江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终541号上诉人（原审第三人）：薛建宜，男，1951年9月28日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文娟，江苏源博律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢芹芳，女，1955年9月9日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：周阳，江苏阳湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵栋，男，1974年12月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：陈丽，女，1977年12月3日出生，汉族，住常州市钟楼区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路**。负责人：杨庆生，该分行行长。上诉人薛建宜因与被上诉人谢芹芳、赵栋、陈丽、原审第三人中国工商银行股份有限公司常州分行（以下简称工商银行常州分行）债权人撤销权纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人薛建宜上诉请求：1.请求撤销常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初3475号民事判决；2.请求驳回被上诉人谢芹芳的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费和保全费概由被上诉人谢芹芳承担。事实与理由：一、程序严重违法。一）、一审判决超出谢芹芳诉讼请求范围,违反了民诉法“不告不理”基本原则。根据我国《合同法》第74条规定,债权人可行使撤销权诉权包括两种情形,一是债务人无偿转让财产行为:二是债务人明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害的行为。本案中,谢芹芳主张撤销权自始至终的唯一理由是赵栋、陈丽与薛建宜之间房屋买卖行为是无偿转让,该主张情形不仅在起诉状事实部分还是在谢芹芳认为部分都很明确,而且在庭审中谢芹芳始终都坚持该撤销的理由,没有任何变更。在此情况下,法庭应尊重当事人的诉请,严格围绕谢芹芳诉讼请求所依据的事实进行审理，然一审判决无视谢芹芳诉讼请求所依据的事实,自行其是以薛建宜购买涉案房屋主观是否为善意等要件进行审理,明显超出了谢芹芳本人的诉讼范围,违反了民诉法“不告不理”的基本原则。二）、一审判决侵害了行政职权,判决结论本身违法。众所周知,房屋买卖行为是一个复合行为,包括房屋买卖协议签订和房屋过户登记两个行为,两个行为受不同法律规范调整,协议签订受《合同法》调整，房屋过户登记受《物权法》规范。本案中谢芹芳起诉请求虽是撤销赵栋、陈丽与薛建宜之间的案涉房屋的买卖行为,但依照《合同法》规定,能撤销的对象只能是双方签订的合同,物权登记属于行政权属范围,法院民事审判权无权撤销行政机关的物权登记行为,因此一审判决直接撤销赵栋、陈丽与薛建宜之间房屋转让行为混淆了民事合同行为和物权登记行政行为不同性质,侵害了房屋登记机关的行政权,也侵害了薛建宜对房屋享有的物权,属违法判决,应予撤销。二、事实认定严重错误一）、本案基本事实是当事各方对房屋转让这一行为本身没有异议,谢芹芳有异议的仅是房屋转让款没有优先用于归还其债务这一行为。一审判决围绕房屋转让这一行为进行审理,明显超出各方讼争范围,与事实不符,这是导致本案错误判决的根本原因。(一)、武进法院(2017)苏0412民初7351号判决已确认了各方对涉案房屋转让这一行为本身没有异议,谢芹芳有异议的仅是赵栋、陈丽没有将转让所得款优先用于归还其债务这一事实。谢芹芳对于赵栋、陈丽通过委托柏建南周琴妹整体变卖其夫妻名下财产以变卖所得款来归还谢芹芳债务这样的方式不仅知悉也是同意的导致谢芹芳起诉的原因是赵栋、陈丽没有按照当初约定将财产转让款项优先归还谢芹芳债务。（二）、即便从已被一审判决确认的赵栋、陈丽于2017年8月24日书写的《情况说明》来看,该情况说明清晰说明了赵栋、陈丽归还谢芹芳债务的方式,就是以处置房屋后的变卖款进行归还的方式,谢芹芳对赵栋、陈丽将房屋转让给薛建宜的事实本身无异议。据此薛建宜认为,本案实质问题其实是赵栋、陈丽没有按照当初承诺将所得款项优先用于归还谢芹芳债务导致谢芹芳起诉,各方当事人(包括谢芹芳)对涉案房屋转让这一行为本身没有异议。然一审判决偷梁换柱,围绕转让房屋这一己被确定的事实进行审理,显然超出了双方争议范围,是错误的。二）、本案实质是违约或侵权损害赔偿纠纷,谢芹芳无权对赵栋、陈丽与薛建宜之间房屋转让行为行使撤销权。导致本案谢芹芳起诉的真正原因是赵栋、陈丽没有履行当初的承诺,即没有将房屋变卖所得款在扣除银行贷款后优先用于归还其债务,也就是说造成谢芹芳债权没有实现原因是赵栋、陈丽违约所致,谢芹芳和赵栋、陈丽之间是违约损害赔偿法律关系,谢芹芳应对赵栋、陈丽提起违约损害赔偿之诉,而不应对赵栋、陈丽与薛建宜之间的房屋买卖提起撤销权之诉。导致赵栋、陈丽没有按当初承诺先予归还谢芹芳债务是由于柏建南原因造成的,故谢芹芳也可以柏建南侵权为由对柏建南提起侵权赔偿之诉。薛建宜作为案外的善意第三人,与谢芹芳之间不存在任何法律上关系,谢芹芳无权对薛建宜善意购房行为提起撤销权诉讼。三）、谢芹芳债权已通过7351号案件执行和解方式得到维护,该事实表明其已放弃行使撤销权诉讼的权利。2018年11月6日,谢芹芳与柏建南、周琴妹在武进法院执行局主持下达成了执行和解笔录,双方在该笔录签名认可。一是谢芹芳债权实际上已通过执行和解方式得到维护,这意味着谢芹芳债权维护方式已得到法律确认,即通过执行和解方式,在此情况下谢芹芳就不能再通过行使撤销权这一方式来保护其债权(至于其债权最终有无得到偿还,这仅是执行和解协议履行问题,况且执行和解协议约定最后履行期还未到);二是执行和解笔录是在谢芹芳提起本案撤销权诉讼过程中达成的,也就是说谢芹芳是在明知已提起撤销权诉讼情况下仍然通过执行方式来维护其债权,谢芹芳这一行为表明其实际上已放弃行使撤销权来保护其债权的方式。故一审判决在谢芹芳债权已通过执行和解方式得到满足情况下,仍裁决撤销涉案房屋转让行为,显然于法无据。四）、涉案房屋在谢芹芳债权确认之前即已转让完成,是正常市场交易行为。本案中,被告和薛建宜之间房屋转让完全是按照正常市场交易程序进行的,且在2017年7月底就已完成房屋过户登记,而谢芹芳向法院起诉主张债权是在2017年10月,11月30日法院作出判决,也就是说在涉案房屋转让行为完成4个月以后谢芹芳债权才得到法院最终确认,故涉案房屋不属于债权人追索范围。而且在谢芹芳起诉四被告之前,原被告之间虽存在借款事实,但尚未发生争议,陈丽委托周琴妹、柏建南变卖房产来归还相关债务,完全是自行处分其财产的权利,谢芹芳无权干涉。另外,司法审判除维护社会公平正义外,另一职能是维护市场正常交易秩序,本案中,一审判决以谢芹芳事后才得到确认的债权去否定被告之前正常进行的房屋转让行为,完全是粗暴干涉被告对自己私有财产的处分权。五）、谢芹芳滥用债权人撤销权,法律应制止其滥用诉权行为。1.涉案房屋价值远超谢芹芳债权金额。《合同法》第74条虽规定了债权人在符合规定条件下可行使撤销权,但该条第三款同时规定,撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中,谢芹芳享有债权本金仅为85万余元,扣除谢芹芳同意柏建南、周琴妹在两年内付清50万元,实际本金也就35万元,然本案涉案房屋价值在200万元左右,远远超过谢芹芳债权,在此情况下请求撤销整个房屋转让行为,显然是滥用债权人的撤销权。2.无权要求赵栋、陈丽优先偿还其债权。从本案事实可知,作为谢芹芳很清楚赵栋、陈丽对外除对谢芹芳负有债务外,对他人(包括柏建南、周琴妹)同样负有巨额债务,但事实上谢芹芳和他人对赵栋、陈丽享有的债权除银行贷款外都是普通债权,每个债权人都有权平等取得被告财产清偿,谢芹芳对赵栋、陈丽资产没有优先受偿权。在此情况下谢芹芳仍提起撤销权诉讼,显系滥用撤销权。六）、薛建宜购买涉案房屋主观上完全是善意,客观上支付合理对价,对涉案房屋拥有不容置疑的所有权。(一)、涉案房屋转让过程证明薛建宜购房完全是善意。从薛建宜购买涉案房屋经过来看,薛建宜完全是基于自己本身需要而购买涉案房屋,当时薛建宜根本不知道房屋出卖方和本案谢芹芳之间的债权债务关系,其购买房屋目的很简单,就是在柏夫妻同意归还其部分欠款前提下同意购买房屋,至于四被告向谢芹芳承诺先归还谢芹芳债务其当时根本不知道,柏建南夫妻、陈丽夫妻也未向薛建宜披露该承诺。更重要的是房屋转让双方都是严格按照正常交易程序进行操作,尤其是赵栋、陈丽在办理房屋交易过程中始终协助和配合,包括一起到房屋中介公司签订房屋买卖协议、一起到银行办理资金监管手续、一起到房管部门办理过户登记,整个过程中赵栋、陈丽从未提出异议,尤其是在取得薛建宜首笔60万元购房款后应柏建南要求,直接还给了薛建宜。因此从房屋整个交易过程来看薛建宜购买涉案房屋主观上完全是善意的。(二)、一审判决认定薛建宜购买涉案房屋非善意主要依据是没有证据证明柏建南周琴妹夫妻欠薛建宜债务这一事实,薛建宜认为,该债务客观存在,即使不真实也不是判断薛建宜购买涉案房屋是否善意的标准。首先,关于该债务真实性问题。双方该债务虽未有直接书面借据,但该欠款事实客观存在。客观事实是因双方系亲戚关系,薛建宜系柏建南姐夫,柏建南一直从事花木绿化生意,生意做的不好导致亏损,且家里经济条件也不好,开销又多,而薛建宜家庭经济条件一直比较好,故柏建南家庭时常从薛建宜家庭进行借钱,至本案发生之前,柏建南家共结欠薛建宜家100万左右。对该事实柏建南、周琴妹两人庭审中都出庭进行了陈述。因此双方债务是陆陆续续多年累积形成的,是客观的,但因双方亲戚关系,故没有直接的书面借据,但这也符合亲戚间尤其是农村民间借贷的通常习惯。其次,即使现有证据无法直接证明柏建南、周琴妹拖欠薛建宜债务事实,但该事实仅仅是柏建南、周琴妹与薛建宜之间债权债务问题,不能构成判断薛建宜购买房屋善意与否标准。因为对陈丽、赵栋而言,他们本来是需将取得的部分房屋转让款用以归还所欠柏建南、周琴妹借款,他们受柏、周要求将收到的60万元又汇给薛建宜,用以归还柏、周之前所欠薛建宜债务。该事实说明对于陈丽、赵栋而言,他们已经归还柏、周60万元债务,至于柏、周与薛建宜之间债务真实性对陈丽、赵栋来说无任何意义,即使不存在也不影响陈丽、赵栋已归还柏、周60万元的事实。第三,即使用以抵销债务的60万元不属实,但这也仅仅是60万元债权债务履行问题,如果认定60万元未完成支付,则薛建宜承担的是继续向赵栋、陈丽支付问题,不能仅仅因为60万元是否支付存在争议而否定整个购房交易合同。(三)、薛建宜取得涉案房屋支付了合理的对价。首先,薛建宜取得涉案房屋实际支付金额为157万元。该事实可从薛建宜2017年7月20日四次转账记录可直接证明,分别是10万、50万、90万、7万,总金额为157万元,该款项都从薛建宜账户进入赵栋、陈丽账户,薛建宜向赵栋、陈丽支付总金额157万元事实应予确认。其次,一审判决无视无争议的薛建宜支付97万元的事实也属事实认定错误。本案涉案房屋总成交价为157万元,即使用以抵销债务的60万元不属实,那薛建宜支付的余款97万元是客观真实的,一审判决对该事实只字未提,反而强调或仅仅因为薛建宜支付的60万元存在争议而抹杀掉薛建宜已支付大部分购房款的事实,继而否定薛建宜整个购房交易行为,一审判决无视这一客观事实显属错误。第三,关于60万元款项性质。本案中薛建宜将60万元汇入被告账户后,被告又回转给了薛建宜,这一来一去总金额虽未变,但实际上性质完全不同,薛建宜汇给赵栋的60万元是购房款,赵栋汇给薛建宜的60万元是用以归还柏建南周琴妹欠薛建宜债务的款项,一审判决无视60万元来和回两个过程的事实,只是简单认为薛建宜没有支付该60万元,这与客观事实不符。(四)、涉案房屋成交价格属正常市场价格,合理合法。首先,涉案房屋157万元成交价格是双方真实意思价格。在房屋过户交易前,双方在中介公司中介下签订了房屋买卖协议,该协议签订表明陈丽赵栋对房屋出售价格是认可的,是他们真实意思表示。此后在资金监管、房屋过户、房屋设施交接等手续办理陈丽、赵栋都积极配合,该行为表明赵栋、陈丽完全是认可该价格的,如果他们不认可话,房屋就无法完成交易。其次,涉案房屋成交价格是经过国家行政机关确认的合法价格,不属于明显不合理低价。因房屋过户登记前必须要缴纳相应税费,缴纳依据是房屋成交价,如果房屋成交价格过低,则无法通过网签备案,税务机关可以重新核定价格,以核定价格进行征税。本案中薛建宜以合同价缴纳相应税款并顺利办理房屋过户登记,该事实说明涉案房屋成交价得到了国家行政部门认可,是合法价格。(五)、涉案房屋已经交付并过户登记至薛建宜名下。2017年7月31日房屋过户登记至薛建宜名下,陈丽、赵栋和薛建宜之间的房屋买卖合同得到完全履行,薛建宜对该房屋所有权也得到法律上的确认。现薛建宜也已实际占有使用涉案房屋,买卖双方签订合同后即对房屋进行了实际交付,隶属于房屋使用产生的有线电视、煤气、水电等登记证也都变更至薛建宜名下,该些事实表明薛建宜已在实际占有使用房屋。七）、赵栋、陈丽不存在恶意处置资产。1.从7351号案判决和被告书写的两份《情况说明》可看出,作为债务人的赵栋、陈丽转让房屋给薛建宜,其是委托周琴妹、柏建南通过变卖资产而后以资产变卖所得款的方式来偿还债务,本意是想归还债务,而不是逃避债务,主观上是善意的。2.从处置财产方式来看,需注意的是本案赵栋、陈丽并不是单独处置变卖涉案房屋,而是对其夫妻名下所有重大资产进行处置变卖,不仅包括涉案房屋,还包括车库和宝马汽车,该事实说明赵栋、陈丽是希望通过对其重大财产打包处置方式来积极归还各方当事人债务,而不是逃避债务。三、一审判决结果将导致社会经济秩序的混乱。薛建宜受让涉案房屋后,已将涉案房屋作为案外人西太湖建设集团有限公司向工商银行常州分行借款的抵押财产,该抵押担保属于物权范畴,而本案撤销权纠纷属于债权纠纷,若撤销涉案房屋交易行为将导致物权永远处于不稳定状态,尤其是庭审中工商银行常州分行明确表示不同意涉案房屋的物权变更,在此情况下司法审判不应仅考虑谢芹芳单方面利益,更应该考虑判决的整个社会效益。被上诉人谢芹芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。1.常州市武进区人民法院谢芹芳起诉周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋的（2017）苏0412民初7351号民间借贷案件，该案件判决明确周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋应当向谢芹芳支付借款本金85万元，以及自2017年11月20日至陈丽夫妻实际付清之日止，按年息24%计算的利息。在该案的审理过程中，本案的被上诉人陈丽、赵栋多次表达将其位于常州市朗诗国际花园x栋x单元x室房屋出售用于归还上述借款的意愿，但是在民事判决书生效后，我方申请执行过程中却至今只支付了5万元，后没有再进行支付。经过我们后来了解，陈丽和赵栋将涉案的房屋转让给了第三人薛建宜。同时对于转让款虽然合同上约定的是148万元，但是其中的60万元是在赵栋、陈丽收到后又立即返还给了薛建宜。考虑到陈丽、赵栋与柏建兰、周琴妹、薛建宜的亲属关系，所以我们认为其购买涉案房屋当然不能认定为善意。2.在薛建宜受让了该房屋并办理了过户登记后即将该房屋向工商银行进行了最高额抵押。在207万元的对于西太湖公司的1200万元借款提供了抵押担保。后来据被上诉人了解，实际上是由薛建宜的儿子薛明操作了整个一系列的房屋转让逃避执行等行为。因薛建宜和西太湖公司没有任何关联性，薛建宜一个农民也不可能将自己的房屋为公司提供任何的担保。被上诉人赵栋未作答辩。被上诉人陈丽辩称，我只收到银行贷款的钱，直接还给银行的钱，其他情况我不清楚。60万是他们要我写下来的，当时说的是给谢芹芳和周琴妹还款的，我不认识谢芹芳，也没有她的电话，所以我还给她就是让他们之间两清了。我欠周琴妹90万，前面的利息我都不付了，我算了一下把全部的本金和利息算一下的话我就不欠周琴妹钱了。原审第三人工商银行常州分行未作书面陈述。谢芹芳向一审法院起诉请求：1.依法撤销赵栋、陈丽与薛建宜之间就位于常州市朗诗国际花园x幢x单元x室的房产买卖行为；2.依法判令赵栋、陈丽与薛建宜承担本案谢芹芳支付的律师代理费10000元；3.本案诉讼、保全费由赵栋、陈丽承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋交易情况。涉案房屋常州市朗诗国际花园x幢x单元x室原登记在赵栋、陈丽名下，系二人所有，房屋建筑面积为137.72平方米。2017年7月5月，赵栋、陈丽与薛建宜（代理人周琴妹）、常州上城房地产信息咨询服务有限公司签订了一份《常州市房屋转让协议》，约定赵栋、陈丽将涉案房屋以及附带产权车位以150万元的价格出售给薛建宜。2017年7月25日，赵栋、陈丽与薛建宜签订了一份《常州市存量房买卖合同》，约定赵栋、陈丽将涉案房屋出售给薛建宜，房屋价款为148万元，该款于2017年8月25日前一次性支付。同日，赵栋、陈丽与薛建宜在《常州市区存量房交易资金自行划转声明》上签字确认：双方协商决定自行划转交易结算资金148万元。2017年7月20日上午9时许，赵栋与薛建宜银行汇款情况如下：薛建宜在中国银行的账户（账号：52×××56）向赵栋在中国银行的账户（账号：51×××85）汇款10万元、50万元，后赵栋向薛建宜汇款返还60万元，后薛建宜又向赵栋汇款90万元、7万元。同日，赵栋通过上述其中国银行账户贷款还款966643.07元。2017年7月31日，涉案房屋产权变更登记至薛建宜名下。涉案房屋的煤气、水、有线电视用户已变更为薛建宜。二、谢芹芳与赵栋、陈丽的债权债务情况。2017年10月19日，谢芹芳以民间借贷纠纷为由将周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋诉至常州市武进区人民法院，即（2017）苏0412民初7351号案件。常州市武进区人民法院于2017年11月30日作出（2017）苏0412民初7351号民事判决：1.周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋于判决生效之日起十日内共同支付谢芹芳借款本金850500元及上述款项至2017年11月20日的利息229535元，并支付此后至实际付清之日止按年利率24%计算的利息。2.陈丽、赵栋于判决生效之日起十日内共同支付谢芹芳律师代理费3万元。（2017）苏0412民初7351号民事判决已经生效，并认定以下事实：2015年3月、2015年7月、2016年3月，周琴妹、陈丽三次共同向谢芹芳借款，借款金额分别为25万元、6万元、3000元，并出具借条。2017年3月30日，前述借款到期，周琴妹、陈丽再次向谢芹芳借款37500元，并出具借条。2017年4月1日，周琴妹、陈丽再次向谢芹芳借款，借款金额50万元，并出具借条。以上借款本金共计850500元。借款发生后，仅陈丽于2016年6月现金支付利息5万元，除此之外无其他任何还款。2018年1月31日，赵栋、陈丽因未能履行（2017）苏0412民初7351号判决书确定的债务，被常州市武进区人民法院列为失信被执行人。2018年11月6日，柏建南、周琴妹与谢芹芳就（2017）苏0412民初7351号判决书的执行进行协商。三、涉案房屋的抵押情况。2017年11月14日，薛建宜与工商银行常州分行签订了一份《最高额抵押合同》，约定：薛建宜向工商银行常州分行提供抵押担保；抵押物为涉案房屋，评估价值为207万元；担保的主债权为2017年11月14日至2019年12月31日期间，在人民币207万元的最高余额内工商银行常州分行对债务人西太湖公司的债权，还包括工商银行常州分行与西太湖公司签订的编号为2017（一营）字第305号、415号、416号、417号的小企业借款合同下融资而享有的债权。薛建宜就涉案房屋向工商银行常州分行办理了抵押登记，抵押期限为2017年11月14日至2019年12月31日。2017年12月6日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款700万元，借款期限12个月，到期日为2018年11月16日。2018年1月9日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款500万元，借款期限12个月，到期日为2018年12月28日。2018年11月19日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了两份《小企业借款合同》，均约定西太湖公司向工商银行常州分行借款600万元，借款期限1年。两份合同借款总金额为1200万元。2018年11月16日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款700万元，借款期限1年。2018年12月26日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款500万元，借款期限1年。四、其他相关事实：2018年6月24日，谢芹芳为本案纠纷与江苏阳湖律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派周阳律师作为本案代理人，代理费为10000元。2018年8月20日，江苏阳湖律师事务所向谢芹芳开具了金额为10000元的代理费发票。本案在审理过程中，陈丽向法院提交了落款时间为2017年8月24日的《情况说明》，载明：陈丽因为欠谢芹芳和周琴妹的钱，所以把涉案房屋、车库及汽车给周琴妹和谢芹芳。涉案房屋有97万元的银行贷款，周琴妹就找了她姐夫薛建宜，由薛建宜先把贷款还了，把房子拿下来，因此房子过户在薛建宜名下，房产证上的名字虽然是薛建宜的，商定好这套房子是我给周琴妹和谢芹芳作为抵债用的。最后，要求他们把房子按市场价位尽快卖出，所卖的钱先还薛建宜的银行贷款玖拾柒万元正，再还壹佰万元给谢芹芳，剩余的钱归周琴妹，以上情况经大家商量后一致同意。现在周琴妹已收到房屋、车位及车辆。周琴妹在该《情况说明》下方签字确认。薛建宜提交落款时间为2018年10月23日的赵栋、陈丽书写的《情况说明》，载明：涉案房屋及车库出售给薛建宜的实际成交总价款为157万元人民币，薛建宜在2017年7月20日分四次通过银行转账方式汇入赵栋账户，金额分别是7万、90万、50万和10万，上述购房总价款我们也实际取得。取得房款后我们将其中97万元直接用于归还银行贷款，余额60万元我们在收款后又转账给了薛建宜，之所以我们收款后又转账给了薛建宜，是因为周琴妹欠薛建宜的借款，我们又欠周琴妹的借款，我们在周琴妹的委托要求下，将我们所得的60万元购房款又直接还给薛建宜，用于归还周琴妹所欠薛建宜的借款，因此赵栋于2017年7月20日转账给薛建宜60万元款项。薛建宜提交落款时间为2018年10月26日的周琴妹、柏建南写的《情况说明》，载明：周琴妹对薛建宜购买涉案房屋事宜作如下证明：2017年4、5月间陈丽分两次向我借款合计160万元整，后来听说情况不好，我就一直向她催要。后来赵栋、陈丽涉案房屋及车库由我们夫妻去处置，所得款项偿还我们借款。因当时房屋上有近100万元贷款，我们无钱去还贷，房屋过不了户。所以我们就找到薛建宜，经过商量，薛建宜愿意以157万元（包括车库）价格购买上述房屋。因我们前前后后向薛建宜借款近100万元，一直未还，我们答应这次购房归还60万元，陈丽、赵栋也同意该方案，所以在2017年7月20日我们五人一起到中国银行武进支行营业部办理付款手续，薛建宜将60万元购房款汇入赵栋账户后，我们要求陈丽、赵栋将收到的该款不要付给我们了，直接将该60万元转给薛建宜，以偿还我们欠薛建宜的借款，所以赵栋又将收到的60万元又转给了薛建宜，此后薛建宜又分两次汇入赵栋账户97万元。因此陈丽欠我们的借款，我们欠薛建宜的借款在60万元范围内债务互相抵销，薛建宜这次购房实际支付总价款为157万元。一审庭审中，关于2017年7月20日薛建宜汇款给赵栋60万元后赵栋又返还的情况，薛建宜解释称：因为当初赵栋和陈丽欠柏建南、周琴妹160万元借款本金，一直未还，柏建南、周琴妹又欠薛建宜近100万元的款项，三方之间存在债权债务关系，当时柏建南和周琴妹承诺薛建宜把涉案房屋卖给薛建宜后立即向他归还60万元，所以赵栋把60万元又汇给薛建宜，是受了周琴妹的委托直接汇给薛建宜，结清了彼此60万元范围内的债权债务。为证明陈丽向周琴妹借款的事实，薛建宜提交了借条2份、汇款凭证1份，内容为：1.2017年4月2日，陈丽出具了一份《借条》，载明：今借周琴妹人民币70万元，为期一年，即2017年4月2日至2018年4月2日止，到期还款91万元。2.2017年5月25日，陈丽出具了一份《借条》，载明：今借周琴妹人民币90万元，为期一年，即2017年5月25日至2018年5月25日止，到期还款117万元。3.2017年5月25日，周琴妹通过中国邮政储蓄银行常州市文化宫支行账户向陈丽汇款89万元。一审法院认为，根据我国合同法第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权，是为了防止债务人财产的不当减少侵害债权人的合法权益。本案中，赵栋、陈丽所负债权人为谢芹芳的债务，已经由人民法院的判决书予以确认，相关债务在涉案房屋转让给薛建宜之前已经形成，赵栋、陈丽在明知对谢芹芳债务未清偿的情况下，将涉案房屋转让给薛建宜，且所得房款也未支付谢芹芳。根据我国合同法第七十四条的规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限，在陈丽、赵栋无其他财产可供执行的情况下，赵栋、陈丽转让涉案房屋的行为已危害谢芹芳债权的实现，谢芹芳主张撤销涉案房屋的转让行为，符合法律规定。谢芹芳主张赵栋、陈丽及第三人承担律师代理费的诉讼请求，该项费用为行使撤销权所必要支出，应由赵栋、陈丽承担，谢芹芳主张的费用标准符合江苏省律师费的收费标准，法院依法予以支持。关于第三人薛建宜是否为善意的问题，根据2017年8月24日的《情况说明》，涉案房屋转让给薛建宜的，目的系用于偿还周琴妹和谢芹芳的债务，虽然陈丽、周琴妹等后续又称涉案房屋实际出售给薛建宜，但鉴于其陈述存在前后矛盾，法院不予采信。赵栋、陈丽及第三人薛建宜称赵栋、陈丽收到60万元房款又立即返还是因为陈丽、赵栋与柏建南、周琴妹及第三人薛建宜三方抵销债务，法院认为，虽然薛建宜提交了证据证明陈丽、赵栋欠柏建南、周琴妹借款的事实，但对于柏建南、周琴妹欠薛建宜欠款这一事实，未能有证据予以证实。故第三人薛建宜购买涉案房屋不能认定为善意。关于第三人工商银行常州分行述称其善意取得了涉案房屋的抵押权，亦不同意涉案房屋的物权变更。法院认为，涉案房屋在工商银行常州分行已经办理的抵押登记手续，若其善意取得抵押权，涉案房屋所有权的变更并不影响其抵押权的实现，其可另行主张权利。综上，因调解无效，经该院审判委员会讨论决定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、撤销陈丽、赵栋将常州市朗诗国际花园x幢x单元x室房屋转让给第三人薛建宜的行为。二、陈丽、赵栋于判决生效之日起十日内支付谢芹芳律师费10000元。案件受理费18210元、财产保全费5000元，合计23210元（谢芹芳已预交），由陈丽、赵栋负担。二审中，上诉人薛建宜庭前向法院申请调查令，调取了柏建南因赌博受到常州市武进区、钟楼区公安机关的行政处罚的情况，用以证明柏建南有赌博恶习，上诉人薛建宜作为其亲戚经常在柏建南被债主索要赌债的时候，对其进行借款。并提交了薛建宜银行卡2014-2017年7月份的往来情况，用以证明在此期间有大笔的取现的记录，其中很多就是借给柏建南，原因在于上诉人薛建宜是柏建南的姐夫，柏建南的赌博行为有10年左右，薛建宜经常提现给柏建南用于偿还债务，后赵栋向薛建宜汇款归还60万元，说明是赵栋欠柏建南，周琴妹和柏健南欠薛建宜之间的一个三方的债权债务在60万元之内进行了一个抵销。被上诉人谢芹芳经质证认为，对真实性没有异议，但上述证据与本案没有关联性，无法达到上诉人所说的证明目的。且根据其所提交的江南农村商业银行薛建宜的资金明细，认为薛建宜的卡实际是由薛明使用的。该卡除了与西太湖公司的往来以外没有任何其他往来。被上诉人陈丽经质证认为，上述证据与其没有关系。二审审理中，经查询相关房地产网站，常州市2017年7月的房屋均价为11475元/平方米，常州市钟楼区2017年7月的房屋均价为11450元/平方米，2018年4月，钟楼区人民法院司法拍卖同一住宅小区11幢乙单元502室的成交价为14868元/平方米（2203470元/148.2平方米）。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为：根据合同法第七十四条的规定，债权人行使撤销权应当满足以下条件：债务人放弃到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的；债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。本案中，依照被上诉人谢芹芳的主张，其主张赵栋、陈丽将涉案房屋及车辆无偿转让给薛建宜，但根据本案实际情况，薛建宜在购买涉案房屋时，向赵栋、陈丽支付了97万元，赵栋、陈丽将上述款项用于归还赵栋、陈丽的案涉房屋的银行按揭贷款本息，薛建宜取得案涉房屋并非以无偿方式取得，故本案不属于债务人无偿转让财产的情形；至于本案是否属于债务人以不合理低价转让财产的情形。赵栋、陈丽在本案中的多次陈述以及结合谢芹芳、周琴妹的陈述，赵栋、陈丽以其自有的案涉房屋出售所得房款在归还银行按揭贷款后用于归还所欠债务，对此，谢芹芳是明知的，赵栋、陈丽主观上并无逃废债务的恶意。案涉房屋的出售价格约为11443元/平方米，经查询相关房地产网站，常州市2017年7月的房屋均价为11475元/平方米，常州市钟楼区2017年7月的房屋均价为11450元/平方米，2018年4月，钟楼区人民法院司法拍卖同一住宅小区x幢x单元x室的成交价为14868元/平方米（2203470元/148.2平方米），按照相关司法解释及政策的规定，不合理低价一般以超出正常价格的70%为宜，本案中，赵栋、陈丽向薛建宜转让案涉房屋的价格也达不到以不合理低价转让财产的认定标准。故本案中，谢芹芳主张撤销赵栋、陈丽与薛建宜之间的房屋买卖合同的诉请不应予以支持。至于薛建宜与周琴妹之间60万元转账的问题，因薛建宜向法院提交的证据不足以证明薛建宜与周琴妹之间存在真实的借款关系，故应当认定薛建宜尚欠购房款60万元未予支付，薛建宜应当向赵栋、陈丽支付购房款60万元，因该60万元购房款的处置不属于本案当事人的诉讼请求范围，故本案中不予处理。综上，上诉人薛建宜上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初3475号民事判决；二、驳回谢芹芳的全部诉讼请求。一审案件受理费18210元、财产保全费5000元，合计23210元，由谢芹芳负担。二审案件受理费18210元，由谢芹芳负担。（薛建宜已预交，由谢芹芳径付给薛建宜。）本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年九月二十五日书记员  张 斐