山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10183号上诉人（原审被告）：谷朝怀，男，1968年3月21日出生，汉族，山东中购家居有限公司总经理，住济南市。委托诉讼代理人：陈巨业，山东律尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东银座家居有限公司，住所地济南市。法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国曜律师事务所实习律师。上诉人谷朝怀因与被上诉人山东银座家居有限公司(以下简称银座家居公司)租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。谷朝怀上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由银座家居公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。1、银座家居公司提供的合同期限是2016年12月1日至2019年8月31日，其起诉状中称谷朝怀自2018年11月起欠付房租。然而，银座家居公司提供的催款函明确称截至2019年7月10日，山东中购家居有限公司（以下简称中购家居公司）欠其租金和物业费共计247129.30元。该份催款函说明，2019年4月份之前谷朝怀不欠该合同的房租。2、一审诉讼主体错误。与银座家居公司签订的租赁合同中，实际合同履行主体是中购家居公司，以谷朝怀为主体不适格。3、自承租以来，商铺一直存在营商环境不达标的情况，造成中购家居公司不能正常经营。谷朝怀连续多年多次反映，都无人给予解决。2018年，雨水浸泡了200万左右的贵重物品，银座家居公司未给予赔偿。租赁期间，银座家居公司存在违约情形，因此谷朝怀不应当支付银座家居公司租金及违约金。4、对于疫情间的经营，山东下发文件，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产，免收2020年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。一审判决谷朝怀承担疫情期间全部房租及违约金，属于事实认定错误。银座家居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。银座家居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除银座家居公司与谷朝怀之间的租赁关系；2.判令谷朝怀腾退银座家居公司北园店南五楼005-0-FS5-012-3营业场地；3.判令谷朝怀支付2018年11月至2019年2月、2019年4月至2019年11月的租金52780元及截至2019年11月20日的滞纳金50773.93元；4.判令谷朝怀支付2019年12月1日至租赁关系解除之日止的租金；5.判令谷朝怀支付租赁关系解除次日起至实际腾退场地之日止的占有使用费（按照租赁合同约定的租金标准计算）；6.判令谷朝怀支付2019年11月21日起至实际履行之日止的滞纳金（以实际欠缴租金、占有使用费总额为基数，按照日利率5‰计算）；7.本案诉讼费用由谷朝怀承担。诉讼中，银座家居公司将上述第6项诉讼请求明确为按年利率6%的标准计算至2020年5月8日的违约金，此前违约金亦按年利率6%的标准计算，违约金金额共计3486.13元。一审法院认定事实：2016年12月1日，银座家居公司（甲方/出租方）与谷朝怀（乙方/承租方）签订租赁合同，主要约定：乙方承租甲方北园店南五楼005-0-FS5-012-3号、面积为145平方米的营业场地用于经营板式品牌中购；租赁期限自2016年12月1日起至2019年8月31日止；租金每年递增，自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金标准为1元/天/平方米；付款方式为分期付款，以一个月为一个付款期，每期租金按具体天数计算，乙方首期租金在本合同生效之日起三日内支付，后几期租金应当于每期计租之日前5日内支付；无论因何种原因解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止日起7日内清场，超过合同解除或终止日7天后清场的，乙方应从合同解除或终止次日起按实际占用场地天数以原租金、综合服务管理费标准向甲方支付；乙方应及时交纳租赁期间包括租金在内的各项应付费用，每延期一天，甲方将收取乙方欠费金额的5‰的滞纳金；如乙方逾期支付租金超过7日，则甲方有权单方解除合同。除上述内容外，合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，谷朝怀即开始租赁案涉场地进行经营，合同到期后，谷朝怀继续占用案涉场地至今。现银座家居公司以谷朝怀欠付2018年11月1日至2019年2月28日期间以及2019年4月1日起之后的租金为由，提起本案诉讼。诉讼中，双方对下列事项存在争议。1.谷朝怀主张根据之前银座家居公司开具的租金发票，其上载明交款人为中购家居公司，故谷朝怀作为本案被告不适格。对此银座家居公司主张中购家居公司仅是代谷朝怀支付租金。2.谷朝怀主张根据其交纳的2019年3月份的租金凭证（中国农业银行网上交易查询单）及银座家居公司向其出具的截至2019年7月10日欠付租金的催款函，因其中未包括案涉场地，故其不应承担案涉场地的租金。对此银座家居公司主张谷朝怀就该主张提交的证据仅反映了其租赁的其他场地的交费或欠费情况，不能证实其未租赁案涉场地以及不应交纳案涉场地的租金。3.谷朝怀主张其未交纳租金系因银座家居公司未能解决案涉场地噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题，谷朝怀就此主张提交了工作联系函、诉求书、诉求书邮件退回单、照片打印件、视频光盘等证据一宗。对此银座家居公司经质证表示谷朝怀就该主张提交的相关证据均与本案无关。4.谷朝怀提交录音录像光盘主张其在撤场时曾被银座家居公司阻止。经质证，银座家居公司主张录音录像无原始载体，也不能证实录音录像中除谷朝怀以外人员的身份，内容仅是关于出货的纠纷而未涉及撤场，故对该录音录像的证明内容不予认可。5.谷朝怀主张银座家居公司违约在先故其不应当支付滞纳金，且双方约定的标准过高，如需承担则应按中国人民银行同期存款利率计算。对此银座家居公司表示双方约定的滞纳金即违约金，如法院认为需要调整则应按年利率6%（约为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍）的标准计算，银座家居公司就此提交了以每月欠付租金为基数，按年利率6%标准分笔计算至2020年5月8日的违约金明细表1份，违约金金额共计3486.13元。6.谷朝怀主张如果解除合同其应拆除带走案涉场地内由其投资装修的可拆卸物品，但现在不能对相关物品的明细予以明确。对此银座家居公司主张应按合同约定予以处理。一审法院认为，银座家居公司与谷朝怀签订的案涉场地的租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。谷朝怀签订案涉合同后对相关场地如何经营使用以及交由谁具体使用，均不能免除谷朝怀作为合同主体应承担的合同义务，故谷朝怀作为本案租赁合同纠纷的被告，主体适格。双方的租赁合同至2019年8月31日到期，此后双方未续签书面租赁合同，但谷朝怀继续占用使用租赁场地至今，双方之间实质形成了不定期租赁的合同关系，依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现银座家居公司诉讼主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求谷朝怀腾退案涉场地，符合法律规定，一审法院予以支持。因谷朝怀本案中不能明确其主张的在合同解除后应拆除带走的物品明细，故一审法院对此无法处理，双方当事人可另行依法依约进行处理。双方书面租赁合同履行期间，谷朝怀应按约向银座家居公司支付租金。依照法律规定，不定期租赁期间谷朝怀亦应按原租赁合同的租金标准交纳该期间的租金。本案中，谷朝怀未能举证证明其实际交纳了2018年11月1日至2019年2月28日期间以及2019年4月1日起之后的租金，应承担举证不能的法律后果，据此一审法院认定谷朝怀未交纳上述期间的租金，构成违约，现银座家居公司主张其支付上述期间以及至实际腾退案涉场地之日止的租金，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金，鉴于双方约定的违约金标准过高且谷朝怀主张调整，在此基础上，银座家居公司主张按年利率6%的标准计算，一审法院综合当事人的违约程度、实际损失等因素考量，对该标准予以采纳。银座家居公司依此标准分笔计算的截至2020年5月8日的违约金金额为3486.13元，一审法院予以支持。谷朝怀未能举证证明银座家居公司免除其案涉场地的租金，现其抗辩未承租案涉场地也不应交纳租金，与事实及合同约定不符，一审法院不予采信。关于谷朝怀有关因银座家居公司未能解决案涉场地噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题而不交纳租金的抗辩理由，因该损失问题与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，如确有损失，谷朝怀可另行依法主张权利，但不能免除其承担租赁合同义务的责任，故一审法院对其该抗辩主张不予采纳；谷朝怀抗辩银座家居公司阻止其撤场，但其未能举证证明其已向银座家居公司提交了办理撤场的相关手续，而其提交的证明该抗辩主张的录音录像中，内容亦未涉及有关撤场的情况，故一审法院对谷朝怀的该抗辩主张，不予采信。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、银座家居公司与谷朝怀之间关于银座家居公司北园店南五楼005-0-FS5-012-3号场地的租赁关系，于判决生效之日起予以解除；二、谷朝怀于判决生效之日起10日内向银座家居公司腾退上述第一条所列场地；三、谷朝怀按每日145元标准（1元/天/平方米×145平方米）向银座家居公司支付自2018年11月1日至2019年2月28日期间以及自2019年4月1日起至腾退场地之日止的租金，于判决生效之日起10日内付清；四、谷朝怀向银座家居公司支付违约金3486.13元，于判决生效之日起10日内付清；五、驳回银座家居公司的其他诉讼请求。案件受理费2370元，减半收取计1185元，由谷朝怀负担。本院二审期间，谷朝怀提交如下证据：1.银座家居公司2019年7月10日给中购家居公司出具的催款函；2.中购家居公司法人代表楚海芹与银座家居公司北园店副总罗英的谈话录音；3.楚海芹与银座家居公司北园店店长徐建颖的谈话录音；4.回复，以上证据用以证明涉案租赁物的实际承租人为中购家居公司，而非谷朝怀；谷朝怀不欠银座家居公司涉案商位2019年4月份之前的房租；银座家居公司免6个月房租的事实；5.齐鲁网相关新闻报道；6.山东省人民政府关于发布《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十项措施》，用以证明银座家居公司至少应当减免2020年2月以及2020年3月1日至3月15日的房租。银座家居公司提交如下证据：1.《补充协议》；2.中购家居公司的《国家企业信用信息公示系统企业信用信息报告》；3.2018年5月7日《关于更换北园店南楼空调器的请示》、2018年7月31日《关于更换商场南楼空调器的请示》、2018年10月29日《关于更换商场南楼空调器的请示》各一份，德州亚太集团有限公司开具的空调发票3张，《客户收付款入账通知》2张，以上证据用以证明谷朝怀未按补充协议的约定变更法定代表人，至2018年底，谷朝怀承租的全部货区内共计6台空调，已经全部更新完毕；4.（2020）鲁01民终8797号民事判决书。经当事人质证，本院认为，上述证据虽客观真实，但谷朝怀提交的证据不能推翻银座家居公司提交证据的证明效力，对谷朝怀提交的证据，本院不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案货区的承租主体。谷朝怀与银座家居公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，谷朝怀作为合同相对方，享有合同权利，负有合同义务，一审法院认定谷朝怀为本案租赁合同纠纷的适格主体，并无不当。关于租金及迟延履行违约金。租赁合同签订后，谷朝怀经营使用涉案货区，其应按约向银座家居公司支付租赁费。合同到期后，谷朝怀继续占有使用涉案货区，其亦应按原租赁合同的租赁费标准交纳占有使用费。谷朝怀无证据证明其已按补充协议的约定履行了变更法定代表人的义务，其无权主张补充协议约定的租金优惠政策。另外，涉案租赁合同履行过程中，谷朝怀一直未按约交纳租赁费，构成根本违约，其不享有银座家居公司关于新型冠状病毒感染肺炎疫情期间租金优惠的前提条件，因此，对于谷朝怀主张减免租金的主张，本院不予支持。谷朝怀主张因银座家居公司未能解决涉案货区相关情况导致其产生经济损失，该主张不能构成其不交纳租赁费的抗辩理由，并且该损失与本案并非同一法律关系，一审法院告知可另行主张权利，并无不当。二审中，谷朝怀虽同意解除租赁合同，但无证据证明其已积极进行撤场的清理工作，一审判决谷朝怀支付银座家居公司至腾退场地之日止的租金，并无不当。综上所述，谷朝怀的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人谷朝怀负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年九月二十九日书记员  刘彤