内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0722民初1564号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。委托诉讼代理人：张传莉，住内蒙古自治区。被告：王海龙，男，职业不详，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称“天顺物业公司”）诉被告王海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天顺物业公司的委托诉讼代理人张传莉出庭参加诉讼。被告王海龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：被告在纳景名都二期有住宅，即17号楼2单元502室，2015年10月1日至2019年6月1日一直未交物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾二次转运费。依据《物业管理服务委托合同》住宅物业费为0.48元/平米/月，管道清淤费为15.00元/月/户，亮化照明费为10.00元/月/户，生活垃圾二次转运费为5.00元/月/户。2015年10月1日至2019年6月1日，被告应交物业费:78.54m×0.48元/平米/月×44个月=1658元；应交管道清淤费:15.00元/月×44个月=660元;应交亮化照明费:10.00元/月×44个月=440元;应交生活垃圾二次转运费:5.00元/月×44个月=220元;四项合计:2978元。按《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条约定:超季度末未交费为逾期，从逾期之日起交纳日10.00元/户/日（实按2.00元/户/日)，应收违约金2400元(2015年10月1日至2019年6月1日);判决之后以实际给付之时为止。被告王海龙未到庭，但通过手机短信发表答辩意见：窗户漏雨，楼道卫生不合格，楼道暖气漏水，“兼并”墙长绿毛，进户门拉手不换，窗户牙子不换，楼道灯不亮，小区下雨排水排不出去。本院经审理查明，2014年7月5日原告天顺物业公司与莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告天顺物业公司承包莫旗纳景名都小区泰园（二期）的物业管理。双方约定物业管理服务费为0.48元/㎡、公共照明费为10元/月/户、清淤费15元/月/户、垃圾清运费5元/月/户。被告王海龙系纳景名都小区二期17号楼2单元502室（面积为78.54平方米）的买受人和定购人，其于2013年10月1日从宏大房地产开发有限公司处领取房屋钥匙。该房屋在原告天顺物业公司的服务范围内。现被告王海龙在原告天顺物业公司的物业管理期限内，自2015年10月1日至2019年5月31日止未交纳案涉房屋的物业费。经原告天顺物业张贴欠费诉前告知单和短信告知物业费用明细等催要方式，被告王海龙未予以给付物业费用。被告王海龙抗辩未交纳原因系物业服务质量不合格。以上事实有原告天顺物业公司提供的：1、《前期物业服务管理委托合同》和《物业管理委托合同》可以证明原告天顺物业公司与开发商和业主委员会签订合同，约定提供物业管理服务的范围、服务项目和标准；2、领取钥匙通知单、装饰装修查验单、业主临时管理规约、催费单和欠费诉前告知单，可以证明被告认可并履行交费义务，并且逐年催要物业费的情况；3、2020年7月份楼道检查反馈表和雨后淤泥清理照片一张，以证明原告天顺物业公司对于物业服务项目整改情况和良好效果。被告王海龙未到庭视为放弃举证和质证权利。本院经认证，根据证据的形式和内容对第一、二组证据的真实性予以认定采纳。对于楼道检查反馈表和清理淤泥的照片与本案争议的物业费年限没有关联性，无法证明在争议年限内的物业服务情况，仅能证明现原告天顺物业公司在证据体现的时间段内的客观服务情况，而无法对抗本院被告王海龙提出的抗辩意见。本院认为，《物业管理服务委托合同》系原告天顺物业公司与莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会签订的，该合同依法成立，对原告及小区业主均具有约束力。原告天顺物业公司依据法律规定和物业管理合同约定收取物业费用，被告王海龙作为接受物业服务的住宅用户应按时给付物业费用。现《物业管理服务委托合同》中约定了具体的收费项目和标准，并对该收费标准予以公示和备案。本院对原告天顺物业公司主张的收费标准予以认定采纳。被告王海龙尚未交纳物业服务的期限为2015年10月1日至2019年5月31日，即共计44个月，则被告王海龙尚欠的物业费用为：物业管理服务费为1658元（0.48元/㎡/月×78.54㎡×44天）、公共照明费为440元（10元/月/户×44个月）、清淤费660元（15元/月/户×44个月）、垃圾清运费220元（5元/月/户×44个月），以上共计2978元。对于被告王海龙抗辩原告天顺物业公司未完全尽到物业服务标准，即存在垃圾清理不及时、楼道卫生打扫不干净、小区院内雨水聚集等问题的主张。本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，加上物业服务企业自身能力的限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业服务公司提供良好的服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理金实施物业服务，否则直接影响公司正常运行，影响全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务公司相互理解，共同努力。现原告天顺物业公司已为案涉小区提供了基本的物业服务，双方也形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告王海龙提出的问题可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘物业公司。物业服务公司可以承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，业主不能仅以物业公司提供服务不到位、存在瑕疵为由而拒绝缴纳物业服务费用及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，或者降低物业费用的收费标准，这样缺乏合同和法律依据，也势必损害已全额交纳物业服务费的业主的利益。所以，该主张不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但是，具体到本案的实际情况，被告王海龙居住的小区院内的17号楼单元门口确实存在因为单元门口地面洼陷，雨水聚集后没有及时清扫的常态问题，并且影响住户通行。该问题在其他被诉业主的案件中也有抗辩和相应的视频资料。但是，原告天顺物业公司也提出已经对包括本案被告王海龙居住的17号楼在内的10号楼等地面洼陷存在雨水聚集情况进行协商处理，在近期的物业服务中也有照片显示进行了雨后清淤的服务工作。因此，本院综合上述情况认定被告王海龙不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权，本院酌情认定减免部分物业费用至2600元，亦属于对原告天顺物业公司对于今后提高物业服务水平，反思不完善之处，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展的警示。对于原告天顺物业公司主张的违约金2400元，其主张系根据《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条第四项的约定内容，对此本院认为该条款约定的内容为“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下项处理：（1）从逾期之日起按每天-超季度未交费为逾期，收10月/户/日交纳滞纳金”，因此原告天顺物业公司以此项约定来主张违约金没有事实和法律依据。本院对该项费用不予支持。综上所述，本院认定被告王海龙给付原告天顺物业公司物业费2600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告王海龙于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2015年10月1日至2019年5月31日所欠物业费2600元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王海龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  孟瑶二〇二〇年九月八日书记员  萨聪附本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。