安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2651号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王朕，男，1992年3月18日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人:李大为,安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：亳州三巽公馆置业有限公司，住所地安徽省亳州市经济开发区牡丹路以南，仙翁路以西。 法定代表人：安娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱动伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谷雨生，系该公司员工。 上诉人王朕因与被上诉人亳州三巽公馆置业有限公司（简称三巽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王朕的委托诉讼代理人李大为、被上诉人三巽公司的委托诉讼代理人朱动伟、谷雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王朕上诉请求：1.王朕不存在违约行为。订购协议约定2018年10月23日前王朕办理首付款的支付，否则按照协议第四条的约定视为放弃对认购房屋的购买权。王朕在2018年10月26日交付了365472元购房款、2019年6月28日支付购房款19万元，三巽公司接受了该购房款并向王朕出具了收据。王朕在超出双方约定2018年10月23日的时间节点支付购房款，三巽公司接受购房款，通过实际行为变更了关于办理首期房款及签署商品房买卖合同的约定，定购协议第三条对双方不再具有约束力，由于双方未达成新的关于签署商品房买卖合同及办理首期购房款的协议，王朕不存在违约行为。2.因为三巽公司的原因未签订商品房买卖合同。商品房定购协议第三条约定王朕应当于2018年10月23日前缴纳首期房款共计755472元（总房款的40%）并签订商品房买卖合同。三巽公司提供的通知函中明确表述：“根据该协议第3条约定，阁下应于2018年10月23日前应支付购房款110万元”。三巽公司要求王朕支付购房款110万元违反了商品房定购协议的约定。王朕有权拒绝交付110万元购房款，是三巽公司存在违约，商品房买卖合同未签订的原因在于三巽公司。3.签订商品房定购协议时存在显失公平，依法应予撤销。王朕购买房屋单价为129279元/平方米，三巽公司开发的三排别墅共计12套，除本案房屋外，其余11套房屋销售价均在8699元上下（最高8699元，最低7867.21元），相差4280元以上，房屋总价相差71万元。从一般人的角度考虑，房款差价如此悬殊，任何人都不会签订商品房买卖合同，且王朕多次与三巽公司协商降低房价，三巽公司拖延也未给具体降价方案，在协商中突发律师函，本案中房屋买卖交易价格畸高，商品房定购协议条款较为简单，是三巽公司事先草拟好的格式合同，承诺认购优惠20万元，3天内40%首付97折。如此承诺加剧了王朕购房的“速度”，更着眼于房屋优惠的情况，过于草草率，意思表示不真实，存在显失公平，利益严重失衡，违反了公平合理的原则。 三巽公司辩称，王朕违反定购协议约定，没有在约定时间内办理签订商品房买卖合同，及时支付购房款。王朕向三巽公司支付购房款，三巽公司收款的行为只能是对其逾期支付购房款的谅解，不能据此认定对其他违约行为的谅解，更不能就此推翻原先的定购协议，视为双方达成新的房屋买卖合意。2.王朕称系因三巽公司原因未签订商品房买卖合同，三巽公司不同意此观点。综合双方举证可以明显看出，系王朕对其已签订的定购协议的价款反悔导致其拒绝签订商品房买卖合同。王朕认为商品房定购协议签订时存在显失公平，但应就显失公平进行举证。一审法院就显失公平的主张没有支持是正确的。 王朕向一审法院提出诉讼请求：1.撤销2018年10月20日王朕、三巽公司签订的商品房定协议,并判令三巽公司返还已支付的购房款755472元；2.本案的诉讼费用由三巽公司承担。 三巽公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王朕向公司赔付认购定金20万元；2.解除双方签订的亳州（三巽·亳公馆）商品房订购协议；3.本案诉讼费用由王朕承担。 一审法院认定事实：2018年10月20日王朕与三巽公司签订了亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议,约定王朕同意认购2号楼1单元101号房屋,房屋面积为163.97平方米,房屋单价12979元/平方米，房款共计1870322元，王朕应于2018年10月23日前办理首期房款支付、签订商品房买卖合同事宜。该协议第四条约定，如王朕未按上述约定履行，则三巽公司将没收王朕已支付的认购定金并有权将其认购的房屋转售。王朕于2018年10月20日支付定金20万元。2018年12月26日王朕与三巽公司签订亳州三巽亳公馆签约审批单，该审批单记载上述房屋折后单价为11376.91元，折后总价为1865472元，付款方式为按揭形式。于2018年12月26日王朕支付购房款365472元,于2019年支付购房款19万元,共计支付购房款755472元。 另查明，2018年9月10日亳州市发改委（物价局）商品房销售价格备案审批表记载三巽公司三巽亳公馆项目2#楼别墅均价12534元/平方米，最高价12979元/平方米，最低价12179元/平方米。 2019年11月18日三巽公司向王朕邮寄挞定通知函，以王朕未能按期办理合同签署及房款缴付事宜为由，依据亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议函告主要内容如下：立即解除与网站签订的0000363号商品房认购协议，三巽公馆公司将没收已支付的20万元定金，三巽公馆公司将另行出售该房产而不再通知王朕等。王朕于2019年12月17日向一审法院申请诉前财产保全，本院作出（2019）皖1602财保706号民事裁定书依法进行保全。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王朕与三巽公司签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议系双方自愿约定且内容不违反法律规定，故双方应当按照该协议约定履行各自的义务。另外，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王朕所提供证据不足以证明存在撤销合同的事由，故不予支持王朕要求撤销双方签订的商品房定协议的请求。王朕至今未按约定期限支付房款和签订商品房买卖合同的行为，导致双方签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议的目的无法实现，故对于三巽公司要求解除双方签订的亳州（三巽·亳公馆）商品房订购协议请求，予以支持。协议解除后王朕所支付的购房款555472元应当予以返还。因王朕存在违反亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议第四条行为，故对于王朕要求返还该20万元（定金）请求，不予支持。因该20万元定金王朕已支付给三巽公司，按双方约定三巽公馆公司可以不予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、确认原告王朕（反诉被告）与被告亳州三巽公馆置业有限公司（反诉原告）于2018年10月20日签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议于2020年4月1日解除。二、亳州三巽公馆置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王朕购房款555472元。三、驳回王朕的其他诉讼请求。四、驳回亳州三巽公馆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11355元，由王朕负担3006元，由三巽公司负担8349元。反诉费2190元，由王朕负担。财产保全申请费4320元，由三巽公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.王朕是否存在违约行为；2.案涉争议20万元是否属于定金。 一、关于王朕是否存在违约行为问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人于2018年10月20日签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议明确认购房屋为2号楼1单元101，面积163.97平方米，并约定认购优惠20万元，3天内40%首付97折，王朕交付认购定金20万元。王朕后于2018年10月26日支付购房款365472元，三巽公司签约审批单显示王朕交付首付款565472元（含已交付认购金），余款130万元以按揭形式支付。当事人签订的认购书、购房意向书虽然不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同，但当事人明确约定认购书、购房意向书仅为预约合同的除外。案涉定购合同及王朕已签名的三巽公司签约审批单显示拟购商品房的位置、面积、价款明确，且王朕已实际履行了支付首付款的义务，三巽公司也已接受，上述签约内容具备商品房买卖合同的法律特征。王朕以案涉房屋买卖合同交易价格畸高，显失公平为由，请求撤销案涉定购协议，在王朕主张撤销协议理由不能成立的情况下，应认定王朕以自己的行为表明不履行支付剩余购房款的商品房买卖合同义务，属于违约。 二、关于案涉争议20万元是否属于定金问题。三巽公司在一审提出反诉，请求解除合同，王朕以自己的行为表明不履行商品房买卖合同义务。故一审判决对三巽公司要求解除合同的反诉请求予以支持，并无不当。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三巽公司出具的签约审批单显示定购协议约定的认购定金20万元已抵作首付款，王朕履行了支付首付款的义务，后又于2019年6月28日支付购房款19万元,故对王朕要求返还已支付购房款755472元的请求，应予支持。三巽公司反诉未有主张王朕不履行合同义务给其造成的损失，一审法院判决已抵作首付款的20万元不予返还，属于适用法律不当。 综上所述，王朕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖16民终2651号第一、四项，即“确认原告王朕（反诉被告）与被告亳州三巽公馆置业有限公司（反诉原告）于2018年10月20日签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议于2020年4月1日解除”、“驳回亳州三巽公馆置业有限公司的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖16民终2651号民事判决第二、三项，即“亳州三巽公馆置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王朕购房款555472元”、“驳回王朕的其他诉讼请求”； 三、亳州三巽公馆置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王朕购房款755472元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11355元，由亳州三巽公馆置业有限公司负担，一审反诉费2190元，由王朕负担。财产保全申请费4320元，由亳州三巽公馆置业有限公司负担；二审案件受理费11355元，由亳州三巽公馆置业有限公司负担2190元，王朕负担9165元。 本判决为终审判决。 审判长 王文伟审判员安翠香 审判员 黄   战   营 二〇二〇年九月二十八日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。