北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10620号上诉人（原审被告）：北京安逸居房地产经纪有限公司，所在地北京市顺义区府前街**院**楼**1-106。法定代表人：杨国军，经理。委托诉讼代理人：桑文君，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：郭新星，女，1984年11月2日出生，汉族，户籍所在地北京市平谷区，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李鑫，男，1981年8月25日出生，汉族，户籍所在地天津市红桥区，现住天津市红桥区。上诉人北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）因与被上诉人郭新星房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人安逸居公司之委托诉讼代理人桑文君，被上诉人郭新星之委托诉讼代理人李鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安逸居公司上诉请求：依法撤销一审判决的第二、三、四项。事实与理由：根据《合同法》第九十四条、第一百零七条、一百一十七条等相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。据双方签约的《北京市房屋出租委托代理合同》第九条第二款出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠疫情的发生就属于上述情况。因疫情原因实属不可抗力因素，故安逸居公司无需支付郭新星提出违约金。且郭新星在未告知安逸居公司的情况下便擅自换锁，我司员工并非不配合交接而是与郭新星商谈改天交接房屋，且此小区当时已因疫情原因封闭，我司员工无法进入。郭新星在与安逸居公司的合同履行期间内将房屋出租他人，因此我司无需承担其的开锁费用，并且要求郭新星给予赔偿。关于郭新星主张取回家具家电等要求，我司可归还原物，或给予郭新星房屋内同等的东西，但不同意赔偿经济损失。郭新星辩称：同意一审该项判决，不同意安逸居公司的上诉请求和理由。郭新星向一审法院起诉请求：1.判令安逸居公司支付租金2050元及安逸居公司应支付租金之日至实际支付日止，按照银行同期LPR利率计算的利息。2.判令安逸居公司支付违约金4400元。3.判令安逸居公司支付因其不配合房屋交换，郭新星开锁产生的费用400元。4.判令针对安逸居公司未交付给郭新星的电冰箱一台、椅子一把、衣柜一个、电卡一张、水卡一张，赔偿郭新星损失1400元。5.判令安逸居公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月8日，郭新星（委托方、甲方）委托李冉申代理其与安逸居公司（受托方、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区马坡街道办事处香悦四季12#-2-704（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（二）出租代理期自2018年7月9日至2020年7月8日，共计两年。出租代理期可延长1个月。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费居住，无需向甲方支付租金。（四）甲方应于2018年7月9日前将房屋交付乙方。第四条租金，（一）租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币2200元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018.7.9，第二次2018年10.9，第三次2019.1.9，第四次2019.4.9，第五次2019.7.9，第六次2019.10.9，第七次2020.1.9，第八次2020.4.9。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未按约定划付租金达10日以上的。第九条违约责任，（三）乙方有第八条第四款条件之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。附件一房屋交割清单，标注涉诉房屋附属家具、电器等设施为：双人床数量1、椅子数量1、衣柜数量1、写字台数量1、水卡数量1、遥控器数量2、电视数量1、冰箱数量1、洗衣机数量1、空调数量1、热水器数量1、燃气灶数量1、抽油烟机数量1、门卡数量2、钥匙数量1、电卡数量1。经郭新星确认，《合同》签订后，安逸居公司通过其法定代表人桑文君的银行账户向郭新星委托诉讼代理人李鑫的银行账户转账以支付租金。按照《合同》约定，安逸居公司应在2020年4月9日支付该日至2020年7月8日的下一季度租金6600元，安逸居公司一直未向郭新星支付。郭新星于2020年5月6日以短信形式通知安逸居公司工作人员李恩江解除合同，并于当天带领开锁公司开锁进入涉诉房屋，自行支付开锁费用400元。双方均确认，涉诉房屋原本附属的电冰箱、椅子、衣柜已不在涉诉房屋内，安逸居公司称被租客搬走，其愿意赔偿物品，但不愿意赔偿经济损失，水卡、电卡仍在安逸居公司处。安逸居公司称由于疫情影响，原来的租客无法回京且小区封闭无法带领新租客看房，导致房屋未能出租成功，并称郭新星未协助其办理出入证。郭新星称其不了解具体情况，但称链家等企业可以进入小区，其开锁那天亦可入内。另，郭新星称与租客已签订房屋租赁协议，双方约定于2020年5月12日起郭新星将涉诉房屋直接租赁给租客。上述事实，有庭审笔录、《合同》、房屋所有权证、银行转账记录、《北京市商业办公类房屋租赁合同》、短信截图等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系郭新星与安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故郭新星与安逸居公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，一审法院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。安逸居公司逾期支付租金，根据《合同》第八条第（四）款第1项，安逸居公司已构成根本违约，郭新星要求解除《合同》具有事实和法律依据，安逸居公司辩称拖欠房租仅此一次且是因为房屋没有转租出去的理由与《合同》约定不符，一审法院对此辩解意见不予支持，安逸居公司应依约履行《合同》项下的义务；郭新星已于2020年5月6日向安逸居公司发出解除合同通知，安逸居公司确认收到，故一审法院认定双方之间的《合同》于2020年5月6日解除，安逸居公司应向郭新星支付解除合同前应付的租金，一审法院对于郭新星主张的自2020年4月9日至2020年5月6日欠付的租金2050元予以支持。关于郭新星主张违约金，根据《合同》规定，安逸居公司逾期支付房屋租金行为构成根本违约，故安逸居公司应向郭新星支付违约金，郭新星根据《合同》主张的违约金并不过高，故一审法院对其主张的违约金予以支持。关于郭新星自行开锁所支付的400元，由于郭新星未就房屋交接事宜向安逸居公司提出磋商，在合同解除通知到达安逸居公司后未给予安逸居公司一定的自动履行期限，安逸居公司亦未在郭新星强行开锁前明确表示拒绝返还房屋，故郭新星应对自行开锁的费用承担一定责任，一审法院酌情确认安逸居公司应对郭新星开锁费用承担200元。关于郭新星主张其涉诉房屋附属的电冰箱、椅子、衣柜、水卡、电卡经济损失，安逸居公司认可事实但对赔偿数额不认可，一审法院结合本案事实及一般社会生活常识，酌情支持800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内支付郭新星租金二千零五百元；二、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内给付郭新星违约金四千四百元；三、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内支付郭新星开锁费用二百元；四、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内给付郭新星经济损失八百元；五、驳回郭新星的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本案二审期间的争议焦点为安逸居公司是否构成违约。安逸居公司主张，因疫情导致其无法进入案涉房屋所在小区，未将房屋重新出租，故未按时支付房租。疫情属不可抗力，因此安逸居公司无需支付郭新星提出的违约金。对此本院认为，安逸居公司与郭新星签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。安逸居公司主张因受疫情影响其未能将房屋重新出租因此不应缴纳租金，对此本院认为，但在涉案《合同》约定中，安逸居公司须按期向郭新星支付租金，双方并未将约定将房屋须需实际出租作为乙方安逸居公司向甲方郭新星支付租金的前提条件，即安逸居公司向郭新星按期支付租金不以房屋实际出租为前提。故，对安逸居公司的该项抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院根据综合考虑合同履行、违约损失等客观情况等，对本案租金、违约金认定及各项费用损失所做处理并无不当。安逸居公司上诉对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上，安逸居公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京安逸居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年九月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽