上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9081号上诉人（原审原告）：中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司，住所地上海市常熟路**。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：夏明明，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连捷投资集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲滨里**第****。法定代表人：许清流，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑俊龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄惠敏，女，该公司员工。上诉人中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司（以下简称平安保险上海分公司）与上诉人连捷投资集团有限公司（以下简称连捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。平安保险上海分公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持平安保险上海分公司一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决租金减免比例过低，应予调整。本案双方在建立租赁关系时不仅签订了租赁合同，还签订了补充条款，补充条款专门就上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX室（以下简称系争房屋）的空调冷量做了明确约定，该特别约定条款效力有别于普通条款，故平安保险上海分公司违反该特别约定条款的行为应属于重大违约行为。且因租赁房屋系作培训教室用，平安保险上海分公司在租赁合同签订时即向连捷公司提出该特约条款，足以证明该条款对于平安保险上海分公司使用租赁物构成重大影响。在连捷公司空调冷量显著不达标的情况下，平安保险上海分公司要求减免相关月份30%的租金实属合理，一审未考虑特约条款的特殊性，应予调整。二、一审鉴定费应由连捷公司承担。因双方对空调冷量是否符合约定存在争议，在连捷公司否认空调冷量不达标的情况下，平安保险上海分公司不得不向一审法院申请鉴定并由此产生鉴定费86,990元。现鉴定结论认定空调冷量确未达标，故此项鉴定费理应由连捷公司承担。连捷公司辩称，不同意平安保险上海分公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。连捷公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回平安保险上海分公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实上存在错误。首先，一审中连捷公司已提供了相关证据证明所交付租赁物及相关附属设备设施符合交付条件及租赁合同的约定，亦提交相关平安保险上海分公司确认交付合格的证据，而平安保险上海分公司并无提供任何证据证明租赁房屋无法满足其正常办公需求，或其因租赁房屋受到任何损害或损失，且平安保险上海分公司自确认交付后正常使用至今。故系争房屋并不影响平安保险上海分公司的正常使用，亦并未造成平安保险上海分公司任何损失，不存在需要减少租金之事实或法定理由。其次，本案双方签订的补充协议第8.1条仅指“原则上”，约定并未明确，故针对本条可视为未约定或约定不明，连捷公司并无违约。再次，鉴定机构出具的鉴定报告和回复意见存在自相矛盾，且未将扣除的公摊面积予以列明，故鉴定结论不可采信。二、一审在适用法律上存在错误。一审法院以合同法第111条“瑕疵履行造成损失承担包括减少价款等违约责任”的规定来判定连捷公司应返还平安保险上海分公司租金574,493.28元，实属适用法律错误。根据合同法第119条，承租人如果在装修免租期提出解除合同便不存在减免租金一说，因此平安保险上海分公司提出的减免租金属于其自行扩大损失的一部分，故连捷公司对此不应承担赔偿责任。平安保险上海分公司辩称，不同意连捷公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。平安保险上海分公司的一审诉讼请求：1.判令连捷公司减免平安保险上海分公司租金1,723,479.84元（月租金478,744.40元/月×4个月/年×3年×30%）；2.本案诉讼费由连捷公司负担。一审法院查明事实：上海XX有限公司于2016年12月28日取得七宝XX广场21-02（东地块）工程《建设工程竣工验收备案证书》。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX、XX室房屋于2017年6月13日登记至连捷公司名下。2018年3月20日，连捷公司（出租方、签约甲方）与平安保险上海分公司（承租方、签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将XX路XX弄XX号XX、XX、XX室（以下简称系争房屋）出租给乙方，房屋建筑面积为4,035.78平方米；甲方作为该房屋的产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2018年4月1日前向乙方交付该房屋。房屋租期自2018年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前贰个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.90元,月租金总计为478,744.40元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担；乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为见补充条款；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前三日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方(甲方/甲方委托乙方)报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，对于已形成的合理的装修或经甲方同意而进行的装修部分，乙方无需恢复原状；该房屋交付时存在缺陷的影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的七日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款等。该租赁合同还附有《补充条款》，约定：该房屋的租金以人民币为结算单位，建筑面积为4,035.78平方米，每平方米租金3.90元/平方米/天(不含水费、电费、通讯费及“物业管理费”)，月租金478,744.40元。合同期内租赁费用总金额为17,234,798.49元；本合同租期三年，租金为每三个月支付一次，乙方应在每期提前二个月将下一期三个月的租金汇入甲方指定的帐户。乙方逾期支付的，应按日向甲方支付所欠租金的0.1%作为滞纳金。甲方在乙方应支付租金日前15个工作日向乙方提供相应发票(税务部门监制)，如甲方逾期提供发票，造成乙方未能按时支付租金，则乙方不承担违约责任。2018年4月1日至2018年5月31日为装修免租期，计61天，此期间内除支付物业管理服务费外，乙方无需再支付其他费用。物业管理服务费支付方式及金额见物业管理服务合同；本合同签订后乙方在收到甲方有效发票后的十五个工作日内支付第一期房屋租金，三个月租金共计1,436,233.20元；甲方按《物业管理条例》等物业管理服务有关法律、法规和政策，参考上海市物业管理服务行业标准，委托有资质的物业管理公司在租赁期间为乙方租赁房屋提供物业管理服务，服务内容包括但不限于，对房屋公用部位房屋附属设施设备、保安保洁、绿化、车辆停放等项目进行维护与管理，保证乙方对各项设施设备的正常使用。电梯、中央空调、供暖等设备按行业标准时间运行,中央空调免费开发时间为周一至周五8:30-18:00，周六8:30-13:30，加时费用低于1,000平米，300元/小时，超过1,000平米0.3元/平米/小时；合同期内，甲方出租房屋的水、电、通讯、物业管理费等费用由乙方承担，甲方(或物业方)根据供水供电部门的定价标准，按出租房屋水电表的实际耗用数向乙方按月结算；甲方提供的空调系统须满足乙方正常办公需求，原则上空调冷量配置不应低于280W/□(使用面积)；空调末端改造由乙方自行完成。空调系统的维修保养由甲方负责；一次性收取装修保证金50,000元,在装修结束后甲方或物业方须返还装修保证金;装修消防用水,1,200元/层/次，空调改造配合放水，1,200元/层/次；甲、乙双方在租赁期内任何一方无故终止合同(合同所规定的情形除外)必须承担违约责任，违约金为500,000元等。合同签订后，连捷公司向平安保险上海分公司交付了系争房屋，双方于2018年3月23日办理了系争承租场所的交接手续，平安保险上海分公司进行了装修后入驻使用至今，并支付了租赁期内的相应租金。2018年4月23日，平安保险上海分公司向连捷公司发出《公函》，表示：勘查中对租赁区域空调系统进行测算，发现办公区域平均冷量未达到合同补充条款约定，要求连捷公司于2018年4月31日前完善空调配置以满足合同约定。2018年4月27日，连捷公司回函表示：平安保险上海分公司已于2018年3月23日派人现场验收，确认房屋符合交付条件。连捷公司交付的租赁物未违反合同的约定。2018年5月3日，连捷公司向平安保险上海分公司发函表示：若平安保险上海分公司欲单方提前解除合同，请于2018年5月10日前回函，并于2018年5月20日前返还租赁房屋并承担违约责任。若平安保险上海分公司未回函或逾期回函，则视为平安保险上海分公司同意继续履行合同，连捷公司已依约移交租赁物，平安保险上海分公司应继续履行合同约定的义务，若平安保险上海分公司有特殊要求，请向连捷公司和物业公司提交书面申请，连捷公司将根据实际情况进行处理，因此所增加的一切费用由平安保险上海分公司自行承担。平安保险上海分公司于2018年5月7日致函连捷公司，表示：并无作出单方解除租赁合同之意思表示，若履行过程中发生争议，希望友好协商，妥善处理。本案审理过程中，平安保险上海分公司为证明系争租赁房屋空调冷量配置低于280W/平方米(使用面积)，向一审法院申请就系争租赁房屋的空调冷量进行鉴定。一审法院应平安保险上海分公司申请，委托浙江省机电产品质量检测所就上海市闵行区XX路XX弄XX室、XX室、XX室房屋空调冷量是否达到280W/平方米（使用面积）的标准进行鉴定。浙江省机电产品质量检测所于2019年7月11日出具鉴定意见书，载明：经现场勘验，冷热源东地块T6-T9和总部办公冷源采用两台850**离心式冷水机组，一台400**螺杆式冷水机组，三台冷水机组设置于冷冻机房内，通过分集水器向办公楼提供冷冻水；技术分析，空调房间负荷计算的准确与否，直接关系到空调投入运行后使用效果的好坏。根据《空调系统设计说明》原设计办公室人均面积为8平方米，目前实际使用中，功能为培训教室，人均面积远远小于这个数值。且围护结构采用玻璃幕墙，空调房间的热量较大；计算分析，冷热源东地块T6-T9和总部办公室总面积为49,686平方米，不考虑输配系统的冷量损失，冷源而定工况冷量未7,385.70kW，单位建筑面积冷负荷指标为148.60W/㎡。301、401、501各为一层房屋，均采用21台YO**风机盘管机组，每层供冷凉166,320W。三层房屋经计算使用面积均为890平方米，按照末端计算得到宝龙城T9楼3-5层空调冷量面积均为186.88W/㎡（使用面积），均达不到280W/平方米（使用面积）。经庭审质证，平安保险上海分公司对鉴定报告无异议，连捷公司认为鉴定单位用以计算面积的图纸系由平安保险上海分公司方单方提供，未经连捷公司质证，连捷公司于鉴定过程中对该图纸提出异议。鉴定人员到庭陈述到，鉴定报告中陈述的总面积为49,686平方米，已经过计算扣除了不受冷面积。鉴定过程中连捷公司未提交图纸。此后，连捷公司向鉴定人员提交了系争租赁房屋之图纸，浙江省机电产品质量检测所于2020年3月26日出具回复函，表示：庭后收到了连捷公司提供的图纸资料，经核对，该图纸与平安保险上海分公司提供的图纸建筑平面尺寸标注一致，计算使用的原始数据无误；鉴定意见书中陈述的，冷热源东地块T6-T9和总部办公室总面积为49,686平方米，不考虑输配系统的冷量损失，冷源而定工况冷量为7,385.70kW，此处计算了冷源的单位建筑面积冷负荷，目的是考察冷源有没有余量，为将来改造做准备。即使扣除公摊面积及开水间、卫生间，单位空调面积冷负荷为185.75W/㎡，亦达不到合同约定的冷量指标；空调的冷量是由冷源产生的，末端风机盘管管内流过冷水时与管外空气换热，使空气被冷却、除湿，本工程通过风道及散流器送风来调节室内的空气参数。没有冷源，末端产生不了冷量。经庭审质证，平安保险上海分公司对该回复无异议；连捷公司认为，该回复意见与鉴定报告中的结论相互矛盾，鉴定意见书中认为空调制冷量是由末端决定的，回复意见书中认为以冷源决定，与末端无关。同时将冷量等同于冷负荷，且在扣除公摊面积时并无具体面积。一审法院认为，此次鉴定程序合法，鉴定结论客观，一审法院确认鉴定报告之效力。一审法院认为，平安保险上海分公司、连捷公司双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。双方合同签订后，连捷公司按约将毛坯状态的系争房屋交付给平安保险上海分公司，平安保险上海分公司装修后使用至今。但平安保险上海分公司接收房屋后，双方始终对空调制冷量问题存在争议，现双方争议焦点为连捷公司交付房屋的空调冷量是否符合双方约定。首先，关于空调冷量标准，双方于《补充条款》中约定：“甲方提供的空调系统须满足乙方正常办公需求，原则上空调冷量配置不应低于280W/□(使用面积)；空调末端改造由乙方自行完成。空调系统的维修保养由甲方负责”。针对“280W/□(使用面积)”，连捷公司认为系约定不明。一审法院认为，《补充条款》经双方磋商后达成，系针对租赁特别要求达成之合意，平安保险上海分公司、连捷公司必然系在明知且同意的情况下才予以签订。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。关于文字表述“280W/□(使用面积)”的理解，从“□”后括号内“使用面积”的补充说明来看，“□”应为面积单位的表述。结合系争租赁物的实际情况，建筑面积为4,035.78平方米，鉴定报告中测评的三层房屋的每层供冷量为166320W，即每平方米的供冷量在百余瓦，故平安保险上海分公司认为“□”系指平方米，符合空调制冷的一般情况，也与双方的合同目的及交易习惯相符，故一审法院认为双方于补充条款中实为约定：“原则上空调冷量配置不应低于280W/平方米(使用面积)”。其次，经鉴定单位现场实测，系争租赁场所三层房屋的空调冷量均为186.88W/平方米，确明显低于双方约定的标准。就此，连捷公司认为依据双方的该条约定，连捷公司提供的空调系统满足正常办公需求即可，而系争房屋施工后经过相关部门的验收，空调的设计及施工均符合规定，且能够满足正常办公需求，连捷公司已经交付了符合双方合同约定且满足办公需求的房屋。一审法院认为，合同约定的“满足正常办公需求”并非系明确而可量化的标准，对于空调制冷的体感效果因个人感受的不同而存在差异，系争房屋所在楼宇的原设计标准并不能涵盖所有使用者的个性要求。而平安保险上海分公司、连捷公司在租赁事宜的磋商过程中，将空调制冷量单列，平安保险上海分公司已经明确提出了其特别的要求，连捷公司对此签字并无提出异议，应向平安保险上海分公司交付符合其要求的租赁物。再次，连捷公司认为，空调末端改造系由平安保险上海分公司自行完成，空调的制冷也会因末端的设置而存在差异。一审法院认为空调末端的设置对空调制冷效果确存在影响，但并非决定性的因素。但在本案中冷源功率明显不足，必然会造成制冷效果的不足，连捷公司交付的租赁物未能符合双方约定，应承担相应之违约责任。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之约定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”平安保险上海分公司在已经实际使用系争房屋，且空调系统改造耗时耗力并影响巨大的情况下，要求就因空调制冷不足而受影响的夏天期间段内（即每年6月至9月）减少租金为合理的违约责任承担方式，一审法院予以支持。至于减免租金的金额，连捷公司认为平安保险上海分公司主张的标准过高，实际并未给平安保险上海分公司带来影响。一审法院考虑到平安保险上海分公司自2018年6月1日起实际使用至今，因系争房屋空调冷量不足给平安保险上海分公司带来的影响较小，酌定2018年6月至9月、2019年6月至9月、2020年6月至9月的租金以90%计，故在租期内，连捷公司共计应向平安保险上海分公司返还租金574,493.28元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十五条、第二百一十六条之规定，于2020年6月28日作出判决如下：连捷投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司返还租金574,493.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,311.32元，由中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司负担13,540.88元，由连捷投资集团有限公司负担6,770.44元；鉴定费86,990元，由中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于双方就空调冷量是否有明确约定，连捷公司应否因违反该约定而需承担相应违约责任。首先，关于双方就空调冷量是否有明确约定。根据补充条款8.1条约定：“甲方（系指连捷公司）提供的空调系统须满足乙方（系指平安保险上海分公司）正常办公需求，原则上空调冷量配置不应低于280W/□(使用面积)”。对此，一审法院根据双方的合同目的、交易习惯、空调制冷的一般情况等因素认定“280W/□(使用面积)”中的“□”系指平方米(㎡)，并无不当，本院予以认同。关于连捷公司主张该条“原则上”应理解为约定不明确的情形，本院认为，根据该条款的整体内容及订立目的，“原则上”并不代表该约定系可有可无或未予明确，而系指连捷公司在一般情况下应达到的冷量程度，遇特殊情况下略予一定上下浮动的范围。故关于连捷公司该上诉意见，本院不予采纳。其次，关于连捷公司应否因违反该约定而需承担相应违约责任。本院认为，一审鉴定程序合法、分析客观，其结论可作为定案依据。根据一审鉴定意见书显示，连捷公司提供的三层系争房屋空调冷量配置均为186.88W/平方米，均达不到补充条款约定的280W/平方米，故实际冷量与双方约定冷量标准确实存在较大差距。如一审法院所述，“满足正常办公需求”并非可量化标准，对于空调制冷的体感效果因人而异。但综合实际冷量与约定冷量差距、房屋租赁用途，及连捷公司亦确认平安保险上海分公司办公人员众多、双方针对空调冷量特别订立条款、双方发函往来等情形，结合日常生活经验，连捷公司交付的租赁物确未符合合同约定，对平安保险上海分公司办公造成了一定影响，应承担相应违约责任。现平安保险上海分公司提出以减少租金作为连捷公司违约责任的承担方式，符合合同法相关规定，并无不当，本院予以支持。关于违约责任的具体认定。一审法院根据房屋使用情况、给承租人造成的影响大小、在案证据材料等因素酌定减免其2018年6月至9月、2019年6月至9月、2020年6月至9月租金的10%，尚属合理，本院予以支持。故平安保险上海分公司主张应减免该期间租金的30%的上诉意见及连捷公司主张其不应承担任何违约责任的上诉意见，本院均不予支持。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人平安保险上海分公司与上诉人连捷公司的上诉请求，本院均不予支持。另外，一审法院关于鉴定费用的负担主体有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费20,311.32元，由中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司负担13,540.88元，由连捷投资集团有限公司负担6,770.44元；鉴定费86,990元，由连捷投资集团有限公司负担。二审案件受理费25,468.88元，由中国平安人寿保险股份有限公司上海分公司负担15,923.95元，由连捷投资集团有限公司负担9,544.93元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年九月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……