新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新23执异68号 案外人：郭佳瑞，女，1998年1月28日出生，汉族，住海南省五指山市。 委托诉讼代理人：徐文昌，男，住海南省五指山市，由五指山市河北西区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：孙永荣，女，住海南省五指山市，由五指山市河北西区居民委员会推荐。 申请执行人：许宗奎，男，1973年10月24出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。 被执行人：王念东，男，1968年9月9日出生，汉族，住海南省五指山市。 被执行人：海南万宁喜百年投资有限公司，住所地海南省万宁市万城镇光明南路西侧**烟草大院。 法定代表人：陈阳，该公司董事长。 被执行人：海南万宁嘉柏投资有限公司，住，住所地海南省万宁市万城镇光明南路西侧**烟草大院/div> 法定代表人：刘武国，该公司董事长。 被执行人：五指山金山房地产开发有限公司，住所地，住所地海南省五指山市河北西路iv> 法定代表人：王念东，该公司董事长。 被执行人：万宁集成房地产开发有限公司，住所地，住所地海南省万宁市万城镇光明南路西侧**iv> 法定代表人：陈阳，该公司董事长。 被执行人：刘武国，男，1971年6月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区叶城县。 被执行人：陈阳，男，1968年4月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州尉犁县。 被执行人：陈江宏，男，1978年11月12日出生，汉族，住海南省万宁市。 被执行人：金鑫，男，1983年9月14出生，汉族，住浙江省瑞安市。 在本院执行许宗奎与王念东、海南万宁喜百年投资有限公司（以下简称喜百年公司）、海南万宁嘉柏投资有限公司（以下简称嘉柏公司）、五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）、万宁集成房地产开发有限公司（以下简称集成公司）、刘武国、陈阳、陈江宏、金鑫股权转让纠纷一案，案外人郭佳瑞对本院查封五国用（2004）第X号土地上五指山水·林溪小区X室房屋相应面积土地使用权提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭佳瑞称：请求依法中止对五国用（2004）第X号土地上五指山水·林溪小区X室房屋相应面积土地使用权的执行，并解除查封。事实与理由：2013年3月16日案外人郭佳瑞与金山公司签订《五指山水林溪商品房认购书》,约定由郭佳瑞以总价款647710元认购金山公司开发建设“五指山水·林溪”项目X室。郭佳瑞向金山公司支付认购款647710元，金山公司已向案外人交付房屋,郭佳瑞实际入住，且己向相关部门缴纳了办理房屋产权证书的相关税费。郭佳瑞购买房屋及项下土地使用权，是在昌吉州中级人民法院查封之前就与金山公司签订了合法有效的合同，未办理产权登记并非郭佳瑞的原因。昌吉州中级人民法院名义上查封的是金山公司的土地，而实际上查封的是与金山公司没有任何关系的郭佳瑞的土地使用权。因此，案外人提出异议，请求查明事实，支持案外人的全部请求。 本院查明，许宗奎与王念东、海南万宁喜百年投资有限公司、海南万宁嘉柏投资有限公司、五指山金山房地产开发有限公司、万宁集成房地产开发有限公司、刘武国、陈阳、陈江宏、金鑫股权转让纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年9月9日作出（2015）新民一初字第3号民事调解书，协议如下：一、本协议签订之日起45天内王念东归还许宗奎债务5000000元，本协议签订之日起150天内王念东再归还许宗奎债务17000000元，余额4186032.99元在本协议签订之日起一年半内支付。二、王念东向许宗奎支付2014年12月20日之后26186032.99元债务的资金占用费、利息，按20%的年利率计算至给付之日，随着王念东对26186032.99元债务的分期给付，同步减少对资金占用费、利息的计算，该部分费用也应在本协议签订之日起一年半内支付。三、王念东支付许宗奎5000000元债务后，许宗奎立刻申请法院解除对五指山金山房产公司30套房产查封冻结；王念东支付许宗奎债务到10000000元后，许宗奎立刻申请法院解除对五指山房产公司所有房产的查封冻结；王念东归还许宗奎债务到21000000元后，许宗奎即刻办理对万宁集成房地产开发公司20%股权的解押，同时申请法院解除对万宁集成房地产开发公司股权、土地的查封冻结。四、若王念东按上述约定按时支付了每一期的债务，许宗奎放弃主张实现债权费用1571161.98元、总债务20%违约金，若王念东未在述约定的任何一个还款日期准时还款，视为根本违约，许宗奎可以即刻要求王念东归还剩余全部债务，同时，王念东还应支付许宗奎实现债权的费用1571161.98元。五、若王念东未在上述约定的任何一个还款日期准时还款，海南万宁喜百年投资有限公司、海南万宁嘉柏投资有限公司、五指山金山房地产开发有限公司、万宁集成房地产开发有限公司、刘武国、金鑫、陈阳、陈江宏自愿对王念东的上述所有债务承担连带保证责任。六、本协议自各方签字之日起生效。因王念东未按协议履行，许宗奎向法院申请执行。2016年5月12日本院作出（2016）新23执83号执行裁定，并于2016年5月16日作出（2016）新23执83号协助执行通知书，查封被执行人五指山金山房地产开发有限公司名下的五国用（2005）第X号使用面积23301.21平方、五国用（2004）第X号使用面积4995.6平方、五国用（2004）第87号使用面积7419.46平方的土地使用权（自2016年5月16日至2019年5月16日止）。2017年5月11日许宗奎申请恢复执行，本院于当日立案执行。2019年5月1日本院作出（2017）新23执恢69号执行裁定，裁定如下：一、查封（扣押）被执行人王念东、海南万宁喜百年投资有限公司、海南万宁嘉柏投资有限公司、五指山金山房地产开发有限公司、万宁集成房地产开发有限公司、刘武国、陈阳、陈江宏、金鑫名下的价值28000000元（不含逾期利息）的财产或冻结（划拨）被执行人王念东、海南万宁喜百年投资有限公司、海南万宁嘉柏投资有限公司、五指山金山房地产开发有限公司、万宁集成房地产开发有限公司、刘武国、陈阳、陈江宏、金鑫银行存款（收入）28000000元（不含逾期利息）。财产自查封（扣押）之日起十日内被执行人未主动履行法律文书确定义务的，本院将依法评估、拍卖或变卖查封（扣押）的财产。二、查封（扣押）期限：动产二年，不动产三年。冻结存款期限为一年。2019年5月15日本院向五指山市国土资源局（五指山市不动产登记中心）发出协助执行通知书，要求协助执行事项：继续查封被执行人五指山金山房地产开发有限公司名下的五国用（2005）第X号使用面积23301.21平方、五国用（2004）第X号使用面积4995.6平方、五国用（2004）第X号使用面积7419.46平方的土地使用权（自2019年5月15日至2022年5月14日止）。 另查明，2013年3月16日,案外人郭佳瑞与金山公司签订《五指山水林溪商品房认购书》，约定郭佳瑞认购金山公司开发建设的“五指山水·林溪”项目中的××楼，单价为7000元/㎡,建筑面积92.53㎡,总价款647710元。金山公司应于2013年8月1日前将经验收合格的房屋交付使用。郭佳瑞于签订认购书时给付金山公司购房定金100000元。金山公司于2013年3月16日出具两张收据载明收到郭佳瑞交来“五指山水·林溪”X室房款100000元、房款547710元，合计647710元。2013年11月16日郭佳瑞居住于该房屋并缴纳物业管理费,其名下在五指山市未有其他房屋产权登记。2020年1月5日案外人郭佳瑞对该房屋的执行向海南省第一中级人民法院提出异议，海南省第一中级人民法院于2020年1月16日作出（2020）琼96执异8号执行裁定，中止对位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水·林溪”项目中X室的执行。 本院认为，案外人郭佳瑞以总价款647710元认购金山公司开发建设的“五指山水·林溪”项目中的××楼，实际交付认购款后入住，有其提供的合同、收据及证明等为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郭佳瑞与被执行人金山公司在法院查封涉案房产前已签订本案房产《五指山水林溪商品房认购书》,支付了全部购房款并实际居住于该房屋，后期因金山公司财产被查封、执行，导致郭佳瑞未办理过户登记，并非郭佳瑞自身原因造成。2020年1月5日郭佳瑞对其购买的位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水·林溪”项目中的××楼提出执行异议，海南省第一中级人民法院于2020年1月16日作出裁定，认定该认购书为合法有效的书面买卖合同，遂裁定中止对郭佳瑞该房产的执行。对于郭佳瑞案涉房产相应面积土地使用权能否排除执行的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条即建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的规定，旨在强调“房地一体”。从法律后果上说，不可能也不允许把“房”和“地&rdq;地&rdquo不同的主体，即房屋所占土地与房屋并存。郭佳瑞在购买案涉房产时即已取得房屋所在土地的使用权，其权利能够排除执行。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下: 中止对位于五指山市“五指山水·林溪”项目中X室房屋相应面积土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 朱 新 伊 审 判 员 郑  延 审 判 员 帕提扎提 二〇二〇年九月十六日 法官助理 毛 春 艳 书 记 员 杨 东 哲