四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20787号 上诉人（原审被告）刘立圣，男，1941年8月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 委托诉讼代理人李科，系公司工作人员。 上诉人刘立圣因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年7月18日，青羊区××第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为××小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处理费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。房屋产权登记表中显示：刘立圣为青羊区××大道××号××栋××单元××楼××号房屋的所有权人，房屋建筑面积为148.27平方米。原审庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示：1.××欠费明细。证明××号住宅房的业主刘立圣自2012年4月至2012年7月欠缴物业服务费474.46元（4个月×148.27平方米×0.8元/平方米·月）及2012年8月至2017年2月欠缴物业服务费8154.85元（55个月×148.27平方米×1.00元/平方米·月）、垃圾处理费376元、水费946.31元，以上合计9951.62元，刘立圣应承担的违约金为2985元（9951.62元×30%），合计12939元；2.代缴的垃圾处理费及水费的票据，证明嘉丽来物业公司已为××小区业主代缴了垃圾处理费和水费。刘立圣为证明其主张，出示：1.成都市规划管理局下达并粘贴在××号房门的部分文件，如行政处理事先告知书、责令限期自行拆除违法建设通知书等，证明嘉丽来物业公司对××栋××座××业主违法建筑行为未及时阻止，给刘立圣造成损失；2.情况说明（7份），证明嘉丽来物业公司在刘立圣与××业主的相邻权纠纷中出具“阴阳”情况说明，影响法院判决；3.居住证明、收费票据、房屋租赁合同等，证明刘立圣自2013年8月开始在外租房居住；4.刘立圣的××号住房水管入户阀门与水表间的违规接管情况照片，证明嘉丽来物业公司不履行职责，致使刘立圣所用水表不能关闭阀门，影响水表准确度。 上述事实有××物业服务试用合同、欠费明细、行政处理事先告知书、情况说明、居住证明、收费票据、判决书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，刘立圣系××号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与××第三届业委会签订《××物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生××第四届、第五届业委会，××第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为××小区提供物业服务，刘立圣事实上享受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，刘立圣应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《××物业服务试用合同》。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而××业委会或刘立圣均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故刘立圣主张《××物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费，不予支持。刘立圣以嘉丽来物业公司存在多种管理不善，造成其房屋漏水不能居住等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果刘立圣以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。刘立圣称其自2013年以来在外租房居住，未在××小区居住，不产生生活垃圾。结合嘉丽来物业公司给刘立圣等出具的情况说明，嘉丽来物业公司应当知道刘立圣与楼上业主因房屋漏水而长期未居住在该处房屋内，不对该小区产生生活垃圾，且嘉丽来物业公司从刘立圣2017年3月搬入房屋居住后，收取了刘立圣相关垃圾处理费；另一方面，《城市生活垃圾管理办法》第四条规定“产生城市生活垃圾的单位和个人，应当按照城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费。”刘立圣在租住房屋处依照规定已经缴纳了相关垃圾处理费。故在刘立圣因房屋漏水而长期未居住情况下，嘉丽来物业公司主张刘立圣缴纳该期间代为垫付垃圾处理费376元不具有合理性，不予支持。刘立圣称其在外租房居住期间，未产生家庭用水，由于水表违规接管故障等问题，且嘉丽来物业公司未能及时进行维修而产生的水费，责任在嘉丽来物业公司。因水表读数具有客观性，在现有证据情况下，不足以证明水费产生是因为违规接管所致，刘立圣主张不予支付水费946.31元的依据不足。故嘉丽来物业公司主张刘立圣支付水费946.31元，具有合理性，予以支持。综上，刘立圣应当支付嘉丽来物业公司自2012年4月至2012年7月期间物业服务费474.46元（4个月×148.27平方米×0.8元/平方米·月）及2012年8月至2017年2月期间物业服务费8154.85元（55个月×148.27平方米×1.00元/平方米·月）共8629.31元、水费946.31元。关于违约金。《××物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，××业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求刘立圣承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘立圣于判决生效之日起十日内向嘉丽来物业公司支付自2012年4月至2017年2月期间的物业服务费8629.31元；二、刘立圣于本判决生效之日起十日内向嘉丽来物业公司支付水费946.31元；三、驳回嘉丽来物业公司其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取为66元，由刘立圣负担50元，嘉丽来物业公司负担16元。 宣判后，刘立圣不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决无视被上诉人嘉丽来物业公司违约事实，只判定其单方履行交费义务是认定事实不清，适用法律错误，嘉丽来物业公司应赔付其在外租房损失；原审法院判定其向嘉丽来物业公司支付946.31元水费没有法律依据，认定事实错误故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，其充分履行了对违章建设的通告及协助配合阻止义务，上诉人是案涉水表的用户，提交的证据不能证明水费应由他人承担，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××业委会签订的《××物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人刘立圣提交的证据不能证明案涉物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××小区提供了物业服务，刘立圣作为小区业主，亦应支付物业服务费。关于水费，从现有证据看，不能证明案涉水表记录的水费系因嘉丽来物业公司未对违规接管进行处理而产生，原审法院判决刘立圣向嘉丽来物业公司支付欠交物业服务费、水费并不予支持违约金并无不当。关于刘立圣上诉称嘉丽来物业公司应支付其在外租房产生的物业费、房租涨价损失等，与本案不属于同一法律关系，刘立圣可另行主张。综上，刘立圣的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元由上诉人刘立圣负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦