贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1963号上诉人（原审原告）:孟静，女，汉族，1981年12月7日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：杨平，男，苗族，1984年8月16日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。二上诉人委托诉讼代理人：蔡治军，司腾鹏，贵州穹达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。法定代表人:胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人孟静、杨平因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称新城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告孟静、杨平向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》义务即交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告自2014年8月26日起向原告支付违约金至被告履行合同义务之日止（2014年8月26日至2019年11月1日的违约金为141039.54元）；3、诉讼费由被告承担。因案涉房屋不动产权证已经于2019年12月4日办理，故原告撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年1月26日，原告孟静、杨平与被告新城公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第19幢1单元8层3号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为391129.00元，付款方式为公积金贷款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款88129.00元，2013年2月24日，原告再次向被告支付购房款30000.00元，共计支付了购房首付款118129.00元；2013年5月29日，原告通过中国建设银行按揭贷款273000.00元用于支付剩余购房款。2013年1月26日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告杨平、孟静购房代收费（契税、大修基金、转移登记费、权证手续费、水电闭路电视入户费）22084.00元；2014年8月26日，原告办理案涉房屋装修入住手续。2019年11月19日，被告黔西新城房开为黔西县迎宾路黔龙新城19号楼办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。2019年12月4日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。同日，原告杨平、孟静撤回对被告黔西新城房开的第一项诉讼请求，仅要求被告黔西新城房开公司支付逾期办证违约金及承诺本案诉讼费。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告主张的违约金是否合理合法，能否调整？本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，原告杨平、孟静与被告黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告杨平、孟静依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月4日办理了不动产权登记，故原告于2019年12月4日撤回要求被告办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求，本院予以同意。其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月30日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，而原告诉称案涉房屋交付时间为2014年8月26日，对此本院予以同意，故被告办理案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应为2014年11月25日之前，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年11月26日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告杨平、孟静提起诉讼的日期为2019年11月5日，故对于原告主张的2014年8月26日至2016年11月5日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月4日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年11月6日至2019年12月4日。最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年11月19日办理了涉案楼盘不动产权初始登记，并于2019年12月4日办理了案涉房屋不动产权证。同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，但同意案涉违约金调整为为原告承担二年的物业费3802元，对原告进行补偿，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款391129.00元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告杨平、孟静2016年11月6日至2019年12月4日的违约金为13177.00元（391129.00元×0.03‰×1123天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（2）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孟静、杨平逾期办证违约金13177.00元；二、驳回原告孟静、杨平的其他诉讼请求。案件受理费1560元（已减半收取），由原告孟静、杨平负担1400元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担160元。上诉人孟静、杨平上诉请请求：一、撤销原判第一项，依法改判被上诉人黔西新城房地产开发有限公司支付上诉人孟静、杨平违约金暂计人民币90976.6元（90976.6元系以391129为基数，日利率0.02%，自2016年11月6日起计算至2020年1月13日止的金额，2020年1月13日至被上诉人实际交付涉案房屋不动产权证时止的违约金继续计算）；二、一审案件受理费及二审案件受理费由被上诉人黔西新城房地产开发有限公司承担；事实及理由：一、一审按日利率0.03‰的标准计算被上诉人应支付的违约金属认定事实及适用法律错误。本案违约金的计算标准应以双方在《商品房买卖合同》中约定的日利率0.02%为准，并应结算至被上诉人将涉案房屋的不动产权证书交付给上诉人之日。依据为合同第三条第一款、第二款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定。一审判决违反了意思自治的原则，没有法律依据，且所调整标准明显过低，显然不公。二、一审计算支付违约金的实际为2016年11月6日至2019年12月4日属认定事实错误，被上诉人支付违约金的时间应为2016年11月6日至被上诉人向上诉人实际交付转移登记文书时止。根据合同第二款第二项的约定，被上诉人支付违约金的时间为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审计算的截止日期2019年12月4日，仅是被上诉人办理涉案房屋不动产权证的时间，并非向上诉人交付不动产权证的时间。截至上诉人提交上诉状时，被上诉人仍未向上诉人交付不动产权证。因此，一审法院以不动产权证的时间为其支付违约金的截止时间，属认定事实错误。被上诉人黔西新城地产公司答辩称，一、被上诉人无逾期办证违约行为，上诉人上诉称一审判决违约金计算标准及起算时间错误的上诉理由不成立。1、合同未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。双方合同第二十二条第二款约定内容为：被上诉人应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记。该约定仅为“申请”行为义务，并非“取得”所有权初始登记，虽然被上诉人未履行“申请”义务，但该违约行为双方在合同中并没有约定违约责任条款，不能直接适用每日万分之二违约金条款。2、迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，原为办理房产证，后法律变更为不动产权属证书，原办证机关为黔西县房产事业局，现办证机关为黔西县自然资源局，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。上诉人妄称一审认定事实及适用法律错误，与客观事实不符合。3、上诉人的起诉确已经超过诉讼时效。按上诉人理解，被上诉人应于2014年11月25日前为其办理转移登记，则违约金的起算日为2014年11月26日，而其起诉日期为2019年11月5日，显然，其违约金的主张已经超过法定3年的诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。二、一审判决依职权调整违约金符合法律规定。1、未能办证的原因系合同履行期间办证职能机关被撤销和重新设立，政府规划条件出现变更，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的情势变更，一审判决被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自上诉人起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日期间的利息损失，是政府等多方面工作被上诉人才接受的，否则，被上诉人作为合法的企业，是黔西县纳税大户，不应该为政府行为和法律变更承担法律责任。2、根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。虽然双方未约定办理转移登记的确切时间，未约定未办理“申请”义务的违约责任，但被上诉人未能在法定期限内履行“申请”义务，是不能办理转移登记的原因力之一，存在相当因果关系，一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定由被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担利息损失，被上诉人是接受的，双方利益达到平衡，确保了社会效果和法律效果之间的有机统一，上诉人要求一审裁决之外的利益，被上诉人是不同意的。3、合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。上诉人未举证证明其损失的存在，应承担举证不力的后果，其损失主张自然不能得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。拟证明在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。上诉人质证称，我方认为被上诉人提交的该两份证据不属于新证据，双方当事人之间的合同具有相对性，被上诉人不能以此为由主张不承担违约责任。且被上诉人应自行处理与政府第三方之间的事宜。因此达不到被上诉人的证明目的。第二组，土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，拟证明被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。上诉人质证称，该组证据不属于新证据，达不到被上诉人的证明目的，理由如下：从缴纳土地出让金通知可以看出系因被上诉人未按照规划面积进行建筑，超出了面积，所以要补交土地出让金，最终导致涉案房屋竣工验收延期至2019年10月12日，被上诉人诸多行为综合导致了其未能按合同约定办理涉案房屋的不动产权证书，因此达不到被上诉人第一时间办理涉案房屋不动产权证的证明目的，且第一时间不能办理也系被上诉人自身原因所致。第三组：涉案房屋的不动产权证，证明被上诉人积极履行合同义务。上诉人质证意见：该证据仅表明了被上诉人在2019年12月办理了涉案房屋不动产权证，同时还表明被上诉人未在合同约定或法律规定的时限内办理涉案房屋不动产权证，其应承担违约责任。第四组：黔西县不动产登记中心于2020年8月12日出具的黔西县黔龙新城19、20号楼登记受理说明。证明补交土地出让金是受理不动产登记的前提，本案没有及时办理不动产登记是因为政府没有及时核准土地出让金补交事宜才导致迟延办理。上诉人质证意见为：这不属于二审新证据，达不到其证明目的。本院经审查认为，前述四组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。二审审理查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审调整的违约金计算标准是否恰当；2.违约金计算截止日期如何确定。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，据此，买受人主张将逾期办证违约金计算至出卖人向其交付不动产权证之日的请求，没有事实和法律依据，二审不予支持。一审判决计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。综上所述，上诉人孟静、杨平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由上诉人孟静、杨平负担。本判决为终审判决。审判长 周 艳审判员 袁利萍审判员 李中付二〇二〇年九月二十四日书记员 陈 鑫