四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终492号 上诉人（原审原告）：曾秀，女，1990年6月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：许文艺（系曾秀之夫），住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人曾秀因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。曾秀的委托诉讼代理人许文艺、金马公司的委托诉讼代理人徐成东参加了诉讼。本案现已审理终结。 曾秀上诉请求：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4050号民事判决；二、判令解除曾秀与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，由金马公司退还曾秀已经支付的购房款769,621元；三、判令金马公司向曾秀支付资金占用利息92,398元（从曾秀实际支付房款之日起以购房款为基数按照年利率6%支付资金占用利息至实际退还房款时止，现暂计算至上诉之日）；四、判令金马公司支付曾秀维权产生的律师代理费20,000元；五、本案一、二审诉讼费用由金马公司承担。诉讼中，变更上诉请求第三项为：判令金马公司向曾秀支付资金占用利息92,398元（从曾秀实际支付房款之日起以购房款为基数按照年利率6%支付资金占用利息至2019年4月23日，2019年4月23日之前的利息计入本金，以购房款加上之前的利息为基数按照年利率6%支付资金占用利息至实际退还房款时止，现暂计算至上诉之日）。事实和理由：根据曾秀与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二、十三、十五、十六、十八、十九条、三十九条和《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，曾秀有权行使合同解除权。一、金马公司没有按照批准的规划、设计建设商品房。金马公司对规划和设计的变更没有向规划部门和设计单位提出申请变更，没有规划部门和设计部门的同意，也没有书面通知曾秀。二、曾秀所购房屋的户型、空间尺寸发生的变动对功能使用造成很大影响并非只是细微差别。对此，曾秀认为金马公司向其所售房屋存在的问题是：阳台数量不一样，厨房位置不一样；备案规划图卫生间在卧室外面，建成的卫生间在主卧里面，且主卧占用部分客厅空间；客厅走向和面积发生的变化导致该房屋无法通过规划验收、消防验收、环保验收等。三、案涉房屋未取得《建设工程竣工验收合格证明》和《竣工验收备案表》，未通过相关主管部门验收，即未验收合格，一审法院认定金马公司自检合格就为工程竣工验收合格，没有法律依据。四、曾秀向金马公司邮寄《解除合同告知书》后，金马公司在法定异议期三个月内，对解除《四川省商品房买卖合同（预售）》合同没有提出异议，故合同无争议解除。五、曾秀提出金马公司所交付的房屋没有达到合同约定的交付条件和法定的交付条件，且延期交付超过了90天，达到了合同约定的解除条件。一审法院对此未作裁定或判决。 金马公司辩称，一、上诉人曾秀与被上诉人金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方的真实意思表示并经双方签字盖章确认，对双方都有约束力。二、金马公司向法庭提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西蜀桦苑总平面图、商品房预售许可证，这些证据足以证明金马公司对案涉房屋的修建销售合法。三、根据双方签订的合同第十五条，补充协议第五条的约定，对案涉房屋已经具备了竣工验收报告、测绘报告、分户验收备案表、住宅质量保证书及使用说明书，足以认定金马公司预备向上诉人交付的房屋符合交付条件。四、根据监理日志、混凝土检测报告以及修建公司证明，足以证实上诉人在购房时案涉房屋已经修建至19层，故此不存在合同第十二条记载的该商品房销售后，出卖人擅自变更规划设计的条件。五、上诉人向法庭提交的网上回复以及天府新区眉山管委会书面文件，其内容均与本案无关。同时根据双方在合同及补充协议中的约定，上诉人不具有解除合同的解除权。六、备案摘要、按揭款的给付已证实被上诉人截至目前还未将不动产登记证书分户外，其他合同义务均已履行完毕。七、上诉人提到的消防验收、政府验收备案均不是双方在合同和补充协议中约定的交付房屋的必备条件。综上，上诉人的上诉请求缺乏证据支撑，依法不能成立，请求驳回上诉人的全部上诉请求。由于上诉人没有约定和法定的解除权，故上诉人无权解除合同，金马公司也不需要支付其律师代理费。 曾秀向一审法院起诉请求：一、判令解除曾秀与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；二、判令金马公司退还曾秀已经支付的购房款769,621元，并支付资金占用利息67,419元（从曾秀实际支付房款之日起以购房款为基数按照年利率6%支付资金占用利息至实际退还房款时止，暂计算至起诉之日）；三、判令金马公司支付曾秀维权产生的律师代理费20,000元。以上暂共计为：857,040元；四、本案诉讼费由金马公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月9日，曾秀与金马公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《西蜀桦苑5＃楼商品房买卖合同补充协议》。双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：曾秀购买金马公司开发建设的位于四川省仁寿县住房一套。该商品房的预测建筑面积104.20平方米，其中套内面积84.40平方米，分摊的共有建筑面积19.80平方米。总价款为769621元，曾秀以按揭贷款方式付款，于2017年8月9日支付首期房价款309621元，余款460000元向银行贷款支付。合同约定的交房时间为2019年6月30日以前。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：一、出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。二、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。三、买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定：出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。 《西蜀桦苑5#楼商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第十二条、第十三条规划、设计变更补充约定：一、项目建设过程中可能会因商城状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。二、买受人购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，买受人接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成约定的小区平面布置变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：（一）按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求须进行的变更；（二）按照新颁布的法律、法规、规范或政府有关规章、制度的规定须进行的变更；（三）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；（四）经主管部门批准的相应建设方案调整、变更；（五）在本合同、附件、补充协议生效之日前发生的规划及设计变更的；（六）未严重影响所购商品房质量或使用功能。三、除上述第一款和第二款约定情形之外，出卖人在项目建设过程中对项目进行规划变更并经规划主管部门批准的，对于受到影响的买受人，出卖人应当给予不高于总房款千分之一的补偿。四、在商品房修建过程中，出卖人可根据具体情况对买受人或多数购房人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动（比如：窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色景观变化等），在不影响商品房质量和使用功能的情况下，出卖人无须一定通知买受人，买受人同意不解除合同且出卖人不承担违约赔偿责任。五、合同第十二条第二款约定的“导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”均指对买受人所购买的建筑物专有部分内的变化和影响，而非指对买受人与其他业主共享的建筑物共有部分的变化和影响。六、符合合同第十三条约定买受人可解除合同的情形的，买受人应当至迟在合同约定的交付日期届满后15且内行使解除权，逾期解除权丧失，合同应继续履行。 曾秀于2017年8月3日向金马公司支付购房定金50,000元，同年8月9日支付首期购房款259,621元，共309,621元。贷款银行已经于2018年3月1日将曾秀的购房余款全部支付金马公司。 2018年12月28日，案涉房屋经验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》。 2019年2月15日，金马公司以短信方式通知曾秀可以带上身份证等资料提前接收房屋。 2019年4月19日，曾秀向金马公司邮寄发出《解除合同告知书》，认为金马公司隐瞒了案涉楼栋为拆迁安置补偿房的事实以及擅自更改已经备案的规划、设计，建设商品房，并未通知买受人。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定及案涉合同第十二条的约定，通知解除双方签订的编号为160307的商品房买卖合同，并要求退还全部购房款，赔偿双倍定金及由此导致的其他损失。 2019年6月21日，曾秀向四川荣恩律师事务所支付律师代理费20,000元。 另查明，金马公司于2017年7月7日取得案涉楼盘的商品房预售许可证，于同年10月24日将合同约定的房屋备案登记在曾秀名下。2018年12月25日，由眉山市佳柯测绘有限公司对案涉房屋进行了测绘。测绘报告中涉及本案当事人争议的相关数据显示：西蜀桦苑5号楼地上32层，地下车库**；5号楼3单元2-32层5号的阳台数为3个，建筑面积为104.19平方米。 一审法院采信的证据有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《解除合同告知书》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、商品房买卖合同摘要、仁寿县第五建筑公司的证明、四川陵州建设监理公司的监理日志、电话短信记录、测绘报告及当事人陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点在于曾秀是否有权解除房屋买卖合同，即解除房屋买卖合同的条件是否成就。曾秀与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”曾秀认为金马公司擅自变更了规划、设计，故依据与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计”，以及第十三条“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。”的约定，请求解除合同。根据审理查明的事实，曾秀在与金马公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买案涉房屋时，该栋房屋已经修建到第十八层左右。即使金马公司存在变更规划、设计的情形，也不可能发生在合同约定的“该商品房销售后”。故当事人在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除并未成就，曾秀依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条的约定主张解除合同，不予支持。 其次，曾秀在与金马公司签订合同购买房屋的时候，该房屋已经修建至十几层，当时房屋的结构、户型布局、面积等均已经确定，曾秀如果对拟购房屋的结构、户型布局等要求非常严格，对房屋细节变更的容忍度极低，完全有条件进行详细的了解、确认，然后再慎重决定购买。曾秀在事前不慎重核实，事后再以金马公司变更规划、设计为由主张解除合同，不予支持。 再三，即使不考虑《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的“该商品房销售后”这一时间节点，看金马公司是否擅自变更案涉房屋的规划、设计，以至于达到了“曾秀房屋的格局、使用功能、空间等都发生了巨大的改变，且严重影响曾秀的居住使用的舒适度及安全性，曾秀购买案涉房屋的目的无法实现”的程度。对此，一审法院认为：1．对于曾秀诉称建成房屋阳台数量不一样，规划备案的户型图有客厅有1个大阳台、两个卧室各有1个阳台共3个阳台，但实际只有卧室1个阳台，和合同约定整体建筑地下有1层车库，但建成的建筑无地下层的问题。因测绘报告显示建成房屋的阳台数和地下层均与规划设计一致，曾秀所述不实，不予支持。 2．对于曾秀诉称建成房屋的厨房位置与设计不一样，占用了公共区域，导致燃气无法安装在室外的问题。在庭审中，金马公司认可厨房部分的确有所调整，但金马公司辩称厨房位置并未改变，也并未占用公共区域。只是因紧邻厨房的位置是结构板，结构板的空间是不计算房屋面积的，为了更充分有效地加以利用，对结构板这部分空间是属于全赠送给曾秀的。金马公司同时承诺如果曾秀需要，可立即对该部分予以变更，使之恢复到与图纸一致，但曾秀予以拒绝。目前合同履行的瑕疵状态，系因曾秀拒绝金马公司主动履行其消除瑕疵的义务而存在，金马公司无需承担违约责任，曾秀也不能据此请求解除合同。 3．对于曾秀所称的案涉房屋所在楼栋高于规划高度96.1米，为超高层建筑，存在巨大的安全隐患；建筑无人民防空工程、无消防通道及消防设施不达标；车位未达到规划数量、车库出入口达不到《车库建设设计规范》；小区容积率不达标等，属于是否违反相关规划设计规范和建设工程质量是否合格的问题，是建设行政主管部门和建设工程验收单位应当予以审查的范围。现该建设工程已经验收合格，而曾秀除自己的陈述以外，只有相片及自测数据等证据，又拒绝申请进行专门鉴定，其提供的证据不足以否定验收报告而证明其主张的事实，不予支持。 综上，根据曾秀、金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条及《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，对于金马公司对房屋的规划设计变更，只有在导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，并影响商品房质量或者使用功能的情形下，买受人才有权据此要求解除合同。在本案中，案涉房屋经验收为合格，金马公司阳台是否调整等细微差别仅是对规划设计的局部调整，该变更未导致案涉房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向产生变化，且这些调整还是可以在装修中进行变更的，并不影响商品房使用功能或者致使案涉房屋存在质量瑕疵，曾秀也未举证证明存在其他法定解除合同的情形。曾秀在向金马公司发出《解除合同告知书》时，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除条件，曾秀发出解除合同告知书，当然就不会发生合同解除的法律效力。故对曾秀请求解除与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求不予支持。对于曾秀退还购房款等其他诉讼请求均是基于合同解除所产生的，本案未达到解除合同的法定或约定的条件，故对曾秀的其他诉讼请求也不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曾秀的诉讼请求。案件受理费19,440元，由原告曾秀负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 曾秀提供了如下四组证据： 证据一，西蜀桦苑5号楼前竣工标志牌照片复印件一份，工程竣工标志牌上载明西蜀桦苑5号楼竣工时间为2019年3月10日。拟证明测绘报告是在竣工之前做的，不能反映房屋竣工后的真实状况。 证据二，四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局2020年1月23日、2020年3月17日在人民网上公开回复内容的网页打印件两份，有关部门回复西蜀桦苑5号楼未通过竣工验收，不符合交房条件，拟证明西蜀桦苑5号楼未通过竣工验收。 证据三，其他在建楼房照片复印件一份，拟证明未竣工的建筑物，非工作人员是无法进入施工区域的，即便进入也无法知晓最终户型。 证据四，《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》复印件一份，拟证明案涉房屋没有通过相关验收，不具备交房条件。 金马公司的质证意见为： 一、对第一组证据三性均不认可。即使工程竣工标志牌是真是存在的，但其并不代表上面记载的竣工时间就是房屋真正的竣工时间，该标志牌上的时间是一个预估的时间。 二、对第二组证据三性均不认可，从证据分类来讲，其既不是物证又不是证人证言，也不是书证，只是网上下载的打印件。从其内容上来看的话，其并未涉及曾秀的房屋。这组证据不能达到曾秀的证明目的，更不能证明曾秀具有约定或者法定解除权。 三、对第三组证据三性均不认可，不能达到曾秀的举证目的。 四、对第四组证据所涉及的文件真实性无异议，对文件上内容的真实性有异议，对关联性和举证目的都有异议。 金马公司提供了如下证据： 涉案房屋的质量保证书、使用说明书、住宅工程质量分户验收记录表。拟证明房屋交付时是具备合同和补充协议约定的交付条件的。 曾秀的质证意见为：一、不是新证据；二、质量保证书、使用说明书没有写明制作时间，没有户型说明；三、曾秀多次去接房，金马公司态度都很恶劣，拒绝提供任何的交付资料。不能达到证明目的。 对曾秀及金马公司在二审中提供的证据，本院结合双方在一审中提供的证据综合予以认定。 本案二审期间，曾秀向本院递交了题为《申请法院调查取证申请书》和《申请人民法院对主管部门在人民网上回复的真实性予以查证》的书面申请。《申请法院调查取证申请书》之一的请求事项为：“1、请求人民法院依职权向四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局调取一下证据材料原件：西蜀桦苑5#楼竣工验收报告或未通过竣工验收说明；2、请求人民法院依职权向四川天府新区眉山管理委员会自然资源局调取一下证据材料原件：西蜀桦苑5#楼规划验收报告或未通过规划验收说明。”《申请法院调查取证申请书》之二的请求事项为：“请求人民法院依职权向四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局确认四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局2020-01-21和2020-03-27在人民网上公开回复的事实予以确认以及回复内容西蜀桦苑5#楼竣工验收不合格，不符合交房条件的真实性予以确认。” 经审查，曾秀提出的上述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定情形，本院不予准许。 此外，曾秀向本院递交《申请被上诉人提供证据申请书》，申请法院要求金马公司提供相关主管部门对规划、公安消防、技术监理、环保等专项验收合格的原始文件。经审查，曾秀申请提交的书证拟证明的事实对于本案裁判结果无实质性影响，本院不予准许。 本案二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。 另查明，曾秀与金马公司在双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第六章中约定：“交付条件与交付手续：第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.2项所列条件：1．该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》……第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1．规划的绿地率：2019年6月10日达到规划设计要求…… 第十八条交付时间及手续。（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房……第十九条逾期交房责任……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。” 曾秀与金马公司在双方签订的《西蜀桦苑5#楼商品房买卖合同补充协议》中约定：“……五、对合同第十五条商品房交付条件的补充约定1、合同所约定的‘建设工程竣工验收合格证明’，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》。2、为避免歧义，双方同意《竣工验收备案表》不作为出卖人向买受人交付房屋的交付条件……七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定1、买受人书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续的，该委托书应当由公证处依法予以公证；若买受人为境外人士（机构）或者在境外进行委托，委托书应当按照法律规定由相关合法机构依法认证。2、提前交付：出卖人在合同约定的交付日期届满之前已具备合同约定的交付条件的，可通知买受人提前交付，出卖人通知交付日期即为交付日，双方关于房屋交付的权利义务从交付日起按合同及本补充协议约定执行。若买受人未收到前述交付通知的，买受人应在合同第十八条第（一）款约定的时间至房屋所在地办理交房手续。若买受人未来办理交房手续，视为房屋于合同第十八条第（一）款约定的时间完成交付，届时房屋毁损灭失的风险由买受人承担，且该房屋的物业服务费从视为交付之日起由买受人承担。3、出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信，本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。4、若合同签署时间晚于合同第十八条约定的交付时间，则买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，买受人在签合同及本补充协议前对房屋的现状进行了实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与合同及本补充协议约定的交付标准不一致为由提出异议。双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知。若买受人采用按揭贷款购房的，应自行向按揭银行了解放款时间，出卖人无须另行通知。5、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。6、买受人在首次交付之日应当按照出卖人的交房流程办理完毕交房手续，房屋毁损、灭失的风险随即转移至买受人。若买受人接到出卖人通知但未按照出卖人通知的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于出卖人书面通知的时间交付完毕，该房屋毁损灭失的风险及物业管理服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为该房屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理服务费、水电费公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担……10．对合同第十八条第（四）款第4项的补充约定：办理房屋占有、使用的交接手续时，用电卡并非双方办理交接手续的必备物品。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在签订商品房买卖合同时已经提供的，双方办理交接手续时，出卖人不再另行提供……十六、关于合同解除的补充约定……3、买受人以贷款方式支付房款的，本合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同。出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付向出卖人支付的所有款项的违约金（如有）后，剩余部分返还买受人……” 还查明，四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局2019年3月19日的《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》载明：“……现将业主提出的问题答复如下；一、该项目尚未通过规划、消防、建设部门的相关验收，不具备交房条件。对于项目违规交房的问题，我局已责令建设单位立即停止交房，待竣工验收合格后方可进行交房。二、……眉山天府新区住房建设和交通局将要求项目开发商就需要整改及优化的内容进行公告，并于6月30日交房前完成相应整改及优化工作。请各位业主一定要相信政府，相信眉山天府新区管理委员会，对于你们提出的合法合理的诉求，管委会相关部门一定会责令开发商及施工企业限期整改到位，给各位业主一个满意的答复”。 案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中没有附房屋户型图。 本院认为，本案二审争议焦点为：曾秀对其与金马公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》是否享有合同解除权；金马公司是否应当返还曾秀购房款并支付资金占用利息。 曾秀主张其享有合同约定解除权和法定解除权。其中约定解除权体现在以下方面：金马公司在案涉房屋销售后，将土地合宗属于规划变更，未出具书面通知，其依据第十二条第一款、第十三条有约定解除权；金马公司未按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十六条、第十八条中关于商品房交付条件的约定，其依据第十九条有约定解除权。其主张享有合同法定解除权主要是指原规划的3个阳台，实际只修建了1个阳台，金马公司变更设计，其依据合同法第九十四条享有法定解除权。 一、关于曾秀主张的约定解除权问题。 《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人按批准的规划、设计建设商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。《商品房买卖合同补充协议》第三条，补充约定：“一、项目建设过程中可能会因商城状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。二、……因下列原因造成约定的小区平面布局变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：……（三）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；……（六）未严重影响所购商品房质量或使用功能的。”曾秀未提供充分证据证明金马公司在出售房屋后，将土地合宗的行为对案涉房屋的项目规划容积率、绿化率等规划指标作出了突破，并严重影响了其所购房屋的质量和使用功能。因此，金马公司无告知义务，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，曾秀不享有约定解除权。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，金马公司交房时应当符合下列条件：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，以及规划的绿地率于2019年6月10日达到规划设计要求。而《商品房买卖合同补充协议》针对上述约定进行了补充约定。其中，第五条对《建设工程竣工验收合格证明》以经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》代替，同时约定《竣工验收备案表》不作为出卖人向买受人交付房屋的交付条件。第六条“……因项目建设进度原因，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”，对“绿地率于2019年6月10日达到规划设计要求”的时间进行了变更。上述约定及补充协议说明，金马公司在交房时应当取得《建设工程竣工验收报告》、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，绿地率可以突破原约定的达到规划设计要求的时间。金马公司于2018年12月28日取得了《建设工程竣工验收报告》。曾秀提供的《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》载明，该项目尚未通过规划、消防、建设部门的相关验收，不具备交房条件等内容。该回复的时间为2019年3月19日，在约定交房日期2019年6月30日之前，该回复认为金马公司不符合提前交房条件并答复业主，相关部门要求开发商和施工企业限期整改并于6月30日交房前完成相应整改及优化工作。曾秀未提供截止2019年6月30日金马公司对《四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通局关于西蜀桦苑5#楼信访问题调查情况的回复》涉及的内容未整改或者未整改完毕的证据，因此，该回复不足以推翻《建设工程竣工验收报告》和测绘报告。曾秀未提供其与金马公司进行过案涉房屋的交接，以及金马公司在交接房屋时不能提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》的证据。金马公司按照合同约定的方式通知了曾秀交接房屋，曾秀应按合同的约定按时履行接收义务。曾秀至今未与金马公司进行交接，其主张案涉房屋不具备交付条件，享有约定解除权的理由不成立。 二、关于曾秀主张的法定解除权的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”曾秀主张原规划的3个阳台，实际只修建了1个阳台，金马公司变更设计。因测绘报告显示建成房屋的阳台数和地下层均与规划设计一致，曾秀提供的证据不足以证明金马公司变更了案涉房屋的设计。曾秀签订购房合同时，房屋已修建至18层以上，房屋的结构、户型布局、面积等均已经确定，当时已能够看到所购房屋外观阳台的情况，且按照常理，购买房屋时应当了解清楚了所购房屋的户型及阳台等情况下才会签订购房合同。因此，曾秀主张金马公司变更设计，致其不能实现合同目的理由不成立，其不符合法定解除的条件。 三、关于曾秀提出向金马公司邮寄送达《解除合同告知书》，金马公司在法定异议期3个月内对解除《四川省商品房买卖合同（预售）》没有提出异议，故合同无争议解除的问题。因曾秀在向金马公司发出《解除合同告知书》时，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除条件的规定，故曾秀发出解除合同告知书，不发生合同解除的法律效力。 综上，曾秀不享有合同约定解除权和法定解除权，其请求解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及由金马公司返还其购房款、利息并支付律师代理费的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，曾秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,440.00元，由上诉人曾秀负担。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年九月二十八日 书记员  阳 洋