沈阳市辽中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0115民初5636号 原告：沈阳市辽中县五环商场，住所地沈阳市辽中区。 法定代表人：邓中华，系经理。 委托诉讼代理人：曹煜京，辽宁东尧律师事务所律师。 被告：沈阳市辽旅宾馆，住所地沈阳市辽中区。 法定代表人：薛伟，系经理。 委托诉讼代理人：周金鹏，辽宁良友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠美玲，辽宁良友律师事务所律师。 被告：沈阳市辽中区万釜炭火烤涮自助店，住所地沈阳市辽中区。 经营者：王鹏，男，1981年4月7日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：曲柏杰，辽宁申扬律师事务所律师。 原告沈阳市辽中县五环商场（以下简称五环商场）诉被告沈阳市辽旅宾馆（以下简称辽旅宾馆）、沈阳市辽中区万釜炭火烤涮自助店（以下简称万釜烤涮店）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告五环商场法定代表人邓中华及委托诉讼代理人曹煜京、被告辽旅宾馆委托诉讼代理人周金鹏、鞠美玲、被告万釜烤涮店经营者王鹏及委托诉讼代理人曲柏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五环商场向本院提出诉讼请求：请求依法判令沈阳市辽旅宾馆、万釜赔偿占用辽中县五环商场20个月房屋所造成的经济损失计666,666.66元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为判令二被告支付占用房屋从2018年1月1日至2019年12月31日24个月所产生的经济损失799,999元。事实和理由，依据辽旅与五环所签订合同，租期已于2017年12月31日期满。期满后辽旅、万釜拒不归还并继续占用五环房屋。经五环于2018年1月30日诉至辽中区人民法院，沈阳市辽中区人民法院作出（2018）辽0115民初681号民事判决书、（2019）辽0115民初366号民事判决书判决，又经辽旅两次上诉，直至2019年8月30日沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终12807号终审民事判决，辽旅归还五环房屋。期间房屋被辽旅、万釜占用计20个月时间。赔偿金额依据：辽宁天衡房地产与土地评估有限公司的辽天衡评[2018]第516号评估报告，2003年1月1日至2017年12月31日的评估价，五环商场每年的出租租金年价为40万元。依据辽旅宾馆与万釜自助店的房屋租赁合同2016年9月至2026年9月的租金为年40万元，所租场地为辽中县五环商场商业街75号一楼的营业面积。 被告辽旅宾馆辩称，本被告不是案涉房屋的实际占用人，原告损失应由实际占用人万釜烧烤涮店承担。原告以辽宁天衡房地产与土地评估有限公司作出的房地产评估报告为依据，该报告计算损失金额无事实、法律依据。2002年8月18日签订的租赁合同至2017年12月31日已经完全履行完毕，对于案涉房屋的租金价格完全没有评估的必要。该评估结果没有建立在对评估对象价值时点的装修状况充分核实、勘验的基础之上，违反独立、客观、公正原则。该评估报告采用比较法评估，未选取足够数量的、有可比性的实例，未对可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片进行说明与记载，具有很强的主观判断性。根据评估报告载明，案涉房屋从2003年至2017年租金单价，可以看出案涉房屋2003年每平方米年租金仅比2017年低8元，完全不符合经济发展趋势。该评估报告涉及的时间与原告诉请时间完全没有吻合，不应采信。 本被告与王鹏的租赁协议约定的租金40万元，不仅是本案房屋租金。原告将诉讼请求变更为2020年4月8日，在此之前的几个月存在疫情，在计算经济损失应予以考虑。 被告万釜烤涮店辩称，不同意原告的诉讼请求：1.本被告与原告没有合同关系,也不存在侵权行为；2.本被告在租赁合同经营中没有过错,就自己的损失已经向原告和辽旅宾馆起诉；3.对辽旅宾馆作为计算损失依据的评估报告，提出与辽旅宾馆同样的质证意见；4.实际损失并没有发生，只是一种期待可能而已。本案中本被告是最大的受害者，2016年6月份辽旅宾馆采取欺诈手段与本被告签订了10年租赁合同。合同签订后于当年的10月份开业，2018年10月份原告带领单位职工50多个人到经营场所说不让被告经营了,本被告于2018年10月28日停止经营。至于返还房屋的事情，本被告于2019年11月份接到法院通知，把东西搬走否则就给扔了，并将门锁上了，门上已经贴了执行局封条。由于租房产生纠纷，原、被告已经多次涉诉。 原告为证明自己的主张出示如下证据：1.2002年8月18日原告与辽旅宾馆签订的租赁合同一份；2.（2019）辽0115民初366号民事判决书一份；3.（2019）辽01民终12807号民事判决书，证据1、2、3共同证明原告与被告辽旅宾馆建立租赁关系事实以及合同到期后二被告应该腾退房屋的日期；4.辽天衡评[2018]第516号评估报告，证明本案房屋的租赁价格；5.辽旅宾馆与王鹏2016年6月4日签订的房屋租赁协议，证明房屋的转租价格与实际租赁价值相符；6.结案申请书，证明被告实际腾房日期。 被告辽旅宾馆对原告的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3真实性、合法性没有异议;对证据4有异议，该评估报告在另案中并没有采纳，不能作为本案的依据。该报告载明了2003年至2017年每年的租金标准并不相同，原告直接采用每年40万元的标准。该报告委托评估的2003年1月1日至2017年12月31日时间范围与本案时间范围不一致，不具有任何参考意义。原告要求的费用标准没有依据，如需确定损失，要么重新评估，要么参照每年5.5万元的标准，其他同答辩意见；对证据5真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该协议第一条明确约定租赁面积为1,300平方米，该面积包括原告享有产权的850平的商铺以及被告辽旅宾馆享有处分权的部分商铺，该合同约定的40万元租金标准为上述1,300平方米房屋的总租金。辽旅宾馆在案涉房屋的维修维护管理上投入了大量资金精力，所以原告的诉讼请求完全不具合理性。对证据6真实性合法性没有异议，对关联性有异议，被告万釜烤涮店已经陈述其腾房日期，应以其陈述为准。 被告万釜烤涮店对原告的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，对恰恰证明了每年租金5.5万元，与原告主张的40万元有差距，转租期限超出了原租赁期限；对证据2、3没有异议；对证据4同意被告辽旅意见，该评估报告应该参照原告与辽旅宾馆约定的租赁价格，同时参考同地段相似面积相似楼层使用功能市场租赁价格；对证据5真实性、合法性、关联性均没有异议，该协议中证明了辽旅宾馆其承诺对所出租的房屋具有所有权，产权证真实有效，保证万釜烤涮店可以使用五年以上，事实证明辽旅宾馆对850平方米范围内原告的房屋在2017年12月31日后没有出租权，原告主张的损失数额与本合同无关；对证据6真实性合法性没有异议，时间以万釜烧烤腾出的房屋时间为准，即2018年11月28日关店时间为准，不应该算到2019年。 被告万釜烤涮店为证明自己的主张出示如下证据：1.二被告之间签订的租赁合同及收款收据及银行流水一份，证明万釜烤涮在本案中没有过错，双方签订了合同是双方真实意思表示，本被告依约一次性支付年租金及取暖费46.5万元，履行合同过程中没有任何过错，辽旅宾馆对万釜承诺其房产证所有权真实有效；2.（2019）辽0115民初366号民事判决书、（2018）辽01民终9515号民事裁定书、（2018）辽011民初681号民事判决书、（2019）辽01民终12807号民事判决书各一份，证明原告主张赔偿的时间，在这些判决作出之前，本被告合法使用房屋。 原告对被告万釜烤涮店的证据发表如下质证意见：对证据真实性合法性没有异议，对关联性有异议，被告出具的所有证据与本案无关，另案处理。 被告辽旅宾馆对被告万釜烤涮店的证据发表如下质证意见：对证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，其要证明的事实与本案没有关系。本被告在与万釜烤涮店的租赁关系中，未隐瞒任何案涉房屋所有权情况的事实，该问题在其他几个案件中反复审理，与本案无关。 被告辽旅宾馆在接受本院询问时表示，原告与辽旅宾馆的商铺在一楼是相连的。其中原告850平方米，被告享有产权的一楼面积150平方米左右，二楼是原告自有产权240平方米是库房，厨房，冷库。三楼、四楼是员工宿舍376平方米。实际面积1,600多平方米，合同上写的1,300平方米。其他当事人对辽旅宾馆的陈述予以认可或者未表示异议。经释明，原告表示不申请对其主张的经济损失进行评估或者鉴定。 根据当事人陈述和出示的证据、质证意见，本院认定事实如下。 2002年8月18日，原告与辽中县饮食服务公司辽中旅社签订房屋租赁合同书。合同约定，原告将位于，国有产权面积850平方米的房屋出租给辽中县饮食服务公司辽中旅社，出租期限从2003年1月1日至2017年12月31日，年租金5万元。经出租方同意，承租方可以将所租房屋转租给第三方，承租方转租时，承租方与出租方之间的租赁合同仍继续有效。租赁期限，应返还所租房屋，如继续使用所租房屋，出租方没有异议的，原租赁合同继续有效或续签租赁合同。 2016年6月4日，被告辽旅宾馆与被告万釜烤涮店经营者王鹏签订房屋租赁协议。协议约定，辽旅宾馆将位于辽中区的商铺出租给王鹏，出租房屋建筑面积为1300平方米。租赁期限为10年，从2016年9月10日到2026年9月9日。年租金为40万元，租金前八年不变，以后年度租金根据周边门市楼实际租金情况调整，租金为税后价格。辽旅宾馆保证出租房屋使用5年以上，在此期间内如果发生房屋拆迁、人口迁移等原因造成门店不能正常营业的，所有经济损失由辽旅宾馆负责。辽旅宾馆确保所出租的房屋为自有产权房屋，保证该房屋无产权纠纷，并确保出具的产权证真实有效。如在合同期限内出现房屋产权争议和给王鹏经营带来不便，由辽旅宾馆承担。辽旅宾馆出租给王鹏的房屋包括一楼、二楼、三楼和四楼，原告所有房屋850平方米位于一楼，一楼的其余面积约150平方米辽旅宾馆享有产权。二楼用于厨房和冷库，面积为240平方米，三、四楼为六间员工宿舍。 原告五环商场因租赁合同纠纷，于2018年1月31日通过本院向二被告提起诉讼，本院2018年6月26日作出（2018）辽0115民初681号民事判决书，被告辽旅宾馆提起上诉。2018年11月8日沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终9515号民事裁定，撤销本院（2018）辽0115民初681号民事判决，将该案发回重审。本院重审后，于2019年7月8日作出（2019）辽0115民初366号民事判决，判决二被告腾退位于沈阳市辽中区，房屋所有权证号为沈房权证辽中字第××号房产档案载明的面积为850平方米的房屋。该案判决后，辽旅宾馆提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）辽01民终12807号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决进入强制执行程序后，2020年4月8日，原告向本院递交结案申请书。 本院认为，本案的争议焦点在于：本案的争议焦点为：1.原告经济损失数额的确定；2.二被告是否应对原告的经济损失承担赔偿责任及责任承担方式。 原告经济损失数额的确定问题。原告提供了房地产评估报告，因该报告评估该房屋租金的时间段与本案原告主张的时间段不一致，故本庭参照其他标准计算原告经济损失。二被告之间签订的房屋租赁协议，是当事人充分考虑市场情况并协商确定的，基本符合原告房屋租金损失的实际情况，以此确定原告的经济损失。二被告约定每年租金40万元，该租金包括了辽旅宾馆的六间员工宿舍，根据当地市场房屋租赁价格，酌情确定每间房屋每年租金7,000元，六间员工宿舍每年租金共计为42,000元。除宿舍外，一楼、二楼均为商业营业面积，根据原告房屋营业面积占一楼、二楼营业商业营业面积的比例确定原告房屋每年租金为：（40万元-42,000元）×（850平方米÷1,240平方米）=245,403.22元。原告与辽中县饮食服务公司辽中旅社签订房屋租赁合同于2017年12月31日到期，2020年4月8日原告向本院提交了结案申请书，原告在诉讼中自认2019年11月为执行完毕该房屋的时间，故将原告的经济损失计算至2019年11月30日，总计为23个月，原告的经济损失为245,403.22元÷12个月×23个月=470,356元。 本案中，原告要求二被告承担侵权赔偿责任。原告与辽中县饮食服务公司辽中旅社签订房屋租赁合同于2017年12月31日到期。该合同到期后，辽旅宾馆应返还租赁房屋，逾期返还，应赔偿原告相应的经济损失。被告万釜烤涮店的经营者王鹏与辽旅宾馆签订了房屋租赁协议约定，辽旅宾馆保证出租房屋使用5年以上，在此期间内如果发生房屋拆迁、人口迁移等原因造成门店不能正常营业的，所有经济损失由辽旅宾馆负责。辽旅宾馆确保所出租的房屋为自有产权房屋，保证该房屋无产权纠纷，并确保出具的产权证真实有效。根据租赁协议约定的内容，王鹏在签订房屋租赁协议过程中并无过错，因房屋租赁、转租纠纷的诉讼过程中造成的延迟返还房屋的经济损失，应由转租人辽旅宾馆承担，被告万釜烤涮店不承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条如下： 一、被告沈阳市辽旅宾馆于本判决生效后10日内赔偿原告沈阳市辽中县五环商场经济损失470,356元； 二、驳回原告沈阳市辽中县五环商场的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,799元，由被告沈阳市辽旅宾馆负担6,937元，由原告沈阳市辽中县五环商场负担4,862元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  白新颖 审 判 员  刘治兵 人民陪审员  祁莉丽 二〇二〇年九月三日 书 记 员  王一好 本判决所依据的法律规定 一、《中华人民共和国合同法》 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 二、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。