常的市场波动和正常的商业风险不属于合同解除的法定事由。三、关于上诉人主张的利息，上诉人因市场风险单方主张解除合同并非我方违约，不应主张利息。自2017年双方签订认购书至今，上诉人购买的涉诉房屋名额一直由上诉人占有，致使我方至今尚未出售该房屋，收回房屋全款，对我方造成的损失理应由上诉人向我方承担违约责任，其主张的利息没有事实和法律依据，且上诉人签署的商品房买卖合同撤销备案协议书中有两项选择第一项为造成损失的处理方式，第二项为没有造成损失的处理方式，而上诉人选择的是第二项，没有造成损失的处理方式，并承诺双方互不赔偿，互不追究责任。由此可见上诉人已认可其并没有任何损失，且足以表明双方至此仍愿意继续履行合同。现上诉人纯粹是因市场风险拒绝履行合同，无权向我方主张利息。四、关于上诉人所称无理由退房承诺，其一审提交的无理由退房承诺书中明确载明，只有在上诉人无任何违约行为的情况下，自签订商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住前的任何时间可无理由退房，但本案上诉人既未签订商品房买卖合同，也未签订无理由退房协议书，且上诉人逾期三年多仍未签订合同，办理银行贷款，导致我方无法收回房款，且占用认购名额至今三年多，对我方造成了严重损失，并不符合无理由退房的条件，另外无理由退房，本质为合同解除权，按照合同法的相关规定，在一方违约的情况下，守约方享有合同解除权，此处的无理由退房承诺系对合同法规定的合同解除权的扩大，即使我方没有违约，对方只要守约，对方也可以享有合同解除权，但并不代表我方守约对方违约的情况下，对方享有合同解除权。上诉人违约的情况下，若还享有无理由退房权，也不符合民法规定的诚实信用和公平公正的基本原则。五、本案系上诉人违约导致，一审、二审的诉讼费用应由上诉人承担。宋佳惠向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原告宋佳惠与被告河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《商品房买卖合同》（合同编号：D17003317982）。2.请求法院判决被告双倍返还定金100000元。3.请求法院判令被告返还1615755元（装修代理费135293元、维修基金11725元、首付款1468737元）及利息（以1615755元为本金，自2017年4月21日起按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。4.请求法院判令被告返还装修款405877元及利息（以405877元为本金，自2018年5月30日起按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。5.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，原、被告双方签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，约定：原告宋佳惠购买被告开发的位于郑州恒大悦龙花园7幢2单元2102号房产一套。建筑面积为180.39平方米，总金额为5048737元。原告于2017年4月21日向被告缴纳首付款（含定金）1518737元、维修基金11725元、装修代理服务费135293元。2018年5月30日，原告向被告缴纳装修款405877元。以上款项被告均出具收据。2017年5月11日，被告对原告购买的房屋进行网签时，将原告宋佳惠名字登记为“宋佳慧”。2017年5月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同撤销备案协议书，该协议书约定因撤销该套商品房买卖合同备案造成损失的解决办法，双方同意以第2种办法处理即没有造成损失的，双方互不赔偿，互不追究责任。后被告通知原告网签备案，原告因贷款利率上浮，双方未对合同重新备案。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因不可归责于双方的因素导致合同无法继续履行的，相互之间不再承担违约或赔偿损失的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张被告对原告购买的房屋进行网签备案时将原告宋佳惠的姓名输入为“宋佳慧”，导致原告不能及时办理银行商业贷款，因贷款利率上浮，购房成本增加要求解除合同返还购房款并双倍返还定金，但双方并未约定合同网签时间，被告撤销合同备案系与原告协商一致，双方签订了商品房买卖合同撤销备案协议书，且合同备案错误未造成损失原告已经确认，且被告在合理期限内申请变更。利率上涨导致原告购房成本增加不是被告造成的直接损失，被告瑕疵履行并非原告解除合同的正当理由。故原告主张解除《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》及返还已付款项、双倍返还定金，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告宋佳惠的全部诉讼请求。案件受理费26053元，减半收取13027元，由原告宋佳惠负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。另查明：1.宋佳惠与恒龙公司签订《室内装修委托合同》一份。2.二审中，宋佳惠称一审中当庭对诉讼请求进行增加，请求解除双方签订的《室内装修委托合同》。3.恒龙公司同意解除案涉《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《室内装修委托合同》。本院认为，双方签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《室内装修委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，宋佳惠支付了首付款、维修基金、装修代理费、装修款等款项，恒龙公司对宋佳惠缴纳款项的数额无异议。因双方在2017年5月11日签订《商品房买卖合同》过程中，恒龙公司将宋佳惠名字打错，双方协议撤销商品房买卖合同的备案。后因贷款利率大幅提升，宋佳惠与恒龙公司未另行签订正式的《商品房买卖合同》。恒龙公司虽然存在一定的瑕疵履行，但已及时进行了更正，宋佳惠以利率上涨导致购房成本增加为由要求解除案涉协议并非正当理由。现恒龙公司同意解除案涉《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《室内装修委托合同》，双方均无继续履行合同的意思表示，双方的合同实际上无法继续履行，故对宋佳惠解除双方签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《室内装修委托合同》的请求予以支持。合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还。本案中，宋佳惠共缴纳款项2071632元（首付款含定金1518737元+维修基金11725元+装修代理服务费135293元+装修款405877元），上述款项恒龙公司应予退还。恒龙公司辩称因宋佳惠违约，定金不予退还且应扣除宋佳惠应承担的违约金，本院认为，恒龙公司在签署《商品房买卖合同》中将宋佳惠名字打错，并在通知宋佳惠签订新的《商品房买卖合同》中银行贷款利率大幅上涨，如果继续履行合同，宋佳惠将承担更多的费用，对于双方未能签订新的《商品房买卖合同》，恒龙公司存在一定原因，故恒龙公司上述辩称理由不足，本院不予采纳。关于宋佳惠要求恒龙公司支付双倍定金的问题，虽然恒龙公司存在瑕疵履行，但已及时进行了更正，且其行为并非导致双方无法继续签订合同的根本原因，对宋佳惠要求恒龙公司支付双倍定金的请求不予支持。关于利息问题，因恒龙公司的瑕疵履行行为并不构成根本违约，宋佳惠本案中要求解除合同的理由并非正当理由，本案系基于双方的意思表示而解除合同，综合本案情况，对宋佳惠自其起诉之日即2020年6月17日起按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息请求予以支持，超出部分不予支持。综上所述，宋佳惠的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7853号民事判决；二、解除宋佳惠与河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》和《室内装修委托合同》；三、河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还宋佳惠2071632元及利息（以2071632元为基数，自2020年6月17日起按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回宋佳惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26053元，减半收取13027元，由宋佳惠负担。二审案件受理费26053元，由宋佳惠负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年九月二十三日书记员 赵凌杰