重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2377号 原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地**楼，统一社会信用代码91500106756233568D。 法定代表人：王钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何凤霞，女，1993年7月30日出生，该公司员工，住重庆市武隆区。 被告：赵崇庆，女，1947年12月23日出生，住重庆市渝中区。 原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告赵崇庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，由审判员肖青锐独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人冯伟常、何凤霞，被告赵崇庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵崇庆支付欠付的物业服务费4353.94元、公摊水电费420.9元以及违约金3745.36元，合计8520.2元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了“芳草地·雪岭仙山”小区《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行前期物业服务。被告赵崇庆于2010年8月购买了该小区XX－X－X－X房屋且于2011年7月入住。同时，被告赵崇庆与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费起算时间、标准、违约金的计算方式等进行了约定，并约定按月交纳。现被告赵崇庆无故拖欠2017年7月以来相关费用，芳草地物业公司以书面等多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。 被告赵崇庆辩称，1.物业公司没有尽到管理义务，楼下业主在2017年违法搭建超规模房屋及玻璃雨棚，导致本人房屋经常进雨水，墙面被破坏，要求物业公司立即修复外墙、内墙防水，恢复被破坏的两根落水管；同时雨棚过高导致缺乏安全保障，2018年家中被盗后损失2000元，要求物业公司安装防盗窗。2.楼下违章搭建影响本人采光、通风，降低了居住品质。3.物业公司随意提高收费标准，增加新收费项目，公摊水电费没有合同约定。要求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2010年10月，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的芳草地·雪岭仙山XXX组团住宅项目选聘了被告芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由原告芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务。 被告赵崇庆与芳草地开发公司2010年签订了商品房买卖合同，约定被告赵崇庆购买该小区XXX组团XX－X－X商品房屋，建筑面积为73.31平方米，后于2011年7月接受涉案房屋。 同时，被告赵崇庆与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书。《临时管理规约》第四章9.2物业管理费第（1）款约定：本物业管理区域的物业服务费实行包干制，双方约定物业服务费收费标准自交房之日起至业主委员会成立签定新的物业服务合同止，暂按以下标准执行：……乡村洋房住宅：1.8元/㎡·月（按建筑面积计）……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，自交房之日起二年后物业服务费标准可每二年适当上调一次，……第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·雪岭仙山客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费。提前进场装修及入住者从实际进场（入住）之日起按100%计收。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。 《临时管理规约》第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特约服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三的滞纳金。 《临时管理规约》第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项（以电话记录为准）、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。 2015年5月11日，原告芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日以前，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。原告芳草地物业公司从2015年起对“芳草地·雪岭仙山”小区按此标准收取公摊水电费。原告芳草地物业公司从2018年1月起，在该小区按每月6.7元（80元÷12个月）标准逐月收取公摊水电费。 因被告赵崇庆未缴纳物业服务费，原告芳草地物业公司于2019年3月、2019年10月向被告赵崇庆邮寄律师函催费，其中注明赵崇庆的收件地址为：“重庆市渝中区XX街XX号XX－X”。被告赵崇庆在签订合同时联系地址为“重庆市渝中区XX街XX号XX－X”。 另查明，芳草地开发公司与芳草地物业公司已于2008年10月25日签订《合同权利转让协议书》，临时管理规约中物业管理中合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。案涉物业芳草地·雪岭仙山A1、A2组团、酒店、配套商业前期物业服务合同已于2011年5月13日报武隆县国土资源和房屋管理局备案，已于2011年6月28日竣工验收合格。 再查明，芳草地物业公司先后于2013年8月24日，2017年7月6日，向雪岭仙山房号为AX－XX－X－X业主张某某发出二份《装修违章整改通知书》，要求业主拆除阳台塑钢窗违章建筑物，恢复房屋外立面，该业主张某某及家人在二份通知书上签字确认。2017年7月7日，芳草地物业公司工作人员向仙女山管委会江某某发送“2017年违章统计明细表”，房号AX－XX－X－X业主张某某。被告赵崇庆在楼下业主搭建雨棚后向仙女山镇城市管理执法大队反馈情况。武隆区仙女山镇城市管理执法大队多次组织赵崇庆、张某某解决纠纷，至今未果。 还查明，被告赵崇庆在支付了部分物业服务费后，未再支付从2017年7月1日起至2020年3月31日止涉案物业的物业服务费及2015年1月1日以来的公摊水电费等。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》、《合同权利转让协议书》、承诺书、物业公告、律师函、前期物业合同备案证明、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、收楼书、《装修违章整改通知书》、违章统计明细表、微信图片及被告提交的短信图片等证据在案为凭。上述证据经举证、质证，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务合同》对含被告赵崇庆在内的全体业主具有约束力。原告芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与被告赵崇庆签订的《临时管理规约》中的权利义务，被告赵崇庆在承诺书中予以签字确认。被告赵崇庆作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。 对于小区楼下业主违章搭建问题，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书，又向有关职能部门进行了反映，已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权力，故业主赵崇庆以此为由拒交物业费没有法律依据。对于被告赵崇庆辩称物业公司未尽到管理义务并拒绝交纳物业费的理由，本院不予采信。 本案的焦点是：一、被告赵崇庆应交纳物业服务费的计算；二、原告芳草地物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持；三、原告芳草地物业公司主张的2015年1月至2020年3月的公摊水电费的诉讼请求应否支持。 关于焦点一。本院认为，本案中，被告从2017年7月起至2020年3月止共计33个月未再支付物业服务费，其中2017年7月的131.22元，故应当支付的物业服务费为4353.94元（131.22元+73.31㎡×1.8元/㎡·月×32个月）。原告芳草地公司主张被告赵崇庆支付物业服务费4353.94元，本院予以支持。 关于焦点二。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。根据约定，被告赵崇庆应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。被告赵崇庆未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，现芳草地物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张，系对其自身合法权利的自由处分，本院予以确认。被告赵崇庆共计欠付4353.94元，应支付违约金为1306.18（4353.94元×30%）元，本院予以确认。 关于焦点三。本院认为，原告芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年共计80元。原告芳草地物业公司从2018年1月1日按全年80元标准逐月计收6.7元，本院予以确认。被告赵崇庆从2015年1月至2020年3月止共计420.9元未支付，应当支付。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告赵崇庆在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司截止2020年3月31日的物业服务费4353.94元、公摊水电费420.9元，共计4774.84元； 二、被告赵崇庆在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司违约金1306.18元； 三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵崇庆负担。 本判决为一审终审判决。 审判员  肖青锐 二〇二〇年九月二十五日 书记员  印 妮