河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民再2号 抗诉机关：唐山市人民检察院。 申诉人（原审被告）：郗晓雷，男，1983年4月23日出生，汉族，住唐山市乐亭县。 委托诉讼代理人：王府臣，男，河北全景律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：迁西县春辉房地产开发有限公司。住所地：迁西县水源里海鑫嘉园商住楼****。 组织机构代码：91130227582417040K 法定代表人：杜春，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高尚，男，河北奔驰律师事务所律师。 原告迁西县春辉房地产开发有限公司诉被告郗晓雷租赁合同纠纷一案，本院2016年9月7日受理后，于2017年2月27日作出（2016）冀0227民初2020号民事判决书，判决后，原告迁西县春辉房地产开发有限公司不服提出上诉。唐山市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）冀02民终4268号民事裁定书，裁定撤销原判，发回我院重审。2017年12月5日我院作出(2017)冀0227民初2099号民事判决书，判决后，被告郗晓雷提出上诉。因郗晓雷未按时交纳上诉费，且无正当理由未到庭参加诉讼，唐山市中级人民法院于2018年4月28日作出（2018）冀02民终2849号民事裁定书，裁定按郗晓雷撤回上诉处理。郗晓雷不服重审判决，向唐山市中级人民法院申请再审。唐山市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）冀02民申173号民事裁定书，裁定驳回郗晓雷再审申请。后郗晓雷向唐山市人民检察院申请监督，唐山市人民检察院于2020年6月11日作出唐检民（行）监[2019]13020000484号民事抗诉书，向唐山市中级人民法院提出抗诉。唐山市中级人民法院于2020年6月28日作出(2020)冀02民抗5号民事裁定书，指令我院再审。2020年7月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年8月13日开庭审理了本案。迁西县人民检察院指派检察官蔡玉枚、检察官助理周俯安、应明洋出席法庭，申诉人郗晓雷委托诉讼代理人王府臣、被申诉人迁西县春辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山市人民检察院提出抗诉意见，迁西县人民法院作出的（2017）冀0227民初2099号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：一、原审判决认定的“被告郗晓雷给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司租金人民币450000元”的基本事实缺乏证据证明。依据《中华人民共和国担保法》第八十五条：债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务的，债权人可以以该金钱优先受偿。申请人郗晓雷未及时缴纳租金，迁西县春辉房地产开发有限公司可以以60000元保证金冲抵租金。而原审判决只是在本院认为部分书写“被告郗晓雷向原告缴纳的保证金60000元，原告不予退还”，在判决结果中并未对60000元保证金是冲抵租金还是不予退还进行判处。因此，原审判决认定的“被告郗晓雷给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司租金450000元”的基本事实不当。二、原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。此外，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。迁西县春辉房地产开发有限公司与租户刘向军的唐山市中级人民法院作出的（2018）冀02民终2137号民事判决书中，迁西县春辉房地产开发有限公司在庭审中认可在一个供暖季未供暖，违反了协议约定，故迁西县春辉房地产开发有限公司对合同的履行存在过错。且申请人郗晓雷因违约给迁西县春辉房地产开发有限公司造成的实际损失为第三、四年度欠缴的租金170000元（23万元-6万元）及利息。而申请人郗晓雷因违约应支付的第一、二年度租金220000元数额明显高于造成损失的百分之三十。综上，责任承担比例根据当事人的申请应当予以调整。综上，河北省迁西县人民法院作出的（2017）冀0227民初2099号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，特提起抗诉。 申诉人郗晓雷称：一、原审法院认定事实不清。迁西县人民法院（2017）冀0227民初2099号民事判决书是依据唐山市中级人民法院（2017）冀02民终4268号民事裁定书裁定迁西法院重审而作出的，而唐山中级人民法院裁定书中明确指出重审时一审法院应对申请人与被申请人2013年2月1日签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》第三条第5项关于违约责任约定是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的相关规定，及一审判决认为的申请人承担违约责任的方式是否有事实和法律依据进行调查核实，而重审法院在重审时未对上述问题仍然未依法进行审理，导致本案认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，具体到本案中，即使申请人未及时补缴差额租金，违反协议约定，但并未给被申请人造成重大经济损失。被申请人因履行合同可获得的利益为租金收益，实际上申请人欠缴的租金部分仅有170000元（申请人缴纳的60000元保证金自动转入第四年应缴纳租金），因此被申请人的实际损失仅有170000元。原审法院仅仅依据被申请人出具的格式合同条款直接对违约责任进行认定，判定申请人承担了高达450000元违约责任，且已经缴纳的60000元保证金不予退还。申请人承担的违约责任远远超出了《合同法》第一百一十三条第一款规定的申请人在订立合同时能预见到的违约损失。在原审庭审中，申请人也向法庭提出被申请人出具的格式条款确定申请人承担的违约责任过高，请法院依法予以审核。并且在双方履约过程中，被申请人未按合同约定履行义务，存在重大过错，已构成违约，损害了包括申请人在内的众多商铺承租户的合法权益。原审法院无视客观事实，判定申请人承担过高的违约责任，违反法律规定，违背了社会的公平正义。三、依据唐山市中级人民法院对同类案件所做的判决，迁西县人民法院（2017）冀0227民初2099号民事判决书应当依法予以撤销。本案被申请人系房地产开发有限公司，其与众多租房户签订了类似的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》，且协议条款均系被申请人提供的格式合同条款，其中违约责任条款与本案申请人按照协议所承担的违约责任条款内容一致。在被申请人作为原告的一审诉讼中，其分别起诉了多个和申请人一样的租户，在其他租户的二审诉讼中，唐山市中级人民法院最终以原审判决认定事实不清、适用法律错误，撤销了原判决，依法进行了改判。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。 被申诉人迁西县春辉房地产开发有限公司辩称：1、唐山市人民检察院抗诉理由没有事实根据，无法律依据，所依据的《民事诉讼法》第200条第2项、第6项向唐山市中级人民法院提出抗诉适用的法律错误。关于保证金，一审判决没有明确冲抵租金或是不予退还，而是根据双方当事人签订的租赁协议依据法律判决不予退还；关于违约金的问题，双方当事人在签订租赁协议条款中只约定了违约责任，没有涉及到违约金的问题，所以没有违约金过高的问题；关于刘向军的案件，唐山市中级法院在作出二审判决时只是对一审判决进行了修改，作出了改判，原审不是认定事实不清，适用法律错误，二审判决作出后，迁西县春辉房地产开发有限公司向河北省高院申请再审，河北省高院提审本案；迁西县春辉房地产与房屋租赁户关于租户没有缴纳租金的案件有二十多起，在一审中大部分都支持了原告的诉请，且在一审中没有上诉，只有一小部分对一审判决不服，上诉到唐山中院二审，二审法院维持了一审判决，只有极少数部分不服向河北省高院申诉，如张秀艳案件，河北省高院维持了二审判决驳回了再审申请，同时也有二审判决改判了一审判决，如刘向军案件，河北省高院对本案进行了开庭审理。郗晓雷向二审法院提出了上诉，二审法院进行了审理，在二审开庭时二审法官给郗晓雷打电话，上诉人未到庭，所以按照撤诉处理。综上，迁西县法院关于申诉人与被申诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原告已经向唐山市中院申请执行。 原审原告迁西县春辉房地产开发有限公司向本院起诉请求 1、解除原告与被告2013年2月1日签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》；2、取消被告房租免租优惠，判令被告给付第3栋第08号、09号商铺第一年度租金各5万元/套（10万元）、第二年度租金各6万元/套（12万元）,08号商铺第三年度租金35000元（已预交4万元），09号商铺第三年度租金40000元（已预交4万元），08号商铺第四年度租金75000元（已预交10000元），09号商铺第四年度租金80000元（已预交10000元）总计45万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 本院原审认定事实如下：2013年2月1日，原告与被告郗晓雷签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》二份。协议约定被告租赁原告佳兴建材城第3栋第08号、09号商铺，租赁期限4年，即自2013年2月1日至2017年2月1日。租赁协议第三条约定：1、免租期：从交房当日起第一年度、第二年度免收租金；2、08号商铺第三年度租金标准为人民币75000元/套，09号商铺第三年度租金标准为人民币80000元/套；3、08号商铺第四年度租金标准为人民币85000元/套，09号商铺第四年度租金标准为人民币90000元/套；4、租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币3万元/套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元/套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元/套。乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日前30日内补齐第四年度应缴纳租金差额。5、①合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年度租金5万元/套，第二年度租金6万元/套，第三、四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。②若乙方未能按合同约定在第四年度连续经营并缴纳规定租金,所缴纳保证金不退。协议签订后，被告郗晓雷按租赁协议约定向原告交纳了佳兴建材城第3栋第08号、09号商铺保证金各30000元，共60000元，在第二年度预付了第三年度租金合计80000元，在第三年度预付了第四年度房屋租金合计20000元。但其未按租赁协议约定的时间补齐租赁房屋的租金差额。被告主张原告未提供良好的经营环境和经营秩序、未供暖，原告对此不予认可。另，原告春辉房地产在庭审中放弃了要求解除原告与被告2013年2月1日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议的诉讼请求。本院原审认为，原告春辉房地产与被告郗晓雷签订的“佳兴家居建材城商铺租赁协议”系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效协议，双方应信守履行。原、被告签订的租赁协议书明确约定违约事项，被告未按约定及时交纳租金，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。根据双方协议约定，被告因违约，免租优惠取消，保证金不予退还。被告郗晓雷应依照协议约定，按照第一年度租金5万元每套,第二年度租金6万元每套，第三年度08号商铺租金75000元、09号商铺租金80000元，第四年度08号租金85000元、09号商铺租金90000元标准支付租赁费。被告郗晓雷主张原告未按合同约定提供良好的经营环境和经营秩序，也未正常供暖，未举出充足证据予以证实，故本院不予采信。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告郗晓雷于本判决生效后十日内给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司租赁费450000元。 申诉人郗晓雷为证明自己的主张提交如下证据： （2018）冀02民终2137号民事判决书一份。 被申请人迁西县春辉房地产开发有限公司为证明自己的主张提交如下证据： 已生效的关于迁西县春辉房地产开发有限公司与租赁户租赁合同纠纷案的一、二审及再审判决、裁定11份。 本案中，双方争议的事实如下：一、申诉人向被申诉人缴纳的保证金应否首先抵顶应缴纳的租金；二、双方约定的违约金已超过造成损失的百分之三十，应否按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，由当事人双方按照各自的过错承担相应的责任；三、格式条款是否有无效情形。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 申诉人郗晓雷提供的（2018）冀02民终2137号民事判决书，已于2019年6月6日被河北省高级人民法院（2019）冀民申1924号民事裁定书裁定中止执行，并被提审，再审后双方达成调解，故（2018）冀02民终2137号民事判决书已失去法律效力，不予采信；被申诉人迁西县春辉房地产开发有限公司提供的关于迁西县春辉房地产开发有限公司与租赁户租赁合同纠纷案的一、二审及再审判决、裁定11份，均为生效判决、裁定，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。 关于保证金应否首先抵顶租金的问题。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务的，债权人可以以该金钱优先受偿。此司法解释是保证金质押的法律依据，保证金质押是指借款人将金钱交存于其在银行开立的专用账户，并承诺以该账户中的款项作为偿还借款的保证。当借款人不履行债务时，贷款银行有权在保证金专用账户中直接扣划保证金用于偿还贷款的担保方式。本案中，申诉人与被申诉人签订的是商铺租赁协议，协议中约定的保证金3万元/套，是履约保证金，所以，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第八十五条规定并不适用于本案。按双方协议约定，该保证金应自动转入第四年度应缴纳租金，但如果承租方违约，所缴纳的保证金则不予退还。可见，双方协议中并未约定如果承租方不按时缴纳租金，则出租方可以以保证金优先抵顶租金的约定。 关于协议中约定的违约金是否过高问题。《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可知，违约责任和违约金是完全不同的两个概念。违约责任是上位概念，违约金是下位概念，属于包含与被包含的关系。违约责任除包含违约金之外，还包含继续履行和赔偿损失。本案中，双方签订的租赁协议约定，如果承租方违约，则承担两项违约责任，一是免租优惠自动取消，承租方必须将第一年度、第二年度的租金补齐；二是所交的保证金不予退还。所以，双方签订的租赁协议，并未约定违约金的数额，所以也就不存在调整违约金的问题。 关于格式条款的问题。《合同法》第39条第2款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《佳兴家居建材城商铺租赁协议》可以认定为格式条款合同。但是，第一，此格式条款合同只是适用于佳兴家居建材城商铺的租赁。据了解，迁西县佳兴家居建材城兴建于2011年左右，共有商铺104个，2012年统一对外租赁，所以使用了统一的格式条款合同；第二，虽为格式条款合同，并不存在条款无效情形。《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当时约定的租赁期限为4年，为了鼓励租赁和长期经营，合同规定前2年免交租金，但相对应的规定则是，如果违约，则2年的免租优惠取消，不但须补足全部租金，而且履约保证金不予退还。所以，从合同整体看，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，也没有《合同法》第52条和第53条规定情形，所以，虽为格式条款合同，也是有效合同。 本院再审认为，申诉人郗晓雷与被申诉人迁西县春辉房地产开发有限公司签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》，系双方自愿签订，合同条款并未违反法律强制性规定，系有效合同。申诉人即已违约，应按合同约定承担违约责任；原审判决认定事实清楚，适用法律正确；检察机关的抗诉意见及申诉人的申诉意见，适用法律错误，其理由不予采纳；另外，迁西县春辉房地产开发有限公司与租赁户租赁合同纠纷案中已生效的判决、裁定，均认定《佳兴家居建材城商铺租赁协议》为有效合同，并按照合同约定支持了出租方的诉讼请求，本着同案同判的原则，经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2017）冀0227民初2099号民事判决。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李晓华 审 判 员  李志国 人民陪审员  韩 颖 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  陈 月