广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初2808号 原告:南宁融创世承置业有限公司,住所地:广西南宁市高新四路**办公综合楼**房号，统一社会信用代码:91450100MA5KEE5N9U。 法定代表人:高屾。 委托诉讼代理人：曾培华，女，1991年11月17日出生，汉族，该公司法务，住广东省吴川市。 被告:张棉枝,男,1977年8月2日出生,汉族,住广西南宁市。 被告:吕色兰,女,1979年1月10日出生,汉族,住广西南宁市。 第三人:中国民生银行股份有限公司南宁分行,住所,住所地:广西南宁市青秀区民族大道**华润大厦**1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F社会信用代码:9145010356677833XX。 负责人:杨济生。 委托诉讼代理人：黄琬津，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凤，广西双贺律师事务所律师。 原告南宁融创世承置业有限公司（以下简称“融创公司”）与被告张棉枝﹑吕色兰，第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称“民生银行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托诉讼代理人曾培华，被告张棉枝﹑吕色兰，第三人民生银行南宁分行的委托诉讼代理人黄琬津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融创公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年11月18日解除;2.判令两被告在判决生效后3个工作日内协助原告办妥登记编号为201708130398的《商品房买卖合同登记备案证明》的注销手续和桂(2017)南宁市不动产证明第0174649号《不动产登记证明》的注销手续;3.判令两被告向原告归还原告已向第三人代偿的逾期贷款本息合计19306.09元及向原告支付代还款项的利息420.88元(2019年9月30日至2019年11月17日期间的利息以代付款项19306.09元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算,2019年11月18日至实际归还之日期间的利息以代付款项19306.09元为基数,按照每日2‰的标准计收,现暂计至2019年11月25日);4.判令两被告向原告支付合同解除违约金3861.22元(按代付款项的20%计收违约金);5.判令两被告向原告支付逾期配合办理备案登记及预告登记注销手续的违约金2000元(按照每1000元的标准计算,自逾期之日起即2019年 11月24日计算至注销手续办理完毕之日止,现暂计至2019年11月25日);6.判令本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实与理由:2017年6月27日,原告融创公司与被告张棉枝、被告吕色兰就原告开发建设的澜月府项目9号楼十七层1705号商品房的购买事宜签订了合同编号为YS10086443的《南宁市商品房买卖合同》。该房屋的总价款为962082元,两被告已于合同签订当日支付总房款21%的首付款,即202082元,其余购房款760000元由两被告向第三人民生银行南宁分行申请按揭贷款支付至原告账户。2017年8月9日,两被告与第三人、原告签订了编号为个房贷字第155112017304336号的《个人购房借款及担保合同》,约定第三人向两被告提供760000元的贷款,原告为该笔贷款提供阶段性保证担保。该房屋于2017年8月23日办理了商品房买卖合同备案登记手续,登记编号为201708130398;并于2017年9月8日办理了预告登记,不动产登记证明编号为桂(2017)南宁市不动产证明第0174649号。 由于两被告累计逾期归还贷款7次,逾期归还贷款天数达92天,第三人于2019年9月10日向原告送达《开发商代偿通知书》要求原告履行担保义务,清偿两被告所欠的逾期贷款本息。原告于2019年9月30日代两被告向第三人清偿了19306.09元。 买卖合同补充协议六第7条第6款约定:“出卖人在保证期内,因买受人未能按《借款合同》的约定,按时足额偿还银 行到期的贷款本息,导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时,出卖人除有权向买受人追偿外,还有权要求买受人承担如下违约责任:①自出卖人电话或寄发书面通知之日(以邮戳为准)起的5日内,归还出卖人代付款项(包括但不限于应付贷款的本息、罚息和罚金,具体金额以银行扣款凭证为准),并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息;②自出卖人电话或寄发书面通知之日(以邮戳为准)起超过5日,买受人仍未归还出卖人代付款项,买受人按日2‰的标准向出卖人支付代还款的利息……同时,出卖人有权行使如下权利:出卖人有权单方解约,并由买受人额外支付代还金额20%的违约金……”另外,买卖合同补充协议六第22条第3款约定:“无论何种情形导致商品房买卖合同解除的,买受人应在解除后5日内配合出卖人办理注销合同备案、终止出卖人为买受人提供的担保、解除在商品房新设定的抵押等限制……如买受人未配合的,则每日应按照约定房屋总价1‰标准支付违约金(如按日1‰计算日违约金低于1000元的,则按每日1000元标准计算)……”原告应第三人要求承担连带清偿责任后已多次电话短信通知两被告归还代付款项并于2019年11月12日向两被告寄出《催告函》,催告两被告在该函寄发之日起5日内归还原告代付款项19306.09元及利息,如超过5日仍未归还的,双方签订的买卖合同于该函寄发的第6日自动解除。截止至2019年11月17日,两被告仍未归还原告代付款项,因此根据买卖合同及《催告函》的约定,买卖合同已于2019年11月18日自动解除。两被告至今未配合办理注销备案和预告登记手续。 为维护自身合法权益,原告特向贵院提起诉讼,恳请贵院判如所求。 被告张棉枝﹑吕色兰未提交书面答辩意见。 第三人民生银行南宁分行述称，合同的解除不影响《个人购房借款及担保合同》的效力。 本院经审理认定事实如下：原告融创公司企业类型为其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。第三人民生银行南宁分行企业类型为股份有限公司分公司（上市﹑外商投资企业投资），经营范围为吸收公众存款等。 2017年6月27日，原告融创公司与被告张棉枝﹑吕色兰签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086443），该合同主要约定：两被告向原告购买位于南宁市，该房建筑面积116.52平方米，房屋价款962082元，原告以总房价款的21%即202082元的方式按揭付款。同时，该买卖合同补充协议六第7条第6款约定:“……出卖人在保证期内,因买受人未能按《借款合同》的约定,按时足额偿还银行到期的贷款本息,导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时,出卖人除有权向买受人追偿外,还有权要求买受人承担如下违约责任:①自出卖人电话或寄发书面通知之日(以邮戳为准)起的5日内,归还出卖人代付款项(包括但不限于应付贷款的本息、罚息和罚金,具体金额以银行扣款凭证为准),并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息;②自出卖人电话或寄发书面通知之日(以邮戳为准)起超过5日,买受人仍未归还出卖人代付款项,买受人按日2‰的标准向出卖人支付代还款的利息，同时,出卖人有权行使如下权利:出卖人有权单方解约,并由买受人额外支付代还金额20%的违约金……”另外,该补充协议六第22条第3款约定:“无论何种情形导致商品房买卖合同解除的,买受人应在解除后5日内配合出卖人办理注销合同备案、终止出卖人为买受人提供的担保、解除在商品房新设定的抵押等限制……如买受人未配合的,则每日应按照约定房屋总价1‰标准支付违 约金(如按日1‰计算日违约金低于1000元的,则按每日1000元标准计算)……” 2017年8月9日,两被告与第三人民生银行南宁分行签订一份《个人购房借款及担保合同》（编号：个房贷字第155112017304336号）,该合同主要约定：被告张棉枝向第三人借款760000元用于支付原告涉案房屋尚欠房款，借款期限自2017年8月9日至2037年8月9日，共240个月。原告为该笔借款提供连带保证责任（阶段性保证担保）。签订合同当天，第三人向两被告发放了760000元贷款，并按约定支付至原告账户。 上述合同签订后，两被告在2017年6月27日向原告支付了首付款202082元，并自2017年9月10日开始向第三人支付月供。但自2019年2月至今，两被告除在2019年7月及8月支付部分月供外，便不再按约定向第三人支付月供，原告在此期间共代两被告向第三人代偿借款51072.15元（其中2019年9月30日代偿19306.09元，2020年3月31日代偿31766.06元）。 另查明，涉案房屋尚未办理房屋产权证，2017年8月23日办理了商品房买卖合同备案登记手续（登记编号：201708130398）;2017年9月8日办理了预告登记（不动产登记证明编号：桂(2017)南宁市不动产证明第0174649号）。 再查明，涉案房屋已分别于2018年11月1日及2019年5月16日被南宁市兴宁区人民法院查封，又于2019年7月15日被南宁市江南区人民法院查封。 原告分别于2019年11月12日及2019年10月15日向两被告寄出《催告函》。 并于2019年10月15日发出《解除合同通知书》，催告两被告在该函寄发之日起5日内归还原告代付款及利息,如超过5日仍未归还的,双方签订的买卖合同于该函寄发的第6日自动解除。两被告至今仍未归还原告代付款项,亦未配合原告办理房屋的注销备案和预告登记手续。故原告诉至本院，提出如上诉请。 因截止至庭审前，原告代两被告偿还第三人借款金额已增至51072.15元，故庭审中原告变更诉讼第三项请求为：请求判令两被告向原告归还原告已向第三人代偿的逾期贷款本息合计51072.15元及向原告支付代还款项的利息（利息计算标准为：第一笔代付款项19306.09元，自2019年9月30日至2019年11月17日期间的利息以代付款项19306.09元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，2019年11月18日至实际归还之日期间的利息以代付款项19306.09元为基数，按照每日2‰的标准计算；第二笔代付款项31766.06元自2020年3月31日起实际归还之日期间的利息以31766.06元为基数，按照每日2‰的标准计算）。变更第四项诉讼请求为：请求依法判令两被告支付原告合同解除违约金数额为10214.43元。 本院认为，一、关于原告与两被告于2017年6月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086443）是否已于2019年11月18日解除的问题。 原、两被告双方签订的上述合同是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，属有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间存在两种法律关系，一是双方之间的商品房预售合同关系，二是原、被告与第三人民生银行南宁分行之间的借款合同关系。就商品房预售合同关系而言，被告所负的主要义务为 支付购房款962082元，其在合同订立后通过自付及银行按揭贷款的方式已支付了全部购房款。但鉴于原告在借款合同中为被告的按揭贷款提供了连带责任保证，并因被告未按约履行义务而承担了保证责任，故原告在商品房预售合同中所收购房款中的51072.15元已用于承担借款合同的连带保证责任。原告履行了己方的担保义务，但两被告未按合同约定将该代付款支付原告，两被告的行为已经构成违约，原告有权依据《南宁市商品房买卖合同》的约定单方解除合同，且庭审中两被告亦同意解除合同，由于双方约定原告向两被告寄发书面通知之日起超过5日两被告仍未履行向原告支付待付款义务的，原告有权解除合同，原告于2019年11月12日向两被告寄发书面通知，故现原告请求确认涉案合同于2019年11月18日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于两被告应否协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201708130398）及《不动产登记证明》【桂(2017)南宁市不动产证明第0174649号】的注销手续的问题。 合同解除后，两被告应协助原告办理上述注销手续，故原告要求被告在判决生效后协助其办理上述注销手续，合法有据，本院予以支持，但原告要求在判决生效后三个工作日内办妥，时间过于紧凑，故本院认定在判决生效后十五个工作日内办妥为宜。 三、关于两被告应否向原告支付原告已向第三人代偿的逾期贷款本息及向原告支付代付款的利息的问题。 原告已代两被告向第三人代付款51072.15元，两被告应将该款支付给原告。另外，关于逾期支付待付款利息的问题。原告分别于2019年9月30日代两被告向第三人还款19306.09元，于2020年3月31日代两被告向第三人还款31766.06元，故原告分别要求两被告自2019年9月30日及2020年3月31日起 承担待付款利息的诉讼请求，有事实依据，但原告根据《南宁市商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第7条第6款之约定，要求在原告向两被告于2019年11月12日发出《催告函》后的第六天按照每日2‰的标准向原告支付代还款的利息，该标准高于原告实际受到的损失，为平衡双方当事人之间的利益关系，实现最终的实质正义，本院酌情将该标准调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，故逾期利息计算为：第一笔：以19306.09元为基数，自2019年9月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年11月17日，自2019年11月18日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至被告实际清偿之日止；第二笔：以31766.06元为基数，自2020年3月31日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至被告实际清偿之日止）。故对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于两被告应否向原告支付合同解除违约金的问题。 根据《南宁市商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第7条第6款之约定，被告未按约定支付原告代付款，原告有权单方解除合同，并向原告支付代还金额20%的违约金，现原告已代两被告还款共计51072.15元，故两被告应向原告支付该款的20%即10214.43元。原告该项诉请合法有据，本院予以支持。 五、关于两被告应否向原告支付逾期配合办理备案登记及预告登记注销手续的违约金及何时开始支付的问题。 本案中，《南宁市商品房买卖合同》作为原告提供的格式条款，分别约定了两被告逾期支付代付款的利息和合同解除违约金，原告的损失已可适当弥补，且涉案房屋在原告发出《催告函》时已被南宁市兴宁区人民法院及南宁市江南区人民法院查封，考虑到涉案房屋的实际情况，且为平衡双方之间的利益，两被告应自本判决 生效之日起向原告支付违约金为宜。另外，因按《南宁市商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第22条第3款之约定，每日按约定房屋总价1‰标准支付违约金(如按日1‰计算日违约金低于1000元的,则按每日1000元标准计算)之标准，两被告应每日向原告支付违约金1000元，该标准过分高于原告受到的损失，本院酌情将该标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，故该违约金的计算应为：以962082元为基数，自本判决生效之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至注销手续办理完毕之日止，故对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁融创世承置业有限公司与被告张棉枝、吕色兰签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086443）于2019年11月18日解除； 二、被告张棉枝、吕色兰于本判决生效之日起十五个工作日内协助原告南宁融创世承置业有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201708130398）及《不动产登记证明》【桂(2017)南宁市不动产证明第0174649号】的注销手续； 三、被告张棉枝、吕色兰于本判决生效之日十日内支付原告南宁融创世承置业有限公司代付的借款本息51072.15元及支付逾期向原告支付代付款的利息（利息计算：第一笔以19306.09元为基数，自2019年9月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年11月17日，自2019年11月18日起，按中国 人民银行同期贷款利率上浮30%计算至被告实际清偿之日止；第二笔以31766.06元为基数，自2020年3月31日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至被告实际清偿之日止）； 四、被告张棉枝、吕色兰于本判决生效之日十日内支付原告南宁融创世承置业有限公司合同解除违约金10214.43元； 五、被告张棉枝、吕色兰于本判决生效之日起支付原告南宁融创世承置业有限公司逾期配合办理备案登记及预告登记注销手续违约金（违约金的计算：以962082元为基数，自本判决生效之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至注销手续办理完毕之日止）； 六、驳回原告南宁融创世承置业有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13421元（已按简易程序审理规定减半计收），由被告张棉枝、吕色兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 俸梓烨 二〇二〇年九月十日 法官助理 池明志 书 记 员 陈雅洁