北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8846号上诉人（原审被告、反诉原告）：王军，男，1970年8月5日出生，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张晨，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春荣，男，1954年3月15日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨四龙，北京崇学律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁博，北京崇学律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：北京铭大房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**建外**楼**V-0104。法定代表人：邵文赤。原审被告：曾涛，男，1972年7月20日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原审第三人：张敏，女，1981年10月8日出生，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁新，北京故理律师事务所律师。原审第三人：花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行，营业场所北京市朝阳区光华路1号嘉里中心办公楼首层02单元和北办公楼二层201单元。负责人：薛岷，行长。委托诉讼代理人：李文强，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋君，北京市金杜律师事务所律师。上诉人王军因与被上诉人张春荣、北京铭大房地产经纪有限公司（以下简称铭大公司）、原审被告曾涛、原审第三人张敏、花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行（以下简称花旗银行嘉里中心支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：依法撤销一审判决，驳回张春荣全部诉讼请求，改判张春荣支付王军购房款58万元，张春荣承担本案一、二审全部诉讼费、保全费。事实和理由：第一、一审认定事实错误。1.在一审审理过程中,涉案房产尚且实际存在张敏的物权登记与花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行的抵押权登记，张春荣发起本次诉讼的必经前置诉讼程序均未能执行完毕，张春荣不具备提起本次诉讼的条件。(1)在一审审理过程中，张敏的《房屋所有权证书》尚未被撤销完毕，而一审判决又使得张春荣经本案程序取得房屋所有权证，实际造成了出现一个房产存在两个现实有效登记的冲突局面。张春荣证据2中的《2014朝行初字第252号行政判决书》第13页判决结果指向为“撤销张敏的《房屋所有权证书》”,该判决的执行申请义务人为张春荣。但截止到本案举证期限届满，张春荣未能举证张敏的《房屋所有权证书》已被撤销。(2)在一审审理过程中,花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行的抵押权登记尚未注销，在涉案房产尚存在花旗银行北京嘉里中心支行抵押权登记的情况下，张春荣无权超越案外人抵押权直接变更物权登记。张春荣证据2中的《2019京03民终5820号民事判决书》第16页判决结果指向为“解除花旗银行北京嘉里中心支行的抵押手续”,该判决的执行申请义务人为张春荣。但截止到本案举证期限届满，张春荣未能举证花旗银行北京嘉里中心支行的抵押手续已被解除。2.涉案房屋不具备约定过户条件。(1)从合同约定出发，张春荣未支付完毕至迟应于房屋过户时应当支付的购房款，张春荣起诉过户的诉权并未形成。2009年6月20日，王军作为出卖方、张春荣作为买受方，经由北京铭大房地产经纪有限公司居间，签订《房屋买卖居间合同》（见张春荣证据1）。根据《房屋买卖居间合同》第五条2(3)约定，在过户行为完毕同时，张春荣应当已向王军支付首付款58万元、第二笔购房款87万元、第三笔购房款58万元，合计203万元完毕。但截止王军2019年8月12日收到张春荣本次起诉的起诉状为止，张春荣并未向王军支付至迟应于张春荣主张过户同时支付完毕的第三笔购房款58万元。张春荣补充证据1“购房款收据及银行转账单”显示：张春荣于2009年6月20日交纳首付款58万元、张春荣于2009年10月26日交纳第二笔购房款87万元、张春荣通过举证自认其2010年2月11日交付王军的15万元为借款而非第三笔购房款的组成部分。故张春荣未能支付(《房屋买卖居间合同》第五条2(3)约定)至迟应于过户当日支付的第三笔购房款58万元。虽然王军对于张春荣能否向王军主张过户持有异议，但是王军认为既然张春荣已经发起本次诉讼主张过户，就应当由张春荣在履行支付第三笔购房款58万元完毕之后，才可以由张春荣形成诉权。(2)《房屋买卖居间合同》第六条1约定，王军取得产权证后三个工作日内办理过户。王军自始并且至今不具备产权证，《房屋买卖居间合同》约定的王军配合办理过户的条件并未成就。3.张春荣无权向王军主张违约金。张春荣无权向王军主张违约责任，且一审判决认定的违约金标准过高理应归零或者大幅下调。张春荣已经占有涉案房产，且张春荣通过举证自认已经实际获利超过747万元（房产从购买价203万元已增值超过950万元），张春荣基于单方获利行为无权主张违约金。张春荣未完成过户同时及过户前的全部付款义务,且王军自始并且至今不具备产权证，这两点都决定了王军的过户义务并未形成，张春荣向王军主张逾期过户违约金于法无据。且一审判决认定的违约金主张数额过高，张春荣实际从未因本次交易发生损失，张春荣无权主张违约金。张春荣补充证据5“太平洋财产保险公司财产保全担保费发票附保单”显示，张春荣自认涉案房产的保全价值不低于950万元，这一金额即为有张春荣自认的计算张春荣房产获利(950万元-203万元=747万元)的计算基础。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二、一审适用法律错误。1.张春荣无权利向合同相对方王军、北京铭大房地产经纪有限公司以外的诉讼主体张敏、曾涛主张协助过户的权利。一审判决无合同关系的曾涛协助张春荣办理过户严重违背合同相对性原则。(1)张春荣无权突破合同相对性向合同相对方王军、北京铭大房地产经纪有限公司以外的诉讼主体张敏、曾涛主张协助过户的权利。张春荣与张敏、曾涛并未签署《房屋买卖居间舍同》，不具有合同义务。同时,根据《最高院民事案件案由规定》，张春荣在起诉时确认的案由为“房屋买卖合同纠纷”,案由“房屋买卖合同纠纷”属于《最高院民事案件案由规定》第四部分“合同、无因管理、不当得利纠纷”,而不属于第三部分“物权纠纷”。张敏、曾涛不是“房屋买卖合同纠纷”案件的适格诉讼主体。(2)张春荣将张敏作为本案的诉讼主体的行为与生效判决《2014朝行初字第252号》的判决内容相互冲突。经由张春荣作为原告提起诉讼后由《2014朝行初字第252号行政判决书》认定撤销张敏的《房屋所有权证》。也就是说，张敏在《2014朝行初字第252号行政判决书》生效后已经失去了物权人的身份,同时张敏也不是本案的合同主体，张春荣不应将张敏作为本案的诉讼主体。(3)曾涛自始至终未参与王军与张春荣之间的交易。一审判决书第2页已经本案案由定义为“房屋买卖合同纠纷”一审判决突破合同相对性原则，将曾涛列为一审被告进而又将曾涛判定为需要“协助张春荣办理过户”的法律责任承担主体，显属错误。2.明确的情况下,一审法院的判决属于认定待定事实的权利归属,显属不当。(1)涉案房产的张敏的物权登记与花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行的抵押权登记在一审审理阶段均实际存在,一审法官在物权、抵押权实际存在的情况下,无权另行处置房产归属。(2)假设在日后某一时间点,涉案房产的张敏的物权登记被注销,注销后的房产登记权利人为何人也属于待定事实。一审法官无权在一审阶段根据待定的架空物权登记状态,径行判决在一审阶段不存在物权登记的王军和曾涛“协助张春荣办理过户”。综上所述,一审认定事实错误、一审适用法律错误,从而造成判决结果根本错误。张春荣辩称，同意一审判决，不同意王军上诉意见。张敏述称，同一审意见一致，一审判决第三项我方不认可，因为房子从购买之日至今已经涨价数倍，张春荣没有什么损失。花旗银行嘉里中心述称，同一审意见一致，我方认为一审不应支持张春荣全部诉讼请求，应予以驳回，本案中长期未过户原因是张春荣自身原因没有办理网签，其本身也有重大过错，我方在本案也是受害者，因王军和张春荣的过错导致贷款一直未受偿。铭大公司、曾涛未到庭。张春荣向一审法院起诉请求：1.确认北京市朝阳区××号房屋（以下简称1402号房屋）所有权归张春荣所有；2.判令王军继续履行《房屋买卖居间合同》之义务，王军、张敏、曾涛协助将1402号房屋产权过户至张春荣名下；3.判令王军向张春荣支付逾期办理过户的违约金80万元（违约金按照每日总房款的万分之五，自2011年5月13日计算至2019年7月10日，共计3024700元，现自愿调减至80万元）；4.判令案件受理费、财产保全费由王军、铭大公司承担。王军向一审法院提出反诉请求：1.判令张春荣向王军支付购房款58万元；2.判令张春荣承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月20日，王军作为甲方（出卖方）、张春荣作为乙方（买受方）、铭大公司朝阳第一分公司作为丙方（居间人）签订《买卖合同》。合同第三条约定，甲、乙双方议定1402号房屋的成交价格为203万元。第五条约定，房屋买卖所需全部税、费由乙方承担。甲、乙双方协商同意乙方采取以下付款方式：签订合同当日支付购房首付款58万元，2009年10月31日甲方还贷当日支付第二笔房款87万元，剩余房款58万元于产权过户当日支付。第六条约定，甲方领取产权证后三个工作日内开始办理产权过户事宜，并按丙方的通知及时提供相关材料。房屋交付时间为乙方支付购房首付款58万元当日。第七条约定，甲方承诺房屋权属清晰，不存在查封、抵押、债权债务纠纷等影响转让的因素。第十条约定，甲、乙任何一方不按期办理过户贷款手续或不提供相关证件、资料等致使合同无法按期顺利履行的，违约方每延误一日应向守约方支付房屋总房款的万分之五的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。合同签订当日，张春荣向王军支付购房款58万元，王军向张春荣交付1402号房屋。2009年10月26日，张春荣向王军支付第二笔购房款87万元。2010年2月11日，王军以借款形式收取张春荣15万元，王军认为该款项为借款；张春荣认为该款项为购房款，主张将该款项从剩余购房款中予以扣减。张春荣收房后，对1402号房屋进行了装修，并居住至今。1402号房屋系王军自曾涛处购买，二人于2008年9月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款为150万元。双方签订上述合同时，1402号房屋处于尚未交房的状态，产权证亦未办理。2010年10月27日，1402号房屋登记至曾涛名下。2011年5月13日，王军与曾涛签订《交易补充协议》，约定1402号房屋直接过户到第三方，曾涛可以委托王军办理，也可以直接和第三方办理；双方并就王军向曾涛支付剩余房款以及授权委托事宜进行了约定。同日，曾涛向王军签署了委托书并进行了公证。曾涛委托王军作为其代理人办理1402号房屋的有偿转让事宜，委托期限至2011年7月20日为止。此后，王军就出售1402号房屋与张敏达成合意，二人于2011年5月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定成交价格为385万元，其中商业贷款240万元。2011年6月7日，张敏、姚文虎与花旗银行（中国）有限公司北京长安支行（以下简称花旗银行长安支行）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张敏、姚文虎向花旗银行长安支行借款240万元，用于支付张敏购买1402号房屋的购房款，张敏将该房屋抵押给花旗银行长安支行。6月10日，1402号房屋由曾涛移转登记至张敏名下，并于6月20日办理抵押登记，抵押权人为花旗银行长安支行。2011年，王军以张春荣、铭大公司为被告诉至法院，以张春荣未按约定履行后续合同义务为由请求法院解除《买卖合同》、判令张春荣支付违约金。法院经审理作出（2011）朝民初字第32422号民事判决，后被（2014）三中民终字第07611号民事裁定书撤销，发回重审。法院经审理作出2015年朝民初字第03190号民事判决，判决驳回王军的全部诉讼请求。王军不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2018年3月15日作出（2018）京03民终3335号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年，张春荣以曾涛、张敏为被告，以王军为第三人诉至法院，以曾涛、王军和张敏之间存在恶意串通为由请求法院确认曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同无效。法院经审理作出（2011）朝民初字第36354号民事判决，判决确认张敏与曾涛于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。张敏不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院经审理于2012年8月17日作出（2012）二中民终字第9422号民事判决，驳回上诉，维持原判。张敏不服终审判决申请再审，北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第2411号民事裁定，驳回张敏的再审申请。后张敏向北京市人民检察院第二分院申请监督，该院作出京二分检民监[2016]118XXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》，决定不支持张敏的监督申请。2014年，张春荣以北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）为被告，以张敏、曾涛、王军、花旗银行长安支行为第三人诉至法院，以不服住建委房屋行政登记为由请求法院撤销住建委将1402号房屋由曾涛移转登记为张敏的行政行为、撤销向张敏颁发的《房屋所有权证》。法院经审理作出（2014）朝行初字第252号行政判决，判决撤销住建委于2011年6月10日将1402号房屋的所有权由曾涛转移登记为张敏的行政行为，同时撤销向张敏颁发的X京房权证朝字第XX**《房屋所有权证》。张敏、王军、花旗银行长安支行均不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2015年5月20日作出（2015）三中行终字第407号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年，张春荣以花旗银行嘉里中心支行、张敏、姚文虎为被告诉至法院，以张敏自始未取得1402号房屋的所有权、无权就该房屋签订抵押合同并办理抵押登记为由请求法院确认抵押贷款合同无效、判令花旗银行长安支行、张敏、姚文虎协助其办理1402号房屋的解除抵押手续。在该案审理中查明，花旗银行长安支行于2018年8月6日被注销，张敏、姚文虎与花旗银行长安支行签订的《个人房产抵押贷款合同》的权利义务由花旗银行嘉里中心支行承继。法院经审理作出（2018）京0105民初53633号民事判决，判决驳回张春荣的全部诉讼请求。张春荣不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2019年6月12日作出（2019）京03民终5820号民事判决，认定《个人房产抵押贷款合同》合法有效，花旗银行嘉里中心支行未尽审慎审查义务，不构成对抵押权的善意取得，判决撤销（2018）京0105民初53633号民事判决，花旗银行嘉里中心支行、张敏、姚文虎协助张春荣办理1402号房屋的解除抵押手续。花旗银行嘉里中心支行不服终审判决申请再审，北京市高级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京民申6679号民事裁定书，驳回花旗银行嘉里中心支行的再审申请。审理中，法院就1402号房屋的所有权、抵押权及查封登记情况向北京市朝阳区不动产登记事务中心（以下简称朝阳不动产登记中心）进行调查。《不动产登记薄》载明，1402号房屋登记在张敏名下，该房屋设定一般抵押，抵押权人为花旗银行长安支行，抵押人为张敏，被担保主债权数额为240万元；法院依据（2015）朝民初字第03190号民事裁定对该房屋进行查封，依据本案保全裁定书对该房屋进行轮候查封。后与（2015）朝民初字第03190号案件的承办法官核实，该案已对1402号房屋予以解封。对有争议的证据和事实，法院认定如下：张春荣提交《人民法院诉讼收费专用票据》（以下简称《诉讼费票据》）、《中国太平洋财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单》（以下简称《保单》）及发票，证明其保全费主张。《诉讼费票据》所载交费金额为5000元。《保单》所载保险标的为：张敏名下1402号房屋或相当于950万元的财产。王军、曾涛、张敏对该项证据的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，认为张春荣申请保全与生效行政判决相冲突，属于保全错误。花旗银行嘉里中心支行认为该项证据与己方无关，真实性无法确认，不认可关联性和证明目的。综合各方意见以及张春荣申请保全的担保情况，法院对上述证据的真实性和关联性予以采信。张春荣申请保全的财产为其与王军买卖的标的，系与本案有关的财物，故法院对王军、曾涛、张敏关于保全错误的意见不予采纳。王军提交与1402号房屋相同地段、相同面积房屋出售报价的网页截图复印件，证明张春荣因1402号房屋获利800余万元，并不存在损失，无权主张违约金。网页截图显示，2019年8月25日在百度搜索青年路29号院，华纺易城/3室2厅/139．75平方米/南北/精装房屋的出售报价为999万元。张春荣对该项证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。曾涛、张敏、花旗银行嘉里中心支行对该项证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。鉴于网页截图无原始载体供核对，综合各方质证意见，法院对该项证据的真实性、关联性不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春荣、王军、铭大公司签订的《买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应履行各自义务。根据查明的事实，1402号房屋尚未移转登记至张春荣名下，张春荣依据《买卖合同》对王军仅享有债权请求权，故一审法院对张春荣主张确认1402号房屋所有权的诉讼请求不予支持。关于协助过户一节。不动产所有权的转让，经依法登记，发生效力。张春荣已按合同约定支付前两笔购房款，并占有使用1402号房屋，王军应当履行转移1402号房屋所有权的义务。1402号房屋目前虽仍登记在张敏名下，并设定抵押，但根据生效判决，张敏作为所有权人的房屋所有权证已经被依法撤销、花旗银行嘉里中心支行的抵押权已被依法解除，故王军关于《买卖合同》存在履行障碍的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《交易补充协议》的约定，曾涛同意将1402号房屋直接过户至第三方，故一审法院对张春荣向王军主张继续履行《买卖合同》之义务，由王军、曾涛协助将1402号房屋产权过户至其名下的诉讼请求予以支持。关于违约一节。王军虽至今未领取房屋产权证，但根据《交易补充协议》的约定以及曾涛委托王军办理房屋过户的事实，一审法院认为王军已获得直接将1402号房屋过户至张春荣名下的权利，然王军并未履行产权过户义务，而是与张敏另行签订买卖合同，并将1402号房屋过户至张敏名下。王军违反诚实信用原则，以其行为表明将不履行合同义务，并致使1402号房屋存在权利瑕疵，张春荣有权要求其承担违约责任，故一审法院对张春荣主张违约金的诉讼请求予以支持，王军以违约金标准过高为由请求下调违约金的数额，一审法院结合合同的履行情况及张春荣对其损失的举证情况对违约金数额予以酌定。关于案件受理费、保全费一节。案件受理费、保全费属于诉讼费用，由一审法院依法处理。关于王军反诉向张春荣主张剩余购房款。《买卖合同》约定，剩余购房款58万元于产权过户当日支付。鉴于一审法院已支持张春荣的过户请求，故对王军主张剩余购房款的诉讼请求予以支持，一审法院认为王军以借款形式收取张春荣15万元，与涉案合同的剩余购房款属于同类型到期债务，且张春荣亦主张在剩余购房款中予以抵销，故一审法院在扣减该款项后确定应支付剩余购房款的数额。关于王军反诉向张春荣主张案件受理费，案件受理费属于诉讼费用，由一审法院依法处理。铭大公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响一审法院依据查明事实做出判决。一审法院判决如下：一、张春荣于判决生效之日起七日内给付王军购房款四十三万元；二、张春荣履行完毕上述第一条判决义务之日起七日内，王军、曾涛将位于北京市朝阳区××号房屋协助过户至张春荣名下；三、王军于判决生效之日起七日内给付张春荣违约金十万元；四、驳回张春荣的其他诉讼请求；五、驳回王军的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张春荣向法庭提交执行案件信息截图，证明目的：张敏的房产证已于2019年12月6日撤销，花旗银行嘉里中心支行在涉案房屋上的抵押权已经于2020年8月24日执行完毕，被撤销，涉案房屋上的法定障碍已经撤销，王军上诉的事实和理由已不存在。王军、张敏、花旗银行嘉里中心质证称，不了解执行情况，请法院自行核实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春荣、王军、铭大公司签订的《买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应履行各自义务。关于协助过户一节。不动产所有权的转让，经依法登记，发生效力。张春荣已按合同约定支付前两笔购房款，并占有使用1402号房屋，王军应当依据合同履行转移1402号房屋所有权的义务。1402号房屋目前虽仍登记在张敏名下，并设定抵押，但法院生效判决已经将张敏的房屋所有权证依法撤销、花旗银行嘉里中心支行的抵押权已被依法解除，故《买卖合同》不存在履行障碍。根据《交易补充协议》的约定，曾涛同意将1402号房屋直接过户至第三方，故一审法院判决王军继续履行《买卖合同》义务，由王军、曾涛协助将1402号房屋产权过户至张春荣名下正确。关于违约一节。根据《交易补充协议》的约定以及曾涛委托王军办理房屋过户的事实，应当认定王军已获得直接将1402号房屋过户至张春荣名下的权利，王军未履行产权过户义务，而将房屋另行出售，违反诚实信用原则，损害张春荣的权利，张春荣有权要求其承担违约责任。因王军以违约金标准过高为由请求下调违约金的数额，一审法院结合合同的履行情况及张春荣对其损失的举证情况对违约金数额予以酌定并无不当。关于剩余购房款金额问题，一审法院认定王军以借款形式收取张春荣15万元，与涉案合同的剩余购房款属于同类型到期债务，且张春荣亦主张在剩余购房款中予以抵销。一审法院根据该情况在扣减该款项后确定应支付剩余购房款的数额并无不当。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32740元，由王军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  周 易审 判 员  孙 京二〇二〇年九月三十日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏