湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3471号上诉人（原审原告）：李小岳，男，1951年11月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：言新国，女，1955年9月5日出生，汉族，住长沙市天心区，系李小岳的配偶。上诉人（原审原告）：王爱华，女，1962年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：易自立，男，1957年9月14日出生，汉族，住长沙市天心区，系王爱华的配偶。被上诉人（原审被告）：张亚平，女，1972年12月16日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审第三人）：湖南开关实业有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段**。法定代表人：刘德彪，董事长。委托诉讼代理人：周欣，女，1979年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人李小岳、王爱华因与被上诉人张亚平、湖南开关实业有限公司（以下简称开关公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李小岳、王爱华上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求贵院支持上诉人原审诉求，判令张亚平搬离属于上诉人业主的架空层房屋；三、请求贵院判决处罚开关公司违法处分业主共有架空层的行为。事实与理由：一、上诉人是富绿新村业主，根据国务院《物业管理条例)》第27条:建筑区划内的绿化带，公共走道，架空层等公共配套建设属于全体业主。《湖南省物业管理条例)》第72条第3小条共用部位:是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地、地面架空层廊通道等。从上述法律规定可知涉案架空层属于上诉人业主的共有面积，架空层来源于全体业主全额集资房的基础支撑结构，从投资收益，法律规定都属于上诉人。开关公司的架空层产权证只是行政机关根据其虚假申报而错误发放，不具有对抗法律规定的效力。二、开关公司与张亚平签订的房屋转让协议明显违反我国合同法第五十二条第二项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第四项损害社会公共利益；第五项违反法律、行政法规的强制性规定的效力性规定。原审认定有违国家效力性法规，损害了上诉人权益和法信权威。三、原审判决以物权法第39条作出判决，却含糊其词不说明谁是所有权人。本案开关公司与张亚平签订的转让协议，转让的是法律强制规定属于上诉人业主共有面积的架空层，原审认定其行为合法，没有法律依据。被上诉人张亚平未到庭，未予答辩。被上诉人开关公司辩称，一、妨害已经排除，上诉人上诉没有理由。本案争议焦点是小区架空层开设的菜市场是否对上诉人构成妨害，上诉人主张的架空层菜市场是经过天心区政府批准设立，由兴威公司开设，使用收益均与开关公司无关。二、开关公司拥有上诉人所称的架空层的合法产权，该区域不属于公共区域，不属于小区业主的共有面积。开关公司在一审已经提交了合法有效的架空层房屋产权证。上诉人李小岳、王爱华向一审法院起诉请求：一、排除张亚平对消防通道的占用和锁住逃生通道行为；二、判令张亚平与开关公司签订的房屋买卖合同无效，判令张亚平搬离该架空层房屋；三、本案诉讼费用由张亚平承担。一审法院认定事实：位于长沙市天心区房屋系2003年建设的经济适用房，分为民用居住的房屋和房屋架空层（杂屋）。李小岳、王爱华分别系富绿新村3栋402、201房屋的所有权人，房屋于2005年4月发证，产别为私产（经适），设计用途为住宅。对于富绿新村3栋架空层部分，开关公司于2004年10月取得了产权证（长房权证天心字第**，产权面积1233.42平米，其中分摊面积133.58平米，产别为自管产，设计用途为杂屋），将该部分隔成杂屋用于堆放杂物和办公。2010年11月，开关公司因厂区搬迁，将原办公室改造成一批房屋转让给本厂职工，张亚平遂以李春昱名义取得开关公司3栋2层02号房使用权的转让。在李春昱与开关公司签订的房屋使用权转让协议中约定：房屋为架空层不能办理产权登记，获得使用权后在使用年限内拥有对该房屋的处置权，房屋使用年限与本栋拥有产权房屋的使用年限相同等。张亚平入住后，在南北向房屋的楼梯通道处及南向楼道临街出口处分别加装了防盗铁门。庭审中，李小岳、王爱华均确认第一项诉请即消防通道问题已经打通解决，不需要法院再次进行审查和解决。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。位于长沙市天心区架空层已办理了房产权证，系开关公司享有所有权的专有部分，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开关公司取得产权证后，将其所专有的房屋使用权转让给他人，系对自己不动产的有权处分。张亚平借用同为单位职工的李春昱之名，通过合同交易行为取得案涉房屋使用权，并没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。李小岳、王爱华虽系富绿新村小区业主，但并非合同当事人，且开关公司在房屋使用权转让协议中并未涉及对小区共有部分的处分，李小岳、王爱华亦无证据证明自己房屋分摊部分等在开关公司的使用权转让中，并且开关公司取得完全产权的架空层另有自己的分摊面积。所以，张亚平与开关公司的房屋使用权转让并未侵害李小岳、王爱华对小区共有部分所享有的建筑物区分所有权，故对其请求确认合同无效、判令张亚平搬离架空层房屋的诉讼请求，该院不予支持。至于李小岳、王爱华认为张亚平不交物业维修基金损害了其利益的主张，由于物业维修基金属于房屋维修方面的国家政策性基金，如有业主欠缴物业维修基金应由相关部门处理。但是小区共有部分进行维修时，小区业主可以共同协商由实际使用但无产权户负担相应部分费用。故，李小岳、王爱华以此要求确认合同无效及张亚平搬离的理由不成立。李小岳、王爱华请求张亚平停止占用及封锁消防通道行为，这已事实处理完毕，且李小岳、王爱华亦明确不需再对此进行处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回李小岳、王爱华的诉讼请求。本案受理费80元，由李小岳、王爱华承担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人开关公司取得了涉案房屋架空层的产权证，其对该架空层享有占有、使用的权利，其将架空层使用权转让给他人，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人李小岳、王爱华要求对开关公司处分架空层的行为进行处罚，无法律依据，也非人民法院职权范围，本院不予支持。被上诉人张亚平借用李春昱之名，通过合同行为取得涉案房屋架空层使用权，系有权合法占有，故对上诉人要求张亚平搬离架空层的诉请，一审判决对此未予支持并无不当。上诉人提出该架空层属于获得建设用地使用权的房屋所有权人的业主共有，因与架空层产权证不符，本院不予支持。上诉人提出架空层产权证属于错误发放，可另行主张。上诉人提出张亚平与开关公司恶意串通，损害其利益，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李小岳、王爱华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人李小岳、王爱华负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年九月十四日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。