福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5074号 上诉人（原审被告）：陈煌，男，1960年11月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：陈冰，男，1985年11月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：傅智清，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人陈煌、陈冰因与被上诉人福州市国有房产中心房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈煌、陈冰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国有房产中心的诉讼请求。事实与理由：一、本案不属于民事诉讼案件受案范围，依法应驳回起诉。本案涉及的廉租房租赁合同不同于普通的房屋租赁，系由申请人向政府有关部门申请通过之后，由福州市住房保障部门委托福州市国有房产中心与申请人签订相关租赁合同，完全符合《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：…（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议”列举的典型行政协议，福州市国有房产中心系受行政机关委托的组织，原审法院认定双方之间为平等民事主体之间签订的民事合同系事实认定不清、适用法律错误。二、即便属于民事诉讼案件受案范围，但因陈煌、陈冰家庭的公租房保障资格并未被取消，故诉争合同的解除条件未成就。福州市仓山区人民法院行政庭、福州市中级人民法院行政庭的裁定书都认定福州市民政局于2015年11月27日作出的榕民﹝2015﹞730号《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》是内部行为，该行为不直接导致陈煌、陈冰家庭的保障资格被取消，不具备最终的、对外的法律效力。原审法院认为承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，但又不引用行政诉讼中法院对福州市民政局相关行为的认定结果，系事实认定不清、适用法律错误。 福州市国有房产中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。讼争租赁合同于2014年10月30日签订，福州市国有房产中心与陈煌、陈冰之间不存在行政上的隶属及管理关系，讼争租赁合同性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。讼争租赁合同第15、19条约定了承租户不符合公租房保障条件的，福州市国有房产中心可以解除合同，陈煌、陈冰经福州市民政局复查认定不符合公租房保障条件，故福州市国有房产中心有权解除讼争租赁合同。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.判令二被告立即无条件腾退福州市晋安区鼓山镇远东丽景11座2401单元，并返还原告；3.判令二被告按每月2484.9元（45.18㎡×27.5元/㎡×2倍）的标准向原告支付自2019年4月起至被告实际返还房屋之日止的租金；4.判令本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：二被告系父子关系，经二被告共同申请，二人取得廉租住房保障资格。2014年10月30日，原告与被告陈煌签订《福州市廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将坐落福州市晋安区（建筑面积57.8㎡、使用面积45.18㎡）的廉租住房租赁给陈煌居住使用，租赁期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止；租金2.35元／㎡，每月租金按使用面积收取为106.2元；被告应于每月5日前主动支付月租金，逾期不支付的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金，逾期不足一个月的按一月计算；原告交付房屋时，被告应缴交租赁保证金700元，合同终止时，原告收取的租赁保证金在被告无违约且将该房屋按时腾退原告后无息返还被告；承租人若违约或有下列情形之一者，出租人有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任：（一）弄虚作假骗取廉租住房保障的；（二）家庭住房、收入和财产情况发生变化，不再符合廉租住房保障条件，且不按照有关规定腾退该房屋的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合廉租住房保障条件情形的。 合同订立后，原被告依约履行合同义务。2015年11月27日，福州市民政局作出榕民[2015]730号《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》，载明“陈冰持有四家公司股权，分别为福州莱维斯进出口贸易有限公司（10万元）、龙岩志通汽车空调有限公司（98万元）、福州莱克宁贸易有限公司（30万元）和威荣（福建）鞋业有限公司（80万元），资本投资总额为218万元。根据工商登记信息，陈冰于2015年7月份将上述四家公司股权转让他人，故财产总额超标”，财产收入不符合公共租赁住房保障条件。 2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，远东丽景小区的市场租金评估结果为27.5元/㎡。2019年3月1日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄送清退通知。 另查，二被告已交纳了上述公共租赁住房截至2020年4月的房屋租金。诉讼中，二被告就福州市民政局作出的榕民[2015]730号文件中有关被告家庭不符合公共住房保障资格的认定向福州市仓山区人民法院提起行政诉讼，福州市仓山区人民法院于2019年12月11日作出（2019）闽0104行初236号行政裁定，认为上述文件仅是行政机关回复咨询问题的内部行文，对被告权利义务并不产生实际影响，被告诉请的事项不属于人民法院行政审判受案范围，不符合起诉条件，遂驳回其起诉。被告不服，提起上诉，福州市中级人民法院作出（2020）闽01行终116号行政裁定，驳回上诉，维持了上述（2019）闽0104行初236号行政裁定。 一审法院认为，原、被告之间并不存在行政上的隶属及管理关系，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。被告主张案涉租赁合同的是行政协议，缺乏依据，一审法院不予认可。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据上述法律规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。本案中，案涉租赁合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。被告的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关认定为不符合条件，不再具备继续承租公租房的资格。综上，原告请求解除双方之间的租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，原告请求被告腾空并返还租赁物，一审法院予以支持。 原告依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求被告按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故原告主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。 合同解除后，被告不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，原告主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即27.5元/㎡计算。案涉租赁物的使用面积为45.18㎡，因此被告应按每月1242.45元（45.18㎡×27.5元/㎡/月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告福州市国有房产中心与被告陈煌于2014年10月30日签订的《福州市廉租住房租赁合同》；二、被告陈煌、陈冰应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区房屋腾空并返还给原告福州市国有房产中心；三、被告陈煌、陈冰应于本判决生效之日起十五日内按每月106.2元的租金标准支付自2020年5月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起被告陈煌、陈冰应按每月1242.45元的标准向原告福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述租赁房屋之日止；四、驳回原告福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陈煌、陈冰负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及该规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。本案系争租赁合同签订于2014年10月30日，因此，双方当事人在合同履行过程中所产生的争议属于民事诉讼的审理范围。 根据福州市民政局文件（榕民[2015]730号）《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》中对审计部门提出疑问的2013年度部分住房保障对象家庭经济状况事项进行核查认定后，认为陈煌、陈冰不再符合福州市申请公共租赁住房准入条件，取消了陈煌、陈冰公共租赁住房保障资格。依据福州市国有房产管理中心与陈煌签订的《福州市廉租住房租赁合同》第十五条第（二）项“家庭住房、收入和财产情况发生变化，不再符合廉租住房保障条件，且不按照有关规定腾退该房屋”的约定，福州市国有房产中心据此要求解除双方签订的《福州市廉租住房租赁合同》并要求陈煌、陈冰腾退案涉公租房应予支持。鉴于双方租赁合同关系已解除，陈煌、陈冰仍继续占用案涉公租房，一审法院判令陈煌、陈冰按照市场租金标准支付房屋占有使用费至实际返还案涉廉租房之日止正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈煌、陈冰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威