福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3969号 上诉人（原审原告）：曾嗣禹，男，汉族，1987年12月28日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温淑华，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****。 法定代表人：阮仕江，总经理。 委托诉讼代理人：任霁晴，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张灵悦，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 上诉人曾嗣禹因与被上诉人厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 曾嗣禹上诉请求：1、撤销一审判决第二项,改判泰禾公司向曾嗣禹赔偿损失143325元或裁定发回重审。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件三毛坯标准仅是泰禾公司提供的格式内容，并非是买卖双方最终的意思表示，且案涉房屋是包含有具体装修标准的。原审判决已查明泰禾公司举证有《放弃装修申请书》，也查明了与案涉房屋同一栋楼也是同一时期出售的房屋无论是否有实施装修，其签署的均是同样格式、同样内容的《商品房买卖合同》附件三毛坯标准之事实，同时曾嗣禹在原审中也举证了泰禾公司之销售人员的录音等相关证据证实讼争双方对案涉房屋约定了装修的事实。 二、《放弃装修申请书》经鉴定，签名字迹非曾嗣禹所写，即曾嗣禹从未有放弃房屋装修的意思表示，原审判决遗漏查明该事实，应予以纠正。首先，判断双方是否约定装修标准应综合全案证据判断，该《放弃装修申请书》本身就是证据链中重要的一项，该证据非常清晰的证实了案件的基本事实：存在装修！其次，根据《放弃装修申请书》的内容，房屋出售之时就是带有装修的，曾嗣禹并未有放弃房屋装修的意思表示，则泰禾公司就应按有装修的约定交付房屋。最后，根据证据规则，《放弃装修申请书》是由泰禾公司举证的，应构成自认；并且该证据明显显示对泰禾公司不利，更应该采信。 三、《商品房买卖合同》总价包含有装修价款，《商品房预售方案》（以下简称《预售方案》）装修标准1500元/平方米是泰禾公司的要约，构成双方合同内容，原审判决对此事实认定错误，且适用法律错误。首先，《商品房买卖合同》实际是包含有1500元/平方米的装修标准。第一，泰禾公司于同属系列案的另案中当庭陈述：1、案涉房屋售出价格就是备案价格；2、为了房屋溢价，只能写一个装修标准才能以更高价格出售，这样也能让房管局看到房屋售价的构成。根据该陈述可知，《商品房买卖合同》的总价款中是包含有1500元/平方米的装修标准的。第二，《商品房买卖合同》补充协议第十三条载明“其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”，这个“数据”在没有明文排除的情形下，当然涵盖《预售方案》中的装修标准1500元/平方米。其次，《预售方案》装修标准1500元/平方米是泰禾公司的要约，构成双方合同约定。第一，根据房地产销售的相关法律法规、规范性文件，《预售方案》系泰禾公司取得《预售许可证》的行政审批材料之一，应属于政府主管部门批准文件，因此《预售方案》一经审批通过后，泰禾公司即应受其约束并对其真实性负责。第二，根据房地产销售的相关法律法规、规范性文件，泰禾公司应将《预售方案》在销售现场醒目位置进行公示，且该公示信息必须与申请预售许可时提供的信息、网上公示信息保持一致，而泰禾公司已当庭确认“《预售方案》已根据政府主管部门要求在网站上对全社会进行公示”。由其可见，《预售方案》装修标准1500元/平方米已实质上具备要约的属性。综上，《商品房买卖合同》总价包含有装修价款，《预售方案》装修标准1500元/平方米是泰禾公司的要约，构成双方合同内容，对泰禾公司具有法律约束力。 四、《预售方案》已明确载明1500元/平方米系“装修标准”，而非是“装修价格”，因此该金额不存在包含所谓公共部分的装修成本一说，原审判决将二者混为一谈系属认定事实不清，依法应予以纠正。 五、经公证的销售现场展阅标准构成双方合同约定，原审判决对此事实认定错误、自相矛盾，且违反了证据规则的规定。在没有其他证据足以反驳的情况下，经公证的销售现场展阅标准即应认定为泰禾公司于合同签订之时公示的内容；且该内容是泰禾公司对《预售方案》装修标准1500元/平方米具体细化后所形成的，二者之间连贯且吻合，因此均应构成《商品房买卖合同》的内容，对泰禾公司具有法律约束力。 泰禾公司答辩称，一、关于曾嗣禹曲解本案事实的一些表述的回复。1、泰禾公司在一审庭审中有说过用于公共部分的装修，如果笔录没有可以调取庭审录像；2、泰禾公司拥有定价权，所谓卖了溢价是针对当时房屋的一个日常指导价而言的溢价；3、曾嗣禹称泰禾公司当庭承认备案方案有在网站公示，与事实不符。厦门市住房保障和房屋管理局主办的网站名称为“厦门网上房地产”，该网站仅公示预售许可证上的各项信息，预售方案不在网上公示范围内，泰禾公司未在包括“厦门网上房地产”在内的任何网站上对预售方案进行公示。同时，由于案涉楼盘的房源已经售罄，因此现在“厦门网上房地产”上已无法查询到案涉楼盘当时的公示情况；4.曾嗣禹的公证书中显示的附件3、合同中的附件3、备案合同的附件3，是三份不同的文件，其中只有备案合同的附件3有所谓的“1500元装修标准”，泰禾公司从来没有对“1500元装修标准”进行过公示。曾嗣禹以公证书上显示公证时的预售方案【申报日期】为2017年5月27日与备案的预售方案一致为由主张阅览台的公示方案从未变更，但是【申报日期】是方案提交备案的时间，而变更方案只要在法律法规允许的范围内（后文分析）并不需要重新申报，申报日期当然不会变化。曾嗣禹并未举证证明其在签订案涉合同之前知道“1500元装修标准”的存在，就没有主张泰禾公司赔偿的依据。 二、双方已经就房屋的交付标准达成合意，为《商品房买卖合同》，一审法院的事实认定不存在任何错误。1、《商品房买卖合同》已明确约定，房屋的交付标准为附件三，而附件三中并没有任何关于房屋装修的表述，更没有曾嗣禹所称的装修标准1500元。同时《商品房买卖补充合同》第五条第6款也明确的约定了，房屋的交付标准以实际签订的《商品房买卖合同》中的装修标准为准；2、《放弃装修申请书》的存在是因为当时泰禾公司为了防止关于该部分后期引发诸如此案这样的纠纷，因此对合同中约定的装修标准进行了单独确认；3、至于有9户业主按照某一标准进行了装修，这是业主本身委托泰禾公司进行了装修，泰禾公司和其他9户业主签订了《委托装修协议》是双方行使自身合法权利的体现，与本案无关，曾嗣禹也无权干涉。而曾嗣禹仅仅根据有9户业主的房屋在交房时进行了装修，就推定泰禾公司原本根据合同就有装修的义务，毫无逻辑可言。 三、即使曾嗣禹的笔迹鉴定报告显示，《放弃装修申请书》并非本人亲自签名，也不能证明泰禾公司有交付精装房屋的义务。而签订了《放弃装修申请书》的曾嗣禹，更是对交付标准为毛坯做了2次确认。1、《放弃装修申请书》并非唯一的，单独的约定了房屋交付标准的文件，房屋的交付标准约定在《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》中，合同中的附件三和附件六已经明确了该房屋的交付标准，曾嗣禹作为完全的民事行为能力人，应该对其签署的文件负法律责任；2、曾嗣禹仅凭其并未签署《放弃装修申请书》，就直接得到泰禾公司应该将案涉房屋装修交付的结论没有任何的事实和法律依据；3、泰禾公司举证了《放弃装修申请书》，鉴定结果为并非本人所签，如果这份文件如曾嗣禹所称的是泰禾公司伪造的，泰禾公司根本不可能拿出来作证据并同意鉴定，更不会有当事人放弃鉴定承认是其亲自签署的。《放弃装修申请书》是泰禾公司的正常业务流程，没有任何针对性，鉴定结果仅能证明该签名非本人签署的，而不能证明签名人的身份。鉴定结果虽然驳斥了《放弃装修申请书》的真实性，但无法推翻双方在《商品房买卖合同》中就已经对交付标准进行约定的事实；4、曾嗣禹主张其从未放弃装修，但没有形成双方的合意。曾嗣禹只举证了交房之后其主张装修，交房之前，合同签订始末，曾嗣禹并未举证在签订合同前后主张过该权利，所以曾嗣禹无证据证明其主张，一审法院事实认定清楚。 三、《商品房买卖合同》通篇没有任何表述证明房屋价款包含装修价款，《预售方案》也不对曾嗣禹构成要约，况且曾嗣禹没有提供其购买案涉房屋时候的预售方案，其所提供的证据无法证明其主张。1、泰禾公司提出的附件三（即《商品房买卖合同》中的装修标准）属于新要约，签订《商品房买卖合同》的行为即为承诺。《预售方案》并不是要约，而是要约邀请，而曾嗣禹也并未向泰禾公司发出新要约；2、曾嗣禹虽然提供了2017年其公证的泰禾公司处公示的《预售方案》，但是没有举证其在购房时，签订《商品房买卖合同》时泰禾公司处公示的《预售方案》。曾嗣禹购买案涉房屋时，泰禾公司根本没有公示公证书中的《预售方案》，且曾嗣禹主张的1500元仅仅是其在交房后通过查询泰禾公司该楼盘在政府部门备份的《预售方案》之后，才知道当时备案过该1500元的装修标准。所以，在此之前，曾嗣禹根本不清楚泰禾公司在政府管理部门备案过该1500元。 四、实际签署的合同与备案不符不影响双方民事法律关系的效力。1、商品房预售方案系行政管理类文件，若以行政关系中的文件内容约束买卖合同的一方主体，于法无据。退而言之，即便法律、行政法规规定开发商应按商品房预售方案内容履行，但只要规定内容非效力性强制性规定，则不会产生民事合同的无效后果；2、商品房预售方案不构成《商品房买卖合同》的组成部分。如泰禾公司违反商品房预售方案所载内容，可能存在行政处罚的法律风险，但其本身并非合同，仅为要约邀请，也并非《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》附件三对双方具有约束力；3、《厦门市商品房预售管理规定》第24条规定：“商品房预售方案中除预售项目容积率即商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容发生变更的，预售人应当自交更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。”对于附件3的装修标准，即使公示方案与备案方案不一致，也属于只需要备案的信息，不需要重新办理预售审批。同时根据《厦门市国土房产局关于开展已批准预售商品房项目存在问题整改工作的通知》(厦国土房【2010】147号)第二条的规定:“自6月7日起，上述商品房项目的拟售价格均纳入”一房一价“管理，销售价格调整士10％的，应调整预售方案，重新申报预售价格，”可见，泰禾公司有权对装修标准进行调整，也有权在10%的幅度范围内对预售价格进行调整，因此，最终的装修标准和售价仍需以双方正式签订的合同为准。 五、一审判决并不存在自行矛盾的问题。泰禾公司向主管行政部门申报的文件是于2017年5月27日关于案涉房屋的预售方案，同样，整改之后，也就是公证书中显示的也是该申报的《预售方案》。日期一样，但不能说明当时公示在现场的就是备案的该方案。而曾嗣禹提交的证据不能证明其主张的合同签订时泰禾公司处公示的《预售方案》中含有1500元的表述。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回曾嗣禹的全部上诉请求，维持原判。 曾嗣禹向一审法院起诉请求：1.泰禾公司向曾嗣禹赔偿损失143385元（按建筑面积95.59平方米，装修标准1500元/平方米计算）；2.泰禾公司承担本案的诉讼费用(包括鉴定费用等)。 一审法院认定，2013年9月5日，福州泰禾房地产开发有限公司作为受让人，与出让方原厦门市国土资源与房产管理局海沧分局等签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得本案讼争房产所在地块。泰禾公司于2015年2月16日取得地块建设项目的《建设工程规划许可证》，于2015年8月17日取得《建筑工程施工许可证》。 2017年10月11日，泰禾公司（出卖人）与曾嗣禹（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03340958），约定曾嗣禹向泰禾公司购买案涉房产，面积95.55平方米，其中，套内建筑面70.83平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.72平方米，商品房单价为每平方米37449.02元，总金额3578254元，交付日期为2018年12月31日前。合同第二条商品房销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为20150063。出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和白蚁预防合同及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。第十三条出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准（如表1）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2.双方按照补充协议的相关约定执行。此外，合同还约定了付款方式、交接、前期物业服务等其他内容。 合同附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准（表1）：                            1.房屋节能措施、维护结构保温隔热性能指标             屋顶：符合国家设计标准的保温板             外墙：符合国家设计标准的保温墙体材料             外窗（含阳台门透明部分）：铝合金门窗             玻璃：中空玻璃                               2.外墙：局部石材、涂料、装饰板等                               3.内墙             房间：砖砌隔墙             厨房：水泥砂浆抹面             卫生间：水泥砂浆抹面，做防水                               4.顶棚             房间：刮腻子             厨房、卫生间：结构板                               5.地面             房间：结构板             厨房：结构板（无地漏）             卫生间：水泥砂浆找平，做防水             阳台：水泥砂浆地面，做防水                               6.门             入户门：成品门             户内门：留门洞                               7.给排水：预留给排水接头                               8.燃气：燃气管道安装到户                               9.阳台栏杆：金属栏杆（局部玻璃）                               10.弱电系统：电视、电话、网络至入户弱电箱                               11.强电系统：插座、开关                               12.照明：白炽灯泡                               13.其他：每户设可视对讲系统，水表,电表出户计量                               14.公共电梯：品牌电梯                               15.首层公共大堂：             地面：石材、面砖等             墙面：石材面砖等             顶棚：吊顶                               16.公共楼梯：楼梯水泥砂浆面，钢管栏杆                合同附件六为泰禾公司（出卖人，甲方）与曾嗣禹（买受人，乙方）签订于同日签订的《合同补充协议》（下称“补充协议”）。补充协议第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：1.乙方知晓并同意：甲方展示的装修（装饰）示范单元、样板房仅为空间布局示范，装饰装修和家具布置仅供参考，不作为房屋交付的标准。……6.乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，其中未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。双方确认：装饰材料、设备品牌出现甲方签订本合同不能预见的影响采购的情况时，甲方有权更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品。乙方不得以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接收房屋，甲方不承担逾期交房责任。如交付该房屋装修装饰达不到约定标准，乙方应当在该房屋交付之日起15日内向出卖人提出书面异议，并附有当地有资质的检测机构的书面鉴定意见，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议依据，但不应影响对房屋的验收交接手续。甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施纠正。纠正措施为进行整改或一次补偿乙方实际设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。……第十条关于广告效力及示范单位约定：1.甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件以及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方负责。2.该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。出卖人不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向买受人承担任何责任。 2018年12月，泰禾公司通知曾嗣禹交房，现曾嗣禹已接收了案涉房屋。 此前，泰禾公司于2017年5月26日就泰禾海沧H2013P04地块包含案涉房产所在楼栋项目向厦门市国土资源与房产管理局申报《厦门市商品房预售方案》（以下简称《预售方案》），第五条：（1）申请预售情况：本次申请预售建筑面积23204.58平方米，共计房屋204套；（2）商品房装修标准：上述房屋中1幢204套标准为装修，竣工交付日期2018年12月31日；1幢204套交付装修（装修标准详见附件3），装修完毕交付日期2018年12月31日。《预售方案》附件三为建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准，具体内容与上述《商品房买卖合同》附件三(表1）的内容相同，但在最后另有一行载明“装修标准为1500元/平方米”。厦门市国土资源与房产管理局已向被告泰禾公司颁发了案涉房产项目的《预售许可证》。 曾嗣禹向一审法院举证案外人王鸿武经福建省厦门市鹭江公证处公证的13段视频资料，视频拍摄于2019年1月19日至2月14日期间。其中，文件名称为Live20190119102123724896239的录像显示：泰禾公司售楼处按照《厦门市商品房售楼处公示规范要求》按信息公示栏、文书展阅台、商品房销售情况和收费项目信息表四项内容进行规范。其中，在文书展阅台展示的一份《厦门市商品房预售方案》，申报日期是2017年5月26日，预售项目即本案项目，附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准内容如下表。（表2）。                            室内部分                               客厅、餐厅、卧室             地面：水泥砂浆地面             天花：白色涂料             墙面：白色涂料                               阳台             地面：水泥砂浆地面             天花：白色涂料             墙面：建筑外墙涂料                               门             入户门：成品门             户内门：无                               窗：铝合金窗                               厨房             地面：地面砖：地面砖          天花：铝扣板吊顶             地面：面砖             厨房设备配置             橱柜（无吊顶）：人造石台面             水槽、龙头：国内品牌             电器：国内品牌抽油烟机和燃气灶                               卫生间             地面：防滑砖             天花：铝扣板吊顶             墙面：釉面砖                               洁具             1.国内品牌马桶、花洒             2.台盆                               灯具             吸顶灯、国内品牌开关面板插座                文件名称为Live20190202104304620895290的录像显示：新景西里XX号（即案涉房屋所载的B3号楼）XX室房屋为白墙、厨房贴有瓷砖并设置橱柜、卫生间贴有瓷砖并有淋浴、马桶、洗手盆等装修。其余录像显示新景西里XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室均为毛坯。泰禾公司向本院提交XX号XX房的《委托装修协议》，载明购买人郑仕杰委托福州泰禾物业管理有限公司厦门分公司聘请第三方施工单位对房屋进行装修。《委托装修协议》约定，装修费用已包含在房屋总价款中，买受人无须另付费用，装修的标准如上表2所列。 另查明，本案审理过程中泰禾公司向一审法院举证2017年10月11日由曾嗣禹签名的《放弃装修申请书》一份，载明：“因本人对房屋的使用需求，特向贵司申请放弃对该房屋的简单装修，请贵司按毛坯办理交付，以减少本人二次装修的工作。为此，本人承诺如下：1.本人自愿放弃该房屋的简单装修，同意房屋按毛坯进行交付，交付及装饰装修标准以《商品房买卖合同》附件三内容为准。本人对此无异议。2.本人承诺自愿承担放弃装修的一切后果，《商品房买卖合同》约定的房屋的购房总价保持不变。并且本人承诺自动放弃因此向贵公司主张任何补偿的权利，贵司也无需向本人支付放弃装修的任何补偿”。 曾嗣禹申请对该《放弃装修申请书》中申请人处的“曾嗣禹”签名是否为本人所签进行鉴定。一审法院就曾嗣禹申请鉴定事项依法委托鉴定。福建正泰司法鉴定所于2019年12月17日出具闽正泰司鉴所［2019］文鉴字第240-1号《司法鉴定意见书》，鉴定意见认为送检的落款日期为2017年10月11日的《放弃装修申请书》中待检的“曾嗣禹”签名笔迹不是曾嗣禹本人所写。曾嗣禹为该笔迹鉴定支付鉴定费2500元。第二次开庭庭审前，泰禾公司申请鉴定人出庭。福建正泰司法鉴定所鉴定人肖某出庭陈述。泰禾公司对第240-1号《司法鉴定意见书》质证认为，《司法鉴定意见书》的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。1.鉴定人陈某定意见不能保证100%真实性。即使鉴定结果是正确的，也存在检材是曾嗣禹的配偶或者曾嗣禹指示的其他第三人如父母代签的，所以在此种情况下可能发生配偶处分共同财产或者第三人构成委托代理的情形。签订该份《放弃装修申请书》的经过是：泰禾公司让曾嗣禹拿回家，曾嗣禹第二天交过来就是现在的这个样子，存在《放弃装修申请书》脱手的情况，还存在其他法律关系发生的可能性。2.鉴定人庭审陈述称并没有对每一份样本之间一致性进行比对，也就是说鉴定过程中可能忽略了本人字迹之间的一些差异，由其是自然书写笔迹是在2019年书写的，样本笔迹是在2017年书写的。另外鉴定人也提到他们是在样本中抽取部分进行比对，如果抽取的样本确定不一致的话剩余的样本就不会比对的，也就是鉴定人所说的达到鉴定目的就结束。鉴定方式可能会遗漏，虽然是本人书写但是没有进行比对无法确认是否一致的结果。综上，泰禾公司认为鉴定结论并不能100%支持放弃装修申请书不是曾嗣禹本人签署的意见。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。曾嗣禹与泰禾公司在自愿、平等的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。现双方争议的焦点为:曾嗣禹是否有权要求泰禾公司按照1500元/平方米的标准赔偿装修损失。针对双方争议，综合分析如下： 一、关于案涉房屋所在项目是否有强制性装修要求。2014年1月16日，厦门市人民政府办公厅转发市建设管理局等部门的《厦门市绿色建筑行动实施方案》，其中第二条任务分解第七项：从2014年1月1日起以招拍挂、协议出让等方式新获得建设用地的商品住宅项目全部推行一次装修到位。依据原中华人民共和国建设部印发《商品住宅一次性装修到位实施细则》（2002年7月18日）规定，一次性装修到位标准为在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。本案讼争房屋所在项目地块系于2013年取得建设用地使用权，早于2014年1月1日，且项目的《国有建设用地使用权出让合同》及后续取得的项目《规划许可证》、《施工许可证》均未对房屋装修标准有强制性要求。 二、关于曾嗣禹与泰禾公司就案涉房屋约定的装修标准。双方在《商品房买卖合同》中关于案涉房产装修的约定包括：合同第十三条约定装修标准如合同附件三（表1），合同补充协议第五条、第十条明确装修以合同及合同附件约定为准，样板房、广告、沙盘等不作为双方权利义务的依据，补充协议第十条同时提到“其中涉及的资料、图示、数据均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”。1.曾嗣禹主张《预售方案》系经行政主管部门审批通过，且在销售现场予以公示，因此，《预售方案》附件三中“装修标准为1500元/平方米”应视为双方的合同约定。法院认为，开发商申请预售系开发商履行行政义务，按照主管部门的要求履行信息公开等义务以利于监管，仅为行政管理方面的规定,不能作为认定民事权利义务的依据而约束合同双方。《厦门市商品房预售管理规定》第二十四条：“商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。”因此，除容积率、户型、结构、楼层、用途外的其他项目变更需向预售主管部门备案，而非由政府主管部门批准而确定。本案中，《预售方案》中所包含装饰装修等内容是泰禾公司向政府主管部门进行报备的内容，而非政府主管部门批准的内容，因此不构成合同补充协议第十条所述的“政府主管部门批准”。此外，《预售方案》附件三的装修内容不仅包括专有部分的内墙、顶棚、门等内容，还包括了公共部分的大堂、外墙、公共楼梯等。也即，公共部分装修的成本也包含于1500元/平方米的装修价值中，曾嗣禹以此标准主张专有部分的装修价值不予支持。2.关于曾嗣禹于2019年1月19日至2月14日期间录制的、泰禾公司在销售现场文书展阅台公示的《厦门市商品房预售方案》所附装修标准（表2），是否作为泰禾公司的承诺。一审法院认为，曾嗣禹举证的视频拍摄于2019年1月19日至2月14日，距离双方合同签订已过去一年有余，无法证明双方签订合同时展阅的预售方案内容。曾嗣禹据此主张按拍摄期间所展示的装修标准而要求泰禾公司赔偿，不予支持。此外，曾嗣禹所拍摄的销售现场公示的装修标准中未载明“1500元/平方米”的标准，曾嗣禹所主张的装修赔偿标准亦无依据。 三、关于《放弃装修申请书》的效力。1.对于泰禾公司提出的鉴定过程抽取部分样本比对可能出现遗漏的问题。经查，本案作为样本的素材分别由泰禾公司和曾嗣禹提供，泰禾公司提供的是《商品房买卖合同》及补充协议的原件作为样本，而曾嗣禹则是在案件审理过程中书写的实验样本，双方均确认所有的样本均为本人所书写。因此，鉴定机构无需再对于样本之间笔迹的同一性进行审查。根据《鉴定意见书》第三部分第2点比较检验部分，陈述了检验的过程是综合检才与6个样本综合得出的意见。鉴定程序不违反《笔迹鉴定技术规范》的要求，《鉴定意见书》可以采信。2.泰禾公司还提出《放弃装修申请书》在签署时泰禾公司的公司人员不在场，存在他人代签的可能。泰禾公司所提出的该项质证意见属于新的主张，应提供证据予以证实，且其只提出有可能由他人代签，但他人并无具体指向。该主张因泰禾公司未提供证据佐证而不予采信。3.根据前述2点，法院对于《鉴定意见书》予以采信。《放弃装修申请书》经鉴定并非曾嗣禹所签，申请书中承诺内容不构成对双方的约束。如前文所述，双方并未约定装修标准为1500元/平方米，因此不论曾嗣禹是否签署该《放弃装修申请书》均不影响双方按照合同约定的装修标准进行交付。 综上所述，案涉房屋无强制性装修要求，《预售方案》及现场展阅的装修标准均不构成合同约定，双方应按《商品房买卖合同》附件三的标准履行合同，曾嗣禹主张泰禾公司按1500元/平方米的标准赔偿装修损失，无事实和法律依据，不予支持。《放弃装修申请书》为泰禾公司举证证据，鉴定意见不支持其关于曾嗣禹签署申请书的主张，曾嗣禹为鉴定支出的2500元，应由泰禾公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、泰禾公司应于判决生效之日起十日内向曾嗣禹支付鉴定费2500元；二、驳回曾嗣禹的其余诉讼请求。如泰禾公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 经审理查明，曾嗣禹对一审查明的事实提出如下异议：1、一审判决书第5页表格：“1.房屋节能措施、维护结构保温隔热性能指标”应为“1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标”；2、第10页表格“阳台地面：水泥砂浆地面”应为“阳台地面：水泥沙找平”；3、第10页表格“橱柜（无吊顶）”应为“橱柜（无吊柜）”；4、第11页第一段第六行遗漏“702室”；5、第11页第二段“由曾嗣禹签名的《放弃装修申请书》一份”，曾嗣禹未签署该文件，笔迹鉴定意见为非曾嗣禹本人所写；6、第12页第二段“福建正泰司法鉴定所于2019年12月17日出具闽正泰司鉴所[2019]…”应为“福建正泰司法鉴定中心于2020年1月14日出具正泰司鉴[2019]…”。曾嗣禹提出的第1――4项、第6项异议，系因一审法院错漏，本院对该异议予以确认。除曾嗣禹提出的上述异议外，双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，曾嗣禹与泰禾公司签订的《厦门市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行义务。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，同时规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（六）装饰、设备标准承诺”。装饰、设备标准系商品房买卖合同的主要条款，买卖双方应当以书面形式确定，本案中，曾嗣禹与泰禾公司并未就讼争房屋按1500元╱平方米的装修标准达成书面协议。曾嗣禹一审提交的泰禾公司向厦门市国土资源与管理局申报的《预售方案》载明商品房装修标准详见附件3，而附件3虽然注明装修标准1500元╱平方米，但该附件3装饰装修标准内容中仅体现房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标、外墙、内墙、顶棚等项目，与双方当事人签订的《厦门市商品房买卖合同》附件3所列明的项目一致，且买卖合同中约定的是按照商品房每平方米单价进行计算，未单独区分房屋价格、装修价格，因此上述《预售方案》无法证明双方当事人已达成1500元╱平方米装修出售房屋的合意。曾嗣禹于2019年录制的泰禾公司在销售现场文书展阅台公示的《厦门市商品房预售方案》所附装修标准距离其购买讼争房屋已一年多，内容也与前述泰禾公司当时报备的《预售方案》不一致，即使如曾嗣禹所主张的泰禾公司有在销售现场展示该装修事项，但根据《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”之规定，对于曾嗣禹所主张的装修事项，双方当事人应当在商品房买卖合同中予以约定。《放弃装修申请书》经鉴定非曾嗣禹本人签名，但该结论并不能推定泰禾公司应该将讼争房屋装修交付。由于双方当事人在商品房买卖合同中未对讼争房屋按1500元╱平方米装修出售进行明确约定，且泰禾公司对此予以否认，故仅凭预售方案、经过公证的现场拍摄资料等证据不足以证明曾嗣禹购买的讼争房屋系带装修出售，曾嗣禹的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3167元，由上诉人曾嗣禹负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄培芳 审判员  刘文珍 审判员  胡林蓉 二〇二〇年九月二十三日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。