湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1054号上诉人（原审原告）：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市芙蓉路**晶都公馆******。法定代表人：艾应寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：衡阳市和润投资管理有限公司，住，住所地湖南省衡阳市雁峰区白沙工业园工业大道**/div>法定代表人：肖荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王华，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖启斌，湖南居安律师事务所律师。上诉人湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（以下简称新晶都公司，判决主文除外）与上诉人衡阳市和润投资管理有限公司（以下简称和润公司，判决主文除外）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初800号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新晶都公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判为按约定的物业费价格标准由和润公司向新晶都公司支付拖欠的物业费2,113,123.2元（从2016年3月1日至2019年9月30日止）；三、改判为按《新都汇一期前期物业管理合同》约定，由和润公司向新晶都公司支付逾期缴纳物业管理费滞纳金（自2016年3月1日起暂时计算至2019年9月30日，以应付物业费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至全部物业费付清时止）；四、由和润公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、新晶都公司所涉同类案件的诉讼请求、有关证据均得到了法院的确认。本案基本事实与之完全相同，应当按照“同案同判”的原则，支持上诉人的诉讼请求。一审法院在被上诉人没有证据证明上诉人物业服务没有到位的情况下，将约定的物业费降低百分之二十，并免除物业费滞纳金，造成同案不同判。二、根据《新都汇一期前期物业管理合同》第九条、第十条约定以及和润公司与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，应当按商业物业5元/月/平方米计算物业管理服务费。三、没有确切证据证明新晶都公司未尽到物业管理服务的义务，也没有任何证据证明新晶都公司物业管理差或被投诉，不能以和润公司所称商业房产被荒废、物业服务差而降低物业管理服务费。和润公司辩称：一、一审判决未查明涉案房屋是否实际交付给第一买受人曾展望。商品房买卖合同约定出卖人应将经验收合格并符合合同约定的商品交付买受人。买受人支付的房价包含了电力、供水、防盗监控系统相关费用等，交接时应当出示证明文件并签署房屋交接单。事实上，出卖人至今未完善上述配套设施，不具备交付条件，尚未实际交付给第一买受人曾展望。和润公司从第一买受人曾展望处获得涉案房屋产权，但办理产权并不当然表明已实际接收房屋，和润公司也因上述配套设施不全的原因一直无法收房，涉案房屋一直处于空置状态。一审判决仅凭出卖人向物业公司出具的《新都汇一期交付时间确认函》认定涉案房屋已交付没有法律依据，该函没有买受人的签字确认，实际上是出卖人与物业公司单方面为买受人增加义务，在未得到买受人认可，也没有其他证据表明涉案房屋已交付买受人的情况下，相应的法律后果不应由买受人承担。二、一审判决遗漏诉讼当事人，违反法定程序。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。涉案房屋物业服务费应当由出卖人湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）承担，一审判决遗漏诉讼当事人原弘产公司。三、新晶都公司主张同案同判决没有事实和法律依据。新晶都公司诉原弘产公司、湘潭市新都房地产公司物业服务合同纠纷案的两被告既是涉案房屋建设单位也是房屋实际所有人，无需考虑房屋是否交付问题，而本案房屋建设单位与房屋实际所有人不是同一人，不能参照处理。和润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判和润公司无需支付2016年3月24日至2019年9月30日期间的物业管理费1,659,047.42元，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由新晶都公司承担。事实和理由：一、新晶都公司与原弘产公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》因违反《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条第一款规定而无效。涉案招投标的招标人与中标人都是由张剑平控制，招标应属无效，基于无效招标订立的物业服务合同亦无效。即使符合法律规定，也不是和润公司与新晶都公司签订，对和润公司不产生法律效力。二、以商业物业5元/平方米的标准主张物业服务费没有法律依据。湘潭市物价局批复文件没有商业物业服务5元/月/平方米的批复内容，新晶都公司也没有按要求在湘潭市物价局办理服务价格登记手续。包括和润公司在内的业主对此收费标准不知情。即使行政管理部门放开了物业收费标准的指导定价，也不意味着新晶都公司可以随意制定收费标准，新晶都公司应与业主就收费标准达成合意，而新晶都公司没有证据证明其与业主达成一致协议。三、新晶都公司未举证证明其为新都汇一期小区物业提供了物业管理服务。一审庭审中双方对新晶都公司是否提供了物业管理服务存在争议，新晶都公司应对其主张举证证明，否则应承担不利后果。四、涉案房屋并未交付第一买受人曾展望，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，涉案房屋交付前应当由建设单位支付物业管理费，一审遗漏必要共同诉讼人，应当发回重审。新晶都公司辩称：一、新晶都公司经合法招投标程序，与原弘产公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》合法有效。二、《物业管理合同》对和润公司具有约束力，且和润公司与原弘产公司签订的商品买卖合同合法有效，和润公司应当根据商品房买卖合同约定向新晶都公司支付欠缴的物业管理费及滞纳金。三、新晶都公司按《物业管理合同》的约定积极提供了物业管理服务，和润公司应当向新晶都公司支付欠缴的物业管理费及滞纳金。四、当时是现交房屋，2012年12月11日在报纸上公告，将曾展望的房屋交付了。曾展望于2016年交付给和润公司，不存在和润公司所说情形。新晶都公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费2113123.2元（从2016年3月1日至2019年9月30日止）；2．被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金（自2016年3月1日起暂时计算至2019年9月30日，以应付物业费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至全部物业费付清时止）；3．被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司与原弘产公司签订《新都汇一期前期物业管理合同》，合同第一条约定，物业座落于九华经济示范区学府路一号，商住两用，建筑面积约210000平方米。合同第二条约定，物业红线以内、外墙以外，属于物业管理的职责范围。合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。合同第十条约定，物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用。甲方原弘产公司向业主交房时，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司将向物业买受人收取12个月的物业管理费。4．自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费，物业受买人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方原弘产公司承担。5．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。6．业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。合同第三十二条约定，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。2015年7月23日，原弘产公司向新都汇物业服务处发出《新都汇一期交付时间确认函》，载明：“新都汇一期1#、2#、3#、4#栋商业及住宅交付时间为：2013年1月1日至2013年3月1日止。”2016年4月15日，被告和润公司通过签订债务偿还协议，案外人曾展望将其名下位于湘潭九华示范区以抵偿债务的形式交付给被告，上述房产于2016年3月24日办理房屋产权手续，登记在被告名下。物业服务期满后，原告又从2016年1月1日起服务至今，但被告未付物业管理服务费。2019年9月30日，原告新晶都公司以张贴的形式向被告发出《催交物业管理费通知》，并于2019年10月28日就收取物业管理费的问题以函件的形式向被告邮寄《律师函》。另查明，2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服【2012】196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中核定新都汇一期住宅小区前期物业收费标准：1、3号住宅楼前期物业收费标准：1.8元/㎡/月；4号住宅楼前期物业服务收费标准：1.6元/㎡/月；改变使用性质的住宅用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业应加收200%。现登记在被告名下位于新都汇一期住宅小区物业面积为：湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0402001号，建筑面积969.04平方米；湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0102001号，建筑面积2019.25平方米；湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0202004号，建筑面积1936.28平方米；湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0202007号，建筑面积1489.68平方米；湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0302007号，建筑面积1485.07平方米；湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期0302004号，建筑面积1929.16平方米。上述房产总计面积共计9828.48平方米，规划用途均为商业。再查明，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于2015年5月6日，在工商管理部门变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司。一审法院认为，原告新晶都公司（原湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）与原弘产公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此《新都汇一期前期物业管理合同》对本案原、被告具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服【2012】196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中提到用于商业应在宅楼收费标准上加收200%，即5元/月/平方米并未超过该标准。按合同约定，被告即应按上述收费标准自2016年3月24日支付至原告主张的2019年9月30日止，共计2073809.28元。被告在庭审中提出，原告并未尽到物业管理义务。前期物业服务合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。从被告提交的证据来看，新都汇一期商业并未有效的营运开发，原合同约定的物业管理义务原告并未彻底实施，原告亦未提交证据证实其完全履行合同约定义务到位，因此对被告应支付的物业管理费法院酌情予以调整为1659047.42元（2073809.28元×0.8）。因原、被告均有履行合同义务不到位的行为，对原告主张的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院对原告的诉讼请求予以部分支持。关于被告提出的原告通过违法招投标签订的《新都汇一期前期物业管理合同》无效的抗辩理由，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告衡阳市和润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司2016年3月24日至2019年9月30日期间所欠的物业管理费共计1659047.42元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32000元减半收取16000元，财产保全费5,000元，共计21000元，由原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担5,000元，被告衡阳市和润投资管理有限公司负担16000元。二审期间，和润公司提交十份证据：证据一，（2017）湘03民终740号民事判决书。证据二，（2016）湘03民终1117号民事判决书。证据一和证据二拟共同证明：截至2013年9月26日，湘潭九华示范区学府路1号新都汇一期四单元房屋因未完成竣工验收合格，建设单位原弘产公司被人民法院判令承担违约责任。截至2015年12月31日，新都汇一期三单元房屋因建设单位未按合同约定交付验收合格的房屋，被人民法院判令承担违约责任。证据三，湘潭市雨湖区人民法院民事案件立案审查、审判流程管理信息表。证据四，民事起诉状。证据三和证据四拟共同证明：2018年3月2日，湘潭九华示范区学府路1号新都汇一期二单元、三单元房屋购房业主曾展望、曾泰来起诉原弘产公司，要求按商品房买卖合同约定交付房屋，完善供电、供水、供气等配套基础设施以达到交付条件。证据五，湘潭市雨湖区人民法院证据材料收据。证据六，商品房买卖合同。证据七，购房发票，拟共同证明：曾展望、曾泰来与原弘产公司签订的商品房买卖合同确认已计入在房价之内的各项基础设施建设费用项目有电力、供水一户一表及建设费用，居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费，防盗门及防盗监控系统相关费用，单元电子对讲保安门相关费用、信报箱费用等。同时确认交房条件为：将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。还约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明条件，并签署房屋交接单。证据八，复函，拟证明2015年12月9日，原弘产公司复函曾展望、曾泰来，认可位于新都汇一期二单元的涉案房屋水、电、燃气等基础设施安装不到位，导致业主无法收房入伙并办理交接手续，并承诺待三个月内安装到位后再请业主验收交接。证据九，（2018）湘0302民初479号民事调解书，拟证明2018年12月27日，经法院调解，原弘产公司承诺十日内对新都汇一期二单元完善房屋配套供电基础设施以达到约定的交房条件。证据十，（2020）湘衡雁证内字第1041号公证书，拟证明2020年6月18日，公证人员对案涉房屋外观、内部情况等现状进行摄像，案涉房屋水、电、燃气等基础设施仍未安装到位，房屋一直处于空置状态。新都汇公司质证认为，对证据一和证据二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。不能证实该两户业主与和润公司是同样的情形，且和润公司自受让房屋起三年多并未向开发商提出过任何意见，没提出质量问题的异议，应当视为曾展望将房屋转让给和润公司就已经完成了交房。对证据三至证据九的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。只能证明曾展望对自己现有的房屋向开发商主张，不能证明其代表和润公司主张权利。即使是开发商的责任，也与新晶都公司没有关系，物业费应当如实交。和润公司与开发商的纠纷与本案纠纷是两个不同的关系，物业费的交付以房屋所有权为依据。对证据十的真实性没有异议，对其内容的真实性和合法性、关联性有异议，该证据的有关照片以及拍摄的相关场景均不能证实新晶都公司没有尽到物业管理的义务，且有关的物品是在和润公司房屋内，而物业管理仅对公共部位进行管理，并不是对业主房屋内的物业管理，不能达到证明目的。且该房屋虽然空置，根据《物业管理条例》和最高人民法院相关规定，业主提出房屋空置或者是其他物业管理不到位的理由而拒交物业费，人民法院不予支持。本院认证认为，新晶都公司对和润公司提交的前述证据的真实性合法性没有异议，本院对其真实性予以认定。证据一和证据二均未涉及涉案房屋，不能达到证明目的。证据三和证据四仅能证实起诉情况且所诉房屋未包括涉案房屋，不能达到证明目的。证据五、证据六和证据七不能证实房屋未交付，不能达到证明目的。证据八未明确是否包括涉案房屋，且所承诺安装到位并通知交接的时间在抵偿之前，不能达到证明目的。证据九所涉房屋未包含涉案房屋，不能达到证明目的。本院对上述证据不予采信。证据十不符合《中华人民共和国公证法》第二十五条第二款的规定，本院不予采信。新晶都公司提交四份证据，证据一，曾展望与原弘产公司签订的《房屋买卖合同》，拟证明曾展望的房屋在新晶都公司的物业管理范围之内，该合同约定了物业费的收费标准为每月每平方米5元，证据二，曾展望与和润公司签订的《债务偿还协议》、房屋所有权证，拟证明和润公司取得了涉案房屋所有权，应当按《新都汇一期前期物业管理合同》和《商品房买卖合同》的约定履行交纳物业管理费的义务，证据三，湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初996号民事判决书，拟证明《新都汇一期前期物业管理合同》合法有效，效力适用于全体业主，曾展望的房产在物业管理范围之内，和润公司承继了曾展望的房产，应当交纳物业费。证据四，《交房公告》，拟证明涉案房屋已交付。和润公司质证认为，对证据一的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能达到证明目的，新都汇物业一期至今未达到约定的交付条件，物业费应当由建设单位承担。对证据二，曾展望与原弘产签订的《债务偿还协议》、房屋所有权证的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，不能达到证明目的。该两份证据仅表明和润公司通过生效判决获得涉案房屋产权，不能证明涉案房屋已经具备交房条件，不能证明涉案房屋已经交付给曾展望，本案房屋至今没有达到交房条件。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书所涉案件的被告是建设单位也是房屋所有人，与本案有本质的区别，不能证明本案和润公司应当承担物业费。对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该交房公告不能表明涉案房屋已经通过竣工验收，不能表明涉案房屋具备交房条件，不能视为已交房。本院认证认为，和润公司对新晶都公司提交的前述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。对能否达到证明目的，将在说理部分阐述。经审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案焦点问题为：一、和润公司是否应当交纳物业服务费以及本案是否遗漏必要共同诉讼人。首先，和润公司通过签订债务偿还协议，从案外人曾展望处获得涉案房屋，办理了房屋产权登记手续，并取得了房屋所有权证，系涉案房屋所有权人。根据《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。和润公司系涉案物业的业主，其应当履行交纳物业服务费的义务。曾展望与原弘产公司签订的《房屋买卖合同》约定新晶都公司进行物业管理，和润公司应当向新晶都公司交纳物业服务费。其次，和润公司并非从建设单位购买涉案房屋，且系房屋所有人，建设单位是否按合同约定完善配套设施与本案不属于同一法律关系，其主张由建设单位交纳物业费没有事实和法律依据，建设单位不属于必要共同诉讼人。综上，和润公司提出的应当由建设单位支付物业管理费，一审遗漏必要共同诉讼人的上诉理由不能成立。二、涉案物业服务合同是否有效，如果有效，物业服务费标准是否合法以及对和润公司是否具有约束力。首先，物业管理服务不属于《中华人民共和国招标投标法》规定必须进行招投标的建设工程项目，和润公司提出的该合同因违反《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定而无效的上诉理由不能成立。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。涉案物业服务合同系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。和润公司提出的物业服务合同不是其与新晶都公司签订的，对其不产生法律效力的上诉理由不能成立。再次，湘潭市物价局潭价服（2012）196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》明确用于商业应在住宅楼收费标准上加收200%，《新都汇一期前期物业管理合同》约定商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费并未超过该标准。和润公司提出的新晶都公司以商业物业5元/平方米的标准主张物业服务费没有法律依据的上诉理由不能成立。三、和润公司是否应当全额交纳物业服务费并承担逾期付款违约金。物业管理负有妥善维修、养护、清洁、绿化和管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全等职责，是针对整个小区的服务，具有公共性质，即使业主尚未入住或使用，小区的绿化、保安、保洁、车辆、秩序管理等服务必须进行，故房屋处于空置状态的情况下，业主仍应当交纳物业管理费。一审法院从本案实际情况和兼顾公平考虑，对和润公司应支付的物业管理费酌情按八折予以调整且不支持逾期付款违约金，并无不当。综上所述，上诉人和润公司、新晶都公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,843元，由上诉人和润公司负担19,732元，新晶都公司负担8,111元。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二〇年九月二十八日法官助理贺洋城书记员李芊芊附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……