湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初833号原告：周顺，男，1989年05月05日出生，汉族，河南省郑州市人，住宜都市。委托诉讼代理人：邹玲玲，系原告周顺妻子。原告：邹玲玲，女，1991年03月21日出生，汉族，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告周顺、邹玲玲诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称“九州方园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告邹玲玲、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周顺、邹玲玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计6866元。（2016年6月30日-2017年8月30日）2.判令被告支付逾期办证的违约金6866元。3.请求法院判定原告不承担交房前期物业管理费。4.被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2016年2月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8－3102号房屋一套，房屋总价款321593元，原告依约交付了房款，合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，完成竣工验收交房，总计逾期427天，合同约定被告应按日向原告赔偿总房款万分之零点五的违约金，即321593×0.00005×427＝6866元。合同约定，交付房屋后90日内不能办理房产证的，被告应向原告按日计算支付全部房款万分之0.5的违约金，由于被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，才能办理产权证，逾期427天，被告应支付违约金总计321593×0.00005×427＝6866元。被告九州方园公司辩称：1.原告与答辩人于2016年2月21日签订《商品房买卖合同》，约定答辩人将其开发的九州丽景苑8-3102室出售给原告，原告定于2016年6月30日前与答辩人办理案涉房屋交付手续。由于双方签订合同时实际属于现房。根据双方签订的合同第十一条（二）项之规定，2016年6月30日作为交付房屋时间。2.事实上原告在2019年8月8日才实际收房，在此之前，原告从未与答辩人联系过房屋交接事宜；其次，答辩人于2017年8月30日取得竣工备案证，于当年9月完成了首次登记，不仅仅具备交房全部条件，也完全具备了办证条件，而原告仍然不办理交付手续，因此，应当认定原告在实际收房前对是否取得竣工备案证没有任何关联性，实际收房迟延是自身原因造成的。而根据双方签订的合同第十一条的规定，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋没有达到交付条件并拒绝接收，答辩人才承担延期交房的责任。除此之外，双方合同并没有约定其它的承担逾期交付的违约情形。3.原告至今未办理不动产转移登记。根据双方合同第二十条（三）项之规定，答辩人早已达到了办证条件，但原告至今未办理产权转移登记，是原告怠于行使办理不动产权证的权利造成的，与答辩人无关，因此，其要求答辩人承担逾期办证的诉请同样不能成立。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告周顺、邹玲玲与被告九州方园公司于2016年2月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告周顺、邹玲玲购买被告九州方园公司九州丽景苑8－3102号房屋一套，房屋总价款321593元。原告周顺、邹玲玲按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定,商品房交付条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）……；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将商品房交付买受人使用。商品房达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容书面送达买受人或其代理人时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另查明，由于常年在外地，没有时间，原告周顺、邹玲玲与被告九州方园公司于2019年7月29日办理九州丽景苑8－3102号房屋交付使用手续，原告周顺、邹玲玲至今未办理案涉房屋的产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告周顺、邹玲玲与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房违约金的问题。原被告双方约定的交房时间是2016年6月30日前，但双方签订合同时，案涉房屋已是现房，未在2016年6月30日前交房的原因是原告周顺、邹玲玲常年在外地，没有时间收房，未能交房的责任在原告方，原告方要求追究被告方的违约责任，理由不能成立。而且，虽然在2016年6月30日时被告九州方园公司未取得竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，这时交房存在瑕疵，根据合同约定，原告方可以拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告方承担，也就是说，到了收房日，案涉房屋不符合交房条件，原告方拒绝收房是被告方承担逾期交房违约责任的条件，从查明的事实来看，在2016年6月30日至2017年8月30日之间没有原告方拒绝收房的事实存在，故而原告周顺、邹玲玲要求被告九州方园公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求本院不予支持。关于逾期办证的违约责任。根据合同约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。原告周顺、邹玲玲因自身的原因在2019年7月29日才办理收房手续，收房之时，竣工验收备案证已经取得，案涉房屋已可以办理产权证。至今未办理产权证，不是被告九州方园公司违约造成的，对原告周顺、邹玲玲要求被告九州方园公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求本院不予支持。关于物业费的问题。根据《物业管理条例》第四十一条条二款的规定，已竣工但尚未出出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中案涉房屋已于2016年2月21日出售给原告周顺、邹玲玲，并且约定交房日期为2016年6月30日前，因原告周顺、邹玲玲怠于收房造成未在2016年6月30日前交接，2016年6月30日后的物业管费应由原告周顺、邹玲玲承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，判决如下：驳回原告周顺、邹玲玲的诉讼请求。案件受理费144元，因适用简易程序减半收72元，由原告周顺、邹玲玲负担。本判决为终审判决。审判员  徐万**二〇二〇年九月一日书记员  邹 清