山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1527号上诉人（原审原告）：贺召军，男，1980年2月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：支明哲，女，1982年10月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：孔艺璇，山东周智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李子寒，男，1977年11月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人贺召军因与被上诉人支明哲、李子寒房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贺召军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一审、二审上诉费用均由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、支明哲和李子寒存在欺诈行为的关键是支明哲和李子寒隐瞒日照市东港区卧龙山街道东小洼村民委员会（以下简称）已下达解除合同的行为，其次是隐瞒房屋实际所有权的行为。对下达解除合同通知事实的隐瞒才是认定本案欺诈的关键，对该事实的隐瞒与否也是足以导致贺召军签订合同的关键因素。本案已查明的案件事实为：2019年9月9日贺召军向支明哲支付宾馆转让定金3万元；2019年9月10日贺召军和支明哲签订《宾馆转让合同》，约定转让费98万元，包括宾馆全套设备、手续及原有房屋租赁合同权利义务；2019年9月24日李子寒出具证明：本人李子寒(房东)对贺召军和支明哲签订宾馆转让事宜知情并且允许；2019年9月24日贺召军支付支明哲首付款65万元；2019年10月初贺召军在宾馆前台文件夹发现在2019年7月25日下达的《解除房屋租赁合同通知书》，载明房屋承租人李子寒拖欠房租，村委通知和李子寒解除合同；2019年10月14日贺召军和支明哲仍就宾馆消防整改事宜进行沟通；2019年10月16日贺召军在东港法院立案要求解除合同；2019年10月22日，支明哲、李子寒签收法院传票，贺召军停止涉案宾馆经营。首先，2019年7月25日房屋所有权人东小洼村民委员会已经因拖欠租金事宜向支明哲和李子寒发出书面解除租赁合同通知，被上诉人李子寒为承租人并不是房屋所有权人，即不是正常理解意义上的房东，支明哲和李子寒对涉案房屋的实际所有权人及原租赁合同履行面临被解除的现状均明知，而2019年9月9日支明哲和李子寒恶意串通、刻意隐瞒租赁合同已经面临解除的事实及房屋所有而非李子寒的事实，向上诉人贺召军进行虚假宣传及沟通，骗取上诉人贺召军的信任、进而导致上诉人贺召军在错误认识的情况下签订涉案宾馆转让合同，支明哲和李子寒的行为是典型的欺诈行为，上述事实也是支明哲和李子寒积极配合找寻下家接盘甩锅的直接原因，同时上述事实对涉案合同的签订及履行均影响重大。二、一审法院关于合同履行障碍的认定错误。在未经过村集体决议、未与上诉人贺召军就房屋租赁达成一致之前无法确定上诉人贺召军的租赁权益未受到损害。一审对东小洼村书记秦续礼的调查笔录说明：其一，解除和李子寒租赁合同是村集体决议；其二，目前李子寒就合同继续履行已提起诉讼，是否可以解除尚不确定；其三，村委如果和李子寒解除，同意贺召军继续租赁。但该笔录存在以下问题：该书记表述并不能代表村委意见，租赁给李子寒就是通过招投标程序，是否认可该租赁需要村委会集体表决，如果和李子寒解除合同，剩余期限内贺召军继续租赁的费用是否收取及租赁费数额均不明确，村委会能否盖章确认需要进一步明晰。目前经营已经停止，无法预料后期情况，人力物力都无法也不敢投入，是支明哲、李子寒的隐瞒行为导致目前的局面。被上诉人支明哲与李子寒所签订的合同租赁期自2018年6月20日至2023年6月20日止，而与李子寒通过公开招租程序签订租赁合同期间至2024年1月24日止。2019年7月25日，已经与李子寒就租赁合同是否解除问题发生纠纷并且诉至法院。书记秦绪礼关于村委不干涉的陈述仅是其个人意见，依据现行法律规定，如李子寒与的租赁合同解除，则支明哲与李子寒的租赁合同也丧失转租权基础，上诉人贺召军的合法权益必然会受到损害。三、一审法院未查明案件事实有很多，包括但不限于支明哲转租的时间、经营期限及继续转租的原因；如果合同解除，村委是否会盖章确认确保继续租赁给贺召军并且不收取任何费用；李子寒和村委的诉讼案件进展情况；李子寒和村委租赁合同是2017年8月25日至2024年1月25日，租金从2018年1月25日起算，但法院查明合同签订是2019年5月等等。四、一审法院适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定。另依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国民法总则》第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定，并综合上述第一、二项分析，支明哲和李子寒故意隐瞒与订立合同有关的重要事实即解除合同通知事实，隐瞒真实房屋所有权人情况、恶意提高宾馆营业收益额度及虚假提供正常运营事实，系欺诈行为，依法应予以撤销。补充意见：本案系因贺召军与支明哲、李子寒之间因宾馆转让合同及房屋租赁合同履行过程中发生的纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，一审案由错误。一审按照错误案由审理案件，难以得出正确的判决结论。一、处理本案的关键是《宾馆转让合同》，该转让合同中转让方/甲方为支明哲，受让方/乙方为贺召军，丙方虽然未在合同中签字，按照一审中已经查明的案件事实，此丙方为李子寒。合同签订的法律依据是《合同法》、《城市房地产管理法》、《物权法》，且约定的是宾馆永久性转让事宜。例如：合同中约定的第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第十一条。二、一审法院并未查明宾馆转让合同的履行情况，具体有以下几个方面：（1）宾馆转让合同履行过程中李子寒的身份。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，本案，根据该合同约定的丙方的权利义务约定及2019年9月24日李子寒本人给贺召军出具的证明，可见，在合同履行过程中李子寒是房东/房主的身份，并非房屋租赁承租方的身份。（2）本案涉及的是宾馆的永久性转让，宾馆的证、照等必须全部办理过户登记手续。本案中一审未查明相关证、照的过户变更情况。根据工商登记信息，支明哲并未将宾馆的营业执照变更过户，日照盛达酒店管理有限公司是贺召军于2019年9月23日新注册成立，已于2020年4月16日注销，而日照一芒酒店管理有限公司是支明哲于2018年5月23日注册成立，至今仍然在运营中，并未变更给贺照军、也未注销。（3）未查明支明哲剩余房屋使用权年限以及转租时间。三、本案中欺诈行为的关键是刻意隐瞒了发出解除房屋租赁合同通知的事实，隐瞒真实房主情况仅是次要因素。2019年7月25日已经向李子寒及支明哲的宾馆送达了《解除房屋租赁合同通知书》，同时一审法院于2020年1月9日给书记秦绪礼做了调查笔录一份，结合2019年9月24日李子寒仍然以房东的身份给贺召军出具其为房东及其同意转租的证明，并未向贺召军明确宾馆所在房屋使用存在争议的事实，而是刻意隐瞒了该事实，导致贺召军对支明哲宾馆经营及受益等产生错误认识，进而与支明哲签订了合同，明显欺诈。四、一审中支明哲提交的2018年5月3日《房屋租赁合同》与无关，综观房屋租赁合同的每个条款，均没有涉及，更没有涉案宾馆经营的房屋归属或者类似内容，支明哲在证据目录及一审庭审笔录中主张的证明事项仅是其单方陈述及推定臆测，没有事实根据。五、一审中支明哲提交证人马某、朱某的证言不具有真实性。该二人长期在支明哲宾馆内工作，与支明哲具有法律上利害关系，且该二人证言中多是“记不清”、“不清楚哪个村”、“具体哪个不知道”，说明其对房屋归属情况不清楚。该二人证言不能作为合法有效证据使用。支明哲提供该二人的证言反而说明支明哲、李子寒二人未向贺召军告知房屋归属情况，更未告知贺召军宾馆经营房屋已经于2019年7月25日被书面通知解除的事实。支明哲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，支明哲从未隐瞒房屋实际所有权人，不存在欺诈情形。一审已提供证人和聊天记录等证明支明哲已向贺召军披露涉案房屋实际所有权人的情况。第二，对于解除租赁合同的通知的问题。该通知是下达给李子寒，支明哲并不知情，更无所谓隐瞒。且该通知系单方出具，并非与李子寒解除租赁的双方协议，且至今李子寒仍是涉诉宾馆占用房屋的合法租赁权人，对贺召军的经营权未造成任何影响。第三，一审判决所认定的买卖合同针对的是贺召军与支明哲之间宾馆转让的宾馆买卖。宾馆买卖合同而非贺召军所理解的房屋买卖合同，因此一审判决对于案由的认定并无错误。第四，关于宾馆注销的说明。支明哲与贺召军在宾馆转让过程中进行了多个证件的过户，对于贺召军所称的盛达酒店，是因贺召军称需要另行注册一个宾馆，但事实上是在支明哲所租赁房屋的基础之上，与宾馆的整体都有承继关系。贺召军于2020年4月16日注销该宾馆是基于其在一审中的败诉结果，为阻止双方合同中支付义务的履行而做了恶意的注销，因此该行为不能作为其阻碍支付义务的理由。综上，支明哲以根据双方宾馆转让合同的约定按时全面配合贺召军完成了各项证件办理，既不存在隐瞒事实，也未获取非法或者不正当利益。相反，贺召军在未完全履行付款义务且无任何阻力的情况下，私自停止经营，对宾馆的效益和声誉都造成了重大损失，因此贺召军诉求不能成立，应继续履行合同，配合办理剩余证件，并尽快完成付款。李子寒辩称，支明哲与贺召军宾馆转让时，打电话让李子寒去证明。因为涉案房屋系租赁李子寒的，所以李子寒前往，但对于支明哲与贺召军双方宾馆转让的内容李子寒不知情。因为这是支明哲与贺召军双方的事情，无论是支明哲或贺召军租赁涉案房屋，李子寒仅仅收房租。当时贺召军要求李子寒在转让合同上签字，李子寒当时说转让是双方之间转让，与其无关，只是租赁其房屋。待双方转让结束，一切办好手续之后，再来找李子寒签房屋租赁合同。后期和贺召军说看见村里给李子寒发解除协议的通知，这是村里给李子寒的通知，并不是给他们下发的通知。当时李子寒不认可，因为李子寒跟贺召军说有争议，解除合同通知上李子寒也没签字。村里当时是因为跟李子寒有争议，李子寒租涉案房屋的时间为2016年12月，但涉案房屋正常使用的时间为2018年9月。村里当时要求李子寒从2018年1月份开始交房租，李子寒与村委对该段租期租金有争议。村里给李子寒下发解除协议的通知，目的是让李子寒接受不合理的交费，当时李子寒没接受，后期一直在沟通，现在问题已经解决。涉案房屋一直是李子寒租赁，2016年重新签的合同，2018年延期到2024年，后贺召军跟支明哲宾馆转让，转让之后，贺召军经营了一段时间。李子寒不会阻止任何人的经营，因为李子寒的租户有十几家，不是他们一家。贺召军跟支明哲转让宾馆以后，经营了一段时间，贺召军经营期间并没有跟李子寒签订房屋租赁协议，也没有交一分钱的租金，反而贺召军欠下水费2660元，电费21356元，全部由李子寒代付。事实证明涉案房屋的租赁权由李子寒享有。贺召军起诉房屋买卖，其实李子寒是受害人。村委与李子寒一直是正常的履行合同。当时贺召军要求李子寒写证明，李子寒便出具证明，内容是宾馆房子是租李子寒的，同意他们两个转让。贺召军向一审法院起诉请求：撤销贺召军与支明哲之间《宾馆转让合同》，支明哲、李子寒连带返还贺召军68万元并赔偿损失，本案全部诉讼费用由支明哲、李子寒承担。庭审中，贺召军明确第一项诉讼请求中损失的计算方式为：以80万元为基数，自贷款发放之日起至支明哲、李子寒返还贺召军转让费68万元期间发生的贷款利息。贺召军同时明确诉讼请求第二项为诉讼费。一审审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证。贺召军提交如下证据：证据一、宾馆转让合同一份。证据二、李子寒书写的证明一份。两证据综合证明贺召军与支明哲、李子寒之间签订合同，以及李子寒声称其为争议房屋的所有权人的事实。宾馆转让合同的第一条明确载明丙方对产权的声明，此处的丙方就是李子寒。虽此处没有标明房屋的产权证书、面积等详细数字，但根据该部分内容，能够明确的推断出李子寒系该宾馆转让合同所依附的房屋的所有权人，即房东。合同签订时，李子寒没有在三方合同中签字，但声称以后再签。支明哲转让的宾馆依附于此处的房屋，其有义务对房屋的所有权人真实情况进行告知，否则属于隐瞒真相。证据三、收据两份。证明贺召军向支明哲交付68万元的事实。证据四、于2019年7月25日向李子寒发送的解除房屋租赁合同通知书复印件一份。证实该房屋的真实所有，此通知书是贺召军向支明哲支付68万元的前期转让费用以后，在宾馆场所整理支明哲遗弃的部分书面资料的过程中发现的。说明支明哲对该解除租赁通知书是知情的，并没有向贺召军说明此关键情况，属于隐瞒。证据五、个人循环授信额度合同。证据六、取款回单。证据五、六证实贺召军向其姐姐贺秀娟借款，其姐姐向平安银行贷款及其损失数额。证据七、利息支付记录。证实贺召军为了支付上述款项，通过其姐姐贺秀娟向平安银行贷款80万元，因该贷款一直由贺召军偿还利息，每月利息4400元左右，已偿还快六个月。对于贺召军提交的上述证据，李子寒未到庭质证，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证。经支明哲质证，其对证据一真实性无异议，但主张合同原本为贺召军单方提供给支明哲签字，合同相对方为支明哲与贺召军。在合同签订前，李子寒、案外人许涛等就已跟贺召军明确表示不在合同上签字，因为其非涉案宾馆所占用房屋的实际所有权人，仅具有租赁权，该合同为宾馆转让，与其本身无关。宾馆转让合同第一条中房屋的相关信息为空白，且无李子寒等签字确认，根据该合同不能确认李子寒为房屋的所有权人。通过李子寒没有在宾馆转让合同上签字的行为可以推认其已明确告知贺召军房屋所有权人非本人的事实。证据二为贺召军要求李子寒所出示，在该证明中李子寒所表达的本意为其具有租赁权，对于支明哲与贺召军之间的宾馆转让情况知情，而其中的房东二字，仅是根据各方平时称呼所书写，在民间口语中李子寒的身份可以被称为二房东，但并不能依据该证明就推理房屋的实际所有权人。对证据三无异议。对证据四，系复印件，且无签收人及时间等，无法证明该复印件的来源，对其真实性不予认可。该通知书发送的对象为李子寒，与支明哲无关，支明哲对此不知情。该通知书仅能看出李子寒与曾在房租方面存在争议，但至今未向贺召军或支明哲提出转租方面的任何异议，也未要求两方停止宾馆经营或者搬出房屋，因此对于涉案合同的效力与履行无任何影响。证据五、六的真实性由法庭依法核实，但认为贺召军以何种方式支付宾馆转让费用与其无关，也与本案无任何关联性。对证据七真实性无异议，但认为与本案无关联性。贺召军与支明哲签订宾馆转让合同是贺召军的一种投资经营行为，贺召军对外投资并非必然向第三方借款或贷款。即使贺召军选择借款或贷款，产生的利息和相关费用应由投资人本人承担。贺召军要求支明哲、李子寒承担利息损失既无合同的约定，也无法律的规定。对贺召军提交的上述证据，一审法院认证如下：对证据一、二、五、六，支明哲对其真实性无异议，一审法院予以确认。对其关联性，一审法院将在以下分析中进行认定。对证据三支明哲无异议，一审法院予以确认。对证据四，结合一审法院至所作调查笔录，其真实性一审法院予以确认。至于其关联性，即该证据是否能够认定支明哲欺诈，一审法院将在以下分析中进行认定。支明哲为证实其答辩及质证意见提交如下证据：证据一、房屋租赁合同及微信聊天记录截图。证实在2019年9月9日,即贺召军、支明哲合同签订前，其已将与李子寒签订的房屋租赁合同转发给贺召军。该合同第十七条补充协议第一款已明确提示李子寒存在与房东签订原合同的情况，其在签订租赁合同时为了防止自己所承租期限与用途超出李子寒与房主的租赁合同范围，而进行了特别约定，在其已明确向贺召军出示该合同内容且对该内容无任何隐瞒情况下，贺召军已知悉涉案宾馆所占用房屋的实际所有权人。证据二、支明哲与青岛华标公司张主任、店内员工席光娜以及与贺召军的微信聊天记录；贺召军提交的办理消防证相关材料原件及审批单。证实在2019年10月15日前后，贺召军依然在要求并配合其办理环评检测报告、消防证等材料，依然在正常履约，未向其提出任何异议。贺召军上述行为完全不符合贺召军在诉状中所称的10月初惊闻实际所有权人一事的正常反应，且完全不符合常理。证据三、证人证言。证明贺召军在合同签订前就已向其了解宾馆所占用房屋的实际所有权人，不存在任何欺诈、隐瞒情形。对支明哲提交的上述证据，李子寒未到庭质证，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证。经贺召军质证，对证据一其主张从未见到过该合同原件，支明哲确实是在2019年9月9日将该房屋租赁合同的照片发给贺召军，但该份证据内容不能证实其主张，反而印证了贺召军更有合理的理由相信李子寒等是该房屋的所有权人。因为在该租赁合同中显示的题目为房屋租赁合同，双方为出租方和承租方，该合同主要内容体现为房屋基本情况、房屋用途、租赁期限、维修养护责任以及关于装修和改变房屋结构的约定，按照通常理解，贺召军不可能推断李子寒是转租，只能将其理解为是房屋的所有权人，因此该证据恰恰印证了贺召军有充足理由相信其是房屋所有权人。对证据二，贺召军认为与本案无关，其是否看到了的解除租赁关系通知书，并不影响支明哲继续履行其相关的业务办理进程。贺召军在发现此通知书时到最后落实该房屋是否属于村委会、是否存在争议以及争议的内容都需要一定的时间，支明哲办理以上手续的时间和贺召军发现异常情况的时间基本是同时，不是支明哲陈述的差很长时间。支明哲申请证人马某、朱某出庭作证。经质证，贺召军主张当时其考察主要是了解宾馆的经营及效益情况，并未询问过所有权的事情，两证人的证言是虚假的。另，两证人曾长期在支明哲处工作，与本案有一定利害关系，其证言证明效力较低，不应予以采信。且两证人是在闲聊过程中向贺召军陈述相关信息，至于其真实性尚处于贺召军考察阶段，相对于后期李子寒出具的书面证明而言，两人的可信性相对较低。因此，对于是否构成隐瞒应以支明哲、李子寒在签订合同时是否完全尽到了告知义务为前提，而证人的证言最多证实了贺召军曾进行了房主的相关询问。支明哲主张两证人已经明确证明贺召军在合同签订前到店内了解宾馆及房屋的相关情况，特别对于房屋的所有权人进行了明确询问，证人也都进行了明确回复。至于证人是否知晓村委会的全称，并不影响贺召军已经明知房屋所有权人并非李子寒的事实，更不会影响贺召军基于真实意思表示与支明哲签订宾馆转让合同。对支明哲提交的证据，一审法院认证如下：对证据一，结合支明哲向贺召军发送的该租赁合同照片，该租赁合同真实性一审法院予以确认。至于其关联性，一审法院将结合贺召军提交的证据在以下分析中进行认定。对于证据二真实性贺召军无异议，一审法院予以确认。至于其关联性一审法院亦将在以下分析中进行认定。对该证人证言，一审法院将结合双方提交的其他证据在以下分析中综合进行认定。另，一审法院依法至东小洼村村委进行调查并形成调查笔录一份。经质证，支明哲认为该调查笔录表明明确表示对于李子寒将房屋转租事宜不干涉。单方向李子寒发出解除通知，但李子寒已向法院起诉，对于该村委是否有权和是否能够解除尚不明确。至今该合同并未实际解除，且该村委知晓转租也从未阻止宾馆的正常经营。对于李子寒与该村委之间的房租是否拖欠，支明哲不知情。其在租赁期间按时向李子寒支付房租，在房屋使用权人未变更的情况下，该村委也无权与支明哲或第三方签订租赁合同。本案是宾馆转让而非房屋买卖，合同相对方是支明哲和贺召军。对于房屋所有权人是谁，对宾馆转让合同的效力并无直接影响。贺召军要求撤销宾馆转让合同原因是支明哲未如实告知房屋实际所有权人，但支明哲已证明其已对贺召军尽了充足的告知义务，不存在故意隐瞒，不构成欺诈行为。贺召军对调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。主张该份证据和贺召军提供的所有证据材料均相互印证，充分证明了以下几个事实：解除房屋租赁合同通知书是真实存在的，房屋的真实所有，该解除房屋租赁合同通知书经党员村民代表会决定通过，并且送达给了李子寒、支明哲，支明哲、李子寒均对该通知书的内容知情。被调查人说通知支明哲、李子寒的时间为2019年7月25日左右，这恰恰与贺召军所述支明哲隐瞒宾馆所用房屋的真实情况开始对外做宣传，急于出手并欺诈、蒙骗贺召军说李子寒是房东，从而让贺召军信以为真，并与之签订了合同的陈述是相吻合的。李子寒等因为拖欠租金被村委会催告，虽经催告仍未缴纳租金的情况，矛盾已经激化到双方起诉到法院解决争议，使得原始租赁合同很可能面临解除的命运。李子寒无转租权，其无权转租给支明哲，支明哲对贺召军的转租也就成为无源之水，支明哲对贺召军的房屋转租以及宾馆的转让就成了空中楼阁，无法实现，转租合同的无效显而易见。综上，该笔录和贺召军所提交证据共同证明了支明哲、李子寒隐瞒、欺诈贺召军，使贺召军陷入错误认识签订了合同，交付了款项并造成了损失，属于合同可撤销情形。对该调查笔录，各方当事人对其证据三性均无异议，一审法院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年9月9日，贺召军向支明哲支付宾馆转让定金3万元。2019年9月10日，贺召军（受让方、乙方）与支明哲（转让方、甲方）、房东（丙方）就宾馆永久性转让事宜签订宾馆转让合同。该合同约定：……二、丙方同意甲方将其自营的位于日照市的宾馆全套设备，证、照转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让费总计为人民币98万元。具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等，还有乙方认可的其它东西，具体物品以详细登记表为准。三、甲方与丙方签订了租赁合同，租期到2023年6月20日止。宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行该租赁合同，并与丙方另签定续租合同。四、转让费分三次付清……六、甲方在收到定金及陆拾伍万元转让费后未按本合同约定交割转让宾馆，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已支付的全部款项外，给乙方造成损失的，有权要求甲方承担等同转让费5%的赔偿责任。……十一、乙方在经营期间具有转让权、如果需转让，提前通知丙方(即房东方)，丙方有义务协助乙方转让。乙方经营期间的转让权是指付给甲方全部转让金玖拾捌万元整，并所有相关证件在乙方名下后……。贺召军及支明哲在合同中签字，但该合同中丙方处未有签章。另，该合同第一条内容为“丙方对产权的声明丙方根据国家规定，已依法取得市区(县)的房屋所有权证书，所有权证书字第号。丙方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为，建筑面积为平方米”。该约定中横线处房屋产权等信息均未填写。2019年9月24日，李子寒向贺召军出具证明一份，该证明载山海天旅游区天旅游区海天三路东A1#的宾馆波普精选酒店转让给贺召军，本人李子寒（房东）对此事知情并且允许，特此证明”。同日，贺召军向支明哲支付转让款65万元。在此期间，贺召军与支明哲按约履行相关的宾馆转让交接及相关证照过户事宜。后，贺召军接手宾馆。从贺召军提交的微信聊天记录看，2019年10月14日，贺召军仍在与支明哲就诉争宾馆消防整改等事宜进行沟通。2019年10月22日，贺召军停止该宾馆经营。庭审中，支明哲主张其与贺召军约定2019年10月16日上午去办理特种行业证的过户。在约定时间贺召军未到，经其电话联系，贺召军说这个证先不着急办。因为其有逾期，需要时间盖过逾期，才能递交贷款材料。双方因为贷款贷不下来如何付款有过争议，协商是贷款下不来，贺召军凑钱，能凑多少是多少。出于对贺召军的信任，所以办理相关证件的资料其先准备着。在2019年10月21日其还去送消防整改的相关材料。贺召军主张其是在2019年10月16日立案，之后支明哲曾要求一起去办理相关手续。其确实没有跟支明哲说实话，原因是基于支明哲的欺诈行为。其认为支明哲急于去办相关手续是为了尽快拿到后期的30万，迫于无奈其采取了上述方式。另，支明哲主张其在转让宾馆过程中告知了贺召军房屋所有权信息。在2019年9月9日，其通过微信向贺召军发送其（承租方、乙方）与李子寒(出租方、甲方)签订的房屋租赁合同。该合同第十七条补充协议载明“1、由于甲方不允许乙方查看原合同，甲方要保证本合同和乙方约定的租期和租用性质属实，如甲方故意隐含或有纠纷的，致乙方不能正常开业或正常经营，甲方退还乙方房租并赔偿乙方损失……”马某容。支朱某申请证人马超、证人朱马某出庭证实其主张。证人马超陈述在2019年9月7日（贺召军加其微信时间）前贺召军向其了解过房屋所有权的信息，当时贺召军看酒店了解情况，期间问其房子是谁的，其说是村委会的，是许涛和李子寒（当时记不清李子寒的名字）两人租了一条街，许涛是赶集小镇的老板，支明哲是跟李子寒租的房子。贺召军不清楚李子寒等租赁的范围，其还到了一楼指了下李朱某们所租的范围。证人朱孟贤陈述，具体哪天记不清，应该是在9月20日以前，贺召军想接宾馆，到宾馆了解情况，每天都会到宾馆前台找其聊天。那天正好有客人，其推荐客人去赶集小镇。贺召军问为什么推荐赶集小镇，聊到了赶集小镇的老板许涛。然后其跟贺召军说他们租的许涛的房子，许涛是租的村里的房子，许涛是二房东，所以就比较照顾他生意。干的时间长了，聊天就知道了许涛租村里房子的事。贺召军对此不予认可，主张其与证人聊天时仅核实过宾馆经营状况。贺召军自认其没有要求李子寒出具诉争宾馆房屋的权属证书，其是在跟支明哲了解过程中了解的房屋权属信息。签订诉争合同时，三方见面要求在合同上签字，但李子寒没有签字。在准备支付65万元转让款时，其再次要求李子寒出面签字，李子寒说有事就没来。支明哲跟李子寒电话沟通后说他来不了，但是可以出具证明。该证明里面写着房东，所以其就把65万元支付给了支明哲。支明哲主张在签合同之前，三方见面了，贺召军要求丙方签字。当时其把贺召军拟订的宾馆转让合同发给李子寒了，李子寒回复该合同是其与贺召军之间的宾馆转让合同，与其没有关系，就不签合同了。第二次见面，贺召军又要求李子寒签合同，在沟通过程中，李子寒告知贺召军这是租的村里的房子，因为贺召军要求在其跟李子寒签订的合同到期后续租，李子寒告知因为其与村里签的合同只有六年，但是其有优先权，到期后贺召军直接与村委重新签合同就可以，这也是贺召军要求的。之后，李子寒有事走了。其告知贺召军再确认一下宾馆和房屋的相关问题，贺召军说没事，这两个人（李子寒和许涛）都没问题。交65万转让款之前，贺召军又说让李子寒签合同，其告知贺召军当时李子寒不签合同就是因为该合同是其双方之间的宾馆转让，贺召军说那让李子寒写一份知晓宾馆转让的东西，然后其就跟贺召军、李子寒约好在宾馆见面。因为李子寒有急事要先走，就写了这个说明，让其交给贺召军。另查明年7月25日，东小洼村委曾向李子寒送达解除房屋租赁合同通知书。该解除通知书载明：2019年5月份，你与我村委会签订了《房屋租于山海天三路东侧、怡海路南侧，文德一区西侧三层沿街，建筑面积2800m2的房屋租赁给你。由于你未按照合同约定支付房屋租金，按照合同约定，房租拖欠时间超过一个月，我村委会有权终止合同，收回房屋。现我村委会特向你发出本解除房屋租赁合同通知书，自2019年7月25日起解除2019年5月份你与我村委会签订的《房屋租赁合同》，不再将上述房屋租赁给你。请你于收到本通知书后三日内搬出上述房屋，并将已经使用的房屋费用及利息支付给我村委会。如逾期不搬出上述房屋，我村委会将安排人员将上述房屋内的物品搬离，产生的费用和损失全部由你自行承担。如逾期不支付上述费用，我村委会将通过司法途径解决。后，一审法院向秦绪礼（东小洼村书记）调查，并形成调查笔录一份。在调查时，被调查人陈述在其向李子寒送达解除通知后，双方未协商一致，李子寒已起诉要求撤销上述解除通知。诉争宾馆占用房屋在其与李子寒签订租赁合同时约定不能转租，但是否转租其并不干涉。如果其与李子寒解除租赁合同，其愿意与贺召军签订租赁合同。针对上述解除合同通知，李子寒庭后明，主张：1、东小洼村委与其从未解除房屋租赁协议。2019年7月25日，该村委给其下过解除协议通知，其有异议所以未与村委签订解除协议。因当时村委出租的房屋不具备出租条件，一直不能正常使用，其于2016年租的房屋并交齐租金直到2018年9月才具备正常使用条件，故其与村委房屋租赁协议的期限有争议，村委提出解除协议的无理要求其不能接受。2、按照房屋具备正常使用的时间(2018年9月)其所缴纳的租期限。3、对于东小洼村委提出解除租赁协议的无理要求，其已起诉到一审法院。法院提出先由当地司法所协助调解，目前经解决。4、其与东小洼村委之间的争议并不会影响所有商户的正常经营。在其于2020年3月5日与东小洼村书记秦绪礼碰面时，秦书记还帮忙联系了租房的客户，亲自带领客户实地考察，如果其没有合法的房屋租赁使用权，书记也不会联系客户的。贺召军与支明哲的宾馆转让一案纯属他们双方的经营矛盾，与其无关。李子寒提交的情况说明还对诉争纠纷作出如下说有人(房屋属于东小洼村委所有)，但其有房屋租赁权。其于2016年11月在日照拍卖中心拍得该房屋的六于2017年与东小洼村委签订协议。由于具备使用条件，东小洼村委将合同延期至2018年至2024年。二、其租赁东小洼村沿街两栋，所有商户至今都正常经营。三、贺召军与支明哲签订的宾馆转让协议属于双方转让，与其无关。其对转让协议内容并不知情，更没有在转让协议中签字确认。四、其只是了解贺召军与支明哲宾馆转让一事，当时双方把其叫去给他们写一证明，其作为出租方对于他们的转让无异议，允许经营方对房屋进行转让也是正常的经营方法。五、支明哲转让给贺召军的宾馆房租交到2019年11月份，双方完成转让交接后，贺召军应与其重新签订房屋租赁合同，但贺召军交接后在十一期间已经开始正常经营，却一直未与其签订房屋租赁合同，也未交租金。六、作为出租方其义务就是保证所有商户正常经营不受影响，商户经营期间有任何问题可与其商议解决。贺召军与支明哲转让房屋一事属于商户自主经营内容与其无关。庭审中，在本庭调查贺召军要求撤销诉争宾馆转让合同，除欺诈事由外，是否还存在其他合同履行障碍时，贺召军陈述不存在。还查明，2019年9月21日，案外人贺秀娟、张光斌、吴凤珍与平安银行股份有限公司日照分行签订个人循环授信额度合同，向该行借款80万元。2019年9月24日，贺召军自案外人李浩乾账户中支取65万元。贺召军主张该贷款系其委托其姐姐贺秀娟办理，用于支付宾馆转让款。后其分别于2019年10月21日支付贷款利息4060元、2019年11月21日支付利息4495元、2019年12月21日支付利息4350元、2020年1月21日支付利息4495元、2020年2月21日支付利息4495元、2020年3月21日支付利息4205元。贺召军主张上述利息损失应由支明哲、李子寒承担。一审法院认为，同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争法律关系性质确定案由。均为诉争法律关系的，则按照诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案双方争议的焦点为支明哲、李子寒在诉争宾馆转让过程中是否存在未如实告知宾馆权属情况的欺诈行为，贺召军可否主张撤销诉争宾馆转让合同。从双方争议的焦点看，其中既涉及宾馆转让法律关系，又涉及宾馆占用房屋租赁法律关系。因此，本案案由应为房屋租赁合同纠纷和买卖合同纠纷。对于双方争议的焦点，一审法院分析如下：一、贺召军与支明哲签订的转让合同转让标的为诉争宾馆经营权（包括宾馆全套设备、证、照），支明哲同时负有保证贺召军按约同等享有其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务的义务。其中并不涉及宾馆占用房屋的转让。合同签订后，贺召军已实际接手宾馆并与支明哲办理着相关证照变更手续；二、房屋系李子寒自东小洼村委合法租赁，支明哲作为次承租人在转让宾馆时将宾馆占用房屋一并进行转租，李子寒对此认可。据此，贺召军已同等享有支明哲在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。支明哲适当履行了该合同义务。虽李子寒此后出具了说明，从该说明内容看，主要是针对是否允许转该房屋所有权人东小洼村委在一审法院调查时明确表示对于李子寒是否转租其并不干争宾馆转让前，东小洼村委向李子寒送达过解除租赁但该解除通知系东小洼村委单方出具，李子寒是否存在解除通知载明的违约情形，该村委是否可以单方解除合同，均处于未知状态。况且，在收到解除通知法定期限内，李异议。因此，在东小洼村委与李子寒之间的租赁合同解除前，该租赁合同对双方仍有效。即便该租赁合违约得以解除，东小洼村委亦明确表示同意与贺召军签订租赁合同，贺召军的经营权和转租权并未因此受到影响。三、贺召军作为诉争宾馆占用房屋的次次承租人，在受让宾馆过程中，对宾馆占用房屋的权属，除次承租人有告知义务外，其对该事实亦负有审查义务。在诉争宾馆转让合同签订前，支明哲已通过微信将其与承租人即李子寒签订的租赁合同发送给贺召军，该合同补充协议载明李子寒不允许其查看原合同。在此种情况下，贺召军更应审慎审查该房屋的权属状况。然其并未要求李子寒出具房屋权属证书，仅基于支明哲、李子寒的单方陈述及说明中涉及的“房东”字眼即信赖李子寒为该房屋所有权人难谓善意且无过失。四、庭审中，经本庭询问，贺召军亦明确表示除其主张的欺诈外，诉争宾馆转让合同并不存在其他履行障碍，即贺召军签订诉争宾馆转让合同的缔约目的并未落空。综上，虽贺召军在法定期限内提起撤销权诉讼，但结合本案证据尚无法认定支明哲、李子寒存在欺诈，且贺召军因支明哲、李子寒欺诈造成损失。如确实存在第三人主张权利致使贺召军不能对租赁物使用、收益的，贺召军作为承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故，贺召军主张撤销诉争宾馆转让合同并要求支明哲、李子寒连带承担返还义务并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，第五十五条第一项、第六十条、第一百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、驳回贺召军要求撤销其与支明哲于2019年9月10日签订的宾馆转让合同的诉讼请求；二、驳回贺召军要求支明哲、李子寒连带返还转让款68万元并赔偿损失的诉讼请求。案件受理费10600元，由贺召军负担。本院二审期间，贺召军提交证据一、被上诉人支明哲在网络上宣传酒店转让的彩页两份，该材料中支明哲宣传一个大厅41间客房，月收入在35万左右没问题，转让费135万左右，待半年房租，同时还明确剩余的租期为50个月，用以证明被上诉人支明哲在网络宣传中恶意提高宾馆的经营及收入情况，未如实反映宾馆占用房屋的租赁使用情况。贺召军系通过网络查询核实了支明哲网络宣传信息之后，结合支明哲和李子寒的告知情况，才签订了涉案的合同。证据二、支明哲注册的日照一芒酒店管理有限公司基本信息机打件一份，贺召军注册的日照盛达酒店管理有限公司基本信息一份，用以证明被上诉人支明哲未将在涉案争议这个房屋上注册的这个酒店及宾馆转让给贺召军，支明哲在签订合同即履行合同的过程中，均存在欺诈行为。支明哲质证认为，上述证据不是新证据，不应认定。对于贺召军所称酒店中的对于收入的宣传是支明哲在经营期间的收入。至于贺召军转让后收入多少，取决于其宾馆经营情况，与支明哲无关。对于工商信息真实性没有异议，但日照一芒酒店管理有限公司未予注销是因为贺召军声称要在诉争宾馆的基础之上注册一个新的宾馆名称，但支明哲宾馆的环评报告已经因为宾馆转让作废，改成贺召军的宾馆名称且消防等证件也进行了相应的变更，宾馆的钥匙以及其他一切财物都在合同转让之后相继转交给了贺召军。李子寒质证认为，一直没见过贺召军与支明哲签订的转让合同，其仅是去写证明。当前贺召军与支明哲还没签合同，其与许涛一起在下边旁听。当时让李子寒签合同，李子寒没有签。李子寒说让贺召军与支明哲交接，然后李子寒再跟贺召军单独签房屋租赁合同，当时李子寒写了一个证明，就回去了。对于租期的问题，李子寒与村委签的六年的合同，在日照拍卖中心拍得。2016年推迟到2018年，再到2024年六年到期之后，村委会接着续签。对贺召军提供的证据材料无异议。本院二诉人申请本院对东小洼村委调查以下内容：1.李子寒与日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会签订房屋租赁合同的具体内容、李子寒拖欠租金的时间段及租金数额；2.日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会对李子寒租赁房屋及拖欠租金行为的意见；3.支明哲转租涉案房屋的相关情况。本院认为，楚，一审亦已对东小洼村委的村书记进行了调查，无需再进行调查。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因本案涉及宾馆占用房屋租赁法律关系，案由应为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点在于贺召军是否可以撤销涉案《宾馆转让合同》。贺召军主张支明哲、李子寒在租赁合同过程中隐瞒诉争宾馆的实际所有人，故应撤销涉案合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，本案应重点审查的是支明哲在签订涉案合同时是否存在上述法律规定的可撤销的法律行为。经一审法官询问确定，贺召军主张其撤销涉案合同的依据仅为支明哲和李子寒隐瞒涉案宾馆的实际所有权属情况。二审上诉时，贺召军又主张撤销涉案合同除上述情况外哲和李子寒隐瞒东小洼村委送达解除租赁合同通知的行为。首先，从涉案合同的约定内容上看，贺召军与支明哲签订的涉案转让合同转让标的为诉争宾馆经营权（包括宾馆全套设备、证、照），同时约定支明哲负有保证贺召军按约同等享有其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务的义务，但其中并未涉及宾馆占用房屋的转让。而且，支明哲在涉案合同中已告知其与李子寒签订租赁合同的到期时间，同时约定“宾馆交给乙方（贺召军）后，乙方（贺召军）同意继续履行该租赁合同，并与丙方（李子寒）另签订续租合同。每月缴纳租金及该合同约定由甲方（支明哲）交纳的水电费等各项费用。如乙方（贺召军）继续承租与丙方（李子寒）协商，乙方（贺召军）具有同等条件的优先承租权。”双方对于租赁合同到期后的处理方式亦已约定。第二，房屋系李子寒自东小洼村委合法租赁，支明哲作为次承租人在转让宾馆时将宾馆占用房屋一并进行转租，李子寒予以认可，且房屋所有权人东小洼村委亦表示对转租一事不予干涉。贺召军已同等享有支明哲在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。根据双方当事人提供的证据及双方的陈述可知，合同签订后，贺召军已实际接手宾馆并与支明哲办理着部分相关证照变更手续，双方均已开始履行涉案合同义务。对于部分证照未能变更的情况，根据双方陈述及聊天记录来看，支明哲配合办证，但贺召军因对合同有异议，而未继续配合办证。案宾馆转让前，东小洼村委虽然向李子寒送达过解除租赁但该解除通知系东小洼村委单方出具，李子寒不予认可，已提出异议。而且，李子寒是否存在解除通知载明的违约情形，该村委是否可以单方解除合同，均处于未法确定。因此，东小洼村委与李子寒之间的租赁合同对双方仍有效，贺召军的经营权和转租权并未因此受到影响。综合上述几个方面，涉案房屋的所有权问题及解除租赁合同的通知问题，均未能对贺召军的经营权和转租权造成影响，贺召军提供的证据不足以证明支明哲、李子寒在签订涉案合同时存在法律规定的欺诈、胁迫等可撤销合同的情形，故，贺召军主张撤销诉争宾馆转让合同并要求支明哲、李子寒连带承担返还义务并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，贺召军上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人贺召军负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年九月二十一日法官助理王莹莹书记员王彩璇