文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初1443号原告：重庆携港实业集团有限公司，住所地重庆市丰都县工业园区水天坪工业园，统一社会信用代码91500305868809217。法定代表人：潘明江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆磊拓医疗器械有限公司，住所地重庆市丰都县水天坪工业园兴丰路**第****，统一社会信用代码91500230327791465T。法定代表人：李鑫，该公司总经理。原告重庆携港实业集团有限公司（以下简称携港公司）与被告重庆磊拓医疗器械有限公司（以下简称磊拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，分别于同年5月26日、8月19日公开开庭进行了审理。原告携港公司的委托诉讼代理人杜超、向宏到庭参加诉讼。被告磊拓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。携港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠原告的房屋租赁费381506.72元，并对欠款中的190758.36元从2018年2月19日起至实际支付之日止、对欠款中的190758.36元从2019年2月19日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金；2.判令被告从2020年2月26日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费；3.按约定赔付原告律师代理费20000元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月15日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于丰都县兴义镇兴丰路68号3栋5-1号共计935.09平方米的房屋，用于厂房经营使用，租赁期限为5年，但每3年为一个合同周期，第一个合同周期租赁期限为3年(2015年2月26日起至2018年2月25日止)，第一年度租金单价为15元/平方米/月（优惠免收）、第二年度租金单价为16元/平方米/月（优惠11元/平方米/月，实收免收5元/平方米/月）、第三年度租金单价为17元/平方米/月（优惠11元/平方米/月，实收免收6元/平方米/月），每一年为一期，每期租金按半年缴付一次，须于前一期届满前7日内足额缴纳，期满前结清所有费用，“每逾期一日需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金”至付清之日止；合同第十条第4项明确约定，“本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之2倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任”。后原告按约向被告交付了约定房屋，被告仅在2016年3月1日缴纳了约定的2016年2月26日至2017年2月25日的租金56105元，于2017年3月8日缴纳2017年2月26日至2018年2月25日的租金67326元，至今为止没有向原告缴纳后期租金，也没有在期满日(2020年2月25日)的5日内将租赁物交还给原告，已经构成根本性违约。按照合同约定，被告应于2018年2月19日前向原告缴纳2018年2月16日至2019年2月25日的租金190758.36元（17元/平方米×935.09平方米×12个月）；还应于2019年2月19日前向原告缴纳2019年2月26日至2020年2月25日的租金190758.36元（17元/平方米×935.09平方米×12个月）；同时应当对原告2020年2月26日起至其实际交回房屋之日止的房屋占用使用费依照约定租金标准的3倍支付，并承担原告聘请律师维权支付的服务费用。故诉至法院，请求判如所请。磊拓公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，携港公司（甲方）与磊拓公司（乙方）签订《重庆携港实业集团有限公司房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋基本情况1、甲方出租的房屋坐落地址丰都县兴义镇兴丰路68号3栋5-1，乙方租赁房屋建筑面积合计为935.09平方米……第二条租赁房屋用途1、乙方租赁该房屋作为生产厂房使用……第三条交付日期和租赁期限1、甲、乙双方约定，甲方于2015年2月26日前向乙方交付该房屋。2、租赁期限：租赁期限为5年，但每3年为一个合同周期。在每个合同周期届满前一个月，乙方应向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议，乙方方能继续租赁该房屋。若乙方届时未按照前述约定向甲方发出书面申请，甲方可视为乙方决定不再继续承租该房屋，甲方有权对外出租，乙方有义务配合有意愿承租该房屋的第三人现场査看房屋。3、第一个合同周期租赁期限为3年，租赁期限为2015年2月26日起至2018年2月25日止。4、第一个合同期届满前一个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等(价格)条件下，乙方有优先租赁权；若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在租期届满后的5日内如期返还房屋，本合同终止……第五条租金、租金交纳期限甲、乙双方约定：房屋租金按房屋建筑面积计算。第一租赁年起止时间（2015.2.26-2016.2.25）租金单价15元/平方米/月，优惠租金单价15元/平方米/月，实收租金单价0元/平方米/月；第二租赁年起止时间（2016.2.26-2017.2.25）租金单价16元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价5元/平方米/月；第三租赁年起止时间（2017.2.26-2018.2.25）租金单价17元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价6元/平方米/月。2、租金应按如下期限及方式支付(1)租金应按期足额纳，每一年为一期。(2)乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……第七条逾期繳纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2、若非甲方原因，乙方逾期10天仍末能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索……第十条承租房屋的归还1、本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。2、本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租房屋按经营后的自然状态归还甲方，室内四壁及天花板、地板、地板固定装修装饰物不得拆除。3、承租房屋归还给甲方后，乙方遗留在承租房屋的所有物品、设施、设备(若有的话)，将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任……第十五条合同解除与终止1、在第一个3年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30％向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约的保证金及已预缴未发生的租金。2、本合同将因下述任何一事件发生而终止或甲方有权解除本合同(1)承租期届满。（2）在第一个合同周期届满，双方未能就签订后续租赁合同或补充协议达成一致意见。(3)在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（4）在承租期内，若乙方在本房屋内从事任何违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止本合同。(5)在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。（6）除本合同或法律法规另有约定外，本合同不得提前解除或终止。3、乙方有下述任何一情形发生的，甲方有权立即解除本合同：(1)乙方违法违规经营(包括但不限于在本房屋内从事法活动而受到政府部门的处罚)。(2)乙方在租赁期间发生消防事故或其他任何安全事故。(3)乙方逾期15天未缴纳当期租金……”。合同签订后，携港公司向磊拓公司交付了租赁房屋。磊拓公司于在2016年3月1日缴纳了2016年2月26日至2017年2月25日的租金56105元，于2017年3月8日缴纳2017年2月26日至2018年2月25日的租金67326元。后，磊拓公司未缴纳房屋租金。2018年1月15日，携港公司与磊拓公司再次签订《房屋租赁合同》，约定继续租赁丰都县兴义镇兴丰路68号3栋5-1号租赁房屋（建筑面积合计为935.09平方米），租赁期限为3年，从2018年2月26日至2021年2月25日，约定每年的租金为89760元，每1年为一期，磊拓公司须在签订租赁合同之日起7日内向携港公司足额缴纳第一期的租金89760元；此后每期租金按年缴付，须于前一期届满前30日足额缴纳，合同其他约定与原合同一致。2020年3月26日，携港公司与重庆森吉律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该事务所代理与磊拓公司房屋租赁合同纠纷一案，合同约定律师服务费为20000元，约定待携港公司收回第一笔租金后3日内支付给重庆森吉律师事务所。截止一审辩论终结前，携港公司未向该事务所支付过法律服务费。另查明，案涉房屋已办理产权登记。携港公司认可磊拓公司承租的案涉房屋从2018年2月之后未产水费、电费等费用。在审理过程中，携港公司申请撤回请求判令磊拓公司从2020年2月26日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费的诉讼请求。携港公司的申请不违反法律规定，本院予以准许。上述事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同，营业执照，法律事务委托合同，收据，图片，房地产权证，水、电、物业欠费表等证据在案佐证，并经举证、核证，本院予以确认。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告携港公司与被告磊拓公司于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且已开始实际履行，租赁合同关系成立且有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告磊拓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对原告所举证据质证权利及实体抗辩权利的放弃。关于原告携港公司主张被告磊拓公司支付其尚欠的《房屋租赁合同》中约定的房屋租金381506.72元的问题。原告携港公司在与被告磊拓公司签订租赁合同后，已将租赁物交付被告磊拓公司占有、使用，被告磊拓公司应当按《房屋租赁合同》中的约定，按期缴纳租金。又因原告携港公司与被告磊拓公司在2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》中约定2018年2月26日至2021年2月25日租期内每年的租金为89760元，原告携港公司的诉讼请求中主张的房屋租金381506.72元与约定不符，故本院重新计算为179520元（2018年2月26日至2019年2月25日的租金89760元+2019年2月26日至2020年2月25日的租金89760元）。关于原告携港公司主张被告磊拓公司分别从2018年2月19日、2019年2月19日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定：“第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止”。被告磊拓公司在租赁期间应按时支付租金，但被告磊拓公司逾期未支付房屋租金，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同的约定承担违约责任，但原告携港公司的违约金不符合法律规定，且原告携港公司亦未举示充分证据证明其实际损失的具体金额。故本院调整为以89760元为基数，从2018年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年2月18日；以179520元为基数，从2019年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以179520元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止。关于原告携港公司主张赔付律师代理费20000元的诉讼请求。虽原告携港公司与重庆森吉律师事务所确已签订《法律事务代理合同》，但原告携港公司未支付费用，该损失实际金额无法确定，故本院在本案中暂不处理，待实际发生后，当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十四条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆磊拓医疗器械有限公司在本判决发生法律效力后15日内支付原告重庆携港实业集团有限公司房屋租金179520元及违约金（以89760元为基数，从2018年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年2月18日；以179520元为基数，从2019年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以179520元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止）；二、驳回原告重庆携港实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7322.6元，由原告重庆携港实业集团有限公司负担4048.6元，被告重庆磊拓医疗器械有限公司负担3274元（原告重庆携港实业集团有限公司已垫付，被告重庆磊拓医疗器械有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  伍永威人民陪审员  秦 超人民陪审员  成 淑二〇二〇年九月二十一日书记 员代  凤 娟