四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9981号 上诉人（原审原告）：陈晓君，女，1990年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：汪毅来，四川恒盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周天府，男，1958年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗军，四川凯盈律师事务所律师。 上诉人陈晓君因与被上诉人周天府房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区区人民法院（2019）川0105民初17431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈晓君上诉请求：撤销一审判决第三项，改判周天府向陈晓君支付违约金304000元。事实及理由：一、周天府系具有六十余年生活经验的完全民事行为能力人，其不办理房产过户的理由与常识认知明显不符，属于恶意违约。二、周天府不过户房产的行为，客观上给陈晓君造成了经济损失，一审中陈晓君已经提供证据，一审判决支付80000元违约金不足以弥补损失。 周天府辩称，认可一审法院判决，陈晓君的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉请求。 陈晓君一审起诉请求：1.确认双方签订的《二手房屋买卖合同》于2019年11月8日解除；2.周天府退还购房定金50000元；3.周天府向陈晓君支付违约金304000元；4.周天府承担本案诉讼费用。 一审法院查明：陈晓君（买方）与周天府（卖方）签订《二手房屋买卖合同》，约定买卖房屋地址为成都市青羊区，建筑面积62.37平方米，房屋所有权证号为权0XX8，房屋所有权人为周天府，房屋成交价为1520000元，签订合同时支付50000元作为定金，首付款为430000元，由买方在递件前存入银行资金监管账户，房价余款1040000元由银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款额为1040000元，买方应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额，由买方在递件当天以现金支付卖家，否则视为逾期付款。合同第三条约定，银行贷款审核通过七个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。合同第4.3条约定卖方不能按本合同约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作为违约金；第4.4条约定买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的20%作为违约金。卖方周天府、买方陈晓君在合同尾部落款处签字并捺印，经纪方（经办人）学府家园房地产在合同尾部落款处加盖公章。 2019年9月3日，周天府出具《定金收据》，明确其收到陈晓君购买位于成都市青羊区的购房定金50000元。 2019年9月30日，陈晓君向周天府发送短信，内容为“周叔，你今天有空吗？今天方便的话，我们可以去办过户手续了吗？9月24日，你到银行看了审批文件，办完银行卡，到今天，已经7个工作日了，按照合同规定，我们应该办理过户手续了，你看什么时候方便，你通知我，我可以在房管局等你，收到请回复，谢谢”。 2019年10月14日，周天府通过挂号信函向陈晓君邮寄《通知书》，主要内容为陈晓君至今未按约定履行合同条款，要求陈晓君于2019年11月17日内出示其在成都市农村商业银行股份有限公司购房按揭30年，贷款910000元批准同意贷款有效文件，并加盖银行公章，如逾期无法提供，买卖合同自动解除，回复方式电话、微信、信件均可。落款时间为2019年9月13日。另，通知书左下角手工书写“前件落款日期打印有误，时限顺延。周天府2019.10.14”。 2019年11月9日，陈晓君通过微信向周天府回复，主要内容为：银行方已于2019年9月21日提供了银行贷款审批通过的相关文书，中介也通知过你，并于2019年9月24日带你到银行亲自看过银行审批手续和审批决议，且你当日在该银行（成都农商银行青龙支行营业部）办理银行卡一张，用于收取房屋尾款；银行贷款已经审核通过后，你没有按照合同约定履行办理房屋过户义务，属违约；希望你在收到该回复之日起3日内联系办理房屋过户，继续履行合同，否则，解除合同，并要求周天府退还定金50000元并支付违约金304000元。周天府于第二日上午回复陈晓君“你昨天发的微信，我已经当面转发给中介了，我们间的合同是在中介签的，现在出现问题也应由中介出面解决”。 2019年12月25日，成都农村商业银行股份有限公司青龙支行（以下简称成都农商行）出具《情况说明》，主要载明陈晓君于2019年9月17日向成都农行提交个人贷款申请，用于购买二手住房，银行于2019年9月20日审批通过；周天府于2019年9月24日在成都农商行开立储蓄账户，该账户用于接收陈晓君购房贷款。 一审庭审中，1.陈晓君、周天府均明确《二手房屋买卖合同》签订时间系2019年9月3日。 2.陈晓君主张，周天府于2019年9月24日知晓贷款审批申请已于2019年9月20日审批通过。对此，周天府称按照合同约定，陈晓君应在签订合同之日（2019年9月3日）起十日内办妥按揭贷款手续，但根据《情况说明》载明的内容，陈晓君已违约。 3.陈晓君主张案涉合同解除时间为2019年11月8日，系因其于2019年11月9日向周天府发微信通知解除合同等相关事宜。对此，周天府不予认可。 4.陈晓君申请证人刘某出庭作证，刘某陈述，其是案涉房屋的中介方经办人，周天府委托中介卖房，陈晓君要求贷款购买案涉房屋，周天府同意，后银行员工到现场核实房屋也是其接待。评估房屋后，银行业务员直接打电话告知银行贷款通过，其随即告知周天府，具体通知方式不记得了。为了核实真实性，其建议周天府同其一起到贷款银行核实审批通过的真实性。双方于9月24日上午10点在成都农商行（昭觉寺汽车站对面）碰头后，到银行二楼找到之前现场核实房屋的客户经理，至于当时银行工作人员是通过什么方式向周天府核实的，记不清了，但周天府之后表示没有问题，就在银行一楼开卡（用作收款）。周天府排队开卡时，其就离开银行了，但过了2-3小时后，陈晓君打电话称周天府同银行吵起来了。周天府要求银行出具贷款审批通过的手续，周天府只是看到了，但没有拿到书面手续，周天府要求银行出具签字盖章的手续，但银行称贷款审批是内部文件，不会对外出具书面文件，双方就起争执了。后来周天府称不放心不可靠，不同意办理过户，一直要求银行出具有力证明，但银行不提供，因此后续事宜无法进行，我们也提了一些方案，但周天府没有同意。 5.证人成都农商行委托员工张宇书、吴林霜于2020年1月9日出庭作证。张宇书陈述，陈晓君在我行申请贷款，其负责贷款审批事宜，陈晓君申请的贷款于2019年9月20日审批通过，通过后由客户经理吴林霜电话通知申请人，至于周天府到银行核实审批的情况就不清楚了，但审批决议是由银行内部存档，不能对外提供。吴林霜陈述，其是成都农商行客户经理，陈晓君申请的二手房贷款全程是由其跟踪的，贷款审批下来电话通知的陈晓君；周天府于2019年9月来银行核实审批情况，当时是周天府一人进的办公室，吴林霜本人告知他贷款审批已通过，周天府要求看纸质审批决议，但审批人员不在，吴林霜考虑到周天府系老年人且系卖方，有所顾虑，就让周天府看了电脑上的电子版审批决议。周天府要求银行盖章，但银行内部审批决议是不盖章的，当时也向周天府告知了审核通过，买卖双方尽快办理过户后，银行可以及时把贷款款项划拨出来，周天府可以在本行办卡用以收款，也可要求将贷款款项发放至其他银行账户，周天府随即到一楼柜面上办理开卡手续。之后周天府又上楼核实审批是否通过，并在与他人通话后要求我行出具盖章的审批决议，我行工作人员再次回复银行内部决议属于银行内部管理流程，都是不盖章的，周天府就离开了。对此，周天府称其一直要求陈晓君提供加盖银行公章的审批决议，陈晓君提供了《成都农商行个人类授信业务组合审批决议》的照片打印件，且审查人员意见栏、审批人意见栏均被涂抹，无法核实审批意见。 6.一审庭审中，周天府表示，鉴于一审庭审过程中知晓银行审核已通过，所以我们的意见为，如果陈晓君仍坚持要求解除合同，我方同意；若陈晓君愿意继续履行合同，我方愿意继续配合，但对于我方因请律师产生的损失20000元，必须由陈晓君方承担。对此，陈晓君表示，愿意进一步调解。但经多次调解，周天府仍坚持要求陈晓君出具银行加盖公章的审批通过证明。 一审法院认为，《二手房屋买卖合同》系当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，现陈晓君要求解除合同，周天府一审当庭予以同意，合同予以解除。至于案涉合同解除时间，陈晓君主张其于2019年11月9日发送微信通知合同解除相关事宜，故解除合同时间为2019年11月8日，本案中，案涉合同并未就合同解除相关内容作出约定，且陈晓君于2019年12月4日起诉主张解除合同，故本院认定合同解除时间为2019年12月4日。（二）陈晓君要求周天府返还购房定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，周天府已收取陈晓君支付的50000元定金，应当予以返还。（三）陈晓君要求周天府支付违约金304000元（房屋价款1520000元×20%）。一审法院认为，合同约定买方应在签订合同（即2019年9月3日）后十天内办妥按揭贷款申请手续，但后周天府于2019年10月13日发出通知书，要求陈晓君于2019年11月17日内出示银行批准同意贷款有效文件并加盖银行公章，系对合同约定办妥银行按揭手续期限的延长变更。从成都农商行出具情况说明，及证人证言和一审庭审情况综合可知，贷款银行已于2019年9月20日审批通过，而周天府通过其他渠道也已知晓，且一审庭审中银行方也出具证明对此予以确认，但其仍坚持要求陈晓君出具银行贷款审批通过的盖章文件。由于贷款审批决议系银行内部流程文件，无法加盖银行公章对外出示，故陈晓君无法如期提供该周天府所要求的审批文件确非其行为导致。一审法院认为，周天府与陈晓君签订房屋买卖合同，系大额交易合同，双方应具备基本的信任；周天府出于多种顾虑，要求陈晓君出具其客观无法提供的银行审批盖章文件，导致双方合同无法继续履行进而解除，故周天府应承担相应的违约责任。考虑到周天府的违约行为并非出于恶意，而是基于认知上的顾虑，另其对违约金过高也提出了抗辩意见，故参照合同约定的定金情况及综合多种因素考虑，一审法院酌定违约金为80000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈晓君、周天府签订的《二手房屋买卖合同》于2019年12月4日解除；二、周天府于判决发生法律效力之日起十日内向陈晓君返还定金50000元；三、周天府于判决发生法律效力之日起十日内向陈晓君支付违约金80000元；四、驳回陈晓君其余诉讼请求。一审案件案件受理费6610元，减半收取3305元，保全费2290元，共计5595元，由周天府负担。 二审中，陈晓君为证明自己的上诉请求，提交以下证据： 1.房屋价格查询记录。拟证明案涉房屋的价格增值的情况，其中包含了案涉房屋，现在查询到的价格是1900000元。2.房屋交易文件和二手房屋买卖合同。拟证明由于陈晓君未能购买案涉房屋而重新在同一个学区购买了一套基本上同户型的房产，存在房屋差价，以此证明陈晓君另外购买房屋遭受了损失。 周天府质证认为，1.对第一组证据对的真实性不予认可，来源不清，证明目的、证明依据不足，不能实现其证明目的。2.对第二组证据的真实性无法确认，且是否履行不清楚，且该房屋与周天府的房屋无可比性，面积、位置、租约都不一样，不能实现陈晓君的证明目的。 本院经审查认为，对于陈晓君提交的前述证据将综合本案其他查明事实及在案证据综合予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈晓君与周天府签订《二手房屋买卖合同》，系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效。双方签订合同后，在合同履行中，由于周天府对于陈晓君贷款审批是否通过一事要求陈晓君提供银行审批盖章的文件，导致双方合同无法继续履行进而解除，对此周天府应当承担相应的违约责任，在诉讼中周天府对违约金过高提出抗辩。根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。首先，从过错程度看，案涉合同未能继续履行确系周天府的原因，但如一审认定，周天府未能履约系因为对于陈晓君是否取得贷款审理存在认知错误，且客观上周天府并非存在不愿意履行合同的恶意，该情况从其一审中表示在知晓陈晓君贷款并无问题后，愿意继续履行合同可以证实。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即解除时的违约损害损失范围须视履行情况而定。陈晓君提交了价格查询及另行购买案涉房屋的交易文件和合同作为损失认定依据，但鉴于案涉合同签订后陈晓君仅支付定金50000元，与合同全部履行时所须支付的全款相比之情形亦应有所区别，同时另行购买房屋合同的实际履行情况不清且面积、位置均与本案案涉房屋不同，故陈晓君提交的证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。一审法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，考虑周天府的违约并非恶意，而是基于作为老年人认知上的顾虑，酌定违约金为80000元，并无不当，本院依法予以维持。 综上，陈晓君的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5860元，由陈晓君负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林