上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异189号案外人：毛某某，男，1979年11月17日生，汉族，住浙江省平湖市乍浦镇嘉电新村******。委托诉讼代理人：常青，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市金山支行，住所地上海市金山区石化卫零路**。负责人：查春光，行长。委托诉讼代理人：唐文岚，该行员工。委托诉讼代理人：王坚，该行员工。被执行人：俞士观，男，1962年12月31日生，汉族，住上海，住上海市金山区山阳镇东方村****iv>委托诉讼代理人：范四林，上海市同一律师事务所律师。被执行人：杨碧玉，女，1963年11月21日生，汉族，住上海市金山，住上海市金山区临潮二村**委托诉讼代理人：陈刚，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛志锋，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被执行人：俞慧玲，女，1986年5月26日生，汉族，住上海市金山区临，住上海市金山区临潮二村**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：陈刚，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛志锋，北京炜衡(上海)律师事务所律师。申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市金山支行与被执行人俞士观、杨碧玉、俞慧玲金融借款合同纠纷一案(2019)沪0116民初939号民事判决书强制执行一案(2020)沪0116执65号，本院裁定拍卖被执行人俞士观、杨碧玉、俞慧玲名下位于上海市金山区东平南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房产(下称“案涉房产”)并予以公告，案外人毛某某提出执行异议，主某其合法租赁了案涉房产的第1层，请求负担租赁予以变现。本院于2020年9月3日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人毛某某诉称，2018年1月21日，案外人与被执行人杨碧玉、俞慧玲案涉房产的第1层签某《房屋租赁合同》，租期自2018年3月26日至2023年3月25日，租金140,000元/年，租金每年支付一次。案外人支付了押金24,000元，并按照合同约定支付了2018年、2019年以及2020年的租金，付款人均为案外人的妻子谢美燕。签某租赁合同前，杨碧玉、俞慧玲告知案外人案涉房产上不存在抵押或者查封。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求法院支持案外人负担租赁拍卖的异议请求。案外人提交房屋租赁合同、转账凭证、照片以证明其主某。申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市金山支行(下称“工行金山支行”)辩称，案外人签某的房屋租赁合同没有房产共有人俞士观的签字，系部分共有人擅自处分共有财产，俞士观对此当庭不予追认，所以租赁合同应属无效合同。申请执行人对案涉房产的抵押登记在案外人签某房屋租赁合同之前，案外人的某某不能对抗申请执行人的抵押权。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。被执行人俞士观述称，案外人签某的房屋租赁合同没有经过其本人的签字，系杨碧玉、俞慧玲擅自处分共有财产，作为共有人对此不予追认，所以租赁合同应属无效合同。申请执行人对案涉房产的抵押登记在案外人签某房屋租赁合同之前，案外人的某某不能对抗申请执行人的抵押权。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。被执行人杨碧玉、俞慧玲述称，虽然租赁合同是在设立抵押登记之后签订的，但是出租有利于房屋的利用，且租赁不影响申请执行人抵押权的实现。因为案涉房产的价值有1,000多万，申请执行人的抵押债权仅有200多万，只要拍卖成交申请执行人的债权就会得以实现，所以判定是否要负担租赁拍卖应当综合来考虑。综上所述，请求支持案外人的异议请求。本院查明，原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行与被告俞士观、杨碧玉、俞慧玲金融借款合同纠纷一案(2019)沪0116民初939号，本院于2019年7月10日作出判决，判决如下：一、被告俞士观应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行借款本金1,736,769.98元；二、被告俞士观应于本判决生效之日起十日内支付原告截至2019年1月5日的利息23,714.68元、逾期利息769.86元以及自2019年1月6日起至实际清偿日止的罚息(以尚欠借款本金1,736,769.98元及截至2019年1月5日的利息23,714.68元之和1,760,484.66元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上浮15%再加收40%计算，如遇利率调整，按合同约定)；三、如果俞士观未能按期履行上述第一、二项还款义务，则原告可与三被告协议，以“金XXXXXXXXXXXX”抵押登记证载明的房产【位于上海市金山区东平南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号1-3层(单号)】折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额550万元的范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额归三被告所有，不足部分由被告俞士观继续清偿；四、驳回原告其余诉讼请求。2019年10月28日，上海金融法院就上诉人工商银行金山支行的上诉，作出(2019)沪74民终750号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月1日，本院依申请立案(2020)沪0116执65号强制执行(2019)沪0116民初939号民事判决书。2020年4月22日，本院裁定拍卖案涉房产，并予以公告。2020年5月25日，上海百盛房地产估价有限责任公司就案涉房产出具评估报告，评估结论为579号251万元，581号228万元，583号308万元，585号422万元，合计1,209万元。另查明，案涉房产坐落于金山区东平南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，权利人为三被执行人，房产上有抵押，抵押权人为工行金山支行，抵押性质为最高额抵押贷款，最高债权限额550万元，债权发生期间2011年7月6日至2017年7月5日。本院于2019年3月4日正式查封案涉房产，查封案号(2019)沪0116民初939号，查封期限至2022年3月4日。案外人主某的就案涉房产第1层签订租赁合同、支付租金和占有使用的事实，本院予以确认。以上查明事实由民事判决书、立案信息、执行裁定书、公告、评估报告、不动产登记簿、房屋租赁合同、转账支付凭证、照片以及笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，本案争议焦点有两个方面，一是案外人与被执行人杨碧玉、俞慧玲签某的房屋租赁合同是否合法有效？二是案涉房产的拍卖变现是否必须涤除案外人的某某？关于焦点一，申请执行人工行金山支行、被执行人俞士观均认为案外人的房屋租赁合同没有共有人俞士观的签字，俞士观事后也明确拒绝追认，所以主某房屋租赁合同无效。本院认为案涉房产租赁合同合法有效，理由有三：一是案涉房产租赁合同不符合法定无效的任一情形；二是房屋出租不同于房屋的转让、赠予和设定抵押等处分行为，对相关权利人的影响较小；三是鉴于案涉房产的三个共有人的身份关系，杨碧玉、俞慧玲出租案涉房产构成家事代理，案外人属于善意相对人。关于焦点二，根据法律规定，抵押后出租抵押物，未经抵押权人同意的，该出租不能对抗抵押权人，该规定旨在保护抵押权人不受未经其同意的损害其权益的行为约束。本案，将案涉房产的评估价值和申请执行人的抵押债权两相比较，即使案外人的某某对案涉房产的成交价格有不利影响，但是该不利影响应不至于损害申请执行人的债权受偿，所以案涉房产的拍卖变现并不必须涤除案外人的某某。综上所述，案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：本院在依据(2020)沪0116执65号案拍卖上海市金山区东平南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房产时，应当负担案外人毛某某的某某。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  肖强根审 判 员  徐志忠人民陪审员  孙欢明二〇二〇年九月十四日法官 助理  姚佳颖书 记 员  姚佳颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。