重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11547号 原告（申请执行人）：王延辉，男，1969年10月5日出生，锡伯族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务律师。 委托诉讼代理人：王菡，北京大成（重庆）律师事务实习律师。 被告（执行案外人）：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路**长寿古镇****，统一社会信用代码9150011569657479XQ。 法定代表人：徐开泰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斌，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆盛菲煌商业管理有限公司（原名“重庆锦尚嘉资产管理有限公司”），，住所地：重庆市黔江区太极乡太极居委**太极乡文化服务中心大楼统一社会信用代码915001143048534597。 法定代表人：张亚丽。 第三人（被执行人）：王毓伟，男，1962年7月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告王延辉与被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司、第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司、王毓伟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员刘晶、余双丽组成合议庭适用普通程序于2020年6月29日进行公开开庭审理。原告王延辉的委托诉讼代理人谭笑、王菡，被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司的委托诉讼代理人梁伟、陈斌到庭参加诉讼，第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司、王毓伟经本院合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告王延辉向本院提出诉讼请求：1.判决撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112执异71号执行裁定书；2.准许对位于重庆市长寿区XX幢XX房产的查封；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月28日，重庆盛菲煌商业管理有限公司（乙方）与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（甲方）签订《项目合作开发协议》（以下简称“合作开发协议”），约定：1、甲方获取本合作项目固定收益6827.4万元，甲方不再承担合作项目的其他风险，亦不享有该项目的其他收益；2、乙方全权负责合作项目的决策、运营、管理等全部建设及销售等开发行为，并负责出资承担合作项目开发过程中的全部费用和支出。除本合同约定由甲方享有合作项目的固定收益外，乙方独立享有合作项目开发的其他全部收益，并独立承担合作项目开发的全部风险、债权债务、税费等。 2015年12月9日，重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司与重庆盛菲煌商业管理有限公司签订《补充协议》，协议中主要约定：长寿菩提古镇XX区XX栋预售资金（包含业主首付款、按揭回款）、代收税费等资金无条件进入甲乙双方开立的共管账户…共管账户资金优先用于支付项目开发成本，其次支付在《项目合作开发协议》项下甲方的固定收益款。 2014年6月17日，原告向王毓伟出借500万元，2015年8月14日，原告通过案外人杨玲的银行卡向王毓伟出借110万元，借款均用于重庆盛菲煌商业管理有限公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司联合开发的重庆长寿古镇项目。此后王毓伟未按时归还前述借款，原告与王毓伟于2018年9月签订《三方协议》，确认：1、截止2018年9月26日，王毓伟尚欠原告本金共计610万元，利息共计419.4万元；2、借款用于重庆盛菲煌商业管理有限公司投资重庆长寿古镇项目的开发；3、重庆盛菲煌商业管理有限公司对王毓伟就本合同约定的全部义务承担连带责任直至归还完本息止。 2019年12月，原告向贵院起诉王毓伟、重庆盛菲煌商业管理有限公司要求归还前述本金、利息及律师费等实现债权的费用，并申请保全实际为重庆盛菲煌商业管理有限公司所有的位于重庆市长寿区XX幢XX号的房产，被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司提出执行异议，称前述房产归其所有，请求贵院解除查封。2019年12月18日，贵院作出（2019）渝0112执保3150号执行裁定书，查封重庆盛菲煌商业管理有限公司的前述房产。后重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司提起执行异议，2020年4月21日，贵院作出（2020）渝0112执异71号执行裁定书，裁定解除重庆市长寿区XX幢XX号房产的查封。重庆盛菲煌商业管理有限公司（乙方）与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（甲方）合作开发协议中的“采用甲方出地、乙方出资的合作开发方式。甲方获取本合作项目固定收益6827.4万元，不再承担合作项目的其他风险，亦不享有该项目的其他收益，若合作项目具体用地面积发生变化，甲乙双方同意，以每亩单价1800000元按项目用地面积计算甲方固定收益的详细价额”，“乙方全权负责合作项目的决策、运营、管理等全部建设及销售等开发行为，并负责出资承担合作项目开发过程中的全部费用和支出。除本合同约定由甲方享有合作项目的固定收益外，乙方独立享有合作项目开发的其他全部收益，并独立承担合作项目开发的全部风险、债权债务、税费等。” 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，重庆盛菲煌商业管理有限公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司签订的合作开发协议应当认定为土地使用权转让合同。结合双方在合同中的其他约定：“甲方指派联络人，专门负责配合出面办理以甲方名义开发合作项目……等相关手续，甲方仅仅是协助，具体手续由乙方具体办理并承担其全部税、费用”、“甲方应按照商品房开发建设单位的责任义务……代为申办项目施工许可、预售许可……办理合作项目备案登记及房屋权证等工作”，“甲方不得将该项目的土地及在建工程或房屋设置任何形式的抵押、处分或权利限制……”，以及重庆盛菲煌商业管理有限公司、重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司、王毓伟与赵斌签订的《四方协议》甲方、丙方共同确认，樱花大道项目剩余的未售房产的所有权全部归属于丙方所有，在此情况下乙方可申请五中院对剩余房产进行司法冻结和拍卖，甲方、丙方对此无异议”，相关合同的内容均表明双方名为合作开发、实为土地使用权转让关系的实质，案涉土地及房产虽然形式上仍登记在重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司名下，但双方已实际履行土地使用权转让合同的实质内容，且双方之间及对外均认可合作开发协议所涉土地及土地上的建筑物实为重庆盛菲煌商业管理有限公司所有。 原告作为重庆盛菲煌商业管理有限公司的债权人，有权申请查封重庆盛菲煌商业管理有限公司的该等房产，（2020）渝0112执异71号执行裁定书认定错误。为此，原告特依据我国相关法律规定，向法院提起执行异议之诉。 被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》规定，被查封房屋属于我公司所有，并非重庆盛菲煌商业管理有限公司所有。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我公司经依法登记取得了长寿区XX幢XX号房产（以下简称：被查封房产）的所有权及权属证书，对被查封房产享有无可争议的所有权。相反的，重庆盛菲煌商业管理有限公司从未取得过被查封房产的合法登记，对该房产不享有所有权。法院在查封该房产时已然知悉被查封房产登记于我公司名下，应属我公司所有，却认定被查封房产为盛菲煌商公司所有，进而进行了错误查封，属于认定事实、适用法律错误！后我公司提出异议，经贵院审查后重新作出解除查封的裁定，该裁定是正确的。二、根据我公司与重庆盛菲煌商业管理有限公司签订的《项目合作开发协议》，双方约定的分配方式是分配利润（收益），而不是分配房产，重庆盛菲煌商业管理有限公司对该项目仅享有债权，而非物权。首先，《项目合作开发协议》约定的是，在扣除固定收益以及该项目的税费及债务后，重庆盛菲煌商业管理有限公司享有对该项目剩余收益的分配权；而并不是享有该项目房产的所有权。根据《项目合作开发协议》第三条第2款的约定“甲方应根据乙方的要求，将开发期间所获得的应属于乙方的合作项目开发收益及时、足额支付乙方”足以证明，双方约定的项目收益是资金，而不是房产。重庆盛菲煌商业管理有限公司仅仅享有对该项目收益的分配权（即债权），双方并没有约定对房屋所有权进行分配并未将该项目的房产（特别是被法院查封的房屋）划分给重庆盛菲煌商业管理有限公司所有，重庆盛菲煌商业管理有限公司并不享有被查封房屋的所有权。其次，我们认为《项目合作开发协议》并非土地转让合同，即便法院认定该合同为土地转让合同，但双方在该合同中约定的分配方式也是分配项目收益，而不是分配项目房产，分钱不分房，这才是双方的真实意思表示，不能单纯从合同性质来判断，而应当遵照合同约定的分配方式来判断房屋的所有权归属。《项目合作开发协议》从始至终都没有约定对房屋所有权进行分配，而只是约定重庆盛菲煌商业管理有限公司享有剩余收益。再次，重庆盛菲煌商业管理有限公司必须履行完所有合同义务之后才能享有该项目的剩余部分收益，但我公司与重庆盛菲煌商业管理有限公司于该项目还有大量税费和债权债务尚未了结，重庆盛菲煌商业管理有限公司享有项目收益的条件也尚未达到。所谓项目收益，应当是在实现房屋销售，并扣除相关成本、税费及债务后，若有剩余利润才能进行分配，根据约定该项目的所有税费及债务应由重庆盛菲煌商业管理有限公司承担。然而目前该项目大部分房屋尚未销售，所欠大量税款和债权债务尚未结清，根本不存在收益可供分配。三、根据我公司与重庆盛菲煌商业管理有限公司等签订的《四方协议》，合同约定的分配条件尚未成就，我公司对该项目房产仍享有所有权和处置权。《四方协议》第十条明确约定“甲乙方共管账户预留款已达到或超过第九条约定的预留金额后，甲方（我公司）、丙方（重庆盛菲煌商业管理有限公司）应共同确认，樱花大道项目剩余的未售房产的所有权全部归属于丙方所有，并由乙方（赵斌）申请重庆市第五中级人民法院进行司法冻结和拍卖，甲方、丙方对此均无异议。”可以看出，该条约定分配房屋的前提是共管账户预留款达到2000万元，但至今该账户资金还不到50万元，该条约定的分配条件尚未成就，并且即便条件成就也应当由赵斌向五中院申请司法拍卖根据《四方协议》第八条约定，若2019年12月25日前尚未达到预留金额时，“乙丙方无条件同意甲方自行处置樱花大道未售房产用作税务清缴”，目前该项目尚欠约3000万元税费未予清算，重庆盛菲煌商业管理有限公司不仅不能分配相关房产，还应无条件配合我公司对包括被查封房产在内的所有剩余房产进行处置。我公司对被查封房产行使处置权，本身就是我公司合法享有并依法行使房屋所有权的具体表现，我公司才是该房产无可争议的所有权人。若该房产被人民法院错误查封，势必会影响我公司对被查封房产的处置权，损害我公司对该房产的合法所有权。原告无证据证明其申请查封的房产归第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司所有，因此其请求不能成立。四、我公司与王延辉并无任何债权债务，王延辉无权申请保全我公司的财综上所述，我们认为，被查封房产应属我公司所有，并非重庆盛菲煌商业管理有限公司所有（2020）渝0112执异71号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，原告诉请的事实理由不能成立，请求法院依法予以驳回。 第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司未作答辩。 第三人王毓伟未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了（2020）渝0112民初1731号民事调解书、（2019）渝0112执保3150号执行裁定书、（2020）渝0112执异71号执行裁定书、《项目合作开发协议》及补充协议、《四方协议》、不动产权证、银行账户明细等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2019年12月13日，王延辉向重庆市渝北区人民法院申请诉前财产保全，本院于2019年12月18日作出（2019）渝0112执保3150号执行裁定书，裁定查封了被申请人盛菲煌商业管理有限公司所有的，现登记在重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司名下位于长寿区XX幢XX房屋。2020年1月13日，重庆市渝北区人民法院受理了原告王延辉与被告王毓伟、重庆盛菲煌商业管理有限公司民间借贷纠纷一案[（2020）渝0112民初1731号]。该案审理过程中，重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司以该房屋登记在其名下，其为该房屋的所有权人为由提出执行异议，本院于2020年4月21日作出（2020）渝0112执异71号执行裁定书，裁定：解除对位于重庆市长寿区XX幢XX房屋的查封。原告王延辉收到该裁定书后不服，向本院提起本案之诉。 2020年5月11日，重庆市渝北区人民法院作出（2020）渝0112民初1731号民事调解书，内容为：一、被告王毓伟偿还原告王延辉借款本金610万元及利息（2018年9月26日前的利息419.4万元，自2018年9月27日起至实际给付之日止，以尚欠的借款本金为基数按月利率1.5%计算），并支付原告王延辉律师费10万元、保全担保费7200元，此款按照如下方式偿还：于2020年7月15日前偿还50万元，于2020年8月15日前偿还100万元，于2020年9月15日前偿还100万元，于2020年10月15日前偿还100万元，于2020年11月15日前偿还200万元，于2020年12月15日前偿还200万元，于2020年12月30日前偿还剩余全部款项；二、若被告王毓伟未按第一项约定按时足额偿还任何一期款项，则上述第一项中自2018年9月27日起的利息计算标准调整为按月利率2%计算，且原告王延辉有权就尚欠的全部款项向法院申请强制执行；三、被告重庆盛菲煌商业管理有限公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任；四、案件受理费95457元，减半收取47728.5元，保全费5000元，共计52728.5元，由被告王毓伟、重庆盛菲煌商业管理有限公司负担，此款原告王延辉已预交，由被告王毓伟、重庆盛菲煌商业管理有限公司于2020年12月30日前直接支付给原告王延辉；五、原告王延辉自愿放弃其他诉讼请求。 另查明，第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司原名为重庆锦尚嘉资产管理有限公司，该公司无房地产开发企业资质，被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司具有房地产开发企业资质。 2014年5月28日，重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（甲方）与重庆锦尚嘉资产管理有限公司（乙方）签订了《项目合作开发协议》，协议中主要约定：双方特就合作开发甲方长寿古镇项目E、F区地块房地产项目达成如下协议： 一、合作开发房地产项目概况：合作项目位于重庆市长寿区，项目定名为“长寿古镇”三期的一部分。合作项目系北部片区XX号地块土地证（XX房地证XX字第XX号）项下之一部分土地，规划用地性质为商业用地，土地使用权限为40年。 合作形式：双方采用甲方出地、乙方出资的合作开发方式，合作项目独立核算，并自负盈亏。 三、双方的权利义务：1.甲方获取本合作项目固定收益RMB6827.4万元，甲方不再承担合作项目的其他风险，亦不享有该项目的其他收益，若合作项目具体用地面积发生变化，甲乙双方同意，以每亩单价人民币180万元/亩，按项目用地面积计算甲方固定收益的详细金额，用地面积以国家相关部门确定用地红线内的项目用地面积为准。2.乙方全权负责合作项目的决策、营运、管理等全部建设及销售等开发行为，并负责承担合作项目开发过程中的全部费用和支出。除本合同约定由甲方享有合作项目的固定收益外，乙方独立享有合作项目的全部收益，并独立承担合作项目开发的全部风险、债权债务、税费等，甲方应根据乙方的要求，将开发期间所获得的应属于乙方的合作项目开发收益及时、足额支付给乙方。3.甲方指派雷娜娜为其联络人，专门负责配合出面办理以甲方名义开发合作项目所涉及土地、规划设计、规划审批、工程建设审批、施工许可、销售许可、按揭、权属证书办理、物业管理等相关手续，甲方仅仅是协助，具体手续由乙方具体办理并承担其全部税、费用……5.甲方在本地块内为合作项目提供最近且最优的用水、电力、用气、排污系统、通讯接驳点。合作项目所有房屋、附属设施、水电气通讯、排污系统及室外环境的全部设计、建设成本（具体金额以乙方与自行确定的施工单位所确认的结算金额为准）及行政规费、设计费、监理费和规费、税费等，均由乙方承担和支付。当以上费用需由甲方按长寿古镇EF区整体进行交付时，乙方应按合作项目计容建筑面积比例进行分推。6.合作项目工程建设和办理房屋产权证、测绘所需缴纳的税费、工本费、水保费环评费、防雷费、、地勘费均由乙方实际承担和支付当以上费用由甲方按长寿古镇EF区地块整体进行交付和实施时，乙方应按照合作项目计容建筑面积比例进行分雄。该地块人防设施由甲方自建时，乙方按长寿区建委收费标准向甲方交付;消防站异地建设费甲方已经按古镇37万方交付，由乙方按计容面积比例分推向甲方交付……9.甲方应选定经乙方书面认可的设计、施工、监理等单位，并以其名义与所选定的单位签订有关合同，配合乙方完成方案报批、建设工程的开工、竣工验收、综合验收及备案登记的工作，相关所有费用均由乙方全部承担，如以甲方名义签订合同的，乙方保证按照合同约定支付时限提前五个工作日将有关款项支付给甲方指定账户，由甲方向有关收款单位支付。10.甲方应按照商品房开发建设单位的责任义务，在乙方足额支付相关费用和义务的前提下代为申办项目施工许可、预售许可、并履行与乙方或其指定的第三人签订的《商品房买卖合同》，办理合作项目备案登记及房屋权证等工作……15.乙方应全力配合甲方与其书面认可的工程、设计、施工及监理单位等签订相关合同，确定合同价款，按时支付合同约定费用，如不按时履行以甲方名义对外签订的相关合同约定的支付款项等义务，造成甲方对合同相对方承担了违约责任、赔偿责任等甲方有权要求乙方承担相应的全部责任。16.合作项目开发物业中的地面及地下停车位，使用权、管理权或产权、经营性收益归乙方所有。…… 四、资金收付及监管：1.自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在民生银行共同设立共管帐户，专户用于合作项目的资金收付。以甲方名义收取的合作项目任何款项，甲方均应在收到后日内支付至该专户，且甲方应对乙方合理提取该专户内资金予以无条件的配合和支持，乙方保证有能力投资开发合作项目，保证账户中的资金或提供资金及时按约定支付开发成本、税费等。乙方应当根据项目资金实际需要和支付时间提前5个工作日划入。2.在本协议签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付固定收益人民币贰仟伍佰万元整（小写:￥25，000，000）。3.本合同签订且乙方支付首期固定收益后5日内，甲方应向乙方提供合作项目齐备的方案设计要素，乙方在齐备的方案设计要素提供后30日内向甲方提供方案设计成果。乙方应在甲方提供方案审查意见书后2个月内完成施工图审查，甲方应在乙方完成施工图审查后30日内取得《建设工程规划许可证》。在前述手续的办理过程中，甲乙双方应按照对方的要求互相配合完成。4.自合作项目取得《建设工程规划许可证》之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付固定收益人民币贰仟伍佰万元整（小写：￥25000000）。5.自合作项目取得《商品房预售许可证》之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付剩余部分的固定收益人民币壹仟捌佰贰拾柒万肆仟元整（小写:￥18274000）否则甲方有权拒绝乙方以甲方的名义售房。6.本款中第2、4、5项所涉及的款项由乙方支付至甲方指定账户，如乙方未按前述约定时限和条件按时足额向甲方支付固定收益，甲方有权拒绝履行本合同约定的所有义务，由此造成的一切损失由乙方自行全部承担。7.在本合作项目物业交房，办理完成相关物业的产权证书后30日内，在乙方履行本合同约定的相关义务下，甲乙双方应按照本合同约定办理本合作项目的清算，在乙方向甲方支付应当由乙方承担的税、费后，在10个工作日内付清应付款项。 五、特别约定：1.就合作项目地块合作开发过程中所产生的一切税、费（包括但不限于契税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、、地方教育费附加土地増值税、印花税、企业所得税、本协议生效后应缴纳的土地使用税等）均由乙方按照本合同约定承担。若相关税费必须以甲方整个项目缴纳的，甲方应以合作项目独立与乙方进行核算。（1）合作项目整体建筑面积销售均价在RMB1万元（含RMB1万元）以内的，合作项目地块开发所产生的土地增值税和企业所得税，乙方在签订销售合同时由乙方按照项目销售合同总金额的5%包干向甲方缴纳。乙方在开发过程中向甲方提供不低于13155万元的发票，其中广告、业务宣传等发票不低于RMB1000万元。（2）合作项目整体建筑面积销售均价超过RMB1万元的部分，乙方按照超过部分总额的3.5%向甲方包干缴纳土地増值税;按照超过部分总额的10%包干缴纳企业所得税。同时，乙方按照超过部分总额的50%提供建安发票和广告、业务宣传发票（广告、业务宣传发票的比例为50%）。（3）合作项目整体建筑面积销售均价不得超过RMB1.2万元，否则土地增值税和企业所得税据实结付。除土地増值税和企业所得税外其它各类税费由乙方据实根据法律、政策规定全部承担。乙方所提供的发票不能为税务认定的房地产开发企业自建行为的发票，但广宣发票除外……4.乙方选定的施工、监理等单位须符合法定资质，且须得到甲方认可，乙方以甲方名义签订的相关施工承包合同、监理合同、商品房买卖合同等中甲方承担的义务和享有的权利，全部由乙方承担和享有，在相关合同履行中造成的一切安全事故、消防事故等应当由乙方及相关施工单位承担，甲方不承担任何责任;如造成甲方受到牵连或受到损失的，由乙方向甲方赂偿。5.根据乙方以甲方名义签订的《施工合同》及政府职能部门要求应缴纳的保证金（农民工保证金、质量安全保证金、预售资金监管资金），由乙方将应交缴的部分提前5个工作日内转入甲方指定账户，由甲方负责缴付。同时，在具备条件时甲方无条件配合乙方退还，并退至乙方指定账户乙方应保证在合作项目竣工验收合格后扣留施工单位不低于3%的质量保证金，以保证合作物业的整改维修，该质量保证金详见施工合同的约定……7.合作项目范围内配套设施由乙方负责修建并承担全部费用，，地上设施主要为人行道绿化、路灯、停车位、消防等；；地下设施主要为管网设施：地上、地下设施乙方承担的边界线为用地边界线 2015年12月9日，以重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司为甲方，重庆锦尚嘉资产管理有限公司为乙方签订了《补充协议》，主要约定：一、长寿菩提古镇XX区XX栋预售资金（包含业主首付款、按揭回款）代收税费等资金无条件进入甲乙双方开立的共管账户。二、共管账户资金优先用于支付项目开发成本，其次支付在《项目合作开发协议》项下甲方的固定收益款。1.项目开发成本包括但不限于士建安装设备工程费用、园林管网工程费用、消防工程费用、土石方工程、设计、监理费用须缴纳政府的税费和规费;开发管理费、顾问费、营销推广及销售费用等必须控制在《商品房买卖合同》签约金额的5%以内；2.其他双方认可的成本费用……三、共管账户资金支出由甲乙双方共同签字盖章后方可支出任何一方不得私自挪用共管账户资金。乙方在前期收取的人民币肆佰壹拾玖万元（￥4190000元）客户定金，于2015年12月11日前打入共管账户并提供明细表，甲方在收到款项时凭明细表及客户缴纳定金的资料按套开具对应容户名字的定金收据统一交由乙方由乙方通知客户前来领取。在双方签订本协议之日起，所有的定金、首付款、按揭回款全部进入共管账户，任何一方不得单独收取客户定金、首付款而不进入共管账户。 四、长寿菩提古镇XX区XX栋房屋在与业主签订《商品房买卖合同》时对业主的交房时间定在2017年7月31日，乙方在具体房屋销售合同签订及宣传中必须严格执行，乙方须确保能按时交房，否则承担由此引发的一切经济责任和社会责任，因此造成甲方损失的由乙方全部承担。 五、乙方确保乙方以甲方名义签订的一切合同或协议（如施工合同、监理合同、买卖合同等）的相对方不得以任何理由或借口向甲方追责（如款项支付责任、违约责任、损失赔偿责任等否则造成甲方损失的由乙方全部承担）如果造成甲方企业形象和生产经营受到影响或损失的，乙方负责赔偿甲方损失。 六、在《项目合作开发协议》项下，乙方拖欠甲方之款项的资金占用费从2015年11月20日起至全部还清之日止按照银行同期贷款利率上浮40%计算。 七、本补充协议生效后，即日开展销售工作，甲方须配合乙方对取得预售许可的房屋进行销售、签约和回款工作。以甲方名义对外签署的销售文件和推广宣传物料等需经双方书面认可后方可执行，任何一方不得单方面停止销售工作或私自开展销售工作。 八、甲乙双方均按照上述“一”至“七”条履行本补充协议的甲乙双方均不再追究《项目合作开发协议》项下的违约责任;若甲乙双方任一方未按照上述“一”至“七”条之约定履行的，守约方有权按照双方于2014年5月28日签订的《项目合作开发协议》中的违约责任追究违约方责任，且有权要求按照《项目合作开发协议》约定内容执行。 九、本协议自双方签字盖章之日起生效。与《项目合作开发协议》冲突的。以本补充协议约定条款为准；其余条款仍按照《项目合作开发协议》具体执行。 案涉房屋（即重庆市长寿区XX号XX幢的房屋）即属上述《项目合作开发协议》中“长寿古镇”三期项目的一部分，该房屋于2017年9月14日完成初始登记，建筑面积为2697.87平方米，登记权利人为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司。 2019年8月2日，以重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司为甲方、案外人赵斌为乙方、重庆盛菲煌商业管理有限公司为丙方、王毓伟为丁方签订《四方协议》，主要约定：鉴于乙方诉丙方、丁方民间借贷纠纷一案，经重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民初328号《民事判决书》以及重庆市高级人民法院（2018）渝民终20号《民事裁定书》依法裁判，根据生效法律文书，截止2019年6月1日，丙方、丁方尚欠乙方借款本金3500万元、利息约3747.66万元、诉讼费30.50万元，扣除丙、丁方已偿还的600万元，尚欠乙方6678.16万元。该案现已进入执行程序，经重庆市第五中级人民法院组织调解，乙方、丙、丁方于2019年6月24日达成了《执行和解协议》。 甲方与丙方于2014年5月28日签订了《项目合作开发协议》，并于2015年12月9日签订了《项目合作开发协议补充协议》，根据约定，由甲方出地、丙方出资的合作方式对长寿古镇项目E、F区地块房地产项目（以下简称：樱花大道项目）进行合作开发，丙方负责该项目的全部投资、建设成本、相关税费及债权债务（部分债务及税费未付清），甲方收取固定收益6827.4万元（固定收益现已全部付清），丙方履行上述合同义务后，享有该项目的其他全部收益。 基于上述事实以及相关法律法规的规定，经甲乙丙丁四方自愿协商，达成如下协议：丙方同意，将其可享有的樱花大道项目所得全部收益及财产作为还款来源（包括但不限于未售房屋及车库租售所得的全部收益、以及甲方和丙方之前共管账户的余款（以2019年8月2日银行对账单余额为准，详见附件1），优先用于支付本协议第三条约定的相关税费及债权债务，剩余款项及财产应全部用于偿还乙方的借款债权 二、丙方同意，本协议签订后、甲乙双方有权自行对樱花大道项目的剩余未售房产（未售房产清单详见附件2）进行租售和处置、丙方对此无异议，并应予以全力配合。租售方案由甲乙双方根据市场情况协商确定。 三、甲方、丙方共同确认，截止本协议签订之时樱花大道项目尚欠债务及应缴纳税、费如下:1.未经甲方同意或授权，丙方或第三方对部分楼花大道业主房屋进行了委托管理，应付业主租金3080512.80元（详见附件3）。因甲方未授权、未经办，故甲方对此金额不予确认，由丙方负责确认，具体以实际金额据实结算支付，如超出附件3金额，差额部分由丙方承担；若丙方未及时承担，视为违反和解协议，乙方代为承担差额并可向丙方追责。2.根据甲丙双方签订的《项目合作开发协议》特别约定第1条第（1）项，丙方在开发过程中未按约定提供足额发票。2019年10月30日前，丙方需以税务确认的销售总收入、开发成本，按税法规定缴纳该项目土地增值税和企业所得税。剩余未售房屋涉及的税费，按月以税法规定据实另行清，属于丙方承担的税费债务。3.樱花大道项目2019年1-6月应交土地使用税81961.81元。在该项目未全部完成房屋销售前，丙方应按照税法规定据实清缴。4.剩余权益分配给丙方后，丙方应按照相关法律法规据实完税…… 四、甲乙双方于本协议签订后5日内，开设共管账户，由甲乙双方共同监管。凡涉及《未售房产清单》中规定的楼花大道项目的所有未售房产所得的全部收益及款项必须全部进入共管账户内进行收支。 五、乙方同意，代丙方向樱花大道业主垫付托管租金3080512.8元（此款视为乙方对丙方的借款）。为维护社会稳定，此款应于本协议签订后5日内由乙方支付至甲、乙、丙三方共管账户（该账户以乙方或丙方名义开户，甲乙丙三方共同监管），以丙方名义专项用于支付第三条第1款约定的托管租金费用。若该3080512.8元不足以解决樱花大道托管租金事宜，由丙方承担托管租金支付事宣，乙方承担前述费用后，可向丙方另行追偿。 六、甲乙丙三方一致同意，共同委托甲方代为租售樱花大道项目剩余未售房产，代理费用由甲乙双方另行议定，费用从共管账户所得款项进行开支，委托期限至2019年10月30日。若委托期满尚未达到第九条约定的预留金额的，乙方应向甲方支付履约保证金300万元，乙方支付履约保证金后，委托期限自动延期，直至达到第九条约定条件或者当地税务机关对本项目要求清缴税款之日止（两者以时间在先者为准）。 七、鉴于乙方对樱花大道项目1幢XX；2幢XX；5幢XX房屋办理了网签担保手续，乙方同意在本协议签订后5日内办理完成以上房屋的网签解除手续，甲方、丙方无条件配合。 八、如果委托销售期间已达到2019年12月25日或者当地税务机关针对本项目要求清缴税款时（两者以时间在先者为准），甲乙双方的共管账户内的预留资金尚不足够的，差额部分由乙方在3个工作日内补足并划入甲乙双方共管账户，用于缴纳相关税费。乙方未能补齐差额的，乙方向甲方支付的履约保证金优先用于支付相关税费，同时乙、丙方无条件同意甲方自行处置樱花大道项目未售房产用作税务清缴；若资产处置不足以完成税务清缴的，甲方享有对乙方、丙方追偿的权利（包括但不限于甲方在《项目合作开发协议》项下对丙方享有的资金占用费主张权以及樱花大道项目土增税、企业所得税等税务清缴追偿权）。 九、共管账户内所得款项应预留不低于2000万元（其中包含乙方缴纳的履约保证金，但不包括本合同第三条第1项约定的应由丙方对樱花大道部分业主承担的托管租金3080512.8元；即除托管租金外，乙方缴纳的履约保证金与共管账户内预留款项的总和不低于2000万元）优先用于支付本协议第三条约定的相关税费及债权债务. 十、甲乙方共管账户预留款项已达到或超过第九条约定的预留金额后，甲方、丙方应共同确认，樱花大道项目剩余的未售房产的所有权全部归属于丙方所有，在此情况下，乙方可申请由重庆市第五中级人民法院对樱花大道项目剩余的未售房产进行司法冻结和拍卖，甲方、丙方对此均无异议。但若预留款项不足以支付相关税费时，拍卖款应优先清偿项目涉及的土增税、企业所得税等相关税款。 十一、乙方同意，根据剩余房产的实际销售情况以及每次拍卖成交的实际情况，可采取分期分批进行拍卖的方式，以确保樱花大道项目房产（包含车库）销售总额不超过21000万元（包括通过销售、拍卖、网签、抵款等方式所累积的销售总额），由此产生的税费由乙方承担。 十二、若因“转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的”，丙方应当按甲方主管税务机关核定的销售价格，补交相关的税费。 十三、丙方应在本协议签订后1个月内，完成樱花大道项目地下车库的施工及设施设备，保证地下车库具备正常营运条件，由此产生的费用以及今后车库办理合法产权时所产生的税费，全部应由丙方承担。 十四、丙方应在2019年12月25日之前，将网签给简松龄的房屋以及工程抵款房（详见附件4）完成过户手续，由此产生的税费由丙方自行负责与相关方协商处理。 十五、本协议经甲乙丙丁四方签章后生效，对甲乙丙丁四方均具有约束力：本协议未作约定的，乙丙双方还应按照《执行和解协议》的约定执行本协议一式五份，甲乙丙丁四方各执一份，重庆市第五中级人民法院留存一份，具有同等效力。 该协议签订后，案外人赵斌向被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司支付的预留款未达到2000万元，也未向被告足额缴纳300万元的保证金。 本院认为，财产保全只能保全被申请人的责任财产，对案外人的财产不得采取保全措施，如果被保全财产不属于被申请人的，或者案外人在被申请人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的保全措施。本案中，是否应当准许继续查封位于重庆市长寿区XX号XX幢的房屋，则应当视涉案房屋是否为债务人重庆盛菲煌商业管理有限公司（原名重庆锦尚嘉资产管理有限公司）的责任财产而定。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司与重庆锦尚嘉资产管理有限公司签订的《项目合作开发协议》及其《补充协议》，虽名为房地产项目合作开发协议，即约定甲方出地（土地使用权）及房地产开发资质，乙方提供建设所需的全部资金合作开发长寿古镇三期项目，但同时还约定土地使用权提供方重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司不承担经营风险，只收取固定收益RMB6827.4万元，并不再承担合作项目的其他风险，亦不享有该项目的其他收益，即徒具合作开发房地产合作的形式，而缺乏双方当事人共担风险这一重要合作特征，在当事人意思表示的外在形式与其内在真意不一致的情况下，应以真实意思确定当事人法律关系性质，故重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司与重庆锦尚嘉资产管理有限公司签订的《项目合作开发协议》应当认定为土地使用权转让合同，被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司收取的固定收益RMB6827.4万元即为该土地使用权转让合同的对价。双方为保障重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司收取的固定利益，进而签订了《补充协议》，上述协议均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力。 根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。据此，登记是建设用地使用权法定的物权变动生效要件，具有法律赋予的公信力。如前所述，被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司与重庆锦尚嘉资产管理有限公司签订的《项目合作开发协议》实为土地使用权出让合同，故案涉房屋的建设用地使用权在未过户登记至重庆锦尚嘉资产管理有限公司前，该地块的建设用地使用权仍属于被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司。 原告虽主张根据《项目合作开发协议》《四方协议》的约定，重庆锦尚嘉资产管理有限公司已向被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司支付了固定收益，案涉房屋由重庆锦尚嘉资产管理有限公司实际投资建设，依法享有该房屋的所有权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉房屋的建设用地使用权登记在重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司名下，案涉房屋的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等均是以重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司的名义办理，是重庆锦尚嘉资产管理有限公司与被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司双方的合意，则该房屋的所有权初始登记亦会登记在重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司名下，重庆锦尚嘉资产管理有限公司对此应当明知并且不持异议。第二，即使重庆锦尚嘉资产管理有限公司已向被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司支付了固定收益，且已实际投资了案涉房屋的建设项目，但《项目合作开发协议》并未对以重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司名义建设的房屋所有权的权属进行明确约定，其虽对案涉房屋享有一定的权益，但该权益产生来源于《项目合作开发协议》的约定，仅具有债之效力。而《四方协议》中虽约定在具备“甲乙方共管账户预留款项已达到或超过第九条约定的预留金额后”这一条件的情况下，“甲方、丙方应共同确认，樱花大道项目剩余的未售房产的所有权全部归属于丙方所有”，但该条件尚未成就，故不得据此认定该房屋属重庆盛菲煌商业管理有限公司所有。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许不具备房地产开发资质的企业从事房地产开发经营活动。重庆锦尚嘉资产管理有限公司为了获得收益，规避国家法律法规，采取名为合作建房实为土地使用权出让的方式，并借用重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司的房地产开发资质开发经营房地产项目，应当预见其中存在的风险。因此，原告主张重庆盛菲煌商业管理有限公司为案涉房屋的实际所有权人的理据不足，不予支持。 综上所述，依据现有证据认定重庆市长寿区XX幢XX房产属于重庆盛菲煌商业管理有限公司责任财产的理据不足，故对于原告请求将该房屋作为重庆盛菲煌商业管理有限公司的责任财产而申请法院进行查封的请求，本院不予支持。 就是否应当撤销渝北区人民法院（2020）渝0112执异71号执行裁定书的问题，本院认为，本案属申请执行人执行异议之诉，审理范围应限于案涉的执行标的物是否属于被执行的责任财产，而执行异议裁定书是否有误不属于本案的审理范围，故原告王延辉要求撤销该执行裁定书的请求于法无据，本院不予支持。 为此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王延辉的诉讼请求。 案件受理费94544元，由原告王延辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  刘 晶 人民陪审员  余双丽 二〇二〇年九月一日 法官 助理  杨 星 书 记 员  潘媛媛