上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7321号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海大唐盲人保健按摩有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路****。法定代表人：汪根生，总经理。委托诉讼代理人：丁菊梅，安徽和源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姚薇，女，1981年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚恒松，上海凯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁相梅，上海凯正律师事务所律师。上诉人上海大唐盲人保健按摩有限公司（以下简称大唐公司）、上诉人姚薇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91424号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大唐公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判支持大唐公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定大唐公司对合同解除亦有过错，属于认定事实错误，适用法律不当。系争租赁合同明确约定租金及物业费按照300平方米计算，姚薇在合同签订前亦实地查看过系争房屋，其并未就租赁面积或房屋安全提出异议。况且，姚薇主张实际租赁面积不足的依据为其单方绘制的平面图，大唐公司并不认可该平面图的证明效力，系争房屋租赁期间亦未发生安全事故。系争租赁合同系因姚薇欠付租金而解除，姚薇应当承担合同项下的违约责任。姚薇上诉请求：撤销一审判决第二项、第六项，改判姚薇向大唐公司支付租金人民币56,528元，大唐公司返还姚薇2018年8月至2019年5月多支付的租金115,200元，并赔偿姚薇经济损失22,928元。事实和理由：（1）参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，系争房屋面积与约定的租赁面积误差应该在3%以内。系争租赁合同约定租赁面积约300平方米，但系争房屋建筑面积仅有252平方米，故大唐公司构成违约，姚薇仅需按照每月60,480元（72,000元/300平方米X252平方米）的标准支付租金。因姚薇实际已按照每月72,000元的标准支付了2019年5月24日前的租金，故大唐公司应当返还上述期间姚薇多支付的租金115,200元。同时，姚薇仅需向大唐公司支付系争房屋2019年5月25日至2019年6月27日的租金合计56,528元。（2）系争房屋经由公共消防楼梯出口可以直接进入，存在安全隐患。事实上，姚薇经营的商铺也因此遭遇盗窃。（3）鉴于大唐公司存在上述两项违约行为，姚薇要求与其协商解决，遭拒绝后，姚薇以暂付租金的方式行使先履行抗辩权。然而，2019年6月28日，大唐公司对系争房屋采取停水停电措施，故其无权收取自该日起的租金。并且，2019年7月2日起，大唐公司停止系争房屋的水电供应，给姚薇造成22,928元的直接经营损失，大唐公司亦应赔偿。大唐公司向一审法院起诉请求：1.确认大唐公司与姚薇签订的系争租赁合同于2019年8月3日解除；2.判令姚薇支付大唐公司租金158,000元及违约金124,360元（暂计至2019年9月16日，此后按日千分之五标准计算至实际给付之日）；3.判令姚薇支付大唐公司电费360元、水费33.10元;4.判令姚薇立即支付大唐公司解约违约金216,000元。姚薇向一审法院反诉请求：1.判令大唐公司退还虚报房屋面积多收的租金144,000元、返还押金14万元；2.判令大唐公司赔偿姚薇经济损失22,928元。一审法院认定事实：2018年6月14日，大唐公司与姚薇签订《房屋租赁合同》，约定：大唐公司将其承租的位于上海市浦东新区XX路XX号房屋按现状分割约300平方米（按照现场确定）出租给姚薇经营，若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整；大唐公司保证有转租权并提供产证和原租赁合同复印件；租赁期自2018年6月15日至2023年12月31日，其中，2018年7月25日前为免租装修期；合同约定每月租金（含物业费）72,000元（不含税），租金采用先缴租金后租用的方式，每三个月支付一次，合同签订当日支付三个月租金（含物业费）216,000元、保证金14万元，以后每次提前15日（即2018年10月10日前、2019年1月10日前，以此类推）支付当次三个月租金；本合同房屋租金为不含税租金，大唐公司不开具发票，如产生税务、发票等由姚薇自负；租金每两年递增6%；姚薇应于合同签订当日向大唐公司缴纳合同保证金14万元；合同期满或终止时，姚薇应结清所有租金及水、电、物业等其他各项费用，如无违约情况并按时完成租赁标的物品交接和按期迁出后30日内，大唐公司将保证金退还姚薇，不计利息，如姚薇因违约造成经济损失的，大唐公司有权从履约保证金中扣除；姚薇除按时交纳房租外，一切与姚薇经营有关的费用包括但不限于水电费等均由姚薇承担并按时交纳；姚薇不得对该房屋进行转租转让，不得收取任何下家转让费，如姚薇擅自转租转让，大唐公司有权随时解除合同，合同自大唐公司向姚薇发出通知之日起解除；因客观原因需要变更合同，需经双方协商一致并签订书面协议；租赁期内姚薇逾期缴纳租金或电、物业等费用达到15日的，大唐公司有权解除本合同，并要求姚薇承担违约责任；姚薇不按时缴纳租金、水电费等应承担的费用，除必须缴纳租金等和承担的费用外，每逾期一日，按应缴纳租金和费用总额千分之五向大唐公司赔偿违约金，超过合同约定期限15日，大唐公司有权断水、断电及解除本合同；因姚薇违约导致合同解除的，保证金不予退还，且姚薇应向大唐公司支付本合同解除时月租金的三倍作为违约金；合同期内，姚薇单方面提前解除本合同的，支付给大唐公司的保证金不予退还，并由姚薇向大唐公司支付本合同解除时月租金的三倍作为违约金，除本合同约定的大唐公司有权解除本合同的事项外，大唐公司单方面解除本合同的，赔偿姚薇72,000元违约金和装修残值损失；……。系争租赁合同签订后，姚薇缴纳了首期租金216,000元、租赁保证金14万元。按照合同约定，姚薇应于2019年4月10日前支付2019年4月25日至2019年7月24日的房屋租金21.6万元，姚薇未按期支付。后姚薇于2019年4月24日支付3.6万元、5月9日支付3.6万元、6月20日支付1万元，剩余的租金13.4万元未予支付。2019年7月15日，大唐公司向姚薇发出通知要求支付租金。姚薇于2019年7月27日通知大唐公司解除合同，并于2019年8月3日将房屋钥匙放在大唐公司前台。现大唐公司已将系争房屋另行出租。一审法院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，不违反效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于系争租赁合同解除。大唐公司要求确认系争租赁合同于2019年8月3日解除，姚薇也同意大唐公司的该项诉讼请求，且大唐公司的该诉讼请求与法不悖，故一审法院确认系争租赁合同于2019年8月3日解除。关于大唐公司要求判令姚薇支付158,000元租金的本诉请求，以及姚薇要求判令大唐公司退还144,000元租金的反诉请求。系争租赁合同约定，大唐公司将其承租的位于上海市浦东新区XX路XX号房屋按现状分割约300平方米（按照现场确定）出租给姚薇经营，若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整。姚薇在承租房屋后发现并自行委托他人测量房屋实际租赁面积为240平方米，小于合同约定的约300平方米，但双方约定的300平方米也只是“约”，并不是确定的面积，且双方约定“若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整”，故姚薇应按合同约定向大唐公司支付2019年4月25日起至2019年8月3日的租金158,000元。大唐公司要求姚薇支付租金158,000元的本诉请求,符合法律规定,应予支持。姚薇要求大唐公司退还租金144,000元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。关于大唐公司要求判令姚薇支付违约金123,460元（暂计至2019年9月16日，此后按日千分之五计算至实际给付之日）、解约违约金216,000元的本诉请求，以及姚薇要求判令大唐公司返还押金14万元、赔偿经济损失22,928元的反诉请求。系争租赁合同约定的租赁面积约为300平方米，而大唐公司租赁给姚薇的房屋实际租赁面积为240平方米，客观上误差60平方米，且租赁房屋存在安全隐患而大唐公司未予协调解除；姚薇明知合同上约定的租赁面积为“约”300平方米，可能存在误差，安全隐患问题在开始租赁时已经客观存在但姚薇并未向大唐公司提出并在合同中约定。因此，双方对系争租赁合同无法继续履行而解除均有过错，也不能认定任何一方违约，应各自承担相应的责任。因此，大唐公司要求判令姚薇支付违约金的本诉请求及姚薇要求判令大唐公司赔偿经济损失的反诉请求，均不予支持。合同解除后，大唐公司已经收回系争房屋，应将押金返还姚薇。关于水费33.1元、电费360元。按照合同约定，姚薇应承担承租期间的水电费，且姚薇同意支付上述水费及电费，故对大唐公司的该本诉请求，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇二〇年二月三日作出判决：一、确认上海大唐盲人保健按摩有限公司与姚薇签订的关于上海市浦东新区XX路XX号部分房屋的《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除；二、姚薇于判决生效之日起十日内支付上海大唐盲人保健按摩有限公司租金158,000元；三、姚薇于判决生效之日起十日内支付上海大唐盲人保健按摩有限公司水费33.1元、电费360元；四、上海大唐盲人保健按摩有限公司于判决生效之日起十日内返还姚薇租赁保证金14万元；五、驳回上海大唐盲人保健按摩有限公司的其余本诉请求；六、驳回姚薇的其余反诉请求。本诉案件受理费8,781.30元，减半收取计4,390.65元，由上海大唐盲人保健按摩有限公司负担2,657.65元，姚薇负担1,733元;反诉案件受理费2,951.96元，由上海大唐盲人保健按摩有限公司负担1,550元，姚薇负担1,401.96元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，双方当事人一致确认，2019年6月28日，大唐公司对系争房屋采取停水停电措施后，当天即予以恢复。姚薇另陈述，系争房屋遭遇盗窃，具体指系争房屋内办公室门锁被撬，但没有钱款或设施设备失窃。大唐公司另陈述，其在通知姚薇后，于2019年7月15日对系争房屋采取停水停电措施，当时姚薇已经停止经营。2019年11月，大唐公司将系争房屋另行出租。为促进纠纷解决，大唐公司自愿放弃没收保证金的合同权利，同意返还姚薇140,000元保证金。本院认为，本案双方对于一审判决确认的合同解除日期及水电费的负担并无异议，本院予以确认。双方二审中的争议在于，系争租赁合同解除的责任归属，以及具体违约责任的认定。首先，关于系争房屋的面积及计租面积。系争租赁合同明确约定租赁面积约300平方米（按照现场确定），并非确指系争房屋的建筑面积就是300平方米。何况，系争租赁合同还约定，若系争房屋实际建筑面积与约定面积有差异，总租金、物业费等仍按300平方米面积计算，不作调整。本案中，姚薇仅依据其单方绘制的平面图，即主张系争房屋建筑面积仅有252平方米，且应当按照252平方米计算租金，明显不能成立。同时，本案系房屋租赁合同纠纷，亦不存在交付的房屋面积与约定不符的情形，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。其次，关于系争房屋是否存在安全隐患的问题。姚薇主张系争房屋存在安全隐患，具体即指系争房屋可以经由消防楼梯出口直接进入，系争房屋因此遭遇盗窃。然而，消防楼梯系根据国家消防安全要求，为预防火灾和减少火灾危害而设置，其本身并非系争房屋的安全隐患。何况，系争房屋可以经由消防楼梯出口直接进入，并非难以发现，姚薇在合同订立前通过实地查看完全能够知晓，其仍签订系争租赁合同，应当视为其对系争房屋适租性的确认。此外，姚薇虽主张系争房屋遭遇盗窃，但仅提交了拨打110报警电话的拨出记录，并无报警回执等证据，尚不足以证明系争房屋确实遭遇盗窃，更不能证明失窃与消防楼梯的设置有关。因此，姚薇主张系争房屋存在安全隐患，大唐公司构成违约，缺乏依据。再次，关于系争房屋停水停电的问题。系争租赁合同约定姚薇欠付租金超过15日的，大唐公司有权对系争房屋采取停水停电措施。姚薇未按约于2019年4月10日前支付2019年4月25日至2019年7月24日的租金，至2019年6月28日，早已超过15日，大唐公司依约可以对系争房屋采取停水停电措施。并且，双方当事人均确认，大唐公司当日即恢复系争房屋的水电供应，故当日的停水停电措施对姚薇经营活动的影响有限，姚薇仍需向大唐公司支付该日后的租金。姚薇另主张，2019年7月2日，大唐公司再次对系争房屋采取停水停电措施，且此后未恢复，导致其终止经营，并产生直接经营损失22,928元。对此，本院认为，在大唐公司不予认可的情况下，姚薇仅提交其于2019年7月2日拨打110报警电话的拨出记录，尚不足以证明大唐公司自该日起对系争房屋采取了停水停电措施，其要求大唐公司赔偿其直接经营损失，亦缺乏依据。大唐公司自述其于2019年7月15日对系争房屋采取停水停电措施，鉴于当时姚薇已经终止经营，且无证据证明其终止经营系因大唐公司之过错，故大唐公司要求姚薇按照合同约定的租金标准支付租金至合同解除之日，应予支持。基于上述分析，姚薇关于系争租赁合同解除系因大唐公司交付的系争房屋面积不足且存在安全隐患，构成违约，其暂付租金系行使先履行抗辩权，不构成违约的主张，均不能成立。姚薇的上诉请求，本院不予支持。系争租赁合同因姚薇欠付租金而解除，根据系争租赁合同约定，大唐公司有权没收保证金，并要求姚薇承担逾期付款违约金及解约违约金。一审法院对系争租赁合同解除的过错认定及后果处理有误，本院予以纠正。综合考虑双方约定租期长达约67个月，实际履行仅约14个月，履行程度较低，而姚薇享受了合同约定的全部40天免租期，系争房屋空置3月余，姚薇违约恶意程度不高，合同约定的逾期付款违约金标准明显过高，大唐公司自愿返还保证金等因素，本院酌情调低姚薇应当承担的逾期付款违约金，支持大唐公司要求姚薇支付三个月租金标准违约金的诉讼请求。综上，姚薇的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。大唐公司的上诉请求，具有依据，应予支持。一审判决部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91424号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91424号民事判决第五项；三、姚薇于本判决生效之日起十日内支付上海大唐盲人保健按摩有限公司违约金，按日万分之二标准，以216,000元为本金，自2019年4月11日起计算至2019年4月24日止；以180,000元为本金，自2019年4月25日起计算至2019年5月9日止；以144,000元为本金，自2019年5月10日起计算至2019年6月20日止；以134,000元为本金，自2019年6月21日起计算至实际支付之日止；以24,000元为本金，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止；四、姚薇于本判决生效之日起十日内支付上海大唐盲人保健按摩有限公司违约金216,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,781.30元，减半收取计4,390.65元，反诉案件受理费2,951.96元；二审案件受理费4,913元，均由姚薇负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年九月二十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……