广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初624号原告:谭镇邦，男，香港居民，1963年7月2日出生，香港居民身份号码：***，现住：广东省东莞市************************。委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪祺，广东联建律师事务所律师。被告：东莞莞城塞纳商业管理有限公司（变更前名称：东莞市酒城市*投资有限公司），住址：东莞市*******************，统一社会信用代码：914********707880E。法定代表人：杜某1。委托代理人：余东浩，东莞莞城塞纳商业管理有限公司员工。委托代理人：刘秋兰，东莞莞城塞纳商业管理有限公司员工。第三人：东莞市田禾房地产投资有限公司，住址：广东省东莞市莞城区高第街1号莞城区**********之一，统一社会信用代码：914***********956K。法定代表人：王某1。破产管理人：广东法制盛邦（东莞）律师事务所。委托代理人：郑世贤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：刘晓晴，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。原告谭镇邦诉被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司（以下简称“塞纳公司”）、第三人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称“田禾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日依法适用普通程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人葛翠寒、洪祺，被告塞纳公司的委托诉讼代理人刘秋兰，第三人田禾公司的委托诉讼代理人郑世贤、刘晓晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告谭镇邦与被告塞纳公司签订的《塞纳河畔商铺租赁合同》并返还商铺；2、判令被告塞纳公司向原告谭镇邦支付租金39228元（租金从2017年10月10日起暂计至2019年9月10日，以后租金继续计算，直至被告向原告交还案涉店铺时止）及利息2151.32元（利息从2017年10月10日起暂计算至2019年9月10日，以后利息按年利率6%继续计算，直至被告结清欠付租金及利息时止）；租金及利息暂共计41379.32元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原告与被告签署编号为20150109193《塞纳河畔商铺租赁合同》。合同约定：被告作为承租方租赁原告位于东莞市莞城区*****“塞纳河畔”项目一层708号商铺，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日。前三年，租金按1497元/月标准支付；第四年至第七年，租金按1797元/月标准支付，第八年至第十年，租金按2096元/月标准支付。被告的租金支付义务应于每月10日前履行，如被告逾期支付租金，逾期部分按照银行同期贷款利息计息；若逾期超过六个月，甲方有权解除合同并要求乙方支付拖欠的租金。同时，第三人以保证人身份在《租赁合同》落款处盖章确认，为被告提供合同履行担保。《租赁合同》签订后，被告按1479元/月的标准陆陆续续支付了23个月，之后便未有任何费用支付给原告。截止2019年9月10日，被告尚欠24月租金共计39228元。被告辩称，同意解除案涉合同。关于拖欠租金，被告已支付至2017年9月31日的租金，确认原告主张的租金数额，但认为原告所主张逾期的利息按年利率6%继续计算过高，应按照银行同期贷款利率4.75%计算（贷款期限1至3年之间）。第三人述称，于2018年8月1日被法院裁定受理破产申请后，根据破产法18条的规定，本案原告与第三人签订的合同即解除，因此，2018年8月1日之后，第三人无需再承担保证责任。原告已向管理人申报债权，原告不应在本案中向第三人主张任何权利。经审理查明，2015年1月9日，原告与被告及第三人签订了案涉租赁合同，甲方为原告、乙方为被告、担保方为第三人。该合同约定：乙方向甲方承租位于东莞市莞城区*****“塞纳河畔”项目一层708号商铺，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日，乙方应于每月10日前向甲方缴纳上月租金，第一年至第三年内月租金为1497元，第四年至第七年内月租金为1797元，第八年至第十年内月租金为2096元。该租赁合同第11条约定：乙方如逾期支付租金，逾期部分按银行同期贷款利息计息；逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。第22条约定：第三人为本合同乙方提供合同履行的担保。在庭审中，被告同意解除合同，并确认原告主张租金已支付至2017年9月，其拖欠原告租金共计39228元（自2017年10月10日起暂计至2019年9月10日）；认为原告所主张逾期支付租金的利息按年利率6%计算过高，应按照银行同期贷款利率4.75%计算（贷款期限1至3年之间）。另查，“东莞市酒城市*投资有限公司”于2018年11月15日经核准变更登记企业名称为“东莞莞城塞纳商业管理有限公司”。另查，第三人于2018年8月1日被裁定受理破产。原告已向第三人申报债权，该债权至今原告未受偿。上述事实，有原告提交的房地产权证、塞纳河畔商铺租赁合同、银行流水明细等证据及《租金、利息一览表》、本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，因原告谭镇邦为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。因被告、第三人均系中国内地企业，案涉合同发生在内地，故内地为本案的最密切联系地。由于当事人没有选择合同争议所适用的准据法，根据最密切联系原则，本案原告与被告、第三人的房屋租赁合同关系，均应以内地的法律作为准据法。另，原告与被告签订案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。由于原、被告双方同意解除合同，被告确认原告主张拖欠租金数额（从2017年10日10日计至2019年9月10日），但双方对逾期支付租金利息如何计算存在争议。因此，本案归纳争议焦点为被告方逾期支付租金造成原告的损失应如何计算。原告主张逾期支付租金造成的损失按年利率6%计算，被告认为过高，主张按照银行同期贷款年利率4.75%贷款期限1至3年之间计算。根据案涉租赁合同第11条约定，如逾期支付租金，逾期部分按银行同期贷款利息计息。因此，逾期支付租金造成原告的损失应根据合同约定。故对被告主张原告的逾期支付租金损失应按银行贷款利率4.75%计算，本院予以支持。故，被告向原告应支付利息为：自2017年10月10日起，就其每月应付租金，对应逾期时间按4.75%累计计算，截止到2019年9月10日，利息为1703.13元。另，关于第三人承担担保责任的问题。由于原告已向第三人申报债权，具体数额第三人仍在核查中，上述债权截止至今原告仍没有受偿。由于本案与第三人的破产案件属于不同案件，因此，如原告的上述债权在第三人的破产案件中先于本案受偿，应对本案判项中被告应支付数额作相应扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭镇邦与被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司于2015年1月9日签订的《塞纳河畔商铺租赁合同》（合同编号：20150109193）已于2019年9月5日解除（起诉之日）；二、被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭镇邦返还坐落于东莞市莞城区********塞纳河畔1-6座裙楼商铺708号的物业；三、被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭镇邦支付拖欠的租金共计39228元（自2017年10月10日起暂计至2019年9月10日），并自2019年10月1日起，按照双方于2015年1月19日签订的租赁合同约定的标准，向原告谭镇邦支付占用费至案涉商铺返还之日止；四、被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭镇邦支付拖欠租金及占用费的利息（截止到2019年9月10日为1703.13元，后续利息以39228元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率自2019年9月11日起计算至案涉商铺返还之日止）。五、驳回原告谭镇邦其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费834.48元（原告已预交），由被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司负担。如不服本判决，原告谭镇邦可以在判决书送达之日起三十日内，被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司、第三人东莞市田禾房地产投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  陈海宜审判员  潘 涌审判员  陈宴忠二〇二〇年八月二十八日书记员  何峰华陈嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百四十二条【法院有权采取执行措施】被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。