浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5158号上诉人（原审被告）：温州市联达房地产开发有限公司。住所地：苍南县灵溪镇城中路**。法定代表人：郑庆湘。委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒(温州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张维海，男，1989年10月10日出生，汉族，住苍南县。被上诉人（原审原告）：蔡海燕，女，1990年7月3日出生，汉族，住苍南县。上诉人温州市联达房地产开发有限公司因与被上诉人张维海、蔡海燕商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人温州市联达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李捷挺、被上诉人张维海、蔡海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温州市联达房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张维海、蔡海燕的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由张维海、蔡海燕承担。事实和理由：一审认为涉案小区6幢部分业主违建行为与张维海、蔡海燕所购不动产未能及时办理初始登记无因果关系，系认定事实错误。涉案小区因污水管网未纳入工业园区污水主管网，导致竣工验收延期，最终于2018年9月21日竣工验收。验收完成后，温州市联达房地产开发有限公司即着手办理不动产权登记，在合同约定的办理不动产权登记日期之前向相关部门提出登记申请。而根据不动产初始登记程序及相关规则，首次登记时需要提交包括不动产权籍调查成果等在内的相关材料，且初始登记以整个小区作为审查对象，而不是区分各楼栋或单元进行审查登记。虽然温州市联达房地产开发有限公司早已委托苍南县测绘院进行不动产权籍调查并形成成果，但因小区部分业主收房后擅自搭设违章建筑，导致权籍调查成果与房产现状不符，无法按时完成不动产初始登记。一审认为小区部分业主违建与涉案房产初始登记迟延办理无因果关系，不符合客观事实及不动产初始登记程序。综上，本案非因温州市联达房地产开发有限公司原因导致逾期办理不动产登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，温州市联达房地产开发有限公司无需承担违约责任，请求支持温州市联达房地产开发有限公司的上诉请求。张维海、蔡海燕辩称：一、温州市联达房地产开发有限公司迟延办理初始登记与涉案小区6幢业主的违建行为不存在因果关系。该21户违建业主中也包括了温州市联达房地产开发有限公司，且温州市联达房地产开发有限公司违法搭建的房屋系作为样板房供其他业主参观，很多业主反映改建系经温州市联达房地产开发有限公司同意。即使温州市联达房地产开发有限公司主张的因果关系成立，根据合同相对性原则，温州市联达房地产开发有限公司也应根据《商品房买卖合同》的约定向张维海、蔡海燕承担违约责任。至于温州市联达房地产开发有限公司与违建业主之间的责任承担问题，应当另行处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张维海、蔡海燕向一审法院起诉请求：1.判令温州市联达房地产开发有限公司立即支付张维海、蔡海燕逾期交房违约金1776（以807625元为基数，自2018年8月8日起至2018年9月30日止，按日万分之零点五计算）；2.判令温州市联达房地产开发有限公司立即支付张维海、蔡海燕逾期办证违约金8220元（以807625元为基数，自2019年3月7日起至实际取得土地使用权证书及房屋所有权证书之日止，按日万分之一计算）；3.案件受理费由温州市联达房地产开发有限公司承担。一审庭审中，张维海、蔡海燕明确第二项诉讼请求中违约金计算的终止时间为2019年9月30日。一审法院认定事实：2016年12月10日，张维海、蔡海燕作为买受人与温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690015660056）一份，约定：张维海、蔡海燕向温州市联达房地产开发有限公司购买坐落于苍南县××镇××期××第6幢1407室房屋，建筑面积为87.50平方米，单价为9230元／平方米，总价款为807625元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当天应予补齐，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式支付。合同第九条约定：出卖人应当在2018年8月8日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。双方还对其他权利义务做出约定。后张维海、蔡海燕按约向温州市联达房地产开发有限公司履行了款项支付义务。张维海、蔡海燕支付首付款467625后，于2017年3月20日办理银行贷款340000元，合计支付购房款807625元。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单显示，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，并于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日通知张维海、蔡海燕交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记，现已过户登记至张维海、蔡海燕名下。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，温州市联达房地产开发有限公司应当于2018年8月8日前向张维海、蔡海燕交付房屋，但现有证据表明涉案商品房因苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于温州市联达房地产开发有限公司可据实延期之约定，且综合上述污水管网横穿道路工程施工工期，温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日通知张维海、蔡海燕交付房屋并不构成违约，现张维海、蔡海燕主张温州市联达房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，于法无据，不予支持。合同约定，出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，而本案案涉房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记。张维海、蔡海燕主张温州市联达房地产开发有限公司存在逾期办证，予以支持。温州市联达房地产开发有限公司辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的。涉案房屋虽坐落于幸福阳光小区第6幢，但该房屋并不存在违建情形，无法办理涉案房屋不动产权并非张维海、蔡海燕过错所致，故对温州市联达房地产开发有限公司该抗辩意见，不予采纳。温州市联达房地产开发有限公司主张市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长。温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日前，已经给予温州市联达房地产开发有限公司合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，温州市联达房地产开发有限公司该辩解依据不足，不予采纳。关于逾期办证违约金，张维海、蔡海燕有权依照合同的约定，主张自2019年3月8日起计算至2019年7月26日止的违约金为11387.51元（807625元×日万分之一×141日），予以支持，张维海、蔡海燕诉请超出部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、温州市联达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张维海、蔡海燕逾期办证违约金11387.51元；二、驳回张维海、蔡海燕的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由张维海、蔡海燕负担23元，温州市联达房地产开发有限公司负担42元。二审期间，张维海、蔡海燕未提供新的证据。温州市联达房地产开发有限公司提供了以下证据：1、不动产权籍调查成果审查入库补正材料通知书，证明部分业主拆改飘窗拓展面积以及半阳台改为封闭阳台，导致苍南县自然资源和规划局不予受理权籍调查成果审查；2、不动产初始登记审批流程，证明不动产权籍调查成果审查入库为不动产初始登记的前提条件，未完成权籍调查无法办理初始登记；3、苍南县综合行政执法局函，证明苍南县综合行政执法局于2019年5月10日才发函建议解除对涉案21户违建房屋的限制登记；4、照片，证明2018年12月19日温州市联达房地产开发有限公司就拆除了相应的管道，本案无法办理初始登记的原因并非温州市联达房地产开发有限公司的违建行为，而是其他业主的违建行为。张维海、蔡海燕对证据1的真实性无异议，但认为通知书只能证明办理初始登记的过程，不能证明逾期登记的原因；对证据2的真实性、关联性均有异议，认为不能证明温州市联达房地产开发有限公司主张的待证事实；对证据3的真实性无异议，但对其关联性以及证明对象有异议，认为该证据可以证明温州市联达房地产开发有限公司本身也存在违建行为；对证据4的真实性有异议，认为不能证明实际的拆除地点。经审查本院认为，温州市联达房地产开发有限公司提供的证据1-3可以证明涉案小区部分业主违法搭建对房屋初始登记的办理存在影响，本院予以确认；证据4无法反映拍摄地点，与本案的关联性无法确定，本院不予确认。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，温州市联达房地产开发有限公司应于2019年3月7日前办理涉案房屋不动产权证初始登记并交付给张维海、蔡海燕，由张维海、蔡海燕自行办理该房屋的转移登记。现温州市联达房地产开发有限公司未在合同约定的期限办理初始登记，应按照合同约定承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》并未约定业主违法搭建导致涉案房屋初始登记迟延的，可免除温州市联达房地产开发有限公司的违约责任。因此，温州市联达房地产开发有限公司主张其无需支付逾期办证违约金，依据不足，一审不予采纳，并无不当。根据不动产权证办理流程，只有在涉案房屋初始登记办理完毕后，张维海、蔡海燕才能办理转移登记，取得权属证书。本案张维海、蔡海燕未能取得涉案房屋的权属证书系温州市联达房地产有限公司逾期办理初始登记引起，温州市联达房地产开发有限公司称张维海、蔡海燕未能取得该房屋的权属证书并非出卖人的原因造成，并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张其无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据。经审查，一审关于温州市联达房地产开发有限公司逾期交付初始不动产权证违约金数额的认定正确，故对一审判决结果本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。温州市联达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由温州市联达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月三十日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮