甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2018号上诉人（原审被告）：兰州亚太餐饮有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区白银路街道酒泉路******。法定代表人：朱宗虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文武，甘肃达而成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜军，男，1972年12月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：侯煊，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何军，男，1973年3月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：侯煊，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人兰州亚太餐饮有限公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人姜军、何军房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚太公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11927号民事判决，将本案发回重审或驳回姜军、何军的诉讼请求。2.二审上诉费用由姜军、何军承担。事实与理由:一、一审法院认定房屋租金支付方式为按年支付属认定事实不清。1、《房屋租赁合同》约定“租金为年付，合同签订之日起7日内予以支付，出租方收到租房款及押金后合同生效”属于合同的生效条款，仅是第一年的租金支付方式为年付，并未明确约定以后每年的租金支付方式均为年付，合同对租金支付时间约定不明。在合同履行中，亚太公司也是第一个租赁期限内以年付的方式支付了租金，后面两个租赁期限内均是以分期支付的方式支付租金，姜军、何军也从未提出租金应当是年付的异议。2、在合同对租金支付方式未明确约定的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，亚太公司可以在2020年8月15日前后支付该年度房屋租金。亚太公司按月支付租金不属于违约。3、亚太公司已经预付了十个月的租金，可以使用至2020年6月15日，姜军、何军以亚太公司欠付租金为由提起诉讼无事实及法律依据。二、亚太公司代姜军、何军向甘肃丽东方物业管理有限公司支付的24225元是用于维修排污管道。维修租赁房屋的公共基础设施，属于维修基金的范畴，该费用应当由姜军、何军向物业管理公司交纳。《房屋租赁合同》中仅约定物业费由亚太公司承担，公共维修基金不属于物业费，不应由亚太公司承担。姜军、何军共同辩称，1、合同中约定了租金年付及迟延交付滞纳金。2、亚太公司主张的清淤费用是因其经营饭馆产生了很多油污和厨余垃圾造成，不属于公共维修资金的范围。3、亚太公司和姜军、何军签订了五年的租赁合同，之前每年的房屋租金也都是姜军、何军要通过诉讼方式亚太公司才履行交纳义务。姜军、何军向一审法院起诉请求：1.判令亚太公司向姜军、何军支付房租896942元、利息39877元（暂计至2019年9月15日，以月息2%计至实际清偿之日为准）。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月，原告姜军、何军与被告亚太公司签订房屋租赁合同一份，原告将坐落于兰州市城关区白银路5号04层001号、建筑面积963.23平方米的房屋出租给被告作经营之用。双方约定：租赁期限自2016年8月16日起至2021年8月15日，共5年；租赁期内该房屋每平米每月75元，租金按年计算，租赁第一年（2016年8月16日至2017年8月15日）年租金为866907元，第二年（2017年8月16日至2018年8月15日）年租金为866907元，第三年（2018年8月16日至2019年8月15日）年租金在第一年基础上上调10%即953597元，第四年（2019年8月16日至2020年8月15日）年租金在第一年基础上上调15%即996942元，第五年（2020年8月16日至2021年8月15日）年租金在第一年基础上上调20%即1040287元；租金为年付，合同签订之日起7日内予以支付，原告收到租房款及押金后合同生效；房屋租赁保证金30万元在合同签订之日起7日内付清，以后每年租金必须提前一个月支付；租赁期间的水费、电费、物业费、采暖费、燃气费、小区内停车费等因居住及营业所产生的一切费用由被告负担；被告应依约缴纳租金，迟延交付达30日以上，原告有权解除合同且不承担被告因装修形成的损失，并按实际占用时间收取租金，被告交纳的押金和租金部分折抵实际占用时间的租金和其他欠费。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也履行了交付租金的义务。2019年9月18日，被告向原告交纳了第四年的租金10万元，原告认为被告未按合同约定时间足额交纳第四年的租金，遂诉至本院。在本案诉讼过程中，被告又于2019年11月20日、11月29日、12月13日陆续向原告支付租金共计400775元，尚余租金271167元。另查明，被告亚太公司于2018年9月11日还向涉案房屋的物业服务单位甘肃丽东方物业管理有限公司转账24225元，被告认为该款项系其代原告向物业公司垫付的维修基金，应当在其欠付的租金中予以扣除。但原告认为该款项是被告使用房屋期间造成管道堵塞支付的清淤费用，应由被告自行承担，双方产生争议。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订房屋租赁合同后，原告向被告交付了房屋，被告就应当在使用房屋过程中履行承租人的义务，按时足额向原告支付租金。根据合同约定，被告应当在每一个租赁年度开始前的一个月付清全年租金，即其应于2019年7月16日前付清2019年8月16日至2020年8月15日的租金996942元。但被告未能按期足额向原告付清全年租金，故原告诉请要求被告支付剩余租金符合合同约定及法律规定，但因被告在诉讼过程中又向原告支付了租金400775元，尚余租金271167元，故一审法院对原告主张被告支付租金896942元的主张予以部分支持。至于被告辩称其代原告向物业公司支付的维修基金24225元应从租金中予以扣除的主张，因被告提交的转账凭证并不能证明该笔款项系其代原告向物业公司支付，故一审法院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告主张的利息。虽然房屋租赁合同中未约定逾期付款的利息，但是《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期向原告支付租金，其所占用资金产生的利息应当属于原告的损失，因此原告主张的利息实际是被告占用资金给其造成的利息损失，一审法院对此予以支持。但原告主张按照年利率24%计算利息明显过高，庭审中原告同意按年利率6%计算，一审法院对此予以支持。此外，被告在诉讼过程中还向原告支付了部分租金，此后的利息计算基数也应当予以减少。综上，截止2019年9月15日，被告应当向原告支付的逾期支付租金造成利息损失为8969.42元（896942×6%÷12×2=8969.42）；2019年9月16日至2019年11月20日的利息由被告以欠租额896942元为基数，按年利率6%的标准向原告支付；2019年11月21日至2019年11月29日的利息由被告以欠租额721167元（896942-175775=721167）为基数，按年利率6%的标准向原告支付；2019年11月30日至2019年12月13日的利息由被告以欠租额521167元（721167-200000=521167）为基数，按年利率6%的标准向原告支付；2019年12月14日至租金付清之日止的利息由被告以欠租额271167元（521167-250000=271167）为基数，按年利率6%的标准向原告支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、被告兰州亚太餐饮有限公司于判决生效后十五日内向原告姜军、何军支付租金271167元。二、被告兰州亚太餐饮有限公司于判决生效后十五日内向原告姜军、何军支付截止2019年9月15日的逾期支付租金利息损失8969.42元以及2019年9月16日至租金付清之日止的利息损失（2019年9月16日至2019年11月20日的利息以欠租额896942元为基数，按年利率6%的标准计算；2019年11月21日至2019年11月29日的利息以欠租额721167元为基数，按年利率6%的标准计算；2019年11月30日至2019年12月13日的利息以欠租额521167元为基数，按年利率6%的标准计算；2019年12月14日至租金付清之日止的利息以欠租额271167元为基数，按年利率6%的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6584元，由原告姜军、何军承担4615元，被告兰州亚太餐饮有限公司承担1969元。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，亚太公司分别于2019年11月20日、11月29日、12月13日向姜军、何军支付租金175775元、200000元、250000元，合计625775元。一审判决第三页载明的上述已支付租金为400775元，数额有误，应为625775元，二审予以更正。二审中，亚太公司陈述对一审判决判项中载明的欠付租金数额及逾期利息数额均无异议。一审查明其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为，1、姜军、何军是否应当承担共有设施清理费用。2、亚太公司是否应当承担欠付租金的逾期利息。关于争议焦点一。亚太公司自2016年承租案涉房屋用于经营餐饮业。在使用案涉房屋时，由房屋所属物业管理公司为亚太公司提供相关物业服务。亚太公司支付的共有设施清理费具体用于其承租房屋的上下水管道的清淤事宜。因亚太公司为案涉房屋实际使用人，对其使用期间的物业相关管理费用应当自行承担。出租人提供的房屋应当具备适租性，保障房屋的正常使用，但在使用过程中产生的相关物业管理及服务费用，应当由承租人自行承担。案涉租赁房屋用于餐饮营业，管道清淤系在房屋使用过程中产生的物业管理及服务费用，该项费用应当由亚太公司自行承担，亚太公司要求姜军、何军承担缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。案涉租赁合同约定，租金年付，首年租金在合同签订之后七日内付清，以后每年租金必须提前一个月支付。上述内容系双方对租金支付方式的明确的约定。亚太公司未按时向姜军、何军交纳次年租金，且截止二审期间仍未向亚太公司交纳截止2020年8月15日前的全部租金，应当承担逾期履行合同义务的违约责任，向姜军、何军支付欠付租金期间的资金占用利息。亚太公司上诉主张不承担逾期支付租金违约责任的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。综上所述，上诉人兰州亚太餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13168元，由上诉人兰州亚太餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇二〇年九月十五日书记员 潘晓娟