河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1532号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵喜占，男，1969年10月10日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：张秀峰（赵喜占妻子），1970年6月6日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：侯志强，河北诉健律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王果，女，1968年8月22日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：胡圣临（王果丈夫），1961年12月25日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：刘中坤，河北隆业律师事务所律师。 上诉人赵喜占因与王果房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵喜占及其委托诉讼代理人、王果及其委托诉讼代理人均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 赵喜占上诉请求：撤销桥东区人民法院（2019）冀0702民初856号民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院确定利息从2013年11月1日起计算是错误的，王果于2013年1月11日通过赵喜占与河北金凤房地产开发有限公司（以下简称金凤公司）签订房屋买卖合同，金凤公司于2013年4月18日为王果开具了收据，王果在2013年4月1日支付了赵喜占5万元。赵喜占与王果签订房屋买卖合同的日期为2013年1月12日，上述时间完全吻合。即使该合同是在2013年10月补签，也应当认定是对2013年1月12日的行为的追认。首先王果自认该合同中的签字是本人所签，落款日期载明的是2013年1月12日，王果应当对该合同是补签认可的，同意的。虽然存在倒签合同的情况，但是该合同中关于房屋的坐落、价款等内容均与王果实际履行的情况一致。所以该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，应当被认定为有效。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，所以利息应当从约定的2013年1月12日开始计算。一审法院认定王果已付的款项应当抵顶购房款是错误的。最高院关于适用合同法的司法解释二中规定了债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（一）实现债务的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，王果未能一次性支付购房款，合同中也约定了利息，双方对抵充没有约定，应当按照以上法律规定的顺序先抵充利息，多出部分才抵充本金。一审法院判定的鉴定费用由赵喜占负担是错误的，王果对合同中的签字是认可的，只是要求对签订的时间进行鉴定，一审法院已经向其释明鉴定结果不影响事实的认定，但王果坚持要求鉴定，赵喜占对此认为该鉴定意见并不足以对本案事实的认定存在影响，鉴定的费用也属于王果自行坚持所扩大的费用，应当由其自行承担。综上，王果支付款项中应当自2013年1月12日开始计算利息，并且先抵充利息之后再抵充本金，鉴定费也应当由王果自行承担，请二审法院查明事实，维护赵喜占的合法权益。 王果上诉请求：撤销桥东区人民法院（2019）冀0702民初856号民事判决，改判支持王果的诉讼请求，确认合同无效王果无需支付房款及利息，并且由赵喜占赔偿楼层差价，维修基金差价等共计108772元，消除危险，将地下车库通往电梯的台阶修理成缓坡。事实和理由：赵喜占在起诉状中认可双方达成购房意思表示是在王果交付10万元的时候，一审法院认定双方形成买卖合同关系的时间是2013年缺乏事实依据。王果已经提交了证据证明其在2011年10月时已经向赵喜占支付了10万元购房款，并且双方对该时间点都予以认可，一审法院却并未采纳该时间确定双方达成合意的时间，明显与事实不符。一审中，赵喜占夫妻二人对合同形成的时间均作虚假陈述，坚称签订时间就是落款时间。在2013年11月，赵喜占才将房款收据交付王果，此时王果才能够到开发商处办理相关的入住手续，在王果并未直接向开发商交付购房款并且手中任何材料都没有的情况下，房开公司为何要将房款的收据给王果呢？显然不符合常理。双方均不认可合同是倒签的，对各自陈述的合同形成时间并不能达成一致意见，通过鉴定，确定合同签订的时间，能够证实赵喜占夫妻二人的虚假陈述，一审法院在能够确定赵喜占虚假陈述的情况下，仍对其诉讼请求予以支持有失公平。在鉴定意见确定合同签订是在2013年10月左右之后，结合一审中的证据，能够确定该合同内容的虚假性，属于无效合同。双方所约定的楼房信息是错误的，在2011年王果支付房款的时候，双方确定的楼层是4号楼6楼，平米数是90多。但赵喜占交付的却并非约定的房屋，存在违约行为。合同中约定的房屋单价也是错误的，房开公司开具的收据显示数字，低于商品房买卖合同的价格，也低于赵喜占和王果签订的合同价格。正常人购买顶账房屋的目的都是为了比开发商更为优惠，以高出开发商价格购买房屋显然违背常理。合同中约定的已付房款10万元也与事实不符，经过一审法院的调查，在合同签订的时间，王果已经交付了17万元购房款，所以对房款数额、已付金额及欠付情况的描述，合同中均是虚假的。关于利息的约定，仍旧以错误的欠付数额约定了高昂的利息，王果是在市区购买的首套房屋，一审中也提交了证据，合同中所约定的利息是银行的贷款利息的三倍之多，如果进行贷款也无需向支付赵喜占房款这样，每年高达5万元，在此事实基础上，王果为何要放弃银行对首套房屋的优惠而选择高昂利息的顶账房屋呢？这足以说明双方并未实际约定利息。赵喜占出售其顶账的房屋，也是先向王果提出，并且在多年所打收条中，均未体现任何关于利息的内容，按照合同的约定，每一年的利息将近5万元，如果真是如此，每年王果所支付的款项扣除了利息之后将不再剩余多少房款，如此计算，为何王果不选择向房开公司直接购买呢，还能够通过直接的购买而获得其他的优惠条件。从王果给付房款的时间来看，也从未按照合同约定的按季支付，由此，也能够看出双方并未约定利息。双方所形成的是房屋买卖合同关系，双方可以在购房的过程中约定违约责任或者赔偿损失，但并不可能约定利息，在房屋买卖合同中约定利息也并不具有法律依据。即便在开发商处购买房屋，按揭贷款也是由买房人和银行签订合同，并非开发商直接向购房人收取利息。由此可见，赵喜占提交法院的该份书面合同是虚假的，并非双方真实意思的表示，属于无效合同，一审法院根据赵喜占的虚假陈述认定本案事实错误。一审法院对于赵喜占夫妻二人的虚假陈述并未进行任何的处罚，而是支持了赵喜占的诉讼请求，该份判决违背事实和法律，请二审法院查明事实，维护王果的合法权益并支持其全部诉讼请求。 王果答辩称，其与金凤公司签订的认购书并非本人所为，没有见过该份认购书，该份认购书应该是赵喜占为了顶账而签订。双方2011年达成购房的一致意见，并且王果选择的是6楼，但此时赵喜占并不具有顶账的事实条件，2013年在无法选择其他的楼层时，才将21楼转给王果，本身上述事实就是赵喜占的一个骗局。只是想通过王果购房的意愿来达到占用王果资金的目的。王果与金凤公司的房屋买卖合同也是在2013年11月底的时候才交付王果，因当时没有合同无法办理物业等入住流程，所以王果才向赵喜占说明并拿到合同，由此也能够说明王果的陈述内容才是事实。因一审中赵喜占未能到庭陈述，一切的内容均以其爱人的陈述内容为准，并不认可合同倒签的事实，这才导致了王果进行司法鉴定，该部分费用应由赵喜占承担，如果不是因为他的虚假陈述，不会发生该部分费用。其他答辩内容同上诉状内容一致。 赵喜占答辩称，案涉房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不存在无效情形，一审法院认定有效是正确的。合同中明确约定了付款的期间及利息，王果应当承担责任。关于付款的充抵顺序，有法律明确的规定，在上诉内容中已经陈述清楚。鉴定费用属于王果自行扩大的损失，且不影响本案事实的认定，不应由赵喜占承担。其余答辩内容同上诉状内容一致。 赵喜占向一审法院起诉请求：王果给付购房款235209元及约定利息10107元，合计245316元。 王果向一审法院反诉请求：认定《房屋买卖合同》无效；赵喜占赔偿21楼与6楼之间的房屋差价、维修基金差价、契税差价、电梯费差价共计108772元；赵喜占为王果消除危险、修理地下车库通往电梯的台阶为慢坡状；赵喜占承担诉讼相关费用。 一审法院认定事实：赵喜占、王果签订了一份落款日期为2013年1月12日的房屋买卖合同，合同内容为：“甲方（赵喜占）有一套顶账商品房，该房位于张家口市桥东区（金域首府小区）八号楼××单元2102室，建筑面积为99.88㎡，单价为4940元／㎡，房屋总价款493407元。经双方协商，乙方（王果）自愿购买此商品房，双方共同到金凤房开售楼部办理了该套房屋的认购书（2013年1月11日），经双方协商，鉴于乙方此前已付购房款10万元，故甲方将总价款减少6万元，为433407元……一、总房价款433407元，乙方已付10万元，尚欠333407元。注明：此10万元已打收条，收条在王果手中。二、未付的房款333407元，自2013年1月11日（办理房屋认购书）之日起，按信用社贷款利息1.2%（月息）计息，乙方按季付息。三、乙方此后偿付的购房款可从未付房款中扣除，未付完的购房款继续计息。四、房屋契税及维修基金由乙方交纳，装修入住及物业管理等各项费用由乙方交纳。”王果认为该协议无效，理由是签订该协议的实际日期是2013年11月份，当时是赵喜占让帮忙应付妻子，不是双方真实意思表示。赵喜占不认可王果陈述，称该合同就是双方关于房屋买卖的约定，如果王果不认可不可能签字。另查，2011年10月16日，王果向赵喜占付款10万元，2013年4月1日付款5万元，2013年8月9日付款2万元，2014年1月26日付款3万元，2016年1月5日付款5万元，2016年4月26日付款5万元，2017年1月8日付款5万元，2018年2月11日付款5万元，2018年12月19日付款2万元，以上共计42万元，赵喜占予以认可。赵喜占向王果出具的所有收条中均表述为收到“房款”，王果主张收条表明给付的均是购房款而非利息，也佐证了赵喜占主张双方约定利息与事实不符。赵喜占称应当先折算利息再算房款。另查明，王果与金凤公司签订房屋买卖合同的时间是2013年3月28日，金凤公司于2013年4月18日为王果开具房款收据，房款为483539元。对于该房款数额与双方签订的合同中约定的493407元不一致的问题，赵喜占称其是在2013年1月11日认购下该房之后和王果签订的合同，后来找金凤公司的老板给下浮了两个点，所以开票数比认购书的房款金额少。王果认为房款不一致证明了双方买卖合同内容的虚假。另查明，诉讼过程中，王果申请对房屋买卖合同上的签字时间进行鉴定。对此，法院当庭向王果释明鉴定结果可能最终并不影响本案事实的认定，申请鉴定需支付鉴定费用，可能造成不必要的损失，请王果慎重考虑。王果坚持要求进行鉴定。经法院委托，广东南天司法鉴定所出具鉴定结论，房屋买卖合同落款乙方处“王果”签名字迹应形成于2013年10月前后。王果支付鉴定费13374元。赵喜占对鉴定报告质证称既然王果的签字是真实的，鉴定时间是没有意义的，对鉴定费票据无异议，但不应由赵喜占承担。王果对鉴定报告和鉴定费票无异议。一审法院认为，双方的争议焦点为落款日期为2013年1月12日的房屋买卖合同是否有效。经查明其中“王果”的签字是真实的，其抗辩该合同无效的理由主要是实际签订日期应当是2013年11月份，当时是赵喜占请求帮忙欺瞒妻子，不是真实意思表示；另外基于双方当时的友好关系，所购买的是首套房，即使办贷款利率也很低，双方不可能约定月利率1.2%的高额利息，而且截至2013年11月，王果已经实际支付17万元，而合同中写的是10万元，明显与事实不符。对于王果主张签订该合同的目的是帮赵喜占欺瞒妻子的抗辩意见，仅为其单方陈述，并无其他证据佐证，该抗辩理由不能成立。虽然经鉴定“王果”签字的实际形成时间是2013年10月左右，存在倒签合同的情形，但房屋买卖合同中关于房屋坐落、价款、落款日期之前王果实际已付房款的数额等事实的表述与双方实际履行情况是一致的，仅仅因为倒签合同的情形不足认定双方存在不真实的意思表示，不足以构成合同无效的情形。对于利息问题，王果所谓友好关系和首套房贷款利率低的抗辩只是一种影响因素，并不足以推翻书面合同的约定。其作为具有完全民事行为能力的人，签订合同时明知落款日期与实际不符，合同中写明实际给付款与实际情况不符，且约定了较高的利息，之后仍然在合同上签字确认，属于对自己权利的放任，应当承担其本人签字所产生的法律后果。此外，王果与金凤公司签订房屋买卖合同的时间是2013年3月28日，赵喜占将与王果签订合同的落款时间提前到该日期之前也符合常理，故在该合同不存在违反法律、法规的情况下，现有证据也不足以证明该合同存在无效的情形，故王果的以上抗辩意见不能成立，应当确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行各自义务。对于王果要求确认该合同无效的反诉请求，应予驳回。同时对于王果的其他反诉请求，其主张依据的是所谓口头协议，但赵喜占不予认可，王果无有效证据予以证明，其上述主张缺乏事实依据，不予支持。对于赵喜占主张的利息，因经鉴定确认实际签订合同的时间为2013年10月左右，故法院支持自2013年11月1日开始对王果实际欠款计息，之前的不予支持。对于王果已支付的42万元，因赵喜占收条确认是房款，视为双方实际履行中未先扣利息，视为实际履行对合同约定的变更，应当认定王果已经实际给付房款42万元。因王果系陆续付款，每次付款应先抵房款，然后再按实际欠款数额按月利率1.2%重新计算利息，对于赵喜占先折利息再抵房款的主张不予支持。对于现在尚欠房款的数额，王果以金凤房开收据确认的金额483539元为准，减少6万元后实际总房款为423539元，故主张尚欠房款为3539元。赵喜占以合同约定计算总房款为493407-60000＝433407元，尚欠13407元房款未付。对此，在确认双方签订的合同合法有效的情况下，应当以合同约定为准，故应认定王果尚欠房款13407元。以上争议从另一方面也佐证了王果对合同中关于总价款减少6万元内容的认可。对于其申请鉴定垫付的鉴定费13374元，造成该费用发生的主要原因是赵喜占倒签合同且在诉讼过程中作虚假陈述，应当承担相应不利后果，该鉴定费用应当由赵喜占负担。判决：一、王果于本判决生效之日起十日一次性给付赵喜占购房款13407元及利息117324.56元（见利息计算表，利息计算至2020年4月29日，之后以13407元为基数，继续按月利率1.2%计算至实际给付购房款之日）；二、驳回赵喜占的其他诉讼请求；三、驳回王果的反诉请求。 本院二审期间，王果围绕上诉请求提交了张家口金凤物业服务有限公司出具的证明一份、物业服务合同一份、证人刘某心的证言一份，拟证明王果与金凤公司签订商品房买卖合同的时间并非是落款的2013年3月28日，而是2013年11月下旬，刘某心曾在2011年秋天时陪同王果到赵喜占介绍的房源处看房，先后去了三处，前两处因台阶和面积的问题未予考虑，最后在金玉首府看好一处6楼，赵喜占表示可以通过顶账的方式购买，一同去看房的还有一审出庭的证人王某，王果与赵喜占之间的购房协议在2011年10月已经口头达成，但赵喜占未能交付约定的6楼，且车库通往电梯的部分还有台阶，所以赵喜占存在违约行为，应当承担相应的损失赔偿责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵喜占认为物业服务合同及证明仅能够说明王果办理入住的时间，与商品房买卖合同没有关系，证人刘某心与王果曾有亲戚关系，对证言亦不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王果所提交的物业服务合同及物业公司的证明，仅能够证实王果办理房屋入住的时间及签订物业服务合同的时间，并不涉及其与金凤公司签订商品房买卖合同的具体时间，不能达到王果的证明目的；证人刘某心与王果的爱人胡圣临的弟弟曾为夫妻关系，与王果存在利害关系，其证言的证明效力较低，亦无法达到王果的证明目的。对于王果所提交的证据，本院不予确认。 二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的争议焦点是：1、落款时间为2013年1月12日的房屋买卖合同是否为有效合同，赵喜占主张的剩余购房款及利息应否得到支持；2、王果要求的因楼层差异赵喜占应当消除危险修复台阶及赔偿损失的诉求是否具有事实和法律依据。 关于合同效力，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵喜占认为该合同有效应就合同成立生效提交证据证明，王果主张合同无效应就该合同符合法律规定的无效情形承担举证证明责任。王果对于合同中签字的真实性不持异议，但以该合同签订的实际日期与落款日期不符，已付房款金额不止10万元为由，主张合同无效。结合本案证据，王果在2011年10月就已经给付赵喜占购房款10万元，且二审中所提交的证人刘某心陈述内容与一审中所提交的证人王某陈述内容基本一致，虽然二人与王果均存在利害关系，证言证明效力较低，但能够结合王果第一笔支付购房款的时间确定王果与赵喜占之间就购买顶账房屋的事宜于2011年10月就达成初步一致意见，且赵喜占已经实际向王果交付了房屋，王果也入住至今，亦交付大部分购房款，双方协议约定的义务已经履行了大部分。王果作为完全民事行为能力人，签订合同应当对合同内容明知，亦应知晓签订合同之后的法律后果。故该份合同中落款时间及已付金额的错误不足以认定该合同并非王果真实意思表示，不能作为否定合同效力的依据。王果对其主张的合同无效未能提供证据予以证明，一审法院认定该合同有效并不违反法律规定，王果的该项上诉理由不具有法律依据，本院不予支持。关于鉴定费用的承担，王果所申请的司法鉴定系基于赵喜占对签订案涉合同的时间未能真实陈述，该项鉴定意见虽然对本案诉争合同的效力认定并未有所影响，但鉴定的发生由赵喜占引起，一审法院确定该部分费用由赵喜占承担并不违反法律规定，赵喜占认为该项费用不应由其承担的上诉理由不具有法律依据，本院不予支持。 关于剩余购房款及利息，王果已经累计向赵喜占支付42万元，赵喜占对此不持异议，但认为应在王果每笔支付的房款中先抵充利息再将剩余部分抵充房款。纵观王果的支付情况，赵喜占在其所出具的收条及与王果爱人的聊天内容来看，均未涉及利息的问题，能够确认王果并未按照约定的期间支付购房款，赵喜占亦未在王果未按期履行交付房款义务时及时提出异议，且在收条中表述为“房款”。催收过程中，赵喜占与王果爱人通过微信进行沟通，在得到“与每年一样，早准备好”类似的回复之后，亦未予以否认，故能够证实关于房款的给付，赵喜占与王果已经以实际的履行事实将约定的按季给付方式予以变更，赵喜占并未就利息进行主张，亦未在收条中予以明确，结合王果的支付情况，双方对利息的约定已被后续履行变更。赵喜占主张不载明利息及先扣除利息是其出售房屋的惯例，但对此未能提供证据证实，且赵喜占与他人之间所形成的交易习惯与王果并无关联性，赵喜占的该项主张并不具有事实依据，一审法院对利息部分予以支持不当，应予纠正。经计算，赵喜占需将王果所支付的鉴定费予以承担，系13374元，王果还剩余13407元购房款未付，为便于当事人履行给付义务，且双方互负给付金钱义务，两项抵顶之后，王果还需向赵喜占支付33元。 关于王果所提出的楼层差异及修复台阶等的问题，虽结合王果所提交的证人陈述内容，能够确认其在2011年就已经同赵喜占达成购买房屋的初步合意，但两证人均与王果存在利害关系，其陈述内容的证明效力畸低，仅为孤证，无其他证据佐证。且赵喜占已经交付21楼，王果亦未能提交证据证实其拒绝接收，故现有证据无法证明王果所购买的是6楼，其所主张的楼层差异所发生的各项费用及损失不具有事实依据，一审法院对此未予支持并无不当。 综上所述，赵喜占的上诉请求不能成立；王果的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初856号民事判决第二、三项； 二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初856号民事判决第一项为：王果于本判决生效之日起五日内给付赵喜占购房款33元。 如未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2490元，由王果负担50元，赵喜占负担2440元。一审反诉案件受理费1238元，由王果负担。二审案件受理费7840元，由王果负担100元，赵喜占负担7740元。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年九月十一日 书记员 田 佳