河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初4189号原告：朱亚峰，曾用名朱东，男，1962年6月14日出生，汉族，住河南省永城市。被告：河南昊正房地产开发有限公司，住所地：河南省永城市东城区中原路东段。统一社会信用代码：91411481562499595X。法定代表人：张茂奎，经理。被告：周新建，男，1956年12月27日出生，汉族，住河南省永城市。原告朱亚峰与被告河南昊正房地产开发有限公司、周新建合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告河南昊正房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，原告朱亚峰，被告周新建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告河南昊正房地产开发有限公司给付1号楼商铺及4平方米的平房；2、判决被告河南昊正房地产开发有限公司承担违约金20万元及实际损失（包括诉讼费、律师费、差旅费、住宿费）；3、被告周新建承担连带责任。事实与理由：2012年5月，河南昊正房地产开发有限公司与原告朱亚峰签订《联合开发协议书》，约定被告河南昊正房地产开发有限公司开发建设原告朱亚峰位于永城市陈集镇××、××以西的老宅基地，补偿方案为：被告河南昊正房地产开发有限公司给付原告朱亚峰临街门面（宽10米，长15米）3间，给付二楼住房一套（约117平方米），原告朱亚峰给付被告河南昊正房地产开发有限公司10万元购买117平方米住房一套。被告河南昊正房地产开发有限公司授权被告周新建处理本案所涉拆迁事宜，被告周新建系协议的担保人，且被告周新建代表被告河南昊正房地产开发有限公司于2012年10月16日作出承诺：“一号楼地基南边有4米的平房（商业房）；一号楼东头二楼东户属朱东”“如果前面没有4米平方包朱东一切损失”。协议签订后，二被告未履行义务。二被告违约行为如下：1、被告河南昊正房地产开发有限公司承诺给付原告朱亚峰临街门面（宽10米，长15米）三间，该楼房建好后，里面装有一个电梯井，使得实际应得面积缩水，还影响门面以后的使用；2、原告朱亚峰以10万元购买的117平方米住房被擅自变更、减少为110平方米；3、按照协议约定，协议生效后，被告河南昊正房地产开发有限公司给付原告朱亚峰一年的房租800元，如超过一年无法搬进新居，被告河南昊正房地产开发有限公司另付租房费给原告朱亚峰。被告河南昊正房地产开发有限公司未按约定履行。4、被告周新建作为担保人承担1号楼及4平方米的平房归原告朱亚峰，另外，根据被告河南昊正房地产开发有限公司与张明珠签订的《房产开发拆迁补偿协议书》第七条第二款：“所有被拆迁户分配顺序按村组统计原老宅基位置有南向北依次分配，门面和住房上下对称，任何个人不得挑房，具体由业主代表决定与甲方无关”，该甲方为被告河南昊正房地产开发有限公司，业主代表为被告周新建。根据前款规定，原告朱亚峰老宅基地本位于1号楼位置上，故1号楼门面应当对应属于原告朱亚峰，被告周新建最为业主代表及担保人，其承诺真实有效，理应兑现。为此，请求依法支持原告朱亚峰的诉讼请求。被告河南昊正房地产开发有限公司未答辩。被告周新建辩称，被告周新建仅是证明人。从原告朱亚峰提交的证据可以看出，被告周新建仅仅证明1号楼西边有原告朱亚峰4平米的偏房而已，不能证明被告周新建对其联合开发协议中的房屋交付存在担保责任。原告朱亚峰与被告河南昊正房地产开发有限公司签订的协议应属无效协议。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，案涉土地属于集体用地，被告河南昊正房地产开发有限公司与原告朱亚峰签订协议，开发集体用地，并对外销售，属于违反法律的强制性规定，应属无效。即使被告周新建有担保行为，因为主合同无效，担保合同也就无效。故应驳回原告朱亚峰的诉讼请求。本院经审理查明以下案件事实：2012年5月8日，原告朱亚峰与被告河南昊正房地产开发有限公司签订《联合开发协议书》，约定：“……一、甲方（指原告朱亚峰）自愿将自己位于陈集镇丁集街苗太路以北、丁演路以西，经乙方（指被告河南昊正房地产开发有限公司）实际丈量，南北宽9.5米，东西长20.8米（南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路）的老宅基地（已办宅基使用证）交乙方开发建设，宅基地上原有底上六间，砖混结构住房6间。二、乙方在此建七层（带电梯）商住楼房，此楼房建好后，依法自愿无偿给付甲方临街门面（宽10米，长15米）3间。另无偿给付二楼住房一套（约117平方米），同时甲方付现金10万元价格购买乙方约110平方米的住房一套。乙方对甲方宅基地上的附属物不作任何补偿……五、此协议经签字生效后，依法给付甲方（一年）租房费800元，如超过一年无法搬进新居，租房费乙方另付给甲方。六、此协议系甲、乙双方的真实意思表示，且符合相关法律法规的规定，双方应严格遵守履行，一方违约将向对方支付贰拾万元人民币，作为违约金赔偿给对方，并赔偿对方由此造成的全部经济损失……”。被告周新建在该协议担保人一栏签字。2012年11月10日，原告朱亚峰交付购房款1万元。2012年10月16日，被告周新建出具证明：“一号楼地基南边有4米的平房（商业房）证明人：周新建2012年10月16一号楼东头二楼东户属朱东”。2014年10月25日，被告河南昊正房地产开发有限公司交付原告朱亚峰1号楼3单元2层东户房屋一套。后原告朱亚峰未交付第二套房屋的其余购房款，被告河南昊正房地产开发有限公司亦未交付150平方米的门面房。另查明，1号楼地基南边的平房（商业房），因故未建设。原告朱亚峰门面房具体位置为：南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路，面积为150平方米。现该门面房具备交付条件。以上事实，有原、被告的陈述，《联合开发协议书》、《翰林雅苑旧房改造房屋分配协议》、证明及证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订联合开发协议，原告朱亚峰将其使用的宅基地交由被告河南昊正房地产开发有限公司开发，现被告河南昊正房地产开发有限公司已交付一套住房，但未交付门面房，原告朱亚峰亦未按照合同约定交付第二套房屋的购房款，且双方并未对交付门面房的时间进行约定，因此，原告朱亚峰诉称，被告河南昊正房地产开发有限公司存在违约情形，理由不能成立，依法不予支持。现原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司交付150平方米的门面房，且该门面房已经具备交付条件，因此，原告朱亚峰诉称理由正当，依法应予支持。原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司给付4平米的平房问题。按照合同的相对性，被告河南昊正房地产开发有限公司并没有许诺另给付“一号楼地基西边有4米的平房（商业房）”，且经本院查明，并未建设该“平房”，因此，原告朱亚峰的诉称理由不能成立，依法不予支持。原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司承担违约金20万元及实际损失，理由不能成立，依法不予支持。被告周新建作为业主代表在《联合开发协议书》中担保人一栏中签字，应为对房屋开发及兑现的一种承诺，且现在房屋已经建设，因此，被告周新建应承担实际交付房屋的担保责任。被告周新建辩称理由不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南昊正房地产开发有限公司、周新建共同交付原告朱亚峰面积为150平方米的门面房（具体位置为：南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路），于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告朱亚峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（已减半），由原告朱亚峰、被告河南昊正房地产开发有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审判员  任丽二〇二〇年九月十日法官助理王胜华书记员赵晓庆