贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1437号上诉人（原审原告）：张旭，男，1972年2月24日出生，穿青人，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：彭钊，女，1980年12月30日出生，汉族，住贵州省纳雍县，现住贵州省水城县。被上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼**，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。上诉人张旭、彭钊因与被上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称华飞房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张旭、彭钊上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人主张违约金按照银行逾期借款利息计算应当得到支持。一审判决认为“张旭、彭钊未能就未取得权属证书所造成的损失进行具体说明并举证证明”系认定事实错误。上诉人在庭审中已经陈述钟山区人民法院张贴对上诉人购买的门面查封公告一事，因为华飞房开不给上诉人办理产权证，上诉人多次到公司要求办证，为了向钟山区人民法院说明问题，上诉人找人写情况说明并复印材料多次到城建、公安、法院等相关部门寻求解决办法，耗费大量的时间和电话费、交通费，这些客观存在的损失是无须证明而属于常识能够判断的客观事实。华飞房开不给上诉人办证，导致上诉人失去用产权证贷款做生意的机会，导致上诉人在困难时不能卖掉其购买的门面度过困难，这也属于必然性的损失。按照合同约定，被上诉人应在房屋交付使用后365日内将涉案商铺报产权登记机关备案并取得房地产权属证书，但被上诉人至今未予办理，已经构成违约，上诉人可以主张违约金。上诉人与被上诉人虽在合同中约定了违约金的计算方式，但被上诉人在上诉人不知情的情况下将作了抵押登记的商铺出卖给上诉人，已严重损害了上诉人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案合同约定违约金低于损失，在上诉人的损失难以确定的情况下，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算合理合法，应当得到支持。违约金具有补偿性和惩罚性，一审判决支持三年违约金仅292.61元，却判上诉人承担诉讼费413元，既没有体现违约金的补偿性，更没有体现惩罚性的立法本意。同是水之宛一期商铺因华飞公司未办产权证起诉到一审法院的案件存在同案不同判，未能体现法律之公平正义。二、上诉人要求被上诉人在规定时限内办理商铺产权证的诉请应当得到支持。首先，一审法院认定“承担违约责任尚有支付违约金等其他方式，故对办理房屋所有权证的请求不予支持”违背立法本意，违反法律的公平正义，甚至是变相利用法律武器支持不诚信、不守法、不遵守合同约定的被上诉人。既然对办理房屋所有权证的请求不予支持，应该给上诉人保留诉权，待办理产权证条件成熟后另行主张权利。其次，法律对于不诚信的被上诉人应当有相应的惩罚手段，对诚信守规则的上诉人应当有相应的救济途径，对上诉人要求被上诉人在一定时限内办理产权证的诉请，法院可以判决被上诉人在规定时限内解除抵押，为上诉人办理产权证，而不是一句不予支持了事。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，请求二审法院公正裁判。华飞房开未向本院提交书面答辩意见。张旭、彭钊向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期未办理房屋产权证违约金40961.13元；退还多收原告的房款1488.04元，合计42449.17元;将后续违约金按月打到原告银行帐户上，直到给原告办证为止；2.责令被告依法限期为原告办理双方合同中该房屋所有权证;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：2016年3月28日，华飞房开作为出卖方与原告张旭、彭钊签订了《商品房买卖合同》，约定华飞房开将位于双水开发区保健路“水之宛”第1幢1单元1层115号房出卖给原告张旭、彭钊，该商品房的用途为商业用房，属混合结构，建筑面积共42.69平方米，其中，套内建筑面积41.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.289平方米。该商品房按单价（人民币）每平方米6400元，总金额（人民币）贰拾柒万叁仟贰佰壹拾陆元整。根据当事人选择的计价方式，合同约定面积产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权的登记面积与合同约定面积发生差异，双方按合同中销售单价补差，合同继续履行。买受人于签订合同之日付清房款273216元（贰拾柒万叁仟贰佰壹拾陆元整）。合同对买受人逾期付款的违约责任、支付期限、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定。其中：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3.每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之0.01的违约金，合同继续履行。”合同签订当日，张旭、彭钊向华飞房开交纳了“水之宛”一期梅苑115#门面款274704.04元、维修金3628.65元、契税8196.92元。款项交付后，华飞房开即把涉案门面交付张旭、彭钊使用至今。但因华飞房开在与张旭、彭钊签订商品房买卖同前的2015年8月4日，已将包括涉案门面在内的“水之宛”一期1号楼、5号楼1—01、1—02号为他人借款抵押给六枝特区农村信用合作联社且至今未予解除抵押，以致华飞房开至今未能将办理权属登记需由其提供的相关资料提交产权登记机关备案，张旭、彭钊也因此而未能取得涉案门面的权属证书。另查明，华飞房开在与张旭、彭钊签订商品房买卖合同时，未将涉案门面抵押的事实告知张旭、彭钊。一审法院认为，当事人应当遵循诚信原则，及时全面履行各自义务。本案中，张旭、彭钊已经按约履行了作为买受人的全部义务，而华飞房开作为出卖人，不仅在签订商品房买卖合同时未本着诚信原则将买卖标的物已经抵押的事实告知买受人，而且嗣后又未能及时消除买卖标的物因抵押而产生的权利瑕疵，并最终导致买受人张旭、彭钊未能取得买卖标的物即涉案门面的权属证书。因此，华飞房开已构成违约，应依法、依约向张旭、彭钊承担违约责任。而对于张旭、彭钊提出的诉请，第一，违约金问题。张旭、彭钊虽认为约定的购房总款万分之0.01/日低于造成的损失，但未能就未取得权属证书所造成的损失进行具体说明并举证证明，同时，双方合同约定的购房总款为273216元，故对张旭、彭钊主张的2017年3月28日—2020年3月4日的违约金予以支持273216元×0.01/10000/日×（3年×365日/年－24日）=292.61元；第二，退还多收房款1488.04元的问题。因合同明确约定购房总款为273216元，而在签订合同、收付房款当日，华飞房开却向张旭、彭钊收取了“门面款274704.04元”，显然多收了274704.04元－273216元=1488.04元，对该多收部分，华飞房开在商品房买卖合同中及本案审理中均未能作出说明，故应退还；第三，关于限期办理房屋所有权证的问题。因涉案房屋至今尚处于抵押状态，且不可预期解除抵押的时间，故办理房屋所有权证就目前来说已属不可能，同时，承担违约责任尚有支付违约金等其他方式，故对办理房屋所有权证的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后三日内向原告张旭、彭钊支付2017年3月28日—2020年3月4日的违约金人民币292.61元；2020年3月4日后的违约金，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司以购房总款273216元为基数，按0.01/10000的日利息向原告张旭、彭钊承担支付，直至贵州华飞新都市房地产开发有限公司将涉案门面的权属证书办理交付张旭、彭钊时止；二、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后三日内退还原告张旭、彭钊多交购房款人民币1488.04元；三、驳回原告张旭、彭钊的其他诉讼请求。案件受理费862元，因适用简易程序减半收取431元，由原告张旭、彭钊负担413元，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担18元（原告已预交，限于判决生效后三日内支付给原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人主张的违约金如何计算；2、上诉人要求被上诉人限期办理房屋所有权证的诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人于2016年3月28日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3.每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之0.01的违约金，合同继续履行”。双方签订合同后，被上诉人即将案涉房屋交付给了上诉人使用，但至今未办理权属证书，被上诉人的行为已经构成违约，且在签订合同前被上诉人已将该房屋抵押给六枝特区农村信用合作联社，至今仍未解除抵押，严重损害了上诉人的利益。虽然合同中约定了违约金的计算方式，但每天按照购房总款的万分之0.01计算违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，对上诉人请求增加违约金并按中国人民银行同期贷款年利率4.75%（日利率0.0132%）计算的主张应予支持，即2017年3月29日至2020年3月4日（1071天）的违约金为273216元×0.0132%×1071天=38625元。2020年3月5日之后的违约金以购房总款273216元为基数按日利率0.0132%计算至办理房屋所有权登记之日止。关于第二个争议焦点。案涉房屋现处于抵押状态，并不具备办理房屋所有权证的条件，故对上诉人要求被上诉人限期办理房屋所有权证的诉讼请求不予支持。上诉人可待具备办理产权证的条件后，另行主张权利。综上所述，张旭、彭钊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初508号民事判决第二项，即“二、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后三日内退还原告张旭、彭钊多交购房款人民币1488.04元”；二、撤销贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初508号民事判决第一、三项，即“一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后三日内向原告张旭、彭钊支付2017年3月28日—2020年3月4日的违约金人民币292.61元；2020年3月4日后的违约金，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司以购房总款273216元为基数，按0.01/10000的日利息向原告张旭、彭钊承担支付，直至贵州华飞新都市房地产开发有限公司将涉案门面的权属证书办理交付张旭、彭钊时止；三、驳回原告张旭、彭钊的其他诉讼请求”；三、被上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人张旭、彭钊支付2017年3月29日至2020年3月4日的违约金38625元。2020年3月5日之后的违约金以购房总款273216元为基数按日利率0.0132%计算至办理房屋所有权登记之日止；四、驳回上诉人张旭、彭钊的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费431元,二审案件受理费862元，共计1293元，由上诉人张旭、彭钊负担71元，被上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担1222元。本判决为终审判决。义务人不履行判决书所确定的义务的，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向贵州省水城县人民法院申请强制执行。审判长  唐丽红审判员  蒙彩虹审判员  徐 芳二〇二〇年九月九日法官助理王海霞书记员陈玲