浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终346号上诉人（原审被告）：浙江舟山东大资产经营管理有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道麒麟街**东港集团大厦**。法定代表人：王栋，总经理。委托诉讼代理人：朱南平，浙江明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舟山泰之和休闲服务有限公司，住，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道兴普大道**港汇广场**/div>法定代表人：张海波，总经理。原审被告：东港投资发展集团有限公司，住所地浙江，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道麒麟街**>法定代表人：张剑波，董事长。委托诉讼代理人：朱南平，浙江明达律师事务所律师。上诉人浙江舟山东大资产经营管理有限公司（以下简称东大资产公司）因与被上诉人舟山泰之和休闲服务有限公司（以下简称泰之和公司）、原审被告东港投资发展集团有限公司（以下简称东港投资集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东大资产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回泰之和公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.其作为出租人对港汇广场共用消防设施的正常使用不负有保障义务，因此其对共用消防设施的损坏不承担责任，且其提供的租赁房屋不存在瑕疵。泰之和公司因消防问题停业，并非租赁房屋自身原因，一审判决其对因消防部门查封造成泰之和公司的损失承担赔偿责任，无法律和事实依据。2.消防部门查封的期限仅为一个月，但一审判决其赔偿泰之和公司的房屋租金损失105000元，相当于两个半月的房屋租金，缺乏依据。3.泰之和公司未提供相应证据证明在消防部门查封之前的月平均营业利润，一审确定其赔偿泰之和公司营业损失20000元缺乏依据。泰之和公司辩称，2016年消防部门在检查中发现公共消防设施故障，物业公司也已将消防设施维修问题告知了东大资产公司，但该情形一直未消除，直到2017年2月7日被消防部门查封停业，东大资产公司的不作为导致了该结果的发生。东港投资集团述称，同意东大资产公司的上诉理由。泰之和公司向一审法院起诉请求：1.依法判决东大资产公司、东港投资集团赔偿其实际损失924258元；2.案件诉讼费用由东大资产公司、东港投资集团承担。一审法院认定事实：2014年10月浙江舟山东港资产经营管理有限公司（现已更名为东大资产公司）、东港投资集团签订《投资入股协议书》，约定由东港投资集团将包括港汇广场第三层商业用房等诸多实物资产投资入股浙江舟山东港资产经营管理有限公司。2016年12月27日，泰之和公司与浙江舟山东港资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将舟山市普陀区兴普大道东港港汇广场298号第三层东侧商业用房（以下简称涉案租赁房屋）出租给泰之和公司，租赁期限自2017年1月1日起至2020年6月22日止，年租金为50万元。2017年2月8日19时至同年3月7日19时，涉案租赁房屋因消防隐患问题被普陀消防大队查封。因泰之和公司未及时支付租金，东大资产公司诉至舟山市普陀区人民法院，请求解除其与泰之和公司之间的《房屋租赁合同》，并请求判令泰之和公司支付欠付租金、占用使用费、违约金等。该院于2018年4月23日作出（2017）浙0903民初1577号民事判决书，确认东大资产公司与泰之和公司所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月25日解除，判决泰之和公司需承担支付租金、占有使用费、违约金等，张海波承担连带清偿责任。一审法院认为：案件的争议焦点为1.东港投资集团是否系适格被告；2.东大资产公司、东港投资集团是否需要赔偿损失，如需赔偿，损失范围如何确定。关于争议焦点一，泰之和公司认为东港投资集团系涉案租赁房屋的原产权所有方，而将东港投资集团列为被告。东港投资集团作为被告，主体适格。关于争议焦点二，东大资产公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途。泰之和公司承租房屋系港汇广场的一部分，港汇广场的消防设施损坏给其正常使用租赁物带来影响。东大资产公司对督促物业管理公司维护公共设施不力，应就消防封门给泰之和公司造成的损失负有赔偿责任。东港投资集团已非涉案房屋的产权方，也非涉案租赁合同的相对方，故无需承担赔偿责任。关于东大资产公司主张的应按照物业服务合同的约定，相关的管理及维修义务以及所造成的损失应由物业公司承担等抗辩意见，因泰之和公司非物业服务合同的相对方且案件与物业服务合同之间系不同法律关系，故对该抗辩意见不予采纳。关于泰之和公司的损失：1.转让费。泰之和公司所指转让费，系公司法定代表人张海波从案外人孙燕娜处受让紫雨庭足浴保健会所支付的费用。该转让行为发生在泰之和公司与东大资产公司签订涉案租赁合同之前，因涉案租赁合同的解除非由东大资产公司的过错所造成，泰之和公司主张该部分损失缺乏依据。2.租金损失。消防封门的时间为2017年2月8日至2017年3月7日。考虑到泰之和公司重新营业需要一定时间的恢复期，并考虑涉案租赁合同的解除时间，酌定泰之和公司的房租损失为105000元。因根据生效判决，泰之和公司需履行租金支付义务，租金损失必然发生，故应纳入赔偿范围。对东大资产公司提出的租金损失不能成立的抗辩意见，不予采纳。3.物业费。泰之和公司未提供在消防封门期间缴纳物业费的证据，也未提供证据证明物业费的计收标准，泰之和公司主张该部分损失缺乏依据。4.预期利润损失。泰之和公司虽未提供证据证明其在封门之前的月平均营业利润，综合考虑泰之和公司的规模，及辖区同类行业的利润情况，酌定营业损失为20000元。综上，对于泰之和的诉讼请求中的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、东大资产公司于判决生效之日起十日内赔偿泰之和公司经济损失共计125000元；二、驳回泰之和公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6521.50元，由泰之和公司负担5121.50元，由东大资产公司负担1400元。二审中当事人未提供新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：1.东大资产公司是否应承担赔偿泰之和公司因港汇广场消防设施存在隐患被消防部门查封的损失；2.一审酌定的房屋租金损失是否合理；3.泰之和公司主张的经营损失是否应得到支持。关于争议焦点一。东大资产公司与泰之和公司之间成立房屋租赁合同关系，房屋租赁用途为商业用房。出租人东大资产公司应当按照约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因港汇广场消防设施存在安全隐患，消防部门查封了涉案租赁房屋。在此期间，该房屋不能正常使用，泰之和公司租赁房屋的用途无法实现，出租人东大资产公司存在合同违约行为，应承担泰之和公司因消防设施存在隐患被封门停业的合理损失。故该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二。2017年2月8日至同年3月7日期间，消防部门查封了涉案租赁房屋。虽之后查封解除，但泰之和公司恢复店面经营需要一定时间，再考虑到租赁合同解除时间为2017年4月25日，一审酌定该项房屋租金损失为105000元，尚在合理范围内，对此本院不予调整。关于争议焦点三。泰之和公司因消防设施存在安全隐患被封门停业，虽泰之和公司未提交相应证据，但经营损失实际存在，一审综合考虑泰之和公司的经营规模、同类行业盈利状况，酌定经营损失为20000元，并未明显失当，本院对此予以支持。综上所述，东大资产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人浙江舟山东大资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 褚 炅审 判 员 方 燕二〇二〇年九月二十五日法官助理 王丽民代书记员 毛 贇