云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1452号上诉人（本诉原告、反诉被告）：邹永君，女，1973年5月1日生，普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：左李璇子，云南张思伟律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（本诉被告、反诉原告）：普洱鼎益投资有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马超，云南逻计律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人邹永君因与上诉人普洱鼎益投资有限公司（以下简称鼎益公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年9月24日组织双方进行了调查质证，上诉人邹永君及其委托诉讼代理人左李璇子、上诉人鼎益公司的委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹永君上诉请求：1.请依法改判（2020）云0802民初900号民事判决，判令鼎益公司向邹永君支付违约金15840元。事实和理由：本案基本事实一审人民法院予以查实，但邹永君对一审判决第3页“对当事人有争议的事实和证据”的第1项证据即鼎益公司提交的“牛建兵证明”的认定有异议。首先，邹永君从未将自己承租的商铺转租给案外人牛建兵，案外人牛建兵得以使用商铺的原因，是邹永君承租商铺后，邹永君的女儿与案外人牛建兵的儿子正处于恋爱关系当中，邹永君与案外人牛建兵便以“亲家”互相称呼。邹永君在考虑自己无法完全用尽承租空间的情况下，方将闲置商铺让渡给案外人牛建兵使用。邹永君与案外人牛建兵之间既未达成转租的合意，邹永君也未曾收讫过案外人牛建兵交付的转租费用，转租的情形从未发生，也不存在一审法院认定的“事实转租”的情形。其次，案外人牛建虽然向法庭出具了一份证词，但根据鼎益公司的证明目的和证据属性，该证据只能认定为证人证言，而非书证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，证人发表证人证言，应当在庭审中进行。一审中，案外人并未出庭就其作出的“证明”进行说明，同时，案外人牛建兵现尚使用着该商铺，其与鼎益公司之间存在管理与被管理的利害关系，因此该证明当然不具备证据力和证明能力，不能被采纳，证明目的也不能被支持。生效的《商铺延期政策补充协议》对双方具有约束力，现鼎益公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条及第一百七十九条第四项、第九项规定，鼎益公司应当承担违约责任且违约责任的承担方式为“返还财产、支付违约金”。邹永君已按约定交付了租金，《商铺延期政策补充协议》约定的本应由邹永君免费使用商铺的2019年度一2020年度的租金为52800元。现《商铺延期政策补充协议》已经生效，且不具备合同无效、可撤销的情形，也不具备法定解除和意定解除的情形，而该协议记载的履行期限已界至，再无履行之可能，鼎益公司违反该生效协议约定，应当将其向邹永君收讫的该年度的租金予以返还。且，根据《商业铺面租赁合同》约定，鼎益公司还应当向邹永君支付违约金，鼎益公司辩称且上诉请求：1.请求依法撤销（2020）云0802民初900号民事判决书第一项和第三项判决；2.请求依法支持鼎益公司在一审中的反诉请求；3.一、二审上诉费用由邹永君承担。事实和理由：一、鼎益公司与邹永君于2016年11月5日签订了《商业铺面租赁合同》及《商铺延期政策补充协议》，《商业铺面租赁合同》租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，而邹永君己达成《商铺延期政策补充协议》的条件，至使《商业铺面租赁合同》“到期后顺延一年免费使用该商铺”，《商业铺面租赁合同》2020年3月1日租期届满，顺延一年免费使用至2021年3月1日止，此期一年是无偿使用，不存在有偿使用的租金问题。一审判决第一项要求鼎益公司返还邹永君一年租赁费依法无据。二、邹永君在承租期间擅自把租赁商铺转租给了第三人牛建兵。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款及《商业铺面租赁合同》第十条第一款、第十二条第一款约定，邹永君已构成违约，邹永君的转租行为不存在“被默认”的可能性。且鼎益公司与邹永君协商商铺问题时，邹永君曾暴力抗拒，无法达成协商一致。而一审法院却以推定“明知、默认”为由驳回鼎益公司反诉请求（即判决书第三项）。邹永君辩称，鼎益公司的上诉请求没有事实及法律依据。邹永君向一审法院起诉请求：1.判令鼎益公司返还邹永君2019年度至2020年度租金52800元；2.判令鼎益公司支付违约金15840元；3.判令邹永君承担诉讼费。鼎益公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《商业铺面租赁合同》；2.要求邹永君支付违约金15840元；3.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月5日，邹永君与鼎益公司签订《商业铺面租赁合同》，合同约定：租赁期2017年3月1日至2020年3月1日；租金共计105600元，其中2017年度至2018年度免租金，2018年度至2020年度每年租金52800元，租金一次性付清；邹永君向鼎益公司交纳4400元履约保证金。合同签订后，邹永君于2016年11月24日向鼎益公司交清105600元租金及4400元保证金。后因商铺生意冷清、商户流失，2018年1月6日与商户座谈后达成《商铺延期政策补充协议》。补充协议约定：2018年1月13日——2019年1月12日商户必须开门营业；期间进行营业考勤打卡，考勤天数不少于316日，考勤需经验收；完成考勤打卡的商户享“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策。邹永君完成了考勤打卡考核，并由鼎益公司出具证明。2020年3月7日，鼎益公司送达告知书，要求邹永君等人续租，否则收回商铺并追究责任。另查明，邹永君承租商铺后，部分商铺由邹永君使用，部分商铺一直由第三人牛建兵使用。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.鼎益公司未顺延一年免费使用商铺是否违约？2.邹永君转租部分商铺是否违约？关于鼎益公司未顺延一年免费使用商铺是否违约问题。根据邹永君提供的证据，证明邹永君已完成打卡、考核，并由鼎益公司出具证明，应当认定邹永君打卡、考核行为已经得到鼎益公司的认可，双方应当按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，邹永君已按照《商铺延期政策补充协议》约定，已完成打卡、考核，可以享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇，邹永君未享受约定“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇，鼎益公司应当退还邹永君一年的租赁费52800元。一审法院支持邹永君要求鼎益公司的该项诉讼请求。2020年3月7日，鼎益公司送达告知书，要求邹永君等人续租，否则收回商铺并追究责任。该“告知书”仅告知邹永君续签租赁合同，未明确邹永君不能享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策待遇。且虽然双方未续签租赁合同，但邹永君收到“告知书”后继续使用商铺，因此，邹永君要求鼎益公司支付违约金没有事实依据。一审法院对该诉讼请求不予支持。根据邹永君与鼎益公司签订的《商业铺面租赁合同》和《商铺延期政策补充协议》，租赁合同已于2020年3月1日到期，鼎益公司已通知邹永君续签租赁合同，邹永君未与鼎益公司续签租赁合同，双方租赁关系已于2020年3月1日终止，无需予以解除。一审法院对鼎益公司要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。关于邹永君转租部分商铺是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，根据鼎益公司与邹永君签订《商铺延期政策补充协议》未提出转租异议和鼎益公司向邹永君送达“告知书”时未提出转租异议，应当推定鼎益公司对邹永君转租行为明知、默认。鼎益公司认为邹永君违约转租，缺乏事实依据。据此，一审法院对鼎益公司反诉邹永君承担违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、由本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司于本判决生效后10日内返还本诉原告（反诉被告）邹永君一年的租赁费52800元；二、驳回本诉原告（反诉被告）邹永君的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1516元，减半收取758元，由本诉被告普洱鼎益投资有限公司负担。反诉案件受理费196元，减半收取98元，由反诉原告普洱鼎益投资有限公司负担。二审中，鼎益公司围绕上诉请求依法向本院提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、视频资料和证人张某出庭作证。欲证明，鼎益公司并没有默认邹永君的转租行为。邹永君对该组证据的真实性、合法性、关某及证明目的不认可。本院认为，该组证据仅能证明邹永君与鼎益公司起过冲突，但不能证明鼎益公司的证明目的，本院不予采信。二、证人牛建兵出庭作证。欲证明，邹永君有偿将商铺转租给牛建兵使用。邹永君对牛建兵证人证言的真实性、合法性、关某及证明目的不认可。本院认为，牛建兵的证人证言能证明邹永君将商铺给牛建兵使用，本院对该证人证言予以采信。经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，2019年11月，鼎益公司与牛建兵签订租赁合同，将邹永君承租的商铺部分租赁给牛建兵使用。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.邹永君是否存在违约行为及是否应承担违约责任；2.鼎益公司是否存在违约行为及是否应承担违约责任。关于邹永君是否存在违约行为及是否应承担违约责任的问题。鼎益公司认为，邹永君在未经鼎益公司同意的情况下，将涉案商铺转租给牛建兵使用，其行为构成违约。邹永君辩称商铺系无偿给牛建兵使用，不存在转租。本院认为，根据双方当事人的陈述，邹永君将租赁的涉案商铺部分给牛建兵使用是事实，但不论是无偿使用还是转租使用，自2016年起牛建兵一直使用涉案的部分商铺，鼎益公司未提交证据证明在牛建兵使用商铺期间其对邹永君的该行为提出过异议，应视为鼎益公司认可邹永君将部分商铺给牛建兵使用的行为。故对于鼎益公司主张邹永君擅自转租，构成违约，请求支付违约金的诉请，本院不予支持。关于鼎益公司是否存在违约行为及是否应承担违约责任的问题。本院认为，双方当事人于2018年1月10日签订的《商铺延期政策补充协议》约定，若邹永君完成鼎益公司要求的在2018年1月13日至2019年1月12日期间开门营业不低于316天的考勤打卡，则可以享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的政策。本案中，鼎益公司已经向邹永君出具了《证明》，载明邹永君在考勤打卡期间已经开门营业满330天，故邹永君满足“合同到期后顺延一年免费使用商铺”的条件，双方当事人签订的《商业铺面租赁合同》的租赁期限应顺延至2021年3月1日。据查明的案件事实及鼎益公司自认，鼎益公司于2019年11月与牛建兵签订租赁合同，将邹永君租赁的部分商铺租赁给牛建兵使用。本院认为，本案鼎益公司在与邹永君租赁关系存续的情况下另行与牛建兵签订租赁合同的行为构成违约，致使鼎益公司与邹永君之间的《商业铺面租赁合同》无法继续履行，合同目的不能实现，双方之间的《商业铺面租赁合同》已经解除，鼎益公司反诉请求解除《商业铺面租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鼎益公司存在未按约定将商铺一年的使用权交付邹永君的违约行为，应对此承担相应的违约责任，赔偿邹永君未享受“合同到期后顺延一年免费使用商铺”所造成的损失。依据双方签订的《商业铺面租赁合同》，本院确认邹永君损失为双方约定的一年租金52800元。因此，鼎益公司应支付邹永君一年的租金52800元。另，违约金兼具补偿性与惩罚性，依据双方在《商业铺面租赁合同》中的约定：租赁期限内，若鼎益公司提前收回商铺，则按照剩余租金金额的30%向邹永君支付违约金。故邹永君要求鼎益公司支付违约金15840元（52800元×30%）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，邹永君的上诉请求成立，予以支持；鼎益公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初900号民事判决第三项“驳回本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司的诉讼请求”；二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初900号民事判决第二项“驳回本诉原告（反诉被告）邹永君的其他诉讼请求”；三、变更云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初900号民事判决第一项“由本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司于本判决生效后10日内返还本诉原告（反诉被告）邹永君一年的租赁费52800元”为“由本诉被告（反诉原告）普洱鼎益投资有限公司于本判决生效后10日内支付本诉原告（反诉被告）邹永君一年的租赁费52800元”；四、由普洱鼎益投资有限公司于本判决生效后10日内支付邹永君违约金15840元；一审本诉案件受理费1516元，减半收取758元，反诉案件受理费196元，减半收取98元，二审案件受理费1516元，均由普洱鼎益投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年九月二十八日法官助理付梦瑶书记员鲁明锋