江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2300号上诉人（原审原告）：泗阳三纵市场营销策划有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇人民北路西侧。法定代表人：邹杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐朝阳，江苏舜阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏晟佳置业有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇众兴东路**。法定代表人：陈业亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：石光辉，江苏天沛律师事务所律师。上诉人泗阳三纵市场营销策划有限公司（以下简称三纵公司）因与上诉人江苏晟佳置业有限公司（以下简称晟佳公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初8182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三纵公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判晟佳公司给付三纵公司代理费2018993.17元及利息。事实与理由：一、一审判决应尊重双方签订的合同约定。2015年12月20日，三纵公司与晟佳公司签订房地产代理销售合同一份，合同约定期限为2014年3月1日至2018年3月1日，在此期间的代理销售行为均应受到合同约束。故无论2016年12月15日之前还是之后，晟佳公司均应按合同约定支付三纵公司30%的溢价代理费用。二、一审判决依据三纵公司所提供录音证据的只言片语作为认定案件事实的依据有误。录音资料仅反映晟佳公司会计的单方意思表示，三纵公司并未接受，结合上下文语境，还有很多不确定因素未能在对话中体现，原审中三纵公司对此已作出合理解释。晟佳公司针对三纵公司的上诉请求及理由辩称，一、三纵公司主张的房地产代理销售合同根本不存在。三纵公司提供的房地产代理销售合同双方仅在最后一页签章，前三页并未签章。该合同第三条第二项记载有销售底价表、一房一价表，但三纵公司从未向法院提供上述证据。原审中，晟佳公司已提供经政府备案的一房一价备案表，其证据效力明显高于三纵公司的主张，故销售底价应按一房一价备案表中记载的价格计算。二、三纵公司未能提供证据证明溢价款的存在。三纵公司为晟佳公司提供销售服务多年，双方从未对溢价款作出书面约定，更未要求晟佳公司对此加盖行政章或者法定代表人签名确认。三、根据一审查明的事实，结合三纵公司法定代表人与晟佳公司会计史某的录音资料，能够认定二人系合伙关系且存在恶意串通，其行为违反合同法第五十二条的规定，故应认定房地代理销售合同属于无效合同。史某没有权利代表晟佳公司签订房地产代理销售合同，更没有权利代表晟佳公司约定给付溢价款。综上，请求驳回三纵公司的上诉请求。上诉人晟佳公司的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回三纵公司的原审诉讼请求。事实与理由：一、三纵公司与晟佳公司员工恶意串通损害晟佳公司的利益，对三纵公司主张的非法利益应予驳回。1．原审中三纵公司提供其法定代表人邹杰与晟佳公司员工史某的录音资料，可以知晓双方恶意串通损害晟佳公司的利益，根据合同法第五十二条的规定，涉案房地产代理销售合同应认定为无效合同。2．晟佳公司从未授权史某与三纵公司签订合同，因史某与三纵公司存在非法利益关系，故其无权代表公司签订合同。3．三纵公司以恶意串通形成的录音资料作为主张合同成立、溢价款及利息的依据不足。合同无效，其内容自始无效，非法录制的录音也无效，不应支持非法利益。二、三纵公司提供的销售合同不能证明其主张的底价及溢价提成。1．晟佳公司虽未对三纵公司提供的房地产代理销售合同进行印章鉴定，但该印章只是CBD售房专用章，并非晟佳公司的合同专用章或者公司行政章。2．三纵公司提供的房地产代理销售合同前三页未经签章确认，原审中三纵公司提供的邹杰与史某的通话录音也无法体现晟佳公司法定代表人认可双方关于底价与溢价提成的约定。3．三纵公司原审中认可该房地产代理销售合同系临时上报销售房产公司业绩，用于申请房管部门监管账户拨款而制作的合同，并非正式合同，且三纵公司认可类似临时合同有多份，故能够证明该合同不属于反映双方真实意思表示的委托销售合同。4．一审法院以晟佳公司员工史某的身份及职责认定房地产代理销售合同的合法性依据不足。三纵公司从未提供双方法定代表人之间的录音资料，而只有三纵公司法定代表人与晟佳公司员工史某恶意串通谋取不当利益的录音证据。5．一审法院依据晟佳公司用于证明已结清与三纵公司口头协议佣金的房屋销售客户表委托鉴定既不合法也不合理。三纵公司主张代理费仅提供虚假的房地产代理销售合同，未能提供晟佳公司签字确认的底价表、销售流程等书面文件，一审法院未依据晟佳公司提供的一房一价备案书委托鉴定，由此作出的鉴定结论不合法。三纵公司针对晟佳公司的上诉请求及理由答辩称，一、晟佳公司主张双方之间签订的房地产代理销售合同无效没有法律依据。根据合同法及民法总则的规定，执行法人工作任务的人员就其职权范围内的事项以法人的名义实施的民事法律行为对法人发生效力，法人对执行其工作任务的人员职权范围的限制不得对抗善意相对人。晟佳公司虽称从未授权史某与三纵公司签订合同，但根据录音资料结合法律规定，能够证明史某代表晟佳公司行使其职权范围内的权利，故双方签订的房地产代理销售合同应认定合法有效。二、1．晟佳公司主张房地产代理销售合同不能证明双方对销售底价和溢价提成作出约定理由不能成立。原审中晟佳公司虽未针对合同印章申请鉴定，但无论加盖CBD印章还是行政专用章，均不影响该合同的成立，只要晟佳公司代表史某在代表栏处签字，双方合同即成立并且生效。2．晟佳公司主张房地产代理销售合同前三页未经签章确认，但并无法律规定一份合同每一页均应签章确认。晟佳公司主张录音资料无法反映其法定代表人陈业亮关于销售底价及溢价提成的约定，对此应以双方之间合法有效的书面合同为准，同时录音资料也多处体现销售底价和溢价提成的内容，应能印证该约定存在。3．签订合同时三纵公司加盖有骑缝章，至于晟佳公司未加盖骑缝章是其自身问题，不因此影响合同效力。三、1．晟佳公司主张三纵公司并未提交一房一价表与事实不符，原审中三纵公司已提供未经晟佳公司签字确认的一房一价表。晟佳公司之所以未签字是因为合同约定的底价与一房一价表的底价一致，故晟佳公司是否再次签字确认并无实质性影响。一审法院并未依据三纵公司提供的一房一价表委托鉴定，而是以合同约定底价作为鉴定的基准较为妥当。2．晟佳公司提供的一房一价备案表与本案并无关联性，该备案表系开发企业与物价部门的备案表，所有房地产企业无论是否委托代理销售公司进行销售，均负有向物价部门备案价格的义务，故晟佳公司主张以该备案表作为销售底价表没有事实依据。3．晟佳公司主张三纵公司法定代表人邹杰与其工作人员史某恶意串通没有事实依据。三纵公司与晟佳公司签订的房地产代理销售合同约定的利润低于市场平均标准。原审中三纵公司为自证清白而提供与史某的录音资料，录音资料反映史某持续向三纵公司索要好处，并要求先给好处再与三纵公司结算，由此可见是晟佳公司设局损害三纵公司的合法权益。三纵公司向一审法院起诉请求：1．判令晟佳公司支付三纵公司代理销售费用2242047.62元及利息（利息以2242047.62元为本金，自2018年6月22日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算）；2．本案诉讼费用由晟佳公司承担。一审法院认定事实：三纵公司为晟佳公司代理销售滨河CBD洋河白领公寓房屋，晟佳公司已支付三纵公司费用1491057元，现双方因费用计算方式、房源底价等产生争议，因而成诉。经三纵公司申请，一审法院委托宿迁立远会计师事务所（普通合伙人）对三纵公司案涉房屋的费用进行审计，宿迁立远会计师事务所（普通合伙）于2019年11月11日作出立远会专审字【2019】095号司法鉴定报告，鉴定结果载明：根据贵院提供的卷宗中销售明细表反映的销售客户共计264户，其中后附的“代理销售费用计算明细表”第259行反映为退房，本次审计未将其计算在内。同时，明细表中反映2016年12月15日之后销售客户为69户。本次审计计算结果反映如下：1．正常客户按底价1.3%代理销售费用=1145931.60元。2．特殊客户按0.6%代理销售费用=251107.93元。3．2016年12月15日之前溢价30%代理销售费用=1174573.97元。4．2016年12月15日之后溢价30%代理销售费用=938436.67元。根据以上审计计算结果，有如下3种不同的计算结果，由贵院最终裁定。1．所有溢价销售部分全额计算的代理销售费用＝3510050.17元。2．只计算2016年12月15日之前的溢价销售代理费用＝2571613.50元。3．只计算2016年12月15日之后的溢价销售代理费用＝2335476.20元。三纵公司为此支付鉴定费13000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于案涉房地产代理销售合同问题。晟佳公司经申请对案涉合同上“江苏晟佳置业有限公司CBD售房合同专用章”及“史某”的签名进行司法鉴定后，又撤回鉴定申请，由此产生的不利法律后果应由晟佳公司承担。晟佳公司辩称，三纵公司提供的《房地产代理销售合同》并非加盖晟佳公司合同专用章，三纵公司与史某恶意串通，案涉销售合同未经晟佳公司领导同意而私自加盖售楼部印章等，均未提供充分证据予以证明，一审法院不予采信。虽案涉合同加盖的是晟佳公司售房合同专用章，但晟佳公司员工史某已在案涉合同晟佳公司代表处签字，而从三纵公司提供的三纵公司法定代表人与晟佳公司法定代表人之间的录音显示，有晟佳公司法定代表人让三纵公司找具体负责销售业务的会计史某对账等内容，足以证明史某的身份及职责，现三纵公司已实际为晟佳公司销售案涉合同约定的相关房源，晟佳公司又未提供证据证明与三纵公司另有与案涉合同相反或矛盾的合同或履行情况存在，故对三纵公司提供的案涉合同，一审法院予以采信。关于三纵公司主张的代理销售费用问题。三纵公司对晟佳公司提供的三纵公司销售案涉房源明细予以认可，其主张除晟佳公司提供的销售房源外，另有销售房源，但未提供证据予以证明，晟佳公司亦不予认可，一审法院不予采纳。根据三纵公司提供的案涉合同第六条及史某的录音资料，均能证实双方就销售案涉房源委托代理销售存在溢价奖励的约定。但从三纵公司提供的史某录音资料中，同时能够反映案涉溢价奖励系自2016年12月15日之后才计算。结合宿迁立远会计师事务所（普通合伙）作出的鉴定结果，故案涉费用为正常客户按底价1.3%的代理销售费用，加上特殊客户按0.6%的代理销售费用，再加2016年12月15日之后溢价30%的代理销售费用，合计2335476.20元。扣除晟佳公司已给付三纵公司的1491057元，晟佳公司应支付余款844419.20元。关于三纵公司主张的逾期付款利息问题。双方之间就逾期付款的违约责任等未作明确约定，三纵公司主张逾期付款利息损失自2018年6月22日起按年利率6%计算，未提供证据予以证明，一审法院不予支持。晟佳公司逾期向三纵公司给付剩余款项，应当赔偿三纵公司逾期付款的利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，结合三纵公司本案提起诉讼主张的情况，一审法院确定案涉款项逾期付款利息损失以844419.20元为基数，自2018年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上利息计付均不得超过年利率6%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、晟佳公司于判决生效后十日内给付三纵公司844419.20元及利息（以844419.20元为基数，自2018年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上利息计付均不得超过年利率6%）；二、驳回三纵公司的其他诉讼请求。案件受理费25060元、鉴定费13000元，合计38060元，由三纵公司负担18000元，晟佳公司负担20060元。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：三纵公司主张晟佳公司给付代理销售费的理由能否成立，如成立，数额如何确定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，晟佳公司委托三纵公司对其开发的滨河CBD洋河“白领公寓”项目进行独家营销策划和销售代理，晟佳公司对此不持异议，故双方之间存在商品房委托代理销售关系。因三纵公司已为晟佳公司实际提供营销策划和销售代理服务，故其主张晟佳公司给付代理销售费的理由成立，本院予以支持。审理中，双方当事人对房地产代理销售合同的效力、代理销售费的数额确定问题发生争议，本院对此分述如下：一、关于房地产代理销售合同的效力问题。三纵公司主张该房地产代理销售合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。晟佳公司则主张该合同系三纵公司与晟佳公司员工史某恶意串通签订，故应认定为无效合同。本院认为，晟佳公司对该房地产代理销售合同中加盖的晟佳公司售房专用章以及史某签名的真实性不持异议，本院对此予以确认，能够证明史某代表晟佳公司与三纵公司就委托代理销售“白领公寓”项目中双方的权利义务作出书面约定。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应全面、严格履行各自义务，故晟佳公司应依约向三纵公司给付代理销售费用。审理中，晟佳公司依据三纵公司原审中提供史某的录音资料主张史某与三纵公司法定代表人邹杰系合伙关系，双方存在恶意串通行为，并以此为由主张房地产代理销售合同无效。根据录音资料的记载，录音内容反映双方对涉案楼盘委托代理销售结算的相关事宜，三纵公司法定代表人邹杰录音中明确否认双方存在合伙关系，史某虽存在单方面索贿的言辞，但不足以认定双方存在合伙关系的合意以及恶意串通的情节。故晟佳公司主张房地产代理销售合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。晟佳公司还主张史某无权代表公司签订涉案房地产代理销售合同，鉴于史某系晟佳公司销售负责人，就其职权范围内的事项，其以晟佳公司名义实施法律行为，对晟佳公司发生法律效力。晟佳公司虽否认史某享有特定职权，但原审中三纵公司提供的双方法定代表人之间的录音资料可以证实晟佳公司明确授权史某负责委托代理销售事宜，结合双方的合同履行过程，能够认定史某系有权代表，故本院对晟佳公司的该项辩解不予采信。关于晟佳公司主张合同尾部印章系偷盖、对合同签章页数提出质疑以及另有其他版本合同等抗辩意见，因晟佳公司均未能提供充分证据加以证实，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于本案代理销售费的数额确定问题。审理中，三纵公司与晟佳公司针对本案代理销售费的数额争议主要集中在如下两点：一是本案的房屋销售底价如何确定；二是晟佳公司应否支付30%的溢价款以及溢价款的数额确定。（一）关于房屋销售底价的确定问题。晟佳公司上诉称应依据政府部门备案的一房一价备案表确定房屋销售底价，三纵公司则主张房地产开发企业负有向物价部门备案价格的义务，故该一房一价备案表与本案并无关联性。本院认为，房地产开发企业销售新建商品房实行明码标价是依据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》的相关规定履行义务，也是国家职能部门履行监管责任的表现。《商品房销售明码标价的规定》第九条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”本案中，晟佳公司提供的一房一价备案表系其履行明码标价义务的体现，该备案表中的政府备案价格是指该楼盘的最高售价，房地产开发企业不得擅自在销售中突破此价格出售商品房，与双方讼争的房屋销售底价系不同法律概念。案涉的房屋销售底价则是指商品房委托销售合同中，除合同另有规定外，委托方要求受托方销售房屋出售价格的最低价。故晟佳公司主张依据政府备案价确定房屋销售底价缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（二）关于30%溢价款的支付问题。三纵公司主张根据房地产代理销售合同的约定，无论2016年12月15日之前还是之后，晟佳公司均应支付30%的溢价奖励。晟佳公司则主张双方并无溢价提成的约定，现有证据亦不足以证实存在溢价奖励，故晟佳公司不应支付30%的溢价款。本院认为，根据房地产代理销售合同的记载，双方之间确实存在溢价奖励的约定，三纵公司主张给付30%的溢价奖励有事实依据，本院予以支持。晟佳公司虽否认房地产委托代理销售合同的效力，并以此否定溢价奖励的约定，但对此并未能提供足以反驳的证据或者理由，本院不予采纳。关于30%溢价款的数额确定问题，原审中三纵公司提供的录音资料能够证明合同履行过程中双方已达成自2016年12月15日之后结算溢价奖励的新约定，结合三纵公司法定代表人邹杰在2019年5月22日庭审笔录中自认“2016年12月15日之前没有溢价，之后存在溢价，且在这个时间点之前，基本没有高于底价销售的房源”，亦能印证应从2016年12月15日之后计算30%的溢价款。三纵公司二审中否认上述意见，并未能提供足以反驳的证据加以证实，亦有违民事诉讼禁反言的原则，本院不予采纳。故三纵公司、晟佳公司针对30%溢价款提出的上诉理由均不能成立，本院不予采信。据此，三纵公司与晟佳公司签订的房地产代理销售合同合法有效，双方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。因三纵公司已完成房源销售义务，晟佳公司理应按约承担代理销售费用的给付责任。一审法院结合已查明事实，在对争议事实分析论证的基础上，依据宿迁立远会计师事务所（普通合伙）作出的鉴定结果，扣除双方无争议的已付款数额，认定晟佳公司欠付三纵公司代理销售费用合计844419.20元，有充分事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人三纵公司、晟佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24488元（双方分别预交12244元），由上诉人泗阳三纵市场营销策划有限公司负担12244元，上诉人江苏晟佳置业有限公司负担12244元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年九月二十八日书记员  叶甜甜