江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5598号原告：江西燕兴物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**赣州商会大厦**。统一社会信用代码：913607007567545231。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：李蓉，女，1976年12月13日出生，该公司员工，住湖北省潜江市杨市，一般代理。委托诉讼代理人：廖家亮，江西明理律师事务所律师，一般代理。被告：赖於文，男，1974年12月5日出生，户籍地：江西省赣州市石城县，现住江西省赣州市章贡区。原告江西燕兴物业服务有限公司（以下简称为燕兴物业）与被告赖於文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕兴物业的委托诉讼代理人李蓉、廖家亮，被告赖於文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕兴物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年1月1日至2020年5月31日，共计29个月的物业管理费人民币4976.98元；2018年8月至2020年5月，共计22个月的电梯运行费人民币755.04元；2、判令被告按照每日千分之五支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月31日应支付的违约金人民币11344.08元；3、本案诉讼费由被告承担。在法定期限内，原告向本院申请增加一条诉讼请求：4、被告向原告支付2020年6月1日至2020年7月31日拖欠的物业管理费343.24元、电梯运行费61.78元，共计405.02元。事实和理由：被告系原告所管理的嘉福国际的业主。被告于2013年1月11日与开发商赣州嘉福置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得3栋402室房，建筑面积114.41㎡。赖於文与原告于2013年1月11日签订《物业管理委托协议》，全面委托原告即燕兴物业对其开发的“嘉福国际”住宅小区（占地面积86135.15㎡、建筑面积271713.28㎡）进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年1月1日至2020年5月31日，被告共欠物业费4976.98元，电梯运行费755.04元，违约金11344.08元，合计费用17076.10元，原告多次对其书面及上门催缴未果。原告遂起诉，要求依法处理。原告燕兴物业为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1、原告营业执照复印件、法人身份证、法人职务证明复印件，被告身份证复印件,证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原、被告签订了物业服务管理协议并约定了双方权利义务的事实，约定了物业服务费、电梯费、水费、违约金计算和支付方式；证据3、《临时管理规约》复印件，证明被告签订了临时管理规约并约定了被告权利义务的事实，约定了物业管理费1.5元/㎡，车位费50元/个?月；证据4、《费用催缴通知单》复印件，证明原告曾催促被告缴纳物业管理费，被告不予理睬的事实；证据5、2018.7-2020.6月电梯费公示复印件，证明原告公示了各阶段的电梯费和电梯费单价的计算方式；证据6、电梯费公示在楼道的图片复印件（2018.4-6月、2019.7-9月、2020.4-6月各1份），证明原告在3栋一楼大堂公示了电梯费；证据7、水费公示在3栋1单元楼道的图片复印件（2019.2月，2020.5月各1份），证明原告在3栋一楼大堂公示了水费；证据8、小区外来人员登记表、外来车辆出入登记本、安防巡逻打点表复印件（各1份），证明原告在小区主要进出口进行了人员和车辆巡问、登记，定时对小区进行了巡查；证据9、物业员工维修门、电灯、电梯、喷泉瀑布，蜘蛛人修补外墙，消防巡查，保洁卫生，绿化修剪图片复印件，证明原告对业主进行了公共性服务；证据10、物业费、电梯费及车位费清单，证明被告欠的所有费用；证据11、《装饰装修管理服务协议》复印件，证明业主禁止行为；证据12、《商品房交付使用交接表》复印件，证明被告在开发商签署了排水排污管道正常的确认。被告赖於文辩称，起诉状所称“被告拒不缴纳物业费”是因原告未按约履行合同义务，在物业管理中严重不作为，履行合同存在重大瑕疵。1、燕兴物业作为嘉福国际的前期物业，本人于2013年签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，但这仅是一份格式协议和临时性的协议，当时不签不能领取入户钥匙和交房，属于强制性的交房要求，所以对于这份协议和规约本人不予认可，即对物业公司的合理性本人不予认可；2、既然是前期协议和临时规约，但协议和规约上均未具体注明协议和规约期限，到2015年整个小区交房了，目前想搬家入住的业主均早已入住（本人2016年就已入住），均不符合前期性的临时性，即前期物业已过有效期，未经业主们和本人同意其继续为嘉福国际的物业公司，所以本人也不认可该公司为嘉福国际的合理合法物业公司；3、作为前期的物业公司，服务管理也做得非常不到位，具体如下：①前期物业管理服务协议中，甲方的权利义务第一条第一小条，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据《物权法》，样板房在物业管理中也作为公用部份，但原告并没有好好管理，样板房交付前后均未在公用下水道口存水弯处留下活动开口，导致我厨房下水道自17年起因堵塞至今未通疏通正常使用，故要求依照提交的答辩状进行一定的补偿，并请求判定马上疏通下水道；②前期物业管理服务协议中，物业管理服务质量第三条第二小条房屋管理第三条，每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。请问有巡查记录吗？巡查后的消防通道为什么还有堆放杂物、车辆乱放、墙体漏水等等乱象；所以希望原告提供每半月的检查记录、每日的巡查记录，第四条维护公共秩序中每小时的巡查记录；楼体外墙、楼顶防水的养护记录；③业主对于服务的物业公司有知情权，请问物业公司的服务等级是多少，请提供相关资质，根据《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但原告收取1.5元每月的物业费标准还有待于商榷；④依据1.5元每月的物业费标准，请原告提供收费项目、收费依据，收费起始时间（不可能一直是这个标准），价格举报电话；⑤作为具有资质的物业公司，请问服务嘉福国际的物业管理人员是否有持证上岗的相关资料，比例物业管理人员从业资格证、保安人员上岗证、电工证、健康证等，希望原告能提供；⑥本着对业主生命及财产安全负责的原则，希望原告公司提供各服务人员的联系电话和工作职责，是否有应急预案，如停水停电预案、消防紧急预案、突发事件预案等；⑦请原告提供公共设备设施的收益明细、维修资金筹集等使用情况；⑧请提供相关部门委托原告收取水费的委托书和收支明细，现提供五月份原告公示的水费单价复印件一份，里面的430吨是如何计算的，难道是一个单元的用户损耗吗？那这损耗就太过惊人，明显就有问题，为什么没有修理和检查，如果是整个小区的损耗，那用户实用量到底是多少用户承担，有具体数字吗？数字又是怎么计算的？⑨请提供小区停车管理方案，小区停车应先满足业主为主，但业主没有购买车位根本不让进去停车，但目前是停车位超过三分之一甚至一半的车位属于空置，上面写着“私人车位，城投公司”，敢问城投公司在嘉福买住房了吗？如果没有怎么就不是满足住房优先。⑩业主具有知情权，请原告提供建筑面积、使用面积、公摊面积的平面图，如何计算的请公示，物业服务用房、外围广告等和进入地下停车场和外围的停车位收费情况请公示明细。?业主满意度调查请提供下，调查的项目是什么？满意度是多少？?因是前期物业，所以起诉书中千分之五也是不合理的，什么叫逾期？违约时间如何认定？又是如何计算？这些在协议中也没有具体体现，所以只能说不合理且不合法。?以上所有的烦请都提供下，如果都提供不了，那你收费的标准是什么？违约的依据是什么？又凭什么收费？如果都提供不了，那跟强买强卖的黑社会又有什么区别？?依据以上，我方暂不承担缴纳物业费的业务，更不承担违约的责任，另诉讼费也不承担。并希望法院能公正处理，对前期的物业公司作出赔偿被告因厨房下水道堵塞四年的补偿费20000元及马上处理疏通下水道的工作。4、申请两万元补偿费，希望能够尽快处理一下下水道的问题，我希望物业费以及违约金暂时不交，理由在答辩状中有载明。被告赖於文为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、图片，证明在2017年和物业有冲突时，有开发商的人出来，物业和开发商是一家；城投公司在我们小区没有住房，有很多停车位是不让我们业主停车，车位全部空置，业主通道出去的入口因为当时质量问题滑坡，到现在为止一直没有维修，原告未履行物业职责；证据2、水费单价，证明损耗量430吨是属于一个单元还是一栋楼还是整个小区，如果是一个小区损失这么多，用户使用量不明，用户数量不明，这个损耗在计算我们费用的时候有问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赖於文系赣州市章贡区嘉福国际****房屋所有权人，房屋面积为114.1㎡。2013年1月11日，原告（甲方）燕兴物业与被告赖於文（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，约定甲方为乙方所居住的小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅及公寓楼1.5元/月/平方米（物业管理公共性服务费；不含电梯运行电费、年检费、专业电梯公司的维保费，电梯维修、更新、改造费用），商业、办公、菜市场2.0元/月/平方米，幼儿园1.0元/月/平方米，地，地下停车场100元/月/个；地下临时停车位90元/月/辆业服务费用（物业服务资金）按年交纳，乙方交纳费用的时间为：应缴的前一个月预付；乙方出租物业的，物业管理服务费、水电公摊费，全额由乙方交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务、水电公摊等费用；其他费用：装修垃圾堆放管理和外运服务，业主装修垃圾被告袋装出户定点堆放的管理制度。业主应按高层住宅500元/户、复式住宅600元/户；商业店铺5元/㎡的标准，向甲方交纳装修垃圾外运费，业主装修如需拆除填充墙的，需经相关部门批准且另外增加每面墙200元的装修垃圾清运费，装修垃圾的外运由甲方负责；转供电、二次供水、电梯、中央空调运行服务，根据江西省建设厅（2003）766号文件的规定，转供电、二次供水、电梯、中央空调费用由用户据实分摊，分摊公式为：转供电、二次供水分摊公式：用户实用量×（单价+总损耗量÷全部用户实用量）；电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积×【（耗费+人工费）÷总使用建筑面积】；电梯维修、更新、改造费用由用户据实分摊，分摊公式：用户使用建筑面积×【（耗费+人工费）÷总使用建筑面积】；违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收款费，并支付利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或诉至法院，同时甲方有权对乙方实行停水停电处理。该协议及临时规约还对其他双方的权利及义务作了约定。上述协议签订后，原告依约向被告赖於文所居住物业提供了相应的物业服务，但被告赖於文自2018年1月起未按约定缴纳物业服务费，自2018年8月起未按约定缴纳电梯运行费，催原告多次催收，被告亦未缴纳，故原告诉至法院，要求依法处理。本院认为，案涉《前期物业服务合同》合法有效，在合同终止前，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，应当按照合同约定支付物业管理费和电梯运行费，故对原告要求被告支付所欠物业管理费和电梯运行费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，原告主张按合同约定的每日千分之五计算，该违约金标准过高，本院予以下调，酌定为自本案起诉之日起，按每日万分之五计算。被告辩称原告燕兴物业提供的服务不到位以及原告应对其管道堵塞承担责任，但被告未能提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故对被告该项抗辩，本院不予支持。被告辩称原告燕兴物业在很多事项中未公示或提供相应的资质、预案、收支明细等等，本院认为，原告燕兴物业当庭表示被告可以前往原告公司查询该些材料，若被告认为原告不具备相应的资质或其他问题，可以向相关部门反映或投诉，被告不能以原告未向其提供该些材料而拒绝缴纳物业管理费和电梯运行费，故对被告该项抗辩，本院不予支持。被告辩称要求原告赔偿其厨房下水道堵塞的补偿费的问题，因被告未向本院提出反诉，亦未提供证据证明该堵塞系因原告的行为造成，故对于被告的该抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赖於文于本判决生效之日起七日内向原告江西燕兴物业管理有限公司支付物业管理费5320元（2018年1月1日至2020年7月31日）；二、由被告赖於文于本判决生效之日起七日内向原告江西燕兴物业管理有限公司支付电梯运行费816.82元（2018年8月1日至2020年7月31日）；三、由被告赖於文于本判决生效之日起七日内向原告江西燕兴物业管理有限公司支付违约金（自2020年7月7日起至拖欠款项付清之日止，以5320元为基数，按每日万分之五计算）；四、驳回原告江西燕兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，由被告赖於文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  王敏新人民陪审员  肖赣秋二〇二〇年九月三十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤