福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4152号 原告：林辉，男，1983年5月6日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所执业律师。 被告：陈晨辉，男，1976年5月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告林辉与被告陈晨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法适用简易程序(小额诉讼）于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告林辉的委托代理人刘朋和被告陈晨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林辉诉讼请求如下：一、判令陈晨辉向林辉赔偿装修费30000元、更换门锁费用100元、与案外人胡时坚提前解除合同违约金2500元，并退还7个月的租金共计3500元、押金1000元；二、本案诉讼费由陈晨辉全部承担。 事实与理由如下：2015年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定陈晨辉将位于闽侯县阳光理想城揽香7#2301出租给林辉，租赁期限自2016年2月15日至2024年2月14日止，月租金为500元；陈晨辉收取林辉1000元作为押金，待合同期满或终止时退还；若被告在租赁期间强制解除合同则应赔偿林辉30000元装修费，并且陈晨辉同意林辉在租赁期间将房屋转租给案外人居家使用。林辉已于2020年2月1日通过微信转账方式转给陈晨辉6000元，作为2020年2月15日至2021年2月15日的租金。2020年2月15日前的租金，林辉均已按约定支付给陈晨辉。 在租赁期间，林辉将房屋转租给案外人胡时坚并将具体情况告知陈晨辉。但在案外人胡时坚居住期间，陈晨辉于2020年7月7日强行停电并且拆除电表和消户，同时要求提前解除《房屋租赁合同》，导致林辉不得已与案外人胡时坚解除租赁合同，并支付违约金2500元。因陈晨辉擅自更换房屋的门锁，导致案外人胡时坚无法将房屋内的东西搬走，因此原告于2020年7月19日更换门锁让案外人胡时坚搬走自己的东西。 林辉认为，原告已经按合同约定履行租金支付义务，且在转租给案外人胡时坚时也将具体情况告知陈晨辉。现陈晨辉在租赁期间强行与林辉解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，特依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 陈晨辉辩称，一、房屋租赁合同的违约方是原告林辉，陈晨辉不承担违约赔偿责任。根据陈晨辉与林辉2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》第一条之规定，该租赁用途仅限于“居家使用”，不是给林辉转租牟利，充当“二房东”经营使用。 由于租赁合同期限长，林辉提出担心自己无法住满八年，双方才对转租进行了约定，即第八条第二款之规定：“若要转租给他人使用应征得甲方（出租方）同意。”以及第十七条第四款之补充规定：“甲方同意乙方在租赁期间转租给第三人居家使用，（应告知甲方具体情况）”。 在本房屋租赁合同中，出租方虽然原则上同意承租方在确实无法按合同履行满八年的情况下进行转租，但明确规定了承租方在转租时必须尽到告知义务，且需征得出租方同意。也就是说，承租方不得随意转租，只有经过告知并征得出租方同意，才可以行使转租权。这一点也符合《中华人民共和国合同法》及当前地方政府关于加强房屋租赁管理的相关规定。 陈晨辉一直善意地履行着房屋租赁合同，从2015年12月11日至2020年6月6日，长达四年的时间里从未怀疑过承租方的诚意，也从未打扰过承租方的生活。但在2020年6月6日，陈晨辉偶然间发现了承租方竟然已经私下在未征得同意甚至是未告知的情况下，擅自将房屋转租他人牟利，且态度恶劣，拒不承认错误，其行为构成严重违约，理应承担违约责任。陈晨辉无需承担解除合同后的装修赔偿30000元的违约责任。 二、陈晨辉依法享有房屋租赁合同的解除权。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 陈晨辉认为其对承租方的违约转租行为无法容忍和接受，根据上述之法律规定及双方签订的《房屋租赁合同》第九条第一款之规定：“任何一方未能履行本契约规定的条款或违法国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担。”陈晨辉遂提出解除合同，并于6月7日向原告林辉发出《收房告知书》，于2020年7月9日再次发出《搬迁通知书》，都被粗暴拒绝。 依据《中华人民共和国合同法》第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 陈晨辉请求法庭确认解除合同有效。 三、转租合同的违约责任也需林辉自行承担。 在未告知房东，未征得房东同意的情况下签订的转租合同，自然是无效合同，且林辉向转租承租人隐瞒了自己是“二房东”的事实，也未告知转租承租人：虽然自己原房屋租赁合同有八年期限，但是房东在合同中强调了该租赁房屋仅限“居家使用”，不得用于转租、群租等经营牟利行为，而且原租赁合同也明确规定了房东会随时解除合同收回房屋进行销售，实在不适宜在未告知转租承租人这些情况下贸然签订固定期限的转租合同，转租承租人甚至误以为林辉就是房东。这些，都是林辉对转租承租人在签订转租合同时构成隐瞒、欺诈，对转租承租人构成违约，承担违约赔偿实属咎由自取。他们之间的所谓违约责任只能由原告林辉自行承担，与本案答辩人（原房东）无关。 四、合同解除后，林辉拒不腾退房屋，且采取极端方式，阻扰出租方收回房屋进行再次租售使用，应对后续扩大的损失承担责任。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。” 林辉行为构成违约，陈晨辉通知其解除合同，并于7月9日通知其搬迁，收回房产，这些实际上就是陈晨辉依据合同法第一百一十九条所采取的适当措施，防止由于房产空置造成损失扩大。 但是在接到解除合同的通知后，林辉不但不积极配合腾退房屋，还在房屋门口采取涂写恐吓文字、强行换锁等极端方式，造成陈晨辉自7月13日强行收回房子后自今日，无法对该房产进行租售等使用，扩大了损失，应责令承租方林辉给予赔偿。赔偿标准应按照市场价格，即林辉后面的转租价格每月1500元，按3个月，1500元×3个月=4500元，从应退还给林辉的房租中扣除。 综上所述，林辉未告知出租人转租事宜，也未征得出租方同意，擅自转租，构成房屋租赁合同违约。在出租方解除合同后，又拒不同意，造成后续损失。请求法庭驳回林辉的全部诉讼请求并承担本案的诉讼费用。 林辉为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1房屋租赁合同，证明原、被告于2015年12月11日签订《房屋租赁合同》。证据2收条、证据3手机照片、证据4报警回执、证据5会员便民服务卡，证明陈晨辉通过拆除电表、更换门锁以及告知林辉解除合同等方式，强行与林辉提前解除《房屋租赁合同》。证据6、微信转账截图，证明林辉已支付2020年2月15日至2021年2月15日期间的租金，且2020年2月15日的租金林辉均按约定支付。 陈晨辉质证意见如下： 证据1无异议。证据2收条的2500元违约金与陈晨辉无关，而且被告也不清楚林辉是否支付了2500元，以及没有赔偿的依据，林辉并未向我（陈晨辉）提供转租的合同。证据3我（陈晨辉）不清楚林辉此项举证的意图，无法证明林辉的证明对象。证据4派出所并未通知我（陈晨辉）到场，其是无效报警，也与我（陈晨辉）无关。证据5恰恰证明了林辉强行换锁。证据6无异议。 陈晨辉向法庭举出下列证据： 证据1手机照片，证明林辉转租不仅未征得房东同意，连告知都没有，构成违约。证据2手机照片，证明房东（陈晨辉）按合同规定解除合同，但林辉拒不腾退房。证据3电业局欠费通知，证明林辉拖欠电费，未履行合同规定的及时缴交电费。证据4收房告知书，证明房东提出解除合同，林辉不配合。证据5搬迁通知书，证明林辉拒不腾退房产。证据6手机照片，证明林辉采取乱涂写的方式造成房东（陈晨辉）无法收房，也无法进行后续的租售，扩大了损失。 林辉的委托代理人质证意见如下： 对证据1证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该证据第三页中明确载明林辉已在转租时告知陈晨辉，并不存在未告知的情形；证据2证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，因本案诉争的原因系陈晨辉强行解除合同，林辉已支付相应的租金，林辉有权拒不腾房的理由。证据3真实性由法庭核实，若属实，林辉同意从陈晨辉退还林辉款项中予以扣除。证据4-5真实性没有异议，但合法性和关联性有异议，本案系陈晨辉在知晓林辉转租的情况下仍要求强行解除合同，其发出的解除合同和腾房通知书不符合法律规定。证据6真实性无异议，证明对象有异议，本案系陈晨辉在知晓林辉转租的情况下仍要求强行解除合同，且文字记载的内容是真实的，并未违法法律的强制性规定，属于客观事实陈述，并不影响陈晨辉进行后续的租售，更不存在造成其损失。 本院根据双方当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实：经审理查明，2015年12月11日，林辉与陈晨辉签订《房屋租赁合同》，约定陈晨辉将其所有的位于闽侯县房屋出租给林辉居住使用，租赁期限从2016年2月15日至2024年2月14日，每月租金500元，约定于每年2月15日前付清当年租金，合同签订后，林辉向陈晨辉交纳了押金1000元，林辉并向陈晨辉支付租金至2021月2月15日止。2020年2月18日，林辉未经陈晨辉书面同意将案涉房屋以1500元转租给案外人胡时坚，陈晨辉知道后分别于2020年6月7日、7月9日两次向林辉发出收房通知书、搬迁通知书，限令林辉在收到通知之日起七日内和7月12日内搬迁，未果，故陈晨辉将门锁更换，致使案外人承租人胡时坚无法取出物品。2020年7月13日，林辉将陈晨辉的门锁更换后将胡时坚的物品取出，但至今仍有空调、油烟机、电视、冰箱等放在案涉房屋内，且案涉房屋锁匙依然在林辉手里，故引起纠纷。 本院认为，陈晨辉与林辉签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，争议的焦点是林辉将案涉房屋转租给他人是否符合合同约定的问题，租赁合同补充条款第十七条第四条约定：甲方（陈晨辉）同意乙方（林辉）在租赁期间转租给第三人居家使用，应告知甲方（陈晨辉）具体情况。庭审中，林辉的委托代理人声称已口头将案涉房屋转租他人告知陈晨辉，陈晨辉对此是知情的，但陈晨辉对此予以否认，林辉对此未能举证证明。本院认为，房屋转租给案外人，原则上应以书面为准，林辉未经陈晨辉的书面同意，擅自将案涉房屋以1500元的价格转租给案外人牟利，故林辉的行为构成违约，对此应当承担相应的违约责任。为避免双方当事人的诉累，现对林辉要求确认双方合同实际解除时间为2020年7月13日，陈晨辉对此亦无异议，本院予以准许，陈晨辉并同意退还剩余七个月时间的计3500元及退还押金1000元，本院对此亦予以准许。至于林辉要求陈晨辉赔偿其装修费30000元以及更换门锁费用100元和案外人胡时坚提前解除合同赔偿违约金2500元，本院认为，因林辉未经陈晨辉书面同意擅自将案涉房屋转租他人，违约在先，且林辉所请求的事实，亦无相关证据予以佐证，故林辉的此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认陈晨辉与林辉签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日起解除； 二、林辉应自本判决生效之日起七日内将位于福建省闽侯县房屋腾空后交还给陈晨辉； 三、陈晨辉应自本判决生效之日起七日内退还林辉七个月的租金计人民币3500元及押金1000元； 四、驳回林辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费728元，减半收取364元，由陈晨辉负担25元（该费陈晨辉应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），林辉自行负担339元。 本判决为终审判决。 审判员  林循沙 二〇二〇年九月二十七日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。