山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1704号上诉人（原审原告）：秦子涵，女，1987年11月21日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：秦平（系上诉人之父），男，1960年5月18日出生，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：孙昌明，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地日照市泰安路78号，统一社会信用代码75748849-0。法定代表人：KINGJACQUELINE，董事长。原审第三人：庄玉杰，女，1976年12月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人秦子涵因与被上诉人山东省舒斯贝尔置业有限公司（以下简称舒斯贝尔公司）、原审第三人庄玉杰确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秦子涵上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对本案部分事实没有查清。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》成立系认定事实清楚、证据确凿。但一审认为被上诉人与原审第三人签订的虚假商品房买卖合同也有效错误。理由如下：1.被上诉人称其与第三人于2007年签订的《商品房买卖合同》已于2016年丢失，系虚假的。当时《商品房买卖合同》一式三份，被上诉人和第三人应各存一份，房管部门备案一份，不可能巧合到三份合同都同时丢失。被上诉人在明知此房已经卖给上诉人的情况下，不可能同日又与第三人在同一时间再签订相同的买卖合同。被上诉人在没有任何事实依据的情况下，随意与第三人“补签”所谓的涉案合同，是恶意串通、虚假的。2.上诉人于2007年1月25日接房之日起就一直占有、使用、受益涉案房屋十二年之久，期间从未间断，被上诉人明知但从未提出异议。上诉人与被上诉人当时经营的日照舒斯贝尔君临天下酒店有限公司（法定代表人也是金明）当日就签订了《灵活委托经营合同》，被上诉人是明知的，其与第三人也从未去日照君临天下业委会主张任何权益。这也证明被上诉人和第三人没发生过真正的涉案房屋买卖交易，自然就不存在原始购房合同。3.被上诉人与第三人于2016年5月签订的虚假合同，是参照上诉人的《商品房买卖合同》，只是将合同签订日期写成2007年1月25日，合同文本封面固定时间被明显改动，且把时间“二十五”日错写成“二五”不符合合同文本要求。4.原审第三人称其前夫与其2014年登记结婚后，为其购买了一套房子。这与第三人名下已网签7处舒斯贝尔房屋相矛盾。5.被上诉人称其与案外人马兴隆将涉案房屋抵顶部分工程款后，将涉案房屋备案在第三人名下，具体的情况于庭审后三日内提交。但时至今日，被上诉人也未提交任何证据和书面说明。二、一审程序违法。一审在超审限的情况下，草率参照其他未生效判决[付廷忠案]，导致一审判决错误。补充意见：被上诉人与原审第三人补签合同的依据不充分。1.被上诉人补签合同的理由是“资料室被冲击，合同丢失”，该理由不成立。2014年被上诉人从海景宾馆搬迁至西班牙公馆后，业主的信息资料、《购房合同》以及公司支票、发票、公章等重要资料就由公司存放在西班牙公馆，以方便办公，并有多名保安守卫。公司重要资料不可能存放在普通的小区物业服务办公室内。被上诉人、第三人及房管局分别留存的三份合同都同时丢失是不可能的。假如都丢失，那如何认定合同日期是2007年1月25日以及如何确定涉案房屋?原审第三人称对购房及办理手续都不知情，说明其从未在涉案合同上签过字，所以根本不存在涉案合同。事实是，2016年齐晓香重新掌控公司，在清查公司财产时发现上诉人的《购房合同》未备案，且购房合同价款仅为5683元，明显偏少，遂与第三人恶意串通，编造合同丢失的虚假事实，然后参照上诉人的原始合同“补签”了一份日期完全相同的虚假合同，因此，合同是无效的。上诉人自2007年接房之日起一直占有、使用涉案房屋12年之久，期间从未间断，被上诉人未提出异议，第三人也从未到酒店和业委会主张权益。三、2008年1月11日上诉人领取了加盖被上诉人公章的《山东省商品住宅质量保证书》，此保证书载明上诉人购买了涉案房屋，取得房屋所有权，同时还载明，“本保证书与销售合同具有同等法律效力”。第三人没有此《保证书》就证明未签订过涉案合同。舒斯贝尔公司未作答辩。庄玉杰未作陈述。秦子涵向一审法院起诉请求：确认舒斯贝尔公司与庄玉杰签订的舒斯贝尔新天地A座13-J号房商品房买卖合同无效，依法确认舒斯贝尔公司与秦子涵签订的舒斯贝尔新天地A座13-J号房商品房买卖合同合法有效；诉讼费由舒斯贝尔公司承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。秦子涵提交证据如下：证据1、舒斯贝尔公司出具的《房价优惠说明》及其计算过程附件，出具人是舒斯贝尔置业的销售主管；证据2、舒斯贝尔公司销售主管开盘时签字的《酒店式公寓A座价格表》；证据3、法定代表人金明、销售经理刘汉传及销售主管刘瑶出具的《证明》；证据4、法定代表人金明出具的《证明》承诺书；证据5、购房发票；证据6、秦平与秦子涵购房姓名变更通知书；证据7、秦子涵《商品房买卖合同》；证据8、秦子涵《灵活委托经营合同》；证据9、商品房住宅质量保证书；证据1-证据9形成证据链条，以证明秦子涵与舒斯贝尔公司之间签订的舒斯贝尔新天地A座13-G商品房买卖合同合法有效，舒斯贝尔公司应按照合同第15条的规定给予办理不动产权证书，双方之间签订的买卖合同成立，并且双方的买卖合同从未丢失过，涉案房屋由秦子涵自2007年接房至今一直占有，并委托君临天下业委会经营返利，一直由秦子涵享有，并没有其他人提出异议，对此舒斯贝尔公司在前期经营管理中也是明知的，故舒斯贝尔公司主张合同丢失纯属虚构；证据10、证明一份，该证据可以看出舒斯贝尔公司于2016年5月才申领的新合同文本，与舒斯贝尔公司和庄玉杰签订的商品房买卖合同时间不一致，并且是于2018年5月24日以虚假的商品房买卖合同为庄玉杰申请备案，故其双方属恶意串通，以合法形式掩盖非法行为，签订的合同是无效的；证据11、编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同一份，证明该商品房买卖合同封面有明显改动，舒斯贝尔公司与庄玉杰将二零一七年中的一划掉改成了零，由此可知舒斯贝尔公司与庄玉杰私自篡改了时间，合同的第二页法定代表人写成了现任的法定代表人，与合同的最后企业变更相互矛盾，因2007年法定代表人是金明，在2015年6月17日才改成现任，明显前后矛盾，合同第15页法定代表人处也是盖有现任法定代表人的章，由此可知该份合同是虚假合同，并非是2017年1月25日签订的合同，故其双方属恶意串通，以合法形式掩盖非法行为，签订的合同是无效的；证据12、日照市君临天下业主委员会出具的涉案房屋所有权人委托业主委员会为其经营管理涉案房屋，该证据证明涉案房屋在此期间并没有其他任何人主张过任何权利，自2014年11月至今由新的业主委员会接管，之前的经营管理是由开发商接受秦子涵的委托，其收入一直汇入秦子涵账户，因涉案房屋属于酒店式管理，只有实际管理人和所有人对此房屋才有委托和管理的权利。秦子涵庭后补充提交了证据13、A-6-F购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据；证据14、张传需（秦平之妻）A-6-G购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据；证据15、秦平A-6-J购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据。证据13-证据15证实秦平购买的其中三套房为优惠前全款购买，房款分两部分，一部分是购房合同里的房款，另一部分是装修合同里的装修款，加起来是购房总款，都是舒斯贝尔公司要求这么付的，是为了避税，整个舒斯贝尔新天地小区660套房子都是这么付款的。舒斯贝尔公司未提交证据。庄玉杰庭后提交涉案房屋购房发票一份，证实其购买涉案房屋支付房款192136元，舒斯贝尔公司于2016年4月29日出具购房发票。庭后，一审法院根据秦子涵的申请向君临天下业主委员会主任秦泗轩进行了调查，秦泗轩称舒斯贝尔新天地的房子在出售给现有业主时，每一处房子都签了两份合同，一份购房合同，一份装修合同，但购房款是一起交的，公司分成了两部分。装修合同是按照每平方米2000元签订。舒斯贝尔公司对秦子涵的证据质证意见如下：对证据1-证据9真实性有异议，庭后需要核实，即使是真实的，与本案秦子涵主张的确认庄玉杰与舒斯贝尔公司买卖合同无效无关；对证据10、证据11真实性无异议，能证明舒斯贝尔公司与庄玉杰签订了房屋买卖合同并到房管局进行网签。据代理人了解，2016年因舒斯贝尔花园业主与金都物业以及舒斯贝尔公司因物业纠纷诉至法院，该次纠纷业主冲击了位于舒斯贝尔花园物业二层楼，就是舒斯贝尔公司资料管理室，故部分资料及购房合同丢失，所以到房管局重新备案；2016年舒斯贝尔公司原法定代表人金明因涉刑，故法定代表人变更为现任法定代表人KINGJACQUELINE。对证据12，系第三方非政府部门出具的文书，与本案无关联，不能证明秦子涵的主张。对证据13、证据14、证据15真实性无异议，但该证据不能证明舒斯贝尔公司与庄玉杰签订的合同是无效合同。对秦泗轩的调查笔录真实性无异议，但不能证实舒斯贝尔公司与庄玉杰的买卖合同无效。庄玉杰对秦子涵提交的证据1-证据12不知情，对证据13-证据15不知情，但即使是真实的，也不能证明庄玉杰与舒斯贝尔公司的买卖合同无效。对秦泗轩的调查笔录真实性无异议，但是对证明内容不清楚，不能证明涉案合同的效力问题。秦子涵对庄玉杰提交的证据真实性不认可，舒斯贝尔公司对庄玉杰提交的证据真实性无异议，但因为公司换届人员更替无法核实，请法院依法认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：秦子涵代理人秦平主张其于2004年8月向舒斯贝尔公司购买舒斯贝尔新天地酒店式公寓十套，总价值为2614980元。经公司批准，上述房屋执行优惠价格2402172元，共计优惠212808元。秦平用上述优惠的212808元购买了第十一套商品房，即本案涉案房屋。涉案房屋为舒斯贝尔新天地酒店式公寓A座13楼J户（005幢1单元1312号），购买时面积为42.58平方米，单价5588元，合计237937元，参照上述十套房屋的优惠方式，在237937元的基础上优惠3000元，再打九三折，优惠后房屋总价款为218491元，扣除之前购买的十套商品房优惠价格212808元后，秦平另行支付5683元现金补齐房款。后因本案涉案房屋规划变更，房屋面积缩小至33.71平方米，房款相应减少45515元，该差额转入秦平先前购买的十套商品房中的A座6层J户房款中。对此，舒斯贝尔公司出具了房价优惠说明以及附件一份，由舒斯贝尔公司时任销售负责人、财务负责人签字，并加盖舒斯贝尔公司印章。2007年1月25日，秦平将涉案舒斯贝尔新天地酒店式公寓A座13楼J户更名给其女儿即本案秦子涵。同日，秦子涵与舒斯贝尔公司签订了商品房买卖合同，合同主要约定：“商品房买卖合同合同编号0039112出卖人：山东舒斯贝尔置业有限公司，买受人：秦子涵；商品房的基本情况：新天地公寓A座13层J号房；该商品房的用途为居住，属于框架结构，层高为3.1米；该商品房建筑面积共33.71平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为伍仟陆佰捌拾叁元整；付款方式为于2007年1月25日前付清5683元。”2012年10月10日，舒斯贝尔公司为秦子涵出具了“山东省地方税务局通用机打发票”，发票记载：付款单位：秦子涵，收款单位：山东舒斯贝尔置业有限公司，经营项目：销售不动产；平方米：34.3100；金额：5783.00；备注：房号：005-01-1312。2007年1月25日，秦子涵与案外人日照舒斯贝尔君临天下大酒店有限公司签订灵活委托经营合同，将涉案房屋全权委托给该公司经营管理，并由该公司将经营收入汇入秦子涵账户内。2014年11月起至今，由日照君临天下业主委员会受秦子涵委托经营管理涉案房屋，并将经营收入汇入秦子涵的父亲秦平账户内。2008年1月11日，秦子涵领取了加盖舒斯贝尔公司公章的商品住宅质量保证书，但一直没有办理涉案房屋的产权权属登记手续。2019年5月10日秦子涵向东港区人民法院提起诉讼，要求舒斯贝尔公司为案涉房产办理产权证明。诉讼中秦子涵通过日照市不动产管理中心查询得知，舒斯贝尔公司于2016年5月以合同文本丢失为由申领新合同文本，编号为0058073，并于2018年5月24日备案登记在庄玉杰名下。秦子涵认为舒斯贝尔公司与庄玉杰签订虚假的房屋买卖合同，侵害了秦子涵的财产权益，依法应当属于无效合同，要求判令舒斯贝尔公司与庄玉杰签订的商品房买卖合同无效。另查明，2016年5月，舒斯贝尔公司与庄玉杰补签了《商品房买卖合同》，合同主要内容：“商品房买卖合同出卖人为：山东舒斯贝尔置业有限公司，法定代表人：KINGJACQUELIJN，买受人为：庄玉杰，合同编号：0058073，买受人所购商品房的基本情况：A幢13层J号房，层高2.9米，该商品房建筑面积共34.31平方米，其中，套内建筑面积24.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.93平方米；按建筑面积计算，该商品房价款每平方米5600元，总金额壹拾玖万贰千壹佰叁拾陆元整；付款方式一次性付款付款：买受人于2007年1月25日一次性付清总房款192136元。法定代表人处盖章为KINGJACQUELINE2007年1月25日。”2016年4月29日舒斯贝尔公司为庄玉杰出具了“山东省地方税务局通用机打发票”，发票记载：付款单位：庄玉杰，收款单位：山东舒斯贝尔置业有限公司，经营项目：销售不动产；平方米：34.3100；单价：5600.00；金额：192136.00；备注：新天地005幢01单元1312号。舒斯贝尔公司称补签商品房买卖合同的原因系原合同丢失，涉案房屋系舒斯贝尔公司欠付庄玉杰前夫马兴隆工程款，因此使用该房屋部分抵顶工程款。还查明，秦平购买舒斯贝尔公司出售的十套舒斯贝尔新天地公寓并支付首付款后，将其中七套更名给他人，自留了三套房屋，分别为A幢6层F号房（秦平），A幢6层G号房（秦平之妻张传需），A幢6层J号房（秦平），上述三套房屋均按照优惠前单价全额付款，并由舒斯贝尔公司出具购房发票。一审法院认为，首先，秦子涵提供的证据3、证据4的证明中均有时任舒斯贝尔公司法定代表人金明的签字，证据1房价优惠说明中有时任舒斯贝尔公司销售负责人、财务负责人签字并加盖舒斯贝尔公司公章，应当认定舒斯贝尔公司同意将秦平购买十套商品房公司所给予的优惠用于购买涉案房屋，系公司行为。秦子涵亦提供证据证实其已经将购买的商品房按照优惠前的价格全款支付，因此，按照秦平与舒斯贝尔公司购房时的约定，应当认定秦子涵购买涉案房屋亦已经支付了全款，而非舒斯贝尔公司所称的赠与。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经查，舒斯贝尔公司就同一套房屋先后与秦子涵、庄玉杰订立了两份商品房买卖合同，属于一房二卖，两份房屋买卖合同均没有证据证实存在《合同法》规定的合同无效的情形，因此，两个房屋买卖合同均属于有效合同，且两次买卖均未办理房屋过户登记手续，两次买卖的买受人均未取得涉案房屋的所有权，现买受人均处于平等地位，均可以通过买卖合同而生的二重债权，向出卖人请求履行债务。故秦子涵请求确认舒斯贝尔公司与庄玉杰签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回秦子涵的诉讼请求。案件受理费100元，由秦子涵负担。本院二审期间，上诉人提交证据一，上诉人代理人秦平与被上诉人售楼主管王涛的通话录音及书面整理材料一份，以证实涉案房屋系上诉人购买，经办人系其父亲秦平，被上诉人与第三人所谓的补签合同是一份假合同，不可能丢失。证据二，秦平与赵娟的手机通话录音及书面整理材料一份，赵娟是被上诉人的业主主管以及购房合同、房产证的办理人，赵娟明确回答被上诉人的购房合同自2014年从海景宾馆搬至西班牙公馆后存放在西班牙公馆，与被上诉人称的档案丢失不一致，被上诉人与原审第三人之间恶意串通的事实成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人秦子涵主张被上诉人舒斯贝尔公司与原审第三人庄玉杰签订的商品房买卖合同系恶意串通以及该合同无效。所谓恶意串通的合同，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案，上诉人以涉案房屋系其购买并占有使用至今、被上诉人与原审第三人补签合同的依据不充分以及合同文本封面时间有改动等为由主张被上诉人与原审第三人系恶意串通，但上诉人提供的证据虽能够证明其与被上诉人签订的涉案商品房买卖合同系有效合同，但尚不足以证明被上诉人与原审第三人签订商品房买卖合同系恶意串通，该合同系虚假合同。故对上诉人要求确认被上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人秦子涵负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年九月二十八日法官助理王莹莹书记员宋欢