云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异364号案外人：马本宽，男，回族，1969年2月24日生，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人：柴林、张秀仙，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：罗丽华，女，汉族，1968年4月26日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人：刘晓军、杨露瑶，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：朱祖明，男，汉族，1968年12月25日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人：刘晓军、杨露瑶，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：王少芬，女，汉族，1970年10月25日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：尹建荣，男，汉族，1968年8月8日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。在本院执行罗丽华、朱祖明与王少芬、尹建荣民间借贷纠纷一案，案外人马本宽对本院执行位于昆明市官渡区房屋（小板桥镇街道办事处大羊甫村××号）【房产证号20××72、共有权证号共200514359】提出书面异议，要求中止对该房屋的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人马本宽称，罗丽华、朱祖明与王少芬、尹建荣民间借贷纠纷一案，法院依据罗丽华、朱祖明财产保全申请于2019年5月23日查封了王少芬、尹建荣名下位于昆明市官渡区房屋【房产证号20××72、共有权证号共200514359】，并于2019年6月20日作出（2019）云0111民初5589号民事调解书、（2019）云0111民初5590号民事调解书。因王少芬、尹建荣未履行相应义务，罗丽华、朱祖明向法院申请强制执行，法院于2020年1月8日立案，案号为（2020）云0111执217号、（2020）云0111执1306号。法院于2020年6月12日张贴公告将对查封的房屋进行评估、拍卖。但事实上，法院查封的上述房屋的所有权人为马本宽。在法院查封之前，2018年8月17日，马本宽与王少芬签订《买房定金协议书》，约定王少芬将小板桥镇街道办事处大羊甫村××号房屋出卖给马本宽，房款共计1308600元，交房时间为2018年8月21日。2018年8月21日交房时，马本宽与王少芬、尹建荣签订《宅基地使用权转让合同》，约定由马本宽购买尹建荣、王少芬名下位于官渡区房屋，宅基地占地面积为91.7平方米，房屋共6层，建筑面积大约600多平方米，价款为1308600元，王少芬、尹建荣向马本宽出具了承诺，保证房屋未做过抵押，产生的债权债务与马本宽无关，双方完成了房屋所有权的交付。马本宽接受交付后，自2018年8月21日起即对房屋享有所有权。上述履行过程，有证明人贾某、梁某签字见证。马本宽与王少芬、尹建荣共同前往官渡区住建局办理房屋转移登记，但被告知该幢房屋系宅基地建房，无法办理，至今不能完成登记并不是马本宽原因造成。虽然没有完成登记，但不因此否定马本宽对房屋的所有权。房屋被查封的建筑面积为197.69㎡，但整幢房屋的建筑面积约为600㎡，法院对整幢房屋整体进行执行、评估、拍卖显然存在法律瑕疵，侵犯马本宽的房屋所有权。现该房屋有建筑层数为六层，建筑面积为600㎡。2005年，王少芬、尹建荣登记的房屋建筑面积为197.69㎡，登记的层数为1至2层，登记证号为房产证号20××72、共有权证号共200514359，也就是法院查封的证号，因此，房屋的3至6层是没有进行登记的。换句话说，法院对房屋的查封效力不能及于房屋的3至6层。虽然房屋的3至6层没有登记，但不影响马本宽对房屋所有权的取得。根据《物权法》第三十条的规定，王少芬、尹建荣始于房屋建造而取得房屋所有权。根据《物权法》第三十一条的规定，马本宽与王少芬、尹建荣合法、有效的房屋买卖合同，马本宽依法取得房屋所有权。即便法院对房屋进行强制执行，也不能执行房屋的3至6层，否则，即构成对马本宽的侵权。综上，马本宽在法院查封房屋之前，基于合法有效的买卖合同，支付了全部价款、房屋交付后马本宽取得房屋所有权，实际占有和使用房屋，未办理转移登记并不是因为马本宽的原因造成，马本宽基于买卖取得房屋所有权虽未登记并不违反现行法律的效力性强制性规定，特向法院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，并解除查封。申请执行人罗丽华、朱祖明及被执行人王少芬、尹建荣未答辩。本院查明，罗丽华、朱祖明与王少芬、尹建荣民间借贷纠纷（2019）云0111民初5589号、（2019）云0111民初5590号两案，在审理过程中，罗丽华、朱祖明向本院申请财产保全。本院于2019年5月20日作出（2019）云0111民初5589号民事裁定书，裁定查封王少芬、尹建荣所共有的坐落于昆明市官渡区的房屋（房产证号：20××72、共有权证号：共200514359），查封期限为三年，上述财产保全的限额为300000元。同日，本院作出（2019）云0111民初5590号民事裁定书，裁定查封王少芬、尹建荣所共有的坐落于昆明市官渡区的房屋（房产证号：20××72、共有权证号：共200514359），查封期限为三年，上述财产保全的限额为200000元。本院于2019年5月23日向昆明市不动产登记中心送达上述民事裁定书及（2019）云0111执保441号、（2019）云0111执保442号协助执行通知书，查封了该房屋。本院作出（2019）云0111民初5589号、（2019）云0111民初5590号民事判决书，已发生法律效力。因王少芬、尹建荣到期未履行生效法律文书确定的给付义务，王少芬、尹建荣遂向本院申请强制执行。本院已立案执行，执行案号为（2020）云0111执217号、（2020）云0111执1306号。本院张贴了（2020）云0111执217、1306号公告，责令王少芬、尹建荣及相关人员限期腾出上述房屋。另，座落于昆明市官渡区，登记的所有权人为尹建荣，共有人为王少芬，房产证号：20××72、共有权证号：共200514359；登记的总层数为2层，建筑面积197.69平方米。现案外人马本宽向本院提交《民事调解书》、（2020）云0111执217、1306号《公告》、房屋信息摘抄表、买房定金协议书、宅基地使用权转让合同、甲方对房屋的承诺、收条、保证书等证据材料，欲证明2018年8月17日，王少芬（甲方）与马本宽（乙方）、见证人贾某签订《买房定金协议书》，约定王少芬将小板桥街道办事处羊甫村817号房屋卖于马本宽，房屋价款为1300600元，马本宽支付定金308600元。2018年8月21日，尹建荣、王少芬与马本宽签订《宅基地使用权转让合同》约定，位于官渡区地占地面积91.7平方米，宅基地共6层，实用面积大约600多平方米，尹建荣、王少芬以1308600元卖给马本宽，并约定一次性付清款项。王少芬、尹建荣于2018年8月21日出具《甲方对房屋的承诺》，承诺涉案房屋未做过任何抵押，房屋的债权债务与马本宽无关。2018年9月2日，王少芬出具《收条》一份载明“今收到马本宽买房尾款￥100000.00元大写拾万元整。”2018年9月2日，王少芬出具《保证书》载明“位于大羊甫村××号的房屋，售于马本宽此栋房屋未做过任何抵押，房屋的债权债务与马本宽无关。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，马本宽与王少芬、尹建荣签订了《买房定金协议书》、《宅基地使用权转让合同》，约定涉案宅基地房屋的成交总价款为1308600元，但案外人马本宽并未向本院提交款项交付的凭证，无法确认案外人马本宽已付清完全部价款；案外人也未向本院提交其在法院查封之前已合法占有该房屋。综上，案外人未能满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人马本宽的权利不能够排除本院对被执行人王少芬、尹建荣位于昆明市官渡区房屋（房产证号：20××72、共有权证号：共200514359）的执行，案外人马本宽的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人马本宽的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  张云涛二〇二〇年九月二十三日书 记 员  李亚玲