黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0224民初1719号原告（反诉被告）：邢维华，男。委托诉讼代理人：刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐世齐，黑龙江学晏律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰来县小杨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市泰来县泰来镇向阳街三委**（防疫站家属楼A-101），统一社会信用代码91230224583833177G。法定代表人：闫立博，职务总经理。被告（反诉原告）：闫立博，女。被告（反诉原告）：辛志刚，男。委托诉讼代理人：闫立博，女。原告邢维华与被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院2020年6月28日立案受理后，被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司在举证期内提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序于2020年8月27日对本案公开开庭进行了审理。原告邢维华及其委托诉讼代理人唐世齐、被告闫立博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢维华向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决三被告共同偿还原告借款本金1,609,500.00元及截至2019年8月7日的利息967,817.67元。二、请求法院依法判决三被告偿还上述欠款利息为：1、以本金652,000.00元为基数，按月利率1.5分计算，自2019年8月8日至实际付清之日偿还利息；2、以本金800,000.00元为基数，按月利率2分计算，自2019年8月8日至实际付清之日偿还利息；3、其中2018年8月3日借款4万元按照银行贷款支付利息；4、其中本金117,500元(60,000.00元+30,000.00元+27,500.00元)为基数自2019年1月1日计算至实际清偿之日按照年利率6％计算逾期还款期间占用资金的利息。三、诉讼费用由被告承担。以上诉求合计：2,577,317.67元。事实和理由：被告闫立博、辛志刚系被告泰来县小杨房地产开发有限公司的股东，二被告因投资经营泰来县小杨房地产开发有限公司房地产开发项目需要资金，自2016年始陆续向原告共计15笔，其中12笔借款于2019年被告闫立博、辛志刚重新出具了《借据》，均写明了欠款的本金金额、出借时间及截止出条之日所欠的利息，这其中11笔借款均约定了利息，仅有2019年3月6日出具的6万元《借据》没有利息，另外三笔借款中一笔4万元系原告在2018年8月3日用其自己的保险单贷款4万元，款项由被告使用，贷款利息一直由原告偿还。另2.75万元系被告在上海时用钱向原告所借，还有3万元系原告2018年通过汇款出借给了被告。因二被告闫立博、辛志刚多年拒不履行还款义务，故原告起诉至法院，请求法院依法判决二被告共同向原告偿还借款本息，利息借据约定超出2分的，原告自愿按照月息2分计算，未约定利息的，请求自2019年1月1日起按照年利率6％付息，其中2018年8月3日保险单贷款的4万元借款按照该贷款利率支付利息。因此款实际用于小杨开发公司的房地产开发建设项目，二人又是该公司股东，故请求法院判决小杨房地产开发有限公司承担共同还款责任。被告提起反诉后，原告增加诉讼请求：1、请求法院增加判决被告给付借款本金172.5万元；2、判决上述款项利息均为月息1.5分，其中：本金75万元自2015年4月1日起支付利息，本金55万元自2015年10月20日起支付利息，本金15.5万元自2015年11月18日起支付利息，本金27万元自2016年2月3日起支付利息，至借款实际清偿之日止；3、判决原告就被告小杨开发公司以泰来县博鑫家居市场1号楼123号、115号、116号、208号房产拍卖、变卖价款范围内优先受偿上述欠款本息。事实与理由：在原告起诉状主张的欠款之外，双方存在另外四笔借款，借款人闫立博、辛志刚分别为原告出具了四份《借据》，(1)2015年4月1日借款75万元，月息1.5分，(2)2015年10月20日借款本金55万元，口头约定月息1.5分，(3)2015年11月18日借款15.5万元，口头约定月息1.5分，(4)2016年2月3日借款27万元，口头约定月息1.5分。上述借款被告用于小杨开发公司开发的泰来县博鑫家居市场建设项目中。项目建设完成后，被告小杨房地产开发公司为原告开具了博鑫家居市场1号楼123号、115号、116号、208号房产的《商品房买卖合同》，视为对上述借款本息的抵押。但是没有向原告交付房产，更没有办理产权登记证。双方在微信聊天中对上述已经开房子对应的借款的处理方式，闫立博说原告在这笔款项上是“要房子还是要钱有选择权，”要求原告“拢拢账报上去”，让原告“把所有的欠据、数据、最后打的欠条都发过去”，“不要房子你想搁我结钱，公司这个钱就是走公司这个账，那你得把账报上来，我们现在进行这个事你同意不同意……”根据上述聊天内容确定上述债务关系仍然存在，原告有权按照借款的债权主张，故增加诉讼请求，请求法院判决被告给付上述四份借据欠款本金，并按照月息1.5分支付利息，其中借据上没有写明利息的双方是口头约定的利息1.5分，被告应当履行口头约定。请求法院一并判决支持原告的全部起诉主张。庭审中，原告确认其诉讼请求为：截止到2020年8月7日，本金3,334,500元，利息967,817.67元，并继续要求被告支付利息至付清时止。被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司辩称，原告的本金333.45万元是对的，2018年10月11日双方签订了商品房买卖合同，办理了位于博鑫家居市场1号楼123号、115号、116号、208号，2号楼的119号房屋的网签手续，故2018年10月11日应当作为利息计算的截止点，截止2018年10月11日本息合计383.5万元。以上本金及利息之和应当扣除上述办理网签手续的房屋房价款，房价款总价595.13万元，其中1号楼的四处房屋总价款是469万元，因办理百分之五十贷款按234.5万元进行抵销，2号楼的119号是全额付款126.036万元，应全额抵销，综上计算应抵销的总钱数是360.536万元，该部分应当扣除，因此被告尚欠原告23.5万元，原告欠被告的银行贷款是234.5万元。在原告办理房屋贷款手续之前，被告不同意给付原告23.5万元欠款，要求银行贷款下来以后予以冲抵。被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、请求法院依法判决被反诉人与反诉人如实全面的清算账款，冲抵房款，结清房款余款16.63万元；二、请求法院依法判决取消被反诉人对反诉人房产的查封；三、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人在开发建设博鑫家居市场项目时，于2015年4月-2016年2月中间分四次向被反诉人借款本金132.5万元，并出示4张借据，分别是：55万元一张、15万元一张，27万元一张(这三张没有约定利息）、75万元一张（约定月利息1.5分)。此款实为被反诉人购买博鑫家居市场1号楼123号、115、116、208号一带二楼房屋，面积626.49m，总价款469万元房屋的预交款，因借据75万元有月息1.5分约定，按购房预交款性质无利息。在2016年2月-2019年10月之间，反诉人向被反诉人借款本金160.95万元共计15笔，在2018年10月11日，反诉人给被反诉人出具正规购房合同网签手续，有2号楼119号，面积105.03m，合同价款为126.036万元，还有上述1号楼房屋，总计面积为731.52m，合同总价款为595.13万元。因在2018年10月11日出具正规网签购房合同，所以160.95万元借款计息应截止到2018年10月11日，综上所述，反述人欠被反诉人本金160.95万元及利息约为211万元，加132.5万元预交款共计343.5万元，被反诉人欠反诉总房款595.13万元冲抵后，被反诉人欠反诉人房款251.63万元，因1号楼123号、115、116、208号一带二楼房屋网签购房合同中付款方式为货款付款，按商服房贷贷款50％比例计算，首付款是235万元，贷款是235万元，现被反诉人除去贷款金额，还欠反诉人房款余款16.63万元(251.63万元-235万元)。因反诉人与被反诉人协商清算账款未果，被反诉人起诉，因被反诉人所述事实及理由片面不完整，不能完全说明全部事实，请求法院依法判决被反诉人与反诉人如实全部的清算账款，冲抵房款，结清房款全款。庭审中，反诉原告确认以其庭审中答辩时的诉讼主张为准。原告邢维华对被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司的反诉辩称，双方不是真实的商品房买卖合同关系，反诉人主张按照房屋买卖合同约定支付剩余购房款的请求不成立，具体理由如下：一、双方微信聊天内容可以确定被告小杨开发公司法定代表人闫立博对于原告起诉状主张的那部分欠款本金160.95万元和欠利息是没有异议的，这就说明答辩人起诉状主张的债务关系是真实存在的，至今没有清偿，被告应当承担还款责任，该部分欠款与《商品房买卖合同》没有任何关系，不会因《商品房买卖合同》的存在而灭失这部分欠款的债权债务关系；二、本案与商品房买卖合同有关系的就是四张《借据》合计本金172.5万元的款项，也就是原告増加诉讼请求的债权，但是这172.5万元也不是购房款，仍然是民间借贷纠纷的欠款，被告负有偿还本息的义务，具体理由如下：1、原告增加请求的四份《借据》体现的是民间借贷关系。如果是购房款反诉人应当出具《收据》，而不应是借据，且《借据》上面有利息约定，没有利息约定的，双方口头也是有利息约定的，所以原告手中的《借据》就界定了本案不是商品房买卖合同关系。2、反诉人小杨开发公司至今没有交付房产，甚至连钥匙也没有交给原告，更没有为原告办理进户手续，这与真实的商品房买卖合同关系是不符合的。房屋根本无法办贷款，合同无法实现。3、如果是真实的商品房买卖合同关系，反诉人在开具合同书时应当收回原告手里的借据，并与原告及时结算尾款，但是这些反诉人都没有做，显然被告的行为不符合买卖的交易习惯和生活常理。4、反诉人为原告出具的《商品房买卖合同》实际是为原告债权提供的一种保障，即是债务抵押。原因就是反诉人欠原告方这么多钱，而且这么多年一点利息都没有偿还，因此造成原告很大的经济压力，所以被告为原告开具这些《商品房买卖合同》就是给原告债权一个保障，在微信聊天中被告闫立博原话说“那个房子说的对，当时怕出风险我马上就给你出了（指房屋买卖合同），可是我也没冲你要欠条啊，那你看当时做事就为了保护你不出啥危险嘛”这里语义十分清晰是怕原告出借的钱出风险才开的房屋买卖合同，可见这是一种抵押关系。被告接着说“我也没有冲你要欠条啊”，而后又接着说“保护你不出啥风险”，“没要欠条”说明债务关系继续存在，“保护不出风险”是再一次明确是抵押。可见双方形成商品房买卖合同之后双方债权债务关系是仍然是存在的，买卖合同的房产就是债务抵押；三、虽然双方在微信聊天中说到过170万元买这些房产的话，但是双方说的都不肯定，没有达到合同法规定的的一方发出要约，另一方作出与要约内容一致的承诺，可以确定双方曾经有商品房买卖合同的意向，但是具体买哪户房子、按照市价到底是多少钱、以及什么时间交房都没有确定，所以反诉人主张商品房买卖合同不成立，亦不生效；四、被告闫立博说原告在这笔款项上是“要房子还是要钱有选择权，”要求原告“拢拢账报上去”，让原告“把所有的欠据、数据、最后打的欠条都发过去”，还说“你选择，你看你是怎么整?如果说是你想要钱的话，那就统共你拿房款的钱（指增加诉讼请求的172.5万元)和你搁外借的钱(指起诉状的本金160.95万元)统共都返给你，房子你就别要了呗，对不对?”在14:28时闫立博说“那个你如果要是同意就是你那个房款和你搁外面欠的钱你共同的把条都报上来，我现在正好在公司呢，他能给你合多少我就告诉你呗，你同意了，到时候就一次性就都给你了，就这么点事儿。”以上闫立博的意思表示明确了假使存在房屋买卖合同关系，原告仍然有选择权，如果要是主张债权，房子就别要了(实际是指合同作废)，并要求原告统计全部本金和利息报给反诉人……综上事实可见原告起诉状中的请求和后增加的请求，这全部债权都是成立的，被告主张双方是商品房买卖合同关系是不成立的，故请求法院判决驳回反诉，判决确认双方是民间借贷纠纷的债务关系，并判决三被告共同偿还原告欠款本金172.5万元+160.95万元＝333.45万元，并支持原告的利息请求，诉讼费、保全费由三被告承担。本案原告邢维华围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、借据12张，银行流水二份，证明被告借款本金151.2万元，双方约定利息的标准及借款的时间；2、借据4张，证明被告借款本金172.5万元，双方约定的利息，借款的时间；3、原告邢维华与被告闫立博微信聊天记录1份，证明2018年闫立博分三次向原告借款4万元、2.75万元和3万元，共计9.75万元；4、原告与被告之间的微信语音聊天录音光盘一份，与刚才提交的聊天记录一致，证明从聊天内容双方之间是借贷关系而不是房屋买卖关系，签买卖合同是为了担保债权，被告明确表示原告在债权和房屋的问题上有选择权。被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司为支持其主张提交证据博鑫家居市场1号楼123号、115号、116号、208号，2号楼的119号的商品房买卖合同5份，用于证明以上房子都是买卖的。本院依法出示调取证据泰来县小杨房地产开发有限公司企业基本注册信息查询单及本院2020年7月8日与邢维华调查笔录一份。以上证据经过庭审质证，结合双方当事人质证意见，本院经审查，对原告提交的证据1、3的真实性及证明目的予以确认，对其提交证据2、4的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。对被告提交证据的真实性予以采信，对证明目的中1号楼商品房买卖合同是买卖的予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告闫立博系被告泰来县小杨房地产开发有限公司的法定代表人，其与被告辛志刚为该公司股东，闫立博、辛志刚因投资经营泰来县小杨房地产开发有限公司房地产开发项目需要资金，自2016年5月1日始陆续向原告共计13笔，其中有借据的12笔借款被告闫立博、辛志刚于2019年陆续重新为邢维华出具了借据，借据均写明了原借款的本金金额、出借时间及截止出条之日所欠的利息，庭审双方确认原借款利率标准与重新出具借据中载明的利率标准一致。该12笔借款中11笔借款均约定了利息，利息约定超出2分的，原告自愿按照月息2分计算，另有2019年3月6日重新出具的6万元借据未约定利息，原告要求该6万元借款自2017年3月16日起按照年利率6％起付息。另有一笔2015年8月份2.75万元借款被告未出具借据，庭审中原告要求该笔借款自2019年1月1日始按年利率6%支付利息，被告对此表示同意。自2015年4月1日至2016年2月3日，被告闫立博、辛志刚陆续为原告邢维华出具四张借据，本金数额共计172.5万元，其中2015年4月1日75万元借据约定月利1.5分。2018年10月11日，邢维华与泰来县小杨房地产开发有限公司签订了四份商品房买卖合同（预售），所涉房屋分别为博鑫家居市场1号楼1层123号、1层115号、1层116号、2层208号。2018年10月24日，双方又签订了博鑫家居市场2号楼1层119号房屋的商品房买卖合同（预售）。上述房屋均已网签至邢维华名下。2020年6月9日，邢维华与闫立博在微信中协商处理欠款事宜，双方聊天记录主要内容摘录如下：闫立博“公司说是看按钱给还是走房子，如果你要是走房子的话就跟公司没关系，咱俩就结账，不要房子你想要跟我结钱，公司这个钱就走公司的这个账，那你就得把账报上来，我们现在进行这个事你同不同意？”邢维华“那个房子问题吧咱俩就不用唠了，我买那个房子包括520那个房子，当初是买的，我给你拿那个钱咱俩也是说过，……我给你外借的钱是外借的钱，买房子是买房子的钱，这是两个事情”闫立博“咱俩现在就开始算，别到时候再算，就是你买房子那个钱，买房子是买房子钱，可是你买房子那个钱你不够房款那。你根本就不够买房子的钱，所以说你现在就是两笔钱，这个事很清楚，一笔是你买房子预交的钱，170多万，一个事你给我借来的这个钱，现在就说收购这个，公司要把这个钱要给结账，你选择你看你是怎么整，如果是你想要钱的话，那就统共你拿房款的钱和你搁外借的钱统共都返给你，房子你就别要了呗对不对。”邢维华“买房子是买房子的事，买房子当初是咱俩说好的，要不然你也不能给我出手续，对不对，当初房子170万，你当初你也说了，你说这些年走利息了，这房子我就给你了。我给你出个手续，当时这么说的吧，要不然你给我出手续干嘛？后来你又给我出一套房子，对不对，为了说将来出现问题给人有个交代，不就这两套房子吗？……”闫立博“房子你前面买的，啥情况我给你出的手续，那是晓东起诉我，我怕把你这房子执行走了，我给出的手续，当时用可心的名，我可没说这170万元就顶这个房子钱了，但是呢顶不顶你有你的钱你有你的利息，我有我的房价，咱俩平吧去呗，多了你给我，少了我给你退。那个房子说的对，当时怕出啥风险我马上就给你出了，可是我也没冲你要欠条啊，那你看咱当时做事就是为了保护你不出啥危险嘛”“那个你如果要是同意就是你那个房款和你搁外面欠的钱你共同的把条都报上来”“你先说先把这个钱咋选择，咱先敲定完了”邢维华“可以，把钱拿来吧，行没问题，为啥选择就钱没问题”闫立博“行，那你选择要钱的话，你就把所有的条，你手里所有我的原件你都给我发过来”邢维华“行啦，等会我把条找出来，我给你拍照过去好吧”。另查明，被告闫立博本人于2018年8月3日向邢维华借款4万元，于2017年3月至10月期间向邢维华共借款3万元，庭审中闫立博同意其中4万元借款按年利率5.5%自2018年8月3日始、3万元借款按年利率6%自2019年1月1日始支付利息。本院认为，本案的争议焦点为：被告反诉及原告增加诉讼请求所涉及的四笔共172.5万元款项性质是购房预付款还是借款？双方签订的博鑫家居市场1号楼1层123号、1层115号、1层116号、2层208号商品房买卖合同的真实意思表示是买卖房屋还是为借款提供担保？原告称被告为其出具的《商品房买卖合同》实际是为原告债权提供的一种保障，即是债务抵押，本院认为，原告邢维华提供的其与闫立博微信聊天记录多次明确体现双方均一致认可该172.5万元款项性质为购房款，且聊天记录中体现的邢维华所购房屋“我买那个房子包括那个520那个房子”，庭审中双方一致确认是指博鑫家居市场1号楼1层123号、1层115号、1层116号及2层208号，而在原告起诉后提起诉讼保全时本院对其调查笔录中，邢维华亦明确表示其提供的担保房屋1号楼2层208号是其购买的，被告为防止他人起诉自己时上述涉案房屋被执行而与原告签订商品房买卖合同，也是出于对双方买卖合同继续履行的保障，而在形式上出具的是借条、是否结算房款，并不影响双方真实意思表示实为房屋买卖，原告主张签订上述房屋买卖合同是为债权提供抵押，依据不足，本院不予采信。原告按民间借贷法律关系主张该172.5万元款项，与事实不符，对其主张本院不予支持。而从双方聊天记录协商过程中如下对话内容：闫立博“……所以说你现在就是两笔钱，这个事很清楚，一笔是你买房子预交的钱，170多万，一个是你给我借来的这个钱，……你选择你看你是怎么整，如果是你想要钱的话，那就统共你拿房款的钱和你搁外借的钱统共都返给你，房子你就别要了呗对不对。”“你先说先把这个钱咋选择，咱先敲定完了”邢维华“可以，把钱拿来吧，行没问题，为啥选择就钱没问题”闫立博“行，那你选择要钱的话，你就把所有的条，你手里所有我的原件你都给我发过来”已明确体现，双方已协商一致解除了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方之间房屋买卖合同已经协商解除，故对反诉原告主张以房款抵销借款的诉讼请求，本院亦无法支持。双方均可另行主张权利。对双方均无异议的用于公司经营的13笔借款，原告主张由辛志刚、闫立博与公司共同偿还，本院予以支持，因该款项并非购房款，故对被告称利息应计算至双方签订商品房买卖合同时的辩论意见本院不予支持，关于被告主张按一年期贷款市场报价利率四倍确定利率上限的意见，因本案于2020年6月28日立案，故不适用新修正的于2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于利率的相关规定。其他两笔金额为4万元、3万元的款项，双方均认可为闫立博个人借款，应由闫立博个人负偿还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、第二十六条、第二十八条第二款、第二十九条二款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邢维华借款本金1,539,500.00元，利息1,285,812.67元，本息合计2,825,312.67元，并自2020年8月8日始分别以其中800,000.00元本金为基数按月利率2分标准、以其中652,000.00元本金为基数按月利率1.5分标准、以其中87,500.00元本金为基数按年利率6%标准继续向邢维华支付利息至借款付清时止；二、被告闫立博于本判决生效之日起十日内偿还原告邢维华借款本金70,000.00元，利息7,304.44元，本息合计77,304.44元，并自2020年8月8日以其中40,000.00元本金为基数按年利率5.5%标准、以其中30,000.00元本金为基数按年利率6%标准继续继续向邢维华支付利息至借款付清时止；三、驳回原告邢维华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41,218.54元，减半收取20,609.27元，由被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司共同负担14,701.25元，由被告闫立博负担866.31元，由原告邢维华负担5,041.71元；保全费5,000元，由被告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3,626.00元，减半收取1,813.00元，由反诉原告闫立博、辛志刚、泰来县小杨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 韩 丽二〇二〇年九月七日书记员 孟繁琦