广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民初75号 原告：李冰，女，1975年7月6日出生，汉族，香港居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：苏锦华，广西方园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，广西方园律师事务所实习律师。 被告：广西龙宇房地产开发有限公司，住所地博白县博白镇人民中路富迪嘉园对面，统一社会信用代码：914509237943139994。 法定代表人：朱泓宣，该公司执行董事、总经理。 被告：广西华天房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区园湖南路********房，统一社会信用代码：91450100561558178N。 法定代表人：曹敏，该公司执行董事。 两被告的共同委托诉讼代理人：覃永德、覃海玲，广东洛亚律师事务所律师。 原告李冰诉被告广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称龙宇公司）、广西华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冰的委托诉讼代理人苏锦华、黄伟，被告龙宇公司、华天公司的共同委托诉讼代理人覃永德、覃海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李冰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告龙宇公司于2017年10月3日签订的关于博白县博白镇六十米绿珠大道东北面、二级路西面的美澳思国际城二期项目12幢2单元16层5号房的《美澳思国际城房屋认购书》及该商品房买卖合同关系；2.判决两被告连带返还原告购房款及办证费合计418233元及赔付原告的利息损失（利息计算方式：以418233元为基数，第一阶段从2018年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算未13009元；第二阶段从2019年8月20日计至清偿之日止按全国银行同业拆借中心公布的市场贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年至2019年间，龙宇公司委托华天公司代为销售美澳思国际城楼盘。2017年9月，原告通过被告的宣传，了解到龙宇公司开发上述项目有商品房出售，经过与华天公司置业顾问黄晓萍了解相关购房情况后，原告遂决定购买该项目中的12幢2单元16层5号房。由于原告身处香港，不方便回博白办理购房手续，原告就委托亲属秦胜枫代表原告于2017年10月3日与龙宇公司签了《美澳思国际城房屋认购书》《美澳思国际城二期房屋延期付款申请书》，确定原告向龙宇公司购买12幢2单元16层5号房，该房屋的建筑面积约为85.36平方米，成交价为409482元，首付款为82482元，在认购书签订后，原告被通知所购房屋的建筑面积由原来的85.36平方米变更为87.19平方米，成交总价变更为410433元。最初原告打算通过银行按揭贷款的方式购买该房屋，起初黄晓萍也声称银行允许香港居民在大陆办理按揭贷款，但后来原告在银行办理申请手续时，被银行工作人员告知不符合按揭贷款条件，理由是原告未持有中国大陆居民身份证，无奈之下，原告只好与被告龙宇公司协商将付款方式改为一次性付清。2018年8月原告在华天公司提供的出卖人为龙宇公司的《商品房买卖合同（预售）》“买受人”落款处签字摁手印，后华天公司以需要龙宇公司加盖公章才能给原告合同为由，收执了原告已签的全部合同，但截至今日原告尚未收到盖有龙宇公司印章的《商品房买卖合同（预售）》。原告在2018年11月30日前付清了购房款410433元，并另外支付了办证费7800元。原告亦以为款项付清后就能安心坐等收房，但2019年4月被告龙宇公司的工作人员突然告知原告其不能向原告交房，理由是黄晓萍收取了原告购房款后未上交至公司，让原告去公安机关报案处理。2020年3月份，博白县人民法院作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决，认定黄晓萍收取原告购房款321246元后未上交公司的行为构成职务侵占罪，责令黄晓萍退赔华天公司的经济损失。该刑事判决生效后，原告要求两被告办理交房手续，但两被告相互推诿，拒绝交付房屋给原告。两被告的行为已表明明确拒绝履行合同的交房义务，故应解除双方的商品房买卖合同关系，并由两被告返还购房款给原告。请求一审法院支持原告的诉讼请求。 龙宇公司辩称，1.答辩人同意与原告解除房屋认购书，但双方不存在商品房买卖合同关系，因此不存在解除合同的问题。2.根据已经生效的刑事判决书，原告支付的款项是支付给华天公司的工作人员黄晓萍，属于华天公司侵占了其的财产，应由华天公司负责返还。3.答辩人没有收取过购房款项，黄晓萍也不是答辩人的员工，答辩人从来没有以任何形式委托过黄晓萍代为收取购房款项，黄晓萍的行为不构成其对答辩人的表见代理。4.原告作为完全民事行为能力人，其违反认购书约定，在未签订正式的购房合同、未向答辩人报告、未经答辩人同意的情况下，明显违反常识和房屋买卖交易习惯，存在严重违反双方签订认购书约定的行为，由此产生的后果应由原告自行负担。5.刑事判决书已经查明，原告所持由黄晓萍签名的收据，是其盗用答辩人的，并不是答辩人真实的意思表示，更不代表答辩人已经收到相关款项，原告是先付款后拿到黄晓萍盗取的答辩人盖章的收据的，故其支付行为，与答辩人的收据没有任何因果关系。同时，根据相关的法律规定，单位对行为人的盗窃、盗用单位公章等行为所造成的经济损失不承担民事责任。 华天公司辩称，1.本案为合同纠纷，答辩人与原告之间不存在商品房预售合同关系，也不存在任何其他合同关系，原告主张解除认购书的签订主体并不是答辩人，且根据认购书的约定，原告履行支付购房款的义务对象为龙宇公司，事实上答辩人没有收取原告的任何款项，也没有收到法院退赔的任何款项，更没有申请法院执行该刑事判决。2.答辩人与龙宇公司签订的《博白龙宇·美澳思国际广场项目营销策划及销售代理合同书》中，答辩人作为销售代理，没有收取原告的购房款的权利和义务，答辩人的员工自然也没有收取原告购房款的权利，黄晓萍以诈骗手段收取原告的购房款纯属其私人行为，黄晓萍的行为亦不构成表见代理，其行为与答辩人无关。3.龙宇公司委托答辩人销售其开发的房屋，答辩人（包括员工）作为代理人在授权范围内实施的民事行为，其后果应由被代理人龙宇公司承担，而不是由作为代理人的答辩人承担。4.本案应中止诉讼，博白县人民法院作出的刑事判决将黄晓萍诈骗原告的财产的行为认定为“侵占”答辩人的财产属于明显的定性错误，答辩人已向博白县人民法院提交申诉状，本案应至博白县人民法院复查该刑事案件并作出相应结论后，再恢复审理本案。 本案审理期间，原告李冰向本院提交了以下证据： 证据1.国家企业信用信息公示系统《企业信用信息公示报告》，用于证明两被告诉讼主体资格； 证据2.《美澳思国际城房屋认购书》、《美澳思国际城二期房屋延期付款申请书》、美澳思国际城认购、按揭流程； 证据3.名片； 证据4.《商品房买卖合同（预售）》； 证据5.《关于解除房屋认购合同公告》； 证据6.收据4张； 证据2-6用于证明黄晓萍系被告华天公司的员工，华天公司系龙宇公司的销售代理人，原告与龙宇公司双方对购房款、付款时间等内容进行了约定，原告已在被告提供的买卖合同上签字并已在规定期限内付清购房款和办证费用，但至今未收到被告盖有公章的合同，被告以原告为付清购房款为由解除房屋认购书； 证据7.（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，用于证明法院已认定黄晓萍的行为构成职务侵占罪； 证据8.《美澳思国际城交房通知书》2份，用于证明被告龙宇公司已向其他业主交房，但至今未交房给原告； 证据9.对话录音（附光盘）、《告黄晓萍诈骗案全体被害人书》，证据10.律师函，用于证明两被告相互推卸责任； 证据11.微信流水账单及银行转账记录，证明原告通过微信转账和银行转账的方式将三十几万元全部转给黄晓萍。 被告华天公司向本院提交了《博白龙宇·美澳思国际广场项目营销企划及销售代理合同书》，用于证明华天公司仅为龙宇公司的销售代理，没有代龙宇公司收取销售涉案商品房所得款项和有关办证费用的权利。 经组织质证，被告龙宇公司对原告提交的证据1没有异议，对证据2有异议，认为该证据只能证明原告曾向龙宇公司做出认购意愿，不代表双方成立房屋买卖合同关系，原告应向龙宇公司而非黄晓萍支付全部购房款，证据3证明黄晓萍仅是置业顾问，与龙宇公司并无关联，对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，龙宇公司没有与原告签订过合同，对证据5证明内容有异议，对证据6的三性有异议，认为龙宇公司没有收到原告的付款，对证据7没有异议，对证据8和证据9的关联性有异议，对证据10的内容有异议，对证据11的真实性、合法性、关联性有异议，认为微信转账中的用户不明确。被告华天公司对原告提交的证据1没有异议，对证据2的关联性有异议，对证据3没有异议，对证据4的三性有异议，认为黄晓萍从未向华天公司报告过其与原告签订了买卖合同，对证据7没有异议，对证据9的关联性有异议，认为该证据系华天公司为了解决被害人到办公场所闹事儿张贴的。原告李冰对被告华天公司提交的证据认为该合同书系两被告之间的内部代理，不能对抗原告，合同书的第5.1.11条正好证明龙宇公司对收据的开具具有严格审核义务。被告龙宇公司对华天公司提交的证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告李冰未能提交的证据4商品房买卖合同（预售），该合同落款处只有买受人李冰的签字，出卖人龙宇公司未盖公司印章，亦没有落款时间，该合同形式要件不完整，且原告未能提交证据4原件，本院对该证据的真实性不予确认，对证据4不予采纳；对当事人有异议的其他证据，李冰与黄晓萍的微信聊天记录和转账记录能够相印证，并能与本案其他证据形成完整的证据链，具有客观真实性，可以作为认定案件事实的依据。 经审理查明，龙宇公司于2006年10月19日注册成立，营业期限为2006年10月19日至2036年10月19日，经营范围：房地产综合开发、商品房出售、物业管理、建筑材料销售等；华天公司于2010年8月27日注册成立，营业期限为2010年8月27日至2020年8月26日，经营范围：房地产开发经营、房地产项目咨询服务、企业营销策划代理、物业服务等。涉案美澳思国际城小区二期房地产由龙宇公司开发建设，并取得预售许可证。 2012年10月24日，龙宇公司（甲方）与华天公司（乙方）签订了《博白龙宇·美澳思国际广场项目营销策划及销售代理合同书》，双方约定由甲方全权委托，乙方独家接受委托承担项目全程策划及销售代理业务，甲方按照房屋销售额的比例支付乙方销售代理费，代理权限为自项目订立之日起至项目住宅/商业整体货量销售达95％，代理范围为位于博白锦绣东路与城东大道交汇处南侧的项目所建全部住宅、商业及车位、杂物房。其中合同第五部分“双方责任”第5.1.9条载明：“甲方负责审核乙方与客户签订房屋买卖的一切文件，并盖公司公章。”第5.1.11条载明：“甲方派专门的工作人员和财务人员负责项目销售合同签订的审核、盖章以及销售回款的收取和票据开具工作。”第5.2.11条载明：“乙方负责与客户洽谈，客户下定金（由甲方指定财务人员收取），指导客户签订《商品房成交协议书》、《商品房买卖合同》等文件，收集客户办理银行按揭的资料。”两家公司在本案小区的办公地点位于一起，该小区售楼部挂有龙宇公司的牌子，黄晓萍是华天公司的销售人员，被华天公司指派到龙宇公司售楼部负责销售工作。林琼系龙宇公司的财务人员。 2017年9月，李冰经了解与“美澳思国际城”楼盘项目有关的购房情况后，遂决定购买该项目中的12幢2单元16层5号房，2017年10月3日，李冰委托亲属与龙宇公司签订了《美澳思国际城房屋认购书》，同日支付认购定金20000元现金。2018年7月9日李冰的姐姐以现金方式支付剩余房屋首付款61387元，同日龙宇公司出具收款收据一张，收据载明：“今收到李冰交来12-2-1605二期首付款81387元。”收据加盖有“广西龙宇房地产开发有限公司财务专用章”，并有出纳“林琼”印鉴。2018年7月17日，李冰通过微信转账8691元到黄晓萍微信账户，同年8月22日、8月23日、8月26日、8月27日、8月28日、8月29日均微信转账20000元至黄晓萍微信账户，8月30日亦通过微信转账4000元给黄晓萍。2018年11月30日，李冰委托其姐姐李秋丽在中国邮政储蓄银行博白县博白镇南洲南路支行汇款195854元到黄晓萍个人账户。2018年11月30日，黄晓萍以经手人的名义出具了一张加盖有龙宇公司财务专用章的收据，该收据票根为NO.9338221号，收据载明：“今收到李冰交来二期12-2-1605号房房款410433元。”李冰通过微信转账和银行转账的方式先后向黄晓萍支付购房款合计329045元，与首付款合计410433元。另，2018年7月9龙宇公司向李冰出具了一张收据，收据载明：“今收到李冰交来12-2-1605二期办证费用7800元。”收据加盖龙宇公司财务专用章并有出纳“林琼”印鉴。在缴纳上述款项后，龙宇公司未与李冰签订《商品房买卖合同》，也未将款项退还给李冰，李冰多次催告未果遂向本院提起诉讼。 2019年4月1日，黄晓萍因侵占和诈骗他人财产用于网络赌博，主动到博白县公安局经济犯罪侦查大队投案。2020年3月2日博白县人民法院作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决书判决黄晓萍犯诈骗罪，判处有期徒刑五年七个月，犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年五个月，决定对黄晓萍执行有期徒刑十年六个月。同时，该刑事判决书认定，黄晓萍对李冰等二十余人缴纳的3185324元购房款构成职务侵占罪，对袁天惠等人支付的款项构成诈骗罪。该刑事判决书现已生效。 庭审中各方当事人明确要求适用中国内地法律处理本案。 本院认为，本案原告李冰系香港居民，因此本案属于具有涉外因素的案件，应当按照涉外民事诉讼程序相关规定进行审理。本案被告龙宇公司住所地、涉案房屋所在地和合同履行地均在广西玉林市，原告在庭审中亦明确主张本案纠纷适用中华人民共和国内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案应当适用中华人民共和国内地法律处理。 关于原告李冰与被告龙宇公司是否存在商品房买卖合同关系的问题。本案中龙宇公司委托华天公司销售涉案房地产楼盘，案外人黄晓萍作为华天公司的销售人员，其在职权范围内实施的民事法律行为对外可视为华天公司的行为，华天公司作为代理人在代理权限内以被代理人龙宇公司名义实施的民事法律行为，对被代理人龙宇公司发生法律效力。黄晓萍就美澳思国际城商品房二期12栋2单元1605号房屋收取原告李冰购房款合计410433元及办证费用7800元，该事实清楚。本案中虽然没有直接证据证明双方签订了书面的的商品房买卖合同，但从原告提交的微信转账记录及龙宇公司出具的收据来看，原告已经履行了合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，结合原告的购买意愿、协商过程、交付购房款的行为可认定双方已经就涉案房屋的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立，被告龙宇公司以未签书面合同为由主张双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，本院依法不予采信。双方之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应认定为合法有效。被告龙宇公司在其委托销售人员黄晓萍收取原告李冰支付购房款合计410433元后，没有及时在原告李冰已签字的《商品房买卖合同》上盖公司印章及将盖章后的合同交给原告李冰，亦未将位于博白县锦绣东路美澳思国际城商品房二期12栋2单元1605号房屋交付给原告，致使原告至今未取得涉案房屋，无法实现原告购买商品房的合同目的，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告请求解除双方之间签订的商品房买卖合同关系合法有据，本院依法予以支持。 关于原告李冰请求被告退还购房款及按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告龙宇公司在收取原告李冰已经支付的购房款后，既没有及时与原告李冰签订《商品房买卖合同》，亦未履行交付美澳思国际城二期12栋2单元1605号房屋的义务，致使原告李冰无法实现购买商品房的合同目的，在解除双方的商品房买卖合同关系后，被告龙宇公司依法应将其收取的购房款410433元退还给原告李冰。至于原告李冰请求按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，虽然双方在洽谈购买商品房时没有对占用资金期间利息的计算标准作出明确约定，事后双方也没有达成其他补充协议，但由于被告龙宇公司长期占用原告李冰的购房款给原告造成利息损失，因此原告李冰关于支付利息的请求成立，本院依法予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起至还清借款之日止的利息，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 黄晓萍虽因职务犯罪被判处有期徒刑，但其作为华天公司的销售人员期间，对外以龙宇公司的名义从事商品房买卖工作，其与原告洽谈商品房买卖是在其销售职权范围内，原告李冰有合理理由相信黄晓萍并向其支付购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，被告华天公司应对黄晓萍的行为承担责任，因华天公司与龙宇公司之间存在内部委托销售关系，对外应由被代理人龙宇公司承担相应责任，龙宇公司以黄晓萍因职务犯罪被判处有期徒刑为由主张其公司不应承担责任，与《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”规定不符，本院依法不予支持。 关于被告龙宇公司与被告华天公司是否承担连带责任的问题。本案中龙宇公司与华天公司签订《博白龙宇·美澳思国际广场项目营销企划及销售代理合同书》，该合同书中第5.1.11条已明确载明：“甲方派专门的工作人员和财务人员负责项目销售合同签订的审核、盖章以及销售回款的收取和票据开具工作。”第5.2.11条明确载明：“乙方负责与客户洽谈，客户下定金（由甲方指定财务人员收取），指导客户签订《商品房成交协议书》、《商品房买卖合同》等文件，收集客户办理银行按揭的资料。”根据上述合同约定的内容可知，被告龙宇公司与被告华天公司在签订代理合同时已经对美澳思国际城商品房买卖的定金、销售回款的收取、票据的开具等工作作了明确约定，根据代理合同约定，被告龙宇公司指派专门的工作人员和财务人员负责定金、销售回款的收取及票据开具，原告李冰亦提交了加盖有龙宇公司财务专用章以及龙宇公司财务人员林琼个人印章的收款收据，本案实际上不存在委托授权不明的情形。原告李冰以两被告之间存在授权不明的情形，主张被告龙宇公司与被告华天公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告龙宇公司因未履行合同义务产生的民事责任对外应由被告龙宇公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条之规定，判决如下： 一、解除原告李冰与被告广西龙宇房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系； 二、被告广西龙宇房地产开发有限公司退还购房款及办证费合计418233元给原告李冰； 三、被告广西龙宇房地产开发有限公司赔偿资金占用费给原告李冰（资金占用费的计算：以418233元为基数，从2018年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至还清借款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告李冰的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费7573元（原告李冰已预交7769元），由被告广西龙宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，原告李冰可以在判决书送达之日起三十日内，被告广西龙宇房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  蒋 慧 审 判 员  陈凤贞 审 判 员  张能旺 二〇二〇年九月七日 法官助理  袁 梅 书 记 员  柯浪漫