福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1143号 上诉人（原审被告）：杨成风（又名杨成凤），女，1962年2月27日出生，汉族，住福建省浦城县，现住福建省邵武市。 被上诉人（原审原告）：邵武市教师进修学校，住所地福建省邵武市八一北路**。 法定代表人：程辉，校长。 委托诉讼代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴茜雅，福建欣开元律师事务所律师。 上诉人杨成风与被上诉人邵武市教师进修学校(以下简称教师进修学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2020）闽0781民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨成风，被上诉人教师进修学校的委托诉讼代理人刘峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨成风上诉请求：撤销一审判决，改判驳回教师进修学校的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.合同到期前，邵武市国资委已将教师宾馆房屋产权划拨给中共邵武市委巡察工作领导小组办公室（以下简称市委巡察办），教师进修学校已非产权持有单位，其无权提起诉讼。2.若教师宾馆房屋仍属于教师进修学校所有，市委巡察办属无偿使用，根据杨成风与教师进修学校签订的《教师宾馆承包合同》第五条的约定，在同等条件下杨成风有优先承包的权利，如教师进修学校坚持不让杨成风继续承包经营，则教师进修学校应按合同约定，协助杨成风将经营期间在宾馆投入的财产进行清点后转让给市委巡察办。现各方未就杨成风经营宾馆期间投入的财产进行清点，也未就转让价格达成合意，应当视为杨成风继续承包经营，教师进修学校无权要求杨成风腾房。3.一审判决已查明，2019年5月1日起，教师宾馆的三、四层房屋被市委巡察办租用，教师进修学校无权要求杨成风支付房屋占用费。二、一审判决适用法律错误。一审判决将案由确定为租赁合同纠纷，教师进修学校作为本案原告主体适格属适用法律错误。杨成风承租期限届满前，邵武市国资委既已发函将教师宾馆划拨给市委巡察办使用，虽其时产权登记机关登记的所有权人尚未变更，但该房屋所有权的性质实际上为国有，邵武市国资委的划拨行为系内部管理行为应当有效。至教师进修学校起诉时该房屋的所有权人已变更为市委巡察办。即使人民法院认为杨成风需负责腾房，适用的法律依据也不应当是《中华人民共和国合同法》，而应当是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》。若市委巡察办要求杨成风腾房，本案应当定性为侵权纠纷，其可要求杨成风返还财产、恢复原状，教师进修学校无权提起诉讼。 教师进修学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.本案适用《教师宾馆承包合同》第五条约定的前提是教师进修学校在租赁期满后通过对外招标方式出租房屋，而教师进修学校在租赁期满后未再继续出租房屋。教师进修学校在一审中提交《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》，旨在证明杨成风承租期限届满后，教师宾馆将被划拨给市委巡察办使用，教师宾馆不再就教师宾馆的出租对外招标。且实际上合同约定的租赁期限即2019年12月31日届满前，市委巡察办即向杨成风承租教师宾馆三、四楼层作为住宿使用，租赁期限自2019年5月1日至2019年12月31日。因此教师进修学校无须承担合同第五条约定的协助义务。⒉虽自2019年5月1日起，宾馆的三、四楼已被市委巡察办使用，但教师宾馆的二楼仍为杨成风占用，教师进修学校有权要求杨成风支付房屋占用费。⒊教师进修学校与杨成风作为涉案合同相对方，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，教师进修学校作为出租方，在租赁期满后，有权要求杨成风返还其承租的教师宾馆。此外，虽市委巡察办已发函将教师宾馆作为市委巡察工作点使用，但教师进修学校在起诉时仍是教师宾馆的产权单位，市委巡察办仅为无偿使用单位。⒋教师进修学校至本案一审开庭时，仍是教师宾馆的产权单位；一审判决作出后，教师宾馆的产权单位才变更为邵武市国有建设发展有限公司。教师进修学校具有一审原告的主体资格和诉讼权利。 教师进修学校向一审法院起诉请求：1.杨成风将其承租的“教师宾馆”返还给教师进修学校；2.杨成风支付房屋占用费3600元（从2020年1月15日至2020年3月15日止），以及从2020年3月16日起至实际返还租赁房屋之日止参照租金每个月1800元继续支付房屋占用费；3.杨成风结清占用宾馆期间的水、电等全部费用。 一审法院认定事实：教师进修学校系坐落于邵武市综合楼房产的所有权人。2009年12月20日，教师进修学校作为甲方与乙方杨成凤签订《教师宾馆承包合同》一份，该合同约定：原甲方内部招待所于2007年7月1日起由李裕民负责承包后重新装修改名‘教师宾馆’。现李裕民自愿将该宾馆转让给杨成凤承包经营，经甲方研究同意与杨成凤签订为新承包责任人（原甲方与李裕民签订的合同即作废）；经甲乙双方协商，共同达成以下条款：经甲方确认李裕民将宾馆股权成交价240000元转让给杨成凤接管承包。鉴于宾馆已经营两年多，现原装修拆旧和设备损耗，仍需适量投资，甲方同意乙方以吸收股金形式与他人合作经营，合作方式、投资方式、债务关系等一切均与甲方无关。新一轮承包租用年限为九年。即2010年1月1日至2019年12月31日止为合同期满。在合同期间乙方每月上交甲方租金：自2010年1月1日至2013年12月31日，每月上交1400元；自2014年1月1日至2017年12月31日，每月上交1600元；2018年1月1日至2019年12月31日，每月上交1800元。乙方上交甲方租金每半年结算一次；即6月底扣、12月底扣。宾馆的安全、水、电等一切费用由乙方自负。甲方同意原招待所三层楼房租给乙方用于宾馆住宿对外营业。在双方合同有效期内，甲方不得以任何理由终止乙方经营权。若因国家政策或市里法规规定的原因而终止合同，甲方应承担乙方投资的部分损失，即按乙方投资款（经双方核定）每年递减10%折算后赔偿乙方。合同期满后，在同等条件下乙方有优先承包的权利，如乙方未中标，甲方协助乙方将乙方经营期间在宾馆的投入财产进行清点协调后转让给下一轮承包者。乙方办证费用凭发票与新一轮承包者结算。合同期满后，乙方在承包期内对宾馆投入所添置的可动财产（可动财产指床上用品、电器类及床等）归乙方所有，不可动财产（不可动财产指装修房间、卫生间、墙体、地面等）归甲方所有，乙方添置床部分材料是甲方的，合同期满后归还十架床给甲方，双方清点结清后双方不存在债务关系。合同还对其他事项做了约定。上述合同签订后，教师进修学校按约定将房屋交付给杨成风，杨成风亦按约支付了租金，并于2010年11月10日登记注册邵武市文超教师宾馆。2019年12月16日，教师进修学校向杨成风出具通知一份，该通知载明：“杨成凤您承包经营的原邵武市教师进修学校内部招待所（重新装修改名‘教师宾馆’），合同期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。请您于2020年1月1日起，按合同约定履行。”杨成风在该通知上签字确认签收。2019年12月31日，教师进修学校向杨成风再次出具通知一份，该通知载明：“请你履行合同规定，并于2020年1月15日前搬离。2020年1月1日至2020年1月15日搬离期间，学校不收租金，但你不得继续营业，并承担在此期间的所有安全责任。”该通知备注“12月31日下午送达到教师宾馆，但杨成风拒签。”之后，因杨成风仍未能及时腾退房屋，教师进修学校遂提起本案诉讼。 另查明，2019年5月1日，邵武市文超教师宾馆作为甲方与乙方市委巡察办）签订《房屋租赁合同》一份，约定将邵武市文超教师宾馆三、四楼层所有用房作为市委巡察工作过渡点住宿使用。租赁期限为8个月，自2019年5月1日至2019年12月31日。每月租金10000元。水、电费均由乙方承担，甲方交付给乙方使用的电器设备如发生故障，由乙方负责维修。合同还对其他事项做了约定。之后，市委巡察办使用邵武市文超教师宾馆三、四楼层至今。 再查明，2019年12月25日，市委巡察办作出《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》［邵委巡函(2019）3号］，该函载明：“2019年5月，市委巡察工作点从熙春山庄迁入教师进修学校教师宾馆，向教师进修学校教师宾馆原对外承包方租赁该宾馆三、四楼作为市委巡察工作点，在教师进修学校教师宾馆对外承包到期后，将原教师进修学校教师宾馆整栋楼作为市委巡察工作点无偿使用。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案教师进修学校与杨成风于2009年12月20日签订的《教师宾馆承包合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同依法有效。根据该合同约定的权利义务内容，教师进修学校收取固定租金而不参与经营、不承担经营风险，故双方订立的合同性质名为承包、实为租赁。教师进修学校作为出租人，杨成风作为承租人，均应按照约定全面履行自己的义务。教师进修学校系诉争房产的房屋所有权人，其提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。杨成风认为诉争房屋已非教师进修学校所有，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，对该抗辩理由不予采纳。根据案涉合同的约定，租赁期限已于2019年12月31日届满，且教师进修学校已向杨成风作出腾房通知，杨成风应按合同约定向教师进修学校履行腾房义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，杨成风作为案涉房屋的承租人，应当将涉案房屋腾空并返还给教师进修学校。杨成风主张其享有优先承包的权利，但市委巡察办已发函，确认“将原教师进修学校教师宾馆整栋楼作为市委巡察工作点无偿使用”，该行为属于对国有资产的内部管理使用，并非对外出租，故对杨成风的该抗辩理由，不予采信。 杨成风没有按照合同约定向教师进修学校履行腾房义务,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”杨成风应当承担因逾期腾房给教师进修学校造成的损失,故教师进修学校要求杨成风支付自2020年1月15日起至实际返还房屋之日止按每月1800元计算的占用费的诉讼请求,予以支持。杨成风辩称案涉房屋的三、四楼已被市委巡察办租用，其不应支付占用费，但市委巡察办与杨成风系另一租赁合同关系,与本案无关，对杨成风的上述抗辩理由，不予采信。 关于教师进修学校要求杨成风结清占用宾馆期间的水、电等全部费用的诉讼请求，因其未能提供证据证明杨成风尚欠的具体水、电费用，教师进修学校的该主张，可待杨成风返还租赁物时，由双方据实结清。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨成风应于判决生效后二十日内将位于邵武市综合楼（教师宾馆）腾空并返还给邵武市教师进修学校；二、杨成风应于判决生效后十日内支付邵武市教师进修学校自2020年1月15日起至实际搬出房屋之日止按每月1800元计算的占用费；三、驳回邵武市教师进修学校的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨成风于二审中提交一组证据即2017年12月26日、2019年1月14日、2019年7月9日、2019年12月31日银行转账凭证四张，证明教师进修学校不是本案适格主体。教师进修学校经质证认为：真实性没有异议，但不能证明杨成风所主张的待证事实，并不能说明教师进修学校不是租赁房屋产权人。就该组证据，本院认为，真实性予以确认，但该4张银行转账凭证系因杨成风支付合同期内的租金而形成，与本案争议焦点问题缺乏关联性，不予采信。 教师进修学校提交了二组证据：1.《不动产权证书》（闽（2020）邵武市不动产权第××号）一份，证明目前教师宾馆的产权单位已经变更为邵武市国有建设发展有限公司；2.《委托书》一份，证明邵武市国有建设发展有限公司已授权教师进修学校在本案中提出诉讼主张。杨成风经质证认为，真实性均有异议；《不动产权证书》，实际上教师宾馆的产权单位早已发生变更；《委托书》，教师进修学校在一审中未提交该份证据。对于教师进修学校提供的两组证据，本院认为，形式合法、来源真实；证据1，能够证明涉讼房屋产权单位于2020年4月28日变更为邵武市国有建设发展有限公司；证据2，能够证明邵武市国有建设发展有限公司认可教师进修学校在本案中提出诉讼主张，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，一、杨成风承租的教师宾馆房屋包括邵武市综合楼的二、三、四层；杨成风承租期限于2019年12月31日届满后，教师宾馆的三、四层房屋为市委巡察办无偿使用至今，二层则由杨成风实际占用至今；二、邵武市综合楼所有权人于2020年4月28日变更为邵武市国有建设发展有限公司；三、邵武市国有建设发展有限公司于2020年9月3日授权教师进修学校在本案中以自己的名义处理因《教师宾馆承包合同》履行而产生的纠纷。 本院认为，《教师宾馆承包合同》确定由教师进修学校将教师宾馆提供给杨成风使用，杨成风向教师进修学校按月支付固定数额的租金，杨成风因经营教师宾馆与他人产生的任何法律关系均与教师进修学校无关，双方上述权利义务符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”的规定,涉案合同名为承包,实为租赁，双方因此构成租赁合同法律关系,故一审判决将《教师宾馆承包合同》定性为租赁合同并无不当。 按照《教师宾馆承包合同》约定，租赁期限于2019年12月31日届满，教师进修学校在此之前既已明确向杨成风表示不再延续租赁合同关系。故租赁期限届满后，杨成风负有腾退租赁房屋和支付占有使用费用的义务。但2019年12月25日，市委巡察办向教师进修学校发出《关于将教师进修学校教师宾馆作为市委巡察工作点的函》，表示在杨成风租赁期限届满后，将无偿使用教师宾馆整幢楼房。按照上述通知中的要求，教师宾馆的三、四层自2019年12月31日开始由市委巡察办无偿使用。故自此就教师宾馆三、四层房屋，由杨成风与教师进修学校之间的有偿租赁合同关系，转化为教师进修学校与市委巡察办之间的无偿使用关系。杨成风自2019年12月31日开始仅实际占用教师宾馆二层房屋，应当只负有腾退二层房屋和支付占有使用该层房屋费用的义务。根据双方合同约定，2018年1月1日至2019年12月31日期间，杨成风承包教师宾馆的月租金为1800元，本院参照该租金标准，酌定杨成风应承担的二层房屋占用费计算标准为：1800元/月÷层数3×实际占用层数1=600元/月。一审判决确认杨成风按合同约定租赁范围腾退房屋、支付占有使用费用明显不当，本院依法予以纠正。 关于杨成风提出的一审原告主体不适格问题，因教师进修学校系以双方签订的租赁合同为根据，以出租者的身份向承租者主张相应权利，且教师宾馆现产权持有单位邵武市国有建设发展有限公司又不持异议而不能成立。杨成风又上诉称按合同约定，教师进修学校应协助杨成风将经营期间置办的财产进行清点后转让给市委巡察办，现因教师进修学校未履行该项义务，应当视为杨成风继续承租涉讼房屋，教师进修学校无权要求杨成风腾退房屋。然因《教师宾馆承包合同》第五条关于教师进修学校上述协助义务的约定系以其将租赁房屋通过招投标方式再度出租，杨成风又竞标失败为前提，但实际上租赁房屋自2019年12月31日开始为市委巡察办无偿使用，故杨成风在经营教师宾馆期间添置的财产应当按《教师宾馆承包合同》第七条的约定进行处理，杨成风可另行主张相应权利。杨成风该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，杨成风的上诉请求部分成立，可以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销邵武市人民法院（2020）闽0781民初578号民事判决； 二、杨成风应于本判决生效之日起二十日内将位于邵武市综合楼（教师宾馆）二层的房屋腾空并返还给邵武市教师进修学校； 三、杨成风应于本判决生效之日起二十日内支付邵武市教师进修学校房屋占有使用费(自2020年1月15日起至实际搬出房屋之日止，按每月600元的标准计算)； 四、驳回邵武市教师进修学校原审其他诉讼请求； 五、驳回杨成风其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件案件受理费250元，减半收取为125元，由邵武市教师进修学校负担25元，杨成风负担100元。二审案件受理费250元，由邵武市教师进修学校负担50元，杨成风负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年九月三十日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。