安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1948号 上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁梁军，男，1978年11月22日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潜山市皖山商厦公司有限责任公司，住所地安徽省潜山市梅城镇梅苑路**。 法定代表人：聂武南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李忠，公司职工。 委托诉讼代理人：程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 上诉人鲁梁军与被上诉人潜山市皖山商厦公司有限责任公司(以下简称皖山商厦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人鲁梁军，被上诉人皖山商厦公司的委托诉讼代理人程晨阳、李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁梁军上诉请求：请求二审法院撤销原判第一、二、三、五项，改判减少鲁梁军应支付租金及费用31105.92元，增加皖山商厦公司返还费用12104元。事实和理由：皖山商厦公司至今未提供房屋权属证书，若皖山商厦公司拒不提供房屋权属证书，应视为无权处分租赁房屋，无权要求鲁梁军支付租金。2020年房屋租金的计算面积应当按照合同约定的89平米减去房屋立柱面积1.48平方米计算，且因新冠疫情影响应减少3个月租金，鲁梁军也应享受5%的租金优惠。2019年度空调只开放使用了5个月，且皖山商厦公司没有按约定给鲁梁军进行商业推广，故2019年度的空调费和推广费应予返还。空调损坏期间，鲁梁军的租金损失亦应赔偿。 皖山商厦公司辩称，皖山商厦公司有权对外出租案涉房屋，租赁过程中没有因为产权瑕疵使鲁梁军不能使用出租房屋。租金应按照出租房屋实际面积进行计算。皖山商厦公司并非国有企业或行政事业单位，省政府意见关于免收3个月房租的相关规定不适用于本案。鲁梁军没有按期缴纳房租，不能享受5%的租金优惠。空调费和推广费包含在合同约定的租金中，进行了按平方分摊的计算方法，并不是单纯的空调费和推广费，皖山商厦公司作为老牌商超已经进行了商超总体推广，故鲁梁军要求返还空调费和推广费没有事实和法律依据。商超内有多处空调，个别空调损坏不运行不会影响整体商超的空调效果，鲁梁军也未因此停业，一审扣减空调费本就没有事实和合同依据，更不能支持租金损失。一审计算承租面积时重复扣减了立柱面积1.48平方米，请求二审予以纠正。 皖山商厦公司向一审法院起诉请求：依法确认双方于2018年11月20日签订的《皖山购物广场铺位租赁合同》自2020年3月9日解除；判令鲁梁军立即腾空返还承租的铺位；判令鲁梁军立即支付2020年1月6日前的租金6355元、2020年1月6日至实际交付铺位期间占用的租金，并按应付未付租金每日1%标准支付违约金；案件受理费由鲁梁军承担。如果确认解除合同的诉讼请求得不到支持，皖山商厦公司则要求鲁梁军按92.62元平方米实际面积补缴2019年租金5396.48元，2020年按92.62元平方米实际面积支付商铺租金和仓库租金94579.06元，同时按日1%的标准支付违约金。 鲁梁军向一审法院反诉请求：判令皖山商厦公司返还2018年11月20日至2019年11月19日空调费7689.6元、推广费2563.2元；判令皖山商厦公司赔偿2019年7月22日至8月6日期间因空调损坏造成的损失8999.68元（其中空调费455.68元、租金3744元、营业损失3200元、营业员工资1600元）；判令皖山商厦公司退还租赁房屋立柱占用面积的2019年度租金1420.8元。 一审法院认定事实：2018年10月18日，皖山商厦公司与鲁梁军签订《皖山商厦公司商铺招商租赁意向书》，双方约定的部分内容为：出租方（甲方）皖山商厦公司，承租方（乙方）鲁梁军；一、租赁物业，乙方自愿向甲方预订皖山商厦公司内位于2楼标号为219号的商铺，建筑面积约102平方米，使用面积约102平方米（正式合同的面积经双方测量为准，位置详见附图）；五、商铺租金及其他费用（1）乙方应缴纳的租金第一年：每月租金为人民币68元／平方米，年租金合计为人民币83232元。（2）乙方应承担的其他费用包括：1.管理费每月每平方米人民币10.2元，2.推广费每月每平方米人民币2.04元，3.空调费每月每平方米人民币8.16元，4.商场装修折旧费每月每平方米人民币6.8元，5.其他未列名的乙方所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定（均以建筑面积计算）。2018年11月20日，皖山商厦公司与鲁梁军签订《皖山购物广场铺位租赁合同》，鲁梁军承租皖山商厦公司所有的皖山购物广场铺位从事金凯牌床上用品销售。合同约定：租赁商铺位于商场二层区221号柜位（位置见本合同附件一），使用面积89平方米，租赁期限为三年，自2018年11月20日至2021年11月19日，租金加各项费用标准为每月每平方米80元（其中租金48元、管理费12元、推广费2.4元、空调费9.6元、商场装修折旧费8元），年租金和实际费用总额85440元。租金及各项费用递增方式，从第二年起每年租金标准在上一年租金标准基础上递增3%。租金按年支付，合同生效之日支付第一年租金，第一年届满之日前支付第二年租金，并依此类推。乙方逾期支付租金的，按应付未付金额每天1%的标准支付违约金。合同签订后，鲁梁军按89平方米支付了第一年商铺租金，未支付仓库租金。第一年租期届满前，鲁梁军未能按约定缴纳第二年租金，皖山商厦公司于2019年12月25日向包括鲁梁军在内所有未缴纳租金商户发出《租金缴纳通知书》，通知部分内容如下：公司根据当前市场情况和各商户经营需要，决定今年租金不执行3%的上浮，考虑到商户春节旺季资金紧张的实际情况，特允许于元月6日前缴纳50%，元月21—23日缴纳50%，二楼23日缴清租金的商户，给予5%的租金优惠。皖山商厦公司对鲁梁军2020年核交租金为93792元（2019年已交租金85440元、2020年核交租金93792元、多退少补面积租金＋8352元、2020年应交租金93792元），通知缴纳50%即46896元。鲁梁军未能按通知缴纳租金，2020年元月12日，皖山商厦公司再次向鲁梁军发出通知，通知部分内容如下：你户承租我公司二楼221号商铺经营床品，面积97.7平方米，年租金85440元，其他费用8352元，实际应缴93792元。2020年租赁费应于2020年元月6日之前缴纳，我公司已于2019年12月26日向你户发出了催缴租金通知，再次通知你户，限你户在三日内缴纳所欠全部租金（2020年元月14日下午5点30分前），逾期，我公司将单方面解除合同，收回商铺。2020年元月17日，皖山商厦公司第三次向鲁梁军发出通知，通知部分内容如下：现将你柜相关数据通知如下，租金标准960元／平方／年，合同面积89㎡，实测面积97.7㎡，年应交租金93792元，2019年已交租金85440元，2019年应补交租7394.4元，2020年应交租金101186.4元。仓库面积13.69㎡，收费标准240元／平方／年，仓库租金另行结算。如有异议，安排重新核定数据。2020年1月18日，鲁梁军向皖山商厦公司发出声明，要求核定2020年租金，双方未进行核定。2020年3月6日，皖山商厦公司向鲁梁军送达了《解除合同通知》，表明于2020年3月9日皖山商厦公司单方解除租赁合同，并要求鲁梁军在接到通知三日内撤出经营场地和仓库。2020年3月10日，皖山商厦公司向鲁梁军送达了《床上用品清算单》和测绘图纸，测绘图纸显示鲁梁军承租的商铺实际面积为92.62平方米，仓库面积为12平方米。诉讼中，鲁梁军认可其承租的商铺实际面积为92.62平方米，但认为应按合同约定面积89平方米缴纳租金，不同意支付仓库租金，认为仓库系因皖山商厦公司提高了租金标准对承租人优惠而免费使用。此后，鲁梁军既未撤离商场也未缴纳租金，皖山商厦公司诉至法院。2019年度，皖山商厦公司商场承租户大部分都是通过向皖山商厦公司银行账户转账缴纳租金，鲁梁军2019年商铺租金亦是通过银行转账交纳。皖山商厦公司根据商场布局安装多了台空调，2019年度空调使用时间约5个月（5月初至9月底），7月下旬至8月上旬间，鲁梁军商铺上端一台空调损坏，皖山商厦公司未能及时维修，停止使用近半个月。鲁梁军承租的商铺中有一立柱占用面积1.48平方米。新冠××疫情防控期间，鲁梁军因疫情防控曾停止营业一个月左右。如以商铺实际面积92.62平方米计算租金，2019年度鲁梁军少交租金应为3475.2元【（92.62㎡-89㎡）×80元／㎡×12月】，2019年立柱占用面积租金为1420.8元（1.48㎡×80元／㎡×12月），2019年度因商场空调损坏期间鲁梁军支付的空调费用应为：9.6元／㎡×89㎡×12月÷5月÷2＝1025.28元。2020年度在不上浮3%的情况下鲁梁军应缴纳租金为：（92.62㎡-1.48㎡）×80元／㎡×12月＝87494.4元。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：争议焦点一、皖山商厦公司与鲁梁军订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否因皖山商厦公司单方行使解除权而解除。皖山商厦公司要求确认双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除，鲁梁军认为解除合同违法，不同意解除合同。一审法院认为，合同法第九十四条规定的合同法定单方解除权，是为了保障依法成立的有效合同目的实现，保护合同守约方的合法权益。本案中，鲁梁军未按约定缴纳租金存在违约行为，但鲁梁军主观上并不是不履行合同，只是在履行合同过程中就如何履行合同与皖山商厦公司产生争议，部分争议根据双方约定属于合理诉求，双方应协商处理，且皖山商厦公司在租金面积计算方面几次通知不一致，亦存在过错，庭审中鲁梁军亦不同意解除合同，愿意继续履行合同，故皖山商厦公司的合同目的能够实现。其次，双方纠纷持续于新冠××疫情防控期间，鲁梁军因疫情防控曾停止营业，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》的规定，继续履行合同不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。故皖山商厦要求确认双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除的诉讼请求，不予支持。争议焦点二、租金及费用缴纳和数额确定。皖山商厦在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求鲁梁军按实际商铺面积补交2019年租金和缴纳2020年租金，按合同约定2020年租金上浮3%，并按日1%的标准支付违约金。一审法院认为，已将双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否已解除纳入了本案争议焦点进行审理，皖山商厦公司在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求鲁梁军缴纳租金的请求符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定的情形，本案法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，故皖山商厦要求鲁梁军支付租金的请求应予支持。关于租金及费用的数额确定：1、租金按实际面积计算问题，皖山商厦要求以商铺实际面积计算租金，鲁梁军要求以租赁合同记载面积计算租金。双方订立的《皖山商厦商铺招商租赁意向书》属于预约合同，其中约定正式合同商铺面积以双方测量为准，且预约合同和正式合同租金都是以面积平方进行计算，故应认定以实际面积计算商铺租金系双方订立合同时真实意思表示。再者，从鲁梁军的反诉请求看，鲁梁军要求退还2109年立柱占用面积租金，其意思表示亦是根据实际面积计算租金，故皖山商厦公司要求以商铺实际面积计算租金的请求予以支持。据此，鲁梁军欠皖山商厦2019年租为3475.2元，2020年租金为87494.4元，合计90969.6元；2、租金3%上浮问题：皖山商厦公司以格式化通知形式向商户发出《租金缴纳通知书》，该通知书“决定今年租金不执行3%的上浮”的内容属于对租赁合同部分内容相对变更，且该通知书中未对逾期缴纳租金的商户附加限制条件，该内容有益于鲁梁军且其同意接受，故该内容适用于包括鲁梁军在内的承租商户。2、享受租金5%优惠问题：因鲁梁军未按租金缴纳通知书规定时间缴纳租金，故不应该享有5%优惠。鲁梁军陈述其向皖山商厦公司交纳租金遭拒，但鲁梁军明知皖山商厦公司银行账户，且2019年租金通过银行账户转账交纳，鲁梁军认可应当缴纳的部分租金可以通过银行转账缴纳，但至今鲁梁军未向皖山商厦公司银行账户交纳租金，故鲁梁军该答辩意见不予采信；3、仓库租金问题：皖山商厦公司要求鲁梁军缴纳仓库租金，鲁梁军认为仓库系皖山商厦公司提高了租金标准优惠承租人免费使用，鲁梁军就此主张未能提供证据证明，且不符合本案实际，该意见不予采信。但租赁合同对仓库如何承租未能约定，双方可自行协商，本案不做处理；4、疫情防控期间减少租金问题：鲁梁军认为疫情防控期间，其曾因疫情防控停止营业一个月，应减少租金。鲁梁军承租的商铺非直接承租于国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用于经营的房屋，不属于当然减少租金的情形。但鲁梁军存在因疫情防控停业收入明显减少的事实，当事人应依据公平原则参照有关租金减免政策协商。现皖山商厦公司表明已向上级出具报告请求减免商户租金，故本案不宜先行处理。争议焦点三、违约金应否支持。皖山商厦公司要求鲁梁军按合同约定日1%支付违约金，鲁梁军认为皖山商厦亦有违约行为，不应支付违约金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，鲁梁军在新冠××疫情防控期间，因疫情防控曾停止营业有收入明显减少的事实，故皖山商厦公司要求鲁梁军支付违约金的请求，不予支持。争议焦点四、反诉请求应否支持。1、鲁梁军要求返还空调费和推广费。双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。该合同中约定了承租人应当按面积缴纳租金及费用，费用中含有空调费和推广费，属于合同约定鲁梁军应当缴纳的费用，故鲁梁军该反诉请求不予支持；2、鲁梁军要求返还2019年立柱占用面积租金1420.8元，根据按商铺实际面积计算租金，立柱占用的面积租金应予扣除，故鲁梁军该诉讼请求予以支持；3、鲁梁军要求赔偿空调损坏停止使用期间的损失。空调损坏皖山商厦公司未能及时维修，造成停止使用半个月，停止使用期间鲁梁军支付的空调费应在2019年租金中予以扣除。鲁梁军商铺上端一台空调因损坏停止使用，虽然对鲁梁军的经营有一定的影响，但皖山商厦公司根据商场布局安装有多台空调，空气具有流动性，影响应该不大。其次，鲁梁军并没有因此停止营业，且对其损失亦未能提供充足证据予以证明，故该诉讼请求因鲁梁军举证不足不予支持。综上所述，对皖山商厦公司与鲁梁军的诉讼请求，符合法律规定部分，依法予以支持，不符合法律规定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决：一、鲁梁军向潜山市皖山商厦有限责任公司补缴2019年租金及费用3475.2元、缴纳2020年商铺租金及费用87494.4元，合计90969.6元；二、潜山市皖山商厦有限责任公司向鲁梁军返还2019年立柱占用面积租金1420.8元、空调损坏停止使用期间的空调费1025.28元，合计2446.08元；三、上述判决第一项和第二项的款项相抵，鲁梁军于判决生效后5日内向潜山市皖山商厦有限责任公司缴纳租金及费用88523.52元；四、驳回潜山市皖山商厦有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回鲁梁军其他诉讼请求。本诉案件受理费2302元，减半收取1151元，反诉案件受理费1196元，减半收取598元，合计1749元。由潜山市皖山商厦有限责任公司负担749元，由鲁梁军负担1000元。 二审中，鲁梁军向本院提交了其自行制作的皖山商厦公司空调平面布局图，证明空调的损坏对其店铺营业造成影响。皖山商厦公司质证认为，这证据不属于新证据，在一审的时候鲁梁军也提交了平面图，且该份证据也达不到其证明目的，皖山商厦是综合性超市，从平面图中可以看出，多处安装空调，根据空气的流动性原理，即使短时间的故障也不影响顾客的舒适度，更不会造成鲁梁军停业。本院认为，该证据系鲁梁军在一审提交的商铺位置平面图上再行标注了空调位置，真实性可以认定，对于其证明目的，一审其实已经认定鲁梁军商铺上方一台空调的损坏给商铺造成一定影响，并扣减了相应的空调费。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：根据民事诉讼法之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。皖山商厦公司对一审判决认定有异议应当依法提起上诉，其司不按时提起上诉又在答辩中要求本院对其异议进行审理，不符合民事诉讼程序设置之规定，本院不予采纳。关于租金是按照承租实际面积计算还是合同约定面积计算的问题，无论是依据意向合同的约定还是正式合同履行过程中的实际情况，都是按照实际承租面积计算租金，且鲁梁军诉请中也要求在合同约定面积中减去立柱面积，则其本意也是按实际面积计算租金，故一审认定按实际承租面积计算租金有事实和法律依据。关于因疫情影响减免租金问题，一审并未直接处理，而是考虑皖山商厦公司已就此向上级主管部门请示，可待主管部门答复后双方再行协商，该处理不会损害鲁梁军的实际权益，并无不当。5%的租金优惠，是皖山商厦公司为尽快回收租金给一次性优先交纳房租的商户的优惠政策，而本案双方当事人至今仍就租金问题存在争议，租金亦未实际交纳，鲁梁军当然不能享有租金优惠政策。空调费和推广费是计入合同约定的租金中的，是租金的组成部分，亦是按承租面积分摊的，与单纯的空调费、推广费有所不同，故不能以空调未整年运行、未单独对鲁梁军商铺进行商业推广为由要求返还该部分费用。至于空调损坏期间的商铺损失，鲁梁军商铺在空调损坏期间并未停止营业，单纯的一台空调损坏也不至于影响商铺经营，且一审已经扣减了相应空调费用，现鲁梁军要求皖山商厦公司赔偿相应租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，鲁梁军的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3498元，由鲁梁军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  程 顺 审判员  陈世拥 二〇二〇年九月二十七日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。