浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3173号 上诉人（原审原告）：杭州新鲜屋酒店管理有限公司,住所地：杭州市拱墅区沈半路********。统一社会信用代码：91330105568767968D。 法定代表人：滕全凤，董事长。 委托诉讼代理人：杨杰、徐翔，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：圣奥集团有限公司,住所地,住所地：杭州市拱墅区建工路**实验办公综合楼****会信用代码：91330105256250759C。 法定代表人：倪良正，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金鹰、李齐，浙江东鹰律师事务所律师。 上诉人杭州新鲜屋酒店管理有限公司（以下简称新鲜屋公司）与上诉人圣奥集团有限公司（以下简称圣奥公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。 原审判决认定，涉案房屋座落于杭州市拱墅区沈半路328号，房屋性质为非住宅，总层数5层，房屋所有权记载的建筑面积为3604.95平方米，该房屋的所有权人为圣奥公司。拆迁时共有3幢房屋，其中一幢为上述建筑面积3604.95平方米的5层楼房屋，另二幢房屋其中一幢为二层楼房，建筑面积为860平方米，另一幢为钢结构二层楼建筑，建筑面积为100平方米，合计面积为4564.95平方米。上述三幢房屋除一幢钢结构二层楼（100平方米）为杭州明城假日酒店管理有限公司（以下简称明城酒店、新鲜屋公司前一承租人）投入建造，其余二幢均是圣奥公司投入建造。 2009年12月24日，圣奥公司（出租方、甲方）与明城酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，圣奥公司将上述座落于杭州市拱墅区沈半路328号的三幢案涉房屋出租给明城酒店。主要设备：变压器配电箱设备一套，电梯设施一套。房屋租赁期自2010年3月1日至2026年2月30日，共计16年。租金100万元每年，该房屋租金四年递增一次，递增比例15%，以年租金100万元作为递增基数。合同生效后7日内先支付年租金总额的50%，以后每半年支付一次，先付后用。租赁期满或合同解除后，明城酒店应返还该房屋及其附属设施。明城酒店如在圣奥公司空地上搭建的钢棚及添置的装饰、装修的部分，归圣奥公司所有，明城酒店不能拆除。其他约定事项：如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，租赁期不满十年的，明城酒店添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归明城酒店所有。超过十年，补偿费圣奥公司得30%，明城酒店得70%，停业损失、过渡费归明城酒店所有。另，圣奥公司交付给明城酒店时房屋的状态系办公用房，按办公标准简易装修，并配有变压器配电箱设备和电梯设备各一套及给水、消防等基础设施。明城酒店承租后，按酒店的标准对上述房屋重新进行装修并投入相应的设施设备。 明城酒店承租上述房屋后，并于2010年9月12日，新鲜屋公司与明城酒店签订一份《租赁合同》（实为承包合同），约定：新鲜屋公司租赁上述房屋用于旅店、餐饮经营，合同有效期为10年，至2020年9月30日止，并约定租金和支付方式。在履行过程中，双方于2012年10月26日签订《补充协议》一份，对租金作了有条件的变更，并约定了其他事项。2014年9月5日，新鲜屋公司与明城酒店签订一份《协议书》，约定：“双方签订的《租赁合同》、《补充协议》于2014年9月30日后解除。因新鲜屋公司迟延支付租金及单方提出解除合同而应承担的违约金240万元及《补充协议》减免的租金，明城酒店作有条件的放弃。租赁物内所有装饰装修、设备、设施、临时建筑等属明城酒店所有，现双方协商同意作价450万元转让给新鲜屋公司，因前述财产一直由新鲜屋公司使用，故数量质量等新鲜屋公司均作认可。至2014年9月30日，新鲜屋公司尚欠明城租金141667元，上述二项共计4641667万元，由新鲜屋公司支付给明城酒店。支付期限……。”明城酒店已向圣奥公司付清其自2010年3月1日至2014年9月30日期间的租金。新鲜屋公司向明城酒店支付的装饰装修作价4500000元及租金141667元，扣除押金500000元及三个单位多收租金246888元，实际需支付3894779元，新鲜屋公司于2014年9月11日至2015年7月20日期间分十三次向明城酒店付清。 2014年9月5日，新鲜屋公司（承租方、乙方）与圣奥公司（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“该房屋坐落于杭州市拱墅区沈半路328号，有房屋三幢，一幢为五层楼房，建筑面积3604.95平方米，另一幢为二层楼房，面积860平方米，钢结构二层楼房，面积100平方米。主要设备：电梯设施一套（已拆除，由乙方保管）。房屋租赁期限自2014年10月1日至2026年2月28日。2014年10月1日开始的年租金为115万元，该房屋租金四年递增一次，递增比例15%，以年租金115万元作为递增基数（因乙方系原租赁合同的转租方，故租赁递增时间从即2014年3月1日开始），年租金为115万元，2018年3月1日年租金为130万元，2022年3月1日年租金为145万元。合同生效后7日内一次性支付半年租金，以后每年到期日前30天支付半年租金，先付后用。租赁期满或合同解除后，新鲜屋公司应返还该房屋及其附属设施。新鲜屋公司如在圣奥公司空地上搭建的钢棚及添置的装饰装修的部分，归圣奥公司所有，新鲜屋公司不能拆除。其他约定事项：如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，新鲜屋公司添置的设备、建造的钢结构、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归新鲜屋公司所有。超过5年，除停业损失、过渡费外上述其他补偿费用圣奥公司得30%，新鲜屋公司得70%。房屋本身的赔偿由圣奥公司享有。合同签订后，新鲜屋公司依约向圣奥公司支付租金至2019年2月28日，最后一次租金计付方式为2018年9月1日至2019年2月28日半年租金65万元。 2018年2月5日，杭州地铁集团有限责任公司（以下简称地铁集团）向圣奥公司发一份《关于地铁4号线二期工程长滨廊路站涉及征迁事宜的函》，内容是“……拱墅区沈半路328号房屋，现状为杭州新鲜屋商旅酒店，涉及土地面积约1985平方米，为确保地铁4号线二期工程的顺利推进，特商请贵司尽快启动和完成上述用地范围内房屋的征迁工作。”2018年6月10日，地铁集团向圣，地铁集团向圣奥公司发一份通知quo;贵司已经与我方达成征迁补偿协议，请贵公司按协议精神于2018年6月10日前抓紧落实租户清退工作，将协议所规定之房屋腾退完毕交付予杭州拱墅区人民政府上塘街道办事处，以保障……”2018年11月30日，上塘街道动迁部与圣奥公司签订房屋地交接单，记载：圣奥公司于2018年11月30日起将协议规定之沈半路328号房屋以及土地交给上塘街道动迁部。2018年12月21日，上塘街道动迁部出具一份情况说明，说明2018年11月26日，沈半路328号房屋仍有部分租户未腾退，后于1周内完成搬迁。 2018年5月25日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具一份浙众诚地铁四号线评（2018）0001号《房地产估价报告》，显示：评估范围涉及建筑面积4946.07平方米。其中取得权证房屋建筑面积3604.95平方米，未取得权证房屋建筑面积1341.12平方米，土地使用权面积1986平方米，地类（用途），地类用地，土地使用权类型为租赁，确定估价对象在价值时点2018年3月7日的房地产及其装修、附属物的价值为15295278元，其中：房地产价值为9624726元，装修及附属物价值为5670552元。在众诚评估报告的工作底稿中，有附件一：1、国有土地使用权价值2412978元，房屋建筑物价值测算明细表，建筑面积4946.07平方米，建筑物价值7211748元（房地产价值9624726元组成）；附件二：房屋装修价值测算表，建筑面积4946.07平方米，装修单价每平方米1300元，成新85%，装修补偿价值5465407元。附件三：室外附属物价值测算明细表，项目有室外水泥场地、砖砌围墙、塑钢围栏、室外铁楼梯、钢架钢化玻璃走廊，合计补偿价值205145元（装修及附属物价值5670552元组成）。 2018年5月20日，浙江正大资产评估有限公司出具一份浙正大评字（2018）第843号《圣奥集团有限公司因杭州地铁长滨廊路站站点建设项目收购所涉及的设备设施补偿评估报告》和一份浙正大评字（2018）第844号《杭州市地铁集团有限责任公司拟处置的原圣奥集团有限公司的残值资产评估报告》，前一份报告显示：在2018年3月7日的评估结果为，不可搬迁数量327个，不可搬迁设备评估值3545910元（新鲜屋酒店212个，评估值1916823元；浙江泰隆银行100个，评估值343948元；王记餐厅4个，评估值17008元；嵊州小吃7个，评估值28153元；创饰激光切割3个，评估值6878元；塘渣1个，评估值1233100元）；可搬迁数量270个，可搬迁设备评估值184046元（新鲜屋酒店229个，评估值54170元；浙江泰隆银行7个，评估值18292元；王记餐厅9个，评估值1700元；嵊州小吃25个，评估值5120元；创饰激光切割34个，评估值104764元），评估值合计3729956元。第二份报告显示：拟处置的原圣奥集团有限公司资产在2018年3月7日的评估结果为：资产账面价值（原补偿价值）3545910元，评估值71474元，评估减值3474436元，减值率97.98%。 2018年6月26日，地铁集团（甲，地铁集团公司（乙方）签订一份《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣集团有限公司征迁补偿协议》，约定：杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站站点建设，需收购乙方位于沈半路328号房屋4946.07平方米（其中有权证的建筑面积为3604.95平方米，自建房屋面积为1341.12平方米），土地使用权1986平方米，房屋用途为非住宅，地性质为工业，地性质为工业用地、收购房屋及土地补偿费用9624726元；2、地上附属物及、地上附属物及装修评估补偿费用5670552元补偿费用3658482元；4、搬迁费补偿：按照80元/平方米计算，合计搬迁费395685.6元；5、临时安置补助费补偿：按照25元/月/平方米计算，合计临时安置补偿费494607元（25*4*4946.07）；6、停产停业损失费补偿（租金收益损失）：按照25元/月/平方米计算，合计3214945.5元（25*26*4946.07）；以上1一6项费用小计23058998元。7、奖励费3458850元（补偿总费用的15%）；以上各项补偿费用总计为26517848元。乙方在2018年6月20日前将房屋及土地移交给实施方拆除，并由实施方将上述土地平整后移交给甲方用于地铁建设。费用支付方式…待乙方将房屋腾空后十五个工作日甲方再支付乙方20%补偿费用计5303570……”2018年11月10日，双方签订一份《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣集团有限公司征迁补充协议》，约定：……甲乙双方已签订《补偿协议》，根据……，对于停产停业损失费和临时安置补偿费需按最新标准予以执行，需对乙方补发相关费用。1、临时安置补助费补偿补差59353元（3元*4月*4946.07平方米，市区六级地，工业）；2、停产停业损失费补偿补差385793元（3元*26月*4946.07平方米，市区六级地，工业），以上费用总计为445146元。2018年11月10日、2018年12月12日和2019年1月31日，地铁集团支付，地铁集团支付给圣奥公司补偿款15910708元元和5303570元，余款5303570元因圣奥公司未办理权证注销手续而未支付。 2018年9月20日、2018年11月1日新鲜屋公司二次就房屋拆迁赔偿事宜发函给圣奥公司，但一直未予以解决。新鲜屋公司于2018年11月28日向原审法院提起诉讼，请求：1、圣奥公司向新鲜屋公司支付新鲜屋公司添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等13246952.1元；2、圣奥公司向新鲜屋公司退还自圣奥公司与拆迁单位签约之日起已收原先的房租计904657.5元（租金已付至2019年2月28日，按130万元每年租金退还254天租金），两项合计14151609.6元；3、诉讼费用由圣奥公司承担。 原审法院认为，新鲜屋公司、圣奥公司双方于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约定行使权利和履行义务。《房屋租赁合同》第十五条约定：“如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，乙方（新鲜屋公司）添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归乙方所有。超过5年……”，该约定对双方均有约束力。圣奥公司辩称，本案并未发生拆迁事实，未发生政府征收行为，不论是从征收主体还是从征收程序（征收主体必须是市县级人民政府、征收程序要经过听证、作出征收决定等法定程序），本案实质是收购关系，故第十五条不能适用。该院对此认为，涉案房屋因地铁建设需要而被拆迁（征收），地铁集团与圣，地铁集团与圣奥公司已签订《征迁补偿协议》及《补充协议》，地铁集团也对房屋及土地补偿、地上附属物及装修评估补偿等费用对圣奥公司进行了补偿赁合同第十五条的约定，该条款对于房屋遇拆迁情况下双方的权责及补偿款归属作出明确约定，即根据该条约定，涉案房屋租赁期未满五年的拆迁补偿费用，包括新鲜屋公司添置的设备、新鲜屋公司建造的钢结构房、新鲜屋公司的装修拆迁补偿费用、新鲜屋公司的停业损失等均系约定对新鲜屋公司权益受损的补偿，相应的补偿款应归新鲜屋公司享有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人并非征收补偿对象，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人因出租房屋被征收而向出租人主张补偿款不能根据《征收补偿协议》以征收补偿项目名称来确定具体补偿金额，但承租人可根据双方签订的合同约定及相关规定并结合相关证据确定补偿金额。该院认为，新鲜屋公司作为承租方其所应获得的补偿款应按如下处理：1、新鲜屋公司主张其建造的钢结构房为529160.2元，其计算的依据为评估报告中关于房屋及土地补偿款9624726元除以房屋和土地的面积（4946.07+1986）再乘以钢结构面积381.12平方米，对该主张圣奥公司不认可。该院认为，租赁合同中约定的面积为4564.95平方米，现评估报告中涉及的面积为4946.07平方米，超出部分381.12平方米应为新鲜屋公司建造的钢结构面积。该补偿项目在合同中有明确约定，考虑到钢结构未取得产权证，该院酌情确定新鲜屋公司建造的钢结构房的补偿款为400000元；2、新鲜屋公司依据评估报告主张的装修及附属物价值5670552元，圣奥公司认为上述费用在圣奥公司与明城酒店签订的合同中已明确约定解除合同后归圣奥公司所有且新鲜屋公司亦未举证证明其投入的装修，故应依据新鲜屋公司实际投入确定补偿金额。对此该院认为，涉案房屋交付明城酒店时仅为简易装修的办公用房，且在二份租赁合同中仅明确主要设备为电梯设施一套及变压器配电箱设备一套，未对简易装修的项目及价值作出明确约定。明城酒店承租后对其进行重新装修用于酒店经营，因此，拆迁时的装修及附属物的估值即主要就是对明城酒店装饰装修部分的评估。按《物权法》规定，该部分财产属于不动产的添附，系经出租人（圣奥公司）同意且符合合同约定用途，属于善意添附。经查明，在新鲜屋公司承租时明城酒店已将这部分装饰装修及设施设备（以下简称上述财产）折价转让给新鲜屋公司，新鲜屋公司也已向明城酒店支付上述费用且已多年有偿使用至今，虽上述财产的转让未经出租人（圣奥公司）同意，但该院认为，在各方确认上述财产系明城酒店投资添置的情况下，本案新鲜屋公司作为继受承租人，其无从查知出租方与前一承租人就上述财产的所有权归属的约定，新鲜屋公司完全有理由相信上述财产属于明城酒店所有并与之签订转让协议并已支付对价并交付使用多年至拆迁。因此，该院认为，出租人认为上述财产应归其所有，其应尽到充分告知义务，包括在合同中做出明确约定或向后续承租人即新鲜屋公司作出关于上述财产所有权归属的约定。但在本案中，出租人（圣奥公司）并未举证证明其对上述财产尽到充分告知义务，因圣奥公司过失致使新鲜屋公司将上述财产的对价支付给明城酒店并转移使用至今，圣奥公司在应当知道的情况下并未表示反对及提出任何异议。同时，新鲜屋公司也有证据证明其对装修部分有实质性贡献，其为酒店经营需要所投入的装修及设备，在房屋被拆迁评估时有一定升值，现在租赁合同非因双方过错在未届满的情况下不能继续履行，因承租人对租赁期限有合理期待，其通过承租房屋获得的收益及摊销成本的目的不能实现。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，在合同有明确约定且新鲜屋公司在善意取得的情况下，该院酌情确定新鲜屋公司的装饰装修损失为4372325元，新鲜屋公司有权获得。3、新鲜屋公司主张的设备款项2496856元的依据是根据评估报告中该部分评估价3729956元扣除圣奥公司所有的塘渣款1233100元，圣奥公司认为其与明城酒店签订的租赁合同约定设备归属圣奥公司，现新鲜屋公司对其设备已处理完毕，该费用不应补偿。该院认为，根据评估报告所罗列不可搬迁数量和可搬迁数量，均为新鲜屋公司及其次承租人的设备，考虑到圣奥公司在2009年出租时的房屋为简易办公状态，有电梯、变压器、排水和消防等设施，扣除该费用后，酌情确定新鲜屋公司的设施设备款为1925382元，新鲜屋公司有权获得。4、新鲜屋公司主张的停产停业损失3600738.5元、过渡费（临时安置补助费）553960元，圣奥公司认为该费用是地铁集团按房屋面积计算且是补偿给房屋所有权人的租金损失，与承租人无关。该院认为，停产停业损失是指企业因拆迁而不能正常经营造成损失的补偿，出租人和承租人均是搬迁行为的实施主体。基于租赁关系，租赁期间租赁房屋由承租人实际经营使用，承租人因拆迁导致其停产停业利益受损，应作为补偿对象，另一方面，出租人将房屋出租给承租人从事经营，亦是一种经营活动，拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋所有权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故停产停业损失补偿应是对承租人和出租人损失的共同补偿，应归属于双方，考虑到租赁合同的剩余期限新鲜屋公司可能获得的利润及根据公平原则，酌定新鲜屋公司的停产停业损失为2520516元。新鲜屋公司的过渡费，针对新鲜屋公司的设备等可移动物品，一般会涉及到搬迁安置问题，因此承租人应获得相应的过渡费，该院酌定为276980元。5、新鲜屋公司主张的搬迁费395685.6元，圣奥公司认为是对所有权人的补偿应归所有权人所有。该院认为，上述费用在合同中未作明确例示性约定，但也未明确排除此项费用不属于补偿范围。在约定不明的情况下，考虑到该项搬迁补偿费用与新鲜屋公司作为承租人在租赁房屋时会涉及到搬迁和安置问题，因此承租人可获得相应的搬迁补偿费，该院酌情确定为197842元。另，本案的租赁合同期限至2018年11月30日结束，故圣奥公司应向新鲜屋公司退还多交的租金324999元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、圣奥集团有限公司向杭州新鲜屋酒店管理有限公司支付钢结构房补偿费400000元、装饰装修补偿费用4372325元、设备费用1925382元、停产停业损失2520516元、过渡费276980元、搬迁费197842元，合计9693045元，于判决生效之日起十日支付完毕。二、圣奥集团有限公司向杭州新鲜屋酒店管理有限公司退还租金324999元，于判决生效之日起十日内支付完毕。三、驳回杭州新鲜屋酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100756元，由杭州新鲜屋酒店管理有限公司负担29430元，由圣奥集团有限公司负担71326元。 宣判后，上诉人新鲜屋公司与上诉人圣奥公司均不服，分别向本院提起上诉。 新鲜屋公司上诉称：一、一审判决适用法律错误，新鲜屋公司与圣奥公司就拆迁后的补偿事宜有明确合同约定，应当按《房屋租赁合同》第十五条约定将相关项目的补偿全额支付新鲜屋公司，无自由裁量适用空间。且案涉租赁合同由圣奥公司方提供，对比圣奥公司与明城酒店、圣奥公司与新鲜屋公司签订的两份房屋租赁合同可知，该条款为圣奥公司为重复利用而事前拟定的。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，如法院认为第十五条约定不够明确，亦需要作出不利于圣奥公司的解释。二、即使由法院酌定，但一审判决认定事实错误，错误酌定补偿金额。1.装修装潢全部由明城酒店和新鲜屋公司投入。一审认定圣奥公司交付时房屋状态系办公用房，按办公标准简易装修，并配有变压器配电箱设备和电梯设备各一套及给水、消防等基础设施与事实不符。一是案涉房屋拆迁时的装修均为新鲜屋公司所有或投入装修。在拆迁的评估报告中，装修成新为85%，足以证明装修以及对变电、给水、消防等设备进行改造是在明城酒店承租后进行。二是明城酒店所进行的装修部分已由新鲜屋公司购买，所有权益应由新鲜屋公司享有。三是如圣奥公司认为明城酒店投入的装饰装修归其所有，应当在案涉《房屋租赁合同》中写明，但案涉《房屋租赁合同》并未就此进行约定，且两份租赁合同中租金标准相同，有违常理。新鲜屋公司已受让上述物品并多年使用，圣奥公司从未提出异议，可以认定圣奥公司对于装修部分的转让是知情并默认的。2.一审法院在设施设备的权属认定上存在错误。首先，评估报告中除1.5t电梯（评估价值为16800元）外，其余均为新鲜屋公司享有权益的设备。原有变压器配电箱、消防、排水等设备因不满足酒店经营，在明城酒店装修时全部己更换，并通过了消防验收，因此圣奥公司所获得的设备补偿款均是根据新鲜屋公司及其次承租人的设备而获得的。3.停产停业损失的补偿对象为生产经营者，一审法院认为出租人的出租行为因拆迁受损也属于停产停业损失补偿范围没有依据。虽然由于征收导致圣奥公司无法继续出租行为，但租金本就是拥有房屋所有权而来，征收行为导致圣奥公司丧失房屋所有权，对价是取得房屋补偿款，对房屋的占有改变为对金钱的占有，可以取得相应的孳息，租金的损失可以由孳息来弥补。4.案涉房屋拆迁影响的是新鲜屋公司的经营行为，实际产生过渡费（临时安置补助费）、搬迁费的也是新鲜屋公司，圣奥公司无理由享有。在本案中，案涉房屋己由新鲜屋公司及其次承租人使用多年，圣奥公司在案涉房屋内既无经营项目，又无物品存放，在拆迁时新鲜屋公司是搬迁的实际实施主体，亦是真正需要拆迁安置的对象，因此过渡费、搬迁费应全部归新鲜屋公司。5.一审判决在酌定相关补偿比例分配时，未考虑相关影响因素。一是新鲜屋公司在租期期间，经圣奥公司同意有部分面积进行了转租，在拆迁事实发生时，也依据相关标准对次承租人进行了较大金额的补偿，这是新鲜屋公司的直接损失。二是早在2018年9月开始新鲜屋公司即发函主张权利，但现在补偿资金全部仍由圣奥公司享有，而新鲜屋公司分文未获取，新鲜屋公司的损失在扩大，明显是圣奥公司的故意行为导致。三、一审法院认定双方租赁合同期限至2018年11月30日，并以此计算退还租金金额错误。圣奥公司于2018年6月26日签订《征迁补偿协议》，确定案涉房屋列入拆迁范围，2018年6月26日案涉合同终止条件成就，因此新鲜屋公司要求退还904657.5元的诉请应获得支持。综上所述，双方的租赁合同对补偿项目有明确约定，应对双方有约束力；装修装潢、设备等事实上也应是新鲜屋公司享有全部权益，一审法院认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉，请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判，支持新鲜屋公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由圣奥公司承担。 针对新鲜屋公司的上诉，圣奥公司发表答辩意见称：一、《房屋租赁合同》第十五条约定的内容并不适用于本案。一审判决将地铁集团的收购推定为拆迁，没有任何事实与法律依据。新鲜屋公司上诉状中相关事实的论述以及对《房屋租赁合同》第十五条的解读错误。第一，新鲜屋公司上诉状中称地铁集团发出的函称“现状为新鲜屋公司”并认为据此即可证明“该场地只有新鲜屋公司在经营使用”，与其在一审中向法院提交的证据自相矛盾。第二，《房屋租赁合同》第十五条对一审判决所涉及的临时安置补助费、搬迁费并无约定。且地铁集团与圣奥公司签订的收购协议中，对搬迁费补偿是按照房屋面积来计算的，不是按照搬迁设施设备来计算，究其本质是地铁集团给予房屋所有权人的补偿款。二、一审判决对补偿款的归属认定不当。1.关于装修款的归属问题。根据圣奥公司与明城酒店的《房屋租赁合同》第9条第二款的约定以及贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十六条的规定，在明城酒店与圣奥公司的《房屋租赁合同》于2014年解除时案涉房屋内的装饰装修及附属设施设备就已经归属于圣奥公司所有。新鲜屋公司与明城酒店私下签订协议，存在恶意串通，该协议不应对圣奥公司发生法律效力。租金增加与否，是圣奥公司的民事权利，圣奥公司不增加租金，不等于放弃房屋内装饰装修的所有权。2.关于租金收益损失的问题。圣奥公司与地铁集团的收购协议中，对于“停产停业损失补偿费”后已经增加了特别标明，即租金收益损失，故应当全部归圣奥公司所有。同时，收购协议中该条款的补偿费组价依据为杭政函(2015)125号文件的第八条内容。相当于此处的约定是按照房屋的性质，一次性给予圣奥公司26个月的补偿，用以弥补圣奥公司的租金收益损失。3.关于设施、设备的相关问题。明城酒店承租期间添置的设施设备在2014年租赁合同解除后，归圣奥公司所有，且新鲜屋公司并未举证证明其添置了哪些设备。合同第十五条为“乙方添置的设备归乙方所有”，其本意是指新鲜屋公司可以将其添置的全部设备原物拆除带走，并非是指新鲜屋公司可以根据该条款来向出租方圣奥公司主张赔偿。4.过渡费和搬迁费不应当归新鲜屋公司所有，理由详见圣奥公司上诉意见。三、一审判决对于新鲜屋公司腾退的相关事实认定清楚，适用法律正确。第一，圣奥公司与地铁集团的收购协议签订于2018年10月26日。新鲜屋公司在一审中向法庭申请调查取证，从地铁集团处获得的收购协议，其落款处的日期存在涂改。圣奥公司处保存的合同落款日期是2018年10月26日。第二，上塘街道动迁部与圣奥公司签订了房屋的交接单已载明2018年11月30日，可以说明新鲜屋公司直至2018年11月30日才从案涉房屋中腾退。 圣奥公司上诉称：一、本案从未出现拆迁或征收的法律事实。一审判决将地铁集团与圣奥公司之间的征迁行为定性为“拆迁”，并适用《房屋租赁合同》第十五条约定，存在根本性错误。二、一审判决事实认定错误。1.一审判决以评估报告中的建筑物面积减去房屋租赁合同中约定的面积后，将其差额直接认定为新鲜屋公司搭建的“钢结构”，缺乏事实依据，且新鲜屋公司搭建的钢结构房己在2017年拆违过程中被拆除。2.一审判决案涉房屋内装饰装修的归属情况认定错误。涉案房屋虽为工业用地，但实际作为商业用房使用多年，圣奥公司一直向政府交纳相关费用，因此，地铁集团通过，地铁集团通过&ldquo费用”向圣奥公司支付5465407元。且新鲜屋公司未举证证明其承租期间投入的装饰装修金额。3.一审判决未查明停产停业损失的实际情况。首先，停产停业损失补偿是由“房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”，一审判决将其理解为“租赁合同剩余期限”与实际计算停产停业损失费补偿的期限（26个月）相悖；其次，圣奥公司与地铁集团之间的协议已将该项费用明确为地铁集团向圣奥公司支付的“租金收益损失”；最后，一审判决依据新鲜屋公司“可能获得的利润”来进行裁判，缺乏依据。4.一审判决将无事实与合同依据的过渡费、搬迁费分配给新鲜屋公司不当。首先，过渡费是针对产权人在重置房屋期间租赁周转用房的补偿，而不是“搬迁安置费”；其次，即便是按照《房屋租赁合同》第十五条约定来分配各项费用，该条款中也未出现“搬迁费”；最后，新鲜屋公司从未举证证明其实际发生的搬迁费用。5.一审判决未能查清案涉房屋中的设备归属及处置情况。新鲜屋公司未能就其投入的设施设备进行举证，且其已经悉数自行处置了设施设备，在此情况下，新鲜屋公司无权要求圣奥公司就此进行补偿。三、一审判决关于案涉房屋装饰装修所有权情况的论述逻辑混乱，举证责任分配错误，适用法律错误。首先，《物权法》及最高院对该法的司法解释从未出现“添附”二字，关于明城酒店投入的装修、添置的设施设备，其物权归属应按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条之规定，结合圣奥公司与明城酒店的租赁合同第九条第（二）款之约定处理，即明城酒店添置的全部设施设备、装饰装修归圣奥公司所有；其次，新鲜屋公司与明城酒店签订《协议书》、与圣奥公司签订《房屋租赁合同》发生在同一天，新鲜屋公司及明城酒店系私下签订合同；两份合同中对同一房屋内的装饰装修归属有不同约定，作为同时在两份协议上都签字的新鲜屋公司，其有义务主动向圣奥公司、明城酒店主动询问原因。新鲜屋公司在知道或应当知道明城酒店无权处分的情况下依旧与其签订《协议书》并支付价款，存在重大过失，因自行承担损失。四、一审判决遗漏诉讼当事人，应当依法追加地铁集团作为本案的当事人参加诉讼。案涉房屋由地铁集团拆除，如新鲜屋公司确实认为其仍有权利需要主张的，应以地铁集团为被告提起诉讼。五、一审判决错误地适用了《房屋租赁合同》条款及法律规定来处理本案，属适用法律错误。一审判决错误援引案涉租赁合同第十五条约定以及《民法通则》第一百零八条、《合同法》第六十条、第一百零七条作为裁判依据。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项；2.依法改判驳回新鲜屋公司全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由新鲜屋公司承担。 针对圣奥公司的上诉，新鲜屋公司发表答辩意见称：一、地铁集团就案、地铁集团就案涉房屋的&ldquouo;行为实质就是政府征收，也符合当初双方约定的案涉合同第十五条的目的和意图，有关补偿应按照该条内容。二、一审判决就钢结构房相关事实认定正确。一审法院认定面积的方式合理，如圣奥公司主张在签订合同的时候，未将附属部分的面积及配电房写入租赁合同，应当由圣奥公司承担相应的举证责任。三、对于房屋内装饰装修的归属及价值。首先，案涉房屋中的装饰装修全部由新鲜屋公司投入或受让，相关权益应全部归属新鲜屋公司。明城酒店装饰装修部分已由明城酒店转让给新鲜屋公司，圣奥公司对于装修部分的转让知情并默认。圣奥公司认为评估报告中装修部分评估价高于真实装修价值，是地铁集团通过装修评估补偿费用来补偿地价评估过低。该论述没有任何依据。另外，工业用地作为商业用地使用的相关费用－直是由新鲜屋公司支付圣奥公司，再由圣奥公司向拱墅区国土局缴纳的。四、停产停业损失、过渡费（临时安置补助费）、搬迁费的认定。停产停业损失的真正补偿对象是征收房屋中的生产经营者，而案涉房屋中只有新鲜屋公司和其次承租人在生产经营。圣奥公司的出租行为不属于经营活动，房屋征收过程中其租金的损失由房屋补偿费的孳息来弥补。过渡费是指在过渡期间可能发生费用的补助，搬迁费是指机器设备等拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。在房屋征迁时新鲜屋公司是搬迁的实际实施主体，亦是真正需要拆迁安置的对象。无论停产停业损失、过渡费、搬迁费均应全部归新鲜屋公司所有。五、设备归属及处置情况。在评估报告中所罗列的不可搬迁设施设备和可搬迁设施设备，除了不可搬迁设备表格中列明的1.5t电梯（评估价值为16800元）外，其余均为新鲜屋公司享有权益的设备。六、地铁集团非案、地铁集团非案涉合同当事人诉讼当事人。 二审举证期限内，新鲜屋公司向本院提交如下证据：1.2018年6月5日协商录音附录音稿(光盘)，拟证明2018年6月5日，圣奥公司、新鲜屋公司和上塘街道三方人员就案涉房屋搬迁事宜进行协商，谈话内容证明：（1）三方确认案涉房屋为拆迁；（2）应按照合同第十五约定条进行赔偿：（3）圣奥公司对新鲜屋公司的装修补偿应包括明城酒店装修部分和新鲜屋公司装修部分；（4）2017年，三层房屋拆违拆除后，相应的补偿款给新鲜屋公司；2.2018年11月27日新鲜屋公司员工报警视频附录音稿（光盘），拟证明新鲜屋公司人员因无法取回案涉房屋内物品报警，上塘派出所确认地铁集团就案涉房屋是拆迁行为，拟证明地铁集团与圣奥公司签订《征迁补偿协议》系房屋拆迁行为；3.受电设备变更记录（原件），拟证明2010年9月3日，因案涉房屋中原变压器容量不满足酒店经营需要，明城酒店对变压器进行了更新扩容，案涉房屋中原有的变压器已被拆除；4.消防安全检查合格证及消防图纸（原件），拟证明明城酒店承租案涉房屋后全部更新消防系统并添置消防设备，使之符合消防相关法规，并于2010年12月7日及2012年7月16日通过酒店消防验收，案涉房屋中原有的消防系统、消防设备已经被拆除覆盖；5.2018年11月30日案涉房屋现场视频附录音稿（光盘），拟证明案涉房屋中的设备，经街道、新鲜屋公司和圣奥公司三方确认，均由圣奥公司处理；6.沈半路328号已注册企业关系转移告知书（原件），拟证明圣奥公司对于新鲜屋公司在案涉房屋中长期实际经营的情况是知道并同意；7.泰隆银行搬迁公告（复印件），拟证明2018年8月18日起泰隆银行从案涉房屋搬离；8.国有土地年收益费支付凭证（原件），拟证明案涉房屋的国有土地年收益费是由新鲜屋公司缴纳的。对新鲜屋公司提交的证据，圣奥公司发表质证意见称：证据1三性均有异议，该证据不具合法性，新鲜屋公司并未提交或当庭展示存储录音的原始载体，该段录音的完整性存在疑问，部分对话存在缺少上下文的情况，无法判断是否经过人工剪辑，录制该段材料未经相关方允许，有违公序良俗。该证据不具关联性，该录音反映双方仅是在友好协商提前解除房屋租赁合同事宜，与本案待证事实不存在关联，不能实现其待证目的，录音中人员身份无法确定，也并非圣奥公司法定代表人，其陈述无法代表圣奥公司；证据2三性均有异议，合法性有异议，首先，没有提交或当庭展示存储录音的原始载体，三个视频片段发生的时间地点并不明确，在“完整”层面有重大缺陷，视频中身份不明人员的观点与本案待证事实无关联性，无法实现待证目的，地铁集团本身，地铁集团本身不可能成为征收主体判断拆迁是否发生；证据3三性均有异议，系第三方单独制作，圣奥公司并未签章，真实性无法确认，且在该材料的“运行状态”栏中，均注明“拆除”，相关主体名称为“明城酒店”，与新鲜屋公司无关，该证据没有摘录人签名，无法核对完整性，该材料显示内容为案外人明城酒店相关的事实，无法实现待证目的，仅能显示变压器可能存在更换，且如果假定该证据是真实的，反而能证明变压器与新鲜屋公司无关；证据4中的《消防安全检查合格证》真实性、合法性无异议，系消防主管部门签发，但与本案待证事实并无关联性，两《合格证》均签发于2014年9月5日，记载的事项自明城酒店运营案涉房屋时即存在，不能证明新鲜屋公司覆盖了前述设施设备。对图纸三性均有异议，图纸上显示的建设单位为明城酒店系案外人，真实性无法确认，且新鲜屋公司提供的复印件模糊不清，无法辨认，该证据形式不符合《民事诉讼证据规定》第四十四条规定的形式要求，合法性不予确认，与本案无关，均未标注日期，证明目的有异议，图纸不能说明新鲜屋公司对案涉房屋内的消防设施由任何实际投入，新鲜屋公司无权就此主张任何权利；证据5三性均有异议，该证据经过编辑，未完整反映现场事实，新鲜屋公司未依法提交、展示保存该视频的原始载体，该证据不具合法性，无法实现新鲜屋公司的证明目的，该录音恰恰反映是新鲜屋公司自行处理了案涉房屋内的设施设备，且该录音显示直至2018年11月30日，新鲜屋公司仍实际占有使用案涉房屋；证据6三项均有异议，与本案待证事实无关，该证据恰能说明新鲜屋公司对圣奥公司与明城酒店的《房屋租赁合同》全部内容是知情的，在此前提下，新鲜屋公司与明城酒店签订《协议书》存在故意串通、损害圣奥公司合法利益的情形，上述协议无效；证据7三项均有异议，未加盖公章，真实性不予认可，未展示原始载体，合法性不予认可，泰隆银行系案外人，故该证据与本案无关联性，泰隆银行的迁移日期与本案无关，无法说明泰隆银行的实际搬离时间，且该证据显示泰隆银行搬迁系出于“业务发展需要”，也说明本案不存在拆迁事实；证据8真实性、合法性无异议，但圣奥公司与新鲜屋公司《房屋租赁合同》第八条第（二）款约定，该笔费用由新鲜屋公司承担，该证据与本案待证事实无关，不能证明其待证目的，该笔费用系新鲜屋公司根据双方《房屋租赁合同》约定支付给圣奥公司，圣奥公司再向拱墅区国土局缴纳，从合同相对性角度而言，付费主体还是圣奥公司。对新鲜屋公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1、2、5未提交原始载体，且录音中人员身份无法确认，故真实性不予确认，该证据不予采信；证据3真实性予以确认，可以证明明城酒店于2010年9月3日就案涉租赁房屋内变压器进行更新；证据4真实性予以确认，但不能证明其待证目的；证据6真实性予以确认，可以证明圣奥公司出具该告知书之时，知道新鲜屋公司在案涉租赁房屋内实际经营；证据7系复印件，真实性无法确认，该证据不予采信；证据8真实性予以确认，可以证明新鲜屋公司在2014年9月26日、2015年9月23日、2016年10月20日、2017年8月31日向圣奥公司支付国有土地收益金。圣奥公司提交如下证据：《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣奥集团有限公司征迁补偿协议》及《补充协议》（复印件），拟证明圣奥公司与地铁集团于2018年10月26日正式签订案涉收购协议。对圣奥公司提交的证据，新鲜屋公司认为：一审中的《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣奥集团有限公司征迁补偿协议》是一审法院向地铁集团调取的，一审中双方对该证据进行的质证，均没有意见，该协议与圣奥公司二审提交的协议，内容无区别，但落款时间不同，新鲜屋公司认可一审中原审法院调取的《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣奥集团有限公司征迁补偿协议》。对圣奥公司提交的证据，本院经审查后认为：该证据未提交原件，且与原审中新鲜屋公司申请原审法院调取的《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣奥集团有限公司征迁补偿协议》落款日期不同，故对该证据真实性不予确认，该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，二审期间，圣奥公司自认地铁集团就案涉《征迁补偿协议》及《补充协议》中约定的补偿款已经支付完毕。 根据本案诉辩双方的意见，争议焦点为：一、新鲜屋公司是否有权就圣奥公司获得的征迁补偿款主张分配以及如何分配；二、租金计算截止时间如何确定。 一、关于征迁补偿款分配问题。 新鲜屋公司与圣奥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。《房屋租赁合同》第十五条明确约定：“如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，新鲜屋公司添置的设备、建造的钢结构、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归新鲜屋公司所有。超过5年，除停业损失、过渡费外上述其他补偿费用圣奥公司得30%，新鲜屋公司得70%。房屋本身的赔偿由圣奥公司享有。”现案涉房屋因地铁建设需要被纳入征迁范围，属于《房屋租赁合同》第十五条约定的“城市建设需要”的情形，且地铁集团与圣奥公司签订的《征迁补偿协议》及《补充协议》中的补偿标准系根据评估报告或相应政府文件作出，圣奥公司已收到相应补偿款，现主张不应当适用《房屋租赁合同》第十五条理由不能成立。根据该条约定，本案双方承租不满5年，圣奥公司应当向新鲜屋公司支付新鲜屋公司添置的设备、建造的钢结构、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等，但新鲜屋公司应就其添置事实承担举证责任。具体分析如下： （一）设施设备补偿款。案涉《房屋租赁合同》第一条房屋基本情况中明确约定主要设备：电梯设施一套（已拆除，由新鲜屋公司保管），可见在新鲜屋公司与圣奥公司签订《房屋租赁合同》时，圣奥公司认可其投入的主要设施设备为电梯一套。因双方当事人均认可圣奥公司在将案涉房屋出租于明城酒店之前系办公用房，存在简易装修，配有变压器电箱设备、给水、消防等基础设施，故应当认定上述设施设备归圣奥公司所有。此外，新鲜屋公司也认可（2018）第843号评估报告中的塘渣款归圣奥公司所有。故原审法院在扣除1.5t电梯、基础设施设备、塘渣款后认定1925382元设施设备补偿款应当归新鲜屋公司所有，并无不当。 （二）钢结构房屋补偿款。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁面积为4564.95平方米，评估报告中房屋面积为4946.07平方米，其中房屋情况详细表中第一项为有证房屋的面积与《房屋租赁合同》第一条约定的有证面积一致，第2-9项为无证房屋，其中第3项建筑面积为859.6平方米，面积与《房屋租赁合同》第一条所约定的二层楼房基本一致，其余项目涉及到钢结构及依主楼扩建，合计为481.52平方米，扣除《房屋租赁合同》第一条已约定的钢结构房屋100平方米后为381.52平方米，应视为《房屋租赁合同》订立后新鲜屋公司搭建。在圣奥公司未提供证据证明该超出部分系在双方签订租赁合同之前已经形成，属于租赁合同遗漏面积的情况下，圣奥公司主张该部分钢结构房屋补偿款归其所有不能成立。原审法院认定该部分面积系新鲜屋公司搭建的钢结构房屋，并结合该部分房屋未取得产权证的因素酌定补偿款为400000元，并无不当。 （三）装饰装修补偿款。装饰装修系房屋上增添的附属物，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定：“非产权人使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有权人；造成财产所有权人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，新鲜屋公司与圣奥公司签订的《房屋租赁合同》中约定新鲜屋公司添置的装修补偿款归新鲜屋公司所有，故新鲜屋公司应当就其添置的装饰装修提供证据证明。根据新鲜屋公司就装饰装修投入所提供的证据及主张，可分为2014年9月5日之前与之后两个部分。2014年9月5日之前的部分，其中又分为新鲜屋公司自行投入的装饰装修及新鲜屋公司根据其与明城酒店签订的《协议书》而获得的明城酒店投入的装饰装修两部分。因2014年9月5日之前系明城酒店承租期间，故即便新鲜屋公司在该期间内存在装修投入，根据圣奥公司与明城酒店签订的《房屋租赁合同》第九条的约定应归圣奥公司所有，而新鲜屋公司在明知圣奥公司系案涉房屋产权人的情况下，与明城酒店通过签订《协议书》的形式就明城酒店投入的装饰装修进行作价转让，且无证据证明圣奥公司就此知情并同意，故其该受让行为不得对抗圣奥公司。综上，新鲜屋公司无权就2014年9月5日之前的装饰装修向圣奥公司主张权利。2014年9月5日之后的部分，新鲜屋公司所提供的装饰装修合同与付款凭证无法对应，故不能证明其实际投入的装修金额。但新鲜屋公司承租案涉房屋使用已长达4年，考虑到新鲜屋公司的实际使用需要并结合案涉《房地产估价报告》，新鲜屋公司承租后存在一定的装饰装修投入，符合情理，故本院酌定新鲜屋公司获得60万元的装饰装修补偿。 （四）停产停业损失补偿款、过渡费、搬迁费。关于停产停业损失补偿款。新鲜屋公司与圣奥公司签订的《房屋租赁合同》中约定停产停业损失归新鲜屋公司所有，但案涉《征迁补偿协议》中停产停业损失后注明“租金收益损失”，同时明确约定停产停业损失费补偿系根据杭政函【2015】125号文计算，杭政函【2015】125号文规定“征收非住宅的，因征收造成停产停业损失的，应按非住宅房屋的用途给予一次性补偿”。故应当认定停产损失补偿中即包括承租人的停业损失，也包括出租人的租金收益损失。关于过渡费，《房屋租赁合同》第十五条中约定过渡费归新鲜屋公司所有，《征迁补偿协议》及《补充协议》中虽无过渡费的约定，但约定了临时安置补助费。而临时安置补助费即地铁集团向被征迁人支付的因征迁导致房屋无法使用而产生过渡期的补偿，圣奥公司作为产权人、新鲜屋公司作为承租方，均因地铁集团征迁行为导致无法使用案涉房屋，均存在过渡损失。关于搬迁费，《房屋租赁合同》第十五条中虽未明确约定搬迁费，但搬迁费是指包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用，新鲜屋公司作为承租人，案涉房屋被地铁集团征迁后，必然需要对设施设备进行搬迁，并产生一定的搬迁费。综上，结合新鲜屋公司与圣奥公司签订的《房屋租赁合同》、地铁集团于圣、地铁集团于圣奥公司签订的《补偿协议》及其《补充协议》奥公司向新鲜屋公司支付50%的停产停业损失补偿、临时安置补偿费及搬迁费，分别为1800369元、276980元、197842元。 二、关于租金结算的截止日期问题。 新鲜屋公司与圣奥公司的《房屋租赁合同》应地铁集团征迁而导致合同提前终止，圣奥公司应当向新鲜屋公司返还其搬离案涉房屋后的租金。根据上塘街道动迁部与圣奥公司签订的房屋地交接单，案涉房屋系于2018年11月30日交接给上塘街道动迁部，因新鲜屋公司未提供证据证明其实际搬离时间，并且认可“至2018年11月26日，新鲜屋公司经营的酒店已全部腾退，仅剩部分次承租人未腾退”的事实，故原审法院以上塘街道动迁部认可的交接时间为租金计算的截止日期并无不当。据此，圣奥公司应当向新鲜屋公司返还的租金为324999元。 综上，圣奥公司部分上诉理由成立，原审法院事实认定清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13978号民事判决第二项； 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13978号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分； 三、圣奥集团有限公司向杭州新鲜屋酒店管理有限公司支付钢结构房补偿费400000元、装饰装修补偿费用600000元、设备费用1925382元、停产停业损失1800369元、过渡费276980元、搬迁费197842元，合计5200573元，于判决生效之日起十日内支付完毕。 四、驳回杭州新鲜屋酒店管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100756元，由杭州新鲜屋酒店管理有限公司负担61415元，由圣奥集团有限公司负担39341元。 二审案件受理费119520元，由杭州新鲜屋酒店管理有限公司负担75323元，由圣奥集团有限公司负担44197元。杭州新鲜屋酒店管理有限公司、圣奥集团有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜