贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初993号原告（申请执行人）：贵阳泉丰城市建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区创新社区创业路天骄豪园创业城2–**。法定代表人：刘仁龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石中晟，贵州惟胜道律师事务所实习律师。被告（案外人）：周湘武，男，汉族，1979年4月9日出生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：传凌凌、胡东，贵州贵正律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**。法定代表人：张玉咨，该公司董事长。管理人：贵州辅正律师事务所。负责人：黄桂林。委托诉讼代理人：李波霄，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪瑜，贵州辅正律师事务所实习律师。原告贵阳泉丰城市建设投资有限公司（以下简称泉丰城投公司）与被告周湘武、贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月19日作出（2018）黔01民初629号民事裁定书，裁定驳回泉丰城投公司的起诉；该公司不服，向贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）提起上诉。贵州高院于2019年6月12日作出（2019）黔民终104号民事裁定书，指令本院审理本案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉丰城投公司的委托诉讼代理人颜嘉骏、石中晟、被告周湘武的委托诉讼代理人传凌凌、胡东、被告金晨公司的委托诉讼代理人李波霄、陈雪瑜到庭参加诉讼。现已审理终结。泉丰城投公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行金晨公司名下位于贵阳市乌当区房屋；2.本案诉讼费用由被告周湘武承担。事实和理由：金晨公司与被告周湘武签订商品房买卖合同之前，已将案涉房屋抵押给贵阳市乌当区农村信用合作联社（以下简称乌当信用社）用于融资贷款。周湘武签订合同时未尽到合理的审慎义务，未对房屋权利进行基本查询，其对于房屋产权未能办理过户登记存在一定过错，且周湘武并未提供相应付款凭证证明其已经支付完毕购房款，也没有证据证明案涉房屋已交付使用。故被告周湘武不具有足以排除强制执行的实体权利。被告周湘武辩称：1.金晨公司现已进入破产重整程序，执行法院应当解除对执行财产的保全措施，同时原告泉丰城投公司也不再具有诉的利益；2.泉丰城投公司对金晨公司享有的并非债权，其不是适格的申请执行人，更不是本案适格原告；3.即使泉丰城投公司对金晨公司享有债权，与一般债权相比，法律也应当优先保护房屋买受人周湘武的物权期待权；4.周湘武在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并合法占有该不动产，案涉房屋非因周湘武的原因未能办理过户登记，故周湘武针对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益；5.本案若准许执行案涉房屋，将极大损害诚实信用原则。被告金晨公司辩称：1.金晨公司现处于破产重整程序，原告提起的执行异议之诉不具有诉的利益，本案没有继续审理的必要。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”之规定，本案为申请执行人执行异议之诉，于原告而言，其目的在于通过诉讼排除案外人（被告）对执行标的物的权利以达到继续强制执行的目的。但是，由于金晨公司现处于破产重整程序，原告前述目的不可能实现。一方面，若经人民法院审查，案外人（被告）对执行标的享有的实体权利足以排除原告的执行，则原告的执行行为将依法中止；另一方面，若案外人对执行标的享有的权利不足以排除强制执行，则案涉执行标的依法属于金晨公司破产财产。此情形下，依照破产法的前述规定，原告作为普通债权人的执行行为应当中止，否则将导致破产程序中的个别清偿。至于原告对金晨公司享有的普通债权，应由其根据重整分配方案相关内容参与分配得以实现。综上，不论执行标的物实体权利归属于金晨公司还是案外人（被告），因金晨公司处于破产重整程序，将直接导致执行异议之诉案件不具有诉的利益；2.被告周湘武虽然已经支付完毕案涉房屋购房款，但依法不享有消费者优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定。前述法律规定意在保护个人消费者的生存权而设置，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。具体到本案中，涉案房屋系金晨公司开发的西南工业总部基地厂房，且房屋范围内土地存在抵押，管理人认为被告不应享有消费者优先权。至于实践中如何解决抵押权人与购房人的利益冲突，应根据债权人投票通过的重整草案相关内容进行执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告泉丰城投公司向本院提交了以下证据：1.泉丰城投公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告周湘武的身份证复印件、金晨公司企业公示信息。拟证明本案当事人的诉讼主体资格。被告周湘武对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为泉丰城投公司并非金晨公司的适格债权人；被告金晨公司对该组证据无异议。2.贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院或本院）（2018）黔01执异57号执行裁定书及送达回证。拟证明贵阳中院对周湘武提出的书面异议进行审查后，裁定中止对案涉房屋的执行，该裁定已经送达本案所有当事人。被告周湘武及金晨公司均无异议。3.贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、不动产登记查询证明。拟证明案涉房屋登记在金晨公司名下，金晨公司是该房屋的合法所有权人，且在签订房屋买卖合同前，金晨公司已将该房屋抵押给乌当信用社；2017年3月29日，贵阳中院执行局前往乌当不动产登记站，正式查封了案涉房屋，该查封程序合法，查封行为有效。被告周湘武及金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的。4.土地登记公开查询结果证明及房屋现场照片。拟证明西南工业总部基地的土地性质为工业用地，且无房屋预售许可证，被告周湘武与金晨公司签订的商品房买卖合同无效；2018年7月24日勘查房屋现状，案涉房屋处于毛坯状态，无人居住使用，被告周湘武并未合法占有该房屋，且金晨公司公开向社会出售案涉房屋，该房屋属于商品房。被告周湘武对组该证据的质证意见为：（1）对土地登记公开查询结果真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，该证据证明了案涉房屋属于工业用地性质的厂房，并非商品房，而现行法律并未对厂房的交易作出强制性规定，本案房屋买卖合同合法有效；（2）对房屋照片的真实性、合法性、关联性不予认可，周湘武在贵州高院首轮查封之前就已对案涉房屋进行合法占有使用。被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该组证据达不到原告的证明目的。被告周湘武向本院提交了以下证据：1.被告周湘武身份证复印件。拟证明周湘武诉讼主体资格。原告泉丰城投公司及被告金晨公司无异议。2.《关于中国·西南工业总部基地项目开发建设合同书》《关于“中国?西南工业总部基地”项目承诺书》《乌当区人民政府关于对中国西南工业总部基地入驻项目税收优惠政策的批复》及西南工业总部基地新闻报道。拟证明西南工业总部基地是乌当区政府与泉丰城投公司合作开发的项目，乌当区政府承诺对进驻企业实行税收优惠政策，原告基于对乌当区政府的信任及税收优惠政策才购买了案涉房屋。原告泉丰城投公司对该组证据的真实性、关联性不予认可，认为该组证据不能证明西南工业总部基地是乌当区政府与泉丰城投公司合作开发的项目；被告金晨公司对该组证据无异议。3.原告泉丰城投公司的营业执照、《乌当区人民政府区长办公室会议纪要》、贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书。拟证明原告是乌当区政府的平台公司，理应知晓乌当区政府投资的总部基地项目情况；会议纪要明确了原告提供的3703万元资金实为乌当区政府的安置费用，并非借款，故原告并非适格的债权人。原告泉丰城投公司对其营业执照的真实性予以认可；对会议纪要的真实性不予认可，即便会议纪要是真实合法有效的，也不能达到被告的证明目的；对民事判决书的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；被告金晨公司对该组证据无异议。4.《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。拟证明案涉房屋由金晨公司合法开发建设，被告周湘武在购买房屋时已查阅了各项证书，尽了合理的审查义务。原告泉丰城投公司对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据恰好证明涉案土地是工业用地，达不到被告已尽到合理审查义务的证明目的；被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到被告周湘武的证明目的。5.《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》《补充协议》《个人借款合同》《授信合同》《保证合同》。拟证明被告周湘武在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并就案涉房屋办理了银行贷款。原告泉丰城投公司对该组证据的质证意见为：（1）原告并非合同当事人，对于合同真实性无法确认。因案涉房屋属于被告金晨公司公开向社会出售的商品房，前述合同签订时，金晨公司未取得商品房预售许可证明，该合同属于无效合同。不能达到被告主张查封前已经签订合法有效买卖合同的证明目的；（2）对《个人借款合同》《授信合同》的真实性、合法性、关联性三性无异议，但与本案不具备关联性；被告金晨公司对该组证据无异议。6.贵州省农村信用合作社借款借据、信用社（商业银行）进账单、金晨公司出具的收据及《证明》、银行流水，银行卡综合信息查询结果。拟证明被告周湘武依照合同约定支付了购房款。原告泉丰城投公司对该组证据的质证意见为：（1）对《借款借据》《进帐单》的真实性、合法性、关联性均无异议；（2）对《收据》《银行流水》《证明》的真实性无异议，金晨公司收据510万元与实际流水情况不符合，银行流水体现出金晨公司是收款方，但具体的付款人不能由此体现出来，即使以19353811.5元作为已支付房款的依据，也仍有3187136.5元未付清，达不到被告主张已付清购房款项的证明目的；被告金晨公司对该组证据无异议。7.贵州高院（2017）黔执异63号执行裁定书、建设工程施工合同、案涉房屋照片。拟证明被告周湘武在人民法院查封前已合法占有、使用案涉房屋，且周湘武的异议请求得到了贵州高院的支持。原告泉丰城投公司对（2017）黔执异63号执行裁定书的真实性予以认可，但认为该民事裁定书系贵州高院执行异议审查程序产生的文书，执行异议审查与执行异议之诉的审查标准，审理范围均不同，无法达到对方支付房款、占有房屋的证明目的；被告金晨公司对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到周湘武的证明目的。8.周湘武购房款支付明细表、案涉房屋查询信息、金晨公司出具的《证明》。原告泉丰城投公司对《证明》的真实性无异议；被告金晨公司未发表质证意见。被告金晨公司在庭审中提交了该公司包含案涉房屋在内共计79栋房屋的土地及房屋登记信息。拟证明案涉房屋和土地均抵押给乌当区农村信用社。原告泉丰城投公司对该组证据无异议，认为被告周湘武对未办理过户登记存在过错；被告周湘武对该组证据的关联性及证明目的均不予认可，认为西南工业总部基地项目是乌当区政府与金晨公司合作开发的重点招商引资项目，乌当区政府承诺对进驻企业实行优惠政策，周湘武基于对乌当区政府的优惠以及对公权力的信任才购买房屋，并无过错，且周湘武依法申请债权申报，管理人已经同意周湘武的债权，同意继续履行合同。经审理查明：2014年10月30日，周湘武与金晨公司签订《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》，约定由周湘武购买金晨公司开发的“阳晨?总部基地”（该项目曾用名“中国?西南工业总部基地”，以下简称西南工业总部基地）B区第43、45、98栋房屋（B98栋房屋原编号为B44栋）。该三栋房屋面积约为1743.9平方米，总价款为人民币19580000元；付款方式约定为周湘武向金晨公司支付人民币9790000元，余款979000元以银行按揭方式支付。在《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》第七条房屋交付及交接手续部分，双方还明确如下事项：在签订该合同前，金晨公司已经安排周湘武实地查看，周湘武已清楚了解房屋现状，并同意金晨公司按房屋现状交付使用，在签订该合同当日，金晨公司即将该房屋交付周湘武使用和装修。双方还就案涉房屋所在地块规划用途为工业用地、周湘武承诺将按照有关规划用途使用房屋并在签订合同后12个月内进场装修、将入驻后的工商和税务关系办理到乌当区等事项进行了约定。同日，金晨公司与周湘武又签订一份《补充协议》，该《补充协议》载明了以下事项：1.案涉三栋房屋实际购房总价款为人民币22540948元，其中房屋价款为19580000元，五年利息共计人民币2960948元；2.双方商定，周湘武分五年按月共计60期还清总购房款，自2014年10月30日至2019年10月29日止，每年支付不低于购房总价款的20%即人民币4508190元，每月支付购房价款不低于人民币375682.5元；3.双方约定，金晨公司使用周湘武所购房屋在乌当信用社办理银行按揭手续，由周湘武为金晨公司提供办理按揭所需全部资料，贷款金额为9790000元，该笔款项实际为金晨公司使用，所产生的按揭款及利息由金晨公司承担；案涉房屋首付款9790000元由金晨公司垫付，该款周湘武实际未支付；在周湘武与银行办理完毕按揭贷款后，将按揭还款卡交给金晨公司，由金晨公司按银行指定日期及金额还款；4.周湘武须于每月1日前支付下一月购房价款给金晨公司，直至付清购房总价款为止；5.为确保合同的全面履行，周湘武于签订合同时应向金晨公司支付履约保证金100万元，并在合同履行期末自动冲抵购房尾款，周湘武在支付完履约保证金后方可进入房屋进行装修等。2014年12月17日，周湘武与乌当信用社分别签订《个人借款合同》《授信合同》，约定由周湘武向乌当信用社借款9790000元用于购房，借款期限为60个月；同日，金晨公司与乌当信用社签订《保证合同》，约定由金晨公司为前述借款提供连带保证责任担保；乌当信用社于签订合同当日向周湘武发放了该笔贷款；2014年12月18日，周湘武向金晨公司转账9790000元。在2014年10月29日至2016年12月23日期间，连同前述转账在内，周湘武先后多次向金晨公司转账共计19353811.5元。2018年9月10日，金晨公司向周湘武出具《证明》一份，主要内容为周湘武向金晨公司购买的案涉三栋房屋合同约定面积为1743.9平方米，总价款为22540948元，后经核实，该三栋房屋实际面积为1455.85平方米，房屋总价款应核减3723219元。故截止2016年12月，周湘武已全部支付完毕案涉三栋房屋购房款。泉丰城投公司与金晨公司等借款合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）黔01民初1206号民事判决书，判决金晨公司在指定期限内返还泉丰城投公司借款2300万元并支付相应利息。该判决生效后，因金晨公司未在指定期限内履行金钱给付义务，泉丰城投公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年3月15日作出（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书，于2017年3月29日送达贵阳市乌当区不动产登记中心，查封了案涉房屋。案外人周湘武遂向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2018）黔01执异57号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。泉丰城投公司不服，向本院提起本案诉讼，诉请如前。另查明，2018年12月13日，本院作出（2018）黔01破13号民事裁定书，受理了金晨公司破产重整一案，并经贵州高院批准将该案交由贵阳市乌当区人民法院审理。贵阳市乌当区人民法院受理该案后，指定贵州辅正律师事务所担任金晨公司管理人。以上事实，有公司营业执照、企业公示信息、法定代表人身份证明书、当事人身份证复印件、阳晨?总部基地房屋招商出售合同、补充协议、个人借款合同、授信合同、保证合同、收款收据、银行转账凭证、银行账户流水、证明、贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、不动产登记查询证明、贵阳中院（2018）黔01执异57号执行裁定书、送达回证、土地登记公开查询结果证明、土地及房屋登记信息、案涉房屋照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，如案外人所提交的证据不能证明其主张的，应自行承担举证不能的不利后果。首先，本案中，西南工业总部基地项目系经当地政府部门批准开发的建设项目，金晨公司作为该项目的建设方，将其在国有工业用地上开发的具有特定用途、规划建筑性质为厂房的案涉房屋出售给案外人周湘武，双方并在人民法院查封前签订了房屋招商出售合同，明确约定周湘武不得改变案涉房屋的使用性质和用途。因现行法律并未对厂房的交易作出强制性规定，该合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故双方针对案涉房屋签订的《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》合法有效。其次，截止2016年12月23日，周湘武先后多次向金晨公司转账共计19353811.5元，接近周湘武与金晨公司在《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》中约定的房屋总价款19580000元。虽然周湘武与金晨公司在《补充协议》中将案涉房屋总价款变更为22540948元，但该《补充协议》亦明确载明了增加的部分实为利息，即案涉房屋实际价款并未发生变化。结合金晨公司出具的《证明》中关于案涉房屋面积少于合同约定面积，应对房屋价款进行核减的说明，考虑到案涉房屋价款数额较大，周湘武转账金额与合同约定价款差距不大的情况，可以认定周湘武已经支付了案涉房屋全部价款。再次，因案涉房屋是现房销售，且在周湘武与金晨公司签订的《阳晨?总部基地房屋招商出售合同》第七条房屋交付及交接手续部分，双方还明确载明在签订该合同前，金晨公司已经安排周湘武实地查看，周湘武已清楚了解房屋现状，并同意金晨公司按房屋现状交付使用；在签订房屋买卖合同的前一日，周湘武就已向金晨公司付款100万元，该付款金额与双方在《补充协议》中关于周湘武须向金晨公司支付履约保证金100万元后方可进场装修的约定相一致；结合周湘武提交的案涉房屋照片中亦存在一定基础装修的事实，可以认定周湘武在人民法院查封之前已合法占有该不动产。最后，因案涉房屋及土地被金晨公司另行设立了抵押权，客观上对周湘武如期办理房屋过户登记造成障碍，且案涉房屋在后期已被人民法院多轮查封，故该房屋未办理过户登记并非系周湘武的自身原因所导致。综上，被告周湘武与金晨公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，案涉房屋未办理过户登记亦非被告周湘武的自身原因所导致。参照执行异议复议规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告周湘武针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。加之本案中金晨公司已经进入破产重整程序，客观上也不能用金晨公司名下财产针对原告泉丰城投公司进行个别清偿。故原告泉丰城投公司所提准许执行案涉房屋之诉请不能成立，本院依法不予支持。因被执行人金晨公司反对申请执行人泉丰城投公司主张，故本院将其列为被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回贵阳泉丰城市建设投资有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳泉丰城市建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二〇年九月二十四日法官助理黄艳书记员陈玉娇