贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初5257号原告：罗文明，男，汉族，1987年1月24日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌，贵州创文律师事务所实习律师。被告：陈京秋，女，汉族，1988年12月15日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：缪越，贵州崇遵律师事务所律师。被告：李红，男，汉族，1987年12月17日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：缪越，贵州崇遵律师事务所律师。被告：贵州省卓道房地产经纪有限公司，住所遵义市汇川区广州西路构皮滩换房小区****门面，统一社会信用代码：91520303MA6HA5D45。法定代表人：王玉玲，职务：执行董事。委托诉讼代理人：翁应强，男，1991年12月6日出生，汉族，，住贵州省播州区被告：贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司，，住所贵州省遵义市汇川区上海路荷花池**统一社会信用代码：91520303MA6HU3X725。负责人：郝晓永，职务：经理。委托诉讼代理人：翁应强，男，1991年12月6日出生，汉族，住贵州，住贵州省播州区iv>原告罗文明与被告陈京秋、李红、贵州省卓道房地产经纪有限公司（以下简称卓道经纪公司）、贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司（以下简称卓道经纪上海路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗文明的委托诉讼代理人柳皓瀚，被告陈京秋、李红及其共同委托诉讼代理人缪越，被告卓道经纪公司、卓道经纪上海路分公司的共同委托诉讼代理人翁应强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗文明向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年7月18日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告陈京秋、李红返还原告购房款60万元，并承担违约责任，向原告支付18万元的违约金（已支付房款60万元×30%）；3.判决被告卓道经纪公司、卓道经纪上海路分公司返还原告中介佣金3万元；4.判决上述被告承担保全费、保险、诉讼等全部诉涉费用。在诉讼过程中，原告表示在合同解除的情形下愿意向被告陈京秋、李红返还本案房屋。事实和理由：2019年7月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告陈京秋、李红一共支付60万元房款，向卓道经纪公司、卓道经纪上海路分公司支付3万元中介佣金。然而被告未按照合同约定履行义务。经原告催促后，被告以种种理由拒绝履行，已构成违约，如今双方合同目的不能实现，故原告诉至法院。陈京秋、李红共同辩称，本案合同没有达到解除的条件，并且双方已经部分履行了该合同，二被告不同意解除该合同。由于被告不同意解除合同，该房款不应当予以返还。被告不存在承担违约责任的情形。合同应继续履行，被告愿意全面履行义务。如果合同解除的情形下，我方认为违约金的标准过高，同时原告也应将诉争房屋返还被告。卓道经纪公司、卓道经纪上海路分公司共同辩称，公司认为该合同仍然在履行当中，买卖双方应当积极配合办理相关手续。公司不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，陈京秋、李红（甲方）、罗文明（乙方）、卓道经纪上海路分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方自愿购买甲方座落于遵义市汇川区，建筑面积128.87平方米，不动产证明号0004066／购房合同号：2014417067，结构为混合的住房一套。甲乙双方经协商该房总成交价为1638000元，乙方在签订合同当日支付甲方购房定金5万元；该房包含下列水电／固定装修及灯具／房屋内所有家具电器。甲乙双方约定在办理产权过户（转移）登记签字后当日支付给甲方首期款（含定金）1038000元，余款60万元由乙方向银行申请按揭贷款直接支付甲方。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由乙方提前支付60万元房屋预付款给甲方，还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该房屋抵押在银行的相关证件；甲方不得将该笔房屋预付款作其他用途；若该房屋现处于未办理产权状态，该房屋的产权证由卖方自行办理。甲乙双方在办理产权过户（转移）登记过程中所产生的税费由乙方承担。丙方佣金32760元由乙方承担。基于经纪方已提供居间服务，本合同签订当日乙方向丙方一次性支付中介佣金，不履行支付义务的，按违约处理，违约方向丙方赔付总中介佣金200%的违约金。甲乙双方约定于房产证出证后10日内至贷款行办理房屋贷款手续；甲乙双方约定于贷款审批通过后5日内办理产权过户（转移）登记手续，若逾期未办理视为违约。如遇特殊情况，甲乙双方某一方逾期的，在征得对方书面同意后，可以适当的延长时间，延长时间以对方出具的同意书为准。甲乙双方约定交房时间为款清交房，不交房或未按合同约定支付房款每天按200元支付给守约方。若甲方违约，甲方应双倍返还定金给乙方；若乙方违约，乙方所交定金甲方不予退还；无论甲乙双方任何一方违约，违约向中介方支付房屋成交价总款的4.5%作为违约金。违约方自愿承担总房价的30%作为违约金支付给守约方。甲方双方友好协商2019年7月30日前还清银行欠款。该合同还约定有其他的内容。在诉讼过程中，各方均认可签订合同后罗文明已接收前述房屋。2019年7月18日，陈京秋、李红出具一份《收条》，载明今收到罗文明交来购房定金5万元，房屋位于遵义市汇川区，注明以银行转账为准。在实际中，罗文明于2019年7月18日向陈京秋转账定金3万元，于2019年7月21日向陈京秋转账定金2万元。2019年7月24日，罗文明向卓道经纪公司转账支付佣金3万元。2019年8月5日，罗文明向陈京秋转账交付55万元。当日，陈京秋、李红出具一份《收条》，载明今收到罗文明交来购买本人位于遵义市汇川区，面积128.87平方米，产权人陈京秋、李红住房购房款（首付款）55万元，以转账为主。而陈京秋、李红收取罗文明交付的60万元（定金5万元＋55万元）后，将款项挪作他用，并未用于解除房屋抵押。2020年6月23日，遵义市汇川区房屋所有权登记在陈京秋名下，该房屋建筑面积128.93平方米，产权证号黔（2020）遵义市不动产权第0022535，目前该房屋尚处于抵押期间。在诉讼过程中，罗文明提供《保函业务委托协议书》、收据欲证明因诉讼财产保全支出担保费2500元。在诉讼过程中，罗文明表示在收到通知后才支付的房款，前期支付的5万元定金和55万元房款都是解押的房款。罗文明主张5万元的定金经双方口头协商转为解押的房款，但陈京秋、李红并不认可。在诉讼过程中，陈京秋、李红表示我们没有通知罗文明支付解押房款，当时是约定要支付60万元但罗文明当时说钱不够，才没有一次性支付。我方当时是同意罗文明去筹钱的，但我方当时没有同意罗文明支付的5万元定金转为解押的房款。在诉讼过程中，卓道经纪公司、卓道经纪上海路分公司表示，公司主要负责协助办理贷款、还款、房屋过户手续；而公司已办理房屋价值评估、房屋交付、产权查询，房屋贷款、产权证办理的工作。在实际中，卓道经纪上海路分公司的工作人员翁应强、杨成成与罗文明之间存在一定的微信联系。其中2019年7月28日，罗文明“请问一下，周末可以办理那个还款吗”，翁应强“周末不行的，罗哥”。2019年9月6日，罗文明“您催一下他们，这个事拖了很久了”，翁应强“收到，在催的，罗哥”，罗文明“我孩子都去入学了”。2019年9月20日，罗文明“那边如果还在拖，房子我真的不想要了。很烦人。没有一点耿直做事的意思”，翁应强“我问一下，了解一下情况，稍后回复您。等待银行解押，解押就可以办理下一步手续”，罗文明“好的，谢谢”。2019年9月24日，罗文明“？翁总，我真的拖不动了。孩子现在读书每天要堵40分钟。他这边不行我就换一个，或者我租房子也可以，我觉得这个事有点扯，一拖再拖！”。2019年11月14日，罗文明“翁经理，麻烦您问一下他们，他们的房子是不是有什么手续文体。手续问题，要拖到好久。”，翁应强“好的，罗哥，我问一下回复您”，罗文明“他这个严重违反了合同”。2020年5月24日，罗文明“他违约了，怎么办，怎么赔偿，很简单”，罗文明“我提出的要求他少六万块钱，您和他沟通哈看他的意思。我说话很直，要的资料您放心，准备起来很快，我回不来可以委托家里人签字，您让他放心”，杨成成“好”。2020年6月17日，杨成成“罗哥这边房东在办证，等证办好了就可以走正常的流程了”，罗文明“请他快速”。2020年7月8日，杨成成“罗哥，差你的银行流水，户口簿和身份证复印件。还有你必须要来签银行，要不然签不到，这个不能代签”，罗文明“我的银行流水简单，只有工资很好打”，杨成成“你准备好，人也要来啊。不来签不到”，罗文明“在哪个银行办理。”杨成成“农行”，罗文明“那个点？”，杨成成“大兴路”，罗文明“公积金可以用不”，杨成成“公积金只能贷50万”，罗文明“可以组合贷款撒？”，杨成成“不可以”。2020年7月11日，杨成成“罗哥我觉得你还是回来一趟嘛。早点把这个事情整了”，罗文明“最近我就安排时间回来”，杨成成“嗯嗯”，罗文明“剩余的钱我也可以付给他”，杨成成“我简直被房东催烦了。理解一下”，罗文明“他现在知道催了”。2020年7月22日，杨成成“房东愿意和你坐下来谈关于违约的事情，这边没什么问题了，就等你来交资料办理了”，罗文明“这个很直接，有什么做坐下来不嘛”，杨成成“好的”，罗文明“6万怎么处理”，杨成成“明天给你答复罗哥”，罗文明“直接给我写收条？”，杨成成“直接从房价里面少出来”，罗文明“要给我写收据哦，不然他这种耍赖我不烦的很”，杨成成“这个你放心，我们到时候给你想办法”，罗文明“好的，你落实好了给我说”，杨成成“好”。后杨成成“罗哥商量好没有”，罗文明“商量了，我们觉得他违反了合同”，杨成成“罗哥，房东已经答应补充6万为违约的补偿了。你现在是因为税费高不愿意买了吗”，罗文明“不是。一切的原因都是他违约”，杨成成“现在你的意思就是这个事情不办理了是吗？”，罗文明“我的律师会联系他的”。在实际中，卓道经纪上海路分公司的工作人员杨成成与李红之间也存在一定的微信联系。2020年6月，杨成成“你把证办了，然后客户提交资料，垫资解压，你要先办证啊”，李红“好”。2020年7月9日，杨成成“这个周办不到，客户回不来”，李红“哪定在哪天，确定一下。我也好安排时间”，杨成成“他回来了我通知你，我已经催了他了，他会尽快回来”，李红“他给你说好久没得嘛”，杨成成“他说的尽快回来。没说具体哪天，我尽量叫他快点”。在诉讼过程中，经本院电话询问，陈京秋、李红表示愿意解除各方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，各方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。关于《房屋买卖合同》是否应解除。本案中，原告主张解除《房屋买卖合同》，而被告陈京秋、李红虽然一开始表示不同意，后其又表示同意；同时，在买卖双方均同意解除房屋买卖合同关系的情形下，被告卓道经纪上海路分公司也无法继续履行相应的房屋居间义务。因此，本院依法予以解除各方签订的《房屋买卖合同》。关于购房款。在《房屋买卖合同》已解除的情形下，被告陈京秋、李红依法应将已收取的购房款60万元（包括定金5万元）返还给原告。同时，原告依法也应将取得的位于遵义市汇川区房屋返还被告陈京秋、李红。关于中介佣金。本案中，因《房屋买卖合同》已解除，故各方关于居间的部分约定内容无法继续履行，对此相应的佣金应予以返还。因此，本院酌情确定被告卓道经纪上海路分公司应返还原告中介佣金1.2万元。被告卓道经纪上海路分公司管理的财产不足以承担的，由被告卓道经纪公司承担。同时，卓道经纪上海路分公司可依照合同的约定另案向违约方主张相应的违约责任。关于违约金。本案中，原告主张违约金18万元，而被告陈京秋、李红辩称违约金过高。对此，原告购买诉争房屋时便知晓房屋处于抵押状态。因此，原告应按照合同约定提前支付60万元房屋预付款，而实际中，原告仅向被告陈京秋、李红支付55万元。虽然原告主张已交付的定金5万元转为房屋预付款，但被告陈京秋、李红并不认可，故原告对此存在违约。被告陈京秋、李红收取原告交付的房屋预付款后将款项挪作他用，故其对此存在违约。本案中，双方均存在违约行为，而被告陈京秋、李红的违约更为严重。另外，原告还因《房屋买卖合同》而产生相应的中介佣金损失。因此，基于前述论理，本院根据本案的实际情况酌情确定被告陈京秋、李红依法还应向原告支付违约金6万元。综上所述，本院对于原告其他的诉讼请求不予支持，对于被告其他的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告罗文明与被告陈京秋、李红、贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司于2019年7月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈京秋、李红于本判决生效后十五日内返还原告罗文明购房款60万元，并支付违约金6万元；三、原告罗文明于本判决生效后十五日内返还被告陈京秋、李红位于遵义市汇川区房屋；四、被告贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司于本判决生效后十五日内返还原告罗文明中介佣金1.2万元。被告贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司管理的财产不足以承担的，由被告贵州省卓道房地产经纪有限公司承担；五、驳回原告罗文明其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元（已依法减半收取），财产保全申请费4420元，合计10370元，由原告罗文明负担1200元，被告陈京秋、李红负担9000元，被告贵州省卓道房地产经纪有限公司遵义市上海路分公司、贵州省卓道房地产经纪有限公司共同负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年九月二十九日法官助理易晓彤书记员李博闻