广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异30号 异议人（案外人）：彭鹏，男，汉族，1980年9月26日出生，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：李友震、于昌仕，均为北京大成（济南）律师事务所律师。 财产保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。 法定代表人：方某，董事长。 委托诉讼代理人：龚玉洁，北京安杰（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光富，北京安杰（深圳）律师事务所实习律师。 财产保全被申请人：山东中润置业有限公司。住所地：山东省济南市历下区。 法定代表人：边某某，董事长。 财产保全被申请人：中润置业集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区。 法定代表人：郑某。 彭鹏对本院执行(2018)粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司（以下简称山东中润公司）名下位于山东省济南市历下区经十路XX号中润世纪财富中心X号楼XX房屋、1-XX号储藏室、中润世纪财富中心地下车库-XX号、-XX号车位（以下简称涉案房屋、储藏室及车位）的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月4日组织听证。异议人彭鹏的委托诉讼代理人、财产保全申请人富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称富德人保公司）的委托诉讼代理人到庭参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的富德人保公司与山东中润公司、中润置业集团有限公司（以下简称中润集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，财产保全申请人富德人保公司于2018年10月27日向本院申请财产保全。本院于2018年11月19日作出(2018)粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结财产保全被申请人山东中润公司、中润集团公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。依据该裁定，本院立（20l8）粤执保195号案，于2019年1月21日查封了涉案房屋、储藏室及车位。异议人彭鹏对该查封行为不服，提出书面异议。 异议人彭鹏请求：依法解除对山东中润公司名下涉案房屋、储藏室及车位的查封。主要理由为：本院所查封的涉案房屋、储藏室及车位并非财产保全被申请人山东中润公司的财产，彭鹏与山东中润公司于2018年9月27日、28日就涉案房屋、储藏室及车位分别签署了《济南市商品房买卖合同》并依约支付了相关款项，因本院查封无法办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定，应依法解除查封，并终止一切针对涉案房屋、储藏室及车位的执行措施。 异议人彭鹏为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《济南市商品房买卖合同》四份。拟证明彭鹏与山东中润公司就涉案房屋、储藏室、车位分别签订了买卖合同，房屋总价款6418688元，储藏室总价款38400元，两个车位分别为20万元（共计40万元）。 2.齐商银行股份有限公司济南分行活期存款账户交易明细一张、齐商银行股份有限公司官网印章电子化公告及电子印章业务验证打印件一份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单一张、中国工商银行电子回单一张、中国工商银行官网印章电子化公告、电子回单及电子印章业务验证打印件一份、收款收据7张，拟证明彭鹏已支付房款5018668万元，储藏室款38400元，车位款40万元。 3.房屋权属状况信息四份。拟证明2019年1月21日本院将涉案房屋、储藏室及车位予以查封。 4.济南市房屋登记信息查询结果证明一份。拟证明彭鹏一家在该市只有涉案一处房产。 5.物业费结清证明一份、供水合同一份、供气合同一份、供水电气支付宝缴费截图八张。拟证明彭鹏在本院查封前已实际占用涉案房屋、储藏室及车位。 财产保全申请人富德人保公司答辩称：其对彭鹏提交的证据1-4没有异议，对证据5有异议。证据5中，供水合同户号、供气合同燃气号与缴费截图不同，供电缴费截图亦不能证明所缴电费为涉案房屋电费。该组证据无法证明在法院查封前彭鹏已实际占有涉案房屋，相反证明彭鹏可能还有其他住宅。涉案车位、储藏室与涉案房屋的功能不同，审查时应分别适用《异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。彭鹏提交的证据无法证明涉案车位、储藏室符合《异议复议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应予驳回。请法院依法裁判。 财产保全被申请人山东中润公司未参加听证。其书面答辩称：在本院查封前，其与异议人彭鹏已签订房屋买卖合同，彭鹏缴纳了相关款项，并已占有使用涉案房屋、车位及储藏室。未办理产权登记非彭鹏自身的过错及原因。彭鹏的申请符合相关法律规定，应当予以支持。请法院依法裁判。 财产保全被申请人中润集团公司未参加听证，也未提交书面意见。 经过当庭举证、质证，本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 综合本案现有证据材料，结合本院受理的其他关联案件所认定的事实，对涉案房屋、储藏室及车位，本院确认如下事实：1.彭鹏与山东中润公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.彭鹏在本院查封之前已合法占有该不动产；3.彭鹏已支付涉案房屋约定总价款的78%，已支付涉案储藏室及车位的全部价款；4.彭鹏在山东省济南市范围内名下无其他用于居住的房屋登记信息；5.双方签订的买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人未在约定期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，该物业管理费作为出卖人的违约金，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。 本院认为：本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）主张涉案房屋、储藏室及车位由其购买属其所有，据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。 双方当事人对涉案房屋适用《异议复议规定》第二十九条的规定进行审查没有异议。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，财产保全被申请人山东中润公司对彭鹏的异议主张均予以认可。彭鹏提交的相关证据，足以证明涉案房屋买卖合同签订时间、已支付房款金额符合上述规定，且财产保全申请人富德人保公司对相关证据也予以认可。同时，彭鹏提交的济南市房屋登记信息查询结果，可以证明彭鹏一家在该市只有涉案一处房产。富德人保公司虽认为彭鹏可能还有其他住宅，但无相反证据予以证明。故本院对彭鹏关于涉案房屋的异议，应当予以支持。 对涉案储藏室及车位应如何适用法律的问题，双方当事人存在争议。本院认为，根据商品房、储藏室及车位的不同功能、性质，以及相关立法目的和司法实践，对储藏室及车位的异议应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，双方当事人对涉案储藏室、车位买卖合同的签订时间、已支付款项符合上述规定没有异议。彭鹏提交的物业费结清证明、供水合同、供气合同、供水电气支付宝缴费截图等证据，也足以证明彭鹏在本院查封前已合法占有涉案储藏室及车位的事实。同时，双方签订的买卖合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被保全人山东中润公司作为开发商，负有通知、提醒、帮助、支持业主办理过户登记的义务。但在本院查封时，合同约定的办证期限尚未届满，涉案储藏室及车位因本院查封无法办理过户登记手续，未能办理权属登记的原因不能归责于彭鹏，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 故本院对彭鹏关于涉案储藏室及车位的异议，也应当予以支持。 综上所述，异议人彭鹏的请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路XX号中润世纪财富中心X号楼XX房屋、1-XX号储藏室、中润世纪财富中心地下车库-XX号、-XX号车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  詹伟雄 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二〇年九月二十四日 书记员  谢绯晖