江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1279号上诉人（原审被告）：万军，男，1964年6月6日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：周会茂，江西挚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余国应，男，1985年12月13日出生，汉族，住江西瑞昌市。委托诉讼代理人：邓东，江西威瑞律师事务所律师。上诉人万军与被上诉人余国应因房屋租赁合同一案，不服江西省浔阳区人民法院（2020）赣0403民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万军上诉请求：1、依法撤销原审法院判决，2、依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还押金15万元诉讼请求，3、依法改判被上诉人支付拖欠的2.5万元租金和从2020年4月20日起至返还租赁物为止的门面占用费（计算至2020年6月19日），暂计12.5万元，4、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由1、一审法院认定合同于2020年4月20日解除，与事实不符。上诉人没有同意被上诉人提前解除合同，就算合同解除也应为2020年4月19日，并非4月20日。上诉人与被上诉人都认可合同届满时间为2020年4月19日。2、被上诉人于2020年4月21日缴清水电费，被上诉人没有在合同解除之前缴清水电费，属于违约行为。3、涉案门面至今仍然系被上诉人控制。被上诉人在一审中提供的证人证言证明2020年4月19日下午将钥匙交给上诉人的委托人，但证人是被上诉人的工作人员，该证人证言不能作为证据使用。4、一审法院推定被上诉人没有恢复大门和拆除室内楼梯的源于归咎于上诉人，与客观事实不符。从双方的聊天记录可以看出，双方就恢复隔墙和退回押金两件事情进行了协商，并没有就恢复大门和拆除室内楼梯进行协商。上诉人一直要求被上诉人根据合同约定归队租赁物进行恢复。大门和室内楼梯不属于装修装饰部分，应该予以恢复原状。5、一审法院认定上诉人同意一个月租金减半收取与事实不符。被上诉人没有提供证据证明上诉人同意减半收取租金的证据。事实是，上诉人同意减半收取租金的前提条件是本案租赁合同继续履行。6、双方合同约定退还押金的条件是：（1）合同届满后交清水电费，（2）将租赁物恢复原状，（3）没有任何违约行为。被上诉人存在违约情形，一审法院判决退回押金，适用法律错误。7、被上诉人未将租赁物退还给上诉人，上诉人要求被上诉人支付租赁物占用费符合法律规定，一审法院认定租赁物返还给了上诉人，从而错误适用法律。综上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。余应国辩称，一、双方的《门面租赁合同》自2020年4月20日已解除。《门面租赁合同》第四条约定了单方解除权，合同自2020年4月19日以后解除，双方对此没有异议，被上诉人行使单方解除权，上诉人是否同意，不影响合同解除的效力。答辩人租也付清至2020年4月19日止。二、被上诉人在4月20日通过微信转账的方式支付水费16元。只是收款人在4月21日才进行操作。上诉人称被上诉人是在2020年4月21日缴清水费不属实。三、2020年4月19日涉案房屋的钥匙由被上诉人的工作人员交给万军方，涉案房屋也一直由万军控制管理。被上诉人申请了证人出庭作证证明该事实，且上诉人在一审提交的照片也是在租赁物内部拍摄的，由此可以看出租赁物一直由万军控制。四、答辩人已经对涉案房屋恢复了隔墙，保留大门、橱窗、楼梯都是符合约定的。且《门面租赁合同》第四条、第五条关于恢复原状和保留装修相互矛盾。且被上诉人一直与上诉人关于如何恢复原状和保留装修进行沟通，但是万军一直不明确方案，所以被上诉人尽量做到承租时已拆除的部分恢复原状，承租后装修部分保留不动。五、双方达成疫情期间租金减半支付的意见，该意见并不是附条件的。余应国向一审法院起诉请求：1原告余国应向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即退还原告租房押金150000元;2、本案诉讼费用由被告承担。被告万军（反诉原告）提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》；2、判决反诉被告将租赁物返还给反诉原告；3、判决反诉被告交纳将租赁物返还给反诉原告为止期间的租金，租金暂计12.5万元（从2020年3月至2020年6月19日）；4、判决反诉被告承担本案的反诉受理费。一审法院认定事实：2019年4月6日，原、被告签订《门面租赁合同》，被告将位于门面建筑面积290平方米，夹层170平方米，出租给原告使用，租赁期为60个月，自2019年4月20日起至2024年4月19日止。合同第三条约定，第一年租金为60万，前三年不变，从第四年开始，每年租金递增10%。合同第四条约定，乙方向甲方交纳押金15万元。押金在合同期满后，乙方必须交清水电费用，并将租赁的房屋恢复原状，且无任何违约的情况下方可退还。（乙方中途不再承租的情况下，必须提前一个月告知。）租金缴纳需提前七日交付，如超过三日未交，甲方有权收回该物业且不退押金。合同第五条约定，合同期满后乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网）等不得拆除。原告承租后，所有租金均按约定支付到2020年4月19日。因疫情原因，原告称被告同意2020年2月20日到3月19日一个月的租金减半收取，即按2.5万元收取，该2.5万元租金原告已支付到位。2020年3月初，原告通知被告其自2020年4月20日开始不再承租该店面。后双方就店面恢复原状问题产生分歧，被告未退还原告的押金15万元。经协商未果，原告诉至一审法院。另查明，案涉店面在一楼，分为两间，两间店面之间有一堵隔墙。约一间半的店面的上方做了隔层，半间没做。没做隔层的店面挑高（地面到天花板）约有6米左右，做了隔层的面积约为170平方米，每层挑高2.8米左右。原告承租前，两间店面之间有一堵隔墙，且两间店面都有独立的门脸供进出。一楼到二楼的夹层之间没有楼梯。原告承租后。将两个店面之间的隔墙拆除，将其中的一个大门改为玻璃橱窗，另一个门改为玻璃大门。并在一楼到二楼夹层之间做了楼梯，供上下夹层使用。原告将两个店面统一为一个整体进行经营使用，一楼及二楼夹层均作为营业场所。原告将物品搬出后，将两间店面之间的隔墙进行了恢复。原告称因被告关于恢复原状的意思表示不明确，所以玻璃大门、橱窗及楼梯没有拆除。再查明，原告曾就如何恢复店面原状的问题征求被告的意见，被告关于如何恢复店面原状没有明确的意思表示，只是告诉原告按合同行事。原告委派的人员与被告委派的人员也曾经就如何恢复店面原状进行洽谈，但被告的委派的人员也未明确表示如何恢复。目前该店面已在被告的控制之下。一审法院认为，原、被告签订的房屋《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予以保护，双方均应受合同的约束。经过庭审可知，本案有以下几个争议焦点。第一、原被告双方之间的租赁合同是否已解除。《门面租赁合同》第四条约定，乙方中途不再承租的情况下，必须提前一个月告知。庭审中，原被告双方均对原告曾按照合同约定的时间节点通知被告不再承租案涉店面的事实都没有异议。既然合同赋予了原告单方面的解除合同的权利，原告已按照解除合同的条件提前一个月进行了通知，可知本案中的《门面租赁合同》应在2020年4月20日已解除。第二，案涉店面恢复的现状是否合乎合同约定。合同第四条中约定了将租赁的房屋恢复原状，而第五条却约定了乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网等）不得拆除，两条约定之间出现了矛盾。原、被告双方之间订立的租赁合同条款之间出现矛盾，根据意思自治原则，双方可以对矛盾或不明确之处进行修改或者确认。庭审中已查明，原告因合同约定有矛盾之处，就如何恢复原状曾经找被告协商，被告意思表示不明确，只是说按合同行事。原告不知该如何恢复又委派人与被告委派人员就如何恢复原状进行协商。被告委派人员也未给出明确答复。原告原告才恢复了隔墙，保留大门、橱窗及楼梯。当合同的文义发生歧义或者意思不明显时，就有必要对合同进行解释。合同解释的一个原则是以合同文义为出发点，客观主义结合主观主义原则。庭审中原告一直想如约履行合同，一直致力于按照合同履行恢复原状或保留不可移动装修的主观意图比较明显，主观上并无违约的意图。合同解释的另一个原则为符合合同目的原则。双方在门面租赁合同中，不管是约定恢复原状，还是除可移动外的设备但装修（如防盗网等）不得拆除的约定，均是为了最大限度地发挥案涉店面的使用价值，无损或增益其功用的最大发挥。该店面在原告承租之前已有夹层，原告承租后建造了由一楼通往夹层的楼梯，是为了最大限度地发挥二楼夹层的功用。原告搬出后未拆除该楼梯主观上也是为了使该店面二楼夹层的使用价值的发挥。客观上，二楼夹层有了该楼梯使用更为便利。至于大门和橱窗原告表示花费较少，若被告明确表示需拆除起可以配合拆除恢复原状。原告承租后，作为一个承租主体，建造一个大门，另外一个大门改为橱窗是为了统一经营的便利，也并无不妥。合同约定，乙方可自行拆除其投资的可移动设备，但装修（如防盗网等）不得拆除。大门和橱窗不可移动，原告并未拆除，也符合合同的目的。合同解释的另一条原则为参照习惯或惯例原则。参照习惯或惯例原则，是指在合同文字或条款的含义发生歧义时，按照习惯或惯例的含义予以明确;在合同存在漏洞，致使当事人的权利义务不明确时，参照习惯或惯例加以补充，参照一定的习惯和惯例，不仅符合合同当事人的利益和愿望，而且符合社会正义的法律要求。本案中原告没有拆除楼梯，没有损坏夹层使用的便利性，没有拆除玻璃大门及橱窗，除了顾及其属于不可拆除的装修，也符合房屋出租、承租的惯例。不仅符合合同当事人的利益和愿望，而且符合社会正义的法律要求。结合以上分析，一审法院认为原告的恢复隔墙，保留大门、橱窗及楼梯的行为均符合合同的，并无不妥。第三，原告（反诉被告）是否应支付给被告（反诉原告）房屋占用费。庭审中已查明，案涉店面在原告搬出后，被告已经将门锁更换，店面已在被告的控制之下，且被告并未针对原告占用该房屋提供证据予以证明，因此，对反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。第四，原告支付给被告的2020年2月20日至2020年3月19日计2.5万元房屋租金是否合乎约定。2020年3月13日下午，原告的工作人员向被告万军转账25000元后，通过微信提示被告：“万总，房租已转，注意查收”。被告万军回答：“收到，谢谢。”被告并没有明确的反对，被告也没有提出异议。在下一次支付租金的时候，被告也没有提出异议。可知双方针对减免半个月房租共计25000元的事项已经口头达成一致。该事实与原告的诉称及原告在反诉中作为被告的的辩解可以印证，足以认定原告系按约定支付的房租。结合以上分析，对原告的诉讼请求依法予以支持，对被告的辩解意见依法不予采信。对反诉原告的诉请依法不予支持，对反诉被告的辩解依法予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告万军应于本判决生效之日起10日内向原告余国应退还押金人民币150000元；二、驳回反诉原告万军的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院查明的相关事实与一审查明事实一致，应予以确认。本院认为，《门面租赁合同》第四条约定：“乙方向甲方交纳押金15万元。押金在合同期满后，乙方必须缴清水电费用，并将租赁的房屋恢复原状，且无任何违约的情况下方可退还。（乙方中途不再承租的情况下，必须提前一个月告知。）……”本案中，被上诉人于2020年3月初通知被告自2020年4月20日开始不再承租该店面，被上诉人提前一个月通知上诉人解除合同行为符合双方约定。一审法院认定本案租赁合同于2020年4月20日解除并无不当，本院予以支持。被上诉人于2020年4月20日交清承租门面的水电费，符合双方合同约定，上诉人以此要求不退换押金的上诉理由，本院不予支持。上诉人已经按照合同约定将可移动的部分进行拆除，保留装修部分，对于玻璃门和楼梯，因无法明确是否拆除，被上诉人也就该部分与上诉人沟通，万军方的工作人员均未给予明确恢复原状的方案。未对租赁门面恢复原状的原因，不在被上诉人，故上诉人以被上诉人未对租赁物恢复原状为由，不予退还押金的上诉请求，本院不予支持。被上诉人在庭审中表示，如上诉人要求将租赁物大门橱窗、楼梯拆除，被上诉人也同意予以配合。关于租赁物占用费，本案租赁合同于2020年4月30日解除，且被上诉人已搬离租赁门面，上诉人要求被上诉人支付租赁物占用费，本院不予支持。综上所述，万军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人万军承担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二〇年九月三十日法官助理晏晨思书记员马善盈