福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4870号 上诉人（原审被告）：陈兰，女，1985年9月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审被告）：陈清，女，1987年7月14日出生，汉族，住福建省福清市。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：夏华忠，福建耕耘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈德森，男，1972年2月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：蒋玉莲，女，1982年11月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙运涵，北京中银（福州）律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘天强，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**（原新港街道新港道**）南公小区**楼****房。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金鹏，福建华群律师事务所律师。 上诉人陈兰、陈清与被上诉人陈德森、蒋玉莲，原审第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称“福家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2372号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈兰、陈清上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判由福家公司返还定金400000元。事实和理由：一、房屋买卖合同无法履行系政策原因，并非陈兰、陈清的责任，陈兰、陈清不知案涉房屋属于限售范围，主观上没有违约意愿，不属于《不动产买卖及经纪服务合同》第七条约定的违约情况。陈德森、蒋玉莲称陈兰、陈清不与其办理房屋的交易过户手续也不属实。二、本案的居间方福州市马尾区福泽家房产中介所（以下简称“福泽家中介所”）是讼争《不动产买卖及经纪服务合同》的当事人，涉及该合同因无法继续履行而解除后是否承担法律责任的问题，与本案的处理结果有法律上的利害关系。一审法院应通知其参加诉讼而未通知，属于遗漏诉讼当事人，严重违反法定程序。三、一审对合同解除的原因及责任分担进行认定时，未遵循公平合理的原则。根据一审查明的事实，讼争房屋属于限售对象，无法办理过户登记手续是因限售政策所致，对于签订无法履行的合同并导致合同解除，各方均有过错。首先，居间方福泽家中介所知悉房屋所有权证办发的日期，其明知讼争房屋属于限售对象无法过户，却未提示和告知买卖双方，还积极促成讼争合同签署，过错最大。其次，福家公司作为专业的房地产交易服务机构，在签订合同时已经查看并收取陈兰、陈清提交的《不动产权证书》，该证书明确记载办证日期。福家公司明知讼争房屋属于两年内的限购对象而无法过户，却未告知买卖双方，还与双方签订《交易服务合同》、收取定金、监管3800000元交易资金。最后，作为买卖双方的陈兰、陈清与陈德森、蒋玉莲，应当尽到合理的注意义务，对于讼争房屋属于限售对象无法过户买卖双方没有尽到适当审查义务，具有一定过错。四、既是政策原因导致双方合同不能履行，法律后果应当是双方免责，一审判决由陈兰、陈清双倍返还定金错误。 陈德森、蒋玉莲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，陈兰、陈清的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。1.陈兰、陈清违约事实清楚，证据充分，一审判令其承担定金罚则的违约责任，符合合同及法律约定。讼争《不动产买卖及经纪服务合同》系基于双方真实意思表示签订，合法有效，合同中明确约定了陈兰、陈清的义务及违约情形的认定。根据合同约定，陈兰、陈清负有保证不动产权清晰并符合出售条件的义务。讼争房产因属于限售范围而无法办理交易过户手续，陈兰、陈清已然构成违约，其履行不能导致陈德森、蒋玉莲购房目的无法实现，陈德森、蒋玉莲依据合同约定行使解除权，解除合同合法有效；同时依照合同第二条和第十条的约定，选择适用定金罚则要求陈兰、陈清双倍返还定金，有充分的合同及法律依据。2.陈兰、陈清主张其主观上无违约故意，应按照不可抗力或政策改变原因导致合同无法履行而免责，甚至将房屋无法过户的责任推诿至福家公司，无事实及法律依据。其一，陈兰、陈清所述的政策，在其出售房屋之前已经出台，属于可以预见、避免的情形，并非不可抗力。在签订合同之时，陈兰、陈清就应对自身出售的房屋是否符合出售的政策及规定尽到相应的审查义务。其二，定金罚则并不以陈德森、蒋玉莲的实际损失和陈兰、陈清的主观履约意愿而减免，陈兰、陈清主张根据公平原则以减免定金罚则，无合同及法律依据，不应支持。其三，讼争《不动产买卖及经纪服务合同》未约定福家公司具有审查房屋出售条件的义务，即使确因福家公司的过错导致陈兰、陈清承担定金罚则，陈兰、陈清也应在承担定金罚则后，另案向福家公司追偿。 福家公司述称，陈兰、陈清的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1.一审判决认定事实清楚，陈兰、陈清已在讼争《不动产买卖合同》中保证不动产符合出售条件，如果出现无法出售情形，应承担相应的法律责任。因此，陈兰、陈清在签订合同时已预见到政策上的限制将导致不动产无法出售，其在交易日届满之时才发现不动产无法出售的情形，属于违约而非不可抗力，不能以不可抗力及政策原因主张免责。2.福家公司系合同中的交易服务方，为买卖双方提供安全交易监管、产权材料监管，协助办理房产评估、按揭贷款、权属过户等相关服务。福家公司在提供上述服务的过程中无任何过错，陈兰、陈清提出的由福家公司承担过错责任的主张，无法律及合同依据。 陈德森、蒋玉莲向一审法院起诉请求：1．判令解除陈德森、蒋玉莲与陈兰、陈清以及福家公司三方于2019年3月3日签订的《不动产买卖及经纪服务合同》；2．判令陈兰、陈清向陈德森、蒋玉莲双倍返还定金800000元，其中400000元由福家公司返还；3．判令陈兰、陈清向陈德森、蒋玉莲支付陈德森、蒋玉莲为主张权利所支出的律师费25000元；4．本案的诉讼费用由陈兰、陈清承担。 一审法院认定事实:2019年3月3日，陈德森、蒋玉莲（乙方）与陈兰、陈清（甲方）签订《不动产买卖合同》，合同约定：1．陈德森、蒋玉莲购买陈兰、陈清所有的位于福州市仓山区房产，成交价为4200000元；2．合同签订时乙方向甲方支付定金400000元，定金交由交易服务方进行监管，其中5000元作为房产交付保证金，5000元作为附属配套设施保证金，40000元作为户口保证金；3．办理交易登记过户手续前，乙方将剩余款项转入买卖双方存银行设立的存量房交易结算资金专用账户；4．乙方取得《不动产权证书》当日，乙方应将除保证金外的购房款项解冻划转给甲方（同时乙方同意交易服务方将代管的除保证金以外的购房款划转给甲方）；5．双方应于2019年3月12日前由第三人协助至房屋所在地的房管部门办理交易登记等相关手续；6．甲方保证不动产产权清晰并符合出售条件，自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约，乙方保证签订本合同时符合购买资格的要求，否则属于乙方违约。合同第九条约定：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同第十条约定：任何一方违约须向另一方支付违约金400000元。双方于2019年3月3日签订《补充协议》，约定任何一方未按合同约定的时间和方式履行合同的，若超过合同约定时间5日未履行的则视为违约，任何一方违约须向另一方支付违约金400000元。 合同签订后，陈德森、蒋玉莲于2019年3月3日支付了购房定金400000元，交由福家公司监管，福家公司出具收款收据予以确认。2019年3月8日陈德森、蒋玉莲支付了剩余购房款3800000元至房屋结算资金托管专户。2019年3月22日，陈德森、蒋玉莲分别向陈兰、陈清及福家公司发函催告要求继续履行合同，陈兰、陈清及福家公司确认催告函分别于2019年3月23日和2019年3月30日收到。2019年4月3日陈德森、蒋玉莲分别向陈兰、陈清及福家公司发函通知解除合同，陈兰、陈清及福家公司均确认解除合同通知书于2019年4月4日收到。 一审另查明，讼争房屋属于限售范围，至一审时仍无法办理交易过户手续。双方后办理了3800000元的交易监管资金退回手续，陈德森、蒋玉莲已收到退回的该资金。陈德森、蒋玉莲因主张本案权利支出律师代理费25000元。 一审法院认为，陈德森、蒋玉莲与陈兰、陈清签订的《不动产买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行，陈兰、陈清有义务确保不动产产权清晰符合出售条件。合同签订后，陈德森、蒋玉莲依约支付了全额购房款，陈兰、陈清未依约将不动产变更登记至陈德森、蒋玉莲名下，已构成违约，陈德森、蒋玉莲要求陈兰、陈清双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持，因400000元定金在福家公司处监管，由福家公司返还给陈德森、蒋玉莲。陈德森、蒋玉莲要求陈兰、陈清支付因主张本案权利所支出的律师代理费25000元，符合合同约定，一审法院予以支持。陈德森、蒋玉莲于2019年4月3日向陈兰、陈清发出《解除合同告知函》，陈兰、陈清于2019年4月4日签收，且未提出异议，陈德森、蒋玉莲与陈兰、陈清签订的《不动产买卖合同》已于2019年4月4日解除，陈德森、蒋玉莲要求判令解除合同的主张，一审法院不予支持。陈德森、蒋玉莲要求判令解除陈德森、蒋玉莲与福泽家中介所、福家公司签订的《经纪服务合同》的主张，属于另一法律关系，本案不予处理。综上，判决：一、陈兰、陈清于判决生效之日起十日内双倍返还陈德森、蒋玉莲定金共计800000元（其中400000元由福家公司返还）；二、陈兰、陈清于判决生效之日起十日内支付陈德森、蒋玉莲因主张本案权利所支出的律师代理费25000元；三、驳回陈德森、蒋玉莲的其他诉讼请求。案件受理费40400元，由陈德森、蒋玉莲负担28350元，陈兰、陈清负担12050元。 二审中，陈兰、陈清向本院提供：证据一，福家公司收证收据，证据二，不动产权证书，共同证明讼争房屋的不动产权证书由福家公司代为保管；讼争房屋2018年12月4日办理不动产权证书，2019年3月3日各方签订讼争合同，居间方福泽家中介所和第三人福家公司在提供居间服务过程中严重失职，存在重大过错，应承担相应责任，作为买方的陈德森、蒋玉莲本身也没有尽到注意义务，存在过错，也应承担相应责任。证据三，“房易安”变更回单，证明从双方签订合同到解除3800000元交易监管资金的退回手续来看，总共才8天时间，陈德森、蒋玉莲的损失很小。陈德森、蒋玉莲经质证认为，陈兰、陈清二审提交的证据并非新证据，是否采纳由合议庭决定。对于证据一，作为居间方的福泽家中介所，真实性、合法性无异议，该证据与本案无关，福泽家中介所并非本案当事人，合同中也未约定其负有替陈兰、陈清审查讼争房屋是否符合出售条件的义务。该中介合同法律关系与本案也不是同一法律关系，无需在本案中一并审理。对于证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，陈德森、蒋玉莲对限购政策不了解，即使看了不动产权证书也仅是对所有权人进行确认，无法从登记日期推断讼争房产是否属于限售，且合同中并未约定陈德森、蒋玉莲有审查房屋是否符合出售条件的义务，因此陈德森、蒋玉莲没有过错。对于证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。定金罚则并不以陈德森、蒋玉莲的实际损失以及陈兰、陈清是否有主观过错为适用前提，该证据证明对象载明的陈德森、蒋玉莲损失很小，与本案无关。本院认为，陈兰、陈清所提交的三份证据均不属于新证据，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，讼争《不动产买卖合同》的签订主体为陈兰、陈清与陈德森、蒋玉莲；而讼争《经纪服务合同》属另一法律关系，一审不予处理并无不当，陈兰、陈清主张本案遗漏当事人居间方福泽家中介所未参加本案诉讼，没有法律依据，本院不予采纳。 讼争《不动产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，买卖双方均应依照合同约定履行义务。陈兰、陈清作为讼争房屋的产权人和房屋买卖交易的出卖人，在合同中作出“甲方保证不动产产权清晰并符合出售条件”的保证，即有义务在交易前确认讼争房屋是否存在限制交易的情形。但陈兰、陈清在未确认清楚的情况下将讼争房屋出售给陈德森、蒋玉莲，之后因讼争房屋属于《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定的限售范围不能上市交易，无法依约将不动产变更登记至陈德森、蒋玉莲名下，构成违约，应承担违约责任。《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》2017年3月28日发布，讼争《不动产买卖合同》2019年3月3日签订，故陈兰、陈清关于系政策原因导致合同无法履行，其没有过错，不应承担责任的主张，没有事实依据，本院不予支持。陈德森、蒋玉莲在合同签订后依约及时支付购房定金和剩余购房款，作为守约方，有权依照合同约定的定金罚则要求陈兰、陈清双倍返还定金。但根据讼争《不动产买卖合同》第二条，定金金额中5000元作为房产交付保证金，5000元作为附属配套设施保证金，40000元作为户口保证金，应当视为双方以在后的约定，变更在先的对于定金金额的约定，该笔共计50000元款项的性质不再属于定金，故双方实际约定的定金金额应为350000元。一审判决对定金金额认定有误，本院予以纠正。 综上所述，陈兰、陈清的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2372号民事判决第二项； 二、变更福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2372号民事判决第一项为陈兰、陈清于判决生效之日起十日内返还陈德森、蒋玉莲房产交付保证金5000元、附属配套设施保证金5000元、户口保证金40000元，双倍返还陈德森、蒋玉莲定金700000元，共计750000元（其中400000元由福家公司返还）； 三、驳回陈德森、蒋玉莲的一审其他诉讼请求； 四、驳回陈兰、陈清的二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费40400元，由陈德森、蒋玉莲负担28350元，陈兰、陈清负担12050元。二审案件受理费12050元，由陈德森、蒋玉莲负担1506.25元，陈兰、陈清负担10543.75元。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前