新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民初6号 原告：喀什地区文化馆（原喀什地区群艺馆），住所地喀什市色满路**。法定代表人：瞿娜，该馆副馆长。委托诉讼代理人：胡志翔，新疆正嘉律师事务所律师。被告：莎车县华夏房地产开发有限公司，住，住所地莎车县古鲁巴格路**/div>法定代表人：李尚进，该公司经理。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。原告喀什地区文化馆（原喀什地区群艺馆）与被告莎车县华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，于2019年7月22作出判决，被告华夏房地产公司不服上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）新民终414号民事裁定书，裁定撤销喀什地区中级人民法院（2019）新31民初28号民事判决，将本案发回喀什地区中级人民法院重审。依据该裁定，本院于2020年4月14日立案后，适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告喀什地区文化馆的委托诉讼代理人胡志翔，被告华夏房地产公司的委托诉讼代理人刘应文、刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀什地区文化馆向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2008年1月10日签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》；2、判令被告按照合同约定的地段商业用房市场价赔偿原告应得房屋价款损失4000万元（具体以评估价为准）；3、判令被告赔偿原告房屋无法交付使用的损失1000万元；4、判令被告承担本案相关的诉讼费、保全费及保全保险费用、律师费、评估费等费用。事实和理由：2008年1月10日，原、被告签订《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》。该协议书约定，原告将自身土地及房屋纳入被告与喀什日报社土地联合开发的范围，被告在联合开发新楼中交付给原告2500平方米的业务工作用房，具体安排在沿喀什市××街平方米，二楼、三楼各1200平方米，并拥有完全独立的土地使用及房屋产权。协议书签订后，原告按约将所属的房屋及土地全部交由被告开发建设，被告并将已建好的房产出售他人。但被告至今未按照合同约定向原告交付2500平方米的业务工作用房，逾期超过十年，原告自2012年以来一直要求被告交房，被告以各种理由拒不交付，本案第一次开庭被告也明确表示房屋无法交付，从现有的履行情况来看，被告确实无法向原告交付房屋，被告已严重违约，导致双方的合同无法履行，且被告的违约行为给原告造成重大损失。为维护自身合法权益，故诉至法院，望如诉判决。被告华夏房地产公司辩称，原告滥用诉权，本案不可能存在解除，合同不能解除，原告的第二项与第三项诉讼请求相互矛盾，是矛盾的法律关系，群艺馆的土地已经被政府统一收取建成广场，我方认为原告只是利用优势，不顾实际情况，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告喀什地区文化馆提供双方2008年1月10日签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》一份。证实：1、原告提供土地及地面房屋，被告按照合同约定将建好的房屋交付给原告，原告不承担本案开发过程中的风险，名为联合实为土地使用权转让；2、交付的地点和时间：被告华夏公司在沿喀什市文化路街面联合建设的新大楼中，最迟在2011年前向甲方交付2500平方米的业务工作用房，具体安排一楼100平方米，二、三楼各1200平方米并拥有完全独立的土地使用及房屋产权，并办理房屋的相关产权手续；3、交付的房屋为装修好原告能正常办公使用的房屋，消防达到国家要求标准；4、如不按时交付房屋，每逾期一天交房向原告支付违约金1万元，至今已经逾期向原告交付房屋长达8年时间（2920天），应支付违约金2920万元；5、无论在A栋还是B栋，交付的位置为喀什市文化路沿街面的联合大楼中交付，至今A栋建成未交付，B栋至今10年尚未建设，被告无法在文化路街面向原告交付房屋，合同目的无法实现，被告已经构成根本性违约，合同必须依法解除，由被告按照现有该地段房屋商业用房价值支付无法交付的房屋价款，并赔偿给原告造成的各项损失包括但不限于由于被告开发拆迁使用原告的土地及房屋，导致原告原先的房屋门面房无法使用直接出租收益达1595.575万元损失或从2011年开始原告应得房屋的期间的收益损失。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可，认为其与原告签订的是合作开发协议，不是买卖合同。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二、原告喀什地区文化馆提供的原告原土地使用权及房屋产权证书，名称：1、新疆维吾尔自治区行政事业单位国有资产产权登记证，证件编号：36531001300002土地面积：1500平方米，房屋建筑面积1309平方米，专用仪器设备21台；2、（1）办公房产权证，喀房权证**XXX号发证机关：喀什市房地产管理局，砖混结构4层，房屋建筑面积1309平方米。（2）办公房产权证，喀房权证**XXX号发证机关：喀什市房地产管理局，砖混结构平房，房屋建筑面积14.42平方米。（3）办公房产权证，喀房权证**XXX号发证机关：喀什市房地产管理局，砖混结构平房，房屋建筑面积26.77平方米。证实：1、该片土地及房产在联合开发前属于原告所有，喀什地区文化馆用以该地及土地房产置换被告联合建设好的办公及业务用房；2、原告在联合开发协议签订前，正常使用该房屋，而且一楼门面及超市及二三四楼出租每年租金177.28万元，8年1418万元。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、原告喀什地区文化馆提供4份起诉状及判决书，名称：1、2013年原告起诉被告要求交付房屋的《起诉状》一份；2、喀什市人民法院（2013）喀民初字第1216号民事判决书一份；3、喀什地区中级人民法院（2014）喀民终字第410号民事判决书一份；4、喀什地区中级人民法院（2018）新民再7号民事判决书一份。证实：1、《联合开发合同》合法有效，被告必须按照合同约定向原告交付房屋，若不能交付必须按照该地段同等价值房屋的房款支付原告，并赔偿给原告造成的损失；2、本案法院已经确认为土地使用权转让合同纠纷，无法按照协议约定给付房屋需承担赔偿责任；3、原告于2012年开始起诉要求被告按照合同约定交付房屋，至今已经8年时间未交付；4、经喀什地区中级人民法院（2018）新民再7号民事判决书确认，被告应在A栋交付，由于A栋已经出售给穆文继，无法交付。但被告认可应当在临接丰材小区A栋，沿文化路街面B栋向原告交付房屋；5、被告至今逾期超过9年未向原告交付房屋，同时A栋出售给穆文继，至今该B栋尚未建设，已经严重违约，原告的合同目的无法实现。被告必须按照现有该地段房屋价值支付原告应得房屋价款4000万元，并按照合同约定支付违约金2920万元或赔偿原告损失2920万元。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。四、原告喀什地区文化馆提供的其向国土部门调取的2008年4月20日喀什地区国土资源局与莎车华夏房地产开发有限公司签订该片区（2008）21号、22号、23号三份《土地使用权出让合同》。证实：1、本案涉及的相关土地开发建设的竣工时间为2010年2月20日；2、被告应交付房屋的期限为该项目竣工时间2010年2月20日，至今已经逾期9年未交付；3、该地用途为商业用途，应按照商业用房价值赔偿损失。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。五、原告喀什地区文化馆提供的2018年12月25日被告向法院出具的《情况说明一份》。证实：被告承认在B栋交付，兑现置换面积，但房屋至今未建，理应按照现有精装房价格赔偿原告损失。上述证据结合新疆高院（2019）新民终字41号民事裁定书认定的事实，充分证明被告应在2011年向原告交付装修好的办公用房，至今未交付理应按照合同约定，按照该地段现有的装修好的房屋价值赔偿原告房屋损失及未交房9年可得利益损失。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可，认为情况说明是法院的材料不应放在本案中。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。六、原告喀什地区文化馆提供的该地段毛坯房房屋价值及损失的具体数额：1、喀什地区中级人民法院（2018）新31民初48号民事判决书P3页“2010年的房屋认购书2份，认购单价32000元、33000元”、P7页“被告委托天宇祥辉评估的一楼门面房评估价格为35000元一平方米”；2、喀什地区中级人民法院（2016）新31民初70号民事判决书P3页该房屋一楼2011年销售单价为28000元每平方米；3、周边商业用房单价价格；4、赔偿计算依据。证实：被告应赔偿原告损失的计算方法及数额为被告应交付一楼房屋单价为每平方米35000元；二楼、三楼商业用房单价为15000元每平方米，三楼12000元每平方米。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性予以确认。七、原告喀什地区文化馆提供的：1、平安保险诉讼责任函-诉讼财产保全责任保险保单保函；2、诉讼保全责任保险保单；3、保险费收款发票两张，金额10万元。证实：原告为财产保全，支付保费10万元，应由被告承担。经质证，被告华夏房地产公司对该证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。八、被告华夏房地产公司提供的：1、关于喀什日报社、群艺馆申请联合开发原办公区土地的调查意见；2、2007年11月5日喀什地区行政公署办公室会议纪要一份；3、2008年1月15日原告出具给地区财政局的证明1份。证实：1、被告开发涉案土地系政府引领的政策性合作开发，是政府对被告的政策性补偿，不是房屋买卖，2007年11月国土资源局委托有关单位进行评估，评估价值为房屋价值为43.2万元，土地价值为129.2万元，如果要赔偿被告只能按照文件协议进行赔偿；2、本案是政府组织的城市统一规划行为。经质证，原告喀什地区文化馆对上述证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，认为本案是属于土地使用权转让合同，并非是被告所说合作开发，关于价值问题，评估及测算价值均是按照会计折旧的方法测算出来的，并非按照市场价测算的。按照双方签订的合同必须交付房屋2500平米，没有约定多退少补，如未交付2500平米房屋，必须按照合同约定赔偿原告的各项损失。上述该文件及证明是原告提供给财政局的内部文件，不是给被告提供的，被告也不能用该证据证明任何问题，该文件与被告无关。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2007年l1月5日，喀什地区行政公署办公室下发了喀署办阅[2007]29号《关于喀什日报社土地联合开发的协调会议纪要》。会议决定，喀什日报社土地联合开发由喀什日报社与华夏房地产公司通过土地招拍挂进行开发；鉴于地区群艺馆、地区、地区社会保险管理局人民保险喀什分公司等单位均在此次开发的土地范围内有建筑设施或租赁关系，根据城市总体规划，实行统一整体开发；地区；地区群艺馆一并纳入本次开发范围地区群艺馆2500平方米的办公面积，或提供同等价值的建设资金，其具体问题由地区文体局与开发商协商处理，地委，地委宣传部负责协调房地产公司负责解决喀什日报社、地区、地区群艺馆、地区社会保险管理局临时办公地div>2008年1月10日，原喀什地区群艺馆与被告华夏房地产公司签订了《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》。协议约定：群艺馆同意纳入华夏房地产公司与喀什日报社土地联合开发范围；在联合开发的新大楼中，群艺馆拥有2500平方米的业务工作用房，具体安排一楼100平方米，二、三楼各1200平方米，并拥有完全独立的土地使用及房屋产权；群艺馆所拥有的业务工作用房，以行署签发会议纪要的要求，全部安排在沿喀什市文化路街面联合开发的新大楼中。同时协议还对群艺馆业务用房的设计、标准、交付等进行了约定。2008年1月16日，喀什地区国土资源局下发喀地国土资发[2008]21号《关于喀什日报社、地区、地区群艺馆申请联合开发原办公土地的调查意见》的文件第四条(二)款l条中写明：“根据群艺馆与开发商签订的联合开发协议书，群艺馆同意将原办公区1170.93平方米土地转让给开发商，和喀什日报社原办公区土地一并开发。开发商在印刷厂保留划拨的土地上，给日报社、群艺馆建一栋高层约15170平方米框架结构办公楼，日报社也同意与群艺馆共用一栋办公楼，其中群艺馆占用2500平方米建筑物”。另查明，喀什日报社联合开发项目又称为喀什日报社(丰材)居住小区。按照小区规划方案，在喀什日报社联合开发的土地上拟建A、B、C三座商住楼，一栋日报社高层办公楼、一栋日报社多层厂房。现丰材小区A栋、C栋已建成并投入使用，B栋楼仅施工至地上二层。2011年7月22日，华夏房地产公司与案外人穆文继签订协议书，将丰材小区A栋一、二、三层，A栋、B栋负一层卖给穆文继，穆文继于2011年8月8日与穆军梅签订房屋租赁协议，将丰材小区A栋一、二、三层及地下室租赁给穆军梅使用，之后穆军梅登记成立喀什市民俗手工艺品和田交易中心，并将租赁的房屋进行分割、装修，出租给商户经营玉石、玉器等。华夏房地产公司在涉案土地上仅为喀什日报社建设了2763平方米的印刷厂厂房，尚有办公用房12670平方米、印刷厂637平方米未建设。而本案双方约定的2500平方米办公用房也至今未交付，故喀什日报社、喀什地区文化馆均将华夏房地产公司起诉至本院要求赔偿损失。再查明，2011年7月15日，原喀什地区群艺馆单位名称更名为喀什地区文化馆。喀什地区文化馆为本案诉讼申请财产保全，其在中国平安财产保险股份有限公司喀什中心支公司投保了诉讼财产保全责任保险，支出保险费用10万元及诉讼保全费5000元。2013年2月18日，原告喀什地区文化馆将被告华夏房地产公司起诉至喀什市人民法院，要求被告向其交付在原喀什地区群艺馆的土地上建成的楼房2500平方米。本院于2014年9月26日作出生效判决即（2014）喀民终字第410号民事判决，该判决认定喀什地区文化馆的办公用房应当在与喀什日报社共用的一栋办公楼上，而非原喀什地区群艺馆的土地上建成的大楼即丰材小区A栋，故判决驳回喀什地区文化馆的诉讼请求。本院于2019年在审理本案过程中对喀什市办公用房（写字楼）的平均销售价格进行了询价，喀什市2018年商品房平均销售价格为4673.7元/平方米，商品住宅平均销售价格为4143.1元/平方米，非商品住宅平均销售价格为8087.64元/平方米。喀什市东城区2019年新开工销售的项目筑美大厦和西鸿大厦，办公楼均价5000元/平方米，底层商铺均价11000元/平方米。本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点有三：一是双方当事人签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》的性质如何认定；二是原告要求解除双方当事人签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》有无法律依据；三是本案中华夏房地产公司是否存在违约行为，如构成违约，原告主张的相关损失应如何认定。一、关于涉案合同的性质的问题。原告认为本案属于建设用地使用权转让合同的性质，被告则认为属于合作开发房地产合同的性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取利益的，应当认定为土地使用权转让合同。从双方当事人签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》来看，原告喀什地区文化馆出地，被告华夏房地产公司投资，喀什地区文化馆将土地转让给华夏房地产公司，且明确约定了双方的责任和义务，本案合同性质应界定为建设用地使用权转让合同纠纷。二、原告要求解除双方当事人签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》有无法律依据的问题。原、被告签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。原告喀什地区文化馆按照合同约定将土地交付给被告华夏房地产公司，华夏房地产公司在将土地开发完毕时，应当依照协议约定为文化馆提供2500平方米的业务工作用房，但其至今未能履行义务，导致喀什地区文化馆签订合同的目的无法实现。故文化馆请求解除双方签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。三、被告是否构成违约，如构成违约，原告主张的相关损失应如何认定的问题。本案中，双方签订的协议约定被告华夏房地产公司为原告喀什地区文化馆建设提供2500平方米的业务工作用房，被告在联合开发的新大楼竣工验收合格后，一个月之内未将原告拥有的业务用房一次性交付原告的，每逾期一天，由被告按每天一万元标准，向原告支付违约金。虽然双方对交付2500平方米的业务工作用房的位置约定不明确，但鉴于2011年底被告已在原告提供的土地上建设了房屋且已投入使用。从2011至今，被告未履行向原告交付2500平方米的业务工作用房的义务，已构成违约。关于被告违约后其应向原告赔偿损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告以其行为表明，其不能继续履行合同，亦不能采取补救措施给原告提供2500平方米的业务工作用房。那么被告应向原告赔偿损失。因双方对赔偿损失标准未作约定，故赔偿损失按照什么标准赔偿是本案要解决的重要问题。本院结合本案查明的事实和在案证据认为，原告要求被告赔偿其损失的计算标准有以下三种供参照：一是按照2500平方米业务工作用房的建设价值；二是按照2500平方米业务工作用房的商业用房价格；三是按照办公用房房地产的市场交易价格。本案中，原告的原有办公用房的土地已经由被告开发并投入使用，且原告单位的性质亦不是建筑企业的性质，若按照2500平方米业务工作用房的建设价值向原告赔偿，显然不能弥补被告给原告造成的损失。原告主张按照商业用房的价格计算其损失即一楼房屋单价为每平方米35000元、二楼房屋单价为每平米15000元、三楼房屋单价为每平方米12000元。因原告喀什地区文化馆的用房属于办公用房而非商业用房，且双方合同约定的也是办公用房，故若按照商业用房的价格计算，对被告不公平，也不符合本案的客观实际。本院于2019年对案涉房屋周边办公用房房地产交易价格进行询价，涉案房屋周边办公用房房地产的市场交易价格为每平方米5000元到6000元不等。鉴于2020年喀什市的房屋无论是商品住宅还是办公楼房屋较2019年都有一个明显的价格上涨。本院结合双方当事人签订的合同、当事人的实际情况以及喀什市实际办公用房的市场交易价格，酌定被告华夏房地产公司按照6000元/平方米的价格向原告喀什地区文化文化馆赔偿损失，较为公平、恰当。故被告华夏房地产公司应向原告喀什地区文化馆赔偿办公用房损失为2500平方米×6000元=15000000元。故本院对原告主张被告按照合同约定的地段商业用房市场价赔偿原告应得房屋价款损失4000万元的损失，予以部分支持。关于原告主张赔偿房屋无法交付使用的损失1000万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的协议载明了在联合开发的新大楼中，群艺馆拥有2500平方米的业务工作用房，具体安排一楼100平方米，二、三楼各1200平方米，这是当事人双方而非单方所预算到的、所追求的。华夏房地产公司在签订该协议前应当预料到一旦其未能履行该协议，文化馆将可能产生未能使用该2500平方米房屋或者其要重新购买房屋的损失。鉴于文化馆自身的单位性质及签订协议的目的是获得办公用房，并非生产经营需要，其要求华夏房地产公司赔偿未能收到房屋的租金损失1000万元，不符合我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神。因此，对于文化馆的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张诉讼财产保全责任保险费、保全费问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告喀什地区文化馆可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产提供担保。因华夏房地产公司违约引起本案诉讼，喀什地区文化馆为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费10万元系文化馆支出的合理必要费用，属文化馆的损失部分，该费用应由华夏房地产公司予以赔偿。此外，根据《诉讼费用交纳办法》第六条关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费；第十条关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，文化馆申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该5000元费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，华夏房地产公司应负担该保全费。至于原告喀什地区文化馆申请按照商铺价格评估计算房屋单价及收益损失的问题。本院在上述裁判理由部分对于文化馆主张的损失能否成立已进行了阐述，且本院通过询价的方式已能确定损失的计算依据，原告喀什地区文化馆申请评估无实际必要且浪费诉讼资源，故对于该申请，本院不予支持。综上所述，原告喀什地区文化馆的诉讼请求部分成立，对相应部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告喀什地区文化馆（原喀什地区群艺馆）与被告莎车县华夏房地产开发有限公司于2008年1月10日签订的《关于联合开发喀什地区群艺馆土地协议书》；二、被告莎车县华夏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告喀什地区文化馆房款损失15000000元；三、被告莎车县华夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告喀什地区文化馆诉讼保全担保保险费100000元；四、驳回原告喀什地区文化馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291800元（原告喀什地区文化馆已预交），由原告喀什地区文化馆负担204260元，被告莎车县华夏房地产开发有限公司负担87540元；诉讼财产保全费5000元，由被告莎车县华夏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审  判  长   刘  春  光审  判  员   麦麦提吐尔逊人民 陪 审员   马  震  江二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日书  记  员   侯  双  妹