江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2324号原告（反诉被告）：江西佳利商城发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路****，统一社会信用代码913611007723528232。法定代表人：屈波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周菁，江西瀛赣律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：万良山，男，1962年10月23日出生，汉族，江西省南昌县人，上饶市公安局交警支队干部，住上饶市信州区。被告（反诉原告）：蔡文红，女，1962年6月23日出生，汉族，江西省南昌县人，南昌铁路局上饶车站员工，住上饶市信州区。两被告共同委托诉讼代理人：毛礼吉，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：杨文，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司（以下简称为原告佳利公司）诉被告（反诉原告）万良山（以下简称为被告万良山）、蔡文红（以下简称为被告蔡文红）追偿权纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳利公司的委托诉讼代理人周菁、被告万良山、两被告共同委托诉讼代理人毛礼吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳利公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告共同归还原告代为偿还的按揭贷款本息209,160.64元（截止2020年3月27日前代偿的款项）；2．判令两被告向原告支付利息951元（利息以209,160.64元为基数，自2020年3月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率暂计算至2020年5月6日，应计算至本息清偿之日止）；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年11月27日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：两被告购买原告开发的佳利商品批发交易中心三期第1-11幢4号、5号商品房两套，房屋总价2,033,288元，付款方式为：合同签订之日支付购房首付款1,033,288元，剩余100万元购房款采用银行按揭贷款的方式支付。如果被告不按时偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权就由此遭受的损失（包括但不限于代偿的款项、律师费等）向被告追偿。2014年2月17日，原告及两被告与中国银行股份有限公司上饶分行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，原告作为保证人，为两被告在中国银行上饶分行的100万元按揭贷款，提供连带保证担保。2017年9月起，两被告出现断供，未能按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的约定，按时、足额的归还银行按揭贷款本息，导致原告向中国银行上饶分行承担了连带保证责任。截止2020年3月21日，原告共计代被告偿还按揭贷款本息209,160.64元。综上所述，由于被告的断供行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。两被告辩称，一、被告与中国银行股份有限公司上饶分行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》后，一直正常还款。后因原告交付给被告的房产未竣工验收，且无法办理产权登记手续，致使被告无法通过银行抵押贷款的形式获得融资，被告因受整个经济大环境的影响，才出现还款逾期的现象；二、被告出现逾期后，每月也是竭尽所能向银行偿还贷款，具体详见被告提供的中国银行交易流水明细清单，可以清晰完整反映被告的还款情况。被告并非主观上的恶意不还；三、对原告在诉状中诉讼请求的按揭贷款本息，应以原告实际垫付的金额为准，且原告对垫付的款项应承担举证证明责任；四、对原告在诉状中提到的应向原告支付利息951元等诉讼请求，没有合同及法律依据，依法应不予支持；五、因原告交付给被告的房产未办理竣工验收备案手续，根据《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第二条之规定：“开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已经完成建设工程局竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，按该标准认定。”，以及《商品房销售管理办法》第七条、第四十条，《建设工程质量管理条例》第五十八条、《合同法》第九十四条等相关法律、法规之规定，在本案中，贵院受理该案件后，被告委托诉讼代理人凭贵院出具的律师协助调查函向上饶市住建局城建档案馆进行了查档，经了解，佳利商城三期项目未办理竣工验收备案登记手续，因而，原告交付给被告的房产是不合格的房产，原告的行为已经构成根本性违约，被告有权提出解除商品房买卖合同，原告应按照合同约定返还被告已付的购房款及赔偿被告相应的经济损失，对此，被告已经向贵院提起反诉，具体详见被告的反诉状及反诉的证据材料。两被告向本院提出反诉请求：1．依法判令解除反诉原告万良山、蔡文红与反诉被告江西佳利商城发展有限公司于2013年11月27日签订的合同编号分别为JL2013378、JL2013379两份《商品房买卖合同》；2．依法判令反诉被告江西佳利商城发展有限公司返还反诉原告万良山、蔡文红已付的商品房购房款计人民币1,824,127.36元（已抵扣反诉被告垫付的209,160.64元）；3．依法判令反诉被告江西佳利商城发展有限公司返还原告万良山、蔡文红预交的房产证办证费计人民币52,486元；4．依法判令反诉被告江西佳利商城发展有限公司赔偿反诉原告万良山、蔡文红支付的房屋按揭贷款保险费6,000元、实际已付的按揭贷款利息290,852.72元，以及利息损失计人民币383,319.71元（以1,033,288元为基数，按中国银行贷款年利率5.635%，暂算至2020年6月27日止）。以上款项合计人民币2,556,785.79元；5．本案反诉费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：2013年11月27日，反诉原告万良山、蔡文红与反诉被告签订了编号分别为JL2013378、JL2013379号的两份《商品房买卖合同》。该两份合同约定：1、反诉原告以购房总价2,033,288元购买反诉被告开发的佳利商品批发交易中心三期第1-11幢4号、5号商品房两套；2、购房款支付方式为首付款1,033,288元，剩余100万元采取银行按揭的方式支付；3、反诉被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋产权证，如因反诉被告的责任，反诉原告不能在规定期限内获得产权证，反诉原告有权退房，反诉被告应在反诉原告提出退房要求之日起90日内将已付购房款退还给反诉原告，并按已付房价款的3%赔偿给反诉原告；4、合同还约定了双方的其他权利与义务。合同签订后，反诉原告依约支付了购房首付款1,033,288元，且亦就剩余购房款100万元办理了银行按揭贷款，并于2014年2月17日与中国银行股份有限公司上饶市分行、反诉被告签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，贷款金额为100万元，贷款期限为120个月，贷款利率为中国人民银行公布的法定贷款利率上浮15%（现为年化5.635%）。截至目前，反诉原告已经向第三人中国银行股份有限公司上饶分行偿还按揭贷款本金计人民币533,188.96元，贷款利息290,852.72元。然而，本案的反诉被告在2014年将房屋交付给反诉原告时，隐瞒目前该房屋未办理竣工验收备案手续的事实，且因反诉被告擅自更改设计规划，将地下车库擅自改变规划用途，改为商铺并进行出售，致使案涉的房产未能办理相关的竣工验收手续，以及无法办理产权证。根据我国的相关法律规定，房屋买卖不仅是房产的交付，亦涉及权属的转移与登记。反诉被告交付给反诉原告的房产，因无法办理竣工验收备案手续及不动产权证，已经构成根本性违约。为此，本案的反诉原告提起反诉，诉请解除反诉原告与反诉被告之间所签订的《商品房买卖合同》，并要求反诉被告返还反诉原告已付的购房款及赔偿由此给反诉原告造成的经济损失。恳请贵院依法裁判，支持反诉原告所请。补充意见如下：本案的反诉原告解除合同除了享有法定的合同解除权之外，还享有合同约定的解除权。根据双方所签商品房买卖合同第十条之约定，在本案的反诉被告原规划设计有地下室用于地下停车库，但后进行了重大变更，然该重大变更事项，本案的反诉被告并未通知反诉原告，依据该合同约定本案的反诉原告享有合同约定的解除权。原告佳利公司针对被告提出的反诉辩称，一、本案被告提起的反诉不符合法律规定，应予驳回。本案原告提出的本诉并没有将中国银行股份有限公司上饶市分行列为第三人，违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”的规定；二、案涉房屋已经完成了竣工验收，并办理了不动产首次登记，具备了办理产权转移登记的条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，房屋完成首次登记的前提条件必须是该房屋已经竣工，房屋的规划符合监管部门的规定，案涉房屋已经完成了首次登记。证明房屋已经竣工验收备案，具备办理产权转移登记的条件，故，被告以房屋不能办理竣工验收无法办理产权证为由，要求解除合同的诉请，缺乏事实根据及法律依据，且约定解除权行使的期限也已届满。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为JL2013378、JL2013379），合同约定：两被告购买原告开发的佳利商品批发交易中心三期第1-11幢4号、5号商品房两套；该商品房的用途载明为商业，属框架结构，层高为一层4.5米，二、三层3米，建筑层数地上3层，未载明有地下层；两房屋价款均为1,016,644元，付款方式均约定为：签约之日付清首付款516,644元，剩余房款50万元采用银行按揭贷款的方式支付；房屋交付时间约定为2014年10月31日，交付条件为：该商品房经验收合格；对规划、设计变更，合同约定，经规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；对产权登记问题，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如系买受人的原因导致不能按期备案或按期取得房产证，出卖人不承担任何责任。同时，原告与两被告签订的《合同补充条款》第6条中，双方还约定：因出卖人延期交房或其他原因导致解除合同的条件出现，买受人享有解除权的，从具备解除权之日起30日内，买受人应书面通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。如买受人要求解除合同的，买受人应配合出卖人在解除通知到达之日起30日内办理完解除合同预售备案、签署协议书等相关手续，否则，视为买受人同意继续履行合同。第7条中约定：如出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，买受人不按时偿还银行按揭贷款致使出卖人承担担保责任的，出卖人有权就由此遭受的损失向买受人追偿（该损失包含但不限于代偿的款项、交通费用、取证费、律师费等）。2014年2月17日，原告及两被告与中国银行股份有限公司上饶分行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，合同约定，两被告向中国银行股份有限公司上饶分行贷款100万元，用于支付其购买的坐落于佳利副食品百货批发市场的商业用房购房款，贷款期限为120个月，贷款利率为中国人民银行公布的法定贷款利率上浮15%。原告作为保证人，为两被告在中国银行上饶分行的该100万元按揭贷款，提供连带保证担保。贷款合同签订后，两被告已经向第三人中国银行股份有限公司上饶分行偿还按揭贷款本金计人民币533,188.96元，贷款利息290,852.72元。另查明，因两被告未能按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的约定，按时、足额归还银行按揭贷款本息，导致原告向中国银行上饶分行承担了连带保证责任，从2017年9月起，截至2020年3月21日，原告共计代两被告向中国银行上饶分行偿还按揭贷款本息209,160.64元。再查明，案涉两套房屋两被告自述已于2015年接收并实际管理至今；上饶市不动产登记局已于2016年10月31日就案涉两套房屋向原告佳利公司颁发了《不动产权证》。上述事实，有原告提交的江西佳利商城发展有限公司营业执照复印件一份、法人身份证复印件一份、法定代表人证复印件一份、原告佳利公司与被告万良山、蔡文红于2013年11月27日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：JL2013378）、原告佳利公司与被告万良山、蔡文红于2013年11月27日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：JL2013379）、原告佳利公司及被告万良山、蔡文红与中国银行股份有限公司上饶分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份、《中国银行客户借记回单》十一份、赣（2016）上饶市不动产权第0012943号《不动产权证》一份、赣（2016）上饶市不动产权第0012926号《不动产权证》一份、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，两被告提交的中国银行交易流水明细单（共计27页）、《商品房买卖合同》（合同编号分别为：JL2013378、JL2013379）复印件两份、江西省地方税务局通用预收款收据复印件两张（共计1页）、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》复印件一份（共计13页）、《贷款己还款明细清单》复印件一份、收款收据复印件两张（共计1页，内容分别为被告万良山支付保险费6,000元及被告万良山向原告佳利公司预交办证费用52,486元）、佳利商城三期项目房屋平面图复印件一份（该图上无任何单位或个人签章）及原、被告的当庭陈述等证据附卷予以佐证。本院认为，两被告提出反诉时，虽将中国银行股份有限公司上饶市分行列为第三人，但本院并未采纳，另两被告提出的反诉请求，虽与本诉非同一性质的法律关系，但与本诉产生的法律事实、法律行为存在重合和关联，为有利于查清事实，避免诉累，本院将其作为反诉合并审理，并不违反法律规定，故对原告佳利公司提出被告提起的反诉不符合法律规定、应予驳回的意见不予采纳。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，本案中，原告佳利公司代两被告向中国银行上饶市分行垫付了贷款本息209,160.64元，其作为保证人有权向作为债务人的两被告追偿，故对其要求两被告共同归还代为偿还的按揭贷款本息209,160.64元的诉讼请求，本院予以支持。两被告未及时归还原告佳利公司代垫款，原告佳利公司现要求其承担以209,160.64元代偿款为基数，自2020年3月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息，系原告佳利公司的实际损失，原告佳利公司该主张具有事实及法律依据，本院予以支持。被告佳利公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限履行向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，构成违约，原告依法应当在2015年11月1日即已知晓，即使依两被告自述，其于2015年即已接收案涉房产，其至迟亦应在2016年即应知晓原告佳利公司违约，但被告并未在合同约定的解除期限内行使解除权，故其依次主张解除合同的权利归于消灭；两被告主张就案涉房产，原告佳利公司存在规划、设计变更，未按原规划、设计建设地下车库，影响到了其对决定购买案涉房产的商业判断，且原告佳利公司未履行合同约定的通知义务，故要求行使合同约定的解除权，但两被告现提交的证据无法证明其在与原告佳利公司签订合同、购买案涉房产时，原告佳利公司向其承诺过要建设地下车库，且双方签订的《商品房买卖合同》中，对案涉房产的楼层情况约定栏内，仅约定建筑层数为地上3层，，地下层情况已划去故被告该主张无事实依据，本院不予采信，对其提出解除合同的诉讼请求，本院不予支持；两被告提出的其他诉讼请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）万良山、蔡文红于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司代偿的按揭贷款本息209,160.64元；二、被告（反诉原告）万良山、蔡文红于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司代偿按揭贷款本息的利息951元（以209,160.64元为基数，自2020年3月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率暂计算至2020年5月6日，其后应计算至代偿款清偿之日止）；三、驳回被告（反诉原告）万良山、蔡文红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,452元、减半收取2,226元，反诉案件受理费13,627元，合计15,853元，由被告（反诉原告）万良山、蔡文红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  张卫二〇二〇年九月一日书记员  程菲