上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5597号上诉人（原审被告）：上海然星餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区中山西路****111部位-4。法定代表人：高松波。被上诉人（原审原告）：上海炳卓企业管理有限公司，住所，住所地上海市宝山区顾北东路****313div>法定代表人：莫文成，总经理。委托诉讼代理人：周畅，上海汇岸律师事务所律师。原审被告：高一鸣，男，1991年3月11日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。上诉人上海然星餐饮有限公司（以下简称然星餐饮公司）因与被上诉人上海炳卓企业管理有限公司（以下简称炳卓企业管理公司）及原审被告高一鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。然星餐饮公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第三项，改判然星餐饮公司无需支付2019年10月19日至2019年11月20日期间的房屋使用费。2.撤销原审判决主文第四项，改判调减然星餐饮公司应承担的解除合同违约金。3.撤销原审判决主文第六项，改判然星餐饮公司无需支付律师费。4.撤销原审判决主文第八项，改判从保证金中抵扣欠缴租金。5.或将本案发回重审。主要理由：1.被上诉人主张的违约金过高，没有提供充分证据证明其损失金额，原审法院按年租金的20%顶格认定违约金错误，应当依法进行调整。2.上诉人于2019年10月18日前已经搬离该房屋，搬离房屋等于将房屋交还给被上诉人，故不存在房屋占用费的问题。3.保证金和违约金不应当同时主张。4.律师费不应当由上诉人承担。5.涉案房屋转租时未取得房屋权利人许可，转租合同应认定无效。炳卓企业管理公司辩称：1.被上诉人给予上诉人长达75日的免租期，相应租金25万余元，以及由于被上诉人根本违约导致涉案房屋至今空置，上述损失目前均由被上诉人自行承担，远超原审法院判决的违约金。根据本案合同明确约定，被上诉人可以向上诉人主张剩余相当于77个月总租金20%的违约金，现上诉人仅主张年租金20%的违约金，远远低于合同约定。2.上诉人将涉案房屋分租给18个商户，被上诉人张贴解约通知后的收尾工作都是由被上诉人与商户沟通搬离。3.被上诉人在房屋权利人认同下，携带全套房屋产权证明配合上诉人工商登记，上诉人办理手续时明知涉案房屋系被上诉人转租而来，但使用房屋过程中未提出过异议。4.律师费是合同明确约定的。要求维持原判。高一鸣述称：1.其代表上诉人于2019年9月底、10月初开始搬离涉案房屋，具体何时搬完记不清，但10月下旬已完成搬离。不应发生房屋使用费，即使有数额也太高。2.违约金应该从保证金中扣除，不该单独再有违约金。3.被上诉人要求其在补充协议上签名，其虽然有顾虑，但为了涉案房屋不被上诉人断水、断电还是签字了。其在上诉人处任职只是拿工资，不应承担连带责任。炳卓企业管理公司向原审法院起诉请求：1.确认炳卓企业管理公司与然星餐饮公司的租赁合同于2019年10月18日解除，然星餐饮公司立即将上海市徐汇区XX路XX号XX幢XX室XX楼的房屋（以下简称涉案房屋）交还炳卓企业管理公司，并注销该房屋地址的工商登记；2.判令然星餐饮公司、高一鸣支付炳卓企业管理公司自2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金209,588元；3.判令然星餐饮公司、高一鸣支付炳卓企业管理公司解除合同违约金204,000元；4.判令然星餐饮公司、高一鸣支付炳卓企业管理公司自2019年10月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月17万元计算；5.判令然星餐饮公司支付给炳卓企业管理公司的保证金255,000元不予返还；6.判令然星餐饮公司、高一鸣支付原告为诉讼支出的律师费10,000元；7.判令然星餐饮公司、高一鸣支付炳卓企业管理公司拖欠的2019年8月28日起至2019年10月18日止的水、电、燃气费共计20,411.8元。原审法院认定，上海市XX路XX号XX幢XX室所有权人为案外人何某1、何某2。2017年12月22日炳卓企业管理公司与何某1、何某2签订房屋租赁合同，租赁上海市XX路XX号XX幢XX室（1-3楼）1084.62平方米房屋，租赁期限为八年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止。2018年5月21日，炳卓企业管理公司（甲方、出租方）与上海XX有限公司（乙方、承租方，以下简称XX公司）签订《中山西路房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX幢XX室3楼（即系争房屋，建筑面积465平方米）出租给乙方商业经营使用。租赁期限自2018年5月21日起至2026年3月14日止。该房屋当前月租金为85,000元，租赁期限内每两年递增8%。租金为每三个月付款一次，先付后用。乙方须在租期内的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前支付下三个月的租金，以此类推。签订本合同当日，乙方向甲方支付255,000元作为本合同的履约保证金。非经甲方书面同意，乙方不得以任何理由以该履约保证金冲抵乙方应付的租金或本合同规定之各项费用。在履行合同期间，房屋的供暖、物业、水电、煤气、通讯、电视等相关费用均由乙方承担。乙方按甲方或物业管理公司收费通知规定支付，……如乙方在租赁期满之日或本协议解除等提前终止之日未向甲方交还租赁房屋，则甲方除有权向乙方收取相当于届时日租金2倍的房屋占有使用费和其他各项费用外，双方特别约定：……经甲方验收完毕，乙方办妥移交手续、付清全部应付费，向甲方提供已结清全部与租赁房屋有关的所有费用的书面证明，并办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，将租赁房屋返还甲方的30日内，甲方将保证金扣除乙方应当缴纳的相关费用后无息退还乙方。甲、乙双方同意在租赁期间内，由下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本协议，甲方有权没收乙方全部保证金；给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方遭受的全部损失：……（4）乙方逾期支付租金连续超过10日或累计超过15日的；……租赁期间，非本合同规定的情况任何一方不得擅自提前解除合同，否则违约方应按提前退租天数（即自解除之日起至合同到期终止之日的天数）的总租金的20%向守约方支付违约金。逾期15日的，甲方有权解除本合同并按乙方提前退租向乙方主张违约金，甲方主张解除合同并主张提前退租违约金的不再同时追究逾期滞纳金。本合同一经签署，甲乙双方应严格恪守，任何一方违反本合同而造成对方其他损失的，违约方应承担赔偿责任外还应承担守约方为实现债权而支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等一切费用。甲方炳卓企业管理公司盖章、法定代表人莫文成盖名章，乙方XX公司盖章、高一鸣签名。租赁合同签订后，双方均按约履行。2018年8月3日，炳卓企业管理公司与XX公司签订补充协议，甲方同意免租期延长15天，租金支付日期顺延15天，计租日由原定的2018年7月21日顺延至2018年8月5日。后附租金支付明细表。然星餐饮公司于2018年7月24日成立，登记住所地位于上海市徐汇区XX路****XX部位-4。2019年7月25日，XX公司未能按期向炳卓企业管理公司支付当期租金255,000元。同年8月15日，炳卓企业管理公司（出租人、甲方）、XX公司（原承租人、乙方）、然星餐饮公司（现承租人、丙方）、高一鸣（担保人、丁方）签订《补充协议》，四方协商一致，就租赁合同的租赁主体变更及担保人的权利义务责任，确认如下：1、甲方与乙方于2018年5月21日就涉案房屋，原承租方为乙方，实际使用人为丙方。2、因乙方与丙方为关联企业，原租赁合同系乙方代丙方签订，承租实际供丙方使用。3、丁方为乙、丙两公司共同的联系人，原合同的授权代表人，清楚了解原合同的权利义务责任内容。4、原租赁合同的承租人自本补充协议签订之日起由乙方变更为丙方，在原租赁合同中以及在合同履行过程中，原乙方相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。5、丁方作为丙方的担保人，愿意为甲丙双方签订的租赁合同提供连带责任保证，包括及不限于缴纳租金、违约金、利息、罚息等全部款项提供担保。甲方同意丁方作为丙方履行合同义务及责任的连带责任保证人。补充协议签订后，然星餐饮公司及高一鸣仍未支付房租。2019年9月10日，炳卓企业管理公司委托律师向然星餐饮公司、高一鸣发律师函，载明：“贵司过租金支付期限近两个月，贵司以各种无效理由拒绝履行约定的付款义务，已违背诚实信用原则与合约，严重侵害了炳卓公司的合法权益，实属重大违约。一、限贵司于2019年9月15日前，与炳卓公司联系并立即无条件支付拖欠租金；二、如届时未履行支付义务，双方合同自2019年9月15日解除；三、解除届时，我司将根据房屋租赁合同约定，没收贵司保证金，向贵司主张违约金。四、由此造成的诉讼费、律师费等一切费用，均由贵司承担。五、高先生作为然星公司的担保人，届时会对上述费用承担连带担保责任。”上述律师函于9月13日由高一鸣签收。2019年9月20日，炳卓企业管理公司委托周畅律师向高一鸣的手机号发送短信，告知将即刻启动诉讼程序。2019年10月18日，炳卓企业管理公司将一份《通知书》送达然星餐饮公司，并张贴于涉案房屋外墙面。经核对，截止该日，然星餐饮公司尚有水、电、燃气费共计20,411.8元未付。2019年10月23日，炳卓企业管理公司与上海欣尚律师事务所签订聘请律师合同，为本案诉讼聘请律师支付10,000元。原审审理中，然星餐饮公司表示于2019年10月18日前已搬离涉案房屋。炳卓企业管理公司称10月18日对涉案房屋进行停水电等措施之后，涉案房屋内的租户陆续搬离，至2019年11月20日才搬空。因双方均未能提供办理房屋交接手续的证据，原审采纳炳卓企业管理公司的自认意见，认定2019年11月20日为炳卓企业管理公司收回涉案房屋之日。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。炳卓企业管理公司与XX公司签订的房屋租赁合同，系民事主体双方真实意思表示，内容亦无违反法律、法规，应属有效。系争商铺的权利人虽为案外人，但这并不影响炳卓企业管理公司与XX公司之间租赁合同的效力。炳卓企业管理公司在转租涉案房屋期间，权利人无提出异议，故然星餐饮公司、高一鸣提出租赁合同无效的意见，无任何事实依据，原审不予采信。四方签订的补充协议，亦系当事人真实意思表示，内容亦符合合同法及其他法律规定，应属合法有效。然星餐饮公司作为XX公司权利义务继受者，应当履行原租赁合同中XX公司的义务。租赁合同约定，乙方逾期支付租金连续超过10日或累计超过15日的，甲方可书面通知乙方解除本协议，有权没收乙方全部保证金，乙方还应赔偿甲方遭受的全部损失等。现然星餐饮公司逾期15日未能支付租金，解除合同的条件已成就，炳卓企业管理公司享有合同解除权，审理中然星餐饮公司同意解除合同，故炳卓企业管理公司要求确认双方就涉案房屋签订的租赁合同于2019年10月18日解除，于法有据，原审予以支持。因然星餐饮公司已于2019年11月20日搬离涉案房屋，炳卓企业管理公司已确认收回涉案房屋，故炳卓企业管理公司要求然星餐饮公司交还房产的诉请，原审不再支持。公司的工商登记事项属于工商行政部门管辖，炳卓企业管理公司要求然星餐饮公司办理将其以涉案房屋为经营场所办理的工商营业执照注销或迁出手续，不属于法院管辖的民事争议范围，原审亦不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。炳卓企业管理公司要求然星餐饮公司支付自2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金209,588元，原审予以支持。因合同解除后至房屋返还之日尚有33天，租赁合同约定如乙方在本协议解除之日未向甲方交还租赁房屋，则甲方有权向乙方收取相当于届时日租金2倍的房屋占有使用费，故原审判令然星餐饮公司向炳卓企业管理公司按日租金2倍标准支付自2019年10月19日起至2019年11月20日止的房屋使用费计181,333元。炳卓企业管理公司要求然星餐饮公司支付房屋占有使用费至其工商注册地迁出止，缺乏事实及合同依据，原审不予支持。然星餐饮公司同意支付欠结的水、电、燃气费，原审予以准许。关于保证金和违约金的争议。租赁合同约定，乙方根本性违约时，甲方可书面通知解除本协议，甲方有权没收保证金；同时违约方应按提前退租天数的总租金的20%向守约方支付违约金。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于双方租赁合同约定的租赁期限约为7年10个月，解除租赁合同时仅履行了1年5个月，按合同约定，守约方可主张剩余77个月的总租金20%的违约金，现炳卓企业管理公司主张没收保证金255,000元和相当于年租金20%的合同违约金204,000元，远低于合同约定，原审予以支持。然星餐饮公司、高一鸣要求调整，依据不足，原审难以采信。关于律师费，因四方补充协议中有明确约定，故炳卓企业管理公司的主张，原审亦予以支持。高一鸣系完全民事行为能力人，同时为XX公司及然星餐饮公司的签约人和联系人，其作为担保人签订四方补充协议，协议约定保证方式为连带保证责任，且保证责任范围基于租赁合同中所有款项，因此炳卓企业管理公司要求高一鸣承担约定的连带还款责任，于法有据，原审予以支持。据此判决：一、炳卓企业管理公司与然星餐饮公司关于上海市徐汇区XX路XX号XX幢XX室XX楼的《中山西路房屋租赁合同》于2019年10月18日解除；二、然星餐饮公司于本判决生效之日起十五日内向炳卓企业管理公司支付2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金共计209,588元；三、然星餐饮公司于本判决生效之日起十五日内向炳卓企业管理公司支付2019年10月19日至2019年11月20日期间的房屋使用费共计181,333元；四、然星餐饮公司于本判决生效之日起十五日内向炳卓企业管理公司支付解除合同违约金204,000元；五、然星餐饮公司于本判决生效之日起十五日内向炳卓企业管理公司支付水、电、燃气费共计20,411.80元；六、然星餐饮公司于本判决生效之日起十五日内向炳卓企业管理公司支付律师费10,000元；七、高一鸣对上述判决第二、三、四、五、六项付款义务承担连带支付责任；八、炳卓企业管理公司没收然星餐饮公司的租赁保证金255,000元；九、驳回炳卓企业管理公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,585元，由然星餐饮公司、高一鸣负担。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人炳卓企业管理公司与案外人XX公司签订的《房屋租赁合同》，以及被上诉人与XX公司、上诉人然星餐饮公司、原审被告高一鸣签订的四方《补充协议》，均系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。因涉案房屋权利人未对被上诉人的转租行为提出过异议，故上诉人关于涉案房屋转租合同无效之主张没有事实根据和法律依据，本院不能支持。上诉人逾期未支付租金构成违约，被上诉人单方解除合同符合合同约定和法律规定，原审法院确认本案房屋租赁合同于解约通知书送达上诉人之日解除，本院予以认可。原审法院判令上诉人清偿欠付的租金及水、电、燃气费，亦属正确。合同解除后，上诉人理应及时搬离涉案房屋并配合办理交接手续。现上诉人未能举证证明其于何日实际搬离涉案房屋，亦未能证明其与被上诉人办理了房屋交接手续，故上诉人关于合同解除前已经搬离涉案房屋且搬离房屋等同于交还房屋之主张，缺乏事实和合同依据，本院难以支持。原审法院结合本案合同约定的标准，认定上诉人应承担房屋占有使用费的期间及数额，并无不当，可以维持。至于上诉人违约责任的承担方式，本案房屋租赁合同已有明确约定，原审法院结合被上诉人诉请，判令没收保证金并按年租金的20%计算违约金，符合本案合同实际履行情况，本院认为合理。原审法院判令由上诉人承担被上诉人律师费用亦有明确合同约定为根据，本院予以认可。原审被告高一鸣于四方《补充协议》签字认可其为上诉人“包括及不限于缴纳租金、违约金、利息、罚息等全部款项”提供连带责任保证，故原审法院判令其对上诉人的付款义务承担连带支付责任亦为正确。综上所述，然星餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10303.33元，由上诉人上海然星餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年九月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……