江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2343号 上诉人（原审原告、利害关系人）：江苏亚星汽车集团有限公司，住所地在扬州市渡江南路**。 法定代表人：金长山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨德田，江苏新浪潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋翠，江苏新浪潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：许坚，男，1942年9月5日出生，汉族，住扬州市广陵区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：扬州兰天印务有限公司，，住所地在扬州市渡江南路**** 法定代表人：邵笑冬。 上诉人江苏亚星汽车集团有限公司（以下简称亚星公司）因与被上诉人许坚、被上诉人扬州兰天印务有限公司（以下简称兰天公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（以下简称广陵法院）（2019）苏1002民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 广陵法院查明：1、2014年11月15日，亚星公司（甲方）与兰天公司（乙方）签订《租赁合同》1份，约定亚星公司向兰天公司出租位于扬州市文峰街道文峰村花元组的房屋和场地，房屋面积为956.3平方米，场地面积为5829.1平方米，租赁期限从2014年11月16日起至2015年11月15日止。合同第三条第1款约定“该房屋及场地每年租金为24万元人民币。其中：房屋租金每年9.2万元；土地使用费每年14.8万元”；第四条第2款约定“乙方如需对承租的房屋进行装修、改造或增设他物，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，改造费用由乙方承担。租赁期满后或因国家征用、拆除时，除甲方要求拆除外，依附于房屋的装修改造物不得拆除，应随房屋归甲方所有，乙方在场地上自行安装的设备及搭建物，由乙方自行拆除，恢复承租场地原有状态”；第六条第2款约定“乙方应于租赁期满或因政府征用、拆除或甲方对外出售已租赁的房屋及场地而终止合同时，将所承租的房屋及场地恢复原状后交还甲方。乙方不得以此向甲方及征用方提出任何经济补偿要求”，第3款约定“乙方交还房屋及场地时应当保持房屋及场地的完好状态，不得留存物品或影响房屋及场地的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”。 2、2016年1月28日，经本院主持调解，亚星公司与兰天公司、王忠达成一致协议，约定“一、两被告承租原告所有的位于扬州市场地，租赁期限从2015年11月16日至2016年11月15日，租赁合同内容同原告与被告扬州兰天印务有限公司于2014年11月15日签订的关于上述租赁标的物租赁合同内容一致，租金为24万元/年，两被告于2016年5月30日前向原告缴纳租金12万元，剩余租金于2016年11月15日前全部缴清；二、上述租赁期限内，原告对两被告承租的上述租赁标的物进行公开拍卖，两被告不得以任何形式和理由阻碍，两被告可以参加竞拍并依法享有优先购买权；三、上述租赁期限内，若他人拍得上述承租标的物，两被告应当自他人拍卖成交之日起五个月内搬离涉案承租标的物，将承租标的物完好的交由原告执管；承租期限内，若涉案承租标的物未能拍卖成交，两被告至租赁期满时即应搬离涉案承租标的物，将承租标的物完好的交由原告执管；四、若两被告未按照上述约定支付租金或未按期搬离，每逾期一天，两被告按照年租金总额的万分之六支付违约金直至租金付清、搬离涉案承租标的物交由原告执管之日”，本院依法确认后出具（2015）扬广民初字第3423号民事调解书1份。 3、2016年8月17日，许坚向本院提起诉讼，要求邵笑冬偿还借款80万元及利息，兰天公司承担保证责任。本院审理后作出（2016）苏1002民初3888号民事判决，判决邵笑冬给付许坚借款本金80万元及相应利息、逾期利息，并驳回许坚要求兰天公司承担保证责任的诉讼请求。2016年11月28日，许坚向本院申请强制执行（2016）苏1002民初3888号民事判决。2019年1月22日，本院作出（2016）苏1002执2287号之一执行裁定，载明依据已经发生法律效力的（2016）苏1002民初3888号民事判决书，查封兰天公司所搭建的位于本市全部无证房产。该裁定作出后，亚星公司向本院提出执行异议，本院审查后作出（2019）苏1002执异32号执行裁定书，裁定驳回亚星公司的异议请求。 4、2019年7月29日，亚星公司向本院提起本案诉讼。请求：1、要求确认第三人自行搭建并留存于扬州市渡江南路98号-2号土地上的全部无证房产属于我公司所有，我公司对该处房产享有处置权；要求解除对该处房产的查封等执行措施；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由是，2014年11月15日，我公司与兰天公司签订租赁合同1份，约定将房屋和场地出租给兰天公司使用，租赁期满后，兰天公司在场地上安装的设备及搭建物自行拆除，对未经同意留存的物品，我公司有权拆除。2015年11月，因兰天公司未按约给付租金，我公司向法院提起诉讼，经法院主持调解双方约定兰天公司重新再租一年，租赁合同内容与2014年11月15日所签合同内容一致。2016年11月，兰天公司租赁期满后未按约返还承租标的物，我公司对兰天公司申请强制执行。法院在2018年12月7日前清退占用涉案标的物的人员和物品，将涉案场地的大门钥匙交给了原告，并终结执行，至此，我公司收回了出租的扬州市渡江南路98号-2号房屋和土地。广陵法院查封无证房产没有法律依据，在我公司向广陵法院提出执行异议后，广陵法院驳回了我公司的异议请求，现依法提起执行异议之诉，要求保护我公司的权益。 被告许坚辩称，我认为法院的裁判是正确的，涉案场地上的附属物是我们五十几个债权人搭建的，合同本身就显失公平，不公平的合同就应该取消。无证房产应属于第三人所有的，无证房产应该是第三人有处置权，我不同意解除查封措施。 第三人兰天公司未陈述意见。 另查明，诉讼过程中，经本院向扬州市不动产登记中心进行调查，扬州市不动产登记中心出具《土地登记卡》1份，载明案涉土地在亚星公司名下，土地使用权类型为划拨。亚星公司质证后对《土地登记卡》的真实性予以认可，案涉土地及地上建筑物出租给兰天公司时没有经过相关部门批准，因为出租的土地是建筑物附带的土地，不需要经过相关部门批准。 本案的争议焦点是：一、兰天公司在案涉土地上搭建的无证房产是否属于亚星公司所有，亚星公司有无处置权？二、是否应当解除对无证房产的查封？ 针对争议焦点一、广陵法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。本案中，亚星公司将案涉划拨土地及地上建筑物出租给兰天公司使用，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，违背行政法规强制性规定，租赁合同应为无效，合同无效，自始无效，亚星公司不能依据租赁合同的约定取得无证房产的所有权和处置权。原告认为生效民事调解书已经确认了亚星公司对无证房产的所有权和处置权，并提供（2015）扬广民初字第3423号民事调解书予以证明，本院审查后认为该调解书中仅约定由亚星公司“执管”承租标的物，并未对无证房产的所有权和处置权进行确认，且承租标的物也不包括无证房产，故对亚星公司的该项观点不予采信。 针对争议焦点二，广陵法院认为，（2016）苏1002执2287号之一执行裁定的依据是（2016）苏1002民初3888号民事判决书，但是该份判决主文中，本院已经驳回许坚要求兰天公司承担保证责任的诉求，（2016）苏1002执2287号之一执行裁定裁定查封兰天所搭建的位于本市全部无证房产没有法律依据，应当予以解除。 综上，广陵法院认为，原告亚星公司要求确认案涉土地上无证房产的所有权和处置权归其所有的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。（2016）苏1002执2287号案件执行过程中对案涉房产的查封没有法律依据，应当予以解除。据此，依据依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、解除对扬州兰天印务有限公司所搭建的位于本市全部无证房产的查封；二、驳回原告江苏亚星汽车集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13779元，由原告江苏亚星汽车集团有限公司负担。 上诉人亚星公司向本院提起上诉，请求撤销广陵法院（2019）苏1002民初4831号民事判决书第二项判决；判决第三人自行搭建并留存于扬州市渡江南路98号-2土地上的全部无证房产属于上诉人所有，上诉人对其享有处置权；判决由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由是，原审判决认定我公司与第三人兰天公司于2014年11月15日签订租赁合同无效是认定事实错误。该合同内容均为双方当事人真实意思表示，不存在显失公平及恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等导致合同无效的情形。原审判决认定上诉人不享有第三人在案涉土地上搭建的无证房产的所有权和处置权是错误的。第三人兰天公司自行搭建的无证房产没有经过有关主管部门的规划审批，也没有经过上诉人的同意，属于违章建筑、违约搭建，其应依法拆除。根据租赁合同的规定，在租赁合同期满后，上诉人对第三人在承租房屋期间进行的装修、改造或增设的他物即取得所有权和处置权。原审判决适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院判如所请。 本院查明，广陵法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人亚星公司出租房产虽然未经相关部门审批，但并不产生租赁合同无效的法律后果，广陵法院认定租赁合同无效是错误的。关于位于扬州市渡江南路98号-2号全部无证房产，系由第三人兰天公司在租赁期间自行搭建，既没有经过有关主管部门的规划审批，也没有经过上诉人的同意，属于违法建筑，依法应予拆除。根据租赁合同约定，该部分违法建筑并不属于兰天公司的责任财产，原审法院判决的解除查封符合法律规定。根据《江苏省高院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第七条关于案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理规定，“执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或者不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。”本案中，亚星公司提出确认第三人自行搭建在扬州市渡江南路98号-2号土地上的全部无证房产归其所有、并享有处置权的诉讼请求，该诉讼请求显然与江苏省高院关于执行异议及执行异议之诉案件的处理规定相违背。因此，上诉人亚星公司上诉请求，本院不予采信。广陵法院对本案所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13779元，由上诉人亚星公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 祥 审判员 方恒荣 审判员 陆开存 二〇二〇年九月三日 书记员 王 薇