云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初1026号原告：南涧县启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都小区**地。法定代表人：鲁丽红，系公司经理。委托诉讼代理人：杨友权，女，1983年1月8日生，白族，云南省南涧县人，住南涧县。代理权限为特别授权。被告：杨文勋，男，1978年6月4日生，汉族，云南省南涧县人，住南涧县。原告南涧县启程物业管理服务有限公司（以下简称“启程物业公司”）诉被告杨文勋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用简易程序，于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁丽红及其委托诉讼代理人杨友权，被告杨文勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业管理费4416.40元、滞纳金5445.42元，合计9861.82元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了南涧龙凤丽都小区10号地梅林阁3幢2单元501室，面积为131.44平方米，并于2012年4月28日接房。2016年底龙凤丽都小区成立龙凤丽都业主委员会，并与原告签订物业管理服务合同，由原告提供物业管理服务，约定物管费收费标准为住房每月0.70元/平方米，商铺每月1.20元/平方米，使用人逾期不交纳物业费的，按日加收应交费的3‰的违约金。截止2020年12月31日，被告拖欠物业管理费4416.40元，滞纳金5445.42元，合计9861.82元。原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，切实履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务，业主在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业管理费的义务。被告不缴、拒缴物业管理费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。为维护原告及广大业主的合法权益，故起诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告没有和原告签订任何合同，龙凤丽都业主委员会与原告签订的《物业管理合同》只是他们双方约定的条款，法院应不予支持原告与业主委员会签订的合同。理由如下，一是签订的合同其程序不合法；二是本人与启程物业之间没有书面或口头上的约定；三是因龙凤丽都业主委员会与物业公司签订了单方面合同，造成物业公司定期在被告家门口张贴催款通知及律师函进行公开威胁，造成扰民事实，给被告及家人造成心理上的伤害，侵害了被告的合法权益。二、因被告未与原告签订任何合同，原告与龙凤丽都业主委员会在合同中约定的管理费、滞纳金的收费标准不予认可，且滞纳金的约定过高。理由如下，一是物业收费价格违反法律规定；二是原告与业主委员会签订的物业服务合同未经业主大会商定，程序不合法，选择启程物业公司不是小区业主真实意思表示，违反合同法相关规定，侵犯了小区业主的权利；三是业主委员会与原告签订了合同，但从未告知过被告相关内容，从未告知过被告业主委员会已代表被告签订了物业管理合同，更从未安排被告交纳物业管理费用。综上，原告起诉被告拖欠物业管理费、滞纳金的问题不成立，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告就其诉讼主张向本院提供如下证据（复印件均与原件核对无异）：第一组，1.营业执照复印件1份1页，2.法定代表人身份证明书原件1份1页；3.法定代表人身份证复印件1份1页。用以证明原告的诉讼主体资格；第二组，《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》复印件1份3页，用以证明原告与龙凤丽都业主委员会签订合同并就双方权利义务、物业管理服务费等进行约定的事实；第三组，2018年度南涧龙凤丽都小区物业管理综合考评结果复印件1份1页，用以证明业主委员会对原告的物业管理服务做出评价；第四组，1.缴费催款通知书（存根）原件1份1页，2.张贴在被告家门口的缴费催款通知书照片打印件2份2页，用于证明原告向被告就物业管理费进行过催缴的事实。经质证，被告对第一、二组证据无异议；第三组证据有异议，因原告仅仅提供一年的考评意见，不能证明每年都考评合格；第四组证据有异议，因被告及家人都没有签收过催款通知书，催款通知无效。被告就其答辩主张未向本院提供证据。本院经综合审查，原告提供的证据，来源合法、内容真实、与本案相关联，予以确认。根据以上确认的证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告是具备三级物业管理资质的企业法人，2016年8月18日，原告与南涧龙凤丽都业主委员会签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》。合同约定，原告自2017年1月1日起为南涧龙凤丽都小区提供物业管理服务，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.20元/㎡·月，住房0.70元/㎡·月（含商住一体）；业主于每年第二季度前向原告一次性交清当年的物业管理费，无故逾期不交的，可按日加收应交费用3‰的违约金；合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核（甲方考核乙方）合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业。合同履行期限开始后，原告对南涧龙凤丽都小区进行物业管理服务。在管理过程中，被告认为未与原告签订物业管理合同，服务质量有问题，尚自调整收费标准等原因对物业管理服务不满意。被告系南涧龙凤丽都小区10号地梅林阁3幢2单元501室房屋业主，房屋面积为131.44平方米。原告于2018年12月16日、2020年3月20日以张贴通知书的方式向被告进行书面催交，被告至今共拖欠原告自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费4416.40元（0.7元/㎡·月×131.44平方米×48月）。本院认为：原告与南涧龙凤丽都业主委员会于2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力，原告、南涧龙凤丽都业主委员会和被告均应本着诚实信用的原则全面履行合同中约定的相应义务。本案中，原告提供了物业管理服务，被告作为业主负有按照约定支付物业费的义务，对原告要求被告支付拖欠的物业管理费4416.40元的诉讼请求，符合合同约定，且原告已向被告书面催收，故本院依法予以支持。被告辩称未与原告签订物业管理合同且原告在管理过程中存在服务质量问题，但无原告不履行物业管理服务合同或者存在违法违规收费等重大履行瑕疵行为，尚不足以构成免除或扣除业主交费义务的抗辩事由，本院对被告不拖欠物业管理费的答辩主张不予采信。关于原告违约损失（滞纳金）的主张，其一因违约金约定较高，根据本案被告要求，本院依法予以调整，其二原告在物业管理过程中存在管理不到位的因素，依据本案实际，滞纳金确定为物管费总额的10%为宜，即441.63元（4416.30元×10%）。因此，对原告的该项诉讼请求依法予以部分支持，对被告不予承担的答辩主张，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨文勋支付原告南涧县启程物业管理服务有限公司物业管理费4416.30元，滞纳金441.63元，合计人民币4857.93元，限于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨文勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建国二〇二〇年九月十四日法官助理欧阳海花书记员奎瑾汐