青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1624号上诉人（原审原告）：西宁维鑫养殖农民专业合作社，统一社会信用代码93630103MA752XGD3G，住所地西宁市城中区总寨镇新安庄村**。法定代表人：严维行，社长。委托诉讼代理人：韦廉明，青海同光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林金阳，公民身份号码×××，男，汉族，1986年3月23日出生，福建省莆田市秀屿区山亭镇港里村新上厝**。上诉人西宁维鑫养殖农民专业合作社（以下简称维鑫养殖合作社）因与被上诉人林金阳土地租赁合同纠纷一案，于2019年7月30日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令林金阳给付土地租赁费122827元、土地代管费120575元、农作物补偿款699335元、违约金1500000元，并承担本案的诉讼费、保全费。西宁市城中区人民法院于2020年4月20日作出（2019）青0103民初2590号民事判决，维鑫养殖合作社不服提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。维鑫养殖合作社上诉请求：撤销原判，改判由林金阳支付土地租赁费122827元、土地代管费217035元、违约金1500000元，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决以严维行出具的2014年8月至2015年8月的收条认定“截止2015年之前的租金，林金阳已经全部付清”事实认定错误。收条明确注明：收到2014年土地租金84920元，全清。但一审判决却认定为2015年之前的租金已经全部付清，将2012年、2013年两年的租金385840元未能认可，事实认定错误。另外，一审判决在林金阳无证据证实自己已经全部交清租赁费的情况下，迳行判决2012年8月至2015年8月租金全部交清，无事实依据。西宁市城中区城乡建设局于2020年4月1日出具的证明，虽然真实，但以该证明判决认定实际拆除日为2017年12月认定事实错误。西宁市城中区城乡建设局将实际的拆迁工程另行承包给其他公司单独完成，所以实际拆除之日西宁市城中区城乡建设局并不掌握。维鑫养殖合作社在庭审时提交新安庄村委会向众多承租户发出的通知，明确注明土地租金计算截止到2018年年底。如果按照西宁市城中区城乡建设局出具的证明时间显示实际拆除日系2017年年底，新安庄村村民委员会就不会向众多承租户发出这份《通知》定于2018年年底的时间。一审依职权调取《证明》，是要查明实际拆除之日，但却没有将城中区建设局对外发包的拆除施工合同进行调阅，更没有实地向周边村民和村委会调查了解实际拆除之日，仅以《证明》以此断定实际拆除之日，显然不具有客观性。更何况本案系土地租赁合同并非房屋租赁合同，所以房屋实际拆除与本案并没有任何关联，房屋均系林金阳加盖，何时拆除不能使用与本案无关，本案牵扯的是土地实际被征用之日，所以一审判决以此《证明》判决认定事实错误。一审判决忽视双方当事人意思自治约定的违约条款，进而以诉求之外的银行利息计算，有背合同意思自治原则。同时在一审判决书中虽然在文字上表述为违约金，但在判决书第7页第4行内容显示，实际一审是以银行利息进行计算，显属超诉求之外判决，违反了合同自治原则，有约定从约定，没有约定按法定。一审审理中维鑫养殖合作社申请青海伯蒽商贸有限公司未获准许，主体缺失。虽然在维鑫养殖合作社与林金阳签订土地租赁合同时均系个人，林金阳提交的补偿表，证明房屋使用人和房屋拆除后的补偿主体以及本案租赁的土地使用人均系青海伯蒽商贸有限公司，而该公司还有其他股东，并非林金阳个人企业。所以一审审理不同意追加青海伯蒽商贸有限公司作为本案被告主体缺失。林金阳辩称，维鑫养殖合作社所主张的款项都已给付，不应再由林金阳给付。2015年严维行出具的收条中注明了之前所有租金已经结清。2016年的租金也已付清，但单据未找到。2016年8月1日到2017年3月3日给严维行交了100000元。一审法院认定林金阳将租金交到2017年12月31日是错误的。租赁合同中明确约定土地代管费是不涨价的，至于村委会的通知是与维鑫养殖合作社之间的事，与林金阳无关。2017年3月3日政府通知拆迁，所以将租金交到通知日。林金阳未违反合同约定，不应承担违约金。一审法院认定事实：2012年8月1日，维鑫养殖合作社与林金阳签订《土地租赁合同》，约定：维鑫养殖合作社将48.23亩土地租赁给林金阳使用，租赁期限自2012年8月1日至2027年7月31日止，土地租赁费是每亩每年4000元，合计每年土地租金为192920元，其中每年代管费每亩2500元、代管费不涨幅，农民农作物物价赔偿每亩1500元。付款方式：每年5月1日至8月1日期间一次性将全年租赁费交给维鑫养殖合作社，如拖欠一个月，每月每亩罚款1000元。合同签订后，林金阳实际使用上述土地，并交纳租金，2015年3月7日，维鑫养殖合作社法定代表人严维行向林金阳出具收条一张，该收条载明：“今收到林金阳2014年土地租金捌万肆仟玖佰贰拾元（84920元），2014年8月到2015年8月，全清。收款人：严维行，2015年3月7日”。由此可以认定截止2015年8月之前的租金，林金阳已经付清。2016年12月13日林金阳通过沈金峰向维鑫养殖合作社法定代表人严维行转款100000元，可以认定截止2015年8月之后的租金，林金阳支付了100000元。另查明：依据西宁市城中区人民政府2017年3月3日的通告，对元堡子片区范围内进行土地征收和房屋拆迁，涉案的由维鑫养殖合作社租赁给林金阳的土地均在征收和拆迁范围，该房屋已经于2017年12月实际拆除。一审法院认为，维鑫养殖合作社与林金阳签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。《土地租赁合同》签订后，维鑫养殖合作社按约将土地交付被告使用，林金阳也应按约向维鑫养殖合作社履行支付土地租金的义务。从双方提交的证据可以认定，每年土地租金为192920元，截止2015年8月之前的租金，林金阳已经付清。2015年8月至2016年8月的租金支付了100000元，尚欠92920元未支付。2016年8月至实际拆除之日（2017年12月）的租金核算后应当为241150元，林金阳应当支付。故林金阳应当向维鑫养殖合作社给付土地租赁费334070元，维鑫养殖合作社主张的超出部分，不予支持。现林金阳欠付维鑫养殖合作社土地租金，构成违约，林金阳应当承担违约责任，但双方约定的每月每亩1000元的违约金过高，庭审中，经一审法院释明，林金阳也要求对违约金予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，违约金应酌情调整以实际拖欠的租金为基数，按年利率4.75%的双倍分段计算为53787.6元（92920元自2015年8月计算至2017年12月为21332.9元；241150元自2016年8月计算至2017年12月为32454.7元），维鑫养殖合作社主张的超出部分，不予支持。维鑫养殖合作社主张的土地代管费217035元的诉求，因双方约定的每亩每年4000元的土地租金中，包括代管费每亩2500元、故对该项诉求，不予支持。林金阳辩称其实际租赁使用的土地为30亩，每年应当支付的租金为120000元，其余土地亩数退还给维鑫养殖合作社的主张，因未提交相关证据佐证，不予采信。其抗辩本案已超过诉讼时效，因双方之间的土地租赁合同到期之日为2027年7月，但实际解除的时间为2017年12月，即实际拆除之日，在此期间，双方之间的租赁合同在持续履行，林金阳支付了2016年8月之前的部分租金，2016年8月至2017年8月的租金未支付，故本案的诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日即应当从2017年8月起计算，因此本案未超过诉讼时效。遂判决一、林金阳于本判决发生法律效力后十日内给付西宁维鑫养殖农民专业合作社土地租金334070元、违约金53787.6元，合计387857.6元；二、驳回西宁维鑫养殖农民专业合作社的其他诉讼请求。二审审理期间，除维鑫养殖合作社认为林金阳未交纳2012年8月至2014年8月的租金及2017年12月后林金阳还在使用承包地外，维鑫养殖合作社、林金阳对一审查明的基本事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，双方争议的焦点是一审法院认定的林金阳应支付的租金、违约金数额是否适当及林金阳是否应支付土地代管费及是否应追加青海伯蒽商贸有限公司的问题。2017年3月西宁市城中区人民政府通告案涉土地将被征收、房屋拆迁，根据西宁市城中区城乡建设局证明，林金阳修建的仓库在2017年12月被拆除，在此后林金阳未在占有、使用案涉承租地。虽维鑫养殖合作社称仓库被拆除后，林金阳将案涉承包地又转租给他人使用、收益，但对此仅是维鑫养殖合作社的陈述，未提交证据证明。维鑫养殖合作社的法定代表人严维行与林金阳在2015年3月7日结算后，严维行出具的租金收条中载明有“全清”二字，可证明结算日之前的租金已结清。虽严维行称“全清”不是其书写的，但未提交证据证明。况且即便“全清”不是严维行所写，2012年8月1日至2014年7月31日之前租金的主张权利因不存在诉讼时效中止、中断事由，诉讼时效期间届满，应不予保护。鉴于以上原因，一审法院认定林金阳应支付2015年8月至2017年12月的租金334070元并无不当。林金阳辩称租金已全部支付，不应再承担支付责任的辩解理由，不予采信。由于林金阳未按约支付租金构成违约，应承担违约责任。因双方约定违约金过高，维鑫养殖合作社未提交证据证明因林金阳违约给其造成的损失，所以一审法院酌情按年利率的双倍让林金阳承担逾期支付租金的违约金并无不当。林金阳与维鑫养殖合作社在《土地租赁合同》中约定“每亩每年租赁费4000元，其中每年交代管费每亩2500元，代管费不涨，农作物物价赔偿每亩1500元……”，由此可认定租赁费中已包含土地代管费，且双方约定土地代管费不能涨价，所以维鑫养殖合作社就土地代管费单独再次向林金阳主张没有合同依据，对维鑫养殖合作社的此项上诉请求，不予支持。林金阳与维鑫养殖合作社签订了《土地租赁合同》，案涉土地的承包方是林金阳，合同的履行主体是林金阳并非是青海伯蒽商贸有限公司，至于拆迁补偿款的受偿主体是谁与本案的租赁纠纷并无关系，所以一审法院未追加青海伯蒽商贸有限公司为本案被告并无不当，维鑫养殖合作社主张应追加青海伯蒽商贸有限公司的上诉理由，本院不予采纳。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35134元，由西宁维鑫养殖农民专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 王 鹏二〇二〇年九月八日书记员 王**盛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。