内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1695号上诉人（原审原告）：通辽兴通物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：韩广齐，职务：经理。委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玮煜，男，通辽兴通物业服务有限公司职工。被上诉人（原审被告）：张英月，女，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：吕舒洋，内蒙古瀛沁律师事务所律师。上诉人通辽兴通物业服务有限公司因与被上诉人张英月物业服务合同纠纷一案，不服通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初9663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。通辽兴通物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于物业费价格问题，一审判决认定错误。首先，根据通辽市物价局文件，物价部门对本案所在小区物业服务费的批准价格为：电梯物业服务费三层以上1.5元/月㎡。被上诉人接受物业服务的住宅为带电梯高层住宅，双方明确约定物业服务费标准为1.5元/平米。其次，在上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议中，采用了一期、二期制式合同，而一、二期均为多层住宅，因此在签订合同时上诉人工作人员按照物价局批复标准将物业标准手动修改为1.5元/月/平，被上诉人也在合同后签字确认。最后，被上诉人在签订物业服务合同后已经按照合同约定标准1.5元/月/平米缴纳了首年物业费。同时，经被上诉人签收的物业费收取通知单上亦对原制式通知单中0.8元/㎡的单价进行了修改，被上诉人亦予以了签字确认。二、一审判决对于上诉人提供物业服务的期限认定错误。上诉人在涉案小区坚持服务一直到2018年6月30日，直到某小区业委会选定了新的物业服务单位为止。三、本案不应存在诉讼时效抗辩。诉讼时效期间应从合同终止、解除或最后一笔物业费履行期限届满之日起算。并且，上诉人在物业服务期间每年均进行相应催缴。四、一审判决对于违约金的减少明显不当。一审认定违约金与其违约行为、违约后果明显不对等。补充，对张英月的物业费标准更正为1.3元/月/平米。张英月辩称，认可一审认定的事实及判决，坚持一审答辩意见。通辽兴通物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决张英月支付自2014年9月25日至2018年6月30日期间的物业费10977元及违约金42428元，合计53496元；2.本案诉讼费用由张英月负担。一审法院认定事实：张英月系通辽市某区某办事处某委某小区xx号楼1单元102室住宅（多层）业主，房屋建筑面积为153.17平方米，地下室面积约100平方米。2012年9月25日，兴通物业公司与张英月订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区业主提供前期物业服务，合同约定：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（合同条款0.8元后被更改为1.5元）收取物业费，地下室按建筑面积每月每平方米0.3元收取物业费，费用按年度交纳，每年度前一个月交清，逾期交纳物业费从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。合同订立后，兴通公司为某小区提供物业服务，张英月已经支付2014年9月25日前的物业费。自2014年9月26日至2018年5月30日，按照住宅建筑面积每月每平方米0.8元以及地下室（面积为100平方米）按照每月每平方米0.3元计算，物业费金额为6579元；按照约定的违约金标准计算，违约金金额为18710元（以每年欠款金额为基数，自2015年9月27日至2019年8月31日，按照每日3‰标准计算，其中，地下室部分违约金金额为3444元）。由于兴通物业公司在案涉小区物业服务过程中对包括公共部位及共用设施的维修养护、公共秩序维护、生活垃圾的收集清运等物业服务方面存在一定的服务质量瑕疵，2018年5月17日，通辽市某小区业主委员会通知兴通物业公司，要求其在2018年5月30日停止服务。2018年7月，通辽市某小区业主委员会经召开业主大会，选聘某物业服务有限公司为案涉小区物业公司提供物业服务。此后，兴通物业公司退出对案涉小区物业服务，并与某物业服务有限公司办理物业交接手续。此外，兴通物业公司在对张英月的债务到期后，没有向张英月主张债权。一审法院认为，兴通物业公司作为建设单位委托的物业管理企业，与张英月所订立的《前期物业管理服务协议》不违反效力性法律规定，合同双方应当全面履行合同义务。在本案中，双方当事人争议的焦点包括物业费价格、物业公司服务截止期间和物业公司是否提供物业服务和没有合格履行服务义务能否成为业主拒绝交纳物业费理由以及本案是否超过诉讼时效期间等。首先，关于物业费价格问题，合同上存在更改痕迹，由于兴通物业公司没有证据证明更改后的物业费价格经过张英月同意，因此，应当认定合同约定的物业费价格为0.8元，张英月应当按照该价格支付物业费。其次，关于兴通物业公司服务结束时间问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业业主有权依法更换。案涉小区业主委员会代表全体业主已经于2018年5月17日通知兴通物业服务公司，要求其于2018年5月30日前停止服务，兴通物业服务公司也没有提出证据证明其在2018年5月30日至同年6月30日期间实际提供物业服务的事实，因此，兴通物业公司提供物业服务结束时间应当确定为2018年5月30日，张英月对2018年5月30日前的物业费负有给付义务。由于兴通物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，应当予以酌情减少，以不超过中国人民银行同期贷款利率的30%为宜。此外，从兴通物业公司与张英月订立合同、张英月支付物业费以及小区业主委员会通知兴通物业公司于2018年停止物业服务以及与通辽市泽信希望物业服务有限公司办理物业交接手续等事实看，兴通物业公司为案涉小区物业服务单位，兴通物业公司已经对案涉小区提供物业服务。另外，兴通物业公司对案涉小区服务期间，在公共服务方面所存在的服务瑕疵，应当通过其他途径督促其改进和提高，但不能据此成为业主拒绝支付物业费的理由，张英月以兴通物业公司没有提供物业服务拒绝支付物业费缺乏事实依据，以服务瑕疵拒绝支付物业费的抗辩理由缺乏合同依据和法律依据，上述抗辩理由不能成立。由于兴通物业公司在债务到期后，没有证据证明向张英月主张债权，部分债权（即2016年10月18日之前的到期债权）已经超过诉讼时效期间，因此，兴通物业公司主张的2016年度、2017年度和2018年度的债权没有超过诉讼时效期间，对于2014年9月25日至2015年12月31日期间的物业费属于超过诉讼时效期间的债权，不予保护。截止2018年5月30日，其没有超过诉讼时效期间的债权为4422.50元，应当由张英月支付；以到期债权为基数，截止2019年8月31日，参照不超过中国人民银行同期贷款利率30%的标准，张英月还应当支付违约金771.65元。综上所述，兴通物业公司的部分诉讼请求成立。判决：一、被告张英月支付原告通辽兴通物业服务有限公司物业服务费4422.50元，支付违约金771.65元，合计5194.15元，于本判决发生法律效力后立即履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告通辽兴通物业公司服务有限公司的其他诉请求。案件受理费减半收取568.00元，由原告通辽兴通物业公司服务有限公司负担543.00元，由被告张英月负担25.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示2013年9月9日张英月的物业费收取通知单，该书证中物业费单价系经修改而成，且修改的数额与上诉人主张不一致，不予采信。上诉人出示的通辽市物价局关于通辽兴通物业服务有限公司某小区物业服务收费标准的批复文件，该批复时间系在上诉人与被上诉人签订前期物业管理服务协议之前，该前期物业管理服务协议未经房产局备案，故该批复非针对涉案住宅，与本案无关。二审经审理查明的事实和认定的其他证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月25日签订了《前期物业管理服务协议》，双方应按该协议约定履行该协议。关于物业费数额，上诉人提交的服务协议中将0.8元/月/平修改为1.5元/月/平，但修改后的数额无证据证明与被上诉人协商一致，亦未在房管局备案，且被上诉人提交的《前期物业管理服务协议》中该项内容为空白，被上诉人亦否认物业费为1.5元/月/平或者1.3元/月/平。上诉人收取被上诉人首年物业费收据中未明确物业费单价，物业费收取通知书上的单价亦经修改，且修改后的数额与上诉人主张不一致，故上诉人主张物业费标准为1.3元/月/平没有依据，不予支持。关于物业服务期限，业主委员会于2018年5月17日正式向上诉人发函，要求其于2018年5月30日前停止服务，上诉人提交的告知书系其单方出具，其未提供充分证据证明在2018年5月30日至2018年6月30日期间实际提供了物业服务。故一审判决将物业费计算至2018年5月30日并无不当。关于诉讼时效问题，上诉人未提交证据证明其于一审起诉前向业主索要过物业费，故2016年10月18日前的到期债权已超过诉讼时效。上诉人主张诉讼时效应从合同终止、解除或最后一笔物业费履行期限届满之日起算没有法律依据，不予支持。关于违约金问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人主张的违约金已超过实际需要缴纳的物业费数额，应认定为过分高于造成的损失，一审法院在被上诉人以违约金约定过高为由要求法院予以适当减少的情况下，以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则调整的违约金数额未超过法律规定的范围，本院予以确认。综上所述，通辽兴通物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.00元，由上诉人通辽兴通物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华二〇二〇年九月十四日法官助理 张佳琪书记员 李同亮