浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2749号 原告：平阳县滩涂围垦开发建设有限公司，住所地浙江省平阳县滨海新区新阳路**。 法定代表人：姜集顺，董事长。 委托诉讼代理人：池方景、陈如意，浙江九州大众律师事务所律师。 被告：平阳县金黄梅海鲜厅（个体工商户），，住所地浙江省平阳县滨海新区新兴产业园内 经营者：金黄梅，女，1961年8月24日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司（以下简称滩涂围垦公司）与被告平阳县金黄梅海鲜厅（以下简称金黄梅海鲜厅）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人池方景、陈如意、被告金黄梅海鲜厅经营者金黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滩涂围垦公司向本院提出诉讼请求：1.判令自起诉之日起解除原、被告于2014年6月30日签订的《土地租赁合同》；2.判令被告腾空租赁土地上的建筑物，并支付自2015年7月1日起至腾退之日止的租金（暂计算至2020年5月25日为274247元，自2020年5月26日起至被告实际腾空之日止按164.38元/日计算）；3.判令被告支付违约金（暂计算至2020年5月25日211840元，自2020年5月26日起至被告实际支付租金完毕之日止以300000元为基数按年利率24%计算）；4.判令被告支付原告代垫的电费90061.82元；5本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告返还租赁的土地，并向原告腾退租赁土地上的建筑物及附属设施，支付自2015年7月1日起至腾退之日止的租金（暂计算至2020年5月25日为274247元，自2020年5月26日起至被告实际腾空之日止按164.38元/日计算）。事实与理由：2014年6月30日，原告滩涂围垦公司与被告金黄梅海鲜厅签订了一份《土地租赁合同》。因当时被告金黄梅海鲜厅尚未注册成立，由其负责人金黄梅代表签订该租赁合同，后被告金黄梅海鲜厅于2014年9月3日注册成立，类型为个体工商户。租赁合同约定：“海鲜排挡项目地块位于新兴产业园A31地块，东南角，用地四亩。租赁期限为3年，从2014年7月1日起至2017年6月30日止。海鲜排挡项目地块除第一年免租金外，年租金为人民币15000元/亩。第二年（即2015年7月1日）开始，乙方开始支付土地租金，每年7月1日以前一次性付清。租赁期限届满，乙方所经营项目的所有不动产全部无偿归甲方所有。乙方逾期不支付租金的，每天必须承担应支付金额3%的滞纳金。逾期一个月的，甲方有权解除合同。”之后，被告金黄梅海鲜厅在租赁土地上建设房屋，经营海鲜排挡，却未按合同约定支付租金。截至2020年5月25日，扣除被告支付的2万元，其尚欠原告租金274247元。原告分别于2015年6月30日、2016年6月29日、2017年6月26日及2020年5月8日发函通知被告支付租金及相应费用，但被告拒不支付。租赁期间，原告还为被告垫付电费110061.82元，扣除被告偿还的2万元，被告尚欠原告垫付款90061.82元。因租赁合同的期限已届满，按照合同约定，被告所经营项目的所有不动产应无偿归原告所有，故被告应在合同解除后腾空租赁土地上的房屋。被告无正当理由至今不支付租金及相应费用，拒不腾空租赁土地附着建筑物的行为已构成违约。原告为了维护合法权益，诉至本院。 被告金黄梅海鲜厅答辩称：拒绝搬离，当时搬过来的时候原告说是给被告免费使用，并承诺在政策上予以照顾，双方约定如果案涉土地有规划建设学校，租赁的土地予以归还，如果没有建学校，则由被告继续免费使用。关于电费问题，原告方经常有施工人员来搭电，电费并不是被告单独使用，若按照正常电费计算，被告一个月电费差不多两三千元左右，原告诉请电费明显超出被告实际使用范围，且被告已支付4万元，再加上原来的变压器押金1万元，共已支付5万元电费。此外，被告为了在滨海新区开办海鲜厅，仅填方和建造海鲜厅就投入了289万元，现在亏损严重，原告应继续将案涉土地免费提供给被告使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院列明如下： 原告在庭审中出示以下证据：1.《土地租赁合同》，证明2014年6月30日，原告与被告签订了一份《土地租赁合同》，合同约定租赁的期限、租金以及违约责任等；2.代垫电费回收审批表、发票、银行交易明细，证明原告在被告租赁期间为被告垫付电费共计110061.82元；3.函、律师函，证明原告曾多次向被告发函要求其支付租金并说明相应的违约责任；4.照片、律师函送达视频，证明被告的海鲜排挡仍处于经营状态，尚未腾空租赁土地上的建筑物，案涉土地尚处于租赁状态。 经庭审质证，被告金黄梅海鲜厅对原告提供的证据1-4均有异议，认为案涉土地系原告免费提供给其使用，拒绝支付租金并搬离，原告诉请电费明显超出被告实际使用范围。 被告金黄梅海鲜厅在本院给予的举证期限内未提交证据。 本院认证如下：对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均予以认定，可以证明原告主张的事实。 经审理，本院对原告诉称的事实予以认定。另认定事实如下：原告（代表甲方）与被告（代表乙方）于2014年6月30日签订一份《土地租赁合同》，载明内容如下：“三、租赁年限、租金。1.海鲜排挡项目地块租赁期限为3年，从2014年7月1日起至2017年6月30日止，第一年因乙方项目建设，甲方免收乙方用地租金；2.海鲜排挡项目地块除第一年免收租金外，年租金为人民币15000元/亩；3.第二年（即2015年7月1日）开始，乙方开始支付土地租金，每年7月1日以前一次性付清；4.租金期限届满，乙方所经营项目的所有不动产全部无偿归甲方所有。” 另查明，案涉土地坐落于平阳县滨海新区××路××号，用于经营海鲜排挡，截至本案法庭辩论终结前仍由被告金黄梅海鲜厅经营，案涉土地尚处于租赁状态。租赁期间，原告为被告垫付电费共计110061.82元并经被告金黄梅海鲜厅经营者金黄梅签字确认。诉讼过程中，原告自认被告已支付租金20000元和电费20000元。 本院认为，原、被告于2014年6月30日签订《土地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。案涉《土地租赁合同》已于2017年6月30日到期。双方在该合同到期后，未重新签订租赁合同，故该《土地租赁合同》应视为已经终止。合同终止后，双方至今未签订租赁合同，且租期已经明显超六个月，故应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告已于2020年5月8日发函通知被告，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、代垫电费及腾空租赁的场地，已履行了通知被告的义务。此外，被告在租赁期限内未支付租金，其行为已经构成根本违约，故原告要求解除原、被告之间的租赁关系，于法有据，本院予以支持。非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。原告为生产经营需要，采取填方、建造等方式，将租赁土地建造成海鲜排挡，，地上附着物已变为租赁主物且租赁合同约定了租赁期限届满，被告所经营项目的所有不动产应无偿归原告所有。故原告要求被告在双方租赁关系解除后，及时返还案涉土地，并腾空案涉土地上建筑物内的物品，于法有据，本院予以支持。 关于租金支付问题。案涉《土地租赁合同》到期后，双方未签订新的租赁合同，在双方无其他约定的情况下，2017年7月1日起的租金可以参照《土地租赁合同》中约定的15000元/亩计算（共四亩），故原告要求被告支付土地租金从2015年7月1日起至实际腾空之日止按15000元/亩（共四亩，即按60000元/年标准）计算的诉讼请求合理，本院予以支持。因被告已支付租金20000元，应予以扣除。被告主张案涉土地系原告提供给其免费使用的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于违约金支付问题。案涉《土地租赁合同》约定违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为30000元。 关于电费支付问题。原告提供代垫电费回收审批表载明，2015年11月至2017年4月原告代垫电费共计110061.82元并经被告金黄梅海鲜厅经营者金黄梅签字确认。被告辩称海鲜排挡每月用电消耗仅需两三千元及已支付原告5万元，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。因被告已支付电费20000元，应予以扣除，故被告金黄梅海鲜厅应支付原告代垫电费90061.82元（110061.82元-20000元）。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条之规定，判决如下： 原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司与被告平阳县金黄梅海鲜厅于本判决生效之日起即解除租赁关系； 限被告平阳县金黄梅海鲜厅于本判决生效之日起十五日内返还坐落于平阳县滨海新区××路××号由被告平阳县金黄梅海鲜厅所租赁的土地，并腾空、搬离租赁土地上建筑物内的物品； 限被告平阳县金黄梅海鲜厅于本判决生效之日起十五日内向原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司支付租金（按年租金60000元标准计算，自2015年7月1日起至被告实际腾空之日止，并扣除已支付的20000元）； 限被告平阳县金黄梅海鲜厅于本判决生效之日起十五日内向原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司支付违约金30000元； 限被告平阳县金黄梅海鲜厅于本判决生效之日起十五日内向原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司支付代垫电费90061.82元； 驳回原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9562元，减半收取4781元，由平阳县金黄梅海鲜厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 陈钦法 二〇二〇年九月七日 法官助理 高 强 代书记员 缪丽漫