上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8008号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海颖骐餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张梁，总经理。委托诉讼代理人：高颖骐，女。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区南海路****。法定代表人：吴炯，总经理。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海颖骐餐饮有限公司(以下简称“颖骐公司”)因与被上诉人天津地福商场经营管理有限公司(以下简称“天津地福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颖骐公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第二项，依法改判支持颖骐公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、颖骐公司已明确发函告知天津地福公司，因疫情原因导致无法继续经营，天津地福公司也已收到，且自2020年1月23日起，颖骐公司已不在涉案场地经营，店里物品系天津地福公司阻止不给颖骐公司搬走。因此，非颖骐公司占据涉案场地。天津地福公司也是同意颖骐公司解除合同的，只是要颖骐公司承担违约责任，而颖骐公司在调解时也同意支付相应补偿。二、疫情属合同约定的不可抗力，本次疫情导致颖骐公司无法继续经营，合伙人之间产生纠纷，已涉诉，员工都已解散。一审法官未考虑到实际情况，要求颖骐公司继续履行合同，结果会导致颖骐公司不可能继续经营，颖骐公司无能力支付后续租金，而天津地福公司又不能将店铺出租给他人，导致房租损失。被上诉人天津地福公司辩称：天津地福公司已经完全履行了合同的义务，交付了租赁场地，符合商业租赁的要求，合同应继续履行。疫情不是解约的理由，且因为疫情，天津地福公司已向所有业主提供了减免租金和缓交租金的优惠政策。针对颖骐公司，天津地福公司额外提供了3、4、5月份缓交的政策，一审法院也予以支持，故颖骐公司得到的支持和疫情的优惠政策优于其他承租业主。另外，颖骐公司在疫情期间有外卖活动，所以颖骐公司称其不能经营是不符合客观事实的，颖骐公司表示不愿意继续履行租赁合同，其全部诉讼请求，天津地福公司不同意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颖骐公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《818广场〈商铺租赁合同〉》于2020年3月26日解除；2．天津地福公司返还租赁保证金292，764.30元；3．天津地福公司返还2020年2月份租金90，064元。天津地福公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．判令双方签订的《818广场〈商铺租赁合同〉》继续履行；2．颖骐公司立即向天津地福公司支付2020年3月至5月的租金270，192元。一审法院认定事实如下：上海市静安区南京西路XXX号XXX层XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)权利人为天津地福公司。2019年6月，天津地福公司(甲方、出租人)与颖骐公司(乙方、承租人)签订《818广场〈商铺租赁合同〉》，约定甲方将位于上海市静安区南京西路XXX号“818广场”购物中心5层503号房屋出租给乙方使用，用于经营“情怀小馆”，建筑面积164.5平方米；租赁期自交付日起5年，即从2019年7月15日起至2024年7月14日止；装修期自该房屋交付日起62天；装修期满后的首日起，第一年和第二年月固定租金为90，064元，第三年和第四年月固定租金为97，269元，第五年月固定租金为105，050元；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)；履约保证金为292，764.30元(五年平均月租金＊3与月推广费＊3之和)；每月推广费1，645元；开业保证金为97，588.10元，支付方式押三付一；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月管理费之和的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的，或累计超过3次的……；乙方逾期支付装修押金、物业管理费、税费、电费、煤气／天然气费、通讯费、有线电视费、宽带网络费、非正常时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和／或使用的费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1‰支付滞纳金；一方如因不可抗力事件而不能履行其在本合同项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四日内书面通知另一方，双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而无法履行义务致使另一方遭受的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述无法履行义务不应被视为违约。声称遭遇不可抗力事件而不能履行义务的乙方应采取适当方法尽可能减少或消除不可抗力事件的影响，并应在尽可能短的时间内恢复履行受不可抗力事件影响的义务。合同还就其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，颖骐公司支付租赁保证金292，764.30元。颖骐公司于2020年1月24日向天津地福公司支付2020年2月租金和推广费合计91，709元。2020年2月24日，颖骐公司向天津地福公司发送函件，向其申请免除2020年3月起至5月的租金和物业费。3月起的租金和推广费，颖骐公司未再支付。2020年3月22日，颖骐公司向天津地福公司发送《律师函》，载明：2020年1月23日起，受到此次肺炎疫情的影响，颖骐公司租赁商铺所经营的餐厅春节期间订单客流全部消失，之前的采购成本全部沉没，还需支付员工社保和工资。商场二月暂停对外营业，餐厅经营面临严重困难，而疫情的全部消失和餐厅经营更看不见希望，颖骐公司当初订立合同的环境发生重大变化，合同经营目的已经完全无法实现。因此，颖骐公司有权要求依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，立即终止与你司的商铺租赁合同，自该律师函送达之日起生效。办理商铺返还交接手续，并退还颖骐公司的履约保证金及二月份租金，共计382，828.30元。如你司未在2020年3月27日配合办理，视为颖骐公司已完成商铺交接手续，由此产生的法律后果由你司承担。如未能协商解决此事，颖骐公司有权采取必要的法律行动维护自身的合法权益，由此造成的法律后果由你司承担。天津地福公司于2020年3月26日收到该函。2020年3月27日，天津地福公司向颖骐公司发送《回复函》，载明：一、不同意贵司的终止申请，截止至本函件寄发之日，818广场内所有餐饮商户均已恢复营业，但经我司多次沟通、协商，贵司仍迟迟不愿意恢复经营，因此有理由相信贵司是以疫情为由掩盖自身经营问题，不愿继续履行合同；二、若贵司执意解除双方所签署的租赁合同，我司将会根据合同的责任条款要求贵司因擅自解约所应承担的全部法律责任。该函件颖骐公司于2020年3月28日签收。2020年3月30日，商场的管理方上海帕默斯顿物业管理有限公司向颖骐公司发送《安全隐患整改单》，整改内容为：“今天我司保安巡视过程中在5楼有类似电线融化的异味，为了确保商场的安全，工程人员挨个对各商铺配电箱进行巡检。在巡检到贵铺时发现贵铺电箱上沾满了异物，为了安全起见，现已将关闭贵铺总电源关闭。请贵铺立即进行整改，在整改完成前，我部暂不予送电。”“情怀小馆”停止经营后，天津地福公司在店铺入口处曾放置隔断、桌子等物品。微信号为“gyqXXXXXXXXXXX”，昵称高颖骐的微信账户于2020年1月22日起至2020年4月15日期间在朋友圈对“情怀小馆”进行宣传并开展订餐业务，宣传页面上宣传的配送范围为：“情怀小馆”定西路店、南京西路店3公里内均可配送(黄浦区、静安区、长宁区、普陀区范围)。天津地福公司对该微信内容进行了公证。一审审理中，颖骐公司提出天津地福公司存在阻止颖骐公司经营的行为：2020年2月底天津地福公司阻止客人进入，因此颖骐公司在2月底无法经营。2020年3月30日，天津地福公司将系争房屋电闸拉掉，后拒绝颖骐公司拿取物品。2020年4月，天津地福公司将系争房屋用围栏封住。以上天津地福公司的行为导致颖骐公司无法正常经营。南京西路店铺自正月初一即2020年1月25日起一直未恢复经营，开展外卖业务仅是定西路店铺。对于颖骐公司的主张，天津地福公司表示：2020年2月1日起至2月9日之间无法营业，2月10日开始复工，颖骐公司不能经营的时间为9天。颖骐公司经营的店铺可于2020年2月24日有条件恢复堂食，商场内其他商铺包括五楼的两家商铺“熬八年”、“点点心”都于2020年2月24日起开始正常经营。系争房屋电箱存在安全隐患，只要颖骐公司进行清洁即可通电。如颖骐公司拿取东西需要经过正常的申请流程。系争房屋系开放式商铺，没有门，不存在封门，天津地福公司放置桌子防止闲杂人员入内，并未限制颖骐公司经营。且颖骐公司始终在经营，颖骐公司用于营销的微信号，经营外卖的配送范围为南京西路店和定西路店铺3公里内。一审审理中，法院组织双方进行调解，颖骐公司调解方案为：1．解除双方签订的租赁合同；2．放弃交纳的保证金292，764.30元；3．天津地福返还颖骐公司2020年2月份的租金90，064元。天津地福公司调解方案为：1．双方的租赁合同继续履行；2．免除颖骐公司在2020年2月1日至2月9日期间的租金；3.2020年3月起至5月的租金可暂缓至租赁期限结束时收取。双方的调解意见差距较大，致调解不成。一审法院认为，颖骐公司与天津地福公司签订的《818广场〈商铺租赁合同〉》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情的发生确在一定时间内限制了颖骐公司的经营，但并未造成系争房屋在合同租赁期限内持久性不能使用。颖骐公司于2020年3月22日向天津地福公司提出解除合同，此时，系争房屋并不存在因疫情或疫情防控措施导致无法经营的情形，商场内其他店铺亦已经开展了正常的经营业务，并无证据表明合同目的无法实现。即使在此之前存在因为疫情无法经营的期间，颖骐公司经营的定西路店铺开展了外送业务，颖骐公司亦可在复工后在南京西路店铺即系争房屋处采取类似的措施以减少损失。颖骐公司提出天津地福公司对系争房屋断电、用围栏封住店铺的情况，亦可通过清洁电箱、与天津地福公司协商的方式恢复经营。同时，颖骐公司亦应按合同约定，采取适当的方法尽可能减少或消除不可抗力事件的影响，并应在尽可能短的时间内恢复履行，即恢复经营以减少受新冠疫情产生的影响。因此颖骐公司以合同履行困难为由要求解除双方之间的租赁合同，法院不予支持，合同应继续履行。因合同未解除，履约保证金亦不应返还。疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了颖骐公司的损失，天津地福公司作为商场经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，双方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。分担损失存在多种方式，天津地福公司提出免除颖骐公司2020年2月1日起至2月9日期间的租金系分担损失的一种形式，但根据疫情期间商场内的经营情况，一审法院酌情确定免除颖骐公司2020年2月1日起至2月15日期间的租金，颖骐公司支付的2月份租金顺延为自2020年2月16日起至2020年3月15日的租金。关于2020年3月16日起至2020年5月底的租金，天津地福公司承诺颖骐公司可推迟至租赁期限结束即2024年7月一并结算，法院认为缓交租金亦属于变更合同履行形式、缓解颖骐公司受疫情影响措施的一种，法院予以准许。因此，对于颖骐公司要求返还2020年2月份的租金的诉讼请求，对于天津地福公司要求颖骐公司立即支付2020年3月至2020年5月租金的诉讼请求，法院均不予支持。一审法院判决如下：一、上海颖骐餐饮有限公司与天津地福商场经营管理有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX层XXX号商铺签订的《818广场〈商铺租赁合同〉》继续履行；二、上海颖骐餐饮有限公司的诉讼请求，法院不予支持；三、天津地福商场经营管理有限公司要求上海颖骐餐饮有限公司立即支付2020年3月至5月租金270，192元的诉讼请求，法院不予支持。二审中，颖骐公司提交一组照片，证明818广场五楼的餐饮现在只有三家，就算颖骐公司继续履行合同，也没办法经营，没办法支付租金。对此，天津地福公司表示，818广场同一楼层还有三家，其中“熬八年”、“点点心”生意还不错。二审中，天津地福公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，颖骐公司与天津地福公司签订的《818广场〈商铺租赁合同〉》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。颖骐公司主张因新冠肺炎疫情影响无法经营，合同经营目的无法实现，进而于2020年3月22日向天津地福公司发送《律师函》，行使合同解除权。但天津地福公司表示，818广场于2020年2月10日开始复工，商场内同一楼层的两家商家都于2020年2月24日开始正常经营。本院认为，新冠肺炎疫情对双方当事人都造成一定影响，但在逐步复工复产的情况下，并未造成颖骐公司租赁目的持续无法实现，且在颖骐公司向天津地福公司提出解除合同时，系争房屋并不存在因疫情或疫情防控措施导致无法经营的情形，因此颖骐公司以合同履行困难为由要求解除双方间租赁合同，一审法院不予支持，并无不妥，本院予以认同。因合同未解除，履约保证金亦不应返还。一审法院考虑到疫情期间商场内的经营情况，酌情免除颖骐公司2020年2月1日至2月15日期间的租金，确定颖骐公司支付的2月份租金顺延为2020年2月16日起至3月15日的租金，并就天津地福公司对颖骐公司2020年3月16日至同年5月底的租金推迟至租赁期限结束一并结算的承诺予以准许，符合公平原则，本院亦予以认同。综上所述，上海颖骐餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，042.42元，由上诉人上海颖骐餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 陈 俊二〇二〇年九月二十五日法官助理 夏 兰书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……