福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民初109号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道学院路7号。统一社会信用代码：913501218546705429。 负责人：邱观炳，行长。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告（案外人）：吴浩然，男，汉族，2000年10月2日出生，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝少松，福建纵然律师事务所律师。 第三人（被执行人）：福州腾运贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路169号天骜大厦3层1316室，统一社会信用代码：91350102260180335M。 法定代表人：苏**，执行董事兼经理。 第三人（被执行人）：三明坤泰房地房开发有限公司，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街17号，统一社会信用代码：913504285550566573。 法定代表人：陈静，执行董事兼经理。 第三人（被执行人）：福建省诚通房地产开发有限公司，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂，统一社会信用代码：91350425746382631H。 法定代表人：陈**英，执行董事兼总经理。 第三人（被执行人）：苏**，男，汉族，1975年4月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：何欣，女，汉族，1984年12月18日出生，住福建省福州市晋安区。 第三人（被执行人）：蔡灵玲，女，汉族，1962年10月3日出生，住福建省。 原告中国农业银行股份有限公司闽侯县支行(以下简称农行闽侯支行)与被告吴浩然、第三人福州腾运贸易有限公司(以下简称腾运公司)、三明坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰公司)、福建省诚通房地产开发有限公司(以下简称诚通公司)、苏**、何欣、蔡灵玲申请执行人执行异议之诉，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行闽侯支行的委托诉讼代理人詹秀清，被告吴浩然的委托诉讼代理人徐秋霖、郝少松到庭参加诉讼。第三人腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 农行闽侯支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2020）闽04执异65号执行裁定书；2.请求法院依法判决准予继续执行杉城镇水南西街丹霞名府×××号商品房及其所占用范围内土地使用权；3.由吴浩然承担本案的诉讼费用。事实与理由：福州市中级人民法院因农行闽侯支行与第三人金融借款合同纠纷一案查封了杉城镇水南西街丹霞名府×××号商品房及其所占用范围内土地使用权，为此吴浩然向本院提出案外人执行异议申请，但本院作出（2020）闽04执异65号执行裁定书中止涉案标的物的执行，农行闽侯支行认为该裁定事项缺乏事实及法律依据。首先，福州市中级人民法院于2015年12月30日作出的（2015）榕民初字第990号已依法确认农行闽侯支行对第三人坤泰公司名下位于杉城镇水南西街的土地使用权【国有土地使用权证号：泰国用×××号】（含涉案土地使用权）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。同时，根据《物权法》第一百八十二条的规定，农行闽侯支行对涉案土地上的建筑物亦享有抵押权。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：“执行异议和复议规定”）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，吴浩然所提异议依法不足以排除强制执行，涉案标的物应继续执行。其次，吴浩然不属于善意买受人。农行闽侯支行对涉案房产的抵押登记在先，吴浩然购房合同备案登记在后，由此可见，吴浩然在购买涉案车位时系明知或应知被执行人坤泰公司已抵押于农行闽侯支行，因此其不属于善意买受人。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第(一)款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，农行闽侯支行有权行使抵押权，有权要求贵院对涉案房产进行执行，吴浩然享有的仅为对开发商的债权请求权，依法不享有排除强制执行的权利。最后，吴浩然针对涉案房产仅进行了网签登记，不直接产生物权变动的效力，不足以排除强制执行。从我国《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，根据《物权法》第六条的规定，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，针对涉案房产，吴浩然仅进行了网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，吴浩然以涉案房产已网签登记在其名下为由主张对涉案房产享有实体权利，缺乏事实和法律依据，其不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，农行闽侯支行依法对涉案房产享有优先受偿权，吴浩然非善意买受人，亦未产生物权变动效力，其依法不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，为维护农行闽侯支行的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零六条和第三百零八条之相关规定，特具此状，望判如所请。 吴浩然辩称，一、（2020）闽04执异65号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。二、农行闽侯支行的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。吴浩然所享有的权利足以排除执行，请求驳回农行闽侯支行的诉讼请求。 腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲未出庭亦未提交答辩状，视为放弃答辩的权利。 农行闽侯支行向本院提交如下证据： 证据1.(2020)闽04执异65号执行裁定书，证明本院裁定中止涉案房产及所占用范围内土地使用权的执行的事实。 证据2.(2015)榕民初字第990号民事判决书，证明农行闽侯支行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的事实。 吴浩然质证认为，对证据1的真实性关联性合法性没有异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为案涉(2015)榕民初字第990号民事判决书中的抵押合同是违法无效的。因为案涉土地的抵押是在该土地上的房产已被批准预售，且实际上也已预售的情况下而办理的，但却未经过权利人，也就是房产买受人的同意，该抵押行为属于无权处分，并且未获得追认，应当是无效的。 腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲经本院传唤未出庭，视为放弃举证质证的权利。 本院认为，各方当事人对农行闽侯支行提供的证据1、2的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 吴浩然向本院提交如下证据： 证据1.《商品房预售许可证》（泰）房预售证第×××号，证明2012年9月29日，原泰宁县住房和城乡规划建设局就10#楼向坤泰公司核发了（泰）房预售证第×××号《商品房预售许可证》。 证据2.【丹霞名府】认购协议书；证据3.《商品房买卖合同》；证据4.商品房买卖合同备案信息；证据5.发票、收款收据、转账凭证；证据2-5共同证明2012年12月22日，吴浩然与坤泰公司签订《【丹霞名府】认购协议书》，认购坤泰公司开发的丹霞名府第10幢9层1001号商品房。2013年1月25日，吴浩然与坤泰公司签订了《商品房买卖合同》，以一次性付款方式向坤泰公司购买了所认购的丹霞名府第10幢9层1001号商品房，并将该《商品房买卖合同》向泰宁县房地产管理所备案。吴浩然依约向坤泰公司支付了全部购房款共计72万元。 证据6.入伙通知书；证据7.收据（两张）；证据8.水表资料；证据9.泰宁县际头水库有限责任公司水费清单明细；证据10.网页对话框；证据11.历月电费明细；证据6-11共同证明2014年6月23日，吴浩然收到坤泰公司交房通知，同年7月，交清相关款项后收房入住使用至今。 证据12.房屋登记信息证明，证明吴浩然名下除所购的丹霞名府第10幢9层1001号商品房外无其它居住房屋。 证据13.《关于泰宁丹霞名府房地产项目土地使用权分割及相关抵押登记情况的说明》；证明丹霞名府第10幢9层1001号商品房在F地块范围内。 农行闽侯支行质证认为，对证据1的真实性不予认可，因为吴浩然提供的原件与复印件不一致，且在三明市住房和城乡建设局官网未查询到相关信息，由法庭依法确认其真实性；对证据2、4的形式真实性没有异议，对内容真实性、关联性和证明对象均不予认可。对证据3、5，吴浩然提供的复印件与原件不一致，对真实性不认可。证据3显示商品房买卖合同的签订日期为2013年1月25日，而合同第六条关于付款方式明确约定应于2013年1月20日付清首付款，有悖常理。证据4显示合同日期为2014年9月30日，与证据3商品房买卖合同的签订日期矛盾，同时对备案信息表下面手写的内容的真实性不予认可。在商品房买卖关系是否成立，存疑的情况下，证据5转账凭证和收款收据无法直接证明系为购买涉案房产而支出的费用。证据6-11对形式真实性没有异议，对内容真实性、关联性和证明对象均不予认可。证据7中第一张收款收据上盖章的物业公司与商品房买卖合同第十八条约定的物业公司福建正源物业服务有限公司不一致，存在矛盾之处。第二张收款收据的缴款人处写明的是×××，非涉案房产的×××，该收款收据无法作为缴纳水费的证明。其次，证据8-10无法证明吴浩然收房入住使用至今，其中电费对应缴费说明和缴费凭证无法证明，实际缴纳电费。对证据12房屋登记信息证明的真实性关联性没有异议，对证明对象不予认可。该房屋登记信息证明，明确备注，不排除查档申请人其他房产未登记情况。因此，该证据无法证明待证事实。对证据13泰宁县质监局出具的证明的真实性关联性合法性没有异议。 本院认为，吴浩然提供的证据1复印件与原件所盖章不一致，但均系泰宁县住房和城乡规划建设局所加盖的章，其内容真实性可以确认。农行闽侯支行对吴浩然提供的证据2、4的真实性没有异议，可以作为本案认定事实的依据。证据3吴浩然提供的复印件与原件在首页上的盖章虽略有不一致，但该合同已网签备案，且在执行异议审查程序中已提交原件，故该合同的真实性可以确认，可以作为本案认定事实的依据。证据5购房发票的真实性可以确认，可以作为本案认定事实的依据。农行闽侯支行对吴浩然提供的证据6-13的真实性没有异议，可以作为本案认定事实的依据。 案经庭审，本院查明以下事实： 2015年12月30日，福州市中级人民法院对原告农行闽侯支行与被告腾运公司、诚通公司、坤泰公司、苏**、何欣、蔡灵玲金融借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第990号民事判决书，判决农行闽侯支行对坤泰公司名下位于杉城镇水南西街的土地使用权【国有土地使用权证号：×××】（含涉案土地使用权）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权等内容。判决书载明坤泰公司于2014年5月20日将其所有的坐落于杉城镇水南西街的土地使用权为腾运公司的债务提供抵押担保并依法办理了抵押登记。2015年7月，福州福州市中级人民法院对上述抵押物进行了保全查封。 农行闽侯支行依据该判决向福州市中级人民法院申请强制执行。福州市中级人民法院于2016年4月21日执行立案，执行案号为（2016）闽01执547号，并于2018年7月2日裁定查封了案涉房产。福建省高级人民法院于2018年7月25日作出（2018）闽执协76号执行裁定书，裁定福州中院作出的（2015）榕民初字第990号民事判决一案由本院执行。本院于2019年1月31日作出（2019）闽04执92号执行裁定书，指定将乐县人民法院执行（2015）榕民初字第990号民事判决一案。 在农行闽侯支行与腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡玲玲金融借款合同纠纷一案的执行过程中，案外人吴浩然向本院对执行泰宁县水南西街15号丹霞名府第10幢9层1001号房产提出书面异议。2020年4月20本院作出(2020)闽04执异65号执行裁定书，裁定吴浩然的异议成立并中止对案涉房产及土地使用权的执行。后农行闽侯支行对该执行异议不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，吴浩然于2012年12月22日与坤泰公司签订《丹霞名府认购协议》，认购坤泰公司开发的丹霞名府10号楼1001号商品房，双方于2013年1月25日签订《商品房买卖合同》，合同总价款为720000元，所购房产建筑面积为105.31平方米。坤泰公司于2013年3月5日向吴浩然开具购房款发票，金额为720000元。《商品房买卖合同》于2013年9月30日向泰宁县房地产管理所进行备案登记。坤泰公司于2014年6月23日向吴浩然发出入伙通知及指南等，吴浩然交纳了相关费用后入住至今。2019年3月6日，泰宁县房地产管理所出具《房屋登记信息证明》，载明吴浩然名下仅有一套本案案涉商品房。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，吴浩然所提供的证据能够证明其符合上述条件，对其异议请求，本院予以支持。故农行闽侯支行关于吴浩然购房合同仅办理网签备案登记，未产生物权变动效力，其依法不享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼理由，没有法律依据，本院不予支持。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之立法目的在于保障消费性购房者的生存权，其优先于农行闽侯支行对涉案房产享有的优先受偿权。故农行闽侯支行关于（2015）榕民初字第990号已依法确认农行闽侯支行对案涉房产及土地使用权享有优先受偿权的诉讼理由，没有法律依据，本院不予支持。吴浩然购房行为发生在坤泰公司于2014年5月20日将其所有的坐落于杉城镇水南西街的土地使用权为腾运公司的借款提供抵押担保并依法办理抵押登记之前，故农行闽侯支行关于吴浩然非善意买受人的诉讼理由，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司闽侯县支行的诉讼请求。 案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司闽侯县支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  董克云 人民陪审员  苏俊妹 二〇二〇年九月二十三日                      法官助理邱丽萍 书记员陈文奇 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。