湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9537号上诉人（原审被告）：彭拜，男，1978年6月26日出生，汉族，住湖南省安乡县。被上诉人（原审原告）：赵志远，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍红茹，女，1981年1月10日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。上诉人彭拜因与被上诉人赵志远、霍红茹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彭拜上诉请求：一、判令双方继续履行长沙市岳麓区麓谷谷园路38号的麓谷?加州阳光11栋803号房产的房屋买卖合同；二、判令彭拜有权继续居住该涉案房屋；三、判令赵志远、霍红茹承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、经前面岳麓区人民法院，长沙市中级人民法院审理，彭拜与赵志远、霍红茹房屋买卖关系成立，彭拜有权居住该涉案房屋。现彭拜要求双方继续履行约定，合情、合理、合法；二、一审判决认定关键性事实不清楚。一审判决书中“除上诉生效判决书确认事实外，本案另查明：1、赵志远于2017年2月6日电话告知彭拜因其与霍红茹就出售涉案房屋无法达成共识，故不再出售涉案房屋。”从证据二不难看出，这是2017年2月6日赵志远明确告知彭拜，房屋不卖后2017年2月7日，赵志远之后又给彭拜发的微信，明确表示按事先约定办理房屋过户手续。当彭拜筹齐余款565000元连夜赶到长沙时，赵志远第二天又说房子不卖了，彭拜认为收到赵志远明确的法律文书告知“房屋不卖”之前的任何口头告知或微信都是不可信任的；三、一审判决用词不准，误导事实。判决书中“本案中，赵志远、霍红茹在收取彭拜交纳的20000元订金后，即以口头告知、不再收取房款、提起诉讼等方式明确作出了不再订立房屋买卖合同的意思表示，据此，双方实际上已无法再协商订立房屋买卖合同，双方之间形成的预约合同关系已构成事实上的不能履行，故彭拜要求继续履行合同于法无据，本院对赵志远、霍红茹主张解除合同的诉求予以支持”。赵志远的口头告知，已是2017年2月6日，离2016年11月下旬收到2万元房款已快3个月，提起诉讼是收到房款9个月之后，并且赵志远、霍红茹之后从未告知不收房款，不履行约定；四、房子的交付，这一事实，是赵志远对房屋合同买卖关系的绝对认同，也是赵志远对履行约定的重要组成部分。在本案中一个关键点是房子的交付。赵志远之所以把房屋交付给彭拜是因为基于相互的信任，当时，彭拜与赵志远、赵娅的房屋买卖合同以口头的形式约定。由于考虑到是第一次付款，所以双方约定，不用签订正式的书面合同，双方讲好，赵志远从上海过来直接办理过户手续，彭拜即时把房款全部付清。后来赵志远一直推脱没时间办理过户手续，约了几次都没来，赵娅就按照约定把房屋交付给彭拜，并且讲明是现房现状交付。并且后来去物业管理处更换了房屋的名字为彭拜的老婆黄黎；五、赵志远单方面无理由毁约，主要原因是2016年底至2017年房价持续上涨过快造成的；六、一审判决与长沙市中级人民法院（2020）湘01民终1393号民事判决中撤销的岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8768号民事判决相同。本次纠纷是赵志远单方面根本违约造成。针对彭拜的上诉，赵志远、霍红茹辩称：赵志远、霍红茹与彭拜之间仅存在房屋买卖合同的预约行为，彭拜要求赵志远、霍红茹继续履行房屋买卖合同关系义务并无任何事实及法律依据。1、赵志远、霍红茹与彭拜之间未签订书面的房屋买卖合同，不存在依法成立的房屋买卖合同关系。2、赵志远、霍红茹与彭拜之间仅存在房屋买卖合同的预约行为。3、双方在未签订正式的房屋买卖合同前，双方均有解除订金合同的可能性。在赵志远、霍红茹已明确告知彭拜不出卖房屋的情况下，彭拜仍要求继续履行房屋买卖合同关系义务没有任何事实及法律依据；二、赵志远、霍红茹已经明确告知彭拜解除二者之间的定金合同，彭拜对涉案房屋也没有所有权，无权继续居住在该涉案房屋。赵志远、霍红茹向一审法院起诉请求：一、依法解除赵志远、霍红茹与彭拜就长沙市岳麓区产买卖所形成的购房定金合同；二、判令彭拜立即搬离腾退长沙市岳麓区产，并将房产完好无损交付给赵志远、霍红茹；三、判令彭拜支付房屋占有使用费（以2000元的月租金为基数，从2016年12月17日起计算至彭拜实际搬离涉案房屋之日止，暂计算至2018年10月10日共计44128元）；四、判令彭拜支付本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月15日，赵志远、霍红茹曾诉至一审法院，诉请：1、判决彭拜搬离岳麓区麓谷谷园路38号麓谷·加州阳光11栋803号房屋，停止妨害赵志远、霍红茹使用上述房屋；2、判令彭拜按2000元／月标准支付上述房屋占用费用，共计8000元（自2017年2月8日起，暂计算至2017年6月7日，实际计算至彭拜搬离房屋之日止），并按同期的银行贷款利率计算占用费的利息，计算至彭拜实际付讫之日止；3、判令彭拜承担诉讼费用。该院于2017年9月11日作出（2017）湘0104民初4428号民事判决。该案一审认定如下事实：涉案房屋为位于长沙市岳麓区，该房屋由赵志远及霍红茹共同共有。赵志远与霍红茹系夫妻关系，赵志远与案外人赵娅系兄妹关系。2016年11月，赵志远欲出售涉案房屋，并称其委托妹妹赵娅“负责打理涉案房屋的看房事宜”。赵娅带彭拜看房后，彭拜向赵娅支付20000元，赵娅即向彭拜出具了《收条》，该收条载明：“今收到彭拜购买加州阳光东组团11栋803室的房款订金贰万元整（20000），房款总价伍拾捌万伍仟元整（585000）。赵娅：430702198412114029。”之后，赵娅向彭拜交付了涉案房屋钥匙，彭拜于2016年12月17日搬入涉案房屋居住至今。因赵志远主张其与霍红茹就出售涉案房屋无法达成共识，遂告知彭拜不再出售涉案房屋，并要求彭拜搬离涉案房屋，因双方无法达成一致，故诉至法院。一审判决驳回了赵志远、霍红茹的全部诉讼请求。赵志远、霍红茹不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院经审理后认为：根据一审法院认定的事实，2016年11月，赵志远因欲出售涉案房屋，委托其妹妹案外人赵娅“负责打理涉案房屋的看房事宜”。赵娅带彭拜看房后，彭拜向赵娅支付20000元，赵娅即向彭拜出具了《收条》，该收条明确是收到房款订金，该收条还标注了房款总价为585000元整。之后，赵娅向彭拜交付了涉案房屋钥匙，彭拜于2016年12月17日搬入涉案房屋居住使用至今。根据上述事实可知赵志远、霍红茹与彭拜之间存在房屋买卖的合意和前期行为，赵志远、霍红茹自愿将涉案房屋钥匙交付给彭拜，故彭拜取得涉案房屋钥匙并实际占有使用涉案房屋的行为不构成侵权行为，故赵志远、霍红茹主张排除妨害，请求彭拜搬离涉案房屋并支付租金等请求无事实和法律依据，应予驳回。长沙市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）湘01民终9396号终审民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。之后，赵志远、霍红茹又向一审法院提起本案诉讼。除上述生效判决已确认事实外，本案另查明：1、赵志远于2017年2月6日电话告知彭拜因其与霍红茹就出售涉案房屋无法达成共识，故不再出售涉案房屋。2、彭拜至今仍居住在涉案房屋内。一审法院认为，本案争议焦点为：一、赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的法律关系问题；二、赵志远、霍红茹与彭拜形成的法律关系能否解除的问题；三、赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的法律关系的解除后果问题。一、关于赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的法律关系问题。首先，经涉及本案赵志远、霍红茹与彭拜之间纠纷的另案生效判决确认，赵志远、霍红茹与彭拜之间存在的是房屋买卖的合意和前期行为。其次，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。另据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。根据上述法律规定，并结合本案已查明事实，显然无法确认赵志远、霍红茹与彭拜之间就房屋买卖合同关系所应包括的合同条款进行了明确、完整的约定，无法认定赵志远、霍红茹与彭拜之间存在依法成立的房屋买卖合同。综上，赵志远、霍红茹与彭拜之间的法律关系仅能认定为房屋买卖的预约合同关系。二、关于赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的法律关系能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。如前所述，赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的只是房屋买卖的预约合同关系，预约合同关系成立后，还需另行订立买卖合同，双方之间的买卖合同关系方能成立。本案中，赵志远、霍红茹在收取彭拜交纳的20000元订金后，即以口头告知、不再收取房款、提起诉讼等方式，明确作出了不再订立房屋买卖合同的意思表示，据此，赵志远、霍红茹与彭拜双方实际上已无法再协商订立房屋买卖合同，双方之间形成的预约合同关系已构成事实上的不能履行，故彭拜要求继续履行合同于法无据，一审法院对赵志远、霍红茹主张解除合同的诉求予以支持。三、关于赵志远、霍红茹与彭拜之间形成的法律关系的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，首先，赵志远、霍红茹与彭拜之间的房屋买卖预约合同解除后，彭拜再占有房屋已于法无据，应当将涉案房屋腾退并交付给赵志远、霍红茹，且彭拜若未按生效判决指定的期限腾退房屋，应当承担相应的房屋使用费用，该费用一审法院参照相关市场价格酌定为2000元／月。其次，因合同解除系赵志远、霍红茹的根本违约所导致，故一审法院对赵志远、霍红茹的其他诉讼请求均不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，遂判决：一、赵志远、霍红茹与彭拜因购买位于长沙市岳麓区产所形成的合同关系于本判决生效之日解除；二、限彭拜于本判决生效之日起三十日内向赵志远、霍红茹腾退并交付位于长沙市岳麓区麓谷谷园路38号麓谷加州阳光11栋803号的房屋；三、驳回赵志远、霍红茹的其他诉讼请求。本案一审案件受理费904元，由赵志远、霍红茹负担。如彭拜未按本判决指定期限腾退房屋，则自本判决指定期限届满之次日起按2000元／每月的标准向赵志远、霍红茹支付房屋占有使用费，直至房屋实际腾退之日止。本案二审过程中，彭拜向本院提交如下新的证据：微信聊天记录（2张）。拟证明：双方之间的房屋买卖合同是真实客观存在的，彭拜与赵志远妹妹之间买卖房屋的事，赵志远是知情的。针对彭拜提交的新的证据，赵志远与霍红茹发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，证明目的和关联性、合法性有异议。该证据只能体现赵志远与彭拜之间就房屋买卖合同进行协商，但是双方并未达成一致，也未签订正式的房屋买卖合同，同时霍红茹对此不知情，也未参与其中。赵志远、霍红茹二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对彭拜二审提交的新的证据认定如下：彭拜提交的微信聊天记录真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院二审对一审判决认定的事实予以确认。本院二审另查明：赵志远对赵娅与彭拜就涉案房屋的买卖事宜是知情的，且赵志远本人与彭拜就涉案房屋买卖进行过协商。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中赵志远称委托其妹妹赵娅“负责打理涉案的看房事宜”，赵娅与彭拜就涉案房屋买卖已经达成合意，彭拜向赵娅支付订金20000元，赵娅将涉案房屋交付给彭拜使用，并且约定房款总价585000元，根据赵志远与彭拜的微信聊天记录可知，赵志远对赵娅与彭拜之间上述房屋买卖行为是知晓的，且并未以赵娅没有代理权为由提出异议，彭拜鉴于赵志远与赵娅的兄妹关系，也有充分理由相信赵娅有权代表赵志远从事房屋买卖行为，虽然买卖双方之间并未签订书面购房合同，但本案符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定之情形，本院确认赵志远与彭拜之间形成有效的房屋买卖合同关系。但鉴于涉案房屋系赵志远与霍红茹双方共同共有，并无证据表明霍红茹同意出售涉案房屋，亦无证据表明霍红茹同意赵志远与彭拜之间的房屋买卖行为或事后予以追认，在本案霍红茹明确表示不出售涉案房屋的情况下，彭拜无法仅凭与赵志远之间成立的口头购房协议而对涉案房屋继续进行占有，赵志远与彭拜的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故本院认为赵志远与彭拜因购买涉案房屋所形成的合同关系于本判决生效之日解除。合同解除后彭拜应将涉案房屋限期腾退给赵志远、霍红茹。一审判决彭拜若未按生效判决指定的期限腾退房屋，应当承担相应的房屋使用费用，该费用一审法院参照相关市场价格酌定为2000元/月，并无不当，对于因赵志远的原因导致彭拜不能实现合同目的而造成的损失，彭拜可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第四项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4161号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4161号民事判决第一项、第三项；三、赵志远与彭拜因购买位于长沙市岳麓区产所形成的合同关系于本判决生效之日解除；四、驳回赵志远、霍红茹的其他诉讼请求。如彭拜未按本判决指定期限腾退房屋，则自本判决指定期限届满之次日起按2000元/每月的标准向赵志远、霍红茹支付房屋占有使用费，直至房屋实际腾退之日止。本案一审案件受理费904元；二审案件受理费904元，合计1808元，由彭拜承担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年九月二十三日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。