上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8014号上诉人（原审原告）：解平，男，汉族，1963年11月29日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王春阶，男，汉族，1965年2月4日出生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：刘逍舟，上海首伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘宗秀，女，汉族，1968年4月3日出生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：刘逍舟，上海首伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉龙，男，汉族，1965年7月26日出生，住上海市奉贤区。原审第三人：中国银行股份有限公司上海市虹口支行，住所地上海市虹口区四川北路****。负责人：庄薪，该支行行长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾美玲，上海才富律师事务所律师。上诉人解平因与被上诉人王春阶、潘宗秀、张玉龙、原审第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行（以下简称中国银行虹口支行）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解平上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人张玉龙将明知不属于自己的房产出售给被上诉人王春阶、潘宗秀，构成诈骗罪。被上诉人王春阶、潘宗秀与张玉龙进行交易，是否知情、串通有待公安机关对被上诉人张玉龙进行侦查之后进一步查清，本案应先刑后民。二、被上诉人王春阶、潘宗秀进行涉案房产交易中存在诸多不合理的疑点。一是被上诉人王春阶、潘宗秀签订《房地产买卖合同》之前没有实地看房，在签订合同七个月之后却带领一帮闲杂人员强制要赶上诉人妻子田某出门；二是上诉人解平及其妻子田某的户口一直在该房处，被上诉人王春阶、潘宗秀作为自住房的购房人未查询涉案房屋的户口，不合常理；三是水、电缴费单据上姓名为上诉人父亲解某而非被上诉人张玉龙，被上诉人王春阶、潘宗秀买房而不关注水电煤等公共事业费用是否结清，不具备合理性；四是被上诉人王春阶、潘宗秀的购房款资金来源于其弟弟和儿子，而非自有资金，也不符合常理。故上诉人认为被上诉人王春阶、潘宗秀是与被上诉人张玉龙恶意串通，涉案《房地产买卖合同》应属无效。涉案房屋是上诉人唯一一套房产，即使被上诉人王春阶、潘宗秀不知情，其损失也应向被上诉人张玉龙追偿。王春阶、潘宗秀辩称，上诉人认为的疑点均不存在，两被上诉人的购房资金大部分来源于其儿子、少部分来源于其弟弟，一家人一起做生意，平时资金放在弟弟和儿子处，资金流转正常；两被上诉人在中介的带领下实地看过房，当时中介称棋牌室是张玉龙在经营；两被上诉人收房不成之后查了水电煤等费用情况，才知晓有问题；上诉人对户口没有需求，也没有能力查询户口。涉案房屋系被上诉人善意取得，交易流程正常，涉案房屋调取产权信息除了存在两项抵押权外没有其他法律限制，两被上诉人已经尽到了全部义务，要求维持原判。张玉龙未行答辩。中国银行虹口支行诉称，请求法院依法保护抵押人的抵押权。解平向一审法院起诉请求：1、判决确认王春阶、潘宗秀、张玉龙2017年10月16日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令王春阶、潘宗秀、张玉龙配合解平将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋登记至解平名下，归还中国银行虹口支行贷款，涤除该房屋上第三人中国银行虹口支行登记的抵押权；3、诉讼费由王春阶、潘宗秀、张玉龙负担。一审法院认定事实：解平曾于2015年2月2日就张玉龙、案外人中国光大银行股份有限公司上海周浦支行、平安银行股份有限公司上海浦南支行提起确认合同无效纠纷之诉，一审法院于2015年9月10日作出（2015）闵民五（民）初字第378号民事判决书，判决确认就坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为1267177）无效。该判决早已生效，但解平认为由于其自身经济困难，之后又因涉嫌盗窃罪、容留他人吸毒罪而被刑事处罚，目前仍在上海市青东强制隔离戒毒所接受强制戒毒，故对于涉案房屋上存在的抵押权称其无能力予以涤除，导致涉案房屋产权从张玉龙转到王春阶、潘宗秀之前登记的权利人仍系张玉龙。2017年10月16日，由张玉龙作为卖售人（合同甲方）、王春阶、潘宗秀作为买受人（合同乙方）签订合同编号为3259936的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲、乙双方通过上海XX事务所居间介绍（房地产执业经纪人：胡某，经纪人执业证书号：0049678），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为：沪（2017）闵字不动产权第XXXXXX；（二）房地产坐落：XX路XX弄XX号XX室，房屋类型为公寓；（三）房屋建筑面积：50.12平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,700,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议中载明：1、签订买卖合同当日乙方向甲方支付定金20,000元；2、乙方于2017年11月30日前向乙方支付530,000元；3、乙方于签订买卖合同之日起向银行申请按揭贷款1,150,000元，此笔房款于房屋交易过户后由银行直接支付给甲方，如银行贷款不足部分由乙方现金补足。第四条甲、乙双方同意，甲方于2018年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条甲、乙双方确认，在2018年5月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理。详见付款协议。庭审中王春阶称其经中介介绍至涉案房屋处进行现场查看，当时涉案房屋是用作棋牌室的用途，并称其在支付定金、签订上述买卖合同、房屋产权过户之时均见过张玉龙。直至其至涉案房屋处收房，遭到了案外人田某的阻扰遂报警。整个期间张玉龙并未向其披露过涉案房屋存在诉讼纠纷。王春阶、潘宗秀与张玉龙签订上述房屋买卖合同之时，涉案房屋上登记的抵押权人分别为案外人中国光大银行上海周浦支行，债权数额为300,000元；案外人刘某，债权数额为100,000元。一审另查明，经查王春阶的工商银行借记卡历史明细清单载明其于2017年10月16日转账给张玉龙20,000元。张玉龙于2018年1月1日出具收条载明收到王春阶购买闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款定金20,000元。2018年3月10日张玉龙出具收条载明收到王春阶购买闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款830,000元。此笔房款通过工商银行多次转账到账。经查王春阶的借记卡账户历史明细清单载明王春阶多次累计付款自2017年11月2日起至2018年2月9日向张玉龙转账。张玉龙在收到上述款项后将涉案房屋上设定的两项抵押权予以涤除。一审再查明，王春阶与中国银行虹口支行签订《个人二手住房贷款合同》一份，由王春阶向第三人中国银行虹口支行申请银行贷款850,000元，并以涉案房屋作为抵押担保的财产，嗣后中国银行虹口支行按约发放贷款，现涉案房屋登记的抵押权人为中国银行虹口支行，债权数额为850,000元，贷款期限从2017年11月7日至2033年11月7日，经与中国银行虹口支行核实，现王春阶向中国银行虹口支行的贷款现处于正常还贷的过程中。2018年4月2日张玉龙通过闵行区税务局代开金额为1,700,000元的增值税普通发票给王春阶、潘宗秀，在王春阶、潘宗秀缴纳完毕相应的税费之后，现涉案房屋登记的权利人为王春阶、潘宗秀。一审另再查明，王春阶、潘宗秀于2019年1月16日向案外人田某提起排除妨害纠纷，因涉及本案的确认合同无效纠纷，一审法院于2019年3月20日作出（2019）沪0112民初2520号民事裁定中止诉讼。一审法院认为，本案的主要争议焦点是张玉龙与王春阶、潘宗秀之间所签订的房屋买卖合同效力的认定。而合同法所规定的恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或者第三人利益损害的合同。这种合同具有以下特点：第一、当事人出于恶意。恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害而故意为之。双方当事人或一方当事人不知且不应知道其行为的损害后果的，不构成恶意。当事人出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。而恶意串通中恶意的界定，通说认为只能为意思主义的恶意，即具有加害他人的不良动机，且必须缔约双方主观上都具有加害第三人利益的故意，如果一方缺乏故意的主观要件，也不构成串通行为。第二、当事人之间互相串通。互相串通，首先是指当事人在主观上都具有共同的意思联络、沟通，都希望通过实施某种行为而损害国家、集体和第三人的利益。第三、损害国家、集体或第三人利益。结合本案查明的事实，首先，虽然之前的生效判决书已经确认了解平与张玉龙之间的买卖合同为无效合同，但是该份合同无效的后果并未得到妥善处理，涉案房屋依然登记在张玉龙名下，且存在未涤除的抵押权。其次，本案王春阶、潘宗秀与张玉龙签订合同之时已经通过调取产权信息了解到张玉龙系涉案房屋登记的权利人，而且注意到涉案房屋上存在两项未能涤除的抵押权，但涉案房屋上并不存在有效的异议登记、或者被司法机关作出的查封措施，而且张玉龙并未向王春阶、潘宗秀披露过之前生效判决所确认的事实以及判决结果，故作为王春阶、潘宗秀作为受让人无法知道登记簿上记载的权利主体错误或者知道张玉龙依法并不享有不动产物权，而且解平并未提供有效的证据证明王春阶、潘宗秀作为受让人应当知道张玉龙并无处分权，因为解平若真实权利人主张受让人不构成善意，应当承担举证证明责任。再次，王春阶、潘宗秀系通过中介公司获取涉案房屋的出售信息，并且在中介公司的居间下取得涉案房屋的产权，并且在交易过程中实地查看过涉案房屋的真实状况。且王春阶、潘宗秀所支付给张玉龙的房屋价款亦属于合理的价格，双方最终交易的价格对于当时的市场价格而言并不羁低。另结合王春阶支付给张玉龙的付款凭证，相应的房款王春阶均已经足额支付给张玉龙。更何况王春阶、潘宗秀已经通过产权过户顺利取得了涉案房屋的产权，目前系涉案房屋登记的权利人。故基于以上考虑，一审法院认为，王春阶、潘宗秀在受让标的房屋的交易过程中，符合不动产善意取得之条件，解平虽有相反主张，但并无有效证据证明王春阶、潘宗秀作为受让人不构成善意，且具备重大过失，故一审法院认为解平所提出的全部诉请缺乏足够的事实依据，对此诉请不予支持。张玉龙经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回解平的全部诉讼请求。案件受理费20,100元，由解平负担。二审中，上诉人提交了几位邻居签字的证明一份，用于证明被上诉人王春阶、潘宗秀于2018年5月15日带领多人前往涉案房屋处撬门换锁，并与上诉人妻子田某发生争执，田某报警后警方出警。被上诉人质证认为上诉人提交的材料真实性无法确认，对关联性亦不予认可。对此本院认为，被上诉人的意见成立，对该份证明不予采信。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案二审的争议焦点仍是被上诉人王春阶、潘宗秀与被上诉人张玉龙签订的房屋买卖合同效力的认定。首先，上诉人于在先判决认定其与被上诉人张玉龙之间的房屋买卖合同无效之后，因自身原因未能涤除抵押将房屋产权恢复登记至自己名下，导致涉案房屋登记的权利人仍为被上诉人张玉龙，且涉案房屋上不存在有效的异议登记、或者被司法机关作出的查封措施。故现有证据不足以证明被上诉人王春阶、潘宗秀在购房前即知晓涉案房屋的真实权利状态。其次，从被上诉人王春阶、潘宗秀购房是否符合正常的交易习惯进行分析，被上诉人王春阶、潘宗秀通过中介的居间服务，实地看房、完成磋商，与产权登记的权利主体被上诉人张玉龙签订房屋买卖合同，支付了市场合理价格范围内的购房款，并已办理了过户登记。故被上诉人王春阶、潘宗秀购买涉案房屋，其房源信息取得、磋商过程、合同签订、合同条款约定、付款均无异常之处，符合一般的交易习惯。再次，就被上诉人王春阶、潘宗秀是否为善意的问题，上诉人认为被上诉人王春阶、潘宗秀没有实地看房但未提供充分的依据予以证明，反观被上诉人王春阶、潘宗秀，其陈述的通过中介完成看房、磋商、订约等购房流程的事实具备合理性；上诉人认为被王春阶、潘宗秀的资金来源于其弟弟及儿子，被上诉人王春阶、潘宗秀对此也进行了合理的解释。至于户口与水电煤等公共费用的查询并非购房前必尽的义务，系被上诉人王春阶、潘宗秀对自身权利的不注意，但不能就此认为其不构成善意。因此，上诉人未能提供充分有效的证据证明被上诉人王春阶、潘宗秀与被上诉人张玉龙之间存在恶意串通，应自行承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人解平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,100元，由上诉人解平负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二〇年九月二十九日书记员  孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……