上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40526号原告：夏怡，女，1956年7月13日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道卫东新村****。被告：陈强，男，1981年8月22日出生，汉族，住吉林省。原告夏怡与被告陈强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏怡、被告陈强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏怡向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年2月10日至4月9日的租金5,800元；2.被告支付原告2020年4月10日至4月22日的房屋占用费1,256元(按每月2,900元计)；3.被告支付原告解除合同的违约金5,800元；4.被告支付原告燃气费及相应的滞纳金507.10元(含2015年8月228元、2015年10月72元、2017年2月90元、2019年12月33.10元、2020年2月及4月84元)，2020年1月-4月的电费447.30元，2020年2月水费27.60元，保洁费249.60元。事实和理由：2015年3月29日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区浦东大道卫东新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2015年5月10日起至2020年5月9日，月租金2900元，每三个月支付一次，合同对付款时间、违约责任等均作了约定。2020年2月起的租金，被告逾期支付。2020年4月6日，原告通过微信通知被告，要求其于三日内付清各项费用、原告收回房屋，但被告未予理睬。4月17日，原告通过被告同事，再次向被告发送解除合同的函件，并要求被告支付违约金。此外，被告尚有水、电等其他公共事业费用未结清。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。陈强辩称，同意支付2020年2月10日至3月9日期间的租金2900元、2017年至2020年欠付燃气费本金、诉请的水电费，同意承担截至2020年3月19日的保洁费。不同意原告的其余诉请。受疫情影响，原、被告已协商提前解除合同，2020年3月9日至4月10日的租金被告无需支付。3月19日被告已将房屋钥匙返还原告，4月10日原告已将系争房屋另行出租他人。合同系双方协商一致解除，不同意支付违约金。2015年欠付的两笔燃气费并非被告使用，当时因燃气抄表系预估，预估用气量与实际使用有出入，产生的两笔费用是之前预估少了。2017年至2020年期间燃气费的滞纳金，因被告当时与原告沟通，由被告在微信中支付可免付滞纳金，故不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人。2019年3月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2015年5月10日起至2020年5月9日止；每月租金2,900元，租金按每三月支付，提前7天支付下次租金，押金2900元；合同第五条押金及其他费用，1、租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、暂停有线电视等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。2、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方；第六条甲、乙双方的权利、义务，3、……租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。5、乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过七日的，甲方有权单方面解除本合同；第八条违约责任本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何乙方未按本合同约定履行，本合同另有特别相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍；合同第十条其他约定见附加条款；合同另对其他事项作了约定。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，协议第9条，甲方同意乙方装修后进行经营性转租；第10条，物业费由甲方支付，保安保洁费用乙方支付；协议另对其他事项作了约定。前述合同及协议签订后，双方按约履行。被告将系争房屋转租，被告支付原告租金至2020年2月9日，另付押金2,900元。2020年2月14日起，原、被告持续在微信中进行沟通。被告称受新冠肺炎疫情影响，希望原告减免租金。原告未同意。3月19日，原告询问被告(租赁房屋)房间双人床及人员是否已撤走，被告回复“走了我在整理”。3月22日，被告约原告次日碰面，原告表示当日没空。3月23日，原告发送微信“陈经理：今天我不过去了，你钥匙放在4楼，明天如有空，(我)再过去。”，被告回复“放了。”3月25日，原告发送微信称因被告拖欠租金已近2个月，原告要求房屋收回、准备托给其他中介上门看房。被告回复“等我东西拿掉”并表示“如果退房的操作，只能等我回来”。原告回复表示同意。3月29日，双方于微信中相约于4月3日见面，后因故未见面。4月6日被告要求双方见面以便解决纠纷，原告回复被告将欠付费用付清即可。被告询问屋内物品如何处理，屋内装修怎么退。原告回复“我没有想不让你提早退房，我只是要求你先把欠付租金和水电煤结清再退”。同日，原告再次向被告发送微信，称正式通知被告，给予被告三日时间(4月7日至4月9日)付清2020年2月至3月的欠付两个月租金、1月至3月的欠付水电煤费用，在此之前被告可拿回想要的物品及拆除装修，若被告几天内不处理视为放弃，原告将换锁收回房屋。被告回复拆除没那么快，3月19日就和原告沟通退房了，(系争房屋)钥匙3月19日以后一直在4楼放着。原告回复，因疫情原因已经同意(被告)提早退房，被告已拖欠两个月租金未付，现又提出装修、家具等条件，无法接受。2020年4月16日，被告向原告发送短信，通知原告其于4月18日至系争房屋处拿物品。原告未回复。原告称3月19日被告将钥匙交给四楼的人，后原告去查验发现屋内尚有被告物品，原告告知被告将物品搬离。此后被告陆续搬离、直至4月22日搬走最后一台空调，故认可房屋于4月22日由原告收回。被告称最后一次搬物品是2020年3月19日，屋内尚有遗留物品未搬，被告根据原告要求将房屋钥匙放置在四楼住户，3月19日以后被告没有房屋钥匙。原告称四楼住户是被告的同事，原告在3月19日以后查看过房屋，但没拿回房屋钥匙。2020年4月17日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函件》，函件重申因被告欠付租金，原、被告签订的合同及协议解除，并要求被告支付违约金等。该函件被告确认已收到。另查明，系争房屋内2015年8月燃气费114元、违约金114元，2015年10月燃气费36元、违约金36元。2017年2月燃气费45元、违约金45元，2019年12月燃气费30元、违约金3.1元，2020年燃气费2月57元，2020年4月(账单月)燃气费27元。2020年1月至4月电费447.30元。2020年2月水费27.60元。前述费用原告已缴纳。保洁保安费年标准为345.96元，2020年1月至4月保洁保安费115.32元，原告已缴纳。再查明，2020年4月10日，原告(出租方)与案外人(承租方)签订协议，约定原告将系争房屋出租给案外人，租赁期限自2020年4月9日起。前述合同由被告提供，证明原告已于2020年4月10日将系争房屋另行出租，印证3月19日被告交还房屋钥匙后，房屋已由原告收回。经庭审质证，原告对合同真实性无异议，表示签订该协议时是四楼的住户(中介)带案外人查看过房屋，但因被告称屋内物品要搬走，该份协议并未实际履行。审理中，原告陈述，由于受疫情影响，被告称经营困难，故原告同意提前一个月(即到4月9日)解除合同，3月19日被告称已将屋内租客清走，几天后原告去查看，发现有遗留物品，且被告有欠付租金等费用未结清，故于4月6日再次发函限期搬离，原告认为涉案租赁合同于2020年4月9日解除，当时只要求被告付清两个月欠付租金以及其他公用事业费即可。关于押金，原告同意退还被告，在被告应付款项中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定的租赁期限自2015年5月10日起至2020年5月9日止。在合同到期前两个月，因受新冠肺炎疫情的影响，被告向原告提出提前解除合同。结合原、被告的庭审陈述及微信往来内容反映，在被告提出提前解约请求后，原告明确同意涉案租赁合同提前一个月解除即于2020年4月9日提前解除。故双方系协商一致提前解除合同，原告诉请被告支付违约解除合同的违约金与事实不符，本院不予支持。且涉案合同于2020年5月9日即租期届满，若非双方协商一致解除，被告没有必要以支付违约金为代价而提前解除租期尚余一个月的合同。关于房屋的返还时间以及欠付费用的计算，被告虽称其于2020年3月19日已将房屋内的租客清走，并将房屋钥匙放置于四楼(案外人处)，但彼时房屋内仍有被告的物品未搬离，且其在2020年3月底的微信中表示要待其到场搬离物品、办理退房手续。故被告主张租金应结算至3月9日亦或19日的观点，本院不予采纳。原告确认被告于3月19日以后陆续搬离，并且原告于2020年4月6日发送微信给被告，限期三日内搬离并支付欠付费用，否则将自行收回房屋。结合原告已于2020年4月10日另行与案外人签某某的租赁合同，确认租期自2020年4月10日起。因此可以认定涉案房屋原告已于2020年4月9日收回。此亦与原告自称提前一个月解除合同相吻。即便如原告陈述(被告的)最后一个空调于4月22日才拆走。但本院认为，空调何时拆走并不影响原告在解除合同以后对房屋的占有使用。对于涉案房屋的应付租金，本院计算至2020年4月9日。原告诉请的燃气费及滞纳金，发生于被告承租期间，根据合同约定，被告应予支付。关于保洁保安费，经本院核算2020年1月1日至4月9日的保洁保安费为95.14元，应由被告承担。被告同意承担涉案电费447.30元、水费27.60元。前述费用原告已垫付，被告应向原告支付。原告同意退还押金2,900元，本院予以准许，于本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈强于本判决生效之日起十日内支付原告夏怡2020年2月10日至4月9日的欠付租金5,800元；二、被告陈强于本判决生效之日起十日内支付原告夏怡燃气费507.10元、电费447.30元、水费27.60元、保洁保安费95.14元；三、原告夏怡于本判决生效之日起十日内退还被告陈强押金2,900元(在上述第一、二项被告的应付费用中抵扣)；四、驳回原告夏怡的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取计76元，由原告夏怡负担26元，被告陈强负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。