广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2013号原告：欧建生，男，1984年7月7日出生，汉族，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441***************。被告：梁镜南（曾用名：梁锐南），男，1953年12月20日出生，汉族，住广东省清远市清新区龙颈镇石马圩，公民身份号码441***************。被告：清远市恒昌房地产中介有限公司，住所地清远市清新区*****************#，统一社会信用代码91441803MA5263JG02。法定代表人：郑某1。原告欧建生诉被告梁镜南、清远市恒昌房地产中介有限公司（以下简称“恒昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧建生、被告梁镜南、恒昌公司法定代表人郑某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧建生主张的诉讼请求：1、判令解除原告欧建生与被告梁镜南、恒昌公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告梁镜南退回15000元给原告欧建生；3、判令被告恒昌公司退回5000元给原告欧建生；4、本案诉讼费由被告梁镜南、恒昌公司承担。原告欧建生所主张的事实和理由：欧建生因购房需要，请求恒昌房公司帮忙寻找能通过银行按揭方式进行付款的房源，恒昌公司向欧建生推荐梁镜南所有的位于清远市清新区******************屋，并承诺可以银行按揭贷款12万元。欧建生基于相信恒昌公司的专业，在2020年1月12日向恒昌公司支付了诚意金2000元，该诚意金收据中载明付款方式为“商业按揭”。欧建生与梁镜南、恒昌公司于2020年1月15日签订了一份《房屋买卖合同》，约定由欧建生购买梁镜南位于清远市清新区******************屋，建筑面积为44.75平方米，房屋的成交价14万元，欧建生向被告梁镜南支付了定金15000元以及向恒昌公司支付了5000元(该款包括房屋过户一切费用以及中介费)。合同签订后，根据合同第三条B款银行按揭付款中的第三点“卖方应在收到定金15日内提供……申请10年12万元的银行按揭贷款”等的约定，恒昌公司并没有尽到中介的职责，从没有主动约过买卖双方办理房屋按揭手续，每次都是买卖双方主动约恒昌公司的，欧建生多次通过电话或微信催促恒昌公司并请假配合恒昌公司联系多间银行办理按揭手续达十多次，但至今未能办妥银行按揭手续。欧建生是因为恒昌公司承诺涉案房屋能办理银行按揭才购买的，恒昌公司作为专业的房屋中介公司，对于涉案的房屋能否办理按揭理应是清楚的，现在涉案房屋不能办理按揭，合同无法继续履行，根据《房屋买卖合同》第十二条的约定“本合同签订后，若不可抗力或合同三方约定的原因导致合同无法履行时，则本合同各方无需承担违约责任”，由于合同约定是通过银行按揭付款的，现涉案房屋经过多次向多间银行办理按揭手续均不能办理成功，合同无法继续履行，因此欧建生要求解除《房屋买卖合同》，梁镜南及恒昌公司已经收取了的款项应当退回给欧建生，但是梁镜南及恒昌公司却不予退回，侵害了欧建生的合法权益。综上，为维护合法权益，欧建生特此提起本案诉讼。被告梁镜南答辩称：一、梁镜南与欧建生、恒昌公司于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》己经成立并生效，梁镜南收取欧建生15000元购房定金合理合法。梁镜南根据合同约定，提供相关资料，积极配合欧建生办理银行按揭，至今已经向多间银行申请银行按揭，但由于欧建生的个人原因，非因第三方以外的原因或不可抗力，至今未能通过银行按揭，梁镜南也未能收到剩余房款，《房屋买卖合同》已经不能履行，梁镜南同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。二、欧建生在起诉状中提到，现梁镜南已经根据合同约定及欧建生的要求提供银行按揭的所有所需要的资料，包括完整的房屋产权证明、同意按揭证明、买卖合同等，配合欧建生办理按揭手续，履行了合同的义务。梁镜南认为，至今未能办理银行按揭，责任在欧建生及恒昌公司，与梁镜南无关。根据合同第三条第6款的约定：“买方必须向经纪方、卖方如实告知其银行信用度，如刻意隐瞒导致该贷款未能成功，买方需承担全部责任。”按揭银行审批未能通过，应由欧建生承担相应的责任。双方约定的办理银行按揭期限已经届满，欧建生至今未能按照合同约定办理完成银行按揭，也未能支付剩余房款，根据《房屋买卖合同》第十条：“如买方未按照合同约定的期限履行义务……卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方己支付的定金。”根据《合同法》第115条的规定，欧建生没有按照合同约定履行义务，却要求梁镜南返还定金15000元，没有法律依据，梁镜南可根据合同约定选择不予退还购房定金。三、欧建生要求恒昌公司返还5000元，与梁镜南无关。鉴于恒昌公司在本次买卖中也有过错，恒昌公司作为专业的房屋中介，对欧建生的购房资质应当有预见及预判，欧建生银行按揭一直没有通过审批，恒昌公司应当相应的责任。被告恒昌公司答辩称：因为客户的原因无法办理银行按揭贷款，不是我司的责任。恒昌公司在买卖房屋前已经询问过欧建生，其告知我方是可以办理按揭的。梁镜南在涉案房屋的地址上有两套房屋，另一套房屋是顺利办理了银行按揭，已经完成了买卖相关事项，因此欧建生无法办理按揭不是梁镜南和恒昌公司的责任，是欧建生自身的问题。根据合同第三条第六项，买方应当如实告知卖方和中介方其信用程度，如果因为买方自身的原因导致无法办理银行按揭，卖方和中介方不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方的举证、质证意见笔录附卷宗佐证。案经开庭审理，本院查明以下事实：恒昌公司成立于2018年8月22日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产中介服务。2020年1月12日，买方为欧建生、代收方（经办人）为恒昌公司签署《诚意金收据》，载明：兹收到欧建生购买位于清新区太和镇商业街左一巷9号B梯101号房的购房诚意金2000元，付款方式为商业按揭。如上述条件符合，则诚意金直接转化为定金。双方约定2020年5月18日之前签署《房地产买卖合约》。若在约定时间内买方改变购买意向，则此诚意金直接转为违约金，不得退还，若因卖方在规定时间内未能按约定时间到场，或满足不了上述条件，则此诚意金如数返还给买方。此诚意金在买方、卖方签署《房地产买卖合约》时自动转为定金，直接交付给买方。备注：15万元全包购房。2020年1月15日，欧建生为买方与梁镜南为卖方、恒昌公司为经纪方签订《房屋买卖合同》，主要约定：第一条，买卖双方交易的房地产位于清远市清新区****************单位，房产证号**39*****341，建筑面积约44.75平方米，房地产性质用途为住宅。第二条，卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为140000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费。第三条，付款方式采用银行按揭付款－－商业贷款：1、定金15000元，买方应签署本合同之前同时交付给卖方。2、首期金额（含定金）20000元，买方须过户当天支付给卖方。3、卖方应在收到定金15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方向银行申请10年12万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。5、楼价余款（即申请贷款额）120000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。6、买方必须向经纪方、卖方如实告知其银行信用度，如刻意隐瞒导致该贷款，买方需承担全部责任。第六条，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。第八条备注：此价包含负一车库赠送，包含产权、卖方保证无权属争议，如有争议本人梁镜南愿意负全部责任。2020年1月15日，梁镜南出具收款收据载明：今收到欧建生身份证号441***************，交来买卖清新区太和镇商业街左一巷9号B梯101定金15000元，付款方式为现金。同日，恒昌公司出具收款收据，载明：今收到欧建生身份证号441***************，交来买卖清新区***************其他金额5000元，付款方式为现金，备注：该费用包含上述房屋过户一切费用。庭审中，欧建生、梁镜南及恒昌公司均表示欧建生于2020年1月12日支付的2000元诚意金包括在其支付给梁镜南的15000元定金中。欧建生提交了其与妻子赖美好在中国人民银行征信中心自助查询机查询的个人信用报告及相关的银行流水记录。欧建生与梁镜南、恒昌公司因涉案房屋至今无法办妥银行贷款按揭手续发生争议，欧建生认为是恒昌公司没有履行中介义务，积极组织办理银行按揭，责任在恒昌公司；梁镜南及恒昌公司则辩称因欧建生个人征信问题导致无法办理银行按揭，责任在欧建生。恒昌公司表示欧建生的资料在银行初审时已不通过，银行没有出具书面的反馈意见。截至本案庭审法庭辩论结束前，欧建生、梁镜南及恒昌公司均未能提供无法办理银行按揭贷款是由哪一方责任导致的相关证据。双方因房屋买卖问题发生争议，欧建生向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、银行流水及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案由的确定。民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。梁镜南将房屋出售转让给欧建生，欧建生向梁镜南支付相应购房定金及房款，双方之间系房屋买卖关系。立案时本院将本案案由定性为居间合同纠纷，结合本案案情及实际情况，现双方就上述房屋买卖过程中发生争议，本案案由应定性为房屋买卖合同纠纷。合同的效力。欧建生与梁镜南、恒昌公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的解除。欧建生提出因未能办理银行按揭贷款而无力支付剩余购房款，无法继续履行《房屋买卖合同》，要求解除合同，梁镜南亦答辩称因未能收到剩余购房款，《房屋买卖合同》已经不能履行，同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。由于房屋买卖双方均同意解除合同，属合意解除，对解除合同本院予以准许。定金及中介费的返还。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据本案的案情，各方当事人均未能举证证明是对方责任导致银行未能办理按揭贷款，现买卖双方愿意解除合同，依公平原则，梁镜南所收取欧建生的15000元定金应予退回，恒昌公司所收取欧建生的5000元定金应予退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告欧建生与被告梁镜南、第三人清远市恒昌房地产中介有限公司于2020年1月15日签订的关于清远市清新区*****************单元的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告梁镜南于本判决生效之日起十日内退回原告欧建生定金15000元；三、第三人清远市恒昌房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告欧建生定金居间费5000元；本案受理费300元，简易程序减半收取150元，由原告欧建生负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年九月十七日书记员  班嘉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。