云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异366号案外人：熊云斌，男，汉族，1970年3月18日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。申请执行人：董义展，男，汉族，1955年7月11日生，身份证登记住址：湖南省衡阳市石鼓区。委托代理人：谢洪强，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：王戈里，男，汉族，1961年1月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：云南东环房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市曙光小区南段******。法定代表人：熊义。在本院执行董义展与王戈里、云南东环房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，案外人熊云斌对本院执行位于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××**）提出书面异议，要求中止对上述房屋的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人熊云斌称，2018年10月26日，熊云斌与王戈里签订《购房协议》，约定熊云斌购买王戈里名下坐落于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××**），房款合计4241544元。2018年10月30日按双方《购房协议》约定，案外人采用一次性付款的方式支付完毕购买涉案房屋款项。因出卖人王戈里未及时办理涉案房屋的过户登记手续，等待过户期间，法院作出（2020）云0111执2053号执行通知书，查封了涉案房屋。案外人认为，王戈里与熊云斌签订的《购房协议》合法有效，具备商品房购销合同的法律效力，案外人已经支付完毕所有购房款，并实际占有使用涉案房屋，未办理过户登记非因案外人原因。因此，法院对涉案房屋的查封措施，严重损害了案外人的合法权益，请求法院支持案外人的异议请求。申请执行人董义展答辩称，从《购房协议》的表面形式结合《云南省农村信用社账户交易明细》来看，熊云斌的执行异议不符合法律规定，其请求不应得到支持。申请执行人向法院申请财产保全，官渡区人民法院2018年11月18日作出民事裁定书，查封王戈里名下的14套不动产，包含涉案的9套。熊云斌没有提交证据证明其在法院查封之前已经合法占有该9套房屋。熊云斌提供的证据不能证实其已经支付了9套不动产的全部价款，其提供的《云南省农村信用社账户交易明细》不能证明是购房款，仅仅证实在2018年10月30日熊云斌向王戈里转账4241544元，并不能证实该款的性质和用途，不能排除该笔款项是熊云斌和王戈里之间还有其他合同关系产生的款项明细。王戈里与熊云斌是亲属关系，熊云斌是王戈里妻子熊云辉的弟弟，基于二人的特殊关系，王戈里本人出具的《收条》没有证明力，不能证明2018年10月30日收到4241544元是购房款。熊云斌未提供任何与购房完成有关的税票及发票，房屋买卖不同于其他普通商品买卖，房屋价款中必然包含着相关税费，房屋价款全部支付完毕，必然意味着有关税费缴纳已经完成，购房发票必然也完成。本案中，熊云斌未提供任何与购房有关的缴税证明和购房发票，根本不能证明熊云斌已经全部支付了购房价款。熊云斌提供的9套不动产销售总价作假，其真实数据不是4241544元，这9套不动产价格与《云南省农村信用社账户交易明细》2018年10月30日的转账记录没有关联性。熊云斌提供的《购房协议》标的物售价表中记载了每套不动产的面积和每平米单价，以及销售总价，但根据数据计算，每套不动产面积乘以每平米单价的计算销售金额与表中记载的出售金额不一致。熊云斌与王戈里签署的《购房协议》为虚假协议，是帮助王戈里转移个人财产，逃避执行。经向昆明市呈贡区农村信用合作联社马金铺信用社查询得知：昆明市呈贡区农村信用合作联社马金铺信用社系统内无王戈里在该行贷款的记录，王戈里没有欠款，也没有用涉案房屋进行抵押，熊云斌与王戈里编造虚假《购房协议》。熊云斌与王戈里之间签署有悖于一般人之间的通常的购房模式的《购房协议》，签署《购房协议》后，支付完毕所谓的购房款400多万元，长达一年八个月没有任何行为，《购房协议》中约定的极低标的物价格，以明显不合理的低价转让财产，帮助王戈里转移财产，逃避执行。王戈里涉及多起诉讼，多次被列为被执行人，熊云斌应该知晓。一般房产交易时一房签订一协议，而本案中涉及9套房产进行一次性交易，表明涉及金额4241544元，实际9套房产涉及金额可能600多万元，购房协议只有三页纸，且不进行公证，有悖于一般人的交易模式。熊云斌和王戈里签订《购房协议》并进行转款后的表现有悖于生活常理，不要求办理过户手续，不起诉确权，不采取任何措施维护自己的权益，不符合正常购房人的表现。熊云斌与王戈里签订《购房协议》中对9套不动产的价格偏低，有悖于正常市场价格。熊云斌和王戈里签署《购房协议》并向王戈里转账，是违反法定义务，王戈里已经涉及多起执行案件，但王戈里收到款项并未履行义务。熊云斌提供的《购房协议》、《云南省农村信用社账户交易明细》和《收据》是王戈里、熊云斌涉嫌虚假诉讼罪和拒不履行执行判决的证据。综上，案外人的异议请求不符合法律规定，不应得到支持。被执行人王戈里、云南东环房地产开发有限公司未答辩。本院查明，董义展与王戈里、云南东环房地产开发有限公司民间借贷一案，在审理过程中，董义展向本院申请财产保全。本院于2018年11月15日作出（2018）云0111民初5009号民事裁定书，裁定查封王戈里名下位于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××**）等房产。本院于2018年11月23日查封了上述房屋。本院作出（2018）云0111民初5009号民事判决书，王戈里不服本院判决上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终5116号民事判决书，已发生法律效力。因王戈里、云南东环房地产开发有限公司到期未履行生效法律文书确定的给付义务，董义展遂向本院申请强制执行。本院已立案执行，执行案号为（2020）云0111执2053号。另，位于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××**），上述房产登记的所有权人为王戈里。现案外人熊云斌向本院提交《购房协议》、云南省农村信用社账户交易信息明细、客户存款回单、《收条》一份，欲证明2018年10月26日，王戈里与熊云斌签订《购房协议》约定，王戈里向熊云斌出售位于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××45）九套房产，总价合计4241544元。2018年10月30日，熊云斌分七次向王戈里账户转款合计4241544元，当日，王戈里出具《收条》一份载明收到熊云斌购房款4241544元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，熊云斌与王戈里签订了《购房协议》，约定九套房产的成交价合计4241544元。熊云斌与王戈里就涉案的九套房产签订一份《购房协议》一并交易，并约定一次性支付房屋价款的行为有悖常理。熊云斌向王戈里的转账，并未注明是“支付房款”，不排除熊云斌与王戈里之间存在其他的经济往来的可能性。案外人也未向本院提交其在法院查封之前已合法占有涉案房产。综上，案外人未能满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人熊云斌的权利不能够排除本院对位于昆明市房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园3幢3单元2-3层201号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ8-Ａ9号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ｂ6号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东风路东康花园3幢Ａ6-Ａ7号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层101号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢3单元1层102号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-1号房屋（房产证号：20××**）；昆明市东康花园8幢2单元1层102-2号房屋（房产证号：20××45）九套房产的执行，案外人熊云斌的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人熊云斌的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  张云涛二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李亚玲