广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1003号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙颂平。委托诉讼代理人：胡义平，广东盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东润天下文化传媒有限公司。法定代表人：陈德鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈爱芳，广东嘉应律师事务所律师。原审第三人：广东盈方创投集团有限公司。法定代表人：陈德鹏，该公司执行董事。上诉人孙颂平因与被上诉人广东润天下文化传媒有限公司，原审第三人广东盈方创投集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙颂平上诉请求：1、依法撤销原审判决，查明事实真相，依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决中明显偏袒一方。上诉人与被上诉人的法定代表人陈德鹏在2018年6月7日签订《房屋租赁合同》一份，该合同是双方的真实意思表示。签订合同的主体是陈德鹏，收取保证金的也是陈德鹏。在签订合同时由于该房屋没有办理不动产权证，被上诉人的法定代表人陈德鹏承诺其有权支配该房屋产权，因此双方便在合同第一条第三款中约定房屋所有权人待定(即合同的甲方)，房产证号(待定)。在《房屋租赁合同》签订后，上诉人依照合同的约定向陈德鹏的账户支付了履约保证金33000元。《房屋租赁合同》约定被上诉人应当在2019年1月1日前交付给上诉人使用，因被上诉人嫌该合同的租金偏低，又想将房屋另租给别人，便一直以各种借口拖延将房屋交付给上诉人使用，去年10月又以合同无效为由向法院起诉(经一审法院释明后改为合同有效)，想终止合同。在审理过程中，即在2019年11月份，陈德鹏将争议房产的权属登记到原审第三人名下。其实原审第三人与被上诉人的大股东均为陈德鹏，陈德鹏也是这两个公司的法定代表人。在一审中，上诉人已提交了陈德鹏关联公司的证据。现一审法院以合同不能履行为由，判决终止合同，无视合同中的违约条款及上诉人的反诉请求，将同一诉讼、同一合同中的违约责任强行驳回，要求上诉人另循途径解决，其判决违反了相关法律规定，明显偏袒被上诉人，既不公平也不公正。为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明真相，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。广东润天下文化传媒有限公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，使用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。其补充的上诉理由中认为签订合同的主体是陈德鹏是不属实的，合同后面盖了被上诉人公司的印章，说明签订合同是被上诉人公司的行为，至于履约保证金是否汇入陈德鹏账户，不影响被上诉人公司与上诉人签订租赁合同的效力。广东盈方创投集团有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。广东润天下文化传媒有限公司向一审法院起诉请求:1、依法确认原被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告退还履约保证金33000元给被告。一审第二次开庭后，经一审法院释明，广东润天下文化传媒有限公司变更诉讼请求为：一、依法确认原、被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、依法解除原、被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》。孙颂平向一审法院提出反诉请求：判令原告支付逾期交付租赁房屋的违约金人民币142560元（共计288天）。一审法院认定事实：原告广东润天下文化传媒有限公司的前身是广东盈方恒福新能源开发有限公司，广东盈方恒福新能源开发有限公司于2017年5月8日成立，法定代表人是陈德鹏，住所地位于梅州市梅县************************。股东：杨海冬、广东盈方创投集团有限公司，经营范围：新能源项目投资、咨询；新能源技术研发。2019年3月28日经梅州市工商行政管理局梅县分局核准变更登记，变更后企业名称为广东润天下文化传媒有限公司，股东：广东盈方创投集团有限公司、梅州市盈方共享实业投资有限公司。经营范围：广告业：企业形象策划；礼仪、会议及展览服务；园林绿化工程服务。广东盈方恒福新能源开发有限公司（于2019年3月28日变更为广东润天下文化传媒有限公司）作为甲方与被告孙颂平作为乙方于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》。约定：第一条租赁房屋情况原告将位于梅州市梅县*************，建筑面积1100平米方的房屋出租给被告。房屋所有权人、房产证号待定。第三条房屋租赁期限及交付一、房屋租赁期限房屋租赁期限共捌年。（一）租期从2019年1月1日起至2027年12月31日止。（二）从房屋交付之日起算，至满一个月当日止。二、房屋交付：甲方在2019年1月1日前，将租赁房屋及房屋内设施、物品（如有）交付给乙方。第四条房屋租金及支付方式一、房屋租金初始月租金为：人民币15元／平方米，月租金合计16500元。二、房屋租金按以下第[（一）]种方式支付：（一）在每月10号前存入原告指定的账户内。三、租金递增月租金在第三年度开始按每年5%的标准递增，第六年度开始按每年10%的标准递增。第五条履约保证金在签订本合同后[10]天内，乙方须向甲方支付相当于两个月初始租金的履约保证金，金额为：人民币（大写）[叁万叁仟元整]（小写）[Y33000.00元]。该履约保证金在本合同终止后且乙方无违约的情况下由甲方无息返还给乙方。第十四条违约责任一、甲方违约责任（一）因甲方违约造成乙方解除合同的，甲方双倍返还履约保证金。（二）甲方须按照本合同约定的时间向乙方交付房屋及房屋内设施、物品（如有），如逾期交付的，每迟延一天，按照房屋月租金额的[3]%向乙方支付违约金。（三）合同期满前甲方要求提前解除合同的，甲方须按乙方硬装投资剩余平均折旧额向乙方支付违约金，硬装投资按装修验收结算单双方共同确认。（四）其他：[一]。第十五条合同的变更和解除三、本合同履行过程中，甲方发生以下情形之一的，乙方有权解除本合同：（一）甲方丧失履约能力或明确表示不履行合同的；（二）甲方迟延交付租赁房屋及房屋内设施、物品（如有）超过[20天]的；（三）其他可以解除合同的情形：[一]。本合同解除后，违约责任按照本合同的约定或法律法规的规定执行。第十八条争议解决本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时按以下第[一]种方式解决：一、向租赁房屋所在地人民法院起诉。甲方授权代表杨海冬签名、广东盈方恒福新能源开发有限公司盖章，乙方孙颂平签名并按手指模。上述租赁合同签订后被告于2018年6月11日交付了履约保证金人民币33000元。原告未能在约定的期限内取得上述租赁房屋的产权，无法交付租赁物，于2019年10月15日向被告发出一份《告知函》，内容为“尊敬的孙颂平客户：根据我方与你签订的《梅县******租赁》合同，因我方无法按约定日期交付给您使用，我方已多次告知你方并要求解约。现我愿按合同约定双倍返还保证金并解除合同。请您在7天内前来办理相关手续。逾期不办，后果自负。广东润天下文化传媒有限公司盖章2019年10月15日”，要求解除涉案租赁合同。被告于2019年10月21日发出《关于的复函》，内容为“广东润天下文化传媒有限公司：贵司来函已收悉，现就贵司来函答复如下：一、我方不同意解约。二、请按照合约尽快交付场地。”表示不同意解除合同。原告至目前对租赁物仍未取得上述租赁房屋的所有权。另查，梅县*****综合楼位于梅州市梅县*********，建筑面积5804.21㎡(占地1159.84㎡)伍层，建设单位是梅州盈方众创实业有限公司（法定代表人姚舒扬），该综合楼竣工时间为2019年1月4日。涉案《房屋租赁合同》中所指梅州市梅县*************、建筑面积1100平米的房屋即是梅县***********。第三人广东盈方创投集团有限公司为有限责任公司（自然人独资，法定代表人陈德鹏，住所地是梅州市梅县************************）。梅州市梅县********梅县***综合楼(即梅县*****综合楼)三楼总面积共1190.53㎡，包括**1号至**10号产权，**10号房屋产权（面积327.67㎡）。第三人于2019年11月12日与梅州盈方众创实业有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买了梅州市梅县********梅县***综合楼(即梅县*****综合楼)三楼的**1号、**2号、**3号、**4号、**5号、**6号、**7号、**8号、**9号办公用房，不动产权证号分别为：粤（2019）梅州市梅县区不动产权第****29号、第****20号、第****21号、第****22号、第****23号、第****28号、第****24号、第****25号、第****26号，建筑面积共862.86㎡。第三人购买上述房产后未转让或租赁给原告。被告（反诉原告）孙颂平向一审法院提交了一份《营业执照》，证明其与原告签订涉案《租赁合同》后，虽尚未取得涉案租赁房屋，但已以梅州市梅县************************为住所，2018年8月14日在梅州市工商行政管理局梅县分局登记了名称为《梅州市聚学斋教育咨询有限公司》的有限责任公司，法定代表人是罗锦城。开庭后，经一审法院释明，原告（反诉被告）广东润天下文化传媒有限公司变更诉讼请求为：一、依法确认原、被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、依法解除原、被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》。被告（反诉原告）孙颂平表示坚持原先的诉讼请求，不同意解除合同，要求继续履行合同，同时要求原告承担合同约定第十四条违约责任中一（二），甲方需按本合同约定时间向乙方付房屋及房屋内设施、物品（如有），如逾期交付的，每迟延一天，按照房屋月租金额的（3）%向乙方支付违约金。一审法院认为，当事人的合法权益受国家法律保护。本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点是涉案《租赁合同》是否有效？原告广东润天下文化传媒有限公司与被告孙颂平采用书面形式自愿签订涉案房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方2018年6月7日签订《房屋租赁合同》时清楚涉案租赁物尚在建造中，原告并未实际取得涉案租赁房屋的产权，房屋所有权人、房产证号均待定。经查，涉案租赁房屋于2019年1月4日竣工建好，第三人广东盈方创投集团有限公司于2019年11月12日与梅州盈方众创实业有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买了梅州市梅县********梅县***综合楼(即梅县*****综合楼)三楼合计建筑面积862.86㎡的办公用房，并取得了不动产权证。现有证据显示，本案原告至今为止并未取得梅州市梅县********梅县***综合楼(即梅县*****综合楼)三楼即涉案租赁合同中所指梅州市梅县*************建筑面积1100平米的房屋产权和使用权。故涉案《租赁合同》虽然有效，但因租赁房屋属于他人所有和使用，原告无权租给被告，原告无权处分该租赁房屋，涉案租赁合同属事实上不能履行，原告未能按合同约定交付租赁房屋给被告，其违约行为导致该合同无法继续履行，原告未能在约定的期限内取得上述租赁房屋的产权，无法交付租赁物，亦于2019年10月15日向被告发出一份《告知函》，要求提前解除涉案租赁合同，被告于2019年10月21日发出《关于的复函》，答复表示不同意解约，要求原告按照合约尽快交付场地。本案中查明事实原、被告均已不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现原告请求依法确认原、被告于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》有效并依法予以解除，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原、被告双方在《房屋租赁合同》第十四条对违约责任的约定一、甲方违约责任：（一）因甲方违约造成乙方解除合同的，甲方双倍返还履约保证金。（二）甲方须按照本合同约定的时间向乙方交付房屋及房屋内设施、物品（如有），如逾期交付的，每迟延一天，按照房屋月租金额的[3]%向乙方支付违约金。（三）合同期满前甲方要求提前解除合同的，甲方须按乙方硬装投资剩余平均折旧额向乙方支付违约金，硬装投资按装修验收结算单双方共同确认。按上述《房屋租赁合同》第十四条第（三）项约定，虽然原告要求提前解除合同，因原告一直未交付租赁房屋给被告，故不存在上述第（三）原告承担违约责任的情形。鉴于本案实际情况，一审法院已向告知被告因原告违约，其可以请求解除合同及要求原告双倍返还履约保证金等违约责任，但被告（反诉原告）孙颂平表示坚持原先的诉讼请求，不同意解除合同，要求原告继续履行合同，同时要求原告承担合同约定第十四条违约责任中的（二）甲方需按本合同约定时间向乙方交付房屋及房屋内设施、物品（如有），如逾期交付的，每迟延一天，按照房屋月租金额的[3]%向乙方支付违约金。由于本案中的情形属合同事实上不能履行，依法驳回被告（反诉原告）孙颂平的诉讼请求，涉案合同解除后原告的违约责任问题被告孙颂平可另循途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、确认原告广东润天下文化传媒有限公司与被告孙颂平于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》有效。二、依法解除原告广东润天下文化传媒有限公司与被告孙颂平于2018年6月7日签订的《房屋租赁合同》。三、驳回反诉原告（本诉被告）孙颂平的反诉请求。本诉案件受理费626元，由原告广东润天下文化传媒有限公司负担。反诉案件受理费1575.6元，由被告孙颂平负担。二审中，各方当事人没有提交新证据一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：1.与孙颂平签订案涉《房屋租赁合同》的主体是谁；2.案涉的《房屋租赁合同》还能否继续履行。关于与孙颂平签订案涉《房屋租赁合同》的主体是谁的问题。虽然案涉《房屋租赁合同》首页写“甲方（出租方）：陈德鹏”，但经查，陈德鹏是广东润天下文化传媒有限公司的法定代表人。根据《房屋租赁合同》签署页所载，甲方由广东盈方恒福新能源开发有限公司（广东润天下文化传媒有限公司的前身）加盖公章，签约授权代表杨海冬为该公司人员。收取孙颂平履约保证金33000元的收据中收款单位加盖的亦是广东盈方恒福新能源开发有限公司的财务专用章，孙颂平对此亦未提出异议。据此，可以认定与孙颂平签订《房屋租赁合同》的主体是广东润天下文化传媒有限公司，孙颂平上诉认为合同签订的主体是陈德鹏的主张不予采纳。关于案涉的《房屋租赁合同》还能否继续履行的问题。案涉的《房屋租赁合同》签订时，租赁物尚未竣工验收，《房屋租赁合同》中也写明租赁物的所有权人待定，房产证号待定。现租赁物的产权登记在原审第三人广东盈方创投集团有限公司名下，并非是广东润天下文化传媒有限公司名下，而广东盈方创投集团有限公司在本案诉讼中亦明确表示不追认广东润天下文化传媒有限公司的签约行为。虽然广东润天下文化传媒有限公司和广东盈方创投集团有限公司的法定代表人均为陈德鹏，但如前所述，《房屋租赁合同》签约的主体并非是陈德鹏个人，涉案租赁物的登记权属人也非陈德鹏个人。故在出租人广东润天下文化传媒有限公司未取得物权，租赁物所有人广东盈方创投集团有限公司又不同意追认的情况下，一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，认定合同目的不能实现，案涉《房屋租赁合同》予以解除，并无不当。孙颂平要求继续履行合同并在继续履行合同的基础上反诉要求支付逾期交房违约金，理由不足，不予支持。至于因广东润天下文化传媒有限公司的违约行为导致合同解除后的违约责任问题，孙颂平可以另行解决。综上，上诉人的上诉理由不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人孙颂平负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 黄伟玲审 判 员 张孟棋二〇二〇年九月三十日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花