上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7465号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路********。法定代表人：陈帮特，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊小兵，男，1977年5月11日生，汉族，住江西省丰城市。上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司（以下简称九洲公司）因与被上诉人熊小兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九洲公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、第三项，依法改判被上诉人支付全额的租金及使用费42.7万元（人民币，币种下同）并且驳回被上诉人要求上诉人赔偿装修损失的诉请。事实和理由：一、上诉人和被上诉人均主张合同解除，但合同解除的原因系被上诉人未按时缴纳租金导致。根据相关司法解释的规定，租赁关系因被上诉人违约解除，且上诉人也不同意利用该房屋装修的情况下，上诉人无需赔偿残值；二、上诉人作为出租方，最主要的义务是将房屋交付承租人使用，本案中上诉人交付的房屋没有任何的使用瑕疵，虽然松江区政府会议纪要规定该市场只能从事食品经营，但是会议纪要是何种法律地位，是否明确告知上诉人均是不确定的。且被上诉人使用房屋并没有受到任何影响，市场监督管理部门并未对该市场有过任何取缔行为，上诉人实际是为此类商户办理了营业执照的，租赁的房屋可以正常经营。被上诉人经营不善和上诉人无关，被上诉人应该全额支付租金，一审按照70%折价有损上诉人的利益；三、合同解除与支付租金属于两个概念范畴，即使一审认定上诉人对于合同解除存在过错，但是被上诉人对于房屋的占有、使用、收益是完整的，而上诉人要求被上诉人支付租金正是基于这样的占有、使用，因此被上诉人应当全额支付。被上诉人熊小兵辩称，不同意上诉人的请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原审法院的判决。九洲公司向一审法院起诉请求：1.解除九洲公司与熊小兵之间的房屋租赁关系；2.熊小兵按现状向九洲公司返还上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋；3.熊小兵向九洲公司赔偿房屋恢复原状的费用5万元；4.熊小兵向九洲公司支付自2017年1月19日起至房屋返还之日止的租金和使用费，按照3.5元/平方米/天计算。一审审理中，九洲公司确认熊小兵已于2020年3月26日搬离并返还了租赁房屋，故九洲公司撤回第二项诉讼请求，并将第四项诉讼请求的截止日期调整至2020年3月26日。熊小兵向一审法院提出反诉请求：1.解除九洲公司与熊小兵就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX-XX室的口头租赁关系；2.九洲公司赔偿熊小兵库存损失40万元；3.九洲公司返还熊小兵2017年1月19日交的定金20万元及2018年4月10日交的租金20万元；4.九洲公司赔偿熊小兵店面装修24万元；5.九洲公司支付熊小兵本案装修残值鉴定费。一审法院查明事实：2017年1月19日，九洲公司与熊小兵达成口头协议，约定熊小兵向九洲公司租赁位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室、XX室房屋；租赁期限自2017年1月19日至2021年12月31日。当日，熊小兵向九洲公司交纳了20万元，九洲公司出具收据一份，载明的款项内容为定金，后在合同履行过程中转为了租金；九洲公司也按约将系争房屋交给熊小兵使用。2020年3月26日，九洲公司与熊小兵签订退场申请单及水电表确认单，熊小兵将上述租赁房屋钥匙退还给九洲公司，并办理了返还交接手续。另查明，九洲公司为有限责任公司，经营范围包括为本市场内工业消费品、食品经营者提供市场管理服务。案外人顾某系上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室、XX室的权利人，房屋类型为店铺，三间店铺面积均为84.20平方米，产证核准日期为2016年7月28日。2016年9月19日，案外人顾某与九洲公司签订《租赁合同书》，约定顾某将系争房屋出租给九洲公司，自2016年10月15日起，租期5年。合同还约定，九洲公司有权对系争房屋进行分割出租。再查明，一审法院在审理中，向上海市松江区市场监督管理局发送《协助调查函》一份。2019年9月10日，该局向一审法院发送《复函》一份，载明：……依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于九洲世贸综合市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，涉案九洲世贸市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，目前无法办理经营范围除食品以外的营业执照。因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此该局并未对涉案市场内经营者采取取缔行为，公司在其住所之外设立经营场所应当依法办理登记，公司经营过程中，使用异地营业执照的，由公司登记机关按照相关法律法规处理。还查明，在本案系争房屋租赁关系发生前，熊小兵还向九洲公司租赁了其他房屋，具体为：2016年12月29日，九洲公司与熊小兵签订《上海九洲世贸市场商户入驻确认表》，其中记载商户姓名：熊小兵，商铺位置：35号119-124（1-2层），商铺面积：554.61平方米，经营业态：酒店用品，主营产品：陶瓷，租赁期限：2017年1月1日至2021年12月31日，租金单价：2.367元/平方米/天（含管理费），优惠期：凡连续租赁2017年1月1日至2021年12月31日的商户，从2018年至2020年每年各免租金二个月，2021年免租金三个月。就该租赁关系，九洲公司与熊小兵也在一审法院进行诉讼，案号为（2019）沪0117民初11961号（以下简称11961号案件）。在该案中熊小兵提供了一份银行业务回单，证明2018年4月10日支付了租金40万元，熊小兵在该案中曾确认40万元系支付11961号案件租金，后又陈述该40万元支付的是本案及11961号案件各20万元租金；九洲公司认为40万元是支付的11961号案件租金，但同时认为，因为租赁双方主体是同一的，所以总账没有问题，所以如果熊小兵一定要两个案件各计算20万元租金，其予以同意。一审审理中，九洲公司与熊小兵均确认双方口头租赁合同于2019年8月21日解除。熊小兵申请对系争房屋内形成于2017年3月至5月的装修残值进行司法鉴定（评估时间节点为2019年8月21日）。一审法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定。熊小兵为此支付本案司法鉴定费用10,080元。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年12月2日出具《工程造价鉴定意见书》（SPM-JD-2019120076号），作出鉴定结论：系争房屋内形成于2017年3月至5月的装修，评估时间节点为2019年8月21日的装修造价为286,658元，装修残值为147,658元。九洲公司对《工程造价鉴定意见书》中的装修造价不认可，认为：1.对装修费用分摊在55个月内有异议，因为九洲公司与熊小兵双方并未签订书面的租赁合同；2.费用表中的计算基数存在重复，且不准确，应扣除施工中没有发生的部分，因为九洲公司仅仅是委托个人装修，故不能按照装修公司标准来计算，费用表中除了1.1、1.2、1.3可以作为残值的计算依据，其余因均未发生，而应扣除；3.预算书中第36项至39项靠墙货架、第43、47项独立货架、第44、45项玻璃展示架、第46项矩形钢管货架、第63项吸顶灯、第61项吊扇都属于可移动物品，应予扣除；4.九洲公司于2012安装了系争商铺内的消防改造工程，不应纳入评估范围。嗣后，九洲公司就第4条异议予以了撤回，并表示该项可以作为熊小兵的装修造价予以处理。熊小兵对《工程造价鉴定意见书》认可，但认为由于九洲公司欺诈招商，应按照造价赔偿装修损失，不应当按照装修残值赔偿。鉴定单位鉴定人员出庭答复：1.对于分摊期限，九洲公司与熊小兵虽然没有书面合同，但鉴定人员注意到在庭审笔录中双方确认就租赁期限有口头约定，鉴定人员按照该口头约定的期限进行分摊；2.对于费用表中的计算基数不存在重复，企业管理费之后的装修费用，是按照规定的标准进行罗列的；3.根据现场勘查，有些可移动物品已经和装修形成附着，有些是特地为该场地定做，有些拆除会存在破坏，所以就算在造价里了；4.关于消防整改，因九洲公司与熊小兵均未提供证据，故鉴定人员是按照现场情况，按照一定标准形成的。审理中，九洲公司称，双方约定的租金标准为3.5元/天/平方米，经计算为每年租金为322,696.50元。九洲公司为证明系争房屋的租金情况向一审法院提供了同一区域内其他商户的租赁合同。熊小兵对于上述证据不予认可，其认为他人的合同不能作为确定本案租赁价格的依据。熊小兵称，双方约定的租金标准为每年20万元，故其于2017年1月19日、2018年4月10日各支付了20万元，这一点可以证明每年一年的租金就是20万元。九洲公司对于熊小兵的此项说法不予认可，九洲公司认为2017年1月19日的20万元交纳的时候是以定金的名义交纳的，只是后来转为租金，但不是实际一年的租金金额；2018年4月10日支付的40万元实际应是11961号案件的租金，只是因熊小兵坚持，故九洲公司同意在结算时20万元作为本案租金计算。因九洲公司与熊小兵就系争房屋租金的口头约定存在争议，故九洲公司申请对于自2017年1月19日起至2021年12月31日的租金进行评估。九洲公司为此支付评估费用20,000元。上海城市房地产估价有限公司于2020年4月3日出具《房地产估价报告》[沪城估（2020）（估）字第00531号]，对于2017年1月19日至评估日即2020年3月19日期间的市场租金作出估价结果为租金总价为822,000元，2017年1月19日至2017年12月31日为24.7万元、2018年1月1日至2018年12月31日为25.6万元、2019年1月1日至2019年12月31日为26.2万元、2020年1月1日至2020年3月19日为5.7万元。九洲公司对于评估报告无异议；熊小兵认为:1.评估报告是从市场收益角度进行评估的，可能未进行市场调查或相关比较，未考虑店面位置等因素；2.九洲公司与熊小兵口头约定租金及管理费每年20万元，而且2017年、2018年熊小兵都是按这个标准支付的；3.系争房屋所在市场内所有酒店用品经营户都是约定五年租期按一个标准计算，租金及管理费都是不上涨的；4.2020年1月下旬熊小兵已经决定搬离，但2020年1月19日之后正好碰到新冠疫情，导致搬迁缓慢，直至3月下旬才搬完，熊小兵实际经营至2020年1月19日，所以即便法院判令需要支付租金，2020年1月19日之后也不应支付。评估单位评估人员出庭答复：其在评估过程中电话通知了九洲公司与熊小兵到现场，并进行了勘查记录，在评估中其对于周边市场、面积、朝向等因素均进行了考虑，评估的租金结合了房地产价值时点的状况，是客观合理的。审理中，九洲公司与熊小兵就系争房屋租赁用途存在争议。九洲公司称，熊小兵租赁房屋是用作仓库；熊小兵称是用于经营酒店用品。一审法院认为，九洲公司与熊小兵虽未签订书面合同，但根据九洲公司与熊小兵的陈述、租金支付、房屋使用的情况，九洲公司与熊小兵之间就系争房屋成立房屋租赁关系，合法有效，且已履行。审理中，九洲公司与熊小兵对于租赁系争房屋用途存在争议，从查明的事实来看，2016年12月29日熊小兵先向九洲公司租赁了同一市场内其他几间商铺，当时明确约定经营酒店用品，时隔一个月不到熊小兵为了扩大经营又与九洲公司就本案系争房屋租赁达成口头协议，并且按照之前商铺的规模进行装修，实际进行酒店用品经营，所以九洲公司抗辩熊小兵租赁系争房屋用作仓库，显然与事实不符。一审法院认为，九洲公司作为市场的经营管理者对于熊小兵经营酒店用品是明知且认可的。根据上海市松江区市场监督管理局的复函，涉案九洲世贸市场早在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，九洲公司作为该市场的经营管理者对此系明知，但仍然将系争房屋出租给熊小兵用于经营酒店用品，导致熊小兵使用系争房屋，却无法办理合法的证照。因此，九洲公司与熊小兵均主张解除房屋租赁关系，且均确认2019年8月21日作为合同解除之日，一审法院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，九洲公司作为出租人，在明知涉案市场不允许从事预包装食品经营以外其他经营活动的情况下，仍向熊小兵招商进行出租，对房屋租赁关系的解除，应承担主要过错责任；而熊小兵作为承租人及实际经营人，在租赁房屋过程中应尽相应的谨慎注意义务，在未能办理营业执照时，应及时行使解除权，避免损失的扩大，故对合同解除应承担次要的过错责任。结合九洲公司与熊小兵双方过错程度、租金支付情况及减损义务履行情况等因素，一审法院酌情确定九洲公司对造成的损失承担70%的责任，熊小兵对造成的损失承担30%的责任。关于熊小兵主张的库存损失，熊小兵的库存仍然为熊小兵所有，其可另外出售，故不存在损失一说。而且系争商铺在返还前一直由熊小兵经营，且其并无证据证明因属地营业执照无法办理导致其产生相应的相应损失。故对于熊小兵的此项诉请，一审法院不予支持。关于熊小兵的装修损失问题。虽然九洲公司与熊小兵并未签订书面合同，但双方在建立租赁关系时就租赁期限作出了明确约定，熊小兵也是基于对此的信赖对系争房屋进行了较好的装修，鉴定单位据此将装修分摊在租赁期限内，符合双方约定，且较为公平合理，一审法院对于该鉴定结论予以确认，九洲公司就此所提的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据鉴定意见书，就系争商铺截止至合同解除之日，即2019年8月21日，已形成附合的装饰装修残值为147,658元，该部分的损失应由九洲公司承担70%的赔偿责任，即103,360.60元。关于房屋的返还。熊小兵已于2020年3月26日与九洲公司办理了房屋交接手续并返还了房屋，故九洲公司撤回了要求熊小兵搬离并返还系争房屋的诉请，一审法院对此予以准许。关于九洲公司要求熊小兵赔偿恢复原状的损失50,000元。因九洲公司对此并未举证证明，也未举证交付给熊小兵时房屋的情况，且双方并未约定房屋返还时应恢复原状，故一审法院不予支持。关于租金及使用费。九洲公司与熊小兵对于租金标准存在异议，但均未能提供充足的证据证明双方约定的标准即为各自现主张的标准，故一审法院认为通过评估确定租金标准更为公平合理。因评估单位的租金评估结论真实客观，故一审法院采纳该标准确定本案租金标准。熊小兵应按评估结论确定的标准向九洲公司支付其租赁期间的租金及占有使用期间的占有使用费。一审法院综合考虑九洲公司与熊小兵双方的过错责任、新冠疫情所导致的搬迁存在的一定迟延及九洲公司的减损义务等因素，一审法院认定熊小兵应向九洲公司支付自2017年1月19日起至2020年1月22日止的租金546,611元[（24.7万元+25.6万元+26.2万元+5.7万元÷79天×22天）×0.7]，自2020年1月23日起至2020年3月26日止的租金23,089元（5.7万元÷79天×64天×0.5），上述合计569,700元，其中应扣除熊小兵已支付的租金400,000元，熊小兵需向九洲公司支付尚欠的租金及使用费169,700元。至于熊小兵要求九洲公司返还已付租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于鉴定费和评估费。装修鉴定费应按照双方过错比例承担，租金评估费由双方各半负担。一审法院审理后，于二○二○年六月三日作出判决：一、确认上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与熊小兵于2017年1月19日就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX-XX室房屋成立的房屋租赁关系于2019年8月21日解除；二、熊小兵于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2017年1月19日起至2020年3月26日止尚欠的租金及使用费169,700元；三、上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿熊小兵装修损失103,360.60元；四、驳回上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉诉讼请求；五、驳回熊小兵的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,582元，反诉案件受理费减半收取计7,080元,鉴定费10,080元，评估费20,000元，合计诉讼费47,742元，由上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担25,128元（已付）,由熊小兵负担22,614元（已付22,280元，余款334元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，九洲公司与熊小兵虽未签订书面合同，但根据双方的陈述、租金支付、房屋使用的情况等事实，一审法院认定双方之间就系争商铺形成租赁合同关系并已实际履行，且该租赁合同关系合法有效，当属正确。现因熊小兵拖欠租金及使用费未付，九洲公司在一审中起诉要求解除双方就系争商铺所形成的租赁合同关系，而熊小兵在一审中亦反诉要求解除该合同关系，故一审法院基于双方对于解除合同时间的确认，认定双方之间的租赁合同关系于2019年8月21日解除，并无不当，本院予以认同。现双方争议在于合同解除的原因及责任归属。九洲公司上诉主张合同解除系因熊小兵长期拖欠租金构成违约所致。对此，本院认为，根据当地市场监督管理局给一审法院的回函，该市场自2014年起即不允许从事预包装食品经营以外的经营活动，九洲公司对该市场无法办理酒店用品经营的属地营业执照应属明知。在一审审理过程中，虽然九洲公司与熊小兵就系争房屋租赁用途存在争议,但是上述市场监督管理局的回函亦明确“因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此该局并未对涉案市场内经营者采取取缔行为”。由此可见，即便九洲公司将商铺出租给熊小兵用于酒店用品经营从而存在过错，但是未能办理属地营业执照对于系争商铺的实际经营使用并未造成影响。鉴于一则，并无证据显示熊小兵在经营使用系争商铺期间存在实际经营使用的障碍；二则，熊小兵虽主张无法办理属地营业执照影响其经营，但亦未及时寻求途径予以救济，反而占有使用系争商铺至今已逾三年；再则，熊小兵亦未提供其要求九洲公司办理属地营业执照的相关证据。因此，熊小兵在一审中关于因为无法办理营业执照而导致无法正常经营的意见，本院不予采信。根据查明的事实，熊小兵于2017年1月19日、2018年4月10分别向九洲公司支付了系争商铺的租金各20万元。除了上述已支付的租金共40万元外，熊小兵拖欠剩余租金及使用费至今，已构成根本违约。九洲公司关于合同解除系因熊小兵长期拖欠租金构成违约所致的意见，本院予以采纳。一审法院认定合同解除的责任归属有误，并据此认定熊小兵按照通过评估确定的租金标准的70%向九洲公司支付租金及占有使用费，属认定有误，本院予以纠正。对于九洲公司要求按照通过评估确定的租金标准判令熊小兵全额支付拖欠的租金及占有使用费的上诉请求，综合考虑房屋的实际使用情况、新冠疫情所导致的搬迁存在的一定迟延等因素，本院酌情予以支持（对于2020年1月23日以前的租金及使用费全部予以支持，对2020年1月23日之后的使用费部分予以支持）。具体来说，熊小兵应向九洲公司支付自2017年1月19日起至2020年1月22日止的租金780,873元（24.7万元+25.6万元+26.2万元+5.7万元÷79天×22天），自2020年1月23日起至2020年3月26日止的租金23,089元（5.7万元÷79天×64天×0.5），上述合计803,962元，其中应扣除熊小兵已支付的租金400,000元，熊小兵需向九洲公司支付尚欠的租金及使用费403,962元。关于熊小兵在一审中主张的装修损失。鉴于合同解除系因熊小兵拖欠租金构成违约所致，故熊小兵要求九洲公司赔偿因合同解除所产生的装修损失，依据不足。一审法院关于九洲公司需对装修损失承担70%的赔偿责任的认定有误，本院予以纠正。九洲公司关于驳回熊小兵要求其赔偿装修损失的上诉意见，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人九洲公司的上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11960号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11960号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、熊小兵应于本判决生效之日起十日内向上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付自2017年1月19日起至2020年3月26日止尚欠的租金及使用费人民币403,962元；四、驳回上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回熊小兵的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币10,582元，反诉案件受理费减半收取计7,080元，鉴定费10,080元，评估费20,000元，合计诉讼费47,742元，由上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担21,614元，熊小兵负担26,128元。二审案件受理费人民币9,103元，由上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担103元，被上诉人熊小兵负担9,000元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年九月二十五日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；