河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初2744号 原告：唐山市润达物业服务有限公司，登记住所地：唐山市丰润区幸福道，现住所地：唐山市丰润区团结小区职工活动中心。 法定代表人：刘晓斌，董事长。 委托诉讼代理人：白鹏。 委托诉讼代理人：高儒深，河北民源律师事务所律师。 被告：刘运起，男，1956年6月17日出生，汉族，住唐山市丰润区。 原告唐山市润达物业服务有限公司（以下简称润达物业公司）与被告刘运起物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润达物业公司的委托诉讼代理人白鹏、高儒深，被告刘运起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润达物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付物业费5157.6元。庭审中原告增加诉请要求被告给付违约金154.7元。事实和理由：原告是唐山市丰润区76号小区物业服务企业，与被告签订了物业服务合同，合同约定被告入住时预缴一年物业费，之后每年按月支付当年物业费，单价为每平方米0.8元。被告家面积134.31平米，每年物业费1289.4元。被告家2016年1月至2019年12月的物业费5157.6元没有缴纳。被告不缴纳物业费的借口是房屋漏雨，原告已经多次催缴，但其至今仍未缴纳。被告的行为违反了法律规定和合同约定，故原告诉至法院，望法院判决被告给付上述物业费5157.6元。 被告刘运起辩称，物业问题始终是贯穿民生的大问题，其核心是物业服务项目收费是否合理，国家十分重视。广大居民百姓从40年前的租住公房转变成自购房，房屋不会永不损坏，环境不会不扫自洁，维护不会无钱有人去做。只不过是40年前收取的是环卫费。房屋是国有的，房管部门自修，现在改成物业费，房屋是个人花钱买的，房屋应该由物业包修。广大住户上交环卫费如同上交水费、电费，煤气费一样无人不交，是生活的一部分。现在的水费、电费、煤气费仍然同40年前一样无人不交。单单环卫费改革的物业费经常困扰广大居民和物业公司。原因很明确，物业服务项目不透明，价格与服务项目不匹配、收费不合理。 列举如下：一、服务现状。1.房屋修缮问题。我家从2007年购房后南北阳台、主卧南墙、书房北墙一直漏雨（最上层是6层），北后阳台是厨房，漏雨把原来的木质橱柜都泡了，现在换成铁皮上盖的了。厨房扣板由于雨水浸泡已经锈蚀损坏，微波炉由于漏雨造成电路损坏无法使用，与被答辩人协商，被答辩人现场确认后报修。被答辩人回复说是修了，结果还是漏雨，再向被答辩人报修，被答辩人推诿与他没有关系，是开发商建筑有问题，至今没有修复。2018年由于原来的墙体雨水浸泡，多处起皮，与被答辩人咨询是否将漏雨点修复，得到修复的答复，同年5月份我家进行装修，墙体贴的壁纸，结果7月、8月雨季到来继续漏雨。新装修的壁纸全部阴湿损坏，造成一定经济损失。事件发生后联系被答辩人现场确认并进行备案。2.室外环境问题。楼下小甬道下应该有供水管道，记得修理了两三次，每次修完家里一用水，存在大量的泥沙，我们都是放一阵子之后才用的，之后才开净水器，过滤部分马上就报废了，四五百元钱，再换新的。外面的甬道从不认真恢复，没有恢复原来的样子，破破烂烂凑活着走人。3.室外的花草树木以及小马路、甬道都是全体业主花钱买的，渐渐地花草和树木都变成个人的青椒、茄子、西红柿种植园。我们花钱买的花树草坪都不知去向。小区公共绿地多年无人修剪维护，现已荒草满地。被答辩人没有起到维护公共绿地的责任。4.目前卫生清扫人员、垃圾清理人员、安全保卫人员寥寥无几，公共区域卫生清扫应付了事，楼道卫生不能做到日日清里，垃圾清运不够及时。清运过程中小区小马路上垃圾撒的到处都是。安保人员编制缩减。除南门还有1人值班外，北门安保人员已经撤离，原来小区内巡逻的安保人员也已取消，物业公司存在事实违约行为。上述问题《物业管理条例》总则第二条中有明确的规定。二、合同的不合理性。1.被答辩人的起诉状写明应缴纳的物业费单价每平米0.8元，被告家面积134.31平米，并由此计算的物业费用。我家的134.31平米的房屋中20几平米公摊面积和外部环境应该由物业公司负责服务，除此外其余的一百多平米是答辩人的私人区域，和被答辩人没有关系，既然没有关系，不应计算物业费用。《物业管理条例》第四十四条规定的内容我理解为因家庭工人、小时工、保姆、擦玻璃的物业以外的业主需求，我的家庭没有要求又没有任何约定，这0.8元每平米，不应包含这一百多平米的私人空间。《物业管理条例》第三十五条“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”我理解为被答辩人对小区360户居民的服务，包括的内容、范围列出明细列出名单，注明服务质量，让广大居民一目了然，心中有数，然后将这些项目价格找出合理的理由让大家认可。笼统的每平米0.8元，实在有强权行为。3.物业服务及管理的监管缺失。广大居民有一个良好的居住环境管理和监督是必须的，但是被答辩人自从管理答辩人小区以来没有对收取的物业费去向进行过公示，更没有个人团体、机构部门对被答辩人提供的服务情况、资金使用情况进行监督监管及考评。综上所述，被答辩人已存在违约行为，合同存在不合理的条款，希望法院依法判决减免给付被答辩人物业费。 本院经审理认定事实如下：被告刘运起于2007年购买了唐山市丰润区房屋。2007年9月24日，被告刘运起签署了业主公约，业主公约第一条写明委托原告润达物业公司负责房屋设施、设备、环境、卫生、绿化等管理。业主公约第九条明确约定“物业管理的收费原则是谁受益谁付费，按时交纳润达物业公司应收取的各项管理服务费，如有拒不交款，润达物业公司将视情况按物业法规、政策处理。”第十条约定“润达物业公司根据物业管理有关法律规定、政策制定物业管理收费标准。物业费住宅为0.8元／每平方米／每月…业主入住时应预交一年的物业管理费，之后物业管理费按月收费…”同日，被告刘运起作为乙方与作为甲方的原告润达物业公司签署了物业管理服务协议，协议约定“甲方向乙方按月收取物业管理服务费。如果乙方拒不缴纳，经催缴，两个月内仍不缴纳的，甲方有权按欠缴费用的3%收取违约金，乙方仍拒付的，甲方有权提起民事诉讼。”庭审中被告刘运起表示上述公约及协议中的签字均不是其本人所签，但认可自2007年开始按0.8元／平方米／月的标准每年缴纳物业费用1289元至2015年12月底，自2016年1月至今一直欠缴物业费用未予缴纳。被告刘运起在庭审中举证提交了其所拍摄的关于房屋漏雨的照片、甬道道路损坏及草坪种植水果蔬菜的照片若干张，拟证明原告在物业服务管理过程中存在问题，构成违约，应减免物业管理费用。原告对此不认可，并就物业服务在小区卫生管理、绿化维护、路面维护等方面的行为体现进行了解释说明。 以上事实有原、被告双方陈述、公约、协议、照片等证据予以证明。 本院认为，原告润达物业公司已为被告刘运起房屋所在的小区提供了物业服务。被告虽不认可业主公约及物业管理服务协议中的签字为其本人所签，但庭审中认可自2007年入住就按1289元/年的标准缴纳物业管理费至2015年底，故即使上述文件中的签字确实不是其本人所签，但其接受原告润达物业公司提供的物业服务并已缴纳了部分物业管理费用是事实，双方之间存在事实上的物业服务法律关系。 现被告刘运起以房屋漏水原告不予维修及原告服务质量存在问题为由拒绝缴纳自2016年1月至今的物业管理费。本院认为物业服务是一个综合性、专业性、全方面、不间断的服务，对于物业服务质量应从物业服务的长期情况及整体水平进行综合评价，不宜根据某一段时间的服务质量问题或者单个、局部问题作出认定，应考虑小区的整体持续服务情况和小区全体业主的利益。被告刘运起庭审中所提交的照片不足以证明房屋漏水是由原告润达物业公司的服务行为所导致，其可在明确漏水原因及责任主体后另行解决，同时该证据也不能充分证明原告润达物业公司在履行合同中存在重大违约，故被告刘运起所提交证据不足以达到其所主张的减免物业管理费的程度。本院对原告主张被告缴纳2016年1月至2019年12月期间的物业管理费5157.6元的诉请予以支持。因被告刘运起对原告润达物业公司的物业服务质量提出异议，并非无故拖欠物业管理费，故原告主张的违约金诉请本院不予支持。同时需要指出的是被告刘运起所指出的原告物业服务不达标、不完善之处，原告润达物业公司应悉心听取并在今后的物业服务中予以改进。 综上，被告刘运起应向原告润达物业公司缴纳物业管理费5157.6元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告刘运起于本判决生效之日起十日内给付原告唐山市润达物业服务有限公司2016年1月-2019年12月的物业管理费共计5157.6元； 二、驳回原告唐山市润达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘运起负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张磊 二〇二〇年九月二十一日 书记员  秦芳