广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7082号 原告：李妮，女，1986年12月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄姿霖，广东商达（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃臻，广东商达（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖东路**骋望郦都居住小区******，统一社会信用代码：91450100587101192U。 法定代表人：赖锦健，该公司执行董事。 原告李妮与被告广西南宁赛源置业有限公司（以下简称赛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李妮的委托诉讼代理人覃臻到庭参加诉讼，被告赛源公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李妮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年6月7日所签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》（合同编号：C区-13-02)无效；2、被告立即向原告李妮返还款项151860元，并支付资金占用利息（以151860元为基数，按年利率6%计算，从2016年2月18日起计至被告实际返款之日） -2- ；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月7日，原、被告双方签订了《锦钰国际商贸城合作建房合同》（合同编号分别为：C区-13-02），协议约定原告作为合作建房出资人，享有位于南宁市兴宁区南面的锦钰国际商贸城C区13层02号套房（建筑面积50.62平方米，含公摊）；基于上述约定，原告取得该套房自2016年12月30日至2066年12月30日止共50年的使用权。此外，合同还约定了双方权利、合同价款及购房款支付方式等事项。原告在与被告签订合同之日即支付首期合作建房总款的50%共计75930元，并约定于2015年8月30日前补足占总款50%的余款75930元。被告收到以上款项共151860元，并出具了相应收据凭证。 原被告双方签订的合同虽然名义上为合作建房合同，但从内容来看，提供资金的原告不承担经营风险，只分配固定的房屋，不符合“共同出资，共享利润，共担风险”的特征。双方当事人的真实意思在于：原告以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，被告在得到资金之后将建成项目中固定的房屋交付于原告。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。因此，原告和被告之间的关系，应认定为房屋买卖合同关系。 该项目协议用地位于南宁市兴宁区南面的三塘坡农民产业用地内，土地规划用途为三产用地，被告并非该项目土地的使用权人，根据国家关于城乡规划的规定，产业用地禁止用于商品房开发，所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证；被告与原告签订的房屋买卖合同已经违反法律、行政法规的强制性规定，故该《锦钰国际商贸城合作建房合同》无效。综上所述，原告与被告之间的买卖 -3- 合同无效，被告应向原告返还已支付房款共计151860元，并支付资金占用利息。特向法院提起诉讼。 被告赛源公司未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月7日，原告李妮（乙方）与被告广西南宁赛源置业有限公司（甲方）签订一份《合作建房合同》，合同编号为C区-13-02，约定：第一条、合作建房依据：三塘国际商贸广场锦钰国际商贸城座落于南宁市兴宁区南面的三塘坡农民产业用地内，由甲方与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡村民以合作经营的方式取得该地块的开发权和使用权。依据南规管[2012]543号，项目编号：YD0101201200243;南兴发改登字[2013]35号《关于三塘国际商贸广场项目的登记备案文件》和南宁市规划管理局批准的规划总平审批号GH2014-030等文件开发建设三塘国际商贸广场【现定名】锦钰国际商贸城，甲方依据乙方合作建房的出资比例和约定合作建房款，确定乙方享有50年使用权的套房面积（以下简称“该套房”）。第二条、基本情况：该楼房位于广西南宁市兴宁区南面的三塘坡农民产业用地上。锦钰国际商贸城总净用地面积20720平方米，总建筑占地面积6628平方米，总建筑面积约95280平方米，地上建，地上建筑面积为64221平方米结构；其中地上A区1-4层为商业用房，5-17层为综合楼；B区1-6层均为商业用房；C区1-4层商业用房，5-15层为综合楼；地下二；地下**的大型综合性商住建筑、合作建房模式：（一）甲乙双方同意以合作建房的模式建设该套房；甲方负责合作建房的相关手续和建 -4- 设事宜，其所缴纳的合作建房款在支付土地开发、建设成本、办证费用和运营等相关费用后的结余部分归甲方所有。（二）乙方同意将合作享有该套房的建筑面积全权委托甲方负责开发建设，直至甲方将该套房交付给乙方使用之日止。第四条、套房位置和面积：（一）甲方根据乙方合作建房的出资比例，确定乙方享有所得的自选套房位于广西南宁市兴宁区南面的锦钰国际商贸城C区13层02号套房，总建筑面积50.62平方米（含公摊面积）。（二）该套房的公摊面积按该总套房总建筑面积的21%计算。交房时，按多退少补的方法计算乙方所须支付甲方的合作建房款。第七条、付款方式及期限：一、付款方式。该套房总建筑面积50.62平方米（含公摊面积），每平方米建筑面积的造价按叁仟叁佰伍拾零元（¥：3350元）人民币计算，总合作建房款为壹拾陆万玖仟伍佰柒拾柒元（¥：169577元）人民币。折后实收乙方合作建房款为壹拾伍万壹仟捌佰陆拾零元（¥：151860元）人民币。该合作建房款接受一次性付款和分期付款两种方式。乙方同意按下列第二种方式按期支付合作建房款。第二种、分期付款，乙方同意按以下约定的付款方式按时足额支付合作建房款给甲方（以甲方开具本公司的收款收据并盖章生效）：(1)乙方在签署本《合作建房合同》的同时交纳首期合作建房款总额的50%，合计人民币柒万伍仟玖佰叁拾零元整（￥：75930元）。(2)乙方须在2015年8月30日七日内交纳剩余合作建房进度款，余款占套房合作建房款总额的50%，合计须交纳人民币柒万伍仟玖佰叁拾零元整（￥：75930元）。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建房说明”中记载：“1、本合同文本为签约使用文本。签约之前，乙方须仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门专业人士咨询。2、本合同所称合作建房是指甲方（开发方）与乙方（合作方）合作建设三塘国际商贸广场【现定名】锦钰国际商贸 -5- 城，甲方依据乙方合作建房的出资比例和约定合作建房款，确定乙方享有50年使用权的套房面积。3、在签订本合同前，甲方已经向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明等文件。4、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉该商铺的合作建房关系、模式、土地性质和用途，同意按本合同约定的合作条件支付合作建房款。”合同签订后，原告于合同签订当日向被告交付75930元合作建房款，被告就此向原告出具了收据。2016年2月18日，原告又向被告缴纳合作建房款75930元，被告就此向原告出具了收据。被告至今尚未向原告交付商铺。 因原告认为其与被告签订的《合作建房合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，本案讼争房屋以“南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡”名义办理了规划报建手续，但并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡的集体建设用地，集体建设用地使用权及房屋所有权的权利人亦均为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁赛源置业有限公司经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同的性质问题。原、被告签订的《合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，原告主张涉案合同实质应为商品房买卖合同。本院认为，从双方签订的《合作建房合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集 -6- 体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前尚未取得《合作建房合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2015年6月7日签订的《合作建房合同》（编号：C区-13-02）应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款，并支付资金占用利息的问题。由于李妮与广西南宁赛源置业有限公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，广西南宁赛源置业有限公司应当返还李妮已经向其支付的购房款151860元。赛源公司收取的上述款项而产生的孳息亦属于李妮因案涉合同而受到的损失，因此赛源公司应向李妮支付相应的资金占用费，李妮主张的利息即应属于资金占用费性质。但李妮主张按照年利率6%计算利息损失没有法律依据，本院不予支持。结合其诉请，本院确定该费用为：以151860元为基数，自2016年2月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： -7- 一、确认原告李妮与被告广西南宁赛源置业有限公司于2015年6月7日签订的《合作建房合同》（编号：C区-13-02）无效。 二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告李妮返还购房款151860元并支付利息（利息计算方式：以151860元为基数，自2016年2月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2116元，由被告广西南宁赛源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 -8- 二〇二〇年九月二十一日 书记员 陈俊超 -9- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。