贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初6719号 原告（反诉被告）：赵永乾，男，1969年3月8日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市人红花岗区。 被告（反诉原告）：林晓平，女，1975年4月28日出生，汉族，福建省闽清县人，现住贵州省汇川区。 委托诉讼代理人：陈廷喜，贵州新长征律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵永乾与被告（反诉原告）林晓平租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵永乾、被告（反诉原告）林晓平及委托诉讼代理人陈廷喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告赵永乾向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告该租赁合同8个月违约金1660.96元（大写：壹仟陆佰陆拾元玖角陆分）；2.判令被告立即向原告支付所欠租金及违约金和物管水电费合计41888.36元。（肆万壹仟捌佰捌拾捌元叁角陆分）3.判令被告立即将位于遵义市红花岗区（门号：23125）门面内的物资腾空后，保证店内墙面地面和水电设施完整无损归还原告；4.判令被告补交2020年6月10日至法院判令结案之日止暂时占用的门店租金及费用；5.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年4月10日，原告与被告签订《租赁合同》，《租赁合同》约定原告将位于遵义市红花岗区（门号：23125）门面出租给被告使用，租赁期为五年，从2019年4月10日起至2024年4月9日止。《租赁合同》第三条约定：“商铺租金14元／㎡乙方应每半年付清一次，因原告未收押金，被告必须提前一个月将下一半年租金付完，先付后用。第一次房租优惠两个月，第一次乙方应于甲方将房屋交付同时支付四个月房租给甲方；第二次及以后一次性付清每半年的租金。因甲方未收押金乙方必须提前一个月一次性付清下一半年的租金。租金逾期按月2%的利息承担法律违约责任。”从2019年10月10日至2020年6月10日，被告一直未向原告支付租金及水电费，其已拖欠租金23998.00元、拖欠水电费3173.00元，拖欠十个月物管费13056.40元，共计拖欠40227.40元。经原告数次催促不接电话，不见面，被告均置之不理，迟迟未支付拖欠的租金及水电费。附件（二）原告认为，被告拒不支付租金及水电费的行为，已构3成违约，其依法应当承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，迫不得已根据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，向人民法院具状起诉，请求人民法院依法支持诉请。 林晓平辩称，针对原告第一项诉讼请求，被告认为被告在履行合同过程中不存在违约，没有按时支付租金是因为原告将被告经营门面的门锁了，导致被告没有缴纳租金，针对第二项诉讼请求，物管费和水电费收取主体并非原告，原告也没有为被告代缴该笔费用，因此原告在本案中不应当向被告主张物管费和水电费，针对第三项诉讼请求，由于双方已经无法继续履行租赁合同，我方同意解除与原告方签订的租赁协议，针对第四项请求，由于被告在原告锁门以后无法经营，不存在还需向原告缴纳租金的情况。 反诉原告林晓平向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2019年4月10日签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人立即支付反诉人因装修门面产生的装修损失97375.2元；3.判令被反诉人立即支付反诉人营业损失172612元；4.本案本诉及反诉费用由反诉人承担。 事实和理由：原告与被告于2019年4月10日签订了《租赁合同》，双方约定赵永乾将其所有的位于遵义市红花岗区的门面（门牌号：23125号）出租给林晓平用于经营，租期自2019年4月10日其至2024年4月9日止，共计五年。合同签订后，林晓平按约定缴纳了2019年4月份至2020年4月份的租金，并对商铺进行了装修，截至2019年2月份前，反诉人均有盈利，但2020年2月份开始，新冠疫情肆虐，全国各地实行严格的出行管控，更无法参加经营，导致反诉人回了福建老家后无法返回继续经营，疫情期间连续亏损，直至2020年4月份，因疫情逐渐得以控制后，反诉人才得以回到本地经营，但被反诉人以反诉人未如约缴纳租金为由将反诉人租赁的门面锁住至今，导致反诉人无法正常经营，店内商品积压，被反诉人此举给反诉人带来了严重的经济损失。被反诉人以租赁合同纠纷为由向贵院提起诉讼，但反诉人未如约缴纳租金并非其主观原因，而是因不可抗力所致，被反诉人将反诉人的商品锁在门面内属于对租赁合同所涉内容以外的权利的侵犯，所以被反诉人应当对反诉人的损失进行赔偿。综上，为了维护反诉人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，望依法支持反诉人诉请为谢。 反诉被告林晓平辩称，针对反诉状，被告说我锁门，希望被告拿出证据。我认为被告主张装修损失和营业损失，予法无据，不应支持。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年4月10日签订了《租赁合同》，双方约定赵永乾将其所有的位于遵义市红花岗区的门面（门牌号：23125号）出租给林晓平5用于经营，租期自2019年4月10日其至2024年4月9日止，共计五年。其中，原告赵永乾以甲方的名义与被告签订的合同，而甲方实际上是孙英飞、张义梅、蔡成莲、王会芳、黄开琴、刘思国、曾连喜等人共同的铺面租给了被告林晓平，只是签字时只有赵永乾签了名。属于赵永乾的铺面只有66.25平方米。上述几户的水电费及物管费均统一缴纳。 合同签订后，林晓平按约定缴纳了2019年4月份至2020年4月份的租金。2020年2月份开始，因新冠疫情导致被告无法参加经营。 双方争议最大的是林晓平陈述因房租未协商一致导致赵永乾将房屋锁了无法经营，而赵永乾不予承认，认为林晓平其实早已搬走也部分物品，自己不想做了。 上述事实，有双方的陈述、租赁合同、追缴清单等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案原诉原告赵永乾代表孙英飞等人签订合同，但实际上的受益主体是孙英飞等人，因此，对孙英飞等人的权利，可由其自己主张。对赵永乾自己的铺面的权利，其有66.25平方米，租金约定为14元每平，月租为927.5元，从2020年4月份起，至今有4个月未交，合计3710元。众所周知，2020年新冠疫情导致市场情绪低迷，商户不能正常营业至少有三个月的时间，因此，作为房东，应当按实际市场情况酌情减少房租或免交部分租金，结合国家的政策及本年度的实际情况，本院认为由赵永乾减免三个月的租金较符合双方的客观情况。而商户未能经营系不可抗力所致，双方未能协商一致，不存在林晓平主观上违约的事实，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告请求的物业费，实际主张权利的主体应是物业公司，本案中原告未代为缴纳，不应得到支持。水电费由物业公司代缴，赵永乾也暂时未缴纳，赵永乾等人可在缴纳后主张自己的权利。同时，因物业水电费是一个整体，本案中也不宜进行分割处理。另外，林晓平也可以主动交纳相应费用，既减轻双方的负担，也减少诉累。 林晓平在本案中提起了反诉，认为疫情期间林晓平锁了门导致其无法经营，进而产生损失，对林晓平的主张，一则今年大环境下，个体户经营困难是事实，租赁铺面后装修的损失及经营损失并非完全是赵永乾所致，二是其未提供有效的证据证明是赵永乾等人锁了门不准经营，应由其承担举证不能的后果，故对原告的反诉赔偿请求，本院不予支持。对其要求解除合同的诉请，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、由原诉被告林晓平于本判决生效后立即支付给原诉原告赵永乾租金927.5元； 二、解除赵永乾与林晓平于2019年4月10日签订的涉及赵永乾的66.25平方米的《租赁合同》； 三、由林晓平于本判决生效后五日内立即将位于遵义市红花岗区（门号:23125）门面内的物品搬离； 四、驳回原诉原告赵永乾的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告林晓平的其他诉讼请求。 未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元（已减半收取），由赵永乾承担400元，林晓平承担45元；反诉案件受理费2675元，由林晓平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  张祖华 二〇二〇年九月十八日 书记员  付洪莉