四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10924号等6案（二审案号见表一） 上诉人（原审原告）：童海军、周丽君等人（身份信息详见附表一）。 被上诉人（原审被告）：成都鸿禧房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市经济开发区泓洲路滨河小区****。 法定代表人：陈辉，职务不详。 委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鑫，四川信善律师事务所律师。 上诉人童海军、周丽君等人因与被上诉人成都鸿禧房地产开发有限公司（以下简称鸿禧公司）房屋买卖合同纠纷六案，不服四川省都江堰市人民法院民事判决书（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童海军、周丽君等人上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审和二审案件受理费均由鸿禧公司负担。 主要事实和理由：关于案涉房屋是否符合交付条件的问题，一审法院认为”其一，从契约自由的角度而言，根据双方签署的《买卖合同》第十五条约定，作为出卖人的鸿禧公司所承担的交房义务在于确保案涉房屋取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，作为买受人，应承担缴纳专项维修资金的义务。在此三要件成就的情形下，案涉房屋就满足合同约定的交付条件。同时，该合同第十八条约定，只有在出卖人在交房时不满足上述第十五条约定的条件时，买受人才有权拒绝收房。此外，《补充协议》第六条第一款亦对拒绝收房的情形作为了列举式约定。而本案中，鸿禧公司在2018年4月20日时已经获得了验收合格的《竣工验收报告》以及房屋面积实测报告书，故在2018年5月5日公告交房时，案涉房屋已经符合上述合同要求。买受人提出的鸿禧公司未取得竣工验收备案证明、规划核实就组织验收，违法而无效的主张，本院认为在上述合同中，双方就交付条件未选择“建设工程竣工验收备案证明文件”选项，亦未包含规划核实的要求，是其对自身权益的合法处置。其二，从法律的强制性规定角度而言。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，上述法律明确的商品房交付使用的条件是“验收合格”，并未将规划核实、验收备案作为验收合格的要求，故本院认为，案涉房屋在2018年4月20日取得了验收合格的《竣工验收报告》及房屋面积实测报告书之时，具备了双方合同约定的交付条件。”童海军、周丽君等人认为，该认为是错误的，理由是：鸿禧公司据以认定竣工验收报告的证据不合法，不具法律效力，不符合交房条件。 一、鸿禧公司的《竣工验收报告》有造假内容。2018年4月20日《竣工验收报告》的“竣工验收条件检查情况”规划、消防等部门专项验收情况一栏擅自填写“有关各部门专项验收合格”，事实是规划主管部门2018年11月26日才通过规划核实合格。 二、《中华人民共和国城乡规划法》规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。鸿禧公司未经规划核实合格，违反法律规定，违反法定程序就自行组织竣工验收。 三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件。”建筑工程竣工验收，包括规划验收、消防验收、环保验收、工程质量验收。建筑法规定交付竣工验收的建筑工程，必须具备国家规定的其它竣工条件。《城乡规划法》《消防法》《环保法》对建筑工程竣工验收也有专门规定。《城乡规划法》第四十五条规定：“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”该条规定是《建筑法》第六十一条并具备国家规定的其他竣工条件”的内容。鸿禧公司不具备《规划法》《建筑法》规定的交付竣工验收条件，违反法律规定，违反法定程序自行组织进行竣工验收，取得的《竣工验收报告》不合法，不具法律效力。 四、《成都市房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施细则》规定，建设单位组织竣工验收，监督机构应对建设单位组织的建设工程竣工验收实施监督，《竣工验收报告》的“竣工组织形式和验收程序一栏'写的是“整个验收过程由监督部门监督执行”，事实是鸿禧公司组织的竣工验收，监督部门没有参加，《竣工验收报告》也无监督机构参加签署的文字。成都市建委“关于进一步加强住宅工程竣工验收工作的通知”规定，“未经质量监督机构监督的，其竣工验收视为无效”。 五、童海军、周丽君等人与鸿禧公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，商品房交付条件，应取得“建设工程竣工验收合格证明”，并不是《竣工验收报告》。《竣工验收报告》只是竣工验收合格证明的一部分。规划核实、环保和消防验收等都是建设工程竣工验收的重要内容。 综上，鸿禧公司的《竣工验收报告》不合法，不具法律效力，未按合同约定取得建设工程竣工验收合格证明，不符合房屋交付条件。一审法院没有认真研究《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》有关建设工程施工、竣工验收的规定，在没有充分证据证明《竣工验收报告》合法有效的情况下，认可鸿禧公司在2018年4月20日违反法律规定、违反法定程序取得的《竣工验收报告》，并认为就是合同第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”，作出鸿禧公司取得竣工验收合格证明，符合交房条件的决定，显然错误。 鸿禧公司答辩称，一、鸿禧公司取得的《竣工验收报告》合法有效，系涉案房屋竣工验收合格证明，鸿禧公司交付房屋符合双方约定。根据《建设工程质量管理条例》，建设、勘察、设计、监理、施工系工程质量的责任主体，有五家单位盖章或签字认可的竣工验收报告是工程竣工验收的书面依据，系商品房竣工验收合格的证明文件。鸿禧公司取得的《竣工验收报告》并未经法定程序被认定违法，未被确认无效或撤销，鸿禧公司也未因竣工验收行为受相关行政管理部门的任何处罚；相反，鸿禧公司依据该《竣工验收报告》进行了竣工验收备案并办理了不动产权证，因此，鸿禧公司取得的《竣工验收报告》合法有效，鸿禧公司交付房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定。 二、鸿禧公司的交付行为符合法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产项目竣工验收合格后方可交付使用，故鸿禧公司的交付行为符合法律规定。 三、鸿禧公司不存在延期交房的行为，一审法院判决无误，请二审法院予以维持。鸿禧公司在房屋达到交房条件时已于2018年3月28日向童海军、周丽君等人快递了交房通知，在一审过程中，童海军、周丽君等人也认可他们在2018年4月收到了鸿禧公司快递的交房通知。2018年5月5日鸿禧公司将更正通知登报，再次通知童海军、周丽君等人收房，鸿禧公司的通知行为符合双方签订的房屋买卖合同附件P11第5.4条的规定。另，根据双方签订的房屋买卖合同，以及买卖合同附件P10第3.3条双方对交付宽限的约定，鸿禧公司不存在延期交房的情况，一审法院对事实的认定和法律适用均没有问题，请法院予以维持。 四、苏志凯、唐敏一案中，一审法院在判决书第7页明确双方签订的商品房买卖合同依法成立并有效，不存在鸿禧公司说的一审法院只认定了商品房买卖合同的真实性和关联性。另，童海军、周丽君等人在上诉状中明确表示，《竣工验收报告》及房屋面积实测报告满足了双方合同约定交付房屋的资料，根据商品房买卖合同第15条约定，童海军、周丽君等人所说的“交付房屋资料”即为建设工程竣工验收合格证明。因此，童海军、周丽君等人在上诉状中是认可《竣工验收报告》是满足了鸿禧公司已提供“建设工程竣工验收合格证明”这一约定的，进一步证明鸿禧公司交付房屋符合双方约定及法律规定。 童海军、周丽君等人向一审法院起诉请求详见附表二。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不在赘述。 一审法院认为，童海军、周丽君与鸿禧公司签订的《买卖合同》《补充协议》，是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的规定，故上述合同依法成立并有效，对各方均由约束力。本案争议的焦点在于：一、案涉房屋是否符合交付条件；二、案涉房屋是否逾期交房情形。 一、关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。一审法院认为，其一，从契约自由的角度而言，根据双方签署的《买卖合同》第十五条约定，作为出卖人的鸿禧公司所承担的交房义务在于确保案涉房屋取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，作为买受人的童海军、周丽君，应承担缴纳专项维修资金的义务。在此三要件成就的情形下，案涉房屋就满足合同约定的交付条件。同时，该合同第十八条约定，只有在出卖人在交房时不满足上述第十五条约定的条件时，买受人才有权拒绝收房。此外，《补充协议》第六条第一款亦对拒绝收房的情形作为了列举式约定。而本案中，鸿禧公司在2018年4月20日时已经获得了验收合格的《竣工验收报告》以及房屋面积实测报告书，故在2018年5月5日公告交房时，案涉房屋已经符合上述合同要求。童海军、周丽君提出的鸿禧公司未取得竣工验收备案证明、规划核实就组织验收，违法而无效的主张，一审法院认为在上述合同中，双方就交付条件未选择“建设工程竣工验收备案证明文件”选项，亦未包含规划核实的要求，是其对自身权益的合法处置。其二，从法律的强制性规定角度而言。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，上述法律明确的商品房交付使用的条件是“验收合格”，并未将规划核实、验收备案作为验收合格的要件。故一审法院认为，案涉房屋在2018年4月20日取得了验收合格的《竣工验收报告》及房屋面积实测报告书之时，具备了双方合同约定的交付条件。 二、关于案涉房屋是否逾期交房情形的问题。根据《买卖合同》第十八条、《补充协议》第三条之约定，鸿禧公司应在2018年7月31日前交付案涉房屋。同时根据鸿禧公司举证其于2018年5月5日在华西都市报公告交房通知，且此方式在《补充协议》中经由买受人签字认可，故一审法院认为鸿禧公司在约定的交房日期之前履行了告知义务，童海军、周丽君拒绝收房导致鸿禧公司交房不能，故鸿禧公司不应承担逾期交房的违约责任。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，童海军、周丽君等人等人向本院提交如下证据： 证据1：鸿禧公司贴在小区公示栏的验收情况检验的公告。证明：2018年9月12日鸿禧公司还未取得竣工验收合格证明。 证据2：都江堰市规划局的信访处理意见书，证明：2018年7月20日前，鸿禧公司工程还未进行竣工验收，也未取得竣工验收合格证明。 鸿禧公司质证认为：证据1是复印件，也未加盖鸿禧公司的鲜章，对真实性持有异议，就内容来看，并不能否定案涉房屋已经取得竣工验收合格证明材料。内容本身实际是载明未取得竣工验收备案的证明文件，双方合同选择的是竣工验收合格证明，鸿禧公司认为竣工验收报告就是竣工验收合格证明。消防、环评等资料才是竣工验收的备案证明文件，而合同中并未选择竣工验收备案证明文件。 证据2是复印件，未看到都江堰规划局的鲜章的原件，对真实性持有异议；就关联性而言，信访文件的当事人并非是本案涉及的案件当事人。从规划局核实的内容来看，2018年7月20日，规划局未向鸿禧公司出具规划核实合格文书是事实，鸿禧公司在一审中也未否认，鸿禧公司认为前期的竣工验收符合交付条件。该证据无法达到谢忠荣、高素芬等人的证明目的。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人童海军、周丽君等人的上诉请求以及鸿禧公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋是否符合交付条件。现就上诉争议焦点论述如下。 本院认为，谢童海军、周丽君等人与鸿禧公司签订的《买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，鸿禧公司未在约定的期间内向买受人童海军、周丽君等人交付案涉房屋，应当承担相应的违约责任。 童海军、周丽君等人认为《竣工验收报告》有造假的情况，理由为规划主管部门在2018年11月26日才通过规划验收合格。本院审查后认为，第一，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定建设单位在未经核实或经核实不符合规划条件的，不得组织竣工验收，该规定属管理性规范，案涉房屋是否符合法定交付条件应根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，判定是否符合法定交付条件；第二，案涉项目竣工验收报告已经都江堰市建筑工程质量监督站出具了《建议进入工程竣工验收备案程序的函》，载明本案案涉项目“经建设、勘察、设计、施工、监理等相关责任主体验收，验收结论为质量合格，建议进入备案程序”，相关行政机关并未对案涉项目竣工验收验收的结果予以撤销，故在案涉项目在已经规划核实且经竣工验收、质量合格的情况下，童海军、周丽君等人主张《竣工验收报告》造价的上诉理由不能成立，本院不予支持。 童海军、周丽君等人提出案涉项目竣工验收，监督部门没有参加，《竣工验收报告》也无监督机构参加签署的文字的问题。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故本院对童海军、周丽君等人该项上诉理由不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费，由上诉人负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月十七日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2019）川 0181民初                       二审案号（2020）川01民终                       原审原告身份信息                               1                       3903号                       10914号                       童海军，男，1977年7月19日出生，汉族，住四川省仁寿县。             周丽君，女，1974年3月1日出生，汉族，住四川省威远县。                               2                       4427号                       10915号                       吴心宁，男，汉族，1965年1月10日出生，住四川省成都市金牛区。             潘文华，女，汉族，1969年7月16日出生，住四川省都江堰市。                               3                       3977号                       10919号                       吴茜，女，1986年5月25日出生，汉族，住西宁市城中区。                               4                       4328号                       10921号                       苏志凯，男，1984年1月5日出生，羌族，住四川省都江堰市。             唐敏，女，1985年12月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。                               5                       3924号                       10922号                       金东，男，1968年11月5日出生，汉族，住四川省都江堰市。             陈岚，女，1973年3月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。                               6                       3904号                       10924号                       刘燕，女，1988年11月4日出生，汉族，住四川省威远县。             周忠，男，1988年8月3日出生，汉族，住四川省威远县。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2019）川 0181民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       3903号                       10914号                       1．判令鸿禧公司支付违约金24 262.20元（违约金计算方式为：房屋总价449300元×180天×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                               2                       4427号                       10915号                       1．判令鸿禧公司支付违约金22 094元（违约金计算方式为：房屋总价406896元×180天×0.03%＋房屋总价406 896元×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                               3                       3977号                       10919号                       1．判令鸿禧公司支付违约金21 754元（违约金计算方式为：房屋总价400 464元×180天×0.03%＋房屋总价400 464元×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                               4                       4328号                       10921号                       1．判令鸿禧公司支付违约金22 948元（违约金计算方式为：房屋总价424 974元×180天×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                               5                       3924号                       10922号                       1．判令鸿禧公司支付违约金27 045.15元（违约金计算方式为：房屋总价498 069元×180天×0.03%＋房屋总价498 069元×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                               6                       3904号                       10924号                       1．判令鸿禧公司支付违约金30 028.32元（违约金计算方式为：房屋总价556 080元×180天×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2019）川 0181民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审法院判决结果                               1                       3903号                       10914号                       驳回童海军、周丽君所有的诉讼请求。案件受理费406元，减半收取203元，由童海军、周丽君负担。                               2                       4427号                       10915号                       驳回吴心宁、潘文华所有的诉讼请求。案件受理费352元，减半收取176元，由吴心宁、潘文华负担。                               3                       3977号                       10919号                       驳回吴茜所有的诉讼请求。案件受理费344元，减半收取172元，由吴茜负担。                               4                       4328号                       10921号                       驳回苏志凯、唐敏所有的诉讼请求。案件受理费374元，减半收取187元，由苏志凯、唐敏负担。                               5                       3924号                       10922号                       驳回金东、陈岚所有的诉讼请求。案件受理费476元，减半收取238元，由金东、陈岚负担。                               6                       3904号                       10924号                       驳回刘燕、周忠所有的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由刘燕、周忠负担。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2019）川 0181民初                       二审案号             （2020）川01民终                       二审诉讼费用缴费金额                               1                       3903号                       10914号                       406元                               2                       4427号                       10915号                       352元                               3                       3977号                       10919号                       344元                               4                       4328号                       10921号                       374元                               5                       3924号                       10922号                       476元                               6                       3904号                       10924号                       550元