河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初3330号原告：郑州玉安联合置业有限公司，住所地郑州市**长江路嵩山路亚星盛世兴商中心**楼****。法定代表人：高国安，董事长。委托诉讼代理人：邵振闯，该单位员工。委托诉讼代理人：董中原，该单位员工。被告：马甲忠，男，汉族，1952年3月2日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：王银行，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲玉，河南天基律师事务所律师。被告：严素灵，女，汉族，1951年5月2日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：王银行，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲玉，河南天基律师事务所律师。被告：马泽昕，男，汉族，2016年2月13日出生，住河南省沈丘县。法定代理人：聂晓妮，女，汉族，1987年10月25日出生，住河南省周口市沈丘县，系马泽昕母亲。被告：马奕焜，男，汉族，2018年8月24日出生，住河南省沈丘县。法定代理人：马莺歌，女，汉族，1990年7月26日出生，住河南省平顶山市汝州市，系马奕焜母亲。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑，住所地郑州市金水路**v>负责人：董琢理，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该单位员工。原告郑州玉安联合置业有限公司（以下简称玉安联合公司）诉被告马甲忠、严素灵、马泽昕、马奕焜，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告玉安联合公司的委托诉讼代理人邵振闯，被告马甲忠及马甲忠、严素灵的共同委托诉讼代理人王银行、李玲玉，第三人浦发银行的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼，被告马泽昕、马奕焜经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告玉安联合公司诉至本院请求：1、判令解除原告与马庆玉（已故）2017年4月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003252953）；2、判令四被告及第三人配合原告注销郑州市二七区福喜路7号1号楼10层1013号房的预抵押登记手续；3、判令四被告配合原告注销郑州市二七区福喜路7号1号楼10层1013号房的预告登记手续（预告登记证号：豫20**郑州市不动产证明第**）；4、判令四被告配合原告注销《商品房买卖合同》（合同编号：合同编号：17003252953）的备案登记手续；5、判令四被告向原告偿还按揭代偿款暂计26971.1元并支付补偿金暂计1504.33元（其中第一笔补偿金以9022.3元为基数，按日利率万分之五暂计至2020年5月20日为1055.61元；第二笔补偿金以17948.8元为基数，按日利率万分之五自2020年3月31日暂计至2020年5月20日为448.72元；2020年5月20日之后补偿金以实际欠款金额为基数，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止。）以上供暂合计28475.43元。（本项款项可由原告从应退还给四被告的购房款中扣除。）6、判令原告代马庆玉（已故）向第三人偿还剩余购房贷款本息等费用，原告代偿后有权在应退四被告购房款中直接扣除。7、本案诉讼费、保全费、诉讼保险费由四被告承担。事实与理由：原告与马庆玉（已故，原身份证号：）系商品房买卖合同关系，2019年5月22日马庆玉因病去世，四被告系马庆玉（已故）的继承人，依次为马庆玉的父、母、长子、次子。2017年4月3日，原告与马庆玉（已故）签订《商品房买卖合同》（编号：17003252953），将原告开发的位于郑州市二七区福喜路7号1号楼10层1013号房屋出售给马庆玉（已故）。合同约定：房屋首付款246981元，剩余245000元为商业贷款。合同又约定：如买受人没有按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当按日支付代偿款项及损失千分之五的补偿金。2017年4月11日，马庆玉（已故）与浦发银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告作为保证人，提供连带保证责任。马庆玉（已故）去世后，其按揭还款账户无人继续还款，导致浦发银行从原告保证金账户中划扣款。原告多次与四被告（或其法定代理人）联系，四被告既不明确表示放弃继承权，也不继续履行贷款合同与购房合同，导致原告的保证金已连续数月被扣。原告无奈诉至贵院，望判如所请。被告马甲忠、严素灵辩称：1、马甲忠、严素灵作为马庆玉的第一顺位法定继承人，在此明确表示继承马庆玉所留房产，并同意在继承遗产范围内清偿债务；2、对于原告所垫付的银行按揭代偿款同意据实偿还；3、本案违约方的违约程度显著轻微，不影响原告出售房屋收取房款，合同目的实现为了维护交易的稳定平衡，双方当事人的利益，并根据诚实信用原则，应当对原告行使合同解除权予以限制。案涉合同不应解除。4、原告诉求第1、2、3、4项，依法应予以驳回。一、涉案房屋的总房款近50万元，马庆玉已支付总房款的一半首付款。在银行放贷后，虽存在未及时偿还银行贷款导致原告承担保证责任的情形，但原告代偿金额不多，仅为两万余元，且继承人愿意偿还轻微的逾期还款，不影响合同目的实现。第二，本案逾期还款的原因是马庆玉突然离世，其继承人受到巨大精神打击，因忙于后事、房产的相关事宜，属于不可抗力，并非主观恶意违约。第三，案涉房产已办理相关的预抵押预告登记手续前已交付使用，按揭贷款已偿还两年，买房产的行为对于普通家庭是重大事项，解除合同更应慎重。第四，马庆玉两个子女未成年，居无定所。这是马庆玉为子女留下的唯一裁请求，法院结合法法理情理依法裁判。被告马泽昕、马奕焜均未答辩亦未提交证据。第三人浦发银行述称：借款人马庆玉在第三人处的贷款尚未结清，原告承担连带担保责任，亦未解除。在贷款结清之前，第三人不同意协助办理解除相关的抵押手续。经审理查明：1、马庆玉于2019年5月22日死亡，被告马甲忠系马庆玉父亲，被告严素灵系马庆玉母亲，被告马泽昕、马奕焜系马庆玉两个儿子。2、2017年4月3日，原告与马庆玉签订《商品房买卖合同》（编号：17003252953），将原告开发的位于郑州市二七区福喜路7号1号楼10层1013号建筑面积48.39平方米的房屋出售给马庆玉。合同约定：该房屋总价款为491981元，首付款246981元，剩余245000元为商业贷款。3、2017年4月14日，马庆玉与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，从浦发银行借款245000元，合同约定采用等额本金还款法分期还款，期限为10年，自2017年4月14日至2027年4月14日止，原告作为保证人，提供阶段性连带保证责任。4、马庆玉去世后，因其按揭还款账户无人继续还款，浦发银行于2019年9月29日从原告保证金账户中划扣马玉庆贷款9022.3元，2020年3月31日又扣17948.8元。5、本案在审理过程中，原告申请撤回1、2、3、4、6项诉讼请求，仅请求法院依法判令四被告向原告偿还按揭代偿款暂计26971.1元并支付补偿金暂计1504.33元（其中第一笔补偿金以9022.3元为基数，按日利率万分之五暂计至2020年5月20日为1055.61元；第二笔补偿金以17948.8元为基数，按日利率万分之五自2020年3月31日暂计至2020年5月20日为448.72元；2020年5月20日之后补偿金以实际欠款金额26971.1元为基数，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止），并由四被告承担诉讼费、保全费、诉讼保险费。6、本案在起诉前，原告向本院申请财产保全，缴纳保全费2994元，支付诉讼保险费1480元。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，马庆玉与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》后，第三人按约向马庆玉提供了贷款，后因马庆玉死亡，其按揭还款账户无人继续还款，致使第三人于2019年9月29日从原告保证金账户中划扣马玉庆贷款9022.3元、于2020年3月31日又17948.8元。现原告要求马庆玉的继承人四被告偿还按揭代偿款、补偿金及相关费用，四被告未明确放弃继承权，故本院支持四被告在继承遗产范围内偿还原告上述款项，具体支持金额为：代偿款数额以银行扣划金额为准即26971.1元，补偿金以银行扣划金额为基数，以同期贷款市场报价利率为标准计算（其中以9022.3元为基数计算自2019年9月29日起至实际支付之日止，以17948.8元为基数计算自2020年3月31日起至实际支付之日止），诉讼保险费1480元，高出本分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马甲忠、严素灵、马泽昕、马奕焜于本判决生效后十日内在继承马庆玉遗产范围内支付原告郑州玉安联合置业有限公司代偿款26971.1元，并支付补偿金（以同期贷款市场报价利率为标准计算，其中以9022.3元为基数计算自2019年9月29日起至实际支付之日止，以17948.8元为基数计算自2020年3月31日起至实际支付之日止）；二、被告马甲忠、严素灵、马泽昕、马奕焜于本判决生效后十日内在继承马庆玉遗产范围内支付原告郑州玉安联合置业有限公司诉讼保险费1480元；三、驳回原告郑州玉安联合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元、保全费2994元，由被告马甲忠、严素灵、马泽昕、马奕焜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇二〇年九月三十日书记员  高重坤