上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6610号上诉人（原审被告）：许春蕾，女，1976年1月3日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：郝凯莉，上海融盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱天华，男，1955年4月7日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：聂海军，上海儒君律师事务所律师。上诉人许春蕾因与被上诉人朱天华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初7844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许春蕾上诉请求：撤销一审判决第一、四、五项，依法改判。事实与理由：1.关于一审判决第一项，许春蕾同意解除双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）签订的《房屋租赁合同》，但不认同一审法院认定的合同解除时间。许春蕾认为其受疫情影响而未支付租金，应以疫情结束之日为双方合同解除之日，但因疫情结束时间不确定，故以二审结案时间为合同解除时间。2.关于一审判决第四项，对起止时间和计算标准均无异议，但认为该款项是租金，而非房屋占有使用费。3.关于一审判决第五项，因涉案房屋的空调内机外壳掉落砸伤许春蕾，许春蕾无法正常工作，导致没有收入来源，也就无法支付租金。2020年1月后受疫情影响，许春蕾经营的饭店也没有收入。因此许春蕾不支付租金，有正当理由，不存在违约，无需支付违约金。如法院认定要支付违约金，一审法院判决的违约金金额也过高。朱天华辩称，一审法院认定双方合同解除时间，并无不当。合同解除之后许春蕾占有使用涉案房屋的费用为占有使用费，而非租金。许春蕾称被空调内机外壳砸伤，但朱天华到场后发现许春蕾没伤，许春蕾亦未就医，且根据合同约定空调损坏许春蕾可以代为维修，在租金内扣除相应费用，但许春蕾一直拖欠租金，存在违约，一审法院已经调低了违约金金额。双方解除合同时间为2020年1月12日，此时还未受到疫情影响，故许春蕾所称的疫情原因没有能力支付租金没有依据。综上，不同意许春蕾的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。朱天华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除;2.许春蕾支付朱天华自2020年1月1日起至2020年3月14日止，按人民币200元/天计算的租金；自2020年3月15日起至实际搬离之日止，按200元/天计算的房屋使用费；3.许春蕾支付朱天华解除合同违约金6,000元；4.许春蕾将上述房屋恢复原状归还朱天华；5.许春蕾支付使用期间的水、电、煤、网络费用。一审法院认定事实：朱天华和案外人马某系涉案房屋的房地产权利人。2018年10月24日，朱天华（出租方、甲方）与许春蕾（承租方、乙方）、居间方上海XX有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方。该房屋建筑面积94.28平方米。租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止。甲方于2018年10月30日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付日租金的双倍作为违约金。在上述租赁期内，该房屋月租金为6,000元。租金支付方式：二个月一付，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即6,000元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信（若有）、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付违约金。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。（一）乙方擅自改变房屋居住用途的；（二）因乙方原因造成房屋结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；（五）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过7日的；（七）乙方欠缴应承担的公共事业费用累计超过300元的。双方还约定，该房屋交付验收时，现有的装修、附属设施、设备甲方保证可正常使用。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其附属设施、设备损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的1倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋。非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。双方在附加条款另约定半年后租金三个月一付。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，许春蕾向朱天华支付房屋租金12,000元和租赁押金6,000元。朱天华向许春蕾交付了涉案房屋。2019年9月7日，朱天华微信联系许春蕾：“我知道你做生意不容易，所以你说房租在9月1号做了营业额就给我，今天已经7号了我怎么还没有收到房租？既然你不想付房租的话，我有权叫你搬走，明天叫上居委会和警察来解决！”许春蕾回复：“我等会给你转账8,000元，还有一点过几天给你。”2019年11月30日上午，许春蕾微信联系朱天华：“你们家空调板掉下来，把我头砸了！你们要赔我脑部损伤费。另外马上买个新空调来装上。”朱天华问：“空调板怎么会掉下来？”许春蕾：“老化了。”朱天华：“是不是要去医院看一看？怎么会突然掉下来，有空我来看看。”许春蕾答：“我躺床上睡觉，突然就掉下来了。我现在眼睛模糊了。”朱天华于当日下午在物业人员陪同下至涉案房屋查看，现场有空调室内机外壳掉地上的碎片。许春蕾要求朱天华赔偿医药费，朱天华未见许春蕾脸部有红肿、出血的情况，双方争论几句后朱天华离开。许春蕾称其头晕躺了一周，但未就医。2020年1月7日，朱天华再次微信联系许春蕾：“今天第7天还没有收到租金我已经可以收回房子。”许春蕾未作回复。2020年1月9日，朱天华向许春蕾发出《律师函》，主要内容为：在租赁合同履行过程中，你方多次找各种借口拖延支付租金。按照合同的约定，在2019年12月24日至12月31日，你方需支付2020年1月至3月的房租，共计18,000元，但你方在朱天华先生多次电话、微信催交后，仍不予支付，至今，已逾期支付租金超过7日，按照合同的约定，朱天华先生可书面通知你方解除合同，并要求支付拖延的租金及违约金，赔偿损失。为此，通知你方：一、通知你方书面解除XX路XX弄XX号XX室的房屋租赁合同，自我方的书面律师函发出之日起，本租赁正式解除；二、请你方务必在收到本函之日起5日内搬离承租的房屋，与朱天华先生办理归还房屋并结清房屋租金、水电煤相关费用等手续；并支付一个月租金的违约金；三、请贵方务必在收到本函之日起5日内将租赁房屋内所涉物品、家具搬迁腾退完毕并办理书面移交手续。若未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为贵方放弃对房屋内所涉物资的全部权利。朱天华向上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室地址邮寄上述《律师函》，2020年1月12日，许春蕾收到该律师函。2020年3月10日，朱天华诉至一审法院。2020年3月14日，许春蕾收到一审法院邮寄的诉状副本等材料。关于6,000元租赁押金，朱天华表示在扣除许春蕾应付的水、电、煤、网络费用后，可返还余款。另查明，租赁合同中虽约定自2019年5月起租金应三个月一付，但实际上许春蕾仍按二个月一次向朱天华支付租金。一审法院认为，朱天华、许春蕾签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。按照合同约定和合同履行中双方形成的付款习惯，许春蕾应当于2019年12月24日至12月31日期间支付2020年1月至2月的房屋租金；因许春蕾逾期支付，且经朱天华催告后许春蕾仍不履行，故按照合同约定朱天华有权解除合同。2020年1月9日朱天华向许春蕾发送《律师函》，要求解除租赁合同，许春蕾于2020年1月12日签收。朱天华要求解除合同的意思于该日到达许春蕾，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除。合同解除后，许春蕾应及时付清各类欠费并向朱天华返还房屋。许春蕾占用房屋期间，朱天华要求许春蕾参照月租金标准按每天200元支付房屋使用费，合理合法，一审法院予以支持。在合同履行过程中，发生了空调内机外壳损坏的情况，因无证据证明许春蕾因此遭受人身或财产损害，故该情况未实质影响租赁合同的履行，许春蕾不得以此为由拒付租金。因许春蕾的违约行为导致合同解除，朱天华主张解除合同违约金6,000元，合法有据。因许春蕾对该违约金提出抗辩，一审法院结合朱天华的实际损失，酌情将违约金数额调整为5,000元。合同解除后，双方应对未了事项一并解决。鉴于朱天华同意在许春蕾结清水、电、煤、网络费用后退还租赁押金，一审法院予以准许。一审法院审理后于2020年4月30日作出判决：一、确认朱天华与许春蕾签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除；二、许春蕾于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复原状后归还朱天华；三、许春蕾于判决生效之日起十日内支付朱天华自2020年1月1日起至2020年1月12日止的房屋租金2,400元；四、许春蕾于判决生效之日起十日内支付朱天华自2020年1月13日起至实际搬离之日止，按每日200元计算的房屋占有使用费；五、许春蕾于判决生效之日起十日内支付朱天华解除合同违约金5,000元；六、朱天华于许春蕾搬离上述房屋并结清所欠水费、电费、燃气费、网络费用后三日内，退还许春蕾租赁押金6,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由许春蕾负担。二审中，许春蕾提供如下证据：1.2019年8月31日的饭店转让合同、2019年8月28日的商铺租赁合同、饭店转让支付款项的收据及支付截图、商铺租赁合同解除协议，证明许春蕾自2019年8月以后经营饭店，后因疫情关门，许春蕾没有收入来源，故无法支付涉案房屋的租金；2.2020年7月28日的就医记录及检验报告单，证明因被空调内机外壳砸伤后，许春蕾心理压力很大，故去医院看心脏科。朱天华质证表示：对证据1和2的真实性无法确认，亦与本案无关。本院认证如下：对证据1，因涉及案外人，本院对真实性无法确认，且许春蕾拖欠租金发生在疫情之前，故其所称的疫情影响收入与本案无关，故该证据的证明目的，本院不予确认；对证据2，许春蕾该次就医发生在其所称的空调内机外壳掉落八个月之后，故该证据不能证明其因空调内机外壳掉落遭受损害，亦与本案所涉拖欠租金不具有关联性，故本院对证明目的亦不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于许春蕾拖欠租金有否有正当理由，一审法院对合同解除时间的认定及违约金的酌定是否有相应依据。根据本案查明的事实，许春蕾未按照合同约定及时于2019年12月底支付2020年1月至2月的租金，经朱天华催告后仍未支付。许春蕾主张，其未支付租金，有两点事由，一是被空调内机外壳砸伤影响收入，二是因疫情影响无收入来源。对此，本院认为，许春蕾主张其被空调内机外壳砸伤，但该情况发生在2019年11月30日，即使如许春蕾所言在家休息了一周，最多影响其一周的收入，与其未在2019年12月底支付后两个月租金不具有因果关系，故不构成不支付租金的正当理由。另外，许春蕾未支付租金的行为发生在疫情之前，故许春蕾以疫情为由不支付租金，亦不构成正当理由。朱天华发函解除合同时，许春蕾拖欠租金已经符合合同约定的可以解除的情形，故一审法院以该意思表示到达许春蕾之日即2020年1月12日为合同解除之日，符合法律规定。许春蕾主张合同解除时间为二审结案时间，缺乏依据，本院不予采纳。许春蕾在合同解除之后仍然占有使用涉案房屋，故应支付房屋占有使用费，一审法院对该款项的定性并无不当。如前所述，许春蕾存在违约，故朱天华有权按照合同约定主张解约违约金。关于违约金金额，一审法院根据本案的实际情况已经对金额进行酌减，酌减后的金额在合理范围之内。许春蕾主张酌减后的金额仍然过高，但未提供有效证据加以证明，故本院不予采纳。综上所述，许春蕾的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许春蕾负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年九月二十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……