汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初3367号 原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司，住所汉中市汉台区。 法定代表人朱仕强，系该公司执行董事。 委托代理人赵哲平，系陕西云昊律师事务所律师，委托权限为一般代理。 委托代理人兰雅妮，系陕西云昊律师事务所实习律师，委托权限为一般代理。 被告汉中市汽车更新管理处，住所汉中市汉台区。 法定代表人冯晓强，系该单位负责人。 委托代理人杨**贤，系陕西宁强县汉源法律服务所法律工作者，委托权限为一般代理。 第三人汉中屹远商贸有限公司，住所汉中市汉台区（物资局内）。 法定代表人杨荣林，系该公司执行董事。 委托代理人张汉成，系汉中市汉台法律服务所法律工作者，委托权限为一般代理。 原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司诉被告汉中市汽车更新管理处、第三人汉中屹远商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司、被告汉中市汽车更新管理处、第三人汉中屹远商贸有限责任公司委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司诉称，2014年9月5日原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司（以下简称“贵夫人影楼”）与被告汉中市汽车更新管理处（以下简称“汽车管理处”）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于汉中市劳动东路原物资局主楼一楼四间房屋，租期暂定为五年，租期满后，如甲方继续对外出租，在同等价位上，乙方可优先租用。2019年8月2日合同期满前，原告向被告发出《继续租用房屋告知函》，被告于2019年8月5日向原告回函表示不再与原告续租，并提出不再与原告续租的理由，2019年8月14日原告对被告提出的理由给予释明回函，并再次表达了续租的意愿，之后被告再无答复，也未与原告签订续租合同。2020年6月19日原告起诉第三人汉中屹远商贸有限公司（以下简称“屹远商贸”）的法定代表人要求第三人交还房屋，第三人出庭出示已经与被告签订的房屋租赁合同，原告才得知自己的优先承租权没有得到维护，至此诉至人民法院。诉讼请求：1、确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效；2、确认原告对被告出租的房屋在同等条件下有优先承租权。 原告贵夫人影楼为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原告工商登记信息、法定代表人身份信息；2、原、被告签订的房屋租赁合同复印件一份、陕西省政府费税收入一般缴款书（收据）复印件一张；3、原告继续租赁房屋告知函、汉中市汽车更新管理处关于贵夫人来函的复函、原告对复函的回函复印件各一份；4、被告与第三人房屋租赁合同复印件一份。上述证据，经当庭举证、质证，对第1、2组证据的真实性及证明目的予以确认，对其他证据的真实性予以认定。 被告汉中市汽车更新管理处辩称，一、原告所诉与事实不符,原告与被告之间房屋租赁期己经届满，不再有租赁合同关系。原告与被告于2014年9月5日签订房屋租赁合同一份，租赁时间从2014年至2019年9月4日止，在此期间，原告未经被告允许，私自将该房屋租赁给第三方从中谋利，并将与第三方的合同期限擅自延长，违背了诚实信用原则，原告虽向被告发出了《继续租用房屋告知函》，但被告明确回复了原告，因原告违背了《房屋租赁合同》第五款第1项，故被告和原告租赁合同己经终止；二、经查询原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司系失信被执行人，充分说明其诚实信用有问题，且在诉讼中被告才发现原告更换了法人，其目的就是掩人耳目继续续租，用被告的房产继续谋利，违背了诚实信用和公平原则。在房屋租赁合同履行中，原告婚纱公司法人己经发生了更换，且原告未告知被告，给被告的管理和合同履行带来诸多不便，原告未告知和征得被告同意的情况下，私自将房屋租赁给第三人，其目的就是想租赁被告房屋转租和改变房屋用途给第三人，从中坐享其成，违背诚信谋取利益。所以被告在回复函中明确表示不愿再继续续租，且己明确告知并答复了原告，原告还要继续续租，典型的违背了公平原则，变相要求强迫性租赁，违背了《合同法》第60条。综上，原告所诉与客观事实不符，被告和原告己经不存在租赁关系，且原告已是失信被执行人，与第三人己达不到同等条件，更谈不上优先承租权，被告和原告在合同到期后解除租赁合同与法有据，故被告和第三方签订的租赁合同依法有效，原告无权再租赁该房屋。恳请贵院驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。 被告为支持其辩解理由，向本院提交下列证据：1、原告与第三人签订的影楼经营承包协议复印件一份；2、汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702执775号案件失信被执行人曝光台打印件一份（被执行人为汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司）。上述证据，经当庭举证、质证，对其真实性予以认定。 第三人汉中屹远商贸有限责任公司述称，一、原告要求法院确认第三人与本案被告签订的房屋租赁合同无效没有事实与法律依据。民事主体从事民事活动，遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。2014年9月5日，原告与汽车管理处签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期间从2014年9月5日至2019年9月4日止，合同到期后，双方未续签租赁合同。2019年9月14曰，汽车管理处将自己享有所有权的房屋，租赁给屹远商贸并签订《房屋租赁合同》，是对自己合法权利的有效处分，该处分行为并不损害社会公共利益或者他人利益，签订《房屋租赁合同》是双方自愿和真实意思表示，并不存在《合同法》第五十二条法定无效的情形，该合同合法有效，原告请求法院确认屹远商贸与汽车管理处签订的《房屋租赁合同》于法无据；二、原告在履行原《房屋租赁合同》期间，违反合同约定的行为，已经丧失优先续租权。1、2014年9月5日，原告与汽车管理处签订《房屋租赁合同》约定“房屋租赁期间，乙方只有使用权，不得转租”，2016年9月1日，原告将前述房屋转租给屹远商贸，虽然原告将转租合同冠以《影楼承包经营协议》的名称，但仍然无法掩盖转租的事实。首先，原告工商登记经营范围为：摄影、摄像、彩扩服务、胶卷批发、零售，而屹远商贸经营范围为手机及周边产品销售、维修、代收通讯费，二者经营范围没有任何关联。所谓承包经营是指生产资料所有者将企业或者生产资料的经营权委托给承包人经营，按照被承包人的意愿和要求完成任务，而不能自行改变。这种经营方式，不改变企业的性质，不改变工商登记许可的经营范围，承包者以被承包者的名义对外进行经营活动，接受被承包者监督管理，没有主体资格，但是，屹远商贸是独立的具有主体资格的法人单位，经营范围与原告并不相同，也不接受原告的监督管理，而是独立行使自己的经营权，因此，屹远商贸与原告之间并非承包经营关系；其次，依据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”之规定，屹远商贸与原告签订的所谓《影楼承包经营协议》实质上是房屋租赁合同。原告为了规避与汽车管理处房屋不能转租的合同约定，故意将房屋租赁合同冠以承包经营合同，并不能掩盖其将房屋转租给屹远商贸的违约事实，因此，基于原告的违约行为已经丧失了对房屋续租的优先权。2、合同成立，应当建立在双方自愿的基础之上。2019年8月2日，原告在《房屋租赁合同》即将届满前，向汽车管理处发送希望继续续租的信函，构成单方发出要约的意思表示，2019年8月5日，汽车管理处回函明确告知原告，因原告违反合同约定用途使用房屋，并且转租牟利，“决定不再与你公司续租”，此时，原告要约失效，该要约对双方均无约束力，原告不能将单方的意愿强加给他人。综上，屹远商贸与汽车管理处签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告要求法院确认该合同无效，于法无据，原告因自己的违约行为已经丧失了优先续租的权利，其无理要求不应得到支持，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 根据双方当事人的陈述、质辩意见和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年9月5日，原告贵夫人影楼与被告汽车管理处签订《房屋租赁合同》，双方约定“一、出租房位置、面积。出租房位于汉中市劳动东路原物资局主楼一层，楼道以北叁间，楼道以南壹间，共四间，该房面积约95.04平方米；二、用途和租赁期。甲方（汽车管理处）同意租给乙方（贵夫人影楼）做摄影接待室和影棚房使用，租赁期暂定伍年，即从二Ｏ一四年九月五日至二Ｏ一九年九月四日止，租赁期满后，如甲方继续对外出租，在同等价位上，乙方可优先租用。三、年租金及交租时限。双方约定年租金为：柒万元整。每年租金在房屋使用前一次交清，否则视为违约。五、双方约定的其它事项1、房屋租赁期内，乙方只有使用权，不得转租；……”。2016年9月1日原告贵夫人影楼与第三人屹远商贸的法定代表人杨荣林签订《影楼承包经营协议》，双方约定“第一条乙方（杨荣林）承包经营贵夫人影楼一楼业务大厅，业务范围：手机专场。第二条承包期限叁年2017年3月1日——2018年3月1日，2018年3月1日——2019年3月1日，2019年3月1日——2020年3月1日终止。第五条承包金及支付方式：1、本影楼营业大厅全年承包费四十五万元整一次付清，2、叁年承包期内承包费不变，三年后上浮10%，3、每年交一次承包费。第九条承包期内，乙方只有经营权，没有转让转租权。第十一条大厅承包期间，乙方须给甲方在北大街临街门面（靠物资局楼内楼道）留有上二楼的楼梯建设通道和接待空间。……”2019年8月2日原告贵夫人影楼书面向被告汽车管理处发出《继续租赁房屋告知函》希望继续续租，并声明其享有优先承租权；2019年8月5日被告汽车管理处向原告贵夫人影楼书面发出《汉中市汽车更新管理处关于贵夫人来函的复函》，称其违反合同规定转租，从中牟利，严重侵害国有资产权益，租赁期从2014年9月5日起至2019年9月4日影楼合同自然终止，决定不再与其续租；2019年8月14日原告贵夫人向被告汽车管理处再次书面发出《对复函的回函》，称被告汽车管理处认定其转租房屋与事实不符，只是将影楼内部承包经营方式变更，并主张合同约定的优先承租权；被告汽车管理处未作出回复。2019年9月14日，被告汽车管理处与第三人屹远商贸签订《房屋租赁合同》，双方约定“一、甲方（汽车管理处）将坐落于汉中市劳动东路原物资局主楼一层面积95.04平方米的临街门面租赁给乙方（屹远商贸）经营手机卖场。二、租期从2019年9月15日起至2022年9月14日止。三、年租金壹拾万元整，每年租金在房屋使用前一次交清，否则视为违约。……”。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告贵夫人影楼与被告汽车管理处自愿订立的《房屋租赁合同》依法成立，受法律保护，且双方已实际履行。原告贵夫人影楼与第三人屹远商贸法定代表人签订的《影楼承包经营协议》，根据其合同约定的权利义务，应为租赁合同，即出租人贵夫人影楼将其一楼大厅交付第三人作为手机卖场使用，第三人按照约定向其支付租金的合同。原告贵夫人影楼的转租行为违反了与被告汽车管理处签订的《房屋租赁合同》中“房屋租赁期内，乙方只有使用权，不得转租”的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告将其一楼大厅转租给第三人应当征得被告的同意，而现有证据无法证明原告已征得被告同意或转租后取得被告的默许追认，故被告在知道原告转租行为后，可以解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽约定“租赁期满后，如甲方继续对外出租，在同等价位上，乙方可优先租用”，但当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原告违反约定转租，被告未提出解除合同，但在租赁合同期限届满前明确表示不再与其续租，故租赁合同期满后合同的权利义务终止。被告与第三人签订的房屋租赁合同，是平等主体间双方自愿订立的合同，且发生在与原告租赁合同期限届满之后，是依法成立的合同，受法律保护。为维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下： 驳回原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司的诉讼请求。 本案受理费200元，减半收取100元，由原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。 审判员  晏菲飞 二〇二〇年九月二十一日 书记员  孟佳宁