河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民终6923号上诉人（原审原告）：孙彬,男,1987年10月30日生,汉族,现住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思凡，河南洛太律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：宝石花物业管理有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市洛龙区厚载门街香山路**。主要负责人：吴宏兴，该分公司经理。委托诉讼代理人：王干益，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩艳娜，河南开物律师事务所实习律师。上诉人孙彬因与被上诉人宝石花物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称宝石花分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人孙彬的委托诉讼代理人李世杰，被上诉人宝石花分公司的委托诉讼代理人王干益、韩艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙彬上诉请求：撤销原裁定，将本案发回继续审理。事实和理由：一、双方是业主与物业服务企业之间的物业合同纠纷，是平等民事主体纠纷，不存在隶属关系，不存在企业改制遗留问题。孙彬是从他人手中购买的二手房，享有100%个人产权，区别于家属院房产。中油家园内的业主均有独立产权，区别于单位企业的家属院，不能因为集体购房就改变了房产性质。中国石油天然气集团公司第一建设公司已于2018年年底基本完成分离移交工作，并于2019年9月将包括中油家园在内的多个小区移交给宝石花公司，宝石花分公司成为该小区的物业服务企业，此时宝石花分公司已不属于国有企业的隶属单位，根本不存在国有企业改制遗留问题。2018年10月26日宝石花公司成立，股东、性质均与中国石油集团没有任何关联。虽然承接了中油家园物业服务，但对国有企业、对小区不再具有隶属关系，已经完成了“三供一业”改革。此时宝石花公司与业主之间是平等的物业合同关系，双方的物业费纠纷是平等民事主体之间的纠纷。二、宝石花分公司在2019年12月在小区发出通知物业费涨价，孙彬对物业费的涨价行为不服提出诉讼。此次物业费涨价的行为是宝石花分公司的行为，并不是国有企业或其他部门具有行政性质的行为或内部行为。因此，一审法院以“国有企业改革所产生的遗留问题”驳回孙彬的起诉没有事实和法律依据。一审法院的裁定会导致小区业主找中石油集团，企业会拿出与宝石花公司签订的承接协议，告知完成“三供一业”改革，不归企业管。造成宝石花分公司在中油家园内肆意妄为，诉至法院而认为国有企业改革遗留问题而无人管理的地步。宝石花分公司辩称：一、宝石花分公司作为中国石油天然气集团公司家属区中油家园小区的物业服务企业，是中国石油天然气集团公司为落实国务院国有企业“三供一业”改革在全国中石油家属区统一布局实施的。1.国务院办公厅2016年6月11日转发的国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)要求2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用，国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收,也可由当地政府指定有关单位接收,支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。2.中国石油天然气集团公司制定的《中国石油天然气集团司矿区物业分离移交实施方案》(以下简称《实施方案》)确定了宝石花公司是中石油集团全国1000余个职工小区的物业管理单位，负责中石油所有职工小区的物业服务。宝石花公司是由海峡能源有限公司、哈尔滨中润房产经营管理有限公司、宝石花家园投资管理有限公司、新疆西部绿洲生态发展有限责任公司、大庆市庆油物业管理有限公司、盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司等六家国有企业共同成立的，其中国有资产占股超过54%，属于国有物业管理公司。由宝石花公司作为中石油集团公司职工小区的物业管理企业符合国务院的《指导意见》的规定。3.为了落实《指导意见》和《实施方案》的要求,2019年9月北京中油斯派克商务服务有限公司与宝石花公司达成了《确认书》(以下简称《确认书》),根据该《确认书》的约定,宝石花公司成为包括中油家园在内的中国石油天然气集团公司职工家属区物业管理业务的运营主体，并自2019年起开始为中油家园小区提供物业服务。《指导意见》是国务院指导“三供一业”改革小区物业管理移交工作的规范性文件，具有管理性强制性效力。该类小区物业企业进驻管理不能等同于社会市场化的物业企业进驻程序，其具有一定的强制性管理要求。该类小区物业企业进驻服务，不需要由业主大会选聘。二、孙彬的起诉及上诉请求，均不符合法律规定，人民法院依法应当驳回其诉讼请求。1.中油家园目前执行的物业费收费标准，是“三供一业”分离移交后由宝石花公司按照“服务质量不降低”的要求，对承接运营情况进行了详细测算并与北京中油斯派克商务服务有限公司协商后共同确定的。该小区作为中石油职工家属区，房产购买的对象必须是中石油集团的员工，虽然后期有个别职工转让了自己的住房（一审已经查明孙彬的房屋系从中石油职工处购得）。但截至目前该小区中石油职工作为业主占比也在81%以上。中油家园有别于社会小区的另一特点是小区内至今仍有两千万元左右的国有资产（资产的所有权人为北京中油斯派克商务有限公司）。为了确保国有资产的保值增值，也不适合将小区的物业管理工作交给民营的物业管理公司经营管理。这就是国务院《指导意见》要求的“三供一业”改革中职工家属区物业管理优先选择国有物业管理企业的原因。北京中油斯派克商务服务有限公司与宝石花公司共同确认的《运营方案》确定了包括中油家园在内的洛龙、吉利、安阳项目的收费标准统一为多层1.2元每平方米，高层1.6元每平方米。2.按照《运营方案》要求，结合市场环境，目前宝石花分公司执行的物业费标准具有合理性。《指导意见》的核心就是要求国有企业不得再以任何形式承担职工家属区的“三供一业”费用。2019年之前中油家园小区高层0.7元每平方米的物业收费标准并非该小区物业服务的实际价值，而是扣除集团公司的补贴之后的价值。中油家园目前每平方米1.6元的物业费收费标准（一次缴纳两年物业费每平方米优惠至1.35元），与周边小区的物业费收费标准相当。目前中油家园超过80%的业主已经按照1.6元的标准缴纳了物业费，即大部分业主已经以自己的行为认可了该收费标准。孙彬向一审法院起诉请求：返还孙彬所缴纳的两年物业费5238.48元。一审法院认定事实：孙彬购买有河南省洛阳市洛龙区关林路166号8幢1-1102号房屋一套，2020年6月22日孙彬向宝石花分公司交纳5238.48元，宝石花分公司向其出具一份缴费凭证，内容为：缴费项目为宝石花分公司，缴费日期为2020年6月22日，缴费单号为0225042120，缴费期为202005，支付渠道为现金，小区名称为中油家园二期，房号为08011102，姓名孙彬，总金额5238.48元，费用明细中显示物业费为2619.24元，车位费为0元，其他费用为2619.24元，合计为5238.48元。上述5238.48元孙彬认为系2019年至2020年宝石花分公司向其收取的物业服务费。孙彬与宝石花分公司未签订相应物业服务合同。一审另查明，2016年6月11日，中华人民共和国国务院办公厅出台《国办发【2016】45号》文件，文件名称为《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》，主要内容为：国有企业职工家属区供水、供电、供热（气）及物业管理分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。一、总体要求：（一）工作目标。2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。(二)工作要求。坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。国有企业不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”进行补贴，切实减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵、公平参与市场竞争。原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。分离移交工作执行地市级以上地方人民政府出台的相关标准和政策，保证分离移交后设备设施符合基本标准、正常运行。二、主要任务：(三)明确责任主体。分离移交工作的责任主体是企业，移交企业和接收单位要根据“三供一业”设备设施的现状，共同协商维修改造标准及组织实施方案等事项，签订分离移交协议，明确双方责任，确保工作有效衔接。（四)规范审核程序。接收单位为国有企业或政府机构的，依据《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》(财企(2005]62号)的规定，对分离移交涉及的资产实行无偿划转，由企业集团公司审核批准，报主管财政部门、同级国有资产监督管理机构备案。（八）探索移交途径。国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可由当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。中国石油天然气集团公司于2016年7月27日出台的《中油资【2016】318号》《关于中国石油工程建设公司主辅分离及无偿划转的批复》的文件中同意将中国石油天然气集团公司第一建设公司矿区服务事业部（不包含社保中心和新闻中心），无偿划转至北京油建招待所（拟更名为北京中油斯派克商务服务中心，以工商登记机关核定为准）。2019年9月11日北京中油斯派克商务服务有限公司与宝石花公司签订了《确认书》，确认书内容为：根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发【2016】45号)，北京中油斯派克商务服务有限公司将职工家属区物业管理业务及资产移交给哈尔滨中润房产经营管理有限公司。根据《关于印发的通知》(改革【2017】7号)文件精神，海峡能源有限公司与哈尔滨中润房产经营管理有限公司签订《物业管理合作协议》，将接收的资产评估入股与其他4家公司(宝石花家园投资管理有限公司、新疆西部绿洲生态发展有限责任公司、大庆市庆油物业管理有限公司、盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司)合资成立宝石花公司，并约定宝石花公司为北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区“物业管理业务的运营和管理主体”。北京中油斯派克商务有限公司与宝石花公司就职工家属区物业管理业务进行了移交，并就相关事宜达成一致意见，形成了《北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区物业管理业务承接运营方案》，双方对方案中的内容确认无误。附:《北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区物业管理业务承接运营方案》。经查询国家企业信用信息公示系统，宝石花公司的类型为其他有限责任公司，成立日期为2018年10月26日，营业期限自2018年10月26日，股东及出资信息中股东为宝石花家园投资管理有限公司、新疆西部绿洲生态发展有限责任公司、大庆市庆油物业管理有限公司、盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司、哈尔滨中润房产经营管理有限公司；宝石花分公司类型为有限责任公司分公司，成立日期为2018年12月26日，营业期限为2018年12月26日至2056年5月30日。一审法院认为，本案中双方当事人之间的纠纷系因物业费收费产生的纠纷，孙彬所居住的小区原为国有企业职工家属区，该家属区的原物业服务部门并非业主大会或建设单位决定聘任，而是上级公司安排进入小区进行物业管理，属于国有企业内部的管理行为。按照国务院办公厅《国办发【2016】45号》文件的规定，国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可由当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。依照上述文件，宝石花分公司为该家属区提供物业服务，是国有企业“三供一业”分离移交工作所产生，孙彬与宝石花分公司未签订相应物业服务合同，孙彬所在家属区未成立业主大会，双方之间因收取物业费的纠纷系因国有企业改制所产生的遗留问题，故双方当事人之间的争议不属于人民法院审理民事案件的范围，可按照《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定及相关政策通过相应程序另行解决，孙彬的起诉应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定：驳回孙彬的起诉。一审案件受理费减半收取25元,孙彬不负担。二审审理中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，孙彬所居住的小区原为国有企业职工家属区，该家属区的物业服务部门宝石花分公司并非业主大会或建设单位决定聘任，而是根据国家政策、上级公司文件安排进入小区进行物业管理，属于国有企业内部的管理行为。宝石花分公司为孙彬所在小区中油家园提供物业服务，是国有企业“三供一业”分离移交工作所产生，孙彬与宝石花分公司未签订相应物业服务合同，孙彬所在住宅小区未成立业主大会，双方之间因收取物业费的纠纷系因国有企业改制所产生的遗留问题。一审法院据此驳回孙彬的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。综上，孙彬的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定,裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  王春峰二〇二〇年九月三十日书记员  高会茹