安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初917号原告：安徽青和物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市宁国路**加烨广场综合楼**，统一社会信用代码91340100149252193B。法定代表人：程新钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李连连，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林，安徽徽商律师事务所实习律师。被告：安徽奥普斯特商贸有限公司，住所地安徽，住所地安徽省合肥市梅山路梅山一村****用代码91340100790141624Q。法定代表人：李于民，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴正有，安徽承义律师事务所律师。原告安徽青和物业服务有限公司（以下简称“青和物业公司”）诉被告安徽奥普斯特商贸有限公司（以下简称“奥普斯特公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告青和物业公司的委托诉讼代理人李连连、李林，被告奥普斯特公司的委托诉讼代理人戴正有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费116471.8元及滞纳金16535.43元(暂自2018年8月30日计算至2019年9月25日，最终至款清之日止),合计133007.23元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月9日，被告将合肥市瑶海区龙腾家园泰然居公租房门面房物业服务区域的全部物业服务业务交由原告管理,约定:商业用房3395.68㎡；物业服务合同期限为一年，自2018年3月9日起至2019年3月8日止；商业物业费3.5元/月?㎡;自合同签订之日起被告向原告支付相关费用；物业服务费自租赁合同签订之日起支付半年物业服务费，后期按照季度缴纳，应在每季度到期10日前履行缴纳义务；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按日万分之五收取滞纳金；原告根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向物业使用人收取物业服务费。合同签订后，原告在物业服务合同期内一直按照合同约定尽心尽职提供物业服务。物业合同期限届满后，原告应涉案公租房产权人合肥市住房租赁服务管理中心要求，继续按原合同标准为该物业服务区域提供物业服务，原、被告也均同意。期间，原告已按照约定对物业服务区域提供相应物业服务至2019年6月30日，但被告一直拖欠原告应付的物业服务费，经原告屡次催要，被告始终置之不理，至今未支付。被告拒不支付物业服务费的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告奥普斯特公司辩称：一、双方签订的物业服务合同的期限为2018年3月9日至2019年3月8日，原告只能主张此期间的物业费。二、原告虽提供证据证明其物业服务进行了延期，但此延期的约定效力只及于原告与合肥市住房租赁服务管理中心，被告与原告之间并没有相关延期的约定。三、物业服务合同第六条约定：物业租赁人租赁物业之日起至物业租赁期结束，发生的物业服务费由物业租赁人承担。涉案房产部分已由物业租赁人实际承租，原告提交的电费收据等材料也证明原告对此情形是明知的，原告有权向物业租赁人收取物业服务费；同时原告未提交证据向物业租赁人主张物业费，结合被告与物业承租人签订的出租合同第六条第三款的约定，也是由物业租赁人直接向原告交纳。四、原告已收取物业租赁人的装修押金未予退还，其与物业租赁人已协商充抵物业费，该部分费用应当在物业费中扣除。原告应当向法庭提供其收取装修押金的明细。五、原告主张合同期限之外的物业费的滞纳金没有法律依据。双方物业服务合同期限届满后，若原告仍提供物业服务，物业费可以顺延计算，但其主张的物业费的滞纳金没有合同依据。六、从原告提供的证据五中的服务派工单可以看出，原告对涉案房屋的漏水情况进行了多次维修，但一直未实质性维修完成，导致一半的房屋因漏水无法使用，合肥市瑶海区法院审理的另一起案件法院现场勘查的记录和判决书也证明了这一点。因此，被告也享有同时履行抗辩权。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，奥普斯特公司（甲方）与青和物业公司（乙方）签订《2012年市级公租房商铺物业服务合同》一份，约定乙方对泰然居公租房提供物业服务事宜；商业用房3395.68㎡；商业物业的物业管理服务费按3.5元/月?平方米计算；自本合同签订之日起甲方向乙方支付相关费用，物业租赁人租赁物业之日起至物业租赁期结束，发生的物业服务费由物业租赁人承担；物业服务费自租赁合同签订之日起交付半年物业费，后期按照每季度提前缴纳，租赁户应在每季度到期10日前履行缴纳义务；按季度缴纳物业费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金；本合同为期壹年，暂定自2018年3月9日起至2019年3月8日（按甲方与产权单位签订租赁合同之日算起），合同期满后，可以续签2年合同；本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向物业所在地人民法院提起诉讼；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，青和物业公司依约提供了物业服务至2019年6月30日。奥普斯特公司于2018年3月21日支付了2018年3月9日至2018年9月8日的物业费71309.28元（3395.68㎡×3.5元/㎡/月×6个月），后期未再缴纳物业费。另合肥市住房租赁服务管理中心于2020年8月10日出具证明一份，载明：瑶海区龙腾家园泰然居公租房门面房项目自2018年3月9日起由安徽青和物业服务有限公司提供物业服务；在我们的组织要求下，该公司继续按原合同标准为瑶海区龙腾家园泰然居公租房门面房提供物业服务直至2019年6月30日；在此期间，我们未更换过承租的商管公司，一直是安徽奥普斯特商贸有限公司作为承租人（安徽奥普斯特商贸有限公司与我们签订了5年的租赁合同，目前尚未到期），物业费的缴纳主体是安徽奥普斯特商贸有限公司。以上事实有青和物业公司提供的《2012年市级公租房商铺物业服务合同》、《关于延期托管2012年市级公租房项目的函》、《2012年市级公租房蜀山区新产业园二期等五项目前期物业服务合同》、《2012年市级公租房蜀山区新产业园二期等五项目前期介入补充协议》、催款通知、照片、收据、合肥市住房租赁服务管理中心出具的证明1份，奥普斯特公司提供的营业执照、复印件8份、民事判决书1份等证据及当事人当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为：青和物业公司与奥普斯特公司之间签订的《2012年市级公租房商铺物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于物业费欠交期间，奥普斯特公司已经缴纳2018年3月9日至2018年9月8日期间的物业费，现青和物业公司主张奥普斯特公司欠交2018年9月9日至2019年6月30日期间的物业费。奥普斯特公司辩称双方合同于2019年3月8日到期，青和物业公司仅有权主张合同期内的物业费。本院认为，原、被告之间合同约定的服务期限为壹年，合同到期后双方并未续签合同。青和物业公司系按照合肥市住房租赁服务管理中心安排继续提供物业服务，其继续管理、退场行为均系在合肥市住房租赁服务管理中心组织下进行，并未与奥普斯特公司达成合意。另外，青和物业公司也未提供证据证明奥普斯特公司与合肥市住房租赁服务管理中心就上述合同期外的物业费承担有所约定，故本院仅支持剩余合同期内即2018年9月9日至2019年3月8日期间的物业费，即71309元（3.5元/月/平方米×3395.68㎡×6个月）。关于物业费缴纳主体，奥普斯特公司辩称实际出租部分的物业费应由实际承租人承担。但奥普斯特公司所称的实际承租人并非本案当事人，本院无法核实奥普斯特公司与实际承租人之间合同的真实性。而且，奥普斯特公司作为出租方应与实际承租人承担连带交纳物业费的责任，同时考虑到若由青和物业公司另案向实际承租人主张物业费将增加诉累，造成司法资源的浪费，由奥普斯特公司向实际承租人主张更为便利等因素，故本院认为直接由奥普斯特公司向青和物业公司交纳物业费更为合理。加之本案中2018年3月9日至2018年9月8日的物业费也系奥普斯特公司自行向青和物业公司交纳，从实际履行看，奥普斯特公司也认可了由其交纳物业费的合理性。综上，2018年9月9日至2019年3月8日期间的物业费应由奥普斯特公司交纳。关于滞纳金，属违约金性质，案涉合同约定标准过高，本院考虑案涉房屋部分空置的情况实际影响了物业管理内容，故酌情确定违约金自起诉之日即2020年1月7日起，以71309元为基数，按照日万分之二的标准算至物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽奥普斯特商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽青和物业服务有限公司2018年9月9日至2019年3月8日期间的物业服务费71309元及违约金（违约金以71309元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年1月7日起算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告安徽青和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，减半收取1480元，公告费400元，合计1880元，由被告安徽奥普斯特商贸有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇二〇年九月二十三日法官助理朱敏书记员杨艳梅附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。