广西壮族自治区梧州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂04行初41号 原告张建良，男，1955年11月25日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托代理人张婷，北京冠领律师事务所律师。 委托代理人罗宝英，北京冠领律师事务所律师。 被告梧州市万秀区人民政府，住所地：梧州市阜民路**。 法定代表人黄来焕，区长。 委托代理人陈华啟，梧州市万秀区司法局副局长。 委托代理人谭钰威，梧州市万秀区人民政府干部。 原告张建良诉被告梧州市万秀区人民政府（以下简称万秀区政府）房屋征收补偿一案，本院于2020年5月13日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月24日公开开庭审理了本案。原告张建良及其委托代理人张婷、罗宝英，被告万秀区政府的委托代理人陈华啟、谭钰威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告万秀区政府于2019年11月25日作出万政征补〔2019〕102号《梧州市万秀区人民政府关于对梧州市××路××幢工业企业房屋（含土地）征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定》），对被征收人广西梧州建昊五金制品有限责任公司（以下简称建昊公司）坐落于富民××路××幢工业企业房屋（含土地）作出如下补偿决定：（一）货币补偿方式。被征收人如选择 货币补偿方式金额为：被征收工业企业房屋（含土地）价值的补偿（按市场评估价确定补偿金额）为人民币1306120元；附属物及构筑物补偿费为人民币105028.2元；房屋装修装饰补偿费为人民币103492元；共计补偿金额为人民币1514640.2元。（二）产权调换方式。如被征收人选择产权调换安置的，由征收人提供征收用地范围外符合产业政策规划建设和土地用途规划、符合环保政策等相关规定的用地实施产权调换，并按照价值等价交换原则（评估办法确定价值），计算、结清被征收土地价值与用于产权调换土地价值的差价。被征收人在过渡期间享受的停产停业损失补助依照《梧州市万秀区棚户区改造片区内工业企业房屋（含土地）征收与补偿安置方案》（以下简称《补偿方案》）规定执行。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一。被征收人自收到本决定书之日起5日内向征收人提出选择补偿方式，与征收实施单位签订征收补偿协议，并腾空搬迁被征收房屋（含土地）。被征收人逾期不选择补偿方式的，征收人视为被征收人选择货币补偿的方式进行补偿。 原告张建良诉称，原告合法拥有梧州市××路××幢房屋，该房产系经营性用房，证照齐全。现该房屋面临征收，因补偿安置标准过低，原告未能与征收单位达成补偿安置协议。万秀区政府作出的万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》违法，侵犯了原告的合法权益。一、《房屋征收补偿决定》对象错误，涉案房屋产权人为原告张建良，并非建昊公司。二、房屋征收补偿安置不合法、不合理。三、房屋评估程序严重违法，且房屋评估价格远低于法律规定。四、《房屋征收补偿决定》程序违法。综上，原告诉请：1.撤销万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告张建良提交了如下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告的基本信息情况；2.梧国用（2008）第4014号《国有土地使用证》、梧房权证蝶山字第××号《房屋所有权证》，拟证明原告是涉案土地及房屋的所有权人，是本次征收补偿的被征收人；3.万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》，拟证明被告作出被诉行政行为；4.房屋产权证外建筑物的平面图，拟证明《房屋征收补偿决定》遗漏部分建筑物的补偿；5.厂房租赁合同及发票，拟证明原告将房屋租赁给建昊公司使用，建昊公司只是承租人，并非所有权人，更不是被征收人。 被告万秀区政府辩称，一、被告依法有权作出万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》及公告。（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条规定，万秀区政府依法有权负责本行政区域即富民片区棚户区改造房屋征收与补偿工作。（二）根据《征补条例》第二十六条及《补偿方案》的有关规定，被告依法有权对原告位于梧州市富民片区拆迁范围内的梧州市××路××幢工业企业房屋作出征收补偿决定。另根据《征补条例》相关规定，被告的征收部门于2017年3月8日在梧州日报及被征收房屋范围内发布《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，并对相关征收信息进行及时公开；《补偿方案》还告知房屋被征收人可以分别选择货币补偿和产权调换两种房屋征收的补偿安置方式进行。梧州市安鹏建设有限公司在《梧州日报》刊登《关于征集测绘评估公司的公告》后，将《富民片区棚户区改造工程项目选定测绘、评估机构通知》发到全体被征收户手中，通过多数决定方式选定了富民片区房屋征收项目的房屋测绘、评估机构然后入户开展测绘、评估等工作。（三）根据《补偿方案》，涉案房屋列入了工程规划红线范围内，但该被征收工业企业房屋的产权人未在规定的期限内与项目征收实施单位签订补偿安置协议。为此，被告根据《征补条例》《补偿方案》的有关规定，作出万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》程序合法，适用法律正确。二、原告称《房屋征收补偿决定》的对象错误没有法律和事实依据。（一）根据《梧州市人民政府关于印发我市城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置指导意见的通知》（梧政办发〔2014〕150号）第四条第2点第（3）项规定“组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果。”因此对于征收范围内房屋的门牌等相关信息通过《公告》在征收范围内及《梧州日报》予以公布，原告的被征收房屋也列入了本次征收范围，而原告在《公告》发布之日起7日内并未到有关部门提出权属异议，也未表明该房屋不属于工业企业房屋。（二）依据《补偿方案》第十条规定，“梧州市万秀区棚户区改造片区内的被征收人，其被征收不动产登记权属证明载明，或者房产、住建规划、土地管理部门批复或者档案载明为非住宅用途（商业服务业设施用地除外）的，按照本方案的补偿标准和权利执行。”房屋征收实施单位经核准该房屋的土地证上记载的性质为仓储，在整个征收过程中，被征收人均以建昊公司的名义对接并签收相关文件。另外，经被告相关职能部门到梧州市市场监督管理局查询建昊公司有关资料，了解到原告作为建昊公司的法定代表人于2009年3月18日出具一份证明表明“其作为富民××路××幢房屋所有权人，无条件提供给广西梧州建昊五金制品有限责任公司使用”。原告作为被征收工业企业房屋的产权人和建昊公司的法定代表人，建昊公司属于工业企业性质，因此《房屋征收补偿决定》以建昊公司作为被征收人是正确无误的。综上所述，被告有权依法作出《房屋征收补偿决定》及公告，原告诉请撤销无事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法审理，公证裁决，推进棚户区改造工作。 被告万秀区政府提交了如下证据：1.原告身份证复印件、梧房权证蝶山字第××号《房屋所有权证》、梧国用（2008）第4014号《国有土地使用证》、建昊公司营业执照，拟证明征收实施单位派工作人员对被征收房屋开展房屋状况调查；2.《梧州市发展和改革委员会关于梧州市富民片区棚户区改造项目可行性研究报告的批复》（梧发改投资〔2016〕469号）、《梧州市人民政府办公室关于万秀区工厂一路片区新兴一路片区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的批复》（梧政办函〔2017〕10号），拟证明富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案得到梧州市人民政府批复；3.《万秀区二届政府第7次常务会议纪要（2017年3月2日）》（万政阅〔2017〕6号），拟证明富民片区棚改征收公告和征补方案经过区政府常务会议讨论；4.梧州日报2017年3月8日版面，拟证明被告依法在梧州日报等公众媒体发布了《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》；5.《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、送达回执，拟证明被告已告知征收项目有关信息并确定万秀区建设局为项目征收部门，万秀区建设局委托梧州市安鹏建设有限公司（国有全资）为征收实施单位；6.《梧州市万秀区人民政府关于印发的通知》（万政规〔2019〕1号）、送达回执及图片，拟证明被告依法有权对原告位于梧州市××路××幢工业企业房屋作出征收补偿决定；7.《梧州市万秀区富民片区棚户区改造工程项目选定测绘、评估机构的通知》及送达回执、图片；8.《梧州市万秀区人民政府关于确定对富民片区棚户区改造项目范围内房屋进行测绘评估单位的公示》、图片，证据7、8拟证明向被征收人送达征收公告、征补方案及选定测绘、评估机构通知；9.《房地产估价报告》、建昊五金制品厂屋装修明细表、梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目被征收房屋附属物平面图及送达回执、图片，拟证明被征收房屋评估情况；10.《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收签约通知书》、送达回执，拟证明被告已告知原告在收到通知书之日起30日内签订房屋征收补偿安置协议；11.《梧州市万秀区人民政府关于对梧州市××路××幢工业企业房屋（含土地）作出征收补偿的公告》、万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》、送达回执、快递单，拟证明被告已将《房屋征收补偿决定》送达原告，并告知其有权选择补偿方式及安置房源的选定方式；12.问题反馈，拟证明被征收人在征收过程中以建昊公司名义反馈意见；13.证明、建昊公司章程节选，拟证明原告作为涉案被征收工业企业房屋的产权人及建昊公司的法定代表人，把其名下的土地房屋给建昊公司无条件使用；14.移交资料证明、涉案房屋产权资料，拟证明被征收人以建昊公司名义对测绘、评估等有关资料予以确认；15.《梧州市万秀区人民政府房屋征收决定更正通知书》。 经庭审质证，对原告提交的证据，被告质证认为：证据1、2，真实性、合法性、关联性无异议；证据3，无异议；证据4，是原告自己画的，不是法定测绘机构制作的，真实性、合法性、关联性不予认可，不清楚是哪个地方；证据5，原告既是自然人也是建昊公司的法定代表人，合同的两方都是原告，真实性无法确认，超过了举证期限，由法院依法认定，对合同的效力不认可，发票有待核对原件。 对被告提交的证据，原告质证认为：证据1，真实性无异议，恰恰证明涉案被征收房屋、土地的产权人系原告，原告是《征补条例》的规定的被征收人，《房屋征收补偿决定》下达对象错误；证据2-5，真实性无法核实，批复、会议纪要与本案无关联性，但可以确定涉案房屋被纳入富民片区棚改范围；证据6，原告从未见过该《补偿方案》，真实性无法核实，有待法院核实，也未见过被告提交的送达回执，根据《补偿方案》规定，不在产权证登记范围内的房屋要经过实地测量确定面积，涉案被征收房屋共1564.23㎡，证内面积934.23㎡，证外约630㎡，《房屋征收补偿决定》既未对证外房屋予以补偿，也没有《补偿方案》规定的附属物及构筑物补偿、装修（装饰）补偿、停产停业损失补偿与补助、迁移费补偿、搬迁费用、签约奖励、搬迁奖励；证据7、8，真实性不予认可，原告从未见过送达回证，被告全部采用留置送达方式送达，被告知悉原告所在地，有直接送达条件，对原告产生重大权利影响的材料应采用直接送达方式送达，留置送达无见证人签字，不符合法律规定；证据9中的《房地产估价报告》，合法性、证明目的不予认可，评估师并未实地查勘、调查土地房屋现状，拍摄相关影像资料，制作实地查勘记录，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，《补偿方案》要求货币补偿采用市场价进行评估，但该报告采用成本法，涉案的被征收房屋在市中心，用于出租经营，应采用市场交易法进行评估，被告向承租人建昊公司送达该报告，但无法证明建昊公司获得了产权人即原告的授权，原告实际上并未收到该报告，丧失了相应的救济权利；证据9中的装修明细表，合法性、证明目的不予认可，《补偿方案》规定装修补偿须通过评估确定，但该明细表没有征收单位、评估单位盖章以及评估师签字，不具合法性，致使《房屋征收补偿决定》的装修补偿无法律依据；证据9中的平面图及送达回执，真实性、合法性、证明目的不予认可，未向产权人送达，图中所绘制的一部分是证外房屋，并非《补偿方案》界定的附属物，且附属物的补偿也须评估确定，《房屋征收补偿决定》的附属物补偿也无依据；证据10，合法性、证明目的不予认可，根据《征补条例》规定，与征收相关的文件应送达产权人而非承租人，但原告从未收到过，依然有获得相应奖励的权利；证据11，原告于2020年2月25日收到《房屋征收补偿决定》，但该决定事实不清、证据不足、程序违法，应予撤销；证据12，真实性予以认可，证明目的不予认可，建昊公司并不是被征收人，只是承租人，其因政府征收无法继续经营而向政府提出反馈意见，是承租人的诉求，与房屋所有权人原告无关；证据13，真实性予以认可，证明目的不予认可，建昊公司只是承租人，因为2009年公司经营需变更注册地址且当时公司经营困难，原告才将房屋土地无偿提供给建昊公司使用，2015年建昊公司经营好转，2016年起原告有偿出租给建昊公司，有合同、租金纳税凭证为证，公司章程显示原告是建昊公司的股东，不能达到被告的证明目的；证据14，真实性予以认可，证明目的不予认可，承租人的行为并未获得原告授权，被告未提供证据证明承租人取得了原告授权；证据15，已超过举证期限，法院应不予采纳，被告未提交向原告送达的证据，更正通知书未对原告发生法律效力，更正通知书在《房屋征收补偿决定》之后作出，不能证明《房屋征收补偿决定》的合法性，可以看出被告已认识到《房屋征收补偿决定》遗漏相应补偿项目、面积，事实不清。 经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据4，对附属物的种类及面积，应以双方确认的为准，对该证据不予认定；对原告提交的证据1-3、5，被告提交的证据，本院予以认定作为认定本案事实的证据。 经审理查明，涉案被征收房屋坐落于梧州市××区××路××幢，系建昊公司的住所地。原告张建良是梧州市××区××路××幢的土地使用权人、房屋所有权人，以及建昊公司的法定代表人。根据梧房权证蝶山字第××号《房屋所有权证》记载，该房屋建筑面积934.23平方米、混合结构、总层数3层、产别为私有房产。根据梧国用（2008）第4014号《国有土地使用证》记载，土地使用权面积404.36平方米，使用权类型为出让，，地类用途）为仓储。 2016年12月19日，梧州市发展和改革委员会作出梧发改投资〔2016〕469号《关于梧州市富民片区棚户区改造项目可行性研究报告的批复》，同意建设梧州市富民片区棚户区改造项目。2017年3月8日，被告万秀区政府在《梧州日报》上刊登《关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，决定对富民片区棚户区改造项目房屋征收红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除，原告的梧州市××区××路××幢房屋在征收红线范围内。该征收公告于2017年11月1日送达至建昊公司，原告予以签收。2019年3月24日，被告万秀区政府作出万政规〔2019〕1号《关于印发的通知》，印发了《补偿方案》。2018年9月20日，被告万秀区政府在梧州市富民二路新民里10号第5幢房屋留置送达《梧州市万秀区人民政府关于确定对富民片区棚户区改造项目范围内房屋进行测绘评估单位的公示》，根据公示记载，广西合生土地房地产评估有限公司为梧州市富民片区棚户区改造项目测绘、评估机构之一。2019年3月7日，广西合生土地房地产评估有限公司作出合生（2017）梧征（富民）房评字190301号《房地产估价报告》，原告被征收房屋于征收价值时点2017年3月8日的市场价值为房地产单价1398元/㎡，房地产总价1306120元，其中房产单价1202元/㎡，房产总价1122944元；土地单价453元/㎡，土地总价183175元。广西合生土地房地产评估有限公司对原告被征收房屋的装修亦进行了评估，装修价值103492元。2019年4月2日，被告万秀区政府将《房地产估价报告》送达原告，建昊公司签收并表示对评估结果不认可。 因建昊公司未在公告规定的期限内与项目征收实施单位签订房屋征收补偿安置协议。2019年11月25日，被告万秀区政府对建昊公司作出万政征补〔2019〕102号《房屋征收补偿决定》，对坐落于富民××路××幢工业企业房屋（含土地）作出如下补偿决定：（一）货币补偿方式。被征收人如选择货币补偿方式金额为：被征收工业企业房屋（含土地）价值的补偿（按市场评估价确定补偿金额）为人民币1306120元；附属物及构筑物补偿费为人民币105028.2元；房屋装修装饰补偿费为人民币103492元；共计补偿金额为人民币1514640.2元。（二）产权调换方式。如被征收人选择产权调换安置的，由征收人提供征收用地范围外符合产业政策规划建设和土地用途规划、符合环保政策等相关规定的用地实施产权调换，并按照价值等价交换原则（评估办法确定价值），计算、结清被征收土地价值与用于产权调换土地价值的差价。被征收人在过渡期间享受的停产停业损失补助依照《补偿方案》规定执行。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一。被征收人自收到本决定书之日起5日内向征收人提出选择补偿方式，与征收实施单位签订征收补偿协议，并腾空搬迁被征收房屋（含土地）。被征收人逾期不选择补偿方式的，征收人视为被征收人选择货币补偿的方式进行补偿。 2020年7月20日，万秀区政府对《房屋征收补偿决定》中货币补偿的金额进行了更正，将搬迁费更正为93423元，将共计补偿金额更正为1608063.2元。原告不服被告作出的《房屋征收补偿决定》，向本院提起行政诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，2009年3月18日，张建良出具一份证明，将富民二路新民里10号第5幢房屋无条件提供给建昊公司使用。 本院认为，富民××路××幢的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所记载的房屋所有权人、土地使用权人均为张建良，虽然张建良曾出具证明将富民××路××幢房屋无条件提供给建昊公司使用，但该证明的是提供给建昊公司使用，并无转移所有权的意思，且建昊公司也未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的转移登记，应认定涉案房屋（含土地）的产权人为张建良。万秀区政府对富民××路××幢实施征收拆除，补偿对象应为产权人原告张建良。建昊公司为有限责任公司，具备独立的法人资格，张建良虽是建昊公司的法定代表人，但建昊公司与张建良是两个不同的权利主体，万秀区政府作出的《房屋征收补偿决定》将建昊公司作为补偿对象，属补偿对象错误，应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 撤销被告梧州市万秀区人民政府于2019年11月25日作出的万政征补〔2019〕102号《梧州市万秀区人民政府关于对梧州市富民二路新民里10号第5幢工业企业房屋（含土地）征收补偿决定书》，由万秀区人民政府重新作出补偿决定。 案件受理费50元，由被告梧州市万秀区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20-0173010********，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈少培 审 判 员 邱 良 审 判 员 陈国飞 二〇二〇年九月十六日 法官助理 谭蓉蔚 书 记 员 张沅婷 附：适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的 （六）明显不当的。