西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初9191号 原告(反诉被告）：苗润利，男，1986年8月22日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：刘园园，陕西智晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：闫艳萍，女，1962年12月27日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：闫洁，女，1991年8月21日出生，汉族，住山西省运城市，系被告闫艳萍之侄女。 被告：闫洁，女，1991年8月21日出生，汉族，住山西省运城市。 被告：曹孟伦，男，1997年6月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。 第三人：西安诺新居房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区曲江新区。 法定代表人：谢琦，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张静，1987年5月1日出生，汉族，住西安市。 原告苗润利与被告闫艳萍、闫洁、曹孟伦、第三人西安诺新居房地产信息咨询有限公司（以下简称诺新居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵妍适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告苗润利的委托诉讼代理人刘园园到庭参加了诉讼，被告闫艳萍的委托诉讼代理人闫洁、被告闫洁、被告曹孟伦，第三人诺新居公司的委托诉讼代理人张静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告苗润利诉称，2019年8月，原告去中介处寻找房屋租赁，经中介介绍说西安市曲江新区XX号楼XX单元XX室可以承租，业主是被告闫洁，但房屋登记在被告闫艳萍名下，被告闫洁配合办理租赁事宜，但是签订租赁合同时是被告曹孟伦，中介人员称曹孟伦是被告闫洁的委托人，由被告曹孟伦代被告闫洁签订合同，租金直接支付给被告闫洁。原告遂于被告曹孟伦签订房屋租赁合同，合同约定由原告承租西安市曲江新区XX号楼XX单元XX室，租期2019年9月1日至2021年8月31日，月租金2300元。合同签订前，根据被告闫洁的要求向其先支付定金1000元，后被告闫洁拒不履行合同并拒绝交付房屋。原告及中介与被告闫洁多次沟通无果，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除房屋租赁合同，三被告返还定金1000元；2、三被告向原告支付违约金2300元、律师费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告闫艳萍、闫洁辩称，1、2019年8月21日，中介公司向被告闫洁磋商待租房屋承租条件时已经拿到了该房屋的钥匙，并带领原告实地看过房屋，中介公司还给被告闫洁拍照片称客户交了定金拿到了钥匙，故原告所述的被告闫洁拒不交付房屋与客观不符。被告闫洁收取定金是在闫洁答应中介公司的承租要求后，中介公司张静称其审查后交付给被告闫洁。2、因原告拒不支付租金构成根本违约，不享有合同解除权。3、被告闫洁已经履行合同义务，原告违约给被告闫洁造成租金利益损失为3600元/年。4、原告主张的律师费损失5000元于法无据。驳回原告的全部诉讼请求。 被告曹孟伦辩称，苗润利与被告曹孟伦代理的闫洁签订房屋租赁合同根本未签成。被告曹孟伦受闫洁委托与苗润利签订房屋租赁合同，被告曹孟伦在合同中签了被告闫艳萍的名字，原告夫妻看完合同和也签了字。在中介公司盖章前，工作人员让苗润利转房租，苗润利称要见到闫艳萍才转房租，工作人员再三解释后，苗润利还是不转房租，被告曹孟伦要求撕毁合同并要求返还资料复印件，工作人员称将这些材料放到中介处，工作人员和原告及被告闫洁沟通。因此，被告曹孟伦认为合同并未签成，驳回原告的全部诉请。 被告闫洁反诉称，2019年8月21日，诺新居公司工作人员张静自称知悉被告闫洁在XX时光XX-X-XXXX室房源待出租信息，并就客户的要求与被告闫洁磋商，最终就房屋租赁的主要条款、合同签订细节等达成一致，随后在2019年8月21日14时40分，与中介公司张静再一次重申且文字确认相关细节后，被告闫洁收取了公司交的定金。沟通中介方明确提出，客户也是陪读的，客户的孩子9月1日开学，让被告闫洁务必在8月底之前将其客户要求被告闫洁配置的均是需要入户量尺定做的，出于万事以不耽误孩子为前提的考虑，且当时完全相信原告是诚信承租被告的待租房屋，客观上时间的确紧张，被告闫洁的爱人着手依定金积约定极履行承租方要求。次日一早，中介公司张静便和被告闫洁联系，称“其客户要求单方面违反变更定金协议的主要条款，希望被告闫洁作为出租房进一步让利，次年不可上涨租金，希望被告闫洁同意客户的要求”，被告闫洁当时拒绝，要求继续按定金约定缔约，在短短几个小时内，中介张静和其租客五次以电话、微信的形式对被告闫洁提出企图变更定金约定的无理要求，在最后一次不堪其扰时，被告闫洁明确的告诉中介方，希望其转告客户，被告要求按定金缔约，否则将视为其违约，定金不退。旋即，中介公司张静表示经过其斡旋，承租客户同意当天晚上在其公司签订正式的房屋租赁合同，会和被告闫洁的弟弟曹孟伦约定具体签约时间，但是曹孟伦告知被告闫洁因原告不打房租，合同未签订。被告闫洁当即联系中介了解事情原委，但中介告知被告闫洁原告坚持不付房租。被告闫洁为维护其合法权益，反诉至法院，要求法院依法判令：1、原告赔偿被告金刚网定做后违约向卖家支付的损失1200元；2、原告赔偿被告租金损失3600元、2019年8月21日至2019年8月23日房屋占用费用230元；3、原告承担参加本诉、反诉的交通费2350元（五次往返山西运城至西安市雁塔区法院）；误工费（6天事假）1269元；4、本案诉讼费、反诉费由原告承担。 原告苗润利针对被告闫洁的反诉辩称，1、2019年8月21日，被告闫洁与第三人诺新居公司商谈租赁事宜，期间就房屋配置进行商谈，但被告闫洁并未就要求的配置进行实际履行，并不产生被告闫洁所称的损失。从2019年8月21日商谈事宜至8月23日被告闫洁将房屋另行出租，仅三天，被告闫洁租金损失无任何依据，且该期间原告并未实际占有房屋，被告闫洁所称占用费无依据。3、原告要求将租金支付于被告闫艳萍系合理要求，被告闫洁拒绝行为是其违约，故被告闫洁无理由要求原告承担交通费误工费。基于以上事实，请求驳回被告的反诉请求。 第三人诺新居公司陈述意见，1、原告于2019年8月21日至第三人诺新居公司处提出需要租一套住宅，当时在中介同行易居房友门店存放被告闫艳萍房屋入户钥匙，第三人与同行门店易居房友提供电话与闫洁取得联系，当时并不知晓产权所属情况，并在易居房友门店借取房屋钥匙，并带苗润利夫妇看房后，表达愿意租赁该房屋，第三人与闫洁通过电话和微信沟通租金和房屋状况等情况并初步达成一致，并受苗润利夫妻委托向闫洁通过微信转款1000元，约定签合同，闫洁表述其本人在山西，不方便来西安签署合同，并告知委托其表弟曹孟伦代为办理租赁合同，并将曹孟伦电话告知于第三人，让双方沟通签约事项。第三人诺新居公司与曹孟伦、苗润利协商2019年8月22日下午四点在门店签租赁合同。2、在签定合同前第三人诺新居公司告诉闫洁要去物业核实业主身份和物业费，闫洁此时告知第三人房子在被告闫艳萍名下，并且相关手续委托由表弟曹孟伦代为办理。双方由中介约到门店签定租赁合同时，苗润利对曹孟伦代闫洁及家人闫艳萍签定租赁合同，需提供原房主委托授权书，由闫洁的银行卡号收取29900元租金提出异议，并希望曹孟伦提供相关手续，将全年房租29900元转至业主闫艳萍本人银行卡，于是曹孟伦自称仅为代办，并不做主，得知无法继续签约，曹孟伦未与房主闫洁或闫艳萍取得相关联系后自行离开。3、晚上7点闫洁给第三人诺新居公司打电话告知中介方，明确表示说房子不租了，租客提出的要求其无法接受，并提出要求第二天10点前不给闫洁转钱，房子另租他人。苗润利坚持之前需提供房产业主的相关手续后转房租款，被告闫洁及曹孟伦并没有该房屋的处分权，双方并未谈妥。闫洁于2019年8月23日上午通过电话告知第三人诺新居公司已经另租他人，并已交付房屋。当第三人提出和平解决时，希望退还1000元定金时，闫洁说对方违约，不予退还。中介多次联系闫洁沟通退还钱款未果。 经审理查明，2019年8月22日，甲方曹孟伦代表闫洁（实际所签名称为闫艳萍）与苗润利签订房屋租赁合同，合同约定甲方自愿将位于西安市曲江新区XX时光XX-X-XXXX的房屋出租给乙方。后因原告要求将房租支付给被告闫艳萍，被告闫洁不同意，双方未继续履行合同。 被告闫洁与第三人诺新居公司的工作人员张静的微信聊天，2019年8月21日，张静“租客定金已交”，被告闫洁收取定金1000元。2019年8月24日，张静“您好，XXXX已出租了吗？”，闫洁“昨天你回复完你的客户不行，就租了，合同已经签完”。 上述事实，有房屋租赁合同、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案房屋并未登记在被告闫洁名下，被告闫洁无权出租涉案房屋，曹孟伦亦无权代理闫艳萍出租房屋，且被告闫艳萍并未对曹孟伦代理其签订的房屋租赁合同进行追认，故涉案租赁合同对被告闫艳萍不发生法律效力。因被告闫洁要求曹孟伦代表其签订租赁合同，故涉案租赁合同对曹孟伦不发生法律效力，由被告闫洁承担责任。因被告闫洁并非涉案房屋的所有权人，虽然被告闫洁向本院提供闫艳萍向其出具的委托书，但在合同签订之前、之时以及之后均未向原告出具该委托书，且租赁合同中甲方的名称为闫艳萍，原告要求将租金支付给被告闫艳萍，被告闫洁拒绝致使合同无法继续履行，被告闫洁对于合同无法继续履行存在过错。原告苗润利明知涉案房屋在被告闫艳萍名下，且第三人诺新居公司已向其发送闫洁的银行账号的情况下仍然签订合同，原告对于合同不能继续履行亦存在过错。因原告及被告闫洁对于合同无法继续履行均存在过错，且过错相当，双方均应承担责任，故原告要求被告支付违约金2300元、律师费5000元的诉请，本院依法不予支持。被告闫洁要求原告赔偿损失1200元、租金损失3600元、房屋占用费230元、误工费1269元、交通费2350元的诉请，本院依法不予支持。因涉案合同的目的无法实现，故原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百十一五条：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中原告支付定金就是为了担保签订租赁合同，原告已经履行了债务即签订租赁合同的义务，故原告要求被告闫洁向其退还定金1000元的诉请，本院依法予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十五条、第一百二十条规定，判决如下： 一、解除房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）闫洁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苗润利退还定金1000元。 三、驳回原告（反诉被告）苗润利其余的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）全部的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费490元，由原告苗润利承担440元，被告闫洁承担50元。因原告秒润利已预交，被告闫洁并上述款项支付给原告秒润利。本案反诉费25元，由被告闫洁承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  赵妍 二〇二〇年九月二十九日 书记员  蒋甜 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1