广东省揭阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤52行终14号上诉人（原审被告）：揭西县自然资源局。住所地：广东省揭西县***********。法定代表人：汪浩源，局长。行政机关出庭负责人：张朋辉，副局长。委托代理人：陈涛，广东德万律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张喜耿，男，汉族，1974年7月11日出生，住广东省揭西县**************。公民身份证号码：440************。被上诉人（原审原告）：林炳贤，男，汉族，1957年6月9日出生，住广东省揭西县**************。公民身份证号码：460************。委托代理人：林鉴波，广东洛亚律师事务所律师。原审第三人：彭作云，女，汉族，1949年10月27日出生，住广东省揭西县**************。公民身份证号码:440************。原审第三人：刘介如，男，汉族，1932年9月14日出生，住广州市番禺区******。公民身份证号码：440************。上诉人揭西县自然资源局、张喜耿因与被上诉人林炳贤，原审第三人彭作云、刘介如房屋行政登记纠纷一案，不服揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202行初50号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2018年12月11日，彭作云、刘介如向揭西县不动产登记机构申请位于揭西县***屋所有权转移登记手续，并提交如下材料：1.土地使用者为刘介如的揭西国用（2000）字第****号《国有土地使用证》;2.房屋所有权人为张某联的粤房字第****号《房屋所有权证》;3.张某联与彭作云共生子女放弃张某联遗产继承权声明书;4.揭西县人民法院于2017年5月9日作出粤52**民初45号《民事判决书》、揭阳市中级人民法院于2017年10月13日作出（2017）粤52民终400号《民事裁定书》，确认彭作云应于判决发生法律效力之日起10日内付还刘介如借款人民币（下同）1495860元及利息等；5.2018年12月11日，彭作云与刘介如签订《不动产转让协议》，该协议书约定，揭西县***屋一间五层（原不动产权属证书号为粤房字第****号）、宗地面积27.12平方米、房屋的建筑面积128.32平方米，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让，该不动产权转让价格为壹拾捌万元整（¥180000元），应于2018年12月11日前付清转让金等；6.《询问记录》2份，彭作云、刘介如陈述申请登记事项为其真实意思表示，不动产为单独所有。2018年12月11日，揭西县不动产登记中心经测量调查，认为该不动产为混合楼房一间五层，建筑面积138.60平方米，比原房产证超出10.32平方米，截至2018年12月11日，该不动产无抵押、无查封，现状与不动产测量报告一致，拟按原房产面积128.32平方米给予刘介如办理不动产转移登记，由刘介如在地籍调查表界址签章表本宗地指界人姓名栏上签名。同日，揭西县不动产登记机构经过初审、复审、核定，同意登记，向刘介如核发粤（2018）揭西县不动产权第****号《不动产权证书》。2018年12月11日，刘介如、张喜耿又向揭西县不动产登记机构申请位于揭西县***屋所有权转移登记手续，并提交如下材料：1.2018年12月11日，刘介如与张喜耿签订《不动产转让协议》，该协议书约定条款与彭作云与刘介如所签订《不动产转让协议》条款基本相同；2.不动产权籍调查表;3.刘介如与彭作云身份证明;4.完税证明；5.复核结果（存根）6.不动产权证书；7.房屋面积测量成果报告书，由张喜耿在地籍调查表界址签章表本宗地指界人姓名栏上签名。2018年12月13日，揭西县不动产登记机构经过初审、复审、核定，向张喜耿核发粤（2018）揭西县不动产权第****号《不动产权证书》。2019年3月25日，揭西县人民法院受理张喜耿诉林炳贤占有物返还纠纷一案[案号为（2019）粤5222民初255号]。2019年4月23日，林炳贤因与揭西县自然资源局、张喜耿涉案房屋行政登记纠纷一案，向原审法院提起行政诉讼[案号为（2019）粤5202行初18号]。2019年5月13日，揭西县人民法院作出（2019）粤5222民初255号《民事裁定书》，裁定该案中止诉讼。原审法院在审理林炳贤与揭西县自然资源局、张喜耿涉案房屋行政登记纠纷一案[案号为（2019）粤5202行初18号]，发现林炳贤未就首次涉案房屋权属转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼，建议林炳贤撤回起诉。2019年8月26日，林炳贤申请撤回起诉。2019年8月29日，原审法院依法裁定准许林炳贤撤回起诉。2019年10月8日，林炳贤对涉案房屋权属首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼,请求：1.判令揭西县自然资源局撤销颁发给刘介如位于揭西县***屋的不动产权证[粤（2018）揭西县不动产权第0003317号]以及颁发给张喜耿的不动产权证[粤（2018）揭西县不动产权第****号]；2.本案全部诉讼费由揭西县自然资源局承担。另查明，1988年11月23日，揭西县人民政府房产行政部门对张某联核发粤房字第****号《房屋所有权证》，该证书注明：所有权人张某联，房屋坐落揭西县***，房屋四至，东刘介如、南至巷、西至张某来、北至大街，建筑结构及层数混合四层，底层面积贰拾柒平方米陆拾陆平方分米，建筑面积壹佰贰拾捌平方米叁拾贰平方分米。1989年7月1日，原揭西县国土局对张某联核发揭府国用总字（90）第****号《国有土地使用证》，该证书注明：土地使用者张某联，用地总面积贰拾捌平方米，用途住宅，四至东刘介如、南至巷、西至张某来、北至大街。1996年4月17日，张某联拟将其所有的位于揭西县***半一间转让给林炳贤。同日，张某联收取林炳贤现金柒万捌仟元，并立由证明人张某明签名的书面收据给林炳贤。1996年4月18日，林炳贤与张某联签订了《房屋契约》，该契约约定:张某联将该房屋转让给林炳贤，房屋价款壹拾叁万伍仟元整，包括办妥国有土地使用权证及房屋转移手续；林炳贤应一次性付给张某联捌万元整（¥80000元），余欠伍万伍仟元整（¥55000元）分期付还，移交手续时应全部付清欠款（余欠款不计息于九七年底付清）；此约双方签订之日起生效，双方不得反悔，否则，如卖方违约应补损费伍万元整，并付已收款月息5%给买方（从签订收款之日起算），房屋不能算租，买方违约出卖方不付月息，并要收算房租；此约双方及证明人签名后生效。备注到时双方算数时于付款单据为准，生效后五天内交付买方，另加等这房屋租给卖煤气人到期归还买方使用（年底）老年。张某联、林炳贤、张某明分别在该契约上卖方、买方、证明人栏上签名。1996年6月29日，张某联请林炳贤先付张某明现金贰仟元整，以后可以在结算减去结额，并立书面凭证。1997年初，张某联将上述房屋交给林炳贤使用，林炳贤对涉案房屋增修。后因涉案房屋没能办理权属转移登记手续，林炳贤要求张某联退回房款。1998年6月1日，张某联向林炳贤立欠条，该欠条主要内容：兹借到林炳贤交来壹拾肆万元整（¥140000元），到1998年6月30日前交还陆万元整，1998年9月30日前交还叁万元整，1998年12月30日前欠款伍万元整全部交清，到期如违约后果自负。注：此款还清后，林炳贤一个月内交还此屋,证明人张某明。此后，张某联未向林炳贤返还相关款项，林炳贤继续占有、使用涉案房屋至今。1998年5月22日，揭西县华联商标厂向原中国银行揭西支行贷款28万元，双方签订借款合同及抵押贷款合同，约定：1999年1月22日归还，张某联自愿将其坐落在揭西县************（粤房字第****号）和建六巷十八号（粤房字第****号）房产作为贷款抵押物等，并向揭西县河婆房管所办理了房产抵押登记手续。因揭西县华联商标厂没有付还借款本金28万元及其利息。原中国银行揭西支行向揭西县人民法院提起民事诉讼。2001年1月12日，揭西县人民法院关于原中国银行揭西支行与揭西县华联商标厂、张某联、揭西县对外加工装配服务公司借款合同纠纷一案，作出（2000）揭西法经初字第103号《民事判决书》，判决：一、揭西县对外加工装配服务公司应在判决生效之日起三十日内负责清理原揭西县华联商标厂的所有财产，并用清理的财产付还中国银行揭西支行借款本金28万元及其利息；二、张某联应以其提供抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款负清偿责任，中国银行揭西支行对抵押物享有优先受偿权等。中国银行揭西支行对张某联享有的上述债权经多方转让。2013年10月31日，张某联、彭作云的女婿张喜耿购买上述债权。2013年11月11日，揭西县人民法院作出（2001）揭西法执字第34恢字1-5号《执行裁定书》，裁定变更张喜耿为该案申请执行人。1998年10月22日，张某联将坐落建新路12号（实14号）屋地使用权转让给刘介如，双方签订《协议书》。2000年1月17日，刘介如向原揭西县国土局申请涉案房屋土地使用权变更登记手续。2000年1月，原揭西县国土局对刘介如核发揭西国用（2000）字第****号《国用土地使用证》，该证书注明：土地使用者刘介如，坐落揭西县*********，使用权面积贰拾捌平方米。2014年1月14日，张某联向揭西县人民法院提起行政诉讼，请求判令原揭西县国土资源局撤销揭西国用（2000）字第380071《国有土地使用证》。揭西县人民法院经审查认为根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第三款的规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。张某联起诉的被告主体不适格，告知张某联变更被告，张某联不同意撤回起诉且拒绝变更被告。2014年2月20日，揭西县人民法院作出（2014）揭西法行初字第1号《行政裁定书》，裁定驳回张某联的起诉。张某联不服向揭阳市中级人民法院提起上诉。2014年4月21日，揭阳市中级人民法院作出（2014）揭中法行终字第5号《行政裁定书》，裁定驳回张某联的上诉，维持原裁定。2014年，彭作云向揭西县人民法院提起行政诉讼，请求判决揭西县人民政府撤销揭西国用（2000）字第****《国有土地使用证》。揭西县人民法院认为彭作云在提起行政诉讼时所提供的《土地使用权转让协议书》尚未经民事诉讼确认，不能作为本案起诉的事实根据，并作出（2014）揭西法行初字第2-2号《行政裁定书》，裁定驳回彭作云的起诉。彭作云不服向揭阳市中级人民法院提起上诉。2016年3月18日，揭阳市中级人民法院作出（2016）粤52行终字第2号《行政裁定书》，裁定：一、撤销揭西县人民法院（2014）揭西法行初字第2-2号行政裁定；二、发回揭西县人民法院继续审理。揭西县人民法院在审理彭作云与揭西县人民政府、刘介如侵权纠纷一案中，彭作云于2018年12月18日向揭西县人民法院撤回起诉。2018年12月19日，揭西县人民法院作出（2014）揭西法行初字第2号之三《行政裁定书》，裁定准许彭作云撤回起诉。2017年1月，刘介如因与张某联民间借贷纠纷向揭西县人民法院提起民事诉讼，请求彭作云等归还借款及其利息。2017年1月18日，揭西县人民法院根据刘介如的财产保全申请，作出（2017）粤5222民初45号《民事裁定书》，裁定:一、查封张某联名下位于广东省揭西县*************的土地使用权[证号:揭府国用总字第****号;字(90)第****号]，二、查封张某联名下位于河婆镇建新居委建新巷七号(河婆镇建新路14号)的房屋，房产证号:粤房字第**920**，查封期限为三年。2017年5月9日，揭西县人民法院作出（2017）粤5222民初45号《民事判决书》，查明，1999年2月18日，张某联与刘介如进行结算，张某联结欠刘介如借款1495860元。张某联于2014年4月11日死亡，张某联与彭作云共同生育子女四人长女张某瑜、次女张某娜、儿子张某辉，三女张某琴放弃张某联的遗产继承权……判决：一、彭作云应于本判决生效之日起10日内付还刘介如借款1495860元及利息；二、驳回刘介如其他诉讼请求。彭作云不服，向揭阳市中级人民法院提起上诉。2017年10月13日，揭阳市中级人民法院因彭作云没有依法交纳案件受理费，作出（2017）粤52民终400号《民事裁定书》，裁定彭作云自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日发生法律效力。因彭作云没有履行上述判决确定的义务，刘介如向揭西县人民法院立案执行[案号为（2017）粤5222执366号]。刘介如以与彭作云达成和解协议为由，向揭西县人民法院申请解除对张某联名下位于河婆镇建新居委建新巷七号(河婆镇建新路14号)的房屋（房房产证号:粤房字第**920**的查封。2018年12月4日，揭西县人民法院作出（2017）粤5222执366号之二《执行裁定书》，裁定解除对张某联名下位于河婆镇建新居委建新巷七号(河婆镇建新路14号)的房屋（房产房产证号:粤房字第**920**查封。2018年4月25日，刘介如不服原揭西县住房和城乡建设局河婆房地产管理所于1999年12月28日作出的揭河房（地）字[1999]2253号《揭西县房（地）产所有权抵押贷款证明》行政行为向揭西县人民政府申请行政复议，请求责令揭西县*******对该行政行为予以撤销。2018年7月12日，揭西县人民政府认为刘介如申请复议申请不符合受理条件，作出揭西府行府[2018]9号《驳回行政复议决定书》。刘介如不服，向揭阳市中级人民法院提起行政诉讼。刘介如以与涉案房地产利害关系人彭作云达成和解为由，于2018年12月13日向揭阳市中级人民法院申请撤回起诉。2018年12月19日，揭阳市中级人民法院作出（2018）粤52行初10号《行政裁定书》，裁定准予刘介如撤回起诉。2018年，刘介如不服揭西县人民法院作出（2000）揭西法经初字第103号民事判决第二项，向揭西县人民法院提起撤销之诉。2018年12月14日，刘介如向揭西县人民法院提出撤诉申请。2018年12月17日，揭西县人民法院作出（2018）粤5222民初304号之一《民事裁定书》，裁定准予刘介如撤回起诉。再查明，2015年6月30日，揭西县机构编制委员会文件揭西机编[2015]11号《关于整合县不动产登记职责等有关问题的通知》县国土资源局指导监督全县土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记（含牧草地）登记、水域、滩涂使用权的登记等不动产登记工作等。2019年3月4日，中共揭西县委揭西县人民政府关于印发《揭西县机构改革方案》，组建自然资源局，将县国土资源局的职责等整合。不再保留县国土资源局、县城乡规划局。原审法院认为，本案争议的主要焦点：1.林炳贤是否具有本案原告主体资格；2.揭西县自然资源局对粤（2018）揭西县不动产权第0003317号、0003318号《不动产权证书》的行政行为是否合法。关于林炳贤是否具有原告主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权。但林炳贤向案涉房屋原权属人张某联购买案涉房屋，并对案涉房屋增修，至今已居住占用二十多年，现有房屋建筑面积比原房产证书上注明的面积多了10.32平方米。因此，林炳贤享有别于张某联的普通债权的特别债权，揭西县自然资源局对案涉房屋权属作出转移时应予保护或者应予考虑。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定：“其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。”和《最高人民法院关于适用的解释》第十三条：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”的规定，林炳贤起诉主张其与揭西县自然资源局对案涉房屋权属作出转移时发证行为有利害关系，理由成立。揭西县自然资源局及张喜耿称林炳贤不具有本案原告主体资格理由不成立，不予采纳。关于揭西县自然资源局作出粤（2018）揭西县不动产权第****号、****号《不动产权证书》的行政行为否合法问题。案涉房屋原权属人张某联于2014年4月11日死亡，彭作云作为案涉房屋原权属人张某联继承人，未依法继承并申请不动产登记取得案涉房屋不动产权利，且隐瞒案涉房屋已出卖给林炳贤并由其居住占用、涉案房屋已依法抵押并由生效法律文书确认承让债权享有涉案房屋抵押权等情况，与刘介如一同向揭西县自然资源局申请因买卖案涉房屋办理权属变更登记。揭西县自然资源局在办理其买卖涉案房屋权属变更登记时未考虑上述情况，在对涉案房屋进行调查时发现案涉房屋现有建筑面积比原房产证书上注明的面积多了10.32平方米，未进一步核实，忽略案涉房屋居住、占用人林炳贤增修案涉房屋情形，并未保障涉案房屋实际使用者林炳贤对涉案房屋权属变更登记知情及其提出异议的权利。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）“存在尚未解决的权属争议的；”不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。揭西县自然资源局在不动产登记簿上记载刘介如为案涉房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》所有权人后，未依法向其核发刘介如《不动产权证书》。刘介如也未对案涉房屋进行管正。因此，揭西县自然资源局作出粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为，认定事实不清、主要证据不足，明显不当。紧接着，刘介如与张喜耿一同就买卖案涉房屋向揭西县自然资源局申请案涉房屋办理权属变更登记。揭西县自然资源局以涉案房屋转移登记的粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》为依据，向张喜耿核发粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》，张喜耿也未对案涉房屋进行管正。因此，其案涉房屋转移登记的行为事情不清、主要证据不足，应予撤销。林炳贤主张揭西县自然资源局核发粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》行政行为违法，理由成立。综上，揭西县自然资源局核发粤（2018）揭西县不动产权第0003317、0003318号《不动产权证书》的行政行为认定事实不清、主要证据不足，明显不当，鉴于粤（2018）揭西县不动产权第0003317《不动产权证书》的登记行为已被登记机构改变的，应当判决其行为违法。林炳贤的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。刘介如经合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响案件的审理。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（六）项、第七十四条第二款第（一）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定，判决：一、确认揭西县自然资源局于2018年12月11日作出的粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为违法；二、撤销揭西县自然资源局于2018年12月13日核发给张喜耿的粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》。案件受理费50元，由揭西县自然资源局负担。上诉人揭西县自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称,一、原审判决认定事实不清。1.原审判决关于涉案房屋现有面积数与原房产证书上注明的面积数之间的差额认定错误。原审判决认定“现有房屋建筑面积比原房产证书上注明的面积多了10.32平方米”，但事实上，涉案房屋原房产证上建基面积为27.14平方米，建筑面积为128.32平方米。2018年12月11日，现场实测建基面积为27.14平方米，建筑面积为138.60平方米，现有房屋建筑面积比原房产证书上注明的面积多了10.28平方米。2.原审判决关于“林炳贤对涉案房屋增修”的认定没有充分的证据予以证实，认定事实不清。从本案的全部证据来看，关于林炳贤对涉案房屋增修，仅仅有林炳贤单方陈述和主张，没有其他证据予以证明，依法应不予认定。同时，到底如何增修，增修了什么内容没有查清。3.原审判决认定“林炳贤享有别于张某联的普通债权的特别债权，揭西县自然资源局对案涉房屋权属作出转移时应予保护或者应予考虑”缺乏事实和法律依据，应予纠正。事实上，根据本案的证据材料，特别是1998年6月1日的《欠条》，林炳贤与张某联之间存在的真实交易关系是民间借贷关系，林炳贤占有、使用涉案房屋仅仅是为了保障其债权的实现，其对张某联的债权属于债权。原审判决对于所谓的“特别债权”并无定义，其外延、内涵不清晰，也没有说明这一概念的法律依据是什么。因此，关于“林炳贤享有别于张某联的普通债权的特别债权”的认定是武断的，缺乏事实和法律依据的，应予纠正。4.原审判决关于“彭作云作为案涉房屋原权属人张某联继承人，未依法继承并申请不动产登记取得案涉房屋不动产权利”的认定既与客观事实不符，又违背了法律的明确规定。因继承取得物权属于法律明确规定的不动产物权变动以登记为准的例外之一，根据《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”之规定，彭作云作为张某联的法定继承人在继承开始时，就依法取得了案涉房屋的所有权，并不需要登记后再取得案涉房屋的所有权。在办理涉案房产转移登记给刘介如时，彭作云对涉案房产已享有物权，有权处分。5.原审判决认定在办理案涉不动产登记时房屋已依法抵押与客观事实不符。根据原审提供的材料和系统查询结果，案涉房屋在办理不动产转移登记时不存在抵押的情况。二、林炳贤不具有本案行政诉讼的原告资格，原审判决认定林炳贤具有原告主体资格错误，应予纠正。林炳贤对张某联享有的是具有相对性的债权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”之规定，其不具有行政诉讼原告资格。三、退一步来说，即使林炳贤对本案享有诉权，其依法应当先解决民事争议后再提起行政诉讼，原审法院未告知其先行解决民事争议明显不当。根据林炳贤的起诉、陈述、质证和辩论意见，其主张撤销涉案房产登记的理由是：（1）其是涉案房屋的实际所有权人；（2）“彭作云串通刘介如、其女婿张喜耿通过虚假违法交易，就将原属于林炳贤的房产不花费一分一毫转移到其女婿名下据为己有”。因此，揭西县自然资源局所颁发的证件应予撤销。林炳贤的主张实质是以彭作云、刘介如、张喜耿之间的房产交易虚假无效为由对房屋登记行为提起行政诉讼，符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”之规定，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。四、原审判决实际上对林炳贤与张喜耿、彭作云、刘介如之间就涉案房屋权属的民事争议进行了审理裁判，违反了行政诉讼程序和不动产纠纷民事诉讼专属管辖的相关规定。1.原审判决认定林炳贤享有别于张某联普通债权的特别债权，并以彭作云隐瞒案涉房屋已出卖给林炳贤以及刘介如、张喜耿未对案涉房屋管正等交易背景为理由对被诉行政行为进行评判。行政诉讼的审查对象是被诉行政行为的合法性，不动产登记机构对于不动产登记的申请采用的是形式审查，对于双方的交易背景往往采用审查书面材料和要求当事人声明、承诺进行，其无权也没有能力对实际的交易背景做深入的调查了解。原审判决用于论证被诉行政行为不合法的理由实际上是林炳贤与张喜耿、彭作云、刘介如之间的民事争议内容，不属于行政诉讼的审查范围。2.我国行政诉讼法确立了行政诉讼相关民事争议一并审查的制度，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十七条、第一百四十条之规定，行政诉讼中一并解决民事争议应当由当事人另行起诉，符合条件的予以单独立案，并案审理。然而，本案中，林炳贤并提出民事争议的一并审查，原审法院一并审查民事争议明显不当。3.请二审法院注意，本案所涉的民事争议为不动产纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。涉案房屋所在地系揭西县，应当由揭西县人民法院专属管辖。原审法院主动将涉案民事争议一并审理，违反了不动产纠纷专属管辖的法律规定。五、揭西县自然资源局作出涉案被诉两次颁证行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序正当根据《不动产登记暂行条例》（2014年修订版）第十七条“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”和第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”之规定，不动产登记一般为形式审查，如符合法定条件就应当受理并按程序予以办结，否则就构成违法。涉案的二次房产转移登记过程中各方申请人均声明不存在权属争议。房产是否实际交付占有法律上不影响不动产登记的效力，而是相关当事人履行合同的问题，出现的相关争议属于合同争议，与涉案房产转移登记的合法性无关。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。请求：1.判决撤销原审行政判决；2.判决驳回林炳贤的起诉或全部诉讼请求；3.判决林炳贤承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉人张喜耿不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实及程序违法。林炳贤在诉讼中说到揭西县**************的房产是他于1996年4月16日向张某联购买的，双方签订了《房屋契约》。但林炳贤在购买该房产后，没有向相关部门申请办理产权转让手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而且，不动产权的转让根据法律的规定恰恰好就是需要登记的，林炳贤没有依法进行登记，那么，他就没有取得该不动产的所有权，也加上说，该不动产的所有权没有发生转让，仍然是张某联所有，张某联依法对该不动产享有处分等所有权利。另外，从林炳贤提供的证据可以看到，林炳贤不是向张某联购买房产，而是借款给张某联，由于其怕张某联无法履行还款义务，在借款中做出了购买约定，双方签订了《房屋契约》，该《房屋契约》不是林炳贤与张某联房产转让的真实意思，故林炳贤只能向张某联要求履行还款主张，而不能主张确认房产转让。根据我国行政诉讼的有关规定，林炳贤必须先向人民法院提出民事诉讼，以确认其提出的向张某联购买房产的行为是否有效，而不能由人民法院在行政诉讼中直接将该行为确认为有效。二、张喜耿对揭西县**************的不动产是合法取得，原审判决剥夺了张喜耿的合法权利，应该予以撤销。张喜耿的该不动产是向刘介如购买的，而且是在揭西县人民政府有关部门主持下达成的购买意向的，购房款也是通过政府工作人员的账户支付的，原审判决只是简单地根据本来就不能成立的理由就将张喜耿的合法权利给剥夺了，这违背了我国立法上保护弱者的精神。请求：1.要求撤销原审判决，将该案改判或发回重审；2.本案诉讼费由林炳贤承担。被上诉人林炳贤辩称，一、林炳贤与揭西县自然资源局的发证行为具有法律上的利害关系，具有本案的原告诉讼主体资格。1996年4月16日，林炳贤与彭作云的丈夫张某联（房屋原所有权人）签订了《房屋契约》，该契约约定产权人张某联将位于揭西县***************屋卖给林炳贤，林炳贤按约支付了全部的房屋价款，取得了揭西县***************屋的所有权，搬进去该房屋一直居住至今已有二十多年，居住期间林炳贤还对房屋进行了加建以及花费巨额资金进行增建和装修。在此二十多年期间双方一直无异议，在张某联去世后，彭作云串通刘介如、其女婿张喜耿通过虚假违法交易，就将原属于林炳贤的房产不花费一分一毫就转移到其女婿名下据为己有，再以其女婿张喜耿要求林炳贤搬出涉案房产，以达到完全侵占林炳贤房产的目的！经原审法院对房屋进行现场调查，确认了房屋确实一直由林炳贤一家从1997年居住至今已有二十多年，且林炳贤还对房屋进行了增建和全面的装修。揭西县自然资源局对上述明显虚假违法的交易不仅不予制止，竟然还进行违法发证，揭西县自然资源局的发证将可能导致林炳贤一家无家可归，严重损害到林炳贤的合法权益。因此，林炳贤与揭西县自然资源局的发证行为具有法律上的利害关系，具有本案原告的诉讼主体资格，原审法院对此的认定是合法有据的。二、揭西县自然资源局的发证行为认定事实不清，证据不足，发证行为应当认定违法、予以撤销。（一）彭作云未取得涉案房屋的不动产权利，不能办理房屋的过户转移登记手续。揭西县自然资源局在彭作云未取得涉案房产的权属的情况下，就办理了产权变更手续明显违法。案涉房屋一直登记在张某联名下，房屋的原权属人是张某联，张某联去世后，彭作云作为继承人之一并不当然就取得了该房产的权属，彭作云未依法继承，也没有办理相关的涉案房产的继承手续，更加未申请不动产登记变更手续，没有将涉案房屋原权属人张某联变更登记到彭作云名下。根据我国物权法的规定，不动产的权属是以登记为准，在房屋权属未发生变更之前，彭作云并未取得该涉案房屋的不动产权利，无权对该不动产作出处分，更加不能进行买卖交易。揭西县自然资源局在涉案房屋还登记在张某联名下，彭作云并非房屋的权属人的情况下就办理了涉案的房屋的产权变更手续明显违法。（二）揭西县自然资源局未核实涉案房屋现状，未确实保障利害关系人林炳贤的知情权和提出异议的权利，违反了不动产登记条例。揭西县自然资源局在对涉案房产进行调查时发现涉案房屋现有建筑比原房产证书上注明的面积多了10.32平方米，未进一步核实真实情况，忽略了涉案房屋居住多年、实际占有人林炳贤增建涉案房产的情况和林炳贤花费巨额资金对房屋进行装修的实际情况，未进入房屋内部行详细的勘查，甚至在第二次发证给张喜耿时并未进行现场核查，直接套用第一次相同的图片敷衍了事，没有实际详细了解房屋的实际情况。未保障到房产实际使用人林炳贤对涉案房屋权属变更登记的知情权及提出异议的权利。揭西县自然资源局在房产权属存在争议，应当书面告知权利人林炳贤，并应当不予登记。揭西县自然资源局的行为严重违反了不动产登记暂行条例，应当确认为违法行为。（三）张喜耿、彭作云、刘介如通过恶意串通，进行虚假买卖交易，从未对房产进行管正，揭西县自然资源局对此虚假违法买卖行为所颁发的不动产权证应当认定违法、予以撤销。彭作云先是将揭西县***************屋以18万明显低价的虚假交易将房屋转移到刘介如名下，刘介如随后立即又以18万明显低价转让给彭作云的女婿张喜耿名下。彭作云串通刘介如、其女婿张喜耿通过虚假违法交易，就将原属于林炳贤的房产不花费一分一毫就转移到其女婿名下据为己有！该买卖交易的房产价格明显的低于市场正常交易价格，四层楼房竟然只以18万元的价格成交，且没有银行流水记录，没有进行真实的付款，两个买卖行为竟然在两三天内完成，签订完全一模一样的合同，合同内容更加漏洞百出，买卖交易后揭西县自然资源局并未向刘介如颁发不动产权证就直接进行交易办到张喜耿名下，彭作云、刘介如未从未对房产对此移交管理，未进行管正，从头到尾都是彻头彻尾的虚假违法交易买卖行为。揭西县自然资源局对此明显虚假违法的买卖行为，不仅视而不见，还积极违法帮忙办理不动产权证。因此，揭西县自然资源局对张喜耿虚假违法买卖行为所颁发的不动产权证应当认定违法、予以撤销。三、揭西县自然资源局和张喜耿的上诉理由没有事实法律依据，应当予以驳回。对于揭西县自然资源局与张喜耿提出的部分上诉理由，以上的观点已经进行了详细答辩，上诉的理由是不能成立。现主要针对揭西县自然资源局提出本案是否应当先解决民事争议后在提出行政诉讼，是否违反专属管辖规定的问题进行答辩。本案是由于彭作云串通刘介如、其女婿张喜耿通过虚假违法交易，就将原属于林炳贤的房产不花费一分一毫就转移到其女婿名下，再以张喜耿的名义起诉林炳贤搬出涉案房产，案件先经过揭西县人民法院作为民事案件立案受理，案号为（2019）粤5222民初255号，揭西县人民法院在审理过程中，认为该民事争议的解决应当先提起行政诉讼，故作出了（2019）粤5222民初255号《民事裁定书》裁定该案中止审理，待本案作出行政终审裁判再恢复案件的审理。因此，原审法院受理本案并作出一审判决合法有据，本案属于行政案件的受理范围，应当先由本案审结后再恢复揭西县民事案件的审理。揭西县自然资源局是完全颠倒了本案处理的顺序，认为应先经过处理民事争议再处理行政争议，明显是错误的。况且原审法院仅是对揭西县自然资源局的具体行政行为是否合法作为裁判，并未涉及到民事争议，揭西县自然资源局提出的上诉理由是毫无事实和法律依据的，应当予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法，林炳贤与揭西县自然资源局的发证行为具有法律上的利害关系，具有本案的原告诉讼主体资格，揭西县自然资源局的发证行为认定事实不清，证据不足，发证行为应当认定违法、予以撤销。原审第三人彭作云、刘介如没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状。原审期间各方当事人提交的证据随案卷移送到本院，经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，二审围绕当事人争议问题，并对原审判决和被诉行政行为进行全面审查。二审的争议焦点是：1.原审判决认定林炳贤具有本案原告诉讼主体资格是否正确；2.原审判决作出确认涉案行政行为违法和撤销涉案行政行为的处理结果是否正确。关于原审判决认定林炳贤具有本案原告诉讼主体资格是否正确的问题。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。本案中，林炳贤向涉案房屋原权属人张某联购买房屋，对涉案房屋进行了增修，并在涉案房屋居住至今，已有二十多年。现有涉案房屋建筑面积比原房产证书上注明的面积多了10.32平方米，对此，原审法院已经现场调查确认。原审法院据此认定林炳贤实际占有涉案房屋，林炳贤与涉案房屋的转移登记行政行为具有法律上的利害关系，具有本案适格原告资格，并无不当，本院予以支持。揭西县自然资源局及张喜耿上诉主张林炳贤不具有本案原告主体资格理由不成立，本院不予采纳。但原审法院认为林炳贤享有别于张某联的普通债权的特别债权，明显欠妥，本院予以纠正。关于原审判决作出确认涉案房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》违法和撤销涉案房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》的处理结果是否正确的问题。一、原审判决确认涉房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》违法正确。首先，根据《不动产登记暂行条例》（修订前）第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）……；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）……”首先，根据本案现有的证据显示，案涉房屋原权属人张某联（已死亡）将涉房屋转让给林炳贤，林炳贤在涉房屋居住已有二十多年，而且涉案房屋已被生效法律文书确认承让债权享有涉案房屋抵押权等情况下，彭作云虽为涉案房屋原权属人张某联的继承人，但在尚未通过继承取得案涉房屋不动产权利条件下，与刘介如一同向原揭西县国土资源局申请转让案涉房屋的权属转移登记不当。其次，涉案房屋原来权利证书记载，建筑结构及层数为混合四层，底层面积27.6平方米，建筑面积128.32平方米。揭西县*******于2018年12月11日进行调查时，确认涉案房屋建筑结构及层数为混合楼房一间五层，建筑面积138.60平方米，比原房产证超出10.32平方米。该中心对涉案房屋现状复核结果为：该不动产无抵押、无查封，现状与不动产测量报告一致，拟按原房产面积128.32平方米给予刘介如办理不动产转移登记，并由刘介如在地籍调查表界址签章表本宗地指界人姓名栏上签名。显然，该涉案房屋现状复核结果与事实存在不符，而且属于上述《不动产登记暂行条例》规定的情形，即该涉案房屋存在尚未解决的权属争议，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。但原揭西县国土资源局却在不动产登记簿上记载刘介如为案涉房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》所有权人，并未向其核发《不动产权证书》。同时，刘介如也未对涉案房屋进行管正。因此，原揭西县国土资源局为刘介如核发的粤（2018）揭西县不动产权第0003317《不动产权证书》的行政行为不合法。由于上述行政行为已经被登记机构改变，故应当确认行政行为违法。原审判决据此确认原揭西县国土资源局为刘介如核发的粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为违法，并无不当，本院予以维持。上诉人揭西县自然资源上诉请求改判理由不能成立，本院不予采纳。二、原审判决撤销涉案房屋粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》不当。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给第三人，善意第三人取得该不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，原揭西县国土资源局为张喜耿办理涉案房屋转移登记行为的依据是粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为，由于粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为违法，故原揭西县国土资源局为张喜耿核发上述《不动产权证书》行政行为也是违法的。但是张喜耿通过转让并支付相应的价款获得涉房屋权属变更登记，属于善意取得。根据上述法律及司法解释的规定，为了保护善意第三人的合法权益，对于原揭西县国土资源局为张喜耿核发粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》的行政行为，应当确认行政行为违法，不予撤销保留其法律效力。因此，原审判决撤销原揭西县国土资源局为张喜耿核发粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》的行政行为，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院予以改判。上诉人张喜耿上诉请求改判，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：一、维持揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202行初50号行政判决第一项，即确认揭西县自然资源局于2018年12月11日核发给刘介如的粤（2018）揭西县不动产权第0003317号《不动产权证书》的行政行为违法；二、撤销揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202行初50号行政判决第二项，即撤销揭西县自然资源局于2018年12月13日核发给张喜耿的粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》的行政行为。三、确认揭西县自然资源局于2018年12月13日核发给张喜耿的粤（2018）揭西县不动产权第0003318号《不动产权证书》的行政行为违法。二审案件受理费50元，由上诉人揭西县自然资源负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永练审 判 员 林国伟审 判 员 陈 锋二〇二〇年九月四日法官助理 刘伟凯书 记 员 卢思琪附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。