上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12287号原告：上海梁友餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区文汇路****。法定代表人：王国梁，总经理。委托诉讼代理人：李锦金，男，系原告工作人员。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被告：上海申虹经济发展有限公司，住所地，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路**********iv>法定代表人：陆飞，执行董事。委托诉讼代理人：黄旭，上海润申律师事务所律师。委托诉讼代理人：许飞，上海润申律师事务所律师。原告上海梁友餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称上海梁友公司)与被告上海申虹经济发展有限公司(以下至判决主文前简称上海申虹公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告上海梁友公司的委托诉讼代理人李锦金、郑清清及被告上海申虹公司的委托诉讼代理人许飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海梁友公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年12月17日签订的《美食工坊档口承包经营合同》；2.判令被告归还押金50,000元；3.判令被告支付2020年1月营业额17,269元；4.判令被告赔偿装修补偿金360,000元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告返还2020年1月20日至2020年3月25日期间的租金及物业费36,541元。事实与理由：2019年12月17日，原、被告签订《美食工坊档口承包经营合同》，约定原告承包经营被告位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号产业园区1号楼1层北面二期01号档口从事福建小吃、中式套餐、炒菜、河鲜食品经营活动；租赁期限为2019年6月1日至2020年12月17日；原告应支付被告合同履约保证金5万元；租金与物业费采用营业额扣点方式，即原告营业所得由被告账户收取，并于每月最后一天进行核算，扣除租金与物业费后于次月15日支付原告；另外《美食工坊档口承包经营合同》第六条还约定了若被告因美食工坊自身业态调整的需要导致原告无法继续履行本合同，原告可向被告申请装修补偿。另外，被告曾向原告承诺过“业态保护”，即不能引入相同菜品的店家，但被告却于2020年4月引入了另外一家档口比原告大、菜品也与原告相同的店家“臻及味餐厅”，严重损害了原告的合法权益，导致原告的合同目的无法实现，故原告诉至法院，望判如所请。庭审中，原告补充道：因新型冠状病毒肺炎疫情，整个产业园区于2020年1月20日至3月25日期间未实际营业，故被告不应在营业款中扣除上述期间的租金及物业费，应归还原告。被告上海申虹公司辩称，不同意原告的全部诉请，理由如下：1.《美食工坊档口承包经营合同》约定的租赁期限为2019年6月1日至2020年12月17日，原告目前仍在经营档口的餐饮，原告并无法定或约定的合同解除权，原告不能单方解除合同。退还履约保证金之条件也未成就，被告无需返还押金，即履约保证金50,000元；2.目前档口共有6家餐饮店家，被告为了改善上述6家餐饮店家因疫情所造成的经营现状，目前正在积极招商以提高产业园区的客流量；档口经营与被告的招商相辅相成，若原告单方解除合同，必将形成被告招商困难与原告档口经营情况恶化的恶性循环；3.产业园区于2020年1月20日至1月30日期间因春节放假，后应相关职能部门防疫要求，所有商户需提供相关材料才准许对外营业，第一批商户于2020年3月3日提交申请，获批可在3月15日对外营业，而原告于2020年3月11日才提交申请，后经批准可在2020年3月23日对外营业，但原告自行推迟至2020年3月25日对外营业。在2020年1月20日至2020年3月25日期间，被告仍安排相关物业人员维护产业园区，故原告仍需支付上述期间的物业费，但被告考虑到疫情对档口餐饮店家的经营影响，决定将各店家2020年2月的物业费减免50%，但因2月物业费已全部收取，故减免了原告2020年3月一半的物业费3,500元。关于上述期间的租金，被告自2019年6月从案外人处接手档口，案外人也未对被告进行租金的减免，故原告应按约支付租金。综上，被告无需返还原告第3项诉讼请求的相关费用；4.被告自2019年6月从案外人处接手档口，从未向原告承诺过“业态保护”，原告的第4项诉讼请求无事实和法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交了《美食工坊档口承包经营合同》、上海农商银行收款通知、营业收入复印件；被告对其辩称意见依法提交了3张上海增值税普通发票、中国建设银行网上银行电子回执、2020年1月至6月营业额统计表格。本院组织当事人对上述证据进行了质证，根据当事人质证意见，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了“臻及味餐厅”广告截图复印件、2020年4月原告委托诉讼代理人李锦金与被告的店长张凯之间的录音光盘及文字整理资料、菜品照片复印件，上述证据均旨在证明被告曾承诺会对产业园区的档口进行“业态保护”，业态保护是指被告不能引入与原告经营相同菜品的店家，在录音中被告的店长张凯确认了有业态保护，但被告于2020年4月引入了与原告相同业态的店家，两家店的菜品基本一致，而且该店家“臻及味”还恶意促销，导致原告的营业额锐减、已无法继续履行《美食工坊档口承包经营合同》。被告对广告截图复印件的真实性无法确认，但确认被告于2020年4月引入了店家“臻及味”；对菜品照片复印件的真实性认可，但证明目的不认可，原、被告之间不存在任何“业态保护”的书面及口头约定；另外，被告确认张凯于2019年5、6月入职被告，对录音的真实性认可，但从录音内容上看，被告也无“业态保护”的确认，即使有业态保护，如何判定是否违反业态保护也无相应标准。对此本院认为，被告对上述证据的质证意见合理，本院予以采纳，对上述证据均不予采信。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2019年12月17日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《美食工坊档口承包经营合同》，其中第一条“档口情况”约定：甲方出租给乙方进行承包经营的房屋位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国梦谷西虹桥产业园区办公楼(1号楼)1层北面二期01号档口…；第二条“租赁用途”约定：乙方承诺租赁档口的用途为餐饮美食，乙方在该档口的经营内容为福建小吃、中式套餐、炒菜、海鲜…；第三条“租赁期限”约定：租赁期限为2019年6月1日起至2020年12月17日止；第四条“租金和其他费用及核算、支付方式、期限”约定：租赁期限内乙方须向甲方交纳：一.房租、物业管理费、营业额扣点，并由甲方统一收取营业款，(一)自2019年6月1日起至2019年12月17日止，物业费用6,000元/月；保底房租3.15元/平方米/天，面积102平方米，营业额扣点16%，保底租金9,773元/月，两者取其高；(二)自2019年12月18日起至2020年12月17日止，物业费用7，000元/月；保底房租3.31元/平方米/天，面积102平方米，营业额扣点16%，保底租金10,269元/月，两者取其高。二.乙方每月在经营中所发生的水电费(水6.0元/吨，电1.4元/吨)，依据实际抄表数结算…三.营业款扣点、管理费和水电费，实行月结，于每月的最后一天进行核算，并于次月15日之前扣除甲方应收或代缴的所有金额、乙方应承担的罚款、损失及违约责任等其它一切费用之后，余额由甲方一次性拨付至乙方指定账户；第五条“履约保证金”约定：乙方应支付给甲方本合同履约保证金伍万元整，合同期满后甲方扣除乙方未付费用或未结清的其他费用以及应扣罚款，多余的款项在七个工作日内无息退还乙方…第六条“档口装修”约定：…六.乙方装修完毕后，需向甲方提供档口装修费用明细，由甲方进行核价并由双方签字确认，若甲方因美食工坊自身业态调整的需要，导致乙方无法继续履行本合同，乙方可向甲方申请装修补偿，装修补偿金额为经甲方确认的实际装修总投入扣除折旧摊销费用，折旧摊销期为1095天(3年)，折旧摊销费按天折算，计算方式为：装修总投入/1095天(折旧摊销期)*合同终止之日起的剩余折旧摊销天数。第十条“开发票模式”约定：现阶段采用商家向顾客或顾客公司开具发票，无需向甲方开具月营业额发票。2019年8月14日，被告向原告汇款93,107.31元，备注为“退7月份美食工坊营业款”；2019年9月16日，被告向原告汇款87,496.86元，备注为“8月份营业款”；2019年10月17日，被告向原告汇款91,924.90元，备注为“退美食工坊-闽小厨9月份营业款”；2019年11月18日，被告向原告汇款105,912.22元，备注为“退美食工坊-闽小厨10月份营业款”；2019年12月20日，被告向原告汇款110,934.18元，备注为“退美食工坊-闽小厨11月营业款”；2020年1月14日，被告向原告汇款147,398.22元，备注为“退美食工坊-闽小厨19年12月份营业款”。2020年4月2日，被告向原告汇款32,446.52元，备注为“退美食工坊20年1-2月营业款-闽小厨”。就2020年1月的房租、物业管理费及水电费，被告向原告开具了2张上海增值税普通发票，开票金额分别为18,911.58元、5,589.70元，开票日期均为2020年4月14日。就2020年2月的房租、物业管理费，被告向原告开具了1张上海增值税普通发票，开票金额为17,269元，开票日期为2020年6月9日。2020年5月21日，被告分别向原告汇款394.38元、36,581.98元，备注分别为“退美食工坊-闽小厨3月营业款”、“退美食工坊-闽小厨4月营业款”。2020年6月16日，被告向原告汇款39,833.03元，备注为“退美食工坊-闽小厨5月份营业款”。原告2020年6月的营业款为28,927.22元。本院认为，原、被告之间签订的《美食工坊档口承包经营合同》系双方真实意思表示，且无其他效力性瑕疵，合同合法有效，当事人应按约履行。本案的争议焦点为以下三点：1.双方的基础法律关系如何确定；2.原告有无法定或约定的合同解除权；3.2020年1月20日至2020年3月25日期间的租金及物业费是否需要返还原告。1.原、被告之间的基础法律关系如何确定。对此原、被告主张不一：原告主张双方签订了《美食工坊档口承包经营合同》，其经营活动受到被告的制约和管理，对外是以被告名义从事经营活动，故双方系承包经营合同的法律关系；而被告主张原告系以自己的营业执照对外经营，原告可自行向顾客开票，原告自主经营不受被告的约束，被告仅为了统一管理为原告提供收银服务，故双方之间系租赁合同的法律关系，并非承包经营的法律关系。对此本院认为，企业承包经营是一种企业经营模式，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同，但本案中原告独立开展餐饮的对外经营，被告仅是每月收取营业所得并扣除租金、物业费等相关费用再支付原告，且根据合同约定原告可自行向顾客进行开票，故综上本院认为原、被告之间的基础法律关系应系租赁关系，本案案由应由“企业承包经营合同纠纷”变更为“租赁合同纠纷”。2.原告有无法定或约定的合同解除权。对此原、被告主张不一：原告主张因被告违反曾口头承诺的“业态保护”，导致合同不能履行、合同目的无法实现，故依据《合同法》第九十四条第1项和第4项主张法定解除权；而被告主张未曾向原告承诺过“业态保护”，自2020年2月以来原告的营业额收入受到疫情影响有所下降，系双方均未能预料到的商业风险，原告并无法定及约定的合同解除权，原告目前要求解除合同不利于维护合同交易稳定性和市场经济秩序。对此本院认为，第一、关于法定解除权：受疫情影响，2020年2月原告未对外经营，2020年3月也仅自2020年3月25日起经营了5天，导致2020年2月原告未有营业额，2020年3月扣减相关费用之后的营业款仅为394.38元，但鉴于目前原告仍在产业园区的档口开展餐饮经营活动，自2020年4月以来的营业额也逐渐好转。故综上，本院认为原告目前的经营状况仅属经营困难，尚不属于“不能实现合同目的”之情形，故原告引用《合同法》第九十四条主张法定解除权的意见，本院不予采纳；第二、关于约定解除权：根据“谁主张、谁举证”的原则，原告主张被告曾有“业态保护”的承诺，被告对此并不确认，原告也未能就此进行充分举证，故原告主张被告违约并主张合同解除权的意见，本院亦不予采纳。综上，原告要求解除原、被告签订的《美食工坊档口承包经营合同》、要求被告归还押金，即履约保证金50,000元、及要求被告赔偿装修补偿金360,000元的诉讼请求，本院均不予支持。3.2020年1月20日至2020年3月25日期间的租金及物业费是否需要返还原告。对此本院认为，2020年1月21日至2020年1月30日期间产业园区因春节放假，被告明确在2020年2月期间因疫情影响，其接到相关主管部门防疫要求，所有商户需提供营业执照、复工企业上岗人员名单、复工承诺书等材料才能准许营业，后产业园区的第一批商户于2020年3月15日才被准许对外营业。故本院认为，在2020年2月1日至2020年3月14日期间，原告确实无法进入产业园区对其档口正常开展经营、营业额也受之影响，故为了妥善平衡疫情防控中原、被告的利益冲突，本院酌情将2020年2月1日至2020年3月14日期间的租金及物业费各减免一半，鉴于被告已减免2020年2月一半的物业费3,500元，故被告还需返还2020年2月1日至3月14日期间的租金及物业费9,451.75元(计算方式：10,269元/2+10,269元/4+7,000元/4)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海申虹经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海梁友餐饮管理有限公司2020年2月1日至2020年3月14日期间的租金及物业费9,451.75元；二、驳回原告上海梁友餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,709元，减半收取计3,854.50元，由原告负担3,829.50元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邱 燕二〇二〇年九月十四日书记员 钱立伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。