上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8484号原告（反诉被告，以下均称原告）：何某某。委托诉讼代理人：马某某。被告（反诉原告，以下均称被告）：上海某某房地产经纪有限公司。法定代表人：孟某某。委托诉讼代理人：康某某。委托诉讼代理人：潘某某。原告何某某诉被告上海某某房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月14日受理后，依法适用简易程序。2020年7月31日，被告上海某某房地产经纪有限公司提出反诉，故本院决定对本诉和反诉进行合并审理，并于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告何某某的委托诉讼代理人马某某、被告上海某某房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人潘某某、康某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某向本院提出诉讼请求：被告返还原告交付的意向金50,000元(人民币，下同)并支付逾期还款利息（以50,000元为基数，自2019年5月3日起计算到实际付清日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。事实和理由：原、被告于2020年4月7日签署《委托洽谈协议》，约定原告委托被告与第三方洽谈上海市虹口区某某路xxx号1F/B1室的租赁事宜，委托了成交条件为：租赁价格为每天每平3元，付款方式为付三押三，租赁期限96个月，装修期90天。协议签署后七个工作日，被告按照原告的委托条件与第三方洽谈，同时原告为了表示达成协议的意愿，向被告交付意向金50,000元，如果谈成租赁协议，则被告将该50,000元交于第三方作为定金，如果第三方不接受原告的委托条件，被告应在七个工作日将意向金如数还给原告。协议同时约定，如果被告洽谈成功租赁事宜，则原告支付被告服务费250,000元。协议签订后，原告将50,000元意向金支付给被告，被告安排第三方见面商谈房屋租赁事宜，但是第三方不同意原告的条件，即使原告在每日租金的价格上作出让步，第三方仍不同意，因此无法签订租赁协议。此后，原告要求被告按约返还意向金，但是被告拒绝返还。被告上海某某房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉请，在被告与第三方的磋商中，被告花费了大量人力物力，为了让被告继续帮原告洽谈，原告将50,000元意向金转为支付给被告的报酬，原、被告之间不是典型的居间关系，而应是委托关系，被告按约定履行了委托协议的义务，但是未能洽谈成功的责任在于原告自己。且虽然协议未约定，但是按照《合同法》相关规定，原告应当支付报酬。基于以上理由，被告提出反诉请求：原告向被告支付报酬50,000元。对被告的反诉请求，原告辩称，不同意反诉请求，原、被告之间是居间关系，根据合同，支付费用的唯一条件是被告促使原告与第三方达成交易，且该服务费用高达250,000元。现被告没有促成交易，因此不需要支付报酬。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、委托洽谈协议，证明双方存在居间关系。被告对真实性无异议，认为根据合同内容，该协议是委托协议，双方并非居间关系，被告履行的服务并非仅仅是居间的内容。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原告和被告法定代表人的微信聊天记录，证明在磋商过程中，由于原告故意增加签约条件，致使交易无法达成，被告无违约行为。被告对真实性无异议，认为由于被告无法谈成，因此原告放宽条件，但是被告仍然没有达成协议。经审查，原、被告提供的证据，具有真实性、合法性，能证明案件事实，本院依法予以全部采信。根据以上采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2020年4月17日，原告与被告签订《委托洽谈协议》，载明：甲方（原告）委托乙方（被告）与丙方（某某基金会）洽谈上海市虹口区某某路xxx号房屋的租赁交易事宜，交易价格为单价3元/平方米/天。如甲方与业主方签订正式合同，甲方支付服务费250,000元整，若经过乙方努力租赁的每日单价低于2.8元，则第一年差价付与乙方。为了便于乙方与丙方就甲方的委托条件进行洽谈，甲方同意向乙方支付意向金50,000元整，乙方应在七个工作日内就甲方的委托条件去和丙方进行洽谈，如有必要可安排甲、丙双方直接洽谈。若丙方不接受甲方的委托条件，乙方将在七个工作日内或甲方认可的一个时间内，将意向金无息如数退还甲方。若丙方接受甲方的委托条件，甲方授权乙方可直接代甲方将甲方之意向金作为定金交于丙方签收，则甲方意向金转为甲方交给丙方的定金。甲方还确认，自本协议签订6个月内，如甲方就本协议所确认的房地产的租赁事宜与房地产权利人签订书面合同，则视为乙方促成合同成立，完成居间中介责任，甲方应按照与乙方的约定向乙方支付居间服务报酬。协议签订后，原告支付50,000元意向金给被告。之后，被告按约与第三方洽谈租赁事宜，由于无法与第三方协商一致，因此未能签订租赁合同。原告要求被告退还意向金，被告拒不退还，遂涉讼。本院认为，原、被告签订的《委托洽谈协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从本案委托洽谈协议的内容来看，被告的主要义务是接受原告委托，在委托期内，以原告提供的条件，与第三方洽谈房屋租赁事宜，提供原告与第三方订立房屋租赁合同的媒介服务，并约定了促成交易的报酬。因此，原、被告签订的《委托洽谈协议》应为居间合同。根据《委托洽谈协议》约定，被告应在协议签订后七个工作日内与第三方洽谈，若未促成交易，被告应在七个工作日内将意向金退还原告，现被告未促成租赁合同的签订，因此，被告最迟应在2020年5月12日归还意向金。被告认为意向金已经转化为报酬，但未提供证据证明，本院不予认可。被告逾期归还意向金，给原告造成利息损失，原告对利息的诉请本院予以支持，但是支付期限应自2020年5月13日起，标准参照贷款利率计付标准。被告的反诉请求，根据《合同法》相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现被告未促成合同成立，因此被告要求原告支付报酬50,000元的诉请，本院无法支持。参考双方在委托洽谈协议中“如甲方与业主方签订正式合同，甲方支付服务费250,000元整”的约定，本院认为，虽然原告与第三方最终没有签订正式合同，被告在庭审中也没有提交证据证明从事居间服务支出的实际费用组成和金额，但本院有理由相信被告在与原告的居间服务中有一定的实际付出，故本院酌情确定原告应支付被告从事居间活动支出的必要费用2,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海某某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何某某意向金50,000元并支付逾期退款利息（以50,000元为基数，自2020年5月13日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；二、驳回原告何某某的其余本诉请求；三、原告何某某应于本判决生效之日起十日内支付被告上海某某房地产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用2,000元；四、驳回被告上海某某房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取525元，由被告上海某某房地产经纪有限公司负担,反诉案件受理费减半收取525元，由被告上海某某房地产经纪有限公司负担500元，原告何某某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 刘荷华二〇二〇年九月十八日法官助理 胡 琼书 记 员 徐 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。