福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4575号 上诉人（原审原告）：福州市长乐区威高血液透析中心有限公司，住所地福建省福州市长乐区鹤上镇北山村一公政西路**（光荣院）。 法定代表人：杨广福，执行董事。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市长乐区丰隆物业管理有限公司，住所地福建省福州市长乐区首占镇首占村学生街综合商场******。 法定代表人：林胜，执行董事。 委托诉讼代理人：何睿，福建皓森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市长乐区首占镇首占村民委员会，，住所地福建省福州市长乐区首占镇首占村 法定代表人：郑楚鑫，村主任。 委托诉讼代理人：俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张端杰，福建紫阳律师事务所律师。 上诉人福州市长乐区威高血液透析中心有限公司（以下简称“威高公司”）因与被上诉人福州市长乐区丰隆物业管理有限公司（以下简称“丰隆公司”）、福州市长乐区首占镇首占村民委员会（以下简称“首占村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 威高公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持威高公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由丰隆公司、首占村委会承担。事实和理由：一、一审判决认定自2019年10月11日起解除威高公司与丰隆公司签订的《商铺租赁协议》，是错误的。1.威高公司提供的证据足以证明众多村民暴力阻扰威高公司的医院开业并多次向各级政府信访导致威高公司的医院无法开业的事实。2.首占村委会向丰隆公司发出的《律师函》明确表示因村民强烈反对，要求收到该函之日起七日内与威高公司解除租赁场所的转租合同。丰隆公司收到该《律师函》后立即发给了威高公司，至此，威高公司与丰隆公司原签订的《租赁合同》因首占村委会村民的集体闹事根本无法履行。3.威高公司之所以在2018年6月25日向丰隆公司汇款，是考虑合同无法履行并非丰隆公司所致，为缓和双方关系，才将相应的租金先行支付给丰隆公司，并非一审认定的“继续履行合同”。4.2019年4月12日，丰隆公司分别向威高公司及案外人蔡国阳发出《关于解除的函》，表示解除双方签订的《商铺租赁协议》，并将两份函件张贴在威高公司的经营场所，故双方签订的两份租赁合同也应于2019年4月12日起解除。二、一审判决驳回威高公司要求首占村委会赔偿其经济损失的诉请，是错误的。1.丰隆公司与首占村委会签订的《租赁合同》第六条明确约定：“甲方（即首占村委会）有责任协助乙方（丰隆公司）协调村民关系，由于村民原因造成乙方无法继续经营的，甲方应退还乙方租赁租金和履约保证金，并赔偿装修费用。”威高公司正是基于该条款的约定，才放心投巨资承租开设医院。2.丰隆公司转租之前，首占村委会也承诺会协调村民关系，让威高公司所开办的医院正常开业、经营，之后会向威高公司出具相关证明，同意丰隆公司将店面及商场转租威高公司。上述事实足以说明首占村委会同意丰隆公司将租赁房屋转租给威高公司用于医疗行业（血液透析中心）。丰隆公司与首占村委会签订的《租赁合同》所约定的内容即成为威高公司与丰隆公司签订的转租合同的前提及重要合同附件，其项下的权利义务也相应地转由威高公司与丰隆公司继受。故本案实际上是首占村委会、丰隆公司作为出租的一方，而威高公司作为承租的一方。丰隆公司与首占村委会之间签订的《租赁合同》项下的权利、义务对威高公司与首占村委会、丰隆公司均具有约束力，故在威高公司承租期间，首占村委会有责任协调村民关系，因村民原因造成威高公司无法继续经营，首占村委会应承担违约责任，并赔偿威高公司所有的经济损失。综上，一审判决认定事实不清、适用法律不当，应当予以纠正。 丰隆公司辩称，威高公司主张的合同解除时间没有事实依据，丰隆公司已经邮寄了解除合同的函，一审认定双方解除合同的时间正确。丰隆公司并未违约，威高公司的损失并非丰隆公司造成，其要求丰隆公司承担损失没有依据。 首占村委会辩称，一、首占村委会与威高公司之间不存在合同法律关系，一审驳回威高公司对首占村委会的诉讼请求符合法律规定。1.本案系房屋租赁合同纠纷，首占村委会并非威高公司与丰隆公司所签订《商铺租赁协议》的当事人。2.威高公司并非首占村委会与丰隆公司签订的《租赁合同》的当事人，其援引《租赁合同》中的条款要求首占村委会对其履行义务、承担责任，缺乏事实和法律依据。二、威高公司应自行承担经营风险，其若认为村民阻挠导致其无法正常经营，应通过报警、诉讼等方式向侵权人主张权利，首占村委会与威高公司之间不存在侵权法律关系，威高公司要求首占村委会承担赔偿责任无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 威高公司向一审法院起诉请求：1.判令自2018年6月19日起解除威高公司与丰隆公司分别于2017年5月1日、2018年1月1日签订的《商铺租赁协议》；2.判令首占村委会赔偿威高公司经济损失5660930.53元；3.本案诉讼费由丰隆公司、首占村委会承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，丰隆公司（出租人-甲方）与以“长乐威高血液透析中心有限公司”名义签约的案外人蔡国阳（承租人-乙方）签订一份《商铺租赁协议》。协议约定：甲方将位于长乐市店面的（102Ｂ1）80平方米，二层1164平方米，三层1164平方米的商场出租给乙方；租赁用途为医疗行业（血液透析中心）；租赁期限2017年5月1日起至2027年4月30日；租金第一年、第二年均为48万元，第三年开始（含第三年），每年租金在上一年度的基础上递增6%，乙方提前60日支付租金；乙方在签署本协议时，向甲方支付首期6个月租金（2017年8月1日至2018年1月30日）；除本协议另有约定外，本协议不得提前解除；因乙方单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方已付款项；若乙方要求解除本协议，应提前三个月书面通知甲方，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20%的违约金；因甲方单方无故解除合同或甲方违约导致合同解除、变更、终止的，甲方应提前三个月书面通知乙方，若因此给乙方造成损失的，甲方应承担乙方的一切经济损失，并承担当于本协议未到期租金总额20%的违约金。同时，双方对租金支付方式、续租、转租等事项也作了约定。签订协议后，丰隆公司将出租店面及商场交付承租方（威高公司登记成立时间为2017年8月9日）。2018年1月1日，丰隆公司（出租人-甲方）与威高公司（承租人-乙方）再签一份《商铺租赁协议》。该协议约定：甲方将位于福州市长乐区后半部分185平方米出租给乙方；租赁用途亦为医疗行业（血液透析中心）；租赁期限2018年1月1日起至2027年4月30日；租金第一年、第二年均为40000元，第三年开始（含第三年），每年租金在上一年度的基础上递增6%，乙方提前60日支付租金；乙方在签署本协议时，向甲方支付首期6个月租金（2018年1月1日至2018年6月30日）。其余内容如同上述协议约定。签约后，丰隆公司将该租赁店面交付威高公司。上述租赁店面及商场位于首占村委会拆迁安置住宅小区内，属该村集体所有。2014年11月25日，首占村委会（甲方）与丰隆公司（乙方）签订《租赁合同》，将包括该租赁店面及商场在内的三层商场和二层商楼出租给丰隆公司；租赁期限20年，从2015年1月1日至2034年12月31日；租赁用途为金融、商业、饮食业、服务业及文化教育等相关行业的经营场所，不得随意改变用途；甲方有责任协助乙方协调村民关系，由于村民原因造成乙方无法继续经营的，甲方应退还乙方租赁租金和履约保证金，并赔偿装修费用；乙方在租赁期间如将商场整体转让第三方经营，必须向甲方提交书面请求，经同意后方可转让，如乙方未经同意擅自转租第三方，甲方有权终止合同。在丰隆公司签订上述《商铺租赁协议》转租店面及商场前，首占村委会向威高公司出具了《场所转租证明》和《位置证明》，并与首占镇政府共同出具了《经营场所使用证明》，同意丰隆公司将店面及商场转租威高公司，作为威高公司的经营场所。2018年6月19日，首占村委会曾通过福建宇开律师事务所律师，向丰隆公司的法定代表人林胜发出一份《律师函》，以村民反对转租场所用于医疗行业（血液透析中心）为由，并认为租赁场所位于首占村的小区内，属于住宅楼，住宅楼内建医院会给居民带来不利影响，给居民健康造成重大隐患，要求丰隆公司在收函后7日内与威高公司解除租赁场所的转租合同。丰隆公司当日收到该《律师函》后，通过微信转告了威高公司。2018年6月22日，丰隆公司向威高公司出具一份《商务函》，表明其不认可首占村委会的意见，认为其提供给威高公司的租赁场所符合法律及合同规定，威高公司可继续经营。2018年6月25日，威高公司向丰隆公司支付了第一份《商铺租赁协议》项下2018年8月至2019年1月31日租金（第二份《商铺租赁协议》项下租金已付至2019年6月30日）。2019年10月5日，威高公司委托林德维与丰隆公司就威高公司从租赁现场撤离的物品及电器的具体物资明细办理《物品办理明细》，威高公司与丰隆公司在《长乐威高血液透析中心物品搬离明细》上加盖公章，对物品搬离情况予以确认。2019年10月10日，丰隆公司向威高公司邮寄解除两份《商铺租赁协议》的通知，次日，威高公司收到案涉解除两份《商铺租赁协议》的通知。同年10月19日，丰隆公司将包含案涉租赁场地在内的房屋租赁给他人。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。威高公司与丰隆公司之间签订的《商铺租赁协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。本案租赁店面、商场的转租及其用途，经业主首占村委会和所在地镇政府认可同意；丰隆公司与威高公司签约后，已按照约定向威高公司交付了租赁店面和商场。威高公司对此不持异议，一审法院予以认定。丰隆公司虽在2018年6月19日收到首占村委会要求解除租赁场所转租合同的《律师函》后，将该情况转告了威高公司，但作为签约相对人的丰隆公司，其本身并没有向威高公司作出要求解除案涉《商铺租赁协议》的意思表示。何况，丰隆公司于2018年6月22日向威高公司出具了《商务函》，表明其不认可首占村委会要求解除转租合同的意见，认为其提供给威高公司的租赁场所符合法律及合同规定，威高公司可继续经营。且威高公司在三天后的2018年6月25日也向丰隆公司支付了后续租金，说明双方仍在继续履行租赁协议。由此可见，丰隆公司向威高公司转告上述《律师函》的行为，并不能产生通知解除《商铺租赁协议》的法律后果。威高公司主张案涉两份《商铺租赁协议》于2018年6月19日解除，缺乏依据，一审法院不予支持。案涉第一份《商铺租赁协议》租金交至2019年1月31日止，第二份《商铺租赁协议》租金交至2019年6月30日。根据两份案涉《商铺租赁协议》约定，每半年缴纳一期租金，承租人需在每期的前60日内向出租方交付当期租金。威高公司未按时支付租金已构成违约。鉴于威高公司和丰隆公司已于2019年10月5日办理案涉租赁房屋物品交接手续，2019年10月11日威高公司收到丰隆公司关于解除案涉两份《商铺租赁协议》的通知的事实，丰隆公司主张案涉两份《商铺租赁协议》已解除，于法有据，但解除时间应为威高公司收到解除通知的时间即2019年10月11日。根据合同关系只能发生在特定的主体之间的合同相对性原则，威高公司不能援引首占村委会与丰隆公司签订的《租赁合同》中关于甲方有责任协助乙方协调村民关系的约定，作为其要求首占村委会赔偿损失的依据。据此分析，威高公司主张要求首占村委会赔偿相关损失之诉讼请求，不符合法律法定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、威高公司与丰隆公司于2017年5月1日、2018年1月1日签订的《商铺租赁协议》自2019年10月11日起解除。二、驳回威高公司其他的诉讼请求。案件受理费89409.40元，由威高公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，威高公司提供的抬头为案外人蔡国阳的合同解除函无法体现与本案的关联性，而其提供的抬头为威高公司的合同解除函没有原件，且丰隆公司否认曾制作过该函件，故一审对该两份证据未予采信符合民事诉讼证据的认定规则。威高公司二审中再次以丰隆公司曾于2019年4月12日向其及蔡国阳分别发出过上述两份合同解除函为由主张案涉两份《商铺租赁协议》已于2019年4月12日解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审根据威高公司已于2019年10月11日收到丰隆公司关于解除案涉两份《商铺租赁协议》的通知的情况，确认案涉两份《商铺租赁协议》的解除时间为2019年10月11日，符合法律规定。 本案为房屋租赁合同纠纷，丰隆公司虽向首占村委会承租案涉场所后又经首占村委会同意将案涉场所转租给威高公司，但威高公司与首占村委会之间并不存在合同关系，威高公司援引丰隆公司与首占村委会间的合同约定要求首占村委会赔偿其经济损失，没有法律依据，一审不予支持正确。 综上所述，威高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费89409.4元，由福州市长乐区威高血液透析中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴