云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3428号原告：宣绍懿，男，1956年11月26日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：范靖珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：范向求，男，1972年2月13日出生，汉族，湖北省沙洋县人，住湖北省沙洋县。第三人：昆明长征自动化设备有限公司，住所地昆明市盘龙区穿金路席子营东村**。法定代表人：宣绍懿。委托诉讼代理人：范靖珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告宣绍懿诉被告范向求房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本院认为本案的审理与昆明长征自动化设备有限公司有法律上的利害关系，依法追加昆明长征自动化设备有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告宣绍懿及第三人昆明长征自动化设备有限公司的共同委托诉讼代理人范靖珺到庭参加了诉讼，被告范向求经本院公告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宣绍懿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告向原告支付2019年6月起至2020年4月止的租金，共计人民币194576元（按19457.6／月×10个月）；3.依法判令被告向原告支付物业管理费人民币28242元；4.判令被告向原告支付电费218元；5.判令被告向原告支付门锁费500元；6.判令被告向原告支付违约金人民币10万元；7.判令被告向原告支付自2019年3月1日至2020年4月14日因逾期支付房屋租金产生的滞纳金79776.16元（按19457.6／月×1%×410天）；8.案件受理费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年8月2日，原告与被告范向求签订《写字楼租赁合同》，原告将坐落于昆明市房屋出租给被告范向求使用，双方约定：1.租期从2018年9月1日至2021年8月31日，共计三年。2.三年租金单价按40元／平方米／月收取。3.租金由2018年9月1日开始计租，租金首次支付方式为三个月（即人民币58372.8元），以后为半年支付一次，先付租金后用房，并且须提前三个月支付，逾期每天按应金额的1%缴纳滞纳金。4.被告在房屋使用期间要服从物业公司的管理并承担物业管理费用。5.如双方任何一方违约，将承担给对方造成的一切经济损失外并同时承担10万元的违约罚款。6.被告若不按合同约定按时足额支付租金，原告可采用合法的方式查封房屋，查封期间，原告不负责被告房屋内的财产安全，被告仍要承担租金，并承担由此带来的一切经济损失，包括律师费等。7.原告有权在被告违约的情况下，无条件收回房屋，并不退还租金和押金。《写字楼租赁合同》签订后，原告已按合同约定将房屋交由被告使用，但被告在使用房屋期间仅支付了2018年12月至2019年5月租金后，就未再向原告支付租金。原告就被告欠付租金一事，以书面形式向被告送迖《通知》，告知被告所欠租金金额及按双方约定因拖欠租金所产生的滞纳金。自2019年6月1日起至今，被告已拖欠10个月租金，共计194516元。按合同约定拖欠自2019年3月至今的滞纳金。但被告在收到该通知后，仍不向原告交纳房屋租金。被告范向求未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。第三人昆明长征自动化设备有限公司辩称，对原告主张的诉请予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《银海物业管理处欠费明细表》，对于2019年7月至2020年4月，霖岚国际B-501、B-502、B-503、B-504、B-505五间房所欠综合服务费、电梯使用费、二次加压费的部分，因表上加盖昆明银海物业服务有限公司公章，且被告范向求在表上签字及捺手印，故对于该部分证据本院予以采信。而对于证据中欠电费218元以及1-5号房门锁款500元的部分，电费部分原告提交了相应的发票，本院待后根据发票金额具体认定；对于门锁款500元原告没有提交相应的发票，也没有任何人签字，本院不予采信。综合本案证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年8月2日，宣绍懿（甲方）与范向求（乙方）签订《写字楼租赁合同》，双方约定：甲方将座落于昆明市新兴路霖岚国际广场B幢五层501（168.58㎡）、502（97.34㎡）、503（61.59㎡）、504（61.59㎡）、505（97.34㎡）共计5间房屋出租给乙方，全部面积共计486.44平方米，租期从2018年9月1日至2021年8月31日，三年租金单价都按40元/平方米/月收取，甲方同意给乙方1个月的房屋装修期，即2018年8月1日至2018年8月31日止。乙方须承担这一个月期间的物业费、电梯使用费、水费、电费、通讯费等费用。租金由2018年9月1日开始计租，租金首次支付方式为三个月（即58372.8元），以后为半年支付一次，先付租金后用房，并且须提前三个月支付，逾期每天按应付金额的1%缴纳滞纳金。物管费支付方式和支付房租方式一致。在乙方签订合同生效后即支付一个月的房租19457.6元给甲方用于合同和房屋的保证金，待合同期满乙方不欠物业、水、电、通讯等费用，并保证房屋完好，此保证金退还乙方。在房屋使用期间乙方要服从物业公司的管理并承担各项物业管理费用，其中包括物管费、电梯使用费、停车费及各项由乙方消费的水、电、通讯等费用。物管收取的各种费用按物业公司收费标准交由甲方转交物管公司。甲乙双方任何一方违约，将承担给对方造成的一切经济损失外并同时承担100000元的违约罚款。乙方若不按合同约定按时足额支付租金，甲方可采用合法的方式查封房屋，查封期间，甲方不负责乙方财产安全，乙方仍要承担租金，并承担由此带来的一切经济损失（包括律师费）。甲方有权在乙方违约的情况下，无条件收回房屋，并不退还租金和押金。合同签订后，被告于2018年8月2日向原告支付了押金19457.6元及2018年9月1日至2018年11月30日的租金58372.8元，洪文涛于2018年12月20日代被告向原告支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金116745.6元，原告庭审中对该部分租金也予以认可。原告提交的《银海物业管理处欠费明细表》载明：“2019年7月至2020年4月，霖岚国际B-501、B-502、B-503、B-504、B-505五间房所欠综合服务费、电梯使用费、二次加压费合计28242元。以上款项认可，预计6月底结清。云南民影文化传播有限公司。范向求。2020年4月20日。室内物品21号内全部搬走，否则视为放弃处置权！”此表加盖昆明银海物业服务有限公司公章，且被告范向求在表上签字及捺手印。另查明，被告范向求系云南民影文化传播有限公司的法定代表人。再查，2011年9月20日，云南岚霖房地产开发有限责任公司与昆明长征自动化设备有限公司签订《盘龙区席子营东村城中村改造项目国有土地房屋征收补偿协议》，约定昆明长征自动化设备有限公司以其所属土地及3640.61平方米房屋原址置换新项目2000平方米办公用房及地下车位五个。云南省高级人民法院于2016年10月25日作出（2016）云民终535号民事判决书，判决：维持云南省昆明市中级人民法院民事判决第一项，即“云南岚霖房地产开发有限责任公司于（2015）昆民一初字第213号民事判决生效之日起三十日内向昆明长征自动化设备有限公司交付回迁安置房（具体位置为：‘岚霖国际广场’Ｂ幢写字楼5层全层，Ｂ幢写字楼19层靠新兴巷全部4套，Ｂ幢写字楼19层新兴路与新兴巷转角处最边一套，Ｂ幢写字楼地下一层靠近电梯旁5个地下停车位）”。昆明长征自动化设备有限公司向法庭提交情况说明一份，载明：“第三人昆明长征自动化设备有限公司认可2018年8月2日宣绍懿与范向求就我公司所有的昆明市间房屋签订《写字楼租赁合同》的法律效力，也同意宣绍懿向范向求收取房屋租金的事实。昆明长征自动化设备有限公司。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原告宣绍懿并非涉案房屋的所有权人，其与被告签订《写字楼租赁合同》的行为系无权处分，但本案中权利人昆明长征自动化设备有限公司认可原告宣绍懿的出租行为，故原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《写字楼租赁合同》形式合法，内容真实，双方应当恪守履行。原告将涉案房屋交付被告使用，被告在租期内应当按照约定履行义务，双方在《写字楼租赁合同》中明确约定“租金由2018年9月1日开始计租，租金首次支付方式为三个月（即58372.8元），以后为半年支付一次，先付租金后用房，并且须提前三个月支付，逾期每天按应付金额的1%缴纳滞纳金。”根据双方在合同中的约定，被告应该提前三个月支付租金，但截至庭审之日，被告仍未向原告支付租金，故原告可以解除合同。关于解除时间，原告在庭审中确认涉案房屋已于2020年5月初已经收回，但没有提交相应的证据证明具体收回房屋的时间，原告于2020年5月13日向本院提起诉讼，故本院确认原、被告于2018年8月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月13日解除。关于租金，因被告在租赁期内仅支付了2018年9月1日至2019年5月31日的租金，按照合同约定被告应当支付自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金人民币194576元（486.44㎡×40元/㎡/月×10个月），扣除被告已经支付的押金人民币19457.6元，故本院支持被告向原告支付自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金人民币175118.4元。关于物业管理费人民币28242元，因合同中明确约定物管费由被告承担，且原告提交了相应的收款收据，故本院支持被告向原告支付物业管理费人民币28242元。关于电费，因合同中明确约定电费由被告承担，且原告提交了相应的收款收据，故本院支持被告向原告支付电费人民币218.1元。关于门锁费，因合同中没有约定由被告承担，且原告并未提交相应的票据，故对于门锁费本院不予支持。关于滞纳金，双方在合同中约定“租金半年支付一次，先付租金后用房，并且须提前三个月支付，逾期每天按应付金额的1%缴纳滞纳金”，但双方约定的滞纳金过高，且从原告提交的收据来看，2018年12月1日至2019年5月31日的租金被告于2018年12月20日才支付，并未提前三个月支付，原告对此没有提出异议，本案中被告于2019年6月1日起欠付租金，故本院酌情支持被告以人民币175118.4元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于违约金，原、被告双方在《写字楼租赁合同》中既约定违约金，又约定滞纳金，二者有重叠的地方，本院已经酌情支持了利息，已经可以弥补原告的损失，且原告在庭审中确认涉案房屋已经收回，故对于违约金本院不予支持。关于律师费，因双方在合同中约定“被告若不按合同约定按时足额支付租金，被告仍要承担租金，并承担由此带来的一切经济损失（包括律师费）”，并且原告提交了《委托代理合同》以及相应的发票，故本院支持被告向原告支付律师费人民币7500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告宣绍懿与被告范向求于2018年8月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告范向求于本判决生效之日起十日内向原告宣绍懿支付自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金人民币175118.4元；三、被告范向求于本判决生效之日起十日内向原告宣绍懿支付电费人民币218.1元；四、被告范向求于本判决生效之日起十日内向原告宣绍懿支付物业管理费人民币28242元；五、被告范向求于本判决生效之日起十日内向原告宣绍懿支付以人民币175118.4元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；六、被告范向求于本判决生效之日起十日内向原告宣绍懿支付律师费人民币7500元；七、驳回原告宣绍懿的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7350元，由原告宣绍懿负担人民币3336元，被告范向求负担人民币4014元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年九月二十五日书记员  杨璐