河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1860号 原告（执行案外人）：董文杰，男，1970年5月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：张秀丽，河北达胜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨素娟，女，1973年7月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：王少波，河北福衡律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张亚芹，女，1985年3月19日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：吴一册，河北瀛保律师事务所律师。 原告董文杰与被告杨素娟、第三人张亚芹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董文杰及其委托诉讼代理人张秀丽、被告杨素娟的委托诉讼代理人王少波、第三人张亚芹的委托诉讼代理人吴一册到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董文杰向本院提出诉讼请求：1.排除对位于海南省文昌市房产（文昌市房预证字第××）的执行，解除对该房的查封；2.确认原告与第三人所签房产买卖协议有效。事实和理由：原告于2018年12月27日与张亚芹签订了房产买卖协议，购买了位于海南省文昌市，售房款总计1521337元，原告已支付房款90万元，余款771337元按该房原按揭合同要求汇入合同关联银行账户，以张玉芹名义负责逐月偿还按揭贷款。双方约定自上述房产买卖协议签字之日起，该房产所有权转移，原告已入住。2019年10月18日高碑店市人民法院在原告毫不知情的状况下以（2019）冀0684执2194号执行裁定书查封了该套房产，严重侵害了原告作为房产实际所有权人的合法权益。依据最高院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能排够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在法院查封之前已与张亚芹签订了房产买卖协议，该协议是双方真实意思表示亦不违反国家法律、法规的强制性规定，应当合法有效。原告已按协议约定完成付款义务，为此原告所提异议完全符合上述法律规定，特恳请法院支持上述诉求。 被告杨素娟辩称，一、董文杰与张亚芹之间就涉案房产交易的整个过程不同于正常的房屋买卖交易习惯，购房协议存在倒签的可能。现有证据无法证明他们之间存在真实的房屋买卖合同关系，也不能证明张亚芹已经收到全部房款。理由如下：1.协议签订当天既存在大额现金支付，又同时有大额银行转账，且所谓购房款均是支付给案外人的，无其他证据证明这些款项已给付张亚芹；2.协议约定的按揭贷款，自2019年1月21日至2019年10月19日涉案房屋被法院查封时，连续共计10笔按揭还款均为1万元现金支付，被答辩人之间的此种交易方式也不符合日常交易习惯，被答辩人也没有说明这些款项的来源和去向；3.协议约定总房款为1521337元，被答辩人诉称已支付90万元，剩余房款应为621337元，而诉状中其自认余款为771337元。同时，被答辩人主张的已付房款仅有67万元给案外人的转账凭证，董文杰对房款数额不清楚，对交付房款、偿还按揭贷款的真实性没有证据。二、现有证据不能证明被答辩人在查封之前已经合法占有涉案房产。1.被答辩人所提交的全部水电费收据均为查封之后，且无其他证据证明该款项由其实际支付；2.被答辩人之间的房屋买卖协议第五条约定的“在该房产产权证书更名至乙方或者指定第三人名下以前，该房产产权属由甲方无偿代管……”，第八条约定“鉴于甲方已将该房产同第三方合作经营民宿的现实情况，乙方同意甲方与第三方的合作经营协议延续至2019年10月＿日”。按照其双方所谓的约定，该房产在过户前被答辩人并未取得实际控制权，也就是并没有合法占有该房产。综上所述，现有证据无法证实在法院查封涉案房产前，被答辩人之间签订了合法有效的书面买卖合同，无法证实房款已经足额交付给被答辩人张亚芹，也无法证实董文杰在法院查封前合法占有该房产。请求驳回被答辩人董文杰的诉讼请求并继续执行该房产。 第三人张亚芹述称，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按协议将房款支付给了第三人，并按月偿还按揭贷款。涉案房产是原告的合法财产，能够排除强制执行，请法院支持原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下： 2018年12月27日，原告（乙方买入方）与第三人（甲方出售方）签订《房产买卖协议》，约定：甲方将海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区荣昱月亮湾小区5幢104号房产出售给乙方，购房款总计1521337元；付款方式为协议签字起30日内，乙方将购房款750000元付给甲方，其中现金支付230000元，余款520000元汇入甲方指定银行账号，指定账号为中国工商银行62×××45，开户人姓名牛伟阳。甲方同意乙方将剩余购房款771337元，按照按揭贷款合同要求逐月汇入合同关联银行账户，中国交通银行46×××02，开户人姓名是张亚芹，张亚芹负责将该款及时付清该房产的按揭贷款，不得挪作他用。待按揭贷款还清并银行抵押解封后，甲乙双方进行剩余购房款的最终结算，余款待房产过户后一次性付清。合同签订后，原告按约定向第三人支付了部分购房款，并与该房产的物业签订了《物业前期服务协议》，但因案涉房产被用作民宿，原告实际于2019年10月12日将房产收回。何冬梅系原告之妻，董泽宇系原告之子。 2019年5月30日，被告杨素娟作为原告与第三人、张金英、高碑店市玉兔皮具有限公司作为被告的民间借贷纠纷一案，高碑店市人民法院作出民事调解书，内容：一、三被告截止至2019年5月20日拖欠原告借款本息共计110万元，自2019年6月起每月30日前三被告共同偿还原告8万元；二、以上如有任何一期未按约定偿还，原告可就剩余未还部分申请强制执行，并支付利息（以未还部分为本金按照月息2分计算至付清之日止）；三、案件受理费6900元，保全费5000元，共计11900元由三被告负担。后因第三人、张金英、高碑店市玉兔皮具有限公司未按民事调解书履行义务，被告申请强制执行。执行过程中，本院于2019年10月18日作出（2019）冀0684执2194号执行裁定书，查封第三人张亚芹名下位于海南省文昌市房产（文昌市房预权证字第××号），期限为3年。后原告对上述执行标的提出书面异议，本院于2020年4月27日作出（2020）冀0684执异13号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服上述裁定，向本院提起诉讼。 原告提交的有异议的证据为：1.《房产买卖协议》，证明2018年12月27日原告和第三人在法院查封之前已经签订了正式的买卖合同；2.第三人分别于2018年12月27日、2019年2月3日、2019年11月1日出具的收条三张及银行汇款凭证，证明钱都打入了第三人指定的账号内，3.2019年1月19日至2019年7月2日每月偿还房贷时第三人出具的收条及银行交易明细，证明把钱打给张亚芹，由其负责偿还房贷，是有真实的房屋买卖关系；4.行程确认单、文昌荣昱物业服务有限公司出具的居住证明、荣昱月亮湾消防管理规定与消防安全责任书、物业前期服务协议、物业费、水电费收据，证明于2019年10月12日正式入住。 被告质证称，证据1、2不认可，存在倒签可能，合同中房款支付给第三方刻意将现金支付写到合同中，尾款约定不明，交房方式异常，房屋实际由出卖方控制，合同第三条约定的房款是合同签订日30日内将购房款750000元付款给甲方，而原告实际支付说是900000元，与约定不符。2018年12月27日收条写的付款方是董文杰，转账550000元，没有现金交易，实际银行转账凭证是何冬梅转给牛伟阳320000元。2019年2月3日收条写的是董文杰，实际付款是何冬梅。2019年11月1日的收条是王小乔付给张建伟的。凭证收款原因、最终去向均不能查清，综合考虑原告与第三人之间的社会关系，以及证据均为向案外人转账支付的不合理情况，即使张亚芹出具的收条，这些凭证和收条不能证实张亚芹已实际收到房款。证据3中，2019年1月19日至2019年10月19日的收条不认可，2019年11月20日开始至2020年7月20日的收条真实性认可，关联性不认可。2019年10月18日涉案房产被查封，在此之前连续11笔全是现金偿还按揭贷款，与其合同中约定的偿还按揭方式以及交易习惯均不符。2019年11月20日之后按揭还款全部是按照实际还款数额转账给张亚芹，刻意制造交易证据材料，掩饰虚假房屋买卖关系的虚假意图明显；银行交易明细不能证实查封前张亚芹每月偿还贷款的钱是原告支付的。2019年5月20日有一个收条，张亚芹5月19日有一笔存款，提前于收条，部分月份存入款项并不是10000元。不能证明张亚芹偿还贷款的钱的来源是原告支付的。证据4中，水电费收据均是查封后出具的，不能证明原告在查封前已经实际入住；消防安全责任书、物业前期服务协议签署日期是2019年2月11日，关联性不认可，真实性不确认。原告对2019年10月12日入住提供了行程确认单，签署责任书和协议书的时候却没有提交行程单，按照双方买卖协议中约定，因与第三方存在民宿合作经营，实际交付房屋的时间应该为民宿协议结束后，即2019年10月31日后；物业费到2020年6月30日前按照约定是由张亚芹实际交付的，原告提交签字日期早于实际交房日期的物业协议和消防协议，对其真实性不认可，涉嫌伪造；被告申请的物业前期服务协议与原告提交的有不同之处，不是同一个文本，甲方不一致；居住证明三性不认可，出具单位不具备出具居住证明的资格，应当由社区或辖区派出所出具；行程确认单真实性不认可，没有登机牌能够证明实际出行的证据，且不能证明其行程与涉案房屋有关联性。第三人对上述证据均无异议。 本案在审理过程中，被告申请调取张亚芹、牛伟阳、何冬梅的银行交易明细，并请求法院向文昌荣昱物业服务有限公司发函查证原告与该物业公司2019年2月11日签订的《物业前期服务协议》的真实性及2020年4月2日出具的居住证明的真实性。法院调取了张亚芹、牛伟阳、何冬梅的银行交易明细，文昌荣昱物业服务有限公司向本院寄送了《物业前期服务协议》及居住证明。原告、第三人对此无异议。被告对银行交易明细真实性无异议，但称牛伟阳收到两笔款项后并没有交付给张亚芹，何冬梅尾号4472的账户证明该两笔款项320000元和200000元由其账号转入牛伟阳账号，张亚芹尾号1667的账户显示自2018年1月至2020年8月26日牛伟阳定期向张亚芹转入10000元，可能存在借贷关系；对物业协议、居住证明真实性不认可，该协议甲方与原告提交的物业协议甲方为不同公司。上述证据系本院调取，被告虽有异议，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，海南省文昌市房产被查封之前，原告与第三人已经就该房屋签订了《房屋买卖协议》，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据本院调取的及原告提交的证据，本院查封之前，原告已经合法占有涉案房屋并实际交纳银行贷款，且涉案房屋未能办理过户登记非因原告的自身原因。综上，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告虽辩称原告与第三人所签协议存在倒签的可能，但并未提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告董文杰与第三人张亚芹于2018年12月27日签订的房产买卖协议合法有效； 二、对位于海南省文昌市房产（文昌市房预证字第××），停止执行、解除查封。 案件受理费80元，由杨素娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  周素青 审 判 员  李美华 人民陪审员  卢 静 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  王 存