新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初3254号   原告：阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市纺织工业城上海路纺城发展大厦。   法定代表人：刘道森，该公司总经理。   委托诉讼代理人：龚川，男，该公司职工。   委托诉讼代理人：蒲健，新疆蒲健律师事务所律师。   被告：郑平，女，1965年11月26日出生，汉族，福建楚联和纺织服饰发展有限公司法定代表人。   委托诉讼代理人：冯茂权，新疆胜天律师事务所律师。   被告：林秋景，男，1964年11月1日出生，汉族，无固定职业。   委托诉讼代理人：杨桓，新疆胜天律师事务所律师。   原告阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司（以下简称忠旺房产公司）与被告郑平、被告林秋景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告忠旺房产公司的委托诉讼代理人龚川、蒲健、被告郑平的委托诉讼代理人冯茂权、被告林秋景的委托诉讼代理人杨桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告忠旺房产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2017年12月12日签订的房屋租赁合同；2.依法判令两被告向原告支付拖欠的房屋租金930000元；3.依法判决两被告向原告支付违约金196000元（930000元×20%）；4.由两被告负担本案的诉讼费。事实与理由：2017年12月12日，被告林秋景以被告郑平的名义，与原告签订《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》，被告林秋景系合同签订人，被告郑平系合同载明的承租人，两被告实际为共同承租关系。该合同约定：租赁范围为纺城发展大厦10、11、12、13楼，租赁期限暂定为5年，签订合同之日到2018年7月1日为免租期；租金从2018年7月1日开始计算；纺城大厦10、11、12、13四层，第一年租金为60万元，以后每年递增3万元，即2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金为60万元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为63万元，2020年7月1日至2021年6月30日期间租金为66万元，2021年7月1日至2022年6月30日期间的租金为69万元，2022年7月1日至2023年6月30日期间的租金为72万元；被告应在签订合同后一周内缴纳第一年（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金60万元，此后每年3月8日前一次性支付下一年租金；违约方应向守约方支付租金总额30%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定履行了相关义务，而两被告仅于2017年12月21日向原告支付了30万元租金，现拖欠2018年度和2019年度租金合计93万元，后原告多次催促被告按合同约定缴纳租金，但两被告置之不理。出于无奈，原告于2019年8月2日向两被告通过邮寄方式送达《关于解除租赁合同的通知函》，两被告收到通知后仍不予履约，两被告的行为已构成违约。因两被告不按合同约定支付租金实属违约，应承担相应违约责任。两被告不仅应当支付拖欠的租金93万元，还应当支付违约金，鉴于本案合同约定的按租金总额30%支付违约金约定过高，原告遂要求按租金93万元的20%主张违约金。综上，原告的各项诉讼请求均合法有据，现诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。   被告郑平辩称，原告起诉被告主体不适格，该合同被告应为福建楚联和纺织服饰发展有限公司，合同签订落款也是福建楚联和纺织服饰发展有限公司，郑平系该公司法定代表人，请求驳回原告对我方的起诉。同时原告第一项诉讼请求明显错误，原告已向福建楚联和纺织服饰发展有限公司下发过解除合同通知书，根据法律规定，解除通知书对方收到后即具有法律效力。原告交付的房屋消防未经验收合格，在原告与福建楚联和纺织服饰发展有限公司共同努力下，在2018年12月24日才验收合格。原告方违反租赁合同约定，交付消防不合格的房屋，致使租赁房屋不能正常装修投入使用。在租赁房屋投入试运营后，原告采取违法的方式，于2019年3月13日强行关闭租赁房屋，原告的违约行为致使福建楚联和纺织服饰发展有限公司不能经营租赁的房屋，造成巨大损失，对此我公司将另案提起诉讼。   被告林秋景辩称，原告诉状中陈述两被告为共同承租关系与事实不符，林秋景仅是在代理权限内代表福建楚联和纺织服饰发展有限公司签订租赁合同，所代理行为产生的法律后果由福建楚联和纺织服饰发展有限公司负担。综上，我方并非本案适格被告，请求依法驳回原告对我方的起诉。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交2017年12月12日原、被告签订的《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》一份，证明合同对承租期限、租金、交房标准、违约责任等进行了约定，被告应向原告支付租金及违约金。被告郑平对证据的真实性不予认可，认为合同签订时间及落款与福建楚联和纺织服饰发展有限公司所持有的不一致，且原告未交付经验收合格的房屋，致使消防大队多次要求整改；被告林秋景的质证意见与被告郑平一致；本院对证据的证明效力予以确认；   2.原告提交POS机交易账单、收据、银行交易明细各一张，证明被告郑平于2017年12月20日持自己的银行卡向原告支付租金300000元，从银行交易记录及收据上均显示为郑平个人交款。被告郑平对证据的真实性予以认可，证明观点不予认可，认为郑平系福建楚联和纺织服饰发展有限公司法人，公司当时资金周转困难，郑平垫付300000元，同时从收据内容看，合同生效时间为2017年12月17日；被告林秋景对证据的真实性予以认可，证明观点不予认可，认为收据上载明2017年12月17日至2018年7月1日为免租期，应认定双方履行的合同是2017年12月17日这份，承租人应为福建楚联和纺织服饰发展有限公司；本院对证据的证明效力予以确认；   3.原告提交《关于解除租金合同的通知函》、EMS特快专递单、EMS送达记录打印单各一张，证明原告多次向两被告催促支付租金无果，以邮寄送达的方式发出《关于解除租赁合同的通知函》，催促两被告按合同约定支付租金，并通知被告解除合同。被告郑平对证据的真实性予以认可，证明观点不予认可，认为福建楚联和纺织服饰发展有限公司确实收到函件，合同应自解除通知书到达之日就已解除，原告不能再主张2019年度租金；被告林秋景对证据的真实性予以认可，对关联性、证明观点不予认可，认为2019年7月1日原告已委托律师事务所发出过解除通知书，所以原告即便计算租金，也只能计算一年；本院对证据的证明效力予以确认；   4.原告提交建设工程消防验收意见书，证明原告租赁给两被告的房屋是毛坯房，经阿克苏地区消防支队验收合格。被告郑平对证据的真实性认可，证明观点不认可，认为2016年10月31日租赁房屋验收时是合格的，但2017年、2018年原告没有进行消防维护；被告林秋景对证据的真实性、合法性予以认可，证明观点不予认可，认为2016年10月31日租赁房屋是以办公用房标准进行消防验收，验收合格只能证明当时检查时的状态，之后原告不进行消防维护，导致交付租赁房屋时出现消防不合格的情况；本院对证据的证明效力予以确认；   5.被告郑平提交《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》一份，证明原告应当向福建楚联和纺织服饰发展有限公司交付合同第六条第一款第二项符合条件的房屋，合同主体应是福建楚联和纺织服饰发展有限公司；原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为合同是被告方持有，与原告提交法庭合同在落款处不一致；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据将综合审查后予以确认；   6.被告郑平提交证明一份，证明2017年12月17日福建楚联和纺织服饰发展有限公司的法定代表人郑平口头授权林秋景以公司名义与原告签订房屋租赁合同。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为租赁合同原告仅与两被告发生法律关系，从未出现过福建楚联和纺织服饰发展有限公司；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据将综合审查后予以确认；   7.被告郑平提交收据一份，证明原、被告双方履行的合同就是2017年12月17日这份，收据记载免租期内容与租赁合同免租期约定一致。原告对证据的真实性、合法性予以认可，对证明观点不予认可，认为原告与被告之间发生租赁关系，收据载明收到郑平租金，而并非公司；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据的证明效力予以确认；   8.被告郑平提交建设工程消防设计备案申请不予受理事项通知书一份，证明原告交付租赁房屋属办公用房，不属酒店用房，存在隐瞒租赁房屋使用用途的情况，因改变办公用房为酒店用房，2018年5月18日阿克苏市公安消防大队不予受理消防验收。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为通知书加盖的公章并非消防部门的专用公章，该不予受理的事项与租赁合同中约定的纺城大厦消防验收无关。被告提交的属经营范围内二次装修，其自行不能完成经营范围内的消防，与本案无关；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据将综合审查后予以确认；   9.被告郑平提交消防监督检查记录一份、阿市公消竣查字[2018]第0041号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书一份、阿市消竣复字[2018]第0050号建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份、阿市消竣备字[2018]第0194号建设工程竣工验收消防备案凭证一份、阿市消竣复字[2018]第0061号建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份，证明纺城大厦经检查消防不合格，部分消防不合格系原告造成，导致租赁房屋无法装修、经营，直至2018年12月24日才验收合格，准予经营。原告对证据中加盖公章材料的真实性、合法性予以认可，证明观点不予认可，认为经营酒店属二次装修，消防部门对被告提出更加严格的消防验收标准，其与纺城大楼消防是否合格不存在关联性；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据将综合审查后予以确认；   10.被告郑平提交《纺城大厦电器火灾监控、防火门监控器系统消防施工合同》及《合同补充协议书》各一份，证明因消防检查不合格，原告于2018年9月27日与新疆创安消防工程有限公司阿克苏分公司签订消防施工合同，进行消防整改。后由忠旺房产公司、新疆创安消防工程有限公司阿克苏分公司、福建楚联和纺织服饰发展有限公司三方签订补充协议书，由福建楚联和纺织服饰发展有限公司支付5万元进行消防整改。原告对证据的真实性、合法性予以认可，对证明观点不予认可，认为被告当时没有经济能力进行酒店二次消防改造和施工，所以找原告协商，由原告垫付160000元。同时，补充协议书可证实林秋景是本案适格主体；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据将综合审查后予以确认；   11.被告郑平提交接处警情况登记表一份，证明2019年3月23日原告处的负责人让大厦保安将宾馆电掐掉，由宾馆负责人胡某报警后形成接处警情况登记表，致使宾馆停业至今。原告对证据的真实性、合法性予以认可，对证明观点不予认可，认为只能证实两人之间发生了治安纠纷，经派出所调解双方自行协商处理，无法证实宾馆停业至今；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；本院对证据的证明效力予以确认；   12.被告郑平提交现场拍摄照片打印件一份，证明2019年3月13日、2019年3月23日原告已将纺城大酒店宾馆经营的大门锁住，致使酒店不能经营。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据真实性及来源无法核实；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；因证据无法确定拍摄地点及时间，故本院对证据的证明效力不予确认；   13.被告郑平提交关于纺城大厦空调使用费用情况的说明一份，证明因纺城大厦中央空调费用问题，原告未履行租赁合同中约定的空调24小时运转，致使租赁合同的目的不能实现。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据来源无法核实，且与本案无关；被告林秋景对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；因证据与本案无关联性，故本院对证据的证明效力不予确认；   14.被告林秋景提交2019年7月1日《解除合同通知书》一份，证明原告委托新疆和远律师事务所于2019年7月1日以张贴的方式通知福建楚联和纺织服饰发展有限公司的法定代表人郑平解除合同，所以本案租金应计算至2019年7月1日。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据系复印件，且落款时间被涂改，通知书首页是通知郑平而非公司；被告郑平对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；因证据为张贴复印件，本院对证据的证明效力不予确认；   本院通过对原、被告所提供证据及法庭庭审调查结果进行分析、认证后，确定以下案件事实：   2017年12月12日，被告林秋景受被告郑平委托与原告忠旺房产公司签订《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》，约定：由乙方（郑平）租赁纺城发展大厦10、11、12、13楼；租赁承包经营期限暂定为五年，签订合同之日至2018年7月1日为免租期，即租金从2018年7月1日开始计算；租金计算支付及租赁期内相关费用的承担：纺城发展大厦10、11、12、13四层，第一年共计租金600000元，以后每年递增30000元。租赁合同签订之日起一周内乙方向甲方（忠旺房产公司）支付缴纳第一年即2018年7月1日至2019年6月30日租金600000元；乙方提供一楼大厅吧台专用位置用于快捷宾馆的营业；交房标准：毛坯（见实况）；甲方责任：所租赁房屋经质监部门及消防部门验收合格；违约责任：租赁合同签订后，乙方不得以任何理由不履行合同或终止合同，不履行或单方终止合同，属违约行为，违约方向守约方支付租金总额30%的违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。   上述合同签订后，原告忠旺房产公司将租赁房屋交付被告郑平使用，被告进场装修用于经营宾馆。2017年12月21日被告郑平通过银联POS机向原告忠旺房产公司支付300000元房租，并由原告忠旺房产公司向被告郑平出具收据一张，载明：“今收到郑平交来纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁，日期2017年12月17日至2018年7月1日免租期，租赁承包经营期暂定五年。”2019年8月2日原告忠旺房产公司通过EMS特快专递向被告郑平邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知函》，内容为：“你与我公司于2017年12月12日签订《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》，由您承租我公司纺城发展大厦10、11、12、13楼。租赁合同约定租期5年，总租金3300000元，您应在合同签订之日起一周内缴纳第一年租金600000元，2019年3月1日至2019年3月8日缴纳第二年租金630000元，同时合同约定您不履行合同或者终止合同属于违约行为，应支付租金总额30%的违约金。在此期间，我公司多次通知您缴纳租金，但截至目前，您只缴纳了300000元的租金，剩余租金迟迟未能缴纳。由于您迟迟不愿缴纳租金，致使我公司租赁合同的目的无法实现，现我公司通知您自收到本函之日解除双方签订的租赁合同，并请您在收到本函之日起3日内向我公司缴纳租金930000元，支付违约金990000元，并搬离所租赁房屋，否则我公司将采取相关措施进行清退，由此产生的所有责任和损失由您本人承担。”后原告忠旺房产公司向被告郑平催要租金无果，原告忠旺房产公司遂诉至法院。   另查，2018年9月29日原告忠旺房产公司与新疆创安消防工程有限公司阿克苏分公司签订《纺城大厦电器火灾监控、防火门监控器系统消防施工合同》。同日，忠旺房产公司、新疆创安消防工程有限公司阿克苏分公司、林秋景三方签订《合同补充协议书》，在落款处三方签名或盖章予以确认。2018年5月18日阿克苏市公安消防大队对阿克苏纺城大酒店作出建设工程消防设计备案申请不予受理事项；2018年9月20日阿克苏市公安消防大队作出阿市公消竣查字[2018]第0041号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书；2018年11月23日阿克苏市公安消防大队作出阿市消竣复字[2018]第0050号建设工程竣工验收消防备案复查意见书；2018年12月18日阿克苏市公安消防大队作出阿市消竣备字[2018]第0194号建设工程竣工验收消防备案凭证；2018年12月24日阿克苏市公安消防大队作出阿市消竣复字[2018]第0061号建设工程竣工验收消防备案复查意见书。   本院认为，本案争议的焦点：一、原告起诉被告主体是否适格；二、原、被告双方签订《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》解除问题；三、合同履行过程中违约责任如何认定,房屋租金及违约金如何承担的问题。   一、关于第一个争议焦点   本案中，原告提交的《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》，乙方落款处仅有郑平签名，并未加盖福建楚联和纺织服饰发展有限公司印章，且在合同履行过程中系被告郑平持本人银行卡向原告忠旺房产公司支付房租，故本院对被告辩称福建楚联和纺织服饰发展有限公司为适格被告的意见不予采信。   二、关于第二个争议焦点   原告忠旺房产公司诉请解除双方签订的《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》，关键在于认定合同应于何时解除。原告忠旺房产公司于2019年8月2日通过EMS特快专递的方式向被告郑平发出《关于解除租金合同的通知函》，2019年8月8日被告签收。被告郑平确认收到该通知函，并认可租赁合同自通知书收到之日就已解除。综合上述情况，在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》自解除通知函到达之日即2019年8月8日解除。   三、关于第三个争议焦点   首先，从合同约定来看。《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》第四条约定，第一年共计租金600000元，租赁合同签订之日起一周内承租人向出租人缴纳第一年租金，并约定接下来四年租金交纳具体时间。2017年12月20日，被告郑平向原告忠旺房产公司支付300000元租金，剩余租金再未支付，租赁合同解除后亦未搬离租赁房屋，其行为已违反了合同的约定，构成违约。在合同履行过程中，原告忠旺房产公司未完全履行消防设施维护职责，并对租赁房屋采取停电措施，亦构成违约。本案中，因被告林秋景系受被告郑平委托签订合同，且履行合同义务方为被告郑平，原告忠旺房产公司提交的证据亦不能证实被告林秋景系共同租赁人，故本院确认由被告郑平承担租金的给付义务。被告郑平应向原告忠旺房产公司支付租金为930000元（2018年7月1日至2019年6月30日剩余租金300000元，2019年7月1日至2020年6月30日租金630000元，合计930000元）。对原告忠旺房产公司要求被告支付违约金196000元的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、解除原告阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司与被告郑平于2017年12月12日签订的《纺城发展大厦10、11、12、13楼租赁合同》；   二、被告郑平于本判决生效后十日内向原告阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司支付租金930000元；   三、驳回原告阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间，履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费14934元，由原告阿克苏忠旺房地产开发有限责任公司负担2600元，由被告郑平负担12334元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   马     亮   审  判  员   祖米热·艾麦尔   人民 陪 审员   许  力  英   二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 五 日   书  记  员   李  冬  冬