徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初10284号原告：刘月春，女，1972年2月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告：江苏恒龙万相房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区泉新路东。诉讼代表人：江苏恒龙万相房地产开发有限公司管理人。负责人：郑学彬，该管理人负责人。委托诉讼代理人：王常佳，该管理人工作人员。原告刘月春与被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）房屋买卖合同纠纷一案，原由本院以（2017）苏0312民初6826号案件受理并作出判决，后刘月春提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民终4909号民事裁定，撤销原判决发回本院重审。后本院于2019年9月10日重新立案，另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告刘月春的委托诉讼代理人沙晓陆，被告恒龙万相公司的委托诉讼代理人王常佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月春向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告向原告支付逾期上房违约金383177元（计算方法：根据合同约定的上房时刘月春实际交纳购房款2099600元，按照每日万分之一，自2012年8月11日计算至2017年8月11日）。事实和理由：2010年4月2日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于铜山新区房屋，合同总价款为2099600元，被告应于2010年10月18日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交付则每日按买受人交付房款的万分之一向买受人支付违约金。另外，合同中的第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因迟迟没有接到上房通知，原告于2016年8月初到被告处询问相关情况，被告称已于2012年8月10日通知原告上房，原告要求其提供通知上房的相关手续，遭到被告拒绝。为此，原告于2016年9月27日诉至铜山区人民法院要求被告支付逾期交房违约金（暂计算至2012年8月10日）。铜山区人民法院作出判决支持原告诉请。庭审中，被告始终不能提供已于2012年8月10日通知原告上房的相关手续，且时至今日被告尚未向原告出示以上两书，逾期交房的违约状态一直持续中。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告恒龙万相公司辩称，原告主张自2012年8月10日起至2017年8月11日期间逾期上房的违约金与事实不符，且不符合合同约定，应当予以驳回。2012年8月3日，被告取得涉案房屋同意交付使用通知书后，及时通知包括原告在内的40多户业主收房，并于8月10日通过天天快递公司批量地邮寄了上房通知书。而本案经原一审判决和二审发回重审，双方争议的核心焦点仅在于被告通过天天快递公司邮寄上房通知书是否属实以及原告是否收到该通知书。被告认为根据现有证据及相关事实足以认定原告已收到上房通知书的事实，理由如下:一、虽然原告对快递单以及快递公司出具的证明的形式及内容提出种种质疑，甚至提出快递公司工商注册的问题，但是都无法否定被告邮寄上房通知书的事实。首先，快递公司是否在工商注册是行政部门对其进行业管理或监督的问题，与本案无关，并不影响证人证词及快递公司证明所反映的事实的客观性;其次，原告提出快递单上没有相关的签名或签章存在瑕疵也不能否定邮寄的真实性，这些都是原告的主观判断而己，没有任何法律规定要求快递单上一定要如何填写内容才具备邮寄条件，不同的快递公司有不同的要求或惯例。对于天天快递公司而言，被告在快递单上详细填写了邮寄时间、发件人和收件人的联系方式，这些内容已经符合天天快递公司的揽件要求，事实上我们在日常生活中邮寄快递时经常会遇到这种情况。而且现在顺丰包括EMS都是通过微信电子下单，没有发件人签名，快递公司也不需要签章，难道这些快递都是无效的吗？因此，即便快递公司没有在快递单上签章，但是证人及快递公司都已明确表示其已收取包括原告在内的邮寄文件，并及时向所有人进行了投递，且无一退件，这就足以证实被告已将上房通知书送达给原告的事实，原一审法院也是基于此最终认定被告的通知行为属实。而原告在没有任何证据能够推翻证人证词及快递公司证明的情况下，仅凭自己对快递单的主观判断和理解便主张邮寄不合法，明显是强词夺理，没有事实依据。再次，快递公司出具的证明虽然是由被告根据当时留存的快递单统计列明，但是快递单的内容以及快递单号是经过快递公司确认过的，所以才在证明上加盖公章，这也可以证明确实是快递公司当时所承接的投递业务，而并非一定要快递公司自行打印内容然后加盖公章才算是公司自己的意思表示。这就好比签署合同时一定是由其中一方先起草内容后对方确认无误盖章加以确认，如果一定要自己起草内容然后盖章才作数，那么恐怕永远无法形成合同。二、原一审法院之所以认定被告的邮寄真实、有效，并不是依据(2016)苏0312民初8463号民事判决所认定的事实，除了对证人证言及快递公司证明的采信以外，还根据双方就合同的具体履行情况以及诚信原则等方面予以综合考量，系原一审法官在自由裁量的范围之内对双方证据证明力的采信以及案件事实进行综合分析后的内心确信，具体内容见原一审判决，被告认为该事实认定及判决理由符合公平、公正原则。三、原告第一次起诉时主张的违约金计算至2012年8月10日，而这也正是被告向其邮寄上房通知书的时间，我们相信这绝不仅仅是巧合，很明显，原告知道2012年8月10日是被告在上房通知书上写的时间，说明他早就收到了通知书。那次庭审中被告提供的快递邮寄的相关证据以及最后的判决让原告意识到，他可以对这些证据提出质疑，对其收到快递的事实予以否认，这样便可以再次起诉，主张2012年8月10日以后的违约金，这是明显的恶意诉讼。四、原告于2014年3月17日领取了房屋初始登记手续，从常理上来说，原告既然领取了所有权证办理手续，不可能不会要求被告交房，而被告在2012年8月3日就已经具备了交房条件，其他业主都已经陆续办理了房屋交接，有什么理由拒绝向原告交房，这是完全没有理由的。唯一合理的解释是，原告在收到上房通知后因自身原因拒绝收房。五、根据徐州中院的发回重审裁定，中院认为因二审出现新证据，导致一审判决认定事实不清。但是原告在中院二审庭审时提交的所谓新证据，包括(2016)苏0312民初8461号民事判决及开庭笔录，其实并不是在一审判决之后形成的，根本不属于法律上的新证据。至于另外两份证据与本案更是毫无关系，甚至都不符合证据的形式要件，这些证据不能否定快递公司出具的证明及证人证言的真实性，更是丝毫不能推翻原一审判决所认定的事实。综上，在被告已经通知原告上房的情况下，因原告自身原因拒绝收房，其主张的违约事实及违约金缺乏事实依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2010年4月2日，原告刘月春与被告恒龙万相公司签订商品房买卖合同一份。协议约定由被告将其开发的位于铜山新区出售给原告，该房屋建筑面积302.8平方米，房屋总价为2099600元。合同约定被告应当于2010年10月18日前将房屋交付给原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。2.因施工过程中发生重大设计变更，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，出卖人在发生之日起10日内告知买受人。同时约定如逾期交房，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同还约定第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按总房价款的银行同期贷款利率向出卖人支付利息。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后空白日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（略）。附件四：合同补充协议（一）二、买受人确保所留联系地为送达地址，如因买受人地址不详，或地址变动未通知出卖人，导致出卖人邮寄送达通知退回的，视为已送达通知，买受人自行承担法律责任。买受人地址为徐州市泉山区，联系电话××××（合同中其他内容略）。合同签订后，原告刘月春付清全部房款。2007年，铜山区国土资源局向铜山区人民政府出具《关于江苏恒龙万相房地产开发有限公司反映情况的处理意见的报告》，载明：“江苏恒龙万相房地产开发有限公司反映的2006-2号地的情况，经我局调查基本属实，同创地产公司汉泉山庄项目占压建设红线，挤占了公共通道，并在2006-2号地内倾倒了很多建筑垃圾，将来会影响恒龙的规划建设。”2010年12月13日，被告向铜山区政府出具《关于解决“依山龙郡”小区出入口问题的报告》，载明：“……该道路是小区唯一的出入口，在拍转土地时合同就因实际情况：坐落在山顶，前方又有同创的汉泉A区阻挡，出口只能沿同创汉泉小区的围墙向西下陡坡至，而提出路通的问题至今政府也未能解决。该地段所有的荒地，我们施工用地期间多次受阻，虽多次与之协商，屡屡赔款，但仍未解决施工的道路问题……”2011年8月7日，被告与徐州市铜山区汉王镇望城村民委员会签订租赁协议书一份，约定被告承租徐州市铜山区汉王镇望城村民委员会的土地位于铜山新区北侧“依山龙郡”小区入口处，被告承租该土地作为“依山龙郡”小区出入口通道使用，租赁期限自2011年8月17日起至2031年8月16日止，共计20年，租金为25万元。2012年8月3日，被告取得涉案项目的交付使用通知书。被告陈述其于2012年8月10日通过邮寄的方式向原告送达上房通知书，要求原告接通知十日内办理相关上房手续，更换购房发票、办理房产证、他项权证及土地证相关的手续另行通知。2014年3月17日，原被告签订补充协议，内容为：刘月春购买依山龙郡22号楼101室，预测面积302.8平方米，实测面积305.41平方米，总房价款2099600元。同日，原告领取了房屋所有权初始登记证书。另查明，2016年，因双方对上房违约金问题产生纠纷原告诉至本院。该案审理过程中，李青妍陈述：当时其是天天快递公司负责人，其从被告处收到一批连号的邮件并送达完毕，当时应该没有退信，现因时间过长，快递签收人底联没有再留存，送达情况现已无法查询。本院作出（2016）苏0312民初8461号民事判决书，判决被告恒龙万相公司赔偿原告刘月春截止2012年8月10日的逾期上房违约金138783.56元。原告为主张后续逾期上房违约金再次诉至本院，引发本案诉讼。诉讼中，被告为证明其于2012年8月通过天天快递公司向包括原告在内的业主寄送了一批上房通知书，提供了邮寄单40余份，邮寄单上无寄件人签名及快递公司签章。因时间过长，天天快递公司无法找到签收联，无法查询到送达情况。2016年10月19日，天天快递公司向本院出具了邮件收寄证明一份，其中记载的包括原告的40余封信件均已送达收件人。另，被告留存的海航天天快递单发件人留存联中记载的寄出时间为2012年8月10日，收件人为刘月春，地址联系电话与商品房买卖合同中的记载一致。还查明，本院于2020年3月26日作出（2020）苏0312破2号民事裁定书，受理了申请人江苏汉嘉建设工程有限公司对恒龙万相公司的破产清算申请。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。关于刘月春主张恒龙万相公司是否一直存在逾期未交房的事实，恒龙万相公司陈述其于2012年8月10日向刘月春寄送上房通知书，并提供了海航天天快递单的发件人联、天天快递有限公司出具的书面证明、李青妍证言、同一批次寄出的连号的40余张海航天天快递单的发件人联、12张依山龙郡上房缴费手续表（办理时间自2012年8月10日至2012年11月28日）等证据。本院认为，上述证据不足以证明被告主张。被告提供的邮寄单上无快递公司揽件签章，因时间久远，天天快递未保留签收联及相关查询资料，现无法确定被告是否实际向原告邮寄上房通知书及签收情况。通知业主上房是被告的重要合同义务，被告应及时跟踪上房通知书的送达情况，并及时联系未办理上房手续的业主处理上房事宜。被告辩称因原告告知其出国未办理上房手续无证据证实，对其所负的重要合同义务的履行未尽到充分举证责任，应对此承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”。2014年3月17日，原被告签订补充协议，对涉案房屋实际的面积进行了核对。刘月春也至恒龙万相公司领取了发票、房屋所有权初始登记证书等手续用以办理房屋产权登记。依据诚实信用原则，刘月春当时应当得知房屋具备了交付的条件。原告在得知房屋具备交付条件后，仍未积极向被告要求办理上房手续，对此后产生的逾期上房违约金本院不予支持。综上，本院支持原告自2012年8月11日至2014年3月17日的逾期上房违约金，按每日209.96元计算，共计122196.72元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司支付原告刘月春自2012年8月11日至2014年3月17日的逾期上房违约金122196.72元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘月春的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费7050元，由原告刘月春负担4050元，被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  潘忠新人民陪审员  杨德英二〇二〇年九月十八日书 记 员  夏晓婉