文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1083号上诉人（原审原告）：何达华，男，1971年7月22日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李忠，重庆洪宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈太祥，男，1966年8月2日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审第三人：班保婵，女，1987年9月30日出生，布依族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘军（班保婵之夫），1985年2月19日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杨文河，重庆臻福律师事务所律师。上诉人何达华因与被上诉人陈太祥，原审第三人班保婵债权人撤销权纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何达华及其委托诉讼代理人李忠，被上诉人陈太祥，原审第三人班保婵的委托诉讼代理人刘军、杨文河参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人何达华上诉请求：撤销一审判决，改判撤销陈太祥与班保婵签订的关于丰都县XX街道XX路XX号房屋的《买卖合同》，并判令班保婵协助陈太祥将涉诉房屋产权过户登记到陈太祥名下。事实和理由：1、一审判决事实认定明显错误。首先，卖房介绍人陈太祥妹妹的儿子与买房人班保婵的丈夫刘军是同事关系。故买卖双方有恶意串通的故意。因介绍人与购买人并不仅仅只是同事，而是出卖人的亲戚，且卖房款有八万元支付给了出卖人的妹妹，说明了出卖人与其妹妹等是知道出卖人陈太祥债务缠身。陈太祥在诉讼期间与其妹妹串通，通过变卖的方式转移财产，且并未将卖房款用于偿还何达华，属于恶意逃避债务。另外，在没有《借据》情况下，班保婵直接向陈太梅等多人转账，是不正常的。班保婵不直接将卖房款支付给出卖人隆淑芬，而转付他人。况且买房时案涉房屋尚欠银行贷款，一般情况买房人是不会用自己的钱去为卖房人偿还贷款的，是因为买房人认为房价偏低，有利可图。这均属于买卖双方恶意串通，且损害了债权人的合法权益。其次，案涉房屋买卖合同约定售价是263,820元，而陈太祥出具《收条》载明是25万元，一审中，陈太祥不能自圆其说。按照当地学校附近门面一般市场售价计算，案涉房屋售价应为40万元左右，这明显属于不合理低价转让财产。最后，案涉房屋出售后，仍然由原所有人陈太祥收取租金，不符合常理，且收取的租金也未向何达华支付。2、一审判决适用法律不当。本案应适用《中华人民共和国合同法》第七十四条及其司法解释二第十九条之规定。被上诉人陈太祥辩称，1、何达华是陈太祥的徒弟，跟陈太祥一起做工出了事故。因陈太祥无钱垫付何达华的医疗费，就向亲戚朋友借了11万多，其中包含向何达华的姐夫隆云生借款3万元，该款系案涉房屋出售后于2019年7月12日归还。何达华一审中否认隆云生借款的事实系虚假陈述。2、陈太祥与班保婵及其丈夫没有任何关系，是通过买卖房屋才认识，且他们也不知道陈太祥和何达华在打官司。3、陈太祥和班保婵的房屋买卖是正常价格，没有低价转让，也没有恶意串通。房屋的价格经过房产登记机关的评估机构评估后的价格为准才能进行买卖，因评估价与买卖合同价格基本一致才能办理过户手续。价格低了就会涉及少交税，登记机关是不同意的。关于租金的问题，因为卖房时已经出租给别人，剩下一年的租金一万元由陈太祥收取，房产税也由陈太祥承担。4、垫付何达华11万多医疗费让陈太祥负债累累，案涉房屋银行抵押贷款只能贷10万元，陈太祥用贷款归还欠款后无生活来源，只能卖掉案涉房屋。5、一审中案涉房屋承租人刘秋玲到庭证实，班保婵一家多次去看房。刘秋玲也知道案涉房屋已经买给了班保婵。6、2019年7月3日，陈太祥与班保婵老公签订了《房屋买卖协议》，后因房屋价格评估耽误了几天，直到2019年7月8日确定买卖价格和评估价格区别不大才办理了过户。班保婵方支付了购房款，陈太祥出具了《收条》。7、一审法院对陈太祥与何达华的案件在2019年9月29日才作出判决，陈太祥出售房屋收取房款是2019年7月8日。虽一审法院判决陈太祥应该全额承担何达华的费用，但陈太祥认为，王大才应是负责赔偿的人。8、何达华本次提起诉讼无相关依据，属于恶意诉讼。原审第三人班保婵述称，1、何达华想当然认为房屋买卖是亲戚介绍就是恶意串通，没有事实和法律依据。因何达华受伤，陈太祥垫付医疗费负债，后债权人追债，陈太祥只能卖房还债。陈太祥与何达华案件是2019年9月才判决，买房时间是2019年7月，买房的时候还没有确认何达华是陈太祥的债权人。2、班保婵是按陈太祥的要求支付购房款，也是在过户手续办完后才支付的，支付后陈太祥出具了《收条》。实践中按指示付款非常常见，何达华以此说我们恶意串通没有事实和法律依据，亦无证据证明。3、何达华称案涉房屋是抵押房，按规定解除抵押之前是无法过户的，且买房之前班保婵一家多次去实地查看房屋，如是恶意串通，何必多次一举。何况承租人刘秋玲也出庭作证予以证实。4、班保婵一家跟陈太祥没任何关系，因买案涉房屋才认识。刘军是残疾人，班保婵也没有工作，刘军希望买个门面给班保婵做小生意。后来到处寻找门面出售信息才得知陈太祥的门面在出售。我们查看门面后，也查看了陈太祥的相关证件。2019年7月3日双方签订《买卖协议》约定购买案涉房屋的价格为25万元，因陈太祥已经租给别人开面馆合同未到期，就提出还剩最后一年的租金由他收取。2020年9月18日到期后由班保婵和承租人谈租期和价格，班保婵当时同意了该方案。已付的25万和让渡的1万元租金，班保婵实际上支付了26万元的购房款。5、2019年7月3日，陈太祥与刘军签订了《房屋买卖协议》，后因房屋价格评估耽误了几天，直到2019年7月8日确定买卖价格和评估价格区别不大才办理了过户。班保婵支付了购房款，因合同约定陈太祥支付相关过户费用，陈太祥没有钱，班保婵就支付了，双方约定在购房款中抵扣。6、何达华在2018年10月24日对案涉房屋进行查询，了解到陈太祥有涉诉房屋，但何达华放弃了查封该房屋的权利。故其未对该房屋采取查封措施而没有申请查封，自身应该承担不利后果。现在该房屋已经不属于陈太祥，何达华只能采取保全陈太祥的其他财产来保证自己利益的履行和兑现。为了保证交易的安全性和稳定性，买卖合同也不应该被撤销。7、班保婵购买该房屋时，并不知道何达华与陈太祥的诉讼。案涉房屋也没有权利瑕疵，作为一个买房人没有任何过错。8、班保婵买房付款、过户均在何达华与陈太祥提供劳务者受害责任纠纷一案判决之前。提供劳务者受害一案陈太祥也并不是唯一被告，没有结果之前都不确定谁应该承担责任。债权人撤销权诉讼必须是卖房时何达华已经是其债权人。然而，班保婵并不能预判案涉房屋何达华会提起本案争议。即使陈太祥无权处分，依据《中华人民共和国物权法》第一佰零六条之规定，班保婵也属于善意取得。9、何达华上诉理由多次错误和矛盾，首先班保婵是布依族，他写为汉族，且电话号码也不是班保婵的。其次他写卖房人是隆淑芬，实际上是陈太祥。他说合同价是263,820元，实际出具《收条》是25万，陈太祥不能自圆其说。又说按照当地学校附近的门面价格案涉房屋价值40万元，这些说法不但没有事实依据也没有法律依据，亦无证据证实。班保婵和陈太祥的《合同》写明的售价是25万，收条也是25万，只是税务机关是按照评估价263,820元标准计税。评估价与出卖价相差不大，根本不属于不合理低价，如果算上陈太祥收的1万元租金，我实际上支付了26万元。10、案涉房屋现已由班保婵收取租金，承租人已与刘军签订了新的《租赁合同》。11、自2019年7月9日起，班保婵取得了案涉房屋无任何权利瑕疵的完整物权。本案系债权人撤销权纠纷，依据物权优于债权的基本原则，在本案没有撤销房屋产权登记的前提下，应依法驳回何达华的上诉请求。何达华向一审法院起诉请求：1、撤销陈太祥与班保婵就丰都县XX街道XX路XX号房屋签订的《房屋买卖合同》；2、班保婵协助陈太祥将涉案房屋产权过户登记到陈太祥名下。一审法院认定事实：班保婵之夫刘军经同事了解到陈太祥有门面要出售，遂联系到陈太祥，班保婵与刘军于2019年6月多次前往丰都县XX街道XX路XX号门面看房。后班保婵与陈太祥于2019年7月3日签订《门面买卖协议》约定，价款为25万元，门面过户产生的税、费由陈太祥承担，水、电、气过户费由班保婵承担，双方还对违约责任进行了约定。后双方到房屋登记机关办理过户登记，在缴纳税、费时，税务机关计税依据为263,820元。2019年7月8日，因陈太祥无钱缴税，双方遂约定由班保婵垫交，在房款里面抵扣，班保婵及刘军缴纳了税、费，按照陈太祥指示，将尾款汇到了指定账户中。同日，陈太祥出具《收条》载明，收到刘军购房款25万元。现该门面产权已登记在班保婵名下。一审另查明，陈太祥在2017年9月19日将该门面出租给刘秋玲，双方签订《租赁协议》约定，租期为三年，2020年9月18日到期。该3年租金已由陈太祥全部收取。一审还查明，何达华于2018年10月23日向一审法院起诉陈太祥、王大才、丰都县人民政府名山街道办事处，要求赔偿其提供劳务受伤后的损失，一审法院经审理后于2019年9月29日作出判决，陈太祥应支付何达华经济损失共计1,004,942元。一审法院认为，当事人对恶意串通事实的证明，应当达到排除合理怀疑的程度。本案中，虽陈太祥系在与何达华诉讼期间将其门面出售给班保婵，但班保婵及其丈夫刘军跟陈太祥并不认识，主观上也不知道陈太祥与何达华之间有官司，且班保婵与刘军购买门面前多次前往看房，后双方签订了《房屋买卖协议》，支付了价款和过户了门面，属于正常的交易行为。何达华主张双方系恶意串通，但未举示证据证明班保婵及刘军主观上系恶意。何达华也未举示证据证明转让价属于不合理的低价范围。且从税务登记机关计税标准与双方转让价进行对比，可知转让价并非属于不合理低价范围。故何达华并未举示充分的证据证明陈太祥与班保婵之间的门面转让协议属于恶意串通，以不合理低价转让的情形，应由其承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：驳回何达华的诉讼请求。案件受理费5,200元，减半收取2,600元，由何达华负担。本院二审期间，何达华、陈太祥未举示新证据。班保婵举示《门面租赁合同》拟证明：2020年8月19日起由班保婵收取租金。何达华对该合同三性均有异议，并认为该证据应在一审提交。陈太祥对班保婵举示《门面租赁合同》无异议见。本院审查认为，该份班保婵举示《门面租赁合同》具有真实性、合法性、关联性，可作为认定案件事实的依据，但证明目的应结合其他证据综合认定。综合双方当事人的陈述、答辩及其在一、二审举示的相关证据，本院对一审认定的案件事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：陈太祥和班保婵签订的案涉房屋买卖协议是否具有债权人可依法撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首先，本案中，虽买受人班保婵的丈夫与出卖人陈太祥的外甥是同事关系，但买卖双方并没有亲属关系，陈太祥的外甥仅为介绍人的作用，且何达华没有提供充分证据证明班保婵与陈太祥案涉门面买卖协议存在恶意串通行为。故不能认定班保婵与陈太祥案涉门面买卖协议属恶意串通。其次，案涉房屋出卖价格为25万元，且购买人班保婵让渡了交易完成后一年的租金1万元给出卖人，陈太祥实际上支付了26万元的购房款。该款项已经远远大于税务机关对案涉房屋所核定价值263,820元的70%。何达华对其主张案涉房屋价值40万元未提供相关证据证明。同时，案涉房屋已经交付并办理了过户登记。综上，陈太祥和班保婵签订的案涉房屋买卖协议不具有债权人可依法撤销的情形，一审判决驳回何达华要求撤销陈太祥与班保婵签订关于案涉房屋的《买卖合同》及变更登记的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人何达华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,200元，由上诉人何达华负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年九月八日法官助理 高 敏书 记 员 敖 艳