贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初6187、6188号 原告：曾令顶，男，1981年4月16日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：倪伟，贵州贵弘律师事务所律师。 被告：遵义市集大成实业有限责任公司，住所地遵义市红花岗区中山路湘山地上商场1-A/1-B/1-C/**，统一社会信用代码91520302622591757T。 法定代表人：张静，执行董事兼总经理。 被告：贵州圣景沣商贸有限公司，住，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路湘山地下商场一社会信用代码91520302MA6DKAY88A。 法定代表人：马继红，执行董事兼总经理。 原告曾令顶诉与被告遵义市集大成实业有限责任公司（以下简称“集大成公司”）、贵州圣景沣商贸有限公司（以下简称“圣景沣公司”）房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭并案进行了审理，原告曾令顶及其委托诉讼代理人倪伟到庭参加了诉讼，被告集大成公司、圣景沣公司均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告曾令顶就两个案件分别向本院提起诉讼，请求（两个案件完全相同）：1、依法判令解除原告与被告集大成公司于2019年9月16日签订的《商品房认购合同》；2、判决二被告向原告支付购房款及损失共计265458元（其中返还购房款132729元，赔偿原告损失132729元）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告遵义市集大成实业有限责任公司（下称集大成公司）于2019年9月16日分别签订了两份《商品房认购合同》,购买了被告集大成公司所有的位于红花岗区,约定原告于合同签订之日支付购房款132729元,余款120000元待买受人收到房产证时付清。合同签订后,原告按照合同约定及被告集大成公司的要求,向集大成公司的关联公司圣景沣公司（注:集大成公司法定代表人系该公司两名股东之一,且前述两公司注册住所地均为集大成公司所有的遵义市红花岗区湘山地下商场）支付了购房款132729元。后原告偶然了解到,被告集大成公司已经在双方签订合同前就已经将涉案的两间商业用房出售给了第三人,并收取了全部购房款。同时该商业用房还存在抵押、查封等各种导致本合同无法实现的情形。由于被告集大成公司与原告签订的两份《商品房认购合同》已经完全具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,且被告集大成公司已经按照合同约定收取了购房款,该合同依法应当认定为商品房买卖合同,同时由于被告集大成公司违反诚实信用原则,且与被告圣景沣公司恶意串通后损害了原告的合法权益。为了维护原告权益,现原告特根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》的规定,依法向人民法院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告集大成公司及被告圣景沣公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2019年9月16日，原告曾令顶（买受人）与被告集大成公司（出卖人）签订了两份《商品房认购合同》，约定被告集大成公司将其所有的位于遵义市红花岗区出卖给原告（两份合同中除商铺号不一致外，其余内容完全一致）；建筑面积均为18.81平方米，付款方式均为分期付款：合同签订之日支付商铺首付款52.52%即132729元，剩余尾款47.78%即120000元买受人收到房产证时付清；房屋交付时间为2019年9月16日；第十四条“关于产权登记的约定”载明：“买受人应当在该商铺交付使用后180日内，将权属登记书交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款全部退还给买受人，并按已付房款的3%作为违约金。买受人不退房的出卖人应按月支付买受人已交房款总额的3%作为违约金，并继续办理权属登记书。”买受人自愿将购买商铺交由出卖人统一经营管理，并从2020年9月16日开始由买受人收取经营管理补贴金等。两份《商品房认购合同》后均附有：1、房地产证复印件，载明其中1号、2号商铺所有权人为被告集大成公司，系由被告集大成公司与1994年自建所得；2、出卖方的《授权委托书》，该委托书载明：“我单位因业务需要，现委托贵州圣景沣商贸公司作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行代收款工作，该委托代理单位的授权范围为：代表我单位代收款活动有关的事务。在整个代收款过程中，该代理单位的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力。本单位将承担该代理单位行为的全部法律后果和法律责任。代理单位无权转换代理权。委托单位：遵义市集大成实业有限责任公司。”两份合同签订之前，原告通过微信转款到个人的方式就两个商铺缴纳定金20000元；合同签订当日，原告按照《授权委托书》载明内容将房款245458元转到被告圣景沣公司的银行账户，两次付款均由被告集大成公司开具收款收据（两个商铺的款项开具在同一张收据中）。 之后，因被告集大成公司并未在合同约定时间将商铺的产权证办理到原告名下，原告以被告集大成公司已经将案涉商铺出卖他人等为由提起本案诉讼。 另查明：根据遵义市不动产登记事务中心查询，案涉1号、2号商铺的所有权人为被告集大成公司，且两个商铺已经于2013年11月5日办理了最高额抵押，抵押权人为遵义市红花岗区农村信用合作联社，抵押金额为1150万元；两个商铺从2015年开始被多家法院查封及轮候查封。 审理中，原告提交的被告集大成公司及被告圣景沣公司的企业信用信息公示报告，载明被告集大成公司的法定代表人（股东之一），张静同时系被告圣景沣公司的监事（股东之一）。 上述事实，有原告曾令顶提交的商品房认购合同、收款收据及微信转款记录、银行转款回单、授权委托书、房屋产权证、遵义市不动产登记事务中心查询结果等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告曾令顶与被告集大成公司之间就两个商铺签订的两份《商品房认购合同》，系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，合法有效。被告集大成公司并未按照合同约定时间将两个商铺的产权变更登记到原告的名下，且两个商铺的目前存在抵押、查封情形，在抵押、查封未解除以前，案涉房屋并不能办理转移登记，因此，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，原告购买的商铺的物权并不能办理到原告名下，其合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对于原告主张解除与被告集大成公司于2019年9月16日签订的两份《商品房认购合同》的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求二被告返还其购房款并按购房款双倍赔偿其损失。 首先，基于以上认定，原告曾令顶与被告集大成公司已经解除了两份《商品房认购合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告集大成公司基于两份《商品房认购合同》，共计收取了原告购房款265458元，应当予以返还。同时，被告集大成公司在与原告签订《商品房认购合同》之前，就已经将出卖房屋抵押他人，且在合同约定时间内并未解除抵押进而将商铺产权办理到原告名下，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。因双方在《商品房认购合同》中约定的逾期办证解除合同的违约金的计算方式为已付购房款的3%，而继续履行合同的违约金按照已付房款的3%每月的利息计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，《商品房认购合同》中约定的违约金过低，应予调整；参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院酌情以二被告收取本金的30%认定原告的损失，即被告集大成公司应当就两个合同向原告支付违约金为79637.4元（265458元×30%）。原告主张被告按照已经交付购房款的金额赔偿违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，因案涉房屋并非商品房，被告集大成公司也并非房地产开发公司，不得根据该解释第八条的规定予以处理，故本院对于原告要求被告按照购房款金额进行赔偿的诉讼请求不予支持。 其次，《商品房认购合同》系原告与被告集大成公司之间签订，且收款收据也是由被告集大成公司出具；在签订《商品房认购合同》时，被告集大成公司向原告出具了《授权委托书》，被告圣景沣公司基于被告集大成公司的授权向原告收取购房款，在《授权委托书》中对于收款人的权利义务均进行了明确；被告圣景沣公司并非合同相对方，且法人具有其独立人格，不得因为二被告的股东存在关联就要求被告圣景沣公司对于原告主张的购房款及违约金承担责任。因此对于原告要求被告圣景沣公司共同承担本案责任的请求，本院不予支持。 被告集大成公司、圣景沣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告曾令顶与被告遵义市集大成实业有限责任公司之间于2019年9月16日就位于遵义市红花岗区签订的两份《商品房认购合同》； 二、被告遵义市集大成实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告曾令顶返还购房款265458元，并支付违约金79637.4元，共计345095.4元； 三、驳回原告曾令顶的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费两案分别减半收取2640元，共计5280元，由原告曾令顶各承担760元，共计承担1520元；由被告遵义市集大成实业有限责任公司各承担1880元，共计承担3760元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或被执行人财产所在地的与本院同级的人民法院申请执行。 审判员 罗 静 二〇二〇年九月二十五日 书记员 张露旭