浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初3829号 原告：杜镇，男，1988年12月9日出生，汉族，住湖南省长 沙市岳麓区麓山南路932号。 委托诉讼代理人：朱兴菊，浙江仁策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱坤，北京京都律师事务所律师。 被告：杭州润安置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭 区余杭街道华坞村城东路7号。统一社会信用代码： 913301103419200591。 法定代表人：陈平，经理。 委托诉讼代理人：王汀、裘机明，浙江法君律师事务所律师。 原告杜镇（下称原告）与被告杭州润安置业有限公司（下称 被告）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理， 并依法适用简易程序审理，于2020年6月4日公开开庭审理本案。 原告及其委托诉讼代理人朱兴菊、朱坤，被告的委托诉讼代理人 裘机明到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。本案 现已审理终结。 原告提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告于2017年10 月31日签订的《地下车位使用权转让协议书》无效；2.被告向原 2- 告返还车位款60万元并支付资金占用利息（其中，2017年10月 31日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期同 类贷款利率计算；2019年8月20日至被告实际全部返还完毕之日 期间的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价 利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 原告诉称的事实和理由：被告为杭州市余杭区××街道云学 君里小区开发商。2017年，原告购买云学君里小区房屋，被告称 杭州市采取房屋限价政策，备案房屋价格较低，如原告购买房屋 必须高价购买车位，一次性全额支付车位款，用车位市场价与合 同价格的差额弥补房屋销售“差价”。原告考虑购买房屋居住为 刚性需求，只能被迫同意。 2017年10月31日，原、被告双方先行签订地下车位使用权 转让协议书，约定原告以60万元的价格，购买被告销售的云学君 里地下一层，编号为0845的普通地下车位，并当场全额支付车位 款。事实上，云学君里地下车位的实际市场价格约为10万元。之 后，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告以 每平方米12729元，总价款1502277元的价格，购买被告销售的 云学君里12幢504室房屋。 早在2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》；2018年 5月19日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于进一步做 3- 好房地产市场调控工作有关问题的通知》，旨在控制房地产市场 秩序，遏制房价，保障居民住房，严厉打击规避调控政策的行为。 2017年7月26日，杭州市下发《关于进一步规范商品住房及地下 车位销售行为的通知》，严禁捆绑搭售和价外加价，严禁车位库 超承诺价格销售。2018年7月24日，浙江省住房和城乡建设厅等 联合发布了《关于在全省开展打击侵害群众利益违法违规兴起治 理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求严厉治理杭州等地捆 绑销售车位等限制购房人合法权利的现象。 案涉小区的房屋为政府限价房屋，其销售价格已经在杭州市 余杭区人民政府房屋管理部门进行了备案。每平方米售价不得超 过12729元。被告为规避国家限价政策，采取高价捆绑销售人防 车位的手段。使国家的限价政策形同虚设，扰乱房地产市场秩序。 迫使购房人接受价格畸高的车位，且未按照通知规定在销售现场 公示车位价格，与当前的国家政策背道而驰，侵犯了购房人的合 法权益，进而损害了社会公共利益。案涉地下车位使用权转让协 议书中的交易价格系在被告的强势要求下双方通谋的虚假意思表 示，目的是为了规避国家的限价政策，是以抬高车位价格，变相 补贴房价的行为，属于典型的以合法形式掩盖非法目的，损害购 房人权益和社会公共利益的合同，根据合同法第五十二条第四款 的规定，地下车位使用权转让协议书应属无效。 原告认为，根据民法总则第一百四十六条第一款的规定，行 4- 为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案 中，原被告签署的地下车位使用权转让协议书中关于价款的约定 系虚假的意思表示，其目的是为了规避国家限价政策，规避国家 对商品房销售的宏观管理，逃避行政机关对被告的行政处罚。双 方通谋的意思表示行为，已经严重扰乱了房地产销售市场秩序， 且严重损害社会公共利益。《地下车位使用权转让协议书》违反 了合同法第五十二条的规定，应属无效。原告对此没有过错，系 在被告限制其选择权的情况下，被迫无奈做出的意思表示。 综上，按照民法总则第一百四十六条、合同法第五十二条的 规定，《地下车位使用权转让协议书》属于无效合同，原告有权 要求被告返还已支付的车位款及相应的资金占用利息。综上，原 告提起诉讼。 被告答辩称：协议书是双方自愿达成的，双方在自愿公平的 基础上签订了该协议，协议不存在无效事由，应当认定有效，对 双方均有约束力。原告在明知的情况下购买，其诉请所述与事实 不符，违背了诚实信用原则。被告有权对车位转让自主定价，售 卖价格是双方协商一致的结果。本案车位使用权协议双方均已履 行，原告已付款、被告已交付，从维护交易市场稳定出发，也不 应回复到合同之前。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行 了质证，对双方进行了询问。经审查，本院对双方证据认证如下： 5- 原告提交的证据1浙江省商品房买卖合同一份、证据2地下车位 使用权转让协议书一份、证据3房屋发票、车位发票、证据4付 款记录与刷卡小票各一份，符合证据三性原则，本院予以确认； 证据5业主与学君里销售通话录音二份及录音文字材料各一份， 被告认可是销售人员，故本院对真实性予以确认；证据6钱江台 新闻视频一份、证据7钱江新闻稿一份，系新闻媒体报道，本院 予以确认；证据8小区41户业主车位价格一览表，无足够证据证 明，本院不予确认；证据9车位购买发票一组、证据10银行流水 与车位购买发票一组，本院对相关原件的真实性予以确认；证据 11销售短信，被告不认可，真实性无法核实，不予确认；证据12-13 车位销售海报，真实性予以确认；证据14-16发票一组，真实性 予以确认，具体本院综合判定；证据17-19，系相关新闻报道，本 院予以确认。原告同时申请证人彭某、王某出庭作证，本院 结合庭审询问，对证人证言综合认定。被告提供的证据1地下车 位转让协议书一份，与原告证据相同，本院予以确认；证据2价 格展示表一份，系被告自行制作，本院不予确认。 经审理，结合本院认定的有效证据及当事人当庭陈述，本院 查明事实如下： 原、被告于2017年10月31日签订《浙江省商品房买卖合同》， 原告购买被告开发的位于杭州市余杭区××街道云学君里12幢 504号房屋一套，首付款452277元，余款1050000元按揭。同日， 6- 双方签订《地下车位使用权转让协议书》一份，被告向原告转让 众安·云学君里地下一层，编号为0845的普通地下车位使用权， 转让价款为60万元。原告于2017年12月31日通过转账方式分 三次向被告支付600000元、352277元、100000元。被告于2019 年4月21日向原告开具金额分别为1502277元及600000元的发 票。 钱江频道范大姐帮忙节目曾就涉案小区捆绑销售车位的情况 进行过报道，证人彭某、王某曾在节目中接受采访，对其所 购买车位的价格进行了陈述。彭某、王某同时出庭作证称， 当时要购房被告要求必须先买车位，且车位款是要一次性支付的， 必须先交车位款后付房款。原告曾与该小区销售人员孙玮君在购 房前进行沟通，孙玮君表示必须房子和车位一起购买，车位款需 一次性付清。 学君里的宣传海报曾宣传：2018年11月30日前车位18万元 每个，之后上调至20万元每个。从被告向其他业主开具的车位发 票来看，同小区其他车位的转让款存在10万元--45万元等不同的 价格。 另，杭州市政府、余杭区政府均曾出具相关规定或通知，对 捆绑销售、高价销售车位等行为进行限制和规范。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者 反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事 7- 人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证 证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点在于案涉《地 下车位使用权转让协议书》的效力问题。《物权法》第七十四条 第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该款明确规 定了建设单位可以出售、附赠或出租建筑区划内规划建设的停车 位。本案中，原告与被告签订车位转让协议书，对车位的位置、 转让价款等做出了明确的约定，原告受让车位并非被迫或别无选 择，而是在知道相关受让条件的情况下自行做出的选择，该协议 书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制 性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。如被告存 在违反相关政策规定的，应由行政机关处理，对此本院不予评判。 综上，原告主张合同无效的理由不能成立，故对其相关诉讼请求， 本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条， 《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杜镇的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取5234元，由原告杜镇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉 8- 案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审 判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日 起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级 人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 王 孟 二〇二〇年九月二十五日 书记员 姚泽华