新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初4835号 原告：新疆缤纷汇商业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 法定代表人：程熏陶，新疆缤纷汇商业投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：程晓荔，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：王晶，女，1982年7月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 被告：天山区光明路金玺泰茶饮品店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 经营者：王晶，女，1982年7月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 原告新疆缤纷汇商业投资有限公司（以下简称缤纷汇公司）与被告王晶、天山区光明路金玺泰茶饮品店（以下简称金玺泰饮品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缤纷汇公司的委托诉讼代理人程晓荔，被告王晶、金玺泰饮品店的经营者王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缤纷汇公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告于2018年11月3日签订的《CCMALL时代广场商铺租赁合同》；2．依法判令被告向原告支付截至2020年2月29日拖欠的租金79,763.07元、综合管理费8,832元、收银一体机使用费1,800元、推广费2,880元；3．请求依法判令被告自2019年11月15日起至欠款全部清偿之日止以93,275.07元为欠款本金，按照日万分之6.67的标准向甲方支付逾期付款利息，暂计算至2020年4月30日利息为10,389.82元；4．请求依法判令被告向原告支付违约金27,982.52元（93,275.07元＊30%=27982.52元）；5．请求依法判令被告向原告支付商铺拆除费5,000元；6．本案诉讼费、邮寄送达费等费用由被告承担。事实和理由：2018年11月3日，原告与被告签订《CCMALL时代广场商铺租赁合同》，约定被告承租乌鲁木齐市光明路39号CCMALL时代广场F-007号面积为32平方米的商铺经营金玺泰饮品店，租赁期限2年，自2018年11月30日开始起租。约定租金分为保底租金和抽成租金，第一年度日保底租金为13元每平方米，月抽成租金为营业额抽成扣率的17%；第二年日保底租金14元每平方米，月抽成租金为营业额抽成扣率的18%，二者取其高，综合管理费46元每月每平方米，推广费15元每月每平方米，使用POS机1台，费用为300元每月。签订合同后，原告向被告交付了经验收合格的房屋，但被告未能如约支付各项费用，且在未缴清欠费的情况下恶意撤场，并拒绝将商铺恢复原状归还原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王晶、金玺泰饮品店辩称：我方没有违约，原告下达撤场通知函通知我方撤场。调位置的事情没有协商好，我们就撤场了，别的商铺9月底开商铺，原告说的把我们调到负一层，但是一直没有协商下来，租金的事情也没有协商下来。因为租金没有协商下来，我方欠付原告的租金、综合管理费未结算。欠付的事实存在，但是数额不认可。欠付租金的原因不单是我方的原因，拆除费应该由商场负担。我向对方缴纳了45,000元左右的保证金。 本院经审理认定如下事实：2018年11月3日，王晶与缤纷汇公司签订《CCMALL时代广场商铺租赁合同》。约定，缤纷汇公司将CCMALL时代广场F-47号商铺出租于王晶，面积暂以32平方米计取，用于经营金玺泰饮品店。租赁期限2年，自起租日计算租金，基本租金、抽成租金两者中取较高者为当月租金。月基本租金为：第一个租赁年度日保底租金为每平方米13元，第二个租赁年度日保底租金为每平方米14元，每月按照30.5天计算。月抽成租金为月营业额乘以营业额抽成扣率：第一个租赁年度，营业额抽成率为17%，第二个租赁年度，营业额抽成率为18%。基本租金按季支付，首季基本租金于起租日前10日支付，未季基本租金于未季第一个月的第1日之前支付。抽成租金按月支付，于每月5日之前计算上月抽成租金，如计算出的抽成租金额少于月基本租金，则以月基本租金为准，反之，则以抽成租金为准，王晶应于每月15日前向缤纷汇公司补足月抽成租金数额大于上月基租金部分的款项。王晶在合同签订之日向缤纷汇公司交纳履约保证金43,920元。综合管理费每月每平方米46元，按季支付；推广费每月每平方米15元，按季度支付；POS机使用费按照每台每月300元收取，与基本租金一并支付。王晶享有15天的免租装修期，自商铺交付日次日起算。除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力等致使本合同提前终止的，则王晶应按照缤纷汇公司发出的交还通知规定的日期当日交还商铺。如王晶未按照规定交还该商铺，但人员已实际撤离商铺，缤纷汇公司有权自行进入房屋，商铺内遗留的一切物品将被视为垃圾或承租方放弃该等物品的所有权及一切权利的放弃物，出租方有权将该物品搬离或按照出租方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以其他方式处分，并将该商铺内一切装修、附属设施、设备拆除和恢复原状，收回商铺，无需给承租方任何补偿。在上述过程中产生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费及恢复费等一切费用均由王晶承担。王晶未按期支付费用，应按照日万分之6.67收取逾期付款利息。承租方欠付费用超过15天出租方有权提前解除合同。 2018年11月3日，王晶与缤纷汇公司签订租赁场所交付确认书，确认双方于2018年10月23日对案涉房屋进行了交接验收。2018年11月20日，王晶使用案涉房屋注册天山区光明路金玺泰茶饮品店，经营者为王晶，类型为个体工商户。双方订立合同后，王晶向缤纷汇公司缴纳履约保证金43,920元。王晶于2019年8月最后一次向缤纷汇公司缴纳房租，从2019年9月起再未缴纳任何费用。2019年12月4日，缤纷汇公司向金玺泰发出撤场通知书，载明王晶自2019年9月1日起再未缴纳租金，欠付费用合计93,275.07元，要求王晶按照合同约定在3日内交还商铺，若至2019年12月8日前未清场搬离将不再提供水电服务，同时将通过一切合法手段追究法律责任，包括但不限于强制收回场地、变卖或处置设施及设备以抵扣所欠费用，要求自2019年12月1日起支付占用场地期间的一切费用，并要求赔偿因逾期不撤场而造成的租金损失、招商损失等。2019年12月6日金玺泰饮品店向缤纷汇公司发出撤场申请，载明因商场招商进度缓慢、人流量较少、空铺较多、业态布局混乱等多方面的因素，导致销售负增长，无力承担高额房租，不得已在商场逼迫下无奈撤场，因此在收到撤场通知书后提出撤场申请。王晶称，其于2019年12月4日收到通知当日晚即开始撤场，搬走了冰箱和奶茶设备，缤纷汇公司认可该事实，但认为此时王晶未向其交接房屋。 本院认为，原被告签订合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的解除时间；二、王晶欠付缤纷汇公司各项费用的核算；三、王晶因违约应向缤纷汇公司负担金钱给付债务金额的核定。 一、关于合同解除时间。双方合同明确约定了支付租金的时间，缤纷汇公司已按约定向王晶交付商铺，王晶应按照合同约定向缤纷汇公司支付租金。王晶自认，其自2019年9月1日起欠付合同约定的各项费用。双方合同约定了解除合同的条件，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。至缤纷汇公司于2019年12月4日向王晶发出撤场通知书，王晶逾期缴纳合同约定的各项费用已超过3个月，按照双方约定，缤纷汇公司有权解除双方订立的合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2019年12月4日，缤纷汇公司向王晶发出撤场通知书，要求王晶在3日内交还商铺，该通知书实质为缤纷汇公司行使约定解除权而发出的解除合同通知，王晶本人亦收到了该通知，故本院认定，《CCMALL时代广场商铺租赁合同》的解除时间为2019年12月4日。 二、关于王晶欠付缤纷汇公司各项费用的核算。涉案租赁合同的当事人为缤纷公司与王晶，双方合同履行期间产生的债务应由王晶负担，同时《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。故本院认为，应由王晶负责清偿基于租赁合同对缤纷汇公司所负的债务。缤纷汇公司向法庭提交了新疆乌鲁木齐缤纷汇商户催款通知书，以证明王晶实际欠付的费用数额，王晶不认可该证据所载欠费金额，且该通知书未经王晶签字确认，系缤纷汇公司单方统计的欠费金额，故本院对缤纷汇公司主张的金额不予确认，应根据双方合同约定以及履行合同的期限核算实际欠费金额。 双方约定了月基本租金、月抽成租金的计算标准，缤纷汇公司未提交充分证据证明其应收月抽成租金，故本院按照双方约定的月基本租金计算王晶欠付租金的数额。双方订立租赁合同、交付租赁场所的日期为2018年11月3日，缤纷汇公司主张起租日为2018年11月30日，故2018年11月30日至2019年11月30日为第一个租赁年度，每日每平方米租金标准为13元。2019年9月1日至2019年11月30日，王晶欠付缤纷汇公司租金数额为38,064元（13元×32㎡×30.5天×3个月）。2019年12月1日至年2019年12月4日，每日每平方米租金标准为14元，王晶欠付缤纷汇公司租金数额为1,792元（14元×32㎡×4天）。2019年9月1日至2019年12月4日，王晶欠付缤纷汇公司租金合计39,856元（38,064元＋1,792元）。 双方合同约定每月每平方米的综合管费为46元，2019年9月1日至2019年12月4日王晶欠付综合管理费数额为4,609元（46元×32㎡×3个月+46元×32㎡÷30.5天×4天）。双方约定每月收银一体机使用费为300元每台，首月及末月不足15日的，按半个月计算使用费，2019年9月1日至2019年12月4日王晶欠付收银一体机使用费的数额为1,050元（300元×3.5个月）。双方约定每月每平方米的推广费为15元，2019年9月1日至2019年12月4日王晶欠付推广费的数额为1,503元（15元×32㎡×3个月+15元×32㎡÷30.5天×4天）。双方合同约定，合同终止，王晶应将商铺恢复至商铺交付时的状态，如商铺交还时状态不符合合同约定，缤纷汇公司有权自行恢复，产生的费用由王晶负担。双方确认，缤纷汇公司恢复案涉商铺的费用为5,000元，王晶未将商铺按合同约定恢复至交付时的状态，该笔费用应由王晶负担。 三、关于王晶因违约应向缤纷汇公司负担金钱给付债务金额的核定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方租赁合同约定，承租方逾期支付租金、综合管理费等费用的，承租方应按照日万分之6.67的标准支付逾期付款的利息。双方约定利息标准为日万分之6.67，换算为年息为24.34%。本院认为缤纷汇公司主张于2019年11月15日起算逾期支付租金、综合管理费、收银一体机使用费的利息符合双方合同约定，但计息标准明显高于其因未及时收取相关费用造成的损失，本院酌定按照贷款市场1年期报价利率上浮20%计算逾期付款的利息，即4.98%（4.15%×1.2）。王晶应以本院核定的欠付租金、综合管理费、收银一体机使用费、推广费为基数，以年息4.98%为计息标准，向缤纷汇公司支付2019年11月15日至欠付费用实际付清之日的逾期利息。2019年11月15日至2020年4月30日，王晶应向缤纷汇公司支付逾期付款利息1,071元[（39,856元+4,609元+1,050元+1,503元）×4.98%÷365天×167天]。 双方订立合同后，王晶向缤纷汇公司给付履约保证金43,920元，双方约定因王晶违约导致缤纷汇公司提前解除本合同的，没收该保证金不予退还。双方合同亦约定，如王晶违约应向缤纷汇公司支付相当于违约时季度租金标准两倍的违约金。本案中，缤纷汇公司按照其自行核算欠费金额93,275.07元的30%计算违约金数额为27,982.52元。本院认为，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。即，当事人一方违约时，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，不应支持其诉讼请求。履约保证金虽不属法定担保方式，但也属当事人双方约定的一种担保方式。当合同中同时存在履约保证金和违约金条款时，即使履约保证金没有定金性质，参照《中华人民共和国合同法》的立法精神，在交付履约保证金的一方出现违约事实后，对方当事人向人民法院一并主张履约保证金和违约金的，不宜支持。如果当事人没有约定履约保证金具有定金性质，合同中又存在违约责任条款，则应将履约保证金视为预付款，可以冲抵交付履约保证金一方应向对方支付的合同款项。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同于2019年12月4日解除，缤纷汇公司陈述其在2020年1月初将案涉商铺恢复原状，于2020年2月29日将案涉房屋重新出租，综合考量缤纷汇公司向出租方给予免租期的通行做法，其因王晶违约导致不能收取租金的时间约为3个月，按照每日每天14元保底租金计算，缤纷汇公司3个月的租金损失约为40,992元（14元×32㎡×30.5天×3个月）。王晶向缤纷汇公司给付履约保证金43,920元，且王晶在庭审中陈述愿意将已缴纳的保证金冲抵欠付缤纷汇公司的款项，故本院认为，王晶预交的履约保证金能够弥补因其违约导致合同解除对缤纷汇公司造成的损失，对缤纷汇公司要求王晶另行支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条规定判决如下： 一、原告新疆缤纷汇商业投资有限公司与被告王晶于2018年11月3日签订的《CCMALL时代广场商铺租赁合同》已于2019年12月4日解除； 二、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司租金39,856元； 三、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司综合管理费4,609元； 四、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司收银一体机使用费1,050元； 五、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司推广费1,503元； 六、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司逾期付款利息1,071元； 七、被告王晶以实际欠付租金、综合管理费、收银一体机使用费、推广费数额为计息基数，以年息4.98%为计息标准，支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司2020年5月1日至款项实际付清之日的利息； 八、被告王晶支付原告新疆缤纷汇商业投资有限公司商铺拆除费5,000元； 九、驳回原告新疆缤纷汇商业投资有限公司其他诉讼请求。 被告王晶需向原告新疆缤纷汇商业投资有限公司给付款项合计53,089元，须于本判决生效后十五日内向原告新疆缤纷汇商业投资有限公司付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告请求标的额136,647.41元，本院核定给付标的额53,089元，占请求标的额的39%。案件受理费3,032.95元，减半收取1,516.47元（原告已预交），由原告新疆缤纷汇商业投资有限公司负担925.47元，由被告王晶负担591元。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告王晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 麦 祖 义 二〇二〇年九月二十三日 书记员 买日比也