黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终386号上诉人（原审原告）：哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安康分公司，住所地哈尔滨市道里区安定街**。法定代表人：王**，经理。委托诉讼代理人：商磊，女，1981年7月27日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李博雅，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市道里区教育局，，住所地哈尔滨市道里区工程街**负责人：魏传利，局长。委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市现代服务中等职业技术学校，住，住所地哈尔滨市道里区新阳路**/div>法定代表人：李文辉，校长。委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市教育局，住所地，住所地哈尔滨市道里区上游街**iv>负责人：王长文，局长。委托诉讼代理人：张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。上诉人哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安康分公司（以下简称安康分公司）因与被上诉人哈尔滨市道里区教育局（以下简称道里区教育局）、哈尔滨市现代服务中等职业技术学校（以下简称现代学校）、哈尔滨市教育局（以下简称市教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。安康分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持安康分公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，本案存在诉讼时效中断的情形，安康分公司的主张未超过法定诉讼时效。2018年1月29日，哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司、市教育局、道里区教育局三方签订的《还建确认表》，确定案涉房产的产权单位为哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司，还建单位为市教育局，使用单位为道里区教育局。市教育局在《还建确认表》中写明“同意履行还建协议，仍由道里区教育局作为承租单位”。二、市教育局与哈尔滨市房地局公房处签订的《还建协议》第二条明确约定，确定的还建房屋竣工后，由市房地局牵头负责办理产权接收、工程质量验收，由道里区房管处第五房管所起租管理。市教育局在《还建确认表》中明确写明：同意履行还建协议，同意履行协议意味着同意履行协议中约定的各项条款，其中包括同意履行案涉房屋竣工验收后，由安康分公司收取租金的条款，根据《民事诉讼法》第一百九十五条第二款之规定，义务人同意履行义务的诉讼时效中断，从中断之日起，诉讼时效重新计算。2018年1月29日，市教育局在《还建确认表》中载明同意履行还建协议，时效从2018年1月29日起中断，安康分公司于2018年6月7日向一审法院提起诉讼，根据《民法总则》第一百八十八条之规定，安康分公司主张权利并未超过法定诉讼时效期间。二、2017年12月前安康分公司向道里区教育局、市教育局主张权利存在障碍。根据《拆除市直管公房还建协议书》第三条约定，新建房屋竣工后，市教育局应及时通知市房地局、公房处、房产经营集团和道里区房管处，会同有关部门共同按国家和省有关建筑规范进行检查验收，但案涉房屋建成后，市教育局并未按协议约定履行通知义务，多年来案涉房产的接收部门一直未找到还建房产，道里区教育局将案涉房产作为教育局的自有房产进行管理，并将该房产拨给现代学校使用，该校与案外人哈尔滨市道里区大洋宾馆、杨大震等签订《校企合作共建协议》，利用案涉房产开设宾馆、饭店，名义上作为学校的实习基地，实际上由学校从每年获取的经济利益中支付200余万元的培训费用。2017年7月24日，市教育局预办理案涉房产的手续，其向哈尔滨市房地局出具了《关于拆除市直管公房还建后未办理产权证的情况说明》，情况说明中提到2000年市教育局在规划用地之内拆除了一栋区少年之家使用的办公楼（建筑面积2028平方米），其产权单位系哈尔滨市房地局，双方签订了《拆除市直管公房还建协议》，因相关单位的领导和工作人员几经更换，沟通不及时，还建房屋竣工后一直未落实协议约定，导致房屋产权手续未得到及时处理，市教育局承诺将认真履行协议的规定，主动配合市房产局办理房产的接收工作。2017年12月，三方到现场进行勘测，立体切割后明确了2028平方米还建房屋的位置及建成时间，此后安康分公司具备向道里区教育局、市教育局主张租金的权利。三、现代学校与案外人联合经营。根据哈房发（1992）147号文件规定，承租工商用房的单位，除自营以外的其他各种房屋使用形式，如合法的经济联营属于实行议价租金的范围。自2013年1月1日起，道里区教育局开办的现代学校与哈尔滨市道里区大洋宾馆、杨大震签订《校企合作共建实训基地协议》，现代学校将案涉房产提供给案外人开办宾馆、饭店作为学生的实习基地，案外人从获得经营收益中每年向现代学校支付培训费200万元，这种联合经营的方式属于哈房发（1992）140号文件中规定的经济联营，应实行议价租金标准。道里区教育局、市教育局、现代学校共同辩称：一、在市教育局在未与哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司签署《还建确认表》前，对于安康分公司管理部分房屋无法确定。未经确权或办理房屋不动产登记证书前，房屋基于建造行为应由市教育局享有物权。即安康分公司在未签署《还建确认表》前不能依法对案涉房屋享有物权，无权收取租金。仅能依据《拆除市直管公房还建协议书》主张合同相对方履行义务或承担相应的责任。依据《拆除市直管公房还建协议书》约定：“确定的还建房屋竣工后，由市房地局牵头负责办理房屋产权接收、工程质量验收和落实由道里区房管处第五房管所起租管理，并按规定对该部分承担维修责任。”从合同约定可以明确，房产管理部门负责牵头协调房屋权属确认、房屋产权接收等相关工作，但经过一审各方认可的事实可知，2018年前，房屋管理各部门并没有积极行使合同赋予的权利，也没有按照合同约定履行义务，安康分公司对房屋接收、确权等存在重大过错，消极对待相关权利。且在未确认权属前，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”物权法中规定了物权取得的相应方式，在未确定还建部分房屋前，哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司并非房屋所有权人，不能行使房屋所有权中占有、使用、收益、处分等各项权能。但其可依据《拆除市直管公房还建协议书》要求市教育局履行义务，确认房屋权属。二、安康分公司主张的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条并不适用于本案。该条适用的前提为分期付款行为，基于付款行为作为整体中的一部分且具有连续性，故对于诉讼时效从最后一期应履行义务的时限届满后计算诉讼时效。但本案中为关于租金的诉讼请求，对于按月给付租金的方式，每月给付的标的均是独立的个体，互不影响，并不能成为一个整体。故关于本案中的诉讼时效应适用一审法院认定的方式计算。另，安康分公司一方面主张一直向道里区教育局、市教育局多次主张权利，要求给付租金，但庭审中仅提交2018年出具的函，另一方面又称诉讼时效应当自2018年1月起即知道或应当知道权利被侵害之日起计算，上述陈述自相矛盾。三、一审法院按照公益事业单位标准计算租金并无不当。一审中，依据现代学校提供的证据能够证明，房屋系联合办学使用。故房屋并没有改变使用用途，安康分公司也未提供转租协议等证明案涉房屋已经被转租的事实，故一审法院认定租金的标准并无不当。安康分公司向一审法院起诉请求：要求道里区教育局、市教育局、现代学校补交2003年1月至2007年2月拖欠租金128778元，2007年3月至2012年12月拖欠资金360578.4元，2013年1月至2018年5月拖欠租金1740024元，共计2229380.4元。一审法院未阐述其查明的事实。一审法院认为：一、关于安康分公司是否有权收取租金的问题。因其提供的证据三《还建确认表》载明：产权单位为哈尔滨道里房产经营物业管理有限公司、管房单位为道里房管处第五管理所（现安康分公司），安康分公司作为管房单位有权依据《拆除市直管公房还建协议》的约定收取租金。二、关于谁应履行交租义务的问题。《还建确认表》载明：仍由道里区教育局作为承租单位，既然各方已经明确承租单位，故道里区教育局应当履行给付租金的义务。市教育局、现代学校不是确认的承租单位，不应承担共同给付租金的责任。三、安康分公司主张权利是否超过诉讼时效期间。本案属于主张延付租金的请求，在2017年10月1日《民法总则》实施前，诉讼时效期间为1年，实施后诉讼时效期间变更为3年。安康分公司未提供证据证明其在2016年10月1日前每年均向道里区教育局、市教育局、现代学校主张支付租金。故2016年10月1日前的租金已过诉讼时效期间，自2016年10月2日起至2018年5月的租金未超过诉讼时效期间。四、关于现代学校与案外人联合办学行为应按何标准计算房租的问题。现代学校与案外人签订的联合办学协议，该协议的宗旨是联合办学，房屋的使用具有公益性质，并非单纯的商用，故应自2016年10月2日起每月按5151.12元（砖混一租金标准2.54元/月*2028平方米）计算租金。哈尔滨市房地产管理局房产管理处与哈尔滨市教育委员会签订的《拆除市直管公房还建协议书》系各方真实意思表示，合法有效。还建确认后，承租单位道里区教育局至今未交付租金，对本案纠纷应负违约责任。道里区教育局、市教育局、现代学校以主张的租金超过诉讼时效期间抗辩，但安康分公司未提供证据证明其在2016年10月1日前向道里区教育局、市教育局、现代学校主张过租金。故安康分公司要求道里区教育局给付租金的诉讼请求中，自2016年10月2日起至2018年5月31日，按每月5151.12元计算所得的103022.4元部分，理由成立，一审法院予以支持，其余部分一审法院不予支持。安康分公司要求市教育局、现代学校承担共同付款责任的诉讼请求，与协议及《还建确认表》约定不符，不予支持。现代学校为道里区教育局举办的事业单位法人，现代学校与道里区教育局之间如有关于案涉房屋租金的相关约定，应由二者另行处理。道里区教育局、市教育局、现代学校的抗辩主张，一审法院予以部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，道里区教育局给付安康分公司房屋租金103022.4元。二、驳回安康分公司其他诉讼请求。本院二审期间，安康分公司举示如下证据：证据一、道里区教育局房产管理科出具的房地产证明。拟证明：在2017年3月28日前，道里区教育局将案涉房产作为自有房产进行管理，并将该房产拨付给现代学校使用，同时证明安康分公司向道里区教育局、市教育局主张权利受阻，无法确定案涉房产的具体位置。证据二、哈尔滨市教育局出具的《关于拆除市直管公房还建后未办理产权证的情况说明》。即一审安康分公司举示的证据五，该证据当时未加盖市教育局印章，二审中提交原件予以核对，以补强该证据。本院认证意见：证据一系复印件，道里区教育局、市教育局、现代学校对该证据的真实性、证明问题均有异议，本院对该证据的真实性无法核实，且仅以该证据不足以证明安康分公司主张权利受阻，本院对此不予采信。证据二系安康分公司在一审举示的证据五，虽在二审举示原件用以补强，但在一审庭审质证中道里区教育局、市教育局、现代学校对该证据的真实性均无异议，故该证据不属于二审新证据。本院经审理查明：1987年12月，哈尔滨市房地产管理局作为产权单位盖章确认及哈尔滨市教育委员会作为用房单位盖章确认的《证书》显示，根据黑龙江省城镇公有房产管理条例，哈尔滨市房地产管理局认定道里区建河街二号2028平方米，用途为教学的砖木结构房屋系哈尔滨市教育委员会使用的市管拨用房产。2001年5月20日，哈尔滨市房地产管理局公房处与哈尔滨市教育委员会签订《拆除市直管公房还建协议》，该协议约定：哈尔滨市教委经市规划土地局批准，拟在道里区建河街2号地段，新建教学楼一栋，建筑面积为14600平方米。一、根据规划的安排，市房地局同意建房单位在建房用地范围内拆除原拨用产市直管公房一栋（原区少年之家使用），合计建筑面积为2028平方米。二、根据国家有关规定，经市房地局与建房单位商定，建房单位将在该地段新建教学楼一栋，建筑面积14600平方米，其中建筑面积2028平方米，产权（临建河街一侧）立体无偿还建给市房地局。因为新建房屋还建，故市房地局免收建房单位换件费。确定的还建房屋竣工后，由市房地局牵头负责办理房屋产权接收，工程质量验收和落实由道里区房管处第五房管所起租管理，按规定对该部分承担维修责任。三、新建房屋竣工后，建房单位应及时通知市房地局公房处、房产经营集团和道里区房管处，会同有关部门共同按国家和省有关建筑规范进行检查验收。……五、新建房屋竣工后，未经质量检查验收部门和房管部门的检查验收合格，不准安排进户。六、进行房屋交接时，建房单位应按国家有关规定交出房屋的同时，一并交出证明房屋产权、供水、供电的合格资料。建房单位与管房单位应共同形成交接手续，管房单位应根据有关合法资料及时建立房产档案。七、因新建教学楼系共用房产。建房单位办理自管房产产权证照时，市房产局应该给与一切便利条件。2003年哈尔滨市道里区房产经营公司更名为哈尔滨道里区房产经营物业管理有限责任公司。2013年，现代学校利用案涉房屋建立旅游服务与管理专业实训基地并投入使用。现代学校与相关企业合作，签订《校企合作共建实训基地协议》，约定了校企合作、人才培养等事宜，及学生在实训基地实习等内容，同时约定了协议乙方向现代学校给付培训费。2017年7月24日，市教育局向哈尔滨市房地产管理局出具《关于拆除市直管公房还建后未办理产权证的情况说明》，该说明针对《还建协议》的履行问题称，此事没有得到落实，经调查，历史沿革时间较长，相关单位的领导和工作人员几经更换，相关信息沟通不及时，导致房屋产权手续未得到及时办理。2018年形成的《还建确认表》显示，拆除市直管公房还建协议书编号：公房还字（2001）第01号；房屋拆除前地址道里区建河街2号；建成后还建地址道里区建河街9号；建房单位哈尔滨市教育委员会（现教育局），管房单位道里房管处第五管理局（现安康分公司）；使用单位道里区教育局；房屋建成时间2001年；还建确认时间2017年12月；还建面积2028平方米（建筑面积）。哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司在产权单位处盖章；哈尔滨市教育局在还建单位处盖章，并有手写文字：同意履行还建协议，仍由道里区教育局作为承租单位；哈尔滨市道里区教育局在使用单位处盖章。案涉房产目前仍未办理产权登记和权属确认。本院认为，关于本案是否存在诉讼时效中断的情形。安康分公司主张，因市教育局于2018年1月29日在《还建确认表》上盖章，并有“同意履行还建协议，仍由道里区教育局作为承租单位”的表述，应视为义务人同意履行义务，导致诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。针对此，首先，该段表述系手写文字，不能确定其书写的主体，以及该书写人是否有权代表市教育局。其次，构成义务人同意履行义务的应由义务人本人及其授权的主体作出，本案中市教育局系还建单位，道里区教育局为使用单位，即使存在安康分公司主张的租金履行义务，其对应的履行主体也应系作为承租人的道里区教育局，市教育局的承诺或同意不能导致安康分公司对道里区教育局租金请求权的时效中断。第三，该文字虽表述为“同意履行《还建协议》”，但《还建协议》中并未对安康分公司本次诉讼中主张的租金期限、租金标准、租金给付主体等问题予以明确约定，该协议主要约定的是关于案涉房屋还建、产权接收、检查验收等事宜，因此，仅以同意履行《还建协议》不足以认定安康分公司本次诉请的时效中断。第四，《还建协议》中既约定了建房单位针对房屋竣工问题有及时通知相关单位的义务，也约定了市房地局牵头负责办理房屋产权接收、工程质量验收，以及由道里区房管处第五房管所对房屋承担维修责任的义务。各方均认可案涉房屋建成于2001年，现该房屋依然没有验收及办理产权手续。虽然市教育局、道里区教育局举示的证据不足以认定其履行了及时通知的义务，但安康分公司亦未尽到督促审查及管理维修的相关义务，怠于行使相关权利。安康分公司作为房屋管理单位，仅以建房单位未履行通知义务为由主张行使权利存在障碍，依据不足。最后，安康分公司主张承租人应按月给付租金，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后均为独立债务。在2017年10月1日《民法总则》实施之前，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。一审法院以2016年10月1日之前安康分公司举示的证据不足以证明主张过租金为由，驳回其该时间之前的租金请求，并无不当。关于租金标准应如何认定的问题。根据哈价联发〔2007〕4号《哈尔滨市物价局哈尔滨市房产住宅局关于调整公有办公用房租金标准的通知》，砖混一租金标准为2.54元/建筑面积㎡.月，机关、团体和事业单位的办公用房，凡已经改做经营性用房的，要按照现行规定实行议价租金或工商用房的标准租金。安康分公司主张现代学校与案外人联合经营案涉房屋，应采用议价标准收取租金。本院认为，现代学校与相关企业通过联合办学的模式使用案涉房屋，具有一定的公益性质，并非完全为经营性用房，双方签订了校企合作共建实训基地协议，存在将案涉房屋用于教学、作为学生实习基地的情况。且案涉房屋并未确权，产权接收亦未完成，安康分公司对案涉房屋是否行使过管理的职责及维修的责任亦不明确，一审考虑相关因素，将租金标准参照办公用房标准即2.54元/建筑面积㎡.月计算，并无不当。综上，安康分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22274元，由哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安康分公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟()二〇二〇年九月二十四日书记员  于文娟