天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3054号上诉人（一审被告）：张文明，男，1958年4月9日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：温新军，北京市金洋律师事务所律师。上诉人（一审被告）：湛井伶，女，1970年5月10日出生，满族，农民，住河北省三河市。委托诉讼代理人：温新军，北京市金洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：冯小云，女，1972年9月26日出生，满族，无职业，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘鹏，天津正轩律师事务所律师。上诉人张文明、湛井伶因与被上诉人冯小云房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张文明、湛井伶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯小云的诉讼请求，双方继续履行合同。事实和理由：一审判决未查明冯小云是否有权转租房屋，张文明、湛井伶认为合同无效。涉案房屋是白马泉村委会的集体资产并出租给村民李健，李健转租给冯小云后，冯小云再次转租，一审判决对此未予查明。本案涉及两个法律关系，张文明、湛井伶分别与冯小云签订租赁合同，本案不应一并立案审理。双方实际履行合同与书面约定存在差异，冯小云应当给予三个月装修免租期。张文明、湛井伶投入近300万元对房屋进行改造，给付房租仅38万元。但因餐厅厨师长刘某与其他人员发生打斗，冯小云将张文明、湛井伶雇佣的员工赶走，违约在先。后因疫情影响，餐厅、住宿等农家院项目无法继续经营。冯小云辩称，不同意张文明、湛井伶的上诉请求。其主要答辩意见是：一审判决将冯小云应收租金限于42万元，实际上损害了冯小云利益。但冯小云收到一审判决后，未能理解判决书的意思，未提起上诉。冯小云不同意继续履行。本案与李健无关，冯小云自1998年起租赁涉案房屋，出租房屋有合法依据，与张文明、湛井伶签订合同前也出示了合同依据。双方合同履行期间，并无案外人对此提出异议。双方并未约定装修免租期。冯小云并未将张文明、湛井伶或其工作人员赶走。张文明、湛井伶自2019年9月份就不再经营酒店，不存在受疫情影响的因素。对于合同解除的原因，张文明一审期间曾认可饭店自2019年9月8日就不再经营，湛井伶也认可因经营不善不再营业。冯小云不存在违约情形。冯小云向一审法院起诉请求：1．判令解除2018年6月18日冯小云与张文明、湛井伶签订的房屋租赁合同，并立即腾清房屋交付给冯小云；2．判令张文明、湛井伶支付租金525000元及滞纳金392175元。一审法院认定事实：2018年6月18日，冯小云与张文明、湛井伶分别签订房屋租赁合同，约定将冯小云从天津市蓟州区渔阳镇白马泉村民委员会租赁的部分房屋分别转租给张文明、湛井伶经营农家院、餐饮使用。二份合同均约定租赁期限为十年，自2018年6月28日起至2028年6月27日止；若其中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。张文明合同中约定第一年租金为人民币壹拾捌万元整，第二年为贰拾万元整，第三年为贰拾万元整，第四年后每年租金贰拾万元整，每年的租金要提前一个月一次性上交冯小云，否则，冯小云每天按年租金的5‰收取滞纳金，冯小云收到租金后给张文明收费凭证等其他内容。湛井伶合同中约定第一年租金为人民币贰拾万元整，第二年为贰拾贰万元整，第三年为贰拾贰万元整，第四年后每年租金为叁拾万元整，每年的租金要提前一个月一次性上交冯小云，否则，冯小云每天按年租金的5‰收取滞纳金，冯小云收到租金后给湛井伶收费凭证等其他内容。合同签订后，冯小云依约将房屋交付张文明、湛井伶使用，张文明、湛井伶共同给付第一年租金330000元后，尚欠租金50000元未付。后张文明、湛井伶未按约在2019年5月份支付第二年租金共计420000元。2019年9月份张文明、湛井伶租赁的房屋不再对外营业，2019年12月份租赁房屋钥匙交还至冯小云处，后冯小云多次索要租金未果，故具状起诉。一审另查，2019年12月9日张文明、湛井伶为冯小云出具的情况说明中分别签字确认二人系合租共同经营。本案在一审审理过程中，湛井伶于2020年4月2日支付冯小云租金50000元。一审法院认为，冯小云与张文明、湛井伶签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合同内容亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，均应按约履行各自合同义务。现张文明、湛井伶未按约定期限支付租金，属于违约行为，自签订合同时张文明、湛井伶已尚欠部分租金，至2019年5月份仍未补交尚欠部分及该年度应交部分，后经冯小云多次催要仍未缴纳。张文明、湛井伶的行为已经构成实质违约，故冯小云要求解除双方签订的房屋租赁合同理据充分，一审法院予以支持。合同解除后张文明、湛井伶理应将租赁房屋腾空并返还冯小云，但应给予一定合理的腾房期限，一审法院酌定十天为宜。关于尚欠租金金额问题，虽然根据冯小云向一审法院提交的2019年12月9日张文明、湛井伶为冯小云出具的情况说明中载明2018年6月28日至2019年6月27日第一年度尚欠租金为105000元，但庭审中双方当事人一致认可第一年尚欠租金应为50000元，其余55000元为双方存在的其他债权债务关系而进行的结算行为，本案不予涉及，冯小云可另行主张其合法权益。对于冯小云要求张文明、湛井伶给付2019年6月28日至2020年6月27日第二年度租金420000元。冯小云于2020年1月7日向一审法院提起诉讼要求解除合同，合同解除后出租人无权继续向承租人主张支付租金，但鉴于承租人至今仍占用租赁房屋，冯小云该主张中包含要求张文明、湛井伶按照合同约定租金标准支付相应的占用使用费的意思表示。故张文明、湛井伶应自2019年6月28日至合同解除之日按照合同的约定标准（即35000元/月）支付租金，此后按照该标准支付占用使用费。对于湛井伶要求考虑疫情影响，适当免除部分租金的主张。一审法院认为，庭审中双方当事人均认可自2019年9月份张文明、湛井伶在租赁房屋内经营的饭店已不再经营，新型冠状病毒疫情期间的防控行为并未对其产生实质影响，故湛井伶主张的免除部分租金事由不成立，一审法院不予支持。扣除2020年4月2日湛井伶已支付的租金50000元，张文明、湛井伶应自2019年6月28日至本判决生效之日止按照合同约定标准35000元/月支付租金，并自本判决生效次日至腾空租赁房屋之日止按照35000元/月的标准支付占用使用费，上述两项合计不得超过冯小云主张要求张文明、湛井伶支付的420000元。关于滞纳金问题。冯小云主张以张文明、湛井伶尚欠自2018年6月28日至2019年6月27日租金105000元作为基数，自2018年6月28日至2019年的6月28日每天按日千分之五计算滞纳金为191625元。2019年6月28日至2020年1月8日以半年租金210000元作为基数，每天按照日千分之五计算滞纳金为200550元。一审法院认为，鉴于一审庭审中双方均认可2018年6月28日至2019年6月27日尚欠租金为50000元，故冯小云主张该期间的滞纳金应以50000元作为基数计算，双方当事人签订的房屋租赁合同明确约定了“每年的租金要提前一个月一次性上交，否则，每天按年租金的5‰收取滞纳金”。该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，该滞纳金实际上是约定张文明、湛井伶违约时应承担的违约责任，属违约金性质，该计算标准明显过高且张文明、湛井伶对此不予认可，因此一审法院根据合同法的有关规定对违约金计算标准予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。对于冯小云关于违约金的其他诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以照准。对于冯小云主张由张文明、湛井伶共同承担给付责任，二人对此并未提出异议，结合二人认可的共同经营的事实，故一审法院认定由张文明、湛井伶共同承担上述给付义务。一审法院判决：“一、解除冯小云与张文明、湛井伶于2018年6月18日分别签订的房屋租赁合同；二、张文明、湛井伶于本判决生效之日起十日内腾清租赁房屋并返还给冯小云；三、张文明、湛井伶于本判决生效之日起五日内支付冯小云自2019年6月28日至本判决生效之日止按照35000元／月的标准计算的租金，并自本判决生效次日至腾清租赁房屋之日止按照35000元／月的标准支付房屋占用使用费，上述两项合计不得超过420000元，该款汇至冯小云的中国农业银行账户6228********；四、张文明、湛井伶于本判决生效之日起五日内支付冯小云违约金（其中自2018年6月28日至2019年6月27日以50000元作为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年6月28日至2020年1月8日以210000元作为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该款汇至冯小云的中国农业银行账户6228********；五、驳回冯小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12972元，减半收取计6486元，保全费5000元，合计11486元，由冯小云负担275元，由张文明、湛井伶共同负担11211元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张文明、湛井伶提交刘某1、刘某出具的证言及对张某所作律师调查笔录各一份，同时申请证人张某、侯某出庭作证。证据和证人证言的证明目的均为证明冯小云赶走了张文明、湛井伶雇佣的工作人员。冯小云对证言的真实性、合法性、关联性均不认可，同时认为证人应当出庭作证并接受询问。冯小云认为证人张某自认投资了农家院的经营，证人侯某表示担任门卫但可以不要报酬，两位证人与张文明、湛井伶具有利害关系，证言效力较弱。对于两位证人陈述厨师和负责采买的人员打架事实认可，这恰恰说明张文明、湛井伶内部经营管理不善导致停业，与冯小云无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张文明、湛井伶提供的证据和证人证言不能证明冯小云存在违约行为，且与二人一审陈述不符，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同是否应当解除；如应解除违约方认定及责任承担。本案中，冯小云与张文明、湛井伶分别签订了租赁合同，但双方在一审认可共同经营，且其交费无法区分两份合同的对应关系，一审法院对两份租赁合同在本案中予以审理并无不当。双方建立租赁关系后，冯小云履行了交付房屋的义务，但张文明、湛井伶未按照合同约定完全履行交付房租的义务，违反合同约定。张文明、湛井伶主张冯小云驱赶工作人员导致无法经营，与其一审自认因经营不善无法继续经营的事实不符，本院不予采信。作为守约方的冯小云，有权主张解除合同。合同解除后，张文明、湛井伶应当将租赁物即二人租赁的涉案房屋交还冯小云。张文明、湛井伶主张双方口头约定了免租期，但并未提供证据予以证实，本院不予采信。张文明、湛井伶应当支付租赁期间的房屋租金及一审认定的房屋使用费。对张文明、湛井伶的上诉请求，本院不予支持。综上，张文明、湛井伶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7702元，由上诉人张文明、湛井伶负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年九月二十八日法官助理梁菁菁书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……