广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1381号 原告：覃迅，男，1973年1月2日出生，壮族，住广西梧州市蝶山区。 委托诉讼代理人：黄世欢，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁海金，广西卓秀律师事务所实习律师。 被告：贺州市金泰实业有限公司。住所地：广西贺州市龙山路**。 法定代表人：黄滨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄莺，广西欣源律师事务所律师。 原告覃迅与被告贺州市金泰实业有限公司（以下简称金泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄世欢、被告的委托诉讼代理人黄莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃迅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间的商品房预约合同关系；2.判决被告向原告退还购房意向金200000元及支付利息（利息计付：以200000元为基数，从2009年12月22日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.判决原告对被告开发建设的贺州市金泰农副产品物流加工项目依法处置所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司（以下简称金泰农副产品公司）是贺州市金泰农副产品物流加工项目的开发商，该项目位于贺州市平桂区，2009年12月21日，原告与金泰农副产品公司口头约定达成 购买其开发项目的7号商铺商品房的意向，面积为96平方米，当日原告向金泰农副产品公司支付意向金200000元，金泰农副产品公司出具收款收据一张。2009年12月24日，金泰农副产品公司变更登记为贺州市金泰实业有限公司。 原告在交纳商铺意向金后，一直等待被告通知签订正式的商品房买卖合同，但由于被告开发的农副产品物流加工项目一直处于停滞状态，更未取得相应项目的商品房预售许可证，原告预约购买的7号商铺商品房的合同目的根本无法实现。为此，原告多次催促被告退还收取的意向金，但被告均以各种理由拒绝，至今仍未退还原告款项，被告对于何时能建设完工、签订正式商品房买卖合同和交房期限也无法做出明确的答复。原告认为因被告的原因，导致无法实现原告的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原告可以依法请求解除双方之间的商品房预约合同关系，并要求被告退还已收取的购房意向金和赔偿相应利息损失。 原告作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位，为保护购房户的合法权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。原告认为，如果对被告所有的贺州市金泰农副产品物流加工项目进行依法处置，在处置所得价款中，原告的购房款返还请求权应当优先于工程价款和其他债权。综上，为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院。 原告为其诉讼请求向本院提交的证据有：收款收据、企业信用信息公示报告、企业变更通知书。 被告金泰公司辩称，一、被告不同意解除原、被告之间的商品房预约合同关系，原告亦未能提供合法解除事由相应的证据，故其要求解除预约合同的诉请依据不足，法院应不予支持。原告为购买金泰物流园7号商铺商品房向被告交纳购买意向金，双方达成口头协议，被告已向原告开具了收款收据，形成了事实上的“购房意向合同”法律关系。该预约合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方当事人均有约束力。双方并未就何时签订正式的房屋买卖合同作出具体约定，现金泰物流园项目并未取得房屋预售许可证，原告此时主张解除合同的原因在于被告，没有事实依据和证据支撑。根据最高 人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，欲解除预约合同的当事人，应当提供证据证明对方当事人不愿意订立本约合同，或本约合同的订立存在障碍，该障碍具体为何事由，是否可以避免或克服，是否足以导致本约合同无法订立，但本案原告对此均未能提供相应的证据，故其要求解除预约合同的诉请依据不足，不应予以支持。原告仅仅是基于自身原因，拒绝继续与被告签订本约合同的，则被告有权要求原告承担违约责任，被告保留追诉权利。二、原告主张对被告开发建设的贺州金泰物流市场项目依法处置所得款享有优先受偿权，于法无据，应予驳回。本案为商品房预约合同纠纷，预约合同是双方以最终签订买卖合同为目标而订立的合同法律关系，在具体的房屋买卖合同签订之前，若买卖双方就购房事项仅达成了初步的意向，但关于房屋买卖合同的具体内容以及条件还不能完全确定，买卖双方又希望达成这次交易，便以签订购房意向书、预订书等形式的文件作为之后条件满足时可以正式签订房屋买卖合同的一种手段，购房意向金仅作为预约合同的担保，并不等于购房款。因此，原告的购房意向金属于一般债权，不满足法定的优先受偿权的情形，应予以驳回。综上，请求法院驳回其诉讼请求。 被告为其辩称向本院提交的证据有：1.关于贺州市金泰物流生活区项目道路规划的答复复印件、关于提供金泰物流生活区项目道路规划图的意见复印件；2.建设用地规划许可证复印件、国有土地使用权证复印件；3.贺州市八步区人民法院通知书复印件、贺州市中级人民法院受理案件通知书复印件2份、可行性研究报告。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1.2.3与涉案项目的客观实际相符，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2009年12月21日，原告与广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司（以下简称金泰农副产品公司）就购买该公司拟开发建设的贺州市金泰农副产品物流加工项目7号商铺 达成了购买意向，并向金泰农副产品公司交纳了商铺意向金200000元整。同日，金泰农副产品公司向原告出具了编号为№13981726的收款收据，确认其收到了原告交纳的7号商铺意向金200000元。金泰农副产品公司在收到原告的意向金后，被告只取得了相应的土地使用权证及建设用地规划许可证，至今未取得涉案项目的商品房预售许可证，也未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》。 根据2014年8月12日贺州市住房和城乡建设委员会《关于贺州市金泰物流生活区项目道路规划的答复》，被告拟开发建设的贺州市金泰物流生活区项目所属的站前路与光明大道交界处的B-1地块已被确定为贺州市生态新城核心区，贺州市住房和城乡建设委员会正在组织编制贺州市生态新城规划，原片区规划将会有所调整。 2020年4月28日，贺州市八步区人民法院向被告发出通知书[(2019)桂1102执恢269号]，通知书载明：贺州市八步区人民法院在办理被告系列案中，依法拍卖了被告名下坐落于：贺州市平桂区里宁村、英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧B-1地块）的国有土地使用权[不动产权证号：贺州国用（2014）第220113号]，贺州市平桂区里宁村、英石村（光明大道与火车站站前路交汇处东北侧A-2地块）土地及地上建筑物[土地权利证书号：贺州国用（2011）第220145号]。上述标的物拍卖已成交,现通知被告于2020年4月29日上午九点到现场进行交付。被告就上述两个地块的执行问题向贺州市中级人民法院提出申诉，贺州市中级人民法院于2020年5月25日予以立案审查。 另查明，2009年12月24日，广西贺州市金泰农副产品贸易有限公司经贺州市工商行政管理局核准，将企业名称变更为贺州市金泰实业有限公司。庭审中，原告陈述其预购的7号商铺总价款为1660000元。 本院认为，被告金泰公司系由金泰农副产品公司因企业名称变更而来的企业法人，是原金泰农副产品公司权利义务的继受者，故被告金泰公司应对变更前的金泰农副产品公司的债务承担责任。原告为购买被告金泰公司开发的贺州市金泰农副产品物流加工项目向被告交纳购房意向金，双方虽未签订书面合同。 但事实上形成了商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。 关于合同的解除和款项的返还。本案中，由于金泰农副产品物流加工项目-金泰物流生活区项目至今仍未动工建设，且目前涉案项目地块已被贺州市八步区人民法院拍卖，导致双方不能订立商品房买卖本约合同，被告已构成根本违约，原告购买商品房的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求解除与被告之间的商品房预约合同关系的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告退还购房意向金并按年利率6%赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告对涉案项目的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，本案中，原告在诉讼中陈述其预购的商铺总价为1660000元，原告已经支付的200000元未超过预定商铺价格的50%，即已经交付的款项未达到购买商品房的全部或大部分款项，故原告主张其对涉案项目的依法处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、解除原告覃迅与被告贺州市金泰实业有限公司之间的商品房预约合同关系； 二、被告贺州市金泰实业有限公司应退还原告覃迅商铺意向金200000元并支付利息（利息计付：以200000元为基数，从2009年12月22日起按年利率6%计至款项退还之日止）； 三、驳回原告覃迅的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4300元，减半收取2150元（原告已预交），由被告贺州市金泰实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陈月群 二〇二〇年九月二十三日 书记员  黎 洁 书记员  张景婷