河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再128号二审上诉人（一审原告）：聂军，男，汉族，1974年05月23日出生，住信阳市。委托诉讼代理人：张亚，河南精致律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：信阳禾源房地产开发有限公司，住所地：信阳市浉河区建设路**军港世家**。统一社会信用代码：914115005583158377。法定代表人：杨世业，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张少亮，河南善济律师事务所律师。二审上诉人聂军与二审被上诉人信阳禾源房地产开发有限公司（以下简称禾源公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）豫15民终4571号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年6月5日作出（2020）豫15民监27号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人聂军及其委托诉讼代理人张亚、二审被上诉人禾源公司的委托诉讼代理人张少亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂军称，一、原审判决程序严重违法，对本案关键证据的举证质证及采纳违反了民事诉讼法及相关司法解释的规定；二、一审法院所作的调查询问笔录，从调取程序和内容上都违反法律规定，且未经质证无法认定相关事实，原审以此证据认定二审上诉人没有达到办证条件，缺少法律与事实依据；三、原审认定禾源公司存在未进行初始登记等违约行为，而二审上诉人没有任何违约行为，却不判定禾源公司承担违约责任，于情于法都难以让人信服。禾源公司存在违约行为事实清楚，证据充分，应当按照合同和法律的规定向二审上诉人支付违约金。请求撤销原一、二审判决，依法改判支持二审上诉人的诉讼请求或发回重审，再审诉讼费由禾源公司承担。禾源公司辩称，一、被答辩人要求答辩人承担违约责任无事实和法律依据。答辩人一直在积极为业主办理不动产登记提供协助，根据本案《商品房买卖合同》第十五条规定，答辩人承担违约责任的前提条件是因答辩人的责任致使被答辩人不能按规定期限内取得房地产权属证书，目前答辩人已经按照合同签订时产权登记机关需要报备的材料做了充分准备。涉案商品房买卖合同中约定的是初始登记义务，并非替代被答辩人办理产权证。二、结合《商品房买卖合同》第十五条规定及本案中合同纠纷基本的举证规则，认定答辩人是否需要承担违约责任存在区分的情形。对于以全款付款方式的业主没有证据证明其向权属登记机关提出过书面申请并因答辩人的原因未办理，对于以按揭方式付款的业主只有付款完毕才能办理不动产产权证书。三、被答辩人按高额标准主张违约金，在事实方面存在严重错误。请求维持原审判决。聂军向一审法院起诉请求：1、判令被告按照合同的约定协助原告办理不动产登记等手续；2、判令被告向原告支付违约金5646.97元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2014年，原告聂军作为买方与被告信阳禾源房地产开发有限公司作为卖方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的禾源?貳号公馆第2幢1单元901号房屋一套，房屋建筑面积126.64平方米，单价每平米4459.07元，总价款564697元。合同签订后，原告按照约定支付首付款184697元，之后余款原告办理了按揭手续。被告于2015年9月交付房屋后，一直未完成禾源?貳号公馆项目的初始登记义务。另查明，信阳市不动产产权登记中心对于按揭购房业主办理不动产证的时间为按揭款清偿完毕。一审法院判决：一、被告信阳禾源房地产开发有限公司于本判决生效后，在原告聂军达到办证条件后，按照《商品房买卖合同》约定协助原告聂军办理不动产登记等手续；二、驳回原告聂军的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告信阳禾源房地产开发有限公司承担。聂军不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的其他事实与一审基本一致。本院二审认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点问题在于：1、信阳禾源房地产开发有限公司是否构成违约。2、是否应支付违约金。本案涉案房屋的买受人即上诉人以分期贷款方式支付了购房款，出卖人即被上诉人将房屋交付使用，因被上诉人未在房屋交付后的60个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人存在违约行为；一审法院承办法官庭审后向信阳市不动产产权登记中心询问的调查笔录显示由于政策限制我市按揭贷款的买受人在按揭款未付清时尚不能办理不动产证，该证据系一审法院根据当事人的申请调取，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，本院原审予以采信。本案中，银行按揭贷款的买受人不能办理不动产登记的原因在于其按揭款未还清及出卖人未提供备案资料，鉴于在出卖人提供备案资料的情况下，按揭贷款的买受人因政策限制也不能办理不动产证，本案不宜认定“因出卖人责任造成银行按揭的房屋买受人不能办理不动产证”，故依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即信阳禾源房地产开发有限公司不承担不能办证的违约责任，不应支付违约金。上诉人认为信阳禾源房地产开发有限公司存在违约并需按全部房款的1%支付违约金的上诉理由不能成立。一审法院判决“在买受人达到办证条件后，按照《商品房买卖合同》约定协助买受人办理不动产登记等手续”已经涵盖了要求信阳禾源房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定在商品房交付使用后60个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的内容，该项是信阳禾源房地产开发有限公司履行合同的附随义务，无需再行表述，一审法院处理正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由聂军承担。本院再审查明的基本事实与原审一致。本院再审认为，本案的争议焦点有三：一、原审程序是否合法；二、涉案不动产产权登记是否以二审上诉人按揭贷款清偿完毕为前提。三、二审上诉人关于违约金的诉求应否得到支持。关于焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”。本案一审法院庭审后向信阳市不动产产权登记中心询问的调查笔录内容显示，由于政策限制，信阳市按揭贷款的买受人在按揭未付清时尚不能办理不动产证。调查笔录形式显示，无单位印章。本院再审认为，通过对个别工作人员的询问，不足以作为认定信阳市房管部门的商品房办证政策的依据。该份调查笔录未能达到法律规定的证据采信的形式要件，亦未经庭审调查质证，不能作为认定案件事实的依据。原审对此认定有误，本院再审予以纠正。关于焦点二，经查，双方在《商品房买卖合同》第十五条明确约定，禾源公司应当在交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，双方并未约定涉案不动产产权登记以购房人按揭贷款清偿完毕为前提。二审上诉人通过银行按揭贷款方式购买房屋时，已经通过银行发放贷款的方式向禾源公司足额支付全部房款，购房人的银行按揭贷款是否清偿完毕不影响禾源公司的办证义务。因此禾源公司应当按照合同约定履行将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务”。关于焦点三，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该约定是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务，一方违反合同约定，应当承担违约责任。二审上诉人已按照约定履行了支付购房款564697元的义务，二审被上诉人禾源公司未能在合同约定期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，其应当按照合同约定支付违约金：564697元×0.1%=564.70元。二审上诉人要求禾源公司按照房屋总价款的1%支付违约金无合同依据，本院再审不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫15民终4571号民事判决；二、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初4125号民事判决第二项，即：“驳回原告聂军的其他诉讼请求。”三、变更信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初4125号民事判决第一项为：信阳禾源房地产开发有限公司于本判决生效后，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；四、信阳禾源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向聂军支付违约金564.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元和二审案件受理费50元，均由信阳禾源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  时华军审判员  芦 倩审判员  韩 洋二〇二〇年九月三十日法官助理胡和平书记员王彬伍