北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10837号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京旭博恒睿商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：高扬，经理。委托诉讼代理人：刘勇，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阿特莱尔（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张羽,CEO。委托诉讼代理人：祁俊远，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璞，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人北京旭博恒睿商业运营管理有限公司（以下简称旭博恒睿公司）因与被上诉人阿特莱尔（北京）艺术顾问有限公司（原名称为阿特莱尔（北京）艺术顾问有限公司，以下简称阿特莱尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审理。本案现已审理终结。旭博恒睿公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，依法改判驳回阿特莱尔公司的全部诉讼请求，支持旭博恒睿公司的反诉请求。事实和理由：第一，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同-补充协议》是双方真实自愿签订的，且该房屋是旭博恒睿公司从案外人产权单位合法承租，然后向阿特莱尔公司转租，旭博恒睿公司已向一审法院提交旭博恒睿公司与案外人产权单位的租赁合同，租予阿特莱尔公司并无不当，不应当认定为无效。第二，阿特莱尔公司向旭博恒睿公司提出准备腾房搬家的函件中，已承认会按照合同约定向旭博恒睿公司承担相应的违约责任，即阿特莱尔公司应当按照合同约定承担两个月房租作为违约补偿和旭博恒睿公司有权扣除租房保证金。第三，阿特莱尔公司搬离承租房屋的起因并非案涉房屋的拆迁事宜，搬离的主要原因是其单方原因，与房屋拆迁无关。同时，案涉房屋拆迁之时，旭博恒睿公司原法定代表人及大股东杨旭因其他原因被限制自由，无法对拆迁一事予以抗衡，而阿特莱尔公司单方原因搬离违反合同约定，应向旭博恒睿公司承担相应的违约责任。第四，关于2018年5月21日至2018年6月6日之间的房租认定是错误的，阿特莱尔公司已经承认双方解除租赁合同时间为2018年6月6日。同时，阿特莱尔公司诸多办公用品均在承租房屋内摆放，等同于阿特莱尔公司实际占有使用，而旭博恒睿公司并未在此期间进行使用。因此，一审法院未认定阿特莱尔公司在此期间承担房租的行为是错误的。第五，一审法院认定阿特莱尔公司提出提前解除租赁合同系基于对合同无法继续履行的合理预期，该预期系基于不安抗辩权提出的主张，足以抵消其提前解约的过错，一审法院忽略旭博恒睿公司所遭受的财产损失。第六，对于阿特莱尔公司在搬离承租房屋后，未搬走其办公用品，导致旭博恒睿公司不得已而租赁库房存放阿特莱尔公司的物品，因此产生的租金保管费用，应予支持。阿特莱尔公司辩称，同意一审判决，不同意旭博恒睿公司的上诉请求及事实与理由。阿特莱尔公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年5月12日解除；2.旭博恒睿公司返还荒木经惟和马腾的12幅作品，若无法返还，要求赔偿87万元；3.返还租赁保证金275000元；4.违约金275000元；5.支付因扣押阿特莱尔公司收藏的艺术品导致无法展出的损失15万元。旭博恒睿公司向一审法院反诉请求：1.要求确认双方合同于2018年6月6日解除；2.要求阿特莱尔公司给付违约金275000元；3.要求阿特莱尔公司给付免租期租金275000元；4.要求阿特莱尔公司支付2018年5月20日至2018年6月5日占用房屋的租金76849元；5.要求阿特莱尔公司支付存放物品的租金损失60225元。一审法院认定事实：杨旭系旭博恒睿公司原法定代表人，后已变更为高扬。阿特莱尔公司成立于2018年5月11日，工商登记法定代表人为张羽。2016年9月20日，杨旭（甲方）、张羽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租案涉房屋用于日常办公，建筑面积1056平方米，乙方使用承租房屋的经营范围限于艺术品、互联网。乙方应自行办理营业执照，依法开展经营活动。租期自2016年10月20日至2022年11月20日，共计6年，其中免租期为2个月，分别为第一年开始免一个月，第二年年末免一个月，所以，第一年过后起租日从每年11月20日起算。乙方自承租日起至2016年11月10日前，应完成开业前的一切准备工作，并于2016年11月20日前开业。第一年度至第三年度租金165000元/年，第四年度至第六年度租金1732500元/年。待甲方准备场地完毕后，乙方应于2016年10月20日之前，向甲方支付2016年11月20日至2017年5月20日共计6个月的租金825000元。房屋租赁保证金275000元应于签约后3日内支付。租赁保证金可抵扣乙方欠付租金，抵扣乙方违约金，抵扣乙方违约给甲方造成的损失。租赁保证金不计利息，租期内不予退还，租约正常终止后，甲方自乙方返还房屋之日起15日内退还租赁保证金余额，若乙方违约提前终止合同，该保证金甲方不予退还。甲方应保证房屋的可用性，在租约履行期间，甲方房屋出现拆迁、恶意骚扰、暴力阻碍、房屋纠纷、房屋用途变更、土地用途不正规、与地方政府冲突等情况从而导致乙方不能继续租赁该场地，甲方应退还乙方剩余款项并赔偿乙方中断经营所产生的一些损失。甲方应于2016年11月20日前将房屋按现状条件交付乙方。双方在《房屋附属设施、设备清单》签字盖章并移交后视为交付完成。乙方单方解除或终止合同的，需提前15日通知甲方，其租赁保证金不予退还，并支付两个月租金作为违约金。甲方单方解除或终止合同，需提前15日通知乙方，并支付两个月租金的违约金。2016年10月17日，杨旭（甲方）、张羽（乙方）签订《房屋租赁合同-补充协议》，约定了租赁面积计算说明、绿地说明、一层大厅空间、一层南侧夹层空间、乙方空间入口问题、合同及发票问题等细节。约定一层面积780平方米、夹层面积110平方米，公摊面积20%（包含绿地公摊）。2016年10月17日，张羽向杨旭转账支付2016年11月20日至2017年5月20日租金825000元，并如期交纳租赁保证金275000元。2017年5月30日，张羽向杨旭转账支付2017年5月21日至2017年11月20日租金825000元。阿特莱尔公司租金付至2018年5月20日。一、本案争议焦点为：阿特莱尔公司在租期届满前发出解约通知是否构成违约、旭博恒睿公司是否可以据此扣留阿特莱尔公司物品的问题。具体而言：2018年5月10日，旭博恒睿公司向阿特莱尔公司送达《通知》，内容为：“我司从第三方公司听说贵司准备在近期搬离目前租赁的办公场所，且我司目前没有收到任何关于贵司准备搬离的书面申请。根据双方合同，如情况属实，该行为已涉及违约，我司曾于2018年4月20日向贵司下达了房租催缴通知，目前鉴于距离归公司支付下期租金日期（2018年5月20日）非常接近，请贵司于明日（即2018年5月11日）以书面形式对此事进行澄清说明，确认是否搬离以及房租是否按时交纳。”2018年5月11日，阿特莱尔公司作出回复《通知》，内容为“我司将在2018年5月12日进行公司搬家工作，给贵公司带来了不便请谅解及配合。此行为涉及房屋租赁合约上的条款，我们会按照合约上的条款履行应付的责任。2018年6月5日之前我司会按照合约条款来支付应付的违约费用和履行责任。”2018年5月12日，阿特莱尔公司欲从案涉房屋处搬离，遭到旭博恒睿公司阻止，双方协商未果。次日，旭博恒睿公司将案涉房屋房门上锁。2018年5月21日，张羽向杨旭送达《终止函》，内容为“根据双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》第17.6条的规定，我方提前15日通知贵方即可单方解除合同。鉴于此，我方在此正式通知贵方，我方拟终止双方合同，自本函送达至贵方之日起15日，《房屋租赁合同》正式解除。”2018年6月28日，旭博恒睿公司向张羽送达告知函，内容为：“鉴于贵方（阿特莱尔公司）从2018年5月12日再未与我方协商一致的情况下，擅自搬离承租场地，造成事实上的违约。我方本着极大的诚意试图与贵方沟通，张羽在2018年5月21日给我方杨旭发来《终止房屋租赁合同函》，贵方单方面终止房屋租赁合同，却未按照合同约定支付违约金及履行承诺，还将我方派去敦促贵方履行义务的员工视为社会讨账人员，试图逃避应承担的责任。鉴于贵方存在严重违约的行为，也无法继续沟通，我方决定从即日起将贵方遗留在我方场地的物品进行拍卖，拍卖所得归我方所有，并不抵减贵方应付我方的违约金。同时，我方依然保留追索违约金的权利。”2018年6月28日，阿特莱尔公司作出《关于旭博恒睿公司2018年6月28日告知函的回复》，内容为：“贵司告知的内容并不属实，我司予以如下回复：1.我司不欠贵司违约金；2.所在滞留物品为贵司强行扣押，不是遗留，已侵犯我司财产权，必须立即返还。3.贵方如擅自处理，违法拍卖，将承担赔偿责任。4.贵方与杨旭主体混同，我方一并追究法律责任。”2018年6月29日，旭博恒睿公司再次书面函告张羽，内容为“我方已于2018年6月28日给贵方发通知，将贵方遗留在我方场地的物品进行拍卖，由于贵方遗留的办公家具及杂物不具备拍卖价值，请贵方于2018年7月1日前将以上物品运走，如逾期不运走，我方视为贵方主动遗弃上述物品。”阿特莱尔公司认为未收到该份书面通知。2018年7月9日，旭博恒睿公司再次向阿特莱尔公司送达《通知函》，载明“1.双方租约因阿特莱尔公司单方解除合同而于2018年6月5日解除。2.阿特莱尔公司尚欠2018年5月20日至2018年6月5日租金76849元未付。3.阿特莱尔公司应承担违约金275000元，另已付的租赁保证金不予退还，并不折抵违约金。4.再次要求阿特莱尔公司于2018年7月11日18：00前腾退遗留的部分办公用品，逾期视为遗弃。”案涉房屋系旭博恒睿公司自案外人处承租，但未经相关政府部门规划许可审批建造，故2018年7、8月份，案涉房屋被拆除时，未给与拆迁腾退补偿。案件审理中，一审法院曾于2019年10月28日组织双方前往旭博恒睿公司办公地点组织双方办理了旭博恒睿公司扣留阿特莱尔公司物品的交接手续，并与崔扬核对其已收到旭博恒睿公司返还的艺术品信息。二、双方就旭博恒睿公司是否扣留了阿特莱尔公司主张的12幅作品以及上述作品的价值确定存在争议。阿特莱尔公司提交自制艺术品列表，列明了12件作品的信息，其中马腾艺术家作品一件、荒木经惟艺术家作品11件，总价值87万元。旭博恒睿公司不认可扣留上述作品，不认可总价值87万元的意见。旭博恒睿公司提交视频材料光盘、己方制作的扣留物品清单，佐证并未扣留阿特莱尔公司提及的12幅作品。三、双方就阿特莱尔公司主张的因作品被扣留而无法赴意大利展览而受到的经济损失是否属实存在争议。就此，阿特莱尔公司提交《艺术品委托展览销售协议书》一份佐证该公司接受案外人委托进行艺术品展览销售，并可据此获得佣金收益的事实。旭博恒睿公司认为该份证据与本案没有关联性，且不能作为认定损失的依据。四、关于旭博恒睿公司是否额外支付了存放扣留物品的租金双方存在争议。就此，旭博恒睿公司提交2018年7月12日与案外人王玉签订的《库房租赁合同》、王玉出具的收款收据、物品存放的照片佐证所述。阿特莱尔公司不认可上述事实，且认为旭博恒睿公司擅自扣留物品负有保管责任，不应由其再行承担租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证而建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，截止法庭辩论终结，各方均未提交案涉房屋经合法规划审批许可的材料，所以，双方租约应被认定为无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉房屋已经拆除，已无返还的必要和可能。合同履行过程中，阿特莱尔公司提前发出解约通知，要求搬离承租房屋，存在一定的过错。但案涉房屋在阿特莱尔公司提出解约通知后仅两三个月即被拆除，可见，阿特莱尔公司提出提前解除合同系基于对合同无法继续履行的合理预期，该预期系基于不安抗辩权提出的主张，足以抵消其提前解约的过错。所以，一审法院对旭博恒睿公司主张违约损失的请求均不予支持。案涉房屋被拆除系因政府部门对于未经合法规划许可手续房屋整改处理的行为，并非旭博恒睿公司的因素，而阿特莱尔公司与旭博恒睿公司在签约时，均应对案涉房屋的合法性规划审批手续进行充分审查，未予审查即签约，并因此导致履行不能的风险应由双方共同承担。所以，一审法院对阿特莱尔公司主张旭博恒睿公司承担房屋被拆除的违约责任不予准许。在阿特莱尔公司提前解约，并要求搬离案涉房屋的情况下，旭博恒睿公司予以暂扣物品，属于合理限度的自力救济。而且，旭博恒睿公司在扣留物品后数次发出函件，要求阿特莱尔公司予以清退，尽到了敦促和告知的义务。所以，一审法院对阿特莱尔公司主张旭博恒睿公司扣留物品构成违约的主张不予支持。而且，阿特莱尔公司并未充分举证证明旭博恒睿公司扣留的物品中包含诉争的12幅艺术品，一审法院对该项主张不予支持。旭博恒睿公司仅提供租约和收据佐证租金的支出情况，缺乏有效的证明效力，一审法院对该主张不予支持。关于免租期租金应否交纳的问题，因双方合同系因客观原因无法继续履行，难以认定双方就此事实的发生存在过错，而免租期系基于合同如期履约可得享有的权利，案涉房屋自双方签约后一直由阿特莱尔公司使用，旭博恒睿公司主张免租期的使用费，并无不当，一审法院参照合同约定的租金标准予以支持。关于租赁保证金，因无法认定双方在履约过程中存在的过错，所以，该租赁保证金应予退还，但应先行抵扣免租期的使用费。关于旭博恒睿公司主张自2018年5月21日之后的租金，因案涉房屋系旭博恒睿公司于2018年5月13日上锁封门，该日之后阿特莱尔公司已无法使用案涉房屋，所以，旭博恒睿公司主张2018年5月21日之后的租金，一审法院不予支持。考虑到阿特莱尔公司已付2018年5月20日之前的租金，故针对2018年5月13日至2018年5月20日期间已付租金，旭博恒睿公司应予以退还，数额由一审法院核定31048元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、阿特莱尔公司与旭博恒睿公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-补充协议》无效；二、阿特莱尔公司已付租赁保证金275000元归旭博恒睿公司所有，并折抵阿特莱尔公司应付的免租期租金；三、旭博恒睿公司于判决生效之日起7日内给付阿特莱尔公司31048元；四、驳回阿特莱尔公司的全部诉讼请求；五、驳回旭博恒睿公司的其他反诉诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点包括以下四个方面：一是案涉房屋租赁合同效力；二是2018年5月13日至2018年5月20日期间阿特莱尔公司已付租金是否应予退还；三是旭博恒睿公司主张的存放物品租金损失是否应予支持；四是旭博恒睿公司主张的2018年5月20日至2018年6月5日期间的占用房屋租金是否应予支持。一、关于案涉房屋租赁合同效力一项。旭博恒睿公司虽主张案涉房屋租赁合同有效，但其并未提交案涉房屋经合法规划审批许可材料，阿特莱尔公司亦未提交相关证据。因此，根据现有证据及已查明事实，一审法院认定案涉房屋租赁合同无效，并无明显不当。二、关于2018年5月13日至2018年5月20日期间阿特莱尔公司已付租金是否应予退还一项。2018年5月13日，旭博恒睿公司上锁封门，该日之后阿特莱尔公司实际无法使用案涉房屋，因此，对于旭博恒睿公司主张的2018年5月13日至2018年5月20日期间阿特莱尔公司已付租金不予退还，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于旭博恒睿公司主张的存放物品租金损失是否应予支持一项。旭博恒睿公司虽主张其为了存放阿特莱尔公司的物品产生租金损失，但其并未提交充分证据证明其租金支出情况。因此，根据现有证据，一审法院对旭博恒睿公司主张的存放物品租金损失未予支持，并无明显不当。四、关于旭博恒睿公司主张的2018年5月20日至2018年6月5日期间的占用房屋租金是否应予支持一项。如上所述，2018年5月13日，旭博恒睿公司上锁封门，该日之后阿特莱尔公司实际无法使用案涉房屋，所以，旭博恒睿公司主张的2018年5月20日至2018年6月5日期间的占用房屋租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，旭博恒睿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由北京旭博恒睿商业运营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年九月二十九日法官助理  刘茜倩法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋