山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1616号上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞东，男，1962年10月27日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：王兴旺，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永波，山东旷世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司莒县支行，住所地莒县振兴东路（国土资源局对过），统一社会信用代码91371122868545208Y。主要负责人：王忠营，该行行长。委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：刘中文，男，1965年9月6日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人王瑞东因与被上诉人中国农业银行股份有限公司莒县支行（以下简称农业银行）、原审原告刘中文财产损害纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2017)鲁1122民初6034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞东上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判，上诉争议数额332874元。2.诉讼费，鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审判程序错误。1.本案不属于必要共同诉讼，应当分别立案，分别审理。必要共同诉讼中的共同原告需基于特定的法律关系或法律事实，被上诉人与刘中文系买卖合同关系，非共同共有关系。被上诉人与刘中文不符合作为共同被上诉人提起共同诉讼的规定条件。2.本案权利主体不清，被上诉人与刘中文均不具有诉讼主体资格，应依法驳回其诉讼请求。被上诉人自认已将房屋于2008年卖给刘中文，即无权再要求王瑞东解除租赁合同，也无权要求损害赔偿。刘中文与被上诉人买卖合同性质，属于国有资产买卖。必须经评估、招标拍卖等法定程序，二者未经上述程序，擅自私下协商处置国有资产损害国家利益，该合同应依法认定为无效合同。被上诉人与刘中文亦无权主张所谓的损害赔偿。故本案被上诉人与刘中文需先经法定程序确定买卖合同的有效性，从而明确对租赁物的实际所有人，确定适格的诉讼主体。二、一审法院认定事实错误。上诉人自1998年即租赁被上诉人位于洛河镇的营业所，双方每年签订一次租赁合同，2006年3月1日至2007年3月1日最后一次租赁合同期满后，上诉人至今一直占有、使用该租赁物至今。被上诉人从未向上诉人明确提出过解除租赁合同关系。依据《合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。双方形成事实上的不定期租赁关系，以上事实有莒县人民法院(2009)莒商初字223号民事判决书和日照市中级人民法院(2012)日商终字第8号民事判决书予以认定，上诉人占有、使用系行使合法的租赁权，一审判决上诉人返还房屋、支付占用费无法律和事实依据。三、一审法院依据的评估意见书严重与事实不符，存在重大程序违法，应认定评估无效。1.评估报告内容违法，应认定评估无效。首先，评估委托书委托事项(1)委托评估的是占用费，而评估报告书评估结论的却是租赁费数额，与委托事项不符。其次，依据被上诉人与上诉人签订的租赁合同，年租赁费为4000元，评估报告评估的年租赁费高达43000元相差10倍多，评估结果严重与事实不符。另根据被上诉人与刘忠文签订的买卖合同，总价款为15万，评估的年租赁费高达43000元显然也有违常理。应认定评估无效。2.评估报告程序违法，应认定评估无效。首先，该报告没有评估师签字，违反房地产估价规范关于评估报告必须2个鉴定师签字和盖章的规定。其次，报告评估师盖章与报告后附的评估师资质证书不符。第三，鉴定超期，根据委托约定事项，评估机构应在30日内完成鉴定，而实际鉴定期限为190多天，严重违反约定时间。依据《人民法院委托评估规范》第20/21/22条评估机构应在30日内作出报告，未申请延期的应退回委托材料另行委托机构评估，该评估报告作出时间严重违法，应认定无效。3.上诉人委托评估事项未予评估违法。依据《人民法院委托评估规范》第19条，缺少材料的应当通知当事人提供，鉴定机构未通知当事人直接作出不予鉴定违法。4.对评估费有异议。依据房地产评估收费标准的有关规定，房地产价格总额100万以下，累进计费率为千分之五，本案总额为62万左右，依据标准，评估费25000显然过高。农业银行辩称，第一，一审程序正确。因本案王瑞东侵权在先，并用多种方式抵赖，农业银行和刘中文通过其他方式均不能排除妨碍才诉诸法律，起诉系农业银行及刘中文的合法权利。2008年农业银行对涉案房屋及院落依法拍卖，合法有效，刘中文是合法买受人。第二，一审关于王瑞东侵占的事实认定清楚，一审评估程序合法有效，且依据充分，可以作为本案证据使用。王瑞东的上诉无事实及法律依据。应当驳回其上诉。刘中文述称，一、农业银行与刘中文关于涉案不动产的买卖合法有效，该不动产现已归刘中文所有。2008年12月2日，刘中文通过公开竞买的方式购买了涉案不动产，缴纳了当时公开招标拍卖的购房款，并与农业银行签订了《房屋买卖协议》，双方已办理完书面交接手续，双方的买卖合同合法有效，受到法律保护。农业银行自2008年12月之后，一直认可与刘中文买卖涉案不动产的合法性，在本案一审中对此也已自认，后来多次出面通知王瑞东返还原物、排除妨害是履行交付物权的从合同义务，并不冲突矛盾。农业银行和刘中文一并作为原告提出本案起诉，是因为王瑞东无权占有不动产、还不讲理不讲法，如果两方分别起诉，更给其造成拖延的借口。本案从2009年第一次起诉、到2017年提起本案起诉，单纯诉讼程序的进程就反映了王瑞东缠诉、浪费诉讼资源的特点。二、王瑞东侵权行为一直存续，是无权占有涉案不动产，法院作出了多份判决书都认定了王瑞东侵权的事实，一审起诉王瑞东返还原物、排除妨害与法有据。王瑞东提出再多的理由也否定不了其无权占有的客观事实，且在明知所有权人多次通知其返还的前提下，仍拒不搬离，主观恶意明显，应当受到法律的制裁。综上，上诉人王瑞东的上诉无事实及法律依据，请求驳回王瑞东的上诉。农业银行、刘中文向一审法院起诉请求：1.判令农业银行与王瑞东间的租赁合同于2008年12月2日解除；2.判令王瑞东排除妨害、返还农业银行房屋及院落；3.判令王瑞东支付农业银行、刘中文自2008年12月2日至2018年8月的占用费476333元及直至搬迁完毕的占用费（以每年43000元计算）；4.判令王瑞东赔偿农业银行拆除房屋的经济损失20120元；5.由王瑞东负担本案诉讼费用及鉴定费用。王瑞东向一审法院提出反诉请求：1.判令农业银行支付王瑞东维修费、建设费共计102425.91元；2.判令农业银行赔偿王瑞东损失65000元；2.由农业银行、刘中文负担反诉费。一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据[涉案房屋土地使用权证书及房屋所有权证书、租赁协议书、一审法院（2009）莒商初字第223号民事判决书、日照市中级人民法院（2012）日商终字第8号民事判决书、现场照片］，一审法院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、争议的证据1.日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字{2019}第044号评估意见书，王瑞东认为该意见书严重违法，应认定为无效鉴定。一审法院认为该评估意见书系一审法院依法委托，且经过双方自行选定的鉴定机构所出具的，合法有效，予以确认；2.证人嵇某、刘某2009年的笔录一份，王瑞东认为该份证据与本案无关，不予质证。一审法院认为该份证据的相关人员未到庭说明情况，法庭无法核实真伪；3.2014年4月26日通知书及现场照片，王瑞东对其真实性提出异议。一审法院认为该通知书上有相关在场人的签字，且有现场照片予以证实，故对于该证据的真实性，予以认可；4.维修费、建造费清单，农业银行、刘中文认为不真实。一审法院认为该清单上的相关人员未到法庭说明情况，法庭无法核实该清单的真伪。二、争议的事实1.农业银行向王瑞东行使收回涉案租赁物权利的时间。农业银行主张其与王瑞东的租赁合同于2007年3月1日租赁期限届满后就不存在租赁关系，农业银行多次要求王瑞东交回涉案租赁物，王瑞东一直非法占用至今。王瑞东在庭审时辩称农业银行从未明确向其提出过解除租赁合同关系，双方形成了事实上的不定期租赁合同关系。一审法院认为王瑞东于2008年12月19日以农业银行为诉至一审法院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案二审过程中，农业银行明确表示其不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，没有再与王瑞东继续形成租赁合同关系的意思表示，而王瑞东也未将租赁物返还给农业银行。且农业银行又于2014年4月26日通知王瑞东的妻子双方于2007年3月1日就不存在租赁关系，要求王瑞东交回涉案租赁物。从上述事实看，农业银行已经两次要求王瑞东交回涉案租赁物，故王瑞东陈述的农业银行从未明确向其提出过解除租赁关系的事实不符合客观事实，属于虚假陈述，不予采信。一审法院以王瑞东于2008年12月19日以农业银行为被告诉至该院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案二审过程中农业银行主张不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物的时间为农业银行向王瑞东行使收回涉案租赁物权利的时间，该时间以二审判决书落款时间2012年2月15日为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：自1998年，王瑞东租赁农业银行位于莒县洛河镇的营业场所，双方每年签订一次租赁合同。2006年3月1日，双方签订最后一次租赁合同，租赁费每年4000元；租赁期限自2006年3月1日起至2007年3月1日止；在租赁期限内，如果出现上级银行处置涉案房屋及院落时，农业银行有权终止租赁合同。租赁期限届满后，王瑞东一直占有使用涉案房屋及院落至今。2008年12月2日，农业银行将涉案房屋及院落出卖给刘中文，但未办理相关产权过户手续。王瑞东租赁、占用涉案房屋及院落期间有部分房屋倒塌、损坏（经评估价值为14360元），一处房屋拆除（经评估价值为5760元）。王瑞东租赁、占用涉案房屋及院落期间新建南仓库、北仓库、切棚、钢结构棚、换铝合金门窗、新作地面；维修房屋：1#房屋环梁、檩条、屋面瓦，3#房屋：做水泥地面，其中两间屋换为毡、薄膜、换檩条、换5间屋面瓦；原锅炉房屋面在农业银行屋面上起脊挂瓦。上述价值经评估为129490元。涉案房屋及院落的租赁费占用费经日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字{2019}第044号评估意见书认定为自2008年12月至2009年12月租赁费为43000元；自2010年1月至2018年8月租赁费为433333元。农业银行支出鉴定费24800元；王瑞东支出鉴定费5000元。另查明，王瑞东于2008年12月19日以农业银行为被告诉至一审法院请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权一案，一审法院判决驳回王瑞东的诉讼请求。一审宣判后，农业银行上诉于日照市中级人民法院，并在二审过程中，明确表示其不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，没有再与王瑞东继续形成租赁合同关系的意思表示，日照市中级人民法院于2012年2月15日作出（2012）日商终字第8号民事判决书，判决驳回农业银行的上诉，维持一审判决。后王瑞东也未将租赁物返还给农业银行。一审法院认为，物权的变动、转让，经依法登记发生法律效力，未登记不发生效力。涉案房屋及院落的土地使用权证书及房屋所有权证书记载的产权人均为农业银行，应当认定农业银行对涉案房屋及院落享有相应物权所有权权利。农业银行作为涉案房屋及院落的所有权权利人在租赁合同到期后有权收回涉案房屋及院落。农业银行与王瑞东的租赁合同于2007年3月1日到期，到期后农业银行未明确表明收回涉案房屋及院落前，王瑞东按照原合同租赁价格支付使用费，农业银行要求王瑞东自2008年12月2日开始计算，故农业银行主张的使用费应当自2008年12月2日起至2012年3月15日止，以每年4000元标准计算，共计13142元；农业银行在2012年3月15日后明确要求王瑞东搬出不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回涉案租赁物，王瑞东拒不交回涉案房屋及院落，应视为非法占有，应当向农业银行按照实际占用损失（租赁费损失）支付占用费。评估机构评定农业银行的租赁费损失自2010年1月至2018年8月，共计103个月的租赁费为433333元，每月租赁费为4207元。故农业银行主张的占用费应自2012年4月起至2018年8月止，以每月4207元的标准支付，共计319732元。农业银行要求按照每年43000元的标准计算2018年8月之后直至王瑞东交回涉案房屋及院落时止的占用费，不超过鉴定机构的评定标准，予以支持。王瑞东在使用涉案房屋及院落过程中拆除部分房屋，给农业银行造成损失，应当予以赔偿，故农业银行要求王瑞东赔偿拆除房屋损失5760元，予以支持。农业银行因房屋倒塌、损坏造成的损失，无法查明事件相关原因，对于农业银行的该项损失，不予支持。农业银行主张王瑞东新建及维修未经过其同意，一审法院认为王瑞东新建及维修事宜发生时间较长，农业银行并未提出异议，应当推定农业银行知道该事宜，并同意王瑞东进行新建及维修。王瑞东在使用涉案房屋及院落期间维修房屋的费用共计46570元，该费用是为了保障能够正常利用租赁房屋及院落，合同法明确规定出租人负有维修义务，故该费用应当由农业银行负担。王瑞东主张新建及维修费共计102425.91元，除去维修费，新建费剩余55855.91元。该新建房屋如果拆除造成浪费，一审法院酌定由农业银行进行使用，结合相应房屋折旧及王瑞东也利用了该新建房屋情况，一审法院酌定农业银行应支付给王瑞东新建补偿费共计50000元。王瑞东主张的侵权损失共计65000元未向法庭提供相应证据予以证实，因此对于该项主张是否成立，侵权具体数额是否能够确定，一审法院无法确定，王瑞东证据充分后，可另行主张。王瑞东占用涉案房屋及院落的事实一直持续至今，故农业银行的起诉未超过诉讼时效。刘中文与本案审理的法律关系不存有关联性，故刘中文的起诉主体不当，一审法院另行制作裁定书予以驳回起诉。综上，农业银行的诉讼请求及王瑞东的反诉请求符合法律规定部分，予以支持；不符合法律规定部分，不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、王瑞东于判决生效后三十日内停止侵害、搬出侵占的涉案房屋及院落，并将涉案房屋及院落返还给农业银行；二、王瑞东于判决生效后十日内支付给农业银行自2008年12月2日至2018年8月止的租赁费及占用费共计332874元；2018年8月之后至王瑞东将涉案房屋及院落返还给农业银行之时的占用费，按照每年43000元的标准计算；三、驳回农业银行的其他诉讼请求；四、农业银行于判决生效后三十日内支付给王瑞东涉案房屋维修费及新建费共计96570元；五、驳回王瑞东的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9013元，由农业银行负担3200元、由王瑞东负担5813元。反诉案件受理费1824元，由农业银行负担1400元、由王瑞东负担424元。鉴定费24800元，由农业银行负担9000元、由王瑞东负担15800元；鉴定费5000元，由农业银行股负担4000元、由王瑞东负担1000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十一条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。农业银行与王瑞东的租赁合同于2007年3月1日到期后，双方未续签合同，农业银行未明确表明收回涉案房屋及院落，双方之间的租赁合同属于不定期租赁，农业银行有权随时解除合同。一审法院以王瑞东与农业银行另案纠纷中农业银行明确表示不再与王瑞东签订租赁合同，并要求王瑞东交回租赁物并以该案二审法院判决出具时间确定农业银行与王瑞东租赁合同解除时间并无不当。租赁合同解除后，农业银行作为涉案房屋及院落所有权人，有权向王瑞东主张排除妨害、收回涉案房屋及院落，并有权要求王瑞东支付占有使用涉案房屋及院落的占用费；因王瑞东在租赁合同履行期间新建了部分仓库等设施，王瑞东亦有权向农业银行主张其新建仓库等设施的相关损失。对于双方的上述损失，一审法院经依法委托评估，日照信益达价格评估有限公司出具评估意见书，虽然王瑞东对评估意见提出异议，但并未举证证实评估意见不能作为有效证据使用；经本院审查，农业银行一审开庭提供的并经王瑞东质证的评估报告均有评估师的签章，后附有签章评估师的资质证书，王瑞东主张评估报告没有评估师签字、评估报告无效的理由不能成立；日照信益达价格评估有限公司在二审中对于王瑞东提出评估时间的原因作出说明，王瑞东主张鉴定超期鉴定意见应无效的理由亦不成立。故，一审法院根据上述评估意见并结合当事人的诉讼请求对双方各自的损失分别作出认定并无不当。刘中文作为原告与农业银行共同提起诉讼，但因刘中文与本案审理的法律关系不存有关联性，刘中文作为本案原告的主体不当，对此，一审法院已经另行制作裁定书驳回刘中文的起诉，一审法院审判程序并无违法之处。综上所述，王瑞东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6293元，由上诉人王瑞东负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年九月九日书记员  陈飞羽