安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2165号 上诉人（原审被告）：无锡市金沙田科技有限公司，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区前洲配套区宝露路，统一社会信用代码91320206746848745N。 法定代表人：钟祥昭，该公司经理。 委托诉讼代理人：郁春红，女，该公司法务主管。 被上诉人(原审原告)：砀山县文顺物流有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇北郊行政村，统一社会信用代码91341321MA2N868454。 法定代表人：毛四巧，该公司经理。 委托诉讼代理人：王文化，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：戚海军，安徽梨都律师事务所律师。 上诉人无锡市金沙田科技有限公司（以下简称金沙田科技公司）与被上诉人砀山县文顺物流有限公司（以下简称文顺物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金沙田科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回文顺物流公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由文顺物流公司承担。事实和理由：一、一审判决认定金沙田科技公司与文顺物流公司订立了《房屋租赁合同》，该认定与客观事实不符。文顺物流公司一审提交的《房屋租赁合同》并不是文顺物流公司与金沙田科技公司签订,而是金沙田科技公司与毛四巧个人订立的房屋租赁合同。2018年4月1日，金沙田科技公司与毛四巧订立《房屋租赁合同》时，文顺物流公司的经营场所不在案涉租赁地，直到金沙田科技公司发出不再租赁的书面函之后两个多月，2019年5月29日文顺物流公司才把经营地址变更到案涉出租地址（详见文顺物流公司工商变更登记）。二、一审判决认为金沙田科技公司与毛四巧订立《房屋租赁合同》是毛四巧代文顺物流公司签订，此认定完全违背事实和法律。1.毛四巧虽是文顺物流公司的法定代表人，但金沙田科技公司与毛四巧订立合同时并没有明确是其经营公司的经营场所出租，何况2018年4月1日文顺物流公司经营场所不在案涉出租地点。2.整个履约过程都是与毛四巧个人发生关系，毛四巧一直都是以个人名义与金沙田科技公司履约，金沙田科技公司交付的租金也是支付给毛四巧个人，毛四巧也认可是个人行为，并以个人名义因该房屋租赁合同纠纷于2019年4月诉讼，后又撤回起诉。3.一审未审查出租场地和房屋的合法来源，将诉讼主体混为一谈，认定该《房屋租赁合同》依法成立，在不依法审查合同的真实性、合法性前提下作出判决金沙田科技公司支付文顺物流公司48750元，金沙田科技公司坚决不能接受。三、毛四巧提供出租的场地和房屋没有合法来源，不能证明其有权利出租，故双方订立的《房屋租赁合同》应当是无效合同。金沙田科技公司有权利以正当理由提出终止双方的租赁合同或不再继续履行该租赁合同。1.金沙田科技公司已于2019年3月中旬书面将该主张通知到合同签订人毛四巧，一审毛四巧当庭也承认及时签收到该通知。2.毛四巧接到通知后没有履行合同义务提供合法出租场地和房屋的证明，反而故意转移部分金沙田科技公司的运营车辆并故意阻止金沙田科技公司拉走运营车辆，造成损失巨大（一审金沙田科技公司已经提供相关合同和被毛四巧及文顺物流公司扣留的车辆设备证据）。3.为证明金沙田科技公司早已于2019年4月1日不再实际租赁使用毛四巧提供的租赁用地及建筑，金沙田科技公司提供了大量出租场地照片及多次110报案，并有当地派出所出警记录及调解事实，由于全部出警记录证据金沙田科技公司举证有困难，专门申请一审法院取证，一审未予调取证据，也未在判决之前查明案情。四、一审认定金沙田科技公司实际租赁期到2019年12底与客观事实不符。1.2019年12月30日的调解协议没有提及双方租赁协议当日解除。2.金沙田科技公司已于2019年4月起不再实际租赁使用案涉土地及建筑，证明有出警记录、调解协议、毛四巧2020年1月16日收条载明其收到金沙田科技公司自2018年4月至2019年4月的全部电费，使用电费与实际租赁期间应当一致。五、一审判决认定金沙田科技公司另于2018年10月起增加租赁文顺物流公司提供的两间房屋，1000元每月的房租，另外支付15个月合计15000元房租没有说服力。本案是公司向个人承租的房屋，与文顺物流公司毫无关联，文顺物流公司向法庭提供的三个证人到庭作证，证人身份未查清楚且出庭证词与书面证词不一致，证人之间的证词不能相互印证，不能作为文顺物流公司主张增加租赁费的充分证据。六、一审判决未查清本案基本事实，对被毛四巧强行扣留侵占的金沙田科技公司经营性车辆帮文顺物流公司保全，严重侵害了金沙田科技公司的合法权益。七、一审法院不接受金沙田科技公司反诉索赔请求，完全是增加金沙田科技公司的诉讼成本，对此金沙田科技公司持有异议，应在本案中一并审理。 文顺物流公司辩称，1.毛四巧系文顺物流公司法定代表人，该公司系个人投资，毛四巧名义签订的租赁合同公司予以认可，是法人行为，且金沙田科技公司租赁的房屋场地是文顺物流公司所有；2.金沙田科技公司租赁的房屋场地是否有合法产权不影响金沙田科技公司租赁及使用，且合同已经履行故不影响合同成立；3.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求维持。 文顺物流公司向一审法院起诉请求：1.依法解除租赁合同，判令金沙田科技公司支付文顺物流公司房屋租赁费用110000元，赔偿文顺物流公司损失50000元；2.诉讼费用由金沙田科技公司承担。 一审法院认定事实：文顺物流公司系2016年12月16日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），主要经营物流配送、仓储服务、停车服务等项目，经营期限自2016年12月16日至2046年12月15日，住所地为砀山县。金沙田科技公司系依法设立的有限责任公司，主要经营运动休闲车及电动车、环卫设备、园林设备及管道疏通机械设备、机器人的研发、生产，道路清扫保洁、垃圾收集运输及处理等业务。毛四巧为甲方与作为乙方的金沙田科技公司于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》载明：一、甲方出租给乙方场地面积平方米；二、租赁场地用途：办公、停车场；三、租赁期限：自2018年4月1日至2021年4月1日止，为期3年；四、租金小写45000元／年，大写人民币肆万伍仟元／年；五、签订合同后一周内付清一年房租。合同期满后，甲方如继续出租，双方应提前一个月沟通，乙方有优先租赁权；六、合同期间，乙方必须遵守国家法律法规，在法律法规许可的条件下从事经营活动；七、乙方负责承担并支付出租场地的水费、电费等相关费用；八、乙方不得擅自对租赁场地进行装修、改造或转租，如需进行装修须报请甲方同意后方可进行；九、甲方免费负责看守场地；十、合约期满，乙方不再续租时，乙方应在7日内返还租赁场地并保证完好无损，如有损坏，甲方有权要求作适当赔偿；十一、合同解除：乙方发生下列情况之一，甲方有权单方面提前终止本合同：乙方不按约定支付租金的；乙方不按时交付水、电等其他乙方应承担费用的；乙方在租赁场地进行违法活动的。十二、合同生效：本合同自甲乙双方签字盖章后生效。合同一式两份，甲乙双方各持一份。上述合同签订后，金沙田科技公司在付清一年租金45000元后，对其租赁场地进行了实际占用、使用。2018年10月，金沙田科技公司因办公需要，另租赁文顺物流公司两间房屋为办公室，每月租金1000元，该部分租金至今未支付。2019年3月，金沙田科技公司向毛四巧邮寄“要求或不再承租通知函”一份，毛四巧收到该函件后，于2019年4月向法院提起诉讼，要求金沙田科技公司继续履行租赁合同，后撤回了起诉。2019年12月30日，金沙田科技公司就其所欠电费、损坏物品的赔偿及拉回存放在租赁场地的物品、车辆等与文顺物流公司达成协议后，付清了电费7200元、物品损失2500元，但其车辆、物品至今仍存放在文顺物流公司处。文顺物流公司要求金沙田科技公司赔偿损失50000元，未提供相关证据。金沙田科技公司主张毛四巧强行侵占其经营车辆等财物不准许搬离，也未提供相关证据。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案金沙田科技公司与毛四巧签订《房屋租赁合同》后，实际占用了租赁场地，就应当按照合同约定支付租金。期间虽向毛四巧邮寄了“要求或不再承租通知函”一份，由于双方未实际解除合同，且其车辆、物品一直存放在租赁场地内，该期间的租赁费用金沙田科技公司应当给付。2019年12月30日，金沙田科技公司就其所欠电费、损坏物品的赔偿及拉回存放在租赁场地的物品、车辆等事项与文顺物流公司达成了协议，该协议虽未明确约定解除租赁合同，但从协议的内容分析，应视为双方均同意租赁合同于当日解除。金沙田科技公司从2018年10月另行租赁毛四巧两间房屋，月租金1000元，有证人王某、孟某、阚某出庭作证的证言相互印证，事实清楚，一审予以认定。金沙田科技公司应当给付的租金数额为45000元／年÷12个月×9个月＋15个月×1000元／月＝48750元。文顺物流公司要求金沙田科技公司赔偿其损失50000元，因未提供相关证据，该项请求，一审不予支持；金沙田科技公司主张毛四巧强行侵占其经营车辆等财物不准许搬离，因未提供相关证据，该抗辩意见，一审不予采信；金沙田科技公司主张合同系与毛四巧个人签订，文顺物流公司不是合同相对方，不具备原告主体资格，由于文顺物流公司系自然人投资或控股公司，毛四巧为该公司法定代表人，其与金沙田科技公司签订的《房屋租赁合同》应视为法人行为，故金沙田科技公司的上述抗辩意见，一审亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认文顺物流公司与金沙田科技公司签订的《房屋租赁合同》，于2019年12月30日解除；二、金沙田科技公司给付文顺物流公司租赁费48750元，于判决生效后10日内一次付清；三、驳回文顺物流公司的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由文顺物流公司负担1215元，金沙田科技公司负担535元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.金沙田科技公司与文顺物流公司就案涉房屋是否存在租赁合同关系及案涉租赁合同是否合法有效；2.涉案租赁合同何时解除，金沙田科技公司是否存在拖欠租金的行为，应否向文顺物流公司支付租金；3.一审对金沙田科技公司的反诉请求未予受理及处理是否违反法定程序。 一、关于金沙田科技公司与文顺物流公司就案涉房屋是否存在租赁合同关系及案涉租赁合同是否合法有效的问题 案涉《房屋租赁合同》虽系毛四巧与金沙田科技公司签订，但毛四巧系文顺物流公司的法定代表人，其与金沙田科技公司的签订租赁合同行为系履行法定代表人的职务行为，且在2019年12月30日毛四巧亦是以文顺物流公司法人的名义与金沙田科技公司达成的协议，以上事实足以证明金沙田科技公司是与文顺物流公司建立的房屋租赁关系，文顺物流公司作为本案原告的诉讼主体适格。涉案租赁合同是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。金沙田公司虽上诉称涉案租赁合同应为无效合同，但未提供有效证据证明其主张成立，应承担举证不能的不利后果。综上，金沙田科技公司关于其与文顺物流公司不存在租赁合同关系及涉案租赁合同无效的上诉意见及理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于涉案租赁合同何时解除，金沙田科技公司是否存在拖欠租金的行为，应否向文顺物流公司支付租金的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条虽规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上述规定的前提条件是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，金沙田科技公司并未提供有效证据证明案涉租赁合同存在法定解除的情形，双方签订的案涉租赁合同亦未对金沙田科技公司享有解除合同的条件进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，金沙田科技公司不享有法定或约定的合同解除权，即使金沙田科技公司向文顺物流公司送达了解除通知，亦不发生解除合同的效力。案涉2019年12月30日的双方协议表明双方就租赁期间所欠电费、损坏物品的赔偿及拉回存放在租赁场地的物品、车辆等事项与文顺物流公司进行了约定，视为对解除租赁合同后事项的处理，一审依据该协议认定双方租赁合同于2019年12月30日解除具有依据，本院予以确认。金沙田科技公司未按时支付租赁场地的租金，一审依据租赁期限及双方的合同约定认定金沙田科技公司应向文顺物流公关公司支付场地租金33750元正确，本院予以维持。 关于两间办公室的租金问题。一审时文顺物流公司仅提供三位证人证言，并未提供其他其他证据佐证，且三位证人有两位证人对租金为多少等并不清楚，一审依据该三位证人证言支持文顺物流公司两间办公室15个月的租金依据不足，本院予以纠正。 三、关于一审对金沙田科技公司的反诉请求未予受理及处理是否违反法定程序的问题 一审法院对金沙田公司提起的反诉，于一审开庭当日已向金沙田公司进行释明：本案系房屋租赁合同关系，金沙田公司反诉要求文顺物流公司赔偿损失是财产损害赔偿纠纷，不是同一法律关系，金沙田公司可以另行主张。并对以上释明内容形成问话笔录，金沙田科技公司代理人亦签字确认，一审对其反诉未予处理并不违反法定程序。故，一审对金沙田公司的反诉未予受理和处理并无不当，本院予以确认。 综上，金沙田科技公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初787号民事判决第一项，即“确认砀山县文顺物流有限公司与无锡市金沙田科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，于2019年12月30日解除”； 二、撤销安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初787号民事判决第二、三项，即“无锡市金沙田科技有限公司给付砀山县文顺物流有限公司租赁费48750元，于判决生效后10日内一次付清”、“驳回砀山县文顺物流有限公司的其他诉讼请求”； 三、上诉人无锡市金沙田科技有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人砀山县文顺物流有限公司租赁费33750元； 四、驳回被上诉人砀山县文顺物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1750元，由被上诉人砀山县文顺物流有限公司负担1215元，上诉人无锡市金沙田科技有限公司负担535元；二审案件受理费1019元，由上诉人无锡市金沙田科技有限公司负担705元，被上诉人砀山县文顺物流有限公司负担314元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二〇年九月二十四日 法官助理马文 书记员张可心 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。