山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2654号上诉人（原审被告）：枣庄嘉吉置业有限公司，住所地枣庄市市中区汇泉中路，统一社会信用代码91370400164442526J。法定代表人：王元伟，经理。委托诉讼代理人：朱广东，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任衍超，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市杨宁超市有限公司，住所地枣庄市高新区天安一路（薛城区人民法院北邻），统一社会信用代码913704036817102344。法定代表人：李**，经理。委托诉讼代理人：金苏东，山东恒平律师事务所律师。上诉人枣庄嘉吉置业有限公司（以下简称嘉吉置业）因与被上诉人枣庄市杨宁超市有限公司（以下简称杨宁超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉吉置业上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0403民初1161号民事判决，发回重审或依法改判嘉吉置业不承担责任；2.一、二审诉讼费用由杨宁超市承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审判决嘉吉置业与杨宁超市合同解除没有合同和法律依据。1.嘉吉置业与杨宁超市签订的《房屋租赁协议》对合同的解除没有约定，在嘉吉置业不违反合同约定的情况下，杨宁超市没有解除权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定，单方当事人行使法定解除权的的情形有五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的的；（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的；（3）因延迟履行主要债务致使不能实现合同目的的；（4）因延迟履行或其他违约情形不能实现合同目的的；（5）法律规定的其他情形。本案合同解除不符合法律规定的任何一项，合同的签订也不违反法律的强制性规定。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”因此，嘉吉置业与杨宁超市签订合同是双方当事人的真实意思表示，依法应当受到法律保护。双方签订合同在不存在约定解除权、法定解除的情形下，一审法院应当尊重当事人的意思自治原则，不应当判令合同解除。2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。双方签订房屋租赁协议后，嘉吉置业一直按照合同约定履行，合同签订后一年有余，房屋一直未对外转租，截止到一审开庭，嘉吉置业仍明确表示，本合同可以继续履行，房屋仍可以向杨宁超市出租。况且一审法院认为签订协议至今七年，嘉吉置业仍未交付租赁物，属于认定事实错误。嘉吉置业与杨宁超市至今未签订正式的房屋租赁协议，杨宁超市未支付相应的租赁费，嘉吉置业完全可以不向杨宁超市交付房屋。致使达7年之久未签订正式合同的原因是杨宁超市公司资金断裂、超市经营市场不景气，杨宁超市自愿放弃。但并非合同目的无法实现，也不属于嘉吉置业未履行合同主要义务的情形。嘉吉置业作为出租方，其目的是为了赚取租金，如杨宁超市按约定支付租赁费，嘉吉置业不交付房屋也不符合常理。二、一审法院适用法律错误，程序违法。1.一审法院认定租赁合同为“实践性合同”属于适用法律错误，房屋租赁合同并不以房屋交付作为合同生效要件。如按照一审法院认定，嘉吉置业与杨宁超市签订的合同为“实践性合同”，嘉吉置业未将房屋交付给杨宁超市，那么显然嘉吉置业与杨宁超市签订的合同并未成立、生效，何来解除一说？因此，一审法院对合同性质认定上属于明显错误，即使按照一审认定为“实践性合同”，更无合同解除的法律基础。2.一审法院认定对合同“订金”是否返还时间未约定，杨宁超市可以随时向被告主张权利，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案的诉讼时效的起算应当从权利人知道或者应当知道权利受到侵害时起算诉讼时效。杨宁超市于2013年5月22日支付保证金后，应当及时行使自己的权利。如嘉吉置业迟迟未交付房屋，则杨宁超市应当在支付保证金后就发现自己的权利受到侵害，而杨宁超市于2020年4月起诉明显超过法律保护的三年诉讼时效的规定。同理，如按照一审法院认定，则合同中对于交房的时间也未作约定，嘉吉置业也可以“随时交付房屋，不受时间限制”，合同仍在履行中，杨宁超市更无解除合同，要求返还保证金的理由。3.一审法院未履行释明义务，对于合同解除，仅就当事人的诉讼请求进行审理，应当适度采取职权主义，向当事人释明变更或增加诉讼请求，一次性解决纠纷。本案中一审法院对于合同解除后仅对杨宁超市的财产予以返还。而庭审中嘉吉置业已表示为保证本协议履行，嘉吉置业预留房屋达一年有余，存在房租损失。法院在合同解除时判令嘉吉置业返还杨宁超市款项，而对于嘉吉置业的损失并未作出释明嘉吉置业有权进行反诉。合同解除后，仅判令一方返还财物，显失公平。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。杨宁超市辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，嘉吉置业上诉的事实和理由均是在原审中的答辩理由，且上诉中没有新的事实，也没有新的证据。嘉吉置业与杨宁超市双方签订的是房屋租赁协议，不是房屋租赁合同，我们交付了10万元的房屋订金，直至现在，租赁的房屋是经营地下超市，地下**不具备消防验收条件，导致所签的房屋租赁协议一直没有履行到签订房屋租赁合同。所以杨宁超市才提出了解除双方预签订的房屋租赁协议，返还我们预交的10万元订金。请求二审法院驳回嘉吉置业上诉，维持原判。杨宁超市向一审法院起诉请求：1.依法解除杨宁超市、嘉吉置业双方签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令嘉吉置业支付杨宁超市订金10万元；3.诉讼费用由嘉吉置业承担。一审法院认定事实：2013年5月21日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订房屋租赁协议，双方约定，被告自愿将坐落于薛城区永兴路嘉吉汇德大厦地下一层出租给原告开设商业零售及超市经营；甲乙双方约定租赁期限为15年，以甲方交房并于乙方签订正式租赁合同中约定的具体时间计算租期及租金；甲方同意乙方提前进入卖场进行装修及开业前准备；双方约定租金按每天每平方米0.83元计算，每五年递增一次，每次增幅为5%；乙方于签订该协议之日，预交甲方订金10万元，待甲方交房签订正式合同后该订金即转为房租；甲方应根据乙方的使用要求完成基本土建工程建设，交房时应提供房产相关证明及消防验收手续并保证水、电、扶梯、货梯、客梯等乙方正常经营的基本需求。以上协议条款为主要合同内容，签订正式合同时原则上不得改变，其他辅助条款执行合同法的相关规定，本协议一式二份，双方各执一份，不得违约，待双方签订正式租赁合同生效后本协议自动终止，被告在甲方处加盖公章，原告在乙方处加盖公章。同日原告向被告支票转账10万元，备注预付房租保证金，被告向原告出具收据，并加盖被告财务专用章，注明财务已审，经办人签字。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，系实践性合同，原、被告双方自该协议签订至今已有7年，被告仍未交付租赁物，双方仍未签订正式租赁合同，因此该“房屋租赁协议”应予以解除，被告占有原告的款项应予以返还。关于被告辩称本案的诉讼时效已超出法律规定，该院认为，双方对不签订正式租赁合同时该“订金”是否应返还以及返还的时间均未约定，因此原告可随时向被告主张权利，故被告的该项主张该院不予采信。关于被告辩称其有损失，可另行向原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告枣庄市杨宁超市有限公司与被告枣庄嘉吉置业有限公司签订的房屋租赁协议；二、被告枣庄嘉吉置业有限公司返还原告枣庄市杨宁超市有限公司房租预付款订金10万元，于判决生效之日起七日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告枣庄嘉吉置业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，嘉吉置业与杨宁超市自愿签订的《房屋租赁协议》,是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定,故该合同合法有效,双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该《房屋租赁协议》确认了双方的预约租赁关系,协议第二条第一款：“以甲方（嘉吉置业）交房并与乙方（杨宁超市）签订正式租赁合同中约定的时间计算租期及租金”中约定了建立正式租赁关系的条件，即交房和签订正式租赁合同，协议中还约定了交房的具体标准和条件。但是距该协议签订至今已七年，嘉吉置业仍未按协议约定交付租赁物，双方也未按照协议约定签订正式的房屋租赁合同，杨宁超市要求解除该协议，签订《房屋租赁协议》的合同目的即建立正式的租赁关系并使用租赁房屋的目的已无法实现，故该协议应当予以解除，解除后嘉吉置业占有杨宁超市的订金款项应予以返还。关于本案的诉讼时效已超出法律规定的主张，本院认为，双方对不签订正式租赁合同时该“订金”是否应返还以及返还的时间均未约定，因此杨宁超市可随时向嘉吉置业主张权利，故杨宁超市主张权利未超过诉讼时效期间，一审法院的认定并无不当，本院予以确认。综上所述，枣庄嘉吉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人枣庄嘉吉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二〇年九月十五日书记员 高 天