广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6268号上诉人(原审原告)：叶伟杰，男，汉族，1984年3月4日出生，户籍住址惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元5层04号房，公民身份号码445************018。被上诉人（原审被告）：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地惠州市**************。法定代表人：陈某1。原审被告：惠州市麦雅实业投资有限公司，住所地惠州市**************。诉讼代表人：惠州市麦雅实业投资有限公司管理人，地址惠州市江****小区惠州报业传媒集团大楼（**）第**。上诉人叶伟杰因与被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司（下称麦雅房地产公司）、原审被告惠州市麦雅实业投资有限公司（下称麦雅实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人叶伟杰上诉请求：1、撤销原审第三判项，依法改判被上诉人麦雅房地产公司向上诉人支付逾期办理房产证违约金171043.38元(计算方式：403214元*0.6％／月÷30天*2121天=171043.38元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月10日)；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一审法院以过诉讼时效为由驳回上诉人的一审诉讼请求。上诉人认为一审判决存在认定事实不清、适用法律错误、程序违法的情形。一、上诉人的一审诉讼请求没有超过诉讼时效。本案是因被上诉人麦雅房地产公司未按合同约定为上诉人办理房产证引发的纠纷。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后24个月内为原告办妥产权证。一审法院认定涉案房屋于2010年10月30日交付使用，上诉人、被上诉人均认可。被上诉人应在2012年10月30日前为上诉人办妥房产证。然被上诉人于2018年8月10日才办理了房产证。期间被上诉人处于持续的不间断的违约。诉讼时效应当自被上诉人停止违约之次日(即办理出不动产权证之次日2018年8月11日)起计算。上诉人于2019年6月25日提起诉讼，显然未过诉讼时效。一审法院自被上诉人违约的第一天开始计算诉讼时效明显不合法、也不合理。首先，被上诉人的违约行为是持续性的，直至2018年8月10日才停止，如果按一审法院的计算方法，2012年10月30日至2015年10月30日为上诉人主张权利的期间，然而2015年10月31日至2018年8月9日期间被上诉人依然未办理出房产证，依然存在违约行为。一审法院只给上诉人三年的诉讼时效，而放任被上诉人后续近三年的持续违约，显然对于上诉人来说是不公平的。其次，在一审法院认为的三年诉讼时效期间，上诉人一直要求被上诉人办证，向政府请愿，向新闻媒体求助等方式主张权利。可是在法院的角度看待，只有提起诉讼才是中断诉讼时效的方式，然而从实际出发，在被上诉人违约的前两年，房屋刚交付，小区各项设施还未完善，房产证还未办理出，作为小业主的上诉人敢起诉吗?在开发商面前小业主永远是弱势群体，花费一生的积蓄购买的房屋，拿到房产证是小业主的唯一夙愿。在拿到房产证之前，又有谁敢去起诉开发商?从交楼那天开始，上诉人就为了办理房产证劳累奔波，长达9年的维权道路，期间的心酸又有谁能体会。一审法院采取“一刀切”的方式给予三年的诉讼时效明显有失公允。综上，上诉人认为本案诉讼时效未超过，应当自办理出房产证之日起的第二天计算诉讼时效，即2018年8月11日开始计算三年。退一步讲，即使法院认为己过诉讼时效，本案的违约金也未全部过诉讼时效。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第47条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第十五条及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定，如因被上诉人未按约定办理出房产证的，被上诉人每月按已收房款0.6％的标准向上诉人支付违约金。即逾期办证违约金是按月累计计算的，应当每个个别债权(即每个月的违约金)分别计算诉讼时效。对于自起诉之日(2019年6月25日)倒推三年的违约金应当予以支持。二、法院在审理案件时不能主动适用诉讼时效进行裁判。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。在本案一审阶段，被上诉人未提出诉讼时效抗辩，但一审法院却主动适用了诉讼时效的规定进行裁判，在程序上违反法律规定，也损害了上诉人的合法权益。综上，一审部分判决错误，请二审法院予以撤销，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人麦雅房地产公司未作答辩。原审被告麦雅实业公司未作答辩。上诉人叶伟杰向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告麦雅房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告麦雅房地产公司向原告支付违约金人民币171043.38元（计算方式：403214元×0.6%/月÷30天×2121天=171043.38元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月10日）；3、请求判令被告麦雅房地产公司向原告退还房屋差异面积的房价款人民币6852.83元；4、本案诉讼费、公告费、执行费均由被告承担。一审法院查明：2009年9月11日，原告叶伟杰作为买受人，被告麦雅房地产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）10003655】及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元5层04号房，房屋单价为3938.41元，建筑面积为102.38平方米，房屋总价款为403214元；被告应于2010年10月31日前，将商品房分期主体验收合格给原告使用；如因被告的原因，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金；合同约定了面积差，如差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。原告已于2009年9月21日缴纳案涉房产的住宅维修基金6143元，并于2010年11月20日日向麦雅实业公司缴纳了契税。庭审中原、被告一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，涉案房产于2018年8月10日办理不动产产权登记，证号粤（2018）惠州市不动产权第0076984号，该权属证书上显示房屋建筑面积为100.64平方米，比合同约定的建筑面积少了1.74平方米，面积误差为1.7%。另查，原告于2019年6月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告申请撤回对被告麦雅实业公司的起诉。一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用。根据合同约定如因被告的原因，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金。原、被告在庭审中一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，予以确认。即被告麦雅房地产公司应在2012年10月30日前为买受人办妥房产证，即自2012年10月30日被告已开始存在逾期办证的违约事实，至本案起诉之日亦已经超过三年诉讼时效。故此，原告在本案提起逾期办证违约金的诉讼请求已经超过三年诉讼时效期间，依法应予以驳回。关于面积差的问题。该问题属于由物权衍生的债权请求权。双方签订的合同约定房屋建筑面积为102.38平方米，而2018年不动产产权证书上登记建筑面积为100.64平方米，比合同约定少了1.74平方米，面积误差1.7%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方签订的合同约定，“2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所够商品房。”现原告选择按合同约定房屋单价进行缺少面积的补偿，符合双方合同约定。故原告诉请面积误差的赔偿有事实和法律依据，根据计算为（102.38-100.64）×3938.41元/㎡=6852.83元。至于有无超过时效的问题，案涉不动产产权证出证时间是到2018年8月10日，按常理，原告只有产权证出证后才得知房屋面积少于合同约定面积的事实。所以原告提出要求被告返还所购房产建筑面积误差部分的房价款仍在诉讼时效期内。至于原告撤回对被告麦雅实业公司的起诉，因案件事实与麦雅实业公司有关，故不予支持。对原告撤回与麦雅实业公司有关的诉讼请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、原告叶伟杰与被告麦雅房地产公司于2009年9月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）10003655】合法有效。二、被告麦雅房地产公司应在本判决生效之日起10日内向原告叶伟杰返还房屋差异面积的房款6852.83元。三、驳回原告叶伟杰其他诉讼请求。案件受理费3938元，由被告麦雅房地产公司负担。本院查明:一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对当事人未提出上诉的，本案不予审理。本案二审争议的焦点是：被上诉人麦雅房地产公司应否向上诉人支付逾期办证违约金，这涉及到上诉人诉请逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间的问题。对此，本院评判如下：关于被上诉人麦雅房地产公司的违约问题。上诉人叶伟杰向麦雅房地产公司购买涉案商品房，为此双方于2009年9月11日签订的《商品房买卖合同》和《双城名苑商品房买卖合同补充协议》，系合同当事人双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律拘束力。上述《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条规定：“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人每月按已收房款0.6%的标准向买受人支付违约金，……”麦雅房地产公司交楼给上诉人的时间是2010年10月30日，根据上述约定，麦雅房地产公司应在2012年10月30日前为上诉人办妥房屋产权证。但麦雅房地产公司并未如期办妥房屋产权证，而是拖延至2018年8月10日才办妥房屋产权证，并且逾期办证的责任在于麦雅房地产公司，为此，麦雅房地产公司逾期办证的行为已构成违约，应根据上述补充协议第九条的规定承担违约责任。关于上诉人叶伟杰诉请被上诉人麦雅房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效问题。经查，双方在上述商品房买卖合同及补充协议中约定，麦雅房地产公司如不能如期办妥房屋产权证则每月按已收房款0.6%的标准向上诉人支付违约金，由此可见，双方对逾期办证违约金的计算标准是按月累计计算，故每月的逾期办证违约金应单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人叶伟杰于2019年6月25日向一审法院提起本案诉讼，无证据证明上诉人有在本案起诉前向麦雅房地产公司主张过逾期办证违约金，因此，2016年6月25日前的逾期办证违约金显然已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权，人民法院不予保护；对于2016年6月25日至办证日即2018年8月10日期间的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间，本院给予支持，经计算为61764.32元（已收房款403214元*0.6%/月*25个月连16天）。综上，上诉人叶伟杰上诉请求逾期办证违约金171043.38元，本院给予支持61764.32元，其余部分因超过诉讼时效期间而不予支持。一审认定上诉人提出的逾期办证违约金诉求全部超过诉讼时效期间有误，判决驳回上诉人全部逾期办证违约金的诉求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、维持惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11604号民事判决第一、二项和案件受理费负担部分;二、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11604号民事判决第三项；三、被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人叶伟杰支付逾期办证违约金人民币61764.32元；四、驳回上诉人叶伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3720.87元，由上诉人叶伟杰负担2377.25元，被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司负担1343.62元。上诉人预交二审案件受理费3720.87元，扣除其应承担部分后剩余1343.62元抵作代被上诉人缴纳二审案件受理费，由被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司一并付还上诉人。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 胡毅妹二〇二〇年九月二十二日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。