山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异445号 案外人：孙淑红 申请执行人：上海中贯置业有限公司 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司 被执行人：郑文 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执682号】一案中,案外人孙淑红向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙淑红称，请求依法解除对胶州市澳门路717号东苑新天第小区x号楼x单元x户房屋（以下简称“案涉房产”）的查封和执行措施。事实与理由：孙淑红于2012年7月4日全款购买了案涉房产，房款总计人民币912428元，青岛东苑置业集团有限公司的财务总监王莉莉出具了该公司的收据，案外人早已进行了装修并在案涉房产居住至今。 为证明其主张，案外人孙淑红向本院提交了以下证据：1.收款收据1张，证明案外人孙淑红全款购买了案涉房产。2.青岛泰有砼业有限公司与孙淑红顶账证明(顶账协议)1份，证明青岛泰有砼业有限公司从青岛昶德建设集团有限公司顶账来的案涉房产已顶账给了孙淑红。3.证明1份，证明青岛昶德建设集团有限公司将案涉房产顶账给青岛泰有砼业有限公司。4.东苑新天第小区抵款房屋明细1份，证明青岛东苑置业集团有限公司将明细表中包括案涉房产在内的13套房屋顶账给青岛昶德建设集团有限公司，顶账金额为10437416元，该明细表来自青岛昶德建设集团有限公司财务账。5.青岛昶德建设集团有限公司工程款发票11份，金额共计10437416元，与上述抵款房屋明细表中的金额相同，该组发票更能证明顶账的事实，该11份发票复印件来自青岛昶德建设集团有限公司财务账。6.物业费收据1份、电费单据3张，证明孙淑红已实际入住案涉房产。7.楼房装修改水、改电、购买的装修材料、装修人工费、厨具等收据10张，证明孙淑红已实际入住案涉房产。8.截图2份，证明案涉房产购买后一直不能办理楼房登记手续。9.照片6张，证明案涉房产的入住情况。 申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业有限公司核实，即便该证据真实，也不足以证明该收据显示的款项已经实际支付，需要结合其他证据综合判定。2.对证据2的真实性无法确认，即便该证据真实，该证据也仅是青岛泰有砼业有限公司与案外人之间的证明。说明在案外人与被执行人之间并未签订书面的房屋买卖合同，而且被执行人是否将案涉房产抵债给青岛泰有砼业有限公司真伪不明，即便双方曾有以房抵债的意向但未签订书面的买卖合同，该抵债行为也并未真正履行。3.对证据3的真实性无法确认，即便该证据真实，部分表述也存在疑问，比如该证明称新天“地”小区由三里河村委会开发，青岛昶德建设集团有限公司负责承建，但本案涉及的新天第小区在澳门路，并不在三里河区域。青岛昶德建设集团有限公司是否曾经为被执行人施工、从事哪一个项目的施工，需要提供进一步的证据证明，不能单凭青岛昶德建设集团有限公司的单方说明加以确定，即便青岛昶德建设集团有限公司为被执行人施工，是否拖欠工程款也需要提供证据予以证明。4.对证据4的真实性无法确认，且该证据为复印件，原件是否存放在青岛昶德建设集团有限公司需要核实。即便青岛昶德建设集团有限公司曾持有该抵账房屋明细表，该明细表没有被执行人的签章，也没有被执行人工作人员的签名，不能证明双方曾经协议用该13套房屋抵顶欠款。5.对证据5的真实性无法确认，该证据不能证明被执行人曾拖欠青岛昶德建设集团有限公司的工程款，尤其不能证明因新天第项目拖欠青岛昶德建设集团有限公司的工程款。该发票明确注明付款方是胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会，并非本案的被执行人，而且在工程项目名称中明确记载为三里河文苑，该证据只能证明在青岛昶德建设集团有限公司与北三里河村委会之间存在施工合同关系，该施工合同所涉及的项目是三里河文苑，青岛昶德建设集团有限公司向村委会开具了1000余万元的发票，上述证据与案涉房产及被执行人青岛东苑置业集团有限公司无关。6.对证据6的真实性无法确认，但即便该证据真实，也只能证明案外人于2019年8月之后曾向青岛广泽物业管理有限公司缴纳费用，如其于2019年8月后入住房屋，也是未经人民法院同意、被执行人也未告知法院的情况下，擅自对被查封财产进行处置。申请执行人申请对青岛广泽物业管理有限公司如何取得案涉小区的物业管理、是否存在与被执行人串通，拒不执行人民法院裁定的违法行为进行调查。7.对证据7的真实性无法确认，即便该证据真实，也不能证明与本案有关。8.对证据8的真实性无法确认，即便该证据真实也与本案无关，案外人如果与被执行人青岛东苑置业集团有限公司存在真实合法的房屋买卖关系，没有办理房产登记的原因也是因为案外人没有与被执行人签订房屋买卖合同。9.对证据9的真实性无异议，但该证据不能证明拍摄时间。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人孙淑红未向本院提交其与被执行人青岛东苑置业集团有限公司在法院查封案涉房产前已签订的合法有效的书面买卖合同，虽然案外人孙淑红主张系通过抵债方式取得案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且案外人孙淑红名下有其他用于居住的房屋。故案外人孙淑红的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人孙淑红的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张辉 书记员陈春阳 速录员张澳