黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1082号上诉人（一审被告）：王学民，男，1978年8月19日出生，汉族，哈尔滨市信息工程学院教师，住黑龙江省哈尔滨市松**。被上诉人（一审原告）：哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**祥安北大街**欧美亚阳光家园**楼**商服。法定代表人：柳艳华，董事长。委托诉讼代理人：刘长琪，松北区松北法律服务所法律工作者。上诉人王学民因与被上诉人哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司（以下简称派尔阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王学民、被上诉人派尔阳光物业公司的委托诉讼代理人刘长琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王学民上诉请求：撤销一审判决，移送黑龙江省哈尔滨市中级人民法院处理。事实和理由：一、派尔阳光物业公司涉嫌合同造假，不符合诉讼主体身份。2017年4月以后至2019年上半年，实际物业服务公司是哈尔滨市景阳物业有限公司。整个小区所有居民都知道，也有照片和景阳物业公司的网上宣传材料作为佐证。派尔阳光物业公司将小区物业交给景阳物业以后(未见有合法手续),又谎称合同丢失，同欧美亚建设开发有限公司补开虚假合同，一审没有对这一事实进行核实，有失公允。且派尔阳光物业公司说来就来,说退就退，不符合《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定:（四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”的规定。因此，派尔阳光物业公司不符合法律意义上的诉讼主体。二、关于物业费标准。一审判决书中“王学民对于缴费标准应按照0.55元进行缴纳的主张，因派尔阳光物业公司于小区建成之时就入驻小区提供物业服务,与开发商签订了前期物业服务合同,合同约定的多层住房的物业收费标准即为0.73元。基于前期物业服务合同的公示性，个人与物业公司约定的合同不足以对抗前期物业服务合同”。该段描述全文皆不符合事实、法律及情理。王学民与派尔阳光物业公司签定的合同中，物业费标准是0.55元。派尔阳光物业公司擅自涨价到0.73元，未经王学民同意，涨价也没有签定合同。王学民只与物业公司签了一份合同,不存在“前期”与“后期”的问题。三、收费区间时间段存在质疑。一审判决称“2017年1月1日,欧美亚世界阳光开发有限公司与派尔限光物业公司签订物业管理合同。”既然是2017年1月1日签订的物业管理合同，无权向王学民收取2015年1月1日至2018年12月31日时段的物业费用。一审判决自相矛盾，存在不妥。四、2017年4月-2019年上半年,小区的物业服务公司为哈尔滨市景阳物业有限公司,有欧美亚世界阳光小区全体业主作证,有照片为证,有景阳物业的网络宣传报导为证，这是事实，不容造假。派尔阳光物业公司在此时间段内,并没有对王学民提供服务,没有权利向王学民收取物业管理费。五、关于电话录音真伪。电话号码已经提供了,录音已经提供了,录音转成文本也已经提供了,没有理由判断为假。六、关于事件关联性。开发商承诺用违约金抵物业费的主张,确有其事，有购房合同、欧美亚世界阳光前任总经理郑总的电话录音为佐证。派尔阳光物业公司为欧美亚开发商的子公司,所以应该按照开发商所说的，将因入户延迟的违约款抵物业费。派尔阳光物业公司辩称，关于合同造假的问题。自该小区进户之日到现在，派尔阳光物业公司一直是小区的物业服务公司，2017年4月王学民所称的时间段中出现的景阳物业，是派尔阳光物业公司聘请该公司对小区的物业工作进行指导，景阳物业公司不是欧美亚小区的物业服务公司。在小区入住之时，派尔阳光物业公司与小区的开发单位，针对小区的物业签订了物业管理合同，在合同当中对物业费的收费标准进行了约定，由于派尔阳光物业公司合同丢失，所以在2017年与开发公司重新签订物业管理合同，派尔阳光物业公司有权收取王学民拖欠的2015年1月1日-2018年12月31日期间的物业费。关于电话录音问题，无法核实其录音人员的身份，即使该工作人员系开发公司的工作人员，其对王学民的承诺不能代表派尔阳光物业公司。王学民怠于向开发公司主张权利，导致其权益受到侵害，该损失不应该转嫁给派尔阳光物业公司。派尔阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王学民缴纳物业费3220元（自2015年1月1日至2018年12月31日期间）。一审法院认定事实：王学民系哈尔滨市松北区欧美亚世界阳光家园小区15号楼8单元402室业主，房屋建筑面积91．91平方米。2017年1月1日，欧美亚世界阳光开发有限公司与派尔阳光物业公司签订物业管理合同，约定由派尔阳光物业公司为欧美亚世界阳光家园小区提供物业服务，约定：多层住宅的物业服务费由业主按建筑面积每月每平方米0．73元交纳，物业管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行、附属配套设施的维护和管理服务、公共环境卫生等服务内容。王学民现尚欠派尔阳光物业公司自2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3220元。一审法院认为，物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。综上，派尔阳光物业公司在物业服务中提供了符合合同约定标准的服务，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：王学民于判决生效之日起七日内给付派尔阳光物业公司自2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费3220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王学民负担，须于判决生效之日起七日内将此款给付派尔阳光物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王学民提交了景阳物业公司官网材料。拟证明：2017年4月1日之后，景阳物业公司接管了欧美亚小区的物业管理。派尔阳光物业公司质证认为，对该证据的真实性及证明问题均有异议。景阳物业公司从未接管欧美亚小区的物业管理工作，是派尔阳光物业公司邀请景阳物业公司对欧美亚小区的物业工作进行指导，景阳物业公司出于宣传企业的目的在其官网上做出了一些不符合实际的宣传。即使证据内容是景阳物业公司的，也不能证明2017年4月1日后，是景阳物业公司为小区提供服务的。本院认证认为，王学民提交的景阳物业公司的网页中只写明景阳物业公司与派尔阳光物业公司达成合作，为欧美亚小区提供物业服务，没有景阳物业公司独自接管小区物业的报道，且该网页是景阳物业公司自行编辑，不能证明景阳物业公司与欧美亚小区签定了物业管理服务合同，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2011年王学民与派尔阳光物业公司签订《物业管理服务协议》。王学民在二审庭审中陈述其在2015年前每年均向派尔阳光物业公司缴纳物业费。派尔阳光物业公司在庭审中称，该公司始终按0.73元的标准向欧美亚小区业主收取物业费。本院认为，关于派尔阳光物业公司主体是否适格的问题。王学民主张派尔阳光物业公司涉嫌合同造假，主体不适格。但其未举示有效证据证明派尔阳光物业公司与欧美亚小区签订的《物业管理服务协议》系假合同，亦未举示有效证据证明2017年4月1日之后派尔阳光物业公司退出了欧美亚小区的物业管理。而派尔阳光物业公司在2011年即与王学民签订了《物业管理服务协议》，王学民一直向派尔阳光物业公司缴纳物业费。因此，派尔阳光物业公司向王学民主张欠缴的物业费符合法律规定。王学民关于派尔阳光物业公司主体不适格的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于物业费标准的问题。王学民主张其应按照0.55元的标准缴纳物业费。依据本案查明的事实，王学民与派尔阳光物业公司签订的《物业管理服务协议》中，虽有多层住宅按建筑面积0.55元/月/平方米的约定，但该合同为格式合同，而派尔阳光物业公司在庭审中称其实际收取物业费是按照0.73元/月/平方米的标准收取的。王学民亦未举示证据证明其在2015年之前是按照0.55元标准缴纳的物业费，故王学民的该项主张不成立，本院不予支持。一审判决王学民按照0.73元的标准向派尔阳光物业公司缴纳物业费并无不当，本院予以维持。王学民主张欧美亚世界阳光开发有限公司承诺用违约金抵物业费，但其未举示证据证明派尔阳光物业公司是欧美亚世界阳光开发有限公司的子公司或关联公司，应对欧美亚世界阳光开发有限公司的承诺承担责任，故王学民关于派尔阳光物业公司应按照开发商的承诺将因入户延迟的违约金抵物业费的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，派尔阳光物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王学民负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊二〇二〇年九月二十九日书记员  李 娜