浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初29号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行，统一社会信用代码91330800556195923G，住所地浙江省衢州市上街**。 法定代表人：吴彤，行长。 委托诉讼代理人：池锦刚，浙江**风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓东，浙江**风律师事务所律师。 被告：衢州冠发君悦大酒店有限责任公司，统一社会信用代码91330800699502062K，，住所地浙江省衢州市九华北大道** 法定代表人：林文宪。 被告：林文宪，男，1973年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：陈贵，男，1974年3月10日出生，汉族，住福建省福清市。 三被告共同委托诉讼代理人：徐芳，浙江天赞律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：吴逸聘，浙江天赞律师事务所律师（实习）。 原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行（以下简称浦发银行衢州支行）与被告衢州冠发君悦大酒店有限责任公司（以下简称冠发君悦大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人池锦刚，三被告共同委托诉讼代理人徐芳、吴逸聘均到庭参加诉讼。2020年7月1日，因本案案情复杂，依法转为普通程序进行审理，并于2020年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人池锦刚，三被告共同委托诉讼代理人徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告尚未支付的房屋租金，暂计为4116580.88元（暂计自2016年1月7日起算至2019年12月31日止，2016年1月7日前如有欠租金的另行计入），并据租赁合同按照逾期天数支付逾期付款额为基础以银行同期贷款基准利率四倍承担违约责任（从应付之日算至付清之日）；二、判令被告赔偿原告律师代理费损失208000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告变更诉请为:一、依法解除原被告之间的租赁合同关系，判令被告立即返还原告租赁物；二、判令被告支付原告应付未付的房屋租金暂计4670466.87元（自2016年1月7日起暂计算至2020年6月13日，2016年1月7日前如有欠租金的另行计入），并根据租赁合同约定，就逾期未付的租金金额按照实际逾期天数（从应付租金之日算至租金实际付清之日），以银行同期贷款基准利率四倍的标准向原告承担违约责任；三、判令被告赔偿原告律师代理费损失208000元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告为位于××道××幢××房产的所有人，该地址为被告冠发君悦大酒店的公司注册地，被告林文宪、陈贵为该房产原有承租人及被告冠发君悦大酒店创始人。2009年6月14日，被告林文宪、陈贵向衢州恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛房开）租赁九华北大道185幢的房产，用于注册冠发君悦大酒店，租赁合同中约定了租金及按季支付，并规定了违约责任；承租人逾期支付租金的，每逾期一天应以未支付租金按照银行贷款利率四倍承担违约责任；如出租人违约解除合同的，承租人应支付违约金2000万元；一方违约导致诉讼，违约方应支付案件诉讼费及律师费等损失；如实际损失无法估算，则违约方支付违约金100万元。2009年12月23日被告冠发君悦大酒店注册，并在该地经营至今，其中被告林文宪为发起人兼法定代表人，另一股东为陈强。2014年4月开始，原房东恒盛房开一直在原告处贷款并将该大厦中的101室及地下，102-104、201、1019-1020、1107室房地产抵押于原告。因恒盛房开无法偿还贷款本息，原告诉至法院，双方于2016年1月6日衢州中院做出《民事调解书》，确认该抵押权等。后因恒盛房开无法履行，法院于2016年8月19日裁定将上述房产抵债，原告取得所有权。自民事调解书生效后，原告及法院执行局一直与被告沟通，要求被告将应付租金支付给原告实现部分抵押权，后取得抵押权后又多次催促缴纳房租，但被告均找理由推脱。故原告诉至法院，诉请如前。 被告衢州冠发君悦大酒店有限责任公司答辩称，一、原告同时起诉三被告，缺乏法律和事实依据，被告主体不适格。被告林文宪、陈贵系涉案《恒盛大厦租赁合同》（以下简称租赁合同）的签订人，同时林文宪系被告冠发君悦大酒店的发起人和股东，而被告陈贵与冠发君悦大酒店无关。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的观点（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。由此可见，在冠发君悦大酒店设立后，该租赁合同的权利义务均由冠发君悦大酒店来实际享有和承担，因此，本案中被告冠发君悦大酒店为适格的被告，原告既起诉两个人被告又同时起诉冠发君悦大酒店，并且要求三被告共同承担违约责任缺乏事实和法律依据。二、原告与被告冠发君悦大酒店之间不曾就恒盛大厦租赁事宜达成合意，双方之间不存在租赁合同关系；此外，依据涉案租赁合同的性质以及约定，依法属于合同权利不得转让的情形，因此，原告无权以涉案租赁合同向被告冠发君悦大酒店主张租金及违约金。（一）、买卖不破租赁，原合同继续有效，仅对租赁合同效力进行了规定，至今并无任何生效法律、法规规定原合同继续约束新产权人与原承租人。且买卖不破租赁的立法目的是倾向于对弱势的承租人的保护，而《合同法》第229条则赋予承租人租赁权物权化的特征，足以对抗新产权人的所有权，原告关于当然取得原租赁合同出租人主体权利义务的观点严重违背该立法初衷以及法理原则。（二）、从涉案租赁合同的性质上来说，涉案合同具有涉稳、涉民性质，不得发生租金收益权的转让。恒盛大厦系由衢州恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛房开）开发建造的商业房产，在签订涉案租赁合同时，恒盛房开系恒盛大厦的唯一所有权人，依法享有对外出租的合法权利，在涉案租赁合同签订后，将恒盛大厦六至十六层进行分割与近170余户购房户（以下简称小业主）签订了买卖合同以及公寓委托管理合同进行售后返租。而结合相关的事实，冠发君悦大酒店从恒盛房开承租六至十六层房产的月租金为每平方米8元，但恒盛房开却与170户小业主却约定了每月每平方米约24元的售后返租收益，因此，恒盛房开便将涉案租赁合同中收取的整栋恒盛大厦的全部租金来兑付170余户小业主的售后返租收益。因此，在原告就恒盛大厦部分物业进行抵偿前，涉案的租赁合同之上就已经存在了170余户小业主的所有权及涉及民生收益的客观事实。（三）、从涉案合同的约定来看，涉案合同明确约定了整体租赁以及出租人持续合法有效的内容，因此，涉案合同的权利或部分权利不得发生转让。依据租赁合同第1页第1条标的房屋“出租人应确保向承租人提供地下一层至地上一层部分房产及地上二层至十六层的全部整体房产”的约定，以及第4页第8条出租人保证事项中的“保证其作为本合同签约主体依法成立，在本合同期内依法存续，具备签订合同和持续履行本合同的主体资格”的约定，以及在合同第6页第8条第9款也明确约定了在合同期内，出租人负有持续维持出租人主体资格和本合同约定的租赁行为合法性的合同义务。由此可见，在该份租赁合同中合同双方均反复强调了出租人的持续整体出租的责任和义务，涉案合同具有恒盛大厦出租权不得转让或部分转让的约定。因此，相对于承租人而言，承租人只需面对一个出租人恒盛房开即可，并不因房产的出售、抵押或抵偿等嗣后的房产处分的事实或法律行为而改变该整体租赁合同的出租方。依据《合同法》第79条的规定，涉案租赁合同属于根据合同性质以及按当事人约定不得转让的情形，因此，未经被告冠发君悦大酒店同意，原告无权基于合同转让而介入冠发君悦大酒店与恒盛房开的租赁合同，成为出租人进而直接向被告冠发君悦大酒店主张租金、违约金等合同权益。（四）、本案租赁合同具有特殊性，若原告能够成为原租赁合同的出租人将导致严重违背租赁合同签订时的合意，违反公平及意思自治原则。涉案合同为恒盛大厦的整体租赁协议，因此，该合同中涉及到了统一的维修义务、外墙、电梯及基础维护、发票提供等涉及到整栋大厦出租人义务的内容，若原告成为了原租赁合同的出租人，将打破原租赁合同签订时，承租人与出租人的合意初衷。扩大来说，若170户小业主以及银行陆续取得恒盛大厦的产权，按照原告的观点，这些新产权人都可以突破合同的相对性直接成为出租人，那么相对于承租人而言，众多的产权人根本无法统一履行整体租赁合同中约定的义务，那么承租人的合同权利又如何得到保障。三、从原告起诉主张来看，其基于取得恒盛大厦部分房产所有权而直接以租赁合同的出租人来提起诉讼，因此，该请求本质即为主张恒盛大厦地下一层、地上、地上一的租赁合同关系从恒盛房开转让取得。依据合同法规定，合同转让应经合同相对方的同意才能发生转让的法律效果，但原告从未取得被告冠发君悦大酒店的同意，因此，原告向被告冠发君悦大酒店主张租赁合同的租金及承担违约责任缺乏法律依据。从原告在诉状中所陈述的事实和理由来看，其因恒盛房开无法偿付贷款通过调解取得抵押权，之后又通过以房抵债的形式取得恒盛大厦地下一层、地面、地面一的所有权，因此，原告直接依据租赁合同中约定租金支付标准及违约责任向被告主张。因此可见，原告直接依据所有权而当然将自己认定为租赁合同的出租人。从法律关系上来看，本质上就发生了将恒盛大厦地下一层、地上、地上一房产的租赁合同权利义务一并从恒盛房开转让继受的事实。依据合同法第88条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。从法律规定来看，第三人无权或并不当然成为合同中的一方当事人，只有经原合同对方当事人同意后，该第三人才能介入合同、一并转让合同中的权利和义务。因此，原告直接以租赁合同一方主体向被告冠发君悦大酒店主张合同权利缺乏法律依据，亦无法成立。四、原告在成为产权人后所享有的收益权应当向恒盛房开进行主张。原告无法通过原租赁合同直接向被告冠发君悦大酒店行使租金的收益权，但并不意味着原告所拍受的房产不具有收益权能。原告可依据新产权人的身份向租金收取主体恒盛房开主张不当得利请求权，进而实现其房产收益。此外，依据被告冠发君悦大酒店所举证的会议纪要，该协议第三条明确，因恒盛大厦抵押房产所有权发生变更而导致新的所有权人向被告冠发君悦大酒店主张租金收益等责任，由恒盛房开承担。以及租赁合同第8.1.1条和8.1.8条约定，出租人需要保持持续整体出租恒盛大厦的主体资格，否则，由此产生的全部法律责任将由恒盛房开承担。多年以来，恒盛房开从未向被告冠发君悦大酒店告知过涉案房产的新产权人，也未向被告冠发君悦大酒店指示过将该部分租金支付给新产权人，因此，基于买卖不破租赁原则，原租赁合同继续合法有效，基于合同相对性，被告冠发君悦大酒店也只能向原租赁合同出租人恒盛房开支付租金，因此相对于被告冠发君悦大酒店而言，恒盛房开依据发生法律效力的合同主张租金符合法律规定。但反观原告，因其基于拍卖取得涉案房产的所有权，依法也获得了涉案房产的收益权，而恒盛房开收取的涉案房产部分租金相对于原告而言就构成了不当得利，原告可直接向恒盛房开主张涉案房产的收益。五、原告主张的租金在计算期限、计算标准存在错误而且还未提供计算租金的面积大小情况，因此，原告主张的租金额无法计算得出。依据租赁合同第3页第4条第2点的约定，承租人自出租人的租赁标的综合验收合格后九个月内向出租人提供具备消防验收条件的装修完毕的标的房屋，由出租人负责办妥消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全检查意见书，自出租人向承租人交付消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全意见书之日起的六个月后开始计算租赁期限并计收租金。但在租赁合同履行过程中，出租人并未按约为承租人办理消防验收等各项约定义务，导致全部工作均由承租人自行完成，并且案涉恒盛大厦的综合验收以及消防验收的前后次序颠倒，但不论如何，按照合同约定的起租日即为综合验收合格后9个月以及消防验收合格后的6个月两个条件中最迟满足之日。结合2012年1月7日发具的衢市发改中【2012】1号衢州市发展和改革委员会关于印发《衢州恒盛房地产开发有限公司西区恒盛大厦项目竣工验收会议纪要》的通知，案涉恒盛大厦的综合验收完成整改之日为2012年1月7日，因此，案涉租赁合同的起租日为2012年10月7日，而非原告所主张的2009年6月即合同签订日。除此之外，原告向冠发君悦大酒店主张2016年1月7日起的租金缺乏法律依据，且原告主张所有权面积范围内地下室以及一楼部分绝大多数均非被告冠发君悦大酒店的承租范围，系由东方超市和农业银行实际使用和承租，因此，不应当作为计算原告租金的应租面积。六、假定原告可以通过合同转让介入租赁合同，成为案涉恒盛大厦的出租人，那么依据合同法的规定，被告冠发君悦大酒店可以向受让人即原告主张对让与人恒盛房开的抗辩权。目前，被告冠发君悦大酒店已向恒盛大厦出租人支付租金21620000余元，并且还享有已查实不符的3720000余元工程款、3430000余元消费券及35300000元违约金债权，因此，被告不存在欠付租金的事实，原告关于被告违约的主张无法成立，各项请求缺乏事实依据，应当予以驳回。（一）、截止2020年1月2日，被告冠发君悦大酒店已向恒盛大厦出租人支付租金21621750.88元，其中自2015年开始所支付的款项系为了维稳不得不预先支付给恒盛房开的租金，之后又由恒盛房开打给小业主用以支付售后返租委托管理收益，以确保不再发生涉及170余户小业主民生及群体性聚集事件。此外，结合原告享有所有权的房产部分，即便从计租之初（2012年10月7日）开始计算，计算到2020年的租金仅有14000000余元，更何况原告自2017年12月28日才取得所有权，对比被告冠发君悦大酒店已实际支付的21000000余元的租金事实，被告冠发君悦大酒店根本不存在欠付原告租金的事实。（二）依据租赁合同，出租人负有提供适格房产、物业日常维修、管理的义务，但因恒盛房开未履行施工以及未及时修复、导致被告冠发君悦大酒店代为利息，目前已经核实的被告冠发君悦大酒店代恒盛大厦出租人进行的大厦工程主体建造及修缮金额为3724610元，因此，被告冠发君悦大酒店对恒盛大厦出租人享有3724610元的到期工程维修债权。（三）、在租赁合同履行过程中，恒盛房开在被告冠发君悦大酒店进行了大量的签单挂账消费，其中每年累计领取的消费券总额为3433565元，但恒盛房开从未向被告冠发君悦大酒店支付过，因此，被告冠发君悦大酒店对恒盛房开享有到期消费债权3433565元。（四）、因恒盛大厦逾期通过综合验收，因此，出租人依约应当向承租人赔偿35300000元的违约金。（五）、若原告可以通过合同转让介入租赁合同，成为恒盛大厦的出租人，那么被告冠发君悦大酒店可以向原告主张对让与人恒盛房开的抗辩权。依据合同法第82条的规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。由此可见，若原告要介入租赁合同中来，那么被告冠发君悦大酒店对恒盛房开所支付的款项以及享有的各类债权，均可以向受让人原告进行主张。即便在出租人完全履约的情形下，按照租赁合同结算至2020年1月7日，承租人应当支付的恒盛大厦整体租金金额为24430000余元，但初步结算前述被告冠发君悦大酒店在履行租赁合同过程中已经支付了25340000元的款项并享有38730000余元债权，共计金额64070000余元。因此，原告即便能够成为租赁合同的出租人也无权再向被告冠发君悦大酒店主张租金。综上所述，原告起诉被告主体不适格；案涉恒盛大厦的整体租赁合同具有不可转让的合同性质和约定，并且被告冠发君悦大酒店从未同意将租赁合同向原告进行转让，因此，原告不能因其享有部分房产的所有权就取得租赁合同中出租人的法律地位，而向被告冠发君悦大酒店主张租金。退一步来说，即便原告能够从恒盛房开转让合同，成为租赁合同出租人，则原告的诉请主张与租赁合同约定明显不符而无法成立；此外，被告冠发君悦大酒店依据租赁合同对让与人恒盛房开的抗辩权可以向原告进行主张，目前，被告冠发君悦大酒店不仅实际支付了巨额的款项，同时对恒盛房开享有高额的债权，因此，原告向被告冠发君悦大酒店主张租金更是缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告全部诉请。 本案经本院审理，认定事实如下：2009年6月14日，被告林文宪、陈贵与衢州恒盛房地产开发有限公司签订了《恒盛大厦租赁合同》，合同约定：出租人是有权出租本标的房屋的有权人，同意将该标的房屋出租给承租人用于经营酒店、娱乐等商业使用，承租人同意承租该标的房屋，出租人出资依法设立的经营主体成立后，本合同项下承租人的权利义务变更为设立后的经营主体享有和承担；标的房屋为位于浙江省衢州市××路××路××大厦××项目地下一层至地上十六层全部商业用房；标的房屋为出租人拥有完全的出租权，且不存在任何权利瑕疵，合法所有的在建商业用房；出租人应确保向承租人提供地下一层至地上一层部分房产及地上二层至十六层的全部整体房产；承租人将租赁标的房屋用于设立综合性酒店（包括餐饮、住宿、ＫＴＶ、桑拿）为主的商业项目；租赁期内，承租人按本合同附件中约定的范围和使用方式享有使用权和管理权；恒盛大厦地下一层至地上五层租赁期限为15年，恒盛大厦地上六层至十六层租期12年；承租人自出租人的租赁标的综合验收合格后九个月内向出租人提供具备消防验收条件的装修完毕的标的房屋，由出租人负责办妥消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全检查意见书，自出租人向承租人交付消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全意见书之日起的六个月后开始计算租赁期限并计收租金；租金计收标准详见附件二，每月每平方米9元、13.8元的部分计收租金的5年内租金不变，自第6年开始在前一年的基础上按3％的比例每年递增，每月每平方米8元的部分计收租金的9年9个月内租金不变，最后的2年3个月按每月每平方米15元的标准计收租金。租赁面积大致为30383平方米，月租金大致为278225.8元，年租金为3338710元，但具体数额以双方确认为准；自起租日开始，租金每季支付一次，于每季首月开始的5日内支付本季租金，承租人将应付的租金打入出租人书面指定的账号内，出租人未向承租人指定账号影响承租人向出租人支付租金的，所造成的不利后果由出租人自行承担；出租人在每次付款日前向承租人提供足额、合法有效的收款发票，发票以房屋租金、物业管理费及设备使用费的名称按照5：3：2的比例向承租人提供发票。承租人按本合同约定的日期向出租人支付款项，如出租人迟延提供房屋租赁发票的，承租人租金支付时间相应顺延；承租人未按本合同约定逾期向出租人支付租金的，每逾期一天，承租人应向出租人支付以逾期付款额为基础按银行同期贷款利率四倍向出租人承担违约责任。经出租人发出书面通知后无正当理由，且逾期超过90天的，出租人有权选择是否解除本合同；如出租人选择解除本合同的，承租人应向出租人支付贰仟万的违约金；一方违约导致诉讼，违约方需向另一方承担因违约所发生的包括但不限于案件诉讼费、保全费及律师代理费在内的费用损失；在合同履行过程中，一方存有违约行为，本合同未特别约定具体违约责任的，违约方需按每日人民币伍万元的标准向另一方支付违约金或赔偿由此所造成的实际损失，若实际损失无法估算的，则违约方需向另一方支付违约金人民币壹佰万元。此外，合同中还对租赁标的、标的房屋法律和权利状况及后续手续办理、租赁期限、免租期和起租日及支付方式、能源供应、租赁期内资产所有权归属、出租人保证事项、承租人保证事项、代位行使的权利、合同的概况转让继优先购买权、无干扰和不竞争条款、通知与送达、违约责任、定金及其他、争议解决办法等其他方面均作了明确的约定。2009年12月23日被告冠发君悦大酒店注册成立，经营并使用案涉租赁物恒盛大厦至今，被告林文宪为发起人兼法定代表人，另一股东为陈强。原告为与浙江伟德铜业有限公司、衢州恒盛房地产开发有限公司、陆锦芳、陆国军、盘锦义乌国际商贸城有限公司和衢州永达铜业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年9月28日向衢州市中级人民法院提起诉讼，经法院依法审理，达成了调解协议，衢州市中级人民法院于2016年1月6日做出（2015）浙商初字第11号调解书，在该调解书中确认“原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行就被告恒盛房地产开发有限公司用于抵押的座落于衢州市××道××幢××室××室××室××室××室××室××室××室××室的房屋及土地使用权〔房屋所有权证号：衢房权证衢州市字第2××1号、2××7号、2××8号、2××9号、2××0号、2××5号、2××6号、2××0号；土地使用权证号：衢州国用（2012）第5-0085315号、5-0086835号、5-0085265号，衢州国用（2014）第00037号、00036号、00101号〕在最高额28596万元范围内就本协议第一项约定的债权享有优先受偿权”。2016年8月19日，衢州市中级人民法院做出（2016）浙08执10号之十一执行裁定书，裁定“将被执行人衢州恒盛房地产开发有限公司所有的位于衢州市××道××幢××室××室××室××室××室××室的证号发别为：衢房权证衢州市字第2××1号、2××7号、2××8号、2××9号、2××0号的房屋所有权和证号为衢州国用（2012）第5-0085315号、5-0086835号、5-0085265号土地使用权作价108819000元，交付收取执行人上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行抵偿债务。财产权自本裁定送达申请人时起转移。”。原告于2017年12月28日办理了案涉房产的不动产权证书。原告于2018年12月26日向被告发送了《关于九华北大道185幢房屋租金的催收函》，催告“因衢州市恒盛房地产可发有限公司（下称恒盛房开）拖欠我行到期债务，经衢州市中级人民法院依法审理和强制执行，2016年8月19日，衢州市中级人民法院将位于衢州市××道××幢××大厦××室××室××室××室××室××室依法裁定作价抵偿给我行所有〔（2016）浙08执10号之十一号《执行裁定书》〕，我行已于2017年12月28日取得相关不动产权证。上述抵债房产一部分由你们租用，租用依据为该房产业主恒盛房可与林文宪、陈贵于2009年6月14日签订的合同编号为20090605号恒盛大厦租赁合同，承租人林文宪、陈贵从恒盛房开取得租赁权后，以该租赁房产为注册地成立了衢州冠发君悦大酒店有限责任公司（下称冠发君悦），故冠发君悦为实际承租人。在法院将上述资产抵债我行所有后，我行多次以业主身份与贵方协商催要上述抵债房产相应租金，但贵方以种种理由推拖，至今未付分文，已严重侵害了我行的合法权益。另外，2016年1月6日经法院调解确认我行债权及抵押权生效后，我行通过法院多次要求贵方协助执行，要求将相应房租交至我行，用于偿还恒盛房开所欠我行债务，贵方一直未予协助。综上，我行郑重向贵方催告：1、请贵方根据20090605号恒盛大厦租赁合同的约定立即向我行支付2016年8月19日至今的租金2412661.53元；2、根据衢州市中级人民法院协助执行的要求，立即将2016年1月6日至2016年8月18日的租金支付给我行，用于偿还恒盛房开所欠我行的债务。否则，我行将单方通知贵方提前解除租赁合同，并通过法律途径维护自己合法权益，届时贵方还将承担包括但不限于因诉讼发生的一切费用”。被告冠发君悦大酒店于同年12月29日《复函》，告知原告“恒盛大厦系由衢州恒盛房地产开发有限公司开发建设的房产，2009年6月14日就整栋大厦以及附属用房、设备设施的租赁事宜签订合同编号为20090605的《恒盛大厦租赁合同》，因此，恒盛大厦系该租赁合同唯一相对人。贵行发函向我公司主张租金，但至今未能向我公司提供相关房产的权属证书，因此。我公司无法确定贵行系相关房产的法定所有权人”。至2020年1月2日，被告冠发君悦大酒店已向恒盛房开支付了租金21461628.48元。现双方对案涉房产的租金支付产生争议，原告以被告未向其支付租金为由诉至法院，诉请如前。 另查，衢州市发展和改革委员会于2012年7月印发了衢市发改中〔2012〕1号文件《衢州市发展和改革委员会关于〈印发衢州恒盛房地产开发有限公司西区恒盛大厦项目竣工验收会议纪要〉的通知》,文件载明“2011年12月27日，市发改委组织市有关单位，在市行政服务中心二楼会议室召开衢州恒盛房地产开发有限公司西区恒盛大厦项目竣工验收会议。会后，业主已按会议精神完成整改”。 2016年12月23日晚，恒盛房开公司代表、被告冠发君悦大酒店代表及柯城公安分局、衢州市司法局直属分局有关人员在冠发君悦大酒店五楼衢州厅会议室，就衢州恒盛大厦租赁纠纷事项召开会议，并形成了会议纪要一份，该会议纪要载明“一、衢州恒盛房地产开发有限公司要求衢州冠发君悦大酒店有限责任公司支付恒盛大厦的2017年度租金3338710.00元，因衢州恒盛房地产开发有限公司不能及时提供租金发票，因此，衢州冠发君悦大酒店有限责任公司此次支付的租金为税前金额，共计人民币叁佰零叁万捌仟柒佰壹拾元（￥3038710.00），预扣税金为人民币叁拾万元（￥300000.00）。预扣的叁拾万元税金待衢州恒盛房地产开发有限公司向衢州冠发君悦大酒店有限责任公司提供足额的房屋租赁发票后由衢州冠发君悦大酒店有限责任公司返还给衢州恒盛房地产开发有限公司。二、衢州恒盛房地产开发有限公司授权委托衢州冠发君悦大酒店有限责任公司将该3038710.00元租金代为支付恒盛大厦业主2017年的委托管理收益。2017年业主委托管理收益不足部分由衢州恒盛房地产开发有限公司承担，于2016年12月31日前付清。三、衢州冠发君悦大酒店有限责任公司按照衢州恒盛房地产开发有限公司的要求履行委托后，因恒盛大厦抵押房产所有权发生变更而导致新的所有权人向衢州冠发君悦大酒店有限责任公司主张租金收益等责任，由衢州恒盛房地产开发有限公司承担。四、衢州恒盛房地产开发有限公司与衢州冠发君悦大酒店有限责任公司约定于2017年1月20日前与之间核对清楚全部债权债务关系。”。2019年12月31日，被告冠发君悦大酒店与恒盛房开共同发出告知书一份，载明“为保障恒盛大厦返租业主合法权益，经衢州冠发君悦大酒店有限责任公司和衢州恒盛房地产开发有限公司友好协商，现将有关事项告知如下：一、2020年1月1日前建立2020年恒盛大厦租金提存账户，衢州冠发君悦大酒店有限责任公司和衢州恒盛房地产开发有限公司分别将协商确定的金额同步打入该账号，具体汇入提存账户金额为衢州冠发君悦大酒店有限责任公司3338710元，衢州恒盛房地产开发有限公司189449元。若有超出清单范围以外的业主，将由衢州恒盛房地产开发有限公司向该账户补足，确保有足额资金支付给业主。衢州冠发君悦大酒店有限责任公司支付的3338710元，经衢州冠发君悦大酒店有限责任公司代表和衢州恒盛房地产开发有限公司代表确认：该笔款项暂定为2020年整幢楼租金。因衢州恒盛房地产开发有限公司与衢州冠发君悦大酒店有限责任公司双方对2020年的实际租金数额存在争议，双方约定通过友好协商或民事诉讼的方式予以最终解决。在最终解决期间，如有第三方或其他人员或单位提出主张，由衢州恒盛房地产开发有限公司负责。三、根据恒盛公司提供的业主清单（清单附后），2020年1月5日前完成2020年租金支付工作”。 以上事实由双方当事人的到庭陈述及当事人提交的恒盛大厦租赁合同、公司登记基本情况、民事调解书、执行裁定书、房产证、委托代理合同、付款凭证、发票、诉讼保全材料、司法拍卖公告、确认函、会议纪要、市中院评估、拍卖告知等执行材料、租金催收函及邮寄单、告知函、衢市发改中(2012)1号文件、已付租金清单及凭证、领用消费券清单及凭证、业主告知书、告知书、复函等证据予以佐证，本院予以确认。 根据当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本案的争议焦点主要在于：一、本案的适格主体问题；二、原告与被告之间是否成立租赁合同关系，原告是否有权向被告主张支付租金；三、本案所涉房产租金如何计算及被告是否欠付租金；四、原告是否有权解除合同。 关于争议焦点一。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的观点（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。本案中，被告林文宪、陈贵与出租人恒盛房开于2009年6月签订了《恒盛大厦租赁合同》，并在合同中约定“出租人是有权出租本标的房屋的有权人，同意将该标的房屋出租给承租人用于经营酒店、娱乐等商业使用，承租人同意承租该标的房屋，出租人出资依法设立的经营主体成立后，本合同项下承租人的权利义务变更为设立后的经营主体享有和承担”。2009年12月23日被告冠发君悦大酒店注册成立，经营至今，被告林文宪为发起人兼法定代表人，另一股东为陈强。因此，在被告冠发君悦大酒店设立后，该案涉租赁合同的权利义务应由被告冠发君悦大酒店享有和承担，被告冠发君悦大酒店为本案适格被告。 关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，衢州市中级人民法院于2016年8月19日出具（2016）浙08执10号之十一执行裁定书，裁定“将被执行人衢州恒盛房地产开发有限公司所有的位于衢州市××道××幢××室××室××室××室××室××室的证号发别为：衢房权证衢州市字第2××1号、2××7号、2××8号、2××9号、2××0号的房屋所有权和证号为衢州国用（2012）第5-0085315号、5-0086835号、5-0085265号土地使用权作价108819000元，交付收取执行人上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行抵偿债务。财产权自本裁定送达申请人时起转移。”。原告已于2016年8月19日取得该裁定书，因此，原告已于2016年8月19日取得了位于衢州市××道××幢××大厦××房地产的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，由于原告于2016年8月取得了案涉租赁合同中的租赁物恒盛大厦的部分产权，对此，原告主张租赁期间部分租赁物所有权变动，原租赁合同中对部分租赁实现租赁合同目的无影响的部分应当继续约束原被告双方（与部分租赁有冲突的部分自然无效），就案涉租赁合同的适用问题，应从立法的目的考虑，无论是否适用原合同，根据交易习惯确定原合同租金、违约条款等关系租赁稳定性的核心条款应当适用。因此，被告无论支付租金还是违约金，都应按照原来交易习惯——按照该部分租赁物的面积计算租金和违约金。被告则提出原告并非原租赁合同的出租人，不应当依据原租赁合同向被告主张支付租金、违约金等合同意定权益。理由如下：1、合同法第229条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力的规定即为我国关于买卖不破租赁的法律规定。买卖不破租赁，原租赁合同继续有效，仅对租赁合同效力进行了规定，至今并无任何生效法律、法规规定原合同继续约束新产权人与原承租人；2、买卖不破租赁的立法目的是倾向于对弱势的承租人的保护，而合同法第229条则赋予承租人租赁权物权化的特征，足以对抗新产权人的所有权，原告关于当然取得原租赁合同出租人主体权利义务的观点违背该立法初衷以及法理原则；3、本案租赁合同具有特殊性，其约定及性质均属于不可转让的合同，原告无法通过合同概况转让成为原租赁合同的出租人；4、本案租赁合同具有特殊性，若原告能够成为原租赁合同的出租人将导致严重违背租赁合同签订时的合意，违反公平及意思自治原则。涉案租赁合同为恒盛大厦的整体租赁协议，因此，该合同中涉及到了统一的维修义务，外墙、电梯及基础维护、发票提供等涉及到整栋大厦出租人义务的内容，若原告成为了原租赁合同的出租人，将打破原租赁合同签订时，承租人与出租人的合意初衷。本院认为，原告于2016年8月19日取得了案涉房产的所有权后，其作为所有权人，自然依法享有相应的收益权，但本案中，由于原告仅是取得了案涉租赁合同租赁物恒盛大厦的部分产权，而案涉租赁合同约定是对恒盛大厦整体出租，该租赁合同不仅包括租赁用途、承租人经营使用权、租赁期限、免租期和起租日及支付方式、租金及租金支付方式、违约责任等权利义务关系，也包括恒盛大厦的统一的维修义务，外墙、电梯及基础维护、发票提供等涉及到整栋大厦出租人义务的内容，因此，原告在仅取得了案涉租赁物恒盛大厦部分产权的情况下并不能当然取代原出租人，而成为原租赁合同的一方当事人，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁之规定，原告根据已取得所有权的该部分租赁物的面积，按照交易习惯和规则，遵照原租赁合同的租赁期限、免租期和起租日及支付方式、租金及租金支付方式等条款计算租金的主张，本院予以支持。 关于争议焦点三。原告提出应遵照原租赁合同的租赁期限、免租期和起租日及支付方式、租金及租金支付方式等条款计算租金，案涉租赁物恒盛大厦应自2019年6月14日起计付租金，诉请要求被告向原告支付拖欠的房屋租金暂计4670466.87元（自2016年1月7日起暂计算至2020年6月13日，2016年1月7日前如有欠租金的另行计入），并根据租赁合同约定，就逾期未付的租金金额按照实际逾期天数（从应付租金之日算至租金实际付清之日），以银行同期贷款基准利率四倍的标准向原告承担违约责任。被告则提出原告主张的租金在计算期限、计算标准存在错误，被告冠发君悦大酒店已向恒盛大厦出租人支付租金21620000余元，并且还享有已查实不符的3720000余元工程款、3430000余元消费券及35300000元违约金债权，因此，被告不存在欠付租金的事实，原告关于被告违约的主张无法成立。本院认为，关于起租日问题，案涉租赁合同约定“承租人自出租人的租赁标的综合验收合格后九个月内向出租人提供具备消防验收条件的装修完毕的标的房屋，由出租人负责办妥消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全检查意见书，自出租人向承租人交付消防验收并取得开业许可证、酒店消防安全意见书之日起的六个月后开始计算租赁期限并计收租金”。根据衢州市发展和改革委员会于2012年1月7日签发的衢市发改中（2012）1号文件《衢州市发展和改革委员会关于印发〈衢州恒盛房地产开发有限公司西区恒盛大厦项目竣工联合验收会议纪要〉的通知》，可以认定案涉恒盛大厦的综合验收完成整改之日为2012年1月7日。因此，本院认定案涉租赁合同的起租日为2012年7月7日。对于是否拖欠租金问题，原告于2016年8月19日取得了案涉恒盛大厦部分房产的所有权，曾于2018年12月26日向被告发送了《关于九华北大道185幢房屋租金的催收函》，但被告冠发君悦大酒店于同年12月29日《复函》，告知原告“恒盛大厦系由衢州恒盛房地产开发有限公司开发建设的房产，2009年6月14日就整栋大厦以及附属用房、设备设施的租赁事宜签订合同编号为20090605的《恒盛大厦租赁合同》，因此，恒盛大厦系该租赁合同唯一相对人。贵行发函向我公司主张租金，但至今未能向我公司提供相关房产的权属证书，因此。我公司无法确定贵行系相关房产的法定所有权人”，但原告未能提供证据证明已将所有权变动的相关权属证书向被告予以提供。因此，本院认定被告冠发君悦大酒店依据案涉租赁合同向合同相对方支付的21461628.48元为已支付的租金。对于被告所提出的3724610元工程款、恒盛房开在被告冠发君悦大酒店的办卡费用160122.38元及消费欠款3433565元应抵扣租金的主张，本院认为，该部分款项系被告冠发君悦大酒店与恒盛房开之间所发生的其他债权债务关系，应由被告冠发君悦大酒店另行主张，不能作为向恒盛房开交付的租金予以抵扣，故对被告提出的该主张，本院不予认可。对于被告提出的因案涉恒盛大厦逾期通过综合验收，出租人恒盛房开应当向承租人赔偿35300000元违约金，该违约金应抵扣租金的主张，本院也不予认可。综合以上观点，遵照案涉租赁中关于租金标准、免租期和起租日的相关约定，经本院核算，被告冠发君悦大酒店已支付了案涉恒盛大厦整体租金至2018年11月28日。依据原告已取得所有权部分房产的面积，截至2020年6月13日，被告冠发君悦大酒店尚欠原告租金金额为1540431.65元。对于原告所提出的要求被告就逾期未付的租金金额按照实际逾期天数（从应付租金之日算至租金实际付清之日），以银行同期贷款基准利率四倍的标准向原告承担违约责任和要求被告承担律师代理费损失的主张，由于原告未能提供相应证据证明在起诉前已将所有权变动的相关权属证书向被告予以告知、提供，因此，对于原告提出的要求被告从应付租金之日以银行同期贷款基准利率四倍的标准承担该违约责任和要求被告承担律师代理费损失的主张，本院不予支持。但对于自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息的合理部分，本院予以支持。 关于争议焦点四。原告提出基于被告继续履行租赁合同而不缴纳租金，原告有权解除租赁关系，请求返还租赁物。本院认为，被告与恒盛房开签订的案涉租赁合同约定租赁用途为经营酒店，案涉租赁物恒盛大厦为整体租赁，而原告仅是取得了案涉租赁物恒盛大厦的部分产权，虽然被告冠发君悦大酒店也确实存在部分租金未支付的客观情况，但如果允许原告解除租赁关系，返还租赁物，则被告冠发君悦大酒店将无法继续正常经营，将导致案涉租赁合同所约定的合同目的无法实现而整体解约，显然不利于市场交易秩序和社会的稳定，也损害了其他产权人的利益，明显有失公允。因此对于原告要求依法解除原被告之间的租赁合同关系，被告立即返还原告租赁物的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，被告林文宪、陈贵与出租人恒盛房开于2009年6月签订了《恒盛大厦租赁合同》，并在合同中约定案涉租赁物恒盛大厦用于经营酒店、娱乐等商业使用。2009年12月23日被告冠发君悦大酒店注册成立，经营至今，被告林文宪为发起人兼法定代表人，另一股东为陈强。被告冠发君悦大酒店设立后，该案涉租赁合同的权利义务依法应由被告冠发君悦大酒店享有和承担。原告于2016年8月19日依据衢州市中级人民法院出具（2016）浙08执10号之十一执行裁定书，以以物抵债的方式取得了案涉恒盛大厦部分房屋的所有权，但由于原告一直未能向被告提供产权变动的相关权属证书，因此，对于被告冠发君悦大酒店向原出租人交付的租金应予以认可。遵照原租赁合同的租金计算标准、免租期和起租日的相关约定，经本院核算，被告冠发君悦大酒店已支付了恒盛大厦整体租金至2018年11月28日。依据原告已取得所有权部分房产的面积，截至2020年6月13日，被告冠发君悦大酒店尚欠原告租金金额为1540431.65元。此外，由于原告未能提供相应证据证明在起诉前已将所有权变动的相关权属证书向被告予以告知、提供，因此，对于原告要求被告冠发君悦大酒店支付未付的房屋租金暂计4670466.87元（自2016年1月7日起暂计算至2020年6月13日，2016年1月7日前如有欠租金的另行计入），并根据租赁合同约定，就逾期未付的租金金额按照实际逾期天数（从应付租金之日算至租金实际付清之日），以银行同期贷款基准利率四倍的标准向原告承担违约责任的诉讼请求，本院对于被告冠发君悦尚欠原告的房屋租金1540431.65元及自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息的合理部分，本院予以支持。对于原告要求解除原被告之间的租赁合同关系，立即返还租赁物的诉请，由于原告仅是取得了案涉租赁物恒盛大厦的部分产权，如果允许原告解除租赁关系，返还租赁物，则被告冠发君悦大酒店将无法继续正常经营，将导致案涉租赁合同所约定的合同目的无法实现而整体解约，不利于市场交易秩序和社会的稳定，也损害其他产权人的合法利益，有失公允。因此，本院对原告所主张的该项诉请不予支持。对于原告所主张的要求被告赔偿原告律师代理费损失208000元的诉请，由于原告仅取得了案涉租赁物恒盛大厦部分产权，其并不能当然取代原出租人，而成为原租赁合同的一方当事人，且原告也未能举证证明其在起诉前已将所有权变动的相关权属证书向被告予以告知、提供，故对于原告要求被告赔偿律师代理费损失208000元的诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告衢州冠发君悦大酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行房屋租金1540431.65元及利息损失（自2020年1月2日起以1540431.65元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）； 二、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行的其他诉讼请求。 本诉案件受理费62282元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行负担43618元，由被告衢州冠发君悦大酒店有限责任公司负担18664元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应及时主动向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐春波 人民陪审员  石晓丽 人民陪审员  胡英姿 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  方艳婷 书 记 员  张小芸