河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初2043号 原告：唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇大通路**。 法定代表人：刘秋峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘继军，该公司员工。 被告：胡伟，男，1986年11月22日生，满族，现住唐山市曹妃甸区。 被告：刘艾玲，女，1988年1月12日生，汉族，现住。 原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司（以下简称建安物业公司）与被告胡伟、刘艾玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建安物业公司委托诉讼代理人刘继军，被告胡伟、刘艾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付原告物业费11655元；2.判决二被告自2015年4月1日起至履行之日止以欠缴物业费2331元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2016年4月1日起至履行之日止以欠缴物业费2331元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2017年4月1日起至履行之日止以欠缴物业费2331元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2018年4月1日起至履行之日止以欠缴物业费2331元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2019年4月1日起至履行之日止以欠缴物业费2331元按每天万分之五支付原告逾期违约金；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系曹妃甸区龙凤园小区的物业服务公司，二被告系夫妻关系，系龙凤园小区一期16幢1单元802室业主。被告2013年3月22日领取房屋钥匙，开始进入小区，享受物业服务。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业费具体收费标准以业主签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款为准，被告签订的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款约定物业服务费收费价格为1.3元/月·平方米（建筑面积）。《前期物业管理服务合同》约定每次交纳费用的时间为第一年入户当月缴付全年费用，第二年起为每年缴付一次，交付时间为上一年期满10日内，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业费的，从逾期之日起按每天万分之五（年18.25%）交纳违约金。被告房屋的建筑面积为149.45㎡，每年的物业费应为2331元。现二被告拖欠原告2015年3月22日至2020年3月21日的物业费共计11655元。经原告多次向被告催要，但被告一直推托，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法判决，准如所请。 胡伟辩称，1.原告称“经多次催要，但被告一直推脱”，与事实不符。自2015年起，业主只收到过原告在门把手上贴的催缴单，并未接到任何电话及登门形式催缴。2.原告未按照与业主签订的《前期物业服务合同》履行好义务。3.自2014年入住，曾多次向物业反映房主墙体开裂，原告工作人员均以需要统一维修为由回复。直至2016年中旬，原告上门提出维修，因业主刘艾玲处于早孕期，经于原告协商延后维修，2017年中旬原告再次上门维修，因原告表示维修对婴儿造成不良后果不承担责任而没有维修。原告经理多次来家中查看情况表示已经备案于领导沟通，事实上未有与原告负责人进行正式沟通机会。4.原告将公用停车场出租经营，未购买车位不允许进入小区，造成诸多不便，亦未有效管理车辆有序停放。电梯等公共空间张贴广告及广告招商，原告未向业主公开物业费用收支账目。5.公共区域清扫、保洁工作不到位，单元门厅口电动车辆拥堵门口，造成进出不便。主要出行路段狗尿、狗便无人清理，出行不便。6.原告监管不到位，存在偷电漏电行为。向原告反应用完余额后恢复正常。7.业主主张先履行抗辩权，原告未纠正错误履约行为前有权拒绝交纳物业服务费用。因原告不当履行物业服务义务，给业主带来诸多不便，带来一定的经济损失和精神损害，协调未果，业主暂停交纳物业费用，而不是拒交物业费用。 刘艾玲答辩同上。 本院经审理认定事实如下： 被告胡伟与被告刘艾玲系夫妻关系，2013年1月28日，二被告与唐海县城建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于唐山市曹妃甸区房屋，房屋的建筑面积为149.45㎡。《商品房买卖合同》中“第二十二条前期物业服务”约定出卖人依法选聘物业管理企业为唐海县建安物业服务有限公司（现为本案原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司），物业服务收费价格1.3元／月·平方米。2013年3月22日，二被告领取房屋钥匙，并与原告建安物业公司签订《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》，合同“第三条物业管理服务内容”及“第四条物业管理服务质量”部分，对物业公司服务的具体内容包括“一、房屋共用部位的维修和管理二、房屋共用设施及其运行的维护和管理三、环境卫生四、保安装修”以及上述内容达到的具体服务标准进行了详细的约定。合同“第五条物业管理服务费用”中约定交纳物业费周期12个月，住宅按建筑面积每月每平米1.1元-1.3元，具体收费标准以业主签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款为准，每次交纳物业费用的时间为第一年入户当月缴付全年费用，第二年起为每年缴付一次（交付时间为第一年满10日内）。合同“第九条违约责任”约定不按合同约定的收费标准和时间交纳物业费及有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五（年18.25%）交纳违约金。二被告房屋的建筑面积为149.45㎡，每年物业费149.45㎡×1.3元／月×12月即2331元。被告胡伟于2013年3月22日领取房屋钥匙，第一年物业服务期间2013年3月22日-2014年3月21日。根据上述合同约定，被告第二年起缴纳物业费的时间节点是每年的3月31日前。二被告自2015年3月22日至2020年3月21日五年度物业费共计11655元至今未向原告交纳。 另查明，原告关于唐山市曹妃甸区龙凤园小区物业收费标准及车位使用费标准已向唐山市曹妃甸区物价局批准备案。 上述事实由原告举示的二被告身份证、结婚证复印件，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》复印件、领取钥匙登记表、物业费催缴单照片及物业费催缴单存根，唐山市曹妃甸区物价局复函、批复复印件及当事人庭审陈述证明属实并在案佐证，本院予以确认。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及配套设施、相关场所进行维修、维护、管理以及对相关区域的环境卫生进行清洁，维护区域内公共秩序，并由业主支付报酬的服务合同。原告建安物业公司与被告胡伟签订的《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故双方构成合法有效的物业服务合同法律关系，双方应按照物业服务合同的约定享有权利、履行义务。原告物业公司在履行物业服务义务、提供物业服务后，被告作为涉案小区业主应当按时、足额交纳物业费，逾期或拒绝交纳构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告辩称原告物业服务在墙体开裂维修、车辆停放、费用收支公开等事项上存在问题，但未举示证据证明物业公司不履行或者履行物业服务合同义务存在重大瑕疵，故被告并无充分正当的理由迟延或拒绝交纳物业费。鉴于被告提出的具体物业服务问题具有普遍性，本院建议原告物业公司应认真对待业主提出的问题及诉求，采取行之有效的措施予以及时改进完善，进一步提升物业服务质量，最大限度的满足业主需求。 综上所述，原告要求二被告交纳拖欠物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的以日万分之五计算物业费逾期交纳的违约金过高，本院酌情调整为按2020年9月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告胡伟、刘艾玲于本判决生效后七日内向原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司交纳自2015年3月22日至2020年3月21日五年度物业费共计11655元，并支付自2020年4月1日起至实际履行之日止以11655元为基数，按2020年9月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。 二、驳回原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元，减半收取计45元，由被告胡伟、刘艾玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 刘建英 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 闫思琳 书 记 员 郑新颖 ——