新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1458号 原告：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 二原告共同委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。 被告：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王金风（系被告张晓婷母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘君，新疆新蓝天律师事务所律师，昌吉市法律援助中心指派。 原告张添增、路红灌与被告张晓婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日作出（2016）新2301民初2061号民事判决书，被告张晓婷不服一审判决，提出上诉，经昌吉回族自治州中级人民法院审理后于2016年9月18日作出（2016）新23民终1221号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年3月26日，昌吉回族自治州中级人民法院作出（2020）新23民再11号民事裁定书，裁定撤销（2016）新23民终1221号民事判决书及（2016）新2301民初2061号民事判决书，本案发回重审。本案于2020年4月18日立案后，依法适用普通程序,于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告张添增、路红灌的委托诉讼代理人张新民，被告张晓婷的委托诉讼代理人王金风、刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张添增、路红灌向本院提出诉讼请求：判令被告向原告给付电费9055元、支付违约金2376.37元，合计11431.37元。事实与理由:原告于2014年4月25日将原告位于昌吉市亚中对面经营中的爱尚家商务宾馆出租给被告，并签订《宾馆转让承租协议》一份，约定电费每度1元，必须按时交纳，逾期交纳，原告有权加收每日千分之三的滞纳金。被告自2015年12月15日至2016年3月共欠付电费9055元，原告诉至法院。 被告张晓婷辩称，原告修建涉案房屋没有取得建设规划许可证，这个事实在昌吉回族自治州中级人民法院审理的（2020）新23民再11号卷宗中，由昌吉市自然资源局给予书面答复。涉案房屋使用的土地是集体所有，原告并没有取得相关部门的批准而建设。根据上述两条，原告认为双方签订的《宾馆转让协议》是无效合同，合同无效，原告主张的违约金也失去了效力，被告不应当承担违约金。针对电费，《宾馆转让协议》第三条约定的电费高于供电公司的标准，违反《中华人民共和国电力法》第三十五条的规定，双方对于电费的约定无效，被告不应当再交电费。对于事实部分，原告并没有多次向被告催要9055元电费，在2016年1月14日，被告向昌吉市发改委投诉原告违法收取电费的行为，发改委责令被告退还多收取的电费，所以原告未向被告催要，被告也没有主动向原告交纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：1.宾馆转让承租协议一份，拟证实双方签订合同时被告同意每度电按1元支付，是双方的真实意思表示。经质证，被告对真实性认可，认为合同中对电费的约定违反相关法律规定，约定无效，应当按照供电部门的标准收取。本院对该证据的真实性予以确认。2.原告缴纳电费发票两张，拟证实原告要求被告支付的电费是2015年12月19日至2016年3月15日期间的电费。经质证，被告对证据的真实性无异议，认为实际缴纳的电费高于合同约定的电费。本院对该组证据的真实性予以确认。 对被告提交的证据:1.交款明细单两张，拟证实2014年4月24日至2015年12月25日，被告共向原告支付水电暖费用92706元。经质证，原告对证据的真实性无异议，认为本案的电费未交。本院对该组证据的真实性予以确认。2.网上下载的电费交纳记录打印件一份，拟证实2014年4月25日至2015年12月15日原告向供电局实际交纳的费用是48788.3元。经质证，原告对真实性、关联性、合法性均不认可。本院认为，该证据系打印件，无法与原件核对，本院对其真实性不予确认。3.自治区发改委关于新疆电费的有关通知文件一份，拟证实昌吉地区的电费平均价格是每度电0.516元，由政府部门定价。经质证，原告对真实性、关联性、合法性均不认可。本院对该组证据结合其他证据综合认定。 本院调取证据：2019年10月9日昌吉市自然资源局给昌吉回族自治州中级人民法院的回函一份。经质证，原、被告对函的真实性无异议，原告对关联性不认可，认为函没有表述该部门要求原告建房所在村的村民建房必须申请规划许可或向其他村民发放过规划许可，没有申请是管理部门没有要求或没有实施。本院对该证据的真实性予以确认。 经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2014年4月25日，原、被告双方签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定原告将昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内的可移动物品一并转让给乙方，转让费共计1350000元整，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100000元整，房屋租赁期限共8年4个月。协议第三条约定：合同期间，乙方（被告）必须按时交纳租金，水费每方4元，电费每度1元，供暖费每平方米22元等一切相关费用，若乙方逾期交纳租金及相关费用，甲方（原告）有权按每日加收千分之三滞纳金，注明：水费、电费、暖气费如果相关部门调整，甲方可以根据相应调整幅度给乙方调整。合同签订后原、被告按约履行。2015年12月15日双方确认当时的电表读数是141908度，2015年12月15日之前的电费，被告已经按照合同约定向原告支付，此后的电费未向原告支付。2016年3月原告向供电公司交纳电费时的电表读数止码为150963度。原、被告双方对自2015年12月15日至2016年3月期间，电表读数起码为141908度，止码为159063度，被告实际用电度数为9055度均无异议。原告张添增于2016年1月20日向昌吉供电公司客户服务中心交纳电费2300.95元，用电量为4171度；于2016年3月18日向昌吉供电公司客户服务中心交纳电费3356.51元，用电量为6184度。 另查明：涉案房屋是原告在案外人张严誉个人宅基地上所建，原告在建房时未办理建设工程规划许可证。本案发回重审前，昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1.张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2.位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3.诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。 本院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效以及电费计算标准？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，本案原告租赁给被告的宾馆，原告在建房时未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，原告与被告签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。原告要求被告给付电费9055元，被告对从2015年12月15日至2016年3月期间用电9055度无异议，对原告收取电费的标准有异议。关于电费标准，双方在《宾馆转让承租协议》中约定电费每度1元，但原告实际向电力部门交纳的电费低于该标准。《中华人民共和国电力法》第三十五条规定“本法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理。”本院认为电价由政府统一定价，双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，则原、被告协议约定的电价无效，应当按照电力部门实际收取的电费计算被告应交纳的电费。庭审中原告提交了2016年1月20日、3月18日两张发票，可以证实原告交纳电费合计5657.46元，用电量10355度,则每度电的电费为0.55元（5657.46÷10355）。被告用电9055度，电费为4980.25元（9055×0.55），被告应向原告给付电费4980.25元，原告此项诉讼请求超出部分于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金2376.37元，因双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，故协议中对于违约金的约定亦无效，原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十一条第二款，《中华人民共和国电力法》第三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告张晓婷于本判决生效后十五日内支付原告张添增、路红灌电费4980.25元； 二、驳回原告张添增、路红灌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费86元（原告已交），由被告张晓婷负担33元，由原告张添增、路红灌负担53元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  李 岩 人民陪审员  刘凤玲 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张学淑