云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1386号上诉人（原审被告）：朱云芬，女，1977年3月17日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审被告）：孔招勇，男，1975年11月10日生，住云南省普洱市思茅区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙玉强，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘豫滇，女，1965年1月15日生，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：屠理伟，男，1962年5月11日生，住云南省普洱市思茅区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘飞，云南新奕星律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审第三人）：段蕾蕾，女，1998年6月27日生，现住云南省普洱市思茅区。上诉人朱云芬、孔招勇因与被上诉人刘豫滇、屠理伟、段蕾蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱云芬、孔招勇上诉请求：1.请求法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初90号民事判决。改判双方于2019年7月12日签订的1260000元《房屋买卖合同》无效，继续履行双方签订的890000元《房屋买卖合同》。由刘豫滇、屠理伟承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。首先，一审法院认定家具及车位系屠理伟母亲周燕所有不符合常理，且前后互相矛盾。1.本案所涉房屋的原所有人登记的是刘豫滇、屠理伟，该房屋位于一层，车位无产权，按照屠理伟在庭审中的说法该房属于“家庭洋房”，车位就在家门口。作为一个有正常认知的人都应该知道，家具和车位是房屋的附属配套设施，是房主为了生活便利而添置、附加的，周燕并非房屋的所有权人，家具和车位怎会是周燕的？2.按照一审法院的认定，“2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》中房屋转让价款1260000元，包含房屋价款890000元，家具及车位款370000元”，根据朱云芬、孔招勇和刘豫滇、屠理伟签订的三份《房屋买卖合同》中关于房屋价款的表述均为“房屋转让价款”，且三份《房屋买卖合同》对家具款的价值约定未提及一审法院是如何推论得出的。3.按照一审法院的认定“家具及车位属于周燕，家具及车位款370000元，因此将相应的家具及车位款转给周燕属于刘豫滇、屠理伟的合理说明”，朱云芬、孔招勇认为仅凭刘豫滇、屠理伟的单方陈述而没有任何证据支撑的情况下草率认定家具及车位的归属及价值是错误的。4.如果家具及车位真是属于周燕的，那么2019年7月11日及7月12日签订的合同应为《家具及车位买卖合同》而非《房屋买卖合同》，签订的主体应当是周燕和朱云芬、孔招勇，刘豫滇、屠理伟不是家具及车位的所有权人，是没有资格出卖案外人周燕的财产的，刘豫滇、屠理伟所作出的处分是无权处分，在庭审中没有见到周燕的授权和追认，那么家具及车位的买卖应属无效。既然家具及车位的买卖行为属无效，那么2019年7月12日签订的房屋转让价款为1260000元的《房屋买卖合同》（内含家具及车位）也应属无效合同。其次，刘豫滇、屠理伟逃避执行的事实明确，一审法院却视而不见。朱云芬和刘豫滇、屠理伟在本案房屋交易的过程中，多次签订存在明显矛盾的合同，且多合同之间的房屋价款差距37万余元，且房款接收方也由云南省普洱市思茅区人民法院逐渐转为案外人周燕，刘豫滇和屠理伟的行为明显是为了逃避申请执行人的执行，其行为直接损害了申请执行人的利益。同时结合上述分析不难看出，家具及车位的真正所有人是刘豫滇、屠理伟而非其母周燕，将部分款项转让给周燕仅仅是为了逃避执行局执行（刘豫滇、屠理伟银行账户均被冻结），因此，2019年7月12日签订的房屋转让价款为1260000元的《房屋买卖合同》应属无效合同。二、一审法院法律适用错误。首先，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定认定刘豫滇、屠理伟逾期交付不构成违约。朱云芬、孔招勇认为，法律并非是为保护某一特定群体而制定的，既然本案没有约定先后履行的顺序，且双方都没有按约定履约，本案要么朱云芬、孔招勇和刘豫滇、屠理伟都存在违约或者都不存在违约，为何仅仅认定朱云芬、孔招勇存在违约。其次，一审法院认为“本案是因朱云芬、孔招勇逾期未支付房款而引发”无事实和法律依据。根据2019年7月12日签订的房屋转让价款为1260000元的《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定，该《合同》第一条第四款中明确该房屋无抵押、查封，但事实上该房屋既有抵押又被云南省普洱市思茅区人民法院查封，刘豫滇、屠理伟隐瞒了房屋的真实情况，进而导致朱云芬、孔招勇和刘豫滇、屠理伟之间签订多份《房屋买卖合同》是造成本案的根本原因，一审法院没有查清事实，反而将本案引发的原因归结给朱云芬、孔招勇，无法让人信服。刘豫滇、屠理伟辩称，朱云芬、孔招勇认为一审法院认定事实不清，认为家具和车位系屠理伟母亲周燕所有，不符合常理的问题。首先房子属于案外人周燕系普洱市粮食局的福利分房，分到周燕以后，周燕现在已经89岁了，所以在过程中在周燕将房屋过户给了儿子屠理伟以及儿媳刘豫滇，当时执行房子的时候，因为老人89岁了，所以执行局特意向老人周燕作出了相关的法律说明，后来周燕理解了以后，她才同意搬出房子，由执行机关来执行这个房子。对于逃避执行的问题。在一审中朱云芬、孔招勇已经提交了相关证据，云南省普洱市思茅区人民法院的执行笔录的内容已经明确了这个房子是查实被扣押查封的，刘豫滇为处理该房子，孔招勇在这个笔录上也是签字认可的，朱云芬、孔招勇在买房子的过程是了解房子的扣押以及房屋的情况，并非朱云芬、孔招勇今天所陈述的不清楚房子的扣押以及房子出售的具体的房屋、车位以及家具。第三点，关于一审法院适用法律错误的问题，认为双方负有债务，刘豫滇、屠理伟也违约了。实际上从双方之间在2019年7月12日对合同中已经明确了付款方式，也就是说朱云芬、孔招勇应当在合同签订的当日支付200000元，并且在刘豫滇、屠理伟将房屋过户给朱云芬、孔招勇50个工作日内要支付600000元，本案中也在一审法院已经查实了刘豫滇、屠理伟已经按照合同约定将房屋过户给朱云芬、孔招勇，朱云芬、孔招勇未付清房屋款项，是朱云芬、孔招勇违约，并且必须在朱云芬、孔招勇付清房款才将房屋交付给朱云芬、孔招勇。第四点，朱云芬、孔招勇认为应该履行房管局备案的890000元的房款价格的这个合同，我们认为这个是不符合事实以及双方约定的，不管是在2019年7月11日还是2019年7月12日，双方签订买卖合同实际上都已明确了房管局签订了890000的合同用于上税以及过户，与本合同不同之处，以本合同为准。在合同的第九条的第二项已经明确了。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审一审法院维持原判。段蕾蕾辩称，和一审中陈述一致，刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇之间合同关系其不知道真实性。刘豫滇、屠理伟向一审法院起诉请求：1.刘豫滇、屠理伟与孔招勇、朱云芬继续履行落款时间为2019年7月12日房屋转让价款为1260000元的《房屋买卖合同》由孔招勇、朱云芬向刘豫滇、屠理伟支付尚欠房款385288元；2.由孔招勇、朱云芬向刘豫滇、屠理伟支付违约金420000元、律师费25000元；3.由孔招勇、朱云芬承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘豫滇、屠理伟将云南省普洱市思茅区房屋交由中介公司销售，家具及车位一并出售，朱云芬、孔招勇在“家和中介公司”看见刘豫滇、屠理伟出售房屋的广告，价格为1280000元，中介公司告知朱云芬、孔招勇“1280000元的价格包含房屋、家具、车位”。刘豫滇、屠理伟通过中介公司与朱云芬、孔招勇取得联系，双方协商由刘豫滇、屠理伟以1260000元的价格向朱云芬、孔招勇出售房屋、家具及车位。2019年7月11日，刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇签订《房屋买卖合同》，刘豫滇、屠理伟为甲方，朱云芬、孔招勇为乙方，约定：“乙方向甲方购买位于云南省普洱市思茅区房屋，房屋转让价款为1260000元，乙方于签订合同当日向甲方支付首付款200000元打在中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，按揭房子的欠款94000元由乙方向银行支付，拿出房产证，过户至乙方名下后，乙方在提交不动产权登记申请书后50个工作日内，将600000元通过商业贷款支付到中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，余款370000元于2019年9月30日前付清。甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。第九条第六项约定：在甲方有共有人或配偶的情况下，甲乙双方同意售房款打入刘豫滇名下的账户中国建设银行62×××20”。同日上午11时至12时，刘豫滇、屠理伟、孔招勇、申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司在本院执行局接受询问，笔录内容为：“申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司同意刘豫滇、屠理伟将已查封的位于云南省普洱市思茅区房屋以890000元的价格出售给被告孔招勇，刘豫滇、屠理伟要求890000元的房款由孔招勇于过户当日向思茅区人民法院的对公账户支付200000元，支付该房屋在建行普洱分行的贷款94052.3元，余款600000元打入刘豫滇的建行卡62×××20，由刘豫滇全部打入法院账户，由法院分配。申请执行人刘豫红、刘豫云、中国农业银行股份有限公司普洱分行、普洱弘晟贷款有限公司同意解除对该房屋的查封。各方达成和解协议：1.四申请执行人同意解除对被执行人屠理伟、刘豫滇共同共有的位于云南省普洱市思茅区房屋的查封；2.四申请执行人与被执行人屠理伟、刘豫滇双方同意由被执行人以890000元的价格出售屠理伟、刘豫滇共同共有的位于云南省普洱市思茅区房屋；3.四申请执行人同意案外人孔招勇于2019年7月12日前付清该房屋的抵押贷款，于法院解除查封的当日自行过户，过户后向云南省普洱市思茅区人民法院的对公账户支付200000元，余款600000元于房屋过户完毕后50个工作日内向思茅区法院的对公账户支付；4.案款交至法院后，四申请执行人按法律规定分配800000元。”庭审中，刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇对于《房屋买卖合同》的签订时间系在一审法院执行局接受询问前还是后未达成一致意见。2019年7月12日，刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＨＰＥ201907121533441082585），刘豫滇、屠理伟为甲方，朱云芬、孔招勇为乙方，约定：“甲方向乙方出售云南省普洱市思茅区林源路98号水映林源一期614幢2单元1层102号房屋，房屋转让价款为890000元，首付290000元，余款银行贷款支付，甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。”该合同在普洱市住房保障和房地产管理中心办理登记备案。此日过后，刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇再次签订《房屋买卖合同》，刘豫滇、屠理伟为甲方，朱云芬、孔招勇为乙方，约定：“乙方向甲方购买位于云南省普洱市思茅区房屋，房屋转让价款为1260000元（包括房屋内红龙鱼１条、红木家具1套、双门电冰箱1台、电视机２台、茶板1块、实木床3张、洗衣机１台），乙方于签订合同当日向甲方支付首付款200000元打在中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，按揭房子的欠款94000元由乙方向银行支付，拿出房产证，过户至乙方名下后，乙方在提交不动产权登记申请书后50个工作日内，将600000元通过商业贷款支付到中国建设银行刘豫滇卡号：62×××20交给法院执行局，余款370000元于2019年9月30日前付清。甲方于2019年9月30日前将房屋交付乙方使用。第七条第二项约定：乙方全部或一部分不履行本合同第三条规定的日期给付房款，逾期部分，乙方应加付按天总房款5％计算的违约金给甲方，逾期超过3个月，甲方可解除本合同，解约时，乙方已付房款作为赔偿金归甲方所有。第七条第三项约定：违约应向守约方支付因维权支出的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、鉴定费等相关费用。第九条第六项约定：在甲方有共有人或配偶的情况下，甲乙双方同意售房款打入周燕名下的中国工商银行账户62×××55。”刘豫滇、屠理伟与朱云芬、孔招勇将该15份合同的落款时间写为2019年7月12日。2019年8月26日，云南省普洱市思茅区人民法院执行局向孔招勇发放（2019）云0802执1494号《协助执行通知书》，内容为：“由第三人孔招勇协助本院扣留屠理伟、刘豫滇房产买卖价款600000元，不得向被执行人屠理伟、刘豫滇清偿，第三人孔招勇直接向一审法院履行。”朱云芬、孔招勇支付房款的具体情况为：2019年7月12日，孔招勇以现金方式在中国建设银行普洱市分行存入94712元，代刘豫滇偿还房屋贷款；2019年7月16日，被告孔招勇向一审法院执行局支付200000元；朱云芬分别于2019年10月及2019年11月通过屠理伟出示的支付宝收款二维码向案外人周燕支付两笔款项，每笔100000元，合计200000元；2020年3月10日，朱云芬向思茅区法院执行局支付360000元；被告朱云芬通过微信转账向原告刘豫滇支付20000元，付款时间已记不清，合计支付874712元。家具及车位实际存在，刘豫滇、屠理伟至今未向朱云芬、孔招勇交付出售的房屋、家具及车位，房屋、家具及车位现由刘豫滇、屠理伟占有、使用。刘豫滇为本案诉讼聘请律师，产生律师代理费25000元，云南泰熙律师事务所就该笔费用向刘豫滇出具《发票》。另查明，云南省普洱市思茅区房屋于2011年1月15日登记至刘豫滇、屠理伟名下，由刘豫滇、屠理伟按份共有，房屋所有权证号为：普洱市房权证普房字第**、普洱市房房权证普房字第**土地使用权证号为：普国用（2012）第××号。该房屋于2019年7月23日登记至孔招勇、朱云芬名下，系朱云芬、孔招勇共同共有，房屋所有权证号为：云（2019）普洱市不动产权第0009146号。该房屋于2019年10月15日登记至朱云芬名下，系朱云芬单独所有，房屋所有权证号为：云（2019）普洱市不动产权第0012916号。该房屋于2019年12月16日至今登记在第三人段蕾蕾名下，系第三人段蕾蕾单独所有，并于2019年12月19日设定抵押登记，抵押权人系中国银行股份有限公司普洱市分行。另查明，一审法院于2018年5月22日作出（2018）云0802民初1250号《民事裁定书》，裁定对刘豫滇所有的位于云南省普洱市思茅区予以查封，期限三年。一审法院于2019年7月11日作出（2018）云0802执1151号之五《民事裁定书》，裁定解除对被执行人屠理伟、刘豫滇共同共有的1层102号房产［房权证号：普洱市房权房权证普房字第**地证号：普国用（2012）第××号］的查封。一审法院认为，综合刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇双方的诉辩意见及第三人陈述，本案的争议焦点如下：焦点一：落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》是否合法、有效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，刘豫滇、屠理伟及朱云芬、孔招勇均系完全民事行为能力人，双方共签订三份《房屋买卖合同》。刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇于2019年7月12日在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》（合同编号：17ＨＰＥ201907121533441082585），约定的价款890000元仅含房屋价款，该合同自成立时生效，刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》及落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》中约定的价款1260000元含房屋价款890000元、家具及车位款370000元，系刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，系合法、有效的合同。朱云芬、孔招勇辩称刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇于2019年7月11日在《思茅区法院执行笔录》中约定房屋价款为890000元，被告孔招勇需将购房款支付入云南省普洱市思茅区人民法院的对公账户。同日，刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇签订《房屋买卖合同》，约定价款为1260000元，房款转入刘豫滇的个人账户。2019年7月12日，双方签订价款为890000元的《房屋买卖合同》并在普洱市住房保障和房地产管理中心办理登记备案，该份合同系合法、有效的合同，刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇应履行此份合同。而双方在此之后签订的落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》与执行笔录及登记备案的《房屋买卖合同》中约定的价款差价达370000元，并在2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》的基础上进行修改及延续，一是在第二条房屋价款处添加家具，使合同看似更为真实、合法，二是延续了第三条关于房款支付的约定，未按照执行笔录的约定直接向云南省普洱市思茅区人民法院的对公账户支付，而直接支付至刘豫滇的个人账户，三是对合同第九条第六项进行修改，约定房款打入原告屠理伟的母亲周燕的账户。故，落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》系刘豫滇、屠理伟为逃避执行而签订，损害了案外申请执行人的利益，系无效合同。对此，刘豫滇、屠理伟解释称刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇签订的落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》中，1260000元的价款包含房屋价款890000元及家具款（红龙鱼１条、红木家具1套、双门电冰箱1台、电视机２台、茶板1块、实木床3张、洗衣机１台）、车位款共370000元，因刘豫滇、屠理伟仅对房屋享有所有权，家具及车位系原告屠理伟的母亲周燕所有，故刘豫滇、屠理伟在执行局笔录中仅对房产进行处置，并在《房屋买卖合同》中约定将家具款及车位款打入周燕的账户，刘豫滇、屠理伟无逃避执行、损害申请执行人利益的行为。一审法院认为，结合房屋状况及刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇的协商过程、合同签订过程、履行情况来看，刘豫滇、屠理伟所作解释合理、合法。对于三份合同中约定的价款，刘豫滇、屠理伟作为执行案件中的被执行人，登记在其名下的房屋被一审法院依法查封，其有权将房屋进行处分后依法履行缴纳执行款的义务，对于家具及车位，相应的权利人依法有权进行处分、收益。刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇协商由刘豫滇、屠理伟以1260000元的价格向朱云芬、孔招勇出售房屋，含家具及车位，双方于2019年7月11日在一审法院执行局的协商过程中，刘豫滇、屠理伟仅处分房屋，未包含家具、车位，故以890000元的价格向朱云芬、孔招勇出售房屋，并于次日签订89万元的合同办理房屋买卖的登记备案手续，双方于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》及落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》中均约定价款为1260000元，且落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》签订在后，合同中已注明家具的内容，朱云芬、孔招勇亦自认家具及车位实际存在，足以证明刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇双方约定的1260000元的价款中包含房屋价款890000元、家具及车位款370000元，故刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇在三份合同中约定的价款系按照双方的约定进行确定，并非原告违背执行笔录及登记备案的《房屋买卖合同》中约定的890000元价款以逃避执行。对于两份价款为1260000元的合同中支付房款的约定，两份合同中第三条约定付款方式为“由乙方（即朱云芬、孔招勇）清偿尚欠的银行贷款94000元，800000元房款打入刘豫滇的中国建设银行账户62×××20交给法院执行局”，该约定虽与双方在执行局达成的和解协议中的约定有所不一致，但均明确约定房款交由法院执行局，且被告孔招勇已实际于2019年7月12日代原告刘豫滇偿还欠中国建设银行普洱市分行的贷款94712元，于2019年7月16日向一审法院执行局支付200000元，并未逃避向执行局支付房款的义务。对于向案外人周燕支付房款的约定，屠理伟称家具及车位的权利人系原告屠理伟的母亲周燕，相应的家具及车位的价款370000元由其母亲周燕享有，故在落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》第九条第六项中约定售房款打入周燕的中国工商银行账户，对此，原告能作出合理说明，结合朱云芬、孔招勇的付款情况，一审法院执行局于2019年8月26日向被告孔招勇发放《协助执行通知书》，要求其直接向一审法院支付600000元房款，不得向被执行人屠理伟、刘豫滇清偿，而被告朱云芬分别于2019年10月及2019年11月通过原告屠理伟出示的支付宝收款二维码向案外人周燕支付两笔款项，每笔100000元，合计200000元，系朱云芬、孔招勇未按照《协助执行通知书》中的要求进行支付，朱云芬、孔招勇辩称系受屠理伟的反复要求而向屠理伟的母亲周燕付款，但其未提交证据予以证明，一审法院不予采信，不能证明刘豫滇、屠理伟恶意改变房款的支付方式以逃避执行、损害申请执行人的权益。综上，对朱云芬、孔招勇的辩称，一审法院不予采信。焦点二：刘豫滇、屠理伟要求由朱云芬、孔招勇继续履行落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》，由朱云芬、孔招勇向其支付剩余房款385288元的主张能否得到支持的问题。根据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》的签订时间在后，系双方对2019年7月11日签订的《房屋买卖合同》的变更，故刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇应按照落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》履行义务、行使权力，刘豫滇、屠理伟已按照双方的约定，协助朱云芬、孔招勇办理了案涉房屋的产权登记手续，该房屋于2019年7月23日登记至朱云芬、孔招勇名下，系朱云芬、孔招勇共同共有，朱云芬、孔招勇应遵循诚实信用原则按照双方的约定于2019年9月30日前向刘豫滇、屠理伟支付房款1260000元，经查证，朱云芬、孔招勇至今共支付房款874712元，尚欠385288元，朱云芬、孔招勇逾期未支付房款的行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故刘豫滇、屠理伟要求由朱云芬、孔招勇继续履行落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》，由朱云芬、孔招勇向其支付剩余房款385288元的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。另，一审法院执行局于2019年8月26日向孔招勇发放（2019）云0802执1494号《协助执行通知书》，要求孔招勇直接向一审法院支付600000元房款，此后，朱云芬、孔招勇仅于2020年3月10日向一审法院执行局支付360000元，如朱云芬、孔招勇于本判决生效后向一审法院执行局支付相应款项，则支付的金额在朱云芬、孔招勇欠刘豫滇、屠理伟的房款385288元中予以抵扣。焦点三：刘豫滇、屠理伟要求朱云芬、孔招勇向其支付违约金420000元的主张能否得到支持的问题。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇约定由朱云芬、孔招勇于2019年9月30日前付清房款，朱云芬、孔招勇逾期未付清房款的行为已构成违约，原告依据《房屋买卖合同》第七条第二项约定：“乙方全部或一部分不履行本合同第三条规定的日期给付房款，其逾期部分，乙方应加付按天总房款5％计算的违约金给甲方，逾期超过3个月，甲方可解除本合同，解约时，乙方已付房款作为赔偿金归甲方所有”，主张由朱云芬、孔招勇向其支付违约金420000元，庭审中，朱云芬、孔招勇提出约定的违约金过高。一审法院认为，双方约定由被告每日按总房款5％的计算标准向刘豫滇、屠理伟支付违约金，该约定过高，参照全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的一年期贷款市场报价利率3.85％上浮30％计算即5.005％，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院支持由朱云芬、孔招勇向刘豫滇、屠理伟支付总房款5.005％的违约金63063元（126万元×5.005％）。朱云芬、孔招勇辩称刘豫滇、屠理伟未于2019年9月30日前按照约定向其交付房屋、家具及车位，亦存在违约行为，一审法院认为，根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方于《房屋买卖合同》中约定，由朱云芬、孔招勇于2019年9月30日前向刘豫滇、屠理伟付清房款，由刘豫滇、屠理伟于2019年9月30日前将房屋交付朱云芬、孔招勇使用，未约定先后履行的顺序，朱云芬、孔招勇至今未付清房款，刘豫滇、屠理伟有权拒绝向其交付房屋，故刘豫滇、屠理伟至今未向朱云芬、孔招勇交付房屋的行为不构成违约行为，对朱云芬、孔招勇的辩称，一审法院不予采信。焦点四：刘豫滇、屠理伟要求朱云芬、孔招勇向其支付律师费25000元的主张能否得到支持的问题。本案中，刘豫滇、屠理伟、朱云芬、孔招勇于《房屋买卖合同》第七条第三项约定：“违约方应向守约方支付因维权支出的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、鉴定费等相关费用。”刘豫滇、屠理伟据此要求朱云芬、孔招勇向其支付产生的律师费25000元，朱云芬、孔招勇辩称，刘豫滇、屠理伟未提交付款依据，不能证明其实际支付的金额。一审法院认为，本案系因朱云芬、孔招勇逾期未支付房款而引发，刘豫滇为本案诉讼聘请律师，其提交的云南泰熙律师事务所出具的《发票》能证明产生律师代理费25000元，虽刘豫滇、屠理伟未提交证据证明该笔代理费已实际支付，但依据《发票》及相关法律规定，该25000元为原告刘豫滇必须负担的成本，依据双方的约定，该费用由朱云芬、孔招勇承担，故刘豫滇、屠理伟要求朱云芬、孔招勇向其支付律师代理费25000元的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告刘豫滇、屠理伟与被告孔招勇、朱云芬继续履行双方签订的落款时间为2019年7月12日价款为1260000元的《房屋买卖合同》，由被告孔招勇、朱云芬于本判决生效之日起三十日内向原告刘豫滇、屠理伟支付尚欠房款385288元。二、由被告孔招勇、朱云芬于本判决生效之日起三十日内向原告刘豫滇、屠理伟支付违约金63063元、律师代理费25000元。三、驳回原告刘豫滇、屠理伟的其他诉讼请求。案件受理费12103元，由原告刘豫滇、屠理伟负担5203元（多诉部分），由被告孔招勇、朱云芬负担6900元。二审中，刘豫滇、屠理伟提交证据一组：恋家房屋中介服务中心出具的证明及销售基本信息。欲证明，该套房屋在2019年3月21日向房屋中介委托销售时，已经明确房屋是带家具及车位一并出售，价格为1280000元。朱云芬、孔招勇质证认为，不认可证据的真实性。从落款上看，没有明确具体的联系人或证明人、联系方式。第二，该证据无法证明房屋带车位、家具等，基本信息是复印件，无法核实。段蕾蕾质证认为，与本人无关，不予质证。本院认为，朱云芬、孔招勇购买房屋是经另一房屋中介公司介绍并非恋家房屋中介服务中心，故该证明与本案无关联性，本院不予采信。本案经二审审理，查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是，2019年7月12日房屋价款为1260000元的《房屋买卖合同》的效力及违约金应否支付的问题。关于合同效力。朱云芬、孔招勇认为，房屋价款1260000元的《房屋买卖合同》的无效，双方应该履行的是890000元的《房屋买卖合同》。本案中，朱云芬、孔招勇与刘豫滇、屠理伟对涉案房屋共签订三份合同，其中2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》房屋价款为890000元，系房管局备案合同。另两份《房屋买卖合同》分别于2019年7月11日、2019年7月12日签订，房屋价款均为1260000元。这两份合同不同之处在于，2019年7月12日的《房屋买卖合同》在房屋转让价款中除约定房屋按套计价1260000元外，还明确注明该价款包括房屋内红龙鱼一条、红木家具一套、双门电冰箱一台、电视机两台、茶板一块、实木床三张、洗衣机一台。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条:“具备下列的民事法律行为有效：“（一）行为人具有相应的民事行为能力；(二）意思表求真实；（三)不违反法律、行政法规的强制规定，不违背公序良俗。”本院认为,同一天针对同一房产签订了两份价款不同的合同，从合同内容上看,1260000元的房屋买卖合同中，标的物除了房屋本身外还包括转让其他财产。故于2019年7月12日签订的价款1260000元《房屋买卖合同》的更符合合同双方的真实意思表示，合同内容未违反强制性规定，本院认为合同有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。朱云芬、孔招勇认为除房屋外的其他财产，刘豫滇、屠理伟无权处分及该房屋价格的约定逃避执行、直接损害申请执行人的利益的辩解。本院认为，房屋转让价款系合同双方当事人的共同约定，在没有相应证据证明有其他权利人对合同所涉财产主张权利的情况下，不属于合同案件审理的范围。另，案涉房屋在被云南省普洱市思茅区人民法院执行局查封过程中，经孔招勇与刘豫滇、屠理伟及申请执行人共同协商，申请执行人同意以890000元的价格处置该房产并约定房款支付至执行局。从2019年7月12日价款1260000元的《房屋买卖合同》内容上看，案涉房屋价款并未低于申请执行人同意处置房屋的价款890000元，且在合同中双方亦对房屋执行款项的支付方式进行了约定。故本院认为，朱云芬、孔招勇主张2019年7月12日签订的价款1260000元《房屋买卖合同》无效，应继续履行双方签订的890000元《房屋买卖合同》依据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。朱云芬、孔招勇认为，根据合同约定双方系同一天履行合同义务，因刘豫滇、屠理伟未交付房屋，故其未付清房款，一审法院要求朱云芬、孔招勇向刘豫滇、屠理伟支付违约金不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋已于2019年10月15日办理到朱云芬名下，并且朱云芬已经将案涉房屋转卖给第三人段蕾蕾。本院认为，物权的转让以登记为要件。现案涉房屋不仅登记给朱云芬且已经被朱云芬转卖他人。鉴于朱云芬、孔招勇未按合同约定履行支付房款的义务，一审法院以总房款的5.005％计算违约金由朱云芬、孔招勇向刘豫滇、屠理伟支付并无不当，本院予以维持。另，律师费的作为违约方向守约方支付的费用之一，系双方在2019年7月12日签订的价款1260000元《房屋买卖合同》的约定，一审法院判决由违约方朱云芬、孔招勇承担，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱云芬、孔招勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8171元，由朱云芬、孔招勇负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年九月三十日书记员 欧阳成愉