广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7559号原告：惠州市金鹅温泉实业有限公司，住所地：惠州市********富力丽港中心酒店4层。法定代表人：刘某1。委托代理人：吴秋霞，女，汉族，1989年9月20日出生，公民身份号码：360************848，户籍所在地：湖北省蕲春县*******，系该公司员工。委托代理人：胡志豪，男，汉族，1994年9月1日出生，公民身份号码：441************535，户籍所在地：惠州市惠阳区************，系该公司员工。被告一：雷同，男，汉族，2002年11月5日出生，公民身份号码：362************018，户籍所在地：江西省抚州市临川区*************。被告二：雷浩，男，汉族，2006年8月28日出生，公民身份号码：361************016，户籍所在地：江西省抚州市临川区*************。以上两被告法定代理人：艾雪梅，女，汉族，1978年12月10日出生，公民身份号码：362************040，户籍所在地：江西省抚州市临川区*************。以上两被告委托代理人：吕滔，系广东宝城（前海）律师事务所律师。原告惠州市金鹅温泉实业有限公司诉被告雷同、雷浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市金鹅温泉实业有限公司的代理人吴秋霞、被告雷同、雷浩的代理人吕滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市金鹅温泉实业有限公司起诉称，2018年8月17日，原告与被告一、被告二在其监护人艾雪梅监督下，在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2018）10026844）及补充协议，约定被告购买原告开发的惠州市*********惠林汤泉山庄（黄沙洞温泉度假区北区A2型度假屋）9栋03号，房屋价款共计2024695元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为分期付款，签署合同前支付定金100000元，2018年6月30日前支付房款304939元，2018年7月25日前支付房款555151元，2018年10月24日前支付房款52257元，2019年4月22日前支付房款404939元，2019年10月14日前支付房款607409元。”《商品房买卖合同》附件十一第九条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，两被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”两被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款1012348元（后两期房款），原告向两被告及其监护人多次催收无果，两被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！请求：1.判令解除原被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令两被告向原告支付违约金404939元；3.判令两被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由两被告承担。被告雷同、雷浩辩称，两被告在购买房屋后进行支付房款，后因资金变化导致没有购房能力才出现了后续未能付款的行为，但两被告所支付房款已占房款总价款的50%，而且涉案房屋并未交由两被告使用，两被告愿意解除合同，但原告所主张的违约金过高，请求法院予以调整。关于诉讼请求三，诉讼请求不明确，请求法院予以驳回。关于诉讼请求四，公告费等费用并未发生，不应由两被告承担。且根据当地房价行情，涉案房屋价格有增值，在两被告与原告解除合同并办理相关的注销登记手续之后，原告仍然可以将涉案房屋进行出卖而获取相关利益。两被告的行为并未给原告造成实质的损失。审理查明的事实经审理查明，原告与被告一、二及其监护人艾雪梅于2018年8月17日《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2018）10026844）及补充协议，约定由被告一、二购买原告开发的位于惠州市*********惠林汤泉山庄（黄沙洞温泉度假区北区A2型度假屋）9栋03号，预测建筑面积共96.32平方米，房屋价款共计2024695元。合同中附件四约定，被告选择付款方式为分期付款，签署合同前支付定金100000元，2018年6月30日前支付房款304939元，2018年7月25日前支付房款555151元，2018年10月24日前支付房款52257元，2019年4月22日前支付房款404939元，2019年10月14日前支付房款607409元。附件第二条：逾期交楼不超过180日后，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告一、二支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，被告一、二有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为被告一、二放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如被告一、二在约定期限内解除合同的，原告应退还被告一、二已付房价款。如被告一、二要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告一、二支付已交付房价款万分之五的违约金，由原告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过被告一、二已付房价款的1%。第九条：被告一、二应当按照合同约定即使支付房价款，如被告一、二未按约定支付房价款，被告一、二应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天后，原告有权单方面解除合同。如原告要求解除合同的，被告一、二应当向原告支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。第十二条：如因原告的责任，不能在该商品房交付使用后730日内为被告一、二办妥产权证的，被告一、二不退房，原告按已付房价款的1%向被告一、二支付违约金。另查明，被告一、二的法定代理人于2017年12月10日向原告支付了100000元、于2018年10月18日向原告支付了52257元、于2018年6月29日向原告支付了160090元、于2018年5月30日向原告支付了700000元，以上合计1012347元，尚欠原告房款1012348元（后两期房款）。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告一、二签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告与被告一、二签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告一、二未能按照合同约定的时间支付房款，已构成违约。原告诉请解除与被告一、二签订的《商品房买卖合同》及补充协议并协助原告注销商品房备案登记手续，有事实理由和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告一、二支付违约金404939元的诉讼请求，被告一、二违约，应承担相应的违约责任，被告一、二抗辩违约金过高，请求以未付房款为基数来计算违约金和以总房款为基数，但降低违约金的比例。因合同对原告逾期交房，被告一、二解除合同的情况，原告应承担的违约赔偿责任总金额最高不超过被告一、二已付价款的1%；对原告逾期办证，被告一、二不退房的情况，原告按已付房价款的1%向被告一、二支付违约金；对被告一、二逾期付款，原告解除合同的情况，被告一、二按总房价20%向原告支付违约金；合同中为原告提供的格式合同，对于双方解除合同承担的违约金的责任约定明显不同，极大地削减了原告的责任，加重了被告一、二的责任，违法公平原则，故本院对原告请求的违约金予以调整。原告未提供证据证明其实际损失，兼顾合同履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱等因素，根据公平原则，本院将违约金调整为按未付购房款的10%即101234.8元（1012348元×10%）计算。关于原告诉请被告一、二承担解除合同的一切费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市金鹅温泉实业有限公司与被告一雷同、被告二雷浩于2018年8月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2018）10026844）及补充协议并协助原告注销商品房备案登记手续。二、被告一雷同、被告二雷浩应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告惠州市金鹅温泉实业有限公司支付违约金101234.8元。三、驳回原告惠州市金鹅温泉实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7374.09元（原告已预交），由原告惠州市金鹅温泉实业有限公司5531.09元，由被告一雷同、被告二雷浩共同负担1843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 蓝诗祥审 判 员 卢 耀审 判 员 黄链生二〇二〇年八月三十一日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯