河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3114号上诉人（原审被告）：驻马店市海天置业有限公司，住所地：河南省泌阳县北一环路与工业路交汇处。法定代表人：毛达锋，任经理。委托诉讼代理人：刘永为，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明华，河南文苑律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：董献芝，女，1973年1月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）因与被上诉人董献芝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2020）豫1726民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海天置业公司的委托诉讼代理人刘永为、杨明华，被上诉人董献芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天置业公司上诉请求：1、依法对双方签订的商品房买卖合同予以变更、免除其支付违约金的责任；2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：其不是没有为被上诉人办理房产证，二是买卖合同赖以存在空挂情况确实发生了变化，案涉房屋被人民法院查封、而人民法院的查封，不是其与其他人纠纷，是邓珊等五人对其恶意诉讼。这种情况是双方当事人在签订合同时均不能预见，结果也是不能归责于双方当事人。继续履行合同违反公平等价有偿原则，其只是协助办理，由于人民法院的查封，致使泌阳县泰联国际广场项目至今未能办理竣工结算，造成房管所不能办理房屋权证，对此，双方均未过错。请求二审依法对双方签订的商品房买卖合同予以变更、免除其支付违约金的责任。董献芝辩称，原判认定事实清楚，处理正确。其于2015年2月份购买被答辩人的房屋，一次性付清全部房款，双方在自愿的基础上签订购房合同，合同明确约定了办理房屋权证的时间和逾期责任。从2016年10月4日至今，出卖人未给买受人办理确权证，且层层查封、扣押；几年来其奔波于各法院之间，忙于打官司，解除查封，给其造成不可估量的经济损失和精神损失；案涉房屋被查封、扣押、拍卖都是被答辩人与第三人之间的债务造成的，与其无关；被答辩人约定为其办理产权登记，赔偿相应的违约金。请求驳回上诉，维持原判。董献芝向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决被告支付原告违约金61,884.8元［暂计算至起诉之日（365天×3＋233天）×46.6元］及后期办理房屋确权证之日止；2．本案全部诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年2月16日，原告董献芝向被告海天置业公司付款233,000元，购买被告海天置业公司开发的泰联国际广场1118号商铺一间。2015年11月30日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号驻房111483号，约定如下：“第一章合同当事人出卖人：驻马店市海天置业有限公司通讯地址：泌阳县北环一路与工业路交汇处……买受人：董献芝……第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1．出卖人以【出让】方式取得坐落于泌阳县北一环路与工业路交汇处地块的建设用地使用权。……日。2．出卖人经批准……。第二条预售依据该商品房已由泌阳县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证为201533。第三条商品房基本情况1．该商品房的规划用途为商业。2．该商品房……。3．该商品房为第一条规定项目中的1单元1层1118号……。4．该商品……文件为标准。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为未抵押……。第五条房屋权利状况承诺1．出卖人对该商品房享有合法权利；2．该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3．……4．……5．……如该商品房……的赔偿金。第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：1．……2．按照建筑面积计算，该商品房……。3．……。第七条付款方式及期限（一）签订……价款。（二）买受人采取下列第1中方式付款1．一次性付款。买受人应当在年月日前支付商品房全部价款。2．分期付款。……3．贷款方式付款：……4．其他方式……。（三）出售……附件四。第八条逾期付款责任除不可抗力外……差额确定。第四章第九条商品房交付条件该商品房……《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房……第十二条处理。（三）查验房屋……。第十二条逾期交付责任除不可抗力外……的违约金。第五章面积差异处理方式第十三条……。第六章规划设计变更第十四条……。第十五条……。第七章商品房质量及保修责任第十六条……。第十七条……。第十八条……。第八章合同备案与房屋登记第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按6%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第九章前期物业管理第二十一条……。第十章第二十二条……。第二十三条……。第二十四条……。第二十五条……。第二十六条……。第二十七条……。第二十八条……。第二十九条合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。本和同及附件共33页，一式5份，其中出卖人1份，【房管局】3份。合同附件与本合同具有同等法律效力。出卖人（签字或盖章）：加盖驻马店市海天置业有限公司公章及法定代表人毛达锋印章签订时间：2015年11月30日买受人：董献芝签订时间：2015年11月30日。（详细内容详见合同原件）。2016年7月3日，经验收后被告将涉案房屋交付给了原告。至今被告仍未给原告办理房屋所有权证书，为此，原告将此案诉至本院。另查明，2016年7月27日，泌阳县人民法院依据杜淑红、邓姗等5人的申请，将被告海天置业公司名下的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼查封。后因杜淑红、邓姗等5人据以执行的民事调解书被撤销，泌阳县人民法院于2019年4月17日作出（2016）豫1726执143号民事裁定书，解除对上述房产的查封。因被告海天置业公司欠郭春伟货款未支付，信阳市平桥区人民法院依据郭春伟的申请，于2017年1月24日裁定将上述房产轮候查封，原告董献芝等人提出异议，经审查，于2019年3月18日作出（2017）豫1503民初586-7号民事裁定书，解除对原告董献芝购买的1118号商铺的查封。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告董献芝与被告海天置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的义务。合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金。本案原告支付了全部的购房款，被告于2016年7月3日向原告交付了涉案房屋，按照合同约定被告应自2016年7月3日起90日内为原告办理房屋所有权证书，但被告至今未办理，其行为构成违约。根据合同中对逾期办理房权证书违约责任作出的明确约定：按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金，被告应赔偿原告自2016年10月4日起至2020年5月27日的违约金61,884.8元［（365天×3＋233天）×46.6元］及自2020年5月28日起至实际办理房屋所有权证书之日止的违约金。被告辩称未办理房权证书系由于人民法院的查封导致，被告不存在过错。根据已查明的事实，涉案房屋被人民法院查封是由于被告与第三人发生纠纷所导致，与原告无关，合同中也没有约定因涉案房屋被查封而免除被告依约办理房权证书及赔偿损失的义务，对被告该辩称，该院不予采信。综上所述，原告的诉讼请成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院判决：被告驻马店市海天置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告董献芝支付逾期办理房屋所有权证书的违约金61,884.8元［计算至起诉之日（365天×3＋233天）×46.6元］及自2020年5月28日起至实际办理房屋所有权证书之日止的违约金（按照已付房款233,000元的日万分之2计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元（已减半收取），由被告驻马店市海天置业有限公司负担。二审中，海天置业公司提交民事裁定书三份、执行裁定书三份及协助执行通知书三份，共计15页复印件，拟证明邓珊等五人对其进行恶意诉讼，致使将其房产进行查封不能办证，其不应当支付逾期办证违约金。董献芝质证认为，以上证据不属于新证据，法院查封对错与否，被答辩人可以追究邓珊等人的责任，与其无关。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间存在房屋买卖合同关系均无异议，应予确认。本案二审的争议焦点海天置业公司应否支付给董献芝逾期办理产权登记的违约金。根据查明的事实，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的义务。合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之二的违约金。合同签订后，董献芝支付了全部的购房款，海天置业公司于2016年7月3日向董献芝交付了涉案房屋，按照合同约定海天置业公司应自2016年7月3日起90日内为董献芝办理房屋所有权证书，但海天置业公司至今未办理，其行为构成违约，应当承担逾期办理房产登记的违约责任。一审法院依法根据双方当事人的约定，认定海天置业公司应当支付给董献芝逾期办理房产登记违约金数额，并无不当。由于导致不能依约办证的过错责任不在于董献芝，董献芝作为买受人没有过错。故海天置业公司的上诉理由不足，不予采纳。综上所述，海天置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1348元，由上诉人驻马店市海天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年九月三十日书记员  王贞懿