安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终554号上诉人（原审被告）：王秀凤。上诉人（原审被告）：丁红富。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：梅治兵。原审被告：安徽耐科装备科技股份有限公司，住，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区内/div>法定代表人：黄明玖,该公司董事长。委托诉讼代理人：章帆,安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张存为，安徽创元律师事务所实习律师。上诉人王秀凤、丁红富因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司），原审被告梅治兵、安徽耐科装备科技股份有限公司（以下简称耐科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀凤、丁红富的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判案涉合同有效；2.改判王秀凤、丁红富不需返还梅治兵购房款133425元及利息损失，本案所涉全部损失由瑞环公司承担；3.本案一、二审诉讼费用由瑞环公司承担。事实和理由：1.本案所涉两份协议，一为《新江花园一期住宅房认购书》，该买卖系开发区管委会组织，有相关政府部门背书，事实上属于一种政府行为，不应简单适用民事房屋买卖合同无效的法律规则。且上诉人在原审中也提交了相应的政府会议纪要文件，证明案涉房产的出售是经政府许可，有相应批文，其应当与预售备案有同等效力。第二份协议为《委托购房协议书》，上诉人认为该协议属于委托或居间合同，不适用房屋买卖合同的法律规定，应当有效。其服务内容在交房时已经基本完成，合同完成后，合同一方收取的佣金或产生的必要费用不予退还；2.即使法院认定合同无效，相应产生的全部损失也应当由瑞环公司承担。瑞环公司因自身原因导致涉案房屋无法取得权属证书及预售证书，致使合同无效，瑞环公司应当承担全部责任。瑞环公司未提交书面答辩状。瑞环公司原审的诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富将新江花园7号楼204室腾空并返还给瑞环公司；3.诉讼费用由梅治兵、耐科公司、王秀凤、丁红富承担。原审法院经审理查明：2010年6月9日，瑞环公司与耐科公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：第一条“基本情况”：1.甲方（耐科公司）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园（一期）项目中第7栋第1、2单元，共计24套（户）。2.该房屋的用途为住宅，总建筑面积为2264平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1.该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1750元/平方米，总房款约为人民币3962000元。2.上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1.立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元/户向乙方交纳立约定金，合计48000元，认购书方可生效。2.认购首付款：2010年6月15日（含15日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计2773400元[其中：履约保证金（含立约定金）1188600元，房屋首付款为1584800元]。3.乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准。以及约定了其他内容。2011年11月30日，梅治兵与富磊信息部（已经注销、原登记的经营者为王秀凤）、丁红富签订《委托购房协议书》，约定：乙方（梅治兵）购买房屋为新江花园7号楼204室，房屋面积约87平方米（具体以房产局测绘面积为准），房屋总价24万元；乙方需一次性向甲方（富磊信息部）支付总房款24万元，由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙。；协议只作为甲方为乙方提供团购住房平台、帮助乙方参与团购以及乙方应及时缴纳余款的证明，不作为乙方对所购买房屋具有产权的证明，甲方不承担任何风险及责任；由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，待该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。梅治兵于2011年10月27日向丁红富支付购房款6万元，于2011年11月30日向富磊信息部支付购房款18万元，合计支付购房款24万元。丁红富、富磊信息部分别向梅治兵出具收款收据。后梅治兵占用并使用了涉案房屋，但因未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。原审法院另查明，2019年10月26日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵蓝天房地产估价有限责任公司对涉案的新江花园7栋204室装修价格进行评估，结果为7946元。原审法院再查明，瑞环公司称其与耐科公司约定的涉案房屋总价款为152250元，其从耐科公司处收取涉案房屋70%的购房款106575元（单价1750元/平方米×87平方米×70%）。瑞环公司同意将购房款106575元退还给梅治兵，并同意以总房款152250元为基数向梅治兵支付利息损失。丁红富称部分款项通过耐科公司交给了瑞环公司，还有十几万元已经分给其他人。瑞环公司称依照开发区的退房政策，梅治兵未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策，奖励款部分请求法院酌情处理。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依照上述规定，瑞环公司向耐科公司出售涉案7栋204号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，梅治兵应将所购买的新江花园（一期）7栋204室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定，新江花园（一期）7栋204室房屋总价款为152250元（单价1750元/平方米×87平方米），而瑞环公司实际收取了70%的房款即106575元，故瑞环公司应当向梅治兵退还其收取的该部分款项，瑞环公司同意将购房款106575元退还给梅治兵，并同意以应收总房款152250元为基数向梅治兵支付利息损失。富磊信息部与丁红富实收购房款24万元，应当退还差价本金133425元（24万元-106575元）及支付瑞环公司未收取的购房款87750元（24万元-152250元）对应的利息。而富磊信息部已经注销，作为个体工商户，其登记的经营者王秀凤应当承担还款责任。耐科公司与梅治兵并无合同关系，也未直接从梅治兵处收取购房款，耐科公司不应向梅治兵承担返还购房款本息的责任。鉴于本案系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失7946元应当由瑞环公司承担。对于梅治兵要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明梅治兵己将新江花园（一期）7栋204室退还并交给瑞环公司，但梅治兵在对新江花园（一期）7栋204室的评估中能够配合，且其也同意在收取到相应款项后退还，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿梅治兵退房奖励款5000元整。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与安徽耐科装备科技股份有限公司于2010年6月9日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；2.确认梅治兵与铜陵县富磊房产信息部、丁红富于2011年11月30日签订的《委托购房协议书》无效；3.铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还梅治兵购房款人民币106575元及利息损失（以购房款人民币152250元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月30日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失7946元、退房奖励款5000元；4.王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内退还梅治兵购房款人民币133425元及利息损失（以购房款87750元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月30日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日）；5.梅治兵于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园7号楼204室房屋腾空并返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司。如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。当事人在本院二审期间均未提交新证据。本院对于原审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.案涉合同的效力应当如何认定；2.133425元购房款及87750元购房款的利息损失应由谁承担返还责任。本院认为：1.关于认购书、委托购房协议书的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与耐科公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，富磊信息部、丁红富将案涉房屋再行转让给梅治兵，实际收取房款，牟取差价，因此，该委托购房协议书亦无效。一审法院对此认定适当，故对丁红富、王秀凤认为认购书、委托购房协议书有效的观点不予支持；2.梅治兵将购房款240000元交给丁红富和富磊信息部，扣除支付给瑞环公司的106575元，余款133425元由丁红富、富磊信息部实际占有、使用，现合同不能继续履行，丁红富、富磊信息部应当将余款返还给梅治兵。因富磊信息部已注销，其经营者王秀凤应承担还款责任。由于瑞环公司愿意承担全部应收款152250元为基数的利息，故一审法院将丁红富、王秀凤应向梅治兵支付利息的基数调减为87750元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，丁红富、王秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2968.5元，由上诉人丁红富、王秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十七日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。