福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3141号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门维特威尔餐饮管理有限公司，住所福建省厦门市翔安区洪钟大道****楼**。 法定代表人：娄志海，执行董事。 委托诉讼代理人：马忠文，林琬琳，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪志松，男，汉族，1984年5月8日出生，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。 上诉人厦门维特威尔餐饮管理有限公司（下称维特威尔公司）因与被上诉人洪志松房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2020）闽0213民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人维特威尔公司的上诉请求：1.请求判令撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院遗漏查明洪志松的缔约过失责任，直接判决要求上诉人按照房屋租赁合同约定的标准支付占用费，适用法律错误。洪志松在同上诉人签订房屋租赁合同时，故意隐瞒案涉房屋未经规划审批、未取得相关权属证明的客观事实。根据最高院城镇房屋租赁合同司法解释规定，在房屋租赁合同无效的情况下，占有使用费可以参照房屋租赁合同约定计算，但本案被上诉人洪志松明显存在缔约过失责任的情况下，案涉房屋的占有使用费应当根据过错比例相应降低。2.一审法院遗漏查明案涉房屋的装修价值，直接驳回上诉人关于装修损失的反诉请求，判决错误。上诉人对案涉房屋进行装修的事实客观存在，双方均无异议。在确认上诉人对案涉房屋进行过装修的前提下，装修的现值损失应当由有过错的一方即洪志松承担。装修总价款为535000元，投入使用仅一年，房屋现值为445830元，洪志松应承担该损失的赔偿责任。3.一审判决结果有违诚实信用原则。洪志松利用本次诉讼，诉请合同无效逼迫上诉人搬离案涉房屋后，其平白无故获得了一套装修好的店面，后又立即出租给第三方，租金标准大大提高，因合同无效而获利。 被上诉人洪志松答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由是：1.上诉人主张被上诉人洪志松在签订租赁合同时，故意隐瞒案涉房屋未经规划审批，未取得相关权属证明，与实际情况不符，依法不应采信。2018年10月25日，上诉人在与洪志松就案涉房屋的租赁事宜进行协商过程中，洪志松就向上诉人明确案涉房屋没有房产证，也无法向上诉人提供增值税发票，需要对上诉人所提供的房屋租赁合同内容进行相应的修改，上诉人对此予以同意，并最终于2018年10月28日与答辩人签订了房屋租赁合同。因此，上诉人在订立合同时对于案涉房屋的权属情况是明确知晓的，并不存在答辩人在订立合同时故意隐瞒房屋权属情况的事实。2.租赁合同的终止系因上诉人无法履约所致，上诉人主张洪志松违背诚实信用纯属黑白颠倒。案涉房屋的租赁过程中，因上诉人经营困难，没有能力在合同约定的时间内向答辩人支付第二年的租金，因此，经上诉人与洪志松本人多次协商后，双方于2019年10月29日达成一致口头协议，确定由洪志松另行寻找租户，如能找到合适租户，上诉人无条件退出，双方所签订的合同自动失效；如没找到合适的租户，则乙方继续承租，租金按季度缴交。该口头协议达成后，洪志松便在案涉租赁房屋的外墙上张挂房屋招租的横幅，并于11月10日找到新的房屋承租人，同时也将该情况向上诉人进行了告知，上诉人亦承诺于2019年11月28日之前腾空房屋并交还。但事后，上诉人不仅拒不将房屋腾空，且继续非法占用案涉房屋。3.案涉租赁合同的终止系因上诉人无法履约所致，洪志松并不存在过错，无需承担上诉人所主张的装修损失。上诉人单方腾空案涉租赁房屋时，就已将所有的设备及设施自行搬离，因此，上诉人主张予以赔偿其装修损失，没有事实依据。 洪志松向原审法院提出的诉讼请求：1.确认洪志松与维特威尔公司于2018年10月28日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令维特威尔公司立即向洪志松支付房屋占有期间的使用费（按28万元/年计算，自2019年10月28日起计算至维特威尔公司实际腾空房屋之日止，现暂计算至2019年12月28日止，为46670元）；3.维特威尔公司向洪志松支付电费3290.64元、滞纳金390.36元、水费617.6元，共计4298.6元；4.由维特威尔公司承担本案诉讼费用。 维特威尔向原审法院提出的反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同无效，判令洪志松返还维特威尔公司租房押金20000元；2.判令洪志松赔偿维特威尔公司装修费补偿445830元[535000÷6年（租赁期）×5年（未使用年限）]；3.判决洪志松承担本案的诉讼费用。 原审查明，2018年10月28日，维特威尔公司作为乙方与洪志松作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定维特威尔公司向洪志松租赁位于厦门市翔安区，租赁总面积544平方米，房屋用途为店面。房屋租赁期限自2018年10月28日起至2024年11月27日止，甲方保证于2018年11月1日前将租赁房产清理后交付给乙方，租赁房产自交付之日起30日为免租期，即从2018年10月28日起至2018年11月27日止。合同约定租金支付方式：“固定租金：租赁房产的年租金为人民币280000元。租金每年支付一次，即每次支付280000元，支付时间为每个租赁周期开始前七日内。”合同约定押金为20000元，并约定租赁期内的水费、电费、上网费由乙方承担。合同补充条款约定：“由于租赁房产中第一层甲方暂时无法交付，经双方协商，第一年租金减免人民币10000元，甲方承诺于2019年3月1日准时交付。”2018年10月20日，维特威尔公司向洪志松支付房屋租赁订金50000元；2018年11月2日，维特威尔公司向洪志松支付租金240000元。审理中，洪志松确认收到维特威尔公司支付的第一年租金270000元及押金20000元。维特威尔公司租赁讼争房产后对于讼争房产进行了装修后用于经营咖啡店。 2020年1月12日，维特威尔公司清空讼争房屋后其法定代表人娄志海联系洪志松让洪志松到讼争房屋内拿钥匙，但洪志松认为讼争合同终止情况不清楚，且维特威尔公司没有缴清水电费及房屋占用费，故未去交接钥匙。 原审另查明，讼争房产系洪志松未经规划审批自建的，至今未取得相关权属证明。 审理中，双方均确认洪志松已经为维特威尔公司缴纳租赁期间产生的水电费及滞纳金共计4298.6元。洪志松确认2020年3月19日，双方已经自行协商办理了讼争房产的移交手续，洪志松撤回主张维特威尔公司腾空房屋并交还给洪志松的诉讼请求。 原审认为，维特威尔公司与洪志松之间签订了《房屋租赁合同》，租赁的房屋为未经规划许可自行兴建的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故洪志松与维特威尔公司签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力。合同无效，但承租人占用房产的期间应按照合同的约定支付占用费。维特威尔公司已经按照合同约定支付了第一年的租金270000元，洪志松主张维特威尔公司已支付租金的期限为2018年10月28日至2019年10月27日，但《房屋租赁合同》约定2018年10月28日至2018年11月27日为免租期，无须缴纳租金，且双方约定每年租金为280000元，故维特威尔公司所支付的第一年租金的期间应为2018年11月28日至2019年11月27日，维特威尔公司未支付的占用费应当自2019年11月28日起算。维特威尔公司在2020年1月12日已经通知洪志松讼争房产已经腾空，让洪志松到讼争房产拿回钥匙，但洪志松未能收房；洪志松起诉主张确认双方所签订的房屋租赁合同无效并主张维特威尔公司返还房屋，维特威尔公司已经腾退并要求返还房屋，洪志松因自身原因未能收房，对此扩大的占用费损失洪志松无权主张，故认定维特威尔公司占用费应当支付至2020年1月12日。综上，维特威尔公司应当支付给洪志松2019年11月28日至2020年1月12日期间的房屋占用费为35288元（280000元÷365天×46天）。 双方均确认洪志松代为支付租赁期间的水电费及滞纳金共计4298.6元，依照合同约定该款项应由维特威尔公司承担，故洪志松主张维特威尔公司支付水电费及滞纳金共计4298.6元的诉求，予以支持。对于维特威尔公司所提出的反诉主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，故维特威尔公司在本案开庭前提出反诉请求并未违反法律规定，洪志松主张维特威尔公司未在答辩期内提出反诉请求不应予以合并审理的意见，不予采纳。因双方签订的《房屋租赁合同》确认为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故维特威尔公司主张洪志松返还租房押金20000元的诉求于法有据，予以支持。对于维特威尔公司主张洪志松支付装修费损失445830元，因维特威尔公司未能举证证明其已经实际支出的装修费用，故其主张洪志松支付装修费445830元依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、确认洪志松与厦门维特威尔餐饮管理有限公司于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、厦门维特威尔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向洪志松支付占用费35288元；三、厦门维特威尔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向洪志松支付水电费及滞纳金共计4298.6元；四、洪志松应于判决生效之日起十日内向厦门维特威尔餐饮管理有限公司退还租房押金20000元；五、驳回洪志松的其余诉讼请求；六、驳回厦门维特威尔餐饮管理有限公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费967元，减半收取计483.5元，由洪志松负担73.5元，由厦门维特威尔餐饮管理有限公司负担410元；反诉案件受理费8287元，减半收取计4143.5元，由洪志松负担178元，由厦门维特威尔餐饮管理有限公司负担3965.5元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，洪志松与黄宏权于2018年10月25日开始协商案涉房产租赁合同的具体内容，双方均用微信交换拟签租赁合同样本的电子版。12月28日下午，洪志松向黄宏权提出“你这份合同很多需要改。里面很多做不到”、“比如房产证没有”；黄宏权答复：“不要紧，这种该改的地方改，没有关系”。黄宏权提供的合同文本电子版中，第一章第1.3条（1）中原有“甲方应持有（房屋所有权证/共有住房租赁合同/房屋买卖合同/其他房屋来源证明文件）”。（4）“在该物业的建设、运作等方面，一贯遵循环境保护法及其他相关法律的规定，并已通过了政府部门的各项验收，取得了运营许可（包括规划验收、竣工验收、消防验收、环保验收以及法律法规要求的其他验收和许可）。”在正式合同中，上述内容均予删除。讼争双方签订的合同落款时间为2018年10月28日，娄志海、黄宏权作为乙方的授权代表在合同上签字。 维特威尔公司提交黄宏权、娄志海向厦门屹广达装饰设计工程有限公司法定代表人、股东黄清源转账记录，并申请黄清源作为证人到庭作证，拟证明公司为讼争房产装修已支付了302000元装修款。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。维特威尔公司与洪志松之间签订的《房屋租赁合同》，因租赁物为未经规划许可自行兴建的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故洪志松与维特威尔公司签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。原审判决对此认定正确。 根据本院查明事实，缔约双方当事人在签订合同时，对讼争房产未取得规划许可、无权属证书的事实明知，故维特威尔公司主张洪志松故意隐瞒房产真实情况，应承担缔约过失责任，与事实不符，对该主张不予采信。洪志松先于2019年12月17日向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效；维特威尔公司亦于腾空讼争房产后，提起反诉，同样要求确认合同无效。讼争合同不具法律效力，对此双方均有过错，其损失应各自承担。洪志松的损失为尚未收回的房屋占用费，维特威尔公司的损失为装修残值，该损失应各自承担，均无权向对方主张。原审判令维特威尔公司向洪志松继续支付房屋占用费有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市翔安区人民法院（2020）闽0213民初329号民事判决第一、三、四、五、六项； 二、撤销厦门市翔安区人民法院（2020）闽0213民初329号民事判决第二即“厦门维特威尔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向洪志松支付占用费35288元”； 三、上述款项相抵后，洪志松应于本判决生效之日起十日内向厦门维特威尔餐饮管理有限公司退还租房押金15701.4元。 本案二审案件受理费8682元，由上诉人厦门维特威尔餐饮管理有限公司负担7930元，由洪志松负担752元。一审案件受理费按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年九月二十五日 书记员  丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。