湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2631号原告：林银，女，1988年1月15日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：吉朋飞、邓云翔，北京德和衡（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：夏海，男，1979年9月7出生，汉族，住武汉市江汉区，被告：钱玉芬，女，1985年8月25日出生，汉族，住武汉市江汉区，被告：武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区江城大道**绿地新都会D块****9商室。法定代表人：刘泽奇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵华、向阳，湖北立丰律师事务所律师，特别授权代理。原告林银与被告夏海、钱玉芬以及武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林银的委托诉讼代理人邓云翔、被告武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人邵华、向阳到庭参加诉讼，被告夏海、钱玉芬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林银向本院提出诉讼请求：1、请求解除编号为“241938”的《存量房居间（买卖）合同》；2、请求判令被告一和被告二向原告支付10万元赔偿金；3、请求被告一和被告二向原告支付逾期利息，以10万元为基数，按同期人民银行贷款利率计，自2020年2月11日起至实际支付日止；4、请求被告三向原告退还中介费、评估费、担保费、权证代办费等合计25,000元；5、请求被告三对第2、3项诉讼请求承担连带责任；6、请求本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告一、二系夫妻关系。2019年11月12日，在被告三的居间服务下，原告与被告一、二、三签署编号为“241938”的《存量房居间（买卖）合同》，约定原告向被告一、二购买位于武汉市汉阳区××大道××号欣隆壹号公馆3栋1单元2404号房屋。后原告向被告一、二支付了5万元定金（定金原由被告三代管，后被告三转给了被告一、二），并向被告三支付了中介费、评估费、担保费、权证代办费等合计人民币25,000元。后被告一、二迟迟不办理房屋不动产权证，导致房屋过户手续无法办理。在原告的多次催促下，合同各方于2020年1月17日签署补充条款，约定被告一、二必须在2020年2月10日前将房屋不动产证办理出来，继续办理过户手续，否则合同解约并承担违约责任，但至今被告一、二依然没有履行合同约定。后经查询，该房屋已于2019年7月1日被汉阳区人民法院（2019）鄂0105财保137号文书裁定查封，于2019年12月17日被汉阳区人民法院（2019）鄂0105执保471号文书执行查封，查封期限为2019年12月17日至2022年12月16日，房屋已确定无法过户至原告名下，被告一、二应向原告承担违约责任。另经查询，被告一曾在2018年因出售同一小区同一栋的另一套房屋无法交付而被买家诉至汉阳区人民法院并败诉，汉阳区人民法院于2019年1月8日将其列为失信被执行人，相关的（2019）鄂0105执282号执行案件于2019年5月30日终本，汉阳区人民法院亦于2019年5月23日向被告一发出限制消费令。被告三作为专业的房屋中介机构，未取得房产经纪资格，未对房屋被查封、被告一是失信被执行人等重要信息尽审查义务，且将定金转给被告一、二，居间服务存在重大过错，被告三应退还居间费用，并对原告的损失承担连带赔偿责任。据此，原告起诉至法院，要求法院判如所请。被告夏海、钱玉芬未到庭答辩。被告武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司辩称，答辩人作为依法核准登记并持有营业执照的房地产中介机构，不存在未取得房产经纪资格；涉案房屋交易时并不存在查封情况，答辩人已履行告知义务而且作为房产中介机构无权查询涉案房屋的查封登记信息；被答辩人明知涉案房屋未办理房产证以及相关权属登记证书，仍自愿购买涉案房屋，对此风险被答辩人应当承担责任；本案中被告夏海、钱玉芬为实际违约方。此外经查被告夏海曾经作为武汉链家宏业房地产经纪有限公司的门店负责人，其了解房屋中介规则，却仍然出售权属瑕疵的房屋，明显存在欺诈的故意，答辩人也是受害者，不应当承担10万元连带赔偿责任；本案的中介费应当由被告夏海、钱玉芬承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：夏海与钱玉芬系夫妻关系。坐落于武汉市汉阳区江城大道与梅子北三街交叉口以**欣隆·壹号公馆********房屋（建筑面积76.33平方米）于2019年11月25日办理合同备案，权利人为夏海。2019年11月12日，夏海、钱玉芬（卖方）、林银（买方）、武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：一、买卖双方交易的地址：汉阳区××大道××号欣隆·壹号公馆3栋1单元24层4号房屋（建筑面积76.33平方米），交易总价为人民币1,175,000元，该房屋买卖的交付时间为卖方收齐房款3日内，基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，买方应向经纪方支付佣金人民币17,625元。在履行合同中，任何一方不按照合同约定履行的构成违约，按合同违约处罚，非经纪方构成违约的经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金。若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿。二、合同三方的权利义务及违约责任：（一）卖方权利义务：1、确保持有上述物业，确保上述物业产权的合法性、有效性，不存在法律规定或其它约定的限制或禁止转让情形，不存在任何权益纠纷，确保权属清洁，如因此而导致物业无法办理过户等其他影响本合同履行的情形，应赔偿买方及经纪方造成的全部损失，并承担违约责任；2、出卖房屋如存在继承或赠与的情形，卖方不得隐瞒继承或赠与的事实，如隐瞒导致由此产生的个人所得税全部由卖方承担；3、确保房屋无质量问题，不得隐瞒与买卖相关的重要事实或提供虚假情况，或隐瞒其他足以影响买方正常使用的情况；否则，买方有权解除合同并要求赔偿损失；4、依约及时收取所有售房款，依约准时支付佣金；5、按合同约定的时间、房屋质量标准交付物业及合同约定的附属物、有关设备，交楼后及时迁出户口；6、在该物业正式交付前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用，卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿；8、依约及时交纳各项政府、银行及相关部门收取的应付税费、交易手续费等交易相关费用。（二）买方权利义务：1、依约按时支付购房款项；2、依约按时到贷款银行办理按揭贷款手续；3、依约及时交纳各项政府，银行及相关部门收取的应付税费，交易手续等交易相关费用；4、依约按时验收交接物业；5、配合经纪方/卖方及时办理按揭，交易过户等交易相关手续；6、依约准时支付房地产咨询及买卖代理费用。（三）经纪方权利义务：1、经纪方应确保自己具备房地产经纪业务的合法经营权；2、经纪方应勤免敬业在本合同履行过程中，严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖居间服务；3、有权依照本合同规定向买卖双方收取佣金；4、协助买卖双方解答及处理在交易中产生的问题，必要时组织双方进行协商；5、督促买卖双方按照本合同约定及诚实信用的原则履行各自义务；6、在买卖双方及时配合前提下，积极及时安排签署有关文件，递交有关过户及按揭资料；7、如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应退还已收佣金。三、违约责任：1、因买方或卖方违反本合同约定的，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则构成违约，处理方式如下：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书予以告知。同时已收之房款应于解除合同发出之日起五日内全额退还，否则承担未退还金额千分之一的违约金；（3）逾期超过十天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。3、若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担（不超过总楼价的20%）。其它约定：卖方承担初始办证费用，买卖双方一致同意，待卖方一手证办理成功并领取产证后7个工作日内买方需到银行签署银行购房贷款抵押合同并支付相关费用，卖方必须提供协助；买卖双方一致同意不押交楼保证金，卖方结清交楼前物业、水电、燃气费用；卖方承诺签定本合同后7个工作日内到房屋登记机关办理申请产证手续。合同附件约定：2019年11月12日支付定金人民币50,000元给卖方，首期房款（不含定金）人民币285,000元买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方。同日，三方还签订《补充条款》，约定：如因甲、乙双方发生法律纠纷的情况下，经纪方需要在纠纷中起到主导作用，协助甲、乙双方的合法权益及财产得到保障：1、乙方购买甲方位于汉阳区××大道××号欣隆·壹号公馆3栋1单元24层4号房，此房成交总价为人民币1,175,000元。2、乙方购买此房屋定金款为人民币50,000元，此定金由丙方代为保管，等甲方此房屋房产证办下来以后，由丙方代替乙方转给甲方。3、现甲方此房为拆迁赔偿所得商品房，目前还没有收房办理相关产证，乙方是知晓此房屋情况，若甲方该房屋房产证不能办理出来，则视为甲方违约，甲方需要赔偿乙方人民币100,000元赔偿金，若乙方不购买此房屋则视为乙方违约，则甲方不用退还乙方人民币50,000元定金。合同签订当日，林银将人民币50,000元定金支付给武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司的法定代表人刘泽奇，刘泽奇出具收条“今收到林银购买夏海位于汉阳区××大道××号欣隆·壹号公馆3栋1单元24层4号房定金伍万元整，此定金暂由经纪方保管”，收条上有武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司的印章。2019年12月18日，武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司在征得林银同意的情况下，将定金人民币50,000元交给钱玉芬，钱玉芬出具收条“今收到林银购买本人位于欣隆一号3栋1单元2404定金伍万元整”。同日，林银支付给武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司中介费人民币17,625元、评估、担保、权证费人民币7,375元。后因夏海、钱玉芬一直未将房屋过户，2020年1月17日，夏海（甲方）、林银（乙方）、武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司的法定代表人刘泽奇（丙方）再次签订《补充条款》，约定：约定：如因甲、乙双方发生法律纠纷的情况下，经纪方需要在纠纷中起到主导作用，协助甲、乙双方的合法权益及财产得到保障：1、乙方购买甲方位于汉阳区××大道××号欣隆·壹号公馆3栋1单元24层4号房，此房成交总价为人民币1,175,000元。2、甲方必须在2020年2月10日之前把该房屋地址不动产证办理出来，此房屋不动产必须是属于正常，并且此房屋不动产证为无轮后、无查封状态。如甲方没有在2020年2月10日之前把该房屋不动产证办理出来，则视为甲方违约，甲方需要按照合同违约责任履行解约。3、丙方争取在2020年3月10日之前办理买卖双方过户手续。4、如买卖双方不能完成该房屋正常过户交易，甲方、丙方需要共同承担乙方已支付给丙方的中介费、评估费、担保费、权证代办费，总共人民币25,000元。另查明：武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105执保471号裁定书，裁定查封诉争房屋，查封期限为2019年12月17日至2022年12月16日。本院认为：坐落于武：坐落于武汉市汉阳区江城大道与梅子北三街交叉口以**欣隆·壹号公馆********房屋76.33平方米）产权人登记为夏海。2019年11月12日，夏海、钱玉芬、林银、武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司签订的《存量房居间（买卖）合同》未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，林银向夏海、钱玉芬支付购房定金人民币50,000元。现因该房屋被查封，无法办理过户登记手续，夏海、钱玉芬构成违约，现林银要求解除2019年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》、并要求夏海、钱玉芬支付人民币100,000元的诉讼请求，本院予以支持。因林银要求夏海、钱玉芬支付赔偿金的诉讼请求已得到支持，现林银要求夏海、钱玉芬支付利息的诉讼请求，本院不予支持。因诉争房屋被查封，无法办理过户登记手续，合同目的无法实现，现林银要求武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司退还中介费、评估费、担保费、权证代办费共计人民币25,000元的诉讼请求，本院予以支持。林银要求武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司承担连带赔偿责任，该公司的营业执照中载明的经营范围有“房地产经纪服务”，且该公司是在征得林银同意的情况下才将定金交给钱玉芬，另诉争房屋的查封时间为2019年12月17日，在双方签订《存量房居间（买卖）合同》之后，故对林银的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告林银与被告夏海、钱玉芬、武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司于2019年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告夏海、钱玉芬于本判决生效之日起十日内支付给原告林银人民币100,000元；三、被告武汉致雨天昂房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告林银人民币25,000元；四、驳回原告林银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币8,250元，由被告夏海、钱玉芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 琴二〇二〇年九月十六日书记员 胡小凤