四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4456号 原告：杨碧清，女，1970年1月26日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：周绍泽，男，1966年10月28日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告共同的委托诉讼代理人：罗琴，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：新都区三河安居亚世房地产经纪服务部，住所地新都区三河街道驿站环路********。 经营者：廖进，男，1993年3月29日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：廖进，男，1993年3月29日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：戴及，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告杨碧清、周绍泽与被告新都区三河安居亚世房地产经纪服务部（以下简称安居亚世房地产经纪服务部）、廖进、戴及居间合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨碧清、周绍泽及其诉讼代理人罗琴到庭参加诉讼，被告安居亚世房地产经纪服务部的登记经营者廖进、被告廖进、被告戴及到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨碧清、周绍泽向本院提出诉讼请求：1.判令安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及向杨碧清、周绍泽退还128000元；2.判令安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及承担本案诉讼费。事实与理由：杨碧清、周绍泽欲购买房屋，便于2017年12月16日与安居亚世房地产经纪服务部、廖进及房屋出卖人张贵东、廖梦签订《房屋预定买卖居间合同》，安居亚世房地产经纪服务部为杨碧清、周绍泽提供居间服务购买出卖人位于成都市新都区房屋，该合同约定房屋总价1000000元，杨碧清、周绍泽向安居亚世房地产经纪服务部支付居间服务费用128000元，包含中介费、贷款费用、此次购房为买房家庭首次购房前提下的交易税费、买房提前结案还贷所需垫资费用等。2017年12月17日，安居亚世房地产经纪服务部、廖进向杨碧清、周绍泽出具100000元收据。次日，杨碧清按照安居亚世房地产经纪服务部、廖进的指示向戴徵羽的银行账户转款100000元。2019年8月26日、8月27日，杨碧清、周绍泽又按照安居亚世房地产经纪服务部、廖进的指示向戴及支付现金28000元，戴及以安居亚世房地产经纪服务部的名义向杨碧清出具两份收条。安居亚世房地产经纪服务部并未帮助杨碧清、周绍泽办理购房的相关中介服务以及代为支付相关过户税款等费用。为取得房屋防止交易失败杨碧清、周绍泽委托另外的中介“小朱”代为办理过户等手续，并支付中介费800元。杨碧清、周绍泽自行支付税款74285.66元、登记费80元、房产证书工本费10元。另外，出卖人在银行的贷款尾款及相关费用29730元本应由安居亚世房地产经纪服务部代为偿还，因为该尾款及相关费用已在杨碧清、周绍泽支付的128000元里。安居亚世房地产经纪服务部提出没钱便找来周小波帮忙支付，安居亚世房地产经纪服务部未归还周小波上述费用，杨碧清、周绍泽又向周小波付款29730元。上述费用74375.66元及贷款尾款29730元共计104105.66元本应由安居亚世房地产经纪服务部在代杨碧清、周绍泽办理过户手续时进行支付，因杨碧清、周绍泽支付安居亚世房地产经纪服务部的128000元中已包括上述费用。安居亚世房地产经纪服务部作为房屋中介机构，在收到杨碧清、周绍泽支付的128000元后，并未提供房屋买卖最重要的房屋过户、办理按揭、税费缴纳等一系列的专业性服务，且在收取杨碧清、周绍泽相关费用后并未帮助杨碧清、周绍泽代付构成违约并致使杨碧清、周绍泽受损，不应向杨碧清、周绍泽收取居间费以及应当退还代收的相关费用。 安居亚世房地产经纪服务部辩称，安居亚世房地产经纪服务部不应承担杨碧清、周绍泽自行支付税款以外的其他费用。理由为：安居亚世房地产经纪服务部于2017年12月16日为杨碧清、周绍泽提供居间服务购买成都市新都区房屋，双方签订了《房屋预定买卖居间合同》，约定居间服务费128000元。安居亚世房地产经纪服务部在帮助杨碧清、周绍泽办理房屋按揭贷款时，因杨碧清、周绍泽贷款资格不达标被银行拒贷，安居亚世房地产经纪服务部告知杨碧清、周绍泽需换银行重新为杨碧清、周绍泽申请房屋按揭贷款。杨碧清、周绍泽自认为安居亚世房地产经纪服务部故意拖延办事进程，遂自行与其他公司办理所购房屋垫资赎楼及房屋按揭贷款事宜，然后找到安居亚世房地产经纪服务部的离职权证人员“小朱”，“小朱”不知交易详细情况又联系廖进，廖进在向杨碧清、周绍泽了解交易进程后向安居亚世房地产经纪服务部的大股东戴及征求意见，戴及遂安排廖进先配合杨碧清、周绍泽完成网签、过户等流程将房屋更名至杨碧清、周绍泽名下，廖进于2019年12月23日为杨碧清、周绍泽完成整个交易的最终流程即房屋产权证的取件。杨碧清、周绍泽自行与其他公司办理所购房屋垫资赎楼及房屋按揭款事宜，安居亚世房地产经纪服务部并不知情。因杨碧清、周绍泽擅自改变整个交易流程，安居亚世房地产经纪服务部也未收到杨碧清、周绍泽房屋按揭贷款款项。杨碧清、周绍泽向“小朱”支付的800元费用，安居亚世房地产经纪服务部并不知情。综上所述，安居亚世房地产经纪服务部与杨碧清、周绍泽在《房屋预定买卖居间合同》中已对整个交易流程早有约定且安居亚世房地产经纪服务部与杨碧清、周绍泽均签字盖章确认无误，杨碧清、周绍泽自行与其他公司办理所购房屋垫资赎楼及房屋按揭贷款事宜为杨碧清、周绍泽自主行为，非安居亚世房地产经纪服务部可以控制。安居亚世房地产经纪服务部收取杨碧清、周绍泽支付的128000元后，已完成《房屋预定买卖居间合同》的签订，代为办理了房屋网签、过户等应尽事宜。故安居亚世房地产经纪服务部愿意退还杨碧清、周绍泽过户已缴纳税费74285.66元，剩余金额53714.34元为安居亚世房地产经纪服务部居间服务费用不应退还。 廖进、戴及的答辩意见与安居亚世房地产经纪服务部的答辩意见一致。 经审理查明：2017年12月16日，廖梦、张贵东作为出卖人，杨碧清、周绍泽作为买受人，安居亚世房地产经纪服务部作为中介方共同签订《房屋预定买卖居间合同》，约定买卖双方在平等自愿的基础上经经纪方提供居间服务，买卖双方就位于成都市新都区物业的买卖条件达成一致，总房价为1000000元，本次交易的一切税费由买方承担。合同第四条约定“1、基于经纪方已经为买卖双方提供居间服务且尽到如实告知义务，并已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意当天向经纪方支付居间服务费，其中买方应向经纪方支付居间服务费壹拾贰万捌仟元（12800.00元），此费用包含：中介费（含买卖双方此次交易应付中介费）、贷款费用、此次购房为买方家庭首次购房前提下的交易税费、卖方提前结案还贷所需垫资费用等。2、经纪方在本合同的义务为促成买卖双方签署本合同，协助双方办理预约合同公证，代为通知和转交相关物品，协助交易双方办理结按、过户、按揭贷款手续直至买方领取新的《房屋产权证》及卖方收齐房款为止。若因交易双方不委托经纪方办理结按、过户、按揭贷款及预约合同公证等手续，则经纪方的义务在促成双方签署本合同时即告完成。”合同第五条第六项约定：“6、买卖双方应支付中介方代理服务费逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介方支付代理费。守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”2017年12月17日，安居亚世房地产经纪服务部向杨碧清出具《收据》一份，收据载明“今收到杨碧清购买成都市新都区保利·拉斐云邸16幢1单元10楼05号中介服务费100000元。”2017年12月18日，杨碧清根据安居亚世房地产经纪服务部的要求向戴徵羽银行账户转款100000元。2019年8月26日、8月27日戴及通过微信确认收到杨碧清28000元。根据杨碧清、周绍泽所举双方在签订合同时商谈各项费用构成时的记录，显示中介费为30000元、税收预估81000元、贷款评估2000元、公证费3500元、办证费2000元、买房提前还贷3000元、垫资费19200元。合同签订后，在办理银行贷款时未能成功，杨碧清认为安居亚世房地产经纪服务部存在拖延办理的情形，找到他人办理了银行贷款。此后，杨碧清向戴及要求退还已交过户费及后续代办费用未果。在杨碧清的银行贷款完成后，廖进又配合杨碧清完成后续过户等流程。杨碧清因案涉房屋交易缴纳税款74285.66元，支付登记费80元、共有证书工本费10元，杨碧清因委托他人办理银行贷款向他人支付29730元。 另查明，安居亚世房地产经纪服务部为个体工商户，登记的经营者为廖进。2015年5月15日，廖进与戴及签订《合作协议》，双方约定以安居亚世房地产经纪服务部的名义合作开展中介服务，戴及占85%的股份，廖进占15%的股份。 本院认为，杨碧清、周绍泽因购买房屋与房屋出卖人、安居亚世房地产经纪服务部签订《房屋预定买卖居间合同》，杨碧清、周绍泽同时要求安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及就居间合同中所支付的12800元款项承担连带返还责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的,以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定,本条款只是解决个体工商户案件当事人诉讼地位如何列明的问题,而由谁承担民事责任还需要结合证据对案件进行审理才能确定。本案《房屋预定买卖居间合同》的中介方虽系以安居亚世房地产经纪服务部作为合同主体，但合同履行过程中杨碧清、周绍泽与戴及、廖进沟通、协商，称戴及为“老板”并要求戴及退还过户代办费用，可见杨碧清、周绍泽知晓廖进、戴及合伙经营安居亚世房地产经纪服务部。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定,个体工商户、农村承包经营户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担。可见,从实体权利义务的承受主体上看,即便以登记的字号为当事人参加诉讼,实质上享有权利或者承担义务的主体仍为经营者或其家庭。安居亚世房地产经纪服务部是经过合法登记的个体工商户,其没有独立的财产,其财产与经营者的财产高度混同,财产在自然人名下,字号不具备法律上的拟制人格,不能作为独立承担民事责任的主体,另安居亚世房地产经纪服务部已未实际经营，由此本案所涉合同义务应由廖进、戴及承担。 本案的争议焦点为杨碧清、周绍泽主张的12800元费用是否应予退还。关于12800元费用构成，根据合同约定包含中介费（含买卖双方此次交易应付中介费）、贷款费用、此次购房为买房家庭首次购房前提下的交易税费、卖房提前结案还贷所需垫资费用等。上述费用项目既包含了居间人提供订立合同的媒介服务费用，又包含了杨碧清、周绍泽委托居间人代为完成办理产权变更的各项费用。合同未对12800元费用包含各项费用具体金额予以确定，但在杨碧清、周绍泽举出各项费用协商草拟清单后，戴及、廖进对该清单的真实性予以认可，同时认为该清单载明的金额打折后为收取的128000元，由此上述清单载明的费用项目可作为128000元费用构成的参考标准。因费用清单所载项目存在预估性，双方未对预估费用与实际发生的费用不一致时如何处理作出约定，且杨碧清、周绍泽所举双方协商时所拟各项费用清单总额与12800元也不相吻合，现杨碧清、周绍泽主张退还，双方对于退还费用产生争议，杨碧清、周绍泽应对其主张退还的费用项目、金额及退还原因承担举证证明责任。根据审理查明的事实，贷款评估费2000元，公证费3500元已实际发生，杨碧清、周绍泽认可该费用由其予以支付，故此款不应退还。双方无异议应予退还部分费用为交易税费74285.66元、登记费80元、共有证书工本费10元。关于中介费，杨碧清、周绍泽还主张应退还部分中介费，双方认可中介费约定总额为30000元，杨碧清、周绍泽认为因部分委托事项包含未完成（包含银行贷款、办理过户、垫付税费等）仅认可支付中介费20000元。根据双方签订的《房屋预定买卖居间合同》，中介费注明“含买卖双方此次交易应付中介费”，可见本案双方预先约定的30000元中介费包含了促成合同订立及提供后续办理按揭、过户等服务费用。安居亚世房地产经纪服务部在合同履行期间停止经营，杨碧清、周绍泽虽存在申请银行贷款被拒贷的情形，该情形并非违约行为，发生此种情形双方应继续积极协商继续办理贷款事宜，戴及、廖进确实未能完成帮助杨碧清、周绍泽办理银行贷款事宜，且自居间合同成立后后续办理过程确实耗时较长，不能认定居间人积极有效地协助杨碧清、周绍泽办理了后续代办事项，本院综合本案居间劳务的完成情况认定为居间费应支付部分为24000元。关于办证费、卖方提前还贷费用，上述费用具体为何内容，杨碧清、周绍泽未能说明，而根据廖进当庭陈述，办证费用为替卖方办证产生的费用、卖方提前还贷产生的费用为提前还贷另外支付的费用。从本案廖进与杨碧清的聊天记录来看，廖进实际参与了帮助杨碧清办理过户事宜，廖进、戴及亦均称按照约定帮助杨碧清一方办理了过户，杨碧清称系“小朱”安排廖进完成过户，无证据佐证“小朱”、廖进二人之间存在委托代办关系，故杨碧清所称通过其他中介办理过户的事实证据不足，本院不予采信。本院结合双方当庭陈述卖家以1000000元卖价出卖房屋的前提是不再支付其他费用，即卖方在此房屋过户中不承担其他费用，如杨碧清、周绍泽认为本次代办过户未发生上述约定的办证费用应进一步举证说明，由此办证费不符合退还条件。关于卖方提前还贷产生的费用，从双方陈述过程可知，在第一次办理银行贷款过程中杨碧清一方确实出现过被银行拒贷的情形，而此后双方因关于再次申请贷款发生争议未能完成银行贷款代办一事，结合廖进当庭陈述办理提前还贷费用实际为银行同意安排提前还贷额外产生的费用，因杨碧清、周绍泽未能通过廖进、戴及成功办理银行贷款，自然不存在廖进、戴及实际为办理贷款实际发生了上述费用，故该部分费用应予以退还，结合双方初步约定认定为3000元。关于贷款费用，杨碧清、周绍泽主张按照其向他人请求协助办理贷款所支付的费用29730元予以计算，廖进、戴及对上述费用不予认可认为应根据320000元的按揭款计算一个月的利息即1306.66元。根据双方磋商各项费用构成的记录来看，双方对于32万元按揭款所约定垫资利息存在几处估算金额，最低金额也高达10000元，即便杨碧清、周绍泽现主张的贷款垫资费用存在不合理之处，现戴及一方仅要求按照1306.66元也有违双方最初约定，同时因杨碧清、周绍泽所举协商记录中垫资费后所附加的19200元亦并非最后确定费用（记录总额与实际收取12800元总额不相符合），但从该页记录中显示垫资费19200元、13200元，及另一页查询32万按揭款所附利息记录“2500×6＝1.5万”、“1万利息”等记录，可见双方在协商垫资费用时预估应该高于10000元，在无确切证据证明该项费用具体金额为多少的情形下，本院参照双方计算的最低金额10000元予以认定此项费用。 综上，廖进、戴及最终应退还杨碧清、周绍泽费用总额为93375.66元（交易税费74285.66元+登记费80元+共有证书工本费10元+垫资费10000元+居间费6000元+卖方提前还贷产生的费用3000元）。如杨碧清、周绍泽认为除上述费用以外还存在其他费用包含于12800元之中，应举证证明费用项目、金额及应予退还的事实及依据。综上，因廖进、戴及合伙经营房屋中介服务，廖进、戴及对上述93375.66元负连带返还责任。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、廖进、戴及于本判决发生法律效力之日起7日内退还杨碧清、周绍泽因开展中介服务收取的费用93375.66元； 二、驳回杨碧清、周绍泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1430元（已减半收取），由杨碧清、周绍泽负担387元，廖进、戴及负担1043元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶春梅 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陈珊珊