江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1127民初501号原告：董电水，男，1965年2月15日出生，汉族，住江西省余干县。原告：揭卫红，女，1967年3月3日出生，汉族，住江西省余干县。二原告共同委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师，一般代理。被告：曹少红，女，1976年10月24日出生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师，特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，撤诉等。原告董电水、揭卫红与被告曹少红物权保护纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董电水及其委托诉讼代理人和被告曹少红及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董电水、揭卫红向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还位于余干县拆迁号为257房屋被拆迁的安置房及拆迀补偿款（安置房及补偿款合计折人民币130万元许）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在余干县自建房，并领取了房产权证。二〇—三年，原告从张金宁开办的同城贷公司借款40万元，约定的利率为月利率为5%，每月还息，第一个月的利息在借款时从本金中预扣，故实借38万元。同时，应张金宁要求，原告和张金宁以诉争的房屋作为标的物签订了《房屋买卖合同》，作为原告履行还本付息义务的担保。原告借款后，按期偿还了几个月利息后，因资金链断裂，无法按时还息，张金宁即暴力威胁还款。缘于张金宁特殊的背景，原告为了自身安全予以了离家躲债。在离家期间，张金宁对原告的房屋以换锁、贴封条的方式予以查封，随后被告曹少红在房屋中居住。二〇—九月四月，张金宁等人领导、参加的黑社会性质组织被依法打击，张金宁被依法羁押，原告即开始着手处理房屋事宜。在处理期间，原告的房屋被依法征收，拆迁编号为257，被告曹少红主张其是房屋所有权人，并和县城南片区拆迀指挥部签订了拆迀补偿协议。依据拆迀补偿协议，补偿内容包括安置费、装修补偿款20万元许及安置房400平方米许，折合人民币130万元许。原告向县城南片区拆迁指挥部反映，要求确认原告为被拆迀人。县城南片区拆迀指挥部告知原告向法院提起诉讼。证明以上事实的证据有当事人陈述、书证等证据。上列证据相互印证，和起诉事实一致。曹少红辩称：一、被答辩人诉请所依据的基本事实纯属捏造被答辩人诉称，其从“张金宁”处借款而被张金宁要求签订《房屋买卖合同》，后缘于张金宁暴力威胁还款而离家躲债，期间房屋被张金宁换锁、贴封条等方式予以查封，随后答辩人曹少红在房屋中居住并领取房屋拆迁补偿款，等等。但这些纯属被答辩所捏造的。事实上，被答辩人董电水、揭卫红曾于2015年9月已将案涉房屋卖给案外人余民华，当初房屋空间狭窄，既没有出路，房前也没有空基。余民华买得房屋后，与周边群众协调整理了周边空基和出路。2016年余民华因到期无力偿还答辩人及答辩人母亲的借款，便将房屋卖给了答辩人以抵偿债务。答辩人签订合同时特意摆酒，宴请隔壁相邻，乡邻们到场以见证人身份在房屋买卖合同中签字。之后，答辩人对房屋进行了全面装修，并在装修一新的房屋中过年。居住期间从2016年一直到2019年政府棚户区改造拆迁。在答辩人居住期间，被答辩人从未到房屋中来主张过权利。可被答辩人在房屋拆迁后，以捏造的事实就拆迁款提起诉讼，违背道义。二、答辩人善意购买案涉房屋，符合法律规定首先，在签订合同时，余民华提供了委托公证和其与被答辩人之间所签订的买卖合同，证明被答辩人已将房屋卖给余民华，并委托张和辉办理房屋买卖的有关事宜。而且张和辉也到场在答辩人与余民华之间的房屋买卖合同中签字予以确认。答辩人曹少红作为普通居民，基于对余干县公证处和张和辉的信任，并且得到隔壁邻居们的见证，尽到必要注意义务，与余民华签订房屋买卖合同时，主观上属于善意。其次，答辩人曹少红购买房屋时支付合理对价。案外人余民华于2014年分别向答辩人曹少红借款30万元，向曹少红的母亲甘根莲借款20万元，均约定月息1.8。后因余民华到期无力偿还借款本息，余民华才以案涉房屋抵偿50万元借款本金及其利息。并补充余民华为协调出路屋基的支出5万元。按当初市场行情，案涉房屋市场价值根本达不到55万元。再次，答辩人已实际占有和使用房屋。自2016年签订买卖房屋合同后，答辩人曹少红一家已对房屋进行了装修，入住，直至房屋被拆迁。在长达三年多时间里，被答辩人对曹少红购买房屋从未提出异议主张过任何权利。直至拆迁后，被答辩人才要求对拆迁款提出主张，明显属于恶意诉讼。综上，根据我国《物权法》有关规定，答辩人购买案涉房屋属于善意，合法有效。三、答辩人取得房屋拆迁款有法律依据，不构成不当得利不当得利的是指因他人没有法律依据，取得不当利益，受损的人有权请求其返还不当利益。本案中，答辩人不管取得房屋所有权还是取得拆迁款，具有事实和法律依据，不构成不当得利，理由是：首先，取得房屋所有权有善意签订的购房合同作为依据答辩人善意签订房屋买卖合同，取得房屋所有权。其次，领取房屋拆迁款有具体行政行为作为依据拆迁之前，余干县统一征地办公室和余干县房屋征收补偿办公室对案涉房屋情况通过走访、核查等方式，全面核实事实后，与答辩人签订了房屋征收补偿安置协议，并列表造册，以具体行政行为来确定答辩人是拆迁款的所有权人。综上所述，本案答辩人依法取得案涉房屋拆迁补偿款，既有事实根据，又有法律依据。被答辩人所谓答辩人构成不当得利的事由不成立。因此，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年9月27日余干县房地产管理局确认一幢坐落在余干县玉亭镇（原余干镇）关口村委会框架式四层建筑面积为381.31平方米的房屋为原告董电水所有。2015年9月12日原告董电水、揭卫红与案外人余民华签订房屋买卖合同（以下简称15年合同），双方约定将登记在原告董电水名下的房屋以40万元的总价出卖给余民华,但是正式交付该房屋的时间未载明。原告称原告和张金宁以诉争的房屋作为标的物签订了《房屋买卖合同》，作为原告履行借款还本付息义务的担保。原告借款后，按期偿还了几个月利息后，因资金链断裂，无法按时还息，张金宁即暴力威胁还款，并对原告的房屋以换锁、贴封条的方式予以查封。原告认为诉争房屋是借款关系的担保物，实际上房屋并未出卖给余民华，但原告仅是单方面的陈述未相应举证证实。2016年6月14日案外人余民华与被告曹少红以及案外人张和辉签订房屋买卖合同（以下简称16年合同），该合同明确记载董电水为丙方在2016年6月14日将案涉房屋转卖给余民华，还记载余民华将该房屋及后期购买的土地（112.6平方米）转卖给被告曹少红。房屋及土地总价款55万元，被告曹少红签订本合同之时立即清除余民华向其所借的50万元债务关系，并由曹少红支付5万元给余民华。后案外人余民华、张和辉与被告曹少红于2016年7月19日签订补充协议。原告起诉前被告曹少红受让的房屋已被余干县人民政府在进行棚户区改造时予以拆除,被告获得了相应的补偿。现案涉房屋的产权证由被告曹少红持有。2013年10月24日余干县公证处出具（2013）干证字第1465号公证书证证明董电水、揭卫红于2013年10月24日在本公证员的面前签署了委托书，委托书就登记在董电水名下的房屋因要出让、过户，特委托张和辉在办理上述事宜时在代理权限内所签署的一切合同文件及实施的其他相关法律行为，我们均予以承认。两原告起诉后，认为公证书所附的委托书不是其本人签名，并申请笔迹鉴定。后本院依法委托江西求实司法鉴定中心对委托书是否为原告签名进行鉴定。2020年7月20日江西求实司法鉴定中心出具鉴定意见为：（一）2013年10月24日的《委托书》委托人处“董电水”签名不是董电水所写；（二）2013年10月24日的《委托书》委托人处“揭卫红”签名不是揭卫红所写。以上事实有原、被告陈述，房屋买卖合同及补充协议，房产证，查档证明，证人证言，鉴定意见书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案为物权保护纠纷，原告以其为案涉房屋权属证书中载明的所有权人为由要求被告返还拆迁获得的补偿利益。被告认为其应获得拆迁的补偿利益，故本案的焦点在于被告在案涉房屋拆迁前占有房屋是否有依据，应该保护谁的利益，因此本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告称原告和张金宁以诉争的房屋作为标的物签订了《房屋买卖合同》，作为原告履行借款还本付息义务的担保。原告借款后，按期偿还了几个月利息后，因资金链断裂，无法按时还息，张金宁即暴力威胁还款，并对原告的房屋以换锁、贴封条的方式予以查封。但原告没有提供任何证据予以证明。如今只有原告与余民华签订了《房屋买卖合同》，原告已把房屋所有权证等材料移交给余民华，房屋转让金额40万元也符合当时的房屋买卖市场行情，虽然合同没有记载交付房屋的时间，但余民华在2016年6月14日再次转让案涉房屋时却可以提供房屋的所有权证等证件。与此同时作为丙方的受托人张和辉其参与本次房屋买卖中，所依据的授权委托书有余干县公证处的公证，尽管授权委托书里面的签名在诉讼过程中被求实司法鉴定中心鉴定为不是原告董电水、揭卫红本人书写。但被告曹少红再次受让案涉房屋时其有理由相信本次转让既是房屋登记人的真实意思表示，也是房屋受让方的真实意思表示，基于这种信赖才以债务折抵和现金支付作为对价受让房屋。即便本案没有授权委托书余民华也可以依据房屋买卖合同转让其依据房屋买卖合同取得的相关权利。《房屋买卖合同》内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，被告已经基于善意的信赖支付了合理的对价，获得案涉房屋的产权证等相关材料，并实际入住了案涉房屋且对该房屋进行装修，原告没有提出异议。案涉房屋仅是因为没有被办理房屋过户登记，欠缺物权变动的公示性而已。被告按合同约定全额支付了购房款并已多年占有使用该房屋,所以被告曹少红作为合同相对方享有房屋买卖合同上完整的债权，完全可以基于受让案涉房屋行使居住权。对其房屋交易权益应予保护。关于房屋过户登记问题，办理房屋过户登记只是履行合同的一项义务，虽然没有办理产权变更登记，但被告交清房款后占有房屋是诚实信用的。由于案涉房屋因拆迁需要被征收,案涉房屋面临拆除,办理产权变更登记已无必要，只需考虑拆迁利益归谁的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。依据该条规定，当事人有证据证明的情况下，应能够否定不动产登记簿、权利凭证对不动产物权归属的证明力。故本案中应以审查物权变动的原因行为，即案涉房屋交易行为的审查判断结果作为案涉房屋物权归属的终局性判断。被告居于有效的房屋买卖合同购买房屋后，自2016年起至房屋被拆迁时一直居住在购买的案涉房屋，原告没有提出异议。作为合同相对方享有房屋买卖合同上完整的权利，因此被告为真实权利人。本案拆迁协议所指向的案涉房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿利益，理应由实际权利人被告享有。综上，案涉房屋经两次转让，房屋的实际使用人即被告同登记所有人不相符已长达3年，案涉房屋产权虽登记在原告名下，被告所提供的相关证据证明其应为案涉房屋的真实权利人，进而就案涉房屋享有拆迁补偿利益。原告董电水、揭卫红主张被告返还财物诉请无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董电水、揭卫红诉讼请求。案件受理费8250元，减半收取4125元，由原告董电水、揭卫红承担负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  余水发二〇二〇年九月十四日书记员  程紫玲