辽宁省营口中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2963号上诉人（原审被告、反诉原告）：金素云，女，1952年10月29日出生，汉族，现住盖州市。委托诉讼代理人:卢萍（系金素云女儿），女，1978年9月2日出生，汉族，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：胡金泽，辽宁辰州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：战红，女，1963年4月21日出生，汉族，现住盖州市。委托诉讼代理人：曲言民，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人金素云因与被上诉人战红合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2020）辽0881民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金素云上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付上诉人租金975000元（一审法院已判决180000元，差额为795000元）或发回重审。2、全案诉讼费用由被告承担。被上诉人陈述不实导致一审法院认定事实错误，请求二审法院依法纠正，理由如下：首先，上诉人在本案立案前曾多次起诉向被告主张权利，并未恶意扩大损失。上诉人恳请法院注意的是，本案的启动系被上诉人作为本诉原告在今年才提出解除租赁关系的，然后上诉人在本诉中提起的反诉应诉的。在此期间案涉房屋一直在被上诉人处实际控制，屋内一应家居、经营用品均在，在被上诉人不明确表示解除租赁关系退房，恢复原状、自主清空房屋前，上诉人客观上无法解除租赁。本案中被上诉人方一直不愿意与上诉人积极沟通，多次诉讼也十分不配合。被上诉人自己主张现今解除租赁关系，是正常权利、义务处分行为，一审法院判决认定2015年底就已不能实际履行租赁合同，显然没有任何事实及法律依据，也与客观事实不符。综上，上诉人原审诉请合法合理，被上诉人应当给付16、17、18、19、20年底至今的房租，请求二审法院依法秉公审理，还上诉人一个公道，判决被上诉人依法付清历年来拖欠房屋租金共计975000元。另，一审法院认定的房屋质量问题的根源是被上诉人装修时改变房屋结构导致的。故被上诉人提供的照片都是在租赁房屋室内装修完毕之后。如果房屋存在重大质量问题，被上诉人就不可能自始承租。根据双方签订的合同约定，在租赁期间内的一应房屋修缮及维护等事宜均由被上诉人负责承担。上诉人保留追究被上诉人破坏房屋相应责任的权利。战红辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。2010年9月1日，答辩人与被答辩人签订租房协议，租期约定10年。然而，合同签订后，所租赁的房屋存在严重瑕疵，不符合约定的用途。首先，在装修中无水源，又重新打井（新井后期也无水）；第二，租赁房屋无消防设施，导致2012年5月18日消防部门才予以验收，推迟开业一年六个月；第三，在答辩人营业中发现房屋多处裂缝，存在安全隐患，对此答辩人多次联系被答辩人要求维修，但被答辩人拒绝维修，乃至后来不接电话。被答辩人没有按照合同约定交付符合要求的租赁物，已经违约，致使答辩人被迫于2015年停业，并且双方的租房合同在2015年已经无法继续实际履行，答辩人投资的200余万元装修与音响设备打了水漂，答辩人因水源问题曾提起过诉讼。而被答辩人曾于2015年起诉要求解除合同，并且张贴重新出租房屋广告。答辩人也于2015年退出经营，足以说明双方已经解除了合同。另外在合同已经不能实际履行的情况下，被答辩人没有采取适当措施防止损失的扩大。而因房屋租不出去，为了让答辩人不经营没有利润也得交付房租，回避对问题的解决并躲着答辩人，足以认定被答辩人应承担因防止损失的扩大的责任。故一审判决租金计算至2015年时客观公平的。二、房屋质量问题是客观存在的，一审法院认定事实清楚。但是被答辩人的房屋出现裂缝是在原建时固有的，被答辩人提出房屋出现质量问题是答辩人装修所致不具有客观性和科学性。答辩人在对租赁房屋进行装修时，所有装修人员没有动房屋承重墙，也不可能去故意破坏房屋。原告认为房屋质量问题是装修时改变房屋结构导致，这种不讲理的说法没有任何证据支持。对于该房屋存在的质量问题，在承租时是不可能及时发现的，在经营过程中遇到冷热温差热胀冷缩或不均匀沉降出现较大裂痕时才能发现。在发现问题后要求被答辩人进行维修是正当的主张，而被答辩人却置之不理，最终导致合同无法履行，不能实现合同目的。答辩人因此不但没有盈利，还造成了巨大的经济损失，损失达200多万元。造成今天的局面，完全是被答辩人的所行为致，被答辩人根本不考虑对方的损失和感受。在之前的诉讼中，答辩人已给付被答辩人的部分租金，在法院查明之前，被答辩人既然予以否认，可见被答辩人根本没有信誉可言。被答辩人索要2016年之后的租金，因答辩人根本就没有使用租赁房屋，被答辩人也已经实际接管了房屋，并且另行贴广告出租，双方的租赁合同早已于2015年实际解除，要求2016年以后的租金没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。战红向一审法院起诉请求：1、解除原、被告所签订租赁协议。2、判令原告对房屋的装修抵顶被告的部分租金。3、被告承担案件受理费。金素云向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告给付租金117万及利息。2、反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年9月1日，战红作为乙方与甲方金素云签定租房协议。协议约定，甲方金素云将位于盖州市长征小学东的四间六层楼房整体出租给乙方战红经营歌厅，租期从2011年1月1日至2021年1月1日，前五年租金每年15万元，后五年每年租金18万元，每年1月5日前交纳当年租金。如乙方拖欠房租逾期一个月以上，甲方有权解除本合同。……合同生效后，甲方交付房屋给乙方使用时，应保证正常的水电供应，合同生效期间乙方负责该房屋的修缮及维护，合同期满……依附于房屋的装修归甲方所有。……合同生效期间，消防、安全责任归乙方。2012年5月18日，经营口市消防局综合评定，战红经营的百乐门量贩式KTV消防验收合格。2014年7月17日，金素云对战红提起民事诉讼，请求解除租赁合同，给付租金及利息29万余元。经本院作出（2014）盖民二初字第2288号民事判决书认定，2013年以前租金已给付，2014年的租金已给付部分，故判令战红给付2014年房租7万元，驳回金素云其他诉讼请求。2015年1月12日战红对金素云提起民事诉讼，请求金素云赔偿因不能正常保证供水造成的损失。2015年6月25日本院作出（2015）盖民东初字第433号民事裁定书，以证据不足以支持其诉请，驳回了战红的起诉。2016年2月25日，战红再次对金素云提起民事诉讼，本院以战红未到庭参加诉讼，按撤诉处理。2018年2月26日，原告金素云就房租转为民间借贷提起诉讼后又撤诉。2015年10月25日战红以房屋出现较大裂痕，不能保证人员安全，要求金素云一个月内予以维修，因未能维修一直停业至今。一审法院认为，原告（反诉被告）战红与被告（反诉原告）金素云之间在签定房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。双方在履行合同的过程互相就租赁合同提起民事告诉，且租赁物部分毁损，已不能实现合同目的，依法应予解除双方的租赁合同。根据双方协议的约定，消防、安全责任归乙方（原告），乙方负责房屋的修缮及维护。甲方交付房屋给乙方使用时，应保证正常的水电供应，且本院已就原告战红的要求赔偿损失的诉请作出裁定，因此对原告战红这一诉请不能支持。反诉原告金素云就2014年以后租金诉请反诉被告战红一次性给付，因协议约定，乙方（原告战红）拖欠房租逾期一个月以上，甲方（被告金素云）有权解除合同，且双方合同在2015年底已不能实际履行。当事人一方违约后，对方应当采用适当措施防止损失的扩大。故对金素云在未能提供相关证据对此事予以证明时，对其主张不能全部予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第九十一条一款二项、第九十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）战红与被告（反诉原告）金素云的房屋租赁协议。二、反诉被告（原告）战红于判决生效后一个月内给付反诉原告（被告）金素云20**年的租金18万元。三、驳回原告、被告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华4人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15430元，由战红负担4000元，由金素云负担11430元。二审审理过程中，上诉人提供二组证据。第一组证据盖州市人民法院（2016）辽0881民初1013号民事裁定及其起诉状各一份。证明2016年时被上诉人方起诉上诉人方要求继续履行本案争议租赁合同，故一审法院判决至2015年解除双方租赁关系有违当事人主观意愿。被上诉人质证，该证据不是新证据。在一审中有该证据并且法院在判决查明事实部分对该裁定书的内容进行过论述，在判决书第三页。另外对于证明观点，该裁定书恰能够说明上诉人与被上诉人对于租赁协议在2015年已经不能实际履行，对此战红的起诉状内容为要求履行租赁协议，但该起诉讼因为无法送达而原告撤诉。本院认为，关于盖州市人民法院（2016）辽0881民初1013号民事裁定，因该裁定当事人在一审提供过，故不是新证据。关于起诉状，该证据恰能证明案涉租赁协议在2016年时已不能实际履行。第二组证据，盖州市人民法院（2017）辽0881民初3301号民事裁定及其起诉书各一份。证明上诉人曾于2017年起诉被上诉人要求解除本案租赁协议，但因无法向本案被上诉人方实际进行送达，视为撤回起诉处理。同时该证据能够证明上诉人多次向被上诉人主张权利，不存在恶意扩大损失的主观故意。被上诉人质证该证据也并非是新证据。在一审判决查明事实部分也有相应论述。对于证明观点，该份裁定书也能够说明双方于2015年对于租房协议已经不再履行，而金素云起诉要求解除双方的租房协议。本院认为，该裁定书亦因当事人在一审提供过，故不是新证据。关于起诉书，盖州市人民法院（2017）辽0881民初3301号民事裁定所载案由为民间借贷纠纷，而该起诉书所载请求事项与民间借贷无关，且无金素云本人签字及落款时间，亦无法院核对章，故真实性不予认可。根据当事人的举证、质证及陈述，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人签订的房屋租赁协议系双方自愿达成，合法有效。现双方均同意解除该协议，本院予以支持。协议解除后，被上诉人应向上诉人给付合同实际履行期间的租金。关于上诉人主张被上诉人给付其2016年以后的租金一节，因案涉房屋在2015年已出现较大裂痕，合同目的已无法实现，上诉人亦未在被上诉人通知的合理期限内进行维修，双方合同于2015年底已不能实际履行，故原审未支持上诉人该项主张并无不当，上诉人上诉请求本院不予支持。综上，金素云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5875元，由上诉人金素云负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二〇年九月二十九日法官助理冯帆书记员苏嘉诺