河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5268号原告：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**建设路**。法定代表人：蒋佳俊。委托诉讼代理人：张小霞、刘红卫，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：陈冲，男，1986年4月11日出生，汉族，本科文化程度，陕西省安康市人，洛阳恒凯科技公司销售人员，住洛阳市涧**。原告洛阳市中侨物业管理有限公司诉被告陈冲为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告洛阳市中侨物业管理有限公司的委托诉讼代理人张小霞、刘红卫，被告陈冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务费、城市生活垃圾处理费：1967.72元（此费用计算至2020年7月包含7月）。2、要求被告支付物业费、城市生活垃圾处理费利息：13.22元（此费用计算至2020年7月31日）。以上1—2项合计：1980.94元3、由被告承担本案诉讼费、邮递费、公告费等一切相关费用。以上费用计算至费用结清之日止。事实和理由：被告陈冲2013年从原业主王洛静处购买的：洛阳市中侨房地产开发有限公司承建的涧西区建设路119#“中侨绿城”小区68-2-601室，且长期在此居住，享受物业服务。原业主王洛静于2007年7月1日与洛阳市中侨物业管理有限公司签订了物业管理合同，根据物业合同第五项第一条规定，业主如将房产权转让，其签署的本合同视为随房产一并转移，合同无需经新业主重新签订。被告于2016年4月开始拖欠物业管理服务费52个月、城市生活垃圾处理费9个月，合计金额1967.72元。物业公司多次以书面及登门等形式对其进行催缴，被告仍拒不缴纳。虽然被告从2016年4月起拒交物业管理服务费，但物业公司依照物业合同之约定从无间断对其公共部位的服务和建设，按照《河南省物业管理条例》业主在物业管理活动中应履行下列义务之中规定：按时交纳物业服务费用；又根据《河南省物业管理条例》法律责任中规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。综上所述，该被告严重违反以上条款，严重影响了物业公司的正常经营，更侵占了其它业主的合法权益。为了小区的和谐安宁和广大业主的切身利益，为此特向人民法院提起诉讼。被告辩称：一、原告擅自提高物业费程序不合法，答辩方前去缴纳，原告不收，非答辩方故意拖欠。开发商指定的中侨物业公司单方强制性调整物业服务收费价格属于违反《河南省物业管理条例》第四十八条之规定，原告调价未与业主或者使用人充分协商，未在明显位置进行事前的告知义务，答辩人未签物业服务合同补充协议也可证明物业公司未进行事前事后的传知义务，程序不合法。答辩方多次要求原告出具相应的程序内容，并要求如出具不了，就按合同价格执行缴费，待原告规供相应证明后由被告再补齐地行，但原告答复多数人缴纳，就等同于同意，但答辩方对此提出:既然同意，为什么却不签补充协议的质疑，原告名次用汇报领导等借口，却不予以收收答辩方主动前夫缴放的物业费，非答辩方不予以缴纳！二、我小区自2003年入住未设立地面停车位，中侨物业公司擅自设立的固定地上停车位严重违约侵权，并对答辩方生活以及安全造成严重不便与隐患。根据合同，中侨物业公司有义务履约做好维护公共秩序中的消防管理，但原告不接受业主的建议和要求，继续我行我素增设车位，强行毁坏原有规划，敷衍塞责，根本不整改，属于严重违约，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为前，答辩人有权拒绝支付物业费!三、原告起诉物业服务费超过诉讼时效。原告主张时为2020年8月11日，其2017年1月至2019年12月31日期间的物业费，原告出具不了进行合同约定的书面催缴证据，也并未进行司法诉讼，应视为自动放弃权利!四、原告未进行有效的书面催缴。物业服务企业起诉业主主张物业费的，应向业主书面催交。原告未提供拍照和照片原件及其他证据证明其通过其他合法方式催缴物业费，对于原告催收的行为答辨人不知情，被告对其提供的证明真实性不予认可，应承担举证不能的责任。合同对双方都有约束，业主不是只有交钱的义务，也有享受用优质服务，哪怕是合同规定的做也行，物业公司不是只有收钱的权利，也有按合同履约的义务，业主往往对物业服务内容、标准存有异议，物业公司不是积极主动进行沟通、整改、以化解矛盾，而是采用各种理由敷衍了事，原告知道答辩方没有完全履行合同，知道会追究原告违反《物业管理条例》不履行合同，作不好心虚，到缴纳的时候不履行催促缴纳的工作，一直没有催促是默认和同意业主拖欠。五、原告的物业服务未完全履行，中侨物业公可招聘的物业安保基本都是退休老眼昏花的老人，何来专业?规定的24小时巡逻了吗?我小区在去年之前被列为高案发小区。门卫形同虚设，进出自由，监控连续长达十几年模糊损坏长年不修，导致发生案件时无法查询，路灯多处损坏，去年在相关部门勒令下才予以改善。答辩方61号楼1单元前后阳台外墙以及滴水檐脱落有伤人损物隐患，物业公司在明知却未采取有效的措施进行防范和妥善处理，以上均表明物业公司未按照合同完全履约!答辩方产权房所在楼栋单元内外以及整个小区充电线电线撕拉乱扯，物业公司未真正进行管理，发生多起电动车和充电线燃烧安全事故。综上所述，物业公司不能适当履行物业服务义务，给本人以及小区带来诸多不便，根据合同法有关关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行合同义务，答辩人有权拒绝或延迟支付物业服务费用，故请求法院驳回原告的诉讼请求，本人保留依法追究原告违法违约行为的权利!本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与原业主签订的《物业管理合同》，以及原告与被告签订的《物业管理合同》，均系双方当事人的真实意思表示，除关于迟延履行滞纳金的约定内容外，其他合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法均确认为合法有效。被告陈冲实际使用案涉房屋后，在原告提供了物业管理服务的同时，亦应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于原告将物业服务费收取标准自《物业管理合同》约定的0.34元/㎡/月提高至0.39元/㎡/月的主张，由涧西区物价管理办公室出具的《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可。由原告提交的证据为证，被告应参照原告与原业主所签订的《物业管理合同》以及其与原告所签订的《物业管理合同》之约定，于每月15日-20日到原告处交纳物业管理服务费；鉴于部分业主逾期未交纳该项费用，原告分别于2019年6月15日、2019年12月15日及2020年6月20日在案涉小区的公示栏中张贴《物业费催缴函》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名及所住房号亦在其列。就被告提出的诉讼时效抗辩之问题，根据《物业费催缴函》张贴的最早日期及催缴对象，以及《物业管理合同》所明确的物业费交纳期限及方式，本院据以确认原告主张的被告拖欠2016年4月1日至2016年5月31日期间（共2个月）物业服务费的诉讼请求，超过了法定的三年诉讼时效，本院不予支持；并确认被告应向原告支付拖欠的2016年6月1日至2020年7月31日（共50个月）期间的物业服务费1874.73元（0.39元/㎡/月×该房屋建筑面积96.14㎡×50个月）。关于原告主张的垃圾处理费，由洛阳市人民政府颁布的《关于开征城市生活垃圾处理费的通知》为证，亦应予以支持。故此，对于原告主张的被告拖欠2016年4月1日至2016年12月31日（共9个月）期间的生活垃圾处理费18元（9个月×2元/月）的诉讼请求，本院予以支持。虽《物业管理合同》中约定业主逾期三个月缴纳物业服务费，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金，但根据被告提供的有效证据及答辩意见，因原告提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵和不足，故本院对原告要求被告支付物业服务费及生活垃圾处理费的利息之诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈冲于本判决生效后十日内向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付自2016年6月1日起至2020年7月31日止的物业服务费1874.73元，以及自2016年4月1日起至2016年12月31日止的生活垃圾处理费18元。二、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈冲负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年九月十八日书记员  白莉婷