湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2547号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱玉姣，女，1977年2月4日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳友协置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区北辅路**。法定代表人：郑水生，执行董事。被上诉人（原审第三人）：岳阳博汇商业经营管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区北辅道**。法定代表人：叶海翔，执行董事兼总经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人朱玉姣因与被上诉人岳阳友协置业有限公司（以下简称“友协公司”）、岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱玉姣及其委托诉讼代理人高少博、被上诉人友协公司及博汇公司的共同委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玉姣上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱玉姣在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、友协公司没有按合同约定履行直接向朱玉姣交付商铺的义务构成违约，朱玉姣请求解除合同的诉求符合事实和法律规定。根据合同约定，友协公司委托的博汇公司在2018年9月26日向朱玉姣发出了《商铺交付通知函》，声称该商铺已具备《商铺买卖合同》约定的交付条件，但友协公司并未直接向朱玉姣直接交付商铺，而是将该商铺交付给博汇公司，友协公司以包租或变相包租的形式销售该商铺，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，一审认定友协公司交付商铺的行为符合合同约定系认定事实错误；二、案涉商铺总价款包括商铺建筑本身价款及装饰装修款，友协公司提供的商铺验收合格材料仅仅是商铺工程结构竣工验收材料，友协公司并未在合同约定的交付期限内完成商铺的装饰装修，案涉商铺并未达到交付条件，朱玉姣有权解除合同；三、朱玉姣于2019年10月24日向一审法院提交诉讼材料，由于一审法院缴费系统的原因，才于2019年11月6日缴费，根据民诉法的相关规定，自法院接受诉讼材料之日起，应当认定朱玉姣已经在除斥期间内行使了解除权，一审认定朱玉姣行使解除权因超过一年的除斥期间而消灭错误。综上，一审认定事实错误，请求支持朱玉姣的上诉请求。友协公司、博汇公司共同答辩称：一、友协公司未违约交付商铺，朱玉姣解除合同的条件未成就。1、友协公司交付商铺的方式符合合同约定，应当视为已经依约交房。本案系产权式商铺交易，不同于普通房屋买卖合同关系，朱玉姣购买商铺的同时，又将商铺出租给他人，并委托他人装修已改造成大型商场进行经营管理并收取租金，两份合同约定的收房时间与交房时间完全一致，友协公司按合同约定通过EMS向朱玉姣发出收房通知书，承租朱玉姣商铺的承租人也出具了书面材料证明已收到商铺，且朱玉姣在签订商铺买卖及租赁合同同时，明知承租人免交三年租金与出售方优惠相等金额购房款的关系（即“租金抵房款”），至于朱玉姣上诉称友协公司违反《商品房销售管理办法》有关售后包租的规定构成违约的观点，因友协公司不是房地产开发企业，买卖标的物系已竣工的商铺，该办法是部门规章，不是法律法规，即便违反也不涉及合同效力问题，更谈不上违约，故朱玉姣的该项理由不成立；2、案涉商铺已于2018年5月17日就已竣工验收备案，2018年11月19日完成商铺的产权登记，符合法定交付条件，而双方在2018年12月9日签订买卖合同时，已告知朱玉姣该商铺已于2018年10月1日就交付给了承租人。另双方在买卖合同中并未就商铺的装修标准等法定条件以外的交付条件进行约定，故案涉商铺符合交付条件，友协公司已履行了交付商铺的义务；3、只要朱玉姣依约协助友协公司办理商铺产权证，朱玉姣的合同目的即可全部实现，朱玉姣上诉称案涉商铺的合同目的无法实现缺乏事实和法律依据。二、朱玉姣向一审法院递交载有解除合同意思表示的起诉状时间是2019年11月6日（见一审庭审笔录第3页），根据合同法及相关法律的规定，行使合同解除权的唯一标志是合同解除的通知送达给相对方，或者起诉状副本送达至相对方，故朱玉姣因超过合同约定和法定行使合同解除权的期限，其合同解除权已归于消灭，案涉商铺买卖合同应当继续履行。综上，请求驳回朱玉姣的上诉请求，维持原判。朱玉姣在一审提出的本诉请求：1、判决解除朱玉姣与友协公司签订的《商铺买卖合同》，退还购房款260000元及利息，利息按年利率6%计算自2018年12月9日至还清本金之日止；2、判决友协公司承担本案诉讼费用。友协公司在一审提出的反诉请求：1、判决驳回朱玉姣要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求；2、判决朱玉姣继续履行《商铺买卖合同》，协助友协公司办理产权过户手续；3、判决朱玉姣承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：一、双方无争议的事实。2018年12月9日，朱玉姣与友协公司委托的第三人博汇公司签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定朱玉姣向友协公司购买位于岳阳市岳阳楼区××路××号××层××号××号商铺），建筑面积16.59平方米，商铺总价款260000元，于2018年12月9日前一次性付款。作为该商铺的附带条件，朱玉姣承认接受友协公司选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，朱玉姣承诺接受友协公司选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。友协公司通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经朱玉姣签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，朱玉姣有权单方提出解除本合同，如朱玉姣没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为朱玉姣同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向朱玉姣支付已付商铺总价款总金额0.5‰的违约金；若朱玉姣逾期付款超过30日的，友协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行；若选择继续履行合同，朱玉姣应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款的0.5‰的标准向友协公司支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预售税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如朱玉姣逾期支付全部购买商铺总价款及相关预售税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，朱玉姣与岳阳融金商场经营管理有限公司（以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少216个月，第一个租赁期自2018年10月1日至2024年9月30日止，第二个租赁期自2021年10月1日起至2024年9月30日，第三个租赁期自2024年10月1日起至2036年9月30日。其中，第一个租赁期间为固定租赁期，承租人融金公司向朱玉姣支付年租金18200元（税前）或相当于届时该商铺实际租金80%（税前）的年租金（两者取其高），第二、三个租赁期如承租人融金公司在租赁期满的15日前向甲方出具书面承诺在下一租赁期按照上述标准支付租金，则租赁合同必须继续执行至该租赁期期满之日为止。2018年12月9日，朱玉姣按约定付清涉案商铺全部购房款。另查明，涉案商铺为友协公司开发的中华广场项目中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。2019年4月19日，友协公司办理了包含涉案商铺在内的中华广场负一层的不动产权证。友协公司主张，因朱玉姣未提交相关办证的资料，故诉争铺面未单独办理不动产权证。二、双方有争议的事实。友协公司是否通知朱玉姣收铺。友协公司主张，2018年12月9日，根据买卖合同约定，该公司委托第三人博汇公司向朱玉姣发出了《商铺交付确认函》，告知朱玉姣将根据朱玉姣与岳阳融金商场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。友协公司提供了邮寄该通知函的ＥＭＳ详单，显示朱玉姣已经签收，同时，朱玉姣在《商铺交付通知函》上签字确认。一审认为，友协公司提交的证据证明其已经向朱玉姣提示收房，且朱玉姣本人在该函件上签名确认，故友协公司已经按约定履行了交付义务。一审法院认为，友协公司委托第三人博汇公司和朱玉姣签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第三人博汇公司通知朱玉姣接受商铺，朱玉姣在《商铺交付通知函》上签字确认，该交房方式符合合同约定，应该视为第三人博汇公司受友协公司委托已经将涉案房屋交付给朱玉姣，故友协公司没有逾期交付房屋的违约行为。且即使友协公司逾期交房，根据合同约定：“若友协公司逾期交付商铺超过30日，朱玉姣有权单方提出解除”，本合同朱玉姣应自合同解除权发生之日即2018年11月1日起1年内行使解除权，但朱玉姣至2019年11月6日才提起诉讼，其合同解除权因其行使解除权超过1年的除斥期间而消灭。故此，对于朱玉姣要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由友协公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，一审不予支持，朱玉姣应当继续履行商铺买卖合同并协助友协公司办理产权过户手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：一、驳回朱玉姣的诉讼请求；二、由朱玉姣继续履行《商铺买卖合同》并协助友协公司办理产权过户手续。上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；一审本诉案件受理费2600元，反诉案件受理费2600元，共计5200元，由朱玉姣承担。二审期间，朱玉姣向本院提交了一份“一审缴纳诉讼费通知书”，拟证明朱玉姣主张解除合同并未超过法定的除斥期间。友协公司、友协公司及博汇公司质证称，该诉讼费缴纳通知书的发出时间是2019年10月24日，三被上诉人收到朱玉姣的起诉书在2019年11月1日以后，朱玉姣行使解除权超过一年的除斥期间。本院认证认为，朱玉姣提交的该证据不能达到其证明目的，本院对该证据的证明目的不予采信。经审理查明，本案二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、友协公司是否向朱玉姣履行了交付案涉商铺的义务；二、朱玉姣主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。关于焦点一，朱玉姣与友协公司委托的博汇公司于2018年12月9日签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》第六条约定，在朱玉姣付清全部商铺款后，友协公司应于2018年10月1日前交付商铺，友协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经朱玉姣签收后，即视友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，并无须承担逾期交铺的违约责任，该条款系合同的主要条款，朱玉姣应知悉商铺的交付时间及交付方式，不存在无效的情形。本案中，虽然《商铺买卖合同》签订的时间迟于约定的交房时间，但友协公司委托的博汇公司于签订《商铺买卖合同》的同日即2018年12月9日向朱玉姣发出了《商铺交付确认函》，告知朱玉姣已于2018年10月1日将该商铺交付给其承租人融金公司，朱玉姣在《商铺交付确认函》“买受人”签字，且未对友协公司直接将商铺交付给融金公司的时间及方式提出异议，另朱玉姣与融金公司签订的租赁合同与《商铺买卖合同》系同一天，租赁合同中没有朱玉姣直接向融金公司交付该商铺的约定，融金公司在向一审法院提交的“证明书”中也认可朱玉姣已交付案涉商铺。综上，一审认定友协公司已按合同约定向朱玉姣交付了案涉商铺，友协公司没有逾期交付商铺的违约行为，并无不当，本院予以确认。朱玉姣上诉称友协公司未直接向其交付商铺构成违约的意见，理由不能成立，本院不予采信。关于焦点二，根据朱玉姣的上诉及其在二审庭审中的陈述，其主张解除合同的理由主要是：1、朱玉姣在合同约定的期限内提起诉讼，并未超过1年的除斥期限；2、案涉商铺的装饰装修未在合同约定的期限内达到交付条件，其有权解除合同；3、至今没有交付框架结构的商铺并进行物理隔断；4、案涉商铺交付时并未通过消防验收；5、未支付租金，未及时开业，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定，本院依据上述规定，对朱玉姣主张解除合同理由是否成立评析如下：一、本案中，朱玉姣与友协公司签订《商铺买卖合同》的时间为2018年12月9日，朱玉姣在一审立案时间为2019年11月6日，其主张解除案涉《商铺买卖合同》未超过司法解释规定的一年除斥期间，一审认定朱玉姣行使合同解除权超过1年除斥期间消灭错误，应予纠正。二、虽然双方在《商铺买卖合同》中约定的商铺价款包括装修款，但并未就商铺交付的条件及装修标准进行约定，且案涉商铺系现铺销售。另朱玉姣在与友协公司签订《商铺买卖合同》的同时，也与融金公司签订了《商铺租赁合同》，根据该《商铺租赁合同》第四条“商铺装修的约定”和第七条“乙方（融金公司）的权利与义务”的约定，融金公司享有租赁合同中包括但不限于对该商铺进行关、停、装修、与邻近商铺合并、临时性拆除、分拆为若干商铺等的权利，在租赁期届满后，将该商铺按不低于约定的装修标准（详见附件，附件中对交付给朱玉姣的装修标准已进行约定）交付给朱玉姣占有和使用。综上，对朱玉姣上诉称案涉商铺未达到交付条件，其有权解除合同的请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。三、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”负一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔断的商铺组成，朱玉姣所购买的商铺仅是该商场负一层、编号为-1238号的一块区域，双方的合同中也没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔断的约定，依常理朱玉姣也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔断的现状知情，故对朱玉姣在庭审中以商铺未进行物理隔断为由，主张友协公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。四、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在合同中也没有该约定，故对朱玉姣以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。五、经审查朱玉姣与融金公司签订的租赁合同，朱玉姣收取租金的时间应自2021年10月1日起，目前还未到支付租金的时间，朱玉姣陈述未支付租金的事实不属实。友协公司承诺2019年10月1日开业、实际未开业的事实属实，但案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害朱玉姣的合同权益，也不必然影响朱玉姣取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对朱玉姣以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。综上，虽然朱玉姣通过诉讼解除合同未超过司法解释规定的1年除斥期间，但朱玉姣主张解除合同的其他理由不成立，故对朱玉姣起诉主张解除合同、退还商铺款等的诉讼请求，本院不予支持。一审认定本案合同应继续履行，判决支持友协公司的反诉请求，并无不当，本院应予维持。综上，上诉人朱玉姣的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2600元，由上诉人朱玉姣负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月二十五日书记员  荣晴瑶