西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终594号上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏天知投资股份有限公司，住所地拉萨市柳梧新区北京大道路以西、1-1路以北、滨河路以南，统一社会信用代码：91540000686826201D。法定代表人：李尤，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马金花，女，1979年1月18日出生，汉族，经商，住湖北省鄂州市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李武玲，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，西藏法鉴律师事务所实习律师。上诉人西藏天知投资股份有限公司（以下简称天知公司）因与被上诉人马金花商品房预售合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天知公司的委托诉讼代理人陈岗、被上诉人马金花的委托诉讼代理人李武玲、张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天知公司上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初293号民事判决；2.依法驳回马金花的诉讼请求；3.判令马金花向天知公司支付违约金163 128元；4.本案一、二审诉讼费用由马金花承担。事实和理由：双方于2015年1月28日签订案涉房屋的正式商品房买卖合同，同日签订商品房买卖合同补充协议，约定天知公司在2015年12月31日前向买受人交付商品房。交付商品房的相对方是已经缴纳全部购房款的业主，马金花于2017年9月21日才向中信银行办理住房按揭贷款420 000元，其提交的首付款收据仅能证明其缴纳首付款但未缴纳全部房款的事实。马金花提交的2017年8月推迟交房公告，可以证明马金花明知交房时间，但其一直怠于行使收房的权利，马金花存在未按合同约定履行付款义务的违约事实。而且双方约定的交房时间是2015年12月31日，马金花于2014年7月4日支付购房款130 000元、2014年10月4日支付购房款61 695元、2017年9月21日按揭贷款420 000元。政府网站发布的交房时间为2017年8月，一审法院按1588天、420 000元计算违约金错误，应自2015年12月31日至2017年8月计算605天，以交付的房款数额191 695元为基数计算。因通知交房的时间为2017年8月，马金花存在违约行为，其未按补充合同约定交纳违约金后继续履行合同，也未明确要求解除合同，经天知公司催促其交纳违约金后收房，马金花也未回复，故一审法院未查清马金花违约的事实，未认定其违约明显错误。马金花辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回天知公司的上诉请求。天知公司逾期交房构成违约，应向马金花承担违约责任。马金花向一审法院起诉请求：1.判令天知公司立即履行合同约定的交房义务；2.判令天知公司因逾期交房而向马金花支付违约金97 137.17元；3.本案诉讼费由天知公司承担。天知公司向一审法院反诉请求：1.判令马金花向天知公司支付违约金163 128元；2.本案诉讼费由马金花负担。一审法院认定事实：2015年1月28日，马金花作为买受人与天知公司作为出卖人签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定马金花购买天知公司开发的位于拉萨市××区商品房，房屋预测建筑面积为118.55平方米，每平方米5159.81元，房屋总价款611 695元。付款方式为2015年1月28日前支付首期房价款191 695元，余款420 000元申请贷款支付。合同第十一条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金”。该《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》均由马金花签字、捺印，天知公司盖章。2014年7月4日，马金花向天知公司支付了购房认购金130 000元，2014年10月4日，马金花向天知公司支付了房款61 695元。2017年9月21日，马金花与中信银行股份有限公司西藏分公司签订《中信银行个人购房借款合同》，马金花就案涉商品房向中信银行办理按揭贷款420 000元。天知公司至今未向马金花交付案涉商品房。2017年6月16日，购买本案天知公司开发的拉萨市柳梧新区天知世界城商品房的业主在西藏政府网站发帖，反映天知公司延期交房事宜。2017年8月2日，官方回复业主本案天知公司原计划于2015年12月31日前交房，但因项目及配套设施建设进度滞后等原因，故将交房时间延至2017年8月，并向业主计算赔付延期交房违约金。一审法院认为，本案的争议焦点为承担违约责任的主体及本、反诉诉讼请求是否成立的问题，对此，析解如下：一、对于承担违约责任的主体问题。一审院认为，天知公司与马金花签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效，该院予以确认。根据双方合同约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”，现天知公司未按合同约定按期向马金花交付案涉商品房，已构成违约。故天知公司应当承担相应的违约责任。对于天知公司答辩称违约方系马金花，马金花未按期支付余款，一审法院认为天知公司提交的现有证据不能证明系马金花的原因导致按揭抵押贷款未在买卖合同及补充协议签订后的七个工作日内办妥，故对天知公司的该辩解意见不予采信。二、对于本诉、反诉诉讼请求是否成立的问题一审法院认为，根据合同第十二条规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金”，故对马金花要求天知公司立即履行合同约定的交房义务的诉求，该院予以支持。天知公司辩称其已按合同约定向马金花交付案涉商品房，而马金花拒收，但未向提交任何证据予以证明，故该院对天知公司的该答辩意见未予采信；对于马金花主张违约金97 137.17元的诉讼请求，一审法院认为虽马金花与天知公司约定按照全部房款1?计算违约金，但应当以马金花实际支付房款的时间计算违约金更为合理，结合马金花主张的时间段，故天知公司应向马金花支付延期交房违约金70 719.17元（130 000元×1?×1588天＋61 695元×1?×1588天+420 000元×1?×959天＝70 719.17元），对超出部分不予支持。对天知公司主张的违约金163128元的反诉请求，因天知公司未提交相应证据予以证明，故该院对其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、天知公司于本判决生效之日起十五日内向马金花履行《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》约定的交付商品房义务；二、天知公司于本判决生效之日起十日内向马金花支付延期交房违约金70 719.17元；三、驳回马金花的其他诉讼请求；四、驳回天知公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中补充查明：2015年1月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同补充协议》对买卖合同第八条（逾期付款责任）进行补充约定，主要约定：一、如因买受人原因不能依照本合同（付款方式及期限的约定）第一条、第二条约定的时间和金额向出卖人足额支付任意一期款项，双方同意按如下方式处理：……二、如因买受人的原因（包括但不限于贷款银行不认可买受人的资信条件、买受人怠于办理按揭贷款手续）致使买受人申请的按揭贷款未获得贷款银行的批准，导致买受人未能在买卖合同及本补充协议签订后7个工作日内办妥按揭抵押贷款手续的，买受人应当选择一次性付清购房款余额或解除买卖合同或本补充协议，买受人应在买卖合同及本补充协议签订后15个工作日内，从前述二种解决方案中择其一并以书面方式通知出卖人……2017年9月21日，马金花（甲方、借款人/抵押人）与中信银行股份有限公司拉萨分公司（贷款人/担保权人）、丙方天知公司（阶段性保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》，主要约定马金花向中信银行股份有限公司拉萨分公司贷款420 000元，贷款用途是购买位于××区。贷款支付对象：西藏天知投资股份有限公司。马金花将其购买的前述房屋向中信银行股份有限公司拉萨分公司进行抵押。2020年5月7日，马金花以本案发回重审，天知公司仍未交房为由申请重新计算违约金并增加诉讼请求。自约定的商品房交付时间2015年12月31日的次日起至2020年5月7日（共1588天）。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、马金花于2017年9月21日就案涉商品房向中信银行办理按揭贷款420 000元支付余款的行为是否构成逾期付款，是否构成违约在先；二、一审法院对违约金的计算是否正确。关于争议焦点一，本院认为，按揭抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，购房者向银行分期还本付息的一种借款方式。因此，买方向银行申请贷款时尚未获得抵押房产的产权，该房产产权仍归卖方所有，且买方从银行贷出的全部贷款均交与卖方，以此获取卖方房屋产权。如果卖方不为买方提供便利条件，买方的贷款就达不到银行所要求的贷款保证系数，银行便不会向买方放贷，买方便无法付清卖方的余款。故按揭抵押贷款不是买受人单方可以独立完成的，买受人和出卖人均负有按揭抵押贷款要求的相关义务。本案中，天知公司提交的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及《中信银行个人借款凭证》可以证明双方的房屋买卖合同关系、合同约定及马金花向中信银行股份有限公司拉萨分行的按揭贷款420 000元于2017年9月21日转入天知公司账户的事实，仅以上述证据不能证明按揭抵押手续未能在买卖合同及补充协议签订后7个工作日内办妥是因马金花的原因所致。故，天知公司主张马金花未在约定的时间内办妥余款按揭抵押构成逾期付款、违约在先的理由无事实依据，天知公司应承担举证不能的不利后果。一审法院依据现有证据对此所做的认定并无不妥，本院予以维持。另，天知公司辩称马金花一直怠于行使收房的权利，但天知公司未就此提交证据予以证明，而马金花的诉讼行为即可表明其积极态度，故本院对该意见不予采纳。关于争议焦点二，天知公司辩称一审法院按1588天计算违约金错误，应自2015年12月31日至2017年8月计算605天，以交付的房款数额191 695元为基数计算。本院认为，依据本案查明的事实，天知公司至今未向马金花交付案涉房屋，按约定应承担逾期交付责任。依据双方约定“出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金”，马金花主张自2016年1月1日起至2020年5月7日止天知公司按日支付全部房价的万分之一计算逾期交房违约金为97 137.17元，一审法院未严格按照当事人的约定认定违约金为70 719.17元虽有不妥，但该认定并未加重天知公司的违约责任，且马金花对此亦未提起上诉，本院予以维持。天知公司的该上诉理由与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，西藏天知投资股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1781.28元（西藏天知投资股份有限公司已预交），由西藏天知投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   彭美玉审  判  员   格 珠审  判  员   白 玛二〇二〇年九月二十四日书  记  员   谢生菊