湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初889号原告：覃芳芳，女，生于1983年3月17日，汉族，住宜都市，原告：柳涛，男，生于1986年7月15日，土家族，住宜都市，被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人：张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人：徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告覃芳芳、柳涛与被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告覃芳芳、柳涛以及被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付延迟交房违约金4269元，计算方式：总房价×万分之0.5×违约268天；2、请求法院判决被告向原告支付延迟办证违约金3106元，计算方式：总房价×万分之0.5×违约195天；3、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告签订合同，购买被告所开发的位于宜都市九州丽景苑1-3-2103号房屋，房屋总价款318586元。合同约定被告应于2016年8月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，逾期按日向原告支付全部房款万分之零点五的违约金；同时约定因被告的责任造成原告在房屋交付后90日内不能办理房屋产权证书的，按日向原告支付全部房款万分之零点五的违约金。原告依约交付了房款，但原告所购房屋直到2017年5月26日才取得工程竣工验收备案证明书，才可以交付使用和办理产权登记，被告应按照约定承担迟延交房和延期办证的违约金。迟延交房违约金从2016年8月30日（合同约定的交房日期）计算至2017年5月26日（被告取得竣工验收备案证之日），延期办证违约金从2016年11月28日（合同约定办证期限90日届满之日）计算至2017年6月12日（被告电话通知原告可以办证的日期，也是交纳契税之日）。被告九州方园公司辩称，一、关于延期交房。1、原告购买的房屋属于现房，被告于2016年3月在三峡商报登载了交房公告，也以电话、微信、短信方式通知了业主，原告按合同约定交房时间即2016年8月30日前来办理查验和交房手续即可。合同第十一条约定，买受人未接到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。但原告并未按约定时间前来办理交房手续，直至2017年3月18日原告才与被告办理交付手续。延误是原告自身造成的，这段时间的延期交付责任不在被告；2、按照合同约定，房屋交付时，只有买受人发现出卖人交房不符合约定交付条件并拒绝收房，出卖人才承担延期交房责任。房屋买受人因放弃按交房条件查验收房的权利，或者查验时明知案涉房屋未达到交房条件，但不提出异议，即视为对合同约定交付条件的变更，不符合由被告承担逾期交房违约责任的条件，原告要求被告承担约定交房之日至2017年5月26日取得竣工备案证之日的逾期交房违约金不能成立；3、由于原告于实际收房之日2017年3月18日就已明知被告未取得竣工备案证而未达到交房条件，自该日起算至原告起诉之日2020年6月11日，早已超过了法定的诉讼时效3年。二、关于逾期取得不动产权证。1、被告于2017年5月26日取得竣工备案证明，于2017年6月7日办理了不动产首次登记，符合办理不动产权属转移登记的全部条件，但因原告主观上怠于行使办理不动产转移登记的权利，并未及时向被告及登记部门提出申请，直到2017年11月8日才完成不动产转移登记，显然是原告自身原因迟迟不办理不动产转移登记手续造成的；2、原告于2017年3月18日收房，按照约定办理产权转移登记的截止时间为实际收房之日起90日（即2017年6月18日），被告于2017年6月7日完成首次登记，自该日开始已经具备办理产权转移登记的条件，而原告直到2017年11月8日才完成产权转移登记，如原告认为是被告没有履行共同办理义务而致使办证迟延，则应当就此负举证责任，否则被告不存在承担逾期办证的违约责任。根据原告关于被告于2017年6月12日通知原告可以办理不动产转移登记的陈述，被告通知原告办证的时间和原告申请办证的时间在90日之内，因此不符合合同约定的承担迟延办证责任的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年7月14日，原告覃芳芳、柳涛与被告九州方园公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告九州方园公司开发的九州丽景苑1-3-2103号商品房一套，总价款318586元。该合同第九条“商品房交付条件”中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、……。第十一条“交付时间和手续”中约定：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房；交付日期届满前十日出卖人应当将查验、交付的时间地点及应当携带的材料书面通知买受人，同时在市级报刊媒体上公告，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”中约定：若出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房，逾期在30日以内或者逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。第二十条“房屋登记”中约定：因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，若买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2017年3月18日，原、被告办理了房屋交付使用手续，之后原告装修入住。2017年5月26日被告九州方园公司取得九州丽景苑1号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并于2017年6月7日完成房屋产权初始登记。原告于2017年6月12日缴纳房屋契税，2017年11月8日完成房屋产权登记。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。本案争议焦点在于被告是否应承担逾期交房和延期办证的违约责任。关于逾期交房违约责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中双方合同约定的房屋交付时间为2016年8月30日前，实际办理房屋交付使用手续的时间为2017年3月18日，实际交房时间迟于约定交付时间。如果迟延交房责任在于被告，原告在2016年8月31日就应当知道其权利已经受到损害，其追究被告违约责任的诉讼时效期间开始计算，至2020年6月原告起诉时，已经超过三年的诉讼时效期间，且原告未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告请求被告承担逾期交房的违约责任，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权，本院不予支持。关于延期办证违约责任问题。按照合同约定，办理房屋产权转移登记的期限为房屋交付后90日内。双方实际办理房屋交付使用手续的时间为2017年3月18日，故办证期限届满之日为2017年6月18日。而在此之前，被告于2017年6月7日完成了房屋产权初始登记，已经具备办理产权转移登记的条件，原告也于2017年6月12日缴纳了契税。由此可见，并不存在因被告的原因导致原告不能在合同约定办证期间内办理产权转移登记的情形，故原告主张被告承担延期办证的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告覃芳芳、柳涛的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告覃芳芳、柳涛负担。本判决为终审判决。审判员  姚洪涛二〇二〇年九月十六日书记员  江 頔