四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2690号 上诉人（原审被告）：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路，统一社会信用代码91511304060300064M。 法定代表人：吴兴地,公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虹，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青裕喜，男，汉族，生于1969年03月01日，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：张秀芬，女，汉族，生于1969年03月01日，住新疆奎屯市。 被上诉人（原审原告）：何芝茂，男，汉族，生于1974年10月10日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：杜晓华，女，汉族，生于1973年10月17日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所律师。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：孙科，四川华晨（南充）律师事务所实习律师。 上诉人南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）因与被上诉人青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华委托合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺亚方舟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判由诺亚方舟公司转交给何芝茂、张秀芬、青裕喜、杜晓华2019年1月－2020年1月商铺租金12,720.10元。计算方法：备案面积59.44平方米×37.80元/月/平方米×13个月＝总额29,208.82元-已付14,853.06元-业主应付税（税种及税率：增值税及附加税，租金5％+租金5％×12％）=余额12,720.1元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，表现在：1.一审判决第6页第二段1－2行认定“上述协议签订后，被上诉人按照协议约定将租赁物交给诺亚方舟公司使用”。事实上，双方不存在租赁关系，被上诉人未交付所谓租赁物，诺亚方舟也未使用所谓租赁物。2.一审判决第8页第3-4行认定“因合同期限届满后，被告诺亚方舟公司继续占有原告商铺”，不符合客观事实。该商铺从2014年至今，由承租人苏宁电器公司占有使用。3.一审判决书第8页第8行起认定“诺亚方舟公司应依法向原告支付期间所欠租金60,100.78元”错误。（1）根据合同约定和法律规定，商铺的出租人是业主，承租人是苏宁电器公司，每月租金为2246.83元（59.44平方米×37.80元/月/平方米）。苏宁电器公司将租金支付给诺亚方舟公司后，诺亚方舟公司扣除业主应承担的税款（诺亚方舟公司存在法定代扣代缴义务），应转交租金总额为27,573.13元（2019年1月1日起至2020年1月31日共13个月），不应当是74,953.84元。（2）诺亚方舟公司超越委托权限，将商铺出租给苏宁公司近十年（委托出租期限5年），且租金未达到委托协议上约定的预期标准，业主可以诺亚方舟公司存在过错为由，另行主张权利。二、一审判决确定的法律关系错误。表现在：1.本案案由是委托合同纠纷，庭审查明业主与诺亚方舟公司签订的是委托合同，委托事项是代为出租商铺；也查明诺亚方舟公司以受托人名义与苏宁电器公司签订的是租赁合同，不是转租合同。2.一审判决书第8页第1段“从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性”。一审判决该结论，未表述是从合同名称分析而来，从合同主体分析而来，还是从合同内容分析而来？只有结果，没有过程，更没有理由。3.从证据看，业主与诺亚方舟公司于2013年5月6日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》的性质是委托合同，不是租赁合同，更不“兼具委托、租赁等多种属性”。4.从法律规定看，业主与诺亚方舟公司于2013年5月6日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》的性质是委托合同，不是租赁合同，更不“兼具委托、租赁等多种属性”。5.本案《盛世天城商铺委托经营管理协议》及《补充协议》“兼具委托、租赁等多种属性”不符合法理，二者无法兼容。三、一审判决适用法律错误，表现在：1.适用合同法第一百二十四条错误，本案案由是委托合同纠纷；2.适用合同法第二百二十六条错误，本案不是租赁合同纠纷；3.适用合同法第十百三十二条错误，现行合同法无此条文。 青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令诺亚方舟公司立即返还属青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华所有的位于四川省南充市嘉陵区；2.请求依法判令诺亚方舟公司支付其占用青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华所有的上述商铺的租金62706.96元（计算时间暂定为自2019年1月1日至2020年1月31日止，计算方式为：按补充协议约定的第六年月租金97元／平方米×59.82平方米×13个月减去已支付的12726.06元，租金计算至诺亚方舟公司返还商铺或双方签订新协议为止）；3.请求依法判令诺亚方舟公司支付2014年至2018年未按时支付租金的违约金15000元（计算方式为：协议约定违约方向守约方支付违约金5000元×5年，酌情请求15000元）；4.因诉讼产生的一切费用由诺亚方舟公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2013年5月6日，何芝茂、张秀芬与南充金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201305060567），购买了南充金宇房地产开发有限公司开发的位于南充市嘉陵区嘉南路盛世天城1幢1层122铺（建筑面积为59.82平方米）。同日，何芝茂、张秀芬（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）签订了一份《盛世天城商铺委托经营管理协议》，协议主要条款约定：乙方接受甲方的委托，对甲方所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理；委托经营管理的期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。管理期限届满，双方如需续签合同，应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同；与承租户签订租赁合同时，甲方应向乙方支付第一年管理佣金按商铺第一年租金的5%提取，税金由甲乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金。甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得干涉乙方的正常经营管理活动。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权，经营期限届满，若甲方将本合同项下商铺委托经营的，在同等条件下乙方享有优先权；双方应当恪守本合同项下的约定，应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。同时，何芝茂、张秀芬（甲方）与诺亚方舟公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，约定“经甲、乙双方友好协商，为了商场的经营管理能够良性的运营，甲方将在盛世天城购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件；同时，也同意乙方在经营过程中直接与第三方签订租赁合作协议。如其中有关涉及到甲方利益权益时，必须经得甲方同意后方可执行。甲方商铺位于南充市嘉陵区，盛世天城商业广场一层122号59.82㎡（建筑面积）经营—品类—品牌。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准。如下表：                            第一年                       系数                       优惠             比例                       保底租金（元／㎡）                       实收租金（元／㎡）                       备注                               月                       年                       月                       年                               第一年                       0.6                       -40%                       97                       1164                       59                       708                                                     第二年                       0.7                       -30%                       97                       1164                       68                       816                                                     第三年                       0.8                       -20%                       97                       1164                       78                       936                                                     第四年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第五年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第六年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     第七年                       1                       持平                       97                       1164                       97                       1164                                                     ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                                      乙方与第三方签订租赁协议时，再与甲方结算双方所协定的商铺保底租金，超出保底租金以外的溢价租金，第一年乙方将在其中抽取50%作为乙方的经营管理费用。……。”。补充条款：甲方确保从第六年开始继续将该物业委托给乙方，乙方会同甲方、承租方，三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市而确定，每年甲方收益不得低于实收租金。 上述协议签订后，青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华按照协议约定将租赁物交给诺亚方舟公司使用。青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华提供的账户交易明细显示诺亚方舟公司支付租金情况如下：2014年7月3日支付4,588.19元、2014年9月3日支付10,588.14元、2014年11月10日支付7,058.76元、2015年2月10日支付11,389.73元、2015年4月30日支付12,203.28元、2015年7月24日支付12,203.28元、2016年1月26日支付12,203.28元、2016年2月4日支付6,998.94元、2016年5月19日支付6,998.94元、2016年5月23日支付13,997.88元、2016年8月30日支付9,326.92元、2016年12月8日支付18,663.84元、2017年5月5日支付966.51元、2017年6月15日支付22,011.11元、2017年6月16日支付22,011.11元、2017年10月27日支付1,280.51元、2018年1月16日支付23,361.24元、2018年2月8日支付8,703.81元、2018年3月22日支付8,703.81元、2018年4月16日支付17,407.62元、2018年8月16日支付8,703.81元、2018年9月30日支付8,703.81元、2019年1月23日支付17,407.62元。双方认可2019年5月29日支付2,127.00元、2019年7月26日支付6,363.03元、2019年9月4日支付6,363.03元，共计14,853.06元。 2014年7月15日，诺亚方舟公司作为出租方（甲方）与南充苏宁云商销售有限公司作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：标的物：本合同租赁物位于南充市。租赁面积：租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米。租赁期限：9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁云商销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为南充苏宁易购销售有限公司。 一审另查明，盛世天城商圈系诺亚方舟公司统一打造，由诺亚方舟公司与众多小业主签订租赁合同或委托经营管理协议后，再由诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给南充苏宁易购销售有限公司等商户。 一审再查明，案涉商铺后办理了房屋产权手续，所有权人为青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华，四人按份共有，建筑面积为59.44平方米。 一审法院认为，青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华通过买卖取得涉案商铺的所有权，有权对该商铺进行委托经营。青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华与诺亚方舟公司于2013年5月6日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。因合同期限届满后，诺亚方舟公司仍然继续占有青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华商铺、支付租金，并继续对外招商出租，双方形成不定期委托经营管理关系，租金应继续按补充协议的约定“每年收益不得低于实收租金”执行。现原告要求诺亚方舟公司支付欠付的租金，该院依法予以支持。自2019年1月1日起至2020年1月31日止，诺亚方舟公司应当向青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华支付租金为74,953.84元（59.44平方米×第六、七年租金标准97元／平方米／月×13个月），扣减其已经支付的租金14,853.06元，诺亚方舟公司应依法向青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华支付期间所欠租金60,100.78元。2020年2月1日之后的租金，青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华可待诺亚方舟公司应支付之时另行主张。 关于青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华请求返还商铺问题。诺亚方舟公司与南充苏宁易购销售有限公司签订的9年10个月合同期限虽然超出了青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华与诺亚方舟签订的5年合同期限，但青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华与诺亚方舟公司签订的补充协议约定青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华将购买的商铺全委托诺亚方舟公司进行统一经营管理，并同意商场指定的租金标准，现在青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华与诺亚方舟公司系不定期租赁关系，双方并未申请解除合同，诺亚方舟公司仍有权转租该商铺。案涉商铺与相邻商铺之间并未进行物理分割，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华在购买商铺后即将其交由诺亚方舟公司统一经营管理，并按照合同约定收取租金，案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独返还，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。加之南充苏宁易购销售有限公司作为商家租用面积达3215平方米，前期投入巨大，促进盛世天城商圈的繁荣稳定具有重大意义。因此，青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华请求诺亚方舟公司返还商铺的请求，不予支持。 关于诺亚方舟公司是否违约问题。青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华与诺亚方舟公司签订的协议未约定租金的支付时间，且诺亚方舟公司陆续在向青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华支付租金，故青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华要求诺亚方舟公司支付违约金的请求不予支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第二百二十六条、第十百三十二条之规定，判决:一、南充诺亚方舟商贸管理有限公司于判决生效之日起十五日内向青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的欠付租金60,100.78元；二、驳回青裕喜、张秀芬、何芝茂、杜晓华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取921元，由南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致 本院认为，本案争议焦点：1.本案合同性质；2.关于租金如何计算。 关于焦点一。从双方签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》，尽管合同约定被上诉人委托上诉人对“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理，但同时约定在本合同有效期限内，上诉人向被上诉人收取商铺租金，被上诉人应当按照本合同约定，将商铺交给上诉人全权经营管理，上诉人有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权。其中，上诉人利用被上诉人的商铺从事经营活动，上诉人向被上诉人给付租金，表明双方建立租赁法律关系。且双方还签订《补充协议》，对租金标注进行了约定。事实上，上诉人租赁被上诉人的商铺后，上诉人以自己的名义又与案外人签订租赁合同，被上诉人收取的租金由上诉人支付，并非由案外人支付。案外人与上诉人签订的租赁合同产生的法律关系对被上诉人并不产生约束力，进一步表明上诉人与被上诉人之间不是委托法律关系。 关于焦点二。上诉人向被上诉人应付的租金应按双方合同约定标准计算。在上诉人与被上诉人签订合同期限届满后，尽管双方未再续签合同，但上诉人利用被上诉人的商铺继续与案外人签订了租赁合同，上诉人应当参照与被上诉人原约定的租金标继续给付租金。上诉人上诉主张按照与案外人约定的租金标注给付租金，因上诉人与案外人之间关于租金标准的约定对被上诉人没有法律约束力，不予支持。 综上，诺亚方舟公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,842元，由南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年九月十六日 书记员  杨鹏立