贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1513号上诉人（原审被告）：蒋丰富，男，1985年12月16日生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审原告）：朱海燕，女，1983年3月18日生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人蒋丰富因与被上诉人朱海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋丰富上诉请求：1、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初2428号民事判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年9月23日，被上诉人以微信方式要求上诉人搬离房屋，此时上诉人才住了4个月，且已支付了8000元租金，上诉人迫于被上诉人要求搬离的压力，没有支付尾款4000元，将房屋钥匙交给保卫，并告知被上诉人解除合同，是被上诉人违约在先。本案中，被上诉人已经明确表示不履行义务，案涉《房屋租赁合同》应当从要求搬离时解除，上诉人不应承担没有居住期间的租金、水电费。综上所述，请求二审法院判如所请。朱海燕辩称，上诉人是故意拖延时间，请求维持一审判决。朱海燕向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告租金4000元、电费563.50元、水费48元；2、判决被告支付原告违约金3600元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年5月27日原被告签订了《房屋租赁合同》，内容如下：出租方：（以下简称甲方）朱海燕，身份证号码：5202021983********。承租方：（以下简称乙方）蒋丰富，身份证号5202021985********。一、甲方将位于盘州市翰林街道办干沟桥建设局小区4-2-2号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年5月27日至2020年5月26日，共计12个月。二、本房屋年租金为壹万贰仟元（12000.00元／年），入住时交6000元。6月30日前交6000元。乙方同意交1000元作为承租押金。三、乙方租赁期间的人身安全和水电费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负责。租赁结束时，乙方须交清费用。四、房屋租赁期为一年，从2019年5月27日至2020年5月26日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总租金30%的违约金。五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。六、就本合同发生的纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向盘州市人民法院提起诉讼，请求司法解决。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：朱海燕的签字，日期：2019.5.27，乙方：蒋丰富的签字，日期：2019.5.27。原被告签订合同后，原告将位于盘州市翰林街道办干沟桥建设局小区4-2-2号的房屋交付给被告使用，被告支付了原告租金6000元，在2019年6月30日前被告未向原告支付余下租金6000元。后经原告催要，被告向原告支付了2000元，在2019年9月份之前被告共向原告支付了租金8000元。2020年2月26日被告将钥匙交到建设局小区业主委员会的门卫室就走了，于2020年2月27日被告发短信给原告说：“我们从过年回去，回来也不让进去住，我们也不住了，门钥匙我放在保卫那里了，里面的东西我也不要了。麻烦你去拿一下，电卡那些在电视柜上面”。被告下差原告租金4000元；2019年12月1日至2019年12月31日的电费226.23元、2020年1月1日至2020年1月31日的电费280.69元、2020年2月1日至2020年2月29日的电费56.13元，合计563.05元；2020年1-3月的水费48元，在被告搬走之前的水费、电费，被告未支付，以上费用合计4611.05元≈4611元。一审法院认为，原被告签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。被告于2020年2月26日将钥匙交到建设局小区业主委员会的门卫室，于2020年2月27日被告发短信告知原告，钥匙在保卫处并搬走，被告提出终止合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十二条，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。合同签订后，原告已经按照合同约定全面履行了义务，被告未履行全部义务系违约行为，故对原告要求被告支付下欠房屋租金、电费、水费，共合计4611元的诉请，依法予以支持。原告主张被告支付违约金3600元的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原被告签订合同后，被告未按合同约定全面履行义务，已构成违约，原告主张被告支付违约3600元明显过高，结合本案案情，酌情调整违约金为1000元。被告主张不支付租金、电费、水费、违约金等问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。被告在审理过程中，未提供充分证据证实，故对被告的抗辩理由，不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由被告蒋丰富于判决生效之日起十日内一次性支付原告朱海燕房屋租金、电费、水费合计4611元。二、由被告蒋丰富于判决生效之日起十日内一次性支付原告朱海燕违约金1000元。案件受理费25元，由被告蒋丰富承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人蒋丰富应否向被上诉人蒋海燕支付租金、水电费及违约金。上诉人蒋丰富主张被上诉人朱海燕于2019年9月23日通过微信要求上诉人搬离房屋，故被上诉人朱海燕违约在先，案涉《房屋租赁合同》应于2019年9月23日被上诉人要求上诉人搬离房屋时解除。经审查，被上诉人朱海燕于2019年9月23日通过微信向上诉人蒋丰富发送的信息内容是：“主要我家上个月筹点钱还贷款，身上就等着这点钱来做生活费了，如果在（再）这样拖下去你们只有搬出去我要从（重）新出租了”，被上诉人朱海燕仅是向上诉人蒋丰富催要房屋租金，并没有要求蒋丰富搬离房屋。故上诉人蒋丰富主张被上诉人朱海燕违约在先，且双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月23日解除的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人蒋丰富主张不应承担没有居住期间的租金及水电费的上诉理由，经审查，一审判决支持的水电费611元产生于上诉人蒋丰富搬离之前，故一审判决由上诉人蒋丰富承担并无不当。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人可以提前终止合同，但需要提前一个月通知被上诉人并支付违约金，上诉人蒋丰富于2020年2月27日通知被上诉人其已搬离，故2020年2月27日-2020年3月26日期间的租金1000元仍应支付，2020年3月26日之后的租金3000元因《房屋租赁合同》已终止，上诉人蒋丰富无需承担。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人蒋丰富因提前终止合同应向被上诉人朱海燕支付违约金3600元，一审判决调整违约金为1000元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人蒋丰富的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初2428号民事判决；二、上诉人蒋丰富于本判决生效之日起十日内支付被上诉人朱海燕房屋租金、水电费及违约金共计5211元；三、驳回被上诉人朱海燕的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人蒋丰富负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 蒙彩虹审判员 唐丽红二〇二〇年九月三日法官助理张欢予书记员熊艳