浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终570号 上诉人（原审被告）：叶康妙，男，1979年1月15日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周正国，北京大成（杭州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：景宁畲族自治县生态林业发展中心（原景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局）。住所地：浙江省景宁畲族自治县府前西路**。统一社会信用代码：1233252968311038XH。 法定代表人：杨仲敏。 被上诉人（原审原告）：景宁畲族自治县上标林场发展有限公司（原景宁畲族自治县上标林场）。住所地：浙江省景宁畲族自治县景南乡上标村。统一社会信用代码：913311271485115950。 法定代表人：柳海林。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李慧，浙江五豪律师事务所律师。 上诉人叶康妙因与被上诉人景宁畲族自治县生态林业发展中心（以下简称景宁林业中心）、景宁畲族自治县上标林场发展有限公司（以下简称上标林场）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省景宁畲族自治县人民法院（2019）浙1127民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人于2020年7月6日向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 上诉人叶康妙上诉请求：1.撤销（2019）浙1127民初949号民事判决；2.依法改判驳回两被上诉人的全部一审诉讼请求；3.判令两被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当驳回两被上诉人的全部一审诉讼请求。两被上诉人交付的租赁物并不符合合同约定，且不具备适租性，上诉人无法正常使用，故被上诉人无权要求上诉人支付租金。1.因房屋本身未按照规划进行建造，导致无法通过竣工验收，至今未能取得房产证，也无法通过消防安全验收，导致上诉人无法办理合法的经营证照，客观上造成了上诉人的损失；2.房间网络经常无法接通，影响房屋正常使用；3.地暖无法使用，导致冬季无法经营，地暖外机摆放极其不合理且未整改，下雨天容易泡水，进而容易烧毁；4.度假村电路设计不合理，经常停电，影响正常营业；5.接待中心厨房、餐厅等地面常年湿滑，容易造成人员受伤，影响使用安全等；6.双方在租赁合同中约定的2000方绿地并不存在，只有一小块绿地但是并未交付，而且长期被被上诉人占用，上诉人根本无法使用。以上问题至今未能整改，导致上诉人至今无法正常营业。案涉租赁物明显存在严重瑕疵，而且上诉人在2015年10月18日就已经向被上诉人提出书面异议，被上诉人也予以认可，而实际上，上诉人在交付后不久就多次口头提出了关于前述瑕疵交付问题的异议，虽然事后被上诉人因该瑕疵交付的问题，以《班子会议纪要》的形式，减免了上诉人5个月的租金，同时进行了整改，但实际上除供水问题得到部分解决之外，其他问题均未做任何整改，瑕疵交付问题至今仍然存在。但一审法院并未查明瑕疵交付的问题，而是机械地认为只要合同合法有效，上诉人就应当足额支付租金，无视被上诉人在2016年减免上诉人近一半租金的真实原因系其存在瑕疵交付，需要进行整改，无视前述被上诉人承诺的整改内容至今未能完成的事实，无视上诉人依据合同法第一百一十一条的规定提出的要求减免租金的请求。另一审法院并未审查无法办理消防许可证的原因，而是机械适用“向消防机构申报消防安全检查的义务人为企业的开办经营者”，进而认为上诉人应当就案涉租赁物向被上诉人支付租金，于理不合。一审法院作出的判决，实质上严重侵犯了上诉人的权益，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回被上诉人的全部一审诉请。 被上诉人景宁林业中心、上标林场辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。案涉租赁合同合法有效，租赁标的符合正常租赁要求，上诉人应履行合同义务支付相应的租金。2015年4月10日，上诉人向两被上诉人作出承诺书，承诺书中确定上诉人自愿提交租赁期经营方案报价表明已经完全了解招租标的的情况和招租规则。浙江省景宁畲族自治县公证处出具的（2015）浙景证经字第65号也明确上诉人和被上诉人均具有合法的出租、竞租资格。出租标的符合国家规定，竞租程序符合景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局白云接待中心招租资料的规定，竞租结果真实、有效。在双方签订的租赁合同中，上诉人确定对其租赁期间的装修及相应的资金投入已经充分考虑到了承租期限或合同项下的各类因素，被上诉人不承担任何赔偿及相关责任；上诉人从事经营活动所需的执照、证书设施等办理事务，被上诉人给予提供相关必备材料协助上诉人申请办理，所产生的费用由上诉人自行承担；租赁期内的电费、网络、有线电视等费用由上诉人承担；除保证案涉房屋安全使用及案涉房屋房顶漏水维修责任由被上诉人负责外，其他（含设备）维修及费用均由上诉人负责；该接待中心交付：1.被上诉人应保证租赁期开始时接待中心本身及现有附属设施处于正常使用状，2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当当场提出。当场难以检测的，应于7日内向对方提出异议，相关内容均可证明上诉人在租赁案涉房屋时对租赁物已经作了明确的了解，其要求驳回被上诉人的一审诉讼请求，不符合法律规定，也没有事实依据，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局、景宁畲族自治县上标林场向一审法院起诉请求：一、判令叶康妙支付房屋租金人民币89.7万元及资金占用利息（其中49.8万元于2018年5月1日起计算，39.9万元于2019年5月1日起计算，均计算至实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；二、本案诉讼费由叶康妙负担。 一审法院认定事实：景宁畲族自治县上标林场系景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局下属单位，白云接待中心由景宁畲族自治县上标林场管理。2015年4月10日，叶康妙经过招投标竞租得白云接待中心。2015年4月14日，双方签订《景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局白云接待中心租赁合同》，合同约定，一、两原告将白云接待中心两幢宾馆用房和九幢独立式宾馆用房，建筑面积约1300平方米，配有大小会议室、多功能厅，冷热供水、电视、地暖、厨房用具、客房内设施等设备，另有近200平方米的室外停车场，两口鱼塘及近2000平方米的公用绿地出租给叶康妙用于住宿、餐饮行业。二、租赁期限：租赁期限11年。2015年5月1日至2026年4月30日止。因白云接待中心需2015年5月中旬交付，决定免除叶康妙5月份的租金。租赁期交纳租赁保证金30万元（不计息）。三、租金支付方式：该白云接待中心承包金前五年（指2015年5月至2020年4月）为39.9万元/年；第六年至第八年计三年指（2020年5月至2023年4月）为50万元/年；第九年（指2023年5月至2024年4月）为138万元/年；第十年（指2024年5月至2025年4月）为138万元/年；第十一年（指2025年5月至2026年4月）为168万元/年。每年的五月一日前一次性缴清当年租金至景宁县望东垟高山湿地保护区管理局上标林场账户。四、招租标的的使用必须符合环保、卫生、城建、治安、消防等要求。五、叶康妙从事经营活动所需的执照、证书、设施等办理事务，两原告给予提供相关必备材料协助叶康妙申请办理，所产生的费用由叶康妙自行承担。2015年5月至2016年4月应付租金39.9万元，两原告减免1个月租金，叶康妙支付租金36.575万元。2016年5月至2017年4月应付租金39.9万元，经双方协商，两原告减免5个月租金，叶康妙支付租金23.275万元。2017年5月至2020年4月叶康妙应交租金119.7万元，已交租金30万元，尚欠租金89.7万元。后因新冠肺炎疫情影响，两原告于2020年3月作出决议，免除叶康妙方2020年2月至4月间共计3个月房屋租金99750元，截至2020年4月底，叶康妙尚欠两原告租金797250元。另，两原告交付的租赁物中有两栋独栋小木屋因未办理供地审批手续于2019年9月26日起被景宁畲族自治县自然资源规划局查封至今，上述独栋木屋建筑面积共计为167.3696平方米。 一审法院认为，当事人应该全面履行合同义务，案涉《景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局白云接待中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律强制性规定，应认定合法有效。叶康妙抗辩称，两原告未能提供相应的消防合格证，导致其无法办理特殊行业许可证，两原告的行为显属违约，故本案租金应予免除。根据我国法律规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案所涉房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，故本案所涉的租赁合同理应认定合法有效。对于叶康妙提出因两原告未予提供消防验收合格手续导致损失应予免除全部租金的抗辩主张缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。但叶康妙的二栋独栋木屋确因两原告供地手续未到位被查封导致该部分租赁物无法正常使用，该情形显属两原告违约，故该部分租金应予扣除。一审法院酌情依据租赁物面积予以折算后应予扣除租金17123元。综上，叶康妙未能按照合同义务按时履行租金交付义务，其行为显属违约，理应承担相应的民事法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决：一、叶康妙于该判决生效之日起十日内支付景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局、景宁畲族自治县上标林场房屋租金780127元并支付相应利息损失（其中498000元从2018年5月1日起算，282127元从2019年5月1日起算，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护管理局、景宁畲族自治县上标林场的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13007元，减半收取6504元，由景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局、景宁畲族自治县上标林场负担704元，叶康妙负担5800元。 二审中，上诉人叶康妙向本院提交了下列证据材料：一、申请及该申请的形成时间截屏各一份，待证上诉人于2015年10月18日就向上诉人提出案涉租赁物存在诸多问题，缺乏适租性。二、百度地图截屏、航拍图、图纸各一份，待证从案涉度假村的现状来看，双方租赁合同中涉及的2000平方米绿地并不存在，也没有交付给上诉人，该部分租金应当在总租金中予以抵扣。三、申请一份，待证2019年7月17日，因案涉租赁物的质量问题一直未能解决，上诉人不得已向严县长提出申请，请求协助解决上述问题，严县长也就此做过批示要求被上诉人解决，但该问题至今未能得到妥善处理。四、现场视频、现场照片及携程网截屏，待证案涉租赁物存在诸多问题，包括：1.室外地暖安装不合理，非常容易泡水，导致房屋存在巨大的裂缝，而且因漏水问题导致墙体发霉，2.科研宣教中心房间地板、房间线路等至今仍未改造；3.墙面乳胶漆也未完成，反而因为漏水问题，导致房屋的石灰墙面大面积发霉，不仅如此，还存在墙面瓷砖脱落等严重影响房屋安全使用的质量问题；4.案涉房屋在2019年10月份时仍然存在很多诸如漏水、停水等问题，导致上诉人的顾客在网络上给予差评等客观上影响上诉人正常经营的情形。被上诉人景宁林业中心、上标林场质证认为，对证据一、三的三性均有异议，申请的内容均是上诉人单方书写，并不能证明申请中的内容属实以及案涉租赁物缺乏适租性，在案涉合同中双方约定对标的物有异议的应当场提出，如果当场难以检测的，应于7日内提出，该申请的时间是2015年10月18日，已经超过了异议期；对证据二，合同约定近2000平方米的公用绿地只是房屋周围的绿地相加的平方数，并不是指单独的2000平方米绿地，被上诉人交付的租赁物符合合同约定；对证据四的证据三性均有异议，证据四均系上诉人单方拍摄，无法证明上诉人主张的待证事实。 被上诉人景宁林业中心、上标林场向本院提交了下列证据材料：一、银行入账通知书四份，待证上诉人叶康妙支付案涉租赁物租金的具体情况。二、建设项目选址意见书（选字第景建村2012008号）、《关于景宁县望东垟高山湿地保护建设工程（二期）项目初步设计的批复》（景发改投资〔2012〕49号）、景宁畲族自治县国土资源局关于景宁县望东垟高山湿地保护建设工程（二期）项目用地的预审意见（景土预字［2015］017号）、建设用地规划许可证（地字第331127201500008），共同待证案涉租赁标的合法。上诉人叶康妙质证认为，从证据一来看，上诉人在2015年4月14日与被上诉人签订租赁合同后，向被上诉人支付租金的具体情况为2015年5月4日支付2015年到2016年的租金365750元（因延期交付免除一个月租金）；2017年5月支付2016年到2017年的租金232750元（因会议纪要减免5个月的租金，共计减免16.625万元），但因会议纪要系被上诉人的内部资料，上诉人在本案一审中才得知会议纪要减免的租金系2015年到2016年的租金；2017年11月23日支付2017年到2018年的租金20万元；2018年8月14日支付租金10万元，可以证明从被上诉人交付租赁物开始，租赁物就已经存在严重瑕疵，且该严重瑕疵一直未能得到妥善解决，因此，从合同履行之初至今，一直存在减免租金的情形，租赁物相应的租金标准实质上已经降低，被上诉人在一审中要求上诉人足额支付租金的诉请，依据不足；对证据二的真实性没有异议，但即使有规划许可，因被上诉人未能按照规划进行施工建设，导致案涉房屋不能办理房产证，进而导致上诉人无法办理经营宾馆所需的特种行业许可证。 本院经审查认为，上诉人提交的证据一结合一审证据仅能证明案涉租赁物中被行政处罚部分缺乏适租性，及案涉租赁物于2015年租赁期间初期曾存在部分瑕疵，不能证明上诉人主张的其他待证事实；证据二不能证明上诉人主张的待证事实，本院不予认定；证据三系上诉人单方制作且不能证明上诉人主张的待证事实，本院亦不予认定；证据四虽然体现的是案涉租赁物的部分现状，但上诉人并未举证证明上述现状系因被上诉人瑕疵交付案涉租赁物造成，与本案处理缺乏关联性，本院不予认定。被上诉人提交的证据一能证明上诉人支付案涉租赁物租金的具体情况，本院予以认定；证据二结合一审证据能证明案涉合同涉及的租赁物中除被行政处罚部分外，其他租赁标的物并不违反法律的效力性强制性规定，本院对证据二的上述证明力予以认定。 另，二审中上诉人叶康妙申请对案涉租赁物的租赁价值进行鉴定，因双方在案涉《景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局白云接待中心租赁合同》（以下简称案涉合同）中已经对案涉租赁物的租赁价值进行明确约定，本院对上诉人叶康妙的上述申请不予准许。 二审经审理查明，一审法院认定“2015年5月至2016年4月应付租金39.9万元，两原告减免1个月租金，叶康妙支付租金36.575万元。2016年5月至2017年4月应付租金39.9万元，经双方协商，两原告减免5个月租金，叶康妙支付租金23.275万元”不当，本院更正认定“根据案涉合同，两被上诉人免除上诉人2015年5月份租金。而根据景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局《班子会议纪要》（望东垟会议纪要〔2016〕2号），2016年7月11日景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局经研究决定减免叶康妙2015年5月1日至2016年4月30日期间五个月的租金。”一审法院认定的其他事实并无不当，本院予以确认。 二审另查明，上诉人叶康妙支付案涉租赁物租金的具体情形为：2015年5月4日支付365750元，2017年5月15日支付232750元，2017年11月23日支付200000元，2018年8月14日支付100000元。案涉合同还约定“在承租期限内，甲方保证该中心房屋安全使用（乙方使用不当除外），所属的房顶漏水维修责任由甲方负责。其他（含设备）维修及费用均由乙方负责。接待中心交付：1.甲方应保证租赁期开始时接待中心本身及现有附属设施处于正常使用状，2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当场提出，当场难以检测的，应于7日内向对方提出异议。”2019年11月27日，景宁畲族自治县上标林场更名为上标林场。2020年3月31日，景宁畲族自治县望东垟高山湿地自然保护区管理局更名为景宁林业中心。 本院认为，针对案涉合同涉及的已被景宁畲族自治县自然资源规划局行政处罚的租赁物部分，因一审法院在确定上诉人的欠付租金时并未考虑其租赁价值，且上诉人并未针对该部分租赁物的租金问题提起上诉，故该部分租赁物不属于二审审查范围。 针对案涉合同涉及的租赁物中的其他部分（以下简称案涉租赁物），上诉人主张因案涉租赁物未按照建设工程规划许可证的规定建设，导致案涉租赁物无法通过验收、不能办理房产证，进而导致上诉人无法办理经营宾馆所需的消防许可证等，致使其无法正常使用案涉租赁物，故案涉合同涉及案涉租赁物部分无效。然经查，上诉人并未举证证明案涉租赁物未按照建设工程规划许可证的规定建设，且即使案涉租赁物确实存在上诉人主张的违反《建筑法》《消防法》等规定的情形，上诉人主张的上述情形亦属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉合同涉及案涉租赁物部分无效，故上诉人以案涉租赁物存在违反《建筑法》《消防法》等规定的情形主张案涉合同涉及案涉租赁物部分无效，依据不足，本院不予支持。 关于上诉人提出的减免租金的主张能否成立的问题。上诉人主张被上诉人已通过会议纪要的形式承认案涉租赁物存在瑕疵，且同意以每年减免租金的形式承担整个租赁期内的瑕疵交付责任。对此，被上诉人抗辩会议纪要仅能证明案涉租赁物在2015年租赁期初期存在供水、供电等基础设施不完善的瑕疵，此后其对案涉租赁物的上述瑕疵进行了整改，案涉租赁物已经符合合同约定，上诉人无权要求继续减免租金。对此，本院认为，首先，根据案涉会议纪要，被上诉人仅减免了上诉人第一年度的租金，且当时被上诉人只认可案涉租赁物的供水、供电等基础设施存在瑕疵，结合上诉人并未举证证明第一年度后案涉租赁物的基础设施仍不能满足其正常经营需求，及上诉人系在被上诉人未明确继续减免其租金的情况一直使用案涉租赁物至今的实际情况，上诉人主张被上诉人认可案涉租赁物一直存在瑕疵，且双方就被上诉人将持续以减免租金的形式承担租赁期内的瑕疵交付责任达成了合意，依据不足，本院不予支持。其次，就上诉人主张的案涉房屋的其他问题，其中针对漏水问题，根据案涉合同约定被上诉人仅对房顶漏水承担维修义务，现上诉人并未举证证明案涉租赁物出现的漏水问题系房顶漏水引发，且未举证证明上述问题出现的具体时间，及其曾明确要求被上诉人履行维修义务，而被上诉人拒不在合理期限内维修；针对绿地的交接及装修、器物、设备等问题，根据案涉合同约定，上诉人有异议应在接收租赁物当场提出，当场难以检测的，应于7日内向被上诉人提出，且上述装修、器物、设备等问题的常规维修及费用承担均系上诉人的合同义务，故上诉人以上述理由主张要求减免租金，亦无合同和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人叶康妙的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，实体处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11600元，由上诉人叶康妙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金红萍 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 汪鑫莹