河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5101号原告：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**建设路**。法定代表人：蒋佳俊。委托诉讼代理人：张小霞、刘红卫，该公司员工；代理权限：特别授权。被告：张盈良，男，1979年7月28日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：阎会静，女，1982年8月29日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市中侨物业管理有限公司诉被告张盈良、阎会静为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告洛阳市中侨物业管理有限公司的委托诉讼代理人张小霞、刘红卫，被告张盈良、阎会静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付物业管理服务费、城市生活垃圾处理费：1598.38元（此费用计算至2020年7月包含7月）。2、要求被告支付物业费、城市生活垃圾处理费利息：10.10元（此费用计算至2020年7月31日），以上1—2项合计1608.64元。3、由二被告承担本案诉讼费、邮递费、公告费等一切相关费用。以上费用计算至费用结清之日止。事实和理由：被告张盈良、阎会静2007年7月8日入住其购买的:洛阳市中侨房地产开发有限公司承建的涧西区建设路119#“中侨绿城”小区67-5-502室，并于2007年7月8日与洛阳市中侨物业管理有限公司签订了物业管理合同，且长期在此居住，享受物业服务。二被告于2016年6月开始拖欠物业管理服务费50个月、城市生活垃圾处理费7个月，合计金额1598.38元。物业公司多次以书面及登门等形式对其进行催缴，被告仍拒不缴纳。虽然被告从2016年6月起拒交物业管理服务费，但物业公司依照物业合同之约定从无间断对其公共部位的服务和建设，按照《河南省物业管理条例》业主在物业管理活动中应履行下列义务之中规定:按时交纳物业服务费用;又根据《河南省物业管理条例》法律责任中规定;违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。综上所述，该被告严重违反以上条款，严重影响了物业公司的正常经营，更侵占了其它业主的合法权益。为了小区的和谐安宁和广大业主的切身利益，为此特向人民法院提起诉讼。二被告共同辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业管理服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理合同的行为:1、小区公共设施的维护和管理。原告自2007年7月8日与答辩人签订物业管理合同后，按约定原告要对小区内公共设施进行维护和管理，自答辩人入住至今，小区内公共设施出现正常损坏或人为损坏时，原告未能尽到维护和管理义务。如小区南大门附近幼儿园门口的景观设施和水系设施已长时间不能正常运营，原告未对该项设施进行过维护和管理;小区消防通道内及楼道内的照明设施也经常性不能正常工作，原先不能及时进行维护和修缮。2、环境卫生和绿化的维修和管理。原告自2007年7月8日与答辩人签订物业管理合同入住小区后，小区的环境卫生状况一直处于脏乱差状态，原告未能尽到管理义务，致使部分业主长期停车，导致地表青草死亡、黄土裸露。小区内设置的垃圾箱多为敞口式的，垃圾箱附近经常是污水横流、恶臭难当、蚊蝇纷飞，已严重影响到小区居民的身心健康。3、小区停车场及其他服务设施的维护和管理。因小区建成较早，未能规划停车场、位，原告又未对小区内有的公共资源尽到管理的义务，导致小区内的消防通道及公共绿地经营被小区内或外来车辆长期停放侵占，不仅对小区的整体美观造成影响，还存在着消防隐患，这是对小区全体业主生命、财产安全的最大漠视。4、小区公共秩序、交通道路的协助管理。小区的公共秩序应是小区内广大业主和谐共处的前提，因原告疏于管理，致使目前小区的公共秩序大多建立的自愿自觉、自生自灭的状态。如小区内因公共秩序方案或规定缺失且物业公司不管理，部分居民为了方便经常将非机动车停放于门洞口，造成门洞口堵塞，存在着极大的安全隐患，同时因部分电动车辆在门洞口充电，不时有因不当充电引生的火灾事故发生，给整个小区内的消防安全造成了很大的隐患。二、原告非法利用小区公共资源开展营利性活动，获取不正当收益。原告自2007年7月8日与答辩人签订物业管理合同后，即利用小区的公共资源开展营利性活动、如将小区的公共停车位和消防通道私自划立停车位，按每天80元的价格租与小区内有车的车主，且在地上设置地锁等装置，不仅带来影响小区内的整体美观，还存在着极大的安全隐患。还在小区的公共活动场所如广场、小区门口设立广告牌为企业打广告等方式参与经营活动，获取不正当收益，严重违反了《河南省物业管理条例》。按照《河南省物业管理条例》第六十三条之规定，利用物业公共部位、公用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，答辩人入住至今，未见到原告的任何收益公示或收益分享。三、原告在日常工作中未尽到应尽义务，致使答辩人相应权利受到侵害。《河南省物业管理条例》第三十七条、三十九、四十条对物业管理公司的义务进行了规定，因原告的不作为和慢作为，导致目前答辩人所处小区内管理混乱，治安、刑事案件频发，火灾事故时发，邻里纠纷不断，给广大业主的生命、财产安全带来了极大的隐患，也严重侵犯了广大业主的生命权、健康权、财产权、知情权和参与权。答辩人自2007年入住小区以来，每月按合同约定足额缴纳物业费至2016年6月，这期间因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害。根据《合同法》相关规定，因原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。另外补充，2007年答辩人入住该小区后，我家共丢失自行车、摩托车各一辆，电动车遭到人为破坏一次，汽车临时停靠被撞一次，合计损失金额约3000元。在2018年、2019年，中侨小区连续两年被洛阳市公安局评定为全市十大高发案社区。2020年8月20日晚22时许，涧西区消防大队在事先未打招呼的情况下，来本小区进行消防演习，在中心广场东侧，因消防通道被堵塞，堵了约四十分钟，消防车未通过。原告违反了事先签的合同约定，未尽到应尽的职责，违反合同法，答辩人现使用抗辩权，在原告未改正履行方式之前，暂不予缴纳物业费、滞纳金和利息，垃圾费我正常交。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，除关于迟延履行滞纳金的约定内容外，其他合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于原告于2014年7月30日将物业服务费收取标准自《物业管理合同》约定的0.34元/㎡/月提高至0.39元/㎡/月的主张，由涧西区物价管理办公室出具的《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为81.25㎡，故此，对于原告主张的被告拖欠2016年6月1日至2020年7月31日（共50个月）期间的物业服务费1584.38元（0.39元/㎡/月×该房屋建筑面积81.25㎡×50个月）的诉求，本院予以支持。由洛阳市人民政府颁布的《关于开征城市生活垃圾处理费的通知》为证，对于原告主张的被告拖欠2016年6月1日至2016年12月31日（共7个月）期间的生活垃圾处理费14元（7个月×2元/月）的诉讼请求，本院予以支持。虽《物业管理合同》中约定业主逾期三个月缴纳物业服务费，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金；但根据被告提供的有效证据及答辩意见，因原告提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵和不足，故本院对原告要求被告支付物业服务费及生活垃圾处理费的利息的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张盈良、阎会静于本判决生效后十日内向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付自2016年6月1日起至2020年7月31日止的物业服务费，以及自2016年6月1日至2016年12月31日的生活垃圾处理费共计1598.38元。二、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张盈良、阎会静负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年九月十一日书记员  朱智慧