江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1519号原告：曹某某，男，1973年6月1日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：黄洪强，系北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张**明，系北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州市某房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9136072273917***。地址：赣州市。法定代表人：陈某某,系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘亨福，系信丰县新兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告曹某某与被告赣州市某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序分别于2020年7月6日、2020年7月29日两次公开开庭进行了审理。原告曹某某及其委托诉讼代理人张**明，被告“某公司”的委托诉讼代理人刘亨福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行《购房认购书》、《协议书》约定的义务，将某二期1＃010501房屋按单价928元／平方米卖给原告，车位按1300元／平方米价格卖给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2006年9月1日签订一份《购房认购书》，该认购书约定，原告认购被告开发的坐落在信丰县，建筑面积为133.38平方米，单价1300元／平方米，计23166元，住房和车库合计146942.6元。付款方式为按揭贷款，原告在签订认购书时付认购金贰万元，在所认购房屋浇筑二层楼面后三天内支付66942.6元，工程主体竣工以后办理按揭业务，银行提供10年按揭，贷款为6万元；被告在2006年12月31日将该房屋交付给乙方。该认购书还约定了交房标准等其他事项。原告于2006年8月30日向被告支付认购房屋和车库的诚意金5000元，同年9月1日又支付房屋和车库诚意金15000元，同年10月12日向被告支付了认购房屋首期款65942.6元。因被告将原告所认购房屋卖与他人，原告与被告又在2007年11月20日签订一份《协议书》，该协议书约定，被告将开发的某二期的同楼层住房以单价（928元／平方米）同面积售于原告，车库单价也为1300元／平方米。原Ａ栋1号楼502号住房由被告自行处理。因被告原因，某二期房屋多年一直未取得预售许可。2019年某二期逐步取得预售许可。原告要求被告按《房屋认购书》、《协议书》约定买房，遭被告拒绝，称愿意退房款和按每月两分计息赔偿原告已付房款的损失。原告认为被告应当诚信，应按原价格和面积条件卖方给原告，遂致诉，请法院判如所请。原告曹某某为证明其主张向本院递交如下证据：一、原告身份证复印件；二、被告“某公司”工商信息；三、《购房认购书》、《协议书》；四、收据；五、预售许可证；六、《证明》，从住建局处调取的《证明》证明某二期为可销售状态，面积与原告所有的房屋认购书的面积相同，该房屋符合房屋标的的约定。七、《置业计划书》一份，证明目前某二期的在售房政策中有赠送面积的活动，如果按被告方的购房政策，这与我方现在主张的房屋面积是相一致的。八、信丰县住房和城乡建设局出具的证明一份，证明我方现在主张的标的物备案单价是5894元/平方米；九、信丰县不动产资料查询结果证明一份，证明：原告一家人在信丰都没有房产。被告“某公司”（答辩人）辩称：一、请求依法撤销2007年11月20日签订协议书中第一条款：换甲方开发《某》二期住房同楼层同单价给乙方（928元/平方米）户型三房一厅，面积按二期图纸为准；二、请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由：被答辩人在答辩人公司认购了信丰县某小区商住房一期二栋502号住房一套，建筑面积约133.38平方米，单价928元/平方米，计人民币123776.6元；车库A栋9号17.82平方米，单价1300元/平方米，计人民币23166元，并于2006年9月1日签订了购房认购书，被答辩人于2006年8月30日向答辩人支付了5000元购房诚意金，在签订购房认购书之日即2006年9月1日向答辩人支付了15000元购房诚意金，同年10月12日向答辩人支付了购房款65942.6元。工程主体竣工后，答辩人要求被答辩人办理银行按揭义务支付剩余房款;被答辩人不知何故告知答辩人说不要该房屋了，要求答辩人退还被答辩人所交的购房款，答辩人告知了被答辩人违约的后果。被答辩人就叫他人介绍来买该房屋，后来因其他因素没有达成转让协议，2007年11月20日被答辩人就提出自愿退出在答辩人公司认购的信丰县某小区商住房一期A栋502号住房，并签订了协议书，协议约定原A栋1号楼502号住房的一切事宜均与乙方无关。由甲方自行处理，足以说明被答辩人不要原认购房屋的事实及对2006年9月1日双方签订的购房认购书合同的解除，被答辩人在诉讼请求中请求判令立即履行该《购房认购书》和《协议书》约定的义务，《购房认购书》为信丰县某小区商住房一期的认购合同书，《协议书》为解除对《购房认购书》合同部分条款，部分条款对信丰县某小区商住房二期开发房屋的换房行为，两个不同的法律关系，因此，应当驳回被答辩人的诉求。关于2007年11月20日双方签订的协议书，第一条:乙方自愿退出此房，换甲方开发的《某》二期住房，同楼层同单价给乙方(928元/平方米)户型三房一厅，面积按二期图纸为准，车库:1300元/平方米。从情理上来讲，答辩人与被答辩人是老乡关系，后来因买该房也很熟悉了，答辩人很同情他、关照他，告知了被答辩人某二期开发工程还没有批准，时间长短说不出来，会存在很大的风险，当时在协议书上约定换某二期开发住房的价格928元/平方米，车库1300元/平方米，答辩人公司的法定代表人不在场，也没有在该协议书上签名，不知道约定了该购买二期房屋价格与一期购房的价格一样，其他事项被答辩人向答辩人公司的法定代表人陈述了。该协议第一条款的约定存在诸多瑕疵，该2006年9月1日双方签订的《购房认购书》解除后，是否可以以原《购房认购书》来换房，该协议第一条款是否认定为某开发二期购房的协议，因为在签订该协议时，二期工程尚未批准开发，房屋是虚拟的，而且该协议约定不明，也没有签订某二期《购房认购书》合同，同时被答辩人也没有向答辩人支付某二期房屋的定金及其购房款，前期被答辩人所交的购房款没有转化为某二期的购房款，因此，该协议条款欠缺实质要件，再说该协议约定某二期住房购房价格为928元/平方米，为虚拟价格，而答辩人现开发的某二期住房价格为7000多元/平方米，其房屋投资成本约5000多元/平方米，按被答辩人所约定的价格，答辩人明显存在严重亏损，因此，该条款明显存在显失公平，根据我国《合同法》五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)第二项在订立合同时显失公平的。”根据以上事实答辩，被答辩人的诉求缺乏法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，如果被答辩人就以2006年9月1日与答辩人签订的《购房认购书》认购某商住房一期A栋502号住房所支付的购房款协商处理，答辩人同意协商解决。被告“某公司”为证明其答辩主张向法庭提供如下证据：一、公司的营业执照，证明被告的诉讼主体资格。二、房屋售价价格表，证明：就原告的诉状中的标的房屋的价格是7000多元/平方米，足以证明在2007年原告签订的房屋认购书的价格相差严重，若按原告主张的价格，这使得被告严重亏损，严重损害我方的利益，且该房是电梯房，这与原告提供的房屋认购书所约定的标的物不同，这显失公平。三、商品房预售许可证，证明原告与赣州市某房地产开发有限公司公司2006年9月1日签订的购房协议，当时商品房没有办理预售许可证，应认定签订的协议无效。四、购房认可书，此与被告提供的是一致，我方公司职工备注已换房4号楼，证明原告不要这个房子，已经换房，原告存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2006年9月1日，原告曹某某（乙方）与被告“某公司”（甲方）签订《购房认购书》一份，约定：一、乙方自愿认购甲方坐落在信丰县，建筑面积为133.38平方米，单价928元／平方米，计123776.60元，车库Ａ栋9号17.82平方米，单价1300元／平方米，计23166元，住房和车库合计146942.60元。二、付款方式为按揭贷款，乙方在签订本认购书时付认购金2万元，在乙方所认购房屋浇筑二层楼面后三天内支付66942.60元；工程主体竣工以后办理按揭业务，银行提供10年按揭，贷款为6万元。三、交房日期：甲方拟在2006年12月31日将房屋交付给乙方。原告分别于2006年8月30日、2006年9月1日向被告“某公司”支付购房诚意金5000元、15000元，合计20000元。2006年10月12日原告向被告支付首期款65942.60元。后因故，该房屋买卖未交易成功。2007年11月20日，原告曹某某（乙方）与被告“某公司”（甲方）签订《协议书》一份，内容：乙方在甲方位于水东信安路开发的某一期内部订购的一套住房A栋1号楼502号经双方协商达成如下协议：1、乙方自愿退出此房换甲方开发的某二期住房，同楼层同单价给乙方（928元/㎡），户型三室二厅，面积按二期图纸为准，车库1300元/㎡。2、原A栋1号楼502号住房的一切事宜均与乙方无关，由甲方自行处理。自2007年11月20日双方签订《协议书》后，某二期工程因未完成土地等相关审批手续，所以某二期工程一直未动工。直至近两年被告才开始开发某二期工程并于2019年6月20日被告才取得某二期工程的《商品房预售许可证》，自此，被告才开始对外销售某二期工程。原告遂以2007年11月20日签订的《协议书》要求被告按单价928元/㎡销售某二期1#010501房屋给他，车位按1300元/㎡销售一宗给他，因双方对单价争议巨大导致本诉。2020年7月6日信丰县住房和城乡建设局出具《证明》，内容为：2020年7月6日经查询某二期预售资料中存档的物价局商品房销售价格备案资料，赣州市某房地产开发有限公司开发的某二期1#010**备案单价为5894元/㎡。上述事实，有原、被告陈述及其提供的上述证据予以证实，证据经法庭质证，本院予以认定。本院认为，2007年11月20日原、被告签订《协议书》是对2006年9月1日双方签订《购房认购书》的变更，具体来说就是房屋买卖标的的变更。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……（十二）违约责任；……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据上述法律规定，原、被告双方签订的上述《购房认购书》、《协议书》虽然名义上不是“商品房买卖合同”，但因该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定之条件，因此原、被告双方签订的《购房认购书》、《协议书》应当认定为商品房买卖合同。《购房认购书》因双方协商一致已终止履行。本案的争议焦点是：原、被告双方于2007年11月20日签订的《协议书》是否有效。原告以该协议书签订时，房屋买卖的标的不确定，被告就买卖的商品房未取得商品房预售许可证为由主张该协议书无效，对此，本院认为，协议书约定的买卖标的是明确的，买卖标的就是某二期住房，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本院认定原、被告双方签订的《协议书》合法有效。《协议书》合法有效，那房屋买卖单价如何执行？原告主张按协议书约定的单价执行，被告主张原告即使要购买被告房屋应按当前的市场价来确定单价。对此，本院认为，因《协议书》约定的928元/㎡，是十几年前的市场价，确实与目前房地产市场行情相差巨大。为公平起见，法庭根据十几年前原告支付房款占当时购房总款的比例来确定原告尚需支付剩余的购房款，2006年原告支付房款85942.60元，占购房总款123776.60元（不含车库价23166元）69.43%。现某二期1#010*房屋单价按备案价5894元/㎡，购房总款为：700089.32元（5894元/㎡×118.78㎡），原告尚需支付剩余购房款为：700089.32元－（700089.32元×69.43%）=214017.31元。关于原告的车位的诉讼请求，因原告请求不具体明确，况且被告开发的某二期工程目前未取得车位销售许可证，原告要求被告履行车位买卖协议的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州市某房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内将其开发的位于信丰县商品房出售给原告曹某某；二、原告曹某某除已支付的85942.60元，尚需向被告赣州市某房地产开发有限公司支付购房款214017.31元，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。（信丰县人民法院标的款账号：1、用户名：信丰县人民法院；2、账号：14×××47；3、开户银行：中国农业银行信丰县支行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，保全费4520元，合计7760元，由被告赣州市某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  兰雨虹人民陪审员  邱万高人民陪审员  钟玉美二〇二〇年九月二日书 记 员  邱 璐