黑龙江省大庆市红岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0605民初1177号原告：李春杰，女，1974年5月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：韩红杰（原告丈夫），1973年12月8日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被告：大庆隆源房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区东湖金融大厦西侧商服1门。法定代表人：宋海英，系该单位总经理。委托诉讼代理人：孙胜林，系黑龙江中胜律师事务所律师。原告李春杰与被告大庆隆源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人韩红杰、被告委托诉讼代理人孙胜林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李春杰向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付原告按照同期同类银行贷款利率6%的逾期办理房屋所有权证书的违约金，自2014年7月30日至2020年8月16日的房屋违约金为170，817元；自2014年8月30日至2020年8月16日的车库违约金85，595元，共计256，412元；2.判令被告向原告支付按照同期同类银行贷款利率6%的逾期办理房屋所有权证书的违约金，自2020年8月17日至原告实际取得房屋所有权证的逾期办证违约金。3.本案诉讼费由被告承担。原告诉称：原、被告于2014年7月31日签订《参建协议》，认购位于银浪温馨家园D08号楼1单元1301室、面积159.12平方米的商品房一套，并于2014年7月30日之前支付全部购房款，被告亦向原告交付房屋。于2014年7月7日签订参建协议，认购位于银浪温馨家园C02号楼12号（19号）车库，面积36.77平方米，并于2014年8月30日前支付全部购房款，被告亦向原告交付车库。房屋所有权证书至今未办理，原告多次向被告催询相关事宜，未得到解决，故原告起诉。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告与被告之间签订的是参建协议，没有签订正式的商品房买卖合同，原告不能按照商品房买卖合同的相关规定和标准要求被告承担逾期办证的违约责任，目前双方首先应是签订商品房买卖合同，而后再按照买卖合同的相关约定履行各自的权利和义务，否则原告直接要求给予逾期办证的违约金，缺乏主张的事实和法律依据，此外原告并不是在被告处购买的案涉车库，对该部分不应向被告主张，原告的请求也超过了法律规定的诉讼时效期间，依法不应得到支持，综上原告的诉请应予以驳回，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据即原告当庭出示原件、以复印件入卷的银湖馨苑房屋及车路的参建协议、收据，本院予以确认并在卷佐证。依据原、被告的陈述及其提供的证据，可确认本案的法律事实为：原、被告于2014年7月31日签订《参建协议》，原告认购位于银浪温馨家园D08号楼1单元1301室、面积159.12平方米的商品房一套，于2014年7月30日之前支付全部购房款463，039元，被告向原告交付房屋。双方于2014年7月7日签订参建协议，原告认购位于银浪温馨家园C02号楼12号（19号）车库，面积36.77平方米，并于2014年8月30日前支付全部购房款235，328元，被告亦向原告交付车库。房屋所有权证书至今未办理，现原告起诉。关于五证问题，被告当庭陈述部分楼房五证齐全，五证不全的房屋以会签单代替。另查，双方尚未签订商品房买卖合同。多数原告陈述其损失主要包括：1、房屋无法交易；2、孩子无法享受学区划分福利（配额）；3、房屋价格普遍降低，导致房屋价款产生价差；4、拖延办证导致办理贷款，贷款期限缩短，增加还贷压力；5、单位不能报销物业费、采暖费。现原告起诉要求被告向其支付原告按照同期同类银行贷款利率6%的逾期办理房屋所有权证书的违约金，自2014年7月30日至2020年8月16日的房屋违约金为170，817元；自2014年8月30日至2020年8月16日的车库违约金85，595元，共计256，412元；判令被告向原告支付按照同期同类银行贷款利率6%的逾期办理房屋所有权证书的违约金，自2020年8月17日至原告实际取得房屋所有权证的逾期办证违约金并承担诉讼费。本院认为，原、被告双方签订的虽然是参建协议，但从协议书内容看，双方实为买卖合同关系，原告为买受方，被告为出售方。因此应按房屋买卖合同的法律规定来调整原、被告之间的权利义务。现原告已按该参建协议的约定交纳了全部的房款，其后被告也已实际交付了房屋，据此应认定双方已履行了房屋买卖合同中房款的交纳、合同标的物房屋的交付等主要合同内容，此后原告就有权利要求被告办理产权手续，被告至今未办证，原告有要求被告给付逾期办证违约金的权利。现被告主张原告的该项诉讼请求已过诉讼时效，对此，本院认为，虽然逾期办证违约金为债权，应当适用有关诉讼时效的规定，但因双方就逾期办证违约金没有任何约定，因此不是一时性债权，而是继续性债权，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年，也就是诉讼时效期间为当事人起诉之日前三年。关于违约金的标准，现原告要求按银行贷款利率主张，本院认为，根据调查情况，大多数原告均主张由于没有产权手续，导致房屋无法交易、孩子无法享受学区划分福利（配额）、难以报销取暖费物业费等，而且目前由于房屋价格普遍降低，导致房屋价款产生价差等问题，以及拖延办证导致将来办理贷款，贷款期限缩短，增加还贷压力等等，上述问题确实会给原告的生活带来困扰，也确实会影响原告对涉案房屋的处分、受益，但因上述风险虽然必然存在，但其发生有或然性，而且并非预期利益，因此无法量化，损失难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，再结合原告对涉案房屋已实际居住使用多年，虽然合同目的尚未完全实现，但目前至少不影响其对合同标的物的占有、使用等实际情况，综合考虑，本院认为按中国人民银行2016年公布的一年的贷款利率4.35%为标准计算违约金较妥。被告主张原告车库并不是在被告处购买，因原告车库的参建协议是原被告双方签订，故被告主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大庆隆源房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告李春杰逾期办证违约金91，136.89元（以698，367元为基数，按年利率4.35%计算起诉前三年）；二、驳回原告李春杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，573.09元，由大庆隆源房地产开发有限公司负担915元，剩余1658.09元由原告李春杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  庞春艳二〇二〇年九月十五日书记员  李雪松所附法条《中华人民共和国合同法》第36条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。