山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3305号上诉人（原审被告）：滨州市广珠置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河十二路**。法定代表人：董娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：申海芬，山东开言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕树征，山东开言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘金辉，男，1984年12月7日出生，汉族，居民，住山东省滨州市。上诉人滨州市广珠置业有限公司（以下简称广珠置业公司）因与被上诉人刘金辉商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广珠置业公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1603民初1174号民事判决，依法改判或者发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，一审法院对于被上诉人参与其单位职工集资团购房屋的行为没有认定是错误的。1．在一审庭审时，被上诉人刘金辉认可其是通过其单位组织的内部职工集资团购房活动而与上诉人建立了房屋买卖关系。并且认可涉案房屋成本价也进行过几次调整，认可其是根据成本价认购的涉案房屋，这也与上诉人一审时的答辩意见是一致的。而一审法院却对双方实际按照成本价履行购房合同的事实没有任何表述，直接以被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》认定双方的权利义务，该认定属于认定基本事实不清，认定错误。2．（2015）滨中民一终字第78号民事判决能够证实：购房户与上诉人存在事实上的房屋买卖关系，但不能认定双方存在独立于团购以外的商品房买卖关系。购房户与上诉人签订的《商品房买卖合同》并非最终确认的购房合同，应以实际履行的协议来判定双方的权利义务。本案中被上诉人也是参与单位内部职工购房户之一，其提供的《商品房买卖合同》是为了办理房产登记而签订，并非最终确认的购房合同，被上诉人应该按照实际履行的以成本价购房的协议履行付款义务。一审时，上诉人向法庭提交的《宿舍楼承建协议书》和《补充协议》能够证实：职工购房以宿舍楼建造成本交购房款，宿舍楼建造成本包括：土地价、宿舍楼建造成本、各种向上级应交的费用、应交的各种税金、房地产开发管理费。《宿舍楼承建协议书》和《补充协议》也是上诉人与被上诉人房屋买卖合同的组成部分，且经过中级人民法院终审认定。一审法院不顾中级法院终审生效判决认定的事实，对上诉人提供的上述证据没有写入民事判决书，也没有阐述不予采信的理由。仅仅按照被上诉人提供的《商品房买卖合同》为依据来认定双方的权利义务是错误的。二、被上诉人补交土地出让金和人防费属于合同约定的成本费用，该成本的增加是因政府行为造成，上诉人无法预料也无法控制，根据双方实际履行的团购行为约定，被上诉人应承担其购房面积内成本增加的部分。在一审庭审时，上诉人提交的《沾化区金海花园项目容积率变更意见》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、出让金缴款凭证。可以证明涉案房屋所属小区因容积率变更，需要补交土地出让金差价5499300元，上诉人已经按照政府部门要求缴纳，导致本案建设房屋成本中的土地费用成本增加。另外上诉人在一审中提交的《缴纳防空地下室易地建设费决定书》及缴费单据，可以证明上诉人为沾化县工商行政管理局等五部门职工承建的金海花园一期、二期住宅楼项目需要缴纳防空地下室易地建设费2528180元，上诉人补交了上述人防费用，导致本案建设房屋成本增加。上述两项费用的增加是上诉人为了全体业主利益补交的费用。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时无法预料到该两项费用的发生，也不是上诉人所能控制的。被上诉人是按照成本价购房，因此对房屋成本的增加，应由被上诉人承担其应承担的部分。三、一审庭审时，上诉人向法庭提供了被上诉人同小区的21户业主已经补缴增加的成本费用的收据及转账记录。能够证明其他购房户已经按照实际履行的团购协议约定将增加的建房成本交清，原告也应按照约定补缴房款。被上诉人未履行交清房款的义务，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人要求上诉人协助配合其办理涉案房产登记的诉求不能成立。综上，一审法院认定基本事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。刘金辉辩称：1.上诉人提及的（2015）滨中民一终字第78号判决书中第九页、第十一页、第十二页、第十三页的内容可以证明沾化县工商局与广珠置业公司协议以审计成本价购房，且对房价进行了审计，对审计后的房价签订协议，最终确定均价为2225.63元，且约定双方对房价不得有任何异议。房价确定后工商局购买房屋的职工按照确定价款实际履行，所以上诉人认为工商局职工按照成本价认购房屋的说法不全面。2.一审时我向法院提交的商品房买卖合同是在房价确定后我方向开发商补交了欠缺的房款，所有房款已交齐后签订的，签订后进行的网签。如果该合同不是最终认购的合同，那开发商与我就没有确认的购房合同，因此上诉人所述与事实不符。3.上诉人向法院提交的同小区21户业主补交成本费用的收据不能证明补交该费用的合理性，工商局一期、二期团购住房的职工有一百户以上，绝大多数已经办理了不动产权登记，但是没有交该费用，且这21户缴纳该费用不是基于合理性，而是其中部分人房屋已经销售，买房人急于办理不动产登记，部分人经济条件富裕不愿意再与开发商产生纠纷，还有部分人是看到其他人缴纳才缴纳。因此，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确实充分，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。刘金辉向一审法院起诉请求：1.判令广珠置业公司配合办理不动产登记事宜；2.诉讼及相关费用由广珠置业公司承担。一审法院认定的事实：2012年刘金辉与广珠置业公司签订《商品房买卖合同》，该商品房合同约定建筑面积119.36平方米，附属物面积23.87平方米；该商品房单价为每平方米2206.38元，附属物每平方米2306.38元，总金额318406.81元。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。刘金辉依约交付了全部购房款318406.81元，并向有关部门缴纳了契税、维修基金等费用。该房屋交付已达七年之久。另查明，涉案房屋所属小区因容积率变更，广珠置业公司按政府部门要求缴纳了土地出让金差价，导致本案建设房屋土地费用成本增加，后期成本的增加系政府审批原因或开发商自行建超造成。现刘金辉申请办理不动产登记，广珠置业公司以刘金辉未缴纳上涨的成本费用为由，不予配合，刘金辉诉至一审法院。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系原被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订，该合同系当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。《合同法》规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。《商品房买卖合同解释》规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据其他相关法律法规的规定，对于商品房权的转移，应当以办理房屋权登记手续，即取得房屋权证书为认定标准。依据上述规定，广珠置业公司有义务配合刘金辉办理不动产登记手续。广珠置业公司以刘未缴纳上涨的成本费用为由，不予配合办理登记手续，违反合同约定，其抗辩理由不成立，不予采纳。刘金辉的诉求具有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告滨州市广珠置业有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告刘金辉办理涉案房产（沾化区银河五路345号13号住宅楼1-601）的登记事宜。案件受理费50元，由被告滨州市广珠置业有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，刘金辉与广珠置业公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的情形下签订，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。由于涉案合同标的物为不动产，依据《商品房买卖合同解释》的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。依照双方合同的约定及我国法律的规定，广珠置业公司有义务配合刘金辉办理不动产登记手续。广珠置业公司以刘金辉未缴纳上涨的成本费用为由，不予配合办理登记手续，违反合同约定，其上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滨州市广珠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年九月三十日法官助理徐丽萍书记员王楠