福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1412号 原告：漳州市亿坤物业服务有限公司，住所地龙海市东园开发区兰溪湾小区，统一社会信用代码913506815811362710。 法定代表人：游松花，总经理。 委托诉讼代理人：何志勇，福建弘信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶凤山，男，1988年9月9日出生，汉族，漳州市亿坤物业服务有限公司员工，住厦门市海沧区。 被告：陈燕玲，女，1986年11月6日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：甘益忠（系陈燕玲丈夫），男，1980年9月30日出生，汉族，住龙海市。 原告漳州市亿坤物业服务有限公司（以下简称亿坤物业公司）与被告陈燕玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂裁定转换为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿坤物业公司委托诉讼代理人何志勇、叶凤山和被告陈燕玲的委托诉讼代理人甘益忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿坤物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈燕玲支付物业服务费7391元（暂计至2020年3月31日止），并从起诉之日起每日按欠费金额的万分之七支付违约金。事实和理由：2010年8月31日，陈燕玲与漳州市亿坤投资有限公司（现名为福建省亿坤置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，成为龙海市东园开发区兰溪湾5幢301号房屋的业主，房屋建筑面积为139.99平方米，并已取得《房屋所有权证》。2011年11月22日，亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，成为龙海市东园开发区兰溪湾小区的前期物业服务公司，合同第七条约定：物业服务费按建筑面积计算，多层住宅0.8元/月·平方米，物业服务费按月收取，业主应于每月1日前向亿坤物业公司支付物业服务费；合同第十四条约定：业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴金额每日万分之七标准向物业公司支付违约金。陈燕玲只交纳物业服务费至2014年9月30日，从2014年10月1日起至今的物业服务费尚未交纳，暂计至2020年3月31日共欠缴物业服务费0.8元/月·平方米×139.99平方米×66月=7391元。经亿坤物业公司多次催讨，陈燕玲至今尚未交纳。 陈燕玲辩称，自交房后，亿坤物业公司对小区公共卫生等服务不到位，作为业主抱着宽容的态度，一直按时缴交服务费，同时也多次提出整改意见，但亿坤物业公司依然我行我素，所以物业费交至2014年9月份止。亿坤物业公司至今尚未有所改进，表现在：2014年9月份，5幢楼梯所有灯不亮，联系物业维修不搭理，造成业主上下楼不方便；5幢的卫生从不打扫，楼梯及扶手满是灰尘，门口废纸满地；窗外绿化树枝长大后靠到楼外墙，多次告知均不理睬；小区治安管理混乱，多次发生摩托车失窃，报案后均未破案，业主要求加强防范措施，无改善；小区车位停车费本应是业主的共同收益，未公示或发放给业主，收益去向不明；公共游泳池及公摊地被物业建围墙阻隔和售楼处一起圈租给立客兴食品公司，并在原围墙处开大门，侵犯了业主合法权益；别墅群窗户破碎，严重影响业主安全，物业不管不顾；5幢一单元门禁系统已损坏，至今未维修；小区多年受潘多拉歌厅大型换气扇噪音和夜间大分贝音乐噪声污染，物业对业主投诉不理睬；5幢一单元楼下地面下陷，至今无处理，留下很大安全隐患。综上，业主们多次和亿坤物业公司沟通，均未整改。为此，陈燕玲自2014年10月份起拒交管理费事出有因，小区多名业主也不向不作为的物业管理者缴交管理费。请求减免物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 2010年8月31日，陈燕玲向漳州市亿坤投资有限公司（现公司名称变更为福建省亿坤置业有限公司）购买址在龙海市东园开发区房屋一套（建筑面积139.99平方米）并签订《商品房买卖合同》，2012年12月14日陈燕玲取得了《房屋所有权证》，陈燕玲成为龙海市东园开发区房屋的业主。《商品房买卖合同》第七条第（1）项约定：“逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行”、第九条第（1）项约定：“逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行”；《附件六：合同补充协议》第十一条约定：“物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元／平方米／月”。 2011年11月22日，亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同（兰溪湾小区1-3期）》，物业合同第七条约定：“物业服务费按建筑面积计算，多层住宅0.8元/月·平方米，物业服务费按月收取，业主应于每月1日前向物业公司支付物业服务费”；物业合同第十四条约定：“业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴金额每日万分之七标准向物业公司支付违约金”。陈燕玲已交纳物业服务费至2014年9月30日，从2014年10月1日起至今的物业服务费未交纳。 庭审中，小区业主李谦、甘志平、林小荣出庭作证，证实亿坤物业公司对兰溪湾小区物业管理不到位，存在脏乱差的现象。 上述事实，有亿坤物业公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、《房屋所有权证》、《福建省前期物业服务合同（兰溪湾小区1-3期）》、福建省亿坤置业有限公司《情况说明》及《内资企业登记基本情况表》、物业管理费催缴通知单及邮局证明、邮寄明细、现场照片、视频，以及各方当事人和证人在庭审中的相关陈述等予以证明，本院予以确认。 本院认为，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。陈燕玲与漳州市亿坤投资有限公司（现名为福建省亿坤置业有限公司）所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。亿坤物业公司与福建省亿坤置业有限公司签订的《福建省前期物业服务合同（兰溪湾小区1-3期）》，对业主具有约束力。亿坤物业公司按合同约定履行了自己的义务，提供了物业管理服务，陈燕玲作为业主也应当按照约定履行交纳相关费用的义务。 关于物业服务费收费标准。根据《附件六：合同补充协议》第十一条约定：“物业管理费：多层住宅按建筑面积0.6元/平方米/月”，由此说明福建省亿坤置业有限公司在出售商品房时与陈燕玲就物业服务费收费标准已经作了约定，物业服务费应按该约定收取，故陈燕玲欠缴2014年10月1日起至2020年3月31日物业服务费应为5543.6元（0.6元/月·平方米×139.99平方米×66月）。 关于违约金标准。根据《商品房买卖合同》第七条第（1）项约定：“逾期付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行”、第九条第(1)项约定：“逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行”，依据公平原则，亿坤物业公司主张的违约金应参照上述合同约定即日万分之二的标准计算。 关于是否适当减少收取物业服务费问题。亿坤物业公司系建设单位选聘的物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照《福建省前期物业服务合同（兰溪湾小区1-3期）》的约定提供相应的服务。该合同第三条双方对物业公司应提供的物业服务内容进行了明确约定，但小区内一直存在公用设施设备维修管理、公共区域卫生管理、园林景观养护不到位等现象，业主对物业服务不满也在情理之中，综合管辖区域内物业收费的具体情形，依据公平原则，对陈燕玲应当缴纳的物业服务费，本院酌情按《附件六：合同补充协议》第十一条约定价5543.6元的70%予以收取为宜。 综上所述，陈燕玲应给付亿坤物业公司2014年10月1日起至2020年3月31日物业服务费确定为3880元（5543.6元×70%），并从起诉之日（2020年4月3日）起每日按欠费金额3880元的万分之二支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈燕玲应于本判决生效之日起十日内给付漳州市亿坤物业服务有限公司物业服务费3880元及违约金（违约金从2020年4月3日起至实际付清款项之日止，每日按万分之二计付）。 二、驳回漳州市亿坤物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,由陈燕玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈李军 人民陪审员  林明全 人民陪审员  蔡水秋 二〇二〇年九月二十四日                                                                                                                   书记员    姚艺珊