贵州省册亨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2327民初911号 原告：册亨远达摩托车有限公司，住所地：册亨县者楼街道顺城路，现住册亨县纳福街道远达酒店，统一社会信用代码：91522327780198686Q。 法定代表人：周炼，系公司总经理。 委托诉讼代理人：梁斌，贵州泳清律师事务所律师，执业证号：15223201610930484。代理权限：特别授权。 被告：中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司，统一社会信用代码：91522300722129236R。 法定代表人：黄翔，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黄钰森，贵州权衡律师事务所律师，执业证号：15223201610470394。代理权限：特别授权。 被告：册亨县住房和城乡建设局，住所地：册亨县者楼街道河滨路。 法定代表人：罗元斌，系该局局长。 委托诉讼代理人：汪浩，贵州集法律师事务所律师，执业证号：15223201310942266。代理权限：特别授权。 原告册亨远达摩托车有限公司（以下简称“远达公司”）与被告中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司（以下简称“黔西南石油分公司”）、册亨县住房和城乡建设局(以下简称“册亨县住建局”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远达公司及其委托诉讼代理人梁斌，被告黔西南石油分公司的委托诉讼代理人黄钰森、册亨县住建局的委托诉讼代理人汪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告黔西南石油分公司签订的合作协议暨加油站资产租赁合同合法有效；2.确认原告在租赁被告的原册亨县南华加油站期间投入的装饰装修、水电、管道排污等附属设施、自动搬迁奖励、过渡费、停产停业补偿等征收补偿款归原告所有；3.请求被告册亨县住建局与原告签订上述第二项被征收设施项目的《征收补偿协议》，并支付原告相应的征地补偿款；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：黔西南石油分公司将石油公司原南华加油站租赁给原告使用，原告在保留石油公司原有设施基础上投入资金100多万元对场地进行装修改造，并于2012年签订了3年的租赁合同。2015年8月1日又继续签订了非油品业务合作协议。2016年7月，合作期间届满，双方没有续签合同，黔西南石油分公司也没有要求原告搬出场地，原告一直在该场地内经营至2018年政府棚户区改造项目启动后拆除。请求法院判令二被告按规定兑现原告包括装饰装修补偿款在内的款项共计105304.1元。另补充，一、从原告与第一被告于2015年8月1日继续签订的《非油品业务合作协议》来看，第一条“合作方式”中约定：1、甲方将坐落于册亨县纳福街道办纳福新区南华加油站原址，与乙方合作，期限一年，乙方除向甲方有一定的销售利润，具体为：2015年采购非油品物资25万元，甲方实现销售商品差价的利润3万元。2、乙方在甲方非油品业务合作期间门店的水、电、暖、气排污通道、有线电视、通讯、室外环卫、房屋维修等相关费用，以及政府部门与该门店有关，但本协议未约定费用，由乙方承担。第二条“装修改造”中约定：因乙方装修而增加的设备、设施、运行、维护等费用由乙方负担；协议期满或其他原因终止协议，乙方不得以装修及其他理由向甲方索赔。由此可见，原告与第一被告签订的《非油品业务合作协议》包含的主要内容为：一是在双方合作经营期间，原告应支付使用加油站场所的租金；二是保证甲方有一定的销售利润；三是因经营需要进行的装饰装修、增加的附属设施、设备等产生的全部费用均由乙方承担，且投入的财产与甲方无关。二、从合同的实际履行来看，虽然续签的第二期合同约定履行期限为一年，因合同期限届满后，第一被告得知相关消息，合同租赁场地将被政府棚户区改造征收，被告则拒绝与原告续签合同，但被告也并没有要求原告终止履行合同。为此，原、被告双方仍然保持原合同约定内容履行，即原告继续在原经营场地与被告合作经营结算，原告继续支付租金至2018年政府棚户区改造启动拆除。期间，双方均正常办理经营结算，原告继续支付租金至2018度。（详见证据目录，被告向原告提供的结算清单，原告付款凭据等）。综上所述，原告认为：一、原告与第一被告分别于2013年4月13日、2015年8月1日签订的《非油品业务合作协议》，既是合作经营方面的协议，又是被告原加油站资金的租赁合同。虽然合同期限届满，但双方仍然按照原合同约定的权利义务继续履行。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，而且仍然保持合作经营，由于政府棚户区改造已导致“租赁物”被征收拆迁，该租赁合同才自然终止。据此，原告与第一被告签订的《非油品业务合作协议》合法有效，其有效期限应当至“租赁物”被征收拆除时终止。二、依照原合同约定，原告为了履行合同义务，已投入巨额资金100余万元进行装饰装修改造、增加附属设施、设备等，既然合同已不能继续履行，则原告的合同目的不能实现。依照《册亨县2017城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第十六项“如房屋产权与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（不超过6个月）由承租人享有。”的规定，在第二被告实施棚户区改造的征收工作中，被征收场地（加油站）门店涉及原告投入的装饰装修改造、增加的附属设施、设备等征收补偿款，应当归原告享有。三、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被告征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转、停产停业损失、搬迁期限、过度方式和过度期限等事项，订立补偿协议。”的规定，原告投资于被征收场地（加油站）门店的合法财产以被征收并拆除，第二被告册亨县住建局应当依法与原告签订《征收补偿协议》。原告的合法权益应当受到法律保护，原告的诉讼请求于法有据。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黔西南石油分公司辩称，1.双方签订的非油品业务合作协议已经期满，黔西南石油分公司合作范围的财产租赁期限已经届满，原告主张装修补偿等费用依法不能成立；2.租赁期满后原告主张租赁期限转为不定期租赁合同没有事实根据（习惯、合同约定租赁期届满后续签合同的期限、相关费用也没有表明是租赁费用），非油品业务合作协议为附条件的使用黔西南石油分公司的资产，双方没有就黔西南石油分公司资产的租赁单独约定租赁合同，从续签的第二份油品合作协议的惯例上看，也可以表明远达公司是清楚合作期满后双方若要继续合作，乙方应当在合作期限届满三十日内提出续签协议；3.黔西南石油分公司并非本案适格的主体，远达公司请求黔西南石油分公司支付上述款项没有法律依据；4.合同已经明确协议期满远达公司不得以装修及其他理由向甲方提出索赔，合同对于装修补偿已明确约定，远达公司提出装修补偿没有法律依据。 被告册亨县住建局辩称，本案定性为租赁合同纠纷，册亨县住建局不是适格被告，本案针对住建局仅属于征收补偿款分配的问题，从原告诉请看，属于确认之诉和给付之诉，在未支付征收补偿款之前，住建局可以根据确认之诉的生效文书或原告与黔西南石油分公司的分配方案进行代付款，在本案中，原告对册亨县住建局的诉请不明确，故应该驳回原告对册亨县住建局的起诉。 经审理查明：2010年，远达公司因需要使用黔西南石油分公司位于册亨县纳福的原南华加油站原址（使用权面积为：899.6㎡）用于销售摩托、汽车维修及建设公司办公室、宿舍、食堂等设施，遂在原南华加油站原址基础上（经本院调取由册亨县住房和城乡建设局出具的册亨县2017年城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示表单位公产部分显示：属于黔西南石油分公司公产部分有框架住宅31.57㎡、砖混住宅68.69㎡、砖混临时建筑85.94㎡）上投入资金进行钢架棚搭建、建设附属设施等准备工作，2013年5月8日，黔西南石油分公司（甲方）与远达公司（乙方）补签《非油品业务合作协议》一份主要约定：第一条:合作方式，（一）甲方将坐落于册亨县，面积700平方米。册亨县南华加油站原址交乙方使用3年，使用期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。乙方须向甲方采购非油品物资，并保证甲方有一定额度的销售利润，具体为：2013年乙方向甲方采购非油品物资30万元，甲方实现销售商品进销差价的利润3万元；2014年采购非油品物资35万元，甲方实现销售商品进销差价的利润3万元；2014年采购非油品物资35万元，甲方实现销售商品进销差价的利润4万元，2015年采购非油品物资40万元，甲方实现销售商品进销差价的利润4.5万元。非油品物资采购在每季度的第一个月进行采购，采购进度可以提前，不能推后；（二）乙方在与甲方非油品业务合作期间门店的水、电、房屋维修保养等相关费用，以及政府有关部门征收与该门店有关，但本协议未约定的费用由乙方承担。第二条：装修改造，（一）合作期间如乙方需改变建筑结构，必须征得甲方书面同意后方可进行，费用由乙方自行承担。乙方未经甲方同意，擅自对门店及附属公共设施进行改造或增设它物的，由此造成的损失，后果由乙方负责赔偿；（二）因乙方装修而增加的设备、设施的购置、运行、维护等费用由乙方负担；（三）协议期满或因其他原因终止协议，乙方不得以装修及其它理由向甲方索赔……。2015年8月1日，双方再次签订《非油品业务合作协议》一份主要约定：甲方将坐落于册亨县纳福区南华加油站原址，面积约700平方米，与乙方合作，期限一年，使用时间自2015年8月1日起至2016年7月31日止。乙方除向甲方支付2万元资产租金外，须向甲方采购非油品物资，并保证甲方有一定额度的销售利润，具体为：2015年采购非油品物资25万元，甲方实现销售商品进销差价的利润3万元。非油品物资采购在每个月进行采购，采购进度可以提前，不能推后。其余协议内容与双方于2013年5月8日签订的协议相类似。在经营过程中，远达公司根据2017年3月20日册亨南华销售清单向黔西南石油分公司付款8364元，后于2018年5月20日向黔西南石油分公司支付20000元。 另查明，2017年6月28日册亨县住房和城乡建设局、册亨县棚户改造工程指挥部下达了《册亨县2017年城市棚户区改造项目房屋征收调查登记公告》，该公告载明：为加快册亨县城市化建设进程，提升城市品味……。经县人民政府研究同意并根据相关法律、法规的规定，决定启动2017年城市棚户改造工程，根据工作安排，从6月29日起，对册亨县2017年城市棚户区改造项目区被征收的房屋进行征收调查登记工作……。2017年11月16日，册亨县人民政府印发了册府函〔2017〕137号册亨县人民政府文件：册亨县人民政府关于《册亨县2017年城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》的批复，批复如下：一、原则同意《册亨县2017年城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》；二、……。因涉案房屋位于本次棚户区改造项目房屋征收登记公告的调查范围之内，经千景空间科技有限公司对案涉房屋进行测绘并制作的《册亨县2017年城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准表》（被收征收人：中石化-周炼）显示，包含室内装修补偿、附属设备补偿、附属设施及房屋夹层补偿、随房院落空地等项目补偿金额共计944927.52元。因远达公司与黔西南石油分公司因拆迁补偿问题存在纠纷，故远达公司与黔西南石油分公司均未与册亨县住建局签订征收补偿协议，案涉场地的征收补偿款尚在册亨县拆迁办，未进行发放。 根据本院在册亨县棚户区改造项目工程指挥部调取的证据显示由贵州千景土地科技有限公司入户测绘的时间为2017年8月11日，原告远达公司此时仍在案涉场地经营。 上述事实，有原告提交的原告营业执照、非油品业务合作协议、国有土地使用证、册亨南华加油站房租使用情况汇总（册亨远达）、册亨南华商品销售清单、原告支付被告商品销售利润、支付加油站租金的付款凭证、册亨县2017年城市棚户区改造项目室内装饰装修、配套附属设施、林木的补偿标准表、关于中石化黔西南册亨县公司原南华加油站的说明复印件、图片，本院依职权调取册亨县2017年城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示表（单位公产部分）、房屋分层平面图、图片及原、被告在庭陈述等在卷为据，予以确认。 本案争议焦点为：一、远达公司与黔西南石油分公司签订的合作协议是否为租赁合同；二、原告的诉请是否能够得到支持。 本院认为，关于远达公司与黔西南石油分公司签订的合作协议是否为租赁合同的问题。2018年6月7日，经黔西南石油分公司《关于中石化黔西南册亨县公司南华加油站地面建筑的说明》载明:我册亨县公司原南华加油站基本情况，不动产登记证号黔（2017）册亨县不动产权第××号……。该宗土地2010年由我司租用给册亨远达摩托车有限公司使用……。从2015年起我司采取与远达公司合作方式使用该建筑；一部分是现金形式缴纳租金，在合同期间，远达公司法人周炼除了支付2万元租金外，须向我司采购非油品物资，并保证有一定额度的销售利润。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定。远达公司向黔西南石油分公司租用不动产登记证号黔（2017）册亨县不动产权第××号的土地用于使用、收益，远达公司支付租金的方式为以现金支付及向黔西南石油分公司采购非油品物资，并保证有一定额度的销售利润。故本案远达公司与黔西南石油分公司签订的合作协议系租赁合同。 关于原告第一项诉请是否能够得到支持的问题。合作协议系远达公司与黔西南石油分公司自愿签订，并不违反法律、行政法规的强制性规定。该协议合法、有效，应受法律保护。 关于原告第二项诉请是否能够得到支持的问题。如上所述，该合作协议系租赁合同。2017年6月28日册亨县住房和城乡建设局、册亨县棚户改造工程指挥部下达《册亨县2017年城市棚户区改造项目房屋征收调查登记公告》发布后，原告远达公司仍在案涉场所经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定及《册亨县2017年城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第九条：被征收房屋经认定为商业用房的，且被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证，在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失的，应给予停产停业损失补偿。第十六条第（三）项被征收房屋承租人权益中规定：1.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同明确约定房屋征收装修装饰补偿、职工失业补偿、停产停业损失补偿处理方式的，按合同约定执行。2.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（由承租人出资的部分）、职工失业补助、停产停业损失补偿（不超过6个月）由承租人享受。根据本案现有证据不能反应出案涉房屋认定为商业用房，故本案应由远达公司享有的是装修装饰补偿（由远达公司出资的部分），根据原告提交的案涉场地租赁前的建筑物图片及本院依职权调取的由册亨县住房和城乡建设局关于册亨县2017年城市棚户区改造项目被告征收房屋确权结果公示表（单位共产部分）中框架31.57㎡、砖混68.69㎡、临时建筑85.94㎡应为单位公产部分。应予确认《册亨县2017年城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准表》中除附属房屋高度大于2.2米项目中载明砖混结构600㎡（金额为51564元）的附属房屋应由黔西南石油分公司享有外，《册亨县2017年城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准表》中其余征收补偿项目应由远达公司享有。 关于原告第三项诉请是否能够得到支持的问题。《征收补偿协议》系确定征收方与被征收方权利、义务的合同，能够约束签订合同的双方当事人。册亨县住建局是否应与远达公司签订《征收补偿协议》，应由双方当事人遵循合法、平等、自愿等原则共同作出决定。关于是否应由册亨县住建局支付远达公司相应的征地补偿款问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定。本案租赁合同履行过程中，案涉土地、房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。故关于远达公司的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百三十六条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，判决如下： 一、原告册亨远达摩托车有限公司与被告中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司签订的《非油品业务合作协议》有效； 二、《册亨县2017年城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准表》（被征收人中石化-周炼）中除附属房屋高度大于2.2米项目中载明砖混结构600㎡（金额为51564元）的附属房屋由中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司享有外，其余征收补偿项目共893363.52元由原告册亨远达摩托车有限公司享有； 三、驳回原告册亨远达摩托车有限公司的其余诉讼请求。 若义务人未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7324元（已减半收取），由原告册亨远达摩托车有限公司承担3662元（已缴纳）；由被告中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司承担3662元（原告已垫付，由被告中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司支付给原告，履行期限、方式同上）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可在履行期届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  韦正富 二〇二〇年九月三日                                                                              法官助理卢德正                                                                              书记员  韦如远 判决本案适用法律条款内容： 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。