上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7652号上诉人（原审被告）：杨冬卫，男，1976年9月5日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：张烨，上海予湛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵洁芸，上海予湛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海兴煜投资管理有限公司，住所地上海市松江区乐都路**15A，**。法定代表人：叶建卿，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪华，上海达真律师事务所律师。原审被告：张刘志，男，1983年8月16日出生，汉族，住河南省虞城县。上诉人杨冬卫因与被上诉人上海兴煜投资管理有限公司（以下简称兴煜公司）、原审被告张刘志房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初13125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨冬卫上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回兴煜公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、杨冬卫从事的红木家具加工产业需要使用油性漆，不符合上海市金山区环保准入条件，也不符合金山工业区的产业导向，无法办理环评。兴煜公司有义务协助杨冬卫办理环评手续，杨冬卫因无法办理环评而导致无法在涉案房屋内正常生产经营的责任在兴煜公司。二、兴煜公司作为出租人清楚金山工业区的产业导向等政策，在明知杨冬卫从事行业不符合产业导向的情况下仍与杨冬卫签订房屋租赁合同，造成的损失应当兴煜公司承担。三、杨冬卫与兴煜公司就合同解除问题已经于2019年8月9日达成一致。根据2019年8月9日杨冬卫的报警记录，兴煜公司不同意杨冬卫搬走设备仅因杨冬卫未支付违约金，并未对合同解除提出异议。杨冬卫已经支付的租金和押金足以覆盖至2019年8月9日，故要求驳回兴煜公司的全部诉请。被上诉人兴煜公司辩称，一、无法办理环评是杨冬卫自身原因造成的。二、2019年7月22日杨冬卫出具承诺书同意支付租金。三、本案中，杨冬卫并未提出解除房屋租赁合同。综上，杨冬卫的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告张刘志未发表答辩意见。兴煜公司向一审法院起诉请求：1.要求杨冬卫、张刘志支付兴煜公司2019年7月10日起至2020年1月9日止的租金143,451元；2.要求杨冬卫、张刘志支付利息损失，以143,451元为基数，自2019年6月25日起计算至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院经审理查明：2008年1月29日，上海A有限公司（以下简称A公司）取得上海市金山区金山工业区XX公路XX号厂房的建设工程规划许可证，建筑厂房面积为12,093平方米。2011年10月11日，A公司取得该厂房的建设工程竣工验收消防备案受理凭证。2018年9月，A公司将该厂房出租给兴煜公司，并同意兴煜公司转租，租赁期限为2018年9月1日至2028年8月30日止。2018年12月27日，兴煜公司与杨冬卫、张刘志签订《租赁合同》，约定兴煜公司将位于金山区XX公路XX号一号库房（以下简称涉案房屋）出租给杨冬卫、张刘志，做红木家具使用。租赁期限从2019年1月10日至2022年1月9日。租金每月23,908.5元，租金每6个月支付一次，143,451元，每次支付租金必须提前十五天，先付后用。合同另约定，兴煜公司必须确保杨冬卫、张刘志正常经营的水、电使用。兴煜公司与杨冬卫、张刘志签订的《厂房出租安全环保协议书》约定，兴煜公司为杨冬卫、张刘志提供经过消防验收的场地，并保证建筑的合法性。一审法院另查明，2018年12月27日，杨冬卫、张刘志签订《合租协议书》约定，杨冬卫建筑面积495平方，张刘志建筑面积225平方。厂房总电量40KV,两人平分。签订后，杨冬卫、张刘志分别支付兴煜公司六个月租金及一个月押金，其中杨冬卫114,980元，张刘志52,300元。一审法院再查明，2019年7月13日，兴煜公司法定代表人报警，经调解，张刘志支付违约金10,000元后搬离涉案房屋。兴煜公司与张刘志费用结清。一审法院又查明，杨冬卫于2019年7月22日出具承诺书，承诺欠的租金于2019年7月26日前支付。2019年7月28日，杨冬卫回复兴煜公司法定代表人“租金会交的，最近都在外面收账，帐难收，否则不会到现在的，星期一二过来交租金，顺便把合同修改一下”。一审审理中，一审法院赴上海B有限公司了解涉案厂房的环评情况，工业区的巡查日志要求杨冬卫停止生产加工，至环评手续办理出来之前禁止生产，杨冬卫庭审中表示曾去XX路XX号行政服务大厅了解过办理环评的手续，被回复无法办理。一审审理中，一审法院赴上海市金山区消防救援支队了解涉案厂房的消防情况，周某科长陈述，涉案厂房在其辖区范围内，有次接到举报后去现场核实，检查内容是部分消防设施存在故障，要求整改，后于2019年11月20日复查合格。其单位未通知过杨冬卫消防未通过，不能进行生产。一审庭审中，杨冬卫提供2019年4月份的聊天记录证明曾断过电，无法正常经营。一审法院认为，兴煜公司与杨冬卫、张刘志签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。本案的争议焦点是杨冬卫提出的消防、环评、用电问题是否构成免除租金的理由。1.关于环评。在双方无特殊约定的情况下，申请环评系经营者即承租人的义务，目前并无证据显示杨冬卫曾向有关部门递交任何环评申请材料，更无证据显示涉案厂房未能办理环评系兴煜公司的责任，故该项抗辩一审法院不予采纳。2.关于消防。一审法院已赴消防救援支队了解涉案厂房的消防情况并形成调查笔录，并无内容显示消防支队要求杨冬卫停止生产，故该项抗辩亦不予采纳。3.关于用电。杨冬卫提供的证据材料仅显示2019年5月部分时间曾停过电，不能证明停电系长时间且持续的状态，杨冬卫无法举证应承担举证不能的法律后果。综上，从现有证据来看，兴煜公司不存在违约行为，杨冬卫应及时支付租金。关于租金的金额，1.从分租协议及租金支付情况显示，兴煜公司对于杨冬卫、张刘志的分租行为知情；2.从2019年7月13日的报警处理结果显示，兴煜公司法定代表人与张刘志已就张刘志承租部分的纠纷处理完毕，张刘志支付违约金10,000元后搬离涉案房屋。故杨冬卫仅需支付其承租部分的租金98,622.56元及逾期支付租金应承担的利息损失，利息标准自2019年8月20日后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨冬卫于判决生效之日起十日内支付兴煜公司租金98,622.56元；二、杨冬卫于判决生效之日起十日内支付兴煜公司利息损失（以98,622.56元为基数，自2019年6月26日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）三、驳回兴煜公司其余诉讼请求。一审案件受理费3,170元，由杨冬卫负担。二审中，上诉人杨冬卫提供以下材料作为二审新证据：1.上海市金山区生态环境局分类处理事项书面答复意见书，证明涉案房屋是否可以入租生产家具、木加工制作的企业，需遵循国家及地方相关行业准入制度并咨询金山工业区管委会。2.上海市金山区环境保护局发布的《金山区工业项目环保严格控制准入目录清单（2018版）》，证明杨冬卫从事的家具生产和木加工制作需要使用油性漆，系金山区禁止准入项目。3.金山工业区投资指南，证明家具生产和木加工制作不符合金山工业区投资五大导向。4.2020年6月12日杨冬卫与金山区消防救援支队周某科长电话录音文字整理稿，证明杨冬卫租赁区域未进行过消防检查，不知道是否消防合格。5.2020年6月12日杨冬卫与上海市金山区环保局工作人员的电话录音文字整理稿，证明杨冬卫从事的家具生产和木加工制作需要使用油性漆，不符合金山区环保准入。6.2020年8月24日杨冬卫与上海金山工业区管委会工作人员电话录音文字整理稿，证明家具生产和木加工制作不符合金山工业区产业导向，无法办理环评，且房东对此明知。7.2020年8月24日杨冬卫与上海市金山工业区管委会企业服务中心工作人员电话录音文字整理稿，证明家具生产和木加工制作不符合金山工业区产业导向，禁止入驻，无法通过环评；涉案房屋未经金山工业区管委会备案，不可以出租。8.2020年8月25日杨冬卫与上海市金山工业区管委会工作人员录音文字整理稿，证明家具生产和木加工制作不符合金山工业区产业导向，禁止入驻，无法通过环评，且兴煜公司对此明知；管委会工作人员与兴煜公司法定代表人通话明确告知其家具生产和木加工制作属于禁入项目。被上诉人兴煜公司发表质证意见称，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为意见书表明2019年4月并未要求杨冬卫停产搬离，该证据与本案纠纷无关。对证据2的真实性、合法性无异议，认为该证据无法证明木加工系金山区禁止准入项目。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为投资指南仅为金山工业区对外的宣传材料，并非法律和政策，无法律效力。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为金山区消防救援支队周某科长仅表明消防检查时爆防有问题，后经复查合格，并非消防不合格。且该证据可以证明杨冬卫至通话时，并未将涉案房屋移交兴煜公司，办理移交手续。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为杨冬卫未出示原始录音，且该证据无法证明木加工不符合金山区环保准入要求。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系针对2020年8月租赁厂房的咨询意见，与本案无关，且可以证明杨冬卫未向园区提出过环评申请。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为即使木加工不符合金山工业区的产业导向，也不等于不能入驻，杨冬卫实际上已经入驻。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据仅能证明家具生产和木加工制作不符合金山工业区产业导向，不能证明木加工禁止入驻。原审被告张刘志未发表质证意见。被上诉人兴煜公司和原审被告张刘志二审期间未提供新的证据材料。本院对杨冬卫提供的上述证据认证如下：对于杨冬卫二审提供的证据1、2、3，其他当事人对其真实性均无异议，且与本案处理有关，本院予以采纳；对于杨冬卫二审提供的证据4至证据8，因杨冬卫未提供原件，故本院不予采纳。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，根据上海市金山区环境保护局发布的《金山区工业项目环保严格控制准入目录清单（2018版）》，“工艺（喷漆、浸漆、涂布、涂装等，不含喷粉、喷塑）涉及使用非高固体分溶剂型涂料的项目禁止准入，使用高固体分溶剂型涂料的项目，严格限制准入。”本院再查明，2019年8月9日，杨冬卫报警称，因涉案房屋环保、消防不能通过，无法在该址办工厂，想解除房屋租赁合同并搬走设备，但兴煜公司以未支付违约金为由不让其搬走设备。本院还查明，2020年9月25日，兴煜公司同意15日内收回涉案房屋，杨冬卫亦同意15日内自行搬走涉案房屋内的设备。本案二审的争议焦点在于：杨冬卫主张因涉案房屋存在消防问题、环评无法办理，不同意支付租金和利息损失有无事实和法律依据？本院认为，兴煜公司与杨冬卫、张刘志共同签订《租赁合同》，但杨冬卫与张刘志就承租区域、面积均可以区分，且根据分租协议和租金支付情况，兴煜公司对杨冬卫、张刘志的分租行为知情，张刘志支付违约金后亦已搬离涉案房屋，故对兴煜公司与杨冬卫、张刘志签订的《租赁合同》可以拆分为兴煜公司与杨冬卫以及张刘志的两个房屋租赁合同关系进行评价。根据2019年7月13日的报警处理结果，兴煜公司与张刘志就张刘志承租部分的纠纷已经处理完毕，兴煜公司与张刘志对此均不持异议，本案中存在争议的是兴煜公司与杨冬卫的房屋租赁关系。就兴煜公司与杨冬卫的房屋租赁法律关系，杨冬卫主张涉案房屋存在消防不合格、无法办理环评的问题。本院认为，首先，关于涉案房屋的消防问题。根据一审法院赴金山区消防救援支队了解的情况，涉案房屋因部分消防设施故障被要求整改，整改后消防复查合格，涉案房屋不存在因消防未通过而不能进行生产经营的情况，故杨冬卫据此主张兴煜公司存在违约，本院不予支持。其次，关于办理环评手续的问题。根据上海市金山区环境保护局发布的《金山区工业项目环保严格控制准入目录清单（2018版）》和金山工业区的产业导向，杨冬卫从事的红木家具加工制作因涉及使用油性漆，在涉案房屋所在地无法办理环评手续。金山工业区也因杨冬卫未办理环评手续，要求其停止生产。根据《合同法》第一百一十条第一项之规定，杨冬卫客观上已无法实现承租房屋以生产盈利的目的，兴煜公司与杨冬卫的房屋租赁合同事实上不能履行。根据2019年8月9日杨冬卫的报警记录，兴煜公司此时已经明知其与杨冬卫签订的《租赁合同》事实上不能履行，且杨冬卫不愿继续承租房屋要求办理房屋交接手续。但兴煜公司拒绝杨冬卫搬离并要求继续履行租赁合同、要求杨冬卫支付租金，其始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等合理的减损措施，根据《合同法》第一百一十九条之规定，兴煜公司的行为有违减损规则和诚实信用原则，属于故意扩大损失，造成双方利益不平衡，本院酌情将兴煜公司主张的租金限定在一定范围内。考虑到兴煜公司收回房屋另行出租需要的时间和合理费用，本院酌定杨冬卫自2019年8月10日起再承担3个月的租金，共支付兴煜公司自2019年7月10日至2019年11月9日的租金合计65,748.38元并承担相应的利息损失。利息的计算标准，以65,748.38元为基数，自2019年6月26日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。本案中，兴煜公司主张的其他租金损失，与兴煜公司拒绝杨冬卫搬离、未采取合理减损措施有直接因果关系，系其自身扩大的损失，不应由杨冬卫承担。综上所述，上诉人杨冬卫的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、第二百五十三条规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初13125号民事判决；二、上诉人杨冬卫应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海兴煜投资管理有限公司65,748.38元；三、上诉人杨冬卫应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海兴煜投资管理有限公司利息损失（以65,748.38元为基数，自2019年6月26日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,170元，由上诉人杨冬卫负担2,113.33元，由被上诉人上海兴煜投资管理有限公司负担1,056.67元；二审案件受理费3,170元，由上诉人杨冬卫负担2,113.33元，由被上诉人上海兴煜投资管理有限公司负担1,056.67元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  刘 江审判员  沙茹萍二〇二〇年九月二十九日书记员  盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。