广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2610号 原告：梁沥文，女，1982年1月2日出生，壮族，居民，住广西那坡县。 原告：梁兰青，女，1958年4月10日出生，壮族，居民，住广西那坡县。 两原告的委托诉讼代理人：苏浩途，广西中名（靖西）律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：黄厚响，靖西市法律服务所法律工作者。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路**。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农明科，男，1975年1月15日出生，壮族，居民，住广西平果市，系广西嘉元房地产有限责任公司员工。 原告梁沥文、梁兰青与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁沥文、梁兰青的委托诉讼代理人黄厚响、被告嘉元地产公司的委托诉讼代理人农明科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁沥文、梁兰青向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证书；2、判令被告向原告支付违约金4362.75元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年10月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于靖西市(新天地)的悦江府9栋1单元1702房出售给原告，原告向被告支付总房款为436275元，其中首付款131275元，其余的305000元为银行按揭支付。合同还约定被告于2017年3月26日向原告交房，原告未能在交房后730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告未依照合同约定的时间节点将房屋的所有权证书交付给原告。被告的行为已构成了违约，依法应当相应的违约责任，特向法院提起诉讼。 被告嘉元地产公司辩称：原告主张的被告逾期办证违约情形与实际不符，本案应查明被告逾期办证的客观理由，并在此基础上根据原告的举证情况，结合双方签订的《商品房买卖合同》中有关逾期办证违约责任的约定，确定被告是否违约以及违约赔偿金额。具体事实及理由如下：1、被告已经按照合同约定按时履行了房屋的交付义务，但是由于政府要求整个新天地小区须通过整体验收后，才能办理房屋所有权证书，由此导致了被告未能按照合同约定向原告办理房屋所有权证书。此种情形不是被告能够自主决定的，故被告对逾期交房不存在过错。另据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款：“3.不可抗拒因素或其他非出卖人原因造成延期的，不属于出卖人违约”的约定，被告对逾期办证并未构成违约；2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款：“双方同意共同向不动产登记机构申请办 理该商品房的不动产所有权转移登记”的约定，办理房屋所有权登记证书是双方的共同义务，现原告主张被告承担逾期办证的违约责任，原告应当证明其已经尽到共同办证的合理义务，以及未能办证系被告的过错导致的，其主张方可成立；3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730内取得该商品房的不动产所有权证书的，双方同意按照下列第2、3种方式处理”的约定，可知只有在因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起730内取得该商品房的不动产所有权证书的前提下，被告才承担违约责任，现原告的主张所举的证据未能证明该商品房未办理不动产所有权证书系被告行为导致的，故其主张不应得到支持；4、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款第二点：“买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金”的约定，现原告只提供购房合同，不能证明已付购房款的实际数额，因此，原告诉请的违约金金额缺乏必要的事实依据，不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，双方当事人对对方提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年10月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于靖西市，原告向被告支付房屋总价款原告向被告支付总房款为436275元，其中首付款131275元，其余的305000元为银行按揭支付，被告按照合同约定于2017年3月26日向原 告交付了商品房。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照第2、3种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；3、如因国家或地方政府、有关部门改变政策、不可抗力因素或者其他非出卖人原因造成延期的，不属于出卖人违约”。被告从2017年3月27日起至2019年3月26日止交付房屋满730日，时至原告向本院提起诉讼为止因被告的原因，造成原告未能在合同约定的时间内取得涉案商品房所有权证书。 本院认为，原、被告通过平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，并于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告依照合同约定向被告付清房款436275元，被告亦于2017年3月26日向原告交付涉案商品房。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。被告从2017年3月27日起至2019年3月26日止交付商品房满730日。被告提出按政府要求，需要对整个新天地小区进行整体验收后才能办理涉案商品房房屋所有权证书的辩解，因其未向本院提交相关证据加以证实，本院认为被告应当承担举证不能的法律后果，故对被告的辩解意见不予采信。从2019年3月26日起至本案立案审理为止因被告的原因，造成原告未能取得涉案商品 房房屋所有权证书，被告的行为构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。故原告要求被告支付违约金4362.75元（436275×1％=4362.75元）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原、被告签订《商品房买卖合同》第二十条第（一）项的约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。本院认为双方均应诚实守信，积极配合履行合同义务，被告除了向原告支付违约金的责任外，还应积极履行向国家行政机关不动产登记管理部门申请办理涉案房屋所有权证书的义务。被告在答辩时说明其已向不动产登记部门申请办理登记，故足以认定原告已经完全履行其应尽的申请登记义务，被告申请办理的义务正在进行中，其应当继续履行，直至履行完毕。办理涉案商品房所有权属证书是由国家行政机关进行登记造册发证，而不是由被告向原告发证。本院不宜判令被告为原告办理房屋所有权证书，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告梁沥文、梁兰青支付违约金4362.75元； 二、驳回原告梁沥文、梁兰青的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告广西嘉元房地产有限责任公司全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  冯永忠 二〇二〇年九月二十七日 书记员  黄 璐