河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1867号 上诉人（原审被告）：卜广义，男，1951年6月22日生，汉族，现住张家口市宣化区。 上诉人（原审被告）：王素香，女，1953年1月12日出生，汉族，住张家口市宣化区。 二上诉人委托诉讼代理人：沈慧玲，河北纵腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海峰，男，1971年11月19日出生，汉族，现住张家口市宣化区。 被上诉人（原审原告）：张海燕，女，1969年2月27日出生，汉族，现住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：温燕华，河北天权律师事务所律师。 上诉人卜广义、王素香因与被上诉人张海峰、张海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卜广义、王素香及委托诉讼代理人沈慧玲，被上诉人张海峰、张海燕的委托诉讼代理人温燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卜广义、王素香上诉讼请求：1、依法撤销一审法院作出的：卜广义、王素香于判决生效之日起十日内赔偿张海燕、张海峰修缮、添附损失共计276784元的判决；2、撤销一审法院要求上诉人承担案件受理费5452元，鉴定费4380元，共计9832元的判决；3、依法判处被上诉人赔偿上诉人各种损失费12.75万元；4、被上诉人依法承担二审诉讼费；5、被上诉人归还上诉人的房产证。事实与理由：一、一审判决指出：“河北宏大资产评估有限公司作出的宏大资评(2020)（估）字第06034号资产评估报告书是经原告申请，法院依法定程序委托评估机构作出的鉴定意见，符合事实，程序合法，法院予以认定。”该《资产评估报告》是违法的、无效的。1、民事诉讼的基本原则是：“谁主张，谁举证”。但是该案是原告主张，法官举证。无论在被上诉人的《起诉状》中，还是在《判决书》中，都没有找到被上诉人提出的任何事实证据；也没有看到被上诉人提出“资产评估”的申请记录。2、《资产评估法》第三条：“自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。”该案的资产不是“涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的”资产，一审法院不应适用“法定评估”。3、《资产评估法》第二十二条规定“委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。”一审法院是故意非法干预该案。三、一审法院罔顾事实，颠倒黑白。1、被上诉人为了证明他们的非法建筑不是“违章建筑”，提交证据：“2、下八里村委会证明复印件，证明当时原告购买被告房屋时经过了村委会同意，所以上面再盖房不是违章建筑”。被上诉人的证据证明：他们知道自己建盖的房屋是违章建筑，企图用村委会同意为其违法违规行为辩护。2、一审法院以“基于对卜广义、王素香的合理信赖，对房屋修缮、添附”为由为认定被上诉人的违章建筑合法。3、一审判决指出：“张海燕、张海峰虽然不是本村村民，但是从购买该房后十年间一直在该处居住。”必须指出的是：被上诉人购买该房屋十年间没有一人在该处居住过。他们将该居所出租给他人养狗、鸡、羊、鸽子，该村村民可以证实此事。4、一审判决指出：“现卜广义、王素香多年后反悔，违反诚实信用原则，……故张海燕、张海峰自建1间正房4间西房，……的损失，由卜广义、王素香全部赔偿。”请一审法院出示：卜、王多年后反悔，违反诚实信用原则的事实依据。张家口中院(2018)冀07民终1471号判决：“确认原被告于2007年4月27日签订的房屋买卖协议无效”不是反悔、违反诚实信用原则的判决。5、适用法律错误。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国的法律法规规定：房屋的买卖必须在国家的监管部门监管之下进行；必须使用由国家统一制定的格式合同文本；在交易过程中，必须由公证机关进行审查和公证后，才能办理登记过户手续；取得房产证是合同生效的前提条件。该协议违反了“房屋交易的三个必须”是无效的，依照《合同法》第58条判决是错误的。6、（1）一审法院采用“市场评估法”进行评估错误。因国家禁止该产品上市，所以既没有市场评估的法律依据，也没有可供评估的参照物。(2)、农民的宅基地及其住房是个人的财产，不应该适用“法定评估”，一审法院违法强行适用了“法定评估”。在“法定评估”的“摇号”中，故意违反《张家口中院对外委托工作实施细则（试行）》第十五条：“……当事人到场参加摇号”的规定，拒绝通知当事人参加摇号。(3)、一审法院在被上诉人没有取得房产证的情况下认定：“原有五间半正房增值部分的损失，法院确定出卖人按照80%比例予以赔偿”，被上诉人没有获得该房产16.7万元增值款的依据。四、被上诉人应依法修复或者赔偿下列物品。依据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定提出以下请求：1、该住房被破坏的情况：门、窗全部被拆除；房顶梁条断裂两根、有4个一平方米的大洞；因饲养动物，墙的根基被损坏、墙面全无；院内22棵果树被砍；养鸡栅、厕所和20米长1米高的花眼墙被拆除；菜窖、下水井被填埋。2、要求被上诉人拆除并清除非法建筑物垃圾。3、以上物品修复的评估价格：屋顶修复2万元；墙面1万元；门2扇、窗户3个共计0.5万元；鸡棚0.5万元；菜窖0.6万元；下水井500元；厕所0.5万元；22棵果树6.6万元；20米长1米高的花眼墙0.5万元。拆除非法建筑物费用0.2万元；运输费0.3万元。合计：12.75万元。4、要求被上诉人在合理时间内恢复原状或依法赔偿。 张海峰、张海燕辩称，卜广义、王素香的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张海峰、张海燕向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告给付原告房屋增值、修缮、增建、添附款共计398448元并赔偿损失100000元。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：卜广义与王素香系夫妻，均系张家口市宣化区下八里村村民。2007年4月27日，卜广义、王素香与张海燕、张海峰签订房屋买卖协议一份，协议约定：卜广义、王素香作为甲方，自愿将位于宣化区的自有五间半房产出售给乙方张海燕、张海峰，该房产包括前后院面积共计548.7平方米，其中房屋建筑面积130平方米。房产总售价10万元。同年4月27日，张家口市宣化区下八里村村民委员会出具证明一份，证明了房屋买卖的情况。2007年5月10日，张海燕、张海峰付清购房款后，双方买卖行为交接完成。被告在后续使用过程中，对房屋进行了后续的修缮及添附，包括自建1间正房，4间西房，2间东房，并挖了养鱼池，修了渗水井，硬化了地面。2017年2月6日，卜广义、王素香以与张海燕、张海峰双方签订的房屋买卖协议违背法律禁止性规定为由，向法院提出诉讼，请求法院依法确认原告与被告于2007年所签订的房屋买卖协议无效，并判令被告向原告返还位于张家口市宣化区原告卜广义名下的房屋及土地。法院作出（2017）冀0705民初505号判决书，判决：一、确认卜广义、王素香与张海燕、张海峰于2007年4月27日签订的房屋买卖协议无效；二、张海燕、张海峰于判决生效后30日内将依据房屋买卖协议取得位于宣化区原告卜广义名下的房屋及土地返还给原告卜广义、王素香（房屋、土地及附属物以宣化区土地管理局颁发的宣区集建字第06992号集体土地建设用地使用证记载内容及合同约定为准）；三、卜广义、王素香于判决生效后30日内返还张海燕、张海峰购房价款100000元整。张海燕、张海峰不服该判决，上诉到张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院作出（2018）冀07民终1471号判决书，驳回上诉，维持原判。后双方履行了生效判决。 一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，卜广义、王素香与张海燕、张海峰于2007年4月27日签订的房屋买卖协议为无效合同，双方对现有财产已经进行了返还，双方的房屋买卖行为，违反了法律禁止性规定，均有过错，张海燕、张海峰虽然不是本村村民，但是从购买该房屋后十年间一直在该处居住，基于对卜广义、王素香的合理信赖，对房屋修缮、添附，已经形成一个稳定的居所，现卜广义、王素香多年后反悔，违反诚实信用原则，应当承担主要责任、张海燕、张海峰承担次要责任，根据上述事实及全国第八次民事案件工作会议纪要精神，因履行返还义务，卜广义、王素香已取得本案评估的全部财产，故张海燕、张海峰自建1间正房，4间西房，2间东房，养鱼池，渗水井，硬化地面及其他附属设施的损失，由卜广义、王素香全部赔偿，原有五间半正房增值部分的损失，法院确定出卖人按照80%比例予以赔偿。标的物的返还与价款返还互为对待给付，因本案张海燕、张海峰一直在使用涉案房屋，也应支付使用费，该使用费可与占有价款一方应当支付资金占用费相互抵消，故一方返还原物时，另一方仅需支付本金，无需支付利息，故对张海燕、张海峰主张利息损失的诉讼请求，不予支持。判决：一、卜广义、王素香于判决生效之日起十日内赔偿张海燕、张海峰修缮、添附损失共计276784元；二、驳回张海燕、张海峰的其它诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，卜广义、王素香上诉称河北宏大资产评估有限公司作出的《资产评估报告》是违法的、无效的。本院查阅了一审卷宗，对一审判决依据的《资产评估报告》的委托程序进行了审查，卷宗中有张海燕、张海峰向一审法院提出的对其主张财产价值的评估申请，在选定评估机构时，一审法院依法通知了卜广义、王素香的委托诉讼代理人王新宇到场选定评估机构，王新宇到场参加了评估机构的选定，对此有王新宇参加选定评估机构的到场签字笔录为证。据此，卜广义、王素香主张一审法院是没有依据的采取了法定评估没有事实依据。卜广义、王素香主张评估机构采用“市场评估法”进行评估错误。因判断财产的当时现有价值，采用当时的市场评估法，对双方当事人是较为公平公正的方法，卜广义、王素香及其代理人亦未提出要求采用其他评估法，故不应认定评估机构采用市场评估法错误。一审判决认定评估机构作出的《资产评估报告》系法院依法委托，程序合法，对该《资产评估报告》予以采信符合法律规定，本院对卜广义、王素香的该项上诉理由不予支持。卜广义、王素香上诉称一审法院以“张海燕、张海峰基于对卜广义、王素香的合理信赖，对房屋修缮、添附”为由为认定张海燕、张海峰的违章建筑系合法财产错误。因张海燕、张海峰对购买卜广义、王素香的房屋进行修缮、添附增加的财产，在没有被相关部门明确认定为违章建筑前，应当认定为合法财产，一审法院的该认定并无不妥。卜广义、王素香上诉称一审判决认定其在卖房多年后反悔，违反诚实信用原则，由其对张海燕、张海峰主张财产的损失全部赔偿错误。因《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案张海燕、张海峰在购买卜广义、王素香房屋后修缮、添附了财产，该修缮、添附的财产依法属于他们所有的财产，卜广义、王素香因房屋买卖协议无效后取得了该财产，依法应当由卜广义、王素香全部赔偿，一审法院的该判决具有事实依据和法律依据，本院对卜广义、王素香的该项上诉理由不予支持。卜广义、王素香上诉称一审法院在张海燕、张海峰没有取得房产证的情况下认定：“原有五间半正房增值部分的损失，确定出卖人按照80%比例予以赔偿”，张海燕、张海峰没有获得该房产16.7万元增值款的依据。因张海燕、张海峰在2007年购买了卜广义、王素香的房屋，现多年后卜广义、王素香主张合同无效，致使张海燕、张海峰对购买的房屋造成市场增值损失，对该损失，应当依法按照各自的过错承担相应的赔偿责任。本案卜广义、王素香在卖房多年后主动提出合同无效，对造成房屋买卖的无效应承担主要责任，一审法院酌定其承担80%的责任并无不妥，本院对卜广义、王素香的该项上诉理由不予支持。卜广义、王素香上诉称张海燕、张海峰应依法修复或者赔偿给其造成的房屋物品财产损失12.75万元，返还其房产证。因卜广义、王素香的该诉讼请求，其在一审中未提起反诉，属于在二审中提出的请求，民事诉讼法规定二审法院依法可进行调解，调解不成，卜广义、王素香应当依法另行起诉，本院对卜广义、王素香的该项上诉理由无法支持。 综上所述，卜广义、王素香的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5452元，由卜广义、王素香负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  施 洋 ——