福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民初110号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道学院路**，统一社会信用代码：913501218546705429。 负责人：邱观炳，行长。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告（案外人）：江明泽，男，汉族，1990年12月23日出生，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝少松，福建纵然律师事务所律师。 第三人（被执行人）：福州腾运贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**天骜大厦****，统一社会信用代码：91350102260180335M。 法定代表人：苏**，执行董事兼经理。 第三人（被执行人）：三明坤泰房地房开发有限公司，住所地福，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街**信用代码：913504285550566573。 法定代表人：陈静，执行董事兼经理。 第三人（被执行人）：福建省诚通房地产开发有限公司，住所地福建，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂用代码：91350425746382631H。 法定代表人：陈**英，执行董事兼总经理。 第三人（被执行人）：苏**，男，汉族，1975年4月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：何欣，女，汉族，1984年12月18日出生，住福建省福州市晋安区。 第三人（被执行人）：蔡灵玲，女，汉族，1962年10月3日出生，住福建省。 原告中国农业银行股份有限公司闽侯县支行(以下简称农行闽侯支行)与被告江明泽、第三人福州腾运贸易有限公司(以下简称腾运公司)、三明坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰公司)、福建省诚通房地产开发有限公司(以下简称诚通公司)、苏**、何欣、蔡灵玲申请执行人执行异议之诉，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行闽侯支行的委托诉讼代理人詹秀清，被告江明泽的委托诉讼代理人徐秋霖、郝少松到庭参加诉讼。第三人腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 农行闽侯支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销本院（2020）闽04执异64号执行裁定书；2.请求法院依法判决准予继续执行杉城镇水南西街丹霞名府×××商品房及其所占用范围内土地使用权；3.由江明泽承担本案的诉讼费用。事实与理由：福州市中级人民法院因农行闽侯支行与第三人金融借款合同纠纷一案查封了杉城镇水南西街丹霞名府×××商品房占用范围内的土地使用权，为此江明泽向法院提出案外人执行异议申请，法院作出（2020）闽04执异64号执行裁定书中止涉案标的物的执行，农行闽侯支行认为该裁定事项缺乏事实和法律依据。理由如下：首先，福州市中级人民法院于2015年12月30日作出的（2015）榕民初字第990号已依法确认农行闽侯支行对第三人坤泰公司名下位于杉城镇水南西街的土地使用权【国有土地使用权证号：×××】（含涉案土地使用权）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。同时，根据《物权法》第一百八十二条的规定，农行闽侯支行对涉案土地上的建筑物亦享有抵押权。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：“执行异议和复议规定”）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，江明泽所提异议依法不足以排除强制执行，涉案标的物应继续执行。其次，江明泽对登记在房地产开发企业名下的房产提出异议申请排除强制执行，应同时符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。但江明泽未举证证明涉案房产系其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的情形，不享有足以排除强制执行的权利。最后，根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，预告登记的不动产，仅在符合物权登记条件的情况下才可排除执行。但本案中，江明泽并未举证已符合物权登记的条件，故其依法不享有足以排除强制执行的民事权益，法院裁定中止执行缺乏事实及法律依据。综上所述，农行闽侯支行依法对涉案房产享有优先受偿权，依法优先于其他权利，且江明泽的情形并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条或第三十条的规定，依法不足以排除强制执行。因此，为维护农行闽侯支行的合法权益，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第三百零六条和第三百零八条之相关规定，特具此状，望判如所请。 江明泽辩称，（2020）闽04执异64号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。江明泽所享有的权利足以排除执行。农行闽侯支行的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲未出庭亦未提交答辩状，视为放弃答辩的权利。 农行闽侯支行向本院提交如下证据： 证据1.(2020)闽04执异64号执行裁定书，证明本院裁定中止涉案房产及所占用范围内土地使用权的执行的事实。 证据2.(2015)榕民初字第990号民事判决书，证明农行闽侯支行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的事实。 江明泽质证认为，对证据1的真实性关联性合法性没有异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为案涉(2015)榕民初字第990号民事判决书中的抵押合同是违法无效的。因为案涉土地的抵押是在该土地上的房产已被批准预售，且实际上也已预售的情况下而办理的，但却未经过权利人，也就是房产买受人的同意，该抵押行为属于无权处分，并且未获得追认，应当是无效的。案涉房产的土地使用权抵押登记，是在房屋买卖预告登记之后，未经房屋买卖预告登记的权利人同意，该抵押登记不发生物权效力。 腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡灵玲经本院传唤未出庭，视为放弃举证质证的权利。 本院认为，各方当事人对农行闽侯支行提供的证据1、2的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 江明泽向本院提交如下证据： 证据1.商品房预售许可证×××，证明2012年9月29日，原泰宁县住房和城乡规划建设局就9#幢楼向坤泰公司核发了预售许可证。 证据2.【丹霞名府】认购协议书，证据3.商品房买卖合同，证据4.商品房买卖合同备案，证据5.发票两张，证据6.个人购房借款合同，证据7.借记卡账户历史明细清单，证据2-7共同证明2013年3月1日，江明泽与坤泰公司签订《【丹霞名府】认购协议书》，认购坤泰公司开发的丹霞名府×××商品房。2013年3月3日江明泽与坤泰公司签订了《商品房买卖合同》，以银行按揭方式向坤泰公司购买了所认购的丹霞名府×××商品房，并将该《商品房买卖合同》向泰宁县房地产管理所备案。江明泽依约向坤泰公司支付了购房首付款380681元，并向中国工商银行股份有限公司泰宁支行按揭贷款380000元，付清了全部购房款。 证据8.××号《房屋预告登记证明》，证明2013年4月8日，泰宁县房地产管理所为江明泽所购买的丹霞名府第9＃幢3层301号商品房办理了预购商品房预告登记，江明泽为预告登记权利人。 证据9.入伙通知书，证据10.入伙指南，证据11.收据，证据12.泰宁县际头水库有限责任公司水费清单明，证据13.历月电费明细，证据9-13共同证明2014年6月23日，江明泽收到坤泰公司交房通知，同年7月，江明泽交清相关款项后收房入住使用至今。 证据14.关于泰宁丹霞名府房地产项目土地使用权分割及相关抵押登记情况的说明，证明丹霞名府×××商品房位于F地块范围内。 农行闽侯支行质证认为，对证据1的真实性有异议，同时在三明市住房和城乡建设局官网未查询到相关信息，其真实性由法庭依法确认；对证据2、3、4、5、6的形式真实性没有异议，对内容真实性、关联性证明对象不予认可，对证据7的真实性不认可，江明泽所提交的原件与复印件不一致。证据3显示商品房买卖合同的签订日期为2013年3月3日，而合同第六条关于付款方式，确约定应于2013年3月1日付清首付款不符合常理。证据4显示合同日期为2013年8月5日，与证据3显示合同签定日2013年3月3日时间上存在矛盾。证据5两张发票无对应的转账凭证等，无法证明江明泽已实际支付购房款。证据6个人购房借款合同，贷款人处仅有身份不明人员签字，无工商银行盖章确认该合同未成立生效，且签订时间不明，无法证明实际发生贷款行为。证据7相关交易记录，仅能证明江明泽存在贷款行为，不能直接证明系偿还涉案房产的按揭贷款，因此证据5至7无法证明江明泽已向坤泰公司付清全部购房款；对证据8预告登记证明的真实性关联性没有异议，但预告登记不具有物权变动效力，江明泽基于预告登记所享有的仅为对坤泰公司享有的债权，不具有排他的效力，无法对抗农行闽侯支行依法享有的抵押权。对证据9、10、11的形式真实性没有异议，对内容真实性、关联性和证明对象不予认可。对证据12、13的真实性不认可，因被告所提供的复印件与原件不一致。仅有收款收据，无有效的银行转账或现金支付的记录无法证明实际进行缴费。水费、电费缴费记录仅是2018年，无法证明江明泽收房入住使用至今。对证据14的真实性关联性合法性没有异议。 本院认为，江明泽提供的证据1复印件与原件所盖章不一致，但均系泰宁县住房和城乡规划建设局所加盖的章，其内容真实性可以确认。农行闽侯支行对江明泽提供的证据2-11、14的真实性没有异议，可以作为本案认定事实的依据。证据12、13的真实性可以确认，可以作为本案认定事实的依据。 案经庭审，本院查明以下事实： 2015年12月30日，福州市中级人民法院对农行闽侯支行与腾运公司、诚通公司、坤泰公司、苏**、何欣、蔡灵玲金融借款合同纠纷一案作出（2015）榕民初字第990号民事判决书，判决农行闽侯支行对坤泰公司名下位于杉城镇水南西街的土地使用权【国有土地使用权证号：×××】（含涉案土地使用权）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权等内容。判决书载明坤泰公司于2014年5月20日将其所有的坐落于杉城镇水南西街的土地使用权为腾运公司的债务提供抵押担保并依法办理了抵押登记。2015年7月，福州福州市中级人民法院对上述抵押物进行了保全查封。 农行闽侯支行依据该判决向福州市中级人民法院申请强制执行。福州市中级人民法院于2016年4月21日执行立案，执行案号为（2016）闽01执547号，并于2018年7月2日裁定查封了案涉房产。福建省高级人民法院于2018年7月25日作出（2018）闽执协76号执行裁定书，裁定福州市中级人民法院作出的（2015）榕民初字第990号民事判决一案由本院执行。本院于2019年1月31日作出（2019）闽04执92号执行裁定书，指定将乐县人民法院执行（2015）榕民初字第990号民事判决一案。 在农行闽侯支行与腾运公司、坤泰公司、诚通公司、苏**、何欣、蔡玲玲金融借款合同纠纷一案的执行过程中，案外人江明泽向本院对执行泰宁县水南西街15号丹霞名府×××房产提出书面异议。2020年4月20日本院作出(2020)闽04执异64号执行裁定书，裁定江明泽的异议成立并中止对案涉房产及土地使用权的执行。后农行闽侯支行对该执行异议不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，江明泽于2013年3月1日与坤泰公司签订《丹霞名府认购协议》，认购坤泰公司开发的丹霞名府第9＃楼301号商品房。2013年3月3日江明泽与坤泰公司签订《商品房买卖合同》，合同总价款为760681元，所购房产建筑面积为119.73平方米。坤泰公司于2013年3月6日向江明泽开具购房款发票，金额为380681元，于2013年5月29日向江明泽开具购房款发票，金额为380000元。《商品房买卖合同》于2013年4月8日向泰宁县房地产管理所进行备案。江明泽于2013年4月8日向福建省泰宁县城乡规划建设局就涉案房产办理了泰房预字第××号预购商品房预告登记。2013年5月1日，江明泽与中国工商银行股份有限公司泰宁支行签订编号为闽字三明行泰宁支行2013年0114号《个人购房借款／担保合同》，约定江明泽向泰宁支行申请按揭贷款380000元，贷款用途为用于购买丹霞名府9幢301室房产。坤泰公司于2014年6月23日向江明泽发出入伙通知及指南等，江明泽交纳了相关费用后入住至今。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”江明泽在案涉房产被查封前已办理了预购商品房预告登记，且该预告登记先于农行闽侯支行的抵押登记，故对其异议请求，本院予以支持。农行闽侯支行关于江明泽的权利依法不足以排除强制执行的诉讼理由，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第三十条之规定，判决如下： 驳回中国农业银行股份有限公司闽侯县支行的诉讼请求。 案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司闽侯县支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  董克云 人民陪审员  苏俊妹 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  邱丽萍 书 记 员  陈文奇 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。