浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初3793号 原告：戴汉明，男，1994年12月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：苏豪，浙江光正大律师事务所律师。 被告：朱平昌，男，1973年11月4日出生，汉族，住江西省余干县。 委托诉讼代理人：叶祥国，温州市鹿城区金瓯法律服务所法律工作者。 第三人：永嘉县万新尚瑞置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县三江街道长岙村西路。 法定代表人：樊俊宏。 委托诉讼代理人：李温治，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 原告戴汉明与被告朱平昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理。2020年8月12日，本院依职权追加永嘉县万新尚瑞置业有限公司（以下简称万新尚瑞公司）为第三人参加诉讼。2020年9月4日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴汉明的委托诉讼代理人苏豪，被告朱平昌的委托诉讼代理人叶祥国，第三人万新尚瑞公司的委托诉讼代理人李温治均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告戴汉明向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱平昌支付原告戴汉明租金35783.91元及逾期付款违约金（暂计算至2020年6月19日为12774.78元，自2020年6月20日起以35783.91元为基数按月利率2%计算履行完毕之日止）；2.判令被告朱平昌支付原告租赁期间的水电费、物业服务费等合计26931.89元及逾期付款违约金（自2019年9月17日起按月利率2%计算至履行完毕之日止）；3.判令被告朱平昌支付原告违约金28974.12元；4.判令被告朱平昌赔偿原告恢复租赁物原状的费用7590元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月25日，第三人万新尚瑞公司与被告朱平昌签订一份《温州立体城住宅底商商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。该租赁合同约定：万新尚瑞公司将其位于永嘉县××街道××幢××室商铺出租给被告朱平昌使用，约定租期3年，租金每季度支付一次，先付后用。2017年12月25日，万新尚瑞公司将涉案105商铺出卖给原告。当日，原告、万新尚瑞公司以及被告朱平昌三方签订了一份《租赁合同主体变更协议》（以下简称变更协议），约定自2017年12月25日起租赁合同中万新尚瑞公司的权利义务全部转由原告享有和承担，即租赁合同的出租方由万新尚瑞公司变更为原告。在租赁期间，被告朱平昌未依约及时足额支付租金、水电费、物业服务费。2019年9月16日，被告朱平昌单方通知原告，解除租赁合同，但其未支付拖欠的租金、水电费、物业费及按合同约定的违约金，亦未依约对租赁物恢复原状。原告认为，被告朱平昌拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用以及擅自违法装修租赁物等违约行为，事实清楚，证据充分，应赔偿原告的经济损失并承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。 被告朱平昌辩称，一、原告第一项诉讼请求与事实不符，原告出租给被告的实际面积为90.14㎡，应按面积90.14㎡计算租金，而不是按照面积142.03㎡计算租金；合同约定每月每㎡为40元，解除租赁合同时间为2019年9月16日，距离一年还差4天，被告已经分四次支付原告租金10000元、11633元、3000元、8000元，计32633元，实际欠租金为10153.46元，第三人将合同权利义务全部转由原告享有，不应该将90.14㎡之外的51.89㎡的建筑面积也由原告享有。二、原告第二项诉讼请求即被告支付物业服务费、水电费，没有事实和法律依据，水电费和物业服务费应由物业公司收取，原告目前尚未代为垫付，原告无权请求被告支付该款项。三、原告的第三项诉讼请求即请求被告支付违约金28974.12元没有事实依据。经原、被告协商，双方已于2019年9月16日协商解除租赁合同，被告无需支付原告违约金或经济损失。四、原告的第四项诉讼请求与本案无关，该费用不应由被告承担。第三人与被告先签订租赁合同，原告在约三个月后才购买了涉案105室商铺，第三人给了被告许多的优惠条件，原告仅购买了面积90.14㎡的商铺，原告主张恢复租赁物原状而支出的费用7590元，不应支持。综上，原、被告已于2019年9月16日协议解除租赁合同，被告尚欠原告租金10153.46元，被告亦同意支付，请求驳回原告的其他诉讼请求。 第三人万新尚瑞公司述称，第三人与被告签订房屋租赁合同在先，将三江立体城凌江庭1、2、3、6、7幢105室商铺计90.14㎡以及该商铺向上延伸的二楼部分场地，总计为142.03㎡，出租给被告朱平昌使用，随着该105室商铺出售给原告，三方签订《租赁合同主体变更协议》，第三人享有的权利义务转让给原告，被告应按142.03㎡面积计算租金给原告。第三人已经转让权利给原告，不再向被告追索租金。涉案房屋恢复原状与第三人无涉，被告声称得到第三人同意开凿楼梯洞口、架设楼梯的陈述与事实不符，被告在105室商铺内一楼顶部开凿楼梯洞口、架设楼梯通道，没有得到第三人的许可，是被告擅自改造，根据租赁合同第六条第4款约定，应由被告承担民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的物业费凭证清单。被告质证认为，对该证据的三性均有异议，该证据和原告无关，被告无需直接支付原告物业服务费、水费、电费等。该证据经第三人经质证无异议。本院审查认为，在庭审中，原告明确表示物业服务费、水费、电费不合并入本案审理，故本院对该证据不作认证。 2.微信聊天记录、涉案租赁房屋照片、通话录音记录。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能证明原告单方解除合同，而是原、被告协议解除合同。该证据经第三人质证无异议。本院审查认为，该证据经被告质证对其真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。 3.发票一份。被告质证认为，该证据与本案无关，原告缴纳的不是修理费，而是企业服务管理费，不应由被告负担。本院审查认为，被告在搬离承租房屋时，没有将一楼通往二楼的楼梯洞口、通道恢复原状，经原告方电话联系被告而遭拒绝后，自行组织修复并支出费用，该证据与本案具有关联性，本院予以认定。 综合上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定以下事实： 万新尚瑞公司系永嘉县三江街道三江立体城凌江庭的开发商。2017年9月25日，万新尚瑞公司和被告签订了一份以万新尚瑞公司为甲方、朱平昌为乙方的《温州立体城住宅底商商铺租赁合同》，约定万新尚瑞公司将其位于永嘉县××街道××幢××室商铺××商铺向上延伸的二楼部分场地出租给被告朱平昌使用。该租赁合同约定：该场地的具体位置在永嘉县××街道××幢××室××商铺××楼××商铺，承租建筑面积为142.03㎡；乙方的物业管理由四川鼎晟资产管理有限责任公司温州分公司负责，乙方承诺遵守甲方制定的《物业管理服务协议》等相关物业管理规定内容。乙方承租本合同项下的期限自2017年9月20日起（起租日）至2020年9月19日（期满日）止。如因甲方原因而延迟交付租赁房屋日期的，则本合同履行期限作相应顺延，甲乙双方需要对此进行书面确认；如因乙方原因而使交付租赁房屋的日期延迟的，则本合同履行期限不作相应变更。该合同第三条中租金标准及租金支付日期约定，第一年即2017年9月20日至2018年9月19日为零租金，第二年即2018年9月20日至2019年9月19日，含税月租金为40元／㎡，第三年即2019年9月20日至2020年9月19日，含税月租金为45元／㎡；租金实行季度支付制，每期支付三个月的租金，本协议生效后乙方须于2017年9月15日前支付自2017年9月20日起至2017年12月19日止的第一次租金，后续租金乙方应在每季度租金到期前5日内向甲方支付下一自然季度租金，以此类推；甲方应当于收取租金后5日内向乙方提供租赁发票；合同租金为含税价；押金，乙方在签订本合同后7天内须向甲方缴纳（大写）玖仟玖佰肆拾贰元壹角整（￥：9942.10）作为押金，租赁期满或合同解除后，店面租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，甲方有权书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方承担本合同租金总额20%的违约金，剩余部分应如数无息返还给乙方。该合同第五条（房屋的交付与返还）第7款约定，乙方自费将场地内的所有物品搬离场地，并将场地恢复至交付时的状态，正常使用时导致的折旧除外。该合同第六条第3款约定，乙方应保证于2017年9月20日前开业，装修期自2017年8月20日起至2017年9月19日，共20日。在此期间，乙方需承担物业管理费、水电费以及装修或经营活动而产生的其他费用；第六条第4款约定，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得对该房屋进行改建、增建，不得以任何形式毁坏该房屋的主体结构，如乙方对该房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，乙方在合同终止交还该商铺时，可移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并复原。该合同第八条违约责任记载：1、任何一方未履行本合同项下的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的一切损失。2、乙方擅自转租或委托第三方经营管理或与第三方共同经营的，须承担本合同租金总额20%的违约金。3、乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用中任何一项或全部的，每逾期一日，应承担逾期交付金额的2%的违约金。4、乙方从事违法经营活动，受到行政机关处罚的，须承担本合同租金总额30%的违约金，并赔偿因此给甲方造成的经济及商誉损失。5、乙方未经甲方同意进行装修改建的，擅自拆改或损坏房屋结构，须承担本合同租金总额20%的违约金。6、乙方擅自改变租赁房屋用途的，擅自改变经营业态、品类或品牌的，须承担本合同租金总额30%的违约金。7、未经甲方书面同意，乙方连续中断或停止经营活动达15天以上的，须承担本合同租金总额20%的违约金。 该租赁合同签订后，第三人按约定将立体城凌江庭1、2、3、6、7幢105室商铺计面积90.14㎡及该商铺向上延伸二楼部分商铺交付被告使用。此前，第三人收取被告8740元，并非9942.10元，第三人于2019年1月4日将8740元直接退还被告。被告未经第三人书面同意，在立体城凌江庭1、2、3、6、7幢105室商铺内一楼顶部水泥地板开凿架设楼梯通道，连同二楼的部分商铺（目前该二楼商铺仍属第三人所有）用于开设巴山川菜馆，被告实际使用面积超过142.03㎡。 2017年12月25日，万新尚瑞公司将涉案105室商铺计面积90.14出卖给原告。当日，原告、万新尚瑞公司以及被告朱平昌三方签订了一份变更协议，约定自2017年12月25日起租赁合同中万新尚瑞公司的权利与义务全部转让由原告享有和承担，即租赁合同的出租方由万新尚瑞公司变更为原告。 被告在履行合同过程中，未按合同约定支付原告租金，仅于2018年10月28日支付原告租金10000元，2019年1月7日支付租金11633元，2019年8月25日支付租金2000元，2019年10月11日支付租金8000元，合计31633元。被告亦未完全按合同约定缴纳物业服务费、水费、电费。被告在承租房屋期间，生意不佳。2019年8月间，被告曾联系原告要求解除租赁合同。2019年9月16日，原告方和被告朱平昌经微信联系，双方协商解除租赁合同，但双方没有就租金支付、经济损失赔偿等问题达成协议。 解除合同时，被告未对商铺105室通往二楼的楼梯洞口及通道恢复原状。2019年10月31日，原告方电话联系被告要求恢复原状，被告认为不需由其负责。2019年11月间，原告自行委托对该楼梯洞口及通道进行修复、恢复原状，费用支出为7590元。 庭审中，原告明确诉讼请求为：1.判令被告朱平昌支付原告租金35783.91元及逾期付款违约金，违约金以35783.91元为基数自2019年10月11日起按月利率2%计算履行完毕之日止；2.判令被告朱平昌支付原告违约金28974.12元（按第二年、第三年租金总额的20%计算）；3.判令被告朱平昌赔偿原告恢复租赁物原状的费用支出7590元；4本案诉讼费由被告负担。 本院认为，第三人与被告于2017年9月25日签订房屋租赁合同，后基于房屋买卖关系，原告、被告、第三人三方于2017年12月25日签订变更协议书，原告概括承受了第三人的权利义务，原、被告之间合同主体适格，内容合法，属有效协议。双方当事人均应按合同约定履行。原告购买的房产面积为90.14㎡，而承受合同权利出租面积为142.03㎡，而作为仍持有另外51.89㎡房产的权利人即第三人在庭审中明确表示该部分房产收取租金的权利在签订变更协议时转让归原告享有，而实际上被告承租并使用的面积为142.03㎡，并非90.14㎡，结合第三人的意见，为避免当事人诉累，原告主张按合同约定面积142.03㎡计算租金，理由合法、正当，本院予以支持。被告主张按原告购买房屋实际面积90.14㎡计算租金，不符合公平原则，本院不予支持。被告占有、使用租赁物，负有按照合同约定支付租金的义务，结合本案实际情况，计算租金的期间为2018年9月20日至2019年9月16日。根据租赁合同第三条的约定，该租赁期间的租金为67416.91元（142.03×40×11＋142.03×40×26÷30），扣减被告已付的租金31633元，被告尚欠原告租金35783.91元。被告未按租赁合同约定支付租金，属违约行为，应承担违约责任。该租赁合同第八条第3款约定的违约金过高，应予以调整，宜调整为按月利率1.5%计算；根据第三条租金支付条款的约定，原告主张自2019年10月11日起计算违约金，符合合同的约定，本院予以支持。 被告事先已于2019年8月间告知原告要求解除合同，双方于2019年9月16日经微信联系同意解除租赁合同，应认定双方已于2019年9月16日解除租赁合同。原、被告并未就解除租赁合同后的善后问题达成一致意见，且被告未按合同约定履行义务，属违约行为，应承担违约责任，赔偿原告经济损失；而原告在被告搬离房屋后，应及时采取补救措施，避免经济损失的扩大，未及时采取措施，不能就扩大的经济损失要求被告赔偿。双方在租赁合同第八条违约责任条款约定“需承担本合同租金总额20%的违约金”，即违约金28974.12元，该约定金额过高，本院酌情调整为被告赔偿原告以第二年租金标准计算的三个月的租金损失为宜，即17043.60元（142.03×40×3）。 根据租赁合同第五条第7款、第六条第4款的约定，被告应承担将租赁物包括楼梯洞口及楼梯通道恢复原状的义务。在解除租赁合同并经原告电话联系后，被告仍未对用以架设楼梯的105室一楼顶部楼梯洞口及楼梯通道进行修复并恢复原状，原告自行修复后，被告应承担支付该款项7590元的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告朱平昌于本判决生效之日起十日内支付原告戴汉明2018年9月20日至2019年9月16日的租金35783.91元及逾期付款违约金，违约金以租金35783.91元为基数自2019年10月11日起按月利率1.5%计算至履行完毕之日止； 二、被告朱平昌于本判决生效之日起十日内支付原告戴汉明经济损失17043.60元； 三、被告朱平昌于本判决生效之日起十日内支付原告戴汉明恢复原状的费用支出7590元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1608元，减半收取804元，由原告戴汉明负担29元，由被告朱平昌负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  徐晓林 二〇二〇年九月十日 书记员  黄向宁 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ