陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初3091号 原告刘红维，女，汉族，1966年10月13日生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人施鹰，该公司经理。委托代理人杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告刘红维与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）、西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘红维及其委托代理人白霄，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄，被告荣朗公司委托代理人杨得草均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红维向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方商品房买卖行为有效；2、依法判令被告以356263元为基数、按照日万分之一的标准赔偿原告从2017年10月31日起至实际交房之日止的经济损失； 3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实理由：2016年11月，原告购买二被告合作开发的位于西安市长安区XX街道XX路XX公寓XX号楼房屋，房号为1-11305，面积81.55平方米，房屋总价356263元。至2018年9月11日，原告已全部交清购房款。被告承诺2017年10月向原告交付房屋，至今未能交付，并与原告签订正式购房合同，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，原告并未依约向他公司支付全额购房款，仅支付19万元，双方之间买卖关系尚未成立；原告要求他公司承担经济损失无法律及事实依据，且逾期交房系荣朗公司与部分业主的过错，他公司、荣朗公司、业主已经达成一致形成会议纪要，应由荣朗公司承担责任，且原告参与该会议，视为对会议纪要的内容及责任承担的认可，故应驳回原告诉请。被告荣朗公司辩称，原告与华岳公司之间买卖行为有效，且已经实际履行，应依法确认双方的买卖行为有效，华岳公司在2018年之前已经收取原告房款166263元，后华岳公司自认在2018年9月收取原告19万元，至目前被告华岳公司已经收取原告按照备案确认表确认的全部购房款，因此原告与华岳公司之间关于商品房买卖事宜权利义务已经基本履行完毕，华岳公司应依法与原告签订正式的买卖合同并办理相关手续；关于原告主张的经济损失，因涉案的全部房款均由华岳公司收取与荣朗公司无关，荣朗公司基于双方的合作开发的职责负责商品房的销售、管理工作，荣朗公司的行为系华岳公司授权的职务行为，其行为的后果应由华岳公司承担，同时就原告主张的经济损失并无明确规定，法院应当不予支持。经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。2016年11月15日，原告与被告华岳公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、原告购买被告华岳公司开发的锦领公寓1幢1单元13层5号房，建筑面积81.55平方米，单价为每平方米4368.65元，总价款为356263元；2、房屋交付时间：2017年9月30日前；3、付款方式：原告于2016年11月15日支付首期房款166263元，二期房款20000元，可向贷款机构借款，剩余170000元向银行贷款支付；4、逾期交房违约责任：被告未按合同约定的交付日期将该商品房交付原告，原告要求继续履行合同的合同继续履行，被告华岳公司根据逾期时间（自主合同约定的交付日期的最后一日的次日起至实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按原告已付房价款的万分之零点一向原告支付违约金。另查明，原告在被告提供的编号为：CA0364098号《商品房买卖合同》中签字并加盖个人印章，该合同系制式合同，且合同主要内容被告已经打印填写，合同内容为：1、原告购买被告华岳公司开发的锦岭老年公寓第1幢1单元13层11305号房，房屋建筑面积81.53平方米，单价每平米4368.65元，总价款为356176元；2、交付期限:2017年10月30日前；3、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。再查明，原告购买的西安市长安区XX街XX村XX路XX号XX幢XX室、建筑面积81.53平方米的房屋于2018年12月29日备案登记于原告名下，合同备案号CY201818456。2016年11月13日，原告支付购房定金10000元、2016年11月15日原告支付购房款156263元，2018年9月11日，原告支付购房款190000元，合计356263元。以上款项被告华岳公司均出具收款收据并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。2020年3月4日，原告以其诉称为由，诉至本院。庭审中，原告坚持其诉请，提交《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》、收款收据、刷卡小票及西安市住房情况查询结果证明，被告华岳公司认为《商品房买卖合同（预售）》中出卖人印章非他公司真实印章，他公司亦未在《商品房买卖合同》中签字盖章，原告仅支付购房款19万元，双方之间买卖关系尚未成立，同时他公司与原告并未办理网签备案手续，原告所持有的《商品房买卖合同》中亦未记载合同登记号，网签手续并未办结；另提交会议纪要、公告，证明逾期交房他公司并无过错，原告对此不予认可；荣朗公司认为原告与被告华岳公司之间的买卖行为有效，并已经实际履行，认为被告华岳公司通过他公司代收原告166263元购房款，对于原告主张的经济损失，他公司认为应当由被告华岳公司承担。双方各持己见，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》、西安市住房情况查询结果证明、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告提交《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》，该两份合同载明的房屋建筑面积分别为81.55平方米、81.53平方米，但根据西安市住房情况查询结果证明显示，原告购买被告华岳公司开发的锦岭公寓1幢11305室房屋，建筑面积为81.53平方米，并且该房屋已经备案登记于原告名下，因此原告与被告华岳公司应以《商品房买卖合同》内容来履行各自义务。虽被告华岳公司未在《商品房买卖合同》中签字盖章，但合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，按照合同约定原告应支付购房款356176元，但原告已支付356263元，其中被告华岳公司认可收到190000元，被告荣朗公司承认代收166263元购房款，至于该166263元是否转至被告华岳公司，系华岳公司与荣朗公司内部事宜，与原告无关，原告已实际履行了合同约定的付款义务，被告华岳公司是否签字盖章并不能影响该份合同效力，故可以认定原告与被告华岳公司之间的商品房买卖行为有效。对原告要求被告支付逾期交房经济损失一节，依据《商品房买卖合同》，被告华岳公司应于2017年10月30日前交付房屋，至今未能交付，显属违约，故对原告要求被告华岳公司赔偿经济损失，予以支持。该《商品房买卖合同》约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，所以对原告的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月30前原告支付购房款为166263元，之后于2018年9月11日再交付购房款190000元，但上述款项合计超过总房款，故自2017年10月31日起至2018年9月10日违约金应以166263元为基数，按照日万分之一的标准计算为5237.28元，自2018年9月11日起以总房款356176元为基数按照日万分之一的标准计算。对被告华岳公司辩称逾期交房系荣朗公司及部分业主的过错导致，虽提交了会议纪要、公告，但涉案项目停工至今系被告与荣朗公司之间内部矛盾所致，原告并无过错，故对被告华岳公司该辩称意见不予支持。因被告荣朗公司按照其与被告华岳公司合作合同的约定，在和原告就涉案房屋的销售过程中，代表的是被告华岳公司，所以被告荣朗公司对原告的诉请不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘红维与被告西安华岳实业有限公司之间的商品房买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红维2018年9月11日之前的逾期交房经济损失5237.28元，2018年9月11日起的经济损失以356176元为基数，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次。三、驳回原告刘红维其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告刘红维。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    王权奇 二〇二〇 年 九 月 二十八 日  书 记 员    张  莉 1