陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2020）陕07民终1031号上诉人（原审原告）：汉中百隆现代实业有限公司，住所地：汉中市汉台区石狮东方之珠楼下门面房。委托诉讼代理人：秦永年，该公司员工。委托诉讼代理人：齐向前，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊建军，男，汉族，1966年9月19日出生，大学文化，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。上诉人汉中百隆现代实业有限公司（以下简称“百隆实业公司”）因与被上诉人樊建军房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人百隆实业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人退还上诉人给其多支付的购房款810.84万元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以（2019）陕07民终688号民事判决书确认的平均房屋单价处理本案系事实认定错误。本案上诉人与被上诉人及被上诉人妻子在2016年7月5日签订的关于广厦明珠馨居B座营业房（建筑面积2498.32m3） 的《二手房交易合同》明确约定该B座房屋价款为1249.16万元，依法应当认定为双方协商确定的B座房屋价格，无论哪一级人民法院均应尊重双方当事人合同约定，而（2019）陕07民终688号民事判决书解决的是被上诉人违约赔偿之诉，该判决书以平均房屋单价法确定3100万房屋成交价格下的房屋单价，显然是帮助被上诉人减轻违约赔偿责任的情形，完全忽视了A座、B座及A座一楼一间营业房所坐落位置而形成的房屋单价差距和商业价值。从另一方面来看，正是因2015年11月19日双方签订的《房屋买卖协议》中总价款3100万元作为广厦明珠馨居A座、B座及A座一楼一间营业房的交易价格未约定各座房屋所坐落位置的单项价格，才会出现2016年7月5日办理B座房屋过户时的《二手房交易合同书》，这样说明前面没有约定清楚的地方在2016年7月5日的二手房交易合同中将正式过户交易的B座房屋价格明确了，作为人民法院处理案件，依法首先应当尊重双方当事人的意思自治原则，不能随意打破，否则将是偏向于一方当事人。二、一审法院作为基层法院无法逾越上级法院在（2019）陕07民终688号民事判决书中对房屋进行平均单价法的一种认定，故请求二审法院根据本案争议焦点依法予以改判。本案系房屋买卖合同的解除，争议焦点是再次涉及到上诉人合法权益的一个重点，即上诉人共计向被上诉人支付了2060万元的大部分房屋购房款，被上诉人仅给上诉人办理了广厦明珠馨居B座2层营业房的房屋过户事宜，双方办理该房屋过户时的成交价格就是双方签订的《二手房交易合同书》上写明的1249.16万元，其余A座及相应的A座一层一间营业房并未成交，现上诉人要求被上诉人退还多支付的购房款810.84万元合情合理合法，一审法院以平均单价法处理本案显然对上诉人不公。上诉人与被上诉人因该房屋的买卖关系产生诉讼纷争多次，为定分止争至少应通过房屋价格评估进行确认，而非人民法院的主观平均单价法。正是因（2019）陕07民终688号民事判决主观介入，未通过房屋价格评估来进行平均单价法，从而造成上诉人的合法权益无法保护，现上诉人将孤零零的B座房屋拿在手中，A座及A座一楼门面房无法实现房屋购买和过户本身已将上诉人陷入困境，再加之（2019）陕07民终688号民事判决将B座房屋认定的成交价格加大，更是对上诉人雪上加霜。故上诉人不服一审法院照旧端上来的此种方式处理本案，就明面上来看，上诉人多支付的419.21万元硬生生的被法院不予认可，从当前的现实情况来看，上诉人过户得到的是一座孤零零毫无通道无任何商业价值的B座房屋。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人樊建军辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。汉中百隆现代实业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖协议书》；2、请求依法判令被告立即向原告返还多付房款810.84万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2015年11月19日原被告双方签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定原告自愿购买被告位于汉中市XX大道XX居XX房(位于汉中市汉台区XX大道XX号XX居XX座、XX座和一楼一间营业房，三处营业房为独立产权证，合计面积4642.14平米)，总价款为3100万元等条款。上述协议签订后，原告已支付房屋款2060万元（尚欠1040万元）。2016年7月5日原告与被告及罗洁（被告樊建军之妻）又签订《二手房交易合同》一份，将《房屋买卖协议书》中约定的三处房产中的广厦明珠馨居B座营业房（建筑面积2498.32平米）过户于原告名下。后原被告双方因是否继续履行《房屋买卖协议书》中约定的另二处房产的过户问题发生争议，2018年5月8日原告汉中百隆现代实业有限公司获知被告将A座房屋准备另行出卖后即向汉台区法院提起诉讼要求被告继续履行《房屋买卖协议书》、办理剩余房屋过户手续，汉台区法院做出一审判决后，被告樊建军不服该判决向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院经过审理做出（2018）陕07民终1095号民事判决书，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效，但原告要求继续履行协议属于法律上或者事实上不能履行的情形，遂撤销一审判决，驳回原告要求继续履行该协议的诉讼请求，同时确认原告可以向出卖人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿。此次诉讼结束后，原告再次向一审法院提起诉讼要求被告承担违约责任赔偿损失800万元，法院做出了一审判决后，原告不服该判决提出上诉，汉中市中级人民法院做出了(2019)陕07民终688号民事判决书，认定上述房屋买卖协议中未对三处房产的价格分别予以约定，现三处房产各自对应价值无法确定，故以3100万元总价款对应总购房面积4642.14平米，以其每平米平均价格作为计算未过户部分房款的依据，即3100万元（总房款）÷4642.14平米（总面积）×未办理过户房屋面积（4642.14-2498.32）=1431.63万元，并以此判决被告樊建军向原告支付违约金200.43万元。上述判决生效后，原告基于同一法律关系及事实第三次向法院提起此次诉讼，原告依与被告签订的《房屋买卖协议书》和《二手房交易合同》中B座2层营业房的约定价款为1249.16万元，原告已支付总价款中的2060万元为理由，要求被告返还多支付的房款810.84万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方《房屋买卖协议书》是否应当解除；2、被告樊建军应向原告退还超付的购房款数额是多少。对于第一个争议焦点，一审法院认为，在巻的生效判决也已证明，双方在2015年11月19日签订的《房屋买卖协议书》属于法律上或者事实上不能履行的情形，应依法予以解除。未履行的房产过户协议终止履行；已履行完成产权过户的房屋权属不变。故对原告主张的第一项诉讼请求依法支持。对于第二个争议焦点，在巻的生效判决也已证明，因原被告双方在《房屋买卖协议》中仅约定三处房产的总价款3100万元，但未对三处房产的价格分别予以约定，现三处房产各自对应价值无法确定，故以3100万元总价款对应总购房面积4642.14平米，以其每平米平均价格作为计算未过户部分房款的依据，即3100万元(总房款)÷4642.14平米（总面积）×未办理过户房屋面积（4642.14-2498.32）=1431.63万元（未办过户手续的房产价款）。以此推定已过户房产价款为1668.37万元（3100万元-1431.63万）。原告依《房屋买卖协议书》实际支付被告房款2060万元，多支付391.63万元。因此对被告辩称予以采信。故法院对原告主张的第二项诉讼请求依法支持391.63万元。综上所述，解除原告汉中百隆现代实业有限公司与被告樊建军签订的《房屋买卖协议书》；被告樊建军退还原告汉中百隆现代实业有限公司多支付的购房款391.63万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告汉中百隆现代实业有限公司与被告樊建军签订的《房屋买卖协议书》。二、被告樊建军于本判决生效后三十日内退还原告汉中百隆现代实业有限公司多支付的购房款391.63万元；三、驳回原告汉中百隆现代实业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费68558元，由原告汉中百隆现代实业有限公司负担34558元，被告樊建军负担34000元。二审中，双方均无新证据提交。经审查，原审认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审法院按照案涉三处房产的平均价格为依据计算上诉人多支付的购房款为391.63万元是否正确？上诉人主张应按照双方签订的《二手房交易合同》为依据确定案涉B座房屋的价款是否应得到支持？首先，根据已查明的案件事实，本案双方当事人对案涉三处房屋达成买卖合意后即于2015年11月19日签订了《房屋买卖协议书》，该协议书中仅约定案涉三处营业房的购买总价款为3100万元。因上诉人百隆实业公司无法一次性支付购房款，双方约定按照购房款总价的一定比例分期履行，其中并未对A、B座二层以及A座一层的单价进行分别约定，现上诉人主张应当按照2016年7月5日签订的《二手房交易合同》中载明的交易价格1249.16万元来认定已过户的B座二层营业房的价格，但被上诉人对此并不认可，认为《二手房交易合同》是双方为了便于办理过户手续所签，上面的价款是随手填的仅仅用小写标注，大写栏为空白，这个价款不是B座二层营业房的真实价格。上诉人也无其他证据证明双方对案涉三处房屋的价值重新进行了明确，应当认定双方对案涉三处房屋单价约定不明，在此情况下，上诉人主张按照1249.16万元来认定B座二层营业房价格依据不足；其次，根据本院已生效的（2019）陕07民终688号民事判决，因双方签订的《房屋买卖协议书》无法继续履行，上诉人曾向被上诉人主张违约损害赔偿，在该判决书中明确了案涉三处房屋各自对应价值无法确定的现状，并以3100万元总价款对应三处房屋总面积4642.14平方米的方式酌情确定了未过户部分的房款为1431.63万元。现该判决已经生效，而双方当事人对该判决都未申请再审，应当认定其均认可了这种房屋价款的计算方法。故一审法院以此计算上诉人已过户部分的房款为1668.37万元，多支付的房款为391.63万元有事实依据，依法应予确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40337元，由上诉人汉中百隆现代实业有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长  刘兴平                     审  判  员  陈耀斌                     审  判  员  李  晓                     二○二○年九月二日                     法 官 助 理 康  馨                     书  记  员  张译心 1