北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10641号上诉人（原审被告）：北京安逸居房地产经纪有限公司，所在地北京市顺义区府前街**院**楼**1-106。法定代表人：杨国军，经理。委托诉讼代理人：桑文君，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：任彦青，女，1966年11月23日出生，汉族，户籍所在地北京市。原审当事人（原审被告）：赵巧云，女，1989年7月28日出生，汉族，户籍所在地福建省福安市，现住北京市顺义区。上诉人北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）因与被上诉人任彦青、原审被告赵巧云房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人安逸居公司之委托诉讼代理人桑文君，被上诉人任彦青、原审被告赵巧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安逸居公司上诉请求：依法撤销一审判决的第一、二项。事实理由：一、桑文君与王宝泉合伙经营安逸居公司，早已分开独立经营，当时并未产生债权债务，双方有分立协议，且分立协议清楚标明双方分出资金、经营权，以及原有名称使用权归属问题。且安逸居公司在分立后并未分得利润，所有经营利润扔留在原有经营方和资源管理方即北京和信世纪房地产经纪有限公司(以下简称和信公司)账户上面，在分立协议上面可看清我方分得资金数量。后期任彦青跟和信公司一直有财务业务往来多年并未提出异议。并且从法律角度来说出现欠款也应该由实际占有、使用者支付占有使用费。二、任彦青说安逸居公司与和信公司并未告知其业务分立事宜，也从未去过和信公司，我司在和信公司了解到的事实是，任彦青在2019年中就去过和信公司，因当时和信有接近9个月的租金未支付给任彦青，任彦青和其爱人去了和信公司原经营地址，和信公司分了几次把之前的欠款补齐了，任彦青拍摄了和信公司的执照等内容，和信公司负责人表示其已明确告知了任彦青公司已经更换了名称以及原有的合伙人分开的问题。三、由于和信公司经营出现问题导致的支付延迟，波及到我司的司法案件已有几例，在法庭了解情况和事实后都判令由和信公司支付。任彦青辩称：同意一审该项判决，不同意安逸居公司的上诉请求和理由。赵巧云称：同意一审该项判决，不同意安逸居公司的上诉请求和理由。任彦青向一审法院起诉请求：1.判令安居客公司按照1900元/月的标准向任彦青支付2019年11月20日到合同到期日(即2020年5月19日)期间的房屋租金共计11400元人民币。2.判令安居客公司向任彦青支付违约金3800元人民币。3.判令赵巧云于2010年5月19日腾退房屋。3.本案的诉讼费由安逸居公司与赵巧云承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，任彦青（委托人、甲方）与安逸居公司（租赁代理机构、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区马坡街道办事处合景香悦四季西三区某号楼某单元某室（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（二）出租代理期自2017年5月20日至2020年5月19日，共计3年。出租代理期可延长30日。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前45天为免租期，乙方免费居住，无需向甲方支付租金。（四）甲方应于2017年5月20日前将房屋交付乙方。第四条租金，（一）租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币1700元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017.5.20，第二次2017年8.20，第三次2017.11.20，第四次2018.2.20至2020.2.20。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未按约定划付租金达15日以上的。第九条违约责任，（三）乙方有第八条第四款条件之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同下方有任彦青签字和安逸居公司公章，经济人处有于方园签字，合同下方的空白处写有：2018.5.20-2019.5.20房屋租金为1800元每月，2019.5.20-2020.5.20房屋租金为1900元每月。经一审法院核实，涉诉房屋的坐落为顺义区乾安路3号院三区某号楼某层某单元某室。经任彦青确认，《合同》签订后，安逸居公司通过其员工王宝泉等人的银行账户向其银行账户转账以支付租金。按照《合同》约定，安逸居公司应在2019年11月20日支付该日至2020年2月20日的下一季度租金5700元，安逸居公司一直未向任彦青支付。安逸居公司认可《合同》确是任彦青与己方签订，认可其加盖的公章确为安逸居公司的公章。但称之前都是王宝泉以安逸居公司的名义对外经营，其于2017年8月14日与和信公司签订了分立协议：“原安逸居房地产经纪有限公司由桑文君和王宝泉共同出资。桑文君实际出资25万元并担任公司法定代表人职务，王宝泉实际出资25万元担任经纪和实际经营者，现双方协商达成以下协议：桑文君保留安逸居房地产经纪有限公司法人职务，并保留原有资金继续运营。王宝泉撤出实际投资25万元，不在（再）担任安逸居经理职务。原安逸居房地产公司资源和实际资源拥有权，债券（权）债务等归属王宝泉所有，并另设立公司经营。新公司名称为：北京和信世纪房地产经纪有限公司，分立日期为2017年8月15日。即2017年8月15日之前安逸居房地产经纪有限公司所签署的租赁、代理等业务全部归属于北京和信世纪房地产经纪有限公司管理和经营，包括2017年8月15日前的债权债务。”任彦青和安逸居公司均确认，安逸居公司未向任彦青告知其业务转移事宜，任彦青称和信公司亦未向其告知业务转移事宜。任彦青称由于合同已到期，故不要求在本案中确认合同解除时间，合同到期时间即为合同解除时间。赵巧云称其于2019年10月24日与和信公司签订房租租赁合同，约定租期为一年，并已向和信公司支付一年的房租及其他费用，签订租赁合同前，其未查看和信公司对涉诉房屋有出租权限的证件、合同等材料，亦不知道涉诉房屋的产权情况。赵巧云亦称其在入住后一个月，任彦青来到涉诉房屋看房，其曾告知任彦青租赁一年之事宜，任彦青未有异议。任彦青称其只是确认租客是否爱惜涉诉房屋，对赵巧云的陈述不予认可。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁委托代理合同》、通话记录、短信记录、房屋所有权证、银行转账记录、分立协议、《北京市房屋租赁合同》、转账记录、收据等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系安逸居公司与任彦青签订，并加盖有安逸居公司公章，安逸居公司认可《合同》所盖公章的真实性，该《合同》系任彦青与安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，安逸居公司辩称此《合同》与其公司无关，是和信公司的业务，但同时确认该《合同》是留给分立后的和信公司负责人王宝泉使用，未将安逸居公司与和信公司分立的情况通知任彦青，又辩称应由和信公司通知任彦青公司分立情况但未提交证据予以证明，因此，一审法院对安逸居公司的辩解意见不予支持，一审法院认为，安逸居公司与和信公司之间的公司分立协议是约束协议签订双方的，不得对抗第三人，且被告亦未提交证据证明任彦青知晓该协议内容，故结合庭审陈述，一审法院认为安逸居公司在本案中应对任彦青承担合同项下义务，其与和信公司可另案解决双方之间的纠纷。结合庭审陈述及《合同》约定，承租人应当按照约定的期限支付租金，故一审法院对任彦青主张的自2019年11月20日至2020年5月19日租金11400元予以支持。关于任彦青主张违约金，根据《合同》规定，被告逾期支付房屋租金行为构成根本违约，故安逸居公司应向任彦青支付违约金，任彦青根据《合同》主张的违约金并不过高，故一审法院对其主张的违约金予以支持。根据《合同》，任彦青与安逸居公司的房屋租赁合同于2020年5月19日到期，合同到期后，安逸居公司应该将涉诉房屋腾退给任彦青，涉诉房屋目前由次承租人赵巧云占有使用，任彦青作为房屋所有权人有权要求赵巧云腾退涉诉房屋，故一审法院对任彦青请求赵巧云腾退房屋之诉讼请求予以支持，对赵巧云的辩解意见不予认可，赵巧云因此遭受的损失可另案与合同签订方和信公司予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内支付任彦青租金一万一千四百元；二、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内给付任彦青违约金三千八百元；三、赵巧云将位于北京市顺义区乾安路3号院三区某楼房（房屋登记产权人为任彦青）的房屋腾退给任彦青，于一审判决生效之日起七日内执行。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为安逸居公司是否应当承担案涉合同项下的相关责任问题。安逸居公司主张案涉《租赁委托合同》所产生的债权债务应由和信公司承担。任彦青称其并不知晓公司分立的事宜，《租赁委托合同》是与安逸居公司签订的，理应由安逸居公司承担相应的责任。对此本院认为，安逸居公司对《租赁委托合同》真实性不持异议，故该份合同系任彦青与安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方理应按照合同约定履行。虽然安逸居公司与和信公司签订了分立协议，但内部分立协议不能对抗第三人，且安逸居公司认可其未就分立事宜告知任彦青，也未向法庭递交充分的证据证明任彦青知晓此事。故，对安逸居公司的上诉意见，本院难以采信。一审法院认定安逸居公司在本案中应对任彦青承担《租赁委托合同》项下义务，并无不当，本院予以维持，安逸居公司与和信公司可另案解决双方之间的纠纷。根据《租赁委托合同》的约定，安逸居公司延迟支付租金，理应承担违约责任，一审法院核定的租金、违约金的计算数额无误，本院予以维持。综上，安逸居公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由北京安逸居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年九月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽