江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1204执异106号 案外人：蔡江芸，女，1978年8月25日出生，汉族，住泰州市海陵区。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：申萍，女，该公司员工。 被执行人：李汉芳，女，1981年11月6日出生，汉族，住泰州市高港区。 被执行人：杨云健，男，1977年4月4日出生，汉族，住泰州市高港区。 被执行人：泰州市羽灿纺织品有限公司，统一社会信用代码91321203060249019G，住所地泰州市高港区。 法定代表人：杨文祥。 被执行人：泰州市高港区金羽制衣厂，统一社会信用代码913212037802813754，住所地泰州市高港区。 投资人：杨云健。 本院在执行江苏姜堰农村商业银行股份有限公司申请执行李汉芳、杨云健、泰州市羽灿纺织品有限公司、泰州市高港区金羽制衣厂金融借款合同纠纷一案中，案外人蔡江芸对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年9月26日，本院对江苏姜堰农村商业银行股份有限公司与李汉芳、杨云健、泰州市羽灿纺织品有限公司、泰州市高港区金羽制衣厂金融借款合同纠纷一案，作出（2019）苏1204民初5570号民事调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告李汉芳、杨云健应偿还原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司借款本金2399940元及利息，由被告李汉芳、杨云健于2019年11月25日前偿还原告借款本金2399940元及利息（截止2019年7月20日的逾期利息、复利为58136.50元，自2019年7月21日起至本金清偿完毕之日止的逾期利息按年利率10.35%计算，以及按照合同约定应当支付的复利）；被告若有逾期，原告可就所有未履行款项（含未到期）申请强制执行；二、被告泰州市羽灿纺织品有限公司、泰州市高港区金羽制衣厂对被告李汉芳、杨云健的上述还款义务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告李汉芳、杨云健追偿；三、被告若有逾期，原告可就被告李汉芳、杨云健提供的抵押物即坐落于泰州市××××室房产（不动产登记证明苏20**泰州不动产证明第0009492号）变卖、拍卖款优先受偿。具体受偿范围以不动产登记证明记载为准。案件受理费26465元，依法减半收取13233元，财产保全费5000元，合计18233元，由四被告负担（此款原告已经预缴，本院不再退还，由四被告于2019年11月25日前直接给付原告）。 2019年8月14日，本院根据江苏姜堰农村商业银行股份有限公司的申请，作出（2019）苏1204民初5570号民事裁定：冻结被申请人李汉芳、杨云健、泰州市羽灿纺织品有限公司、泰州市高港区金羽制衣厂银行存款260万元或查封其他等额价值财产。 根据江苏姜堰农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2019年12月4日立案强制执行，案号为（2019）苏1204执3340号，后因江苏姜堰农村商业银行股份有限公司向本院申请撤销本次执行，本院于2019年12月25日作出（2019）苏1204执3340号执行裁定：终结（2019）苏1204执3340号案件的执行。根据江苏姜堰农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2020年3月7日立案恢复强制执行，案号为（2020）苏1204执恢169号，在本案的执行过程中，本院于2020年7月29日作出（2020）苏1204执恢169号之三执行裁定：涤除第三人蔡江芸的泰州市××××室房产租赁权及其他用益物权。 蔡江芸提出异议称，1.请求撤销本院（2020）苏1204执恢169号之三执行裁定书；2.确认异议人对被执行人杨云健、李汉芳所有的坐落于泰州市××××室房屋享有合法租赁权及其他用益物权，异议人在合同约定的租赁期限内可继续租赁使用该房屋。事实和理由：2014年9月5日，异议人与被执行人杨云健签订房屋租赁合同一份，租赁期限为2014年10月1日至2019年12月13日。合同签订后，房屋交付异议人使用。2019年4月13日，异议人与被执行人杨云健、李汉芳又签订了房屋租赁合同补充协议，将案涉房屋的租赁期限变更为2014年10月1日至2024年12月31日，并对变更后的租金及租金的支付方式进行明确，且异议人已经按照协议的约定将剩余期限的租金33万元全部支付给了被执行人杨云健。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此作出承租人的异议人在执行中享有阻却执行的权利，即可以要求人民法院在执行中带租拍卖作为执行标的的该案涉房产，并享有在拍卖之后依据原租赁合同继续租赁该房产的权利。因案涉房屋为已设定抵押权的房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，定立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人在案涉房屋抵押权设立前已经与被执行人签订合法有效的租赁合同，并将租赁合同对应租赁期限的全部租金支付给被执行人，且实际上也占有案涉房屋。 另查明，1、2016年9月23日，杨云健、李汉芳将案涉房屋抵押给江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，并办理的了抵押登记，不动产登记证号[苏（2016）泰州不动产登记证明第0009492号]。 2、蔡江芸提供署期为2014年9月5日的房屋租赁合同（以下简称租赁合同）一份，载明：甲方（出租方）杨云健，乙方（承租方）蔡江芸；房屋坐落于泰州市××××室；租赁期限自2014年10月1日至2019年12月31日；等。署期为2019年4月13日的房屋租赁合同补充协议（以下简称补充协议）一份，载明：甲方（出租方）杨云健、李汉芳，乙方（承租方）蔡江芸；甲乙双方就泰州市××××室房屋租赁一事达成补充协议如下：甲乙双方经协议协商一致后将2014年9月15日所签房屋租赁合同约定的租赁期延长至2024年12月31日；等。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从案外人提交的租赁合同及补充协议看，真实性无法确认，即使租赁合同及补充协议均是真实的，租赁合同的签订时间是2014年9月5日，其中约定的租赁期限是2014年10月1日至2019年12月31日。案涉房屋办理抵押登记的时间是2016年9月23日。补充协议的签订时间是2019年4月13日。对于租赁合同，虽然签订的时间在抵押登记之前，但是该租赁合同约定的租赁期限已经届满。对于补充协议，协议中对房屋租赁期间的延长，已经超出了原租赁合同的约定，应视为新的租赁，而该新的租赁形成的时间是在抵押登记之后，因此不能以该新的租赁权对抗登记在先的抵押权。故案外人的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定裁定如下： 驳回案外人蔡江芸的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  申明宏 人民陪审员  朱寒瑾 人民陪审员  周爱群 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  刘晨明 书 记 员  周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。