山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7922号 上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行（原长江路支行科技城分理处），住所地青岛经济技术开发区黄浦江路**。 负责人：江永超，行长。 委托诉讼代理人：田广杰，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高昌，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 被上诉人（原审王艳君）：王艳君，女，1969年10月16日出生，汉族，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽萍，山东若真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛颐和海置业有限公司，住，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路**鸿润广场**/div> 法定代表人：谭晓，董事长。 委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行（以下简称黄浦江路支行）因与被上诉人王艳君、青岛颐和海置业有限公司（以下简称颐和海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭。经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 黄浦江路支行上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人王艳君的诉讼请求或发回重审；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，遗漏重要事实、忽略认定案件事实的多个核心要件。1.案涉房屋在《认购协议》签署前，已存在多轮法院查封，依法不得转让。两被上诉人认购协议签署时间为2019年3月23日，淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出（2018）鲁0302执996号、（2019）鲁02民初字第226号裁定书，依法查封了颐和海公司名下包括案涉房屋在内的多套房产，认购协议签署日前，案涉房屋已存在多轮法院查封。2.王艳君非商品房消费者不具备购房资格且购房过程中未尽到审慎注意义务，购房过程中存在众多疑点。被上诉人王艳君并非商品房消费者，不具备购房资格，未按照正常商品房购买流程履行注意义务，王艳君在购房过程有众多疑点。3.原审判决认定颐和海公司已交付房屋、王艳君已实际入住无事实依据。 二、原审判决适用法律错误，判令上诉人解除案涉房屋抵押登记，无法律依据。本案不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。原审判决上诉人解除案涉房屋抵押登记，缺少法律依据。本案亦不存在抵押权解除的其他法定情形。原审法院判决解除案涉房屋抵押登记，缺少法律依据。 三、原审判决存在程序瑕疵，上诉人诉讼地位应为第三人。 根据合同相对性原则，不应将上诉人列为原审被告。因原审处理结果对上诉人可能有法律上的利害关系，因此应将上诉人列为第三人而非被告。 四、如原审判决结果得以支持，将严重侵害善意权利人，助长不正之风，为债务人逃废银行债务提供判例支持，造成极为恶劣的社会影响。 综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误、存在程序瑕疵，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人王艳君的诉讼请求或发回重审。 王艳君答辩称：1.一审法院判决上诉人解除涉案房屋的抵押登记手续，认定事实清楚，证据确实充分。在本案中，被上诉人王艳君作为购房者在核实涉案房屋有预售许可等相关手续的前提下购买涉案房屋，已履行作为购房者的合理审慎义务，被上诉人王艳君在整个购房过程中不存在任何过错，也没有上诉人所称的疑点。2.上诉人作为涉案房屋的在建工程抵押权人，其在涉案房屋办理预售许可时，出具了包括涉案房屋在内的同意办理预售的证明，也就是上诉人同意涉案房屋存在抵押权的情况下对外出售。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，被上诉人在支付全部房款之后，对涉案房屋的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于抵押权和其他债权。所以，一审法院判决上诉人解除涉案房屋的抵押登记并无不当。3.关于涉案房屋的查封问题，上诉人仅是涉案房屋的抵押权人，且上诉人因与颐和海公司债务纠纷查封涉案房屋，也系为实现抵押权。且上诉人认为应解除涉案房屋的抵押权的前提下，其查封的基础丧失，其查封也亦应解除。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。 颐和海答辩称：同一审答辩意见。 王艳君向一审法院提出诉讼请求：1.判令颐和海公司、黄浦江路支行将位于青岛开发区产解除土地房屋抵押登记；2.判令颐和海公司、黄浦江路支行为王艳君办理涉案房屋网签备案手续及房屋产权证书；3.本案诉讼费由颐和海公司、黄浦江路支行承担。 原审查明：1、2019年3月23日，王艳君（乙方）与颐和海公司（甲方）签订颐海蓝湾认购协议一份，约定：乙方自愿认购甲方投资兴建的颐海蓝湾项目，乙方认购的房号工程号21-2-501（合同号22-2-501）建筑面积约269平方米，总房款360万元，付款方式为一次性；甲方承诺2019年6月30日前配合乙方到房产交易中心办理网签，甲乙双方约定于2019年9月30日前准备好乙方办理房产证的全部材料；乙方自愿采取一次性付款方式，乙方须在2019年3月30日前一次性付清房款；从甲乙双方签订本协议之日起，双方一切有关该房屋的权益和责任，均以本协议的条款为依据，其他口头形式，未经双方书面确认的承诺均属无效；本认购协议自甲乙双方签字或盖章且乙方支付本协议第二条约定的定金后生效，空格部分填写的文字与印刷文字具有相同的法律效力。双方在该协议上签字、盖章。王艳君将涉案款项支付至颐和海公司指定的青岛厚泽房地产营销策划有限公司账户，颐和海公司为王艳君开具购房款收款收据共计360万（其中2019年3月23日130万元、2019年3月28日100万元、100万元、2019年3月31日30万元）。王艳君称颐和海公司已将涉案房屋交付王艳君并提交2019年5月21日颐和海公司为王艳君开具涉案房屋垃圾清运费2152元收款收据及领取钥匙保证金20000元收款收据予以证明。 2、王艳君提交的青岛市不动产登记信息显示，开发区连江路939号20栋、22栋、24栋、30栋部分在建工程及安子路颐海蓝湾6幢在建工程存在在建工程抵押，他项权利人为青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处，设定日期为2014年11月17日，债权金额为150000000元，涉案房产939号内22栋2单元501室包含在内。王艳君提交的建设工程竣工验收备案表显示，颐海蓝湾16#、19#至29#楼于2019年7月31日竣工验收。王艳君提交2016年11月21日由青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处出具的抵押权同意预售的证明载明：青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局：兹有（青岛颐和海置业有限公司）开发建设的黄岛区连江路939号“颐海蓝湾”项目，现在我单位办理了在建工程抵押，抵押权证号为（鲁20**青岛市黄岛区不动产证明第0071594号）抵押范围不包括物业用房及配套设施。我单位同意（颐和海公司）申请办理“颐海蓝湾”项目的预售许可，并对外销售。涉案房产939号内22栋2单元501室包含在核准预售许可的商品明细表内。原审另查明，涉案房产现存在被法院查封情况，经一审法院当庭释明，王艳君坚持诉讼请求。 原审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、王艳君与颐和海公司签定的颐海蓝湾认购协议效力问题；二、涉案房屋抵押权是否应当涤除及王艳君主张办理网签备案手续及房产过户登记应否支持？综合本案案情及相关法律规定，分析认定如下： 关于焦点问题一。颐和海公司将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效。青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处给房产中心出具的“同意预售的证明”，说明青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处同意颐和海公司对外出售抵押房产。王艳君与颐和海公司在平等自愿基础上签订的《颐海蓝湾认购协议书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。但因青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处对涉案房屋享有抵押权，故该认购协议书的履行受青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处的约束。 关于焦点问题二。王艳君于2019年3月23日与颐和海公司签订《颐海蓝湾认购协议书》，并支付了全部购房款，王艳君在购房过程中不存在过错，并且颐和海公司已交付房屋，王艳君实际入住。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此，王艳君作为消费者购得涉案房产的相应权益优先于青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处的在建工程抵押权。颐和海公司、青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处没有证据证明王艳君存在过错，王艳君享有的合同权利，应依法受到保护。故王艳君要求颐和海公司和青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处办理涉案房屋解押手续，于法有据，原审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房产存在法院查封情况，存在事实上不能履行的情形，经一审法院释明，王艳君不同意变更诉讼请求，王艳君诉求颐和海公司和青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处办理网签备案手续及房产过户登记，于法无据，原审法院不予支持。 据此，判决：一、青岛颐和海置业有限公司、青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处于判决生效之日起30日内协助王艳君办理位于青岛市黄岛区房屋的抵押登记解除手续；二、驳回王艳君的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元、保全费5000元，以上合计40600元，由青岛颐和海置业有限公司负担，于判决生效后十日内支付王艳君。 经审理查明，青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处于2020年1月6日更名为青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行。淄博市淄川区人民法院、青岛市中级人民法院分别于2018年6月28日、2019年2月15日作出（2018）鲁0302执996号、（2019）鲁02民初字第226号裁定，依法查封了颐和海公司名下多套房产（包括案涉房屋在内）。二审查明的其他事实同一审。 本院认为，两被上诉人签订认购协议时间为2019年3月23日，而在该协议签订之前，涉案房屋存在多轮查封，限制涉案房屋的转让交易。两被上诉人签订的认购协议，因违反法律强制性规定而无效，王艳君据此而获得的房屋应予返还，颐和海公司收取的款项应予以返还，并承担相应的利息损失。颐和海公司明知涉案房屋已被人民法院查封而对外出售，存在明显过错。有关涉案房屋溢价以及装修等损失，被上诉人王艳君可视情另行向颐和海公司主张。基于两被上诉人签订的协议无效，王艳君要求上诉人解除涉案房屋的抵押登记手续，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，黄浦江路支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14073号民事判决； 二、被上诉人王艳君于本判决生效后10日内，将涉案青岛开发区产返还被上诉人青岛颐和海置业有限公司； 三、被上诉人青岛颐和海置业有限公司于本判决生效后10日内，返还被上诉人王艳君购房款360万元、垃圾清运费2152元和钥匙保证金2万元以及相应利息损失（自2019年3月23日本金130万元，自2019年3月28日本金200万元，2019年3月31日本金30万元，2019年5月21日垃圾清运费2152元、钥匙保证金2万元至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的银行利息和自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）； 四、驳回被上诉人王艳君的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35600元、保全费5000元，以上合计40600元，由被上诉人王艳君负担5000元，被上诉人青岛颐和海置业有限公司负担35600元；二审案件受理费35600元，由被上诉人青岛颐和海置业有限公司负担。上述费用于本判决生效后10日内，由被上诉人青岛颐和海置业有限公司支付青岛农村商业银行股份有限公司黄岛黄浦江路支行。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 厉永军 书记员王繁