福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5342号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王长玲，男，1963年11月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈凯（王长玲女婿），住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏大兴，男，1982年10月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人王长玲因与被上诉人苏大兴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王长玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判苏大兴向王长玲支付拖欠的2020年2月10日至2020年3月4日的租金13648元；3.改判苏大兴向王长玲支付违约金47400元（押金对抵）；4.驳回苏大兴的诉讼请求；5.本案一审、二审诉讼费均由苏大兴承担。事实和理由：1.案涉合同约定违约金为3个月租金，符合法律规定且并未过高。案涉合同租期仍有17个月之久，疫情影响仅是短期存在,不属于不可抗力造成合同完全无法履行的情况，苏大兴系以疫情为借口，逃避诚信履约之义务，系恶意违约，一审法院调低违约金明显不当，将助长违约不正之风，应依法予以纠正。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新型肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，享有合同单方解除权的是守约方而非违约方。苏大兴擅自于2020年2月23日搬店，并未得到王长玲的同意，王长玲亦不同意解除合同。后在苏大兴明显违约拒付租金的情况下，为防止损失扩大，王长玲才于2020年3月4日无奈通知苏大兴解除合同，并收回店铺使用权，故2020年3月4日才是合同解除日，苏大兴应付租金、水电及物业费的截止日应以此日为准。3.《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第十条规定“在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金”，鼓励出租人适当减免租金的前提是双方遵守合同的协议，而本案中苏大兴已经违约，故一审判决对2月租金减半并不适当。 苏大兴辩称：1.苏大兴在一审提交的证据证明其在延缓交租告知和协商减免租金等方面都做的很到位，当时王长玲并未表示异议。2.在王长玲一再拖延拒绝协商确认减免租金的情况下，再继续履行合同明显对苏大兴造成巨大的不公平，苏大兴无奈提出解约，并于2020年2月22日实际搬离店面，尽到了明确告知义务，合同解除日期应该为2020年2月22日。3.苏大兴因疫情原因被迫终止经营，并非恶意违约，对于实际使用店铺期间的租金应得到合理的减免。根据商场通行做法，王长玲很可能已接受产权人给予两个月免租优惠。王长玲赚取合同差价、接受免租优惠、扣下苏大兴押金又顺利将房屋再次出租，在疫情下享受了最大利益。一审判决合理公正，请求予以维持。 苏大兴向一审法院起诉请求：1.判令王长玲退还租赁押金47400元；2.判令王长玲退还2020年1月30日至2月10日租金5686元；3.判令王长玲承担本案所有诉讼费用。 王长玲向一审法院反诉请求：1.判令苏大兴支付拖欠的2020年2月10日至2020年3月4日的租金14118元；2.判令苏大兴支付拖欠的2020年1月份及2月份水电费及物业费1106.8元；3.判令诉讼费由苏大兴承担。诉讼过程中，王长玲增加诉讼请求为：依法判令苏大兴支付违约金47400元。 一审法院认定事实：2018年3月2日，以王长玲为出租方（甲方），以苏大兴为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定如下：一、甲方现把中亭街利安苑E1-54号（以下简称“租赁店面”）出租给乙方，用于服装批发及零售；合同约定商铺租赁期为2018年3月10日至2021年7月15日，并约定在2018年3月10日至2019年7月15日期间，每月租金为15800元，在2019年7月15日至2020年7月15日期间，每月租金为17060元，在2020年7月15日至2021年7月15日期间，每月租金为18430元，租金在每月10日以月交租金型式交纳；并约定租赁期间物业费、水电费双方各付50%;合同约定押金为47400元，并约定租赁期间双方必须信守合同，违约方须向对方交纳三个月租金作为违约金（47400元）。该合同还就其他事项进行了约定。王长玲、苏大兴分别在合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印。 合同签订后，苏大兴向王长玲支付了押金47400元，王长玲将租赁场地交付给苏大兴使用。苏大兴每月交纳租金至2020年2月10日、交纳水电物业费至2019年12月止。之后未付租金和水电物业费。 2020年2月22日，苏大兴通过微信和书面形式向王长玲发函，要求解除双方之间的合同。2020年2月23日，苏大兴已将租赁场地内物品搬走。 另查明，台江区后洲街道玉环路6号中亭街改造利安苑连体部分楼1层54店面的所有权人为吴华银（系案外人），建筑面积47.59平方米，所有权证号榕房权证Ｒ字第××号。2018年6月8日，吴华银作为甲方，王长玲作为乙方，双方签订了从2018年7月15日至2021年7月15日为期3年的《店面租赁合同》，甲方将租赁店面出租给乙方经营使用。吴华银并出具一份证明，知晓并同意承租方王长玲于租赁期间对租赁店面转租他人用于服装经营。 一审法院认为：苏大兴与王长玲于2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。苏大兴主张新冠肺炎疫情及政府防控措施属不可抗力的情形，并致使承租店面用于经营营利的目的无法实现，据此提出解除合同，并要求王长玲退还疫情期间的租金及返还租赁押金。一审法院认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠肺炎疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是，本案案涉店面租赁期间至2021年7月15日才届满，苏大兴提出解除合同要求时距合同期满尚有17个月，在此期间防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，苏大兴仍可利用租赁店面经营以获得利益。由此可以认定，新冠肺炎疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致苏大兴未实现任何权利无法实现的程度。苏大兴主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，不予采纳。苏大兴于2020年2月23日多次提出解除租赁合同要求，即明确表示不履行合同债务，已构成违约。王长玲作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。苏大兴于2020年2月23日将租赁店面腾空，通过微信发送给王长玲要求解除合同的聊天记录具备解除合同的法律效力，应当认定王长玲以其行为同意解除了与苏大兴签订《房屋租赁合同》，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2020年2月23日解除。 对于王长玲主张苏大兴支付未付租金问题。如前所述，案涉《房屋租赁合同》于2020年2月23日解除，苏大兴亦于解除当日返还租赁店面，苏大兴也支付租金至2020年2月10日止，故对王长玲反诉要求苏大兴支付2020年2月23日至2020年3月4日的租金诉请无据，亦不予支持。但苏大兴要缴纳2020年2月10日至2020年2月22日期间的租金为3412元（17060元/30天×12天÷2）。 对于苏大兴主张退还已付房屋租金5686元（2020年1月30日至2020年2月10日）的诉请，一审法院认为，苏大兴于2020年2月23日将租赁店面交付给王长玲，租金交到2020年2月10日，由于确因疫情原因，导致苏大兴使用租赁店面受到影响，故一审法院酌定苏大兴2月应支付的租金减半，苏大兴多付的2020年2月份租金2843元[（17060元÷30天）×10天÷2]，王长玲应予以退还，抵扣苏大兴要缴纳的租金后，苏大兴应再支付租金569元（3412元-2843元）给王长玲。对于苏大兴诉请返还租赁押金（履约保证金）的问题。《房屋租赁合同》第九条约定，甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方作为押金，租赁期结束后甲方退还给乙方。第十条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。如前所述，《房屋租赁合同》系因苏大兴违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人苏大兴的违约行为，与新冠肺炎疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，租赁店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，苏大兴因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，一审法院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，对王长玲提出要求苏大兴支付违约金47400元，酌定为31600元，该款从苏大兴缴纳的押金中抵扣。王长玲诉请超过部分，不予支持。同时，一审法院判令王长玲向苏大兴退还租赁押金15800元，苏大兴诉请超过部分，也不予支持。王长玲诉请苏大兴支付拖欠2020年1月份及2月份的水电费和物业费1106.8元，一审法院认为，王长玲提供了水电和物业费的收费通知书，苏大兴也对此无异议，对王长玲该诉请，予以支持。 综上，判决：一、王长玲应于本判决生效之日起十日内向苏大兴退还租赁押金15800元；二、苏大兴应于本判决生效之日起十日内向王长玲支付租金569元和2020年1月份至2020年2月份水电费和物业费1106.8元，共计1675.8元；三、苏大兴应于本判决生效之日起十日内向王长玲支付违约金31600元，该款已从苏大兴缴纳的押金中抵扣；四、上述（一）和（二）判项相抵扣后，王长玲应于本判决生效之日起十日内向苏大兴退还租赁租金和押金，共计14124.2元；五、驳回苏大兴的其他诉讼请求；六、驳回王长玲的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1127元，减半收取计564元，由苏大兴负担367元，王长玲负担197元；反诉案件受理费583.3元，由王长玲负担336元，苏大兴负担247.3元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审中另查明：1.2020年2月22日，苏大兴通过微信形式向王长玲发出《解除合同告知函》，提出解除案涉合同并要求退还押金及部分租金，王长玲未作回复。2.2020年2月26日，苏大兴通过微信形式向王长玲发出《退还押金协商函》，部分内容如下：“……我方于2月22日发出解除合同函给贵方，并于2月23日清空店铺，并拍摄视频方式告知贵方店铺使用权交还……”，王长玲未作回复。3.2020年3月4日，王长玲发送微信给苏大兴，部分内容如下：“鉴于贵方已清空店铺，并于2020年2月22日发解除合同告知函给我方，按合同约定，贵方已违约……我方也正式通知贵方解除合同，现我方有权收回合同所约定的店铺使用权。”4.王长玲确认，店面所有权人吴华银为其免除2个月租金，且王长玲已于2020年4月15日将店面重新出租。 本院认为，根据二审查明的事实，王长玲对苏大兴于2020年2月22日发出的《解除合同告知函》及2月23日清空店铺的行为均已知悉，但均未对此提出异议，表明其已同意苏大兴提出的解除案涉合同的要求，故一审法院认定案涉合同于2020年2月23日解除，符合实际情况。王长玲上诉主张案涉合同解除时间应为2020年3月4日、相关费用计算的截止日期应为此日，依据不足，不予采纳。 案涉合同因苏大兴的违约行为而导致解除，苏大兴应承担相应的违约责任。但是，疫情客观上严重影响店面经营，苏大兴据此提出解除合同系事出有因，且王长玲事实上已自产权人处得到免除2个月租金的优惠并在两个月内将店面重新出租，综合考虑合同的实际履行情况、主观恶意程度、违约所造成的后果等，一审酌情调低苏大兴应承担的违约金和2月份租金，判决合理，本院予以支持。 综上所述，王长玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1166.6元，由王长玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃