河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4934号 上诉人（原审被告）：李倩楠，女，1989年6月9日生，汉族，住唐山市路**。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路**学院南路西侧。 负责人：徐璟剑，该公司总经理。 委托代理人：李光磊，男，1984年3月15日生，汉族，该公司职工。现住河北省唐山市路**。 委托代理人：吴辰，女，1988年4月1日生，汉族，该公司职工，现住河北省唐山市路**。 上诉人李倩楠因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司唐山分公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李倩楠上诉请求：一、撤销一审判决，发还重审或依法改判上诉人的按照三级服务标准即1.2元-1.5元每平米的服务标准支付物业费；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，认定证据明显错误，查明事实不清，导致判决错误。前期物业服务合同不是上诉人的真实意思表示，绿城物业在为上诉人办理房屋入住手续时，强制要求上诉人与其签订物业服务合同并交纳物业费用才交房交钥匙。二、绿城物业服务质量存在严重的问题，不能达到上诉人与绿城物业的前期物业服务协议的约定以及特级物业服务标准水平。上诉人在一审中提交的155张照片，36段视频足以证明绿城物业的服务有瑕疵，物业服务虽然是持续性的服务，但上诉人提供的证据也是在绿城服务期间持续的拍照、录像进行取证的。三、上诉人提交的公开信、民意书附全体业主的签名，真实反映全体业主的心声。 绿城物业答辩称，李倩楠的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 绿城物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币9021.47元（2017年9月18日-2019年8月17日，按照2.60元/月/平方米计算）。2、判令被告支付原告逾期违约金人民币4189.57元（自逾期之日起以应交物业服务费9021.47元为基数按照日万分之六的标准的暂算至2019年10月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、原告提交《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》1份、临时管理规约1份，协议显示物业服务期间为2016年7月15日至2019年7月14日止，物业服务费2.6元／月•平方米。原告据此主张被告同意物业费的收费标准和缴纳办法。被告对此不予认可，主张该服务协议及管理规约是原告以交房为条件强迫被告与其签订的。协议内容为其单方编撰，多为格式条款、单方定价，不能作为原告主张物业费的依据，被告提供（2018）冀0203民初179号、（2018）冀02民终4844号民事判决书两份，主张在办理入住过程中，原告要求被告签订物业协议、预交物业费才可以交钥匙。本院认为，原告绿城物业与被告李倩楠签订的《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务；被告提交的判决书显示被告均为天鸿房地产开发有限公司，对于其签订服务协议受到原告胁迫的主张，本院不予采信。二、原告提交日常工作记录，主张其在管期间内，做到了相应的服务。被告对上述证据不予认可，主张原告提交的工作记录均系其单方书写，不能客观真实反映当时提供物业服务的情况。被告提交提供照片及光盘1份，主张绿城物业在服务期间，存在门禁安保，照明，绿化，消防设施、设备，垃圾清理，保洁、绿化，基础设施维护，清积水、清淤等答辩状中列举的严重问题，达不到2.6元／平米的特级标准，对业主反映的问题不能及时解决、无回访；提交地下车库现场照片1组，主张绿城物业车位管理服务存在的问题；原告称上述问题是开发商建设的问题，与物业服务无关，其已经就该问题及时向开发商反馈。本院认为，对于开发商建设问题应由被告另行向建设单位主张，不应构成对原告诉请的抗辩；物业服务系持续性服务，被告提交的证据不足以证实原告的服务确有瑕疵。三、被告提交唐山市人民政府文件唐政发【2016】28号关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知、唐山市物业服务收费管理实施办法各1份，主张原告2.6元／平米的收费标准属于特级服务标准，市政府文件有明确的服务标准细则，原告实际提供的服务只能勉强达到三级。绿城物业违反该办法，管理不当，不公示账目，拒绝等级评定；提交凤凰新城周边小区地下车位管理费统计表，主张绿城物业车位管理费收费标准高于同地段；提交公开信1份，主张其向绿城物业写过一封公开信，要求其整改，但无成效；提交民意书1份，主张绿城物业服务不到位是整个小区的共性问题，而非本案被告的个性问题，小区业主对绿城物业服务不满意；提交《绿城.南湖春晓前期物业协议》1份、视频光盘1张，欲证实同是绿城物业服务的小区，绿城南湖春晓2.5元的收费标准，服务水平却远远高于凤凰湖畔，世博广场小区收费1.8元，服务水平亦高于凤凰湖畔；提交民事判决书2份，主张其他法院在审理物业服务不达标的判例；被告另提交证人赵某书面证言，以证实业主代表一起向绿城物业写过公开信，要求绿城物业整改，物业接收并组织会议，但服务并无提高。原告对被告提供该组证据不予认可，主张其唐山市物业服务收费管理实施办法试运营时间晚于合同签订时间；未收到过公开信；其他小区的收费、判例与本案无关。本院认为，原告绿城物业是否违反唐山市物业服务收费管理实施办法，应由相应行政单位核实并处理，并不构成被告拒缴物业费的抗辩理由；公开信由被告单方制作、原告所服务的其他小区情况与本案无关联性，故对被告的上述抗辩主张，本院均不予采纳。 一审法院认为，原告要求被告支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费9021.47元的主张，理据充分，本院予以支持；被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。遂判决如下：一、被告李倩楠自本判决生效起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费人民币9021.47元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元，减半收取计65元，由原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司承担21元，由被告李倩楠承担44元。 本院二审期间，上诉人李倩楠提交如下证据：证据一、绿城APP报修记录，证明在绿城物业服务期间，小区业主多次通过绿城反映照明、门禁、安保、垃圾清理、卫生、电梯、清理积水物业服务等问题，均没有得到有效解决。证据二、凤凰湖畔自绿城撤场后的整改项目，证明绿城服务期间在监控、绿化、基础设施维修、门禁等物业服务项目中管理缺失，其撤场后，新的物业公司对其之前的服务项目进行整改。证据三、绿城物业工作人员袁文环与业主的通话录音，证明绿城物业当时在凤凰湖畔的工作人员明确表示收到过业主们向其送达的公开信。被上诉人绿城物业对上述证据的质证意见为：对证据一绿城物业是2016年8月18日开始服务-2019年8月17日为期三年。我们在服务期间已经整改照明门禁安保垃圾清运、电梯、清理积水等问题。对证据二也不成立，监控、门禁等设备设施都是房地产公司提供，不是物业公司，包括维修。对证据三公司从没有收到业主送达的公开信，不需要播放。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定,上诉人应该按照《前期物业服务协议》的约定向被上诉人交纳物业费。上诉人主张《前期物业服务协议》非其真实意思表示，故其对条款约定的物业费2.6元/平方米不予认可，未提供证据证实，且上诉人已按照2.6元/平方米向被上诉人交纳了第一年度的物业费，故一审法院认定《前期物业服务协议》依法有效，双方当事人应按协议约定履行各自义务并无不当。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在严重质量问题，达不到《前期物业服务协议》约定的物业服务标准。从上诉人提交的照片和视频等证据看，被上诉人提供物业服务在清洁服务、绿化养护等方面确实存在一定的瑕疵，但尚构不成重大瑕疵，不能据此认定被上诉人提供的物业服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质量问题。且在大部分业主已经向被上诉人交纳了物业费的情况下，个别业主不按时缴纳物业费会对小区的整体服务产生不利的影响。另外，一审法院亦以双方当事人“对物业服务质量存在不同的认识”为由驳回了被上诉人要求上诉人给付逾期违约金的诉讼请求。综上，上诉人主张应该按照1.2元-1.5元/平方米的服务标准向被上诉人支付物业费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李倩楠的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李倩楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二〇年九月二十五日 书记员  郑 悦 ——