山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异179号 案外人：青岛健通宝商贸有限公司，住所地青岛市市**云南路****。 法定代表人：董玉波，总经理。 委托代理人：刘奕辰，山东英途律师事务所律师。 申请执行人：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），住所，住所地山东省青岛市即墨区振华街**div> 执行事务合伙人：青岛卓信智融投资有限公司。 委托代理人：解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王珅，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛智善置业有限公司，住所地山，住所地山东省青岛市李沧区重庆中路**v> 法定代表人：荆春忠，经理。 委托代理人：宋璘，男，1967年12月29日出生，汉族，住青岛市市**，系该公司员工。 被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地山东省，住所地山东省青岛市市**同和路** 法定代表人：王某某，执行董事。 被执行人：济南大众兴和置业有限公司，住所地山东省济南，住所地山东省济南市历城区荷花路**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：王某某，董事长。 被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地山东省济南市经十，住所地山东省济南市经十路**div> 法定代表人：冯某某，董事长。 被执行人：王某某，男，1968年4月11日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被执行人：冯某某，男，1969年4月1日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 本院在执行申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案过程中【执行案号：（2019）鲁02执1334号】,案外人青岛健通宝商贸有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛健通宝商贸有限公司称，请求中止对青岛市××××号X平方米网点房（1-9号商铺网点房）（以下简称“案涉房产”）的拍卖。事实与理由：1、2009年8月22日、2010年6月28日，案外人分别与青岛智善置业有限公司签订《拆迁补偿协议》，约定拆除案外人所拥有的位于重庆中路边X平方米和X平方米网点房，由青岛智善置业有限公司按1:1的补偿标准分别给予X平方米和X平方米的新建网点房作为拆迁补偿，案外人优先挑选上述网点房的位置。补偿方式是以面积为标准的产权置换方式，上述两份协议除由双方当事人签字盖章外，还有青岛市李沧区虎山街道办事处、石沟社区居民委员会、青岛公信房地产评估咨询有限公司盖章予以确认，案外人获得新建网点房的物权。2、2018年5月18日，案外人与青岛智善置业有限公司签订《协议》，约定青岛智善置业有限公司以1万元/平方米的价格回购X平方米，以1.5万元/平方米的价格回购X平方米，剩余X平方米仍按原协议约定补偿给案外人。青岛智善置业有限公司支付给案外人X万元回购案外人X平方米网点房，付款日期为协议签订后十日内支付X万元，2019年10月支付X万元，2020年6月支付X万元。《协议》签订后，青岛智善置业有限公司按约支付了X万元回购款，后青岛智善置业有限公司未向案外人支付剩余回购款，也未通知案外人挑选并交付网点房。综上，青岛智善置业有限公司已回购1333平方米网点房，尚有3387平方米网点房未回购，该网点房在法院拍卖的网点房范围之内，故请求停止对案外人所有的X平方米的网点房的拍卖程序。 申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）辩称，1、石沟社区旧村改造的主体及对青岛健通宝商贸有限公司负有安置责任的主体均为社区居委会而非青岛智善置业有限公司，青岛智善置业有限公司与青岛健通宝商贸有限公司签订的《拆迁补偿协议》属于平等民事主体之间的合同，案外人并不能依据《拆迁补偿协议》直接取得物权。2、案外人与青岛智善置业有限公司签订的《拆迁补偿协议》约定对X平方米的网点房进行补偿，其中3520平方米由青岛智善置业有限公司回购，因此双方的法律关系已经发生转变，案外人应要求青岛智善置业有限公司支付回购款，无权要求进行网点房安置。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人未签订书面买卖合同，也未合法占有被执行的网点房，不能排除法院的强制执行，故请求驳回案外人的异议请求。 被执行人青岛智善置业有限公司辩称，对《协议》的真实性无异议，应继续履行《协议》。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人青岛健通宝商贸有限公司向本院提交了以下证据：1、2009年8月22日签订的《拆迁补偿协议》、2010年6月28日签订的《拆迁补偿协议》各一份、《被拆迁人拆迁物评估表》两份，证明：案外人青岛健通宝商贸有限公司系重庆中路X平方米网点房及X平方米网点房的所有权人，协议约定，在李沧区虎山街道办事处××沟社区城中村改造项目中，被执行人以所有权调换形式与案外人签订拆迁安置补偿协议，被执行人以相同位置、面积的新建网点房对案外人进行安置补偿，补偿面积分别为X平方米及X平方米，合计X平方米。协议同时约定，如有未尽事宜，由案外人与被执行人青岛智善置业有限公司另行签订补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力，案外人名下房产的面积及补偿标准、补偿面积均系经合法评估程序确定的结果，且上述协议内容均由李沧区虎山路街道办事处、李沧区虎山路街道办事处石沟社区居民委员会、青岛公信房地产评估咨询有限公司、青岛智善置业有限公司、青岛健通宝商贸有限公司签章确认。该内容明确了在城中村项目改造中，拆迁人以位置、用途特定的房屋对案外人予以补偿安置。2、2018年5月18日签订的《协议》一份，证明：2018年5月18日，经案外人与被执行人青岛智善置业有限公司协商一致，对证据一中两份《拆迁补偿协议书》的内容进行了补充约定，对被执行人青岛智善置业有限公司应当给付案外人的X平方米网点房，由被执行人青岛智善置业有限公司以1万元/平方米的价格回购X平方米，以1.5万元/平方米的价格回购2520平方米，剩余X平方米仍按原协议补偿给案外人。《协议》签订后，被执行人青岛智善置业有限公司仅回购了X平方米网点房，剩余X平方米网点房均未回购，该3387平方米网点房仍系案外人所有并应当交付案外人的拆迁安置房屋。3、（2019）鲁民初17号民事判决书复印件一份，证明：根据该判决书第6页第17行，申请执行人自认“石沟项目土地使用权（即上述抵押土地）”，该抵押土地为青岛市××××号土地、661号土地，而案外人所有的X平方米网点房均系石沟项目范围内的房屋。因此，被执行人青岛智善置业有限公司为申请执行人设定抵押权的土地是在对案外人所有的网点房进行拆迁的基础上形成的。4、《李沧区重庆中路X号蓝城春风里查封房屋清单》、（2019）鲁02执1334号《公告》各一份，证明：案外人所有的拆迁安置房屋在执行过程中被查封并欲被采取评估、拍卖措施，但该拆迁安置房屋的所有权应当归案外人所有，申请执行人的抵押权不能对抗案外人的拆迁补偿安置权。5、《房屋位置协议》一份，证明：2018年7月16日，案外人与青岛智善置业有限公司签订《房屋位置协议》，明确将A2-01地块的网点房补偿安置给案外人，即应当补偿给案外人的网点房的位置及面积都已确定。6、国有土地使用权拍卖出让文件、石沟社区改造设计图、A2-01经济技术指标图、青岛市自然资源和规划局的公告、新闻信息公告、A2-01网点房图纸、房屋竣工验收备案表、土地开发委托书、土地开发框架协议一组，证明：石沟社区改造时仅出让了3号地块，在该3号地块上仅A2-01沿重庆中路建设网点房，后经李沧区虎山派出所将A2-01编号为重庆中路745号，本案查封拍卖的蓝城春风里1-9号网点房即为A2-01地块上的网点房，除1-9号网点房商铺在石沟社区改造项目中，无其他改造项目中的网点房。青岛智善置业有限公司接受李沧区人民政府的授权负责办理登记征地补偿安置工作，对青岛智善置业有限公司的所有行为，李沧区人民政府均作出了追认，本案涉及的四份协议均合法有效，因此，应当安置给案外人的网点房的位置、面积、性质都已经特定且唯一。7、2018年6月7日银行付款回单一份，证明：结合（2019）鲁民初17号判决书第20页：原申请执行人山东省金融资产公司与青岛鲁信悦湖资本合伙企业（有限合伙）等共同接管青岛智善置业有限公司的春风里项目，且在该项目中原申请执行人处于控制地位，本案第三份协议中的X万元合同款是由青岛鲁信悦湖资本合伙企业（有限合伙）支付，该支付行为必然经过了原申请执行人的许可，且原申请执行人山东省金融资产公司、现申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）以及青岛鲁信悦湖资本合伙企业（有限合伙）系关联企业，均属于山东省控股集团有限公司，因此原申请执行人及现申请执行人以实际行为认可并履行了本案的《拆迁安置补偿协议》，相关内容原申请执行人及现申请执行人均知情，且该实际行为也认可了案外人系案涉网点房的所有权人。 对案外人青岛健通宝商贸有限公司提交的证据，申请执行人青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）质证称，1、对证据一中《拆迁补偿协议》的真实性无法确认，即使《拆迁补偿协议》为真实的，青岛智善置业有限公司也无权对案外人进行拆迁安置，安置系政府行为，青岛智善置业有限公司是该地块的开发建设单位，案外人应当知晓开发过程存在风险，会导致《拆迁补偿协议》无法继续履行，故案外人应通过民事诉讼程序向青岛智善置业有限公司进行索赔。被拆迁的网点房应当是属于各个居民而非全部属于案外人，虽然社区居委会和评估公司在《拆迁补偿协议》上盖章，但《拆迁补偿协议》并未赋予社区居委会相关责任，故居委会盖章仅是见证行为，不能推断出由青岛智善置业有限公司来进行补偿。2、对证据二的真实性无法确认，《协议》约定由青岛智善置业有限公司回购X平方米网点房，在青岛智善置业有限公司不能履行的情况下，案外人应另行起诉要求青岛智善置业有限公司履行付款责任，对于剩余的X平方米网点房因其不享有物权，所以无权请求排除执行。3、对证据三、证据四的真实性无异议，但该两组证据不能证明案外人的证明事项。4、对证据五的真实性不予认可，被执行人并未在《房屋位置协议》上盖章，根据案外人提交的《协议》，对应返还的网点房已经重新作出约定，因此《房屋位置协议》中的返还责任已经在双方约定的情况下进行了变更，该份协议未成立、未生效，不能作为有效证据使用。5、对证据六中4张图纸的真实性有异议，4张图纸均没有相关单位的盖章，1-9号分户图纸网点房面积共计X平方米，根据案外人与被执行人签订的协议，被执行人应返还房屋面积为4720平方米（包含变更履行方式的X平方米），因此双方约定的房屋面积与案外人提供的图纸不相符。根据案外人与被执行人签订的《协议》，被执行人现应返还房屋面积为1200平方米，该面积小于9户网点房的总面积，无法确认具体的安置位置；对拍卖出让文件的真实性无异议，但无法证明网点房的安置位置；新闻信息公告不符合证据的形式要件；对土地开发整理委托书的真实性无法确认，只能证明被执行人承担安置责任，不能证明具体的安置位置；对竣工验收表的真实性无异议，对证明事项有异议，该验收表是A2-01地块的竣工验收表，与案外人主张的网点房位置无关。6、对证据七的真实性无异议，该份证据证明了2018年5月18日签订的《协议》变更了《拆迁补偿协议》的约定，被执行人已部分履行，在未全部履行且该协议没有解除的情况下，案外人无权请求进行房屋补偿。被执行人开发的A2-01地块为一期，B1-04地块为二期，相关协议并未明确具体的位置，案外人依据《拆迁补偿协议》不能直接享有物权，且其并未合法占有案涉网点房，因此本案不能停止执行。 被执行人青岛智善置业有限公司对案外人提交的证据的真实性及证明事项均无异议。被执行人青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某未发表质证意见。 本院查明，山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决书载明：一、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-001号）项下借款本金X亿元、利息X元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-GD-002号）项下借款本金X亿元、利息X元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以X亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、被告青岛智善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用X万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告济南大众兴和置业有限公司名下、位于济南市历城区华山镇荷花路**土地（编号:历城国用【2007】第**）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善置业有限公司名下、位于青岛市××××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第××号、青房地权市字第××号、青房地权市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛鑫基房地产集团有限公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告山东大众报业（集团）置业有限公司、被告王某某承担清偿责任后，有权向被告青岛智善置业有限公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，被告冯某某在其持有青岛鑫基房地产集团有限公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 因青岛智善置业有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、济南大众兴和置业有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王某某、冯某某未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。山东省高级人民法院于2019年6月24日作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。执行过程中，本院于2019年12月5日作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市××××号土地使用权（证号：市**、市**、市**）。二、查封被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市××××号包含案涉房产在内的107套房地产权。查封期限3年。本院于2020年4月22日作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1539号案件，因本案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送本案执行。 另查明，案外人青岛健通宝商贸有限公司与被执行人青岛智善置业有限公司于2009年8月12日签订《拆迁补偿协议》，约定被执行人青岛智善置业有限公司以重庆中路边新建网点房返还给案外人X平方米作为拆迁补偿，于2010年6月28日签订《拆迁补偿协议》，由被执行人青岛智善置业有限公司将网点房返还给案外人1820平方米作为拆迁补偿，对网点房的位置挑选，案外人青岛健通宝商贸有限公司有优先权。2018年5月18日，案外人青岛健通宝商贸有限公司与被执行人青岛智善置业有限公司签订《协议》，约定青岛智善置业有限公司支付给青岛健通宝商贸有限公司X万元人民币回购X平方米网点房，协议签订后，被执行人支付给案外人青岛健通宝商贸有限公司X万元用于回购网点房。案涉1-9号商铺建筑面积为X平方米。 本院认为，在案涉房产查封前，案外人青岛健通宝商贸有限公司与被执行人青岛智善置业有限公司签订了《拆迁补偿协议》，约定被执行人青岛智善置业有限公司以X平方米的网点房对案外人予以补偿，后双方另行签订《协议》，由被执行人青岛智善置业有限公司回购X平方米的网点房，协议签订后，被执行人仅支付了X万元的回购款，故被执行人青岛智善置业有限公司应补偿安置给案外人青岛健通宝商贸有限公司的网点房面积应为X余平方米，该面积大于案涉1-9号网点房的建筑面积，且青岛市××××号仅有A2-01地块的上述9套网点房，故本案拆迁安置房屋的位置、用途可以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。本案中，案外人获得的补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，被拆迁人享有的房屋优先受偿权系特别债权，依法比其他人享有的民事权益有更优先的保护效力。综上，案外人青岛健通宝商贸有限公司享有拆迁安置补偿房屋的实体权益，其请求中止对案涉网点房的执行的主张符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛智善置业有限公司名下位于青岛市李沧区重庆中路X号X号商铺的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年九月十八日 法官助理 马春伟 书记员王钰