浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4018号上诉人（原审原告）：邵建林（系上诉人张煜乐的委托诉讼代理人），男，1980年6月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：张煜乐，女，1982年2月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人（原审被告）：温州中心大厦建设发展有限公司。住所地:温州市鹿城区七都街道老涂东路**。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：陈静、周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人邵建林、张煜乐与上诉人温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称温州中心公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵建林，上诉人温州中心公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵建林、张煜乐上诉请求：撤销原判，改判支持其一审第一项、第三项诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一，一审法院关于逾期交房的事实不清。我方于2018年7月13日通过EMS快递的方式向温州中心公司通知联系方式变更，但因温州中心公司未在合同约定的联系地址而被退回，根据合同约定，应视为该变更地址通知已送达。温州中心公司于2018年11月1日仍向原合同记载的错误地址邮寄《交房通知书》，而未向我方变更后的地址送达，不能视为履行了交房义务。我方于2019年5月5日前去收房时，因消防通道入户门不符合合同约定而未接收案涉房屋的全部钥匙。温州中心公司至今未按合同约定更换为钢制防火门，我方也未收到房屋的全部钥匙，故案涉房屋尚未交接完毕。温州中心公司至今仍存在逾期交房的违约责任。我方是以房开公司未交付全部房屋钥匙为由主张逾期交房责任，一审法院以涉案房屋未通气不是交付条件为由对我方一审诉讼请求不予支持，显然不当。第二，《关于道路及商业部分的约定》表述为“不超过1000元每平方米”，理所当然包含1000元每平方米的情形。在其他案件中，《关于道路及商业部分的约定》有表述为“向每位国际公馆购买业主赔偿每平方1000元”，亦可证明该约定金额明确具体。一审法院以业主未证明实际损失为由酌情将违约金调整为5万元，过分免除了温州中心公司的违约责任，适用法律错误。温州中心公司辩称，涉案小区已于2018年10月29日经竣工验收合格，并于同年10月31日完成竣工备案。本公司于2018年11月按合同约定地址向邵建林、张煜乐邮寄了《交房通知书》，已履行了合同约定的交房通知义务。邵建林、张煜乐未按约定时间办理结算房款和收房，无权主张相应的逾期交房违约金。关于入户门的钥匙问题，系邵建林对合同约定的误解，不能将其不接收房屋钥匙的行为归责于房开公司。关于承诺书记载的违约金，我方认为应当予以降低或免除。温州中心公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邵建林、张煜乐要求支付赔偿金的诉讼请求或予以调减。事实和理由：第一，《关于道路及商业部分约定》没有出具日期，无法证明是何时出具，也没有公示、备案。如果是在合同签订前出具，其效力已被合同覆盖。并且，承诺书内容与备案合同内容矛盾，应以备案合同条款为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人对规划建设范围之外的环境、代建工程、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。第二，温州中心大厦项目为政府招商引资的重点建设项目，政府出让涉案地块给我方开发建设至今一直有道路出入，没有给业主造成使用上的障碍。房屋实际交付时间延期至2018年11月，承诺中的2018年6月30日也应顺延，此后周边道路已可通车，并且该道路在涉案C区一期住宅开发规划范围外，我方在承担了逾期交房违约金后再计算该承诺书的违约金，显失公平。第三，根据最高人民法院关于审理房地产纠纷案件的司法解释，并未对规划外的部分应承担违约责任的规定。房开公司无权决定政府部门关于道路的通车时间及商场开业时间，该承诺书属无效承诺，我方无需承担相应的违约责任。并且，商业部分B区地块因标高协调、政府拆迁滞后原因造成项目延期，属不可抗力与政府原因，不应由我方承担责任。第四，违约责任的承担应符合法律规定的构成要件，对于承诺书约定事项，我方不存在过错，也无违约行为和损害后果，无需承担违约责任。第五，一审法院判令的违约金过高，应综合考虑过错程度、实际损失、政府原因、已支付逾期交房违约金等因素对违约金予以调减。邵建林、张煜乐辩称，第一，承诺书载明“向每位国际（温州中心C区）购买业主赔偿”，前提是购买房屋，故承诺书虽未记载时间，但可推定是在签订《商品房买卖合同》之后才出具。该承诺书系以买卖商品房为主要目的之销售行为，应属于商品房买卖合同的条款，是向购买业主做出的承诺，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。第二，本案没有证据证明政府承诺于2018年6月30日通车，温州中心公司在不知道何时完成的情况下，承诺道路完全通车是一种欺诈。B区商场未按时开业则是温州中心公司的规划设计问题，亦不能归责于政府原因。因此，其辩称属不可抗力的理由，缺乏依据。第三，承诺书关于赔偿每平方米1000元属约定违约金，具有惩罚性，道路不通及B区商场不能如期开业给全体业主出入小区和房屋预期价值产生了极大的影响，造成了巨大损失。该约定违约金占房价的比例不到3%，温州中心公司没有举证证明实际损失，一审法院将其酌情调减，违背了双方当事人真实意思表示，适用法律错误。第四，承诺书约定“每平方米不超过1000元”并非是不确定的金额，而是设定了上限，我方主张金额不超过1000元每平方米，符合双方约定。我方一审时提交了另一份《关于道路及商业部分的约定》，记载的是“赔偿每平方米1000元”，在一审法院（2019）浙0302民初7684号一案中经鉴定是真实的。结合两份承诺书，可见温州中心公司出具的承诺书是为推销房屋向所有购买业主作出的承诺，我方作为购买业主，有权依据该承诺书主张违约责任。第五，承诺书的对象应是每位国际公馆购买业主，道路不通及B区商场不能如期开业对全体业主均造成了生活、交通上的不便，对房屋价值产生影响。温州中心公司的承诺行为，获得了全体业主对其广告宣传周边环境、配套的信任，即使对没有收到承诺书原件的业主，也不能否定对其作出承诺。房屋销售价格不同，按每套5万元一刀切的方式对于付出更高资金的业主显失公平。邵建林、张煜乐于2019年12月5日向一审法院起诉请求：（1）判令被告支付逾期交房违约金24165.92元（2018年7月1日至2019年5月5日，共计308天，2466111元×308天×0.012%-实际已经收到的违约金36981.54元）；（2）判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2466111元×5%=123305元；（3）判令被告关于温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业的逾期违约金146230元（146.23平方米×1000元/平方米）。一审法院认定事实：2015年12月27日，原告邵建林、张煜乐与被告温州中心公司签订编号为201590011780029的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于温州市鹿城区××街道××村××幢××单元××号商品房，该商品房建筑面积146.19平方米，单价每平方米16864.6元，总金额2465436元；第九条，被告应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条，除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点二的违约金；第十六条，被告承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记，原告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款2466111元。被告温州中心公司向原告出具《关于道路及商业部分约定》一份，载明：1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业；若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过1000元／平方米。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格，并于同年10月31日完成竣工验收备案手续。被告于同年11月1日向原告邮寄《交房通知书》，通知其于同年11月2日办理交房及结算手续，并支付自同年7月1日至11月2日逾期交房违约金36981.54元。2019年3月25日，被告温州中心公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。同年5月5日，原、被告办理了交房手续。现双方因违约责任问题产生纠纷，故原告诉至本院。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具《燃气管道安装安全质量监督检验报告》一份，载明：验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下：温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收；该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道；七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工；燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工；据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工；根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。后该小区于2019年7月23日开通天然气。温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。一审法院认为，一、关于逾期交房违约责任。合同约定，交房时间是2018年6月30日前，而被告通知交房时间是2018年11月2日，被告已向原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金36981.54元，业已承担逾期交房违约责任。至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格，并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工，并于同年10月25日经监督检验合格。而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，现原告以涉案商品房未达到交房条件，理由不能成立，故原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。二、关于逾期办证违约责任。合同约定，办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2466111元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为247元（2466111元×0.1‰）。现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失金额，故一审法院不予支持。三、关于承诺书记载的赔偿事宜。被告在该承诺书上加盖印章，故对被告产生约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿146230元（146.23平方米×1000元/平方米），依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故一审法院综合以上因素，酌情确定被告承担5万元违约金为宜。四、原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决“一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵建林、张煜乐逾期办证的违约金247元；”“二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵建林、张煜乐违反约定的违约金5万元；”“三、驳回原告邵建林、张煜乐的其他诉讼请求。”“当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费6156元，减半收取3078元，由原告邵建林、张煜乐负担2550元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担528元。”本院二审期间，上诉人温州中心公司没有提交新证据。上诉人邵建林、张煜乐向本院申请要求温州中心公司出具《钥匙领取签收表》原件，以证明办理交房手续等相关事实。经审查，温州中心公司对《钥匙领取签收表》的真实性无异议，邵建林、张煜乐申请调取原件已无必要，故本院不予准许。邵建林、张煜乐认为一审法院（2019）浙0302民初7684号案件中《关于道路及商业部分约定》的复印件及司法鉴定书可作为本案事实与认定的依据，并向本院申请依法调取。本院经审查认为，邵建林、张煜乐一审提交的《关于道路及商业部分约定》原件已经一审法院认定对温州中心公司具有约束力，其申请调取的另案中的《关于道路及商业部分约定》与本案缺乏关联性，故不予准许。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：涉案《商品房买卖合同》记载温州中心公司的注册地址为温州市鹿城区七都街道老涂东路3号，联系电话为8890****，邵建林、张煜乐的地址均为永嘉县××街道××巷××号，联系方式均为135××××****。《商品房买卖合同》附件八第十六条约定：“双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准……采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日……前述规定的送达日期与被通知方实际收到货正式签收日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。”“一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。任何一方未履行书面通知义务，则另一方发出的通知或文件无论最终是否为其所收悉，一经发出即视为已按前款规定的送达日期有效送达，并为其所知悉。”2018年7月13日，邵建林通过EMS快递向温州中心公司邮寄材料，该快递单上记载的内件品名为“关于延期交付房屋与道路通车的函”，后该快递被退回。本院认为，涉案《商品房买卖合同》依法成立，对双方当事人均具有约束力。二审争议的主要是逾期交房问题及《道路及商业部分约定》承诺的赔偿金额问题。关于逾期交房问题。邵建林上诉称其于2018年7月13日通过EMS快递的方式通知温州中心公司联系方式变更。经审查，邵建林当日邮寄的该份快递单上记载的内件品名为“关于延期交付房屋与道路通车的函”，无法证明其当日邮寄的文件中包含变更联络方式的书面材料。现有证据不足以证明邵建林、张煜乐已将变更的联系地址以书面形式告知温州中心公司，故温州中心公司于2018年11月1日按《商品房买卖合同》上记载的地址邮寄《交房通知书》，应视为有效送达。该通知书载明于2018年11月2日可办理交房手续，一审法院据此将逾期交房违约金计算至该日，并无不当。关于《道路及商业部分约定》的性质及赔偿金额问题。该约定虽无落款时间，但落款处“出卖人”处盖有温州中心公司公章，应视为温州中心公司的真实意思表示，对其有约束力。审查该约定内容，若任一事项无法于约定时间完成，温州中心公司承诺赔偿最高不超过1000元/㎡的违约金，故该约定属附条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。现约定事项未按时完成，约定的条件已成就，温州中心公司应承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故应由主张调减违约金一方对实际损失承担举证责任。现温州中心公司无法举证证明实际损失，其主张调减该违约金的依据不足。邵建林请求按每平方米1000元的标准主张违约金，符合承诺书的约定，且未超过双方约定违约金的上限，应予以支持，经计算为146190元（146.19㎡×1000元/㎡）。综上，温州中心公司的上诉请求与邵建林、张煜乐的其他上诉请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初250号民事判决第一项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初250号第二项、第三项及一审案件受理费负担；三、温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付邵建林、张煜乐违反约定的违约金146190元；四、驳回邵建林、张煜乐的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6156元，减半收取3078元，由邵建林、张煜乐负担1545元，温州中心大厦建设发展有限公司负担1533元。二审案件受理费3708元，由邵建林、张煜乐负担520元，温州中心大厦建设发展有限公司负担3188元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月二十七日法官助理 姜岳良代书记员 缪伊娜