陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2750号上诉人（原审被告）：李世飞，男，1965年9月7日出生，汉族，现住靖边县张家畔镇。被上诉人（原审原告）：靖边县好家物业管理有限责任公司，住所地：靖边县龙山路气象局隔壁。法定代表人：郝泽成，任公司**。委托诉讼代理人：朱晓飞，陕西辅衡律师事务所律师。上诉人李世飞因与被上诉人靖边县好家物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省靖边县人民法院（2020）陕0824民初519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李世飞，被上诉人靖边县好家物业管理服务有限责任公司的委托诉讼代理人朱晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李世飞上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，重新作出公平公正的判决。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。一审判决认定，由上诉人支付被上诉人物业费5835元，这是在事实没有认定清楚的情况下草率作出的判决。一审法院认定电梯费根据楼层数由0.26元/平方米起（每平方米0.02元的楼层系数逐层递增），被上诉人向上诉人收取的电梯费就包括：电梯使用费、电梯维保费、电梯年检费。上诉人居住在该小区的一层楼房内，即电梯费为0.12元/平方米。事实上，被上诉人欠靖边县电力供电公司电费，供电公司下发通知要强行给园丁小区断电，被上诉人却迟迟不缴纳拖欠的电费，上诉人为方便小区业主出行，于2019年9月25日向小区业主管理委员会交付电费，此款用于替被上诉人向靖边县电力供电公司缴纳拖欠的电费。当月电改后，被上诉人又向园丁小区业主管理委员会预交公摊照明电费、电梯运行费共计200元，上述费用理应由被上诉人完全承担。上诉人从2011年起至今一直入住在该小区内，被上诉人从2011年起每年以110平方米的面积向上诉人收取物业费、楼层增高费等各项费用，一审判决认定了2014年12月31日起至2019年12月31日多收取的物业服务费，却对2011年至2014年多收取的费用未予认定。从2011年起至2014年11月份，被上诉人不具备管理小区物业资格，被上诉人2014年11月25日才与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订了物业管理服务合同，所以被上诉人2011年至2014年收取的物业费要如数退还。靖边县好家物业管理有限责任公司答辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，作出的判决公平、公正并无不当。被上诉人与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订的物业管理服务合同内容合法、有效，被上诉人具备管理园丁小区的物业资格，被上诉人在合同履行期内按照合同约定为被上诉人提供了良好的物业服务；被上诉人称其向小区业主管理委员会交付的电费、公摊照明费、电梯运行费是替被上诉人缴纳，应在本案物业费中予以抵扣，被上诉人认为上诉人所述事实与本案并非同一法律关系，不能混同处理，一审法院在判决中已予以阐明，故一审法院认定事实清楚，判决正确；最后，根据物业服务合同约定：物业管理服务费按0.7元/㎡收取，电梯费根据楼层数由0.26元/㎡起（每平米0.02元的楼层系数逐层递增），垃圾费8元/月/户，其中楼层为一楼的电梯费为0.12/㎡元，本案中，上诉人住园丁小区1号楼2单一102室，房屋面积为108.97㎡，楼层数为一层，故上诉人每月的物业费用为97.3元，上诉人拖欠被上诉人的物业费时间为2014年12月31日其至2019年12月31日，共计60个月，物业费共计5838元，一审法院判决适用法律正确，公平公正。靖边县好家物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的2014年12月31日起至2019年12月31日期间的物业管理费用5880元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月25日，陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司与靖边县好家物业管理有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，后原告与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司连续签订合同至2019年12月31日。合同约定，由原告为教育局园丁小区提供物业服务。合同第七条管理服务费用约定：“1、物业的管理服务费按政府规定的标准向业主收取，暂按0.7元/㎡收取。2、电梯费根据楼层数由0.26元/㎡起（每平米0.02元的楼层系数逐层递增）。3、垃圾费8元/月/户。”被告李世飞为园丁小区业主，住该小区**楼****。被告的房屋面积为108.97㎡，原告以110㎡的面积向被告主张物业服务费。原告向被告催要2014年12月31日至2019年12月31日的物业服务费未果，故涉诉法院。一审法院认为，原告靖边县好家物业管理有限责任公司与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订的《物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告作为园丁小区的业主，受该《物业管理服务合同》的约束。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，原告提供物业管理服务，被告应当依照合同约定支付物业服务费用。原告收取物业服务费应当按照业主住房面积收取，被告住房面积为108.97㎡，原告按照110㎡收取物业服务费显然不合理，按照合同约定收费标准，108.97㎡每月物业服务费为97.3元，2014年12月31日至2019年12月31日的物业服务费共计5838元。被告辩称向业主委员会交付公共照明电费200元、物业公司欠缴电费5880元，应由原告退还给被告。上述费用均为被告向教育局园丁小区业主管理委员会交纳，该笔费用应当由小区业主管理委员会另案主张权利，故对被告的该项答辩观点，不予支持。另外，根据相关法律规定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由被告李世飞于本判决生效后七日内支付原告靖边县好家物业管理有限责任公司物业服务费5838元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李世飞负担。二审中上诉人为支持其主张向法庭提交证据：在靖边县东郊派出所、河东办事处服务中心的组织下由河东社区服务中心、张家畔镇人民政府、教育局园丁小区的业主委员会、被上诉人的负责人、开发商一起形成的六方会谈笔录复印件一份，证明被上诉人承认拖欠电力局的电费14800元，园丁小区的业主委员会将此电费代缴。第二组证据：靖边县住房和城乡建设局出具的责令改正通知书，证明被上诉人已经与园丁小区解除了物业服务关系。被上诉人质证认为，对第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可，与本案无关，被上诉人现在起诉的是业主，电费是业主管理委员会代缴的，与本案不是同一主体。对第二组证据的真实性认可，对证明目的有异议，与本案无关，责令改正通知书的时间是2020年6月29日，而被上诉人主张的物业费是2019年12月31日之前的物业费。本院经庭审质证，对上诉人提供的证据认定如下：因被上诉人对上诉人提交的两组证据的真实性认可，对真实性予以认定，可以认定上诉人所在小区的业主管理委员会代缴小区欠付电费，上诉人所在小区在2020年6月29日已经与被上诉人解除物业服务合同。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是上诉人是否应当承担欠付的物业费的问题。上诉人对于按照物业服务合同约定业主需要承担的物业费、电梯费、垃圾费的金额并无异议，对于欠付被上诉人2014年12月31日至2019年12月31日期间的上述费用亦无争议。上诉人上诉称其所在小区的业主管理委员会代被上诉人公司垫付电费14800元。而上诉人所在小区的业主管理委员会已经就该垫付款将被上诉人起诉至一审法院，本案争议的是被上诉人作为物业公司向业主收取的物业费等费用，上诉人不能以此拒付其个人的物业费，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人上诉又称其在2019年9月份向其小区业主管理委员会预交公摊照明电费、电梯运行费共计200元。经审查，上诉人一审提交的2019年9月15日交费收据载明：“收二次上水费100元、预收电梯、公摊照明等100元”，而关于物业服务合同中的电梯费包括的是电梯的运行电费、维保费、年检费等，该时期被上诉人还作为该小区的物业管理人，小区业主管理委员会预收的电梯、公摊照明等费用是否缴纳的被上诉人收取的电梯费并不清楚，不足以证明上诉人已经缴纳了2019年后半年的电梯费，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人上诉还称在2014年之前其是按照110平方米缴纳的物业费等费用，多交的费用应该在欠付的物业等费用中予以扣除。经审查，上诉人并不能明确多交的数额，且被上诉人在本案中主张的仅是2014年12月31日至2019年12月31日期间的费用，该期间的费用计算是按照上诉人实际面积计算的费用，上诉人可以另行对多交的物业费等费用主张权利。综上所述，李世飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李世飞负担。本判决为终审判决。审判长 王 燕审判员 崔文静审判员 张彩莲二〇二〇年九月三十日书记员 艾 聪