陕西省西安市中级人民法院           民事判决书                                                  (2020)陕01民终9172号     上诉人（原审原告）：王锐，女，1964年2月5日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：严龙，陕西立腾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某某，陕西立腾律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：陕西文投商业管理有限公司。住所地：西安曲江新区房。   法定代表人：卢涛，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：丁晓静，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：柏祎，陕西丰瑞律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：西安金鹰国际购物中心有限公司。住所地：西安市。   法定代表人：邵健，系该公司常务副总经理。   委托诉讼代理人：王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所律师。   上诉人王锐因与被上诉人陕西文投商业管理有限公司（以下简称陕文投公司）、西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初20298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王锐及其委托诉讼代理人严龙与马某某、被上诉人陕文投公司之委托诉讼代理人丁晓静、被上诉人金鹰公司之委托诉讼代理人王瑞岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王锐上诉请求：撤销原审判决第四项，改判陕文投公司向王锐赔偿因其违约造成的损失437100元。事实与理由：1、一审判决查明“直至2019年4月11日，陕文投公司仍未向王锐交付涉案商铺。”及“陕文投公司直至2019年6月13日才向王锐发出进场施工的通知，并未违反合同的约定”的认定错误，刻意回避了2019年3月25日陕文投公司已向王锐实际交付了场地，但于次日违约，阻挠制止王锐进场继续施工的情况，该认定与客观事实严重不符，二审应予改判。2、王锐与陕文投公司交接租赁场地后，陕文投公司因其内部关系原因拒绝履行合同义务，依法应当向王锐承担违约责任并赔偿损失。至于2019年6月13日陕文投公司发出的“进场施工的通知”，该时间远迟于陕文投公司违约并造成损失的时间，此时陕文投公司给王锐造成的损失已经产生，通知进场施工既不能产生法律效力，也无法减少王锐的损失。此时通知王锐进场，显然是给今后将要面临的索赔做准备，企图以此推卸自身责任。补充上诉理由：租赁合同一直只是有王锐的签名，没有陕文投公司公章，该合同并没有生效，但是王锐与陕文投公司、金鹰公司在2018年12月份就已经达成了租赁合同的合意，且王锐也按照陕文投公司、金鹰公司的要求缴纳了10万元定金，并且已经在2019年3月25日获准进场进行施工，2019年3月25日已经向王锐交付了租赁场地。原审判决不应当适用合同的具体约定来约束双方当事人，原审判决中所谓的暂定交付实际上没有达成合意。双方只存在实际的租赁关系，双方的合同并未生效。   陕文投公司辩称，1、虽然租赁合同陕文投公司没有盖章子，但是一审法官询问过双方，都是认可这个合同的。如果按王锐所说的合同没有盖章合同就没有生效，本案应该从合同纠纷改成缔约过失责任，王锐应重新起诉。2019年3月25日只是合同的暂定交付日，合同第三条明确因甲方工程等实际原因造成交付日提前或迟延的，装修期、租期按实际交付日提前或顺延，而且王锐应于进场前交付的首期租金183888.44元以及履约保证金236360元，物业服务费等各项费用也是顺延交付的。双方在实际履行当中，王锐只是交了意向金10万元，其他费用均未缴纳，因此王锐对于约定交付可能迟延，以及迟延的顺延处理是知情并且统一的。双方按照约定履行，其要求陕文投公司额外支付迟延交付的损失不符合双方约定；2、王锐主张的437100元在一审举证时并未证明该损失与本案具有直接因果关系而且必然发生无法减损，王锐未能承担举证责任的后果应当自行承担，根据一审查明事实，双方在迟延交付发生之后有多次往来，王锐曾三次向陕文投公司发索赔函，金额分别是169万，56万和43万余元，王锐主张这部分损失包括装修施工、木器制作等因合同无法继续履行导致的无法避免的损失，但是王锐于2019年6月6日设立的西安曲江新区米娜凯威文化传播有限公司，住所地为万众国际，同期也进行了招生宣传，设计施工，木器制作，王锐无法举证说明本案要求赔偿损失的部分与本案争议具有直接因果关系且无法减少损失，而且王锐即使是完全的守约方，其本身也负有降低损失的义务，王锐未能证明其所举证的损失均是在本案的争议地点产生且无法减损，其未能承担举证责任的后果应自行承担。而且陕文投公司在双方争议发生之后主动联系王锐，主动退还已收取费用，并要求王锐提供账号信息以便办理退款，但王锐认为双方争议未解决而不同意接收，王锐应该为自己漫天要价、拒绝减少损失的行为承担后果。故一审判决正确，应当驳回上诉。   金鹰公司辩称，从本案事实来看，本案系陕文投公司与王锐之间的租赁合同纠纷，与金鹰公司没有关系，而且王锐的上诉请求并不涉及金鹰公司。其他答辩意见与陕文投公司答辩意见一致。   王锐向一审法院起诉请求：1、解除《租赁合同》；2、陕文投公司、金鹰公司赔偿因其违约造成的损失437100元；3、陕文投公司、金鹰公司返还合作意向金100000元，并支付利息至实际付清之日（自2018年12月12日暂计算至2019年8月19日为3032.92元）；4、陕文投公司返还广告制作费、装修三件套、施工证押金、装修证工本费共2010元；5、陕文投公司、金鹰公司承担连带责任；6、诉讼费由陕文投公司、金鹰公司承担。   一审法院经审理查明，2018年12月12日，王锐向陕文投公司交纳了10万元合作意向金。2019年3月5日，王锐作为乙方与陕文投公司作为甲方签订了《租赁合同》，约定甲方将坐落于西安市曲江新区XX号楼内的3F层，编号为F3017的商铺出租给乙方使用，该商铺物业的套内建筑面积为743.91平方米，建筑面积为929.89平方米，最终面积以施工图测量为准。乙方租赁该物业仅作米娜凯威品牌（类别：儿童教育；经营范围仅限儿童礼仪、舞蹈、声乐等艺术培训）之经营用途。乙方承租该物业的租赁期限为自物业交付之日起60个月。暂定交房日为2019年3月25日，即租赁期限为2019年3月25日至2024年3月24日止，其中含装修期（含店铺恢复毛坯的时间）：自2019年3月25日至2019年7月22日，共120天。若因甲方工程等实际原因造成交付日提前或迟延，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延。按月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值支付租金，具体标准如下:自2019年7月23日至2019年10月31日首期租金每月每平方米人民币75元，即首期租金为人民币183888.44元与首期累计销售收入分成租金10%两者取高；首期之后的首年其他各月租金按每月每平方米人民币75元，即每月租金为人民币56009.25元与月销售收入分成10%两者取高。直至2019年4月11日，陕文投公司仍未向王锐交付涉案商铺。2019年4月24日，王锐向金鹰公司发送了《索赔函》，称2019年4月23日，金鹰公司单方面毁约不再将场地租赁给王锐。2019年6月13日，陕文投公司向王锐发送了《致米娜凯威品牌进场施工通知函》，称其已对王锐提交的图纸审核完毕，并已完成本次合作的内部审核流程，通知王锐于2019年6月16日晚间闭店后进场施工，工期为120天。2019年6月15日，王锐再次向金鹰公司发送了索赔函。2019年6月19日，陕文投公司向王锐发送了《关于继续与米娜凯威品牌合作的函》称其从未通知王锐不再合作或不再将场地租给王锐，《租赁合同》电子版本已经载明3月25日为暂定交房日，具体的交付时间等以交付确认书为准。由于施工图纸审核和修改进度较慢，使得最终图纸审核完毕时间有所拖延。2019年7月2日王锐向陕文投公司发送了索赔函。2019年7月30日，陕文投公司向王锐发送了《致米娜凯威品牌要求索赔回复函》，称其于2019年6月13日向王锐发出《进场施工通知函》，通知王锐于2019年6月16日晚间闭店后进场施工，工期为120天，而王锐方并未进场施工，其已于2019年7月18日致函王锐，通知解除《租赁合同》，并将正式开始就该场地重新招商。其将退还王锐的合作意向金10万元、围挡施工费用（其估价后与王锐确认）、施工证押金800元、装修三件套费用90元、工本费80元。另查明，2019年6月6日，西安曲江新区米娜凯威文化传播有限公司成立，法定代表人为王锐，注册地址为西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX号商铺。   一审法院认为，王锐与陕文投公司所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律规定,该合同合法有效。根据王锐提供的2019年4月11日其与金鹰公司员工的录音对话及其他证据，均无法证明金鹰公司或陕文投公司明确表示不再向王锐租赁涉案场地，《租赁合同》约定的暂定交房日为2019年3月25日，且约定若因甲方工程等实际原因造成交付日提前或迟延，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延，陕文投公司直至2019年6月13日才向王锐发出进场施工的通知，并未违反合同的约定，故对于王锐诉请的损失，不予支持。关于王锐主张解除合同，根据王锐及陕文投公司提供的相关证据，双方均认为涉案的《租赁合同》已经解除，对此予以确认，合同解除后，因本合同并未实际履行，陕文投公司收取的相关费用应当向王锐退还，故对于王锐诉请返还的合作意向金100000元及利息、广告制作费、装修三件套、施工证押金、装修证工本费2010元，予以支持。关于王锐主张金鹰公司承担连带责任一节，因本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性，金鹰公司并非涉案《租赁合同》的相对人，故对于王锐要求金鹰公司承担连带责任的诉请，不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定,判决如下:一、原告王锐与被告陕西文投商业管理有限公司签订的《租赁合同》已解除。二、被告陕西文投商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王锐合作意向金100000元并支付利息（以100000元为基数，自2018年12月12日至2019年8月20日，按照同期人民银行贷款利息计算；2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、被告陕西文投商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王锐广告制作费、装修三件套、施工证押金、装修证工本费共计2010元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王锐的其余诉讼请求。本案的案件受理费35681元，由王锐、陕文投公司各半承担，因王锐已预交,故陕文投公司在支付上述款项时一并支付。     本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王锐提交两组证据：证据一、证人证言，证人雷某某出庭作证，证明：2019年3月25日，经过陕文投公司、金鹰公司的同意，其装修施工队已经进场施工。次日26日，陕文投公司、金鹰公司要求停工撤场的事实。其主张的装修部分的损失就是在案涉租赁场地产生的装修损失，其给装修公司赔偿的19万元涉及的项目是已经使用的，无法减损的费用，装修损失和陕文投公司终止租赁关系具有因果关系。证据二、西安市劳动人事争议仲裁委员会市劳人仲案字（高新）[2020]第312号裁决书，证明：金鹰公司自认第一，因陕文投公司不同意造成了租赁合同无法继续履行，第二2019年3月25日其确实经过允许进场施工了，金鹰公司已经交付了租赁场地，第三陕文投公司委托金鹰公司负责金鹰国际曲江店的日常运营管理工作。陕文投公司质证意见为：证据一、雷某某的证言其不予认可。证言内容与王锐在一审中提交的证据存在多处矛盾。首先，一审证据92页索赔函包含的项目里，雷某某说明是延安众仕公司拆除了原有装修，与其证言并非其公司拆除存在差异。第二，一审中王锐提交的149100元款项支付的证据最后一笔是2019年5月24日何彩梅收取的10万元，与雷某某所述的最后一笔款的收款人和收款时间均不同。第三，索赔函发出的时间2019年4月28日和对应的支付时间不同，一审中王锐的举证是先付了2万元，后雷某某发了索赔函，王锐付了之后的12万元。然而雷某某所述的是他发了索赔函后，王锐向他付了149100元，王锐所描述的索赔和支付的过程和雷某某所述不同。且雷某某所述的何彩梅为其公司工作人员，并未提供相应依据，无法核实真伪。故雷某某的证言存在不真实、不符合逻辑的地方，不应采信。证据二、仲裁书没有原件，且王锐所述的来源由魏静提供，未提供证据支持，故对真实性、合法性均不予认可。同时对该证据的证明目的不予认可，理由如下：第一，仲裁委的裁决书不对外公示，其他人无法获知仲裁及仲裁的具体情况，王锐能获知一手信息并获得裁决书，说明其与魏静有非同一般的关系。第二，裁决书里所说的内容证明魏静个人、金鹰公司、陕文投公司是三个代表不同利益的主体，魏静个人引进王锐，是否出于特殊关系，但金鹰公司在2019年3月25日由魏静代表的人员同意其进场，明显未经得陕文投公司同意，陕文投公司也不应为其他主体基于各种不可告人的目的和关系而进行的同意行为承担法律责任。金鹰公司质证意见为：证据一、雷某某的证人证言，对真实性不予认可，质证意见同陕文投公司。证据二、对裁决书真实性不予认可，金鹰公司没有给委托诉讼代理人出示过该裁决书，仲裁裁决书的事实查明部分与本案无关，王锐不能以此作为证据证明任何待证事实，其他意见与陕文投公司意见一致。陕文投公司、金鹰公司未提交新证据。     关于王锐二审提交的证据，1、证人雷某某的证人证言与王锐一审提交的2019年3月25日陕文投公司出具的收款收据、《装饰工程施工合同》、索赔函、支付宝转账电子回单、银行交易流水等证据相互印证，本院对该证据予以认定，能够证明2019年3月25日王锐经批准进场装修，又于2019年3月26日被要求停工撤场的事实，以及给王锐造成了装修费用损失的事实。2、关于市劳人仲案字（高新）[2020]第312号裁决书，金鹰公司代理人称其不清楚其公司与魏静之间是否存在劳动争议纠纷以及是否存在该份仲裁裁决书，表示庭后核实，但金鹰公司未在本院限定的期限内提交书面的核实结果。金鹰公司应承担对其不利的举证责任。结合王锐一、二审提交的证据，本院对该仲裁裁决书予以认定。   根据双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：2019年3月25日，陕文投公司收取王锐交纳的施工证押金、装修三件套费用以及工本费。同日，王锐经批准进场装修。2019年3月26日王锐又被要求停工撤场。金鹰公司在与魏静之间劳动争议纠纷一案中辩称，因陕文投公司不同意，米娜凯威品牌最终未能进驻金鹰国际曲江店。案涉租赁合同第21.4条约定，本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章/合同专用章之日起生效。一审判决查明的其余事实属实。   本院认为，王锐与陕文投公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定。尽管案涉租赁合同第21.4条约定本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章/合同专用章之日起生效，而案涉合同上只有王锐的签名，陕文投公司未加盖公章。但王锐、陕文投公司均认可该合同，且2019年3月25日王锐经批准进场施工，王锐诉请亦主张解除案涉租赁合同。故双方已实际履行该合同，案涉租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，陕文投公司于2019年3月25日收取王锐交纳的施工证保证金、装修三件套以及工本费，王锐也于当日被批准进场装修。但次日王锐就被要求停工撤场，之后再未进场装修。王锐称因陕文投公司不同意，之后已明确告知其项目被否，故租赁合同无法继续履行。金鹰公司在另案的答辩意见中亦称因陕文投公司不同意，米娜凯威品牌最终未能进驻金鹰国际曲江店。故根据上述事实以及当事人陈述，能够说明系因陕文投公司的原因导致租赁合同无法继续履行，陕文投公司构成违约，应承担违约责任。尽管案涉租赁合同约定“暂定交房日为2019年3月25日”，陕文投公司于2019年6月19日向王锐发送《关于继续与米娜凯威品牌合作的函》，但2019年3月25日陕文投公司已经向王锐交房，不存在暂定时间的问题。且王锐在2019年4月24日向金鹰公司发出索赔函，金鹰公司、陕文投公司均未作出回应。陕文投公司直至2019年6月13日即王锐已经另寻租赁场地并签订租赁合同后才向王锐发出《致米娜恺威品牌进场施工通知函》，通知王锐进场施工。陕文投公司称其公司2019年6月份履行完合同审批手续，对此，陕文投公司并未提交证据证明。王锐在该合同上签名的时间为2019年3月5日，陕文投公司内部合同审批手续需要长达3个月的时间，不符合常理。且陕文投公司并未提交证据证明其向王锐告知过合同正在办理内部审批手续的事实。王锐租赁案涉场地的目的是经营，在与陕文投公司协商沟通无果的情况下，另行选择租赁场地及时止损，并无过错。故即使陕文投公司在2019年6月19日向王锐发送《关于继续与米娜凯威品牌合作的函》，亦不能免除陕文投公司应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王锐主张陕文投公司向其赔偿损失437100元，对于该损失，王锐负有举证责任。其中，1、装修设计费损失240000元，王锐提交了米娜凯威国际礼仪艺术教育专用收据、情况说明、中国民生银行个人账户对账单等证据佐证，结合王锐交纳合作意向金、签订案涉租赁合同、进场撤场时间等事实，本院对其中120000元予以认定，2018年12月17日设计费与米娜恺威品牌无关，不予认定。关于2019年5月31日设计费，因2019年3月26日王锐已经撤场，故对该设计费不予支持。2、广告费损失3000元，该费用系王锐为经营支出的费用，不属于因陕文投公司违约给其造成的损失，本院不予支持。3、木制品定金损失45000元，王锐提交的证据不足以证明其所定制的木制品已经下料制作且无法再次使用的事实，故对该主张不予支持。4、装修工程款损失149100元，结合施工现场图片、进撤场时间、索赔函等，本院酌情认定70000元损失。综上，陕文投公司应赔偿王锐各项损失共计190000元。   综上所述，王锐的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初20298号民事判决第一项、第二项、第三项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初20298号民事判决第四项；   三、陕西文投商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王锐损失190000元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   四、驳回王锐的其余诉讼请求。   一审案件受理费35681元（王锐已预交），由王锐承担5681元，陕西文投商业管理有限公司承担30000元。二审案件受理费7856.5元（王锐已预交），由王锐承担3756.5元，陕西文投商业管理有限公司承担4100元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。   本判决为终审判决。       审判长  王吉利   审判员  任    蕾   审判员  蒋    瑜                                 二Ｏ二Ｏ年九月十五日     书  记员 陈子俊        — 1 —