沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初9238号原告周子芬,女,汉族,1954年10月1日出生,住址沈阳市沈河区。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人赵庆波、王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告周子芬诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周子芬与被告委托代理人赵庆波、王大可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订商品房买卖合同，小区名称景星花园，地址是沈阳市铁**，建筑面积（124.19)平方米，每平方米单价5200元，总计645788元。本房屋实际交付时间是2013年5月，交付使用后第360个工作日即为2020年6月10日，从2017年6月1日截止到2020年6月10日，由于被告出卖人的责任一直不能出示竣工验收合格备案证明，造成不能取得房产权属证书，被告对此不做出任何有效明确答复并以各种理由拖延推委由于不能取得产权证书造成房屋不能买卖不、能变现、不能抵押贷款、不方便落户入学，己经严重影响原告的生活，给原告造成很大的利益损失及经济投资损失和精神压力伤害。违约金计算方式：按照每日万分之二的违约金计算从2017年6月7日至2020年6月7日共1095天。合计应赔偿：645788×2%%×1095=141430.2元。诉讼请求：一、要求被告给付2017年6月7日开始截止到2020年6月7日前，由于被告原因造成逾期办理产权登记违约金141430.2元（按照房款总额日万分之二计算三年）；二、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2、双方就违约责任有明确约定，该约定符合合同法第107条规定，不存在合同法所规定的格式条款无效的情形也不存在显失公平的法律规定条件，主张显示公平应当在合同订立之日起一年内提出撤销，其主张的违约金没有合同约定依据，也没有法律依据。本案不存在所谓违约行为持续为由产生诉讼时效中断的法定或约定情形。经审理查明，2013年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积124.19平方米，总价645788元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，被告于2013年3月20日向原告出具了645788元的销售不动产统一发票。原、被告均认可原告于2013年5月9日入住案涉房屋。被告于2020年6月4日取得案涉房屋所在楼宇的初始登记备案手续。原告自认已取得案涉房屋不动产权证书。庭审中，原告主张违约金以购房款总额为基数、按照日万分之二的标准计算，自2017年6月1日起计算至2020年6月1日止。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、准住通知单、房屋产权证、物业费收据，被告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、入伙通知书、业主临时公约、承诺书、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议、住宅小区竣工综合验收备案书、关于沈阳国际纺织服装城住宅（景星花园）验收意见、辽宁省建设工程规划核实合格证、防空地下室竣工验收备案表、建设工程竣工档案初验合格证、工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据合同第十五条约定，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2017年6月1日到2020年6月1日止的违约金，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，原告于2020年6月28日就被告逾期办理房屋权属登记违约金向本院主张权利，被告取得案涉房屋初始登记批复的时间为2020年6月4日，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，则原告主张的违约金在诉讼时效期间内的部分即2017年6月28日至2020年6月1日期间内的违约金，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题，本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，原告主张按房款总额日万分之二的标准计算，没有法律依据，本院认为，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付为宜，因2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率，故被告应向原告支付违约金的标准为：自2017年6月28日起至2019年8月19日，以原告已付购房款645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月1日，以原告已付购房款645788元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告周子芬逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年6月28日起至2019年8月19日，以645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月1日，以645788元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1564元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张楠二〇二〇年九月八日法官助理陈南书记员李淼本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。