内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1901号   上诉人（一审被告）：陈雷，男，1988年5月18日出生，现住内蒙古自治区。   被上诉人（一审原告）：包头市环宇物业服务有限公司，统一社会信用代码911502211085168231J。   法定代表人：杨旭，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：刘根贵。   上诉人陈雷因与被上诉人包头市环宇物业服务有限公司（以下简称环宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2020）内0221民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   陈雷上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由环宇物业承担。其上诉主张的事实与理由是:   一、一审法院认定部分事实不清。1、对房屋的维护服务不合格。陈雷的房屋位于整栋楼的顶层，从2015年入住时起就开始漏水，但多次联系环宇物业，环宇物业没有予以修缮，也没有及时协助业主与开发商协商解决该问题。2、陈雷所在的4号楼3单元单元门锁损坏多时，环宇物业以陈雷不交物业费为由拒绝修复。3、小区环境卫生脏乱差，小区杂草无人清理，楼道内卫生从不清扫。二、一审法院适用《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，对陈雷的抗辩意见不予采纳，是错误的。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方履行非金钱债务不符合约定的，另一方可以请求适当减少物业费。陈雷屋顶漏水的问题已经自己花钱修复了，物业费可以全交，同时陈雷解决漏水问题的费用一万多元需环宇物业负担。   环宇物业答辩称：一、对于房屋漏水的问题，不属于物业负责的事情，交房五年之内的房屋质量问题，由开发商用质保金维修，超过五年的，应启动公共维修基金修理。环宇物业的义务是联系沟通相关部门进行维修。但陈雷从未就维修问题和环宇物业联系或进行登记，我们不知道这个事情。二、环宇物业按照相关标准对小区进行保洁，因为服务得好，环宇物业被住建局评为了2019年包头市物业服务企业综合信用评价2A级服务企业。综上，请求维持原判。   环宇物业向一审法院起诉请求判令：1、陈雷立即给付拖欠的自2016年3月15日至2019年12月31日的物业费4285元[计算方式：156.74㎡×0.5元/㎡×45.5个月=3566元）+（杂费100元/年×3年9.5个月=379元）+（排污费90元/年×3年9.5个月=341元）=4285元]；2、本案诉讼费用由陈雷承担。   一审法院认定事实：德胜苑C区业主委员会成立于2019年9月25日，环宇物业于2019年9月27日与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定环宇物业在2019年9月25日至2020年9月24日期间为土默特右旗萨拉齐镇德胜苑小区提供物业服务，该小区的业主有义务向环宇物业缴纳物业管理服务费，物业管理服务费的收费标准为：物业费按照0.5元/平方米/月标准缴纳，排污费为90元/年，杂费为100元/年。根据德胜苑C区业主委员会决定自2016年1月份起，小区收费标准为：物业费0.5元/平方米/月，杂费为100元/年，排污费为90元/年。2016年之前的物业费收费标准为0.35元/平方米/月，排污费为180元/年，杂费为100元/年。陈雷系默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区4号楼3单元505住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积156.74㎡。陈雷未缴纳自2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费，以上费用共计4285元。   一审法院认为，依照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十五条之规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。”环宇物业与土默特右旗萨拉齐镇德盛苑C区业主委员会签订了《物业服务合同》，而陈雷作为德盛苑C区的业主，该物业服务合同对陈雷具有约束力，陈雷有义务按照物业服务合同的约定向环宇物业缴纳物业服务费。该《物业服务合同》约定的物业服务期限自2019年9月25日至2020年9月24日止。根据环宇物业提供的包头市环球置业有限公司出具的证明可以证实，环宇物业与该小区业主委员会签订《物业服务合同》之前，虽未与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，但包头市环球置业有限公司作为该小区的建设单位，不但已经对该小区提供了前期物业服务，而且委托环宇物业负责从工程交工之日起至物业服务合同签订之日前的物业服务和收费工作。环宇物业主张的自工程交工之日至2019年9月25日期间的物业收费标准与《物业服务合同》亦一致，且不违反法律规定。综上，陈雷应当向环宇物业交纳自2016年3月15日至2019年12月31日期间物业服务费4285元[（物业费156.74㎡×0.5元/㎡×3年9.5个月=3565.8元）+（杂费100元/年×3年9.5个月=379元）+（排污费90元/年×3年9.5个月=341元）]。   对陈雷提出的房屋漏水问题，法院认为属于另一法律关系，陈雷可以另案解决。对陈雷提出的环宇物业提供物业服务不到位的抗辩意见，陈雷未向法庭提供任何证据予以证明，法院认为陈雷对环宇物业提供的物业服务不满，应通过与物业公司沟通、协调或者向业主委员会反映等法律途径解决，而不应以拒交物业费为对抗手段，依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”陈雷可以按照此规定寻求救济，故法院对该抗辩意见不予采纳。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《内蒙古自治区物业管理条例》第二十二条及四十五条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决：被告陈雷于判决生效后三日内向原告包头市环宇物业服务有限公司给付物业服务费4285元。案件受理费50元（原告包头市环宇物业服务有限公司已预交），由被告陈雷负担。   二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   本院认为：双方当事人对于自陈雷于2015年入住以来与环宇物业形成了事实上的物业服务合同关系，以及物业服务费计算标准、陈雷尚欠环宇物业2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业费、杂费及排污费共计4285元的事实均无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点是陈雷是否应向环宇物业支付4285元物业服务费、杂费及排污费的问题。对此应从以下几点予以综合考量。   首先，因环宇物业不认可陈雷的房屋曾经存在漏水问题，且陈雷提交的证据不足以证明上述事实的存在，所以陈雷提出的房屋曾经有漏水问题一事，本院不予认定。如果陈雷确因房屋质量问题造成损失或因处理房屋质量问题产生费用，其应向案涉房屋的建设单位（开发商）主张。   其次，陈雷二审期间提供的三段视频，只能证明在其拍摄视频的时间段，案涉小区的物业服务在共有绿地养护和楼道内保洁方面存在瑕疵，但该视频的拍摄时间无法确认，不能证明视频中反映的情形发生在2019年12月31日前，故上述视频不足以证明陈雷的上诉主张。物业服务具有长期性、持续性的特点，虽然上述视频对环宇物业的本案诉讼请求能否成立没有影响，但环宇物业仍应将上述视频所反映出的单元门锁损坏、楼道卫生不佳、小区公共绿地的杂草未修整等问题予以解决。   综上，陈雷的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人陈雷负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 董婷婷   审判员 乔瑞全     二〇二〇年九月十日   书记员 王 彩   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。