大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7446号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托代理人：吴波，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：李**，男，1960年9月4日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。（未到庭）委托诉讼代理人：李善文，系父子关系，男，1987年12月2日生，汉族，住址大连市中山区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告李**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托代理人吴波，被告李**的委托代理人李善文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉称，要求判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2,828元（期限为2017年1月26日至2019年7月28日）及违约金2,262元，共计人民币5,090元。事实与理由：原告于2017年1月24日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》约定：题述三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由业主委员会签约的服务单位，也即原告，履行管理服务职责；此期间依据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》服务内容进行服务。而根据原告与业主委员会于2013年7月14日签订的《物业服务合同》约定：物业管理服务费为1.0/平方米(月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园21#18-1业主（或房屋实际使用人)，原告自2017年1月24日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告自2017年1月26日开始拖欠物业费，截止2019年7月28日，共拖欠物业管理费用2,828元，违约金2,262元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用，因此原告诉至法院，提出如上请求。被告李**辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告在起诉书中提到起诉金额为超额起诉。根据从甘欣社区调取的备案材料，原告曾于2019年5月16日发布公告，对安邦北湾三期三栋楼21#、22#、25#三栋楼因两年只一部电梯运行，通过计算减免电梯费184元。于2019年6月28日发布公告称由于进入小区前的遗留问题太多，办理电梯运行手续需要一定时间和技术性问题，2018年12月以前一直单电梯运行，通过计算和与社区沟通，上诉三栋楼的物业费从2017年3月1日开始计算。原告也曾在电话中亲口表述上诉事实。原告不应该在起诉中对该公告内容故意隐瞒。诉讼额应做相应调整，调整后的物业费应为28个月零28天相应计算所得物业费减去184元电梯不运行费用，得出人民币：（2491.16-184）2307.16元。对于诉讼中的超额起诉部分进行修改，法院应该予以支持；事实在原告方公告的日期后，直到原告于2019年7月28日撤出小区，依然基本没有实现电梯双运行，并且另外一部电梯一直带病运行并同样没有进行年检。按照《物权法》、《物业管理条例》、《合同法》、《消费者权益保护法相关规定》，质价相符原则，对原告未能提供的服务不应当收费。应该对原告另一部带病运行的电梯年检费、及长期停运电梯没有免扣的部分至少按照原告方公告中的计算方法进行减扣（具体计算方法本人保留质疑的权利）。该部分减免如果法院支持，7个月零28天的电梯按照公告的每年每户分摊92元计算扣除应为人民币：60.67元；另一部电梯的年检费用按照原告提供的每年每部1500元，28个月零28天按96户分摊的免除应为37.65元。总计人民币：98.32元；第二，原告方与安邦北湾业主委员会签订的包括安邦北湾三期（21#楼、22#楼、25#楼）的物业服务合同为无效合同，对被告方没有约束力。理由：安邦北湾三期与安邦北湾一期、二期都为大连安邦房地产开发有限公司开发，但安邦北湾三期与安邦北湾一期、二期并非一个物业管理区域；安邦北湾业主委员会为安邦北湾一期、二期业主所成立，与安邦北湾三期没有授权或代理行使权利的关系。安邦北湾业主委员会于2013年成立。根据其与原告方于2013年7月签订的物业服务合同及原告方提供的其于2017年3月与安邦北湾业主委员会续签订的物业服务合同，可以明显看出安邦北湾三期在2017年之前并非属于安邦北湾业主委员会代表的物业管理区域，并且2017年签订的物业合同中对三期三栋楼的面积不详可以印证被告方的主张；安邦北湾三期在开发商前期聘用的大连吉星物业管理有限公司撤出后已经自然形成了不同的物业管理区域。安邦北湾一期、二期由安邦北湾业主委员会代表与原告方形成物业管理服务关系。安邦北湾三期因为没有成立业委会形成业主自治，期间被大连凯达物业管理有限公司和泽霖物业管理有限公司代管，已经形成独立的物业管理区域。根据《物权法》、《物业管理条例》相关规定，一个物业管理区域成立一个业主委员会，没有成立业主委员会的可以业主自治，由全体业主行使业主大会权利，安邦北湾业主大会无权代表区域内业主做出重大决定。并且安邦北湾业主委员会在没有征得三期业主同意和没有召开业主大会的情况下，安邦北湾业主委员会直接将安邦北湾三期划入其代表的物业管理区域，这违反《物权法》和《物业管理条例相关规定》和《业主大会和业主委员会指导规则》。因此，安邦北湾业主委员会不能代表安邦北湾三期签订物业服务合同。根据《合同法》，无权代理人订立的未经被代理人追认的合同应该为无效合同；被告方同时认为，该份物业合同中安邦北湾业主委员会成员中没有业委会主任或副主任，其中马业丽为候补委员没有表决权，其余皆为普通委员，均没有代表业主大会签订物业服务合同的权利，其签字委员数也不足全部委员数的二分之一。根据《业主大会和业主委员会指导规则》和其他国家物业管理相关规定，应判定物业合同无效，对被告方没有约束力；在本诉讼所涉物业合同在签订本物业合同之前也并未召开业主大会会议，未得到业主大会授权。根据物业管理相关法规和《合同法》，此合同应为无效合同；此外，根据在社区备案材料显示，安邦业主委员会在2016年年底业委会成员换届选举失败，安邦北湾业主委员会已经不存在。请问此份物业合同如何签署？非常可疑！原告与安邦北湾业主委员会在2017年3月20日签订的物业合同，是在没有招投标的情况下签订的，应为2013年7月14日，其双方所签订的物业合同的续约合同。本人从甘欣社区对安邦北湾业主委员会调取的“安邦北湾小区业主大会第一次业主大会决议”（附于证据）中显示，其在第一次业主大会中就物业合同和物业选聘做出了决议，而在此前并没有召开业主大会就物业服务企业招投标事项和规则召开过业主大会会议并取得业主大会授权，此程序违反《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，同样应判定为无效合同。因为其前期签订的物业合同为无效合同，后期的续约合同在没有取得业主大会授权和招投标的情况下签订，也应为无效合同；根据原告与安邦北湾业主委员会2017年3月20日签订的合同条款，合同中几乎没有对原告方约束和违约的惩罚性条款，却对该性质合同中可能受其约束的业主进行了约束性和惩罚性条款。根据《物权法》相关规定，这种明显减轻一方履约义务，加重另一方责任的合同应该判定无效；本人在原告方进驻小区后曾要求其出示物业合同，原告方没有给予回应。根据《消费者权益保护法》，原告方的知悉权。要求被告方在完全不知所购买的商品和服务真实情况的条件下支付物业费用，应为不合理要求；被告方从社区备案中调取的原告方与安邦北湾业主委员会签订的物业服务合同中签名字迹与安邦北湾业主大会会议纪要中的签字笔记存在明显不同。被告方认为其合同中部分委员的签字应为代签，违反了《业主大会和业主委员会指导规则》中关于业主委员会会议应由业主委员会委员本人出席和对会议决定必须本人签字的规定，若委托他人签字，程序不合法。合同应为无效合同，对被告没有约束力。第三，原告方只收费，不服务。从原告方提出的诉讼请求出发，物业费应为物业服务企业向业主提供房屋、公共建筑、公共设备、设施等维护、修缮、整治，绿化、卫生、安全保障等相关服务所收取的费用。但是原告方在来到小区后，只强调收费，却不提供服务。根据《民法通则》等相关规定，不提供服务哪会有拖欠物业费？被原告方起诉后，根据被告到甘欣社区调取的物业合同中的约定，总结具体原告方在进入小区后，应为故意不履行或不完全履行合同：1，原告方违反物业合同第五条第二款乙方的义务第10条规定、（补充协议一）第2条：定期对房屋设备设施进行检查，排除安全隐患；我们21#楼为总计24层高的高层建筑，总计约96户，本人住14层楼。我们居民楼原本两部电梯运行，在原告进入小区后变成一部电梯瘫痪，一部电梯带病运行。原告方对电梯部件进行拆卸挪用，对电梯设备既不维护，也不年检。经常将业主困于电梯间，电梯设备内无手机信号，也无紧急求助电话，更无应急处置联系人。带病运行的电梯还时而发生急升和坠落的状态，我也曾遭遇过电梯快速下落的情况，让人感觉生命安全得不到保障。不得己，只能不下楼就不下楼，下楼走楼梯，上楼爬楼梯。作为高层楼房的住户，如何忍受常年徒步攀爬楼梯的辛苦？家里还有老人和小孩，老人腿脚本来就不如年轻人，孩子当时只有一岁，还要抱着走。多次提出完善设施，该物业就是不整改，导致居住条件极其艰难。2，原告方违反了物业管理合同第二条，委托管理事项和第六条消防中约定：设备完好，可随时启用，消防通道无阻。同时违反了《消费者权益保护法》及《物业管理条例》中关于保障生命财产安全的相关规定；然原告方进入小区后，不但我所居住的21#楼高层升降电梯存在巨大的安全隐患，楼内的消防设施也设备缺失，瘫痪。消防通道乱堆乱放严重。不只是我们21#楼这种情况，安邦北湾三期的其余两栋楼也是这种情况。甚至连原告自2014年开始服务的安邦北湾一期、二期依然是这种情况。据我所知，整个安邦北湾小区此前在办理房产证的过程中已经对消防设施进行了验收。说明这种情况并非偶然，而是原告方的责任，并且是有预谋的。在这种没有消防设施的情况下，小区内以有楼房发生过失火的险情，并上过报纸和电视。（报纸和网络均可见标题保函“堪称教科书式自救”的火宅新闻）。此外，小区内的照明设施和道路及下水官网均有不同程度的老化和损坏。由于原告方的不作为，居住环境极其恶劣，导致被告方处于安全和生活便利的考虑，于2017年10月左右搬离安邦北湾三期；3，原告方违反物业管理第二条委托管理事项中5和第六条中绿化及养护管理中的约定：庭院绿化布局合理，花草树木配置得当；绿化有专人养护和管理，对绿地草木等定期浇水。截至目前，安邦北湾三期院内，也只有开发商及原告方进驻之前的物业公司所种植的绿化树木，有的树木已经枯死，邻居没有办法补种了小树苗。花草因为原告方没有维护，部分区域已经遭到破坏，其余花草区域也基本是杂草丛生（以现场为证）。而原告方既没有专人维护，也不对院内的花草树木进行照顾。只能由邻居偶尔自发对小区内的绿化草木进行浇水。而对于整个安邦北湾小区靠近甘南路北侧原有的绿化树带，以于2018年底整片枯死，至今扔可见根根木桩耸立（现场为证）。由于原告方不维护，导致小区内的草地目前均为杂草，而非绿化草，目前呈现枝繁叶茂，现场和照片为证。原告方公布于2019年7月20日撤离小区，稍微有点自然常识的人都明白，如果原告方对绿化尽到一点维护义务，今年春夏季怎么会如此杂草茂盛？另外，就连21号楼门前这样门面位置的青草地，都由于亿泉程达入驻期间堆放装修垃圾，这片草地已经光秃，不见踪影。可见原告方只收钱，不服务的作风多么令人发指。补充协议二中第3款补种成年树木或者花草和低矮植物约定。三年承诺的栽种成年树木100棵，未见实施。4，原告方违反物业合同第二条委托管理事项及补充协议一和二规定：在原告入驻期间，小区环境脏乱差、化粪池经常溢出大粪，顺路面流淌，臭气熏天。下水管道堵塞，原告也不疏通。这件事甘欣社区原来的董书记曾组织原告和部分业主开会，是社区的介入才得到部分缓解。三栋24层高的建筑，只安排一个六七十岁的保洁员，据说工资只有1400元左右，怎么能够满足合同中所要求的电梯间、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮；楼道内每日清扫一次，隔日擦洗一次的高强度工作？可见原告并未履行其合同义务。5，原告方违反了合同补充协议一、对小区全封闭管理，大门、小门采用门禁的及第六条管理目标中社会秩序维护，24小时巡逻，保安对外来人员盘查进行检查核实的规定。原告方在入驻安邦北湾三期期间并未实现上述约定目标。三期院墙周围一个正门，一个侧门，一个小门，共三处出入口，人员随便进出，大门处偶尔有保安人员收取停车费，其余小门没有管理，并未见过其余保安人员。难怪外来人员随便进出小区、甚至捡垃圾的都可以进入楼内开展业务。业主失物现象时有发生。6，原告方违反物业合同第二条委托管理事项及补充协议一和二的规定：公共照明，楼道内灯都损坏严重，包括电梯内的照明损坏，亚克力灯罩破损，原告不进行维修。既失去了功能性也影响美观。7，原告方违反物业合同第五条第二款，乙方的义务第7条规定：每年向业主公布一次公共收益收支及使用情况的约定。我们业主从来没有见过公共房屋、建筑、设备、设施等有相关收益和支出情况的任何公示。8，原告方违反的义务还包括合同中约定的提供合法相关资质证明；小区内公共配套设施完好，并按原计划用途使用；小区内无马路摊点；以及小区公共设施维护中包含安全监控，小区围栏的相关规定。安邦北湾三期停车场收费许可证从未见公示；安邦北湾一号楼旁有开发商建设的物业用房该做他用，在原告方入驻期间被出租给他人成为烧烤店（可以现场核实），其收益情况也未见公示；在安邦北湾一期二期正门进入小区内的岔路口处曾经安装活动板房作为菜店；安邦北湾三期的监控探头也全部是失灵状态。以上均违反合同约定及相关国家法律、法规。原告方在进入小区时并非正常接管，其进入安邦北湾三期是在多数业主提前不知情的情况下忽然进入,是物权侵害。此后还对小区院内的停车场设卡收费，未见明显的停车场标志和停车收费许可证，怀疑为违规收费。有业主进行和强烈抵制，本人记得因为原告方人员早上拦阻业主的车，不缴费不让走，影响众多业主上班，为此还找来了业主贴出告示表示不满（附证据）；原告的行为本来就是对被告和被告所住小区业主的物权侵害。其物业经营是强迫交易。原告方有欺诈行为，损害广大业主利益。开发商在安邦北湾小区正门建设了门岗岗亭，被原告方破坏，在业主的强烈抗议和要求下，原告方将原岗亭移至安邦北湾二期北侧小门旁边堆放，并重新建设了门岗岗亭。工程造价价值一万余元的岗亭，其向安邦北湾业主委员会申请从公共收益中支取25000元；请问原告方责任损坏的原有物业设施，怎么可以从小区公共收益中支取？这是欺诈行为！此外，显示日期2017年12月31日的原告向安邦北湾业主委员会提交的对21#、22#、25#楼小区改造费用说明中显示，原告方称对三期增补监控探头花费31900元，而实际开发商设计三期全部院落及楼宇监控探头也不超过二十个，并且据我所见到的也不会超过十个，这些从公共收益中申请的支出根本不具有真实性；显示日期为2019年1月26日的原告方小区计划改造申请中还列出6#-14#楼围栏改造110米需要约65000元，请问何种改造需要平均一米590元的支出？该项目实施情况是修复还是重建？此种从公共收益中支出的明显高于市场价格的情况还有诸多（附从社区调取的部分由原告方编制相关公共收益申请报告和年度使用情况）；其中显示2019年的1月25日的2018年公共收益支出中的维修21#22#25#电梯的费用中，至少25#楼电梯的维修费用实际是电梯的承建单位大连万腾所支付。原告方存在非法占有公共收益的行为。本人家里墙外严重漏水，根本没人管，小区很多家都是自己做防水，还有一次冬天顶楼管线漏水也是找不到物业，是我自己打的供暖公司电话！安邦北湾开发建设单位，大连安邦房地产开发有限公司也曾贴出公告，在公告中阐述了原告方在入驻小区期间的不作为和造成环境设施破坏。并且其对小区的破坏甚至影响到了小区业主办理产权证，被告方认为，原告方应对其行为后果承担相应的责任。根据被告方从甘欣社区调取的原告方和安邦北湾业主委员会的请款申请中显示：原告方在入驻小区期间从公共收益中支出的还包括7名停车场管理人员的人工成本以及绿化及绿化人工养护费用。根据《物业服务收费管理办法》之规定，管理服务人员的工资和按规定提取的福利；公共设施设备日常运行、维护保养费；绿化管理费；安保费，均包含在物业管理服务费之中。不应该从小区公共收益中支出，公共收益属于业主共同所有。原告方在向法院提起诉讼中并未提及相关费用已从公共收益中支取过，存在着重复性收费的行为。应属于欺诈行为，法院应不予支持。从原告方人员配备上看，原告方根本没有提供真实物业服务的能力。安邦北湾一、二、三期，共设3个出入车门岗及岗亭。只有岗亭里安排了收停车费的保安，其余各出入口和小门均无保安。根据原告方向安邦北湾业主委员会提供的资料显示，原告方雇佣7个保安（同期雇佣真实数量更少），并且部分岗亭夜间并无人值守，只在早晨业主出行前和夜间入睡前出于收取停车费考虑才有人。作为一个分三期开发、二十余栋大高层建筑、1500余户的较大型物业小区，只配备如此数量的保安，是无法完成对小区的安保和维护的。原告方除了配置收费的保安、个别办公室收费员及文员、敷衍式的保洁，未见雇佣绿化和物业维修人员。难怪每次业主要求维修及服务都不能提供。才导致小区大规模业主因为拒交物业费被告上法庭。看看最近一段时间的法院开庭大屏幕吧，都被原告的诉讼官司霸屏了。可见原告方是一个没有提供服务能力的只收费，不服务的物业公司，可谓铁证如山。根据大连市物价局、大连市国土资源和房屋局《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）第六条第（三）款之规定：新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工各案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业服务费用由开发建设单位承担。安邦北湾三期即为此种未取得《房屋竣工各案证书》的情况。其物业服务费用应由开发建设单位承担。安邦北湾一、二、三期符合上诉条件，而原告方正是在此规定之后进入小区，原告诉讼主体指向错误。原告应该向大连安邦房地产开发有限公司提起付费诉讼，而非本案被告。原告方和安邦北湾业主委员会签订的合同均为无效合同。同时原告方也并不履行合同义务和在未向被告人出示合同的情况下，要求被告方支付违约金的行为也是无耻的不合理要求，法院也应驳回。由于原告方的不作为，小区居住环境极其恶劣，导致被告方于2017年10月左右举家搬离安邦北湾三期。原告方已经侵害被告人享有专有房屋居住和对附属设施使用的权利；原告方持无效合同入驻安邦北湾三期，其对物业设施的占用，对其他物业公司进入小区提供服务具有排他性，侵害了被告方享有优质物业服务的权利；还恶人先告状，天底下哪有被害人向施害人付钱的道理？我负责任的说，这违背《民法通则》的立法原理。原告方在法庭出示2017年3月20日和安邦北湾业主委员会签订的物业合同原件，与被告方在社区调取的备案合同签章不一致。该合同中只有安邦北湾业主委员会普通委员顾延杰一人的签字，业委会委员总人数9人，未超过半数，应为无效合同。此外，对于一份一式五份的合同，其签章的不一致非常可疑，应属于阴阳合同。根据《合同法》规定，阴阳合同有备案的合同应以备案合同为准。而被告方提供的正是备案合同。但是在前述中已经表述，该备案合同中存在代签名及候补委员签名，同样为无效合同。因此，该两份合同均无效。此外，在查看原告代理律师出示的合同原件中，有印章处有打印字迹和签字下方的痕迹，被告方认为该份合同可能是用盖有印章的空白纸制成，存在伪造的嫌疑；并且该份合同的骑缝章经过仔细比对可见，两个骑缝章均为原告方的印章。应为伪造！根据社区备案的2016年12月份的业委会成员改选公告和候选人名单可证实。该次安邦北湾业委会改选举是由原来的业委会成员9人变成11人。但是该次换届选举失败，业委会已经不复存在。假设该次选举成功，业委会决定中就需要超过半数是6人以上合同才会有效。被告方认为，原告2017年3月20日与安邦北湾业主委员会签订的物业合同为伪造合同。可能为原告和原安邦北湾业主委员会某些成员串通，骗取安邦北湾小区物业经营区。这是诈骗，并非物业合同纠纷。原告恰恰是施害方，被告为被害方。原告对被告的诉讼为其实施诈骗行为的一部分。应对其行为进行惩治！综上所述，被告方认为，原告方的诉讼请求完全为不诚信的无理要求，并且很可能是一起针对被告方小区物业经营权和公共收益的诈骗行为。这种破坏服务行业风气和扰乱经济秩序的行为不应该被支持和推广，应予惩戒！望贵院各位法官主持正义，驳回原告方的诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，决定：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2019年7月25日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2017年3月20日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、2019年6月28日，原告在案涉小区张贴《告知》一份，确认了21号楼、22号楼及25号楼的电梯直到2018年12月份才实行了双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出因在一年零十个月间仅有一部电梯在运行而给予每户减免184元电梯运行费的承诺。4、被告李**系案涉小区樱花北园21号楼14-1号业主。房屋面积为93.95平方米，在本案原告主张的期间内，被告未支付过物业费。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，但因原告向21号楼、22号楼、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，因此被告应向原告缴纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费2,499.73元（93.95平方米×1元/平/月×28个月+28天×93.95平方米×1元/平/月÷30天-184元）。原告要求的其他期间的物业费，因无据证明，本院不予支持。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见，本院认为，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告主张21号楼、22号楼、25号楼属于案涉小区三期，一期和二期业委会无权代表三期业主委托原告进行物业管理的意见，本院认为，《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因案涉小区三期与一、二期同属一个物业管理区域，故由同一个业主委员会选聘同一物业进行管理于法有据。对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告主张，本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案的合同不一致的意见，故合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，本院认为，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系属无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。对于被告提出的该项辩驳意见本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告李**于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2,499.73元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告李**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年九月三十日书记员 修建华本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。