上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7664号上诉人（原审原告暨反诉被告）：北京鹏博瑞翔旅行社有限公司，住所地北京市丰台区广安路**院**楼**。法定代表人：张伟，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王鑫明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗雨，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海九馨投资发展有限公司，住，住所地上海市闵行区沪闵路****/div>法定代表人：薛春林，经理、执行董事。委托诉讼代理人：徐培恩，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蚯蚓，北京市君泽君（上海）律师事务所实习律师。上诉人北京鹏博瑞翔旅行社有限公司（以下简称“鹏博公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初87010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。鹏博公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，改判支持鹏博公司的原审全部诉讼请求。事实与理由：讼争房屋面积不达标，导致鹏博公司无法达到承租目的，故鹏博公司不得已而要求退租。此外，双方终止合同最主要原因是上海九馨投资发展有限公司（以下简称“九馨公司”）对讼争房屋停电，导致鹏博公司无法正常使用。原审法院对于房屋租金先付后用等事实问题认定错误，且判令违约金过高。因此，现请求二审法院查清事实后，改判支持鹏博公司的上诉请求。九馨公司答辩称：不同意鹏博公司的上诉请求。双方就讼争房屋面积早在2018年5月交房时便已确认，且鹏博公司就面积问题自始从未提出过任何异议，原审期间亦未涉及。九馨公司未对讼争房屋实施过停电等方面措施，也从未迫使鹏博公司搬离。因多方面原因，九馨公司重新出租房屋的租金明显下降，故九馨公司不可能无故迫使鹏博公司搬离而选择收益减损的其他承租方。双方就付租金额、时间以及迟延交付的后果均有明确具体的约定，不存在任何异议，原审法院认定正确。本案纠纷发生与本次疫情无关，且原审对于违约金已作适当下调，并无不当。因此，原审认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决恰当，现请求二审法院驳回上诉，维持原判。鹏博公司向原审法院起诉请求：一、判令确认鹏博公司、九馨公司于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；二、判令九馨公司支付解约违约金人民币285,100元（以下币种相同）；三、判令九馨公司返还保证金427,650元；四、判令九馨公司返还办公家具押金52,500元；五、诉讼费用由九馨公司承担。九馨公司向原审法院提出反诉请求：一、判令鹏博公司支付2019年8月13日至2019年8月19日期间租金32,805.50元；二、判令鹏博公司支付2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金74,985.20元；三、判令鹏博公司支付解约违约金285,100元；四、判令鹏博公司支付居间费117,612.80元；五、判令鹏博公司支付2019年8月20日至2019年10月30日期间房屋空置费264,969元；六、反诉费由鹏博公司负担。原审法院认定事实：2018年5月7日，鹏博公司（乙方）与九馨公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定九馨公司将位于上海市浦东新区XX路XX号XX、XX室房屋出租给鹏博公司使用。合同第二条约定，房屋租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日。合同第三条约定，自2018年6月1日至2020年5月31日，月租金标准为142,550元。免租期自2018年5月15日至2018年5月31日，共计16天。乙方在此期间承担使用该房屋产生的物业费及其他费用，无需支付甲方房租。如乙方在合同期内提前退租或出现其他违约情形，则乙方不享受免租期，甲方有权要求乙方补交该免租期的租金。乙方支付甲方的房租为每一个月支付一期。乙方需在签订本合同后当日内向甲方支付首期租金，先付后用，以后乙方每期租金应于自然年每月23日前向甲方支付该房屋租金。合同第四条约定，保证金总额为首期三个月租金标准即427,650元。办公家具押金为52,500元。甲方收取保证金、押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止且乙方未发生本合同下违约情形时，甲方收取的保证金、押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分经甲、乙双方签订《房屋返还交接书》，并注销本合同标的房屋范围内的工商登记注册（乙方承诺从退租日起30日内注销工商登记，如未办到视为违约）之日起7个工作日内无息退还至乙方。合同第八条第七款约定，本合同解除或终止时，乙方在返还房屋的同时应付清所有应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、损害赔偿、罚款等。合同第九条第二款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权将乙方已付保证金作为赔偿金不予退回，解除本合同，收回本房屋，乙方还应承担本合同其他条款所述相关违约责任。租赁期间，乙方如拖欠甲方或物业服务公司或其他应缴纳的费用（包括但不限于租金、保证金、押金、费、水电费、网费等）超过三日的，甲方可通过电话、手机短信、微信、QQ等通讯方式提醒乙方及时支付所欠费用，自甲方提醒后乙方拖欠以上费用超过四日的，视为乙方根本性违约。甲方有权要求乙方按每天所欠费用的百分之三来支付滞纳金直至结清所有费用，且有权单方面收回本房屋，并限乙方在两天内无条件迁出本房屋并结清相关费用，如乙方不搬迁也不返还钥匙，视乙方自动放弃本房屋内物品主张权，甲方可以采取停水、停电、中断通讯、锁门等措施，同时甲方有权自行处置室内物品，并另行追偿对乙方所欠费用。合同第十条第二款约定，因第九条第一款原因导致双方解除本合同的，甲方应按届时房屋月租金额的2倍向乙方支付违约金。第三款约定，因第九条第二款原因导致双方解除本合同的，乙方应按届时房屋月租金的2倍向甲方支付违约金。合同签订后，鹏博公司支付保证金427,650元、家具押金52,500元。2018年5月28日，九馨公司将系争房屋交付给鹏博公司使用。鹏博公司自2019年8月13日起欠付租金。2019年8月15日，九馨公司向鹏博公司发送《租金催缴函》称，自合同履行以来，贵方拖欠我方租金143,738.06元（含2019年8月13日至2019年9月12日剩余租金款及相关费用，合同约定该笔费用应于2019年8月6日之前支付），上述欠费经我司多次催缴未果。请贵方于2019年8月15日前付清上述欠付。逾期不付，我方将于2019年8月16日开始暂停贵方对所承租房屋的使用权，包括但不限于采取停止供电、锁门等止损措施，造成的一切损失和后果由贵方承担。如贵方能于2019年8月15日之前结清143,738.06元欠费，停电、锁门等止损措施则不再执行。2019年8月16日，鹏博公司从系争房屋中迁出。2019年8月20日，九馨公司向鹏博公司发送《解除合同通知函》称，贵司再三拖欠房租，现已拖欠截止2019年8月6日的143,738.06元租金、电费及相关费用未付，已严重违约。现通知贵司解除我司与贵司于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》。贵司应承担合同项下相关违约责任，我司要没收房屋租赁押金。请贵司于2019年8月20日前搬出一切自己物品，如不搬出我司将视为贵司自动放弃。2019年8月22日，鹏博公司与九馨公司办理房屋交接手续。原审法院认为：鹏博公司与九馨公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方均同意于2018年5月7日签订《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除，依法予以准许。针对系哪方违约行为致使租赁合同解除该争议焦点，分析如下：鹏博公司主张2019年8月16日九馨公司采取停电措施迫使其搬离致使合同解除，九馨公司称未采取停电措施，鹏博公司未举证证明九馨公司采取停电措施，故对鹏博公司的主张难以采信。九馨公司主张，免租期为2018年5月15日至2018年5月31日，故租期自2018年6月1日起算，根据合同约定“乙方需在签订本合同当日支付首期租金，先付后租，以后乙方每期租金应于自然年每月23日前向甲方支付该房屋租金”，故租金是先付后用，鹏博公司应于每月23日前支付下个月1日起算的租金，即提前7日支付租金。因九馨公司于2018年5月28日交房，故免租期自2018年5月28日至2018年6月12日，租期自2018年6月13日起算，鹏博公司应提前7日支付租金，于每月6日之前支付下个月的租金。鹏博公司自2019年8月13日欠付租金，其应于2019年8月6日支付2019年8月13日至2019年9月12日期间租金。鹏博公司认为合同约定的先付后用仅针对首期租金，鹏博公司应于每月23日支付当月租金，即2019年8月23日支付2019年8月13日至2019年9月12日期间租金。首先，鹏博公司于2018年5月7日支付2018年6月13日至2018年7月12日首期租金142,550元，是先付后用。其次，鹏博公司之后支付的13期租金均是在每月6-13日期间支付，亦是先付后用。再次，根据支付租金的通常惯例，也是先付后用。故九馨公司对合同条款解释为所有租金均为先付后用更合理，对鹏博公司主张于每月23日支付当月13日至次月12日期间租金的主张难以采信。故本案系鹏博公司未按约支付租金致使合同解除，对鹏博公司要求九馨公司支付解约违约金285,100元并返还保证金427,650元的诉请难以支持。鹏博公司要求返还办公家具押金52,500元，九馨公司表示同意，但要求先行抵扣鹏博公司欠付的费用，九馨公司的主张符合合同约定，依法予以准许。鹏博公司自2019年8月13日欠付租金，系争租赁合同于2019年8月20日解除，双方于2019年8月22日办理房屋交接手续，故对九馨公司要求鹏博公司支付2019年8月13日至2019年8月19日期间租金32,805.50元的诉请，依法予以支持。根据合同约定，如鹏博公司违约，则不享受免租期，故对九馨公司要求鹏博公司支付2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金74,985.20元的诉请，依法予以支持。因鹏博公司违约致使合同解除，故九馨公司要求鹏博公司支付解约违约金符合合同约定，鹏博公司认为解约违约金过高，要求予以调整，现综合考虑鹏博公司的过错、九馨公司的实际损失、九馨公司已没收鹏博公司支付的保证金427,650元等因素，酌定鹏博公司支付给九馨公司解约违约金142,550元。针对九馨公司要求鹏博公司赔偿居间费117,612.80元以及房屋空置费264,969元的请求，鹏博公司认为九馨公司提供的将系争房屋出租给案外人《房屋租赁合同》的签订人不是九馨公司，对相关损失证据的真实性和关联性均不予认可，九馨公司亦未提供其他证据证明其损失，故对九馨公司的上述反诉请求，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京鹏博瑞翔旅行社有限公司与上海九馨投资发展有限公司于2018年5月7日签订《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；二、驳回北京鹏博瑞翔旅行社有限公司的其余诉讼请求；三、北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付上海九馨投资发展有限公司2019年8月13日至2019年8月19日期间租金人民币32,805.50元；四、北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付上海九馨投资发展有限公司2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金人民币74,985.20元；五、北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付上海九馨投资发展有限公司解约违约金人民币142,550元（执行时扣除北京鹏博瑞翔旅行社有限公司已经支付的办公家具押金人民币52,500元）；六、驳回上海九馨投资发展有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,453元，减半收取计人民币5,726.50元，保全费人民币4,320元，上述共计人民币10,046.50元，由北京鹏博瑞翔旅行社有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,777元，由上海九馨投资发展有限公司负担人民币3,929元，北京鹏博瑞翔旅行社有限公司负担人民币1,848元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，导致双方合同解除的根本原因系鹏博公司未按约支付房租，原审法院按照《房屋租赁合同》的相关约定，依法确认讼争《房屋租赁合同》解除，以及判决鹏博公司向九馨公司支付相应房租、违约金正确，且计算方式、确认金额均并无不当，本院对此应予确认。鹏博公司自承租讼争房屋始便一直未就房屋面积这一问题提出过异议，双方在交接时对承租房屋均予确认，鹏博公司在原审期间也未持异议。况且，双方对于承租房屋的面积并未作具体约定，故鹏博公司所提相应上诉请求无事实及法律依据，本院不予采纳。经查，现有证据无法证明九馨公司在鹏博公司承租房屋期间是否有过停电等方面的行为，鹏博公司对此亦未提供相关证据证明，本院对其主张难以采信。此外，原审法院就鹏博公司应承担的违约金数额已作适当调整，尚无不当。鹏博公司上诉要求进一步调低违约金亦未提供相应证据证明，对其相关诉请，本院不予采纳。综上所述，鹏博公司的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币13,980元，由上诉人北京鹏博瑞翔旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  寻增荣二〇二〇年九月二十二日书记员  王 翀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……