天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2529号原告：刘畅，女，1995年7月29日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：徐辉，天津鼎双铭月律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。被告：丛丽娜，女，1980年3月5日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：李广杰（被告丈夫），男，1977年8月22日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河**黑牛城道**首层**。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人：范炳建，该公司职员。原告刘畅与被告丛丽娜及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘畅的委托诉讼代理人徐辉、杨涛，被告丛丽娜及其委托诉讼代理人李广杰、常为，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人范炳建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘畅向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2．判令被告返还原告购房定金100,000元；3．判令被告支付违约金588,000元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月18日，原、被告在第三人居间介绍下签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告的天津市西青区友谊南路西侧清溪花园7-1-602房屋，总房款2,940,000元，被告应在合同签订之日起45个工作日自行还清贷款并注销抵押权，逾期按合同承担违约责任。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告经多次催告迟迟未能完成清贷及注销抵押权的手续的办理。望法院判如所请。丛丽娜辩称，不同意原告诉讼请求，请法院驳回，本案诉讼费由原告承担。被告在签订合同后始终积极履行义务，原告的主张无事实及法律依据，鉴于原告单方解除合同的违约行为在先，被告也保留向原告主张违约责任的权利。一、原告不具备法定及约定的合同解除权，根据合同第6条第6.1款约定，并未约定关于清偿贷款可以作为解除合同和认定违约的条件，该条款仅规定了到场办理过户、贷款等作为前提，因此原告不享有约定解除权。只有存在合同法第94条的规定，守约方才享有法定解除权，但原告单方解除的行为已构成违约，故对于违约的原告是不享有违约解除权。二、合同签订后，被告始终积极履行，是因原告的原因导致双方未在45个工作日内办理完毕清贷手续，合同签订后被告及时找到了清贷公司并办理公证手续，应其要求必须由购房人向银行申请贷款预审后，并由原告向被告提供审核通过的预审件才可办理清贷手续，然而直到2019年11月份原告才向第一家银行进行申请，该行因原告资质问题在2019年12月初予以拒绝批复，后原告又找到第二家银行，该行于2019年12月31日审批通过，但原告从未将审批通过的原件交给被告，当被告得知预审通过后也及时告知了清贷公司，但因距离春节太近，也为了清贷公司便于放款，清贷公司告知春节后再行办理，经原被告同意定于大年初七即2020年1月31日办理清贷手续，但因疫情影响并未如期办理，后清贷公司在2020年3月15日左右上班，告知在2020年3月22日可拿着审批件办理清贷手续，但在2020年3月初原告却告知被告对房屋应进行降价，被告未同意，原告就起诉了。三、双方于2020年1月14日签订补充协议，应视为对合同的履行问题进行了约定，并形成了对主合同的变更不存在45个工作日过期的情况。该协议内容是双方对房屋的过户、交付、物业交接等事宜，进行的补充约定，并口头一致认可初七办理清贷手续，需要原告配合将预审件交付被告，如果原告认为被告没有履行在2019年9月18日在45个工作日内办理清贷手续，就不会在2020年1月14日达成补充协议，也不会在2019年12月向第二家银行提出贷款预审申请，另2019年12月和2020年1月份均超过45个工作日，因此该协议应视为双方就合同履行达成一致意见，不存在违约行为。四、本案原告也存在众多的违约情形，应承担相应的责任，根据合同第2条第2.3款，原告应于2019年10月31日前筹齐首付，否则视为违约，原告应当履行合同义务，故原告应至少筹齐房屋价款的3成以上保证资金和能力购买房屋，而合同签订后原告未及时向银行提出预审申请及未通过银行审批的行为，故被告认为原告是不具有履行合同的能力及贷款的能力，根据合同第6条第6.4款，原告应一次性补足，虽然被告也考虑原告的资质问题，但是也为了双方能顺利的履行合同，同意原告向第二家银行进行贷款预审的申请，故双方至少在2019年12月就履行方式进行了变更，不应再存在关于45个工作日清偿贷款的规定。五、原告在本案中无任何损失，若法庭认定被告存在违约情况，那么原告主张的违约金的金额也过高，根据合同法第114条规定，被告请法庭予以调整，现由于疫情原因对房地产产生影响，房屋价格并未上涨，反而下降，如果合同解除后对于原告再购买房屋所付出的成本势必会降低，同时原告至今未缴纳中介费，故原告并未有任何损失，反而对于被告损失较大，如果合同解除请法庭根据公平及诚实信用原则并结合原告是否有实际损失的情况对其主张的违约金进行调整。天津市金乐家房地产经纪有限公司述称，原告在2019年10月中旬积极做预审，合同签订后被告也在积极地进行贷款清理工作，但被告所找的清贷公司需要原告提供银行预审审核通过件。2019年12月初原告第一次找的银行预审未通过，因为原告的资质不符，之后找第二家银行进行贷款预审，2019年12月31日正式通过预审，通过后清贷公司考虑已接近阴历年，不办理清贷工作，并通知年后再处理。我将上述事宜告知原、被告，双方都同意在2020年2月1日左右继续办理清贷、过户、打协议等手续，因疫情原因房管局不办公，我与原、被告另行沟通后，双方同意在2020年3月15日办理清贷、过户、打协议等手续。实际上房管局也是在2020年3月10日左右才恢复的办公。根据我方信息清贷公司也是在2020年3月22日、24日才能恢复正常的放款流程。在2020年3月15日、16日左右原告给我打电话提出要求减免房款5万元左右或者让中介减免中介费1-2万元，也让我转达给被告，我电话通知被告后，被告不同意减免房款，原告就起诉了。我方至今未收取原、被告任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，原、被告在第三人居间介绍下，三方签订《房屋买卖居间合同》，由原告购买被告名下天津市西青区友谊南路西侧清溪花园7-1-602房屋，合同主要内容有：1.4该房屋设立有抵押，甲方确定在签订本合同次工作日起45个工作日内自行还清贷款并注销抵押权；2.1房屋成交价为2,940,000元。2.2乙方于本合同签订之日，向甲方交付定金20,000元，于2019年9月21日再次补交定金80,000元。2.3乙方采用按揭贷款方式购买该房屋，乙方承诺首付应在2019年10月31日前筹齐，否则视为乙方违约。甲方同意乙方采用按揭贷款的方式支付房款，乙方同意委托丙方协助甲乙双方办理贷款手续。甲乙双方须在筹齐除定金外的首付款后3个工作日亲自签署《天津市存量房屋买卖协议》递件至天津市不动产登记中心；3.1基于丙方已提供了居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时向丙方支付居间服务费，居间服务费的标准：本合同约定的成交价格的2%，其中甲方应向丙方支付居间服务费0元，乙方应向丙方支付居间服务费47,040元；6.1甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期七日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），守约方有权要求违约方支付成交价20%的违约金，如甲方违约除应返还乙方已交付的定金外，还应赔付成交价20%的违约金；如乙方违约则应赔付成交价20%的违约金（包含已交付的定金金额），如因市场原因导致成交价20%的违约金不足以弥补守约方损失，则违约金计算方式为该房屋成交价与违约时房屋价格之间的差额，违约时房屋价格如甲乙双方无法达成共识，则以评估公司评估价格为准；6.5甲乙双方或甲乙任何一方，未能依照本合同约定支付居间服务费的，均视为违约，每逾期一日，违约方应向丙方支付应付款项的5‰作为违约金；6.6本合同签订后，如甲乙双方或甲乙任何一方的原因未能履行本合同或解除本合同的，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追索居间服务费损失。合同签订当日，原告交付被告定金20,000元。2019年9月25日，原告交付被告定金80,000元。原、被告提供《补充协议》一份，载明：“鉴于甲乙双方就清溪花园7-1-602房屋于2019年9月18日签订了《房屋买卖居间合同》，甲方承诺过完户柒个工作日内腾房并进行物业交接，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担，甲乙双方认可。”庭审中，原告主张该协议是合同当日签订的，但是原始协议被中介弄丢，双方2020年1月份在中介处又补签该协议。被告主张该协议是2020年1月14日在中介处签订，不存在补签的问题，且签订该协议时已经超过合同约定的注销抵押权的45个工作日，原告当时并未提出异议，另结合原告在2019年12月份以及2020年1月份向两家银行申请贷款的事实，应视为双方对合同内容变更达成一致。第三人主张不存在其弄丢协议的问题，是因为双方签订合同时未签订补充协议，原告为了督促被告积极履行清贷义务，提出要与被告签订一个内容为被告应在一定期限内办理完毕清贷手续的补充协议，但被告不同意，所以双方就签订了该补充协议。本院依法调取了案涉房屋的《天津市不动产登记簿查询证明》，该证明载明房产权利人为被告，抵押权登记信息中显示抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津河西支行，登记日期2017年5月25日，抵押范围99.78平方米，被担保债权数额2,380,000元，债务履行期限2017年5月23日至2047年5月23日。关于清贷的情况。原告提供2020年3月15日与被告的微信聊天记录，对话内容如下：原告说“丛丽娜女士你好：我是买房刘畅，我们的购房合同于2019年9月18日签订。至今您一直未清理尾款，导致没有达成过户手续。我现在要求您三日内务必联系我和中介一起去房管局办理过户手续。逾期我将要求解除合同，并赔偿我违约金”，被告回复“3日内我做不到，疫情属于不可抗力，你要求解除那就走相关程序吧”，原告回复“清尾款和疫情没关系。现在房管局也在正常办公”，被告回复“咱俩没有必要说了，我当初就是有尾款，你是贷款，这两项也没有互相隐瞒，你走相关程序吧”。被告提供其2020年5月27日与中介的录音以及2019年11月8日应清贷公司要求办理的公证书，拟证明内容如下：原告没有将筹齐的首付的材料交给中介；原告申请的第一家银行没有批复，且原告资质不行；银行给的结果是2019年12月31日通过预审，且清代公司只认可该家银行；中介认可清贷公司因临近过年要求年后再办，原告也同意大年初七开始办理，继续履行合同等。原告表示录音对话其并没有参与。第三人对录音不发表意见。本院认为，原告刘畅与被告丛丽娜签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告支付被告定金100,000元，而案涉房屋目前则因抵押权未能注销处于无法交易之状态，以致争议成讼。本院认为，被告作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押登记阻碍交易之情形，现被告在合同约定期限之内未能注销房屋上设立的抵押权，房屋交易目前在法律及事实上无法继续履行，原告购买房屋之合同目的因被告上述违约行为已然无法实现。故，对于原告要求解除房屋交易合同的诉请，本院予以支持。至于被告抗辩的原告办理银行预审件以及签订补充协议等实际行为表明双方对合同内容变更达成一致的意见，本院认为，案涉房屋买卖合同及补充协议并未就抵押权注销事宜赋予原告以合同义务，原、被告也未对抵押权注销时限的变更达成书面合意，原告给予宽限期系对自己权利的自愿处分，但不能因此而免除被告作为出卖人的合同责任和义务，被告上述抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告诉请选择适用违约金条款，不主张定金罚则，故对于原告要求返还定金100,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，原告主张按照合同6.1条约定要求被告支付合同价款20%的违约金，从本案履约情况来看，被告虽未在约定的期限以及宽限期内注销抵押权，但其主观上对于注销抵押权事宜并未恶意拖延，原告也未提供证据证明房屋的差价损失。故，本院根据合同的履行情况、缴纳定金的数额、当事人的过错程度以及违约金的惩罚性质等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告支付原告违约金110,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘畅与被告丛丽娜于2019年9月18日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告丛丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告刘畅购房定金100,000元；三、被告丛丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告刘畅违约金110,000元；四、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,340元，由原告刘畅负担3,574元，由被告丛丽娜负担1,766元（被告承担费用于本判决发生法律效力起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二〇年九月十六日书记员  张乃琳附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。．．．．．．第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2．《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。．．．．．．3．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。