山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初2630号原告（案外人）：张亚慧，女，1987年12月13日出生，汉族，住大同市平城区。被告（申请执行人）：韩树军，男，1975年6月6日出生，汉族，住大同市平城区。第三人（被执行人）：闫科，男，1992年7月3日出生，汉族，住大同市平城区。原告张亚慧与被告韩树军、第三人闫科案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亚慧、被告韩树军、第三人闫科均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚慧向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对大同市平城区锦瑞文源X号楼X单元XXXX号房屋的查封，并停止对该房屋执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月30日，原告委托孩子父亲马川与第三人闫科、大同市平城区琪弘房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定，第三人将位于大同市平城区锦瑞文源X号楼X单元XXXX号房屋以670000元的价格出卖给原告，并包换名字。合同签订后，原告按照约定将20000元定金支付给中介公司，并陆续向中介公司支付了450000元房款。在签订买卖合同时，因第三人的房子还有200000元贷款没有支付，所以三方商议确定原告替第三人向开发商大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司交纳剩余的200000元房屋贷款，这200000元也记为原告向第三人支付的购房款。后原告于2019年7月17日通过刷卡将200000元支付给开发商，开发商也开具了对应金额的收据。为了能够办理房屋过户，原告与第三人就买卖本案所涉房屋于2019年7月17日办理了公证。但是因第三人当时购买的房屋是期房，2019年9月30日开发商才能交付给第三人，依据相关法律规定，原告在购买时还不满足办理过户的条件，所以没有直接过户到原告名下。在涉案房屋交付后，原告前去领取房屋钥匙，被告知该房屋已经被保全查封了。原告认为，原告在购买时并不知道该房屋存在纠纷，故原告系善意第三人；原告购买在前，被告查封在后，而且在该房屋查封之前，原告已与第三人签订了房屋买卖合同，并支付了全部房款，原告已合法取得该房屋的所有权，现因房屋交付和被告的原因导致原告无法占有该房屋，且无法办理过户登记也不是原告的原因，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对本案涉案房屋拥有所有权且其权利能够排除执行的。大同市平城区人民法院作出的(2020)晋0213执异23号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求，故原告依法特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。被告韩树军辩称，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。2019年5月，闫科先将涉案房屋卖给我，双方签订了协议，我交付了定金。后闫科将房屋另卖他人，便不配合我办理房屋相关事宜，交易无法继续进行，我将闫科诉至法院，二审判决闫科返还预付款40000元、返还定金30000元，二审判决已生效。我于2020年5月份申请法院强制执行，判决书内容没有履行完毕。原告的证据不能证明自己购买了涉案房屋并履行了合同全部义务。房屋买卖合同的买受人是马川，而公证书的买受人是原告，两者不一致。原告提供的证据不能证明自己支付了全部购房款，原告提供的公证书购买房屋时间是2019年7月17日，公证书约定公证之日一次性付清房款，但原告并无证据证明自己当日付清了全款，且没有一笔款项是原告支付。原告提供的证据大部分是贾洪铭的付款凭证，不能证明是原告的付款，也不能证明与本案有关，20万元收据的交款人是闫科，不是原告。故原告的证据不能证明自己履行了全部付款义务。原告对涉案房屋不享有排他权利，不能对抗法院的查封。涉案房屋当时是期房，2019年7月17日闫科没有实际占有涉案房屋，故原告更没有实际占有房屋。根据法律规定，原告必须满足实际占有房屋才能对抗法院的查封、执行，原告的情况不符合法律规定的不能查封的情形，因此原告主张房屋为其所有依据不足。本案不适用善意第三人原则。第三人闫科述称，本案与我和被告之间的案件纠纷无关，原告通过中介向我购买房屋，我收到了420000元房款，原告将200000元贷款尾款交给开发商，合同约定房款670000元，我只收620000元，其他款项不是约定的购房款，是交付中介或原告应当交付的其他费用，该房屋买卖合同已履行完毕，原告自己向开发商领钥匙。本院经审理查明如下事实：第三人闫科向大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司购买位于大同市锦瑞文源X号楼X单元XXXX号房屋，约定房屋价款611520元，房屋交付时间2019年9月30日前。2019年5月17日，被告韩树军与第三人闫科签订房屋买卖合同，约定闫科将位于大同市锦瑞文源X号楼X单元XXXX号房屋转让给被告韩树军，房屋价款610000元。被告韩树军向闫科预付房款40000元，后闫科与韩树军发生争议诉至法院，闫科与韩树军之间的房屋买卖合同经法院（2019）晋02民终2205号生效判决法定解除，并判决闫科返还韩树军预付房款40000元并返还定金30000元。被告韩树军向本院申请执行生效判决过程中，本院于2019年9月9日查封了闫科名下的本案诉争房屋。2019年6月30日，原告委托马川（原告的前夫）与第三人闫科、大同市琪弘房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定闫科将本案诉争房屋以670000元转让给原告，同日，原告支付26700元定金。2019年7月17日，原告张亚慧与第三人闫科至大同市御诚公证处签订房屋买卖合同，约定闫科将本案诉争房屋以620000元转让给张亚慧。2019年7月17日，原告给贾鸿铭转账50000元，同日，原告给大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司转账200000元用于垫付第三人闫科欠付的房款，大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司给闫科出具200000元的收据。2019年7月18日，原告给贾鸿铭转账390000元。关于本案争议的原告是否支付了房款的焦点问题，因第三人闫科向大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司购买房屋时尚欠200000元房款以贷款方式支付，但贷款未办理下来，原告代第三人闫科向大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司垫付200000元房款，实际是履行与闫科的房屋买卖合同的付款义务，故本院对被告抗辩大同市锦龙瑞源房地产开发有限责任公司给闫科出具200000的收据不能证明原告支付房款的意见不予采纳。原告向贾鸿铭转账440000元，本院经询问贾鸿铭，贾鸿铭证实其系琪弘地产经纪公司员工，原告张亚慧通过琪弘地产经纪公司购买诉争房屋，其收到张亚慧支付的房款后将部分款项支付给卖方闫科，一部分款项支付给公司，并提供其农业银行流水予以证实。本院认为，原告提供的证据可以证实其履行了支付房款义务，故原告与第三人闫科的房屋买卖合同合法有效，且原告按约履行了全部支付房款义务。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷，争议焦点是原告作为案外人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……本案原告与第三人的房屋买卖合同发生于房屋查封之前，诉争房屋的交付时间是2019年9月30日，原告称其到达房屋交付时间去收房时被告知房屋已经被查封，诉争房屋未交付，原告未实际占有使用诉争房屋，故原告请求排除诉争房屋的强制执行不符合法定要件，原告对诉争房屋不享有排除执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张亚慧的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 周毅超人民陪审员 关逢华人民陪审员 何雅红二〇二〇年九月二十三日书记员 窦建芳