天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初494号原告（反诉被告）：刘振仿，男，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：常万祥，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。原告（反诉被告）：崔希金，女，1964年4月20日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：杨继青（夫妻关系），1963年11月29日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨柳，女，1997年3月21日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：常万祥，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨朋，男，1999年4月19日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：常万祥，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师原告（反诉被告）：杨繁兴，男，1987年1月20日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：常万祥，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津怡生乐居广告有限公司，住所地天津市和平区南京路与贵阳路交口东南侧环贸商务中心-2-3101-3106。法定代表人：蒋琳，经理。委托诉讼代理人：李滨，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：叶珅，国浩律师（天津）事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴与被告（反诉原告，以下简称被告）天津怡生乐居广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日作出（2018）津0104民初728号民事判决书，被告不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2018年10月30日作出（2018）津01民终7343号民事判决书，维持原判。被告不服二审判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2019年4月26日作出（2019）津民申365号民事裁定书，指令天津市第一中级人民法院再审本案，该院于2019年12月25日下发（2019）津01民再45号民事裁定书，撤销该院（2018）津01民终7343号民事判决及本院（2018）津0104民初728号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告于2020年2月11日提出反诉。原告刘振仿、杨柳、杨朋、杨繁兴的共同委托诉讼代理人李燕燕并作为崔希金的委托诉讼代理人及崔希金的另一委托诉讼代理人杨继青，被告天津怡生乐居广告有限公司的委托诉讼代理人李滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴向本院提出诉讼请求：1.被告立即将承租房屋恢复与房产证一致；若被告在期限内不予履行，五原告有权自行恢复原状，所付费用全部由被告承担；2.被告偿还五原告损失457331.4元（暂计算至2017年12月31日，应判决至实际恢复与产权证一致之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《写字楼租约》，约定原告将位于天津市南开区××道××路××广场××号房屋出租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2017年7月31日，租金为月194536.44元，物业费为每月34129.2元，被告应支付685996.92元押金给原告，作为履约保证。合同第二条第二款规定，租期届满后被告续租的，应提前6个月书面通知出租人，被告于2017年5月与原告方协商续租事宜，6月初基本就租赁面积、租金达成一致，但被告于2017年7月下旬单方反悔，原告向被告送达通知，若被告不续租须赔偿原告损失以及将房屋恢复至与房产证一致。8月6日被告搬离出租房屋，未将房屋恢复至与房产证一致，原告未验收房屋，后被告要求原告向物业公司出具恢复装修情况说明，但至今被告仍未恢复。原告认为，合同签订后，原告严格按租约履行，被告以续租房屋为名影响原告招租，至今也未能将房屋恢复至与房产证一致，导致原告房屋至今未能招租，给原告带来巨大损失，特诉至法院，请求判如所请。对被告提出反诉的答辩意见，驳回被告全部的反诉请求。双方对房屋交接是有过合意的，被告在未履约的情况下构成违约，根据双方签订的合同第8条约定，五原告有权扣留押金并要求被告赔偿一切损失。五原告按合同扣除了押金，故不应该返还。天津怡生乐居广告有限公司辩称，驳回五原告全部诉讼请求。1.五原告变更诉请与原审诉请矛盾，其已自认原诉讼不成立；2.被告租约期满交还的房屋，与五原告向被告交付相同；3.双方提交证据均已证明“将承租房屋恢复至与房产证一致”的变更诉请并非租约约定，仅源于2017年7月28日五原告邮件单方提出而己，不是租约或补充协议约定的交还标准；4.五原告提交的与被告当时员工与其沟通内容微信截屏证据，被告对该证据三性不予确认，此截屏内容相互协商性内容外，无租约明确的补充协议补充性约定，对双方无约束力；5.五原告2017年7月28日将承租房屋恢复至与房产证一致邮件，证明已收被告期满交房通知，五原告称被告以续租为名影响招租理由不能成立；6.五原告的押金收取明细表再次证明其已收到被告反诉要求返还的押金。被告提出反诉请求：1.原告方向被告返还租赁押金685996.92元；2.原告方赔偿被告迟延返还租赁押金损失79059.25元（暂计算至2020年1月31日），至租赁押金全部返还日止；3.五原告承担反诉费用。事实和理由：原、被告于2016年1月1日签订《写字楼租约》，被告承租原告方天津市南开区XX号商品房，建筑面积1706.46平方米，租期自2016年1月1日至2017年7月31日，被告缴纳的租赁押金685996.92元，原告方在租约期满后应全额返回。2017年7月31日租约期满，被告交还房屋；对此，经原告方自认，被告于2017年8月6日退租，原告方于2017年8月10日接收上述商品房钥匙，但租赁押金685996.92元至今未按约退还给被告。被告租约期满交回房屋，无《写字楼租约》违约事项，原告方即应按约全额返还给被告。但原告方以无事实依据的违约为由，不向被告返还租赁押金，并以房屋租赁合同纠纷在法院起诉被告，为此被告提起反诉。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，原告提交证据如下：1.《写字楼租约》及不动产权证；2.微信记录截屏；3.收条；4.通知邮件截屏；5.恢复装修情况说明及签收单；6.房屋现状照片；7.2018年2月7日庭审笔录、被告答辩意见、2018年10月17日一中院询问笔录，证明被告一审二审代理人均在庭审中认可五原告提供的恢复原状情况说明的真实性，在二审被告未提出异议，也证明了双方在庭审中的陈述，佐证了五原告的主张。被告提交证据如下：1.《写字楼租约》；2.付款回单；3.双方往来QQ邮箱截图、原告刘振仿2017年7月28日书写材料；4.钥匙收条；5.五原告2017年11月22日律师函；6.解约协议；7.租赁房屋《装修工程竣工验收单》；8.案外人李宜萌离职申请审批单、天津中天对外服务有限公司代理缴存证明；9.被告2017年8月8日、11月28日发给原告及律师的函，要求退押金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2016年3月24日至7月29日五原告分别取得涉诉房屋不动产权证书。被告作为乙方于2016年1月26日与案外人金融街融拓（天津）置业有限公司作为甲方签订《解约协议》，约定：“鉴于甲方同买受人于2015年9月28日签署《天津市商品房买卖合同》，甲乙双方协商一致，2014年8月1日至2017年7月31日的原租赁合同于2015年12月31日终止，自2016年1月1日起，该房屋出租人变更为刘振仿、崔希金、杨柳、杨繁兴、杨朋，甲乙双方签署的原《房屋租赁合同》解除，甲乙双方互不承担违约责任”。2016年1月1日五原告作为出租人、被告作为承租人签订《写字楼租约》，约定：“五原告将其所有的位于天津市南开区××道××路××广场××号商品房出租给被告使用；租赁期限为2016年1月1日至2017年7月31日，每月租金为194536.44元、物业费为34129.2元，合计228665.64元；押金685996.92元，相当于三个月租金及三个月物业费之和。”租约签订后，被告于2016年3月7日通过银行转账将押金685996.29元给付原告刘振仿。上述租约第二条优先续租权第二款约定：“租赁届满后承租人要继续租赁的，应当在租期届满的6个月前书面通知出租人，如出租人在租期届满后仍需要对外出租标的物的，同等市场条件下承租人有优先续租权。续租时租金水平将以届时市场情况进行调整。承租人应于租赁期限满三个月前与出租人重新签订新的写字楼租约，否则视为承租人自动放弃优先承租权”；第四条押金第二款约定：“如果承租人违反本租约的任何规定及条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人有权扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失”；第八条交还第一款约定：“租赁期满，承租人应在当日将已恢复至场地交付原状的该房屋交还出租人”。上述租约履行中，原告方与被告的工作人员李宜萌自2017年5月始至同年7月联系续租问题，但被告未再续租。租约期满后，双方于2017年8月10日进行了交接，被告将涉诉房屋钥匙交给原告刘振仿。刘振仿向被告出具收条，载明：“今收到南开金融街B座17层钥匙，房屋没有验收，屋内乐居物品以清空。刘振仿、李宜萌”。期间，自2017年7月28日至同年10月30日原告方与李宜萌就涉诉房屋的恢复及赔偿问题联系未果。2017年11月22日原告方向被告发出律师函，要求被告将房屋恢复原状，被告不予恢复，原告将自行恢复，费用由被告承担。此外，李宜萌于2017年9月18日通过微信发送给原告刘振仿《恢复装修的情况说明》一份，载明：“现有XX业主刘振仿、崔希金、杨繁兴、杨朋、杨柳，在2016年1月1日与租户天津怡生乐居广告有限公司签订租赁合同时约定，在合同到期日（即2017年7月31日）归还该房屋时，租户根据金融街的原设计进行恢复，恢复标准为：拆除现有隔墙，按户型图标明的1701-1720单元重新进行分隔，以保证各单元面积、结构、位置及其他配套设施与房产证和设计相符”。2017年11月28日被告向五原告发函，载明：“虽然你方有提出关于恢复该房屋至交付原状的要求，但由于至今未能给出确定的验收标准，并且提出即使该房屋恢复后也不会依据之前《写字楼租约》的规定退还我司租赁保证金并开具2017年7月已付房租的发票，故我方一直与贵方沟通，确认恢复工程验收标准及恢复后租赁保证金退还事宜。如你我双方可就恢复标准及恢复后租赁保证金等相关事宜达成一致且落实为双方协议，我司可按协议约定将该房屋进行恢复”。此后，五原告于2018年1月10日将被告诉至本院，本院于2018年7月6日作出了（2018）津0104民初728号民事判决书，被告不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2018年10月30日作出（2018）津01民终7343号民事判决书，维持原判。被告不服二审判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2019年4月26日作出（2019）津民申365号民事裁定书，指令天津市第一中级人民法院再审本案，该院于2019年12月25日下发（2019）津01民再45号民事裁定书，撤销该院（2018）津01民终7343号民事判决及本院（2018）津0104民初728号民事判决，发回本院重审。庭审中，被告强调原告带租户购买的房屋，出租房屋时即为被告装修后的结构，但其未提交其于2014年进住涉诉房屋时房屋原状的证据。本院认为，原、被告自愿签订《写字楼租约》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告在2017年7月31日租期届满前虽有续租表示，但未按约定于届满的6个月前书面通知原告续租，直至租期届满双方亦未签订续租合同。双方虽于8月10日进行了交接，但直至11月28日被告向原告发函，亦未依约履行“将已恢复至场地交付原状的该房屋交还出租人”，故被告应承担违约责任。酌定被告赔偿原告相当于六个月租金和物业费的损失计1371993.84元（每月228665.64元×6个月）。被告的押金可折抵三个月的费用，故被告要求原告退还押金及押金损失的诉讼请求，本院不予支持。被告应给付五原告685996.92元（1371993.84元-685996.92）。因原被告于2017年8月10日进行了交接，被告已腾空房屋，虽然9月18日李宜萌发给原告刘振仿《恢复装修的情况说明》，至11月28日被告给原告发函，但双方未就恢复房屋原状问题达成一致意见。原告即应在被告搬出后采取适当措施防止损失扩大，且原告于11月22日已向被告发出律师函，被告不予恢复则原告自行恢复，故原告不应就扩大损失部分再行向被告主张赔偿。由于被告未按约定内容“将已恢复至场地交付原状的该房屋交还出租人”，且被告未提交进住时涉诉房屋的原状证据，故综合考量被告的违约行为，过错程度及损害后果等因素，酌定被告在30日内拆除隔断，并将涉诉房屋以不动产权证书所附房屋图纸标注的户型图及各单元面积、结构、位置、其他配套设施予以恢复，且经法院认可的鉴定机构鉴定符合设计标准后交付原告，所需相关费用由被告承担。被告逾期不履行，原告可自行恢复，由被告承担赔偿责任。在此期间，被告应给予原告参照一个月租金及物业费的标准计算赔偿金20万元。综上所述，依据《《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百七十九条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津怡生乐居广告有限公司将原告刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴所有坐落天津市南开区××道××路××广场××号的房屋拆除隔断，并以不动产权证书所附房屋图纸标注的户型图及各单元面积、结构、位置、其他配套设施予以恢复，经法院认可的鉴定机构鉴定符合设计标准后交付原告，所需相关费用由被告承担；被告逾期不履行，原告可自行恢复，并垫付相关费用，后由被告承担赔偿责任；二、本判决生效后三十日内，被告天津怡生乐居广告有限公司赔偿原告刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴违约损失685996.92元；三、本判决生效后三十日内，被告天津怡生乐居广告有限公司赔偿原告刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴在恢复房屋期间的赔偿金20万元；四、驳回原告（反诉被告）刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津怡生乐居广告有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8160元，由被告天津怡生乐居广告有限公司负担，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接交付原告刘振仿、崔希金、杨柳、杨朋、杨繁兴。反诉费5725.5元，由被告天津怡生乐居广告有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 马 艳人民陪审员 窦 军人民陪审员 张文浩二〇二〇年九月二日书 记 员 李 婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百七十九条供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。