河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1470号 原告：李丹丹，女，1983年10月14日出生，汉族，现住高碑店市。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街6号。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告李丹丹与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丹丹、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丹丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金22078元；2.诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月23日购买被告开发建设的迎宾路壹号住宅小区一期9号楼1单元401室房屋，当时签订购房合同，合同总房款为：598334元。原告按照合同约定支付购房首付款。于2018年7月13号开发商又更改合同（旧合同收回），签订商品房买卖合同（预售）。双方合同约定被告应于2018年6月30日按照合同约定交付房屋，但被告于2019年7月4日才通知原告收房，被告逾期交房369天。后原告多次找被告协商，被告法定代表人承诺按照总房款的每日万分之一承担违约金，但只按122天计算赔付。原告的损失按照369天计算应为22078元。为维护原告的合法权益，特起诉，请求依法支持原告的诉求。诉讼中，原告增加诉讼请求为：1.判决《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）、（2）款无效，该约定不平等；2.判决更改《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定，出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期是否超过90日，出卖人按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金（598334元×222天×0.0002=26566），违约金不能弥补买受人实际损失的，按照买受人实际损失赔付；3.判决被申请人赔偿申请人实际违约损失共计33790元，其中包含贷款利息损失16990元、房屋租赁损失16800元；4.本案诉讼费或律师费由被申请人承担。事实和理由：因涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低，且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按照双方合同约定追究被申请人的违约金显然不利于申请人权益保护，请求贵院依法判决《商品房买卖合同》当中的补充约定第12条无效。依照合同相对性及违约责任对等原则，并根据《商品房买卖合同》第六条的补充协议第4款：如买受人未按照本条第2、3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总房价万分之二作为违约金的约定，因此，出卖人构成逾期交房的，出卖人应该按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金，违约金不能弥补买受人实际损失的，按照买受人实际损失赔偿。另外由于被告延期交房造成原告房屋租赁经济损失，租赁损失参照相同地段居民住宅和户型计算租赁收益为16800元；因未能按期办理贷款，造成利率上调，申请人实际贷款23.5万元，还款共计240期，由2015年的商业贷款利率4.9%变为2018年的商业贷款利率5.62%，直接造成利息损失16990元。因此，按照涉案合同约定，被申请人作为出卖人应当承担其违约给申请人造成的全部损失。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请没有事实和法律依据。双方之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。根据合同约定，因政府行为造成的停工属于不可抗力因素，被告可以据实延期，无需承担逾期违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府及职能部门的停工文件，项目施工时间因政府要求停工天数为384天，被告据实予以延期后，并未逾期交房；2.原告要求提高违约金标准不应得到支持。补充协议第十二条不是格式条款。该条款没有免除被告交房的主要义务，也没有加重原告的义务。补充协议最后一款明确了作为出卖人的被告已经将合同条款进行明示及说明，原告是具备完全民事行为能力的成年人，其对签署的合同有审慎的义务，商品房并非特许商品，原告完全有权利对合同条款进行协商，协商不成的，可以不签约，被告没有任何的胁迫行为。法律并没有规定违约金条款必须对等，根据合同法的规定，如一方认为违约金过低可以请求人民法院予以调整，但需要提供因其违约行为造成的损失远远大于合同约定违约金的证据；3.原告起诉要求赔偿利息损失及房屋租赁损失没有任何依据。贷款利率是由人民银行根据贷款市场及国家的调控政策进行的调整，属于不可预见、不能避免的事项，原告要求被告承担利息损失没有法律依据。原告要求赔偿房租损失也不能得到支持。根据合同法第一百一十四条第二款前段规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此,《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。请求驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年7月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共127.93平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4658.836元，总金额596005元；第十一条（一），出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。后原告按合同约定向被告支付购房款596005元，并补交面积差房款2330元，共计支付598335元。2019年6月25日，被告书面通知原告于2019年7月1日办理入住手续。 原告称，违约金为26566元（房屋总价款598334元×0.0002×222天），贷款利率损失16990元，房屋租赁损失16800元，对此提交了商品房买卖合同（预售）、贷款合同各一份、城乡规划局的公示照片、同地段同面积房屋租赁的截图、利息测算的截图、施工许可证审批网络公示结果、进度群和业主群发布的工程进度的记录以及2019年7月被告提供的停工天数情况。被告质证称，商品房买卖合同和贷款合同真实性、合法性无异议；规划公示无异议；对58同城网络打印件有异议，不能证明原告的房屋如果出租的收益；利息测算截图证明目的不认可；网上下载页施工许可证真实性无异议，证明目的有异议；微信记录截图无法证明该施工进度是由被告公司人员发布，我方不认可；对停工天数的统计与被告所提交的停工天数不一致的，请法庭以我方提交的为准。被告提交了政府性停工统计文件汇编等证据，证实涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，证据大部分都是网络截图，也没有明确下达给被告，对于涉案项目的停工也没有盖章也没有红头文件。有施工许可证的项目有达到防尘标准的是可以正常施工的。此证据与被告在2018年出示给业主的违约天数有出入，原天数是278天，本次是387天，里边有93天是证据不明确，合计有效应该是294天。同小区业主孙立的判决书中法院已经认定明确有效违约天数，故被告的此证据是无效的。在2018年维权阶段中业主建群对工程进度进行告知和停工时间的公布，主要是五证办理的进度，主要是因为土地性质变更才造成的停工，所以该证据无效。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2015年12月5日作出的《关于印发建设系统12月份空气质量保障超常冲刺实施方案的通知》，自2015年12月1日至31日，房屋建筑、拆迁等施工工地土石方作业全部停工，停工时间31天；高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计175.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。现原告主张《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定无效并据此要求调整违约金，但未举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定合同无效及当事人一方有权请求人民法院变更合同的情形，本院对此不予支持。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。双方签订的《补充协议》十二条约定的违约金已包含利息补偿和损失赔偿等，现原告另行主张贷款利息损失及房屋租赁经济损失，本院不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工175.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至办理入住手续时间（2019年7月1日）共计366天，扣除停工175.5天，被告实际逾期交房天数为190.5天（366天-175.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为11398.28元（598335元×0.01％×190.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（598335元×1%=5983.35元），故被告应给付原告逾期交房违约金5983.35元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李丹丹逾期交房违约金5983.35元； 二、驳回原告李丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费831元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担82元，李丹丹负担749元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 存