甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初2325号原告（反诉被告）：肖积义，男，1959年4月14日出生，汉族，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：肖瑞蓉（原告女儿），女，1988年1月30日出生，汉族，兰州交通大学博文学院老师，现住兰州市城关区。被告（反诉原告）：杨镓徽，男，1987年8月9日出生，汉族，个体工商户，现住兰州市城关区。原告肖积义与被告杨镓徽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，被告杨镓徽在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告肖积义及其委托诉讼代理人肖瑞蓉、被告杨镓徽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖积义向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《铺面出租协议》；2、依法判令被告支付2020年2月1日至2020年3月29日的房屋租金30000元（每月15000元＊2个月）；3、依法判令被告支付2019年冬季房屋采暖费3918元；4、依法判令被告支付欠付水费7454元；5、依法判令被告支付欠付电费361.72元；6、依法判令被告支付欠付物业费702元；7、依法判令被告支付违约金15000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月初，被告从商铺原租户李斌手中转让到铺面经营权。经原、被告及李斌三方当面协商，原告确认了转让事宜。被告承诺从2019年8月1日承接租赁关系，铺面水、电、暖、物业费用由被告与前租户接转、结算前租户若有拖欠未交清部分一并在转让费中扣除，若出现遗漏，由被告承担责任。为了便于被告办理营业执照，原、被告重新签订了《铺面出租协议》，约定租费一季度支付一次。被告分别支付了2019年8月至2020年1月两次租金，2020年2月1日起的第三次租金被告至今未予支付。原告多次通过电话催要租金未果，却于2020年3月16日发现被告擅自搬空铺面，准备逃逸，原告女儿遂打电话报警。后经原告女儿查询得知，被告承租房屋期间还拖欠了房屋的采暖费、水费、物业费。原告为维护其合法权益，诉讼来院。被告杨镓徽辩称，其并未违约，不应承担违约金及2020年1月13日后的房租。2020年1月13日其就给原告打电话告知因生意不好，2月份起不再租房，解除合同，原告表示同意。2月11日，被告给原告打电话让其看店面有无损坏物品并退还押金，但原告以骨折为由没有过来。水、电、暖气、物业费用是案涉房屋2018年至今的费用，不应该由被告一个人承担。被告杨镓徽针对本案提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《铺面出租协议》；2、判令原告向被告返还租赁房屋内属于被告的可拆卸装修物品；3、判令原告退还被告押金15000元并支付违约金15000元。事实和理由：2019年8月，被告从原租户李斌处受让案涉铺面用于餐饮经营，并于2019年8月1日与原告签订了《铺面出租协议》，协议约定租金一季度支付一次。被告支付了15000元押金及两个季度的租金后，因生意不好，于2020年1月3日以电话方式告知原告自2月1日起不再租赁案涉房屋，双方解除租赁协议，原告在电话中也同意解除协议。2020年2月1日后，被告再未承租使用案涉房屋并多次电话联系被告未果。直至2月11日，被告联系到原告要求进行房屋交接并退还押金，但原告以脚部骨折为由未与被告进行交接。2020年3月16日被告搬离私人物品时，原告以房屋早已收回为由拒绝被告搬走物品。至今原告仍占有被告的物品不予退还，被告交纳的押金也未予退还，故被告提出反诉。原告针对被告的反诉辩称，1、原告不应退还被告的押金，亦不应支付违约金15000元。被告履行租赁协议过程中，自第二季度起就未按时支付租金，经原告多次催要才予以交纳。而2020年2月原告再次催收租金时，被告以疫情为由要求延期支付并减免租金，并未提出解除租赁协议的要求。2020年3月16日，原告妻女发现被告擅自转移屋内物品欲离开，遂报警，被告当面承认是其不再租赁房屋，自行搬走。因此本案被告行为构成违约，无权要求原告退还押金并支付违约金。2、2020年3月16日被告搬离铺面后，原告女儿多次与被告沟通，被告交回房屋钥匙，放弃了承租权。当时原告妻子要求被告将其东西全部搬走，被告已明确表示无物品遗留。而根据最高院关于房屋租赁的司法解释，被告未经原告同意装饰装修发生的费用，由其自己承担。被告主张的物品，并无原告签字，原告不予认可。3、被告使用房屋期间，不但拖欠房租，还欠交水电、暖气、物业等各项费用；同时，被告搬离房屋却不注销营业执照，占用商铺的他项权利，导致新租户长期无法办理营业执照，被告的行为侵害原告的权益，给原告造成了损失，故请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区人民政府雁滩住宅区18号楼1层6号的商业用房系原告女儿肖瑞蓉与兰州市城关区人民政府雁滩住宅区建设办公室联建而来，原告女儿对其享有使用权，由原告一直对外出租。2019年8月16日，被告杨镓徽与前租户李斌签订《转让协议》，自2019年8月15日起取得了上述房屋的经营权。后与原告肖积义重新签订了《铺面出租协议》，为计算租赁期限及租金方便，双方在协议中仍然将租赁期限约定为2019年8月1日至2022年7月31日止，共三年，到期另行协商。同时该协议约定：租费1.5万元/月，年18万元，第二年起增加1万元；租费按季支付，支付日为上次租费到期日前10日，押金1.5万元；水、电、暖等相关费用由被告按实际发生数支付；三年租期内，被告在不拖欠原告相关费用的前提下，经原告同意，可转让铺面经营权；被告不按期支付房租、拖欠相关费用时，原告有权收房，并没收押金冲抵损失；租期满，被告结清全部费用，交回钥匙、设施无人为损坏，原告退还押金。双方还约定了其他事宜。该协议签订后，被告开始在承租店铺内经营餐饮，并向原告交纳了15000元的押金及2019年8月15日至2020年1月31日的租金。之后，被告因经营不善，欲解除该租赁协议，不再承租案涉房屋，但一直未与原告进行房屋交接。2020年3月16日，被告从案涉房屋搬离物品时，原告女儿以双方合同未解除，被告擅自搬离违约为由报警。后经警方协调，被告向原告交付了房屋钥匙。2020年4月1日，原告将房屋另行出租给了他人使用。原告认为被告在合同未解除的情况下擅自搬离，且不与原告结算租金等各项费用，其行为构成违约，遂提起本案之诉；被告则认为其使用房屋期间对房屋进行了装修，房屋内尚有其物品未搬出，故提出反诉，双方酿成纠纷。另查明，经原告向物业、供热及供电部门查询，案涉房屋截止2019年3月16日，尚欠电费361.72元、2015年4月至2020年3月的水费6847元（其中2019年8月至2020年3月拖欠的水费为828.2元）、2018年1月至2020年3月的物业费702元以及2019年-2020年度的暖气费3918元未予交清。案涉房屋的面积为65平方米，每平方每月物业费0.4元，每年物业费312元。本院认为，原、被告之间基于案涉房屋租赁事宜达成的《铺面出租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人双方具有约束力，当事人应当按照协议约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除协议。被告因经营问题欲提前解除《铺面出租协议》时，应当积极与原告提前进行协商，取得原告谅解及同意，并及时向原告结清各项费用并交回房屋。但被告提供的证据不足以证明其提前告知原告解除合同事宜并取得原告同意的事实，故本院对被告提出的其于2020年1月13日即告知原告自2020年2月1日起不再承租房屋的主张不予采纳。在双方协议履行期间，被告于2020年3月16日搬离承租房屋，原告报警后在警察的协调下将房屋钥匙收回，双方以各自行为事实上解除了双方的租赁关系，因此，原、被告之间的《铺面出租协议》实际于2020年3月16日解除，原告及被告均要求解除双方的《铺面出租协议》已无必要，本院对原告的该项请求及被告的该项反诉请求均不予支持。关于原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月29日租金30000元及2019年采暖费3918元、水费7454元、电费361.72元、物业费702元的诉讼请求。首先，因被告已将租金交至2020年1月31日，双方的协议又于2020年3月16日解除，故被告仅应当承担2020年2月1日至2020年3月16日期间的租金。根据协议约定的租金标准，被告应当向原告支付租金22500元（15000×1.5=22500元）。但是被告在承租房屋时还支付了押金15000元，而双方约定的押金主要是用于冲抵被告未按期支付房租、拖欠相关费用的损失，故被告缴纳的押金15000元应当先用于冲抵其拖欠的房租。押金与拖欠的租金冲抵后，被告还应当向原告支付拖欠的房租7500元，本院对原告主张的租金予以部分支持。其次，兰州市的供暖期为每年11月1日至次年3月31日，被告于2020年3月16日将房屋交付原告，故其仅应当承担使用房屋期间2019年11月1日至2020年3月16日的采暖费3526.2元（3918÷5×4.5=3526.2元）。最后，被告于2019年8月1日承租案涉房屋，于2020年3月16日将房屋返还原告，根据双方协议约定，被告使用房屋期间的水、电、暖等相关费用由被告按照实际发生数支付，因此被告仅应当承担2019年8月1日至2020年3月16日期间的各项费用。即被告应当向原告支付拖欠的水费828.2元、电费361.72元、物业费195元（312÷12×7.5=195）。综上，被告应当向原告支付的采暖费为3526.2元、水费828.2元、电费361.72元、物业费195元，本院对原告主张的采暖费、水费、物业费亦予以部分支持。关于原告陈述其与被告曾承诺承接李斌承租房屋时权利义务的主张，因原告未提供相关证据证明该主张，故其要求被告承担承租房屋前各项欠费的主张缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。关于原告要求被告支付违约金15000元的诉讼请求。原、被告双方签订的《铺面出租协议》并无被告拖欠租金及各项费用需支付违约金的约定，而尽管协议约定被告未按期支付房租、拖欠相关费用时，原告有权收回房屋，没收押金，但该没收的押金是用于冲抵损失，因此被告交纳的押金实际是对被告拖欠房租及各项费用的保证金，在被告发生上述行为时，押金可冲抵上述款项。因此，原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于被告反诉要求原告向其返还租赁房屋内可拆卸装修物品的主张。首先，被告提供的照片、收据、销货清单及订货单等证据并不能证明租赁房屋内存在属于被告的可拆卸装修物品；其次，被告于2020年3月16日将房屋钥匙返还给原告的行为应当视为其将承租房屋交付给了原告。被告作为承租人，在其物品未能全部搬离的情况下即将房屋返还原告显与常理不符，亦不符合租赁合同关系的交易习惯，因此被告要求原告返还其租赁房屋内可拆卸装修物品的主张证据不足，亦缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于被告认为其曾与原告协商，房屋钥匙交付后原告随时配合其搬运物品的主张，因被告未提供相关证据予以佐证，本院对此不予采信。关于被告反诉要求原告退还押金15000元并支付违约金15000元的主张。被告在未与原告解除《铺面出租协议》的情况下即擅自搬离，且拖欠使用房屋期间的租金、电费、物业费等各项费用，根据双方协议的约定，其支付的押金应当由原告扣除以冲抵上述费用损失，因此被告要求原告退还押金依据不足，本院对此不予支持。此外，双方协议中并未约定违约金，且原告在协议履行过程中并无违约行为，故被告反诉要求原告支付违约金15000元亦无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨镓徽于本判决生效后十五日内向原告肖积义支付拖欠的房租7500元、采暖费3526.2元、水费828.2元、电费361.72元、物业费195元，以上合计12411.12元；二、驳回原告肖积义的其他诉讼请求；三、驳回被告杨镓徽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取618元，由原告肖积义承担484元，被告杨镓徽承担134元（于本判决生效后十五日内给付原告肖积义）；反诉案件受理费275元，由被告杨镓徽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年九月十八日书记员 张燕冰