河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初6号 原告（反诉被告）：宋宝新，男，1977年8月16日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被告（反诉原告）：李天伟，男，1982年7月11日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县，现住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：纪君华，河北纪君华律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋宝新与被告（反诉原告）李天伟占有物返还纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，被告(反诉原告)李天伟于2020年2月24日提出鉴定申请，2020年9月4日鉴定结束，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋宝新、被告（反诉原告）李天伟及委托诉讼代理人纪君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宋宝新向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所有的位于宽城镇山后村的房屋(京通商贸公司房屋)。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原被告房屋买卖合同纠纷一案，于2019年9月20日，经承德市中级人民法院（2019）冀08民终2652号民事判决书判决确认，双方之间签订的《购房协议》无效，该判决已发生法律效力，被告拒绝从房屋中搬出，拒绝将房屋返还原告。 被告（反诉原告）李天伟辩称，因原告宋宝新诉被告占有物返还纠纷一案，根据本案事实和相关法律规定，依法提出答辩意见如下：1、原告宋宝新应向被告李天伟给付房屋价款380000.00元及利息，被告李天伟与原告宋宝新签订的购房协议，约定原告宋宝新将坐落于罗家沟的平房（东至公路边界、西至后山根、南至宋志利边界、北至宋长月边界），整个院落长55米，宽15米，以380000.00元的价格出售给李天伟，如若一方违约，应向对方支付违约金100000.00元，交付房屋及院落后，被告李天伟在主房四间上修建了二层，修建院墙、厕所、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施，加装和购置了电器、家具等生活用品。被告李天伟与原告宋宝新之间确认合同效力纠纷一案，经承德市中级人民法院于2019年9月20日作出的（2019）冀08民终2652号民事判决，判决被告李天伟与原告宋宝新之间签订的购房协议无效，现判决书早已生效，原告宋宝新未向被告李天伟返还房屋价款。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销的法律后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告宋宝新有向被告李天伟返还房屋价款的义务，被告李天伟有向原告宋宝新返还房屋价款的义务，原告宋宝新在未向被告李天伟返还房款的前提下要求被告李天伟返还房屋明显违背公平原则，有悖常理，且双方未约定返还的先后顺序，如宋宝新申请返还房屋，则被告李天伟的利益如何得到保障？难道在另案起诉吗？2、原告宋宝新应向被告李天伟给付在主房四间上修建二层，修建院墙、厕所、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用为401080.00元。依据《合同法》第五十八条的规定，本案中被告李天伟在主房四间上修建了二层、修建院墙、厕所、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施，加装和购置了电器、家具等生活用品，属于案涉房屋的添附设施，与房屋本身不可分割，被告李天伟在返还房屋时，原告宋宝新应对上述添附设施给予相应补偿。另被告李天伟与原告宋宝新之间确认合同效力纠纷一案，经承德市中级人民法院于2019年9月20日作出的（2019）冀08民终2652号民事判决书，也载明“上诉人宋宝新对被上诉人李天伟的上述添附设施给予相应的补偿”。上述添附设施经国宏信价格评估集团有限公司承德分公司出具的（承）国宏信2020第49号价格评估报告及国宏信价格评估集团有限公司承德分公司于2020年8月31日出具的评估结论补充说明，总评估结论为401080.00元，故原告宋宝新应向被告李天伟给付添附设施的价格为401080.00元均有依据。 反诉原告（本诉被告）李天伟向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告给付反诉原告房屋价款380000.00元及利息和购买原有房屋增值部分的价款。2、请求判令反诉被告宋宝新给付反诉原告李天伟在主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用（具体价格以评估鉴定为准）。3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000.00元。4、本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告（本诉被告）李天伟增加诉讼请求为：修建二层、院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用的价值是401080.00元。事实和理由：李天伟与宋宝新签订的购房协议，约定宋宝新将坐落于罗家沟的平房（东至公路边界、西至后山根、南至宋志利边界、北至宋长月边界），整个院落长55米，宽15米，以380000.00元的价格出售给李天伟，如若一方违约，应向对方支付违约金100000.00元，交付房屋及院落后，李天伟在主房四间上修建了二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施、加装和购置了电器、家具等生活用品。李天伟与宋宝新之间确认合同效力纠纷一案，经承德市中级人民法院于2019年9月20日作出的（2019）冀08民终2652号民事判决书，判决李天伟与宋宝新之间签订的购房协议无效，现判决书早已生效，宋宝新未向李天伟返还院落及房屋价款，宋宝新除了应返还上述院落及房屋价款外，还应向李天伟给付主房上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用。宋宝新一方违约在先，其应承担在先违约行为导致的违约责任。宋宝新的起诉没有事实和法律依据，宋宝新拒绝向反诉原告给付房屋价款380000.00元及李天伟在主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用（具体价格以评估鉴定为准），因此宋宝新的本诉诉讼请求应予驳回，李天伟依据合同约定和法律规定特提起反诉。 反诉被告（本诉原告）宋宝新反诉辩称，一、购房款利息及房屋增值部分的主张，没有事实及法律依据，李天伟无权主张。二、对李天伟新增加的院墙、厕所、硬化地面等建筑费用，应按2010年建筑成本计算费用数额。三、李天伟所建二层房屋，因属于违法建筑，不应得到赔偿，宋宝新愿意与其协商，给予李天伟适当补偿。四、该房屋买卖所签订的协议书，已经法院确认为违法协议，不存在支付违约金情形。 原告（反诉被告）宋宝新依法提交了如下证据：1号证据：（2019）冀08民终2652号民事判决书。2号证据：河北省高级人民法院（2020）冀民申3607号民事裁定书。被告（反诉原告）李天伟依法提交了如下证据：1号证据：（2018）冀0827民初2308号民事判决书和（2019）冀0827民初872号民事判决书，证明二者签订购房协议的事实，双方按协议履行，李天伟向宋宝新支付房款380000.00元，宋宝新也交付了房屋，双方另约定如一方违约，违约方支付对方违约金100000.00元，后李天伟在主房四间上修建了二层、院墙、厕所、锅炉房、厨房等设施，硬化了地面，使用至今。2号证据：（2019）冀08民终2652号民事判决书，证明购房协议无效，双方有各自返还的义务。3号证据：2009年10月6日宋宝新与李天伟签订的购房协议，证明宋宝新与李天伟签订购房协议的事实以及约定的具体内容。4号证据：（承）国宏信2020第049号价格评估报告及评估结论补充说明，证明李天伟在主房四间上修建了二层，院墙、厕所、锅炉房、厨房等增建设施总评估价格为401080.00元，还有鉴定费5000.00元，但还未将票据交付李天伟，请法庭核实，并增加诉讼请求，同时判决鉴定费由宋宝新承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）宋宝新提交的1号证据、2号证据，被告（反诉原告）李天伟无异议；对被告（反诉原告）李天伟提交的1号证据、2号证据、3号证据，原告（反诉被告）宋宝新无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）李天伟提交的4号证据能够证实李天伟向本院提出价格评估鉴定申请，国宏信价格评估集团有限公司承德分公司作出（承）国宏信2020第49号价格评估报告及补充说明的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月6日，宋宝新作为甲方，李天伟作为乙方，双方签订《购房协议书》，协议约定：“甲方现有坐落在罗家沟一处平房出售，乙方愿购买。经甲、乙双方友好协商自愿达成以下协议：一、甲方将坐落在罗家沟的平房，四至为东至公路边界，西至后山根，南至宋志利边界，北至宋长月边界，整个院落长55米，宽15米，卖给乙方。二、整个院落及房屋价款为380000.00元。三、乙方若办理房屋使用权手续及各种手续时，甲方必须无条件协助办理，费用由乙方承担。四、乙方将买房款交给甲方后，乙方可以入住。五、甲方保证所卖房屋及院落与其他人无争执。若出现纠纷时甲方负责解决。六、以上协议甲乙双方自愿达成，任何一方不得违约，一方违约向对方支付违约金100000.00元。甲乙双方签字后生效”。协议签订后，宋宝新向李天伟交付房屋及院落。协议签订当天李天伟向宋宝新支付房屋价款200000.00元，2009年10月13日李天伟向宋宝新支付房屋价款180000.00元。后李天伟在案涉房屋主房四间上修建二层并进行装修，修建了院墙、厕所、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施，对前后院地面进行硬化。宋宝新未取得案涉房屋及院落建设用地使用权，宋宝新将房屋及院落交付李天伟后，李天伟也未取得案涉房屋及院落建设用地使用权，房屋和院落李天伟用于办公和出租他人，李天伟占有使用案涉房屋至今。 宋宝新向本院提起诉讼，以李天伟是宽城满族自治县大字沟乡小桲罗树村人，与宋宝新不是同一集体组织成员，同时《购房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条之规定，依据《合同法》第五十二条之规定，属于无效协议，请求确认双方于2009年10月6日签订的《购房协议书》无效并返还宋宝新所有的房屋及院落。本院于2018年10月25日作出（2018）冀0827民初2308号民事判决，判决驳回宋宝新的诉讼请求。宋宝新不服提起上诉，承德市中级人民法院于2019年2月15日作出（2019）冀08民终131号民事裁定，撤销本院（2018）冀0827民初2308号民事判决，发回重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2019年7月18日作出（2019）冀0827民初872号民事判决，驳回宋宝新的诉讼请求。宋宝新不服提起上诉，承德市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）冀08民终2652号民事判决，认定宋宝新与李天伟不属于同一集体组织成员，宋宝新在未办理行政审批手续的情况下在其家庭承包经营的口粮地内建造四间主房、三间平房，案涉房屋属违法建筑。宋宝新与李天伟签订的购房协议违反了法律的强制性规定，该购房协议应属无效协议，判决宋宝新与李天伟签订的购房协议无效。李天伟不服河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民终2652号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院依法组成合议庭进行审查，于2020年6月16日作出（2020）冀民申3607号民事裁定，驳回再审申请人李天伟的再审申请。 在本案审理过程中，李天伟向本院提出价格评估鉴定申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对李天伟的申请鉴定事项进行价格评估鉴定，2020年4月23日国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对案涉房屋主房四间上修建二层、修建的院墙、厕所、硬化前后院地面、房屋装修、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品作出（承）国宏信2020第49号价格评估报告，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日（2020年3月31日）的价格为366076.00元。李天伟认为评估结论有漏项及价格异议，向本院提出重新鉴定申请，经本院审查，李天伟的申请不符合重新鉴定条件，本院决定由国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对李天伟提出的异议作出解释说明。2020年8月31日国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对（承）国宏信2020第49号价格评估报告作出评估结论补充说明，新增漏项评估结论为35004.00元，现总评估结论为401080.00元。李天伟支付评估鉴定费5000.00元。 本院认为，本案中宋宝新与李天伟签订的《购房协议书》已被确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李天伟应将案涉房屋及院落返还给宋宝新，而宋宝新也应将房屋价款380000.00元返还给李天伟，故本院对宋宝新要求李天伟返还案涉房屋及院落和李天伟要求宋宝新返还房屋价款380000.00元的诉讼请求均予以支持。李天伟向本院提出价格评估鉴定申请，国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对案涉房屋主房四间上修建二层、修建的院墙、厕所、硬化前后院地面、房屋装修、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品作出（承）国宏信2020第49号价格评估报告及补充说明，价格评估结论为401080.00元，故本院对李天伟要求宋宝新给付在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用401080.00元的诉讼请求予以支持。出卖人宋宝新在未办理行政审批手续的情况下在其家庭承包经营的口粮地内建造房屋，明知李天伟与其不是同一集体组织成员将案涉房屋及院落出售给李天伟，后又以李天伟与其不是同一集体经济组织成员，购房协议违反法律规定为由提起诉讼，请求确认购房协议无效，违反了诚实信用原则，故宋宝新应对合同无效承担主要责任。买受人李天伟在签订《购房协议书》时，明知其与宋宝新不是同一集体经济组织成员和所出售的房屋未办理行政审批手续而进行买卖，亦有过错，故应对合同无效承担相应责任。宋宝新应将房屋价款380000.00元返还给李天伟，亦应支付房屋价款占用期间利息，占用期间利息应按照2008年12月23日中国人民银行五年以上贷款利率5.94%计算，根据双方过错程度，本院酌定宋宝新按应付利息总额的80%给付李天伟房屋价款利息。本案案涉房屋及院落完成买卖已多年，虽房屋及院落价值有所提升，但案涉房屋及院落未办理行政审批手续的情况下在承包经营的口粮地内建造，宋宝新和李天伟均未取得案涉房屋和院落建设用地使用权，李天伟对案涉房屋及院落占有使用至今，李天伟应支付占用案涉房屋及院落期间费用，结合本案情况和当事人的过错，本院酌定案涉房屋及院落增值部分与房屋及院落占有使用期间费用互相抵消。李天伟申请评估鉴定后，鉴定机构出具价格评估报告后，李天伟认为评估有漏项及价格异议，国宏信价格评估集团有限公司承德分公司又进行补充说明，本院委托评估鉴定程序合法，鉴定机构和鉴定人员具有相应鉴定资质，价格评估报告和补充说明评估意见应作为定案依据，且李天伟未对评估鉴定丢项、鉴定不合理相关事实提供证据予以证实，故对李天伟关于评估鉴定丢项、鉴定不合理和宋宝新关于李天伟新增院墙、厕所、硬化地面等建筑费用应按2010年建筑成本计算的意见，本院不予采纳。违约金适用于有效合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时的情形。本案中《购房协议书》被确认无效，在无效合同中违约条款自始无效，故对李天伟要求宋宝新支付违约金100000.00元的诉讼请求，本院不予支持。李天伟主张鉴定费5000.00元，因鉴定结论属于当事人为证明自己的主张提供的证据，故本案鉴定费由李天伟自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李天伟于本判决生效后三十日内将位于宽城满族自治县罗家沟门房屋及院落腾空并返还给原告（反诉被告）宋宝新。 二、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）李天伟房屋价款380000.00元。 三、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）李天伟在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用401080.00元。 四、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）李天伟房屋价款利息（利息自2009年10月13日至判决生效之日止，以房屋价款380000.00元为基数，按照2008年12月23日中国人民银行五年以上贷款利率5.94%的80%计算）。 五、鉴定费5000.00元，由被告（反诉原告）李天伟负担。 六、驳回被告（反诉原告）李天伟的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80.00元，由原告（反诉被告）宋宝新负担64.00元，由被告（反诉原告）李天伟负担16.00元。反诉案件受理费12610.00元，减半收取计6305.00元，由原告（反诉被告）宋宝新负担5044.00元，由被告（反诉原告）李天伟负担1261.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  刘志生 审 判 员  柳秀山 人民陪审员  王金莲 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  贾佳琦 书 记 员  郑 旭 附页 一、（2020）冀0827民初6号民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在申请期限内未申请执行的，视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。