浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3647号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娜，女，1965年1月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建敏，男，1976年1月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周玉兰，女，1975年10月27日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上列二位上诉人委托诉讼代理人：张林，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人李娜因与上诉人陈建敏、周玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李娜的委托诉讼代理人陈小雁，上诉人陈建敏及其与周玉兰的委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：撤销原判并依法改判支持其全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈建敏、周玉兰承担。事实和理由：案涉30万元的性质属于购房定金。房屋买卖合同无法继续履行，系因陈建敏、周玉兰要求另行加价15万元导致，故陈建敏、周玉兰已构成违约，我方有权要求其承担双倍返还定金的违约责任。据了解，诉争房屋在一审起诉时每平方米已涨价5000元，我方因对方的违约行为造成的损失已近70万元。陈建敏、周玉兰辩称，对定金为30万元无异议，但合同无法继续履行系因李娜违约，我方不应返还定金30万元。李娜主张房价上涨，缺乏依据。陈建敏、周玉兰上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案诉讼费用由李娜承担。事实和理由：合同约定的“剩余房款待拿钥匙2个月内支付”应理解为待具备拿钥匙条件的2个月内付清剩余房款。中介林爱欢一审关于“先交钥匙后付钱”的证人证言，与事实不符。案涉房屋于2019年12月2日已具备拿钥匙条件，李娜未在约定期限内将剩余购房款汇至我方账户，违约在先。李娜关于100万元房款的筹款过程前后矛盾。请二审法院查明事实，依法改判。李娜辩称，只有结算后拿到钥匙，才能确定应付购房款的金额，故合同约定明确，即拿到房屋钥匙2个月后再支付购房款。我方为了支付购房款，确有向案外人周某借款100万元。李娜于2020年3月12日向一审法院起诉请求：（1）被告陈建敏、周玉兰继续履行双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》；（2）被告立即协助原告办理坐落于温州市××期××幢××室房屋的结算、交付手续，并在结算、交付手续办理完毕当日即将该房屋交付给原告管业；（3）被告立即向原告支付违约金人民币30万元；（4）被告承担本案诉讼费用。李娜于2020年3月27日变更诉讼请求为：（1）解除双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》；（2）两被告双倍返还原告支付的定金，共计60万元；（3）诉讼费用由被告承担。陈建敏、周玉兰于2020年3月23日提出反诉请求：（1）依法解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》；（2）已收取原告李娜的定金30万元不予返还；（3）本案诉讼费用由原告负担。一审法院认定事实：2018年6月15日，原告李娜（乙方）与被告陈建敏、周玉兰（甲方）在温州市平安易居房产营销有限公司承信加盟店林爱欢（丙方）的见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条，甲方自愿将其自有房产即坐落于温州市罗西住宅区××内摸文指标的房屋出售给乙方，建筑面积暂定145平方米；第二条，成交价格为每平方11600元，总价为168.2万元；第八条，详见附加合同，并约定收款账号。同日，原告李娜（乙方）与被告陈建敏、周玉兰（甲方）在温州市平安易居房产营销有限公司承信加盟店林爱欢（丙方）的见证下签订《房屋买卖补充合同》一份，约定：1.该房属于旧村拆迁安置房，现安置地址罗西住宅区Ａ／ｂ2／Ｂ3等地块，暂定建筑面积约为145平方，单价以11600元价格出售给乙方，购房总价约168.2万元整，以后以产权面积为计算，多退少补，该房拆迁办及村里的尾款由甲方支付缴清；2.该房多出来的套内面积按拆迁办差价13800元补给甲方；3.甲乙双方协定：乙方先交定金10万元给甲方，拆迁办通知摸文的前一个星期乙方再付购房款20万元给甲方，含定金在内30万元整，备注：今后甲方如违约，以30万元的倍数60万元整补偿给乙方，如乙方违约，则30万元由甲方没收，剩余房款待拿钥匙2个月内乙方支付购房款约113.2万元给甲方，剩余尾款25万元作为乙方扣住甲方未领取产权证扣款押金，如乙方中途对该份不满意要转让第三方，甲方要无条件配合乙方办理所有过户手续，待甲方房产证过户到乙方名下的同时，乙方以产权证上的面积为准多退少补付清甲方尾款……。上述合同签订后，原告支付定金5万元。2018年7月12日，原告依约向被告支付第二期购房款25万元。2018年8月30日，经摸文定位确认，涉案房产定位为温州市××期××幢××室，被告陈建敏在认购定位联系单上签字并按印。2019年11月25日，温州生态园管理委员会发布《罗西住宅区一组团（三郎桥A地块）安置房（第一批）交付使用通知》，内容：罗西住宅区一组团（三郎桥A地块）住宅安置房（第一批）已竣工交付使用，各置换户于2019年12月2日起到各实施单位办理房款结算有关手续。2020年1月11日，原告李娜向被告陈建敏、周玉兰发送《领取钥匙及付款通知书》，通知：本人为买方李娜，关于罗西三郎桥A地块一组团3栋2203室买卖一事，现按买卖合同约定该房已于2019年12月2日可领取钥匙；现通知卖方陈建敏、周玉兰于2020年1月20日前结算拆迁办房款，并领取该房钥匙，本人已准备好应付余下房款，若逾期卖方未办理以上手续，则本人会按合同约定要求卖方赔偿违约责任。上述通知由中介转交卖方，中介于2020年1月11日向被告寄送，被告于同年1月13日签收。另查明，2020年1月4日-1月10日期间，原告、中介曾多次电话联系被告，要求办理涉案房产结算、交付手续，被告自认因经济困难才急于卖房还债，但原告摸文定位为A地块，相较于B2/B3地块迟了一年多，导致其产生了较大的利息损失，故要求原告支付相应的利息损失15万元，且原告须先向其支付剩余购房款，被告才能办理相关手续交付钥匙。一审法院认为，原告李娜与被告陈建敏、周玉兰之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，各方均应依约履行。本案中，原告李娜认为，被告陈建敏、周玉兰未依照合同约定缴清涉案房屋拆迁办应缴的房款，且拒不协助办理涉案房屋的结算、交付手续，构成违约。而被告陈建敏、周玉兰反诉认为，原告李娜在明知涉案房屋已具备交付钥匙条件的情况下，未在约定的“待拿钥匙2个月内”支付购房款113.2万元，构成违约。故本案争议焦点为：（1）涉案房屋具备交付条件的情况下，原告应于何时支付第三期购房款113.2万元，原告是否构成违约；（2）被告是否构成违约及违约责任如何承担。关于原告何时支付第三期购房款及原告是否构成违约的问题。一审法院认为，首先，《房屋买卖补充合同》第1条明确，“该房拆迁办及村里的尾款由甲方（周玉兰、陈建敏）支付缴清”，故拆迁办应缴款项的支付主体应该为周玉兰、陈建敏，其次，补充合同第三条“剩余房款待拿钥匙2个月内乙方（李娜）支付购房款约113.2万元”，从字面上理解，房款113.2万元应从拿到钥匙起算2个月内，拿到钥匙的前提是办理尾款结算、交付手续，而拆迁办应缴尾款应由被告支付，故实际应为被告办理完毕拆迁办结算手续后，原告在2个月内支付购房款，从市场交易风险的角度看，涉案买卖系房屋指标买卖，拆迁办的结算、交付手续尚未办理完毕，且在一定时间内尚不能办理登记、过户手续，原告在支付定金及第二期购房款共计30万元后，未实际取得房屋钥匙的情况下，直接将购房款中的大部分款项113.2万元支付给被告，存在交易风险，不合常理。退一步讲，即便按照被告所称，涉案第三笔购房款应在符合钥匙交付条件2个月内支付，涉案通知要求各置换户于2019年12月2日起办理房款结算、交付手续，而原告已于2020年1月份与被告联系，且发送领取钥匙及付款通知书，告知被告领取钥匙及付款相关事宜，但被告拒绝协助并另行要求支付利息损失15万元，在此情况下，原告有理由认为被告缺乏履行合同义务的商业信誉，根据法律规定，有权中止履行。故被告主张原告构成违约，并要求其承担30万元违约金的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。关于被告是否存在违约及违约责任如何承担的问题。一审法院认为，被告要求原告支付利息损失15万元的行为，属于擅自变更合同价款，违反合同约定，构成违约，原告可主张一定的违约责任。本案中，原告根据合同约定主张被告承担30万元的违约金，从客观事实角度看，被告加价15万元系因2018年签订合同至今产生的利息损失，虽不符合同约定，存在一定违约情形，但并非根本违约，且因15万元的加价行为而承担30万元的违约责任，显然两者不能对等，违约责任过高。基于此，一审法院根据客观实际、违约过错及实际损失等情况，酌定违约金数额为5万元，原告主张的超出部分，一审法院不予支持。在本案审理过程中，双方基于现状，一致同意解除合同，系当事人协商一致，一审法院依法予以支持。合同解除后，被告应返还原告已支付购房款共计30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决“一、解除原告（反诉被告）李娜与被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》；”“二、被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李娜购房款30万元并支付违约金5万元；”“三、驳回原告（反诉被告）李娜的其他诉讼请求；”“四、驳回被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”“案件受理费（本诉）5800元，减半收取2900元，由原告（反诉被告）李娜负担483元，由被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰负担2417元；案件受理费（反诉）2900元，由被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰负担。”本院二审期间，陈建敏、周玉兰没有提交新证据，李娜提交了房屋买卖合同、房屋买卖补充合同、安置房款结算表、认购定位联系单、房屋调配单，以证明案涉房屋片区单价上涨约5000元；李娜申请证人周某出庭作证，以证明其于2019年10月底有向周某借款的事实。对李娜提交的上述证据，陈建敏、周玉兰对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明李娜的待证事实。对该证人证言，陈建敏、周玉兰认为证人陈述不客观，没有证明力。本院认为，李娜二审提交的上述证据不足以证明其待证事实，不予采信；证人证言与本案争议焦点缺乏关联性，不予认定。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，李娜与陈建敏、周玉兰对解除双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》及约定定金为30万元的事实均无异议，应予以确认。案涉定金30万元系作为双方履行房屋买卖合同的担保，故不同于违约金的性质。定金与违约金虽均属于违约责任的承担方式，但两者性质及适用规则不同。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉合同中明确约定“今后甲方如违约，以30万元的倍数60万元整补偿给乙方，如乙方违约，则30万元由甲方没收”，上述约定符合法律规定。经审查，案涉房屋于2019年12月2日起可办理房款结算、交付手续，合同已明确约定上述手续的办理主体为出卖方即陈建敏、周玉兰。李娜于2020年1月通知陈建敏、周玉兰协助履行后续交房、结算义务，陈建敏、周玉兰收到该通知后，以利息损失过大为由主张加价15万元，缺乏合同依据。李娜为此提起本案诉讼请求继续履行，后陈建敏、周玉兰提起反诉要求解除合同，故不愿继续履行合同的一方为陈建敏、周玉兰，陈建敏、周玉兰主张李娜违约在先，与事实不符，其相应的上诉理由与请求均不能成立。现陈建敏、周玉兰未按合同约定履行义务，已构成违约，李娜主张双倍返还定金，于法有据，应予以支持。综上所述，李娜的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1406号民事判决第一项、第四项；二、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1406号民事判决第二项、第三项；三、陈建敏、周玉兰于本判决生效之日起十日内双倍返还李娜定金60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5800元，减半收取2900元；反诉受理费2900元，均由陈建敏、周玉兰负担。二审案件受理费5800元，由陈建敏、周玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月二十七日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁