浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2962号 原告（反诉被告）：章建新，男，1969年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：马小芳，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王婧甜，女，1989年10月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 被告（反诉原告）：屈亚萍，女，1963年12月30日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 两被告共同委托诉讼代理人：荣学博，黑龙江盛合律师事务所律师。 原告章建新与被告王婧甜、屈亚萍房屋租赁合同纠纷一案，原告章建新于2020年7月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告王婧甜、屈亚萍提起反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉合并审理。本案于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告章建新的委托诉讼代理人马小芳，被告王婧甜、屈亚萍及共同委托诉讼代理人荣学博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告章建新向本院提出本诉诉讼请求：1.王婧甜、屈亚萍立即支付章建新欠付租金21113元及利息（以21113元为基数，自2020年4月16日起至实际付清租金之日，按年利率6%计算，截至2020年5月15日暂计105.57元）；2.判令王婧甜、屈亚萍支付章建新合同违约损失213416.26元。事实与理由：章建新于2017年3月31日与杭州仙丝雷纱化妆品有限公司（以下简称仙丝雷纱公司，现已注销）签订了杭州市滨江区××街道××街××号××幢××号的房产的租赁合同。租赁期限是2017年5月16日至2020年5月15日，租金为21113元／月。仙丝雷纱公司必须于每月15日前交纳下月房租。章建新按约履行了义务，但仙丝雷纱公司至今未支付2020年4月15日至2020年5月15日的租金。但章建新催讨租金过程中发现，仙丝雷纱公司在未取得本人同意的情况下，于2018年2月4日转租该房产给浙江格若欧资产管理有限公司（以下简称格若欧公司），限为2018年2月10日至2020年5月15日，第一年租金为27869元／月，每年租金在前一年基础上递增5%，并且已经实际收取了格若欧公司2020年4月16日至2020年5月15日的房屋租金，章建新解除合同后将被告收取的最后一个月的剩余未使用租金退还给了格若欧公司，被告的行为构成合同违约，且对原告造成严重损失，理应承担违约责任及赔偿违约损失。仙丝雷纱公司已注销，根据公司注销的《全体投资人承诺函》，仙丝雷纱公司的未结债务应当由王婧甜、屈亚萍承担。但王婧甜、屈亚萍二人并未按照约定支付欠付的租金以及违约获得的利益。故原告为维护自身权益诉至法院。 两被告共同答辩称：第一，不同意原告要求支付2020年4月16日至5月15日的租金21113元及利息105.57元的诉求。首先，原告通知被告解除合同的日期为2020年4月22日，根据合同法第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，所以被告仅需支付2020年4月16日至4月22日的租金即可。其次，原告要求按年6%的利率计算利息无法律依据。再次，根据合同相对性，两被告才是格若欧公司的合同相对方，原告与格若欧公司并非合同相对方，原告退还格若欧公司的租金在主体上不适格，于法无据。从法律上看，原告依法享有解除合同、直接清退次承租人的权利，而该项权利的行使不必以退还租金为代价，原告对此应当清楚，故被告对原告的行为不予认可；第二，不同意支付原告违约损失213416.26元。原告对于该笔费用的主张于法无据，合同也并没有相关规定，被告不认可。被告虽然转租，但却每月按时支付原告租金，原告并未因被告的转租行为受到任何损失。从法律上看，首先，违约行为与损害之间应有因果关系，但原告所主张的违约损失213416.26元（即转租差价）与被告的违约转租行为并无因果关系，其收取的房屋收益应以原《租赁合同》约定标准为限，不因被告转租行为有所损益。其次，实际损失应以预期损失为限，出租人所述差价不在可预期利益范围内。所以主张差价的请求缺乏法律依据，不应当支持。 被告王婧甜、屈亚萍向本院提出反诉诉讼请求：1.判令章建新返还王婧甜、屈亚萍押金共计63339元；2.判令章建新返还属于王婧甜、屈亚萍所有的、现被安放于杭州市滨江区××街道××街××号××幢××号的家具，具体包括老总室：书柜一套（2888元）、格力立式空调一台（6591.82元）；办公室1：办公桌一张（8000元），椅子一张（5800元）；办公室2：办公桌一张（1100元），柜子一张（800元），椅子一张（200元）；办公室3：办公桌一张（1100元），柜子一个（800元），椅子一张（200元）；会议室：黑色塑料凳子4张以及员工椅6张（1200元）；会议桌一张（3000元）；工区：员工工位6套，以及员工椅6张（1200元）；柜子二组（1600元），黑色长沙发一张以及黑色短沙发一张（6500元），茶几一张（1000元）。以上家具总价共计41979.82元；3.本案全部诉讼费由原告章建新承担。事实与理由：2017年3月31日杭州仙丝雷纱化妆品有限公司（以下简称仙丝雷纱公司）与章建新签订《房屋租赁合同》，约定由仙丝雷纱公司承租章建新位于杭州市滨江区××街道××街××号××幢××号的房产，租赁期间自2017年5月16日至2020年5月15日，租金为21113元／月。该租赁合同签订时仙丝雷纱公司除支付首月租金外，同时，支付原告三个月押金共计63339元。2019年12月3日仙丝雷纱公司因故注销，由二被告继承仙丝雷纱公司的财产与债务。2020年4月26日，二被告发现原告在被告不知情的情况下，无故将上述承租房屋租给了新房客，且新房客已经正式搬入了该承租房屋。不仅如此，房东还将归属于二被告所有的家具全部交付给新房客使用，二被告只好要求原告退还已交付的押金63339元和上述家具，但原告拒不退还，故被告为维护合法权益，提起反诉。 原告针对反诉答辩称：第一，双方租赁合同中并未约定租赁押金，该款项为租金，不予返还；第二，被告不能证明其诉称的家具所有权归被告所有，并且双方合同中并未对装修归属进行约定，依法应属于出租人所有，另根据房屋租赁解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，被告并未将家具交给原告保管，而是与第三方格若欧公司进行交接，签署了保管协议，并且被告已就该事项在滨江法院的另案中向格若欧公司提起了反诉，根据一事不再理原则，对于该诉请本案中不应支持。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了房屋租赁合同、不动产权登记证书、房屋转租合同、投资人承诺书。被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。被告为证明其答辩及反诉主张，向本院提交房屋租赁合同、家具照片及交接清单、押金转账记录、解除合同律师函、王婧甜与寰宇物业工作人员对话录音、王婧甜与新房客工作人员对话录音、章建新与新房客的租赁合同及王婧甜与新房客的微信聊天记录。原告对房屋租赁合同无异议。对家具照片及交接清单不认可，认为不能证明这些家具的所有权是被告。对押金转账记录真实性无异议，对关联性不认可，认为是支付的房租。对律师函三性无异议。对通话录音及聊天记录不认可。对章建新与新房客的租赁合同认为租赁时间是2020年5月10日，并非2020年4月26日。本院对于被告提交的房屋租赁合同、押金转账记录、解除合同律师函予以确认。对家具照片及交接清单，因被告已另案提起反诉，本院不作认定。对通话录音，通话对方的身份无法确认，本院对录音不予认定。章建新与新房客的租赁合同、王婧甜与新房客的微信聊天记录与本案均无关联，本院不予确认。 根据本院确认的有效证据及双方当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下： 2017年3月31日，章建新（甲方、出租方）与仙丝雷纱公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州滨江区西兴街道科技馆街626号寰宇商务中心B栋2202室（包括该房屋内现有装修和设备设施，以下简称涉案房屋）、建筑面积为277.65平方米的房屋出租给仙丝雷纱公司；租赁用途为商业办公；租赁期限自2017年5月16日至2020年5月15日止；租金为21113元/月，合同签订时乙方需交三个月押金和一个月租金共计84452元，乙方于每月15日前交纳下月房租；甲方允许乙方根据需要对房屋进行装修；租赁期间，未经甲方许可，乙方不得将物业转租或分租；违约责任项下约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方提出终止合同，按年度须向对方交纳年度租金的20%（50670元）作为违约金。 上述房屋租赁合同签订当日，仙丝雷纱公司向原告章建新支付租房押金63339元及第一个月房租21113元，合计84452元。章建新按约向仙丝雷纱公司交付案涉房屋。后被告向原告支付租金至2020年4月15日。 2018年2月4日，仙丝雷纱公司在未征得章建新同意的情况下，将涉案房屋转租给案外人格若欧公司，双方签订一份《房屋转租合同》，约定租赁期限自2018年2月10日起至2020年5月15日止；第一年租金标准为27869元，租金按半年结算，以后每年租金在前一年基础上递增百分之五。 2019年12月3日，仙丝雷纱公司经杭州市萧山区市场监督管理局核准注销，被告王婧甜、屈亚萍作为该公司的唯二自然人股东，承诺公司未结债务由二人承担。 2020年4月22日，章建新向王婧甜、屈亚萍发出律师函，载明：仙丝雷纱公司尚结欠2020年4月15日至2020年5月15日租金未支付。章建新催讨租金过程中发现，仙丝雷纱公司已经在2018年2月4日转租该房产给格若欧公司，对于该违法转租行为，章建新不认可。在二位接函之日起即解除与仙丝雷纱公司的租赁合同，请在接函之日起三日内立即从涉案房屋中搬出，请二位立即支付欠付的租金和房屋占用期的租金，并返还违法转租获得的不当得利。 另查明，2020年6月28日，本院立案受理格若欧公司诉王婧甜、屈亚萍房屋租赁合同纠纷一案，在该案中王婧甜、屈亚萍提起反诉，要求格若欧公司返还位于杭州市滨江区××街道××街××号××幢××号的家具（亦即本案中其反诉主张的家具）。 本院认为：章建新与仙丝雷纱公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。然仙丝雷纱公司未经章建新同意将案涉房屋转租给案外人格若欧公司，章建新依法有权解除合同。本案中，王婧甜、屈亚萍作为仙丝雷纱公司的股东，承诺承担仙丝雷纱公司的未结债务，且王婧甜、屈亚萍于2020年4月22日收到章建新发出的解除租赁合同的律师函，故本院确认章建新与仙丝雷纱公司的房屋租赁合同于2020年4月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告支付2020年4月16日至合同解除之日的租金，本院予以支持，经计算为4926元。原告主张合同解除之日后的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张自2020年4月16日起按年利率6%计算至实际付清之日止的利息，由于被告在原告处尚有押金可以抵扣，故该利息主张本院不予支持。 因仙丝雷纱公司违法转租，构成合同违约，原告要求两被告承担因违约造成的损失，依法有据，本院予以支持。但原告主张的金额过高，本院综合考虑双方在合同中约定的违约责任、被告的违约情形及主观过错程度、被告因违约所获利益等因素，酌情确定由被告支付原告违约损失84452元。对于原告主张的超出部分，缺乏依据，本院不予支持。 关于被告反诉要求原告返还押金，因双方租赁合同已解除，原告应当将收取的租房押金63339元退还给两被告。关于被告反诉主张的返还家具问题，因被告在与格若欧公司的另案诉讼中已经针对该部分家具提出反诉主张，基于一事不再理原则，本院在本案中不作处理。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条的规定，判决如下： 一、被告王婧甜、屈亚萍支付原告章建新房屋租金4926元； 二、被告王婧甜、屈亚萍支付原告章建新违约损失84452元； 三、原告章建新退还被告王婧甜、屈亚萍租房押金63339元； 上述第一、二、三项折抵后，被告王婧甜、屈亚萍尚需支付原告章建新260**元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告章建新的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告王婧甜、屈亚萍的其他反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4820元，减半收取2410元，由原告章建新负担1492元，由被告王婧甜、屈亚萍负担918元。反诉案件受理费1204元，由原告章建新负担724元，由被告王婧甜、屈亚萍负担480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年九月二十八日 书记员  温柔柔 10- 9-