江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5245号原告：朱超，男，1989年7月13日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杨成洋、张成州，江苏向山行律师事务所律师。被告：王迎，女，1987年1月16日出生，住宿迁市宿城区。被告：宿迁锦业房地产经纪有限公司，住所地宿迁市宿城区用世.水韵城**工程公寓**。法定代表人：郭春杉，总经理。委托诉讼代理人：周宇，男，1990年4月7日出生，住宿迁市宿城区。原告朱超诉被告王迎、宿迁锦业房地产经纪有限公司（以下简称锦业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告朱超及其委托诉讼代理人杨某1、被告王迎及被告锦业公司委托诉讼代理人周宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告于2020年5月16日签订的买卖合同；2、被告王迎返还原告首付款438000元、契税13170元、贷款服务费10500元、律师代理费8000元；3、被告王迎支付原告违约金40000元；5、被告锦业公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；6、诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求：被告王迎返还首付款408000元。事实和理由：2020年5月16日，原告朱超、被告王迎及被告锦业公司签订买卖合同，约定：房屋总价款为1048000元，首付438000元，余款610000元按揭贷款；合同签订当日支付定金20000元；违约方向守约方赔偿定金双倍作为违约金；违约方代守约方支付锦业公司及自己的佣金；双方于按揭银行审批同意原告贷款后10个工作日内办理房屋产权过户手续；契税由原告支付；增值税、个人所得税由王迎支付；王迎应保证所售房屋无任何权属争议，确保所售房屋无被法院查封、财产保全等限制转让的行为，若上述行为导致原告无法顺利取得房屋产权的，王迎应立即返还财产，赔偿原告定金双倍为违约金。原告于2020年5月16日支付被告锦业公司定金20000元，被告王迎出具收据。2020年5月20日，原告分两次向被告支付了剩余的首付款418000元。2020年5月27日，原告就案涉房屋按揭贷款与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》。当日，原告交纳了契税13170元。2020年5月28日，原告与二被告去办理过户手续，被告不动产登记中心的工作人员告知该房屋已被保全、无法过户。原告多次联系被告王迎，王迎明确告知原告无法办理过户手续。原告认为，房屋买卖合同系合法有效的合同，被告王迎按照合同约定履行协助办理过户义务，但涉案房屋已被保全，王迎已无法在合同约定期限内办理过户事宜，无法实现合同主要目的，具备合同法定解除的条件。被告王迎应按照合同约定承担返还款项并赔偿损失责任。另被告锦业公司作为买卖行为的居间人，应按照约定和法律规定履行居间义务。本案中，案涉房屋是否存在抵押、司法查封等限制信息，是影响房屋买卖合同能否正常履行的重大事项。被告锦业公司对此应进行认真审查并如实告知作为买受人的原告。但截止办理过户之日，被告锦业公司未向原告告知或提示该事项，锦业公司对买卖合同无法实现存在重大过失，应与被告王迎共同承担返还财产及赔偿损失的责任。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王迎辩称：同意解除案涉房屋买卖合同，返还首付款，不承担其他责任。房屋买卖时，王迎并不知道房子被保全了。王迎将房源信息提供给锦业公司，锦业公司有责任去查明房屋能不能卖。合同签订后，王迎承诺同意承担因合同解除产生的律师费。被告锦业公司辩称：房屋交易过程中，锦业公司作为居间人知道房屋存在保全，银行贷款被告已提供了结清证明。但被告提到保全，称已解除保全，解除查封时间不清楚，原被告签订合同后，案涉房屋又被其他人保全。锦业公司没有权利查询不动产权登记情况，除非有王迎授权。如案涉买卖合同解除，减免的契税通知可以退。原告支付的2500元并不是贷款服务费。经本院审理查明认定事实如下：2020年5月16日，原告王迎（甲方）与被告朱超（乙方）、锦业公司（丙方）签订买卖合同，约定朱超购买王迎名下的位于宿迁市房屋，建筑面积88.48平方米，总价1048000元，签订合同时应支付定金20000元。合同第四条约定，付款方式：经协商，甲乙双方一致同意按下列第2条方式付款……2、按揭贷款方式：甲乙双方自签订本合同后，甲乙双方应在七个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于乙方按揭银行审批，待该银行批准乙方贷款后，乙方自接到丙方通知后10个工作日内支付甲方首付款人民币438000元，剩余房款610000元，待乙方贷款下发后由按揭银行直接将此笔款项打入甲方开立的账户中。合同第五条约定，产权过户：甲乙双方选择按揭方式付款的，双方于按揭银行审批同意乙方贷款后10个工作日内办理该房产产权过户手续。合同第十条约定，甲方交房必须确保所售房屋无任何权属争议，确保所售房屋无被法院查封、财产保全等限制转让的行为，如有上述行为导致乙方无法顺利取得房屋产权的，甲方应立即返还乙方财产，并赔偿乙方定金的双倍为违约金，以及丙方的佣金和代为乙方支付丙方的佣金。同日，被告朱超给付王迎定金20000元，王迎出具收据一张。2020年5月20日，原告朱超汇款给付王迎418000元，王迎出具收据一张。2020年5月27日，原告朱超、案外人叶翠与上海浦东发展银行宿迁分行签订《个人购房借款担保合同》。2020年5月27日，税务局出具《契税减免税核定通知书》，核准减免契税13170元。后原被告办理房屋过户过程中，因房屋存在查封，未完成过户。因此，原被告对合同履行发生纠纷，被告王迎已退还原告购房款30000元，双方就合同解除事宜协商未果，故而成讼。审理中，原告朱超申请保全碧桂园5幢702室房屋，保全金额510000元，本院于2020年7月21日作出（2020）苏1302民初5245号之一民事裁定，查封王迎名下位于宿迁市苏宿工业园区通达大道8号碧桂园5幢702室，保全期限三年。该裁定书于2020年7月22日送达苏州宿迁工业园区房地产交易管理中心。另查明，宿迁碧桂园5幢702室房屋产权人为王迎、杨某2，于2019年2月1日被睢宁县人民法院查封，案号（2019）苏0324财保47号；于2020年6月24日被睢宁县人民法院查封，案号（2019）苏0324财保177号。又查明，2020年7月3日，朱超与江苏向山行律师事务所签订《委托代理协议》，原告朱超支付律师费8000元。上述事实有合同、收据、录音、委托代理协议、发票及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，原告朱超与被告王迎签订的买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行过程中，因案涉房屋存在查封，被告王迎亦未采取措施解除查封，结合合同约定，原告朱超认为被告王迎存在违约行为，导致合同目的不能实现，主张解除该买卖合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告朱超已支付被告王迎首付款含定金438000元，扣除王迎已退还的30000元，原告主张王迎返还408000元，本院予以支持。原告主张支付的2500元贷款服务费，被告王迎和锦业公司均不予认可，仅提供转账记录，未提供其他证据予以佐证，本院不予支持。原告主张支付的8000元贷款服务费，有转账记录在卷佐证，且锦业公司无异议，本院予以确认。原告提供的录音证据，能够证明被告王迎同意承担律师费，故原告主张被告给付律师费8000元，有委托代理协议及发票在卷作证，本院予以确认。被告王迎存在违约行为，原告依据合同约定主张其支付双倍定金作为违约金，即给付原告违约金40000元，本院予以支持。上述款项合计464000元（408000元+8000元+8000元+40000元）。原告朱超与被告王迎系房屋买卖合同关系，王迎作为合同相对人，存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告朱超与被告锦业公司系居间合同关系，原告主张锦业公司承担合同责任，系居间合同纠纷，应另案诉讼。本案系房屋买卖合同纠纷，故原告主张被告锦业公司承担连带责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条条之规定，判决如下：一、解除原告朱超与被告王迎于2020年5月16日签订的关于宿迁碧桂园5幢702室房屋的买卖合同；二、被告王迎于本判决生效之日起三日内给付原告朱超464000元；三、驳回原告朱超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14232元，减半收取7116元，保全费3070元，合计10186元，由被告王迎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判长  邹志敏二〇二〇年九月二十四日书记员  姚紫苑法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。