甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14575号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。被告：祝炜，男，1971年11月20日出生，汉族，住浙江省建德市，现羁押于兰州市第一看守所。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告祝炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人魏亚红及被告祝炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2015预06285）及其附件，并责令被告协助原告办理注销合同备案手续；2、依法判令被告向原告支付解除合同的违约金605884元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预06285），约定被告购买原告位于甘肃省兰州市城关区××街道××道××村××·兰州××幢××号房，房屋总价款为4039227元，由被告采用银行按揭分期付款的方式付款。被告依约支付首付款后，在中国建设银行甘肃省分行办理了按揭贷款，贷款总金额为2420000元，原告为被告的借款提供保证担保责任。因被告未按约定偿还借款，2019年9月12日，中国建设银行甘肃省分行向原告出具《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行连带保证责任。原告于2019年9月19日代被告偿还按揭贷款本金、利息、罚息等共计2566191.99元。被告逾期偿还贷款的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任的约定，原告有权主张解除合同，并要求被告支付总房价款15%的违约金。故原告提起本案之诉。被告祝炜辩称，案涉房屋验收时存在很多问题，原告交付的房屋与样板间差距较大，被告提出退房赔偿损失，但原告不同意，双方发生争议。至于房屋的贷款，被告偿还了2年。因2017年被告公司出现经营困难，被告本人也资金紧张，故被告欲出售案涉房屋以偿还贷款。但由于原告没有交付房屋，亦未按照合同约定期限给被告办理房屋所有权手续，所以房屋无法出售，贷款也未能及时偿还。因此，导致被告未能按时偿还银行贷款的原因是原告交付的房屋未通过验收，也没有办理产权手续。根据房屋的价格涨幅以及被告偿还贷款的情况，如果2017年案涉房屋被拍卖，其价值足够偿还当时的按揭贷款，但是由于原告的原因，被告无法通过该方式偿还贷款，所以被告不同意解除合同。此外，被告亦不同意承担违约金，因为原告没有向被告保质保量交付房屋，亦未按约定办理产权证，其行为也属违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性对证据进行了综合评议及认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，原告碧桂园公司与被告祝炜签订《商品房买卖合同》（2015预06285）及其附件。合同约定：被告购买原告开发的位于兰州市城关区××街道××道××村××·兰州新城第79幢102号、建筑面积264.10平方米的房屋一套；该商品房单价为15294.31元，总金额4039227元；被告以首付加按揭的方式付款，即签订合同时付总房价款的40.09%共1619227元，2015年4月30日前付总房价款的59.91%（银行按揭款项）共242万元；原告应在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付被告，同时在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，在该合同的附件四中，原、被告双方又对房屋总价及面积差异处理、装饰及设备标准、商品房交接、产权登记、被告拖欠银行按揭贷款责任等内容进行了特别约定。其中，对于产权登记双方约定：原、被告一致同意由被告委托原告代为办理该商品房的《房屋所有权证》，该委托的具体事宜详见原、被告签订的合同补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》；对于被告拖欠银行按揭贷款的责任，双方约定：被告若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致原告须为被告承担保证责任的，被告应按以下不同情况向原告承担责任：（1）若银行就抵押物形式优先受偿权而未能使其债权得到足额清偿，原告就债权不足清偿部分承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权费用）的，被告应在原告向贷款银行支付上述款项之日起三日内将上述款项支付给原告，被告逾期支付的，每逾期一天按万分之八计付违约金给原告；（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告选择向被告追偿代付款项的，被告应向原告支付全部代付款项及利息，利息从原告将代付款项支付给贷款银行之日按同期银行流动资金贷款利率计付至被告付清代付款项之日止；原告选择解除《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权等费用视为被告欠原告的债务，原告据此解除合同的，被告应按合同总房价款的15%支付违约金给原告。合同及附件还约定了其他事宜。上述合同及附件签订后，被告向原告支付了首付款1619227元，并向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行办理了2420000的按揭贷款。原告作为阶段性保证人对被告的该笔贷款在房屋产权证办理完毕之前承担连带保证责任。此后，被告陆续向银行偿还贷款至2017年7月份左右。因被告公司及个人出现资金问题，其再未向银行偿还该笔贷款本息。2019年9月12日，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行连带保证责任，承担包括被告在内的24笔不良贷款客户的欠款本息共计20658077.20元。2019年9月19日，原告代被告向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行代偿了贷款本金、利息及罚息共计2566191.99元，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行出具了贷款结清证明。现原告认为被告拖欠贷款的行为导致其承担了保证责任，根据《商品房买卖合同》附件四的相关规定，其有权选择解除与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金，故原告诉至本院。另查明，原告向被告交付案涉房屋时，因被告认为交付的房屋与样板间差距较大，且房屋质量存在各种问题，故其未能接收房屋。截止2019年9月19日原告履行保证责任之日，原告仍未能将案涉房屋的所有权证办理完毕。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方基于案涉房屋买卖达成的合意，其内容约定合法，合同合法有效，对双方具有拘束力。双方在《商品房买卖合同》的附件四中约定贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，导致原告承担保证责任向贷款银行偿还所有欠付贷款的，原告可以选择追偿代付款项或解除《商品房买卖合同》，现被告逾期偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任代被告偿还了剩余贷款本息，原告选择解除《商品房买卖合同》并提起本案诉讼符合合同约定及法律规定，本院对原告解除合同及附件、判令被告协助办理注销合同备案手续的诉讼请求予以支持。关于被告辩称其未能按时偿还按揭贷款系原告交付的房屋存在问题，且未按约办理产权证所致的主张。首先，被告未提供相关证据证明案涉房屋交付时存在问题；其次，虽然原告未按约办理房屋所有权证亦属于违约行为，但该行为并不足以导致被告逾期偿还按揭贷款。综上，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告支付解除合同的违约金605884元的诉讼请求。虽然《商品房买卖合同》附件四约定，原告因承担保证责任主张解除合同的，被告应按合同总价款的15%向原告支付违约金，但是我国合同法规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失并兼顾一定的惩罚功能。本案原告并未提供证据证明被告违约给其造成了其他损失，其代被告偿还贷款本息的直接损失主要是代偿款项的利息损失；此外，原告未能按期给被告办理案涉房屋权属证书也是其承担保证责任的原因之一；加之兰州市房屋市场交易价格一直上涨，双方解除合同后原告在房款收益方面的损失非常小，因此原告主张的605884元违约金明显高于法律规定，本院对此不予支持。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告按照原告代偿贷款之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.25%）的1.3倍（5.525%）向原告支付2019年9月19日至合同解除之日止的违约金，截止2020年9月18日，被告应当向原告支付的违约金为141782.11元（2566191.99×4.25%×1×1.3≈141782.11）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告祝炜于2015年3月24日签订的《商品房买卖合同》（2015预06285）及其附件；被告祝炜于本判决生效后十五日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理注销合同备案的手续。二、被告祝炜于本判决生效后十五日内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付2019年9月19日至2020年9月18日的违约金141782.11元；2020年9月18日至《商品房买卖合同》（2015预06285）及其附件解除之日止的违约金由被告祝炜以代偿款项2566191.99元为基数，按年利率5.525%的标准向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4929元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担3776元，被告祝炜承担1153元（于本判决生效后十五日内给付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年九月十五日书记员 张燕冰