陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书       （2020）陕0116民初679号     原告：穆团。   委托诉讼代理人：李**涛，陕西致易衡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。   被告：西安天浩置业有限公司   法定代表人：郭京昊。   委托诉讼代理人：张尧，系该公司法务。   委托诉讼代理人：刘登基，系该公司法务。   原告穆团与被告西安天浩置业有限公司（以下简称西安天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李**涛、杨依宁，被告西安天浩公司之委托诉讼代理人刘登基到庭参加诉讼，本案现已审理终结。    原告穆团向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金9391.5元（按总房款401346元的日万分之一，自2016年6月30日起计算至 2017年2月14日止，共计229天）；2.判令被告向原告支付天然气基础设施未达标的违约金8568.7元（按总房款401346元的日万分之零点五，自2017年2月14日起计算至 2018年4月17日止，共计427天）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金21833.2元（（按总房款401346元的日万分之一，自2018年6月30日起暂计算至 2019年12月26日止，为544天，主张至房屋所有权登记之日止）；4.判令被告与原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市长安区XX基地XX路XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积101.35平方米，房屋总价401346元。该合同还约定了逾期交房、逾期供应天然气及逾期办理房屋所有权证的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务。合同约定交房时间为2016年6月30日，但被告于2017年2月14日交付房屋，迟延交房229天，且被告交付房屋时未能保证天然气的供应，该房屋直至2018年4月17日才开通天然气，迟延通气427天。另，合同约定原告应在被告交房之日起500日内（即2018年6月29日前）取得该商品房的房屋所有权证书，但截至2019年12月26日，原告尚未取得房屋所有权证书。原告认为，被告应承担违约责任，遂提起诉讼。    被告西安天浩公司辩称：一、原告主张逾期交房的违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，请求予以驳回。二、逾期交房的部分原因系因合同履行过程中遭遇不可抗力因素导致，且原告主张的违约金过高，请求依法减轻被告逾期交房的违约责任。1.自2013年至今，每年的11月15日至次年3月15日，项目施工因政府治污减霾施工管控措施停工；2.2011年至今，每年的5月25日至6月29日，西安市执行中高考施工管控措施影响项目施工；3.该项目位于土塬上，坡度落差大，土方外运量较大，导致施工周期延长；4.依据陕西省卫生健康委员会于2020年1月25日发布的《陕西启动突发公共卫生事件一级应急响应通知》及关于延长春节假期的各项通知，自2020年1月24日至2020年3月2日期间，被告因新冠肺炎疫情无法正常办公，属不可抗力因素，因免除该期间的逾期违约责任。以上因素导致涉案项目工期受阻150余天，应属不可抗力，应当免除被告在不可抗力因素持续期间的违约责任；三、合同约定的逾期交房违约金过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以减少。四、原告请求被告支付天然气基础设施未达标的违约金，无事实及合同依据，请求驳回该项诉讼请求。双方关于天然气基础设施的交付条件约定为“燃气、供热管道铺设到户”，交付时间约定为“不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”，被告在向原告交付房屋时，已将燃气、供热管道铺设到户，燃气计量装置均已挂表，完全符合合同约定，且被告向原告交付房屋及天然气基础设施时，本项目最后一栋楼尚未竣工验收，尚未达到合同约定的交付时间。五、原告主张被告逾期办理不动产权登记证书事宜，无事实及合同依据，应当予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款的约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记”，原告至今尚未向房屋登记机构提出申请，亦未提供相关证据予以佐证。另，依据《商品房买卖合同》第二十条的约定，逾期办理不动产权登记证书是由于被告过错造成的，被告才承担违约责任，而被告在办理不动产登记证书事宜上无任何过错，原告亦未能提供证据证明被告存在过错。六、逾期办理不动产登记证书是因前述不可抗力因素影响及原告未向房屋登记机构提出申请导致，并非被告的过错造成，原告主张的违约金亦明显高于其实际损失，故请求法院减轻或免除被告的违约责任。   本院经审理认定事实如下：原告（买受人）穆团与被告（出卖人）西安天浩公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的航天新佳园17幢1单元25层12502号商品房一套，房屋总价为401346元；该合同第十条第（一）项对供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线某某、宽带网络等基础设施设备的交付进行了约定，其中第4款关于燃气的约定为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得因此拒绝收房”。该条同时约定，如以上设施中的供水、排水、供电、供暖、燃气未在约定交付日达到交付条件的，被告应按该合同第十二条的约定承担逾期交付责任。该合同第十一条第（一）项约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付商品房；该合同第十二条约定，如被告未按该合同第十一条约定的时间交付房屋，原告同意给予被告45天的谅解期，谅解期届满前被告向原告交付房屋的，视为被告按期履行了交付义务，被告不向原告支付逾期违约金。若被告在谅解期届满后仍未能交付房屋的，如逾期在60日内的，被告应自该合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。该合同第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。第二十条第（二）项约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同中还就房价款付款方式及期限作了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了房款401346元。2017年2月14日，被告向原告交付房屋。交房时，天然气设施已安装到户，但尚未开通。庭审中，原告提交西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6155号民事判决书，以证明2018年4月17日航天新佳园17幢1单元12502号房天然气设施达到交付使用条件，被告对该证据无异议，亦认可涉案房屋天然气开通时间为2018年4月17日。另查明，涉案房屋现尚未完成房屋所有权转移登记，尚未办理房屋所有权证书。原告于2019年12月31日向本院提起诉讼。庭审中，双方各坚持其诉辩意见，调解未果。    上述事实,有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、房款收据、入伙通知书、商品住宅使用说明书及质量保证书、（2018）陕0116民初6155号民事判决书、入伙验房表等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。   本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在该合同中就房号、价款、交付条件、交付期限、房屋登记、违约责任等事项均做出了明确的约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》就房屋交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”。“买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务”。根据约定，被告应于2016年6月30日前履行交付房屋义务。被告于2017年2月14日向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。根据双方所签《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应自谅解期届满之次日起按总房款401346元的日万分之一向原告支付逾期交房违约金；但因原告于2019年12月31日提起诉讼向被告主张权利，被告以该项诉请已超过诉讼时效为由提出抗辩，原告亦未能提交充分证据证明存在诉讼时效中止、中段的情形，本院认为原告的部分诉请已超过诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期交房违约金之诉请合理部分，依法予以支持。违约金应自2016年12月31日起计算至实际交房之日即2017年2月14日，共计45天，计算为1806元。原告主张天然气基础设施未达标的违约金一节，因《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，被告所交付房屋的供水、排水、供电、供暖、燃气未达到交付条件的（其中天然气的约定交付条件为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”），按合同第十二条的约定承担违约责任，即按日计算支付总房款万分之一的违约金。现原告仅主张天然气未达到使用条件，属部分违约，被告应承担部分违约责任。原告要求被告按总房款的日万分之零点五支付自实际交房之日2017年2月14日起至天然气开通之日2018年4月17日的违约金，尚属合理，本院予以支持；关于逾期办理房屋所有权证书的违约金一节，根据合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。本案中房屋交付时间为2017年2月14日，原告未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，现其主张被告承担违约责任，于法有据，应予支持；关于违约金的计算标准一节，原告主张按总房款的日万分之一计算违约金，被告认为该主张过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金按总房款401346元的日万分之零点六计算；违约金的计算期间应自房屋交付后第500天之次日即2018年6月30日起计算至完成房屋所有权登记之日止。关于原告主张“判令被告与二原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”一节，因合同第二十条第（一）项对此进行了约定，故原告该主张符合合同约定，予以支持。被告辩称其逾期交房、逾期办理房屋所有权证书系政府治污减霾施工管控措施、中高考施工管控措施及项目区位因素影响导致一节，因上述因素属双方订立合同时可预见的事实，不应作为其免责的事由，本院不予采信。对被告以新冠肺炎疫情属不可抗力为由，要求免除2020年1月24日至2020年3月2日期间的违约责任一节，因被告所抗辩的新冠肺炎疫情期间为2020年1月24日至2020年3月2日，而《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间、完成房屋所有权登记时间均在新冠肺炎疫情发生之前，迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力，故本院不予采信。被告以天然气基础设施的交付符合合同约定为由抗辩一节，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。   综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告穆团逾期交房的违约金共计1806元。   二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告穆团天然气基础设施未达标的违约金共计8568.7元。   三、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告穆团逾期办理房屋所有权证书的违约金（按总房款401346元的日万分之零点六，自2018年6月30日起计算至完成房屋所有权登记之日止）。   四、原告穆团与被告西安天浩置业有限公司共同向房屋登记机构申请办理航天新佳园17幢1单元25层12502号商品房的房屋所有权转移登记。   五、驳回原告其余诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费794元，原告已预交，由原告承担326元，被告承担468元，连同上述判决款项一并支付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判员   郭复萍     二〇二〇年 八 月 三十一日     书记员   杨珊          1