广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17149号原告：邹金红（反诉被告），女，1982年10月26日出生，汉族，住江西省吉安市新干县*************，公民身份号码：362************926。原告：谢绍辉（反诉被告），男，1980年8月10日出生，汉族，住江西省吉安市新干县*************，公民身份号码：362************910。委托诉讼代理人：邹金红，系原告谢绍辉的妻子。两原告共同委托诉讼代理人：陈艳华，上海段和段（深圳）律师事务所律师。被告：陈炳效（反诉原告），男，1991年3月5日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码：440************615。原告（反诉被告，以下统称原告）邹金红、谢绍辉与被告（反诉原告，以下统称被告）陈炳效租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭审理。原告谢绍辉、两原告的共同委托诉讼代理人陈艳华,被告陈炳效到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉求：一、解除原告与被告之间的租赁关系；二、被告立即搬离原告位于东莞市东城区*****************；三、被告向原告支付2020年4月份至实际搬离房屋之日止的租金，暂时计算至2020年5月份为5900元；四、被告向原告支付卫生费、水电费、管理费1500元；五、被告向原告支付家具损失3000元；六、被告向原告支付违约金177元；七、原告不予退还被告保证金5900元；八、本案诉讼费由被告承担。原告庭审中明确，诉请第三项租金计算至2020年7月17日为10467.74元，诉请第四项水费由法院酌定，水电费、管理费计算至2020年6月共计1097.56元。事实与理由：原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告位于东莞市东城区*****************，每月租金2950元，租期1年，即2019年3月8日至2020年3月7日。被告在承租期间，一直存在拖欠房租的情形，不能按时交纳房租。截止起诉之日，被告依然没有按时支付2020年4月份及5月份的租金、水电费、物业管理费。据《房屋租赁合同》第九条第2款约定：“乙方（被告）延期支付租金的，每延期一日应向甲方（原告）支付相当于该房屋月租金3%的违约金”，被告应向原告支付违约金177元。据《房屋租赁合同》第九条第3款约定，被告迟延支付租金的，原告有权没收保证金，而且，原告与被告在派出所调解时，被告向民警承诺每月8日前按时交纳房租，否则原告有权收回房屋，没收保证金，但被告仍多次未按时交房租，原告有权没收保证金。被告在原告要求其搬离房屋的情况下，依旧霸占房屋，根据《合同法》第二百三十二条规定，双方在合同到期后未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，原告有权与被告解除租赁合同，要求被告清理房屋。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起本次诉讼。被告答辩并反诉称：原、被告于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区*****************，租期一年（2019年3月8日至2020年3月7日）。因疫情原因，被告提前向原告提出续租两个月，原告也答应了。之后，原告出尔反尔，要求被告搬离案涉房屋。经民警协调后，原告答应续租两个月。到了2020年4月11日，被告向原告交付4月8日至5月7日的租金时，原告并未收款，之后被告连续3次向原告转付租金和滞纳金，原告均以被告延期3天交付为由而拒收，并声称要没收被告交付的5900元押金且要求被告立刻搬离房屋。2020年4月13日，原告对案涉房屋断水断电，被告迫于无奈住了两天酒店，并于2020年4月15日搬离了案涉房屋。2020年5月8日，在原被告双方在场的情况下，原告更换了案涉房屋的门锁。根据《合同法》规定，双方在合同到期后未签订书面租赁合同，且各方没有提出异议的情况下，原租赁合同仍然有效，但租赁期限为不定期。而被告迟延交租并未超过《房屋租赁合同》约定的20天，原告以延期为由拒绝接收房租及滞纳金，单方面要求被告搬离房屋，属于违约行为。因原告对案涉房屋停水停电，被告于2020年4月13日后就没有再使用案涉房屋，亦未损坏房屋内的家居，故原告诉请的5900元租金、4月13日后的水电费、管理费、没收保证金5900元、赔偿家具损失3000元，均没有事实依据；又由于原告违约在先，其无权要求被告支付违约金及承担本案的诉讼费。原告应当根据合同约定，向被告返还保证金，支付违约金并赔偿损失。据此，被告反诉请求：一、原告向被告退还案涉房屋租房保证金5900元；二、原告向被告赔偿恶意断水造成的损失3000元；三、原告赔付被告违约金5900元；四、原告退还被告房屋保证金的滞纳金10443元（自被告搬离房屋之日即2020年4月13日起算，暂计至2020年6月12日）；五、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称：一、双方于2020年3月10日在民警协调下，达成口头协议，同意被告续租两个月，被告须在每月8日前准时支付租金，但被告一再违约，未能准时交租。根据《合同法》规定，双方未签订书面租赁合同，应为不定期租赁合同，双方可随时解除合同。因被告屡次违约造成现在的局面，不存在原告所述逼迫被告搬离房屋的情形；二、被告从未与原告办理正式的交房手续，若被告是在2020年4月15日搬离案涉房屋的，为何5月、6月还会产生水电费，因此在未办理交接前，被告应承担案涉租赁物的占有使用费；三、被告2020年4月11日转账的2950元属于迟延支付，且未付滞纳金，2020年4月13日转账的3200元，也与滞纳金的计算标准不一致。综上，被告的反诉颠倒黑白，严重违背诚信原则，请法院依法驳回被告全部反诉请求。经审理查明，原（甲方）、被告（乙方）于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区*****************，租期一年，自2019年3月8日至2020年3月7日，每月租金2950元，租金在每月8日前结清。合同第9.2条规定，“乙方延期支付租金的，每延期一日应向甲方支付相当于该房屋月租金3%的违约金”、第9.3条规定，“乙方有下列情形……甲方有权单方解除本合同提前收回该房屋并没收保证金余额……C、延付租金超过20天或保证金低于30%……”、第9.4条规定，“……甲方单方解除本合同提前收回该房产的，应退回乙方保证金余额，且应支付乙方相当于两个月租金的违约金……乙方单方解除本合同提前退租的，甲方有权没收保证金余额”等。原告确认已收取被告保证金5900元。合同期满后，原、被告口头约定续租两个月。原告主张其已经口头告知被告必须在每月8日前支付当月租金，否则可以没收被告缴纳的保证金，被告称从未作出该意思表示，对于未准时交租则没收保证金的说法不予认同。2020年4月8日，被告并未按期向原告缴纳当月租金，经原告催促后，被告于2020年4月11日向原告微信转账2950元，但原告没有收取该款项。被告于2020年4月13日再次向原告转账3200元，原告也没有收取该款项，当天，原告对案涉房屋停水停电。被告陈述因原告停水停电致使其被迫在酒店居住两天并于2020年4月15日搬离案涉房屋。原告于2020年5月5日通过微信向被告发送了民事起诉状，并于2020年5月8日在原、被告双方见证下对案涉房屋更换了门锁，但原告主张被告仍实际占有使用案涉房屋。被告表示自2020年4月15日之后就搬离案涉房屋。原告主张案涉房屋2020年3月份至6月份的水电费、管理费共计1097.56元，其中电费附有行政机关发送的短信予以证明，水费及管理费则未提供相应的证据。被告确认未支付2020年3月份及之后的水电费、管理费，但只愿意承担2020年4月13日案涉房屋被停水停电前的相关费用。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、短信，被告提交的《房屋租赁合同》、收款收据、支付宝转账凭证、微信转账凭证、芳桂园管理处收款单以及本院的庭审笔录等证据附卷为据。本院认为，本案双方诉争焦点为：原、被告之间的租赁合同关系是否予以解除；原告收取的保证金应否退还，被告应否支付原告租金、水电费等费用并赔偿家具损失；违约责任如何认定。对此，本院分析如下：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。案涉租赁合同期限于2020年3月7日届满，双方未重新签订新的租赁合同，仅以各自实际履行行为成立租赁关系，即被告交付租金，原告予以接受，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期租赁，原、被告双方均有权随时解除合同。被告于2020年4月11日才交付当月租金，而未能按照双方租赁合同约定的时间于4月8日前缴纳，属于履行迟延，依法构成违约，原告有权解除合同。原告于2020年5月8日更换了案涉房屋的门锁，应认定原、被告的租赁关系于当天解除，因房屋更换门锁应视为该房屋已处于原告实际控制之下，故原告诉请被告返还案涉房屋已无必要。原告于2020年4月13日对案涉房屋采取停水停电措施，致使被告不能正常使用房屋，即租赁合同解除前的租赁物在停水停电后处于不适租的瑕疵状态，故本院酌定2020年4月13日之后至合同解除时的租金、管理费标准调整为原租赁合同标准的70%。原告要求被告支付2020年4月13日之后的水电费，无法律依据，本院依法不予支持。因此，被告欠付原告租金应从2020年4月8日起计至2020年5月7日止；欠付的管理费应从2020年3月1日起计至2020年5月7日止；欠付的水电费应从2020年3月1日起计至2020年4月13日止。经本院核算，被告应支付原告的租金为2242元（2950元÷30天×6天+2950元×70%÷30天×24天），管理费351.65元（199.8元+199.8元÷30天×6天+199.8元×70%÷30天×24天），水电费因原告未能提供单据，本院酌定水电费180元，以上共计2773.65元。因被告迟延交付租金构成违约，原告要求被告按租赁合同约定支付迟延缴纳租金的违约金177元（2950元×3%×2天），本院予以支持。因租赁合同解除不满足租赁合同9.3条规定的“延付租金超过20天没收保证金”的条件，故原告应返还被告保证金5900元，原告主张其已经以口头方式告知被告迟延缴纳租金即有权没收保证金，未能提供证据予以证明，不予采纳。被告先行违约，其要求原告按租赁合同约定赔偿违约金以及滞纳金，于法无据，本院不予支持。至于原告主张的家具损失3000元，被告主张的因恶意停水停电造成的损失3000元，均未能提供相应证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告邹金红、谢绍辉与被告陈炳效之间的租赁关系于2020年5月8日解除；二、原告邹金红、谢绍辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈炳效返还保证金5900元；三、被告陈炳效于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹金红、谢绍辉支付租金、管理费、水电费、违约金共2950.65元；四、上述二、三项相抵后，原告邹金红、谢绍辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈炳效返还2949.35元；五、驳回原告邹金红、谢绍辉本案本诉的其他诉讼请求；六、驳回被告陈炳效本案反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费105.97元（已由原告预交），反诉受理费215.54元（已由被告预交），合计321.51元。该款原告承担137.35元，被告承担184.16元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  邹国雄二〇二〇年九月四日书记员  张健骠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。