天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初15508号原告：天津津益投资有限责任公司，住所地天津市华苑产业区科馨别墅****。统一社会信用代码91120116103100485W法定代表人：褚宝刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘梦时，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津泰达酒店管理有限公司，，住所地天津开发区第二大街******统一社会信用代码911201167773485670法定代表人：吕兵，该公司经理。委托诉讼代理人：贾雪梅，天津凌宇律师事务所律师。原告天津津益投资有限责任公司（以下简称“津益投资公司”）与被告天津泰达酒店管理有限公司（以下简称“泰达酒店管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津益投资公司的委托诉讼代理人刘梦时，被告泰达酒店管理公司的委托诉讼代理人贾雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津益投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令泰达酒店管理公司向津益投资公司支付租金483672.47元；2、判令泰达酒店管理公司向津益投资公司支付自2016年6月1日起至2019年6月22日逾期付款违约金37262.18元；3、判令泰达酒店管理公司向津益投资公司支付自2019年6月23日起至实际给付之日的违约金，违约金以520934.65元为基数按贷款市场报价利率计算）；4、判令本案诉讼费用由泰达酒店管理公司承担。事实如下：2007年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，津益投资公司将坐落于天津市河西区××路××号××，建筑面积为157.74平方米的房屋出租给泰达酒店管理公司，租赁期限为15年，房屋租金为每月17180.33元，每年206164元，每月10日前支付租金。自2016年6月起，泰达酒店管理公司停止向津益投资公司给付租金。津益投资公司先后于2017年6月30日、2018年8月10日向泰达酒店管理公司发出《房租催缴通知》。但泰达酒店管理公司仅于2018年7月支付了四个月房屋租金（注明房租为2017年5月1日至2017年8月31日）；于2019年1月支付了2018年9、10两个月的租金；于2019年9月支付了3月23日至5月8日的租金。津益投资公司分别于2019年4月23日和2019年5月15日向泰达酒店管理公司发出《房租欠缴确认函》，对拖欠租金及利息金额进行了明确，泰达酒店管理公司予以认可。2019年4月26日，津益投资公司委托天津市北方公证处向泰达酒店管理公司递交欠款确认书并做了公证送达。2019年5月8日，津益投资公司向泰达酒店管理公司发出《退租通知书》，通知泰达酒店管理公司办理房屋收回交接手续当日租赁合同即解除。同日，签订了《房屋租赁合同解除协议》，双方约定，原、被告于2019年6月8日前办理租赁房屋返还手续，双方最终于2019年6月20日办理完房屋返还手续。截至目前，泰达酒店管理公司亦未支付剩余租金及违约金，泰达酒店管理公司拖欠、拒绝支付房屋租金属于严重违约行为。现原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，泰达酒店管理公司尚欠津益投资公司租金483672.47元，违约金37262.18元。故津益投资公司起诉至法院。泰达酒店管理公司辩称，津益投资公司所述属实。但津益投资公司与泰达酒店管理公司不成立租赁关系，应依法驳回其全部诉讼请求，津益投资公司所诉请的租金、违约金等应由天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西分公司共同承担。第一、泰达酒店管理公司与津益投资公司不成立租赁关系。涉案酒店公寓项目，系天津市人民政府处置停缓建拍卖项目，由天津滨海置业有限公司（以下简称滨海置业公司）投资建设并对外出售。滨海置业公司作为开发商，为尽快出售房屋、回笼资金，又要规避原建设部于2001年颁行的《商品房销售管理办法》第11条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，安排泰达酒店回租房屋，操作如下：1.2007年6月至2009年6月期间滨海置业公司将在建房屋出售给津益投资公司；2.2007年6月至2009年6月期间滨海置业公司委托泰达酒店管理公司与津益投资公司签订《房屋租赁合同》，而此时津益投资公司购买的房屋尚未竣工交付；3.2007年7月10日滨海置业公司与泰达酒店管理公司签订协议书，滨海置业公司委托泰达酒店管理公司向津益投资公司支付租金；4.自2007年7月至2011年，滨海置业公司每月先行将租金提前支付给泰达酒店管理公司后，泰达酒店管理公司再支付津益投资公司；5.泰达酒店管理公司与津益投资公司签订租赁房屋合同后，却始终没有得到津益投资公司交付的房屋。2011年4月滨海置业公司停止支付津益投资公司租金后，泰达酒店管理公司无奈垫付，通过诉讼追索租金补偿款均得到法院支持。2012年12月11日滨海置业公司、北京思联创展咨询服务有限公司找来了艾丽华（北京）酒店管理有限公司，并让泰达酒店管理公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司在表面形式上签署了公寓管理协议，而实际上针对酒店公寓的经营管理、收益的权利义务还都在滨海置业公司名下；6.滨海置业公司形式上安排泰达酒店管理公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签订公寓管理协议，实质上于2012年12月11日又安排天津国融资产管理有限公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签署了艾丽华公寓管理协议（泰达酒店管理公司是2016年11月方得知天津国融资产管理有限公司是津益投资公司房屋的真正管理者），天津国融资产管理有限公司实际控制着经营利润。从以上事实看，泰达酒店管理公司与包括津益投资公司在内的业主不存在租赁关系，具体理由如下：1、签订售房合同的同时签订房屋租赁合同，签订房屋租赁合同的次月即支付上月租金（此时所售房屋尚在建设中），租金由滨海置业公司给到泰达酒店管理公司再转付给业主。这其中售房、租房时间在2007年至2009年间，但房屋竣工时间是2013年。泰达酒店管理公司认为房屋未竣工交付的，房屋不具备占用使用之效用，不能满足租赁之目的，因此泰达酒店管理公司与津益投资公司租赁关系不成立。2、泰达酒店管理公司名义上租期自租赁合同签订日起的15年，实际上使用期自竣工日起算不到10年，且年8%租金回报率远超正常的租金回报，泰达酒店管理公司作为国有企业是不可能接受这样的租赁条件的。3、从津益投资公司角度看，津益投资公司购房时明知该背景，其实质不是购房、租房，而是获得投资收益，即便津益投资公司并不明知该背景，而在津益投资公司和泰达酒店管理公司之间并没有房屋可供租赁的情况下，同样不能成立租赁关系。4、滨海置业公司明知各方并不成立租赁关系，2012年12月11日，由泰达酒店管理公司、滨海置业公司、北京思联创展咨询服务有限公司（以下简称北京思联公司）签订的《协议书》明确载明泰达酒店管理公司有权垫付租金。该条款表明滨海置业公司明知泰达酒店管理公司并非承租方。5、泰达酒店管理公司是受委托签订房屋租赁合同的，签订合同之后，房产实际由滨海置业公司控制，租金实际由滨海置业公司承担，泰达酒店管理公司不掌握租赁合同原件，不实际占用房屋，更没有从中获得任何利益。第二、津益投资公司应向滨海置业公司、北京思联公司、天津滨海国融投资有限公司（以下简称国融资产公司）、天津国融资产管理有限公司河西区分公司（以下简称国融河西分公司）追究责任。租金的实质是年化8%的投资收益，滨海置业公司、北京思联公司、国融资产公司、国融河西分公司在相关的协议中已经明确了承担该投资收益，并且涉案房产实际由滨海置业公司、北京思联公司、国融资产公司、国融河西分公司控制，滨海置业公司等实际掌握了投资收益的来源，应由滨海置业公司、北京思联公司、国融资产公司、国融河西分公司承担租金。第三、津益投资公司所诉请的租金部分超过诉讼时效，依法应予驳回。津益投资公司要求支付的2016年6月租金17180.33元，根据有关租金一年诉讼时效的规定，已经于2017年7月10日超过诉讼时效，且业主于2017年6月30日向泰达酒店催缴的租金，并不包括该月份，应依法予以驳回。第四、津益投资公司诉讼请求中自2019年5月9日至2019年6月22日的租金泰达酒店无需支付，依法应予驳回。根据双方2019年5月8日签订的《房屋租赁合同解除协议》第3条约定，泰达酒店管理公司应向津益投资公司支付的租金计算至2019年5月8日，即泰达酒店管理公司自2019年5月9日起不再向津益投资公司支付紫金山路35号1门1605室的房屋租金。据此，泰达酒店管理公司无需向津益投资公司支付2019年5月9日至2019年6月22日的租金，津益投资公司的主张无任何依据，依法应予以驳回。第五、津益投资公司主张的复利无任何依据，依法应予驳回。根据双方签订的《房屋租赁合同》第14.4条约定，各方不履行或不完全履行移交、接收、支付的合同义务时，违约方从违约之日起，按不履行部分所涉金额，依照中国人民银行关于逾期付款违约金标准，向守约方支付违约金。依据合同约定，泰达酒店管理公司仅需向津益投资公司支付逾期付款的违约金，无需支付违约金的利息。据此，津益投资公司主张无任何依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对津益投资公司提交的证据1.产权证、证据2.房屋租赁合同、证据3.房屋催缴通知和泰达酒店管理公司的回函、证据4.房租欠缴确认函、证据5.公证书、证据6.退租通知书、证据7.房屋租赁合同解除协议，及泰达酒店管理公司提交的证据15.缴费减免通知，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对泰达酒店管理公司提交的证据1.2007年7月10日泰达酒店与滨海置业公司签订的协议书；证据2.滨海置业公司先行向泰达酒店支付租金，泰达酒店再行转付业主的凭证；证据3.天津市第二中级人民法院（2014）二终民二初字第8号民事判决书；证据4.2012年12月11日泰达酒店与滨海置业公司签订的协议书及其附件；证据5.2012年12月11日泰达酒店与艾丽华签订的公寓管理协议；证据6.2012年12月11日管理协议；证据7.2012年12月11日国融资产公司与艾丽华签订的公寓管理协议；证据8.2016年11月30日五方协议；证据9.（2014）二中民二初字第8号民事判决书及（2014）津高民二终字第0073号民事判决书；证据10.（2015）二中民二初字392号民事判决书及（2016）津民终208号民事判决书；证据11.（2016）津0103民初4800号民事判决书；证据12.（2017）津0103民初810号民事判决书；证据13.（2017）津02民初362号民事判决书；证据14.（2016）津02执异211号执行裁定书。津益投资公司质证认为，泰达酒店管理公司提交的上述14份证据与本案无关。本院认为，泰达酒店管理公司提交的上述14份证据材料，与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，津益投资公司将坐落于天津市河西区××路××号××房屋租予泰达酒店管理公司，房屋建筑面积157.74平方米，租赁期限为15年，房屋租金为每月17180.33元，每年206164元，泰达酒店管理公司应于租赁房产移交后的第二个月开始，每月10日之前支付上个月租金；合同还约定，各方不履行或不完全履行支付等合同义务时，违约方从违约之日起，按不履行部分所涉金额，依照中国人民银行关于逾期付款违约金标准，向守约方支付违约金。泰达酒店管理公司承租该房屋后，自2016年6月起开始拖欠租金。津益投资公司分别于2017年6月30日、2018年8月10日向泰达酒店管理公司发出《房租催缴通知》。泰达酒店管理公司于2018年7月支付2017年5月1日至2017年8月31日共四个月的房屋租金；于2019年1月支付2018年9月、10月共两个月的租金；于2019年9月支付2019年3月23日至2019年5月8日的租金。2019年4月26日，津益投资公司向天津市北方公证处申请，对津益投资公司向泰达酒店管理公司相关负责人送交《房租欠缴确认函》1页及附件《欠租及违约金明细表》2页的过程及结果进行证据保全；上述文件于2019年4月23日送达泰达酒店管理公司。2019年5月8日，津益投资公司向泰达酒店管理公司发出《退租通知书》，通知泰达酒店管理公司办理房屋返还交接手续。同日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》。2019年6月22日，泰达酒店管理公司将所租用的房屋返还津益投资公司。庭审中，经原、被告双方确认，双方签订的房屋租赁合同于2019年5月8日解除。2016年6月份租金为17180.33元，利息2703.80元。2016年7月1日至2019年5月8日期间的租金为441700.74元，利息31063.40元。2019年5月9日至2019年6月22日期间的租金为24790.61元，利息134.23元。本院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，天津津益投资有限责任公司与天津泰达酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应严格全面地履行合同义务。关于泰达酒店管理公司提出的与津益投资公司不成立租赁关系的抗辩，缺乏充分证据证实，对其抗辩意见本院不予支持。津益投资公司将房屋交付泰达酒店管理公司承租使用，履行了合同约定的义务，泰达酒店管理公司作为承租人，应当按照约定的时间向津益投资公司足额支付租金。泰达酒店管理公司欠租未付，违反了双方合同约定，应承担违约责任。关于给付租金的数额，泰达酒店管理公司拖欠2016年7月至2019年5月8日期间房屋租金441700.74元，利息31063.40元未付，津益投资公司要求其给付，符合法律规定，本院予以支持。天津泰达酒店管理有限公司对2016年6月份租金提出时效抗辩，津益投资公司的该项诉讼请求，确已超过诉讼时效，且未举证证明及时就该月租金主张过权利，亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对该月租金的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同于2019年5月8日解除后，双方不再存在房屋租赁关系，津益投资公司向泰达酒店管理公司主张2019年5月9日之后的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，依据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院以实际损失为基础，兼顾合同约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对截至2019年6月22日违约金31063.40元予以支持。泰达酒店管理公司还应以441700.74元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2019年6月23日起至2019年8月19日止的违约金；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司向原告天津津益投资有限责任公司支付房屋租金441700.74元；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司向原告天津津益投资有限责任公司支付截至2019年6月22日违约金31063.40元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司向原告天津津益投资有限责任公司支付自2019年6月23日起至实际给付之日止的违约金，违约金以441700.74元为基数，自2019年6月23日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告天津津益投资有限责任公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9018元，减半收取4509元，由原告天津津益投资有限责任公司负担313元，由被告天津泰达酒店管理有限公司负担4196元（自本判决生效之日起十日内给付原告天津津益投资有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇二〇年九月二日书记员  路 琦本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。