广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1327号原告：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********************（自编*），统一社会信用代码914***********。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山佳美物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，广东格林律师事务所实习律师。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华公司）与被告佛山佳美物业管理有限公司（以下简称佳美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人李树欣、马颖仪到庭，被告的委托诉讼代理人杨金娜、刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裕华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款11380000元；2.判令被告向原告支付逾期支付购房款违约金，暂计至2020年3月13日为437351.48元，2020年3月14日至被告实际付清房款之日止的违约金，以拖欠的房款为本金，分别从每笔款项逾期之日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.判令被告向原告支付因原告实现债权产生的律师费用12000元；4.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2018年9月11日，原告与被告签订《时代廊桥花园32座商铺买卖协议》，约定被告购买原告开发的位于佛山市三水区***********************、，总价款26972550元，其中诚意金1000000元于签订买卖协议前已支付；首期房款8092550元（含诚意金）于签订买卖协议后7日内支付；剩余房款18880000元分二期支付，第一期9440000元于双方签订《商品房买卖合同》之日起90日内支付，第二期9440000元于双方签订《商品房买卖合同》之日起180日内支付。2018年11月**日，原、被告双方签订案涉物业的《商品房买卖合同》（合同编号：201********），并完成网签手续。依据原、被告之间的买卖协议约定，原告应于2019年2月15日前支付房款9440000元，于2019年5月16日前支付房款9440000元，但被告并未依约支付相应房款，经原告多次催告，仍未足额履行支付义务，至今仍拖欠房款11380000元。被告逾期支付购房款的行为已构成违约，实际造成了原告的损失，原告有权要求被告以应付款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告计付违约金。同时，依据双方之间《补充协议》第十九条第四款的约定，因被告违约，原告为实现债权而发生的律师费由被告承担，故被告应当承担原告因实现债权聘请律师的费用。综上，为保障原告的合法权益，特提起本案诉讼。佳美公司辩称，一、本案的商品房买卖合同与补充协议签订之后，双方已实际履行，原告向答辩人寄发的函件以及在诉讼请求中的违约金起算、律师费等都是援引该合同，本案的争议解决方式应以商品房买卖合同为准，由广州仲裁委员会主管裁决。二、本案是由于原告延期办理产权证导致答辩人延期支付剩余合同款项。商铺买卖协议第5.1条约定，甲方应在收齐乙方办证资料起120日办妥产权证，原告迟迟未配合答辩人办理产权证书，所以答辩人相应延迟支付剩余房款。三、原告违约金的计算标准有误，即使按照商铺买卖协议第7.2条约定，逾期付款违约金计算标准是每日按逾期付款金额的万分之一计算，而非原告诉请的按银行同期贷款利率。原告裕华公司在诉讼过程中提供如下证据：1.《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》《商品房买卖合同（现售）》《补充协议一》各一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系，被告应当按照买卖协议向原告按期支付相应购房款。根据买卖协议第9.3条约定，原、被告签订的认购书和买卖合同与协议不一致的，应当以买卖协议为准，故双方就案涉物业发生纠纷时应当以商铺买卖协议作为争议解决的标准。2.催款通知书及其投递邮单与查询结果、律师函及其投递邮单与查询结果各一组，证明因被告逾期支付相应购房款，原告已尽催告义务，但被告拒不支付。3.诉讼委托代理合同、发票各一份，证明原告为处理本案纠纷而支出的律师费12000元，按照商铺买卖协议，应由被告承担。被告佳美公司在诉讼中没有提供证据。经审查，原告提供的证据，来源合法、内容真实，证据彼此间能相互印证，本院依法予以采信。根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年9月11日，原告裕华公司作为甲方与被告佳美公司作为乙方签订《时代廊桥花园32座商铺买卖协议》，约定被告购买原告开发的位于佛山市三水区***********************、，总建筑面积为1798.17平方米，总房款为26972550元。协议还约定：1.被告于签订本协议之日起*日内支付首期房款8092550元（含1000000元诚意金），剩余房款18880000元分二期支付，自双方签订《商品房买卖合同》之日起90日内支付第一期房款9440000元、180日内支付第二期房款9440000元。2.被告逾期付款的，每逾期一日，按逾期支付金额的万分之一向原告支付违约金；被告逾期超过15日的，原告有权解除协议，要求被告按总房款的20%支付解除合同违约金。3.双方产生争议或纠纷，若协商不成，则任何一方可向标的物业所在地的法院提起诉讼。4.双方签订的《认购书》和《商品房买卖合同》等销售文件与本协议不一致的，与本协议约定为准。2018年11月17日，原告作为出卖人与被告作为买受人就上述商铺签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：1.商品房总价款为26972550元，买受人分期付款：（1）签订合同前已支付定金1000000元；（2）自预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的30%，金额8092550元；（3）在2019年2月15日前支付全部房价款的35%，金额944000元；（4）在2019年5月16日前支付全部房价款的35%，金额944000元。2.买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内按日计算支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过180日，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的10%支付违约金，不解除合同的，按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金。3.合同履行过程中发生争议，提交广州仲裁委员会仲裁。2018年11月17日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《补充协议一》，双方就合同未尽事宜进行约定，补充协议第四条约定：将《商品房买卖合同》第九条变更为买受人未按时支付房款，每逾期1日按逾期付款金额的0.01%向出卖人支付违约金；逾期超过15日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付商品房总价款20%的违约金，出卖人不解除合同的每逾期1日，买受人应按商品房总价款的0.01%向出卖人支付违约金。第十九条约定：因买受人违约，出卖人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由买受人承担。第二十条约定：双方已签订的认购书内容与本合同内容不一致的，以本合同约定为准。本合同的内容与本补充协议不一致的，以本补充协议内容为准。本院认为，裕华公司与佳美公司签订的《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》《商品房买卖合同（现售）》《补充协议一》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可，双方当事人应依约切实履行。按双方约定，若商品房买卖合同等销售文件与《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》不一致的，则应按照《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》的约定执行，依该协议第8.1条的约定，原告与被告发生纠纷时，可向人民法院提起诉讼，故本案被告提出的双方纠纷应交由仲裁委裁决的抗辩，于法无据，本院不予采信。在签订上述合同后，被告并没有依约支付购房款，故原告依照上述合同诉请被告支付购房款及逾期付款违约金、律师费，合法有理，本院予以支持。至于违约金的计算标准，亦应按照《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》约定的日万分之一标准计算，原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，没有依据，本院依法予以调整。至于逾期付款金额，剩余房款18880000元分二期支付，原告主张第一期房款尚欠1940000元未付，第二期房款尚欠9440000元未付，本院予以认可，《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》《商品房买卖合同（现售）》对付款时间的约定实际一致，故原告主张上述两期未付房款的逾期付款违约金分别自2019年2月16日、2019年5月17日起算，合法有理，本院予以支持。至于被告辩称其延迟支付剩余房款是由于原告迟迟未配合办理产权证书。《时代廊桥花园**座商铺买卖协议》第5.1条约定：“签订《商品房买卖合同》后，乙方应在三个工作日内向相关部门申报缴交标的物业的合同印花税、契税、住宅专项维修资金及其他应由乙方缴交的税费，并向甲方提供办理《商品房买卖合同》备案登记及《不动产权证书》所需资料，甲方在收齐乙方提供的办证资料之日起120天内办妥标的物业的《不动产权证书》。”首先，被告未举证证明其已缴交合同印花税、契税、住宅专项维修资金及相关税费并向原告提供所需办证材料。其次，即使原告办理《不动产权证书》的条件已经成就而未办理，亦与被告支付购房款该主要合同义务不具有对等关系，被告不得以此为由拒绝付款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山佳美物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付购房款11380000元及逾期付款违约金（以1940000元为基数自2019年2月16日起、以9440000元为基数自2019年5月17日起按日万分之一计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山佳美物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付律师费12000元；三、驳回原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92776元，由被告佛山佳美物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈人民陪审员  梁翠英人民陪审员  陆振培二〇二〇年八月二十四日法官 助理  卢 恩书 记 员  张芷颖