江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0322民初1357号 原告：沛县自然资源和规划局，住所地沛县新城区沛公路**。 负责人：胡建锋，局长。 委托诉讼代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所律师。 被告：沛县汉皇老年公寓有限公司，住所地沛县沛城区沛公路北侧。 法定代表人：卞恩强，董事长。 委托诉讼代理人：魏垂魁，男，1972年3月12日出生，汉族，公司员工，天津市南开区号。 委托诉讼代理人：孙青，沛县正大法律服务所法律工作者。 原告沛县自然资源和规划局（以下简称沛县资源规划局）与被告沛县汉皇老年公寓有限公司（以下简称汉皇公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沛县资源规划局的委托诉讼代理人魏德顺，被告汉皇公司的委托诉讼代理人魏垂魁、孙青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沛县资源规划局向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告土地出让金8610000元；2、判令被告支付原告违约金14091336元（以迟延支付金额3155000元为本金，按日千分之一，自2015年7月8日起计算至2020年4月8日止违约金为5469981.25元；以迟延支付金额5455000元为本金，按日千分之一，从2015年12月8日起计算至2020年4月8日止违约金为8621354.75元），之后违约金以8610000元为本金，按日千分之一，自2020年4月9日起计算至给付完毕之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月8日，沛县国土资源局与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，双方在合同中对交易地块、编号、位置、用途、出让年限均做了约定。合同签订后，被告仅缴纳230万元，尚欠土地出让金861万元。2019年3月31日，沛县国土资源局并入沛县资源规划局。后原告多次向被告催缴所欠土地出让金，被告拒不给付。 汉皇公司辩称，1、汉皇公司原拍得地块系2013-27G号地块，按照沛县政府要求，汉皇公司已投建设资金364万元左右对2013-27G号地块进行了基础设施建设。后因政府规划要求，置换本案所涉2015-08G地块。致使置换后的土地出让年限由70年变为50年，置换后的主体建筑物性质由住宅变为医卫慈善，降低了预期收益。2、置换土地后，涉案地块面积比原地块面积减少4.7余亩，且土地出让金变高，汉皇公司多次向政府部门申请，要求政府减免出让金，但至今政府未予解决该问题。3、原告起诉违约金无事实和法律依据，汉皇公司不存在违约行为。同时，合同中的违约金约定系格式条款，违约金过高，汉皇公司不予认可。4、涉案地块上的主体建设虽于2017年完工，但因汉皇公司未缴纳土地出让金，无法办理相关手续，汉皇公司造成巨大损失。5、如果政府不承认置换，那2013-27G号地块应交予汉皇公司使用。综上，请求法院在查明事实的基础上，扣除相关合理的赔偿或补偿费用后，汉皇公司愿意认缴拖欠的土地出让金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对当事人无异议的事实本院认定如下： 1、2013年9月16日,汉皇公司与沛县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,主要内容:“本合同双方当事人:出让人:沛县国土资源局……受让人:汉皇公司……第四条本合同项下出让宗地编号为2013-27G号,宗地总面积大写壹万贰仟零贰拾五平方米(小写12025平方米),其中出让宗地面积为大写壹万贰仟零贰拾五平方米(小写12025平方米)……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写玖佰玖拾叁万元整(小写9930000元),每平方米人民币大写捌佰贰拾五元柒角捌分(小写825.7796元)。 2、2015年5月29日,汉皇公司与沛县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,主要内容:“本合同双方当事人:出让人:沛县国土资源局……受让人:汉皇公司……第四条本合同项下出让宗地编号为2015-08G号,宗地总面积大写玖仟零捌拾玖平方米(小写9089平方米),其中出让宗地面积为大写玖仟零捌拾玖平方米(小写9089平方米)。本合同项下的出让宗地坐落于沛公路北侧、交警大队西侧。……第六条出让人同意在2015年12月8日前将出让宗地交付给受让人。……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟零玖拾壹万元整(小写10910000元),每平方米人民币大写壹仟贰佰元(小写1200元)。……第十条受让人同意按照本条第一款第二项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分2期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期人民币大写伍佰肆拾伍万伍仟元整（小写5455000元），支付时间：2015年7月8日之前；第二期人民币大写伍佰肆拾伍万伍仟元整（小写5455000元），支付时间：2015年12月8日之前……第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年6月8日之前开工,在2019年6月8日之前竣工……第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……”双方还对其他权利义务做了约定。合同出让人处盖“沛县国土资源局”章,法定代表人或委托代理人处签“李晓建”名,受让人处加盖“汉皇公司”印章,法定代表人或委托人处签“张艳杰”名。 3、2015年5月29日,沛县国土资源局(出让人)与汉皇公司(竞得人)签订《沛县2015-08G号地块国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》,主要内容“现出让人正式确认:汉皇公司为挂牌交易竞得人,竞得人于2015年5月20日递交的竞买报价壹仟零玖拾壹万元(￥1091万元),竞得2015-08G号地块的国有建设用地使用权。……” 2016年2月1日,汉皇公司、沛县国土资源局及沛县汉源街道办事处签订《国有建设用地交地确认书》,内容:“甲方:沛县国土资源局乙方:汉皇公司丙方:沛县汉源街道办事处乙方于2015年5月29日,通过挂牌方式竞得了沛县2015-08G号地块国有建设用地使用权,2015年6月8日与甲方签订《国有建设用地使用权出让合同》,2015年12月3日，甲方、丙方将该地块,13.63亩的土地使用权净地交付给乙方使用。乙方对该宗地的四至范围、面积和土地条件没有异议,同意接受该土地使用权。乙方应当从接收之日起抓紧按《出让合同》约定动工建设。”甲方加盖“沛县国土资源局”印章,委托代理人处签“李林”名,乙方处加盖“汉皇公司”印章,丙方委托代理人处加盖“沛县汉源街道办事处”印章。 4、合同签订后，汉皇公司于2012年9月、2013年8月分两次向沛县国土资源局缴纳了200万元。2015年5月29日，汉皇公司又向沛县国土资源局缴纳30万元。 5、2019年3月31日，中共沛县县委办公室、沛县人民政府办公室共同下发沛委办发【2019】41号县委办公室、县政府办公室关于印发《沛县自然资源和规划局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，沛县国土资源局变为沛县资源规划局。 本院认为，1、关于汉皇公司应否支付国有建设用地使用权出让金的问题。 汉皇公司与沛县国土资源局于2015年5月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思标示,不违反法律规定,合法有效,双方应根据合同约定履行各自的权利义务。沛县国土资源局已根据合同约定于2015年12月3日将2015-08G号地块交付给汉皇公司使用，汉皇公司应依照合同约定履行支付国有建设用地使用权出让金的义务，故本院对原告要求被告支付861万元的国有建设用地使用权出让金的诉讼请求，予以支持。 2、关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定的日1‰违约金是否予以调整的问题。 《合同法》第一百一十四条规定,违约金过分高于损失的,当事人可以请求调整。但这并非意味着只要过分高于损失就必须调整。国有建设用地使用权出让事关土地资源的充分保护和合理利用,其方式、程序、权利、义务由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规明确规定,受到严格限制,并通常由国家根据具体情况予以严格的政策调控。因此,合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定,除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。经查,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条,及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》第三十四条都明确规定,对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。其目的不仅在于弥补损失,更在于通过惩罚性加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策,全国各地国有土地管理部门都据此执行。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地拍卖文件的一部分,汉皇公司在参加竞拍前既已知晓,其自愿竞拍取得案涉土地并签订案涉《国有建设用地使用权出让合同》,不存在超出当事人预期或显失公平之情形。因此,对该违约金条款的约定,除非有充足理由和其他因素,不应予以调整。根据汉皇公司与沛县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中违约金条款的额约定，经计算，原告主张汉皇公司支付2020年4月8日之前的违约金14091336元不超过法律规定标准，本院予以确认；之后的违约金应以861万元为本金，按日千分之一，从2020年4月9日起计算至实际还清之日止。汉皇公司主张存在损失，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，之规定,判决如下: 沛县汉皇老年公寓有限公司于本判决生效后十日内向沛县自然资源和规划局支付土地出让金861万元、支付2020年4月8日之前的违约金14091336元，共计22701336元，之后违约金以861万元为本金，按日千分之一，从2020年4月9日起计算至实际还清之日止（本院开户名称：沛县人民法院开户行：中国建设银行股份有限公司沛城分理处32×××18118-010695）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费155307元，由被告沛县汉皇老年公寓有限公司负担（于本判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 代 苗 人民陪审员 韩 峰 人民陪审员 徐泽忠 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员 蒋丽莎