福建省福安市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0981行初18号 原告游国相，男，1969年8月4日出生，汉族，住柘荣县。 被告柘荣县住房和城乡建设局，住所地柘荣县柳城东路**。 法定代表人刘荣生，局长。 出庭负责人陆溅，副局长。 委托代理人吴良栋，男，该局工作人员。 委托代理人上官慎国，福建颢腾律师事务所律师。 原告游国相诉被告柘荣县住房和城乡建设局（以下简称柘荣住建局）不履行法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告游国相、被告柘荣住建局的副职负责人陆溅及其委托代理人上官慎国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游国相曾于2019年4月19日向被告柘荣住建局申请房屋买卖合同登记备案，被告因原告未交纳住宅专项维修资金不予受理。原告不服,遂逐级进行信访，经县、市、省三级住建部门答复、复查、复核程序，维持了被告作出的答复。原告仍不服，于2020年3月26日再次向被告申请房屋买卖合同登记备案，被告仍拒绝受理。 原告游国相诉称，原告于2019年4月19日在柘荣月河星城营销中心购买一幢房，总房价102.5万元，首付为31.5万元，余额71万元由开发商向银行贷款。同日，开发商向被告柘荣住建局申请房屋买卖合同信息备案，被告以原告未交纳维修金不予备案，导致原告无法办理房产贷款。原告只得于2019年4月22日向开发商再交房款34万元。20l9年5月17日原告将余房款37万元交清，开发商将房屋交付给原告。之后，原告向县、市、省住建部门信访，省市住建部门驳回原告信访诉求，于是原告又于2020年3月26日重新向被告递交备案申请书，被告收到申请书后，仍然不予备案。原告认为合同备案与交纳维修金挂钩不合法，被告不受理合同备案申请，构成行政不作为，主要理由如下：一、被告不受理原告合同备案申请，没有法律依据，构成行政不作为。二、依据省国土部门闽国土资源〔2018〕291号文规定“不再审验房屋权属时附加审验专修金交存凭证”，被告依据宁德市住房和城乡建设局（以下简称宁德市住建局）《关于住宅专项维修资金缴存的通知》（宁建房〔2018〕26号）（以下简称26号文）不予备案系适用法律错误。三、原告购买的房屋是非成套住宅，而且是相对独立榴房(4层半)与其他物业不具有共同部位，共同设施，被告以普通的商品房标准要求原告交纳住房专项维修资金不合理、不公平。综上，原告未交纳维修资金，只是向开发商承担合同法上的责任，被告不予合同备案的行为已构成行政不作为，侵害了原告的合法权益，请求判令被告柘荣住建局履行法定职责，依法受理原告游国相房产买卖合同备案登记的申请。 原告提供的证据有： A1、申请书， A2、快递单号， A3、商品房备案信息表， A4、购房备案说明， A5、税收完税证明， A6、房产涉税证明， A7、发票， A8、商品房买卖合同， A9、商品房使用说明， A10、商品房质量保证书， A11、收款收据。 证据A1-A11证明原告已经缴清房款，房屋已经交付，原告也入住，原告向被告申请合同备案，但被告未履行职责。 被告柘荣住建局辩称，一、被告因原告未交纳住宅专项维修资金不予受理备案正确。2019年4月19日，原告以及袁琴芳、游楚与福建凯利盛投资有限公司（以下简称凯利盛公司）签订《商品房买卖合同》，向凯利盛公司购买了由其开发的位于柘荣县月河星城住宅小区第5幢（房号5-9）住房（购房款为102.5万元）。同日，凯利盛公司与原告以及袁琴芳、游楚共同向被告申请办理该商品房买卖合同备案。因原告以及袁琴芳、游楚未按规定缴纳物业维修资金，被告根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条及26号文的有关规定，不受理凯利盛公司与原告游国相以及袁琴芳、游楚商品房买卖合同备案的申请。被告对原告的申请已作出答复，原告不服曾逐级信访，上级住部门均维持了被告作出的答复。二、原告的诉求没有法律和事实依据，应依法予以驳回。理由一：《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”；26号文规定“要求商品住宅的业主应当在办理商品房买卖合同备案前，将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”即缴纳维修资金是商品房买卖合同备案的法定前提要件之一。因原告游国相以及袁琴芳、游楚未向被告缴纳代管的维修资金，导致其申请办理商品房买卖合同备案时无法提供已缴纳维修资金的凭据材料，被告不予受理商品房买卖合同备案的申请，有法律和事实依据。理由二：《住宅专项维修资金管理办法》是有关部门关于办理商品房买卖合同备案时应当具备的条件（缴纳维修资金）的特别规定。宁建房〔2011〕24号《关于宁德市区住宅专项维修资金交存标准的通知》及26号文是宁德市有关部门就维修资金归集程序制定的规范性文件，并未扩大行政主体的职权范围，与《住宅专项维修资金管理办法》的规定并不抵触。被告参照适用宁建房〔2011〕24号及26号文，并根据我县经济发展水平，确定本县商品房暂按每平方米50元的标准交存住宅专项维修资金，既有法律依据又有事实依据。理由三：国家设立住宅专项维修资金的目的就是为了满足物业的共用部位、共用设施设备的维护、更新和改造的需要，保证物业的良好运行状态，从而维护每个物业所有权人的合法权益。而建筑物区分所有权不同于普通的物权，其作为一个权利的集合体，权利相互间具有整体性和不可分割性，当共有所有人的义务涉及建筑物全体区分所有权人的共同利益时，不允许作为共有权人之一的个别业主，不履行义务，尤其是每个物业所有权人应当承担的住宅专项维修资金的交存义务。若被告违反规定擅自受理原告办理商品房买卖合同备案的申请，将严重侵害其他共有权利人及其他权利人的合法权益。三、原告已经通过信访渠道反映过商品房买卖合同备案事项，而且，县、市、省三级住建部门经过答复、复查、复核程序，已经了结此事项。现原告重复提起商品房买卖合同备案事项申请，被告理应不予答复。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告在举证期限内向本院提供的证据有： B1、关于将公共维修金交纳与合同备案相挂钩的情况反映， B2、关于游国相信访事项告知单(柘建告知访字〔2019〕9号）， B3、关于游国相信访事项答复意见书(柘建信访答复〔2019〕9号）， 证据B1-B3证明原告已经通过信访渠道反映过商品房买卖合同备案事项，及原告在未交存住宅专项维修资金前，无法给予备案，且规定的每平方米50元的交存住宅专项维修资金未超过有关规定标准的事实。 B4、信访事项复查意见书(宁建信复查〔2019〕1号)，证明宁德市住建局作出复查意见，决定维持柘荣县住建局的信访事项处理意见的事实。 B5、信访事项复核意见书(闽建复核意见〔2019〕15号)，证明1.福建省住建厅作出复核意见，决定维持宁德市住建局复查意见的事实。2.原告已经通过信访渠道反映过商品房买卖合同备案事项，而且，县、市、省三级住建部门经过答复、复查、复核程序，已经了结此事项的事实。 B6、《关于宁德市区住宅专项维修资金交存标准的通知》（宁建房〔2011〕24号）， B7、宁德市住建局26号文， 证据B6-B7证明被告适用、参照宁建房〔2011〕24号及26号文，并根据我县经济发展水平，确定本县商品房暂按每平方米50元的标准交存住宅专项维修资金，既有法律依据又有事实依据。 B8、新建商品房买卖合同网签备案办事指南，证明在福建省网上办事大厅公布的新建商品房买卖合同网签备案要求申请材料包括住宅专项维修资金缴存凭证。 经庭审质证，被告对原告提供的证据A1、A2的真实性有异议，对证据A3-A11的真实性无异议，关联性有异议，且认为证据A1-A11无法证明被告不履行法定职责的待证目的。原告对被告提供的证据B1-B8的真实性无异议，对证据的待证目的有异议，认为不能证明被告已经履行了法定职责。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据A1-A11，符合作为证据应具备的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但仅能证明原告向被告申请商品房买卖合同备案、缴清房款及房屋已交付的事实，不能证明被告不履行法定职责的待证目的。被告提供的证据B1-B8，亦符合作为证据应具备的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可作为认定本案事实的依据。 经审理查明，2019年4月19日，原告游国相以及袁琴芳、游楚与凯利盛公司签订一份《商品房买卖合同》，向凯利盛公司购买了由其开发的位于柘荣县月河星城住宅小区第5幢（房号5-9）住房（购房款价为102.5万元）。同日，凯利盛公司与原告以及袁琴芳、游楚共同向被告申请办理该商品房买卖合同备案。因原告以及袁琴芳、游楚未缴纳物业维修资金，被告根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条及宁德市住建局26号文的有关规定，不受理凯利盛公司与原告以及袁琴芳、游楚商品房买卖合同备案的申请。2019年4月22日，原告向柘荣县信访局提出信访事项，柘荣县信访局将信访的来访材料转给被告办理。2019年7月23日，被告作出柘建信访答复〔2019〕9号《关于游国相信访事项答复意见书》，答复原告：根据宁建房〔2018〕26号《关于住宅专项维修资金缴存的通知》文件精神，原告在未交存住宅专项维修资金前，无法给予备案；且每平方米50元的交存住宅专项维修资金未超过有关规定标准。原告不服，向宁德市住建局提出复查申请。2019年9月27日，宁德市住建局作出宁建信复查〔2019〕1号《信访事项复查意见书》，维持被告作出的上述答复意见。原告仍不服，再向福建省住建厅提出复核请求。2019年11月12日，福建省住建厅作出闽建复核意见〔2019〕15号《信访事项复核意见书》，维持宁德市住建局的复查意见。此后，原告于2020年3月26日再次向被告以邮寄方式提出商品房买卖合同备案申请，被告收到后，因原告仍没有缴纳住宅专项维修资金，拒绝予以受理，原告不服，遂诉至本院提出上述诉讼请求。 另查明，原告在2020年3月26日再次向被告提出商品房买卖合同备案申请前，已向凯利盛公司交清了购房款，凯利盛公司亦将房屋交付给原告迁入居住。 综上所述，本院认为，商品房买卖合同登记备案是房地产管理部门为了加强商品房销售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，该行为只是对已经存在商品房买卖合同当事人的权利状态方面有关事实的记载，属于行政管理行为。本案中，原告游国相以及袁琴芳、游楚与凯利盛公司签订的是《商品房买卖合同》，根据《物业管理条例》第五十三条及《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，原告以及袁琴芳、游楚作为商品住宅的业主，应当按照国家有关规定及其拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条又规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。由于本案被告的上级宁德市住建局，为了加强对住宅专项维修金的管理，保证住宅专项维修金能及时交存到位，依职权制定了26号文，将住宅专项维修资金交存时间节点确定为“在办理商品房买卖合同备案前”，该规范性文件与上位法律法规的相关规定并不抵触，且在未经司法审查认定为不合法的情况下，应是合法有效的。为此，在宁德市行政区域内办理商品房买卖合同备案前缴纳住宅专项维修资金，是办理商品房买卖合同备案的前提条件，被告作为县级政府的房地产管理部门虽具有办理商品房买卖合同登记备案及代管住宅专项维修资金的法定职责，但因原告以及袁琴芳、游楚未按上述文件规定向被告缴纳代管的住宅专项维修资金，被告依据上述文件规定并没有作为的义务，其拒绝受理，于法有据，并不存在违法或不作为，故原告申请被告履行法定职责的理由不成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下： 驳回原告游国相的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王耀楠 人民陪审员  陈嫩英 人民陪审员  兰坛梅 二〇二〇年九月二十四日                            本件与原本核对无异                书记员王珊珊 附本案引用的法律条文 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 2、《住宅专项维修资金管理办法》 第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。