天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初6492号原告：王志勇,男,1950年8月28日出生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人：马青娜，天津枫畔律师事务所律师。被告:汪桂兰,女,1969年10月4日出生,汉族,住天津市东丽区。委托诉讼代理人：吴宗保，安徽点津律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。第三人:天津河马筑家房地产经纪有限公司,住所地天津市河**景兴西里79门底商增**。法定代表人:张军茂,总经理。委托诉讼代理人：郭德龙，男，该公司员工。原告王志勇与被告汪桂兰、第三人天津河马筑家房地产经纪有限公司（以下简称河马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志勇的委托诉讼代理人马青娜，被告汪桂兰的委托诉讼代理人吴宗保，第三人河马公司的委托诉讼代理人郭德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告及第三人签署的《房屋交易合同》;2.请求依法判令被告向原告支付以房屋成交价为基数,按每日千分之一的标准计算自2020年6月1日起至合同解除之日止的迟延履行违约金；3.请求依法判令被告向原告支付根本性违约产生的违约金126000元（按房屋成交价百分之十计算）;4.请求依法判令被告向原告支付因被告违约产生的律师费20000元;5.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2020年4月15日,原、被告经第三人居间介绍签署了《房屋交易合同》。合同约定,被告自愿全款购买原告名下坐落于天津市南开区××道××北里××号楼××的房屋，成交价为1260000元，被告应向原告支付定金50000元,原、被告应于2020年5月25日前签订《天津市存量房屋买卖协议》,并于2020年5月31日前办理过户手续,中介费由被告向第三人支付。合同签署当日,原告收到被告支付的定金50000元。合同履行期限届满前原告多次与被告就支付购房款以及办理相关手续事宜进行沟通,但被告以钱款不足为由迟迟不予履行合同义务。根据《房屋交易合同》第八条第一款的约定,被告逾期超过十五个工作日后,原告对被告进行了催告,被告仍不履行,被告的行为已构成根本性违约。故此,原告于2020年7月1日向被告邮寄《解除合同通知书》,要求被告支付相应的迟延履行违约金以及根本性违约产生的违约金。被告未予回复,亦未履行相关义务。根据《房屋交易合同》第八条第五款的约定,被告还应承担因其违约行为导致原告为维权产生的律师费。现为维护自身合法权益,原告提起本案之诉，望判如所请。被告汪桂兰辩称，同意解除合同，但被告认为解除合同没有给原告造成损失，故不同意支付违约金。涉案合同并未真正生效，双方约定需签订《天津市存量房屋买卖协议》，并进行资格审查，故合同应属于效力待定。且原告没有提供共同产权人书面同意的文书，因此涉案合同没有真正成立。另，合同约定了定金的违约方式，且原告至今未返还定金，故原告不能重复主张违约金。且合同约定的违约金标准明显过高，与原告实际损失不符，要求法院进行调整。原告要求的律师费也明显过高，不合理。第三人河马公司述称，原告陈述属实，第三人居间介绍原、被告签订涉案合同。合同签订后，被告向原告支付了50000元定金。2020年5月中旬，原告给经纪人打电话，询问被告是否准备好房款。被告表示还没准备好，仍需要一段时间。经纪人便提醒被告5月底合同期限届满，如不履行要承担违约责任。2020年6月初，被告表示仍在筹款，虽未筹备好钱，但希望能继续履行合同。然，2020年6月15日后，被告还没筹到房款，经纪人询问双方是否协商解除合同，双方均表示同意，但是只有被告签署了解除协议。原告因不同意被告按定金罚则赔偿其违约损失，故没有签署，此后双方未再进行沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月15日,原、被告经第三人居间介绍签署了《房屋交易合同》，约定被告全款购买原告名下坐落于天津市南开区××道××北里××号楼××的房屋；成交价为1260000元；被告于2020年4月15日将50000元交付原告作为定金；如被告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则已付定金归原告所有，原告有权再将该房屋转让于任何人；如原告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则原告须双倍返还定金给被告；定金将在原、被告办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于被告按约定交付购房款／首付款时，原告将该笔定金返还被告以便被告存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构，履行资金监管程序；双方须于2020年5月25日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时被告将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续、原告须将已收取的定金返还被告；被告为全款支付房款的，原、被告双方应于2020年5月31日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续；双方完成权属转移登记后180日内，原告将房屋交付被告；原、被告任何一方均应按合同约定相互配合，到场签订《天津市存量房屋买卖协议》、办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。合同签订当日，被告向原告支付购房定金50000元，原告向被告出具相应的收款收据。2020年6月18日，经纪人郭德龙通过微信告知原告，被告因无法筹齐款项不能购买涉案房屋。后，经纪人主持双方进行协商，双方就赔偿金额未能达成一致意见，故成讼。庭审中，原告向法庭提交了其与案外人王丽签订的《房屋交易合同》，欲证明因被告未依约向原告支付购房款，导致原告与王丽的合同解除，并赔偿王丽违约金124000元。被告对该证据的关联性及证明目的均不予认可。原告另向法庭提交了其与天津枫畔律师事务所签订的《民事委托代理合同书》、天津市增值税普通发票，欲证明因本次诉讼原告支付律师费20000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋交易合同》系各方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守合同约定，履行合同义务。现因被告未支付购房款，导致原告合同目的无法实现，且被告亦同意解除合同，故本院对原告主张解除《房屋交易合同》的诉讼请求，予以支持。关于被告是否构成违约，是否承担违约责任一节。被告作为买受人，应在合同约定的期限内将购房款存入资金监管机构，并与原告签订《天津市存量房屋买卖协议》。然，截至目前被告未能向原告支付除定金外的任意一笔款项，导致房屋交易合同无法继续履行，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任。关于原告主张的违约金是否过高，是否应予调整问题。原告向被告主张了以成交价为基数按日千分之一计算的迟延履行违约金及解约违约金126000元。关于迟延履行违约金一节，原告因被告的违约行为已选择与其解除合同，故被告应承担解除合同的违约责任。原告主张被告同时承担迟延履行违约责任给付违约金，没有依据，本院不予支持。关于解约违约金一节，合同约定被告违约导致合同解除应当不予返还定金以及支付房屋成交价10%的违约金，原告选择向被告主张房屋成交价10%的违约金，被告主张违约金过高。原告虽提供了其与案外人王丽签订的房屋交易合同，但经法庭释名亦未如期提供证据证实其已向案外人赔偿损失情况。且第三人表示目前案涉房屋市场价格与原、被告成交时的价格基本上一致。根据法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。原告主张的金额过高，本院不予全部支持。综合考虑本案实际情况，本院酌情认定按照定金的标准支持原告的违约金主张，故原告收取的50000元定金无需返还被告。关于律师费的问题，原、被告在合同中已对此进行约定，被告应按照约定承担该项费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王志勇与被告汪桂兰、第三人天津河马筑家房地产经纪有限公司于2020年4月15日签订的《房屋交易合同》；二、原告王志勇收取被告汪桂兰的50000元定金无需返还；三、本判决生效后十五日内，被告汪桂兰给付原告王志勇律师费20000元；四、驳回原告王志勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，原告王志勇负担810元，被告汪桂兰负担800元，被告汪桂兰负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告王志勇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  谢莉莉二〇二〇年九月二十八日书记员  尹晴晴附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。