福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0921民初1777号 原告：霞浦海润置业有限公司，住所地：霞浦县松城街道松新街**。 法定代表人：许多，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陈志军，福建星龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆晓琳，福建星龙律师事务所律师。 被告：叶伏霞，男，1982年3月20日出生，汉族，住霞浦县。 被告：俞莉，女，1983年6月8日出生，汉族，住址同上。系叶伏霞妻子。 原告霞浦海润置业有限公司（下称海润置业公司）诉被告叶伏霞、俞莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海润置业公司委托诉讼代理人陈志军、被告叶伏霞到庭参加诉讼，被告俞莉经本院开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海润置业公司向本院提出诉讼请求:1、判令叶伏霞、俞莉将霞浦县松港街道福宁大道68号海润尚郡1号楼205室房屋恢复原状（恢复至《商品房买卖合同（预售）》约定的交付标准），在恢复原状后至海润置业公司办理交房手续；2、判令叶伏霞、俞莉从2019年8月26日起至办理完毕交房手续之日止以50元／日向海润置业公司支付保管费；3、判令叶伏霞、俞莉赔偿海润置业公司律师费损失5000元。事实与理由：海润置业公司与叶伏霞、俞莉就霞浦县松港街道海润尚郡1号楼205室的房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。2019年8月，诉争房屋通过竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件。海润置业公司于2019年8月17日通过快递向叶伏霞、俞莉发送交房通知即《入伙通知书》，通知叶伏霞、俞莉应于2019年8月19日至8月25日携带相关材料前住指定地点办理交房手续。叶伏霞、俞莉收到通知后，未在指定期间办理交房手续。经海润置业公司多次通知，叶伏霞、俞莉始终拒绝办理交房手续，但其又私自更换诉争房屋的入户门，并对套内墙体、楼板进行破拆及二次装修。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为商品房符合交付条件，买受人应支付50元／日保管费。海润置业公司于2019年5月22日向叶伏霞、俞莉发送《通知书》和《缴款通知书》，通知叶伏霞、俞莉对诉争房屋进行整改、办理交房手续和缴纳保管费用等。因海润置业公司多次向叶伏霞、俞莉催讨未果，其为提起本案诉讼，已实际支出律师费5000元，根据补充协议第二十条约定，出卖人（原告）为实现相关权利而产生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费及其他费用）均由买受人（被告）承担。综上所述，请求依法判如所诉。 叶伏霞辩称，1、海润置业公司陈述其于2019年8月17日通过快递向其发送《入伙通知书》，并未收到，相反《入伙通知书》其是在2019年10月10日当面签收的。其已在约定的期限内补缴房屋面积差价款，各项手续已经齐全，装修符合法律规定，且其未交房先行装修是经过原告公司的钟总经理同意的。2019年9月25日其去办理交房，因没有取得《入伙通知书》，故物业不同意交付，同时物业又在催促其缴纳物业费。2、当时购房时海润置业公司承诺赠送相应面积，但至今未处理，因此诉争房屋至今未办理交房手续的过错在于海润置业公司，其没有过错，原告公司主张恢复原状及要求支付保管费，不符合客观事实。3、海润置业公司要求其支付保管费50元/日是不合理的，合同约定海润置业公司逾期交房承担的违约金是购房款日万分之0.01，这是不对等的承担方式，且诉争房屋装修是经过物业许可的，其并不存在擅自装修，律师费的支付系公司自己的行为所致，完全没有必要，其不予认可。综上所述，请求法院依法驳回海润置业公司的诉讼请求。 俞莉未作答辩。 本院经审理查明事实如下：海润置业公司与叶伏霞、俞莉于2017年7月14日签订霞浦县松港街道福宁大道68号海润尚郡1号楼205室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，总价款1065000元，2019年10月10日补交购房款133元。合同第十一条第一款约定,出卖人（海润置业公司）在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。2019年8月，诉争房屋竣工验收合格，已达到合同约定的交付条件。海润置业公司于2019年8月17日通过快递向叶伏霞、俞莉发送《入伙通知书》，叶伏霞、俞莉未收到上述材料，该材料叶伏霞自认于2019年10月10日系当面签收了《入伙通知书》。2019年6月30日前，叶伏霞、俞莉在房屋未竣工时已更换门锁先行进行装修。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第3项约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为商品房符合交付条件，买受人应支付50元／日保管费；第十二条第一款第1项约定：逾期交房的责任，出卖人（海润置业公司）按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。诉讼中，叶伏霞认为其先行装修已经原告公司负责人同意，物业知情还多次发放催缴物业费的通知，其行为没有损害公司的利益，相反其应当享有的约定权益却得不到公司支持，在此情况下其仍于2020年5月去办理交房手续，物业公司却不同意其办理。目前，诉争房屋叶伏霞、俞莉仍未办理交房手续。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。霞浦海润置业有限公司与叶伏霞、俞莉签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年8月诉争房屋已竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，叶伏霞、俞莉于2019年10月10日收到海润置业公司办理房屋交房手续的通知。因叶伏霞、俞莉认为海润置业公司未履行其承诺的内容，至今未办理交房手续，现海润置业公司要求叶伏霞、俞莉及时办理交房手续，符合合同约定。但根据叶伏霞提供的与物业管理人员微信聊天记录，可以明确叶伏霞在2020年5月有向物业公司申请交房，但交房未果，此事实海润置业公司未予以反驳。本案的焦点一，因叶伏霞、俞莉在房屋未交付前就开始装修，现海润置业公司要求叶伏霞、俞莉将诉争房屋恢复至合同约定的交付标准，该主张是否予以支持的问题。从房屋所有权转移登记角度而言，目前诉争房屋的所有权已转移登记至叶伏霞、俞莉名下，现海润置业公司拥有的仅是诉争房的管理权，管理人相对应的风险是承担《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第2项约定交付的责任，叶伏霞、俞莉在房屋未交付前就开始装修的行为应视为已认可，海润置业公司现要求叶伏霞、俞莉将诉争房屋恢复原状的权利基础已经丧失，故不宜再将诉争房屋恢复至交付时的状态，该主张不予支持。本案的焦点二，叶伏霞、俞莉在房屋未交付前就开始装修是否需承担违约责任。虽然叶伏霞、俞莉房屋未交付前装修没有影响到海润置业公司整体房屋的验收，现无需将诉争房屋恢复至合同约定的交付标准，但根据合同约定其应当履行办理房屋交房手续的义务，故叶伏霞、俞莉逾期交房违约，需承担违约责任。首先，需明确违约的时间段。叶伏霞、俞莉于2019年10月10日收到海润置业公司办理房屋交房手续的通知，通知次日作为起算点，海润置业公司主张叶伏霞、俞莉从2019年8月26日起计，不予支持；根据叶伏霞提交《装饰装修巡查记录表》并结合电子证据陈述申请交房的内容可知，叶伏霞于2020年5月9日已申请交房，该日作为逾期交房的终点。故海润置业公司主张的保管费，本院酌定从2019年10月11日起计算至2020年5月8日止共计210天。其次，关于违约金的计算标准问题。海润置业公司主张根据合同第十一条第三款第3项约定：买受人应支付50元／日保管费。叶伏霞认为，其承担违约金应当比照海润置业公司逾期交房承担违约金约定标准，按日计算支付全部房价款万分之0.01的违约金。本院认为，叶伏霞、俞莉未交付房屋就先行装修，违反合同的约定，海润置业公司主张按合同约定要求叶伏霞、俞莉支付50元／日保管费，符合法律规定，予以支持。保管费为：210天×50元/天=10500元。叶伏霞抗辩保管费应比照海润置业公司逾期交房承担违约金约定标准按全部房价款日万分之0.01计算，叶伏霞、俞莉抗辩理由不当，不予支持。虽然叶伏霞、俞莉存在违反合同约定的行为，但不属于基本违约，合同补充协议第二十条约定业主需承担支付律师费用的条款，不适用本案，故海润置业公司要求叶伏霞、俞莉承担该笔款项的损失，不符合法律规定，不予支持。被告俞莉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、叶伏霞、俞莉应于本判决生效后三日内前往霞浦海润置业有限公司指定地点办理海润尚郡1号楼205室房屋的交房手续； 二、叶伏霞、俞莉应于本判决生效后三日内支付霞浦海润置业有限公司房屋保管费10500元； 三、驳回霞浦海润置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285元，依简易程序审理减半收取143元，霞浦海润置业有限公司负担50元，叶伏霞、俞莉负担93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员 王 莹 二〇二〇年九月十六日 书记员 项婴莹 附注：一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。