贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2648号上诉人（原审原告）:彭湘林，男，汉族，1963年9月20日出生，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）:杨守群，女，汉族，1966年9月16日出生，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨思政，男，汉族，1985年1月2日出生，住贵州省黔西县，与上诉人是叔侄关系。被上诉人（原审被告）:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。统一社会信用代码：91520522761382859P。法定代表人:胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鹏。上诉人杨守群、彭湘林因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2019)黔0522民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人彭湘林、杨守群上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.依法改判被上诉人支付违约金暂计124035元（从2016年1月9日计算至2020年1月7日，共计1458田，购房款425362元×0.02%×1458天），最终以425362元购房款为基数，按每日万分之二从2016年1月9日起计算至房屋转移登记文书（不动产权登记证）交付之日止；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决违约金计算起止时间错误。违约金计算的终止时间应是实际交付不动产权登记证之日，本案违约金计算起止时间应为2016年1月9日至不动产权登记证实际交付之日。二、一审调减违约金属于适用法律错误。被上诉人并未举证证明合同约定的违约金过高，上诉人未取得产权证，无法对该房屋进行转让、处分，损失无法估量。案涉合同是被上诉人提供的格式合同，其对法律后果应有合理预见。被上诉人黔西新城地产公司答辩称，一、被上诉人无逾期办证违约行为，上诉人上诉称一审判决违约金计算标准及起算时间错误的上诉理由不成立。1.合同未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。双方合同第二十二条第二款约定内容为：被上诉人应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记。该约定仅为“申请”行为义务，并非“取得”所有权初始登记，虽然被上诉人未履行“申请”义务，但该违约行为双方在合同中并没有约定违约责任条款，不能直接适用每日万分之二违约金条款。2.迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，原为办理房产证，后法律变更为不动产权属证书，原办证机关为黔西县房产事业局，现办证机关为黔西县自然资源局，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。上诉人妄称一审认定事实及适用法律错误，与客观事实不符合。3.上诉人的起诉已超过诉讼时效。按上诉人理解，被上诉人应于2014年12月26日前为其办理转移登记，则违约金的起算日为2014年12月27日，而其起诉日期为2019年7月1日，显然，其违约金的主张已经超过法定3年的诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。二、一审判决依职权调整违约金符合法律规定。1.未能办证的原因系合同履行期间办证职能机关被撤销和重新设立，政府规划条件出现变更，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的情势变更，一审判决被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自上诉人起诉之日前3年加上起诉之日至取得案涉房屋不动产权证书之日期间的利息损失，是政府等多方面工作被上诉人才接受的，否则，被上诉人作为合法的企业，是黔西县纳税大户，不应该为政府行为和法律变更承担法律责任。2.根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。虽然双方未约定办理转移登记的确切时间，未约定未办理“申请”义务的违约责任，但被上诉人未能在法定期限内履行“申请”义务，是不能办理转移登记的原因力之一，存在相当因果关系，一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定由被上诉人以购房款总额为基数，按日0.003%承担自2016年7月1日至2019年12月6日期间利息损失，被上诉人是接受的，双方利益达到平衡，确保了社会效果和法律效果之间的有机统一，上诉人要求一审裁决之外的利益，被上诉人是不同意的。3.合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。上诉人未举证证明其损失的存在，应承担举证不力的后果，其损失主张自然不能得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审原告杨守群、彭湘林向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即到不动产登记中心为原告办理黔西县城关镇黔龙新城第19幢3单元3层2号商品房（房号为19-3-3-2）的房屋产权登记，并将房屋产权证书交付给原告。2.依法判决被告支付逾期办证违约金暂计139773.00元（从2014年7月1日计算至2019年1月1日，共计1643天，购房款425362元×0.02%×1643天=139773元违约金），最终以425362元购房款为基数，按每日万分之二从2014年7月1日起计算至房屋产权证书交付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。案件在审理的过程中，原告以被告已办理了不动产登记证而申请撤回办证的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年7月21日，原告作为买受方与作为出卖方的被告黔西新城公司就位于黔西县签订《商品房买卖合同》，合同约定套内面积为109.25平方米，建筑面积为134.35平方米，套内建筑面积单价为3893.47元／平方米，成交总价款为425362元。付款方式为首付加公积金贷款支付，即首付128362元，余款297000元通过公积金贷款支付。合同约定交付时间为2014年3月30日。合同第二十二条约定：合同第二十二条约定第二款约定：被告应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记；该条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于／年／月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在交款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日后，出卖人交付办理商品房屋转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，在买受人不退房的情形下，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.02%的违约金。被告已如期交房。2014年9月30日，被告向原告开具发票，明确收到原告支付涉案房屋425362元的购房款。被告黔西新城公司已如期交房。此后，因被告未办理产权证书，故原告于2019年1月9日诉来本院，并提起本案诉讼。案件在审理的过程中，被告于2019年12月6日为原告办理了不动产权登记证。因被告已办理了不动产登记证书，故原告请求撤回要求办证的诉讼请求。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告主张的违约金是否合理合法，能否调整？一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，原告彭湘林、杨守群与被告黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告彭湘林、杨守群依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月6日办理了不动产权登记，故原告撤回要求被告办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求，一审法院予以同意。其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告黔西新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于2014年6月30日前为原告办理案涉房屋商品房所有权初始登记，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年7月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告彭湘林、杨守群提起诉讼的日期为2019年1月9日，故对于原告主张的2016年1月9日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效。由于本案被告已于2019年12月6日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年1月9日至2019年12月6日。最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，一审法院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，被告于2019年12月6日办理了案涉房屋不动产权证。同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，一审法院酌情判决被告以购房款425362元为基数，按日0.003%从2016年1月9日起计算至2019年12月6日共计1427天，违约金共计18209.75元。案件在审理的过程中，原告以被告已实际办理了产权登记证书为由而申请撤回关于要求被告办理产权证书的诉讼，此为原告对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，依法予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告彭湘林、杨守群逾期办证违约金18209.75元；二、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭湘林、杨守群交付黔龙新城19幢3单元3层2号商品房不动产权登记证；三、驳回原告彭湘林、杨守群的其他诉讼请求。案件受理费3096元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担405元，由原告彭湘林、，杨守群负担2691元。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组：黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。用以证明：在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。经质证，上诉人认为该两份证据不是新证据，且达不到被上诉人的证明目的。理由为：该证据并不能表明被上诉人逾期办证的具体事由，且被上诉人应当积极办理涉案房屋不动产权证，其与行政机关的审批事项不能归责于上诉人，只要被上诉人未在合同约定或法律规定期限内办理不动产权证，皆是违约行为。第二组：土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，用以证明：被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。经质证，上诉人认为该证据不是新证据，且达不到被上诉人的证明目的。理由为：从缴纳土地出让金通知可以看出系因被上诉人未按照规划面积进行建筑，超出了面积，所以要补交土地出让金，最终导致涉案房屋竣工验收延期至2019年10月12日，被上诉人诸多行为综合导致了其未能按合同约定办理涉案房屋的不动产权证书，因此达不到被上诉人第一时间办理涉案房屋不动产权证的证明目的，且第一时间不能办理也系被上诉人自身原因所致。第三组：贵州省高级人民法院民事裁定书及安顺市中院民事判决书，用以证明：一审法院有权依据当地的社会状况、收入状况，作出符合当地社会发展的违约金，一审法院判决是符合法律规定的。经质证，上诉人认为该两份判决书不是原件且没有加盖公章，与本案无关。经审查，本院认为，被上诉人提交的上述第一、二组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据；第三组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审审理查明，在黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审调整的违约金计算标准是否恰当；2.违约金计算截止日期如何确定。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指房产证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，据此，买受人主张将逾期办证违约金计算至出卖人向其交付不动产权证之日的请求，没有事实和法律依据，二审不予支持。一审判决计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。综上所述，杨守群、彭湘林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2091元，由杨守群、彭湘林负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年九月二十四日法官助理 张园园书 记 员 王 钰