天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4229号上诉人（原审被告）：天津浩华恒昌投资有限公司，住所地天津市武清区上马台镇金源路东侧。法定代表人：李银涛，总经理。委托诉讼代理人：孙英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨黄墙，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李月伶，女，1974年2月26日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人天津浩华恒昌投资有限公司（以下简称浩华恒昌公司）因与被上诉人李月伶商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初15660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浩华恒昌公司的委托诉讼代理人孙英、杨黄墙及被上诉人李月伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩华恒昌公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．本案中造成逾期交房的原因系施工方拒绝交付涉案工程及钥匙所致，属于合同约定及法律规定的不可抗力情形，浩华恒昌公司应当免责；2．一审判决浩华恒昌公司承担民事责任不符合合同约定及法律规定，即使逾期交房的责任不能免除，也应当由案外人施工公司承担；3．一审判决浩华恒昌公司给付被上诉人利息及违约金于法有悖，被上诉人诉请的已付款利息和违约金不能同时主张，且主张的违约金过高，损失并没有证据支持；4．即使逾期交房责任应由浩华恒昌公司承担，一审判决的已付款利息和违约金计算方式亦不正确，违约金应当从逾期交房的第61天开始计算，承担违约责任的截止时间应当是通知交房日2019年5月28日。李月伶辩称，不同意浩华恒昌公司的上诉请求，请求维持一审判决。李月伶向一审法院起诉请求：1．判令浩华恒昌公司即日支付其延迟交房付款利息11610.12元、违约金1362.60元，共计12972.72元；2．诉讼费由浩华恒昌公司承担。一审法院认定事实：2017年3月21日双方签订编号为2017-0002266《天津市商品房买卖合同》以及附件六《补充合同》，约定李月伶购买位于武清区××镇××路××＃××,2-102号房屋，建筑面积43.81平方米，房屋价款547230元；合同第三条商品房交付及交付日期规定，浩华恒昌公司在2018年12月31日前，将商品房交付李月伶使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，双方互不追究责任；合同第五条甲方逾期交付商品房的处理规定，浩华恒昌公司未按合同第三条约定日期交付商品房的，逾期在60日内的，李月伶有权向浩华恒昌公司追究已经付款的利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已经付款利息的同时，还有权追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.15向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。李月伶在签订合同后已经向浩华恒昌公司交付全部房款547230元。浩华恒昌公司于2018年12月4日向李月伶邮寄《淳清园1、2、12号楼交房通知书》，通知李月伶于2018年12月起开始将全面开始分批办理交房手续。后浩华恒昌公司于2019年5月28日按照李月伶预留的手机号以手机短信的形式通知李月伶收房，浩华恒昌公司实际于2019年6月15日将房屋交付李月伶。另查明，2018年11月23日浩华恒昌公司就涉案房屋所在的淳清园2号楼进行竣工验收备案，2018年12月11日涉案房屋所在的2号楼取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应履行各自义务。上述当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系由相关行政机关监制的基础上加以完善的标准合同，双方在《天津市商品房买卖合同》签字、盖章，表明自愿遵守包括违约责任在内的全部合同条款，该合同是当事人意思自治的体现，双方均应遵守合同条款。李月伶向浩华恒昌公司交付购房款后，浩华恒昌公司应及时将商品房交付李月伶使用。本案中，涉案商品房于2018年11月份已经竣工验收合格，于2018年12月份取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，浩华恒昌公司在上述合同约定日期通知买受人办理商品房交接手续，但因施工公司的原因导致浩华恒昌公司没有取得房屋，钥匙无法交付，实际未在2018年12月31日前交付商品房，浩华恒昌公司应承担违约责任。浩华恒昌公司虽与具体施工方之间因未妥善交接，导致未能及时移交工程，但就向李月伶交付房屋而言，不构成不可抗力，李月伶作为与浩华恒昌公司订立买卖合同的业主，与具体施工方不存在直接法律关系。浩华恒昌公司作为出卖人未按照《天津市商品房买卖合同》第三条第二款约定日期交付商品房，应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定，承担相应的违约责任。浩华恒昌公司于2019年6月15日实际交付李月伶商品房，上述合同约定的交付房屋日期为2018年12月31日，李月伶主张逾期天数166天，一审法院予以支持，故此，应当依照上述合同第五条甲方逾期交付商品房的约定，由浩华恒昌公司支付李月伶已付款利息及违约金。李月伶主张浩华恒昌公司支付已付款利息，上述合同约定利息自合同约定浩华恒昌公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，李月伶主张按贷款利率4.665%计算逾期付款利息为11610.12元，一审法院支持以已付房款547230元为基数，逾期天数166天，按银行同期贷款年利率4.35%计算延迟交房付款利息，547230元×4.35%/360×166天=10976.52元；浩华恒昌公司并应按每日以商品房价款的万分之0.15为标准向李月伶支付违约金，547230元×万分之0.15×166天=1362.60元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：“一、被告天津浩华恒昌投资有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告李月伶已付款利息10976.52元；二、被告天津浩华恒昌投资有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告李月伶违约金1362.60元，上述两项合计12339.12元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。另经本院审理查明，双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人浩华恒昌公司是否应承担逾期交房的违约责任；二、逾期交房违约责任如何计算。关于争议焦点一，双方当事人之间签订的《天津市商品房买卖合同》内容、形式合法，一审认定其为有效合同正确，双方均应诚信履约。根据合同约定，浩华恒昌公司负有在2018年12月31日前向李月伶交付涉案房屋的义务，但其未能按时履行，故一审判决浩华恒昌公司承担逾期交房的违约责任并无不当。浩华恒昌公司上诉主张，其逾期交房系施工方拒绝交付涉案工程及钥匙所致，构成不可抗力，应当免责。对此，本院认为，施工方拒绝交付涉案工程及钥匙的情况属于浩华恒昌公司与第三人之间的纠纷，应依照法律规定和合同约定予以解决，该情况不属于不可抗力。另外，根据合同的相对性原则，因第三人原因造成的违约行为，仍由合同当事人承担违约责任。故浩华恒昌公司的上述主张，本院不予支持。关于争议焦点二，浩华恒昌公司主张其通知李月伶收房的时间2019年5月28日应视为交付时间，因该主张与合同约定不符，故本院不予采纳。一审法院将实际收房日认定为上诉人应当承担违约责任的截止时间并无不妥，本院予以维持。此外，根据双方合同约定，逾期交房超过60日的，浩华恒昌公司还应每日按商品房价款的万分之零点一五向李月伶支付违约金。合同并未加以“自上述约定期限（即60天的固定期限）届满之日次日起”的限定，该条应理解为“自违约之日的次日起”，即浩华恒昌公司应交付商品房之日的次日起计算。浩华恒昌公司主张已付款利息和违约金不能同时适用，既不符合合同约定，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。依照合同的约定，浩华恒昌公司违约致李月伶的损失应该是双方可以预见到的，现李月伶对违约金的相关诉请不属于明显过高情形，故本院对于浩华恒昌公司关于违约金过高之主张亦不予支持。综上所述，上诉人浩华恒昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124.32元，由上诉人天津浩华恒昌投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年九月二十五日法官助理唐新轶书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；