广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2341号原告：廖为建，女，1978年11月4日出生，汉族，住广东省云浮市云城区*********，公民身份证号码440************729。委托诉讼代理人：杜伟坚，广东坚正律师事务所律师。被告：彭铨津，男，1993年3月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区******11号，公民身份号码440************01X。被告：钟广洋，男，1989年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************435。二被告共同委托诉讼代理人：伍日波，男，1952年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区******1*，公民身份号码440************715。系佛山市高明区******民委员会推荐代理。第三人：罗卫初，男，1964年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******6****，公民身份号码440************035。原告廖为建与被告彭铨津、钟广洋、第三人罗卫初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告廖为建的委托诉讼代理人杜伟坚、被告彭铨津、被告彭铨津、钟广洋的共同委托诉讼代理人伍日波、第三人罗卫初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖为建向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告赔偿损失45821元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月13日，原被告双方签订《合同书》，被告向原告出租位于高明区西安街道河江开发区泰华东路高安汽修厂综合楼首层南侧3号商铺，面积约30平方米，租用期为3年，自2018年4月13日起至2021年4月13日。据被告钟广洋介绍，其与被告彭铨津是合伙人，共同承租了罗卫初所有的高安汽修厂综合楼首层南侧五卡半面街铺位，面积178平方米，现只是将其中30平方米转租给原告。2019年12月，商铺的业主罗卫初向所有租户发出通知，表明其已与被告解除合同，要求原告交回商铺，截停了原告店铺的水电，并且将商铺围蔽起来，致使原告无法继续租赁商铺及开展生意经营。2020年3月19日，罗卫初向高明区人民法院提起诉讼，要求原告立即迁出涉案商铺，并赔偿其商铺占用费。被告在合同租赁期未满之时终止合同、收回商铺的行为已构成根本违约，而且根据罗卫初所述，被赔偿原告的损失。原告在承租后对商铺进行了全面装修和增设设备，投入了大量资金。被告应赔偿原告的装修和设备投入22021元、搬迁费用800元、鉴定费3000元以及营业损失2000元，共计45821元，并返还已收的押金2000元。综上，为维护原告的合法权益，特提起本次诉讼，请求公正判决。被告彭铨津提交了书面答辩状，主要内容如下：原告起诉要求赔偿损失45821元没有事实及法律依据。在本案中，被告在2018年4月13日与原告签订商铺转让合同，将罗卫初所有的高安汽车修配厂首层南侧五卡半面街铺位中的30平方米转租给原告，但在2019年2月27日佛山市国土资源和城乡建设局向业主罗卫初征缴土地闲置费69350元，而业主并未缴纳该费用，导致该局向罗卫初发出停止营业、由政府重新开发的通知。原告也在诉状中称是业主罗卫初截停原告店铺的水电，将商铺围蔽起来。所以被告没有构成违约，不需要赔偿原告的损失。如果原告主张赔偿损失，也应该向断水断电围蔽商铺的实际人主张，不应该向被告主张。原告一开始签订商铺租用合同，时间为3年，而原告从签合同营业日起到现在已正常营业30个月了，还有6个月到期，难道原告这30个月免费经营的吗？另外，原告营业损失2000元如何计算出来的，被告认为市场经营总是有风险的，赚钱或亏本都是个未知数，或有赚钱的，或亏到倾家荡产的也有。所以原告主张赔偿半年营业损失没有事实和法律依据。原告申请广州市华盟价格事务所有限公司评估其铺位的损失，是原告自己找的评估所，并没有经被告同意，不排除该所与原告有利害关系，况且该评估所是评估该商铺的整体投入，而在本案中，原告使用30个月而还剩6个月期限，各占多少，评估并未算出，被告认为该评估结论书失实，被告不予确认。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告钟广洋提交了书面答辩状，主要内容如下：原告起诉被告赔偿损失45821元没有事实及法律依据。在本案中，被告和另一被告彭铨津在2018年4月13日与原告签订商铺转让合同，但由于其他原因，在原告履行三个月后，被告退出了，该合同由原告与彭铨津继续履行，并将前三个月的租金移交给彭铨津处理，所以本案与被告无关。被告也没有违约，而是业主罗卫初接到高明区政府发出的相关拆迁指令，所以业主通知原告，因拆迁限期搬出，由于原告没有按业主罗卫初的要求搬出，被业主起诉法院强制搬出，导致被业主停原告的水电，并将该商铺围蔽起来，完全不是被告所致。所以原告需要追究违约也好，赔偿损失也罢，都与被告没有什么关联的。综上，请求人民法院驳回对被告的诉讼请求。经审理，本院查明案件事实如下：第三人罗卫初是佛山市高明区*******和泰华东路交界一块面积为3166.2平方米的国有土地的使用权人，国土使用权证号为明府国用（2002）字第190号。2002年，罗卫初与案外人罗文初在该土地上新建临时建筑，并在建筑中设立高安汽车修配厂，该临时建筑的使用期限为2年，使用截止期为2004年10月21日。2018年3月3日，罗卫初以高安汽车修配厂的名义将汽修厂南侧的5间铺位出租给被告钟广洋并签订合同，后经罗卫初同意，钟广洋将5间铺位转租给本案被告彭铨津。罗卫初重新与彭铨津签订租赁合同，约定租期为三年，自2018年3月3日起至2021年3月3日止，租金每月7000元，以后每年上浮6%。合同同时还约定，未经双方协商同意不得转租。2018年4月13日，钟广洋与原告廖为建签订租赁合同，约定将高安汽车修配厂南侧3号面积30平方米的铺位转租给廖为建，约定租期为3年，即2018年4月13日至2021年4月13日，租金每月2000元，以后每年递增10%。后彭铨津认可了该转租合同，钟广洋将廖为建支付的租金转交给彭铨津。彭铨津收取了廖为建押金2000元，尚未退还。此次转租行为事前没有征得罗卫初的同意，彭铨津仍旧依约向罗卫初按时支付租金。合同签订后，廖为建对铺位进行了装修，并注册成立个体工商户佛山市高明区陈威哥餐饮美食店经营餐饮生意。2019年2月16日，佛山市自然资源局向罗卫初发出《征缴土地闲置费决定书》，向罗卫初征缴土地闲置费并要求其尽快按规定开发上述土地。2019年2月27日，罗卫初与佛山市国土资源和城乡规划局签订《国有建设用地使用权延期开发协议》，约定土地开发时间变更为2020年2月14日前，竣工时间为2022年2月14日前。如未能按规定动工开发或竣工，应向出让人支付违约金，原则上不再办理延期。2019年5月，罗卫初重新办理了不动产权证，证号为粤（2019）佛高不动产权第0014707号。自2019年11月起，彭铨津停止向罗卫初支付租金。2019年12月，罗卫初通知廖为建交回铺位，对铺位采取了停水停电措施，并于2020年1月开始对现场采取围蔽措施，廖为建拒绝搬出。2020年3月3日，彭铨津向罗卫初出具《确认书》，确认同意自2020年1月1日起解除与罗卫初签订的租赁合同。2020年3月19日，罗卫初以廖为建为被告、彭铨津为第三人提起民事诉讼，本院受案案号为（2020）粤0608民初1067号，要求廖为建搬出铺位、支付占用费，彭铨津承担连带责任。2020年4月16日，廖为建从铺位中搬出，罗卫初随后申请撤诉。经廖为建丈夫案外人陈镜辉委托，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月21日作出穗华价估（天河）〔2020〕021号价格评估结论书，认定廖为建租赁的铺位装修及设施现值为22021元、搬迁费为800元。廖为建为此支出鉴定费3000元。上述事实有当事人陈述及原告提交的原告身份证、被告人口信息查询资料、租赁合同、（2020）粤0608民初1067号案应诉通知书、民事起诉状、广东省增值税普通发票、广州市华盟价格事务所有限公司穗华价估（天河）〔2020〕021号价格评估结论书和被告提交的转账记录、确认书，以及第三人提交的与彭铨津租赁合同、与钟广洋租赁合同、收取钟广洋租金收据、闲置土地确认书、征缴土地闲置费决定书、闲置土地处置听证权利告知书、国有建设用地使用权延期开发协议、不动产权证书等证据证明并在卷佐证，足以认定。本院认为，本案纠纷产生的根源在于案涉房屋所在的国有土地未及时进行工程报建及项目开发，而案涉房屋为临时建筑，使用截止期限为2004年10月21日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，罗卫初在临时建筑使用期限届满后与被告彭铨津签订的租赁合同无效。被告钟广洋退出与罗卫初的租赁关系后，在未取得罗卫初授权的情况下，仍然与廖为建签订租赁合同，将超过使用期限的临时建筑租给原告廖为建，其与廖为建签订的租赁合同亦属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，廖为建取得占用铺位的收益，罗卫初取得按约定的租金标准收取的占用费，彭铨津基本未取得租金收益，各当事人之间已无相互返还租金类财产或折价补偿的必要。廖为建主张彭铨津赔偿装修和设备投入22021元、搬迁费用800元、鉴定费3000元，因罗卫初将严重超过使用期限的临时建筑出租，钟广洋未取得出租人授权的情况下与廖为建签订转租合同，彭铨津未取得出租人同意认可并实际履行钟广洋与廖为建签订的转租合同，均存在过错，廖为建在签订租赁合同时未查看案涉房屋的相关证件，亦未了解案涉房屋的权属来源、房产性质，也存在相当的过失，故本院认定彭铨津、钟广洋共同对廖为建损失承担40%的责任，罗卫初承担30%的责任，廖为建自负30%的责任，即彭铨津、钟广洋应共同赔偿廖为建的损失10328.4元，罗卫初应赔偿廖为建的损失7746.3元。彭铨津辩称穗华价估（天河）〔2020〕021号价格评估结论书系廖为建单方委托出具，不予认可，但无证据或者理由足以反驳上述结论书的结论，对其辩解意见，本院不予采纳。廖为建还主张彭铨津、钟广洋共同返还押金2000元，该押金系依照无效的合同取得的财产，依法应予返还，因该款实际为彭铨津收取，故返还义务人应为彭铨津。廖为建还主张彭铨津、钟广洋共同赔偿营业损失2000元，但未提交证据证明其所经营店铺的营业状况及收入水平，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告彭铨津、钟广洋于判决生效之日起十日内赔偿原告廖为建损失10328.4元；二、被告彭铨津于判决生效之日起十日内返还原告廖为建押金2000元；三、第三人罗卫初于判决生效之日起十日内赔偿原告廖为建损失7746.3元；四、驳回原告廖为建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，减半收取498元（原告已预交），由原告廖为建负担340元，被告彭铨津负担79元，被告钟广洋负担29元，第三人罗卫初负担50元，并于履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告廖为建，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇二〇年九月二十三日书记员  陈碧荷