四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10992号 上诉人（原审被告）遂宁市蜀宁物业服务有限公司。住所地：四川省遂宁市创新工业园南环路**。 法定代表人谢云学，董事长。 委托诉讼代理人魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都华昌物业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段**。 法定代表人庞琳，总经理。 委托诉讼代理人李英，四川英济律师事务所律师。 上诉人遂宁市蜀宁物业服务有限公司（以下简称遂宁市蜀宁物业公司）因与被上诉人成都华昌物业发展有限责任公司（以下简称华昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，遂宁市中胜物业服务有限公司于2010年与出卖人成都××公司（以下简称高新××公司）公司签订了《商品房买卖合同》，购买包含案涉五套房屋在内的六套房屋，即位于高新区天韵路150号1栋4楼401号、402号、405号、406号、407号及408号房屋。该合同也约定出卖人高新××公司依法选聘的物业管理企业为华昌物业公司。而查询时间为2019年10月21日的《房屋信息查询记录》载明，上述六套房屋均系遂宁市蜀宁物业公司（即名称变更后的遂宁市中胜物业服务有限公司）单独所有。华昌物业公司于本案中起诉的欠付物业服务费的房屋为案涉项目的402号房屋、405号房屋、406号房屋、407号房屋、408号房屋，共五套案涉房屋，建筑面积分为264.88平方米，546.01平方米，212.78平方米，190.11平方米，384.94平方米。 2006年9月28日，高新××公司作为甲方，华昌物业公司作为乙方，签订了《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》，该合同主要做了以下约定：1.甲方将所开发的位于高新国际广场D座及附属设施项目物业委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；2.委托服务项目中约定，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、经与个别业主约定的综合有偿服务费、违约金、水、电、气及其它合理分摊费用、其它法定费用；3.物业管理服务费标准：4—10层的写字间物管费11元/每月·每平方米（其中管理费9元/每月每平方米，能耗费2元/每月每平方米，业主自用部分空调能耗按实际使用计费）；4.物业服务费由乙方按月向物业买受人或物业使用人在每月1—10日内收取；5.前期物业服务期限为两年，自2006年8月25日至2008年8月24日。 2008年8月，高新××公司作为甲方，华昌物业公司作为乙方，签订了补充合同，载明双方就《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》和《高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同》达成以下共识，并签订补充合同。补充合同约定：前期物业服务期限为自2006年8月25日起至本物业业主大会成立，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。 案涉房屋交房后，华昌物业公司依约向遂宁市蜀宁物业公司提供了物业服务，遂宁市蜀宁物业公司未按约向华昌物业公司支付物业管理费。遂宁市蜀宁物业公司现欠缴五套案涉房屋的物业管理费具体为：1.402号房屋，欠费期间自2017年11月13日起至2018年3月19日，按每月30日计算为12334.58元（11元/月×264.88平方米÷30天×127天）；2.405号房屋，欠费期间自2017年10月1日起至2019年7月31日，为132134.42元（11元/月×546.01平方米×22个月）；3.406号房屋，欠费期间自2017年5月1日起至2019年7月31日，为63195.66元（11元/月×212.78平方米×27个月）；4.407号房屋，欠费期间自2017年5月1日起至2019年7月31日，为56462.67元（11元/月×190.11平方米×27个月）；5.408号房屋，欠费期间自2017年5月1日起至2019年7月31日，为114327.18元（11元/月×384.94平方米×27个月）。五套房屋共计欠物业服务费378454.51元，至原审法庭辩论终结，遂宁市蜀宁物业公司仍未向华昌物业公司支付。 另查明，2017年11月21日，华昌物业公司向遂宁市蜀宁物业公司出具《四川增值税普通发票》，金额为31048.17元，货物或应税劳务、服务名称为：物业服务费401（2017-1-1至2017-2-28），物业服务费402（2017-5-13至2017-11-12），代收电费402（2017-5-13至2017-11-13），代收水费402（2017-5-13至2017-11-13）。 2018年7月27日，遂宁市蜀宁物业公司委托案外人十堰××公司向华昌物业公司支付了31048.17元，备注为代遂宁市蜀宁物业公司付服务费。 再查明，案涉位于高新区天韵路150号1栋4楼402号、405号、406号、407号以及408号房屋，已分别于2019年9月17日、10月22日通过本院于××平台开展的网络拍卖项目，以公开竞价的方式予以了出售。 还查明，2012年8月,遂宁市××公司名称经核准变更为遂宁市蜀宁物业公司。 嗣后，华昌物业公司向原审法院提起诉讼，请求：1.判令遂宁市蜀宁物业公司向华昌物业公司支付欠付的物业费378454.51元，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息（自欠付物业费之日起计算至付清之日止），暂计算至2019年7月31日为16904.46元；2.判令遂宁市蜀宁物业公司向华昌物业公司支付欠付的水费、电费7113.94元；3.判令遂宁市蜀宁物业公司承担华昌物业公司为主张权利而蒙受的律师费22818元；4.判令本案诉讼费用、保全费用由遂宁市蜀宁物业公司承担。 以上事实，有华昌物业公司、遂宁市蜀宁物业公司的当庭陈述及华昌物业公司提交的《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》、补充合同、《四川增值税普通发票》《成都华昌物业发展有限责任公司结算票据》《××银行电子回单》《拍卖公告》等证据材料予以佐证。原审法院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中建设单位高新××公司与华昌物业公司签订的《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》，对遂宁市蜀宁物业公司及华昌物业公司具有约束力。华昌物业公司按约定提供了物业服务，遂宁市蜀宁物业公司应当按照合同约定向其按期支付相应的物业服务费用，故对于华昌物业公司诉请要求遂宁市蜀宁物业公司支付其拖欠的案涉五套房屋的物业服务费，共计378454.51元的请求予以支持。 对于华昌物业公司主张的要求遂宁市蜀宁物业公司支付逾期支付物业费的资金占用利息问题，双方虽没有在合同中约定迟延交纳物业服务费的违约金数额或具体计算方法，但遂宁市蜀宁物业公司未按期缴纳物业费的违约行为客观上导致了华昌物业公司存在资金利息损失。同时考虑到华昌物业公司的催告行为，原审法院调整资金占用利息为以欠付总额378454.51元为基数，从华昌物业公司起诉之日（2019年9月2日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，因此对该诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于华昌物业公司要求遂宁市蜀宁物业公司支付水费、电费的诉讼请求，华昌物业公司虽提供《高新国际广场D座客户水电记录表》《拍卖标的调查情况表》用以证明遂宁市蜀宁物业公司欠付水费、电费，及欠付的具体金额，但原审法院认为上述证据系单方证据，在遂宁市蜀宁物业公司不予认可的情况下尚不能证明该待证事实，故在华昌物业公司未提交证据证明上述费用已实际发生的情况下，原审法院对华昌物业公司的该项诉讼请求不予支持。 关于华昌物业公司要求遂宁市蜀宁物业公司支付律师费的诉讼请求，虽华昌物业公司已提供证据证明该项费用实际发生，但关于费用的承担双方之间并没有合同约定，因此对华昌物业公司的该项诉讼请求不予支持。 关于本案中遂宁市蜀宁物业公司提出的辩称意见，首先，华昌物业公司主张的欠付物业费的计算期间及具体数额，华昌物业公司提供了案涉房屋物业费缴纳的相应票据，遂宁市蜀宁物业公司虽对欠付期间提出抗辩，但并未提交反驳证据；其次，遂宁市蜀宁物业公司主张其在2018年支付过31048.17元物业费应当予以扣减，对此原审法院认为，华昌物业公司曾在2017年11月21日出具了《四川省增值税普通发票》，载明收到上述款项的具体费用，该笔款项已实际计算为遂宁市蜀宁物业公司已缴纳的物管费，在本次诉讼中华昌物业公司并未主张。虽然发票上载明的时间与遂宁市蜀宁物业公司付款时间具有差距，但上述发票上载明的金额与遂宁市蜀宁物业公司支付的金额相当，且遂宁市蜀宁物业公司也未证明其还存在另一笔31048.17元的支付款项，因此该笔付款应当与发票上载明的收款内容予以对应；最后，关于遂宁市蜀宁物业公司提出的案涉房屋处于被查封状态，未实际使用，因此不支付物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，华昌物业公司作为物业服务企业，承担了对整个案涉项目的物业管理服务，遂宁市蜀宁物业公司不能仅因为其自身未使用案涉房屋而不承担物业管理费的交纳义务。综上，对遂宁市蜀宁物业公司的辩称意见均不予采纳。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、遂宁市蜀宁物业公司应于本判决生效之日起十日内向华昌物业公司支付物业服务费378454.51元及资金占用利息（具体计算方式为：以欠付总额378454.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月2日起计算至款项付清之日止）；二、驳回华昌物业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4201元由华昌物业公司负担201元，由遂宁市蜀宁物业公司负担4000元。（此款华昌物业公司已预交，遂宁市蜀宁物业公司在履行上述债务时一并支付给华昌物业公司） 宣判后，遂宁市蜀宁物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，遂宁市蜀宁物业公司至今未收到华昌物业公司向遂宁市蜀宁物业公司发送的书面的催收物业费用的文书，华昌物业公司的起诉不符合最高人民法院关于审理物业合同纠纷司法解释第六条“首先应当进行书面催告的前置程序”，另上诉人遂宁市蜀宁物业公司在2018年向被上诉人支付过31048.17元的物业费，原审判决未予扣减。故请求撤销原审判决并驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人华昌物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，建设单位高新××公司与华昌物业公司签订的《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》，对遂宁市蜀宁物业公司及华昌物业公司具有约束力。华昌物业公司按约定提供了物业服务，遂宁市蜀宁物业公司应当按照合同约定向其按期支付相应的物业服务费用，原审判决遂宁市蜀宁物业公司支付拖欠的案涉五套房屋的物业服务费正确。被上诉人在原审中已提交了物业费催收的相关证据，上诉人所述被上诉人未对其进行过催收与事实和情理不符，该上诉主张不能成立。同时，上诉人未提供在2017年支付过与2017年11月21日被上诉人出具的《四川省增值税普通发票》上载明金额相当的物业费支付凭据，亦未提供2018年其另行支付相同金额的物业费后被上诉人向其出具的收据或发票，基于此，原审判决关于上诉人于2018年支付的31048.17元的物业费即为2017年被上诉人出具发票上载明的该笔物业费的认定虽不具有唯一性，但更符合日常生活经验和逻辑推理，本院予以确认。上诉人请求扣减的上诉主张亦不能成立。其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6977元由上诉人遂宁市蜀宁物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  陈 悦