福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初1139号 原告:海祥房地产（建阳）有限公司，住所地南平市建阳区和顺景园******。统一社会信用代码91350784579297121D。 法定代表人：郭翰斯，董事长。 委托诉讼代理人：吴晓珊，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康国俊，福建新世通律师事务所律师。 被告：黄美通，男，1975年7月12日出生，汉族，住南平市建阳区。 原告海祥房地产（建阳）有限公司与被告黄美通商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日第一次公开开庭进行了审理，原告海祥房地产（建阳）有限公司的委托诉讼代理人吴晓珊、康国俊，被告黄美通经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，经审查发现中国工商银行股份有限公司建阳支行有权作为独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2020年7月7日向中国工商银行股份有限公司建阳支行送达通知书，通知其在规定时间内参加诉讼，但中国工商银行股份有限公司建阳支行未在规定时间内参加诉讼。因本案案情较为复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年8月5日将本案转为普通程序。于2020年9月21日第二次公开开庭进行了审理，原告海祥房地产（建阳）有限公司的委托诉讼代理人吴晓珊、康国俊，被告黄美通经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海祥房地产（建阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月1日签订的编号为201607183的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令黄美通协助海祥房地产（建阳）有限公司办理注销业务宗号为151612010010商品房买卖合同备案登记；3.判令黄美通向海祥房地产（建阳）有限公司返还代偿款37542.05元，并以日万分之五的标准向海祥房地产（建阳）有限公司支付利息（以13988.2为本金计算自2018年12月31日起至实际返还之日止；以23553.85为本金计算自2019年6月28日起至实际返还之日止；暂计至2020年5月8日为7164.82元）；4.判令黄美通向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金154200元；5.判令黄美通向海祥房地产（建阳）有限公司支付律师费48479元；上述款项合计247385.87元；6.判令本案诉讼费由黄美通承担。事实与理由：海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月1日签订编号为201607183的《商品房买卖合同（预售）》，约定黄美通购买海祥房地产（建阳）有限公司开发的山水锦城10幢11201号房，房屋建筑面积120.41㎡，单价为6403.12元/㎡，房屋总价771000元。同日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通在附件十一《补充协议》第三条第10点约定：“买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售，买受人除按合同约定向出卖人归还款项并支付相应利息外，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金和其他相关费用（包括但不限于出卖人向有关部门缴付的税费）”。海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月9日，办理了购房合同的备案登记（业务宗号：151703220037）。2017年1月19日，海祥房地产（建阳）有限公司收到黄美通购房货款616000元。2018年6月19日，黄美通开始拒不支付按揭款项，至2018年9月19日已满三个月。2018年12月31日，海祥房地产（建阳）有限公司向中国工商银行股份有限公司建阳支公司代偿黄美通按揭款13988.2元，2019年6月28日，海祥房地产（建阳）有限公司向中国工商银行股份有限公司建阳支行代偿黄美通按揭款23553.85元。然而，黄美通至今没有补足和支付按揭款项。因海祥房地产（建阳）有限公司为黄美通提供阶段性连带责任保证，仍然面临随时被划扣保证金的风险，海祥房地产（建阳）有限公司保留继续追索的权利。双方又在《补充协议》中约定，黄美通累计3个月不交按揭款项的，海祥房地产（建阳）有限公司有权解除合同。现黄美通数月不交按揭款项，海祥房地产（建阳）有限公司有权单方面解除合同，并要求黄美通承担相应责任。同时，附件十一《补充协议》第十五条第10点约定：“因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用（包括但不限于律师代理费）均由买受人承担。”海祥房地产（建阳）有限公司为追索债权支出了律师费48479元。综上，为维护海祥房地产（建阳）有限公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 黄美通未作答辩。 海祥房地产（建阳）有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、2.《商品房买卖合同（预售）》及其附件、福建增值税普通发票，3.南平市建阳区商品房买卖合同备案信息表，4、5.自营历史明细列表、明细分类账、业务回单（汇款）、中国工商银行凭证，6.委托代理合同、增值税普通发票，7.EMS快递面单，8.个人购房借款／担保合同。黄美通未到庭参加诉讼亦未提交书面质证意见和提交证据，视为放弃举证、质证权利。海祥房地产（建阳）有限公司提交的证据符合证据的形式要件，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2016年12月1日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607183）一份，约定黄美通购买海祥房地产（建阳）有限公司开发建设的位于南平市建阳区房屋一套，建筑面积120.41平方米，房屋总价款为771000元；付款方式为2016年12月1日前支付155000元，银行按揭贷款616000元；合同附件十一补充协议第四条第10点约定：买受人同意在获得贷款后按《个人购房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起7日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算），买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售，买受人除按合同约定向出卖人归还款项并支付相应利息外，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金和其他相关费用（包括但不限于出卖人向有关部门缴付的税费）；合同附件十五补充协议第四条第10点约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用（包括但不限于律师代理费）均由买受人承担。合同签订后，黄美通支付了首付款155000元。2016年12月9日，涉案《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607183）在南平市建阳区规划建设和旅游局办理了商品房买卖合同备案（业务宗号：151612010010）。2017年1月13日，黄美通、中国工商银行股份有限公司建阳支行、海祥房地产（建阳）有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》一份，约定黄美通作为借款人和抵押人、中国工商银行股份有限公司建阳支行作为贷款人、海祥房地产（建阳）有限公司作为保证人，黄美通向中国工商银行股份有限公司建阳支行贷款616000元等内容。2017年1月19日，海祥房地产（建阳）有限公司收到了中国工商银行股份有限公司建阳支行发放的贷款616000元。 2018年6月19日，黄美通开始未按约归还每月购房贷款本息，2018年12月31日、2019年6月28日，中国工商银行股份有限公司建阳支行从保证人海祥房地产（建阳）有限公司的保证金账户分别扣款13988.2元、23553.85元用于偿还黄美通的购房贷款本息。海祥房地产（建阳）有限公司垫付黄美通的上述购房贷款后，于2018年9月1日向黄美通邮寄催告函，要求黄美通支付代偿款，但黄美通至今未归还。2020年4月22日，海祥房地产（建阳）有限公司与福建新世通律师事务所签订《委托代理合同》，约定海祥房地产（建阳）有限公司因与黄美通商品房预售合同纠纷一案，委托福建新世通律师事务所的律师张子辉、吴晓珊、康国俊负责办理海祥房地产（建阳）有限公司委托的参与一审诉讼活动，根据福州市律师协议现行有关律师收费规定，海祥房地产（建阳）有限公司向福建新世通律师事务所缴纳律师代理前期固定收费48479元。2020年4月27日，福建新世通律师事务所向海祥房地产（建阳）有限公司出具了金额为48479元的福建增值税普通发票一张。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。各方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售。现海祥房地产（建阳）有限公司以黄美通未按约偿还按揭贷款超过3个月为由以起诉方式，要求解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月1日签订的编号为201607183的《商品房买卖合同（预售）》及要求黄美通协助海祥房地产（建阳）有限公司办理注销业务宗号为151612010010商品房买卖合同备案登记，符合合同约定和法律规定，予以支持。因海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通在《商品房买卖合同（预售）》中约定因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起7日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）。本案中，中国工商银行股份有限公司建阳支行于2018年12月31日和2019年6月28日，从海祥房地产（建阳）有限公司的保证金账户分别扣款13988.2元和23553.85元用于偿还黄美通的购房贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，海祥房地产（建阳）有限公司履行保证责任后，依法有权向黄美通进行追偿。故海祥房地产（建阳）有限公司主张黄美通偿还其代偿款37542.05元及按日万分之五的标准计算利息，符合合同约定和法律规定，予以支持。海祥房地产（建阳）有限公司主张黄美通向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金154200元，但海祥房地产（建阳）有限公司并未提供证据证明因黄美通的违约行为导致海祥房地产（建阳）有限公司产生实际损失的数额，且因黄美通的未按约偿还银行贷款本息，导致海祥房地产（建阳）有限公司代其偿还了部分贷款本息，海祥房地产（建阳）有限公司已主张代垫款的利息，故海祥房地产（建阳）有限公司主张黄美通向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金154200元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。因海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通在商品房买卖合同（预售）》中约定“因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用（包括但不限于律师代理费）均由买受人承担。”，故海祥房地产（建阳）有限公司主张黄美通支付其律师费48479元，符合合同约定，予以支持。黄美通经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄美通于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607183）； 二、黄美通应于本判决生效之日起十五日内协助海祥房地产（建阳）有限公司办理注销业务宗号为151612010010商品房买卖合同备案登记； 三、黄美通应于本判决生效之日起十五日内偿还海祥房地产（建阳）有限公司代偿款37542.05元并支付利息（其中13988.2元的利息，自2018年12月31日起按日万分之五的标准计算至代偿款清偿之日止；23553.85元的利息，自2019年6月28日起按日万分之五的标准计算至代偿款清偿之日止）； 四、黄美通应于本判决生效之日起十五日内支付海祥房地产（建阳）有限公司律师费48479元； 五、驳回海祥房地产（建阳）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11510元，由黄美通负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  范正刚 人民陪审员  张晓清 人民陪审员  夏 晓 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  彭娜娜 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。