广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1076号上诉人(原审原告)：吴观明，男，汉族，1981年10月10日出生，住广东省茂名市茂南区*****************。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：梁海明，男，汉族，1980年1月10日出生，住广东省茂名市茂南区*********。委托公民诉讼代理人：谢海，男，汉族，1955年4月13日出生，住广东省电白县********，是梁海明亲属。上诉人吴观明因与被上诉人梁海明租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴观明的委托诉讼代理人黄权、被上诉人梁海明及其委托公民诉讼代理人谢海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴观明上诉请求：一、请求撤销茂南区人民法院作出的(2019)粤0902民初6208号民事判决书，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不当。具体表现在：1、一审法院错误认定涉案场地被鳌头市场物业管理所查封后，被告已不再占用涉案场地。本案中，原告已全面履行自己的合同义务，将租赁物交付梁海明使用，梁海明属于该场地的合法占有者。梁海明承租该场地后将场地用于经营KTV，导致租赁物被查封。上诉人认为租赁物不能使用的结果是由被上诉人的过错导致的，不应由自己承担租赁物不能使用的后果。梁海明由于过错导致租赁场地被查封，不能直接推出其不再具有涉案场地的占有权。2、一审法院错误认定被上诉人对租赁场地的使用符合合同约定。本案中，梁海明将场地由经营休闲静吧改为经营KTV。静吧主要是播放轻音乐，适合聊天，被年轻人贯以“文艺”的地方；KTV则是以抒发情绪，大声唱歌为主。两者相比，虽然都是休闲娱乐的地方，但KTV更容易产生噪声和扰民，和静吧还是存在明显区别的。上诉人认为被上诉人的行为属于违反合同约定擅自改变租赁物用途的行为。3、一审法院错误认定上诉人不具有涉案场地的出租权。上诉人在一审中提交了用以证明其合法占有涉案场地，且具有合法转租权的证据，一审法院错误认定。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人的一审请求为确认合同解除。一审法院认定合同有效的同时，并未对合同是否解除做出论述和认定。2、一审法院在案件审理中，认定双方签订的《场地租赁协议书》有效，上诉人已全面履行合同义务。但是，在被告没有提供证据证明上诉人不具有合法转租权时，根据“谁主张谁举证”的原则，当被上诉人没有证据证明原告不具有合法转租权时，应当由被上诉人承担不利后果。而一审法院违背该原则，作出上诉人不具有转租权的认定。3、被上诉人不按照合同约定用途开设静吧，改为开设KTV而被鳌头物业管理所查封停止营业，被上诉人应承担违约责任，赔付违约金。而一审法院没有对被上诉人应当赔付违约金这一诉讼请求作出判决，属于遗漏诉讼请求。4、退一步而言，承租人无法使用租赁场所，应及时通知出租人，由出租人作出处理。本案中，被上诉人不能使用租赁场地的原因是其过错行为导致的结果，法院适用《合同法》二百一十六、二百二十八条时应综合考虑被上诉人的过错大小进行裁判。一审法院错误地免除承租人的责任，让出租人承担全部不利后果是显失公平的。梁海明辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确、定性正确，请二审法院予以维持。二、被上诉人对上诉人在上诉状中的观点予以反驳：1、在租赁期间，租赁物所有人是鳌头市场物业管理所，对租赁物的查封，直接影响承租人对租赁物的使用收益权，构成出租人先行违约，违约责任由上诉人承担，被上诉人由此造成的损失，可请求上诉人赔偿。2、涉案租赁物于2019年2月15日被鳌头市场物业管理所查封，致使承租人不能取得租赁物的使用收益权，与上诉人作为转租人有违约的因果关系。上诉人起诉时间在2019年11月13日，即之前租赁物被所有人鳌头市场物业管理所查封，可视为收回，所以被上诉人不存在对租赁物的占有使用，因此也不产生欠租金违约的事实。吴观明向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告在2018年7月28日签订的《场地租赁协议书》于2019年4月18日解除；二、判令被告立即支付自2019年3月8日起至2019年9月8日的租金共计人民币28800元给原告，余下租金参照合同约定支付至被告将租赁场地交还给原告止；三、判令被告将其履约保证金人民币10000元作为违约金支付给原告；四、判令被告立即将租赁物完好地交还给原告；五、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告吴观明和被告梁海明于2018年7月28日签订《场地协议书》，其中协议书约定：一、甲方吴观明将位于市场二楼东北面租赁给乙方梁海明经营休闲静吧，面积约400平方米；二、租赁时间为五年(从2018年9月8日至2023年9月8日止)；三、租金每个季度交次，一次性交付一季度租金，先交租金后使用；每月租金为人民币4800元，一季度租金人民币14400元；乙方梁海明应在签订合同后向甲方吴观明支付履约保证金10000元，租赁期满后，如不出现需扣除保证金事宜，甲方吴观明将该保证金无息退还乙方梁海明；九、符合如下情形的，终止合同，甲方吴观明不作任何补偿给乙方梁海明，甲方吴观明有权收回场地：乙方逾期30天以上(含30天)不缴交租金的。协议书签订之后，被告梁海明支付了两个季度的租金，即从2018年9月8日至2019年3月8日，共计28800元。2019年2月15日，鳌头物业管理所查封涉案场地。2019年5月，鳌头市场物业管理所出示告示：根据鳌头镇政府、派出所和区物业中心要求，市场二楼KTV将暂停一切相关活动。以上事实，有原、被告提供的书证以及庭审笔录等证据所证实。一审法院认为：该案的争议焦点系双方签订的合同的效力问题。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”原被告签订《场地租赁协议书》后，被告支付租金至2019年3月8日，因此一审判决认为原被告系基于真实的意思表示签订的合同，该合同自签订时生效，应当依法受法律保护。但是截至原告起诉前，涉案场地已被鳌头市场物业管理所查封，阻碍了被告继续行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”因此，一审认为被告在涉案场地不能使用，而原告又不能证明其与物业管理所存在真实合约的情况下，被告有理由认为原告没有转租权。也就是说原告先行违约后，被告不再支付租金并不违反双方签订的合约。所以，原告请求确认双方在2018年7月28日签订的《场地租赁协议书》于2019年4月18日解除，判令被告立即支付自2019年3月8日起至2019年9月8日的租金共计人民币28800元，余下租金参照合同约定支付至被告将租赁场地交还给原告以及判令将保证金10000元作为违约金支付给原告，没有法律依据，不予以支持。另外，根据现有证据证明涉案场地已经被鳌头市场物业管理所查封，也就是说被告目前已经不再占用涉案场地。所以，原告请求被告将租赁物完好地交还给原告，没有法律依据，不予以支持。至于被告在庭审中主张双方签订的《场地租赁协议书》无效和原告从未把市场场地交接给其使用，证据不足，对此不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴观明的全部诉讼请求。案件受理费385元(原告吴观明已预交)，由原告吴观明负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，争议的焦点是双方签订的合同的效力问题。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”上诉人吴观明与被上诉人梁海明签订《场地租赁协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，该合同有效，应当依法受法律保护。协议书签订之后，梁海明支付了两个季度的租金，即从2018年9月8日至2019年3月8日，共计28800元。2019年2月15日，鳌头物业管理所查封涉案场地，阻碍了梁海明继续行使权利。上诉人吴观明不能证明其与物业管理所存在合同上对租赁物具有用益物权，被上诉人梁海明有理由认为其没有转租租赁物的权利，基于此，先行违约的责任在于上诉人，被上诉人有权不支付租金，其不支付租金并不违反《场地租赁协议书》的义务。所以，上诉人吴观明请求确认双方在2018年7月28日签订的《场地租赁协议书》于2019年4月18日解除，及判令被上诉梁海明立即支付自2019年3月8日起至2019年9月8日的租金共计人民币28800元，余下租金参照合同约定支付至被上诉人梁海明将租赁场地交还给其以及判令将保证金10000元作为违约金支付给其，没有法律依据。综上所述，上诉人吴观明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人吴观明负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年九月十五日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。