江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初7810号 原告：顾鑫荣，男，汉族，1982年4月1日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 被告：罗丹妮，女，汉族，1989年8月23日出生，住江苏省泰兴市。 原告顾鑫荣与被告罗丹妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后,依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告顾鑫荣的委托诉讼代理人邹叶锋、被告罗丹妮到庭参加诉讼；于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告顾鑫荣及委托诉讼代理人邹叶锋、被告罗丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾鑫荣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》。2、判决被告自2020年4月15日起至2020年6月17日止，按每日523.97元（185500/365+63*0.25）向原告支付租金（185500/365）及物业管理费（63*0.25）。3、判决被告赔偿原告损失95624元（185500/2+63*0.25*365/2）。4、判决被告承担律师费14645元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，由被告向原告承租常熟市海虞南路55号常客隆城市广场A9-2商铺，面积63平方米，租金为四年，自2018年4月15日起至2022年4月14日止；前二年租金为每年17.5万元，后二年增6%即每年18.55万元；物业管理费为0.25元/平方/天；租金与物业费按6个月一付，每期租金和物业费在对应租期开始之前至少提前30天支付；逾期15日未付清的，视为根本违约。对于第三年上半年(2020年4月15日至2020年10月14日)租金92750元及物业管理费2874元，被告未按约支付，原告多次催讨无果；原告遂委托律师发函催讨，但被告仍未支付。鉴于被告拖欠租金和物业管理费，已经严重逾期，构成根本违约，故原告要求解除《商铺租赁合同》，收回商铺并由被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特具状至法院，恳请法院主持公正，依法支持上述诉讼请求。 被告罗丹妮辩称,被告不承认违约，因为在2020年3月17日时被告和顾鑫荣已经达成口头协议，被告搬离不追究任何责任。事实上被告已在半个月后撤场搬离，交钥匙的时候原告避而不见，所以被告不承认违约的。被告搬离时对方也在那边天天看着，属于被告的空调也没有让被告搬走；租赁合同已口头解除。关于第二项诉请，被告的押金3万元没有退还。因为不存在违约，不同意原告的第三项诉请。原告已经把房子租给其他人，不存在双向收费。被告不承担律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告顾鑫荣为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原、被告的身份证复印件各1份，以证明原、被告诉讼主体资格。被告对此无异议。2、原、被告2018年3月20日签订的商铺租赁合同1份，由被告向原告租赁海虞南路55号常客隆城市广场A9-2商铺，面积63平方米，租期四年（2018年4月15日-2022年4月14日），第一年、第二年租金175000元，第三年、第四年租金增长6%，是18.55万。被告对此无异议。原告确认收取保证金3万元。3、律师函复印件1份，以证明原告向被告催讨租金，根据合同约定被告应当提前一个月支付。被告对此无异议。4、市场监督管理局部分资产移交给江南资产经营公司的移交协议复印件、移交清单复印件、房产证复印件、移交通知书复印件、江南资产经营公司与常客隆的房屋租赁合同复印件、常客隆和博源公司的租赁合同及补充协议、常熟市博源商业管理有限公司出具的情况说明各1份，以证明江南资产经营公司将海虞南路55号整体出租给常客隆，常客隆把海虞南路55号租赁给常熟市博源商业管理有限公司，自留了一部分面积作为生鲜市场的经营；常熟市博源商业管理有限公司又将A9-2商铺交给顾鑫荣经营。被告对此无异议。5、律师服务收费规定、律师费发票、支付律师费的银行转账记录各1份，以证明为该案原告实际支付律师费14645元。被告对此有异议。6、常熟市博源商业管理有限公司和赵飞芹的商铺租赁合同，赵飞芹的身份证复印件、赵飞芹的付款证明（付了173000元，是158000元的租金加上15000元的履约保证金，并且有免租期1个月）各1份，以证明现在常熟市博源商业管理有限公司于2020年6月18日租给了赵飞芹，租金现为158000元，被告的剩余租期有两年，有两年的租金差价损失，并且将涉案房屋租给赵飞芹有一个月的免租期，就产生了一个月的损失。被告对证据的真实性、合法性、关联性没有意见；认为商铺确实已经租给他家，对于合同主体有异议。7、微信聊天记录1份（是原、被告间的微信聊天记录），2020年3月30日的聊天记录及2020年4月2日的聊天记录都能证明双方没有就合同协商解决事宜达成一致意见，也没有签订相关的协议，被告擅自撤离商铺要求单方终止合同，既没有法律上的解除事宜也没有合同上的解除事宜，没有得到原告认可。被告确认聊天记录，认为被告是有想把店铺转让出去，减少损失，后原告说被告没有理解他的意思。被告罗丹妮为支持其抗辩意见提供以下证据：1、2020年3月17日被告和原告的聊天记录1份，以证明原告有口头说过被告把房子转让掉，原告不追究被告的责任。原告对录音无异议，认为录音中原告是希望被告提前半个月出来，押金不退还,并提交博源公司，由博源公司决定；同时认为，录音反映协商的过程，但没有达成一致。2、2020年4月17日和保安的录音聊天记录1份，以证明在没有接受被告退场的时候就已经把店总闸拉掉。原告对录音的真实性没有异议，不认可被告的证明目的。3、被告和新店老板娘的录音1份，以证明2020年6月9日商铺已经对外出租。原告确认，录音的时间是7月10日，涉案商铺出租给赵飞芹，2020年6月9日和赵飞芹签订租赁协议，租期自2020年6月18日开始(2020年6月18日-7月17日为免租期)，赵飞芹从2020年6月18日正式接手。4、照片2份，第一张照片证明被告走时的状况，第二张照片是现在茶吧外貌。原告对此没有异议，认为第一张照片上显示了一台空调，但内机里芯片被拆掉了；第二张照片外面的卷帘门被拆除了。5、工商登记信息1份，以证明签合同的真实性，顾鑫荣在2018年6月份成为常熟市博源商业物业管理有限公司的法定代表人，被告缴纳租金是交到公司的，顾鑫荣和被告签订的合同没有公司的盖章。原告对此无异议。6、聊天记录1页，被告口头告知商铺已经退掉，钥匙存放的地点。原告对真实性没有异议，认为在2020年4月3日被告就提出提前解除租赁合同，双方未能达成一致，双方有协商，但至2020年4月7日仍然没有达成一致;原告确实没有收被告的钥匙，原告在未协商成功的时候不同意解除合同，认为疫情是暂时的，不能作为解除租赁合同的理由。原告确认被告租金付至2020年4月14日，被告离开是2020年6月8日。被告认为自己离开是2020年4月7日。7、收据1份，以证明缴纳的保证金3万元没退。原告对此无异议。原、被告均同意保证金在赔偿原告的损失中抵扣。8、打印清单1份，以证明商铺转让的整体费用。原告对此有异议。对原、被告无异议的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》1份，由被告向原告承租常熟市海虞南路55号常客隆城市广场A9-2商铺，面积63平方米，租金为四年，自2018年4月15日起至2022年4月14日止；前二年租金为每年17.5万元，后二年增6%即每年18.55万元；物业管理费为0.25元/平方/天；租金与物业费按6个月一付，每期租金和物业费在对应租期开始之前至少提前30天支付；逾期15日未付清的，视为根本违约。对于第三年上半年(2020年4月15日至2020年10月14日)租金92750元及物业管理费2874元，被告未按约支付。合同约定由于被告根本违约导致诉讼发生的，原告支出的诉讼费、律师费等实现债权、物权的费用由被告承担。被告向原告缴纳保证金3万元。 又查明，涉案房屋系常熟市市场监督管理局（原工商局）所有；后依法移交给常熟市江南资产经营有限责任公司；由常熟市江南资产经营有限责任公司出租给江苏新合作常客隆连锁超市有限公司（可转租）。江苏新合作常客隆连锁超市有限公司出租给常熟市博源商业管理有限公司（可转租）。常熟市博源商业管理有限公司授权原告顾鑫荣出租。 再查明，为本案诉讼，原告顾鑫荣委托江苏少平律师事务所律师进行诉讼，支付的律师费为14645元。 本院认为，原告顾鑫荣与被告罗丹妮间的房屋租赁合同合法有效，本院依法予以支持。审查原、被告的证据和陈述，本院依法确认原告顾鑫荣与被告罗丹妮建立房屋租赁合同关系的事实和被告罗丹妮已经搬离租赁房屋的事实；被告罗丹妮提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。被告罗丹妮作为违约方，在双方不能达成解除合意的情况下，被告罗丹妮无权解除租赁合同。由于被告罗丹妮在自己确认的解除合同搬离房屋时间后并未与原告顾鑫荣办理房屋交接手续；原告顾鑫荣为减少损失而主动接管空置的房屋，属于止损行为，本院对于原告顾鑫荣确认的实际接管房屋时间为2020年6月8日予以认定。鉴于目前原告顾鑫荣已经实际接管被告罗丹妮租赁房屋的事实，原告顾鑫荣要求解除原被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，解除时间确定为2020年6月8日。因被告罗丹妮支付租金的临界点为2020年4月14日，被告罗丹妮对于自2020年4月15日起至2020年6月8日止的房屋租金应当正常支付，计算方式可以参照合同约定同期租金计算；因原告顾鑫荣就物业费问题未提供证据，原告顾鑫荣要求被告罗丹妮支付自2020年4月15日起至2020年6月17日止，按每日523.97元（185500/365+63*0.25）租金（185500/365）及物业管理费（63*0.25）的诉讼请求，本院审查后，对合法有据的租金27952.05元（自2020年4月15日起至2020年6月8日止，按每日508.22元）予以支持。因原告顾鑫荣就主张的经济损失95624元并未提供充分的证据，提供的证据中租金减少合同的出租人为常熟市博源商业管理有限公司，与原告顾鑫荣个人无关，且被告罗丹妮对于2020年4月15日-6月8日之间的租金也要进行支付，原告顾鑫荣要求被告罗丹妮赔偿经济损失95624元（185500/2+63*0.25*365/2）的诉讼请求，缺乏依据,本院考虑被告罗丹妮的违约行为及原告顾鑫荣的实际损失问题,本院审查后酌定为15458.33元(185500元/12)。因被告罗丹妮的违约行为导致诉讼，合同中对违约方承担律师费有明确的约定，原告顾鑫荣要求被告罗丹妮承担律师费14645元的诉讼请求，本院审查后根据案件情况酌情支持7322.5元。原告顾鑫荣与被告罗丹妮间的租赁合同解除后，原告顾鑫荣应当返还被告罗丹妮保证金3万元，因原告顾鑫荣与被告罗丹妮一致确认保证金3万元在本案中一并进行处理，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告顾鑫荣与被告罗丹妮间签订的《租赁合同》。 二、被告罗丹妮于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告顾鑫荣2020年4月15日-2020年6月8日房租金27952.05元。 三、被告罗丹妮于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告顾鑫荣经济损失15458.33元。 四、被告罗丹妮于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告顾鑫荣律师费7322.5元。 以上二、三、四项，合计50732.88元；扣除原告顾鑫荣应当退还被告罗丹妮保证金3万元，余款为20732.88元。如采用转账方式支付，请汇入原告顾鑫荣指定账号（户名：顾鑫荣，开户银行：农业银行常熟市琴湖支行，账号62×××13）；或汇入常熟市人民法院的银行账户。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3176元减半收取1588元，财产保全费1270元，合计2858元，由原告顾鑫荣负担1028元，被告罗丹妮负担1830元。（原告同意其预交的诉讼费剩余部分1830元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审判员 朱 剑 二〇二〇年九月十四日 书记员 顾腾燕