福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0821民初1794号 原告：谢玉英，女，1950年12月25日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：李秉强，福建金磊律师事务所律师。 被告：张春河，女，1963年4月1日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：林金长，男，1958年1月7日出生，汉族，住福建省长汀县福里区。 原告谢玉英与被告张春河、林金长案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉英及其委托诉讼代理人李秉强与被告张春河、林金长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢玉英向本院提出诉讼请求：请求解除对位于汀州镇西外街6号畜牧水产局老宿舍楼106室登记为林金长的房产查封。事实和理由：2007年4月谢玉英向林金长、包东玲购买位于西外街6号畜牧水产局宿舍老楼106室套房，购房款合计96,800元，其中2007年4月5日前交付60,000元，余款36,800元于2009年9月12日之前缴清，同时谢玉英与林金长、包东玲签订房屋购买协议书一份，房产证也移交其使用至今。2007年至2009年林金长处于投资养鳗正常经营阶段，属于合法的房产交易。鉴于该房屋没有办理土地证一直无法办理房产过户手续，至今房产证仍是林金长的名字。本人年事已高，身体欠佳，曾于2018年12月上访县长接待日，要求特事特办，县自然资源局予以书面答复。该房屋属本人所有，林金长个人债务理应与该房权属无关，请求法院解除查封。法院认为：谢玉英自述于2007年向被执行人林金长购买了涉案房产，但在本院查封之前，涉案房屋的《房屋所有权证》记载的所有权人仍为林金长。虽然该房屋属于有房产证无土地证的情形，这一状况对于办理房屋过户登记手续产生一定的影响，但并非无法办理过户登记之情形。长汀县自然资源局在信访答复函中已明确告知，涉案房产在补充完成房屋所有权的首次登记申请后，买卖双方可共同申请办理不动产的转移登记…案外人怠于行使权力未及时办理过户登记具有其自身原因。据此，谢玉英提出的异议不符合法律有关条款之规定，异议理由不成立，对其请求法院不予支持。之所以涉案房产不动产权未转移至谢玉英名下，是因为畜牧水产局老宿舍楼住户达20多户，过去是否办理土地证意见不一，且长汀县人民政府尚无（2018年才有政策）宿舍楼买卖办理土地证的政策。日前自然资源局回复，畜牧水产局老宿舍楼办理个人土地证须经主管单位同意、集中统一办理。之后谢玉英及林金长与畜牧水产局老宿舍楼所有购房户协商达成一致意见，并行文请求准予畜牧水产局老宿舍楼办理土地证的报告于2020年6月22日送往县农业农村局待研究批准，单位准予办理土地证后，林金长申请办理土地证才能进行。待林金长办理土地证后，过户手续谢玉英也就能办理。综上，请如诉判准。 张春河辩称，虽然谢玉英与林金长之间存在房屋买卖交易，但是谢玉英未办理房产转移手续，涉案房产仍登记在林金长名下，为林金长财产。 林金长辩称,2007年答辩人与谢玉英达成口头协议以96,800元将西外街6号畜牧水产局宿舍楼106室卖给谢玉英，双方并于2009年签订协议，钱款已经付清，房子也由谢玉英使用。协议中约定答辩人协助谢玉英办理过户手续，但2013年答辩人因投资失利离开了长汀，之后涉案房产未办理过户手续。之所以未办理过户手续，一是因为涉案房产是集体的，没有土地证。答辩人与谢玉英到自然资源局办理相关手续，工作人员答复后办理个人土地证要单位批准，现由农业农村局来主管、批准；二是因为答辩人负债累累，不宜在公众场合露面，尽量避免出现在公众场合。 谢玉英为支持其主张的事实，提供了以下证据： 1、长汀县人民法院（2018）闽0821执1000号执行裁定书，证明林金长所有的财产被长汀县人民法院查封、扣押，包括涉案房产。 2、长汀县国土资源局《不予受理告知书》（汀国土函告字[2018]67号），证明谢玉英请求房产登记部门给予上访人办理房屋过户登记手续等诉求事项收悉，不应按信访程序处理答复，不予受理。 3、长汀县人民法院（2020）闽0821执异21号执行裁定书，证明谢玉英对本院查封涉案房产提出书面异议，本院裁定驳回谢玉英的异议请求。 4、产权审查登记表、长汀县房屋四面墙界申请表、长汀县人民政府关于县畜牧水产局基建办公、实验楼和职工宿舍征用土地的通知（汀政（1988）综112号）及房屋产权过户登记表、房屋买卖合约、福建省长汀县房产所有权申请登记收件收据、长汀县城镇房产所有权登记领证通知书，证明畜牧水产局宿舍楼系原长汀县畜牧水产局征用土地建造，经相关部门审批办理产权过户手续，后出售给畜牧水产局职工林金长，林金长取得了涉案房屋产权证。 5、林金长出具的收条三张、林金长结婚证复印件、房屋购买协议书，证明谢玉英向林金长夫妇购买涉案房产支付了房款96,800元，双方并签订房屋购买协议书；协议书第三条约定“鉴于政策性规定目前单有房产证房屋不能过户，待政策允许时甲方应积极协助乙方办理过户手续”。 6、长汀县自然资源局汀自然资函[2019]18号关于谢玉英同志反映事项的答复函，证明涉案房产属于有房产证无土地证情形，可根据《长汀县人民政府关于妥善处理城市规划区范围内国有土地使用权登记及房屋登记历史遗留问题的实施意见》(汀政综[2018]258号)第三点处理办法第（五）条第2款的规定进行办理。但2018年8月21日该文件出台时涉案房产已被法院查封。 7、长汀县自然资源局汀自然资告（2018）1号《不予受理告知书》，证明谢玉英请求房产登记部门给予上访人办理房屋过户登记手续等诉求事项收悉，不应按信访程序处理答复，不予受理。 8、畜牧水产局老宿舍楼购房户出具的关于请求准予原畜牧水产局老宿舍楼购房户办理土地证的报告，证明包括谢玉英在内的畜牧水产局老宿舍楼购房户于2020年6月19日向长汀县农业农村局提出办理原畜牧水产局老宿舍楼土地证的请求。但至今未予答复。 9、长汀县畜牧水产局《关于出售职工宿舍楼的规定与方案》（汀畜水（1992）字第62号），证明对出售的住房、购房者拥有部分产权，可以继承。五年后可以出售或者出租。谢玉英与林金长购买涉案房屋合法有效。 10、长汀县人民政府关于妥善处理城市规划区范围内国有土地使用权登记及房屋登记历史遗留问题的实施意见（汀政综(2018)258号），证明长汀县人民政府2018年8月28日出台该文件，对于有房产证无土地证问题，“单位的自管公有住房，因无土地权属来源等原因未办理初始登记，但已按房改房政策出售给职工，房改审批手续齐全，权利人已办理房产证无法办理土地登记问题。若原转让合同中无关于土地使用权的限制条款的，可由现持有房产证人申请办理土地登记，使用权类型为划拨。房产已转让并已办理房屋转移登记手续的，由现持有房产证人按规定缴纳土地出让金或土地收益金后再办理房地一体登记。”但涉案房产于2018年8月21日被查封，谢玉英无法办理房屋产权过户手续及办理土地证。 张春河质证认为：对谢玉英提交证据的真实性均无异议，但对上述证据均不清楚。 林金长对谢玉英提供证据的真实性、关联性、合法性均无异议。 对上述证据，本院作如下认定：谢玉英提供的证据8系由多人在同一书面材料上共同签名而形成，不符合证据形式，本院不予采信；其余证据来源合法，内容客观真实，与本案事实存在关联性，本院予以采信。但上述证据无法证实谢玉英无法办理房屋产权过户手续及办理土地证。 根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述,本院认定案件事实如下:长汀县汀州镇西外街6号畜牧水产局宿舍楼系原长汀县畜牧水产局于1984年12月竣工的职工宿舍楼，后根据长汀县公房改革方案及长汀县畜牧水产局《关于出售职工宿舍楼的规定与方案》（汀畜水（1992）字第62号）出售给原长汀县畜牧水产局职工，林金长购得该楼一层106室，并领取房产证。2007年谢玉英与林金长夫妇口头协商以96,800元购买长汀县汀州镇西外街6号畜牧水产局宿舍楼106室（以下简称“涉案房产”），分别于2007年2月8日、2007年4月5日、2009年9月12日支付房款10,000元、50,000元、36,800元，双方并于2009年9月21日签订房屋购买协议书，协议书第三条约定“鉴于政策性规定目前单有房产证房屋不能过户，待政策允许时甲方应积极协助乙方办理过户手续”。后林金长夫妇将房产证及涉案房屋交付谢玉英使用至今，并由谢玉英支付水电费等。 本院在执行申请执行人张春河与被执行人林金长民间借贷纠纷一案中，于2018年8月21日作出（2018）闽0821执1000号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人林金长所有的财产。2019年9月18日，本院向长汀县不动产中心发出《协助执行通知书》，查封了登记权人为林金长、坐落于长汀县房屋。谢玉英对本院查封涉案房产提出书面异议，本院于2020年6月9日立案后，于同月14日裁定驳回谢玉英的异议请求。谢玉英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告作为案外人，其异议得以成立的前提为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须同时具备，缺一不可。 一、关于谢玉英与林金长的房屋买卖合同是否有效问题，长汀县畜牧水产局《关于出售职工宿舍楼的规定与方案》汀畜水（1992）字第62号第五条规定购买5年后的房产可以转让，本案谢玉英与林金长签订的《房屋买卖协议书》是在林金长购买公房五年之后才发生的买卖关系，系双方真实意思表示，林金长于合同签订当日将房屋及房产证、房款相互交付完毕,合同已经得到实际履行,谢玉英随即搬入居住,取得对该房产的实际占有、控制和使用权;双方转让不动产物权的合同不违反法律规定,虽未办理物权转移登记,但不影响合同的效力,谢玉英取得该房产的所有权有合法依据。 二、谢玉英于2007年谢玉英与林金长夫妇口头协商购房并陆续支付部分购房款，2009年9月11日，谢玉英与林金长签订《房屋买卖协议书》后，谢玉英已在2009年9月12日付清了全部房款并开始实际占有诉争房屋。至2018年的8月21号本院作出房屋查封裁定时，已实际占有诉争房屋近十年。 三、关于谢玉英是否已经支付诉争房屋的全部价款问题。从林金长向谢玉英出具的三张收条看，林金长对收条真实性表示认可，可以认定谢玉英已在2009年9月12日已支付全部购房款96,800元。 四、关于谢玉英未办理房屋过户是否存在过错问题。本案谢玉英和林金长交易的房屋是公有住房，该公房属于有房产证无土地证的情形，双方买卖时该房就存在过户障碍，办理过户手续并不是谢玉英和林金长双方可以控制的，还需要政策允许以及林金长个人及其单位的配合，才能办理房屋过户手续。本案在查封之前《长汀县人民政府关于妥善处理城市规划区范围内国有土地使用权登记及房屋登记历史遗留问题的实施意见》(汀政综[2018]258号)文件尚未发文，该文件发布后，讼争房已被法院查封，无法办理过户。因此，谢玉英和林金长无法办理该出售房的过户手续，谢玉英对未办理房屋过户不存在过错。 综上，谢玉英提供了书面房屋买卖协议，并已支付了全部购房款及实际占有涉案房屋，虽未办理过户登记手续的，但未过户谢玉英没有过错，故依法享有足以排除强制执行的民事权益。张春河未能提供证据证明谢玉英在法院查封以前未实际占有诉争房屋且对未办理房屋过户登记存在一定过错。故谢玉英请求解除对位于汀州镇西外街6号畜牧水产局老宿舍楼106室房产的查封有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 解除对谢玉英购买的登记为林金长的位于长汀县汀州镇西外街6号畜牧水产局老宿舍楼106室房产的查封。 案件受理费100元，由张春河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本院（2020）闽0821执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李荣荣 人民陪审员  郑信全 人民陪审员  童以业 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  钟春玲 附注：本案所适用主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登