湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初829号原告：李勇，男，1981年12月4日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。原告：王燕妮，女，1982年10月6日出生，土家族，湖北长阳县人，住宜都市。委托诉讼代理人：李勇，系原告王燕妮丈夫。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告李勇、王燕妮诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称“九州方园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告李勇、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇、王燕妮向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计5498元。2.限期完成阳台、入户花园、三个卧室的落地窗的护栏安装。标准参照民用建筑设计通则GB50352-2005。样式与本楼栋同户型护栏的样式一致。要求安装在户外。3.被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2013年10月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8－1602号房屋一套，房屋总价款348012元，原告依约交付了房款，被告应于2015年6月30日前交付房屋，但被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收证明书》，符合交房条件，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期790天，被告应当承担延期交房违约金。高层住宅必须安装安全护栏，但收房时并无安装，当时九州方园公司提出了两个解决方案，一是请人安装，二是经济补偿，由于九州方园公司补装的护栏质量太差，根本达不到安全效果，因此拒绝安装，同时也拒绝领取经济补偿。被告九州方园公司辩称：1.答辩人与原告于2016年6月15日实际交付了案涉房屋8-1602室。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，答辩人已于2015年9月24日通过三峡商报登载了交房公告。不管原告是否阅读该报纸，均已视为收到答辩人履行了交房通知义务，也视为原告已经收到交房通知。从2015年9月24日起，原告未收房，责任在原告。3.原告应当于交房公告之日起，根据双方签订的合同第九、十一条约定的交付条件查验收房，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任。显然，原告自交房公告至实际收房期间从未查验收房，也未因不符合交房条件而拒绝收房，不符合答辩人承担逾期交房违约责任的条件，其要求承担逾期交房违约金不能成立。4.答辩人认可于合同约定之日至交房公告之日（2015.6.30-2016.9.24）属于逾期交房，但不管是该期间还是至取得竣工备案证期间，由于原告于实际收房之日2016年6月15日，自该日起算至原告起诉之日2020年5月28日已经超过了法定的诉讼时效3年，其胜诉权消灭，人民法院应当不予支持。5.关于安装护栏的诉请，答辩人即使履行安装义务，也只能按照本小区的设计图纸的要求，进行安装，原告要求安装在户外，已经完全违反了设计要求，是不可能实现的。其次，关于标准和质量，答辩人认为也只能按设计要求。答辩人认为，原告现已将房屋装修，在装修的房屋内安装护栏极易造成装修损坏，有解决一个争议会导致另一个争议的发生，借鉴大多数业主的通行做法，由原告自行安装，答辩人按材料价及人工价补偿540元更为合适,事实证明，本小区业主现均已入住，通过答辩人补偿的其他业主没有提出任何否认意见，已经安装护栏的也没有造成致人损害责任发生，原告诉称护栏安全存在问题只是自己主观上的认识，与事实不符。但是，由于该项请求是基于商品房买卖合同中答辩人没有达到交房条件的继续履行，仍然属于合同债权，只是属于行为债权而非金钱给付债权，但答辩人仍然有权以适用诉讼时效抗辩，因其请求已超过法定诉讼时效，请求人民法院一并驳回。阳台不存在安装护栏，阳台已经有玻璃栏杆。入户花园不存在安装栏杆。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告李勇、王燕妮与被告九州方园公司于2013年10月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告李勇、王燕妮购买被告九州方园公司九州丽景苑8－1602号房屋一套，房屋总价款348012元。原告李勇、王燕妮按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……；第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金；第十一条约定，商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量等核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。另查明,原告李勇、王燕妮与被告九州方园公司于2016年6月15日办理九州丽景苑8－1602号房屋交付使用手续。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。原告李勇、王燕妮入住时，案涉房屋落地窗未按规定安装护栏，经过多次交涉，原被告双方为护栏的安装未达成一致意见。本院认为：原告李勇、王燕妮与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年6月30日前，在2015年7月1日原告李勇、王燕妮未能与被告九州方园公司办理交房手续，就应该知道被告九州方园公司已逾期，自己的权利已受到损害，诉讼时效开始起算，但原告李勇、王燕妮在2020年5月才向本院起诉，已过了三年的诉讼时效期间，原告李勇、王燕妮也未向本院举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长情形。因此，原告李勇、王燕妮要求追究被告九州方园公司逾期交房的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于安装安全护栏的问题。原告李勇、王燕妮入住时，案涉房屋未安装安全护栏，九州丽景苑的业主向被告九州方园公司和主管部门反映情况后，宜都市建设工程质量监督站于2017年8月11日发出《建筑工程质量整改通知》，要求被告整改，被告九州方园公司提出两个整改方案供业主选择，原被告之间进行了多次协商，未达成一致意见，由此可见，原告李勇、王燕妮至2017年8月都在向被告九州方园公司主张权利，原告李勇、王燕妮要求安装安全护栏的诉讼请求并未超过诉讼时效。商品房是由开发商统一设计、统一建造的，不能够满足业主个性化的要求，业主在购买房屋签订合同时，就意味着选择遵从房屋的统一设计图纸，只要房屋设计、质量符合国家规定的相关标准，业主就不得随意改变。九州丽景苑房屋护栏有统一设计图纸，原告李勇、王燕妮未提供证据证明该设计不符合国家的相关标准，故原告李勇、王燕妮的房屋安全护栏也应按统一设计图纸建造安装。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北九州方园投资有限公司于本判决生效之日起三十日内按照九州丽景苑八号楼安全护栏统一设计图纸在九州丽景苑8-1602室安装安全护栏，原告李勇、王燕妮给予协助。二、驳回原告李勇、王燕妮的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告李勇、王燕妮负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状二份,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐万**二〇二〇年九月一日书记员  邹 清