贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2797号上诉人（原审原告）：刘园，女，汉族，1987年6月6日出生，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘万富，贵州黔城起智律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：孔维芳，贵州黔城起智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**，统一社会信用代码91520522761382859P。法定代表人：刘川，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，住贵州省黔西县，该公司员工。上诉人刘园因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为：黔西新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘园上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼给用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人主张的2016年2月12日之前的违约金请求权已超过诉讼时效有误。2、一审法院将违约金标准大幅调整为每日0.003%无事实和法律依据。3、若一审判决支持上诉人的请求，既可以维护买房人的合法权益，又可以开发商予以警示，有利于维护合同的意思自治原则。4、一审法院滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏了司法公信力。被上诉人黔西新城公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，被上诉人已经在一审中详尽答辩了上诉人超过诉讼时效的问题；2、一审判决适用法律正确，程序得当，上诉人的其余上诉理由不能成立。刘园向一审法院起诉请求：1、判令黔西新城公司立即为刘园办理房屋所有权证；2、判令黔西新城公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金17438.02元；3、判令黔西新城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月6日，刘园作为买受人与作为出卖人的黔西新城公司就位于黔西县签订《商品房买卖合同》，合同套内面积为88.33平方米，建筑面积为108.63平方米，套内建筑面积单价为4036.24元／平方米，成交总价款为356521元。付款方式为按揭付款，即首付107521元，余款249000元通过银行按揭支付。合同约定交付时间为2014年3月30日，合同第二十二条约定第二款约定：被告应在商品房交付使用之日起90日申请所有权初始登记；该条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于／年／月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在交款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日后，出卖人交付办理商品房屋转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，在买受人不退房的情形下，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.02%的违约金。被告已如期交房。2014年7月21日，黔西新城公司向刘园出具发票，注明收到刘园涉案房屋356521元的购房款。黔西新城公司已如期交房。此后，因黔西新城公司未办理产权证书，故刘园于2019年2月12日诉来本院，并提起本案诉讼。案件在审理的过程中，黔西新城公司于2019年12月6日为刘园办理了不动产登记证。本案一审的争议焦点为：一、刘园的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、刘园主张的违约金是否合理合法，能否调整。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，刘园与黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，刘园依约向黔西新城公司支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，黔西新城公司除依约交付房屋外，还负有协助刘园办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月6日办理了不动产权登记，因此刘园要求黔西新城公司办证的诉讼请求依法不予支持。其次，对于刘园诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、黔西新城公司双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，黔西新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付刘园。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，黔西新城公司应于2014年6月30日前为刘园办理案涉房屋商品房所有权初始登记，因此黔西新城公司违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年7月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因刘园提起诉讼的日期为2019年2月12日，故对于刘园主张的2016年2月12日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效。由于本案黔西新城公司已于2019年12月6日办理了涉案房屋不动产权证，黔西新城公司依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年2月12日至2019年12月6日。最后，对于刘园主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，黔西新城公司并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对黔西新城公司辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，黔西新城公司应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。在案件审理期间，黔西新城公司于2019年12月6日办理了案涉房屋不动产权证。同时，案涉房屋已按期交付刘园使用，刘园的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，刘园不能举证证明因黔西新城公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，黔西新城公司虽然抗辩主张其未违约，认为刘园无任何实际损失，结合刘园的举证情况、黔西新城公司违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对刘园主张的违约金，本院酌情判决黔西新城公司以购房款356521元为基数，按日0.003%从2016年2月12日起计算至2019年12月6日共计1393天，违约金共计14899元。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘园逾期办证违约金14899元；二、驳回刘园的其他诉讼请求。案件受理费2650元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担336元，由刘园负担2314元。二审中，黔西新城公司向本院提交了以下证据材料：第一组证据，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件，拟证明案涉19号楼是由于政府原因规划调整，导致延期办证，不是被上诉人的原因导致逾期办证。上诉人质证意见：该证据并非原件，真实性由法院核实，根据合同的相对性原则，被上诉人与政府之间协商或沟通的情况所造成的延期办证的后果应由被上诉人负责，不应以此为由减轻被上诉人的责任，也不应以此让上诉人承担不利后果。第二组证据，土地出让金通知、竣工验收备案表、被上诉人房屋的不动产权登记证书，拟证明在具备办证条件时，被上诉人已经在法律规定的时间内为上诉人办理了不动产权转移登记。上诉人质证意见：对该组证据的“三性”无异议，该组证据显示被上诉人为上诉人办证的时间是2019年11月19日，被上诉人未在双方合同约定的时间内办理完毕不动产权转移登记。第三组证据，贵州省高级人民法院（2018）黔高民申2121号民事裁定，拟证明被上诉人不构成违约，一审法院调整违约金具有合法性。上诉人质证意见：该组证据未加盖贵州省高级人民法院的印章，且系第三人的诉讼，与本案无关。第四组证据，黔西县不动产登记中心出具的说明一份，拟证明是因为政府的原因导致土地出让金无法缴纳，导致延迟办证。上诉人质证意见：该证据不属于新证据，不能作为被上诉人逾期办证的理由，该证据不能达到被上诉人的证明目的。本院审查认为，被上诉人提交的第一组证据和第二组证据、第四组证据真实、合法且与本案有关，本院予以认定。被上诉人提交的第三组证据与本案待证基本事实无关，上诉人提出的异议成立，本院不予认定。二审审理查明，在黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈［2019］69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1．一审调整的违约金计算标准是否恰当；2．违约金计算截止日期如何确定。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指房产证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，据此，买受人主张将逾期办证违约金计算至出卖人向其交付不动产权证之日的请求，没有事实和法律依据，二审不予支持。一审判决计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。综上所述，刘园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人刘园负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月二十四日书记员  蔡 旭