贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初9743号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行。住所地：贵州省凯里市北京西路**，统一社会信用代码：91522601709569384W。负责人：杨汉林，系该支行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：潘松柏，男，苗族，1978年2月17日出生。委托诉讼代理人（特别授权）：李丹丹，女，汉族，1991年6月28日出生。被告：罗艳，女，汉族，1980年11月10日出生，住贵州省黄平县。被告：汪利书，男，汉族，1978年9月3日出生，住贵州省黄平县。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路**，统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称农行金泉支行）诉被告罗艳、汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告农行金泉支行的委托诉讼代理人潘松柏、被告罗艳到庭参加了诉讼。被告汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行金泉支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2014年10月8日签订的合同号为52020120140039963的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告罗艳履行借款合同归还我行贷款本金467502.27元，利息1170.83元，利息暂计算到2020年7月6日为止，后产生的贷款利息以原合同约定计算至实际清偿日为准；三、判决原告对借款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息。四、判决被告贵州大地联创房地产开发有限公司对罗艳、汪利书所欠贷款承担连带担保责任；五、判决被告承担本案诉讼费及其他有关费用。事实与理由：被告罗艳、汪利书因购买贵州大地联创房地产开发有限公司开发的位于凯里市住房，于2014年10月20日在原告中国农业银行凯里金泉支行取得一手房贷款530000元，借款合同号52020120140039963，借款凭证号520220140065522，贷款期限25年，贷款到期日2039年10月19日，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，抵押物为所购房屋，建筑面积177.38平方米，办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房预州字第××号”的抵押权预告登记证，贵州大地联创房地产开发有限公司对罗艳贷款提供阶段性担保。自2017年1月起被告罗艳、汪利书多次连续逾期不偿还贷款，形成恶意拖欠，贷款已形成不良。借款人罗艳、汪利书违约后，我行多次通过上门邮寄ＥＭＳ信函、电话、短信告知等方式进行催收，要求罗艳、汪利书履行合同还款义务，但被告仍未履行合同还款义务。根据《合同法》、《担保法》相关规定，原告与被告罗艳、汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司签订了真实、合法、有效的借款合同，并依法办理了抵押登记，双方债权债务关系、抵押担保关系清楚、明确，双方应按照合同约定履行义务，但在原告如期发放打款后，被告却未按照合同约定偿还原告贷款，经原告多次催收均未果，其行为已经构成违约，为避免国家信贷资金损失，维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告罗艳辩称，虽然有欠款但我也在陆续还款，现在还款有困难，希望缓解还款日期。此外，现在房子被查封，房子是不是属于我们的，我们自己都还不清楚。就查封情况来说，房子已经抵押在了银行，当时贷款时银行应该告知我们房子已经抵押了。被告汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司未向本院递交答辩状及提交证据。本院经审理认定本案事实如下：被告罗艳、汪利书二人系夫妻关系，于2003年8月登记结婚。2014年10月8日，被告罗艳（借款人、抵押人）、汪利书（抵押人）、贵州大地联创房地产开发有限公司（保证人）与原告签订合同编号为52020120140039963的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》一份。合同主要约定：被告罗艳向原告申请购房贷款53万元，借款期限300个月，借款利率为浮动利率。以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，还款方式为等额本息还款。保证方式为连带责任保证，保证人为贵州大地联创房地产开发有限公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，抵押物为位于凯里市房屋。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。罗艳在借款人、抵押人处签字，汪利书在抵押人处签字，贵州大地联创房地产开发有限公司在保证人处签章。合同签订之后，原告按约向被告罗艳发放贷款53万元。借款合同履行期间，被告罗艳按照约定还款一段时间之后自2017年1月起连续多次逾期还款。经原告多次催收，被告罗艳仍未履行还款义务，遂诉至法院。截止至2020年7月6日，被告罗艳尚欠原告借款本金467502.27元，利息为1170.83元，本息合计468673.1元。2014年10月15日，位于凯里市房屋办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行金泉支行。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告农行金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性与合法性，本院予以确认。借款人罗艳借款后未按时偿还贷款本息，其行为不仅违反了借款合同的约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”本案中，被告罗艳未能按照合同约定按时还本付息是事实，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，故原告主张解除合同和被告承担还本付息的民事责任于法于约有据，本院予以支持。被告贵州大地联创房地产开发有限公司作为担保人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。案涉的位于凯里市房屋虽已经办理了抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条规定，预告登记并不等同于抵押登记，其只是保障将来实现抵押权的一种临时性登记措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，原告农行金泉支行的抵押权并未设立，其要求以案涉商品房拍卖、变卖款优先受偿的理由不成立，本院不予支持。被告汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告罗艳、汪利书、贵州大地联创房地产开发有限公司于2014年10月8日签订的合同编号为52020120140039963的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》；二、被告罗艳在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金467502.27元，计至2020年7月6日止的利息1170.83元及支付至借款本息清偿之日止的利息（利息按上述《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》载明的标准计算）；三、被告贵州大地联创房地产开发有限公司对被告罗艳上述应偿还的贷款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6893元（已减半收取），由被告罗艳、贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇二〇年九月二十三日法官助理张健婕书记员周榕