福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民初96号 原告：游丽春，女，1979年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：赖发禄、张先火，福建昊拓律师事务所律师。 被告：福建鑫科置业有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道******，统一社会信用代码91350481694381492X。 诉讼代表人：福建鑫科置业有限公司重整清算组，负责人张继树。 委托诉讼代理人：童才谊，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田伟航，福建联合信实律师事务所实习律师。 原告游丽春与被告福建鑫科置业有限公司（以下简称鑫科公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游丽春的委托诉讼代理人赖发禄，被告鑫科公司的委托诉讼代理人童才谊、田伟航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游丽春向本院提出诉讼请求：1．请求确认游丽春向鑫科公司缴纳的300万元购房款性质为鑫科公司破产债权的消费者购房户债权；2．本案全部诉讼费用由鑫科公司承担。游丽春于2020年5月19日向本院提交增加诉讼请求申请书，要求增加两项诉讼请求：1．请求判令游丽春与鑫科公司于2013年5月20日签订的《永安山庄×××预定协议书》、于2014年8月20日签订的《永安山庄×××号房补充协议书》、于2015年8月20日签订的《补充协议书》合法有效；2．请求判令鑫科公司向游丽春交付永安山庄×××单元住宅商品房。2020年6月4日庭审中，游丽春撤回2020年5月19日提交的增加诉讼请求申请书，并提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求第一项变更为：请求确认游丽春享有永安市鑫科永安山庄×××房屋的买房人债权。事实与理由：2013年5月20日，游丽春、鑫科公司签订一份《永安山庄×××预定协议书》，约定：一、游丽春向鑫科公司购买由鑫科公司开发的永安山庄×××单元住宅商品房，购房款为348万元；二、鑫科公司按已付购房款的2%计月息，即6万元整，该利息转为购房款。同时，双方还对其他权利义务作了约定。2014年8月20日，游丽春、鑫科公司又签订一份《永安山庄×××号房补充协议书》，双方明确游丽春在2013年5月20日支付了购房款300万元，该购房款按2%计月息，游丽春已付购房款加上利息共计390万元，扣除约定的购房款348万元，余款42万元另行结算。另外，鑫科公司承诺于2015年5月30日前给予办理产权证。2015年8月20日，游丽春、鑫科公司再次签订一份《补充协议书》，双方约定：一、鑫科公司应在2015年11月30日前交付房屋并办理权属证书；二、如鑫科公司未按约定交付房屋并办理权属证书，视为鑫科公司违约；三、鑫科公司承诺将游丽春原认购的永安山庄×××号房调换至永安山庄×××号房。2019年4月，三明市中级人民法院受理鑫科公司破产重整申请，游丽春依法向鑫科公司破产管理人申报了债权，鑫科公司破产管理人认定游丽春、鑫科公司并非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房的请求，游丽春不服，特向法院具状起诉，恳请法院判如所请，以维护游丽春的合法权益。 鑫科公司辩称，一、游丽春与鑫科公司签订《永安山庄预定协议书》，并非真实购房意愿，而是为其向鑫科公司出借的资金设定担保。（一）《永安山庄预定协议书》系双方之间为借款设定担保而签订。本案中表面上是游丽春与鑫科公司签订的购房预约合同，但实际上是鑫科公司为筹措资金而向游丽春提供的担保，双方真实的法律关系为借贷。该协议第二条第二款约定“甲方按已付购房款的2%计月息即人民币陆万元整”“计息时间暂定15个月”，该利息及计息时间明显不符合一般消费型购房者购房时的做法。同时，需注意的是，协议第三条第三款约定在签订本协议时该物业还未能办理好“商品房预售许可证”，即游丽春在明知鑫科公司没有依照法律规定办理商品房预售许可证的前提下，仍然选择与鑫科公司签订预定协议。结合前述关于利息的约定，显然游丽春目的是以买卖房屋的方式担保借款的履行。（二）双方之间为借贷关系，而非商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。另，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条明确规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。首先，如果游丽春是真实购房，其应当只向管理人申报购房债权，但事实是，游丽春不仅向管理人申报购房债权，而且也向管理人申报货币性债权，结合本案证据可以推断，游丽春债权实际上是借贷产生的货币债权，《永安山庄预定协议书》目的在于担保游丽春货币债权的实现；其次，在管理人认定其货币债权，并提交债权人会议进行核查期间，游丽春从未对管理人认定其货币债权提出异议而向法院提起破产债权确认诉讼，换言之，游丽春对管理人认定其债权属于借贷的货币性债权并无异议，游丽春仅对购房债权未被认定进行起诉，更进一步印证了游丽春对鑫科公司享有的是基于借贷产生的货币债权，而非购房。二、退一步讲，即便游丽春具有真实购房意愿，因双方未就讼争房产签订《商品房买卖合同》，双方不存在商品房买卖合同关系。（一）《永安山庄预定协议书》属于预约合同，预约合同的效果仅是锁定交易机会，不是本约合同，不产生商品房买卖合同的效力。游丽春与鑫科公司签订的《永安山庄预定协议书》系商品房买卖合同的预约合同，约定将来就讼争房产签订商品房买卖合同，其法律效果是产生将来订立本约的债务。《永安山庄预定协议书》第三条第一款约定“乙方应在接到甲方书面或电话通知七日内须到甲方售楼部签订正式的‘商品房买卖合同’”，即双方在签订该预约合同时已经清楚知晓并确认《永安山庄预定协议书》仅为预约合同，双方将来仍需签订商品房买卖合同就买卖讼争房产进行约定。游丽春因预约合同的签订而仅对鑫科公司享有签订商品房买卖合同的请求权，不产生已签订商品房买卖合同的法律效果。（二）案涉《永安山庄预定协议书》不具备商品房买卖合同主要条款，不能认定为商品房买卖合同。《永安山庄预定协议书》虽约定房屋价款、支付方式等条款，但欠缺讼争房产的交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等诸多商品房买卖合同应具备的主要条款将来仍需进行约定，而且由于这些条款直接对各方权利义务产生重大影响，将来很可能发生争议，一旦无法协商解决，将直接导致本约无法签订，因此，此类预约因主要条款缺失，不宜认定为本约。《永安山庄预定协议书》因不具备商品房买卖合同主要条款，不能认定为商品房买卖合同。综上，游丽春并未就讼争房产与鑫科公司达成商品房买卖合同关系，双方之间实际上为借贷关系，游丽春的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。 游丽春向本院提交如下证据： 证据1．工商登记基本信息，证明鑫科公司的基本信息。 证据2．《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××号房补充协议》、《补充协议书》，证明游丽春向鑫科公司购买永安山庄82栋01号商品房的事实。 证据3．转账凭条、转账记录，证明游丽春支付300万元购房款的事实。 证据4．债权申报审查意见书、买房人债权表，证明鑫科公司破产管理人将游丽春300万元购房款认定为普通债权。 证据5．永安市房管局于2020年1月19日出示的《证明》，证明永安山庄×××于2014年10月16日办理了网签手续。 本院认为，鑫科公司对游丽春提供的证据的真实性没有异议，本院予以确认。 鑫科公司向本院提交如下证据： 证据1．《永安市商品房预售许可证》，证明永安市房产管理局于2014年6月5日核发讼争房产的预售许可证。 证据2．债权申报材料，证据3．债权申报审查意见书，证据4．《福建鑫科置业有限公司管理人通知书》及《福建鑫科置业有限公司货币性债权表（债权人会议第三次核查稿）》及送达证明，证明游丽春已就案涉款项向管理人申报货币债权，且己认同管理人对其与鑫科公司为借款合同关系及债权金额的认定结论，即游丽春已自认其与鑫科公司就案涉款项为借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。 证据5．三明市中级人民法院民事裁定书、决定书，证明三明市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）闽04破申1号《民事裁定书》，受理鑫科公司重整一案，并指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。 证据6．购房申报材料，证明游丽春就案涉款项既向管理人申报货币债权，又向管理人申报买房人债权，且游丽春已认同管理人对其与鑫科公司为借款合同关系及债权金额的认定结论，即游丽春已自认其与鑫科公司就案涉款项为借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。 证据7．《福建鑫科置业有限公司买房人债权表（债权人会议第三次核查稿）》，证明2020年3月12日，管理人通过邮政EMS向游丽春寄送《福建鑫科置业有限公司买房人债权表（债权人会议第三次核查稿）》，对游丽春申报交付相关商品房的请求不予支持。 证据8．《复核意见不予认定短信通知记录》，证明2020年4月2日，管理人通过手机短信向游丽春（号码为：138××××3788）发送异议复核意见，经过管理人复核维持游丽春与鑫科公司非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求的认定意见。 证据9．《厦门不动产登记信息查询结果》，证明：1．经向厦门市自然资源和不动产权属档案中心申请查询游丽春名下登记的房产信息，查询结果显示游丽春（身份证号码3504811979××××××××）单独所有厦门市湖里区住宅（不动产权证号：厦地房证第×××号；登记时间为2005年10月13日；2．游丽春与鑫科公司签订预定协议时名下已经登记有他处房产信息，游丽春并非消费性购房者，不享有消费性购房优先权。 游丽春质证认为，对鑫科公司提供的证据1真实性没有异议，认为双方签订的预定协议是在鑫科公司取得预售许可证之前；对证据2、3、4的真实性没有异议，对证明对象有异议，游丽春并非自认与鑫科公司是借贷关系，游丽春申报要求鑫科公司交付永安山庄的房屋，即游丽春认为双方之间存在商品房买卖合同关系，而非借款关系；对证据5的真实性没有异议；对证据6的真实性没有异议，游丽春明确在本案中诉讼主张为买房人债权；对证据7、8没有异议，当时没有认定买房人债权的原因是认为游丽春与鑫科公司之间系借贷关系，但本案没有任何证据证明存在借贷关系，游丽春与鑫科公司是签订的商品房买卖合同；对证据9的真实性没有异议，但已经超过举证期限，对鑫科公司认为游丽春不是消费性购房者有异议，对房屋消费者的定义是在案涉房屋同一设区的市或县范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，本案游丽春名下厦门的房子不是在永安，应当认定为消费性购房。 鑫科公司质证认为，对游丽春提供的证据1的真实性、关联性、合法性予以认可；对证据2的真实性不予确认，对证明内容有异议，预定协议书及补充协议并非讼争房产的商品房买卖合同，不能证明双方就讼争房产存在商品房买卖合同关系，从预定协议及相关补充协议中关于利息和违约金的约定可以充分证明本案中预定协议及相关的补充协议本质上是为游丽春向鑫科公司出借300万元款项提供的担保，真实目的非购房；对证据3的真实性予以认可，但该组证据中2013年5月20日，余功淼支付给包燕红46万元的转账记录，没有证据证明余功淼是何人，与本案有何关系，故与本案无关；对证据4的真实性、关联性、合法性予以确认；对于证据5的真实性予以认可。 本院认为，游丽春对鑫科公司提供的证据的真实性没有异议，鑫科公司对游丽春提供的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性亦予以确认。对于游丽春提供的证据2《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××号房补充协议》、《补充协议书》，虽然鑫科公司对真实性提出异议，但在鑫科公司提供的证据3债权申报审查意见书中，管理人对游丽春申报的货币债权审核时，已经确认《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××号房补充协议》、《补充协议书》系游丽春与鑫科公司的真实性意思表示，且与游丽春的主张及其提交的银行转账凭证能相印证，故对游丽春提供的证据2的真实性，本院予以确认。 案经庭审，本院查明以下事实： 一、2013年5月20日，游丽春与鑫科公司签定《永安山庄×××预定协议书》，双方约定游丽春购买“鑫科﹒永安山庄”×××单元商品房，总购房款为人民币348万元，协议签定当日支付购房款300万元，鑫科公司按已付购房款的2%计月息即6万元，该利息转为购房款。协议中对双方另行签订正式的“商品房买卖合同”并协助办理“两证”等相关事项作了约定。 二、2013年5月20日，游丽春向包燕红账号62×××07转账30万元，向刘宗厚转账224万元，余功淼向包燕红账号62×××07转账46万元。同日，鑫科公司向游丽春出具四张“收山庄×××购房款”50万、70万、90万、90万元的收款收据。 三、2014年6月5日，鑫科公司取得永安市房产管理局核发的鑫科·永安山庄2幢、81幢、82幢、83幢、76幢、77幢、79幢预售许可证。 四、2014年8月20日，游丽春与鑫科公司签定《永安山庄×××号房补充协议》，对2013年5月20日游丽春与鑫科公司签定的《永安山庄×××预定协议书》第二条付款方式进行补充约定，双方明确游丽春在2013年5月20日支付了购房款300万元，该购房款按2%计月息，游丽春已付购房款加上利息共计390万元，扣除约定的购房款348万元，余款42万元另行结算，鑫科公司承诺于2015年5月30日前给予办理产权证。 五、2015年8月20日，游丽春、余功淼与鑫科公司签定《补充协议书》，约定主要内容：鑫科公司应在2015年11月30日前交付房屋并办理权属证书；如鑫科公司未按约定交付房屋并办理权属证书，视为鑫科公司违约，游丽春有权解除《永安山庄×××预定协议书》，鑫科公司应全额退还房款本息390万元，并赔偿游丽春损失；鑫科公司承诺将游丽春原认购的永安山庄×××号房调换至永安山庄×××号房。 六、2019年4月17日，本院作出（2019）闽04破申1号民事裁定书，裁定受理鑫科公司破产重整申请。 七、2019年5月20日，游丽春就永安山庄×××号房向管理人申报买房人债权，认为约定房产总价348万元，其通过银行转账300万元，另48万元以15个月利息支付，要求交付房屋。2020年3月12日，管理人编制《福建鑫科置业有限公司货币性债权表（债权人会议第三次核查稿）》，对游丽春申报的买房人债权认定为非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求。 八、2019年6月4日，游丽春就相同事实向管理人申报货币债权471万元，其中本金300万元，利息171万元。2020年3月12日，鑫科公司管理人作出（2019）鑫管债审字第×××号债权申报审查意见书，对游丽春申报的本金债权300万元及孳息债权171万元（以300万元为本金，按月利率2%，从2013年5月20日计算至2019年4月17日止，扣除购房款348万元后，剩余为171万元），本息合计471万元的货币债权进行了确认。 九、2020年1月19日，永安市房管局出具证明，载明：鑫科公司于2014年10月16日办理了永安山庄×××室游丽春《商品房买卖合同》的网签手续，但未办理《商品房买卖合同》备案手续。 本院认为，虽然游丽春与鑫科公司签订《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××号房补充协议》、《补充协议书》中对所预定的商品房、购房款及利息、《商品房买卖合同》的签订事项等进行了约定，但上述协议仅是预定性质，不符合《商品房买卖合同》的构成要件；永安市房管局虽然证明永安山庄×××室游丽春《商品房买卖合同》办理了网签手续，但双方当事人庭审中均确认未签订《商品房买卖合同》，故仅以上述预定协议及补充协议不能认定双方当事人已经形成商品房买卖合同关系；鑫科公司于2014年6月5日取得永安山庄商品房预售许可证后，双方当事人仍然未签订商品房买卖合同，依然签订补充协议，游丽春提出其有要求签订《商品房买卖合同》，但未能提供相应证据予以证明，该辩解理由本院不予采信。因双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，本院无法认定双方已经形成商品房买卖合同关系，游丽春请求确认其享有永安市鑫科永安山庄×××房屋的买房人债权的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回游丽春的诉讼请求。 案件受理费30800元，由游丽春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  董克云 人民陪审员  肖 燕 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  邱丽萍 书 记 员  陈文奇 附：主要法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第一条为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。