内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3071号上诉人(原审被告):邹树恒，男，1959年9月12日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李文婧，内蒙古京宇信律师事务所律师。被上诉人(原审原告):赵江，男，1964年2月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：霍广宇，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人邹树恒因与被上诉人赵江所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2020）内0402民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹树恒上诉请求：请求撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将本案案由定性为确认之诉并据以判决，属于认定事实错误、适用法律错误。上诉人获得拆迁补偿款，是基于上诉人与拆迁办签订的拆迁补偿协议而获得，补偿款支付至上诉人的账户即已归上诉人所有，而金钱是种类物不是特定物，被上诉人只能对上诉人提起给付之诉不能提起确认之诉，一审判决对种类物金钱确认归属，程序违法，被上诉人要想从上诉人处获得补偿款，必须提起给付之诉。二、一审判决以双方争议房屋与上诉人和拆迁办所签补偿协议中“认证房2”系同一房屋，并直接以54.34平方米的100%全额面积计算补偿款，违背拆迁补偿的基本原则，属于事实认定错误。上诉人在与拆迁办签订补偿协议时，拆迁办通过“有证房”和“认证房”两种方式凑足282.06平方米。“认证房”的表述意思是没有房屋所有权证的房屋，是为了凑足282.06平方米认证。拆迁办与被上诉人恶意串通，把案涉争议没有房屋所有权证，面积54.34平方米房屋歪曲事实写成有证房屋，上诉人上告政府后，拆迁办把没有房屋所有权证的房屋改正成“认证房”。根据拆迁补偿的基本原则，没有房屋所有权证的房屋不能按100%面积以6700元／㎡进行补偿，一审判决对案涉54.34平方米的“认证房”按有证房屋的标准计算违背了客观事实，偏袒被上诉人。即便被上诉人有土地使用证，无证房屋也只能按土地使用证面积的60%补偿，按一审判决的三七开原则计算被上诉人获得的补偿也仅为152912.76元。三、一审判决以上诉人应对案涉《住宅转卖书》无效，承担主要过错责任，对相应补偿款按被上诉人享有70％份额、上诉人享有30％份额进行分割，属认定事实错误。案涉《住宅转卖书》无效主要是因为被上诉人没有东郊村村民资格，上诉人认为，对致使合同无效的原因上被上诉人负有主要责任，故应由被上诉人承担主要责任，上诉人承担次要责任，或至多也应是五五责任，不应由上诉人承担主要责任。四、上诉人认为，案涉《住宅转卖书》无效后，被上诉人对案涉房屋仅能主张返还购房款及利息的权利，而无与上诉人分割拆迁补偿款的权利。根据《合同法》第五十八条之规定、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款之规定，《住宅转卖书》被确认无效后，被上诉人仅能向上诉人主张返还购房款及利息的权利，没有分割补偿款的权利、更无确认享有补偿款的权利。即便被上诉人就案涉房屋享有拆迁补偿权利也只有63034.44元。五、案涉补偿协议中团签奖是针对上诉人积极签订案涉补偿协议，配合政府拆迁从而获得的奖励，其奖励对象仅为签订案涉拆迁协议的上诉人，故而案涉协议团签奖仅归上诉人所有与被上诉人无关。一审判决认定被上诉人享有团签奖，并以其土地面积100％为基数计算团签奖均属认定事实错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵江答辩服判。赵江向一审法院起诉请求：1.确认位于赤峰市××区内54.34平方米房屋的拆迁补偿款364078元、房屋装修费16302元、有证房屋团签奖109223元、搬迁费1000元、附属物补偿款2920元，合计493523元归原告所有；2.由被告邹树恒承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：原告赵江系赤峰市红山区城镇居民，被告邹树恒系赤峰市红山区东郊村**村民。原、被告分别于1991年、1992年签订住宅转卖书，被告将其在东郊村一组的三间砖瓦房出售给原告，约定价款4500元，被告承诺如因房证引起事端及拆迁之事由被告负责。原告于1991年3月1日接收房屋，并分别于1991年、1995年、2008年对房屋进行装修及修缮。被告于1992年10月20日取得包含前述房屋在内的470.1㎡土地的集体土地建设用地使用证。2017年10月18日，赤峰市红山区人民政府发出国有土地上房屋征收决定的公告，前述土地包含在被征收范围内。2018年12月8日，被告签署红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议，双方诉争房屋为协议中“认证房2”，房屋结构为砖木，房屋面积为54.34㎡，评估单价为6700元/㎡，补偿金额为364078元。补偿协议中另有附属物补偿款31378元、装修补偿款84618元（282.06㎡×300元）、搬迁费4231元（282.06㎡×15元）、有证面积30%团签奖566941元（282.06㎡×6700元×30%）。原告提供的房屋征收评估明细表显示，原告主张的附属物补偿包含石棉瓦棚130元（1.44㎡×90元）、铁艺围栏904元（5.65㎡×160元）、排水管道750元（15m×50元）、水泥硬化689元（13.78㎡×50元），被告对原告主张石棉瓦棚、铁艺围栏及排水管道补偿款予以认可，对水泥硬化补偿款不予认可。一审法院认为，原、被告签订的住宅转卖书已经生效判决被认定无效，对合同无效双方均存在过错。被告将农村房屋出卖给城镇居民的原告，收取原告支付的对价并将房屋交付给原告，并承诺如因房证引起事端及拆迁之事由其负责，多年后又以原告不具备购买房屋资格为由主张合同无效，违背诚实信用原则，应当承担主要过错责任。原告作为城镇居民购买农村宅基地上房屋，亦存在一定过错，应承担次要过错责任。因双方买卖关系无效致使原告虽多年占有房屋但未能获取补偿款，酌情对相应补偿款按原告享有70%、被告享有30%的比例进行分割。原、被告对争议房屋系被告所签补偿协议中“认证房2”均无异议，经计算，该“认证房2”涉及房屋补偿款364078元、装修补偿款16302元（54.34㎡×300元）、搬迁费815.1元（54.34㎡×15元）、团签奖109223.4元（54.34㎡×6700元×30%）、附属物补偿款1784元（包含：石棉瓦棚130元、铁艺围栏904元、排水管道750元），以上款项合计492202.5元，原告应得344541.75元（492202.5元×70%）。关于原告主张附属物中水泥硬化补偿689元，因明细表中未显示该硬化区域在原告占有的范围内，被告对该部分补偿款不予认可，原告未提供其他证据佐证，对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、被告邹树恒于2018年12月8日签订的红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议补偿款2766517元中的344541.75元归原告赵江所有；二、驳回原告赵江的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，《红山区棚户区（城中村）改造东城片区一期征地补偿安置标准》第六条：“集体建设用地及附着物的补偿（二）地上附着物（住宅房屋）的补偿1.补偿方式（1）货币补偿A.征收有证房屋的价值，按征地公告发布之日，由选定的房地产价格评估机构按照同等建筑面积、类似新建商品住宅评估确定的市场价格予以补偿……（七）未登记土地和建筑的认定1.住宅土地和房屋的认定（3）认定办法A.对于有土地使用证无房屋所有权证的住宅房屋，最高认定合法土地使用面积的60%为有证面积。”上诉人邹树恒持有的××区集体土地建设用地使用证中载明的土地面积为470.1m2，有证房屋面积为154.71m2，其根据上述征地补偿安置标准选择土地使用面积的60%为有证房屋面积，并据此与赤峰市红山区房屋征收管理办公室签订《红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议》。该补偿协议认定：有证房屋补偿：有证房1，房屋结构砖木，面积154.71m2；认证房2，房屋结构砖木，面积54.34m2；认证房3，房屋结构砖木，面积26.83m2；认证房4，房屋结构砖木，面积46.18m2。上述面积之和即为土地使用面积470.1m2的60%为282.06m2，补偿款单价为6700元/m2。无证房屋补偿：无证房1，面积70.22m2，补偿单价为1160元/m2。又查明，本院于2020年9月17日对争议房屋进行现场勘验。上诉人邹树恒与被上诉人赵江均认可，实际测量的上诉人邹树恒所有的无证砖木结构房屋面积是征收补偿协议中认证房3、认证房4与无证房1（面积70.22m2）的面积之和。根据上述征地补偿安置标准及拆迁补偿协议，被上诉人赵江购买的砖木结构无证房屋（面积54.34m2）按有证房屋6700元/m2予以计算，而上诉人邹树恒所有的砖木结构无证房屋除认证房3（面积26.83m2）、认证房4（面积46.18m2）按有证房屋6700元/m2予以计算之外，尚有70.22m2按无证房屋1160元/m2计算，即本案拆迁补偿标准是按有证土地使用面积的60%进行补偿，区分有证房、认证房和无证房，只是为了明确多少面积按6700元/m2进行补偿，多少面积按1160元m2予以补偿。上述事实有《红山区棚户区（城中村）改造东城片区一期征地补偿安置标准》、房屋权属登记证书、《红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议》、《红山区棚户区（城中村）改造东城片区房屋征收评估明细表》、现场勘验笔录及双方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，上诉人邹树恒与被上诉人赵江签订的《住宅转卖书》已被生效民事判决确认无效，双方对合同无效均存在过错。上诉人邹树恒明知被上诉人赵江为城镇居民仍向其出卖宅基地上的房屋，并承诺因房证引起事端及拆迁事宜由其负责，却在出卖房屋多年后又以违法出卖为由主张合同无效，对合同无效应承担主要责任。被上诉人赵江作为城镇居民到农村购买房屋，自身亦存在过错，应承担合同无效的次要责任。现案涉房屋被征占，已不具备返还原有房屋的条件，仅涉及损失赔偿问题，一审法院认定对相应征占补偿款按上诉人邹树恒享有30%、被上诉人赵江享有70%并无不当。上诉人邹树恒主张本案应为给付之诉，因被上诉人赵江就争议房屋所涉征占拆迁利益享有权益，一审认定本案为所有权确认纠纷并无不当，上诉人邹树恒关于一审案由错误的上诉请求无事实及法律依据。上诉人邹树恒主张原判认定被上诉人赵江按有证房屋面积享有争议54.34m2房屋的全部补偿款错误，本院认为该上诉请求成立，理由如下：首先，《红山区棚户区（城中村）改造东城片区一期征地补偿安置标准》明确载明“征收有证房屋的价值，按征地公告发布之日，由选定的房地产价格评估机构按照同等建筑面积、类似新建商品住宅评估确定的市场价格予以补偿。”、“对于有土地使用证无房屋所有权证的住宅房屋，最高认定合法土地使用面积的60%为有证面积。”根据上述征地补偿安置标准及《红山区棚户产区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议》认定的事实，被征收房屋的拆迁补偿基本原则为：有土地使用证的，按土地使用证面积的60%折算面积后，以6700元/m2予以补偿；如果房屋所有权证的面积超过上述土地使用证面积的60%，则按房屋产权证的面积，以6700元/m2予以补偿；如果房屋所有权证的面积达不到土地所有权证面积的60%，则按土地使用证面积的60%进行补偿，有证房屋和无证房屋的面积之和超过有证土地面积的60%，则剩余房屋按临建进行补偿。本案中，因上诉人邹树恒所有的房屋所有权证的面积达不到土地面积的60%，故其根据上述实施方案的认定办法选择按土地使用面积的60%进行补偿，即包括被上诉人赵江所购房屋占地内的土地均按60%进行补偿，并据此与赤峰市红山区房屋征收管理办公室签订《红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议》。签订征收补偿协议时，对按有证土地使用面积的60%折算出的面积数，通过“有证房”和“认证房”面积相加之和予以体现，凑够282.0m2（470.1m2×60%）。被上诉人赵江所购房屋占地面积为54.34m2，一审法院没有按占地面积的60%进行计算补偿，而是按被上诉人赵江购买房屋所占土地使用面积54.34m2的100%予以补偿，违反了上述按有证土地使用面积的60%进行补偿的基本原则，把上诉人邹树恒应分得的利益给付被上诉人赵江，侵害了上诉人邹树恒的权益。其次，上诉人邹树恒所有的集体土地建设用地使用证中载明的土地面积为470.1m2，土地面积按60%折算后为282.06m2，据此应得拆迁补偿款为282.06m2×6700元/m2＝1889802元。被上诉人赵江所购房屋占地面积54.34m2在上述470.1m2之内，占上诉人邹树恒土地使用证面积的11.56%（54.34m2÷470.1m2），按此计算应得补偿款为218461元（1889802元×11.56%），这与按拆迁补偿基本原则计算应得补偿款为218447元（54.34m2×60%×6700元）基本是一致的。一审法院认定被上诉人赵江享有争议房屋的补偿款数额为54.34m2×6700元/m2=364078元，已占上诉人邹树恒按土地面积所得占全部房屋拆迁款的19.27%（364078元÷1889802元），这与被上诉人赵江所购买房屋所占土地面积占上诉人邹树恒全部土地面积11.56%相比，还高出7.71个百分比，侵害了上诉人邹树恒的利益。第三，经现场勘验情况，双方当事人均认可除上诉人邹树恒所有的有证房屋面积154.71m2之外，其无证房屋的面积等于房屋征收补偿协议中认证房3（面积26.83m2）、认证房4（面积46.18m2）、无证房1（面积70.22m2）的面积之和，即282.06m2。而在这282.06m2中，列入“认证房”按6700元/m2补偿的是73.01m2（26.83m2+46.18m2），尚有70.22m2没有按6700/m2进行补偿，而是按临建房1160元/m2进行的补偿。由此可以证实，房屋征收补偿协议中的有证房屋补偿的282.06m2，除上诉人邹树恒所有的有证房屋面积154.71m2外，其他房屋面积系为了凑足整个土地使用面积60%补偿面积数。在这种情况下，一审法院按被上诉人赵江所购买房屋的面积，却未按土地使用面积的60%认定被上诉人赵江应得的房屋补偿款错误，亦不符合公平原则。第四、房屋征收补偿协议系上诉人邹树恒与赤峰市红山区房屋征收管理办公室签订，被上诉人赵江不是签约主体，该协议不能约束上诉人邹树恒与被上诉人赵江之间的拆迁补偿关系，二者之间的关系应依据拆迁补偿原则和法律规定予以处理。综上，赤峰市红山区房屋征收管理办公室将被上诉人赵江购买的房屋性质认定为认证房，被上诉人赵江对拆迁补偿协议并无异议，认证房即为无证房屋，被上诉人赵江主张其购买的房屋为有证房屋，但不能提交房屋所有权证，故该主张不能成立。而被上诉人赵江所购买的房屋所占土地使用权登记在上诉人邹树恒名下。据此，本案争议所涉的被拆迁房屋，被上诉人赵江即无房屋所有权证，亦无土地使用权证，而上诉人邹树恒房屋的拆迁补偿标准是按有土地使用权证面积的60%进行补偿的，从照顾被上诉人赵江的利益出发，在确定被上诉人赵江应获得的补偿时，也按有土地使用权证对待，即按房屋所占土地面积54.34m2的60%计算房屋补偿款，并以此额为基础，按双方当事人的过错比例确定被上诉人赵江应享有的份额。关于装修补偿款、搬迁费、团签奖应如何分配问题。因装修补偿系根据有证房屋面积予以计算，而被上诉人赵江的房屋补偿款系根据土地使用面积的60%计算，故装修补偿款亦应按土地使用面积的60%予以计算。而上诉人邹树恒向被上诉人赵江出售的仅为部分房屋，上诉人邹树恒与被上诉人赵江在房屋征占前均在被征占房屋居住，故搬迁费、团签奖亦应按土地使用面积的60%予以计算。据此，案涉争议房屋面积为54.34m2，经计算，该争议房屋拆迁补偿款为364078元、装修补偿款16302元（54.34m2×300元）、搬迁费815.1元（54.34m2×15元）、团签奖109223.4元（54.34m2×6700元×30%），以上款项合计490418.5元。上诉人邹树恒认可附属物为被上诉人赵江所有，故附属物补偿款为1784元。据此，被上诉人赵江应得的补偿款为207224.57元［（490418.5元×60%+1784元）×70%］。综上所述，原判认定基本事实不清，适用法律欠当。上诉人邹树恒的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初385号民事判决；二、上诉人邹树恒于2018年12月8日签订的红山区棚户区改造东城片区项目房屋征收（货币）补偿协议补偿款2766517元中的207224.57元归被上诉人赵江所有。三、驳回被上诉人赵江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4428元，财产保全费3020元，二审案件受理费6468.13元，合计13916.13元，由上诉人邹树恒负担3128元，被上诉人赵江负担10788.13元。本判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○二○年九月十八日书记员 刘雨杭