河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4952号 上诉人（原审被告）：马志远，男，1987年11月8日生,回族,住青县。 委托诉讼代理人：孙月浩，河北福鑫律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：叶强,男,1976年5月31日生,汉族,住青县。 上诉人（原审原告）：孙秀静,女,1988年4月21日生,汉族,住青县。 以上二上诉人委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。 上诉人叶强、孙秀静、马志远因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马志远上诉请求：1.请求二审法院依法查明案件事实改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费等费用均由被上诉人负担。理由：一审判决认定本案基本事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋认购书》和《补偿安置面积转让合同》的交易标的是被上诉人与青县国土资源局签订的《青县家和庭院北侧征收补偿安置协议》中被上诉人的权利义务是错误的。根据双方签订的《房屋认购书》中明确约定了在签订认购书后，需在2019年5月31日前签订正式买卖合同。另外上诉人与被上诉人在2019年5月31日签订的《补偿安置面积转让合同》中明确约定了拆迁安置面积为240平方米，转让价格为1350000元，该合同约定有明确的标的物即实际取得的拆迁安置面积为240平方米的房屋，而并非一审法院认定的相关权利义务。二、一审法院认定青县房屋征收管理办公室要求交纳的建筑差价432000元的交纳义务主体理应为上诉人显然没有事实和法律依据。本案中上诉人与被上诉人迖成购买补偿安置房屋意向并签订相关书面合同，该合同中明确约定了转让房屋安置面积为240平方米，青县房屋征收管理办公室之所以要求被上诉人交纳的建筑差价432000元的原因是因为为置换240平方米的客观事实。如果被上诉人不交纳432000元的建筑差价，被上诉人的安置面积就达不到240平方米。显然与上诉人向被上诉人购买安置补偿面积的意愿是相违背的。所以，上诉人认为被上诉人必须补交432000元的建筑差价是满足转让安置面积为240平方米的必不可少条件。反之按照一审法院认为交纳432000元是上诉人的义务，那么本案中上诉人购买该安置房屋所花费的费用就不止1350000元，这显然不符合合同的约定，更不符合上诉人签订240平方米安置房屋补偿转让合同的真实意思表示。三、一审法院认定《补偿安置面积转让合同》中关于付款时间和进度的约定中漏写了400000元，没有事实和法律依据，属主观臆测。上诉人认为任何合同中关于合同标的、转让价格以及支付方式为重要条款，且本案合同为机打合同，合同中关于交易价格、付款时间和办法等条款约定具体明确，不存在漏写的情形。另外结合被上诉人的民事起诉状及开庭审理情况，被上诉人从未主张或提到漏写40万元的情况，那么一审法院认定漏写了40万元的依据是什么？且上诉人在一审法院审理过程中多次解释需补交432000元的建筑差价已从总价款中扣除的事实，结合一审庭审过程中上诉人提交的录音以及证人马某的证人证言，均可以证实上诉人与被上诉人签订《补偿安置面积转让合同》时需要补交432000元建筑差价的事实是客观存在的且当时双方约定该40余万元由上诉人向相关部门交纳并将该40多万元的建筑差价从总价款中扣除的客观事实，这是双方签订的《补偿安置面积转让合同》没有提及40万元的原因，也是本的客观事实。 叶强、孙秀静答辩称：第一，双方交易的标的为青县家和庭院北侧征收补偿安置协议中的权利义务。1.补偿安置面积转让合同明确约定叶强与青县拆迁办签订的安置补偿协议可得安置房面积240平方米，将全部安置面积及补偿协议相关权利义务转让给马志远一方。另外在该合同的第五条中约定，安置房的所有手续补偿款等一切和安置房有关的文件及票据交付乙方，由乙方所有。由此也可以确定，双方转让的是权利义务，不然马志远岂能只享有补偿款的权利而不承担义务。2.房屋认购书中约定，马志远用135万元购得的是拆迁房240平方米，而不是安置房面积。3.马志远提供的由叶强签字的购房款收据中，写明的也是收到拆迁房屋款并非安置房款项。4.在一审庭审笔录中，马志远一方认可按正常交易应当给付叶强一方购房款40万元，签订合同时自行决定将该款直接代叶强支付给拆迁指挥部，且无证据证实经过了叶强一方的同意。况且在转让合同中，对此无明确约定，这只是马志远一方单方的说法，再者马志远一方在一审开庭笔录第8页陈述是拆迁指挥部多次向叶强催交补偿差价，叶强未交后，马志远为了履行合同代叶强缴纳了331849元的补偿，如果马志远所说的签订合同时已决定将补偿款直接交付给拆迁指挥部，那么叶强再得知补偿款应交后，就应要求马志远缴纳，马志远也应立即向指挥部交款。叶强又何必屡屡被催款，可见马志远的自述是相互矛盾的，事实是该差价款应由马志远另行缴纳，但是马志远在得知交款时，一再拖延不交，在叶强多次催促下，马志远才交付的。5.马志远向拆迁指挥部转款331849元说明其接受了青县家和庭院北侧征收安置补偿协议中对叶强一方应获得的附属物装修移机等补偿款34961元及搬迁补偿款1440元，个人奖10000元，组奖10000元，名次奖10000元，区域奖10000元，搬迁奖10000元，回购价款13750元，合计100151元。如果双方交易的不是权利义务，马志远一方为何对应给付叶强的奖励却由其享有。6.马某的录音可以证实此次交易叶强是为了净得135万元，其他费用与叶强无关。7.房价的对比家和庭院一期二手房及相邻的博雅庄园二手房每平方米价格在1万元左右，家和二期现在预售价在1万元以上，马志远用135万元购得240平米价格是5625元每平米，如果135万元加上马志远向拆迁指挥部缴纳的331849元，每平方米价格为7007元，与现行市场价格相差极大，这还只是单纯的从马志远一方付款的角度来谈及的价格。综上，双方约定的是马志远一方向叶强一方付款135万元，马志远再按补偿面积转让合同向青县国土资源局或拆迁指挥部履行权利义务，最终取得240平方米的安置房。第二，关于40万购房款是否漏写的问题。1.补偿安置面积转让合同中约定转让安置面积240平方米，共计135万元，付款时间与办法只谈到了95万元的购房款支付和方式，对于其他40万元的给付没有任何说明，马志远一方的说法又无任何事实根据，该合同是由马志远一方提供，由其单方制作，如果该40万元由马志远缴纳，在135万元中扣除，为什么不在合同中明确注明，因此该40万元明显是马志远在制作合同时故意漏掉的。2.一审庭审笔录第6页，叶强一方提出了40万元购房款存在漏写的主张。综上所述一审认定双方交易的标的为青县家和庭院北侧征收安置补偿协议中的权利义务是正确的，马志远应履行差价补交义务。40万元的购房款应由其向叶强一方给付，马志远的上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。 叶强、孙秀静上诉请求：1、依法撤销青县人民法院（2020）冀0922民初178号民事判决书中的第二项，改判补偿安置面积转让合同第六条中安置房屋办理到上诉人名下交纳的税费由上诉人承担的有关约定变更为均由被上诉承担：补偿安置面积转让合同第六条中被上诉人提出安置房屋办理过户，所须相关费用全部由上诉人承担的有关约定变更为全部由被上诉人承担。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、过户至被上诉人名下的税费应被上诉人承担。1、房屋认购书约定了由被上诉人负责房屋的更名事宜。负责更名即房屋所有权人变更为被上诉人由被上诉人自己负责，负责的意义即是费用的承担，因需由上诉人配合过户的事宜，被上诉人一方是无法负责的。2、被上诉人的证人马某录音证实房产过户费用由被上诉人马志远自行承担。可说明房产过户费用由被上诉人承担是双方真实意思表示。3.一审庭审笔录第7页,马志远代理人的质证意见可看出马志远一方认可根据房屋认购书应确定过户费用由马志远一方承担。只是因为转让合同的签订导致过户费用的承担进行了变更。二、补偿安置面积转让合同中关于过户费用变更为由上诉人承担的约定属被上诉人对上诉人的欺诈。上诉人与被上诉人双方签订的房屋认购书及补偿安置面积转让合同均由被上诉人马志远提供，第二份协议补偿安置面积转让合同的内容是由被上诉人马志远与及其证人马某商定，并未告知上诉人叶强更名责任及费用承担与房屋认购书约定的不同，上诉人叶强对内容不了解的情况下，被上诉人马志远要求上诉人叶强进行的签字。上诉人叶强出于对房屋认购书内容的认可及对被上诉人马志远的信任在合同上进行的签字。被上诉人马志远作为房产中介负责人对于房产过户事宜十分清楚，其利用上诉人对其的信任和对房屋认购书内容的认可，隐瞒在补偿安置面积转让合同中变更过户费用承担的内容并要求上诉人直接签字的行为，实属欺诈。上诉人有权依法请求撤销或变更。三、房屋认购书中过户责任的承担为手写，补偿安置面积转让合同中更名责任和过户费用的承担为格式条款，二者相比，应以认购书的约定为准。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信、公平原则，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以变更。因一审判决认定事实不清，适用法律不当，故提出上诉，请求二审人民法院依法改判。 马志远答辩称，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据。一审法院判令涉案房屋的过户费用由叶强及孙秀静承担，是符合事实和法律规定的。根据双方签订的房屋认购书中，最后的约定事项是由乙方负责更名，而并没有提及过户等事宜，另外结合房屋认购书中第一条内容的约定，也就是在签订认购书后需在2019年5月31日前签订正式的买卖合同。另外根据双方于2019年5月31日签订的转让合同中第6条的规定，马志远认为转让合同是对之前双方签订房屋认购合同的补充和变更，应当以转让合同的相关约定内容来确定双方的权利和义务。另外在转让合同第6条中也明确约定更名和办理所有权证是两种不同的方式，也明确约定了更名或将安置房屋办理到马志远名下所发生的相关税费均由叶强一方来承担。另外该合同系上诉人与被上诉人双方对转让拆迁安置面积一事宜进行了充分协商才确定的转让合同版本。并且由叶强和马志远一方签字确认。所以马志远认为该转让合同中约定的内容应该对双方均具有约束力，并不存在叶强一方所称的格式条款等内容。 叶强、孙秀静向一审法院起诉请求：1.确认《补偿安置面积合同》第四条约定的“第三笔尾款100000元在办理产权过户至被告，将本合同所诉合同中的全部户口迁出2时内付给原告”无效；2.判令被告给付原告购房款500000元；3.判令《补偿安置面积转让合同》第六条中“安置房屋办理到原告名下缴纳的税收和费用由原告承担”的有关约定变更为均由被告承担；4.《补偿安置面积转让合同》第六条中被告提出“安置房屋办理过户所须相关费用全部由原告承担”的有关约定变更为全部由被告承担。5.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月4日，原告叶强与青县国土资源局签订《青县家和庭院北侧征收补偿安置协议》（集体土地），协议约定原告叶强被征收土地面积240平方米；选择安置房建筑面积240平方米，须补交差价432000元；另原告叶强应获得附属物、装修、移机等补偿款计34961元及搬迁补偿金额1440元；签订四项奖励及搬迁奖励，依照签约和搬家情况，在结算时一并计入补偿。2019年5月27日，原告叶强与被告马志远签订《房屋认购书》，认购书载明原告叶强将被拆迁房240平方米转让给被告马志远，转让金额为1350000元；签订认购书后需在2019年5月31日前签订正式买卖合同；并约定被告压原告100000元，由被告负责更名完成后付清。2019年5月31日，被告马志远与原告叶强、孙秀静夫妻二人签订《补偿安置面积转让合同》，合同约定原告叶强、孙秀静将安置房面积240平方米及补偿协议的相关权利、义务转让给被告马志远，交易价格为1350000元；付款时间约定为定金50000元已于2019年5月27日交付原告，第二笔转让款800000元在签订合同当日支付，第三笔房款（尾款）100000元在产权过户被告并将所述房屋中的全部户口迁出两日内给付原告；本协议签订后由原告负责在与开发商签订安置房买卖合同时将名称变更为被告，如原告未能为被告变更名称，被告可以单方解除合同并要求原告承担违约责任，也可以选择继续履行按以下方式办理过户：1.安置房屋办理到原告名下所有权证、土地使用证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由原告承担；2.办理到原告名下后，原告应自领取之日起当日内将领到的产权证交由被告，在办理到原告名下房屋产权证、土地证等其他手续后，自被告向原告提出办理房屋产权过户请求之日起3日内原告须无条件协助房屋产权证、土地证及其过户手续，所须相关费用全部由原告承担，原告应该提供一切与之有关的过户手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。 2019年5月27日，被告马志远给付原告叶强购房款50000元，2019年5月30日给付购房款500000元，2019年5月31日给付购房款300000元。2019年10月12日，原告叶强与被告马志远选中两套房共计237.5平方米。2019年10月16日，原告叶强与青县房屋征收管理办公室签订征收补偿安置结算表，在征收补偿安置结算表中确定青县房屋征收管理办公室应付叶强数据确认表确认的附属物、装修、移机等补偿款及搬迁补偿金额合计36401元、个人奖10000元、组奖10000元、名次奖10000元、区域奖10000元、搬迁奖10000元、回购价款13750元，合计100151元。叶强应付青县房屋征收管理办公室建筑差价432000元，以上数额折抵后，双方结算金额为叶强应付青县房屋征收管理办公室331849元，该笔款项已由被告马志远向青县房屋征收管理办公室交纳。 一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告叶强与被告马志远之间签订《房屋认购书》而后又签订《补偿安置面积转让合同》，其双方之间交易的标的应是原告叶强与青县国土资源局签订的《青县家和庭院北侧征收补偿安置协议》（集体土地）中原告的权利及义务，转让价格为1350000元，原告转让给被告的合同权利应包括获得拆迁补偿安置房屋、获得补偿及奖励款项合计100151元，转让的合同义务包括向青县房屋征收管理办公室交纳建筑差价432000元，以上补偿及奖励款项与差价款折抵后向青县房屋征收管理办公室交纳的331849元理应由被告马志远承担。而被告马志远共应向原告支付的合同转让款应为1350000元，《补偿安置面积转让合同》关于付款时间及进度的约定中应是漏写了400000元，依照公平原则，本院认为该400000元应由被告向原告支付。被告马志远辩解400000元是因其签订合同时决定直接代原告支付给拆迁指挥部补齐差价款，所以在补偿安置面积转让合同第四条中未体现，因证据不足，本院不予采信。而最后尾款100000元约定“在产权过户被告并将所述房屋中的全部户口迁出两日内给付原告”，参照合同文义及交易习惯应当解释为：在安置房屋产权变更登记至被告名下后付清。因此，在房屋产权变更登记至被告名下之前，原告不应主张被告支付。《房屋认购书》的性质应是原、被告双方签订的预约合同，相对于《房屋认购书》而言，《补偿安置面积转让合同》才是双方之间签订的正式交易合同，《房屋认购书》中仅注明由被告负责更名，并未明确办理房屋产权登记及更名所产生税费的承担问题，因此，对于办理房屋产权登记及更名手续所产生税费应依据《补偿安置面积转让合同》第六条的约定由原告承担。因此，原告提出的变更《补偿安置面积转让合同》第六条相关税费由被告承担的请求，本院不予支持。遂判决：一、被告马志远给付原告叶强、孙秀静转让款400000元，于本判决书发生法律效力之日起十日内履行；二、驳回原告叶强、孙秀静的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《补偿安置面积转让合同》是双方的真实意思表示，双方均应依照合同约定履行合同。叶强、孙秀静作为完全民事行为能力人在合同中签字，即应视为认可合同约定的内容，上诉人叶强、孙秀静在无证据证实签订合存在欺诈情形，其上诉提出的变更《补偿安置面积转让合同》第六条关于过户税费承担主体的主张，于法无据，本院不予支持。房屋认购书非正式的房屋买卖合同，税费承担应以《补偿安置面积转让合同》约定为依据。上诉人叶强、孙秀静提出的应按照房屋认购书手写部分确定税费由马志远承担的理据不足，本院不予支持。 双方对合同第三条“转让安置面积为240平方米，共计人民币1350000元整”约定交易价格135万元理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解由争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《补偿安置面积转让合同》的合同开首即写明“甲方自愿将全部安置面积及补偿协议相关权利、义务转让给乙方。”转让合同第五条“甲方应在合同签订当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一起和安置房有关的文件及票据交付乙方。由乙方所有。”根据以上规定，《补偿安置面积转让合同》的合同目的是为转让案涉安置房屋及补偿协议相关权利及义务。在此合同目的基础上约定各合同条款，因此，转让合同第三条的应理解为上诉人马志远在承受案涉安置房屋权利、义务的基础上支付价款135万元。 根据补偿安置协议，与案涉安置房屋相关的权利、义务为：安置房屋建筑面积为240平方米，需补交差价432000元，附属物、装修、移机等补偿34961元、搬迁补偿1440元。面积以实测为准，多退少补。上诉人马志远作为权利承受人应当交纳432000元的差价款，也应将《补偿安置面积转让合同》约定135万房款支付给上诉人叶强、孙秀静。上诉人马志远上诉提出的一审法院认定《补偿安置面积转让合同》的交易标是案涉房屋的权利义务是错误，马志远为差价款的交纳为马志远无事实和法律依据的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，叶强、孙秀静、马志远的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7850元，由上诉人马志远承担7300元，由上诉人叶强、孙秀静承担550元。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  葛淑红 审判员  赵文甲 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张 博