贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1575号上诉人（原审被告）：李洪均，男，1963年3月4日生，汉族，住四川省富顺县。一般授权委托诉讼代理人：王岳，贵州盈厚律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：郭海，贵州盈厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六盘水市林业投资开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳南路**，统一社会信用代码：9152020007202188XQ。法定代表人：戴娅楠，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：周克智，贵州长空律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：丁丽，贵州长空律师事务所律师。上诉人李洪均因与被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李洪均上诉请求：一、请求改判上诉人不支付被上诉人房屋租金1584405.28元；二、一、二案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人主体不适格。根据被上诉人提供的证据，能够证明房屋产权正在分割当中，没有进行产权登记，足以认定权属未确定，被上诉人主体不适格。二、一审认定月租金计算方式错误。上诉人于2012年8月4日与六盘水市木材公司签订《租赁合同》，第三条约定：双方共同约定店面第一年的租金为楼下（一层）800平方米每平方米24元，二楼488平方米每平方米17元，以后按每两年一次在原租金基础上递增10%（每两年递增百分之十）。2013年8月5日与被上诉人签订《租赁合同》，第三条约定：双方共同约定门面第一年的租金为第一层800平方米每平方米24元，二层488平方米每平方米17元，以后每两年一次在原租金基础上递增10%（以实际面积计算）。根据上述约定，均显示为年租金，并不是月租金，合同条款没有任何歧义，且被上诉人并未在一年内以显失公平为由起诉撤销或变更合同条款。三、租金金额认定问题。租金计算为第一年：一层800×24=19200元，扣除免租期4800元，实际支付14400元，二层488×17=8296元，扣除免租期4148元，实际支付4148元，合计：18548元；第二年：一层800×24=19200元；二层488×17=8296元，合计：27496元，第三年：一层800×24=19200元，递增10%，共21120元；二层488×17=8296元，递增10%，共9125.6元，合计：30245.6元；第四年：一层800×24=19200元，递增10%，共21120元；二层488×17=8296元，递增10%，共9125.6元，合计：30245.6元；第五年：一层800×24=19200元，递增10%，共21120元，二层488×17=8296元，递增10%，共9125.6元，合计：30245.6元；第六年：一层800×24=19200元，递增10%，共21120元；二层488×17=8296元，递增10%，共9125.6元，合计：30245.6元。四、上诉人变相支付房租的问题。被上诉人及六盘水市木材公司将房屋出租给上诉人时，原六盘水市木材公司法定代表人蒋先德承诺该房屋为年租金计算方式并承诺交于上诉人使用年限为20年，合同约定为每6年一签。当时房屋处于毛坯状态，一楼到二楼没有楼梯，二楼房屋没有封闭，由于当时合同年约定租金和相关领导承诺使用20年限，上诉人对该房屋进行两次大规模装修，投入近200万元，并修建楼梯、对二楼房屋进行建造、分隔、装修装饰等。合同期满后，因上诉人投入不能拆除，被上诉人是其价值的直接受益人，计入以上投资后，上诉人并没有占被上诉人便宜。另外，签订合同时，涉案房屋地段人流量稀少，如果按照月租金不符合市场价值，且二层只能用于仓库使用，当时该房屋背后约800平方可做仓储，年租金为4000元每年，所以约定一楼每年每平方米24元，二楼每年每平方米17元，符合当时的市场环境。以当前市场环境分析，该房屋地理位置过于偏远且无法形成人流量，各种设施均未完善，以月租金形式收取房租也不可取。自2014年8月后，被上诉人从未以口头或书面形式告知上诉人缴纳房租，证明上诉人房租提前付清，且从2014年8月25日，被上诉人从未向上诉人主张过租金，如果是按照月租金计算，被上诉人起诉时早就过了诉讼时效。上诉人2012年8月4日与六盘水市木材公司签订租赁合同时，蒋先德明确租赁时间20年，合同6年一签，如果没有蒋先德的承诺，上诉人不可能投资200余万无对房屋进行完善、装修、装饰。五、上诉人实际支付金额超过一审认定金额。除一审认定的金额外，上诉人于2012年8月4日支付230328元，2013年1月4日支付30000元，2013年4月13日支付75000元，2013年4月13日支付30000元，2013年5月12日支付20000元，共计385328元。因为双方约定的是年租金，若法院认定为月租金，上诉人要求进行扣减，如果是年租金，上诉人保留返还诉权。综上所述，被上诉人不是适格的诉讼主体，一审法院认定基本事实不清，认定费用不当。故依法提起上诉，请求二审法院改判支持上诉请求。六盘水市林业投资开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的租赁合同并未违反最高人民法院城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条、第三条的规定，租赁合同合法有效且双方已实际履行，因此被上诉人是适格的出租人，上诉人主张被上诉人主体不适格的理由不能成立。六盘水市林业投资开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告房屋租金1614405.28元；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年8月5日原告六盘水市林业投资开发有限公司作为出租方（甲方）与被告李洪均作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、甲方同意将华飞地产（一期）所属门面（含一、二层）其面积约1288平方米，租赁给乙方使用，甲方保证对出租的房屋享有房屋出租权。二、租赁期限：租赁为6年，从2012年8月4日至2018年8月3日止。合同期限内甲方不得将门面出租给第三方，合同到期后同等条件下乙方享有优先租赁权。三、租赁费标准：双方共同约定门面第一年的租金为第一层800平方米每平方米24元，二层488平方米每平方米17元，以后每两年一次在原租金基础上递增10%（以实际面积计算）。四、付款方式：租金按年支付，如遇特殊情况需经甲方同意后可半年支付一次，首次付款在合同签订后2日内交付，以后按年度类推，乙方应将租金转入六盘水市林业投资开发有限公司指定账户（或现金支付）。五、订金及其支付：本合同约定订金为人民币3万元，在本合同签订后当即交付甲方，此订金在本合同期满退场后7日内返还乙方。若甲方门面有损坏，由此造成的费用从乙方定金中支付。六、免租期，甲方同意给予乙方一楼3个月（2012年8月4日至2012年11月3日）的免租期。因二楼较一楼不易租赁同意二楼给予半年（2012年8月4日至2013年2月3日）的免租期，免租期结束日的次日为计租起始日，即为乙方缴纳租金的日期。七、租赁期间因乙方及第三方原因造成的一切安全事故，甲方概不负责，由乙方自行承担，并负责赔偿第三方的一切经济损失。八、该门面（包括一、二楼）的现状租赁给乙方，乙方的装修安装活动属于本合同所规定的对房屋及其内部设施的正常使用。水、电安装使用等经营活动必须服从物业公司管理并做好对接，相关费用由乙方承担，乙方进场后如需对甲方房产进行有可能影响其主体结构的装修改造，应在不影响房屋结构安全的原则下并征得甲方同意后方可施工。乙方退场时必须保证该门面及附属装修的完整性，除可以移动的物件外，不能进行破坏性拆除，否则造成的损失从乙方订金中扣除。九、广告位：甲方免费享有经双方约定位置的广告位的使用权（注：一楼到二楼的楼梯是乙方建造，二楼梯步上面约50平方米是乙方自建的，水电的安装也是乙方安装的）。十、违约责任：如因甲方产权问题（国家宏观政策调整因素外）造成乙方损失的由甲方承担乙方由此而造成的损失。如乙方未按时交付租金甲方有权收回本店而另作安排，并加收乙方每月应交租金的30%作为滞纳金。十一、本合同未尽事宜，依照《中华人民共和国经济合同法》的有关条款，经双方共同协商作出补充规定。十二、本合同自双方法定代表人或授权人代表签字、盖章并经双方加盖公司印章后生效。十三、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份。十四、本合同生效后，原乙方与市木材公司2012年8月4日所签订的合同自然作废”。2013年8月16日被告李洪均向原告支付租金164976元，原告向被告出具收据一份，载明：“今收到李洪均付来市林投公司门面租赁费壹拾陆万肆仟玖佰柒拾陆元整（小写：￥164976.-元），交费期为2013年8月5日至2014年2月4日）此据”。后被告李洪均又于2014年3月3日支付租金164976元、2014年8月25日支付租金80000元、用2台三轮车抵扣租金30000元，截止至2018年8月3日合同约定的租赁期届满，被告合计收到被告李洪均支付的租金439952元。另，原告还收到被告订金30000元。另，案涉房屋系六盘水市林业局与贵州华飞新都市房地产开发有限公司、六盘水凉都房地产开发有限公司合作建房所得，原告与被告李洪均签订《租赁合同》时，案涉房屋是六盘水市林业局交付给原告管理、使用期间。一审法院认为，原告六盘水市林业投资开发有限公司与被告李洪均签订《租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，原、被告双方均应按合同的约定履行义务。本案中，被告使用了原告提供的房屋，现合同履行期限届满后，被告就应按照合同的约定向原告履行支付房屋租金的义务。被告辩称案涉房屋的租金计算标准为：一层每年每平方米24元、二层每年每平方米17元。虽合同中约定“双方共同约定门面第一年的租金为第一层800平方米每平方米24元，二层488平方米每平方米17元”，但该约定的并没有明确约定为“每年每平方米24元和17元”，这与被告的辩称意见是不一致的，且被告辩称的租金计算标准与签订合同当时的房屋租赁市场价严重不符，这是违反公平原则的，故对被告的辩称意见，不予采纳。根据被告缴纳租赁费用的记载和规律，原、被告双方约定的房屋租赁费标准应是：第一层800平方米，按每月每平方米24元，第二层488平方米，按每月每平方米17元，每两年一次在原租金基础上递增10%，从2012年8月4日至2014年8月3日的租金为552525元（已扣除免租期），从2014年8月4日至2016年8月3日的租金为715156.8元，从2016年8月4日至2018年8月3日的租金为786672.48元，合计被告应支付原告的租金为2054357.28元，被告已经支付原告租金为439952元，再扣除被告已支付的订金30000元，被告还应支付原告的租金为1584405.28元。综上，对原告要求被告支付1584405.28元的诉讼请求，予以支持，对原告诉请超过的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告李洪均于判决生效之日起十日内支付原告六盘水市林业投资开发有限公司房屋租金1584405.28元。案件受理费19330元，因适用简易程序减半收取9665元，由原告六盘水市林业投资开发有限公司负担135元，由被告李洪均负担9530元（原告已预交，被告李洪均于判决生效之日起十日返还原告）。二审中，上诉人李洪均向本院提交以下证据：1、收条四张、借条一张，拟证明除一审法院认定的439952元外，上诉人还支付租金385328元，该金额在一审中并未进行扣减。被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司质证认为，2013年1月4日的借条体现的是上诉人与案外人之间的借贷关系，与本案无关联性。该组证据中的四张收条载明的收款日期均是在本案租赁合同签订之前，案涉房屋的租期是2013年8月5日起，而收条体现的租金交纳时间均不是在租期内，因此与本案无关联性。该组证据中2013年1月4日的借条，与本案无关联性，本院不予确认。该组证据中的四张收条，虽被上诉人质证时认为与本案无关联性，但在二审询问时同意扣除该四张收条中的款项，故对四张收条本院予以采信。2、照片7张、上诉人为被上诉人新建楼梯和楼梯间两间房屋《二楼砌墙和楼梯修建明细》一份、装饰工程明细表格一份，拟证明租赁房屋的现状，上诉人为被上诉人施工的款项应折抵租金，其中楼梯和房屋施工部分费用为426196.2元，其他为装修工程。被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司质证认为，对该组证据三性及证明目的均不予认可。装饰工程明细表格及《二楼砌墙和楼梯修建明细》均无上诉人签名及装修公司加盖的公章，无法核实其真实性。且双方在租赁合同第8条已明确约定，乙方退场时必须保证该门面及附属装饰的完整性，除可以移动的物件外，不能进行破坏性拆除，租赁合同并未约定租期届满后被上诉人应当补偿上诉人的装修费用，其装修的支出不应抵扣租金。上诉人提交的该组证据系其自行制作，且双方签订的《租赁合同》中并未约定上诉人使用房屋期间进行的房屋施工及装修费用在租期届满后可抵扣租金，故本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，2012年8月4日，上诉人李洪均与六盘水市木材公司签订《租赁合同》，该份租赁合同内容与2013年8月5日上诉人李洪均与被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司签订的《租赁合同》内容一致，即是2013年8月5日的《租赁合同》取代了2012年8月4日的租赁合同。李洪均于2012年8月4日支付房屋租金230328元，2013年4月13日支付房屋租金75000元，2013年4月20日支付房屋租金30000元，2013年5月12日支付房屋租金20000元，以上共计355328元。本院认为，本案二审争议焦点主要是：一、被上诉人主体是否适格；二、本案涉案租赁合同约定的房屋租金计算方式应如何认定；三、上诉人是否还欠付被上诉人租金。关于第一个争议焦点。上诉人上诉认为涉案房屋未办理产权登记，故权属未确定，被上诉人主体不适格。一审已经查明，案涉房屋系六盘水市林业局与贵州华飞新都市房地产开发有限公司、六盘水凉都房地产开发有限公司合作建房所得，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时，案涉房屋是六盘水市林业局交付给被上诉人管理、使用期间，且上诉人与被上诉人于2013年8月5日签订的《租赁合同》已实际履行完毕，被上诉人就履行该合同产生的争议提起诉讼主体适格。上诉人认为被上诉人主体不适格的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。上诉人上诉认为一审认定月租金计算方式错误，其与被上诉人签订的《租赁合同》第三条显示为年租金，并非月租金。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条约定“租赁费标准：双方共同约定门面第一年的租金为第一层800平方米每平方米24元，二层488平方米每平方米17元，以后每两年一次在原租金基础上递增10%（以实际面积计算）。”虽该条约定中并未明确房屋租赁费的计算标准为按月计算还是按年计算，但本案已查明，上诉人因履行案涉房屋租赁合同，已支付租金共计795334元，若上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条约定的租金计算标准系年租金标准，上诉人已支付的租金金额已经远远超过上诉人主张的年租金标准计算的租金总金额。且结合被上诉人一审提交的被上诉人于2013年8月16日交纳房屋租金产生的收据内容来看，该收据载明上诉人缴纳2013年8月5日至2014年2月4日共计6个月的房屋租金164976元，结合双方租赁合同第三条的约定，164976元＝一楼800平方米×24元/月×6个月＋二楼488平方米×17元/月×6个月，故可以认定《租赁合同》第三条约定的租金计算标准为月租金计算标准。上诉人上诉主张若本案按月租金计算，被上诉人提起诉讼早就超过诉讼时效，因上诉人一审未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对上诉人二审提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于第三个争议焦点。上诉人主张被上诉人及六盘水市木材公司将房屋出租给上诉人时，原六盘水市木材公司法定代表人蒋先德承诺该房屋为年租金计算方式并承诺上诉人使用年限为20年，合同约定每6年一签，但上诉人对此不能举证证明，对该主张本院不予采信。上诉人主张基于获得使用房屋20年的承诺，上诉人对房屋两次大规模装修，其在租赁期间投入近200万元，且主张其为被上诉人新建楼梯和楼梯间两间房屋的费用426196.2元应予扣除。《租赁合同》第八条约定“该门面（包括一、二楼）的现状租赁给乙方，乙方的装修安装活动属于本合同所规定的对房屋及其内部设施的正常使用。水、电安装使用等经营活动必须服从物业公司管理并做好对接，相关费用由乙方承担，乙方进场后如需对甲方房产进行有可能影响其主体结构的装修改造，应在不影响房屋结构安全的原则下并征得甲方同意后方可施工。乙方退场时必须保证该门面及附属装修的完整性，除可以移动的物件外，不能进行破坏性拆除，否则造成的损失从乙方订金中扣除”，故上诉人对涉案门面的装修投入系其根据自身使用需要，在明知退场时门面及附属装修要保持完整，且双方未对上诉人装修产生的费用约定要由被上诉人承担的情形下进行的，其主张修建的楼梯及楼梯间两间房屋的行为也无证据证实取得被上诉人同意，且双方约定被上诉人对修建费用进行承担或可抵扣租金，现该修建行为是否合法亦不能认定，故上诉人主张房屋装修费及新建楼梯及楼梯间两间房屋的费用应当扣除没有事实及法律依据，本院不予支持。一审计算的本案房屋租赁期间的租赁费用为2054357.28元，按双方合同约定计算应为2076906.24元，但应扣除的已支付租金为795334元，再减去被上诉人收到的订金30000元，上诉人欠付的租金应为1251572.24元。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应当予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，因上诉人二审提交证据导致本案认定的已支付租金金额发生改变，故对本案欠付租金金额重新予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1160号民事判决；二、上诉人李洪均于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司房屋租金1251572.24元；三、驳回被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9665元，二审案件受理费19060元，共计28725元，由上诉人李洪均负担22262元，被上诉人六盘水市林业投资开发有限公司负担6463元。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 高良萍审判员 张德权二〇二〇年九月二十五日法官助理张冰书记员杨梦虹