江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初961号原告：张利。委托诉讼代理人：吴春明、张曙光，江苏润唐律师事务所律师。被告：连云港祥生连报弘景房地产开发有限公司，住所地连云港市海州经济开发区。法定代表人：仇众坤，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何文龙、孙长丽，江苏云港律师事务所律师。原告张利与被告连云港祥生连报弘景房地产开发有限公司（以下简称祥生弘景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张利的委托诉讼代理人吴春明、张曙光、被告祥生弘景公司的委托诉讼代理人何文龙、孙长丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利向本院提出诉讼请求：1、被告退赔人民币68973元；2、涉诉费用由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告退赔人民币49539元；增加诉讼请求：请求判决被告支付逾期交房违约金2085元（2019年11月1日开始计算至2020年6月16日，按合同约定第9条，按已付房款的万分之一按日计算）；判决被告支付清洗粪便费用500元。事实与理由：原告购买被告开发位于海州开发区的翰林府小区商品房，总价为86912元，原告已按合同约定支付全部价款，合同约定该房层高为5.1米，可是原告收房时发现实际层高仅有3米，被告严重违约，该房的设计并约定用途为储藏室，众所周知储藏室的功能在于储物，空间至为重要，基于此，合同第五条按照法律规定应做目的解释，现该房空间比约定少41.18%，严重影响使用，被告逾期交房，应承担逾期交房违约金，储藏室有粪便，被告应支付清洗粪便费用。为维护原告权益，故诉至法院。被告祥生弘景公司辩称，1、对原告提供的商品房买卖合同的真实性无异议，已收到购房款，同时可以看出根据合同第4条的约定，涉案储藏室的价款是基于建筑面积而计算得出的，与体积无关，合同第5条对于登记面积差异的处理，双方均约定按照第一种方式据实结算多退少补，而非原告所说的第二种方式，另层高之所以只写了5.1米，系因为涉案房屋买卖合同系被告预先将层高等相关信息录入系统后系统自动生成的，而其中关于层高一栏只能填写一个数字，无法约定局部为3.7米、局部为5.1米，且层高局部为3.7米、局部为5.1米也是经过连云港市规划局行政审批的，根据《住宅设计规范》规定，储藏室不得低于2米，被告交付的储藏室的面积完全符合合同约定，储藏室储藏物品的多少影响较小，且层高3.7米的储藏室足够原告使用，不存在原告所述的严重影响其正常使用的情形；2、经过现场测量以及双方一致认可的数据，对于涉案储藏室净宽度3.76米，净长度5.38米，我们的测量的高墙净高度4.91米，与原告提交数据一致，高墙的楼板厚度0.16米，矮墙的净高度是3.33米，楼板厚度是0.3米。按照住房和城乡建设部《住宅设计规范》（住房和城乡建设部工号第1093号）的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，原告与被告在现场测量的是室内的净层高，按照此规定涉案储藏室的高度等于室内净高加上楼板厚度，同时根据《城市测量规范》CJJ/T8-2011第11.5.7条第三款规定，有建筑施工图的且实际测层高平均值与设计值较差在正负0.03米范围内可视为竣工层高与实际层高相符，因此涉案储藏室的高度还应考虑法律规定允许的误差0.03米；3、原告主张逾期交房违约金数额错误，合同约定交房时间为2019年10月30日，而被告书面邮寄通知原告收房，且快递显示于2019年11月28日已签收，原告以层高存在异议为由拒绝收房，所以逾期时间为29天，而非被告主张的日期；4、原告主张的清洗费用没有事实依据，即便真实存在也可以看出不是下水管道倒灌所致，只能说是在物业管理期间，管理不当人为造成的，如果存在的话被告可以通知物业工作人员予以清除。当事人围绕诉讼请求提供证据：原告提交了商品房买卖合同、发票、自制平面图，被告提交了平面图、测绘图、竣工备案报告复印件、快递单复印件，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，原告张利（买受人）与被告祥生弘景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的坐落于海州开发区振兴西路北、经六路东翰林府第x室储藏室，层高为5.1米，建筑层数地上5层，地下**。建筑面积共31.04平方米，其中套内建筑面积为21.65平方米。储藏室总价款为86912元，该款项原告已支付被告，被告于2018年5月15日向原告出具发票。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定，出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇到本地区有普遍影响的疾病、洪涝、台风、暴雨、高温等自然和社会因素影响，应据实顺延；3、或政府有关部门为了公共利益需要而下达的停工通知，应据实顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。2019年11月28日，连云港市住房和城乡建设局向被告祥生弘景公司出具报送工程竣工验收备案文件，连云港市住房和城乡建设局备案意见载明：翰林府1#、13-18#楼及地下室，于2019年11月1日由建设单位组织竣工验收合格。建设单位于2019年11月28日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。2019年11月26日，被告向原告邮寄了翰林府x号楼x、储藏室x翰林府交房通知书，快递查询显示于2019年11月28日签收。2020年8月26日，原告张利向被告出具面积补差退款承诺书，主要载明：本人购买的祥生·翰林府x室的房屋预测面积为31.04平米，实测面积为28.53平米，合计应退面积补差款为人民币7028（大写人民币柒仟零贰拾捌元整），本人承诺已取得共有人的授权代为领取上述房屋面积补差款，如与共有人产生纠纷，本人承诺自行解决，与贵司无关。同日，原告张利向被告出具确认函，主要载明：本人购买的祥生·翰林府x室的房屋。贵公司基于《商品房买卖合同》第九条的约定，按照本人已交付房价款万分之一每日的标准给付逾期交付违约金。按此标准计算，贵司支付自2019年10月31日至2019年11月28日的逾期交付违约金人民币232元（大写贰佰叁拾贰元）。本人确认就逾期交付事项给予贵司谅解，并承诺不再追究贵司与逾期交付相关的责任。2020年9月21日，被告向原告转账支付了上述款项。原、被告双方共同至涉案储藏室对该储藏室进行测量，双方确认该储藏室室内净长5.38米、净宽3.76米（其中宽1.16米处对应的净层高为4.91米、宽2.6米处对应的净层高为3.33米）。被告向本院提供的测绘图纸显示净层高为4.91米对应的楼板厚度为0.16米，净层高为3.33米对应的楼板厚度为0.3米。本院认为，原告张利与被告祥生弘景公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张被告退赔空间误差的诉讼请求，双方合同第五条约定的是以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的方式，原告主张空间误差亦依据合同第五条约定，无事实和法律依据，该计算标准本院不予支持，空间即体积，原告已于2020年8月26日向被告出具面积补差退款承诺书，并收取了被告的面积补差款，故本案就层高误差的损失参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。合同约定层高为5.1米，该层高应指净层高加楼板厚度。根据《城市测量规范》CJJ/T8-2011第11.5.7条第三款规定，有建筑施工图，且实测层高平均值与设计值较差在±0.03m范围内时，可视为竣工层高与设计层高相符，并应以设计层高为准。本案中，宽1.16米处对应的净层高为4.91米及楼板厚度0.16米，共计5.07米，误差在0.03米，符合合同约定；宽2.6米处对应的净层高为3.33米对应的楼板厚度为0.3米，共计3.63米，比5.1米少1.47米，故损失确定为17322.57元（86912元×1.47/5.1×2.6/3.76）。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原告已向被告出具确认函，收取了被告支付的逾期交付违约金，且承诺不再追究被告逾期交付相关的责任，故该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付清理粪便的费用，原告陈述该储藏室其还未接收，且其并未向本院提交证据证实其实际产生了该费用及费用的数额，故该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港祥生连报弘景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张利17322.57元；二、驳回原告张利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元（原告已预交），由原告张利负担1141元，被告连云港祥生连报弘景房地产开发有限公司负担383元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长 胡 静人民陪审员 陈 斐人民陪审员 孙新霞二〇二〇年九月二十八日法官 助理 郭爱洁书 记 员 王莉莉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013095