湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5548号原告：金国强，男，汉族，1975年7月2日出生，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。被告：湖南诚鑫会计服务集团有限公司（原名：湖南诚鑫会计服务有限公司），住所地湖南省长沙市开福区中山西路**开福万达广场****写字楼**。法定代表人：王维，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坪慧，该公司员工。委托诉讼代理人：陈倩，该公司员工。原告金国强诉被告湖南诚鑫会计服务集团有限公司（以下简称“诚鑫会计公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金国强的委托诉讼代理人曾繁荣，被告诚鑫会计公司的委托诉讼代理人张坪慧、陈倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金国强向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告金国强与被告诚鑫会计公司之间的租赁合同，被告诚鑫会计公司支付原告金国强2020年2月1日至2020年5月22日逾期租金56371元及租赁期间拖欠的物业管理费5756元；二、请求判令被告诚鑫会计公司向原告金国强赔付3个月房租损失45298元；三、请求判令被告诚鑫会计公司已交保证金不予退还；四、请求判令被告诚鑫会计公司承担全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2017年8月31日，金国强与诚鑫会计公司签订了《房屋租赁合同》，约定诚鑫会计公司租赁金国强所有的位于长沙市用于公司日常经营。《房屋租赁合同》就双方权利义务进行了详细的约定。截止到2020年5月22日，诚鑫会计公司已经拖欠金国强房屋租金56371元、物业管理费5756元，且诚鑫会计公司在未与金国强协商解除房屋租赁合同的情况下，自行搬离承租的房屋，并拒付拖欠的租金及物业管理费用。诚鑫会计公司的行为严重损坏了金国强的权益，现金国强为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告诚鑫会计公司辩称：一、2020年1月诚鑫会计公司与金国强之间的《房屋租赁合同》已经解除。2019年12月诚鑫会计公司因为公司发展原因微信向金国强提出提前解除双方于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》。当时金国强希望诚鑫会计公司能帮忙转租，但由于疫情原因，房屋并未转租出去。2020年1月，诚鑫会计公司、金国强在物业公司的主持下，双方一致同意解除房屋租赁合同，经金国强同意，物业公司出具放行条，故诚鑫会计公司才能于2020年1月18日搬离租赁房屋。二、既然《房屋租赁合同》已于2020年1月解除，金国强无权要求诚鑫会计公司继续支付2020年2月1日至2020年5月22日的租金及物业费。诚鑫会计公司与金国强协商一致解除租赁合同后，于2020年1月18日搬离租赁的房屋，但诚鑫会计公司已经按合同约定缴纳房租至2020年1月31日，并未拖欠房租及物业费，因此，2020年1月18日至2020年5月22日的房租及物业费应由金国强自行承担。三、金国强要求诚鑫会计公司赔付3个月的损失既无合同依据也无法律依据。1、诚鑫会计公司与金国强本就是协商一致解除的租赁合同，诚鑫会计公司租赁金国强房屋时交纳了12000元的履约保证金，在和金国强协商解除租赁合同时，诚鑫会计公司便以不要求金国强退还12000元的履约保证金为条件解除双方的租赁合同。且租赁合同也只是约定如因诚鑫会计公司违约致使双方合同解除，履约保证金作为违约金不予退还。2、即使诚鑫会计公司违约解除房屋租赁合同，也已经按租赁合同约定承担了相应的违约责任。根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。故金国强不能将房屋后续未出租出去的租金作为损失要求诚鑫会计公司赔偿。3、诚鑫会计公司租赁房屋时为毛坯状态，诚鑫会计公司租赁房屋后也是自己耗费人力物力装修租赁房屋，退租后诚鑫会计公司也未要金国强对此进行任何补偿，诚鑫会计公司在解除租赁合同上已经本着最大的诚意解决此事，但金国强诉求违背事实真相，不符合法律规定。综上所述，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护诚鑫会计公司的合法权益，维护正常的经济秩序。经审理查明：2017年8月31日，金国强（出租方、甲方）与诚鑫会计公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、房屋基本情况：租赁房屋系甲方自有产权物业(见房屋产权证明)，位于湖南省长沙市开福区芙蓉中路**运达国际广场(物业电梯指示楼层)第30层01号房屋(房屋产权证登记为27层01号房屋)，建筑面积228.78㎡，最终建筑面积以产权登记部门核准层的面积为准；二、房屋用途：租赁房屋用途只限于办公使用；三、租赁期限：本合同租期为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，甲方应于2017年9月1日将租赁房屋交与乙方使用，双方办理交接手续。其中2017年9月1日至2017年10月31日为免费装修期，合作3年之后赠送半个月租期，甲方不提供乙方租赁发票及税金；四、租金等费用及支付：1、租金的计算方式:按天计算，付费方式按季度支付为2元/天/平米，付费方式按半年度支付为1.9元/天/平米，付费方式按年度支付为1.8元/天/平米，整个租赁期间按年递增5％。第一年(2017年11月1日至2018年10月31日)租赁单价为:2元/天/平米(按季度支付)，1.9元/天/平米(按半年度支付)1.8元/天/平米(按年度支付)，第二年(2018年11月1日至2019年10月31日)租赁单价为:2.1元/天/平米(按季度支付)，2元/天/平米(按半年度支付)，1.89元/天/平米(按年度支付)，第三年(2019年11月1日至2020年10月31日)租赁单价为:2.2元/天/平米(按季度支付)，2.1元/天/平米(按半年度支付)，1.98元/天/平米(按年度支付),第四年(2020年11月1日至2021年10月31日)租赁单价为:2.3元/天/平米(按季度支付)，2.2元/天/平米(按半年度支付)，2.08元/天/平米(按年度支付),第五年(2021年11月1日至2022年10月31日)租赁单价为:2.4元/天/平米(按季度支付)，2.3元/天/平米(按半年度支付)，2.18元/天/平米(按年度支付)。2、其他费用:由乙方全额承担租赁期间(含装修期)租赁房屋的物业管理费及水、电、空调等日常使用费用(按物业管理要求)，并按期及时交纳。3、租金结算：乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方全额支付2017年11月1日到2018年1月31日租金:其他租金按季度支付，支付时间为下一个租赁期起算日10天前；五、保证金的特别约定：1、乙方在与甲方办理完毕交房手续后，5个工作日内向甲方支付履约保证金人民币12000元。2、因乙方违约致使与甲方合同约定解除时，履约保证金将作为违约金处理不予退还，并承担甲方因此受到的直接损失。租赁期满后，若乙方按照双方约定履约，甲方应在收回该房屋后5个工作日内将保证金无息全额退还给乙方。因甲方违约致使乙方依合同约定解除合同时，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起5个工作日内向乙方无息全额返还保证金并承担乙方因此所受到的直接损失；六、甲方的权利和义务：甲方承诺乙方在租赁期内，在乙方取得甲方书面同意后配合乙方办理转租手续。2、甲方享有按合同约定收取租金及期违约金(如果有)的权利。3、本合同约定的其他权利和义务；七、乙方的权利和义务：1、乙方享有承租房星的约定使用权。2、租期内，乙方如对承租房屋进行二次装修、装饰，必须按照相关规定及合同约定，且在装修、装饰过程中须保证承租房屋的主体承重结构不受到损伤和破坏，并应遵守其他有关装修的物业管理规定。3、租赁期间，若因乙方对共用设施、管线等不慎损坏而对其他业主造成的损失由乙方负责承担。4、乙方租赁期间内如因发展等原因要迁，在征得甲方书面同意后可将承租房屋转租给第三方直到与甲方签约期满。5、本合同期满，乙方如需续租本合同项下房屋，应提前三个月向甲方提出申请说明。6、合同终止后，乙方应在十日内无条件撤离现场，并搬走全部动产物品(不动产及附着物按来修去丢的原则处理)。乙方到期不撤离并搬走动产物品的，甲方均有权处理，由此造成的损失概由乙方负责。7、乙方应遵守租赁房屋所处写字楼内相关物业管理规定。8、乙方负责租赁房屋专有部分和添加的装修、设施设备的维修维护，并承担相关费用，但交接时租赁房产所固有或隐蔽的瑕疵，或房屋结构原因所导致的损毁乙方不予承担。9、本合同约定的其他权利义务；八、违约责任：1、甲方的违约行为造成乙方损失的，应当赔偿乙方因此而造成的所有直接损失。2、甲方延期交付租赁房屋的，每逾期一日按乙方已付定金或其他费用总合的0.1％日向乙方支付违的金，计租日期相应顺延。逾期30日仍未交付的，乙方有权解除合同，甲方应在乙方通知的时间内返还已收租金和其他费用并按同期银行货款利息计息，同时双倍返还乙方定金。3、乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应付金的0.1％/日向甲方支付逾期违约金。4、乙方的其它的行为导致甲方损失的，应当赔偿甲方因此而造成的所有直接损失。5、本合同的变更或解除，不能免除违约方应当承担的违约责任；九、合同的变更与解除：1、双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。2、因不可抗力导致合同不能履行的双方均可以解除合同，但应以书面形式通知对方。租金按实际使用时间计算，多退少补。3、乙方逾期30天未足额支付每期租金，甲方可单方解除本合同。合同解除后，保证金按合同第五条的约定处理。违约金的支付不免除乙方按合同约定应交纳的租金及逾期违约金。因解除合同给甲方或造成其他损失的，乙方应给予赔偿，按一个季度租金补偿。合同还就其他事项进行了约定。金国强、诚鑫会计公司双方均在合同上签字、签章确认。同日，诚鑫会计公司向金国强支付了房屋租赁押金12000元，金国强亦向诚鑫会计公司出具了押金收条。诚鑫会计公司于2019年10月底左右向金国强支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金。2019年12月16日，诚鑫会计公司向通过微信方式向金国强提出下个季度不再续租房屋，但金国强未在微信聊天中给出明确答复。2020年1月18日，诚鑫会计公司将办公室桌、办公电脑、办公凳子搬离租赁房屋。为运达国际广场提供物业服务的湖南水清木华物业管理有限公司出具了《物资出门放行单》。诚鑫会计公司称物业公司出具《物资出门放行单》的前提是需要业主方同意后物业公司才会出具，金国强是知晓诚鑫会计公司搬离租赁房屋的情况。金国强在庭审中称，直至2020年5月10日才发现诚鑫会计公司已经没有在承租房屋内办公。同日，金国强委托湖南怀治律师事务所曾繁荣律师向诚鑫会计公司出具律师函，要求诚鑫会计公司在收到律师函7日内付清拖欠的房屋租金50331.6元，并将律师函邮寄至长沙市芙蓉区荷花园街道万家丽中路一段166号东郡华城广场，收件人为王维。2020年5月22日，金国强出具《合同解除通知》告知诚鑫会计公司解除双方于2017年8月31日签订的房屋租赁合同，并将其邮寄至长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼607号，收件人为王维。上述两份邮件金国强均未提供送达成功的回执。诚鑫会计公司在庭审中亦陈述并未收到上述律师函及《合同解除通知》。现金国强认为，诚鑫会计公司在未与其协商一致解除合同的情况下，私自搬出租赁房屋，应当继续履行支付房屋租金的义务，在经金国强催交后，诚鑫会计公司仍不支付，金国强遂诉至法院。另查明，本案在审理过程中，本院前往湖南水清木华物业管理有限公司（即案涉承租房屋所在地物业公司）核实有关情况，该物业公司工作人员表示，在诚鑫会计公司搬离之前，金国强曾要求诚鑫会计公司赔付违约金才同意诚鑫会计公司办理退场手续。诚鑫会计公司在2020年1月18搬离之后再未在案涉房屋继续开展经营。以上事实，有金国强提交的《房屋租赁合同》、《律师函》及邮寄单、《合同解除通知》及邮寄单、《物业费催缴通知》。诚鑫会计公司提交的微信记录、押金条、放行条、本院调查笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、金国强与诚鑫会计公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，2019年12月16日诚鑫会计公司通过微信聊天的方式向金国强提出解除合同，虽金国强在聊天记录中未明确同意解除合同，但是在2019年12月27日的微信记录中，记录了金国强回复诚鑫会计公司告知其要解除房屋租赁合同的微信聊天对话，表明其已经知晓诚鑫会计公司不再承租案涉房屋。且根据合同约定，诚鑫会计公司租赁的房屋系按季度支付租金，而诚鑫会计公司的租金已支付至2020年1月31日，在诚鑫会计公司告知金国强不再承租租赁房屋后，未再支付过租金，若如金国强所称合同未解除，则诚鑫会计公司应当在2020年1月20日向金国强支付下一季度的租金，而金国强迟至2020年5月10日才要求诚鑫会计公司支付2020年2月1日至2020年5月的租金，亦不符合常理。且根据租赁房屋所在地物业公司工作人员的陈述，可证实金国强知晓诚鑫会计公司搬离案涉租赁房屋的事实。故本院对金国强称其直至2020年5月10日才知晓诚鑫会计公司搬离租赁房屋的陈述不予采信。且在诚鑫会计公司搬离案涉租赁房屋后，其即以行为表明其不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故法院认定本案《房屋租赁合同》自2020年1月18日诚鑫会计公司搬离之日起即解除。诚鑫会计公司在搬离案涉租赁房屋后，未在案涉房屋内进行过经营活动，诚鑫会计公司无需再向金国强支付其搬离租赁房屋后的租金及物业费。故本院对金国强要求诚鑫会计公司支付2020年2月1日至2020年5月22日逾期租金56371元及租赁期间拖欠的物业管理费5756元的诉讼请求不予支持。二、《房屋租赁合同》约定“乙方租赁期内如因发展等原因要搬迁，在征得甲方书面同意后可将承租房屋转租给第三方直到与甲方签约期满”、“因解除合同给甲方或造成其他损失的，乙方应给予赔偿，按一个季度租金补偿”本案中，金国强并未有违反合同约定的情形，且在租赁合同未到期的情况下，诚鑫会计公司提出提前解除合同，系有预期违约行为，尽管其提前1个月告知了金国强解除合同，并自愿放弃其合同签订时支付的12000元押金及剩余租金，但其未以合理的方式向金国强交还承租的房屋，仍应当对由于其提前终止履行租赁合同给金国强造成的损失承担违约责任，故本院认定诚鑫会计公司应按照租赁合同约定按一个季度租金标准向金国强支付房租损失。而金国强作为房屋出租方，在已知晓诚鑫会计公司已经搬离且不愿继续履行合同的情况下，同样也负有减少损失扩大的义务。但是金国强在明知诚鑫会计公司将不再履行租赁合同的情况下，未采取积极措施收回出租房屋，对其损失的扩大亦负有一定的责任，因此本院酌情认定，诚鑫会计公司可减少一半的违约责任。由于金国强已收取了诚鑫会计公司交付的押金12000元，但由于押金不予返还也是承担违约责任的一种方式，违约责任不宜重复计算，故押金12000元应当在违约损失中予以扣除，故本院综合认定诚鑫会计公司还需向金国强支付违约损失16649.22元〔（2.2元/天/平米×30天×228.78㎡×3个月）-12000元〕÷2。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告湖南诚鑫会计服务集团有限公司在本判决生效之日起10内向原告金国强支付房租损失16649.22元；二、驳回原告金国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2448元，因适用简易程序减半收取1224元，由原告金国强承担1116元，被告湖南诚鑫会计服务集团有限公司承担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年九月三十日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。