江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初3592号原告：江苏滨海农村商业银行股份有限公司，住所地滨海县迎宾中路**。法定代表人：张德林，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷鸣、刘海军，该公司员工。被告：吴方华，男，1975年6月8日出生，汉族，居民，住滨海县。被告：吴红梅，女，1974年6月3日出生，汉族，居民，住滨海县。原告江苏滨海农村商业银行股份有限公司（以下简称滨海农商行）与被告吴方华、吴红梅金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告滨海农商行的委托诉讼代理人雷鸣、被告吴方华到庭参加诉讼，被告吴红梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨海农商行向本院提出诉讼请求：1、判令两被告归还原告贷款本金782984.66元及至2020年3月10日结欠利息30347.16元，本息合计813331.82元以及自2020年3月10日至被告履行完毕之日止按合同约定的利息、罚息、复利等；2、判令原告对被告所抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；3、诉讼费用及实现债权的相关费用由被告承担。事实与理由:2014年8月28日，被告吴方华及配偶吴红梅因购房需要，与原告签订了个人楼宇按揭抵押担保借款合同，并依法办理了抵押登记。合同约定：被告以其所有的座落于滨海县商业用房暂作价人民币1811730元的房产作抵押，原告向被告发放贷款本金不超过人民币72.4万元的个人楼宇按揭抵押业务贷款，还款方式：按月等额本息还款法。根据合同约定，原告于2014年9月2日向被告发放72.4万元，约定还款日期为2024年7月10日，年利率7.86%，原告已按约履行放款义务。2017年11月1日，被告吴方华及配偶吴红梅因经营需要，与原告签订了最高额个人担保借款合同，并依法办理了抵押登记。合同约定：被告以其所有的座落于滨海县商业用房暂作价人民币85万元的房产作抵押，原告于2017年11月6日至2019年10月20日向被告发放贷款本金不超过40万元，还款方式：每月20日结息，到期还本。根据合同约定，原告于2018年9月20日向被告发放23万元，还款日期为2019年9月10日，年利率8.55%；2018年9月27日向被告发放17万元，还款日期为2019年9月10日，年利率8.55%。原告已按约履行放款义务。截止2020年3月10日，被告已经归还原告贷款本金合计341015.34元及利息162432.03元；现由于多种因素，被告已经不能正常履行还款义务，经原告多次催要，截止目前，被告至今尚欠原告贷款本金782984.66元及至2020年3月10日结欠利息30347.16元，根据借款合同的约定，被告不及时归还贷款的行为已构成违约。综上所述，原、被告签订的个人楼宇按揭抵押担保借款合同及最高额个人担保借款合同是双方真实意思表示，并依法办理了抵押登记，属合法有效合同，原告也履行了贷款义务，但被告却无视借款合同法律约束力，一直拖欠不还，其行为均已损害了原告的合法权益。据此，特具状起诉，请求人民法院查明事实，依法判准原告上列请求。被告吴方华辩称，对原告陈述的事实没有异议，本人不是不还钱，是老婆生病，现在还在住院，用了几十万元，钱肯定还，合同时间是到2024年7月10日。被告吴红梅未答辩，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，被告吴方华、吴红梅（乙方）作为借款人与原告滨海农商行（甲方）签订编号为（滨）农商行个楼按抵借字【2014】第173号个人楼宇按揭抵押担保借款合同，合同约定：因购买座落于蔡桥商贸中心2-106、206、306室房产向原告滨海农商行申请个人楼宇按揭贷款，甲方自2014年8月28日起至2024年8月10日止，共10年向乙方发放额度为人民币（大写）柒拾贰万肆仟元整的个人楼宇按揭贷款；合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为合同的组成部分具有同等法律效力；借款利率按年利率7.86%执行；借款期限在一年以内（含一年的）执行本合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第二十日。遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定；还款方式为等额本息还款法；对逾期未交的贷款本息，乙方须在约定的存款账户内存足款项，由甲方直接扣收。但在存款日到划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利；乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。乙方愿以本人有权处分的房产，经评估后价值（大写）壹佰捌拾壹万壹仟柒佰叁拾元整，作为向甲方借款的抵押物，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押房产的净收入为准。当乙方不能依合同约定按期偿还借款时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其它方式处置抵押房产的价款优先受偿，上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形；抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用；乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿。2017年11月1日，借款人吴方华、吴红梅与贷款人滨海农商行签订编号为苏某高保个借字【Y2017】第030350号最高额个人担保借款合同，合同约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，借款人自2017年11月6日起至2019年10月20日止，在贷款人处办理的最高余额本金不超过人民币（金额大写）肆拾万元整的借款，借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日，在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准；借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率以借款借据为准，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（大写）计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款人取得的贷款资金存入被告吴方华账户；本借款的担保方式为最高额抵押担保，被告吴方华、吴红梅同意以位于蔡桥商贸中心2号楼商铺203、204、205室房产作为借款的抵押物，抵押物暂作价捌拾伍万元整，抵押物最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。2014年9月2日，原告滨海农商行向被告吴方华发放借款724000元，借款借据载明：年利率7.86%，借款日期2014年9月2日，到期日期2024年7月10日，结息方式为每月21日结息。2018年9月20日，原告滨海农商行向被告吴方华发放借款230000元，借款借据载明：年利率8.55%，借款日期2018年9月20日，到期日期2019年9月10日，结息方式为每月20日结息。2018年9月27日，原告滨海农商行向被告吴方华发放借款170000元，借款借据载明：年利率8.55%，借款日期2018年9月27日，到期日期2019年9月10日，结息方式为每月20日结息。款项出借后，被告开始能按合同约定履行还款义务，后不能按期履行义务。截止2020年3月10日，被告已经偿还借款本金341015.34元，利息162432.03元，尚欠本金782984.66元，利息30347.16元。另查明，2016年7月27日，被告吴方华、吴红梅将抵押财产即位于滨海县产与原告滨海农商行办理了抵押登记手续，抵押债务方式为一般抵押，担保债权数额为72.4万元，抵押顺位为第一位。2017年11月16日，被告吴方华、吴红梅将抵押财产即位于滨海县产与原告滨海农商行办理了抵押登记手续，抵押债务方式为一般抵押，担保债权数额为40万元，抵押顺位为第一位。被告吴方华、吴红梅系夫妻关系。以上事实有个人楼宇按揭抵押担保借款合同、最高额个人担保借款合同、借款借据、江苏农信核心业务系统清单、房屋所有权证、国有土地使用权证、不动产登记证明、结婚证、居民身份证复印件及本院的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，抵押权自登记时设立。本案中，原告滨海农商行和被告吴方华、吴红梅之间签订的个人楼宇按揭抵押担保借款合同、最高额个人担保借款合同均合法有效。被告吴方华、吴红梅应按照合同约定履行还款义务，原告滨海农商行于2020年8月10日向本院提起诉讼，该主张权利之日应视为合同提前到期日。故原告要求被告吴方华、吴红梅偿还借款本金782984.66元及利息（截止2020年3月10日结欠利息30347.16元，自2020年3月11日起至履行完毕之日止以本金386507.07元为基数，按年利率5.88%计算罚息；以应付未付利息为基数，按年利率5.88%计算复利；自2020年3月11日起至履行完毕之日止以本金396477.59元为基数，按年利率12.825%计算罚息；以应付未付利息为基数，按年利率12.825%计算复利），符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。为担保债务的履行，被告吴方华、吴红梅自愿将位于滨海县产抵押给原告滨海农商行，并办理了抵押登记手续，抵押权已经设立，故对原告滨海农商行要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告吴红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴方华、吴红梅于本判决发生法律效力之日起十五日内归还原告江苏滨海农村商业银行股份有限公司借款本金782984.66元及利息（截止2020年3月10日结欠利息30347.16元，自2020年3月11日起至履行完毕之日止以本金386507.07元为基数，按年利率5.88%计算罚息；以应付未付利息为基数，按年利率5.88%计算复利；自2020年3月11日起至履行完毕之日止以本金396477.59元为基数，按年利率12.825%计算罚息；以应付未付利息为基数，按年利率12.825%计算复利）；二、原告江苏滨海农村商业银行股份有限公司对被告吴方华、吴红梅所抵押的位于滨海县产折价或者以拍卖、变卖所得价款在抵押权设立范围内享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11933元，由被告吴方华、吴红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉费11933元（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，帐号：52×××89）。审 判 长  刘兆黎人民陪审员  赵 杰人民陪审员  张玉雄二〇二〇年九月二十八日法官 助理  李 艳书 记 员  费 月附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。