湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0117民初2915号原告：汪卓洵，男，1983年10月31日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴子君，湖北筑予律师事务所律师。被告：武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻开发区柴泊湖以北保利圆梦城****楼**9商号。统一社会信用代码91420117MA4K3QJM0X。法定代表人：王能成，该公司总经理。被告：王能成，男，1985年12月11日出生，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：柯稳，男，1989年2月25日出生，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：张威，男，1987年12月9日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。原告汪卓洵与被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司（以下简称“天聚诚祥房产公司”）、被告王能成、被告柯稳、被告张威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告汪卓洵的委托诉讼代理人吴子君、被告天聚诚祥房产公司的法定代表人王能成、被告王能成、柯稳、张威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪卓洵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告天聚诚祥房产公司、被告张威于2019年9月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.判令被告天聚诚祥房产公司、王能成、柯稳共同向原告退还款项212050元，支付违约金和资金占用费暂计为28294.55元（以每笔已支付款项为基数，按日0.05%计算至本息清偿之日止，暂计算至起诉之日止）；3.判令被告天聚诚祥房产公司、王能成、柯稳共同向原告赔偿20000元及资金占用费3020元（以20000元为基数，从2019年9月17日起计算，按日0.05%计算至本息清偿之日止，暂计算至起诉之日止）；4.判令被告天聚诚祥房产公司、王能成、柯稳共同承担本案诉讼费。事实和理由：被告一系一人公司，被告二系该公司唯一股东和法定代表人，被告三系公司监事、店长。2019年9月17日，原告与被告天聚诚祥房产公司、被告张威签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，被告张威将其名下的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路佳阳国际商务小区1栋1单元3层3室房屋，房屋所有权证号鄂（2016）武汉市新洲不动产第0000480号出售给原告。被告天聚诚祥房产公司提供服务。合同约定原告支付610000元购房款的方式为，签订合同当天原告向被告张威支付定金20000元，之后再付首付款120000元，余款470000元原告通过银行按揭贷款方式支付。合同约定，被告天聚诚祥房产公司提供居间服务，为原告办理贷款手续，协助办理房屋过户和物业交付手续，原告需向被告天聚诚祥房产公司支付15250元的信息咨询服务费。在合同签订的当天，原告向被告柯稳的账户上支付了42050元，被告天聚诚祥房产公司向原告出具了一份加盖了公司财务章的15250元信息咨询服务费收据，出具了一份加盖公司财务章的6800元贷款服务费收据。被告张威向原告出具了一张20000元定金收条。2019年9月20日、2019年9月21日、2019年12月27日，原告向被告柯稳账户付款共计人民币190000元，被告天聚诚祥房产公司向原告出具了一份加盖公司财务章190000元代收房款收据。2020年1月，原告才知道被告天聚诚祥房产公司并未将190000元购房款交给被告张威，被告天聚诚祥房产公司一直没有办理房屋过户和贷款手续。原告向被告天聚诚祥房产公司反映情况后，被告天聚诚祥房产公司要求原告与被告柯稳沟通。在被告天聚诚祥房产公司无法办理房屋过户和贷款手续后，原告主张解除合同并要求被告退还已收取的款项并赔偿损失。为维护原告的合法权益，故原告诉至本院，提出如上诉讼请求。被告天聚诚祥房产公司、被告王能成共同答辩称，原告起诉的基本属实。15250元中介费是进了公司的账，我已向公司报备，因疫情原因，钱迟迟没有批下来，如在今年10月1日前公司款没拨下来，我个人先垫付给原告。原告支付的190000元购房款和6800元服务费我公司和我个人都没有收取，钱是被告柯稳收取的，柯稳并未将钱交给公司。事情发生后，被告柯稳与原告达成了协议，要求被告柯稳分阶段将钱还给原告。被告柯稳答辩称，原告起诉属实，190000元和6800元是我收的，这是事实。2020年1月8日，我与原告达成了协议，对于我收取的款项，我将分期还给原告。我已向原告还款30000元。在签订房屋买卖合同中有约定违约责任，房屋按揭贷款应在一个月内办理，房屋买卖合同没有履行的原因是原告在云南上班，原告一直未回来办理贷款手续，原告存在违约。其中给被告张威的定金款是原告转给我后，再由我付给被告张威的。被告张威答辩称，原告起诉的属实，我收到了被告柯稳转给我20000元的定金款，我已向原告出具了定金收条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认为，原告对被告柯稳提交的协议及微信转账、微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告柯稳手中只有复印件，其是为了让被告柯稳将协议加盖公司公章，协议内容中也约定了追究公司的责任，被告柯稳转账的30000元是支付的违约金，不是退的购房款。微信聊天记录并未谈到办理贷款手续的对话，不能证明原告违约，按照合同约定，并没有约定要在15天之内交齐所有的贷款资料。本院认为，被告柯稳提交的协议虽是与原告签订的，但该协议明确约定了被告柯稳与公司应承担法律责任的条款，故该证据不能达到证明被告柯稳已与原告达成协议，由被告柯稳个人向原告分期还款的目的；被告柯稳向原告微信转款30000元，只能证实被告柯稳还款的事实，不能证实系被告柯稳支付给原告的款项为违约金；原告与被告柯稳的微信聊天记录，只能反映被告柯稳与原告之间因购买房屋的聊天记录，不能反映原告有违约行为，故对被告柯稳的证明目的，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柯稳系被告天聚诚祥房产公司门店的店长。2019年9月17日，原告汪卓洵与被告天聚诚祥房产公司、被告张威签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：1、甲方（卖方张威）将其所有的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路佳阳国际商务小区1栋1单元3层3室，建筑面积为97.4平方米，房屋所有权证号为鄂（2016）武汉市新洲不动产第0000480号房屋一套出售给乙方（买方汪卓洵），经纪代理方（丙方天聚诚祥房产公司武汉店）；2、乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房现状无异议，并自愿购买该房屋。经丙方居间，甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为610000元整；3、付款方式约定，本合同签订当日，乙方支付定金20000元整给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付。以为甲方提前还贷形式支付人民币110000元，甲方办理委托公证手续，甲、乙方签订《代为提前还贷协议》。尾款人民币470000元整，乙方以委托丙方、混合贷款（其中商业贷款约以实际为准，公积金贷款约以实际为准），如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后七日内，选择更换贷款银行方式补齐；4、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式，甲方承担零，乙方承担百分之百；5、甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费人民币15250元整，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；6、本合同签订之日起叁拾日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后十五日内为乙方办理贷款手续，丙方在甲乙双方提供过户资料齐全后，贷款审批通过七日内，协助甲乙双方办理过户手续；7、违约责任，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。丙方在甲、乙双方提供资料齐全的情况下，协助双方办理房产过户手续，如未履行义务，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任等内容。合同签订后，2019年9月17日原告汪卓洵以微信转账的方式向被告柯稳账户上转款5000元、37050元。2019年9月20日、2019年9月21日，原告汪卓洵以微信转账的方式向被告柯稳账户上转款100000元、20000元。2019年12月27日，原告汪卓洵以微信转账的方式向被告柯稳账户上转款70000元。2019年9月17日，2019年12月27日，被告天聚诚祥房产公司向原告出具收款收据三张，其中收汪卓洵咨询服务费15250元（收据号为1075480）、收汪卓洵贷款服务费6800元（收据号为1075579）、收汪卓洵代收房款190000元（收据号为1075580）。2019年9月17日，被告柯稳将原告支付的20000元定金转付给被告张威，被告张威于当日向原告汪卓洵出具定金收条一张。庭审中查明，被告柯稳收到原告汪卓洵的款项共计232050元，其中向被告天聚诚祥房产公司付款15250元，向被告张威付款20000元，其余款项均由被告柯稳收取。2020年1月18日，2020年5月30日，被告柯稳向原告汪卓洵转款10000元、20000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。被告柯稳系被告天聚诚祥房产公司的员工，其收取了原告汪卓洵信息咨询服务费、贷款服务费、代收购房款、定金，并向原告汪卓洵出具了盖有被告天聚诚祥房产公司财务章的收款收据，被告柯稳履行的是职务行为，故被告天聚诚祥房产公司应按与原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因被告柯稳未将收取的购房款交给被告张威，导致原告汪卓洵与被告张威签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》无法履行，故原告汪卓洵要求解除与被告天聚诚祥房产公司、被告张威签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并要求被告天聚诚祥房产公司退还已支付的212050元咨询服务费及购房款的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已向被告张威支付购房定金20000元，因被告天聚诚祥房产公司违约，造成原告汪卓洵定金损失20000元，故被告天聚诚祥房产公司应予以赔偿。原告汪卓洵要求按已付款项的日万分之五计算违约金的请求，未超出法律规定，本院予以支持。因双方在合同中并未约定被告天聚诚祥房产公司具体办理按揭贷款时间，故违约金的计算时间应从原告起诉之日计算，即2020年8月6日起计算。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告王能成系被告天聚诚祥房产公司的独资法定代表人，其公司无注册资本，故被告王能成对被告天聚诚祥房产公司应承担的债务承担连带清偿责任。原告汪卓洵陈述，被告柯稳向其支付的30000元系违约金，本院认为，被告柯稳系被告天聚诚祥房产公司的职员，其向原告汪卓洵转款的30000元应视为退还原告汪卓洵的部分购房款，不应认定为被告柯稳支付给原告汪卓洵的违约金，故被告柯稳向原告汪卓洵支付的30000元应从原告汪卓洵支付的总房款中扣减。被告天聚诚祥房产公司抗辩，原告支付的款项由被告柯稳收取，公司没有代收房款的权利，且被告柯稳个人也愿意分期分批向原告还款，所有责任应由被告柯稳承担。本院认为，被告柯稳系被告天聚诚祥房产公司的员工，其履行的是公司职务行为，因被告天聚诚祥房产公司向原告汪卓洵开具了收款收据，被告柯稳是否将款项交给公司，是被告天聚诚祥房产公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，故对其抗辩理由本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告汪卓洵与被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司、被告张威于2019年9月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪卓洵购房款、咨询服务费共计人民币182050元（扣减被告柯稳已支付的30000元）及违约金（违约金以182050元为基数，自2020年8月6日起计算至返还款项之日止，按日万分之五计算）；三、被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪卓洵定金款共计人民币20000元；四、被告王能成对上述第二、第三项被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司应支付的款项承担连带责任；五、驳回原告汪卓洵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5252元，减半收取2626元，由被告武汉天聚诚祥房地产经纪服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄芳二〇二〇年九月二十三日书记员  朱玲