浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初5458号原告（反诉被告）：诸暨市金丰物业管理有限公司，住所地诸暨市暨阳街道滨江北路1号。法定代表人：蒋建明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：寿小平，诸暨市城区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张晓恩，男，1988年1月14日出生，汉族，住诸暨市。现住诸暨市。原告诸暨市金丰物业管理有限公司（以下简称金丰公司）与被告张晓恩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告张晓恩提起反诉，本院依法予以受理。经审查，张晓恩对部分诉请不具有诉讼主体资格，本院已另行裁定驳回其对部分诉请的起诉。本案于2020年4月8日第一次公开开庭进行审理，原告金丰公司的委托诉讼代理人寿小平，被告张晓恩到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转普通程序并组成合议庭，于2020年9月24日第二次公开开庭进行了审理，原告金丰公司的委托诉讼代理人寿小平，被告张晓恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金丰公司向本院提出诉讼请求：判令张晓恩支付物业管理费4096元，并支付从2018年2月1日起至物业费付清之日止按日千分之三计算的滞纳金。诉讼过程中，金丰公司变更诉讼请求为：要求判令张晓恩支付物业管理费4096元，滞纳金410元，合计4506元。事实和理由：2017年1月31日，金丰公司与华海现代城业主委员会签订了华海现代城物业服务合同，张晓恩系大唐街道华海现代城小区6幢3单元301室业主，合同约定：金丰公司为小区提供物业服务，并约定了物业服务费的收费标准。在合同履行过程中，张晓恩自2017年2月1日起至2019年1月31日止，累计拖欠物业费4096元。金丰公司曾多次上门、电话和发催款函催讨，但张晓恩始终拒绝支付。为此，金丰公司为维护自己的合法权益，提起诉讼。张晓恩辩称，不同意支付物业管理费。理由是：1、物业服务合同不成立，业主委员会是29名楼道长选举产生，业主连选举、弃权的权利都没有；2、保安人数没有达到要求，电梯没有进行维保；3、小区的绿化全部损坏，业主用来种菜，草坪基本没有；4、监控全部无法运行，消防供水管道没有水，地下室可能有水，因压力不够，3楼的消火栓没有水；4、南门和西门路口升降的杆子有广告植入，物业公司没有明示收入多少；5、地下室渗水反映多次，到现在还没有来修。张晓恩补充答辩：从合同内容来看，金丰公司除履行了合同第七条的卫生保洁工作，答辩人尚能接受外，其余合同义务均未履行。张晓恩向本院提出反诉请求：1、撤销业主委员会与金丰物业公司于2017年1月31日签订的《华海现代城物业服务合同》；2、要求金丰物业公司恢复整个小区消防供水管道使用；3、要求金丰物业公司恢复整个小区监控系统正常使用；4、要求金丰物业公司恢复小区绿化；5、要求金丰物业公司将一切公共用房、公共通道等一切公共设施恢复原样；6、要求金丰物业公司返还用工不足的工资（保安不足）；7、要求金丰物业公司返还电梯维保费用；8、要求金丰物业公司公共广告收入归业主所有；9、要求金丰物业公司及时排污清理；10、要求金丰物业公司对A52地下室渗水及时维修。诉讼过程中，张晓恩增加一项反诉请求，要求金丰公司对6幢3单元101室业主的厨房油烟管道恢复原样。事实和理由：2017年金丰物业公司通过招投标接管华海现代城的物业，2017年1月31日，“业主委员会”与金丰物业公司签订《华海现代城物业服务合同》。“业主委员会”经过29位楼道长选举前五名胜出，而法律规定是由全体业主选举产生，故程序不合法，不能代表业主签订物业合同。业主委员会于2017年8月25日发《函》要求物业将小区消防供水管道、监控系统维护好，但至今仍然无法使用；小区内存在部分车辆停在绿化带上的现象，造成绿化破坏，影响美观，但物业公司一直对该现象置之不理，未尽到管理义务；物业公司将部分人防通道锁门之后将空间私自卖给业主，谋取私利，造成人防通道不畅；招标公告明确载明需要配备保安10名，但事实上一直只有3至6名保安，存在严重违反招标公告的情节，故要求返还该部分的人工工资；物业公司从未对电梯进行维保，根据《浙江省特种设备安全管理条例》、《特种设备安全监察条例》的规定，凡是民用电梯必须每月维保2次，故要求返还电梯维保费用；公共广告收入归业主所有，三年来未公开广告收入，根据法律规定，该部分收入为全体业主所有，应公开并返还；化粪池未及时清理。2018年1月起地下室车库出现渗水，梅雨天气甚至会滴水。物业得知之后一直不肯出面维修，现要求物业公司及时维修。综上所述，张晓恩认为金丰物业公司在物业合同履行期间未尽到合同义务，并且给业主造成了经济损失，带来不确定的安全隐患、精神损害，故要求撤销合同并赔偿损失。庭审中，张晓恩补充陈述，其楼下1楼业主在装修时将厨房排烟管道接出墙外，油烟排放后飘至张晓恩家中，金丰公司未进行监督管理，故增加诉请。另外，二楼有住户在阳台上做了阳光棚，楼上住户将垃圾扔在阳光棚上面，近期东北地区已发生高楼抛物将人砸死的事件。金丰公司针对反诉辩称，张晓恩无权撤销合同，应予驳回；消防供水管道一直可以使用；物业服务合同第28条约定，监控维修不属于金丰公司的义务；绿化、公共通道、用工不足、电梯维修保养等不存在张晓恩陈述的问题；合同没有明确配备保安的数量，金丰公司配备了10名保安，从财务单上可以查询，电梯维修也可以从财务账单上查明；不存在公共广告收入的问题；金丰公司已履行排污清理的义务；A52地下室属于张晓恩个人使用，不属于物业公司的义务（维修），合同有明确载明。如果委托的话要收取相关费用，但张晓恩未提出委托。张晓恩提出的一楼住户油烟排放纠纷属于相邻纠纷，如要求恢复原状或改造，须另行向侵权人提起诉讼。不认可张晓恩陈述的事实与理由，请求驳回张晓恩提出的反诉请求。金丰公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：1.房屋所有权证存根一份，用以证明张晓恩系诸暨市业主的事实；2.华海现代城物业服务合同一份，用以证明金丰公司与华海现代城业主委员会约定物业管理期限及物业管理费标准的事实；3.催收函一份，用以证明金丰公司于2019年4月8日向张晓恩催讨2017年2月1日至2019年1月31日期间物业费4096元的事实；4.EMS快递单一份，用以证明张晓恩收到催讨函的事实；5、法人变更情况证明一份，用以证明金丰公司在诉讼期间法定代表人已作变更的事实；6、诸暨市华海置业有限公司与张晓恩签订的车位租赁协议一份，用以证明张晓恩租赁使用车位的事实。上述证据1-6，张晓恩经质证，对证据1、3、4、5、6无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。证据2，张晓恩质证认为合同不是业主所签，对业委会产生程序有异议，故对业委会签订的合同不认可。本院认为，张晓恩庭审中陈述，对业主委员会成立的时间不清楚，2017年1月业主委员会进行换届选举，业主委员会成员系楼道长选举产生。可见，华海现代城小区业主委员会机构早已成立，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对小区业主具有约束力，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。张晓恩为证实其辩述意见及反诉主张，向本院提供下列证据，金丰公司质证如下：业委会选举材料一份，用以证明对业委会产生程序有异议；视频光盘、照片等，用以证明消防供水管道不能正常使用、小区监控系统不能正常使用、绿化已被损坏、保安配备不够的事实；华海现代城业主委员会向金丰公司邮寄送达的函件三份（复印件），用以证明业主委员会要求物业公司尽管理责任，但物业公司没有尽到管理责任，业主委员公要求更换物业经理也没有更换的事实；投标文件及特种设备的管理文件，用证明物业公司入驻招标时明确需要保安9名，以及电梯维护需要每月两次维护保养的事实。上述证据5-8，金丰公司经质证，认为业委会的选举与物业公司无关，是业主与业委会之间的关系。本院认为，华海现代城小区业主委员会成员选举产生的程序不是本案审查的范围，证据5与本案缺乏关联性，对证据的证明力本院不予确认。证据6，金丰公司质证认为，金丰公司不是监控和消防维修的出资方，只是进行管理；照片不能反映是哪个小区，对图片产生的时间也有异议。本院认为，结合双方当事人庭审中的陈述，华海现代城小区业委会于2017年要求前任物业管理公司维修消防系统和监控系统；2018年通过政府拨付维修基金进行了消防系统维修；金丰公司发函要求业委会筹集资金进行监控系统改造；说明金丰公司接手小区管理时消防系统与监控系统均存在问题。之后修复的程度如何，金丰公司是否存在管理瑕疵，仅凭反诉原告提供的证据6无法认定，本院对该证据的证明力不予确认。证据7，金丰公司质证认为，金丰公司对函件上的要求已积极配合，有些需要双方配合履行，物业公司已尽到义务。本院认为，该函件因系复印件，真实性无法查证，即使真实，系业主委员会与物业公司之间发送，从内容看主要是业主委员会对物业管理公司行使监督职责，要求物业管理公司改进工作，不足以认定物业公司未尽到合同义务，本院对证据的证明力不予确认。证据8，金丰公司质证认为，对文件的真实性没有异议，金丰公司在物业管理期间落实的保安有10名，可以查阅财务工资发放清单，电梯维护都有记载。本院认为，金丰公司对证据8的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月31日，以金丰公司为乙方与甲方诸暨市大唐镇华海现代城业主委员会签订华海现代城物业服务合同一份，其中约定：委托管理期限为三年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止；物业费收费标准为小高层每月每平方米1.2元，商铺每月每平方米1.00元，车库每月每个10元，储藏室每月每平方米0.45元；住宅、储藏室、商铺、车库（位）物业服务费按年预收，每年12月31日前预收下一年度的物业服务费；业主和物业使用人凡欠费的，按下列方法处理：物业费超过一年未缴的，欠费次日起每天应按费用的千分之三缴纳滞纳金。另约定：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护（维修费乙方仅承担人民币1000元以下的小修，仅限单次）；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护（维修费乙方仅承担人民币1000元以下的小修，仅限单次）；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当理人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。合同签订后，金丰公司进入华海现代城小区进行物业管理。张晓恩系诸暨市大唐街道永盛路1号华海现代城6幢030301室业主，该房屋的建筑面积为133.87平方米。另，张晓恩于2012年9月23日向诸暨市华海置业有限公司租赁地下人防A-52号地下车位使用权。2019年4月8日，金丰公司委托诸暨市城区法律服务所向张晓恩邮寄《催款函》一份，快递单显示函件于2019年4月9日签收。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张晓恩主张华海现代城业主委员会成员选举程序不合法，不能代表业主签订物业服务合同。本案中张晓恩提供的证据不能证实其所在小区业主委员会不具有签订物业服务合同的主体资格，对该辩述主张本院不予采纳。且在案涉物业服务合同签订后，金丰公司已经对张晓恩所居住的小区进行了物业管理，提供了物业服务，而张晓恩作为涉案物业的业主，享受了金丰公司提供的安保、卫生等物业服务，应当在金丰公司提供的物业管理期间向金丰公司支付物业服务费，故金丰公司要求张晓恩支付物业管理服务费及逾期违约金，理由正当。物业管理服务费经核算为4095元，金丰公司已对逾期违约金作出调整，本院对金丰公司的合理诉请予以支持。张晓恩主张金丰公司除小区卫生管理外，未尽其余合同约定的消防、监控、绿化、电梯维保等合同义务，故拒交物业服务费。本院认为，物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，作为业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在严重问题，且小区存在基础设施方面的不完善由多种因素造成，也有赖于全体业主的自律行为，不能完全归责于金丰公司。张晓恩提出的主张并不构成业主拒付物业服务费的正当理由。如果业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，作为业主不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗，可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会向物业公司主张合同权利；还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。张晓恩提出的第1项至第9项反诉请求，本院经审查认为其不具有诉讼主体资格，已另行裁定驳回起诉。张晓恩提出的第10项反诉请求，A52地下车位由其租赁使用，存在渗水问题，要求金丰公司维修。根据案涉物业服务合同第十二条的约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（指物业公司）应接受委托并合理收费。可见，对专有部分的维修物业公司提供的是有偿服务，收费高低须达成合意。本案中，张晓恩未提供曾委托金丰公司进行维修的相关证据，现合同期已届满，张晓恩要求金丰公司进行维修，缺乏依据，本院不予支持。张晓恩提出的第11项反诉请求，要求金丰公司对6幢3单元101室业主的厨房油烟管道恢复原样。本院认为，即使张晓恩陈述属实，金丰公司对张晓恩相邻业主的行为只能采取批评、规劝、警告等措施，并无权直接对业主的建设行为采取恢复原样的强制措施。张晓恩提出的该项反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:张晓恩应支付诸暨市金丰物业管理有限公司2017年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费4095元，并支付违约金410元，合计4505元，款限于本判决生效之日起十日内付清；驳回诸暨市金丰物业管理有限公司的其余本诉请求；驳回张晓恩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由张晓恩负担。反诉案件受理费80元，由张晓恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  张晓华审 判 员  王 玲人民陪审员  周保云二〇二〇年九月二十八日书 记 员  徐春燕