广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2826号原告：广州华杰电子商务有限公司，住所地广州市天河区*********，统一社会信用代码91440101MA5AUXPK1A。法定代表人：钟杰超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立源，广东广大律师事务所律师。被告：佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区*******（住所申报），统一社会信用代码91440607MA4X98830R。法定代表人：徐柯，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧玲，女，该公司职员。原告广州华杰电子商务有限公司与被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月30日、8月17日两次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付代理费1877044元及利息（从2020年4月9日起按照LPR计算至实际清偿之日止）；2．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年4月签订了《“金地艺境花园”项目销售代理合同》，就被告委托原告代理销售金地艺境花园项目的别墅及高层房产分销事宜达成一致意见，代理期限为2019年4月22日起至2019年5月31日止。另双方对代理费的计算方式及支付进行了约定。上述合同签订后，原告依约履行了代理义务，被告却迟迟未向原告支付相应的佣金。2020年4月3日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，要求被告履行合同义务，被告收到函件后未提出异议。因被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院。被告辩称，7座1302客户因原告没有提前三十分钟报备，不符合合同报备条件，不应结算。2座601、1座205、8座2104客户因刷卡付款时间早于原告的报备时间，即客户在原告报备前已经到达现场，不符合合同报备及结算条件，不应结算。其余单位的意见以质证意见为准。双方合作以来，从2019年至今都有陆续结算代理费。按照合同认定符合结算条件后，被告即向原告支付相应的代理费，该事实有相应的支付凭证证实。原告要求被告支付利息及相应的利率标准，均没有合同及法律依据，恳请法院驳回相应诉请。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《“金地艺境花园”项目销售代理合同》一份，拟证明2018年6月，原告与被告签订销售代理合同，就金地艺境花园项目的别墅及高层房产分享事宜的达成一致意见，原告依约履行销售义务后，被告应支付相应的佣金；2.原告推介客户42套已达到结佣条件的材料，证明原告已完成42套房屋委托销售工作，已达到原、被告双方约定的被告需向原告支付代理费用的条件；3.律师函、EMS邮件查询记录、妥投记录，证明原告于2020年4月3日委托代理律师分别向被告注册以及其指定地址发出律师函，催告被告履行相应合同义务。被告于2020年4月5日签收律师函之后，未提出异议。但是，截至本案起诉之日，被告没有对原告的律师函提出任何异议，也没有履行相应义务；4.微信沟通截图，证明原告多次与被告沟通佣金事宜，被告屡次承诺向原告支付拖欠佣金，但均没有向原告支付；5.原、被告于2020年5月19日的微信沟通记录，证明原告起诉后，被告于2020年5月19日主动联系原告，表示愿意支付部分涉案佣金110万元；6.银行转账记录和发票，证明2020年6月18日，被告已向原告支付涉案部分佣金159911元，原告也出具了发票；7.原、被告于2020年7月29日微信沟通记录，证明2020年7月29日，在本案开庭前一天，被告主动联系原告，要求原告提前寄出涉案佣金1082345元的发票，表示尽量下周四或下周五能支付这笔款项，并希望原告能够撤诉。原告根据与被告的沟通，开具了1082345元的发票并已寄出给被告；8.客户到访确认函，拟证明被告不予确认的客户均属于原告推介，由原告提供销售代理服务，在被告确认该部分客户已经齐款的情况下，其应向原告支付相应的代理费；9.微信聊天记录及网上银行电子回单，拟证明在本案诉讼之前，原、被告曾于2019年9月12日成功结算涉案项目代理费2253045元，被告已将该笔费用支付给原告。该笔代理费的结算过程是，原、被告通过微信沟通，由被告发送确认的对数EXCEL表格给原告，原告先提供发票，被告再予以付款；10.原告与被告建立的微信群页面截图，拟证明原告与被告是通过建立微信群聊，并通过微信群对原告推介客户进行报备，其中被告处的员工李俊（职位：项目负责人）、朱国良（职位：销售经理）、江泽飞（职位：销售经理）均在群聊内，因此被告是通过微信群聊知悉并确认原告所推荐的涉案房屋客户；11.原告所推荐的客户陈翼（单元号：7-1302）、马佩莉（单元号：2-601）、周燕银、梁二友（单元号：1-205）、林金兵、郭娟（单元号：8-2104）、王青（单元号：1-2801）、陈宾（单元号：7-2102）、秦丽琴（单元号：8-2902）、陈文浩（单元号：2-2304）、黄浩翔（单元号：8-3104）的微信群报备截图，拟证明原告已通过在微信群向被告进行报备原告推荐客户陈翼、马佩莉、周燕银、梁二友、周燕银、梁二友、林金兵、郭娟、王青、陈宾、秦丽琴、陈文浩、黄浩翔；12.网上银行电子回单，拟证明在本案第一次开庭之后，被告曾于2020年8月13日向原告支付涉案项目佣金人民币1082345元，被告还未向原告支付的涉案项目佣金为人民币634788元。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《金地•艺境花园项目销售代理合同》，拟证明原告带客户来现场需要提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备；2.7-1302陈翼单元的报备截图，拟证明原告未按照合同约定提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备；3.2-601马佩莉单元的报备截图、刷单卡，拟证明客户刷卡付款的时间（2019年5月2日16:18:08）早于原告的报备时间（2019年5月2日21:46:24），即客户在原告报备前已到访现场，原告未按照合同约定提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备；4.1-205周燕银、梁二友单元的报备截图、刷卡，拟证明客户刷卡付款的时间（2019年5月30日15:43:32）早于原告的报备时间（2019年5月31日13:55:06），即客户在原告报备前已到访现场，原告未按照合同约定提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备；5.8-2104林金兵、郭娟单元的报备截图，拟证明客户报备无效（即该客户在原告报备前已经来过现场报备登记），原告未按照合同约定提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备；6.回访失败单元的电话回访录音光盘（现有留存7个单元录音）及相应的录音内容文字版，拟证明对于有争议的推介单位，被告通过电话回访的形式，通过客户的陈述和自认作为判断客户推介归属的佐证方式之一；7.付款回单，拟证明开庭前被告共支付了代理费4852868元。经质证，被告对原告提交的证据1真实性、合法性不持异议，关联性有异议，认为被告已经支付了应结算的代理费；对证据2均有异议，未能确认是否属原告推介的客户；对证据3，三性不予确认，被告未收到该函件；对证据4，非被告员工的聊天记录，无法确认真实性、合法性及关联性；对证据5、6、7、9、12不持异议；对证据8无法确认，非原、被告双方出具；对证据10不予确认，李俊、朱国良、江泽飞不是涉案项目的工作人员及合同约定的对接人员；对证据11，无法确认，并非按合同约定通过金房宝后台进行报备。原告对被告提交的证据1、7不持异议；对证据2、3、4、5，因被告未提交原件，故由法庭予以核实；对证据6不予确认。经审理，原告提交的证据中，证据1与被告提交的证据1一致，本院予以采信；证据2、8，所有住户均有被告现场指定人员陈健良签名确认的客户到访确认函，在被告未能提交反驳证据的情况下，本院对该组证据予以采信；证据3、4来源、形式合法，本院对真实性、合法性予以确认；证据5、6、7、9、12，被告不持异议，本院予以确认；证据10、11均为原件，本院予以采信其真实性。被告提交的证据中，证据1-5与原告提交的证据一致，本院予以采信；证据6，非原件，无法核实通话双方的身份，且通话内容并未清楚明确表示原告是否履行了推介客户的合同义务，故此，本院对该证据不予采信。根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年4月，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订《“金地艺境花园”项目销售代理合同》，由甲方委托乙方销售位于佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路12号金地艺境花园别墅及高层产品；委托代理期限从2019年4月22日至2019年5月31日止；客户确认条件为，报备一二手经纪带客户来现场需要提前至少半小时以上通过金房宝后台进行报备，且二手经纪和被推介的新客需要同时到场确认，以姓名和电话核对为准，并双方签《客户转介确认表》，由甲方现场负责人签字确认，否则视为无效报备。签订《客户转介确认表》和交足定金并已签署《认购书》，乙方持有《认购书》复印件，视为客户由乙方介绍，确认乙方成交，甲方必须于签署《认购书》后两个工作日内在《成交确认表》上签字或盖章确认，现场指定陈健良作为现场对接人，确认各项单据及签署。第一次庭审法庭辩论终结前，根据原、被告庭前提交的确认表及庭审陈述，本院制作如下列表：序号客户姓名房屋号代理费（含应结算奖励，单位：元）已结算金额（单位：元）未结算金额（单位：元）被告是否有异议及原因1于小丽、黄维鹏8-402600002568734313回访失败2周冠芳7-1101600002010839892没有提前三十分钟报备3宁昆明、宁纪峰2-2703600003246227538回访失败4林志勇2-403600002021839782无异议5王景景1-230160000060000无异议6王海婷1-140460000060000无异议7郭芬8-2302600002525434746回访失败8王青1-280160000060000回访失败9邓振华2-2301600002042739573回访失败10康健1-506600002060039400无异议11陈翼7-130260000060000没有提前三十分钟报备12谭小芳2-2704600002023739763无异议13肖海飞2-290360000060000无异议14雷德秀8-1402600002025939741无异议15孙彩凤2-1704600002039239608无异议16曹祖胜、马美林1-503600002065339347回访失败17秦丽琴8-290260000060000回访失败18马佩莉2-601600002004839952刷卡时间早于报备时间且回访失败序号客户姓名房屋号代理费（含应结算奖励，单位：元）已结算金额（单位：元）未结算金额（单位：元）被告是否有异议及原因19郑泽彬、郑淑萍2-203600002559534405无异议20邓汝光、周雪梅2-2201600002544634554无异议21吴林艳2-1103600002055439446无异议22潘炯雄、林显凤8-504600003195328047无异议23陈玉燕1-3306600002538534615无异议24潘少博2-1301600002064939351无异议25谢杰灵、曹艳芳2-502600002042339577无异议26周玉霞8-250460000060000无异议27雷小玲、雷正富2-703600002522434776无异议28刘雪8-3102600002023739763无异议29吴秋香2-30360000060000无异议30陈宾7-210260000060000回访失败31周燕银梁二友1-20560000060000刷卡时间早于报备时间且回访失败32林金兵、郭娟8-210430000030000报备无效，该客户报备前已到场33张健、王萍1-220660000060000无异议34田艳红2-1404600002054739453回访失败35陈文浩2-2304600002513434866回访失败36李志云8-1604600002031639684无异议序号客户姓名房屋号代理费（含应结算奖励，单位：元）已结算金额（单位：元）未结算金额（单位：元）被告是否有异议及原因37田贤海、温永权8-1404600002004639954无异议38王建党1-1806600002501334987无异议39黄浩祥8-310460000060000回访失败代理费为2310000元，已结算592867元，未结算1717133元第一次庭审结束后，被告于2020年8月13日支付了涉案代理费1037345元。本院认为，本案的争议焦点在于，被告持有异议的客户是否属原告推介，对此，本院作如下认定与评析：一、关于客户到访确认函的效力。客户到访确认函的抬头虽然非《客户转介确认表》，但从其内容上看，写有公司名称（广州华逸电子商务有限公司）及项目名称（金地艺境天成），有客户签名并留有客户电话，现场负责人陈健良亦签名予以确认，已然符合《客户转介确认表》的形式要件及实质要件。在被告未能提交反驳证据的情况下，本院确认客户到访确认函即合同所指的《客户转介确认表》。根据《“金地艺境花园”项目销售代理合同》的约定，客户的成交确认以签订《客户转介确认表》（由被告现场负责人签字确认）和交足定金并已签署《认购书》，由原告持有《认购书》复印件，视作客户由原告介绍。被告辩称以电话回访作为确认客户是否属原告推介的依据，与合同的约定不符，对该辩称，本院不予采纳。涉案的39套房屋中，原告均提交了相对应的认购书、收款收据及有陈健良签名的客户到访确认函，基于此，原告提交的证据足以证实涉案房屋均属原告推介。二、根据本院在事实认定部分所作的列表，序号为1、2、3、7、9、16、18、34、35的房屋，被告虽持有异议，但其却向原告支付了上述客户的部分代理费。被告辩称因公司审核不严所致，但本院认为，上述房屋所涉及的已支付部分的代理费共计210320元，被告作为房地产开发商，有规范的资金管理制度，对各项费用的支出必然进行了严格的审核，未予审核即支付费用的情况显然与交易习惯相违背。被告既然向原告支付代理费，必然基于客户属原告推介的事实才予以支付。因被告的上述辩解与查明的事实不一致，本院不予采纳。三、针对被告辩称报备无效的客户。金房宝的信息是对原、被告披露的，陈健良作为《“金地艺境花园”项目销售代理合同》中约定的被告现场对接人，负有核实客户是否经由金房宝进行报备等条件后才在客户到访确认函上签名的责任，且其签名确认的行为属于履行职务行为，产生的法律后果应由被告承担。一方面，被告未能提交合同约定的《客户转介确认表》以推翻原告提交的客户到访确认函，另一方面，在合同已经约定陈健良为被告的现场对接人并负责确认各项单据及签署的情况下，被告却否认陈健良签名产生的法律后果，更以陈健良已经离职为由拒绝承认其签名的效力。由此可见，被告的上述行为完全违背诚实信用原则，在原告已经提交大量证据足以证实涉案客户由原告推介的情况下，被告依然以各种理由拒绝支付相应的代理费，被告的行为已经构成违约。四、在本院确认涉案客户均属原告推介的情况下，虽然客户到访确认函中公司名称与原告名称不一致，但被告曾多次向原告账号支付上述39套房屋中的部分代理费，无论是合同的签订还是履行过程中，被告均清楚知悉与其产生委托代理销售关系的相对方是原告，在此情况下，被告的现场负责人陈健良依然在客户到访确认函上签名，故此，本院推定被告是清楚知道客户到访确认函中的广州华逸电子商务有限公司即为本案原告。综上所述，原告已经依合同约定履行了销售义务，被告理应向原告支付相应的代理费。在确定涉案客户均属原告推介的情况下，双方对尚欠代理费679788元不持异议，故原告诉请被告支付代理费679788元，合法合理，本院予以支持。对原告主张的违约金，因双方在协议中并没有明确约定违约金标准，本院酌定从起诉之日即2020年6月22日起按LPR计算至被告实际付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告广州华杰电子商务有限公司支付代理费679788元及违约金（其中1037345元从2020年6月22日起按LPR计算至2020年8月14日，679788元从2020年6月22日起按照LPR计算至实际付清之日止）；二、驳回原告广州华杰电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21854元，减半收取计10927元，保全费5000元，合计15927元，由原告广州华杰电子商务有限公司负担10213元，被告佛山市三水区傲粤房地产开发有限公司负担5714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年九月四日书记员  范楚妤