广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂11执复20号 复议申请人（利害关系人）：莫文斌，男，1970年11月27日出生，汉族，住所地：广西贺州市八步区贺街镇河西村下关**。申请执行人:钟山县农村信用合作联社，，住所地:广西钟山县钟山镇兴钟中路**法定代表人:骆利华，该联社主任。被执行人:钟山县海程贸易有限责任公司，住，住所地:广西钟山县钟山镇西路(幸福园小区**住宅**商铺法定代表人:明润学，该公司股东。被执行人:贺州市东方食品有限公司，住，住所地:广西贺州市建设中路**定代表人:谭玉宁，该公司股东。 复议申请人莫文斌不服执行法院（2020）桂1122执异12号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 执行法院查明：原告钟山县农村信用合作联社与被告钟山县海程贸易有限责任公司、贺州市东方食品有限公司金融借款合同纠纷一案。2014年1月25日，被告钟山县海程贸易有限责任公司向原告钟山县农村信用合作联社申请借款。2014年2月25日，被告贺州市东方食品有限公司以其位于贺州市建设中路5号的国有土地使用权[证号:贺州国用(1996字第0036号]及房产[房产证号:贺房权证八步字第(2005)00083号]为被告钟山县海程贸易有限责任公司向原告钟山县农村信用合作联社借款提供抵押担保，并办理了抵押登记[他项权证号:贺房他证八步字第××号]。2016年4月15日，原告钟山县农村信用合作联社向本院提起诉讼。2016年9月5日，本院作出(2016)桂1122民初504号民事判决书，判决被告钟山县海程贸易有限责任公司偿还原告钟山县农村信用合作联社借款本金600万元及利息;原告对被告贺州市东方食品有限公司提供抵押的位于贺州市建设中路5号的国有土地使用权[证号:贺州国用(1996)字第0036号]及房产[房产证号:贺房权证八步字第(2005)00023483号]在拍卖、变卖所得价款内优先受偿。 执行法院认为，本案的争议焦点在于异议人莫文斌对涉案商铺是否享有能够排除执行的民事权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被法院依法查封的”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。本案中，2014年2月15日，被执行人贺州市东方食品有限公司将涉案商铺抵押给申请执行人钟山县农村信用合作联社，并办理了抵押登记。2014年12月1日，被执行人贺州市东方食品有限公司与异议人签订门面租赁合同，约定将涉案商铺出租给异议人经营使用。故，申请执行人钟山县农村信用合作联社对涉案商铺依法享有抵押权，且该抵押权的设立早于异议人莫文斌与被执行人贺州市东方食品有限公司的租赁合同成立时间。另，根据《最高人民法院关于适用 复议申请人莫文斌申请复议称：撤销钟山县人民法院（2020）桂1122执异12号执行裁定书，事实和理由： 一、钟山县人民法院(2020)桂1122执异12号执行裁定书认定事实错误，导致适用法律错误，作出错误的执行裁定。由于复议申请人在提出执行异议时只找到2015年与贺州市东方食品有限公司签订的租赁合同，所以称从2015年开始租赁其位于贺州市建设中路5号第一层的8号商铺。复议申请人在找到相应的合同后才知道，事实上复议申请人从2011年8月1日起已经开始租赁贺州市东方食品有限公司位于贺州市建设中路5号第一层的8号商铺，当时双方也签订了书面租赁合同，合同期满后，双方一直续签合同，最后一次续签租赁合同是在2017年12月，约定租赁期限从2018年1月1日起至2023年12月31日复议申请人从租贸该商铺起一直按合同约定交付租金，商铺也一直是复议申请人在占有使用，复议申请人与贺州市东方食品有限公司建立了合法的租赁关系，租赁关系从未间断过。2018年5月，贺州市钟山县人民法院向复议申请人下发(2018)桂12执172号履行通知书，要求复议申请人将租赁商铺的租金交至钟山县人民法院，复议申请人接到通知后从2018年9月起至2020年6月每月将租金交至钟山县人民法院的账号中，说明钟山县人民法院对拍卖的房产已经租赁的事实。2020年7月6月，钟山县人民法院向复议申请人下发(2020)桂1122执恢28号限期腾房通知书，限复议申请人于2020年7月17日前将复议申请人租赁的房产即贺州市建设中路5号第一层8号商铺腾空并交付法院处置，法院下发该执行通知书严重侵害了复议申请人的合法权益，因为复议申请人早在法院查封拍卖该房产前已经租赁了该商铺，依据复议申请人与贺州市东方食品有限公司签订的租赁合同，复议申请人对该商铺依法享有使用权。钟山县人民法院认定复议申请人从2014年12月起才与贺州市东方食品有限公司签订租赁合同属于认定事实错误，依据《转让和共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条认定复议申请人与贺州市东方食品有限公司签订的租赁合同对商铺的买受人不具有约束力，不能对抗申请执行人钟山县农村信用合作联社设立的抵押权，属于适用法律错误，因此作出了错误的裁定。二、复议申请人与贺州市东方食品有限公司的租赁关系成立在先，涉案商铺的抵押权设立在后，抵押权的实现不影响租赁合同的效力，租赁合同在有效期内对抵押物即位于贺州市建设中路5号第一层的8号商铺的受让人继续有效，法院无权要求复议申请人限期腾房。本案的事实是复议申请人与贺州市东方食品有限公司关于贺州市建设中路5号第一层的8号商铺的租赁关系在2011年8月起已经成立，复议申请人与贺州市东方食品有限公司的租赁关系成立在先，涉案商铺的抵押权设立在后，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”，《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”虽然钟山县人民法院对复议申请人租赁的商铺进行司法拍卖，但复议申请人租赁该商铺在先，根据法律规定，即使法院对该商铺拍卖成功，商铺的所有权发生变动，商铺的抵押权实现了，也不影响复议申请人与贺州市东方食品有限公司签订的租赁合同的效力，原租赁合同对复议申请人和商铺的买受人继续有效，买受人应继续履行原租赁合同。现在法院以对该房产进行拍卖为由而要求复议申请人腾空该房产并交付给法院处理，法院该执行措施明显违反了法律的规定，也严重侵害了复议申请人对商铺的租赁使用权。而且复议申请人租赁使用该商铺并没有影响到法院的司法拍卖行为，法院的网上拍卖公告也明确告知了该房产是尚有租户在租赁该商铺，说明买受人也是知道商铺的租赁情况的，因此，不管是法院还是该商铺的买受人均无权要求复议申请人腾空该房产，复议申请人根据租赁合同在租赁期内对该房产依法享有租赁使用权，在租赁期内，法院向复议申请人下发(2020)桂1122执恢28号限期腾房通知书要求复议申请人腾房的执行措施违反了法律规定，应依法予以撤销该执行通知书，立即终止该执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，复议申请人在人民法院查封拍卖复议申请人租赁的商铺前已签订合法有效的租赁合同并一直占有使用该房产，现复议申请人请求法院在复议申请人的租赁期满前阻止将租赁的房产移交给买受人，人民法院应当依法支持。综上所述，复议申请人与贺州市东方食品有限公司签订了《门面租赁合同》，合同合法有效，复议申请人对租赁的房产(贺州市建设中路5号第一层8号商铺)依法享有占有使用权，根据民法“买卖不破租赁”的原则及相关的法律规定，即使现在法院对该房产进行司法拍卖，也不能对抗复议申请人对租赁的商铺的占有使用权，而钟山县人民法院(2020)桂1122执恢28号限期腾房通知书，限复议申请人于2020年7月17日前将复议申请人租赁的房产腾空并交付法院处置的执行措施明显违反了买卖不破租赁原则及相关的法律规定，侵害了复议申请人对租赁房产的使用权，该执行通知书应当依法予以撤销，终止要求复议申请人限期腾房的执行措施，并阻止向房产受让人谢庆都移交复议申请人已经租赁的房产即贺州市建设中路5号第一层8号商铺。为维护复议申请人的合法权益，特向法院申请复议，请求法院依法查明事实，支持申请人的复议请求。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，复议申请人莫文斌主张钟山县人民法院（2020）桂1122执恢28号限期腾房通知书责令其腾出涉案房屋损害其租赁权利益为由，向该院提出异议，认为在法院拍卖涉案抵押房屋前其公司已签订租赁涉案房屋合同，依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定的“买卖不破租赁”的原则，主张继续承租，继续履行租赁合同至合同期满。其实质是以租赁权阻却法院的强制执行，故莫文斌即对实体利益主张权利，又对执行行为提出阻却异议，形成实体权利和行为竞合的异议，该异议涉及到涉案房屋上既设定抵押权，也存在租赁权，租赁关系应否继续存在，取决于涉案房屋是抵押在先还是租赁在先，涉及到租赁合同关系和抵押关系等法律关系事实的审理判断，涉及到抵押权、租赁权的保护，该问题不是复议程序审查范围解决事项。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查”，因此，钟山县人民法院适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审理，属于适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 撤销钟山县人民法院（2020）桂1122执异12号执行裁定； 发回钟山县人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 琴 审判员 杨桂明 审判员 黎 健 二〇二〇年九月九日 书记员 蓝 镇