广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初1067号 原告：陈少伟，男，1983年11月15日出生，汉族，个体户，住所地福建省安溪县城厢镇同美村花枞屯**，现住广西壮族自治区宁明县。 原告：刘梅桂，女，1982年6月13日出生，汉族，个体户，住所地福建省安溪县城厢镇同美村花枞屯**，现住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：陈少伟，男，1983年11月15日出生，汉族，个体户，住所地福建省安溪县城厢镇同美村花枞屯**，现住广西壮族自治区宁明县。 被告：广西浩品湘房地产开发有限公司（以下简称浩品湘公司），住所地广西壮族自治区宁明县城中镇兴宁大道**。 统一社会信用代码91451422079097991X。 法定代表人：刘红银，董事长。 案由：商品房销售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年7月6日。 开庭日期：2020年8月4日。 原告陈少伟、刘梅桂诉讼请求：一、依法撤销陈少伟与浩品湘公司于2018年12月25日签订的《承诺书》；二、浩品湘公司支付逾期签订正式商品房合同违约金79795.34元。 事实和理由：2017年12月23日，在物业还未取得预售证的情况下，陈少伟与浩品湘公司签订了两份万晟宁明国际商贸商品房A2-11号、A2-12号房的《商品房预购房协议》，房款总价2697519.58元，浩品湘公司以公司负责人刘江海名义借40万元给陈少伟作为购房款。当时销售经理口头承诺说2018年3月份就取得预售证，让陈少伟、刘梅桂放心购买。由于房子已经建好封顶，陈少伟基于对浩品湘公司的信任，当时没有多想就签下了合同。直至2018年6月初，由于开发商仍未办理得该物业的预售证，陈少伟就联合几位邻居前往公司进行交涉，经双方协商后于2018年6月11日签订了一份《商品房买卖》补充协议。协议中浩品湘公司承诺在2018年9月30日前签订正式商品房买卖合同，如浩品湘公司原因不能按时签订正式商品房买卖合同，则按照每逾期一天支付总房款的万分之一违约金给陈少伟。2018年12月21日，该公司销售人员在微信上通知陈少伟说已经取得了预售证，可以补交借款签订正式网签合同。2018年12月25日在销售人员的授意下，陈少伟交清借款之后，浩品湘公司拿出一份《承诺书》让陈少伟签字，并表明签下这份承诺书后即可签订正式合同，陈少伟为了尽快签订正式合同，在万般无奈的情况下才在这份明显不利己的承诺书上签字。之后，浩品湘公司拿出一份没有二维码和编号的《商品房买卖合同》让陈少伟、刘梅桂签字，陈少伟、刘梅桂签字后才发现该合同是一份套打合同而不是正式的《商品房买卖合同》，于是便联合一起购房的邻居跟公司负责人进行严正交涉，要求把借款退回、按照补充协议履行违约责任，浩品湘公司不肯把钱退回，但口头答应按照补充协议履赔。直至2019年12月30日、2020年5月13日、2020年5月21日，浩品湘公司才与陈少伟、刘梅桂签订完所有房屋的正式《商品房买卖合同》。该《承诺书》于2018年12月25日签订，其中“本人现已知晓贵公司出售的物业因已办理抵押登记暂时不能办理商品房买卖合同的事实”的内容，后经了解得知，物业当天还没有办理抵押，实际抵押时间为2019年5月，《承诺书》内容存在欺诈事实。由于浩品湘公司的欺诈行为，误导了陈少伟对免除浩品湘公司违约责任的判断，所以陈少伟才在承诺书上签字。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，请求撤销陈少伟与浩品湘公司签订的《承诺书》，浩品湘公司依照《商品房买卖合同》补充协议履行违约责任。 被告浩品湘公司未作答辩。 查明事实：2017年12月21日，陈少伟与浩品湘公司签订了二份《商品房预购房协议》，约定陈少伟预购浩品湘公司开发的万晟（宁明）国际商贸城A2栋12房、A2栋11房，两套房产成交总价分别为1931024元和766456元，陈少伟在签订协议时需缴齐431024元和186456元作为预购金。当天陈少伟作为借款人、刘梅桂（陈少伟妻子）作为保证人向浩品湘公司的刘江海借款二笔共40万元，用途为支付购房款，借款期限至2018年12月21日。至2018年6月初，由于未能签订正式商品房买卖合同，经双方协商后，浩品湘公司与陈少伟于2018年6月11日签订二份《商品房预购合同》补充协议，协议约定：浩品湘公司承诺在2018年9月30日前签订万晟（宁明）国际商贸城A2栋12号、A2栋11号房的正式商品房买卖合同，如浩品湘公司原因不能按时签订正式商品房买卖合同，按照每逾期一天则支付总房款万分之一的违约金给陈少伟。2018年12月25日，陈少伟向浩品湘公司出具二份《承诺书》，承诺书载明：“本人现已知晓贵公司出售的物业因已办理抵押登记暂时不能办理商品房买卖合同网签手续的事实，并同意在2019年6月30日前与贵公司签订《商品房买卖合同》文本合同及免除贵公司已逾期与本人签订《商品房买卖合同》文本合同的违约责任，且同意在接到贵公司向本人发出办理商品房买卖合同网签手续的通知书（含电话、短信、函件等任一形式）之日起七日内办理商品房买卖合同网签手续。否则，本人自愿每逾期一天向贵公司支付总房款万分之一的违约金，逾期十五天本人仍未办理的，贵公司有权收回本人已预购的物业另行销售，并向本人收取已交房款10%的违约金。于2019年6月30日前不能与本人签订《商品房买卖合同》，贵公司每逾期一天向本人支付总房款万分之一的违约金，逾期30天本人有权退房，贵公司需要向本人支付总房款万分之一的违约金。”同日，浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂就宁明县城中镇兴宁大道西万晟国际商贸城A2#楼-12铺、A2#楼-12住宅和A2#楼-11铺、A2#楼-11住宅分别签订四份《商品房买卖合同（预售）》（该合同没有合同编号及二维码）。合同签订后，陈少伟、刘梅桂等购房人发现该合同无二维码，不是正式合同，认为浩品湘公司存在欺诈，遂与浩品湘公司的相关人员交涉，要求浩品湘公司承认欺诈、退回已支付的购房款项等，但协商未果。 2019年10月15日、2019年12月30日、2020年5月13日、2020年5月21日，浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂分别签订了四份正式的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈少伟、刘梅桂分别购买宁明县城中镇兴宁大道西万晟国际商贸城A2#楼A2-12铺、A2#楼A2-12住宅、A2#楼A2-11铺、A2#楼A2-11住宅。其中，A2#楼A2-12铺总价款为1060624元，A2#楼A2-12住宅总价款为870400元，A2#楼-11铺总价款为335376元，A2#楼-11住宅总价款为431080元。合同中买卖的商品房现已交付使用。 另查明，浩品湘公司于2019年5月将本案涉案商品房办理抵押登记。2020年4月7日，陈少伟、刘梅桂向本院起诉，请求撤销涉案《承诺书》，浩品湘公司支付万晟国际商贸城A2#楼A2-12铺逾期签订正式商品房合同违约金40198元，本院于2020年6月30日依法作出（2020）桂1422民初355号民事判决书，判决：一、撤销陈少伟于2018年12月25日向广西浩品湘房地产开发有限公司出具的《承诺书》；二、广西浩品湘房地产开发有限公司支付陈少伟、刘梅桂违约金40198元。该判决已经发生法律效力。2020年7月6日，陈少伟、刘梅桂向本院起诉，请求浩品湘公司支付万晟国际商贸城A2#楼A2-12住宅、A2#楼A2-11铺、A2#楼A2-11住宅逾期签订正式商品房合同违约金。 本院意见：本院认为，浩品湘公司与陈少伟签订的《商品房预购房协议》、《＜商品房预购合同＞补充协议》，以及浩品湘公司与陈少伟、刘梅桂签订的附有合同编号及二维码的《商品房买卖合同（预售）》，为平等主体之间设立商品房买卖权利义务的协议，不存在法律规定无效的情形，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。 关于陈少伟向浩品湘公司出具的二份《承诺书》的性质及效力问题。在《承诺书》中，承诺的内容为陈少伟同意对双方签订的《商品房预购合同补充协议》中相关条款的变更，免除浩品湘公司已逾期签订合同的违约责任，即实际变更了《商品房预购合同补充协议》约定的内容。该承诺内容为陈少伟单方作出的民事法律行为，并非双方达成的协议，即该《承诺书》并非合同。在签订《承诺书》时，浩品湘公司对陈少伟隐瞒了涉案商品房未抵押的事实，浩品湘公司的隐瞒行为构成欺诈。陈少伟误认为涉案商品房已抵押而作出了放弃请求违约金权利的承诺，该承诺属于受欺诈而作出的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销的”规定，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销，因此，上述《承诺书》属于可撤销的承诺。 二、关于违约金的确定问题。双方签订的《商品房预购合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。违约金是合同当事人约定一方当事人违约应向另一方支付一定数额的金钱的约定，具有担保合同履行、惩罚违约方及对守约方的损失补偿属性。陈少伟出具放弃因浩品湘公司迟延签订正式合同的违约责任《承诺书》，本院予以撤销，浩品湘公司已构成了违约，应当按照《商品房预购合同补充协议》的约定，自逾期签订合同之日（即2018年10月1日）起，每日按照总房款的万分之一计付违约金至签订正式商品房买卖合同之日。本案违约金分别计算如下：（1）逾期签订A2#楼A2-12住宅《商品房买卖合同（预售）》的违约金以购房款870400元为基数，从2018年10月1日计至2019年12月30日，即870400元×0.0001×456天=39690.24元；（2）逾期签订A2#楼A2-11铺《商品房买卖合同（预售）》的违约金以购房款335376元为基数，从2018年10月1日计至2020年5月13日，即335376元×0.0001×591天=19820.72元；（3）逾期签订A2#楼A2-11住宅《商品房买卖合同（预售）》的违约金以购房款431080元为基数，从2018年10月1日计至2020年5月21日，即431080元×0.0001×599天=25821.69元，违约金共计为85332.65元。现在陈少伟、刘梅桂主张违约金数额为79795.34元，符合法律规定，本院予以确认和支持。 判决主文： 一、撤销陈少伟于2018年12月25日向广西浩品湘房地产开发有限公司出具的二份《承诺书》； 二、广西浩品湘房地产开发有限公司支付陈少伟、刘梅桂逾期签订《商品房买卖合同》违约金79795.34元。 履行期限：义务人应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费：1794元，减半收取897元，由广西浩品湘房地产开发有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  农达恩 二〇二〇年九月七日 书记员  谢璐嘉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。