山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9290号 上诉人（原审原告）：秦桂兰，女，1960年4月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨文斌，山东名昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贤，山东名昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛福龙房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：刘泗彬，总经理。 委托诉讼代理人：赵宝军，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：青岛鑫润利达实业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：段起军，总经理。 委托代理人：单广婷，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人秦桂兰因与被上诉人青岛福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）、青岛鑫润利达实业有限公司（以下简称鑫润利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初20221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦桂兰及其委托诉讼代理人杨文斌，被上诉人福龙公司委托诉讼代理人赵宝军，被上诉人鑫润利达公司的委托诉讼代理人单广婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦桂兰上诉请求：1.请求依法撤销原审民事判决书第二项，改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决相互矛盾，判决合同有效的同时，却又驳回要求交付房屋并办理产权登记的诉讼请求，导致有效合同无法履行，造成名为有效实为无效。合同既然有效，等同于认定福龙公司有对外销售案涉房屋的权力，说明上诉人与福龙公司的房屋买卖行为有效，判决合同有效的效力自然给予作为案涉房屋开发方鑫润利达公司，鑫润利达公司就有义务将房屋交付给上诉人，并配合上诉人办理房屋产权登记。 二、一审法院认定事实不清，适应法律不正确。上诉人有足够的理由相信福龙公司有权处置包括案涉房屋在内的11套房屋。上诉人提供的相关材料足以证明福龙公司与鑫润利达公司之间就案涉房屋的建设、出售等存在内部关联，至于两被上诉人之间是什么关系，与上诉人无关，两被上诉人之间的内部争议不能对抗善意第三方，上诉人有足够的理由相信福龙公司有对外销售案涉房屋的权力，并且支付了合理的购房款，两被上诉人就应向上诉人交付房屋，并办理产权登记。 三、生效判决也认定鑫润利达公司与福龙公司之间存在内部关联。在案外人吴泽玉与两被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷中，吴泽玉购买的房屋也系福龙公司有权销售的11套房屋内，黄岛区法院（2019）鲁0211民初4389号民事判决书判决两被上诉人向吴泽玉交付房屋，并将房屋产权登记到吴泽玉名下，青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终4582号民事判决书维持一审判决。在吴泽玉与福龙公司的房屋《买卖住宅楼合同书》上，鑫润利达公司加盖公章确认，这也足以证明鑫润利达公司对福龙公司对外销售房屋是明知和认可的，也进一步证明鑫润利达公司与福龙公司存在内部关联。鑫润利达公司一方面否认与福龙公司存在任何关系，却又在福龙公司与吴泽玉的合同上盖章，前后矛盾，也证明鑫润利达公司有关与福龙公司不存在任何关系的陈述是虚假陈述。 四、一审法院的判决严重损害了上诉人的合法权益。上诉人在黄岛没有其他房屋，购买案涉房屋是为了居住生活，上诉人在购买房屋时是善意的，上诉人用大半辈子积蓄购买了涉案房屋却因福龙公司与鑫润利达公司之间的纠纷无法拿到房屋。目前福龙公司法定代表人赵宝福已经去世，福龙公司已经资不抵债，诉讼缠身，一审法院的判决将导致上诉人既得不到房屋，大半辈子积攒的购房款也将全部损失，分文难以追回。一审法院无视上诉人和福龙公司提供的足以证明福龙公司与鑫润利达公司之间存在内部关联的证据，全盘采纳鑫润利达公司对其与福龙公司不存在任何关系的虚假陈述，一味保护鑫润利达公司，却置上诉人合法利益于不顾，损害了法院的公正性。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 鑫润利达公司答辩称：本案一审对案件事实及各当事人之间的法律关系调查的非常清楚，在此基础上做出的一审判决事实清楚，证据确凿，应予维持。就上诉人当庭补充的内容补充答辩如下：1、上诉人所说（2019）鲁0211民初4389号及（2020）鲁02民终4583号民事判决与本案事实不同，不能适用同案同判。2、代理人单广婷一审时是在以案件事实为依据以法律为准绳的前提下进行的正常代理，无任何违法违规行为。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 福龙公司答辩称：福龙公司与鑫润利达公司是合作关系，福龙公司有权销售房屋，我公司出售房屋，鑫润利达公司给办理手续。同意上诉人的意见。 秦桂兰向一审法院提出诉讼请求：1.确认秦桂兰与福龙公司签订的房屋买卖合同有效；2.判令福龙公司、鑫润利达公司将上述房屋及地下室交付秦桂兰，并协助秦桂兰办理涉案房屋的过户；3.诉讼费用由福龙公司、鑫润利达公司承担。 原审查明，关于秦桂兰与福龙公司之间的房屋买卖关系。秦桂兰向法庭提交了落款时间为2015年6月20日，卖方为福龙公司，买方为秦桂兰的房屋买卖合同一份，载有如下内容：秦桂兰购买福龙公司有权出售的坐落于开发区鸿润嘉园多层2号楼中单元301室，建筑面积80.49平方米的房产一套及地下室一处，房屋售价总金额717004元，地下室总金额31968元，福龙公司自收到秦桂兰全部购房款之日起20日与秦桂兰签订正式的购房合同，并进行购房合同网签。福龙公司保证房地产开发公司同意以福龙公司名义出售上述房屋。合同还约定了其他内容。福龙公司质证后表示无异议。鑫润利达公司质证后表示对合同的真实性不清楚，合同双方均非鑫润利达公司但买卖的是鑫润利达公司名下的房屋，合同双方无权买卖鑫润利达公司的房屋，不管该份合同是否真实，对鑫润利达公司不产生法律效力。在庭审过程中，秦桂兰及福龙公司均认可涉案房屋登记在鑫润利达公司名下。 一、关于福龙公司、鑫润利达公司之间的关系。福龙公司主张福龙公司、鑫润利达公司合作开发青岛市黄岛区鸿润嘉园项目，讼争房屋属福龙公司所有，福龙公司有权销售。鑫润利达公司表示青岛市黄岛区鸿润嘉园项目是鑫润利达公司独自开发销售的，福龙公司无权销售。 一审法院认为，本案争议焦点是鑫润利达公司应否履行秦桂兰与福龙公司签订的房屋买卖合同。秦桂兰与福龙公司签订的房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。秦桂兰要求法院确认该份合同有效，应予准许。合同具有相对性，秦桂兰与福龙公司签订的房屋买卖合同不能约束鑫润利达公司。秦桂兰要求鑫润利达公司向秦桂兰交付讼争房屋，原审法院不予准许。讼争房屋登记在鑫润利达公司名下，秦桂兰要求福龙公司向秦桂兰交付房屋，原审法院亦不予准许。秦桂兰要求福龙公司、鑫润利达公司协助办理过户，原审法院亦不予准许。福龙公司、鑫润利达公司之间合作开发纠纷与本案审理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，本案不作合并审理。据此，判决：一、秦桂兰与青岛福龙房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、驳回秦桂兰诉讼请求。案件受理费11280元，减半收取5640元，保全费4260元，共计9960元，由秦桂兰负担。 经审理查明，2016年8月30日，被上诉人鑫润利达公司法定代表人段起军向被上诉人福龙公司出具11套房屋归福龙公司所有的证明中，包含了上诉人秦桂兰主张的涉案房屋。段起军签字备注“把应付款打入公司账户，再办理手续”。二审查明的其他事实与一审一致 本院认为，2016年8月30日，鑫润利达公司基于与福龙公司之间的合作关系，鑫润利达公司法定代表人段起军向被上诉人福龙公司出具涉案房屋归福龙公司所有以及可以出售的证明，足以证实福龙公司有权对外出售涉案房屋。上诉人秦桂兰与福龙公司签订的房屋买卖协议真实有效，秦桂兰依约支付了相应的合同对价，福龙公司向秦桂兰出具了购房款凭证。涉案房屋现登记在鑫润利达公司名下，其出具了相关证明，故上述协议对鑫润利达公司具有约束力。上诉人秦桂兰依据双方合同以及相关事实主张权利，符合有关法律规定，本院予以支持。鑫润利达公司所称“福龙公司未将购房款打入鑫润利达公司账户，福龙公司无权出售”之理由，既不符合双方2016年8月30日达成的“涉案房屋归福龙公司所有并可以出售”约定，也不能对抗善意第三人秦桂兰。福龙公司未将购房款打入鑫润利达公司账户，系另一法律关系，鑫润利达公司可依据双方约定另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初20221号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初20221号民事判决第二项； 三、被上诉人青岛福龙房地产开发有限公司、青岛鑫润利达实业有限公司于本判决生效后10日内，将涉案房屋及地下室交付上诉人秦桂兰，并协助上诉人秦桂兰办理涉案房屋的过户手续（开发区鸿润嘉园多层2号楼中单元301室）。 一审案件受理费11280元，减半收取5640元，保全费4260元；二审案件受理费11280元，共计21180元，由被上诉人青岛鑫润利达实业有限公司、青岛福龙房地产开发有限公司均担。 上述款项，被上诉人于本判决生效后10日内支付上诉人秦桂兰。 本判决终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年九月十七日 法官助理 栾才玉 书记员王繁