宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初7951号 原告：汪织红，女，1982年9月7日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艺怡，广东都汇律师事务所律师。 被告：常永洛，男，1989年6月14日出生，汉族，住陕西省商洛市洛南县。 被告：王利利，女，1992年5月5日出生，汉族，住陕西省商洛市洛南县。 第三人：中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行，住所地：浙江省宁波市北仑区新碶街道新大路**，统一社会信用代码：913302068442812447。 代表人：徐琪。 委托诉讼代理人：刘德新，浙江金道(宁波)律师事务所律师。 第三人：宁波市北仑区住房资金管理中心，住，住所地：浙江省宁波市北仑区明州路**一社会信用代码：12330206419561763B。 法定代表人：姚晓峰。 委托诉讼代理人：刘德新，浙江金道(宁波)律师事务所律师。 原告汪织红与被告常永洛、王利利、第三人中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称建设银行北仑支行）、宁波市北仑区住房资金管理中心（以下简称住房资金管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月29日、2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告汪织红及其委托诉讼代理人龚婉娴、第三人建设银行北仑支行、住房资金管理中心的共同委托诉讼代理人刘德新到庭参加诉讼。被告常永洛、王利利经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告汪织红向本院提出诉讼请求（变更后）：一、两被告继续履行《购房协议书》，协助原告办理房屋过户手续，将位于宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室房屋过户至原告名下，即：1.由原告代替两被告向第三人住房资金管理中心偿还两被告所欠的抵押贷款债务；2.第三人住房资金管理中心配合接收由原告代两被告偿还的抵押贷款款项，并办理涂销涉案房屋抵押权手续；3.两被告配合原告办理房屋过户手续，将案涉房屋过户至原告名下；二、本案诉讼费用、财产保全申请费由两被告承担。 事实与理由：2019年3月31日，原告与两被告签订《购房协议书》，以1339800元的价格购买两被告名下位于宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室房屋。合同约定，两被告应于2019年5月20日前办理提前偿还银行贷款手续，并配合办理网签手续。原告已履行付款义务，但两被告收取房款后，至今仍未办理提前还贷手续，未协助办理房屋过户手续，严重侵犯了原告的合法权益。现原告仍愿购买案涉房屋，愿意代两被告清偿抵押债务，愿意承担过户相关税费。 被告常永洛未到庭答辩，但本院在其工作单位三星重工企业办公室询问其意见时，被告常永洛曾表示：同意在《购房协议书》约定的2020年9月1日前还清贷款，配合原告办理房屋过户。 被告王利利未到庭答辩，但曾在本院电话询问中称：原告不应在《购房协议书》约定的过户时间届满之前起诉，未提出其他异议。 第三人建设银行北仑支行陈述称：一、原告汪织红与被告王利利、常永洛之间签订的商品房买卖合同，第三人建设银行北仑支行不知情，商品房买卖合同对第三人建设银行北仑支行没有约束力。二、第三人建设银行北仑支行接受第三人住房资金管理中心委托，代为发放贷款，不是抵押权人。抵押权人是第三人住房资金管理中心，第三人建设银行北仑支行不是适格的主体。三、原告汪织红诉请的代为清偿第三人住房资金管理中心贷款及涂销抵押权是否符合法律规定，请依法裁判。 第三人住房资金管理中心陈述称：一、原告汪织红与被告王利利、常永洛之间签订的商品房买卖合同，第三人住房资金管理中心不知情，商品房买卖合同对第三人住房资金管理中心没有约束力。二、住房资金管理中心是抵押权人，根据抵押权优先原则，抵押贷款尚未还清前，不得转让。三、原告汪织红诉请的代为清偿第三人住房资金管理中心贷款及涂销抵押权是否符合法律规定，请依法裁判。 原告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见作为本判决附件的证据目录清单），两被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，两被告未到庭质证系其自行放弃了质证的权利。对当事人未提出异议且与原件核对无异的证据，本院予以确认。据此，本院认定案件事实如下： 2019年3月31日，原告与两被告、宁波市海源房地产经纪有限公司签订《购房协议书》1份，约定：原告向两被告购买位于宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室之房屋【不动产权证号：浙（2018）北仑区不动产权第0××0号】，建筑面积为103.07平方米。该《购房协议书》第三条约定，房屋成交价为1339800元；第四条约定付款方式如下：1、原告在2019年3月31日付定金220000元给两被告。2、原告在2019年5月20日前付619800元给两被告。两被告该房产原有贷款尚未还清，双方协商决定：两被告自行还贷注销。原告愿将首付款中的580000元用于两被告提前还贷。3、原告采用按揭贷款方式，余款500000元在宁波市海源房地产经纪有限公司办理好按揭手续并待银行批下来一次性付给两被告。第十一条约定，经双方协商确定，营业税由原告承担，个人所得税由原告承担；过户手续费、办理银行贷款手续费及一切契税税金由原告承担。补充约定如下（系手写）：因常永洛不在，由王利利代签本合同，如常永洛不能按本协议条款履行，王利利愿意承担由此产生的一切经济损失和法律责任。经双方协商同意于2019年5月28日前办理交房手续。该协议书还有如下手写条款：双方同意于2020年9月1日前办理过户手续。两被告同意在2019年5月20日前还银行余款580000元，并配合宁波市海源房地产经纪有限公司网签备案。 原告于2019年3月31日向王利利支付20000元，于2019年4月10日向中介人员支付20000元，于2019年4月11日向中介人员支付150000元，于2019年5月15日向常永洛支付620000元。两被告曾向原告出具落款时间为2019年3月31日的《收条》1份，载明收到原告该房屋定金220000元，于2019年5月15日向原告出具《收条》1份，载明收到该房屋房款590000元。 案涉房屋为两被告按份共有，两被告各享有50%产权。2017年4月12日，两被告与第三人住房资金管理中心签订《个人住房公积金借款合同》，约定：向第三人资金管理中心借款610000元，用于购买案涉房屋，借款期限为360个月，从2017年3月30日起至2047年3月29日止。合同执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，月利率为2.708333‰（合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，按新的利率政策执行）。合同项下借款逾期的，罚息利率在贷款利率水平上加收50%。在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房公积金贷款利率，自下年1月1日起执行新的贷款利率和罚息利率，中国人民银行另有规定的，按照规定。两被告以案涉房屋设定抵押，担保债权数额61万元。后该房屋于2018年9月18日办理了抵押登记，抵押权人为第三人住房资金管理中心，他项权利证号为浙（2018）北仑区不动产证明第0018584号。 2019年11月18日，第三人建设银行北仑支行发出《提前收回个人贷款本息通知书》1份，载明：因未按合同约定按时足额偿还本息/未按合同约定用途使用，依《个人住房公积金借款合同》规定，提前收回合同项下全部贷款，要求被告常永洛于2019年11月24日前归还合同项下的全部借款本金586149.22元，及剩余全部利息（截至2019年11月24日利息5275.68元）。两被告至今未偿还《个人住房公积金借款合同》项下贷款，未办理房屋过户手续。 另查明：案涉房屋由原告实际占有使用。原告已向本院执行款保证金账户缴纳款项590000元以保证其有能力继续履行合同。原告具备购房资格。 本院认为：《购房协议书》是原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，该协议书合法有效；原、被告双方均应依约全面履行各自的合同义务。原告已向两被告支付购房款合计810000元，而两被告未按约偿还抵押贷款。原告还向本院执行款保证金账户缴纳了590000元，担保其继续履行合同，并多次表示愿意支付余款、帮助两被告偿还抵押贷款，积极履行合同义务，但两被告至今未协助配合。现《购房协议书》约定的偿还贷款、办理房屋过户手续的期限均已届至，两被告未履行相应义务，构成违约，原告有权要求两被告继续履行合同义务。 关于第三人住房资金管理中心提出的其对原告、被告之间房屋买卖不知情，根据抵押权优先原则，抵押贷款尚未还清前不得转让。本院认为，《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，虽然原、被告之间的房屋买卖合同未经抵押权人同意，但原告要求代两被告向第三人住房资金管理中心清偿债务消灭抵押权，具有法律依据。在原告清偿债务、涤除抵押权后，两被告及第三人应办理该房屋抵押权注销登记；在抵押权注销登记后，两被告应依约协助原告办理房屋不动产权过户登记。 综上，原告的诉讼请求正当合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告汪织红于判决发生法律效力之日起七日内代被告常永洛、王利利向第三人宁波市北仑区住房资金管理中心清偿《个人住房公积金借款合同》项下借款及利息、罚息、复利（具体数额以实际还款日宁波市北仑区住房资金管理中心结算的本息为准）； 二、第三人宁波市北仑区住房资金管理中心在收到上述款项之日起七日内办理位于宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室房屋的抵押权注销登记，被告常永洛、王利利协助办理抵押权注销登记的相关手续； 三、被告常永洛、王利利于上述抵押权注销登记之日起七日内，协助原告汪织红办理位于宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室房屋不动产权转移登记，登记至原告汪织红名下，相关税费由原告汪织红负担。 本案受理费16858.20元，减半收取8429.10元，财产保全费5000元，合计13429.10元，由被告常永洛、王利利共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 ? 审 判 员 郑智杨 二〇二〇年九月十八日 法官助理 冯子骅 代书记员 汪丹颖 ? 附件：证据目录清单 原告提供的证据 Ａ1.不动产权证1份，用以证明：位于浙江省宁波市北仑区××路××号（天瑞峰景里小区）3幢1004室之房屋为两被告共同所有； A2.《购房协议书》1份，用以证明：原、被告于2019年3月31日就涉案房屋达成买卖合意，成立房屋买卖合同关系。合同约定，两被告应当在2019年5月20日前偿还银行贷款58万元； A3.银行流水1份、《收条》2份，用以证明：原告已经向两被告支付购房款81万元，已经履行了合同约定的付款义务； A4.短信聊天记录1份，用以证明：原告多次催促两被告尽快偿还银行贷款，也希望能与两被告协商处理房屋买卖事宜，但两被告置之不理，不仅拒绝办理提前偿还贷款手续，也拒绝与原告协商，已经构成严重违约； A5.《催促履行通知函》1份、《证明》1份，用以证明：中介公司也多次催促两被告办理提前偿还银行贷款手续，但两被告仍然逾期拒绝办理； A6.《提前收回个人贷款本息通知书》1份，用以证明：两被告直至今日仍未办理提前偿还贷款手续，已经构成严重违约。 第三人宁波市北仑区住房资金管理中心提供的证据 B1.《个人住房公积金借款合同》1份，用以证明：被告向第三人资金管理中心借款610000元，用于购买案涉房屋； B2.《他项权利证》1份，用以证明：该房屋抵押权利人为第三人宁波市北仑区住房资金管理中心； B3.银行代扣入账明细表1份、宁波市统一受理平台被告逾期欠款本息数据截图1份，用以证明：被告拖欠贷款本息情况。