山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初3054号原告：某物业管理有限公司李沧分公司，住所地青岛市李沧区。负责人：赵某，职务总经理。委托诉讼代理人：周春香，女，系该公司的客服主管。委托诉讼代理人：任瑞娟，女，系该公司的客服主管。被告：贾某某，女，汉族，户籍地山东省平度市，现住青岛市李沧区。被告：刘某，男，汉族，户籍地山东省平度市，现住青岛市李沧区。原告某物业管理有限公司李沧分公司（以下简称中南物业公司）与被告贾某某、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周春香、任瑞娟，被告贾某某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中南物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3945.36元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起按每天千分之三标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年12月31日的违约金数额为4793.48元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月1日，青岛中南投资置业有限公司与原告签订《中南世纪城三期前期物业服务合同》，约定选聘原告对青岛中南世纪城三期提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑公用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。二被告于2017年6月25日购买了中南世纪城三期6号楼2单元802室商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《中南世纪城·三期前期物业服务合同》，根据协议约定，二被告应当于每季度第一个月的前10日内向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起按每天千分之三标准计算并向原告支付违约金。二被告自2018年1月1日开始拖欠原告物业服务费，至2019年12月31日拖欠的款项己经达3945.36元。原告于20l9年10月16日向被告发出《催缴函》，并且原告通过多种方式（包括电话、微信、大堂张贴缴费通知、催收）要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。贾某某、刘某辩称，因原告提供物业服务过程中存在诸多问题，故不同意支付物业费和违约金。1、原告乱收费，被告装修时车辆进小区要先交20元才放行；2、被告多次联系原告处理家里的墙体裂缝、顶棚裂缝、阳台渗水、卫生间水泥号不达标等问题，原告不给处理；原告多次爽约双方约定的修门时间；原告不及时打扫堆积在门口的维修地暖建筑垃圾；3、原告擅自停运被告单元层电梯；4、原告物业经理至被告家沟通物业费，被告告知其解决了问题，可以交物业费，原告物业经理直接说被告可以先不用交了；5、被告装修期间，原告擅自对被告门窗进行改动，且不关窗户导致工人工具丢失，刚铺贴的地面有空鼓、不平整，原告对此拒不承认，原告物业经理找理由搪塞；6、原告至今未落实房屋购买时送家电八件套的承诺，被告买房交押金后参加砸彩蛋活动中微波炉一台，当时说无货，等到货后通知领取，至今仍未兑现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交收房签收单、收房通知书、费用明细表、前期物业服务协议、前期物业服务手册承诺书、业主资料卡、催费通知单等证据，被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审查如下：被告提交公共区域照片3张，证实原告对公共环境卫生打扫不及时；微信截图打印件2张，证实原告在被告装修时乱收费；微信聊天截屏照片8张，证实原告私自给被告改门窗；屋墙照片7张，证实房屋漏雨；证言1份、与原告工作人员微信聊天截图照片1张，证实原告工作人员告知被告不用交物业费了；2019年12月23日、24日视频共4段，证实被告单元楼电梯不可用。原告对证人证言及工作人员聊天截图不认可，原告没有承诺被告不交物业费；业主门口公共区域的地暖，是原告找施工方维修的，因施工方的原因没有及时的运走，大约一个月左右原告进行了清理；房屋内部漏水问题，与原告无关；关于收费20元的聊天内容说明这是对装修工人的管制，如果一个小时将垃圾清理走是将这个钱退还的，且被告没有票据或凭证证实向原告缴纳了这个费用；6号楼2单元门口的垃圾是对垃圾桶进行垃圾清运时，业主暂时放置的；视频不能证明原告停运了电梯。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告系坐落于青岛市李沧区户业主，该房屋建筑面积82.19平方米。2、原告系上述房屋所在小区物业服务企业。被告在办理房屋接收手续时，签订收房通知书，载明自交房之日起，业主应每月按时交纳物业费，每月每平方米物业服务费1.6元、电梯费0.4元。被告同时在前期物业管理服务手册承诺书签字。3、前期物业服务协议约定：被告应在房屋验收交付的同时预付至少三个月的物业管理服务费；以后每季度交纳一次，被告须在每季度第一个月的前十五天之内交纳。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权依法要求被告补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。本院认为，原告依约为李沧区重庆中路903号中南世纪城三期提供物业服务，被告应依约支付其接受服务期间的物业费。被告拖欠原告自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3945.12元（2元×82.19平方米×24月），原告要求被告支付，本院予以支持。被告的抗辩主张关于其房屋内墙壁裂缝、顶棚裂缝、阳台渗水、卫生间水泥不达标等问题系其房屋专属部分的质量问题，并非物业管理服务的范围；关于原告擅自更改被告门窗，造成地面不平整、工具丢失的主张，与本案非同一法律关系，本案中不予处理；关于购房送家电、砸金蛋中微波炉等主张，与原告缺乏关联性；关于原告乱收费的主张，被告未提交实际缴费的证据；关于电梯停运及门口垃圾的证据，不足以证明上述情况系长期存在且原告拒不履行基本义务；关于原告不需被告交物业费的主张，因证人未到庭，书面证言的真实性无法确认，微信聊天记录亦无原、被告双方协商一致关于物业费减免的约定。针对被告上述抗辩主张，本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，关系到小区全体业主的利益，具有公共属性。被告的主张及其提交的证据均不能证明原告提供的物业服务，属构成严重瑕疵的情形。个别业主基于物业服务存在的一般瑕疵或个人对物业服务企业的不满，拒交物业服务费的行为，造成物业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。本院对被告拒交物业服务费的抗辩主张不予支持。关于违约金。前期物业服务协议对物业费的缴纳方式、期限及违约责任进行了约定，但按日千分之三计算违约金明显超过原告的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，酌定被告支付原告截止2019年12月31日的违约金184.41元（计算方式为：自2018年1月1日起，以每季度应付物业费为基数，自逾期付款日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及以3945.12元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贾某某、刘某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3945.12元；二、被告贾某某、刘某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛中南物业管理有限公司李沧分公司违约金184.41元，并支付以3945.12元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贾某某、刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 周 瑾二〇二〇年九月十一日书记员 王婷婷