广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3097号原告（反诉被告）：郭淯，男，1993年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，委托诉讼代理人：高诗韵，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘乔玮，广东诺臣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州中源投资咨询有限公司，住所广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路****（自主申报）。法定代表人：吕秋江，总经理。委托诉讼代理人：黄玉麟，广东欧胜律师事务所律师。原告（反诉被告）郭淯（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司（以下简称被告中源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭淯的委托诉讼代理人高诗韵、潘乔玮，被告（反诉原告）广州中源投资咨询有限公司的委托诉讼代理人黄玉麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭淯向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；2、请求判令被告双倍赔付原告保证金81600元；3、请求判令被告返还原告基建费40800元、首月租金13600元、节庆费1800元，2019年6月租金7946元，此项共计64146元；4、请求判令被告赔偿原告装修损失85000元、用工费55600元；5、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月16日，原告与被告签订了《广州市同德围百德广场租赁合同书》，约定被告将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场A24A商铺出租给原告。上述合同签订完毕并交付场地后，原告立即对商铺进行装修以及投入设施设备，并按约定支付保证金、基建费、首月租金等费用，同时要求被告提供房屋产权证明以办理经营手续。但时至今日，被告出租的整个物业仍未取得房屋产权证明，导致原告无法办理合法经营手续，并且在商铺试运营阶段就被有关部门责令停产停业。原告多次与被告协商，并于2019年11月13日向被告发出《律师函》，要求被告尽快提供房屋产权证明，截止起诉之日，被告仍无法提供房屋产权证明。原告认为，依法提供房屋产权证明是出租人的必然义务，被告作为出租人却怠于履行义务，导致原告无法办理相关经营手续，现原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对中源公司的反诉，郭淯辩称：一、原告无违约行为，被告要求原告支付租金及违约金没有事实和法律依据。1、被告应向原告提供房产证等材料协助原告办理营业执照的附随义务。原告一直要求被告提供相应材料协助办理营业执照，而被告从一开始明确表示无法提供，到后来要求原告支付6万元才协助办理。鉴于被告违约在先，原告享有先履行抗辩权，在被告未协助原告办理营业执照前，原告有权不支付租金。2、原告已按被告的《收费通知》缴纳相关费用。且在7月后，被告再无出具《催款通知》等书面材料要求原告支付相关费用。同时，被告在2019年8月16日出具的《通知》中载明，在海底捞开业之日起各餐饮（奶茶）等店铺开始计租，与被告的反诉请求存在矛盾。被告主张违约金的计算标准明显过高。二、被告称其多次通知原告办理营业执照，原告并未办理与事实不符。相反，原告一直要求被告提供相关材料办理营业执照，而被告一开始表示无法提供，后来要求原告支付6万元才协助办理。2019年7月2日，被告发出《办证指南》，明确表示只能办理百货类的营业执照，无法办理餐饮、美容营业执照。后被告所谓的“协助办理”是通过非正常途径办理的，具有极大的不确定性，甚至需要商户自行支付非正常途径办证的相关费用。2019年10月8日，被告相关负责人明确表示“协助办证”需要原告支付6万元。且根据《广州市白云区市场监督管理局关于“百德广场”办理相关证照的复函》可知，办证的前提是已具备办证的条件，被告既没有提供房产证，也没有根据上述复函指引将相关信息备案，原告根本无法办理营业执照。三、被告称其他租户都已办理相关营业执照与事实不符，事实上，在被告不提供房屋产权证明的情况下，通过正规途径根本无法办理营业执照。1、根据被告提交的证据，餐饮类办妥营业执照的只有三家，并不能代表其他租户都已经办理。且不排除这3家企业另行支付了办证费才办理的可能。2、市场监督管理局的工作人员称，没有房产证不能办理营业执照。3、事实上，其他小商户同原告一样，前期投入大量资金却因无法办理营业执照不能正常营业。四、被告称“合同刚签不久，原告不想承租了，以此借口解除合同”完全是被告的臆想，毫无事实依据，故意污蔑原告。相反，原告一直积极履行合同，要求协助办理营业执照，早日开业经营。而被告不仅不协助办理营业执照，而且因其本身资质不齐，不能提供完善的营商环境，给原告造成极大的损失。五、被告作为出租方，应负有协助原告办理营业执照的义务，但因被告没有履行协助义务，导致原告的合同目的落空，被告已构成根本违约。鉴于被告违约在先，故原告在被告无条件协助办理妥当营业执照前，有权利不支付相关租金，也无需承担违约责任。同时，被告作为违约方，不享有合同解除权。请求法院驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）中源公司提起反诉称：2018年5月16日，原被告签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，被告将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场A24A商铺出租给原告，原告承租该场地作经营范围是甜品。合同签订并交付场地后，被告曾多次通知原告办理营业执照，但原告却一直未办理。承租被告物业的其他租户都已办理了相关营业执照，故原告称被告出租的整个物业因未取得房屋产权证明导致其无法办理营业执照手续与事实不符。被告认为，原告是因为合同过了免租期不想再承租，故以此作为借口起诉被告以达到解除租赁合同目的。现原告拖欠被告租金，构成了根本违约，其违约行为不仅违反了诚实信用原则，也违反了法律法规的规定。请求法院判令：1、请求法院判决解除原被告之间的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；2、请求法院判决原告支付被告从2019年7月起暂计至2020年1月20日的租金95200元（违约金按所拖欠租金或水电费总额的日2%计算，租金及违约金均实际应计算到清偿之日止）；3、本案诉讼费由被原告承担。针对郭淯的本诉，被告中源公司辩称：一、不同意原告的诉请，原告的诉讼请求没有事实与法律依据；二、被告没有违反合同约定，在合同签订后，被告将场地交给原告，且一直督促原告办理营业执照，但原告一直未办理，无法办理营业执照的责任在于原告而非被告。且其他商户都可以办理营业执照，与原告诉称其无法办理营业执照不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《广州市同德围百德广场租赁合同书》、收据、收费通知、《慢尝时光甜品客栈室内装饰设计工作内容》、装修合同、结算单、收据、律师函、EMS快递单及投递记录、公司设立登记提交材料规范、劳动合同书、聘用员工的身份证复印件、工资条及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，约定：一、甲方将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场A24A商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。三、租赁期限：百德广场二楼中源超市开业之日起计3年。四、经营项目为甜品。六、乙方必须在统一开业日开业经营。逾期未能开业，除按约定缴纳租金及其他费用外，每逾期1天乙方按月租金的2%向甲方支付违约金。逾期30天仍未能开业经营，则甲方有权单方解除本合同书。七、第一年租金及管理费为13600元/月，第二年租金及管理费13600元/月，第三年租金及管理费14960元/月。签订本合同时，乙方应在7日内向甲方交纳合同保证金40800元和首月租金及水电周转金/元。十、乙方同意每年向甲方交纳1800元作为同德围百德广场节庆促销活动费用，费用缴纳时间为签订合同时交首年费用，余下的在每年店庆前缴纳。十六、承租后自行依法办理经营所需的规划、工商、税务、环保、消防等审批手续，并承担全部费用。二十五、在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方除如数退还乙方所支付的合同保证金外，还须支付与合同保证金等额数量的赔偿金。二十七、乙方须于每月五日前支付租金及上月水电费。乙方逾期支付租金或者水电费的，按所拖欠的租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金。备注：1、商铺毛坯交付给乙方，商铺的地板、天花、照明及装修由商户自己负责，中央空调由商场提供。2、二楼超市开业日起计租。3、开业花篮380元等。同年5月17日，原告向被告支付基建费40800元、首月租金13600元、节庆费1800元、花篮费380元及合同保证金40800元。2019年4月24日，被告名下鹅掌坦分公司出具《开业通知书》，内容为：位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路**百德广场一、二楼的装修已完成，具备开业条件。兹定于2019年5月8日一、二楼开业。1、请尽快完成商铺装修工作，并于2019年4月30日到商场二楼办公室办理商铺装修验收手续。2、2019年5月3日-4日完成商铺清洁及铺货工作。3、2019年5月5日-7日开业前准备。同年6月10日，原告向被告支付涉案商铺6月8日-6月30日租金6256元及5月水电费1690元。同年6月26日，广州市奕德物业服务有限公司出具《通知》，称我司按白云区同德街质量监督管理所的规定，所在辖区内个体户或公司经营都需要办理相关证件方可开展经营活动，凡未取得相关证件都属于违反相关法律法规，现正式通知中源公司所出租的商铺一律按规定办理证件，否则被相关部门一经查处或处罚后果自负。同年6月28日，被告名下鹅掌坦分公司出具《通知》，称百德广场内所有商户下周一需到同德街市场管理所办理营业执照，如逾期未到场办理的而引起的工商行政罚款由商户自行负责。同年7月3日，被告向原告发出《收费通知》，要求原告支付2019年7月租金及6月电费等费用合计9989元。原告并未支付该月租金及电费。同年8月16日，被告名下鹅掌坦分公司出具《通知》，内容为：为了让各商铺正常开业，现商场想办法协助大家办理营业执照等相关证件。相关办证费用由商户自行承担，办理开业所需营业执照与餐饮许可证。由各商户提前预交办证款项与所需资料，商场负责跟进办理。如若证件未曾办好，该费用由商场负责退还。商户自行办理证照者，在海底捞开业之日起各餐饮（奶茶）等店铺开始计租。如有未能正常开业者，租金照计。在海底捞开业三十天内仍然未能开业者，视为违约。商场将店铺无偿收回，相关费用作为商场损失补偿，不予退回。同年10月8日，广州市白云区市场监督管理局出具《关于“百德广场”办理相关证照的复函》，称：对经营范围不涉及负面清单行业的企业，建议积极引导企业通过住所（经营场所）自主申报的方式申办营业执照。对经营范围列入负面清单行业的企业，请将相关企业名称、经营场所、经营范围等信息函告我局备案，再指引已备案的企业来我局办理商事登记相关手续。同年11月12日，原告向被告发出《律师函》，要求被告提供房屋产权证。2020年7月23日，广州市奕德物业服务有限公司向被告发出《解除合同告知函》，称2017年4月19日双方签订租赁合同，现你方拖欠2019年7月至2020年7月长达13个月租金及水电费，且未妥善维护物业及进行管理，因你方违约，即日起解除与你方合同，并及时交换涉案物业。庭审中，原告提交：1、《装修合同》《结算单》及《收据》，拟证实原告对涉案商铺进行装修支出设计费5000元及装修费80000元。2、《劳动合同书》及工资条，拟证实原告聘请员工支付2019年5月至8月期间的工资共计55600元。3、《公司设立登记提交材料规范》、微信聊天记录，拟证实被告无法提供房产证及如果办理营业执照需要原告支付6万元。4、2019年6月及10月的微信聊天记录，拟证实原告无法通过正规途径办理营业执照，且被告提供的经营环境差，无法协助包括原告在内的其他商户取得营业执照。被告提交：1、《广州市同德围百德广场租赁合同书》及《营业执照》，拟证实其他租户已办理营业执照，原告无法办理是其自身原因所致。另查，位，位于广州市白云区同德街同德村鹅掌坦百德商业大厦已取得《建设工程规划许可证》德商业大厦与百德广场系同一栋建筑物。庭审中，原告确认其自2019年5月8日开业，前期有营业，并于2019年7月6日停止营业，双方并未办理交接。被告称2020年7月22日，涉案商铺已被广州市奕德物业服务有限公司收回。本院认为，原被告于2018年5月16日签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市同德围百德广场租赁合同书》合法有效，双方当事人应恪守履行。现原告以被告无法提供房产证导致其无法办理营业执照为由要求解除合同，而被告以原告拖欠租金为由亦表示要求解除合同，鉴于原被告双方已达成解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的合意，故对于原被告要求解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的本诉诉请及反诉请求本院予以支持。本案的争议焦点为对于租赁合同的解除原被告应当承担过错责任的问题。首先，原告作为承租人，与被告签订租赁合同时未向被告主张提供房产证等产权证明材料，对涉案商铺未尽到审慎的审查义务，对因无法提供房产证等产权证明导致无法办理营业执照存在过错；其次，被告作为出租人，与原告签订租赁合同时未尽到提醒义务，明知涉案商铺无法取得房产证并未将其如实告知原告，对营业执照无法办理亦存在过错，原被告对合同的解除各自应承担50%。故合同解除时间以本判决生效之日起解除为宜。根据合同解除后的相互返还原则，被告应将收取的保证金40800元、基建费40800元返还给原告。因原被告对于租赁合同的解除均存在过错，对于原告主张被告应按合同约定双倍返还保证金的诉请于法无据，本院不予支持。关于首月租金13600元及2019年6月租金7946元是否返还的问题。因原告庭审中确认自2019年5月8日开业且前期有营业，并于2019年7月6日停止营业，故原告应向被告支付该期间的租金，现原告以未办理营业执照为由要求被告返还租金的诉请于法无据，本院不予支持。关于节庆费。根据被告提交的照片显示，被告曾举办过节庆促销活动，故原告主张被告返还该节庆促销活动费1800元于法无据，本院不予支持。关于装修损失85000元及用工费55600元。首先，原告对涉案商铺进行装修支付装修费及设计费共计85000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据原告提交的《收据》显示，原告为涉案商铺支付设计费5000元及装修费80000元，合计85000元。双方签订《租赁合同》租期的起始时间为二楼中源超市开业之日，根据《开业通知书》的内容显示，2019年5月8日百德广场一、二楼开业，故租期起始时间为2019年5月8日。截至涉案商铺被收回之日即2020年7月22日，原告实际使用涉案商铺为14.5个月。涉案商铺剩余租赁期内的装修残值损失为50764元（85000元-85000元×14.5个月/3年×12个月）。根据原被告双方各自承担50%的责任，被告应向原告赔偿装修及设计费共计25382元（50764元/2）。其次，关于用工费55600元，因原告已开业并经营了一段时间，该用工费是其经营所必要支出的费用，该费用应由原告自行承担，且原告对租赁合同的解除亦存在过错，现原告主张被告承担该费用于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告支付2019年7月至2020年1月20日租金95200元及违约金的反诉请求。因原告并未向被告支付上述期间的租金，现被告要求原告支付该期间的租金于法有据，本院予以支持。根据被告2019年7月3日出具的《收费通知》显示，原告应支付7月租金及6月电费共计9989元，结合原被告租赁合同书中约定的13600元/月的租金标准，原告应向被告支付2019年7月至2020年1月20日的租金共计86763元（9989元+13600元/月×5个月+13600元/月÷31天×20天），对于被告主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金，因被告对租赁合同的解除亦存在过错，故对被告该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、郭淯与广州中源投资咨询有限公司于2018年5月16日签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》自本判决生效之日起解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司向郭淯返还保证金40800元、基建费40800元；三、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司向郭淯赔偿装修款25382元；四、自本判决生效之日起五日内，郭淯向广州中源投资咨询有限公司支付2019年7月至2020年1月20日期间的租金86763元；五、驳回郭淯的其他诉讼请求；六、驳回广州中源投资咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5394.2元，由郭淯负担3279.9元，由广州中源投资咨询有限公司负担2114.3元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费1090元，由广州中源投资咨询有限公司负担96.6元，由郭淯负担993.4元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年九月十五日书记员  陈春燕