内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初49号原告（执行案外人）：袁某，1986年12月12日出生，住河北省张家口。委托诉讼代理人：武高贵，河北天权律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙仲慧，河北天权律师事务所律师。被告（申请执行人）：薛某1，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董某（与被告系亲属关系），男，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：薛某2（与被告系父子关系），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告（被执行人）：张家口市某房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。原告袁某与被告薛某1、被告张家口市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武高贵、孙仲慧、被告薛某1及委托诉讼代理人董某、薛某2到庭参加诉讼，被告某公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，被告薛某1以新冠肺炎疫情期间无法前往张家口市进行证据调取为由向本院申请延期审理。原告袁某以新冠肺炎疫情期间部分公共交通中断，无法参加诉讼为由向本院申请延期审理。本院认为，新冠肺炎疫情属于可以中止诉讼的不可抗拒因素，于2020年4月22日对本案中止诉讼，于2020年8月18日恢复审理。原告袁某向本院提出诉讼请求：1.请求撤销满洲里市人民法院(2019)内0781执异40号执行裁定书,停止对张家口市沙岭子镇沙地房村新民居住××区的强制执行,并解除对房屋的查封扣押；2.确认位于张家口市××镇房屋及地下室归原告所有;3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃了第2项要求确认位于张家口市××镇房屋及地下室归原告所有的诉讼请求。事实和理由：2012年8月3日，原告与某公司签订了《房屋认购协议书》，向某公司购买位于张家口市××镇房屋一套，并交纳了全部房款251567元、地下室房款10740元以及契税、公共维修基金、煤气、太阳能、闭路电视、水表等费用。2014年2月23日交纳房款差额24元，共计交纳费用277543元。原告在2012年对该房屋进行装修，并实际居住至今，按时交纳物业费、采暖费、水费等费用。2019年，因被告薛某1申请对被告某公司强制执行，法院查封了涉案房产，原告提出执行异议，满洲里市人民法院作出（2019）内0781执异40号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，在法院查封之前，原告与某公司已签订了合法有效的《房屋认购协议书》，已交付全部房款及所有附属费用，对房屋进行装修并实际合法占有、使用房屋至今。未能签订商品房买卖合同及办理房屋登记手续，系被告某公司单方过错造成，原告应享有足以排除强制执行的权益。被告薛某1辩称，（2018）内0781执40号之七执行裁定书是合法有效的。被告请求查封的房产，是某公司的产权，与案外人没有法律上的关系。原告未办理房产登记手续，也未办理备案登记，应承担过错责任，请依法驳回原告的诉讼请求。被告某公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交如下证据：证据一，2012年8月3日袁某与被告某公司签订的房屋认购协议书1份、被告张家口某房地产开发有限公司于2012年8月3日出具的购房款首付款收据、附属地下室房款收据、交纳契税款等款项收据、购买煤气款、太阳能、闭路电视款、水表等收据共4份，交纳清运费、电费、公摊电费、物业费、取暖费等费用收据1份、购水证明1份，证明：原告于2012年8月3日购买某公司开发的沙地房新居民××楼房屋一套，并向某公司交纳部分购房款；并购买附属地下室一间；交付购买房屋附属的相关费用并实际占有使用房屋。原告已交纳了全部购房款及相关契税印花税等办理领取房地产所有权全部费用，至今未能取得房屋所有权证书非原告自身原因所致。证据二，沙岭子镇某物业管理办公室证明1份，证明原告自2012年年底开始已实际占有实际入住涉案房屋至今，且上述住房系原告一家唯一套住房。证据三，内蒙古自治区满洲里市人民法院查封公告一份，证明原告实际购买及居住涉案房屋系在法院查封之前。证据四，张家口市宣化区人民政府办公室关于解决房屋产权登记历史遗留问题通知一份，证明涉诉房屋至今未办理过户登记是历史遗留问题，非原告自身原因所致。被告薛某1对上述证据不认可，认为原告交纳的房款是与某公司之间的关系，交纳的各种税费不能证明房屋产权问题。被告薛某1查封财产系某公司的产权，未办理过户原告有过错，应承担相应责任。经审查，原告提交的证据能够形成证据链，故对上述证据的真实性予以采信。被告薛某1提交如下证据：满洲里市人民法院(2016)内0781民初408号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1495号民事判决书、满洲里市人民法院（2018）内0781执40号之七执行裁定书复印件各一份，证明某公司欠薛某1工程款510万元，在执行过程中，某公司不履行给付义务，经薛某1申请，法院将某公司名下的房屋予以查封。上述证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告某公司未提交证据。通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：2012年8月3日，原告袁某与某公司签订了《房屋认购协议书》，向某公司购买位于张家口市××镇房屋一套，并交纳了全部房款251567元、地下室房款10740元以及契税、公共维修基金、煤气、太阳能、闭路电视、水表等费用。2014年2月23日交纳房款差额24元，共计交纳费用277543元。原告在2012年对该房屋进行装修，并实际居住至今，按时交纳物业费、采暖费、水费等费用。因房屋产权登记历史遗留问题，一直未能办理不动产登记。薛某1与张家口市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人张家口市某房地产开发有限公司在张家口市××镇房屋予以查封。案外人袁某提出执行异议，本院作出（2019）内0781执异40号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。本院认为，本案的争议焦点为案外人袁某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。原告与某公司签订《房屋认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，且该合同系在法院查封涉案房屋之前，原告亦在2012年起即占有、使用该房屋，并及时交纳该房屋的物业费、取暖费等费用，履行了该房屋的管理义务。张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》能够证明未办理过户登记的原因非原告过错。故原告请求解除对张家口市沙岭子镇沙地房村新民居住××区的查封和执行的诉讼主张，本院予以支持。在审理过程中，原告袁某放弃要求确认位于张家口市××镇房屋及地下室归原告所有的诉讼请求，是对自己诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于张家口市××镇房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；案件受理费5563.14元，减半收取计2781.57元，被告薛某1负担100元，原告袁某负担2681.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  石 卉审 判 员  彭家珍人民陪审员  刘虹汛二〇二〇年九月七日书 记 员  王 晶附：本判决所适用相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。