广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民初105号原告：田旭文，男，土家族，1968年1月7日出生，户籍住址惠州市惠城区******************,公民身份号码522************050。委托诉讼代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。被告：惠州市美地房产开发有限公司，住所地惠州市****************。诉讼代表人：惠州市美地房产开发有限公司管理人，地址惠州市惠城区赛格假日广场****。委托诉讼代理人：钟玫芳、廖道明，广东伟伦律师事务所律师。被告：杨艳平，女，汉族，1973年4月24日出生，户籍住址惠州市惠城区*********麦丰楼E401房，公民身份号码430********247822。委托诉讼代理人：颜澄英，广东广法律师事务所律师。原告田旭文与被告惠州市美地房产开发有限公司（下称美地公司）、被告杨艳平破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱吉敏，美地公司的委托诉讼代理人钟玫芳，被告杨艳平的委托诉讼代理人颜澄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田旭文向本院提出诉讼请求：l、判令被告美地公司协助原告办理将案涉美地花园城10栋牡丹阁806号房产过户到原告名下，并取得产权证。确认原告取得前述房产所有权后，被告抵押权人附着在该房产上的抵押权消灭，被告注销房产的抵押登记。2、确认原告购买的美地花园城10栋牡丹阁806号房产不属于破产财产。3、确认原告债权享有买受人(小业主)享有的优先于普通债权及抵押权等的优先权，而非普通债权。4、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由如下：原告系美地公司破产清算的第20号债权人。2020年2月25日收悉管理人邮寄送达的（2019）美地房产破管字第04号《关于核查债权的通知书》及附件1-5；2020年2月27日，收到（2019）美地房产破管字第04-01号《关于核查债权的通知书》的补充。收到管理人债权核查通知后，原告提交了《异议及申请书》，提出：“一、对管理人初步审核的债权金额没有异议。二、对管理人《债权人审核说明》关于解除美地花园城10栋牡丹阁806号房产《商品房买卖合同》有异议。即不应当解除合同，而应协助债权人将房产过户登记到债权人名下。三、对管理人将债权人购买的房产认定为破产财产有异议。即债权人购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住，不属于破产财产。四、对管理人认为债权人的债权为普通债权有异议。即债权人应当依法享有消费者(即买受人)优先权。五、债权人确认并请求：破产案件受理后，债权人按管理人通知，依法申报了债权。同时，根据广东省高级人民法院的指引规定，请求管理人协助将房产登记过户到债权人名下。在申报债权和协助办理房产过户同时存在的情况下，债权人优先选择管理人协助将房产过户到债权人名下，办理房产证。在房产过户登记到债权人名下后，债权人放弃申报的债权。否则，在房产过户登记到债权人名下之前，债权人不放弃已经申报的债权。”2020年3月6日，管理人告知原告：对原告提出的异议不予采纳，对其债权不予调整，如果不服，在收到债权核查通知书后15日内向惠州中级人民法院起诉。一、早在破产案件受理之前原告与美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订时房产未被采取保全措施，破产案件受理之前原告已经合法占有该房产，原告作为买受人已经支付全部价款，非因原告原因未办理过户登记。管理人应当协助办理房产过户手续，原告取得所有权后，抵押权人附着在标的物上的担保物权消灭。1、根据广东省高级人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十一条规定，破产案件受理前美地公司出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：(一)破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施；(二)破产案件受理之前已经合法占有该不动产；(三)已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；(四)非因买受人的原因未办理过户登记。第一百一十三条规定：买受人依据本指引第一百一十一条、第一百一十二条规定取得所有权的，附着在标的物上的担保物权消灭，担保物权人可以就买受人支付的剩余价款优先受偿。2、本案中，2009年1月5日，原告与美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，约定原告购买美地公司开发的美地花园城10栋牡丹阁806号房产，成交价格为292360元，建筑面积146.18平方米；合同第六条付款方式及期限第1点注明“签订本合同时已付清全部房款”，美地公司同时开具了收款收据予以证明上述事实；合同中双方亦约定了相应的逾期交付房产、逾期办证的违约责任等。《商品房买卖合同》签订同时，原告全额支付了购房款。之后，原告对房产进行了装修合法入住占有房产。此后期间，原告无数次催促被告美地公司办理房产过户，美地公司以各种理由推脱，始终未予办理，非因原告的原因未办理过户登记。原告提交的商品房买卖合同、购房发票等证据，尤其是广东省高级人民法院(2017)粤民终23号民事判决书，对前述事实已经予以确认。二、原告购买的房产不属于破产财产。1、本案原告购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住。2、《最高人民法院关于审理企业破产案什若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”；《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条：下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。第四十八条:本规定施行前发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。原告认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》与《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的规定，没有被明令废止，仍然有效。据此，原告购买的房产，依法不属于破产财产。三、原告的债权享有房产买受人(小业主)优先权，而非普通债权。1、原告作为房产买受人、小业主，其权益优先于在该房产的其他债权(包括但不限于普通债权、抵押权、工程款优先权等)，应保障原告的合法权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第—条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”2、本案原告作为消费者、买受人，已支付了全额的购房款，符合《批复》第二条所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形。依据《批复》第一条和第二条，承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于登记抵押，而同时《批复》第二条又规定法定的工程款优先权不能对抗已交付全部或者大部分款项的买受人，抵押权或其他的债权不能对抗支付了全额房款的债权人。3、需要强调的是，消费者、买受人以何种方式(如：货币现金、以物抵债、以工程款抵付等)支付购房款，均属于付款完成。不能因为原告是以工程款抵购房款的方式支付购房款，就否认原告“消费者”的身份。以该理由否认原告消费者的特殊身份，进而剥夺原告所享有的优先权，没有事实和法律依据，是错误的。被告美地公司辩称：一、美地花园城10栋牡丹阁806号房产登记在美地公司名下，权利人为美地公司，属于美地公司的破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”2020年5月19日，惠州市*******出具的《不动产登记结果》显示：美地花园城10栋牡丹阁806号房产于2011年2月25日登记在美地公司名下，权利人为美地公司，该房产属于美地公司的破产财产。此外，涉案房产于2011年3月29日抵押给杨艳平，并已办理抵押登记。二、美地公司以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司的工程款及利息，原告为中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司提供的买受人，原告并非属于消费者购房人，原告对案涉房产不享有优先于普通债权及抵押权的优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，是基于对消费者生存权、居住权这一价值维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，其所保护的是非金钱债权。以房抵债协议设立的基础并非是居住型消费合同，原告与美地公司签订商品房买卖合同实质是冲抵中建二局第四建筑工程有限公司与美地公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，其目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，原告对普通债权人及抵押权人的债权不具有优先实现的价值利益。原告支付购房款的方式是美地公司欠付中建二局第四建筑工程有限公司的债权抵项，涉案房屋的交付仅为以房抵债的履行方式，并不能改变原告在本质上为普通金钱债权人的地位。如果认为以房抵债的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则该“买受人’通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，这与法律相违背。因此，原告不属于消费者购房人，对案涉房产不享有优先于普通债权及抵押权的优先权。三、涉案房产已抵押给杨艳平，杨艳平的抵押权优先权已有生效的民事判决予以确认，原告要求办理过户手续不符合法律规定。原告与美地公司于2009年1月5日签订的买卖合同，建筑面积为146.18平方米，总价为292360元，单价仅为2000元/平方米，与同期美地公司与其他买受人签订的《商品房买卖合同》及市场价格相比较，明显为不合理的低价。原告应当知道存在较大风险，仍低价进行交易，且未网签，未办理备案登记。《商品房买卖合同》约定在交付使用后360日内办理过户登记，而在《商品房买卖合同》签订之前房屋就已交付原告使用，2008年10月31日原告对涉案房产进行了装修，涉案房产于2011年3月29日抵押给杨艳平，杨艳平抵押权优先权已有生效的裁判文书确认，原告在一定程度上怠于行使主张涉案房产过户至其名下的权利。因此，原告对未办理过户登记存在过错，《商品房买卖合同》已无法继续履行，原告要求办理过户手续不符合法律规定。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告杨艳平辩称：一、涉案房产已办理权属登记，登记在美地公司名下，依法属于美地公司的破产财产。根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即不动产的物权转移并非以占有为合法公示方式，而应当以不动产权属登记簿登记为准。故原告虽已与美地公司签署了《商品房买卖合同》，并声称其已占有涉案房产，但因涉案房产并未登记至原告名下，故其对涉案房产不享有任何实质权利，其所享有的是对美地公司的合同之债。二、因涉案房产已办理抵押登记给杨艳平，故美地公司与原告所签订的商品房买卖合同目的无法实现，原告依法可以请求解除该商品房买卖合同及要求美地公司赔偿损失等，但无法对涉案房产主张实质权利。美地公司在与原告签订《商品房买卖合同》后不仅未办理合同备案、权属变更手续等，还另行将涉案房产抵押给了杨艳平，已导致原告与美地公司之间的商品房买卖合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。可见，相关法律已明确规定了买受人在其商品房买卖合同目的不能实现的情况下可行使的权利救济途径，但原告却罔顾事实和法律规定，使得杨艳平无辜陷入其多年的缠诉之中，合法债权及优先受偿权至今未能获得清偿及实现。原告田旭文向本院提交如下证据：1、田旭文居民身份证，证明原告主体资格；2、杨艳平人口信息查询资料、美地公司企业信息资料，证明被告主体资格；3、惠州市中级人民法院《公告》，证明惠州市中级人民法院裁定受理美地公司破产清算并发布《公告》通知债权人；4、关于核查债权的通知书和债权明细表、核查债权通知-补充，证明美地公司破产管理人发布核查债权通知，将第020号债权人田旭文债权列为普通债权并在“管理人审核说明”一栏注明“解除美地花园城10栋牡丹阁806号房《商品房买卖合同》”，告知债权人可以在法定15日内提起诉讼；5、原告核查意见单及送达回证、异议及申请书，证明原告田旭文于2020年2月25日收到管理人《关于核查债权的通知书和债权明细表》，2020年2月27日收到《核查债权通知—补充》，2020年2月28日，田旭文对管理人的审核意见提出异议意见及申请；6、《商品房买卖合同》《收款收据》，证明：（1），2009年1月5日买受人原告与出卖人美地公司签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买美地公司开发的美地花园城10栋牡丹阁806号房产，成交价格为292360元，原告一次性支付购房款，美地公司负责交付房产、开具购房发票、办理房地产权证并承担税费，同时约定了包括逾期交房、逾期办证的违约责任以及其他权利义务的事实。（2）、原告向美地公司全额支付购房款，美地公司开具《收款收据》给原告；7、广东省高级人民法院（2017）粤民终23号民事判决书，证明：（1）、2015年6月开始，因原告田旭文购买的美地花园城10栋牡丹阁806号房产被陈树平申请揭阳市中级人民法院查封执行，原告向揭阳中院提出执行异议，异议被驳回后，田旭文以陈树平、美地公司等为被告提起案外人执行异议之诉，揭阳中院作出（2015）揭中法民二初字第29号民事判决，确认田旭文与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，停止对涉案房产的执行。原告不服一审判决，向广东省高级法院提起上诉。广东省高级法院以（2017）粤13民终23号民事判决驳回上诉，维持原判。（2）、广东高院终审判决确认原告享有足以排除强制执行的民事权益，同时告知原告请求美地公司履行合同所列义务将房产办证到田旭文名下并承担办证税费、支付违约金等，可另寻其他法律途径包括提起诉讼的途径解决。（3）、本案符合广东省高级人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的指引》的规定。被告美地公司发表质证意见如下：对证据1至5没有异议；对证据6，商品房买卖合同真实性有异议，该商品房买卖合同约定的单价为每平方米2000元，与同期的房价相比为不合理的低价；对证据7，关联性有异议，民事判决书已经查明涉案房产并非原告本人居住而是田旭文的堂弟田旭龙居住，由此也可以证明原告购买涉案房产，并非是基于居住权的需求，原告不是消费者购房人。被告杨艳平发表质证意见如下：对证据1至5没有异议；证据6，真实性不予确认，根据2009年的商品房市场价格，该商品房买卖合同并非买受人与出卖人之间真实意思表示，故而对其真实性不认可；对证据7，合法性、真实性没有异议，对其关联性也就是证明内容有异议，该份判决仅仅是确认了原告所述的商品房买卖合同的合法性，并未确认原告对涉案房产享有实质权利。同时惠州市中级人民法院就涉案房产也作出了（2018）粤13民终4754号民事判决，就涉案房产田旭文所提出的执行异议之诉，判决驳回田旭文的全部诉讼请求。被告美地公司向本院提交如下证据：1、债权申报材料收件登记表、债权申报表，证明2019年8月16日，原告向管理人申报债权本金292360元及利息181215.29元，合计473575.29元，债权性质为普通债权；2、不动产登记结果，证明涉案房产权利人为美地公司，属于被告的破产财产，该房屋于2011年3月29日抵押给杨艳平；3、工程款抵房确认书，证明被告以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司的工程款及利息，原告为中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司提供的买受人，原告不属消费者购房人。原告田旭文发表质证意见如下：对被告美地公司3份证据，真实性、合法性没有异议，对于证明内容有异议。首先，第一份证据登记表、申报表不能证明原告债权为普通债权；第二份证据，不动产登记结果能够证明原告早在房产抵押登记之前就购买了涉案房产；第三份证据工程款抵房确认书，原告认为不管是以货币方式支付购房款还是以工程款抵付方式支付购房款都不能否认原告系买受人，是消费者。被告杨艳平发表质证意见如下：对美地公司提供的证据三性均无异议。需要指出的是原告在申报本案所涉债权时，已经非常清楚的注明是普通债权，与其本案所诉事实是相悖的。被告杨艳平未提交证据。经审理查明：2004年9月25日开始，中建二局第四建筑工程有限公司作为施工人，承包被告美地公司开发的惠州美地花园城房地产项目。因美地公司拖欠中建二局第四建筑工程有限公司工程款本金及利息，双方经协商决定由美地公司以房产抵付部分工程款本金及利息，为此，中建二局第四建筑工程有限公司提供了其工程分包项目工作人员即原告田旭文作为买受人，与美地公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案美地花园城10栋牡丹阁806号商品房。2009年1月5日，原告田旭文与美地公司签订了《商品房买卖合同》，约定田旭文向美地公司购买美地花园城10栋牡丹阁806号商品房，建筑面积146.18平方米，总价款为292360元。中建二局第四建筑工程有限公司用工程款及利息冲抵该购房款，美地公司出具了购房款收款收据给原告存执。中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司于2015年6月19日出具《确认书》，确认原告为美地公司以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司工程款及利息的买受人之一。另查明，2011年3月24日，涉案美地花园城10栋牡丹阁806号房初始登记在被告美地公司名下，产权证号为粤房地权证惠州字第1100072994号。2011年3月29日，美地公司将涉案房产提供给被告杨艳平作借款抵押物，双方办理了抵押登记，抵押证明号为粤房地他项权证惠州字第1100039126号。惠州市惠城区人民法院于2013年10月9日就杨艳平诉美地公司、陈良军民间借贷合同纠纷一案作出（2013）惠城法民一初字第748号民事判决书，判决确认杨艳平对上述涉案房产享有抵押权优先受偿权。该判决生效后，杨艳平向惠州市惠城区人民法院申请强制执行。惠州市惠城区人民法院予以立案执行，在执行过程中作出（2014）惠城法执字第394、395、396号执行裁定，查封了涉案房产。田旭文向惠州市惠城区人民法院提出执行异议，惠州市惠城区人民法院于2016年12月16日作出了（2016）粤1302执异188号执行裁定，驳回了田旭文的异议。田旭文向惠州市惠城区人民法院提出了案外人执行异议之诉，惠州市惠城区人民法院于2018年3月12日作出（2017）粤1302民初132号民事判决，驳回田旭文的诉讼请求。田旭文不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日作出（2018）粤13民终4754号民事裁定，认为已生效的（2013）惠城法民一初字第748号民事判决确认杨艳平对涉案房产享有拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，田旭文请求排除执行，诉讼请求包括不得执行涉案房产即确认抵押行为无效，其诉讼请求与原判决即执行依据有关，实质是对执行依据即（2013）惠城法民一初字第748号民事判决不服，不符合案外人执行异议之诉的起诉条件，遂裁定撤销一审判决，驳回田旭文的起诉。再查明，揭阳市中级人民法院在审理（2012）揭中法民二初字第8号案件过程中，依该案原告陈树平的诉讼保全申请，于2012年7月3日作出（2012）揭中法民二初字第8-1号民事裁定，查封了上述美地公司名下涉案房产，系首先查封。揭阳市中级人民法院作出的（2012）揭中法民二初字第8号民事判决生效后，陈树平申请强制执行，揭阳市中级人民法院予以立案执行，案号为（2014）揭中法执字第9号。揭阳市中级人民法院在强制执行过程中，原告田旭文提出执行异议，揭阳市中级人民法院于2015年7月7日作出（2015）揭中法执异字第14号执行裁定，驳回了田旭文的异议。田旭文不服该裁定，向揭阳市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。揭阳市中级人民法院于2016年4月18日作出（2015）揭中法民二初字第29号民事判决，查明：“《商品房买卖合同》签订之前的2007年12月13日，田旭文就与惠州市美地物业管理有限公司美地花园城物业管理服务中心签订了《前期物业管理服务协议》《物业分户验收交接表》，并领取了《业主公约》《消防安全责任书》。2008年10月31日，田旭文申请对涉案房产进行装修，2009年4月11日开始缴交的物业管理费、电费收费凭证及广东电网公司惠州供电局营业部缴费查询卡上均载明涉案房产业主为田旭文。2016年3月29日，揭阳市中级人民法院派员到案涉房产现场进行调查，查明案涉房产已进行装修，且已入住，但并非田旭文本人居住。”（2015）揭中法民二初字第29号民事判决书判决确认田旭文与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令停止对涉案房产的执行。田旭文不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2017年4月10日作出（2017）粤民终23号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并判决驳回田旭文的上诉，维持原判。又查明，本院于2019年6月25日作出（2019）粤13破申7号民事裁定书，裁定受理美地公司破产清算，并依法指定惠州市正大会计师事务所有限公司为美地公司管理人。原告于2019年8月16日向美地公司管理人申报债权473575.29元，同时请求继续履行商品房买卖合同，将涉案房产过户到田旭文名下，并要求确认其债权为优先债权。管理人经审核，向田旭文送达了《关于核查债权的通知书》《关于核查债权的通知书的补充》，只确认田旭文的普通债权，对田旭文主张的房屋过户及确认优先债权的请求不予确认，并提出解除《商品房买卖合同》。田旭文于2020年2月28日向管理人递交了《异议及申请书》，对管理人的债权审查结论提出异议。2020年3月6日，管理人告知田旭文，对田旭文提出的异议不予采纳，如不服可在收到债权核查通知书后15日内向本院起诉。田旭文遂于2020年3月9日向本院提起本案诉讼。本院认为：本案系破产衍生诉讼，综合当事人双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告田旭文与被告美地公司之间签订的《商品房买卖合同》应否继续履行，以及原告田旭文对涉案房产是否享有普通消费者型购房人的优先权利？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，原告田旭文与被告美地公司签订《商品房买卖合同》的实质是冲抵被告美地公司所拖欠的案外人中建二局第四建筑工程有限公司的工程款及利息，当事人的动机是以房抵债，原告签订合同的目的实际上是为了债务的清偿。如果通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金权债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因《商品房买卖合同》的签订就产生了优先与劣后之别，这显然与公平法律原则相悖。因此，原告不属于普通消费者型购房人。同时，本院注意到，原告与美地公司签订商品房买卖合同后并未在房产主管部门备案，涉案房产已为被告杨艳平设定了抵押，办理了抵押登记，产生了物权公示效力，且已生效的惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第748号民事判决书判决杨艳平对涉案房产享有抵押权优先受偿权，足以对抗原告主张所有权。为此原告在与杨艳平案外人执行异议之诉中排除执行诉讼请求并未获得支持。综上，原告田旭文诉请被告美地公司协助涉案房产过户，确认涉案房产上的抵押权消灭，以及确认原告享有小业主优先权利，其债权优先于普通债权及抵押权等诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告田旭文的诉讼请求。案件受理费5685.4元（原告已预交），由原告田旭文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 陈金升审 判 员 胡 江审 判 员 白 雪二〇二〇年九月二十八日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。