河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再160号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南凯美置业有限责任公司。住所地：河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓********。统一社会信用代码：91410100567263610L。法定代表人：王中涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄广涛，男，1975年3月20日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：高继秀，河南豫龙律师事务所律师。再审申请人河南凯美置业有限责任公司（以下简称凯美公司）因与被申请人黄广涛商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）豫14民终22号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年8月17日作出（2020）豫民申2959号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人凯美公司的委托诉讼代理人张经博，被申请人黄广涛的委托诉讼代理人高继秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯美公司申请再审称：要求撤销二审判决，驳回黄广涛的诉请。理由如下：（一）二审判决认定双方对逾期办理房屋产权证的违约责任未做约定，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判令凯美公司支付违约金，属于认定事实错误，并适用法律错误。黄广涛要求凯美公司承担的违约责任是黄广涛在退房的情况下才应承担的，黄广涛没有选择退房清情形下，凯美公司不应承担的违约责任。双方当事人不存在违约责任没有约定的情形。（二）黄广涛要求凯美公司承担违约责任已超过诉讼时效。黄广涛答辩称：（一）生效判决认定事实清楚，适用法正确。（二）凯美公司至今未给黄广涛办理房屋产权证，其违约行为一直在持续，黄广涛也有证据证明存在诉讼时效中断的情形，故黄广涛的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，请求维持二审判决。黄广涛向一审法院起诉请求：依法判决1．凯美公司履行协助办理不动产权属证的义务；2．凯美公司按黄广涛已付购房款274000元的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年10月19日起至2019年10月19日止的逾期办证违约金80556元；3．凯美公司按黄广涛已付购房款的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2019年10月19日起至实际办理产权登记日止的逾期办证违约金；4．本案诉讼费由凯美公司承担。一审法院查明事实，2013年10月19日，黄广涛与凯美公司签订商品房买卖合同一份，黄广涛购买凯美公司开发位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套。合同约定：该商品房为第6幢7层西号房；建筑面积共113平方米；单价为每平方米2424.78元，总金额274000元。黄广涛即日付清全部房款，凯美公司也已将涉案房产及时交付黄广涛。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。期间，经黄广涛多次催促，凯美公司一直未能给黄广涛办理不动产登记手续。引发纠纷，黄广涛诉至该院。另查明，自从2014年开始，黄广涛就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给凯美公司的项目负责人打电话核实办证进度。2018年9月14日不动产登记中心工作人员与小区业主程宪英通话告知，涉案小区可以办理不动产权属证书，但凯美公司至今未能给黄广涛办理。2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局下发告知函一份，内容为：凯美公司开发的黄广涛购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。2019年9月18日凯美公司缴纳了190000元的土地出让金。一审法院判决：一、凯美公司于本判决生效之日起九十日内协助黄广涛办理涉案房产（位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××**）的不动产登记手续；二、凯美公司于本判决生效之日起十日内支付黄广涛逾期办证违约金73843元（按原告已付购房款274000元的中国人民银行贷款基准利率4.9计算，自2014年1月19日至2019年10月19日），以后顺延计算至实际办理产权登记日止；三、驳回黄广涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元（已减半收取），由凯美公司负担。凯美公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回黄广涛的诉请，一、二审诉讼费用由黄广涛承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院二审认为，2013年10月19日，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。对于在买受人不退房的情况下，双方对逾期办理产权证的违约金未做约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判处违约金并无不当。本案争议的关键是黄广涛主张办理产权证及逾期办证违约金是否超过诉讼时效。请求办理房屋产权登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。而逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金及其起算时间，且违约行为持续存在，黄广涛可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起起算。同时，凯美公司一直未履行办理房屋产权证的义务，违约行为一直在持续，黄广涛也在一直主张办理产权证书，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，一审法院认定违约金诉请不超过诉讼时效并无不当。对房屋交付时间，双方均认可系2013年10月19日。双方约定的办理房屋产权证的期限是房屋交付后180日内。故逾期办证违约金应从2013年10月19日顺延180日后起算，即从2014年4月17日起算。综上，凯美公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金起算日期计算错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5670号民事判决的第一项；二、变更夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5670号民事判决的第二项为：河南凯美置业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄广涛支付逾期办证违约金（违约金以274000元为基数，以利息为标准支付，从2014年4月17日起至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回黄广涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费907元，二审案件受理费1814元，合计2721由黄广涛负担272元，凯美公司负担2449元。本院经再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，（一）关于诉讼时效问题。黄广涛一、二审中均提交证据证明，黄广涛和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给凯美公司的项目负责人打电话核实办证进度，各部门接到上访都积极督促办理。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”黄广涛向凯美公司主张权利存在诉讼时效中断的情形，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，故黄广涛要求凯美公司支付逾期办证违约金不超过诉讼时效。（二）关于违约金的计算问题。凯美公司与黄广涛签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。”从以上条款可以看出，在黄广涛不选择退房的情况下，双方对违约金的计算标准没有明确约定，故二审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令凯美公司支付黄广涛逾期办证违约金正确，应予维持。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予纠正。凯美申请再审的理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2020）豫14民终22号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  何 彬二〇二〇年九月二十九日书记员  高 雅