湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终7373号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宏武，男，1983年11月28日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：王君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：正荣（长沙）置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道望府路正荣财富中心营销中心。法定代表人：林湧。委托诉讼代理人：李梦琳，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慰，湖南寻壹律师事务所律师。原审第三人：湖南苏宁易购有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路**湘浙汇商厦负**。法定代表人：赵蓓，执行董事。上诉人杨宏武、正荣（长沙）置业有限公司（以下简称正荣置业公司）因与原审第三人湖南苏宁易购有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3695号判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完结。杨宏武上诉请求：依法改判（2019）湘0112民初3695号民事判决书第四项内容为，被上诉人正荣置业公司于本判决生效后十日内向上诉人支付违约金15万元，并于本判决生效后十日内向上诉人支付律师费3.5万元。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案租赁合同没有约定违约责任，但根据合同法第113条规定，违约方应当赔偿守约方的损失。包括直接损失和可得利益等间接损失。上诉人主张的剩余四年租期内的预期收益损失应予支持。上诉人主张的15万元违约金就是对预期经营利润损失的合理补偿。另，根据平等原则，涉案合同第19.5条的约定，应当同样适用于被上诉人违约的情形。涉案合同19.7条约定的损失包括律师费，依法应予支持。正荣置业公司辩称，涉案合同的解除是因为杨宏武违约，公司不应承担责任。杨宏武的上诉请求没有事实和法律依据。合同第19.5.1条约定，符合行业特点。杨宏武提交的合同和发票不能证明律师费的实际发生。正荣置业公司上诉请求：撤销（2019）湘0112民初3695号民事判决；改判驳回被上诉人杨宏武一审全部诉讼请求；改判支持上诉人一审全部反诉请求；判决本案一、二审诉讼费用全部由杨宏武承担。事实和理由：原审法院认定杨宏武的行为仅为一般违约，合同解除条件未成就，适用法律错误。原审法院根据转账记录和收款收据，认定杨宏武的装修损失没有事实依据。即使上诉人解除合同存在瑕疵，装修损失客观存在，原审法院认定损失没有考虑已使用十四个月的价值减损，适用法律错误。根据涉案合同第19.5条约定，上诉人有权要求杨宏武支付违约金，并没收保证金和质量保证金。涉案物业管理费、物业保证金、电卡押金、出入保证金的收款主体为案外人，与上诉人无关，上诉人不负返还义务。杨宏武辩称，合同最终没有履行的原因主要是正荣置业公司滥用合同解除权。装修损失的确定，原审判决不充分，但可以接受。正荣置业公司主张的违约金和保证金，没有事实和法律依据。湖南苏宁易购有限公司未就杨宏武、正荣置业公司的上诉请求向本院做陈述。杨宏武一审诉讼请求：1.继续履行原被告于2017年5月3日签署的《租赁合同》；2.判令被告承担因违法解除合同给原告造成的损失共计2939413.4元（包括店铺装修损失908000元，向物业公司支付费用损失122835元，预期收益1908578.4元）；3.判令被告将场地回复至合同解除前对外经营使用的原始状态；4.判令被告承担违约金15万元；5.本案的律师费3.5万元由被告承担；6.本案的诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，杨宏武撤回了其第3项诉讼请求。正荣置业公司一审反诉请求：1.判令确认反诉原、被告于2017年5月3日签订的《租赁合同》已于2018年5月25日解除；2.判令反诉被告补交提成租金5322元；3.判令反诉被告支付违约金150000元；4.判令反诉被告向反诉原告支付商铺逾期占用费34750.6元（自2018年5月26日计算至2018年8月9日，按原告2018年1月至4月所交日平均租金2倍计算）；5.判令反诉被告支付律师费75000元；6.判令反诉被告赔偿反诉原告损失31565.8元（自2018年7月10日暂计算至2018年8月9日，后期占用费计算至2019年9月26日）。一审法院认定事实：2017年5月3日，杨宏武（乙方，承租人）与正荣置业公司（甲方，出租人）签订《租赁合同》一份，约定乙方作为体验业态的专业经营商，承租甲方所有的正荣·财富中心商业广场中的步行街1座二层2021、2022、2023号商铺经营卡尔飞车品牌，计租面积为1077.06平方米，租赁期限自交付日开始计算，即自2017年5月5日起至2022年6月17日止。租金标准按提成租金方式计算，提成租金为每个租约年计付租金期间，按乙方商铺税前营业额的一定比例计提租金。乙方应支付的租金标准具体为：2017年5月5日至2018年6月17日，月提成租金扣率为5.0%，2018年6月18日至2019年6月17日，月提成租金扣率为5.0%，2019年6月18日至2020年6月17日，月提成租金扣率为6.0%，2020年6月18日至2021年6月17日，月提成租金扣率为6.0%，2021年6月18日至2022年6月17日，月提成租金扣率为7.0%。甲乙双方确定租金的结算周期为1个日历月，双方于每个结算周期后3个工作日内完成该结算周期的营业额核对及确认，乙方应于该结算周期后5个工作日内支付抽成租金。甲方有权要求乙方提供销售额及其他经营数据，乙方应当对其提供的数据签字确认真实性。合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币10000元作为履约保证金。合同第十三条乙方责任13.11约定，甲方或物业服务公司有权根据乙方销售额和商业广场实际经营状况，对乙方经营情况进行分析和评估。如甲方评估确定乙方在同一经营区域、同品类商家中销售坪效列倒数三名，或乙方销售坪效连续三个月或半年内累计三个月未能达到同品类商家平均销售坪效，甲方或物业服务公司有权要求乙方调整经营、限期改善。如乙方未能在限期内改变前述销售坪效落后情况，甲方有权解除本合同，乙方承担本合同19.5条的违约责任。合同第十八条合同变更、终止、解除18.3约定，发生以下任何情况之一的，甲方有权解除本合同，并没收履约保证金与质量保证金，且乙方承担第19.5条的违约责任：（1）未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业保证金或质量保证金、租金及物业服务费，逾期超过30天的；（2）除另有约定外，乙方逾期支付本合同约定的任何款项或其他乙方应向甲方、物业服务公司、供应部门支付的费用超过30天的或迟延缴纳上述款项累计超过3次的；（3）乙方未按照甲方的要求向甲方提供真实、完整的营业收入等资料的；（4）甲方或物业服务公司评估确定乙方在同一经营区域、同品类商家中销售坪效列倒数三名，或乙方销售坪效连续三个月或半年内累计三个月未能达到同品类商家平均销售坪效，遭到淘汰的……第十九条违约责任19.5约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权没收乙方所支付的各项保证金，并有权要求乙方支付合同解除或终止日所在月度4个月固定租金或人民币150000元（两者取其高）作为违约金，如前述违约金不足以弥补甲方所遭受的损失，则由乙方赔偿该实际损失；19.7约定因乙方违约造成甲方损失时，乙方应就甲方遭受的包括但不限于如下全部损失提供足额赔偿，包括甲方为向乙方主张违约责任而支付的相关诉讼或仲裁费用及其利息（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。第二十一条商铺交换21.3约定，无论何种原因导致合同被解除或终止后，乙方迁出商铺过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面、地面上一切装饰装修物和设施设备管线等物品合称“不可移动物”），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿。2017年5月5日，杨宏武与正荣置业公司完成商铺的交接，并对租赁商铺进行了装修，于2017年6月18日按期开业。合同履行过程中，杨宏武按月上报营业额并支付了每月租金，并由正荣置业公司开具了相应的租金发票，租金支付至2018年5月，共计43022元。杨宏武在经营过程中，其经营的卡尔飞车品牌自2017年6月至2018年1月营业8个月以来，每月销售坪效在同区域、同品类商家（配套体验式共8户商家）销售坪效的排名中一直处于后三位，且在这期间的销售坪效一直未达到同品类商家的平均销售坪效。2018年2月6日，正荣置业公司委托长沙正荣商业管理有限公司向杨宏武发出《通知函》，函件主要内容为：经正荣公司开业至今的测评观察，杨宏武（卡尔飞车）方2017年11月、12月、2018年1月的销售坪效均未达到配套体验平均销售坪效的平均值，处于预警状态，要求其及时安排店内经营调整，并于1个月内（最迟不晚于2018年3月10日前）提升业绩，达到合同约定的标准。否则，正荣公司将行使解除合同的权利。杨宏武收到上述函件后即对卡尔飞车店内经营状况进行调整，卡尔飞车店2018年2月的销售坪效虽仍未达到同品类商家的平均销售坪效，但排名不再位于倒数三名；2018年3月至2018年5月，其销售坪效均超过平均销售坪效，排名也分别位于同品类商家的第2、3、4名。2018年5月8日，长沙正荣商业管理有限公司向杨宏武发出《关于调整卡尔飞车店铺的公函》，内容为“贵方2017年11月-2018年4月已连续6个月的销售坪效未达到同品类平均销售坪效，处于严重预警状态，根据合同约定我方有权单方解除合同，基于双方合作考虑及我司对商业广场整体功能布局的需要，我司需对贵方商铺进行调整，具体调整至三楼3002/3003-1位置。请贵方于2018年5月15日前至我司就铺面调整事宜与我司进行协商，逾期未予协商的，视为贵方同意按我司方案进行铺位调整。请贵方在2018年5月30日前按合同约定的状态向我司返还现有的2021/2022/2023号商铺……”。杨宏武不同意调整铺面，也没有对承租铺面做出移交的准备。2018年5月21日，长沙正荣商业管理有限公司向杨宏武发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》，正荣置业公司认为杨宏武方存在营业收入数据不真实的情况，且在2018年2月-4月平均销售坪效连续三个月未能达到同品类商家平均销售坪效，违反合同约定，故发函告知杨宏武双方签署的租赁合同于2018年5月25日正式解除，并要求其返还商铺。2018年5月31日，正荣置业公司又委托湖南仁润律师事务所向杨宏武发出《律师函》，确认解除合同一事。杨宏武收到上述函件后表示不同意解除合同，并继续经营至2018年7月9日。2018年7月9日晚上，正荣置业公司将卡尔飞车店门面内的物品搬至一仓库，直至2019年9月26日将该店内物品退还给杨宏武。2018年7月16日，杨宏武向一审法院提起诉讼，要求继续履行与正荣置业公司签订的租赁合同，正荣置业公司支付违约金15万元并承担案件诉讼费、律师费等。正荣置业公司于2018年8月9日提起反诉，要求确认双方签订的租赁合同于2018年5月25日解除，并要求杨宏武将涉案商铺内物品清除和支付违约金15万元、律师费5万元、逾期商铺占用费34664元及补交租金5322元和赔偿损失31565.8元。一审法院于2018年12月4日作出（2018）湘0112民初2323号民事判决，判令：“一、原告杨宏武与被告正荣（长沙）置业有限公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、原告杨宏武于本判决生效后十日内立即清除所承租的正荣·财富中心商业广场中的步行街1座二层2021、2022、2023号商铺内物品，并将租赁物返还给被告正荣（长沙）置业有限公司；三、被告正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨宏武退还履约保证金10000元；四、被告正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨宏武支付违约金100000元；五、被告正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨宏武支付律师费15000元；六、反诉被告杨宏武于本判决生效后十日内向反诉原告正荣（长沙）置业有限公司支付租金7428元；七、驳回原告杨宏武的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告正荣（长沙）置业有限公司的其他反诉请求”。一审判决后，正荣置业公司提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）湘01民终2378号民事裁定，以事实不清为由，撤销（2018）湘0112民初2323号民事判决，发回重申。一审法院于2019年7月9日重新立案受理该案。案件审理过程中，杨宏武于2019年10月25日申请追加湖南苏宁易购有限公司为本案第三人。另查明，2018年7月11日，正荣置业公司就涉案门面与湖南苏宁云商有限公司另行签订《租赁合同》，合同约定租赁面积1077.06平方米，租赁期限8年，自2018年10月1日至2026年9月30日，八年租金总额为4112042元。湖南苏宁云商有限公司随后更名为湖南苏宁易购有限公司。2018年10月18日，正荣置业公司、湖南苏宁易购有限公司与案外人长沙苏宁红孩子母婴用品有限公司签订《三方协议》，约定原湖南苏宁云商有限公司在上述租赁合同中的权利义务转让给长沙苏宁红孩子母婴用品有限公司。协议签订后，长沙苏宁红孩子母婴用品有限公司随即对租赁门面入场进行装修，正式经营至今。杨宏武得知上述情况后，委托律师于2018年11月向长沙苏宁红孩子母婴用品有限公司和湖南苏宁易购有限公司发出律师函，告知涉案门面存在争议，要求立即停止装修和招聘工作，并终止租赁合同。杨宏武在诉讼过程中委托上海建纬（武汉）律师事务所律师代理诉讼。正荣置业公司委托湖南金州律师事务所和湖南通程律师事务所律师代理诉讼，但双方均只提交了代理合同和发票，未提供支付凭证。再查明，杨宏武对涉案商铺的装修费用明细如下：1.2017年12月21日至2018年8月1日陆续向地面施工承包人闫雄辉转账支付12万元；2.2017年6月23日至2018年9月15日陆续向店面广告安装工程承包人段劲龙转账支付275000元；3.2017年6月23日至2018年10月17日向店面装修承包人孙祥陆续转账支付413000元；4.2018年1月22日至2018年3月3日陆续向店面设计承包人涂鹏转账支付6万元，以上合计868000元。此外，杨宏武于2017年6月12日向长沙正荣商业管理有限公司缴纳物业保证金43082元、6月17日缴纳电卡押金50元、7月10日缴纳出入保证金80元、8月31日缴纳质量保证金5000元、9月26日缴纳履约保证金10000元，并支付了2018年7月1日至9月30日的物业管理费64623元。长沙正荣商业管理有限公司系正荣财富中心广场商业管理和物业服务公司。正荣置业公司委托长沙正荣商业管理有限公司收取履约保证金和租金以及包括但不限于管理、维修租赁商铺、向承租人发出通知、催告函、解除函、行使租赁合同解除权等事项。一审过程中，依据正荣置业有限公司的申请，一审法院调取杨宏武经营卡尔飞车店后台收银系统供应商江苏睿博数据技术有限公司的数据，该数据与杨宏武上报给正荣置业有限公司的数据不符，亦与部分电脑小票和手工账本数据不符。杨宏武解释称，系管理不规范、系统网络数据不稳定等原因所致。一审法院认为，关于正荣置业公司与杨宏武签订的《租赁合同》是否能够继续履行的问题。正荣置业公司与杨宏武签订的《租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，违反约定的一方应当承担违约责任。正荣置业公司在未与杨宏武合法解除租赁合同的前提下，将涉案门面出租给第三人，后长沙苏宁红孩子母婴用品有限公司于2018年10月对租赁门面进行入场装修，并实际占用租赁门面经营至今。继续履行《租赁合同》，成为事实上的不可能，且继续履行合同势必造成损失进一步扩大，为减小损失，维护交易稳定，对于杨宏武请求继续履行合同的诉请，不予支持。正荣置业公司与杨宏武签订的《租赁合同》应予解除。正荣置业公司于2018年5月21日向杨宏武发出《关于租赁合同正式终止事宜通知函》后，又于2018年7月9日擅自将涉案门面内的物品搬至仓库，此时，双方租赁合同的目的已经无法实现，应认定2018年7月9日为合同解除的具体时间。关于正荣置业公司与杨宏武在合同履行过程中双方是否存在违约行为、合同解除条件是否成就以及合同解除的损失问题。正荣置业公司提出杨宏武存在未按时缴纳租金的违约情形，已达到合同解除条件。根据杨宏武提供的租金发票及付款记录，杨宏武虽存在未按时缴纳租金的情况，但没有证据证明杨宏武拖欠租金时间超过合同约定的30天，且正荣置业公司亦从未就此提出异议，故关于杨宏武未按时缴纳租金达到合同解除条件的意见不成立。另外，租赁合同约定：杨宏武应当保证其提供营业额的真实性，以及杨宏武在同一经营区域、同品类商家中销售坪效列倒数三名，或销售坪效连续三个月或半年内累计三个月未能达到同品类商家平均销售坪效，正荣置业公司有权要求其调整经营、限期改善，如杨宏武未能在限期内改善前述销售坪效落后情况，正荣置业公司有权解除本合同。根据审理查明情况，杨宏武在经营卡尔飞车店过程中，确实存在实际经营数据与其上报给正荣置业公司的数据不符且销售排名靠后的事实，但其上报给正荣置业公司的数据与杨宏武总的销售金额相比差额没有特别巨大；正荣置业公司采集杨宏武销售数据时，以杨宏武手工流水记账本上数据作为认定其违约的重要依据之一，该认定方法在合同中并无明确约定，据此认定杨宏武构成根本违约的事实依据不充分，应认定杨宏武构成一般违约。杨宏武称管理不规范，系统网络数据不稳定等原因造成数据不符的理由不成立，不予采纳。考虑到杨宏武违约程度相对较轻，经营店铺时间不长但投入较大，为维护交易安全需要，合理平衡双方利益，有必要对正荣置业公司所理解的约定解除权加以适当限制，鉴于涉案合同已经实际解除，基于公平原则，正荣置业公司应适当赔偿杨宏武的损失。根据合同履行程度及双方违约程度等因素综合考虑：1、查明装修损失868000元，合同期限为5年，双方实际只履行了14个月，酌定正荣置业公司赔偿杨宏武70%即607600元。2、杨宏武缴纳物业保证金43082元、电卡押金50元、出入保证金80元、质量保证金5000元、履约保证金10000元，正荣置业公司应全部返还给杨宏武。物业管理费64623元，正荣置业公司应将2018年7月10日至9月30日的物业费58301元返还给杨宏武，两项合计116513元。3、杨宏武主张预期收益损失1908575.4元，因企业经营收益受到诸多因素影响，状态和数额具有不确定性，从杨宏武实际经营期间的情况分析，并不必然产生相应的收益，杨宏武也无证据证明该主张，依法不予支持。关于杨宏武和正荣置业公司主张的违约金及律师费。杨宏武主张正荣置业公司支付违约金15万元，因双方未在合同中对此进行明确约定，故不予支持。正荣置业公司主张杨宏武支付违约金15万元，因正荣置业公司在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，故对其主张违约金的诉请，亦不予支持。杨宏武和正荣置业公司各自主张的律师费，双方均没有提供支付凭证，不予支持。关于正荣置业公司主张杨宏武补交2018年5月之前提成租金5322元的反诉请求。因正荣置业公司提交的部分电脑小票无法识别，且其提交的杨宏武实际营业金额的部分数据不准确，无法核实该部分的金额。因此，对该项请求不予支持。关于正荣置业公司主张商铺占用费34750.6元的反诉请求。杨宏武已缴纳租金至2018年5月，但其实际经营至2018年7月9日，故杨宏武应当补缴2018年6月份及2018年7月9日前的租金。根据杨宏武提交的租金支付清单，2018年6月份杨宏武应当缴纳的租金为7428元。因双方均未提交2018年7月份杨宏武卡尔飞车店销售数据，故按照杨宏武2018年4、5、6月所交租金的平均额计算该时段的租金为2018元，合计9446元。正荣置业公司主张按日平均租金双倍标准计算占用费，没有法律依据，不予支持。正荣置业公司主张计算至2018年8月9日的商铺逾期占用费，因其未提供证据证明杨宏武继续占有涉案商铺至2018年8月9日，且于2018年7月11日就涉案门面与第三人另行签订《租赁合同》，故对2018年7月10日至2018年8月9日的商铺逾期占用费，不予支持。关于正荣置业公司主张要求杨宏武赔偿包括仓库占用费在内的31565.8元经济损失的反诉请求。仓库占用费，正荣置业公司没有提供证据证明其具体损失，且正荣置业公司对解除合同存在过错，故不予支持。正荣置业公司主张仓库占用费以外的其他损失，没有法律依据，不予支持。关于第三人是否需要承担法律责任的问题。杨宏武以第三人湖南苏宁易购有限公司与正荣置业公司签订租赁合同后，其发出律师函要求第三人停止招聘和装修为由，主张第三人系恶意的，应承担法律责任。但杨宏武提交证据不足以证明第三人签订合同时主观上存在恶意，根据合同相对性原则，若杨宏武在依约履行合同过程中遭受损失，应向合同相对方即正荣置业公司主张，故本案中第三人不需承担法律责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）杨宏武与被告（反诉原告）正荣（长沙）置业有限公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》于2018年7月9日解除；二、被告（反诉原告）正荣（长沙）置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨宏武赔偿损失607600元，并于本判决生效后十日内返还物业保证金、电卡押金、履约保证金、物业管理费等各项费用116513元，以上合计724113元；三、原告（反诉被告）杨宏武于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）正荣（长沙）置业有限公司支付租金9446元；四、驳回原告（反诉被告）杨宏武的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）正荣（长沙）置业有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项相抵后，正荣（长沙）置业有限公司还应支付杨宏武714667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费31795元，由正荣（长沙）置业有限公司负担11041元，杨宏武负担20754元，反诉受理费2875元，由正荣（长沙）置业有限公司承担2850元，杨宏武负担25元。本案二审期间，正荣置业公司补充提交银行电子回单三张，拟证明律师费实际支付情况。该组证据，真实、合法，能与一审提交在案的委托代理合同及增值税发票印证律师费的实际支付情况，采纳为本案证据。正荣置业公司还补充提交了其他商铺的情况说明、业绩统计表、租赁合同、退场资料、照片、视频，以及各商铺的销售登记表、销售统计台账等，拟证明各商铺的销售额，部分商铺的销售额与公司制作的销售坪效表记载一致，部分商铺因拖欠租金解除合同、退场。该组证据涉及众多销售数据，未经审计核算，无法确认其真实性；部分商铺解除合同、退场的事实与本案待证事实无关，均不采纳为本案证据。杨宏武陈述要补充提交律师费转账凭证及银行电子回单等，但未向本院实际提交。根据正荣置业公司提交的前述证据，本院查明该公司向湖南金州律师事务所支付了部分律师费。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，关于杨宏武的上诉请求。经审查：涉案合同中没有约定正荣置业公司违约金的条款，也没有约定正荣置业公司应当负担其律师费的条款，故杨宏武请求支付违约金15万元、律师费3.5万元的上诉主张，缺乏事实基础和法律依据。杨宏武主张该违约金系预期收益损失的补偿，没有法律依据。且其在一审诉请中已经提出了预期收益损失赔偿请求，如果该违约金是对预期收益损失的补偿，则属于重复主张。关于正荣置业公司的上诉请求。经审查：正荣置业公司委托案外人向杨宏武先后发送函件，通知于2018年5月25日解除涉案合同。该函件主张解除合同的理由是，杨宏武上报的2018年4月3日至5月17日的营业收入数据不真实，2018年2月至4月杨宏武经营店面平均销售坪效未达到同品类商家平均值，违反涉案合同第3.6条、第3.7.2.8条、第18.3.19条、第18.3.20条。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案合同为房屋租赁合同，租期五年，从合同的性质及目的考虑，应当尽量维护合同的稳定。涉案合同约定正荣置业公司享有多达几十项单方合同解除权，在审查约定的合同解除条件是否成就时，应当从严把握。涉案合同第3.6条约定，正荣置业公司有权解除合同的条件是杨宏武拒绝或拖延提供销售额数据、经书面敦促后仍未提交，正荣置业公司未举证证明杨宏武存在此种违约行为；涉案合同第3.7.2.8条，没有约定合同解除条件内容。故正荣置业有限公司以该两个合同条款作为单方解除合同的理由不成立。涉案合同第18.3.19条约定，杨宏武需提供真实、完整的营业收入等资料，否则正荣置业公司有权单方解除合同；合同第3.7.2约定了对营业额进行审计及营业额存在误差的处理情形。本院认为，涉案合同对何为“真实、完整的营业收入等资料”、何为“营业额误差”无明确的区分和清晰的定义，在正荣置业公司单方核算杨宏武销售数据，杨宏武存有异议的情况下，应当按照合同约定对相关数据进行审计。即便不按照合同约定进行审计，正荣置业公司也应当首先组织双方进行对账和核算，以确认杨宏武是否提供了真实、完整的营业收入，及公司方解除合同的条件是否成就。第18.3.20条约定的销售坪效排名，以销售收入等数据为基础，同样存在前述审计、对账、核算问题。故，一审法院认定合同约定的解除条件不成就，杨宏武的行为构成一般违约，并无不当。正荣置业公司在涉案合同未合法解除的情况下，擅自将杨宏武经营商铺内的物品搬至仓库，随即又将商铺出租给第三人，最终导致涉案合同事实上履行不能、合同目的无法实现，过错明显，应对合同的解除负主要责任。其主张违约金、履行保证金、质量保证金，不符合涉案合同第19.5条的规定，不应予以支持。一审法院根据合同履行程度及双方违约程度，确认正荣置业公司赔偿杨宏武装修损失的70%，无明显不当。涉案合同约定租期5年，实际履行14个月，提前解除合同，装修损失客观存在。一审法院根据杨宏武提交在案的转账记录、收款收据等证据确定装修费用，符合民事诉讼证据的高度盖然性标准。正荣置业公司还上诉主张，物业管理费、保证金、电卡押金、出入保证金等费用的收款主体为长沙正荣商业管理有限公司，该部分费用应由长沙正荣商业管理有限公司负责返还。但根据涉案合同序言部分第四条第16条约定，“物业服务公司：接受甲方委托、对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指长沙正荣商业管理有限公司。”由此可见，长沙正荣商业管理有限公司是受正荣置业公司委托，提供统一物业管理服务、实施商业运营管理，其收取物业管理费、保证金、电卡押金、出入保证金等费用，均应推定为受正荣置业公司委托收取。杨宏武选定正荣置业公司作为相对人主张权利，一审法院将上述费用的返还主体确认为正荣置业公司，并无不当。综上所述，上诉人杨宏武、正荣置业公司上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人杨宏武负担4000元，正荣（长沙）置业有限公司负担10947元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月二十八日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。