广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14880号原告：深圳市宝达利进出口有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦一路**鹏基商务时空大厦1602，统一社会信用代码91440300MA5FQYJD1G。法定代表人：郭月青，总经理。委托诉讼代理人：万宴廷，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市金福鸣实业发展有限公司，，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300319590954H。法定代表人：李卫丽，总经理。委托诉讼代理人：王滨，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。原告深圳市宝达利进出口有限公司诉被告深圳市金福鸣实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂适用普通程序独任审理，于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人万宴廷律师、被告委托诉讼代理人王滨律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年10月8日原被告签署《房地产租赁合同》，约定被告将位于深圳市福田区北环大道7043号青海大厦XX的房屋出租给原告，用途为办公。当日原告向被告支付水电押金2000元、2019年10月15日-2019年11月15日租金管理费8210元、租赁保证金16000元，合计26210元。原被告对租赁房屋面积存在重大误解，被告交付的租赁房屋面积不符合约定的98平方米，导致合同目的无法实现，原告无法搬进该房屋使用。经与被告多次沟通均未能解决，损害原告合法利益。庭审中，原告补充事实陈述为：被告及其中介欺诈原告涉案房屋租赁面积98平方米，导致原告产生重大误解所订立的租赁合同。2019年10月9日签订合同第2天，原告向被告提出涉案房屋的面积不符合中介及被告所陈述的面积98平方米，实际面积只有46.5平方米，提出与被告撤销该租赁合同，并于2019年11月7日、11月16日向被告微信发送、向合同约定送达地址寄出撤销租赁合同通知。2019年11月被告已将该房屋出租给第三人使用收租，原告从未使用过租赁房屋。根据合同法54条，原告因被告欺诈手段在违背真实意思情况下订立的合同，有权请求法院撤销合同。根据合同法第58条，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据房地产租赁合同第7条约定，合同被撤销即为终止，被告应返还保证金、押金及租金、管理费给原告。据此，请求法院判令：1、撤销《房地产租赁合同》；2、被告返还租赁保证金16000元；3、被告返还租金管理费8210元；4、被告返还水电押金2000元；5、被告承担本案受理费。被告辩称：本案是由于原告单方违约在先。双方在签署房地产租赁合同之后，原告单方违约，并找理由拒绝履行合同。租赁合同第2条约定租赁房屋租金是双方协商一致，并按照现场使用建筑面积计算每月8000元。双方补充协议第一条约定，涉案单位出租给原告时所有的装修设备，原告现场勘查确认后，双方无异议的情况下，同意按照约定的出租面积来使用，本单位出租合同面积与实际房产证建筑面积不一致，原告知情并同意。所以本案中原告承租时到现场勘查过，同意了单价、建筑面积，双方无异议后才签署了合同，不存在欺骗和欺诈。根据常规和交易习惯，房产证记载的面积与实际使用的面积是不一致的，本案涉案房屋的建筑面积为74.63平方米，加上洗手间、走廊、通道等公摊面积，有90多将近100平方米，涉案房屋按照商业用途打通改造过的，增加了一些新的公摊面积，涉案房屋的面积是双方现场勘查认可的，租赁合同中并未约定具体的租赁面积，对此原告是知情并同意的。不能以事后目测面积缩小为由而违约，实际上原告另外看上了其他办公场所才违约的，并不是被告违约行为而导致。2019年11月19日被告也向原告发出了解除合同通知，原告已经签收，因此违约责任应当由原告承担，被告不具有返还租金及押金的义务。经审理查明，2019年10月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区北环大道7043号青海大厦XX房屋出租给乙方使用；租赁房屋的租金由甲乙双方协商一致并同意按房屋现场所使用的建筑面积计算每月租金总金额为8000元；乙方应于2019年10月8日签订此合同并交付首期2019年10月15日至11月14日期间租金，金额为8000元；甲方应于2019年10月8日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；签订合同时，甲方可向乙方收取两个月的租金数额作为房屋租赁保证金，即16000元。当日，双方另行签订《补充协议》，约定：“租赁房屋出租面积由甲乙双方协商条件为：租赁房屋现状装修所有材料及人工、消防改造、空调设备安装配置、装修时间房屋空置期、出租房屋广告费、中介服务费用等诸多成本费用均由甲方承担，乙方不予承担以上诸多事项成本费用，基此原因本单位经乙方在房屋现场勘测确认后由甲乙双方在无任何异议的情况下协商同意约定出租建筑面积为/平方米，本单位出租合同面积与实际房产证面积不一致乙方知情并同意，基于乙方房屋现场确认后签订此合同并确保甲方利润情况下租给乙方作为办公使用，乙方不得擅自改变房屋结构及用途……水电押金为2000元……甲方给予乙方免租期7天，自2019年10月8日至2019年10月14日止……合同租期中途因乙方单方面原因导致合同违约未继续履行其责任；乙方承租时支付的房屋押金及水电物管押金均不予退还，同时应补偿甲方出租时给乙方享有的免租期产生的租金和为乙方单方面要求单独改造的装修所产生的费用以及乙方承租时甲方支付的中介方服务费用金额以合同当月租金额为准……月租金8000元含管理费、空调维护费，不含水电费及税费，水电公摊、电费及电表……”同日，原告向被告指定账户转账支付26210元。被告并向原告开具收款收据，确认收到原告支付的水电押金2000元、2019年10月15日至11月14日租金8000元及免租期管理费210元、房屋租赁保证金16000元。另查，原告主张承租上述房屋后，经其自己现场丈量，发现使用面积仅为46.5平方米，且房东的房产证显示XX房的建筑面积为74.63平方米，套内建筑面积为59.97平方米，被告向其出租的房屋与签订合同之前口头承诺的98平方米严重不符，遂向被告法定代表人提出上述情况，但遭到被告的否认。涉案房屋为密码锁，被告从未向原告交付房屋。被告则主张涉案房屋系原告经实地看房后签署的合同，已按合同约定向原告交付涉案房产的钥匙，当时并未承诺有98平方米，合同也未明确约定房屋的建筑面积。房产证上的面积虽为74.63平方米。但被告为二房东，在承租了同层四套房屋后，重新分割打通使用，每套建筑面积大约为90-100平方米之间。被告向原告交付涉案房屋后，原告一直未实际使用。一个多月后，被告为防止损失扩大，收回房屋并另行出租。本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系，原告主张涉案房产存在面积差异，与被告及中介工作人员口头承诺的面积不符。但首先，原告并未举证证明在签订合同前，被告承诺涉案房屋的建筑面积为98平方米；其次，原告在承租涉案物业之前有进行现场看房，对于房产的位置和面积未提出异议，如原告承租的面积确如原告主张的，少于口头约定的面积将近一半，常理上来说不可能不清楚如此显著的面积差异；再次，双方签订的合同及补充协议中并未明确约定房屋的建筑面积，约定的租金计算的方式也非按照每平方米单价乘以对应的面积；最后，原告仅凭自己制作的未经被告确认的平面图，不足以证明其主张面积存在差异。对此，原告应承担举证不能的法律后果。对于原告主张被告存在欺诈的行为，导致原告产生重大误解而订立合同，而主张撤销的诉讼请求，本院不予支持。根据补充协议的约定，原告单方提前解除合同，被告收取的房屋押金16000元及水电物业管理费押金2000元，被告有权不予退还。至于租金8000元及免租期物业管理费210元。原告虽主张签订合同第二天就已告知被告，但未能提交证据予以证实。即便原告提交的没有原件与之核对，被告对真实性予以否认的微信聊天记录中，原告最早于10月23日才明确告知被告不履行租赁合同。退一步说，即便如原告所述的，其在签订合同第二天就告知被告面积存在差异，原告亦未提交证据证实何时向被告返还涉案物业。原告又称被告一直未向原告交付涉案房产，但该主张与原告自认的签订合同后原告实际进入现场进行测量的陈述不符。若如原告所述的，被告未能向原告交付涉案房屋的钥匙或门禁密码，客观上原告不可能进入涉案物业进行丈量。考虑到被告确认原告未实际使用涉案物业进行办公，在被告已没收原告支付的租赁押金及水电费押金，且被告自认2019年11月收回房产另行出租，在被告未提交证据证明其存在其他损失的情况下，根据公平原则，本院酌情确定2019年11月1日至11月14日的租金3733.33元（包含管理费），被告应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市金福鸣实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝达利进出口有限公司返还剩余租金（包含管理费）3733.33元；二、驳回原告深圳市宝达利进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元（已由原告预交），由原告负担390元、由被告负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二〇年九月二十一日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅