甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2882号上诉人（原审被告）：高宝强，男，1981年7月1日出生，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：柴世禄，男，1964年5月5日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：杨琪，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：常城，甘肃达而成律师事务所实习律师。上诉人高宝强因与被上诉人柴世禄房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高宝强上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或依法改判；2.判令上诉人与被上诉人2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；3.判令上诉人无需承担2019年8月1日至2019年8月12日的房租5260元；4.判令违约金32000元由上诉人与被上诉人按比例承担；5.判令被上诉人返还承租房屋所安装的锅炉；6.判令被上诉人承担上诉人两间房屋的房租7200元、安装暖气的损失2万元，共计27200元；7.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判令上诉人承担2019年8月1日至2019年8月12日房屋租金事实不清、证据不足。2019年6月，上诉人安装的锅炉被城管执法局拆除，致使合同目的已无法实现，所以上诉人于2019年7月20几号已告知被上诉人，房子7月31日以后就不再承租，2019年7月31日，上诉人到被上诉人处交房屋钥匙，被上诉人以繁忙、没时间为由拒绝接收钥匙，至2019年8月12日，被上诉人才电话联系上诉人交付钥匙，因此迟延交钥匙是因为被上诉人的原因导致。二、一审法院判令上诉人全额承担20%违约金系事实不清，证据不足，也存在适用法律错误的情形。双方在签订房屋租赁合同时被上诉人就明确承诺该房屋可以用锅炉供暖，因为采暖是核心，上诉人才花费5万元安装锅炉，但在2019年6月安装锅炉被城管执法局强制拆除，此项损失应由双方合理分担，被上诉人应向上诉人补偿安装暖气所支出的费用2万元并且返还原装锅炉，一审对这些事实都未认定，把违约责任全部转嫁给上诉人于理不合。房屋承租期间，下雨天因为漏水致使学生的书本被水浸泡，冬天连续断水，食堂无法正常运营，由此种种导致学生减少，至上诉人搬离时学生只剩6-7人，被上诉人一直未解决，给上诉人的学校办理造成了很大困扰。该房屋在上诉人承租期间，被上诉人看到有空闲的房子，自己想要三间用来住宿，上诉人基于人伦情理，就给了两间房屋，一间300元/月，租金7200元/年，该费用应由被上诉人承担。房屋租赁合同的解除，是由于锅炉被拆除，合同目的已经无法实现，此部分原因更多的应归责于出租人即被上诉人，一审无视案件事实，将过错全部转嫁给上诉人，于法无据，于理不合。请二审法院查明事实，依法支持上诉人上诉请求。柴世禄辩称：一、关于《房屋租赁合同》解除时间。因为租赁的房屋位于兰州市安宁区××村，同时建筑面积2500平方米，整体出租比较困难，所以在合同中约定提前陆个月书面通知的时间利益，且同时约定需要签订终止合同书，才能解除《房屋租赁合同》。本案中，被答辩人在第一个年度的租期到期后，未通知答辩人，也未跟答辩人协商就直接搬离，依据合同的约定，此时《房屋租赁合同》并未解除。一审法院认定以高宝强交付钥匙时间2019年8月12日为合同实际解除的时间，实际已经减少被答辩人的责任。答辩人因为双方之间有熟人的原因，未进行上诉。二、关于被答辩人承担的租金5260元。依据《房屋租赁合同》第三条、第十三条的约定，合同未解除时，被答辩人就应该支付占有期间的租金。一审判决以实际交付钥匙的时间认定合同解除时间，故2019年8月1日至2019年8月12日期间的租金，被答辩人应予以支付。三、关于被答辩人应承担的违约金32000元。本案中，被答辩人在合同履行期间，未通知答辩人，未与答辩人协商，答辩人不知情的情况下，擅自搬离，构成违约，应承担违约责任，应向答辩人支付违约金32000元。四、关于安装的锅炉返还问题。在《房屋租赁合同》中并未约定锅炉安装事宜，并非合同项下的权利义务，也并未约定以锅炉的安装与否为本合同是否解除的条件。在合同履行中，被答辩人为营业需要提出安装锅炉，答辩人同意安装且出资1万元给被答辩人，由被答辩人组织安装。锅炉的拆除是政府的行政行为，并非答辩人的行为导致。且在签订合同前，被答辩人已经实际考察租赁房屋，对租赁房屋的情况是清楚的，并签订合同。现在被答辩人以并非合同内容来主张合同目的不能实现，与法与理都不成立。正如一审判决所陈述，被答辩人完全可以依照合同约定提前向答辩人书面要求终止合同。五、关于被答辩人主张的房租和安装暖气的损失。该主张属于另外的法律关系，被答辩人在一审也未提起反诉，根据《民事诉讼法》的相关规定，被答辩人可另行起诉，该主张不是本案中应予以解决的问题。综上，请求二审法院驳回被答辩人的上诉。柴世禄向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的租赁费40000元。3.请求判令被告承担违约金32000元、物件赔偿费3000元；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月28日，柴世禄与高宝强签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（即高宝强，下同）承租甲方（即柴世禄，下同）位于兰州市安宁区××村上川大三元农家乐房屋，租赁房屋面积2500㎡，租期自2018年8月1日至2023年7月31日，该房屋租金为：2018年至2019年每年150000元，2019年至2021年每年160000元，2021年至2023年每年170000元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金1000元。租金按年结算，由乙方于每年的第八个月的第五日支付给甲方。甲方于本合同生效之日起五日内，将房屋交付给乙方。合同第十三条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后续订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金20%作为违约金。合同签订后，柴世禄向高宝强交付了房屋，高宝强向柴世禄支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金。由于房屋缺少暖气，高宝强出资50000元，柴世禄出资10000元安装了锅炉及暖气。该锅炉被城管执法局于2019年6月强制拆除。2019年7月31日，高宝强在未书面通知柴世禄的情况下搬离了房屋。2019年8月12日，高宝强向柴世禄交付了房屋钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，柴世禄与高宝强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法应予保护。高宝强辩称暖气被执法局强制拆除，无法继续使用，该情形属于不可抗力。本院认为，高宝强搬离房屋的时间为夏季，没有暖气的情况下仍可以正常使用，高宝强完全可以依照合同约定提前向柴世禄书面要求终止合同，但高宝强在未与柴世禄协商一致的情况下搬离房屋，不属于不可抗力，故对该辩解意见本院不予采信。双方签订的房屋租赁合同并未解除，高宝强仍应承担合同约定的交付房租的义务。双方均认可高宝强于2019年7月31日搬离承租房屋，合同目的已无法实现，该合同自2019年8月12日高宝强向柴世禄交付租赁房屋钥匙之日起已实际解除，高宝强应向柴世禄支付2019年8月1日至2019年8月12日的房租5260元。由于高宝强未依约提前6个月书面通知柴世禄终止合同，导致双方签订的房屋租赁合同的解除，高宝强违反了合同约定，依约应向柴世禄支付违约金，故对柴世禄主张高宝强支付违约金32000元的诉讼请求，本院予以支持。关于柴世禄与高宝强均同意以剩余暖气片抵偿物件损害赔偿金，该行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、原告柴世禄与被告高宝强于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日解除。二、被告高宝强于本判决生效之日起十五日内向原告柴世禄支付2019年8月1日至2019年8月12日房屋租金5260元。三、被告高宝强于本判决生效之日起十五日内向原告柴世禄支付违约金32000元。案件受理费1676元，已减半收取计838元（由原告柴世禄垫付），由原告柴世禄负担419元，由被告高宝强负担419元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，柴世禄与高宝强签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依照合同履行自己的义务。在该合同履行过程中，高宝强在未依约通知柴世禄的情况下，自行搬离，单方终止合同，其应承担相应的违约责任。本案中，高宝强主张双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除。对此，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后续订终止合同书。但宝强于2019年7月31日在既未通知柴世禄亦未与其达成一致的情况下，自行搬离案涉承租房屋。此时，高宝强虽搬离承租房屋，但未向柴世禄提出终止合同的主张，亦未向柴世禄交房，该房屋依然处于高宝强管理中，直至2019年8月12日柴世禄收到钥匙后，高宝强结束对该房屋的管理使用。至此，柴世禄与高宝强签订的《房屋租赁合同》双方以实际行动予以解除。双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除时间应认定为2019年8月12日，故高宝强应承担2019年8月1日至2019年8月12日的房租5260元。双方当事人虽已解除合同，但合同的解除是因高宝强单方违约，致使合同无法继续履行合同目的不能实现，其应依约承担违约责任。因双方之间约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，故高宝强应向柴世禄支付违约金32000元。关于高宝强要求柴世禄返还承租房屋所安装的锅炉、承担两间房屋的房租7200元及安装暖气的损失2万元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。高宝强在一审审理中未提出以上请求，二审中，本院予以调解，双方当事人未就房租及安装暖气的损失达成调解意见。故依照上述法律规定，高宝强可另行主张。综上所述，上诉人高宝强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由上诉人高宝强负担。本判决为终审判决。审判长  张煜枫审判员  张秉德审判员  冯稼耘二〇二〇年九月二十二日书记员  丁姝文