四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初4614号 原告：成都合达联行物业服务有限公司，住所地四川省成都市温江区万春镇天乡路二段**附******。 法定代表人：游江，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨惠宁，女，1989年4月7日出生，汉族，成都合达联行物业服务有限公司巴中分公司职工，户籍地四川省通江县，现住四川省巴中市。 被告：李平，男，1979年3月23日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市。 被告：陈枝兰，女，1984年3月6日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市。 原告成都合达联行物业服务有限公司（以下简称“成都合达联行物业”）与被告李平、陈枝兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都合达联行物业的委托诉讼代理人杨惠宁，被告李平、陈枝兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都合达联行物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务本金3404元，并从2018年5月1日起至全部付清前述欠款之日止，按日承担5‰的滞纳金（暂计算2020年3月31日止为519元），共计3923元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2016年7月13日签订了《置信·兴文逸都花园前期物业服务合同》，双方约定由原告为被告提供物业服务。合同约定被告按照建筑面积1.7元/平方米向原告支付物业服务费，每半年支付一次（集中交付后前五年按1.5元/平方米/月）。合同同时约定如果被告迟延支付物业费，将按日承担5‰的滞纳金。合同签订后，原告持续为被告提供物业服务至今。但被告至今累计差欠原告物业服务费本金3404元及滞纳金519元未付。虽经原告多次催交，被告均以各种理由推诿，拒不支付前述所欠物业服务费，故原告依法提起诉讼。 被告李平、陈枝兰辩称：1.被告于2017年年底接收房屋后开始装修，2018年3月将房屋装修好并入住，2018年6月，被告发现房屋墙面及楼顶多处有大小不等的裂纹。经过被告反映，原告虽带相关人员对房屋裂纹情况进行了查看，后双方达成以减免一年的物业管理费1800元抵扣房屋质量整改费用的协议，但经被告询问，1800元不足以修复房屋裂纹，故该协议未实施，被告房屋质量问题至今没有进行整改；2.《前期物业服务协议》虽系原、被告签订，但实际提供物业服务的是巴中分公司，且存在不按协议履行物业服务的情形；原告催收物业费时通过文字进行恐吓，被告对原告是否具有一级资质服务存疑；原告撕毁张贴在公告栏中成立业主委员会的公告，有意阻碍业委会的成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，按照不低于6000元的房屋裂纹修复、家具保护、人员租房等整改费用来抵扣所产生的物业服务费。 经审理查明：被告李平与被告陈枝兰系夫妻关系。2016年7月13日，二被告与巴中置信投资有限公司签约备案《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同就双方的权利义务等进行了约定。 2014年11月10日，巴中市住房和城乡建设局向巴中置信投资有限公司出具《关于“置信·兴文逸都花园”项目前期物业招标中标物业服务企业备案的通知》确定成都合达联行物业服务有限公司为“置信·兴文逸都花园”项目前期物业管理中标单位，经审查，同意备案。2014年12月19日，巴中置信投资有限公司与原告签订《前期物业服务合同》选聘原告为置信﹒兴文逸都花园提供前期物业服务，本物业前期服务费实行包干制，高层住宅1.70元/平方米﹒月计收。 2017年11月5日，二被告接收上述房屋。二被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方就权利义务等进行了约定，其中约定：1.物业服务内容：房屋共用部位的维护和服务；房屋共用设施设备及其运行的维护服务；环境卫生；秩序维护；交通秩序与车辆停放内容。2.甲方所购房屋建筑面积98.63平方米，按建筑面积每月每平方木1.7元收取。3.物业服务费按半年（六个月）为一期预收，交房当日支付首期物业服务费，后期费用甲方应在上一个六个月期限届满前15天交纳。3.甲方违反合同，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按所欠费用每天5‰的标准交纳违约金，同时乙方可以向人民法院提起诉讼。 审理中，原告明确其主张的自2018年5月1日至2020年3月31日期间物业服务费系按照面积98.63平方米×1.5元/平方米/月×23月=3402.74元。 审理中，原告表示被告向物业公司反映过房屋墙面和天花板裂纹的问题，但认为房屋质量问题不属于原告提供物业服务的范畴，且原告也积极的参与协调，双方曾达成以抵扣一年物业费1800元作为修复费用的调解方案，但后被告反悔。被告表示曾达成协议属实，反悔系因1800元不足以支付整改修复费用，原告既然同意以物业费抵扣整改费用，说明原告与开发商或承建商系利益共同体，故原告应承担修复责任。 原、被告因上述物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《关于“置信·兴文逸都花园”项目前期物业招标中标物业服务企业备案的通知》、缴费通知书、催收函、庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，二被告与原告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，二被告应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利。被告虽辩称原告在服务过程中，存在未按约定履行物业服务等问题，但均不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。被告辩称的房屋质量问题，系另一法律关系，被告李平、陈枝兰可另案主张其权利。故对原告主张被告交纳欠付的2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3402.74元，本院予以支持。 关于原告主张的按照所欠物业费的日息5‰计算滞纳金的问题。原、被告双方虽在《前期物业服务协议》中约定逾期未缴纳物业服务费按照日息5‰收取滞纳金，且二被告未交纳物业服务费的抗辩理由亦不成立，但鉴于本案二被告未按时交纳物业费系因就案涉房屋质量问题双方多次协商，曾达成以物业服务费抵扣房屋质量整改费用的协议，故对原告主张的逾期支付滞纳金，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告李平、陈枝兰于本判决生效之日起十日内向原告成都合达联行物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3402.74元； 二、驳回原告成都合达联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告李平、陈枝兰共同负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 刘姝含 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 刘 霞 书 记 员 陈小毅