新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1694号 原告：李强，男，1973年11月18日出生，汉族，公民身份号码：×××，安徽省阜阳市人，个体工商户，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：董岩，新疆朱玉杰律师事务所律师。被告：耿春铭，男，1987年10月1日出生，汉族，公民身份号码：×××，吉林省舒兰市人，个体工商户，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：吴洋，新疆叶尔羌律师事务所律师。原告李强与被告耿春铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人董岩、被告耿春铭的委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李强向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付原告租赁费68928元；3、依法判令被告承担滞纳金10339.2元（68928元×5‰×30日）；4、依法判令被告向原告支付利息损失4135.74元（68928元×6%×1年，2019年4月19日至2019年4月18日期间）；5、依法判令被告向原告支付律师费4500元，以上四项合计87902.94元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于喀什市××路、面积为287.2㎡的商铺出租给被告，租期自2017年7月20日至2020年10月19日共3年。被告承租后，欠原告2018年10月20日至2019年4月19日半年的租金68928元未支付，原告催要未果，故诉至法院。耿春铭辩称，1、双方签订房屋租赁合同属实，但因2019年2月原告将房屋外卷帘门上锁，影响被告经营，为此双方已于2019年3月协商一致解除了合同，被告在2019年4月搬离该房屋，租金也支付至2019年4月，被告并不拖欠租金，且2019年5月原告已将房屋出租给他人，不存在损失；2、被告并不欠付租金，因此也不应承担滞纳金、利息损失和律师费，且滞纳金、违约金、利息是对违约责任的重复约定，原告同时主张是加重被告的责任；3、原告并未将装修押金及履约保证金退还给被告，系原告违约，应向被告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告与喀什汇城房地产开发有限公司（以下称汇城房产）签订商场租赁合同，汇城房产将其位于喀什市××路、一、二、三楼共计11549.15㎡商铺的经营场地出租给原告使用，其中，负一层面积为6115㎡，原告有权出于经营需要对经营场地进行装修、改造及分租、转租。2017年7月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其从汇城房产处承租的上述场地负一楼中287.2㎡的经营场地在租赁期限内出租给被告，被告用该场地经营养生馆，租赁期限3年，自2017年7月20日至2020年7月19日，每平方米月租金40元，年租金为137856元，免租期三个月，即2017年7月20日至2017年10月19日；被告在合同签订当天向原告支付履约保证金10000元，装修时需向原告交纳装修押金5000元。合同第12.3条约定，被告若需提前终止合同，应提前三个月书面通知原告，经双方协商书面同意后确定离场日期，但履约保证金及已交纳的全部租赁期限内的租金不予退还。合同第15.2条约定，被告迟延交纳各项费用的，每日按所欠费用的5‰向原告支付滞纳金；交纳费用延期超过1个月，原告有权停止被告经营，解除合同收回被告租用的租赁物，将被告交纳的保证金视为违约金不予退还，同时被告应补交拖欠原告的全部费用和滞纳金。合同还约定，除本合同规定的条款外，任何一方擅自终止合同均视为违约，违约方应向对方支付违约金10000元并赔偿相应损失及因诉讼产生的律师费、交通费、诉讼费等各项费用，且守约方有权解除合同。合同签订后，被告用该场地经营喀什福寿益康养生会所（以下称养生会所），并向原告交付了履约保证金10000元、装修押金5000元，租金支付至2019年4月18日。后因双方产生争议，被告搬离，原告2019年5月将门上锁，随后诉至法院，并产生律师费4500元。以上事实，有当事人陈述、新（2017）喀什市不动产权第XXXX号不动产证复印件、商场租赁合同、房屋租赁合同、律师费发票、合伙协议书、微信转账记录及银行流水在案佐证，本院予以确认。庭审中，被告向本院提交以下证据：1、微信聊天记录一份，拟证实原、被告2019年3月28日已就解除租赁合同达成一致意见，原告承诺给被告两个月免租期，要求被告2019年6月18日搬离案涉场地。原告称该证据不能证实双方之间就解除合同达成一致，也不符合双方合同约定的解除条件。因该微信记录系被告与其合伙人之间的聊天记录，并非原告发出，原告亦不认可，故本院对该证据证明力不予认定。2、收据一份、原告与案外人何红刚租赁合同签字页复印件一份、视频一份，拟证实被告搬离后，原告已于2019年5月7日将案涉场地出租给了何红刚。原告对该证据真实性认可，但称其与何红刚间租赁合同约定的场地并不包括原告出租给被告的场地。为此，原告向本院提交与何红刚签订的房屋租赁合同及何红刚的书面证明各一份。被告对房屋租赁合同真实性认可，但称何红刚租用的面积中包括被告的场地面积；对证人证言不认可，称何红刚与原告有利害关系。何红刚出具的证明中载明，因其与原告签订租赁合同时，原告与养生会所的租户间租赁合同未解除，故其租用的经营场地面积不包括养生会所的面积。但因何红刚并未出庭，且何红刚现与原告间仍存在租赁合同关系，故本院对该证明的证明力不予认定。对于原告与何红刚间的合同，该合同约定的场地面积为1126.4㎡，位置与原、被告租赁合同约定的场地同在喀什市××路。根据不动产证记载，案涉场地所在的喀什汇城名园负一层总面积为6115㎡，从原、被告间的合同及原告与何红刚的合同中，均无法确认何红刚承租场地面积是否包含被告承租面积。本院为查明事实，组织原、被告赴现场实地查看。经实地查看，原养生会所内部现用于存放桌椅及电脑；被告所称已由何红刚租用的场地是养生会所门外右侧电梯正下方的开放区域，该区域现被网吧大门封闭。庭审中，被告对承租房屋位置如何确定的问题陈述为：“（承租房屋）位置是双方对面积确定后，在有卷帘门的地方通过隔断进行隔开”，据此，双方签订租赁合同时约定的场地应是有隔断隔开的封闭空间，现被告所称由网吧占用的区域系其养生会所门外的开放区域，故本院对被告提交的收据及视频的证明力不予认定，对原告提交的其与何红刚的租赁合同证明力予以认定。3、照片4张，拟证实被告经营时店铺门前右方的卷帘门是打开的，后因卷帘门关闭影响被告经营导致双方协商解除合同，且被告搬走后新的租客对房屋又进行了装修。原告对照片真实性认可，但称双方合同并未对卷帘门进行约定，且被告退租后原告对房屋进行的装修与被告无关。结合本院实地查看的情况，本院对该照片的真实性予以认定，但照片不能证实卷帘门对被告的经营产生足以导致双方解除合同的影响，故本院对照片的证明力不予认定。另查明，原告各项诉讼请求的计算方式如下：1、租金68928元是自2019年4月19日至2019年10月20日共6个月的租金，每月11488元；2、滞纳金10339.2元，是以68928元为本金，按每日5‰计算30日（68928元×5‰×30日）；3、利息损失4135.74元，是以68928元为本金，按年利率6%自2019年4月19日起计算至2020年4月18日共1年（68928元×6%）。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。现合同履行过程中双方发生争议，原告要求解除合同，被告亦同意解除，故双方间的房屋租赁合同应予解除。对于原告主张的租金，被告称其2019年4月已搬离场地，房租亦支付至2019年4月，故并不拖欠租金。虽然双方对于被告搬离时间的陈述并不一致，但并非所有租赁合同纠纷中，承租人搬离房屋的具体时间即为合同解除时间、搬离房屋后即无须支付租金。也即承租人如擅自搬离，并不当然免除搬离之后租金支付的合同义务。从在案证据分析，即使被告确已于2019年4月搬离案涉场地，但其搬离的行为不符合双方合同约定的解除条件，亦不符合法律规定的解除条件，因此不具有单方解除的效力，而被告提交的其与合伙人之间的微信聊天记录不能证实原、被告此时已就合同解除达成合意，被告亦未提交证据证实已就案涉场地与原告办理了交接手续。综上，对被告所称双方2019年3月协商一致解除合同、不存在拖欠2019年4月后租金的辩解，本院不予采信。但对于租金截止日期，原告认可其于2019年5月得知被告搬离并将房屋上锁，此时原告对被告以自己的行为表明不再继续履行合同已经知晓，且原告上锁后，被告实际也无法继续使用案涉场地，因此若要求被告继续承担2019年5月之后的房租，显然与租赁合同本意不符，亦有违公平原则，故租金计算应截至2019年5月，为11488元。被告单方搬离租赁房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同对违约责任的约定，因被告违约，故其交纳的保证金10000元不应再由原告退还。但滞纳金、保证金或原告要求的利息损失，均系双方对违约责任的约定，综合本案双方的合同履行情况等因素考虑，对原告要求被告支付滞纳金及利息损失的请求，本院不予支持。对于原告主张的律师费，因双方合同明确约定违约方需承担对方因诉讼产生的律师费等费用，且该律师费亦有相应的交费票据佐证，故该律师费4500元应由被告承担。对于被告所述的装修押金5000元未退还的辩解，原告称已通过现金方式退还，该方式符合小额资金交易习惯，且根据合同约定，装修结束六个月后即已到双方约定的退还时限，故对被告此项辩解，本院不予采信。综上所述，对原告要求解除双方房屋租赁合同、被告支付律师费4500元的请求，本院予以支持。对原告要求被告支付租金68928元的请求，本院部分予以支持。对原告要求被告承担滞纳金10339.2元、利息损失4135.74元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告李强与被告耿春铭于2017年7月15日签订的房屋租赁合同；二、被告耿春铭于本判决生效之日起七日内向原告李强支付租金11488元；三、被告耿春铭于本判决生效之日起七日内向原告李强支付律师费4500元；四、驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1997.58元，减半收取计998.79元，由原告李强负担817.13元，被告耿春铭负担181.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   宋鸽二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 三 日书  记  员   朱洁