河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4257号上诉人（原审被告）：南阳林源置业有限公司。住所地河南省南阳市张衡东路金融总部港。统一社会信用代码：914113006780595320。法定代表人：李兵，任总经理。委托诉讼代理人：王璠，河南两相律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋明丽，女，1972年9月6日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：宋伟，河南召栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张航（实习），河南召栋律师事务所律师。上诉人南阳林源置业有限公司因与被上诉人宋明丽买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。南阳林源置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宋明丽的诉讼请求；2.诉讼费由宋明丽承担。事实和理由：1.根据国家七部委《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）第二十五条、南阳市人民政府关于《南阳市中心城区经济适用住房申请条件及审核程序规定（试行）》的通知第一条、南阳市人民政府宛政（2012）51号关于印发《南阳市经济适用住房管理办法》第二十八条规定：“申请购买经济适用住房的对象是城市低收入家庭并且具有当地城镇户口。”而宋明丽户籍所在地是河南省××河街道办事处张寨村××号，不是南阳市城区城镇户口，不符合购买经济适用房的资格。一审判令南阳林源置业有限公司按《经济适用房认购协议》的约定向宋明丽交付房屋错误。2.南阳林源置业有限公司与宋明丽签订的《认购协议》是双务有偿合同，双方应同时对等给付，一方不能要求他方先行给付。该协议中对涉及房屋的建筑面积及单价均无明确约定，在宋明丽的仅支付部分预付房款的情况下，判令南阳林源置业有限公司交付房屋，损害了南阳林源置业有限公司的合法权益。宋明丽辩称，1.宋明丽向南阳林源置业有限公司购买房屋时，已经通过资格审核，取得经济适用房购买资格，南阳林源置业有限公司是在审查相关资格后才与宋明丽签订的房屋认购协议，该协议不违背法律强制性规定，亦无可撤销事由，因此宋明丽购买涉案房屋有事实和法律依据；2.认购协议虽未写明建筑面积，但明确约定了购买房屋为8-东-14-西户，房屋位置和户型确定，面积在户型选定后已经确定，可通过实地测量得出具体数字，应认定为双方对面积作出了明确具体的约定。涉案房屋的价款已经支付完毕，由南阳林源置业有限公司开具的收据予以证明，且南阳林源置业有限公司已经通知宋明丽领交房钥匙。一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应当维持。宋明丽向一审法院起诉请求：1.判令南阳林源置业有限公司按照购房协议约定交付位于张衡东路尚座花园8号楼东单元14层西户房屋；2.判令南阳林源置业有限公司按照购房协议约定按日万分之五自2015年9月15日起支付违约金至交付房屋之日止，截止起诉之日共计234000元；3.本案诉讼费、保全费等由南阳林源置业有限公司承担。一审法院认定事实：宋明丽于2015年1月5日与南阳林源置业有限公司签订经济适用房认购协议书，购买位于河南省××与××路东南角尚××花园××楼××西户的房产一套。其中第二条第三款、第四条分别对逾期交房的违约金承担、交房日期进行了约定。协议签订前，宋明丽向南阳林源置业有限公司支付购房款300000元，暖气统一安装费15000元，燃气初装费2500元。2016年5月3日，南阳林源置业有限公司销售部、财务部人员签字同意向宋明丽交付案涉房屋。2020年4月22日，河南省南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组出具情况说明一份，内容为“经核查，宋明丽，身份证号：，我部门依据2013年11月13日，南阳市保障性安居工程领导小组办公室《宛保安居办（2013］5号》文件及所附卧龙区符合经济适用住房资格名单，对其发放《经济适用住房资格核准通知单》，宋明丽申请档案未移交我部门。”一审法院对该小区争议的同类案件认定有效，判决已发生效力。一审法院认为，本案中，双方所签《经济适用房认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。关于宋明丽是否具备购买经济适用房资格问题。首先，根据河南省南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组所出具的情况说明及河南省南阳市中心城区经济适用房住房资格核准通知单，可以证实宋明丽具备购买经济适用房的准购资格，依法可以认购案涉经济适用房，宋明丽与南阳林源置业有限公司在尚座花园小区尚在建设中时签订的认购协议是双方真实意思表示。其次，南阳林源置业有限公司未提供相反证据证明案涉经济适用房购房协议违反《合同法》第五十二条关于合同无效情形之规定。案涉经济适用房签订日期为2015年5月1日，距今已经五年有余，同时期业主均已经入住完毕。故宋明丽要求南阳林源置业有限公司交付涉案房屋于法有据，一审法院依法予以支持。关于宋明丽是否已全额交清购房款问题。由于本案所争议的房产系经济适用房，且认购协议中价款问题明确约定房屋最终价格以南阳市物价部门核定价格为准、据实结算，一审法院对此不予处理，双方可以另行主张结算。关于南阳林源置业有限公司是否承担应当支付违约金问题。南阳林源置业有限公司未按照《经济适用房认购协议》约定向宋明丽交付房屋，已构成违约，依法应按照协议约定的违约条款承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”一审法院认为，《经济适用房认购协议》中约定逾期交房由南阳林源置业有限公司按宋明丽所付购房款的日万分之五向宋明丽承担违约金的数额明显高于宋明丽所受损失的30％，应认定为过分高于造成的损失，一审法院依法应对双方约定的违约金进行调整。鉴于《中华人民共和国合同法》中规定的违约金以弥补损失为主，适度体现一定的惩罚性，因宋明丽未提供证据证明因逾期交房给其造成的损失及损失大小，一审法院综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为酌定由南阳林源置业有限公司自协议约定的逾期交房之日起即2016年5月3日起，按宋明丽所付购房款315000元的中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金至南阳林源置业有限公司实际交房之日止较妥。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告南阳林源置业有限公司于判决生效后三十日内按《经济适用房认购协议》的约定向宋明丽交付房屋；二、被告南阳林源置业有限公司自2016年5月3日起按宋明丽所付购房款315000元的中国人民银行同期贷款利率的两倍向宋明丽支付违约金至南阳林源置业有限公司实际交房之日止。三、驳回原告宋明丽的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费4810元，由被告南阳林源置业有限公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、根据《南阳市经济适用房管理办法》，具有本市常住城市户口或在市区内居住满三年的无房户或住房困难户，可以购买一套经济适用房。宋明丽持有河南省南阳市卧龙区保障性住房建设管理中心颁发的《经济适用房资格核准通知单》，一审审理中，南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组又出具了《情况说明》，对发放通知单予以认可，一审据此确认宋明丽享有购买经济适用房资格，符合事实。二、南阳林源置业有限公司在宋明丽具有经济适用房购买资格情况下与宋明丽订立了《经济适用房认购协议》，在宋明丽按合同约定交纳了购房款后，出具了尚座花园钥匙交接传递单，协议和传递单明确了宋明丽所购房屋的楼号、单元、层数、户向等具体位置，故应按协议约定向宋明丽交付房屋。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由南阳林源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年九月十七日法官助理刁艳书记员马赟赟