上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9303号原告：刘艺潇，女，1996年5月19日出生，汉族，户籍所在地河南省新乡市凤泉区区府路**第二小区**楼**。委托诉讼代理人：张勤，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍，上海市竞业律师事务所律师。被告：王大伟，男，1984年1月6日出生，汉族，户籍所户籍所在地辽宁省昌图县毛家店镇康家沟村民委****。iv>原告刘艺潇与被告王大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艺潇及其委托诉讼代理人张丽萍，被告王大伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘艺潇向本院提出诉讼请求：1.原、被告房屋租赁合同于2020年3月23日解除；2.被告向原告返还2020年2月7日至2020年5月6日的房屋租金人民币21000元(以下币种均为人民币)；3.被告向原告返还房屋押金7000元；4.被告向原告支付房屋维修费220元；5.被告向原告支付违约金7000元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年8月5日，原、被告就上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同一份。合同约定：被告将系争房屋出租给原告居住使用，租赁期限自2019年8月7日起至2020年8月6日止，租金为7000元/月，押金为7000元/月，每三个月结算一次，系争房屋的设备由被告负责修理，且保证无使用之纠纷，若被告违约除退还押金外，还应支付违约金7000元。同年8月2日、8月5日原告分别向案外人(中介)支付押金、三个月租金、中介费等共计29400元，由案外人向被告支付首期应支付的全部费用;被告收款后于8月7日向原告交付房屋;原告一直以来按约向被告交付租金。2020年3月23日，被告以系争房屋有检查为由要求原告搬离，并承诺向原告进行赔偿;同年3月25日原告搬出，被告却以各种理由推迟结算。经原告向房屋权利人核实得知，其与被告的房屋租赁合同早在2020年1月31日到期，且未曾续约。原告认为，被告在丧失出租资格的情况下，隐瞒事实继续向原告收取租金的行为，已构成根本违约，应当按照合同的约定向原告进行赔偿。现原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。被告王大伟辩称，因原告于2020年3月25日将房屋内物品搬走，同意原、被告之间的房屋租赁合同于2020年3月25日解除。应退还的租金日期为2020年3月26日至2020年5月6日的租金。同意退还押金7000元。同意支付维修费用220元。不同意支付违约金，系争房屋是单位租赁房，不允许对外出租，被告从案外人刘某某承租系争房屋，系争房屋的承租人需要配合铁路局的检查，原告是同意该情况的，之前也有过检查并通知过原告，但实际上没有人来检查。2020年3月的检查房东很着急，希望原告配合，原告提出不配合看房，让被告赔偿违约金，实际上被告也有租金的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年8月5日，被告王大伟作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋全部出租给乙方使用；租赁房屋仅作为居住使用；租期自2019年8月7日起至自2020年8月6日止，为期一年；月租金为7000元；另付7000元押金，每三个月结算一次；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前30日通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金等。合同签订之后，被告王大伟按约交付了系争房屋，原告刘艺潇按约支付租金至2020年5月6日，并向被告支付了押金7000元。2020年2月21日，系争房屋热水器维修共花费220元，由原告支付。2020年3月23日，被告提出因系争房屋需要检查，希望原告搬离系争房屋配合检查，并提出减免下一季度房租。原告提出：“你要不这样吧，我今天连夜把家搬掉，明天不耽误你检查，然后房租押金违约金你给我。”被告回复“也可以，没问题”，并让原告搬走的时候通知被告收房。双方还讨论了二手沙发事宜。当日，被告回复原告搬好之后通知被告。2020年3月25日，原告告知被告：“全部搬完了，钥匙在信箱。”2020年3月30日，被告提出“违约金能不收取么？”之后，双方就费用结算发生争议。审理中，原告提供被告与案外人的《房屋租赁合同》，证明被告从案外人处承租房屋的租期到2020年1月31日止。被告认可该合同真实性，但表示其与案外人达成了口头协议续租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同履行过程中，被告提出原告要配合检查并表示如果通过检查可以减免下一季度房租的条件，原告则在此前提下提出连夜搬离系争房屋，要求被告支付押金违约金的意见，后在双方磋商的过程中，被告同意原告连夜搬离的意见，并同意收房之后支付费用，系双方对自身权利义务的处分，并无不妥，因原告实际于2020年3月25日搬离系争房屋，原、被告之间达成解除双方《房屋租赁合同》之合意，故本院认定双方合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当返还原告未使用的系争房屋租金即2020年3月26日至2020年5月6日的房屋租金以及在交房之后返还押金7000元。本案中，被告并无要求原告配合检查之合同义务或提供存在相应的口头约定的证据，故被告应当就《房屋租赁合同》的解除承担主要责任，对被告应当承担的违约金额，本院综合考虑双方的合同约定、过错程度、协商过程、实际损失的举证程度等因素一并予以确定为3500元。关于维修费用220元，被告同意支付，符合合同约定，并无不妥，本院予以支持。值得注意的是，原告方作为系争房屋的承租方，应当对房屋权属、性质尽相应审慎义务，以免在租赁过程中产生不必要的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告刘艺潇与被告王大伟于2019年8月5日就上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告王大伟应于本判决生效之日起十日内返还原告刘艺潇2020年3月26日至2020年5月6日的房屋租金，按每月人民币7000元计算；三、被告王大伟应于本判决生效之日起十日内返还原告刘艺潇押金人民币7000元；四、被告王大伟应于本判决生效之日起十日内支付原告刘艺潇维修费人民币220元计算；五、被告王大伟应于本判决生效之日起十日内支付原告刘艺潇违约金人民币3500元；六、对原告刘艺潇的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币680元，减半收取计人民币340元，由原告刘艺潇负担人民币140元，被告王大伟负担人民币200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年九月十四日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。