内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3120号上诉人（原审被告）：赤峰中龙房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区新城王府花园二期48#2-201室。法定代表人：汤玉文，经理。委托诉讼代理人：于松波，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪明祥，男，1962年11月12日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：常晓会，内蒙古三易律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯凤宇，内蒙古三易律师事务所律师。上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司（以下简称中龙公司）因与被上诉人纪明祥房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中龙公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人在2012年10月27日签订了商品房认购合同，合同约定被上诉人购买上诉人开发的松山区物流园区物资市××区（原销售房号 B1-b-5032）房屋，在该合同中约定了房屋的面积、单价、总价。上诉人与被上诉人自签订认购合同至今，没有收到被上诉人交纳的购房款，也没有将涉案房屋交付给被上诉人占有使用。时至被上诉人起诉时，上诉人才得知涉案房屋由被上诉人占有使用。然而，一审法院仅以认购合同、收据等作为认定案件事实的依据，实属过于牵强。被上诉人占有使用涉案房屋，也缺少本权。上诉人将另案主张被上诉返还其占有的涉案房屋。在一审庭审过程中，被上诉人也认可将购房款交给了案外人邹某。可见，虽然上诉人与被上诉人签订认购合同，而被上诉人却将房款交给了案外人，被上诉人至今也没有履行交纳房款的义务，其占有使用涉案房屋就无任何依据，双方签订的认购合同就可依法解除。另外，在一审庭审之外，一审法院找到案外人邹某做了询问笔录，据邹某陈述，涉案房屋是被上诉人在邹某处购买，购房款也被邹某全部收取（是以现金的形式收取）。这也就印证了上诉人在一审中的意见“与原告之间不存在房屋买卖的合同关系”的说法。另外，在案外人邹某提供的证据中，全部为其和宝石房地产开发公司的相应证据，又全部是复印件，无法核实真伪。另外，上诉人也没有用涉案房屋为宝石房地产开发公司抵顶过工程款。综上，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请求支持上诉人诉讼请求。纪明祥答辩称，上诉人和被上诉人之间存在实际房屋买卖合同关系，上诉人虽然没有直接接收现金，但是该房屋系上诉人抵顶给被上诉人的房屋，购房款已经用工程款的形式收取了，而且上诉人在出具购房款时候也已经明知是抵顶邹某的工程款，在收据上还特意进行了标注邹某的字样，故其对抵顶事项是明知且认可的。其称没有将涉案房屋交付给被上诉人使用也是虚假陈述，当时出具购房款收据的时候同时被上诉人缴纳了第一年的物业费以及契税，交费后上诉人交付了房屋钥匙给被上诉人，被上诉人现已经实际居住了将近10年的时间，各项费用包括水、电、物业、取暖费都是被上诉人的名字，没有任何人向被上诉人主张过权利。上诉人一直没有为被上诉人办理备案手续，所以其应该知道房屋现在还在其名下，那么自己名下的房屋到底是什么状态上诉人难道这么多年都不过问么？至于房屋抵顶事项以及证据的真伪系上诉人和宝石房地产以及邹某之间的事情，如果上诉人认为抵顶存在问题那么应该起诉邹某或者宝石房地产。被上诉人已经交付了购房款，而且中龙公司出具了收据以及契税等其他费用收据，中龙公司就应该按照认购书以及收据履行其应履行的义务，进行备案登记和签订商品房买卖协议。综上，被上诉人认为原审判决认定事实、适用法律均正确，原判决应该予以维持。纪明祥向一审法院起诉请求：判令中龙公司为纪明祥办理所售房屋赤峰市松山区物流园区物资小区B1栋16单元302室的商品房买卖合同，并出具不动产发票，协助纪明祥办理房屋网签备案手续及过户手续。一审法院认定事实：2012年10月27日，中龙公司依案外人邹某的指示与纪明祥签订认购书，约定纪明祥认购中龙公司开发建设的松山区物流园区物资市××室房屋，总价款为367950元。中龙公司于2014年1月15日为纪明祥出具收据，并注明：2014年1月15日今收到纪明祥（邹某团购）B1-16-302认购金，人民币356928元。同日，中龙公司为纪明祥出具金额为10707元的契税款收据一枚，并将上述房屋交付给纪明祥占有使用至今。另查明，中龙公司于2018年2月11日取得商品房预销售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及本解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，纪明祥与中龙公司所签认购书中对房屋的坐落位置、面积、价款进行明确约定，且中龙公司为纪明祥出据收取购房款收据后将房屋交付给纪明祥占有使用，应认定双方之间的房屋买卖合同成立并已实际履行。同时因案涉标的为商品房，我国《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。据此，纪明祥要求中龙公司与其签订商品房买卖合同并进行备案登记的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但该房屋现尚未具备办理房屋所有权登记的条件，故对其要求中龙公司协助其变更涉案房屋产权登记的诉讼请求，法院不予支持，纪明祥可在条件具备后再行主张权利。对中龙公司辩称其与纪明祥之间不存在房屋买卖合同关系的意见，因中龙公司与案外人邹某、王某之间存在的工程款抵顶的债权债务关系，就涉案房屋与纪明祥签订合同并交付房屋，该行为系基于其与邹某、王某之间的约定而履行的指示交付义务，故中龙公司应依合同相对性按约定继续向纪明祥履行义务，中龙公司的抗辩意见不能成立，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、赤峰中龙公司开发有限公司于本判决生效后十日内与纪明祥签订赤峰市松山区物流园区物资小区B1-16单元302室房屋的商品房买卖合同并进行备案登记。二、驳回纪明祥的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人中龙公司称没有收到被上诉人纪明祥交纳的购房款，也没有将房屋交给被上诉人占有使用。就此本院认为，依据上诉人为被上诉人出具的购房款收据上注明，2014年1月15日，今收到纪明祥（邹某团购） B1-16-302认购金，人民币356928元。以及上诉人为被上诉人出具的契税款收据，上诉人对于上述收据的真实性均无异议，且上诉人对于被上诉人并没有交纳房款未提交证据予以证明，由此上诉人称被上诉人未向上诉人交纳房款无事实及法律依据，本院不予支持。此外，上诉人称，被上诉人占有使用案涉房屋无依据，就此本院认为，纪明祥与中龙公司签订房屋认购书，所签认购书中对房屋的位置、面积、价款进行了明确约定，中龙公司又为纪明祥出据了收取购房款收据，后将房屋交付给纪明祥占有使用，上述事实应认定双方之间的房屋买卖合同已实际履行。由此，上诉人主张被上诉人无权占有涉案房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赤峰中龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赤峰中龙房地产开发有限责任公司负担。                                       本判决为终审判决。    审 判 长  张国利审 判 员  张淑丽审 判 员  雷蕾   二○二○年九月十四日 法官助理  苏迪书 记 员  于镇