重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10106号原告（反诉被告）：陈平，男，1974年3月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：罗平，女，1969年1月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：温立英，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莲，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。原告陈平与被告罗平和反诉原告罗平与反诉被告陈平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，被告罗平于2020年7月23日提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈平，被告（反诉原告）罗平及委托诉讼代理人温立英、王莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告房屋租赁保证金10000元，赔偿原告违约金30000元，装修损失50000元，经营损失30000元，并处惩罚性赔偿20000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年5月4日签订商铺租赁合同，约定：甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后即日内，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计利息），甲方已于2017年5月6日收到乙方现金10000元，但甲方一面要收回房屋，一面又一直不退还保证金。因甲方转让房屋造成甲方违约，按合同约定应赔偿违约金3万元及装修损失5万元，因甲方侵害乙方优先购买权，造成乙方无法继续经营，应赔偿损失3万元，并处惩罚性赔偿2万元，综上所述，为维护自身合法权益，特起诉来院，望判如所请。被告罗平辩称，第一，因陈平自2018年5月起逾期支付租金长达一年，根据合同第七条第一点，罗平收取的10000元保证金不予退还；第二，租赁合同是2020年5月14日依法终止，租赁合同到期后，罗平在书面告知原告限期搬离之后，陈平拒不搬离，在2020年5年28日，罗平向香炉山派出所报警备案之后，进入房屋，且现在陈平遗留在房屋内的物品，罗平至今放在房屋内保存，因房屋是到期终止，所产生的装修属于自然消耗，陈平没有装修损失；第三，在租赁开始时，征得陈平同意之后，罗平于2017年5月16日，即租赁合同开始第二天，与周洋签订房屋买卖合同，且取得了周洋的授权，同意以罗平的名义对外出租及管理涉案房屋，租赁期限内，罗平没有任何违约行为，且已经保证了租赁合同的按期履行，没有给陈平造成损失；周洋系周西子的父亲，周西子系未成年人，现年10岁。第四，陈平应当证明损失项目及损失金额的构成，否则应当承担不利的法律后果；综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告罗平提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告向反诉原告支付2019年5月15日至2019年12月14日每个月少付的租金1106元（计算标准：（1737元/月-1579元/月）*7个月=1106元）；2、请求判决反诉被告向反诉原告支付尚欠的2020年2月15日至2020年5月14日的租金5211元（计算标准：1737元/月*3个月=5211元）；3、请求判决反诉被告向反诉原告支付2020年5月15日至2020年5月28日的房屋占用费810.6元（计算标准：1737元/月÷30天*14天=810.6元）；4、请求判决反诉被告向反诉原告支付为其垫付的2020年1月至2020年5月的电费、物业费2620.42元。事实和理由：反诉原、被告于2017年5月4日签订商铺租赁合同，由反诉原告向反诉被告出租位于沙坪坝区大学城南一路171号附214号房屋，租期为2017年5月15日至2020年5月14日，租金为2018年5月15日至2019年5月14日每月租金1579元，2019年5月15日至2020年5月14日每月租金1737元。2019年5月15日至2019年12月15日期间，反诉被告未按照合同约定的月租金1737元支付，而仍按照2018年5月15日至2019年5月14日的每月1579元支付。截至目前，反诉被告尚未依约支付2019年12月16日至2020年5月14日期间的房屋租金，且合同到期后，反诉原告曾要求反诉被告立即搬离，但反诉被告拒绝搬离，直至2020年5月29日，反诉原告无奈之下强行将反诉被告的物品搬离上述房屋，此外，由于反诉被告未按约缴纳2020年1月至5月的物业费、水电费共计2620.42元，反诉原告为其垫付了该笔费用。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。反诉被告陈平答辩称，对第一项诉讼请求，同意据实结算，如果确实少付了，同意补差价。对第二项诉讼请求，2020年2月15日至2020年5月14日系疫情期间，我在2020年2月3日也向罗平提出过疫情的影响，被告也同意进行减免。根据相关建议，也应当进行减免，我方不存在拖欠的行为，是得到罗平许可的，也是有国家政策支撑的，我要求对该期间的租金予以免除。对第三项诉讼请求，我之所以占用房屋是因为罗平不愿意正常解除合同，退还租赁保证金造成的，因合同没有解除，我拥有使用权，所以我才没有归还房屋。对第四项诉讼请求，合同中并未约定罗平有义务代我支付电费和物业费，应由物管与我解决，不同意此项诉讼请求。经审理查明，位于重庆市沙坪坝区大学城南一路×号楼××**的登记权利人为被告罗平，建筑面积为58.91平方米。位于。位于重庆市沙坪坝区大学城南一路×号楼××**的登记权利人为案外人周西子面积为46.35平方米，周西子取得该产权证时间为2017年7月5日。2017年5月4日，罗平作为出租方、甲方，与作为承租方、乙方的陈平，签订了商铺租赁合同，双方约定如下：一、甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城南一路×号楼××-214号，套内面积为105.26平方米的房屋（审理中，原、被告均认可双方实际租赁的房屋包括214号和215号），出租给乙方作为培训中心场地使用。二、租赁期从2017年5月15日起至2020年5月14日。三、租赁保证金，甲乙双方商定本房租赁保证金为10000元，甲乙双方商定在租赁期或合同正常终止后即日内，甲方将租赁保证金金额退还给乙方（保证金不计息）。四、免租期：双方约定该物业免租期为一年，即2017年5月15日起至2018年5月14日，免租期期间乙方无需支付租赁费用。租金价格：从第二年开始，即2018年5月15日起至2019年5月14日止，每平方米租金单价为15元，月租金共计1579元。从第三年开始，即2019年5月15日起至2020年5月14日止，每平方米月租金单价为16.5元，月租金共计1737元。支付方式和时间：现金、半年支付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。七、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追加违约责任的权利：（1）拖欠房屋租金累计60日以上。（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付3万元的违约金，并赔偿乙方5万元装修损失。5、因甲方转让房产而造成的甲方违约参照本合同第七条2款执行。合同签订后，原告于2017年5月6日向被告支付了押金10000元，被告向原告交付了案涉房屋(包括214号和215号）。依据被告罗平提交的租金缴纳记录，原告已按1579元/月缴纳了从2018年5月15日起至2020年2月14日的租金，此后未再缴纳租金。2020年5月16日，罗平向陈平发出《限期搬离通知书》，告知陈平将物品腾空后归还承租房屋，陈平未交还，2020年5月28日，罗平在报警后自行将房屋收回。另查明，被告罗平（甲方）与案外人周洋（乙方）于2017年5月16日签订房屋居间协议，将位于重庆市沙坪坝区大学城南一路×号楼××-215号房屋出售给周洋，合同约定甲方同意将房屋的产权转移登记给乙方或乙方指定的任何第三人。同日，周洋向罗平出具委托授权书，委托罗平对该房屋以罗平的名义进行出租及管理，委托权限包括代为收取租金及水电气、物管费用等。2017年7月5日，该房屋产权办理至周洋之子周西子名下，周西子出生于2010年6月21日，系学龄前儿童。2020年2月3日，陈平向罗平发送微信“罗老师，这次疫情对我们培训机构的影响会很大，很多孩子都不敢来上课，和你商量下看看房屋能酌情减免部分吗？”罗平回复“好”。2020年3月15日，陈平向罗平发送微信“昨天，一个叫简荣的人加我，是你推荐的新房东么？”罗平回复“是的陈老师，前年娃儿读书要用钱就卖了一个”陈平回复“你早点给我说一下，让我们有个心理准备就好了，主要是她昨天说房子不租了”罗平回复“喔，她也是才给我说，我还是要租，你看呢要得不，我这边还是租给你可以不嘛？”陈平回复“这样教室我们没办法用，分割不了啊”......双方还谈及了退还押金和结清水电费的问题。2020年5月16日，罗平向陈平发出《限期搬离通知书》，告知陈平双方签订的租赁合同已于2020年5月14日到期，限陈平在收到本通知书之日起三日内将房屋内的设施设备搬离并归还房屋。陈平收到该通知书后，微信告知罗平“罗老师，最后再善意的告知：如果不能合理评估自己的局面和风险，也不愿继续愿意协商，这个案子我就这几天委托律师走法律流程了，提起诉讼后，就不会是之前的诉求了。委托律师全权代理，他们的收益也和最后到手的索赔金额高度相关”。2020年5月28日，罗平向香炉山派出所报警，称“前租赁户将门面锁住，无法打开”，民警电话告知罗平走司法程序，罗平当天自行换锁将案涉两套门面收回。2020年7月27日，罗平向重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司支付涉案214、215号房屋2020年1月1日至6月30日期间物业费共计2842.20元。庭审中，原被告均认可，罗平已将仍登记在自己名下的214号房屋于2020年6月20日出租给周洋。上述事实，有以及双方当事人的陈述，原告陈平提供的商铺租赁合同、房屋产权证、微信聊天记录等已被罗平提交的其与周洋之间的房屋买卖合同、周洋的授权委托书、身份证复印件、微信聊天记录、限期搬离通知书、建行交易明细等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。针对原告的各项诉讼请求及反诉原告的反诉请求，本院分别评析如下：关于原告的诉讼请求。第一，原告陈平要求被告返还房屋租赁保证金10000元，被告罗平抗辩称因为陈平存在逾期支付租金的行为，依据双方签订的合同第七条第一点，被告罗平有权不予退还保证金。依据庭审查明的事实，截至起诉时，原告陈平仍未缴纳2020年2月至5月的租金，已拖欠达60日以上，构成违约，据此罗平有权不予退还保证金。第二，陈平主张，因为罗平在合同期间单方转让房屋，侵害自己的优先购买权，依据合同第七条第五款，要求罗平赔偿违约金30000元，以及装修损失50000元，被告罗平抗辩称在签订租赁合同时，已告知陈平将要出售215号房屋的事实，且在征得其同意后才于2017年5月16日，即双方租赁合同开始的次日，与周洋签订房屋买卖合同，将215号房屋卖给周洋，不存在侵犯陈平的优先购买权。本院认为，合同第七条第五款约定“因甲方转让房产而造成的甲方违约参照本合同第七条2款执行”，合同第七条第2款约定“甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提交终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付叁万元的违约金，并赔偿乙方伍万元装修损失。”从该两条约定来看，所约定的违约行为应是“甲方转让房产造成租赁合同无法继续履行”，但从查明的事实来看，双方的租赁合同期限已届满，不存在“无法继续履行”的情况，原告无权依据该条约定追究被告的违约责任，对于原告提出被告侵犯其优先购买权的问题，虽然被告罗平对于自己主张的“在出租房屋时已告知陈平要出售215号房屋”事实未举示直接证据，但从罗平与周洋签订买卖合同的时间在罗平与陈平的租赁合同起始日的次日来看，罗平主张已告知的事实具有合理性，另外，因优先购买权行使的前提是权利人具有购买意愿，但从原告陈平提交的证据来看，在2020年3月15日其与罗平的微信记录中，陈平仅提出“你早点给我说一下，让我们有个心理准备就好了，主要是她昨天说房子不租了”，只是谈及继续租赁的问题，并未明确表示有购买意愿，除此外，原告未提交其他证据证明其有意购买罗平已出售的215号房屋，因此并不存在优先购买权被侵权的事实。第三，原告主张被告擅自进入房屋造成的经营损失30000元以及惩罚性赔偿20000元，因被告罗平在双方合同到期后收回房屋，系合理行使自己的权利，原告的主张并无事实和法律依据，不予支持。关于反诉原告罗平的各项诉讼请求。第一项，反诉原告要求支付2019年5月15日至2019年12月14日每个月少支付的租金，依据双方合同约定“2019年5月15日起至2020年5月14日止，月租金共计1737元”，而反诉被告陈平在2019年5月15日至2019年12月14日期间缴纳的租金标准是按1579元/月（4737/3）的标准，故陈平应当补交上述期间的租金共计1106元。第二项，反诉原告要求支付2020年2月15日至2020年5月14日的租金5211元（1737元/月*3个月）具有事实和合同依据，予以支持。反诉被告陈平辩称双方曾就该期间的租金减免进行协商，但从双方的聊天记录来看，并未看出双方就具体减免金额达成一致，故不予支持。第三项，反诉原告要求支付2020年5月15日至2020年5月28日的房屋占用费810.60元（1737元/月/30天*14天）具有事实和合同依据，予以支持。第四项，反诉原告要求支付其代为垫付的2020年1月至2020年5月的电费、物业费，经查明，反诉原告已垫付2020年1月1日至5月28日的物业费2336.92元（2842.20÷6×4+2842.20÷6÷30×28），但该期间的电费反诉原告并未举证证明其已代为缴纳，故本院仅支持2020年1月1日至5月28日的物业费2336.92元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回本诉原告陈平的诉讼请求。限反诉被告陈平于本判决发生法律效力后三日内支付反诉原告罗平2019年5月15日至2019年12月14日少支付的租金1106元，2020年2月15日至2020年5月14日的租金5211元，2020年5月15日至2020年5月28日的房屋占用费810.60元，2020年1月至2020年5月的物业费2336.92元，以上合计9464.52元。驳回反诉原告罗平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3100元，减半交纳1550元（本诉原告陈平已预交），由本诉原告陈平负担。反诉案件受理费50元，减半交纳25元（反诉原告罗平已预交），由反诉被告陈平负担，此款限反诉被告陈平于本判决发生法律效力后三日内支付反诉原告罗平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 殷建华二〇二〇年九月二十三日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维