重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0109民初4335号 原告：海亮地产控股集团有限公司，住所地诸暨市店口镇解放路****。统一社会信用代码913306816784433077。 法定代表人：周迪永，董事长。 委托诉讼代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。 被告：重庆品道居饮食文化有限公司，住，住所地重庆市北碚区嘉陵风情街******楼一社会信用代码915001096912259886。 法定代表人：李卫，执行董事。 原告海亮地产控股集团有限公司（以下简称海亮地产公司）与被告重庆品道居饮食文化有限公司（以下简称品道居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海亮公司的委托诉讼代理人罗晓到庭参加诉讼，被告品道居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告海亮地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《主体变更协议》、《协议》于2020年7月23日解除；2、判决被告支付欠付的租金3606589.47元；3、判决被告从2020年1月20日起，每日按月租金的1%（771.94元/天）标准支付违约金至付清为止；4、判决被告支付《房屋租赁合同》中约定的违约金100000元；5、判决被告支付律师服务费30000元；6、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2009年2月26日，重庆海宇置业（集团）有限公司与重庆刘一手餐饮管理有限公司签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。后因重庆海宇置业（集团）有限公司将本案涉案房屋出让给原告，重庆刘一手公司更名为被告，原被告完全继受上述《房屋租赁合同》和《补充协议》的权利义务。合同签订后，被告支付2013年11月1日至2015年12月31日的租金1007048元，尚欠该期间租金1000000元，另从2017年9月1起，未再支付租金，截止2020年7月23日尚欠租金2606589.47元（疫情期间减免一个月租金，按每月77194.16元计算33个月零23天），以上共计3606589.47元未支付。2020年7月23日，被告将房屋返还给原告并办理了交接。原被告就租金及违约金多次协商未果，现起诉至法院请求判如所请。 被告品道居公司未作答辩。 经审理查明，2009年2月26日，重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与重庆刘一手餐饮管理有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆北碚区城南新区A49-1/01B地块31号楼一至四层出租给乙方使用。合同主要约定：一、房屋租赁期限从2009年4月1日至2020年3月31日止，房屋建筑面积为3098.66平方米。二、租金收取方式：2011年4月1日至2014年3月31日，租金每季度支付一次，每季度租金总额为204511.56元；2014年4月1日至2016年3月31日，租金每半年支付一次，半年租金总额为409023.12元；2016年4月1日至2021年3月31日，租金每年支付一次，年租金总额为818046.24元。乙方应在每季度、半年或一年计租段前10日内一次性支付完下一租赁段的租金，租赁段按租金支付时间约定。三、房屋租赁期间，甲方将房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，甲方不再承担本合同约定的权利和义务。若第三方不承担原甲方的义务，由此造成的损失由甲方承担。乙方如欲将房屋转租给第三方使用，应提前30日书面通知甲方并征得甲方书面同意。取得甲方书面同意使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。四、租赁期间乙方应按本合同约定向甲方交付租金，逾期交付的，每逾期一日，按月租金的1%向甲方支付违约金。五、如乙方拖欠租金达60日以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。六、如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商解决，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用。同时，违约方应向守约方支付人民币壹拾万元整。 同日，重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与重庆刘一手餐饮管理有限公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：一、乙方租赁甲方嘉陵风情步行街31号楼负一层。建筑面积为699.06平方米，租赁期限从2009年4月1日至2021年3月31日止。二、本协议签字盖章后生效，生效后成为《房屋租赁合同》的一部分。 后重庆刘一手餐饮管理有限公司将涉案房屋转租给品道居公司，约定租赁期限从2009年4月1日至2021年3月31日。 2014年4月，重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与被告品道居公司（乙方）、原告海亮地产公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定：一、甲方已将上述涉案房屋产权转让给丙方，原《房屋租赁合同》的出租方变为海亮地产公司。乙方由原来的重庆刘一手餐饮管理有限公司更名为品道居公司。二、甲乙双方于2009年2月26日签订的《房屋租赁合同》从2012年12月28日起，由丙方行使原甲方的相关权利义务。原《房屋租赁合同》的内容和条款均保持不变，原《房屋租赁合同》的中履约保证金由甲方转给丙方，房租租金由丙方收取。三、乙方同意上述变更，乙方享有原《房屋租赁合同》的权利义务不变。 后，原告海亮地产公司（甲方）与被告品道居公司（乙方）又签订了《协议》，约定：一、2009年2月26日，乙方与重庆海宇置业（集团）有限公司签订了《房屋租赁合同》，并于2014年4月与甲方签订了《主体变更协议》，乙方租赁位于重庆市北碚区嘉陵风情街111号负1-1号车库（建筑面积699.06平方米）、嘉陵风情街120号1-1、2-1、3-1、4-1（步行街31号-1-4层，建筑面积3127.52平方米），租赁期限自2009年4月1日至2020年3月31日。二、鉴于乙方最早入驻步行街，现经营困难，双方达成如下协议：第一、自2013年11月1日起至2015年12月31日止，乙方共欠租金2007048元；对于欠付的租金，乙方承诺2016年3月1日起按每月100704.80元支付给甲方，并于2016年12月31日前累计足额支付1007048元。第二、2016年1月1日起至2017年12月31日的租金，乙方每月按77194.16元标准支付；2018年1月1日起，按2009年2月26日签订的《房屋租赁合同》之约定按时支付租金。第三、若乙方按上述协议履行，没有出现违约行为，甲方同意减免乙方所欠租金部分即100万元，反之，若乙方再有任何一次违约情况，甲方有权要求乙方支付所有租金并承担违约责任。第四、本协议与之前签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》具有同等法律效力。 2015年3月9日，被告出具承诺书，载明2013年7月1日至2014年12月31日期间的租金于2016年5月30日前结清，从2015年5月1日起，按照《房屋租赁合同》的约定如期缴纳。2020年6月3日，原告与重庆荣泽律师事务所签订《法律事务委托合同》，产生服务费30000元。原告在庭审中陈述，原被告于2020年7月23日办理了交接手续，涉案房屋已腾空。 另查明，本案起诉书副本通过邮政EMS于2020年7月1日向被告送达。 以上事实，有《主体变更协议》、《协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《法律事务委托合同》、发票及原告的当庭陈述等证据为证，足以认定。 本院认为，海亮地产公司举示的加盖有重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与重庆刘一手餐饮管理有限公司（乙方）印章的《房屋租赁合同》及《补充协议》中载明，乙方如将房屋转租给第三方使用，取得甲方书面同意使用权的第三方即成为该合同的乙方，享有原乙方的权利和承担义务。海亮公司举示的重庆刘一手餐饮管理有限公司与品道居公司签订的《房屋租赁协议》载明，重庆刘一手餐饮管理有限公司已将涉案房屋转租给品道居公司。海亮地产公司举示的加盖有重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）、品道居公司（乙方）及海亮地产公司（丙方）印章的《主体变更协议》中载明，甲方已将涉案房屋所有权转移给丙方，乙方由原来的重庆刘一手餐饮管理有限公司变更为品道居公司。以上证据能相互印证，形成完整的证据锁链，共同证明：从2012年12月28日起，《房屋租赁合同》、《补充协议》的双方变更为海亮地产公司与品道居公司。后海亮地产公司与品道居公司签订的《协议》系双方对《房屋租赁合同》、《补充协议》的补充约定。 《房屋租赁合同》、《补充协议》、《主体变更协议》及《协议》系当事人真实意思表示，均不违反法律强制性规定，合同合法有效，当事人应该按照约定履行自己的义务。 关于合同的解除。本案中，《房屋租赁合同》、《协议》中约定了租金支付标准及时间，并约定拖欠租金60日以上，甲方有权收回房屋。被告未按合同约定支付租金，原告有权解除合同。故本院确认《房屋租赁合同》、《补充协议》、《主体变更协议》及《协议》于被告收到本院送达的起诉书副本时间即2020年7月1日解除。 关于租金及房屋占有费。一、2013年11月至2015年12月31日期间的租金，根据双方签订的《协议》，原告主张1000000元，被告未作答辩，本院予以支持。二、2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金。根据《协议》约定，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金按77194.16元支付，计算为77194.16元/月×4月=308776元（取整）。三、2018年1月1日至2020年7月1日期间的租金。按照《协议》约定，其标准按照2009年2月26日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付，即68170.52元+8388.72元=76559.24元。原告主张29个月（新冠疫情期间免租），系对自身权利的处分，本院予以确认。计算为76559.24元/月×29月=2220217元（取整）。四、2020年7月2日至2020年7月23日期间的房屋占有费。参照租金标准，计算为76559.24元/月÷30天×22天=56143元（取整）。综上，被告欠付原告的租金总额为1000000元+308776元+2220217元=3528993元，欠付房屋占有费为56143元。 关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根据公平原则和诚实守信予以衡量。本案中，原被告在《房屋租赁合同》中约定，逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的1%向甲方支付违约金，同时违约方应向守约方支付100000元。该约定明显过高，本院酌情主张由被告向原告支付违约金100000元。 关于律师服务费。原被告在《房屋租赁合同》中对律师费用已有明确约定，原告主张律师咨询费30000元，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告海亮地产控股集团有限公司与被告重庆品道居饮食文化有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《主体变更协议》及《协议》于2020年7月1日解除。 二、被告重庆品道居饮食文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告海亮地产控股集团有限公司房屋租金3528993元，房屋占有使用费56143元。 三、被告重庆品道居饮食文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告海亮地产控股集团有限公司违约金100000元。 四、被告重庆品道居饮食文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告海亮地产控股集团有限公司产生的律师咨询费损失30000元。 五、驳回原告海亮地产控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36692.72元，由原告海亮地产控股集团有限公司负担171.63元，被告重庆品道居饮食文化有限公司负担36521.09元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  陈薇薇 人民陪审员  何业芹 人民陪审员  宋红莉 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  李 思