新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异210号 案外人：陶荣成，男，1970年10月23日出生，汉族，个体户，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛威，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请执行人：新疆领先实业（集团）有限责任公司，住所地新疆哈密市。法定代表人：张力波，该公司董事长。被执行人：乌鲁木齐北园春房地产开发有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西北路**。法定代表人：宋世民，该公司总经理。本院在执行申请执行人新疆领先实业（集团）有限责任公司（以下简称领先实业公司）与被执行人乌鲁木齐北园春房地产开发有限责任公司（以下简称北园春房产公司）房屋买卖合同纠纷一案中,案外人陶荣成对本院执行被执行人北园春房产公司名下位于乌鲁木齐市××区房产提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。案外人陶荣成称，2015年12月27日，我与北园春房产公司签订《商品房预售合同》，按单价每平方米8600元购买了位于乌鲁木齐市××区。我按合同约定支付首付款513596元，剩余房款50万元办理了银行按揭贷款。北园春房产公司给我开具销售不动产统一发票，并于2016年1月5日在房产部门办理了预告登记。2016年12月12日，我与乌鲁木齐飞晟物业服务有限公司签订《物业服务协议》后，已实际占有使用涉案房屋。造成该房屋未办理产权过户手续，也非我自身原因所致。贵院受理的领先实业公司与北园春房产公司房屋买卖合同纠纷一案中将涉案房屋予以查封，损害了我的合法权益，故请求法院查明事实，对我享有所有权的位于乌鲁木齐市××区〔证号：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第0037362〕的房产中止执行。申请执行人领先实业公司未到庭陈述意见。被执行人北园春房产公司提交书面意见称，案外人陶荣成于2015年12月27日与我公司签订《商品房预售合同》，并购买了我公司开发建设的涉案房产，按合同约定支付了购房款1013596元（其中50万元为银行按揭贷款）。后因我公司与领先实业公司之间产生的合同纠纷，导致我公司在为陶荣成办理产权过户登记尚未完结时，该涉案房产被法院作为我公司的财产予以保全查封。故希望法院支持案外人陶荣成的异议请求。本院经审查查明，领先实业公司与北园春房产公司房屋买卖合同纠纷一案，在该案审理期间，经领先实业公司申请，本院作出（2019）新01民初231号民事裁定书，并依据该裁定于2019年6月3日作出（2019）新01执保44号协助执行通知书，查封了北园春房产公司名下位于乌鲁木齐市××区北晟商业广场写字楼的多套房产及对应的土地使用权，其中包括本案涉及的16-11室〔证号：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第0037362〕房产，查封期限为三年，自2019年6月3日起至2022年6月2日。本案经过审理后，本院作出（2019）新01民初231号民事判决书，判决：一、北园春房产公司向领先实业公司支付4748万元；二、北园春房产公司向领先实业公司支付逾期付款期间利息3382950元，并按年息15%支付自2019年10月23日至款项实际付清之日的利息；三、北园春房产公司向领先实业公司支付财产保全费申请费5000元；四、北园春房产公司向领先实业公司支付律师代理费40万元；五、驳回领先实业公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因被执行人北园春房产公司未履行生效法律文书所确定的义务，领先实业公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）新01执100号。在执行过程中，案外人陶荣成向本院提出执行异议。另查明，2015年12月27日，陶荣成（买受人）与北园春房产公司（出卖人）签订合同编号为2015预0049739的《商品房预售合同》，约定陶荣成按每平方米8600元的价格购买北园春房产公司开发建设的位于乌鲁木齐市××区，建筑面积117.86平方米，购房总价1013596元。付款方式为首付513596元，剩余房款50万元做银行按揭贷款，贷款期限为5年。出卖人北园春房产公司应当在2016年9月30日前将商品房交付买受人陶荣成使用。同时，双方签订《具结书》约定办理网上预售房产的登记备案。合同签订后，陶荣成分别于2015年12月27日向北园春房产公司支付购房款113596元，于2015年12月29日向北园春房产公司支付购房款40万元，余款50万元办理银行按揭贷款，并于2019年7月4日提前还款，贷款销户。2015年12月30日，陶荣成缴纳涉案房产的印花税及契税共计30914.68元及维修基金20271.92元。2016年2月29日，北园春房产公司向陶荣成出具销售不动产统一发票，载明：付款方为陶荣成，收款方为北园春房产公司，涉案房产单价为每平方米8600元，建筑面积117.86元，金额为1013596元。2016年12月12日，陶荣成与乌鲁木齐飞晟物业服务有限公司签订《物业服务协议》，并按约定缴纳了涉案房屋的物业费、垃圾清运费等费用。2020年1月8日，经陶荣成查询，乌鲁木齐市自然资源局出具不动产登记查询结果，载明：涉案房产权利人为陶荣成，已预告登记，登记时间为2016年1月5日。认定以上事实有（2019）新01民初231号民事裁定书及（2019）新01执保44号协助执行通知书、（2019）新01民初231号民事判决书、（2020）新01执100号执行裁定书、《商品房预售合同》及《具结书》、乌鲁木齐市商业银行银联POS签购单、中国建设银行卡、乌鲁木齐银行股份有限公司黄河路支行出具偿还贷款明细及回单、销售不动产统一发票、业主入住验房表、《物业服务协议》、物业费收据、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”陶荣成基于对涉案房产享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，在案证据证实陶荣成与北园春房产公司在涉案房产被查封前已签订《商品房预售买卖合同》，并支付了涉案房产的全部价款，北园春房产公司亦向陶荣成出具了购房发票。乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果、业主入住验房表、《物业服务协议》及物业费收据，均印证陶荣成对涉案房产在人民法院查封之前已享有权利并占有使用。对于涉案房产未办理过户登记非因买受人陶荣成自身原因所致。综上，案外人陶荣成提出的执行异议依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于乌鲁木齐市××区房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 八 日书  记  员   郭婷婷