广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1985号原告：珠海市华厦物业管理有限公司，住所广东省珠海市斗门区***************，统一社会信用代码914***********330E。法定代表人：梁金胜，总经理。委托诉讼代理人：李劲松，物业管理员。被告：刘足龙，女，1968年9月3日出生，汉族，公民身份号码430************，户籍所在地：湖南省平江县**********，现住广东省珠海市斗门区*************。原告珠海市华厦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘足龙（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李劲松、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2013年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费、智能化维护费、公摊水电费、滞纳金等各项费用合计14595.02元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系****小区1栋4单元703房业主，原告为****小区提供物业服务。根据《物业管理服务合同》的约定，原告按照每月每平方米0.5元收取物业服务费，被告自2013年7月1日至2019年8月31日期间无正当理由拖欠物业服务费2928.92元、智能化维护费222元、公摊水电费222元，小计3372.92元；拖欠上述费用产生的滞纳金11222.10元，合计14595.02元，原告多次催缴无果。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作资金运转和小区的建设，损害了原告和其他众多业主的利益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告在诉讼过程中明确，其主张的滞纳金的计算标准是从2013年7月1日至2019年8月31日止，以欠费金额为基数，以日千分之三的标准，按每月15天的天数计算。原告对其诉请向本院提交如下证据：1.珠海市物业服务企业登记备案证明；2.《物业管理服务合同》；3.业主欠物业管理服务费催缴通知单；4.房地产权证；5.业主欠物业管理服务费明细表；6.发票；7.情况说明。被告辩称：一、原告违反《物业管理服务合同》约定，未按照合同约定全面履行其物业管理义务，包括对小区公共区域的损坏没有维护与维修、没有定期清扫积水与积物、任由商铺的污水和污垢排入小区、不及时维修摄像头致使小区多户业主家里被盗且无法破案等。所以，被告未按时交纳物业服务费是因为原告没有按约定履行合同以及未按相关规定提供服务，根据合同法第六十七条的规定，被告享有先履行抗辩权。二、根据广东省物价局《关于印发广东省城镇住宅小区物业管理服务收费明码标价规定的通知》，对需由业主、住户分摊的费用，必须公布有关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算方法。根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，物业服务公司应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水用电的费用。而《物业管理合同》约定的公摊水电费计算不明确，原告没有按相关规定对小区公摊水电费的计算标准进行公示。原告仅凭其自行抄表的数据要求被告承担公摊费用，缺乏理据。三、被告迟延支付物业费用是因为原告没有履行合同约定，因此原告要求被告支付滞纳金没有依据。四、原告应履行在小区公告栏公布物业费用及车位租金等收支情况、定期检查小区卫生等义务后，以及补偿全体业主损失后，被告再交纳所欠费用。被告向法院提交如下证据：关于原告不作为的报告。经审查，原告提交的证据1、2有原件予以核对，且被告没有异议，本院予以确认。原告提交的证据4与证据2的证明内容一致，本院予以认可。对于双方当事人提交的其他证据，本院将结合查明的事实予以综合分析认定。根据双方当事人的诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月21日，被告配偶闵路军代被告与原告签订《物业管理服务合同》，约定原告为珠海****小区提供物业管理服务，物业服务费包括住宅按建筑面积每月0.5元/平方米收取的物业服务费、按每户每月3元收取的智能化维护费以及按每户每月3元收取的水电公摊费,业主从通知办理入伙之日起开始交纳物业服务费，每季度首月10日前交纳，逾期交纳每日按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金。被告于2012年向案外人闫红丽购买位于珠海市斗门区******1********的案涉房产。2012年12月24日，被告取得房地产权登记，不动产权证号为粤房地权证珠字第**00045545号，房屋的建筑面积为79.15平方米。附记旧址：斗门区城南白藤二路****1栋4单元703房。2018年9月28日，珠海市斗门区白藤街道*****委会出具证明，证明原告从2007年8月至今负责珠海市斗门区白藤二路****小区的物业管理服务工作。2019年3月17日，珠海市斗门区****小区业主委员会（以下简称****业委会）向原告发送《联络函》，要求原告尽快恢复小区门禁、恢复小区公共区域照明（路灯）、恢复单元楼的智能化门禁系统等。2019年8月14日，****业委会向原告发送《关于华厦物业撤场的通知》，要求原告于2019年8月31日撤场。原告于2019年8月31日撤场。2019年9月3日，****业委会向原告发送《联络函》，称原告自2019年9月1日起单方面停止向****提供物业服务，造成小区卫生无人清洁，影响小区的正常生活和居民健康，要求原告在2019年9月4日前书面回复是否愿意继续为****提供物业服务以及清理小区垃圾，否则视为原告自动放弃从2019年9月1日起为小区继续提供所有物业服务。本院认为，原、被告于2013年1月21日签订的《物业管理服务合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告均有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告从2013年7月1日起未交纳物业服务费等相关费用。被告庭审中陈述未交纳物业费是因为原告没有按照《物业管理服务合同》的约定全面履行物业服务的义务，被告对拖欠物业服务费等相关费用的事实是认可的，本院对被告拖欠原告物业费的事实予以确认。2019年8月31日，原告根据****业委会及白藤街道监管中心的要求撤场，原、被告签订的《物业管理服务合同》即终止。原告要求被告支付2013年7月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费，于法有据，本院予以支持，但具体金额以本院核算为准。关于智能化维护费。原告要求被告支付2013年7月1日至2019年8月31日的智能化维护费，但原告在庭审中陈述，2015年、2016年案涉小区的门禁智能设备陆续损坏，原告要求业主分摊费用购置新设备，业主不同意，导致门禁智能设备无法使用，原告要求被告支付3元/户/月的智能化维护费，理据不足，本院不予支持。对于2013年7月1日至2014年12月31日正常使用期间的智能化维护费，被告按照与原告签订物业合同的约定向原告支付，即被告应当向原告支付2013年7月1日至2014年12月31日期间每户每月3元的智能化维护费。关于公摊水电费。原、被告签订的《物业管理服务合同》约定了每户每月交纳3元的公摊水电费，且原告对涉案小区进行物业管理事实上也产生了上述费用，本院予以支持。依约定，被告应于每季度首月10日前交纳0.5元/月/平方米的物业管理服务费、3元/户/月的智能化维护费和3元/户/月的公摊水电费。经本院核算，被告应当向原告支付2013年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2928.55元（0.5元/月/平方米×79.15平方米×74个月）、智能化维护费54元（3元/户/月×18个月）、公摊水电费222元（3元/户/月×74个月）。关于滞纳金的问题。依约定，被告应于每季度首月10日前交纳当季度的物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金。被告拖欠物业服务费，原告在诉讼过程中明确要求被告支付从逾期之日起按每月15天计算日千分之三的滞纳金，低于原合同约定的标准，是原告对其权利的自由处分，本院予以支持。但每季度滞纳金数额应当以当季度应交纳的物业服务费及公摊水电费的本金为限。经本院核算，被告应当向原告支付截止2019年8月31日欠付物业服务费的滞纳金为2791.89元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于被告是否享有先履行抗辩权的问题。被告称其不按时交纳物业服务费是由于原告没有全面履行合同义务，但被告提交的证据不足以证明原告没有全面履行合同义务或履行的合同义务不符合被告应支付的物业费标准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘足龙应于本判决生效之日起七日内支付原告珠海市华厦物业管理有限公司物业服务费2928.55元、智能化维护费54元、公摊水电费222元、滞纳金2791.89元，合计5996.44元；二、驳回原告珠海市华厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，减半收取82元（原告珠海市华厦物业管理有限公司已预交），由原告珠海市华厦物业管理有限公司负担49元，由被告刘足龙负担33元。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年九月二十一日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。