文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1042号上诉人(原审被告）：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人(原审原告）：陈某，女，2006年10月2日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝**。法定代理人：彭某（系母女关系），女，1981年1月24日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝**。被上诉人(原审原告）：彭某，女，1981年1月24日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。原审第三人：重庆宇昌海实业有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司因与被上诉人陈某、彭某、原审第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人虞竹霖，被上诉人陈某、彭某的委托诉讼代理人陈贽到庭参加了诉讼。原审第三人重庆宇昌海实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天珠物业管理有限公司上诉请求：撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1137号民事判决，改判解除其公司与被上诉人陈某、彭某签订的《房屋租赁合同》。事实和理由是：1、一审判决查明事实有误。一审法院认定案涉房屋所在地区已全面复工复产并未限制酒店正常经营不属实，基层的防疫工作一刻未停止，不可抗力仍然在持续中，疫情对仙女山整个旅游市场的打击难以想象。2、重庆市高级人民法院关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答已明确本次疫情属于不可抗力，具备解除本案租赁合同的条件，一审判决适用法律不当。被上诉人陈某、彭某辩称：本次疫情属于不可抗力，但其与重庆天珠物业管理有限公司签订的本案房屋租赁合同约定的解除条件并未成就，此次新型冠状病毒肺炎疫情已经结束，且该案的房屋租赁合同期限是10年，现在仍有3年的合同期限，目前没有达到合同约定致使一方不能履行合同的前提条件。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，在没有积极协商的情况下，人民法院不予支持。一审诉讼中，重庆天珠物业管理有限公司拒绝协商，其多次要求对合同进行变更，重庆天珠物业管理有限公司均拒绝协商。因此，主张驳回上诉，维持原判。原审第三人重庆宇昌海实业有限公司未予答辩。陈某、彭某向一审法院起诉请求：1.确认重庆天珠物业管理有限公司单方解除租赁合同行为（通知）无效；2.重庆天珠物业管理有限公司继续履行租赁合同；3.该案的诉讼费由重庆天珠物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：重庆天珠物业管理有限公司、陈某、彭某于2013年11月4日签订了《房屋租赁合同》，约定彭某、陈某将位于重庆市武隆区仙女山镇七色天街的一套房屋B3-X-X-X租赁给重庆天珠物业公司用于酒店经营使用；租期为10年，租赁期间别为2013年11月16日起至2023年11月15日止；租金每年12000元，在每年9月30日前一次性支付一年的租金；同时第九条合同解除约定，（一）凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费。合同双方当事人均在合同落款处签名盖章确认合同效力。该合同签订后，彭某、陈某按约将房屋交付重庆天珠物业公司使用，被告重庆天珠物业公司按约足额向原告彭某、陈某支付租金至2019年。2020年2月11日，重庆天珠物业公司向彭某、陈某发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：“尊敬的各位出租人彭某、陈某：合同约定您将坐落于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号B3-X-X-X房屋出租给我司，我司均按约定向您支付租金，从未逾期。2020年以来，新型冠状病毒肆虐全国，导致各行各业的经济遭受损失，而其中旅游市场受影响最大，这给我司带来了重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业。提前解除合同是不可抗因素导致，我司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。我司对此深表无奈以及万分歉意。请您在收到本告知函后，前往房屋所在地按合同约定办理接房手续。联系人：王万胜，联系电话：17726****XX。特此告知！2020年2月11日”。彭某、陈某于2020年2月13日收到该告知函。一审法院认为，重庆天珠物业管理有限公司、陈某、彭某于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。另外，彭某、陈某购买的房屋在签订房屋买卖合同时附返租十年的条件，双方签订房屋租赁合同后，彭某、陈某已按约将房屋交付被告重庆天珠物业公司使用，重庆天珠物业公司也应按合同约定履行相应的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。该案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。故该案的争议焦点为重庆天珠物业公司以租赁期内突发新冠肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。该院认为，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，但合同同时约定了租赁期限为十年；新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，新冠肺炎疫情只是暂时导致被告重庆天珠物业公司履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整，并未导致重庆天珠物业公司的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。该案在审理过程中，重庆天珠物业公司明确表示不愿意调解。综上，重庆天珠物业公司提前解除房屋租赁合同的行为无效，应当继续履行。陈某、彭某诉请合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：1、重庆天珠物业管理有限公司2020年2月11日向原告彭某、陈某发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；2、重庆天珠物业管理有限公司继续履行与彭某、陈某于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》。本案案件受理费80元，减半收取40元（彭某、陈某已预交），由重庆天珠物业管理有限公司承担。本院二审查明：重庆天珠物业管理有限公司在本院二审庭审时举示的证据有：重庆市武隆区商务委员会关于进一步落实商务领域防控措施坚决防止疫情反弹的紧急通知“武隆商务发[2020]42号”、仙女山街道物业管理工作群2020年7月1日发布通知、重庆市人民政府官网，从2020年3月24日24时起，我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。拟证明：重庆市仍处在防疫阶段，疫情尚未结束，不可抗力仍在继续。陈某、彭某对该证据质证认为：对其证据的真实性、合法性无异议，但无关联性，不能达到重庆天珠物业管理有限公司的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可归纳为：重庆天珠物业管理有限公司与陈某、彭某签订的案涉《房屋租赁合同》该不该解除。重庆天珠物业管理有限公司与陈某、彭某双方经协商签订的案涉《房屋租赁合同》是双方当时的真实意思表示，未违反相关的法律、法规规定，且双方已经按照此合同的约定实际履行了多年，依法应当属于有效合同，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照该合同的约定享受权利和承担相应的义务。案涉租赁房屋所在地发生的新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，也给重庆天珠物业管理有限公司经营使用案涉租赁房屋造成了一定的困难，但该疫情或者疫情防控措施并未导致重庆天珠物业公司的合同目的不能完全实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除条件，而涉案租赁房屋所在地区现又已全面复工复产，从本案现有的证据来看，实际上并未限制酒店正常经营，且重庆天珠物业公司在该案的一审诉讼中又明确表示不愿意调解。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”的规定，一审法院结合该案的具体情况，判决“重庆天珠物业管理有限公司向陈某、彭某发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效，重庆天珠物业管理有限公司继续履行与陈某、彭某于签订的《房屋租赁合同》”合法、有据，是正确的，依法应予维持。重庆天珠物业管理有限公司上诉提出“要求解除其公司与陈某、彭某签订的案涉《房屋租赁合同》”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上，重庆天珠物业管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费80元，由上诉人重庆天珠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年九月二十二日法官助理 杨丽彦书 记 员 余婷婷