河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再253号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李昕，男，汉族，1984年6月17日出生，住河南省新蔡县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州健达房地产有限公司。住所地：郑州市洁云路**。法定代表人:贾长贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。再审申请人李昕因与被申请人郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终14398号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月9日作出（2020）豫民申1495号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李昕、被申请人健达公司委托诉讼代理人习正乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昕申请再审称，1、住宅使用权与实现物权登记为独立权利，商品房买卖合同已明确二者的违约责任，生效判决未充分考虑二者权利的独立性，属认定事实错误。2、住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记，生效判决据此认定双方签订的《商品房买卖合同》中约定的客观情况发生变化，双方亦未就办理房屋首次登记达成新的一致意见，故对购房人李昕主张的逾期办理产权登记违约金的请求不予支持不妥。3、郑州市中级人民作出的本案判决存在同案不同判的问题。综上，要求依法支持申请人的再审改判主张。健达公司辩称，1、商品房买卖合同附件四第六条约定的办理涉案房屋初始登记日期2017年7月31日，该时间是基于房屋交付使用后60日而确定的时间。申请人曾另案起诉被申请人要求支付逾期交房违约金，经人民法院一、二审审理后，判决被申请人向申请人支付自2017年7月31日至实际交房之日止的逾期交房违约金。判决书中显示，申请人虽然已经实际入住，但该房屋至今未具备交房条件，所以该房屋至今未实际交付申请人，依据合同约定，该房屋初始登记的条件至今未达成。房屋逾期交付必然导致初始登记的延期，申请人要求被申请人既承担逾期交房的违约责任，在房屋未实际交付之时又承担逾期初始登记的违约责任，对被申请人而言确不公平。2、自2016年8月20日开始，郑州市所有不动产应当履行的是不动产首次登记，而非房屋权属初始登记，两项登记所报送的材料不一样，故该项约定目前不具有可实施性。3、房屋至今不具备初始登记的条件是因为被申请人与施工单位之间存在纠纷，房屋至今未进行竣工验收。综上，请求维持原审判决。李昕向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付产权首次登记逾期违约金33657元（违约金以总房款728519元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年8月1日计算至实际产权首次登记报送受理日止）；2、被告履行合同约定，立即为原告办理房屋权属首次登记；3、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月26日，原告与被告签订商品房买卖合同约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于郑州高新技术开发区化工路××单元××号的房屋，总金额728519元。付款方式及期限为：约定金额：148519元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年8月26日，交纳比例20.39%；约定金额：580000元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年9月26日，交纳比例：79.61%。被告应当在2017年5月31日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告，合同附件四第六条约定出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送到郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。上述合同签订后，原告向被告交纳购房款，2016年9月20日被告向原告出具发票1张，金额为148519元（预收款）；2016年11月16日被告向原告出具发票1张，金额为580000元（余额）。另查明，该院作出的（2018）豫0191民初6699号民事判决书显示，健达公司逾期交付本案所涉房屋构成违约，并根据合同约定判令健达公司向李昕支付自2017年6月1日至实际交付涉案房屋之日止的逾期交房违约金。健达公司不服一审判决提起上诉，郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终10517号民事判决书维持该院一审判决。庭审中，健达公司称因涉案小区的施工方不配合办理竣工验收报告，涉案房屋尚不具备报送权属首次登记材料的条件。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李昕与健达公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同附件四第六条约定，健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权首次登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权首次登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现因健达公司与施工方之间的纠纷，使涉案房屋所在小区至今未进行竣工验收，并导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权首次登记的条件，且健达公司因逾期交房已被该院判令承担违约责任，逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权首次登记，如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担本案逾期办理产权首次登记的违约责任，对开发商而言确不公平，且原告亦未因涉案房屋未进行权属首次登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，结合该院已经判令健达公司承担逾期交房违约金的事实，对原告主张健达公司承担逾期办理房屋产权首次登记期间违约金的诉讼请求，该院不予支持。但健达公司应当在符合向不动产登记中心报送房屋产权首次登记材料的条件后，及时向不动产登记中心报送相关材料，以最大限度降低买房人遭受损失的可能性。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告李昕的诉讼请求。李昕不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决书载明“如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担本案逾期办理产权首次登记的违约责任，对开发商而言确不公平”，健达公司作为建设方，其作为专业房产开发公司，应当具备相应专业水平，妥善处理竣工验收问题。时至今日，已逾期2年余，仍未办理竣工验收备案，且上诉人于一审期间提交健达公司违规证据，法院应当有所考虑健达公司违规行为对于竣工验收备案的可能不利因素，及造成的社会不良影响，损害广大买房人权益。其未能办理竣工验收备案，造成多件事项违约，不管是依据合同约定，还是依据道理而言，其承担违约责任理所当然，合理合法，健达公司亦未提出法律依据可以豁免其多项违约责任。相反，对于购房者才是最不公平的，履行约定购房人交付房款义务，却久久未能得到我们的权利。2、一审判决书载明“原告亦未因涉案房屋未进行权属首次登记产生实际损失”，此定论有误，无充分证据表明原告无损失。未及时办理权属首次登记，直接影响原告取得产权进度，且众所周知，郑州市一些学校入学要求户、房一致，等其它需要产权证书的相关问题，皆难以从正常途径顺利解决。及如房产过户交易，由于未能依据约定办理首次登记，影响后续取得不动产权时限，影响房产交易。买房艰难，盼望取得产权日久，而健达公司迟迟未能履行约定，已给上诉人生活造成许多不便，且带来一些程度精神压力。3、取得产权为购房人目的权利之一，未及时办理房屋权属首次登记，直接影响上诉人取得房屋产权进度，损害上诉人权利。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”，且合同约定清楚，被告应承担违约责任，支付违约金。4、关于办理房屋权属首次登记条款，一审法院认为“该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权首次登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。”合同合法，约定违约事项，当履行约定。如果法院不支持依据合同约定进行履行违约责任，那无任何损失及压力的督促，将更难以履行，也失去督促作用。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。二审法院审理查明的事实与一审法院一致。二审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应依约履行合同义务。双方于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。因住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，且案涉房屋并未实际交付，双方亦未就办理房屋产权首次登记达成新的一致意见，故一审法院对上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权首次登记期间违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋产权初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，李昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审审理查明事实与原审一致。本院再审认为，李昕与健达公司于2016年8月26日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据该合同的约定，健达公司应当于2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送办理房屋权属初始登记的资料，健达公司未在2017年7月31日前报送材料。郑州高新技术产业开发区人民法院另案作出的（2018）豫0191民初6699号民事判决书显示，健达公司逾期交付本案所涉房屋构成违约，并根据合同约定判令健达公司向李昕支付自2017年6月1日至实际交付涉案房屋之日止的逾期交房违约金。本院作出的（2018）豫01民终10517号民事判决维持了上述一审判决。健达公司因与施工方产生纠纷，造成涉案房屋至今未进行竣工验收，导致健达公司不能按照合同约定的时间交付房屋。逾期交房必会导致逾期办证，法院已经判决健达公司承担逾期交房违约金，再判决健达公司承担逾期办证违约金，有失公正。另《商品房买卖合同》中关于报送房屋权属初始登记资料的时间表述为“2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前”，确与房屋的交付使用时间有关联性，而房屋的交付时间又是经另案判决所确定的。再有，相同类案中，本院已作出（2020）豫01民再247号民事判决，维持了原审判决。综合考虑上述事实后，原审判决驳回李昕要求健达公司承担逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终14398号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 刘 勇二〇二〇年九月二十九日书记员 康九玲