江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终765号上诉人（原审原告）：刘晓萍，女，1958年7月5日出生，汉族，住金溪县，委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：汪镇龙，北京市中银（南昌）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：江西拓普酒店有限公司，住所地金溪县雅翔园，统一社会信用代码91361027079040979C。法定代表人：朱志安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯胜平，男，住金溪县（由金溪县秀谷镇文庄社区居委会推荐），代理权限为一般代理。上诉人刘晓萍因与被上诉人江西拓普酒店有限公司（以下简称拓普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省金溪县人民法院（2020）赣1027民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由拓普公司承担。事实和理由：1、一审判决遗漏《个人房屋租赁合同》中关于出租人有权在承租人存在迟延交付租金等严重违约情形时提前解除合同、收回房屋的约定，以及拓普公司从未缴纳租金的事实。自刘晓萍2018年6月取得案涉房屋所有权以来，拓普公司从未向刘晓萍支付过房租。刘晓萍有权根据合同约定及法律规定，解除合同并收回案涉房屋。2、拓普公司股东与案外人胡宏涛之间的酒店经营权转让关系与本案无关。一审法院认定刘晓萍无权收取《个人房屋租赁合同书》载明的租金利益，明显缺乏事实和法律依据。本案涉及两层法律关系。第一层法律关系即拓普公司基于其与叶东明、吴思进签订的《个人房屋租赁合同》产生的房屋租赁关系，拓普公司作为承租人，依法负有支付租金的义务。第二层法律即拓普公司股东与胡宏涛基于双方签订的《租赁协议》、《租赁合同》产生的酒店承包经营权转让关系。基于该法律关系，朱志安不再负有向胡宏涛支付110万元欠款的义务。于此对应，胡宏涛获得所谓拓普酒店承包经营权。拓普公司股东与胡宏涛之间酒店经营权转让合同关系，与刘晓萍无关。3、案涉评估书、拍卖公告依据的《租赁协议》所抵扣租金实际系胡宏涛应向拓普酒店股东支付的酒店经营权受让款。根据案涉《房地产评估报告》第三条第四款第三项相关内容及其附件二可知，其关于剩余租约为18年，租金已通过抵债方式一次性全额支付的说明，是基于朱志安、叶东明等拓普酒店股东与胡宏涛签订的租赁协议中的约定。根据抚州中院（2019）赣10民终833号生效裁定认定，该协议实为酒店承包经营权转让协议，与案涉房屋租金无关。4、案涉评估书、拍卖公告仅是执行程序中为协助处置标的物作出的程序性文书，其关于18年租约限制的说明并未经法院实体审判程序确认，不具有限制刘晓萍物权的效力。抚州中院已通过前述生效裁定书纠正评估书、拍卖公告中关于18年租约限制的错误说明，认定案涉房产承载的租赁协议仅为吴思进、叶东明与拓普酒店股东签订的《个人房屋租赁合同书》，纠正评估书、拍卖公告的错误说明。5、一审判决依据对刘晓萍不具有效力的《租赁协议》，驳回刘晓萍的诉请，明显违背前述二审法院另案裁定已确认的裁判规则。拓普公司辩称，刘晓萍并非缔结合同的当事人，其要求解除叶东明、吴思进与拓普公司于2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同书》，不具备主体资格。拓普公司因经营不善，自叶东明、吴思进、朱志安与胡宏涛于2015年12月3日签订租赁协议之后，拓普公司未再继续经营拓普酒店相关业务。案涉房屋一直归胡宏涛使用经营至今，与拓普公司无关。刘晓萍虽然通过竞拍获得案涉房屋，但拍卖公告中特别说明拍卖标的物存在租约限制，租期至2035年12月，且租赁期内租金已于合同签订时通过抵债方式支付完毕。评估报告针对租赁情况，在评估价值中也予以扣除。刘晓萍作为竞买成功人，明知存在租赁情况而参与竞拍，产生的相关问题应由其本人自行承担，无权要求拓普公司腾空房屋。案涉房屋归胡宏涛使用经营至今，拓普公司也无从腾空房屋。刘晓萍虽然通过拍卖取得案涉房屋所有权，但拍卖标的物存在租约限制及租金抵付完毕情形。刘晓萍参与竞拍时对此明知。其在2018年6月15日拍卖成交确认书中支付的拍卖价中，也未包含自拍卖至2035年12月租赁期间的价值，因为该期间价值在评估时已予扣除，刘晓萍并未取得自拍卖至2035年12月对该房屋的用益物权。刘晓萍向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除叶东明、吴思进与拓普公司2013年3月8日签订的《个人房屋租赁合同》；2.判令拓普公司向其支付欠付租金22万元及资金占用费16738.3元（暂按全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的1年期贷款市场报价利率4.15%计算至起诉之日，实际计算至拓普酒店付清全部欠付租金及利息为止）；3.判令拓普公司腾空坐落于金溪县秀谷镇白马大道雅翔园4栋房屋归还其使用；4.诉讼费、保全费等相关费用由拓普公司承担。一审法院认定事实：叶东明、吴思进与拓普公司签订《个人房屋租赁合同书》一份，合同载明，叶东明、吴思进将自有的坐落在金溪县白马大道内面积约2100平方米、使用面积约2100平方米的房屋，出租给拓普公司作宾馆使用，租赁期共10年，从2013年3月8日起将出租房屋交付使用，至2022年3月8日收回，月租金10000元。2015年12月3日，朱志安、叶东明、吴思进与胡宏涛签订30年租期《租赁协议》一份，内容为，“1、甲方朱志安、叶东明、吴思进同意将拓普酒店租赁给胡宏涛经营，租金共计人民币110万元，期限30年在乙方经营期间甲方不能转给第三方经营；2、租金折抵朱志安原借胡宏涛人民币110万元。此合同经甲乙双方签字生效。”后因拓普公司另外三位股东吴思友、李慧华、李**对该份协议不同意签字，后胡宏涛又于同日与拓普公司全体股东另行签订15年租期的《租赁合同》一份，内容为，“一、甲方将拓普酒店出租给乙方经营；二、租赁期限十五年，从2015年12月3日至2030年12月2日；三、租金：每年租金12万元整，五年一付，先付后租；四、签订合同后需付保证金20万元整，租赁到期后如无损坏宾馆设施全额退还。……合同尾部注明，此合同还清朱志安欠胡宏涛110万元本金及利息，此合同无效。（包括与胡宏涛签订的所有合同无效）”。2018年刘晓萍通过在金溪县法院淘宝网司法拍卖平台竞买的方式取得上述房屋所有权。一审法院认为，叶东明、吴思进与拓普公司签订的《个人房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，依法成立的合同受法律保护。刘晓萍取得案涉房屋所有权在该租赁合同产生之后，且合同尚未到期，因此适用“买卖不破租赁”原则，刘晓萍无权主张解除合同、腾空房屋。同时案涉房屋在2018年拍卖过程中，评估报告已经载明评估总值为估价对象存在租约限制条件下的价值，法院拍卖公告亦注明拍卖标的物存在租约限制，且均在网上对不特定的第三人予以公示，刘晓萍竞买该房屋不仅表明其对上述租约限制的知情和接受，同时应受到该项公示的约束，故刘晓萍无权主张该份租赁合同书，即叶东明、吴思进与拓普公司签订的《个人房屋租赁合同书》所承载的租金利益。因此对于刘晓萍主张支付自2018年取得房屋所有权后至今的租金及资金占用费的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条规定，判决：一、驳回刘晓萍要求解除《个人房屋租赁合同》的诉讼请求；二、驳回刘晓萍要求给付租金及租金占用费的诉讼请求；三、驳回刘晓萍要求腾空房屋的诉讼请求。一审诉讼费4900元，减半收取2450元，由刘晓萍承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。拓普公司对其未缴纳租金无异议。拓普公司述称，从2015年12月3日30年租期合同签订之后，其已退出拓普酒店经营，由案涉房东直接将案涉房屋租赁给胡宏涛。本院经审查对一审查明的事实予以确认。另查明，叶东明、吴思进与拓普公司签订的《个人房屋租赁合同书》中约定，月租金10000元，由拓普公司在每月底交纳给叶东明、吴思进。先付后用。本院认为，叶东明、吴思进与拓普公司双方签订《个人房屋租赁合同书》，虽然约定长达十年的租赁期，但亦约定租金按月交纳、先付后用。拓普公司从2015年12月3日之后未再占有使用案涉房屋，亦未缴纳租金。其与叶东明、吴思进双方的租赁合同实际已经终止。一审判决认定该合同尚未到期有误，但对刘晓萍相关诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由刘晓萍负担。本判决为终审判决。审判长  彭珺审判员  范宣审判员  王琳二〇二〇年九月二十五日法官助理高忠明书记员戢亚倩