上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4274号上诉人（原审被告）：李蔚，女，1962年11月22日生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：罗欢，上海仲悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1966年2月21日生，汉族，户籍地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：任学强，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成军，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人李蔚因与被上诉人李军委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初6977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李蔚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李军一审的诉讼请求。事实和理由：1、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系李军、李蔚和案外人李某1三姐弟为解决自己和各自孩子在上海的居住问题而购买，购买后实际由母亲孙某长期居住，后李蔚和李军的孩子在上海读书期间也在系争房屋内居住，平时李军、李蔚、李某1出差或者过节看望家人时来系争房屋居住。因当时李蔚的经济条件比较差，三人当时的共同意愿是系争房屋最后是给李蔚的，所以产权直接登记在李蔚名下。2、一审法院认定的购房款首付40万元系李军支付，无事实依据，认定错误。案外人李某1交付给案外人陈某1的40万元首付款系从李某1的银行账户内支付，从一审中提供的录音证据来看，该款实际来源于李某1、李军、李蔚三人成立的公司资金，故系争房屋应属三人共有。3、涉案三家公司即新疆A有限公司（以下简称A公司）、B公司（以下简称B公司）、C公司（以下简称C公司）的法定代表人和实际控制人都是李军。一审法院认定从2014年7月16日至2017年6月23日，2017年11月21日至2018年12月30日从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********账户汇入李蔚还款账户的资金系张某的工资，与客观事实不符。实际系争房屋的按揭款大致偿还情况为：从孙某账户支付了21笔合计105,000元，C公司账户支付了6笔合计30,000元，B公司账户支付了37笔合计385,000元，张某的两个账户共支付了5笔（该两张卡实际系C公司、B公司、A公司三家公司使用），李蔚账户支付了4笔合计20,000元并在2019年10月29日一次性支付了151,600元。故系争房屋的按揭款大部分是有李蔚、B公司及孙某所支付。4、本案中并无充分证据证明李军2006年的贷款申请未能审核通过。C公司2005-2007年存在的多笔贷款并未对企业或对李军的信用产生影响。《房地产买卖合同补充协议》中的表述为因乙方原因造成该房屋至今未能办理产权过户手续。虽中介人员朱某作证称李军因征信问题致无法向银行贷款，但并无证据予以佐证。5、若李军系借李蔚名义买房，则房地产买卖合同补充协议上出现李某1、李军的儿子李某2、李蔚的女儿王某1的名字，不符常理。同时结合母亲孙某的证词，可以证明系争房屋系三人共有。6、李某1对系争房屋享有利益，其应作为当事人参加诉讼，因一审法院不予准许，故李蔚只能申请李某1作为证人身份出庭作证，本案判决侵害了李某1的实体和程序权利。一审判决将李军庭后提交的证据载入判决书，但未将李蔚庭后提供的证据载入判决书。李军于一审诉状中载明的李蔚手机号码虚假，其系故意提供给法院错误的手机号码，有诚信问题。综上，一审法院认定系争房屋系李军借李蔚的名义购买缺乏事实和法律依据，一审判决应予撤销，请求二审法院支持李蔚的上诉请求。李军辩称：不同意李蔚的上诉请求。1、系争房屋系为李军在上海经商需要购买，因李军存在信用问题，故无法以自己名义向银行申请贷款，后试图以李某1名义申请贷款亦未果，最后以李蔚名义申请贷款并登记产权。2、李蔚和李军口头协议约定借名买房，后因房地产市场涨价，李蔚要求李军支付其300万元未果，故违背双方口头约定，拒绝将系争房屋产权登记到李军名下。3、系争房屋购买后实际只有李军和妻子张某长期居住，2014年前因家人之间关系良好，故李蔚及李某1等家人偶来居住使用，但并非共同居住。4、涉案三家公司虽法定代表人都是李军，但股东中还有亲属以外的人员。5、首付款40万元确系李军出资，李某1仅仅代李军将该款交付给卖房人陈某1，从该40万元的付款凭证在李军处保存即可予以印证该事实，故李某1亦不享有房屋产权。张某的银行卡不存在私卡公用的问题。李蔚未为房屋支付过任何费用，但在双方发生纠纷后，李蔚开始支付贷款且在诉讼中将剩余贷款一次性还清。6、关于孙某的录音内容，其并非明确房屋系三人购买的意思。补充协议写李某1名字是当时尝试以李某1名义贷款，而将李某2、王某2名字写上去是考虑李某2、王某2在上海上学，为其办居住证方便所以才写上去，后经了解知道房屋产权上有没有名字和办理居住证没有关系，所以产权证最后没写李某2和王某2。综上所述，系争房屋借李蔚名义登记产权，实际系李军所有，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李军向一审法院起诉请求：1、判令李蔚协助李军将系争房屋变更登记至李军名下；2、判令李蔚协助涤除系争房屋的抵押权。如果已经涤除抵押，就撤回该诉讼请求。一审法院认定事实如下：2006年10月7日，李军与案外人Z公司台儿庄路分公司签订一份《代理购房意向协议》，前者委托后者购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。同日，案外人Z公司台儿庄路分公司收取李军购房意向金1万元。2006年10月18日，李军与案外人Z公司台儿庄路分公司签订一份《代理购房意向协议》，前者委托后者购买系争房屋。2006年10月24日，李军（乙方、买受人）与陈某1、陈某2（甲方、出卖人）签订一份《房屋买卖定金协议》。在该协议中，第二条约定，系争房屋转让价为126万元，该价格包括维修基金、进户费。第三条约定，付款方式和付款期限如下：乙方于签订本协议当日向甲方支付3万元，作为定金，签订《上海市房地产买卖合同》时抵作房价款；在签订《上海市房地产买卖合同》时，乙方向甲方支付60万元；乙方向银行申请贷款金额为60万元，乙方取得房地产权证十日内，由乙方贷款银行划账至甲方指定账户，若贷款不足，则乙方以现金补足；房款余额3万元，乙方于取得房地产权证后三日内，物业交割完成当日支付。第四条约定，房款交清当日，将该房屋交付乙方使用（甲方将房屋钥匙交付乙方）。第七条约定，2006年11月15日内签订《上海市房地产买卖合同》。在协议结尾乙方签名处，案外人李某1代李军签名。2006年10月24日，陈某1出具一份《预付房款收据》，确认收到定金3万元，交款人为李军。2006年9月18日至2006年11月6日，案外人李某1从其银行交易账号XXXXXXXXXXX********取现金额为49,000元，取现地址在新疆吐鲁番地区。2006年9月14日，案外人李某1向中国农业银行股份有限公司上海闵行虹桥支行现存8万元。次日，案外人李某1从该行现支8万元。2006年11月5日，李军从其中国建设银行股份有限公司上海荷泽路支行账户取现40万元。同日，陈某1出具二份《预付房款收据》，分别确认收到购房首付款现金38万元和2万元，交款人为李某1。2006年12月31日，李军、李某1、李某2、王某2（乙方）与陈某1、陈某2（甲方）签订一份《房地产买卖合同补充协议》。在该协议中，因乙方原因造成该房屋至今未能办理产权过户手续，甲、乙双方同意按以下方式解决：如果乙方在2007年1月15日前申请个人住房按揭贷款未被银行批准，且乙方不能支付现金完成交易，则乙方自2007年1月15日之后按每天300元的标准向甲方支付违约金至实际办理产权过户手续之日，但不得超过三个月；若超过三个月，除乙方应向甲方支付上述违约金外，还应承担双方于2006年11月5日签订的《上海市房地产买卖合同》第九条的违约责任。在该协议结尾乙方签名处，李军代案外人李某1、李某2、王某2签名。2006年12月31日，李军从其中国建设银行股份有限公司上海荷泽路支行账户取现16万元。同日，陈某1出具一份《预付房款收据》，确认收到购房款23万元，交款人为李军、李某1、李某2，实际交款人为李军。2007年2月1日，中国工商银行股份有限公司上海市静安支行（乙方、贷款银行、抵押权人）与李蔚（甲方、主贷人、抵押人）、王某3（丙方、其他抵押人）签订一份《房屋担保借款合同》。在该合同中，第六十二条约定，本合同项下的个人住房抵押贷款金额为60万元。第六十五条约定，抵押物为系争房屋。第六十九条约定，本合同项下贷款还款账户的账号：XXXXXXXXXXX********。2007年2月14日，系争房屋权利人登记在李蔚名下。2007年3月7日，李军与Y公司就系争房屋装修设计签订《室内装修设计合同》。2007年3月9日，李军与Y公司就系争房屋装修施工签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》。在装修期间，李军购买装修材料以及向Y公司支付装修材料费用、装修费用。2007年3月26日，李军以自己为户名预约安装系争房屋燃气设备并支付安装费用。2007年5月15日，李军与陈某1进行了系争房屋交接。2007年5月15日，陈某1出具一份《收条》，确认收到“李老板”买房利息9,000元。2018年3月25日，李军与李蔚、案外人孙某电话沟通。李军说道：“……因为这个房子是用你的名字买的，但是我们出的钱。现在就是说，如果说我们占你这个名额了，影响你了，你可以提出来，我们给你一些补偿……”李蔚回答：“……我是意思你补偿三百万！这房子当初买的时候，我也可以等于借你的钱。买了我连本带利还给你，剩下的是我的。但是，要是你这样说的话，你给我这，我也没说多要……”李军说道：“这就是你的想法了，我觉得你的想法不太公平吧！当初你一分钱没出，现在要300万？”李蔚回复：“如果当初没有我，你现在一百万也没有。”李军回答：“如果当初没有你，我用别人也一样。”李蔚反问：“那你怎么不用别人的”李军说道：“因为我们当时我只是一直敬你是我的姐姐，我只是想。”李蔚说道：“我姐，当初是我们三个人。”李军回答：“不是三个人，当初我出的钱。”李蔚回复：“上面，贷款上面写的三，也是我们三。”李军说道：“没有，只有我一个人出钱，你们公司出钱。”李蔚回复：“那现在就是，我借你的钱，我到时候还你，连本带利还你。”……李军说道：“如果说按占你的名额，也不至于这么多钱，你也没出一分钱，是不是！”李蔚回答：“没出一分钱，没有我，你现在一百万也没有！”李军回复：“不会的，如果没有你，我也一样。我就算这个房子不贷款，别的方法我也解决了。”……李军说道：“那我怎么了？这个房子你一分钱没出，都是张某工资上出的。你现在反过来说，现在占有指标，也不至于这么多钱呀，是不是？你当个姐也不至于……”李蔚回复：“谁是你姐？”李军接着说道：“你这不是坑我？”李蔚回答：“我这就是坑你，我又不是你姐，你还认我当姐？”……李军说道：“她说她一分钱没出，要300万，你觉得合理吗？就占一个名额，而且这个钱从物业费、从前期手续，包括每个月都是从公司出的。”李蔚回答：“我不是说了嘛，我借你的，我连本带利还你！”李军接着反问：“你借我的？你凭什么借我的，这么长时间借啥我的？你也没给我打条子？”李蔚回复：“那就是呀！你也没给我打条子。”李军反问：“我打条子？打什么条子？”案外人孙某说道：“慢慢说！慢慢说！慢慢商量！”……李军说道：“我现在我占你名额，大家都知道。占名额这个费用到底损失多少钱？可以谈呀！你现在你一分钱不出，你说要300万，这个抢钱嘛！”……李军说道：“我的意思，我们可以商量，这个占多少费用，大家市场上都有行情的，你是我的姐姐，那我们讲道理。你不能这样，一出口就三百万。我这买房子才花了多少钱。你300万，你从哪来300万？”李蔚回答：“从哪来？现在房价涨到900万了！”……李军说道：“行情和你有关系吗？你没出一分钱。”李蔚回复：“我没出一分钱，没有我的名字。你一百万，你五十万都没有。”李军回复：“没有你的名字，我一样可以，这个房子我该买的买。”李蔚回复：“你现在就是我的名字买的，说这话就已经晚了。”……李军说道：“要不，这样行不行，我现在给你100万，把房子过户给我。等我有钱了再给你。”李蔚回复：“不行，要到了我的账上，我再给你过户。”……李军说道：“就现在是占她的名额了。我给她赔偿100万，他把房子过户给我。”李蔚回复：“不是占我的名额，现在房子在我名下，是我的房子。”李军回复：“那你的意思就是这样不讲道理啦！”李蔚回答：“啥叫讲道理？啥叫讲道理？”……一审法院另查明，上海市房地产交易中心密件、契税缴款书、印花税票、非税收入一般缴款书、2007年2月1日李蔚委托肖文婷的办理系争房屋产权过户事宜的公证书及公证费统一发票、上海市房地产交易登记专用收据、上海市房地产销售统一发票等均由李军保管。自2007年5月15日系争房屋交付李军后至今，几乎所有的物业费、停车费、水费、电费、燃气费、电信费均由李军支付，相应收据、发票均由李军保管。李蔚提出的其居住期间由其缴纳的抗辩，未能提供证据予以印证。同时，2012年12月17日，系争房屋所在地居委会出具一份寄宿证明：李军、张某、李某2、李某1居住在系争房屋。2019年1月21日，上海D有限公司出具一份长期居住证明：李军于2007年4月1日开始长期居住于系争房屋，到2019年1月18日为止，有按时缴纳物业费，并且满十年以上居住条件。另外，2018年10月20日、2018年11月6日、2018年10月1日，李蔚女儿王某2曾以系争房屋为收货地址进行网购。一审法院再查明，作为按揭贷款还款卡的中国工商银行卡号为XXXXXXXXXXX********的银行卡及其相关的以李蔚为户名的账号为XXXXXXXXXXX********的银行存折（2007年2月1日办理）、以李蔚为姓名的卡号为XXXXXXXXXXX********的银行存折（2009年4月10日办理）均由李军保管。李蔚还款银行卡的银行流水显示，2007年4月至2018年12月，银行按揭贷款正常从该账户划款且由李军负责。截止2018年12月31日前，该账户剩余金额为2,433.11元。对于该期间该账户的资金来源：其中，从2007年4月至2010年10月20日期间，均由李军以卡存或现存、汇款形式存入相应金额，除了2009年7月24日由李军从中国工商银行户名为孙某、卡号为XXXXXXXXXXX********账号转入5,000元外。在此期间，李军单方面主张其自2009年5月9日到2012年10月20日期间，其从中国工商银行户名为孙某、卡号为XXXXXXXXXXX********账号通过卡取的方式转入李蔚还款银行卡。从2010年10月21日至2012年6月15日期间，均由李军从中国工商银行户名为孙某、卡号为XXXXXXXXXXX********账号转入相应金额。从2012年6月16日至2014年1月21日期间，均由李军以汇款形式存入相应金额。从2014年1月22日至2014年7月15日期间，均由李军从中国建设银行户名为C公司、账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入相应金额（李蔚不是该公司员工）。从2014年7月16日至2017年6月23日期间，均由李军从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入相应金额（李蔚不是该公司员工）。期间，该账户在每次向李蔚还款银行卡汇入5,000元（汇款摘要为张某工资、工资、代发工资）的同时，还向案外人张某中国建设银行股份有限公司账号为XXXXXXXX********的账号汇入800元左右（汇款摘要为代发工资、工资）。从2017年6月24日至2017年11月20日，均由户名为张某、中国建设银行账号为XXXXXXXX********或户名为张某、卡号为XXXXXXXXXXX********的账户汇入相应金额（汇款摘要为张某名下房屋按揭款）。2017年11月21日至2018年12月30日，均由李军从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入相应金额（汇款摘要为发张某工资付上海房屋按揭款）。2019年1月始，李蔚分别偿还按揭贷款金额为：1月份4,495.31元、2月份4,497.81元、3月份4,495.31元、4月份4,495.31元、5月份4,495.31元、149,518.90元（一次性还清），共计171,997.95元。之后，中国工商银行股份有限公司上海市静安支行出具一份上海市房地产他项权利终止证明，载明系争房屋抵押关系已告终止。2019年10月18日，不动产登记簿显示，系争房屋上已无抵押登记。沙依巴克区友好商场XX面包超市（该超市是上海E有限公司的特许A公司的经营店）法定代表人为孙某，开户银行为中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐北京北路分理处，账号为XXXXXXXXXXXX********。在经营期间，该超市主要使用户名为孙某、卡号为XXXXXXXXXXX********中国工商银行卡。一审法院又查明，A公司于1998年1月29日成立，法定代表人为李军。2018年6月6日，该公司章程修正案将股东乌鲁木齐XX总公司、中国F有限公司、C公司、李某1变更为股东乌鲁木齐XX总公司、中国F有限公司、李军、李某1。李蔚不是该公司员工。同时，2011年4月8日，B公司章程载明，其股东为A公司，法定代表人为张某。2013年9月11日，B公司章程载明，股东为A公司、李军、张某、李某1、周某、李某4、徐某。公司法定代表人张某。B公司的账号为中国建设银行乌鲁木齐北京北路支行XXXXXXXXXXXXXXXX1225。2014年6月13日，B公司章程载明，其股东继续为A公司、李军、张某、李某1等人。C公司于1998年5月20日成立，法定代表人为李军。2012年2月20日，该公司章程载明由李军、张某、李某1、李蔚等共同出资设立。C公司信用报告显示，其在中国农业银行和硕县支行申请的2005年到2007年期间的四笔贷款，其中，三笔贷款风险分类定为关注，一笔贷款风险分类定为次级（不良贷款）。在李军个人信用报告上显示，其工作单位为C公司、C公司上海分公司、新疆B集团、新疆G有限公司、新疆A有限公司，曾于2000年申请过一笔个人住房贷款。李军收到中国工商银行股份有限公司上海市分行2018年1月至12月个人贷款还款计划表。一审另查明，李军及其配偶案外人张某符合上海市购房政策，不属于限购对象。2014年8月到2019年8月，案外人张某的社会保险缴费单位为B公司，缴费基数为6,000元。2011年2月至2012年6月，张某的社会保险缴费单位为C公司驻乌鲁木齐办事处，缴费基数为5,000元以上。2007年1月－2011年1月，张某的社会保险缴费单位为新疆A有限公司，缴费基数从4,000左右快速提高到5,000元以上。一审在查明，自2011年9月15日至2012年9月17日，案外人张某通过其银行账户XXXXXXXXXXX********向案外人李某1银行卡号为XXXXXXXXXX********的账户转账约15次。一审庭审中，证人陈某1出庭证实，2007年5月15日收条上“李老板”是指李军。在系争房屋整个交易过程中，没有听说系争房屋是三个人共同购买的。2006年11月5日，其赶到上海很晚了，他们说李军不在这边，李某1交付其38万元。证人朱某（系争房屋交易居间人）出庭证实，在李军看房、付意向金、与陈某1达成付50%现金、50%的贷款协议后，其先用李军的身份证去中国银行张杨路支行申请贷款，因李军的征信有问题无法审核通过。之后，改用案外人李某1的身份证去申请贷款，也是因案外人李某1的征信问题无法审核通过。其跟李军说，找找家里其他人，看哪个行就用哪个名字购买系争房屋。最后，用李蔚的身份证去申请贷款，审核通过，于是用李蔚的名字正常操作贷款买房。对于2006年11月5日陈某1出具一份《预付房款收据》确认收到购房首付款38万元的交款人为李某1的原因，其解释为当时也想用案外人李某1的名字购房。案外人李某1作为证人出庭陈述，其住在系争房屋同小区，当时购买系争房屋是为了在上海兄妹三人能有共同居住的地方。在交易过程中，很多事情都委托李军去办。其交给陈某138万元房价款是其自己出资，当天也是李军联系好中介和陈某1后让其去办理的。当时家里和公司都备有10万元、20万元现金。对出资金额，当时兄妹三人没有约定。此外，庭审中，李蔚提供一份孙某出具的证明（因孙某身体原因未能到庭作证所以附有视频一份），载明系争房屋是李军、李蔚以及案外人李某1三人共同购买、三人共同拥有。一审法院认为，本案的争议焦点问题有四：第一，2006年11月5日，李某1作为交款人交付陈某1购房首付款现金38万元和2万元来源何处？第二，从2014年7月16日至2017年6月23日从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入李蔚还款账户的相应金额是否为案外人张某工资？2017年11月21日至2018年12月30日从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入李蔚还款账户的相应金额是否为案外人张某工资？第三，李军在2006年申请贷款时，其贷款是否未能审核通过？第四，以李蔚为购买人并申请贷款是否为李军借其名买房还是李军、李蔚以及案外人李某1三人共同购买？具体分析如下：关于第一个焦点问题，其一，李军于2006年11月5日取现40万元；其二，李军陈述其让案外人李某1去交款的理由是因陈某1来上海太迟而其有事无法等待，该情节与证人陈某1的“其赶到上海很晚了，他们说李军不在这边”证言相一致；其三，案外人李某1未能提供11月5日之前（靠近11月5日、地址在上海）向银行提取相近金额的现金的证据。其四，在2018年3月25日李军与李蔚、案外人孙某电话沟通中，李军多次主张李蔚未出一分钱，而李蔚仅认为是其向李军借的，亦未质疑李军部分房价款是案外人李某1支付的。综上，尽管交款人是案外人李某1，但是现金由李军提供。关于第二个焦点问题，从2014年7月16日至2017年6月23日从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入李蔚还款账户的相应金额是否为案外人张某工资？其一，2014年8月到2019年8月，案外人张某的社会保险缴费单位为B公司，缴费基数为6,000元，所以，其劳动关系在该公司，且其缴费基数与案外人张某工资拆分为二个部分之和相近；其二，李蔚不是该公司员工，所以，向其还款账户转账的款项不可能是其工资；其三，在每次从B公司的该中国建设银行账户汇入李蔚还款账户的汇款摘要上注明了“张某工资、工资、代发工资”，同时每次从B公司的该中国建设银行账户汇入案外人张某账户的汇款摘要为张某工资、工资、代发工资。综上，从2014年7月16日至2017年6月23日从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入李蔚还款账户的相应金额为案外人张某工资。同理，自2017年11月21日至2018年12月30日期间，从B公司的中国建设银行账号为XXXXXXXXXXXX********的账户汇入李蔚还款账户的相应金额也为案外人张某工资。关于第三个焦点问题，李军在2006年申请贷款时是否未能审核通过？其一，证人朱某（系争房屋交易居间人）出庭证实，在李军看房、付意向金、与陈某1达成付50%现金、50%的贷款协议后，其先用李军的身份证去中国银行张杨路支行申请贷款，因李军的征信有问题无法审核通过。其二，2006年12月31日签订的《房地产买卖合同补充协议》已经载明，因购买方申请个人住房按揭贷款未被银行批准造成该房屋至今未能办理产权过户手续；其三，C公司信用报告显示，其在中国农业银行和硕县支行申请的2005年到2007年期间的四笔贷款，其中，三笔贷款风险分类定为关注，一笔贷款风险分类定为次级（不良贷款）。尽管李军个人信用报告上无不良记录，但鉴于其是该公司的法定代表人，其工资来源于该公司，其还款来源也是来源于公司，故当C公司信用出现问题时，必然影响李军的还款能力，从而影响其作为贷款主体的贷款审核通过。综上，李军在2006年申请贷款时，其贷款未能审核通过。关于第四个焦点问题，在李军、李蔚双方均未能提供书面依据的情形下，对本事实的认定主要取决于：在系争房屋买卖合同的签订、履行的整个交易过程中，李军、李蔚、案外人李某1的意思表示以及其他参与人员的证言。一审法院认为，以李蔚为购买人并申请贷款是为了李军借其名买房，主要理由如下：其一，证人朱某出庭证实，在李军看房、付意向金、与陈某1达成付50%现金、50%的贷款协议后，其用李军的身份证去中国银行张杨路支行申请贷款无法审核通过后，改用案外人李某1的身份证去申请贷款也无法审核通过。其跟李军说，找找家里其他人，看哪个行就用哪个名字购买系争房屋。最后，用李蔚的身份证去申请贷款，审核通过，于是用李蔚的名字正常操作贷款买房。其二，2006年10月7日和2006年10月18日，与案外人Z公司台儿庄路分公司签订《代理购房意向协议》的对象是李军。2006年10月24日，与陈某1、陈某2签订一份《房屋买卖定金协议》的对象是李军且是案外人李某1代其签名。2006年12月31日，与陈某1、陈某2签订一份《房地产买卖合同补充协议》的对象是李军、案外人李某1、案外人李某2、案外人王某2，且案外人李某1、案外人李某2、案外人王某2签名由李军代签。该补充协议是住房贷款未被银行批准的前提下签订的，也就是说，李军将案外人李某1、案外人李某2、案外人王某2加入协议的一方是在住房贷款未被银行批准之后。最后，与陈某1、陈某2签订一份网络版《上海市房地产买卖合同》的对象是李蔚。综上，上述签订合同的对象的变化与证人朱某证言总体上一致。其三，证人陈某1证实，在整个交易过程中，都是李军跟他联系、沟通，同时，没有人说过三个人共同购房的情形。其四，在2018年3月25日李军与李蔚、案外人孙某电话沟通中，针对李军一直提出的因借李蔚之名买房愿意补偿李蔚一定金额的主张，李蔚反驳“这房子当初买的时候，我‘也’可以‘等于’借你的钱。买了我连本带利还给你，剩下的是我的”、“这就是坑你，我又不是你姐，你还认我当姐？”等等，一定程度上可以证明，系争房屋的购房人是李军，而非李蔚，更不是三人共同购买。其五，与陈某1交接系争房屋、装修系争房屋、安装燃气设备、缴纳物业费、缴纳水费都是李军。其六，对贷款之外的房价款都是李军支付，对于贷款部分的偿还，2018年12月31日之前均由李军负责，其中大部分用其配偶案外人张某工资进行偿还，个别部分是用李军、李蔚以及案外人李某1等共有的公司账户上的资金偿还的，对于后者，因公司是家族企业，李军是实际控制人且某些公司并非仅仅上述三个股东还包括其他股东，李军用公司账户的资金偿还贷款的行为，未必是李军、李蔚以及案外人李某1三人共同还款行为。而2019年的还款主体是李蔚，仅是在双方发生矛盾后进行的，该行为几乎不能反映其是购房的主体。其七，在长达十几年的期间内，未发生李蔚、案外人李某1与李军就系争房屋的房价款进行分摊的情形。其八，是否在系争房屋中居住与谁是真正的购房主体虽有一定的关联性，但关联度不高，且兄弟姐妹之间借宿也是常事。所以，李蔚提供2018年网购的收货地址在系争房屋，与李军长期居住在系争房屋相比，不能说明问题。其九，对于孙某出具的系争房屋是李军、李蔚以及案外人李某1三人共同购买、三人共同拥有的证明，首先，其不是系争房屋交易过程的参与者，获知的信息也是他人告知；其次，在2018年3月25日李军与李蔚、案外人孙某电话沟通中，其对李军提出借名买房和李蔚反驳借钱买房的各自主张并未提出异议而认为是三人共同，仅仅缓和李军与李蔚的情绪而已，所以，该证明，一审法院不予采信。综上所述，本案主要事实是，李军借用李蔚的名字购买系争房屋，该合同属于无名合同，参照委托合同处理，所以，李蔚应当协助李军办理系争房屋的过户手续，其次，李军应当返还李蔚垫付的房价款，房价款金额为李蔚垫付的171,997.95元减去2018年12月31日之前账户剩余的2,433.11元，即169,564.84元。对于其他部分是否由某个公司支付以及支付金额，因李军、李蔚均未能提供充足的证据，也涉及案外某个公司主体，故在本案中不予处理。一审法院审理后，于2019年11月26日依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条的规定，判决如下：一、李蔚在判决生效之日起三十日内协助李军办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人由李蔚名下过户至李军名下的手续；二、李军在判决生效之日起三十日内向李蔚偿还垫付的房价款169,564.84元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,429元，由李蔚负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记于他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，李军主张，因其征信原因无法向银行贷款买房，后以李某1名义亦无法申请贷款，故转以李蔚名义代持；李蔚主张，系争房屋虽登记在其名下，实际为李军、李蔚、李某1三人共有。虽然李军和李蔚之间确不存在书面代持协议，但当事人之间订立合同或设立法律关系，可以通过书面形式，也可以通过口头形式。更何况本案当事人系姐弟关系，购房时双方关系融洽，未采用书面形式亦在情理之中。本案争议焦点为本案双方是否存在口头形式的借名买房合同关系。从房屋交易签约过程来看。2006年10月7日、同年10月18日与案外人签订《代理购房意向协议》，同年10月24日与卖方陈某1、陈某2签订《房屋买卖定金协议》，其合同主体一方均明确载明为李军；同年12月31日与陈某1、陈某2签订《房地产买卖合同补充协议》的相对方载明为李某1、李某2、王某2，但实际到场签字仍为李军。卖方陈某1亦出庭作证，认为就其始终是与李军就系争房屋买卖磋商交易。从李军所主张其借名买房事由是否实际存在来看。李军提供相应书证证明其系因征信问题致无法通过银行贷款审批，致无法以自己名义购房，且该事实亦与中介人员的证人证言相印证，本院予以采信。从实际付款情况来看。通过在案证据可见，向卖房人支付定金、预付房款等实际付款过程及付款凭证均保管在李军处的情况，可证明向卖方支付的房款系李军出资。至2018年底前实际向银行每月还贷均系由李军进行处理且李蔚名下作为还贷账户的银行卡及相关账号的银行存折均由李军保存，加之还贷资金亦基本从李军、妻子张某及李军作为法定代表人的公司支付，上述情形可知李军系作为房屋实际所有人偿还房屋贷款。关于以张某工资偿还房屋贷款的事实，结合张某缴纳社会保险的登记、缴费基数、转账备注等，本院予以确认。再结合2018年3月李蔚与李军、孙某的电话录音中，就李军称李蔚从未出过一分钱的陈述，李蔚并未对此提出异议，亦未提出李某1曾支付购房款的事实，相反李蔚再三强调李军是占用李蔚的名额，又称李蔚也可以算是向李军借钱买房等等，本院认为亦可证明系争房屋实际系李军购买。另外，在双方就系争房屋发生纠纷之后，李蔚开始向还贷账户支付了先后支付了20,000元，并在一审诉讼中一次性还清剩余贷款，对此，本院认为李蔚实际还贷部分不能作为判断房屋实际所有人的依据。从实际居住情况来看，物业公司出具李军、张某自2007年4月起长期居住系争房屋的书面证明，结合从2007年5月卖方陈某1向李军交付房屋后，与实际居住相关的装修费、物业费、停车费、公共事业费均由李军支付，付款凭证亦均由李军保管，可以证明李军和张某长期实际居住系争房屋。李蔚、李某1及家族成员同住系争房屋亦属常理，但不能以此认定李某1、李蔚为购房主体。李某1于一审中作为证人出庭作证，其认为系争房屋应属三人共有，交易过程中均由李军代李蔚、李某1出面办理。李某1于一审中并未以自己名义向一审法院申请作为有独立请求第三人参加诉讼以主张其对系争房屋的权利。从前述分析来看，李某1亦并非必须参加诉讼的当事人，故李蔚主张一审法院未追加李某1参加诉讼违反程序的意见，本院不予采信。据此，根据系争房屋的来源、房款的支付、贷款偿还情况、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用情况来看，本院认可一审法院分析，确信李军和李蔚之间存在借名买房具有高度可能性，系争房屋实际购房主体应为李军。据此，李蔚应协助将系争房屋产权变更至李军名下，李蔚自2019年1月起垫付的系争房屋还贷款总额，扣除李军存留在李蔚账户内至2018年12月31日止的余额后，剩余款项169,564.84元李军应返还李蔚。至于李蔚所指出的李军以案涉家族企业资金偿还系争房屋贷款的问题，因涉及案外人的利益且并非本案审理范围，故本院在本案中不作评判。综上所述，李蔚的上诉请求不成立，一审判决应予维持。因一审遗漏保全费，本院依职权于二审中一并判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70,429元、保全费5,000元，合计75,429元，由李蔚负担。二审案件受理费3,691元，由李蔚负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年九月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……