新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初1626号 原告（反诉被告）：乌苏市卓越房地产开发有限公司，住所地乌苏市新市区办事处济宁路**。统一社会信用代码：91654202572516109E。 法定代表人：任新海，系该公司总经理。 原告（反诉被告）委托代理人：孙庆芬，新疆雪峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙伟，男，1980年8月4日出生，汉族，住乌苏市。联系电话：133XX****XX。 被告（反诉原告）：巴红梅，女，1987年1月28日出生，汉族，系被告孙伟妻子，住乌苏市。联系电话：133XX****XX。 被告（反诉原告）共同委托代理人：蒋玉梅，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。联系电话：138XX****XX。 原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司与被告（反诉原告）孙伟、巴红梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙庆芬、被告（反诉原告）孙伟、被告（反诉原告）孙伟、巴红梅共同委托诉讼代理人蒋玉梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令两被告补交房款114660元（3500元/㎡-2600元/㎡)×127.40㎡。不补交，则解除《商品房买卖合同》，退还已付房款。2、本案的诉讼费及投递费由两被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）孙伟的父亲孙守福签订了《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，孙守福购买了原告开发的××区，订购价3000元/㎡，建筑面积约为300㎡,预交定金20万元。同时孙守福希望原告能将瑞邦丽景小区内为他人订制的7号楼按照订制价格匀出一套出售给自己。因孙守福购买商铺房款约合90余万元，作为对购买商铺的购房者的回馈福利政策，原告（反诉被告）同意将7号楼1单元（后调整为7号楼2单元601室电梯楼）按照定制价2600元/㎡的价格售于孙守福，并于同日即2016年5月20日，原告（反诉被告）与孙守福签订了《瑞邦丽景小区订制商品房协议》。2017年6月7日，孙守福又将上述住宅变更至被告（反诉原告）孙伟名下。同年6月20日，原告（反诉被告）正式与两被告（反诉原告）孙伟、巴红梅签订《商品房买卖合同》，将瑞邦丽景小区内的××楼售于孙伟、巴红梅，建筑面积127.4m2,单价2600元，合计房款331240元。但是，2018年孙守福起诉原告（反诉被告），要求解除2016年5月20日签订的《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，经过一审、二审，发回重审，法院最终判决解除双方的商铺买卖合同。因瑞邦丽景小区内的住宅是依托于孙守福购买商铺才按照市政府的订制价格售于两被告（反诉原告），现孙守福与原告（反诉被告）解除了商铺的买卖合同，两被告（反诉原告）就应当按照瑞邦丽景小区正常商品房的均价3500元/㎡补交房款，或者在不同意补交房款的情况下解除合同，原告愿意退还已付购房款。综上，原告（反诉被告）将涉案住宅以低于市场价的价格售于两被告是源于孙守福购买了商铺，双方的合同是附条件的商品房买卖合同。鉴于与孙守福的商品房买卖合同解除，故原告提出上述诉请，望请求人民查明事实，依法支持原告的诉请。 被告（反诉原告）孙伟、巴红梅辩称：1、孙守福与卓越公司签订的两份订制协议相互独立，并无关联。孙守福与卓越公司于2016年5月20日签订《瑞邦丽景订制商品房协议》（以下简称“商铺订制协议”）预约了瑞邦丽景小区吉祥路和黄河路夹角商铺三楼；同日，孙守福与卓越公司签署一份《瑞邦丽景小区定制商品房协议》（以下简称“住宅订制协议”）替孙伟预定住房一套，同时替孙伟支付了房屋预购款。该商铺定制协议与住宅定制协议虽然合同双方相同，但标的物、单价及合同内容并不相同，两份合同各自独立，分别履行，并不相互影响。2、孙伟、巴红梅与卓越公司签订的商品房买卖合同合法、有效，并非附条件合同。2017年6月20日，孙伟、巴红梅与卓越公司签订了瑞邦丽景小区7号楼2单元601室的《商品房买卖合同》（以下简称“住宅买卖合同”）。该住宅买卖合同签约主体、签约程序、合同内容均合法、有效，对双方具有约束力。同时，根据《合同法》的规定，附条件的合同是指当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。但本案中，无论是孙守福与卓越公司签署的住宅定制协议还是孙伟、巴红梅与卓越公司签订的住宅买卖合同均没有将孙守福的商铺定制协议是否解除约定为住宅买卖合同解除的条件。3、住宅买卖合同约定的单价对双方具有约束力。首先，住宅买卖合同明确约定单价为2600元/平方米，该约定合法、有效。而且，在孙守福与卓越公司签订的住宅定制协议中约定是“楼房均价为2600元/平方米，楼层分配或按照楼层差价分配或者组织抓阄。”按照楼房定价机制和市场交易惯例，顶楼价格一般一定低于均价，但卓越公司并未按照约定组织抓阄，而直接将顶楼（六楼）指定给孙伟、巴红梅，而且并未按照交易习惯下调单价，实际已经损害了孙伟、巴红梅的权益。同时，无论是孙伟、巴红梅与卓越公司签订的住宅买卖合同还是孙守福与卓越公司签订的住宅定制协议并未约定价格调整机制，无任何证据显示住宅的价格标准要受到商铺合同是否得以履行的影响。而且，孙守福与卓越公司之间的商铺定制协议解除是由于卓越公司不能按期办理商品房预售许可证和如期交付商铺的过错而导致的，过错责任也在卓越公司一方，卓越公司无权以自己的过错作为调整住宅价格的理由。4、据孙伟、巴红梅了解，瑞邦丽景小区有多户业主也是按照2600元/㎡的标准认购的，该价格应当属于市场公允价格。但卓越公司在起诉状中称，2600元为他人定制价格，正常商品房价格为3500元/㎡。孙伟、巴红梅认为，公民生而平等，同一小区的房屋购买人应当享受平等待遇。5、孙伟、巴红梅已超额支付房款，卓越公司应退还差价。孙守福在2016年5月20日替孙伟预定住宅时，约定面积为140㎡,预付购房款345800元。孙伟、巴红梅与卓越公司签订的《住宅买卖合同》，面积为127.4㎡,单价2600元/㎡，房价款总额为331240元。因此，卓越公司应当退还孙伟、巴红梅多支付的14560元，对此，孙伟、巴红梅曾多次向卓越公司主张权利，但卓越公司一直拖延推诿，为此孙伟、巴红梅已提出反诉。综上，卓越公司要求孙伟、巴红梅补交房款或解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭查明事实，驳回卓越公司诉讼请求。 被告（反诉原告）孙伟、巴红梅向本院提出诉讼请求：1、判令乌苏市卓越房地产开发有限公司退还房价款14560元；2、判令乌苏市卓越房地产开发有限公司支付利息损失3712.80元；3、由乌苏市卓越房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月20日，孙伟的父亲孙守福为孙伟预定瑞邦丽景小区的商品房一套，约定单价2600元，面积为140平方米左右，当日预付房屋价款345800元。2017年6月20日，孙伟、巴红梅与乌苏市卓越房地产开发有限公司签署《商品房预售合同》，确认孙伟、巴红梅认购的房屋面积为127.4平方米，房屋总价款为331240元，乌苏市卓越房地产开发有限公司应当退还房款差额14560元。对此，孙伟、巴红梅曾多次催问，乌苏市卓越房地产开发有限公司均以各种理由拖延推诿，故现依法提起反诉，要求乌苏市卓越房地产开发有限公司退还房屋价款差额14560元并支付利息损失3712.80元。请法院查明事实，支持孙伟、巴红梅的诉讼请求。 原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司辩称：1、乌苏市卓越房地产开发有限公司是否应向孙伟、巴红梅退还房款需先等本诉判决结果确定。2、孙伟、巴红梅与乌苏市卓越房地产开发有限公司商品房预售合同签订时间为2017年6月20日，孙伟、巴红梅在反诉状中自认知道其权利受到侵害，却等到2020年才提出起诉，诉讼时效已过，应当视为孙伟、巴红梅对其权利的放弃，且孙伟、巴红梅主张权利，应当提供证据。 本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，乌苏市卓越房地产开发有限公司与孙伟的父亲孙守福签订了《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，孙守福购买了乌苏市卓越房地产开发有限公司开发的××区，订购价3000元/㎡，建筑面积约为300㎡,预交定金200000元。同日，乌苏市卓越房地产开发有限公司又与孙守福签订了《瑞邦丽景小区订制商品房协议》，孙守福为儿子孙伟预定瑞邦丽景小区的商品房一套，约定单价2600元/㎡，面积为140平方米左右，当日孙守福向乌苏市卓越房地产开发有限公司交纳房款331240元。2017年6月7日，孙守福将上述住宅变更至儿子孙伟名下。2017年6月20日，乌苏市卓越房地产开发有限公司正式与孙伟、巴红梅签订《商品房买卖合同》，将瑞邦丽景小区内的××楼售于孙伟、巴红梅，建筑面积127.4㎡,单价2600元。 2018年6月，孙守福向乌苏市人民法院提起诉讼，请求判令解除与乌苏市卓越房地产开发有限公司签订的《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，双倍返还定金并支付利息。此案经乌苏市人民法院一审、塔城地区中级人民法院二审、新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院指令再审、塔城地区中级人民法院再审，最终判令解除孙守福与乌苏市卓越房地产开发有限公司签订的《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，乌苏市卓越房地产开发有限公司双倍返还孙守福定金400000元。 本院认为，本案的争议焦点为：孙守福与乌苏市卓越房地产开发有限公司签订的两份《瑞邦丽景小区商品房定制协议》，是否属于附条件的商品房买卖合同。 《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，孙守福与乌苏市卓越房地产开发有限公司签订的两份《瑞邦丽景小区商品房定制协议》标的物、单价及合同内容不同，且均未书面约定附加条件，两份合同各自独立，不属于附条件的商品房买卖合同。且乌苏市卓越房地产开发有限公司没有提供证据证明，孙守福为自己的利益不正当地阻止购买商铺条件成就。被告（反诉原告）孙伟、巴红梅与原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，双方主体适格，意思表示真实，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，不存在解除合同的法定情形，合法有效。因此，原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司以孙守福解除商铺定制协议为由，主张被告（反诉原告）孙伟、巴红梅补交住宅商品房款或解除住宅商品房买卖合同，没有事实和法律依据，对原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司的诉讼请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）孙伟、巴红梅主张乌苏市卓越房地产开发有限公司退还房价款14560元，利息损失3712.80元。孙伟、巴红梅与乌苏市卓越房地产开发有限公司签订商品房预售合同的时间为2017年6月20日，向本院提出反诉的时间为2020年9月1日，已超过诉讼时效期间。孙伟、巴红梅未能提供直接证据，证明在此期间存在诉讼时效中断的情形。因此，对被告（反诉原告）孙伟、巴红梅的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）孙伟、巴红梅的诉讼请求。 本诉案件受理费2594元，减半收取1297元，由原告（反诉被告）乌苏市卓越房地产开发有限公司负担1297元。 反诉案件受理费257元，减半收取128.5元，由被告（反诉原告）孙伟、巴红梅负担128.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  闫晨龙 二〇二〇年九月二十八日 书记员  吐妮克