江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2141号 上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：王忠移，男，1966年6月出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：胡春庆，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁先繁，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业公司）与上诉人王忠移物业服务合同纠纷一案，均不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 众森物业公司上诉并答辩称：1、撤销原审判决，依法改判王忠移向众森物业公司支付拖欠的物业管理费9008元，违约金2702元。2、一审、二审案件诉讼费等由王忠移承担。事实及理由：一、一审法院认定众森物业公司提供的物业服务有一定证据不足之处，判决王忠移物业费按90%收取无法律依据。众森物业公司完全按照临时管理规约的规定全面履行了义务。二、一审法院任意判决物业费按照90%计算，严重侵害了众森物业公司的合法权益，造成众森物业公司正常运转困难，严重违反法律效果与社会效果相统一的原则。综上，请二审法院撤销一审判决，依法改判支持众森物业公司一审所有诉讼请求。 王忠移上诉并答辩称：1、撤销原审判决第一项，并依法改判王忠移承担应缴物业费的80%；2、撤销原审判决第二项，改判众森物业公司赔偿王忠移经济损失278元；3、本案一、二审诉讼费用由众森物业公司承担。事实及理由：众森物业公司没有按照与王忠移签订的《众森国际花园二期临时管理规约》的约定全面履行合同义务，所提供的物业管理和服务存在严重的瑕疵：1、小区垃圾经常不清理，机动车与非机动车乱停乱放，衣服被子晾晒杂乱无章等。2、众森物业公司所提供的绿色建筑系统的采暖和制冷系统中的室内温度和湿度等均没有达到约定标准。3、众森物业公司从未向业主公布物业管理收支账目，甚至利用业主共用部分开展广告业务，将该收入据为己有。4、众森物业公司不积极履行对公共设施设备的维修义务。5、众森物业公司对没有购买车位的业主拒不按照临时管理规约的约定提供每月200元租赁车位服务，因此给王忠移造成的损失理应予以赔偿。一审判决认定王忠移的损失与众森物业公司无因果关系属认定事实错误。综上，由于众森物业公司提供的物业服务有严重瑕疵，根据合同法相关规定，王忠移请求减免一定物业费是符合法律规定的。 众森物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王忠移支付拖欠的物业管理费9008元，违约金2702元，总计11710元；2、判令一审案件诉讼费用由王忠移承担。 王忠移向一审法院提起反诉请求：1、判令众森物业公司赔偿王忠移租赁车位经济损失278元；2、一审案件诉讼费用由众森物业公司承担。 一审法院认为，众森物业公司与王忠移签订的《众森国际花园二期临时管理规约承诺书》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。众森物业公司虽按合同约定履行服务义务，但其服务亦存在一定瑕疵，对王忠移不按时交纳物业费负有一定的责任，王忠移不按时交纳物业费会造成众森物业公司难以投入财力、物力加强管理。因此，综合考虑本案案情，酌情按照10%的比例相应扣减王忠移应承担的物业费。王忠移应支付众森物业公司自2018年1月5日至2019年12月31日物业费为8118元（118.1㎡×3.2元/㎡/月×24月×90%-4天×12.5元×0.9）。因众森物业公司提供的物业管理服务亦存在部分瑕疵，王忠移拒缴物业费事出有因，故众森物业公司要求王忠移按合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。王忠移要求众森物业公司赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由王忠移在判决生效之日起三日内支付江西众森物业服务有限公司物业费8118元；二、驳回江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回王忠移诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取46元，反诉费25元，合计71元，由王忠移承担57元，江西众森物业服务有限公司承担14元。 本院二审期间，众森物业公司提交2组证据，证据1：消防安检照片5张、微信聊天记录16张，晒衣架照片5张，证明目的：1、证明众森物业公司对楼道消防问题、电动车乱停放充电问题一直都很重视，对消防及楼道进行定期检查，如发现个别业主违规充电问题，众森物业公司工作人员将在业主群劝诫该业主违规行为及危险行为。2、众森物业公司为了防止小区的绿化花木被乱晒衣服的业主压坏，造成众森物业公司损失，以及方便一楼业主晾晒衣服，特意在指定地点安装了晒衣架，个别业主在有空位的情况下，仍然将衣服晾晒在绿化上，众森物业公司工作人员将对其进行劝阻，对劝阻无效的行为将强行将晾晒的衣服收至物业服务中心。证据2：地下室照片12张，垃圾清运合同复印件一份，证明目的：众森物业公司与南昌唐盛劳务有限公司签订了垃圾清运合同，地下室的垃圾会按照合同约定的要求进行清理，保证地下室的卫生及环境的良好情况。王忠移质证后认为，1、对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，众森物业公司提供的其就晾晒被子及停放电动车进行了管理的证据都是2020年的照片及微信聊天记录，是在本案起诉之后，王忠移提出了这些问题之后所形成的。其中3月份的消防照片是消防的检查情况，并不代表对方在履行管理职责。相反可以证实物业公司对电动车乱停放的行为并没有采取有效的措施和管理，只是进行口头上的劝阻。2、对证据2的照片的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，都是2020年的照片，与本案不具有关联性。不能说明物业公司就车库问题所存在的问题怠于履行物业管理服务的义务。对证据2中，合同为复印件，合同中只是对垃圾清运的承揽合同，不能证明物业公司就小区的环境卫生进行了清扫、清理，也不能证明履行的物业管理服务达到了合同标准。 王忠移提交一组证据，小区其他业主吴生恺与同小区的业主张萍签订的车位出租协议一份，及吴生恺与张萍的微信聊天记录截图一张、吴生恺微信支付物业公司车位管理费微信凭证一份，证明目的：物业公司不按照“临时管理规约”的规定向未购买车位的业主提供每月200元的租赁车位服务，致使业主王忠移只能按照临时停车的标准向物业公司缴纳停车费用，造成业主王忠移的经济损失。（该份证据的原件在物业公司诉吴生恺物业服务合同中已提交，对方已质证过） 众森物业公司质证后认为，对出租车位协议，众森物业公司代理人不清楚，但该协议与本案无关。对微信交易记录真实性没有异议，关联性有异议，临时规约约定的200元是管理费，并不是租赁费，众森物业公司没有义务为未购买车位的业主提供车位的义务，地下停车位由开发商投资，处分权归开发商，众森物业公司没有任何权力，对于临时停车费对方是自愿缴纳的，与众森物业公司无关。 本院审理查明：2016年6月29日，王忠移与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区.1平方米房屋一套。2017年1月2日，众森物业与王忠移签订《众森国际花园二期临时管理规约》，约定：众森物业为众森国际花园二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。2018年1月5日起，王忠移一直拒绝缴纳物业服务费，众森物业向王忠移催收，王忠移拒不交费，故诉至法院。诉讼中，王忠移向法院提起反诉。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉物业管理服务费应否予以减免以及该如何减免。当事人双方签订的《众森·红谷一品临时管理规约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。众森物业公司根据物业服务合同为案涉住宅小区提供了物业管理服务后，王忠移亦应按照物业服务合同的约定及时足额交纳相应的物业管理服务费。本案中，关于王忠移所反映的案涉住宅小区垃圾未被及时清理、非机动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等现象。经查，众森物业公司为解决非机动车停放及衣服晾晒问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区；而且，涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司未能及时发现并做相应处理在所难免，况且从众森物业公司提供的证据可以看出，当其发现以上现象后便及时做出了相应处理。关于王忠移所反映的每年两个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统问题。经查，众森物业公司在对案涉新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，王忠移认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准证据不足，理由亦不充分，本院不予采信。另外，王忠移对其所声称的众森物业公司未积极履行对公共设施设备维护义务问题，其未提供相应证据予以证实，本院亦不予采信。关于王忠移所主张的众森物业公司未向业主定期公布物业收支账目问题，该项事宜并非其拒绝缴纳相应物业管理服务费的约定或法定理由。再者，王忠移认为众森物业公司未向其提供每月200元租赁车位服务造成其损失应予赔偿的依据不足，理由不充分，本院不予支持。故，王忠移要求减免20%的物业管理服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。另，众森物业公司要求王忠移应承担违约金的依据不足，本院予以支持。因此，众森物业公司诉讼要求王忠移支付自2018年1月5日至2019年12月31日物业管理服务费9008元具有事实和法律依据，应予支持。 同时，本院认为业主与物业公司在物业管理服务关系存续期间难免产生矛盾，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时作出回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题仍需做好解释和疏导工作；就业主而言，即使物业管理服务存在这样或那样的不足，亦应选择正确积极的方式提出整改意见，加强沟通联系，共同努力营造良好居住环境，而不宜轻易采取拖欠物业服务管理费等消极方式进行对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时回应，缺乏必要沟通，因此，一审法院未支持众森物业违约金之诉请的目的也是为了督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共建美好居住环境。 综上所述，王忠移的上诉请求不能成立，应予驳回；众森物业公司的上诉请求部分成立，一审法院对此处理有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1721号民事判决第二项、第三项； 二、变更江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1721号民事判决第一项为：王忠移于本判决生效之日起三日内向江西众森物业服务有限公司支付自2018年1月5日至2019年12月31日止的物业管理服务费9008元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费143元，由王忠移负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年九月七日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉