云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3170号上诉人（原审被告）：云南大都企业管理有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：缪兴树，男，1971年6月1日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈兴巧，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所。住所地：云南省昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都公司”）因与被上诉人缪兴树，原审被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人大都公司及原审被告鼎杰公司共同委托的诉讼代理人张会芳，被上诉人缪兴树委托的诉讼代理人赵晏瑩、陈兴巧到庭参加诉讼。本案报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。大都公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第九项，改判驳回被上诉人关于解除合同的诉讼请求或将本案发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由为：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同书》第五条“乙方（上诉人）自应付未付之日起，除甲方（被上诉人）原因或不可抗力外，乙方逾期6个月未支付甲方托管收益，甲方有权解除合同”的内容为被上诉人手写，上诉人对该内容不认可。二、上诉人一直在履行合同义务，只是自2017年下半年开始房地产经济低迷，上诉人回收资金过少，暂时很难在短期内向被上诉人支付返租款，上诉人一直在尽力回收资金，本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的应当解除合同的情形。三、被上诉人购买的商铺是和其他业主的商铺连在一起，由上诉人统一出租给案外人的，租赁期限为12年，承租户按照此期限对商铺进行了规划、装修，客观上无法进行分割，如果解除合同将影响到实际承租户，也会导致上千户小区业主起诉到法院要求解除合同，引起社会的不稳定因素。综上，请求二审法院予以改判。缪兴树辩称：一、《商铺委托经营管理合同书》上诉人一方也应当持有，如其不认可手写内容，应提交其持有的该合同比对。二、上诉人自2016年起就未向答辩人支付托管收益，答辩人有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告鼎杰公司述称，同意上诉人的意见。缪兴树向一审法院起诉请求：一、判令解除原告缪兴树与被告大都公司、鼎杰公司签订的《商铺委托经营管理合同书》，并判令大都公司立即将位于昆明市返还原告；二、判令被告大都公司立即向原告支付自2016年6月1日起至实际返还商铺之日止的租金（暂计算至2019年5月31日为49996元）；三、判令被告大都公司立即向原告支付自2015年12月15日起至实际返还商铺之日止的各期逾期利息（暂计算至2019年3月11日为4178.67元）；四、判令被告鼎杰公司对上述债务承担连带清偿责任；五、本案律师费、诉讼费、保全费等费用全部由二被告承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，原告与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告鼎杰公司购买位于官渡区，房屋套内建筑面积11.75平方米，单价为每平方米27961.28元，合同总金额为328545元。2015年10月15日，前述《商品房购销合同》经登记备案，合同登记号为：ＫＭＧＤ2015101508480。2015年10月12日，原告（委托方）与被告大都公司（受托方）、鼎杰公司（保证人）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将涉案房屋委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止。被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益19713元，第二年至第四年每年应支付收益22998元；收益每6个月为一个支付周期，即被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报（收益）。自应付而未付之日起，除原告原因或不可抗力外，被告逾期6个月未支付原告托管收益，原告有权解除合同。自本合同约定的委托经营期开始时，被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告。被告鼎杰公司同意为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求鼎杰公司承担保证责任。在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息。任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应承担对方支出的律师费等为实现债权而发生的费用。庭审中，被告大都公司对其尚欠原告自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租金收益34497元无异议。原、被告确认被告大都公司尚欠原告2016年12月1日起至2017年5月31日止的租金3500元。原告为进行本案诉讼产生律师代理费3000元。现原告诉至一审法院，主张前述诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。《商铺委托经营管理合同书》约定被告逾期6个月未支付原告托管收益，原告有权解除合同，被告自2016年12月1日起未向原告全额支付托管收益，按照约定，原告有权解除合同，故一审法院对原告要求解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请予以支持。《商铺委托经营管理合同书》解除后，被告应当向原告返还位于官渡区。对于原告主张的租金问题，原、被告对2016年12月1日至2018年11月30日期间被告欠原告的租金37997元均无异议，对于该期间的租金一审法院予以支持。同时，2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金按照双方所作约定，该期间的租金已达到支付的期限，即该期间的租金应于2018年12月14日前支付，而至今被告尚未履行支付义务，故一审法院对原告主张的该期间的租金亦予以支持。被告大都公司关于“2018年12月1日至2019年5月31日的租金未到支付时间”的辩解意见与事实不符，一审法院不予采纳。2019年6月1日之后的租金则应按合同约定标准计算至被告实际返还房屋之日。对于原告主张的租金利息问题，被告大都公司未按照约定的时间向原告支付租金，构成违约，被告应按约承担违约责任。双方在合同中约定被告未能按时支付回报的，被告应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息，根据原告所举证据显示，被告于2016年12月1日起欠租，双方约定的租金支付方式为每6个月开始后的10个工作日内支付该6个月的收益，故第一阶段的利息起算日应为2016年12月15日，第二阶段的利息起算日应为2017年6月15日，第三阶段的利息起算日应为2017年12月15日，第四阶段的利息起算日应为2018年6月15日，第五阶段的利息起算日应为2018年12月15日。对于原告主张的2017年5月31日以前已付租金的逾期利息，因被告未按约定时间支付，故应支付相应的逾期付款利息，经计算为1561.80元。对于原告诉请的律师费，双方作出了约定，且原告提交了证据证实，故一审法院予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原、被告在担保合同中约定被告鼎杰公司对本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债权履行期届满之日起六个月内向一审法院起诉主张由被告鼎杰公司承担保证责任，故原告的相应诉请有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。被告鼎杰公司关于其不应承担本案连带担保责任的辩解意见与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告缪兴树与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司于2015年10月12日签订的《商铺委托经营管理合同书》；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还位于官渡区；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年5月31日前的逾期付款利息1561.80元；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2016年12月1日起至2017年5月31日期间尚欠的租金3500元及该租金自2016年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金11499元及该租金自2017年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金11499元及该租金自2017年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；七、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金11499元及该租金自2018年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；八、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金11499元及该租金自2018年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；九、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树自2019年6月1日起至被告云南大都企业管理有限公司实际返还房屋之日止按照《商铺委托经营管理合同书》约定的标准计算的租金；十、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树律师费3000元；十一、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；十二、驳回原告缪兴树的其余诉讼请求。案件受理费1154元，减半收取577元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人、原审被告签订的《商铺委托经营管理合同书》是否应当解除？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，一方当事人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行或其迟延履行债务的行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，被上诉人作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给上诉人，由上诉人独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。上诉人作为受托方的主要义务为每6个月向被上诉人支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，被上诉人已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由上诉人经营管理，上诉人接收商铺后与其他商铺一起进行了整体对外出租并向实际使用人收取租金，但上诉人自2017年6月1日起即未再足额向被上诉人支付租金，至本案诉讼时，已经欠付多期租金。本院认为，上诉人的行为系根本性违约，并且其该行为已经导致被上诉人的合同目的无法实现，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人、原审被告签订的《商铺委托经营管理合同书》应当予以解除。上诉人关于合同不应解除的上诉请求不成立，本院不予支持。对于一审判决确认的欠付租金及相应利息以及律师费，上诉人表示服判，本院予以维持。原审被告作为《商铺委托经营管理合同书》的保证人，应承担相应保证责任。综上所述，上诉人云南大都企业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对本案处理正确，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院确认上诉人应向被上诉人支付的利息，自2019年8月20日后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3460号民事判决第一项，即“解除原告缪兴树与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司于2015年10月12日签订的《商铺委托经营管理合同书》”、第二项，即“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还位于官渡区”、第三项，即“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年5月31日前的逾期付款利息1561.80元”、第九项，即“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树自2019年6月1日起至被告云南大都企业管理有限公司实际返还房屋之日止按照《商铺委托经营管理合同书》约定的标准计算的租金”、第十项，即“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树律师费3000元”、第十一项，即“被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任”、第十二项，即“驳回原告缪兴树的其余诉讼请求”；二、变更云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3460号民事判决第四项，即将“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2016年12月1日起至2017年5月31日期间尚欠的租金3500元及该租金自2016年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息”变更为“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2016年12月1日起至2017年5月31日期间尚欠的租金3500元及该租金自2016年12月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”、第五项，即将“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金11,499元及该租金自2017年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息”变更为“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年6月1日起至2017年11月30日期间的租金11,499元及该租金自2017年6月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”、第六项，即将“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金11,499元及该租金自2017年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息”变更为“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2017年12月1日起至2018年5月31日期间的租金11,499元及该租金自2017年12月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”、第七项，即将“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金11,499元及该租金自2018年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息”变更为“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年6月1日起至2018年11月30日期间的租金11,499元及该租金自2018年6月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”、第八项，即将“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金11,499元及该租金自2018年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息”变更为“被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告缪兴树2018年12月1日起至2019年5月31日期间的租金11,499元及该租金自2018年12月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息”；三、驳回上诉人云南大都企业管理有限公司的上诉请求。一审案件受理费1154元，减半收取计577元，由云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1154元，由云南大都企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年九月二日法官助理仝倩华书记员吴自红