杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2997号 原告：俞关生，男，1945年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：卢娉婷，浙江智仁律师事务所律师。 被告：杭州青客公寓管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路**明豪大厦**。 法定代表人：滕儒锋，执行董事。 委托诉讼代理人:李果,系公司员工。 被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上，住所地上海市嘉定区云谷路******v> 法定代表人：金光杰。 原告俞关生与被告杭州青客公寓管理有限公司（以下简称杭州青客公司）、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称上海青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序审理。后转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金孟贵适用普通程序独任审理。原告的委托诉讼代理人卢娉婷及被告杭州青客公司的委托诉讼代理人李果到庭参加诉讼。被告上海青客公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2017年9月21日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月21日解除；2、两被告向原告支付已拖欠的租金12600元（自2020年1月25日计算至2020年4月25日）；3、两被告向原告支付占有使用费2800元（自2020年4月22日暂计算至2020年5月11日，2020年5月12日至实际腾退之日的占有使用费按月租4200元的标准予以计算）；4、两被告支付原告违约金77868元；5、两被告腾退杭州市西湖区××幢××单元××室的房屋并交付原告；6、两被告结清占有使用房屋期间的水、电、通讯、宽带等全部费用；7、本案诉讼费由两被告承担。后原告变更诉请3为两被告向原告支付占有使用费2800元（自2020年4月26日暂计算至2020年5月11日，2020年5月12日至实际腾退之日的占有使用费按月租4200元的标准予以计算），同时明确诉请6为两被告向原告支付电费291.05元。事实和理由:2017年9月25日，原告与被告杭州青客公司签订《房屋托管租赁合同》一份，约定由原告将坐落于杭州市西湖区××幢××单元××室的房屋出租给被告杭州青客公司,租赁期限自2018年1月24日至2026年1月24日，第1至36个月，月租金为4200元，第37至48个月，增长5%即210元，第49至60个月，增长5%即210元，以此类推，租金支付方式为付三押零，被告杭州青客公司于支付周期月25日将租金支付至原告青客账户；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用，由被告杭州青客公司承担；租赁期内房屋的空置风险由被告杭州青客公司承担。此外双方还约定，被告杭州青客公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定将房屋交付给被告杭州青客公司使用。2020年1月25日，被告杭州青客公司却未按合同约定向原告支付下一季度的租金12600元，此后原告多次向被告杭州青客公司催要无果。2020年4月21日，被告杭州青客公司单方通知原告，解除与原告签订的《房屋托管租赁合同》。但截止2020年5月11日，被告杭州青客公司仍未将房屋腾退并交付给原告，仍实际占有使用原告的房屋。租赁期间，原告的所有租金收益，均通过被告杭州青客公司的ＡＰＰ进行结算，实际由被告上海青客公司支付，且该出租房屋房客所支付的租金亦均由被告上海青客公司收取，而被告上海青客公司又是被告杭州青客公司100%的控股股东，原告认为被告杭州青客公司与被告上海青客公司存在混同经营的情况，被告上海青客公司为最终受益人，因此被告上海青客公司应与被告杭州青客公司共同承担原告诉请的全部内容。故诉至本院，要求判如所请。 被告杭州青客公司答辩称：1、被告杭州青客公司同意解除案涉租赁房屋合同并支付水电费。2、被告杭州青客公司支付租金至2020年1月24日，不再支付未支付的租金。新冠肺炎疫情导致被告杭州青客公司无法正常经营，属不可抗力，被告杭州青客公司有权要求减免租金。且原告已于2020年4月末进入房屋查看过，对房屋有实际控制权，2020年4月21日之后的租金亦无需支付。3、新冠肺炎疫情系不可抗力，被告杭州青客公司提出解除合同并未违约，不承担违约金。4、被告上海青客公司不是案涉房屋租赁合同相对方，作为本案被告主体不适格。综上，要求法院依法判决。 被告上海青客公司未答辩。 经审理本院认定：2017年9月22日，原告（甲方）与被告杭州青客公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》一份，约定：房屋地址：杭州市西湖区××幢××单元××室；租赁期限：自2018年1月24日至2026年1月24日；月租金额：4200元，支付方式为付三押零,2017年9月26日后10个工作日内支付3个月零1天的租金12740.00元；第1月-第36月增长0.0%0.0元，第37月-第48月增长5.0%210元，第49月-第60月增长5.0%210元，第73月-第84月增长5.0%210元，第85月-第96月增长5.0%210元。一、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、租赁期限：房屋租赁期限为8年。三、房屋交接与装修：甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照国务院办公厅国办发（2016）39号文意见以及房屋所在地相关政策规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋，租赁期满，双方无异议租赁合同自动延展一轮，租金双方可另行商定。四、租金支付方式和限期：乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到帐时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。五、其他费用：租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。六、房屋使用要求和维修责任：该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复。其它维修均由乙方承担。七、房屋返还：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋。八、委托和管理：甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为租赁并管理转租该房屋作为人才公寓。乙方代为出具的协议应当符合法律规定。九、违约责任：非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。 合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告杭州青客公司使用。2020年1月25日起，被告杭州青客公司未按合同约定向原告支付租金。2020年4月21日，被告杭州青客公司向原告发送短信，因受新冠肺炎疫情，要求于当日解除与原告签订的《房屋托管租赁合同》。后被告杭州青客公司未将房屋腾退并交付给原告，原告诉至本院，要求判如所请。 庭后被告杭州青客公司确认，向原告发出解除合同的短信后，被告杭州青客公司即通知租客搬出，最后一个租客于2020年8月5日搬出。原告确认，于2020年8月11日进入案涉房屋现场查看，房屋已空置，电器已搬空。 另查明，因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。 以上事实，有《房屋托管租赁合同》、短信等及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的《房屋托管租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。2020年4月21日，被告杭州青客公司向原告发送解除合同短信的行为，即解除合同的意思表示，原告亦无异议，故原、被告于2017年9月22日签订《房屋托管租赁合同》经双方协商一致解除，本院予以确认。被告杭州青客公司支付租金至2020年1月24日，此后自2020年1月25日至2020年4月21日合同解除日的房屋租金，被告杭州青客公司仍应按合同约定标准予以支付。鉴于新冠肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，被告杭州青客公司在案涉房屋经营公寓租赁项目，亦受到疫情的影响，一定程度上导致被告杭州青客公司继续履行合同困难，现被告杭州青客公司因疫情影响经营请求减免该期间租金，结合客观实际情况，本院酌情予以支持减免2020年1月25日至2020年3月2日期间的租金。经计算，自2020年3月3日计算至2020年4月21日的租金为7000元（4200元/月÷30天×50天）。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告有权要求被告杭州青客公司将涉案房屋腾空返还给原告。根据原告庭后确认，案涉房屋已于2020年8月11日腾空，原告亦可进入案涉房屋，本院认为原告已实际控制案涉房屋，故对原告要求被告杭州青客公司腾退并交付案涉房屋的诉请，本院不予支持。 关于占有使用费，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。因案涉房屋已于2020年8月11日腾空，故占有使用费计算的起止时间为2020年4月22日至2020年8月11日。至于逾期占有使用费的计算标准，根据《房屋托管租赁合同》约定，租金为4200元/月，现原告据此标准主张占有使用费，合法有据，本院予以支持。经计算，自2020年4月22日计算至2020年8月11日的占有使用费为15680元（4200元/月÷30天×112天）。现原告主张自2020年1月25日至2020年4月25日的租金12600元及自2020年4月26日至实际腾退之日的占有使用费，该主张对于租金的计算截至日期及占有使用费的起算日期理解有误，本院予以调整。 本次疫情并未导致案涉房屋租赁合同目的不能实现，被告杭州青客公司在租期届满前因自身原因提前退租，构成违约，原告有权要求其支付违约金，但原告主张违约金标准过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑原告另行出租的时间成本等因素，本院酌情按同年租金标准支持3个月的租金作为违约金，计12600元（4200元/月×3个月）。 案涉《房屋托管租赁合同》约定由被告杭州青客公司承担租赁期间的水电费，被告杭州青客公司对此亦无异议，故对原告要求被告杭州青客公司支付电费291.05元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告上海青客公司支付租金、占有使用费、违约金及电费的诉讼请求，本院认为，被告上海青客公司并非案涉《房屋托管租赁合同》相对方，原告亦未提供有效证据证明两被告存在经营混同的情况，故原告要求被告上海青客公司承担付款责任无事实与法律依据，本院不予支持。被告上海青客公司经本院依法传唤未到庭，不影响本案的审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、俞关生与杭州青客公寓管理有限公司于2017年9月22日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月21日予以解除； 二、杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付俞关生房租7000元； 三、杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付俞关生占有使用费15680元； 四、杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付俞关生违约金12600元； 五、杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付俞关生电费291.05元； 六、驳回俞关生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2107元,财产保全费953元，合计3060元，由俞关生负担1897元，由杭州青客公寓管理有限公司负担1163元。 俞关生于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 金孟贵 二〇二〇年九月十八日 法官助理 黄萍萍 代书记员 许丹红