福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初3817号 原告：漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家****，社会统一代码91350623777512013C。 代表人：刘宏，经理。 委托诉讼代理人：庄明伟，男，公司职员。 委托诉讼代理人：林惠清，女，公司职员。 被告：胡柒捌，男，1977年12月1日出生，汉族，住福建省漳浦县。 第三人：中国银行股份有限公司漳浦支行，，住所地漳浦县绥安镇朝阳路** 负责人：曾定江，行长。 原告漳发金地（漳浦）置业有限公司（以下简称漳发金地公司）与被告胡柒捌、第三人中国银行股份有限公司漳浦支行（以下简称中国银行漳浦支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳发金地公司委托诉讼代理人林惠清到庭参加诉讼，被告胡柒捌、第三人中国银行漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳发金地公司向本院提出诉讼请求：1.解除漳发金地公司于2010年11月1日与胡柒捌签订的合同编号为35062308000603710《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；2.胡柒捌在合同解除后五日内协助漳发金地公司办理上述《商品房买卖合同》网签注销、预售备案登记注销等手续；3.胡柒捌立即搬离房，并返还给漳发金地公司；4.胡柒捌立即向漳发金地公司支付解除合同违约金48065.4元（按合同总价款480654.26元的10%计算）；5.胡柒捌立即向漳发金地公司偿还代垫款及支付违约金（代垫款暂计至2020年6月29日为26816.7元、逾期违约金为1946.87元，之后代垫金额以中国银行股份有限公司漳浦支行扣划为准，逾期违约金按代垫款日万分之五计算至实际还款之日止）；6.漳发金地公司有权在应返还胡柒捌购房款480654.26元中扣除上述第4、5项债务后直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行。事实与理由：2010年11月1日，漳发金地公司与胡柒捌签订编号为35062308000603710《商品房买卖合同》，合同约定：1.胡柒捌购买漳发金地公司开发的商品房；2.建筑面积103.79平方米，单价4586.4元／平方米，总价476022元，采用银行按揭方式付款；3.若胡柒捌不能按期偿还按揭贷款导致漳发金地公司代偿的，应偿还代偿款并自漳发金地公司承担保证责任之日起至还清贷款之日止按代偿款的日万分之五支付违约金；4.胡柒捌连续三期或者累计六期不能按期偿付银行按揭贷款，导致漳发金地公司代偿的，漳发金地公司有权追偿代偿款项和选择单方解除商品房买卖合同，并要求胡柒捌支付合同总价款10%的违约金，漳发金地公司有权扣除胡柒捌所欠款项和违约金后退还剩余购房款；5.任何一方解除主合同及补充协议时，漳发金地公司有权将胡柒捌应提前全部归还银行之贷款金额从漳发金地公司应返还胡柒捌之全部房价款中直接划入银行指定账户作为胡柒捌提前还款的资金。2011年1月12日，胡柒捌、中国银行漳浦支行与漳发金地公司签订了《个人一手住房贷款合同》，漳发金地公司作为保证人，由中国银行漳浦支行向胡柒捌发放贷款333000元。同时，上述房产在漳浦县住房保障与房地产管理局办理了备案。漳发金地公司于2013年3月7日将上述房产交付给胡柒捌，双方对面积差价进行结算并支付，至此胡柒捌支付购房款480654.26元。2019年7月5日，因胡柒捌逾期偿还按揭贷款导致漳发金地公司代偿，漳发金地公司起诉至贵院，贵院判决胡柒捌偿还代垫款及违约金。该判决生效后，胡柒捌未履行判决书确定的义务，且继续逾期偿还按揭款。截至2020年8月13日，胡柒捌累计22期未偿还按揭贷款，漳发金地公司代偿按揭款合计57418.96元。漳发金地公司多次发函胡柒捌要求其偿还代偿款，但胡柒捌至今未向漳发金地公司支付代偿款。 胡柒捌未作答辩。 中国银行股份有限公司漳浦支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。漳发金地公司提交了商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、民事判决书、贷款还款回单及明细单、关于要求偿还华府·金浦世家二期2幢B402号房代偿款的通知、快递单、邮件全程跟踪查询单、交房结算协议书、房屋所有权办理通知书、不动产权证办理通知书。胡柒捌、中国银行股份有限公司漳浦支行未向本院提交证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年11月1日，漳发金地公司与胡柒捌签订编号为35062308000603710《商品房买卖合同》一份，合同约定由胡柒捌向漳发金地公司购买址在福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家二期2幢B402号商品房一套，合同约定房屋总价款476022元。合同签订后，胡柒捌支付首期款143022元，余款333000元向中国银行漳浦支行办理按揭贷款支付，并由漳发金地公司为胡柒捌的按揭贷款向贷款银行提供保证担保。其中附件六《合同补充协议》第四条第5款约定：“买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同条款，按期足额向银行支付按揭贷款本息，在买受人获得银行贷款后，且在出卖人承担阶段性担保期间内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况而导致出卖人承担了保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息及违约金，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人偿还贷款之日止，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部代偿款项（包括但不限于本金、利息、罚金、滞纳金等），并按代偿款的万分之五向出卖人支付违约金。若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠代偿款项并有权单方解除合同，并要求买受人支付合同总价款10%的违约金。上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的购房款中直接扣除。在买受人履行完一切终止主合同的手续（包括与银行解除按揭手续、办理退备案手续、注销合同及其他与买受人购买该房屋有关的文件等）后，出卖人应将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人。如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追索。”第6款：“双方任何一方按照主合同及补充协议的约定或双方协商一致而解除主合同及补充协议时，……。买受人同意出卖人有权将买受人应提前全部归还银行之贷款的金额从出卖人应返还买受人之全部房价款中直接划入银行指定账户作为买受人提前还款的资金。……” 2011年1月12日，胡柒捌、中国银行漳浦支行与漳发金地公司签订了《个人一手住房贷款合同》，漳发金地公司作为保证人，由中国银行漳浦支行向胡柒捌发放贷款333000元。同时，上述房产在漳浦县住房保障与房地产管理局办理了备案。漳发金地公司于2013年3月7日将上述房产交付给胡柒捌，双方对面积差价进行结算并支付，至此胡柒捌支付购房款480654.26元。 住房贷款合同签订后，银行如期发放了贷款，但胡柒捌却未依约履行还款义务，逾期归还贷款本息。2019年7月15日，因胡柒捌逾期偿还按揭款漳发金地公司诉至本院。本院作出（2019）闽0623民初3887号民事判决书，判决胡柒捌偿还漳发金地公司代垫款30602.26元及支付违约金。之后胡柒捌继续逾期偿还按揭款本息，截至2020年8月13日，漳发金地公司继续为胡柒捌继续代偿按揭贷款合计26816.7元（不含前述已生效判决确定的30602.26元）。至此，漳发金地公司共为代偿按揭贷款22期。 双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《合同补充协议》第十一条第1款约定：“本合同规定的所有通知事项，均以登报或信函方式发出。……以信函的方式发出的，可以通过面呈或邮寄方式发出，面呈通知以递交时视为送达，邮寄方式以投递后48小时视为送达。出卖人依主合同签订地址送达但信函被退回的，退回之日视为送达。……”，第2款约定：“买受人应保证主合同中所登记的通讯地址和联系方式真实、有效且无通讯障碍，如有变更应及时书面通知出卖人，否则导致出卖人无法或延迟进行有关通知的后果及损失由买受人承担。”合同中胡柒捌确认的地址为：漳浦县。本院按双方约定的通信地址以邮寄方式向胡柒捌送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、廉政监督卡、开庭传票等法律文书，因胡柒捌拒收，邮件被退回。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳发金地公司与胡柒捌于2010年11月1日签订的编号为35062308000603710《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同签订后，胡柒捌虽依照约定向漳发金地公司支付首期款并办理按揭贷款，但未能按期偿还贷款本息，以致漳发金地公司承担了保证责任，予以代偿22期银行按揭款项。胡柒捌的行为违反合同约定，漳发金地公司依据合同约定，有权解除合同。漳发金地公司请求解除与胡柒捌签订的合同，并要求胡柒捌按合同总价款480654.26元的10%即48065.4元支付违约金，有双方合同约定为据，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，漳发金地公司有权向胡柒捌追偿其代垫款。漳发金地公司请求判令胡柒捌偿还代垫款26816.7元，有事实和法律依据，本院予以支持；但请求判令胡柒捌按代垫款日万分之五支付逾期偿还代偿款项的违约金，因漳发金地公司已主张按合同总价款10%计付违约金，再主张逾期违约金，属重复主张，故本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。胡柒捌应在合同解除后，协助漳发金地公司办理案涉房屋的退备案登记注销等手续，将案涉房屋返还漳发金地公司；漳发金地公司在合同解除后，应返还胡柒捌已付购房款，但可扣除各种费用。依胡柒捌与漳发金地公司在附件六《合同补充协议》第四条第6款之约定，合同解除后，漳发金地公司有权在应返还胡柒捌购房款中扣除代垫款及违约金后直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行作为胡柒捌提前还款的资金，若有剩余，再退还给胡柒捌。本院按双方约定的通信地址向胡柒捌送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、廉政监督卡、开庭传唤等法律文书，符合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条的规定。胡柒捌、中国银行股份有限公司漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，漳发金地公司向本院提出的六项请求，除请求胡柒捌支付逾期偿还代垫款项违约金不予支持外，其他请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除漳发金地（漳浦）置业有限公司与胡柒捌于2010年11月1日签订的编号为35062308000603710号《商品房买卖合同》（含附件）； 二、胡柒捌应在本判决生效后十日内协助漳发金地（漳浦）置业有限公司办理35062308000603710号《商品房买卖合同》的网签注销、预售备案登记注销等手续； 三、胡柒捌于本判决生效后30日内将址在福建省漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家二期2幢B402号商品房一套交还漳发金地（漳浦）置业有限公司； 四、胡柒捌应于本判决生效后十日内向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付违约金48065.4元[包含（2019）闽0623民初3887号民事判决书主文确定违约金]； 五、胡柒捌应于本判决生效后十日内向漳发金地（漳浦）置业有限公司偿还代垫款26816.7元； 六、漳发金地（漳浦）置业有限公司有权在胡柒捌已付购房款480654.26元中扣除上述第四、五项款项和直接支付给中国银行股份有限公司漳浦支行用于清偿胡柒捌向银行的按揭贷款，余款退还给胡柒捌； 七、驳回漳发金地（漳浦）置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8440.3元，减半收取计4220.2元，由胡柒捌负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林旺成 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 陈妙芸