浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3658号上诉人（原审被告）：温州星玛资产管理有限公司，住所地浙江省温州市经济技术开发区滨海六路****商业**，统一社会信用代码91330301591764028U。法定代表人：林明华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：黄孟苏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奔纳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司温州分行，住所地：温，住所地：温州市鹿城区府东路万川锦苑**用代码91330300559696387X。负责人：叶大为，该分行行长。委托诉讼代理人：佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿建云，浙江时代商务律师事务所律师。原审第三人：孔繁锡，男，1960年10月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人温州星玛资产管理有限公司（以下简称星玛资产公司）因与被上诉人中国光大银行股份有限公司温州分行（以下简称光大银行温州分行）及原审第三人孔繁锡申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，以询问、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。星玛资产公司上诉请求：撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4840号民事判决，改判驳回光大银行温州分行的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认为星玛资产公司未提供证据证明其在承租后已直接占有使用涉案房屋，故星玛资产公司对涉案房屋不享有排除执行的权利，属事实认定错误，法律适用不当。1.星玛资产公司从孔繁锡处取得涉案房屋后，依法占有使用至今。星玛资产公司不管是自己使用还是转租给他人使用，均不影响其实际占有和使用涉案房屋的事实，法律对此也没有强制性要求。2.一审判决认定星玛资产公司对涉案房屋不存在依赖，缺乏事实与法律依据。星玛资产公司已经按照《房屋租赁合同》的约定向孔繁锡支付了租金，其必然对涉案房屋享有租赁权并存在依赖，法律也并没有区分住宅房屋与非住宅房屋。且星玛资产公司是否对涉案房屋存在依赖，并不属于法律概念，也非本案的裁判依据。光大银行温州分行辩称，1.原审法院认定“星玛资产公司于2013年1月16日支付第一年租金及押金”，属事实认定错误。现有证据无法证明该笔款项来源于星玛资产公司。由于该事实认定未影响原审判决结果，故我方未提出上诉。2.星玛资产公司不符合《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第四点规定的五个标准，对涉案房屋不享有足以排除抵押权执行的租赁权。综上所述，一审法院适用法律正确，判决结果并无不当，请求依法驳回星玛资产公司的上诉请求，维持原判。孔繁锡未陈述意见。光大银行温州分行向原审法院起诉请求：1.准许继续对孔繁锡名下坐落于浙江省温州市龙湾区××路××号××层××（所有权证号：012299）实施强制迁出（腾空）并依法拍卖；2.本案全部诉讼费由星玛资产公司承担。原审法院认定事实：坐落于浙江省温州市××路××号××层××房产（权证号：温房权证经济技术开发区字第0××**，建筑面积：55.87平方米）于2006年5月16日登记于孔繁锡名下，设计用途非居住。星玛资产公司原名称为温州星玛商贸有限公司，于2015年12月25日变更为星玛资产公司，系涉案房屋所在的滨海城市广场的运营单位。2013年1月3日，孔繁锡（甲方）与星玛资产公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于温州××路××号××小区××层××号（权证号：经济技术开发区字第**），建筑面积55.87平方米；租赁期自2013年2月16日至2027年2月15日，共计14年；第一年至第五年租金16090元／年；第六年至第十四年租金17700元／年；第十一年至第十四年租金19470元／年；乙方原已支付房屋租赁押金500元，在本次合同签订时乙方再支付给甲方房屋租赁押金500元，共计1000元，此费用本合同到期时如乙方不再续签合同的，甲方须无息原额退还给乙方；经协商乙方在2013年1月16日支付给甲方第一年租金，共计16590元整。上述合同签订后，星玛资产公司于2013年1月16日向孔繁锡支付第一年租金及押金共计16590元；后星玛资产公司员工金海燕分别于2014年1月18日、2015年1月26日、2016年1月27日、2017年1月13日向孔繁锡的账户各转账16090元，并注明星玛租金及滨海租金。星玛资产公司法定代表人林明华于2018年1月29日向孔繁锡转账17700元；星玛资产公司员工暴春于2019年1月25日向孔繁锡转账17700元，并附言滨海租金。2014年3月13日，星玛资产公司与案外人陈志超签订《店铺租赁合同》，将涉案房屋转租给陈志超经营理发店，此后，由陈志超缴纳相应的电费。另查明：2014年1月6日，光大银行温州分行与孔繁锡及其配偶陈通燕签订一份编号为77501417000003《个人贷款授信额度合同》，约定：光大银行温州分行向孔繁锡提供授信额度为27万元；孔繁锡以其名下坐落于温州经济技术开发区××路××号××层××号房产（所有权证号：温房权证：温房权证经济技术开发区字第0××**：55.87平方米）提供最高抵押额50万元的最高额抵押担保，抵押担保的范围均包括本合同以及基于本合同发生的具体贷款合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）及实现债权的费用等。2014年1月7日，涉案房屋办理了抵押登记手续。2017年6月1日，一审法院就光大银行温州分行与孔繁锡、陈通燕金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0302民初4825号民事判决书，判决孔繁锡偿付光大银行温州分行本金249935.05元及利息、复利、逾期利息、律师费；若孔繁锡未履行上述第一项债务，则拍卖、变卖孔繁锡名下的坐落于温州经济技术开发区××路××号××层××号（所有权证号：温房权证：温房权证经济技术开发区字第0××**：55.87平方米）房产，所得价款由光大银行温州分行在最高债权额50万元限额内优先受偿。上述判决生效后，孔繁锡未履行还款义务，光大银行温州分行于2017年8月18日申请执行，该院于2017年11月6日作出（2017）浙0302执6777号腾空公告，责令孔繁锡或房屋实际使用人限期自行腾空迁出孔繁锡名下坐落于温州市龙湾区××路××号××层××（所有权证号：012299；建筑面积：55.87平方米），交由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。星玛资产公司知晓后，向该院提出执行异议，该院于2019年4月9日作出（2019）浙0302执异232号执行裁定书，裁定在2027年2月15日之前，不得对星玛资产公司承租的坐落于温州市龙湾区××路××号××层××（所有权证号：012299）实施强制迁出（腾空）的执行行为。光大银行温州分行不服，遂提起本案诉讼。原审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案证据，评析如下：本案中，星玛资产公司与孔繁锡在涉案房屋设定抵押之前签订《房屋租赁合同》，并支付租金。但涉案房屋系非住宅房屋，星玛资产公司未提供证据证明其在承租后已对涉案房屋进行直接占有使用，且其于2014年3月13日又将涉案房屋转租给案外人用于经营理发店。故星玛资产公司没有在抵押、查封前已经占有且至今占有涉案房屋，其对涉案房屋不存在依赖。星玛资产公司对涉案房屋不享有排除执行的权利，光大银行温州分行主张继续对孔繁锡名下坐落于温州市龙湾区××路××号××层××（所有权证号：012299）实施强制迁出（腾空）并依法拍卖，于法有据，该院予以支持。遂判决：准许执行孔繁锡名下坐落于温州经济技术开发区××路××号××层××号（所有权证号：温房权证：温房权证经济技术开发区字第0××**：55.87平方米）房产。案件受理费5049元，由星玛资产公司负担。本院二审期间各方当事人均未提交新的证据。本案二审查明，原审认定的“2013年1月3日，孔繁锡（甲方）与星玛资产公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》”有误，乙方应为温州星玛商贸有限公司，本院对此予以纠正。原审法院认定的“星玛资产公司系涉案房屋所在的滨海城市广场的运营单位”，缺乏证据证明，对该事实本院不予认定。本院二审对原审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系因星玛资产公司在涉案房屋执行过程中请求保护其对该房屋享有的租赁权而引起的申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。前述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则。根据前述规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一、承租人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，星玛资产公司虽提交了其与孔繁锡签订的落款日期为2013年1月3日的《房屋租赁合同》以及银行转账记录，能够证明其在涉案房屋抵押登记前已经签订合法有效的书面租赁合同并按照合同约定向孔繁锡支付了租金，但现有证据不能证明星玛资产公司在抵押权登记前已经依据《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋。具体分析如下：首先，星玛资产公司主张其在涉案《房屋租赁合同》签订后对涉案房屋进行仓储自用，但并未提供相应证据予以证明，该主张不能成立；其次，星玛资产公司提交的其与案外人陈志超签订的《店铺租赁合同》落款时间为2014年3月13日，亦晚于涉案房屋的抵押登记时间；最后，星玛资产公司提交的电费收费单时间为2015年，提交的电费增值税发票、水费增值税发票时间均为2019年，亦不能证明其在抵押权登记前已经实际占有使用涉案房屋的事实。综上，现有证据尚不足以证明星玛资产公司在抵押权登记前已经依据涉案《房屋租赁合同》约定占有使用涉案房屋，故其主张对涉案房屋享有租赁权并可以对抗光大银行温州分行于2014年1月7日设立的抵押权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，但判决主文表述不准确，应表述为：“准许对孔繁锡名下坐落于浙江省温州市龙湾区××路××号××层××（所有权证号：温房权证：温房权证经济技术开发区字第0××**迁出（腾空）的执行行为”，本院予以指正。综上所述，星玛资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5049元，由上诉人温州星玛资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  陈国庆审 判 员  叶 峰二〇二〇年九月十一日法官助理  辛璐瑶代书记员  余文静?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。