江西省共青城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0482民初1101号原告：张余生，男，1970年11月5日出生，汉族，住江西省庐山市。原告：金桂香，女，1969年8月12日出生，汉族，住江西省庐山市。两原告共同委托诉讼代理人：徐友祥，共青城市百信法律服务所法律工作者。被告：共青沃伏龙实业有限公司，住所地：江西省共青城市高尔夫大道，统一社会信用代码913604055535108018。法定代表人：邹俊仁，执行董事。被告：江西龙室永宏房地产开发有限公司，住所地：江西省共青城市共青大道中段（御景华城），统一社会信用代码913604057947588599。法定代表人：邹俊仁，执行董事。两被告共同委托代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。本院立案受理原告张余生、金桂香诉被告共青沃伏龙实业有限公司（以下简称沃伏龙公司）、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司（以下简称龙室永宏公司）商品房销售合同纠纷一案后，依法由审判员吴小连适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人徐友祥、两被告共同委托诉讼代理人吴新球均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张余生、金桂香向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金27,825元（自2017年1月1日起以265,000元为基数按年利率6%计付至2019年3月30日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月6日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。约定：原告以265,000元的价格购买被告开发的东方国际小区第10幢402号房；交房时间为2016年6月30日前；在商品房交付使用后360日内，为买受人办理房屋产权证书。合同签订后，原告积极履行了义务，但被告却以种种原因拖延，时至今日，原告多次联系被告要求办理房屋产权手续，均未果。为了维护自身合法权益，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。被告龙室永宏公司辩称，1.国家政策调整导致逾期办理不动产权登记，按约应免除出卖人责任；2.逾期办理不动产登记非双方当事人原因，继续履行违约条款对被告显失公平。国家实行“三证合一”后要求开发商享有一切项目所占土地的使用权，被告沃伏龙公司将项目用地使用权转让给本公司，转让双方均需缴纳高额税费，这是本公司在开发该项目时所无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，由此导致买受人逾期办理不动产权登记。根据情势变更的法律规定，请求法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定变更或解除逾期办证违约条款，认定被告不承担责任；3.原告关于违约金的计算方式与合同约定不符。被告沃伏龙公司辩称，同意龙室永宏公司的意见。另本公司与原告不存在合同关系，其要求本公司承担违约责任无事实和法律依据。经审理查明，2011年1月24日，被告沃伏龙公司和江西共青城房地产开发有限公司（以下简称共青房地产公司）联合进行“东方国际”商住小区项目开发。2014年8月11日，被告沃伏龙公司和共青房地产公司签订了一份《解除协议书》，共青房地产公司退伙。当日，被告沃伏龙公司和龙室永宏公司签订了一份《联合开发协议》，开始联合进行上述项目开发。2015年11月6日，原告张余生、金桂香与被告龙室永宏公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定（主要条款）：原告以265,000元的价格购买被告龙室永宏公司开发的位于共青城市高尔夫大道（老纸箱厂）东方国际第10幢402号房；出卖方应当在2016年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，若买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按全部房价款日万分之一向买受人支付违约金。原告按约向被告支付了首付款并办理了余款按揭手续。2018年3月5日，原告从被告处领取了房屋钥匙，并交纳了契税、房屋维修基金、产权办证费等相关费用。至法庭辩论终结前，本案所涉房产尚未进行综合竣工验收，原告未能取得房屋所有权证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同（预售）》、首付款收据、《个人一手住房贷款合同》、（2017）赣04民终2198号民事判决书等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，本案中原告张余生、金桂香和被告龙室永宏公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行相关义务。根据合同约定，出卖方应于在2016年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，若买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按全部房价款日万分之一向买受人支付违约金。截至本案一审法庭辩论终结前，原告未取得房屋产权证书，被告亦未提供证据证明其已履行办理该商品房的房屋所有权证书的相关协助义务。被告辩称属免责情形，也未提供充分证据证实，故原告要求被告为其办理所有权证书并承担违约责任，于法有据。关于违约金数额，《商品房买卖合同（预售）》中作了明确约定，应依据合同约定每日按全部房价款万分之一计算。结合诉请，经计算为21,677元（265,000元×0.0001×818天）。被告沃伏龙公司和被告龙室永宏公司联合开发本案所涉房产，故应对《商品房买卖合同（预售）》中被告龙室永宏公司应承担的义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告张余生、金桂香办理共青城市高尔夫大道（老纸箱厂）东方国际第10幢402号房屋的所有权登记手续。二、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张余生、金桂香支付违约金21,677元。三、被告共青沃伏龙实业有限公司对上述第一、二项判决承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，减半收取247.5元，由原告张余生、金桂香负担54.5元，由被告共青沃伏龙实业有限公司、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴小连二〇二〇年九月二十三日书记员  冷峥嵘附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。