广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初34255号原告：朱联宗，男，汉族，1983年12月19日出生，户籍地址江西省抚州市乐安县，委托代理人：易爽，广东银颂律师事务所律师。被告：司远辉，男，1978年3月7日出生，户籍地址安徽省六安市金安区，第三人：深圳市恒汇投资有限公司，住所地深圳市光明区玉塘街道玉律社区第四工业区玉星路****301，统一社会信用代码91440300581596569A。法定代表人：邓瑞标。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告返还押金70000元；2、被告支付逾期返还租金利息630元（以7万元为基数，从2019年9月1日起按每日万分之三暂计至2019年10月1日，最终金额以实际付清止）；3、案件诉讼费由被告承担。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况原告朱联宗与被告司远辉于2017年9月1日签订《转让协议》，约定：1、被告将恒汇科技园小百货店转让给原告经营，合作期限2017年9月1日至2019年8月30日；2、原告经营期间一切按照承包合同认真履行，由原告违规合同条款及经营不当或管理不到位，出现一切事物造成一切诉讼，由原告自行承担，押金不退；3、中途因原告自行原因无法经营下去，押金不退，合同期满后如原被告双方不继续合作，原押金归原告所有（押金共计45000元）；4、在经营过程中，原告必须严格遵守被告和被告与恒汇科技园所签定的合同规定，如原告没有按照合同的条款规定执行而导致解除合同的，全部责任均由原告承担；5、本合同期间，如恒汇科技园倒闭、破产或逃逸导致原告投资损失以及全部无法追偿的，该风险责任由原告承担。2017年8月16日原告转账20000元给被告；2017年9月1日，原告分两次转账50000元给被告。2017年10月9日原告分两次转账给被告14000元；2017年11月8日原告转账给被告10000元；2017年11月9日原告转账给被告4800元；2017年12月6日原告分两次转账给被告14000元；2017年12月10日原告转账给被告400元；2018年1月10日原告分两次转账给被告14400元；2018年2月6日原告转账给被告10000元；2018年2月7日原告转账给被告4400元；2018年3月7日原告分两次转账给被告11000元；2018年3月8日原告转账给被告3400元；2018年4月9日原告转账给被告10000元；2018年4月10日原告分两次转账给被告4400元；2018年5月5日原告分两次转账给被告14400元；2018年6月6日原告分两次转账给被告14400元；2018年7月5日原告转账给被告10000元。原告自2017年10月至2018年7月共支付给被告租金139600元。2018年8月16日原告转账给“雄大”10000元；2018年9月5日原告分两次转账给“雄大”10000元；2018年10月10日原告转账给“雄大”3000元；2018年10月12日原告转账给“雄大”7000元；2018年11月7日原告转账给“雄大”8000元；2018年12月5日原告转账给“雄大”4000元；2019年1月5日原告转账给“雄大”4000元；2019年2月15日原告转账给“雄大”4000元；2019年3月6日原告转账给“雄大”4000元；2019年4月6日原告转账给“雄大”4000元；2019年5月6日原告转账给“雄大”6000元；2019年6月9日原告转账给“雄大”6000元；2019年7月7日原告转账给“雄大”5000元；2019年7月11日原告转账给“雄大”1000元；2019年8月6日原告转账给“雄大”6000元。原告自2018年8月至2019年8月共支付给“雄大”租金82000元。被告当庭对原告支付给被告及“雄大”的租金金额予以确认。本案经过庭审的举证、质证，归纳争议的焦点如下：一、关于房屋租赁合同无效的问题。我国房屋租赁合同有别于其它合同纠纷，对所出租房屋有较为严格的要求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告、被告及第三人未提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原告与被告签订的房屋租赁转租合同应当属无效合同。二、关于房屋租赁合同无效后相关费用的支付问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告签订的《转让协议》系原告与被告就恒汇科技园小百货店转让租赁合同，原告、被告及第三人未提交证据证实所出租房屋系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原告与被告签订的房屋租赁转租合同应当属无效合同。原告与被告签订的房屋租赁合同虽属无效合同，但原告应当支付被告2017年9月1日至2019年8月30日期间的占有使用费。原告与被告在《转让协议》中未有租金的约定，但根据原告与被告之间每月租金的转账记录及交易习惯，原告与被告之间关于恒汇科技园小百货店租金为每月14400元。原告应当支付被告2017年9月1日至2019年8月30日期间的占有使用费应为345600元（14400元×24个月），而依据原告提交的租金支付记录，原告仅支付被告2017年9月1日至2019年8月30日期间的占有使用费221600元（139600元+82000元），原告尚欠被告2017年9月1日至2019年8月30日期间的占有使用费124000元（345600元-221600元）。原告庭审辩称，经营期间存在两次减租，因原告未提交证据予以证实，原告应承担举证不能的法律后果。关于押金金额的认定问题。被告确认收到原告70000元，但被告辩称其中仅45000元为押金，另25000元为转让费用。而原告在起诉中认为该70000元均系押金。根据原告提交的证据《转让协议》明确约定押金45000元、以及《转让协议》明确该出租给原告的“恒汇科技园小百货店”系由被告转让的形式租赁给原告的约定。被告的抗辩意见，本院予以采信。但因原告与被告签订的房屋租赁合同系无效合同，被告居于无效合同取得的押金45000元应退还原告，被告居于无效合同取得的转让费25000元也应退还原告。综上，原告尚欠被告2017年9月1日至2019年8月30日期间的占有使用费124000元，应退款项70000元尚不足以抵扣占有使用费。故在原告未有证据证实其已经足额支付被告占有使用费的情况下，原告诉请被告退回70000元及利息，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费783元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌    平二〇二〇年九月八日书记员 王东东（兼）书记员 赵    畅附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。