安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1997号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马骏，男，1975年8月28日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：王群，安庆市宜秀区大龙山镇法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁贵旺，男，1964年8月27日出生，汉族，户籍地广西桂林市象山区，经常居住地安徽省安庆市大观区。 上诉人马骏因与上诉人宁贵旺租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人马骏及其委托诉讼代理人王群，上诉人宁贵旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马骏上诉请求：撤销原判第二项，改判宁贵旺立即解锁、退还涉案房屋，宁贵旺支付自2020年1月1日至实际搬离之日止的房租费用（暂计算至2020年8月12日）30737.7元，宁贵旺支付违约金13202.9元（暂计算至2020年8月12日），宁贵旺立即缴清占用期间的物业、水电费计1988.08元并修复好房屋内破损部分、墙面污损。事实与理由：一审查明事实不清。合同约定按季缴纳房租，宁贵旺违反合同约定擅自做主按月缴纳房租且在未得到马骏认同的情况下恶意拖欠房租，本案系宁贵旺单方面解除合同，宁贵旺至今将涉案房屋门锁住，未按合同约定将房屋交付给马骏，其违约行为给马骏造成了很大损失。在宁贵旺单方面违约的情况下，马骏上门收房，宁贵旺拒不配合。在宁贵旺不能继续使用房屋的情况下，搬出了房屋，并且通知马骏收房，按合同约定，宁贵旺必须保证房屋无损坏且其经营的公司注册地址迁移后才能达到交房条件。经查询，宁贵旺公司仍注册在涉案房屋地址，且一直未对房屋破损部分进行修缮，房屋大门也是由宁贵旺锁着，未达到交房条件，本案不是马骏不收房。一审法院以马骏未提交证据为由不予支持物业、水电费的请求欠妥。 宁贵旺辩称，2020年1月8日，马骏未通知宁贵旺即强行拆除涉案房屋电表，导致宁贵旺被迫搬离，损失严重。第二天，宁贵旺通知马骏收房，马骏以宁贵旺公司经营地址未完成变更为由不同意收房，宁贵旺告知变更手续在办理中，不影响收房。1月10日，宁贵旺通知马骏政务系统中已完成变更，马骏说其在系统中未看到。1月14日，宁贵旺通知变更后的营业执照已经拿到，马骏可以在系统中查看，马骏说其没有义务去查看。1月18日，宁贵旺再次通知马骏收房，马骏不予理会。直到3月18日马骏同意收房。3月20日收房在涉案房屋内进行了交接。马骏的上诉理由和请求不能成立，请求驳回其上诉。 宁贵旺上诉请求：撤销原判，依法改判或重新审理。事实与理由：双方在2019年1月和7月就涉案房屋签订了两份租赁合同，马骏认为第一份合同无效，第二份合同有效，故不同意交房时退还押金。宁贵旺认为第一份合同仍然有效，宁贵旺要求马骏按第一份合同退还押金是合理的。本案马骏无故不退还房屋押金，还要求宁贵旺缴纳一个季度的房租，不同意就强行拆除房屋电表，导致宁贵旺被迫搬离房屋，产生重大损失。马骏单方面解除合同，应承担违约责任，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审予以改判。 马骏辩称，宁贵旺恶意拖欠房屋，违约在先，其上诉理由和请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉。 马骏向一审法院起诉请求：1.解除马骏、宁贵旺签订的房屋租赁合同，宁贵旺立即搬离位于安庆市大观区；2.宁贵旺立即支付占用期间自2020年元月1日至实际搬离之日止的房租费用13387.99元（暂计至2020年4月7日）；3.宁贵旺向马骏支付违约金应按每违约一日缴纳总额的千分之三滞纳金即2195.68元（暂计算至2020年4月7日）；4.宁贵旺立即缴清占用期间的物业费、水电费以及修复好房屋内破损部分以及墙面等污损至实际搬离之日止。 宁贵旺向一审法院反诉请求：1.马骏赔偿宁贵旺的装修损失3万元；2.马骏赔偿宁贵旺公司的经营损失的50%即17851.4元；3.马骏返还宁贵旺履约保证金，并支付给宁贵旺等额履约保证金。 一审法院认定事实：2019年1月1日，马骏（甲方／出租方）与宁贵旺（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方同意将位于安庆市大观区整体出租给乙方用于百合网从事婚介等相关工作，租赁期限为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，年租金为5万元，即每季度租金为12500元，乙方采取每个季度为一期支付的方式向甲方预支付下一季度的租金，乙方应在每季度租期届满前5个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金；物业管理费由乙方自行承担，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担；在双方签订本租赁合同后，乙方向甲方支付履约保证金4200元，马骏在合同上签字确认收到履约保证金；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定的自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计利息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，如果乙方推荐了有效续租人，履约保证金应当正常退还；本房屋为前租客补充装修交付乙方，乙方是叁万元有偿接收，乙方承诺对承租房屋不进行二次装修，退租时只需保持房屋现状。若甲方将租赁房屋进行抵押贷款，甲方应当通知乙方，办理相关手续；房屋租赁期间，若因甲方个人原因产生债务，造成租赁房屋进入法院拍卖程序，甲方应退还乙方履约保证金4200元，并且自愿承担乙方的装修损失，即房屋拍卖偿还银行贷款以后优先赔偿乙方装修该房屋的费用3万元，马骏在合同上签字确认；乙方未能向甲方按时支付下一季度租金的，逾期一日，乙方需按应缴总额的千分之三的滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的（含7天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追回所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金；租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应提前通知乙方、及时向乙方返还履约保证金，并经双方协商向乙方支付等额保证金，乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。后宁贵旺租赁该房屋并缴纳截至2019年12月31日的房租。 2019年12月16日，宁贵旺通过微信想找马骏面谈，马骏回复“有事发微信就好。”2019年12月31日，宁贵旺通过微信向马骏转账4167元并备注2020年1月份房租，马骏未收取该房租并在微信上回复“不接受单月房租，请按合同执行”、“如果到元月7日没有付房租，请及时搬离”。后双方因押金退还等问题未能协商一致。2020年1月8日，马骏拆除了案涉租赁房屋的电表。后宁贵旺搬离了涉案房屋并于2020年1月9日开始多次通知马骏收房，马骏认为不具备收房条件不同意收房。 另查明，安庆市大观区为马骏与其妻子唐霞共同共有，唐霞向法院表示知晓并认可马骏出租案涉房屋的行为。 一审法院认为，马骏与宁贵旺签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行，因宁贵旺未按约按期支付房租，马骏要求解除合同符合合同约定，故对马骏要求解除与宁贵旺签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于占用期间的房租，因宁贵旺已经在经马骏催告的合理期间内搬离涉案房屋，且多次通知马骏收房，故对于马骏要求宁贵旺支付房租及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于物业费及水电费，马骏未提供证据予以证明，故不予支持。关于有偿装修损失3万元、履约保证金4200元，因宁贵旺违约导致合同解除，故对于宁贵旺要求马骏返还履约保证金、支付等额履约保证金的反诉请求不予支持。关于宁贵旺公司2020年1月份的经营损失，宁贵旺于该月已经搬离涉案房屋，宁贵旺的该项反诉请求无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告马骏与被告宁贵旺签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告马骏的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告宁贵旺的全部反诉请求。本诉案件受理费190元，减半收取计95元，由原告马骏负担；反诉受理费498元，减半收取计249元，由反诉原告宁贵旺负担。 二审审理期间，马骏向本院提交以下证据：物业费、水费发票各一张，证明宁贵旺在未达到交房条件下拖欠物业费1708.08元、水费280元。宁贵旺质证认为：对证据的真实性无异议。房屋电表于2020年1月8日拆除，不存在宁贵旺缴纳物业费问题。对水费予以认可，但宁贵旺充的电费可能有剩余，可以与水费冲抵。本院认证意见如下：对马骏提交该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。至于其证明目的，需综合全案予以分析论证。 马骏提交手机拍摄的2020年3月20日八段视频及图片24张（均存于U盘）。共同证明:2020年3月20日双方交房期间宁贵旺明确表明马骏如果不在其准备的房屋退租交接证明上签字就不予交房的事实，且进门是宁贵旺开锁的。宁贵旺质证认为，马骏提供的视频是真实的，但是不完整，是剪辑过的，交钥匙、门禁卡、电表卡的过程没有拍。宁贵旺向本院提交2020年3月20日手机录音（存于U盘）。证明其手机录音是完整的，当天交了房，钥匙三把、门禁卡十张、电表卡一张都给了马骏，马骏一一清点，核对无误。马骏质证认为，对录音的真实性无异议，是完整的录音，通过录音可以明显反映出宁贵旺要求马骏在交房证明上签字才同意交房，后双方产生分歧后宁贵旺明确表示不交房，双方没有交房成功。本院认证意见如下：对双方提交证据的真实性予以认定。至于其关联性及证明目的，需综合全案予以分析论证。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，宁贵旺上诉称除涉案合同外双方当事人还签订了另一份合同，但未提交其所主张的合同文本，又认可双方当事人实际履行的是涉案合同，故涉案合同才是判断双方当事人权利义务关系的合同依据。依据本案查明事实，宁贵旺未按合同约定缴纳房租且逾期达到了7天，马骏于2020年1月8日拆除涉案房屋电表的行为表明其提出了解除合同的意思表示，此系其行使合同约定解除权利的体现，有合同依据且符合法律规定，本院确认双方当事人的租赁合同于2020年1月8日解除。2020年1月1日至2020年1月8日尚属于双方房屋租赁合同期间，此期间的房屋租金1096元（8天/365天*50000元）、物业费37.44元（8天/365天*1708.08元）及按合同约定产生的滞纳金23元（1096元*0.003*7天），宁贵旺应予给付马骏。宁贵旺抗辩以电费冲抵了水费280元，但未提交证据予以证明，本院不予采信。马骏主张的水费280元，本院予以支持。2020年1月9日，宁贵旺即通知马骏收房，马骏所提的不予收房的理由既无合同依据亦无法律依据，马骏主张自该日起的房屋占有期间房租损失系其自身行为导致的扩大损失，本院不予支持。本案系因宁贵旺违约导致合同被解除，一审判决不予支持宁贵旺的反诉请求，符合法律规定，宁贵旺的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案合同已被解除，宁贵旺亦早已搬离，但因马骏拒绝收房导致涉案房屋钥匙仍在宁贵旺处，宁贵旺应履行协助义务即将涉案房屋钥匙交还给马骏。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初518号民事判决第三项，即“驳回宁贵旺的全部反诉请求”； 二、撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初518号民事判决第一、二项，即“解除原告马骏与被告宁贵旺签订的《房屋租赁合同》”、“驳回原告马骏的全部诉讼请求”； 三、确认马骏与宁贵旺签订的《房屋租赁合同》于2020年1月8日解除； 四、宁贵旺支付马骏租金1096元、滞纳金23元、物业费37.44元、水费280元，上述合计1436.44元，于本判决生效后五日内一次性付清； 五、宁贵旺于本判决生效后五日内将涉案房屋钥匙返还给马骏； 六、驳回马骏其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费190元、减半收取95元，由马骏负担；一审反诉案件受理费498元，减半收取249元，由宁贵旺负担；二审案件受理费1396元，由宁贵旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二〇年九月三十日 法官助理潘朝玉 书记员吴杰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。