江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初3138号 原告（反诉被告）：朱满，男，1987年12月25日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告（反诉被告）：胡小娣，女，1987年12月25日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：刘超，江苏普菲特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏创一房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区三堡乡政府院内。 法定代表人：潘耀乐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘亚东，该公司职工。 委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱满、胡小娣与被告（反诉原告）江苏创一房地产开发有限公司（以下简称创一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘超、被告创一公司的委托诉讼代理人刘亚东、张雄鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱满、胡小娣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金23400元（从2018年7月1日算至2019年7月26日，以后按每日60元顺延，直至被告实际交房时为止）。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告创一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以606440元购买被告开发建设的学府一号馨苑小区16号楼605室商品房一套，被告应于2018年6月30日前将商品房交付原告使用，但被告直至目前未按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告使用，也未按约定向原告交付房屋权属登记。双方为此多次协商无果，为维护合法权益，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告创一公司辩称：1、不同意原告的诉讼请求，被告房屋已经交付使用，水电气道路都可正常使用，完全满足生活居住条件。2、按照合同附件四补充协议一的约定，房屋交付期限届满前，买受人仍未能向出卖人付清全部款项（包括按揭贷款应付违约金等）出卖人有权据实延期，直至买受人支付所有房款为止，因为原告未支付延迟付款的违约金，所以被告有权延迟交房。3、被告延迟交房，事出有因，淮安区政府曾与案外第三人签订行政协议，约定延迟交房的责任由淮安区政府承担。4、案涉房屋每户都安装有太阳能热水器，价值2600元，按补充协议的约定，应冲抵被告应支付原告的其他款项。所以，即使认定被告构成违约，也应当从相关的违约金金额中扣除这2600元费用。 反诉原告创一公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付延期付款的违约金9000元，另支付反诉人代为安装的太阳能费用2600元，合计11600元。2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人系案涉学府壹号的开发商，2016年11月2日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，该合同约定反诉人将其开发的学府壹号16号楼605号房出卖给反诉人，合同价款606440元，该合同同时约定：合同签订时支付首付款306440元，余款300000元通过银行按揭贷款支付，根据双方的补充协议约定，按揭贷款须在合同签订后15日内支付，否则，应当承担应付款项3%的违约金，被反诉人未能按照合同约定按期支付按揭贷款，已构成违约。另反诉人为被反诉人安装了价值2600元的太阳能一台，被反诉人应当向反诉人支付该费用。为维护反诉人合法权益，请求支持反诉人的反诉请求。 反诉被告朱满、胡小娣辩称，对于太阳能的安装费用，被反诉人认为与本案无关，反诉人可提供太阳能的票据以及实际安装的证据后另案主张。对于反诉人提出的延期付款的违约责任的诉讼请求，被反诉人认为，根据双方签订的合同附件四，约定，在合同签订后超过十五日买受人未能及时办理完成银行按揭手续的，买受人应向出卖人支付货款金额的3%作为违约金，该约定是指要求买受人十五日内办理银行按揭手续，并不是指十五日内支付银行按揭贷款，所以说反诉人的诉求与合同约定不符。对于办理银行贷款按揭，双方合同签订后，在售楼处被反诉人是按照反诉人的要求将办理银行按揭贷款手续需要的相关材料交由反诉人，以及在售楼处的银行工作人员，之后是由反诉人与其指定的合作银行协调办理按揭手续，所以银行按揭手续的时间是否拖延，是由反诉人和银行工作人员协调办理造成的，其后果应由反诉人自行承担，被反诉人无需承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，原告朱满、胡小娣（买受人）与被告创一公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容：该商品房位于学府一号馨苑小区16号楼605室，建筑面积共116.67平方米，其中，套内建筑面积90.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.91平方米；按套内建筑面积计算，总金额606440元。第七条买受人逾期付款的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买卖人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。2、其他约定见本合同附件四《合同补充协议》。第八条交付期限。出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房在交付时，必须取得淮安区住房和城乡建设局发放的交付使用备案证明；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。 双方还签订了附件四：合同补充协议（一），其中第七条约定，如买受人选择第六条的第3种付款方式时，最终以银行批准的贷款金额为准。（1）买受人须在本合同签订日起当日内提供贷款所需资信证明等所有资料，买受人提供的资信证明或资料必须真实可靠。否则由此产生的后果由买受人负责。在合同签订后超过15日，买受人未能及时办理完成银行按揭手续的，买受人应向出卖人支付贷款金额的3%作为违约金……。 买受人在签订上述合同时缴纳首付款306440元，余款300000元由原告向银行申请按揭贷款，2016年12月16日，原告通过淮安农村商业银行淮安区支行将房屋余款300000元支付给被告。2020年4月7日，原告领取房屋钥匙，被告交付房屋。现原告要求被告承担迟延交房的违约责任，反诉原告要求反诉被告支付延期付款违约金及太阳能费用未果，引起诉讼。 另查明，2020年4月7日，被告创一公司（卖方）与原告（买方）签订了《补充协议》一份，协议内容：卖方（甲方）统一安装的太阳能价款2600/户，不含在购房总价款之内，应由买方（乙方）交纳。卖方同意买方以此款抵冲卖方应支付买方的其他款项。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《行政协议书》、《补充协议》等证据在卷，予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金23400元（从2018年7月1日算至2019年7月26日，以后按每日60元顺延，直至被告实际交房时为止）的诉讼请求。本院认为，按照合同约定，被告应在2018年6月30日前将取得建设部门发放的交付使用备案手续的房屋交付给原告，但被告至今未能取得房屋交付使用备案手续。2020年4月7日，原告到被告处领取房屋钥匙，被告将房屋交付给原告，房屋视为交付，现原告要求被告支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出迟延交房是由于淮安区政府违反与被告签订的《行政协议》所致，本院认为，根据合同相对性原则，被告与第三方签订的协议效力不应及于原告。 关于反诉原告要求反诉被告支付延期付款违约金9000元的诉讼请求。本院认为，按揭贷款全额于2016年12月16日汇入反诉原告的账户，说明反诉被告已提供贷款所需资信证明等所有资料。按揭贷款到账时间不是反诉被告办理完成银行按揭手续时间。对于反诉被告是否存在合同签订后超过15日未能及时办理完成银行按揭手续，被告未能提供证据予以证明，故对反诉原告要求反诉被告承担延期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于反诉原告要求反诉被告支付太阳能费用2600元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的补充协议是双方真实意思表示，根据协议内容约定，被告安装的太阳能价款2600元可以抵冲被告应支付的违约金。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏创一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱满、胡小娣逾期交房违约金38760元（按每日60元标准，从2018年7月1日起计算至2020年4月7日）； 二、反诉被告朱满、胡小娣于本判决生效后十日内支付反诉原告江苏创一房地产开发有限公司太阳能价款2600元； 三、上述一、二项费用进行抵冲后，被告江苏创一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱满、胡小娣36160元； 四、驳回原告朱满、胡小娣的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告江苏创一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费385元，减半收取192.5元（原告已预交），由被告江苏创一房地产开发有限公司负担。反诉费90元，减半收取45元（反诉原告已预交），由反诉原告江苏创一房地产开发有限公司负担40元，由反诉被告朱满、胡小娣负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行账号62×××022） 审 判 员 王加庚 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 李 艳 书 记 员 郑小莹 附页—裁判所依据的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。