云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7305号上诉人（原审被告）：昆明市丰和粮油食品有限公司，住所地昆明市西昌路**。法定代表人：张宝光，执行董事。委托诉讼代理人：尧宗梁、肖茜（实习），泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马兴福，男，回族，1975年8月6日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：张琳，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司因与被上诉人马兴福房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法进行了审理，现已审理终结。昆明市丰和粮油食品有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋位于昆明市，是因政府拓宽改造拆迁而安置建盖的回迁房屋，土地取得及建盖手续合法，并已办理《房屋所有权证》，上诉人依法有权进行出售和转让，双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。被上诉人并未按2014年5月23日签订的《房屋买卖合同》向上诉人支付所有购房款，在2015年6月9日经双方确认，扣除已支付款项及退还租金后，减去90万元优惠外，被上诉人尚需支付上诉人1055539元。被上诉人尚未支付全部房款，上诉人依法享有“先履行抗辩权”，有权暂不办理该商铺的房屋产权转移手续。因被上诉人持续违约行为拖延了办理涉案商铺房屋的产权转移手续，在此期间由于不动产登记制度的变化，相应的后果和责任应由被上诉人自己承担。被上诉人提交的2018年4月26日签订的《债权确认书》中手写的第四项系被上诉人在双方签字盖章后自行手写伪造添加，对上诉人没有约束力。昆明市西山区人民政府已于2020年6月4日将涉案房屋所占土地使用权确定给上诉人，不存在涉案房屋不可交易、合同无法履行的情形。综上，请求二审依法改判。马兴福答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马兴福向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年5月23日签订的《房产买卖合同》未履行的部分（巡津街南口商铺），并判令被告立即向原告返还购房款2415000元；2、被告向原告支付违约金483000元，支付原告律师代理费20000元（1.2项合计2918000元）；3、被告承担本案诉讼费、保全费和保全担保费。一审法院认定事实：2014年5月23日，原被告双方签订《房产买卖合同》，约定被告将其在昆明市各区自有产权的不动产共16套铺面房以每平方米2.5万元的价格出售给原告，价款合计为人民币4千万元，付款方式为一次性付款或银行按揭分期付款；原告须于2014年5月21日支付被告1500万元，于2014年5月31日前支付1500万元，尾款1000万元由原告在三个月内全部付清；卖方应积极协助配合买方办理产权过户转移手续，如有违约，违约方应向守约方支付购房总金额的20%作为违约金。合同签订后，原告于2014年5月21日向被告付款1500万元，2014年6月4日向被告付款2200万元，被告出具了《收条》确认收到以上款项，针对该笔款项双方签署了《付款确认函》予以确认。2015年3月11日，原告向被告借款800万元，借期8个月，并以16套商铺的其中7套（其中含本案诉争的巡津街南口商铺）作为抵押，原告承诺若不能按时还款即自愿放弃商铺所有权。2015年6月9日，经原被告双方确认，16套铺面房总面积为1595.6平方米，总价款为3989万元，扣除原告已支付的3700万元，被告退还原告租金934461元，被告优惠原告购房款90万元，原告尚需支付被告款项1055539元。基于此，双方于2018年4月26日在《债权确认书》中约定，原告再支付人民币100万元给被告后双方的债权债务就结清，之前原告和被告的购房款、借款、利息一并结清，双方互不牵扯。2018年6月20日、2018年7月31日，原告向被告支付了款项100万元。截至庭审之日，被告已办理了15套商铺的产权转移手续，仅剩一套巡津街南口商铺未办理过户手续。经昆明市不动产信息档案管理中心查询，巡津街南口商铺的建筑面积为96.6平方米，该不动产权利人为被告昆明市丰和粮油食品有限公司，无土地权属登记信息。原告因此次诉讼支出保全担保费2515元，保全诉讼费3035元，律师代理费2万元。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告双方签订《房产买卖合同》，约定被告将包含巡津街南口在内的16套商铺出售给原告，截至庭审之日，除本案诉争的巡津街南口商铺外，其余15套商铺均已办理了产权转移手续，而根据庭审查明的事实，巡津街南口的商铺无土地权属登记信息，即意味着该套商铺客观上不具备交易过户的条件，被告作为该商铺的权利人，推定其明知房产不可交易而与原告签订房屋买卖合同，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因诉争房产实际上不可交易，故《房产买卖合同》中涉及该房产的部分实际上无法履行，现原告主张解除《房产买卖合同》中涉及履行巡津街南口商铺的合同内容，有事实及法律依据，予以支持。因房屋无法交易，原告主张被告退还购房款并支付违约金，有事实及法律依据，予以支持。按照双方合同中对每平方米价格2.5万元的约定，巡津街南口商铺的成交价格为241.5万元，故被告应退还的购房款为241.5万元，应支付的违约金为48.3万元。被告辩称系原告未付清房款违约在先的答辩意见因与庭审查明的事实不符，不予采纳。关于保全费用及律师费，因该两项费用为原告为实现自身权益支出的合理费用，且已举证证实费用已实际产生，故予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告马兴福与被告昆明市丰和粮油食品有限公司于2014年5月23日签订的《房产买卖合同》中涉及巡津街南口商铺的部分；二、被告昆明市丰和粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告购房款人民币241.5万元，并支付违约金人民币48.3万元；三、被告昆明市丰和粮油食品有限公司于上述履行期限内赔偿原告马兴福律师代理费人民币2万元、保全担保费人民币2515元。本院二审审理期间，上诉人为证明其上诉请求成立，提交：昆明市人民政府办公厅城建处公文处理笺《关于赔还金碧粮油食品公司粮店的报告》、《昆明市房屋所有权登记审批表》及《拆迁安置协议》、《昆明市单位房屋所有权登记申请书》及审批情况、《房屋所有权证》、《昆明市人民政府办公室关于加快处理不动产登记有关问题的通知》（昆政办［2019］76号）、《昆明市西山区人民政府关于确定昆明市丰和粮油食品有限公司国有土地使用权的批复》（西政复［2020］88号）及《宗地图》、《房产分户图》；经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为上诉人是在2020年6月4日才取得土地使用权的批复，在一审审理时上诉人不具备涉案房屋的交易条件。鉴于双方当事人对证据的真实性、合法性无异议，本院依法予以确认。对于一审认定的案件事实，上诉人对“2015年3月11日，原告向被告借款800万元”有异议，认为应当是“2015年3月12日”；对“基于此，双方于2018年4月26日在《债权确认书》中约定，原告再支付人民币100万元给被告后双方的债权债务就结清，之前原告和被告的购房款、借款、利息一并结清，双方互不牵扯”有异议，认为“之前马兴福和丰和公司的房款、借款、利息一并结清，双方互不牵扯”是被上诉人在上诉人签字盖章后自行添加，在签订该《债权确认书》时被上诉人尚欠上诉人借款本息3535308.75元”；并要求补充确认在2014年5月23日双方签订《房屋买卖合同》后已经将涉案房屋的产权证交给被上诉人。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。经审查，“2015年3月11日”系笔误，应当为“2015年3月12日”；双方当事人确认在2018年4月26日签订《债权确认书》时被上诉人尚欠上诉人借款本息3535308.75元，而该确认书第四条手写部分“之前马兴福和丰和公司的房款、借款、利息一并结清，双方互不牵扯”确系被上诉人的笔迹，无确切有效的证据该部分内容在上诉人签字盖章时已存在，故对该部分内容不作为事实进行确认；被上诉人认可在2014年5月23日双方签订《房屋买卖合同》后上诉人已经将涉案房屋的产权证交其持有。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人于2014年5月23日签订的《房屋买卖合同》中涉及巡津街南口商铺部分是否应当解除？上诉人是否应当向被上诉人支付违约金、律师代理费、保全担保费？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，上诉人与被上诉人于2014年5月23日签订《房屋买卖合同》，约定上诉人将包含涉案案房屋在内的16套商铺出售给被上诉人，并在合同签订后将涉案房屋的房屋产权证交由被上诉人持有，现被上诉人并无证据表明在2018年4月26日之前完成涉案房屋的款项支付义务以及在不动产登记政策生效前其要求上诉人配合办理房屋产权过户时上诉人予以拒绝，现上诉人已于2020年6月4日经取得《昆明市西山区人民政府关于确定昆明市丰和油粮油食品有限公司国有土地使用权的批复》，涉案房屋的土地权属已通过测绘和权属确认，涉案商铺已无交易过户的障碍，被上诉人要求解除涉案房屋买卖约定的请求不能成立，综合考量双方当事人的过错，本院酌情确定由被上诉人向上诉人支付违约金5万元，而被上诉人超过此金额的违约金、律师费、保全担保费请求因无事实和法律依据，本院予以驳回。另，上诉人与被上诉人针对涉案房屋的房款是否已经履行完毕，2018年4月26日签订的《债权确认书》是否涉及上诉人免除被上诉人就涉案房屋的房款支付义务，均因上诉人未就此提出明确的诉讼请求而在本案中不再进行审查，相关权利人可另行主张。综上，一审判决认定事实及所作处理有误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14040号民事判决；二、上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人马兴福违约金50000元；三、驳回上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人马兴福的其他诉讼请求。一审诉讼费减半收取13060元，由上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司承担7836元，由被上诉人马兴福承担5224元；二审诉讼费26120元，由上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司承担260元，由被上诉人马兴福承担25860元。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年九月十八日法官助理李俊波书记员向薇芳