安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终774号 上诉人（原审被告）：安庆市星宜房地产发展有限责任公司，住所地安徽省安庆市纺织南路**星宜大厦**。 法定代表人：徐平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐社华，该公司副经理。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘琼，女，1983年12月25日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区。 委托诉讼代理人：许晨钰，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆靖，安徽汉合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会，，住所地安徽省安庆市吉祥家园小区 负责人：陶大马，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨全志，安庆市德宽法律服务所法律工作者。 上诉人安庆市星宜房地产发展有限责任公司（以下简称星宜公司）、刘琼因与被上诉人安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会（以下简称吉祥家园业委会）物权保护纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人星宜公司的委托诉讼代理人徐社华、徐光明，上诉人刘琼的委托诉讼代理人许晨钰，被上诉人吉祥家园业委会的负责人陶大马及委托诉讼代理人杨全志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星宜公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吉祥家园业委会的一审诉讼请求。事实和理由：1.原审判决混淆了“物业管理用房”和“管理用房”的概念，导致判决错误。本案中，规划部门已经将星宜公司开发的盛唐湾路商住楼的物业管理用房确认为48平方米，而星宜公司早在2006年就将51.38平方米的“物业管理用房”移交给安庆开发区回祥物业管理有限责任公司（以下简称回祥物业公司），超出规划部门确定的物业管理用房的面积。星宜公司开发并拥有产权的原准备自用“管理用房”编号为：2号楼7号门面，已经出售给刘琼，并由房屋产权产籍部门登记发证确权。一审将“管理用房”视为“物业管理用房”并判决归属于小区业主共有明显错误。至于小区自行车车库的归属问题，根据“谁投资建设归谁所有”的原则，小区建设的自行车车库房屋所有权，应该归建设单位所有。星宜公司建设的自行车车库并没有占用业主共有的道路或者其他场地。星宜公司在2006年移交“物业管理用房”同时一并移交了146.8平方米的自行车车库，供小区业主无偿使用，已被当时业主委员会和物业公司认可和接受。2、原审判决适用法律错误，导致判决不公。盛唐湾路1-5号商住楼小区开发建成交付使用时间是2006年，根据2003年9月1日起施行的《物业管理条例》和2005年5月1日施行的《安徽省物业管理条例》的规定，星宜公司已经履行了交付物业用房、自行车车库、配电房以及帮助回祥物业公司将物业用房进行装潢改造等法定义务，而原审判决适用现行的《物权法》和《物业管理条例》判决认定对星宜公司明显不公。3、原审判决未采信星宜公司提交的证据，导致判决无证据支撑。 吉祥家园业委会辩称，1、“管理用房”就是“物业管理用房”，“管理用房”的设计就是根据小区房屋的配比来进行设计的，是公共设施的一部分。星宜公司陈述移交的范围超出了“物业管理用房”的面积是没有事实根据的，“物业管理用房”没有全部移交给业主委员会，移交的面积是51.38平方米，远远少于规划设计时“物业管理用房”的面积。星宜公司陈述其对自行车车库的面积拥有独立的产权是不正确的，车库属于共用设施，所以也谈不上所有权。星宜公司说已经被当时的业主委员会承认和接受是错误的，当时并没有成立业主委员会。2、关于法律适用问题，2003年和2005年的《物业管理条例》没有明确说自行车车库和管理用房，属于开发商所有。但是在《物权法》中对该产权有明确的界定。原审适用《物权法》来处理本案争议是符合法律规定。星宜公司陈述原审判决没有采信其证据也是不符合事实的，一审法院是根据庭审双方的举质证及答辩意见来做出裁决的，是有证据支持的。 刘琼辩称，同意星宜公司的上诉意见。 刘琼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吉祥家园业委会的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审忽略刘琼的房产证及房屋平面图这一重要证据，在未查明本案事实的情况下，对本案径直作出裁判，使本案出现根本性错误。一审认定“管理用房”亦是建筑规划范围内小区的配套设施，或用于小区公共设施或用于小区公共设施管理之用，亦属于全体业主共有属于认知错误。2号楼二楼“管理用房”系星宜公司原预备自留办公管理用房，其早已将其中143.56平方米（含一楼楼梯）卖给刘琼，双方签订房屋买卖合同并已经在产权部门办理产权登记。2、一审判决超出吉祥家园业委会一审的诉讼请求。吉祥家园业委会在一审主张确认“物业管理用房”归全体业主共有，而一审将“管理用房”判归全体业主共有超出其一审诉讼请求范围。3、一审适用法律错误。一审认定小区自行车车库占用业主共有的道路和其他场地，无任何证据或法律支撑。小区自行车车库有明确的规划许可，星宜公司已经举证证明案涉自行车车库是其自行开发，且自行车车库未纳入全体业主的公摊面积。业主委员会如认为自行车车库属于全体业主所有，应当提供证据证明其承担了开发成本或与开发商有约定。 吉祥家园业委会辩称，一审中吉祥家园业委会已经提交了刘琼的房产证和房屋平面图，一审法院也审查了相应的证据，一审法院查明的事实就是刘琼占用了两间自行车车库，而且占用了公共的空地违建小院作为经营使用。刘琼房产证中没有自行车车库和小院的面积。一审中刘琼没有提交无偿使用自行车车库的协议。设计中只有“管理用房”没有“物业管理用房”，“管理用房”就是“物业管理用房”。一审判决没有超出吉祥家园业委会的诉求，吉祥家园业委会在诉求中讲到物业用房和自行车车库，包括图纸上的部分。安庆市城市规划局经济技术开发区分局的联系函中的划分是在设计施工结束后划分的，这侵害了业主的利益。刘琼主张自行车车库是独立产权就应当能够办证，但是星宜公司、刘琼没有提交自行车车库的房产证。刘琼陈述自行车车库没有纳入公摊面积是错误的。自行车车库本身就不需要纳入公摊面积，属于公共设施。公共设施包括道路、公共场所，这些都没有纳入公摊面积，其主张自行车车库的产权和使用权是没有事实和法律依据的。综上，刘琼的上诉请求及理由均不能成立。 星宜公司辩称，同意刘琼的上诉意见。 吉祥家园业委会向一审法院起诉请求：1、依法判决安庆市开发区星宜2#楼物业用房（自行车车库、物业管理用房）属于业主共有，并将物业用房移交给吉祥家园业委会；2、本案的诉讼费用全部由星宜公司、刘琼承担。 一审法院认定事实：2003年8月，安庆市城市规划局经济技术开发分局，根据安庆市政府办公室办复字（2003）137号“来文办复通知单”，批准星宜公司开发盛唐湾路1#-5#商住楼建筑设计方案，确定其中2#楼底层为车库，二至六层为住宅，2#楼底层东端半单元为商店，二层管理用房。2006年8月，星宜公司开发安庆市盛唐湾路1-5号商住楼交付使用，星宜公司与回祥物业公司签订《前期物业管理协议》，根据该协议，星宜公司向回祥物业公司提供146.8平方米的车库，28.84平方米值班居住用房、22.54平方米办公活动用房无偿使用权，以及56.19平方米配电房的监护权。协议约定形式交接时由星宜公司通知，回祥物业公司进驻后一个星期内，星宜公司交付回祥物业公司前期开办费20000元，化粪池、排水排污等环卫设施的终身维护维护费20000元。2006年2月22日，星宜公司将盛唐苑小区车库钥匙五把、管理用房钥匙三套各三把交移交给回祥物业公司。2006年3月3日，星宜公司将上述费用支付给回祥物业公司。刘琼系安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼7#门面房的业主，其向星宜公司购买房产时，星宜公司将一楼二间自行车车库及二楼管理用房（包括物业用房）交于刘琼永久使用。刘琼将一楼两间自行车车库和二楼全部管理用房均出租给第三人经营徽州小院饭店，且将2#楼小区的一出口及部分自行车车库前的一楼空场围建小院，由饭店经营者使用。 另查明：安庆市不动产登记部门出具建设项规划工作联系函，注明：“根据物业管理相关条例，可在2#楼，原二层管理用房中，隔出部分作为物业管理用房，面积约48㎡”。安庆市房地产测绘队在安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼一层房屋平面图备注“该图自行车库未纳入公摊面积”。 一审法院认为，案涉小区吉祥家园业委会系案涉小区业主委员会，系本案适格的诉讼主体。本案系物权确权纠纷，不适用诉讼时效的有关规定。关于涉案2#楼小区自行车车库和管理用房所有权问题。根据涉案小区2#楼的规划设计和实际建成的现状，小区的自行车车库在小区的底层即一楼，位于整个建筑物内地表层上住宅层之下间隔的空间，是整个住宅建筑整体密不可分，其占用的土地使用权也依附于整体建筑物存在，小区自行车车库虽没有纳入公摊面积，但该建筑物底层的小区自行车车库，适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定的占用业主的共有道路或其他场地的情形，其产权应归全体业主共有。同时，星宜公司亦没有提供证据证明涉案2#楼小区的自行车库为其所有。管理用房亦是建筑规划范围内小区的配套设施，或用于小区公共设施或用于小区公共设施管理之用，亦属于全体业主共有，星宜公司无权将2#楼管理用房（包括后隔出的物业管理用房）交由刘琼使用，刘琼亦无权将二楼的管理用房对外出租。星宜公司与回祥物业公司签订《前期物业管理协议》，约定星宜公司与小区的前期物业管理公司移交了车库和管理用房并处理交接相关事宜，但双方并没有确定自行车车库和管理用房的产权，亦没有确定所谓置换事宜，故对其辩解不予采纳。综上，星宜公司无权将涉案小区2#楼的部分自行车库和管理用房无偿移交给刘琼使用，星宜公司和刘琼应将涉案小区2#楼的占有的自行车车库及二楼管理用房应全部移交给全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼的一楼自行车库、二楼管理用房（含二楼的物业管理用房）归该小区全体业主所有；二、被告安庆市星宜房地产发展有限责任公司、被告刘琼于判决生效后十五日内将上述管理用房（包括一楼占用的自行车车库、二楼管理用房）移交给原告安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会。案件受理费80元，由被告安庆市星宜房地产发展有限责任公司、被告刘琼共同负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 吉祥家园业委会一审向法院提交刘琼的房产证（房地权宜房字第××号）复印件，证明刘琼购买的是商业用房，物业用房和自行车车库不在刘琼产权内。星宜公司、刘琼不认可其证明目的。本院认为，从该房产证书中可以看出刘琼于2007年9月18日办理房地产权，系安庆市开发区盛唐湾路星宜**楼**门面房权利人，房地产权证书登记的建筑面积为143.56平方米，非住宅。 吉祥家园业委会向一审法院提交的规划定点图（来源于安庆市城建档案管理处）显示2#楼底层自行车车库，一层商店，二层管理。而其提供的存于安庆市城建档案管理处的竣工图纸显示2#楼一层自行车车库已被分割，北面为自行车车库，南面和西面被隔成若干间房屋。一层东面为商店共六间，二层为五间管理用房，结合竣工图纸看房屋平面图所显示得二层阴影部分房屋系D-E之间管理用房，但竣工图纸显示D-E之间楼梯被取消，A-C之间的两个楼梯也被取消，C-D之间有一个楼梯。因此经过测绘的房屋平面图中的阴影部分面积即二层物业管理用房并没有单独楼梯。吉祥家园业委会一审庭审中明确其主张的2#楼物业管理用房是指自行车车库和二层5间管理用房。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审双方争议的焦点为吉祥家园业委会请求确认安庆市开发区星宜2#楼物业用房（自行车车库、物业管理用房）属于全体业主共有并将物业用房移交给吉祥家园业委会的诉讼请求是否应当支持。 关于涉案自行车车库，依据《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《安徽省物业管理条例》（2005年5月1日施行）第二十九条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。吉祥家园业委会提交的从城建档案馆调取的建设工程规划定点图及从安庆市不动产登记部门调取的安庆市房地产测绘队测绘的房屋平面图均显示，涉案小区2#楼一层为自行车车库，而吉祥家园业委会提交的城建档案馆存档的竣工图显示2#楼一层自行车车库已被分割，北面为自行车车库，南面和西面被隔成若干间房屋。星宜公司2006年8月与前期物业公司协商办理移交的自行车车库面积为146.8平方米，没有移交一层全部车库，在出售房屋给刘琼时又与刘琼约定将其中两间自行车车库交付刘琼使用，星宜公司擅自将自行车车库进行处分，违反《物业管理条例》规定。故一审确认2#楼一层自行车车库属于全体业主共有并无不当。 关于物业管理用房问题，2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第三十条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”2005年5月1日施行的《安徽省物业管理条例》第三十条规定，“在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施及设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。”根据该规定，配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。从本案星宜公司一审提交的安庆市城市规划局经济技术开发区分局2006年3月7日向市产权处出具的建设项规划工作联系函（2006年01号）内容中明确：根据物业管理相关条例，可在2#楼原二层管理用房中隔出部分作为物业管理用房，面积约48平方米。星宜公司认为其已向该小区前期物业公司提供了28.84平方米值班居住用房和22.54平方米办公活动用房无偿使用权，已经超出应当配置的48平方米物业管理用房的面积，而吉祥家园业委会认为星宜公司应当将规划定点图中的二层管理用房作为物业管理用房全部移交给业主。因此双方实际争议的是涉案小区物业管理用房的具体配置面积及规划变更等问题，该问题不属于民事案件审查范围，吉祥家园业委会应当向相关行政管理部门主张。鉴于吉祥家园业委会现主张二层5间管理用房为物业管理用房与规划、产权登记等相关行政部门确定的物业管理用房面积并不一致，且二层管理用房中的部分房屋已经被星宜公司出售给刘琼，并办理相关房屋产权证书，该证在未被撤销前对外具有公示效力，故一审将2#楼的二层管理用房全部确认归全体业主共有并判决星宜公司、刘琼进行移交明显依据不足。 综上所述，星宜公司、刘琼关于自行车车库的部分上诉请求不能成立，依法不予支持。关于物业管理用房部分一审处理依据不足，故予以变更。依据《物业管理条例》第二十七条、第三十条，《安徽省物业管理条例》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初2920号民事判决； 二、安庆市开发区盛唐湾路星宜2#楼的一层自行车库归该小区全体业主共有； 三、上诉人安庆市星宜房地产发展有限责任公司、上诉人刘琼于本判决生效后十五日内将一楼占用的自行车车库移交给安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会； 四、驳回安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，由安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会负担40元，安庆市星宜房地产发展有限责任公司负担40元；二审案件受理费80元，由安庆市开发区吉祥家园第四届业主委员会负担40元，安庆市星宜房地产发展有限责任公司负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  刘梦灵 审判员  高 平 审判员  程 顺 二〇二〇年九月九日 法官助理潘朝玉 书记员朱彤 附：本案所适用的相关法律条文 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 《安徽省物业管理条例》 第二十九条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施及设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。