湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初1946号原告：李继民，男，汉族，住赤壁市。委托诉讼代理人：宋玲玲，湖北文喆律师事务所律师。被告：赤壁陆水河航电开发有限公司，住所赤壁市赤壁大道三国赤壁旅游文化公园****。法定代表人：刘德华，该公司董事长。委托诉讼代理人：石峰，该公司员工。原告李继民与被告赤壁陆水河航电开发有限公司（以下简称陆水航电公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李继民的委托诉讼代理人宋玲玲、被告陆水航电公司的委托诉讼代理人石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李继民向本院提出诉讼请求：1.请求确认李继民与陆水航电公司2012年6月8日签订的合作协议、2015年3月31日签订的补充协议及2015年5月22日签订的补充协议合法有效；2.本案诉讼费用由陆水航电公司承担。在诉讼过程中，李继民变更第1项诉求为：1.请求确认李继民与陆水航电公司2012年6月8日签订的合作协议、2015年3月31日签订的补充协议及2015年5月22日签订的补充协议合法有效并判令继续履行合同将协议约定的土地登记使用权人为李继民。事实和理由:2012年6月8日，李继民与陆水航电公司签订合作协议，约定：陆水航电公司将其位于赤壁市蒲圻办事处斋公岭二组、和尚岭三组面积为92544.55平方米的商、住、住用地交李继民开发水航电公司提供土地、经营证件、开发资质并负责成立项目部或分公司，由李继民投资开发，自主经营，独立承担风险，陆水航电公司不参与经营，实行利润包干的方式，按每亩60万元包干，由李继民分期支付陆水航电公司等内容。李继民开发过程中陆续支付陆水航电公司款项。2015年3月31日，李继民、陆水航电公司签订补充协议确定原合作协议约定李继民应付陆水航电公司合作定额包干费用等85809679元已付清，多余款转为借款；2015年5月22日，李继民、陆水航电公司双方再次签订补充协议，约定：鉴于李继民已付清土地转让款，且其投资开发的一期工程主体已完工，陆水航电公司同意将项目整体转让给李继民或李继民指定的公司，陆水航电公司并承诺于2015年12月31日前办理完成土地转让登记手续。陆水航电公司因各种原因至今未能办理土地转让登记手续，特诉至法院，请求依法支持李继民的诉求。陆水航电公司辩称，其公司与李继民签订相关协议属实，对李继民陈述的事实及诉讼请求无异议，只是因为土地、房屋被法院查封了，无法办理转移登记手续。本院经审理认定事实如下，2010年9月13日，陆水航电公司取得位于赤壁市蒲圻办事处斋公岭二组、和尚岭三组，面积为92544.55㎡的出让商业、住、住宅用地一宗地证号登记为赤壁市国用（2010）第1278号。2010年10月18日，陆水航电公司将该宗土地抵押在建行赤壁支行贷款4200万元，他项权证号为赤壁市他项（2010）第018号。2012年6月以前，李继民向陆水航电公司出借过款项。2012年6月8日，陆水航电公司与李继民签订《合作协议》一份，协议约定，陆水航电公司与李继民对该宗土地采取定额包干返利的方式合作开发。即陆水航电公司提供土地及其他经营证件、开发资质，李继民进行投资开发。陆水航电公司不参与经营，实行利润包干，按每亩60万元包干，由李继民分期支付陆水航电公司（2015年12月31日前付清全部款项，并承担陆水航电公司在建行赤壁支行4200万元借款一年的银行利息）。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，李继民即陆续向陆水航电公司支付款项。2012年7月1日，陆水航电公司对李继民发函“李继民：按2012年6月8日合作协议，你已付清协议中的首期包干利润3000万元，现将位于赤壁市蒲圻办事处斋公岭村二组和尚岭村三组的面积为92544.55平方米的土地转交给你，由你成立项目部投资开发，独立承担法律风险。2012年7月1日。”后，李继民即以“赤壁陆水河航电开发有限公司房地产项目部”名义对该宗土地进行房地产开发。2013年8月2日取得赤壁·滨河花园一期1＃-11＃楼的建筑工程施工许可证，2014年4月23日，建行赤壁支行申请赤壁市国土资源局办理赤壁市他项（2010）第018号土地他项权利证的注销登记后，2014年4月24日，赤壁市国土资源局将赤壁市国用（2010）第1278号土地证所涉宗地变更登记为两本土地证，即赤壁市国用（2014）第1423号证的土地使用权面积为15750.94㎡，赤壁市国用（2014）第1422号证的土地使用权面积为76792.61㎡。2015年3月31日，陆水航电公司与李继民对账后签订《合作协议》补充协议一份，协议确定原协议约定的李继民应付陆水航电公司合作开发定额包干费用总额为85809679元（含原协议约定的李继民应承担陆水航电公司银行贷款利息2520000元），已支付4252万元，截止2015年3月31日陆水航电公司共欠李继民借款本息55964486.87元，账目冲减后，陆水航电公司尚欠李继民12674807.87元。鉴于截止目前上述土地仍未解除抵押登记手续，若建行赤壁支行扣取李继民销售房屋的个人按揭贷款资金给李继民造成的一切损失由陆水航电公司承担并支付赔偿金，陆水航电公司若擅自解除合同或擅自转让本合同项下权利义务，应按承包费总额的50%向李继民支付违约金等内容。2015年5月22日，陆水航电公司与李继民又签订《补充协议（二）》，约定，李继民已全部付清陆水航电公司土地包干款85809679元，且李继民投资建设滨河花园项目主体已经完工，陆水航电公司同意将该项目转让给李继民或李继民指定的公司，办理过户登记手续。陆水航电公司以滨河花园项目土地名义的各种融资及债权债务纠纷由陆水航电公司负责清偿，李继民在滨河花园建设过程中的债权债务由李继民承担。陆水航电公司承诺2015年12月31日前办理完土地使用权转让登记手续。土地使用权转让过程中产生的相关税费依照国家有关规定由双方各自承担。陆水航电公司不得以任何理由拒绝过户等内容。但陆水航电公司至今未履行承诺办理上述土地使用权的转让登记手续。另查明，陆水航电公司多次在建行赤壁支行办理贷款，并将案涉宗地在建工程项目办理了抵押登记，该抵押的他项权利登记为赤房他证抵押字第××号。2017年4月19日，建行赤壁支行与中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称信达湖北公司）签订债权转让协议，其将陆水航电公司《项目融资贷款合同》及《固定资产贷款合同》项下债权转让给信达湖北公司。信达湖北公司与陆水航电公司等金融借款合同、保证合同纠纷案，2017年11月23日，湖北省高级人民法院作出的（2016）鄂民初54号民事判决书确定了陆水航电公司应偿还信达湖北公司借款本金19500万元，信达湖北公司并有权对编号为赤房他证抵押字第××号等他项权证所记载的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿等内容。另信达湖北公司与陆水航电公司等金融借款合同、保证合同纠纷案，2018年12月18日，湖北省咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12民初41号民事判决书确定了陆水航电公司应偿还信达湖北公司借款本金5000万元，信达湖北公司并有权对编号为赤房他证抵押字第××号等他项权证所记载的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿等内容。湖北省咸宁市中级人民法院在上述二案执行过程中，2019年5月20日作出（2019）鄂12执92号执行裁定书，裁定拍卖赤壁市国用（2014）第1422号土地使用权证所涉宗地的土地使用权。邯郸市邯一建筑工程有限公司与陆水航电公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年10月31日，湖北省咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12民初48号民事调解书确认陆水航电公司欠邯郸市邯一建筑工程有限公司工程款及利息43423027元。本案在执行过程中，2018年7月23日，湖北省咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12执74号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖陆水航电公司位于赤壁市蒲圻办事处和尚岭三组“滨河花园”1至11号楼的部分房屋及相应的土地使用权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定并结合案件事实，原、被告之间的法律关系应认定为土地使用权转让合同。虽说无证据显示被告在与原告签订土地使用权转让合同时，已经得到案涉土地抵押权人同意，原告也未直接代为清偿债务消灭抵押权，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定应属物权变动条件规定，并非合同效力性规定；同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告之间签订的土地使用权转让合同应认定合法有效。在原办理抵押登记的案涉土地分证办理两本土地使用权证后，被告又将案涉土地的在建工程项目办理抵押登记，且案涉土地所建部分工程及土地正在被法院依法处置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，原告要求继续履行合同办理土地使用权转让登记手续，本院不予支持。原、被告的其他权益争议可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条的规定，判决如下：一、2012年6月8日、2015年3月31日、2015年5月22日，李继民与赤壁陆水河航电开发有限公司分别签订的《合作协议》《（合作协议）补充协议》及《补充协议二》中有关国有土地使用权转让协议合法有效。二、驳回李继民的其他诉讼请求。案件受理费80元，由赤壁陆水河航电开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马小年二〇二〇年九月二十八日书记员  张 博