汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初1607号 原告：王某，男，1989年10月14日出生，汉族，汉中市南郑区人，公民身份号码：6123XXXXXXX********。 委托诉讼代理人吴永超，汉中市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人梁某民，女，1965年1月28日出生，住南郑区，系原告之母。公民身份号码：6123XXXXXXX********。 被告：陕西大旺房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区，统一社会信用代码91XXXXXXXXXX77187XM。 法定代表人：熊某友，该公司总经理。 委托诉讼代理人肖福录，陕西睿和律师事务所律师。 委托诉讼代理人赖姿羽，泰和泰（西安）律师事务所律师。 原告王某与被告陕西大旺房地产开发有限公司（以下简称陕西大旺）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年04月08日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人吴永超、梁某民，被告陕西大旺的委托诉讼代理人肖福录、赖姿羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报送汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期交房违约金人民币（下同）97554.37元（以总房款356363元为基数，按每日万分之1.5向买受人支付违约金，自2015年5月31日起至验收合格时止，暂计算至2020年5月31日止）；3、判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币52867.16元（以总房款356363元为基数，按年利率4.75%上浮50%为标准，从2018年5月1日暂计算至2020年5月31日，直至办理房屋产权证书止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发的光辉社区D1区第3号楼2301室商品房一套，总价款为356，363.00元，原告采取按揭贷款的方式付款，首付款156,363.00元于2013年10月11日付清，剩余20万元通过银行按揭贷款予以支付。合同第9条约定被告应当在2015年5月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，另据合同第10条第1款2项约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金。被告于2017年5月1日将未经验收的房屋交付原告，至今被告也不提供办理权属登记所需的相关资料，导致原告无法办理产权登记。根据第十六条第2项的约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。据此，原告于2020年4月8日向本院提起诉讼，请求被告履行办理权属证书的义务，并支付逾期交房违约金37，471.56元（自2015年5月31日计算至2017年5月1日），逾期办理产权证违约金74836.23元（2018年5月1日暂计算至2020年4月1日，直至办理房屋产权证书止）。案件审理过程中，原告于2020年6月9日变更诉讼请求为前述四项请求。 为支持诉讼主张，原告向本院提交如下证据：1、原告身份证件；2、商品房预售合同及附件；3、交款发票；4、个人购房借款合同及借款凭证；5、收据一份；6、管辖协议一份。被告对原告提交的证据真实性均无异议，对第四组证据认为与本案无关联性，对证据的证明目的认为应按照合同约定认定。 被告陕西大旺辩称，一、案涉房屋性质属于限价商品房，不同于一般商品房，是由政府成立的光辉社区项目管理办公室（以下简称光辉项目办）主导，统一实施商品房的勘察、设计、销售；二、房屋迟延交付的原因是政府相关部门造成的，属于双方事先约定的免责事由。（1）光辉项目办委托的勘察、设计单位出现勘察、设计错误，导致工期延误。（2）政府部门未完成净地交付。（3）勘察、设计单位因费用问题拒绝在竣工验收报告上签字盖章。这三点都属于合同上约定的“政府相关部门”的原因，由此造成的逾期交房不属于被告违约责任；三、被告已按合同约定的交付条件于2017年5月1日向原告交付了房屋，房屋亦经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格。原告主张逾期交房违约金暂计算至2020年5月31日没有事实依据。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告提交的证据证明光辉社区D1区精装修的房屋年租金6000-8000元。原告两年的房屋租金高标准不超过16000元，再乘以30%违约金总数不应超过20800元。四、逾期办证违约金双方合同已约定按已付房款的万分之三确定。原告按照银行贷款利率计算逾期办证违约金违反“约定优先原则”。综上，请依法驳回原告诉讼请求。 为支持答辩主张，被告向本院提交如下证据：1、商品房预售许可证；2、汉中市城乡建设局关于化解光辉社区D区购房群众反映逾期交房信访问题的会议纪要；3、《光辉社区限价商品房住房建设用地使用权限价出让办法》；4、勘察、设计合同；5、汉中市限价商品房建设管理暂行办法；5、民事诉状、司法鉴定申请书；6、商品房预售合同；7、业主物品领取登记表、物业缴费单；8、佳坤物业公司证明。原告对被告提交证据的真实性均无异议。但提出限价商品房暂行办法是地方政府规章，不是法院裁判依据。会议纪要不能证明涉案房屋工程具有竣工验收备案表。相关证据不能证明逾期交房是合同约定的政府部门原因。领钥匙、交物业费不能证明房屋已经达到合同约定的交付。物业公司出具的租房价格与原告房屋面积不符，证明目的不予认可。 经审理查明，2013年10月11日，原告王某与被告陕西大旺签订商品房预售合同，合同主要载明：一、买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的光辉社区D1区第3号楼2301室房屋一套，建筑面积127.5平方米，总价款356363元；二、出卖人应于2015年5月30日前将合同约定的商品房交付买受人，交付条件为：1.该商品房经验收合格。2.买受人必须交清总房价款、车库、契税、专项维修基金、天然气初装费、有线电视初装费等税费。3、因政府相关部分等原因导致验收滞后，出卖人可据实延期。三、逾期交房不超过90日的按照买受人已付房款的每日万分之一计付违约金，超过九十日的按照买受人已交房款的每日万分之一点五计付违约金。四、双方进行验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；五、出卖人需在商品房交付使用后365个有效工作日内将办理权属登记的相关资料向登记机关备案，因出卖人原因致买受人未能办理登记的，出卖人按已付房款的万分之三%向买受人支付违约金。另双方在合同附件五补充约定载明：1、本合同签订的交付日期有两个月的谅解期，出卖人在合同约定交付日期后两个月交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、交房后，买受人在付清各项交款项后，出卖人应当为买受人办理房屋权属登记手续。合同签订后，原告按照约定付清购房款，被告至2017年5月1日向原告交付案涉房屋，双方签署了房屋交接验收表，但交付时未向原告提供住宅使用说明书及住宅质量保证书。现原告以被告交付房屋不符合合同约定及有关规定，应持续向原告按已付房款的日万分之1.5赔偿逾期交房违约金。并自2018年5月1日起向原告以已付房款为基数，按央行贷款基准利率上浮50%计付逾期办证违约金为由诉来本院提出前述诉讼请求。 另查明，光辉社区限价商品房建设用地使用权限价出让办法显示，项目方案报批、前期报建、勘察设计、施工图设计、住宅房屋销售由项目办统一实施。汉中市住房和城乡建设局2019年5月13日第2次会议纪要显示，光辉社区D1区前期“五证”手续齐全，大旺公司于2017年9月25日组织了勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体的验收工作，参与验收的五方负责人均在验收报告上签署了验收合格意见。但由于勘察、设计单位因二期勘察、设计费纠纷而不予加盖公章。在大旺公司补正相关印证资料后，由工程质量监督部门实行容缺办理。被告陕西大旺提交的租赁合同显示相近区域光辉社区D区90平米已装修房屋年租金约7000元。 经当庭举证、质证，认定上述事实的证据有：1、当事人身份证明；2、商品房预售合同；3、房款交纳凭证；4、入户交费收据；5、管辖协议；6、商品房预售许可证；7、汉中市城建局2019年5月13日第2次会议纪要；8、光辉社区限价商品房建设用地使用权限价出让办法；6、业主物品领用登记表、入住登记表、房屋交接验收表；7、佳坤物业公司证明及租房合同。上述证据来源合法，内容客观真实，且与原、被告陈述基本印证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的买卖合同对合同当事人均具有约束力。本案双方对商品房买卖合同效力及逾期交房、办证的事实均无异议，庭审中争议焦点集中在：一、逾期交房原因是否属于合同第九条所约定政府相关部门造成的免责情况；二、原告对逾期交房和逾期办证的违约金计算是否符合法律规定；三、被告交房时不具有竣工备案表及未交付质量保证书、使用说明书，是否成就法律意义上的房屋交付。 关于争议焦点一，经查，光辉社区的勘察、设计等事项虽在光辉项目办参与下统一推进，但项目办并非一般意义上的政府相关部门。根据合同相对性原则，与原告签订合同的系被告陕西大旺，因逾期交房产生违约损失的赔偿主体自然为被告陕西大旺。如他人对被告违约负有责任，被告可依据事实及法律向他人主张权利。根据被告提交的证据民事诉状、司法鉴定申请书，证实其正以该方式在另案起诉中。故对被告辩称违约是因为政府相关部门原因造成的，属免责事由的意见不予采纳。 关于争议焦点二，逾期交房的违约金计算双方在签订合同时有明确约定，被告负有承担违约金的合同责任。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少。现被告答辩原告主张违约金9万余元过高，提交并认可同地段90平方米左右房屋对外租金为8000元每年。原告质证认为其房屋面积大于被告举证房屋面积，租金价格不具有可比性。本院综合考虑被告逾期交房的年度期间及原告房屋面积，酌情认定同地段相似面积房屋月租金为1000元。并以该价格上浮30%作为计算逾期交房违约金的基数。 关于被告逾期提交办理产权证书资料的违约责任。双方在国家住建部及工商管理局提供的合同范本上，对该项违约责任记载了按已付房款的万分之三计算的内容。原告不认可该约定，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银规定的计收逾期贷款利息的标准计算。经查，该规定为没有约定逾期办理产权登记违约金时方可适用。该案中已作出了约定，不符合该条款的适用。如原告认为约定的违约金过低，应在提交实际损失证据的前提下，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定主张增加。本案中原告未提交相关损失证据，故对原告主张的逾期办理产权登记的违约金计算方式本院不予支持，应按照原告已付房款万分之三的金额予以确认。原告不认可被告辩称的合同十六条2项万分之三约定内容之后，范本合同固有的%号未删去属于笔误，认为属于约定不明。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，仅对质量问题的违约责任约定不明，可以参照该法第六十一条、第六十二条的规定予以确定，其他情况下的违约责任认定适用约定责任或适用损失赔偿责任。故对原告该意见本院不予支持。 关于争议焦点三，被告向原告交房的行为是否符合约定的交付条件。经查，被告向原告交房时虽未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付行为具有一定的瑕疵性，但原告并未行使合同第十二条赋予的拒绝交接的权利。双方约定的交付条件为该商品房经验收合格。首先，原告王某在2017年5月1日的房屋交接验收表上对房屋验收各项签字确认。其次，对被告提交的汉中市住建局会议纪要记载的2017年9月25日，五大责任主体已在验收报告上签署验收合格的证据真实性不持异议。其三，原告未提交证据证明已接收的房屋不符合居住属性及约定的质量标准。原告诉状所自认的逾期办证违约金起算时间，亦是合同第十六条约定的自商品房交付使用后365日后，即2018年5月1日开始。足见其对房屋已于2017年5月1日交付是内心认可的，故对原告主张房屋仍未交付的意见本院不予支持。本院综合全案事实，综合认定案涉房屋交付时间为2017年9月25日。 综上，被告陕西大旺未按照约定向原告履行交付房屋及提交办理产权登记资料的合同义务，应承担相应违约责任及继续履行合同的义务。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西大旺房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将办理案涉房屋产权登记需由其提供的资料提交产权登记机关，并协助原告王某办理光辉社区D1区3号楼2301室的产权登记（房屋代码197184）。 二、被告陕西大旺房地产开发有限公司按照月标准1300元自2015年6月起向原告王某计付逾期交房违约金至2017年9月，即35100元（1300元×27月）。 三、被告陕西大旺房地产开发有限公按照原告王某已付房款356363元的万分之三向原告计付逾期办理产权登记违约金106.9元（356363元×0.0003）。 上述金钱给付义务限本判决生效后十五日内给付清结。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3408元，由被告陕西大旺房地产开发有限公司负担1200元，原告王某自行负担2208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长 曹 星 人民陪审员 梁 策 人民陪审员 李红梅 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员 邢 浩