浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初3297号 原告：周小岳，女，1951年4月11日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：徐晓琼，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方宁，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：汪阿定，男，1954年6月3日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陈新建，浙江**宁律师事务所律师。 原告周小岳与被告汪阿定房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院申请诉前财产保全，要求冻结被告在象山县××室××街道××村房屋拆迁补偿款1500000元，本院经审查于2020年6月1日作出（2020）浙0225财保34号民事裁定予以准许，并采取保全措施。本院于2020年6月1日立案受理本案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周小岳及其委托诉讼代理人徐晓琼、方宁，被告汪阿定的委托诉讼代理人陈新建到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告周小岳向本院提出并最后明确的诉讼请求：要求被告赔偿原告拆迁补偿款损失2789000元（包括返还购房款15000元）。事实和理由：原、被告于2008年1月17日订立平房屋契出卖书一份，由被告签名捺印，也有被告母亲盖印，及见证人和代某签名。被告将其拥有的坐落于丹西街道新碶头村下蒋家原新建队一间平瓦屋及茅屋宅地4间以15000元的价格出售给原告，同时被告将房屋交付原告，后又把权证号为象集用（2008）第81529号土地使用权证交给原告。现本案所涉的上述房屋及相关茅屋宅地被列入拆迁范围，被告反悔出卖房屋及宅地，并私自与象山县房屋征收中心签订了《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议明确被告可获得补偿2789000元。原告认为平房屋契出卖虽无效，但已明确涉案房屋及宅地的拆迁利益归原告所有，且被告严重违背诚实信用原则，损害了原告的信赖利益，理应赔偿原告损失和返还购房款。 被告汪阿定辩称，无效合同的法律后果是各自返还。被告购买案涉房屋及宅基地后，始终未居住、使用该房屋及宅基地，不存在相关损失。2015年，倒塌的案涉房屋被政府征用得到补偿款8000元，被告分给原告4000元，本案中原告主张的损失已于2015年发放，且房屋已经拆除，不可能再次发放。象房征联办（2020）10号文件《关于明确××街道××村城中村改造工作相关事宜的会议纪要》中明确指出本案中的拆迁补偿款是该村村民取消审批宅基地资格的补偿款，和村民身份相关。该补偿是以户为单位按人口进行补偿，并非按照各家各户真实的土地面积进行补偿，即使该户无土地，也是按照这个补偿方案进行补偿，其中户内人口3人以下的，统一按建筑面积250平方米、土地面积125平方米进行补偿，3人以上的，则按建筑面积300平方米，土地面积150平方米进行补偿，故该补偿属于被告汪阿定和其母亲两个人基于村民身份所享有，与原告购买案涉房屋及宅基地毫无关系。综上，请求驳回原告关于损失的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对本案如下事实予以认定： 2008年1月17日，原、被告签订平房屋契出卖协议，约定被告将其位于象山县××街道××村××队一间平瓦屋及茅屋宅地4间以15000元的价格出售给原告，该协议上有被告汪阿定的签字捺印及其母亲吴彩（桂）花的私章盖印，还有见证人周某及代某王享外的签字。款项已付清。2008年8月，被告以遗失补证的名义重新取得其位于象山县××街道××村的土地使用权证，证号为象集用（2008）第81629号，证载土地使用权面积为43.70平方米，并将该土地使用权证原件交给了原告。 2010年3月，被告汪阿定以遗失补证的名义再次重新取得案涉宅基地的土地使用权证，证号为象集用（2010）第00477号。 2015年11月，案涉房屋被统一拆除，被告获得旧房拆迁补偿款8100元，原告获得其中的4000元。 2020年5月，被告与象山县房屋征收中心签订《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定被拆迁房屋坐落于象山县××街道××村，核定建筑面积250平方米，核定土地面积125平方米，土地证号2&tim**;×7，被拆迁房屋评估价值250平方米×（8800-1400）元／平方米＝1850000元、货币补偿补助金额1850000元×15%＝277500元、一次性补偿的搬迁费250平方米×150元／平方米＝37500元、临时过渡费补助250平方米×18元／月／平方米×6个月＝27000元，另外可得签约搬迁奖励1850000元×10%＝185000元、再增加安置补助面积折352000元、腾空奖励10000元、在规定时间内本项目100%签约的奖励50000元。 本院对本案主要争点评判如下： 争点一，平房屋契出卖协议无效后的过错责任。原告认为被告严重违背诚实信用原则，损害了原告的信赖利益，应向原告赔偿损失。被告认为本次拆迁与原告无关，原告没有信赖利益损失。本院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失包括因该合同产生的信赖利益损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方明知农村宅基地买卖行为系法律禁止之行为而仍进行，对案涉房屋交易均存在明显过错。被告违背了诚实信用原则，被告因为不诚信的行为而得利有悖于法律规定，故被告应对原告的损失承担主要赔偿责任。原告在2008年1月支付15000元购得案涉房屋及宅基地后，与被告同去房地产交易中心办理案涉土地证时已经知晓案涉宅基地无法过户，2015年案涉房屋被拆除，该时原告已获得补偿款，宅基地上未有房屋存在，原告未使用也无从使用案涉房屋，故原告损失并未明显增加且信赖利益并未明显受损。本院综合考虑上述因素，依据民事活动的公平原则，确定原告承担40%的过错责任，被告承担60%的过错责任。 争点二，原告的损失范围。本院认为，《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中核定被告位于××街道××村的土地面积是125平方米，建筑面积是250平方米，涵盖了被告作为本村集体经济组织成员资格的补偿，与被告的特定身份相关，而集体经济组织成员身份并不能转让，且原告所主张的证载土地面积是43.70平方米，故原告相应的损失应该依据该43.70平方米进行换算。按照拆迁政策确定的合法土地使用权面积2.0容积率换算面积为87.40平方米，按照《象山县征收集体土地房屋拆迁评估分户报告》中确定的房屋单价8800元／平方米-1400元／平方米＝7400元／平方米计算，43.70平方米集体土地及相应房屋可得的安置补偿价值87.40平方米×7400元／平方米＝646760元、货币补偿补助金额646760元×15%＝97014元、一次性补偿的搬迁费87.40平方米×150元／平方米＝13110元、临时过渡费补助87.4平方米×18元／月／平方米×6个月＝9439.20元、签约搬迁奖励646760元×10%＝64676元、在规定时间内提前腾空奖励10000元×87.4／250＝3496元、在规定时间内本项目100%签约奖励50000元×87.4／250＝17480元，以上七项共计851975.2元。原告认可《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》第八条其他事项中的“再增加安置补助面积”是基于被告所在户的人口情况，根据政策的要求可增加安置补助面积的情况给与的补偿，并非基于房屋本身的价值所得赔偿，但认为平房屋契出卖协议中已约定“日后新建队不论怎样平分宅地按汪阿定户不论多少分给周小岳户”，故按户分配的人口分配的利益，也应列入总损失。本院认为该项补偿是基于被告的本集体经济组织成员身份和特殊家庭情况得到的补偿，与原告购买案涉房屋及宅基地无关，而原、被告的家庭人口等情况并不相同，故不属于原告的信赖利益损失，原告不能享受“再增加安置补助面积”。依据争点二确定的被告承担60%的过错责任，被告应该向原告赔偿损失（851975.2-15000）元×60%＝502185.12元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告汪阿定于本判决生效后十日内向原告周小岳支付各项损失517185.12元（含返还购房款15000元）； 二、驳回原告周小岳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费29112元，减半收取14556元，保全费5000元，共计19556元，由原告周小岳负担15930元、被告汪阿定负担3626元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 郑 波