广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2933号原告：苏，汉族，住广西藤县*********，身份证号码452************046。委托诉讼代理人：陈锦婷，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市华公司，住所地广东省佛山市禅城区************************（住所申报），统一社会信用代。法定代表人：温某1。原告苏诉被告佛山市华爵商业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月11日，本院依法公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人陈锦婷到庭，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年7月10日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》；2.被告返还履约保证金46332元；3.被告支付违约金46332元；4.被告赔偿原告装修款损失580577.76元；5.被告赔偿原告学员流失补偿金202400元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月10日，原、被告签订《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，约定：原告租用佛山市高明区***************之2-16室（以下简称“案涉商铺”），面积702平方米，租赁期六年，自2019年8月1日起至2025年7月31日止；原告享有装修免租期五个月，免租期内，原告无需向被告支付任何租金及管理费，但该商铺所产生的水电费正常按时支付；签订合同当天，原告需要向被告缴付首月租金及管理费（即2020年1月1日至2020年1月31日租金及管理费15444元），合同期内每贰年提升租金及管理费一次，升幅为上一期租金及管理费周期的基础上上升6%，即第一年租赁期租金及管理费为15444元/月；合同签订当天，原告须向被告预付合同期内首年三个月物业租赁费用46332元作为履约保证金。同日，原告向被告支付了履约保证金46332元，被告向原告开具了收据。经了解，案涉商铺属于案外人中进香港有限公司，2019年2月2日委托佛山市高明华盈商贸有限公司（以下简称“华盈公司”）出租及经营管理该物业。同日，华盈公司与被告签订《物业租赁合同》，由被告整体承租该物业，并按面积计收租金。由于被告从2019年4月起连续6个月拖欠华盈公司租金，华盈公司于2019年9月24日向被告发出《关于解除合同的通知》，与被告解除租赁关系并收回物业使用权。2019年10月14日，华盈公司向原告发出《通知》，告知被告已与华盈公司终止经营管理合作租赁关系，并要求原告重新与华盈公司签订新的租赁合同。原告收到通知后，多次与被告沟通了解，要求被告退回履约保证金，但是，被告仍然拒绝退回保证金。原告认为，原被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》合法有效，根据约定，被告非因合同约定而单方面提前解除合同的，视为违约，应退还履约保证金46332元，并支付相当于履约保证金的违约金，赔偿原告装修损失，并赔偿学员流失补偿金。而根据华盈公司提供的《关于解除合同的通知》，被告自2019年9月24日已丧失案涉物业的使用及经营权。换言之，被告已无法继续履行合同，构成根本违约。被告应承担违约责任，返还履约保证金并赔偿装修款损失、学员流失补偿金，支付相当于履约保证金的违约金。被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提供答辩意见及证据，视为放弃相应的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。原告提供的证据1-5，被告未到庭发表质证意见，经审查，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院依法调取的（2019）粤0608民初4422号民事判决书，原告没有异议，本院予以采信并在卷佐证。结合双方当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，约定：乙方租用案涉商铺，计租面积702平方米，乙方在本物业经营范围为早教培训；租赁期共计六年，自2019年8月1日起至2025年7月31日止；装修免租期为五个月，自2019年8月1日起至2019年12月31日止，免租期内，乙方无需向甲方支付任何租金及管理费，但该商铺所产生的水电费每月正常按时支付；第1-2年租金为15444元/月，第3-4年租金为16286元/月，第5-6年租金为17339元/月；签订合同当天，乙方向甲方缴付首月租金及管理费（即2020年1月1日至2020年1月31日租金及管理费15444元）；合同签订当天，乙方须向甲方预付合同期内首年三个月物业租赁费用46332元作为履约保证金；在租赁期限内，如甲方非因本合同约定的而单方面提前解除合同的，视为甲方违约。甲方应当向乙方返还合同履约保证金，支付相当于履约保证金的违约金，赔偿乙方装修款损失，并赔偿乙方学员流失补偿金（计算方式按：乙方在册学员人数×2200元）。同日，原告向被告支付履约保证金46332元。2019年10月23日，原告成立佛山市凯哥贝贝文化传播有限公司。另查：案涉坐落在佛山市高明区***************的房地产权属人为案外人中雄集团有限公司，规划用途为非住宅。2019年2月2日，中雄集团有限公司委托华盈公司将上述物业约10868平方米出租及经营管理。华盈公司于2019年2月2日与被告签订《物业租赁合同》一份，约定华盈公司将上述物业整体租赁给被告，按面积计收租金。华盈公司同意被告将物业分拆出租给第三方，被告自主对物业进行商业经营管理，并约定其他权利和义务。2019年10月14日，华盈公司向原告发出《通知》，主要内容为：佛山市华爵商业管理服务有限公司（即被告）因该公司内部问题已于2019年9月28日与华盈公司终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日与华盈公司交接商场经营管理权，您与该公司签订的租赁合同因该公司单方原因终止，请您于2019年10月31日与华盈公司招商部联系重新洽谈签订新租赁合同。之后，原告与华盈公司重新签订租赁合同，租赁案涉商铺，合同内容基本与《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告于2019年7月10日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》是双方平等自愿基础上签订的，没有违反法律规定，合法有效。被告从华盈公司整体承租案涉租赁标的物后部分转租给原告，租赁期限内，因被告与华盈公司之间的纠纷致使被告与华盈公司于2019年9月28日终止经营管理合作租赁关系，并于2019年9月30日交接商场经营管理权。原告与被告签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》已无法继续履行。被告作为案涉《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》的出租方，应按照约定全面履行自己的义务，被告因与华盈公司之间的纠纷，致使与原告签订的租赁合同无法继续履行，相对原告而言，被告构成违约，原告请求解除《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已收取的履约保证金46332元，应返还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》约定，租赁期限内，如被告非因本合同约定而单方面提前解除合同的，视为被告违约，被告应当向原告返还合同履约保证金，并支付相当于合同履约保证金的违约金作为赔偿。被告因与案外人华盈公司的纠纷致使原被告签订的租赁合同提前解除，被告的违约行为符合上述约定，被告应按照约定向原告支付违约金46332元，原告的该项诉讼请求，理据充分，本院予以支持。同时，原告诉求被告赔偿装修款损失580577.76元及学员流失补偿金202400元。因原告与案外人华盈公司就案涉商铺重新签订了租赁合同，原告继续使用案涉商铺，合同内容也基本与《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》一致，被告的违约并未造成原告的装修损失，原告亦未能提供充足的证据证实被告的违约造成其流失了学员，故本院对原告诉求被告赔偿装修款损失580577.76元及学员流失补偿金202400元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告苏彬思与被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于2019年7月10日签订的《佛山市高明区华爵教育城物业租赁合同书》；二、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金46332元给原告苏彬思；三、被告佛山市华爵商业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金46332元给原告苏彬思；四、驳回原告苏彬思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21612元，减半收取10806元（原告已预交），由原告苏彬思负担4529元，被告佛山市华爵商业管理服务有限公司负担6277元。原告多预交的受理费6277元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费6277元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李炯君二〇二〇年九月十七日法官助理 何保民书 记 员 刘艳芳