云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1962号原告：云南城投同德房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路**同德广场（A6地块）办公室**。法定代表人：高琪，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，汉族，1990年7月3日生，住云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。被告：冯源媛，女，1982年10月23日生，汉族，住云南省昆明晋宁区。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告冯源媛商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭馥菡、被告冯源媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告就同德广场A区第9幢202号房屋签订的《商品房购销合同》及补充协议；2.请求判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号为：KM2015052935116）；3.请求判令被告向原告返还“同德广场”A区第9幢202号房屋（该房屋合同金额为人民币1409580元），并将房屋恢复原状；4.请求判令被告向原告支付违约金人民币281916.00元；5.请求判令被告向原告支付因开具购房款发票所产生的税费损失78936.48元；6.请求判令本案诉讼费、保全费、保险费等费用由被告承担。事实和理由：被告冯源媛作为商品房买受人与原告签订了《商品房购销合同》及补充协议，由被告向原告购买“同德广场。”A区第9幢202号房屋，房屋总价款为1409580元。《商品房购销合同》第8.1.3条约定如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款20％的违约金。补充协议第2.1条及第10.4条约定：在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。合同签订后，被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行申请了按揭贷款980000元。被告自2018年10月18日开始未足额还贷，导致中国建设银行股份有限公司云南省分行对被告和原告进行了起诉。昆明市五华区人民法院于2019年10月21日作出(2019)云0102民初8616号《民事判决书》，判决被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本息及律师费，并判决原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，被告拒不履行还款义务，导致原告为被告代偿1046331.73元，为被告开具购房款发票产生税费78936.48元，给原告造成了巨大的经济损失。根据《合同法》第九十三条之规定，被告严重违反合同约定，《商品房购销合同》及其补充协议所约定的合同解除条件已成就，原告有权要求解除合同。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原告有权要求被告返还房屋并恢复原状。根据《合同法》第一百一十四条之规定，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益，现原告特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：不同意解除备案登记，原告拖延办理房产证，造成我方损失，违约金请法院酌情考虑。经审理，本院确认本案事实如下：2015年5月29日，原、被告签订《商品房购销合同》，被告购买原告位于同德广场9幢2层202室房屋，被告支付首付款429580元，其余购房款980000元向银行贷款支付。如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则原告应向被告支付合同总价款20%的违约金，且原告有权解除本合同，所涉房屋原告有权另行处置。同日，原、被告签订《商品房购销合同》补充协议，约定：被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照合同约定的被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。2015年5月29日，原、被告就涉案房屋进行了备案登记。2015年6月16日，原告作为保证人、被告作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款980000元用于购买同德广场9幢202号房屋，原告作为保证人为合同项下的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2018年9月27日，原告缴纳涉案房屋增值税67122.86元。后因被告未按期归还银行贷款，银行提起诉讼，经法院判决后，原告向银行支付贷款本息983252.73元，律师费及诉讼费63079元，共计1046331.73元。原告诉至本院产生保全保险费5311.29元。上述事实有商品房购销合同及补充协议、购房款发票、《营业税改征增值税试点实施办法》、民事判决书、生效证明、情况说明、网上银行电子回单、诉讼费收据、保全费收据、保全保险费收据及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权解除合同？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按合同约定履行，合同及协议中明确约定若被告未按期归还贷款构成违约，原告有权解除合同将该房屋另行出售。现被告未按期归还贷款且原告已履行了代被告偿还贷款的担保义务，被告构成违约，故对于原告要求解除合同、撤销备案登记及将房屋恢复原状并返还房屋的诉请本院予以支持。同时，因双方合同解除，原告应将其收取的被告购房款对价（包括被告实际支付的首付款和购房贷款）返还被告。对于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向银行贷款的保证人，在被告不能还款时履行保证责任是其合同义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且银行在被告办理完毕贷款手续后已将贷款支付给了原告，原告通过格式条款的约定让被告在承担完毕银行要求承担的违约责任后再向原告二次承担违约责任没有法律依据，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期还款所约定的违约责任的格式条款即《商品房购销合同》第八条第一款第3项和补充协议第十条第2款因加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。对于原告要求被告支付原告税费损失78936.48元的诉讼请求，本院认为原告缴纳的税费系因被告违约导致的损失，但原告提交的税费发票金额为67122.86元，故本院支持67122.86元。对于原告主张的保险费，本院认为，双方合同中并无约定，且保险费并非因保全必须产生的费用，故本院不予支持。关于被告辩称原告逾期办理不动产权证书给其造成损失的观点，本院认为，原告是否存在逾期办理不动产权证书的违约责任不是本案审理的法律关系，故对被告的该答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告冯源媛于2015年5月29日签订的《商品房购销合同》及其补充协议；二、被告冯源媛于本判决生效之日起十日内协助原告云南城投同德房地产开发有限公司办理撤销位于昆明市盘龙区买卖合同登记备案手续（合同备案登记号：ＫＭ2015052935116）；三、被告冯源媛于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区房屋恢复原状并返还原告云南城投同德房地产开发有限公司；四、被告冯源媛于本判决生效之日起十日内原告云南城投同德房地产开发有限公司支付税费损失67122.86元；五、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20734元，适用简易程序减半收取10367元，保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  施晶晶二〇二〇年九月十六日书记员  赵松屋