浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2019号 原告：柴登杰，男，1944年4月10日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：郑云东，浙江虎山律师事务所律师。 被告：姜裕成，男，1949年8月29日出生，汉族，住江山市。 被告：周位文（又名周伟文），男，1961年6月26日出生，汉族，住江山市。 被告：江山市兄妹房屋中介服务部，住所地：江山市虎山街道市心街**。 经营者：江阳林，男，1963年11月30日出生，汉族，住江山市市区。 上述三被告共同委托诉讼代理人：徐建明，浙江召策律师事务所律师。 原告柴登杰与被告姜裕成、周位文、江山市兄妹房屋中介服务部（以下简称兄妹房屋中介）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理。依法由审判员毛志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告要求将本案案由变更为不当得利纠纷。本案现已审理终结。 原告柴登杰向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿原告不当得利款64000元，并赔偿原告自2019年9月3日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告姜裕成拥有原坐落于江山市××街道××巷××号××层××房屋（证号：浙20**江山不动产权第**）一套。2019年9月初，被告姜裕成向原告提出，有人欲以41万元的价格购买双方的共有房屋，经原告同意，2019年9月3日，原告与姜裕成通过本地政府房屋交易管理部门签订《二手房买卖合同》一份，约定以30万元的价格（实际价格为41万元）将该共有房屋出让给祝爱菊，双方各分得房屋出让款20.5万元。后来原告得知早在2019年8月30日，三被告在原告不知情的情况下，以原告及被告姜裕成的名义同祝爱菊签订了一份《房地产买卖合同》，约定双方将共有房屋以53.8万元的价格出让给祝爱菊。2019年9月3日，祝爱菊将上述53.8万元购房款全部支付给了姜裕成及被告兄妹房屋中介的经营者江阳林，并由两被告出具收到全部购房款的收条一份。综上所述，原告认为，三被告的行为已损害了原告的合法权益。三被告的行为已经构成侵权。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 被告姜裕成辩称，1.被告认为原告的诉状没有全面客观的陈述本案的事实，是断章取义的。实际上在2001年的时候，由于当时原告与答辩人、案外人郑洪杰是合伙的，郑洪杰欠原告和姜裕成一定的款项，这个款项经过法院的审理并且执行，郑洪杰没有能力支付，所以把其坐落在江山市虎山街道洪山殿的房屋强制执行抵押过来，由于土地权证有瑕疵，原告考虑到土地出让金价格高，土地过户一直搁置，只办理房屋所有权过户。郑洪杰一直长期居住在那里。这个事情一直拖到2013年的时候，原告与答辩人共同委托被告周位文将房屋土地证进行完善，如果完善起来，房屋就卖给周位文，当时签订合同是33万元，涉案房屋土地的费用均由周位文承担。周位文受托之后，原告和周位文一直在奔波交涉。2019年6月20日姜裕成、周位文与原告书写了房地产买卖合同，以33万元的价格卖给周位文，约定周位文卖出去后，除33万元外，多出来的钱归周位文所有。周位文找到郑洪杰，他们又书写了一份买卖合同，由郑洪杰以33万元回购房屋。到了2019年8月份，由于土地证存在缺陷，在周位文没有办法的情况下，只能提起了行政诉讼。周位文以原告、姜裕成的名义聘请了刚诚的律师向柯城区人民法院提起行政诉讼，因此，土管部门才完善起来，聘请律师的一万元和诉讼费都是周位文出的。周位文于2019年8月30日将房屋出卖给祝爱菊，实际的购房人是王丽华，是53.8万元。合同签订之后，被原告和姜裕成知道了，原告一直和姜裕成商量，说能不能和周位文商量下，加点钱。原告与周位文另行协商好之后，双方达成协议41万元。原告和姜裕成以41万元的价格卖给周位文的，该房屋是委托被告兄妹房屋中介出售的，祝爱菊把53.8万元减掉税费实际是打款给中介的款项是527870元，税费是周位文承担的，水电设施有些不完善的，祝爱菊要求完善，后来经过协商补偿祝爱菊水电安装5000元。姜裕成、原告各得到20.5万元，支付给周位文是7万元，从2013年开始周位文一直为这个房屋的土地证的完善花了很多的心血，实际就是以周位文的名义卖的。34800元是中介直接给周位文的，2万元是转账的，14800元是现金，中介费8070元。答辩人认为，原告的诉讼请求不符合客观事实，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告周位文辩称，当时郑洪杰将房屋抵押给原告和被告姜裕成的时候，答辩人只认识原告和郑洪杰。原告只过户了房产证，姜裕成和原告委托答辩人办理土地证完善手续，最终以33万元的价格卖给答辩人，答辩人拿出去卖，原告与姜裕成认可33万元，卖出去多少，他们不管，一切费用均由答辩人支付。经过答辩人的努力和行政诉讼，才把土地证完善，答辩人实际上为他们支出7万多元。具体是：土地出让金4288元，行政官司律师10000元，诉讼费55元，契税13074元，相关的交通费7800元，茶水费5000元，误工费30000元（300元/天），还有房屋的交易的税费、中介费都是由答辩人支付的。答辩人没有侵占原告和姜裕成的任何费用，原告的起诉完全不属实的。请求驳回。 被告兄妹房屋中介辩称，原告起诉不符合客观事实，房屋是由被告姜裕成、原告委托被告周位文去卖的，33万元的合同也是在中介签订的，怎么会签41万元的合同中介不清楚。答辩人是以为33万元的价格签下来的，周位文是以53.8万元的价格出售出去的，且中介费等费用是由周位文承担的，房价虽然是53.8万元交付，减掉税费，祝爱菊实际汇款的款项是527870元，而且还补祝爱菊5000元水电的费用。中介按照合同的约定，并且将购房款支付给原被告，答辩人仅仅收取了8070元的中介费，不存在答辩人侵占原告的款项。请求驳回原告的诉讼请求。 庭审过程中，原告将诉讼请求第一项中要求赔偿的款项由64000元变更为61856元。 诉讼过程中，原、被告对以下事实无异议，本院对此予以认定： 原告柴登杰与被告姜裕成因对案外人郑洪杰享有债权，2001年5月8日，本院作出（2000）江执字第276号、（2001）江执字第482号民事裁定书，将郑洪杰位于江山市××镇××巷××号××层楼××层以32000元的价格抵偿给了原告柴登杰和被告姜裕成。此后，原告办理了房屋所有权过户手续。因土地使用权证系三层楼房的共有权证，原告柴登杰、被告姜裕成与郑洪杰对土地使用权的分割问题发生争议。为使土地权证可以顺利分证及涉案房产得以顺利变现，被告周位文从中进行了牵线及寻找买主的事宜。2019年6月20日，原告及姜裕成以委托人的身份与周位文（合同名字为周伟文）签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定，洪山殿巷19号第三层房屋的成交价为33万元，买方必须由周位文指定人选。次月2日，柴登杰、姜裕成作为甲方与乙方郑洪杰、丙方周位文（协议书名字为周伟文）签订了一份《协议书》，协议书约定：“一、乙方以33万元价格回购甲方所有的座落于江山市洪山殿弄（巷）19号三楼住房一套，…并将上述房屋过户到乙方指定的第三方（以丙方周伟文最终指定为准）。甲方应全程配合乙方办理过户登记手续。二、乙方应在甲方办理好房屋过户手续之日一次性将回购款人民币33万元支付给甲方。收到回购款后，甲、乙双方因江山市人民法院（2008）民商初字2903号民事判决书产生的权利义务关系终结，双方均无权以同一事实再次向对方主张任何权利，并自愿放弃相关权利。”同年8月9日，原告柴登杰与被告姜裕成向衢州市柯城区人民法院提起行政诉讼，要求江山市自然资源和规划局撤销原土地使用权证，起诉后又申请撤诉。法院于2019年8月29日裁定准许撤诉。2019年8月30日，抬头署名甲方姜裕成、柴登杰与乙方祝爱菊签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋以53.8万元出售给乙方，该合同落款处甲方姜裕成、柴登杰的签名由周位文以周伟文的名义代签，乙方祝爱菊由王利华代签。同年9月3日，被告姜裕成与被告兄妹房屋中介经营者江阳林向买方出具了收条一份，确定已收到53.8万元购房款。同日14时09分12秒，原告收到姜裕成汇给的20.5万元购房款。9月4日，抬头署名甲方为姜裕成与乙方周伟文签订了一份《房地产买卖合同》，约定涉案房屋议定成交价为41万元。落款处甲方姜裕成、柴登杰以委托人身份署名，其中柴登杰的名字为姜裕成代签。买方由周伟文（即周位文）代签。购房款中，原告与被告姜裕成各得20.5万元，被告周位文得104800元，被告兄妹房屋中介得8070元。 庭审中，原、被告存在以下争议，本院予以分析认定： 一、原、被告之间于2019年6月20日签订的《房地产买卖合同》到底是绝卖合同还是委托合同。 被告周位文向本院提供了2019年6月20日由原告柴登杰、被告姜裕成、周位文签订的《房地产买卖合同》1份，证明：2019年6月20日与原告和被告姜裕成签订33万元房屋买卖合同的事实，原告与姜裕成同意将房屋以33万元的价格卖给周位文，周位文再去出售的事实。 原告经质证认为，这份合同只能证明是房屋的共有人原告和姜裕成委托周位文将房屋以33万元的价格出售，并不能证明是将该房先转让给周位文，周位文卖出之后，多出的款项由周位文享有的事实。在买方栏里虽然体现是周位文，但原告和姜裕成是在委托人栏中签字的，双方实际上是委托的关系。就是由周位文指定卖给谁，不是说归周位文所有。 本院认为，合同末尾落款栏中，原告柴登杰与被告姜裕成作为房屋产权人并未以出卖方的名义签字，而是特别注明是委托人，加之合同抬头下也注明买方必须由周伟文（即周位文）指定人选，据此可以看出，双方建立的是委托合同关系兼具居间关系，而不是买卖关系，周位文处于受托人及居间人的地位。 二、本案卖房款的分配标准。 （一）被告周位文向本院提供了2019年8月30日《房地产买卖合同》、2019年9月4日《房地产买卖合同》各1份，证明：周位文以原告及被告姜裕成的名义将案涉房屋以53.8万元卖给祝爱菊的事实。原告和姜裕成知道后，认为原33万元过低，所以按照41万元分配。这份合同与前面两份合同相呼应的。三份合同约定所有的费用都是由周位文承担的。 原告经质证认为，1.第一份合同是原告不在场的情况下签订的。房屋买卖的主体双方还是原告、姜裕成和祝爱菊，不能证明是把房屋先卖给周位文，周位文再卖给别人的事实。周位文在里面还是一个居间人的关系；2.在没有原告的委托的情况下，兄妹中介是违背职业操守的，而且其所拿的款项也是属于不当得利的；3.第二份合同没有原告的签字，无法确认证据的真实性，从证据其他内容来看，就是被告姜裕成、周位文的签字，应当是事后补的。53.8万元这个事情应当是瞒着原告的。不是原告得知53.8万元成交后，要求与周位文协商从33万元加到41万元的事实。 本院认为，根据我国合同法有关规定，受托人应当按照委托人的要求报告委托事务的处理情况；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。据此，上述两份合同在签订中均无原告签字，也就是说，被告无法证明原告对上述两份合同的签订知情，也无证据证明已将房屋出卖的价格告知给原告，因此，可以认定，作为受托方和居间人的周位文未如实向委托人报告订立合同的真实情况。因此，多得的购房款应当返还给原产权人，但应扣除受托人为处理委托事务垫付的必要费用及受托人应得的报酬。 （二）1.被告周位文向本院提供了行政起诉状、法律委托合同、行政裁定书各1份，证明：由于涉案房屋的土地权证一直难以分证，原告及被告姜裕成通过行政诉讼的程序对江山市自然资源和规划局及郑洪杰提起诉讼，把涉案的房屋的土地证完善起来，提起行政诉讼的律师费10000元及诉讼费25元是由周位文支付的。 原告经质证认为：1.对该证据真实性无异议，但是这些证据与本案没有关联性的；2.被告主张律师费是由被告周位文支付是没有相关依据的。我们在这里看到行政起诉的时间2019年8月8日，2019年9月3日是姜裕成向周位文出具一张5000元的收据，诉讼在前，不可能是拖到这么晚才出具收据的，收条的真实性有异议，周位文是否支付5000元的律师费是无法确定的。 本院认为，被告周位文出具的证据相互印证，可以证明其证明对象。 2.被告周位文出示国有土地出让合同书，契证、通用票据、土地交易纳税申报表、纳税清单、浙江增值税发票、契约完税情况联系单、收条各1份，证明：土地出让金4288元，契税480元，印花税2.10元，另外一个契税是128.64元。还有补给祝爱菊过户的税10942.80元。还有周位文为原告与被告姜裕成支付了土地使用权出让金2800元。还有支付给王中良的律师代理费是5000元，这些费用总共是15000元左右，这些费用均有周位文支付出去的。 原告经质证认为，周位文支付的律师费只有姜裕成的收条，没有原告的收条，且收条在前，发票在后，可能是事后补的，而且相关的费用也不能证明是周位文承担的，包括过户费，纳税人的名字是祝爱菊，如果是周位文代为垫付的，其应当出示祝爱菊出具的收条予以证明，另雇车所花费用的收条的真实性我们无法确认，收条的出具人是柴云华，其作证说周位文总共花费2800元的车费不可信，收条的出具是在本案的诉讼发生以后，应是事后补的。2800元是否实际支付，具体的金额由于没有当时交易的依据，这种情况存在很大的水分，所谓2800元的花费存在质疑，是否需要动用货车去，一趟700元，收条里面是书写了包括餐费的。值得质疑。正常去租车都不需要这么多费用。相关的费用的真实性有无关联也是无法确认的。 本院认为，周位文出具的上述证据中，由土地管理部门出具的税务票据及过户费用属国家行政机关出具，其具有公信力，本院予以认定。另纳税人名字虽为祝爱菊，但税票在周位文处，故可以认定该费用由周位文负担；对租车所花费用无除证人证言外，无其他证据印证，具体花费无法认定，本院以公平原则酌定1500元。 3.被告兄妹房屋中介向本院提供了中国银行交易明细清单、汇款凭证、2019年9月3日祝爱菊出具的收据1份，证明该房屋虽然约定了53.8万元，但是实际汇款给被告的为527870元，从而证明8月30日合同和6月份的合同相印证，所有费用由被告周位文承担，兄妹房屋中介收取祝爱菊的费用后，支付给祝爱菊5000元的水电补偿款，以及汇款给被告姜裕成的480000元，还有支付给周位文的34800元，20000元是汇款，14800元是现金，实际兄妹房屋中介收取的费用就是中介费用8070元，没有赚取任何不当得利的费用。 原告经质证对真实性没有异议，但认为其中相关内容并不能够证明买方祝爱菊实际支付的款项只有527870元，这个银行交易流水明细是两笔，不能体现是祝爱菊转过来的。按照常理，祝爱菊应当是支付53.8万元，故不能证明被告所主张的内容。 本院认为，被告兄妹房屋中介收取的中介费为8070元在相关法律法规的允许范围内，被告对其合理性予以认定。 三、被告周位文合理付出及应收取部分是否合理。 根据庭审查明的事实和上述本院的认证意见，本院认为周位文合理的支出为：土地出让金4288元、所有税收费用为10660.02元、律师费10000元，交通费1500元，合计26448.02元。 由于被告周位文兼具了中介和居间的职务，因此，本院认定其合理的报酬为参照兄妹房屋中介收取费用的2倍。另根据其从2012年开始即为原告与被告姜裕成的房屋出售所作的努力，拟另作一定的补偿。据此，本院认定，周位文应收取的合理报酬为：8070元×2＋3860元（补偿）=20000元。 尚存购房款为104800元－26448.02元－20000元=58351.98元。 综上，本院认为，受托人应当按照委托人的要求报告委托事务的处理情况；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人；居间人故意隐瞒重要事实或者没有就有关订立合同的事项告知委托人，造成委托人损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，被告周位文接受原告柴登杰及被告姜裕成的委托为其处理房屋出售事宜，但未将实际房价的信息向委托人披露，其收取的部分房款没有合法依据，造成原告的损失，该部分损失为不当得利款项，原告要求对超出部分（即超过41万元部分）作为不当得利予以返还符合法律规定，本院对合理部分予以支持。本院认定的超过部分的房价为58351.98元，而该房款在被告周位文处，因此，对原告要求被告周位文赔偿的请求予以支持。由于现有证据不能查明被告姜裕成及兄妹房屋中介存在与被告周位文合谋的事实，也无证据证明其取得不当得利，故对原告要求姜裕成、兄妹房屋产中介承担赔偿责任的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百零一条、第四百零四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决如下： 一、被告周位文返还原告柴登杰不当得利58351.98元的50%，即29175.99元，并赔偿原告自2019年9月4日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告要求被告姜裕成、江山市兄妹房屋中介服务部的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1348元，减半收取674元，由原告负担374元，被告周位文负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  毛志明 二〇二〇年九月九日 书记员  徐 宁