上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7255号上诉人(原审被告)：上海固豪建筑装饰有限公司，住所地浦东新区三林镇南阜村高树队南孙家宅**。法定代表人：钱方，执行董事。委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海月浦工业园区发展有限公司，住，住所地宝山区蕰川路**/div>法定代表人：汪明龙，总经理。委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。原审被告：钱方，女，1970年2月6日出生，汉族，住所地，住所地上海市浦东新区iv>委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海固豪建筑装饰有限公司(以下简称固豪公司)因与被上诉人上海月浦工业园区发展有限公司(以下简称月浦工业园区公司)、原审被告钱方房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。固豪公司上诉请求：维持一审判决第一、二、六项，撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回月浦工业园区公司相关一审诉请。事实和理由：月浦工业园区公司在合同履行过程中存在违约行为，该违约行为造成的损失超过固豪公司欠付租金之数额，故固豪公司无需再行支付。一、蕰川路XXX号土地及房屋系月浦工业园区公司向上海育浦集装箱货运有限公司(以下简称育浦公司)承租，再转租给上海保川实业投资有限公司(以下简称保川公司)，最终再由固豪公司租赁使用。月浦工业园区公司与育浦公司的租赁合同、与保川公司的租赁合同及项目合作协议均显示，租赁目的是由承租人扩建房屋，以形成汽车产业园及相关产业的仓储、维修、销售、办公等。从［宝月府［2014］50号］规划征询函可见，蕰川路XXX号三个地块的扩建事宜已于2014年9月10日立项申报。正是基于蕰川路XXX号可用以扩建房屋并经营之目的，固豪公司才承租土地及房屋。二、月浦工业园区公司应当对扩建房屋负有报批手续之义务。月浦工业园区公司并非单纯的民事主体，其具有政府信用背书。在尚未进行任何报建手续的情况下，原承租人保川公司已进行了近10000平方米的地基施工，月浦工业园区公司从未提出任何异议，反而以此作为合同内容进行招租。事实上，蕰川路XXX号扩建申报手续最终仅批准了两块土地，且批准的扩建面积仅5000平方米左右，远低于月浦工业园区公司所承诺的面积。但月浦工业园区公司仍然以最早的征询函载明的申报面积及总平面图为依据，诱使固豪公司承租了土地及房屋。三、固豪公司愿意为保川公司承担人民币(以下币种均为人民币)300万元租金的前提是月浦工业园区公司能够办理扩建20000平方米房屋面积的报批手续。现报批手续并未完成，故固豪公司无需支付该部分租金。对于其余部分租金，双方达成一致意见延期支付，故不应当支付逾期违约金。综上，固豪公司请求二审法院支持其上诉请求。月浦工业园区公司辩称，征询函仅是立项申报，月浦工业园区公司从未就报批手续作出过明确承诺。固豪公司所提损失部分，并未在一审提起反诉，故二审不应予以审查及处理。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。月浦工业园区公司向一审法院起诉请求：1．确认月浦工业园区公司与固豪公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；2．固豪公司搬离蕰川路XXX号场地并将场地返还给月浦工业园区公司；3．固豪公司支付月浦工业园区公司自2016年7月1日至2020年1月19日累计拖欠的租金共计459.8万元，并按年租金200万元的标准支付自2020年1月20日起至实际搬离之日的使用费；4．固豪公司支付月浦工业园区公司2019年2月15日至租金实际付清之日止的滞纳金(以200万元为基数，按照每日万分之五计算)；5．固豪公司支付月浦工业园区公司违约金10万元；6．月浦工业园区公司返还固豪公司定金30万元。一审法院认定事实：上海市宝山区蕰川路XXX号登记权利人为育浦公司，产证登记面积合计13，634平方米，建筑面积合计3，539.38平方米。宝集建(92)字第2359号集体土地建设用地使用证显示土地使用者为宝山区月浦镇肥料站，用地面积为4，921平方米。1992年11月24日，上海市宝山区人民政府出具宝府用地(1992)285号关于月浦肥料站扩建用地的批复，载明：“……经区计委宝计投(92)第504号文核准扩建肥料站仓库、泵房1，670平方米，粪池704平方米……现经区规划土地局宝规地(92)第207号建设用地规划许可证通知……同意月浦肥料站扩建使用梅园村朱家生产队耕地5，783平方米……”宝规建(2002)第173号建设工程规划许可证显示，建设单位为上海宝山区月浦镇肥料站，项目名称为翻建仓库，建设位置为宝山区月浦镇蕰川路XXX号，建设规模为1，071平方米。2014年，育浦公司(出租方，甲方)与月浦工业园区公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将宝山区蕰川路XXX号出租给乙方，用地面积40.31亩，其中以育浦公司名义办理房地产权证的土地是20.44亩，月浦农业公司下属肥料站面积19.87亩，房屋建筑面积约5，000平米(以不动产权证或测绘部门测绘结果为准)，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，用途限于仓储、工业生产、经营、办公所用；未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁物用途；乙方根据经营需要，可将租赁物招租或转租第三方经营汽车4S店及相关产业的仓储、维修、经营、办公等配套(不得居住)……2014年1月18日，月浦工业园区公司(出租方，甲方)与保川公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将上海市宝山区蕰川路XXX号土地及现有地上建筑物(土地面积约40亩，现有地上建筑物面积约5，000平方米，以不动产权证或测绘结果为准)出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，乙方承租上述租赁物，用于经营汽车4S店及相关产业的仓储、维修、销售、办公等配套(不得居住)；租赁物的年租金基价为150万元／年，每5年递增为5％；本合同签订成立后5日内，乙方应向甲方支付保证金人民币30万元……2016年7月1日，月浦工业园区公司(甲方)、固豪公司(乙方)及保川公司(丙方)签订解除租赁协议及补充协议。解除租赁协议中载明：一、甲方同意与丙方解除租赁合同，租赁物标的为蕰川路XXX号上的土地及现有地上建筑物；二、甲方同意与乙方重新签订租赁合同；三、乙方同意支付丙方所欠甲方租金250万元，如何支付三方另行签订补充协议……补充协议中载明：鉴于丙方无法履行租赁合同，租赁物标的为蕰川路XXX号上的土地及现有地上建筑物，三方就丙方欠甲方租金250万元事宜，经协商达成如下意见：一、原丙方交纳定金30万元作为乙方缴纳定金；二、丙方所欠租金由乙方继承，分叁年付清，2016年付50万元，2017年付100万元，2018年付100万元，具体时间分别于每年12月30日之前支付完毕；三、本协议与甲方、乙方签订的租赁合同具有同等法律效力……2016年7月1日，月浦工业园区公司(出租方，甲方)与固豪公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将上海市宝山区蕰川路XXX号土地及现有地上建筑物(土地面积约40亩，现有地上建筑物面积约5，000平方米，以不动产权证或测绘结果为准)出租给乙方，用于经营汽车4S店或其他符合园区产业导向的产业，租赁期限为20年，自2016年7月1日起至2036年6月30日止；租赁物的年租金基价为200万元／年，每5年递增5％，前两年租金基价为150万元，租金先付后用，第一年租金乙方应于合同成立后十个工作日内一次性支付75万元，第二年起租金每半年支付一次，即在每年的2月和8月的15日之前各支付半年租金75万元，第三年起，每半年支付一次，即在每年的2月和8月的15日之前各支付半年租金100万元；合同签订成立后5日内，乙方向甲方支付保证金30万元；乙方改建、扩建租赁物应向相关职能部门申请批准后，才可以合法建设，甲方予以协助申报审批；乙方无正当理由不按时支付租金或保证金的，每逾期一日按年租金总额的万分之五承担滞纳金，如乙方拖欠租金达5个月，甲方除可单方解除本合同外，乙方还应向甲方支付违约金，违约金金额为10万元；租赁期间，如租赁物被征收，土地补偿款、原保留的1，109平方米办公楼补偿款归甲方所有……租赁物在交付乙方之前，原地上建筑物拆除面积约5000平方米……2018年3月8日，上海市宝山区规划和土地管理局出具《关于蕰川路XXX号违法建设项目的紧急处置函》，载明：蕰川路XXX号涉及上海市宝山月浦肥料站、育浦公司两家建设单位，未按照建设工程许可证内容进行建设，已经向建设单位下达责令停止建设、限期拆除决定书。2018年3月12日，上海市宝山区人民政府分别向上海宝山月浦肥料站、育浦公司出具宝府强拆决规土字2018第2号、第3号决定书，要求上海宝山月浦肥料站、育浦公司拆除违法建筑。2019年1月16日，固豪公司与案外人鑫德公司签订合作合同，固豪公司将承租的部分案涉场地转租给鑫德公司。2019年11月9日，上海市宝山区蕰川路XXX号鑫德公司1号仓库发生火灾。2019年11月27日，固豪公司(乙方)向月浦工业园区公司(甲方)出具欠费确认书：甲乙双方于2016年7月1日签订《土地租赁合同》，根据合同，至2019年12月底，乙方已交定金30万元，已交租赁费450.6万元，至2019年12月底，乙方尚欠甲方土地租赁费419.4万元，合同签订后甲方虽然每年催款，因乙方经营困难故一直拖欠，乙方将尽快付清。钱方在该份欠费确认书上签字并加盖了固豪公司公章。一审庭审中，固豪公司申请证人张某某出庭作证。张某某述称，其受郑云委托到上海市宝山区蕰川路XXX号建造高位厂房。在其施工前场地上的桩基工程已经做好了，其只做了土建工程。在施工过程中没有人告知其不能施工。后张某某收取了360万元施工款，结清了本次施工的费用。固豪公司认为其与月浦工业园区公司签订合同的目的就是为了建造厂房，月浦工业园区公司对此也是明知的。月浦工业园区公司对证人证言不予认可。一审庭审中，月浦工业园区公司、固豪公司一致确认固豪公司承接的保川公司的债务原为300万元，后固豪公司、案外人刘伟民分别于2016年6月20日向月浦工业园区公司支付20万元、30万元，故在三方签订的解除租赁合同协议及补充协议中确认固豪公司承接保川公司的债务为250万元。刘伟民亦到庭认可其向月浦工业园区公司转账支付的30万元系代固豪公司支付。一审庭审中，双方一致确认，固豪公司累计向月浦工业园区公司支付了450.6万元(含2016年6月20日固豪公司支付的20万元及刘伟民代固豪公司支付的30万元)。双方亦确认对于2016年7月1日合同签订之后固豪公司应付的租金，按照应付时间顺序结清，即结清先期租金之后再结算下一期的租金。庭后，法院致电鑫德公司法定代表人郭德祥，郭德祥确认鑫德公司确实与育浦公司签订过一份租赁合同，但该份租赁合同仅是为了鑫德公司办理证照，并未实际履行。本案审理过程中，月浦工业园区公司与固豪公司一致确认上海市宝山区蕰川路XXX号内固豪公司所建造的建筑物已经被全部拆除，开始拆除的时间为2020年4月15日，目前上海市宝山区蕰川路XXX号内尚余一幢办公楼，即双方所签订的租赁合同中所涉的面积为1，109平米的办公楼，该幢办公楼产权人系育浦公司，育浦公司将该幢办公楼出租给了月浦工业园区公司，月浦工业园区公司又出租给了固豪公司。月浦工业园区公司表示2020年1月20日之后，固豪公司就没有实际使用过案涉场地。固豪公司表示，鉴于目前的实际情况，固豪公司认可双方签订的租赁合同于2020年1月19日解除，合同解除后，固豪公司同意将上海市宝山区蕰川路XXX号返还给月浦工业园区公司。但固豪公司坚持认为合同解除是由于月浦工业园区公司的违约行为造成的，固豪公司保留追究月浦工业园区公司违约责任及要求其赔偿损失的权利，固豪公司将会另案起诉。一审法院认为，月浦工业园区公司、固豪公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现双方一致确认双方签订的租赁合同于2020年1月19日解除，法院对此予以确认。固豪公司表示合同解除后，同意将案涉场地返还给月浦工业园区公司，法院对此亦予以确认。关于租金及使用费，固豪公司辩称月浦工业园区公司的诉请已经超过诉讼时效，但固豪公司持续支付租金至2019年11月1日，并且在2019年11月27日向月浦工业园区公司出具欠费确认书，固豪公司在欠费确认书也表示将尽快付清，故法院对固豪公司该抗辩意见不予采信。固豪公司另辩称双方就延付租金已经达成一致意见，但固豪公司并未提供证据予以证实，月浦工业园区公司对此亦予以否认，故法院对固豪公司该辩称意见亦难以采信。固豪公司辩称月浦工业园区公司曾承诺为固豪公司办理相关证照，现月浦工业园区公司未能为其办理相关证照，导致合同目的无法实现，故其延付租金系行使同时履行抗辩权。月浦工业园区公司对此予以否认，且根据双方合同约定，固豪公司改建、扩建租赁物应向相关职能部门申请批准后才可以合法建设，月浦工业园区公司予以协助申报审批，固豪公司亦未提供其他证据予以佐证，故法院对固豪公司该抗辩意见难以采信。综上，固豪公司应当支付月浦工业园区公司相应的租金及使用费。关于租金的金额及使用费的计算方式。双方均确认最初固豪公司承接保川公司欠付的租金为300万元，后固豪公司共计支付了50万元，故月浦工业园区公司、固豪公司及保川公司在解除租赁协议及补充协议中确认固豪公司还须支付月浦工业园区公司250万元，法院对此予以确认。固豪公司在庭审中辩称该250万元为办证服务费但并未提供相应的证据予以证实，且与解除租赁协议及补充协议约定不符，法院不予采信。固豪公司应当向月浦工业园区公司支付该250万元。经双方确认，固豪公司共计向月浦工业园区公司支付了450.6万元(含前述的50万元)。根据双方合同约定，并结合固豪公司出具的欠费确认书，法院确认自2016年7月1日起至2020年1月19日止，固豪公司应当支付月浦工业园区公司租金610.4万元，扣除固豪公司已经支付的400.6万元，固豪公司共计还须支付月浦工业园区公司租金共计459.8万元(含固豪公司承接的保川公司欠付的租金250万元)。关于占有使用费，鉴于2020年1月20日后固豪公司并未实际使用案涉场地，且2020年4月15日固豪公司所建造的建筑物已经开始拆除，故法院酌情确定固豪公司按照150万元／年的标准支付月浦工业园区公司自2020年1月20日至2020年4月14日止的占有使用费。关于滞纳金。根据合同约定，截至2018年12月31日，固豪公司应当支付的租金金额为400万元。固豪公司累计支付的金额为450.6万元，其中2016年6月20日支付的50万元已经确认为支付保川公司欠付的租金。鉴于双方均确认在结清先期租金之后再结算下一期的租金，故即使剩余的400.6万元均系合同签订后即2016年7月1日之后的租金，固豪公司亦未能按照合同约定在2019年2月15日前支付当期租金，故月浦工业园区公司要求固豪公司以年租金额200万元为基数支付自2019年2月15日至租金实际付清之日止的滞纳金符合合同约定，法院予以准许。关于计算标准，双方合同约定的标准过高，法院酌情调整为按照每日万分之二计算。关于违约金，根据合同约定，如固豪公司拖欠租金达5个月，月浦工业园区公司有权要求固豪公司支付违约金10万元，双方均确认固豪公司在结清先期租金之后再结算下一期的租金，即使如固豪公司所述，其支付的款项均系合同签订后即2016年7月1日之后的租金，其拖欠租金的期间与金额均已经超过5个月，故月浦工业园区公司要求固豪公司支付违约金10万元符合合同约定，法院依法予以确认。关于保证金。月浦工业园区公司同意退还固豪公司保证金30万元，该系当事人自行处分自身权利且与法无悖，法院依法予以准许。一审法院作出判决：一、上海月浦工业园区发展有限公司与上海固豪建筑装饰有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；二、上海固豪建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内将上海市宝山区蕰川路XXX号返还给上海月浦工业园区发展有限公司；三、上海固豪建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海月浦工业园区发展有限公司欠付的租金共计459.8万元，并按照每日万分之二的标准计算支付上海月浦工业园区发展有限公司自2019年2月15日至实际付清之日止的滞纳金(以200万元为基数)；四、上海固豪建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内按照150万元／年的标准支付上海月浦工业园区发展有限公司自2020年1月20日起至2020年4月14日止的占有使用费；五、上海固豪建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海月浦工业园区发展有限公司违约金10万元；六、上海月浦工业园区发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海固豪建筑装饰有限公司保证金30万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，固豪公司提供鑫德公司的登记申请书、承诺书、营业执照、准予变更登记通知书、月浦镇政府确认的情况说明、固豪公司法定代表人钱方与本公司员工蒋红兰、彭寿红等人微信聊天记录、固豪公司与和孝公司、金惠护理院合作框架协议草稿、固豪公司与月浦工业园区公司的数次会议记录等，以证明月浦工业园区公司在收到上海市宝山区政府要求拆除违法建筑的决定书之后，仍然协助鑫德公司入驻蕰川路XXX号，继续按照原方案推进引进项目，并多次帮助固豪公司招商引资。月浦工业园区公司表示，除确认相关工商资料的真实性之外，其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法达到固豪公司的证明目的。本院认为，固豪公司自承租蕰川路XXX号土地及房屋之后，从未就租金标准及金额向月浦工业园区公司提出过异议。况且，固豪公司还将大部分土地转租后获取了相关收益。最为重要的是，固豪公司于2019年11月27日，向月浦工业园区公司出具欠费确认书，载明“……乙方尚欠甲方土地租赁费419.4万元，合同签订后甲方虽然每年催款，因乙方经营困难故一直拖欠，乙方将尽快付清。”由此可见，固豪公司就其拖欠租金金额的意思表示明确而具体，欠费确认书中内容应当予以遵守。固豪公司在此后就租金支付事宜与月浦工业园区公司协商时，也未对金额提出过异议。因此，对于租金一节，一审法院处理并无不当。固豪公司上诉认为月浦工业园区公司的违约行为对其造成的损失超过欠付租金之数额，故无需再行支付。本院对此认为，固豪公司并未就其损失部分于一审提起反诉，故本院对此不作审查及处理，固豪公司可另行主张权利。固豪公司还称双方就欠付租金延期支付已达成一致意见，但其所提证据不足以证明月浦工业园区公司同意租金延期支付且放弃追索逾期付款违约金亦即滞纳金的权利。固豪公司有关于此的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，固豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47，311元，由上诉人上海固豪建筑装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年九月二十五日法官助理  黄一鹤书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……