文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初6259号原告：胡苏，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：钱志伦，男，1974年2月13日出生，汉族，住重庆市武隆县。原告胡苏与钱志伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡苏、被告钱志伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐育公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告钱志伦偿还履约保证金30000元；2、判令被告承担本案的起诉费用，律师费及相关的费用；3、请求判令被告钱志伦赔偿原告被强行退租所产生的损失200000元。事实与理由：原告胡苏通过协商从被告钱志伦处租得分租门市一间48.2平方米，该门市位于重庆西永微电子产业园某处，于2011年12月16日签订合同，并按合同约定缴纳其半年房租费66670元及履约保证金30000元整。其门市是被告钱志伦通过竞标方式在西永微电产业园竞得，由被告进行分租。原告胡苏租得门市后此，门市从2011年12月16日经营至2019年12月31日。期间原告一直按时交纳租金并交纳物业水电费，原告分租的门市费用缴纳至2019年12月31日，期间未出现任何拖欠。2020年1月1日西永微电子产业园通知原告进行门市撤场，原告才知道被告钱志伦租得门市的租金只交纳至2019年11月，故西永微电子产业园对整体门市进行清场处理。要求原告分租的门市也于当日必须进行撤离，原告于当日便进行了门市的撤场。原告撤场后多次和被告钱志伦进行履约保证金的退还和门市强行退租所产生损失赔偿事宜沟通，可沟通未果，被告拒不支付所有费用。故原告胡苏诉讼至法院要求被告钱志伦偿还原告胡苏履约保证金30000元整及由被告钱志伦未履行整体门市租金交纳导致被告被迫强制撤场所产生的损失费用200000元整。以上事实有被告和原告签订首次合同和被告出具的每年租金字据等证据予以证实，现原告为维护自己的合法权益。根据我国法律的相关规定特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告钱志伦辩称要求原告补足房屋租金、缴清水电费和物管费并房屋恢复原状，另原告尚欠本被告2019年20000元的房租；按照合同约定，如果续租，需要提前半个月交纳房租，现在原告没有按照合同约定提前交房租，是自动放弃了续租的权利，所以原告所说的赔偿原告被强行退租所产生的损失200000元没有法律及事实依据。本院经审理认定事实如下：被告钱志伦从案外人重庆西永微电子产业园区开发有限公司处租得位于重庆西永微电子产业园区某处门面一套。2011年12月16日，被告钱志伦作为出租方（甲方）、原告胡苏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“房屋基本情况”载明“1、甲方出租的房屋位于重庆西永微电子产业园区某处门面内，建筑面积40—50㎡……”。合同第三条“租赁期限”载明“1、房屋租赁期：两年，起租时间：2011年11月1日，2011年11月1日—2011年12月31日为免租期；2、按合同起租日期计算四年以后，租赁期满，甲方有权收回该房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权；3、按合同起租日期计算四年之内，在甲方续租的情况下，乙方有权继续承租该房屋；4、按合同起租日期计算四年之内，在甲方续租的情况下，如甲方要转让本门面，不能转让乙方承租的该房屋”。合同第四条“房屋租金、物业管理费”载明“1、支付时间和金额：甲乙双方约定，以月租计价（1）租金价格为13334元/月；年租金为160008元（大写拾陆万零捌圆整）；（2）支付时间为第一年年租金分两次缴纳：合同签订之日即支付第一年年租金的一半，2012年5月30日支付第一年年租金的另一半；以后每年的年租金在对应的合同签订日期一次性支付，如乙方未按时缴纳相关费用，则视为违约，同时承担相关责任；（3）物业管理费：按甲方所缴纳物业管理费的三分之一支付，由甲方代收，支付时间按甲方缴纳物业管理费的日期缴纳”。合同第五条“水、电费缴纳”载明“1、室内水电费（空调除外）：按乙方每月实际使用支付，由甲方代收；乙方自行提供电表并自行安装；2、空调产生费用：按实际产生费用的三分之一支付，电表由甲方提供并安装；3、公摊水电费：按甲方所缴纳的公摊水电费的三分之一支付，由甲方代收；4、水电费支付时间按甲方缴纳水电费的日期缴纳”。合同第六条“履约保证金”载明“1、乙方在合同签订之日，须向甲方交付人民币30000元（大写：叁万圆整）作为履约保证金。并以此作为乙方按时缴纳房屋租金、水电费或乙方对物业或物业附属设施设备的损害赔偿及其他基于本合同而对甲方产生的债务的担保。在合同履行期内，保证金发生任何一次扣除后，乙方均应在接到甲方的扣除通知后3日内予以补足，否则视为违约；2、履约保证金由甲方收取，并向乙方出具收据；3、合同解除或终止后，乙方按本合同要求向甲方交付承租房屋时，如该房屋有损坏的，乙方应修理达到甲乙双方约定标准。否则甲方有权自行或召请第三人予以维修，并从保证金中扣除该项费用，保证金不足支付费用的，不足部分由乙方在3日内予以补足。由此对甲方造成债务的，由乙方负责赔偿。乙方交付日期以承租房屋达到约定标准时为准。4、合同解除或终止后，乙方若未按时腾空房屋，甲方有权用履约保证金抵扣房屋的租金损失”。合同第七条“甲乙双方的责任和义务”载明“1、乙方在租赁期满或合同解除后，按时交付租赁房屋及其附属设施，并无违约、拖欠房屋租金和水、电等费用的情况下，甲方应及时退还乙方房屋履约保证金（不计息）……。”合同第八条“提前终止与违约责任”载明“l、除本合同另有规定外，租赁期内，甲乙双方均不得无故解除合同。在无违约行为发生情况下，若乙方要提前解除合同，必须提前一个月书面通知乙方，在取得对方同意后，提出解除合同方应按剩余租期内应交租金总额的10%向对方支付违约金；2、在租赁期内，任何一方违约，守约方均可视情况提前解除合同并不承担违约责任。违约方除赔偿因违约给守约方造成的损失外，还应按剩余房屋租金20%承担违约金；3、乙方应按时向甲方支付房屋租金，如未按时支付需每日按未付租金的3%支付违约金，超过五日仍未支付，则甲方在收取违约金的同时有权解除合同”。被告钱志伦在合同尾部出租方处签字捺印，原告胡苏在合同尾部承租方处签字捺印。同日，被告钱志伦出具《收条》，收条载明“今收到胡苏交房租96670.00元，大写玖万陆仟陆佰柒拾元”。2017年1月4日，被告钱志伦出具《收条》，收条载明“今收到胡苏交来超市房租2017年1月1日至2017年6月30日房租，金额为55000.00元，大写伍万伍仟元正”。2018年1月4日，被告钱志伦出具《收条》，收条载明“今收到胡苏租金50000元，大写伍万元整。注：2018年1月1日至2018年5月30日的租金”。2018年3月24日，被告钱志伦作为出租方（甲方）、原告胡苏作为承租方（乙方）在2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》基础上续签合同，并对原合同第三条第1项“房屋租赁期”进行了变更，变更为“2018年1月1日—2018年12月31日”；对原合同第四条第1项（1）“租金价格”进行了变更，变更为“8333元/月，每年共计拾万元整”，第2项“支付时间”变更为“合计伍万元整，2018年1月1日—2018年5月30日，租金提前半月支付”。合同其他条款内容均与原、被告在2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》一致。第一次庭审中，原告胡苏述称，被告与西永微电子产业园的租期实际到期时间为2019年12月7日，因为被告没有与微电园续租，导致我们被西永微电子产业园强制撤场，并产生了相应的损失，但是暂时无法提供损失的具体金额明细，第三项诉讼请求主张的金额是原告自己大概估计的；我方尚未缴纳的水电费金额为4187元，我方未交水电费的原因是被告同意将水电费从保证金里扣除。被告钱志伦述称，涉案房屋是被告从西永微电子产业园处租得的，案涉房屋的所有权人是西永微电子产业园，被告与西永微电子产业园的第一次签订租赁合同是2011年，租期为4年、第二次是2015年，租期为2年、第三次是2018年，租期为1年、第四次为2019年，租期为1年；我方同意退还原告保证金，前提是原告把水电费缴清、支付完剩余租金并将房屋恢复原状。第二次庭审中，被告钱志伦认可2019年的房屋租金为8万元。原告胡苏当庭向被告钱志伦妹妹转账支付尚欠的水电费4187元。上述事实，有原告胡苏提供的《房屋租赁合同》、《收条》、水电费缴费收据、录音，被告钱志伦提供的《房屋租赁合同》、房屋现状照片以及原、被告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原告胡苏与被告钱志伦签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。原、被告于2018年3月24日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租赁期满后，双方并未续签租赁合同，应视为不定期租赁。现因案外人重庆西永微电子产业园区开发有限公司于2020年1月7日将涉案门面收回，原告胡苏亦在2020年1月6日进行了撤场，原、被告双方的租赁合同法律关系已实际终止，被告钱志伦应当按照合同约定退还保证金，故对于原告要求被告退还保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告所述的经济损失主要是指因案外人重庆西永微电子产业园区开发有限公司强制要求原告撤场而产生的预期利益损失，但原告并未举示证据证明其经济损失的组成部分及具体金额，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张的律师费问题。因原告并未举示证据证明其因本案产生的律师费用，依法应当由原告承担举证不能的相应不利后果，故对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱志伦于本判决发生法律效力后三日内退还原告胡苏保证金30000元；二、驳回原告胡苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元（原告胡苏已预交），由被告钱志伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  王 正二〇二〇年九月二十四日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊