浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)浙0603民初10710号 原告：屠叶萍，女，1972年5月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：沈建伟（系原告丈夫），男，1972年9月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：章明清,浙江近山律师事务所律师。 被告：绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区马鞍街道车站南路**，统一社会信用代码：91330621766419876U。 法定代表人：徐世木，总经理。 委托诉讼代理人：孙丽琴，浙江鉴湖律师事务所律师。 原告屠叶萍与被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中发现案情复杂，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告屠叶萍的委托诉讼代理人沈建伟、章明清，被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙丽琴到庭参加诉讼。期间，本院根据原告的申请，委托天尚设计集团有限公司对位于柯桥百汇商厦1幢414室、415室存在的漏水现象提出修复方案及实施修复方案的造价进行鉴定。本案现已审理终结。 原告屠叶萍向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告迅速修复百汇商厦1幢414室、415室的房屋漏水或支付房屋修复费用；2.判令被告赔偿经济损失30万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2009年5月向被告购买坐落于柯桥区××幢××室（建筑面积为115.13㎡）、415室（建筑面积为115.13㎡）商务办公用房，但该房在交付后，一直屋面漏水。为此原告要求被告修复，为此被告向原告收取了维修基金3371元。但被告一直没有修理，十年来原告的房屋被雨水漏的惨不忍睹，与被告也交涉了十年，但被告都以各种理由，予以敷衍。为维护原告的合法权益，原告只能向被告提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司辩称，1.本案所涉房屋柯桥区百汇商厦在竣工后于2008年5月28日经五方验收合格，虽然原告提供的交房验收单上写着屋面漏水痕迹严重，但据被告陈述，原告的房屋在实际交房时并不漏水，是竣工验收后有其他业主反映楼之间的伸缩缝有局部漏水，该问题在原告交房前已经修复，尽管这样，被告还是按原告的要求进行了维修，也检查了原漏水之处并没有漏水，此后原告未再向被告交涉房屋漏水问题，直到绍兴市柯桥区房地产管理局于2016年12月1日在本案百汇商厦墙面上张贴物业保修金退还公示后，在一个月的公示期中原告也没有向有关部门提出房屋有漏水问题，为此柯桥区房管局认为百汇商厦包括原告的房屋没有质量问题，所以于2017年5月4日把物业保修金退还给了被告。同时在被告退出百汇商厦物业前，原告一直在交物业费。2.被告已于2017年4月11日把本案的百汇商厦物业移交给绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会管理，同时被告一次性向绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会支付物业补贴和维修等费用10万元，根据协议约定，此后有关百汇商厦物业和维修方面的事宜和被告无关。所以即使原告的房屋确实有漏水问题，也应当向绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会反映并解决问题。3.原告是2009年5月8日购买本案房屋，在2019年8月书面向被告反映有漏水问题，根据本案购房合同附件即绍兴县新建商品房质量保证书显示，原告所购买的百汇商厦1幢屋面防水的保修期为5年，而原告购买该房屋到起诉时已经10年多，早已超过保修期。综上事实，被告认为，原告未在房屋保修期内有效提出漏水问题，而在时隔10年多向被告提出该问题，显然已超过保修期，即使有问题存在，被告也不应再承担相关责任，更何况从2017年4月11日开始，百汇商厦物业已由绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会接管，所以百汇房产公司作为本案的被告并不适格，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月8日，原告作为买受人与作为出卖人的绍兴县百汇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，位于绍兴柯桥百汇商厦****，层次4，用途商务办公，结构钢混，层高5.2米，地上层4，地下层-1，建筑面积各115.13平方米，总价1595037元，出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十七条保修责任还规定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。双方另对其他事项作了约定。《商品房买卖合同》签订当日，绍兴县百汇房地产开发有限公司向原告提供了《绍兴县新建商品房质量保证书》，该《绍兴县新建商品房质量保证书》载明：“四、本商品房自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部门、部件保修内容与保修期限如下：……2.屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；……六、业主使用后，有关商品房质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复和妥善处理……”双方据此办理了房屋交接手续，原告接收房屋后，发现案涉房屋屋顶墙面漏水痕迹严重，遂在交房验收单业主验收意见处写下了该问题，绍兴县百汇房地产开发有限公司对该渗水痕迹进行了粉刷处理。后因案涉房屋仍存在漏水问题，原告多次向绍兴县百汇房地产开发有限公司聘用的绍兴市如家物业管理有限公司反映，该物业公司亦数次为原告房屋漏水问题进行维修，但均未能修复。2017年3月31日，被告将百汇商厦物业移交给绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会管理。因原告房屋的渗漏水问题一直未得到解决，原告交涉无果，遂向本院起诉，酿成纠纷。 为查明本案事实，本院根据原告申请，依法委托天尚设计集团有限公司对位于柯桥百汇商厦1幢414室、415室房屋存在的渗漏水现象提出修复方案并同时鉴定实施该修复方案的造价。该机构接受委托后，于2020年7月10日出具报告编号为2020-02的《司法鉴定报告》，制订了修复方案：1.刮除414室、415室外墙外侧建筑粉刷层，并清理干净，用1:2水泥砂浆（内加防水剂）重新粉刷，再涂刷面层涂料，并做好与周边涂料的色差处理。外墙内侧粉刷面层刮除清理干净后重新粉刷。2.切割铲除414室、415室区域的屋顶建筑层至房顶结构板、并清理干净，从下往上做涂防水涂料一道，水泥砂浆找平，保温层，40cm厚建筑层（内配4mm钢筋网），防水卷材一道。切割缝用环氧树脂封堵密实。板底粉刷面层刮除清理干净板底面后重新粉刷。该鉴定机构于2020年8月3日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定修复上述工程的造价为59517.53元，原告为此次鉴定花去鉴定费30000元。 另查明，绍兴县百汇房地产开发有限公司名称于2016年已变更为绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司。 本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。双方均应按合同约定履行自己的义务，否则将受法律的制裁。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”本案中，根据被告提供的《绍兴县新建商品房质量保证书》记载，案涉商品房的保修期应于交付之日起计算，案涉商品房于2009年5月8日交付，故其保修期从2009年5月8日开始计算，该商品房在交付原告当天，原告即已提出屋顶墙面存在漏水质量问题，尚未超过保修期，经原告反映后，被告虽派员进行过维修，但原告房屋的渗漏水质量问题仍未得到解决，此节事实，由原告提供的《如家物管交房验收单》、照片及双方庭审陈述等佐证，事实清楚，证据确凿，足以认定。出卖人应承担修复责任是《中华人民共和国建筑法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十三条等所明确规定的义务，现原告要求被告履行保修责任，符合上述法律法规及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”规定，理由正当，本院应予支持，被告具体应按天尚设计集团有限公司出具的报告编号为2020-02的《司法鉴定报告》所载明的修复处理方案在本院指定期限内进行修复，被告逾期未修复或者修理后未能通过原告组织的验收，则由原告自行委托具有专业施工资质的单位施工，修复所需费用59517.53元由被告负担。被告辩称原告并未在保修期内向其提出漏水问题，原告诉请的保修责任已经超过保修期限，被告不应该承担这个保修责任，对此，本院认为，被告出具的《绍兴县新建商品房质量保证书》载明：“屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年”，如上所述，原告于2009年5月8日接收房屋，于当天发现屋顶墙面存在漏水质量问题后即在交房验收单上予以提出，显然不超过5年保修期，被告虽对漏水痕迹进行了粉刷，但并无已对漏水问题进行修复并交原告验收的依据，且《绍兴县新建商品房质量保证书》亦载明：“业主使用后，有关商品房质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复和妥善处理”，庭审中，被告亦认可原告曾就房屋漏水问题向被告聘用的物业公司反映，故被告的该项抗辩理由，既与本案查证事实不符，亦与上述规定相悖，本院不予采纳。被告同时辩称案涉百汇商厦物业已移交绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会管理，被告主体不适格，对此，本院认为，《百汇商厦物业移交协议书》系被告与绍兴市柯桥区柯桥街道红丰居委会之间签订，原告并非该协议当事人，且案涉项目物业移交案外人管理，并不当然排除原告因房屋质量问题而向出卖人主张修复的权利，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。被告另辩称原告房屋漏水原因系屋顶电信铁塔导致并非房屋本身质量问题，本院认为，被告自认电信铁塔系在案涉房屋交付原告后搭建，而其亦自认案涉百汇商厦项目在交付原告前亦出现过漏水问题，且未提交该漏水问题已在交付原告前已修复的依据，被告并无证据证明案涉房屋漏水是由电信铁塔的搭建导致，且经本院释明后亦明确表示放弃对此进行司法鉴定，被告的该项抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。 对于原告同时要求被告赔偿经济损失30万元的诉请,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告明确其经济损失主要是租金损失，则应当对其主张的损失承担举证责任。但案涉房屋交付原告使用距原告提起本案诉讼已十年有余，原告一则未提供案涉房屋出租情况的证据，二则未提供案涉房屋空置时间的证据，三则未提供案涉房屋渗水程度已致完全无法使用的证据，故原告的该项主张，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司应按天尚设计集团有限公司出具的报告编号为2020-02的《司法鉴定报告》所载明的修复处理方案对原告屠叶萍名下位于绍兴市××幢××室房屋漏水进行修复，限于本判决生效后三个月内履行完毕； 二、如被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司在上述规定期限内未履行修复义务或者修理后未能通过由原告屠叶萍组织的验收，则由原告屠叶萍自行委托具有专业施工资质的单位施工，修复所需费用59517.53元由被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司负担，限于上述第一项确定的履行期限届满后十日内履行完毕； 三、驳回原告屠叶萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告屠叶萍负担4649元，被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司负担1151元，限被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。鉴定费30000元，由被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司负担，该款已由原告屠叶萍垫付，被告绍兴市柯桥区百汇房地产开发有限公司应支付给原告屠叶萍，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张丽燕 人民陪审员  俞丹楠 人民陪审员  胡禾苗 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。