安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2265号 上诉人（原审原告）：涡阳县宏基置业有限公司，住所地涡阳县向阳南路与乐行路交叉口旺角广场**。 法定代表人：王素娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王锋，男，1977年3月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：刘玉强，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人涡阳县宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）因与上诉人王锋房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏基公司的委托诉讼代理人彭线旗、上诉人王锋及其委托诉讼代理人刘玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏基公司上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院作出的（2020）皖1621民初948号民事判决；2.判令解除2018年1月16日签订的房屋买卖合同，并令王锋支付违约金；3.诉讼费用由王锋承担。事实和理由：一、一审认定王峰违反合同约定的事实错误。案涉房屋总价款220万元，王锋支付首付款68万元后没有获得安徽涡阳农村商业银行股份有限公司对其所购买房屋的按揭贷款。二、一审认定了根据合同第六条，宏基公司有权解除合同的事实。该条约定若买受人在签订合同后15日内未能办理按揭贷款，且自催告之日起60日内，未能补足房款，出卖人可不予交付房屋并有权单方解除合同。有认定王锋辩称未收到催告函，但在2019年6月12日第一次开庭审理时宏基公司将催告函作为证据向法庭提供，视为已经对王锋进行书面催告。三、一审适用法律错误。1.一审以视为宏基公司再次延展了王锋履行合同义务的期限，宏基公司想继续履行合同的推论是错误的；2.王锋违约程度严重；3.宏基公司要求解除合同的条件已经成就。按照合同约定，宏基公司通知王锋如果在2020年1月19日之前必须交清全部购房款，否则即视为解除合同。一审以违反履行了合同主要义务为由，对宏基公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，明显属适用法律错误。 王锋辩称，解除合同的条件并不成就，王锋已付清全部房款，本案没有达到根本违约。 王锋上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院作出的（2020）皖1621民初948号民事判决第一项；2.一、二审诉讼费由宏基公司承担。事实和理由：一、一审认定本案房屋买卖合同合法有效，应当全面履行，王锋不持异议。二、一审认定王锋在催告期外付款，构成违约，认定事实错误。1.一审认定2019年6月12日宏基公司的催告函起到当庭催告王锋继续履行合同作用错误；2.宏基公司在2019年6月12日开庭后又自动撤诉，一审认定先前催告函是宏基公司要求履行合同无事实依据。三、一审认定2020年1月19日的催款通知，认为是延展了履行合同的期限，是不准确的。因为该催款通知只能证明宏基公司授意王锋在规定期限内支付房款，只是起到催告王锋履行合同的目的。一审认定宏基公司先前催告函产生催促王锋履行合同的效力是错误的，并依此计算逾期时间也是错误的。 宏基公司辩称，一、从王锋上诉状看出2019年6月12日已收到催款催告通知，但直到第二次起诉时王锋才付款，2020年1月19日才缴纳100万元，1月20日才缴纳52万元，可见其严重违约。二、王锋认为第二次发出通知的主要目的就是解除合同，但就是在这种情况下也没有按照通知要求把全部房款交清，更谈不上支付违约金的问题。三、从王锋上诉状引用的法条看，其本人也承认自通知其交款60日内，如不交足房款出卖人有权解除合同，王锋均没有在通知之后交付房款，所以说按照合同条款约定，出卖人有权解除合同。 宏基公司向一审法院起诉请求：1.解除宏基公司与王锋于2018年1月16日签订的房屋买卖合同并支付违约金20万元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：王锋与宏基公司签订房屋买卖合同，购买“伊顿庄园小区”20幢101号房屋，总价款220万元，支付首付款500000元。合同约定付款方式及期限：买受人应于2017年11月11日前支付首期房价款68万元，占全部房价款的31%；余款人民币152万元向出卖人公示的贷款银行申请贷款支付；买受人以按揭贷款方式付款，需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期限内未能办理按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内，以现金方式补足房款，若未能补足，出卖人可作如下处理：1.出卖人不予交付房屋；2.视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同。合同约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（设定不超过90日，不低于万分之1.5）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。（设定不低于万分之1.5）合同约定送达：出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【】方式送达对方。2018年1月10日，王锋支付给宏基公司购房款68万元。王锋没有获得安徽涡阳农村商业银行股份有限公司对其所购买房屋的按揭贷款支付其余购房款。2020年1月9日，宏基公司通知王锋十日内把剩余的152万元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部。王锋于2020年1月19日向宏基置业公司支付购房款100万元、于2020年1月20日支付购房款52万元。另查明，宏基公司曾于2019年1月10日因同一事由起诉王锋，2019年6月12日开庭审理，后宏基置业公司撤诉。一审法院认为，王锋与宏基公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同全面履行各自义务。关于宏基公司要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。合同约定，若买受人在签订合同后15日内未能办理按揭贷款，且自催告之日起60日内，未能补足房款，出卖人可不予交付房屋并有权单方解除合同。王锋辩称未收到催告函，但在2019年6月12日本院第一次开庭审理宏基公司与王峰房屋买卖合同纠纷时，宏基公司将催告函作为证据向法庭提供，视为已经对王锋进行书面催告。但在2020年1月9日，宏基公司又向王锋发出书面催款通知，通知王锋十日内把剩余的152万元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部，视为宏基公司再次延展了其要求王锋履行合同义务的期限，且王锋已于2020年1月19日向宏基公司支付购房款100万元，于2020年1月20日又支付购房款52万元，合同的主要付款义务已经履行完毕，故对宏基公司要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。关于宏基公司要求支付违约金的诉讼请求。合同约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第一次书面催告的日期为2019年6月12日，60日后即2019年8月12日后视为逾期付款，应支付逾期付款违约金，2020年1月20日付清全部房款，逾期时间共计161天，逾期付款违约金为73416元（161×1520000×0.0003）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王锋于本判决生效后十五日内支付涡阳县宏基置业有限公司违约金73416元；二、驳回涡阳县宏基置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，由宏基公司负担4000元，王锋负担3800元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.王锋是否存在违约行为；2.案涉合同是否应予解除；3.一审判决王锋承担违约责任有无不当。 一、关于王锋是否存在违约行为问题。涉案2018年1月16日商品房买卖合同约定买受人以按揭贷款方式付款，需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期限内未能办理按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内，以现金方式补足房款，若未能补足，出卖人可作如下处理：1.出卖人不予交付房屋；2.视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同。王锋支付首付款68万元，余款152万元于2020年1月19日、1月20日分别支付，确已超过合同约定时间，王锋确属存在违约行为。 二、关于案涉合同是否应予解除问题。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，王锋未有按照合同约定支付购房款，宏基公司于2020年1月9日书面通知王锋在接到通知十日内交付购房款本金及相关损失，或到宏基公司签署解除协议。王锋据此于2020年1月19日、1月20日分别向宏基公司支付100万元和52万元，履行了剩余购房款152万元的支付义务。其中支付52万元超过通知期限1天，应属显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，故一审法院对宏基公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，并无不当。 三、关于一审判决违约责任承担有无不当问题。王锋确属存在违约行为，宏基公司于2020年1月9日书面通知王锋限期交付购房款本金及相关损失。王锋愿意继续履行合同并支付了购房款本金。对于宏基公司要求的相关损失，一审法院根据合同关于逾期付款时间和逾期付款违约责任的约定所作判决，也无明显不当。 综上所述，宏基公司、王锋的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人涡阳县宏基置业有限公司负担7800元，上诉人王锋负担7800元。 本判决为终审判决。 审判长 王文伟审判员孙浩杰 审判员 安   翠   香 二〇二〇年九月十四日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。