天津市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）津03民终2605号 上诉人（原审被告）：韩玉刚，男，1975年1月17日出生，汉族，住天津。 被上诉人（原审原告）：北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市经济技术开发区时尚西路**万通新城**楼。 负责人：柏嵩，总经理。 委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓伶，天津精诚律师事务所律师。 上诉人韩玉刚因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩玉刚上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的一审全部诉请；2．一、二审诉讼费用由北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．一审法院虽认定北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司服务质量存在瑕疵，但一审法院忽略了被上诉人提供的服务应当是具有持续性的，所以案涉小区出现诸多的问题也是长时间的、持续的，而在被上诉人拒绝提供合理服务的情况下，上诉人依法行使抗辩权，要求被上诉人履行义务后再行交纳物业管理费及车位费是符合公平原则的，上诉人并不存在违反合同约定的情形。上诉人于2012年3月10日购买了案涉小区房屋，并已足额缴纳1年多的物业服务费、车位费等相关费用，而被上诉人却违反前期物业管理合同约定，未尽到相关的物业管理责任，从而造成上诉人交通事故修车费6000元、价值约5000元财物被盗等财物损失。综上，因被上诉人拒绝履行前期物业管理合同，致使小区公共安全设置、消防、电力、排水、照明均不能正常使用，导致案涉小区的居住环境持续恶化，上诉人的人身财产得不到有效的保障，在此情况下，上诉人依法行使抗辩权符合法律规定。2．被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护的义务，案涉小区8号楼一层、B1层、B2层入户门镜从被上诉人管理期间至今未能正常使用，达不到使用标准，应以上实际情况，上诉人认为被上诉人应承担相应继续履行或赔偿损失的责任。3．被上诉人未定期履行小区公共经营场地费以及蜂巢快递占地使用费的经营公示，至今此项经营费用小区业主不知用在何处，要求被上诉人公开此项费用的去向。一审法院对大量物业管理服务中持续存在的诸多问题，仅认定为物业管理服务中存在瑕疵，使被上诉人逃避了违约的责任。4．案涉小区业主大会于2016年12月1日解除了与被上诉人的物业管理关系，被上诉人要求上诉人给付2013年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费及2014年6月1日至2016年12月31日期间的车位费，没有事实依据。 北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告2013年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费人民币15866.30元,2014年6月1日至2016年12月31日期间车位费人民币1860元;2.支付逾期缴纳物业费期间的滞纳金人民币16659.60元；3.本案诉讼费用由被告依法承担。 一审法院认定事实：被告韩玉刚系天津市中新生态城新新园小区8-204号房屋业主。2010年9月20日，原告与万通新新园小区的建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，《天津市住宅前期物业合同》约定物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为3元，物业费按年度收费，每年度12月份预交下年度费用。合同对管理服务内容及双方的权利义务及违约责任均作出了明确约定。 一审法院曾于2016年4月20日与原告及部分业主一同进行了现场查验，发现存在的问题有：1.小区地下车库的维护方面，，地面与外墙的维护存在瑕疵外墙墙皮有脱落、、地面有破损部分已维修，但仍有多处破损，车库漏水，顶部有脱落，已经造成部分照明设施锈蚀，车库光线太暗，车库内有一处裸露的线头；2.车库部分通往住户的门处于开放状态，个别门禁不能正常使用；3、小区绿化方面，植被总体成活率较高，个别荒死部位以摆放鹅卵石替代，部分树木枯死，部分草坪枯死，虽已补种，但是尚未恢复；4、小区内公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角，存在动物粪便未能及时清理的现象。5.公共设施整体维护较好，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物的情形，电力设备箱未正常关闭，卫生清理以及设施维护存在瑕疵，存在安全隐患；6、小区存在个别私搭乱建的情形；7、车辆出入审查不严，社会车辆（包括快递车辆）随意出入，，地库内有快递车停放 另查，一审法院调取的《天津市不动产登记薄查询证明》记载的被告房屋建筑面积为145.83平方米。被告自2013年12月1日至2016年12月31日欠付原告物业管理服务费，欠付2014年6月1日至2016年12月31日期间的车位费。原告向被告就未交纳的物业费进行了书面催缴。 一审法院认为，前期物业合同对本案双方当事人具有约束力。当事人均应按照合同约定履行合同义务。物业服务合同作为双务合同，只有在当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的。但根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在未尽和不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。对于此次减免比例酌定为5%。因原告的服务存在瑕疵，对于原告违约金的诉请不予支持。根据原告的诉讼请求确定被告应该缴纳物业费金额为15866.30×95%=15073元。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告韩玉刚于判决书生效之日起十日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司2013年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币15073元，2014年6月1日至2016年12月31日期间的车位费人民币1860元；二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司担负168元，被告韩玉刚担负162元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司与案涉小区的建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效。韩玉刚作为该小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司提供了物业管理服务，韩玉刚应履行给付物业服务费的义务。一审法院结合北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司存在提供物业服务不到位的情况，酌情扣减物业服务费部分5%并确定韩玉刚支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司涉诉期间的物业服务费15073元及车位费1860元并无不当。关于韩玉刚主张的公示经营场地费以及蜂巢快递占地使用费的问题，因其在一审中未提出反诉，可另行解决。关于韩玉刚主张的赔偿损失问题，与本案非同一法律关系，可另行解决。 综上所述，韩玉刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费223元，由上诉人韩玉刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 雷 审判员 李 浩 审判员 王同顺 二〇二〇年九月八日 书记员 朱欣宇