湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2568号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭庭芳，女，1983年12月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张殿星，男，1983年10月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳友协置业有限公司，住所地：岳阳楼东茅岭步行街北辅路**（中华广场）。法定代表人：郑水生，董事长。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人彭庭芳、张殿星因与被上诉人岳阳友协置业有限公司（以下简称“友协公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张殿星及其和彭庭芳的共同委托诉讼代理人刘浩，友协公司的委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭庭芳、张殿星上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实、适用法律和判决结果错误。1、上诉人认为双方签订的《商铺买卖合同》中第六条第2项与第七条第3项，是友协公司免除其基本义务、过渡加重上诉人义务和排除上诉人权利的格式条款，应属于无效条款，一审认定为双方无争议错误；2、一审把“友协公司是否通知上诉人收铺”作为有争议的事实归纳为焦点错误；3、一审将《商铺买卖合同》约定的由银行按揭付款方式更改为全额付款错误。二、友协公司通过EMS通知上诉人交铺，但该案涉商铺并未通过消防验收，友协公司不具备交铺条件。三、友协公司采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商铺，违反了《商品房销售管理办法》第十一条等之规定，双方签订的《商铺买卖合同》应为无效合同，自始至终没有法律效力。四、友协公司不直接向上诉人交付案涉商铺，应认定其未按约定向上诉人交付验收合格的商铺，上诉人要求解除合同的条件成就。五、上诉人于2019年10月30日向友协公司提出由于友协公司的违约行为致使不能实现合同目的，并通过EMS发出律师函，要求返还购铺款并赔偿损失。综上，请求支持上诉人的上诉请求。友协公司答辩称：一、案涉《商铺买卖合同》第六条第2款和第七条第3款不属于无效格式条款，一审判决认定“友协公司通过EMS向上诉人发出书面收铺通知书，符合约定的交房方式，应视为友协公司已将商铺交付上诉人”正确。1、该条款系双方当事人经过充分协商后自愿达成，不属于格式条款，该条款也不存在免除友协公司的责任、加重上诉人的责任或排除其主要权利的情形，应当认定为有效；2、案涉商铺交易不同于普通的房屋买卖关系，上诉人购买商铺的同时，又将商铺出租给他人，并委托他人装修改造成大型商场进行经营管理、收取租金，且两份合同约定的收房时间和交房时间一致，证明上诉人买铺不是自营，而是投资。在该中情形下，买卖双方“通过EMS发出书面交铺通知，经买受方及相关人员签收后，即视为出售方履行了交房义务”的约定，符合产权式商铺交易的习惯，合法有效；3、根据《合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，本案中，双方合同已约定上诉人行使合同解除权的期限为15天，该约定符合法律规定，不存在无效的情形。二、因上诉人违约办理按揭贷款，一审法院依据友协公司的诉请，判决上诉人继续履行合同并付清购铺余款合法有据。三、上诉人解除合同的条件不成就。1、案涉商铺所在建设工程早在2011年12月26日就已竣工验收备案并通过消防验收，符合法定交付条件，并非上诉人称不符合交付条件。上诉人所称的“消防验收”，其对象是商铺竣工验收后的整体装修，不是商铺建筑工程的竣工消防验收；2、案涉商铺已于2018年10月1日交付给上诉人的承租人并告知了上诉人，2019年4月17日完成产权登记，友协公司的出卖行为和交付行为均符合法律规定和合同约定；3、只要上诉人依约协助友协公司办理按揭贷款或一次性付清余款，友协公司完全有能力依约为其办理商铺的过户登记，届时上诉人的合同目的可全部实现，上诉人称不能实现合同目的没有事实和法律依据。四、友协公司与上诉人签订的《商铺买卖合同》合法有效，上诉人主张解除合同的前提是合同有效，上诉人在案件受理后又主张合同无效，前后矛盾，故上诉人要求解除合同并返还购铺款的诉讼请求应当驳回。五、上诉人未在约定或法定的期限内行使合同解除权，其合同解除权已归于消灭，案涉合同应当继续履行。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彭庭芳、张殿星在一审提出的本诉请求:一、解除彭庭芳、张殿星与友协公司签订的《商铺买卖合同》；二、由友协公司返还彭庭芳、张殿星购铺款262800元，并按月利率0.6％标准支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；三、由友协公司承担本案全部诉讼费用。友协公司在一审提出的反诉请求:一、判令彭庭芳、张殿星继续履行商铺买卖合同并付清余款250000元;二、判令彭庭芳、张殿星承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、双方无争议的事实。2018年6月5日，彭庭芳、张殿星和友协公司委托的岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:彭庭芳、张殿星向友协公司购买位于岳阳市××街××路××号××层××号××号××商铺（现铺），建筑面积为16.29平方米，作为该商铺的附带条件，彭庭芳、张殿星承认接受友协公司选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，彭庭芳、张殿星承诺接受友协公司选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币512800元，于2018年6月9日前支付商铺总价款（包含定金）人民币262800元，余款250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出售方指定的银行账号。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。友协公司通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经彭庭芳、张殿星签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，彭庭芳、张殿星有权单方提出解除本合同，但彭庭芳、张殿星应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向友协公司提出解除合同，如彭庭芳、张殿星没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为彭庭芳、张殿星同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向彭庭芳、张殿星支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若彭庭芳、张殿星逾期付款超过30日的，友协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，彭庭芳、张殿星应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向友协公司支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如彭庭芳、张殿星逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，彭庭芳、张殿星（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人融金公司向彭庭芳、张殿星支付年租金35896元或以上金额（税前），融金公司按季度向彭庭芳、张殿星支付租金8974元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣彭庭芳、张殿星的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，彭庭芳、张殿星按照合同约定向友协公司支付了商铺首付款，余款250000元未予支付。湖南岳阳农村商业银行股份有限公司于2019年3月27日批复——同意对友协公司（中华广场）的商业按揭（二手）准入授信。另查明，诉争商铺为友协公司开发的中华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。2019年4月19日，友协公司办理了中华广场的不动产证。友协公司主张，因彭庭芳、张殿星未提交相关办证的资料，故诉争铺面未办理不动产权证。二、双方有争议的事实。友协公司是否通知彭庭芳、张殿星收铺。友协公司主张，2018年9月27日，友协公司向彭庭芳、张殿星发出了《商铺交付通知函》，告知彭庭芳、张殿星将根据彭庭芳、张殿星与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。友协公司提交了邮寄该通知函的ＥＭＳ详单。彭庭芳、张殿星承认曾收到友协公司发出的ＥＭＳ，但主张只是通知交铺，不能证明已经实际交付了商铺，故应认定友协公司已通知彭庭芳、张殿星收铺。一审法院认为，友协公司委托博汇公司和彭庭芳、张殿星签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一审认为，友协公司按照合同约定，通过EMS向彭庭芳、张殿星发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为友协公司已经将涉案房屋交付给彭庭芳、张殿星。友协公司没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于彭庭芳、张殿星要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由友协公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，一审不予支持；彭庭芳、张殿星应继续履行商铺买卖合同并付清250000商铺款。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：一、驳回彭庭芳、张殿星的诉讼请求；二、彭庭芳、张殿星与友协公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，彭庭芳、张殿星于判决生效之日起10日内向友协公司付清250000元购铺款。上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；一审本诉案件受理费减半收取2621元，反诉案件受理费2525元，共计5146元，由彭庭芳、张殿星承担。二审庭审中，彭庭芳、张殿星提交了一份“公开信及银行授信的批复”的证据，拟证明友协公司承诺2019年10月1日商场开业未兑现，双方签订合同后60天内不能办理银行按揭的过错不在上诉人。本院组织双方当事人进行证据交换、质证。对双方争议的事实及证据，本院认证认为，该证据不属于新证据，该证据能否达到彭庭芳、张殿星的证明目的，应结合全案证据及事实，综合予以认定。经审理查明，本案二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、友协公司是否向彭庭芳、张殿星履行了交付案涉商铺的义务；二、彭庭芳、张殿星主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。关于焦点一，彭庭芳、张殿星与友协公司委托的博汇公司于2018年6月5日签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》第六条约定，在彭庭芳、张殿星付清全部商铺款后，友协公司应于2018年10月1日前交付商铺，友协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经彭庭芳、张殿星签收后，即视友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，并无须承担逾期交铺的违约责任，该条款系合同的主要条款，彭庭芳、张殿星应知悉商铺的交付时间及交付方式，不存在无效的情形。本案中，友协公司已委托博汇公司于2018年9月27日向彭庭芳、张殿星发出了《商铺交付通知函》，告知彭庭芳、张殿星将该商铺于2018年10月1日交付给其承租人融金公司，彭庭芳、张殿星也已签收《商铺交付通知函》，彭庭芳、张殿星未对友协公司直接将商铺交付给融金公司的方式提出异议，且彭庭芳、张殿星与融金公司签订的租赁合同与《商铺买卖合同》系同一天，租赁合同中没有彭庭芳、张殿星直接向融金公司交付该商铺的约定，融金公司在向一审法院提交的“证明书”中也认可彭庭芳、张殿星已交付案涉商铺。综上，一审认定友协公司已按合同约定向彭庭芳、张殿星交付了案涉商铺，友协公司没有逾期交付商铺的违约行为，并无不当，本院予以确认。彭庭芳、张殿星上诉称友协公司未直接向其交付商铺构成违约的意见，理由不能成立，本院不予采信。关于焦点二，根据彭庭芳、张殿星的上诉及其在二审庭审中的陈述，其主张解除合同的理由主要是：1、彭庭芳、张殿星在合同约定的期限内提起诉讼，并未超过1年的除斥期限；2、案涉商铺的装饰装修未在合同约定的期限内达到交付条件，其有权解除合同；3、至今没有交付框架结构的商铺并进行物理隔断；4、案涉商铺交付时并未通过消防验收；5、未支付租金，未及时开业，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定，本院依据上述规定，对彭庭芳、张殿星主张解除合同理由是否成立评析如下：一、本案中，彭庭芳、张殿星与友协公司在《商铺买卖合同》中“就违约方存在逾期付款、逾期交铺、逾期办证行为，守约方可依约在逾期的时间范围内解除合同”进行了约定，即使认定友协公司存在逾期交铺和逾期办证行为，彭庭芳、张殿星也应自2018年11月1日起行使合同解除权，但依据本案的事实，彭庭芳、张殿星至提起本案诉讼时止，并无证据证明其单方向友协公司送达过解除合同意思的通知，一审立案时间为2019年11月11日，友协公司知悉彭庭芳、张殿星有解除合同的意思表示也会迟于一审立案时间，且双方已约定了行使合同解除的期限，即使认定该约定的时间无效，彭庭芳、张殿星主张解除案涉《商铺买卖合同》也超过了司法解释规定的一年除斥期间，故彭庭芳、张殿星已丧失解除案涉《商铺买卖合同》的解除权。二、虽然双方在《商铺买卖合同》中约定的商铺价款包括装修款，但并未就商铺交付的条件及装修标准进行约定，且案涉商铺系现铺销售。另彭庭芳、张殿星在与友协公司签订《商铺买卖合同》的同时，也与融金公司签订了《商铺租赁合同》，根据该《商铺租赁合同》第四条“商铺装修的约定”和第七条“乙方（融金公司）的权利与义务”的约定，融金公司享有租赁合同中包括但不限于对该商铺进行关、停、装修、与邻近商铺合并、临时性拆除、分拆为若干商铺等的权利，在租赁期届满后，将该商铺按不低于约定的装修标准（详见附件，附件中对交付给彭庭芳、张殿星的装修标准已进行约定）交付给彭庭芳、张殿星占有和使用。综上，对彭庭芳、张殿星上诉称案涉商铺未达到交付条件，其有权解除合同的请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。三、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”负一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔断的商铺组成，彭庭芳、张殿星所购买的商铺仅是该商场第一层、编号为1064号的一块区域，双方的合同中也没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔断的约定，依常理彭庭芳、张殿星也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔断的现状知情，故对彭庭芳、张殿星在庭审中以商铺未进行物理隔断为由，主张友协公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。四、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在合同中也没有该约定，故对彭庭芳、张殿星以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。五、经审查彭庭芳、张殿星与融金公司签订的租赁合同，彭庭芳、张殿星收取租金的时间应自2021年10月1日起，目前还未到支付租金的时间，彭庭芳、张殿星陈述未支付租金的事实不属实。友协公司承诺2019年10月1日开业、实际未开业的事实属实，但案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害彭庭芳、张殿星的合同权益，也不必然影响彭庭芳、张殿星取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对彭庭芳、张殿星以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。综上，对彭庭芳、张殿星起诉主张解除合同、退还商铺款等的诉讼请求，本院不予支持。一审认定本案合同应继续履行，判决支持友协公司主张继续履行合同的反诉请求，并无不当，应予维持。另关于彭庭芳、张殿星上诉称一审将合同约定的由银行按揭付款方式更改为全额付款的问题，本院认为，双方在合同中约定剩余商铺款的付款方式为银行按揭，系双方的真实意思表示，彭庭芳、张殿星未办理按揭支付商铺余款，系银行未对友协公司商业按揭（二手）准入授信进行批复所致，非彭庭芳、张殿星个人的原因，现友协公司认可案涉商铺的银行按揭可以办理，本院综合考虑继续履行合同、双方的约定、办理按揭需要时间等因素，酌定给予彭庭芳、张殿星三个月办理银行按揭贷款的时间，如因彭庭芳、张殿星个人的原因未能办理贷款，再由彭庭芳、张殿星一次性向友协公司支付全部剩余购铺款。综上，上诉人彭庭芳、张殿星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审作出的限彭庭芳、张殿星于判决生效之日起十日内向友协公司付清250000元购铺款的判决，处理欠妥，本院予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9955号民事判决第一项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9955号民事判决第二项为“彭庭芳、张殿星与岳阳友协置业有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行；彭庭芳、张殿星于本判决生效之日起90日内通过银行按揭贷款方式向岳阳友协置业有限公司付清250000元购铺款，岳阳友协置业有限公司应予协助；如因彭庭芳、张殿星个人原因不能办理银行按揭贷款，则由彭庭芳、张殿星一次性在90日届满后的10日内向岳阳友协置业有限公司付清250000元购铺款。”。上述第二项判决逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5242元，由上诉人彭庭芳、张殿星负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月二十五日书记员  荣晴瑶