甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0123民初1267号原告(反诉被告)：甘肃陇运现代物流有限责任公司，住所地：甘肃省榆中县来紫堡乡方家泉村马家梁。统一社会信用代码91620123686055478Y。法定代表人：刘建强，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜卫东、杨汶润，北京大成(兰州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：甘肃万通物流有限公司，住所地:兰州市城关区东岗东路**。统一社会信用代码91620102670819082L。法定代表人：张作仁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马瑛，甘肃中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑萍，女，汉族，1975年7月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司(以下简称陇运公司)与被告(反诉原告)甘肃万通物流有限公司(以下简称万通公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日作出（2019）甘0123民初2409号民事判决书，原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司不服该判决，提出上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2020年2月10日作出（2019）甘01民终4355号民事裁定书，裁定撤销甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初2409号民事判决书，发回甘肃省榆中县人民法院重新审理。本院于2020年4月23日重审受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陇运公司委托诉讼代理人杨汶润，被告(反诉原告)万通公司委托诉讼代理人马瑛、张淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陇运公司向本院提岀诉讼请求:1、依法判令解除原、被告签订的《合作协议》；2、判令被告向原告偿还欠付租金、物业费、电费、供暖等费用662375.40元，违约金112584.80元，并向原告支付协议到期后至实际搬离之日产生的场地使用费(按协议约定的同期租金标准计算)，以上合计774960.20元；3、请求判令被告返还占用原告的场地、房屋及设备并恢复原状；4、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由:2017年，被告万通公司及其下属分公司因需要经营场地，与原告分别就雨棚前场地、二楼办公及6个车位、传送带地段、综合楼大厅办公区域及彩板房等租赁事宜陆续签订《合作协议》，上述协议约定租赁期限为一年。上述协议到期后，被告向原告请求继续承租上述场地、房屋及设施。2018年，原、被告协商一致后继续订立上述《合作协议》，租期为1年，租金缴纳时间为每半年缴纳一次。协议签订后，被告未按照协议约定向原告支付租金及物业费、电费、供暧等费用。期间，原告多次向被告发出了《通知》及《缴费通知单》，要求被告按照协议约定缴纳费用，被告均无动于衷。2018年3月，经协商被告每周按15000元分期缴纳费用，后因被告每月产生的费用数额巨大，导致原告每月为其垫付水电暖等费用。被告不但不继续缴纳费用，还以书面形式明确拒绝缴费。被告拒付租金及相关费用又拒不撒离，此行为给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，双方签订的协议已经无法继续履行，故原告诉请法院解除签订的相关协议，并要求被告向原告支付欠付的租金及物业费、电费、供暖等费用662375.40元，并承担拒不支付租金的违约责任，向原告支付违约金112584.80元，以及协议到期后至实际搬离之日产生的场地使用费。被告的行为给原告造成了巨大的损失，原告为维护合法权益特依法提起诉讼，请人民法院判如所请。被告万通公司辩称,1、双方签订的八份租赁合同，退租面积836㎡，退租后实际应当交付租赁租金600231元。根据我方提供的支付租金的银行流水，自2018年2月至2019年8月16日，万通公司及玉杰公司总计向原告支付932160.4元；2、八份合同，原告共计有133624元保证金未向我方退还；3、因原告方故意拉闸断电停电共计28天，造成被告物流货物损失33256元，理赔单16笔。陇运物业对园区疏于管理导致万通货物被盗窃金额5万元。停工28天造成损失560000元；4、由于陇运无理断电骚扰导致次承租人解除与万通公司租赁关系，万通向其赔偿损失2000元。另外，根据租赁合同约定，实际租金为3091135元，2012年-2019年被告向原告已支付4254076元；原告所要求的物业管理费超出了规定标准的2倍，原告所制定的物业管理费不符合法律规定，应该将超出的部分予以退还；原告对被告的用电有占用，电费从1000元变成9万多元，电费不合理，原告应该承担属于自己的电费；原告应该退还被告的定金；原告的行为对被告造成了110万元的损失应予以赔偿。综上，万通公司在租赁期间内已经履行了合同义务，根本不存在违约，反而是出租人陇运公司不按合同履行义务造成万通公司物流货物损失，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告万通公司向本院提出反诉请求:1、请求反诉被告赔偿反诉原告损失1100000元；2。反诉费由反诉被告承担。事实与理由:2018年至2019年，反诉原告租赁了陇运公司二楼办公室及6个车位，雨棚及院子中的收货场地，餐厅，综合楼办公区以及彩板房，租赁面积2000多平方米。2019年续签《合作协议》，期限一年，双方约定每月缴纳租金60000元，每周缴纳15000元，每周缴费时间周四，并商定春节放假期间不交租金，反诉原告自2018年至2019年的租金全部缴清。但是反诉被告在2018年至2019年期间无辜不断拉闸停电共计28天，组织人员围堵，造成万通公司物流生产停止、对外餐厅无法正常经营，并且在租赁场地停放车辆，以上行为造成我方直接经济损失888877元及间接经济损失650000元。反诉原告为维护合法权益，特提起反诉请求，请法院作出公正判决。反诉被告陇运公司辩称,1、对于餐厅的损失，已经在立案解决了，与本案无关；2、反诉人所说的与事实不符，原、被告双方没有结算，只是通过口头协议进行结算，但是反诉人并没有按照协议进行结算；3、拉闸限电并没有28天，是因为反诉人在拖欠费用的时候进行的限制，而且限电并没有超过24小时，因此反诉人所说的情况属于夸大，即使有损失也是反诉人过错所造成的；4、因反诉人拖欠租金，被反诉人对场地进行修缮，被反诉人对反诉人的设施、货物并没有看管的义务；5、被反诉人虽然下了有关通知，但是并没有对反诉人的人员入场的自由进行限制，并且是反诉人对自己的货物不进行处理，经过被反诉人的催促反诉人才对自己所有的财产进行了处置。综上，反诉原告所述与实际严重不符，请求驳回反诉请求。原告(反诉被告)陇运公司为支持其诉讼请求及反驳被告(反诉原告)万通公司的反诉请求向本院提供了以下证据：1-1、2012年：《仓库租赁合同》2份（货物雨棚743平方米、彩板房1间88.9平方米、综合楼二楼会议室1间138平方米、停车场停车位6个744平方米；园区南面小二楼一层车库西后侧11号房屋47.07平方米、12号房屋23.52平方米）。1-2、2013年：《仓库租赁合同》3份（货物雨棚、彩板房1间、综合楼二楼会议室1间、停车场停车位6个；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋；园区内万通雨棚前场地162平方米）。1-3、2014年：《仓库租赁合同》3份（货物雨棚、彩板房1间、综合楼二楼会议室1间、停车场停车位6个；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋；园区内万通雨棚前场地）。1-4、2015年：《仓库租赁合同》4份（货物雨棚、彩板房1间、综合楼二楼会议室1间、停车场停车位6个；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋；园区内万通雨棚前场地；综合楼大厅办公区域116平方米）。1-5、2016年：《仓储合作协议》6份（货物雨棚、彩板房1间、综合楼二楼会议室1间、停车场停车位6个；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋；园区内万通雨棚前场地312平方米；园区内综合楼前场地1381平方米；综合楼大厅办公区域；园区内南面小二楼一层仓库1间300平方米，车库西后侧5号小库房60平方米）。1-6、2017年：《仓储合作协议》9份（货物雨棚、彩板房1间、综合楼二楼会议室1间、停车场停车位6个；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋；园区内万通雨棚前场地312平方米；园区内综合楼前场地1381平方米；综合楼大厅办公区域；园区内南面小二楼一层仓库1间300平方米，车库西后侧5号小库房60平方米；综合楼大厅新增办公区域88平方米）。1-7、2018年：《仓储合作协议》5份（园区内综合楼后彩板房250平方米、综合楼二楼仓库1间138平方米、停车场停车位6个744平方米；园区南面小二楼一层车库西后侧11号、12号房屋71平方米；园区内万通雨棚前场地312平方米；园区内综合楼前场地1381平方米；综合楼大厅办公区域116平方米）。1-8、2019年：《仓储合作协议》1份（综合楼二楼仓库1间138平方米、停车场停车位6个744平方米）。该组证据证明目的：1、陇运公司与万通公司自2012年起逐年订立的上述租赁及合作协议依法成立并生效，合同约定内容对双方具有法律约束力；2、陇运公司自2012年起依约向万通公司交付了场地、房屋及设备，万通公司在2016年之前依旧能如约履行租赁合同，自2016年开始便逐年拖欠相关费用，基于双方长期合作关系，陇运公司在拖欠租金及相关费用的情况下依旧与万通公司签订租赁协议，万通公司未按协议约定向陇运公司支付租金、物业费、暖气费、电费等相关费用；3、陇运公司未按协议约定履行付款义务，构成根本违约。被告（反诉原告）万通公司对以上合同的真实性予以认可，对于证明效力不认可，2012年-2015年的合同予以认可，有些合同虽然签订了，但是作废了，陇运公司也算进去了，物业管理费虚高，有显失公平的情形存在。2、2012年6月-2019年9月电费抄表记录，该组证据证明陇运公司就万通公司使用的场地电费在双方认可的前提下进行抄表，包括电表名称、上月底数、现抄底数及差值。万通公司未依约向陇运公司缴纳电费。被告（反诉原告）万通公司质证对于原告的抄表记录不予认可，并没有双方的认可和签字，而且在陇运公司停电期间，我公司找电工查验的时候，才发现陇运公司一直偷用我公司的电，万通公司一直承担陇运公司的用电费用。3-1、2012年11月16日陇运公司下发2012-2013年暖气收费通知，总计8096元，万通公司已签字确认。3-2、2013年11月7日、2013年11月21日陇运公司下发2013-2014年暖气收费通知，总计10427元，万通公司已签字确认。3-3、2014年10月29日陇运公司下发2014-2015年暖气收费通知，总计10427元，万通公司已签字确认。3-4、2015年10月30日陇运公司下发2015-2016年暖气收费通知，总计14487元，万通公司已签字确认。3-5、2016年11月21日陇运公司下发2016-2017年暖气收费通知，总计24436元，万通公司已签字确认。3-6、2017年10月31日陇运公司下发2017-2018年暖气收费通知，总计40076元，万通公司已签字确认。3-7、2018年10月31日陇运公司下发2018-2019年暖气收费通知，总计37648元，万通公司已签字确认。该组证据证明陇运公司历年就暖气费用通知万通公司，仍欠部分暖气费用。被告（反诉原告）万通公司质证认为暖气费的金额没有异议，属实。4-1、2012年付款凭证；4-2、2013年付款凭证；4-3、2014年付款凭证。证明2014年万通公司已缴清全部租金及相关费用。4-4、2015年付款凭证，证明2015年万通公司已缴清全部租金及暖气费用，尚欠电费3121元。4-5、2016年付款凭证，证明2016年万通公司应缴费用合计948456.4元，已缴941777元，租金及暖气费用已全部缴清，尚欠电费6679.4元。4-6、2017年付款凭证，证明2017年万通公司应缴费用为1007922.4元，实缴964149元，已缴清全部租金，尚欠暖气费40076元，电费3697.4元。4-7、2018年付款凭证，证明2018年万通公司应缴838761.7元，实缴395866.7元，尚欠租金418008元，电费24887元。4-8、2019年付款凭证，证明2019年万通公司应缴228745元，实缴0元，未缴纳租金179016元，电费49729元。被告（反诉原告）质证认为2018年的彩板房已经退了，大厅办公室已经退了，我公司并没有使用，相关费用我们不应该承担。电费虚高，2012年房屋租金没有异议，物业管费虚高有异议，电费也是虚高，交了50000元的保证金。2012年把2013年的租金也交了，2013年的仓储费用没有异议，物业管理费比市区的管理费用高了2倍，电费虚高。2014年-2015年电费、物业费有异议。2016年-2017年快递仓库我公司并没有使用，电费和物业管理费有异议。2019年电费、管理费有异议。5-1、2018年9月29日，原告就被告欠付的楼前场地租金及物业费128000元（2018年10月1日—2019年3月31日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：党红梅，收件人：张淑萍。5-2、2018年9月29日，原告就被告欠付的大厅办公室租金及物业费14965元（2018年9月1日—2019年2月28日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：党红梅，收件人：张淑萍。5-3、2018年11月7日，原告就被告欠付的仓库租金及物业费179016元（2018年5月10日—2019年5月9日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：党红梅。5-4、2018年12月10日，原告就被告欠付的11、12号宿舍租金及物业费11424元（2018年12月15日—2019年6月14日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：党红梅。5-5、2018年12月10日，原告就被告欠付的彩板房租金及物业费29200元（2018年9月1日—2019年2月28日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-6、2019年2月20日，原告就被告欠付的彩板房租金及物业费22200元（2019年3月1日—2019年8月31日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-7、2019年2月20日，原告就被告欠付的大厅办公租金及物业费17112元（2019年3月1日—2019年8月31日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-8、2019年3月14日，原告就被告欠付的场地租金及物业费128000元（2019年4月1日—2019年9月30日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-9、2019年5月14日，原告就被告欠付的雨棚前场地租金及物业费89508元（2019年5月10日—2019年11月9日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-10、2019年6月19日，原告就被告欠付的彩板房租金及物业费13443元（2019年3月1日—2019年6月19日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。5-11、2019年6月20日，原告就被告欠付的房屋租金及物业费14853元（2019年3月1日—2019年8月31日），向被告出具了《缴费通知单》，发件人：李晓博。该组证据证明被告未依约向原告支付租金、物业费、暖气费、电费等相关费用，原告给予被告一定缴纳期限并向其发出了《缴费通知单》，向原告催缴租金及相关费用。被告（反诉原告）万通公司质证认为：我公司没有收到缴费通知单，对于证明目的、真实性均不认可，没有银行的凭证。6-1、2019年5月23日，双方协商的被告以每周1.5万元向原告分期进行缴纳，因被告每月缴纳的租金并不足以抵消其每月产生的费用。导致原告持续在垫付资金，给原告造成了极大的损失。原告向被告发文甘陇物司通知（2019）6号《告知书》，要求被告依约缴纳费用并告知被告因其长期拖欠相关费用，严重影响原告的经营，给原告造成了损失，未清缴前禁止拆除或搬离任何设备设施。6-2、2019年5月28日，因被告欠缴租金及其他相关费用已逾期365天，原告多次催缴无果。原告向被告发文甘陇物司通知（2019）8号《通知》，要求被告2019年5月31日前缴纳费用并保留追诉权利。6-3、2019年5月29日，被告就原告的甘陇物司通知（2019）8号《通知》予以回复，回复内容为不缴纳逾期拖欠的款项。该份证据证明原告多次与被告就欠付租金及相关费用进行沟通并改变支付方式，缓解被告的支付压力，但被告均不予采纳，拒绝向原告支付逾期拖欠的租金及相关费用。被告（反诉原告）万通公司质证认为对于5月23日的通知书我公司收到了，但是对于真实性和催款的金额存在异议，这也恰恰证明原告在5月23日把我公司的电闸拉掉了，总共停电16天，导致我们当时的业务受损，经济受损。对于缴费通知里所列的租赁面积我公司认可实际租赁的，对于已经退掉的租赁面积我公司不予认可。对于我公司的回复，因为原告的拉闸行为我公司认为是自行撕毁双方之前签订的半年支付合同，所以我们的回复后来也没有履行。7-1、发电机购买凭证（4950元）；7-2、搭建场地办公室费用转账记录（23000元）。该组证据证明经原告催缴，被告以其发电机、租赁场地搭建的办公室合计折抵租金及相关费用27600元。被告（反诉原告）万通公司质证认为：彩钢房、发电机折抵了租金27600元我公司无异议。对以上双方当事人无异议的证据证明效力本院予以确认，对真实性无异议的证据本院对于证据的真实性予以确认，对于以上证据的综合证明目的，因陇运公司提交的大部分证据万通公司均提出异议，双方并未就欠付的费用进行实际结算，出具双方均予以认可的结算单，故其主张的相关费用以上证据无法证实，证明效力本院不予确认。被告(反诉原告)万通公司为支持其反诉请求及反驳原告(反诉被告)陇运公司的诉讼请求向本院提供了以下证据：1、2012年至2019年合同约定费用和实际打款金额，证明2012年至2019年被告向原告缴纳的租赁费用及物业费、电费、暖气费共4254076.6元。原告（反诉被告）质证认为银行流水的真实性无异议，证明目的有异议，从现有的银行流水中，并不能直接证明万通公司向陇运公司打款的明细，即使支付了款项，但是也无法确定万通公司向陇运公司支付了相关费用。另外银行流水和付款明细，无法确定万通公司向陇运公司支付了相应资金。2、照片一份，证明陇运公司用电走的是万通公司电表，陇运公司电费是由万通公司承担。陇运公司质证对真实性有异议，无法证明该线路是否由陇运所安，修电路时肯定要把园区所有的总闸关闭，陇运公司没电，并不能证明陇运线路安在万通线路上，陇运所产生的电费并没有由万通承担。3、通知和告知书、合同到期通知书、相关报案材料和照片，证明陇运无故将万通的经营场所封锁，禁止出入通行，对万通的相关设施进行非法扣押，货物丢失，使万通造成了110万元的经济损失。陇运公司质证对通知书的真实性予以认可，其他证据的真实性和合法性不予认可，有异议：万通公司所提交的证据并不能证明万通不拖欠相关款项的事实，也不能证明其损失的多少。万通公司提交的以上证据陇运公司对证明目的均提出异议，不能证明将相关费用已全部付清的事实，也不能证明陇运用万通电的事实，亦不能证明直接造成110万元损失的事实。故万通公司提交的以上证据证明效力本院亦不予确认。本院经审理认定事实如下:2012年至2019年期间，陇运公司与万通公司陆续签订《仓储合作协议》，双方分别就雨棚前场地、二楼办公及6个车位、传送带地段、综合楼大厅办公区域及彩板房等租赁事宜达成一致意见，约定由万通公司承租陇运公司上述场地及房屋，租赁期限为一年，设施和场地的租赁采取先交费后使用的方式，租金每半年缴纳一次，满半年后的5日内缴纳下半年的租金。协议同时对违约责任、相关费用承担等进行了约定。陇运公司自2012年5月协议签订后依约向万通公司交付了场地、房屋及设备，每年根据实际租赁情况对租赁物进行了部分调整。2012年至2014年合同项下的费用已全部交清双方均无争议，自2015年开始的相关费用双方产生争议，万通公司认为陇运公司在偷用电，电费虚高，物业管理费也超出相关规定的范围，有部分租赁物已经实际退租。并且因陇运公司无故将万通公司的经营场所封锁，禁止出入通行，对万通的相关设施进行非法扣押，货物丢失，给万通造成了一定的经济损失。陇运公司自2018年9月至2019年6月向万通公司陆续发出《通知》及《缴费通知单》，要求万通公司缴纳相关费用，万通公司认为已经缴清各项费用，不存在欠付租金和相关费用的事实。双方各执一词，并未就产生的问题进行协商核算。万通公司自2012年开始，陆续向陇运公司支付租赁费用，其中，2018年2月至2019年8月16日，总计向陇运公司支付932160.4元。2020年4月，万通公司已经搬离陇运公司的场地。本院认为，陇运公司与万通公司双方在协商一致的情况下陆续签订《合作协议》，协议不违反相关法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按照协议约定行使权力，履行义务。陇运公司主张万通公司未按约履行给付下剩租金及相关费用的义务，并提供《合作协议》、《缴费通知》、电费抄表记录、付款凭证等证据证明万通公司拖欠相关费用的事实，万通公司对上述证据不予认可，并提供银行流水证明从2012年开始，陆续向陇运公司支付租赁费用，其中，2018年2月至2019年8月16日，已向陇运公司支付932160.4元，已经足额缴纳了租金，故不存在拖欠租赁费用的情形。陇运公司对该组证据证明目的不予认可，认为因双方自2012年起就存在场地及房屋租赁的关系，万通公司提供的银行流水转账大部分为清偿之前拖欠的费用，从现有的银行流水中，并不能直接证明万通公司向陇运公司打款的明细，即使支付了款项，也无法确定万通公司向陇运公司支付了相关费用。陇运公司并无相应证据证实万通公司自2018年2月给付的款项包括对以前拖欠费用的支付，该笔费用支付的具体期间不明，关于陇运公司主张的费用因万通公司对电费、管理费、退租扣除费均提出异议，双方并未就欠付的费用进行实际结算，故原告陇运公司主张被告万通公司尚欠租金及各项费用662375.40元缺乏事实及法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。万通公司反诉要求陇运公司承担因其无故拉闸断电、封锁经营场所，禁止出入通行，对万通的相关设施进行非法扣押给万通公司造成的损失，因其提供的证据无法证明陇运公司存在无故断电28天及给其造成110万元损失的事实，故本院对其反诉请求不予支持。2020年4月份，万通公司已经搬离陇运公司的场地。双方签订的合作协议已无实际继续履行的可能，故对陇运公司要求解除与万通公司签订的《合作协议》的诉讼请求本院予以支持。综上，为维护正常的社会经济秩序，保护权利人合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条，第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司与被告(反诉原告)甘肃万通物流有限公司签订的《合作协议》；二、驳回原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)甘肃万通物流有限公司的反诉请求。本诉案件受理费11550元，保全费4395元，由原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司负担；反诉受理费7350元，由被告(反诉原告)甘肃万通物流有限公司负担。多余收取原告(反诉被告)甘肃陇运现代物流有限责任公司4395元诉讼费予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  谈敦强人民陪审员  刘永军人民陪审员  王俞瑾二〇二〇年九月二十三日书 记 员  高 伟