河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1495号 上诉人（原审被告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地河北省张家口经济开发区紫金城小区**。 法定代表人：田美玲，总经理。 委托诉讼代理人：王俊，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海光，北京佳创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武富生，男，1976年5月24日出生，汉族，住山西省太谷县。 委托诉讼代理人：王斌，河北华研律师事务所律师。 上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）因与被上诉人武富生房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2018）冀0791民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 华凯公司上诉请求：撤销经济开发区人民法院（2018）冀0791民初1681号民事判决，改判驳回武富生的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，案件定性错误。武富生在一审中承认案件所涉房屋是通过抵顶吕某欠付的水暖配件材料款，但并未提交任何证据证明吕某欠付的款项4396273元，同时一审法院也未对此进行调查。武富生所提交的水暖供货单是与李文辉发生的买卖合同关系，并不能说明与吕某的关系。本案中，双方的真实意思表示并非是进行房屋买卖，而是用案涉房屋担保吕某与武富生签订的水暖配件买卖合同履行，本案的基础法律关系是买卖合同，而并非是房屋买卖合同。最高人民法院关于印发全国民商事审判工作会议纪要的通知中第45条规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。华凯公司与武富生签订以物抵债的房屋买卖合同的时间在吕某与武富生履行水暖配件买卖合同的过程中，吕某与武富生的债务履行期间未届满，吕某欠付的配件款不能转化为购房款，一审法院直接以房屋买卖合同关系进行审理，显然认定事实错误，适用法律错误。庭审中，华凯公司补充提交上诉理由，武富生所持有的购房款收据中，注明了“抵账”字样，武富生并未实际支付购房款，是以其向吕某供货，经结算之后折抵。案涉两套房屋的总价款为4374400元。在工程进行中，阮明改作为吕某和河南省豫兴建筑有限公司张家口建筑工程处（以下简称豫兴公司）的代理人，出具声明及承诺书，都表示华凯公司开发的工程因资金困难，以商品房用于暂时的抵押贷款或民间融资。案涉房屋也是通过上述方式进行的融资，以房屋的形式为武富生所提供的水暖件做担保。所以本案所涉及的房屋买卖合同并非是双方真实的意思表示，也不是真实的房屋买卖合同关系。按照吕某和武富生的口头约定，武富生为紫金城项目五幢楼提供暖气片，总货值大约500万左右，吕某先以房屋折抵440万元，预付材料款，完工之后双方再行结算，并就每幢楼签订供货合同。随后豫兴公司与武富生仅签订了Ｄ座的合同，供货也只有30万元，其后并未供货。2018年吕某被司法机关羁押，第二年才无罪释放，武富生在吕某被羁押期间提起诉讼，不排除虚假诉讼的嫌疑。一审法院所认定的事实中大部分以武富生的陈述内容作为依据，但缺乏有效证据证实，武富生向李文辉所供货物的数额与抵顶金额相差甚多，在一审陈述中，武富生曾多次表示其将货物提供给吕某，但供货单中又说明是供货给李文辉，相互矛盾。本案所涉及的两份房屋买卖合同，都是以房抵债的合同，具体的数额需要进行结算，但华凯公司与吕某的工程款尚未结算，房屋也并未实际交付给吕某。武富生与华凯公司之间并不具有直接的债权债务关系，对案涉房屋也不具有交付请求权，其要求交付房屋是没有任何法律依据的，以房屋抵顶材料款的合同尚未实际履行，应当以基础的债权债务关系进行审理。根据最高院审理民间借贷案件的司法解释中的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，一审判决以房屋买卖合同作为审理案件的基础，适用商品房买卖合同的司法解释进行判决，属于认定事实、适用法律错误，请二审法院查明事实依法改判或将本案发回重审，支持华凯公司的上诉请求。 武富生答辩称，2012年5月华凯公司将会展中心项目发包给豫兴公司，但实际施工人是吕某，接受工程之后，吕某和武富生约定由武富生向工地供应暖气片采暖设备。但吕某不能及时的交付货款，华凯公司为了工程能够顺利进行，就与武富生签订了案涉的两份房屋买卖合同。约定华凯公司以所建设的两套底商作价4374400元用于抵顶上述供暖设备款项。基于以上的抵顶关系，武富生与华凯公司建立了房屋买卖合同关系，由于房屋不能交付，一审法院判决华凯公司将房款退还合理有据。华凯公司应就其所抵顶的房款在吕某的工程款中扣除，但华凯公司是否扣除与武富生无关。华凯公司的上诉理由不应得到支持，请驳回上诉。 武富生向一审法院起诉请求：华凯公司返还购房款、手续费4396273元及相应利息，利息以4396273元为基数，按照年息6%计息，自2012年10月26日起计算至实际清偿本金之日止。 一审法院认定事实：武富生作为承购方（乙方）与华凯公司作为出售方（甲方）分别于2012年10月19日、2012年10月26日签订《房屋买卖合同》两份，其中2012年10月19日签订的房屋买卖合同的相关内容载明：“一、甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，经协商一致于2012年10月19日在钻石南路1号该项目的接待中心签订本合同；二、房屋楼号、建筑面积及价格，乙方拟定承购的房屋为Ｆ座底商3号房，该房屋建筑面积208.3平方米，单价11000元／平方米，合计2291300元；三、付款方式为乙方一次全款支付该房屋的房价款总房价人民币2291300元；四、甲方交房期限及违约责任，2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况，甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致的及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的；3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议。（其他内容详见合同文本）。该合同甲方处盖有华凯公司合同专用章，乙方处有武富生签字捺印”。华凯公司于2012年10月19日向武富生开具收据两张，分别载明“今收到武富生交来华润•紫金城Ｆ座3号底商（抵账）人民币2291300元整，收款单位处加盖有华凯公司财务专用章，收款人处写有俞，交款人处写有武富生”；“今收到武富生交来手续费人民币11457元整，收款单位处加盖有华凯公司财务专用章，收款人处写有俞，交款人处写有武富生”。武富生、华凯公司于2012年10月26日另就张家口市文化艺术会展中心一华润•紫金城Ｆ座底商4号房签订房屋买卖合同一份，所涉房价款为人民币2083100元，其他内容同Ｆ座底商3号房的房屋买卖合同。同日，华凯公司为武富生出具Ｆ座底商4号购房款及手续费收据两张，分别载明“今收到武富生交来华润•紫金城Ｆ座4号底商（抵账）人民币2083100元，收款单位处加盖有华凯公司财务专用章，收款人处写有俞，交款人处写有武富生，日期为2012年10月26日”；“今收到武富生交来手续费人民币10416元，收款单位处加盖有华凯公司财务专用章，收款人处写有俞，交款人处写有武富生，日期为2012年10月26日”。2012年5月8日豫兴公司张家口建筑工程处出具授权委托书一份，载明“我吕某系河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处项目经理，现授权委托本公司的阮明改先生，身份证号为1325271969××××××××为我公司代理人，阮明改与张家口华凯创业房地产开发有限公司所办理的建设、材料、房屋销售、结算及办理民间贷款和借支款项等事宜，我均予以承认”。2012年10月18日由阮明改作为委托代理人签署关于借用华凯公司商品房屋的声明及承诺书一份，载明“河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处（吕某以下称乙方）承包建设张家口华凯创业房地产开发有限公司开发（以下称甲方）的会展中心项目（紫金城小区）。由于在建设中、后期资金出现严重困难，因此要求在甲方暂借商业商品房屋，用于暂时抵押贷款（或民间融资），否则工程将无法进展。甲方为了保证工程的顺利推进和工程进度，同意了乙方的要求，决定将如下房屋暂时借给乙方：会展中心项目（紫金城小区）内Ｆ座房号为Ｆ-3、Ｆ-4共计2套商品房屋，总面积为416.6㎡，总合款为4374400元，以上房屋乙方为临时借用（且甲方仍拥有绝对产权），并承诺于2013年3月1日前归还给甲方。因此，甲方按乙方的指定要求将以上房屋暂时写给了武富生先生，用于抵押贷款。乙方承诺到期还款后将以上房屋的合同及收据赎回后交还甲方财务部。如到期未能交还时，因该‘房屋买卖合同’及收据不是实际意义上的房屋买卖，且暂借商品房屋实际产权仍归甲方。因此，甲方及乙方均可声明作废，该‘房屋买卖合同’及收据将不再产生任何担保及其他法律效力，在此期间，如合同持有人来甲方咨询以上房屋时而发生纠纷，均由河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处（吕某）负责处理，如因该房屋而产生了经济损失、民事或刑事责任，均由总包方‘豫兴公司张家口工程处的负责人吕某’承担”。另查，2012年8月至2013年9月期间，武富生向华凯公司开发的会展中心项目（紫金城小区）Ａ座、Ｂ座供应水暖材料。经实地查勘，本案买卖合同所涉两套底商房屋已建成。一审法院认为，华凯公司与武富生于2012年签订房屋买卖合同两份，约定将其开发的张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城Ｆ座底商3、4号房屋出售给武富生，华凯公司出具购房款收据确认武富生支付购房款方式为“抵账”并收取其交纳购房款共计4374400元，另武富生提供证据可证实向华凯公司开发的会展中心项目（紫金城小区）Ａ座、Ｂ座供应水暖材料，双方当事人签订房屋买卖合同并由华凯公司向武富生出具购房款收据，足以证实武富生购买华凯公司底商房屋，以供应水暖材料价款支付华凯公司购房款，华凯公司出具收据确认以房屋抵顶材料款的事实，武富生与工程承包人之间货物买卖法律关系转化为与华凯公司之间的以物抵债法律关系，在华凯公司不能履行交付房屋义务的情形下，即负有返还购房款的合同义务，现涉案房屋已建成并具备交付条件，华凯公司尚未向武富生交付房屋，且经诉讼程序华凯公司仍拒绝交付房屋，武富生亦变更诉讼请求主张返还购房款，双方签订房屋买卖合同的合同目的已不能实现，故合同应予以解除，华凯公司以抵账方式收取武富生的购房款4374400元以及手续费21873元应予返还，武富生诉请判令华凯公司返还购房款、手续费4396273元的诉讼请求证据充分，有据可依，予以支持。华凯公司提供证据《关于借用华凯公司商品房屋的声明及承诺书》虽可以证实，华凯公司与承包商豫兴公司张家口工程处因建筑资金出现严重困难，借用华凯公司两套房屋登记至武富生名下，总面积为416.6㎡，总合款为4374400元，但因该声明及承诺书未向武富生披露，仅对华凯公司与工程承包人之间发生法律效力，对武富生不产生法律效力，涉及华凯公司与工程承包人之间债权债务关系，华凯公司可向工程承包人另行主张权利。关于武富生主张华凯公司承担利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，华凯公司应承担返还武富生支付购房款并承担相应利息的违约责任，武富生主张华凯公司支付利息的诉讼请求有据可依，予以支持，华凯公司应返还武富生购房款、手续费人民币4396273元并承担相应利息，利息以人民币4396273元为本金，按照年利率6%计息，利息从2012年10月26日起计算至实际返还本金之日止。华凯公司辩称签订合同后武富生未履行给付房款义务，因华凯公司已出具收据确认武富生以抵账方式交纳房款，且武富生供应材料用于华凯公司开发项目，故对华凯公司的该抗辩意见，不予采信。华凯公司辩称其开发的紫金城小区至开庭之日尚未取得商品房预售许可证书，双方签订的买卖合同无效，因未取得商品房预售证明而销售房屋的过错责任应由华凯公司自行承担，且现华凯公司所开发项目包括涉案房屋已经建成，商品房预售合同基础已不存在，为保护交易安全，保障当事人正当权益，对华凯公司的该抗辩意见，不予采信。判决：一、解除武富生与张家口华凯创业房地产开发有限公司分别于2012年10月19日、2012年10月26日签订的两份《张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》；二、张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还武富生购房款、手续费共计人民币4396273元，并以人民币4396273元为本金，按照年利率6%计息，给付武富生从2012年10月26日起至实际给付购房款本金之日止的利息。 本院二审期间，华凯公司围绕上诉请求提交2013年3月15日豫兴公司与张家口市富诚海商贸有限公司武富生签订的协议书和证人吕某的证言，拟证明武富生仅为紫金城项目中Ｄ座提供供暖材料，合同约定总价款按实际结算，虽然签订了房屋买卖合同，但具体的货款需要进行结算，武富生只提供了少量的货物，并且未经结算，以房屋抵顶材料款的合同并未实际履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武富生认为协议书仅为复印件，无原件进行比对，且该协议仅为Ｄ座协议，本案中华凯公司抵顶的房屋用于全部紫金城项目的六座建筑水暖设备货款，仅凭Ｄ座的合同无法否定其余五座的事实。吕某将其部分工程分包给李文辉，而李文辉是Ｂ座的水暖工程承包人，华凯公司将其开发的六座建筑水暖货款以房屋进行抵顶是事实。吕某的证言应当在一审期间提供，二审出示违反了程序性规定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：豫兴公司与张家口市富诚海商贸有限公司所签订的协议，华凯公司仅提供了复印件，虽吕某对该份协议予以认可，但并无原件予以核对，无法核实真实性，对该份证据，本院不予确认；关于吕某的证言，其曾以豫兴公司名义承包华凯公司部分工程，与华凯公司存在利害关系，虽吕某陈述李文辉是Ｂ座的承包人，但武富生对此不予认可，陈述李文辉仅是水暖工程的承包人，且武富生确实履行了水暖件的交付义务，故吕某的证言证明效力较低，仅凭其个人陈述不足以反驳武富生一审期间所提交的证据，对吕某的证言，本院亦不予确认。 二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的争议焦点是武富生与华凯公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，武富生要求华凯公司返还购房款及承担违约责任的主张是否具有事实及法律依据。 武富生与华凯公司对双方签订的房屋买卖合同均陈述是基于武富生为华凯公司开发的工程提供水暖件，案涉房屋系预付武富生的货款。对于以上事实，双方均无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。武富生基于其与华凯公司签订的房屋买卖合同要求返还购房款及承担违约责任，须以双方构成真实的房屋买卖合同作为前提，结合本案事实，武富生签订购房合同，是华凯公司预付货款的行为，即以房屋买卖合同的形式为水暖件买卖合同的履行提供担保。武富生在一审中提交了其供货单，并以此主张与案涉房屋进行了抵顶，但供货单中大部分记载为“会展中心Ｂ座”，收货人为“宗伟”，仅有李文辉出具的30万元货款的欠条，上述证据无法确定宗伟与李文辉的关系，宗伟所签收的货物是否与李文辉有关，而李文辉的行为是否与本案诉争的房屋有必然的关联性，亦无法证实。武富生所提交的证据并不能证明其已经以货款与本案诉争房屋的购房款完成了相互抵顶。另，华凯公司将案涉房屋交由吕某，此时吕某并不享有物权，故案涉房屋的买卖合同签订并不涉及物权的转移，基于此，武富生并不享有房屋买卖合同所产生的请求权。由此，武富生与华凯公司签订房屋买卖合同的时刻并不具有真实的购房意思表示，双方仍是基于水暖件买卖合同而产生的债权债务关系，且对货款的抵顶尚未进行结算，未能实际抵顶完毕，武富生基于房屋买卖合同而主张的返还购房款等诉讼请求并不具有事实依据，一审法院对此予以支持不当，应予纠正。关于华凯公司应返还的款项问题，虽双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，但在华凯公司为武富生出具收据时，曾收取了武富生交付的“手续费”11457元和10416元，华凯公司所收取的该部分费用并无事实及法律依据，应予退还。 综上所述，张家口华凯创业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2018）冀0791民初1681号民事判决； 二、张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还武富生手续费21873元； 三、驳回武富生的其他诉讼请求。 如未能按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费41795元，张家口华凯创业房地产开发有限公司负担347元，武富生负担41448元。二审案件受理费41795元，张家口华凯创业房地产开发有限公司负担347元，武富生负担41448元。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年九月一日 书记员 田 佳