贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1619号 上诉人（原审被告）：贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路北侧。 法定代表人：黄刚，系该公司总经理，于本案诉讼过程中去世。 委托诉讼代理人：代森森，男，1987年4月21日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：刘海，贵州宜民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田茂祥，男，1969年2月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：杨春书，女，1970年5月2日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：田海（系二被上诉人之子），男，1991年6月23日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 上诉人贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司（以下简称印江宏宇公司）因与被上诉人田茂祥、杨春书房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初748号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人印江宏宇公司的委托诉讼代理人代森森、刘海，被上诉人田茂祥、杨春书共同委托诉讼代理人田海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 印江宏宇公司上诉请求：1．一审判决上诉人承担违约责任，事实认定错误，请依法改判或发回重审；2．一审判决上诉人承担1,000元诉讼费，有失公平；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人于2011年7月2日、同年10月28日、同年12月24日在上诉人处购买了三套房屋，总额为1,004,180元，上诉人于2013年3月19日将房屋交付给被上诉人管理使用，至今上诉人尚欠购房款180,000元。其在一审并未提交上诉人在办理房屋产权变更登记过程中具有过错，一审认定上诉人构成违约并承担违约责任，认定事实错误。二、一审判决诉讼费分担显失公平。被上诉人起诉金额为200,000元，判决仅支持3,000元，但诉讼费上诉人承担1,600元，被上诉人承担500元，显失公平。 田茂祥、杨春书二审答辩，上诉人于被上诉人签订合同近10年，交付房屋最少有5年，至今未按照合同约定办理房屋产权登记，明显已构成违约。诉讼费的分担，是一审法院根据被上诉人要求协助办理产权登记的诉请及上诉人违约的事实，按照相应的比例公正判决。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。 田茂祥、杨春书向一审法院起诉请求：1．请求判决被告立即配合、协助原告办理印江县泉州商贸城一层F9号商铺、泉州商贸城第4A号楼2单元6层2号房和泉州商贸城第1号楼2单元4层1号房的房屋产权证及土地使用权证书；2．请求判决被告向原告支付逾期办理产权证违约金203,617.32元；（注：泉州商贸城一层的F9号商铺违约金，暂从2015年11月27日起算至2020年3月8日，按照已付房款297,600元为基数，银行同期贷款年利率4.75%计算，共计61,373.8元；泉州商贸城第1号楼2单元4层1号房违约金，暂从2013年6月19日起算至2020年3月8日，按照已付房款296,480元为基数，银行同期贷款年利率4.75%计算，共计105,342.24元；泉州商贸城第4A号楼2单元6层2号房违约金，暂从2016年11月1日起算至2020年3月8日，按照已付房款228,120元为基数，银行同期贷款年利率4.75%计算，共计36,811.28元。以上违约金最终计算至被告协助原告办理了房屋产权证与土地使用权证之日止）；3．判决被告立即完善泉州商贸城小区消防设备设施；4．本案的相关费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：田茂祥与杨春书系夫妻关系。2010年10月28日，以印江宏宇公司为出卖人（甲方）、杨春书为买受人（乙方），双方签订《商品房（商铺）买卖合同》（以下简称《合同一》），约定杨春书购买印江宏宇公司开发的印江县泉州商贸城一层F9号商铺一间。《合同一》第二条第1款约定该商铺总价款为297,600元；第四条第3项约定合同签订日交购房款177,600元，余款120,000元以办理银行按揭贷款方式支付，但未约定余款的付款时间；第六条第一款约定甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的商铺交付乙方使用。《合同一》签订后，杨春书于合同签订当日向印江宏宇公司交付购房款177,600元，于2014年3月30日交付购房余款120,000元，两次共计交付F9号商铺全部购房款297,600元。2011年7月2日，田茂祥与印江宏宇公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同二》），约定田茂祥购买印江宏宇公司开发的泉州商贸城4A号楼2单元6层2号房（即4A-2-602号房），《合同二》第四条第3项约定该商品房总价款为408,120元；第六条约定付款方式为首付128,120元，余款280,000元以办理银行按揭贷款方式支付；第八条第一款约定甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用。《合同二》签订后，田茂祥于2011年7月3日向印江宏宇公司交付购房款首付款128,120元，于2014年7月3日交付购房款100,000元后，对剩余房款180,000元，田茂祥至今未向印江宏宇公司交付，印江宏宇公司于2011年12月14日对该房向印江县房地产交易中心进行了预售备案登记。之后，田茂祥又与印江宏宇公司再次签订一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同三》），由田茂祥购买印江宏宇公司开发的印江县泉州商贸城1号楼2单元4层1号房（即1-2-401号房），《合同三》第四条第3项约定该商品房总价款为296,480元；第六条约定付款方式为一次性付款，但未约定付款时间；第八条第一款约定甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用。该合同落款处签订时间为空白。《合同三》签订后，田茂祥于2011年9月23日向印江宏宇公司一次性支付了该套房购房款296,480元。杨春书、田茂祥与印江宏宇公司先后签订的上述三份《商品房买卖合同》均未对办理房屋产权登记相关事宜进行约定。2013年3月19日，田茂祥与印江宏宇公司签署《商品房接收协议》，该协议载明“该栋房屋已经组织竣工验收，少数公共部分存在的问题正在整改当中，整栋房屋尚未交付使用，主管部门的各种证件正在办理当中……”，但未载明所接收房屋的具体房号。该协议签订后，印江宏宇公司即将F9号商铺、4A-2-602号房和1-2-401号房交付田茂祥、杨春书使用。 另查明，涉案房屋所在的印江宏宇公司开发的泉州商贸城楼盘建设工程经工程竣工验收备案后，未通过竣工验收，至今尚不具备办理不动产权证相关条件。 一审法院认为，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是房地产开发企业的法定义务。商品房出卖人应在交房后为买受人办理不动产权证，因出卖人的原因，未在合同约定或者法律规定的期限内办理不动产权证的，出卖人应当承担违约责任。 一、关于被告是否应当协助原告办理不动产权证的问题。原、被告先后签订三份《商品房买卖合同》，被告均已按照合同将所涉房屋交付原告使用。按照商品房买卖交易习惯，买受人付清全部房款系出卖人为其办理不动产权证的先决条件之一，而原告对其购买的三套房其中的4A-2-602号房至今尚有180,000元房款未交付，对该套房，原告无权要求被告协助其办理产权转移登记。三份《商品房买卖合同》均未对房屋权属登记相关事宜进行约定，按照合同纠纷“有约定从约定，无约定从法定”的处理原则，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原告要求被告配合、协助原告办理印江县泉州商贸城一层F9号商铺、和1-2-401房的房屋不动产权证的诉讼请求符合法律规定，故被告应当继续履行协助原告办理印江泉州商贸城一层F9号商铺、1-2-401号房房屋不动产权证的义务，直至原告取得该两套房房屋不动产权证。 二、关于被告是否应当承担违约责任的问题。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，被告于2013年3月19日向原告交付了涉案房屋。对房屋交付时间，庭审中，原、被告双方均未能陈述清楚，根据双方提供的《商品房接收协议》，该协议虽未载明所接收的房屋房号，从双方房屋买卖的实际情况来看，原告一共向被告购买了三套房，却只签有一份《商品房接收协议》，被告辩称“该协议系对三套房的房屋整体接收”的辩解意见与实际相符，该辩解意见成立。因此，被告向原告交付涉案房屋的时间可以确定为2013年3月19日。房屋交付使用后，原告至今未完全履行其中一套房4A-2-602号房的购房款交付义务，被告对该套房屋未予办理不动产权证的行为不构成违约。对另外两套房F9号商铺和1-2-401号房，由于涉案房屋建设工程未通过竣工验收，被告印江宏宇公司在法律规定的时间内未能办理房屋所有权转移登记手续，导致原告至今未取得涉案房屋不动产权证，被告对该两套房屋未在法定期限内办理房屋不动产权证的行为构成违约。故被告应当对F9号商铺和1-2-401号房屋逾期办证行为承担违约责任。本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，被告如仍未履行合同义务，原告可对被告仍未履行合同期间的违约行为另行主张权利。 三、关于违约金数额的问题。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，原、被告双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金，违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但在民事交往中应综合考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任和造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素进行综合考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延办证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产而引发一系列不稳定的社会因素，从而增加当前防范化解社会风险攻坚战难度，维护地方经济持续、稳定发展和社会稳定大局。故对本案涉案房屋F9号商铺、1-2-401号房的逾期办证违约金应综合各方因素进行充分考量，予以适当支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释＞（二）》第二十九条的规定，本案的房屋已按合同约定予以交付，原告并未因其房屋逾期办证而影响居住、使用，原告也没有提供因被告未按法律的办理房屋不动产权证致其受损失的证据。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，被告对4A-2-602号房不存在逾期办证违约行为，对原告要求被告支付4A-2-602号房的逾期办证违约金的诉讼请求不予支持；对原告主张的F9号商铺和1-2-401号房的逾期办证违约金各支持3,000元，合计6,000元适当，超出部分不予支持。 四、对于原告提出的第3项“判决被告立即完善泉州商贸城小区消防设备设施”诉讼请求，消防设计、施工属于房屋开发建设工程竣工验收的必备要件，系国家相关职能部门进行工程竣工验收的强制性要求，不具有民事可诉性。对此，一审法院已向原、被告双方当事人当庭释明，对消防设施问题可向消防部门投诉。原告提出的上述诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释＞（二）》第二十九条和《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十八条的规定，一审判决：一、被告印江宏宇公司继续履行协助原告田茂祥、杨春书办理印江土家族苗族自治县峨岭街道泉州商贸城F9号商铺、1号楼2单元4层1号房房屋不动产权证的义务，直至原告田茂祥、杨春书取得前述房屋的不动产权证；二、被告印江宏宇公司于本判决生效之日起十日内支付原告田茂祥、杨春书逾期办理印江土家族苗族自治县峨岭街道泉州商贸城F9号商铺、1号楼2单元4层1号房房屋不动产权证违约金6,000元；三、驳回原告田茂祥、杨春书的其他诉讼请求。案件受理费4,354元，已减半收取计2,177元，由原告田茂祥、杨春书共同负担500元，由被告印江宏宇公司负担1,677元。 二审期间，上诉人提交了以下证据： 1、《竣工验收备案表》2份；拟证明公司已履行验收备案义务，案涉工程具备验收备案条件，所有工程已经完工、合格，符合验收条件，公司在逾期办证的过错中不存在过错。经质证，被上诉人认为该证据是复印件不是原件，真实性无法查验，且提供的是3#和4#楼的，不是涉案房屋的竣工验收备案表。本院认为该证据与本案缺乏关联性，不予采纳。 2．已申报缴纳营业税发票证明1份：拟证明公司已经缴纳办证之前的税费，延期办证的过错不在公司。经质证，被上诉人认为该证据是复印件不是原件，真实性无法查验，没有提供开票金额发票，无法佐证。本院认为该证据系复印件，且不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。 被上诉人提交了下列证据： 1、印江县自然资源局信访回复意见；拟证明被上诉人购买的房屋，确实存在消防不完善且一直未竣工验收这一事实。经质证，上诉人认为回复意见来源不具有合法性，根据信访条例，第一级受理机构是乡镇，被上诉人没有提交第一级的意见，其来源的合法性持怀疑态度，且该意见书没有调查内容，客观性不予认可。本院认为，该证据能够反映本案双方纠纷的客观事实和纠纷产生的原因，故对该证据本院予以采纳。 2、印江县住建局回复意见，拟证明案涉项目超规划、没有完善消防等导致未竣工验收。被上诉人质证认为，该证据说明公司做了前期工作，公司没有任何违约行为。本院认为，印江县住建局回复意见系政府主管部门就案涉开发项目问题进行的回复，其内容客观真实，本院予以采纳。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1．印江宏宇公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记文书的违约责任，一审判决认定的违约金是否恰当；2．一审判决的诉讼费分担是否合理。 一、关于印江宏宇公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记文书的违约责任的问题。上诉人认为“被上诉人未足额支付购房款，上诉人不构成违约”，根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条第一款第二项之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。经审理查明，被上诉人所购三套期房（F9号商铺、4A-2-602号房、1-2-401号房），于2013年3月19日交付，房屋交付至今尚未办理房屋产权登记手续。因被上诉人至今未完全履行4A-2-602号房的购房款交付义务，一审法院认定上诉人对该套房屋未予办理不动产权证的行为不构成违约的意见，本院予以支持。对F9号商铺和1-2-401号房，由于涉案房屋建设工程未通过竣工验收，上诉人在上述法律之规定的时间内未能办理房屋所有权转移登记手续，导致被上诉人至今未取得涉案房屋不动产权证，一审法院认定上诉人对该两套房屋未在法定期限内办理房屋不动产权证的行为构成违约，本院对此予以确认。关于一审判决认定的违约金是否恰当的问题，一审法院综合考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，应结合违约责任和造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素进行综合考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延办证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产而引发一系列不稳定的社会因素，从而增加当前防范化解社会风险攻坚战难度，维护地方经济持续、稳定发展和社会稳定大局，故对本案涉案房屋F9号商铺、1-2-401号房的逾期办证违约金应综合各方因素进行充分考量，酌情认定每套房屋的违约金数额为3,000元，并未不当。上诉人认为其不构成违约的上诉理由，本院不予采信。 二、关于一审判决的诉讼费分担是否合理的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费用的负担由人民法院根据案件审理情况决定。上诉人印江宏宇公司认为诉讼费分担不合理的上诉理由无法律依据，本院不予支持。 综上所述，印江宏宇公司的上诉请求不能成立，应由驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 刘贵波 审判员 代静云 二〇二〇年九月三十日 法官助理李正雷 书记员伍昊