黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1681号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区文化创意产业园数码设计大厦****。法定代表人：夏文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何喜友，男，1964年4月11日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第一采油厂基建管理中心工人，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：石建华，黑龙江杜兴林律师事务所律师。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人何喜友商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城投公司委托代理人于万浬、被上诉人何喜友委托诉讼代理人石建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.撤销大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3299号民事判决，城投公司不承担违约金11,131.44元，改判驳回何喜友的请求；2.一、二审诉讼费用全部由何喜友承担。事实与理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实的证据。一审法院仅凭何喜友提供的证人证言认定诉讼时效中断，存在程序违法的问题。本案属集团诉讼案件，共有两百多户业主通过诉讼方式要求城投公司支付延期办理备案违约金。该批集团案件中，80%的证人均是月亮湾业主，不是已经诉讼或仲裁的，就是准备诉讼和仲裁的。作为证人，应当是除当事人以外了解案件情况的人。为了保证证人陈述语言的公正、客观性，证人不应参加庭审，而一审法院在审理集团案件过程中，对证人资格及证人作证程序审查不严，导致证人与当事人互相混淆，证人证言已经缺乏公正性及客观性，不应作为认定事实的依据。二、一审认定事实错误，城投公司提交测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料的时间。城投公司于2013年10月17日将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，履行了房屋买卖合同第十五条约定的义务。三、一审适用法律错误，行政审批延迟时间不应作为认定城投公司违约的前提。办理实测绘审核过程中，测管办拖延出具审核备案表，与城投公司无关，城投公司不应承担责任。何喜友答辩称，一、原审法院认定事实清楚，程序合法。原审法院第一审中，五位业主希望集团诉讼案件保持一致性，所以决定申请撤诉。撤诉作为当事人的一项诉讼权利，不应也不足以支持城投公司的上诉理由。月亮湾小区共有业主1000多户，均存在逾期办理产权登记的情形；其中百名月亮湾业主提起了诉讼，要求城投公司支付逾期办理产权登记的违约金；证人虽然也是月亮湾业主，但是因全体月亮湾业主均存在此类情形，何喜友与证人多次去城投公司主张权利，符合客观常理。只有月亮湾的业主才会真正关心自己的房产证什么时候办下来，违约金什么时间能够支付，这是关系业主切身利益的问题，所以月亮湾业主之间作为邻居，也作为权利受侵害的一方，一同去主张权利，才更真实可信。原审法院程序合法，并未让任何一个案件的证人既参加自己作证的原告的庭审又作为证人出庭作证，而且证人在庭审中明确说明了主张权利的时间、地点、相关工作人员及办公地点，与客观事实一致，没有任何虚假陈述。所以原审法院采纳证人证言，认定诉讼时效中断，符合客观事实，程序合法。二、原审法院认定事实准确。城投公司未在约定期限内将资料报产权登记机关备案，应当按照商品房买卖合同约定承担违约责任。城投公司在合同约定期限内仅向房管局提交了规划许可证、施工许可证等资料，但是对于房屋测绘报告在申请房屋所有权初始登记的必备的材料中却不具备。房屋测绘报告是需要城投公司与测绘公司签订测绘合同后，测绘公司才进行测绘工作，所以提交房屋测绘报告是城投公司的义务，并非城投公司所述仅提交规划许可证、施工许可证等资料就已经履行了合同义务。《房屋权属登记申请表》中要求的13项材料应在办理权属登记时一次性提交，而非分段、分次、分时提交。房屋测绘报告、竣工测绘成果审核备案表是城投公司为办理权属登记所必须提交的材料，城投公司提交的竣工测绘成果审核备案表出具的时间已经超过合同约定提交办理权属登记材料的期限，因此城投公司办理房屋权属登记的时间必定超过了合同约定办理权属登记的时间。何喜友实际取得房产证的时间因城投公司的违约而拖延，城投公司违反商品房买卖合同约定，应当承担违约责任。三、一审法院适用法律正确，城投公司的行为已经构成根本违约，其抗辩理由不能作为免责事由。城投公司作为房地产开发企业，理应清楚申请房屋所有权初始登记的流程及所需的时间，其主张因政府机关审核拖延造成逾期的抗辩理由不成立，这一理由也不属于《民法总则》、《中华人民共和国合同法》中规定的不可抗力的免责事由。《房屋权属登记申请表》中要求的13项材料均需城投公司签署合同或进行配合才能取得，再由城投公司一次性提交至房产登记机关备案，原审法院适用法律正确，请求依法驳回城投公司的上诉理由。何喜友向一审法院起诉请求：1.请求城投公司给付何喜友违约金11,131.44元；2.诉讼费由城投公司承担。一审法院认定事实：2013年5月13日，何喜友与城投公司签订商品房买卖合同，购买城投公司开发的坐落于大庆市××月亮××小区××楼××单元××号房屋，房屋价款1,113,144元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，何喜友向城投公司支付了全部购房款，城投公司于2013年12月12日向何喜友交付房屋。另查，2015年5月6日，城投公司向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾C10号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何喜友与城投公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。何喜友已按合同约定向城投公司交付了全部购房款，城投公司应按合同第十五条的约定于2014年12月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年5月6日，违反了合同第十五条的约定，应承担违约责任。何喜友按合同约定要求城投公司给付逾期办证违约金11,131元（1,113,144元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。关于本案诉讼时效问题，因何喜友申请的证人已证明其多次向城投公司主张给付逾期办证违约金的事实，故其向城投公司主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于上述主张行为而发生中断，一审法院对城投公司关于何喜友主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：大庆高新城市建设投资开发有限公司于一审判决生效后立即给付何喜友违约金11,131元；案件受理费78元，由大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，城投公司与何喜友签订的商品房买卖合同自愿合法，双方均应按照合同约定履行。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定说明城投公司的义务是应在约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书，城投公司应承担违约责任。城投公司于2013年12月12日向何喜友交付案涉房屋。2015年5月6日，城投公司向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾C10号住宅楼房屋权属登记。城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定的时间，故城投公司构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效的问题，何喜友在一审提供的证人虽为朋友，但朋友陪同其共同主张权利符合常理，作为购房人积极要求开发商办理房屋产权证也符合常理，故证人可以证实诉讼时效的中断，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李艳艳审判员孙妍审判员周洋二〇二〇年九月二十五日法官助理张凯书记员许满