贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1497号 上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司，住所地贵州省松桃苗自治县蓼皋镇城南新区碧桂园松桃**。 负责人：陈坤，该分公司区域经理。 委托诉讼代理人：石燕，女，1997年7月5日出生，苗族，该分公司凤凰管家，住贵州省松桃苗自治县。 委托诉讼代理人：廖顺长，男，1998年12月2日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。 被上诉人（原审被告）：黄前忠，男，1974年5月1日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈代江，贵州虎渡峡律师事务所律师。 上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司（以下简称碧桂园物业松桃分公司）因与被上诉人黄前忠物业服务合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初824号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人碧桂园物业松桃分公司的委托诉讼代理人石燕、廖顺长，被上诉人黄前忠及其委托诉讼代理人陈代江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园物业松桃分公司上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、碧桂园物业松桃分公司依照《碧桂园松桃1号前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）约定从2018年6月30日对碧桂园松桃1号小区提供物业管理服务工作，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《前期物业合同》第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，被上诉人在合同收楼日期后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任。二、被上诉人购买商品房为现房，与房开商签订买卖合同重大事项告知书，已明确告知了业主的收楼时间，被上诉人不能以房开商未通知其收楼为由拒绝交房及履行其应该承担的法定义务。三、一审法院认为房屋处于闲置状态且并未实际占有使用，被上诉人无需履行物业费缴交义务，适用法律错误。根据相关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 被上诉人黄前忠二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应依法驳回。一、上诉人是分公司，不具有独立的法人资格，其与建设单位签订的《前期物业合同》，应依法认定为无效。二、被上诉人所购房屋为预售商品房，不是现房。被上诉人所购房屋未达到交付条件，且存在消防安全隐患，被上诉人有权拒收，至今与出卖人也未办理任何交接手续。因房屋未交付而产生的物业费用，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，应由建设单位承担。 碧桂园物业松桃分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业服务费19,574.88元（暂计至2020年3月）；2．判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1,347.12元标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，（暂计至2020年3月25日的违约金数额为19,664.25元）；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月10日，松桃希望碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）与广东碧桂园松桃分公司签订《前期服务合同》，合同约定，碧桂园置业公司选聘广东碧桂园松桃分公司对碧桂园松桃1号项目提供前期物业管理服务。2020年1月6日，经铜仁市市场监督管理局准许，“广东碧桂园松桃分公司”将名称变更为“碧桂园物业松桃分公司”。 2018年11月28日和2018年11月29日，碧桂园置业公司分别与被告黄前忠签订六份《商品房买卖合同》，合同分别约定，黄前忠购买碧桂园置业公司开发建设的碧桂园松桃1号万象金街商业E幢1层1-3号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-4号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-5号房，建筑面积59.6平方米；E幢2层2-3号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-4号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-5号房，建筑面积52.66平方米。六套商品房约定的交房时间为2018年12月30日。六份合同同时在第十一条关于交付条件约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”第十四条关于交接手续同时约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”第二十三条关于前期物业管理均约定，“2、出卖人依法选聘的物业服务企业为：广东碧桂园松桃分公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为4元/月×建筑面积，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月5日前缴费。合同第二十四条第3款同时约定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有。”签订合同时，碧桂园置业公司向被告黄前忠送达了六份《买卖合同重要事项告知书》，分别告知被告每套商品房的交楼日期和交楼程序以及应当办理的相关交付手续等事项。2019年5月15日，原告向被告邮寄送达《关于催缴物业服务费的函》，要求被告交纳相关物业服务管理费用。 同时查明，2018年12月30日约定交房期限届满时，涉案房屋建设单位即房屋出售人碧桂园置业公司与被告未按照《商品房买卖合同》约定的条件和程序办理商品房交接管理手续，该房屋至今处于闲置状态，被告亦未实际占有使用。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，广东碧桂园松桃分公司与碧桂园置业公司签订的《前期物业合同》符合上述法律规定，该合同依法对被告具有法律约束力。被告提出原、被告双方没有合同关系的抗辩意见与法律规定不符，一审法院不予采纳。 关于被告主张原告主体资格是否适格的问题。一审法院认为，前期物业公司的名称为广东碧桂园松桃分公司，2020年1月经国家工商管理部门批准，将原广东碧桂园松桃分公司变更登记为碧桂园物业松桃分公司，其名称变更登记程序符合相关法律法规的规定，不影响双方前期已成立的合同关系所约定的权利义务，故对被告主张原告碧桂园物业松桃分公司主体不适格的辩解意见，一审法院不予采信。 关于被告是否应当按照前期物业合同交纳物业管理费的问题。一审法院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《贵州省物业管理条例》第五十四条规定：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”因此，涉案房屋是否已交付给被告，或者是否已符合交房条件，被告迟延接受房屋交付是本案的焦点。一审法院认为，被告与房屋建设单位签订的《商品房买卖合同》第十四条关于交接手续的约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋，1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单”。根据一审法院查明的事实，涉案房屋至今处于闲置状态，被告未实际对该房屋进行占有使用。原告未提供《商品房买卖合同》中约定的交房书面通知书、查验房屋通知书以及房屋买卖双方签署的商品房交接单证明被告已经接受房屋，或者无理拒绝接收房屋的事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告提供的证据不能证明其事实主张的，应承担举证不能的不利后果。原告主张被告支付物业管理费用及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持，应予驳回。 综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告碧桂园物业松桃分公司的诉讼请求。 二审期间，当事人双方均未提交新证据。 二审查明，2016年10月10日，桂园置业公司与广东碧桂园松桃分公司签订《前期服务合同》，合同约定，碧桂园置业公司选聘广东碧桂园松桃分公司对碧桂园松桃1号项目提供前期物业管理服务。2020年1月6日，经铜仁市市场监督管理局准许，“广东碧桂园松桃分公司”将名称变更为“碧桂园物业松桃分公司”。 2018年11月28日和2018年11月29日，碧桂园置业公司分别与黄前忠签订六份《商品房买卖合同》，合同分别约定，黄前忠购买碧桂园置业公司开发建设的碧桂园松桃1号万象金街商业E幢1层1-3号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-4号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-5号房，建筑面积59.6平方米；E幢2层2-3号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-4号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-5号房，建筑面积52.66平方米。六套商品房约定的交房时间为2018年12月30日。六份合同同时在第十四条关于交接手续同时约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”第二十三条关于前期物业管理均约定，“2、出卖人依法选聘的物业服务企业为：广东碧桂园松桃分公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为4元/月×建筑面积，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月5日前缴费。合同第二十四条第3款同时约定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有”。签订合同时，碧桂园置业公司向黄前忠送达了六份《买卖合同重要事项告知书》，分别告知黄前忠每套商品房的交楼日期和交楼程序以及应当办理的相关交付手续等事项。黄前忠在六份《买卖合同重要事项告知书》上均签字予以确认，在约定的时间到期后，黄前忠未按照约定前往房开公司办理交接手续，其以所购商铺的共用部分被案外人非法隔断、占用影响其商铺使用、形成了安全隐患为由，拒绝办理接房手续。 另外查明，案涉房屋在2018年12月20日已经办理了《竣工验收备案》登记。与案涉房屋相邻的二楼公用部分，被案外人在装修时，进行了隔断占用，并对其中一个通道安装了门锁。至今尚未拆除。 本案的争议焦点是：双方是否形成事实上的物业服务关系。 本院认为，经查，本案中被上诉人与案外人碧桂园置业公司签订了六份《商品房买卖合同》，根据合同的约定碧桂园置业公司应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续，而黄前忠应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。碧桂园置业公司向黄前忠送达了六份《买卖合同重要事项告知书》，分别告知其每套商品房的交楼日期和交楼程序以及应当办理的相关交付手续等事项，黄前忠本人在六份《买卖合同重要事项告知书》上均签字予以确认。碧桂园置业公司已经书面通知黄前忠交房，但黄前忠没有前往销售中心办理接房手续，现其也未提供相关证据证明房屋未达到交房条件，故应当视为其已经接受该房。一审认定碧桂园置业公司未按照合同约定通知黄前忠交房不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，碧桂园置业公司与上诉人签订《前期服务合同》，对本案双方当事人均有约束力。黄前忠应当按照《前期服务合同》约定标准，交纳从接房之日起到2020年3月止的物管费用，但案外人在装修时将黄前忠购买的商品房共有部分进行隔断，碧桂园松桃分公司未能及时发现和有效制止，该行为给黄前忠对所购房屋的正常使用带来了长期和持续性的影响，故碧桂园物业松桃分公司在提供物业服务时，确有较大的缺陷，黄前忠提出物业的管理存在不足的抗辩理由能够成立。鉴于上述事实，本院根据本案的案件具体情况，对于碧桂园物业松桃分公司主张的物业费酌情予以支持9,787.44元，因本案中碧桂园物业松桃分公司在提供物业服务时，存在较大的缺陷，故其主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，上诉人所提双方存在事实上的物业服务关系的理由成立，其上诉请求部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初824号民事判决； 二、由黄前忠在本判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司截止到2020年3月的物业服务费9,787.44元； 三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费391元，二审案件受理费781元，共计1,172元，由黄前忠负担586元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司负担586元。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 王电赏 二〇二〇年九月三十日 法官助理李正雷 书记员伍昊