湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2909号上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳友协置业有限公司，住所地：岳阳楼东茅岭步行街北辅路**（中华广场）。法定代表人：郑水生，董事长。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:李雪佳，男，1986年8月16出生，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人岳阳友协置业有限公司（以下简称“友协公司”）因与被上诉人李雪佳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。友协公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李雪佳的诉讼请求，改判支持友协公司的反诉请求。事实和理由：一、一审错误认定友协公司收到李雪佳送达的解除通知。一审认定签收李雪佳送达的《关于解除中华广场购买合同的书面说明》（以下简称“解除合同说明”）的邹丽的身份，是友协公司参加旁听的一名工作人员的猜测性回答，即便邹丽是博汇公司的销售人员，也不能就此推断友协公司收到解除合同通知。二、一审判决认定友协公司收到该通知后未在三个月内请求人民法院确认解除合同的效力，故不再对李雪佳解除合同是否符合约定或法定情形进行实质性审查，与最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第46条的司法政策精神相悖，一审据此确认双方的《商铺买卖合同》已于2019年3月7日解除错误。三、李雪佳不享有合同解除权，“解除合同说明”所主张的解除合同理由不成立，不能产生解除合同的效果。1、李雪佳既不依约办理按揭贷款手续，也不以自有资金付清购铺余款和办证所需税费，友协公司有权暂不予办理产权证并不构成逾期办证，李雪佳以此要求解除合同缺乏事实依据；2、即便李雪佳有权以友协公司逾期办证为由解除合同，其合同解除权也因超期行使而归于消灭；3、李雪佳违约在先，友协公司有权顺延办证，即便友协公司在顺延期限内没有履行相关义务，李雪佳也已丧失约定的合同解除权。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求支持友协公司的上诉请求。李雪佳答辩称：一、一审法院为查明邹丽的身份，在庭审中依职权对友协公司的员工询问符合法律规定，经一审调查确认，邹丽系博汇公司销售案涉商铺的工作人员，邹丽签收了“解除合同说明”，李雪佳有充分理由相信邹丽代表友协公司收到了该份“解除合同说明”，应视李雪佳向友协公司送达了解除合同通知；二、友协公司的违约行为已经构成根本违约，李雪佳依法具备解除合同的全部条件。1、李雪佳已提供了办理银行按揭的相关手续，未能办理剩余8万元购铺款的银行按揭原因在友协公司；2、友协公司自始至终未能履行交付商铺的合同义务；3、在友协公司于2018年4月10日向李雪佳发出《关于产权证办理的通知》时，李雪佳按通知要求于2018年5月10日交纳了税费及办证费，但友协公司仍未在合同约定的期限内为李雪佳办妥商铺的产权证；4、因友协公司违约，李雪佳可以行使合同解除权，李雪佳亦按合同约定的时间向友协公司送达了解除合同的通知，并未超过约定或法定的时间行使合同解除权。综上，一审认定李雪佳与友协公司的《商铺买卖合同》已经解除正确，请求驳回友协公司的上诉请求，维持原判。李雪佳在一审提出的本诉请求:解除李雪佳与友协公司签订的《商铺买卖合同》，由友协公司返还李雪佳购房款及办证费用共计87900元及利息（自2019年3月8日起按年利率6%支付利息至付清之日止）并承担本案全部诉讼费用。友协公司在一审提出的反诉请求:1、判令李雪佳与友协公司签订的商铺买卖合同不予解除;2、判令李雪佳支付购房余款80000元，支付2017年10月21日至2020年3月21日的逾期违约金13920元，并从2020年3月22日起每日按商铺总价款的0.2‰计算违约金至付清之日；3、由李雪佳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月20日，李雪佳与友协公司委托的岳阳市博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:李雪佳向友协公司购买位于岳阳市××街××路××号××层××号××商铺（现铺），建筑面积为11.89平方米，商铺总价款为160000元，2017年6月20日前支付80000元，余款向银行申请抵押贷款；李雪佳应在本合同签订后60日内向贷款银行递交办理按揭所需资料以及签署相关的申请按揭文件，如逾期则视为买受方逾期付款；如买受方提出按揭申请后，因自身信用记录无法办理银行按揭贷款手续，买受方须付清余款，逾期超过30日，出售方选择继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起至实际清偿之日止，买受人每日应按商铺总价款的Ｏ.5‰向出售方支付违约金；友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期在2018年10月1日前。友协公司通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经李雪佳签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，李雪佳有权单方提出解除本合同，但李雪佳应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向友协公司提出解除合同，如李雪佳没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为李雪佳同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向李雪佳支付已付商铺总价款的Ｏ.5‰作为违约金；产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款及相关预收税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如李雪佳逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续，如友协公司未在合同规定的时间申办该商铺的过户手续，逾期超过30天的，买受方有权解除合同，友协公司应当自李雪佳解除通知到达之日起90天内退还全部已付商铺总价款,如李雪佳同意继续履行合同，本合同继续履行，友协公司按日向李雪佳支付已付商铺总价款总金额0.5‰的违约金，合同还对其它事项进行了约定。2018年4月10日，博汇公司通知李雪佳提交办理产权证的手续和费用。2018年5月10日，李雪佳向博汇公司交纳了办证综合服务费1500元、税费6400元。2019年3月7日，李雪佳向博汇公司的销售经理邹丽提交了一份关于解除中华广场购买合同的书面说明。说明中称李雪佳已按照约定交纳了首付款80000元，办证费用、税费等7900元，友协公司未按照约定申请办理过户手续，现提出解除合同，要求友协公司退还80000元购铺款及办证费用、税费等7900元。一审法院认为，友协公司委托博汇公司和李雪佳签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，李雪佳于2019年3月7日将解除合同通知送达给了友协公司委托的博汇公司，应视为解除合同已送达给了友协公司。友协公司收到该通知后未在三个月内请求人民法院确认解除合同的效力，故一审不再对李雪佳解除合同是否符合约定或法定情形进行实质性审查，应确认双方的合同已于2019年3月7日解除。李雪佳再次起诉解除合同，一审不再处理。合同解除后，友协公司应在解除通知到达之日起90天内即2019年6月5日前向李雪佳退还全部已付商铺总价款，现李雪佳要求友协公司返还商铺购买款80000元及办证费用7900元，一审予以支持。李雪佳要求友协公司自2019年3月8日起按照年利率6%支付利息至还清全部购铺款之日止，一审部分予以支持，利息计算起始时间应从2019年6月5日开始计算。友协公司反诉要求李雪佳支付购房余款80000元，支付2017年10月21日至2020年3月21日的逾期违约金13920元，并从2020年3月22日起每日按商铺总价款的0.2‰计算违约金至付清之日，因双方的合同已实际解除，友协公司的反诉请求，一审不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条，第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、由友协公司于判决生效后十日内向李雪佳返还购铺款80000元、办证费用7900元，并从2019年6月5日起按年利率6%支付利息至实际履行之日止；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回李雪佳的其他诉讼请求；三、驳回友协公司的全部反诉请求；一审本诉案件受理费减半收取1075元，反诉案件受理费减半收取100元，共计1175元，由李雪佳承担15元，由友协公司承担1160元。二审期间，友协公司提供了一份“友协公司委托博汇公司的委托书”证据，拟证明博汇公司没有代理友协公司处理退房、退款、解除合同等的权利，委托书在销售现场也进行了公示。本院组织双方交换了证据并质证，李雪佳质证称：对该委托书的“三性”均有异议，该委托书与李雪佳无关，也无法达到友协公司的证明目的，且与《商铺买卖合同》第九条相悖。本院认证认为，李雪佳对证据1的真实性有异议，友协公司将证据在现场公示并无相关证据佐证，李雪佳也不予认可，故对该证据的真实性及证明目的，本院不予采信。经审理查明，本案二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、友协公司是否收到李雪佳送达的解除合同通知；二、李雪佳是否享有案涉《商铺买卖合同》的解除权，李雪佳行使合同解除权是否超过双方约定的解除期限，一审认定双方的《商铺买卖合同》已于2019年3月7日解除是否正确，友协公司主张的反诉请求应否予以支持。关于焦点一，经查明，一审已在庭审中对邹丽的身份进行了审查，李雪佳为证明其向友协公司送达了“关于解除中华广场购买合同的书面说明”，录制了送达现场的视频，经质证和当庭询问友协公司工作人员彭琪，友协公司也认可了视频中的人系邹丽，邹丽在李雪佳递交的“解除合同说明”上签字并注明“已收到”，应视友协公司已收到李雪佳送达的解除合同通知。友协公司上诉主张其未收到“解除合同说明”与事实不符，本院不予采信。关于焦点二，根据双方签订的《商铺买卖合同》第十条第一款、第六款的约定，友协公司在合同生效后180个工作日内，当收到李雪佳全部商铺款及相关税费、杂费后，应为李雪佳办理案涉商铺的交易过户手续，逾期办证超过30日，李雪佳享有合同解除权。虽然李雪佳还有8万元购铺余款未予支付，但由于双方约定了剩余商铺款通过银行按揭支付，根据查明的事实，未能办理银行按揭的原因在友协公司，友协公司在明知李雪佳银行按揭未能办理的情况下，仍于2018年4月10日通知李雪佳提交办理产权证的手续和费用，李雪佳也于2018年5月10日交纳了办证税费7900元，可视友协公司应自2018年5月11日起在约定的时间内为李雪佳办理该商铺的产权证，但至2019年3月7日李雪佳送达“解除合同说明”前，友协公司仍未办妥产权证，友协公司逾期办证构成违约，李雪佳依约享有合同解除权的条件成就，李雪佳行使合同解除权既未超过约定的解除期限，更未超过法定的解除期限，一审未对李雪佳解除合同是否符合约定或法定的情形进行实质性审查，虽有不妥，但认定双方的《商铺买卖合同》已于2019年3月7日解除，并无不当，本院予以确认。友协公司上诉主张双方的合同并未解除、应当继续履行合同的请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人友协公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1998元，由上诉人岳阳友协置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月二十五日书记员  荣晴瑶