湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初2569号原告：邱永富，男，1978年5月7日出生，汉族，湖北省鄂州市鄂城区人，个体工商户，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：阮红生，湖北润丰律师事务所律师，执业证号：14201201410107040，代理权限为：代为提起、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代收法律文书等。被告：王宇华，男，1956年12月3日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：裴刚，浠水县兰溪镇法律服务所法律工作者，执业证号：31710181110113，代理权限为：代为提起、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代为提起上诉、反诉，代收法律文书等。原告邱永富与被告王宇华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱永富及其委托诉讼代理人阮红生、被告王宇华及其委托诉讼代理人裴刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱永富向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的《租房协议》；2、判令被告退还租金17944元；3、判令被告赔偿原告装修损失109500元；4、判令被告向原告返还店内设施，若无法返还则应向原告支付设施价款18900元；5、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失10000元；6、判令被告向原告支付违约金58000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月，原告租赁被告位于浠水县××××门面房4挡共计约300平方米用于经营，合同约定租期5年（2015年11月16日至2020年11元15日止），2020年4月，双方续签合同至2030年11月25日，2020年5月26日，被告妻子朱金连因车祸身亡，按习俗要在原告店面摆设灵堂，出于对亡者的尊重，原告没有明确提出反对，并将店内商品转移，至5月30日被告通知原告可以恢复营业。因丧事期间影响原告的正常经营，原告要求被告给予一定的补偿，多次协商未果。7月13日，原告再次前往被告处找被告协商，却发现店面所有设施已遭到破坏，为此双方发生争执，为防止事态恶化，原告报警求助，直到此时原告才得知被告已擅自将门面房另租他人。鉴于上述事实，原告认为被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿损失。为此，特具状法院，望判如所请。被告王宇华辩称，原告提出的诉请1，当时因被告的妻子死亡，要在原告店面摆设灵堂，需占用几天时间，被告丧事处理完毕之后，通知了原告可以正常经营，但是原告在此之后自行将房屋内的商品搬离，也多次在口头上表明放弃房屋的租赁，足以说明原告不再继续租赁的事实，并且被告没有阻止原告的行为，视为双方认可了不再租赁的事实；诉请2-6中的内容，都没有法律依据，属于原告个人经营行为，与出租方没有关系，原告合议提出解除合同，应当将房屋的原状恢复。综上，请求法院驳回原告的各项诉请。原告邱永富为支持自己的主张向本院提交证据如下：1、原告邱永富的身份证复印件、被告王宇华的身份证复印件；2、《租房协议》二份及收条；3、接警登记表、处警登记表、照片；4、工程核定书；5、店内货架损失明细清单；6、员工工资表。被告王宇华为支持自己的抗辩向本院提交证据如下：7、王宇华的调查笔录；8、吴小超的调查笔录；9、程行峰的调查笔录；10、兰溪供电营业所的电费缴费清单及电费缴费微信记录；11、被告的儿子王极林与原告店铺的员工王金枝的微信聊天记录；12、被告儿子王极林在2020年6月24日录制的视频材料。当事人围绕诉讼请求依法提交上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、工程核定书、店内货架损失明细清单，被告质证认为是原告单方行为，与被告没有直接的关系而持有异议。本院认为，工程核定书所记载的内容是原告2015年开设店铺装修房屋时的项目清单，至今已过5年之久，原告以此来证实目前的店面装修损失，于法无据，本院对该份证据不予认定。店内货架损失明细清单，系原告自行书写打印件，原告没有提供其他的证据予以佐证，结合被告提供的2020年6月24日录制的视频材料，可以证实，当时原告店铺中的大部分物品已经被搬离，只留下部分固定物品，该清单所记载内容，明显与事实不符，故本院对该证据不予认定；2、员工工资表，原告以此证明原告因被告违约遭受的损失。通过该工资表记载，只能证实原告在5月份之前所雇佣员工的工资支出，对于原告5月份之后的工资支出损失，原告并没有提供相应的证据予以证实，故本院对该证据不予认定；3、王宇华的调查笔录，该份笔录属被告本人的陈述，对该陈述内容已在当庭进行答辩，本院将结合其提供的其他证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，被告将位浠水县××××号号门面房租给原告经营“向日葵母婴连锁店”，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《租房协议》一份，协议约定：“一、乙方租赁甲方（王宇华、朱金莲）一楼门面房，整体面积约300平方米，前后门面房共计4档，房租每年叁万捌仟元整，租赁期限为五年（时间为公历2015年11月16日至2020年11月15日止）。二、在租赁期间，甲方不得以任何理由干预乙方一切经营，并且乙方有权对门面的改造（不得对房屋主体结构造成任何损坏）和门面的租赁权（如乙方对第三方转租应告知甲方，乙方与第三方之间承租事宜与甲方无关）。三、甲乙双方不得擅自在租赁期间内任何一方擅自毁约，如单方毁约一切损失由违约方承担责任（双方可通过正常的法律程序进行损失评估）。四、甲乙双方必须在合同期满的头一年协商处理合同期满的续签事宜，不得以任何理由推托，如未进行协商，合同期满按本合同执行。五、乙方在每年公历11月20日左右把房租交给甲方”。2019年11月30日原告向被告交纳了2019年11月25日至2020年11月25日的房租38000元。2020年4月3日，原、被告续签《租房协议》一份，协议约定：“一、乙方租赁甲方（王宇华、朱金莲）一楼门面房，整体面积约300平方米，前后门面房共计4档（即一楼所有面积），房租每年五万八千元整，租赁期限为十年（时间为公历2020年11月26日至2030年11月25日止）。二、在租赁期间，甲方不得以任何理由干预乙方一切经营，并且乙方有权对门面的改造（不得对房屋主体结构造成任何损坏）和门面的租赁权（如乙方对第三方转租应告知甲方，乙方与第三方之间承租事宜与甲方无关）。三、甲乙双方不得擅自在租赁期间内任何一方擅自毁约，如有单方毁约一切损失由违约方承担责任（违约方需赔偿一年的租金来计算）等”。2020年5月26日，被告妻子朱金连因车祸身亡，按农村习俗要在原告店面摆设灵堂，被告提前告知原告，出于对亡者的尊重，原告没有明确提出反对，并将店内部分商品转移，至5月30日，被告处理完丧事后，通知原告恢复营业。2020年6月24日，被告见原告将店内的物品搬离，以为原告不再租赁其房屋，遂将该房屋租赁给他人。7月13日，原告前往被告处，得知被告已将门面房另租他人，为此双方发生争执。现原告遂诉至法院，要求支持原告提出的上述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2015年11月16日所签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，双方应依约履行。原告依照约定向被告支付了租金，被告应保证原告在租赁期间内对房屋的正常使用，被告在没有征得原告同意的情形下，擅自将原告租赁的房屋出租给他人，他人在取得房屋租赁权之后对该租赁物进行了装饰装潢，原、被告间的租赁合同已履行不能，被告的行为已构成违约，原告主张解除原、被告间的《租房协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告未实际使用房屋期间的租金，被告应予以退还，原告主张被告退还租金的诉讼请求，本院予以支持，但原告计算有误，本院确定从2020年7月份开始计算，即被告应退还原告五个月租金，计款15833元（年租金38000元÷12个月×5个月）。原告主张被告赔偿原告装修损失109500元、被告向原告返还店内设施，若无法返还则应向原告支付设施价款18900元，因违约给原告造成的损失10000元等三项诉讼请求，因没有向本院提供充分的证据证实其实际造成的损失，损失数额无法确定，故本院不予支持；原告主张被告向原告支付违约金58000元，因原告与被告之间签订的租赁合同中没有约定违约金的计算办法，而原告主张违约金的计算方法，是基于原、被告于2020年4月3日签订的另一份租赁协议中所约定的违约金计算办法，且该份租赁协议约定的履行期限为2020年11月26日至2030年11月25日，故本院对原告要求被告给付违约金58000元的诉讼请求不予支持，原告就该份协议可另行主张权利。被告辩称在租赁合同期间，原、被告已就合同解除达成合意，双方租赁合同已经解除的意见，因原告当庭予以否认，被告亦未能提供相关的证据予以证实，故本院对被告的辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱永富与被告王宇华签订的房屋租赁合同；二、被告王宇华限于本判决生效后十日内向原告邱永富返还租金15833元；三、驳回原告邱永富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4515元，减半收取2258元（原告邱永富已预交），由原告邱永富负担1500元，被告王宇华负担758元，被告王宇华负担的部分，限上述付款时一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  黄勇二〇二〇年九月二十八日书记员  张浅