贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初3897号原告：杨照元，男，1971年9月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：邓建芳，贵州贵川律师事务所律师。被告：杨方华，男，1982年12月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：严勇，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。原告杨照元与被告杨方华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨照元及其委托诉讼代理人邓建芳，被告杨方华及其委托诉讼代理人严勇、王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨照元向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2009年6月16日签订的《共同出资建房协议》无效；2.确认原、被告共同出资修建的房屋使用权等权利归原告所有，原告自愿退还被告交来的出资建房款35418元。事实与理由：原告于2009年与被告共同出资在仁怀市坛厂街道枇杷村柿花坪组的林地上修建房屋一套，签订《共同出资建房协议》，约定新修建的一套房屋归被告所有，且口头约定被告应当向原告支付10000元的土地费用。但被告至今未给付原告，共同出资的修建房屋款也未完全出资，尚差欠5000元未给原告。修建房屋所使用的土地系原告的宅基地，宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让。被告与原告合资建房，在原告自有的宅基地上修建房屋共同享有，原、被告并非同一集体经济组织内部成员，且被告系国家工作人员，原告与被告共同出资建房共同分配房屋上不符合法律规定，所签合同应认定无效。为此，原告特诉至法院主张权利。被告杨方华辩称，一、原告所述不实，且互相矛盾，原告陈述是在2009年与被告共同在原告林地上修建房屋，后又陈述，修建房屋所使用的土地系原告的宅基地。原告诉状上的陈述是不客观、不真实的。宅基地与林地是不能互换的；二、原、被告确实于2009年6月16日共同修建了房屋一套，并依据共同出资协议，如实的履行了协议中约定的所有条款。在履行该条款中并未违反国家强制性规定，该房屋已于2013.6.17被坛厂茅台酒循环经济园区建设项目所征收拆迁。在拆迁协议上的拆迁方是坛厂茅台酒循环经济园区建设项目协调服务指挥部，被拆迁方有杨照元、杨方华、杨玉和、杨玉凤，且双方已经按照协议履行了补偿安置合同。原、被告基于自愿共同修建房屋，已经履行完毕，后因政府行为对原、被告共建房屋进行了占地拆迁补偿。原、被告均在相应的文件上签字，原告现在提出的诉讼属于恶意诉讼，已违反了合同法的诚信原则，侵犯了答辩人的合法权益。且原、被告双方所争议的标的已经不存在，本案原告提出的无效合同之诉已无任何实际意义。请依法予以驳回原告的诉讼请求。三、本案被告出资建房款已经出资完毕，且收条上载明的“欠余款5000元”，和原告诉状中陈述被告答应再给10000元，均在2014年已经付清，原、被告是在2009年签订的共同出资建房协议，2013年政府拆迁，2014年原告向指挥部申请给被告划地安置60平方米，肯定是基于被告已经付清了款项，这是符合逻辑的。本院经审理认定事实如下：2009年6月16日，原告杨照元与被告杨方华签订《共同出资建房协议》，协议内容为：“出让土地方：杨照元（以下简称甲方），住址：贵州省仁怀市。出资建房方：杨方华（以下简称乙方），住址：贵州省仁怀市。……一、共同出资建房概况。由甲乙双方共同商议，以甲方出让土地（面积4分＝268平方米，9米×30米），以甲方的名字办理宅基地证，再由甲、乙双方出资建成一层楼房，该房地产所有权归甲、乙双方共同所有。二、甲、乙双方约定。1、甲、乙双方对该房地产同时享有占有权、使用权、收益权、处分权等一切权利。2、该房地产的转让、出租、使用、改造，维修等一切相关事宜须经甲、乙双方协商一致方可实施。……4、甲、乙双方共同协商将该房划分为三个区域，三区域的四至范围见附件图纸。楼房分配：Ａ区域归甲方所有；Ｂ区域归乙方所有；Ｃ区域的宅基地（面积66㎡）归乙方所有；Ｃ区域的建筑房屋归甲方所有；政府对Ｃ区域拆迁安置时，所赔偿的宅基地归乙方所有，建筑房屋赔偿归甲方所有；两年内未拆迁安置，乙方将按政府拆迁安置赔偿标准收购甲方的Ｃ区域建筑房屋……”。协议签订后，2009年6月18日，被告杨方华给付原告杨照元建房款35418元，原告向被告出具收条一份，载明：“杨照元收到杨方华出资建房款35418元，欠余款5000元，所欠余款于该房被政府拆迁安置后付清。……”。之后，双方即着手修建房屋。2013年6月17日，为实施坛厂茅台酒循环经济园区项目建设用地范围内的房屋拆迁，坛厂茅台酒循环经济园区项目建设项目协调服务指挥部作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）杨照元、杨方华、杨玉和、杨玉凤签订《坛厂茅台酒循环经济园区建设项目提供地源安置户房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：“……甲、乙双方认可被拆迁的房屋各类勘丈、登记数据如下：1、主体房屋建筑面积共169.65㎡……；2、主体房屋占地面积169.65㎡。……二、补偿安置方式。……（1）主体房屋补偿费合计119324.44元；（2）附属房屋补偿费合计11379.80元；（3）附属设施及装修补偿费合计36862.34元；……以上（1）＋（2）＋（3）-（4）金额合计167566.12元。3、根据《指导意见》规定，甲方按乙方主体房屋面积以5元／㎡标准支付乙方两次搬家补助费合计1696.50元。4、根据《指导意见》规定，甲方按乙方主体房屋面积以7.50元／㎡／月标准支付乙方9个月（2013年6月17日至2014年3月17日）周转过渡费11451.38元。超过9个月后的过渡安置费按实际过渡期限另行支付。……6、根据以上2＋3＋4＋5项计算，甲方应支付乙方人民币总180714元。……”。原告杨照元在该安置协议上签字。2014年12月1日，杨照元向案涉项目指挥部提出申请，声称其自愿将301征用的房屋主体占地面积中划60平方米给杨方华另行划地安置。现原告以修建房屋所使用的土地系其林地、宅基地，原、被告共同出资建房、共同分配房屋不符合法律规定为由，诉至本院主张权利。另查明，原、被告所修建的房屋未办理相关审批手续，所占用的土地有部分系林地。本院认为，本案争议焦点是案涉《共同出资建房协议》是否具有法律规定的无效情形。本案中，原、被告双方在《共同出资建房协议》中约定，由原告提供土地，原、被告双方共同出资修建房屋，所建房屋分为A、B、C三区域，其中A区域归原告所有，B区域归被告所有，C区域的宅基地归被告所有，房屋归原告所有。该协议虽名为共同出资建房，但内容实质为土地的使用权转让。根据法律、行政法规的规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。原、被告在本案审理中均未举证证明案涉房屋使用的土地已取得宅基地使用权，即便案涉房屋所使用的土地确系宅基地，但被告与原告并非同一集体经济组织成员。原告向本集体经济组织以外的人员即被告转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。另外，原告所供建房土地中有一部分土地系其承包的林地，在未办理相关审批手续的情况下，即修建房屋，改变了土地的农业用途，违反了法律的禁止性规定，依法应予以恢复。明显损害社会公共利益。值得注意的是，从案涉协议内容及原、被告相关行为来看，双方出资建房的目的并不是为了居住使用，而是因为获知该地域可能将被征收拆迁，为了谋取更多的利益而进行的投机，此举不仅扰乱了正常的社会管理秩序，更是损害了他人的利益。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(四)损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告间签订的《共同出资建房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告应返还被告出资的建房款35418元，对原告关于返还被告建房款的诉请，本院遂其所愿。就原告诉请确认原、被告双方共同出资修建的房屋使用权等权利归原告所有的诉请，因原、被告共同出资修建的房屋已被坛厂茅台酒循环经济园区项目建设项目协调服务指挥部征收，并已补偿完毕，假如原告或被告在房屋被征收前享有相关权利，现亦已转移，故原告此项诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第五十九条、第六十二条规定，判决如下：一、原告杨照元与被告杨方华于2009年6月16日签订的《共同出资建房协议》无效；二、限原告杨照元在本判决生效后立即返还被告杨方华出资的建房款35418元；三、驳回原告杨照元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（已减半），由被告杨方华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  肖朝阳二〇二〇年九月十六日法官助理徐启琼书记员刘应娟