江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初1790号原告：彭星云，女，1977年11月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：杨峻鹏，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：扬州启辉置业有限公司，住所地在扬州市邗江区扬菱路与瘦西湖路交叉口金辉弘扬棠苑售楼处。法定代表人：马涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所律师。原告彭星云与被告扬州启辉置业有限公司（以下简称启辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，被告启辉公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2020年7月15日裁定予以驳回。本案依法经双方当事人同意适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告彭星云及其委托诉讼代理人杨峻鹏、周伟、被告启辉公司委托诉讼代理人祁郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭星云向本院提出诉讼请求：1、判令确认自2020年1月7日起解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：TY4-309，以下简称房屋买卖合同)及《商品房买卖合同（预售)》（合同编号TY-车位277，以下简称车位买卖合同),被告立即返还原告已付全部房款1928009元、维修基金7331元及利息（其中750009元自2018年9月3日起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的115%计算利息，111万元自2018年10月2日起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的115%计算利息，7731元自2018年9月3日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息)；2、判令被告承担违约金62600元。诉讼中，原告明确基准利率的115%为5.635%。事实和理由：原、被告分别于2018年9月12日、2019年2月16日签订了房屋买卖合同、车位买卖合同各一份,购买由被告开发的棠苑4幢309号房屋一套、储藏室一间以及车位一个，原告己按合同约定支付了全部购房款及维修基金。根据房屋买卖合同第十一条之约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交付该商品房及储藏室，但截至今日，原告未收到交付通知书，被告逾期交付房屋的时间己超过90日，其行为己构成根本违约。原告己于2020年1月6日向被告发出了解除合同的书面通知，被告于次日收到该书面通知，但被告在合同约定的期间内拒不给付上述购房款、维修基金、利息及违约金等款项。现原告维护自身合法权益，诉至法院。被告启辉公司辩称：1、根据合同的约定，买受人因逾期交付享有解除权的，应当在知道或应当知道解除条件成就之日起90日内将解除合同的书面通知送达出卖人，逾期视为放弃解除权，被告在2020年4月起诉前，没有收到原告的解除合同通知，故原告的解除权已经丧失，无权再要求解除合同；2、涉案房屋与车位在2019年8月1日竣工，由于政府部门未及时办理交付备案行政许可，导致交付房屋迟延，迟延交付的原因不是被告导致的，现房屋已取得交付备案证明，符合交付条件，可以交付；3、即使法院认定双方买卖合同解除，已付购房款部分也只能按合同约定的0.012%计算支付利息与支付房屋全部价款3%的违约金，原告要求按银行同期贷款利率的115%计算，没有合同依据，不应予以支持，维修基金系房管部门代管、被告代收，双方约定违约金计算基数为房款，不包括维修基金。综上，请求法院依法判决。围绕本案的诉讼请求，原告提供了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：TY4-309)、《商品房买卖合同（预售)》（合同编号TY-车位277)、补充协议、收据存根、个人购房担保借款合同、房地产抵押（按揭）合同、借款凭证、律师函、邮寄凭证、被告提供了竣工验收备案证明，被告对原告提供的证据除律师函、邮寄凭证外，其他真实性无异议，对律师函、邮寄凭证，其质证认为未收到，原告对被告提供证据真实性无异议，但认为不能证明原告按期交付，对当事人无异议的证据，本院本院经审查后予以确认并在卷佐证。对律师函、邮寄凭证，本院在判决后续部分予以认证。经举证、质证，本院认定事实如下：2018年9月12日，原告彭星云与被告启辉公司签订房屋买卖合同及补充协议各一份，约定原告购买被告开发的棠苑4幢309号房屋及储藏室1间，建筑面积141.11平方米，储藏室21.8平方米，总价款1860009元，2018年9月4日前付首付款750009元，2018年9月11日前向指定银行申请购房按揭贷款，2018年10月11日前将按揭贷款划付至出卖人预售资金监管账户，物业维修基金7331元。出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付商品房，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照日0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。补充协议第十二条第4点约定，买受人有权解除合同的情形下，除非买卖合同及本补充协议另有明确的期限约定，买受人应于知道或应当知道解除条件成就之日起90日内将解除合同的书面通知送达出卖人，若买受人未在90日内行使该项权利，视为买受人放弃该合同解除权。补充协议第十七条第11点约定，本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，是出卖人和买受人在充分理解和认可的基础上达成的，违约金考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费的人力、物力、财力等综合因素，以事先约定的方式来尽量弥补违约行为可能带来的各种损失，故此双方嗣后不得以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。合同签订前，原告于2018年9月3日支付了首付款690009元、储藏室款项6万元、维修基金7331元。2018年9月20日，原告彭星云与案外人中国农业银行股份有限公司扬州邗江支行（以下简称农行邗江支行）签订《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押（按揭）合同》一份，约定向农行邗江支行借款111万元，利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%，贷款期限20年，还款方式为等额本息，以涉案房屋为抵押。2018年9月30日，原告与农行邗江支行将上述合同办理了预告登记手续。2018年10月2日，农行邗江支行向被告启辉公司账户汇入贷款111万元。2019年2月16日，原、被告签订车位买卖合同及补充协议各一份,约定原告购买由被告开发建设的277号车位一个，建筑面积33.54平方米，价款68000元，物业维修基金1509元，在2019年2月16日全部付清，2019年11月30日前完成交付。补充协议第九条第3点约定，除特殊原因外，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知，如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为放弃解除合同的权利。协议签订后，原告在2019年1月20日将车位款68000元支付给了被告启辉公司。2020年1月6日，原告彭星云委托律师向被告启辉公司注册地及买卖合同载明的地址发律师函一份，通知被告解除双方在2018年9月12日签订的房屋买卖合同，要求被告在通知后3日内配合办理解除合同手续并退还全部购房款、赔偿损失。上述邮件在次日被签收。2020年3月20日，涉案房屋取得工程竣工验收备案文件。2020年6月29日，被告启辉公司收到起诉状。本案的争议焦点为：一、原告解除两份商品房买卖合同是否符合法律规定；二、原告主张的损失和违约金如何适用。对争议焦点一，本院认为，双方在房屋买卖合同中约定，被告启辉公司最迟应当在2019年9月30日前将房屋交付给原告，但被告在2020年3月20日才取得工程验收备案证明，迟延交付房屋达90日以上，符合合同约定的解除条件，原告在2020年1月6日以邮寄方式通知被告解除房屋买卖合同，该邮件于次日签收，故原、被告之间的房屋买卖合同自2019年1月7日起解除。被告辩称未收到邮件，因原告提供邮寄单的收件地址为房屋买卖合同约定的通讯地址以及被告的工商登记经营地址，且两份邮件已被签收，该辩称意见本院不予采纳。对原告主张解除车位买卖合同的诉讼请求，本院认为，原告邮寄的律师函中不包括解除车位买卖合同的内容，按合同约定，原告因超过期限而丧失车位买卖合同的解除权，但这并不妨碍原告依照法律规定行使解除权，合同法第九十五条第二款的规定，法定解除权的行使期限为经对方催告后的合理期限，并无证据表明诉讼前被告曾催告原告行使解除权而原告不行使，故原告仍可基于合同法第九十四条的规定主张解除合同。按通常交易习惯，人们购买小区内的车位的目的为了方便自己在小区内停车，如不购置房产，通常不会在该小区内购买车位。现因被告迟延交付房屋导致合同解除，原告购买车位的目的已不能实现，同时被告也有长时间逾期交付车位的情形，原告主张解除合同符合合同法第九十四条第（四）项的规定，原告主张解除车位买卖合同，符合法律规定，本院予以支持，但解除合同的时间应为被告启辉公司收到起诉状副本之日，即2020年6月29日。对争议焦点二，本院认为，原、被告在合同中约定了迟延交付的违约责任，即以已付全部房款为基数按每日0.012%支付利息并按全部房屋价款的3%的承担违约金，根据合同法第一百一十四条的规定，约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法属于对违约金的约定，故上述两项费用的性质均为违约金。原告主张按照贷款合同年利率5.635%为基数计算其利息损失，同时还主张按3%的标准计算的违约金，其实质是主张增加违约金数额。本院认为，原告的该项主张不能成立，理由如下：1、按合同约定的违约金计算方法所得金额已超过原告按5.635%贷款利率计算所得损失数额，即合同约定的违约金足以弥补原告因被告占用资金所带来的损失，原告主张购房机会丧失增加的成本应纳入计算违约金应考虑的因素，但原告并未对此举证予以证明；2、双方在补充协议第十七条第11点明确约定放弃调整违约金的权利；3、合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少｡依上述法律规定，当事人仅可选择适用违约金或赔偿损失，不得一并主张损失赔偿及违约金。综上，原告的该项主张没有法律依据，本院不予支持，本案应当按合同约定标准计算违约金。对于维修基金7331元，原、被告在补充协议第二条第2点明确约定维修基金不属于购房价款，故该费用按约定不应计入计算违约金的基数，被告的辩称意见符合有法律依据，本院予以采纳，但因房屋尚未交付、办证，原告主张退还维修基金，符合规定，本院予以支持，但原告主张维修基金的利息损失，因该费用系代收代管费用，本院不予支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。被告迟延交付房屋及车位，原告依据合同约定及法律规定解除合同，如前所述，符合法律规定，本院予以支持。被告因迟延交付房屋导致原告的损失，也应按合同约定予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭星云与被告扬州启辉置业有限公司在2018年9月13日签订的编号TY-309《商品房买卖合同（预售）及补充协议于2020年1月7日解除，原告彭星云与被告扬州启辉置业有限公司在2019年2月16日签订的编号TY-车位277《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年6月29日解除；二、被告扬州启辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭星云购房款1928009元并支付违约金（违约金分别以750009元、111万元为基数，从2018年9月3日、2018年10月2日起，按日利率0.012%计算至款项付清之日，另按约定支付57840元）；三、被告扬州启辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭星云维修基金7331元；四、驳回原告彭星云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22781元，依法减半收取11390.5元，保全费5000元，合计16390.5元，由被告扬州启辉置业有限公司承担。（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  叶城斌二〇二〇年九月二十八日书记员  倪玉靓