河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初2797号 原告：马立山，男，1964年5月1日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 委托代理人：唐姝雅，河北正一律师事务所实习律师。 被告：唐山万科金色房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**兴源道**，统一社会信用代码：911302005619723877。 法定代表人：杨小雄，董事长。 委托代理人：李飞雪，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托代理人：王晴，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告马立山与被告唐山万科金色房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告马立山的委托代理人许永欣、唐姝雅，被告唐山万科金色房地产开发有限公司李飞雪、王晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立山向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的两份《万科金域华府项目地下车位协议书》无效；2.判令被告返还车位款合计314000元，并自2013年4月16日起按同期银行贷款利率每年6%支付资金占用利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系唐山万科金域华府一期住宅楼业主。2013年4月16日，原告与被告签订两份《万科金域华府项目地下车位协议书》，约定被告向原告销售位于万科金域华府项目一期地下一层编号为251、252号的两个车位，每个车位价款为157000元。并约定原告拥有独立的占有、使用、收益和处分权；地下车位期限为20年，20年后原告继续使用，后续使用期限与地下车位占用的土地使用权期限一致。根据协议，原告已足额支付了两个车位的全部价款314000元，被告向原告开具了“车位款”收据，并将上述车位交付原告使用。但原告了解到被告出售给原告的地下车位，依照国家法律被告根本不能进行销售。被告于原告签订的万科金域华府项目地下车位协议书》，一次性收取车位款，违反了法律强制性规定，原告权益无法得到保障。原告为维护其合法权益，起诉至法院。原告当庭申请变更诉讼请求，放弃其中的部分请求，将确认《万科金域华府项目地下车位协议书》全部无效变更为确认该协议书部分无效，将判令被告返还全部车位款变更为返还合同约定的期限中超过20年部分的车位款224285.7元。现法律对逾期利息有了新的规定，对于利息部分变更为按照中国人民银行同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2013年4月16日起以224285.7元为基数分段计算至被告全部清偿之日止。事实和理由部分补充，虽然被告形式上是以租代售，本质上形成的是长期租赁关系，被告的行为违反了合同法第214条的规定，超出20年的部分属于无效，该部分价款应予返还原告。 唐山万科金色房地产开发有限公司辩称，一、原告主张《万科金域华府项目地下车位协议书》无效，并要求返还车位款无事实及法律依据。（一）被告为案涉车位项目万科金域华府项目合法的开发建设主体，对于该项目所属物业具有合法的所有权及物权，案涉车位的投资方和建设方均是被告，且案涉车位为符合规划设计要求的合规合法建筑。依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条关于“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，被告作为案涉车位的投资者、建设者，依法有权出售、出租等其他形式维护地下车位，作为签订协议的主体适格。（二）原告与被告签订的《万科金域华府项目地下车位协议书》是双方的真实意思表示，原告认可协议内约定的各项条款，并一直对案涉车位进行占有使用，故该协议在不违反法律强制性规定的情况下已生效并实际履行，被告诉请协议无效并要求返还车位款无事实依据。（三）被告作为万科金域华府的建设单位，案涉车位属于被告专有部分，符合红线内规划设计要求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑物划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”案涉车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，具有构造上的独立性，可以排他使用，依法属于被告专有。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”故对案涉车位的处分依法由原告与被告通过签订协议约定的方式转让地下车位使用权是合法有效的，被告诉请协议无效并要求返还车位款无法律依据。综上，原告主张与被告签订的《万科金域华府项目地下车位协议书》无效，无事实根据、法律依据和证据予以支持，应依法驳回原告的诉讼请求。二、原告诉请早已超出诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。原告于2013年4月16日与被告签订《万科金域华府项目地下车位协议书》后，一直对案涉车位占有使用，期间从未向被告主张过任何权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”从协议签订至原告起诉之日已长达六年之久，原告的诉请主张早已超过法定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。三、双方签订的协议并未明确实际的形式，双方的协议并非租赁，实质为转让使用权，协议第七条地下车位权属中第二条，上述协议内容明确了原告可以在20年后对于该车位继续使用，且对于使用的形式以及规定作了明确的约定，现未出现原告不能使用该车位的现象，故原告主张协议该部分内容无效及返还部分车位款，无事实和法律依据，应驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2013年4月16日，原告马立山（乙方）与被告唐山万科金色房地产开发有限公司（甲方）签订了两份《万科金域华府项目地下车位协议书》，约定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就万科金域华府项目地下一层编号为251、252的地下车位达成该协议，价款均为157000元，乙方于2013年4月20日前一次性付清全部地下车位款；根据现行政策，地下车位不能办理所有权及其相应的国有土地使用权，对该地下车位的上述情况，乙方已充分知悉并认同；对不能办理所有权及其相应的国有土地使用权的地下车位，乙方依法拥有独立的占有、使用、收益和处分权，地下车位的期限为20年，20年后乙方可继续使用，后续使用期限与地下车位占用的土地使用权期限一致。同日，原告向被告交付了车位款314000元。金域华府楼盘地下车库及配套用房系被告开发投资建筑，被告提交了《凤凰新城大里路东侧、翔云道北侧出让地块范围图及规划设计要求》及唐山万科金色房地产开发有限公司地下车库平面图，以证明案涉车位符合红线内规划设计要求，地下空间的规划设计要求为地下人防及地下车库一体化设计，使土地资源利用效益最大化，案涉车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，具有构造上的独立性，可以排他使用，依法属于被告专有。 本院认为，根据双方合同约定，原告一次性交付地下车位款314000元，使用涉案的两个地下车位的期限与地下车位占用的土地使用权期限一致，即原告交付约定金额的款项后，可长期使用该地下车位，故该合同应认定为地下车位使用权转让合同。且《万科金域华府项目地下车位协议书》中第七条地下车位的权属约定“根据现行政策，地下车位不能办理所有权及其相应的国有土地使用权，对该地下车位的上述情况，乙方已充分知悉并认同；对不能办理所有权及其相应的国有土地使用权的地下车位，乙方依法拥有独立的占有、使用、收益和处分权，地下车位的期限为20年，20年后乙方可继续使用，后续使用期限与地下车位占用的土地使用权期限一致”，原告马立山在签订协议时已经知晓车位不能办理产权手续，其获取的停车位仅为使用权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，被告有权对万科金域华府项目地下车位依法进行处分，原、被告双方签订的《万科金域华府项目地下车位协议书》应为地下车位使用权转让合同，并非租赁合同，该合同系双方在自愿平等基础上签订，系当事人真实意思表示，应为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。故原告诉请确认《万科金域华府项目地下车位协议书》部分无效并判令被告返还部分车位款没有事实依据和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《第一百二十四条之规定，判决如下： 驳回原告马立山的诉讼请求。 案件受理费6010元，减半收取3005元，由原告马立山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  梁 怡 二〇二〇年九月三十日 法官助理  刘丹清 书 记 员  张 晶