浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6763号 上诉人（原审原告、反诉被告）天众（杭州）项目管理有限公司，住所地杭州市萧山区经济技术开发区钱江农场钱农东路******。 法定代表人杨志平，执行董事兼总经理。 委托代理人徐金锋，浙江浙临律师事务所律师。 委托代理人李兴锋，浙江灜高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）永恒（杭州）置业有限公司，住所地杭州，住所地杭州市之江路**商务楼4F> 法定代表人钱观夫，董事长。 委托代理人瞿国伟、张弛，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人天众（杭州）项目管理有限公司（以下简称天众公司）因与被上诉人永恒（杭州）置业有限公司（以下简称永恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人天众公司的委托代理人徐金锋、李兴锋，被上诉人永恒公司的委托代理人瞿国伟、张弛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年4月25日，永恒公司（甲方、出租方）与天众公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将之江财富中心A30区块F1幢及其地下建筑、车库出租给乙方。土地使用权用途为商服用地，房屋规划用途为办公。出租房屋尚未完成竣工验收，乙方对此明知，且乙方对租赁物业位置、朝向、相关配置的设施设备及产权、规划用途、性质均已充分了解，并愿意承租。该租赁物业现有装修、设备设施见附件二。附件二注明进户门为铜大门、设计用量176kW三相强电、2台电梯于签订合同后订购安装等内容。租赁期为10年，自2019年8月27日至2029年8月26日，其中2019年4月27日至2019年8月26日为4个月的装修免租期，租金从2019年8月27日起算。装修免租期内仅减免租金，其他费用乙方仍应正常缴纳。如因乙方违约导致甲方解除合同或乙方单方提前解约导致本合同提前解除的，则装修免租期甲方不再免租，乙方应按2.5元/天/平方米标准赔偿甲方整个装修免租期内的租金损失。租金标准为：地上建筑物2.：地上建筑物2米，地下建筑租金1，地下建筑租金100000元/年，地上、地下建筑租金每二年环比递增5%次，第一、二年2019年8月27日至2021年8月26日为1895800元/年。租金先付后用，合同签订之日起10个工作日内支付第一年租金1895800元，每年7月26日前支付下一年租金。乙方应在合同签订后10个工作日内支付租赁保证金200000元。在租赁期限内，如因乙方擅自解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权不予返还全部租赁保证金。鉴于甲方永恒之江财富中心A30区块正在组织验收，租赁期限内，如乙方需要对房屋及附属设施设备进行装修、改造，装修、改造方案应事先经甲方及物业管理公司书面同意。在租赁期内，如经双方确认的专业机构检测确认因房屋固有的主体结构质量问题导致房屋不能正常使用的，乙方有权根据不能正常使用的时间按日减少相应租金，但乙方不得以房屋未经验收为由拒绝收房或要求甲方赔偿或减少租金。房屋于2019年4月27日交付给乙方（乙方未足额支付首期租金及保证金的，甲方有权拒绝交付）。双方交付时，应办理书面交接手续，乙方接收钥匙即视为双方交接完成。鉴于乙方认可该物业已经具备了交付使用条件，甲方不再另行通知乙方，乙方在按约支付首期租金及保证金后即可在租赁期限起始之日向甲方接收该物业。如因乙方原因导致房屋未按期交付的，租赁期限和装修免租期不作顺延。乙方未按约定支付首期租金及租赁保证金的情况下，甲方有权延期交付房屋及设施设备且不承担逾期交付的责任。乙方有下列情形之一，乙方同意甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，且乙方应按照合同解除当年租金标准向甲方支付3个月的违约金，同时甲方有权不予返还乙方已支付的保证金及已预付的租金：1.逾期支付租金或其他费用的时间累计超过15天……。因甲方原因导致不能提供租赁物业的情形超过30日的，乙方有权单方解除合同，并向乙方赔偿相当于当年1个月租金的违约金。违约责任：1.甲方如需提前收回房屋的（按法律、法规规定或合同条款约定的甲方有权单方解除合约的情形除外），应提前3个月书面通知乙方，如乙方同意，甲方收取的租金如有余额应返还乙方，并向乙方承担相当于合同解除当年3个月租金的违约金，同时按照乙方的装修残值赔偿；2.租赁期内如乙方需提前退租（按合同条款约定的乙方有权单方面解除合约的情形除外），应提前3个月书面通知甲方并征得甲方同意，如甲方同意，甲方收取的租金如有余额不予退还，且乙方应向甲方支付相当于合同解除当年租金标准3个月租金的违约金，且租赁保证金不得要求甲方退还。如乙方逾期支付租金、保证金等任何一项应付款的，则按逾期付款金额每日3‰向甲方支付违约金直至付清。乙方违约解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的情况下，甲方有权不予返还乙方已支付的全部保证金。 2019年4月30日，永恒公司、天众公司及物业公司签订《房屋接收确认书》，确认案涉房屋外墙、地下室、设施安、地下室、电表等情况完好，内墙南北两边窗墙体有裂缝，三楼南阳台女儿墙一块石材未安装，电梯未安装。天众公司通过“钱利沙”账户于2019年5月15日向永恒公司支付200000元，于5月30日支付500000元。诉讼中，永恒公司提交了其于2019年6月24日向宇梵公司发送的《关于Ｆ1招商代理协议解除通知函》，该函件载明：永恒公司经宇梵公司介绍与天众公司签订了物业租赁合同，因天众公司违约，现予以解除。该通知函后签有“钱丽沙2019.6.24”。永恒公司陈述其曾通过宇梵公司向天众公司转交《关于永恒之江财富中心Ａ30区块Ｆ1幢物业租赁事宜通知函》，主要内容为：因天众公司逾期支付租金已超过15天，永恒公司提出解除合同，要求天众公司于2019年6月27日前腾空房屋并办理退房手续，并要求天众公司支付3个月租金的违约金473950元，已支付的保证金200000元及已预付的租金500000元不予返还。庭审中，天众公司虽不认可上述函件的内容，但同意于2019年6月24日解除双方的租赁合同。另查明：案涉房屋位于永恒之江国际商务中心Ａ30区块（二期）。永恒公司于2009年11月17日取得编号为建字第330100200900486号的“商务中心（二期）”《建设工程规划许可证》，该证于2017年11月2日修改；于2009年12月23日取得“商务中心（二期）”《建筑工程施工许可证》；于2018年3月20日取得“商务中心（二期）”《建设工程规划核实确认书》。2016年11月28日，永恒之江国际商务中心Ａ30区块（二期）进行了工程质量竣工验收，验收合格。2016年5月19日，案涉工程通过了杭州市西湖区城市管理局排水接管技术审查-污水、雨水；2017年5月22日，通过了杭州市气象局防雷装置检测；2018年4月12日，通过了杭州市卫生和计划生育委员会的土建验收；2017年9月30日，案涉工程取得杭州市公安局消防支队西湖区大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》。至起诉时，案涉房屋尚未取得产权证书。2016年3月1日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处、杭州之江国家旅游度假区管理委员会联合向西湖区市场监督管理局出具《证明》，内容为：位于××街道××路××号××楼的房产，因相关验收手续正在办理中，房屋产权证还没领取，现同意该等房产作为永恒（杭州）置业有限公司招商入驻企业的住所，此证明只作为工商注册登记使用。2020年6月23日，原审法院组织双方进行了现场勘验，双方均确认案涉房屋内并无天众公司物品，永恒公司确认无需天众公司腾退。天众公司于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1.确认天众公司与永恒公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.永恒公司退还天众公司预付款700000元；3.永恒公司向天众公司支付利息损失9250元（自2019年5月15日起暂计至2019年8月15日），此后至款项实际退还完毕之日止的利息损失另计；4.永恒公司向天众公司支付违约金473950元；5.本案诉讼费用由永恒公司承担。诉讼中，天众公司将第1项诉讼请求变更为：确认天众公司与永恒公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除永恒公司向原审法院提出反诉请求：1.确认天众公司与永恒公司于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》于永恒公司发函之日即2019年6月24日解除；2.天众公司立即腾退承租的永恒Ａ30地块Ｆ1幢办公楼及Ｆ1幢地下建筑、车库；3.永恒公司不予退还天众公司已支付的200000元租赁保证金及租金余额135762.5元；4.天众公司按约定租金标准的双倍支付永恒公司至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（自2019年6月30日暂计至2019年9月10日为747932元）；5.天众公司支付永恒公司违约金473950元；6.本案诉讼费由天众公司承担。 原审法院认为，永恒公司作为案涉房屋的开发商与天众公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：天众公司是否有正当理由拒付租金，哪方违约及相应的违约责任承担问题。关于天众公司是否有正当理由拒付租金并要求永恒公司承担违约责任的问题。关于天众公司提出的理由，原审法院分别评析如下：1.房屋质量问题。双方在《房屋租赁合同》中明确案涉房屋尚未完成竣工验收，天众公司对此明知并愿意承租。案涉房屋取得了建设工程规划许可证，于2016年11月28日通过了工程质量验收，并于2017年、2018年通过消防、城管等部门的验收。实际上签订合同时案涉房屋已竣工验收合格，已具备使用条件，天众公司在租赁合同中亦“认可该物业已具备了交付使用条件……乙方在按月支付首期租金及保证金后即可在租赁期限起始之日向甲方接收该物业”，双方后于2019年4月30日签署了《房屋接收确认书》。天众公司根据《房屋接收确认书》内容主张案涉房屋存在质量问题，但根据接收确认书的记载及原审法院现场勘验，案涉房屋仅一面墙体有细小裂缝及三楼南阳台女儿墙一块石材未安装，属于轻微瑕疵。天众公司并未举证证明案涉房屋存在可导致其无法使用的严重质量问题，其以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋并无依据。2.产权证书问题。天众公司并未举证证明永恒公司曾承诺于免租期内办理出产权证书，其该主张并无事实依据。租赁合同约定由天众公司自行办理经营许可等开业前的一切行政审批手续，而所租赁的房屋是否具有产权证书并不是办理工商注册登记的前提条件，且天众公司未举证证明其曾向有关部门申请办理过工商登记，更未证明其未能成功办理工商登记的原因系因案涉房屋未办理出产权证书。天众公司主张因案涉房屋没有产权证书导致其无法办理工商登记并使用房屋并无依据。3.关于房屋接收问题。租赁合同约定双方办理书面交接手续、天众公司接收物业钥匙即视为双方交接完成。永恒公司提交的房屋接收确认书系双方交接物业的书面依据。虽然永恒公司没有提交证据证明其已向天众公司交付房屋钥匙，但房屋的交付使用应以承租人是否可实际控制房屋作为判断标准，天众公司在签订接收确认书时并未就钥匙问题提出异议，且此时天众公司已可实际控制使用案涉房屋，其仅以钥匙未交付为由主张房屋未完成交付并无依据。4.电梯未安装的问题。租赁合同约定2台电梯于签订合同后订购安装，并无证据证明双方已明确约定电梯具体的安装期限，且电梯是否安装并不是影响案涉房屋能否正常交付使用的根本性因素。永恒公司提交的证据可证明其已订购了电梯，待天众公司确定装修方案后即可安装。天众公司以此为由主张天众公司违约并无依据。综上，案涉房屋具备且天众公司亦确认具备交付条件，双方在物业公司参与下进行了房屋交付并签订了接收确认书，天众公司现主张《房屋接收确认书》仅是对房屋现状的确认而不是对房屋的接收，认为案涉房屋并未实际交付，其主张与接收确认书的记载及常理均不符，本院不予支持。退一步讲，即便天众公司关于签署确认书不是对房屋的确认接收的主张成立，永恒公司在天众公司未足额支付首期租金的情况下，依据合同约定延期交付房屋并不构成违约。综上，天众公司主张永恒公司存在违约行为缺乏事实及法律依据，对于天众公司要求永恒公司退还“预付款”并支付违约金的诉请原审法院不予支持。关于天众公司是否存在违约行为以及相应的责任承担问题。租赁合同约定天众公司应自合同签订之日起10个工作日内支付第一年租金及保证金。按此约定，天众公司最晚应于2019年5月10日付清第一年的租金1895800元及保证金200000元，但天众公司仅于2019年5月15日支付200000元、于5月30日支付500000元，此后未再支付任何款项。天众公司主张其支付的上述700000元为预付的电梯款，永恒公司对此不予认可，认为2019年5月15日支付的200000元为保证金、5月30日支付的500000元为部分租金。就此，原审法院认为，天众公司未举证证明双方曾协商一致变更原约定的租金及保证金的支付时间及金额，也未举证证明双方曾约定该款为天众公司预付的安装电梯的费用。且即便按天众公司所述该700000元为电梯预付款，天众公司在合同签订后实际未支付任何租金及保证金，更与合同的约定不符。天众公司于2019年5月15日支付的200000元与约定的保证金金额一致、实际支付时间与约定的保证金应支付的时间大致吻合。在承租人未足额付款的情况下，因保证金系承租人依约履行合同的担保，故该200000元应视作天众公司支付的保证金，另500000元应视为支付的租金。天众公司逾期支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。租赁合同约定天众公司逾期支付租金超过15天，永恒公司有权解除合同，天众公司至今仍未付清第一年租金，故永恒公司有权要求解除合同。永恒公司反诉要求确认双方合同于2019年6月24日解除，天众公司在庭审中亦认可合同解除的时间，只是对于永恒公司提出的解除事由不认可，故原审法院对永恒公司该反诉请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于双方均已确认案涉房屋无需腾退，故对永恒公司要求天众公司腾退案涉房屋的诉请不予支持。合同于2019年6月24日解除，案涉房屋于2020年6月23日交接完毕。租赁合同虽约定了免租期，但因天众公司违约导致合同解除，故合同约定的2019年4月27日至2019年8月26日的装修免租期不再免租，天众公司应自实际接收房屋之日即2019年4月30日起支付租金及占有使用费，计算至2019年6月24日租金为290862.47元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，天众公司逾期支付租金构成违约，永恒公司在发函要求解除合同后，应及时采取措施防止损失扩大，但其并未采取措施，也未就合同解除及房屋腾退事宜与天众公司进行协商，对其自身损失的扩大存在过错，故原审法院考虑双方过错程度，酌情确定自2019年6月25日起至2020年6月23日止的房屋占有使用费，由天众公司参照租赁合同约定租金标准的40%支付给永恒公司，为758320元。关于天众公司应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁合同约定天众公司若需提前退租，永恒公司同意后，已收取的租金如有余额不予退还，天众公司不得要求退还保证金，且天众公司应支付合同解除当年3个月租金的违约金。该些约定均属于天众公司应承担的违约责任范畴。鉴于此，原审法院认为合同约定的违约金过高，而永恒公司未举证证明其实际损失，原审法院综合双方过错程度、永恒公司的实际损失等酌情确定违约金为150000元，对永恒公司不予退还押金及租金余额的反诉请求不予支持。综上，天众公司应支付永恒公司租金290862.47元、房屋占有使用费758320元、违约金150000元，合计119182.47元。天众公司已支付保证金及租金共700000元，尚应支付499182.47元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、确认天众（杭州）项目管理有限公司与永恒（杭州）置业有限公司于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、天众（杭州）项目管理有限公司于判决生效之日起十日内支付永恒（杭州）置业有限公司租金、占有使用费、违约金，共计499182.47元；三、驳回天众（杭州）项目管理有限公司的诉讼请求；四、驳回永恒（杭州）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15449元减半收取计7725元，由天众（杭州）项目管理有限公司负担；反诉案件受理费9409元，由天众（杭州）项目管理有限公司负担3015元，永恒（杭州）置业有限公司负担6394元。永恒（杭州）置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；天众（杭州）项目管理有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，天众公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。一审对产权证书认定错误。根据公司登记管理条例第二十条、第二十一条的规定，以及浙江省企业开办全程网上办平台对浙江省常态化企业开办材料清单的要求，上诉人无需提交工商登记申请材料，只需通过以上规定就知道没有房产证不符合工商登记条件。一审对房屋接收问题认定错误。根据房屋租赁合同第五条第2款约定，被上诉人交付时间为2019年4月27日，交付完成的标志是上诉人接收物业租赁钥匙，这也是上诉人是否可以实际控制使用案涉房屋的标志。而被上诉人未依约交付钥匙，该义务无需上诉人提醒或提出异议。案涉房屋是铜大门，门高体重，上诉人无法进入案涉房屋，无法实际使用。根据房屋租赁合同第一条、附件二第十二条，房屋租赁合同签订后被上诉人应当订购并安装电梯，双方未约定安装时间，意味着被上诉人交付时即应当装好电梯，被上诉人至今未安装构成违约。安装电梯是交付的前提。根据房屋接收确认书，本案双方和物业一起对案涉房屋现场确认，并非对房屋租赁合同交付约定的变更，也非认可被上诉人可以不安装电梯以及免除被上诉人交付钥匙的责任。房屋接收确认书只是交付的中间环节之一，交付并未完成。上诉人从未控制使用过房屋，不存在2020年6月23日交接完毕，2019年6月24日被上诉人单方解除房屋租赁合同时，上诉人未实际控制使用案涉房屋，不存在之后控制使用的情形，故一审对租金及占有使用费认定也存在错误，2019年6月24日至2020年6月30日之间的房屋占有使用费是被上诉人未采取适当措施导致，根据合同法第一百一十九条的规定，应由被上诉人自行负担。被上诉人违约在先，导致上诉人无法正常使用房屋，上诉人行使先履行抗辩权不缴纳房租，无须承担违约责任。二、一审对以下事实认定不清。1、一审对被上诉人违约事实认定不清。根据房屋租赁合同约定，被上诉人应于2019年4月27日向上诉人交付房屋钥匙，在签订合同后订购并安装2台电梯，但被上诉人一直未履行。2、一审对房屋消防问题认识不清。尽管被上诉人就案涉房屋办理了建设工程竣工验收消防备案凭证，但并未真正通过消防验收，且被上诉人向相关部门提交的竣工验收消防备案材料中未提交工程竣工验收报告，被上诉人也未交给上诉人消防施工图，案涉房屋依法不能交付使用。三、一审认定有失公正。被上诉人未完成房屋交付，存在多项违约，上诉人从未控制和实际占有房屋，一审判决上诉人支付租金、房屋占有使用费和违约金不当。综上，上诉人天众公司请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判被上诉人退还其70万元，被上诉人支付其利息损失9250元（从2019年5月15日开始计息，暂计算至2019年8月15日，后续利息计算至款项实际退还完毕止），被上诉人向其支付违约金473950元，一、二审诉讼费由被上诉人永恒公司负担。庭审中，天众公司补充上诉理由如下：一、一审认定事实错误。2019年4月天众公司经他人介绍与永恒公司洽谈租赁事宜，永恒公司介绍称合同签订后会尽快完成消防并订购安装电梯。4月25日，本案双方签订房屋租赁合同约定履行先后顺序及租金等。永恒公司应在2019年4月27日交付房屋，天众公司在合同签订后10个工作日内向永恒公司支付20万元保证金和第一年租金1895800元，永恒公司向天众公司交付的房屋标准是附件二列明的十三项设施设备，包括签订合同后订购并安装2台电梯，房屋交付完成的标志是天众公司接收钥匙，永恒公司为了便于天众公司装修还需提供建筑、消防施工图一套，天众公司装修需永恒公司同意，双方如有内容补充应采用书面形式。合同订立后，天众公司到永恒公司选聘的物业公司准备签订物业服务合同，物业公司拿着钥匙一起到现场察看房屋，天众公司发现消防设施未安装、电梯未采购安装，永恒公司没有根据合同附件二在2019年4月27日交付房屋。经沟通，本案双方和物业公司商定于2019年4月30日现场查验，永恒公司提供了格式的房屋接收确认书，三方在场查看并列明了问题，永恒公司表示因资金问题无法订购电梯，让天众公司在10个工作日内先付20万元，订购后发货前再付50万元用于尾款，该70万元在天众公司入驻后可以抵冲保证金、房租，电梯安装后天众公司再付剩余款项、交付房屋，故双方均没有房屋交付的意思，天众公司也没有继续与物业公司订立物业合同。2019年5月15日、5月30日天众公司通过钱丽莎账户分两次支付永恒公司70万元购买电梯，永恒公司未出具收据。因永恒公司一直达不到交付条件且未提交建筑、消防图纸，天众公司一直未装修设计，也担心永恒公司的竣工验收通不过会影响天众公司装修后的二次消防验收，故期间双方未再次交付房屋。永恒公司一直锁着大门。天众公司支付70万元后多次询问永恒公司电梯情况未果，后永恒公司违约发函解除合同。永恒公司一审称电梯放在地下车库几年与地下室存放的电梯包装显示的生产日期等不符，经与电梯公司联系，发货和入库时间也存在问题。二、一审对格式合同房屋租赁合同和一审自相矛盾的事实未认定。房屋租赁合同对房屋交付时间、付款时间约定矛盾。根据第五条第2款和第三条第1.3、1.4款约定，前者压缩了天众公司的付款时间对天众公司不利，应作出不利于格式合同提供方的解释。永恒公司交付在前、天众公司付款在后。租赁合同对支付租金与交付房屋约定矛盾，见合同第三条第1.3款和第五条第2款。租赁合同对交付标准与一审认定不同，根据合同第一条和附件二，永恒公司应在2019年4月27日交付时订购并安装电梯，因电梯未安装才出现三方查看的情况，房屋接收确认书是永恒公司提供的格式范本，其上只是根据清单列表进行现场评估，没有同意接收的字句，且租赁合同约定交付以钥匙为准，房屋接收确认书也没有注明天众公司放弃接收钥匙。三、一审认定天众公司实际控制房屋不当。房屋交付依约存在很多环节，一审仅根据房屋接收确认书就认定交付完成不当，且这只是交付的一个环节。根据房屋租赁合同第十四条3款约定，双方补充内容的应书面订立补充协议。四、一审认定上诉人承担2019年6月24日至2020年6月23日的房屋占有使用费不当。上诉人未占用房屋。关于F1招商代理协议解除通知函显示房屋租赁合同已经于2019年6月24日解除，且房屋没有水电产生，天众公司也没有钦定过物业合同，未进行装修。永恒公司未安装电梯、未交付钥匙，天众公司无法进场装修。永恒公司发函要求2019年6月27日前腾空，但上诉人没有腾房必要，永恒公司也在此后一年多未要求天众公司腾房。天众公司之后也未要求永恒公司提供消防图纸等，也为有继续租赁的意思表示等，仅对70万元归还进行交涉。2020年6月23日的勘查只是了解情况，不作为交还的合意。房屋占有使用费只存在于2009年生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，一审根据合同法第一百一十九条规定将房屋占有使用费作为因违约导致的损失来赔偿，但又同时判决违约金，明显不当。永恒公司根据房屋租赁合同第十二条主张房屋占有使用费，但上诉人没有入驻，不存在腾空。综上，根据房屋租赁合同约定，4月25日签订合同同，永恒公司急于与天众公司签订，错误在合同中设定4月27日按附件二交房，但又无法短时间完成电梯订购安装、消防设施等交付条件，4月20日双方在验房格式表格中确认房屋现状，天众公司此时完全可以行使先履行抗辩权拒绝支付款项，但天众公司有继续租赁的意思故支付了70万元帮助永恒公司购买电梯，且双方约定电梯到位再交付钥匙、付尾款，因此永恒公司因消防未完工、电梯未购买安装、未提供建筑和消防图纸等导致无法交付，构成违约并单方解除合同，应承担违约责任。 被上诉人永恒公司答辩称：一、一审不存在认定事实不清、适用法律错误的情形。二、案涉房屋租赁合同合法有效，永恒公司已经依约履行，天众公司逾期支付租金违约，永恒公司有权解除合同并要求其承担违约责任。关于产权证书问题，公司登记管理条例第二十条、第二十一条未明确办理工商登记必须提交房屋产权证书，本案房屋租赁合同真实且相关单位提供了证明表明房产证在办理中但可作为经营场所使用办理工商登记，故不影响天众公司产权证的办理。且案涉区块其他房屋承租人也办理了工商注册登记。根据房屋租赁合同第二条第四款，永恒公司无义务主动提交相关材料，天众公司主张的工商登记办理也无证据证明，仅对照材料清单就知道不符合工商登记的表述缺乏依据。关于房屋接收、交付问题。根据房屋租赁合同第五条第2款，虽明确需要交付钥匙，但双方实际未按此办理，本案双方及物业公司于2019年4月30日订立房屋接收确认书，办理了书面交接，房屋一直也没有上锁，无须交付钥匙，天众公司在签署房屋接收确认书时也未对钥匙提出异议，故从该日起房屋已经完成交付，天众公司可以实际控制房屋。从房屋接收确认书的内容和常理看，如果仅对房屋现状确认，不存在交付，与“接收、确认”不符。关于电梯问题。根据房屋租赁合同附件二第十二条，未约定具体安装期限，且天众公司一直未确定装修方案，永恒公司无法安装电梯。关于租金、违约金和占有使用费问题。永恒公司对一审判决的违约金和占有使用费也有异议，但为了尽快解决纠纷故未上诉。双方于2019年4月30日完成了房屋交付，天众公司可以使用房屋进行经营，且房屋未上锁，无须钥匙，天众公司应当支付租金。合同解除系天众公司未支付租金所致，租赁合同不存在先后履行顺序，即便存在，根据第三条第1.3款及第五条约定，也应由天众公司先支付租金。根据合同第九条第4款，本案双方未签署移交确认书，案涉房屋未归还，故天众公司应承担占有使用费。关于消防问题。根据消防法第十三条规定，永恒公司已经提交了建设工程竣工验收消防备案凭证，证明房屋已经通过消防验收，可以正常交付使用。天众公司的补充理由和上诉状自相矛盾，上诉状讲到电梯是天众公司先安装，补充理由中又认可电梯后安装。天众公司没有与物业公司签订合同不属实。房屋的大门一直是开门的，确认的交接书就是交接了房屋，交接不光是上诉人与被上诉人参与，还有物业公司也参与。永恒公司与电梯公司签订了框架合同，约定永恒公司订购电梯大概是多少，永恒公司需要多少去提多少，当时与天众公司约定是装修方案出来后永恒公司去提电梯。综上，被上诉人天众公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人天众公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、《违规进行房屋竣工验收投诉》复印件一份，拟证明被上诉人未进行房屋竣工验收，利用虚假的竣工验收报告获得《建设工程竣工验收消防备案凭证》（西公消竣备字（2017）第0603号）；2、浙江省企业开办全程网上办平台上浙江省常态化企业开办材料清单打印件一份，拟证明被上诉人未向上诉人提供不动产证等房屋产权材料，致使上诉人无法办理工商手续；3、照片打印件（拍摄时间2019年10月31日），拟证明被上诉人未向上诉人交付案涉房屋钥匙致使上诉人无法实际占有使用；4、照片打印件（拍摄时间2019年10月31日），拟证明案涉房屋消防设备不全，存在安全隐患，不能交付使用；5、2020年8月14日杭州市西湖消防救援大队回复打印件一份，拟证明经营户装修后无法进行消防竣工验收；6、《建设工程竣工验收消防备案凭证》（西公消竣备字（2017）第0603号）打印件一份，拟证明被上诉人利用虚假的竣工验收报告获得《建设工程竣工验收消防备案凭证》；7、《F1楼招商代理协议书》、浙江宇梵影视传媒有限公司《证明》复印件各一份，拟证明浙江宇梵影视传媒有限公司代理招租及被上诉人违约；8、案涉房屋视频光盘1份（2019年9月7日拍摄）、照片打印件2张，拟证明被上诉人违约，被上诉人购买的电梯存放在地下一楼，电梯包装箱上时间为2019年6月29日，且案涉房屋可以从停车通道进入；9、三菱电梯销售黄经理的微信、与三菱电梯销售黄经理的聊天记录、合同全过程执行状态查询平台打印件一组，拟证明被上诉人违约及经代理人核实，被上诉人是2019年5月17日与三菱公司商谈订购电梯事宜，三菱公司将电梯入库与报交时间为7月10日，发货预约日为2019年8月15日。此外，在本案庭审后，天众公司向本院提交调查取证申请书一份，申请本院向上海三菱电梯有限公司调取被上诉人向其购买电梯的时间以及其发货时间，以证明被上诉人违约，合同解除后才订购电梯且直接未安装。 被上诉人永恒公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人天众公司二审提交的证据材料，被上诉人永恒公司认为，对证据1三性均有异议，系打印件；证据2来源不明，真实性有异议，不能证明上诉人因为什么原因没有办出营业执照，对三性均有异议；证据3系上诉人自行拍摄，说明上诉人可以自行进入案涉房屋，从照片大门看形式上看是案涉房屋的大门，可以推门进入，没有上锁。对真实性没有异议，对证明对象、关联性有异议；对证据4三性均有异议，不能确认是被上诉人的消防设备；对证据5真实性有异议，且装修后未进行消防验收不等于无法进行竣工消防验收；对证据6真实性没有异议，对证明对象、关联性有异议，在没有撤销之前，消防备案证明就是合法有效的；对证据7代理协议书形式真实性没有异议，证明对象也没有异议，对《证明》有异议，其上没有经办人的签字，相关的经办人需要出庭作证，对证明内容有异议，不是所谓的招商范围内的事项，无法证明这一事实，对《证明》三性均有异议；对证据8三性均有异议，视频中无法确认拍摄时间和地点，也无法知晓拍摄人，来源无法确认，即便真实，对证明事项也有异议，无法证明上诉人所欲证明的内容，反而可以证明案涉房屋未上锁，拍摄人可以自由进入，且被上诉人在合同签订后已经订购了电梯；对证据9三性均有异议，系在诉讼过程中形成，是为了证据找证据，对微信上的黄经理身份也无法确认，且是打印件，对证据真实性无法确认。本院认为，证据1仅系投诉内容，不能证明上诉人所欲证明的内容；证据2不能证明被上诉人无法办理工商手续的具体原因；证据3、4不足以证明上诉人所欲证明的内容，且上诉人自述案涉房屋可以通过停车通道进入；证据5因装修后未经消防验收与建筑物竣工消防验收不同，不能证明被上诉人交付房屋存在问题；对证据6的真实性予以确认，但不能证明上诉人所欲证明的内容；对证据7协议书的真实性予以确认，证明因无制作人、负责人签字，真实性不予确认；证据8无法确认拍摄时间和地点，真实性不予确认；对证据9微信聊天对象的身份无法确认，真实性不予采信。对上诉人天众公司的调查取证申请，因双方租赁合同中仅约定合同签订后永恒公司订购安装电梯，未约定电梯的具体安装期限以及电梯订购安装系房屋交付的前提，故永恒公司是否订购安装电梯与本案争议的房屋交付无关，本院对该调查取证申请不予准许。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，二审中双方一致确认案涉租赁房屋可以从地下通道自行进入。 本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方对一审确认合同于2019年6月24日解除均未持异议，本院予以确认，争议焦点为合同解除系谁违约所致。根据合同约定，出租方永恒公司负有交付房屋的义务，承租方天众公司负有支付租金的义务。本案双方及物业公司于2019年4月30日共同签订《房屋接收确认书》，天众公司以永恒公司未依约交付钥匙、订购并安装电梯、未办出产权证和未交付相应图纸，《房屋接收确认书》只是对房屋现状的确认等为由主张永恒公司未完成房屋交付义务，对此本院认为，《房屋租赁合同》仅约定2台电梯永恒公司于合同签订后订购安装，并未明确具体安装时间，也未作为房屋交付的前提，故天众公司以电梯未订购安装作为房屋交付未完成的理由依据不足；《房屋租赁合同》虽约定天众公司接收钥匙即视为双方交接，但同时也约定双方交付时应办理书面交接手续，从《房屋接收确认书》的名称以及行文用词看，应作为双方办理书面交接的依据，且双方虽对案涉房屋有无大门上锁各执一词，但天众公司也认可可以从地下通道自行进入案涉房屋，故天众公司控制使用案涉房屋不存在障碍，永恒公司认为无须再行交付钥匙的主张成立，天众公司主张其在签署《房屋接收确认书》时已经与永恒公司就先订购安装电梯、再交付钥匙、再付尾款达成一致，但未有效举证，故本院不予采纳；案涉房屋已经通过消防验收，而相关图纸的移交并非合同约定的房屋交付前提，天众公司主张现有的消防验收系永恒公司提供虚假资料获取亦不属于本案审理范围，且《房屋租赁合同》中约定天众公司自行办理经营许可等开业前的一切行政审批手续，天众公司也未有效举证其未办理出工商注册登记系因无产权证所致，因此，一审认定永恒公司已经完成了房屋交付义务正确。天众公司仅分两次支付永恒公司共计70万元，与《房屋租赁合同》约定的天众公司应自合同签订之日起10个工作日内支付第一年租金及保证金不符，但其中一笔20万元与合同约定的保证金数额一致，支付时间也与约定付款时间大致吻合，故一审将之作为保证金并无不当。天众公司主张该款系应永恒公司要求支付的电梯款缺乏有效证据证明，本院不予采纳，另50万元应作为租金。因此，永恒公司已经完成房屋交付义务，天众公司未依约支付租金，永恒公司有权行使单方解除权，天众公司应支付合同解除前的租金以及合同解除后至一审与双方共同现场勘验确认的时间点的占有使用费，并承担违约金。一审同时结合永恒公司在合同解除后未就房屋腾退与天众公司协商、未及时采取合理措施导致损失扩大的情况对天众公司的房屋占有使用费参照租金标准的40%计付，并结合双方过错程度、永恒公司实际损失等酌情确定违约金15万元并无不当。天众公司违约导致合同解除，无权要求永恒公司退还款项、承担违约责任。综上，天众公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19941元，由天众（杭州）项目管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院补缴相应案件受理费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年九月二十五日 书记员 万丹丹