陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初2993号 原告冯迪，女，汉族，1984年1月20日生，住新疆和田市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告莫应锋，男，布依族，1980年9月24日生，住新疆和田市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人施鹰，该公司经理。委托代理人杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告冯迪、莫应锋与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）、被告西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯迪及原告冯迪、莫应锋委托代理人白霄，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄，被告荣朗公司委托代理人杨得草均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯迪、莫应锋向本院提出诉讼请求1、依法确认原、被告双方商品房买卖行为有效；2、依法判令被告以226255元为基数、按照日万分之一的标准赔偿原告从2017年10月31日起至实际交房之日止的经济损失；3、本案的诉讼费由被告承担。事实理由：2017年2月，原告购买了二被告合作开发的西安市长安区XX街道XX村XX公寓XX号楼XX单元XX号房，房屋面积90.53平方米，每平米单价4156.14元，房屋总价376255元。截止2017年5月28日，原告共支付购房款226255元，剩余购房款被告承诺通过银行按揭方式支付。被告承诺2017年10月向原告交付房屋，但至今未能交付，给原告造成经济损失，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，原告未依约向他公司支付全额购房款，仅支付3万元，双方之间买卖关系尚未成立，原告要求他公司承担经济损失无事实及法律依据，且逾期交房的原因他公司、荣朗公司、业主已经达成一致形成会议纪要，应由荣朗公司承担责任，故应驳回原告诉请。被告荣朗公司辩称，原告与华岳公司之间买卖行为有效，且已经实际履行，应依法确认双方的买卖行为有效，华岳公司在2018年前已收取原告房款186255元，后收取40000元，共计226255元。原告与华岳公司之间关于商品房买卖事宜权利义务已经基本履行完毕，华岳公司应依法与原告签订正式的买卖合同并办理相关手续；关于原告主张的经济损失，因涉案的全部房款均由华岳公司收取与荣朗公司无关，荣朗公司基于双方的合作开发的职责负责商品房的销售、管理工作，荣朗公司的行为系华岳公司授权的职务行为，其行为的后果应由华岳公司承担，同时就原告主张的经济损失并无明确规定，法院应当不予支持。经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。2017年5月28日，原告在被告提供的《商品房买卖合同》中签字并加盖个人印章，合同内容为：1、原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元33层13307号房，房屋建筑面积90.53平方米，单价每平米4156.14元，总价款为376255元；2、交付期限:2017年10月30日前；3、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。当天，原告在被告华岳售楼部签署【锦岭公寓】合同备案信息确认表，载明上述《商品房买卖合同》中约定的买受人即原告相关身份信息、购买房屋房号、面积、单价、总价、付款方式及付款情况，同时置业顾问签字确认。原告于2017年2月17日支付定金10000元、2017年2月20日支付首付款186255元，2017年5月28日，原告支付尾款30000元，合计226255元。上述款项被告华岳公司均出具收款收据，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。后被告华岳公司未能按时交房，2020年3月3日，原告以其诉称为由，诉至本院。庭审中，原告坚持诉请，并提交收款收据、《商品房买卖合同》，被告华岳公司仅认可收取原告购房款30000元，其余并未收到，与原告之间并未形成房屋买卖合同关系，并提交会议纪要、公告，证明逾期交房他公司并无过错，但原告对此并无知情，不予认可；被告荣朗公司认为原告与被告华岳公司之间的买卖行为有效，并已经实际履行，华岳公司通过他公司代收原告196255元购房款。对于原告主张的经济损失，他公司认为应当由被告华岳公司承担。双方各持己见，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案中，被告华岳公司虽未在《商品房买卖合同》中出卖人处签字盖章，但该合同系被告华岳公司所出具的制式合同，主要内容被告华岳公司已经填写，该份合同被告华岳公司交给原告签字时系向原告发出要约，原告在买受人处签字视为承诺，双方之间买卖关系即成立；其次，原告与被告华岳公司销售人员签订的合同备案信息确认表的内容与该合同主要内容一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”规定, 本案中，原告已按照约定支付购房款，虽被告华岳仅认可收到原告支付购房款30000元，但被告荣朗公司承认代收原告购房款196255元，至于该196255元是否转入华岳公司账户，系华岳公司与荣朗公司内部事宜，与原告无关，故可以认定原告已支付购房款226255元；综上，可以认定原告与被告华岳公司之间的商品房买卖行为有效。对原告要求被告赔偿逾期交房的经济损失一节，根据《商品房买卖合同》约定被告华岳公司交房时间为2017年10月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告赔偿逾期交房经济损失的请求予以支持。该《商品房买卖合同》约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，故对原告要求的经济损失依据此项约定确定为：自2017年10月30前原告支付购房款为226255元，故自2017年10月31日起违约金应以226255元为基数，按照日万分之一的标准计算。对被告华岳公司辩称逾期交房系荣朗公司及部分业主的过错导致，虽提交了会议纪要、公告，但该两份证据原告并不知情，且涉案项目停工至今系被告与荣朗公司之间内部矛盾所致，原告并无过错，故对被告华岳公司该辩称意见不予支持。因被告荣朗公司按照其与被告华岳公司合作合同的约定，在和原告就涉案房屋的销售过程中，代表的是被告华岳公司，所以被告荣朗公司对原告的诉请不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告冯迪、莫应锋与被告西安华岳实业有限公司之间的商品房买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯迪、莫应锋逾期交房经济损失，以226255元为基数，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次;三、驳回原告冯迪、莫应锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告冯迪、莫应锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    王权奇 二〇二〇 年 九 月 二十八 日 书 记 员  张 莉1