湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2868号 原告：周媚婕，女，1989年4月7日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：王卫郴，湖南弘湘律师事务所律师。 被告：夏洪清，男，1979年5月6日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 原告周媚婕与被告夏洪清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周媚婕及其委托诉讼代理人王卫郴到庭参加诉讼，被告夏洪清经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周媚婕向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告50万元；2、被告承担违约金2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月3日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于长沙市望城区房屋作价28万元出售给原告。买卖合同签订时，原告一次性支付被告购房款15万元，余款13万元在房屋过户后一次性全部付清。合同签订后的两日内，原告通过ＡＴＭ机现金存入被告账户的方式支付被告购房首付款10万元，2017年7月28日，原告通过支付宝、转账的方式分别向被告支付1万元、4万元。随后被告将房屋钥匙交给原告，原告实际入住该房屋。2017年11月10日，案涉房屋产权证书办理完成，原件存于抵押银行。2018年6月11日，原、被告签订《协议》，约定被告向原告借款5万元用于偿还按揭贷款，偿还贷款后，该借款5万元转为原告支付给被告的购房款。2018年7月11日，案涉房屋银行按揭贷款抵押登记注销。为避免被告将房屋私下变卖，被告于2018年7月12日将案涉房屋抵押给原告，并在不动产登记中心办理了抵押登记。随后，原告于2018年7月12日通过转账、现金的方式分别支付6.8万元、0.2万元，合计共7万元。被告向原告出具了27万元的购房款收据，原告承诺待房屋过户至原告名下将剩余购房款1万元支付给被告。由于原、被告不清楚相关限购和限售的政策，致使房屋无法办理过户登记，房屋买卖合同的目的无法实现，原、被告为解决问题，于2020年5月7日签订《解除合同协议书》，约定解除双方与2017年7月3日签订的《房屋买卖合同》，同时被告返还原告购房款27万元并承担占用期间的利息损失1万元，补偿原告装修损失10万元，被告赔偿原告因无法获得房屋所有权而导致的房屋增值损失12万元，共计50万元。另双方约定，一方未能按照协议约定履行致使一方通过诉讼方式维权的，违约方应向另一方承担违约2万元。但被告未按协议履行，故诉至法院。 被告夏洪清未作答辩。 原告周媚婕为支持其诉讼请求，向本院提交房屋买卖合同、不动产权证、不动产发票、借条、电子回执、协议、一般抵押合同、解除合同协议书，本院经审查，以上证据能证明案件事实、真实、合法、与本案有关，本院予以采信。 根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下： 2017年7月3日，被告夏洪清（出卖人）与原告（买受人）周媚婕签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于红建滨水铭城7栋1单元2303号房屋出售给原告，该房屋建筑总面积为84.9平方米，双方同意上述房屋售价为28万元，分两次付清。被告应于2017年7月3日之前将该房屋交付给原告并移交该房屋有关手续。2017年11月，案涉房屋取得不动产权证书，权利人为夏洪清，权证号为（2017）望城区不动产权第0025812号。 2018年6月11日，被告夏洪清（甲方）与原告周媚婕（乙方）签订《协议》，约定，鉴于被告经济紧张，原告出借5万元用于偿还案涉房屋的银行按揭贷款，被告须于2018年6月11日前一次性提前还清该房屋的银行按揭贷款。被告与原告另行签订借款合同及抵押合同（借款金额及抵押金额均为40万），将该房屋作为该借款合同的担保财产，并在该房屋可以办理不动产抵押登记之日起15日内配合原告办妥该房屋的不动产抵押登记手续。在原告拿到该房屋的房产证及该房屋的其他权属证明文件，且该笔款项作为原告向被告支付购买该房屋的第一笔余款的凭证，此后3日内原告须通过银行转账方式再向被告支付购买该房屋的第二笔余款7万元。因被告原因导致该房屋不能合法过户给原告，或导致原告无法取得该房屋的所有权的，被告应当全额赔偿原告因装修该房屋投入的所有款项10万元，及原告因不能取得该房屋所有权因而不能获得的该房屋的增值损失，增值金额按届时该房屋的市场价减去原告购房价计算。 2018年7月12日，为保证该房屋买卖合同的履行，原告与被告签订《借款合同》，约定被告向原告借款40万元并以案涉房屋作为担保，同时签订《一般抵押权合同》，于2018年7月19日为案涉房屋办理了抵押登记，权证号为湘（2018）望城区不动产证明第0061765号。 2020年5月7日，被告夏洪清与原告周媚婕签订《解除合同协议书》，双方确认在双方签订《房屋买卖合同》后，周媚婕向夏洪清支付购房款27万元，由于合同履行过程中，长沙的购房政策发生变化致使双方的合同目的难以实现，特别是对周媚婕的权益形成了实质障碍，为平衡双方的权利义务，双方一致同意自本协议签订之日起解除2017年7月3日签订的《房屋买卖合同》，合同解除后，相应的合同义务和附随义务双方均无需履行；夏洪清返还周媚婕购房款27万元并承担占用期间利息损失1万元，补偿周媚婕装修损失10万元，夏洪清赔偿周媚婕因无法获得房屋所有权而导致的房屋增值损失12万元，共计50万元整；上述款项在本协议签订之日起一个月内由夏洪清支付给周媚婕；夏洪清将全部款项支付给周媚婕后，周媚婕应当在5日内配合夏洪清解除设立在房屋所有权的抵押；双方如未能按照协议约定履行，致使一方通过诉讼方式维权的，则违约方应向另一方承担违约责任2万元；因履行本协议产生的纠纷，双方当事人可协商解决，协商不成，可起诉至房屋所在地的长沙市望城区人民法院诉讼解决。 在庭审中,原告自述其向被告支付购房款的时间：2017年7月3日支付10万元，2017年7月28日支付5万元，2018年6月支付5万元，2018年7月12日支付6.8万元及现金0.2万元，共支付27万元。同时原告自认被告于2017年7月4日将案涉房屋交付给原告装修，原告实际入住。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告周媚婕与被告夏洪清先签订《房屋买卖合同》，后双方又签订《解除合同协议书》，该解除合同的协议系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方同意协议签订之日(即2020年5月7日)解除双方于2017年7月3日签订的《房屋买卖合同》，并由夏洪清在本协议签订之日起一个月内返还、补偿、和赔偿周媚婕房屋买卖解除后的各种款项合计共50万元；夏洪清将全部款项支付给周媚婕后，周媚婕应当在5日内配合夏洪清解除设立在房屋所有权的抵押。以上约定系双方协商一致，解除了《房屋买卖合同》及约定了合同解除后双方的权利与义务，本院予以确认。截止开庭之日，被告未按上述约定即2020年6月7日前向原告支付50万元，已构成违约，应承担继续履行等相应的违约责任，故对于原告要求被告继续履行50万的支付义务的诉讼请求，本院予以支持。同时在夏洪清将以上全部款项支付给周媚婕后，周媚婕应当配合夏洪清解除案涉房屋的抵押登记。关于违约金的问题，虽解除合同协议有双方如通过诉讼方式进行维权，则违约方应向对方支付2万元的违约责任的约定，但原告并未提交因诉讼给其造成的实际损失的证据，故对于原告要求被告承担违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告夏洪清于本判决生效后十日内向原告周媚婕支付50万元（包括返还购房款27万元及占用期间的利息损失1万元、补偿装修损失10万元、赔偿增值损失12万元）； 二、驳回原告周媚婕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，因适用简易程序减半收取计4500元，由被告夏洪清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年九月七日 法官助理  陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。