广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11835号原告（反诉被告）：田大伟，男，1988年10月18日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告（反诉原告）：吕江萍，女，1984年11月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王惠琴，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤儒盛，广东一粤律师事务所律师。原告田大伟诉被告吕江萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田大伟，被告吕江萍及其委托诉讼代理人汤儒盛到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告田大伟向本院提出诉讼请求：1、返还金山谷领仕5栋1505房之租赁按金（即押金)8000元，并赔偿因被告未尽修缮房屋义务导致原告无法居住的租金损失2000元（6月15日-6月30日未居住）。事实与理由：原告田大伟是承租人，被告吕江萍是出租人（业主），物业地址是广州市番禺区金山谷·领仕5栋1505房。田大伟与吕江萍于2018年6月21日通过链家地产（中介公司）签订租赁合同，期限至2019年6月30日，并已支付租赁按金（即押金）款项人民币8000元。田大伟与吕江萍于2019年6月23日再次签订租赁合同，期限至2020年6月30日，租赁按金（即押金）与合同延续有效。田大伟于2020年5月30日通过微信通知吕江萍不再续租。田大伟于2020年6月15日提前搬出金山谷·领仕5栋1505房，并通知吕江萍进行当面结算。而吕江萍以欠费（电费和物业管理费等）为理由拒绝结算并做人身攻击（有录音）。田大伟分别在2020年6月16日和2020年6月26日再次催促吕江萍进行当面结算费用并退租退押。而吕江萍以欠费（电费和物业管理费等）为理由拒绝结算。田大伟与吕江萍签订的租赁合同已于2020年6月30日到期，至今仍未收到租赁按金（即押金）款项人民币8000元。请求法院判决被告吕江萍退还租赁按金（即押金）款项人民币8000元。田大伟于2020年6月15日通过微信告知吕江萍，因房屋漏水导致较大面积墙面霉变，要求维修未果，已搬离该物业，导致15天租金损失共计2000元。请求法院判决被告吕江萍赔偿租金人民币2000元。被告吕江萍辩称，一、涉案的房屋不存在无法居住使用的问题，这只是原告违约狡辩的理由。因为：1、2020年5月9日，原告发微信给被告称：“房租下个月到期，要续签合同，至8月底，按照现在的行情，租金要下降10%”。2、2020年5月30日，原告又发微信给被告称：“萍姐，由于家庭变故，房屋不再续租。请谅解！6月底搬走。”3、原告并没有按约定于6月30日交房，还逾期拒不交房。被告是在2020年7月2日雇请开锁匠开锁并换锁芯收回涉案房屋的。可见，在被告收回房屋之前，原告从来没有提出墙面霉变无法居住使用的问题。因此，原告主张2000元的租金损失是没有事实和法律依据的，不应予以支持。二、原告的违约行为表现如下：1、拖欠的费用合计2663.34元，分别如下：a、2020年2月至6月物业管理费：1436.8元（包含公摊电费）。b、2019年11月至2020年6月的燃气费：1092.28元。c、2020年6月份的电费：134.26元。上述欠费被告在6月中旬和下旬多次通过微信向原告催讨，但原告一直拖欠至今。对此，《租赁合同》第七条第3项约定：乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。据此约定，从2020年7月1日起计算至开庭之日即9月8日的滞纳金为：2663.34元×1%×68日=1811元。2、逾期交房。原告不仅没有在2020年6月30日租期届满之日交房，而且拒绝交房。为此，被告迫不得己于7月2日请开锁匠，并在物业管理处的工作人员陪同下通过开锁和换锁芯的方式收回涉案房屋。《租赁合同》第七条第6项约定：甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。据此约定，原告应支付被告共计1067元：a、占用期间租金（或使用费）：4000元/30*2=267元；b、违约金：4000元*20%=800元。三、原告为了报复被告，不仅故意损坏了涉案房屋内的财物，还故意用凝固胶堵住了涉案房屋内的下水道。对此，被告报警后，派出所委托鉴定损失为3218.4元。《租赁合同》第七条第4项约定：租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。综上所述，原告不仅违约，还故意损坏了涉案房屋内的财物，甚至还捏造事实向税务部门和被告的工作单位诬告，企图影响被告的工作。其行为不仅突破了道德底线，还践踏藐视我国法律。原告拖欠的各种费用和滞纳金、逾期交房的使用费和违约金和给被告造成的损失，己累计超过了8000元。根据合同的约定，被告无需退还押金给原告。相反，原告给被告造成的损失已远超8000元，被告将依法通过反诉程序，要求原告予以赔偿。恳请法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护法律的权威和被告的合法权益。被告吕江萍向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付房屋空置款7733.33元。2、原告向被告支付开锁费、更换锁芯费300元。3、原告承担本案的案件受理费。对于反诉请求第一项的7733.33元，被告陈述计算方法为按照每月4000元，从2020年7月1日至2020年8月28日，计算公式4000元/30天*58天。事实与理由：2019年6月23日，被告与原告签订《租赁合同》，租赁期限2019年7月1日至2020年6月30日。上述《租赁合同》到期后，原告不仅没有在2020年6月30日租期届满之日交房、向被告支付代缴纳的相关费用，还提出“凌晨3点结算”的非分要求。为此，反诉人迫不得已于7月2日请开锁匠，并在涉案小区物业管理处工作人员的陪同下（全程录像），通过开锁和换锁芯的方式收回涉案房屋。被告与物业管理处工作人员进入涉案房屋后，看见原告不仅故意损坏了涉案房屋内的设施，还用膨胀胶堵住了涉案房屋内的4个下水道。见此情景，被告立即报警，并申请广州市公安局番禺区分局东环派出所委托评估机构对财物损毁状况进行评估。2020年8月28日，广州市公安局番禺区分局出具了《鉴定意见告知书》，认定损失金额为3218.40元。为保护原告造成财产毁损的现场，涉案房屋自2020年7月1日至同年8月28日无法正常出租，给被告造成了房屋的空置损失7733.33元。综上所述，原告不仅违反《租赁合同》的约定，故意损坏涉案房屋内的设施，还恶意提起诉讼，被告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持被告的请求。原告田大伟反诉辩称，关于诉讼请求第一项，这条反诉请求是不成立的，因为我们6月15日已经搬出来了，而且从6月12日已经告知被告前来进行退出结算了，被告一直没有前来，而且后来进行刁难，进行撬锁之后进行诬告陷害，而且房屋控制并与我们没有关系，我们已经搬出来了，而且告知被告进行退出结算。被告屡次不来，侵占押金的意图十分明显，所以这项与我们没有关系，属于诬告。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：1、租赁物及合同签订履行情况。位于广州市番禺区东环街东艺路26号金山谷花园5栋1505房（以下简称涉案房屋），产权人为被告吕江萍，其于2013年取得上述涉案房屋的不动产权证书。2019年6月23日，原告田大伟（乙方、承租方）与被告吕江萍（甲方、出租方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉案合同），由甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金4000元，乙方每月1日前缴付当月租金。乙方缴纳8000元房屋租金押金（保证金），在租赁期满之日缴清租赁一切费用后，由甲方无息退还。乙方要爱护和正常使用房屋及其设施，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。租赁期满乙方应即时迁出及交还物业，如继续承租房屋，应当提前30日与甲方协商，双方另签订合同。租赁期内的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方逾期缴纳上述费用的，按欠费总额每日1%计算滞纳金。租赁期满解除合同之日，双方共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期满，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同对其他事项也作了相关约定。原告向被告缴纳租赁保证金8000元。原告提交一份交费明细，表示已向原告转账支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金。被告吕江萍对此未提出异议。2、合同履行争议情况。双方当事人在合同履行中多次通过微信进行沟通，微信显示双方在2020年多次沟通如下：5月9日，原：萍姐，请准备一下续租的合同，另外租赁要下调10%。被：啥情况？原：房租下个月到期，要续签合同，至8月底，按照现在的行情，租金要下调10%。被：就续两个月，就不用签了吧。就两个月，按你说的给吧。5月30日，原：萍姐，由于家庭变故，房屋不再续租，请谅解！6月底搬走。变化无常，给你添麻烦了。6月13日，被：刚去管理处打印了流水，上图是2月-5月的管理费共1154.2元。原：我看一下。6月14日，被：请问核对的怎样了？（之后被告发送多张扣费短信的截图）被：2月-5月的管理费共1154.2元，燃气费用859.06元，共合计：2013.26元。被：我刚看了我们的聊天记录，你10月份的燃气费用给过我了，你给1823.51元。原：这两天比较忙，我抽空看一下。不好意思。6月15日，原：我们已经不在番禺，这周六上午结算，10点吧。被：早，你先把欠费的结算一下，谢谢。一码归一码，我已经很晚才收你的费用了，一般都是月结的。原：没有及时发给我，问题不在我哦。我花要核对确认，这么乱。有没有滞纳金，我都要去核实。如果有滞纳金，是由你出的。之前有过滞纳金，我们都没计较。原：房租潮湿，无法居住，请找人修理。原：因房租潮湿上霉，无法居住，已搬离，从现在开始请赔偿租金，按日计算。被：请先把欠费的付清，谢谢。被：我截图发给你的，都是按月从我卡上扣的管理费以及燃气费。6月16日，被：按照合同在租赁期满之日交清租赁物业的一切费用，并在2020年6月30日前清理完你们的物品，将房屋按原状交还给我们。原：还是确定时间结算吧，就这点钱。你的房子必须找人维修，也是给你省点时间。6月26日，原：你好，按照合同，房租6月30号到期，请问什么时候结算？被：先把你欠的管理费和燃气费用交了再说。原：你先把墙面修了再说。已经不能住人了。被：按照合同结算是要费用结清，还有房屋按原状交还给我们。7月1日，被：你好，今天合同已过期，请今天下午5点过来结算和原貌交出房子，搬走你的物品。原：没时间，夜里3点怎么样？把钱打过来，钥匙寄给你。这多简单。被：按照合同在租赁期满之日交清租赁物业的一切费用，并在2020年6月30日前清理完你们的物品，将房屋按原状交还给我们。是要现场结算的，不急，你有空再约我们吧，正常时间结算，拖一天按一天租金算。原：晚上3点结算，请准点到！晚上3点结算，请准点到！晚上3点结算，请准点到！到了打我电话！7月2日，被：下午六点前验房交接，在此之前清理你的个人物品，否则后果自负。原：下午要开会，6点可能结束不了。被：下午六点前验房交接，在此之前清理你的个人物品，否则后果自负。原：哟。去吧，试试看。就卫生间防水及房屋潮湿发霉问题，被告提供双方微信聊天显示：2019年4月17日，原：卫生间要重做防水，不然修复墙面也没用。（原告发送渗水照片，照片内容与原告诉讼时提交证据中照片基本一致）被：去年你们刚搬进来的时候我们就要修复墙面和厕所问题，你说不用有小孩怕有味道。原：卫生间做防水可不容易哦。要敲瓷砖的。被：这周过去看一下。原：卫生间只要有水，墙面肯定会潮。不影响我们居住，我只是说一下。3、原告拖欠物业费等款项情况。被告当庭出示涉案房屋所在小区管理处盖章的物业服务费、公摊电费、水费的详情表以及燃气费、电费的截图。原告确认2020年2月至6月的物业管理费（含水费、公摊电费）为1436.8元，2019年11月至2020年6月的燃气费为1092.28元，2020年6月电费134.26元，确认尚未缴纳上述时间段的上述费用。经查，原告提供的燃气费表格中，包含了2020年8月的燃气费207.69元，以及8月份更正燃气表读数扣减252.20元，调整上述两笔款项后，燃气费共计840.08元。原告在庭后就上述燃气计算提交意见，本院予以确认燃气费为840.08元。4、现场接收房屋情况。2020年7月2日下午，被告及其配偶邓*林，在涉案房屋所在小区物业管理处工作人员陪同下，请开锁师傅对涉案房屋进行开锁，并进入房屋查看室内情况，收回涉案房屋。被告用手机对开锁及进入房屋查看过程拍摄视频，并作为证据10提交。视频显示，涉案房屋门口，在物业管理工作人员陪同下，开锁师傅强制开锁，开锁耗时较久，期间被告配偶讲述双方争议过程。被告支付300元开锁换锁费用。进入房屋后，发现主卧梳妆台的玻璃镜被人为打烂，已无法使用；卫生间的洗面盆上方的玻璃镜也被人为打裂；墙面有多处被用其他颜色漆料涂抹痕迹；卫生间淋浴室的下水口被人为用胶体堵死；厨房洗手盆被人为用胶体堵死；洗手间（干区）下水道被人为用不明固体堵死；洗衣机无法正常进水使用。次日，被告向公安部门报警。广州市公安局番禺区分局东环派出所向被告出具受案登记表，并分别在2020年7月3日、2020年7月27日、2020年8月4日对被告吕江萍作询问笔录。2020年8月28日，广州市公安局番禺区分局向被告出具编号为穗公番东环行鉴告字[2020]08281号鉴定意见告知书，认定广州市番禺区东艺路26号5栋1505房内被毁坏的墙及其他被毁坏物品，在认定基准日损失价格为人民币3218.40元。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定履行义务。被告吕江萍作为出租方，应当向原告田大伟提供可供居住的符合约定的房屋。原告主张涉案房屋发霉无法居住，应当赔偿2020年6月15日至6月30日期间的租金2000元。但经核实双方微信沟通记录可确认，原告在2019年就知晓涉案房屋存在洗手间渗水情况，且原告在诉讼中提交的拟证明房屋大面积霉变的照片与双方在2019年沟通中的房屋渗水照片基本一致，按照原告当时的陈述是并不影响使用。在2020年6月14日、6月15日双方沟通结算问题，被告吕江萍向原告发送截图等材料，主张被告支付管理费、燃气费等款项后，原告避而不谈费用支付而开始以房屋潮湿发霉为由主张无法居住的赔偿。显然原告的上述主张是故意针对被告要求其支付管理费、燃气费等款项的无理要求，本院对原告的上述赔偿请求依法予以驳回。关于原告主张的退回租赁保证金8000元问题，按照合同约定，租赁保证金在合同到期后，清偿拖欠费用后无息退还原告。根据本院查明的事实，原告自行搬走时尚拖欠原告代垫费用，具体为物业管理费（含水费、公摊电费）1436.8元、2020年6月电费134.26元、燃气费840.08元，合计2411.14元。上述费用应当从租赁保证金中予以扣除。涉案租赁合同中明确约定租赁期满双方应共同检查交接房屋和设备，如有人为损坏的，在乙方押金中扣除。原告在租赁期满时故意刁难被告在凌晨三点进行房屋的检查及交接，并在次日（2020年7月2日）不配合被告下午接收房屋，导致被告在物业管理人员陪同下，自行通过聘请开锁师傅强制换锁接收房屋。在交接房屋的过程中，原告明显存在过错。被告接收房屋的视频中可确认原告在搬离涉案房屋时，恶意对房内部分物品进行破坏，存在故意损坏被告物品的不诚信行为。根据公安部门出具的鉴定意见，损坏财物的损失价格为人民币3218.40元。上述款项应从租赁保证金中予以扣除。综上，租赁保证金8000元，扣除物业管理费（含水费、公摊电费）、燃气费2411.14元，扣除被告财物损失金额3218.40元后，余款为2370.46元。被告吕江萍应当向原告田大伟退还租赁保证金2370.46元。原告田大伟主张退还租赁保证金超出上述金额的部分，本院依法不予支持。关于被告吕江萍的反诉请求部分，被告为收回房屋，通过强制开锁的私力救济方式接收房屋，额外支出300元开锁换锁费用。上述费用为原告故意不配合交付房屋导致的被告损失，应由原告承担。被告主张自2020年7月1日至8月28日（公安部门出具损失价格鉴定意见之日）期间房屋无法出租导致空置损失，按照每月4000元租金标准计算空置损失为7733.33元。本院认为，原告故意不配合被告接收涉案房屋，并恶意对房屋内物品进行破坏，被告就此报警并等待公安部门进行立案侦查及出具财产损失价格鉴定，是维护自身权益的正当行为。在公安部门现场勘察鉴定过程中，必然导致被告的房屋因无法正常出租而产生空置损失，被告就此主张空置损失合理有据。至于具体空置的时间，被告提供的公安部门的鉴定意见告知书为2020年8月28日作出，但并不能证明涉案房屋的现场鉴定也在2020年8月28日完成，且为避免损失的扩大，被告也可以在报警及公安部门安排鉴定过程中联系相关中介办理涉案房屋的再次出租事宜。综合以上因素，本院酌定被告可主张30日的房屋空置损失4000元。对原告主张房屋空置损失超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告吕江萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田大伟退还租赁保证金2370.46元。二、原告田大伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告吕江萍支付房屋空置损失4000元。三、原告田大伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告吕江萍支付开锁换锁费用300元。四、驳回原告田大伟的其他诉讼请求。五、驳回被告吕江萍的其他反诉请求。案件受理费25元，由原告田大伟承担23元，被告吕江萍、承担2元。反诉受理费25元，由原告田大伟承担13元，被告吕江萍承担12元。原告田大伟在履行判决义务时应一并向被告吕江萍支付诉讼费11元（双方负担的受理费、反诉费已进行抵扣）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审判员 杨 东二〇二〇年九月二十二日书记员 何震宇