上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17543号原告(反诉被告)：周桂军，男，1968年5月13日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区曹村镇尚山村****。原告(反诉被告)：尹成伟，女，1967年8月16日生，汉族，，住安徽省宿州市埇桥区曹村镇尚山村****上列两原告共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：丁翠玉，女，1987年9月21日生，汉族，住，住上海市普陀区宜川六村****/div>委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市静安区灵石路******。法定代表人：张小伟，执行董事。委托诉讼代理人：周盘，公司员工。原告(反诉被告)周桂军、尹成伟与被告(反诉原告)丁翠玉、第三人上海云房数据服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告周桂军、尹成伟的共同委托诉讼代理人卞东风，被告丁翠玉的委托诉讼代理人孙吉尔，第三人上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)的委托诉讼代理人周盘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周桂军、尹成伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除周桂军、尹成伟与丁翠玉就上海市宝山区月浦三村XXX号XXX室房屋于2020年5月24日签署的《房地产买卖合同》、《补充协议》及于2020年6月2日签署的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；2、判令丁翠玉返还周桂军、尹成伟购房款24万元；3、判令丁翠玉和云房公司协助周桂军、尹成伟撤销上述房屋的网签备案登记。事实与理由：2020年5月24日，经云房公司居间撮合，周桂军、尹成伟就上海市宝山区月浦三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与丁翠玉签署了《居间协议》、《房地产买卖合同》及《补充协议》。2020年6月2日，双方签署了《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，约定实际成交价130万元。签约后，周桂军、尹成伟支付丁翠玉房款24万元。后因周桂军方的社保2016年2月至6月是补缴的，无法满足购房条件，导致交易无法顺利履行。此后，双方多次协商无果。周桂军、尹成伟认为，云房公司作为专业中介机构，未能够审慎核实购房资格，存在重大居间过失。周桂军、尹成伟诚信购房，买卖合同无法履行系受限购政策影响导致，根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(二)约定，有权解除涉案合同，故诉请如上。被告(反诉原告)丁翠玉反诉并辩称，同意解除双方之间的涉案合同，合同解除时间为2020年8月7日。同意返还房款，但周桂军、尹成伟应承担违约金，互抵后不再需要返还房款。同意协助撤销网签备案登记。故，丁翠玉提出反诉请求：1、判令周桂军、尹成伟向丁翠玉支付逾期付款违约金2,475元(以11万元为基数，按日万分之五的标准，计为55元/天，计算45天)；2、判令周桂军、尹成伟向丁翠玉支付赔偿金26万(130万×20%)，上述两项诉请扣除已收房款24万，还应支付22,475元。原告(反诉被告)周桂军、尹成伟针对反诉辩称，不同意反诉请求。丁翠玉主张解除涉案合同前，周桂军、尹成伟已将自身受限的情况告知了丁翠玉，并协商数日。此外，周桂军、尹成伟于2020年7月10日提起诉讼，涉案合同无法履行的原因是周桂军、尹成伟受限购影响，并不是逾期支付房款。第三人云房公司述称，同意协助双方撤销网签备案登记。周桂军、尹成伟为儿子购房，因儿子限购，故由周桂军、尹成伟购买。交易期间，云房公司多次提醒要查询社保情况是否符合规定，但周桂军、尹成伟常年在沪工作，认为是符合规定的。双方为了多贷款做高房价，实际房价为130万。后周桂军、尹成伟告知因社保空缺几个月，属于限购。期间，周桂军、尹成伟的儿子结婚，儿媳是上海人，希望与丁翠玉协商更换购买人，但丁翠玉不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、丁翠玉系上海市宝山区月浦三村****房屋的权利人。2、2020年5月24日，经云房公司居间，丁翠玉(甲方)与周桂军(乙方)签署《居间协议》、《房地产买卖合同》及补充协议，约定，乙方以130万元的价格购买甲方名下的系争房屋；乙方应于签买卖合同当日支付46万元，含甲方打给乙方的13万元用于首付，其中包含已付的2万元定金；应于银行贷款支付84万；乙方应于过完户后交税当日前支付13万元，其中包含已付的定金等。2020年6月2日，出卖人(甲方)丁翠玉与买受人(乙方)周桂军、尹成伟签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房屋转让价款150万元。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过45日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，甲方应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。补充条款(一)约定，双方任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达45日，则乙方应按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。补充条款(二)约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三约定，乙方应于2020年6月3日前直接向甲方支付55万元整，含已付的定金；乙方向银行申请贷款95万元。上述合同特别告知(二)告知如下内容：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。同日，丁翠玉(甲方)与周桂军、尹成伟(乙方)签署《补充协议》，约定实际成交价为130万元，甲方配合乙方做高房价款20万元，购房款甲方在收款同时转还给乙方；乙方应于2020年6月3日前直接向甲方支付24万元，含已付的定金；乙方应于2020年6月22日前直接支付甲方11万元；乙方向银行申请贷款95万元(以银行实际放款日期为准)。上述合同签订后，周桂军、尹成伟支付了24万元房款。3、2020年6月21日，周桂军的儿子周寻通过微信向丁翠玉的丈夫马骁颿告知，在办理银行贷款时，发现周桂军社保不够，同时提出能否延迟过户，还提出能否用周寻的女朋友名字购房，重新签合同。同年7月14日，本院收悉周桂军、尹成伟提交的起诉状。同年8月7日，丁翠玉通过微信向周桂军方发送解除合同通知函，并将上述函件邮寄给云房公司。同年8月12日，丁翠玉收悉起诉状副本。4、周桂军、尹成伟非本市户籍。2015年1月至2020年5月期间，周桂军个人社保2016年2月至2016年6月存在暂停5个月的情形，后于2016年8月补缴同年2月至6月社保，其余期间均正常缴纳。审理中，云房公司表示，63个月内缴满60个月，只能补缴或断缴3个月，但周桂军补缴了5个月，不符合购房资格。5、审理中，周桂军、尹成伟表示，逾期付款违约金应包含在根本违约金中，根本违约金过高，应以实际损失为准，目前系争房屋的房价上涨，丁翠玉不存在实际损失。丁翠玉则表示，实际损失是资金的利息损失，并且丁翠玉原本准备购买学区房，但未收到房款，导致学区房无法购买，目前系争房屋的房价没有变动。本院认为，周桂军、尹成伟与丁翠玉于2020年6月2日签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，签订时间在后，且已变更了2020年5月24日签署的《房地产买卖合同》及补充协议项下内容，故2020年5月24日签署的《房地产买卖合同》及补充协议实际已终止履行，双方之间实际履行的是2020年6月2日签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，该份合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于本诉部分。审理中，双方均同意解除该份合同及补充协议，故本院对周桂军、尹成伟要求解除该份合同及补充协议的诉请，予以准许。审理中，丁翠玉同意返还房款24万元，并同意配合协助办理网签备案合同的撤销手续，云房公司亦同意协助配合，故本院对该两项诉讼请求，亦予准许。关于反诉部分。本院认为，双方签署的《上海市房地产买卖合同》中已告知了限购政策，周桂军、尹成伟应当根据自身的社保缴纳情况，计算是否符合连续缴纳5年及以上的条件，衡量是否限购。审理中，周桂军、尹成伟表示周桂军的社保2016年2月至2016年6月存在暂停5个月的情形，至2020年5月不满5年。现周桂军、尹成伟在自身限购的情况下仍与丁翠玉签订涉案合同，导致合同无法履行，显然已构成违约，应当承担相应违约责任。根据合同第九条的约定，乙方承担的赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十，上述关于赔偿金的约定实为违约金性质。现丁翠玉依据该条款主张总价款百分之二十的赔偿金，实际主张的亦是违约金。本院认为，虽然合同中约定违约金的赔偿金额是总价款的百分之二十，但是本院根据本案实际情况，依据诚实信用和公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方的过错程度及守约方的实际损失等因素，酌情予以调整，认定周桂军、尹成伟赔偿丁翠玉违约金7万元。丁翠玉另主张的逾期付款违约金不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)周桂军、尹成伟与被告(反诉原告)丁翠玉于2020年6月2日签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及补充协议；二、被告(反诉原告)丁翠玉、第三人上海云房数据服务有限公司于本判决生效后十日内，协助原告(反诉被告)周桂军、尹成伟办理网签合同的撤销手续(合同编号：XXXXXXX)；三、被告(反诉原告)丁翠玉于本判决生效后十日内，向原告(反诉被告)周桂军、尹成伟返还房款24万元；四、原告(反诉被告)周桂军、尹成伟于本判决生效后十日内，赔偿被告(反诉原告)丁翠玉违约金7万元；五、驳回被告(反诉原告)丁翠玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为2,450元，反诉案件受理费收取为2,618元，由原告(反诉被告)周桂军、尹成伟负担698元，被告(反诉原告)丁翠玉负担4,370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年九月二十七日法官助理  张紫嫣书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……