上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9589号上诉人（原审被告）：周洪，男，1966年4月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：周维维，女，1999年1月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人:何叶,上海申创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市黄浦区住房保障事务中心，住所地上海市黄浦区瑞金二路****。法定代表人：唐言宏，主任。委托诉讼代理人：薛昕怿，上海市金源方程律师事务所律师。上诉人周洪、周维维因与被上诉人上海市黄浦区住房保障事务中心（以下简称黄浦住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初5975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周洪、周维维的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄浦住房保障中心的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审根据《情况说明》、《整改通知》认定周洪、周维维将保障房转租依据不足；二、周洪只是将房屋给朋友短暂居住。被上诉人黄浦住房保障中心不同意周洪、周维维的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。黄浦住房保障中心向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除双方之间就上海市闵行区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市廉租房实物配租住房租赁合同》；2.判令周洪、周维维腾退，并向黄浦住房保障中心交还上海市闵行区XX村XX号XX室房屋；3.判令周洪、周维维共同按每月人民币（币种下同）952元的标准向黄浦住房保障中心支付自合同解除之日起至实际腾返房屋之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由周洪、周维维负担。本案审理过程中，黄浦住房保障中心明确周洪、周维维租金已支付至2020年3月31日止，故变更第三项诉讼请求为，判令周洪、周维维共同按每月952元的标准向黄浦住房保障中心支付自2020年4月1日起起至实际腾返房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定的事实：上海市闵行区XX村XX号XX室房屋的产权人原登记为上海市卢湾区住房保障事务中心。2018年3月28日，黄浦区住房保障中心（出租人、签约甲方）与周洪（承租人、签约乙方）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》一份，约定：乙方的家庭配租人口共2人，周洪、周维维；乙方承诺租赁该住房仅作为乙方及其家庭配租成员生活居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理、廉租住房的相关规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约；租赁期间，乙方不得将其本人、家庭成员和其他亲属的户籍迁入承租的廉租住房；租赁期间，乙方不得将承租的住房转借、转租给他人，不得将该住房与其他任何住房交换居住；租赁期自2018年3月28日起至2020年7月11日止。合同签订后，乙方应及时与甲方办理房屋验收和入住手续。手续完毕即表示双方均确认房屋内部装修及室内配置的设备设施处于完好可正常使用状态；在租赁期限内，乙方要求提前解除本合同的，应向区(县)住房保障机构提出书面申请，并至甲方办理相关退房手续(乙方自提出书面申请之日起2年内不得再次申请廉租住房)；在上述租赁期内，该房屋每月租金为952元，其中乙方自付租金为171元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金46.99元，超核准面积租金124.58元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1%支付违约金，并在支付月租金时支付；租赁期间,使用该住房所发生的水、电、煤(燃)气、讯、有线电视等费用由乙方承担(包含:通讯、有线电视等初装开通费用）；物业管理费(公有住房租金)、住房维修费、保洁保安费等费用由该住房产权人(使用权人)承担(可由甲方代为支付）；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同。1、无正当理由自签订租赁合同之日起3个月内不办理廉租住房入住手续的。2、未按照约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的。3、无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的。4、擅自将承租的廉租住房转借、转租的。5、擅自改变廉租住房用途的。6、擅自改建、搭建建筑(构筑)物的。7、在廉租住房内从事违法、犯罪活动的。8、擅自将原住房转让或者抵押的。9、拒不配合住房保障机构按规定开展工作，被书面记录5次以上的。乙方以虚报、瞒报情况或者提供虚假证明材料等欺骗性手段骗取资格的，除区(县)住房保障机构依照本市廉租住房保障政策等规定对乙方作出相应处理外，甲方还可以解除合同、收回住房和追缴已发放的租金补贴；乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，除住房保障机构停发租金补贴、乙方必须承担全额租金外，甲方还可以计入个人不良信用档案，按规定进入本市联合征信系统，由此引起住房保障机构在五年内不再受理该家庭全部配租人员的廉租实物配租或租金补贴申请的后果，由乙方全部承担；因乙方原因致使该住房及其装修、附属设备设施受到毁损、灭失的，乙方应当承担相应责任；租赁期间，甲方委托上海XX有限公司承担具体管理事务等。乙方其他同住（户籍）人员处有周维维等五人签字。黄浦住房保障中心向周洪、周维维交付了系争房屋，周洪、周维维并支付了至2020年3月31日止的租金。2019年10月10日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）向周洪、周维维出具《整改通知书》，载明：根据政府相关部门反馈信息并经我处核实，承租房屋存在违规驻足情况，请收到通知后在2019年10月31日之前自行整改转租情况，整改之后请通知管理处进行确认。如继续违规转租，将根据住房保障相关政策以及廉租房租赁合同的要求采取进一步措施，由此，产生的一切后果周洪、周维维自行承担。周洪签收了该通知书。2019年10月27日，XX公司工作人员至系争房屋内进行查看，并拍摄照片。2019年11月6日，XX公司工作人员至系争房屋内进行查看，系争房屋内朝南房间内留有部分行李物品。2019年12月23日，XX公司工作人员至系争房屋内进行查看，房屋内无人，周洪于当日外出未回。2020年1月5日、3月4日XX公司工作人员至系争房屋内进行查看。一审法院认为：黄浦住房保障中心与周洪签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效，双方应按约履行。周洪作为承租方，应依据合同约定使用房屋，并按约向黄浦住房保障中心支付相应租金。双方签订的租赁合同中已明确约定，系争房屋由乙方及其家庭配租成员生活居住使用，而家庭配租人员为周洪、周维维二人，即系争房屋承租后应由周洪、周维维二人居住使用。该租赁合同亦明确，周洪不得将承租房屋转借、转租他人，周洪擅自转租、转借，黄浦住房保障中心可单方面解除租赁合同。现于租赁使用过程中，周洪将系争承租房屋交由他人使用，虽周洪始终否认将房屋予以转租，但其二次庭审过程中之陈述自相矛盾。对于实际使用人身份前后陈述大相径庭，且在一审法院多次询问实际居住人姓名、联系方式等情况时，周洪均陈述不清楚名字、无电话号码，实不符合常理，周洪并未能向一审法院陈述实情。故周洪陈述其将房屋暂借他人使用的意见，一审法院难以采信。同时，XX公司于2019年10月10日向周洪出具的整改通知书中，明确载明认为周洪存在转租行为，周洪并未提出异议。从XX公司出具的情况说明来看，在管理人员于2019年10月27日至系争房屋内查看时，房屋内居住人员表示其承租而来。在周洪未向一审法院如实陈述的情况下，结合黄浦住房保障中心提交的相应证据，一审法院确认周洪将系争房屋予以转租。在周洪转租的情况下，黄浦住房保障中心并未径行解除合同，而由管理公司告知周洪限期予以整改。在此情况下，周洪认为其已于2019年10月31日前整改完毕，并通知管理人员。但至XX公司工作人员于10月27日查看时，并未整改完毕。且周洪也未能向一审法院提交证据以证明其在2019年10月31日前已完成整改并要求XX公司工作人员予以确认。且从2019年11月6日的照片来看，系争房屋内仍留有实际使用人的物品，周洪并未能如期完成整改，已属违约。就此，黄浦住房保障中心要求解除双方的租赁合同，符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。黄浦住房保障中心主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。周洪于2020年3月3日已收悉本案诉状，故一审法院确认黄浦住房保障中心与周洪签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》于2020年3月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周洪、周维维为系争房屋之配租成员，应在合同解除后搬离并向黄浦住房保障中心返还系争房屋。关于黄浦住房保障中心主张的付房屋占有使用费，一审法院注意到，周洪应于租期届满后30日返还系争房屋，周洪未按合同约定和相关规定退出住房的必须承担全额租金。对合同中并未约定，周洪违约导致合同解除的情况下，实际返还房屋之时间。但考虑到返还房屋的合理期限及参考双方返还房屋之约定，一审法院认为周洪应于合同解除后30日内返还系争房屋，即于2020年4月2日前向黄浦住房保障中心返还系争房屋。但周洪至今未予返还，自2020年4月3日起应以全额952元/月的标准支付占有使用费，并向黄浦住房保障中心支付2020年4月1日、4月2日的占有使用费11.40元。关于黄浦住房保障中心主张周维维支付占有使用费，一审法院认为虽周维维同为房屋使用人，但合同相对方为周洪，相应的付款义务应由周洪予以负担，故驳回黄浦住房保障中心的该诉讼请求。一审法院于2020年7月16日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认上海市黄浦区住房保障事务中心与周洪签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》于2020年3月3日解除；二、周洪、周维维于判决生效之日起十五日内腾退并向上海市黄浦区住房保障事务中心返还上海市闵行区XX村XX号XX室房屋；三、周洪于判决生效之日起十五日内向上海市黄浦区住房保障事务中心支付2020年4月1日及4月2日的房屋占有使用费11.40元；四、周洪于判决生效之日起十五日内按照每月952元的标准，向上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2020年4月3日起至实际交还上海市闵行区XX村XX号XX室房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回上海市黄浦区住房保障事务中心的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，由周洪负担。二审期间,周洪、周维维申请证人陈某出庭作证，证明周洪没有转租，只是短暂借住；周洪、周维维提供聊天记录复印件，证明周洪已经完成了整改。被上诉人对证人证言、聊天记录的关联性不予认可。经审查，本院不予认可证人证言及聊天记录的证明内容及目的。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人签订的《上海市廉租房实物配租住房租赁合同》已经对合同解除的条件进行了约定，因此，黄浦住房保障中心依据合同约定的“擅自将承租的廉租住房转借、转租的”，单方解除与上诉人的租赁合同，一审法院予以支持，于法有据，本院依法予以维持。周洪抗辩其只是短期借给他人暂住，且不论周洪在一审庭审中表述矛盾，二审中证人出庭作证亦只能证明周洪暂未收取租金而已，更何况擅自转借亦已经构成了解除合同的条件。至于《情况说明》、《整改通知》更能佐证上述事实。故本院对上诉人的抗辩不予采纳。一审法院对合同解除的后果处理得当，本院依法予以维持。综上，上诉人周洪、周维维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人周洪负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年九月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……