内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3347号上诉人（原审原告）：霍文平，男，1963年4月2日出生，汉族，松山区金融和投资促进局职工，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：隋晓滨,内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙彦超，男，1991年6月23日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：倪海明，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰优住房产经纪有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街办事处长青街西段路南、昭乌达路西天王国际酒店**楼03068。法定代表人：李雪艳，总经理。委托诉讼代理人：刘晓芳，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人霍文平因与被上诉人孙彦超、赤峰优住房产经纪有限公司（以下简称“优住公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍文平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定事实不清。该案争议的居间合同第九条是特别条款，是三方当事人的特别约定，也是本案争议的核心内容，合同所约定的“在2020年1月24日前付清全部房款”内容在一审中故意隐瞒，是刻意规避问题。2、一审法院适用法律错误。2020年1月24日前是春节前期，是合同履行的最终期限，不是疫情管制期，与疫情毫无关联性，只有违约期才受疫情的影响，这也恰恰说明了被告违约，但是该疫情并不影响转账交易。因此，以疫情为借口毫无说服力。3、一审判决有失公平原则。被上诉人违约付款是不争的事实，势必会给上诉人造成损失，上诉人也是靠卖房款再购房，由于被上诉人（乙方）延期给付，导致上诉人再另行借款购房，这期间也有利息支出，如果被上诉人不承担责任，上诉人的损失将无法弥补。4、一审判决有悖诚信原则。法律的要义是保护守信人，惩罚失信人，可本案一审判决助长了不诚信作风，有悖道德、有悖法理。5、本案争议的居间合同是三方当事人同时签订的，合同的内容对各方都具有约束力，丙方所做出的保证，乙方是明知的，是认可的，更何况该条款是特别约定，如果乙方不认可，也应该做特别说明。故违约责任应由乙、丙两方共同承担。6、丙方作为中介公司，该笔交易收取了中介费1.3万元，不能只享有权利不尽义务，不能只受益不担责，这违背权利与义务相一致、利益与责任相适应的原则。被上诉人孙彦超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，二审法院应予维持，具体意见如下：因办理房屋过户登记迟于双方签订合同的预期，致使银行按揭贷款未如期发放，该情形不可归责于孙彦超。2019年9月4日，本案三方当事人签订《房屋买卖居间合同》，在充分考虑交易市场的现状、银行贷款利率及税费因素，双方预期于9月底完成房屋过户手续。因此，合同第九条约定“2020年1月24日前支付尾款”，以确保房屋过户后有充足时间办理银行按揭贷款手续。双方在被上诉人赤峰优住房产经纪有限公司(下称优住公司)的协调下，于2020年1月20日才办毕房屋过户手续,2020年1月24日开始为我国春节法定节假日，考虑到实务中银行按揭贷款复杂的面签、房屋评估、先期办理抵押登记等程序，被上诉人孙彦超无法在仅有的3日内完成抵押贷款。合同签订的三方主体在办理房屋过户的迟延、对按揭贷款程序及期限理解的偏颇，不可均归责于孙彦超一方。新型冠状病毒疫情的不可抗力是银行按揭贷款迟延发放的原因之一。2019年年底，全国爆发了新冠状病毒疫情，为避免疫情的不可控、避免人员的接触，银行告知推迟办理按揭贷款的时间。根据内蒙古自治区高级人民法院于2020年2月14日颁发的《关于审理涉新冠状肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》第一条第2款关于“新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力。自然人、法人、其他组织认为因疫情防控影响其民事权利和诉讼权利的，可以不可抗力为由提出请求或抗辩，由人民法院依法审查”的规定，请求法院充分考虑孙彦超所处的客观情况，平衡各方当事人利益。霍文平存在违约情形，如仅基于约定考量双方的合同履行，亦应以霍文平未能如期交房抵销孙彦超的责任。根据《房屋买卖居间合同》第四条“甲方(即霍文平)应在收到乙方全额房款之日起,7日内腾出该房屋，交付乙方(即孙彦超)占有、使用并移交房屋钥匙”的约定，孙彦超于2020年3月13日支付了尾款，但霍文平却于2020年4月1日才将案涉房屋交付孙彦超使用，其仍存在违约情形。被上诉人优住公司作出的房屋尾款支付承诺，对孙彦超无约束力。根据《房屋买卖居间合同》第九条关于“丙方(即优住公司)保证2020年1月24日前交尾款，甲乙双方无条件配合丙方办理按揭贷款及房屋产权过户等一系列手续”的约定，被上诉人优住公司是办理银行按揭贷款的责任人，合同签订的三方主体均明知房屋尾款的代付机构为银行，孙彦超的义务是仅积极配合办理抵押手续，故被上诉人优住公司做出的承诺不能约束孙彦超。被上诉人优住公司答辩称服判。霍文平向一审法院提出诉讼请求：要求被告支付违约金2.4万元。一审法院查明，2019年9月4日，原告霍文平与被告孙彦超、优住公司签订房屋居间合同（编号0000309），约定被告孙彦超在被告优住公司的居间下购买原告所有的位于赤峰市××区户房产，房产价格89.5万元，付款方式为按揭贷款，合同签订当日支付定金2万元，过户当日支付首付款不少于18.5万元，尾款71万元为银行贷款。合同签订当日，孙彦超向原告支付定金2万元。2020年10月17日，经协商原告与孙彦超、优住公司就购买上述房产事宜重新签订房屋居间合同（编号0001033），约定房产价格89.5万元，付款方式为按揭贷款，合同签订当日支付定金12万元，过户当日支付首付款不少于18.5万元，尾款71万元为银行贷款。孙彦超于该合同签订当日向原告支付定金12万元，买卖双方共同在中国农业银行赤峰长青支行办理了二手房抵押贷款手续。2020年1月8日，因孙彦超的妻子侯文颖存在不良记录，导致孙彦超不符合中国农业银行赤峰长青支行信用状况准入标准，孙彦超申请的二手房抵押贷款未通过审批。2020年1月11日，孙彦超以案外人刘某的名义再次申请贷款，并向原告支付首付款29.5万元，尾款60万元办理贷款。2020年1月19日，原告为涉案房屋办理过户登记，登记至刘某名下，2020年3月13日，原告收到尾款60万元。一审法院认为，原告霍文平与被告孙彦超、优住公司于2019年9月4日签订房屋居间合同后，又于2019年10月17日重新签订合同，系对原合同的协议变更，该合同合法有效，双方应按签订在后的合同约定履行各自的义务。原告称被告未按合同约定的付款期限即2020年1月24日前放款的行为构成违约，但在原告与二被告于2020年10月17日签订合同后，孙彦超积极履行合同约定的义务申请个人贷款，虽因其个人原因导致申请房屋尾款的贷款未通过银行审批，但此后，孙彦超按约定补齐房屋首付款又以案外人名义再次申请贷款并获批，其虽未按照约定日期于2020年1月24日完成贷款并支付尾款，但2020年1月25日开始为我国春节法定节假日，且受新冠病毒疫情影响，银行审批贷款延后，并非系被告孙彦超拖延支付尾款，因此，被告孙彦超未构成违约。另，根据合同中关于丙方（优住公司）保证2020年1月24日前放尾款的约定，原告在与孙彦超签订房屋买卖合同时约定尾款的支付方式为申请银行贷款，已明知该款项的代付机构为银行，而优住公司作为买卖双方居间服务方并不具备尾款发放和支付的资格和义务，故该条款对合同相对方并不产生合同约束力。综上，原告的诉讼请求不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告霍文平的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中卖方霍文平、买方孙彦超、居间方优住公司三方共同签订房屋买卖居间合同，根据合同约定，三方各自负有相应的权利和义务。买方付首付款后，余款约定为贷款方式，由优住公司协助办理。关于尾款给付期限问题，合同中并未约定买方孙彦超何时给付，因此孙彦超不存在迟延给付问题。但是，合同中约定了丙方（居间方）保证2020年1月24日前付尾款，由于优住公司负有办理贷款的义务，而其保证在2020年1月24日前付款，属于为自己设定的义务，如果未能完成该义务，应就此承担违约责任。因此在2020年1月24日贷款未能办理完成并交付卖方，应由负责办理贷款的优住公司承担违约责任，而非孙彦超承担该违约责任。关于该违约责任应按何种标准计算问题，上诉人霍文平主张按照合同约定的每日500元标准给付违约金，但该标准系约定的买方孙彦超违约责任，而非居间方优住公司的违约责任，上诉人以此标准要求优住公司承担违约责任没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于合同中没有约定居间方违约应承担何种违约责任，而本案作为买卖合同，上诉人未能在优住公司保证的2020年1月24日及时取得尾款，直至2020年3月13日才取得尾款，存在资金无法取得48天的利息损失，因此本院对上诉人未能及时取得尾款的资金利息予以保护。利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，金额为3217元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初1851号民事判决；二、赤峰优住房产经纪有限公司于判决生效后立即给付霍文平延期给付资金期间的利息3217元；三、驳回霍文平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由霍文平承担150元，由赤峰优住房产经纪有限公司承担50元。二审案件受理费400元，由霍文平承担300元，由赤峰优住房产经纪有限公司承担100元。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二〇二〇年九月二十九日书记员 齐向敏