山西省泽州县人民法院民事判决书（2020）晋0525民初967号原告：马江丽，女，1974年8月23日出生，汉族，山西省晋城市城区人，现住城区。原告：翟新荣，男，1974年1月24日出生，汉族，山西省晋城市城区人，现住城区。二原告委托诉讼代理人：冯志军，山西涛瑞律师事务所律师。被告：薛再红，男，1960年4月29日出生，汉族，山西省泽州县金村镇人，现住晋城市城区。委托诉讼代理人：郎晋峰、张剑鹏，山西泽州律师事务所律师。被告：薛晋鹏，男，1983年4月17日出生，汉族，山西省泽州县金村镇人，现住晋城市经济技术开发区。原告马江丽、翟新荣诉被告薛再红、薛晋鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告马江丽、翟新荣及其委托诉讼代理人冯志军、被告薛再红委托诉讼代理人郎晋峰、张剑鹏及被告薛晋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马江丽、翟新荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告立即支付二原告因租赁其房屋被拆迁后的住改营补偿款301088元、房屋装修补偿款75272元、搬迁补助费22581.6元、搬家费6774.48元、其他补偿5050元，以上共计410766.08元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系父子关系。2018年3月25日，二原告租赁被告薛再红位于晋城市金村镇府城村太原科技大学对面三层住宅楼300平方米经营泽州县金村镇百益佳超市，租期10年，自2018年3月25日至2028年3月25日，租金每年10万元。合同签订后，原告即对房屋进行装修并开始营业，至今原告已向被告支付两年租金20万元。2020年4月，因丹河新城建设工程需要，对原告所租赁的房屋进行拆除，依《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》规定，原告应享有住改营补偿款301088元、房屋装修补偿款75272元、搬迁补助费22581.6元、搬家费6774.48元、其他补偿5050元，以上共计410766.08元。双方因补偿款项的分配产生分岐。2020年5月7日，被告带领十多名工人强行搬离原告货物，原告报警后，被告才带人离开，5月8日原告自行搬离。后双方多次协商补偿事宜未果，无奈，原告只好向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告薛再红辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.薛再红作为涉案房屋的所有权人，是合法的被征收人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，薛再红因丧失对涉案房屋所有权等财产权益所获得的补偿款，领取主体仅为房屋所有权人，与原告没有任何关系。2.薛再红一直经营超市至2018年，装修设计均是薛再红完成，包括货架、监视器、收银设备、空调、冰箱等设备均为薛再红所有，原告未对涉案房屋进行重新装饰装修，原告所述的房屋装修补偿款、搬迁费及其他补偿没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回，另我方保留要求原告返还财物及赔偿损失的权利。3.薛再红并未收到搬迁补助费等补助费，原告的诉请没有事实和法律依据。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告对薛再红的全部诉讼请求。被告薛晋鹏辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由同被告薛再红的答辩意见。另外，涉案房屋的所有权人为薛再红，薛再红是合法的被征收人，所有补偿款归薛再红所有，与薛晋鹏无关，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告对薛晋鹏的全部诉讼请求。本案争议的焦点是：1.原告马江丽、翟新荣承租的房屋被政府征收，被告薛再红是否应当补偿原告营业损失、装饰装修损失及其他搬迁补偿，补偿数额如何确定。2.被告薛晋鹏是否应当承担补偿责任。通过对原、被告提供证据的分析认定，本院确认如下事实：原告马江丽与翟新荣系夫妻关系，被告薛再红与薛晋鹏系父子关系。2018年，原告马江丽与被告薛再红签订《房屋租赁合同》约定原告马江丽租赁被告薛再红所有的位于金村镇府城村太原科技大学对面的房屋，租期十年，自2018年3月25日起至2028年3月25日止，租金每年10万元，押金1万元。合同签订后，原告马江丽、翟新荣对房屋进行了装修并开始营业。2018年4月2日，原告翟新荣注册办理了泽州县金村镇百益佳超市的个体工商户营业执照。因该房屋被政府征收，2020年5月8日原告搬离该房屋。该房屋在租赁给原告之前，被告薛再红曾用于自己经营超市。因丹河新城金村起步区项目建设的需要，需对涉案房屋进行征收，2020年4月29日，被告薛晋鹏与泽州县住房和城乡建设管理局签订《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》，获得住改营补偿款301088元、房屋装饰装修补偿款75272元、搬家费13548.96元。以上事实有原、被告双方当庭陈述以及原告提供的二原告的身份证、结婚证复印件、房屋租赁合同、百益佳超市营业执照、薛晋鹏户籍身份证明、《庭院式住房补偿协议》、拆迁补偿明细表和房屋补偿明细表、百益佳超市照片、《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》，被告提供的个体工商户营业执照、村委证明、申请书及照片四张证实，足以认定。本院认为，本案系因出租房屋被政府征收引发的租赁合同纠纷,出租房屋被国家征收，被征收与补偿对象是房屋所有权人，补偿项目均指向被征收人，承租人不是征收补偿法律关系的当事人，不享有征收补偿合同的权利。双方签订的租赁合同因政府征收而提前终止，被告薛再红对该合同的终止并无过错，但原告因此受到的损失应当获得救济，因双方之间是房屋租赁合同关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。承租人应当获得的损失救济范围和金额，应当根据承租人所享有的合同权利进行判断。本案原告马江丽与翟新荣系夫妻关系，马江丽与薛再红签订租赁合同后，承租的房屋由二原告共同经营超市。被告薛再红应当给予二原告停业损失补偿、装饰装修补偿及其他搬迁补偿。被告薛晋鹏不是租赁合同的当事人，对二原告的损失不应当承担补偿责任。关于原告马江丽、翟新荣主张的各项损失，本院认定如下：1.对于原告马江丽、翟新荣主张营业损失301088元的问题。原告该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。原告的损失系因合同终止导致，而合同终止的目的是配合政府征收，薛再红并因此获得征收补偿，故尽管租赁合同被提前终止非因薛再红违约，但薛再红仍应对原告的损失加以补偿。由于原告并未提供证据证明其经营损失，综合考虑原告剩余的租赁期限及其超市被搬迁后确需适当的恢复经营期，被告薛再红本身也存在的租金损失及被告薛再红实际获得的补偿款范围等因素，基于公平原则，酌情确定被告薛再红补偿原告马江丽、翟新荣其获得住改营补偿款301088元的10%，即30108.8元。2.对于原告马江丽、翟新荣主张装饰装修损失75272元的问题。原告该主张针对的是租赁房屋的装饰装修损失。涉案租赁合同租期为2018年3月25日至2028年3月25日，而原告于2020年5月8日搬离，租期刚过两年多。双方合同约定“原告因使用需要，可以对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归被告所有”。庭审中原告举证证明其经过被告薛再红同意后对房屋进行了装修，花费了120715元。被告举证证明房屋在租给原告之前被告自己用于经营超市，已进行过装修。本院认为，被告在出租前对涉案房屋进行了装修，原告承租后，在房屋原有装修的基础上进行了改建和装潢，原、被告客观上均提升了房屋的装饰装修价值，装饰装修物的价值存在混同，综合考虑原、被告租赁合同约定内容、剩余租期、原告装修情况、被告获得装饰装修残值补偿情况、原被告装饰装修物的价值存在混同等情况，本院酌定被告薛再红补偿原告马江丽、翟新荣其获得装饰装修款75272元的60%，即45163.2元。3.对于原告马江丽、翟新荣主张搬迁补助费22581.6元的问题。原告该主张针对的是搬迁实际产生的费用，由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬迁费用，且出租方薛再红因房屋征收已获得搬迁补偿，故被告薛再红应对原告进行补偿。由于原告并未提供证据证明其实际花费的搬迁费用，原告主张被告应当按照《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》中每平方米60元的搬迁补助费没有法律依据，且被告获得的搬迁费也并非以此为依据，本院对原告以此标准为依据主张搬迁补助费的请求不予支持。参考被告薛再红获得两次搬家费13548.96元，本院酌情确定被告薛再红补偿原告马江丽、翟新荣搬迁补助费6774元。4.对于原告马江丽、翟新荣主张空调及宽带、监控、化粪池的补偿款问题。根据庭审调查的事实，被告薛再红应当补偿二原告空调一匹、监控及宽带的费用2050元。因原告无证据证明化粪池系其修建，对其主张的化粪池补偿款，本院不予支持。综上，被告薛再红补偿原告马江丽、翟新荣各项损失共计84096元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条、《最高人民法院》第十一条第一款第四项之规定，判决如下：被告薛再红补偿原告马江丽、翟新荣营业损失、装饰装修损失、搬迁补助费及其他附属物补偿等共计84096元；驳回原告马江丽、翟新荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7461元，原告已预交，本院减半收取3730.5元，确定由原告马江丽、翟新荣负担2966.5元、被告薛再红负担764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 张丽芳 二○二○年九月二十八日书记员 郭 京