江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初1071号 原告（案外人）：高玉平，男，1975年8月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：付启东，男，1958年10月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人（被执行人）：孙杰，女，1992年9月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告高玉平与被告付启东、第三人孙杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告高玉平的委托诉讼代理人宋华波、被告付启东到庭参加诉讼，第三人孙杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：付启东与孙杰房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中，依付启东的申请，本院于2018年5月16日作出（2018）苏1322民初7845号民事裁定书，裁定对孙杰、赵礼安所有的位于沭阳县房屋予以查封。本院于2018年7月18日作出（2018）苏1322民初7845号民事调解书，调解书内容为：一、解除原、被告双方于2017年9月20日签订的房屋买卖协议；二、被告孙杰欠原告购房定金120000元，于2018年9月24日前返还20000元、于2018年12月30日前返还20000元、于2019年2月4日前返还20000元，余款60000元于2019年8月1日前付清；三、如被告孙杰有任一期未按时足额付款，原告有权就全部尚欠款项申请强制执行，另被告孙杰需向原告付启东支付违约金50000元；四、案件受理费减半收取1850元、保全费1395元，合计3245元，由被告孙杰负担。该调解书生效后，依据付启东申请，本院于2018年9月29日立案执行，执行案号为（2018）苏1322执6898号。 高玉平以本院查封的位于沭阳县房屋归其所有为由，提出执行异议，2019年12月26日，本院作出（2019）苏1322执异157号执行裁定书，裁定驳回异议人高玉平的异议申请。 原告高玉平向本院提出诉讼请求：撤销（2019）苏1322执异157号执行裁定书，停止执行沭阳县房屋。 依据的事实和理由：2018年4月14日，原告购买第三人孙杰的位于沭阳县房屋，双方签订了书面合同，后原告已支付相应购房款，并承担房屋剩余按揭贷款还款责任。涉案房屋于2018年5月16日被法院查封，原告在房屋被查封前即与第三人孙杰签订了合法有效的房屋买卖合同，并按合同约定支付价款，实际占有使用该房屋，符合法律规定的应予停止执行情形，请求支持原告诉讼请求。 被告付启东辩称：涉案房屋抵押在银行，即使原告与第三人签订了房屋买卖合同也是虚假的，原告陈述房屋已经由其装修好也不属实，开庭半个月被告到涉案房屋查看，涉案房屋尚有人在装修，后经执行局告知，装修人停止装修。综上，房屋应当属于孙杰所有，应当允许执行。 第三人孙杰未到庭作出陈述。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1、2018年4月14日原告与第三人孙杰签订的合同书，证明其于2018年4月14日从孙杰处购买涉案房屋； 证据2、2018年4月14日收据一份、转账凭证、取款凭证，证明购房款支付情况； 证据3、孙杰于2017年7月7日出具的借条，证明孙杰曾于2017年7月7日向原告借款300000元，首付款中的250000元冲抵孙杰欠原告的300000元借款； 证据4、（2019）苏1322执异157号执行裁定书，在该裁定书中原告已举证自2019年4月29日起按月归还房屋名下银行贷款的记录，证明原告购房后按月支付银行贷款； 证据5、2020年3月2日关于水木清华小区办理产权证的通知，证明涉案房屋自2020年3月2日才具备办证条件，涉案房屋未能按时办理过户手续的原因不在原告，原告对此并无过错。 原告高玉平的质证意见： 对证据4、5无异议，证据1、2、3真实性不知情。 本院的认证意见：对证据4、5的真实性依法予以确认。对于原告提供的证据1、2、3，结合原告在执行异议过程提供的汇款凭证，本院对原告提供的证据1真实性依法予以确认，证据2加盖银行公章，本院对其真实性依法予以确认；结合孙杰出具的购房款收据载明的“抵消部分借款本金25万元”字样，对该借条真实性本院依法予以确认。 另查明：2018年4月14日，原告与第三人孙杰签订房屋买卖合同，第三人孙杰将其位于沭阳县房屋出售给原告，约定该房的总价为820000元，首付款361000元，尚欠银行按揭贷款由原告负责偿还。合同签订当日，第三人向原告出具房款收据一份，收据载明“今收到高玉平支付的转让款拾壹万壹仟元。注：另已扣水木清华小区2幢2-2303号房屋剩余按揭贷款、抵消部分借款本金25万元。全部转让款付清”，收据同时载明“2018.4.14收到现金伍万九仟元整，今收到伍万贰仟元整2018.4.17”。 再查明，2020年4月，案外人陈增光开始在案涉房屋进行装修作业，在本院调查过程中，其提供与案外人陆某签订的购房协议书及陆某出具的300000元收据，称其从案外人陆某处以1100000元价格购买案涉房屋，首付款300000元，剩余房款待过户后一个月内付清。原告对其委托案外人陆某向案外人陈增光出售该房屋的事实无异议。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告高玉平对案涉执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、原告高玉平与第三人孙杰于2018年4月14日签订房屋买卖合同，约定第三人孙杰将案涉房屋出售给原告高玉平，该合同实质为以房抵债合同，在第三人尚欠被告付启东等人债务未能清偿的情况下，该以房抵债合同客观上损害了被告付启东或其他债权人的合法权益。二、根据案涉房屋买卖合同第一条、第二条约定，在签订该房屋买卖合同时，原告高玉平明知该房屋暂无法办理产权登记，亦无法办理过户手续，原告高玉平未及时将剩余抵押贷款还清，其对房屋存在的办证、过户等交易风险持放任态度，主观上存在一定过错。三、在原告与第三人孙杰签订的案涉房屋买卖合同中虽约定无需办理房屋交付手续，但原告高玉平一直未能提供其实际占有使用案涉房屋的相关凭证、手续，且其在庭审过程中对案涉房屋的装修使用前后作出的不同陈述与本院通过案外人陈增光谈话所查明的事实相矛盾，即目前并无证据能够证实原告在案涉房屋查封前已实际占有案涉房屋。综上，原告高玉平对案涉执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人孙杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高玉平于涉案房屋享有的权利不足以阻却对涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告高玉平的诉讼请求。 案件受理费12000元（原告预交80元），由原告高玉平负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12000元。 审 判 长  周 艳 人民陪审员  张苏淮 人民陪审员  宋会军 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  沙 莎 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。