杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2297号 原告：孙海峰，男，1972年6月29日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市上城区。 原告：周悦婷，女，1972年3月10日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市上城区。 委托代理人：孙海峰，男，1972年6月29日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市上城区，系原告周悦婷丈夫。 被告：杭州青城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市临安区青山民主村，统一社会信用代码91330185704309735Q。 法定代表人：何建梁，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，广东省潮州市人，住广东省潮州市湘桥区。 原告孙海峰、周悦婷诉被告杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月16日向本院提起诉讼，本院经诉前调解不成，于2020年7月3日立案受理，依法由审判员应秋适用简易程序独任审理，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告孙海峰、原告周悦婷的委托代理人孙海峰及被告杭州青城房地产开发有限公司的委托代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理完成颐和山庄45幢101-201号房屋土地使用权和商品房所有权初始登记并将该房地产的权属证书向原告交付；2.被告支付逾期办理上述房地产产权证的违约金186721.95元（以已付房价款3426091元为基数，按日万分之一自2018年12月1日起暂计至2020年5月31日，其后违约金继续计算至土地、房屋权属证书交付日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月6日，二原告为购买被告开发的颐和山庄房屋，与被告签订合同编号为20170630号的《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定被告将位于临安区××街道××幢××号房屋售予原告，该房建筑面积148.79平方米，成交总价3426091元，房屋于2018年7月31日前交付。在签订商品房买卖合同时，被告以房管局备案需要为由让原告同时又签订了补充协议等附件。商品房买卖合同签订后，原告按约向被告交付了首付款1036091元，剩余2390000元房款原告以办理银行按揭方式支付给了被告。被告在2018年8月向原告交付了上述房屋。双方的商品房买卖合同约定，出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并将取得的土地、房屋的权属证书在2018年12月1日前交付买受人，现距约定交付权证时间已超11个月，但被告至今未向原告交付。根据合同约定，出卖人不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。因被告一直未办理完成土地使用权、商品房所有权初始登记和履行权证交付义务，致使原告所购房屋至今无法办理产权证，原告的利益严重受损，被告应承担违约的民事责任，被告除应立即办理完成房地产权属初始登记并将权属证书交付原告外，还应按合同约定向原告支付逾期办理上述房地产权证的违约金。故原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，向贵院提起诉讼。 原告孙海峰、周悦婷为支持其诉请向本院提供《浙江省商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件各1份、收据1份、预售增值税发票复印件2份、贷款及担保合同复印件1份（与原件核对一致），欲证明：双方约定办证日期，在约定期限内被告没有按约办证，存在违约的事实。 被告辩称：关于违约金问题，按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价款的2%，案涉房屋的房价款为3426091元，故违约金上限为68521.8元。另外，原告称出卖方以房管局备案为由让他们签订补充协议，被告认为这一点是没有依据的。 被告青城房产公司为支持其辩请向本院提供签约确认单复印件1份（与原件核对一致），欲证明原告在签署商品房买卖合同以及补充协议时是查阅过相应条款内容的，而且双方达成一致没有异议。 原告提供的证据，经庭审质证，被告对《浙江省商品房买卖合同》、补充协议、增值税发票、贷款及担保合同复印件的真实性没有异议。另收据，被告认为出具主体并非被告，与被告无关联，不予质证。被告提供的证据，经庭审质证，原告对真实性无异议。根据原被告的质证意见，本院对原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、补充协议、增值税发票、贷款及担保合同的复印件的真实性予以确认。另外收据出具主体为上海房雀信息技术有限公司，与被告无关，本院不予采信。本院对被告提供的签约确认单的真实性也予以确认。 根据以上证据和双方当事人陈述，本院查明案涉事实如下： 2017年7月6日，青城房产公司（作为出卖人）与孙海峰、周悦婷（作为买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于临安××街道颐和山庄45（45幢101-201）房屋，建筑面积148.79㎡，总价3426091元。合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理；……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。……。”附件八，出卖人为甲方，买受人为乙方，签订了补充协议内容，协议第六条第二款约定：“《商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准”。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据。补充协议（二）第十一条第三款约定：“出卖人承诺：在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在本款约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人不选择退房，但自本款约定的期限届满之次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%”。第十四条第二款约定：“本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议”。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，原告按约支付被告房款。青城房产公司于2018年8月向原告交付取得竣工备案手续的房屋。该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割。 本院认为：被告至今没有办妥案涉商品房的土地使用权、房屋所有权初始登记并将权属证书或登记证明交付原告，无论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约。被告未办妥该事项系自身债务原因，应设法涤除抵押，完成本合同项下的义务，原告诉请要求被告办理符合法律规定和合同约定，本院支持。但是需特别说明，本院支持原告该诉请是指被告需设法消除阻碍分割办证的因素（如涤除抵押、清偿债务解除查封、补缴税费等），从而履行义务；并非要求不动产登记部门无条件协助办理，不动产登记部门仍根据法律、法规判断是否符合分割办证条件。 当前并无法律法规禁止出卖人与买受人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系出卖人事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准；对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但买受人认为出卖人未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议（二）中关于“如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议（二）中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对出卖人有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金条款有效，原告也未在法定期限内主张撤销，但庭审中经本院释明，原告要求调高违约金，本院予以采纳，结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院酌情确认2020年7月31日前的违约金计算标准按照补充协议（二）第十一条第三款的约定执行，此后的违约金计算标准调整为按每日房屋总价款的万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州青城房地产开发有限公司应取得杭州市临安区锦北街道颐和山庄45（45幢101-201）房屋的不动产权属初始登记证书并交付原告孙海峰、周悦婷，限于本判决生效后三十日内办理完毕； 二、被告杭州青城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙海峰、周悦婷违约金68521.8元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至初始不动产权证书交付之日止的违约金以3426091元为基数，按每日万分之一计算）； 三、驳回原告孙海峰、周悦婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4034元，减半收取2017元，由被告杭州青城房地产开发有限公司负担740元，由原告孙海峰、周悦婷负担1277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  应秋 二〇二〇年九月二十二日 书记员  高菁 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。