浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3880号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州万盛置业开发有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道前牌路**第**。法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡君，女，1990年2月11日出生，汉族，该公司员工，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄可仁，男，1982年12月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王媛嫒，女，1982年8月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。上列二被上诉人委托诉讼代理人：张洁、仇硕苑，浙江联英（乐清）律师事务所律师。上诉人温州万盛置业开发有限公司因与被上诉人黄可仁、王媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温州万盛置业开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判以黄可仁、王媛媛的租房实际损失计算逾期交房违约金、逾期交证违约金；2.本案一、二审诉讼费由黄可仁、王媛媛承担。事实和理由：一、温州万盛置业开发有限公司虽存在逾期交房行为，但应扣除178天不可抗力造成的逾期天数，包括：1、中国建国以来第五强台风“利奇马”系17级超强台风，系温州万盛置业开发有限公司在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该超强台风在2019年8月9日至2019年8月11日的大风大雨直接导致整个西锦园项目停工，应作为恶劣天气造成的不可抗力从逾期天数中扣除。2、《浙江省气象证明》中可见的66天恶劣天气属不可抗力。整个西锦园项目施工是连续进行的，应从工程建设之日起扣除恶劣天气的天数。3、西锦园项目所在地有多所学校，其中乐清市第三中学距离西锦园项目仅100米，因此西锦园项目不仅在中、高考期间停工，还被乐清市第三中学要求在每年期中、期末考试时间段停工共计23天，即：2015年10月7日、11日、12日、13日、14日、18日、19日、20日，2016年1月20日、21日、22日，2016年4月7日、9日、15日、16日、17日，2016年7月1日、2日、3日、4日，2017年1月20日、21日、22日，2017年4月7日、8日、15日、16日、17日，2017年11月8日、11日、14日、18日、19日、20日，2018年1月20日、21日、22日，2018年4月7日、8日、15日、16日、17日，2018年11月7日、8日、9日、18日、19日、20日，2019年1月20日、21日、22日，因此，逾期天数中应扣除23天。4、《告知函》载明的128天系各种原因引起的不可抗力，应从逾期天数中扣除。5、因疫情防控，乐清市直到2020年2月22日才发布复工复产通知，且申请复工复产的通知最快在一周内审核通过，即2020年1月31日至2020年3月1日期间温州万盛置业开发有限公司无法生产经营，因此，逾期天数中应扣除这30天。二、逾期交房违约金的截止时间应为温州万盛置业开发有限公司全面通知房屋交付交接的截止日即2020年1月20日，而非黄可仁、王媛媛实际收房时间。1、涉诉房产通过竣工验收后，温州万盛置业开发有限公司己履行通知义务，通过各种方式通知黄可仁、王媛媛于2020年1月20日之前来收房，黄可仁、王媛媛也在《交房通知书签收表》上确认收房时间为2020年1月20日；2、乐清市质监站出具的《工程质量监督报告》显示，2020年1月14日西锦园项目在取得工程质量监督报告之前己经竣工验收合格，满足居住使用和交付条件，由于当时临近过年，乐清市城建档案馆不愿意收件，年后又因为档案馆工作人员参与疫情防控而不收件，导致工程竣工验收备案表直到2020年3月31日才取得。3、另外，2020年3月31日温州万盛置业开发有限公司也已取得竣工验收备案表。结合上述第一、二点理由，逾期交房天数为116天（2019年4月1日至2020年1月20日共计294天，扣除178天的不可抗力）。三、一审确定的违约金过分高于实际损失，应予以调低。1、本案违约金应当以逾期交房给黄可仁、王媛媛造成的实际损失为准。黄可仁、王媛媛所购房屋系住宅，且系采用银行按揭方式购买，假设温州万盛置业开发有限公司存在逾期交房行为，也未给黄可仁、王媛媛造成实际损失。退一步讲，即便温州万盛置业开发有限公司逾期交房行为给黄可仁、王媛媛造成损失，由于违约金的补偿性质，黄可仁、王媛媛也不应从中获利过高。黄可仁、王媛媛所购房屋的同地段同面积房产租金精装房每年8万元，且精装时间为4个月。因此，黄可仁、王媛媛可能存在的损失为：出租精装房的年租金5.33万元。黄可仁、王媛媛获利过高，违背了违约金的立法本意。四、在约定的交付权属证书日，涉案项目尚未竣工验收，同时导致无法按约定交房和交证，这显然加重了温州万盛置业开发有限公司的违约责任。同时，逾期交付权属证书的违约责任本就是在房屋已交付的前提下才成立，故逾期交房的违约金期限与逾期交付权属证书的违约金期限不应重复计算。1、逾期交房的违约金与逾期交付权属证书的违约金不应重复计算。逾期交付权属证书违约金应在逾期交房违约金截止日满三个月开始计算，本案逾期交房违约金应自通知交房的截止日2020年1月20日后的三个月即2020年4月21日开始计算。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定可知，期房销售逾期交证违约金的起算日应为房屋交付使用之日起90日后。如果在未交付房屋的前提下计算逾期交付权属证书的违约金，显然会过分加重温州万盛置业开发有限公司的责任，不符合公平原则和违约补偿原则。五、温州万盛置业开发有限公司向购房人主张逾期办理商业贷款的违约金，有事实和法律依据。2018年7月2日，温州万盛置业开发有限公司将《商品房买卖合同》的原件及首付款发票交给黄可仁，同时告知黄可仁应在7日内到温州万盛置业开发有限公司指定的银行办理按揭贷款手续。同日，黄可仁在温州万盛置业开发有限公司的《客户资料签收表》中签字确认收到合同和首付款发票的原件。2018年7月3日，黄可仁、王媛媛委托办证代理人办理一系列房产手续，并签署代办预告登记证等的《委托书》。2018年7月9日，温州万盛置业开发有限公司协助黄可仁、王媛媛完成《不动产登记证明》。2018年12月26日，黄可仁、王媛媛与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房担保借款合同》。温州万盛置业开发有限公司是一家企业，在购房人可以办理按揭贷款手续的时候，必然是持续跟进并协助购房人办理按揭贷款手续，以求能尽快收取后续的购房款，减轻期房的建设成本，而非购房人在一审所述的“购房人一直向温州万盛置业开发有限公司追问何时可以办理商业贷款，温州万盛置业开发有限公司迟迟不回复”。综上，请求支持温州万盛置业开发有限公司的上诉请求。黄可仁、王媛媛辩称：一、温州万盛置业开发有限公司主张扣除178天不可抗力造成的逾期天数，缺乏事实和法律依据，扣除天数应仅为疫情防控期间的23天。根据《商品房买卖合同》第九条第二款可知，顺延工期必须满足下述条件：(1)遭遇不可抗力且温州万盛置业开发有限公司在发生之日起15日内告知黄可仁、王媛媛；(2)县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的。温州万盛置业开发有限公司主张5项不可抗力应予以扣除的天数达178天，但事实上均不符合合同约定：1、关于“利奇马”台风和恶劣天气。大雨并不能达到停工标准，暴雨才可能被迫停工。根据国标《降水量等级》（B/T28592-2012）的标准，在合同期内出现暴雨（日降雨量50-100mm）及以上的天数仅5天，与温州万盛置业开发有限公司主张的天数相去甚远。且《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年3月31日，利奇马台风的时间为2019年8月9日，已经在约定的合同期以外，不应当予以扣除。2、关于期末考、中高考。不可抗力的认定应当满足“不能预见、不能避免、不能克服”。期末考、中高考年年举办，不属不可抗力。温州万盛置业开发有限公司在和黄可仁、王媛媛签订《商品房买卖合同》时就应当将相应的期限纳入工程工期和交房期限的考量。3、关于《告知函》。所谓《告知函》载明的不可抗力事项不明，告知形式也不符合合同约定，没有告知效力。4、关于新冠肺炎疫情。考虑到新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，黄可仁、王媛媛在一审时即提出尊重法庭对新冠疫情期间（2020年1月31日-2020年2月22日）共计23天在逾期交房天数中予以扣除的处理。综上，除新冠疫情防控期间的23天外，其余的天数均不能在逾期交房天数中予以扣除。二、温州万盛置业开发有限公司主张逾期交房违约金的截止时间为2020年1月20日，缺乏事实和法律依据，应计算至2020年3月31日。根据《商品房买卖合同》第九条第一款可知，温州万盛置业开发有限公司取得建设工程竣工验收备案证明是其交付房屋的条件之一。而事实上，2020年3月31日温州万盛置业开发有限公司才取得竣工验收备案表，其通知交房时涉案房产并未满足交付条件。因此，温州万盛置业开发有限公司主张以2020年1月20日作为交付日并停止计收逾期交房违约金，违反法律规定。即使黄可仁、王媛媛在2020年3月31日前因温州万盛置业开发有限公司的恶意隐瞒接收了房屋，该接收行为也不代表其认可案涉房屋己具备交房条件，不能免除温州万盛置业开发有限公司取得竣工验收备案前的违约责任，黄可仁、王媛媛保留主张逾期交房违约金的权利。三、温州万盛置业开发有限公司主张按照案涉房屋同地段同面积房屋计算逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，逾期交房违约金应当按照《商品房买卖合同》的约定计算。违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，温州万盛置业开发有限公司逾期交房、逾期交证造成的不便利包括但不限于交通费、适龄儿童因户口问题遭遇入学障碍等，黄可仁、王媛媛的实际利益和预期利益都产生了极大的损失。黄可仁、王媛媛按照合同约定主张违约金，并不是对温州万盛置业开发有限公司的惩罚措施，而是在弥补自身不可计量的亏损。且《商品房买卖合同》系温州万盛置业开发有限公司提供的格式条款，在其自身构成违约的情况下要求调低违约金标准，有违诚实信用。四、温州万盛置业开发有限公司主张逾期交证违约金和逾期交房违约金不能同时计收，缺乏事实和法律依据，应当按照《商品房买卖合同》的约定分别计算。双方已经在《商品房买卖合同》中对逾期交房、逾期交证违约金分别作出约定，温州万盛置业开发有限公司抗辩本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，不能成立。在温州万盛置业开发有限公司同时构成逾期交房和逾期交证的情形下，逾期交房违约金、逾期交证违约金应当分别计算。五、温州万盛置业开发有限公司要求黄可仁、王媛媛承担逾期办理贷款的违约金，缺乏事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》附件八第一条第二款，黄可仁、王媛媛应在温州万盛置业开发有限公司发出通知后7天内到指定的银行办理按揭贷款手续，即温州万盛置业开发有限公司负有办理贷款的通知义务，且按照《商品房买卖合同》附件八第十二条的约定，通知方式应为书面、短信、报纸公告或者电话。温州万盛置业开发有限公司提到的各个时间点仅能说明黄可仁、王媛媛在相应的时间点完成了相应事项的办理，无法证明其已经履行了通知办理贷款的义务，故其主张黄可仁、王媛媛逾期办理贷款缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回温州万盛置业开发有限公司的上诉请求。黄可仁、王媛媛向一审法院起诉，请求：1.判令温州万盛置业开发有限公司将乐清市乐成街道湖上岙村西锦园2幢2301室商品房交付给黄可仁、王媛媛，并协助黄可仁、王媛媛办理产权转移登记手续；2.判令温州万盛置业开发有限公司立即支付黄可仁、王媛媛逾期交房违约金（以2780000元为基数按日万分之一自2019年4月1日起计算至实际交付之日止，暂算至2019年11月20日为64774元）；3.判令温州万盛置业开发有限公司立即支付黄可仁、王媛媛逾期交付权属证书违约金（以2780000元为基数按日万分之一自2019年6月30日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2019年11月20日为39754元）；4.本案诉讼费由温州万盛置业开发有限公司承担。温州万盛置业开发有限公司向一审法院提起反诉，请求：1.黄可仁、王媛媛立即支付温州万盛置业开发有限公司逾期办理按揭贷款手续的违约金（以购房款2740000元为基数自2018年7月10日起按日千分之一计算至2018年12月25日止计460320元）；2.本案诉讼费由黄可仁、王媛媛承担。一审法院认定事实：2018年5月23日，黄可仁、王媛媛与温州万盛置业开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201790017020181，备案登记号：20181003859），约定：1.黄可仁、王媛媛向温州万盛置业开发有限公司购买位于乐清市××街道××号××幢××号××商品房，建筑面积为221.34平方米，单价为12379.15元／平方米，房款总金额为2740000元。2.买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款1100000元，剩余全部房款按银行或公积金管理中心设定的贷款条件向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清。买受人必须在银行或出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金。3.出卖人应当在2019年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。4.出卖人如逾期交房的，逾期不超过120日，自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。6.出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人逾期未交付的，自约定日期至实际交付权属证书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，黄可仁、王媛媛向温州万盛置业开发有限公司交齐1100000元首付款。2018年12月26日，黄可仁、王媛媛与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为1640000元，温州万盛置业开发有限公司作为保证人在该合同上盖章确认，该笔贷款系用于支付购房尾款。因温州万盛置业开发有限公司未能按期交付涉案商品房及不动产权证书，故而引发本案诉讼。另查明：1.西锦园项目于2020年1月14日竣工验收合格，于2020年3月31日办理竣工验收备案登记。2.温州万盛置业开发有限公司通知广大业主于2020年1月19日-20日办理入户交房手续。黄可仁、王媛媛与温州万盛置业开发有限公司于2020年1月20日办理房屋交接手续。3.受新冠肺炎疫情影响及防控需要，乐清市人民政府规定全市各类企业不得早于2020年2月17日24时复工复产。2020年2月22日，乐清市各类企业（除负面清单行业外）开始复工复产。一审法院认为，黄可仁、王媛媛与温州万盛置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。温州万盛置业开发有限公司违反合同约定，未按期向黄可仁、王媛媛交付符合条件的商品房及不动产权初始登记证明，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截至本案庭审辩论终结时，温州万盛置业开发有限公司尚未办理涉案商品房的不动产权初始登记并交付给黄可仁、王媛媛，以致黄可仁、王媛媛无法办理商品房的产权转移登记，故黄可仁、王媛媛诉请温州万盛置业开发有限公司协助其办理涉案商品房的产权转移登记手续，符合合同约定，予以支持，温州万盛置业开发有限公司应积极履行办理不动产权初始登记的合同义务并协助黄可仁、王媛媛取得不动产权转移登记。商品房买卖合同明确约定了逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约责任和违约金的计算方法，温州万盛置业开发有限公司的行为已构成逾期交房和逾期交付不动产权证书双重违约，故黄可仁、王媛媛分别诉请主张逾期交房违约金、逾期交付不动产权证书违约金，合法有据，予以支持。关于逾期交房违约金，温州万盛置业开发有限公司提出违约金计算基数、逾期天数和违约金计算标准三方面的抗辩意见。黄可仁、王媛媛主张在商品房买卖合同约定的总房价款2740000元之外另有支付团购服务费40000元，故要求以实际支出的2780000元作为计算违约金的基数。由于商品房买卖合同未有将团购服务费纳入违约金计算基数的约定内容，黄可仁、王媛媛该主张缺乏事实依据，不予支持，故逾期交房违约金的计算基数应以商品房买卖合同约定的总房价款2740000元为准。涉案商品房买卖合同订立时间为2018年5月23日，温州万盛置业开发有限公司在订立合同时未将在此前已经发生的可能影响工期的情形告知黄可仁、王媛媛并协商顺延交付日期，而在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减的主张毫无依据，不予支持。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。温州万盛置业开发有限公司提供的证据不足以证明存在因大风大雨、台风等恶劣天气以及期末考、中高考期间施工管控的需要确有造成其停工并因此导致逾期交房的事实，且未有履行告知义务的充分证据，故对其主张的在涉案商品房买卖合同订立后发生的恶劣天气、期末考、中高考、G20峰会等影响施工的期限在逾期交房天数中作相应扣除的意见不予支持。虽温州万盛置业开发有限公司逾期交付商品房的行为构成违约，但考虑商品房买卖合同履行的延续性，结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响，确定疫情防控期间即2020年1月31日起至2020年2月22日共23天在逾期交房天数中作扣除处理。尽管温州万盛置业开发有限公司已通知广大业主于2020年1月19日-20日期间办理交房手续，但温州万盛置业开发有限公司于2020年3月31日办理竣工验收备案登记才符合商品房买卖合同约定的商品房交付条件，黄可仁、王媛媛与温州万盛置业开发有限公司虽于2020年1月20日办理房屋交接手续，但逾期交房违约金仍应计算至商品房符合交付条件之日即2020年3月31日止。故，逾期交房天数应认定为343天。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按日万分之一标准计算违约金，温州万盛置业开发有限公司提出按实际损失予以调低。本院认为，商品房买卖合同系温州万盛置业开发有限公司提供的格式条款，温州万盛置业开发有限公司自身构成违约的情况下要求调减违约金标准，有违诚实信用，且温州万盛置业开发有限公司提出的租金损失缺乏相应的证据予以佐证，故温州万盛置业开发有限公司要求调低违约金的抗辩理由不成立，对黄可仁、王媛媛诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金予以支持。根据以上分析，本院认定逾期交房违约金为2740000元*0.01%*343=93982元。关于逾期交付不动产权证书违约金，根据合同约定应从2019年6月30日开始计算，温州万盛置业开发有限公司提出从2020年5月20日开始计算该违约金缺乏事实和法律依据，不予支持，且逾期交付不动产权证书违约金应计算至温州万盛置业开发有限公司实际交付之日止。考虑新冠肺炎疫情给温州万盛置业开发有限公司造成的办理不动产权证书的影响，本院认定疫情防控期间的23天不计算逾期交付不动产权证书违约金，为计算方便，将违约金的起算日期直接调整自2019年7月23日开始计算。关于反诉部分，温州万盛置业开发有限公司主张黄可仁、王媛媛应于2018年7月9日前办妥贷款手续，但黄可仁、王媛媛于2018年12月26日才完成贷款手续的办理，故应承担逾期办理按揭贷款的违约金。根据商品房买卖合同附件八中的相关约定内容，黄可仁、王媛媛应在温州万盛置业开发有限公司发出通知后7天内到指定的银行办理完成按揭贷款手续，即温州万盛置业开发有限公司负有办理贷款的通知义务。温州万盛置业开发有限公司在本案诉讼过程中提供的客户资料签收表仅能证明黄可仁、王媛媛于2018年7月2日收到《商品房买卖合同》原件与购房首付款发票的事实，温州万盛置业开发有限公司未举证证明其已履行通知义务的情况下，结合其关于贷款办理流程等细节的陈述内容，其诉请黄可仁、王媛媛支付2018年7月10日至2018年12月25日期间按照日千分之一标准计算的违约金，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、温州万盛置业开发有限公司应于判决生效后十日内办理西锦园2幢2301号商品房的不动产权初始登记、交付给黄可仁、王媛媛，并协助黄可仁、王媛媛办理西锦园2幢2301号商品房的产权转移登记手续。二、温州万盛置业开发有限公司应赔偿黄可仁、王媛媛逾期交房违约金93982元。三、温州万盛置业开发有限公司应赔偿黄可仁、王媛媛逾期交付不动产权证书违约金（以总房款2740000元为基数，自2019年7月23日起按每日万分之一计算至实际交付不动产权证书之日止，暂计算至2020年5月31日为86036元）。上述第二、三项确定的款项于判决生效后十日内交一审法院民事审判一庭转付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回黄可仁、王媛媛的其他诉讼请求。五、驳回温州万盛置业开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费3900元，减半收取计1950元，反诉案件受理费8205元，减半收取计4102.5元，合计6052.5元，均由温州万盛置业开发有限公司负担。二审期间，黄可仁、王媛媛未提供新的证据。温州万盛置业开发有限公司提供了以下证据：1、《不动产相关文件领取签收表》，证明黄可仁、王媛媛的逾期交证违约金的计算截止日应为2020年6月28日；2、不动产权分割登记凭证，证明涉案房屋不动产权初始登记日期为2020年6月12日。黄可仁、王媛媛对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但温州万盛置业开发有限公司交付的是复印件，应以温州万盛置业开发有限公司提供原件的日期作为交证日期；对证据2，真实性、合法性由法院核实，该证据只能证明涉案房屋初始登记日期，不能证明温州万盛置业开发有限公司交付权属证书的日期。经审查本院认为，上述证据来源合法、内容真实，可以证明温州万盛置业开发有限公司主张的初始登记日期和黄可仁、王媛媛领取不动产权证复印件的日期，本院予以确认。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，温州万盛置业开发有限公司于2020年6月12日取得涉案房屋初始登记不动产权证，后将涉案房屋不动产权证转移登记至黄可仁、王媛媛名下，黄可仁、王媛媛于2020年6月28日领取转移登记后的不动产权证复印件。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。一审判决作出后，温州万盛置业开发有限公司已办理涉案房屋不动产权初始登记并变更登记至黄可仁、王媛媛名下，故一审判决第一项已无必要，本院予以撤销。本案二审的争议焦点在于：一、一审认定的逾期交房违约金是否正确；二、一审认定的逾期交付权属证书的违约金是否正确；三、一审驳回温州万盛置业开发有限公司要求黄可仁、王媛媛支付逾期付款违约金的反诉请求是否正确。关于争议焦点一。首先，关于房屋交付日期。涉案《商品房买卖合同》约定，温州万盛置业开发有限公司应于2019年3月31日前将通过竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付给黄可仁、王媛媛。涉案项目直至2020年3月31日才办理竣工验收备案登记，故温州万盛置业开发有限公司通知业主于2020年1月19日至20日办理交房手续，不构成有效的通知。一审将逾期交房违约金的截止时间认定为黄可仁、王媛媛实际接收房屋之日即2020年4月19日，并无不当。其次，关于逾期交房天数。温州万盛置业开发有限公司主张应在逾期交房天数中扣除178天，对此本院认为，台风及大风大雨等恶劣天气均是我国东南沿海常见的天气现象，期中考、期末考、中高考亦均属温州万盛置业开发有限公司签订合同时可以预见的事项，温州万盛置业开发有限公司在签订合同时应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，且G20峰会及温州万盛置业开发有限公司主张的部分台风、期中考、期末考、中高考导致的停工期间均发生在涉案《商品房买卖合同》签订之前，温州万盛置业开发有限公司主张上述停工期间均应在逾期交房天数中予以扣除，均缺乏依据，一审不予采纳，正确。一审将新冠肺炎疫情防控期间23天在逾期交房天数中予以扣除，符合本案实际。温州万盛置业开发有限公司主张疫情防控期间应扣除30天，依据不足，本院不予采纳。再次，关于逾期交房违约金标准。本案并无证据显示合同约定的日万分之一的逾期交房违约金标准过分高于黄可仁、王媛媛的实际损失，一审按照合同约定的标准计算温州万盛置业有限公司承担的逾期交房违约金，亦无不当。综上，一审关于逾期交房违约金的认定正确。关于争议焦点二。首先，关于逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金是否可以同时主张的问题。逾期交房和逾期交付权属证书系两个不同的违约行为，涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金分别作出了约定，温州万盛置业开发有限公司以本案只存在一个违约行为为由主张其无需承担逾期交付权属证书的违约金，缺乏依据。其次，关于逾期交付权属证书的天数。涉案《商品房买卖合同》虽约定温州万盛置业开发有限公司应于2019年6月30日前取得权属证书并交付给黄可仁、王媛媛，由黄可仁、王媛媛自行办理转移登记，但一审判决作出后，温州万盛置业开发有限公司已办理涉案房屋初始登记及转移登记，并向黄可仁、王媛媛交付转移登记后的不动产权证复印件，且二审中温州万盛置业开发有限公司自愿以黄可仁、王媛媛领取变更后的不动产权证复印件的日期即2020年6月28日作为逾期交付权属证书违约金的截止日期，可见双方在合同履行过程中以实际行为变更了上述约定，故对温州万盛置业开发有限公司二审主张的逾期交付权属证书违约金的截止日期，本院予以确认。根据不动产权证及抵押登记办理流程，在抵押登记办理完毕前，温州万盛置业开发有限公司无法向黄可仁、王媛媛交付不动产权证原件，黄可仁、王媛媛主张逾期交付权属证书违约金应计算至温州万盛置业开发有限公司交付不动产权证原件为止，系过分加重温州万盛置业开发有限公司的责任，本院不予采纳。一审将新冠疫情防控期间的23天从逾期交付权属证书天数中予以扣除，正确。因此，温州万盛置业开发有限公司逾期交付权属证书的天数共计为333天。再次，关于逾期交付权属证书违约金标准。本案同样没有证据显示合同约定的日万分之一的逾期交付权属证书违约金标准过分高于黄可仁、王媛媛的实际损失，一审按照合同约定的标准计算温州万盛置业有限公司承担的逾期交付权属证书违约金，亦无不当。综上，温州万盛置业开发有限公司应承担的逾期交付权属证书违约金数额应为93160元（2740000元×0.01%/天×340天）。关于争议焦点三。涉案《商品房买卖合同》明确约定黄可仁、王媛媛应在温州万盛置业开发有限公司发出通知后7日内办理按揭贷款手续，现有证据不能证明温州万盛置业开发有限公司已履行上述通知义务，一审对其反诉请求不予支持，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。温州万盛置业开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。但由于一审判决作出后出现新的事实，本院对一审的部分判项作出相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3218号民事判决第二、四、五项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3218号民事判决第一项；三、变更浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3218号民事判决第三项为：温州万盛置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄可仁、王媛媛逾期交付不动产权证书违约金93160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12015元，由温州万盛置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月二十九日法官助理 周婷婷代书记员 徐彬妮