四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1966号 上诉人（原审原告）黄选付,男，1963年1月17日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人:陈德银,四川竹都律师事务所律师，执业证号15115200910940034。 被上诉人（原审被告）孙家祥,男，1973年2月24日出生,汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人:金贤芳,四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201511290795。 上诉人黄选付因与被上诉人孙家祥房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷并询问双方当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人黄选付上诉请求：1.请求撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院作出的（2020）川1502民初1970号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在案涉房屋从事旅馆经营，该租赁合同合法有效，租赁期限为5年，在租赁2年左右因为政府拆迁，合同提前终止，因合同终止给上诉人造成了停产停业及装修等损失，上诉人作为房屋实际经营者，依法享有停产停业损失，设备迁移损失等补偿，在有关部门与被上诉人签订的《征收补偿协议》中有房租损失，已经补偿给被上诉人，停产停业损失等应当补偿给实际经营者黄选付，上诉人的各项损失应当依法得到赔偿。 被上诉人孙家祥答辩称，1.上诉人称案涉房屋的装修成果刘卫川转让给上诉人的无事实和法律依据；2.一审法院认定事实正确；3.一审适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人黄选付向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙家祥赔偿其旅馆装修费损失、停产停业损失、旅馆室内设施设备损失以及因征收拆迁旅馆依法应获得的搬迁补偿、搬迁奖励及室内设施设备迁移费补助费等损失，以上损失及补偿费用暂计200000元（具体金额以征收部门作出的合理补偿数据为依据计算）；2.本案诉讼费由孙家祥承担。庭审中，黄选付明确损失及补偿费用共计212700元。具体见明细。事实与理由：2017年5月17日,黄选付作为乙方与孙家祥作为甲方签订《房屋租赁合同》,约定:1.甲方将自有的位于宜宾市翠屏区（共计面积700平方米）出租给乙方作旅社使用。该出租房屋:水、电、闭路、电话四通,铝合金玻璃窗、门等设备完好齐备；2.租赁期限五年,甲方从2017年5月17日起将出租房屋交付乙方使用,至2022年5月17日收；3.乙方交付甲方房屋租赁保证金20000元；4.租赁期间的房屋修缮和装饰:乙方因使用需要,可以对承租房屋进行适当装饰,但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方的同意后方可施工,并且费用由乙方自行负责,合同期满后,甲方对乙方装修费用不作补偿;因市政设施需要拆除或者改造己出租房屋、或因乙方原因造成合同提前解除,终止时,甲方对乙方装修费用均不作补偿；5.因市政建设需要拆除或改建己租赁房屋,合同自行终止,甲乙双方因此造成损失,互不承担责任等内容。另,旅社原为胡章伟经营,旅馆名称为“宜宾市翠屏区麒麟祥旅社”。其后,胡章伟将该旅社转让给刘卫川。2017年5月16日,刘卫川将其经营的宜宾市翠屏区麒麟祥旅社转让给黄选付经营。同时,刘卫川将其经营麒麟祥旅社的全部物品、物资以30000元人民币折价给黄选付。黄选付受让刘卫川转让的麒麟祥旅社后,又购入大量设施、设备,开始对旅社进行经营。2019年底,孙家祥告知黄选付,其出租房屋因政府拆迁,要求黄选付旅社经营至2020年2月10日,但对拆迁部门给予黄选付租赁房屋的各项补偿只字不提。双方签订的合同虽然约定“因市政建设需要拆除或改建己租赁房屋,合同自行终止,甲乙双方因此造成损失,互不承担责任”但未对因出租房屋被政府征收,征收部门依法对承租人的装修费损失、停产停业损失、旅馆室内设施设备损失以及因征收拆迁旅馆依法应获得的搬迁补偿、搬迁奖励和室内设施设备迁移补助费等损失和补偿进行约定,依照《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规规定,该补偿应当由作为承租人的黄选付享有。综上,黄选付作为房屋承租人,租赁案涉房屋从事旅馆经营,在案涉房屋被征收拆迁时,必然损害其合法权益,因承租人不是被征收人,无法向房屋征收部门主张权利,但是黄选付作为承租人依法应当获得和享有因承租房屋被拆迁所受到的损失和相应的补偿,黄选付的合法权益依法应当受到保护。承租人声明,承租人对征收房屋的补偿并没有非分之想,也不想成为所谓“钉子户”,承租人只想获得依照法律法规的规定应当属于承租人的利益。依照《民法通则》、《物权法》、《合同法》等法律、法规规定,黄选付的合法利益应当予以保护。为维护其合法权益,根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼,请人民法院判如所请。 一审法院认定事实，本案案涉房屋为宜宾市翠屏区房屋。该房屋（房屋产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）第一层营业用房（面积351.68平方米）、第二层办公用房（面积389.36平方米）的房屋所有权人为孙持安（已死亡）。严钜芬系孙持安妻子，孙持安和严钜芬共有三个子女：孙家麒、孙家岭、孙家祥。案涉房屋一直由孙家祥代为出租和管理。该房屋在2006年10月31日由个体工商户胡章伟注册使用为旅社，取名为宜宾市翠屏区麒麟祥旅社并办理了特种行业许可证。2017年5月17日，孙家祥（出租方、甲方）与黄选付（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：1.甲方将自有的位于宜宾市翠屏区房屋（共计面积700平方米）一楼（含登记室1间、休息室1间、库房1间），二楼（客房21间、卫生间2间、盥洗室2间、值班室1间），三楼（晾衣通道、厨房）出租给乙方作旅社使用。该出租房：水、电、闭路、电话四通，铝合金玻璃窗、门等设备完好齐全；2.租赁期共五年，甲方从2017年5月17日起将出租房屋交付给乙方使用，至2022年5月17日收回；3.租金和租金交纳方式：第一年每月6666.67元，第二年为每月6666.7元，第三年每月6666.67元，租金按季度交纳，需提前五日支付；4.甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20000元；5.租赁期间的房屋修缮和装饰：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行适当装饰，费用由乙方自行负责。合同期满，甲方对乙方装修费用不作补偿；因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋、或因乙方原因造成合同提前解除，终止时，甲方对乙方装修费用均不作补偿...8.免责条件：...因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，合同自行终止，甲乙双方因此造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同，租金按实际使用时间计算，多退少补。黄选付租用本案案涉房屋后，继续沿用宜宾市翠屏区麒麟祥旅社的名称及胡章伟的旅社特种行业许可资质经营旅社。黄选付陈述租赁房屋的范围与合同一致，租赁该房屋时，该房屋水、电、闭路、电话、门窗、玻璃、床、桌椅等齐全。黄选付自行购置了部分灯具、卫生间里的部分用品、更换了部分坏掉的热水器。2017年5月16日，刘卫川出具收条：今收到宜宾市翠屏区麒麟祥旅社物品折价费现金人民币30000元。黄选付自述刘卫川系其前任旅社经营者。合同签订后，黄选付交付了保证金及租金。 2019年9月28日，征收部门宜宾市翠屏区住房和城乡建设局（甲方）与被征收人孙持安的代理人严钜芬（系孙持安的妻子）（乙方）签订了《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点项国有土地上房屋征收货币补偿协议》：乙方同意甲方征收并拆除乙方所有位于翠屏区房屋，经测绘，房屋建筑面积为769.03平方米（其中：一层366.64平方米营业，二层402.39平方米办公。经区房屋认定小组认定，二层房屋建筑面积402.39平方米其使用性质为宾馆用房，乙方认可。乙方自愿选择货币征收补偿安置方式。其中被征收房屋装修补偿费为734197元；搬迁补偿费为15380.6元；非住宅房屋停产停业损失补偿费为202275.6元；室内基本设施和迁移费补助为8910元（电话移机费1部150元；有线电视初装费1户580元；空调移机费15台30**元；热水器移机费8台12**元；独立水表初装费1户1980元；独立电表初装费1户2000元）；设备搬迁补偿费48067元；房租损失费11500×6个月＝69000元。孙家祥陈述已收到上述费用。该房屋在2020年3月被拆除。黄选付认为在上述案涉房屋的被征收补偿费用中，其应当享有的费用为：1.搬迁补偿：452平方米×20元＝9040元；2.非住宅房屋停产停业补偿：一层：50平方米×70元×6个月＝21000元；二层402平方米×20元×6个月＝48240元，合计78280元（摘录自黄选付提交的2020年6月30日《房屋租赁合同纠纷案补偿计算清单》该78280元应为69240元，下文同）；3.室内基本设施初装费和迁移费补助：固定电话1部150元；热水器8台×150元＝1200元；炉灶费1台8**元；宽带15间房×68元＝1020元；空调15台×200元＝3000元，合计6170元；4.设备搬迁补偿费：48067元÷769×452平方米＝28250元；5.装饰装修损失100000元，该费用其自行估算。以上共计212700元。孙家祥陈述：我们当时租赁房屋给黄选付的时候，设备设施都是齐全的，其几乎是拎包入住，没有对房屋进行过装修，只是添补了一部分灯具、热水器等。床和桌椅都是自己原来就有的。孙家祥不认可黄选付的诉请，故酿成纠纷诉至法院。 原判认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》纠纷系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在履行租赁合同约定租期时，因政府征收不可归责于双方当事人的事由，该合同自然终止，双方均不存在违约的行为。一、针对黄选付诉请的其应享有的在征地拆迁补偿协议中的权益：搬迁补偿费9040元及非住宅房屋停产停业补偿费78280元、室内基本设施初装费和迁移费补助6170元、设备搬迁补偿费28250元,原判认为：在房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象均为房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同是由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人享有的权利，仅仅基于租赁合同所享有的和合同法上的权利。其法律依据为：1.国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条也作出了相同规定，立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人；2.合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽然是基于行政法律关系产生，但同样应遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利；3.征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能仅仅以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。故不能简单的以搬迁补偿费、停产停业损失等补偿项目名称来确定补偿对象为承租人。因此，本案中，对黄选付诉请的搬迁补偿和停产停业损失，不能以严钜芬与征收部门签订的《房屋征收货币补偿安置协议》为依据，认定黄选付也是国家征收补偿对象。黄选付的搬迁补偿费和停产停业损失的依据应当是其与孙家祥签订的《房屋租赁合同》的约定或法律规定。合同约定对合同双方具有法律约束力，故首先应当按照双方合同的约定为解决依据。本案中，《房屋租赁合同》第八条明确约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，合同自行终止，甲乙双方因此造成的损失，互不承担责任。”在此的损失包含了出租方与承租方一切的损失，即也包括了搬迁补偿费和停产停业损失、室内基本设施初装费和迁移费补助等所有损失，“互不承担责任”即双方均不需要承担对方的损失及责任，故黄选付的该项诉请既不符合法律规定，也不符合合同约定，原判不予支持。二、黄选付诉请的设备搬迁补偿费28250元，称是指该搬迁的床、桌椅等的搬迁。但双方均陈述床、桌椅是黄选付在租赁之前就存在，床、桌椅均不属于黄选付所有，且设备搬迁补偿费也属于征收方补偿给产权人的费用，故该部分补偿费用不应属于黄选付，其该项诉请原判不予支持。三、针对黄选付诉请的装饰装修补偿费用100000元，根据《房屋租赁合同》中第五条约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋造成合同提前解除、终止时，出租方对承租方装修费用均不作补偿”，故黄选付诉请的装饰装修损失100000元于法无据，该项费用不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，判决：驳回黄选付的诉讼请求。案件受理费4300元,减半收取2150元，由黄选付负担。 二审查明事实与一审查明的事实基本一致，依法予以确认。 本院认为，双方当事人对原判查明的事实除旅社内桌椅所有权双方当事人存在争议外，其他事实均不持异议，本院依法予以确认。双方当事人争议的焦点是黄选付租赁的房屋被征收后，黄选付是否享有搬迁补偿费、非住宅房屋停产停业补偿、室内基本设施初装费和迁移费补助、设备搬迁补偿费、装饰装修损失共计21.27万元的赔偿问题。 首先，上诉人述称案涉《房屋租赁合同》系格式合同，其没有详细看合同，是被上诉人做的陷阱，但案涉《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，也是双方当事人签字予以确认并按约履行的，上诉人以《房屋租赁合同》为格式合同其免责条款不应采信的主张无事实法律依据，本院不予认可。原判认定案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。 其次，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的权利义务应以《房屋租赁合同》约定的内容为据。根据《房屋租赁合同》第五条、第八条约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋造成合同提前解除、终止时，出租方对承租方装修费用均不作补偿”、“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，合同自行终止，甲乙双方因此造成的损失，互不承担责任。”原判据此认定双方当事人在履行租赁合同约定租期内，因政府征收不可归责于双方当事人的事由，该合同自然终止，双方均不存在违约行为；黄选付因案涉房屋被市政建设拆除而自行终止合同给其造成的搬迁补偿费和停产停业损失、室内基本设施初装费和迁移费补助、装饰装修等所有损失孙家祥不予承担符合双方合同约定，原判该判项并无不当，本院依法予以确认。 第三，案涉房屋因市政建设被征收拆除，由宜宾市翠屏区住房和城乡建设局与被征收人孙持安的代理人严钜芬签订了《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点项国有土地上房屋征收货币补偿协议》，该征收补偿合同是由国家行政机关与产权人签订的，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条与《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿,故拆迁补偿的对象应为拆迁房屋的所有权人。房屋的承租人主张分配拆迁补偿款,应依据与所有权人的房屋租赁合同约定或实际情况认定。本案中,案涉房屋被拆迁,产权人的代理人与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议书,协议书中明确房屋产权人为拆迁补偿主体，合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。则就该征收补偿合同而言黄选付非合同相对人，且其租赁合同明确约定因市政建设拆除租赁房屋，合同自行终止，双方因此造成的损失，互不承担责任，故黄选付以该征收补偿合同为据主张补偿权利无事实和法律依据，原判驳回其诉讼请求并无不当，本院依法予以确认。 综上，黄选付上诉要求孙家祥赔偿租赁房屋因征收造成的各项损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实部分有误，但其适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人黄选付负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 洁 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二〇年九月二十九日 书记员 牟岑雪