江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6319号上诉人（原审原告）：颜晓军。上诉人（原审原告）：张晓燕。委托诉讼代理人：曹冬华，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁希胜，江苏锦同律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州国瑞地产有限公司。委托诉讼代理人：朱魏，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州新睿平装饰工程有限公司。上诉人颜晓军、张晓燕、苏州国瑞地产有限公司（以下简称国瑞公司）因与被上诉人苏州新睿平装饰工程有限公司（以下简称新睿平公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。颜晓军、张晓燕上诉请求：撤销原判，依法改判国瑞公司、新睿平公司向颜晓军、张晓燕支付逾期交房违约金183901.97元（以房屋总价款4032938元为基数，按日万分之三从2020年1月1日起计算至2020年6月1日)。事实和理由：1.涉案《苏州市商品房买卖合同》明确约定逾期交房超过60日的，国瑞公司须按照房屋总价款的日万分之三支付逾期交房违约金。国瑞公司一审中对日万分之三的标准无异议，未提出逾期交房违约金的约定过高，一审判决不应主动调低违约金标准。2.日万分之三约为年利率10%，颜晓军、张晓燕需按近7%的年利率承担贷款利息，一审判决认定的违约金标准500元/日约为年利率4.5%，不能弥补颜晓军、张晓燕的实际损失。3.颜晓军、张晓燕按约支付房款，对逾期交房无过错，逾期交房是国瑞公司的责任。国瑞公司通过奢装房的广告宣传吸引购房者，利用其强势交易地位，指定购房者与新睿平公司签订0元的装修标准不明确的装修合同，交付低标准装修房屋，从而坑蒙消费者。4.颜晓军、张晓燕一审诉请第3项为“国瑞公司就逾期交房承担违约金，暂计算至2020年1月10日为5000元（逾期在60日内按照500元/日，逾期超过60日按照1209.88元/日）”，2020年3月30日庭审中，一审法官手写改为“国瑞公司就逾期交房承担违约金（从2020年1月1日起至2020年3月30日止，以4032938元为基数，按日万分之三标准的违约金）”。2020年4月1日颜晓军、张晓燕提交书面代理词，明确说明该诉请为“要求国瑞公司、新睿平公司支付逾期交房违约金（以房屋总价款4032938元为基数，从2020年1月1日起，按照每逾期一日万分之三的标准，支付至实际交房之日止)”。5.新睿平公司作为国瑞公司的合作方，是涉案房屋装修方，应当对逾期交付房屋承担连带责任。国瑞公司辩称，颜晓军、张晓燕的上诉没有依据，请求驳回上诉。涉案房屋属于瑕疵交付，不是逾期交房，假如存在逾期交房也属于不可抗力，应免除国瑞公司的违约责任，相当于要求对过高的损失进行调整。一审中国瑞公司也认为假定一审法院认定国瑞公司逾期交房，一审判决的违约金过高。国瑞公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由颜晓军、张晓燕承担。事实和理由：1.涉案房屋属于瑕疵交付，不是逾期交房。国瑞公司已按约通知颜晓军、张晓燕2019年12月31日交房，颜晓军、张晓燕也前来验房，验房过程中颜晓军、张晓燕提出了需要整改的问题，有《房屋验收及移交记录表》佐证，此后国瑞公司对于颜晓军、张晓燕提出的整改问题积极回应并进行维修。2.即便一审判决认定国瑞公司逾期交房，一审判决认定的违约金也过高，远超颜晓军、张晓燕的实际损失。疫情属于不可抗力，发生期间应免除国瑞公司的违约责任，即便一审判决认为疫情不属于不可抗力，也应减轻国瑞公司的违约责任。颜晓军、张晓燕辩称，涉案房屋不是瑕疵交付。1.涉案房屋在2019年12月31日未转移占有，且国瑞公司一审陈述涉案房屋4月中旬才能完工，整改期间颜晓军、张晓燕也不能正常居住。2.涉案商品房买卖合同约定，国瑞公司向颜晓军、张晓燕交付涉案房屋时应提供相关文件，但国瑞公司2019年12月31日未提供任何交接资料.3.国瑞公司逾期交房后多次发函陈述工期延误，并承诺完工日期和逾期每日500元的补偿。4.颜晓军、张晓燕2020年5月31日才正式完成房屋交接。5.颜晓军、张晓燕2019年12月31日确实前往涉案房屋，但涉案房屋未完工且存在严重的装修质量问题，装修标准也与国瑞公司的承诺相差甚远，国瑞公司也未提供交付房屋的文件，故颜晓军、张晓燕拒绝收房。房屋验收及移交记录表只能证明颜晓军、张晓燕2019年12月31日前往涉案房屋，不能证明涉案房屋完成瑕疵交付。6.涉案商品房买卖合同系国瑞公司提供的合同范本，国瑞公司应遵守逾期交房违约金条款约定，按照房屋总价款的日万分之三标准支付逾期交房违约金。涉案合同约定交付时间为2019年12月31日，疫情发生在逾期交房后，不能免除其逾期交房的违约责任。新睿平公司对颜晓军、张晓燕及国瑞公司的上诉请求均未发表答辩意见。颜晓军、张晓燕向一审法院起诉请求：国瑞公司支付颜晓军、张晓燕逾期交房违约金（以价款4032938元为基数、自2020年1月1日起至2020年3月30日止、按日万分之三的标准计算）。一审法院认定事实：2019年3月1日，颜晓军、张晓燕与国瑞公司签订《苏州市熙筑商品房认购书》一份，约定颜晓军、张晓燕向国瑞公司认购苏州市吴中区竹园路398号8幢2702室房屋，总金额4082938元，团购100000元抵150000元，颜晓军、张晓燕实际需支付总款项4032938元。2019年5月13日，颜晓军、张晓燕与国瑞公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定颜晓军、张晓燕向国瑞公司买受苏州市吴中区木渎镇熙筑8幢2702室商品房，建筑面积117.76平方米，合同载总价款3932938元；出卖人定于2019年3月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。逾期交房的违约责任部分约定:逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2019年5月6日，颜晓军、张晓燕曾应国瑞公司要求指定与新睿平公司签订《委托装修合同》一份，约定颜晓军、张晓燕委托新睿平公司对购买的涉讼房屋实施装修，装修总价0元，装修交付日期2019年12月31日。颜晓军、张晓燕与国瑞公司一审中一致确认颜晓军、张晓燕购买的是精装修房屋，颜晓军、张晓燕已支付全部房屋价款。一审另查明，由于涉讼精装修房屋存在影响购房人居住使用的质量问题，截至2020年3月30日尚未完成房屋交付。一审中，国瑞公司确认现场尚在修理，修理期间购房人不能正常居住、使用涉讼房屋，修理时间需持续到4月中旬。一审中，国瑞公司提出逾期交房违约金约定过高，请求依法调整。以上事实，有《苏州市熙筑商品房认购书》、《苏州市商品房买卖合同》、团购服务协议书、购房发票、房屋验收及移交记录表及一审庭审笔录等予以证实。一审法院认为，本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，结合针对房屋质量维修期间颜晓军、张晓燕无法正常居住使用房屋的实际情况、实际维修事项多、维修工期较长等因素及日常生活经验法则综合考量，一审法院认定涉讼房屋存在的问题影响购房人居住使用，应当认定本案中颜晓军、张晓燕主张的2020年1月1日起至2020年3月30日止为逾期交房期间。由于当事人约定的涉讼精装修房屋的交付日期为2019年12月31日前，如国瑞公司按约交房，并不会遭受疫情影响，国瑞公司遭遇不可抗力系其自身行为所致，不可归责于颜晓军、张晓燕；按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故国瑞公司以疫情为由要求免责无法律依据，该抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金标准，一审法院酌情根据房屋迟延交付致颜晓军、张晓燕实际遭受经济损失的情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合酌定违约金每日500元。现本案中逾期交房期间为90日，故逾期交房违约金为45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第一百一十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，一审法院判决：苏州国瑞地产有限公司于判决生效之日起十日内支付颜晓军、张晓燕违约金45000元。一审案件受理费减半收取1239元，由颜晓军、张晓燕负担776元，由苏州国瑞地产有限公司负担463元。二审中，颜晓军、张晓燕提交如下证据：证据一、照片13页，其中第1、2页是涉案房屋地下室及房屋周边的情况，第3-13页是颜晓军、张晓燕2019年12月31日在涉案房屋拍摄，证明国瑞公司2019年12月31日拟交付的涉案房屋存在诸多严重质量问题，且国瑞公司当天未向颜晓军、张晓燕提供房屋交接文件。证据二、开发商致业主的情况说明1份、因精装修工期延误致客户的函3份、微信聊天记录1份，证明国瑞公司逾期交房后多次发函陈述工期延误，并承诺完工日期和逾期每日500元的补偿。直到2020年5月31日颜晓军、张晓燕才迫于无奈验收房屋进行交接。证据三、物品发放清单1份、物业费收据及房屋差价收据各1份、微信聊天记录1份、发票1份，证明颜晓军、张晓燕2020年6月1日支付房屋面积误差款及物业费，办理房屋交接手续。证据四、行政处罚公示1份，证明国瑞公司以备案毛坯房的形式销售精装修房屋，逃避住建部门监管。国瑞公司2019年11月3日才开始精装修施工，距2019年12月31日拟交房日期不到两个月，导致涉案房屋的装修出现严重质量问题。证据五、最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）、最高人民法院公报2016年第11期案例各1份，证明国瑞公司应按合同约定承担逾期交房违约金。证据六，民事代理词、EMS快递单、签收记录各1份，证明颜晓军、张晓燕一审提交代理词，明确说明逾期交房违约金应计算至实际交房之日。国瑞公司质证称，1.证据一不属于二审新证据，真实性无法核实，对于真实性、合法性、关联性均不予认可。2.证据二，中的情况说明不是二审新证据，真实性予以认可，对证明目的不予认可。致客户的函不是二审新证据，且由新睿平公司出具，国瑞公司不清楚。微信记录没有原始载体国瑞公司无法核实真实性。3.证据三中的物品发放清单与本案没有关联性，本案逾期交房违约金主张到2020年3月30日，如颜晓军、张晓燕要主张之后的逾期违约金应另案诉讼，最终房屋的交付时间，也应在另案诉讼中核实。物业费收据及房款发票真实性认可，房屋差价收据真实性需庭后核实，微信聊天记录真实性无法核实。4.证据四真实性无异议，但与本案无关，不能达到颜晓军、张晓燕的证明目的。该处罚公示是否最终处罚完成、有没有行政复议或者行政诉讼无法得到体现。5.最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）从2020年7月31日起施行，本案不适用。6.证据六是由颜晓军、张晓燕直接邮寄给一审法官，请求法庭依法核实。国瑞公司二审提交国睿熙筑附近地段租金统计表及国睿熙筑附近四个小区房屋出租价格截屏，证明涉案房屋附近地段的租金标准，一审判决500元/日过高。颜晓军、张晓燕质证称，该证据不属于二审新证据。颜晓军、张晓燕因逾期交房承担的损失不仅指租金损失，还有每月的房贷利息，此租金损失无法弥补利息损失。新睿平公司未对上述证据发表质证意见。二审另查明，颜晓军、张晓燕一审诉请原为：1.国瑞公司就房屋装修承担违约金471040元（按照国瑞公司承诺的装修标准5000元/平方米与实际交付的装修标准约1000元/平方米的差价乘以房屋面积）；2.国瑞公司对装修质量问题进行维修，直至合格交付；3.国瑞公司就逾期交房承担违约金，暂计算至2020年1月10日为5000元（逾期在60日内按照500元/日，逾期超过60日按照1209.88元/日）；4.国瑞公司就房屋层高不足承担违约金40329.38元（按照房屋总价1%计算）；5.国瑞公司就房屋烟道占用面积承担违约金44521.23元；6.新睿平公司对上述第1、2、3项诉请承担连带责任；7.国瑞公司、新睿平公司承担全部诉讼费用。2020年3月30日一审庭审中，颜晓军、张晓燕变更其诉请第三项为：国瑞公司就逾期交房承担违约金（以价款4032938元为基数、自2020年1月1日起至2020年3月30日止、按日万分之三的标准计算），该变更系以手写方式变更庭审笔录记载的诉讼请求，并由各方当事人在变更处签字确认。2020年3月30日颜晓军、张晓燕向一审法院提交书面申请，内容为：除起诉状中第三项诉请外，其余诉请在本案中暂不主张。2020年4月1日，颜晓军、张晓燕向一审法院提交民事代理词，请求一审法院支持颜晓军、张晓燕要求国瑞公司、新睿平公司支付逾期交房违约金的诉讼请求（以房屋总价款4032938元为基数，自2020年1月1日起按每逾期一日万分之三的标准支付至国瑞公司实际交房之日止）。二审还查明，国瑞公司2020年4月23日向一审法院提交代理词，明确其认为涉案商品房买卖合同约定的违约金标准过高。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，颜晓军、张晓燕与国瑞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。颜晓军、张晓燕已按约支付全部购房款，国瑞公司应在2019年12月31日前向颜晓军、张晓燕交付符合合同约定的房屋。国瑞公司未能按期交付符合合同约定条件的房屋，应按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任。国瑞公司主张涉案房屋属于瑕疵交付，其未逾期交房，但涉案房屋系应按精装修要求交付的房屋，涉案房屋存在的影响购房人居住使用的质量问题维修事项较多、维修工期较长，且质量维修期间颜晓军、张晓燕无法正常居住使用，故对国瑞公司的主张，本院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准。本院认为，涉案《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的标准为已付房款的日万分之三，国瑞公司主张该违约金标准过高，一审判决综合合同的履行情况、当事人的过错程度及房屋迟延交付给颜晓军、张晓燕造成的实际损失等因素，酌定逾期交房违约金的计算标准为500元/天，未超出合理范围，本院予以确认。国瑞公司以疫情为由，主张免责或减轻违约责任，但双方约定的房屋交付日期为2019年12月31日前，如国瑞公司按约交房则不会遭受疫情影响，国瑞公司遭遇不可抗力系其自身原因所致，故对该主张本院不予采信。因颜晓军、张晓燕本案中仅主张2020年1月1日至2020年3月30日的逾期交房违约金，故一审判决认定国瑞公司应支付颜晓军、张晓燕逾期交房违约金45000元，并无不当，颜晓军、张晓燕可另行向国瑞公司主张2020年3月31日至实际交房之日的逾期交房违约金。颜晓军、张晓燕主张其未在一审庭审中变更诉请，且向一审法院提交代理词明确要求逾期交房违约金计算至国瑞公司实际交房之日止。但颜晓军、张晓燕在一审庭审中变更诉讼请求，主张2020年1月1日至2020年3月30日的逾期交房违约金，系经各方当事人签字确认，颜晓军、张晓燕提交代理词要求计算逾期交房违约金至实际交房之日止系对其诉请进行变更，因该变更诉请在一审法庭辩论终结后提出，一审法院未就该变更后的诉请进行审理，并无不当。颜晓军、张晓燕还上诉主张新睿平公司应对逾期交房承担连带责任，但其向一审法院提交申请，明确除起诉状中第三项诉请外其余诉请在本案中暂不主张，已撤回要求新睿平公司承担连带责任的诉请，一审判决对此未予处理，于法有据。综上所述，颜晓军、张晓燕及国瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4956元，由上诉人颜晓军、张晓燕负担2478元，上诉人苏州国瑞地产有限公司负担2478元。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年九月二十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。