江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初1452号原告：王志东，男，1977年9月5日出生，汉族，户籍地泰州市海陵区，现住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙玲，江苏戴维律师事务所律师。被告：江小进，女，1986年5月12日出生，汉族，户籍地泰州医药高新技术产业开发区，现住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：吴宇,男，1986年10月13日出生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住泰州医药高新技术产业开发区，系被告江小进之夫。委托诉讼代理人：吴扣英，女，1963年9月14日出生，汉族，户籍地泰州医药高新技术产业开发区，现住泰州医药高新技术产业开发区。原告王志东与被告江小进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王志东及其委托诉讼代理人孙玲、被告江小进的委托诉讼代理人吴宇、吴扣英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求为：1、判令被告立即给付2019年3月15日至2020年7月17日的房屋租金及房屋占用费72531元、违约金24708元（按年利率24%计算至实际给付之日止）；2、判令被告给付物业费1342元、电费9867元、水费272元（电费、水费以被告实际返还房屋前使用的量为准）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与事由：原告与被告于2018年2月28日签订《房屋租赁协议》，约定原告将泰州市西湖翠苑泰高路333号23#-2商铺出租给被告用于开办美发店，租期自2018年3月15日至2021年3月14日止，每年租金48000元，于每年3月1日前一次性付清，租金每年递增10%，商铺先交租金后使用；租赁期间的物业费、电费、水费均由被告承担，物业费每年1000元的标准，电费按1元/度的标准，水费按4元/吨的标准；租赁期间，双方一直按合同履行双方的权利义务。但被告自2019年3月至今一直没有按照约定缴纳租金。原告与案外人季云飞租赁合同一案经泰州市仲裁委员会作出裁决，裁决原告立即将案涉房屋返还给季云飞，并支付2019年6月10起至实际返还房屋之日止的租金。因案涉房屋一直由被告实际占有并使用，原告多次要求被告缴纳租金并要求返还房屋均无果。为维护原告的合法的权益，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，与原告签订的合同未到期，原告与房主有官司纠纷，导致被告使用房屋没有能得到保障，故不同意缴纳房租；被告租用的房屋漏水，导致被告无法正常营业，原告多次推卸责任让被告去找物业公司，物业公司反映原告已有90个月未缴纳物业费，被告多次要求原告解决，但其推卸责任，导致被告无法正常营业时间达一年之久，造成被告的营业损失大概15万元；因原告与原房主之间的合同存在纠纷的事情已经有了结果，从而原告与被告之间的合同属于诈骗合同，导致被告的装修损失12.8万元，现在被告要求原告我租用的房屋恢复后，被告才会将房屋使用费交付给原告；4、原告收取了的水电费押金5000元，要求返还，原告提供正规水电费的票据，被告才会支付水电费；被告曾缴纳过1000元物业服务费，被告租用的房屋没有得到保障，会提供视频、照片为证。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理查明，2018年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将泰州市西湖翠苑泰高路333号23#-2商铺出租给乙方用于开办美发店，租期自2018年3月15日至2021年3月14日止，每年租金48000元，于每年3月1日前一次性付清，租金每年递增10%，商铺先交租金后使用；签订合同时需缴纳水电物业费保证金5000元，租赁期间的物业费、电费、水费均由乙方承担，物业费每年1000元的标准，电费按1元/度的标准，水费按4元/吨的标准；乙方有义务按合同规定如期支付房租，逾期每日按总租金的千分之十收取违约金；乙方逾期缴纳租金的，除仍要如数补交外，同时必须支付违约金每日五百元给甲方；双方违反协议，擅自将房屋转给他人使用的，要支付违约金每日500元给对方。双方还对其他事项进行了约定。庭审中，双方一致确认，被告江小进缴纳了至2019年3月14日的房屋租金，原告王志东收取了被告江小进水费、电费、物业费押金5000元。另查明，上述房屋的所有权人季云飞之父季根祥与原告王志东于2014年2月14日签订《房屋租赁合同》，将包含本案涉案房屋出租给王志东。2017年3月14日，双方签订《房屋租赁续租合同》，并约定经出租人同意，承租人在承租期里可以转租或分租该租赁的房屋。2019年8月15日，泰州仲裁委员会受理季云飞与王志东房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年3月19日作出（2019）泰裁字第153号裁决：一、解除季云飞与王志东于2017年3月14日签订的《房屋租赁续租合同》；二、王志东于裁决书送达之日起三十日内负责搬离承租的泰州市西湖翠苑泰高路333号商铺22号、23号房屋，并将房屋返还给季云飞，并于搬离之日季云飞自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止的租金（按年租金14.5万元计算）;三、王志东于裁决书送达之日起十日内给付季云飞电费1514元。该裁决书生效后，季云飞向泰州市海陵区人民法院申请强制执行，2020年7月17日，季云飞确认王志东于当日将案涉房屋返还，并支付了截止至该的房屋租金共160000元及电费，关于物业费双方另行协商解决。2020年7月28日，泰州市海陵区人民法院作出（2020）苏1202执1247号结案通知书。王志东于2020年7月14日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的行政法规的强制性规定，且季云飞之父季根祥与原告王志东签订的《房屋租赁续租合同》约定原告可以转租房屋，故本案的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，均应按照合同的约定全部履行自己的义务。被告江小进抗辩认为因房屋漏水以及原告与房屋所有权人季云飞产生矛盾导致其无法正常经营造成其损失，其向本院提交的书面材料并不能证明其实际损失，且其未依法提起反诉，本院对此不予采纳，被告江小进可在补充证据后另行主张权利。被告江小进未能按照房屋租赁合同的约定缴纳2019年3月15日之后的房屋租金，也未能举证证明其交还房屋的具体时间，故被告江小进应当按照合同的约定支付2019年3月15日至2020年7月16日的房屋租金合计72213.04元（其中2019年3月15日至2020年3月14日的房屋租金为48000元×110%=52800元，2020年3月15日至2020年7月16日的房屋租金为52800元×110%÷365天×122天=19413.04元）。因被告江小进未能按照合同的约定及时给付租金，构成违约，被告江小进应当支付违约金。鉴于原告未能提供证据证明因被告江小进未及时缴纳房屋租金给其造成的实际损失，双方约定的违约金过高，本院从衡平当事人的利益出发，结合合同履行过程中各自的过错程度，认定原告的损失为未及时收租房屋租金的银行利息，被告江小进应当按照房屋租赁合同约定的房屋租金交付时间至实际给付之日的银行利息的百分之一百三十向原告支付违约金（其中以47800元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以19413.04元为基数，自2020年3月15日起实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告主张的物业服务费、水费、电费，因原告王志东收到了被告江小进水、电、物业服务费的押金5000元，其提供的证据不能直接证明被告江小进在房屋租赁期间欠缴的上述费用超过5000元或者为被告江小进垫付的相关具体费用，以及水表、电表用量系被告江小进所使用，且被告江小进对此不予认可，致使本院难以准确认定上述费用的数额，原告王志东可补充证据后另行向被告江小进主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告江小进于本判决生效之日起十日内给付原告王志东房屋租金72213.04元；二、被告江小进于本判决生效之日起十日内向原告王志东支付按下列标准（其中以52800元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；以19413.04元为基数，自2020年3月15日起实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算后百分之一百三十的违约金；三、驳回原告王志东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，由原告王志东负担174元，由被告江小进负担600元（原告已预交，被告在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》，向该院预交上诉费1748元。审 判 员 袁伯民二〇二〇年九月十八日法官助理 夏誉峰书 记 员 吴 凡附法律适用条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。