新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民初183号   原告（案外人）：王惠君，女，1966年3月16日出生，汉族，无固定职业，住山东省威海市。   委托诉讼代理人：张霖，女，1980年12月19日出生，汉族，无固定职业，住山东省威海市。   被告（申请执行人）：李群，女，1953年7月27日出生，汉族，新疆文化艺术学校退休教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李昭熙，新疆井然律师事务所律师。   第三人（被执行人）：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区九龙路**。   法定代表人：刘祖延，该公司总经理。   原告王惠君与被告李群、第三人威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称威海恒峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王惠君及其委托诉讼代理人张霖，被告李群及其委托诉讼代理人李昭熙到庭参加了诉讼。第三人威海恒峰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王惠君向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于山东省威海市××区房屋归王惠君所有（价值约35.64万元）；2.停止对上述财产的执行并解除查封。事实和理由：2007年6月25日，王惠君与威海恒峰公司签订商品房买卖合同，约定王惠君购买威海恒峰公司开发的位于威海市××区房屋，总金额209,895元。合同签订当日，王惠君一次性支付了全部购房款，威海恒峰公司亦向王惠君出具了收到房款209,895元的收款收据及代收有线电视安装费300元的收据。2008年10月，威海恒峰公司将涉案房屋交付给王惠君占有使用至今，但因威海恒峰公司原因，王惠君一直无法办理该房屋过户手续。后王惠君得知该房屋被人民法院查封，即于2020年4月21日，对执行标的提出执行异议，2020年4月25日，贵院作出（2020）新01执异20号执行裁定书：驳回王惠君的异议请求。王惠君认为，王惠君在法院查封之前已就诉争房屋与威海恒峰公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，属于合法有效，王惠君应为涉案房屋的合法权利人。合同签订后，王惠君交付全部购房款并实际占有至今，王惠君亦多次找威海恒峰公司办理过户手续，但威海恒峰公司均以各种理由推脱，故王惠君未取得房屋所有权登记并非归咎于自身原因，而系第三人的原因。综上所述，王惠君对涉案房屋享有足以排除执行的权利，贵院将属于王惠君所有的财产进行查封损害了王惠君的合法权益，王惠君为维护合法权益，特提起诉讼。   李群辩称，王惠君不存在真实有效的购买合同，王惠君没有交付房款，并且没有实际占有使用房屋。在提出执行异议过程中，王惠君在申请书中自认交房时间是2007年6月25日，在起诉状中又说是2018年10月，该两个时间相差太大，故房屋买卖不真实。王惠君在执行异议期间提交的证据也不能证明其已经实际占有涉案房屋。王惠君不去领取房产证，只有在没有真实购买房屋才会漠视自己的权力，王惠君的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。   威海恒峰公司述称，王惠君的陈述与事实相符。2007年6月25日，威海恒峰公司与王惠君签订商品房买卖合同，约定由王惠君购买威海恒峰公司开发的涉案门市房，合同签订当日王惠君既以现金方式一次性付清了房款209,895元及有线电视初装费300元。2008年10月，威海恒峰公司将涉案房屋钥匙交付给王惠君由其实际居住使用。该小区包括王惠君在内的所有业主使用房屋期间的水电费均由威海恒峰公司代收。房屋交付后，因各种原因未办理房屋过户手续。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王惠君提交证据一、2007年6月25日王惠君与威海恒峰公司签订商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖关系。证据二、2007年6月25日，威海恒峰公司向王惠君出具的收款收据，证明王惠君依约付清全部房款，涉案房产归王惠君所有。证据三、王惠君从中国邮政股份有限公司调取的2007年6月25的银行取款凭证，证明购房款的来源与购房事实。证据四、1.威海恒峰公司出具的代收有线电视初装费收据，2.王惠君与威海市永兴物业管理公司签订的物业合同，3.王惠君交纳水电费票据共计4份，4.威海市文登区润德物业服务有限公司出具的物业收费证明，5.王惠君交纳暖气费的单据，6.王惠君与于淑华签订的房屋租赁合同及于淑华的身份证复印件，7.企业信用信息公示报告一份，证实王惠君在法院查封前已实际占有涉案房屋。证据五、（2020）新01执异20号执行裁定书，证明王惠君提起本案诉讼的合法性。   李群质证意见：证据一、对商品房买卖合同的真实性认可、合法性关联性不认可，是提起执行异议之诉案件后签订。证据二、对真实性认可，合法性关联性不认可，没有出具正式的发票，这份证据效力问题不应予以认定。证据三、对银行凭证的真实性、关联性、合法性不认可，因为均为复印件，交房款的行为也不予认可，张昭芳与本案王惠君的关系需要核实，王惠君自称签合同的当天取了款，当天又交房，在一天内不可能完成这么多工作，这有违常理。证据四、1.电视初装费票据的真实性认可，2.4.物业合同的真实性认可，合法性和关联性不认可，为什么入住的时候没有签订物业合同，该合同是为异议之诉案件所准备的合同，3.水电费票据的真实性认可、合法关联性不认可，这份票据也是为了诉讼案件准备的证据，是后补的，收取的主体不对，5.采暖费票据的真实性认可、合法性关联性不认可，该证据反映这么长时间没有交付，直到查封后才交付；关于物业费缴费时间，王惠君提交的是表格，不能证明缴纳物业费，该证据是为了本案的诉讼准备的，没有之前缴费的证据，可以说明该公司才成立，6.王惠君与于淑华签订的房屋租赁合同及身份证复印件的真实性、关联性、合法性均不认可。证据五、（2020）新01执异20号执行裁定书，真实性、关联性、合法性认可。本院对（2020）新01执异20号执行裁定书的真实性、关联性、合法性予以确认，对其它证据综合予以认定。   被告李群提交证据一、1.新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院委托执行函，（2016）新01执1186号，2.威海市文登区住房保障和房产管理局出具的合同备案查询证明及不动产登记资料查询结果证明（该两份证据显示涉案房屋的合同没有备案，而同栋楼层的××-××号合同已备案，备案时间是2009年10月3日），3.新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院协助执行通知书（回执），（2016）新01执1186号之九，证明案涉房屋具备办理合同备案登记的条件，但在本案执行过程中经法院查询涉案房屋并未办理合同备案登记，王惠君具有过错。证据二、第××号房权证，证明涉案房屋2010年4月28日已具备办理房产证的条件，未办理房产证，王惠君具有过错。证据三、案外人周卫红商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证存根，证明案涉房屋具备开具发票、办理房产证的条件，与案涉房屋在同一小区的××-××号的购房人周卫红，于2009年9月2日签订购房合同并按约定足额交付了购房款，于2010年10月8日收到威海恒峰公司开具的购房发票，于2010年10月18日在房管局进行产权登记，于2012年11月30日领取了房产证。而本案王惠君于2007年6月25日签订购房合同并缴纳全部房款，到目前为止却不能出具购房发票，不去办理房产权证，故王惠君具有过错。证据四、企业信用信息公示报告，证明威海市文登区润德物业服务有限公司系本案被执行人威海恒峰公司的全资子公司，与威海恒峰公司有利害关系。   原告王惠君质证意见：证据一、对该组证据的真实性无异议，证明内容有异议，因威海恒峰公司不能履行法院生效判决，李群申请拍卖房屋予以偿还债务的前提是要确实是威海恒峰公司所有的财产，而非登记在威海恒峰公司的名下。证据二、对房权证的真实性无异议，但无法证实王惠君未办理登记存在过错，王惠君购房时，尚未实行合同备案登记制度，况且办理产权登记是威海恒峰公司为主导，涉案房屋未办理备案登记是王惠君作为买受人无法克服的，且威海恒峰公司也从未通知王惠君。证据三、该组证据与本案无关，案外人如何办理的手续，王惠君不知情，王惠君多次找威海恒峰公司交涉，威海恒峰公司均答复王惠君等一等，后王惠君到房管局落实，因威海恒峰公司未依法交纳维修基金，致使无法办理过户，对此威海恒峰公司作出承诺，办理房产证是威海恒峰公司的义务，故该证据无法证明王惠君未办理过户存在过错。此外，关于王惠君没有购房发票，威海恒峰公司以收款收据的形式对王惠君交款予以确认，结合银行支取凭证可以相互印证。证据四、企业信用信息公示报告的真实性认可，但与本案无关系，该两个公司之间是否相关联，对王惠君是否实际占有房屋的认定并无影响，物业汇总明细系从物业公司电脑档案中调取。本院对证据一、证据二予以确认，对其它证据综合予以认定。   本院认定事实如下：李群与威海恒峰公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2015年3月4日作出（2012）乌中民二初字第89号民事判决书。因威海恒峰公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年8月17日作出（2015）新民一终字第236号民事判决书已发生法律效力。因被执行人威海恒峰公司未履行该生效的法律文书确定的义务，申请人李群向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院申请强制执行，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院立案执行，执行案号为（2016）新01执1186号。因威海市文登区不动产登记中心资料无法显示网签、预售登记信息，经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院委托威海市文登区人民法院对30套房产信息进行查询，经威海市文登区国土资源局不动产查询结果为：被执行人威海恒峰公司名下5套房产未抵押、未查封，其中包括涉案的山东省威海市××区房屋。同时，该房屋也未在威海市房产管理部门办理网签备案。2019年11月1日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01执1186号之九协助执行通知书，查封了上述5套房产，查封期限自2019年11月1日至2022年10月31日。2020年3月19日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01执1186号之十协助裁定书，裁定：拍卖被执行人威海恒峰公司名下位于山东省威海市××区、山东省威海市××区、山东省威海市××区、山东省威海市××区房产及对应土地使用权。王惠君提出异议。经审理，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01执异20号执行裁定书，裁定驳回王惠君的异议请求。王惠君不服该裁定，提出案外人执行异议之诉一案。   另，王惠君提交2007年6月25日与威海海地苑房地产开发有限公司（即现在本案的威海恒峰公司的原有名称）签订的商品房买卖合同，威海海地苑房地产开发有限公司于2007年6月25日开具收取66-7号门市款收款收据。王惠君提交2007年6月25日张昭芳取款190,000元、11,000元的定期储蓄存单。王惠君提交2007年6月25日威海海地苑房地产开发有限公司代收有线电视安装费收款收据。2009年4月13日王惠君与威海市永兴物业管理中心签订物业管理服务合同。王惠君提交2018年9月10日、2019年1月10日、2019年5月10日、2019年8月10日交纳水电费的票据，2019年10月15日交纳采暖费的票据。王惠君提交物业收费表，记载收费时间为2014年11月12日至2017年12月20日，缴费时间为2012年9月1日至2017年10月31日。王惠君提交2017年8月20日与于淑华签订的房屋租赁合同。于淑华在2017年12月11日在涉案房屋登记注册个人经营的超市。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王惠君主张其对涉案房屋享有所有权，王惠君应对此提供证据加以证明。执行异议之诉实质上是案外人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。   《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。王惠君与威海恒峰公司于2007年6月25日签订商品房买卖合同，王惠君交纳了房款，但威海恒峰公司没有开具发票，也未向房产管理部门办理登记备案，涉案房屋并未发生物权变动至买受人王惠君名下的法律效力。王惠君仅以与威海恒峰公司签订的商品房买卖合同主张涉案房屋的所有权的依据不足，本院不予采信。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王惠君提交了购房合同及收款收据，但不能提供购房发票，王惠君不向威海恒峰公司索要正规的发票，属于对自己权利的放弃，由此产生的不具有证明效力的问题，由王惠君自行承担举证不能的责任。在本院于2019年11月1日查封山东省威海市××区房屋时，经房屋产权管理部门查询结果为该房产未查封、未抵押、无预售登记备案，登记的所有权人仍为威海恒峰公司。本院依法采取的查封等执行措施，并无不当。根据王惠君提交的证据反映其购买涉案房屋的时间为2007年6月25日，到本案诉讼的时间，未办理房屋产权证书，王惠君不能提交证据证明其作为购买人向威海恒峰公司提出过要求办理房屋产权证书的主张，即王惠君不能证明其在履行涉案合同的过程中，积极主张自己的权利，本案中王惠君并未尽到合理注意义务。   综上，王惠君以其已支付完毕房款并占有房屋为由提出案外人异议，要求停止对涉案房产的执行并解除查封，要求确认对涉案房产享有所有权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下：   驳回原告王惠君的诉讼请求。   案件受理费6,646元（王惠君已预交），由王惠君负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审 判 长 黎剑   审 判   员柳燕   人民陪审员   居来提·阿不里孜   二 ○ 二 ○ 年 九 月 二 十 二 日   书 记 员   马      平