安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初6696号 原告：卢丹丹，女，1989年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：张卫东，男，1968年11月13日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告共同委托诉讼代理人：苗红艳，安徽谈锋律师事务所律师。 被告：阜南县正基置业有限公司，统一社会信用代码91341225066542048Y，住安徽省阜南县北苑小区**楼**。 法定代表人：陈兰云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟庆根，该公司经理。 委托诉讼代理人：张明辉，安徽安泰达律师事务所律师。 原告卢丹丹、张卫东诉被告阜南县正基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卢丹丹及两原告的共同委托诉讼代理人苗红艳，被告阜南县正基置业有限公司的委托诉讼代理人钟庆根、张明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢丹丹、张卫东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月7日签订的两份“商品房订购协议书”；2、依法判令被告返还原告缴纳的购房款360000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月7日，原、被告签订《阜南县正基领尚城综合商业楼（推广名鹿城MALL）商品房订购协议书》，原告购买被告开发建设的鹿城MALL商品房2号商铺楼1层128和2层230号，两套房屋最终签订的购房合同价款分别为1527935元、819264元，两套房屋总价款2347199元。原告每套房交定金30000元，两套房屋定金60000元，协议约定原告需在2019年2月25日前付清不低于该商铺签约合同总价的50%，作为购房首付款，否则被告有权另行出售。双方签订两份协议书后，两原告当日缴纳定金60000元，2019年1月21日缴纳购房款300000元，合计支付360000元。至2019年2月25日，两原告无力缴纳协议书约定的购房款，无能力继续履行，原告要求解除合同，被告返还已付购房款。 被告阜南县正基置业有限公司辩称，不同意解除与两原告签订的商品房协议书。原告的诉求没有事实和法律依据，两原告和被告签订的协议书是双方的真实意思表示，合同合法有效，依法成立的合同对当事人有法律约束，受法律保护，两原告与被告签订的协议书中并未约定合同解除的具体条款，双方未签订有关的补充协议，原告要求解除合同的行为不符合合同法的规定。两原告于2019年1月7日与答辩人签订了两份订购协议书，在签订协议书时两原告已知晓了合同的总价款及付款时间，两原告并于2019年1月21日期间支付了360000元购房定金购买两套商品房，该行为能说明两原告购买商品房并非毫无准备，答辩人考虑两原告的实际情况，为促成交易的完成同意两原告在合理期限内支付购房款继续履行协议。两原告支付的360000元属购房定金，根据两原告提供的收据备注栏可知，两原告缴纳的360000元是购房定金，2019年1月7日签订的订购协议书约定缴纳30000元购房定金，但根据答辩人出具的收据于2019年1月21日收到的300000元明确载明是属购房定金，视为是对购房合同条款的变更，本案中两原告所购买的商品房总价款为2347199元，交付的360000元购房定金并未超过法律规定的20%，因此依据合同法规定360000元的购房定金应不予以返还，综上阜南县正基置业有限公司认为两原告提出的诉讼主张缺乏事实依据与法律不符，加之今年受疫情的影响两原告要求解除合同的行为势必对被告造成损失，阜南县正基置业有限公司请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2019年1月7日，原告卢丹丹、张卫东与被告阜南县正基置业有限公司签订《商品房订购协议书》，两原告购买被告开发建设的“阜南县正基领尚城综合商业楼鹿城MALL商品房”两套，分别为2号楼1层128号（面积66.2平方米）、2号楼2层230号（面积66.2平方米），约定价款分别为1527935元、819264元。 《商品房订购协议书》约定，原告需缴纳定金订购涉案商铺，每套商铺30000元，并于订购书签订之日起48日内，即2019年2月25日前付清不低于该商铺签约合同总价的50%作为购房首付款。合同签订当日，两原告即按约定付定金款60000元。 2019年1月21日，两原告向被告支付购房款300000元，至今未再继续支付房款。 本院认为，原、被告签订的商品房认购协议书，对商铺位置、价款、违约责任等主要内容约定明确，可认定为商品房买卖合同，该商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 双方签订的《商品房订购协议书》约定，2019年2月25日前，两原告应付清不低于该商铺签约合同总价的50%作为购房首付款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项、第三项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”，两原告在交付定金款60000元后，仅在2019年1月21日交付300000元购房款，至今未再继续缴纳购房款，并当庭表示无能力继续履行合同，涉案商铺尚未交付，且标的并非仅为交付首付款，还包括尾款交付、商铺交付、产权登记等，涉案商品房买卖合同不适于强继续制履行。被告作为债权人在合理期限内也未要求原告履行，合理期限是督促债权人及时行使权利，以免使违约方的责任承担方式长时间处于不确定状态，损害经济关系和法律关系的稳定，关于合理期限的确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，根据诚实信用、公平原则，可确定为三个月，被告在首付款交款期限即2019年2月25日届满后，并未在合理期限内要求对方履行，至今已近逾期一年多时间，综上所述，被告现要求继续履行合同，不予支持，解除原告卢丹丹、张卫东与被告阜南县正基置业有限公司在2019年1月7日签订的两份《商品房定购协议书》。 原告卢丹丹、张卫东未能按照约定按期足额交付购房款，因两原告的原因导致合同无法继续履行，两原告缴纳定金60000元，根据双方协议约定，被告可不予退还。 2019年1月21日，原告向被告缴款300000元，备注为“购房款定金”，收据字面上既注明有“购房款”，又注明有“定金”，按一般行文习惯，如为定金，一般应表述为“购房定金”，且根据双方协议约定：“乙方（两原告）须于订购书签订之日起48日内，即2019年2月25日前付清不低于该商铺签约合同总价的50%作为购房首付款”，两原告于合同签订后即应准备缴纳首付款，增加补缴定金款行为不合常理，关于2019年1月21日，原告向被告缴款300000元应认定为购房款。被告要求原告赔偿损失，未提起反诉，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告卢丹丹、张卫东与被告阜南县正基置业有限公司于2019年1月7日签订的两份《商品房定购协议书》； 二、被告阜南县正基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢丹丹、张卫东购房款300000元； 三、驳回原告卢丹丹、张卫东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3350元，由被告阜南县正基置业有限公司负担2900元，由原告卢丹丹、张卫东负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇二〇年九月二十五日 书记员  张明明