安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2822号 原告：王**，男，1980年3月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：秦国玲，女，1984年7月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告王**诉被告秦国玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告王**、被告秦国玲及其委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间签订的《存量房买卖合同》（合同编号：YH-0611077）；2、请求判令被告协同原告将南淝河路新淝家园怡园14幢306室产权过户至原告名下；3、请求判令被告向原告支付违约金（以153万元为本金，按照日万分之三自2019年7月31日计算至被告完成实际过户之日止，暂计算止2020年3月15日共计227天，为104193元）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月27日，原被告签订存量房买卖合同及补充协议，约定将南淝河路新淝家园怡园14幢306室出卖给被告，建筑面积122.66平方米，转让价款为1530000元；本合同签订后在2019年4月30日前甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在合同规定期限内支付存量房价款的逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付合同转让价款万分之三的违约金。原被告于2019年4月26日在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心签订存量房资金托管协议，乙方将60万元存入资金托管账户，甲方办理了房产过户登记。因被告未能按照约定办理按揭贷款手续，故原被告于2019年7月14日签订房屋买卖补充协议，约定：乙方不再贷款，须于2019年7月31日将剩余尾款打入房产局托管账户。现因被告未按照上述约定向原告支付尾款，已构成违约，按照合同约定，原告有权解除存量房买卖合同，并有权要求被告支付违约金，故为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告秦国玲辩称：1、被告同意解除存量房买卖合同；2、愿意配合原告办理过户手续；3、被告已经向原告支付房款5万元，原告应当予以返还；4、被告认为本案应当适用定金罚则，因为原告要求的万分之三标准不符合法律规定。 经审理查明：2019年1月27日，在安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）居间下，出卖人（甲方）王**与买受人（乙方）秦国玲签订《存量房买卖合同》，约定秦国玲购买王**位于合肥市（权属证号为合包150005067号），建筑面积122.66平方米，总价款1530000元；双方确认本合同签订之后在2019年4月30日前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；第八条约定，乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行，二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。同日，（甲方）王**、（乙方）秦国玲又签订《补充协议》一份，内容为乙方自本协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍退还乙方定金，如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还； 原、被告于2019年4月26日在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，秦国玲将60万元存入资金托管账户。2019年5月6日，双方将案涉房屋转移登记至秦国玲名下，不动产证书号：皖（2019）合肥市不动产权第10135005号。 因被告未能办理房屋按揭贷款手续，2019年7月14日（甲方）王**、（乙方）秦国玲与（丙方）义和公司签订《房屋买卖补充协议》，约定：1、2019年1月27日，甲乙双方签订房屋买卖合同，合同约定乙方153万元按揭购买此房，因乙方贷款条件方面的问题，甲乙双方协商约定乙方不再贷款153万元，一次性付清购买此房，2019年7月31号前将剩余尾款打入房产局托管账户；2、丙方退还乙方贷款手续费7650元等。 另查明，2019年1月27日，秦国玲向王**支付购房定金2万元，2019年10月27日向王**支付房款5万元。 后秦国玲未能履行支付购房尾款的义务，致原告王**诉讼至本院，请求判如所请。 上述事实，有当事人当庭陈述以及王**提交的身份证、存量房买卖合同、存量房资金托管协议、土地使用证、房屋买卖补充协议，秦国玲提交的身份证、支付宝转账记录、定金收据、收据、税收完税证明等证据在卷佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。 本院认为：2019年1月27日王**、秦国玲签订《存量房买卖合同》和《补充协议》、2019年7月14日王**、秦国玲、义和公司签订的《房屋买卖补充协议》均系当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律法规强制性规定，应系合法有效，当事人均应按约履行各自义务。秦国玲在支付定金2万元、资金托管60万元后，双方约定2019年7月31日前剩余尾款打入房产局托管账户，后秦国玲仅于2019年10月27日向王**支付房款5万元。现被告秦国玲认可资金紧张，无力支付尾款，其行为构成违约。双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定，“逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金”，故王**针对秦国玲的违约履行支付购房价款义务的行为，依据上述约定行使合同解除权，予以支持。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。未查明原告王**在起诉前曾向被告秦国玲主张解除，故合同应于本案中秦国玲收到应诉材料的2020年4月3日解除。原告王**主张赔偿违约金的请求，符合事实及合同约定，本院予以支持。经计算，2019年7月31日起2020年4月3日合同解除之日共计为247天，违约金应为1530000元×0.03%×247天=113373元，被告秦国玲已付的定金和购房款可予以抵扣。 至于被告秦国玲要求适用《补充协议》约定的定金条款的请求，根据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告王**要求适用违约金条款符合法律规定，被告秦国玲的主张不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，在双方合同解除后，被告秦国玲应协同原告王**将案涉房屋的产权回复登记至原告王**名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、确认原告王**与被告秦国玲签订的《存量房买卖合同》（合同编号：YH-0611077）于2020年4月3日解除； 二、被告秦国玲在原告王**要求协助后，配合办理将现登记于秦国玲名下的位于合肥市房屋［皖（2019）合肥市不动产权第10135005号］的产权变更登记至王**名下； 三、被告秦国玲于本判决生效之日起十日内支付原告王**违约金113373元，秦国玲已向王**支付的定金和购房款可予以抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1192元，由被告秦国玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年九月七日 书记员 莫警花 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。