山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异432号 案外人：赵学英 申请执行人：北京华信汇元资产管理有限公司 被执行人：青岛鲜品屋实业有限公司 被执行人：青岛今朝经济有限公司 被执行人：戴葵花 被执行人：郭冠宇 被执行人：戴向阳 本院在执行申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司与被执行人青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢13号，原执行案号（2015）青执字第917号】一案过程中,案外人赵学英向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵学英称，请求青岛市中级人民法院依法停止对崂山区李山东路22号（现深圳路170号）国际名都x号楼x户（下称涉案房产）房产的强制执行，或者确认赵学英对涉案房产合法享有租赁权及使用权，并裁定对该房产带租拍卖。事实与理由：2008年12月30日，赵学英与涉案房产的所有权人戴向阳签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；该合同还约定，合同生效后5年内赵学英一次性向戴向阳支付租金100万元即视为购买了涉案房产，已经支付的租金全部转化为购房款、互不找差价，戴向阳应配合赵学英办理房产过户登记手续，如未办理过户登记，赵学英享有占有、使用、收益、处分和留置权。2008年12月30日至2012年11月25日期间，赵学英向戴向阳支付租金共计276281元，2013年9月6日，赵学英支付购房款100万元。赵学英对涉案房产进行了两次装修改造，并一直合法居住使用涉案房产至今。 赵学英提交如下证据： 1.房屋租赁合同一份，戴向阳与赵学英于2008年12月30日签订。证明：赵学英承租崂山区李山东路22号x号楼x户房产。 2.收钱收条6张、银行回单1份。证明：赵学英已实际支付房租。 3.庭审后赵学英补交物业费、暖气费、水电费等若干。证明：赵学英已实际占有使用涉案房产。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司质证意见：1.对房屋租赁合同的真实性不予认可。根据已生效的（2018）鲁0203执异98号执行裁定书查明的内容，2014年5月15日该房产经青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司，现场查勘该房屋处于闲置状态，且被执行人戴向阳在此之前均向抵押权人每年出具房屋未出租声明。因此，申请执行人认为该房屋租赁合同无论其签署时间和签署姓名是否真实其都没有实际履行，不能阻抗本案的执行。2.银行转账的凭证与本案无关，无法证明其已经支付房屋租金，其证据也不能证明赵学英对房屋进行占有使用或者有承租关系，并且赵学英以同样的事实理由证据已向青岛市市北区人民法院提起过异议被裁定驳回，再次针对同一标的提出异议不符合一事不再理原则。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司答辩称，1.赵学英针对涉案房产已提出过异议，根据一事不再理原则，不应再受理其提出的异议申请。赵学英曾于2018年，向市北区人民法院提出过对该房屋享有租赁使用权并享有实体权利的异议，市北区人民法院审理后作出（2018）鲁0203执异98号执行裁定书驳回了案外人赵学英该异议。2.赵学英提交的证据不足以证明其主张，不应采信。1）赵学英提交的收条证据不能证明与本案有关，也不能证明其已经实际支付房租或购房款，更不能证明对涉案房产享有租赁使用权，也不能证明其实际占有使用（如未提交使用房屋产生的水、电、气、暖、物业费用等的支付凭证）；2）赵学英主张其对涉案房产享有实体权利，其实质上是否定市北区人民法院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书中对青岛银行股份有限公司延安二路支行就涉案房产享有抵押权的认定，是对判决的不服，依法应提起审判监督程序，而不是提出执行异议。3.本执行案件共查封戴向阳三处房产，分别是崂山区李山东路22号x号楼x户、x号楼x户和x号楼x户。2009年5月13日戴向阳用该三处房产向青岛银行股份有限公司延安二路支行（以下简称青岛银行）抵押贷款160万元，后该笔贷款逾期被起诉，市北区人民法院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书，判决认定该抵押权。因戴向阳对外负债很多，三处房产被多轮查封，三处房产上设立的抵押担保本金160万元，如果三处房产被拍卖戴向阳也得不到剩余款项，于是戴向阳利用实际控制的青岛瀛森创意规划顾问有限公司于2018年11月12日与青岛银行签订《债权转让协议书》，青岛银行将包括三处异议房产抵押权在内的全部债权转让给青岛瀛森创意规划顾问有限公司，转让对价款为2568653.06元，属全额转让，没有任何折扣，相当于全部还款，而不必注销抵押权，此时戴向阳便利用瀛森公司实际控制了三处房产的抵押权和处分权，从而达到怠于执行，保护自己房产的目的。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司向本院提交青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203执异98号执行裁定书一份。证明事项：该裁定是案外人赵学英就本案所涉房屋，以与本案相同的事实与理由、提交同样的证据，向法院提出同样主张，经市北区人民法院依法审理后裁定驳回其异议。市北区人民法院认定：1、青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司2014年5月15日出具的青习房评字（2014）D0347号《房地产抵押评估报告》附件三“现场查勘照片”显示涉案房产处于闲置状态（见裁定书第3页第二段）；2、赵学英的排除执行异议不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”这一要件，无权阻止强制执行程序对涉案房产的拍卖，亦不享有优先购买权和阻止向买受人交付的权利，本院对其案外人异议不予支持；（见裁定书第3页第二段）。3、裁定驳回案外人赵学英对涉案房产提出的异议。（见裁定书第3页第四段）。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行与青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出(2014)青金商初字第701号民事判决书，判决：一、青岛鲜品屋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金15889031.26元及利息434700.17元（利息已计算至2015年4月9日，之后至实际偿还之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛今朝经济有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛今朝经济有限公司承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；三、戴葵花对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴葵花承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；四、郭冠宇对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。郭冠宇承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；五、戴向阳对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴向阳承担保证责任后，有权向被告青岛鲜品屋实业有限公司追偿；六、青岛鲜品屋实业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行有权以戴葵花所有的青房地权市他字第201242021号和青房地权市他字第20××87号房产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款分别在最高债权本金余额2000万元和9701748元及相应费用范围内优先受偿；七、驳回中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的其他诉讼请求。 本院(2014)青金商初字第701号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第917号，后恢复执行案号为（2020）鲁02执恢13号。 2014年10月10日，本院向崂山区房地产交易中心送达(2014)青金商初字第701号民事裁定书以及协助执行通知书，轮后于青岛市李沧区人民法院查封涉案房产。现本院对涉案房产的查封处于首封状态。 赵学英曾向市北区人民法院就涉案房产提出案外人执行异议，2018年6月2日，青岛市市北区人民法院作出（2018）鲁0203执异98号执行裁定书，该裁定驳回了赵学英的异议请求。该案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行对涉案房产享有抵押权，抵押登记时间为2009年5月13日。 2019年7月19日，本院作出（2020）鲁02执异341号执行裁定，裁定变更北京华信汇元资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第917号案件的申请执行人。 2020年9月7日，本院作出（2020）鲁02执恢13号执行裁定书、查封拍卖公告、责令限期迁出通知书，裁定拍卖包括涉案房产在内的被执行人的多套房产，责令涉案房产的使用人于30日内迁出。 本院认为，执行程序的主要目的是迅速实现债权人经过生效法律文书确定的债权，效率是其基本价值取向，故执行异议以书面审查与形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，案外人赵学英提交的涉案房产物业费、水电费等时间均在2018年以后，现有证据不能证明赵学英已经于查封前就实际占有使用涉案房产，故赵学英的异议请求，本院不予支持。 关于北京华信汇元资产管理有限公司称本案应该适用一事不再理原则的问题。本院认为，青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203执异98号执行裁定，该案中申请执行人为青岛银行股份有限公司延安二路支行，且青岛银行股份有限公司延安二路支行已经生效法律文书确定就涉案房产享有优先受偿权，但该案驳回赵学英异议请求后未对涉案房产进行实际处置，现本院（2020）鲁02执恢13号执行案件对涉案房产系首轮查封并享有处置权；本院（2020）鲁02执恢13号执行案件的申请执行人为北京华信汇元资产管理有限公司，其对涉案房产不享有优先受偿权，故本案与市北区人民法院（2018）鲁0203执异98号执行异议案件，从案件主体到案件具体情形均不相同，故申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司关于本案应一事不再理的答辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人赵学英的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳