江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2323号上诉人（原审被告）：国民信托有限公司，住所地北京市东城区安外西滨河路**院**。法定代表人：肖鹰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李中南，该公司员工。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市宝利来物业服务有限公司，，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路**法定代表人：武传金，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐红梅，该公司员工。委托诉讼代理人：赵麟，江苏新海连律师事务所律师。上诉人国民信托有限公司（以下简称国信公司）因与被上诉人连云港市宝利来物业服务有限公司（以下简称宝利来公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人国信公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9400号民事判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。2.—审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实理由：1.本案没有主张物业费的合同依据，备案合同属于无效合同，不能作为认定本案事实的合同依据，备案机关不是司法机关，其对备案合同只进行备案登记没有进行合法性审查；被上诉人提交的物业服务合同前后共3份，针对同一物业服务被上诉人提供3份不同物业服务合同明显说明被上诉人与开发商是恶意串通，伪造、变造物业服务合同的事实，因此其前后提供的3份物业合同均属无效；2.本案被上诉人实际没有提供任何物业服务，没有收取物业服务费的事实依据，涉案房产属于停止经营的购物广场，没有提供物业服务的客观需要，被上诉人应当举证证明其提供了合同上列明的种种物业服务的证据，目前被上诉人并未就提供物业服务进行相应举证；3、即使被上诉人在涉案房产上提供了部分服务，但因为其存在种种违法违约行为，并实际执行的物业费标准为每月1.6元每平米，因此本案物业费即使应当支付也应在1.6元每月每平米的基础上按照一审法院认定的70%标准进行支付才符合公平公正原则。被上诉人宝利来公司答辩称：1.一审中被上诉人提供了3份物业服务合同，因为上诉人与开发商在物业服务磋商的过程中有了不同的合同，最终确定的是在连云港房地产管理局备案的合同为准，实际上诉人与其他业主执行的也是备案合同；2.上诉人取得该房产后，没有按照约定交纳物业费应承担给付物业费责任，被上诉人在一审中提供了大量的证据能够证明我方提供了完整的物业服务，上诉人认为应按照1.6元收取物业费，我方认为备案合同明确规定是3元每平方，该标准在连云港市属于比较低的，按照1.6元收取没有事实和法律依据。宝利来公司向一审法院起诉请求：1.判令国信公司给付物业管理费1935854.28元（从2016年6月至2019年10月）；2.诉讼费用由国信公司承担。一审法院认定事实：一、国信公司取得涉案46套房产的来源。2016年5月16日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2014）连执字第0448-2号执行裁定书，裁定以三禾置业（连云港）有限公司所有的位于江苏省连云港市新浦区（现海州区）通灌北路199号34-1、2号楼共计15套房产（以下简称涉案15套水晶街商铺）及位于江苏省连云港市新浦区（现海州区）通灌北路288号沃某购物广场的商业房地产共计31套房产（以下简称涉案31套沃某广场商铺），共计46套房产归国信公司所有，冲抵三禾置业（连云港）有限公司欠国信公司工程款11184.9125万元。国信公司于2018年12月将涉案15套水晶街商铺转让给他人。目前涉案31套沃某广场商铺产权登记于国信公司名下。二、涉案46套房产物业服务合同订立及备案情况（一）15套水晶街商铺2015年9月18日，连云港市三禾城中城第一届业主委员会（委托方、甲方）与宝利来公司（受委托方、乙方）签订《三禾城中城物业服务合同》，约定：第二条甲方将三禾城中城小区委托于乙方实行物业管理，物业坐落位置：连云港市海州区通灌北路199号，占地面积：6.53万平方米，建筑面积：12.9万平方米；第三条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应责任；第四条房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理……第十七条委托管理期限自2015年9月18日起至2019年12月25日止；第十八条……10、甲方支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费……第十九条1.乙方根据有关法律法规及本合同的约定，指定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动……13.鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权利追缴历年来业主欠缴的物业管理费用……第二十一条2.本物业管理公共服务费用，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（4）商铺：1.50元/月/平方米；3.本物业管理公共服务费每半年或一年交纳一次，以乙方通知为准；5.空置、空关房屋的物业管理公共服务费，由业主按照规定标准的70%交纳；7.业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费……第三十六条本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满前二个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商；第三十八条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报物业行政主管部门备案一份，具有同等法律效力；第四十三条本合同自合同签订之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。（二）31套沃某广场商铺1.合同签订情况（1）在连云港市住房和城乡建设局物业监管处备案的合同：2011年3月8日，三禾置业（连云港）有限公司（甲方）与宝利来公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对连云港沃某购物广场提供前期物业管理服务事宜订立本合同。第一条物业名称连云港沃某购物广场坐落位置连云港市新浦区建筑面积30532平方米；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：物业共同部分的维修、养护和管理；定期组织业主进行地震、火灾、紧急事件的演习；第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准……第六条本物业管理区域物业服务费按以下方式收取：包干制物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商业物业：3元/月平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏由乙方享有或承担；第七条业主应于房屋通知交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度的前一个月履行交纳义务……第三十五条本合同期限自合同签订之日起至业主委员会成立后于物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其他事项进行了约定。（2）宝利来公司开庭时提供的《前期物业服务合同》签订的时间为2010年11月30日，该合同中对于商业物业按照3元/月平方米标准收费与备案合同一致；第三十五条对于合同期限约定自2011年元月1日起至2026年元月1日止：但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，该约定与备案合同约定不一致；另外，该合同在排版上与备案合同存在明显不同，且多项条款内容空白较多。（3）宝利来公司起诉时提交的《前期物业服务合同》复印件签订的时间为2010年11月30日，该合同中对于商业物业按照3元/月平方米标准收费与备案合同以及开庭时宝利来公司提供的合同一致；对于合同排版与备案合同以及宝利来公司开庭时提供的合同均不一致，且多项条款内容空白较多。2.备案情况2011年3月份，原连云港市住房保障和房产管理局物业管理处（现为连云港市住房和城乡建设局物业监管处）《协议选聘物业服务企业备案通知》连物协议备【2011】第001号，内容为：三禾置业（连云港）有限公司将坐落于连云港市新浦区四至范围：东龙尾河西通灌北路南建国路北，建筑面积30532平方米的连云港沃某购物广场委托连云港宝丽来服务有限公司进行前期物业管理，已进行协议选聘物业服务企业备案。2012年3月21日，原连云港市新浦区住房和城乡建设局（现连云港市海州区住房和城乡建设局）向宝利来公司宝丽来物业出具《连云港市物业服务合同备案证明》，内容为：关于连云港沃某购物广场物业合同同意给予备案，物业服务合同备案期限：2012年1月1日—2012年12月31日或业主委员会成立之日（合同期限：2011年1月1日—2026年1月1日或业主委员会成立之日）。三、双方争议产生经过1.国信公司于2016年5月16日取得涉案46套房产后并未实际经营使用，15套水晶街商铺空置至2018年12月，31套沃某广场商铺空置至今。2.国信公司于2019年5月13日向一审法院起诉武传金等人排除妨害纠纷一案，一审法院于2019年10月23日作出（2019）苏0706民初4264号民事判决书，该判决书查明以下事实：2016年4月份，武传金将本案31套沃某广场商铺中三层北侧约2000平方米的房产出租给连云港爱尚韦德健身服务有限公司使用。判决内容为：连云港爱尚韦德健身服务有限公司腾退房屋并支付国信公司占有使用费；武传金给付国信公司占有使用费150万元。国信公司、武传金均不服提起上诉，目前该案尚未生效。3.国信公司在取得涉案46套房产后未向宝利来公司交纳物业费。4.宝利来公司举证2016至2019年电梯维保合同、电梯维保记录、变电所运行日志及交接班记录、保修记录、消防设施检查记录、消防泵房巡查记录等证据，证明其在2016年至2019年按照合同约定对涉案46套房产提供了物业服务。四、其他事实1.一审法院于2019年12月13日至现场勘查，现状为：1.原沃某广场一、二、三层空置；2.沃某购物广场四楼经营电影院；3.沃某购物广场负一层有停车场，有专用变电所、空调组机房、消防控制室、消防泵房、消防湿室报警中心、物业监控室，均在运营中；4.沃某购物广场南侧及西侧有部分沿街商铺正在经营；5.水晶街部分商铺正在经营。2.涉案31套沃某广场商铺分布于沃某购物广场一至三层，面积为15414.06平方米；涉案15套水晶街商铺，面积为858.6平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、宝利来公司的诉求是否超过诉讼时效；二、宝利来公司是否按照约定提供物业服务，其主张的物业费是否能够得到支持。关于争议焦点一，民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。物业服务合同适用诉讼时效的规定。本案中，宝利来公司主张国信公司支付涉案46套商铺从2016年6月开始的物业费，对于2016年度的物业费，宝利来公司应从2017年1月份开始主张，适用三年诉讼时效，宝利来公司于2019年10月份起诉，故宝利来公司的本次诉讼并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，涉案46套商铺，国信公司在取得所有权之后一直空置，通过一审法院现场勘查，除涉案31套沃某广场商铺所在的一至三层空置之外，其他部分沿街商铺及四楼电影院正在经营。对于沃某广场，通过现场勘查及宝利来公司举证变电所运行日志及交接班记录、保修记录、消防设施检查记录、消防泵房巡查记录等证据能够证明在沃某广场停业期间宝利来公司仍然对属于物业管理的机器设备履行维护保养职责，但是因涉案31套沃某广场商铺空置，宝利来公司对于公共管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等方面的投入较正常营业时明显减少，一审法院综合商铺空置情况、物业投入情况等因素，依法认定国信公司应当支付的物业费酌减30%，故从2016年6月至2019年10月期间该部分物业费为1327150.57元（15414.06㎡×3元/月/㎡×41月×70%）。对于水晶街商铺，根据《三禾城中城物业服务合同》约定，空置、空关房屋的物业管理公共服务费，由业主按照规定标准的70%交纳，故从2016年6月至2018年11月该部分物业费为27045.9元（858.6㎡×1.5元/月/㎡×30月×70%）。综上，国信公司应当支付宝利来公司的物业费共计1354196.47元（1327150.57元+27045.9元）。国信公司辩称宝利来公司无权收取物业费，对于水晶街商铺，宝利来公司系与该商铺所在的业主委员会签订的合同，在国信公司取得涉案15套水晶街商铺的所有权后，该合同对国信公司亦产生约束力；对于沃某广场，宝利来公司系与开发商签订的前期物业合同，因沃某广场尚未成立业主委员会，故在国信公司取得涉案31套沃某广场商铺的所有权之后，该前期物业合同亦对国信公司产生约束力。综上，宝利来公司有权按照合同约定向国信公司主张物业费，对国信公司的辩称意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、国信公司于判决生效之日起十日内支付宝利来公司物业费1354196.47元；二、驳回宝利来公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22223元（宝利来公司已预交），由宝利来公司负担6678元，由国信公司负担15545元（国信公司于履行本判决时一并将该款项给付宝利来公司）。二审期间，国信公司向本院提交：证据一，武传金与李兵签署的租赁合同，证据二，武传金与连云港星风向电影放映有限公司签署的连云港影院租赁协议书，证明：被上诉人在涉案沃某购物广场物业服务过程中实际执行并收取的物业费标准为每月不超过1.67元每平米，根据同一收费标准原则，即使被上诉人提供了物业服务的情况下，其向上诉人收费的标准也应按该标准执行。被上诉人宝利来公司质证称：该两份合同均为复印件，不能作为证据使用，也不能达到其证明目的，因为武传金是代其他业主签订的合同，沃某撤走之后有招商引资计划，有优惠的规定，在优惠的情况下开发商要给我们一定的补贴，收沃某也就是上诉人所处的物业也是3元每平米，因此不能拿该两份合同否定备案合同中约定的物业费3元每平米。本院结合双方质辩意见，对上诉人国信公司提供的证据，虽然是复印件，但该两份合同系另案中已经过一审法院审查，故本院对该组证据的形式真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.本案应以哪份合同作为定案依据；2.被上诉人是否提供了物业服务；3.如果计取物业费标准如何认定。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，本案中，被上诉人宝利来公司提供了多份《前期物业服务合同》，各份合同之间存在不同之处，但大多数条款的约定是一致的，且对于物业费收取标准都确定为3元/月/㎡。上诉人国信公司要求确认《前期物业服务合同》整体效力无效的诉求，因《前期物业服务合同》约束该物业的全体业主，法律并未授权个别业主可以单独确认合同无效的权利，故上诉人应按照法律规定程序主张该项权利，本案中，本院对国信公司的该项上诉请求不予支持。关于第二项争议焦点，本院经审查后认为，被上诉人在一审期间提供了一系列的证据证明其提供了物业服务。且从一审法院现场勘查情况来看，涉案场地有部分商家正在营业之中，宝利来公司提供物业服务也能确保涉案场地能够正常经营，故一审法院认定宝利来公司提供了物业服务并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于第三项争议焦点，本院经审查后认为，双方主要的争议在于31套沃某广场商铺的物业费收取标准。首先，涉案的《前期物业服务合同》是由开发企业三禾置业（连云港）有限公司与宝利来公司签订于2010年签订。虽然文本上存在诸多瑕疵，但收费标准是确定的。该标准是由市场自行确定，并不违法法律规定。其次，从现有证据来看，从2010年后，三禾置业（连云港）有限公司确认涉案物业是按照3元/月/㎡交纳了物业费。虽然上诉人主张三禾置业（连云港）有限公司与宝利来公司存在关联关系，但并未提交证据予以证明，本院无法确认其存在特殊关系。最后，上诉人举证的武传金与连云港爱尚韦德健身服务有限公司约定的物业费标准仅为1.67元/月/㎡（40000元/2000㎡/12月）。对此，本院经审查后认为，被上诉人宝利来公司辩称该物业长期空置，为了顺利出租经营，降低物业费收费标准并不违反常理，个别商铺的物业费收费标准并不能改变《前期物业服务合同》约定的标准。至于武传金擅自将涉案商铺出租的问题，已通过另案解决，并不影响本案的权利义务关系的认定。结合上述几点，本院认为，一审法院对于物业费标准的认定并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人国信公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22223元（国民信托有限公司已预交），由国民信托有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月三十日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。