江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1057号上诉人（原审被告）：万有华，男，1977年4月30日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐标华，男，1962年11月12日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：陈文杰，北京市京师（泉州）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：艾泓强，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：李新国，男，1958年9月2日出生，汉族，住江西省抚州市，上诉人万有华因与被上诉人徐标华以及原审被告李新国定金合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万有华上诉请求：撤销原判，改判驳回徐标华对万有华的诉讼请求。事实和理由：一、原判不予确认上诉人在一审中提交的《地皮转让协议书》《证明》及徐志武、王波的《不动产权证书》，违背客观事实。1.《地皮转让协议书》所涉及的土地恰恰是上诉人建造房屋所使用的土地，与案涉房屋的买卖具有密切联系，不能简单地认定与本案没有关联性。2.上诉人建造的房屋涉嫌为“两违”房屋，该《证明》是接受“两违”处理的依据，是案涉房屋办理产权登记的重要依据。李新国的当庭陈述充分证明，上诉人在事先已经将案涉房屋涉及“两违”的情形告知了徐标华。3.徐志武、王波的《不动产权证书》虽然与本案没有直接的关联性，但是可以证明案涉房屋所处同一区域内具有完全相同情形的“两违”房屋，在接受“两违”处理以后已经办理了不动产权证书。因此，徐志武、王波的《不动产权证书》同样不能简单地认定与本案没有关联性。综合上述意见，上诉人在一审中提交的这些证据材料均与本案具有关联性，应当予以确认。二、上诉人在案涉房屋的买卖过程中不存在主观过错，原判认定不符合客观实际。案涉房屋虽然来源于集体土地，但是上诉人提交的证据充分证明该宗土地通过一定的程序办理相关手续完全可以转为国有土地。上诉人通过李新国已经将这一情形明确告知了徐标华，根本不存在过错，原判认定与事实明显不符。因此，双方的房屋买卖已经依法成立，徐标华应当全面履行向上诉人支付购房款并购买房屋的义务，其拒不履行该义务，上诉人有权不予返还其已支付的定金60,000元。徐标华辩称，原判认定事实清楚，证据确凿，应予维持。《地皮转让协议书》未经国土部门盖章确认，案涉房屋属于“两违”建筑，不受法律保护，故双方口头约定的定金合同不受法律保护，万有华应当返还定金。案涉房屋未经竣工验收，不具备转让的资质。李新国述称，买房子是徐标华同意的，价钱是徐标华和万有华谈好的。徐标华要付定金，我就说你要就付，他当时就说要付。后来，徐标华说办不了手续，我说可以办手续，人家隔壁的也办了手续。徐标华和万有华就是因为办手续的事情，怎么搞到法院来的，我也不清楚。徐标华当时也知道是“两违”房屋，是他坚持要买，现在不买，又要还定金。徐标华向一审法院起诉请求：判令万有华、李新国共同向徐标华双倍返还定金，计120,000元。一审法院认定事实：徐标华欲购买万有华的房屋。李新国为介绍人员，协助徐标华与万有华办理一些房屋买卖的相关事宜。2020年4月15日，徐标华通过李新国向万有华支付60,000元。李新国代万有华向徐标华出具了一张收条，收条载明“今收到徐标华交来买房定金共计人民币陆万元整（60,000元）”。徐标华意向购买的房屋坐落于抚州市东乡区邓家乡上杨村西源组。在一审中，万有华提交了《地皮转让协议书》《证明》及徐志武、王波的《不动产权证书》，以证实其已将案涉房屋的权利情况明确告知了徐标华，案涉房屋在接受处理后是可以办理不动产登记的，不是徐标华所称的不能办理产权登记的房屋；双方最终未能签订房屋买卖合同系徐标华不愿意购买所导致，万有华没有过错，不需要返还已收取的定金。徐标华认为，《证明》未有国土部门的签章，且“两违”建筑不受法律保护；《地皮转让协议书》不具有合法性；徐志武、王波的《不动产权证书》与本案没有关联性。一审法院认为，《地皮转让协议书》与本案定金合同没有关联性，不予确认；《证明》仅证实案涉房屋为“两违”建筑，不能证实万有华已将案涉房屋的权利情况告知了徐标华；徐志武、王波的《不动产权证书》与本案没有关联性，不予以确认。万有华提交的上述证据不能证明待证事实。一审法院认为，定金合同系一方当事人向对方给付定金作为担保的合同。本案中，徐标华与万有华未签订正式、完备的定金合同，李新国代万有华出具的收条载明万有华接收定金60,000元，万有华认可李新国代其书写的收条，徐标华与万有华对该收条内容均无异议，收条约定“徐标华交来买房定金”，该种以定金交付为订立主合同之担保的定金约定系订约定金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，哪方当事人的过错导致主合同无法签订的，哪一方则应承担相应的定金罚则。在本案中，各方对于未能签订房屋买卖合同的主合同的原因自执一词，而经一审法院审理，万有华的过错在于其准备出售的房屋确系未经依法登记领取权属证书的房屋，且房屋土地性质为集体土地，仅限于集体成员内交易，万有华在本案中未提供证据证实徐标华知晓案涉房屋的权利情况。徐标华的过错在于其在给付定金时，应当谨慎审查其所准备购买的非城市房屋的产权情况，对房屋风险进行防范。故对于房屋买卖的主合同不能签订的原因，双方当事人均有一定的责任。因此，一审法院对徐标华要求双倍返还定金120,000元的诉讼请求不予以支持。因万有华对于不能签订房屋买卖合同的主合同存在过错，案涉房屋至今仍未经登记领取权属证书，定金担保的房屋买卖主合同至今在法律上仍无法签订，万有华因案涉房屋买卖的主体合同而取得的定金应当返还给徐标华，故一审法院确定万有华返还徐标华定金60,000元。李新国在本案中不是定金合同的当事人，故对徐标华要求其返还定金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：一、万有华返还徐标华定金60,000元；二、驳回徐标华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元，减半收取1,350元，由徐标华负担700元，由万有华负担650元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。对万有华上诉主张的证据采信问题，本院认定如下：1.《地皮转让协议书》虽然能证明案涉房屋的土地来源，但是与本案定金合同纠纷的处理并无直接关联，故原判认定正确。2.抚州市东乡区邓家乡人民政府、上杨村民委员会于2019年12月16日出具的《证明》，从内容上看只能证明案涉房屋为“两违”建筑，确实不能证实万有华已将案涉房屋的权利情况告知了徐标华，原判认定正确。但是，根据李新国的当庭陈述以及徐标华在一审中提交的空白的房屋买卖协议，可知徐标华对案涉房屋涉及“两违”的情形是明知的。3.徐志武、王波的《不动产权证书》虽然能证明同地域的具有相同情形的房屋在缴纳“两违”罚款、接受处理后可以办理不动产权证书，但是因“两违”处理系政府部门的相关行政处理，故本院对案涉房屋涉及“两违”处理的事项均不作确定。原判认定该《不动产权证书》与本案没有关联性，处理正确。各方当事人对一审查明的事实没有提出异议。因此，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：对徐标华与万有华未签订房屋买卖协议的原因，双方各执一词。徐标华主张，其要求万有华回东乡区签订房屋买卖合同并配合办理房产过户手续，但万有华拒绝办理，并要求其付清全款，而其与李新国当时口头约定的是先交60,000元，办理好手续再付清剩余款项。万有华则主张，双方沟通时已经说明是“两违”建筑，交罚款后可以办理手续，在5月1日交清全部房款就帮徐标华办理手续。李新国主张，已经告知徐标华案涉房屋是“两违”建筑，没有手续但可以办理手续；其将万有华的电话给了徐标华，让双方联系，说定了价钱为816,000元；后来说到5月1日付清房款再来写合同，其当时说押100,000元帮徐标华办理手续，双方也同意了；后来双方在电话里沟通的内容，其就不知道了。徐标华不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：万有华应否返还徐标华定金60,000元。本院认为，李新国代表万有华就案涉房屋的买卖事宜与徐标华进行了商定，双方达成了交易合意，徐标华支付定金60,000元，双方据此构成了立约定金合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，各方当事人对徐标华与万有华未能签订房屋买卖合同的原因各执一词，且均不能提交充分证据以证明己方主张成立，故本案缺乏证据证明未能签订房屋买卖合同的主观原因应归责于哪一方。其次，徐标华与万有华均明知案涉房屋系“两违”房屋，在取得合法产权前不得上市交易，如双方签订房屋买卖合同，亦属无效合同，故双方在法律上尚无法签订房屋买卖合同，对此双方均具有过错。至于案涉房屋能否通过“两违”处理取得合法产权，不属于本院评判范围，案涉房屋目前尚属于不得上市交易的“两违”房屋。第三，双方对“两违”房屋达成立约定金合同关系，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该定金合同亦属无效。综上所述，双方对不能签订房屋买卖合同均具有过错，且双方的立约定金合同亦属无效，万有华应当返还徐标华定金60,000元。万有华的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人万有华负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  王 琳审判员  彭 珺二〇二〇年九月二十五日法官助理高忠明书记员杨甜