福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初1794号 原告：中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市中山路**，统一社会信用代码91350783857194836G。 负责人：罗建兰，职务：行长。 委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 被告：吴慧珍，女，1984年3月20日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。 被告：福建省建瓯市新叶房地产开发有限公司，住，住所地建瓯市水西路**一社会信用代码91350783798392698B。 法定代表人：周跃飞，职务：执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行（以下简称农行建瓯支行）与被告吴慧珍、福建省建瓯市新叶房地产开发有限公司（以下简称“建瓯新叶公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，农行建瓯支行的委托诉讼代理人黄建勇、邱绍红到庭参加诉讼，被告吴慧珍、新叶公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 农行建瓯支行向本院提出诉讼请求：1.判令吴慧珍立即偿还借款本金311205.89元，并支付该款从2019年8月20日起至款还清之日止的利息、罚息、复利；2.判令拍卖吴慧珍用于抵押担保的坐落于建瓯市房屋财产［房权证号：瓯房他证字第××号］，将拍卖所得款项优先偿还所欠的借款本金、利息、罚息，不足部分仍由吴慧珍继续清偿；3.吴慧珍支付诉讼代理费14192元；4.判令建瓯新叶公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：吴慧珍因购买商品房需要贷款，于2011年7月13日与农行建瓯支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额42万元，借款期限240个月，借款利率为基准利率基础上浮10%，还款方式为等额本息以及违约条款等，吴慧珍提供购买的坐落于建瓯市［房权证号：瓯房他证字第××号］作为担保物，为案涉借款合同项下的债务设定抵押担保并办理了抵押登记，建瓯新叶公司自愿对吴慧珍应履行的合同义务提供阶段性连带责任保证担保。2011年7月14日农行建瓯支行向吴慧珍发放了42万元，但吴慧珍仅还款至2019年8月20日，其后未再还本付息。截至2020年4月20日止吴慧珍尚有借款本金311205.89元、利息11793.81元未偿还。现被告吴慧珍未依约履行合同义务，建瓯新叶公司应依法承担连带清偿责任。综上所述，吴慧珍已构成违约，根据《个人住房借款合同》的相关约定，农行建瓯支行有权提前收回贷款本息。 吴慧珍未作答辩，亦未提供证据材料。 建瓯新叶公司未作答辩，亦未提供证据材料。 本院经审理认定事实如下：因向建瓯新叶公司购房所需，2011年7月13日，吴慧珍（借款人）与农行建瓯支行（贷款人）与建瓯新叶公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》（编号35020520110007173），约定：吴慧珍向农行建瓯支行按揭贷款420000元；借款期限自2011年7月13日至2031年7月12日；借款利率为基准利率基础上浮10%，当年执行利率7.755%；借款逾期的，罚息利率按执行借款利率上浮50%；采用等额本息还款法；若借款人未按约足额还款超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款；借款人、保证人应承担其违约行为造成贷款人为此支付的律师费等实现债权的费用；吴慧珍以建瓯市的房产为涉案合同项下借款提供抵押担保；建瓯新叶公司对吴慧珍的该笔借款承担阶段性连带责任保证，保证期间为贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用。2011年7月14日，农行建瓯支行依约发放购房按揭贷款420000元。2012年9月21日，涉案房产办理了抵押权登记（瓯房他证字第××号）。之后吴慧珍仅履行部分义务，自2019年8月起未依约还款，截至2020年4月20日，吴慧珍结欠按揭贷款本金311205.89元、利息11793.81元、罚息353.95元、复利295.88元。 另查明，农行建瓯支行为实现本案债权支付了律师费10000元。 以上事实有《个人购房担保借款合同》、《个人（法人按揭）贷款发放通知单》、《个人借款凭证》、《贷款合约基本信息》、个人账单信息、抵押权登记证、委托代理协议、案件代理费发票及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，农行建瓯支行与吴慧珍、建瓯新叶公司共同签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。吴慧珍未按约定偿还借款，构成违约，依法应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。根据合同约定，借款人未按约足额还款，贷款人有权提前收回已发放借款，故农行建瓯支行诉请吴慧珍偿还所欠的借款本息（含罚息、复利），本院予以支持。吴慧珍自愿提供涉案房产为上述借款作抵押担保，且办理了抵押登记手续，抵押物权已设立，应以抵押物承担抵押担保责任，故农行建瓯支行诉请拍卖吴慧珍用于抵押的房产，并将拍卖所得款优先偿还欠款本息（含罚息、复利），本院予以支持。由于涉案房产已办妥抵押权登记手续，依约建瓯新叶公司对吴慧珍所欠案涉债务所应承担的阶段性连带保证责任已到期，故农行建瓯支行主张建瓯新叶公司对涉案债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。吴慧珍、建瓯新叶公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据对农行建瓯支行的主张予以反驳，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、吴慧珍应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还截至2020年4月20日的借款本金311205.89元、利息11793.81元、罚息353.95元、复利295.88元，以及自2020年4月21日起至款还清之日止按合同约定利率计算的利息、罚息、复利。 二、吴慧珍应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行支付律师代理费10000元。 三、逾期未还，中国农业银行股份有限公司建瓯市支行有权申请折价、变卖或拍卖吴慧珍名下的坐落于建瓯市（以瓯房他证字第××号他项权证书记载为准）的房产，中国农业银行股份有限公司建瓯市支行就所得价款对第一项、第二项判文所确定的债权享有优先受偿权。 四、驳回中国农业银行股份有限公司建瓯市支行的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。 案件受理费用6358元，减半收取3179元，由中国农业银行股份有限公司建瓯市支行负担33元，由吴慧珍负担3146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 詹祖丹 二〇二〇年九月十日 法官助理 杨式雯 书 记 员 罗 娟 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。