杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初9665号 原告（反诉被告）：姚小军，男，1979年2月6日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 委托诉讼代理人：郑丽玲，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州复地商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区莫干山路****。 法定代表人：李连军。 委托诉讼代理人：李玲玲，系公司员工。 原告（反诉被告）姚小军与被告（反诉原告）杭州复地商业管理有限公司（以下简称为“复地公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告（反诉原告）杭州复地商业管理有限公司于2019年12月5日向本院提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法转为适用普通程序进行审理，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人郑丽玲、被告（反诉原告）委托代理人李玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚小军诉称，复地公司人气惨淡，大部分商户亏损，管理混乱，环境卫生与购物中心不匹配，物业费每月15元每平方米，未能享受到相应的服务待遇。原告对购物中心后期失去信心，扭亏为盈无望，迫于无奈于2019年9月3日向原告申请退出。9月5日原告停水电、禁止本店货品销售及撤离，原告开业至今亏损总额达63万元。故诉请：1.解除合同；2.退还保证金78199元；3.配合撤出购物中心；4.补偿原告营业损失5000元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告之间的合同于2019年9月6日解除，并撤回第三项诉讼请求。 复地公司答辩称，被告将租赁房屋交付给原告即完成了出租方的法定义务，原告自身经营是否营利非被告法定义务和合同约定义务，被告提前解除租赁合同系自身经营不善而非被告违约所致；原告起诉所称的购物中心人气惨淡等与事实不符，也与本案无关；原告所称的停电是因为拖欠第三方物业公司物业费、电费等费用所致，被告没有禁止原告货品销售及撤离；合同是2019年9月19日解除的。综上，请法院驳回原告诉讼请求。 复地公司提起反诉称，2018年12月14日，反诉被告承租反诉原告位于杭州市拱墅区××路××号××广场××大厦××幢××室商铺，并与反诉原告签署了《租赁合同》等一系列法律文件，对租赁面积、租赁期限、租赁价格、租金支付方式等进行明确约定。同时，为给予反诉被告开店支持，在2019年2月1日至2020年1月31日之间反诉原告给予反诉被告65556元优惠扶持金额。合同履行过程中反诉被告未按合同约定时间、标准向反诉原告支付租金等费用，2019年9月7日反诉被告要求提前终止租赁合同。2019年9月8日反诉原告回复反诉被告终止事宜，要求限期结清所有未了费用、将商铺恢复至毛坯状态返还反诉原告，但反诉被告至今未履行应尽义务，反诉被告的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉诉讼请求：1.确认租赁合同已于2019年9月19日解除；2.反诉被告向反诉原告支付2019年8月1日至2019年9月19日拖欠的租金6941.2元；3.反诉被告向反诉原告支付2019年9月20日至交清拖欠租金之日止的逾期违约金（逾期违约金标准为每逾期一日13.88元／天，暂计算至2019年11月29日止为985.65元）；4.反诉被告向反诉原告支付截至2019年9月19日已享有的租金优惠扶持金额41489元；5.反诉被告向反诉原告支付提前终止租赁合同违约金78199元；6.反诉被告向反诉原告支付商铺占用使用费自租赁合同解除次日起直至返还商铺之日止，占有使用费标准为1436.85元／天／平方米（暂计算至2019年11月29日止占有使用费为102016.35元）；7.本案反诉费由反诉被告承担。 姚小军针对复地公司的反诉答辩称，反诉被告系按反诉原告的要求退场。2019年9月5日，反诉原告对商铺采取停水停电措施，反诉被告于2019年9月6日退场；反诉原告对第一份申请是同意反诉被告退场并退还保证金，2019年9月7日，反诉原告反悔并扣留反诉被告货物；反诉被告提交第二份申请，反诉原告扣留反诉被告货物至2019年11月2日，扣留期间反诉原告不能要求租金，后续因商城自身原因没将商铺出租导致空置，不能要求反诉被告承担租金；反诉请求中第二、三、六项不成立，反诉被告租金交至2019年9月8日，反诉原告已同意退场并退还保证金，反诉被告并非故意占用商铺，反诉原告扣押货物至2019年11月2日；第四项反诉请求不成立，租金优惠是招商策略而非必须履行完合同才满足的优惠条件；第五项反诉请求按合同第18.2条约定，但双方是协商一致解除的合同，商铺租赁合同是反诉原告提供的格式条款合同，故合同第18.2条无效，反诉原告不能依据该条主张违约责任。 本院经审理认定，杭州市拱墅区星尚发展大厦2幢104室系复地公司自案外人处承租。2018年12月14日，姚小军（乙方、承租方）与复地公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》及附件，约定：设施地址：杭州市××路××号，名称：“复地活力广场”，租赁商品编号：星尚发展大厦2幢104室，建筑面积：164.88㎡，租赁面积：128.29㎡；商品用途：零售（儿童用品、棉品家居），经营品牌：樱桃屋；租赁期限：5年0月15日，自2018年12月17日至2023年12月31日止，计租起始日：2019年2月1日，租户开业日为2019年2月1日；租金：2019年2月1日至2020年1月31日的标准租金为262224元，折扣后租金为196668元，优惠扶持金额为65556元……，固定租金支付周期为3个月，按自然月支付，乙方应于商铺交付前5个工作日支付首笔租金（即2019年2月1日至2019年4月30日的租金）；租赁保证金相当于3个月租金，共计78199元；乙方应在进场交付前5个工作日向甲方或甲方指定的物业公司支付首期物业管理费及物业管理保证金，物业管理费及物业管理费保证金详见附件一；综合管理费为15元／月／ｍ2,乙方应于商铺交付前5个工作日向甲方或甲方指定的物业管理公司支付首期综合管理费，后期综合管理费月租金交付周期一致；未经双方协商一致，乙方单方面提前终止合同……甲方有权不予退还乙方已付的保证金，同时，乙方除需按附件一标准向甲方支付违约金外，还需向甲方支付下列费用：……（3）甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失（如有）、扶持优惠政策（如有）之优惠……乙方应向甲方支付相当于违约行为发生时月租金的／倍或金额为人民币78199元作为违约金；若乙方逾期支付租金、物业管理费、能源费及本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二向甲方支付违约金；如非甲方原因造成乙方拖欠租金、物业管理费、能源费及本合同约定的各项费用，并在甲方向其发出催款的书面通知后15日内仍未缴付的，甲方或物业管理公司有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担任何责任；如乙方因自身原因申请提前解除租赁合同，自甲方书面回复接受乙方退租之日起，本租赁合同即告解除，乙方应按照上述提前解约条款承担违约责任；本合同提前解除或届满终止之日，乙方应当将商铺交还甲方，将商铺恢复至毛坯状态，乙方应当将商铺清空后归还甲方，乙方将商铺的所有钥匙交还甲方，双方在确认无争议的前提下签署房屋交还确认书；如乙方逾期仍未恢复毛坯状态，甲方可代为恢复，费用由乙方承担；因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止之日完成搬离，每延期一天，乙方应按照合同解除或终止时日租金2倍的标准支付占用费，并支付物业管理费和能源费；在甲方向乙方发出收回租赁商铺通知书之日起七日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同并交还租赁商铺手续的，视为乙方已放弃对租赁商铺内所有财产的支配权，视同乙方授权甲方有权直接进入租赁商铺；等等。 合同签订后，复地公司交付了案涉商铺（天花、地坪、墙体、地坪均为毛坯），姚小军交付了78199元保证金,双方开始履行合同。2019年7月，复地公司向发出《缴款通知书》，要求姚小军于2019年7月15日前支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金49167元。2019年8月8日，复地公司向姚小军发出《停水停电的通知》，载明因姚小军拒不缴纳租赁费用，根据合同约定决定于2019年8月15日后随时有权切断商铺的水电供应。姚小军于同日支付了20000元租金，并于同月16日向原告书面申请，要求该期剩余租金29167元分期缴纳。后姚小军未支付上述款项。姚小军另拖欠了部分物业费、电费。2019年9月2日，姚小军向原告书面提出因生意一直不理想，没有能力继续经营，请求退还保证金。后案涉商铺于2019年9月5日起被停电。2019年9月6日姚小军因往店铺外搬运货物时与复地公司指定的物业公司即上海高地物业有限公司杭州分公司（以下简称为物业公司）发生纠纷向公安机关报警。2019年9月7日，姚小军再次向复地公司提交书面申请要求撤场，载明：“1.现申请甲方给予书面同意书，按合同约定毛坯状态即本人撤场预计12天其中间产生租金及物业费用给予适当减免（撤场处理货品7天左右，恢复毛坯5天）；2.因本人经营不善导致无法继续履行租赁合同现申请甲方能酌情处理本人保证金事宜……”。后复地公司向姚小军发送《回复函》，同意案涉租赁合同于2019年9月19日提前终止，租金计算至2019年9月19日止，综合管理费及水电费用计算至商铺实际交还之日止，已交纳的租赁保证金直接没收不予退还，返还租金优惠扶持金额（截至2019年9月19日享有的租金优惠扶持金额为41489元），并要求姚小军最迟于2019年9月19日前将商铺恢复至毛坯状态并交还。2019年9月27日复地公司又做出《收回租赁商铺通知书》并向姚小军发出，要求姚小军最迟于2019年10月10日前腾空商铺，并载明如逾期有权依照租赁合同的相关约定进行强制清铺并收回商铺，等等。后姚小军陆续搬离店内物品，期间于2019年9月15日向物业公司支付10000元（发票备注载明：3-8月物业费，7月拖欠电费1356.8元），于2019年11月3日支付2176.3元（发票备注载明8-9.15日电费），并于11月3日将钥匙交给物业公司。姚小军搬离后未将案涉商铺恢复毛坯状态，商铺内尚留有几个货架。诉讼过程中，复地公司提交情况说明证明其员工于同年11月9日得知姚小军已将钥匙交给物业公司。 上述事实，有《租赁合同》、《商品房买卖合同》复印件、不动产权证明及房产信息复印件、增值税发票、支付凭证、商铺移交点检清单、商铺交付确认书、《缴款通知书》、《申请》、《店面退出申请》、《回复函》、《情况说明》、快递单、通知书、物品出门登记单、商铺现状照片打印件一份及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。姚小军称部分条款系格式条款而无效，依据不足，本院不予采纳。关于合同解除，姚小军称双方已经于2019年9月6日在派出所协商解除且复地公司同意退还保证金，但其未提交证据加以证明，且其于同月7日仍向复地公司申请撤场并要求酌情处理保证金事宜，故姚小军所称已于2019年9月6日与复地公司就解除合同及退还保证金事项达成一致意见依据不足。复地公司同意于2019年9月19日解除合同，故本院确认案涉租赁合同于2019年9月19日解除。姚小军在租期未届满前提出解除合同，但未能举证存在约定解除或法定解除的情形，故案涉合同解除系姚小军违约造成，姚小军应承担相应的违约责任。姚小军要求复地公司返还租赁保证金78199元及补偿营业损失5000元，本院不予支持。 案涉合同于2019年9月19日解除，姚小军应支付至2019年9月19日的租金。但涉案商铺被停电对房屋的使用造成影响，本院确定自2019年9月5日至2019年9月19日期间的租金姚小军减半支付，姚小军应支付复地公司拖欠的租金2900元。 根据合同约定，“因乙方单方面提前终止合同，乙方应支付甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的扶持优惠政策之优惠”，现因姚小军未完全履行合同义务，复地公司主张姚小军支付截至2019年9月19日享有的租金优惠扶持金额41489元，符合合同约定，本院予以支持。 复地公司主张姚小军支付自解除合同次日即2019年9月20日起至返还商铺之日止的按双倍租金计算的占用使用费（暂计算至2019年11月29日为102016.35元）。本院认为，合同解除后，姚小军未及时腾退搬离，继续占用承租房屋，应支付相应占用费，姚小军称系复地公司该期间扣留其物品不让其搬走，但未能提交证据加以证明，该意见本院难以采纳。因考虑双倍标准的约定为违约责任的承担方式，该约定标准过高，又鉴于案涉房屋停电对房屋使用造成影响，本院酌情姚小军应支付占有使用费参照合同正常约定租金的一半计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。复地公司在合同解除后，应采取适当措施防止损失扩大。姚小军搬离后实际已不再占有使用该物业，复地公司完全有能力根据合同约定自行收回商铺，并代为恢复毛坯状态，相关费用可另行向姚小军主张。鉴于姚小军退场后复地公司清场需要一定时间，本院酌情给予复地公司一定的清场期，酌定至2019年11月15日。故姚小军应支付2019年9月20日至2019年11月15日的占用使用费20116元。其后发生的损失，系复地公司怠于采取措施所致，依法不应由姚小军负担，对复地公司超出该损失部分的主张本院不予支持。复地公司主张姚小军支付违约金78199元，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度、预期利益等因素综合确定，根据本案情况，本院酌定姚小军支付复地公司按正常租金二个月的标准的违约金，即43704元，对超出部分不予支持，对复地公司主张姚小军支付逾期支付租金违约金本院亦不再予支持。租赁保证金78199元应在姚小军应付款项中予以抵扣。综上，对于姚小军、复地公司诉请中的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认姚小军与杭州复地商业管理有限公司于2018年12月14日签订的《租赁合同》于2019年9月19日解除； 二、姚小军应支付杭州复地商业管理有限公司租金2900元； 三、姚小军应支付杭州复地商业管理有限公司优惠扶持金额41489元； 四、姚小军应支付杭州复地商业管理有限公司商铺占用使用费20116元； 五、姚小军应支付杭州复地商业管理有限公司违约金43704元； 以上第二、三、四、五项金额合计108209元，与租赁保证金78199元抵扣后，姚小军应支付杭州复地商业管理有限公司30010元，于本判决生效之日起十日内支付； 六、驳回姚小军的全部诉讼请求； 七、驳回杭州复地商业管理有限公司的其他反诉请求。 如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取1880元，由姚小军负担；反诉案件受理费减半收取计2372元，由姚小军负担310元，由杭州复地商业管理有限公司负担2062元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 林 宙 人民陪审员 朱 敏 人民陪审员 陆荣荣 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理 汤杨珂 代书 记员 梁 艳