广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初97号原告:王协和，男，汉族，1958年11月10日出生，住广东省肇庆市鼎湖区****************，公民身份号码：442************656。原告：林惠珍，女，汉族，1964年8月16日出生，住广东省肇庆市鼎湖区****************，公民身份号码：442************629。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。诉讼代表人：广东金桥百信律师事务所，肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁涵璐，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小燕，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告王协和、林惠珍与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，因本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告天标公司的破产清算申请，遂于2020年3月6日中止本案诉讼。现天标公司管理人已指定，本院于2020年9月17日恢复本案诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王协和、林惠珍和被告天标公司的委托诉讼代理人丁涵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王协和、林惠珍共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金（2015年11月30日-2017年4月30日）合计515日，该时间段违约金57899元；2.判令本案诉讼费全部由被告负担。事实和理由:原告于2014年2月25日与被告天标公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢第4层405房，购房金额为374031元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的真实原因，原告所购房屋早已在2015年下半年开始停工。原告为了维护自己的合法权益，多次找被告确定交房时间，被告均推迟拖延。根据相关法律规定，原告有权要求被告承担违约责任，有权要求被告继续履行合同规定的交房义务，采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金。同时原告有权要求被告根据合同第八条、第九条的约定，按照每日万分之三支付违约金。被告应付原告违约金为57899元（该违约金为2015年11月30日-2017年4月30日，合计515天的时间段违约金）。在2017年9月16日起6个月内不能赔付违约金，逾期按银行同期贷款利率支付利息。因此，为了维护原告的合法权益，提起诉讼。原告王协和、林惠珍举证如下：1.两原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.营业执照，证明被告诉讼主体资格；3.天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议、关于履行《谅解协议》的通知两份、通知书、申请书、违约金赔付通知、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201**********802），证明双方合同关系及被告违约的事实;4.不动产权属登记信息查询证明，证明涉案房屋没有在不动产登记部门登记;5.购房款发票、购房首期款发票、契税发票、收据（办证费）、入伙确认书，证明原告已经按照约定支付全部购房款及相应的费用，并且也确认了收楼。被告天标公司辩称：我方认为原告主张的违约金过高，应该适当减少，根据被告涉及的同类案件中，鼎湖区法院及肇庆中院的相关判决，均判决违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。被告天标公司向本院提交证据如下：1.被告涉及的商品房预售合同纠纷案民事判决书两份，证明结合鼎湖区法院及肇庆中院的生效判决，违约金均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。本案亦应参考该计算标准，以免造成同案不同判;2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明案涉房屋已经办理竣工验收备案。经审理查明：2014年2月25日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢第4层405房，建筑面积88.43平方米，套内面积69.91平方米，总房价为374031元，付款方式为分期方式付款，买受人已付款234031元，定于2014年4月3日前付房款70000元，余款70000元定于2014年7月3日前全部付清。出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。出卖人逾期交房不超过60日，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按前述标准向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了374031元购房款及相关的费用，但被告未能依约按时交付案涉商品房给原告。后被告向原告发出《通知书》，告知原告合同约定的收楼时间为2015年11月30日，由于桂城变电站至天标山水星御红线范围的市政高压供电配套等原因，原告所购买的单元未能如期使用永久用电，被告正在与相关部门协调并将尽快提供永久用电。预计2016年3月10日前才能完成永久用电，故交楼时间预计延迟至2016年3月31日，具体收楼时间以收楼通知书为准等。后被告向原告发出《山水星御入伙确认书》，告知原告如下事项：1.购房款项已全部付清；2.确认已收物业维修基金第一联单据，赔偿金抵扣6632.25元；3.各项物业管理费已全部付清，赠送一年物业管理费（2018.1.18-2019.1.17）2122.32元；4.收楼事项已办理完毕。据上述确认书记载，上述事项办理完毕及原告收楼时间为2017年9月16日。收楼后，在当日原告作为乙方与被告作为甲方签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定因被告自身问题及政策性因素导致甲方未能按时向乙方交楼，现经甲乙双方友好协商，就违约金事宜达成以下协议：一、双方经协商同意，乙方对甲方违约责任的追偿日期止于2017年4月30日，违约金按乙方已交房款计算赔付。二、双方经协商同意，按以下第2种方式处理甲方对乙方的违约赔付事宜：……2.甲方赔付的违约金57899元，乙方同意以抵扣乙方应缴房屋维修基金6632.25元的方式处理，届时于结算时多退少补。多出部分甲方以现金方式在6个月内赔付给乙方，逾期按银行同期贷款利率支付利息。三、为了山水星御项目不出现烂尾现象，更为了保障购房业主的利益，被告董事长尹某1先生以一人之力担负了所有股东的责任，乙方对此十分谅解，故乙方除了本协议的第二条之外，不再追究被告其他经济责任。四、因甲方资产解押等司法程序时间上的不确定性，原《房屋买卖合同》中约定的交楼60天内办理权属登记，经甲乙双方共同协商一致决定变更为：交楼后两年内办理房产证，但甲方力争于一年内办理房产证。如超过两年仍未能办理房产证，甲方将按原合同向乙方支付违约金。2018年9月9日，被告向原告发出关于履行《谅解协议》的通知，通知内容为：原告所购买的房屋，已经竣工验收合格，并已交付使用，大部分业主已收楼并装修。此前，由于各种原因导致被告未能按期交楼，后被告与原告签订了《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》。被告承认并愿意履行《谅解协议》，但目前被告因资金短缺暂无能力以现金方式向原告赔付违约金，故被告就如何履行《谅解协议》一事提出两个可行性方案供原告选择：方案一：被告现开始公布车位价格……。方案二：被告需赔付给原告的违约金可抵扣原告应付的房屋维修基金及物业管理费（即由被告直接代原告支付）。2018年12月8日，被告再次向原告发出关于履行《谅解协议》的通知，通知的内容也是针对如何履行《谅解协议》，提出方案供原告选择：……方案二：被告需赔付给原告的违约金可抵扣原告应付的房屋维修基金及物业管理费（即由被告直接代原告支付）。并于同日向原告发出《违约金赔付通知》，通知内容针对逾期交楼违约金如何履行，提出方案给原告选择：……方案二：被告需赔付给原告的违约金同时也可以抵扣原告应付的房屋维修基金及物业管理费（即由被告直接代原告支付）。2019年8月29日，原告向被告提出申请，要求在违约金总额抵扣房屋维修基金6632.25元及抵扣物业管理费2122.32元，余下的违约金双方届时再进行结算。此后，被告没有依约支付逾期交楼违约金，原告遂提起本案诉讼。原告提起诉讼后，经原告查询得知，被告已代原告支付了物业管理费，但并没有按约定将抵扣的房屋维修基金6632.25元缴纳到相关部门的银行账户上。另查明，本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告的破产清算申请。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》及于2017年9月16日签订的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，原告依约向被告付清涉案商品房的总价款，因此，原告已依约履行其应履行的义务，被告也应按合同约定于2015年11月30日前交付符合合同约定的商品房给原告使用，但涉案商品房至2017年11月17日才在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，延迟交付房屋的过错责任在被告，被告在2017年9月16日才交付涉案商品房给原告使用；对于逾期交房的问题，双方签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，明确了原告对被告违约责任的追偿日期止于2017年4月30日合计57899元。被告没有按照约定支付违约金给原告，因此被告的行为已构成违约，应负违约责任；庭审中，被告辩称原告主张的违约金过高，应适当减少，违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，但据《谅解协议》记载，该协议的约定系因被告的自身问题导致未能按时交楼，以双方友好协商后达成该协议，系双方真实意思表示，被告确认其应赔付给原告的违约金共为57899元。且被告随后两次向原告发出履行《谅解协议》的通知，并提供了两个解决方案给原告选择，原告选择了方案二同意以抵扣其应缴房屋维修基金和物业管理费的方式处理，被告也实际履行了抵扣物业管理费，该协议正在履行过程中，现被告提出违约金应适当减少，违反双方自愿达成且开始履行的协议，本院不予采纳。据目前证据可以证实原告的物业管理费2122.32元被告已代缴，但约定在违约金中抵扣的房屋维修基金6632.25元，被告没有代为缴纳。因此原告现主张被告赔偿逾期交房违约金57899元与事实不符，本院确认被告应赔偿原告逾期交房违约金为55776.68元（违约金57899元-物业管理费2122.32元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日向原告王协和、林惠珍支付截止至2017年4月30日的逾期交房违约金55776.68元。二、驳回原告王协和、林惠珍的其他诉讼请求。本案受理费623.74元（原告已预交），由原告王协和、林惠珍共同负担25元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担598.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二〇年九月三十日书记员 孔伟杰