上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2900号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海煌臻实业有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路******。法定代表人：柳柏明，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海众斌餐饮管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市浦东新区虹盛路****法定代表人：余礼江，总经理。委托诉讼代理人：章海，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓昌业，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海煌臻实业有限公司（以下简称煌臻公司）、上诉人上海众斌餐饮管理有限公司（以下简称众斌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初19791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人煌臻公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判众斌公司向其支付租金人民币（以下币种相同）66,263元，并以未付金额为基数，按照年利率24%支付自2019年3月18日起至付清之日止的滞纳金；2.撤销一审判决第三项，改判众斌公司向其支付房屋占有使用费19,606.50元，并以未付金额为基数，按照年利率24%支付自2019年5月7日起至付清之日止的滞纳金；3.撤销一审判决第六项，改判驳回众斌公司在一审中的反诉请求；4.撤销一审判决第七项，改判众斌公司向其支付外墙广告位非法占用费3,000元；5.撤销一审判决第七项，改判众斌公司向其支付房屋恢复原状费用88,298元；6.撤销一审判决第七项，改判众斌公司向其支付房屋免租期租金损失172,101.50元。事实和理由：1.周某在2019年4月3日即微信告知众斌公司有关人员“一楼大厅装修好了”，并附上了一楼大厅视频，故在2019年3月28日至4月27日期间，众斌公司使用电梯受影响的时间最多不超过七天，且一楼大厅的步行楼梯和大楼背面的步行楼梯均可通往众斌公司承租的二楼房屋，不存在明显的通行困难，故一审判决扣减众斌公司上述期间一半的房租有误；且未支持其要求众斌公司支付延迟支付租金的滞纳金，属适用法律错误；2.根据合同约定的租金支付方式和时间，2019年3月28日至4月27日的租金应当于2019年3月18日前支付，众斌公司至今未付租金，延迟履行按约应支付按每日千分之五计算的滞纳金，现其主动降低计算标准为按年利率24%计算，应当得到支持；同理，延迟支付水电费亦应支付相应滞纳金；3.涉案外墙广告位具商业价值，众斌公司非法占用外墙广告位，应支付使用费，一审未支持其相关请求，属适用法律错误；4.众斌公司认可合同期满，所租赁房屋应恢复原状，现因众斌公司违约导致合同提前解除，故众斌公司应承担恢复原状的责任；5.合同约定免租期九十二天，是基于众斌公司承诺承租六年，现合同因众斌公司违约导致提前解除，故免租期应按照实际租期核减，一审未支持其要求众斌公司赔偿免租期损失的请求不当；6.众斌公司违约导致合同解除，且违约金未足以补偿其可得利益损失，该保证金应由其没收，故一审支持众斌公司要求其返还保证金的请求属适用法律错误。上诉人众斌公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回煌臻公司在一审中的全部诉讼请求，并支持其在一审中的全部反诉请求。事实和理由：1.其在一审中提交多份证据证明煌臻公司员工冒充城管工作人员拆除其店招、派人站岗导致其无法正常营业，一审未予认定属遗漏重要事实；2.（1）其承租涉案房屋后，以电梯为主要通道进行了装修，一审认为电梯非唯一通道，但如果将人行步梯作为主要通道，会导致其将装修格局进行大调整；（2）煌臻公司将原作为日常通道的大厅一并出租给XX公寓，后成为XX公寓的前台，还被加装了大门和门禁，大厅相邻的步行楼梯也被加装了大门和门禁，在通行条件上存在问题；（3）其因所承租房屋为街面房，有便捷通道，能保证经营用途才承租该房屋，在无店招且无正常通道情况下，顾客不知二楼是饭店，其经营目的落空。综上三点，一审判决认定其不构成合同目的无法实现有误；3.煌臻公司拆除其店招，导致其不能营业，XX公寓装修亦影响其营业，故其暂缓支付房租是合法行使履行抗辩权，且其于2019年4月10日告知煌臻公司的法定代表人暂缓交租金，因此其延迟支付租金尚未达到一个月，并不构成根本违约；而煌臻公司存在根本违约行为应承担违约责任，一审未支持其要求煌臻公司支付违约金的诉讼请求不当。煌臻公司和众斌公司均不同意对方的上诉请求，要求二审驳回对方上诉请求，支持己方上诉请求。煌臻公司向一审法院起诉请求：1.判决确认其与众斌公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除；2.判令众斌公司向其支付自2019年3月28日起至2019年4月27日止的租金66,263元以及以66,263元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年3月18日起至实际付清之日止的滞纳金；3.判令众斌公司向其支付违约金198,789元;4.判令众斌公司向其支付自2019年4月28日至2019年5月7日共计九天、以3.20元/天/平方米为标准计算的房屋占用费19,606.50元（计算方式：680.78平方米×9天×3.20元/天/平方米=19,606.5元）以及以19,606.50元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；5.判令众斌公司向其支付外墙广告位占用费3,000元;6.判令众斌公司向其支付水费2,052.60元、电费45,898.85元以及以47,951.45元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；7.判令众斌公司向其支付恢复房屋原状费用88,298元;8.判令众斌公司向其支付免租期租金172,101.50元。众斌公司提出反诉，请求：1.判令煌臻公司退还其租赁保证金132,526元；2.判令煌臻公司退还其因XX公寓装修而无法经营的三个月租金198,789元；3.判令煌臻公司赔偿其损失1,569,150元（其中装潢损失702,400元、燃气开户及排管费100,000元、消防改造和排管费100,000元、大厅煤气管道费12,000元、冷库安装费25,000元、广告牌制作费62,000元、墙绘费27,500元、海鲜鱼缸费38,000元、遣散费347,600元、员工宿舍押金8,600元、菜品和库存备货损失20,000元、拆卸空调吊车搬运清场费26,050元、推广费100,000元）；3、判令煌臻公司赔偿其营业损失300,000元。一审法院认定：2018年6月23日，煌臻公司（出租方、甲方）与众斌公司（承租方、乙方）就上海市闵行区XX路XX号XX-XX室房屋（以下简称案涉租赁房屋）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方按现状出租给乙方使用的房屋建筑面积共680.78平方米；乙方租赁该房屋主要经营餐饮；租赁期限为六年，自2018年6月28日起至2024年6月27日止；2018年6月28日至2020年6月27日期间的租金标准（含物业管理费）为3.20元/天/平方米，66,263元/月，795,156元/年；双方签订本合同后，甲方给予乙方九十二天的装修期，自2018年6月28日起至2018年9月27日止，在此期间，乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水电费、垃圾清运费等由乙方承担；乙方于2018年6月28日前支付2018年9月28日至2018年12月27日的租金（含物业管理费）198,789元，自2018年9月28日起，乙方按三个月为一期支付租金（含物业管理费），先付后用，付三押二；之后每期租金（含物业管理费）须提前十日支付；该房屋的物业管理费为10元/平方米/月，乙方于2018年6月28日前支付2018年6月28日至2018年9月27日的物业管理费20,591元；第五条所涉及的所有款项每逾期一天，乙方须额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金；甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金132,526元，协议到期即合同终止，甲乙双方对租赁商铺的结构、水、电、通信和其他相关事项无异议，甲方无息退还保证金；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通信、设备等费用由乙方承担；电价暂按每度1.50元、水价暂按每吨5.80元，计量按实由甲方按月代收，代缴并出具收费凭证；除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行，并承担全部费用；租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方在拆除添置的设备时，不得破坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回该房屋,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿：拖欠租金累计一个月以上的;在租赁期限内,乙方逾期交付水、电及物业管理费等费用,每逾期一天,则应按上述费用的5‰支付滞纳金，逾期达一个月以上的,甲方有采取停止供应或使用的权力,因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期限内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,预付租金不退,并用保证金冲抵，若预付租金保证金不足抵付甲方损失的,乙方应负责赔偿；乙方发生上述违约行为,已付租金不予退还,并按违约行为发生时月租金的三倍向甲方支付违约金；合同到期即自行解除,但乙方需提前两个月书面通知甲方,按合同第一条、第(三)款原合同列明之项清点、验收、并办好相关移交手续,甲方则在天内无息归还保证金。同日，煌臻公司将案涉租赁房屋交付给众斌公司。2018年8月，众斌公司法定代表人余礼江填写“闵行区梅陇镇户外广告设置登记表”两份，一份登记表载明：阵地单位“上海市闵行区XX路XX号XX、XX、XX室”，设置地址“XX烧烤海鲜龙虾”，设置内容“新设店招”，设置位置“墙面”，申请设置期限“2018年8月20日至2018年9月2日”；该表格尾部有社区城管工作站负责人“薛某1”的签名字样，网格中心意见、上级部门意见均为空白。另一份登记表载明：阵地单位“上海市闵行区XX路XX号一楼”，设置地址“XX酸菜鱼”，设置内容“新设店招”，设置位置“墙面”，申请设置期限“2018年8月20日至2018年9月3日”；该表格尾部有社区城管工作站负责人“薛某1”的签名字样，网格中心意见、上级部门意见均为空白。后众斌公司于XX路XX号一楼大厅正门上方及南侧张贴“农家菜烧烤小海鲜”、“XX龙虾”横幅店招。2018年12月12日，余礼江通过微信发送照片及《告知函》给煌臻公司员工周某，并称：“这是楼上装修公司的，给我门全堵住了”，《告知函》载明：“因XX酒店管理公司在装修期间给我方带来极大的负面影响，造成本公司丽江平价小海鲜不能正常营业，望物业公司领导协调此事，我方已发送通知函要求，建筑垃圾，建筑材料，地面凹凸不平，泥水，地面凹凸不平电梯内外及路面通道原样。我方在2018年11月份已发通知函，但该方一直未作出整改，严重影响我方生意。”2018年12月21日，余礼江微信询问周某：“大门口什么时候才能弄好，我店要营业，希望您能尽快把门口弄好。”2019年1月10日，余礼江微信联系周某：“本公司与贵公司2018年7月28日签署合同，贵公司目前仍未给予我公司良好的经营环境，一、丽江平价小海鲜一楼接待大厅依然在装修；二、门前地块的建筑垃圾、装修进度及围栏等配套设施的未完成导致本店客流量下降90%，严重影响我交房租的能力，望于2019年1月13日内回复方案”。2019年1月14日，余礼江微信周某：“刚刚自三楼四楼租户处看到你与其签订的租赁合同约定将大厅及电梯均租赁给他们使用，且其将可能不允许我方使用电梯，该行为将致使我方无法经营。大厅没有装修及大门口堆放垃圾和围挡一直未拆除给我司造成严重损失，请您及时予以协商处理。今天贵司说一楼房租的问题没有付给贵公司，贵司造成我司生意严重受影响，所以没有交一楼租金。为避免对我司经营造成影响，请最晚于2019年1月16日前告知最终处理方案。”2019年1月30日，煌臻公司法定代表人柳柏明、余礼江在案外人张某1的主持下在晶城一居召开协调会，会议纪要如下：张某1：“晶采坊红线内公建楼客梯使用听说只限于XX酒店？”柳柏明：“不是的，都可以使用。”张某1：“关于XX烧烤商户与煌臻实业有限公司纠纷问题召开协调会。”余礼江：“一、青云小镇营业执照未办理，房东材料不给；二、原一楼至二楼的自建楼梯属违章建筑，已拆，二楼的XX烧烤电梯不让用；三、所以租金没交。”柳柏明：“电梯可用。”张某1：“营业执照由市场监督所进行管辖，租金必须付清。”柳柏明：“商户自身经营之道要提升，心态放平，好好经营。”余礼江：“房租马上转掉，门头再改一个。”柳柏明：“目前不行，先把生意做好。”2019年2月25日，余礼江微信周某：“老板娘，大厅施工也没通知我，我们今天营业怎么办呢？”周某回复：“找一下小周。”2019年3月9日，煌臻公司将众斌公司的张贴于XX路XX号XX楼大厅正门上方及南侧的店招拆除。余礼江就此事于2019年4月3日向公安机关报警。2019年3月13日，周某通过微信向余礼江发送水电费的收款收据。2019年3月22日，余礼江微信周某：“你们物业和XX公寓造成我司无法正常经营，已造成我司半个月无法开门营业了，我司无法正常使用该房屋……。”2019年3月27日，余礼江微信周某：“我们今天电梯又上不去，这是怎么回事？我在一楼大厅等了半小时了，为什么没有提前通知我们不能使用？”2019年3月29日，倪小周微信答复余礼江：“1、关于户外店招问题：煌臻公司可以同意在商场正面左侧处悬挂店招（宽1米，长度2.8米），详见照片。2、关于电梯使用问题。煌臻公司可以保证其中一台电梯供贵方顾客日常正常使用。3、停业期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。4、装修期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。5、大堂公摊问题。煌臻公司可以保证贵方的顾客自由进出大堂，畅通无阻。但贵方提出在大堂设置保安岗位，煌臻公司认为，贵方的该要求不符合实际要求。6、电费问题。如果贵方要求电表转速变更由60变更为40，煌臻公司不予反对，变更后按照转速40计算电费；但是变更前需要贵方出具承诺函：电表变更后，贵方店铺用电过量导致短路等任何问题，相应的责任由贵方承担。7、一楼店铺营业执照。煌臻公司已经向贵方提供过办理一楼营业执照的所需材料。如果上述其他问题谈妥之后，煌臻公司可以再次提供办理营业执照所需材料。”2019年4月3日，周某微信余礼江：“一楼大厅装修好了。”2019年4月11日，余礼江通过微信向周某发送《告知函》，函件载明：“柳柏明先生，本公司在柳先生负责招商的陈某1同志联络下，于2018年6月23日与柳先生签订了《房屋租赁合同》，租赁了柳先生合法拥有的上海市闵行区XX路XX号2层201-206室，建筑面积680.78平方米，用于经营餐饮。关于室外门店招牌悬挂问题，与负责招商的陈某1多次协商达成一致意见，办理了有关悬挂门店招牌的手续，悬挂妥当。本公司的案涉餐饮店于2018年9月6日正式对外营业，经营到2019年3月9日，柳先生与利害关系人XX公寓联手，纠集社会人员冒充城管，强行拆除了本公司门店招牌，导致本公司的餐饮店无法继续经营下去，合同目的无法实现。为此，在租赁费用缴纳来临之时，本公司暂停缴纳本期租赁费，待本公司门店招牌被非法拆除事件调查清楚后，再做决定。”2019年4月11日，周某向余礼江发送《催缴房租通知》，该通知载明：1、你司承租上海市闵行区XX路XX号1层101-102室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，你司承租的上海市闵行区XX路XX号2层201-206室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，就上述两份《房屋租赁合同》，你司均应于2018年3月18日前支付第二期房租（3月28日至6月27日），你司至今未付；你司拒不缴纳房屋已构成根本违约，限你司在2018年4月18日前向我司支付第三期全部租金，否则我司将考虑行使合同解除权。2、你司承租上述两层房屋，欠付水电费共计41,846.95元，限你司于2018年4月18日前支付，否则我司将考虑停水停电。3、如果你司认为门店招牌问题影响你司营业，你司应当另行主张权利，不应以此拒绝支付租金及水电费。2019年4月24日，众斌公司向煌臻公司发送《解除合同通知函》，该函件载明：就贵方与我司于2018年6月23日、2018年7月17日签订的两份《房屋租赁合同》的解除事宜通知如下，一、双方签订的两份《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；二、我方将于2019年4月28日之前搬出租赁房屋并将钥匙交付于贵司，请贵司于2019年4月28日之前与我方办理房屋交接，逾期未与我方办理交接，视为默认已收回房屋；三、合同解除后，贵司应返还我方支付的保证金194,612元，其中2018年6月23日签订的《房屋租赁合同》保证金132,526元，2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》保证金62,086元；四、依据2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司未配合我方办理营业执照应向我方支付违约金93,129元；五、两份《房屋租赁合同》的解除皆因贵方违约所致，故应赔偿我方对于租赁房屋的装修损失；六、因贵方违约，我方从2019年3月9日至今无法经营，我方在未营业期间支付员工工资的损失，贵方应赔偿我方的损失。2019年4月28日，煌臻公司向众斌公司发送《解除合同通知》，该通知载明：你司应于2018年3月18日前支付2018年3月28日至2018年6月27日的租金，但你司至今未付，已构成根本违约，《房屋租赁合同》约定的合同解除权条件已成就，我司行使合同解除权，现通知你解除两份《房屋租赁合同》。2019年5月7日，煌臻公司向众斌公司发送《承租房屋恢复原状的通知》，该通知要求众斌公司在2019年5月10日前将其承租的一层、二层房屋恢复原状，否则，煌臻公司将请第三方将房屋恢复原状，费用由众斌公司承担。2019年7月2日，煌臻公司向众斌公司发送《通知》，该通知载明：你司搬出承租房屋后拒绝将一层、二层房屋恢复原状，我司拟聘请第三方（上海XX有限公司）将房屋恢复原状，该公司报价一楼房屋需要26,664元，二楼房屋需要88,298元，一共需要114,962元，现将该公司报价通知你司，如你司认为该价格不合理，请你司于2019年7月15日前进场施工将房屋恢复原状，否则我司将正式与上海XX公司签订合同，委托其将房屋恢复原状。众斌公司收到该通知后，回复煌臻公司：双方的租赁期限是六年，但众斌公司仅承租了不足一年的时间即因煌臻公司违约而被迫搬离，故众斌公司不负恢复原状的义务，相反，众斌公司不能恢复或恢复代价太高不宜恢复部分的损失应当由煌臻公司承担，双方的纠纷处于审理之中，煌臻公司应以法院生效判决作为确定双方权利义务之依据，如煌臻公司擅自恢复，所有恢复原状的费用由煌臻公司自行承担，同时，众斌公司保留主张物品损失赔偿的权利。一审另查明，众斌公司于2018年7月17日与煌臻公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：众斌公司向承租煌臻公司承租上海市闵行区XX路XX号1层101-102室房屋。合同履行过程中，众斌公司为连通该房屋与本案案涉租赁房屋，建造室内楼梯通往二层，也即本案案涉租赁房屋，后该室内楼梯于2018年12月底拆除。2019年5月7日，众斌公司搬离案涉租赁房屋并将该房屋交还给煌臻公司。截止2019年5月7日，众斌公司尚有水费2,052.60元、电费45,898.85元未支付。一审再查明，余礼江就煌臻公司拆除店招的行为报警后，警方对相关人员作询问笔录，其中，上海市闵行区梅陇镇城管中队副队长薛某2于2019年5月21日在上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录中陈述：“2018年8月底，我单位收到余礼江提交的户外广告设置登记表，但是他提交的地址是XX路XX号，而且登记表的店招名称是XX酸菜鱼和XX烧烤海鲜龙虾，不是所谓的XX龙虾，我单位至今未收到余礼江关于XX龙虾户外广告设置登记表，更没有收到区级管理部门对该XX龙虾的行政许可，余礼江本人也没有出示过相关行政许可。作为一项便民服务，城管工作站可以代为收集商户户外广告设置登记表，并提交管理部门，由上级管理部门审批及决定是否出具行政许可。此外，商户也可自行至镇网格中心或区绿化市容局提交申请。也就是说，城管部门没有审批户外广告的权利。”案外人陈某1于2019年5月9日在上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录中陈述：“我自始至终都没有同意过余礼江在XX路XX号安装广告牌，但余礼江当时确实问过我这里能不能安装广告牌，我就跟周某申请过，但是周某没有同意，我就答复余礼江说老板不同意，必须老板签字盖章才行。”2020年1月3日，一审法院组织双方当事人至案涉租赁房屋现场，经勘验确认：目前通往案涉租赁房屋的主要有三个通道：一是XX路XX号XX楼大厅内的电梯，该大厅由XX公寓装修，现大厅内有XX公寓前台及保安室，XX公寓装修前该大厅属于敞开式；二是与大厅相邻的步行楼梯，该楼梯须刷门禁卡才能进入，众斌公司认为该门禁系XX公寓于2019年5月安装，煌臻公司认为该门禁系XX公寓于2019年10月才安装；三是大楼背面的步行楼梯，该楼梯与二楼走廊连通。案涉租赁房屋内装饰装修现已被拆除，目前处于空置状态。以上事实，由煌臻公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋交接书》、《催缴房租通知》、煌臻公司发送给众斌公司的《解除合同通知函》、众斌公司发送给煌臻公司的《解除合同通知》、照片、水电费收款收据、余礼江与周某的微信聊天截屏、《承租房屋恢复原状的通知》、《通知》及附件，众斌公司提交的余礼江与周某的微信聊天截屏、照片、《告知函》、《合同解除通知函》、报警短信、上海公安局案件接报回执单、倪小周与余礼江的微信聊天截屏、《闵行区梅陇镇户外广告设置登记表》、《会议纪要》、上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录，一审法院现场勘验笔录，以及当事人的当庭陈述予以佐证。众斌公司提交的2019年4月8日、4月15日的监控视频及录音、手机号码1812108****发送的短信，煌臻公司不予认可，一审法院对监控视频、录音、手机号码所涉人物的主体身份均无法核实，故对该证据一审法院难以采信。本案的争议焦点一：煌臻公司拆除众斌公司位于XX路XX号XX楼大厅正门上方及南侧店招的行为是否致使众斌公司租赁案涉租赁房屋的合同目的无法实现？对此，众斌公司认为，其于XX路XX号XX楼大厅正门上方及南侧张贴店招系经过煌臻公司同意，且经相关部门批准，现煌臻公司拆除其店招导致其无法经营，构成违约。煌臻公司则认为，众斌公司在该处悬挂店招未经煌臻公司同意，亦未经相关部门批准，煌臻公司多次要求众斌公司拆除未果的情况下，才自行拆除该处店招。一审法院认为，众斌公司张贴于XX路XX号一楼大厅正门上方及南侧店招被拆，并不导致其合同目的无法实现，理由如下：首先，双方在租赁合同中并未约定煌臻公司需向众斌公司提供XX路XX号XX楼大厅正门上方及南侧张贴店招，且根据众斌公司提交的《闵行区梅陇镇户外广告设置登记表》显示，其申请悬挂店招的位置为XX路XX号201-204室以及XX路XX号一楼，店招名称分别为“XX烧烤海鲜龙虾”、“XX酸菜鱼”，且该登记表并无相关部门批准的情况，也即众斌公司张贴店招“农家烧烤小海鲜”、“XX龙虾”于XX路XX号XX楼大厅正门上方及南侧，显然无相应的合同依据及相关部门的批准。其次，虽然XX路XX号一楼大厅正门上方及南侧的店招被拆是事实，但并不必然导致众斌公司租赁系争房屋经营餐饮之合同目的无法实现，众斌公司完全可以采取其他合理方式另行张贴或悬挂店招。故对众斌公司关于“XX路XX号店招被拆导致其无法经营”的辩称，一审法院难以采信。本案争议焦点二：XX公寓装修期间，众斌公司是否无法经营？一审法院认为，通往众斌公司经营的案涉租赁房屋通道有三处，一是XX路XX号XX楼大厅内的电梯；二是与大厅相邻的步行楼梯；三是大楼背面与案涉租赁房屋走廊相通的步行楼梯，而通往案涉租赁房屋最为便捷的通道为XX路XX号XX楼大厅内电梯。XX路XX号XX楼大厅装修期间，该电梯使用必然受影响，但是该电梯并非通往案涉租赁房屋的唯一通道，与大厅相邻的步行楼梯及大楼背面的步行楼梯均可通往案涉租赁房屋。故XX公寓装修期间，并不必然导致众斌公司无法经营。众斌公司认为，XX公寓于2019年5月即于大厅相邻的步行楼梯入口安装了门禁，须刷卡才能进入，顾客无法通过大厅相邻的步行楼梯进入案涉租赁房屋，但煌臻公司认为XX公寓于2019年10月才于大厅相邻的步行楼梯入口安装门禁。一审法院认为，众斌公司在2019年4月24日发送给煌臻公司的《解除通知函》中称“XX公寓装修此楼梯所在的一楼大厅及外面的广告门头时，造成我方唯一通向二楼的电梯一直被占用，我方于2019年3月份已无法正常经营”，并未提及与大厅相邻的步行楼梯无法使用的事宜，且众斌公司要求煌臻公司于2019年4月28日交接案涉租赁房屋，并实际于2019年5月7日即将案涉租赁房屋交还煌臻公司，也即与大厅相邻的步行楼梯入口处门禁即便安装于2019年5月，也应是在众斌公司搬离案涉租赁房屋之后。故一审法院认为，XX公寓装修XX路XX号一楼大厅期间，虽然客观上大厅内的电梯使用会受一定影响，但该电梯并非通往案涉租赁房屋的唯一通道，XX公寓装修XX路XX号一楼大厅期间并不导致众斌公司无法经营，故煌臻公司并不构成违约，一审法院对众斌公司关于“XX公寓装修期间，众斌公司无法使用大厅相邻处的步行楼梯、无法经营”的辩称，难以采信。众斌公司提交的余礼江银行卡流水明细表、微信转账截屏、手写流水账单、证人向某、张某2、孟某、杨某的证言、《施工合同》、2018年7月23日的《施工增项项目及价格单》、2018年12月18日的《XX路XX号改造丽江小海鲜》、2018年12月28日的《收条》、《燃气排管工程合同》、收款收据、消防安全检查合格证、收据、员工工资表、收据、劳动合同、解除劳动关系协议书、员工房屋租赁合同、进货单、微信转账截图及三份收条、《商户合作服务合同》及收据，均用于证明其相关损失，但因煌臻公司不存在违约，众斌公司主张的相关损失均无合同依据，故一审法院认为，上述证据与本案无关，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，煌臻公司与众斌公司之间就案涉租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。众斌公司作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但众斌公司在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，煌臻公司有权依约解除合同，并要求众斌公司承担相应法律责任。对煌臻公司主张的诉讼请求1，一审法院认为，煌臻公司以其送达《解除合同通知》之日，即2019年4月28日作为合同解除日，于法无悖，且众斌公司亦同意解除合同，一审法院予以支持。对煌臻公司主张的诉讼请求2，一审法院认为，煌臻公司主张的自2019年3月28日起至2019年4月27日止的租金66,263元，其计算方式符合双方合同之约定，但考虑到XX公寓装修一楼大厅期间，众斌公司使用电梯客观上受一定影响，为更好地平衡双方利益，一审法院将该期间租金酌情调整为33,131.50元；煌臻公司主张的滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求3，一审法院认为，基于讼争合同的解除原因系众斌公司拖欠租金所致，煌臻公司对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，一审法院予以支持。对煌臻公司主张的诉讼请求4，一审法院认为，煌臻公司主张的自2019年4月28日至2019年5月7日的房屋占有使用费19,606.50元，符合双方的合同约定，一审法院予以支持；煌臻公司主张的滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求5，一审法院认为，煌臻公司的该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求6，一审法院认为，煌臻公司的该项主张，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。众斌公司辩称，煌臻公司收取的电费标准过高，无事实和法律依据，一审法院不予采信。对煌臻公司主张的诉讼请求7、诉讼请求8，一审法院认为，煌臻公司的该两项主张无合同依据，一审法院难以支持。对众斌公司的反诉诉讼请求1，一审法院认为，根据双方租赁合同之约定：“在租赁期限内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，预付租金不退，并用保证金冲抵”可知，众斌公司支付的保证金132,526元可用于冲抵其应付相应的款项，故对众斌公司的该项反诉诉讼请求，一审法院予以支持。对众斌公司的其余反诉诉讼请求，一审法院认为，煌臻公司在履行房屋租赁合同过程中，并无违约行为，故对众斌公司的其余反诉诉讼请求难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、上海煌臻实业有限公司与上海众斌餐饮管理有限公司就上海市闵行区XX路XX号201-206房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除；二、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司租金人民币33,131.50元；三、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司房屋占有使用费人民币19,606.50元；四、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司违约金人民币198,789元；五、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司水电费人民币47,951.45元，以及以人民币47,951.45元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；六、上海煌臻实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海众斌餐饮管理有限公司租赁保证金人民币132,526元；七、驳回上海煌臻实业有限公司的其余诉讼请求；八、驳回上海众斌餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币3,167.08元，由上海煌臻实业有限公司负担人民币1,867.08元，由上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币1,300元。反诉案件受理费减半收取计人民币12,201.86元，由上海煌臻实业有限公司负担人民币1,800元，由上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币10,401.86元。本院二审期间，众斌公司提交以下新证据材料，以证明煌臻公司承认违约并愿意赔偿众斌公司：1.余礼江的微信聊天记录截屏，旨在证明余礼江与煌臻公司陈某2就赔偿众斌公司损失进行约谈；2.余礼江的短信聊天记录截屏，旨在证明煌臻公司的诉讼代理人陈某3参与谈判，同时证明陈某3有谈判授权以及众斌公司提交的视频录像具有证据效力；3.其店招被拆除后，无法看出二楼是饭店，对经营存在严重影响；4.煌臻公司派保安把守入口，导致其无法营业；5.照片四张，旨在证明XX公寓装修期间，其无法通行、无法营业；6.大厅相邻的步行楼梯照片五张，旨在证明该楼梯安装单向消防门，属于消防通道，无法满足其饭店经营需要；7.大楼背面楼梯环境状况照片三张，旨在证明该楼梯隐蔽，无法满足饭店经营需要。对此煌臻公司表示：1.对上述新证据材料1的真实性无法确认，且陈某2并非其员工，其亦未授权陈某2向众斌公司作出赔偿承诺；2.关于新证据材料2，对2019年5月7日余礼江向其代理律师陈某3发送的两条信息“尊敬的柳柏明先生及周某女士房东：……”以及“陈律师你好！”的真实性予以认可，对陈某3发送的“余总，证据视频……”信息的真实性予以认可，对余礼江发送的其他信息的真实性不予认可，陈某3未收到过；且所有短信聊天记录（不管真实与否），均不能证明陈某2系其员工或者其授权陈某2向众斌公司作出赔偿；3.新证据材料3至新证据材料7，在一审中已经提供，不属于新证据，质证意见与一审相同。本院认证意见：1.新证据材料1、2，系在一审中可以提交而未提交的证据材料，从形式上看不符合法律、司法解释对二审新证据的要求；2.针对新证据材料1，从内容上看众斌公司对微信聊天记录的真实性及记录中对话人的身份未能提供证据证明，不能证明上述微信聊天记录与本案的关联性，故本院难以采纳；3、针对新证据材料2,从短信往来内容看，最后一条短信是陈某3在2019年7月16日所发，此时双方已经在诉讼中，陈某3律师作为煌臻公司的诉讼代理人，要求余礼江将证据视频发至自己的邮箱系正常联系，不能证明认可众斌公司一方提交的视频证据；该组短信其余均发于2019年5月2日至同月7日，此时煌臻公司尚未提起本案诉讼，主要内容是众斌公司一方告知其已搬离，不能反映陈某3有无谈判的授权，而事实上无论陈某3是否具有谈判的授权，均不能证明煌臻公司已经承诺赔偿，故该组短信本院不予采纳；4.针对新证据材料3、5、6、7，从形式上看，无照片拍摄时间，不符合证据的形式要件；从内容上看，与其一审提交的证据材料及证明目的有重合之处，且不能证明煌臻公司构成根本违约，故本院不予采纳；5.针对新证据材料4,从照片内容看，不能证明保安站岗导致众斌公司无法营业，故本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，众斌公司要求本院调取煌臻公司与上海XX酒店管理有限责任公司签订的关于上海市闵行区XX路XX号房屋的租赁合同及附件。因众斌公司要求调取的上述材料与本案缺乏关联性，故本院不予准许。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）导致双方签订的《房屋租赁合同》解除的违约方是煌臻公司还是众斌公司？（二）一审对解约后果的处理是否有误？关于争议焦点（一），本院认为，众斌公司未能按约支付租金构成违约，且符合合同约定的煌臻公司可行使合同解除权的情形，故一审对煌臻公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除的请求予以支持并无不当。众斌公司强调其有理由暂不支付租金，其行使履行抗辩权，已经于2019年4月10日通知煌臻公司工作人员，故延迟支付租金时间不足一个月，未构成根本违约。对此本院认为，众斌公司并无《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条规定的可行使同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安履行抗辩权的情形，且其通知煌臻公司有关人员暂缓支付租金时，并未提及行使上述履行抗辩权，故其现主张己方暂缓支付租金是行使履行抗辩权，缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。众斌公司另称煌臻公司拆除其店招导致其合同目的不能实现。对此本院认为，因双方在合同中并未约定煌臻公司须提供大厅正门上方及南侧给众斌公司张贴店招，众斌公司提交的有关广告设置登记表也没有显示众斌公司前述设置店招之行为经过有关部门批准，即使楼外顾客不易看到二楼有饭店，众斌公司在签约时亦应考虑到，并通过其他合法合约的途径予以解决，故煌臻公司拆除店招行为并不导致众斌公司合同目的无法实现。关于一楼大厅装修影响众斌公司使用电梯等问题，确实对众斌公司经营造成一定的影响，一审已经通过酌减一半租金、不支持煌臻公司主张租金滞纳金的请求等平衡了双方的利益，并无不当之处。事实上在电梯不能使用时，另有大厅相邻步行楼梯和大楼背面步行楼梯均可通向众斌公司承租的二楼房屋，众斌公司所称大厅相邻的步梯安装门禁系在其搬离承租的房屋之后，故众斌公司主张一楼大厅装修导致其无法经营、不能实现合同目的、煌臻公司构成根本违约，依据不足，其要求煌臻公司承担违约责任，赔偿其各项损失，一审法院不予支持并无不当。众斌公司要求二审改判驳回煌臻公司在一审中的全部诉讼请求，并支持其在一审中的全部反诉请求，缺乏理由和依据，本院不予支持。关于争议焦点（二），1.关于众斌公司应否全额支付2019年3月28日至4月27日的租金以及逾期支付应否按年利率24%支付滞纳金的问题。一楼大厅装修客观上影响了众斌公司使用电梯及经营，故一审酌情减免众斌公司租金及对煌臻公司主张的滞纳金不予支持，平衡了双方利益，并无不当之处，故煌臻公司要求撤销一审判决第二项，改判众斌公司向其支付租金66,263元，并以未付金额为基数，按照年利率24%支付2019年3月18日起至付清之日止的滞纳金，本院不予支持。2.煌臻公司要求众斌公司支付房屋占有使用费的滞纳金，对此本院认为，该房屋的占有使用费并非基于合同约定支付，而是双方解约后，众斌公司继续使用房屋应支付的对价，一审对使用费的标准参照合同约定租金确定，但双方对于该使用费的支付时间和方式，并无约定，故煌臻公司要求众斌公司支付占有使用费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。3.关于案涉租赁房屋恢复原状问题，双方在合同中并无明确约定，对于原状亦无照片等作为对照依据，故一审对煌臻公司该请求未予支持并无不当。煌臻公司在二审中仍坚持要求众斌公司将房屋恢复原状或承担恢复原状的费用，缺乏依据，本院不予支持。4.煌臻公司主张合同因众斌公司违约而解除，故要求众斌公司赔偿免租期租金损失，对此本院认为，众斌公司未按时足额支付租金违约，一审已经就众斌公司的违约行为，判令其承担解除合同的违约金198,789元，数额上相当于三个月租金。众斌公司实际承租时间确实短于合同约定的租期，但一审判令其承担的上述违约金已经足以弥补煌臻公司的损失，故煌臻公司另要求众斌公司赔偿免租期租金损失，缺乏依据，一审未予支持并无不当。5.煌臻公司要求没收众斌公司保证金，因根据合同约定，保证金用于抵充煌臻公司主张的违约损失部分，一审已判令众斌公司支付违约金，故煌臻公司要求没收保证金，理由不能成立，本院亦不予支持。6.煌臻公司要求众斌公司向其支付外墙广告位非法占用费，缺乏依据，一审未予支持，同样并无不当。综上所述，煌臻公司与众斌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币38,892.21元，由上诉人上海煌臻实业有限公司负担5,154.33元，上诉人上海众斌餐饮管理有限公司负担30,737.88元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年九月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……