广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13741号原告：黎建华，男，1975年7月29日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*********，公民身份号码：441************873。委托诉讼代理人：陈金旭，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，广东莞信律师事务所实习律师。被告：张客仁，男，1983年3月23日出生，汉族，住湖南省隆回县************附1号，公民身份号码：430************757。原告黎建华诉被告张客仁返还原物纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈金旭、叶建平，被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号商铺；二、被告向原告赔偿因逾期返还导致无法按时施工的损失（以每日6000元计算，自2020年4月15日起计算至返还之日止）；三、被告向原告支付占有使用费（按每月4500元的标准，从2020年1月1日起计算至实际返还之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于东莞市**********的物业为原告所有，被告目前占用的商铺系上述物业的一部分。原告多次与被告沟通，要求被告限期搬离该商铺，但被告一直拒绝腾退、搬迁，占有原告的物业，侵犯原告的权利。原告于2020年4月1日正式发函给被告，要求被告腾退，但被告仍拒不搬离案涉房屋。因整栋物业外墙脱落，存在安全隐患，原告将于2020年4月15日对整栋物业进行修缮，由于被告拒不腾退，导致原告需向施工方支付大额的施工违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、被告租赁合同期限尚未届满，原告无权要求被告搬离案涉房屋。1.自2013年起被告即承租案涉场地经营，并由原告配合办理相关营业执照，虽未与原告直接签订租赁合同，但均有与承租人签订转租合同，并向承租人交付租金。原告对上述情况均已知悉，应视为原告予以认可，故，承租人对被告的转租合同对原告亦有效。2.2014年8月案外人叶定辉接手案涉场地，被告与案外人叶定辉签订租赁合同至2017年8月30日，后案外人叶定辉与原告签订租期为5年的新合同，并告知其与被告的租赁期限按照新合同继续履行。原告对此是知悉的，且对此从未提出异议，故案外人叶定辉与原告的租赁合同对被告亦有效。3.案涉场地由一小杂屋经被告装修后成为可供经营的商铺，故应由被告继续租赁该场地。二、原告主张的损失与被告无关，被告无需承担该损失。1.原告并非修缮外墙，而是强逼被告搬迁。2.原告修缮的是外墙，不存在被告影响其施工之说。3.原告主张的损失没有相关证据证明已实际发生，被告对此不予确认。三、被告租赁案涉场地的目的是用于吸引流量固定广告招牌，对被告意义非常，原告不顾被告之生存和损失，径行要求被告搬离于情于法都不合理。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：案涉商铺位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号，国有土地使用证号：东府国用（2005）第19000202304号，土地使用权人为黎建华。被告提供《房屋租赁合同》、《租铺合同书》、《租赁合同》及微信聊天记录予以证明被告租赁案涉商铺的情况。其中《房屋租赁合同》载明：案外人卢秀莲向原告承租位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号面积为35平方米的商铺，租期从2011年5月1日起至2015年4月30日，每月租金为1500元。《租铺合同书》载明：案外人卢秀莲向被告出租位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号面积为20平方米的商铺，租期从2013年8月1日起至2015年4月30日，每月租金为500元。因被告未能提供上述二份合同的原件，原告对此不予确认。《租赁合同》载明：案外人叶定辉向被告出租位于东莞市东城区运河东1路面积为30平方米的商铺，租期从2014年9月1日起至2017年8月30日，每月租金为1500元。庭审中，原告确认其将位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号房屋第一层租赁给案外人叶定辉，租期从2017年9月1日起至2022年8月30日，租金每月9000元，2019年12月31日，双方协商解除合同。并提供了《租赁合同解除确认书》予以证明，《租赁合同解除确认书》载明：出租方黎建华与承租方叶定辉，于2017年9月1日签订《租赁合同》，租赁物位于东莞市东城区********，租赁期自2017年9月1日至2022年8月30日，现双方协商一致解除租赁合同，该确认书落款处日期为2019年12月31日。原告与案外人叶定辉均有签名确认。另，原告主张被告逾期返还案涉商铺致使其损失，并提供了《工程承包合同》、停工索赔通知书予以证明。其中《工程承包合同》是原告与案外人广东昊鹏建设工程有限公司所签，内容为案外人广东昊鹏建设工程有限公司承包原告案涉房屋的装修装饰工程，工期为2020年4月15日至2020年9月15日，金额为500000元。原告应于开工日前将建筑物的所有租客清退完毕，每延迟一天的需赔偿乙方因无法动工造成的损失，损失按照6000元/天计算。2020年6月8日，案外人广东昊鹏建设工程有限公司向原告发出停工索赔通知书，要求原告支付违约金。本院认为，本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理房屋产权证、建设工程规划许可证或已向相关政府部门办理相应报建手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”规定，案涉租赁合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。被告占用案涉商铺没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故原告要求被告返还案涉商铺，于法有据，本院予以支持。案涉商铺由被告实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付场地占有使用费。本院认定场地占有使用费标准为1500元/月。被告未能提供证据证明其已履行支付场地占有使用费的义务，应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告按每月1500元的标准，支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的场地占有使用费，于法有据，本院予以支持。原告超出上述范围的场地占有使用费的诉请，依据不足，本院予以驳回。原告要求被告支付因逾期搬迁导致无法按时施工的损失，但未能提供证据证明该损失已实际发生，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告上述诉请，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告张客仁于本判决生效之日起十日内向原告黎建华返还位于东莞市东城区堑头社区运河东1路19号商铺；二、限被告张客仁于本判决生效之日起十日内向原告黎建华支付场占有使用费（以1500元/月的标准，从2020年1月1日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告黎建华本案的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费537.50元（已由原告预交），该款由原告黎建华负担442.65元、被告张客仁负担94.85元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  周吉宁二〇二〇年九月十一日书记员  谢婉文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。