甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3047号上诉人（原审被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，系该公司经理。委托诉讼代理人：李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张笑尘，男，1997年2月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：施瑞，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张笑尘房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司的上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初4176号民事判决书第一、二项，并依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用及鉴定费由张笑尘承担。事实与理由:一、原审判决认定事实错误，本是张笑尘违背合同约定，未自觉履行收楼义务，却认定碧桂园公司存在延期交房情形，判决碧桂园公司承担延期交房违约金，严重损害了碧桂园公司的合法权益。1、涉案房屋己经验收合格，符合《商品房买卖合同》及其附件约定的交付条件。碧桂园公司于2015年10月27日向张笑尘邮寄《收楼通知书》，告知其与碧桂园公司相关工作人员预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来销售中心办理收楼手续，张笑尘未予理会。2、根据《商品房买卖合同》附件四的约定，碧桂园公司在合同约定的交付时间届满之前交付房屋的，应当书面通知张笑尘，反之，张笑尘应该在届满之日即2015年10月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续。3、根据《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接第(三)项的约定，碧桂园公司己于合同约定的时间按时履行交楼义务，是张笑尘违背合同约定，未自觉履行收楼义务，一直以其个人主观标准认为涉案房屋不符合交付条件而拒绝收楼，直至2015年11月15日房屋才实际办理交房手续，张笑尘应自担逾期收楼的法律后果。二、原审判决认定事实错误，碧桂园公司并未给张笑尘造成任何损失。首先，张笑尘购买房屋是为了居住，并不是为了对外租赁收取租金。其次房屋早已达到了入住条件，是张笑尘自己放弃居住。室外工程的维修不影响房屋的入住，维修期间张笑尘完全可以正常入住，并且维修时间短，并没有给张笑尘造成任何的损失。张笑尘购买涉案房屋前有稳定的居所，其主张经济损失的此段期间，并未另行租赁或买卖房屋用于满足正常生活居住。综上，原审判决认定碧桂园公司向张笑尘赔偿经济损失，并且以甘肃天德资产评估事务所作出的租金收益评估值判定损失，无任何事实及法律依据，严重损害碧桂园公司合法权益。三、本案鉴定费应由张笑尘全额承担。本案鉴定费是张笑尘为维护自身权益而支出的费用，无任何法律法规规定或约定应由碧桂园公司承担，原审法院判决碧桂园公司承担25200元缺乏依据。张笑尘辩称，一、原审法院认定事实清楚，碧桂园公司未按《合同》约定向张笑尘交付所购房屋，且逾期交付后的房屋未达到交付条件，碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。2015年9月1日，碧桂园公司与张笑尘双方签订合同编号为2015预29439《商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》签订后，张笑尘按照约定向碧桂园公司交清了全部房款，而碧桂园公司于2015年11月15日发出《收楼通知书》告知张笑尘至销售接待中心办理收房相关手续，张笑尘于同日签署兰州碧桂园物业及资料移交书，在张笑尘2015年11月15日收房时，因房屋依然存在地基塌陷等问题，碧桂园公司对房屋地基塌陷的问题进行维修，但仍未能达到张笑尘能入住的条件，而且在实际修复过程中，碧桂园公司施工人员不按原图施工，偷工减料，将用来保护建筑的基础不被侵蚀，防止发生不均匀沉降等现象的散水未按原图施工，导致雨水冲刷渗透地基后塌陷更加严重，严重不符合国家标准及设计要求。碧桂园公司建设的房屋地基塌陷严重，工程质量存在重大问题，给张笑尘及家人带来安全隐患。碧桂园公司在一审时认为，涉案房屋已经验收合格，符合《合同》及附件约定的交付条件。现碧桂园公司又依据《合同》附件四：合同补充协议第四条关于商品房交接第（二）、（三）项提出上诉，认为张笑尘应该在届满之日即2015年10月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续，且张笑尘有权要求碧桂园公司就工程保修范围的质量问题承担保修责任，但不得籍词拒绝收楼。张笑尘认为，交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件，即房屋具备了按照房屋的性质、用途适用的完整功能，并不能简单的从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移买受人占有。碧桂园公司逾期16天向张笑尘交付房屋，且逾期交付后的房屋未达到交付条件，不存在自行收楼的基础，故原审法院认定，“张笑尘提供的收楼通知书、兰州碧桂园物业及资料移交书、房屋质量保证书、房屋使用说明书可以证明涉案商品房的交付时间为2015年11月15日，碧桂园公司构成了逾期交房，应承担相应的违约责任”的事实清楚。碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。二、碧桂园公司的违约行为，给张笑尘造成巨大损失，碧桂园公司应当赔偿导致张笑尘无法按时正常入住的经济损失。作为房屋开发商，碧桂园公司应当按照合同约定向张笑尘提供质量合格且适宜居住的房屋，但由于碧桂园公司设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对张笑尘正常使用造成障碍，导致张笑尘长期无法按时正常入住。根据甘肃土木工程科学研究院有限公司作出的技术报告，房屋周围回填土未压实。该房屋地梁底、±0.000m楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。本案中碧桂园公司交付的涉案房屋存在上述问题，碧桂园公司虽正在进行维修整改，但上述问题客观上确实影响张笑尘对房屋的正常使用，造成其不能按时入住，同时也在一定程度上影响了房屋的品质。另外，碧桂园公司在二次装修过程中，房屋地基再次塌陷，墙体也出现开裂、通缝等现象，且屋内漏水严重，致使张笑尘装修的家具霉变、损坏，遂与碧桂园公司就上述问题进行了交涉，碧桂园公司同意按照合同保修责任进行维修，张笑尘也因上述问题于2017年7月16日向兰州市公证处申请对房屋进行证据保全并附有照片，兰州市公证处于2018年7月20日向碧桂园公司出具《公证书》并附有照片，证实房屋外部现状墙体开裂、通缝，部分区域有渗水痕迹。由于房屋地基建设不符合规范，房屋地基多次塌陷，加之维修后的散水偷工减料，不符合甘肃省建筑设计院设计规范，也未考虑气候、土质条件、房屋高度、屋面排水形式等因素，故每逢下雨，房屋就会出现地基四周塌陷、墙体开裂的现象，且由于碧桂园公司多次进行室外管网开挖，道路塌陷开挖回填工程，房屋道路、院落等问题一直处于维修、整改的施工状态中，导致张笑尘长期无法入住正常使用，给其造成了巨大损失。原审法院参照甘肃天德资产评估事务出具的甘天评报字【2019】第038号资产评估报告计算无法按时正常入住的经济损失于法有据，碧桂园公司应当赔偿相应的经济损失。另外，张笑尘作为房屋所有权人，有行使物权的各项合法权利。对张笑尘购买房屋是为了居住，还是对外租赁，又或者张笑尘在购买房屋前是否有稳定的居所，均不是阻却碧桂园公司向张笑尘赔偿经济损失的的法定理由，也不是碧桂园公司可以肆意违约的理由。三、碧桂园公司作为败诉方，应承担部分鉴定费用。本案中，原审法院综合全部事实证据，判决碧桂园公司向张笑尘履行各项金钱给付义务二十余万元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。基于此，原审法院判决碧桂园公司负担部分鉴定费有事实和法律依据。张笑尘向一审法院起诉请求:1、判令碧桂园公司继续履行合同，支付张笑尘逾期交房造成的违约金25280元（自2015年10月30日起至2015年11月15日止，按照已付房款的万分之三计算）；2、判令碧桂园公司赔偿由设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对张笑尘正常使用造成妨碍，导致张笑尘无法按时正常入住的经济损失207840.00元；3、判令碧桂园公司赔偿2019年4月16日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失；4、判令碧桂园公司赔偿因地基塌陷，导致张笑尘屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失20万元；5、判令碧桂园公司退还张笑尘交付的物业服务费26488.8元、取暖费27168元；6、本案诉讼费用、鉴定费、评估费、律师费等由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实：2015年9月1日，张笑尘与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预29439）及相关附件，约定张笑尘购买碧桂园公司开发的位于兰州市城关区青白石街道白道坪碧桂园·兰州××幢××号房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积共271.68平方米，总房价款5093593元，付款方式为银行按揭分期付款。合同第八条约定：碧桂园公司应在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本《合同》规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，张笑尘按照约定向碧桂园公司支付了房款5093593元及代收费用173238.90元（包括所有权证登记费、印花税、契税、测绘费、物业专项维修资金、物业服务费、有限电视初装费、天然气管道初装费）。碧桂园公司于2015年11月15日向张笑尘发出了《收楼通知书》告知张笑尘至销售接待中心办理收房相关手续，并于同日双方签署了《兰州碧桂园物业及资料移交书》，称涉案房屋已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件，双方于2015年11月15日办妥该物业及相关资料的移交。同日碧桂园公司向张笑尘移交了物业的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》。后因涉案房屋存在地基下沉等问题，导致张笑尘屋内漏水。2017年7月16日，张笑尘向兰州市公证处申请对房屋现状进行证据保全，兰州市公证处于2018年7月20日向张笑尘出具了（2018）兰公内字第3267号公证书，公证人员使用摄像机对涉案房屋外部现状及内部的渗水痕迹进行了拍摄，并使用手机拍摄照片30张。后碧桂园公司对房屋地基下沉等问题进行了室外工程维修整改，至2019年9月17日一审法院对涉案房屋进行现场勘验时，该室外工程的维修尚未结束。后双方因赔偿问题协商未果，张笑尘诉至一审法院。张笑尘为提起本诉与甘肃东方人律师事务所签订了委托代理协议，产生代理费30000元。本案一审审理过程中，张笑尘提出1、对涉案房屋质量缺陷进行评定，并确定损失及维修方案；2、对因碧桂园公司交付涉案房屋地基塌陷，导致张笑尘屋内漏水毁坏装修及家具引起的损失进行鉴定；3、对自2015年11月15日至2019年4月15日期间的租金收益损失进行评估鉴定的申请。经一审法院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司经对张笑尘房屋所属院落存在变形、塌陷现象进行检测，于2019年7月25日作出编号为ＧＳＣＥＲＩ-19ＪＣ-297号技术报告，检测结论为：1、该房屋周围回填土深度范围5.0ｍ压实系数大多数在0.71-0.73之间，1.0ｍ深度位置压实系数为0.96，房屋周围回填土未压实。2、该房屋地梁底、±0.000ｍ楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。张笑尘为此支出鉴定费30000元。经一审法院委托甘肃天德资产评估事务所对涉案房屋自2015年11月15日至2019年4月15日的租金收益损失进行鉴定，该所于2019年10月23日出具甘天评报字【2019】第038号资产评估报告，评估结论为：张笑尘名下位于兰州市城关区××街道××道××村××·兰州新城第075幢101号建筑面积271.68㎡住宅自2015年11月15日至2019年4月15日间的租金收益损失评估值为207840.00元。该评估结果使用有效期为一年，即自2019年8月23日至2020年8月22日。张笑尘为此支出鉴定费12000元。张笑尘申请对因碧桂园公司交付涉案房屋地基塌陷，导致张笑尘屋内漏水毁坏装修及家具引起的损失，因张笑尘未按时缴纳鉴定费，该项鉴定未进行。一审法院认为，张笑尘、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方都具有法律拘束力，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“碧桂园公司应在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”一审庭审中，碧桂园公司提交了向张笑尘邮寄收楼通知书的中国邮政国内小包邮件详情单以证明其已按合同约定时间交付房屋，但邮件详情单没有寄件时间且并未提供该邮件的回执，故对其证明目的一审法院不予认可。张笑尘提供的收楼通知书、兰州碧桂园物业及资料移交书、房屋质量保证书、房屋使用说明书可以证明涉案商品房的交付时间为2015年11月15日，碧桂园公司构成了逾期交房，应承担相应的违约责任。依《商品房买卖合同》第九条约定，“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本《合同》规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。故碧桂园公司应继续履行合同，且逾期16天（自2015年10月31日至2015年11月15日）交房应承担合同约定的违约责任，碧桂园公司应向张笑尘支付逾期交房违约金24449元（5093593×16×3÷10000），对于张笑尘计算超出的部分，一审法院不予支持。对于张笑尘要求碧桂园公司赔偿由设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对张笑尘正常使用造成妨碍，导致张笑尘无法按时正常入住的经济损失207840.00元的诉讼请求及要求碧桂园公司赔偿2019年4月16日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失，一审法院认为碧桂园公司作为房屋开发商，应按照合同约定向张笑尘提供质量合格且适宜居住的房屋，现根据甘肃土木工程科学研究院有限公司于2019年7月25日作出的技术报告，检测结论为：1、该房屋周围回填土深度范围5.0m压实系数大多数在0.71-0.73之间，1.0m深度位置压实系数为0.96，房屋周围回填土未压实。2、该房屋地梁底、±0.000m楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。本案中碧桂园公司交付的涉案房屋存在上述问题，碧桂园公司虽正在进行维修整改，但上述问题客观上确实影响张笑尘对房屋的正常使用，造成其不能按时入住，同时也在一定程度上影响了房屋的品质，参照甘肃天德资产评估事务出具的甘天评报字【2019】第038号资产评估报告“2015年11月15日至2019年4月15日间涉案房屋的租金收益损失评估值为207840.00元”，碧桂园公司应向张笑尘赔偿2015年11月15日至2019年4月15日间无法按时正常入住的经济损失207840元，2019年4月16日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月5069元（207840元÷41个月）计算。对于张笑尘要求碧桂园公司赔偿因地基塌陷，导致张笑尘屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失20万元的诉讼请求，涉案房屋地基下沉确实导致张笑尘屋内漏水，给张笑尘造成了装修损失，但张笑尘对此损失数额并没有明确的计算标准也未进行司法鉴定，一审法院不予支持。对于张笑尘要求碧桂园公司退还其交付的物业服务费、取暖费的诉讼请求，根据相关法律规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，本案中涉案房屋的物业公司已提供了物业服务，并对涉案房屋进行供暖，且张笑尘也未办理过停暖手续，故对于张笑尘要求碧桂园公司退还其交付的物业服务费、取暖费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于张笑尘要求碧桂园公司承担律师费的诉讼请求，因不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内向原告张笑尘支付逾期交房违约金24449元；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张笑尘赔偿2015年11月15日至2019年4月15日间无法按时正常入住的经济损失207840.00元，2019年4月16日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月5069元计算；三、驳回原告张笑尘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14690元，由原告张笑尘负担5876元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担8814元。鉴定费42000元，由原告张笑尘负担16800元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担25200元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.碧桂园公司有无逾期交房的行为，应否承担违约责任；2.张笑尘要求碧桂园公司赔偿因房屋存在质量安全隐患导致无法按时正常入住的损失有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，张笑尘与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》是出于双方真实的意思表示，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在张笑尘支付房款后，碧桂园公司应当按照合同约定的时间向张笑尘交付符合合同约定条件的房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，碧桂园公司应在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。碧桂园公司上诉称，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接第(二)项的约定，碧桂园公司在合同约定的交付时间届满之前交付房屋的，应当书面通知张笑尘，反之，张笑尘应该在届满之日即2015年10月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续。碧桂园公司已于2015年10月27日向张笑尘邮寄了收楼通知书，告知其与碧桂园公司相关工作人员预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来销售中心办理收楼手续，张笑尘未予理会。张笑尘违背合同约定，未自觉履行收楼义务，碧桂园公司不存在逾期交房的情形，无需承担逾期交房违约金。本院认为，张笑尘对于《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接情况变更的约定并不知情。碧桂园公司在签订合同时并未就该变更内容与张笑尘进行协商，也未向张笑尘予以说明。碧桂园公司在涉及变更交付房屋时间的重要问题上未与对方协商，未尽到明显提示和告知的义务，该条款约定的内容对张笑尘不产生效力。碧桂园公司虽提交了2015年10月27日向张笑尘邮寄收楼通知书的中国邮政国内小包邮件详情单，因张笑尘否认收到该收楼通知书，碧桂园公司未提交张笑尘签收该收楼通知书的相关证据，仅凭该邮件详情单无法证明张笑尘收到该收楼通知书的事实。一审中张笑尘提交的收楼通知书、兰州碧桂园物业及资料移交书、房屋质量保证书、房屋使用说明书可以证明涉案商品房的交付时间为2015年11月15日，超过了双方《商品房买卖合同》约定的交房时间，碧桂园公司存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算16天的逾期违约金并无不当。碧桂园公司的该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，经一审法院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司对张笑尘所购买的房屋进行鉴定，检测结果表明，案涉房屋院落确实存在房屋周围回填土未压实，楼板板底回填土存在不同程度下沉变形的情况，上述存在的问题影响了张笑尘对案涉房屋的居住使用，碧桂园公司应当赔偿张笑尘因案涉房屋无法居住使用的损失。对于损失的认定，虽然张笑尘购买房屋不是用来出租，但案涉房屋的租金能够反映出案涉房屋正常使用所能体现的价值。一审法院参照甘肃天德资产评估事务出具的甘天评报字【2019】第038号资产评估报告，综合认定碧桂园公司以案涉房屋租金收益向张笑尘赔偿无法按时正常入住的损失并无不妥。碧桂园公司的该上诉理由不能成立。关于鉴定费的承担问题，张笑尘申请所做的鉴定是其提出赔偿损失请求的依据，一审法院依据鉴定结论支持了张笑尘赔偿损失的诉讼请求，一审判处碧桂园公司承担部分鉴定费用并无不当。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8814元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年九月二十八日法官助理周碧彤书记员潘珍