西安市鄠邑区人民法院     民事  判  决  书   （2020）陕0118民初3173号   原告：何红娃，男，1971年4月2日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘选民，陕西迎旭律师事务所律师。   被告：张福民，男，1976年9月5日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：肖永战，陕西明南律师事务所律师。   原告何红娃与被告张福民商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何红娃及其委托诉讼代理人刘选民，被告张福民及其委托诉讼代理人肖永战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告何红娃向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照《协议》约定赔偿原告同期购房差价35万元；2、判令被告双倍返还原告购房定金12万元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月24日，陕西中发建设有限公司（以下简称：中发公司）和西安双成置业有限公司（以下简称：双成公司）签订了《名仕华庭项目消防施工合同》，并约定40%的工程款以住宅房屋折抵形式支付，住宅房屋折抵价为3750元/平方米（建筑面积）。2017年7月24日双方又在《补充协议》约定：“乙方在施工过程中有权销售已折抵房屋，甲方应确保该房屋能正常买卖。”2018年1月23日，被告张福民向原告出示了《名仕华庭项目消防施工合同》及《补充协议》，并以中发公司代理人的名义向原告推销抵扣房屋，原告在看到上述合同及协议的基础上，签订了购房《协议》并约定房屋面积为125平方米/套、房屋单价为3750元/㎡，每套房屋定金6万元，双方特别约定了房款按照交房进度逐批支付、违约赔偿损失的计算方法：“房屋出售人张福民不能单方终止本协议，若单方终止协议，则分别退还购房人全部房款，分别补偿以上五位购房人同期市场房屋差价”。协议签订后，原告按照协议约定于2018年1月24日即履行了定金交款义务6万元，至此原告便处于等待被告通知按期交房、付款状态。另据悉，中发公司承包的双成公司消防工程现已完工。后经多次协商，被告仍以各种理由拒不履行协议约定的交房义务，导致购房事宜拖延至今。在此期间鄠邑区房价由3750元/平方米左右飙升至约8000元/平方米，致使因房价上涨而给原告造成了巨大的房屋差价损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。原告特依法诉如所求，请法院依法予以支持。   被告张福民辩称，不同意原告的诉讼请求。 一、本案原告个人对被告无诉权。房屋买卖《协议》，是被告与包括原告在内的5人共同签订的，是被告与5人成立一个房屋买卖关系（预约），不是被告与5人成立5个买卖关系，所以本案原告个人对被告无诉权。二、被告并未以约定价格条件取得的工程款抵扣房屋，本案合同不具备履行条件。买房协议表明，买方所买房屋是被告为双成公司完成消防工程的工程款抵扣房，单价为3750元/平米，消防工程补充协议载明，被告只能出售已折抵房屋，所以购买人只能在开发商以3750元的价格以房抵债的条件下才能要求被告以相同的价格向他们卖房。现被告并未以该价格取得抵扣房，因此本案合同不具备履行条件。三、由于消防工程未能在合同签订后短期内开工，房价又上涨过快，本案预约的签约条件已不能成就。本案合同签订于2018年1月23日，当时的房价是3750元，2018年8、9月房价已上涨至6500元左右，合同签订时消防工程尚未开工。直到2019年5月5日才开工，工程开工时房价已飙升至7500元左右，所以工程开工时，发包方以3750元单价向被告以房抵债已不可能，发包方在2018年8月的消防工程变更合同中也删除了原价格条款，所以本案预约的签约条件已不能成就。四、原告无权按当前房价要求房屋差价损失。早在2018年6、7月份，被告已告知买方，因房价增长太快，工程何时开工又不能确定，让他们退回所交定金，鉴于双方都是乡党和熟人，被告当时还表示可以适当付些利息。但买方坚持不愿退款。后被告两次取得抵扣房，两次以抵扣价5800元（室外工程）和6500元的价格征询买方意见时，买方都不愿买，而这些价格都低于当时市场价近千元。所以原告既不要退款，又不要房屋，其现在即使有房屋差价损失也是自己造成的。何况原告只交了6万元定金又不是交了买房全款，不影响其当时重新购房的购买力，因此房屋价差损失也是其未采取适当补救措施造成的，不能要求被告承担。五、原告对违约金和定金罚则同时适用不合法。合同法116条规定，违约金与定金是选择适用关系不能同时要求。六、严格按合同约定，被告对原告所交定金房款有权不予退还。购房协议约定，买方应交定金30万元，但截止今天买方实交定金只有24万元，定金同时又是一期购房款，合同约定购房人不能按时足额交纳房款，所交房款不予退还。七、本案与中发公司无关。被告最初虽是以中发建设名义承揽的消防工程，但与原告方签订购房合同的是被告个人，合同讲究相对性，所以中发公司与原告没有任何关系。综上，原告诉讼请求不能成立，依法应予驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年上半年，被告以中发公司的名义与双成公司签订了《户县名仕华庭项目消防工程施工合同》，合同约定中发公司承包双成公司1#至8#楼消防项目；中发公司当月上报工程量，次月5日前双成公司向中发公司支付工程进度款总额的75%，双成公司按当月进度款总额的60%向中发公司以货币形式支付（抵房在前），剩余40%以住宅房屋折抵形式支付，住宅房屋折抵价为3750元/平方米；折抵价款的住宅房屋楼位、楼层及建筑面积，房屋交接等中发公司与双成公司销售部门另行签订合同等。2017年7月24日，中发公司与双成公司又签订了补充协议，协议约定：中发公司在施工过程中有权销售已折抵房屋，双成公司应确保该房屋能正常买卖及其他相关权利、义务。   符浪涛与原、被告均有亲属关系。经符浪涛介绍，2018年1月23日，吴浩、吴浪、符铁、符浪涛及原告何红娃五人与被告张福民签订了《协议》，协议约定：“现有吴浩、吴浪、符铁、符浪涛、何红娃（购房人）从张福民（出售人）处购买商品房五套（其中何红娃约为125平方，其余四人全部约为136平方）。该商品房系张福民为西安双城置业在鄠邑区XX村附近开发建设的名仕华庭项目所施工的消防工程款抵扣房，该房单价为3750元/平方米，双方就购房事宜协议如下：一、购房人预交购房定金每套陆万元整，五套共计：三十万元整。二、房屋单价为3750元/平方米、无楼层差价，房屋总价按照房管部门核实的实际面积结算。楼层、房号根据房屋出售人张福民在XX城XX户自行选择确定（出售人确保购房人所购房产楼层、房号合法有效）。三、房款二次缴纳时间为西安双城置业、售楼部为中发公司确定楼层房号之后（认定依据系西安双城置业为中发公司出具的合法书面文件为准）购房人三日内向出售人交付总房价的百分之五十；XX房XX城XX房合同，购房合同签订后交款金额不低于总房价的百分之八十；开发商售楼部或出售人通知交付所购房屋钥匙之日同时交清剩余房款领取所购房产钥匙，出售人会同开发商给购房人出具购房全款票据。四、购房人承担购房合同手续费每套不超过两万元。五、因西安双城置业遇不可抗拒力导致名仕华庭所建房屋不能买卖，出售人张福民退还购房人所交房款本金共计三十万元整；房屋出售人张福民不能单方终止本协议，若单方终止协议则分别退还购房人所交全部房款、分别补偿以上五位购房人同期市场房屋差价。若购房人不能按时缴纳房款，所交房款不予退还……       协议签订后当天，原告何红娃通过现金方式预付被告张福民购房定金5万元，次日又通过符浪涛给被告张福民转账1万元，共计6万元。   2018年5月，被告张福民告诉符浪涛工程干不了，房子无法抵。2018年6月，被告张福民告诉原告在内的五位购房人房屋无法抵。之后，符浪涛组织原、被告协商解决未果。    2018年8月20日，被告作为中发公司西安分公司负责人与双成公司又签订了《名仕华庭项目消防施工合同》合同约定，中发公司西安分公司承包双成公司1#至8#楼及地下车库消防项目，合同约定双成公司按当月进度款的60%向中发公司西安分公司以货币形式支付（抵房在前），剩余40%以住宅房屋折抵形式支付，未约定住宅房屋折抵单价。双方又重新签订了补充协议。2019年5月6日消防工程开始施工。2019年12月27日，中发公司西安分公司与双成公司双方又签订了《抵房协议》，对于8号楼部分房屋按照每平米6500元抵偿工程款。   2020年6月24日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。另查明：涉案名仕华庭项目1-8号楼至今未取得商品房预售许可证。审理中，被告撤回对陕西中发建设有限公司的起诉。被告称其系陕西中发建设有限公司的实际施工人。符浪涛称其本人未向被告预交购房定金，曾代原告向被告预交10000元。被告表示五位购房人，其共收到24万元。审理中，因被告不同意调解，致本案无法调解。   本院认为，由于涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，原、被告签订的商品房销售协议违反法律规定，应为无效。导致协议无效，原、被告均有过错，由于协议无效，定金及违约条款亦属无效，故对原告要求被告赔偿差价35万元及双倍返还定金之诉讼请求，本院不予支持。协议无效，被告应返还原告所交定金6万元及利息。被告辩称，系被告与五人成立的一个房屋买卖合同，由于双方协议约定五人购买五套，预交定金每套六万元，其中原告的购房面积为125平方，其余四人全部约为136平方，对象特定，故对被告该辩称，本院不予采信。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：   一、被告张福民于本判决生效后十日内返还原告何红娃购房定金60000元。   二、被告张福民于本判决生效后十日内返还原告何红娃定金利息，利息以60000元为基数，自2018年1月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   三、驳回原告何红娃其余之诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费8350元，由原告何红娃负担 7000 元，被告张福民负担1350元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                 审  判  长张保育                  人民陪审员张宏斌   人民陪审员田继红     二〇二〇年九月二十一日                      书  记  员万遥遥          1