河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1476号 原告：李志刚，男，1982年10月30日出生，汉族，现住高碑店市。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告李志刚与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志刚、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金16500元；2.诉讼费等一切费用由被告承担；3.判令由于被告逾期交房造成原告产生租房费用11000元。事实和理由：2015年11月7日，原告在被告处购买其开发建设的位于高碑店市，当天签订房屋买卖合同一份，房屋总价款400674元，原告于2018年6月19日将房款全部交清，被告承诺2018年6月30日前交房。但是被告未按合同约定日期交房，原告实际收房日期为2019年8月16日，被告逾期交房一年多。根据双方合同约定，被告逾期交房每日支付已付房款的万分之一的违约金。就违约金问题双方多次协商解决未果。无奈，原告为维护自己的合法权益，特起诉，请求依法支持原告的诉求。诉讼中，原告增加诉讼请求为：1.判决被申请人赔偿因其违约给申请人造成的房屋出租收益损失12000元；2.律师费用由被申请人承担。事实和理由：申请人诉被申请人合同违约损害赔偿纠纷一案中，因涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按照双方合同约定追究被申请人的违约金显然不利于申请人权益保护，无法弥补因被申请人违约给申请人造成的实际损失，按照合同相对性及违约责任对等原则，请求依法提高被申请人在涉案合同中的违约责任比例。又因被告方未能如期交房，造成原告房屋出租收益损失，因此，按照涉案合同约定，被申请人作为出卖人应当承担其违约给申请人造成的全部损失。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定。原告要求提高违约金的标准没有法律依据，原告作为完全民事行为能力人，其在签署合同时应当对相关的条款进行仔细的审查，可以提出对条款的不同意见，商品房并非特许商品而是普通商品。合同明确约定原告作为买受人已经详细的阅读了协议的全部条款，全面正确理解了协议的全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形。协议内容是双方真实意思表示，出卖人已经对合同条款进行了提示和说明。2.根据合同约定，在施工过程中因政府的行为等视为不可抗力，出卖人可以据实予以延期，且不承担逾期交房的违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府以及相关职能部门下发的要求停工的文件，在本项目建设过程中，因政府要求停工的天数共计384天，该天数已经完全覆盖了被告逾期交房的天数，因此被告不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购协议书》。原告认购被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。后2019年5月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共90.58平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4423.426元，总金额400674元；第十一条（一），出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。现原告已按合同约定向被告支付购房款400674元。2019年8月8日，被告书面通知原告于2019年8月16日办理入住手续。 原告称，合同第12条约定了违约金，但又约定最高不超过百分之一，属于霸王合同；合同约定应在2018年6月30日交房，实际在2019年8月16日交房，逾期交房411天。因被告逾期交房，导致我出去租房，产生损失11000元，包含租房费、物业费、取暖费，因为租的是闫家务回迁房，所以没有票据，我收房后出租会产生部分租房时收益12000元，对此提交了《认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、房屋租赁协议复印件（显示2018年8月1日至2019年8月1日租用马春阳位于高碑店市，年租金11000元）、租房合同、入住通知书、录音及书面整理材料、富态城小区商品房买卖合同（预售）复印件。被告质证称，商品房买卖合同、认购协议书、入住通知书真实性无异议；录音真实性无异议，证明目的有异议；商品房买卖合同是真实有效的，补充协议第12条也不是格式条款，该条款没有免除被告的交房的违约责任，也未对买受人的权利进行限制，补充协议最后已经提示买受人应当对所有条款进行了阅读，理解了全部的条款含义，是双方真实意思表示；曹李余的录音环境是在原告等大量购房人到政府机关进行信访，政府机关出于对社会的稳定的考虑，给被告施压，被告代表人所陈述的突破百分之一只是对双方合同条款的协商，突破百分之一的前提是双方对政府的原因造成的停工天数达成一致以便扣除，但原告对政府停工天数不予认可，无法达成一致意见，原告才诉至法院，因此双方均应按照合同的约定，确定是否违约，应当承担多少违约金；房屋出租合同以及出租房合同，承租人均为原告，且合同属于复印件，真实性关联性不认可；富态城的房屋买卖合同与本案无关。被告提交了政府停工文件及明细等证据，证实涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，2015年12月份的停工文件中规定是有预售许可证的项目停工，但是被告当时并没有预售许可证，且证据均没有盖章，我方不认可，只是网上下载的复印件。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2015年12月5日作出的《关于印发建设系统12月份空气质量保障超常冲刺实施方案的通知》，自2015年12月1日至31日，房屋建筑、拆迁等施工工地土石方作业全部停工，停工时间31天；高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计175.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《认购协议书》、《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。双方所签订的《补充协议》十二条约定的违约金已包含利息补偿和损失赔偿等，现原告另行主张房屋租赁经济损失赔偿及房屋出租收益损失，本院不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工175.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至办理入住手续时间（2019年8月16日）共计412天，扣除停工175.5天，被告实际逾期交房天数为236.5天（412天-175.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为9475.94元（400674元×0.01％×236.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（400674元×1%=4006.74元），故被告应给付原告逾期交房违约金4006.74元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李志刚逾期交房违约金4006.74元； 二、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费294元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担30元，李志刚负担264元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 存