上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27876号原告：马佳莉。原告：王张庆。两原告共同委托诉讼代理人：吴风虎，上海海耀律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱超宇，上海海耀律师事务所实习律师。被告：上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人：章某某。委托诉讼代理人：南某某。原告马佳莉、王张庆与被告上海太平洋房屋服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告马佳莉、王张庆及两原告共同委托诉讼代理人吴风虎，被告上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人南某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马佳莉、王张庆向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告已支付的居间费用5万元。事实与理由:2017年原告找到被告意欲将上海市闵行区×村花园×号房屋挂牌出售,原告按被告要求向被告提供了所需的材料,并将房屋存在违章建筑的情况告知了被告。被告在明知涉案房屋存在违章建筑的情况下仍提供居间服务，但未向案外人告知违章建筑的情况，也未查明违章搭建的相关情况。且被告的业务员多次提示原告，不要与购房人直接沟通违建情况，由被告与购房人沟通。因被告未尽查明义务及未如实告知违建情况，导致购房人在购房时对房屋有错误的认知，最终使交易无法继续进行。2019年6月27日，原告与购房人薛某签订解约协议书，并告知了被告。薛某已向被告支付的居间服务费，经法院判决也退还了大部分。现认为被告在提供居间服务过程中存在重大瑕疵，原告不应支付居间费用，故诉至法院。被告上海太平洋房屋服务有限公司辩称：通过前期带看，斡旋、撮合原告与买方薛某签订买卖合同，原告签署佣金确认书确定了佣金金额及支付时间，被告已居间成功。之后因原告未如实告知房屋所有的违建情况，导致薛某可得利益损失，故薛某不愿继续购房。原告于2015年二手买进该房，对房屋的实际情况应该是明确知晓的，2016年城管部门就该房违建部分约谈原告，原告应该清楚该房存在共5处违建情况。但原告只向被告陈述其中2处，剩余3处未如实告知，被告将已掌握的信息告知薛某，没有任何隐瞒。被告对由行政部门监管的违建，只能通过产调得到相应违建信息，但具体有几处违建，如何拆除，拆除费用系原告的义务，并非被告的义务。如房屋上有违章搭建，产调附记页有记录违建的行政查封，该情况无法进行网签，被告不会进行居间，一般等拆除后再进行居间。如产调附记页记载有违章，但非行政查封的情况，可以进行居间但不可以过户，一定要拆除后才可以过户。本案中被告拉取了产调，告知原告至城管部门申请拆除违建。被告已居间成功，在居间服务中已尽审慎义务，故不同意退还居间费用。本院经审理认定事实如下：2017年原告找到被告意欲将上海市闵行区×村花园×号房屋挂牌出售,并将该房屋存在违法建筑的情况告知了被告。经被告带看房屋、约谈价格，原告（甲方）与案外人薛某（乙方）于2019年5月29日签订《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，薛某以1,000万元向原告购买上海市闵行区×村花园×号房屋。该合同补充条款（一）载明：1、签订本合同时，《上海市不动产登记簿》显示该房地产被上海市闵行区梅陇镇人民政府认定为附有违法建筑，甲方应于2020年3月15日之前，拆除违法建筑且办妥违法建筑的登记注销手续。原告与薛某另行签订《补偿协议》，约定涉案房屋真实交易价格为1,535万元，原告承担拆除该房屋违章建筑的费用。2019年5月26日原告签署了《佣金确认书》，确认为本次交易应向被告支付佣金153,500元。原告于签署当日支付被告佣金5万元。薛某也签署了《佣金确认书》，确认需支付佣金21万元。当日，薛某支付被告佣金11万元。另查明，居间过程中，被告出具告知书，告知原告、薛某：该房屋存在违法建筑，若无法及时拆除违法建筑且办妥违法建筑的登记注销手续，会影响到本次交易的相关流程无法正常进行。原告、薛某均在告知书上签字确认理解并愿意承担相应风险。在订立合同过程中，原告告知被告约16平方米的阳光房和东侧约24平方米的房屋系违法建筑，被告得知后转告了薛某。买卖合同签订后，原告在向有关部门办理违法建筑拆除手续时，经核实涉案房屋尚存在其他三处违法建筑，需按原图纸复原才能办理违法建筑的登记注销手续。2019年6月21日，被告的工作人员杨某在“购房交流群”称“房子该拆的部分，我们了解的都如实告知您了，前面房东都这么说，而且您看房子的时候，房东也没说其他要拆的，他不说我们也不会知道的。”“房子产调我们也拉过，也显示有违章建筑，但没有具体的点，房东在之前交易的时候，其他地方也没有因为违章而不能过户，只有工作室和阳光房是搭的，按照常规的认定都是这些，后面我们才知道这些。如果早些知道我们都会予以告知。就像那个工作室的拆除一样，都会跟你们说的。”薛某经综合考虑后决定终止与原告的本次交易。双方遂于2019年6月27日向被告发出通知书，内容为：因被告在居间服务过程中未尽到查明该房屋违章建筑真实情况并履行告知义务，买卖双方就交易内容出现了认知错误，合同无法继续履行，现一致同意终止本次交易，请被告在收到本通知书后的2日内完成网签合同备案解除手续并全额退还买卖双方已付中介费。因被告收到通知后并未退款，薛某诉至上海市浦东新区人民法院要求退还已付居间费11万元。2020年1月6日，浦东新区人民法院作出（2019）沪0115民初76499号民事判决，确定由被告退还薛某居间费9万元。该案现已生效，被告向薛某退还了居间费9万元。原告以被告在提供居间服务过程中存在重大瑕疵，原告不应支付居间费用为由，故诉至法院。以上事实，由原告提供的佣金确认书、收款收据、上海市房地产买卖合同及补偿协议、通知书、（2019）沪0115民初76499号民事判决书，被告提供的佣金确认书以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，被告作为专业房屋中介机构在提供房屋居间服务过程中理应掌握促成买卖双方交易成功相关的法律、法规及政策等，并在提供居间服务时对房屋权属信息等相关情况进行必要的审查，以促成买卖合同成立。本案所涉房屋系花园住宅，已被认定为存在违法建筑，不予拆除并恢复原状将无法过户。同时，是否存在违法建筑、违法建筑拆除及恢复难度、拆除后对房屋整体的影响，必然影响到购房者的购买意愿，故为与房屋买卖有关的重要情况，被告应在促成交易前仔细核查并对交易风险予以提示。被告既然注意到这一情况，却并未对违法建筑情况仔细核对查明，仅依据非专业的原告陈述而转述于买受人，最终致买卖双方交易不成而解除了合同。由此可见，被告对于涉案房屋买卖未能交易成功存在一定的居间服务中的瑕疵。被告虽已促成买卖合同成立，但也无法全额获取约定的居间报酬。至于原告，其虽然称买入涉案房屋后未作结构上的变动，但现作为出售方，已然知晓房屋上附有违法建筑，故亦应仔细核对房屋原始图纸与房屋外观的区别，及时走访有关单位判明违法建筑的具体情况，以负责任的态度对待潜在的买受人。原告对自有房屋中违法建筑的了解不明确，故对此次交易未成亦存在意思表示方面的瑕疵，其要求居间方全额返还已收中介服务费5万元的意见，本院不予支持。现综合本案的事实及各方的履行情况后，酌情认定原告应向被告支付中介服务费的金额为20,000元，对于多收取的部分，被告应予返还。需要指出是，被告作为专业的房地产居间公司，理当规范自己的经营行为，吸取教训，避免类似情况再次发生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马佳莉、王张庆居间服务费3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由原告马佳莉、王张庆负担250元，被告上海太平洋房屋服务有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年九月一日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。