贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5428号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：袁勇，男，汉族，1985年10月6日出生，住毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与上诉人袁勇商品房预售合同纠纷一案，双方均不服民事判决书贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海，上诉人袁勇的委托诉讼代理人丁坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告袁勇一审诉讼请求：1．判决被告支付延期交房违约金3651.34元及该违约金实际占用期间的利息暂计173.44元（利息以3651.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2．判决被告向原告退还三通费3698元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3698元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月23日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3．判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款356228.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算2018年11月16日暂计13714.78元；4．本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，被告应在2016年10月30日向原告交付该商品房，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2017年5月25日，被告向原告交付涉案房屋。被告应在2016年10月30日后360日告知原告申请登记，但被告在2018年11月16日才告知原告，一共逾期385天，但被告一直拒不支付逾期交房和办理房屋权属证书违约金。因该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任……（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金3651.34元及实际占用期间的利息173.44元（利息以3651.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：1、关于逾期交房的违约金，《购房合同》约定的交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13、14、27、28栋为2018年5月19日，11、12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效部分的不应支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登报交房日，并且超过诉讼时效部分的不应支持。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。2、关于三通费问题，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费（该费用已代缴）。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。3、关于逾期办证问题。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元”，买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关办证行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7、8、9、10、11、12、21、22、23、24、25、26栋为2018年11月16日，13、14、27、28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告的行为所致，被告违约的条件不成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。一审认定事实：2015年4月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第28栋1单元21-1号房屋，总房款356228.00元，合同约定交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2015年4月23日向原告收取了各项开户费共计3698.00元。被告于2017年5月25日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月16日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。一审认为：一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年5月25日，逾期交房时间共计207日，被告应支付逾期交房违约金为3686.96元，原告要求被告支付3651.34元的请求，予以支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，不予支持。二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年5月25日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2017年5月25日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年5月25日起360日内，亦即2018年5月20日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年5月26日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2018年11月16日。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：6590.22元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。三、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2015年4月23日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年11月29日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁勇逾期交房违约金3651.34元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁勇逾期办证违约金6590.22元；三、驳回原告袁勇的其他诉讼请求。案件受理费172.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。袁勇答辩称：贵州碧阳恒通置业有限公司违约事实客观存在，一审判决其承担的违约责任正确，请求驳回贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉。上诉人袁勇上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人退还上诉人三通费3698.00元及占用期间的利息暂计841.00元（利息以3698.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月23日起计算至三通费清偿完毕之日止）。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，被上诉人向上诉人收取各项开户费及交易费3698元无事实和法律依据，应予以退还。二、被上诉人提出已过诉讼时效抗辩，因上述费用代收无法律依据，上诉人可以基于代收理由不成立随时要求返还。另外，被上诉人代收各项开户费及交易费3698元，双方事实上形成委托合同法律关系，该委托合同法律关系没有约定期限，被上诉人要求上诉人缴纳“代收各项开户费及交易费”，并未明确告知上诉人该笔费用是何费用，且至今未告知上诉人是代哪个部门收取各项开户费及交易费。上诉人是在2018年9月17日了解毕节市人民政府法制办公室关于《毕节市发展改革委关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》的意见，才知晓其权利受到侵害，后上诉人要求被上诉人解释此收费依据及相关发票证明，被上诉人均无法提供，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”之规定，上诉人要求退还代收的各项开户费及交易费的请求，并未超过诉讼时效，一审判决法律错误。贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：各项开户费是上诉人根据补充协议的约定代为收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人不应返还，且上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，完成了受托事项，对此被上诉人多年未提出异议，其该项诉请已超过诉讼时效，原审驳回袁勇该项诉讼请求并无不当，请求驳回袁勇的上诉请求。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对本院一审认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.出卖人是否违约；2.案涉违约金应否调减；3.出卖人应否返还买受人“各项开户费及交易费”并支付利息。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人应当向出卖人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对买受人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，袁勇在向贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对袁勇应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的贵州碧阳恒通置业有限公司，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向袁勇告知提交具体办证资料的义务，袁勇据此得以向贵州碧阳恒通置业有限公司提交以用于其代为办理产权转移登记，而贵州碧阳恒通置业有限公司既要求袁勇在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于办理入住手续前向袁勇履行告知义务，便于袁勇及时提交办证资料。根据本案查明的事实，贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于袁勇办理入住手续时，向袁勇履行了告知义务，且袁勇向贵州碧阳恒通置业有限公司提交完税证明等办证资料亦有赖于贵州碧阳恒通置业有限公司提供购房发票等必要的材料，由此可见，袁勇未及时提交办证资料是由于贵州碧阳恒通置业有限公司的原因所致，贵州碧阳恒通置业有限公司以袁勇未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。贵州碧阳恒通置业有限公司未履行其应当先履行的义务，阻碍其向袁勇履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为贵州碧阳恒通置业有限公司承担逾期办证违约责任的条件已经成就。据此，一审认定贵州碧阳恒通置业有限公司应当于袁勇办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为袁勇办理商品房转移登记，贵州碧阳恒通置业有限公司未如期履行构成违约，并无不当。贵州碧阳恒通置业有限公司主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，贵州碧阳恒通置业有限公司应遵循诚实信用原则履行。贵州碧阳恒通置业有限公司以其违约未给袁勇造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，出卖人贵州碧阳恒通置业有限公司向袁勇收取“各项开户费及交易费”3698元，系袁勇委托贵州碧阳恒通置业有限公司代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，贵州碧阳恒通置业有限公司举示证据不能证明其已完成受托事项，袁勇在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，贵州碧阳恒通置业有限公司无须再从事委托事项，其收取的相关费用则应予退还。因双方未约定贵州碧阳恒通置业有限公司持有代收费用期间的利息，袁勇主张支付利息于法无据，本院不予支持。综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。上诉人袁勇的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13404号民事判决第一、二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁勇逾期交房违约金3651.34元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁勇逾期办证违约金6590.22元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13404号民事判决第三项，即“驳回原告袁勇的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人袁勇各项开户费及交易费3698元；四、驳回上诉人袁勇的其他诉讼请求；五、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费172元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担108元，上诉人袁勇负担64元；二审案件受理费244元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元，上诉人袁勇负担44元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青