福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1004号 上诉人（原审原告）：刘逢英（曾用名刘妙容），女，1980年10月6日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：练吴俊，福建联政律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：罗永罗，女，1975年11月26日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人刘逢英因与上诉人罗永罗房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2020)闽0702民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘逢英上诉请求：改判支持罗永罗的诉讼请求。事实和理由：一、关于违约责任问题，刘逢英没有过错，刘逢英交给罗永罗订金后，要求罗永罗出具业主同意转让的书面意见，刘逢英的要求合理合法。根据罗永罗与业主签订的《房屋租赁合同》第七条：“未经甲方（业主）书面同意，擅自将该商铺的全部或部分转租，甲方有权解除合同，收回出租房屋”。为了保证原罗永罗店铺转让合同的有效性，刘逢英要求罗永罗提供产权人同意该店铺转让的书面意见，多次口头和电话要求罗永罗提供业主的书面意见，但是罗永罗始终没有提供该业主书面同意的意见给刘逢英，致使该店铺转让合同不能履行，由此可见，转租协议不能履行的责任完全在于罗永罗。罗永罗应当承担违约责任，按照协议的约定，赔偿违约金2万元。二、一审判决刘逢英承担三个月的房屋租金没有任何法律依据和合同依据。在没有业主书面同意的情况下，罗永罗没有转租权，这是双方无法交易的根本原因。刘逢英多次口头和电话对罗永罗说，如果不能提供业主书面意见，店铺可能随时被业主收回，而且该店只剩下一年的租期，刘逢英不能继续承租，就不能交转租尾款。刘逢英在2020年1月10日的微信里说的很清楚，刘逢英明确表示不再承租。其后该店由罗永罗继续经营至转让他人，刘逢英无需承担罗永罗经营期间三个月的房屋租金。且该店分二层，下层是服装店，由罗永罗经营，二层是美容店，罗永罗转租给他人经营，在刘逢英不受让该店铺的情况下，并不会影响服装店的美容店的经营。另，一审判决的案件受理费计算分担比例也错误。 罗永罗辩称，转让给刘逢英的时候，刘逢英已经全面了解涉案店铺的情况。刘逢英明知这个店铺是可以转让的，是其自身原因造成的。通过一审提供的聊天记录可以证明，刘逢英明确表示不转让了，也想给予罗永罗适当补偿。民间店铺的转让没有订立严格的合同关系，实际上罗永罗的损失远远超出一审判决认定的金额。 罗永罗上诉请求：改判驳回刘逢英的诉请求。事实和理由：一、一审法院判决认定“罗永罗在签订合同时未能明确告知相关情况，违反了诚实信用原则，导致刘逢英对可能发生的后继情况产生恐惧，不愿再履行合同”与事实不符。在案涉店铺转租前，罗永罗与店铺业主就涉案店铺的转租事项进行交流，店铺业主明确表示同意罗永罗将店铺转租给他人租赁，正是基于业主同意转租，罗永罗才会发出转租店铺的信息。刘逢英在得知罗永罗意欲转租案涉店铺后，也多次邀亲友到案涉店铺考察了解，就转让的相关问题与罗永罗进行了充分交流。双方多次进行磋商后刘逢英最终确定受让，且向罗永罗缴纳了2万元定金，同时约定在2020年1月5日前将转让尾款支付给罗永罗，但由于刘逢英自身的原因不想继续履行转让事项。在罗永罗发信息向刘逢英催促履行支付尾款时，刘逢英明确表示不再受让涉案店铺，并同意对罗永罗的损失予以适当补偿，刘逢英并不是以罗永罗未取得转租权为由拒绝履行的，因此刘逢英以罗永罗没有转租权为由毁约，与本案客观事实不符。二、涉案店铺在刘逢英明确拒绝履行给付义务后，罗永罗只好再另行寻找转让机会，在2020年4月份期间由案外人受让，并经营涉案店铺至今。一审法院已经查明该项事实，进一步佐证刘逢英以店铺业主不同意罗永罗转租而认为罗永罗违约的陈述不能成立。罗永罗在本案没有任何过错，收取刘逢英的定金也无需返还。三、根据双方约定，刘逢英应当在2020年1月5日将转让尾款全部支付给罗永罗，在刘逢英逾期后，罗永罗还一直使用微信催促刘逢英支付尾款，刘逢英回复给罗永罗的信息中，明确表示其不再受让案涉店铺，希望罗永罗能够返还部分款项，足以说明是刘逢英不履行合同义务，是刘逢英违约。 刘逢英辩称，作为刘逢英不存在违约在先的问题，涉案合同不能转租和租赁期限的问题应该提前告知刘逢英。 刘逢英向一审法院起诉请求：判令罗永罗返还刘逢英押金2万元，赔偿违约金2万元，合计4万元。 一审法院认定事实：罗永罗（乙方）与南平世华房地产开发有限公司（甲方）于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，主要载明：（一）房屋坐落南平市延平区福兴路××号（新城中心一期）1、2层4号03商铺；（二）每月租金4639元，租赁期至2020年12月31日止；（三）乙方的违约责任第二点房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应支付甲方本合同租金总额1%的违约金，其中第三项载明未经甲方书面同意，擅自调换使用。擅自将该商铺的全部或者部分（分割）转租、分租、转让、转借、联营、入股、共享、与他人调剂交换或以其他方式（包括以委托授权人方式）提供或容许第三人使用的。 2019年12月15日，罗永罗出具《收条》一份，载明：兹收到刘妙容订金贰万元正，用于爱多多童装店转让专用，到2020年1月5日前将尾款9.6万（玖万陆仟元整）付给罗永罗，在这期间不得将本店转让给其他人，否则赔偿四万元整，双方不得违约，在这期间尾款没有到位，订金没收。刘逢英也在收条上签名确认。 2020年1月8日，罗永罗通过微信告知刘逢英：妙容，你好!我们约定的时间已经过去三天了，你今天没有决定，从明天起，我把店转给别人了，你也没有权力和理由来找我，希望你尽早决定。同年1月10日，刘逢英通过微信回复：你好!你的店铺转让我确定不转让了，我的定金能不能退给我，我会适当的给你补偿。当日，罗永罗通过微信回复：妙容，言尽于此，下午把转让费转到账户上，别再拖了，过了今天，我不认账，你更别再来提订金的事，情尽于此，只等你半天。 2020年4月1日，南平市延平区福兴路××号（新城中心一期）1、2层4号03商铺已经由案外人林荣湖承租。嗣后，刘逢英要求罗永罗双倍返还订金4万元未果，遂诉至法院。 一审法院认为，刘逢英与罗永罗签字确认的《收条》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘逢英主张罗永罗没有案涉店铺转租权，故拒绝支付尾款，罗永罗抗辩虽然合同约定不得转租，但实际其可以带刘逢英去与业主签订合同，刘逢英是能实际承租到案涉店铺的。一审法院认为，刘逢英与罗永罗双方在签订合同的过程中均存在过错，刘逢英在未核实清楚罗永罗是否有转租权的情况下，草率签订合同，应负缔约过失责任，在实际可获承租权的情况下，放弃转让，罗永罗在签订合同时未能明确告知相关情况，违反了诚实信用原则，导致刘逢英对可能发生的后继情况产生恐惧，不愿再履行合同。根据公平原则，罗永罗未能及时转让店铺的三个月租金损失，双方各承担一半，故酌定罗永罗返还刘逢英订金13042元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十的条规定，判决：一、罗永罗应于判决生效之日起十日内返还刘逢英订金13042元；二、驳回刘逢英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审中，罗永罗向本院提交了一份其与南平世华房地产开发有限公司工作人员甘琳敏的微信记录。针对涉案店铺的出租情况，本院向业主南平世华房地产开发有限公司进行调查。作为业主的南平世华房地产开发有限公司向本院出具了一份《情况说明》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：结合南平世华房地产开发有限公司向本院出具的《情况说明》与二审中罗永罗向法院提交其与南平世华房地产开发有限公司工作人员甘琳敏的微信记录内容，再结合之后涉案店铺的承租权已经变更至案外人可以确认，罗永罗在转让店铺前有征求南平世华房地产开发有限公司的意见，南平世华房地产开发有限公司是同意罗永罗退出租赁场所，并同意他人继租的事实。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的《收条》从形式上载明为“订金贰万元正”，并非是担保法所规定的“定金”，但收条内容亦有载明“到2020年1月5日前将尾款9.6万（玖万陆仟元整）付给罗永罗，在这期间不得将本店转让给其他人，否则赔偿4万元整，双方不得违约，在这期间尾款没有到位，订金没收”，该内容的意思表示与《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定是一致，因此《收条》所收取的2万元应认定为当事人为确保合同履行的定金，故双方的权利义务行使应受定金罚则的约束。本案罗永罗与南平世华房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，罗永罗未经南平世华房地产开发有限公司书面同意擅自转租，南平世华房地产开发有限公司有权解除合同，但从本案的证据可以证明，罗永罗在转让该店铺前已与业主联系，业主亦表示同意。本案无证据证明刘逢英支付定金后其存在对获得涉案店铺的承租权的合同目的实现是有阻碍的，罗永罗对转让涉案店铺存在违约。一审法院认为罗永罗在签订合同的过程中存在过错不当，本院予以纠正。由于之后刘逢英明确表示其不再受让涉案店铺，故对刘逢英的违约行为应适用定金罚则处理。根据定金罚则，刘逢英作为给付定金的一方，其不履行约定的债务，是无权要求返还定金的。刘逢英在本案中主张罗永罗返还押金2万元，并赔偿违约金2万元，没有事实与法律依据，本院不予支持。罗永罗认为涉案的2万元不予退还的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，罗永罗的上诉请求成立，予以支持；刘逢英的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南平市延平区人民法院(2020)闽0702民初1257号民事判决； 二、驳回刘逢英的诉讼请求。 一审案件受理费400元，二审案件受理费800元，由刘逢英负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年九月八日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。