江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初2523号 原告：朱祥飞，男，1988年8月21日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：张正娟，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆辉。 被告：申磊，男，1992年1月4日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：孔宪涌，江苏君谊律师事务所律师。 原告朱祥飞与被告申磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告朱祥飞及其委托诉讼代理人张正娟、陆辉、被告申磊的委托诉讼代理人孔宪涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱祥飞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的协议书于2019年6月12日解除；2、请求判令被告返还租金、转让费等12万元；3、请求法院判令被告向原告赔偿损失87847元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方系朋友关系，双方同在禾盛广场开店。2018年10月，被告的禾盛广场3-113，3-114房屋欲转租，被告问及原告有无租赁意向。被告同意分期付款及表示己征得房东同意，于是于2018年11月30日，原被告双方签订《协议书》一份，约定被告将禾盛广场3-113，3-114房屋租给原告使用。之后，原告对该房屋进行了装修。2019年3月26日，房东蒋建珍发现被告将房屋私自转租给原告，即通知原被告双方协商处理，房东表示不同意转租给原告。之后，房东又于2019年6月12日发函通知原告立即停止营业。原告为维护自身的合法权益，诉讼到法院。 被告申磊辩称：一、被告的转租行为合法有效。被告与房东签订的房屋租赁协议中，已经明确约定在不影响房东房租收益的情况下可以由原告转租。被告将案涉房屋转租给原告，并不违背被告与房东所签的协议书，被告也向房东支付了2019年租金，确保了原房东的合法权益，因此，被告已获取了转租权，将案涉房屋转租给原告的协议是完全合法有效的。二、原告根本性违约，无权索回已支付转让款。根据原被告双方的协议约定，转让款共计33.6万元原告分期支付且明确约定“转让费用支付过程中若原告未能按时付款，被告有权收回房屋，已支付部分不返还”。实际上，被告充分履行了交付义务，将租赁房屋及时交付给了原告使用，而原告则多次严重迟延支付，且截至2019年3月14日仅支付了17万元，剩余的16.6万元至今未付，已构成严重违约，按约17万元完全不应再行返还。三、原告无权单方解除协议，应自行承担相应的损失。原被告双方所签协议真实、合法、有效，在被告履约且没有过错的情况下，原告撤离租赁房屋，单方解除协议不再履行，属于根本性违约行为。在根据被告与房东之间租赁协议明确载明的同意转租书面条款，被告完全有权转租的情况下，原告置双方之间协议于不顾，仍然以需要响应房东单方出具的，且无法律依据和效力的函件中所提要求作为理由，停止营业、搬离租赁房屋，完全是其自主的选择，与被告无关，应当自行承担相应的责任与后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，原告主张的损失87847元即使属实，也应自行承担。综上所述，原告主张与事实不符，并缺乏法律依据，请求法院驳回其诉讼请求并承担本次诉讼全部费用。 本院经审理认定事实如下：案外人蒋建珍（出租方、甲方）与被告申磊（承租方、乙方）签订房屋租赁协议书1份，内容为：甲方自愿将坐落在常熟市辛庄镇禾盛广场3-113、3-114、3-115二楼约250平方米的房屋租给乙方使用。该房屋现有设施为两间楼梯一个；装饰、装修情况为：墙面：两间房屋中间、承重柱中间墙壁拆除、承重梁及柱不拆除；两个楼梯拆除。乙方对该房屋进行装修，费用自理，同时增添设施：1、厨房、卫生间；2、楼梯重新设计、增加；3、一楼楼层中间增加平台。租赁期限为6年，自2016年12月10日起至2022年12月10日止。年租金为98000元，租金为年结一次性缴付。在租赁期限内甲方承担下列责任：1、保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债务，概由甲方负责清理；给乙方造成损失的，甲方负责赔偿；2、如需转让或抵押房屋，甲方应提前三个月通知乙方并保证本合同继续履行；甲方如出卖该房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权。3、甲方提供乙方办理经营手续需要的所有相关材料；4、甲方提供乙方经营需要的所有水电条件，积极配合乙方装修。在租赁期限内乙方承担下列责任：1、必须按合同约定的用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意或签订补充协议，否则应当承担违约责任，并可解除合同；2、欲对该房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担；3、在不影响甲方房租收益的前提下，乙方可将该房屋转租；4、因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复；5、乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方；如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。6、乙方在交还房屋时，必须保证该房屋原有设施完好，乙方增添的设施可以自行拆卸。双方的租赁协议书还对违约责任、纠纷的解决方式等作出了约定。 2018年11月，原、被告双方签订协议书1份，内容为：“申磊转让禾盛广场3-113、3-114房屋，合计费用叁拾叁万陆仟圆整，费用包括2019年房租玖万捌仟圆整。接收方为：朱祥飞，即日先支付费用伍万元，剩余部分分别支付日期为：2018年12月20日支付伍万圆，2019年2月5日前支付拾万圆，2019年7月31日前支付剩余全部费用，支付完全部费用后，签订正式转让合同，转让费用支付过程中，若朱祥飞未能按时付款，申磊有权收回房屋，已支付部分不返还。申磊朱祥飞321×××10”。协议签订后，原告向被告支付17万元，并在涉案房屋内经营餐饮行业，于2019年6月中旬停业。审理中，原被告双方一致确认，协议约定的33.6万元包括了2019年度的租金9.8万元及店铺内的一些设备及房屋转让费。原告表示，其扣除半年的租金5万元后，剩余款项12万元要求被告返还。本案立案后，本院依法向被告邮寄送达了应诉材料，上诉材料于2020年3月25日由他人代收。 另查明，2019年5月15日，常熟市市场监督管理局辛庄分局向原告朱祥飞出具（2019）05002号告知书1份，内容为：“你（单位）未取得营业执照及相关许可，擅自从事经营活动的行为，已涉嫌违反《无证无照经营查处办法》及相关法律、法规的规定。为此，特告知你（单位）在2019年5月30日前改正相关违法行为。你（单位）可采取以下方式改正：1、自行关闭，待办理好营业执照及相关许可后重新开业；2、改变经营范围，取得相关证照后在现经营场所内从事符合法律、法规规定的其他经营项目；3、改变经营场所，迁至符合该经营活动许可条件的其他经营场所，取得相关证照后从事经营活动。如果你（单位）在规定时间内未改正相关违法行为，将由相关职能部门依法处理。”2019年6月11日，常熟市市场监督管理局辛庄分局向原告出具监督意见书，监督意见为：2019年6月11日，我局对你单位进行了现场检查，针对本次检查中发现的问题，现根据《中华人民共和国食品安全法》等法律、法规、规范的有关要求，提出如下监督意见：必须取得有效的《食品经营许可证》后方可从事食品经营活动，并在经营场所醒目位置悬挂或者摆放《食品经营许可证》；从业人员必须取得健康证明，掌握一定的食品安全知识方可上岗，并建立从业人员健康检查和培训档案；建立健全食品安全管理制度，设有食品安全管理人员；建立落实食品进货查验记录制度，保留进货票据，记录、票据的保存期限不得少于2年；不得经营超过保质期的食品、无标签或标签标识事项不全的预包装食品及使用非食品原料生产的食品等禁止生产经营的食品；内外环境、加工设施、设备整洁有序，无杂物堆放，垃圾桶密闭加盖。涉外门窗应有防蝇防尘设施；粗加工间场所设置符合分类要求的清洗水池，并以明显标识标明其用途，餐具消毒场所配备能正常运转的清洗、消毒、保洁设备设施，并由标识；按照分类要求设置食品库房或食品储存设施，生、熟食品容器有明显标志；生、熟食品不得混放，有生、熟冰箱等设备；开展经营性灭鼠、灭蝇、灭蟑螂活动，配合除“四害”防治设施。以上意见，你（单位）必须在2019年6月18日前整改完成，逾期未整改将依法查处。”2019年6月12日，案外人倪某代蒋建珍向原告发出告知函1份，内容为：“致：常熟辛庄禾盛商业广场老坛酸菜鱼(店)关于你店在转让时，未经房东确认，与前店主申磊直接转让，我方感觉你店有点盲目处事。我方在2019年3月26日发现常熟辛庄镇新阳大道80号禾盛商业广场3-113、3-114房屋已被转让成《老坛酸菜鱼》店，我方马上通知前店主申磊及你店协商处理此事。另外我方与申磊签订的《房屋租赁协议书》中，第十一条在租赁期限内乙方承担下列责任：第1项，必须按合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意或签订补充协议，否则应当承担违约责任，并可解除合同。第二项，欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方同意，并办理有关手续，对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准、装修费用由乙方承担。根据以上情况，烦请《老坛酸菜鱼》店主立即停止营业，以免发生不必要的麻烦，对此草率的转让，实出无奈、至感遗憾。若给你带来不便，敬请谅解!顺祝商祺”。 审理中，本院向案外人倪某进行了调查，倪某表示，其与蒋建珍系夫妻关系。2019年6月12日的告知函系其发出的，其直接到店里送给原告朱祥飞。倪某当时和原被告商量，告知他们动用明火其是不允许的，后来原被告答应其2019年5月1日给回应，但后来他们没有给答复。倪某以涨房租的形式想把他们赶走，到5月底他们还是没有说法，其就到常熟12345及江苏的12333举报。6月初端午后，倪某就发了这张告知函给原告朱祥飞，6月16日朱祥飞就关门了。据倪某所知，朱祥飞从2019年4月份经营到6月15日，但不清楚朱祥飞接受店铺的具体时间。倪某租给被告申磊的时候没有收取转让费，是空房子租出去的，其与申磊签订房屋租赁协议时，在协议十一条第三项中约定，是同意申磊转租的，但是不能改变房屋使用用途。之前申磊是做巴什克牛排的，只用电，不能用煤气罐明火，倪某也告诉申磊不能用煤气罐明火。申磊转租的时候其是不知道的，后来发现变成了酸菜鱼，动用了明火，所以倪某不同意转租了。 审理中，原告表示其主张的损失87847元系装修和营业损失。其中，原告为证明其装修损失提供老坛酸菜鱼广告明细1份，内容为：广告牌拆除人工、二楼广告字拆除人工：1500元；二楼发光字加LOGO:5152元；一楼广告牌铝塑板：2025元；一楼发光字加LOGO：3200元；数码管：1080元；大门上方字：1200元。合计14157元。送货单2份，内容为水电木工装修材料及人工费共计23690元。对于营业损失，原告未有证据提交。庭审中，原告表示，对于其装修损失其不申请鉴定，因为现状已经不存在了，新的承租人已经又装修了。 本院认为，原、被告签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。在该合同履行过程中，因涉案房屋的所有权人不同意被告申磊转租，致使原告的合同目的不能实现，原告有权要求解除双方之间的协议，故对于原告要求解除双方之间的协议的主张，本院予以支持。考虑案件的实际情况，本院确认原被告之间的协议于2020年3月25日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，协议签订后，原告在实际经营过程中，未能领取营业执照，被市场监督部门责令整改，后被迫于2019年6月15日停业，且未能按期履行其与被告签订的协议，对其造成的损失负有一定的过错。被告申磊在转租涉案房屋时未能与房东进行充分的沟通，处理房屋转租后的相关附随义务，根据合同相对性原则，被告对原告的损失亦存在一定的过错。本院综合双方的过错程度，确定被告应对原告的损失承担70%的赔偿责任，其余损失由原告自负。对于原告的损失，首先，其向被告支付170000元，其中98000元系支付被告的2018年12月10日至2019年12月10日的租金，扣除原告在2019年6月15日搬离前的租金5万，剩余款项120000元应按照双方的过错程度承担赔偿责任，即被告应赔偿原告84000元（120000元×70%）。其次，对于原告要求被告赔偿损失87847元的主张，因原告不同意评估且装修的现状已不存在，故本院结合原告提供的证据，考虑到装修折旧等实际情况，本院酌情确定原告的装修残值损失为18923.5元【（14157元+23690元）×50%】，该损失根据双方的过错程度，由被告赔偿原告13246.45元（18923.5元×70%）。对于原告主张的87847元中的其余损失，依据不足，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告各项损失合计97246.45元（84000元+13246.45元）。对于被告认为根据协议约定，被告已付款项不予返还的抗辩，本院认为双方约定逾期付款的违约责任过高，应按照双方在履约过程中的过错程度进行分配，故对于被告的上述抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下： 一、确认原告朱祥飞与被告申磊之间的协议于2020年3月25日解除。 二、被告申磊于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告朱祥飞各项损失共计97246.45元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告朱祥飞的其他诉讼请求。 案件受理费4418元，由原告朱祥飞负担2351元，由被告申磊负担2067元（原告预交的诉讼费用2067元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  张曙峰 人民陪审员  徐楚才 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  董飘洒