湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初2154号原告：黄冈住房公积金中心。住所地：湖北省黄州区黄州大道**。统一社会信用代码：124211007476897900。负责人：胡志华，主任。委托诉讼代理人：蔡**，男，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。被告：李永东，男，1989年12月5日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：李靖，男，1994年12月20日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：孙金保，女，1932年10月12日出生，汉族，住湖北省武穴市。上述三被告共同委托诉讼代理人：涂斌，武穴市大金法律服务所法律工作者。特别授权。被告：湖北桃园房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省武穴市刊江大道**一社会信用代码：914211825715471733。法定代表人：王峰，公司经理。委托诉讼代理人：江龙海，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：周哲，男，1986年1月15日出生，住湖北省武穴市。该公司员工，一般代理。原告黄冈住房公积金中心（以下简称“公积金中心”）与被告李永东、李靖、孙金保、湖北桃园房地产开发有限公司（以下简称“桃园房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人蔡**与被告李永东、李靖、孙金保的委托诉讼代理人涂斌、被告桃园房地产公司的委托诉讼代理人江龙海、周哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1、判决李永东、李靖、孙金保向公积金中心偿还借款本金296808.60元，并自2019年5月20日起至付清之日止按年利率4.875%支付利息；2、判决公积金中心对死者李庆明提供的抵押物武穴市××江大道南侧××明珠××楼××室享有优先受偿权，借款在该抵押物权价款范围内优先受偿；3、判决桃园房地产公司对死者李庆明所欠公积金借款本金及利息承担连带保证责任；4、李永东、李靖、孙金保、桃园房地产公司承担本案的诉讼费。事实和理由：李庆明于2019年2月死亡，其与李永东、李靖系父子关系，孙金保系其母亲。2015年9月21日，李庆明向桃园房地产公司购买一套房产，向公积金中心下属武穴办事处申请公积金借款。经相应申报材料审批后，公积金中心与李庆明签订了相应的《住房公积金借款合同》，合同约定：李庆明向公积金中心借款34万元，用于购买武穴市××江大道南侧××明珠××楼××室，年利率3.25%，超过一年以上根据每年国家利率进行调整，借款期限10年，如出现逾期未偿还本息及其他违约情形出现，则公积金中心有权要求李庆明立即偿还全部相应的本息及相关费用。截止2020年8月1日，李庆明连续15期未偿还相应本金及利息，已经构成了根本违约。因李庆明已死亡，公积金中心有权要求其子李永东、李靖及其母亲孙金保偿还全部的本金及利息、罚息。现因李庆明已逾期还款，公积金中心对已办理了预告抵押登记的位于武穴市××江大道南侧××明珠××楼××室房产享有优先受偿权，借款应以该抵押物权价款范围内优先受偿。桃园房地产公司此前与公积金中心签署了相应的协议，为该笔借款提供连带责任保证，故桃园房地产公司应对李庆明的借款承担连带保证责任。被告李永东、李靖、孙金保辩称，李永东、李靖、孙金保作为死者李庆明的继承人，已申明放弃了继承权，故在本案中不应承担李庆明生前债务的清偿责任。被告桃园房地产公司辩称，公积金中心就本案主张的债权，既存在债务人李庆明以案涉房产提供抵押担保，又存在桃园房地产公司提供人的保证，依物权法的规定，公积金中心应先就案涉的房产实现其债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，黄冈住房公积金管理中心武穴办事处（甲方）与桃园房地产公司（乙方）签订《武穴市职工住房公积金贷款合作协议》，协议约定：本协议项下合作项目为乙方开发建设依法销售的位于武穴市××××江大道南侧（吴楚时代城以西）东城明珠1号、2号、3号楼商品住房，合作期限二年，合作内容：甲方对乙方开发建设依法获得《竣工验收备案证》或《预售许可证》的商品住房，在销售时，对符合《黄冈市职工住房公积金委托贷款办法》规定条件的借款人提供住房公积金贷款，作为购房借款人向乙方支付的部分购房款，以支持乙方商品住房销售。2、乙方对甲方为购买商品房的购房借款人发放的每笔贷款提供连带保证责任。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。保证期限从甲方与购房借款人签订借款合同生效之日起，至乙方为购房借款人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交由甲方保管之日止。购房借款人购买预售房的，提供《预售许可证》及复印件，贷款初审手续通过后，乙方凭《贷款合同》和《抵押合同》协助购房借款人办理《商品房预售证明》，出具《阶段性保证书》。贷款审批手续办理完毕后，发放贷款时，将此贷款额的7%存入乙方在受托银行开设的保证金账户，待甲方收到购房借款人《房屋他项权证》后，通知受托银行将保证金退还乙方。2017年8月31日，李庆明与桃园房地产公司签订商品房买卖合同，桃园房地产公司将位于武穴市××江大道南侧××明珠××楼××室的商品住房出卖（预售）给李庆明，金额497858元。2017年9月4日，该商品房买卖合同在房地产交易部门办理了网上备案手续。后李庆明申请住房公积金贷款，并与黄冈住房公积金管理中心武穴办事处签订《住房公积金借款合同》，合同约定：借款金额34万元，用于购买上述房产，期限10年，年利率3.25%，每月归还本息3322.45元，用所购房产提供抵押担保，对未按期归还的贷款本息，按中国人民银行的有关规定分别计收罚息和复利，罚息率为本合同载明的利率加收50%，逾期天数从还款日次日计算至实际还款日。2017年9月8日，案涉房屋办理了鄂（2017）武穴市不动产证明第0005481号《不动产登记证明》，证明权利或事项为预告登记，权利人为黄冈住房公积金管理中心武穴办事处，义务人为李庆明，抵押方式为一般抵押，登记类型为预购商品房抵押预告登记，被担保债权数额34万元。2017年11月9日，黄冈住房公积金管理中心武穴办事处委托银行按合同约定发放了34万元贷款。自2019年2月李庆明死亡后，案涉借款未按约定偿还，截止2019年5月20日，未偿还的借款本金为296808.60元。孙金保系李庆明的母亲，李庆明与李永东、李靖系父子关系。孙金保、李永东、李靖作为李庆明遗产的继承人，于2019年8月7日各自出具《放弃继承权声明书》，均自愿放弃继承权。因机构改革，黄冈住房公积金管理中心武穴办事处的职责由公积金中心统一行使，武穴办事处作为其内设机构。本院认为，一、黄冈住房公积金管理中心武穴办事处与李庆明签订的《住房公积金借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方借款合同关系成立，应当严格按照合同约定履行各自的义务。因机构改革，该合同的权利应由原告公积金中心行使。被告李庆明死亡后，案涉借款未按合同约定偿还，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告公积金中心可就案涉借款未清偿的全部款项主张权利，包括自2019年5月20日起至还清之日的逾期利息。现执行的借款年利率3.25%，逾期还款加收50%，故逾期年利率为4.875%。；二、被告李永东、李靖、孙金保虽为死者李庆明的法定继承人，但因均书面声明放弃继承权，对案涉借款依法不负清偿之责，故原告公积心中心主张该三被告偿还借款本息的诉讼请求于法无据，不予支持；三、案涉房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的抵押权，该请求权具有排他效力。因此原告公积金中心作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故原告公积金中心要求对案涉房屋在案涉债务范围内享有优先受偿权，不符合法律规定，不予支持；四、被告桃园房地产公司为本案借款提供的保证为阶段性连带保证，所谓阶段性连带保证，本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付公积金中心执管之日止）向公积金中心履行还款义务提供保证，亦为公积金中心获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是公积金中心获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告公积金中心就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告桃园房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满的条件未成就并非原告公积金中心造成。因此被告桃园房地产公司应对死者李庆明因借款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条规定，判决如下：一、限被告湖北桃园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄冈住房公积金中心承担借款本金296808.60元及利息（自2019年5月20日起至清偿之日止按年利率4.875%计算）的连带清偿责任；二、驳回原告黄冈住房公积金中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5752元，减半收取计2876元，由被告湖北桃园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇二〇年九月二十九日书记员 杨小青