河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4880号原告：张梦尧，男，1987年10月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王**昌，河南领英律师事务所律师。委托诉讼代理人：许亮亮，河南领英律师事务所实习律师。被告：河南亿万中元生物技术有限公司，住所地新郑市龙湖镇鸿鹄路（原荆沙路）与祥云路交叉口向北800米西侧，统一社会信用代码91410184745783804K。法定代表人：郑文革，总经理。委托诉讼代理人：邱士建，河南英泰律师事务所律师。原告张梦尧与被告河南亿万中元生物技术有限公司（以下简称河南亿万公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梦尧的委托诉讼代理人王**昌、许亮亮，被告河南亿万公司的委托诉讼代理人邱士建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梦尧向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、依法判令被告返还原告保证金、房租共计人民币105万元整及利息（利息自2019年11月26日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定：原告租赁被告的临街房屋（现有第一层房屋和被告允许原告加盖的第二层房屋，以下简称该标的房屋），该标的房屋房租每月15万元，租金每半年支付一次，租赁期限自2020年4月1日起至2032年3月31日止，装修宽限期（改造施工期）为2020年1月1日至2020年3月31日。2019年11月26日，原告依协议约定向被告支付保证金、租金共计105万元。但被告一直实际占用和使用该标的房屋（目前仍在当库房使用中），未将该标的房屋交付原告占有使用。另该标的房屋由于地基和建筑结构问题，并不具备加盖第二层的可能性，《房屋租赁协议》的核心内容根本无法实现；且该标的房屋的加盖未取得建设工程规划许可证，被告允许原告加盖房屋的行为以及该《房屋租赁协议》违反了有关法律和行政法规的强制性规定，属于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同的情形”，依法应确认为无效合同。鉴于以上事实，被告在签订后未依照约定实际履行交付义务，且《房屋租赁协议》的内容违反法律和行政法规的强制性规定。因此原告依据有关法律规定，特向本院提起诉讼，望判如所请。河南亿万公司辩称，1、双方所签租赁协议合法有效，应受法律保护。双方经友好协商，达成《房屋租赁协议》，该合同符合双方当事人的真实意思表示，且符合相关法律规定，真实有效。协议签订前标的房屋已处于空置状态，协议签订后即交付了该房屋，被告也曾多次催促原告入场装修。对于原告所称的其公司仍在占用与使用该标的房屋，不是事实。2、双方所签协议不存在无效情形。被告已经于2010年10月25日取得合同标的房屋的建设工程规划许可证。双方所签协议第一条第1、2款明确约定了租赁标的范围为大门以南临街房屋，面积为5000平方。至于原告所称的加盖的第二层房屋在现实中不存在，也不在双方租赁范围内。租赁协议第二条第一款明确约定了“甲方按现有房屋原貌租赁给乙方”。在第二条第2款中虽然约定了“甲方允许乙方在原有房屋基础上加盖一层”，同时也约定了“在合同期内加盖部分面积甲方不收取租金”。在第二条第4款中同时也约定了“房屋改造需要办理的施工手续由乙方自行解决”。该条款为甲方对乙方的许可，选择权在原告，如果原告选择加盖改造，就需要自行办理包括规划许可在内的相关施工手续，且被告对原告加盖改造部分不收取租金。该许可加盖改造的部分不在双方租赁协议约定的租赁标的范围内。即便原告选择不加盖，或者加盖没有取得规划许可均为原告方的权利和责任，不影响双方协议效力。综上所述，原告诉请没有法律和事实依据，应予驳回。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年11月5日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：原告租赁被告的临街房屋5000平方米做超市商业门面房使用，被告于2020年1月1日将房屋交付原告使用，房屋房租每月15万元，租金每半年支付一次，租赁期限自2020年4月1日起至2032年3月31日止，装修宽限期为2020年1月1日至2020年3月31日，原告允许被告在原有房屋基础上加盖一层，加盖部分面积原告不收取租金；协议第五条第三项约定：如被告房屋所在地发生了不可抗力因素（如政府拆迁等行为、战争、地震、洪水等）造成原告无法继续使用物业的情况下，本协议可以终止，被告不承担赔偿责任，但已交房租如未到期可协商截止日期后，把剩余房租退还原告。2019年11月26日，原告依协议约定向被告支付保证金15万元、6个月租金90万元。由于疫情影响，原告无法在装修宽限期间完成装修及加盖房屋，原告以《房屋租赁协议》的内容违反法律和行政法规的强制性规定，要求依法确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》无效，返还原告保证金、房租105万元及利息。另查明，被告已经于2010年10月25日取得合同标的房屋的建设工程规划许可证。上述事实，有《房屋租赁协议》、收据，建设工程许可证，微信聊天截图，房租催缴通知书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，本案属租赁合同的法律关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，属于合法有效合同，双方应当认真履行合同约定的义务。本案原告与被告签订的《房屋租赁协议》第五条第三项约定，如被告房屋所在地发生了不可抗力因素（如政府拆迁等行为、战争、地震、洪水等）造成原告无法继续使用物业的情况下，本协议可以终止，被告不承担赔偿责任，但已交房租如未到期可协商截止日期后，把剩余房租退还原告。疫情系不可抗力的自然灾害一种，由于疫情影响，原告无法在装修宽限期间完成装修及加盖房屋，致使原告无法依约继续履行租房协议，可终止双方的《房屋租赁协议》。依据被告提供的微信聊天截图的证据，因为受疫情影响，原告于2020年4月30日还没有动工装修及加盖房屋，根据合同的公平原则，原告在签订《房屋租赁协议》后遭遇疫情影响，房屋交付后原告也确实没有投入使用，可适当顺延房屋三个月的装修期，即从2020年4月1日至2020年6月30日。现原告要求解除合同，被告在《房租催告通知书》中也要求收回房屋使用权对外重新出租，本院依法解除原被告之间于2019年11月5日签订的《房屋租赁协议》为宜。但是原告应支付从2020年7月1日至8月31日期间的租金共计30万元，剩余租金60万元和房屋租赁保证金15万元被告应退还给原告。故本院对原告的部分诉讼请求予以支持，其它诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张梦尧与被告河南亿万中元生物技术有限公司于2019年11月5日签订的《房屋租赁协议》予以解除。二、被告河南亿万中元生物技术有限公司应于本判决生效后三十日内返还原告张梦尧租金600000元，房屋租赁保证金150000元。三、驳回原告张梦尧的其它诉讼请求。案件受理费14250元，减半收取计7125元，原告张梦尧负担2036元，被告河南亿万中元生物技术有限公司负担5089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭文凯二〇二〇年九月一日代理书记员  胡芸帆