广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7261号上诉人（原审原告）：吴沾天(NG,CHIMTIN)，男，1968年9月8日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市**三溪村“老杨山”工业路**之十，统一社会信用代码91442000763803004W。法定代表人：文策生，总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。上诉人吴沾天因与上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴沾天上诉请求：撤销一审判决，改判联创公司自2015年3月30日起以购房总款1590000元为基数，按年息6%向吴沾天支付逾期办证违约金至办证之日止，同意计算至2019年6月15日。事实和理由：一、合同约定商品房交付使用的时间为2014年10月1日，该交付时间为双方可预期的时间，联创公司也在该约定时间前即2014年9月28日向吴沾天发送《收楼通知》，双方完成房屋交付义务，在此前提下，合同第十四条第二款约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即联创公司履行办证义务的期限为2014年10月1日起180日内，故联创公司自2015年3月30日起应承担逾期办证责任；二、《备案登记证》是房屋交付的前提，联创公司未取得《备案登记证》而交付，违反了商品房买卖合同第八条关于交付条件的约定及国家对于房屋交付的强制性规定，不能构成有效交付，联创公司因此承担的是逾期交房的违约责任，但本案主张的是逾期办证责任，如前所述，即2015年3月30日为可预期的取得不动产权证日期，自该日起联创公司构成逾期办证，应承担逾期办证违约责任。另，根据国土局、工商局对于商品房买卖合同的解释及参照最高院的司法解释，转移占有即为交付使用，即交付使用时间点为2014年9月28日，该观点也是支持吴沾天的诉讼请求的；三、一审判决使用竣工验收之日作为办证起算点，明显是错误的。涉案楼盘多起案件同为三乡法庭审理，其他案件裁判尺度均一致，唯有本案使用“竣工验收之日”，出现了同案不同判的情形。一审判决将导致众多问题，诸如物业管理费，按常理，物业管理费自收楼之日起计算，如果按一审判决，则该楼盘应退回未有效交付之前的物业费；四、依据省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”联创公司辩称，一、合同第八条约定交付条件是取得竣工验收备案登记表，建筑法第六十一条规定验收合格后方可使用，验收不合格不得交付使用，城市房地产规定第二十六条规定施工必须符合国家标准和规范，验收合格后方可使用，因此，交付房屋应当验收合格是法律强制性规定，也是合同约定条件。合同第八条约定商品房交付期限为2014年10月1日前，而双方已经在2014年10月1日前办理了收楼手续，吴沾天予以收楼没有提出异议，联创公司已履行交付商品房的义务；二、联创公司履行义务不符合合同约定，应属于不当履行，吴沾天可以请求联创公司依据法律规定或合同约定完善商品房交付条件；三、合同第十四条约定交付条件即竣工验收合格，因出卖人的原因在法定期限内未备案，不应产生逾期办证的法律责任。联创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，调整逾期办证违约金计算方式为以购房总款1590000元为基数，按日万分之零点一，从2018年8月4日起计算至其将办理权属登记需要提供的全部资料报产权机关备案之日止（暂计至2019年6月15日违约金为10466.3元）。事实和理由：一、一审判决由联创公司承担的违约金明显过高，显失公平，在吴沾天未举证证明损失的前提下，本案不应直接调整违约金，吴沾天的房屋为不动产，并无毁损、灭失之情况，房屋也一直存在，并无实际损失，在联创公司将商品房交付给吴沾天后已经实现了合同目的，吴沾天完成了对财产的占有、使用、收益，未出证不代表绝对的限制转让，不必然对吴沾天造成损失，甚至在此过程中因商品房的升值或出租等形式获得高额收益，因此吴沾天不存在太大的损失。根据相关法律规定，只有实际损失大于约定的违约金时，才予以调整违约金，故一审判决适用法律错误；二、退一步讲，即便要调整违约金，那么违约金的赔偿数额也应不超过订立合同时能预见或应当预见的损失范围，事实上，吴沾天购买涉案房屋后，房屋一直处于上涨的趋势，吴沾天因此获利不少，相反，联创公司从中获益远低于吴沾天所主张的违约损失；三、联创公司已完成了合同的主要义务，一审法院应该考虑合同的具体履行情况，计算违约金的时候不能以合同的总标的来计算违约金；四、按合同约定，联创公司只需要将办理权属登记需要提供的全部资料报产权机关备案即可，而产权证出证程序和时间等是由政府相关部门负责，联创公司只是协助义务，不可控制，故违约金应计算至提交资料之日止。吴沾天辩称，同意联创公司的截止时间，逾期办证的起算时间与其的上诉状一致，在涉案楼盘中，是以合同期限计算逾期办证时间，按交付时间和实际交付时间是同一天，不存在歧义。吴沾天向一审法院起诉请求：1.联创公司自2015年3月30日起以购房总款1590000元为基数，按年息6％向其支付逾期办证违约金直至办证之日止，暂计至2018年11月30日违约金为349800元；2.联创公司立即整修并完成对涉案房产花园的围墙的砌筑。庭审中，吴沾天撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年12月13日，出卖人联创公司与买受人吴沾天签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期21幢108号，建筑面积259.36平方米；总金额1590000元；买受人按分期付款方式按期付款，2013年12月13日现金支付636000元，2014年3月15日现金支付477000元,2014年6月15日现金支付477000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同要求约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他内容。合同出卖人落款处盖联创公司章，买受人落款处签吴沾天名并捺印。2014年6月20日，联创公司向吴沾天出具发票，载明：龙山御景花园住宅（二期），售房款金额1590000元。开票单位盖章处盖联创公司发票专用章。2014年9月28日，联创公司向吴沾天发出《收楼通知》，载明：尊敬的吴沾天公司/先生/女士：您所购买的云山雅墅21幢108单元已建设完成并开始交付使用，于2014年10月31日前来我司办理收楼手续。通知书还载明了其他事项。落款处盖联创公司章。2016年8月15日，中山市住房和城乡建设局颁发中山市建设工程竣工验收备案登记证，联创公司龙山御景花园二期20-29幢、1#、2#地下车库、配电房、垃圾收集点验收备案。庭审中，吴沾天称2014年9月28日收到联创公司的收楼通知，联创公司亦予以确认。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。联创公司与吴沾天签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，吴沾天依约向联创公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，联创公司应在2014年10月1日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给吴沾天使用。联创公司直至2016年8月15日取得涉案竣工验收备案登记证时，才符合合同约定的交付条件，故联创公司的行为已构成违约。虽然联创公司于2014年9月28日向吴沾天发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并未符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。因合同约定联创公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，故逾期办证违约金的起算时间应从涉案房产有效交付之日即2016年8月15日后180日内，即从2017年2月11日起计算逾期办证违约金。关于违约金的计算标准，合同约定的每日万分之零点一的标准确属过低，不足以敦促联创公司积极为吴沾天办理房地产权属证书，而且该违约金标准也与合同约定的吴沾天逾期付款应向联创公司支付每日万分之四或5%的违约金标准不对等，故对双方合同约定的逾期交房的违约金标准予以调整。吴沾天主张按年利率6%计算，理据充分，予以支持。故逾期交房违约金以1590000元为基数，按年利率6%，从2017年2月11日起计算至实际办理房地产权属证书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、联创公司于一审判决生效之日起七日内向吴沾天支付逾期办证违约金（以1590000元为基数，按年利率6%，从2017年2月11日起计算至实际办理房地产权属证书之日止）；二、驳回吴沾天的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6547元，财产保全费2269元，合计8816元（该款吴沾天已预交），由吴沾天负担3422元，联创公司负担5394元（联创公司负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付吴沾天）。二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，双方在二审期间均同意违约金计算至2019年6月15日，故本院对此予以确认。本院认为，本案是涉澳商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，因涉案房屋位于内地，故内地法律与涉案合同具有最密切联系，一审法院据此适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法符合上述法律规定，本院予以维持。本案的争议焦点为：一、违约金的起算时间；二、违约金的计算标准。关于焦点一。涉案合同约定，联创公司应于2014年10月1日前将涉案房屋交付给吴沾天。联创公司确于2014年9月28日向吴沾天发出了收楼通知，吴沾天也确认收楼，故本院确认联创公司已于2014年10月1日前向吴沾天交付涉案房屋。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，联创公司应于商品房交付使用后180日内将办理涉案房屋权属证书所需资料提交至办证机关备案，即双方约定的交付为房屋的实际交付使用并非合同约定的法定交付情形，从2014年9月28日起算180日，即自2015年3月30日起，因联创公司未在约定的期限内办理上述事项，故应向吴沾天支付违约金。关于焦点二。虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定联创公司逾期办证的违约金计算标准是日万分之零点一，但该合同是联创公司提供的格式合同，相比于合同中关于吴沾天违约则应承担日万分之四或日万分之五的违约金而言，该合同中关于联创公司应承担的违约金标准显然过低，显失公平，故一审判决调整违约金计算标准为年利率6%并无不当，本院予以维持。综上所述，吴沾天关于违约金计算的起始时间应为2015年3月30日的上诉理由成立，本院予以支持。联创公司关于违约金计算至2019年6月15日的上诉理由成立，本院予以支持；联创公司关于调整违约金计算标准为日万分之零点一的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24974号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24974号民事判决第一项为：上诉人中山市联创房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人吴沾天支付逾期办证违约金（以1590000元为基数，按年利率6%，从2015年3月30日起计算至2019年6月15日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6547元，财产保全费2269元，合计8816元（该款上诉人吴沾天已预交），由上诉人中山市联创房地产有限公司负担（上诉人中山市联创房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付上诉人吴沾天8816元）。二审案件受理7406元（上诉人吴沾天已预交3881元，上诉人中山市联创房地产有限公司已预交3525元），由上诉人中山市联创房地产有限公司负担（上诉人中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳3881元）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年九月十八日书记员  周芷铭