云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初1041号原告：南涧县启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都小区**地。法定代表人：鲁丽红，系公司经理。委托诉讼代理人：杨友权，女，1983年1月8日生，白族，云南省南涧县人，住南涧县。代理权限为特别授权。被告：饶关平，男，1989年12月12日生，汉族，云南省南涧县人，住南涧县。委托诉讼代理人：饶富良，男，1964年4月15日生，汉族，云南省南涧县人，住南涧县，系饶关平父亲，代理权限为特别授权。原告南涧县启程物业管理服务有限公司（以下简称“启程物业公司”）诉被告饶关平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用简易程序，于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁丽红及其委托诉讼代理人杨友权，被告饶关平的委托诉讼代理人饶富良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业管理费6287.90元、滞纳金7753.01元，合计14040.91元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了南涧龙凤丽都小区10号地梅林阁13-3号，面积为187.14平方米，并于2012年6月28日接房。2016年底龙凤丽都小区成立龙凤丽都业主委员会，并与原告签订物业管理服务合同，由原告提供物业管理服务，约定物管费收费标准为住房每月0.70元/平方米，商铺每月1.20元/平方米，使用人逾期不交纳物业费的，按日加收应交费的3‰的违约金。截止2020年12月31日，被告拖欠物业管理费6287.90元，滞纳金7753.01元，合计14040.91元。原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，切实履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务，业主在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业管理费的义务。被告不缴、拒缴物业管理费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。为维护原告及广大业主的合法权益，故起诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告未与原告签订物业管理服务合同，原告在物业服务中存在质量问题，请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下，一、从被告认知的角度而言，小区业主委员会的选举产生过程及与原告签订的物业服务合同被告均不知晓，是无效的，对被告没有约束力，且滞纳金等约定过高；二、原告对本小区履行职务，就服务事项及服务质量严重达不到相应的标准，不同意交纳物业管理费和滞纳金；三、最近几天因官司需要物业管理服务虽有所改善，但停车场管理仍然混乱，无保安来维持秩序；四、由于被告家位于停车场旁，因车辆停放混乱，车辆无法正常出入时车主经常大声按喇叭，对被告生活有所影响；五、现小区保安室仅仅是堆放一些杂物。整个小区那么多的纠纷，原告从来没有来解决问题，有一部分人提出来要自主管理，但不管是自主管理还是原告管理，只要能管好被告都是支持的；六、被告户厨房外下水道堵塞过，原告却一直未与被告沟通过；七、原告尚自在被告家门口黏贴的律师函，影响了被告的生活，且据被告所知律师函的取得也有问题。原告就其诉讼主张向本院提供如下证据（复印件均与原件核对无异）：第一组，1.营业执照复印件1份1页，2.法定代表人身份证明书原件1份1页；3.法定代表人身份证复印件1份1页。用以证明原告的诉讼主体资格；第二组，《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》复印件1份3页，用以证明原告与龙凤丽都业主委员会签订合同并就双方权利义务、物业管理服务费等进行约定的事实；第三组，《南涧龙凤丽都Ⅱ标段物业管理服务合同》复印件1份4页，用以证明原告与南涧龙凤丽都业主委员会、涧河社区居民委员会三方签订的物业管理服务的具体情况；第四组，2018年度南涧龙凤丽都小区物业管理综合考评结果复印件1份1页，用以证明业主委员会对原告的物业管理服务做出评价；第五组，1.缴费催款通知书（存根）原件2份2页，2.张贴在被告家门口的缴费催款通知书照片打印件1份1页。用于证明原告向被告就物业管理费进行过催缴的事实。经质证，被告对第一、四组证据无异议；第二、三组证据有异议，因未与原告签订物业管理合同，其内容与被告无关；第五组证据有异议，因未签收催缴通知书与其无关。被告就其答辩主张向本院提供如下证据：照片彩色打印件6张，用以证明小区停车场管理混乱无保安维持服务、保安室无保安且堆放杂物、僵尸车停放、围栏外绿化情况、绿化毁损及小区内树木从未修剪过的情况。经质证，原告对证据本身没有异议，对证明方向有意见，车辆停放虽然阻塞但是相对有序。本院经综合审查，对证据认证如下：一、原告提供的证据，来源合法、内容真实、与本案相关联，予以确认；二、被告提供的证据，能证明待证事实，依法予以确认。根据以上确认的证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告是具备三级物业管理资质的企业法人，2016年8月18日，原告与南涧龙凤丽都业主委员会签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》。合同约定，原告自2017年1月1日起为南涧龙凤丽都小区提供物业管理服务，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.20元/㎡·月，住房0.70元/㎡·月（含商住一体）；业主于每年第二季度前向原告一次性交清当年的物业管理费，无故逾期不交的，可按日加收应交费用3‰的违约金；合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核（甲方考核乙方）合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业。合同履行期限开始后，原告对南涧龙凤丽都小区进行物业管理服务。在管理过程中，被告认为未与原告签订物业管理合同，管理过程中服务质量有问题对物业管理服务不满意。被告系南涧龙凤丽都小区10号地梅林阁13-3号房屋业主，房屋面积为187.14平方米。原告于2018年12月16日、2020年3月20日以张贴通知书的方式向被告进行书面催交，被告至今共拖欠原告自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费6287.90元（0.7元/㎡·月×187.14平方米×48月）。本院认为：原告与南涧龙凤丽都业主委员会于2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力，原告、南涧龙凤丽都业主委员会和被告均应本着诚实信用的原则全面履行合同中约定的相应义务。本案中，原告提供了物业管理服务，被告作为业主负有按照约定支付物业费的义务，对原告要求被告支付拖欠的物业管理费6287.90元的诉讼请求，符合合同约定，且原告已向被告书面催收，故本院依法予以支持。被告辩称未与原告签订物业管理合同且原告在管理过程中存在管理服务质量问题，但无原告不履行物业管理服务合同或者存在违法违规收费等重大履行瑕疵行为，尚不足以构成业主不交费义务的抗辩事由，本院对被告要求不交纳物业管理费的答辩主张不予采信。关于原告违约损失（滞纳金）的主张，其一因违约金约定较高，根据本案被告要求，本院依法予以调整，其二原告在物业管理过程中存在管理不到位的因素，依据本案实际，滞纳金确定为物管费总额的10%为宜，即628.79元（6287.90元×10%）。因此，对原告的该项诉讼请求依法予以部分支持，对被告不予承担的答辩主张，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告饶关平支付原告南涧县启程物业管理服务有限公司物业管理费6287.90元，滞纳金628.97元，合计人民币6916.87元，限于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取76元，由原告南涧县启程物业管理服务有限公司负担51元（已交纳），被告饶关平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建国二〇二〇年九月十四日法官助理欧阳海花书记员奎瑾汐