江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2341号上诉人（原审被告、反诉原告）：李和杰，男，1968年9月25日生，××族，住上海市闵行区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：如皋市鸿旭物业有限公司，住所地江苏省如皋市城南街道夏庄居14组。法定代表人：王德昌，该公司总经理。上诉人李和杰因与被上诉人如皋市鸿旭物业有限公司(以下简称鸿旭物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2019)苏0682民初8809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李和杰上诉请求：撤销原判，支持其原审反诉请求。事实与理由：1.其于2011年3月购买案涉两套住宅，交房时其预交了两年的物业管理费，开发商和鸿旭物业公司完全有责任安装水表电表、保证通水通电。但其至今未能安装电表，自来水阀至房间的管道破裂，无法正常使用。开发商和物业公司违反了《江苏省物业管理条例》的相关规定和《商品房买卖合同》的有关约定。同时，案涉前期物业服务合同第六条明确约定鸿旭物业公司应承担开发商应承担的责任。2.鸿旭物业公司违反《物业管理条例》第二条、第二十八条、第三十五条的规定，违反《江苏省物业管理条例》第四十条规定，也违反前期物业服务合同的诸多规定。由此造成的损失，应由鸿旭物业公司赔偿。3.原审判决理由荒谬，对自来水管漏水的认定不当，案涉自来水管属于公共部位和公共设施，物业公司有维修义务。两套房屋至今未安装电表，水表是其花钱安装，水管至今破裂，已十年，以至于无法出租出售，由此造成的损失客观存在。4.关于房屋装修押金的事宜，根据案涉前期物业服务合同的约定，鸿旭物业公司对开发商承担连带责任，故2000元的押金当然由鸿旭物业公司负责返还。鸿旭物业公司未辩称。鸿旭物业公司向一审法院起诉请求：要求李和杰支付物业服务费7782元。李和杰向一审法院提出反诉请求：1.赔偿其因鸿旭物业公司不履行义务未能通水通电导致两处房屋无法出售而造成的经济损失20.53万元；2.免除其物业费7782元；3.返还房屋装修管理押金2000元；4.支付自来水开户费2000元；5.修理××园××幢××单元××室、××幢××单元××室的室外进水管道，安装电表，正常通水通电；6.诉讼费用由鸿旭物业公司承担。一审法院认定事实：2010年12月4日，李和杰与南通市平原房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，李和杰购买南通平原房地产开发有限公司开发的××园××幢××室及××室两套商品房，建筑面积为112.14平方米/套。李和杰于2011年3月12日签署了《办理入户联系单》、《楼宇交接验收单》、《入住人员登记表》和《业户文件签收单》等材料并办理了上述两套商品房的交付手续。鸿旭物业公司提供的《××园前期物业服务合同》载明，××园置业有限公司作为甲方，鸿旭物业公司为乙方，鸿旭物业公司为位于如皋市××镇××路与××路交界处的××园提供物业服务，进场时间为2014年4月1日，合同对服务管理的内容与质量、服务费用以及物业经营管理、物业的承接验收、专项维修资金等进行约定。合同第六条约定甲方将××园××路××座第三层合计870.74平方米的多层住宅下面的自行车库合计810.9平方米，共计1681.64平方米的房屋转让给乙方，作为补偿乙方在本合同签订后，在物业管理中发生的本来应由甲方承担的一切费用……原甲方2010年至2013年没有收到的物业费为81025元，由乙方负责收取并使用，截止2014年3月31日止收到的2014年和2015年的物业费合计20136元，甲方不给乙方，物业费甲方收到2014年3月31日止；第七条约定双方签订合同、物业移交乙方后，由乙方负责整个小区房屋、设施的维修与保养（包括屋面渗漏），所发生的费用由乙方承担……；第八条约定，多层住宅建筑面积每月按每平方米0.4元（楼道公共照明电费每月按实向本单元业主分摊），物业管理服务费由乙方按12个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期前15日履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。第十八条约定，根据如皋市住宅小区物业维修专项资金管理暂行办法的规定，本物业建立公用部位，公用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金，物业买受人的购房时，按规定由房地产开发企业向物业买受人代收代缴专项维修资金（甲方已代收代缴）。2019年8月18日，如皋市城南街道天堡社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹证明如皋市鸿旭物业有限公司系如皋市××街道××园的物业管理人，自2014年4月1日起该物业公司即为业主提供了物业服务，至2019年7月31日”。鸿旭物业公司陈述，其司于2014年4月1日入驻××园，服务至2019年7月29日，在此之前是开发商自己成立的物业公司。前期物业服务合同是和如皋市金才置业有限公司签订的，该公司与南通市平原房地产有限公司是同一个法人钱金才，存在财产混同。开发商提供给其的补助是5年内公共设施的补助，李和杰仅缴纳了2010年3月至2012年2月两年的物业费。李和杰陈述，其2011年3月3日拿房时交了2年的物业费给开发商，至供水公司开户后发现水管漏水的问题，物业一直不修，所以后面一直没有交纳物业费。房屋水管漏水以及水电表安装都应该由开发商承担，鸿旭物业公司和开发商签订的前期物业服务合同约定由物业承担开发商的一切费用，因此物业公司应当承担漏水维修、安装水电表的费用。鸿旭物业公司起诉的物业管理费高出标准，其缴纳的两年物业费是2011年3月至2013年3月的，2013年3月至2019年3月底共计72个月，112.14×2×0.4×72=6459元，而不是7782元。原审审理中，法院工作人员于2019年11月25日至××园××幢××单元××室及××单元××室进行了现场勘查，经勘查发现第××幢××单元××室、××单元××室的自来水入户水表均位于单元楼外的绿化地中，××单元一楼水井箱外盖损坏，水井箱中××室的水管可见一处明显破裂，入户水表旁的水阀打开后，位于××单元一楼的水井箱内××室的水管破裂处漏水；2单元一楼的水井箱外盖无钥匙打不开，但××室水表旁水阀打开后，水井箱外盖内有漏水声。另查，南通市平原房地产开发有限公司于2019年3月1日注销，经向登记机关查询不存在“××园置业有限公司”。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据物业服务合同的约定提供相应服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然鸿旭物业公司未能提供南通市平原房地产开发有限公司与其签订的《如皋市××园前期物业服务合同》的原件，该前期服务合同中的甲方“××园置业有限公司”也未经登记机关依法登记，但李和杰对鸿旭物业公司为××园小区提供物业服务及该前期物业服务合同中约定的物业服务费用标准等内容均无异议，且××园小区所在社区居民委员会也出具书面证明鸿旭物业公司自2014年4月1日至2019年7月份事实上提供了物业服务，故李和杰应当按照服务费用标准向物业公司缴纳物业服务费用。李和杰提出了两点抗辩意见：一是案涉房屋交付时未安装水电表；二是案涉两套房屋入室水管漏水，多次反映未果，鸿旭物业公司应对室外进户水管进行维修。关于第一点，安装水电表并非物业公司的合同义务，不能作为李和杰拒绝缴纳物业费用的正当理由，对于李和杰的该项辩解意见，法院不予采纳。关于第二点，从现场勘查的情况来看，漏水点位于住户分户水表到涉案房屋的供水管道之间，室外公用水井箱内。新建居民住宅供水设施均采用一户一表，抄表到户的方式结算，水管中运输的自来水以表为界开始计收费用，为保证水权和供水设施有效统一，应以用户的结算水表为界，水表以前的供水管道由供水公司管理维护，水表以后的供水设施应由产权人或受委托单位进行维护管理。本案中从水表至李和杰室内的水管为李和杰户单独使用，并非与其他业主共用的公共设施，李和杰也未能举证证明其将该水管的维修委托给了鸿旭物业公司，鸿旭物业公司并无维修该水管的合同义务，鸿旭物业公司仅负有在李和杰进行维修时进行配合的义务，故李和杰的该项抗辩及反诉请求，法院亦难以支持。对于李和杰反诉要求免除物业服务费的诉讼请求，法院不予支持。关于物业服务费的计算，法院支持李和杰支付鸿旭物业公司2014年4月1日至2019年7月29日的物业服务费5735.78元(112.14平方米/户×2户×0.4元/月/户×63个月+112.14平方米/户×2户×0.4元/月/户×29/31）。李和杰虽自认其自2013年3月后未再缴纳物业服务费用，但鸿旭物业公司提供的证据不足以证明2013年3月份至2014年4月1日期间的物业服务提供方将该阶段对李和杰的物业费债权转让给了鸿旭物业，对于鸿旭物业公司超出其服务期的物业费的诉讼请求，在本案中不予支持，其可另行依法主张权利。关于李和杰认为鸿旭物业公司应当承担通水通电责任，反诉要求鸿旭物业公司赔偿经济损失205300元的问题，法院认为，李和杰所购买的案涉两套商品房已经于2011年办理了验房手续并办理了产权登记，该两套商品房符合通水通电的条件，李和杰需向供电部门提出开户的申请，办理用电的开户亦非鸿旭物业公司的合同义务，李和杰亦未就其损失提供充分证据予以证明，李和杰要求鸿旭物业公司赔偿经济损失及安装电表的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于李和杰要求鸿旭物业公司支付自来水开户费2000元的问题，自来水开户费系由自来水公司收取，李和杰提供的商品房买卖合同中亦未约定该费用由开发商或前期物业服务公司承担，李和杰的该项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于房屋装修管理押金，李和杰提供的住宅装修管理协议未加盖物业公司公章，也未提供相应票据或转账凭证，现有证据不足以证明其已缴纳房屋装修管理押金2000元的事实。退一步讲，即使李和杰已经缴纳该押金，李和杰亦未能证明收款人将该押金移交给了鸿旭物业公司，鸿旭物业公司对于该押金亦不予认可，李和杰要求鸿旭物业公司退还该押金的依据不足，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：一、李和杰于判决生效后立即给付鸿旭物业公司2014年4月1日至2019年7月29日期间的物业管理服务费5735.78元。二、驳回鸿旭物业公司的其他诉讼请求。三、驳回李和杰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费2220元，合计2270元，由李和杰负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于案涉自来水管破裂后的维修应由谁负责的问题。《江苏省物业管理条例》第三十七条规定：新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。《江苏省城乡供水管理条例》第二十五条规定：供水单位应当按照国家有关标准和规范的要求，负责最终用户户外供水设施的维护和管理，保证城乡供水设施的安全、正常运行。最终用户户内管道等用水设施由最终用户负责管理。根据上述条例的规定，自来水计费水表到用户间的部分产权属于用户，另外部分属于供水公司。水表（由供水企业安装作计算用水量的水表）前段属公共供水工程，由供水企业负责进行维修、管理和更新改造；注册水表组及其后段属用户供水设施，由用户负责维修、管理。本案中，根据李和杰的陈述和一审法院现场勘查，案涉自来水管破裂处位于水表后段，即属于李和杰的产权部位，根据上述条例规定，该部分的维修应由李和杰负责。李和杰上诉主张应由鸿旭物业公司负责，与上述条例规定相悖，本院不予支持。当然，李和杰自己在维修过程中，鸿旭物业公司应当提供必要的帮助。李和杰虽上诉主张鸿旭物业公司应根据前期物业服务合同第六条的规定承担一切费用，但该条约定的一切费用是指在物业管理中发生的费用，并非指本来应由业主承担的维修费用，更何况李和杰亦未举证证明经济损失20.53万元的组成依据。关于案涉房屋的通电问题。李和杰在履行案涉房屋买卖合同时，与开发商办理了验房手续，并已办理产权登记。但李和杰并未向供电部门提出开户申请，由此造成的不通电，应由李和杰个人承担。鸿旭物业公司作为物业公司，并无义务为李和杰申请开通用电，亦不应承担由此产生的损失。关于鸿旭物业公司应否有权向李和杰收取物业服务费的问题。根据查明事实，鸿旭物业公司对案涉小区包括李和杰户已于2014年4月1日至2019年7月29日提供了物业服务，李和杰虽以鸿旭物业公司未承担其通水通电的责任为由拒付物业服务费，但李和杰的该抗辩并无合同依据和法律、法规的规定，原审因此根据案涉前期物业服务合同的约定，判由李和杰承担此期间的物业服务费5735.78元，并无不当。关于李和杰原审反诉主张的装修管理押金问题。当事人对自己提出的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现李和杰并未提供其已缴纳案涉房屋装修管理押金的证据，原审因此未支持该请求，亦无不当。关于自来水开户费2000元的问题。自来水开户费用系自来水公司收取，并非开发商或物业公司收取，李和杰在自来水开户后再要求鸿旭物业公司支付该费用，无合同和法律、法规的依据，原审因此未支持该请求，并无不当。综上所述，李和杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2270元，由上诉人李和杰负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二〇年九月十五日书记员 何梦玲