上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9593号上诉人（原审原告）：上海悦圆酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区顾戴路****及**。法定代表人：施正平，执行董事。被上诉人（原审被告）：上海东厦房地产开发有限公司，住所地上海市闵行，住所地上海市闵行区庙泾路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陆建冲，总经理。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海悦圆酒店管理有限公司（以下简称悦圆公司）因与被上诉人上海东厦房地产开发有限公司（以下简称东厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初36965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦圆公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人于原审中的全部诉讼请求。主要理由：1.陆建冲作为被上诉人的实际控制人，自2015年1月1日实际占用两间房屋至今，应当支付费用，且起算时间应为2015年1月1日。2.前案中被上诉人要求上诉人支付房屋租金系基于房屋租赁合同关系；本案中上诉人因租赁面积减少主张减少租金系基于不当得利法律关系。被上诉人未将便利店的部分交付上诉人使用，现其通过前案获得了按照交付便利店的租金标准所对应的债权，构成不当得利，故上诉人基于不当得利在本案中要求上诉人支付租金差额及调整租金标准并未构成重复起诉。3.原审诉请的记账房费和垫付款项应由被上诉人承担。东厦公司辩称：1.陆建冲所占用的房屋是其当时受委托管理悦圆公司所享有的配套用房，故原审法院认定的房屋使用的起算时间是合理的，使用费标准亦合情合理。2.双方之间履行的合同经过前案判决认定，双方所约定的面积并不包括上诉人所称便利店面积，上诉人于前案中从未就租赁面积及金额提出异议。双方间仅有租赁关系，不存在不当得利，本案涉及租赁面积的诉讼请求存在重复起诉。3.上诉人诉请的记账房费和垫付款项与本案无关。要求维持原判。悦圆公司向原审法院起诉请求：1.判令东厦公司立即向悦圆公司支付2015年1月至2019年8月15日拖欠的房费共计人民币1,213,200元（以下币种相同）；2.判令东厦公司从悦圆公司自2015年1月至2019年8月15日应付房租里扣除因减少便利店的使用面积，而产生的房租差价，共计2,169,753元；3.判令《房屋租赁合同》中悦圆公司支付房租单价降为：2014年10月1日至2017年9月30日期间，租赁单价为2.2元/平米/天；2017年10月1日至2019年9月30日期间，租赁单价为2.45元/平米/天；2019年10月1日至2021年9月30日期间，租赁单价为2.72元/平米/天；2021年10月1日至2023年9月30日期间，租赁单价为3.02元/平米/天；2023年10月1日至2026年9月30日期间，租赁单价为3.35元/平米/天；4.判令东厦公司立即向悦圆公司支付自2018年4月至2018年12月期间拖欠的记账房费，共计17,661元；5.判令东厦公司立即向悦圆公司返还东厦公司实际经营期间的应付但由悦圆公司垫付款项447,425.02元；6.诉讼费由东厦公司承担。原审法院认定，坐落于上海市闵行区XX路**的房屋登记的产权人为上海A有限公司（以下简称A公司），建筑面积为5,352.29平方米。另坐落于闵行区XX路XX弄XX号的房屋登记的产权人为A公司。经查A公司的股东及股权结构为：东厦公司持股78.3%、Z公司持股18.98%、陆某持股1.63%、候某持股1.02%，A公司的董事长为陆建冲。2014年3月1日，A公司作为出租方（协议甲方）、上海B有限公司（以下简称B公司）作为承租方（协议乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：房屋权利人为A公司，房屋坐落上海市闵行区XX路XX号XX室及二、三、四层，建筑面积4,292.29平方米；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店使用;三、交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2014年3月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日；2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为65,147元；九、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在瑕疵，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。2014年3月1日，B公司作为出租方（协议甲方）、悦圆公司作为承租方（协议乙方）签订上海市房屋租赁合同一份，合同约定：一、出租房屋情况：房屋权利人为A公司，房屋坐落上海市闵行区XX路XX号XX室及二、三、四层，建筑面积4,292.29平方米；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店使用；三、交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2014年3月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日；2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为326,392元；该房屋租金三年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；2、乙方应于每月5日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；3、乙方支付租金的方式如下：付三押一，先付后用；五、保证金和其他费用：1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即326,392元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担；3、甲、乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为按实结算；七、房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间使用费；2、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；九、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在瑕疵，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。十、违约责任：4、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；6、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金双倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。另合同所附的租金价格表中载明：2015年1月1日至2017年12月31日，租赁面积4,292.29平方米，租赁价格为2.50元/平方米/天，月租金为326,392元，年租金为3,916,704元；2018年1月1日至2019年12月31日的租赁价格为2.75元/平方米/天，月租金为359,032元，年租金为4,308,384元；2020年1月1日至2021年12月31日的租赁价格为3.02元/平方米/天，月租金为394,282元，年租金为4,731,384元；2022年1月1日至2023年12月31日的租赁价格为3.32元/平方米/天，月租金为433,449元，年租金为5,201,388元；2024年1月1日至2026年12月31日的租赁价格为3.65元/平方米/天，月租金为476,533元，年租金为5,718,396元。另合同附件二补充条款中载明:1、甲乙双方约定，该房屋不得转租，如要转租，必须征得甲方书面同意；2、退房时，对房屋内的装修，要求乙方恢复原状，不能恢复原状的，在确保能正常使用的前提下，装修归甲方所有；3、甲方应积极配合乙方办理有关执照证件，乙方承诺在开业前办理好必需的执照证件；4、甲方同意乙方在XX路XX弄XX号屋顶搭建部分临时建筑，产权归甲方所有，在合同期内不收取租金。合同到期后如乙方续租该房屋的，必需支付该临时建筑的租金，租金价格在续租合同中另行约定；附件三补充条款约定：甲乙双方协商一致，对进入乙方酒店消费的客户使用地下车库泊车收费标准约定如下：1、乙方在租赁期限内，对乙方客户使用地下停车泊位享受收费标准为：2015年1月1日至2018年12月31日，3元/辆；2019年1月1日至2022年12月31日，4元/辆；2023年1月1日至2026年12月31日，5元/辆。2、停车费每季度缴付一次，由甲方凭停车单据向乙方按实结算。2015年7月1日，由B公司作为甲方，悦圆公司作为乙方签订补充协议一份，协议载明：甲乙双方于2014年3月1日签订房屋租赁合同，约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX号房屋，共计面积4,292.29平方米，并约定租金费用及相关内容。现甲乙双方就房屋租金达成补充协议：1、上海市XX路XX号的租金由原每天每平方米2.5元，调整至每天每平方米2.2元；2、上述租金调整周期自2015年1月1日起，至2016年12月31日结束；3、2017年1月1日起，租金标准恢复至原合同约定的同时段标准；4、原租赁合同内其他条款不变。本协议为补充协议，原《房屋租赁合同》内条款与本协议有冲突的，以本协议条款为准。2016年4月30日，B公司作为甲方（原出租方）、悦圆公司作为乙方（承租方）、东厦公司作为丙方（现出租方）签订房屋租赁合同主体变更补充协议一份，协议载明：甲乙双方于2014年3月1日签订了关于XX路XX号XX室及二、三、四层的房屋租赁合同。现因房屋产权人资产清理工作需要，将该房屋的出租管理及收益权转让给丙方，经甲乙丙三方协商一致，签订本主体变更补充协议。1、乙方继续享有租赁合同中作为承租人的权利和承租人的义务；2、租赁合同中的出租方变更为本协议中的丙方，丙方完全承继租赁合同有效期限内甲方作为出租人的全部权利义务；3、自2016年6月1日起，丙方开始收取房屋租金，并在收款后开具相应的发票或收据；4、原租赁合同中的租赁保证金326,392元，自本协议生效之日起转由丙方收取；5、原合同中的其他条款保持不变，并与本协议共同构成各方履约依据。2018年11月12日，东厦公司（作为原告）就讼争房屋的相关租赁合同纠纷诉至原审法院[案号即（2018）沪0112民初34305号，以下简称34305号]，悦圆公司为该案被告。该案于2019年1月21日作出一审判决，后悦圆公司不服上诉至本院，二审于2019年7月25日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。在生效的34305号民事判决书中已厘清上海市闵行区XX路XX号房屋所履行租赁合同的相对方关系、悦圆公司应付租金等事实，并基于上述查明事实对于悦圆公司的应付租金款项做出判决。2019年8月15日，悦圆公司向东厦公司发出《催款函》。该《催款函》上载：“……现我司要求贵司支付自2015年1月1日至2019年8月15日的欠缴房费1,213,200元（按单价360元×2=720元/天，天数：365天×4年+225天=1685天计算）……”。2019年9月20日，东厦公司向悦圆公司发出《回函及要求支付租金通知》，上载：“我公司收到陆建冲先生转交的《催款单》，关于贵司对于房费的计算方式，我公司不予认可，我公司认为该房屋是当时给酒店管理人陆建冲先生便于日常管理使用的，现我司提出如下解决方案：1.双方共同测算陆建冲先生使用的房屋面积，确认面积后，在贵司的租赁面积内予以抵扣，租金也做相应抵扣；2.鉴于之前上海悦圆酒店管理有限公司曾经有将酒店房间以长租房的形式租赁给母婴会所，我司提议，亦可按照之前长租房的标准予以支付……。”原审另查明，A公司曾作为出租方（甲方）与案外人施某、悦圆公司法定代表人施正平作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX号XX室及二至四层房屋签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定双方相关权利义务，双方于合同落款处签名、盖章。原审又查明，悦圆公司与案外人上海C有限公司（以下简称C公司）曾签订《长包房协议书》。该协议书约定酒店8303房间的租金为9,000元/月，不含早餐。原审认为，已生效的34305号案件明确案外人B公司与悦圆公司所签订的房屋租赁合同、以及悦圆公司与东厦公司以及案外人B公司所签订的租赁合同主体变更协议均系各方当事人真实意思表示，合同及变更协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及变更协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方均应按照房屋租赁合同及主体变更协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。且在该案中对于相关的租金问题已做处理，而悦圆公司在该案审理中并未对租赁面积减少提出过异议，故在34305号已然生效的情况下，对于本案诉讼请求2、3属于重复诉讼范围，对该条诉请原审予以驳回。对于悦圆公司主张的诉讼请求4、5，原审认为就其证据的举证而言，难以看出该诉请与证据或与东厦公司之间存在关联性。故对于上述诉请，原审亦难支持。至于悦圆公司主张的诉讼请求1，其认为东厦公司法定代表人陆建冲持续占有使用该两间房屋至今，故主张自2015年1月1日起至2019年8月15日止的相应房费。东厦公司虽认可陆建冲确实实际占有房屋至今未予以返还，但不认可悦圆公司主张的使用费标准，而认为应该以该两间房屋在出租范围的总面积中所占比例来确定应向悦圆公司支付的使用费标准。对此，原审认为根据34305号案件查明事实中的确认，2018年11月23日在原审法院执行庭的组织下，悦圆公司的法定代表人施正平从案外人杨某处接管悦圆公司以及相应公章、财务章，该日应为悦圆公司正式接管的表示。故对于悦圆公司主张的两间房屋使用费的起始日期亦应从该日起计更为合理。至于该两间房屋使用费的标准，无论是悦圆公司所主张的标准还是东厦公司所主张的标准均有所偏颇。原审认为，基于东厦公司曾发函表述过同意按照悦圆公司与案外人C公司的长租房标准作为该两间房屋使用费标准的依据，而该标准尚属合理。据此原审认定东厦公司应向悦圆公司支付按照每间房屋每月9,000元的标准计算自2018年11月23日起至2019年8月15日止的房屋占有使用费157,935.48元（9,000元×2间×8个月+9,000元×2间÷31天×24天）。据此判决：一、东厦公司于本判决生效之日起十日内向悦圆公司支付房屋占有使用费人民币157,935.48元；二、驳回悦圆公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计人民币37,584.31元，由悦圆公司负担人民币36,041.73元，由东厦公司负担人民币1,542.58元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人悦圆公司与案外人B公司所签订的房屋租赁合同以及悦圆公司、B公司与被上诉人东厦公司签订的租赁合同主体变更协议均系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，前案生效判决认定合同有效，本案中原审法院亦予以确认，应属正确。上诉人主张系争房屋中便利店部分未实际交付，租赁面积和租金标准均应调整。对此本院认为，租赁面积和租金标准是房屋租赁合同的主要内容，所涉争议应当由同一程序予以审理。上诉人相关主张所涉及的房屋租赁关系，与前案审理认定的系同一房屋租赁关系，现前案生效判决对租赁面积和租金标准均已作出明确认定，该认定具有约束力。在此前提下上诉人提出的相关诉请，本院难以支持。关于被上诉人法定代表人陆建冲占有使用两间客房产生的费用问题，由于双方当事人事先并无约定，原审综合考虑占用房屋的背景和经过，以及同类客房的租金标准，确定被上诉人应承担费用的起算日期和计费标准，本院认为合理。关于上诉人主张的记账房费和垫付款项，在案证据不足以证明相关款项应由被上诉人负担，故本院对于上诉人该主张亦难以支持。综上所述，悦圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36041.73元，由上诉人上海悦圆酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年九月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……