上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26920号原告：支慧，女，1989年7月16日生，汉族，住上海市浦东新区张江镇益丰路******。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告：熊晓芳，女，1977年5月20日生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区木桥街**。委托诉讼代理人：赵东芳(系被告之母)，住湖北省宜昌市西陵区木桥街**。委托诉讼代理人：李勋，上海明伦律师事务所律师。原告支慧与被告熊晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告支慧及其委托诉讼代理人韩平平，被告熊晓芳的委托诉讼代理人赵东芳、李勋到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月，本案现已审理终结。原告支慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告支慧与被告熊晓芳于2019年12月9日签署的关于上海市浦东新区益丰路XXX弄XXX号XXX室的《房地产买卖合同》；2.判令被告熊晓芳向原告支慧支付违约金人民币(以下币种同)624,000元；3.本案诉讼费用由被告熊晓芳承担。事实与理由：2019年12月9日，原告在中介的居间介绍下，与在美国工作的被告通过传真方式签署了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的上海市浦东新区益丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总成交价为312万元，并约定最晚在2020年2月15日前进行网签，2020年2月15日前办理房屋交接手续，2020年3月21日前办理房屋过户手续。同日，原、被告又签署了《协议书》，约定第一期房款变更为68万元，第二期房款变更为76万元，少付的3万元作为装修补偿款，在双方网签当日由原告支付给被告。其后，原告按照约定向被告支付了定金10万元及首期房款68万元。2020年1月21日，被告告知中介方，由于疫情原因不便回国，预定回国的机票也被取消，合同无法继续履行，要求双方互不追究违约责任。原告知晓后，即与被告通过微信联系，要求继续履行合同，被告再次表示，由于疫情原因，其家人和单位都不允许其回国；原告又提出愿意将网签时间推迟半年，但被告还是拒绝，并表示2020年工作计划已满，没有时间回国。双方协商未果后，被告于2020年1月24日将定金及首期购房款退还给原告。2020年2月1日，被告通过微信告知原告已将房屋交易事宜委托其母处理后，就将原告微信拉黑。2020年2月2日，原告与被告之母联系，但未得到回应。其后在合同约定的网签日之前，中介方也多次与被告联系，但被告均拒绝交易，并拉黑中介人员的微信。原告认为，被告称受疫情影响，无法继续履行合同的说法没有法律依据，应向原告承担违约责任，故原告提起本案诉讼。被告熊晓芳辩称，同意解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，但不同意赔偿违约金。被告原计划2020年2月5日从美国返回上海，但在2020年1月21日，被告收到美国航空公司的通知，因为新冠肺炎的原因取消航班。被告在第一时间就将相关情况告知中介方和原告，还在1月24日将收到的款项退回给原告。1月31日，原告提出继续履行合同，同意推迟合同签订时间，但是要求按期交付系争房屋。从1月31日起美国三大航空公司均取消了来华的航班，且要求从2月2日起十四天内到达过中国的外国人将被禁止入境美国，被告由于长期在美国工作生活，故无法满足原告的要求。其后，因被告无法履行原告提出的要求，原告不停的联系被告，由于存在时差的原因，被告无法忍受，才将原告的微信拉黑。之后，被告之母身处湖北宜昌无法外出，与原告无法协商达成一致，也就没有理会原告。被告认为合同无法履行属于不可抗力，应免除被告的责任，而且五月份被告之母来到上海后就联系原告，询问购房事宜，原告告知不买系争房屋了。本院经审理确认如下事实：系争房屋于2006年7月22日被核准登记至被告名下。2019年12月29日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以3,120,000元的价格出售给乙方。第六条约定，甲、乙双方确认在2020年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第5条约定，甲乙双方最晚不得晚于2020年2月15日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。第9条约定，系争房屋于2020年2月15日前交付给乙方。第11条约定，甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；…④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。附件三约定，甲乙双方确认定金为10万元，乙方应于本合同签订后37日内向甲方支付房价款70万元，乙方应于双方签署买卖合同示范文本并申请公证手续(若需)后1日内向甲方支付房价款77万元，乙方以申请贷款的方式支付给甲方房价款154万元，交房尾款1万元在双方签署《房屋交接书》之日支付。同日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)又签署了《协议书》，约定乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方装修补偿款3万元。2019年12月8日、2019年12月10日，德佑房地产经纪有限公司出具两份《收款收据》，内容为收到原告支付的用于购买系争房屋的意向金2万元和8万元。2020年1月15日，原告向被告转账68万元。2020年1月24日，被告向原告转账78万元。2020年2月2日，原告向被告之母发送短信要求解决房屋交易事宜，但是未得到回复。另，原、被告的微信聊天记录显示，2020年1月21日，被告向原告发送信息“因为疫情的严重，我的单位和家人都不允许我回来。”原告回复“那你还想继续交易吗？如想，我可接受网签时间推后半年，但需要按现有合同交房。”被告回复“我是想的，可客观原因不允许，今年的工作计划已满，我无法回国。”2020年1月31日，原告向被告发送信息“我跟家人商量了下，现在我们的想法如下：1、交易继续，考虑到你回来时间待定，我们可以按照原先约定的时间先搬进去，啥时候回来交易继续；2、按照最低的协商赔偿，即定金10万，之后交易终止。”次日，被告回复“由于国家灾难疫情，我远在美国，飞机被取消，无法回来，经过和家人沟通，以后房屋所有事宜由我的母亲来办理。”庭审中，原告申请证人张某出庭作证，证人自称是房产中介人员。证人陈述到，2020年1月21日，被告向证人发送了航班被取消的照片截图，并称因为疫情严重，想要取消交易，让其与原告沟通，被告将钱款退还给原告，双方互不追究责任。证人将截图发送给原告，并告知被告的意见后，原告表示不同意，并称由于疫情原因同意延后半年进行网签，但是因为已经向被告支付了78万元购房款，所以根据利益对等原则，要先搬入系争房屋内居住。被告拒绝了原告的上述要求，并表示由于疫情何时解除尚不确定，所以要求提前退还款项，还承诺日后出售系争房屋的时候还是卖给原告，但要根据当时的市场价来定。其后，因为原告一直催促证人要处理方案，其就催促被告，被告在2020年1月29日左右将其微信拉黑。审理中，原告向本院陈述到，要求以被告收到诉状副本之日(2020年5月16日)作为合同解除时间；其认可被告购买的回国机票在2020年1月21日被航空公司取消的事实，但认为当时中美之间仍有航班，被告可以选择其他的航班回国；其要求在2月15日入住系争房屋，一方面是因为有居住的需求，另一方面也是想冲抵已付款的利息；其在2020年3月另行购买了房屋，所以不再要求购买系争房屋。被告向本院陈述到，同意双方的合同于2020年5月16日解除；其同意推迟半年进行网签，但是2月份被告本人无法回国，被告之母也在湖北无法抵沪，其在系争房屋内还有财物，所以无法答应原告在2月15日入住的要求；此外，原告主张的违约金标准过高。以上事实，由上海市房地产权证、《房地产买卖合同》《协议书》《收款收据》、银行交易流水明细清单、证人证言以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。原告要求确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2020年5月16日解除，被告也同意合同于该日解除，对此本院予以确认。关于合同解除的责任，第一，根据已查明的事实，被告确曾准备购买机票于2020年2月回国履行房屋买卖合同，但由于疫情的原因致使其机票被航空公司取消而无法成行，对此原告表示在2020年1月21日上海市尚未启动一级相应，被告预定的机票虽被取消，但仍可以通过购买其他航班机票的方式回国，但本院认为原告的该主张显然对被告提出了过高的义务要求；第二、在原、被协商的过程中，被告未明确提出解除合同的意思，在协商未果的情况下先行将收取的原告购房款退还也并无不当，被告之母在5月抵沪后就与原告联系房屋交易事宜，由此也可以看出被告仍有履行合同的意愿。第三、此后随着疫情的后续发展，中美之间的航班中断，此时被告的家属也处在湖北省宜昌市，被告客观上也无法抵沪继续履行合同；此外，原告也自称于2020年3月另行购买了其他房屋。由此本院认定，原、被告签订的《房地产买卖合同》是由于不可归责于双方的原因导致无法正常履行而最终解除，双方互不承担违约责任，故对原告提出的要求被告赔偿违约金624,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、原告支慧与被告熊晓芳签订的《房地产买卖合同》于2020年5月16日解除；二、驳回原告支慧的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,120元，减半收取计5,060元，由原告支慧负担5,020元，由被告熊晓芳负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月三日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。