安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2782号 上诉人（原审原告）：宿州凯润建材有限公司，住所地安徽省宿州市朱仙庄镇工业园区,统一社会信用代码91341302592673179W（1-1））。 法定代表人：周剑琴，董事长。 委托诉讼代理人：贾立建，安徽安康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道**，统一社会信用代码913413006957239683（1-1）。 法定代表人：周观春，总经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州市白马建筑工程有限公司，住所地安徽省宿州市外环南路与西昌南路交叉口白马商城**楼**，统一社会信用代码913413005970608737（1-1）。 法定代表人：王彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人宿州凯润建材有限公司（以下简称凯润公司）因与被上诉人宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）、宿州市白马建筑工程有限公司（以下简称白马置业公司）买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初11575号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理，且经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 凯润公司上诉请求：撤销一审判决并改判。事实与理由：凯润公司与白马置业公司、白马建筑公司就冲抵货款达成了商品方买卖协议，该买卖协议对商品房的位置、面积、价款以及逾期办证等均作出明确约定，一审认为该协议达成后，指定的买受人与白马置业公司签订了《商品房买卖合同》不能够据此认定为白马置业公司、白马建筑公司不构成违约明显错误。1、凯润公司与白马置业公司、白马建筑公司达成的商品房买卖协议合法有效，依据最高院的指导案例，该买卖协议有效。在买卖协议有效的情况下，当事人均应该按照合同约定履行合同义务。白马建筑公司承诺于2016年2月办理房产证，但直至2017年年底才办理，白马建筑公司构成违约，应当承担违约责任。2、凯润公司与白马建筑公司达成买卖协议后，凯润公司指定的房屋买受人与宿州白马置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同只是为了办理房产证需要而签订，其来源于凯润公司与白马建筑公司签订的买卖合同，该商品房买卖合同的约定不能对抗凯润公司。3、凯润公司与白马置业公司、白马建筑公司签订的商品房买卖协议符合商品房预售管理办法第十六条的规定，是商品房预售合同，殷光华与潘娟娟签订的合同仅是办理房屋产权证的需要，凯润公司依据商品房买卖协议第四条约定向白马置业公司、白马建筑公司主张违约有依据。 白马置业公司辩称，1、凯润公司认为一审法院认定事实错误，但并未说明是何事实认定错误，且未说明如何事实及理由，不能支持其上诉理由。2、凯润公司与白马置业公司没有任何法律关系，凯润公司不存在对白马置业公司的请求权基础。涉案买卖协议的主体不包括白马置业公司，白马置业也不欠凯润公司货款，且白马置业公司不是合同的甲方。白马建筑公司一审中举证的民事判决书反映凯润公司依据抵债协议只能向白马建筑公司单方承担违约责任，与白马置业公司无关，该协议无任何条款载明白马置业公司需要对凯润公司承担任何义务。3、凯润公司认为抵债形成的买卖合同有效，白马建筑公司应承担违约责任，该上诉理由与白马置业公司与其有无法律关系、是否承担违约责任并无关联。凯润公司与白马建筑公司如何约定，对白马置业并无效力。4、凯润公司举证的抵债协议第六条载明由白马建筑公司联系白马置业公司与凯润公司签订正式的商品房买卖合同，一审认定新的房屋买卖合同是对原买卖协议的变更正确，应该以后签订的买卖合同为准。 白马建筑公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求依法应该驳回。 凯润公司向一审法院起诉请求，1、判令白马置业公司、白马建筑公司支付违约金288266元（以本金720665元为基数，按月息二分计算至2017年11月止）；2、由马置业公司、白马建筑公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：凯润公司（购买方、乙方）、白马置业公司、白马建筑公司（出售方、甲方）签订无日期商品房买卖协议，载明：“…第一条甲方为白马商城项目的总包方，白马商城开发商宿州市白马置业有限公司尚欠甲方工程款，现将白马商城西区18#楼3楼（1#、2#、3#、4#、48#、49#商铺）建筑面积284.89㎡的商铺抵付工程款给甲方，抵付单价3000元/㎡，总价85.467万元人民币。第二条乙方自愿购买本合同第一条所述房产（合同签订人：殷光华、潘娟娟），单价为3000元/㎡。第三条甲方尚欠乙方72.0665万元人民币，乙方同意将该欠款抵充本协议第一条所述购房的总房款，由乙方打给甲方13.4005万元人民币借条。第四条该房产于2016年2月底办理房产证，剩余房款在售楼处通知办理房产证一个月内付清，双方如未在规定的时间履约，有权追索对方违约利息。违约利息按双方已付款或欠款总额月息3%计算。如乙方接到通知后未按时至售楼处办理房产证，均按本条款违约责任执行。…第六条本合同签订后，甲方需及时联系宿州市白马置业有限公司与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》签订后，该房产与甲方无任何关联，后续工作由丙方与宿州市白马置业有限公司自行解决。…”。凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司分别在该协议上加盖印章确认。2015年10月8日，殷光华、潘娟娟与被告白马置业公司签订白马商城第18幢3层301号、302号、348号、349号房屋《商品房买卖合同》，合同第十五条载明“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。2015年10月11日，白马置业公司向宿州市房地产管理局经济开发区分局登记备案。2017年11月28日，宿州市不动产登记中心颁发（2017）宿州市不动产权第0055628号、0055629号、0055630号、0055631号、0055632号、0055633号不动产产权证书，载明权利人为殷光华、潘娟娟，分别坐落于宿州市外环南路南侧，西昌南路西侧白马商城18#楼0301室、0348室、0349室、0304室、0302室、0303室。另查明，在本案审理过程中，殷光华于2020年5月9日向一审提出撤诉申请，一审经审查准许其撤诉。 一审法院认为,凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司签订无日期商品房买卖协议，凯润公司自愿购买白马置业公司抵付白马建筑公司的白马商城西区18#3楼1#、2#、3#、4#、48#、49#商铺，房款从白马建筑公司拖欠凯润公司的货款中抵扣，并由殷光华、潘娟娟作为合同签订人，故凯润公司系上述房屋实际买受人，其主体适格。依据凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司签订商品房买卖协议第六条，白马建筑公司的义务为联系凯润公司与白马置业公司签订正式商品房买卖合同，合同签订后，无论白马置业公司在是否存在逾期办理产权登记的行为，白马建筑公司均不应承担责任。三方协议虽对买卖房屋的具体坐落位置、价款、违约责任等进行约定，但殷光华、潘娟娟在2015年10月8日又与白马置业公司重新签订《商品房买卖合同》，该合同应为凯润公司（合同签订人为殷光华、潘娟娟）与白马置业公司对双方权利义务达成新的合意，系对原协议中凯润公司与白马置业公司房屋买卖约定的具体化及部分内容的变更。合同第十五条对产权登记备案进行约定，约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，但在该合同中未约定取得产权证书时间，现凯润公司依据三方的商品房买卖协议第四条要求白马置业公司按照月息二分计算支付逾期办理不动产产权证书违约金288266元的诉讼请求，于法无据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司的商品房买卖协议约定凯润公司自愿购买白马置业公司抵付白马建筑公司的商铺，房款从白马建筑公司拖欠凯润公司的货款中抵扣，并由殷光华、潘娟娟作为合同签订人。依照约定，白马建筑公司责任为联系凯润公司与白马置业公司签订商品房买卖合同，没有为凯润公司办理不动产产权登记的义务。协议中虽对房屋的具体坐落位置、价款、违约责任等进行约定，但殷光华、潘娟娟在2015年10月8日与白马置业公司签订了《商品房买卖合同》，重新约定双方权利义务，对原协议中房屋买卖约定的具体化及部分内容的变更，白马置业公司已依据变更后的合同第十五条对产权登记备案，合同中约定因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书违约责任及违约金计算方式，但在该合同中未约定取得产权证书时间。现凯润公司依据三方的商品房买卖协议第四条要求白马建筑公司、白马置业公司支付逾期办理不动产产权证书违约金288266元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第一条规定，判决：驳回凯润公司的诉讼请求。一审案件受理费5624元，由凯润公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，白马建筑公司虽然在案涉房屋买卖协议上盖章保证在2016年2月底办理产权证，但白马建筑公司不是商品房开发企业，不具备协助办理房产证的实际条件和能力。根据案涉商品房买卖协议的约定及白马建筑公司出具的承诺书载明可知白马建筑公司的义务是协助凯润公司与白马置业公司签订正式的商品房买卖合同及代办签订商品房买卖合同的一切手续。现凯润公司指定的买受人已经与白马置业公司签订了正式的商品房买卖合同，白马建筑公司的协助义务已经完成。凯润公司指定的买受人与白马置业公司签订商品房买卖合同，合同双方当事人对权利义务进行了重新约定，双方应按照该合同的约定来行使权利和履行义务。案涉商品房买卖合同虽约定未在规定期限内办理房产证买受人不退房的出卖人应支付违约金，但该合同并未约定办理产权证书的期限，白马置业公司按照合同约定已将办理产权证书的材料交由相关部门，现凯润公司的房产证也办理完毕，并实际领取房产权利证书，凯润公司提起本案诉讼要求支付逾期办证违约金没有依据，一审未予支持正确，本院予以维持。 综上所述，凯润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5624元，由上诉人宿州凯润建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二〇年九月二十五日 法官助理马文 书记员张可心 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。