文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1167号上诉人(原审被告）：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人(原审原告）：喻红，女，1966年12月25日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。原审第三人：重庆宇昌海实业有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司因与被上诉人喻红、原审第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人虞竹霖，被上诉人喻红的委托诉讼代理人陈贽到庭参加了诉讼。原审第三人重庆宇昌海实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天珠物业管理有限公司上诉请求：撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1162号民事判决，改判解除其公司与被上诉人喻红签订的《房屋租赁合同》。事实和理由是：1、一审判决查明事实有误。一审法院认定案涉房屋所在地区已全面复工复产并未限制酒店正常经营不属实，基层的防疫工作一刻未停止，不可抗力仍然在持续中，疫情对仙女山整个旅游市场的打击难以想象。2、重庆市高级人民法院关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答已明确本次疫情属于不可抗力，具备解除本案租赁合同的条件，一审判决适用法律不当。被上诉人喻红辩称：本次疫情属于不可抗力，但其与重庆天珠物业管理有限公司签订的本案房屋租赁合同约定的解除条件并未成就，此次新型冠状病毒肺炎疫情已经结束，且该案的房屋租赁合同期限是10年，现在仍有3年的合同期限，目前没有达到合同约定致使一方不能履行合同的前提条件。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，在没有积极协商的情况下，人民法院不予支持。一审诉讼中，重庆天珠物业管理有限公司拒绝协商，其多次要求对合同进行变更，重庆天珠物业管理有限公司均拒绝协商。因此，主张驳回上诉，维持原判。原审第三人重庆宇昌海实业有限公司未予答辩。喻红向一审法院起诉请求：1.确认重庆天珠物业管理有限公司单方解除租赁合同行为（通知）无效；2.重庆天珠物业管理有限公司继续履行租赁合同；3.该案的诉讼费由重庆天珠物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：第三人重庆宇昌海实业有限公司将位于重庆市武隆区仙女山镇七色天街的一套房屋B2-X-X-X出售给喻红，双方约定返租十年。2013年10月29日,喻红、重庆天珠物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定喻红将上述房屋租赁给重庆天珠物业管理有限公司用于酒店经营使用；租期10年，从2013年11月16日至2023年11月15日；每年租金1.2万元，在每年9月31日前将一年租金一次性支付；第九条合同解除（一）约定，“凡因发生严重自然灾害、战争……或其它不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时……应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行……或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费”。该合同签订后，喻红按约将房屋交付重庆天珠物业管理有限公司使用，重庆天珠物业管理有限公司按约向喻红支付租金至2019年。2020年2月11日，重庆天珠物业管理有限公司向喻红发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，告知喻红：旅游市场受新冠疫情重大影响，公司受到重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业；公司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。一审法院认为，喻红、重庆天珠物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。另外，喻红购买的房屋在签订房屋买卖合同时附返租十年的条件，双方签订房屋租赁合同后，喻红已按约将房屋交重庆天珠物业管理有限公司使用，重庆天珠物业管理有限公司也应按合同约定履行相应的义务。虽然新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，对各行各业造成了较大影响，但现已全面复工复产。按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的精神来理解。新冠肺炎疫情仅暂时导致被告重庆天珠物业管理有限公司履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整，并未导致重庆天珠物业管理有限公司的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的解除合同的条件。因此，重庆天珠物业管理有限公司提前解除房屋租赁合同行为无效。综上，喻红诉请确认被告重庆天珠物业管理有限公司解除房屋租赁合同行为无效的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：1、重庆天珠物业管理有限公司于2020年2月11日向喻红解除房屋租赁合同的行为无效；2、重庆天珠物业管理有限公司继续履行与喻红于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》。该案案件受理费80元，减半收取40元（喻红已预交），由重庆天珠物业管理有限公司承担。本院二审查明：重庆天珠物业管理有限公司在本院二审庭审时举示的证据有：重庆市武隆区商务委员会关于进一步落实商务领域防控措施坚决防止疫情反弹的紧急通知“武隆商务发[2020]42号”、仙女山街道物业管理工作群2020年7月1日发布通知、重庆市人民政府官网，从2020年3月24日24时起，我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。拟证明：重庆市仍处在防疫阶段，疫情尚未结束，不可抗力仍在继续。喻红对该证据质证认为：对其证据的真实性、合法性无异议，但无关联性，不能达到重庆天珠物业管理有限公司的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可归纳为：重庆天珠物业管理有限公司与喻红签订的案涉《房屋租赁合同》该不该解除。重庆天珠物业管理有限公司与喻红双方经协商签订的案涉《房屋租赁合同》是双方当时的真实意思表示，未违反相关的法律、法规规定，且双方已经按照此合同的约定实际履行了多年，依法应当属于有效合同，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照该合同的约定享受权利和承担相应的义务。案涉租赁房屋所在地发生的新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，也给重庆天珠物业管理有限公司经营使用案涉租赁房屋造成了一定的困难，但该疫情或者疫情防控措施并未导致重庆天珠物业公司的合同目的不能完全实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除条件，而涉案租赁房屋所在地区现又已全面复工复产，从本案现有的证据来看，实际上并未限制酒店正常经营，且重庆天珠物业公司在该案的一审诉讼中又明确表示不愿意调解。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”的规定，一审法院结合该案的具体情况，判决“重庆天珠物业管理有限公司向喻红发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效，重庆天珠物业管理有限公司继续履行与喻红于签订的《房屋租赁合同》”合法、有据，是正确的，依法应予维持。重庆天珠物业管理有限公司上诉提出“要求解除其公司与喻红签订的案涉《房屋租赁合同》”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上，重庆天珠物业管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费80元，由上诉人重庆天珠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年九月二十二日法官助理 杨丽彦书 记 员 余婷婷