辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民初70号 原告：李雪莲，女，1974年4月14日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：何爽，辽宁东宝律师事务所律师。 被告：徐井瑞，男，1975年4月23日出生，汉族，住辽宁省喀左县。 委托诉讼代理人：王忠仁，辽宁正明律师事务所律师。 被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇河畔新村****楼。 法定代表人：刘文坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，公司职员，住朝阳县。 被告：朝阳金隆园房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区金实商业街网点**110。 法定代表人：苑红华，经理。 被告：刘文坤，男，1969年3月23日出生，汉族，公司董事长，住朝阳县。 被告：苑红华，女，1978年5月12日出生，汉族，朝阳金隆园房地产开发有限公司经理，住朝阳县。 喀左金隆园、朝阳金隆园、刘文坤、苑红华的共同委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。 原告李雪莲与被告徐井瑞、喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称喀左金隆园）、朝阳金隆园房地产开发有限公司（以下简称朝阳金隆园）、刘文坤、苑红华申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李雪莲的委托诉讼代理人何爽、被告徐井瑞的委托诉讼代理人王忠仁、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳金隆园房地产开发有限公司、刘文坤、苑红华的共同委托诉讼代理人席秀臣、喀左金隆园的委托诉讼代理人刘文显到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李雪莲诉称，原告李雪莲与刘文坤、喀左金隆园、朝阳金隆园、苑红华借款合同纠纷一案，朝阳市中级人民法院于2015年5月7日作出（2014）朝民一初字第00247号民事判决，判决刘文坤偿还李雪莲借款本金2000万元，喀左金隆园、朝阳金隆园、苑红华承担连带偿还责任。2014年10月15日，贵院以（2014）朝立一民保字第00022号民事裁定，保全查封被申请人刘文坤、苑红华。朝阳金隆园、喀左金隆园3000万财产，2014年10月16日查封了喀左金隆园所有的坐落于喀左县房屋。2015年6月15日，该案以2015朝执字第00119号案件立案执行。2016年10月12日对上述房产进行了续查封。2018年10月11日，再次续查封此房产。被告于2020年提出异议申请，贵院作出（2020）辽13执异58号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。请求依法判令立即恢复对喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑第5栋03051号房屋的执行，被告承担全部诉讼费用。 徐井瑞答辩称：1、答辩人与喀左金隆园签订的商品房买卖协议真实合法有效，协议签订时间在人民法院查封之前。首先从协议签订时间上看，答辩人与喀左金隆园签订商品房买卖协议的时间是在2012年12月14日。法院于2014年10月16日因原告申请对涉案房产采取查封措施。协议签订时间在人民法院查封之前，答辩人和喀左金隆园不具备签订虚假协议的时间基础。其次，从房屋购买的情况上看，涉案房屋的交易价格符合当时的喀左房地产市场交易行情。答辩人和喀左金隆园不具备签订虚假协议的利益基础，最后从房款给付方式上看，涉案房屋系答辩人购买的抵账房屋，喀左金隆园拖欠建筑工程承包人张强工程价款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”原告对喀左金隆园享有的是一般债权，不能对抗工程承包人张强的优先受偿权。喀左金隆园用涉案房屋抵顶部分工程价款，同意张强将涉案房屋转让给答辩人徐井瑞，故双方签订了商品房买卖协议。张强通过出售抵账房屋取得了部分工程价款，答辩人购买抵账房屋的行为不存在与喀左金隆园签订虚假协议的可能。事实上购房人交付房款除了在银行支取的外，是没有银行流水和凭证的。有的人家庭存有足够的现金，有的人从亲朋好友处东拼西凑借来的，通过这些方式交付房款，如果再要求提供充分的凭证是不现实的，不符合群众百姓的日常生活交易习惯，更不能以此认定喀左金隆园随意出具协议和收据，与答辩人存在不真实的交易行为，且原告没有任何证据证明其怀疑的问题。2、涉案房屋系答辩人的生活居住用房，且答辩人名下无其他用于居住的房屋，答辩人现已实际入住使用。本案所涉房屋系答辩人生活居住用房，答辩人名下无其他用于居住的房屋。这通过答辩人提交的喀左县不动产登记中心出具的无房证明可证，现答辩人已经于2014年10月前实际入住使用涉案房屋，有答辩人提交的水费等凭证可证。3、答辩人已经支付了涉案房屋的全部价款。如上所述，答辩人于2012年12月14日签订房屋买卖协议时付清了涉案房屋全部价款合计199，530元。这有喀左金隆园出具的收款收据可证，该款支付方式系工程款抵账，答辩人有相关证据可证这一事实。4、答辩人未办理过户登记手续并非自身原因。2014年10月份原告申请法院查封涉案房屋时，涉案房屋尚未具备办理产权登记条件，答辩人无法办理过户登记，对此不存在任何过错，故未办理过户登记并非答辩人原因。原告关于法律适用错误的观点不成立。本案作为执行异议之诉的案件应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，其中第28条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形。第29条是基于住房消费者物权期待权审查的情形。上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。综上，答辩人享有足以排除强制执行的民事合法权益，原告的诉讼请求不成立。请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 喀左金隆园、朝阳金隆园、刘文坤、苑红华答辩称，涉案房屋是按照工程进度拨付给张强的，属工程款结算方式，开具收款收据和签订商品房买卖合同，是以房屋给付工程款方式的附随义务，其他同意房屋买受人意见。 经审理查明，2011年1月17日，张强与喀左金隆园签订工程承包协议，张强施工喀左金隆园开发的凌滨鑫苑4号楼、8号楼、9号楼，约定价款11层的每平米1040元，15层的每平米1070元，17层的每平米1100元，多层的每平米940元。工程款结算方式，50%楼房，50%现金。合同签订后，张强进场施工，按照工程进度2012年11月15日，喀左金隆园将涉案房屋拨付给张强，抵顶工程款。2012年12月14日，张强将该房屋出售给徐井瑞，价款为199，530元，喀左金隆园给徐井瑞开具了收款收据，签订了商品房买卖协议，张强给喀左金隆园开具了收到工程款收据。欠缴水费通知单证明，证明徐井瑞已占有使用涉案房屋。喀左县不动产登记中心出具证明，证明徐井瑞无其他房屋登记。 2014年10月15日，本院作出（2014）朝立一民保字第00022号民事裁定，保全查封被申请人刘文坤、苑红华。朝阳金隆园、喀左金隆园3000万财产，2014年10月16日本院实施保全措施，查封了喀左金隆园所有的坐落于喀左县房屋。2015年5月7日作出（2014）朝民一初字第00247号民事判决，判令刘文坤偿还李雪莲借款本金2000万元，并自2014年7月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付利息至判决确定的给付之日止；喀左金隆园、朝阳金隆园、苑红华承担连带偿还责任。2015年6月15日，本院立（2015）朝执字第00119号案件立案执行。2016年10月12日对上述房产进行了续查封。2018年10月11日，再次续查封此房产。徐井瑞于2020年提出异议申请，本院作出（2020）辽13执异58号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。 上述事实，有建设工程施工合同、工程进度拨款通知单、房款收款收据、商品房买卖协议、参加房交会缴纳契税单据等证据材料在卷佐证，经庭审质证和本院审查，具有证明效力。 本院认为，本案的争议焦点是徐井瑞对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要，关于以物抵债协议的性质与效力法官会议意见明确，“合同法第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立由无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。”本案中，张强与喀左金隆园签订建设工程施工合同，由张强承建凌滨鑫苑相关楼盘，约定工程款支付方式为50%楼房，50%现金，按照实际工程量支付一定比例的工程进度款。按照工程进度拨款单，2012年11月15日，喀左金隆园将涉案房屋抵偿张强进度款199，530元，这是双方真实意思表示，应认定抵账行为成立。此时，张强取得了该房屋的物权期待权。2012年12月14日，张强将涉案房屋出售给徐井瑞，喀左金隆园出具收款收据，与徐井瑞签订商品房买卖协议，履行其以房抵账的附随义务，因涉案房屋属在建工程，未办理登记手续，徐井瑞取得涉案房屋物权期待权。李雪莲因喀左金隆园欠付其借款，于2014年10月16日申请查封涉案房屋，因此时该房屋已不属于喀左金隆园公司，查封行为于法无据。另外，徐井瑞在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；徐井瑞已支付全部房屋价款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定条件，徐井瑞享有足以排除强制执行的民事权利。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回李雪莲的诉讼请求。 一审案件受理费4,291元，由李雪莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 刘 昶 审判员 孙树立 审判员 郭兴利 审判员 李耀举 审判员 华政通 二〇二〇年九月二十五日 书记员 刘 阳