湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1585号原告（反诉被告）：徐坤，男，1989年7月29日出生，汉族，武汉市铁路公安局警察，住武汉市汉阳区，原告（反诉被告）：谢小雪，女，1990年2月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区芳草路**和昌森林湖******，公民身份号码：4290051990********。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：柳巍，系湖北灵均律师事务所律师，特别授权代理。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王姗姗，系湖北灵均律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐九斤，男，1990年9月12日出生，汉族，中国建设银行武汉开发区支行业务员，住武汉市黄陂区，被告（反诉原告）：陈嘉惠子，女，1990年7月27日出生，汉族，住武汉市黄，住武汉市黄陂区>二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：明诚，系湖北乾行律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉岸芷汀兰房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区26R2地块金太阳米兰小镇（**）******。法定代表人：李游，系该公司总经理。原告（反诉被告）徐坤、谢小雪与被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子、被告武汉岸芷汀兰房产经纪有限公司（以下简称岸芷汀兰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐坤及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人柳巍、被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人明诚、被告武汉岸芷汀兰房产经纪有限公司的法定代表人李游均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐坤、谢小雪向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告依约支付至2019年12月29日的违约金165,000元，及2019年12月30日起至被告迁出户口的违约金（按总楼价165,000元的千分之一每天1,650元计算，从2019年9月20日至2020年7月2日）；二、请求判令两被告支付律师费用9,500元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月18日原告与被告、案外人武汉岸芷汀兰房产经纪有限公司签署了《存量房居间（买卖）合同》，总价款为：165,000元，其中第5条约定：“卖方保证在交楼后30日内迁出户口，否则，卖方须按逾期每日总楼价的千分之一向买方支付违约金。”2019年8月20日，双方在案外人武汉岸芷汀兰房产经纪有限公司的见证下，被告将房子与原告进行了交接手续。依前述合同约定被告应在2019年9月19日前将其户口迁出，但至今未将户口迁出。综上，两被告未按合同约定迁出户口，让原告及其子女的户口不能迁入，对原告的生活和学习都造成了影响。为了保护原告的合法权益，特此提起诉讼，望判如所请。徐九斤、陈嘉惠子答辩并反诉称：一、两原告在收房后至起诉之日从未通知过被告迁出户口，而是拖了100多天，属于恶意诉讼。合同约定违约金明显过高，明显超过实际损失，请求法院予以调低。二、原合同约定收款30天内交付房屋，但是原告要求被告在5天内交付房屋，被告出于善意在5天内腾出房屋，根据最高院关于合同法司法解释三第31条，买卖合同当事人因另一方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持，被告提前二十五天腾出房屋的违约金应该予以扣除。三、本合同是三方合同，中介方应为双方提供买卖居间服务，产生的问题应组织协调，但中介从未通知两被告迁出户口之事，未履行居间服务的义务，应当承担违约责任。四、双方在合同中约定反诉被告须在银行通知还贷之日前支付首付款人民币450,000元，且须在合同签订之日起30个工作日内办理银行按揭贷款、银行实际批贷额和应付款的差额买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日给付卖方。买方不能如期支付，则属违约…银行在2019年4月25日通知须还贷扣款时，反诉被告在2019年6月14日才支付首付款，逾期50天，于2019年7月23日才办理贷款，逾期53天，于2019年7月19日办理过户手续，反诉被告2019年7月20日给付原告差额150,000元，逾期1天。反诉被告累计逾期104天。故向本院提出反诉请求：1、请求依法判令徐坤、谢小雪承担违约金171,600元（共逾期104日，每日按照总楼价165万元的千分之一1,650元计算）；2、请求徐坤、谢小雪承担房屋交易税费30,550元；3、请求徐坤、谢小雪支付律师费20,000元；4、本案诉讼费由徐坤、谢小雪承担。徐坤、谢小雪对徐九斤、陈嘉惠子的反诉辩称：一、徐坤、谢小雪在经纪方通知后即缴纳，在30个工作日内按合同约定办理了银行贷款申请，签署了相关手续。二、徐九斤、陈嘉惠子主张无依据。被告岸芷汀兰公司辩称：徐九斤和陈嘉惠子说的第三点不予认可，三方合同中明确约定。买卖双方房屋已经交付了，尾款也结清了，双方就针对迁出户口有争议。2019年5月29日签的贷款手续，2019年7月16日贷款审批通过，在贷款审批后的7个工作日内即2019年7月20日过户，所有买方支付价款都符合买卖流程。过户交易税是买方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经审理查明：徐坤、谢小雪系夫妻关系，徐九斤、陈嘉惠子系夫妻关系。2019年4月18日，徐坤、谢小雪作为买方与卖方徐九斤、陈嘉惠子、经纪方岸芷汀兰公司就位于武汉市汉阳区芳草路76号和昌森林湖17、18、19栋17号楼单元15层3室（建筑面积84.27平方米）房屋签订房屋买卖合同一份，约定房屋总楼价人民币1,650,000元。为交易而按规定向有关政府部门支付一切税费及在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准变化均由买方承担。关于房款支付，定金人民币100,000元，买方须在2019年4月18日支付给卖方。首期楼价及房价余款，注销抵押后付款，买方出资提前还贷，买方按揭付款的，买方须在合同签订后30个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款合同，提供贷款所需资料，同时卖方提供协助。首期房款人民币450,000元买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收款。余下首期房款人民币200,000元，买方应于过户递件受理成功之日直接支付给卖方。卖方同意买方通过向银行申请人民币900,000元贷款形式支付房价余款，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际批贷额与应付房价余额的差额由买方到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。买卖双方须在完成提前还贷手续后七个工作日内、且注销抵押完成、买方贷款批过，备齐交易所需资料向房屋登记机关申请产权买卖手续。房屋的交付时间为收齐房款30日内，买卖双方应在收楼当天一并到现场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。该房屋附着户口，卖方保证在交楼后30日内迁出户口，否则卖方须按逾期每日总楼价的千分之一向买方支付违约金。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务则违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用由违约方承担。合同签订后，同日，徐坤、谢小雪支付徐九斤、陈嘉惠子购房定金人民币100,000元。因为徐九斤、陈嘉惠子在出售诉争房屋时尚有抵押贷款未清偿，双方约定由买方出资提前还贷，徐九斤向其贷款银行中国银行电话预约于2019年4月25日前办理提前还贷手续。因2019年4月25日买方徐坤、谢小雪的购房贷款审批尚未通过，经纪方表示此时提前还贷太早，买方贷款审批尚未通过时提前还贷不利于交易安全，按照交易惯例应在贷款审批通过后进行。后双方未在2019年4月25日提前还贷。2019年5月29日，买卖双方至华夏银行汉阳支行办理了徐坤、谢小雪个人住房公积金组合抵押借款合同的面签手续，同日徐坤、谢小雪在借款合同上签名捺印，但未签署日期。后经经纪方通知，买方分别于2019年6月14日支付卖方人民币450,000元、6月27日支付卖方人民币200,000元。2019年7月16日，徐坤购房银行贷款审批通过，贷款批准贷款金额750,000元，2019年7月20日，买卖双方办理了诉争房屋过户登记至徐坤、谢小雪名下的手续，同日，买方徐坤、谢小雪支付卖方因贷款差额产生的剩余购房款人民币150,000元。2019年7月22日，诉争房屋登记至徐坤、谢小雪名下。2019年8月8日，卖方徐九斤收到买方徐坤、谢小雪房屋贷款部分款项人民币750,000元。2019年8月20日买卖双方另签署了诉争房屋配套车位B2-21号车位转让协议（车位款包含于房价款内），同日，买卖双方办理了诉争房屋的交房手续和配套车位的交付手续，徐九斤将诉争房屋钥匙交给徐坤、谢小雪，将车位交付徐坤、谢小雪，并办理了物业交割。现买卖双方因为诉争房屋买卖事宜产生纠纷，诉至本院。另查明，徐九斤、陈嘉惠子出售诉争房屋时，徐九斤的户口附着于诉争房屋上，2020年1月16日，徐九斤将户口自诉争房屋上迁出。徐坤、谢小雪家小孩于2015年8月30日出生，2021年9月将上小学。诉争房屋对口的小学为芳草小学。在徐九斤、陈嘉惠子提交的2018年玫瑰园第二小学芳草校区的入学公告上，未体现出入学对于户口是否迁入或迁入年限的要求。徐坤、谢小雪对于徐九斤逾期迁出户口对其造成了实际损失未提交证据证明。在徐九斤、陈嘉惠子申请调取的徐坤就购买诉争房屋签署的《个人住房公积金组合抵押借款合同》上，徐坤、谢小雪和银行下方的时间为2019年7月23日，经纪方岸芷汀兰公司表示，徐坤、谢小雪签署该合同时间是2019年5月29日，签署时日期空置未填写，买卖双方2019年7月20日已经办理了过户手续，2019年7月23日不可能是签署贷款合同的时间，该时间系银行事后填写。买卖双方在房地局过户时，房地局系统生成的买卖合同的备案价为1,120,000元，买方按照该交易价格支付了交易税费。徐九斤、陈嘉惠子表示，双方房屋买卖的实际成交价是165万元，存在房款差额530,000元，按照增值税率5.5%，差额房款应补缴的增值税计算为29,150元、按照个人所得税率1%，差额房款应补缴的税费计算为5,300元，共计为34,450元，徐九斤、陈嘉惠子主张要补交税款，要求徐坤、谢小雪承担，后在本案诉讼中，徐九斤、陈嘉惠子并未补缴上述税费。还查明，因本案诉讼，徐坤与湖北灵均律师事务所签订委托代理合同并支付代理费人民币9,500元。徐九斤与湖北乾行律师事务所签订委托代理合同并支付代理费人民币10,000元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：徐坤、谢小雪与徐九斤、陈嘉惠子就位于武汉市汉阳区芳草路76号和昌森林湖17、18、19栋17号楼单元15层3室（建筑面积84.27平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行，合同的主要权利义务已经履行完毕，诉争房屋已过户登记至徐坤、谢小雪名下。现买卖双方均主张对方在合同履行中存在违约情形，要求对方支付违约金。关于卖方徐九斤、陈嘉惠子手否存在逾期迁出户口的情况，双方在合同中约定，卖方应在收齐房款30日内交付房屋、交付房屋后30日内迁出户口，卖方徐九斤、陈嘉惠子于2019年8月8日收到买方贷款方式支付的款项，收齐房款。同年8月20日双方办理了诉争房屋的交付手续，依据合同约定，徐九斤应于2019年9月20日前迁出附着于诉争房屋上的户口，徐九斤于2020年1月16日迁出，逾期118天，构成违约。依据合同约定，徐九斤、陈嘉惠子每逾期一日应按总房款的千分之一即1,650元支付违约金，合计人民币194,700元。关于卖方徐九斤、陈嘉惠子违约责任的承担问题，本案当事人双方系房屋买卖合同关系，迁出户口不属于主合同义务，仅属于房屋买卖附随义务，徐坤、谢小雪也未提交证据证明徐九斤逾期迁出户口对其造成了实际损失，合同约定的每日1,650元的违约金明显过高，现徐九斤、陈嘉惠子要求本院予以调整，本院予以照准。综合本案房屋买卖的履行情况及户口已经迁出的事实，本院酌定徐九斤、陈嘉惠子支付徐坤、谢小雪逾期迁出户口违约金人民币20,000元。对于徐九斤、陈嘉惠子主张的交付房屋应在收齐房款之日起30日内，卖方2019年8月20日交付系提前了25日左右交付房屋，计算迁出户口的时间应扣除提前的25日的观点，双方合同约定卖方收齐房款之日起30日内交付房屋，该30日是最长履行期限，并非必须届满30日方可交付，在买方交齐房款之后的30日内每一天均可交付房屋，徐九斤、陈嘉惠子2019年8月8日收齐房款，同月20日交付房屋符合合同约定，迁出户口之日应按房屋交付之日即2019年8月20日起30日内计算。关于买方徐坤、谢小雪是否存在逾期付款104日及逾期签订贷款合同的情况，徐九斤、陈嘉惠子依据合同约定支付定金100,000元、并依据经纪方岸芷汀兰的通知缴纳卖方首期房款450,000元及200,000元、依据合同约定于过户当日支付差额房款150,000元、贷款款项750,000元也系按照合同约定由银行直接支付至卖方账户，徐坤、谢小雪在支付购房款时间上并未违反合同约定。对于徐九斤、陈嘉惠子主张的首期房款450,000元应于其预约的2019年4月25日提前还贷之日前支付，双方合同约定的系该笔款项买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前支付，经纪方和银行通知系选择关系，买方依据二者那个通知履行均不违约，本案中买方依据经纪方通知于2019年6月14日支付450,000元并未违反合同约定。对于徐九斤、陈嘉惠子主张的买方未在合同签订后30个工作日内办理按揭贷款申请，签署银行贷款合同的观点，双方于2019年4月18日签署合同，应于2019年5月31日前办理按揭贷款申请，签署银行贷款合同，本案中买卖双方于2019年5月29日至银行办理贷款面签手续，买方签署贷款合同，买方并未违反合同约定。对于徐九斤、陈嘉惠子主张买方的贷款合同上落款为2019年7月23日，买方签署贷款合同时间为2019年7月23日构成逾期，经纪方岸芷汀兰明确表示2019年5月29日买方已经签署贷款合同，买方签字时未签署日期，且2019年7月23日诉争房屋已经办理过户手续，不可能该天签署贷款合同。结合房屋买卖、房屋买卖贷款交易惯例以及本案的履行情况，一般系借款人先签署空白贷款合同，由银行审批予以确定贷款金额，银行审批通过之后买卖双方办理过户手续，银行办理抵押登记手续后放款，2019年7月16日，买方徐坤、谢小雪的贷款审批已经通过，7月20日双方已经办理了过户登记手续，2019年7月23日的落款时间不能证明系买方办理贷款申请、签署贷款合同的时间。本案中买方并不存在逾期支付房款和逾期办理贷款手续的情况，对于徐九斤、陈嘉惠子要求徐坤、谢小雪承担违约金人民币171,600元的反诉请求本院不予支持。对于徐九斤、陈嘉惠子主张的买方缴税金额系以房地局备案价缴纳，应按实际购房款缴纳的观点，本案诉讼中，买方承担了交易中的税费，卖方并未提交证据证明其产生了新的税费，故对徐九斤、陈嘉惠子请求徐坤、谢小雪承担交易税费30,550元的反诉请求本院不予支持。对于徐坤、谢小雪和徐九斤、陈嘉惠子双方各自主张的律师费用，本案系房屋买卖合同纠纷，双方关于房屋买卖的主要合同义务均已履行完毕，整个交易过程较为顺利，双方因为合同附随义务产生纠纷，本应本着友好协商解决的方式进行，但双方互不让步，协商无果进入诉讼，导致双方产生诉讼费用、律师费用，损失扩大，双方均有责任，各自产生的律师费用各自承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）徐坤、谢小雪逾期迁出户口违约金人民币20,000元；二、驳回原告（反诉被告）徐坤、谢小雪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费人民币3,790元（此款徐坤、谢小雪已预交），由原告（反诉被告）徐坤、谢小雪负担人民币3,373元、被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子负担人民币417元；本案反诉部分案件受理费人民币2,311元（此款徐九斤、陈嘉惠子已预交），由被告（反诉原告）徐九斤、陈嘉惠子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  沈纪奎人民陪审员  张建芬二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李 越