陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕09民初44号 原告：陕西安康博泰投资有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：赵章对，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈善波，男，公司副总经理。 委托诉讼代理人：潘西海，陕西政源律师事务所律师。 被告：上海鼎昶实业发展有限公司。住所上海市奉贤区。 法定代表人：王卫宗，公司董事长。 委托诉讼代理人：余雪龙，河南北政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉，河南北政律师事务所律师。 被告：开封市兰尉高速公路发展有限公司。住所河南省尉氏县。 法定代表人：陈同军，公司董事长。 委托诉讼代理人：王鑫涛，男，公司员工。 原告陕西安康博泰投资有限公司（以下简称“博泰公司”）与被告上海鼎昶实业发展有限公司（以下简称“鼎昶公司”）、开封市兰尉高速公路发展有限公司（以下简称“兰尉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。博泰公司的委托诉讼代理人潘西海、屈善波，鼎昶公司的委托诉讼代理人余雪龙，兰尉公司的委托诉讼代理人王鑫涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博泰公司起诉请求：1.解除博泰公司与鼎昶公司、兰尉公司签订的《某某商业街商铺买卖合同》所涉及因鼎昶公司违约导致尚未履行商铺产权交割手续部分（共计585间商铺）的相关权利与义务的约定；2.由鼎昶公司和兰尉公司连带支付商铺产权证已登记到鼎昶公司名下的487间商铺应付未付的购房款计人民币127,536,516元；3.由鼎昶公司和兰尉公司连带支付截止2019年9月30日，逾期付款的违约金计人民币33,422,500元；4.由鼎昶公司与兰尉公司共同承担博泰公司为主张权利而产生的诉讼费、律师费、保全费、担保费等相关费用。 事实与理由：2018年3月14日，博泰公司与鼎昶公司、兰尉公司签订《某某商业街商铺买卖合同》（以下简称《商铺买卖合同》），依照合同第4.2条约定，博泰公司将487套商铺不动产权证书登记至鼎昶公司名下，并于2018年5月28日交付给鼎昶公司；鼎昶公司应按照合同第4.1、4.3、4.5条约定，于2018年7月28日前向博泰公司支付购房款计人民币3.5亿元，2019年5月27日前付清尾款。而鼎昶公司向博泰公司仅支付人民币1.1亿元，对于案涉合同第四条约定的应支付给博泰公司的款项397,646,500元至今尚未支付，其中包含产权已登记到鼎昶公司名下的487套商铺应付未付的购房款计人民币127,536,516元。兰尉公司依照合同第6.4条约定应当承担连带保证责任。博泰公司于2018年8月25日向鼎昶公司催收所欠购房款，2019年3月9日向鼎昶公司、兰尉公司再次催收所欠购房款，敦促其遵守合同约定，及时付清欠款。但时至今日，鼎昶公司应付款项尚未支付，兰尉公司依照合同第6.4条约定承担连带保证责任，应履行前述应付未付购房款的支付义务。依据合同第4.1、4.3条及第9.3条约定，截止2019年9月30日，鼎昶公司、兰尉公司应向博泰公司共同赔付逾期付款违约金总计人民币33,422,500元。期间，鼎昶公司用不动产权已登记至鼎昶公司名下487间商铺中的252间商铺先后办理了银行抵押贷款，鼎昶公司、兰尉公司向博泰公司出具了承诺函；另外还有235间商铺处于未抵押状态，其《不动产权登记证书》由鼎昶公司收存。综上所述，由于鼎昶公司与兰尉公司已不能按《商铺买卖合同》第四条约定的时间和数额及时足额支付购房款，经多次催告仍不能履行合同约定付款义务，已构成根本性违约，为维护博泰公司合法权益，提起本案诉讼。 鼎昶公司辩称，1.鼎昶公司已向博泰公司支付487套商铺购房款1.1亿元，现欠127,536,418元，而非127,536,516元。根据案涉《商铺买卖合同》第3.1条约定购房款计算方式，截至2018年5月28日博泰公司将总面积为26093.24㎡的487套商铺产权证书办理至鼎昶公司名下，故案涉487套商铺总价款为237,536,418元，扣除鼎昶公司已支付的1.1亿元，现鼎昶公司下欠购房款为127536418元。2.博泰公司主张违约金基数计算错误，且违约金约定过高，请求依法予以调整。（1）第二笔购房款支付届满之日为2018年7月28日，违约金的基数应按照187,536,418元计算，而非3亿元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，设立违约金的目的系弥补守约方的实际损失，为确定博泰公司实际损失首先应确定鼎昶公司应付而未付款项。案涉487套商铺的价值为237,536,418元，而合同第4.3条约定支付第二笔3亿元购房款中包含未过户585套商铺的部分款项，鉴于鼎昶公司于2018年3月29日已支付购房款5000万元，且487套商铺的价值为237,536,418元，故截至第二笔付款期限届满之日（2018年7月28日）487套商铺的未付款项为187,536,418元（237,536,418元-50,000,000元）。因案涉585套商铺并未过户至鼎昶公司名下，且该585套商铺一直由博泰公司经营收益，故鼎昶公司未支付585套商铺部分购房款的行为不会对博泰公司产生损失，即案涉未付款项违约金应自2018年7月29日以187,536,418元为基数计算。（2）案涉买卖合同第9.2条约定90日后逾期付款违约金按同期人民银行贷款基准利率3倍计算，明显高出实际损失，请求依法予以调整。鼎昶公司未依约支付购房款的行为，给博泰公司造成的损失仅为逾期期间的同期银行存款利率，故按照人民银行同期贷款利率支付违约金足以弥补博泰公司的实际损失；同时，双方在合同中明确约定，案涉商铺前三年全部无偿交由博泰公司进行管理运营，无需向鼎昶公司支付任何管理运营收益。结合博泰公司的实际损失及合同履行情况，合同第9.2条另行约定逾期超过90日付款的按同期人民银行贷款基准利率3倍计算逾期期间违约金明显过高，请求法院依法对违约金进行调整，违约金以同期贷款利率计算更为适宜。鉴于在2019年8月20日后银行同期贷款利率变为LPR，故2019年8月20日至2019年9月30日违约金利率应按照LPR计算。庭审中，鼎昶公司增加答辩意见如下：鼎昶公司同意博泰公司的第一项诉请，即解除《商铺买卖合同》中没有履行商铺产权交割手续部分585间商铺相关权利义务的约定，仅对欠付购房款的数额及违约金有异议，同时博泰公司主张的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费应根据对方的举证情况确定。 兰尉公司辩称，1.兰尉公司虽然在案涉《商铺买卖合同》签章，但是签署该合同时兰尉公司的股东会并未就签署合同及对外担保做出决议。根据《中华人民共和国公司法》第十六条以及《2019年全国民商事审判工作会议纪要》第十七条的规定，该担保行为必须以公司股东会或者股东大会、董事会等公司权力机构的决议作为授权基础和来源，而兰尉公司签署《商铺买卖合同》并未经公司股东会同意，属于法定代表人滥用权力的越权行为，因此案涉买卖合同中的保证条款应为无效，兰尉公司不应该承担连带保证责任。2.同意鼎昶公司的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 博泰公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：1.博泰公司营业执照；2.法定代表人身份证复印件；3.《商铺买卖合同》及附件一至五。拟证明：1.博泰公司为适格的诉讼主体；2.案涉合同为双方真实意思表示，合法有效。 第二组证据：1.交接委托书及身份证复印件；2.收条；3.487套商铺不动产权证书交接单；4.不动产权证书交接明细表。拟证明：博泰公司按合同约定全面履行了义务。 第三组证据：付款凭证。拟证明：鼎昶公司和兰尉公司仅向博泰公司支付了部分购房款。 第四组证据：1.催款函及两份快递邮寄单；2.鼎昶公司逾期支付购房款违约金一览表。拟证明：鼎昶公司逾期付款，经博泰公司多次催要无果，构成根本性违约，应承担全部违约责任。 第五组证据：承诺函及其相应附件。拟证明：鼎昶公司与兰尉公司应对已抵押的252间商铺可能给博泰公司造成的风险互负连带责任。 第六组证据：诉讼费、律师费、保全费、保全保险费相应票据。拟证明：上述费用应由鼎昶公司与兰尉公司承担。 经当庭质证，鼎昶公司发表以下意见： 1.对第一组证据的真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，认为因鼎昶公司逾期付款给博泰公司造成的实际损失仅为逾期付款期间同期银行存款利息，故合同第9.2条约定90日后逾期付款违约金按同期人民银行贷款基准利率3倍计算，明显高出实际损失，应予以调整至同期人民银行贷款基准利率更为适宜。 2.对第二组证据、第三组证据的真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，认为根据合同约定及实际履行情况，鼎昶公司下欠购房款金额为127,536,418元。 3.对第四组证据中的催告函及快递邮寄单真实性、合法性无异议；逾期支付购房款违约金一览表系博泰公司单方制作，不属于证据，该表中违约金计算基数错误，利率过高，且2019年8月20日之后贷款利率发生变化，故应以鼎昶公司提供的支付购房款违约金一览表为准。 4.对第五组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，六份承诺函系案涉487套商铺登记在鼎昶公司名下后，鼎昶公司将其中252套商铺抵押至银行，因被抵押商铺由鼎昶公司与上海裕然商业管理有限公司经营管理，为防止鼎昶公司不能按时偿还银行贷款，从而给上海裕然商业管理有限公司造成不能继续经营的损失而出具，故承诺函与本案支付购房款或违约金不存在关联性。 5.对第六组证据的真实性及合法性无异议，但费用的承担应由法院根据双方承担的责任比例来划分。 兰尉公司发表以下质证意见：1.同意鼎昶公司的质证意见；2.第一组证据附件中的担保函与案涉《商铺买卖合同》签订日期一致，均有时任法人唐晓签字盖章，但仍然无股东会等权力机关的授权和同意，故该担保函无效。 鼎昶公司未向本院提交证据。 兰尉公司为支持其答辩意见，向本院提交兰尉公司的公司章程，拟证明：兰尉公司对外担保及借款事项必须经过全体股东过半数通过。 经当庭质证，博泰公司对该证据的真实性无异议，但认为公司章程只是对公司内部股东之间有约束力，不能对抗第三人；案涉担保函签订之前，兰尉公司经过多人多次协商才签订担保函。鼎昶公司对该证据无异议。 本院经审查认为，博泰公司提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据中的催告函及快递邮寄单、第六组证据与本案具有关联性，予以采信；博泰公司提交的第四组证据中的鼎昶公司逾期支付购房款违约金一览表系博泰公司单方制作，不属于证据；博泰公司提交的第五组证据与本案争议焦点不具有关联性，故不予采信。兰尉公司提交的公司章程与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实： 2018年3月14日，博泰公司（甲方）与鼎昶公司（乙方）、泰安市博泰房地产开发有限公司（丙方）、兰尉公司（丁方）签订《商铺买卖合同》，就鼎昶公司向博泰公司购买某某商业街项目中部分商铺所有权，并委托博泰公司对鼎昶公司购买的商铺进行管理运营，及泰安市博泰房地产开发有限公司为博泰公司在本合同项下义务和责任提供连带责任保证，兰尉公司为鼎昶公司在本合同项下义务和责任提供连带责任保证相关事宜，达成一致意见。合同主要内容为：第一条交易标的项目概况1.1乙方购买的某某商业街商铺系由甲方开发建设，该项目土地使用权证号为安国用（2010）第4XXXX号，土地使用权人为甲方，座落安康市某某村，使用权面积49775.07㎡，使用权类型为出让，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权期限为自2010年5月5日至2080年4月16日（详见附件一：土地使用权证复印件）。1.2该项目建设工程规划许可证由安康市城乡建设局于2010年6月10日颁发，证号为建字第6XXXXXXXXXXXXXX号，建设单位为甲方，建设项目名称某某商业街，建设规模193338m2（详见附件二：建设工程规划许可证复印件）。1.3甲方已于2016年6月27日取得该项目1-9号楼房屋所有权证，证号分别为：安房权证产字第C4XXXXX-0X-X-1至C4XXXXX-0X-X-9号。第二条买卖标的2.1乙方购买甲方的商铺共计1072套，建筑总面积为55764.65㎡，分别位于该项目1至8号楼（详见附件三：购买商铺清单）。2.2甲方在该1072套商铺上设定权利负担的情况如下：2.2.1以“在建工程抵押”方式向恒丰银行股份有限公司温州分行抵押540套，担保债务金额为人民币1.5亿元（详见附件四：抵押商铺清单）；2.2.2以“网签买卖合同”方式向陕西财信融资租赁有限公司提供借款担保35套，担保债务人民币3000万元（详见附件四：抵押商铺清单）；2.2.3陕西财信融资租赁有限公司就甲方向西安银行借款1900万元提供担保，甲方以10套商铺向陕西财信融资租赁有限公司提供反担保（详见附件四：抵押商铺清单）。2.2.4甲方保证除上述已披露的585套商铺产权上设定有权利负担外，其余487套商铺产权完整，未设定任何权利负担或第三方权益。第三条购房款数额3.1各方共同确认：乙方购买本合同第2.1条项下1072套商铺所有权的单价为每平方米人民币9103.37元（大写：玖仟壹佰零叁元叁角柒分），购房款总额以甲方最终办理到乙方名下的不动产权证书登记记载的建筑面积乘以商铺购买单价计算，即：购房款总额=办理至乙方名下的不动产权证书记载的建筑总面积×9103.37元/平方米。3.2购房款总额暂按人民币507,646,500元（大写：伍亿零柒佰陆拾肆万陆仟伍佰元整）计算，待乙方按照本合同第4.5条约定支付购房款尾款时，再按照第3.1条约定的计算方法精确计算购房款总价款数额，并确定应支付的尾款数额。第四条购房款的支付及不动产登记4.1乙方应于2018年4月5日前向甲方支付首笔购房款人民币5000万元（大写：伍千万元整）。4.2甲方应于乙方支付首笔购房款之日起60日内，将本合同第2.2.4条所载的未设定权利负担或第三方权益的487套商铺不动产权证书登记办理至乙方名下。4.3乙方应于甲方将本合同第4.2条约定的487套商铺不动产权证书全部办理至乙方名下之日起60日内，向甲方支付第二笔购房款人民币3亿元（大写：叁亿元整）。4.4甲方应于乙方支付第二笔购房款之日起60日内，将本合同第2.2.4条所载的设定有权利负担或第三方权益的585套商铺不动产权证书办理至乙方名下。4.5乙方应于甲方将本合同第4.3条项下约定的487套商铺不动产权证书全部办理至乙方名下之日起一年内，将剩余购房款尾款支付完毕。第五条运营管理及商铺交付（内容略）。第六条特别约定6.1本合同生效后，根据房地产管理部门的要求及不动产登记的需要，甲方应积极推进本合同项下乙方购买商铺的网签和不动产登记工作，乙方应积极配合。6.2基于本合同项下商铺买卖及办理不动产权证书所产生的安康地区行政主管部门所收取的各项税费，由甲乙双方按照相关法律、法规的规定各自负担。6.3丙方自愿对甲方在本合同项下负有的义务和责任（包括但不限于支付违约金、赔偿损失、返还购房款、支付乙方主张权利的各项费用等）承担连带保证责任，保证期间自本合同签订之日起至甲方将乙方购买的1072套商铺不动产权证书全部办理至乙方名下之日止。6.4丁方自愿对乙方在本合同项下负有的义务和责任（包括但不限于支付购房款、赔偿损失、支付甲方主张权利的各项费用等）承担连带保证责任，保证期间自本合同签订之日起至乙方将购房款全部付清之日止。第七条甲方承诺和保证（内容略）。第八条乙方承诺和保证8.1乙方系依照中国法律依法注册成立并有效存续的有限责任公司，具备购买本合同项下商铺的资格和能力，具备签订、履行本合同的权利能力和行为能力。8.2乙方保证按照本合同约定的期限和数额足额、及时支付购房款。8.3乙方应积极配合甲方进行不动产权证书办理并及时缴纳应由乙方负担的税费。第九条违约责任9.1各方均应遵守本合同的约定，任何一方违约，给守约方造成损失的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失（包括但不限于直接损失以及守约方为主张权利所支付的律师费、差旅费、诉讼费等）。9.2如甲方未能按照本合同第4.2条、第4.4条约定的时间将乙方购买的商铺不动产权证书办理至乙方名下，逾期期间超过一年的，乙方有权单方解除本合同。9.3如乙方未能按照本合同第四条约定的付款时间和数额及时足额支付购房款，乙方应向甲方支付违约金，违约金的计算方法为：以应付未付购房款数额为计算基数，逾期90日内（含90日）的，按照同期人民银行贷款基准利率标准计算逾期期间的违约金；逾期期间超过90日的，按同期人民银行贷款基准利率的3倍标准计算逾期期间的违约金。9.4如因乙方不履行本合同第8.3条项下约定的配合义务，导致不动产权证书办理时间增加的，甲方办理不动产权证书的期间相应顺延。9.5如甲方逾期办理乙方所购商铺不动产权证书的，应向乙方支付违约金，违约金的计算方法为：以应办未办不动产权证书商铺对应的购房款数额为计算基数，逾期90日内（含90日）的，按照同期人民银行贷款基准利率标准计算逾期期间的违约金；逾期期间超过90日的，按同期人民银行贷款基准利率的3倍标准计算逾期期间的违约金。9.6违约方承担损失赔偿责任和支付违约金后，守约方仍有权利要求违约方按本合同约定履行合同义务。第十条合同解除程序在本合同履行过程中，当合同解除的条件成就时，享有合同解除权的一方应书面通知合同相对方解除本合同，本合同自解除权人的书面解除合同通知到达合同相对方时起解除。第十一条保密条款（内容略）。第十二条不可抗力（内容略）。第十三条通知（内容略）。第十四条其他约定本合同未尽事宜，由各方另行协商并签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十五条争议的处理（内容略）。第十六条合同份数（内容略）。第十七条合同附件17.5附件四：抵押商铺清单（其他内容略）。第十八条合同的生效本合同经各方法定代表人或其授权的代表人签字并加盖单位印章后生效。第十九条合同签订地点为北京市东城区。博泰公司、鼎昶公司、泰安市博泰房地产开发有限公司、兰尉公司均在该合同上加盖公章，博泰公司的法定代表人赵章对、鼎昶公司的代表人刘磊、泰安市博泰房地产开发有限公司的代表人赵泽杰、兰尉公司的法定代表人唐晓分别在合同尾部代表人处签字。 上述《商铺买卖合同》签订后，鼎昶公司按照合同约定于2018年3月29日向博泰公司支付首笔购房款5000万元。博泰公司于2018年5月28日按照合同第四条4.2约定将487套商铺的不动产权证书登记至鼎昶公司名下，鼎昶公司于当日向博泰公司出具《委托书》，委托黄某某、张某某全权代表公司接收该487套商铺的《不动产权证书》。同日，鼎昶公司出具《收条》，认可前述487套商铺产权已登记到鼎昶公司名下并向其交付《不动产权证书》共计487本。此后，博泰公司于2018年8月25日向鼎昶公司发函催收剩余购房款，于2019年3月9日向鼎昶公司与兰尉公司催收剩余购房款。鼎昶公司分别于2018年11月15日、2019年3月14日向博泰公司支付购房款5000万元、1000万元，但并未按照合同约定期限向博泰公司足额支付剩余购房款。因多次催要无果，博泰公司诉至本院。 另查明，本院审理期间，博泰公司于2019年10月14日向本院申请财产保全，请求以查封、扣押、冻结或法律规定的其他方式保全已登记在鼎昶公司名下未抵押的235套及已抵押的252套，合计487套商铺。本院于2019年10月23日做出(2019)陕09民初44号民事裁定书，裁定：查封鼎昶公司名下位于陕西省安康市汉滨区某某6号某某商业街487套商铺（详见《保全物清单》）。查封期限为三年。案件申请费5000元，由博泰公司负担。本院执行局于2019年10月30日做出（2019）陕09执保19号《执行保全案件复函》，载明：“我局执行过程中，于2019年10月29日向安康市不动产登记中心送达了（2019）陕09民初44号裁定书和（2019）陕09执保19号协助执行通知书，对鼎昶公司名下位于陕西省安康市汉滨区某某6号某某商业街487间商铺予以查封，查封期限为三年，自2019年10月28日至2022年10月27日止。本案现已执行完毕。”博泰公司为本案诉讼支出律师费60000元，财产保全保险费78000元，财产保全费5000元。 再查明，兰尉公司的公司章程第十条第（十一）项规定，决定公司借款及对外担保事项需经全体股东过半数通过。 本案庭审中，鼎昶公司与兰尉公司均同意博泰公司主张的第一项诉请，即：解除博泰公司与鼎昶公司、兰尉公司签订的《商铺买卖合同》中所涉及尚未履行商铺产权交割手续部分（共计585间商铺）的相关权利与义务的约定，且各方均认可该585间商铺就是《商铺买卖合同》第17.5条约定的附件四抵押商铺清单中载明的商铺。博泰公司、鼎昶公司及兰尉公司均认可鼎昶公司欠付的487间商铺剩余购房款为127,536,418元。 本院认为，博泰公司与鼎昶公司、兰尉公司签订的《商铺买卖合同》依法成立并生效，对各方当事人均具有法律约束力。因鼎昶公司、兰尉公司对于博泰公司的第一项诉讼请求：即解除案涉《商铺买卖合同》中未履行商铺产权交割手续的585间商铺相关权利义务的约定无异议，且各方对于鼎昶公司欠付的已登记在鼎昶公司名下的487间商铺剩余购房款金额一致确认为127，536，418元，故本院对于博泰公司的上述两项诉请依法予以支持，前述问题不再作为争议焦点予以论述。鉴于本案庭审中，鼎昶公司仅对应否支付逾期付款违约金及律师费、保全保险费、保全费等提出异议，兰尉公司仅对应否承担连带保证责任提出异议，故本案的争议焦点为：一、鼎昶公司应否向博泰公司支付逾期付款违约金，如应支付，数额如何认定？二、案涉律师费、诉讼保全保险费、保全费应由谁承担？三、兰尉公司对于案涉债务应否承担连带保证责任？ 关于焦点一，鼎昶公司在本案中应否支付违约金的问题。根据案涉《商铺买卖合同》第4.3条约定，鼎昶公司应于博泰公司将487套商铺不动产权证书全部办理至鼎昶公司名下之日起60日内，向博泰公司支付第二笔购房款3亿元。现已查明，博泰公司于2018年5月28日将上述487套商铺不动产权证书登记至鼎昶公司名下，按照上述约定，鼎昶公司应于2018年7月28日之前向博泰公司支付购房款3亿元，但鼎昶公司在此之后仅向博泰公司支付6000万元，且经博泰公司多次催要，鼎昶公司再未支付剩余购房款，构成违约，故鼎昶公司应按照《商铺买卖合同》第9.3条的约定承担支付逾期付款违约金的违约责任。庭审中，各方对于违约金数额的主要争议点在于违约金计算基数及逾期90日后违约金标准如何认定。 首先，关于违约金计算基数的问题。博泰公司主张案涉违约金应以本案诉请解除合同前鼎昶公司应付未付的购房款数额3亿元为计算基数。鼎昶公司认为该3亿元包含了585套商铺的价格，该585套商铺一直登记在博泰公司名下，并未给博泰公司造成实际损失，故违约金应当以合同实际履行的487套商铺未付购房款为计算基数。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。本案中，博泰公司在签订《商铺买卖合同》时就已经取得了鼎昶公司购买的1072套商铺的产权证书，如果鼎昶公司能按照合同约定及时足额付款，博泰公司亦能够按合同约定将585套商铺的不动产权证书过户登记至鼎昶公司名下，即案涉《商铺买卖合同》得以顺利履行。现鼎昶公司因其自身资金问题，不能及时足额支付剩余购房款，经博泰公司多次催告后仍不能支付，博泰公司基于鼎昶公司的违约行为诉请法院解除合同中未履行产权交割手续的585套商铺相关权利义务的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的法定解除情形。因此，鼎昶公司不仅应对逾期支付487套商铺剩余购房款的行为承担违约责任，还应对案涉《商铺买卖合同》中585套商铺权利义务无法继续履行承担相应违约责任。根据双方签订的《商铺买卖合同》第9.3条约定，如果鼎昶公司未按照合同第四条约定的付款时间和数额及时足额支付购房款，鼎昶公司应向博泰公司支付违约金，违约金以应付未付购房款数额为计算基数。如前所述，博泰公司在本案中对违约金仅主张至其诉请解除《商铺买卖合同》之前，根据合同第4.3条约定及合同履行情况，鼎昶公司在2018年7月28日之前应向博泰公司支付的第二笔购房款数额为3亿元，即博泰公司诉请案涉合同解除前鼎昶公司欠付的购房款为3亿元，故博泰公司主张违约金以3亿元为计算基数符合合同约定，本院予以支持；鼎昶公司的辩解意见不能成立，本院不予采纳。 其次，关于逾期90日后违约金计算标准的问题。根据《商铺买卖合同》第9.3条约定，逾期90日（含90日）的，按照同期人民银行贷款基准利率标准计算逾期期间的违约金；逾期期间超过90日的，按同期人民银行贷款基准利率的3倍标准计算逾期期间的违约金。鼎昶公司认为按照合同约定逾期90日后的违约金按照同期人民银行贷款基准利率的3倍计算过高，请求予以降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，酌情认定逾期90日后的逾期付款违约金按照同期中国人民银行公布的同类贷款基准利率的1.3倍计算。另，根据《中国人民银行[2019]第15号公告》中的要求，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行业间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。据此，案涉违约金应以2019年8月20日为节点分段计算，即自2019年8月20日至2019年9月30日应按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，鼎昶公司应向博泰公司支付的逾期付款违约金分段计算如下：1.自2018年7月29日至2018年10月26日期间以3亿元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2.自2018年10月27日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其中2018年10月27日至2018年11月14日以3亿元为基数计算；2018年11月15日至2019年3月13日以2.5亿元为基数计算；2019年3月14日至2019年8月19日以2.4亿元为基数计算；3.自2019年8月20日至2019年9月30日期间，以2.4亿元为基数按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于焦点二，博泰公司主张鼎昶公司向其支付律师费、诉讼保全保险费及保全费，鼎昶公司认为前述费用应根据双方承担的责任比例来划分。根据案涉《商铺买卖合同》第9.1条约定，任何一方违约应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失以及守约方为主张权利所支付的律师费、差旅费、诉讼费等。经查，本案系因鼎昶公司未按时足额向博泰公司支付剩余购房款而产生的纠纷，博泰公司为本案诉讼支付律师费60000元、诉讼保全保险费78000元以及诉讼保全费5000元，根据上述合同约定，鼎昶公司应承担博泰公司为主张权利而支出的上述费用，故对于博泰公司该项诉讼请求，本院依法予以支持，对于鼎昶公司的辩解意见不予采纳。 关于焦点三，兰尉公司应否承担连带保证责任的问题。博泰公司主张根据案涉《商铺买卖合同》第6.4条约定及兰尉公司向其出具的《担保函》，兰尉公司应与鼎昶公司连带承担案涉付款责任。兰尉公司辩称，案涉合同中的担保条款及兰尉公司向鼎昶公司出具的《担保函》均未经过公司股东会决议，故为无效条款。根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司对外担保行为并非法定代表人所能单独决定的事项，而必须经过公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。本案中，根据兰尉公司的公司章程第十条第（十一）项规定，决定公司借款及对外担保事项须经全体股东过半数通过。公司章程属于公司对外公示事项，博泰公司并未举证证明《商铺买卖合同》签订时以及兰尉公司向其出具《担保函》时，其已就兰尉公司的对外担保行为是否经过公司股东会决议进行审查，故根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，案涉《商铺买卖合同》中兰尉公司提供担保的约定以及兰尉公司向博泰公司出具的《担保函》无效，博泰公司主张兰尉公司对案涉债务承担连带责任不符合法律规定，本院不予支持。本案中，兰尉公司的担保行为虽然无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案中，兰尉公司作为独立的法人向博泰公司出具《担保函》并在《商铺买卖合同》中签章的行为说明其内部管理存在问题，故其对于担保函及担保条款无效亦存在过错，根据上述法律规定，兰尉公司应承担的责任为鼎昶公司不能清偿债务部分的二分之一。 综上所述，博泰公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除陕西安康博泰投资有限公司与上海鼎昶实业发展有限公司、开封市兰尉高速公路发展有限公司签订的《某某商业街商铺买卖合同》中尚未履行商铺产权交割手续的585套商铺的相关权利与义务的约定（585套商铺明细详见附件1，即《某某商业街商铺买卖合同》第十七条17.5附件四约定的抵押商铺清单）； 二、由上海鼎昶实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西安康博泰投资有限公司支付已登记在上海鼎昶实业发展有限公司名下487套商铺的剩余购房款127,536,418元； 三、由上海鼎昶实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西安康博泰投资有限公司支付自2018年7月29日至2019年9月30日期间的逾期付款违约金，具体为：自2018年7月29日至2018年10月26日期间以3亿元为基数，按照同期中国人民银行公布的同类贷款基准利率计算；自2018年10月27日至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的同类贷款基准利率的1.3倍计算，其中2018年10月27日至2018年11月14日以3亿元为基数计算,2018年11月15日至2019年3月13日以2.5亿元为基数计算,2019年3月14日至2019年8月19日以2.4亿元为基数计算；自2019年8月20日至2019年9月30日期间，以2.4亿元为基数按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 四、由上海鼎昶实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西安康博泰投资有限公司支付律师费60000元、诉讼保全保险费78000元、诉讼保全费5000元； 五、开封市兰尉高速公路发展有限公司对以上第二至四项债务在上海鼎昶实业发展有限公司不能清偿范围内承担二分之一的责任； 六、驳回陕西安康博泰投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费791800元，由陕西安康博泰投资有限公司负担42000元，由上海鼎昶实业发展有限公司负担749800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长 王 佳 审判员 刘慧琴 审判员 张 燕 二〇二〇年九月十八日 书记员 南亨莉