山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1614号上诉人（原审原告）：莒县宏泰塑料有限公司，住所地莒县山东南路（盛火食品公司以南），注册号371122228005283。法定代表人：李守美，该公司经理。委托诉讼代理人：战立宗，山东风顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莒县坤涛机动车驾驶培训有限公司，住所地莒县城区山东南路东侧（西关街村），统一社会信用代码91371122570481547Y。法定代表人：孙克兴，该公司经理。委托诉讼代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新华，山东隆泰律师事务所律师。上诉人莒县宏泰塑料有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人莒县坤涛机动车驾驶培训有限公司（以下简称坤涛公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2019)鲁1122民初7427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宏泰公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由坤涛公司承担。事实和理由：一、一审确定案由为房屋租赁合同纠纷错误，本案案由应当为土地承包合同纠纷。本案中涉及的宏泰公司与案外人莒县城阳街道南关二街村委之间签订的租赁合同，名为“租赁”，实为“承包”，实际上是农村土地承包合同，而宏泰公司与坤涛公司之间签订的租赁合同是以宏泰公司与案外人莒县城阳街道南关二街村委之间签订的土地承包合同为基础的。是宏泰公司对涉案土地的一种转包行为，该合同当中的租赁物虽然包含有部分房屋，但主体是土地，因此宏泰公司与坤涛公司之间签订的租赁合同实际上也是一种农村土地转包合同。因此本案案由应当定为土地承包合同纠纷。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定认为宏泰公司主张的租赁费上涨属于商业风险范畴，不支持宏泰公司的诉讼请求，系适用法律错误。本案系土地承包合同纠纷，应当适用农村土地承包方面的法律法规。从本案纠纷产生的原因来看，宏泰公司与坤涛公司签订合同的时间是2010年10月10日，当时双方协商约定的土地租赁价格是23万元/年，该租赁费价格是以宏泰公司与案外人莒县城阳街道南关二街村委之间签订的租赁合同约定的土地租赁价格43335元/年为直接基础的。宏泰公司与坤涛公司签订的租赁合同期限是二十五年，履行期限较长，双方当事人难以预料和控制的因素很多，尤其是近年来国家惠农政策的加大，农民耕种土地的积极性提高，耕种土地的效益明显提高，加之土地资源逐渐稀缺，最终导致土地流转价格大幅度上涨。本案纠纷发生的直接原因正是案外人莒县城阳街道南关二街村委依据当地土地承包租赁市场价格的上涨幅度调高了上诉人的租赁价格造成的，租赁费上涨幅度接近300%，租赁费达到120200元/年，并且约定承包费每三年上浮10%.该租赁价格的重新约定，直接导致宏泰公司与坤涛公司之间原有合同租赁价格基础的丧失。如果再按原有价格继续履行合同，双方利益就会发生严重失衡，对宏泰公司显示公平。根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显示公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”。纵观本案，如果双方继续按照原有价格23万元/年的标准继续履行合同，显然不符合公平原则。一审应当根据上述规定依据公平原则，结合本案依法予以变更土地租赁价格。但一审却错误引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定判决不予变更租赁费，明显不当。三、对于宏泰公司主张的2019年10月10日至2020年10月9日期间的租赁费以及自2019年10月10日以后承包费每三年上浮10%的诉讼请求，一审不予支持明显不当。因案外人莒县城阳街道南关二街村委于2019年4月10日就按照土地承包市场价格上调了与宏泰公司签订的承包合同的价格，之后宏泰公司就向坤涛公司多次要求相应调高租赁费，但坤涛公司一直予以拒绝，在双方未就租赁费价格重新协商一致的情况下，坤涛公司于2019年10月16日向莒县公证处提存该款项对宏泰公司来说没有法律效力。四、一审认定双方签订的租赁合同在二十年内合法有效错误，双方签订的租赁合同应为无效合同。涉案土地系村集体农用地，没有办理农用地转为建设用地审批手续，双方租赁合同中的标的物是土地和房屋，但该土地和房屋均没有办理建设用地审批手续，因此双方签订的租赁合同系无效合同，一审认定为有效错误。坤涛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏泰公司的上诉请求。维持一审判决。宏泰公司上诉称该案系土地承包合同，应适用相关土地承包的规定是错误的。农村土地承包所涉及的土地是依法用于农业的土地，而该案的租赁合同所涉及的土地及厂房并非用于农业。涉案土地是否办理建设用地审批手续属于行政法调整的范围，并不影响宏泰公司与坤涛公司所签订的租赁合同的效力。坤涛公司认为涉案的土地及厂房已经办理了用地手续，因为宏泰公司出租的是厂房及院落，如果没有将农用地转为建设用地，宏泰公司的厂房也不可能建设成功。宏泰公司向一审法院起诉请求：1.依法变更宏泰公司与坤涛公司签订的租赁合同中租赁费为637960元；2.依法变更宏泰公司与坤涛公司签订的租赁合同中租赁费自2019年10月10日起每三年上浮10%；3.坤涛公司向宏泰公司支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租赁费637960元；4.案件受理费由坤涛公司负担。一审法院认定事实：2006年11月26日，宏泰公司与莒县城阳街道南关二街村委（现莒县城阳街道南关社区南关二街股份经济合作社）签订土地租赁合同，约定宏泰公司租赁城阳街道南关二街加油站以东土地44.5亩，宏泰公司每年向莒县城阳街道南关社区南关二街村委交纳租金45740元。2007年莒县城阳街道南关二街村委又与宏泰公司签订土地租赁补充协议，该协议中未加盖宏泰公司公章，仅有王喜民签字（王喜民系宏泰公司法定代表人李守美之夫），因租赁土地面积减少，该补充协议中确定实际土地租赁面积为42.16亩，年租金为43335元。2010年10月10日,宏泰公司与坤涛公司签订租赁协议一份,约定宏泰公司将院落一处（包括土地使用权及所属房屋)租赁给坤涛公司经营,租赁期限自2010年10月10日至2035年9月11日；租赁费为每年23万元，于当年的10月20日前支付当年租金。2019年4月10日，王喜民与莒县城阳街道南关社区南关二街股份经济合作社签订土地承包合同，对协议中涉案土地的承包费及承包期限进行了重新约定，约定涉案土地每年总承包费上涨到120200元，承包费每三年上浮10%。2019年10月16日，坤涛公司工作人员按合同约定期限带现金23万元到宏泰公司处缴纳租赁费，宏泰公司法定代表人李守美拒收，坤涛公司申请莒县公证处进行公证并将现金23万元提存于莒县公证处。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，宏泰公司与坤涛公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限超过二十年部分的约定无效，对不超过二十年租赁期间的部分，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利并履行义务，不得擅自变更和解除合同。现宏泰公司因涉案土地价格上涨，主张若坤涛公司按照原合同约定的租赁费继续履行显失公平，要求变更租赁费并自2019年10月10日起每三年上浮10%，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案实际情况，房屋租赁的市场价格上涨或者下降属于商业风险范畴,合同双方对于价格条款及合同履行期限进行约定时应当对合同履行期限内的价格或者其他成本等因素有所预见,且宏泰公司作为此房屋的长期出租者,对于房屋所在位置、用途、价值等应已进行综合考量,签订长达20多年之久的合同，视为自愿接受在此期间因价格风险带来的后果，不存在显失公平的情形，在双方没有约定变更事由的情况下,价格上涨属于商业风险,并不能因此认定为显失公平,亦不能构成合同变更的法定理由。因此，对宏泰公司的该项主张，不予支持。关于宏泰公司请求支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租赁费637960元的问题。根据双方签订的租赁协议第三条的约定：租赁费每年23万元，坤涛公司于当年十月二十日前一次性向宏泰公司支付当年租金。现宏泰公司主张租赁费637960元无事实依据，2019年10月10日至2020年10月9日的租赁费23万元，坤涛公司于2019年10月16日向宏泰公司缴纳时，宏泰公司法定代表人不接收，坤涛公司已经申请莒县公证处进行公证并将该款项提存于莒县公证处，视为该租赁费已经清偿，宏泰公司可到莒县公证处依法提取。故对宏泰公司要求坤涛公司支付租赁费637960元的诉讼请求，不予支持。综上，宏泰公司的诉讼请求无理，不予支持；坤涛公司的辩解成立，予以采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回宏泰公司要求变更双方签订的租赁合同中租赁费为每年637960元的诉讼请求；二、驳回宏泰公司要求变更双方签订的租赁合同中租赁费自2019年10月10日起每三年上浮10%的诉讼请求；三、驳回宏泰公司要求坤涛公司支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租赁费637960元的诉讼请求。案件受理费10180元，减半收取5090元，由宏泰公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。另查明，已经生效的一审法院（2018）鲁1122民初2222号民事判决，确认宏泰公司与坤涛公司之间不超过20年租赁期间部分的租赁合同合法有效。本院认为，宏泰公司与坤涛公司签订租赁合同，约定坤涛公司租赁宏泰公司的院落，包括土地使用权及院内所属房屋，并对租赁费的数额及支付方式进行了约定，从合同名称及合同内容分析，双方之间的协议符合租赁合同特征，且宏泰公司一审诉讼请求亦是以租赁合同为依据和理由，故一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷正确；同时，生效判决已经认定双方之间不超过法定二十年期间部分的租赁合同合法有效。因此，宏泰公司主张本案案由应为土地承包合同纠纷及双方之间租赁合同无效的理由不成立。宏泰公司以莒县城阳街道南关社区南关二街股份经济合作社与其约定变更之前约定的租赁费，若继续履行其与坤涛公司的租赁合同将显失公平为由，提出本案诉讼请求，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或不能实现合同目的的情况下，当事人才可依法请求变更或解除合同。本案中，宏泰公司作为房屋出租者,对于房屋所在位置、用途、价值等应已进行综合考量,对租赁期间因价格风险带来的后果，其应当预见到，房屋租赁的市场价格上涨或者下降应属于商业风险范畴，宏泰公司主张的事由并不符合上述法律规定的租赁合同应予变更的情形。故一审法院判决驳回宏泰公司本案的相关诉讼请求并无不当。综上所述，宏泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10180元，由上诉人莒县宏泰塑料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年九月八日书记员  陈飞羽