浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3651号上诉人（原审被告）：胡国选，男，1956年11月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张红戈、徐莉莉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁建文，男，1978年3月22日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市余干县，现暂住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱兆武，浙江光正大律师事务所律师。原审第三人：温州市鹿城电声器件厂。住所地：浙江省温州市鹿城工业区富士达路**。法定代表人：李镇球，厂长。委托诉讼代理人：黄国忠，男，1973年6月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系该厂经理。上诉人胡国选因与被上诉人鲁建文、原审第三人温州市鹿城电声器件厂（以下简称电声器件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡国选上诉请求：1.撤销原判，改判驳回鲁建文的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由鲁建文承担。事实和理由：一、胡国选在签订《57万合同》时己告知鲁建文，且《57万合同》己实际履行，一审判决事实认定错误。1、一审判决事实认定部分“另查明，被告代表国选公司（全称为温州市国选鞋材有限公司）与第三人签订《57万合同》时，未告知原告和第三人该份合同由原告或原告经营的国选公司履行”与说理部分“因厂房系被告经营的国选公司……”自相矛盾，且与事实不符。理由如下：一是，2018年6月29日之前，国选公司的法定代表人仍为胡国选，而非鲁建文。故在此之前鲁建文不可能经营国选公司；二是，鲁建文在庭审中己自认2018年2月5日胡国选与第三人签订《57万合同》时，其对租金的约定是明知且同意的，因此，胡国选签订《57万合同》时己经鲁建文同意且履行了告知义务。2、一审判决事实认定部分“因原被告……双方均未向第三人支付租金……”和“《57万合同》签订后，被告……拒绝向第三人履行支付租金义务”系事实认定错误，此处是指《57万合同》的租金支付义务，履行期限为2018年5月15日。当天和同月29日，鲁建文、胡国选分别代国选公司向电声器件厂支付了15万元、5万元，不存在拒绝支付租金的事实。二、《48万合同》是在《57万合同》的基础上签订的，胡国选己经履行了《23万合同》的义务。胡国选代表国选公司在2018年5月31日前与电声器件厂签订了《57万合同》，《48万合同》亦在前合同的基础上签订，故胡国选己履约。一审认定“原告最后取得对租赁物的使用权系基于原告自己与第三人签订《48万合同》，该租赁物并非被告向原告提供”，亦属错误，理由如下：一是，《57万合同》和《48万合同》合同主体相同，标的相同，水电押金相同，仅租金和违约押金变化，主要合同条款完全一样，故《48万合同》完全在《57万合同》的基础上签订，是对《57万合同》的变更；二是，国选公司的法定代表人虽然变更，但仍是一个法律主体，两份合同的承租方并未发生变化。若认为两份合同完全不同，电声器件厂的行为即属于“一房二租”。因此，胡国选己经履约，一审判决认定《48万合同》与胡国选无关，属认定错误。三、一审判决认定胡国选违约，事实不清，证据不足。《23万合同》签订后，胡国选即向鲁建文交付了厂房，鲁建文并无异议。1、一审判决事实认定部分“因原被告……双方均未向第三人支付租金，第三人遂在厂房处张贴通知，要求国选公司支付租金，否则停止使用厂房……”事实认定错误且证据不足。如上所述，胡国选、鲁建文均己向电声器件厂支付《57万合同》租金，电声器件厂在收取租金后仍张贴停止使用厂房的通知，有违常理。一审庭审中，电声器件厂、鲁建文均未就案涉厂房被贴停止使用通知进行举证，应承担相应的不利后果。2、一审判决认定“因厂房系被告经营的国选公司从第三人处承租取得，租期至2018年5月31日届满。被告履行《23万合同》的前提是从第三人处续租房屋。但被告代表国选公司与第三人签订《57万合同》后，一直未履行《57万合同》约定的向第三人支付租金的义务，致使第三人要求收回厂房。因此可认定被告未履行向原告交付租赁物的义务，存在违约”，属认定错误。理由如下：一是，如上所述，不存在电声器件厂要求收回厂房的事实；二是，此认定的逻辑为“胡国选、第三人未支付《57万合同》租金，因此自2018年6月1日起，胡国选未履行《23万合同》的厂房交付义务”，然而，此二份合同主体不同，义务内容也不同，不能由前者推导出后者，这是明显的逻辑错误；三是，2018年5月15日至7月4日间，鲁建文主动就《57万合同》租金问题与第三人协商，2018年6月29日，鲁建文受让国选公司后，于同年7月4日代表国选公司与第三人就《57万合同》租金变更达成一致，签订了《48万合同》。综上，胡国选与鲁建文签订《23万合同》后并未违约，一审认定胡国选违约事实不清，证据不足。鲁建文辩称：一、2017年10月31日鲁建文拟从胡国选处承接国选公司，双方签订设备转让协议，第二天双方签订《23万合同》。当时胡国选称系其个人从电声器件厂处租赁厂房，并没有向鲁建文明示与电声器件厂签订合同的主体是国选公司，也没有表明国选公司与电声器件厂的合同于2018年5月31日到期。事后胡国选表示其从电声器件厂处仅承租至2018年5月31日，但其与电声器件厂负责人系亲戚关系，且涉案房屋已经租赁了十几年，不用担心续租问题。于是鲁建文为经营公司投入了大量精力以及金钱，后续发现胡国选无法从电声器件厂手中续租厂房时，鲁建文已经无法抽身。2018年初，经鲁建文强烈要求，胡国选去嘉兴与电声器件厂签订涉案《57万合同》。由于电声器件厂当时并不知道国选公司实际已经由鲁建文经营，于是胡国选以国选公司名义和电声器件厂签订《57万合同》。该份合同金额鲁建文在签订时并不知情，因为在鲁建文看来，胡国选与电声器件厂的续租合同无论怎么签订对其均无影响，其仅需履行《23万合同》即可。签订《57万合同》签订后，因该份合同租金过高，胡国选表示不愿意履行合同，便声称该份合同系其代表国选公司与电声器件厂续签，故该份合同应由鲁建文来履行。但这份合同的签订与鲁建文的初衷相违背，也没有得到鲁建文以及国选公司的授权。最终电声器件厂发现胡国选、国选公司均不履行《57万合同》，故要求鲁建文停止使用厂房并搬离。由于鲁建文投入巨大，无法抽身，故与电声器件厂协商以国选公司名义签订涉案《48万合同》。胡国选在上诉状中提及的15万元并非履行《57万合同》，而是为了履行《48万合同》，以及鲁建文向电声器件厂表示续租的诚意。《23万元合同》约定的租期直至2020年5月31日届满，鲁建文根本不需要与电声器件厂签订新的租赁合同，也根本不需要履行所谓的《57万合同》。涉案场地总共2000平米，其中1050平方米由案外人承租，鲁建文实际用到的仅有950平方米，签订2000平方米合同并不符合国选公司实际使用情况。可见，鲁建文在签订《23万合同》之后又签订《48万合同》，并非出于其自身的意愿。二、关于交付问题，《23万合同》约定胡国选应当交付给鲁建文涉案厂房950平方米面积，但实际上胡国选仅有权利出租至2018年5月31日，2018年6月1日至2020年5月31日期间胡国选没有权利交付厂房。胡国选为了得到涉案厂房租赁权利与电声器件厂签订《57万合同》，但该份合同其并没有履行，因此也不存在胡国选可以交付涉案厂房的事实。一审认定国选公司系依据《48万合同》取得涉案厂房继续经营的权利，正确。鲁建文、胡国选之间还存在设备转让纠纷，该案已经在一审法院执行。胡国选提起本案上诉主要目的是拖延本案判决时间，为求从一审法院取得执行款后转移，使得本案款项难以取回，存在浪费司法资源的情形。电声器件厂述称：《23万合同》是胡国选与鲁建文在电声器件厂不知情的情况下签订的，本案系鲁建文要求胡国选赔付违约金，与电声器件厂无关。《57万合同》系胡国选与电声器件厂签订，后来不履行了，电声器件厂考虑到国选公司已经转让给鲁建文，只能和鲁建文重新签订合同。胡国选没有权利将电声器件厂的厂房私下转租。鲁建文向一审法院起诉，请求：要求胡国选支付违约金8万元。一审法院认定事实：国选公司原经营人为胡国选。2017年10月31日，胡国选与鲁建文签订《设备转让协议》，胡国选将国选公司的楦头加工设备转让给鲁建文，转让款为31万元。2018年6月29日，国选公司法定代表人由胡国选变更为鲁建文，股权也做相应变更。坐落温州市鹿城工业区富士达路19号房屋系电声器件厂的厂房。从2010年起，国选公司开始承租上述厂房南边1-4楼生产大楼以及北边综合楼2-3楼（面积计2000平方米，以下简称2000平厂房）。其中生产大楼一楼及办公大楼2-3楼（面积计950平方米，以下简称950平厂房）由国选公司自己使用，其他房屋由国选公司转租他人。2016年4月8日，电声器件厂出具授权书，授权国选公司转租空余厂房给郑云根、代芬芬，转租期限至2018年5月31日。在鲁建文、胡国选签订《设备转让协议》之前，国选公司与电声器件厂就涉案厂房租赁事宜签订的最后一份合同为2016年3月15日的《房屋租赁合同》，在该份合同中双方约定的租期至2018年5月31日止，年租金为40万元，水电押金3万元，违约押金10万元。2017年11月1日，鲁建文（出租方、甲方）与胡国选（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《23万合同》），约定：甲方将950平厂房出租给乙方；租赁期限自2017年11月16日起至2020年5月31日止；年租金23万元；违约押金及水电押金8万元；如乙方违约，押金没收，如甲方违约，赔偿乙方。此后，鲁建文要求胡国选取得涉案厂房的续租权，提出其付清设备转让款以取得续租权为前提。经过协商，胡国选作为出让方（甲方）、鲁建文作为受让方（乙方），双方于2017年11月15日签订《补充协议》，约定：在原甲乙双方签订的厂房租赁合同的基础上，经双方协商同意乙方暂先支付给甲方20万元，等待房屋租赁续租协议签署以及法人变更等手续办理妥当后，乙方应立即付清所有余款；房屋租赁合同续签后，整体房屋的部分出租权由乙方全权负责，如有产生经济损失甲方不承担任何责任。2018年2月5日，胡国选代表国选公司与电声器件厂签订《房屋租赁合同》（以下简称《57万合同》），约定：租赁物为2000平厂房；租赁期限从2018年6月1日至2020年5月31日；年租金57.6万元，租金每半年提前半个月付清；水电押金3万元、违约押金10万元。因鲁建文、胡国选就该份租赁合同的价格发生争议，双方均未向电声器件厂支付租金，电声器件厂遂在厂房处张贴通知，要求国选公司支付租金，否则停止使用厂房。2018年5月1日至20日，鲁建文与电声器件厂均无法联系上胡国选。鲁建文为经营需要，遂直接作为承租人与电声器件厂就厂房租赁事宜进行协商。2018年7月4日，鲁建文代表国选公司（乙方）与电声器件厂（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《48万合同》），约定：甲方将2000平厂房出租给乙方；租期2年，自2018年6月1日至2020年5月30日止；年租金48万元；水电押金3万元，违约押金15万元。此后，鲁建文、胡国选因设备转让及房屋租赁等事宜发生多起诉讼。胡国选代表国选公司与电声器件厂签订《57万合同》时，未告知鲁建文和电声器件厂该份合同将由鲁建文或鲁建文经营的国选公司履行。《57万合同》签订后，胡国选认为该份合同应由鲁建文或鲁建文经营的国选公司履行，从而拒绝向电声器件厂履行支付租金义务。一审法院认为，本案双方争议的焦点为胡国选是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”胡国选与鲁建文签订《23万合同》后，其最基本的义务系向鲁建文交付950平厂房。因厂房系胡国选经营的国选公司从电声器件厂处承租取得，租期至2018年5月31日届满。胡国选履行《23万合同》的前提是从电声器件厂处续租房屋。但胡国选代表国选公司与电声器件厂签订《57万合同》后，一直未履行《57万合同》约定的向电声器件厂支付租金的义务，致使电声器件厂要求收回厂房。因此，可认定胡国选未履行向鲁建文交付租赁物的义务，存在违约。胡国选认为其与电声器件厂签订了《57万合同》，已经履行了义务，不存在违约。对此，一审法院认为，胡国选代表国选公司与电声器件厂签订《57万合同》后，要求鲁建文履行《57万合同》约定的向电声器件厂支付租金的义务，显然与《23万合同》的约定不符。《57万合同》和《23万合同》约定的租赁物的范围不同，《57万合同》约定的面积为2000平方米，《23万合同》约定的面积为950平方米；两份合同约定的租金不同，《57万合同》约定的年租金为57.6万元，而《23万合同》约定的年租金为23万元，且鲁建文、胡国选并未约定由胡国选代表国选公司与电声器件厂签订租赁合同即视为胡国选履行了《23万合同》约定的交付租赁物的义务。鲁建文最后取得对租赁物的使用权系基于鲁建文方自己与电声器件厂签订《48万合同》，该租赁物并非胡国选向鲁建文提供。故胡国选的辩称缺乏依据，不予采纳。鲁建文、胡国选在《23万合同》中明确约定“违约押金及水电押金8万元；如乙方违约，押金没收，如甲方违约，赔偿乙方”，与涉案厂房相关的系列租赁合同均约定水电押金3万元，故可认定8万元中水电押金为3万元，违约金5万元。胡国选违约，依约应向鲁建文支付违约金5万元。鲁建文认为违约金为8万元，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：一、胡国选于判决生效之日起三日内向鲁建文支付违约金5万元；二、驳回鲁建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由胡国选负担525元，由鲁建文负担375元。当事人须在案件生效之日起七日内向一审法院缴纳应负担的诉讼费，逾期一审法院将强制执行。二审中，胡国选当庭申请证人缪某作证，欲证明胡国选与鲁建文签订《23万合同》时，鲁建文对于涉案厂房于2018年5月31日到期是明知的，《57万合同》约定的租金也已经鲁建文同意，胡国选才与电声器件厂签订合同，且《23万合同》已由胡国选、鲁建文协商一致于2018年5月29日解除。本院认为，胡国选的证人出庭作证申请未在法定期限内提出，且胡国选在一审中已明确陈述《23万合同》并未解除，至于鲁建文对于涉案厂房于2018年5月31日到期是否明知、《57万合同》约定的租金是否经鲁建文同意，与本案的争议焦点即胡国选是否应向鲁建文支付违约金并无直接关联，故对上述申请本院不予准许。二审期间，鲁建文、电声器件厂均未提供新的证据。胡国选提供了一份《房屋租赁合同》，证明2018年6月1日，鲁建文代表国选公司就1050平方米厂房与案外人签订租赁合同，约定年租金为206400元。鲁建文、电声器件厂对上述证据的质证意见是，该租赁合同与本案缺乏关联性，且该合同系鲁建文无奈之下签订，从合同约定的租金数额来看，胡国选主张鲁建文希望成为二房东赚取差价明显与事实不符。经审查本院认为，胡国选提供的证据与本案的争议焦点亦缺乏关联性，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，鲁建文要求胡国选支付违约金，应以胡国选存在违约行为为前提。本案中，鲁建文、胡国选于2017年11月1日签订的《23万合同》并未对胡国选的合同义务作出明确约定，而根据双方于2011年11月15日签订的《补充协议》，胡国选负有与电声器件厂续签租赁协议的义务，但该《补充协议》并未明确胡国选应于何时、以何种价格与电声器件厂签订续租协议。胡国选在其与电声器件厂之间的原《房屋租赁合同》届满前与电声器件厂签订《57万合同》，不存在违反《23万合同》及《补充协议》约定的情形。至于胡国选未向电声器件厂支付《57万合同》项下的租金是否对鲁建文构成违约的问题，本院认为，首先，根据《补充协议》中“房屋租赁合同续签后，整体房屋的部分出租权由乙方全权负责，如产生经济损失甲方不承担任何责任”的表述，对于胡国选与电声器件厂续签租赁协议后是否由鲁建文承租整体2000平方米厂房存在不同理解，在鲁建文、胡国选对于应由谁向电声器件厂支付《57万合同》项下租金产生争议的情况下，胡国选未向电声器件厂支付租金，存在一定的正当事由；其次，即使《57万合同》项下的租金应由胡国选支付而其未支付，胡国选也仅对电声器件厂构成违约，鲁建文对涉案房屋的占有使用并未受到胡国选未及时支付《57万合同》项下租金的影响，故胡国选对鲁建文并不构成违约。综上，鲁建文主张胡国选存在违约行为，依据不足，一审对鲁建文的诉讼请求予以支持，不当，本院予以纠正。一审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当。胡国选的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初1459号民事判决；二、驳回被上诉人鲁建文的原审诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，二审案件受理费1050元，均由鲁建文负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月二十五日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮