浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初4853号原告：范则本，男，1974年4月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：李冬婵，女，1976年12月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：苏传开。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T，住所地浙江省苍南县灵溪镇幸福阳光家园****。法定代表人：郑庆湘。原告范则本、李冬婵与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告范则本、李冬婵的共同委托诉讼代理人苏传开到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告范则本、李冬婵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金1501.64元（以682566元为基数，自2018年8月9日起至2018年9月21日止，按日万分之零点五计算）；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金9419.41元（以682566元为基数，自2019年3月8日起至2019年7月24日止，按日万分之一计算）；3.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告温州市联达房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于苍南县××镇工业园××幢××室房屋，单价为每平方米7880元，总价款682566元。签订合同后，原告依约支付了全部购房款。《商品房买卖合同》约定：被告应当于2018年8月8日前向原告交付经验收合格的商品房。被告逾期交付商品房不超过90日的，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款万分之0.5计算违约金，合同继续履行；被告承诺于2019年3月7日前取得不动产权证书，并交付给原告，被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起180日内，按已付房价款的每日万分之一计算违约金。被告于2018年9月22日通知业主交房，逾期44天，2019年7月25日办理不动产权属登记，逾期138天，故原告诉请被告支付相应违约金。温州市联达房地产开发有限公司未作答辩。范则本、李冬婵在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.被告企业登记信息，证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同，证明双方签订商品房买卖合同，对于商品房买卖合同重要条款达成协议；约定被告在2018年8月8日前交房，在2019年3月7日之前办理不动产权属证书，逾期交房，以购房的价款为基数，按照房屋买卖价款的万分之0.5计算违约金，逾期办理不动产权属证书，以购房价款为基数按照万分之一计算违约金；4.购房票据、借款合同，证明原告已支付全额购房款的事实；5.不动产权证书，证明被告逾期办理不动产权属证书的事实。温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的期限内未提供证据材料。对原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告未到庭视为放弃质证的权利。经审查，本院认为原告提供的证据，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本案对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：2016年9月26日，原告范则本、李冬婵作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014390204）一份，该合同约定：原告向被告购买坐落于苍南县××镇××期××第1幢603室房屋，合同建筑面积为86.62平方米，单价为7880元／平方米，总价款为682566元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当天应予补齐，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式支付。合同第九条约定：出卖人应当在2018年8月8日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告履行了购房款项支付义务。后因交房实际建筑面积为86.61平方米，被告向原告退购房款差价79元，原告最终支付购买款682487元。现涉案商品房已登记在原告范则本、李冬婵名下。本院与其他同系列案件所查明的事实：2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单载明，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程。该工程于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道，于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日书面通知小区业主交付涉案房屋。涉案房屋于2019年7月24日办理了不动产权初始登记。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应当于2018年8月8日前向原告交付房屋，但本院于其他同系列案件中已经查明涉案商品房因苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于被告可据实延期之约定，且综合本院认定的污水管网横穿道路工程施工时间及涉案小区污水总管道接通时间，被告于2018年9月22日通知原告交付房屋，并不构成违约。现原告主张被告承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得涉案不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而本案涉案房屋于2019年7月24日办理了不动产权初始登记，已构成违约。原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持。关于逾期办证违约金，原告主张自2019年3月8日起计算至2019年7月23日止的违约金9418.32元（682487元×日万分之一×138日），理由正当，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付范则本、李冬婵逾期办证违约金9418.32元；二、驳回范则本、李冬婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，减半收取计36.5元，由范则本、李冬婵负担11.5元，温州市联达房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 金梦婕二〇二〇年九月二十九日代书记员 沈思思相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。