福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3027号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张志练，男，1980年2月10日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林雯颖，福建秦剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡秀珍，女，1948年10月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人张志练因与被上诉人蔡秀珍租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志练上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、六项判决；2．改判驳回蔡秀珍对张志练的全部诉讼请求；3．改判张秀珍赔偿张志练装修残值损失人民币278,116元；4．本案的鉴定评估费用52,000元由蔡秀珍承担；5．本案一审及二审诉讼费用由蔡秀珍承担。事实与理由：一、本案双方之间的房屋租赁合同，已于2019年3月27日实际解除，解除的原因是蔡秀珍对租赁房屋进行强行断电不恢复供电并对唯一出入门强制加锁的行为而实际解除。1．蔡秀珍自2019年2月至3月间，多次对出租场所采取断电措施，且最后一次在2019年3月19日断电之后没有再恢复供电，违约行为及过错程度已经达到非常严重的程度，导致张志练无法开门经营。2．蔡秀珍在2019年3月27日对出租场所的唯一一出入门采取强制的加锁措施，且拒不让张志练进入租赁场所，该行为是严重的过错及根本违约行为，直接导致张志练无法实现租赁使用租赁场所的合同目的。3．一审法院认为张志练存在不继续经营的行为，该事实认定没有事实依据。在2019年2月至3月，张志练也陆续支付了三次2,000元的租金及一次10,000元的租金。张志练从来没有不继续经营的行为，张志练不能继续经营进口食品超市，是由于蔡秀珍的强制断电且不恢复供电及强制对唯一出入门进行加锁的违约行为造成的。二、张志练投入70万元左右对本案的租赁房屋进行高档装修，而本案房屋租赁合同在2019年3月27日已经由蔡秀珍实际解除，因此，蔡秀珍依法应当赔偿张志练的装修残值损失278116元。1．一审法院认为“本案双方当事人均主张案涉房屋系其进行装修，但均未能举证证明，故张志练主张系其对案涉房屋进行装修，依据不足，不予采信”，该认定明显是错误的。本案中上诉人张志练有按照双方房屋租赁合同的约定投入70万元左右对租赁场所一楼及二楼进行全面装修，装修的事实清楚，证据充分，不容争议。2．本案的房屋租赁合同，解除的时间是在2019年3月27日，解除的原因是蔡秀珍强行对租赁场所采取强制加锁的方式，导致上诉人张志练租赁房屋的目的无法实现。张志练未能按时支付第三年度的完整租金，并不会产生租赁合同解除的法律后果，而蔡秀珍在2019年3月27日强制对租赁场所采取对唯一出入门进行加锁的行为，拒绝让张志练进入租赁场所营业，才是导致本案租赁合同解除的根本原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”及第三项规定“因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，本案租赁合同的解除，出租人蔡秀珍明显具有重大且根本的违约及过错，依法应当赔偿张志练装修残值损失。3.装修残值损失，应当按照2019年3月27日蔡秀珍对租赁房屋强制加锁的残值278,116元进行计算。三、本案合同解除的时间，应当是在2019年3月27日，而不能按照2020年3月17日确定。本案的房屋租赁合同已经在2019年3月27日解除。蔡秀珍在诉讼中主张解除房屋租赁合同，是在2019年12月17日经法院主持蔡秀珍与张志练达成移交房屋的意见之后，才向法院变更诉讼请求，增加了解除房屋租赁合同的诉讼请求。蔡秀珍并不是因为张志练拖欠租金起超过30天而主张解除，而是因为双方经法院达成移交房屋的意见之后才主张解除。蔡秀珍关于在2019年12月17日之后增加的解除房屋租赁合同的诉讼主张，明显多余，不能支持。四、张志练尚欠蔡秀珍的房屋租金，实际上只有16,989元，一审判决认定张志练尚欠租金225,048元，明显不能成立，应当依法纠正。本案房屋租赁合同，已经在2019年3月27日实际解除。第一年及第二年的房屋租金，张志练已经支付完毕。租赁合同签订之时，张志练已经支付了3万元的合同履约金给蔡秀珍，目前该3万元履约金仍然在蔡秀珍手中。由于本案的租赁合同是被蔡秀珍单方强行解除，因此，3万元的履约金应当退还给张志练或者直接充抵相应金额的房屋租金。第三年从2018年8月份开始，张志练陆续支付了租金76,000元给蔡秀珍，实际张志练未付租金只有16,989元。由于蔡秀珍依法应当赔偿张志练房屋装修残值损失278,116元，因此，对于尚欠的未付租金16,989元，张志练也无须实际支付，由法院在判决文书中直接抵扣即可。五、蔡秀珍主张的逾期付款违约金、解除合同违约金请求，没有事实与法律依据，依法不能支持，一审判决认定了相应的逾期付款违约金及解除合同违约金，明显错误，应当依法纠正。本案房屋租赁合同已经在2019年3月27日实际解除，解除的原因及过错在于蔡秀珍。六、本案的装修残值鉴定评估费用52,000元，是由于蔡秀珍严重及根本违约行为即对出租场所持续断电及对出租场所的唯一出入门强制加锁，不让张志练进入租赁场所的行为造成的，因此，鉴定评估费用52,000元，依法应当由蔡秀珍承担。 蔡秀珍辩称，一、张志练主张合同的解除时间为2019年3月27日与法律规定及事实不符：1.张志练存在先期违约行为，其作为违约方无权要求解除合同：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。张志练未按合同约定于2018年8月10日支付第三次租金27.5万元，事后经蔡秀珍多次催讨，一直未能足额支付，存在先期违约，其作为违约方无权要求解除合同。2.针对张志练存在的先期违约行为，蔡秀珍作为出租方即债权人，有权采取一定的自力救助措施，催促作为违约一方的张志练继续履行支付租金的义务，来维护自身合法权益。采取停电是针对张志练持续违约行为的一种自我救济措施的合同履行抗辩行为，符合双方的约定，且未超过合理限度。蔡秀珍对租赁场所的后门临时加锁，同样也是一种自我救济措施的合同履行抗辩行为，该行为并不能作为合同解除的认定依据。3.解除作为《合同法》第九十四条合同权利义务终止的情形之一，必须符合法定条件才能产生解除的法律效力。关于解除法定情形的规定，体现在《合同法》的九十三条、九十四条。本案双方之间并无形成合意协商解除合同，若一方行使合同解除权，应根据《合同法》第九十六条规定行使。本案中，蔡秀珍当时既没有行使合同解除权的意思表示，也没有解除合同的法律行为，蔡秀珍采取的上述临时停电或简易加锁行为，主观目的是基于对张志练已逾期支付租金多次催讨未果，工作人员应急情形下采取的自救措施，蔡秀珍并没有解除合同的意思表示和行为。二、张志练主张对租赁场所投入70万元左右进行装修与事实不符，福建方成司鉴中心作出的鉴定报告不能作为认定张志练装修损失的依据。1.没有证据证明张志练有对租赁场所进行装修。租赁房屋在张志练承租入驻之前，上一家的承租人经营高档红木家具，现场遗留的就是已装修好的比较高档的装饰装修物，张志练并没有对原租赁场所进行重大变动重新装修。张志练所主张装修费用花费70万元左右，是一笔不小的费用支出，应有最基本的施工图纸、装修合同及预算清单等直接客观反映装修状况的证据材料，但张志练一直无法提供，也无法陈述清楚如何对租赁场所进行装修。2.事实上张志练并没有投入费用进行装修：双方签订的合同第四条第二款对乙方如有装修进行特别约定：乙方租赁期限内，如需对房产进行装修，必须向甲方提出装修书面申请和装修设计图纸，经甲方同意后，方可进行装修。张志练明知如要装修应向蔡秀珍提出装修书面申请和装修设计图纸，但事实上并没有，这更能证明张志练并无投入费用进行装修。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，张志练一直主张有对租赁场所进行装饰装修，不仅没有依据合同约定提出装修书面申请和向蔡秀珍提供装修设计图纸，也未取得蔡秀珍对装修方案的认可，故不仅可以证实张志练没有对租赁场所进行装饰装修，也可以证实其也没有取得蔡秀珍的同意，其所产生的任何费用都应自行承担。3.福建方成司鉴中心作出的鉴定报告是对租赁物的全部现状进行鉴定，而不是已区分出张志练已装修部分并对装修部分残值进行鉴定。该鉴定报告并不能作为证实张志练装修费用损失的依据。三、张志练作为违约一方，在合同未依法解除之前，应承担支付租金的义务。诉讼过程中，因张志练继续占用租赁物，租赁场所内还堆放其自行经营的众多货架、经营物品及办公用品等。2019年12月17日一审法院组织双方就是否同意办理房屋交接及对交接事宜进行询问，张志练承诺于30天内腾空，蔡秀珍要求张志练在腾空时应事先通知蔡秀珍，且不能对装饰装修物进行破坏，在腾空完后再办理交接。至2020年3月17日双方才共认交接事宜，但张志练还是未能对现场进行整理，遗留众多废弃物，严重影响到蔡秀珍另行出租。一审法院认定2020年3月17日双方共认交接时间点作为合同终止时间点符合法律规定也符合事实状态，张志练应承担支付此前拖欠的租金及逾期支付的违约责任。即张志练应向蔡秀珍支付自2018年10月16日起至腾空交付房屋之日止的租金及承担逾期付款的违约责任。四、张志练作为违约一方，应对合同解除后蔡秀珍产生的租金损失承担赔偿责任。由于张志练的严重违约导致合同于2020年3月17日解除，对于后两年比较高额的租金，蔡秀珍无法正常收取，直到目前还无法对外出租还空置着，正常司法实践应赔付3至6个月的租金损失，一审法院虽判决酌情认定张志练支付违约金数额为2个月租金47,010元，是不足以弥补蔡秀珍的损失，但蔡秀珍为了避免讼累，没有就此提起上诉。一审法院判决有理有据，应依法予以维持，张志练的上诉请求应依法予以驳回。 蔡秀珍向一审法院起诉请求：1.判令张志练向蔡秀珍支付租金199000元，并支付自2018年8月10日起至付款之日止按年利率24%计算的违约金；2.由张志练承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，蔡秀珍多次变更诉讼请求，后明确其诉讼请求为：1.依法解除蔡秀珍、张志练双方于2016年8月3日签订的《房屋租赁合同书》。2.判令张志练向蔡秀珍腾空交还位于石狮市。3.判令张志练向蔡秀珍支付自2018年10月16日至腾空交付房屋之日的租金及场地占用费（其中2018年10月16日到2019年10月15日止的租金为275000元，2019年10月16日到腾空之日止以年租金302500元的标准计算，应扣除张志练已支付的76000元）；并支付其中以199000元为基数自2018年8月10日起至2019年8月9日止按日利率千分之五计算的违约金，其中以欠付租金及场地占用费为基数自2019年8月10日起至付款之日止按日利率千分之五计算的违约金。 张志练向一审法院提出反诉请求：1.判决确认张志练与蔡秀珍之间的《房屋租赁合同书》在2019年3月27日解除；2.判决蔡秀珍赔偿张志练房屋剩余租赁期内的装修残值损失350,000元；3.判决蔡秀珍赔偿张志练货物损失100,000元（以评估为准）；4.判决蔡秀珍赔偿张志练为经营购买购物平台系统APP软件损失200,000元；5.本案诉讼费用由蔡秀珍承担。一审诉讼过程中，张志练变更第二项反诉诉讼请求的损失金额为278,116元，确定第3项反诉诉讼请求的损失金额为100,000元。 一审法院认定事实：案涉房屋位于石狮市，房号为101、102、103、104、201、202、203、204，产权人为蔡秀珍。2016年8月3日，蔡秀珍作为甲方与张志练作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，约定张志练向蔡秀珍承租案涉房屋，租期5年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止；租金总计1410300元，第一年租金250000元，第二年租金250000元，第三年租金275000元，第四年租金302500元，第五年租金332800元。租金分五次支付，于2016年8月10日前支付250000元，于2017年8月10日前支付250000元，于2018年8月10日前支付275000元，于2019年8月10日前支付302500元，于2020年8月10日前支付332800元。合同第四条约定：“1、乙方应按合同规定的付款方式交纳租金，每逾期一天按欠款额的0.5%向甲方缴纳滞纳金，累计计取，同时甲方有权停止给予供水供电等服务。……7、合同期内，乙方不得中途终止合同，否则视为违约，在违约时乙方己付的租金全部不能退并还要按本合同总租金的50%赔偿甲方损失和没收乙方的合同履约金。”合同第五条约定：“1、租赁期内，乙方如有下列行为，甲方有权终止合同，没收乙方的履行保证金并要求乙方赔偿因违约给甲方造成的损失:⑴、乙方拖欠预付的租金及其他费用超过30天……”。2016年8月8日，张志练支付给蔡秀珍第一年的租金250000元及合同履约金30000元。2016年8月10日，蔡秀珍将案涉房屋交给张志练使用。2017年8月10日，张志练支付给蔡秀珍租金100000元，2017年8月19日，张志练支付给蔡秀珍租金150000元。2018年8月至2019年3月，张志练多次支付蔡秀珍租金，具体为：2018年8月31日支付10000元，2018年10月9日支付30000元，2018年11月10日支付20000元，2019年2月1日支付2000元，2019年2月19日支付2000元，2019年2月28日支付2000元，2019年3月9日支付10000元，共计76000元。因张志练逾期支付租金，蔡秀珍多次向其催讨，并于2019年1月31日通过石狮市金丘物业管理有限公司向其发出缴款通知催收租金等，于2019年3月4日委托福建刺桐律师事务所向其发出律师函催收租金等。蔡秀珍分别于2019年2月1日、3月19日两次停止案涉房屋的供电。张志练曾于2019年3月19日前陆续从案涉房屋搬走物品。2019年3月27日，蔡秀珍安排工作人员对案涉房屋进行加锁。 诉讼过程中，张志练申请对案涉房屋的装修残值损失进行评估。因本案双方当事人对合同是否已解除或应否解除存在较大争议，根据相关法律规定，合同因何方违约而解除直接关系到装饰装修物的处理和责任承担，故对张志练的申请，予以准许。经双方当事人协商确定鉴定机构，依法委托福建方成司法鉴定中心进行评估鉴定，该中心经鉴定作出福建方成司鉴中心[2019]评鉴(工程)字第10号司法鉴定意见书，可移动的中岛柜、收银台、冷冻柜、仓储货架、办公桌椅、沙发、壁挂式空调、监控设备、音响、打卡机等未形成附合的项目不计入本次鉴定，鉴定意见为：按2019年3月27日计算，案涉房屋装修残值损失为278,116元；按现场勘验时点计算，案涉房屋装修残值损失为214,360元。 一审法院认为，蔡秀珍与张志练于2016年8月3日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按照合同的约定履行自己的义务。一、租赁合同是否已解除。张志练主张，蔡秀珍停电加锁行为致合同目的不能实现，合同已于2019年3月27日实际解除。关于于停电行为，根据租赁合同的约定，张志练多次逾期支付租金，蔡秀珍有权采取一定程度的停止供电。蔡秀珍于2019年2月1日停电，在张志练尚欠逾期租金20余万元当天仅支付2,000元的情况下即恢复供电，说明停电行为只是蔡秀珍为催讨租金而采取的一种措施，并没有超出合理限度，双方亦未解除合同的意思表示。因此，张志练主张停电行为致合同解除，没有理据，不予支持。关于于加锁行为，蔡秀珍表示为催收租金而加锁，但该行为没有法律和合同依据，构成违约。加锁后，存在双方当事人对案涉房屋均上锁的情况下，张志练作为承租人、实际使用权人，其完全可以自力救济或者采取向公安机关报警、向相关部门主张权利等方法寻求解决纠纷，但张志练并没有积极寻求解决。再者，从2019年2月1日蔡秀珍的工作人员与张志练联系时，张志练表示：“反正我也不想开了最好是等我搬出来再停电不然那些东西坏了事情绝对会复杂”，结合张志练曾于2019年3月19日前陆续从案涉房屋搬走物品，于2019年3月27日停电后没有再支付租金，双方于2019年6月3日协商等情况，可以看出张志练存在不继续经营的行为。据此，蔡秀珍的加锁行为存在一定程度违约，但其没有解除合同的意思表示，其违约程度亦不足以致合同解除。张志练关于加锁致合同目的不能实现，合同已解除的主张，理据不足，不予支持。二、租赁合同应否解除。合同约定张志练应于2018年8月10日前支付第三次租金275,000元，经蔡秀珍多次催讨，张志练自2018年8月31日至2019年3月9日仅支付租金共计76,000元，已构成违约。根据双方当事人关于张志练拖欠租金超过30天，蔡秀珍有权终止合同的约定，现蔡秀珍据此要求解除案涉租赁合同，符合法律和合同约定，予以支持。三、腾空交还房屋。本案审理过程中，案涉房屋已于2020年3月17日交还蔡秀珍，故蔡秀珍关于交还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。四、尚欠租金。合同期限内，在合同未解除的情况下，张志练仍应支付租金，故2018年10月16日至实际交还房屋之日（2020年3月17日）的租金应由张志练负担。张志练关于2019年3月27日之后蔡秀珍无权要求其支付租金的辩解不能成立，不予采信。2018年10月16日至2019年10月15日年租金为275,000元，2019年10月16日至2020年3月17日按每年302,500元计算，共计402,722元。蔡秀珍于2019年3月27日对案涉房屋进行加锁，且多次限制张志练搬离租赁房屋，至2019年12月17日才表示不再限制。虽张志练存在不继续经营的行为，2019年3月27日后也未再实际经营，但蔡秀珍的上述行为发生在合同未确定解除的情况下，限制了张志练对案涉房屋的实际使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考虑本案实际情况，对2019年3月27日至2019年12月17日的租金，由双方当事人各承担50%。2019年3月27日至2019年10月15日按年租金标准275,000元计算，之后按年租金标准302,500元计算，即蔡秀珍、张志练各承担101,674元[（151,251元+52,097元）÷2]。扣除张志练已支付的76,000元，张志练现尚欠租金225,048元（402,722元-101,674元-76,000元）。蔡秀珍主张超出的部分，不予支持。五、逾期付款违约金。根据合同约定，2018年10月16日至2019年10月15日的租金应于2018年8月10日前支付，2019年10月16日至2020年3月17日的租金应于2019年8月10日前支付。张志练逾期支付租金，应当支付相应违约金。蔡秀珍主张按合同约定日千分之五计算违约金，张志练认为过高，酌定调整为按年利率24%计算。经计算，2018年10月16日至2019年10月15日的租金按每年275,000元计算，扣除蔡秀珍应承担的部分，张志练尚欠租金199,374.5元，其自2018年8月31日至2019年3月9日陆续支付租金共计76,000元，计算至2019年8月10日的逾期付款违约金为34,370元。2019年10月16日至2020年3月17日的租金按每年302,500元计算，张志练尚欠租金101,673.5元。即张志练截止2019年8月10日应付逾期付款违约金34,370元，自2019年8月11日起至实际付款之日止，应以尚欠租金225,048元为基数，按年利率24%计算逾期付款违约金。蔡秀珍主张超出的部分，不予支持。六、解除合同违约金。蔡秀珍主张根据合同第四条第7款规定，并按当年度6个月的租金标准计算违约金为151,250元。张志练认为该违约金过高。合同第四条第7款是关于乙方（张志练）终止合同的约定，第五条第1款则是甲方（蔡秀珍）终止合同的约定，故本案应适用合同第五条第1款的约定，即蔡秀珍有权没收张志练的履行保证金并要求张志练赔偿因违约给蔡秀珍造成的损失。综合本案实际情况，酌定违约金为2个月的平均租金47,010元，合同履约金30,000元不予退还。七、装饰装修物残值损失。本案双方当事人对合同是否已解除或应否解除存在较大争议，而根据相关法律规定，合同因何方违约而解除直接关系到装饰装修物的处理和责任承担，因此，在合同解除依据未确定前，对于当事人任一方对装饰装修物残值损失的鉴定申请，依法应予准许。据此，依张志练的申请，依法委托鉴定机构对案涉房屋的装饰装修物残值损失进行鉴定评估。经鉴定评估，案涉房屋已形成附合的装修残值损失，按2019年3月27日计算为278,116元，按现场勘验时点计算为214,360元。本案双方当事人均称案涉房屋系其进行装修，但均未能举证证明，故张志练主张系其对案涉房屋进行装修，依据不足，不予采信。再者，即使系张志练进行装修，因本案系张志练违约致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于装饰装修物处理的规定，其要求蔡秀珍赔偿装饰装修物残值损失，不予支持。八、货物损失。张志练主张其存在货物损失100,000元，并申请对损失进行评估，但未能按期缴交评估费，视为其撤回申请，对其该项诉讼请求，不予支持。九、APP软件损失。张志练还主张其存在购物系统APP软件的损失200,000元，并申请对损失进行评估，因张志练未能举证证明其购物系统APP软件的基本情况，也无法提供检材，故其该项诉讼请求，没有事实依据，不予支持。 综上所述，双方当事人的诉讼请求，部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除蔡秀珍与张志练于2016年8月3日签订的房屋租赁合同。二、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍租金225,048元。三、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍逾期付款违约金34,370元；并以225,048元为基数，支付自2019年8月11日起至实际付款之日止，按年利率24%计算逾期付款违约金。四、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍解除合同违约金47,010元。五、驳回蔡秀珍的其他诉讼请求。六、驳回张志练的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,688元，由蔡秀珍负担2,158元，张志练负担5,530元。反诉案件受理费4,790元，由张志练负担。鉴定费52,000元，由张志练负担。 二审中，蔡秀珍向本院提供中国执行信息公开网截图一份，欲证明张志练涉案13起，丧失最基本的信用。本院经审查认为，上述证据与本案没有直接关联性。 经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人经协商一致后签订的《房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律、法规，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于一审判决解除涉案租赁合同是否正确的问题。张志练主张涉案合同已于2019年3月27日解除。根据合同约定，张志练迟延支付租金超过30日，蔡秀珍有权解除合同。2019年3月27日，蔡秀珍虽以张志练迟延支付租金为由将涉案租赁物加锁，但其并未以任何形式向张志练主张解除合同，其2019年4月8日向法院起诉也未请求解除合同，蔡秀珍实际未行使合同解除权。双方也未就解除合同达成一致意见。故张志练主张涉案合同已于2019年3月27日解除，缺乏事实和法律依据，不予采纳。张志练迟延支付租金超过30日，蔡秀珍将涉案租赁物加锁长达数月，蔡秀珍向法院申请变更诉讼请求，请求解除涉案租赁合同，双方亦于诉讼中达成腾空房屋的一致意见，据此，应依法判决解除双方的租赁合同。 关于张志练尚欠的租金及双方应承担的违约责任问题。根据双方的合同约定，张志练应于2018年8月10日前支付275,000元租金。张志练未按合同约定支付租金，其行为构成违约。根据合同约定，蔡秀珍有权在张志练未按合同约定支付租金时停止给予供水供电的服务。在蔡秀珍仅采取断电行为时，张志练应自行及时采取措施以防止出现损失及损失扩大，张志练主张蔡秀珍断电行为违约，与合同约定不符，不予采纳。蔡秀珍在未向张志练主张解除合同并给予一定期限腾空房屋的情况下，自行将租赁物加锁，导致张志练无法正常使用租赁物，其行为亦构成违约。张志练租赁涉案房屋系用于食品经营，食品保质期一般较短，蔡秀珍自行将租赁物加锁达数月，导致张志练无法使用租赁物。承租人收取租金的对价系让渡租赁物的使用权。故蔡秀珍请求判令张志练支付锁门期间的租金，缺乏依据，不予支持。一审判令张志练支付蔡秀珍锁门期间的一半租金，判决有误，应予纠正。经查原审卷宗2020年1月13日庭审笔录，蔡秀珍自认其锁门的期间为2019年3月27日至2019年8月23日。本院认为，张志练无需支付该期间的租金。2019年12月17日之前，蔡秀珍虽表示不同意张志练向其移交房屋，但张志练并无其他证据证明蔡秀珍有采取合同约定之外的其他措施限制其使用租赁房屋，且蔡秀珍未就一审判决提起上诉，2019年8月24日至2019年12月17日期间的租金可按一审依据双方过错程度确定的标准即合同约定租金的50%计付。2019年12月17日双方就房屋移交达成一致意见，张志练实际至2020年3月17日将涉案房屋移交给蔡秀珍。故一审判决确定张志练应按合同约定的租金支付2019年12月18日至2020年3月17日的租金，并无不当，应予维持。根据双方合同约定，2018年10月16日至2019年10月15日年租金为275,000元，2019年10月16日至2020年10月15日年租金为302,500元。据此，张志练应支付的租金为：2018年10月16日至2019年3月26日租金122,055元（275,000÷365×162）；2019年8月24日至2019年12月17日租金46,001元{（275,000÷365×53＋302,500÷366×63)÷2}；2019年12月18日至2020年3月17日租金75,212元（302,500÷366×91）。扣除张志练已支付的76,000元租金，其尚欠租金数额为167,268元（122,055+46,001+75,212-76,000）。双方合同约定逾期支付租金，应按日千分之五计算违约金，一审法院予以酌情调整为按年利率24%计算并无不当。根据合同约定，2018年10月16日至2019年10月15日的租金应于2018年8月10日支付，故张志练于2018年8月10日应支付的租金为142,021元{122,055＋（275,000÷365×53）÷2}。截止2019年8月10日张志练应支付逾期付款违约金20,464元（详见附表）。自2019年8月11日起至实际付款之日止，张志练应以尚欠租金167,268元为基数，按年利率24%计算逾期付款违约金。综合考虑双方的合同约定及本案双方均存在违约的情况，除不予退还张志练合同履约金30,000元外，本院酌定张志练应另支付解除合同违约金即1个月的平均租金23,505元。张志练逾期支付租金构成违约，其请求以合同履约金抵扣租金，与合同约定不符，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于蔡秀珍应否赔偿张志练装修残值损失及评估费用的分担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条虽规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。但本案张志练提供的证据不足以证明其已对租赁物进行装修及具体装修的部分，而本案的评估鉴定系按照租赁物现状进行评估，其主张由蔡秀珍赔偿装修残值损失，依据不足，不予支持。因张志练有关装修残值损失的诉讼请求不予支持，一审判决由其自行承担评估费用，并无不当，予以维持。 综上所述，张志练的上诉请求部分成立，应予支持，原判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初2348号民事判决第一项、第六项； 二、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初2348号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍租金167,268元； 三、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍逾期付款违约金20,464元，并以167,268元为基数，支付自2019年8月11日起至实际付款之日止，按年利率24%计算逾期付款违约金； 四、张志练应于本判决生效之日起十日内支付蔡秀珍解除合同违约金23,505元； 五、驳回蔡秀珍一审的其他诉讼请求； 六、驳回张志练的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费9,813元，由张志练负担3,460元，蔡秀珍负担6,353元，反诉受理费4,790元，由张志练负担；二审案件受理费9,475元，由张志练负担8,175元，蔡秀珍负担1,300元。鉴定费5,200元，由张志练负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月二日 书记员  廖春燕 附表：                            日期                       逾期支付金额                       逾期天数                       逾期付款利息                               2018.8.30                       142021                       20                       1868                               2018.10.8                       132021                       39                       3386                               2018.11.9                       102021                       32                       2147                               2019.1.31                       82021                       83                       4476                               2019.2.18                       80021                       18                       947                               2019.2.27                       78021                       9                       462                               2019.3.8                       76021                       9                       450                               2019.8.10                       66021                       155                       6729                               合计                                                                       20464                附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。