河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3786号上诉人（一审原告、反诉被告）：陈力源，男，1988年4月11日生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人（一审原告、反诉被告）：刘丽，女，1986年3月15日生，汉族，住郑州市金水区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：尚旭辉，河南诚然律师事务所律师，特别授权。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈亮亮（实习），河南诚然律师事务所律师，一般代理。上诉人（一审被告、反诉原告）：王**，男，1974年8月10日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张运超，河南法铎律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：汪培育，河南法铎律师事务所律师，特别授权。上诉人陈力源、刘丽、王**因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311民初1750号民事判决，向本院提起上诉，本院依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人陈力源、刘丽共同委托诉讼代理人尚旭辉、陈亮亮、上诉人王**委托诉讼代理人张运超、汪培育到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陈力源、刘丽上诉请求：请求依法撤销洛阳市洛龙区人民法院作出的（2019）豫0311民初1750号民事判决第二项，依法改判被上诉人支付二上诉人的租金损失443608.2元及利息；本案一、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：本案一审法院判决认定上诉人主张的租金损失系被上诉人合同期内拖欠房租违约产生的后果，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同，约定的租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日，因被上诉人在租赁期内出现多次拖欠房租的情况，故上诉人于租赁期内提起诉讼要求解除双方之间的租赁合同，并支付拖欠的房屋租金及利息，同时承担因多次拖欠房租违反合同约定的违约责任。洛阳市洛龙区人民法院及洛阳市中级人民法院先后作出（2017）豫0311民初3690号民事判决和（2018）豫03民终1285号民事判决，支持了上诉人的诉讼请求，但该两份判决并未涉及逾期腾房问题，也不能构成被上诉人在合同到期后一直违法占用房屋的合理理由，被上诉人承担的违约责任是因拖欠房租而产生，在2017年上诉人的诉讼中，被上诉人的合同尚未到期，上诉人不可能预见逾期腾房问题，也无从就逾期腾房问题主张赔偿责任或违约责任。拖欠房租和逾期腾房属于两个不同的民事行为，其行为之间没有必然的因果关系，一审法院判决认定被上诉人逾期交付房屋系因拖欠房租行为违约产生的后果，明显属于认定事实错误。一审法院判决认定上诉人在合同期内的各项诉求已得到法律支持，本案就合同外被上诉人占用房屋期间的房租损失的诉求不予支持，明显是基于错误事实得出的错误结论。上诉人与被上诉人之间的合同虽然已经到期，但根据合同法第二百三十五条的规定，承租人仍有返还租赁物的义务，同时根据合同法解释二第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，在本案中上诉人主张的按照原合同约定的租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费即租金损失，完全符合法律的相关规定，与上诉人在合同未到期之前，提起的民事诉讼并不重复，一审法院将拖欠房租的违约行为和逾期腾房赔偿责任毫无道理的联系在一起，得出逾期腾房系拖欠房租违约行为的后果，而且是一个持续性的后果，认为法院已经对此作出处理，再次主张系重复，于法无据，明显属于认定事实不清，判决错误。上诉人要求被上诉人支付逾期腾房期间的房屋租金，合理合法，应予以支持。在合同届满后，上诉人多次要求被上诉人退还租赁房屋，被上诉人均不予退还，期间一直占用租赁房屋，用于经营，直到法院强制执行才将房屋收回，该期间房屋已由被上诉人无偿占用达一年零五个月，直接造成上诉人无法将房屋正常对外出租获取租金收益的损失，要求其支付该期间租金损失，合理合法，符合社会的公平正义，被上诉人逾期占用租赁房屋，拒不退还，且不缴纳租金，明显违背公平正义原则，综上，请求二审法院撤销一审法院错误判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人王**答辩称：一审判决结果在对刘丽的判决结果认定上是正确的，但是在维护王**合法权益上存在严重不足，判决错误，因此我们就此事提起上诉，主要理由以上诉状为准。上诉人王**上诉请求：请求依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1750号民事判决第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不支持上诉人诉求即被上诉人应退还上诉人多收的面积差租金787248元是错误的。一审中，上诉人提交证据《商铺租赁协议》证明被上诉人刘丽租给上诉人，租赁面积为372.78平方米，租金为每月每平方米70元，租赁期限为3年。上诉人开始按建筑面积为372.78平方米交纳房租。现上诉人提交洛阳市房管局证据证明该商铺建筑面积为341.54平米，被上诉人多报建筑面积31.24平米，每个月多收租金2186.8元，三年来共多收租金78724.8元。根据《合同法》第一百零七条的规定，被上诉人应当依法返还多收租78724.8元。二、一审法院漏项没有判令被上诉人返还租赁保证金52189.2元是错误的。一审中上诉人在诉讼请求中提到，双方租赁合同已解除，租金、违约金也已由洛龙区人民法院执行支付给被上诉人了，但被上诉人没有返还租赁保证金52189.2元是错误的，但一审法院在本院认为部分中只字未提，上诉人认为是一审法院遗漏了该项诉讼请求认定和判决，因此请求二审法院支持上诉人的这一诉讼请求。三、关于上诉人主张被上诉人应向其开具发票的诉求，一审法院不予处理是错误的。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票：特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。作为房东，收取租金并开具发票是其基本义务，除非合同另有约定。在本案中，被上诉人一直不给上诉人开发票，既是违约行为，也是违法行为,做（作）为法院应当对此有明确态度，而一审法院对此诉求判令不予处理是不对的，请求二审依法予以明确。上诉人陈力源、刘丽答辩：一、被答辩人王**主张的要求答辩人退还多收的面积差租金无法律依据，依法不应支持。《商铺租赁协议》上双方明确约定商铺面积为327.78㎡，且双方已按照生效判决将协议履行完毕，且已经得到洛阳市中院（2018）豫03民终1285号民事判决及洛龙区法院（2017）豫0311民初3690号民事判决予以确认。故被答辩人王**主张多收租金无事实和法律依据，依法不应支持。答辩人在协议有效时依据约定扣除保证金符合协议约定及法律规定，被答辩人要求返还不应支持。在协议约定的租赁期限内，因被答辩人未按协议约定按时缴纳租金的违约行为，答辩人根据协议第七条第二款约定扣除保证金的行为符合协议约定，亦符合合同法的关于履行生效合同的相关规定，故被答辩人要求返还保证金的主张不符合法律规定，依法不应支持。被答辩人主张的答辩人未开具发票非违约行为，并且是否开具发票与本案无关。双方在协议中对租金发票的开具及费用没有约定，既然协议没有约定，何来违约一说，并且也不属于被答辩人主张的法定违约，且至今被答辩人仍未向答辩人提供开票信息，并非答辩人不开发票。故发票是否开具不应成为被答辩人拒绝腾房及拒付逾期腾房占有使用费的理由，是否开具发票也与本案要求被答辩人支付逾期腾房占有使用费无关。综上所述，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，请法庭依法驳回其上诉请求。原审原告（反诉被告）陈力源、刘丽向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付拖欠二原告的房屋租金共计4436082元及利息(利息自2017年8月30日起计算至实际还款之日至。截止2019年3月31日，利息暂计30553.51元)；2、请求依法判令被告支付拖欠二原告退还房屋之前的物业费20126.06元、水费1231.5元及利息(自2019年3月31日起计算至实际还款之日至)。3、本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用均由被告承担。反诉原告（原审被告）王**向一审法院反诉请求：1、判令二反诉被告向反诉原告退还多收取的房屋租金78724.8元及利息（按中国人民银行同期贷款利息支付计算，利息自2014年11月1日起计算至2017年10月30日）。2、判令二反诉被告向反诉原告退还租房合同保证金52189.2元。3、判令二反诉被告向反诉原告开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票。4、本案的诉讼费用由二反诉被告承担。一审法院认定事实：建业住宅集团洛阳置业有限公司在洛阳市××森林半岛××楼下××商铺与对外出售，2010年7月19日建业住宅集团洛阳置业有限公司作为出租方系甲方与史磊作为承租方系乙方就洛阳市××区英才路建业森林半岛27号楼103铺，面积155.18平方米，1××号铺位面积217.6平方米，106号铺位面积122.6平方米，签订商铺租赁协议一份，租赁期限为2010年1月1日至2014年10月31日。2013年两原告共同投资购买建业住宅集团洛阳置业有限公司在该29号楼下103和1××号铺位，2013年4月10（日）两原告作为共同共有人去到洛房权证市字第**和第00231983号房屋所有权证。洛龙区英才路一号森林半岛29栋1××号铺位，建筑面积为128.65平方米，套内建筑面积为126.14平方米，1××号铺位，建筑面积为212.89平方米，套内建筑面积为207.7平方米，房产证上载明的面积与2010年建业住宅集团出租给史磊时载明的该两套房屋155.18平方米和217.6平方米有差异。该两铺位租赁期限届满后，2014年11月1日，原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方就洛阳市××区英才路建业森林半岛2号楼103和1××号铺位面积为372.28平方米，两个商铺签订为期三年的商铺租赁协议，约定：租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月30日，双方约定租金计算标准自2014年11月1日起至2017年10月31日按每月每平方米70元计算，即月租金26094.6元；双方签订协议时约定，自本协议签订之日起，乙方应向甲方缴纳保证金人民币52189.2元；本协议租赁期满或协议解除后，乙方按约将该商铺交还甲方；在乙方无其他违约情况下，甲方可在30日内可无息退还保证金，在本协议履行过程中，若因乙方违约，甲方按本协议扣除保证金的，则乙方应在扣除后10日内将保证金扣除部分补齐，否则，乙方每日应向甲方支付应付保证金1%的款项作为违约金；租赁期满或协议解除后，乙方应于到期日之前将商铺完好清洁地交还，甲方并返还附属设施，逾期未交的，视为乙方违约；租赁物交还后，甲、乙双方应结清各自应当承担的费用，在租赁期间，自甲方将出租商铺交付给乙方之日起，乙方自行向物业公司缴纳物业管理费，由乙方自行缴纳，乙方使用期间的水电费，直至协议期满，乙方将商铺交还甲方，使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方自行承担等等。双方在租赁合同过程中因支付租金双方发生纠纷，两原告于2017年7月4日向本院提起诉讼，本院于2017年12月20日作出(2017)豫0311民初第3690号民事判决书,判令:解除原被告双方签订的商铺租赁协议，由被告王**在判决生效后10日内交还租赁房屋等。判决作出后，被告王**不服该判决并提出上诉，2018年5月24日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终1285号民事判决书，维持了部分判决，同时改判了部分内容，维持了解除双方租赁协议的内容和被告应向两原告支付的违约金，变更了被告应向两原告支付的房租租金数额，2018年5月30日，被告收到该判决。后两原告就上述判决申请本院进行执行，2019年4月15日，本院作出（2018）豫0311执1684号结案通知书，双方因租赁合同纠纷一案，本院已于2019年4月15日按（2018）豫03民终1285号民事判决书执行完毕。现原告以被告未支付自2017年11月1日至2019年3月21日止的房租及被告在租用原告期间欠付物业费20126.06元，水费1231.5元，起诉要求被告承担责任。双方对租金有约定，但是对发票的开具及费用没有约定。被告于2014年11月1日在双方签订合同时未实际查验房屋的实际面积。一审法院认为：2014年11月1日，原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方就洛阳市××区英才路建业森林半岛2号楼103和1××号铺位面积为372.28平方米，两个商铺签订为期三年的商铺租赁协议，经本院作出(2017)豫0311民初第3690号民事判决书后，被告王**不服该判决并提出上诉，2018年5月24日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终1285号民事判决书，该协议已经解除。两原告诉求2017年11月1日至2019年3月21日期间的租金，因系被告基于2014年11月1日原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方签订为期三年的商铺租赁协议合法占用期限届满后未按照约定如期向原告交房产生的后果，属于被告违约产生的后果，在本院(2017)豫0311民初第3690号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1285号民事判决书中对被告的违约行为已作出裁判，现原告再以被告的违约行为要求承担违约期间的租金，于法无据。反诉原告于2014年11月1日在双方签订合同时未实际查验房屋的实际面积，其主张按证载面积计算租金要求退还租金，理由不充分。双方在协议中对租金发票的开具及费用没有约定，且协议签订时出租方为原告刘丽，本案中又另有房东原告陈力源，针对反诉原告王**诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票事宜，双方应另行协商由谁开具，本案不予处理。被告在租用原告期间欠付物业费20126.06元和水费1231.5元，由原告替代支付，按照约定应由被告支付。双方调解无果，致调解不能。综上所述，原告刘丽诉求被告支付拖欠的物业费20126.06元和水费1231.5元，证据充分，理由充足，应予支持；原告陈力源的诉讼请求以及反诉原告王**除诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票外的和原告刘丽的其他诉讼请求，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条和第六十四条之规定，判决如下：一、被告王**于本判决生效后十日内支付给原告刘丽物业费20126.06元和水费1231.5元。二、驳回原告陈力源的诉讼请求以及反诉原告王**除诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票外的和原告刘丽的其他诉讼请求。案件本诉受理费8733元，减半收取4367元，保全费3020元，反诉费1459元，共计8846元，由原告刘丽和陈力源负担7017元，由反诉原告王**负担1829元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈力源、刘丽在二审中提交一份河南省洛阳市洛龙区人民法院执行笔录供法庭参考。证明方向：王**腾房的时间是2019年3月21日，不是王**所述的2019年1月31日。上诉人王**质证：对证据真实性无异议，对证明方向有异议，因为该房屋在2019年1月19日早已腾空，自动履行，刘丽知道，但没有去接收，因此该房屋交付日期并不是2019年3月21日。本院认为：本案争议焦点在于：一、陈力源、刘丽起诉要求王**支付自2017年11月1日至案涉房屋实际腾出之日期间房屋租金是否应得到支持。陈力源、刘丽诉王**租赁合同纠纷一案已经洛阳市中级人民法院于2018年5月24日作出（2018）豫03民终1285号民事判决，该判决现已生效。陈力源、刘丽在前诉中请求主张判令王**向其支付拖欠房屋租金196270.4元，该部分款项系按案涉《商铺租赁协议》中租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月30日计算，而本次诉讼中陈力源、刘丽请求判令王**支付拖欠房屋租金443608.2元，该部分款项系2017年11月1日至2019年3月21日期间因房屋未实际腾出所产生的损失。陈力源、刘丽虽在前诉与后诉中均请求主张房屋租金，但因两部分房屋租金起算截止期间均不相同，并不存在重叠部分，且在案涉房屋租赁合同解除后，王**作为负有腾房义务的承租人应当支付逾期腾房的占有使用费，故本案中陈力源、刘丽起诉要求王**支付自2017年11月1日至案涉房屋实际腾出之日期间房屋租金部分不属于重复起诉，应予支持。二、案涉房屋实际腾出之日如何认定。王**主张其于2019年1月31日从案涉房屋中搬走，将钥匙交付给隔壁茶叶店老板，但其并不能提供证据证明陈力源、刘丽对上述事实知情并收到交房，故对其主张本院不予采信。因王**在洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311执1684号执行笔录中自认“我今天来法院，把租刘丽、陈力源的位于洛阳市××区英才路1号森林半岛29幢1××号房产（所有权证号：洛房权证市字第**）、1××号房产（所有权证号：洛房房权证市字第**）房门钥匙交还给申请人刘丽、陈力源。”刘丽在该笔录中自认“房门钥匙我已接收。”故案涉房屋实际腾出之日应以该笔录中记载双方均认可的2019年3月21日为准。故王**应向陈力源、刘丽偿付占用房屋损失，参照其双方《商铺租赁协议》租金计算为401530.5元，（面积327.78平方米Ｘ时间17.5月Ｘ单价每平方每月70元）三、王**上诉主张陈力源、刘丽应退还多收的面积差租金787248元是否应得到支持。前诉中（2018）豫03民终1285号生效民事判决已对案涉房屋面积作出认定，现王**上诉主张要求退还多收的面积差租金系针对已生效判决所认定的事实部分提出，本案不予审查，涉房屋面积应以生效民事判决确认的面积计算。四、关于王**上诉请求主张被上诉人应向其开具发票。因案涉《商铺租赁协议》对如何开具发票并未作出明确约定，该合同附随义务的产生是基于我国税法的相关规定，不属于民事案件平等主体之间的权利义务关系，本院亦不予处理。另，上诉人（一审被告、反诉原告）王**反诉主张上诉人陈力源、刘丽（一审原告、反诉被告）退还租房合同保证金52189.2元，应予支持。故一审法院对于租金部分及保证金部分处理欠妥，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1750号民事判决第一项：“被告王**于本判决生效后十日内支付给原告刘丽物业费20126.06元和水费1231.5元；”二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1750号民事判决第二项为：判决王**于判决生效后十日内支付给陈力源、刘丽自2017年11月1日至2019年3月21日房屋租金损失401530.5元；陈力源、刘丽于判决生效后十日内支付给王**保证金52189.2元；驳回陈力源、刘丽的其他诉讼请求；驳回王**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8733元，减半收取4367元，保全费3020元，反诉费1459元，共计8846元，由刘丽和陈力源负担1700元，由王**负担7146元。二审案件受理费8733元，由陈力源、刘丽负担1700元，由王**负担7033元。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年九月二十七日法官助理白璐书记员岳瑞莹