四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2774号 上诉人（原审被告）：许乙兰，女，汉族，1975年8月23日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：蒋萧刚，男，汉族，1974年6月22日出生，住四川省南部县，系许乙兰之夫。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张国锋，男，汉族，1962年12月18日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒲江涛，四川贵博律师事务所律师。 上诉人许乙兰、蒋萧刚因与被上诉人张国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初2561号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许乙兰、蒋萧刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律有误，导致上诉人承担案涉房屋差价损失错误。上诉人基于房屋拆迁而享有了案涉房屋的处分权利。被上诉人在与上诉人订立房屋买卖合同时已知晓房屋为拆迁还房，不能确定房屋的楼、栋、层号。被上诉人负有了解本案房屋基本情况的义务。上诉人无法履行交房义务是有正当原因，责任并不在上诉人。故一审判决上诉人承担房屋差价损失缺乏法律及事实依据。 张国锋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人共有4套拆迁还房，与被上诉人签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示。许乙兰在一审中陈述，其与被上诉人签订案涉合同后，已把多余的还房卖给了案外人，导致本案房屋无法交付。上诉人不交付案涉房屋系不讲诚信的行为。上诉人向被上诉人赔付案涉房屋的差价损失，符合买卖合同的相关法律规定。本案的差价不是市场询价，而是根据案涉房屋整栋楼在房产管理部门网签备案的官方交易价确定的。该栋房屋于2020年网签备案的价格不等，为4,550元-4,847元/平方米。一审确定本案房屋价差损失为2,000元/平方米（单价4,500元/平方米-本案约定单价2,500元/平方米）正确，请求驳回上诉，维持原判。 张国锋向一审法院起诉请求：1.许乙兰、蒋萧刚立即返还张国锋购房款200,000元，并按月息2分计付资金占用费；2.许乙兰、蒋萧刚按照房屋的市场升值价格赔偿张国锋房屋升值损失。诉讼中，张国锋对第二项诉请明确为以南部县房地产管理局对案涉楼盘网签备案房屋的4,500元/平方米的单价计算增值损失。 一审法院认定事实：案涉《房屋买卖合同》于2016年8月25日签订。内容为“甲方（卖方）蒋萧刚（签字捺印）身份证号码：5129221974××××××××乙方（买方）张国锋（签字捺印）身份证号码：5129221962××××××××甲方将位于南部县9楼临街面其中一套住房出售给乙方，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、房屋位置与面积房屋地处南部县9楼临街面其中一套住房，面积116.69平方米（实际面积按房产证为准）。二、房屋价格及付款方式1.房屋单价按每平方米2500元（大写每平方米贰仟伍佰元整）。2.付款方式：乙方一次性支付给甲方房屋款人民币200000元（大写贰拾万元整），剩余房款在甲方把房产证、土地使用证办理好后交由乙方付清房款。三、房屋产权证、水、电、气、闭路手续办理1.乙方向甲方支付全部房款后房屋实际所有权归属乙方。2.过户时乙方负责房产证税费，其余税费由甲方负责。3.水电气闭路的上户费由乙方自行负责，甲方提供手续。四、违约责任本协议本着自愿、公平、公正的法定效益，如因甲、乙单方面不按照协议，另一方可申请合法的赔偿。五、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同经双方签字生效。甲方：许乙兰（签字捺印）512922197508230044乙方：张国锋5129221962××××××××2016年8月25日本购房议定的以本人现在住的颂香府Ｄ14幢二单元6－4号作担保，如遇还房逾期或其它问题作为保障”。合同签订后，张国锋分别于2016年8月25日、8月31日、10月5日、10月18日、11月14日、2017年1月27日向许乙兰、蒋萧刚支付房款60000元、40000元、35000元、10000元、5000元、50000元。许乙兰、蒋萧刚也逐一向张国锋出具了相应的收款收据，前述房款总计为200000元。 2008年8月18日，黄杰、许乙兰与四川省南部新源房地产有限公司签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，约定了还现房一套，欲还建高层3－6楼住房两套，另作货币补偿一套住房，即折现金189,000元。2008年12月29日，许乙兰与黄杰通过南部县人民法院诉讼调解离婚，并对已还现房一套和欲还的二套住房予以分配处理，即现房幸福花园7号楼2单元2楼4号归黄杰所有，欲还住房幸福花园二期（颂香府邸）D14楼2单元6楼4号归许乙兰所有，欲还住房幸福花园二期（颂香府邸）D15栋1单元8楼2号虽约定许乙兰与黄杰各享产权一半，但双方以协议的方式将其赠送婚生子黄相锦。2014年8月11日，许乙兰、蒋萧刚登记结婚。拆迁安置补偿协议中的二套欲还住房，四川省南部新源房地产有限公司于2015年1月19日还了幸福花园二期D14楼2单元6楼4号房屋、2018年12月2日还了幸福花园二期D15栋1单元8楼2号房屋。后因张国锋向许乙兰、蒋萧刚催要交房未果，遂提起诉讼。 一审法院认为，买卖合同标的物既可以是现实存在之物，也可以是将来产生之物。本案中，许乙兰、蒋萧刚在外观事实表现为系案涉楼盘的被拆迁户，享有四川省南部新源房地产有限公司拆迁安置补偿的欲还房屋。因此本案双方签订的《房屋买卖合同》是以将来财产为标的之买卖合同，这意味着买卖合同缔约时，标的物尚不存在，故双方的意思表示内容和结果仅是使其互有债权债务，并不涉及转移房屋所有权。故此情形并非《合同法》第51条所谓的无权处分，而是出卖无所有权之物，其性质为负担行为即债权行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉的《房屋买卖合同》为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案查明的事实表明，四川省南部新源房地产有限公司并未向许乙兰、蒋萧刚交付案涉合同中所约定的D15幢9楼中的一套住房，也即许乙兰、蒋萧刚对案涉合同中约定住房不享所有权或者处分权，无法履行交付义务，对案涉的《房屋买卖合同》应依法予以解除。对张国锋诉请的退还购房款200,000元及赔偿损失的诉请，予以支持。 张国锋诉请中主张的既有资金利息损失，又有房屋差价损失。张国锋投入资金购房，性质为房价款。现因许乙兰、蒋萧刚的违约将导致张国锋无法以同样价格在市场上买到类似的商品，对张国锋来说实际是一种机会损失，即房价款上涨损失，故房价款上涨的损失含盖了张国锋投入资金的利息损失。对张国锋主张的资金利息诉求，不予支持。综合考量商品房市场的价格变动过程，并结合张国锋举示的案涉楼盘2020年度房屋单价，参照合同中约定的楼层及面积，综合确定房屋价差损失为233,800元（116.69㎡×2,000元=233,800元）。 综上，对张国锋的诉讼请求，部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、许乙兰、蒋萧刚在判决生效后十日内向张国锋返还购房款200,000元，并赔偿房屋价差损失233,800元。二、驳回张国锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,904元，由许乙兰、蒋萧刚负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：上诉人应否承担本案房差损失。上诉人欲将其位于南部县的**拆迁住房卖与被上诉人，并与之订立《房屋买卖合同》。后上诉人实际取得的房屋位于颂香府邸Ｄ15栋1单元8楼2号。虽然案涉还房为8楼，与案涉《房屋买卖合同》约定的9楼在楼层上存在误差，但上诉人是将其将来可获得的拆迁还房卖与被上诉人，且订立案涉房屋买卖合同是双方的真实意思表示。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，确认《房屋买卖合同》有效正确。双方均应按照约定全面履行自已的义务。因上诉人现已无法向被上诉人交付房屋，致被上诉人无法以同样价格在市场上买到类似房屋。被上诉人要求上诉人承担违约责任，支付房价上涨损失的理由成立，本院予以支持。一审法院根据本案客观实际，并结合被上诉人举示的房产管理部门对案涉楼盘在2020年度的网签备案交易单价，确定房屋价差损失为233800元（116.69㎡×2000元＝233800元）适当，本院予以维持。 综上，许乙兰、蒋萧刚的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,808元，由许乙兰、蒋萧刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年九月十五日 书记员 汤 彬