福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1219号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省元和房地产开发有限公司，住所地福建省政和县熊山解放街旗山弄**（原水轮机厂内）。 法定代表人：祁欢，总经理。 委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏万进，福建宽达（政和）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄光沛，男，1991年7月7日出生，汉族，职工，住福建省政和县。 委托诉讼代理人：吴成明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 上诉人福建省元和房地产开发有限公司（以下简称元和房地产公司）与被上诉人黄光沛房屋买卖合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2020）闽0725民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元和房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄光沛的一审诉讼请求，支持元和房地产公司的一审反诉请求。事实和理由：1.本案购房余款500000元支付时间应为《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付时间即2017年12月30日。涉案合同对购房余款500000元约定通过银行贷款方式支付。该合同虽未约定500000元购房余款的具体的支付时间，但对交房时间约定明确，故应以交房时间作为购房余款的支付时间。2.《商品房买卖合同（预售）》是分期付款的买卖合同，黄光沛未支付的到期金额达全部价款的五分之一以上，元和房地产公司主张解除合同符合法定条件。黄光沛购买涉讼商品房的总价款为775778元，首付款为275778元，余款500000元双方约定通过银行贷款方式支付，即在农业银行政和支行办理组合贷业务，其中公积金贷款300000元，商业按揭贷款200000元。双方于2017年6月22日办理银行贷款申请手续，但由于黄光沛收入未达银行要求，造成银行贷款审核无法通过。以2017年12月30日为购房余款500000元的支付时间，黄光沛未支付的到期金额此时已达全部价款的五分之一以上。据此，元和房地产公司根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定主张解除合同能够成立。 黄光沛辩称，1.涉案合同对于购房余款仅约定了支付方式，而未约定付款时间，因为按揭贷款本身存在需要银行审批等不确定因素，故双方未明确具体履行时限。实际上黄光沛一直在积极履行付款义务，元和房地产公司亦予以配合办理贷款申请，双方分别于2017年6月22日、2019年5月向南平市住房公积金管理中心申请办理银行按揭贷款，但均因元和房地产公司信用存在问题及案涉项目面临烂尾风险导致无法办理。元和房地产公司至今未交付房屋，其主张按照合同约定的交房期限作为付款时限系对法律的误解，亦无事实依据。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条的规定，涉讼合同并不属于分期付款买卖合同，因此《中华人民共和国合同法》第一百六十七条不能在本案中适用。3.涉讼楼盘已基本建成，且部分商品房已由业主装修并实际入住，故涉讼商品房已具备现实交付的条件，合同完全可以履行，而对于购房余款支付问题，双方可根据实际情况进一步协商。 黄光沛向一审法院起诉请求：判令元和房地产公司立即向黄光沛支付逾期交房违约金暂计184092.12元（自2017年12月31日，以全部房价款775778元为基数，按照日万分之三的利率标准计算，暂计至2020年3月1日，实际应计算到交房之日止）。 元和房地产公司向一审法院提出反诉请求：解除元和房地产公司和黄光沛签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由黄光沛支付元和房地产公司违约金50000元。 一审法院认定事实：2017年6月16日，元和房地产公司（出卖人）与黄光沛（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，预售许可证号：（政）房预售证第2014.02号。合同主要约定黄光沛购买元和房地产公司开发的政和县城关七星国际广场9幢6层601单元商品房，建筑面积131.11平方米，购房总价款775778元。合同第七条付款方式及期限约定:买受人按贷款方式按期付款。2017年5月23日前支付现金275778元，银行按揭200000元，公积金贷款300000元，银行按揭和公积金未约定付款时间。第八条逾期付款责任约定：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。第十一条交付时间约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订之日，黄光沛支付首付款人民币275778元，元和房地产公司开具增值税普通发票。上述《商品房买卖合同（预售）》于2017年6月19日在政和县房产交易管理所进行合同备案。于同日在政和县不动产登记中心进行预告登记，权利人为黄光沛。后买卖双方曾于2017年6月22日向南平市住房公积金管理中心申请办理银行贷款手续，黄光沛按照要求提交了公积金受理的相关材料，但未能成功。2019年5月双方再次前往南平市住房公积金中心申请办理公积金贷款事宜，亦未成功。黄光沛至今未向元和房地产公司支付剩余500000元购房款。元和房地产公司的上述地产项目至今未竣工验收，至今也未将房屋交付给黄光沛。 黄光沛的代理律师吴成明于2020年4月22日向12345提出诉请，内容为：本人于2017年6月购买政和县七星国际广场商品房一套，开发商（出卖人）是元和房地产公司，为何迟迟办不了公积金贷款及商业贷款？什么时候才可以办理贷款？南平市住房公积金管理中心于2020年4月23日回复：政和县七星广场开发商暂时不满足公积金贷款楼盘准入条件。您可选择联系开发商申请办理现房准入贷，即在房子竣工验收后可以办理不动产权证时，使用现房抵押申请公积金贷款。南平银监分局于2020年4月23日回复：该项目存在手续不完善、存在烂尾可能，开发商法人更换频繁等问题，为防止风险，政和辖区内银行尚未开展或者已停止与该楼盘合作。黄光沛于2020年5月13日向12345提出诉请，内容为：本人黄光沛购买政和县七星国际广场商品房一套，开发商（出卖人）是元和房地产公司。开发商跟本人最近一次于2019年5月提交住房公积金贷款申请，并提供了相应的材料。但至今没有办理贷款，亦没有任何答复为何办理不了贷款？请求立即予以答复1、是否可以办理贷款？2、如不可以贷款，是何原因？3、如何解决？同日，南平市住房公积金管理中心回复：2019年5月，建阳市农村信用合作联社职工，（现为中国人民银行浦城县支行）黄光沛购买坐落于政和县城关七星国际广场9幢6层601单元的房产，到我管理部申请公积金贷款，由于开发商原因，该房产所在楼盘已不符合公积金贷款准入条件，另当时该房产不动产权证无法马上办理，达不到现房准入贷条件，因此，出于贷款风险防控，我管理部没有受理该笔贷款申请。2020年5月6日，国家税务总局政和县税务局向福建建达（马尾）律师事务所作出情况说明：元和房地产公司因欠缴税费，2017年7月起被限制购票。 2017年10月30日政和县人民法院作出的（2017）闽0725执254号执行裁定书已将元和房地产公司纳入失信被执行人名单库。 一审法院认为，本案的焦点在于：一、元和房地产公司是否存在逾期交房违约行为，并承担逾期交房违约责任；二、《商品房买卖合同（预售）》是否达到解除条件。 关于第一个焦点。元和房地产公司是否存在逾期交房违约行为，并承担逾期交房违约责任。一审法院认为黄光沛与元和房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后,黄光沛按照约定交付首期房款275778元,履行了首期合同义务，但元和房地产公司未在合同约定的交房期限内即2017年12月30日前按约交房给黄光沛,违反了双方合同约定，存在逾期交房的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现元和房地产公司逾期交房超过90日，黄光沛诉请按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，继续履行合同，并要求元和房地产公司自2017年12月31日即逾期交房之日起按照全部房价款日万分之三支付违约金，符合双方合同约定，但元和房地产公司认为该违约金标准过高，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案黄光沛未举证证明其因元和房地产公司逾期交房造成的损失数额，黄光沛实际支付购房款为275778元，尚有500000元购房款未结清，当事人约定按照全部房价款日万分之三支付违约金已超过造成损失的百分之三十，结合本案合同履行程度、当事人的过错程度、预期利益等因素综合考量,依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则,以及兼顾违约金系补偿为主、惩罚为辅的双重功能性质，本案逾期交房违约金计算标准调整为:以黄光沛已付购房款275778元的1.3倍即（358511元为基数）按日万分之三为标准向黄光沛支付2017年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金,较为妥当。元和房地产公司辩称系因黄光沛收入不符贷款条件，造成无法通过银行按揭贷款支付500000元购房款，黄光沛未能履行合同的主要义务，元和房地产公司无向黄光沛交付房屋的义务，也不存在违约问题。一审法院认为，黄光沛有依约支付首期房款，对于剩余500000元银行贷款部分购房款双方并未约定履行期限，且从元和房地产公司提交的黄光沛申请办理公积金贷款的相关资料来看，黄光沛亦是配合公积金贷款提供相应资料，资料中虽有黄光沛的个人收入情况，但不能证明无法办理贷款原因系因黄光沛的收入问题导致，相反，黄光沛提交的税务情况证明及南平市咨询件答复能够证实元和房地产公司因欠缴税费已于2017年7月起被限制购票，本案双方当事人于2017年6月22日向公积金中心申请办理公积金贷款，根据公积金办理的时限要求及相关流程，与黄光沛的个人收入问题相比，无法办理公积金原因系元和房地产公司的税务问题导致的具有高度盖然性，故对元和房地产公司的辩解意见不予采纳。 关于第二个争议焦点。合同是否达到解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即只有在符合法定或约定解除条件时，合同当事人方可解除合同，且解除权必须在法定或约定的期限内行使。本案中，双方订立的《商品房买卖合同（预售）》并未对银行按揭贷款的500000元部分约定履行期限，根据《合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，黄光沛可以随时履行，元和房地产公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。元和房地产公司未提供证据证实其于2017年6月22日、2019年5月不能办理贷款后向黄光沛发函进行催告，及给予黄光沛必要的准备时间，元和房地产公司诉称其有多次通知黄光沛限期交款或减少贷款额度，但未提交证据证明，元和房地产公司主张因黄光沛个人收入问题导致贷款不能办理，该主张已于焦点一部分阐述说明不予采纳，且黄光沛作为守约方庭审中坚持要求继续履行合同，也表示有能力以非贷款方式支付剩余尾款，元和房地产公司提供的现有证据不足以证明黄光沛存在逾期支付购房款的违约行为，其主张根据《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定享有解除权，无事实依据，另元和房地产公司也未提交证据证明合同达到法定解除的条件，即本案元和房地产公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》既无约定解除条件也无法定解除条件情形，故对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建省元和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向黄光沛支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以358511元为基数从2017年12月31日起按照日万分之三的利率标准计算至实际交房之日止；二、驳回福建省元和房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为元和房地产公司解除合同之主张能否成立。《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容合法，系双方当事人的真实意思表示，应当认定为有效合同。双方当事人均应全面履行合同义务。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定500000元购房尾款的支付方式为：以银行按揭贷款方式支付200000元，以公积金贷款方式支付300000元。但《商品房买卖合同（预售）》未明确该笔款项的支付期限。根据合同约定，本案买卖双方曾于2017年6月22日、2019年5月两次向南平市住房公积金管理中心申请办理贷款手续，黄光沛亦按照要求提交申请公积金贷款的相关材料，但其申请均未获审批。鉴于元和房地产公司未能提交充分、有效证据证明贷款手续未能成功办理系黄光沛自身因素所致，以及南平市住房公积金管理中心在南平市咨询平台中，对黄光沛未能成功办理公积金贷款原因的两次答复意见非真实，故应将黄光沛公积金贷款申请未获审批的原因归责于元和房地产公司。元和房地产公司还提出因双方未约定购房余款的支付时间，故应以合同约定的交房时间为购房余款的支付时间，即黄光沛应于2017年12月30日前付清500000元购房尾款，但元和房地产公司系在自身已构成逾期交房违约行为，且政和七星国际广场项目至今未通过竣工验收的情况下提出该主张，明显有违诚实信用的商事交易规则，不能成立。此外，元和房地产公司在黄光沛两次公积金贷款申请未获审批后，未能及时与黄光沛协商变更购房余款支付方式、明确支付期限。故本案应当认定黄光沛系有合理原因而暂未支付500000元购房余款，并不因此构成违约。元和房地产公司又上诉称，《商品房买卖合同（预售）》属于分期付款买卖合同，黄光沛未支付的到期金额达全部价款的五分之一以上，合同应当解除。对此，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款的规定，涉讼合同并不属于分期付款买卖合同，加之黄光沛并不构成逾期付款违约行为，故元和公司该项上诉理由亦不能成立。综上，一审判决对元和房地产公司关于解除合同的主张不予支持正确，二审予以维持。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，元和房地产公司逾期交房超过九十日，黄光沛有权选择继续合同，元和房地产公司应支付按全部购房价款每日万分之三标准计算的违约金。一审判决结合元和房地产公司迟延交房逾九十日，黄光沛选择继续履行合同的事实，确定元和房地产公司按合同上述约定支付逾期交房违约金正确。因元和房地产公司在一审中主张该违约金计算标准过高，一审判决考虑到黄光沛已支付购房价款的数额和实际损失的情况，将违约金的计算标准进行了适当调减，符合公平合理的原则，本院亦予以支持。 综上所述，元和房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4506.8元,由上诉人福建省元和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年九月三十日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。