湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2570号上诉人（原审原告、反诉被告）：李楠，男，1989年8月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳友协置业有限公司，住所地：岳阳楼东茅岭步行街北辅路**（中华广场）。法定代表人：郑水生，董事长。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人李楠因与被上诉人岳阳友协置业有限公司（以下简称“友协公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李楠及其委托诉讼代理人王小青，友协公司的委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李楠上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决错误。1、直至李楠在一审起诉时，案涉商铺的消防验收还没有合格（通过验收的时间是2019年8月9日），友协公司的交房通知不符合交付条件，李楠有权解除合同；2、友协公司的商铺销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，其与李楠签订的《商铺买卖合同》系无效合同；3、李楠购买商铺的目的是为了取得固定产权，用于商业经营，解决就业和增加收入的目的。然友协公司销售给李楠的商铺没有具体的物理隔断，没有固定界线，不符合《房屋登记办法》（建设部令168号）第十条所规定的产权登记要件。另友协公司承诺2018年10月1日前交付商铺并开始经营，然至今已两年之久，案涉商铺仍未开始经营，致使李楠购买商铺的目的不能实现。综上，请求支持李楠的上诉请求。友协公司答辩称：一、李楠解除合同的条件不成就。1、案涉商铺所在建设工程早在2011年12月26日就已竣工验收备案并通过消防验收，符合法定交付条件，并非李楠称不符合交付条件。李楠所称的“消防验收”，其对象是商铺竣工验收后的整体装修，不是商铺建筑工程的竣工消防验收；2、案涉商铺已于2018年6月15日完成产权登记，2018年10月1日交付给李楠的承租人并告知了李楠，友协公司的出卖行为和交付行为均符合法律规定和合同约定；3、商铺买卖合同并未就商铺的装修标准、是否必须物理隔离等法定条件以外的交付条件进行约定，且李楠在租赁合同中已明确同意将其商铺与邻近的商铺合并、分拆为若干商铺整体改造成大型商场，李楠称其购买的商铺必须采取物理隔离的理由不成立；4、只要李楠依约协助友协公司办理按揭贷款或一次性付清余款，友协公司完全有能力依约为其办理商铺的过户登记，届时李楠的合同目的可全部实现，李楠称不能实现合同目的没有事实和法律依据。二、李楠在一审起诉以行使约定解除权为由解除合同，其上诉时却以行使法定解除权为由请求解除合同，其上诉请求完全脱离了原诉讼请求及其事实和理由，不属于二审审理范围，应当驳回其上诉，维持原判。三、友协公司与李楠签订的《商铺买卖合同》合法有效，李楠主张解除合同的前提是合同有效，李楠在案件受理后又主张合同无效，前后矛盾，故李楠要求解除合同并返还购铺款的诉讼请求应当驳回。四、李楠未在约定或法定的期限内行使合同解除权，其合同解除权已归于消灭，案涉合同应当继续履行。综上，请求驳回李楠的上诉请求，维持原判。李楠在一审提出的本诉请求:一、解除李楠与友协公司签订的《商铺买卖合同》；二、由友协公司返还李楠购铺款158696元、办证款13448元，合计172144元，并按月利率0.6％标准支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；三、由友协公司承担本案全部诉讼费用。友协公司在一审提出的反诉请求:一、判令李楠继续履行商铺买卖合同并付清余款140000元;二、判令李楠承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、双方无争议的事实。2017年5月24日，李楠和友协公司委托的岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:李楠向友协公司购买位于岳阳市××街××路××号××层××号××号××商铺（现铺），建筑面积为27.55平方米，作为该商铺的附带条件，李楠承认接受友协公司选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，李楠承诺接受友协公司选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币298696元，于2017年5月30日前支付商铺总价款（包含定金）人民币158696元，余款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出售方指定的银行账号。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。友协公司通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经李楠签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，李楠有权单方提出解除本合同，但李楠应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向友协公司提出解除合同，如李楠没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为李楠同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向李楠支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若李楠逾期付款超过30日的，友协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，李楠应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向友协公司支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如李楠逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，李楠（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人融金公司向李楠支付年租金20909元或以上金额（税前），融金公司按季度向李楠支付租金5227.3元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣李楠的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，李楠按照合同约定向友协公司支付了商铺首付款，余款140000元未予支付。湖南岳阳农村商业银行股份有限公司于2019年3月27日批复——同意对友协公司（中华广场）的商业按揭（二手）准入授信。另查明，诉争商铺为友协公司开发的中华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。2019年4月19日，友协公司办理了中华广场的不动产证。友协公司主张，因李楠未提交相关办证的资料，故诉争铺面未办理不动产权证。二、双方有争议的事实。友协公司是否通知李楠收铺。友协公司主张，2018年9月25日，友协公司向李楠发出了《商铺交付通知函》，告知李楠将根据李楠与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。友协公司提交了邮寄该通知函的ＥＭＳ详单。李楠承认曾收到友协公司发出的ＥＭＳ，但主张只是通知交铺，不能证明已经实际交付了商铺，故应认定友协公司已通知李楠收铺。一审法院认为，友协公司委托博汇公司和李楠签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一审认为，友协公司按照合同约定，通过EMS向李楠发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为友协公司已经将涉案房屋交付给李楠。友协公司没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于李楠要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由友协公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，一审不予支持；李楠应继续履行商铺买卖合同并付清剩余的140000元商铺款。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：一、驳回李楠的诉讼请求；二、李楠与友协公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，李楠于判决生效之日起10日内向友协公司付清140000元购铺款。上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；一审本诉案件受理费减半收取1871元，反诉案件受理费1550元，共计3421元，由李楠承担。二审期间，李楠向本院提交了八份证据：证据1、影视光盘一张，拟证明友协公司的不实宣传欺骗误导李楠购买商铺；证据2、消防验收意见书，拟证明诉争商铺于2019年8月9日才通过消防验收，友协公司的商铺在2018年10月1日未达到交付条件；证据3、平面布置图，拟证明诉争商铺无任何物理隔断，不符合办证条件，也不符合合同的约定；证据4、岳阳楼区人民法院四份判决书，拟证明一审法院同案不同判；证据5、岳阳市中级法院协助执行通知书，拟证明诉争商铺被法院查封冻结的事实，友协公司无法履行2018年11月15日办证的约定；证据6、岳阳楼区政府谈话记录，拟证明友协公司代表向全体购铺业主承诺2019年10月1日开业未兑现，诉争商铺至今也不能开业；证据7、营业执照，拟证明友协公司与承租人是同一个法定代表人，友协公司与承租人有串通欺诈的嫌疑；证据8、微信截屏，拟证明友协公司一直未能给李楠办理银行贷款，一审却认定李楠不配合。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对双方争议的事实和证据，本院认证认为，证据2、3、4、5、7来源形式合法、证据真实，对其真实性，本院予以采信，至于该证据是否与本案诉求存在关联性、能否达到李楠的证明目的，应结合当事人的诉求、全案证据及事实综合予以认定。友协公司对证据1、6、8的“三性”均有异议，且不能达到李楠的证明目的，也与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理查明，本案二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、友协公司是否向李楠履行了交付案涉商铺的义务；二、李楠主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。关于焦点一，李楠与友协公司委托的博汇公司于2017年5月24日签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》第六条约定，在李楠付清全部商铺款后，友协公司应于2018年10月1日前交付商铺，友协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经李楠签收后，即视友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，并无须承担逾期交铺的违约责任，该条款系合同的主要条款，李楠应知悉商铺的交付时间及交付方式，不存在无效的情形。本案中，友协公司已委托博汇公司于2018年9月25日向李楠发出了《商铺交付通知函》，告知李楠将该商铺于2018年10月1日交付给其承租人融金公司，李楠也已签收《商铺交付通知函》，李楠未对友协公司直接将商铺交付给融金公司的方式提出异议，且李楠与融金公司签订的租赁合同与《商铺买卖合同》系同一天，租赁合同中没有李楠直接向融金公司交付该商铺的约定，融金公司在向一审法院提交的“证明书”中也认可李楠已交付案涉商铺。综上，一审认定友协公司已按合同约定向李楠交付了案涉商铺，友协公司没有逾期交付商铺的违约行为，并无不当，本院予以确认。李楠上诉称友协公司未直接向其交付商铺构成违约的意见，理由不能成立，本院不予采信。关于焦点二，根据李楠的上诉及其在二审庭审中的陈述，其主张解除合同的理由主要是：1、李楠在合同约定的期限内提起诉讼，并未超过1年的除斥期限；2、案涉商铺的装饰装修未在合同约定的期限内达到交付条件，其有权解除合同；3、至今没有交付框架结构的商铺并进行物理隔断；4、案涉商铺交付时并未通过消防验收；5、未支付租金，未及时开业，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定，本院依据上述规定，对李楠主张解除合同理由是否成立评析如下：一、本案中，李楠与友协公司在《商铺买卖合同》中“就违约方存在逾期付款、逾期交铺、逾期办证行为，守约方可依约在逾期的时间范围内解除合同”进行了约定，即使认定友协公司存在逾期交铺和逾期办证行为，李楠也应自2018年11月1日起行使合同解除权，但依据本案的事实，李楠至提起本案诉讼时止，并无证据证明其单方向友协公司送达过解除合同意思的通知，一审立案时间为2019年11月7日，友协公司知悉李楠有解除合同的意思表示也会迟于一审立案时间，且双方已约定了行使合同解除的期限，即使认定该约定的时间无效，李楠主张解除案涉《商铺买卖合同》也超过了司法解释规定的一年除斥期间，故李楠已丧失解除案涉《商铺买卖合同》的解除权。二、虽然双方在《商铺买卖合同》中约定的商铺价款包括装修款，但并未就商铺交付的条件及装修标准进行约定，且案涉商铺系现铺销售。另李楠在与友协公司签订《商铺买卖合同》的同时，也与融金公司签订了《商铺租赁合同》，根据该《商铺租赁合同》第四条“商铺装修的约定”和第七条“乙方（融金公司）的权利与义务”的约定，融金公司享有租赁合同中包括但不限于对该商铺进行关、停、装修、与邻近商铺合并、临时性拆除、分拆为若干商铺等的权利，在租赁期届满后，将该商铺按不低于约定的装修标准（详见附件，附件中对交付给李楠的装修标准已进行约定）交付给李楠占有和使用。综上，对李楠上诉称案涉商铺未达到交付条件，其有权解除合同的请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。三、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”负一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔断的商铺组成，李楠所购买的商铺仅是该商场第三层、编号为3045号的一块区域，双方的合同中也没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔断的约定，依常理李楠也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔断的现状知情，故对李楠在庭审中以商铺未进行物理隔断为由，主张友协公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。四、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在合同中也没有该约定，故对李楠以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。五、经审查李楠与融金公司签订的租赁合同，李楠收取租金的时间应自2021年10月1日起，目前还未到支付租金的时间，李楠陈述未支付租金的事实不属实。友协公司承诺2019年10月1日开业、实际未开业的事实属实，但案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害李楠的合同权益，也不必然影响李楠取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的实现，故对李楠以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。综上，对李楠起诉主张解除合同、退还商铺款等的诉讼请求，本院不予支持。一审认定本案合同应继续履行，判决支持友协公司主张继续履行合同的的反诉请求，并无不当，应予维持。另关于李楠上诉庭审中称一审将合同约定的由银行按揭付款方式更改为全额付款的问题，本院认为，双方在合同中约定剩余商铺款的付款方式为银行按揭，系双方的真实意思表示，李楠未办理按揭支付商铺余款，系银行未对友协公司商业按揭（二手）准入授信进行批复所致，非李楠个人的原因，现友协公司认可案涉商铺的银行按揭可以办理，本院综合考虑继续履行合同、双方的约定、办理按揭需要时间等因素，酌定给予李楠三个月办理银行按揭贷款的时间，如因李楠个人的原因未能办理贷款，再由李楠一次性向友协公司支付全部剩余购铺款。综上，上诉人李楠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审作出的限李楠于判决生效之日起十日内向友协公司付清140000元购铺款的判决，处理欠妥，本院予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9959号民事判决第一项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9959号民事判决第二项为“李楠与岳阳友协置业有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行；李楠于本判决生效之日起90日内通过银行按揭贷款方式向岳阳友协置业有限公司付清140000元购铺款，岳阳友协置业有限公司应予协助；如因李楠个人原因不能办理银行按揭贷款，则由李楠一次性在90日届满后的10日内向岳阳友协置业有限公司付清140000元购铺款。”。上述第二项判决逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3100元，由上诉人李楠负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月二十五日书记员  荣晴瑶