浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6584号 上诉人（原审原告、反诉被告）杭州创翔实业集团有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路****楼**。 法定代表人周宸帆，执行董事。 委托诉讼代理人何丽凤，北京盈科（杭州）事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州精锐培训学校有限公司，住所地杭，住所地杭州市下城区延安路**（**）**v> 法定代表人王熙琼，董事。 委托诉讼代理人侯志会、王艺静，浙江金道事务所律师。 上诉人杭州创翔实业集团有限公司（以下简称创翔公司）因与上诉人杭州精锐培训学校有限公司（以下简称精锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人创翔公司的委托代理人何丽风，被上诉人精锐公司的委托代理人侯志会、王艺静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，创翔公司（甲方、出租方）与精锐公司（乙方、承租方）曾于2016年签订《租赁合同》一份，约定创翔公司将其所承租的案涉租金房屋出租给精锐公司，租赁房屋位于杭州市西湖区××幢××层商业用房（文二西路151号），建筑套内面积约1124平方米，见附件1红线图；乙方经营用途为商业（教育培训）；租赁期限自2016年10月15日起至2021年10月14日止，租金按期，每半年支付一次，先付后用，乙方应按时缴纳租金和其它应由乙方承担的费用，每逾期一天按未付金额的0.5%支付违约金；期间2016年10月15日至2016年12月31日期间的租金免租，2017年1月1日起至2017年10月14日期间租金实际付1364115元；2017年10月15日起至2018年10月14日期间租金1652527元；2018年10月15日起至2019年10月14日期间租金1751679元，于2018年8月支付875839元，于2019年2月支付875839元；2019年10月15日起至2020年10月14日期间租金1856780元，于2019年8月支付928390元，于2020年2月支付928390元；2020年10月15日起至2021年10月14日期间租金1968186元，于2020年8月支付984093元，于2021年2月支付984093元；履约保证金的金额为400000元，不计利息，乙方在本合同订立后3天内支付到甲方账户；租赁物业由第三方物业管理机构负责物业管理，本合同履行期间，乙方应当按物业管理公司要求按时足额支付物业费，物业管理费为1元／平方／月，由甲方代收代付；双方同意，租赁物业在交付后15日内，乙方可以就实际交付面积差异提出异议并按本条约定调整费用，逾期相关费用不作调整，其中，如交付面积与合同面积有误差的，按照下列方式处理：面积误差在＋5%以内的，本合同相关费用总额不作调整；面积误差超过＋5%部分，本合同相关费用总额作同比例调整；甲方有权在提前通知乙方后，定期或不定期查看租赁物业的运营管理状况、设施设备使用状况及其他安全问题，因乙方装修改造、使用不当或管理不当造成的损坏和隐患，甲方有权要求乙方负责修复、整改并承担由此引起的一切经济损失，如乙方未及时履行上述维修义务的，则甲方或物业公司有权进入租赁物业进行维修和隐患排除，所发生的费用由乙方承担；竞业禁止，甲方保证租赁期间，在租赁物业所在地建筑物且属甲方享有经营管理权范围内，甲方不得自行或许可第三方从事与乙方相同或类似或具有直接竞争关系的业务，乙方竞争对手包括但不限于如下公司（品牌）及其关联公司、子公司（见附件4）；租赁期内，乙方应按期交纳租金，逾期交纳租金的，除应及时如数补交外，每逾期一天，应按当期应付未付租金的0.5%向甲方支付违约金；租赁期内，如甲方不实施相关费用的代收代缴，则乙方应按时自行支付物业费、能耗费、通讯费等费用，并由乙方自行承担延期付款的违约责任；若甲方先行缴纳或代缴的，乙方每逾期一日，应按甲方垫付金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方应在承租期最后一日向甲方完成租赁物业的归还交接；租赁期间，如乙方提前终止合同，应提前三个月通知甲方，双方协商一致，不视作违约，协商不一致的，按乙方违约责任处置（见第十条）；第十条违约责任中，乙方责任处约定乙方有下列行为之一，甲方有权单方终止本合同，收回该租赁物业，同时对乙方已经交付的款项不予退货，并要求乙方支付相当于合同租金总额10%的违约金，如由此造成的甲方或第三方损失超过违约金总额的，甲方有权向乙方追赔，其中包括未能按照合同约定的业态设定开展经营、或擅自改变租赁物业规划商业用途或业态，超范围敬业或进行违法违章活动的，在租赁期内未根据本合同约定支付租金、物业服务费、能耗费等费用，拖欠日期累计超过两个月的等内容；甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同，按实际使用期限结算租金，且有权向甲方双倍返还履约保证金及支付相当于当年期三个月租金额度的违约金，如由此造成的乙方或第三方损失超过违约金总额的，甲方有权向乙方追赔，其中一项包括甲方违反合同约定的竞业禁止规定。合同签订后，创翔公司向精锐公司交付了案涉租赁房屋。精锐公司陆续支付创翔公司租金3892481元、物业管理费20232元以及履行保证金400000元。2018年11月18日，创翔公司曾向其上一级房东提出《房屋租赁合同延期申请》，其中提到，因老政策影响，以及种种突发事件，导致目前双方的租赁合同有效期限已不足3年，不符合教育局对办学场地的租赁期限要求，因此创翔公司代表精锐公司向其申请合同有效期延期一年。后该延长申请未能批准。创翔公司员工与精锐公司员工曾就此问题自2018年11月初起多次通过微信进行沟通，其中2018年12月30日，精锐公司员工发送“关于租赁场地合同延长一事，下周必须要有一个准确的回复了，不然我们就要退租了，毕竟校区已经停业半年了，我们等不起啊！”，2019年1月4日，精锐公司员工发送“周总，今天下午3点前关于租赁合同有效期延长一事务必给我一个确切的消息了，不然下周我司就会发退租函给到你”，创翔公司员工发送“不是发退租能解决问题的，安居认为是不可抗力，是居委会街道办事处实施的消防整改行为，不是我方原因导致的”，精锐公司员工发送“你说的没错，是有很多原因造成我司现在没办法继续经营（1、小区消防改造、2、合同有效期不足3年），但毕竟你是我的房东，我不可能找居委会或物业去退租吧”……“我们也想把这个事情圆满的解决掉，校区尽快开业。大家换位思考，如果一直没解决的办法，我们总不能继续租赁、支付房租、校区保持停业状态？那是不是要提前解约了呢？”2017年6月28日，精锐公司员工曾在微信聊天中向创翔公司员工发送其所拍的租赁地隔壁商铺所挂的启达教育招生广告。2017年8月31日，精锐公司员工微信联系创翔公司员工“周总：这是边上启达教育的招生细则，和你当时说的完全不一样啊！”，对方回复“要不弄他一下，不听话了，广告打在那里？”。精锐公司于2019年5月22日向创翔公司出具《律师函》以创翔公司违反竞业禁止约定为由主张对方收到该函之日合同终止，并要求其双倍返还履约保证金并支付违约金，且认为交付房屋面积存在误差要求退还差额部分租金。创翔公司于2019年5月29日签收相应邮件。后精锐公司于2019年7月17日向创翔公司员工邮寄租赁房屋钥匙，但创翔公司在未拆邮件的情况下直接退回。创翔公司于2019年7月18日向精锐公司出具《拒收邮件函》一份，称其于2019年7月18日收到精锐公司员工邮寄的一份邮件，内有不明物件，并表示鉴于房屋租赁合同至今未终止，精锐公司邮件的这些物件不具备移交条件，故如数邮寄退还。创翔公司、精锐公司曾与杭州城投房产经营有限公司（以下简称城投公司）盖章确认《嘉绿苑西苑小区消防隐患整改工作会议决议》，其中明确，2019年8月21日下午，古荡街道平安办召集嘉绿苑社区居委会、杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称安居中心）、创翔公司、精锐公司就消防隐患整改工作进行协商，就精锐公司承租的嘉绿西苑小区商铺风机房恢复一事达成决定，其中包括风机房恢复的施工费用先由安居中心动用创翔公司安全保证金进行支付，后期责任问题和费用承担问题由安居中心、创翔公司、精锐公司三方通过协商或正规途径解决，5天内浙江新中环有限公司要出具风机房恢复预算，15天内要完成风机房恢复工作。2019年7月5日，案涉租赁商铺所在物业公司出具《证明》，其中确认精锐公司所租商业用房，于2018年9月6日起未开门至今，2018年12月后未产生水电费用。2020年5月11日，杭州市西湖区人民政府古荡街道办事处出具《情况说明》，其中明确该街道在2018年排查中发现精锐公司仅持有营业执照，但无法提供教育局审批的相关资质证明，告知该机构在此期间应停止相关文化类培训，多次上门该机构以各种理由推诿，但仍无法提供相关资质证明，且发现其还在进行文化类培训。审理中，精锐公司提出司法鉴定申请要求对案涉租赁部分面积进行测量鉴定，原审法院依法委托浙江地科徒弟勘测规划设计有限公司进行鉴定，其所出具的《司法鉴定测绘报告》认定房屋租赁部分面积共1044.82平方米，其中另有113.60平方米单列。精锐公司已预交鉴定费20600元。对该单列部分面积，本案承办审判员、书记员以及创翔公司和精锐公司委托代理人等曾于2019年11月27日到现场勘查，现均认可该113.60平方米的租赁房屋实际属于该栋楼房单元入户处，属可公共使用范围；且其中内部一面墙上张贴了一份落款为物业公司的《温馨提示》，其中提到：由于48幢2单元业主反映1楼厕所单元业主基本不使用……本单元业主要求停用这个厕所……现在门已封闭……。另查明，案涉合同签订时，精锐公司全名为杭州精学锐教育信息咨询有限公司，经营范围为服务：教育信息咨询（除出国留学中介），成年人的非文化教育培训（涉及前置审批的项目除外），文化活动策划，教育软件的技术开发、技术服务及成果转让；货物及技术进出口（国家法律、行政法规禁止的项目除外，国家法律、行政法规限制的项目取得许可后方可从事经营活动）；其他无需报经审批的一切合法项目。于2018年4月17日，该公司经工商登记变更名称为杭州精锐培训学校有限公司，变更经营范围为服务：非学历文化教育（初三年级以上学科辅导），教育信息咨询（除出国留学中介），文化活动策划，教育软件的技术开发、技术服务及成果转让；货物及技术进出口（国家法律、行政法规禁止的项目除外，国家法律、行政法规限制的项目取得许可后方可从事经营活动）；其他无需报经审批的一切合法项目（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。精锐公司曾获得《民办学校办学许可证》，其中办学内容为非学历文化教育（初三年级以上学科辅导），办学期限自2018年3月至2020年6月。庭审中，精锐公司陈述，其租赁案涉房屋主要是进行教育咨询、中小学文化教育等活动。2017年5月12日，创翔公司曾与中公教育公司签订租赁合同（以下简称中公教育公司租赁合同），约定创翔公司将位于杭州市西湖区××幢××层商业用房（文二西路147号）的商铺出租给中公教育公司，建筑套内面积约260平方米，经营用途为办公或商业。该公司营业执照显示：服务：教育信息咨询（除出国留学中介及咨询），成年人的非文化教育培训、成年人的非证书劳动职业技能培训（涉及前置审批的项目除外）；其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。再查明，2018年3月8日，创翔公司与杭州钱江新城物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《嘉绿苑西商铺物业管理服务协议书》一份，其中明确创翔公司于2018年1月1日租用嘉绿苑西（小区）48幢底商铺，面积共1098.38元，物业管理服务费1.4元／平方米／月。创翔公司于2019年6月诉至原审法院，请求判令：1.精锐公司继续履行双方于2016年签的租赁合同；2.精锐公司支付创翔公司房租875839元（自2019年4月15日至2019年10月14日之间半年的租金）；3.精锐公司支付创翔公司逾期未付租金的违约金398506元（以875839元为基数，自2019年3月1日起，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）；4.精锐公司支付创翔公司垫付的物业管理费6744元，以及延迟付款违约金14432元（以6744元为基数，自2018年3月22日开始，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）5.精锐公司承担本案诉讼费。审理中，创翔公司数次变更诉讼请求，确认变更后诉讼请求为：1.精锐公司履行租赁合同至本案判决生效之日止；2.精锐公司支付创翔公司自2019年4月15日起至本案判决生效之日止的租金，其中暂计算至2020年6月18日的租金为2130696元；3.精锐公司支付创翔公司因逾期未付租金按每日0.5%计的违约金至本案判决生效之日止（其中拖欠的875839元租金，自2019年3月1日起算；其中拖欠的928390元租金，自2019年9月1日起算；判决生效前剩余拖欠租金的逾期付款违约金自2020年3月1日起算）；4.精锐公司支付创翔公司垫付的物业管理费6744元，以及延迟付款违约金14432元（以6744元为基数，自2018年3月22日开始，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）5.精锐公司支付创翔公司提前单方解除合同的违约金878816元（按照合同租金总额的10%计算）；6.精锐公司承担本案诉讼费。审理中，精锐公司提起反诉，请求判令：1.创翔公司与精锐公司于2016年10月签订的《租赁合同》于2019年5月29日终止；2.创翔公司双倍返还履约保证金800000元；3.创翔公司向精锐公司支付相当于当年期三个月租金额度的违约金437919.50元；4.创翔公司退还精锐公司超付租金1038918元（暂计，最终以测量面积差＊已付租金每平方米价格为准）；5.创翔公司退还精锐公司超付物业管理费5400元。审理中，精锐公司数次变更诉讼请求，确认变更后诉讼请求为：1.创翔公司与精锐公司于2016年10月签订的《租赁合同》于2019年5月29日终止；2.创翔公司双倍返还履约保证金800000元；3.创翔公司向精锐公司支付相当于当年期三个月租金额度的违约金437919.50元；4.创翔公司退还精锐公司超付租金667608.71元；5.创翔公司退还精锐公司超付物业管理费3470.04元；6.创翔公司承担鉴定费用20600元。 原审法院认为，案涉创翔公司与精锐公司签订的《嘉绿苑商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。精锐公司在租赁合同履行期内曾提出了终止合同的要求，创翔公司明确表示不同意。本院经审查，精锐公司于2019年5月份提出终止合同的理由是，创翔公司违反竞业禁止合同约定。精锐公司员工曾于2019年5月份拍摄视频，称隔壁商铺由启达教育在经营与其同类竞争的业务，但从视频内容看，所拍的为一家商铺外面的情形，虽有两个小孩子进出，但未显示有启达教育的门牌或装饰，也不能直接证明出来的两个孩子是接受与精锐公司培训内容有竞争的同类培训，不能达到其证明目的。创翔公司与中公教育公司于2017年5月份就案涉租赁房屋隔壁商铺签订租赁合同，精锐公司曾于2017年8月份联系创翔公司告知隔壁商铺门口有启达教育的广告，创翔公司接到通知后对此进行了制止，此后精锐公司直至于2019年5月发送律师函要求解除合同。本院认为，案涉租赁合同明确约定竞业禁止条款，合同附件还列明了精锐公司竞争对手包括但不限于的十家企业清单，精锐公司陈述其在案涉租赁房屋主要从事教育咨询、中小学文化教育等业务；创翔公司将隔壁面积较小的商铺出租给中公教育公司，该公司并不属于合同附件所列清单，精锐公司未能提交有效证据证明隔壁商铺从事的经营与其存在竞业范畴，亦不能证明创翔公司存在恶意违反合同竞业禁止约定的行为；而且精锐公司于2017年8月份在知晓隔壁商铺有张贴启达教育广告后告知创翔公司，创翔公司予以制止，此后精锐公司继续承租，直至2019年5月份才正式提出解除，然从此前双方员工的微信聊天记录看，精锐公司员工曾于2018年12月30日表示“关于租赁场地合同延长一事，下周必须要有一个准确的回复了，不然我们就要退租了，毕竟校区已经停业半年了，我们等不起啊！”，于2019年1月4日发送“你说没错，是很多原因造成我司现在没办法继续经营（1、小区消防改造、2、合同有效期不足3年），但毕竟你是我的房东，我不可能找居委会或物业去退租吧”，可见精锐公司此前已因其他原因实际无法经营了想要退租，后正式提出退租时更改了此前所提理由。原审法院经综合审查认定，精锐公司以创翔公司违约为由主张案涉合同于2019年5月29日终止的诉讼请求不成立。本案中，创翔公司立案时诉请主张合同继续履行，后经法院释明后变更诉讼请求主张案涉租赁合同继续履行至本案判决生效之日。原审法院经审查，精锐公司曾明确告知创翔公司其于2018年9月份起已停业，且后续因其他原因无法继续经营。该租赁房产系商铺，案涉租赁合同明确约定租赁物使用目的为商业（教育培训），精锐公司租赁房屋的目的是经营,现精锐公司的经营目的已无法实现，合同已不具备继续履行的条件，为衡平双方当事人利益，应允许其解除合同。但必须由违约方向对方承担违约及损失赔偿责任，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。且案涉合同明确约定，租赁期间如乙方提前终止合同应提前三个月通知甲方，双方协商一致，不视作违约，协商不一致的，按乙方违约责任处置（见第十条）。因此，精锐公司可以单方违约提前解除合同。关于合同解除时间。本案中，从双方员工微信聊天记录看，精锐公司员工曾于2018年12月30日提到“不然我们就要退租”，于2019年1月4日也提到如果不能达到一定条件将“不然下周我司就会发退租函给到你了”，后精锐公司于2019年5月22日出具律师函正式提出退租通知，创翔公司于2019年5月29日收到该通知。原审法院认为，精锐公司虽前期在微信聊天中提到不然就要退租或者不然下周就要发退租函等，但直至2019年5月份才正式提出解除合同，创翔公司在明确精锐公司因其他原因无法继续经营已有退租的想法的情况下，虽然创翔公司数次拒收钥匙，双方至今未正式办理租赁房屋交接手续，然根据合同约定，并综合考虑各方因素，原审法院认为，案涉租赁合同在创翔公司收到精锐公司正式提出解除合同的通知之日后仍应视为继续履行，直至三个月期满后于2019年8月30日起合同正式因解除而终止。至于创翔公司提出的，因为精锐公司擅自拆除风机房，需要消防整改，直至2020年3月份才完成整改，这个过错行为导致合同不能早解除。原审法院经审查，案涉租赁合同附件虽有图纸，但该图纸上创翔公司员工当庭提供放大镜供承办人员查看部位并不能清晰显示风机房字样。而且双方一致确认该图纸并非双方房屋交接时核实过的图纸，而是房东提供的原始图。精锐公司称，原始图纸有风机房，但实际承租时已经没有风机房了，承租后装修时发现该部位是空置的。庭审中，创翔公司表示其于2016年10月份经招投标获得案涉租赁物的承租期后两三天就与精锐公司签订租金协议，双方一致确认该租赁房租并非新造楼盘，创翔公司对此前该房屋是否出租等事宜表示不知情。创翔公司虽提交了其于2019年8月6日出具的整改函但无证据显示其已交付精锐公司。根据双方均盖章确认的《嘉绿苑西苑小区消防隐患整改工作会议决议》，2019年8月21日下午的会议决定，其中包括风机房恢复的施工费用先由安居中心动用创翔公司安全保证金进行支付，后期责任问题和费用承担问题由安居中心、创翔公司、精锐公司三方通过协商或正规途径解决。故原审法院经综合审查认为，本案中，案涉合同附件图纸并不代表租赁房屋交付时的现状，如图纸红线区有一百多平方米属于小区单元入户公共区域，故现有证据不足以证明精锐公司擅自拆除了风机房，案涉租赁房屋的消防整改不影响合同的解除，对创翔公司的相应抗辩理由不予采信。精锐公司提出创翔公司交付租赁房屋面积存在较大误差，反诉要求退还误差部分面积的租金和物业管理费等。原审法院经审查，认定现有证据足以证明案涉租赁房屋实际交付面积与合同约定存在面积差。然案涉租赁房屋并非与产证对应一致，而是整体房产中的一部分，故双方在附件图纸中明确以红线范围确定租赁部分，合同就租赁面积误差处理已作出了明确约定，承租方在交付后15日内可以提出异议调整费用，同时还约定逾期相关费用不做调整，根据合同整体语境，此处的相关费用应包括租金和其他应当由承租方承担的费用，如物业管理费。本案中，精锐公司所称面积误差高达两百多平方米，且其中一百多平方米明显为小区单元入户公共区域，精锐公司承租后进行了装修才正式入住经营，租赁面积误差并非需要长期经营过程中才能发现，精锐公司未能及时行使权力，不利后果应由其自行承担。故原审法院对精锐公司提出的依据面积差调整租金、物业费，退还超付租金、物业管理费的反诉诉讼请求不予支持。本案中，双方一致确认租金已支付至2019年4月14日，故精锐公司应再支付创翔公司自2019年4月15日起至合同解除终止日前的租金657479.52元。该租金按合同约定应于2019年2月支付，精锐公司逾期未付已构成违约，创翔公司有权要求其承担违约金责任。双方于庭审中一致确认，创翔公司已收到精锐公司交付的履约保证金400000元，原审法院对该事实予以认定，并认为在精锐公司于2019年2月份未能按约交付租金的情况下，该履约保证金可抵扣租金，故精锐公司尚需支付创翔公司的租金金额为257479.52元。关于该部分租金的违约金，原审法院经审查，合同第一条第二款以及第八条第四款均明确约定了租金逾期付款违约金按应付未付租金的0.5%支付，然该约定的计算标准相对较高，原审法院依法调整为按年利率24%计算，该租金按合同约定应于2019年2月支付，故创翔公司有权要求精锐公司自2019年3月1日起，以上述租金257479.52元为基数，按年利率24%计付违约金至创翔公司诉请明确的本判决生效之日止。关于创翔公司诉请主张的物业管理费，其于庭审中明确表示主张的是2018年10月15日起至2019年4月14日期间的物业管理费，并自认前面的物业管理费已付清。精锐公司确认该期间的物业管理费未支付。原审法院经审查，合同明确约定租赁面积为1124平方米（建筑套内面积），租期内物业管理费明确约定为1元/平方/月，由创翔公司代收代付。虽租赁面积实际存在误差，但从创翔公司与物业公司签订的物业合同看，2018年物业管理费单价实际已调整为1.4元/平方/月，与案涉租赁合同约定不一致，再结合案涉租赁合同的约定，可见双方之间的物业管理费约定并非简单的代扣代缴，精锐公司应支付给创翔公司的物业服务费并不直接等同于创翔公司应支付给物业管理公司的物业服务费，而是双方之间就物业管理费自行达成了一定的约定，即按双方合同明确约定租赁商铺面积为1124平方米（建筑套内面积），租期内物业管理费均为1元/平方/月的标准计收，合同约定面积误差异议期内若提出异议的，物业服务费可按约调整，未按时提出异议的，即便存在面积误差，物业服务费亦不予以调整。故本案中，原审发院经综合审查酌情认定，对创翔公司主张精锐公司支付半年物业管理费金额6744元予以认可。关于该部分物业管理费的违约金，精锐公司提出抗辩称，计算标准过高，原审发院依法调整按年利率24%计算，起算时间结合创翔公司明确的物业管理费期间以及合同约定的租金等支付时间，酌定自2018年9月1日起，以本案中诉请未付金额6744元为基数，按年利率24%计付至实际清偿之日止，暂计至2019年5月30日的违约金为1218.42元。创翔公司诉请主张精锐公司支付单方提前解除合同违约金。精锐公司提出抗辩称，其提前解除合同是因为创翔公司违反竞业禁止约定，故不应承担违约金，即便是精锐公司违约了，创翔公司主张的违约金也过高，租赁合同解除后，赔偿的损失相当于空置期一个月的租金损失，创翔公司不接收钥匙，由此产生的损失应由创翔公司自行承担。原审法院经审查，前述已认定精锐公司违约提前解除合同，在此情况下，创翔公司有权要求精锐公司支付违约金。案涉合同就承租方提前退租的违约责任作出了明确约定。根据法律规定，即便合同有约定的情况下，当事人也可根据违约造成的实际损失请求调整违约金。关于创翔公司的损失，因精锐公司在未办理退租交接手续的情况下擅自搬离，导致其在一定期限内无法实际占有使用房屋，存在出租收益等实际损失。然在原审法院多次释明的情况下，创翔公司拒绝接收钥匙，对扩大的损失理应承担一定的责任。原审法院认为，本案租赁物是商铺，精锐公司明知创翔公司系从他人处承租后再转租，精锐公司在承租两年多后退租，创翔公司后期剩余租期的长短势必会对创翔公司后续出租事宜产生影响。此外，本案中虽前述已认定消防整改事项不影响租赁合同的解除时间，但在精锐公司提前退租的情况下，消防整改事实的存在也必然会影响创翔公司后续出租事宜。原审法院综合考虑前述因素，根据精锐公司的违约事宜结合案涉合同相关约定，酌定精锐公司支付创翔公司违约金800000元。在精锐公司应支付合同期内剩余租金257479.52元以及违约金800000元的情况下，创翔公司诉请主张的其他租金，原审法院经审查不予支持。对于精锐公司提出创翔公司双倍返还履约保证金800000元的反诉请求。原审法院经审查，前述已将履约保证金400000元抵扣应付租金，对于双倍返还的其余400000元，缺乏事实和法律依据，不予以支持。对于精锐公司提出创翔公司支付违约金437919.50元的反诉请求，原审法院经审查认为，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于精锐公司提出的创翔公司支付鉴定费用20600元的反诉请求，原审法院经审查认为，精锐公司提出要求退还面积差异部分租金和物业费后，创翔公司明确表示其已过合同约定的异议期，租金和物业费具体金额按合同约定已无权主张调整，且承办人员数次询问是否一定要鉴定后，精锐公司仍坚持鉴定，现本案前述部分就精锐公司的相应诉讼请求予以驳回，故相应的鉴定费用应由精锐公司承担，故对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、杭州创翔实业集团有限公司和杭州精锐培训学校有限公司于2016年10月份签订的《嘉绿苑商业用房租赁合同》持续履行至2019年8月30日解除；二、杭州精锐培训学校有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司租金257479.52元以及相应违约金（自2019年3月1日起，以租金257479.52元为基数，按年利率24%计付至本判决生效之日止）；三、杭州精锐培训学校有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司物业费6744元以及违约金1218.42元（暂计至2019年5月30日，自2019年5月31日起，以物业费6744元为基数，按年利率24%计付至实际清偿之日止）；四、杭州精锐培训学校有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司违约金800000元；五、驳回杭州创翔实业集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州精锐培训学校有限公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取15523元，由杭州创翔实业集团有限公司负担8149元，由杭州精锐培训学校有限公司负担7374元。反诉案件受理费减半收取11083元，由杭州创翔实业集团有限公司负担3650元，由杭州精锐培训学校有限公司负担7433元。杭州创翔实业集团有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州精锐培训学校有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，创翔公司与精锐公司均不服，分别向本院提起上诉。创翔公司上诉称：一、一审为认定案涉风机房系由精锐公司拆除不当。创翔公司出租给精锐公司的房屋系通过招投标程序从城投公司租赁所得，双方与2016年10月13日签订房屋租赁合同，10月15日，本案双方签订嘉绿苑商业用房租赁合同，两份合同只间隔两日，创翔公司未对房屋进行任何改动。2019年7月，城投公司例行安全检查时发现案涉风机房被拆除，于7月30日向创翔公司出具编号为HJ-2019-199的《关于落实隐患整改函》，要求2019年8月10日前整改。后创翔公司于8月6日向精锐公司出具了编号为CX-2019-8-B1的《关于落实隐患整改函》，要求其8月10日前整改落实。后本案双方为了案涉风机房恢复工程签订《装修改造工程预算书》，施工费预算为15111元。8月21日，古荡街道平安办召集居委会、杭州市居住区发展中心有限公司（城投公司股东）和本案双方就案涉风机房恢复整改进行协商，形成《嘉绿西苑小区消防隐患整改工作会议决议》。以上足以证明案涉房屋在创翔公司交付精锐公司时处于正常状态，之后精锐公司自使用过程中擅自拆除并改装成教室。二、精锐公司应承担风机房恢复施工费用（以实际结算为准）并承担逾期交房责任，支付占用费暂计算至2020年7月13日为3209461.02元。根据案涉双方签订的租赁合同第六条第一款和第十条第三款第3-2项，精锐公司除支付恢复施工费外，还需按照当年日租金200%的标准向创翔公司支付恢复期间的占用费以及因迟延归还造成的创翔公司对第三方的赔偿，合同还同时约定了租金的计付标准。自此基础上，本案合同于2019年8月30日起因精锐公司单方违约而解除，但风机房至今未通过测试验收，故精锐公司应按实承担恢复费用，并支付自2019年8月31日至风机房实际验收合格之日止的占用费3209461.02元。三、一审判决精锐公司仅支付违约金80万元不当。根据租赁合同第十条和第一条第二款、第六条第一款，系分别针对精锐公司单方违约提前解除合同的违约金、擅自拆除风机房的恢复费、风机房恢复期占用费，不存在重复计算，一审判决的违约金偏低。四、一审在合同尚未期满或解除的情况下，提前将40万元保证金冲抵欠付租金错误。根据租赁合同第四条第三款、第八条第四款，履约保证金不仅是保证租金支付，还保证各种第三方费用和精锐公司损害租赁物也即设备设施的恢复费等，结算时间为合同期满或提前终止且精锐公司完成营业执照地址注销后，而精锐公司至今未完成地址注销，合同也未约定逾期支付租金可用履约保证金抵扣租金，保证金应自本案合同终止且精锐公司完成营业执照地址注销后，抵扣精锐公司因单方违约解除合同产生的违约金、风机房恢复施工费、逾期交房产生的占用费等，不应提前抵扣租金。五、一审认定物业费非简单代扣代缴而是本案双方达成的约定不当。根据租赁合同第三条第一款，案涉房屋由物业公司负责管理，精锐公司的物业费应按物业公司要求支付，虽然合同仅约定物业费1元/平方米/月，但这是当时物业公司的收费标准和创翔公司代扣代缴的依据，非本案双方约定的收费标准，收费标准应由物业公司向政府备案。创翔公司为精锐公司垫付了2018年10月5日至2019年4月14日的物业费，有权向精锐公司追偿，其他费用应由精锐公司自行向物业公司缴纳。综上，上诉人创翔公司请求二审法院撤销原审判决第二、四、五项，依法改判并依法改判，一、二审诉讼费由精锐公司负担。二审庭审中，创翔公司补充上诉理由如下：一审判决的违约金严重偏低，合同法第一百一十三条包括直接损失和可得利益损失两部分，本案中，直接损失是风机房维修费，一审判决合同解除是2019年8月30日，创翔公司从2019年9月1日到2020年10月向业主单位还缴纳了房租910688.84元，直接损失还包括押金23万，业主单位现在也不退。可得利益损失从两份租赁合同对比，从2019年9月1日到合同履行完毕到2020年10月14日可得利益损失是1963876.7元，风机房装修费是1.5万余元。 针对创翔公司的上诉，被上诉人精锐公司答辩称：一、创翔公司所称风机房之前存在且系精锐公司擅自拆除没有任何证据可证，双方在交付房屋时并没有对风机房的位置及设备的存在进行确认。创翔公司称与城投签订合同有附图纸，标有风机房的位置，不是与被上诉人明确，系与案外人明确，且该证据所标注位置不明。关于所提及的装修改造工程预算书对消防风机房的改造不能得出之前存在风机房的结论，只能属于一种双方事后补救行为。二、创翔公司要求精锐公司承担逾期交房的占有费没有法律依据，精锐公司在承租房屋后不到一年即2017年6月第一次发现创翔公司将隔壁147房屋出租给具有同业竞争违反竞业禁止的商业并第一次微信告知。2017年8月31日再次催促创翔公司制止，创翔公司微信表示当即予以制止。第三次2018年9月6日物业公司也出具证明被上诉人已经无法经营，停止经营至今。第四次2018年12月30日精锐公司向创翔公司书面告知终止合同，直到2019年5月29日创翔公司签收精锐公司的书面通知解除函。结合一审认定的解除日期及创翔公司二审当庭确认一审判决第一项，精锐公司已经解除通知生效。根据租赁合同第六条第一、二点，房屋空置或者闲置产生的损失创翔公司具有减损的义务，创翔公司任其闲置长达一年，产生的损失由创翔公司承担。三、关于80万违约金，精锐公司具有解除的情形和权利，创翔公司违反了竞业禁止的约定导致精锐公司无法继续，加之创翔公司的消防验收无法通过，对此精锐公司提出解除依法有据，创翔公司要求支付违约金没有理由，同时精锐公司已经承担的三个月的租金损失，被上诉人再次要求支付逾期违约金没有依据，因为合同已经解除。四、一审将案涉40万履约保证金冲抵租金没有错误，保证金的功能之一就是用来抵销尚欠的房屋租金，不存在无法抵消的债权债务情形。五、关于物业费，一审对超出房屋面积判令精锐公司支付的物业费不当，对其余部分认定我们没有异议。 精锐公司上诉称：一、创翔公司违约，案涉租赁合同已经于2019年5月29日解除，一审判决合同履行至2019年8月30日解除且由精锐公司承担违约责任系认定事实不清、适用法律错误。根据租赁合同第七条第十一款，创翔公司在租期内将案涉房屋所在建筑物的其他房屋租赁给案外人启达教育，启达教育从事与上诉人相同的教育培训行业。精锐公司分别于2017年6月28日、8月31日将启达教育的招生广告及细则告知创翔公司，但其未整改，其行为违反合同约定，精锐公司有权单方解除合同，故精锐公司于2019年5月22日发函解除合同，创翔公司5月29日签收，根据合同法第九十六条的规定，租赁合同已经于2019年5月29日解除，创翔公司应承担违约责任，双倍返还保证金、支付相当于当年期三个月租金额度的违约金。二、创翔公司明知案涉房屋套内面积的情况下虚报面积有违诚实信用原则，应退还多付租金及物业费。根据租赁合同约定，案涉房屋套内面积1124平方米，但鉴定结论显示仅1044.82平方米，且其中113.6平方米属于公共使用范围，实际套内面积仅931.22平方米。虽然租赁合同约定精锐公司应在租赁物交付后15日内对实际交付面积差提出异议并调整费用，逾期相关费用不做调整，但该约定无效。创翔公司在案涉房屋所在的建筑物内对多个房屋享有经营管理权，系专业经营管理租赁房屋的人，应对租赁房屋全面了解，出现如此面积差其应当在提供租赁房屋时就知晓，其故意隐瞒有违诚信，该条款无效。现行法律没有对租赁合同检验期作出规定，但合同法第一百五十八条对买卖合同检验期有规定，可以类推适用本案，即精锐公司对面积误差的意义不受合同约定限制。三、一审却认定的违约金重复计算、明显过高。精锐公司于2019年5月22日发函解除合同，5月30日创翔公司签收，但此后创翔公司不配合精锐公司办理退租交接手续，精锐公司于2019年7月17日将租赁房屋钥匙寄还创翔公司，但其也不接受，故创翔公司对办理退租交接手续消极不配合，对因此扩大的损失应承担责任。创翔公司一审中无证据证明消防整改系精锐公司过错，根据合同法第二百一十六条的规定，保持房屋符合商业经营用途系出租人的义务，一审判令精锐公司承担消防整改期间的房租损失不当。根据租赁合同第十条第一款，精锐公司提前终止和并非创翔公司可以主张合同违约金的情形。若法院认为精锐公司违法解除，则合同应于违约解除之日解除，但一审判令精锐公司多支付三个月租金和违约金，又判令精锐公司支付解除合同违约金不当，重复计算。综上，上诉人精锐公司请求二审法院撤销原判，依法改判双方签订的租赁合同于2019年5月29日解除，创翔公司双倍返还履约保证金80万元，创翔公司向其支付相当于当年期三个月租金额度的违约金437919.5，创翔公司退还其超付租金667608.71元和超付的物业管理费3470.04元，创翔公司承担鉴定费20600元，一、二审诉讼费由创翔公司负担。 针对精锐公司的上诉，创翔公司答辩称：一、一审认定精锐公司单方违约正确。根据租赁合同第二条第一款、第八条第九款，以及西湖区古荡街道办事处出具的《关于文二西路151号文化类培训机构政治排查情况说明》，案涉租赁合同期限本为5年，但精锐公司因自身原因未及时申办资质证明，导致在2018年被排查无资质证明后，剩余租期不足3年，为此精锐公司要求延长租期，此后根据精锐公司与创翔公司员工微信聊天记录显示，精锐公司系因自身原因导致无法继续经营而单方要求解除合同，创翔公司不存在违反竞业禁止的行为。二、关于案涉房屋面积误差的问题，精锐公司未在合同约定期限内提出异议，且承租商铺后装修使用并一直按照约定面积支付费用，应视为无异议。精锐公司一审中坚持鉴定所产生的费用也应自负。三、一审判决的违约金不存在重复计算且明显过低，创翔公司有权要求精锐公司赔偿提前解除合同产生的直接损失和可得利润损失。综上，创翔公司请求二审法院驳回精锐公司的上诉。 上诉人创翔公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、情况说明复印件一份（较一审新增加手写部分）；2、记帐凭证、物业费发票各一份；3、杭州晨信物业管理有限公司情况说明一份，证据1-3共同拟证明案涉商铺在2016年10月交付给精锐公司以后，至少在2017年12月31日前该商铺内的风机房一直完好无损；4、杭州是西湖区消防救援大队复函复印件一份，拟证明精锐公司曾在2017年4月至7月间对案涉商铺进行了内装修，期间精锐公司曾向西湖区消防大队申报消防设计备案和消防验收备案，并提供了有关消防设施的设计图纸和工程竣工图纸，通过了消防验收，这说明案涉风机房在2017年可正常使用；5、城投公司《关于落实隐患整改函》复印件一份，拟证明案涉商铺发包方在2019年7月进行安全检查时，发现该商铺内的风机房被拆，即发函要求整改恢复，若发包方在交付该商铺时，该商铺内不存在风机房，发包方便不会提出该要求；6、城投公司《关于落实隐患整改函》复印件一份，拟证明案涉房屋业主方在2019年7月对按而商铺进行按照检查时发现商铺内风机房被拆，故向创翔公司发函要求进行整改；7、（2020）浙杭西证民字第4861号公证书复印件一份；8、（2020）浙杭西证民字第4860号公证书复印件一份，拟证明创翔公司收到上述整改函后于2019年8月6日通过微信和邮寄纸质文件的形式向精锐公司送达《关于落实隐患整改函》，要求精锐公司修复被拆除的风机房；9、（2020）浙杭西证民字第4862号公证书复印件一份，拟证明创翔公司再次向精锐公司发函催促精锐公司清理所有物品和垃圾，保障一切原有设施设备完好，完成案涉风机房验收工作，使房屋达到交接条件；10、房租费发票复印件一份，拟证明创翔公司于2019年9月至2020年10月间向城投公司支付房租费910688.84元；11、杭州市居住区发展中心有限公司房屋租赁合同复印件一份，拟证明2019年9月至2021年10月，如果创翔公司和精锐公司之间的租赁合同得到完全履行，创翔公司可得利润为1963876.7元；12、押金收据复印件一份，拟证明创翔公司向城投公司缴纳的23万元履约保证金，因精锐公司提前解除合同导致创翔公司也只能提前解除与城投公司之间的合同，导致该23万元保证金将被没收；13、装修改造工程预算书复印件一份，拟证明案涉风机房维修费15111元。 上诉人精锐公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、启达教育门面照和招生照打印件一份（拍摄时间为2017年6月）；2、公证书复印件一份；证据1、2拟证明创翔公司出租的文二西路147号房屋的实际使用人是启达教育，启达教育发布的招生广告显示其主要专注中小学课外辅导，为中小学生提供全科课程辅导，网页公证书拟证明启达教育主要从事中小学教育辅导，启达教育从事的中小学培训与精锐公司构成同业竞争；3、装修公司证明复印件一份，拟证明精锐公司在装修房屋时不是按照面积核算装修价格，所租房屋场地从一开始装修时就不存在风机房等设施设备；4、物业费缴费凭证复印件一份，拟证明精锐公司每6个月向创翔实业交付的物业费是6744元，每月物业费为1124元，单价1元/平米/月，故物业费缴纳面积为1124平方米，精锐公司自始至终是按照1124平方米的面积向创翔公司缴纳物业管理费；5、国务院国办发（2018）80号文、杭州市教育局、杭州市市场监督管理局关于印发《杭州市营利性文化课程培训机构设置标准（试行）》的通知复印件各一份，拟证明2018年国务院以及杭州市教育局下发了文件，对营利性文化课程培训机构设置标准作出了明确的规定，合同履行过程中发生了形势变更，致使合同目的无法实现；6、房屋租赁合同复印件一份，拟证明创翔公司与杭州市居住区发展中心有限公司签订的租赁合同的面积为1098平米，时间为2016年10月13日，该面积包括本案涉的房屋，创翔公司对房屋的面积在出租给精锐公司时就明知面积1124平方米。 对上诉人创翔公司二审提交的证据材料，上诉人精锐公司认为，证据1情况说明的时间是2016年3月30日，对手写部分真实性无法确认，物业公司不具有证明公用消防有关的风机房的职能，只能证明对水电使用以及物业管理这一块，交房时也没有三方确认；证据2不能得出风机房一直完好的结论；对证据3情况说明的三性均有异议，物业公司在双方交房当时没有到现场，其不具有风机房真实存在的证明能力，只能证明水电方面的事物；证据4不具有合法性，是否验收应以验收报告验收正式文件为准，以复函形式证明不符合证据合法性；对证据7、8的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，精锐公司早已腾退案涉房屋；证据9只能证明创翔公司发函给精锐公司，但精锐公司没有确认；对证据10没有异议，但认为与本案没有关联性；对证据11的真实性没有异议，但对证明对象有异议，其可得利益无法确认；对证据12的真实性无法确认；对证据13的真实性有异议，时间不明，但对其上精锐公司的盖章无异议。本院认为，证据5、6系一审已经提交的证据，不属于二审新证据，对证据2、3、4、7、8、9、10、11、13的真实性予以确认，关联性将结合其他证据和当事人陈述综合评判；证据12无原件核对、证据1手写部分的人员身份无法确认，故均不予确认。 对上诉人精锐公司二审提交的证据材料，上诉人创翔公司认为，对证据1、2关联性有异议，启达公司打广告时创翔公司不知情，创翔公司收到通知后就立即对广告予以制止。根据2018年12月30日和2019年1月4日双方的微信聊天记录显示精锐公司并不是因此解除合同，而是因为剩余期限不足三年，无法办理资质证明继续经营而提出解除合同；证据3无法核实真实性，且没有提供装修清单、图纸，不能证明当时没有风机房的情况，根据创翔公司提供的消防大队的复函可以看出2017年精锐公司还进行过消防验收，验收是合格的，所以案涉风机房是存在的，否则无法通过验收；对证据4无异议；对证据5的关联性有异议，资质证明是作为培训机构必须具备的，当时创翔公司出租精锐公司时，精锐公司一方面通过消防验收，另一方面期限有五年，完全可以办理资质证书；证据6，案涉合同第一条第三款对面积问题有明确约定。本院认为，证据1一审已经提交，不属于二审新证据；对证据2、3、4、5、6的真实性予以认可，关联性将结合其他证据和当事人陈述综合评判。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。精锐公司于2019年5月22日发函以创翔公司违反竞业禁止约定为由要求解除合同，应由精锐公司就创翔公司违反竞业禁止约定承担举证责任。根据精锐公司提交的证据，创翔公司虽将案涉房屋隔壁商铺租赁给中公教育公司，但中公教育公司不属于《商业用房租赁合同》列举的精锐公司竞争对手名单范围，精锐公司也未有效举证中公教育公司从事的经营与其存在竞业范畴；精锐公司员工于2019年5月拍摄的视频未显示启达教育门牌或装饰，且精锐公司提交的《民办学校办学许可证》仅载明其办学内容为非学历文化教育（初三年级以上学科辅导），视频中两个进出的小孩也不能证明系接受与精锐公司培训内容有竞争的同类培训；而精锐公司提交的2017年６月拍摄的启达教育照片，与其2019年5月发函间隔近两年之久，且从该期间双方员工的微信聊天记录看，精锐公司已经在发函前表示其因其他原因无法继续经营想要退租，故仅凭该照片不足以证明创翔公司存在违反竞业禁止约定导致合同解除的情形。因此，精锐公司以创翔公司违约为由解除合同不能成立。鉴于精锐公司已经于2018年9月停业且后续无法继续经营，并结合案涉租赁合同约定的租赁物使用目的，一审从平衡双方利益角度，准予精锐公司解除合同，同时根据合同约定的精锐公司提前终止合同应提前三个月通知，各方未协商一致的，按精锐公司违约处理的条款，确定本案双方签订的《商业用房租赁合同》于2019年8月30日解除，精锐公司承担违约责任，并无不当。本案双方未正式办理房屋交还手续，创翔公司有权要求精锐公司承担至合同解除之日的租金及逾期付款违约金。对于租金支付情况，双方对精锐公司已支付至2019年4月14日的租金无异议，故精锐公司应支付2019年4月15日至2019年8月30日的租金，根据合同约定该款应于2019年2月支付，故相应逾期付款违约金应自2019年3月1日计算，因合同约定的逾期付款违约金标准较高，一审予以调整并无不当。履约保证金系精锐公司为保证合同履行而缴纳，故在精锐公司欠缴租金的情况下，一审予以抵扣租金并无不妥。对于房屋面积问题，精锐公司实际承租的房屋面积虽经鉴定确实小于合同约定面积，但案涉租赁房屋系整体房产中的一部分，合同中对租赁房屋面积差处理已经约定明确，精锐公司收房后已经进行装修并使用，知道或者应当知道面积差存在，但其未依约在15日提出异议，根据合同约定不应再做调整。物业费系以租赁房屋面积为基础确定，故在精锐公司未依约对租赁面积差提出异议、予以调整的情况下，物业费计付标准亦不予调整。合同虽约定创翔公司代收代付物业费，但同时约定物业费单价为1元/平方米/月，与创翔公司与物业公司订立的物业合同约定的物业费标准不一致，并鉴于上述面积差亦不作为物业费调整依据，故一审认定应以《商业用房租赁合同》约定的物业费计付方式确定物业费并无不当。创翔公司主张精锐公司自行拆除风机房并应承担风机房恢复施工费用以及施工期间的房屋占有使用费，但其所提交证据不能证明其交付给精锐公司的房屋中包括风机房且系精锐公司拆除风机房，故本院对创翔公司的该主张不予支持。对于违约金的计算，创翔公司在精锐公司未办理退租交接手续的情况下擅自搬离导致其在一定期限内无法实际占有使用房屋，存在出租收益等实际损失，且精锐公司明知案涉房屋系创翔公司转租，其在承租两年多后退租，导致创翔公司剩余租期长短对后续出租产生影响，且案涉房屋还存在消防整改事宜，但在一审法院多次释明的情况下创翔公司仍拒绝接收钥匙，由此导致的损失扩大，应由创翔公司承担，故一审法院根据精锐公司的实际损失以及双方过错，并结合对合同约定的调整，酌情确定精锐公司支付创翔公司违约金80万元并无不当。此外，因租金和物业费均未按照鉴定结论确定的面积进行调整，且一审已多次释明精锐公司鉴定风险，精锐公司坚持鉴定产生的鉴定费应由精锐公司自行负担。综上，创翔公司和精锐公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25356元，由杭州市创翔实业集团有限公司、杭州精锐培训学校有限公司各半负担12678元，并分别于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年九月二十七日 书记员 万丹丹