北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9970号原告：宫兆宏，女，1973年3月6日出生，汉族，户籍地山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：时伟华，男，1972年5月23日出生，户籍地吉林省白山市八道江区，临汾宏景园林工程有限公司推荐。被告：董宁，男，1983年9月2日出生，汉族，住北京市东城区。原告宫兆宏与被告董宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宫兆宏委托诉讼代理人时伟华，被告董宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宫兆宏向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的合同于2020年8月12日解除；2、要求被告支付2020年3月18日至2020年8月12日期间的租金159500元（以押金72000元抵扣）；3、要求被告支付违约金66000元。事实与理由：2017年9月1日，原、被告订立《租赁合同》，原告将位于北京市东城区广渠家园×楼11层1101、1113房间共计225平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限自2017年9月18日至2020年9月17日，租金为每月36000元，支付方式为押二付三。合同依约履行后，双方于2019年12月协商降低租金，自2019年12月18日始降低月租金为33000元。后被告将截至2020年3月17日止的租金支付完毕，之后未再支付租金，被告亦未将涉案房屋归还。诉讼中，被告将涉案房屋于2020年8月12日交付原告，故原告要求确认于该日合同解除，并要求被告支付在此之前的租金，因被告拖欠租金导致合同解除，根据合同约定被告应向原告支付相当于两个月租金的违约金。被告董宁答辩称：认可双方订立合同情况、协商减免租金情况属实，被告已经将租金支付至2020年3月17日。被告租用涉案房屋用于办公，因疫情影响，被告无法复工造成经营困难。2020年4月，被告提出减免租金，但原告拒绝。5月上旬原告提出要求被告退租，被告同意并表示尽快搬离。5月27日原告告知被告要重新出租涉案房屋，催促被告搬离。被告于6月1日腾退涉案房屋。因涉案房屋是密码锁，原告在国外无法联系，故被告将密码告知了中介。被告认为，双方合同已临近到期，因原告要求解除合同被告才腾退，双方已经协商一致解除合同，被告于2020年6月1日腾退涉案房屋，原告对此知晓，因此双方租赁合同应于该日解除，被告同意支付2020年3月18日至2020年6月1日期间的租金（同意以押金进行抵扣），但认为6月1日后被告未占用房屋，且积极与原告进行沟通，可以适当补偿租金，但不同意按照合同标准支付。鉴于被告未能按时支付租金，存在违约行为，故同意支付违约金6000元，认为原告主张的违约金过高，要求法院调整违约金数额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在原告名下。2017年9月1日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告用于办公，租赁面积225平方米，租赁期限自2017年9月18日至2020年9月17日，月租金36000元，租金支付方式为押二付三，于付款月起租日7天前支付下一次租金。如被告违反租约规定，致使原告未能如期收取租金或因而发生其他费用开支的，原告有权据此以押金抵付应付租金或因此而发生的其他费用。房屋租金应按规定支付，如被告逾期未付，需按日加付其月租金的0.5%作为滞纳金，逾期十日仍未付房租视为自动退租，原告有权扣留被告支付的一个月押金作为违约金，并收回出租房屋。合同订立后，双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金。合同订立后，双方于2019年12月调整月租金标准为33000元。双方均认可被告将截至2020年3月17日之前的租金支付完毕。现当事人均认可被告租用涉案房屋用于办公经营，被告提交北京柒影文化传媒有限公司2020年1月至6月账目余额情况，证明被告经营存在困难，缺乏履行能力。经质证，原告否认该证据与本案的关联性，认为被告经营是否困难与出租人无关。根据被告提交的与原告的微信聊天记录显示2020年4月23日，原告向被告所在公司财务人员催收租金，财务人员提出因疫情影响自春节后一直在家没有正式上班，资金周转困难，希望降低租金。被告表示因2019年已降低过租金，所以未同意降租。4月29日，双方再次因为调整租金一事进行协商，原告仍表示拒绝并提出要承租人考虑换小面积的房屋。5月7日原告再次询问被告所在公司财务人员是否还承租涉案房屋，如果再联系不上负责人，将准备收房。5月27日，原告与被告联系询问被告何时搬离，准备安排租房。被告回复称“争取下周末前”。6月1日，被告所在公司财务人员表示拖欠租金共2.5个月，折抵押金后希望再给原告一个月租金。原告未同意。6月3日，原告微信表示“你们把东西搬走了。”庭审中，原告称涉案房屋系密码锁，但是并未收到房屋密码，也不清楚被告搬走一事，对于微信的内容，其解释称物业人员通过观察室内情况告知原告被告搬走一事，但原告并不确认被告已搬走。被告认可未将房屋密码告知原告，称因原告人在国外，无法联系，故将密码告知中介人员，就此其未能提交相应证据。本院组织双方于2020年8月12日交接房屋，原告收到被告发送的涉案房屋密码。本院认为：当事人订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现被告方认可有拖欠租金的违约行为，但根据查明情况被告并非恶意拖欠租金，被告利用涉案房屋用于办公，由于疫情导致资金周转困难，缺乏履行能力。在疫情这一特殊时期，租赁合同双方当事人应本着诚信履约、公平履约的理念采取减免租金、延长租期或延期支付租金等形式共渡难关。根据相关规定，由于承租人资金周转困难而没有按照约定的期限支付租金，出租人不享有单方解除权。现根据被告提交的双方微信聊天记录显示，原告曾向被告表达解除合同的意思表示，后被告以搬离的实际行动予以认可，原告亦已知晓被告搬离的事实，故本院认定双方协商一致解除租赁合同。被告虽称其于2020年6月1日搬离，但是并未与原告办理房屋交接，其称已将房屋密码告知中介，但未提交相应证据，且通过被告可与原告以微信方式沟通解约事宜分析，被告称原告身在国外无法将密码告知的理由不能成立。鉴于双方于2020年8月12日交接房屋，本院认定双方之间的租赁合同于该日解除。被告拖欠在此之前的租金，应予支付。双方均同意以押金折抵租金，本院照准。被告同意支付2020年6月1日之前的租金，本院不持异议，但考虑到被告已于2020年6月1日搬离涉案房屋未利用其经营，且原告要求被告搬离后又明知其已搬离的情况下，应及时止损要求收房，故本院对2020年6月1日至2020年8月12日期间的租金标准予以酌定。因双方协商一致解决合同，故原告向被告主张解约违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告自愿因拖欠租金支付违约金6000元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告宫兆宏与被告董宁之间的《租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告董宁于本判决生效后七日内向原告宫兆宏支付2020年3月18日至2020年8月12日期间的租金120450元（首先以押金72000元抵扣，抵扣后被告董宁应向原告宫兆宏支付租金48450元）；三、被告董宁于本判决生效后七日内向原告宫兆宏支付违约金6000元；四、驳回原告宫兆宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，由原告宫兆宏负担1155元（已交纳），被告董宁负担1475元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年九月一日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧