内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1693号上诉人（原审原告）：通辽兴通物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：韩广齐，职务：经理。委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玮煜，男，通辽兴通物业服务有限公司职工。被上诉人（原审被告）：柳树春，男，住内蒙古自治区通辽市。上诉人通辽兴通物业服务有限公司因与被上诉人柳树春物业服务合同纠纷一案，不服通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初9664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。通辽兴通物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于物业费价格问题，一审判决认定错误。首先，根据通辽市物价局文件，物价部门对本案所在小区物业服务费的批准价格为：电梯物业服务费三层以上1.5元/月㎡。被上诉人接受物业服务的住宅为带电梯高层住宅，双方明确约定物业服务费标准为1.5元/平米。其次，在上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议中，采用了一期、二期制式合同，而一、二期均为多层住宅，因此在签订合同时上诉人工作人员按照物价局批复标准将物业标准手动修改为1.5元/月/平，被上诉人也在合同后签字确认。最后，被上诉人在签订物业服务合同后已经按照合同约定标准1.5元/月/平米缴纳了首年物业费。同时，经被上诉人签收的物业费收取通知单上亦对原制式通知单中0.8元/㎡的单价进行了修改，被上诉人亦予以了签字确认。二、一审判决对于上诉人提供物业服务的期限认定错误。上诉人在涉案小区坚持服务一直到2018年6月30日，直到某小区业委会选定了新的物业服务单位为止。柳树春辩称，一、关于物业费的价格问题，上诉人以不缴纳首年物业费不给退装修保证金强迫被上诉人缴纳首年物业费，不能证明被上诉人接受上诉人任意变更物业费缴纳价格。通辽市物价局文件不能必然变更双方的合同内容。一审认定物业费价格正确。上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，被上诉人不应给付物业费，因考虑相关部门会公平解决故没有提起上诉。二、关于服务期限问题，业主委员会按照程序解聘并告知上诉人后，上诉人在2018年5月30日便已停止提供物业服务。被上诉人与上诉人的物业服务合同已随之解除，之后不管上诉人是否继续提供服务都与被上诉人无关。通辽兴通物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决柳树春支付物业费9137元及违约金35077元，合计44214元；2.本案诉讼费用由柳树春负担。一审法院认定事实：柳树春系通辽市某区某办事处某委某小区xx-2-402室住宅（多层）业主，房屋建筑面积为136.37平方米。2012年10月10日，兴通物业公司与柳树春订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区提供前期物业服务，合同约定：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（合同条款0.8元后被更改为1.5元）收取物业费，费用按年度交纳，每年度前一个月交清，逾期交纳物业费从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。合同订立后，兴通公司为某小区提供物业服务，柳树春已经支付2014年10月10日前的物业费。自2014年10月11日至2018年5月30日，按照每月每平方米0.8元计算，物业费金额为4436.57元；按照约定的违约金标准计算，违约金金额为11723.45元（以每年欠款金额为基数，自2015年10月11日至2019年8月31日，按照每日3‰标准计算）。由于兴通物业公司在案涉小区物业服务过程中对包括公共部位及共用设施的维修养护、公共秩序维护、生活垃圾的收集清运等物业服务方面存在一定的服务质量瑕疵，2018年5月17日，通辽市某小区业主委员会通知兴通物业公司，要求其在2018年5月30日停止服务。2018年7月，通辽市某小区业主委员会经召开业主大会，选聘通辽市某物业服务有限公司为案涉小区物业公司提供物业服务。一审法院认为，兴通物业公司作为建设单位委托的物业管理企业，与柳树春所订立的《前期物业管理服务协议》不违反效力性法律规定，合同双方应当全面履行合同义务。在本案中，双方当事人争议的焦点包括物业费价格、物业公司服务截止期间以及物业公司没有合格履行服务义务能否成为业主拒绝交纳物业费理由等。首先，关于物业费价格问题，合同上存在更改痕迹，由于兴通物业公司没有证据证明更改后的物业费价格经过柳树春同意，因此，应当认定合同约定的物业费价格为0.8元，柳树春应当按照该价格支付物业费。其次，关于兴通物业公司服务结束时间问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业业主有权依法更换。案涉小区业主委员会代表全体业主已经于2018年5月17日通知兴通物业服务公司，要求其于2018年5月30日前停止服务，兴通物业服务公司也没有提出证据证明其在2018年5月30日至同年6月30日期间实际提供物业服务的事实，因此，应当确定兴通物业公司服务结束时间为2018年5月30日，柳树春应当支付截止2018年5月30日前的物业费4436.57元。虽然兴通物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，但是，经过法庭释明，当事人拒绝请求减少违约金，因此，当事人应当按照合同约定的标准支付违约金；但是，根据《通辽市住宅小区物业管理办法》第三十七条第二款规定，违约金最高额不超过应交物业费总额，因此，柳树春支付违约金的金额应当为4436.57元。此外，兴通物业公司对案涉小区服务期间，在公共服务方面存在一定瑕疵等违约行为，应当通过其他途径督促其改进和提高，但不能据此成为业主拒绝支付物业费的理由，柳树春以兴通物业公司服务瑕疵拒绝支付物业费的抗辩理由缺乏合同依据和法律依据，其抗辩理由不能成立。综上所述，兴通物业公司的部分诉讼请求成立。判决：一、被告柳树春支付原告通辽兴通物业服务有限公司物业服务费4436.57元，支付违约金4436.57元，合计8873.14元，于本判决发生法律效力后立即履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告通辽兴通物业公司服务有限公司的其他诉请求。案件受理费减半收取453.00元，由原告通辽兴通物业公司服务有限公司负担428.00元，由被告柳树春负担25.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示2013年11月6日柳树春的物业费收取通知单，该书证中物业费单价系经修改而成，不能以此作为变更原协议的依据。上诉人出示的通辽市物价局关于通辽兴通物业服务有限公司某小区物业服务收费标准的批复文件，该批复时间系在上诉人与被上诉人签订前期物业管理服务协议之前，即前期物业管理服务协议未经房管局备案，故该批复非针对涉案住宅，与本案无关。被上诉人出示的某小区业主物业维权请愿书签字人员未到庭无法核实签署过程及内容，故不予认定。二审经审理查明的事实和认定的其他证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月25日签订了《前期物业管理服务协议》，双方应按该协议约定履行该协议。关于物业费数额，上诉人提交的服务协议中将0.8元/月/平修改为1.5元/月/平，但修改后的数额无证据证明与被上诉人协商一致，亦未在房管局备案，且被上诉人方的《前期物业管理服务协议》中该项内容为空白，被上诉人亦否认物业费为1.5元/月/平。上诉人收取被上诉人首年物业费收据中未明确物业费单价，物业费收取通知单上的单价亦经修改，不能以此作为变更协议中收费标准的依据。故上诉人主张物业费标准为1.5元/月/平没有依据，不予支持。关于物业服务期限，业主委员会于2018年5月17日正式向上诉人发函，要求其于2018年5月30日前停止服务，上诉人提交的告知书系其单方出具，其未提供充分证据证明在2018年5月30日至2018年6月30日期间实际提供了物业服务。故一审判决将物业费计算至2018年5月30日并无不当。综上所述，通辽兴通物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费906.00元，由上诉人通辽兴通物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华二〇二〇年九月十四日法官助理 张佳琪书记员 李同亮