贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4034号上诉人（原审原告）：廖义涛，男，1980年2月26日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人（原审原告）：徐艳维，女，1979年9月1日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：何华，贵州讼泰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李健榕，贵州讼泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁办事处雍和世纪城********。统一社会信用代码：915205250570716356。法定代表人：李发全，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。上诉人廖义涛、徐艳维因与被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司（以下简称：雍和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3664号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人廖义涛、徐艳维上诉请求:撤销原判并改判被上诉人向上诉人支付违约金88435.62元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审中，被上诉人陈述已于2019年11月底办理了案涉房屋初始登记，办理初始登记前提就是要具备相应证明文件，该陈述是被上诉人的自认行为，应产生相应的法律后果：即被上诉人承认其取得相应证明文件的时间是2019年11月份之后。但原审判决对此未进行明确。2.一审判决对被上诉人不利的证据未作认定。原审法庭辩论终结后，被上诉人违规提交了一组证据：即工程质量验收会议结论、工程竣工验收备案表。该工程质量验收会议结论显示时间确实是2016年底，但系被上诉人单方面制作不具备对抗第三人的证据效力，工程竣工验收备案表的备案时间是2019年4月份，如果被上诉人拟用此组证据证明案涉房屋具备交付条件，那其能证明的时间也应该是2019年4月份之后。因此，原审判决认定案涉房屋自2017年1月15日即具备交付条件错误。3.根据《商品房买卖合同》第十四条第一款之约定，被上诉人向买受人发出入伙通知书时应同时提供该合同第十一条、第十二条要求具备的证明文件，否则买受人有权拒绝收房，并由出卖方承担逾期交房的违约责任。案涉房屋初步具备入住的物理条件，并不等于具备了符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，原审判决认定案涉房屋具备交付条件无事实及法律依据。4.一审判决违反证据规则。案涉房屋符合交付条件的证明文件应当由被上诉人取得并在交房的同时提供给买受人。本案中，上诉人要求被上诉人支付自2016年7月2日至2019年3月14日逾期交房期间的违约金，被上诉人抗辩主张应免除其2017年1月15日至2019年3月14日的违约责任，应由被上诉人对其抗辩主张进行举证，同时该证据（如果被上诉人已经取得该证明文件）由被上诉人掌握，也只能由被上诉人提供。原审判决要求上诉人提交证据证实案涉房屋不具备约定或法定交付条件违反证据规则。被上诉人雍和公司二审辩称，我方已经于2017年1月12日发通知要求上诉人于同月15日收房，且我方的实测报告出报告的时间为2016年11月20日，因此交房时间应当认定为2017年1月15日。原审原告廖义涛、徐艳维一审起诉请求：1.判令被告雍和公司向我支付自2016年7月1日至2019年3月14日止的违约金88435.62元。一审法院查明：2014年7月15日，原、被告签订了合同编号为2014000616的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于纳雍县。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2016年7月1日前向买受人交付该商品房；第十三条第1款第（2）项约定：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2017年1月12日，原告收到被告邮寄的入伙通知书，该通知书明确通知原告于2017年1月15日办理入住手续接受房屋，原告于2019年3月14日向被告接受案涉房屋并实际入住。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。被告未按约定向原告交付案涉商品房，其行为已经违约，应当承担相应的违约责任，对于原告的该项诉讼请求，予以支持。关于违约金计算期限的问题，被告认为双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失请求调整并申请评估，庭审中被告自愿撤回了该评估申请。结合被告提交的工程质量验收会议结论、工程竣工验收备案表，原被告双方均认可被告已于2017年1月12日向原告发放入伙通知书，该通知书明确载明通知原告应于2017年1月15日接收案涉房屋。庭审中原告仅有其自身陈述认为案涉争议房屋不符合交房条件而未按时接房，但未提交证据证实案涉房屋不具备约定或法定交付条件或反驳被告的抗辩意见，应承担相应不利后果，结合调查的情况，案涉7#8#楼的大部分业主已实际接收房屋并实际入住或出租，可视为案涉房屋具备交付的条件，能够实现合同目的。在前述条件具备的情况下，原告可自行按照约定向被告主张权利办理案涉房屋交接房手续。因此违约金的计算期限应当自2016年7月2日起至2017年1月15日止，计算标准应按双方签订的合同约定，以案涉房屋总价款298971元为基数，按日利率万分之三进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告雍和公司于判决生效之日起十五日内向原告廖义涛、徐艳维支付自2016年7月2日起至2017年1月15日止的逾期交房违约金17490元；二、驳回原告廖义涛、徐艳维的其他诉讼请求。案件受理费1006元，由原告廖义涛、徐艳维负担806元，被告雍和公司负担200元。本案二审过程中，被上诉人雍和公司向本院提交了以下证据：一、《雍和.世纪城7#，8#楼郡楼房屋实测报告》一份。证明目的：证明被上诉人在发出通知要求上诉人收房前，案涉房屋已具备了《商品房买卖合同》约定的交房条件。上诉人质证意见：对此证据三性不予认可，达不到被上诉人的证明目的。理由是：1.该证据附件中包含了房产测绘规范，测量仪器鉴定证书，即房屋实测报告要具备相应法律效力，必须满足附件上的相应条件。但测量仪器检定证书于2019年4月10日才作出，即被上诉人出具的实测报告具备法律效力的时间最少应为2019年4月10日以后，同时，房屋实测报告无测量人员签字。说明报告出具时间2016年11月20日是虚假的，内容也很可能是编造的，没有经过实际的现场测量。2.关于证明目的，我认为达不到证明目的，理由为：根据双方商品房买卖合同第11条第2项的约定，房屋达到交付条件还应当取得建筑工程竣工合格证明文件，被上诉人至今未能提供，其在一审中提交的备案登记表载明的时间为2019年5月28日，故实测报告和备案证明只能证明案涉房屋达到交付条件的时间为2019年5月28日之后。经审查，该证据与待证事实相关联，足以证明纳雍县房地产测绘有限公司确于2016年11月20日就案涉房屋出具了面积实测报告，本院予以采信。经审理二审查明：被上诉人雍和公司在2016年11月20日取得案涉房屋面积实测报告。其余事实与原审认定的一致。本案二审争议焦点为：被上诉人承担逾期交房违约责任的期间应如何认定；本院认为：根据案涉《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2016年7月1日向上诉人交付案涉房屋。被上诉人于2017年1月15日通知上诉人接收房屋，已构成违约。因案涉房屋已于2016年11月20日取得房屋面积实测报告，且2017年1月5日施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位均盖章确认已对案涉房屋进行竣工验收。故被上诉人于2017年1月12日通过发放入伙通知书形式，通知上诉人于2017年1月15日接收案涉房屋时，案涉房屋已符合案涉《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的“该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”交房条件。基于上诉人怠于履行收房义务，一审判决认定被上诉人向上诉人承担逾期交房违约金的截止时间为2017年1月15日并无不当。上诉人主张案涉房屋于2019年3月14日之后才符合交房条件，其未怠于履行收房义务的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人廖义涛、徐艳维的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由上诉人廖义涛、徐艳维负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  吉 雪审 判 员  郭少华二〇二〇年九月二日法官助理  王 江书 记 员  高 进