福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5081号 上诉人（原审被告）：石虎坚，男，1974年7月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区,现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所执业律师。 原审被告：侯美奇，女，1977年9月21日出生，汉族，住福建省闽侯县，现住福建省福州市晋安区。 上诉人石虎坚因与被上诉人福州市国有房产中心、原审被告侯美奇房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 石虎坚上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由福州市国有房产中心负担。事实和理由：一、本案不属于民事案件,应予以驳回。根据2020年1月1日生效的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条“(四)政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议”规定,保障性住房租赁协议属于行政协议,因行政协议产生的纠纷是行政纠纷而不是民事纠纷,石虎坚与福州市国有房产中心之间订立的保障性住房租赁协议属于行政协议,双方纠纷属于行政纠纷,故本案不是民事纠纷,一审法院应依法驳回福州市国有房产中心的起诉；二、一审法院采信福州市国有房产中心意见,认定石虎坚实缴出资人民币147万元,但福州市国有房产中心自己提供的工商资料上明确记载147万元是应缴出资,石虎坚实缴出资实际只有49万元。根据福州市公共房屋租赁管理的有关规定,石虎坚是符合承租人资格的,福州市国有房产中心没有理由清退石虎坚,一审法院对这一最重要且明显的事实存在认定错误。综上所述,请求二审法院判如所请,依法维护弱势群体人员的合法权益。 福州市国有房产中心辩称，一、讼争租赁合同于2014年12月18日签订,福州市国有房产中心与石虎坚之间不存在行政上的隶属及管理关系,案涉租赁合同性质为平等民事主体之间签订的民事合同,双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围；二、案涉租赁合同第8-1条约定了承租户不符合公租房保障条件的,福州市国有房产中心可以解除租赁合同,石虎坚经福州市民政局复查认定不符合公租房保障条件,因此,福州市国有房产中心依法依约有权解除案涉租赁合同。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回石虎坚的上诉请求，维持原判。 侯美奇未作陈述。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除石虎坚、侯美奇、福州市国有房产中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令石虎坚、侯美奇立即无条件腾退福州市晋安区赤星新苑3座203单元，并返还福州市国有房产中心；3.判令石虎坚、侯美奇按每月553.9元的标准向福州市国有房产中心支付自2019年4月起至石虎坚、侯美奇实际返还房屋之日止的租金；4.判令石虎坚、侯美奇按3元/日的标准向福州市国有房产中心支付自2019年3月18日起至石虎坚、侯美奇实际返还房屋之日止的逾期违约金（暂计至2019年3月31日为42元）；5.判令本案的诉讼费用由石虎坚、侯美奇负担。诉讼中，福州市国有房产中心变更第三项诉讼请求为：判令石虎坚、侯美奇按每月3077元（61.54㎡×25元/㎡×2倍）的标准向福州市国有房产中心支付自2019年4月起至石虎坚、侯美奇实际返还房屋之日止的租金。 一审法院认定事实：石虎坚、侯美奇系夫妻关系，育有两个女儿，经石虎坚、侯美奇一家共同申请，四人取得公共租赁住房保障资格。2014年12月18日，福州市国有房产中心与石虎坚签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：福州市国有房产中心将坐落福州市晋安区（建筑面积61.54㎡）的公共租赁住房租赁给石虎坚居住使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；每月租金9元／㎡，按建筑面积收取为553.9元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前10日内交付该公租房的租金，逾期支付的，每月按应按租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；福州市国有房产中心交付房屋时，石虎坚应缴交3077元作为租赁保证金，合同终止时，福州市国有房产中心收取的租赁保证金在石虎坚无违约且将该房屋按时腾退福州市国有房产中心后无息返还石虎坚；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：（一）承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日，承租人应按3元／日计算支付违约金。 合同订立后，石虎坚、福州市国有房产中心依约履行合同义务。2015年11月27日，福州市民政局作出榕民[2015]730号《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》，载明“石虎坚持有福建汇海创业投资有限公司4.9%股权，实缴出资额147万元，财产总额超标”，财产收入不符合公共租赁住房保障条件。 2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，赤星新苑小区的市场租金评估结果为25元/㎡。2019年3月1日，福州市国有房产中心通过EMS全球邮政特快专递向石虎坚、侯美奇寄送清退通知，限石虎坚、侯美奇于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。石虎坚、侯美奇于2019年3月2日收到该通知后，未在指定的期限内腾退租赁物。 另查，石虎坚、侯美奇已交纳了上述公共租赁住房截至2019年6月的房屋租金。石虎坚曾就公共租赁住房保障资格问题进行信访，并就福州市民政局作出的榕民[2015]730号文件中有关石虎坚、侯美奇家庭财产的认定向福州市仓山区人民法院提起行政诉讼，福州市仓山区人民法院于2019年12月11日作出（2019）闽0104行初249号行政裁定，认为上述文件仅是行政机关回复咨询问题的内部行文，对石虎坚权利义务并不产生实际影响，石虎坚诉请的事项不属于人民法院行政审判受案范围，不符合起诉条件，遂驳回其起诉。石虎坚不服，提起上诉，福州市中级人民法院作出（2020）闽01行终121号行政裁定，驳回上诉，维持了上述（2019）闽0104行初249号行政裁定。 一审法院认为，福州市国有房产中心、石虎坚、侯美奇之间并不存在行政上的隶属及管理关系，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。石虎坚、侯美奇主张案涉租赁合同的是行政协议，双方的纠纷属于行政纠纷，缺乏依据，一审法院不予认可。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，石虎坚、侯美奇继续使用租赁物，福州市国有房产中心未提出异议，根据上述法律规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。本案中，案涉租赁合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。石虎坚、侯美奇的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关认定为不符合条件，不再具备继续承租公租房的资格。综上，福州市国有房产中心请求解除双方之间的租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，石虎坚、侯美奇无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故福州市国有房产中心请求石虎坚、侯美奇腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。 石虎坚、侯美奇于2019年3月2日收到清退通知后，未按通知内容于15日内（即2019年3月17日之前）腾退公共租赁住房，故福州市国有房产中心请求自逾期之日（即2019年3月18日）起按3元／日计算支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。 福州市国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求石虎坚、侯美奇按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故福州市国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。 合同解除后，石虎坚、侯美奇不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，福州市国有房产中心主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即25元/㎡计算。讼争租赁物的面积为61.54㎡，因此石虎坚、侯美奇应按每月1538.5元（61.54㎡×25元/㎡/月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。 综上，判决：一、解除福州市国有房产中心与石虎坚于2014年12月18日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、石虎坚、侯美奇应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心；三、石虎坚、侯美奇应于本判决生效之日起十五日内按每月553.9元的租金标准支付自2019年7月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起石虎坚、侯美奇应按每月1538.5元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止；四、石虎坚、侯美奇应于本判决生效之日起十五日内按每日3元的标准向福州市国有房产中心支付自2019年3月18日起至石虎坚、侯美奇实际返还租赁房屋之日止的违约金；五、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由石虎坚、侯美奇负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及该规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。案涉租赁合同签订于2014年12月18日，故石虎坚主张本案应适用上述司法解释，应驳回福州市国有房产中心的起诉，依据不足。 根据福州市民政局文件（榕民[2015]730号）《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》中对审计部门提出疑问的2013年度部分住房保障对象家庭经济状况事项进行核查认定后，认为石虎坚、侯美奇不再符合福州市申请公共租赁住房准入条件，取消了石虎坚、侯美奇公共租赁住房保障资格。依据福州市国有房产中心与石虎坚签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》第八条8-1第（二）项“家庭住房、收入和财产情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障资格，且不按照有关规定腾退该房屋”的约定，福州市国有房产中心据此要求解除双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》并要求石虎坚、侯美奇腾退案涉公租房应予支持。鉴于双方租赁合同关系已解除，石虎坚、侯美奇仍继续占用案涉公租房，一审法院判令石虎坚、侯美奇按照市场租金标准支付房屋占有使用费至实际返还案涉公租房之日止正确。 综上所述，石虎坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由石虎坚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷