浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5447号 上诉人（原审被告）：杭州康乐月子服务有限公司，住所地浙江省杭州市上城区凤凰城****。 法定代表人：杜幸，总经理。 委托诉讼代理人：尹文杰、何彬，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱跃兴，男，1965年2月15日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被上诉人（原审原告）：邹健，女，1967年3月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐磊，浙江禾平律师事务所律师。 上诉人杭州康乐月子服务有限公司（以下简称康乐公司）因与被上诉人朱跃兴、邹健房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初420号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。康乐公司的委托代理人尹文杰、何彬、朱跃兴、邹健的委托代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年3月，朱跃兴、邹健作为出租人（甲方），康乐公司作为承租人（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份。约定康乐公司向朱跃兴、邹健承租位于杭州市西湖区××路××号××广场××座××层××8间房屋，建筑面积共2840.24平方米；租赁期限自2017年4月5日起至2023年12月31日止；该房屋2017年度租金已付，2018年1月1日至12月31日的租金为2325852元，在此基础上每两年递增6%，于租赁年度开始前一个月支付；房屋设施押金100000元，房屋租赁期满后退回押金，押金不计利息；乙方支付的租金，仅限于房屋的使用费，不包括物业管理费、车位使用费、户内水电费、视听费等，租赁期间产生的此类费用均由乙方承担；甲方已于本合同签订之日，将该房屋交付给乙方；本合同终止的，乙方应于期限届满当日返还房屋，本合同解除的，乙方应于合同解除之日起10日内返还房屋，逾期返还的每逾期一天应向甲方支付原日租金两倍的违约金；租赁期内，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋：（1）擅自改变本合同约定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的。（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋及设施，在限定时间内仍未纠正并修复的。未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的。（4）承租人不交付或者不按约定时间交付租金达1个月的。（5）承租人拖欠物业管理费、车位使用费、水电视听等各项费用达叁万元或拖欠前述费用达1个月的；有下列情形之一，乙方有权解除本合同：（1）甲方迟延交付出租房屋1个月以上。（2）甲方违反本合同约定，使承租人无法继续使用出租房屋；因7.1中所述的原因解除合同的，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，押金不予退还，乙方还应支付违约金伍拾万元；甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金，并赔偿乙方的装修投入等经营性损失；乙方无正当理由，提前退租的，乙方承诺须找到第三方与甲方签订新的房屋租赁合同，并保证不低于原租金标准，否则乙方应继续按约定租期和约定租金标准支付租金；对本合同发生争议，由当事人协商解决，协商不成的，双方可依法向房屋所在地人民法院起诉。在合同附件三中明确2020年度租金为2465403元，于2019年12月1日前支付。 康乐公司股东为杭州启赢健康管理有限公司（以下简称启赢公司），案涉《房屋租赁合同》签订后，康乐公司实际使用案涉房屋，2020年度之前的租金已支付朱跃兴、邹健。 2019年12月30日，启赢公司工作人员与朱跃兴微信联系，以公司经济处于亏损状态为由，通过微信向朱跃兴发送《解除合同通知书》，主张朱跃兴、邹健、康乐公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日正式解除。2020年1月6日，启赢公司工作人员以微信方式通知朱跃兴，康乐公司已搬离租赁房屋，要求朱跃兴、邹健办理交接手续。现案涉房屋康乐公司仍未交付给朱跃兴、邹健。 朱跃兴、邹健的诉讼请求为：1、康乐公司支付朱跃兴、邹健2020年度的房屋租赁费用2465403元，支付朱跃兴、邹健资金占用利息12327元（按年利率6%从2019年12月1日暂计算至2019年12月31日，之后至实际履行完毕之日止的利息按上述标准另行计付）；2、康乐公司向朱跃兴、邹健交付案涉房屋改造的所有技术性资料；3、本案诉讼费用由康乐公司承担。庭审过程中，朱跃兴、邹健撤回了第2项诉讼请求。 原审法院认为：朱跃兴、邹健与康乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。合同解除情形包括约定解除及法定解除，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定康乐公司有权解除合同情形为：朱跃兴、邹健迟延交付出租房屋1个月以上；朱跃兴、邹健违反合同约定，使承租人无法继续使用出租房屋。因此，本案并不属于上述情形。且朱跃兴、邹健、康乐公司亦未就解除合同协商一致。康乐公司以经营亏损为由主张解除合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。故康乐公司主张案涉《房屋租赁合同》已经于2019年12月31日解除，原审法院不予采信。按照《房屋租赁合同》约定2020年度的租金2465403元，康乐公司应于2019年12月1日前支付给朱跃兴、邹健，现康乐公司未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，应承担支付租金的违约责任。同时，康乐公司未及时支付租金亦造成了朱跃兴、邹健租金利息损失，康乐公司应予以赔偿，利息损失以未支付的租金为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）从2019年12月1日起计算至租金实际支付完毕之日止。综上，朱跃兴、邹健诉讼请求有理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、康乐公司于判决生效之日起十日内支付朱跃兴、邹健2020年度的房屋租金2465403元并赔偿利息损失（利息损失以未支付的租金为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）从2019年12月1日起计算至租金实际支付完毕之日止）。二、驳回朱跃兴、邹健的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26622元，减半收取13311元，诉讼保全申请费5000元，共计18311元，由康乐公司负担。 宣判后，康乐公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在未对案涉租赁房屋上租赁关系进行全面审查的情况下判决康乐公司承担租金支付义务存在事实认定错误。一审过程中，康乐公司提交启赢公司与朱跃兴、邹健签订的《房屋租赁合同》一份，证明案涉租赁房屋上真实的租赁关系是启赢公司与朱跃兴、邹健。而启赢公司与朱跃兴、邹健签订的《房屋租赁合同》实际并未解除，也末签订相关的权利义务转让协议。在此情况下，同一租赁物业上即存在两份均合法有效的《房屋租赁合同》。针对上述事实，一审法院忽略康乐公司提交的《房屋租赁合同》，直接认定康乐公司与朱跃兴、邹健之间存在房屋租赁关系，并以此最终判决要求康乐公司承担支付房屋租金的责任明显不当。康乐公司认为，康乐公司与朱跃兴、邹健之间不存在房屋租赁关系，朱跃兴、邹健提交的合同实际是20l8年康乐公司为办理分公司工商变更登记使用，且租赁房屋的租金也均由启赢公司支付，此后关于租赁合同的解除、腾退等均由启赢公司发文。结合上述证据均可证明案涉租赁物业上租赁关系为启赢公司与朱跃兴、邹健。朱跃兴、邹健依据一份未实际履行的《房屋租赁合同》要求康乐公司承担租金支付义务明显不当。一审法院在未对康乐公司提交的《房屋租赁合同》的合同性质、合同履行主体竿作出认定的情况下，片面依据朱跃兴、邹健的陈述，将康乐公司与朱跃兴、邹健之间《房屋租赁合同》的签订时间确定为2017年3月，直接将启赢公司与康乐公司混为一个主体，本由启赢公司发出的《解除合同通知书》等直接认定为康乐公司的主张明显存在事实认定错误。二、一审法院认为案涉《房屋租赁合同》并未解除存在事实认定错误。l、一审法院认为启赢公司发出的解除通知不构成合同解除的效果存在事实认定错误，理由如下:2019年12月30日，启赢公司向朱跃兴、邹健发出《解除合同通知书》，理由为公司经营过程中涉及的食品经营许可证无法办理、消防问题、物业问题等，以上各种原因导致公司经营状况不佳。要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为该解除条件不符合《中华人民共和国合同法》第94条的规定，故该解除通知不构成合同解除的效果。康乐公司认为，启赢公司与朱跃兴、邹健签订《房屋租赁合同》的根本目的是，使用该租赁物业结合公司的生产经营产生收益或维持公司基本运转。但是事实上，由于该租赁物业的消防、食品经营限制、房屋性质、物业服务等原因，导致公司经营状况日益恶化，客户投诉、退款情况与日俱增，公司亏损严重。因此，启赢公司租赁该物业的根本目的已经无法实现。该事实符合合同法94条的规定，合同目的无法实现，启赢公司可以要求解除合同。2、一审法院认定启赢公司无合同解除权存在事实认定错误，理由如下:一审法院认为启赢公司在法定解除和约定解除均不成立的情况下无权解除合同。康乐公司认为，启赢公司在合同目的无法实现、已无继续履行可能的情况下，可享有解除权。合同双方当事人有权解除合同有利于社会交易的有序发展，实现社会的公平、正义。如果违约方不享有合同解除权而又拒绝继续履行合同，将只能等待守约方解除合同，如果守约方不行使合同解除权，将导致合同关系长期处于不确定状态，造成社会交易秩序的混乱；而如果违约方享有合同解除权，则其可行使合同解除权并采取措施避免损失的扩大，不仅有利于结束合同关系的不确定状态，而且有利于纠纷的解决。同时，由于合同中设置了违约条款，由于启赢公司解除合同产生的违约责任当然直接适用违约条款予以解决。因合同的解除并不影响违约责任的承担，故即使启赢公司行使合同解除权，朱跃兴、邹健仍可接照合同约定对其追究违约责任。3、一审法院认定的由康乐公司支付租金以达到合同继续履行效果的认定存在事实认定错误，理由如下:由于合同目的无法实现，启赢公司已无法继续承租案涉租赁物业用于经营。同时，启赢公司已发文要求被朱跃兴、邹健办理交接手续，但朱跃兴、邹健以各种理由不予办理。目前，启赢公司已经腾退城西店及秋涛店以缩减成本，并以用多少租多少的方式另行承租了酒店式公寓用于少量遗留客户的经营。康乐公司认为，本案系房屋租赁合同案件，启赢公司在租赁期间内搬离房屋，其以自己的行为表明不再履行租赁合同，现合同履行陷入僵局，同时，启赢公司已另行租赁房屋，其要求解除合同的意愿强烈，在上述情况下，一审法院强行要求启赢公司继续履行合同，达不到物尽其用的目的，且对今后房屋的管理、维护、租金收取等均带来不利。因此，在康乐公司日后不会在继续使用租赁物业的情况下，一审法院仍要求康乐公司支付租金明显存在不当。三、一审法院依据错误的事实认定导致适用法律错误。康乐公司认为，依据合同法第九十四条、九十六条的规定，解除合同条件成就，启赢公司履行了合同解除的通知义务，合同自通知到达对方时解除。关于合同解除后的交接问题，由于启赢公司多次催促，朱跃兴、邹健始终不予办理房屋交接，由此产生的责任应当由朱跃兴、邹健自行承担。综上，请求撤销原审判决，改判驳回朱跃兴、邹健一审全部诉讼请求，并由朱跃兴、邹健承担本案的一、二审诉讼费用。 朱跃兴、邹家答辩称：1、康乐公司在一审中提供的朱跃兴与启赢公司的租赁合同是伪造的，朱跃兴、邹健与启赢公司之间并不存在合同关系。房屋的实际承租人和使用人是康乐公司，还将该房屋登记为工商登记的住所地，启赢公司支付租金的行为，不过是租赁合同由第三人履行的情形，并不能证明朱跃兴与启赢公司存在租赁合同。2、退一步讲，即便朱跃兴、邹健与启赢公司存在租赁合同，由于启赢公司系康乐公司的股东，两公司的法定代表人都是郑铁勇，两份合同也均由郑铁勇签署，因此在康乐公司签订租赁合同时，应当视为双方合意将原合同概括转让，朱跃兴、邹健与启赢公司的合同已经解除，并不会出现如康乐公司所称存在两份租赁合同的情形。因此一审法院未对康乐公司提供的所谓启赢公司的租赁合同进行评价，完全合法合理。3、签订租赁合同的目的，是出租方收取租金收益，承租方获得经营场所的使用权，承租方盈利与否系自身的商业经营风险，与租赁合同无关，康乐公司曲解合同目的，认为自己无法盈利就是合同目的无法实现，这是荒谬的。双方在合同中明确约定了合同的解除条件。康乐公司经营不佳并非租赁合同的解除事由，一审法院的判决对案涉合同是否解除，已经依法进行了充分论证，在此不再赘述。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 另查明：原审中，康乐公司提交一份由朱跃兴、启赢公司分别签名盖章的《房屋租赁合同》，该合同的租赁范围与朱跃兴、邹健原审中提交朱跃兴、邹健及康乐公司分别签名盖章的《房屋租赁合同》的租赁范围一致。 本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审存在事实认定及法律适用两个争议焦点，即：1、如何确定租赁关系的合同当事人；2、康乐公司是否享有解除权。对于争点1，本院经查阅原审电子案卷及听取双方当事人陈述，可以确认如下事实：原审中康乐公司与朱跃兴、邹健各提交有一份租赁合同，康乐公司提交的租赁合同，承租人为启赢公司，朱跃兴、邹健提交的租赁合同，承租人为康乐公司。对于朱跃兴、邹健提交的租赁合同，康乐公司对其形式真实性无异议；对于康乐公司提交的租赁合同，朱跃兴、邹健虽对其真实性提出异议，但康乐公司原审中提交了该合同的原件以供核对，朱跃兴、邹健对该合同上朱跃兴的签名亦予以认可，故也不能否定该证据的真实性。康乐公司主张其与朱跃兴、邹健签订的租赁合同系其为办理分公司工商变更登记使用，并未实际履行，但其未能提交有效的证据佐证该事实。在案涉同一标的物上存在两份租赁合同，应采哪一份合同作为本案的定案依据，双方各执一词又均无足够的直接证据予以证实，本院认为在此情况下只能根据实际使用情况作为确定租赁关系当事人的依据，至于实际由谁支付租金，并不影响合同当事人主体的认定。综合以上，本院认为，原审法院未对康乐公司提交租赁合同一节事实予以认定，存在不妥，但起认定朱跃兴、邹健提交的合同作为本案定案依据，并无不当，本院予以维持。 关于争点2，本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。启赢公司作为康乐公司的股东，其向朱跃兴、邹健发出的解除通知，康乐公司亦予以认可，康乐公司二审中并确认，其以法定解除权作为其解除合同的法律依据，故应审查该通知是否符合法定单方解除权。康乐公司上诉认为，案涉房屋存在食品经营许可证无法办理、消防问题、物业问题等，应就上述问题的存在承担举证责任，其未提交相应的证据材料予以佐证，故对其该项主张，本院认为因缺乏证据而难以认定。康乐公司在上诉中还提出，因案涉合同已经陷入僵局，即使认定其构成违约，也可行使违约方合同解除权。本院认为，合同必须实际履行原则是我国合同法的原则，违约方不享有合同的法定单方解除权。在合同陷入僵局时，可从物尽其用、防止社会总体财富减少的角度，斟酌案件具体情况，设定合同必须履行原则之例外。但对于合同僵局，应进行严格限定。所谓合同僵局，系指守约方已不享有合同继续履行请求权。又不行使合同解除权的情形。本案中，康乐公司因该租赁合同所负担的义务为租金给付义务，对于以金钱给付为内容的合同义务，并不存在构成合同僵局情形的余地，也不存在履行不能之情形。本院在本案审理过程中征询双方意见，拟促成双方调解，但未果，故本院虽理解康乐公司所处之处境，但仍须遵守法律的规定，认定案涉合同尚未解除，康乐公司未支付租金构成违约，应支付租金，并同时支付逾期支付租金的利息损失。 综上，康乐公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26523元，由上诉人杭州康乐月子服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年九月二十七日 书记员  姚丽萍