福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2583号 原告：朱升红，女，1977年10月20日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周赟，福建凡圃律师事务所实习律师。 被告：程雪平，女，1985年12月19日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：吕康**，福建华睦律师事务所律师。 第三人：宁德全能通房产代理有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川北路**城东花苑******，统一社会信用代码91350901MA32YC9D66。 法定代表人：杨惠珍，执行董事。 委托诉讼代理人：徐品树，系公司员工。 原告朱升红与被告程雪平、第三人宁德全能通房产代理有限公司（以下简称全能通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱升红的委托诉讼代理人刘莹莹、周赟、被告程雪平的委托诉讼代理人吕康**、第三人全能通公司的委托诉讼代理人徐品树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱升红向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告朱升红与被告程雪平签订的《房产买卖经纪合同（代办）》已解除；2.判令被告程雪平双倍返还原告朱升红支付的定金共计40000元；3.判令被告程雪平向原告朱升红支付因本案支付的律师费5000元；4.判令被告程雪平支付本次房产交易的中介费。事实与理由：2020年4月10日，原告朱升红委托案外人张贵珠与被告程雪平签订《房产买卖经纪合同（代办）》（以下简称合同），第一条、第四条、第五条约定，原告朱升红向被告程雪平购买位于八都镇红门里宁德的房产，总价585000元，合同签订当日原告朱升红应向被告程雪平支付定金20000元；第七条约定合同签订后的30个工作日内，原告朱升红应办理完毕二手房按揭手续、被告程雪平应办理完毕贷款解押注销手续，待被告程雪平办理完毕贷款解注销手续后，原告朱升红支付第一笔购房款人民币215000元，待案涉房产变更至原告朱升红名下且原告朱升红领取到不动产权证之日起60个工作日内，原告朱升红支付剩余350000元购房款。2020年4月10日，原告朱升红依约向被告程雪平支付了定金20000元，2020年5月25日，被告方单方面终止履行合同，拒绝继续办理不动产变更手续，被告的行为已构成违约，根据合同第十三条约定，被告程雪平中途毁约，自毁约之日起3日内将原告朱升红已支付的定金双倍返还，且原告有权要求被告支付居间服务费、律师代理费等。 被告程雪平辩称，一、朱升红不具有原告主体资格。本案实际购房人是张贵珠而非原告朱升红。由于张贵珠本人征信不良，无法从银行办理按揭借款，所以张贵珠才以代理人身份，用朱升红的身份签订合同。后又因朱升红系连江人，不具备在宁德购房资格，张贵珠又考虑全款买房。但因对涉案房屋解押资金的支付和购房款支付达不成新的一致意见，张贵珠与被告程雪平双方才产生纠纷。因此，根据合同相对性原则，本案原告应当是张贵珠而非原告朱升红，应当驳回原告朱升红的起诉。二、但若法庭认为朱升红具有原告主体资格，建议法庭依职权追加张贵珠作为原告或第三人参加诉讼。三、本案是原告违约，被告是行使先履行抗辩权而非违约。根据《房产买卖经纪合同（代办）》第六条第一项和第三项约定，解除抵押权资金应当由原告支付。在被告已经按照合同约定向银行预约解押情况下，原告拒绝按照合同约定先支付解除抵押权资金，原告不能按约定履行合同构成违约，而非被告违约。同时，在没经过被告同意变更合同的情况下，要求被告采取联名方式支付购房款，也违反合同约定。正是在这种情况下，被告判定原告已经违反了合同约定，同时考虑到交易安全，不同意采用联名方式收取购房款，行使先履行抗辩权，而非违约。因此，本案是原告违约而非被告违约，应当驳回原告诉讼请求。 第三人全能通公司辩称，双方当时就是联名的问题，其他的并没有什么问题。因征信不好所以没有办法办理按揭贷款，张贵珠代理朱升红办理该房屋的相应事宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实： 2020年4月10日，卖方程雪平与买方签订《房产买卖经纪合同（代办）》，合同中买方为朱升红，代理人为张贵珠，合同约定买方向卖方购买坐落于八都镇红门里宁德的房产，房屋总价为585000元，合同签订后买方向卖方支付了定金20000元。 本案的争议焦点是：1.原告的主体是否适格；2.原、被告《房产买卖经纪合同（代办）》是否已解除；3.被告是否违约及是否需要双倍返还原告定金40000元、支付律师费5000元及其本次房产交易的中介费。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 一、原告的主体是否适格。《房产买卖经纪合同（代办）》明确约定买方为朱升红，代理人为张贵珠，由张贵珠代为签字，没有违反法律规定，合同合法有效；并且从程雪平签字的《购房定金收据》也可以看出程雪平对朱升红作为购买人是无异议的，因此原告主体适格。 二、原、被告《房产买卖经纪合同（代办）》是否已解除。2020年5月27日被告表示结束交易，2020年6月份原告亦不同意继续履行合同，因此本院确认原、被告《房产买卖经纪合同》已解除。 三、被告是否违约及是否需要双倍返还原告定金40000元、支付律师费5000元及其本次房产交易的中介费。合同第六条约定该房屋有存在抵押，抵押的资金由原告提供；第七条约定定金之外的剩余房款由原告向银行申请二手房按揭贷款，双方在签订合同之日起30个工作日内完成。从各方的微信聊天记录来看，2020年4月底各方同意将付款方式变更为一次性付款。2020年5月25日各方对一次性付款的具体方式产生争议，被告方认为一次性付款是“我们只接受一手给钱一手过户，过户当天房款结清。不同意其他条件”；原告方意见是“我肯定是拿到证了才把钱给清啊”；第三人全能通公司的意见是“过户当天做联名，等出证当天房款由银行自动解到卖方卡上”。由于各方无法达成一致意见，2020年5月27日被告方说“这个交易无法继续了，请中介帮忙按合同流程结束”。从庭审情况来看，2020年6月份被告又同意了做联名的付款方式，但原告认为被告已违约了且交易过于麻烦，不同意继续履行合同。 本院认为，在合同履行过程中，各方对付款方式作出了变更，明确改为一次性付款，但后续是否做联名的付款方式，约定不明确推定未变更为联名的付款方式。一次性付款怎么付，什么时候付，约定不明确，合同无法继续履行致使不能实现合同目的，双方均要求不继续履行合同，该合同解除不可归责于哪一方当事人。合同解除后，原告要求被告返还定金20000元，本院予以支持。原告的其他诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告朱升红与被告程雪平签订的《房产买卖经纪合同（代办）》为有效合同，对双方都具有约束力，原、被告应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，各方对付款方式作出了变更，明确改为一次性付款，但后续是否做联名的付款方式，约定不明确双方无法达成一致意见，合同无法继续履行致使不能实现合同目的；双方均要求不继续履行合同，该合同解除不可归责于哪一方当事人，现原告要求确认《房产买卖经纪合同（代办）》已解除及要求被告返还定金20000元，本院予以支持。原告的其他诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告朱升红与被告程雪平于2020年4月10日签订的《房产买卖经纪合同（代办）》已解除； 二、被告程雪平于本判决生效之日返还原告朱升红已支付的定金20000元； 三、驳回原告朱升红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告朱升红负担257元，由被告程雪平负担205.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇二〇年九月二十八日 书记员 薛梦玲 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。