浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初2542号 原告：朱继成，男，1972年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：许娅君，女，1974年3月12日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：徐国水、徐奇星，浙江徐星律师事务律师。 原告朱继成与被告许娅君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序进行两次公开开庭审理。两次开庭原告朱继成、被告许娅君的委托诉讼代理人徐国水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱继成向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间于2020年2月25日签订的房屋租赁合同；被告返还全部租金63000元并赔偿装修费用90000元，合计153000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经自愿协商，在2020年2月25日签订房屋租赁协议，被告将坐落在天台县工人东路13号店面商铺出租给原告，租赁期间2020年4月8日到2026年4月8日止，租金每年为110000元，同时口头协议疫情结束开始计算租金，暂定4月8日起。还有该租赁合同第10条明确规定租赁期间属于不可抗力原因（非典、瘟疫、自然灾害等），原、被告双方协议解决。合同签订后，原告按约支付了半年的房租，然而全国各地出现新冠肺炎疫情等状况，原告所租赁的该房屋由于新冠疫情的影响无法继续经营，为此，原告特在2020年6月27日特地书面发函给被告根据合同第10条的约定，由于今年全国各地出现新冠肺炎疫情影响，根本无法继续进行，要求解除该租赁合同。综上所述，原告认为，由于今年的新冠肺炎疫情大面积爆发，影响极大，无法经营，属于不可抗力因素，况且根据合同的约定，原告有权要求解除该租赁合同，原告为了维护自己的合法权益，根据民诉法第119条之规定，特向贵院起诉，请按诉讼请求依法判决为盼。 被告许娅君辩称，一、原告请求解除房屋租赁合同的诉请依法不能成立。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”。2020年2月10日浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》的通知,浙高法民一(2020)1号第二、依法妥善审理有关合同纠纷案件：1、疫情期间合同可以履行的,鼓励合同继续履行,当事人主张解除合同的,一般不予支持。一方可以履行而拒绝履行的,另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定,要求其承担相应违约责任。7、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。上述法律和规范性文件非常明确规定了合同解除的法定条件的相关情形,对照本案,原告的诉讼请求作如下分析。1、2020年2月8日天台县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布了关于做好企业有序复工和疫情防控工作的通告(第10号)。2020年3月5日发布了第19号通告天台县餐饮单位有条件恢复堂食经营。本案原、被告双方于2020年2月25日明知疫情得到控制订立房屋租赁合同,并确定租赁时间为2020年4月8日开始计算租期由原告支付租金50000元,出具尚欠60000元的欠条。2、原告承租房屋后拆除了被告原先的装修。3、原告承租后一直经营至今,从未停业。故原告请求解除租赁合同,不符合上述法定情形,其理由依法不能成立。二、原告请求还全部租金63000元,赔偿装修费用90000元,合计153000元,其理由不能成立。双方自愿订立的合同依法具有法律效力,原告依法是不能解除合同,故其请求返还租金、赔偿装修费用理由更加不能成立。综上所述,原告的请求于理于法均不符,依法应当予以驳回。三、虽然原告的请求于理于法均不符，但是鉴于原告朱继成坚决要求解除租赁合同等实际情况，答辩人同意解除合同，但是原告需向被告承担如下责任：1、原告朱继成支付从2020年4月8日至法院判合同解除之日的实际租用时间的房租。2、要求原告赔偿相当于12个月租金的损失即110000元。3、本案诉讼费由原告自行负担。 原告补充诉称，房屋租赁协议是通过中间人签订的，和王雪云、许亚君都没接触过。签订协议时约定，当时没有钱，如果做了生意，生意好的话就给被告租金。协议签订后交了押金10000元，共付了租金63000元（含押金）。协议约定乙方（原告）若需续租的，应在期满前三个月前书面告知甲方（被告），现在原告提前三个月通知被告要求解除合同，合情合理。而且，被告承诺装修费用由被告承担。 被告补充称：被告只收取原告60000元钱，并非是原告主张的63000元，已收取的60000元包括房租50000元，保证金10000元。 根据当事人陈述，本院归纳本案争议焦点如下：1、案涉《房屋租赁协议书》能否解除？2、如果《房屋租赁协议书》解除，原、被告各方应如何承担责任？ 围绕本案争议焦点，原告向本院提交证据如下：1、房屋租赁协议书，证明原告可以依照合同约定解除合同；2、微信聊天截图，案涉租赁房屋前门装修、水电安装都应当由被告承担，被告交付的时候无法正常使用，水是由原告找人安装的，被告虚报水电费都是低价，并承诺卫生、营业执照等被告答应由被告帮助办理，最终被告都没有兑现上述承诺。3、光盘，证明原告已经腾空房屋。 被告对原告提交的证据质证如下：1、对第1组证据的真实性、合法性没有异议，但是并不能证明原告可以主张解除合同。2、对第2组证据的对合法性有异议，提交的是案外人的聊天，聊天内容和案外人也存在争议，关联性也有异议，与案外人的争议不能作为认定案件事实的依据。3、对第3组证据无异议。 被告向本院提交证据如下：1、房屋租赁协议书，证明原告向被告租赁房屋的事实；2、欠条复印件一张，证明原告欠被告租金60000的事实；3、情况说明书一份，证明案涉天台县××街道××路××号房屋属许娅敏所有，由许娅敏委托许娅君出租，并对2020年2月25日被告许娅君与原告朱继成订立的房屋租赁协议书予以认可的事实。 原告对被告提交的证据质证如下：对被告提交的证据都没意见。 本院对原、被告提交的证据认定如下：1、原告提交的第1组证据，真实性、合法性予以认定，但该证据无法证明在本案中原告可以依约解除合同的事实；第2组证据，无法明确聊天对象的具体身份，且聊天内容也无法证明原告所主张的待证事实，本院对该证据不予采信；第3组证据，经审查，符合证据“三性”要求，本院依法予以认定。2、被告提交的证据，经审查，符合证据“三性”要求，本院依法予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告朱继承与被告许娅君在2020年2月25日签订《房屋租赁协议书》一份，该协议载明“甲方（被告）自愿出租坐落于天台县××路××号商铺××方（原告），乙方自愿承租；乙方承租房屋的租期为六年，自2020年4月8日至2026年4月8日；租金为每年租金110000元，一年一付，次年前一个月支付（支付保证金10000元）；六年不涨，逾期支付租金的，甲方可解除本协议。解除协议时：1、乙方应即时出屋。2、因乙方装修行为而添附在房屋不宜拆除的装修设施、设备，乙方不得拆除且甲方不给予任何的折价。3、解除协议签或因甲方行使解除协议权利过程中，乙方尚占用该租赁房屋的，占用期间乙方应按本协议约定租金的1倍支付房屋使用费……租赁期内，如遇不可抗力原因（如非典、瘟疫、自然灾害等），甲乙双方协商，酌情解决……”。该协议还对双方其它权利义务进行了约定。协议书签订后，原告向被告支付房租50000元及保证金10000元并向被告出具了一份欠条，欠条载明“今欠许娅君房屋人民币陆万元整（60000）于2020年7月30日前支付伍万元，2020年12月30日前支付壹万元”。被告依约将房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修并投入使用。后在该协议履行过程中，双方发生争议，原告向本院提起诉讼要求解除合同，且原告在诉讼过程中停止经营并在2020年8月底单方腾空了房屋。 另查明：案涉坐落天台县××街道××路××号的房屋属案外人许娅敏所有，由许娅敏委托许娅君管业。 本院认为，一、案涉《房屋租赁协议书》能否解除问题。本案原、被告双方签订房屋租赁协议书的时间为2020年2月25日，此时距疫情爆发及浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应已经一个多月，疫情已经基本得到控制，双方对此应当明知，且从2020年2月8日开始，天台县人民政府已经就复工复产发布相关通告并组织复工复产。原、被告双方约定的租赁期限从2020年4月8日开始，天台县已实施复工复产、恢复堂食等，不存在因疫情防控等导致无法继续经营的情形。因此，原告以其向被告租赁的房屋因受新冠疫情的影响无法继续营业，要求按照房屋租赁协议书第十条约定解除合同的请求，缺乏依据。同时，原告实际也未按照约定向被告支付房屋租金。综上，原告作为违约方，原则上无权单方要求解除合同。但是结合本案原告实际上开业不多久就无力继续经营并停业且已经搬空房屋、被告也提出在符合一定条件下同意解除合同（虽然原告并未同意被告解除合同的条件）等情况，本院认为案涉合同实际已缺乏继续履行的基础，且强行要求原告继续履行合同也显失公平，故对原告要求解除合同的请求予以支持。二、关于合同解除后的法律后果问题。虽然本院对原告要求解除合同的请求予以支持，但是这并不能改变原告在案涉合同履行过程中存在违约的事实，其作为违约方应当承担的违约责任并不能因为合同的解除而减少或者免除。至于解除合同后，原告实际应承担的违约责任的大小问题，因被告在庭审中提出的解除合同的条件过于苛刻，有违诚实信用及公平原则，本院酌情予以调整。结合本案原、被告约定的租金标准、租期、双方实际履行情况并考虑在目前情况下合同解除后被告转租的难度以及可能产生的房租差价、被告可预见的利益损失等因素，本院酌情确定由原告赔偿被告经济损失人民70000元。因原告在之前已经交付给被告10000元保证金，该10000元保证金可以从上述应付款项中扣除，故原告目前还应另外再赔偿被告经济损失60000元。此外，因原告并无有效证据证明被告违约、其实际交付63000元租金、装修花费90000元以及被告需要承担赔偿其装修损失等，故原告所提的要求被告返还租金63000元并赔偿装修费用90000元的请求，缺乏事实与法律依据，本院对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告朱继承与被告许娅君于2020年2月25日签订的《房屋租赁协议书》。 二、限原告朱继成在本判决生效之日起十日内赔偿被告许娅君经济损失60000元（原告已支付给被告的10000元保证金不再退还）。 三、驳回原告朱继成其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取1680元，由原告朱继成负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 张修峰 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张格莱 代书记员 许璐瑶