河南省辉县市人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0782行初5号原告：苏景义，男，1971年3月13日生，汉族，户籍地山西省陵川县，现住辉县。委托诉讼代理人：陈宝刚，河南共鸣律师事务所律师。被告：辉县市房产服务中心。住所地：辉县市交通大厦。统一社会信用代码：12410782417219112A。法定代表人：张国庆，主任。委托诉讼代理人：段志伟，男，1988年4月25日生，汉族，系辉县市房产服务中心工作人员。委托诉讼代理人：王忠东，河南豫信律师事务所律师。第三人：时明涛，男，1964年2月21日生，汉族，户籍地辉县，现住辉县。委托诉讼代理人：郭松，河南豫信律师事务所律师。第三人：辉县市金山房地产开发有限公司。住所地：辉县市苏门大道东段路南。统一社会信用代码：91410782663432939L。法定代表人：吴彦玲，总经理。委托诉讼代理人：郎建军，河南共鸣律师事务所律师。原告苏景义因认为被告辉县市房产服务中心不履行撤销商品房买卖合同备案登记法定职责一案，于2020年5月11日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，依法向被告辉县市房产服务中心送达了起诉状副本及应诉通知书。依法通知时明涛、辉县市金山房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2020年7月15日、2020年7月28日公开开庭审理了本案。原告苏景义委托诉讼代理人陈宝刚、被告辉县市房产服务中心委托诉讼代理人段志伟、王忠东、第三人时明涛委托诉讼代理人郭松、第三人辉县市金山房地产开发有限公司委托诉讼代理人郎建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏景义于2020年1月4日由刘承昆代办通过邮寄方式（EMS单号1132483995478）向被告辉县市房产服务中心递交撤销编号为105225的商品房买卖合同备案登记申请书、委托书、律师函、裁判文书等申请材料，请求撤销第105225商品房买卖合同备案登记。被告辉县市房产服务中心于2020年1月5日收到该邮件后，在原告苏景义提起本案诉讼之前未作出处理决定。原告苏景义向本院提出诉讼请求：要求撤销被告编号为105225的商品房买卖合同的备案登记。事实和理由：2011年3月28日，第三人辉县市金山房地产开发有限公司与第三人时明涛签订编号105225的商品房买卖合同，并到被告处办理了备案登记手续。第三人辉县市金山房地产开发有限公司与第三人时明涛之间不存在真实的房屋买卖合同关系，此商品房买卖合同并未实际履行，第三人时明涛没有实际交付购房款，第三人辉县市金山房地产开发有限公司亦未向第三人时明涛交付上述房屋。第三人辉县市金山房地产开发有限公司2008年3月4日用包括本案所涉房屋在内的29套房屋顶工程款抵给了案外人刘承昆，刘承昆于2013年11月1日把该房屋卖给原告，该房屋属于原告所有。被告编号为105225备案登记的商品房买卖合同被辉县市人民法院（2017）豫0782民初1387号民事判决确认为无效合同，被告的编号为105225的商品房买卖合同的备案登记是错误的，现要求依法予以撤销。被告辉县市房产服务中心辩称，答辩人作出的商品房预售合同备案行为正确。根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”规定，答辩人依据第三人辉县市金山房地产开发有限公司、时明涛提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同等相关材料，依据《城市房地产管理法》规定，依法为第三人辉县市金山房地产开发有限公司、时明涛的商品房预售合同进行了备案登记，第三人辉县市金山房地产开发有限公司、时明涛的登记备案号同备案商品房买卖合同号105225，答辩人作出的行政行为正确，应当维持，请求驳回原告的诉求。第三人时明涛述称，1、同意被告的答辩意见；2、原告在起诉状中所述事实不属实，本案的案件事实是：案外人刘承昆在给本案的第三人辉县市金山房地产开发有限公司建房时向第三人时明涛借款，当时由案外人刘承昆、第三人辉县市金山房地产开发有限公司和第三人时明涛协商，第三人时明涛将款项借给案外人刘承昆，第三人辉县市金山房地产开发有限公司帮助刘承昆将案涉的房屋进行商品房买卖备案给第三人时明涛。第三人辉县市金山房地产开发有限公司、时明涛、刘承昆共同承诺，如果刘承昆到期不能将借款归还给时明涛，第三人辉县市金山房地产开发有限公司和刘承昆愿意将备案登记的商品房作为借款的抵押担保。结果，当涉案的房屋建成以后，刘承昆和第三人辉县市金山房地产开发有限公司在第三人时明涛不知情的情况下，又将已经备案给第三人时明涛的房屋第二次卖给了本案的原告。造成了第三人时明涛的房屋买卖合同无效；3、如果人民法院撤销该案案涉房屋的备案登记，第三人时明涛坚决要求追究第三人辉县市金山房地产开发有限公司和刘承昆共同一房二卖的诈骗罪的刑事责任，要求第三人辉县市金山房地产开发有限公司和刘承昆继续提供相应的抵押担保；4、请求依法判决。第三人辉县市金山房地产开发有限公司述称，由于公司现在的法定代表人不是本案备案登记时候的法定代表人，不清楚当时的情况，请求法院查明事实，依法判决。根据当事人诉辨意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告是否向被告提出过撤销备案登记的申请；2、原告与被诉的备案登记行为是否具有利害关系；3、备案登记行为是否属于可诉的行政行为；4、原告的起诉是否超过法律规定的起诉期限，是否存在应当扣除起诉期限的法定事由；5、备案登记行为是否合法，原告的诉求能否得到支持。针对争议焦点１，原告向本院提交以下证据:1、2020年1月4日原告代理人陈宝刚向被告处邮寄送达撤销备案申请书的邮件交寄单1份（内含：撤销备案登记申请书、委托书、律师函、裁判文书）；2、EMS(单号为：1132483995478)跟踪查询单1份。证明：原告在提起本案诉讼前已经书面向被告提出撤销备案登记，且被告办公室于2020年1月5日签收该邮件，被告没有履行法定职责。经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议。第三人时明涛对原告提交的证据不发表质证意见，请求法庭审查。第三人辉县市金山房地产开发有限公司对原告提交的证据不发表质证意见。针对争议焦点2，原告向本院提交以下证据：1、2018年5月17日辉县市人民法院（2017）豫0782民初4330号民事判决书复印件；2、2018年10月26日新乡市中级人民法院（2018）豫07民终3050号民事判决书复印件；3、2019年5月16日新乡市中级人民法院（2019）豫07民申180号民事裁定书复印件。证明：原告和案外人刘承昆所签订的房屋买卖协议是有效的，出卖方是刘承昆，买方是原告，刘承昆已经实际将涉案房屋交付给原告，原告依法取得了涉案房屋。经庭审质证，被告、第三人时明涛、第三人辉县市金山房地产开发有限公司对原告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、原告诉状上陈述的刘承昆将涉案房屋转让给原告的时间是2011年7月，该时间晚于诉状陈述的备案时间，先有备案登记，后才有转让房屋的事实，备案登记对原告没有产生影响；2、原告提交的三份法律文书没有确认原告与刘承昆的合同效力，其合同效力有待于进一步确认，原告主张与刘承昆的合同有效没有依据。针对争议焦点3，被告向本院提交以下证据：《城市房地产管理法》第四十五条第二款、第三款。证明：商品房买卖合同备案登记后能够产生行政法上的权利义务，备案登记具有公示性，能够最大限度保护买卖双方的合法权益，可以限制商品房的重复买卖和备案，一定程度上遏制一房二卖行为的发生，如果在房屋登记过程中发现备案登记权利人与申请房屋登记的权利人不一致的情况下，将产生不予房屋产权登记的法律后果，备案登记行为对房屋权利人产生积极的效力，备案登记行为具有可诉性。经庭审质证，原告、第三人时明涛、第三人辉县市金山房地产开发有限公司对被告提交的证据及证明目的无异议。针对争议焦点4，被告向本院提交以下证据：被告陈述，第105225商品房买卖合同备案登记时间是2010年3月。原告向本院提交以下证据：1、2017年11月10日辉县市人民法院（2017）豫0782民初3186号之二民事裁定书复印件；2、辉县市人民法院（2017）豫0782民初4330号民事判决书复印件；3、新乡市中级人民法院（2018）豫07民终3050号民事判决书复印件；4、新乡市中级人民法院（2019）豫07民申180号民事裁定书复印件；5、2020年3月2日获嘉县人民法院行政审判庭出具的证明1份；6、2019年12月6日辉县市人民法院（2019）豫0782行初135号行政裁定书复印件。证明：原告于2017年10月份涉案房产被查封时知道登记内容，于2017年10月30日申请复议，法院裁定中止查封涉案房产，时明涛不服提起执行异议之诉，该案二审下达判决前后，原告委托陈宝刚律师代理起诉撤销备案登记，从2018年10月至2019年5月，先后到获嘉县人民法院要求立案三次未果，2019年10月16日原告向辉县市人民法院提起诉讼，由于被告诉讼主体错误，原告于2019年12月6日撤回起诉，因疫情原因，原告于2020年5月11日提起本案诉讼。经庭审质证，被告、第三人时明涛、第三人辉县市金山房地产开发有限公司对原告提交证据的真实性无异议，对证明目有异议，涉案房屋的转让方是刘承昆，而不是第三人辉县市金山房地产开发有限公司，原告有查询是否备案登记的义务，应当从刘承昆转让其房产的时间（原告诉状上诉称的转让时间）起算起诉期限，原告的起诉超过了行政诉讼起诉期限。针对争议焦点5，被告向本院提交以下证据：1、《城市房地产管理法》第四十五条第二款；证明：辉县市人民政府指定的备案登记管理部门是辉县市房管局，被告具有职权。2、辉房预（销）售证第2008035号商品房预（销）售许可证（存根）复印件1份；证明：锦昌花园2号楼已经取得预（销）售许可证，房屋才允许预售，预售合同才可以进行备案，锦昌花园2号楼符合备案的前提条件。3、二号楼销控表复印件1份；证明：第三人辉县市金山房地产开发有限公司去申请备案时，被告工作人员根据其提供的房屋坐落、面积、价款以及合同的文号，用手写的方式加上打印的房屋的状况，记录了当时的一个材料。4、二号楼销售表复印件（打印件）1份；证明：与证据2销控表一致，通过打印的方式将销控表进行规范。5、二号楼分户汇总表复印件1份。证明：与证据二号楼销控表、二号楼销售表一致，进一步规范，将备案合同的内容更细化。以上证据综合证明：被告作出备案登记享有职权、符合程序、事实清楚、适用法律正确，备案登记合法有效。经庭审质证，原告对被告提交证据的真实性没有异议，认为当时买卖合同是否有效没有经过有关部门确认，在行政机关审查时，无法排查是否有效，在当时办理程序上不存在问题，备案登记之后，司法机关才确认备案登记所依据的买卖合同无效。第三人时明涛、第三人辉县市金山房地产开发有限公司对被告提交的证据没有异议。原告向本院提交以下证据：2017年10月10日辉县市人民法院（2017）豫0782民初1387号民事判决书。该民事判决书的被告是时明涛，针对的合同编号为105225。证明：涉案的商品房买卖合同无效。经庭审质证，被告对原告提交的证据及证明目的无异议，但认为备案登记时没有确认备案合同无效，不能以现在确认无效合同的判决否认备案登记的合法性。第三人时明涛对原告提交的证据的真实性及证明目的无异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该民事判决书不应当认定买卖合同无效，请求原告代理人向案外人刘承昆捎信，重新给第三人时明涛提供担保，请求追究刘承昆一房二卖的刑事责任。第三人辉县市金山房地产开发有限公司对原告提供的证据的真实性及证明目的无异议。本院对上述证据认证如下：围绕争议焦点1，被告对原告提交的证据的真实性无异议，庭审后，被告又向本院提交一份证明，认可收到了邮寄的撤销备案登记申请书，经本院审核，本院对原告提交证据的证明力予以确认。围绕争议焦点2，被告、两名第三人对原告提交的证据的真实性无异议；经审核，本院确认其真实性；生效的（2017）豫0782民初4330号民事判决书认定，刘承昆2013年11月1日与苏景义签订《房屋转让协议书》，约定刘承昆以221322元将案涉房产（锦昌花园2号楼东南户4层房屋）转让给苏景义，同日苏景义支付了全部房款，后入住该房屋。根据以上事实，因105225号商品房买卖合同备案登记的房产与原告和刘承昆签订的房屋转让协议的房产系同一房产，故原告与被诉的备案登记行为有利害关系。围绕争议焦点3，根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款、第三款规定，商品房买卖合同备案登记是我国法律规定的商品房预售备案登记制度，具有对商品房买卖合同的公示效力，虽然不能直接导致房屋所有权的设立或者变动，但经过备案登记的商品房买卖合同的购买人取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，具有遏制房地产开发企业一房二卖的作用；被告当庭称，如果在房屋登记过程中发现备案登记的权利人与申请房屋登记的权利人不一致的，将产生不予房屋产权登记的法律后果；故被告作出的商品房买卖合同备案登记是可诉的行政行为。围绕争议焦点4，原告、两名第三人对被告陈述的备案登记时间无异议，被告、两名第三人对原告提交的证据的真实性无异议，经审核，本院对被告陈述的备案时间及原告提交的证据的真实性予以确认；针对被告、两名第三人认为应从刘承昆转让房产的时间起算起诉期限的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十六条：“公民、法人或者其他组织依照行政诉讼法第四十七条第一款的规定，对行政机关不履行法定职责提起诉讼的，应当在行政机关履行法定职责期限届满之日起六个月内提出”之规定，因被告于2020年1月5日收到原告请求撤销备案登记申请材料的邮件后在两个月内未作出处理决定，原告于2020年5月11日提起本案行政诉讼，不超过上述司法解释规定的起诉期限，被告、两名第三人认为原告的起诉期限应从刘承昆转让房产时开始计算的理由于法无据，本院不予采纳。围绕争议焦点5，原告、两名第三人对被告提交的证据的真实性无异议，经审核，本院确认其证明力；被告、两名第三人对原告提交的证据的真实性及证明目的无异议，经审核，本院确认其证明力；针对被告、两名第三人对原告提交的证据的证明目的的异议，本院认为，备案登记的商品房买卖合同已被生效民事判决认定为无效，故被告作出的商品房买卖合同备案登记已失去了事实基础，应属于主要证据不足，被告根据原告的撤销申请应依法审查，并作出撤销备案登记的行政行为。经审理查明，2008年3月4日，案外人刘承昆和第三人辉县市金山房地产开发有限公司签订《辉县市锦昌花园（建设工程）协议书》，约定由刘承昆承建辉县市金山房地产开发有限公司开发的锦昌花园2号楼，以包含案涉房产共29套房产折抵工程款（多退少补）。刘承昆向时明涛等人借款，出借方要求刘承昆提供担保，因刘承昆从辉县市金山房地产开发有限公司处取得的房产没有办理房产证，不能进行抵押登记，经辉县市金山房地产开发有限公司同意，以辉县市金山房地产开发有限公司的名义与时明涛签订案涉房产的《商品房买卖合同》（合同显示的落款时间为2010年3月13日），并在辉县市房地产管理局进行了备案登记。案涉房产辉县市金山房地产开发有限公司未实际交付时明涛。辉县市金山房地产开发有限公司于2017年3月29日以时明涛为被告、刘承昆为第三人向本院起诉要求解除案涉房产的商品房买卖合同，经审理，本院于2017年10月10日作出（2017）豫0782民初1387号民事判决，认为编号为105225的商品房买卖合同系作为刘承昆向时明涛借款的担保所签订，并非真实的商品房买卖合同，且该担保方式违反了我国物权法关于抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，该合同应属无效，而解除合同的前提条件是合同有效为前提，判决驳回了辉县市金山房地产开发有限公司的诉讼请求。时明涛与刘承昆民间借贷纠纷〔（2017）豫0782民初3186号〕诉讼过程中，本院依据时明涛的申请，对案涉房产进行了查封，苏景义等十人提出复议申请后，本院于2017年11月10日作出（2017）豫0782民初3186号之二民事裁定：中止对位于辉县市锦昌花园2号楼4层东南户（购房合同号105225）等10套房产的查封。时明涛对该裁定不服，以苏景义等11人为被告提起执行异议之诉，本院于2018年5月17日作出（2017）豫0782民初4330号民事判决，认定：刘承昆2013年11月1日与苏景义签订《房屋转让协议书》，约定刘承昆以221322元将案涉房产（锦昌花园2号楼东南户4层房屋）转让给苏景义，同日苏景义支付了全部房款，后入住该房屋。辉县市锦昌花园小区所有业主因辉县市金山房地产开发有限公司的原因，均不能办理房屋产权证书。本院认为：刘承昆以案涉10套房产以签订《商品房买卖合同》的形式对时明涛等人进行借款担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，时明涛等人虽享有申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务的权利，但是本案中苏景义等人已陆续合法占有各自的案涉房屋，已支付全部价款或者支付部分价款后就剩余价款分期支付，非因自身原因未办理过户登记，故时明涛依据上述法律规定享有的权利已无法实现。苏景义等人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回时明涛的诉讼请求。时明涛不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）豫07民终3050号民事判决，驳回上诉，维持原判。时明涛不服二审判决，申请再审，新乡市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）豫07民申180号民事裁定，驳回时明涛的再审申请。2018年10月份，原告苏景义等人委托陈宝刚律师代理起诉撤销备案登记，从2018年10月至2019年5月，陈宝刚律师先后数次到获嘉县人民法院要求立案未果。2019年10月原告苏景义等人以辉县市自然资源与规划局为被告向辉县市人民法院提起诉讼，请求撤销备案登记，因被告诉讼主体存在错误，原告苏景义于2019年11月20日撤回起诉。2020年1月4日，原告苏景义等人由刘承昆代办通过邮寄方式（EMS单号1132483995478）向辉县市房产服务中心递交撤销商品房买卖合同备案登记申请书、委托书、律师函、裁判文书等申请材料，请求撤销第105225号等10份商品房买卖合同的备案登记。被告辉县市房产服务中心于2020年1月5日收到该邮件后，在原告苏景义提起本案诉讼之前未作出处理决定。原告苏景义于2020年5月11日以辉县市房产服务中心为被告向本院提起行政诉讼。另查明，因行政机构改革，2019年12月份，组建市房产服务中心，不再保留市房地产管理局牌子，为市住房和城乡建设局管理的事业单位。辉县市房产服务中心的业务范围包括房地产市场服务与监督等。本院认为，本院生效的（2017）豫0782民初4330号民事判决书认定，刘承昆2013年11月1日与苏景义签订《房屋转让协议书》，约定刘承昆以221322元将案涉房产（锦昌花园2号楼东南户4层房屋）转让给苏景义，同日苏景义支付了全部房款，后入住该房屋。因105225号商品房买卖合同备案登记的房产与原告和刘承昆签订的房屋转让协议的房产系同一房产，原告苏景义与被诉的备案登记行为有利害关系。本案系原告等人于2020年1月4日向被告邮寄递交撤销商品房买卖合同备案登记申请书等申请材料，被告于2020年1月5日收到该邮件后未根据原告的申请履行职责提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十六条：“公民、法人或者其他组织依照行政诉讼法第四十七条第一款的规定，对行政机关不履行法定职责提起诉讼的，应当在行政机关履行法定职责期限届满之日起六个月内提出。”之规定，因被告于2020年1月5日收到原告请求撤销备案登记申请材料的邮件后在两个月内未作出处理决定，原告于2020年5月11日提起本案行政诉讼，不超过上述司法解释规定的起诉期限，被告、两名第三人认为原告的起诉期限应从刘承昆转让房产时开始计算的理由于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。被告系行政机构改革于2019年12月份组建，不再保留市房地产管理局牌子，为市住房和城乡建设局管理的事业单位，具备法人资格，业务范围包括房地产市场服务与监督。被告组建后，原来由辉县市房地产管理局行使的房地产市场服务与监督工作由其行使，故辉县市房产服务中心对商品房买卖合同备案登记工作具有法定职责。商品房买卖合同备案登记是我国法律规定的商品房预售备案登记制度，具有对商品房买卖合同的公示效力，虽然不能直接导致房屋所有权的设立或者变动，但经过备案登记的商品房买卖合同的购买人取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，具有遏制房地产开发企业一房二卖的作用。被告庭审中陈述，如果在房屋登记过程中发现备案登记的权利人与申请房屋登记的权利人不一致的，将产生不予房屋产权登记的法律后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规虽然未对办理商品房买卖合同备案登记的具体程序作出要求，亦未对撤销备案登记的审查程序作出强制性规定，但商品房买卖合同登记备案及审查是被告的法定职责，被告作为房地产市场服务与监督的管理部门，收到原告邮寄递交的撤销商品房买卖合同备案登记申请书、委托书、律师函、裁判文书等申请材料后，在法律规定的期限内未履行处理职责，其不作为行为有违法定职责。原告提供的（2017）豫0782民初1387号民事判决书认定，编号为105225的商品房买卖合同为无效；原告提供的（2017）豫0782民初4330号民事判决书认定，原告苏景义通过与刘承昆签订房屋转让协议取得锦昌花园2号楼东南户4层房屋；被告作出的涉案房屋商品房买卖合同备案登记的事实基础已发生变化，该登记备案已经丧失存在的法律和事实依据，故原告请求撤销第105225号商品房买卖合同备案登记的事实成立。原告请求判令撤销备案登记的意见，因撤销备案登记属于被告行政权范畴，应由被告进行撤销。关于第三人述称：要求追究第三人辉县市金山房地产开发有限公司和刘承昆共同一房二卖的诈骗罪的刑事责任，要求第三人辉县市金山房地产开发有限公司和刘承昆继续提供相应的抵押担保的意见，因不属于人民法院行政诉讼的受案范围，本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：被告辉县市房产服务中心应于本判决生效后60日内履行撤销第三人辉县市金山房地产开发有限公司与第三人时明涛签订的《商品房买卖合同》（合同编号：105225）备案登记。案件受理费50元，由被告辉县市房产服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  赵建宏审判员  侯玉庆审判员  王润赓二〇二〇年九月十一日书记员  苏晓林书记员  冯静云