湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1027民初480号 原告：李卫中，男，1982年1月13日出生，住湖南省桂东县。 委托代理人：郭亚锋，湖南民协律师事务所律师，一般代理。 被告：曾昭赤，男，1972年10月13日出生，住湖南省桂东县。 原告李卫中与被告曾昭赤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫中及其委托代理人郭亚锋、被告曾昭赤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫中提出诉讼请求：1、确认原、被告于2007年11月11日订立的《房屋买卖协议》合法有效；2、被告配合原告办理湘（2018）桂东县不动产权第×3号、×4号房产不动产权证过户手续；3、被告赔偿原告违约金10000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告曾昭赤是桂东县建筑工程公司的职工，该公司于2007年在预制场位置建安置职工住房，每名职工可报一套房屋，但需要先交73000元首期建房集资款作为报名的前提条件。因被告有房居住，不想自己交款订房，便对外称转让建房指标，其邻居陈维桢得知后便介绍原告转让，通过协商，被告同意将其建房指标以8000元转让给原告。因交73000元首期建房集资款截止时间为2007年10月31日，过了便视为放弃购房，被告当时不在家，被告妻子李秀清通知原告交款到期时间，原告便于2007年10月30日将73000元集资款以被告名义交建房单位桂东县建筑工程公司，原告将交款的票据给被告妻子，被告方即与公司订立《县建筑公司职工集资安置建房协议》。被告回来后，原、被告双方于2007年11月11日订立书面的《房屋买卖协议》（注：协议甲方曾昭赤即被告，乙方李卫中即原告），曾昭赤在协议上作为见证人签了名，协议内容“1、甲方将其名义建筑工程公司职工集资安置建房一套出让卖给乙方，建房所需资金7.3万元由乙方以甲方的名义存入桂东县一建公司专项账户。2、由甲方与建筑公司签订集资建房协议，甲方应保证乙方能够得到住房一套并享受集资协议中的相关利益，由乙方履行集资协议中的相关利益，由乙方履行集资协议中的条款，楼层和房号由甲方按照建筑公司分房抽签定。3、乙方付给甲方安置房指标费8000元，乙方在项目动工时付5000元，交房产证时付清余款3000元。7、如果甲方违约，则必须根据市场房价赔偿相应损失。8、如果一方违约须赔偿对方违约金一万元。”2009年3月31日原告按照协议在项目动工时付被告指标费5000元。在房屋即将分房前，原告于2011年11月21日以被告名字交纳购房款15000元到桂东县建筑工程公司。至此，原告已经付清房屋款项88000元、付被告转让费5000元，已经依约履行义务。房屋完工后，被告于2012年将第×栋×2房屋及×栋×5杂屋交付原告。被告也已经履行了交付房屋给原告的义务。原告自2012年起至今实际居住、使用该套住宅及杂屋。因办理房屋产权证书滞后，桂东县不动产中心于2018年7月将该二处房产初办登记在被告曾昭赤名字，房屋、杂屋登记记录如下：房屋坐落：桂东县沤江镇湘赣路建筑公司职工住房×栋×2，面积113.68平方米，不动产证号：湘（2018）桂东县不动产权第×3号；杂屋坐落：桂东县沤江镇湘赣路建筑公司职工住房×栋×5，面积6.99平方米，不动产证号湘（2018）桂东县不动产权第×4号。在符合转让条件后，原告多次与被告协商，要求其按协议将不动产证转到原告名下，但被告提出无理要求、拒绝配合办理产权变更手续，后经多次协商未果。被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。 原、被告《房屋买卖协议》合法、有效，原告已经履行全部义务，所享有的权利依法应受到法律保护。按照协议，原告是该房屋的所有权人，现房屋不动产证办在被告名下，被告应配合原告办理产权过户手续，但被告拒绝履行，依法应得到纠正；被告不配合过户违反了法律规定及协议约定，已经构成违约，被告应按协议8条款承担违约责任，即支付原告10000元违约金。综上所述，请求法院判如所请。 被告曾昭赤答辩称：1、涉案房产系桂东县建筑公司为保障职工居住而分配集资建房，具备该单位职工身份为前提条件，集资具有身份人身属性的，不能随意转让，所以该协议无效。2、答辩人不需要配合原告办理过户手续，本协议中没有条款约束答辩人应该无偿配合原告办理过户手续。3、原告所说被告人赔偿违约金就更荒谬，协议中第三条，乙方付给甲方安置房指标费8000元，乙方应该在项目动工时交付甲方转让费5000元，交房产证时付清余款3000元。答辩人在2018年8月已将房产证交给原告，已履行协议中的责任和义务。而3000元余款双方协商多次至今原告都未给付答辩人，违反协议的是原告。4、协议中第八条“以上条款依据甲、乙双方愿意共同制定，由甲、乙双方同遵，如有一方违约，则违约方赔偿另一方违约金10000元，赔偿时间为自违约之日起10天内支付。”在本协议中违约未补给3000元余款的是原告，未在违约之日后赔偿10000元违约金的也是原告。综上，答辩人在本案中已经完成了自己的义务和责任，而原告没有完成自己的义务和责任，也未按照违反协议的条款约束自己，故本协议已经无任何法律效应了，原告所提的过户及赔偿理由不能成立，答辩人恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告举交的房屋买卖协议，拟证明2007年11月11日原告受让曾昭赤建房指标，以其名义购买了建筑公司的房屋。被告提出该协议无效，其已经履行自己的职责和义务，但原告未履行，所以该协议不具有法律效力。经查，该份协议客观真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。 2、原告举交的收据两张，拟证明原告交纳房款88000元（73000+15000），已交纳房屋全部购房款。被告称原告交款73000元是事实，交款15000元则不知情。经查，该两份收据符合证据客观性、合法性、关联性要求，可证明原告以被告名义向桂东县建筑工程公司分两次共缴纳房款88000元，本院予以认定。 3、原告举交的交房通知，拟证明房屋及杂屋已交付原告。被告认为房子名字是其本人的，不应当通知原告，对真实性有异议。本院认为，该通知系由桂东县建筑工程公司作出，并盖有公司印章，结合原告举交的微信交纳电费记录等证据，可证明原告已经收房，并实际占有、使用案涉房屋，被告虽对真实性提出异议，但未提出足以反驳的理由和证据，本院对该证据予以认定。 4、原告举交的不动产登记簿，拟证明（2018）桂东县不动产权第×3，×4号房产是原、被告履行协议的房屋，被告应该履行义务办理过户原告手续。被告提出房屋可过户，但地下室杂屋其不会过户。经查，该证据载明的房屋系本案诉争房屋，符合证据三性要求，可证明案涉房屋目前的权属登记情况，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月11日，被告曾昭赤（甲方）与原告李卫中（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：“一、甲方将其名义建筑公司职工安置房一套出让卖给乙方（该套住房为在建工程），建房所需的资金7.3万元由乙方以甲方的名义存入桂东县一建建筑公司专项账户，公司开具收据后，甲方将收据交给乙方保管。并且甲方开具7.3万元的收条给乙方。2、由甲方与建筑公司签订集资建房协议，甲方应保证乙方能够得到住房一套并享受集资协议中的相关利益，由乙方履行集资协议中的条款，楼层和房号由甲方按照建筑公司分房按抽签定。3、乙方付给甲方安置房指标费8000元，乙方应在该项目工程开始动工时交付给甲方转让费5000元，交房产证时付清余款3000元。4、甲方负责出面与建筑公司关于集资建房相关事项的处理。5、工程完工后，甲方将房产证交给乙方，如需办理过户手续一切费用由乙方负责。……7、如果甲方违约，则必须根据市场房价赔偿给乙方相应损失。8、以上条款依据甲乙双方愿意共同制定，由甲乙双方共同遵守。如有乙方违约，则违约方必须赔偿另一方违约金10000元，赔偿时间为自违约之日起10天内支付。……” 2009年3月31日，李卫中支付5000元安置房指标费给曾昭赤，曾昭赤出具了相应收条。 2007年10月30日，李卫中以曾昭赤的名义向桂东县建筑工程公司交建房款73000元。2011年6月20日，桂东县建筑工程公司安置房工程竣工。2011年11月21日李卫中又以曾昭赤的名义向桂东县建筑工程公司交购房款15000元。 2012年1月左右，曾昭赤会同李卫中抽签确定了其在桂东县建筑工程公司的安置住房一套及配套杂屋的房号。2012年3月左右，李卫中收到桂东县建筑工程公司发出的交房通知，2012年8月李卫中入住、使用×栋×2住房及×栋×5杂屋至今。 2018年8月，曾昭赤通知李卫中领取了以曾昭赤名义办理的湘（2018）桂东县不动产权第×3号（坐落于桂东县沤江镇湘赣路建筑公司职工安置住房×栋×2，房屋建筑面积113.68㎡）、湘（2018）桂东县不动产权第×4号产权证书（坐落于桂东县沤江镇湘赣路建筑公司职工安置住房×栋×5，房屋建筑面积6.99㎡）产权证书。后李卫中要求曾昭赤将该两处房产过户至李卫中名下，曾昭赤以补土地差价等名目要求李卫中再补给其数万元，两人产生分歧，至今未办理过户登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告李卫中与被告曾昭赤订立合同就桂东县建筑工程公司安置房的指标转让事宜达成合意，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告按合同向被告支付了前期安置房指标转让费，并以被告名义向桂东县建筑工程公司交纳了建房款，已履行其合同义务，被告应依约将房屋产权转让给原告。 关于被告提出案涉房屋作为单位职工集资所建具有人身属性不能随意转让所以协议无效，以及因有一方违约故合同无效的答辩意见，本院认为于法无据，不符合法律规定的合同无效情形，不予采纳。关于被告提出协议中未约定其应配合办理过户手续，以及其已按照协议第三条约定将房产证交给原告，已履行协议义务不存在违约，而原告未付余款3000元系原告违约的答辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，合同生效后，当事人就有关合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》第三条约定“交房产证时付清余款3000元”，该条款中的“交房产证”并未明确是“交付所有权人登记为原告的房产证”还是“交付所有权人登记为被告的房产证”，应依据原、被告的合同目的以及一般交易习惯，综合整个合同进行理解，本案中，被告将其在桂东县建筑工程公司的安置房指标转让给原告，原告意欲取得该房屋的所有权而非仅取得使用权，故将案涉两处房屋产权登记于原告名下系合同目的之一，也符合一般房屋买卖交易习惯。该合同第五条“工程完工后，甲方将房产证交给乙方，如需办理过户手续一切费用由乙方负责”亦印证了产权过户至原告名下这一合同目的，同时反映了签订合同时原、被告双方并不确定案涉房屋首次登记是否能登记在原告名下的情况，故条款中有“如需过户手续”之表述。综上，本院认为，该协议第三条“交房产证”应理解为“交付所有权人登记为原告的房产证”，故对被告相应答辩意见不予采纳。被告应按约履行义务，协助将案涉房屋的产权过户至原告名下，原告亦应按约支付指标转让余款3000元给被告，但因被告未在本案提起反诉，故对该3000元的支付事项在本案中不予处理。关于被告提出住房可过户，杂屋不应过户的答辩意见，经查，根据本案认定的证据及当事人当庭陈述，该杂屋系与住房配套配置的，且相关房款均系由原告支付，被告并未支付相应房款，故其指标转让系住房与杂屋的整体指标转让，对被告的意见不予采纳。关于原告要求被告赔偿违约金10000元的诉讼主张，本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖协议》部分约定不明确、不规范，是导致原、被告产生分歧甚而出现违约行为的重要原因，而该合同系双方协商一致所订立，原、被告均有义务对合同内容、形式进行谨慎制定、审查，原、被告对案涉合同约定不明确、不规范的情况均存在过错，故基于双方过错大小、实际损失以及利于实现合同目的等因素的考虑，本院对原告提出的违约金主张不予支持。 综上所述，本院支持原告的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李卫中与被告曾昭赤于2007年11月11日订立的《房屋买卖协议》合法、有效； 二、被告曾昭赤于本判决生效之日起三日内配合原告李卫中办理湘（2018）桂东县不动产权第×3号、湘（2018）桂东县不动产权第×4号房屋的不动产产权过户手续。 案件受理费80元，减半收取为40元，由原告李卫中负担20元，被告曾昭赤负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 方伯文 二〇二〇年九月三十日 法官助理 黄海澜 书 记 员 张 舫 附：本裁判所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。