福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0821民初2082号 原告：中国工商银行股份有限公司长汀支行，住所地福建省长汀县汀州镇兆征路**，统一社会信用代码：9135082185790296XC。 负责人：陈斌，该行行长。 委托诉讼代理人：黄树河，男，1966年2月11日生，汉族，住长汀县,该行职员。 被告：刘廉荣，男，1978年5月9日生，汉族，住福建省长汀县。 被告：俞秀华，女，1981年8月10日生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：刘廉荣，个人基本情况同上。系俞秀华丈夫。 被告：福建省长汀鑫源房地产开发有限公司，住，住所地长汀县汀州镇环城东路**一社会信用代码91350821739510930B。 法定代表人：张秋生，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司长汀支行（以下简称长汀工行）与被告刘廉荣、俞秀华、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司(以下简称鑫源公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告长汀工行的委托诉讼代理人黄树河、被告刘廉荣、被告俞秀华的委托诉讼代理人刘廉荣到庭参加诉讼。被告鑫源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长汀工行向本院提出诉讼请求:1、判令解除编号A:[住]字[龙岩]行[长汀]支行[2009]年[190]号《个人购房借款/担保合同》；2、判令刘廉荣、俞秀华偿还长汀工行借款本金205,083.55元、利息5,147.58元（其中：逾期本金10,344.79元、宣布提前到期本金194,738.76元）及支付自2020年5月21日起至还清款项之日止按借款合同约定年利率6.2475%计算的利息及复利（逾期及宣布提前到期、未支付利息按合同约定的利率加收50%确定）；3、判令长汀工行有权就拍卖、变卖刘廉荣、俞秀华所有的，坐落于长汀县环城东路**祥鸿山庄**房地产所得款在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权；4、判令鑫源公司对上述诉求2中的债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费和由刘廉荣、俞秀华、鑫源公司承担。事实和理由：经刘廉荣、俞秀华的申请，长汀工行于2009年4月8日与其签订[住]字[龙岩]行[长汀]支行[2009]年[190]号《个人购房借款/担保合同》，并于同月10日向其发放个人购房贷款344,000万元，期限20年，分240期按月等额本息还款，贷款年利率5.049%。贷款以刘廉荣、俞秀华所购的坐落于长汀县环城东路15号祥鸿山庄18-302号房地产作抵押担保，并于2009年4月9日办理抵押登记，登记号为：（2009）汀房抵字第300号，同时此笔贷款由鑫源公司承担阶段性担保。贷款发放后，刘廉荣、俞秀华从2014年3月起开始违约，后经多次电话、上门催收，借款人有归还逾期贷款，但仍未按月足额及时偿还每月应付的贷款本息。截止2020年5月20日，刘廉荣、俞秀华仍结欠贷款本息合计210,231.13元，其中：本金205,083.55元，利息5,147.58元，连续违约7期、累计违约24期，构成重大违约。为维护长汀工行合法权益，请求依法判如所请。 刘廉荣、俞秀华辩称，对原告起诉事实及欠款数额都没意见。因为自己另有欠款，房子已被法院查封，等法院拍卖后还给银行。 鑫源公司未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2009年4月10日，刘廉荣作为借款人、抵押人，俞秀华作为共同借款人、抵押物共有人，鑫源公司作为保证人与长汀工行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[龙岩]行[长汀]支行[2009]年[190]号），主要内容为：长汀工行根据借款人的申请同意向其发放344,000元贷款用于购买鑫源公司开发的坐落于于长汀县环城东路15号祥鸿山庄18-302号房屋，期限为20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.94%下浮15%，确定年利率为5.049%，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款人按月等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。 抵押人刘廉荣自愿向贷款人提供福建省长汀县环城东路15号祥鸿山庄18-302号房屋作抵押担保，担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿等。2009年4月9日，案涉房屋办理了房地产抵押登记[（2009）汀房抵字第300号]。 鑫源公司自愿为刘廉荣、俞秀华向长汀工行的借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人的免除保证责任需同时满足两个条件：1.合同16.2约定的正式抵押登记手续办理完毕，2、贷款人收到房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。 长汀工行于2009年4月10日向刘廉荣、俞秀华发放了上述贷款，当年执行年利率为5.049%。该款当日转入鑫源公司账户（账号14×××44）。借款后，刘廉荣、俞秀华从2014年3月起开始违约，经多次催收，借款人仍未按月足额及时偿还每月应付的贷款本息。2019年9月20日、10月21日、2020年6月15日，长汀工行向刘廉荣、俞秀华、鑫源公司发送《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，要求刘廉荣、俞秀华在收到函件五日内清偿全部欠款，要求鑫源公司在收到函件后督促借款人还款或承担连带保证责任。截止至2020年5月20日，刘廉荣、俞秀华连续违约7期、累计违约24期，尚欠长汀工行借款本金205083.55元、利息5147.58元。 另查明，刘廉荣与俞秀华系夫妻关系，于2002年12月31日登记结婚。涉案房屋至今未办理房屋产权登记。 认定上述事实的证据有长汀工行提供的《个人购房借款/担保合同》、房地产抵押登记证书、贷款发放电子许可证详细信息、自营历史明细列表、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、刘廉荣与俞秀华结婚证及到庭当事人的庭审陈述等。 本院认为，长汀工行与刘廉荣、俞秀华等签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。刘廉荣、俞秀华未依约还款付息，已构成违约。虽然双方约定的期限为240月，借款至2029年到期，但案涉借款/担保合同10.2条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。长汀工行已多次向刘廉荣、俞秀华催要欠款，至2020年5月20日，刘廉荣、俞秀华连续7期、累计24期未足额还款，违约情形已具备双方约定的合同解除条件，长汀工行有权依合同约定宣布贷款提前到期并单方解除合同。刘廉荣、俞秀华为担保债务的履行将其购买的房屋抵押给长汀工行，并办理了房屋抵押登记，按照合同约定在借款到期（包括被解除合同）而未予清偿的情况下，长汀工行有权就该财产优先受偿。鑫源公司自愿为本案贷款提供阶段性连带责任保证，因其阶段性保证责任的免除条件尚未满足，故应依约承担相应的保证责任。鑫源公司在承担保证责任后，可依法向刘廉荣、俞秀华追偿。鑫源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司长汀支行与刘廉荣、俞秀华、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司签订的编号A:[住]字[龙岩]行[长汀]支行[2009]年[190]号《个人购房借款/担保合同》。 二、刘廉荣、俞秀华应于本判决生效之日起五日内偿还中国工商银行股份有限公司长汀支行借款本金205,083.55元、支付利息5,147.58元（计算至2020年5月20日），并支付自2020年5月21日起至还清款项之日止，以尚欠借款数额为基数按合同约定利率（中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%基础上加收50%确定的利率计算的利息，欠息部分按上述利率计收复利（案涉借款本金全部清偿之日止所计付利息以不超过年利率24%为限）。 三、若刘廉荣、俞秀华未按上述第二项履行还款义务，则中国工商银行股份有限公司长汀支行有权对坐落于长汀县环城东路15号祥鸿山庄18-302号房产在拍卖、变卖或折价后的所得价款中享有优先受偿权。 四、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司对上述第二项刘廉荣、俞秀华的债务承担连带清偿责任。福建省长汀鑫源房地产开发有限公司在承担了保证责任后，有权向刘廉荣、俞秀华追偿。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,460元，减半收取3,230元，由刘廉荣、俞秀华、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  张秀荣 二〇二〇年九月二十三日 书记员  梁艺婷 附：本案所引用的法律条文及执行申请提示 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法律未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 五、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。