贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1555号 上诉人（原审被告）：康波，男，1982年8月11日生，汉族，湖南省邵阳市人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金北路金地首座****。 法定代表人：杨乐宇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王建平、刘和祥（实习），贵州心达律师事务所律师。 上诉人康波与被上诉人黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初11428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 康波上诉请求：1、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301号民初11428民事判决，发回重审或依法改判；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决没有对案件事实及证据作出正确的判断。康波于2013年购买兴义市义城山水（13栋1××2号），2014年3月16日与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》（下称《协议》），并交纳了有效期自2014年3月16日至2015年3月16日的物业服务费，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司只向康波开具收据，未开具正式发票，由黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司为住户提供物业管理服务。自签订《协议》后，截至2015年，康波均按时足额缴纳了物业管理费，但实际上，自康波居住进该小区，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司从未按照《协议》相关条文，提供各项物业服务，包括但不限于保安、门禁、清洁等服务。由此，在康波按照《协议》按时足额支付物业管理费的情况下，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司却不能依照《协议》为康波提供相应的物业管理服务，反而擅自恶意对康波以及其他多名业主停水停电，以强制逼迫恐吓康波续交物业服务费，经110多次出警处理才得以恢复供水供电。且2015年在康波妻子妊娠预产期间两台电梯同时故障高达80多个小时之久，两台电梯均无法使用，康波多次与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司沟通均未及时处理。根据双方签订的《协议》约定，康波有权利“监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”，康波曾多次向黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司告知物业管理服务的有关问题，但黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司均置之不理，包含业主委会员向黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司提出的意见和建议，均没有落实整改。根据《协议》第三条”物业管理服务质量”约定，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司未能达到服务质量，存在违约行为包括：未达到“公共区域内无违章、私搭、乱建现象”服务质量；未达到“设备良好，运行正常，无事故隐患”服务质量；未达到“共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善”服务质量；未达到“道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患”服务质量；未达到“整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清”服务质量；未达到“车辆停放、行驶有序”服务质量；未达到“主要干道和消防通道交通顺畅”服务质量；未达到“各类消防设施完好，有效”服务质量；未达到“小修小补半个小时到场，十二小时内完成”服务质量；未达到“水电急修在接到报修通知后十分钟到达现场”服务质量。此外，按照《协议》条文，康波须支付每月10元的公共照明费予黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司，而黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司负责提供公共照明服务。但实质上，每到夜晚从小区门口一直到商铺周边的路灯从不开启，康波根本没有享受到所谓的“公共照明”服务。以上种种事实充分说明，对于康波而言，《协议》中双方的权利义务严重不对等，属于显失公平，《协议》应予撤销，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司依照《协议》向康波收取的物业管理费应予退还。二、黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司长期无理扣押康波装修押金，康波曾多次催讨，而黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司没有答复，至今该笔装修押金仍然处于被扣押状态。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，为维护自身权益，特提起上诉。 黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司二审辩称，对于断电及服务瑕疵问题，公司会核实相关问题的真实性，提高服务质量，即便该行为存在，也不能拒交物业费，拒交物业费有损其他业主的利益，针对装修押金，需要与公司核实，与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司主张的物业费没有关联性，如存在，建议康波另案主张。 黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年1月1日至2019年9月30日的物业服务费13004元及违约金3901元（以所欠物业费为基数，按照合同约定的30%计算违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：康波向贵州义诚房地产开发有限公司购买该公司开发的义诚山水小区（13栋1××2室）商品房一套，房屋建筑面积为190.12平方米。贵州义诚房地产开发有限公司与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司签订《义城·山水前期物业管理委托协议》，委托黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司对义城·山水小区进行物业管理服务，2014年3月16日，康波的妻子邓敏与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司为该小区13栋1××2室提供物业服务，服业服务费按建筑面积每月每平方1.2元收取。康波购房后交纳了2014年3月16日至2015年3月16日一年的物业管理费2738元，康波购房后装修入住至今，尚欠黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司2015年3月17日至黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司诉请的2019年9月30日的物业服务费12417.87元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定履行自己的义务。康波作为义城山水小区13栋1××2室的业主，购买房屋后，其妻子邓敏与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司为其提供了物业管理服务，康波应向黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司支付尚欠的物业服务费12417.87元。鉴于黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司在物业管理服务上仍有需待完善之处，其亦未提供物业管理费催缴通知书等证明向业主催收过物业服务费，故其诉请的滞纳金，不予支持。康波提出的“其不是合同当事人，房屋是其妻子邓敏和老人居住”的答辩意见，经审理查明，康波认可其是义城山水小区13栋1××2室的业主，与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司签订《前期物业服务协议》的是邓敏，而邓敏与康波系夫妻，故其辩解意见与审理查明的事实不符，不予支持；其提出“退回已交纳的物业费”，于法无据，不予支持；其请求“解除合同，退回装修保证金”等主张，与本案不是同一法律关系，可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决：限被告康波于三日内支付原告黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司物业服务费12417.87元。案件受理费222元，减半收取111元，由康波承担。 本院二审期间，康波补充提交照片一组，拟证明黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司没有按照合同约定履行义务，康波可同时行使抗辩权不予缴纳物业服务费。黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司质证意见为对该组证据真实性不予认可，如康波对黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司提供的服务不满意，可按照相关法律规定通过业委会聘请其他服务企业。黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司二审未提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的基本一致，本院予以确认。 综合当事人的诉辩理由，归纳本案二审争议焦点为：康波以黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司未履行合同义务等为由拒绝交纳物业服务费能否成立。 本院认为，本案中康波以黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司未按照合同约定提供达到质量要求的管理服务为由拒绝交纳物业服务费。首先，康波在本案一、二审中提交的图片未能达到黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司在2015年3月至2019年9月期间提供的服务具有重大瑕疵的证明目的；其次，本案《前期物业管理服务协议》系合法有效的合同，协议并未明确约定当黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵时，业主可以通过不交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，根据康波居住期间所接受黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司提供的物业服务的事实，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司对小区实施了物业服务后，有权依协议约定向业主收取物业服务费。第三，黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司是接受开发商或全体业主的委托对小区进行管理，物业服务费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。因此，在《前期物业管理服务协议》合法有效的前提下，若康波认为黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司提供的服务质量与合同约定不符，可依照《前期物业管理服务协议》中关于违约责任的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司另行主张赔偿损失等违约责任，或通过其他合法途径解除与黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司的物业服务协议，而非拒绝交纳物业服务费。故对康波主张拒绝交纳物业服务费的主张，本院不予采纳。关于康波上诉提及的装修押金问题，因装修押金与本案并非同一法律关系，且康波自认黔西南州瑞诚物业管理服务有限公司已退还，故对该部分主张本院不再予以认定。 综上，上诉人康波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费222元，由上诉人康波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  杨 林 审 判 员  张基柱 二〇二〇年九月三十日 法官助理  冯青春 书 记 员  向海兵