四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0723民初2076号 原告：任永华，女，汉族，住四川省盐亭县。 特别授权委托诉讼代理人：杜福金，男，汉族，住四川省盐亭县，系原告任永华之夫。 被告：四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司，住址：四川省盐亭县云溪镇紫云路**。 负责人：张迅。 特别授权委托诉讼代理人：王强，四川兴蓉律师事务所律师。 原告任永华与被告四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司（以下简称炫锋盐亭分公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告任永华及其委托代理人杜福金、被告炫锋盐亭分公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任永华向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2017年3月10日签订的两份《商品房认购协议书》有效，并协议原告在房管所网签；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告丈夫杜福金和儿子杜林给被告公司运送砂石，2017年3月9日经结算，被告欠杜福金砂石款472844.36元，被告出具砂石结算单一份。被告因没有现金支付，经双方协商，被告自愿将其开发建设的“紫辰明珠”4幢1单元23楼3号住房和4幢1单元27楼3号住房卖给原告，签订两份《商品房购买协议书》，用作抵472844.36元砂石款，并签订《炫锋房产与杜福金及杜林以砂石款抵房协议》。但被告公司一直没有在房管所网签。特起诉，望判决。 被告炫锋盐亭分公司辩称，1.本案是以物抵债纠纷，原、被告双方在原债务履行期限届满后签订以房抵债协议，协议未作另行约定，以物抵债协议履行性质上应当是新债清偿，而非债务更新，新债务届满不能履行时，债权人可以选择主张原债务。2.本案双方约定的以房抵债协议客观上无法履行，“紫辰明珠”项目楼盘网签销售现处于锁网状态。并且当时约定的房屋单价1900余元/平方与现销售单价3500元/平方价格相差太大，对被告公司显失公平，房管所备案也不能通过。希望原告正确认识存在的问题，妥善处理纠纷。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告炫锋盐亭分公司在建设“紫辰明珠”商住楼项目期间，原告任永华丈夫杜福金及其子杜林在2015年至2017年3月9日前，运送销售砂石给被告炫锋盐亭分公司用于项目施工建设。2017年3月9日，杜福金与被告炫锋盐亭分公司时任负责人向荣结算，被告炫锋盐亭分公司欠付杜福金砂石款472844.36元，双方形成《砂石结算单》。2017年3月10日，原告任永华与被告炫锋盐亭分公司签订《商品房购买协议书》二份，第一份协议约定：原告任永华定购被告炫锋盐亭分公司开发建设的“紫辰明珠”项目4幢1单元23楼3号（建筑面积118.72平方米），定购的房屋按建筑面积单价1991.43元/平方米（已含所有优惠）总价款236422元，付款方式为：此房款在杜福金及杜林砂石款中抵扣236422元，房屋的交付时间为2018年12月31日。第二份协议约定：原告任永华定购被告炫锋盐亭分公司开发建设的“紫辰明珠”项目4幢1单元27楼3号（建筑面积118.72平方米），定购的房屋按建筑面积单价1991.43元/平方米（已含所有优惠）总价款为236422元。付款方式为：此房款在杜福金及杜林砂石款中抵扣236422元。房屋交付时间为2018年12月31日。2017年3月11日，被告炫锋盐亭分公司（甲方）与杜福金、杜林（乙方）签订《炫锋房产与杜福金及杜林以砂石款抵房协议》，约定：一、甲方以紫辰明珠商品房房号为4-1-23-3建筑面积118.72m23室2厅和4-1-27-3建筑面积118.72m23室2厅两套房，作为砂石款抵押给乙方。二、此两套房甲方在2018年4月底之前一次性按原价回购付款（炫锋公司所欠砂石款），如未按时按原价回购，该两套房就归乙方所有，由甲方给乙方办齐所有手续（含：水、电、气）。该两套房所有办证一切费用（相关税金、维修基金）由甲方承担。 被告炫锋盐亭分公司委托诉讼代理人称，该两套房已由原负责人向荣出售给案外人，并办理了网签备案，提供了两份《商品房买卖合同》。第一份是被告炫锋盐亭分公司与满某于2015年12月7日签订，该买卖合同约定：被告炫锋盐亭分公司将紫辰明珠项目中4幢1单元第27层1-27-3号（预测面积118.72平方米），以单价2680元总价款318170元预售给满某，付款方式为一次性付款。并约定：自本合同生效之日起30日内，由出卖人向盐亭县房管所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请办理预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人共同申请。该合同于同日网签。第二份是2017年3月16日被告炫锋盐亭分公司与刘某某签订，该合同约定：被告炫锋盐亭分公司将其开发建设的紫辰明珠项目中的4幢1单元第23层1-23-3号（预测建筑面积118.72平方米），以单价2980元总价款353786元预售给刘某某，付款方式为一次性付款。并约定：自本合同生效之日起30日内，由出卖人向盐亭县房管所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请办理预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人共同申请。该合同同日网签。原告任永华委托诉讼代理人质证称，对该两份买卖合同不知情，自己在要求网签时，被告炫锋盐亭分公司时任负责人向荣和工作人员说等房屋封顶了再网签。 原告任永华委托诉讼代理人庭审中陈述：任永华与杜福金、杜林为一家人，家中经济是任永华在掌管，用被告炫锋盐亭分公司所欠的砂石款抵扣购房款，是用任永华的名义签订《商品房购买协议书》。任永华一家在先锋村××有住房，因出售给杜福金、杜林砂石的人到家中催债，已将部分房屋出售，用于支付外欠砂石款，因此事，任永华现已患病。 上述事实，有当事人的陈述、《砂石结算单》、《炫锋房产与杜福金及杜林以砂石款抵房协议》、《商品房购买协议书》等证据证实。 本院认为，杜福金、杜林将砂石卖与被告炫锋盐亭分公司，用于被告炫锋盐亭分公司开发建设“紫辰明珠”项目，双方之间形成买卖合同关系，被告炫锋盐亭分公司应当支付购买款。在杜福金与被告炫锋盐亭分公司结算后，杜福金、杜林与被告炫锋盐亭分公司签订《炫锋房产与杜福金及杜林以砂石款抵房协议》，该协议约定在2018年4月1日之前由被告炫锋盐亭分公司回购，但被告炫锋盐亭分公司并未回购，超过回购期限后，该协议构成以物抵债协议，属于债务变更。杜福金、杜林以家庭成员即本案原告任永华的名义签订《商品房购买协议书》，商品房买卖合同属于诺成合同，只要合同内容不存在无效情形，该合同即生效。本案原告任永华与被告炫锋盐亭分公司签订的两份《商品房购买协议书》，协议的内容不违反法律规定，且现有证据不能证明原告任永华知道或者应当知道被告炫锋盐亭分公司已将房屋出售给他人的事实，也不能证明原告任永华与被告炫锋盐亭分公司存在恶意串通损害案外人利益情形，况且，被告炫锋盐亭分公司与刘某某签订的2017年3月16日《商品房买卖合同》发生在与原告任永华2017年3月10日签订《商品房购买协议书》之后。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告任永华与被告炫锋盐亭分公司2017年3月10日签订的两份《商品房购买协议书》均为有效。至于原告任永华请求的办理网签，因网签属于房地产管理部门为维护交易安全而实施的管理措施，不属于民事案件审理范围，原告任永华的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、原告任永华与被告四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司2017年3月10日签订的两份《商品房购买协议书》有效； 二、驳回原告任永华的其他诉讼请求。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费4196.50元，由原告任永华负担500元，被告四川炫锋房地产开发有限公司盐亭分公司负担3696.50元（限本判决生效后十五日内向本院进行缴纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 何 勇 二〇二〇年九月二十五日 书记员 王金燕