河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3739号 上诉人（原审被告）：王雪，男，1971年11月24日出生，汉族，住石家庄市长安区，现住北京市朝阳区。 上诉人（原审被告）：温淑芬，女，1944年11月25日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：王雪，男，1971年11月24日出生，汉族，户籍所在地石家庄市长安区，现住北京市朝阳区。系温淑芬的儿子。 被上诉人（原审原告）：河北正达建筑工程有限公司，住所地保定市徐水区城内中大街**。 法定代表人：史动臣，董事长。 委托诉讼代理人：张正阳，河北广容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何艳明，保定市徐水区人和法律服务所法律工作者。 上诉人温淑芬、王雪因与被上诉人河北正达建筑工程有限公司（以下简称正达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雪、温淑芬上诉请求：1、撤销一审判决第一条：“被告王雪、温淑芬于判决生效后十日内共同返还原告河北正达建筑工程有限公司保证金30万元”,改判驳回原告河北正达建筑工程有限公司退回保证金30万元的诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定“上诉人对争议房屋进行了占有、使用和出售，可以认定被上诉人对房屋进行了交付”是错误的。本案的争议焦点是《拆迁安置协议书》是否履行完毕，事实是被上诉人并未完成房屋交付，也没有履行完协议。1、《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工验收合格后。方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这一条文是对建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程验收制度的规定，对工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行核查、考核工作的强制性规范，房屋质量关系到社会公共利益，直接牵涉到人民的居住安全、竣工验收合格是房屋交付的最低要求。本案所涉房屋，被上诉人至今未提供竣工验收合格文件，保定市自然资源和规划局徐水分局也确认所涉房屋未办理竣工验收，一审判决对这个事实不予认定。规避国家强行性法律，应当予以纠正。一审庭审中，被上诉人也确认所涉房屋并未安装电梯，电梯刚刚定制。说明该项目并未完工，更不可能进行竣工验收，不具备交付条件。竣工验收都没有完成，办理房屋产权登记更是无期。2、被上诉人谎称一切手续齐全，采用欺骗手段让上诉人收房；上诉人温淑芬只确认收到了钥匙，所收到的并非法律意义上的房屋。温淑芬收取钥匙只是收取了被上诉人应履行义务中的部分居住功能，而不是被上诉人应履行的全部义务；温淑芬的卖房行为也是对这部分功能进行的交易。上诉人温淑芬所出售两套房屋是基于房产现状进行的交易，也就是未竣工的、还未办理产权证书的在建工程对应的房产进行的交易，售价明显低于同位置手续齐全房屋的市场价格。被上诉人为节约成本，不继续投入进行建设，也就不办理竣工验收手续；温淑芬没有经济来源、为生活所需出售房屋；按照一审判决精神，温淑芬要因为被上诉人的不作为而不能出售房屋而做死13、上诉人温淑芬虽然占有、使用和处分了所涉房屋，但并不能改变房屋没有验收、合同没有履行完毕的事实。一审判决用自己的推定推翻了《建筑法》的强制性规定，替代了保定市自然资源和规划局徐水分局的行政认定，保护了不良开发商的钱袋子；如果该判决生效，被上诉人势必继续不作为，让老百姓继续住在违章建筑中如果发生地震火灾，试问一审法院和判案法官是否负得起责，即便脱责，良心何安。希望被上诉人早日履行完自己的义务，上诉人并不想永久占有30万的保证金，更希望在合法、安全、有产权的房屋里生活，这是每一个百姓正常的要求。综上，望二审法院改判驳回“被上诉人退回30万保证金的诉讼请求，”以敦促其履行完拆迁协议，保护上诉人的合法权益。 河北正达建筑工程有限公司答辩称，一、上诉人在上诉状中偷换概念：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，事实是：保定市徐水区安肃镇城内村村民委员会委托答辩人对本村进行新民居建设，建设中所用土地为该村集体土地，建设的房屋等同本村村民在集体宅基地上建设房屋，因此该工程与商品房开发具有本质上的区别，所以双方签订的是《拆迁安置协议书》而不是商品房买卖协议，因此答辩人的行为不属开发行为。二、根据答辩人与王雪2011年2月22日签订的《拆迁安置协议书》第九条第二款约定：甲方于本协议签订后三日内向乙方支付保证金人民币伍拾万元，甲方交房时乙方无息返还。该条的约定是应上诉人的要求补充约定的，约定非常明确即交房时返还保证金。三、两份《拆迁安置协议书》中第七条约定房屋产权证由甲方负责交纳契税和提供相关手续，办证费由乙方自理。该条明确约定了甲方答辩人的义务即交纳“契税和提供手续”，未约定甲方负责办理房屋产权证，应为该拆迁安置用房涉及到城内村的总体规划和安置、安排，因此办理产权证应由该村委会办理。四、2016年3月28日王雪、温淑芬将将五套安置房中的两套出卖给他人，也可证实上诉人已实际取得了安置房的所有权及处分权。 河北正达建筑工程有限公司向一审法院起诉请求：1、判令王雪、温淑芬返还正达公司保证金人民币300,000元及利息1,000元（利息暂定1,000元。实际利息自2012年12月22日以300,000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至一审判决确定的给付之日止）；2、判令王雪、温淑芬补交拆迁安置房屋25平方米面积的房屋差价人民币90,000元及逾期付款损失1,000元（房屋差价按照2012年该城内新村小区交易价格3,600元/平方米计算，利息暂定1,000元。实际利息自2012年12月22日以90,000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至一审判决确定的给付之日止）。 一审法院认定事实：1、2008年12月15日，原徐水县安肃镇城内村村民委员会与正达公司签订《委托协议书》一份。约定：经村民申请，为改善村民现居住环境，解决住房难问题，经村两委研究决定委托正达公司对城内村汇源路以东、永兴路以南、振兴路以北、城内南大街以西，城内村居民区进行旧城改造，定名为“徐水县城内生态文明新村”。由正达公司负责按与被拆迁户签订的拆迁协议和补偿标准进行补偿；由正达公司负责办理开工、竣工及房屋交付使用后的产权，村委会予以协助；正达公司必须按照《徐水县城市总体规划》（2007-2020）统一规划设计、统一施工、统一安置，建设一个以人为本，配套设施齐全，工程质量良好，环境优雅和谐的现代新村。2、2011年2月22日，王雪代表家庭与正达公司签订《拆迁安置协议书》一份。约定：王雪同意正达公司在王雪原住地改建单元楼；在施工期间内，正达公司一次性支付王雪拆迁过渡费2年共计1万元；补偿面积500平方米，包含105平方米房屋5套，交房时王雪补交25平方米的房屋差价；正达公司于协议签订后3日内向王雪支付保证金50万元，正达公司交房时，王雪无息返还；正达公司向王雪提供一套住房暂住至正达公司交房，该房屋为城内新村一号楼502，该房屋王雪无偿使用。房屋产权证由正达公司负责交纳契税和提供相关手续，办证费由王雪自理；协议还对房屋交付时间、住房结构及室内外工程的做法和标准、违约责任等进行了约定。3、协议签订后，正达公司于2011年2月25日用徐水县章龙商贸有限公司账户给王雪账户转款两笔，共计51万元，包括拆迁过渡费1万元、保证金50万元。4、2011年10月8日，在王雪与正达公司签订的《拆迁安置协议书》基础上，温淑芬代表家庭又与正达公司签订了一份《拆迁安置协议书》，其中第三条约定：按照乙方（温淑芬）土地证面积和房产面积，置换住房500平方米，一间车库18-20平方米，一间储藏室7-9平方米，另货币补偿20万元（已支付），甲方（正达公司）向乙方支付保证金30万元（已支付），甲方交房时乙方无息返还；第四条约定：乙方回迁，为100平方米的楼房5套，房号为从东数第二个门西侧一到五楼。有电梯（手写）；第七条约定：房屋产权证由甲方负责交纳契税和提供相关手续，办证费由乙方自理。5、2012年12月21日温淑芬出具了收条一张，载明：今收到，Ｂ-2＃2单元102、202、302、402、502号王雪楼下储藏间7号北面平房车库7号所有钥匙全收到。温淑芬（捺印）身份证号：1324231944××××××××。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、正达公司主张已经依据双方协议约定向王雪、温淑芬履行交付房屋的义务，王雪、温淑芬应依据协议约定返还保证金30万元，提交了双方签订的协议书、银行转款凭据、温淑芬收到房屋钥匙的收条及2016年3月28日温淑芬将位于永兴中路××＃楼××单元××室和××室两套房产卖给张艳娟（张秀云）和张艳军的《卖房协议》、张秀云、张艳军身份证复印件。证实向王雪、温淑芬支付保证金30万元及正达公司按照协议约定向王雪、温淑芬交付房屋，王雪、温淑芬实际收到五套房屋及车库、储藏间和房屋钥匙的事实，《卖房协议》证实王雪、温淑芬认可收到房屋并将其所有的房屋出卖给他人的事实。依照协议约定王雪、温淑芬应在收到房屋后返还正达公司保证金30万元。王雪对上述证据的真实性没有异议，但对返还保证金不予认可。称，法律意义上的交付房屋应当向《委托协议书》中第4条约定的，首先要办理开工手续，工程竣工后要有竣工手续及土地及房屋交付使用后的产权，这是法律意义上的房屋最基本的要求。在双方所签订的《拆迁安置协议书》中也有明确约定房屋产权证由甲方负责缴纳契税，并提供相关手续，这与委托协议书中第4条的要求完全相符，至于在集体土地上就不能建设大产权房屋是于法无据的，集体土地经交纳出让金后是可以变为国有土地，并办理大产权的，这也是双方签订《拆迁安置协议书》时正达公司所承诺的，与国家关于房地产相关法律的规定并不相悖。正达公司未完成上述手续，不能属实际交付房屋，因此，保证金不应返还。正达公司庭后提交的两份《卖房协议》是2016年的材料，不属于新证据，不能证明正达公司已经完成交付争议协议中房屋的履行义务。两份卖房协议是基于房产现状进行的交易，也就是未竣工的、还未办理产权证书的在建工程对应的房产进行的交易，与温淑芬收取正达公司钥匙一样，并不等同于认可了正达公司完成了协议的履行。王雪针对其抗辩主张，提交了2019年11月13日保定市自然资源和规划局徐水区分局给温淑芬的一份答复。该答复载明：“经调查：一是该项目还未办理竣工验收手续；二是开发建设单位未向我局提交办理不动产首次登记申请，待两项工作完成后，我局将积极向业主办理不动产登记手续”。该答复是政府的职能部门给予的官方书面答复，它确认了正达公司有义务给王雪、温淑芬办理大产权证书，也确认了正达公司所交付的房屋的状态，没有办理竣工验收手续，是一个未完工的不合法的房屋，不具有法律意义上的房屋的性质。正达公司质证称，本工程为城内村集体土地上的拆迁安置工程，其工程与所谓的大产权房屋开发建设工程有本质的区别。该工程的开工、建设、交工、竣工均不归保定市自然资源和规划局徐水区分局管理，该局的职能是管辖徐水区境内大产权房，而该安置用房的根本目的是为了解决城内村村民的居住状况进行建设，并且本案涉及这5套房的楼整体建筑均为对城内村村民进行的安置，属于安置用房。因此，该答复与本案不具有任何关联性。另外，涉案楼房的电梯首付款已经打入了电梯生产的公司，因为电梯都需要定制，但很快就会安装。结合双方陈述、提交的证据及质证意见，一审法院认为，王雪对正达公司提交的上述证据的真实性没有异议，认可收到了正达公司交付的五套楼房及车库、储藏间的钥匙，且于2016年3月28日将五套房屋中的两套房屋出卖给他人，可以证实王雪、温淑芬对该房产已实际享有该房产的所有权和处置权。虽正达公司尚未依据协议约定履行完办理产权证及部分配套设施建设，但正达公司已实际完成了将协议中约定房屋的交付义务。2、正达公司要求王雪、温淑芬补交拆迁安置房屋25平方米面积的房屋差价人民币90000元及逾期付款损失的主张，提交了2011年2月22日王雪与正达公司签订《拆迁安置协议书》，证实协议约定了补偿面积为500平方米，包含105平方米房屋5套，交房时王雪补交25平方米的房屋差价。王雪对正达公司的该主张不予认可。结合正达公司2011年10月8日与温淑芬签订的《拆迁安置协议书》中对安置补偿房屋面积的描述，一审法院认为，正达公司主张安置补偿给王雪、温淑芬的五套房屋每套105平米的依据不足，不予采信。认定每套房屋面积为100平方米。 一审法院认为，正达公司与王雪和温淑芬签订的两份《拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，真实有效，双方应按协议约定履行各自义务。王雪、温淑芬收到正达公司依据协议约定交付的房屋并已实际享有该房产的所有权后，应及时依据约定返还正达公司的保证金。王雪、温淑芬抗辩提出正达公司未按协议约定完全履行全部义务，不属于法定意义上的交付。但依据王雪、温淑芬对争议房屋的占有、使用和出售，可以认定正达公司已对协议中约定的房屋进行了交付。故正达公司要求王雪、温淑芬返还保证金30万元的主张符合双方协议约定，予以支持。正达公司要求王雪、温淑芬支付利息的主张，因双方协议中约定无息返还，且对逾期未返还需支付利息未予以约定，正达公司该主张理据不足，不予支持。正达公司要求王雪、温淑芬给付25平米房屋差价款9万元及逾期付款违约金的主张，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、被告王雪、温淑芬于判决生效后十日内共同返还原告河北正达建筑工程有限公司保证金30万元；二、驳回原告河北正达建筑工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费7180元，由王雪、温淑芬负担5800元，由河北正达建筑工程有限公司负担1380元。” 二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案因村委会对居民区改造，委托第三方具体实施，由第三方与拆迁户就拆迁安置协议所产生的纠纷，被上诉人作为第三方与上诉人签订了《拆迁安置协议书》，上诉人与被上诉人均在该协议书上进行了签字，故应认定该协议书是双方真实意思表示，上诉人与被上诉人均未提交证据证明，该协议违反法律效力性强制规定，故该安拆迁安置协议书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定，双方应该按照该协议书约定的义务严格履行，而上诉人与被上诉人所签订的两份儿拆迁安置协议书，第7条均约定，房屋产权证由甲方负责缴纳契税和提供相关手续，办证费由乙方自理，从文理解释上，该条约定了在办理房屋产权证过程中，甲方承担交纳契税和提供相关手续的义务，并不能认定甲方承担办理房屋产权证的义务。而城内村村委会与被上诉人所签订的委托协议书，约定的权利义务，只应约束合同当事人，上诉人以该委托书主张被上诉人应当承担办理产权证的义务理据不足，本院不予支持。关于被上诉人是否已经交付房屋的问题。2012年12月21日温淑芬出具了收到案涉房屋钥匙的收据，按照常理收取钥匙应当视为对房屋进行了实际交付，且上诉人已经对案涉房屋进行了实际使用。上诉人亦认可将其中的两套房屋已经实际转让，基于上述理据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条的规定，应该认定被上诉人已将案涉房屋交付了上诉人。上诉人以案涉房屋未进行竣工验收，主张未完成交付理据不足，本院不予支持。基于上述理据被上诉人已经完成了实际交付，按照上诉人与被上诉人之间的协议第3条的约定，一审法院判处上诉人向被上诉人返还30万元保证金，合法有据。故上诉人主张改判驳回其向被上诉人退回30万元保证金的请求，本院不予支持。综上所述，温淑芬、王雪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,180.0元，由上诉人王雪、温淑芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 殷文胜 审 判 员 陈道忠 审 判 员 赵 岚 二〇二〇年九月十六日 法官助理 杨占军 书 记 员 史孟鑫