西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2020)陕0116民初7403号 原告：何一帆。被告：陕西明辰房地产开发有限公司。法定代表人：齐祥义,该公司总经理。 委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律。 原告何一帆诉被告陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称陕西明辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何一帆、被告陕西明辰公司之委托诉讼代理人史革俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何一帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为原告办理房屋权属证书的义务；2.判令被告向原告支付逾期提交备案资料的违约金3850元(按照已支付房价款770000的0.5%计算)；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金3619元(按照已支付房价款770000元的日万分之0.5即每日38.5元，自2017年3月31日计算至2017年7月24日。)；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西安市长安区XX广场XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房一套,总房款为770000元;合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，将符合约定的商品房交付受让人使用;第九条约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；第十八条约定，出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务。2017年7月3日，被告将房屋交付原告使用。因被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证书，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告陕西明辰公司辩称：一、原告要求被告履行为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当履行的义务是“在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，房屋买受人（原告）是申请办理房屋权属登记的法定义务人，被告仅承担协助和提供必要资料的义务。另，办理房屋不动产权证书是国家有关行政机关的法定职权，而非被告的职责。二、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。首先，本案原告未取得房地产权属证书不是由被告的责任造成的。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人才承担退房或支付违约金的责任。本案原告未取得房地产权属证书，非因被告的责任造成，是因政府相关部门对涉案房屋项目用地的出让地价评估审定工作尚未完成，导致被告不能在产权登记机关备案。被告为尽快完成备案手续，多次向政府部门请求尽快完成土地价格评估审定工作，但政府相关部门迟迟未予回复。故未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就。其次，依据我国相关法律规定，取得房地产权属证书必须由买受人提出申请，出卖人提供相关资料。本案中，未能提供备案资料的责任不在出卖人，买受人至今也未向房屋产权登记机关提出登记申请和缴纳相关税费。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告需要支付违约金的另一前提条件是未能取得房地产权属证书而非未能在规定时间内提交备案资料。三、被告向原告交付房屋的行为未构成违约。合同第八条约定的交房期限是2017年3月31日，但同时约定，遇有特殊原因，出卖人可以据实予以延期。该条第二款第2项约定：“遇国家法律和地方性法规变化或政府有强制要求”此种情形，被告可以据实予以延期交房。2016年11月11日，西安市长安区建设局印发长建发（2016）40号文件，要求自2016年11月15日至2017年3月15日（冬防期）共121天内，除抢修抢险等作业外，全区在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。西安市城市管理局在2016年11月18日也印发了类似文件，按照文件要求，被告在该121天不能施工，导致工程处于强制停工状态。依照双方约定，被告可据实延期至2017年7月14日向原告交房。被告于2017年7月3日向原告交房，没有逾期，原告也向被告出具了收房申请，认可提前收房及被告交房无违约行为。因此，被告不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告承担逾期交房违约责任无事实和法律依据。原告自2017年3月31日起计算违约金，已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年10月7日签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的明威橡树湾二期第7幢2单元14层21404号房屋；房屋价款为770000元；原告于2015年10月7日支付房屋首付款240000元，剩余房款530000元以银行按揭贷款方式支付；合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇国家法律和地方性法规变化或政府有强制要求，除双方同意协商解除或变更合同外，被告可据实予以延期；第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条还约定，被告应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。该合同落款处有原告的签名及印章、被告的合同专用章。合同签订后，原告依约向被告支付了房款770000元。2017年7月3日，被告通知原告收房，2017年7月24日，原告向被告出具《明威橡树湾二期业主收房申请》一份，承诺本人对项目目前由于城改政策原因未取得《竣工验收备案表》表示理解，在此情况下自愿提前收房，并对五方验收不持有任何异议，也对被告交付行为无任何违约争议，并于当日办理了收房手续。后因被告未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告未能取得房屋权属登记证书。庭审中，被告以辩称为由主张驳回原告的诉讼请求。双方各执己见，未能调解。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、房屋验收交接单、明威橡树湾二期业主收房申请、西安市国土资源局文件、陕西明辰房地产开发有限公司陕明房字（2017）02号文件等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依据合同约定全面履行各自义务。本案中，双方就房屋交付期限约定为被告应在2017年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告于2017年7月3日通知原告收房，其行为已构成迟延交付，原告可依据合同约定向被告主张逾期交房的违约责任。但原告于2017年7月24日向被告出具《明威橡树湾二期业主收房申请》并办理了收房手续，其在《明威橡树湾二期业主收房申请》中承诺“对被告交付行为无任何违约争议”，据此，本院视为原告已对其可向被告主张逾期交房违约责任的权利作出放弃处分。现原告再依据合同约定向被告主张逾期交房违约金，本院对此不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现原告已依约支付了房款，被告于2017年7月3日通知原告收房，原告于2017年7月24日办理收房手续，但至本案法庭辩论终结前被告仍未依约将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。故对原告要求被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。原告要求被告履行为其办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可选择不退房，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。现因被告未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，原告选择不退房，要求被告按已付房价款的0.5%向其支付违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。被告以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告何一帆所购买的明威橡树湾二期第7幢2单元14层21404号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何一帆违约金3850元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，减半收取25元，由被告承担，与上述判决款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    郭复萍 二〇二〇年  九  月 二十七 日 书 记 员    杨  珊       1