广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15007号原告（反诉被告）：姜国忠，委托诉讼代理人：沈晓青，广东深达律师事务所律师。被告（反诉原告）：萧伟光，委托诉讼代理人：于慧影，广东宝城律师事务所受理。姜国忠与萧伟光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。姜国忠委托诉讼代理人沈晓青和萧伟光委托诉讼代理人于慧影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：姜国忠与萧伟光于2013年10月18日签订租赁合同及补充协议书（以下将租赁合同及补充协议书简称为租赁合同），约定萧伟光将位于深圳市宝安区松岗街道松白路旁的松岗汽车站配套大楼4层至11层出租给姜国忠，双方与深圳市爱仕登酒店管理有限公司（以下简称爱仕登酒店）于2019年12月2日签订租赁合同书补充协议二（以下简称协议二），约定，由爱仕登酒店履行租赁合同中该酒店所占用区域7至11层的权利义务，萧伟光与姜国忠于2019年2月28日解除租赁合同关于4至6屋租赁物业的租赁关系，姜国忠于解除之日向萧伟光已结清全部房租及水电费等费用，萧伟光没收姜国忠4－6屋的租赁保证金820800元；二、合同的效力：姜国忠提交的市规划和自然资源局宝安管理局关于宝安区人民法院协助调查事宜的复函和深圳市宝安区松岗街道办事处出具的证明显示，涉案房产未办理建设工程规划许可手续，故姜国忠与萧伟光于2013年10月18日签订的租赁合同无效。协议二明确姜国忠退租部分的租金及其他费用已结清，萧伟光主张，姜国忠知晓上述合同无效后仍协议同意不退还租赁保证金，应当为有效条款，本院认为，补充协议二是在租赁合同存在的前提下所达成的协议，基于上述租赁合同的无效性，双方约定租赁保证金的支付或不予退还与合同无效的法律后果相背，为无效条款；萧伟光主张姜国忠明知合同的无效在前，故关于租赁保证金不予退还的约定有效，本院认为，租赁保证金不予退还的约定因违反法律规定，姜国忠主张该无效与其是否明知租赁合同无效无必然的联系，仅在双方存在其他债权债务关系时可能存在债务的抵消或放弃，萧伟光应当举证证明双方存在的其他债权债务关系，在萧伟光未举证证明的情形下，本院认定上述租赁保证金820800元不予退还的约定无效。姜国忠请求萧伟光返还租赁保证金820800元本院予以支持，姜国忠请求自2019年12月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，本院认为，本院认为，姜国忠与萧伟光对于签订无效租赁合同及协议负有同等的过错的责任，故仅在姜国忠向萧伟光主张返还退还租赁保证金而未予退还之合理期限后计算逾期付款利息，姜国忠未举证证明向萧伟光主张退还租赁保证金的时间，故本院认定自萧伟光收到本院送达的起诉状副本之日（2020年6月10日）十日后应当计算逾期还款利息，即自2020年6月21日起，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算；三、房屋占用使用费：上述租赁合同约定，免租期为2013年11月1日至2014年4月30日，租金自2014年5月1日起计算，至2017年4月30日期间为390000元一个月，现萧伟光主张免租期月租金为364800元；另合同约定，在姜国忠无违约情况下，萧伟光应在合同期满后姜国忠搬离租赁物业后七天内向姜国忠退还租赁保证金。本院认为，因合同约定的租赁保证金具有可退还性质，故在租赁保证金不予退还的情况下，合同约定的免租期及租金标准为合同双方的真实意思表示，且不存在抵扣租赁保证金的情形，故房屋占用使用费的核算应当依照租赁合同约定的租金标准及免租期的条款内容，协议二明确姜国忠已付清退租部分的“租金”及其他费用，故萧伟光请求免租期内的房屋占用使用费不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院不予以支持；四、损失：萧伟光请求姜国忠按50％的过错责任，向其支付因提前终止租赁关系造成的损失361152元(计算期间2019年3月1日至2020年6月30日，月租金为147744元，计算方式为l47742×16×50％-820800)，本院认为，上述租赁合同为无效合同，合同双方应当随时终止合同的履行，故萧伟光请求因提前终止租赁关系造成的损失无事实和法律依据，本院不予以支持；五、其他需说明的问题：协议二的效力因涉及案涉房产第7至11层及案外人爱仕登酒店，不宜在本案中一并处理，萧伟光应另案诉请处理协议二的法律效力；六、姜国忠的诉讼请求:确认姜国忠与萧伟光之间于2013年10月18日签订的租赁合同书及补充协议书无效；确认姜国忠与萧伟光之间于2019年12月2日签订的《租赁合同书补充协议二》第一条中“甲方没收乙方4-6层租赁保证金820800元”的条款无效；萧伟光向姜国忠返还保证金820800元，并自2019年12月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（利息暂计为1000元）；本案诉讼费用由萧伟光承担。七、萧伟光的反诉请求：1、姜国忠向萧伟光支付租赁物业免租期间房屋占有使用费2188800元(计算期间2013年11月1日至2014年4月30日，月租金为364800元)；2、姜国忠按50％的过错责任，向萧伟光支付因提前终止租赁关系造成的损失人民币361152元(计算期间2019年3月1日至2020年6月30日，月租金147744元，计算方式为l47742×16×50％-820800)；3、反诉费用由姜国忠承担。依照《中国人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认姜国忠与萧伟光于2013年10月18日签订的租赁合同书及补充协议书无效；二、确认姜国忠与萧伟光于2019年12月2日签订的租赁合同书补充协议二中第一条中关于萧伟光没收姜国忠4-6层租赁保证金820800元的条款无效；三、萧伟光于本判决生效之日起十日内向姜国忠返还租赁保证金820800元及逾期还款利息（自2020年6月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、驳回姜国忠的其他诉讼请求；四、驳回萧伟光的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6009元，由萧伟光承担6004元，姜国忠已预交的6004元由本院予以退回。萧伟光应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6004元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费13600元，由萧伟光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚    静二〇二〇年九月十五日书记员 彭磊磊（兼）书记员 许  彧  燊附本案相关法律条文如下：《中国人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。