甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1444号上诉人（原审被告）：吴勇民，男，1983年8月13日出生，汉族，住兰州新区。上诉人（原审被告）：何莉，女，1956年6月3日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：吴勇民（系何莉女婿），男，1983年8月13日出生，汉族，住兰州新区。被上诉人（原审原告）：朱霞，女，1987年2月2日出生，汉族，住甘肃省兰州新区。委托诉讼代理人：何祖龙（系朱霞丈夫），男，1986年1月15日出生，汉族，住兰州市城关区。原审被告：魏华，女，1982年10月16日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：吴勇民（系魏华丈夫），男，1983年8月13日出生，汉族，住兰州新区。原审被告：魏佳富，男，1986年2月2日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：吴勇民（系魏佳富姐夫），男，1983年8月13日出生，汉族，住兰州新区。上诉人吴勇民、何莉因与被上诉人朱霞、原审被告魏华、魏佳富房屋租赁纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴勇民、何莉上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7590号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋系其从案外人赵富存处承租，被上诉人将涉案房屋向上诉人出租属于转租行为，严重违反其与案外人赵富存签订的租赁合同中不得转租的约定。根据一审现已查明的事实，2018年8月1日，被上诉人与案外人赵富存签订《房屋租赁合同》，案外人赵富存将涉案房屋出租给被上诉人，双方约定租赁期限为2年，自2018年8月1日至2020年7月31日。同时合同明确约定租赁期间被上诉人不得转租。但被上诉人与上诉人签订协议时并未向上诉人说明上述情况，并在协议中称其为涉案房屋的所有权人，一审中其亦未提供相应的证据证明其转租行为是否取得原房屋出租人的同意。因此被上诉人在与上诉人签订协议时存在严重过错。二、被上诉人在协议签订后并未按照协议的约定如实履行协助上诉人过户办理营业执照、税务登记等相关手续的义务，导致上诉人在协议签订后实际上无法经营，合同目的无法实现，给上诉人造成了较大的经济损失。上诉人吴勇民在兰州新区综合保税区成立了兰州新区泰金华国际商贸有限公司，主营进出口业务，转让该超市的目的就是为了专营进出口商品，本打算转让该超市后在营业执照过户至其名下后，变更经营范围及将个体工商户变更为有限责任公司。本案《宜佳合超市转让协议》第五条约定“租期内王瑞霞协助上诉人过户办理营业执照、税务登记、烟草证等相关手续”。但该协议签订后因房屋租赁合同的承租人无法由案外人王瑞霞变更为上诉人，导致转让的宜佳合超市的个体工商户《营业执照》等无法按协议约定过户至上诉人名下。因王瑞霞一直无法为上诉人办理《营业执照》等证照的过户手续，导致上述协议签订后上诉人实际上无法将该超市变为专营进出口商品的店铺，给上诉人造成了较大的经济损失。后上诉人欲解除本案协议，但被上诉人却故意拖延导致上诉人直至2019年6月份才将房屋交付。被上诉人在此期间占有房屋属被上诉人迟迟不配合上诉人办理手续导致，其存在相应的过错，一审判决上诉人承担至2019年6月15日的房屋租金及其他费用严重违反公平、公正原则，应当根据双方过错重新进行计算。朱霞辩称，被上诉人向上诉人出租的铺面手续齐全，租赁合同是双方签订的。2018年12月26日，上诉人何莉接手了铺面，合同签订后至起诉期间，上诉人未支付过房租。2019年3月，上诉人未支付房租、水电、物业费及暖气费，故被上诉人提起诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。魏华、魏佳富述称，同意上诉人的上诉意见。朱霞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的房屋租金175364元；2、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的电费12372元；3、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的水费250元；4、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年3月31日的取暖费9892元；5、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的物业费2698元；6、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日期间的欠款利息13948元；7、本案诉讼费用、财产保全费用、诉讼保全保险费用及原告花费的一切合法费用由被告承担。一审法院查明的事实：2018年8月1日，原告朱霞与案外人赵富存签订了《房屋租赁合同》，赵富存将位于兰州市城关区××路街道××号××楼××楼××商铺出租给朱霞用于商业使用。双方约定房屋租赁期限为2年，2018年8月1日起至2020年7月31日止。同时约定，在租赁期间，朱霞对于出租房屋不得以任何形式转让、转租、抵押或其他有损赵富存利益的行为。2018年9月21日，原告朱霞与案外人王瑞霞签订了《房屋租赁合同》，朱霞将位于兰州市城关区××路街道××号××楼××商铺转租给王瑞霞用于经营超市。双方约定：房屋租赁期限为1年10个月，2018年9月22日起至2020年7月31日止；房屋租金为每月每平方米140元，每半年租金为184800元，租金每半年一次性付清，以后每半年租金均提前一月10日前一次性付清；物业费每平方米为2.15元，每月物业费为473元；水电暖费用根据王瑞霞产生费用自行支付，水电暖及物业费用每月10日前向朱霞支付。双方还约定了其他事宜。2018年12月26日，原告朱霞与被告何莉、以及案外人王瑞霞签订了《宜佳合超市转让协议》，约定：王瑞霞于2018年12月26日前将位于××路××号××商铺转让给何莉经营；该店铺的房屋租赁产权人为朱霞，朱霞与王瑞霞签订了租赁合同，租期到2020年7月31日止，月租为每平方米140元；店铺交给何莉后，何莉同意代替王瑞霞向朱霞履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由王瑞霞交纳的水电费等各项费用；何莉在2019年3月30日前一次性向王瑞霞支付转让费40万元，包括装修装饰设备及其他相关费用；该店铺的营业执照已由王瑞霞办理，经营范围为日用百货等，租期内王瑞霞协助何莉过户办理营业执照、税务登记、烟草证等相关手续，但相关费用及由何莉经营引起的债权债务全部由何莉负责；何莉向朱霞交付房款截止日为2018年12月30日，2018年12月30日后房屋租金由何莉负责交付，何莉在接受商铺经营后，于2018年12月30日前，向朱霞交付2019年1月1日至3月30日房租92400元和押金50000元，朱霞收到何莉交付的房款和押金后，将50000元押金退还给王瑞霞，何莉缴纳的50000元押金待何莉与朱霞房屋租赁合同到期后，由朱霞退还给何莉；何莉逾期交付转让金和房屋租金、押金，朱霞有权与何莉解除合同，并收回房屋租赁使用权。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告开始使用案涉商铺，但吴勇民在合同履行过程中仅向原告支付了房屋租金40000元，何莉尚拖欠原告2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元（30800元×5.5个月-40000元）、2019年1月1日至2019年6月15日物业费2601.5元（473元×5.5个月）、水费210元、电费11772元（10021.5元＋1750.5元），以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元（9274元÷5个月×3个月）未支付。为此，原告向甘肃忆佳酒店管理有限公司缴纳了上述物业费、取暖费与水电费。随后，原告诉至法院。另查，被告吴勇民庭审时认可其为案涉商铺的受让人与承租人。同时，原告陈述三方于2019年6月盘点超市货物，盘点几天后，被告突然不出现，无奈王瑞霞于2019年6月中旬被动接收了商铺钥匙，其处理完超市物品后，于2019年8月左右将商铺钥匙交还给原告。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告朱霞与被告何莉、以及案外人王瑞霞于2018年12月26日签订的《宜佳合超市转让协议》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租人，已经履行了向被告何莉交付房屋的义务，被告何莉理应按照合同约定向原告履行支付房屋租金、水电费、暖气费以及物业费的义务，但被告何莉至今未按约向原告支付上述费用，其行为已构成违约，被告何莉应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。因被告何莉并未提供证据证明其于2019年6月1日将案涉商铺交还给了原告，也不能证明其向原告支付的房屋租金为44960元，故被告应承担举证不能的法律责任。综上，对于原告要求被告何莉支付2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元、2019年1月1日至2019年6月15日的物业费2601.5元、水费210元、电费11772元，以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，被告吴勇民认可其为案涉商铺的受让人与承租人，故其亦应承担上述款项的给付义务。因被告魏华、魏佳富并非合同相对方，故对原告要求魏华、魏佳富承担付款责任的请求，一审法院不予支持。对于原告主张的欠款利息13948元，因双方在合同中并无此约定，故一审法院对原告该项请求不予支持。对于被告吴勇民、何莉认为朱霞无权转租、《宜佳合超市转让协议》无效的辩称，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，承租人是否经出租人同意转租，不影响转租合同的效力。现被告以朱霞与赵富存签订的租赁合同约定不准转租为由认为《宜佳合超市转让协议》无效的主张，缺乏法律依据，故一审法院对被告该辩称不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何莉、吴勇民于判决生效后十日内向原告朱霞支付拖欠的2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元；二、被告何莉、吴勇民于判决生效后十日内向原告朱霞支付2019年1月1日至2019年6月15日的物业费2601.5元、水费210元、电费11772元，以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元；三、驳回原告朱霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，原告朱霞承担518元，被告何莉、吴勇民承担4000元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一、被上诉人是否履行了《宜佳合超市转让协议》约定的义务。上诉人称被上诉人并未按照协议的约定如实履行协助上诉人过户办理营业执照、税务登记等相关手续的义务，导致上诉人在协议签订后实际上无法经营，合同目的无法实现。但依据该转让协议约定，应由案外人王瑞霞协助上诉人何莉过户办理营业执照、税务登记、烟草证等相关手续，被上诉人并非上述义务的履行主体，上诉人以此理由抗辩其合同目的无法实现，无事实及法律依据，本院不予支持。二审中，上诉人认可被上诉人向其交付了涉案房屋的钥匙，其在涉案超市进行盘货，故被上诉人作为出租人已履行了交付房屋的义务。第二、上诉人是否应当支付涉案房屋的租金、物业费、水电费及暖气费。上诉人称被上诉人未经出租人同意转租，存在严重过错。虽被上诉人向上诉人转租未经出租人同意，但出租人并未因此收回房屋，影响上诉人使用房屋的权利。上诉人实际占有使用了涉案房屋，其应按照《宜佳合超市转让协议》约定承担相应的租金和物业费等费用。且上诉人在知道被上诉人未经同意转租的情况下，并未提出异议，其作为房屋的实际使用人，亦应承担相应的租金等费用。上诉人以被上诉人未经出租人同意转租的理由拒不支付租金、物业费等费用于法无据。上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人吴勇民、何莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人吴勇民、何莉负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年九月十五日书记员  潘晓娟