北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10650号上诉人（原审原告）：刘桂英，女，1949年4月17日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：葛新峰，北京道辅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：白丽娟，女，1980年3月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：葛新峰，北京道辅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：白丽荣，女，1986年10月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：葛新峰，北京道辅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘大铭，男，1950年1月20日出生，住广西壮族自治区百色市田东县。被上诉人（原审被告）：王树起，男，1969年8月27日出生，北京市顺义区张镇北营村。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。上诉人刘桂英、白丽娟、白丽荣因与被上诉人刘大铭、王树起农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘桂英、白丽娟、白丽荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘桂英、白丽娟、白丽荣的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认为本案的争议焦点是王树起是否具备购买涉案宅院的主体资格以及刘大铭与王树起之间《房屋买卖合同》的效力问题，但本案刘桂英、白丽娟、白丽荣起诉的是白某与刘大铭《协议书》无效，一审法院对此没有审理，而是依职权追加了王树起，把刘大铭的儿子与王树起之间的《房屋买卖合同》作为本案争议焦点，故一审法院属于漏审漏判，应当予以更正。2.刘大铭并非本村村民，其无权购买涉案宅院，故白某与刘大铭之间的《协议书》应属无效，合同无效的法律后果是返还，刘大铭应将涉案宅院返还给刘桂英、白丽娟、白丽荣一家。3.白某与刘大铭之间的《协议书》与刘大铭与刘某之间的《房屋买卖合同》并非同一法律关系，一审法院将二者混为一谈，违反法定程序。4.本案中，刘大铭与刘某之间是否为父子关系并无证据加以证明，刘大铭委托刘某的真实性也无法证明，一审法院直接认定刘大铭将涉案宅院出售给王树起的事实缺乏依据，未将刘某列为本案被告亦违反法定程序。王树起辩称，不同意刘桂英、白丽娟、白丽荣的上诉请求及理由，服从一审判决。刘大铭未提出上诉。刘桂英、白丽娟、白丽荣向一审法院起诉请求：1.确认白某与刘大铭于2000年4月27日就位于北京市顺义区张镇北营村《宅基地登记卡》登记的户主姓名为白某的宅院签订之《协议书》无效；2.案件受理费、公告费由刘大铭承担。一审法院认定事实：一审庭审中，刘桂英等就其诉讼请求提交《协议书》，内容为：“说明：今就顺义县张镇北营村白某（以下简称甲方）转让给黑龙江省萝北县宝泉岭农场管理局物资局家属区刘大铭（以下简称乙方）住宅一事，经双方协商，自愿达成以下协议：1.甲方将顺义县北营村面积169平方米住宅（东至王某2、南至朱某、西至过道、北至王某3）转让给乙方。2.转让费为人民币肆仟元（4000.00）整。3.本协议自签订之日起，此住宅产权归乙方所有。其国家所发集体土地建设用地使用证、公证书、宅基地使用证甲方一并交与乙方。以后不论与大队或邻居发生矛盾等诸多事宜乙方自行解决，甲方概不负责。4.由于本协议属私下协商，如以后发生国家或大队对本协议所包括内容进行罚款或处理由甲乙双方负责。5.本协议签订内容由中间人北营村朱某证明。备注：本协议自签订之日起升效，一式三份由甲方、乙方、中间人各执一份，本协议共2页。协议人签字：甲方：白某乙方：刘大铭中间人：朱某、安某，签订日期：2000.4.27”。刘桂英等陈述《协议书》上签名均为本人所签。王树起认可《协议书》之真实性。刘桂英等自述刘桂英现在北营村还有另外一处登记使用权人为白某的宅院居住，刘桂英的户口还在北营村，白丽荣转为非农业户口，白丽娟的户口迁出。王树起就其主张提交《公证书》、编号为张镇北营村集建（宅）字第×××号《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》，用于证明涉诉宅院土地登记使用情况，刘桂英等认可上述证据之真实性。王树起另提交与刘桂英等提交之《协议书》内容相同的《协议书》、落款处有手印一枚的《委托书》及《房屋买卖合同》，合同内容为：“甲方（卖方）：刘某身份证号：×××，乙方（买方）：王树起身份证号×××，甲乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在北京市顺义区张镇北营村一街一巷原白某的宅基地及房屋出售给乙方。二、双方义定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币140000.00元，大写人民币壹拾肆万元整。三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。四、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清房款。五、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。六、本合同自双方签章之日其生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。七、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。八、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。甲方签字刘某电话：177XX****XX，乙方签字王树起电话：137XX****XX，中证人签字：张某2、安某”，王树起称刘大铭因身体不好委托其儿子刘某代为签订《房屋买卖合同》。刘桂英等不认可刘大铭与王树起签订的《房屋买卖合同》，称王树起知道涉诉宅院是刘大铭购买白某的，而不是刘大铭的，王树起主观上有恶意，侵犯了村集体的合法权益，王树起和刘大铭签订的合同应属无效。一审另查，王树起户籍住址为顺义区×××号，户别为农业家庭户。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘大铭经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点为王树起是否具备购置涉诉宅院的主体资格及刘大铭与王树起签订之《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同效力，取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本案中，王树起户籍系涉诉农村集体经济组织成员，其有权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，王树起与刘大铭就位于北京市顺义区张镇北营村《集体土地建设用地使用证》编号为张镇北营村集建（宅）字第×××号宅院内房屋签订之《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，刘大铭虽非北营村村民，但其购买涉诉宅院房屋后又将涉诉宅院出售与北营村村民，涉诉宅基地并未非法流转，符合土地管理立法原意，结合涉诉宅院居住使用现状，一审法院认为刘桂英等现主张白某与刘大铭签订之《协议书》无效于理不合、于法无据，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘桂英、白丽娟、白丽荣的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：刘桂英、白丽娟、白丽荣关于白某与刘大铭之间的《协议书》应属无效的主张能否成立。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，刘桂英、白丽娟、白丽荣请求确认白某与刘大铭签订的《协议书》无效，其理由为刘大铭并非北京市顺义区张镇北营村集体经济组织的成员，故其购买涉案宅院违反了国家法律关于土地管理的强制性规定。根据查明案件事实，刘大铭与白某所签《协议书》应属双方真实意思表示，刘大铭依据《协议书》之约定，在向白某支付相应对价后取得了涉案宅院之占有并在此后又将其售与北京市顺义区张镇北营村村民王树起。据此，一审法院认定涉案宅院并未非法流转且符合国家法律关于土地管理以及利用之宗旨，并无不当，刘桂英、白丽娟、白丽荣关于白某与刘大铭之间的《协议书》应属无效的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘桂英、白丽娟、白丽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘桂英、白丽娟、白丽荣共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年九月二十七日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴