河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0304民初469号 原告:赵灵芝,女,1967年3月17日出生,汉族,现住昌黎县。 委托诉讼代理人：庞明明，河北权智律师事务所律师。 被告:王婷,女,1992年3月25日出生,汉族,现住秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：白忠英，河北正在律师事务所律师。 原告赵灵芝与被告王婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵灵芝及委托诉讼代理人庞明明、被告王婷及委托诉讼代理人白忠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵灵芝向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令确认原、被告双方于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月2日解除；2、判令被告退还原告支付的押金及租金共计21万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月15日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期自2020年4月1日至2021年10月15日；租金28万元,分两次付清。原告于2019年10月11日向被告支付定金1万元，同年10月15日签订合同时支付租金20万元。受疫情以及疫情防控措施影响，时至2020年4月26日还不能营业。本次疫情属于不可抗力，致使不能实现合同目的，属于法定的合同解除事由。另外,王婷不是租赁物的所有权人及《北戴河伊芙宾馆》营业执照的经营者，未经授权与原告签订《房屋租赁合同》，原告有权撤销，且以书面通知方式向被告发出了解除合同通知书,但被告不履行解除合同的相关义务,不予退还定金及租金。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告为支持其主张提供证据主要有：1、2019年10月15日双方签订的《房屋租赁合同》,合同约定:租赁期自2020年4月1日至2021年10月15日。2、付款证明，证明原告已支付定金1万元和租金20万元，被告至今未将房屋交付原告使用。3、2020年6月2日原告发给被告的《解除房屋租赁合同的通知》，被告王婷本人签收。4、2020年4月20日秦皇岛市政府官网发布的《北戴河民宿向抗疫一线工作者发出免费邀请》新闻，证明在原告承租期内北戴河区家庭旅馆暂停营业的事实。5、河北省文化和旅游厅官网2020年5月5日发布的《赵学锋督导秦皇岛市“五一”假日疫情防控、安全生产和文明旅游工作》新闻报导，目前秦皇岛所有文化场所和旅游景区暂缓开放。6、原、被告微信聊天记录，证明被告对租赁期内原告无法营业的事实是知情并且认可。 被告王婷辩称，（一）赵灵芝将王婷作为被告起诉属于被告主体不适格。王婷虽然作为出租方与赵灵芝签署《房屋租赁合同》，但实际的涉案房屋所有权人为王婷的母亲马文霞，王婷是作为马文霞的代理人而进行的一系列房屋租赁行为，王婷有其母亲马文霞的合法授权，从最初合同接洽以及后期的房屋交接，马文霞均实际参与其中，与赵灵芝均有实际接触和沟通，因此马文霞对整个的租赁过程也都非常清楚。王婷作为代理人，其行为的后果应由委托人马文霞来承受。因此，原告将王婷作为被告起诉没有根据，其诉讼主体不适格。（二）被告王婷虽不是涉案房屋的所有权人，但有房屋所有权人马文霞出具的授权委托书，且授权委托书中明确载明：马文霞将案涉房屋委托王婷进行出租及管理、全权行使该房屋的出租和经营管理权”，原告赵灵芝主张撤销合同于法无据。（三）原告虽向被告送达了《解除房屋租赁合同的通知》，被告确实签收该通知，但只是收到了该通知，并不代表认可其解除合同的要求以及关于事实和理由等的描述，恰恰相反，被告及被代理人马文霞根本不同意解除房屋租赁合同。为此，马文霞已经于2020年6月22日向法院提起诉讼，要求赵灵芝继续履行房屋租赁合同，该案已经被立案受理，正在审理中。（四）原告在诉状中所述与事实不符。双方租赁合同签订后均按照合同约定履行了义务，原告交付了定金和部分租金，被告于2020年4月份履行了交房手续，双方已经进行了实际交接，且涉案房屋早在原告发送解除通知及提起本次诉讼之前，即已经具备使用及经营条件。故原告所谓的疫情属于不可抗力，导致合同目的无法实现的说法是没有根据的，况且双方的合同期限是两年（两个旅游季），即使前期受到一定的疫情影响，也不足以导致“不能实现合同目的”，其片面夸大了疫情的影响，不能据此就解除双方所签订的租赁合同。（五）如果按照被答辩人之诉请，简单地解除双方间的房屋租赁合同，势必给被告及房屋产权人造成不可挽回的经济损失。由于北戴河地区特殊的旅游季节性特点，房屋租赁一般都是在旅游旺季前达成，如果此时解除双方租赁合同，答辩人的房屋在整个旅游季内将很难再次租出去。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院在查明事实基础上，依法驳回其全部诉讼请求。 被告为支持其主张提供证据主要有：1、2018年10月8日被告王婷的母亲马文霞给被告出具《授权委托书》1份。2、房屋租赁合同。3、转账截图，被告王婷收到原告定金1万元及租赁费20万元（其中包括现金2万元）。4、营业执照复印件，2020年5月20日，新的营业执照已经办理完毕，名称变更为北戴河区伊芙旅馆。5、缴费单据，2020年4月下旬办理了房屋交接手续，原告赵灵芝于2020年4月25日往两个户号上各交费50元；以及修灭火器费用500元亦由原告赵灵芝交纳。6、微信聊天记录截图，（1）被告王婷在2020年4月7日即告知原告能够办理旅馆手续了，通知其过来办手续并交房；（2）被告王婷协助原告办理手续，包括填表、开会及新冠检测、特行、火眼检测等事项，原告均承诺让被告代办，费用一起结算；（3）被告已经将涉案房屋交付给原告，原告承认双方已经办理交房手续，原告在收房后对房屋进行了清扫保洁，知晓并参与了政府部门对于房屋的审验过程；（4）被告向原告就剩余租赁费用进行了催收。7、刘庄村委会证明，自2020年4月24日起对刘庄北里片区的原民宿旅馆户进行审核。8、证人证言，证明涉案房屋在2020年4月份已经完成交接。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月15日，被告王婷经房屋产权人（其母亲马文霞）授权委托，以自己名义与被告赵灵芝就位于北戴河区房屋租赁事宜签订一份《房屋租赁合同》，原告承租该房屋用于民宿旅馆经营。主要内容为：租期自2020年4月1日起至2021年10月15日，租金28万元，分两次付清，第一次于签订合同之日，一次性支付租金贰拾万元，第二次于被告交房时交清租金尾款；租赁期间内的水电、网络、税务、有线电视等费用由原告自行承担。原告于2019年10月11日向被告支付1万元定金（签订合同后转为押金），于签订合同当日向被告支付租金20万元。2020年4月23日，原告从被告处拿到房屋钥匙后，对案涉租赁房屋进行了打扫，并进行相关经营准备工作。2020年4月27日，原告以“因检查不合格，五一假日期间不让经营”为由，离开租赁房屋后，一直未经营，租金尾款8万元亦未支付。2020年5月20日，北戴河区行政审批局下发了“北戴河区伊芙旅馆”的营业执照。 2020年初全国范围内爆发新冠肺炎疫情后，政府及全社会的疫情防控措施不断加强,旅游业受到一定影响。按照北戴河旅游季节往年特点，每年清明节前后开始正常经营。今年至2020年5月底，各种经营手续办理完毕，具备了正常经营条件。 2020年6月2日，原告向被告送达一份《解除房屋租赁合同的通知》，解除合同主要理由是：一是新冠肺炎疫情属不可抗力，具备法定的合同解除事由；二是被告王婷不是租赁房屋的所有权人及“北戴河区伊芙旅馆”营业执照载明的经营者，未经授权与原告签订合同，原告有撤销权。对该解除合同通知，被告认为签收并不代表认可解除合同的内容，案涉房屋产权人马文霞已另案诉至本院，该案正在审理中。 本院认为，（一）根据《合同法》关于委托合同的相关规定，房屋产权人授权并认可被告王婷以自己名义与原告签订房屋租赁合同，且原告已选择被告作为合同相对人主张权利，被告王婷属于适格主体，故原、被告之间所签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。（二）原告依约支付了部分租金20万元及1万元押金后，被告于2020年4月23日交付房屋，双方在履行合同中，因新冠肺炎疫情爆发，受疫情及防控措施不断加强的影响。原告以“因不可抗力致使不能实现合同目的”为由向被告送达了解除房屋租赁合同的通知，虽然被告签收了该通知但并未同意解除。对此本院认为，尽管存在因不可抗力因素导致情势变更的客观情形，但根据全国疫情防控形势，并结合本地区在6月1日已经允许正常经营的实际情况，尚不足以达到“不能实现合同目的”的程度，故原告不享有单方通知解除合同的权利，其解除合同通知不具法律效力。该情形也不符合《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》第48条的“违约解除合同”的条件，故对原告要求解除合同及退回押金的诉讼请求，不予支持。（三）关于原告请求被告退回租金的问题，根据最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，因疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，可以适当减免部分租金，本着“共担风险、共渡难关”的精神及公平原则，综合本地区以及全案实际情况，本院酌情确定，被告减免原告2020年租金39500元。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告王婷于本判决生效后十日内退回原告赵灵芝2020年度租金39500元； 三、驳回原告赵灵芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2225元，原告负担1806元，被告负担419元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  马文秀 二〇二〇年九月二十八日 书记员  郭媛媛