浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6306号 上诉人（原审原告）：杭州临安宇强汽车修理厂，住所地杭州市临安区玲珑街道高坎村无门牌17（**）。统一社会信用代码：92330185MA2BPTJK0X。 经营者：尉斌，男，1986年7月29日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：董正根，浙江天晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市临安区锦北街道西墅股份经济合作社，住所地：杭州市临安区锦北街道西墅村锦园街**。统一社会信用代码：91330185MA28R5CW7X。 法定代表人：钭正贤，董事长。 委托诉讼代理人：吴洁心，浙江云极律师事务所律师。 原审被告：杭州市临安区锦北街道西墅社区居民委员会，住所地杭州市临安区锦北街道武肃街**。统一社会信用代码：55330185MEA0788439。 法定代表人：王群，主任。 委托代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。 上诉人杭州临安宇强汽车修理厂（以下简称宇强汽修厂）与被上诉人杭州市临安区锦北街道西墅股份经济合作社（以下简称西墅股份经合社）、原审被告杭州市临安区锦北街道西墅社区居民委员会（以下简称西墅社区居委会）租赁合同纠纷一案，宇强汽修厂不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2018年4月15日，宇强汽修厂（乙方）与杭州市临安区锦北街道西墅居民委员会（以下简称西墅居委会）（甲方）签订了《场地、厂房租赁协议》一份，约定西墅居委会将位于原三盟管业东侧钱王物业南面的3371.64平方米的场地外加三间平房出租给宇强汽修厂，租赁期限从2018年6月1日至2023年5月31日，年租金为75000元，以后每年提升5%。《场地、厂房租赁协议》第四.1条约定：“……乙方可在不破坏租赁物结构和保障租赁物安全的情况下进行装修，……。”第四.7条约定：“乙方在租用期间，不得随意改变地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担。乙方承租期间自行投入的装修及搭建物，在本协议终止（含解除）后归为甲方，并且不作任何补偿。”协议签订后，宇强汽修厂投入资金进行了场地平整和装修等。2018年7月26日，杭州市临安区锦北街道国土资源所发出了《责令改正国土资源违法行为通知书》，要求宇强汽修厂退回非法占用的土地、拆除非法占用土地上建筑物和其他设施并恢复土地原貌。在沟通无果后，宇强汽修厂于2018年10月开始陆续搬离场地。双方就租金退还事宜已达成一致意见并已结清，但就宇强汽修厂的损失赔偿事宜，双方未能达成一致意见。 2019年4月28日，宇强汽修厂诉至一审法院，请求判令：一、西墅社区居委会、西墅股份经合社赔偿宇强汽修厂损失858093元；二、本案诉讼费用由西墅社区居委会、西墅股份经合社承担。 另查明：宇强汽修厂名称于2018年12月13日由原临安市宇强汽车修理厂变更为宇强汽修厂。西墅居委会现已被撤销，另外成立了西墅社区居委会。经核实，原西墅居委会的权利义务由西墅股份经合社享受和承担。 一审法院认为，宇强汽修厂与西墅居委会签订《场地、厂房租赁协议》后，宇强汽修厂对案涉场地进行了平整，并进行了部分搭建与装修，宇强汽修厂进场经营后，因政府管理部门责令改正，宇强汽修厂搬离了案涉场地，上述协议已终止履行，在协议中，双方对租赁场地的用途虽无约定，但从宇强汽修厂在租赁期限开始前对场地进行了一定平整处理及从常理分析，西墅居委会对宇强汽修厂租赁场地的用途应该是知情的，其作为出租方，负有保证出租场地符合宇强汽修厂用途的义务，现因政府管理部门责令改正，宇强汽修厂搬离了案涉场地，宇强汽修厂确实因此受到了一定的损失，对宇强汽修厂的损失，西墅居委会理应承担一定的赔偿责任。从双方签订的协议内容分析，宇强汽修厂对其租赁后的投入是否会因各方面因素而遭受损失也应具有高度负责的风险意识，其在平整场地和搭建装修的过程中未向有关部门了解情况或办理相关手续，其自身亦存在一定的过错。就宇强汽修厂的损失，综合考虑其平整场地、添置设备、搬迁费用、经营损失等各方面情况并结合协议约定的租金额度，酌情确定由西墅居委会赔偿宇强汽修厂各项损失共计75000元。现因西墅居委会已经被撤销，应由西墅股份经合社承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、西墅股份经合社赔偿宇强汽修厂各项损失共计75000元，款限在判决生效后十日内付清。二、驳回宇强汽修厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12381元，由宇强汽修厂负担11299元、西墅股份经合社负担1082元。 宣判后，宇强汽修厂不服，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。一审法院没有认定宇强汽修厂与西墅居委会签订的《场地、厂房租赁协议》无效，却用无效合同法律规定适用本案，用过错责任来确定双方责任是错误的。本案双方签订的协议合法有效，现协议无法履行应当首先确定不能履行的原因，该原因归责于哪一方，是哪一方违约，最终违约方来承担本案所造成的经济损失。一审法院用过错责任来判决显然让违约方逃避了应当承担的责任。二、案涉合同签订后双方均明知该场地、厂房用途是什么，一审法院也认定了该事实，按协议第四条权利和义务第一条“乙方承租期间必须进行合法经营”，也就是说宇强汽修厂只要在该场地、厂房承租后用于合法经营，西墅居委会就必须保证在合同有效期内宇强汽修厂享有完整的使用权。出租人将自己出租物在租赁期间有效交付承租人是最基本的义务，在租赁期间能否保证有效使用是出租人的法定义务，本案中由于西墅居委会无法保证或没有能力或不能在法律规定的范围内完善租赁物使用权造成租赁物不能使用，显然应当承担违约责任。由于西墅居委会的违约行为造成本案不能继续履行合同，造成宇强汽修厂初期投入损失，这是西墅居委会违约行为应承担的法律责任，一审法院去分析双方过错责任显然是适用法律错误。三、一审法院以宇强汽修厂在平整场地和搭建装修的过程中未向有关部门了解情况或办理相关手续为由确定宇强汽修厂有过错，显然是错误的。宇强汽修厂承租西墅居委会场地、厂房用途是双方明知的，宇强汽修厂在使用该场地、厂房只要合法且所涉请求赔偿内容的设施无需经有关部门批准即可组织经营或增添设施，由于西墅居委会不能保证租赁物在租赁期间正常使用就应承担赔偿责任。同时双方协议第四条第7款约定并没有禁止宇强汽修厂为经营生产所需而必须的改动或扩增设备，由此造成宇强汽修厂经济损失均应由违约方承担赔偿责任。四、宇强汽修厂要求西墅股份经合社赔偿数据证据充分合法有效，一审法院将宇强汽修厂提交具有评估资质的第三方出具的评估报告进行否定是错误的。根据证据规则，西墅股份经合社不提出法院重新评估即可以作为定案依据。一审法院认定评估报告不具有证据有效条件，据此否定赔偿数额显然是错误的。综上，宇强汽修厂认为，在协议有效的前提下，理应由违约方承担全部赔偿责任，而一审法院用过错程度来确定承担比例，显然是错误的，这样不仅适用法律错误，而且让违约方逃避了违约责任，客观上造成了对宇强汽修厂事实上的不公平。故，宇强汽修厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判西墅股份经合社赔偿宇强汽修厂损失858093元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由西墅股份经合社承担。 西墅股份经合社答辩称：一、西墅居委会与宇强汽修厂签订的《场地、厂房租赁协议》合法有效，在合同履行过程中因宇强汽修厂自身原因导致其损失的，应当由其自身承担。一审法院认定双方过错责任并无不当。但事实上，具体过错的认定，在整个合同的履行过程当中，西墅股份经合社承担的责任应当是很小，或者说是没有。理由是本案中西墅居委会出租的租赁物是土地。虽西墅居委会与宇强汽修厂没有约定土地的具体用途，但结合双方之间签订的合同内容的表述。其中是第四条第一款以及第七款明确了两点：第一，宇强汽修厂应合法经营，第二，若宇强汽修厂要改变地上建筑物、构筑物等设施，因征得西墅居委会的书面同意，而基于西墅居委会出租的是土地，而西墅居委会在合同当中已经明确尽到了合理提醒的义务，也就不存在着西墅居委会应当具有保证出租场地，符合宇强汽修厂用途的义务。现因宇强汽修厂违反合同规定，其自行投入的全部损失。按理说应当是由其自己全部承担，但考虑到宇强汽修厂确有损失，西墅股份经合社也没有提出上诉请求，也是想通过判决结果，对宇强汽修厂进行一定的补偿。但是75000元的补偿金额已经足额了。二、宇强汽修厂提供的评估报告系其单方委托出具不符合证据的有效形式，且不论西墅股份经合社并无责任，即使有责任，该份评估报告亦不能作为定案的依据，否则法院的判决将被评估机构所绑定。三、合同履行过程中西墅股份经合社实际上一共收取的租金是75000元，现在大部分已经退回了。如果二审法院改判西墅股份经合社应承担的损失是85万元，对西墅股份经合社是不公平的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 西墅社区居委会发表意见称：因宇强汽修厂并未对西墅社区居委会提起上诉，西墅社区居委会的意见与一审一致，对一审认定事实，包括审理程序、判决内容，都没有意见。 二审期间，各方均未向本院提交新证据。 另查明，2018年7月26日，杭州市临安区锦北街道国土资源所发出了《责令改正国土资源违法行为通知书》，载明：“临安宇强汽车修理厂：你（单位）未经批准占用西墅村集体土地修建汽车修理厂的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。……”对其余一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”原西墅居委会的权利义务已由西墅股份经合社享受和承担，西墅股份经合社与宇强汽修厂均确认宇强汽修厂已经搬离案涉场地，且双方就租金退还事宜已达成一致意见并已结清，故一审法院认为案涉《场地、厂房租赁协议》已经终止履行，并根据双方过错确定应承担的责任并无不当。宇强汽修厂未向有关部门了解情况和办理相关手续即投入资金进行场地平整和装修等，被政府管理部门责令改正，具有过错。一审法院同时认为虽案涉协议中对租赁场地的用途并无明确约定，但西墅居委会对宇强汽修厂租赁场地的用途应该知情，其作为出租方负有相应的义务，并综合考虑宇强汽修厂平整场地、添置设备、搬迁费用、经营损失及租金额度等，酌情确定西墅居委会赔偿宇强汽修厂75000元，尚属合理。综上，宇强汽修厂的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11631元，由杭州临安宇强汽车修理厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年九月十五日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨