浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3703号 上诉人（原审被告）：瓯海区茶山街道博园小区业主委员会。住所地：温州市瓯海区茶山街道高教博园会所**。 负责人：郑红，主任。 委托诉讼代理人：朱飞宇，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈森鹏，浙江光正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江**胜物业管理服务有限公司。住所地：温州市瓯海区茶山街道高科锦园**团****。统一社会信用代码：91330304065637870N。 法定代表人：应锦平，总经理。 委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 上诉人瓯海区茶山街道博园小区业主委员会（以下简称博园业委会）因与被上诉人浙江**胜物业管理服务有限公司（以下简称华胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初8993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。 博园业委会上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判由博园业委会支付华胜物业公司车位管理费220598元，并无需支付己收取的物业费51357.5元以及无需支付华胜物业公司地面收费人员工资、补贴费用27180元；本案一、二审诉讼费用均由华胜物业公司承担。事实和理由：一审法院在事实认定和法律适用上均存在错误。一、一审认定“博园小区至2020年4月8日前一直由原告提供物业服务，故认定原告系博园小区合法的物业服务主体”，系认定事实不清，适用法律错误。1.2016年9月30日，华胜物业公司己收到了《关于高教博园2017年物业管理相关事宜的函》，该函中明确提到“业委会拟定的续聘方案需经全体业主表决后方能生效，若表决中未能通过此方案，小区将召开招投标决定下期物业管理公司。”《物业服务合同》期限为2016年1月1日至2016年12月31日止，业委会已在合同到期前提前三个月发函告知华胜物业公司未必续聘为其2017年度的物业公司，需要以全体业主的表决结果为准。因此，《物业服务合同》中“自动续期”的条款不应再予以适用，而应当适用《物业服务合同》第四十一条“…双方同意续签，应当在服务期届满前10日内签订新的物业服务合同”。2016年12月13日业委会也向华胜物业公司发出“关于《物业服务合同》到期及有关交接事项的告知函”，同时业委会与华胜物业公司也并没有签订新的物业服务合同。那么，双方合同权利义务己在合同到期之日而随之终止。据此，一审法院认定2020年4月8日前华胜物业公司系博园小区合法的物业服务主体，显然事实认定错误。2.博园业委会与华胜物业公司所签订的《物业服务合同》服务期限于2016年12月31日己经届满，华胜物业公司拒不移交并退出物业服务区域这一行为直接导致了小区处于无序管理的状态。此后，在没有合同约定的情况下，双方之间存在的是事实上的物业服务关系，一审法院忽略了这一事实，仅表述为“且己实际履行，故该合同合法有效”，同时又忽略了双方合同终止的时间点。3.一审法院也认定了“…双方在2016年11月开始对合同履行的内容己经较原合同发生了部分变更，…”这也恰恰说明了双方在2016年12月31日之后存在的就是事实上的物业服务关系，否则也不会一直没有签订书面的物业服务合同。4.退一步讲，即便是存在续期的情况，根据双方《物业服务合同》第四十二条的约定：“甲方未将续聘或解雇意见通知乙方的，视为甲方同意续聘服务期自动延续壹年”即续期也仅仅是到2017年12月31日止，而并不是无期限的续期。5.2019年10月，经占入住总数97.94%业主表决不同意华胜物业公司作为博园小区的物业服务企业。但华胜物业公司拒不移交、退出，直接导致新聘的物业服务公司无法入驻。在此情况下，一审法院仍认定华胜物业公司“…至2020年4月8日前…系博园小区合法的物业服务主体”严重与事实不符，违法占用物业用房变相为“合法的物业服务主体”。6.一审法院认定业委会“除2016年提出合同到期不再续聘但双方又未能达成一致意见的情况下，涉案小区仍受原告的服务长达三年多”，这一认定忽略了一个重要的事实，因为华胜物业公司在被通知其不再受聘为下一年度的物业服务单位之后，其一直占有、使用物业用房，双方的矛盾愈加激烈，出现博园业委会更换了物业用房门锁，而华胜物业公司砸开之后继续占有、使用物业用房的情况；为了使得华胜物业公司搬离，博园业委会也向各个主管部门反映等情况。在此情况下，博园业委会已经是用实际的行动要求解除双方之间的合同而并不拘泥于书面通知的形式。一审认定“…仍受原告的服务长达三年多”实为各业主被迫接受。其服务效果可想而知，诸多的维修、维护工作实际系博园业委会自行组织和安排。为此，博园业委会也向一审法院提交相关支出账册。7.华胜物业公司拒绝缴纳2020年1-4月份的公共部分水电费，直至职能部门通知博园业委会，博园业委会才在3月底一并缴纳了公共水电费。华胜物业公司本身在2020年1月1日开始就己经拒绝提供任何物业服务，并与博园业委会重新聘用的物业服务企业对抗，妨碍进场。现一审法院认定“2020年4月8日前一直由华胜物业公司提供物业服务”严重偏离事实。二、一审法院判决由博园业委会返还华胜物业公司已收取的物业费51357.5元适用法律错误。1.华胜物业公司根据合同的相对性可以向业主主张物业费，若法院予以支持，博园业委会必然会退还已向业主收取的物业费。41位业主也是因为华胜物业公司不被其认可，才将物业费支付给博园业委会。据此，华胜物业公司无权直接向博园业委会主张物业费。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”一审法院在未确定事实上的物业服务关系时间点的前提下直接判决由博园业委会返还业主己交付给华胜物业公司尚存争议的物业费51357.5元，缺乏法律依据。三、一审法院酌定支持华胜物业公司车位管理费585000元缺乏事实依据，即便是酌定支付，也超过了合理范围。1.《物业服务合同》第十八条博园业委会系委托华胜物业公司代为收取车辆管理费，博园业委会才是真实的收费主体。2.根据《物业服务合同》第十八条，地下，地下室日常开销支出中包含了电费、地下设备的维护等，而电费是向所有业主分摊由业主支付，设备的维护也是由业主委员会主导维护。3.一审法院认定“…2016年10月30日己经双方确认的结算单亦己按照上述标准结算车位管理费…，”但是一审法院忽略了双方在2016年10月30日所做结算之时己经收取了绝大部分业主2017年度的车位管理费。此次结算款项中包含了2017年度车位管理费，且已经由华胜物业公司实际收取。现一审法院再次确定26个月的车位管理费给予华胜物业公司，系重复计算车位管理费。4.一审法院认为车位管理内容除收费外，还包括车辆管理、卫生、照明、安保等。但2016年11月份开始，地下，地下室车库均由博园业委会自行管理并设置了车辆自动识别系统是按照华胜物业公司自身制作并向一审法院提交的工资表，也仅仅是一个保洁（该保洁并不是专门打扫地下车库）以及两个保安（有时是一个保安），其工资、社保等在全额计算的情况下也仅220598元，一审法院并未考虑到这一实际情况即酌情确定26个月的车位管理费金额为585000元明显过高。四、一审法院判决博园业委会支付地面收费人员工资、补贴费用27180元属认定事实错误。一审法院既已酌定给付华胜物业公司车位管理费585000元，又根据《停车收费办法》要求博园业委会支付华胜物业公司地面收费人员工资、补贴等费用共计27180元系重复计算。 华胜物业公司辩称：一、双方于2015年12月14日签订的《物业服务合同》合法有效，且该合同期限已自动延续至2020年12月31日止。《物业服务合同》第八条约定合同期限为一年，第四十二条约定了届满前博园业委会未将续聘或解聘通知华胜物业公司，合同自动延续。华胜物业公司实际上为涉案小区合法提供物业服务至2020年4月8日。2016年9月30日的函中表示欲继续聘用华胜物业公司，并非是解聘。二、因业委会成员少于一半而自动解散，其无权提议召开临时全体业主大会，且表决方式违反了《浙江省物业管理条例》第11条的规定，故2016年的表决结果不符合法律规定，也不生效。华胜物业公司提交的补充证据一中可看出，博园业委会均承认涉案物业合同已经合法延续，双方一直就重新签订合同进行多次沟通，且表决通过决定进行续签，但是业委会成员发生了六任主任的更换，一直没有确定下来。2019年的业主大会，当时的业委会无权提议召开全体业主大会，因为在任期届满三个月时是不得就解聘物业召开业主大会进行表决的，且表决票数也不合法，召开的程序不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第22条等相关法律法规的规定，博园业委会提供的证据也无法证明其经合法人数表决通过。三、关于车位管理费。由于合同自动延续，华胜物业公司要求博园业委会支付该费用于法有据。一审法院认定的些许改变是指涉案小区东门在2018年后封闭了，保安少了一个人。四、关于地面增设临时停车位收费人员工资及补贴费用的问题。华胜物业公司提交了相应证据予以证实，博园业委会已经表决通过上述费用由其自行承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 华胜物业公司向一审法院起诉请求：1.博园业委会向华胜物业公司返还擅自收取的自2017年1月至12月期间的物业服务费共计51357.5元及赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类存贷款利率计算至实际履行之日止）；2.博园业委会向华胜物业公司支付自2016年11月至2018年12月期间的车位管理费共计756600元及赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类存贷款利率计算至实际履行之日止）；3.博园业委会向华胜物业公司支付由华胜物业公司垫付的地面收费人员工资、补贴等费用共计27180元（自起诉之日起按中国人民银行同期同类存贷款利率计算至实际履行之日止）；4.博园业委会向华胜物业公司支付由华胜物业公司代付的博园小区电梯维修、保养、制动试验等费用共计102195元（自起诉之日起按中国人民银行同期同类存贷款利率计算至实际履行之日止）；5.博园业委会向华胜物业公司支付由华胜物业公司代付的博园小区公共部位、共用设施设备维修费用共计280460元（自起诉之日起按中国人民银行同期同类存贷款利率计算至实际履行之日止）。在一审审理过程中，华胜物业公司变更第5项诉讼请求为判令博园业委会支付由华胜物业公司代付的博园小区公共部位、共用设施设备维修费用265601元。 一审法院认定事实：2015年12月14日，华胜物业公司（乙方，2015年名称为“温州华胜物业管理服务有限公司”）与博园业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同由时任业主委员会主任的张景峰签名，并加盖业主委员会印章。合同明确高教博园小区基本情况，其中地下车位1150个，由华胜物业公司为高教博园小区提供物业服务与管理。合同第四条第12项约定物业服务内容之一“过了保修期后，单项超过500元（不含500元）的配件、维修费从物业维修资金中支付，每项费用须先报业主委员会审核同意后，根据《温州市物业维修资金管理办法》每年统一审批”。第八条约定“物业服务期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日。”第九条约定甲方权利与义务“1.有权审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施；2.对本物业区域内的物业服务事项有知情权……4.除物业服务费、公用水电公摊费、二次供水费外，其他本物业区域内共用部位、共用设施的收益归全体业主所有，地下，地下车库车位管理费收支按本合同第十八条的约定办理ellip;…6.配合乙方做好物业区域内的物业服务工作……8.负责审核单项维修500元以上（不含500元）的费用（包括配件价格和劳务费），并根据《温州市物业维修资金管理办法》规定，经审批后从物业维修资金中支付；9.负责审核电梯年检、消防年检、防雷年检费用，该项支出从乙方的物业管理费收入中支付。”第十一条约定“本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。”第十四条约定“物业服务费主要用于以下开支（详见物业管理方案中的收支预算）：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯、消防、避雷的重大维修）……”。第十八条约定“业主使用车库车位，由甲方委托乙方代为收取车位管理费，标准为720元/年。车位管理费收入作为地下室日常开销支出（包括保安保洁工资、电费、地下、地下设备设施维护等附件-物业管理方案中的地下室收支预算），收入结余部分按10%作为乙方的管理费用，另外90%作为业主共有资金归全体业主所有。”第十九条约定“乙方对本合同约定的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理。”第二十七条约定“本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹根据《浙江省物业管理条例》、《温州市物业维修资金管理办法》及浙江省、温州市政府部门有关规定执行。物业共用部位、共用设施单项维修费用500元（含500元）以下的小修由乙方从物业管理费中支出，单项维修费用超过500元以上（不含500元）的维修费用按照《温州市物业维修资金管理办法》规定，经审批后从物业维修资金中支付。”第四十条约定“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。”第四十一条约定“服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当自服务期限届满前10日内签订新的物业服务合同。”第四十二条约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。”华胜物业公司向一审法院提交《高教园区物业管理方案》，包括物业服务组织机构、管理措施和项目管理的建议，预估年度总收入和总支出等内容，该内容于2015年12月9日同《物业服务合同》均保留在名称为“高教博园交流群”的QQ群文件内。《高教园区物业管理方案》明确地下室车位费预估收入按照485个车位计算为349200元，预估支出342129元，人员配备为保安员3人、保洁员1人、电工1人，地下，地下室费用支出明细包括工资159600元及福利20040元费2000元、保洁消杀费用3000元、设备设施维护费117400元（含公共能耗费8万元）、公司管理费2万元、税金22089元。2018年6月15日，高教博园业主委员会召集业主委员会成员召开临时会议，会议表决通过了关于业主委员会主任内部选举规则，选举陈宝胜当选新任业主委员会主任（此前叶心声为业主委员会主任）。2019年1月16日，“高教博园业主委员会”起诉叶心声财产损害赔偿纠纷一案，向一审法院提出主张要求叶心声停止使用私刻公章等诉讼请求，一审法院做出（2019）浙0304民初854号民事裁定书，对高教博园小区议事规则、业主委员会成员变更、改选过程及公章的使用等事实进行认定，一审法院审理后裁定驳回起诉，该案经二审审理维持。2019年7月1日，温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处出具《业主委员会变更备案证明》，同意对“将瓯海区茶山街道博园小区业主委员会主任由叶心声变更为陈宝胜的这一变更内容”予以备案，2019年8月20日，一审法院立案受理了叶心声起诉博园业委会其他行政登记纠纷案件，要求确认上述备案登记程序违法，该案尚在二审审理过程中。2016年9月30日，博园业委会向华胜物业公司送达《关于高教博园2017物业管理相关事宜的函》，告知合同即将到期，2017年度是否继续履行物业服务合同待业主投票决定，后于同年12月9日公布投票结果，于同年12月13日向华胜物业公司送达关于《物业服务合同》到期及有关交接事项的告知函，明确“我方和贵方的物业服务合同将于2016年12月31日到期，双方的物业服务关系随之终止，请贵方于到期前完成物业交接手续。下一年的物业服务合同将重新签订，并最终由全体业主决定。我方将启动新物业服务公司的遴选工作，贵方也可以参与竞争。”2017年3月11日，华胜物业公司向博园业委会发送律师函，就物业服务合同已经自动延期、业主委员会代收物业服务费、停车泊位费等问题进行说明。2016年11月，华胜物业公司、博园业委会责任人就截止2016年10月的收支明细进行核算，内容包含地下室收入及年度维修、业主委员会办公代付费用等诸多项目，其中地下室车位费收入466606元（648个车位）、地下、地下室支出291153元、根据合同将车位费收入结余的10%即11000元纳入物业收入，收入结余128432.94元，该款已由华胜物业公司支付给博园业委会。此后博园业委会代为收取业主的物业服务费共计51357.5元，从2016年11月份开始地下室的所有款项（包括车位管理费）均由业主委员会收取。博园业委会在审理过程中明确2017年地下车库车位收费为457584元，2018年收费为708780元。2019年1月21日，博园小区原业主委员会主任叶心声在华胜物业公司出具的“瓯海区茶山高教博园业主委员会应付车位费及华胜垫付费用结算表”上签字并加盖“瓯海区茶山街道博园小区业主委员会”字样公章。结算表内容为应付地下室车位费管理费756600元（其中2016年11月至12月车位管理费58200元、2017年1月至12月车位管理费349200元、2018年1月至12月车位管理费349200元），垫付费用27180元（其中地面收费人员工资24500元、垫付地面收费人员高温补贴240元、地面、地面收费人员国庆中秋补贴400元，地面收费人员年终奖2040元017年10月9日、11月27日、2018年4月10日、5月21日、7月9日、9月24日、10月25日、2019年1月9日、1月12日、2月1日、2月3日分别由叶心声在瑞安市天瑞电梯有限公司（以下简称天瑞公司）出具的维修报价单上签字并加盖“瓯海区茶山街道博园小区业主委员会”字样的公章（其中两份另由华胜物业公司加盖公章），上述11份维修报价单的金额共计102195元。其中2019年1月9日的维修报价单58000元由叶心声与天瑞公司签订《电梯制动实验合同》，合同约定应在2019年9月30日前完成42台电梯制动试验，合计58000元。2019年12月11日，天瑞公司向华胜物业公司开具增值税专用发票2份，共计金额102195元，一审法庭辩论终结前华胜物业公司和博园业委会均未支付该笔款项。2019年1月8日，华胜物业公司出具《关于向业主委员会收回物业为其代付费用的报告》，报告内容有“于2017年至2018年物业代付费用已96760元，请业主委员会核对后支付华胜物业”，叶心声签署“交业主委员会开会讨论”。2019年10月19日，博园业委会发布关于召开“是否续聘温州华胜物业管理服务有限公司”业主大会公告，同年10月23日发布投票表决公告，计票结果为小区业主1308户，已入住1163户，参与表决户数878户，参与表决户数占总入住户数的75.49%，面积占76.05%，不同意续聘822户，占户数70.68%，占建筑面积71.15%。结果为不同意续聘华胜物业公司。同年10月30日，博园业委会向华胜物业公司发送告知函，告知投票结果，并要求在2019年12月31日前撤离小区并办理交接手续。2020年4月8日起，由新的物业公司入驻博园小区，华胜物业公司未再继续提供物业服务。华胜物业公司提供物业服务期间，华胜物业公司、博园小区业主、业主委员会成员等均有在博园小区维修投诉群内发布关于电梯、地下、地下室及其他如消防、地面等公共部位的故障报修全部具体说明维修预算或费用支付情况，2016年10月后，双方未再进行过结算。华胜物业公司提供证明公共部位维修垫付费用的证据均为领款凭证，其中有支付凭证且有明确的专项维修指向的金额为56036元。博园小区于2019年7月缴存专项维修资金。根据现场勘查，博园小区仅在小区入口设有出入起落杆，地下，地下室的监控系统均连接小区消控系统公共部位包括地下室均由华胜物业公司代收代支水电公摊费用。原博园小区业主委员会主任叶心声向一审法院提供情况说明，明确其签字属于履行博园小区业主委员会主任一职的职务行为，2018年6月27日后使用的“瓯海区茶山街道博园小区业主委员会”印章为新印章。原博园小区业主委员会副主任施俊向一审法院提供情况说明并到本院陈述：关于博园小区地面收费人员李西捌的工资，业主委员会有做过决议同意支付，《高教园区物业管理方案》系2015年物业服务合同副本，在业主群和通告栏均有公示，到期后也是延续该方案执行。因业主委员会内部矛盾等问题，业主委员会无法正常召集讨论合同续聘等问题，与华胜物业公司之间未能再签订其他物业服务合同，维修的报销流程也搁置，但物业公司确实有进行过部分维修。博园小区第一届业主委员会主任张景峰向一审法院出具情况说明，明确2015年瓯海区茶山街道博园小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》及附件《高教园区物业管理方案》，在签订之前经业主委员会和业主代表讨论通过，并在小区业主QQ群完成公示。 一审法院认为，根据华胜物业公司、博园业委会的诉辩意见及双方提供的证据，本案争议焦点有：一、关于2015年签订的《物业服务合同》的效力问题。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同，涉案《物业服务合同》由博园业委会任期内合法负责人持有效公章签订，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同合法有效，对双方均有约束力。第一年物业合同到期后，双方虽未再签订新的物业服务合同，但博园小区至2020年4月8日前一直由华胜物业公司提供物业服务，故华胜物业公司系博园小区合法的物业服务主体。二、关于博园业委会代为收取的物业服务费的返回问题。博园业委会在庭审过程中虽然对代收的物业服务费的金额有异议，但在庭后重新进行了审核，其对代收金额51357.5元无异议，该部分费用应为业主支付给华胜物业公司的物业服务费，博园业委会无权收取，故应予以返还。博园业委会辩称需与其他收入结算后支付，一审法院认为该抗辩理由依据不足，博园业委会应向华胜物业公司返还代收的物业服务费51357.5元。三、关于是否需要支付地下室车位管理费及费用问题。《物业服务合同》第十八条对车位费的收费标准、收入分配等进行约定，故博园业委会抗辩车位费是包含在物业管理费内，业主委员会代表全体业主行使地下车库有偿使用权利的同时，无需再支付任何车辆管理费显然不合理。《物业服务合同》中关于业主委员会应向物业服务公司支付的车位管理费的计算方式为“车位管理费收入作为地下室日常开销支出（包括保安保洁工资、电费、地下、地下设备设施维护等附件-物业管理方案中的地下室收支预算），收入结余部分按10%作为乙方的管理费用，另外90%作为业主共有资金归全体业主所有。”其中关于华胜物业公司提供的《物业管理方案》，博园业委会虽予以否认但未提供另外的管理方案来推翻，华胜物业公司提供的QQ文件信息、微信群聊天记录及原业主委员会负责人的情况说明均证实该《物业管理方案》真实存在，2016年10月30日已经双方确认的结算单亦已按照上述计算标准结算车位管理费，故一审法院认为双方《物业服务合同》内容中提到的“物业管理方案”与华胜物业公司提供的内容一致。双方虽就是否解除物业服务合同有过争议，在2016年12月至2019年9月间，博园业委会除2016年提出合同到期不再续聘但双方又未达成一致意见的情况下，涉案小区仍接受华胜物业公司的服务长达三年多，期间博园业委会从未再提出过书面异议。根据一般交易习惯，车位管理的一般管理内容除收费外，还应包括车辆管理、卫生、照明、安保、排水排污、设备维修等基本的管理和服务，根据原物业服务合同内容的约定、双方的陈述、华胜物业公司提供的群聊天记录、现场勘查的情形，华胜物业公司事实上延续原合同对小区地下车库进行除收费外的其他管理服务。因双方在2016年11月开始对合同履行的内容已经较原合同发生了部分变更，根据合同履行的实际情况，综合2016年地下室收支明细表确定的收支明细、2017年至2018年博园小区地下车库使用数量、一般市场行情，参照原《物业管理方案》的各项内容，酌情确定博园业委会应按照年27万元的标准支付2016年11月至2018年12月期间的车位管理费，故华胜物业公司主张截止2018年12月共计26个月的车位管理费金额应为585000元。四、关于地面收费人员工资、补贴等费用共计27180元的问题。一审法院认为，在华胜物业公司提供的微信聊天记录中，有涉及关于临时停车位停车收费的内容，结合《停车收费办法》及业主委员会会议讨论通过李西捌的工资由业主委员会承担等内容，华胜物业公司主张地面收费人员的工资、补贴应有实际发生，其要求的工资费用合理，予以支持。五、关于电梯维保费的问题。根据华胜物业公司提供的证据，电梯维保合同的相对方并非均是华胜物业公司，电梯公司虽向华胜物业公司开具了增值税专用发票，但华胜物业公司未实际支付，现华胜物业公司要求博园业委会先行支付费用，不予支持，该笔费用可由电梯公司根据合同相对性进行主张或在华胜物业公司实际垫付后另行主张。六、关于华胜物业公司垫付的维修费用的问题。双方于2016年10月后即未再进行结算，但双方物业服务合同关系一直存续，从博园业主维修群内容可知，因存在博园小区业主委员会内部矛盾等问题，一方面业主要求物业公司须及时维修，另一方面业主委员会未能及时支付维修费的矛盾在博园小区客观存在。通过业主维修群的信息内容，小区有存在维修的客观事实，业主的维修意见也均是由物业公司进行接收和反馈，该类琐碎的维修项目原本就是物业公司物业服务的内容，如均由业主委员会承担，与业主委员会的法定的工作内容和其提供的支出费用清单内容均不相符。但本案中维修项目多、时间跨度大，华胜物业公司提供的凭证均为自行制作未经博园业委会认可的领款凭证，原物业服务合同已明确约定了报销流程，华胜物业公司未按照合同约定的报销流程进行申报，其选择先行垫付后又未及时结算，现又因支付票据形式不规范导致双方难以规范结算，华胜物业公司应自行承担结算不能的后果，但考虑实际应当已发生的维修项目和维修时间跨度，仅酌情对华胜物业公司提供的有明确支付指向的维修金额共计56036元予以认定。综上，业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订物业服务合同，故业主委员会应作为履行物业服务合同内容的相对方，原合同虽约定了共用部位、公用设施的大额维修费用从物业维修资金中支付，但博园小区在前期未按照规定筹集和使用专项维修资金，小区的收入由博园业委会管理，华胜物业公司要求博园业委会作为上述应付款项的履行主体，予以支持。博园业委会在华胜物业公司起诉后未履行付款义务，华胜物业公司主张要求对博园业委会应支付的费用从起诉之日起计算利息损失，予以支持，利息损失的计算依据调整为按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、博园业委会应于判决生效之日起十日内向华胜物业公司返还代收物业服务费51357.5元并支付截止2018年12月的车辆管理费585000元、垫付人员工资27180元、垫付维修费56036元，以上共计719573.5元并支付利息损失（以719573.5元为计算基数，从2019年11月18日起按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至博园业委会实际履行完毕之日止）；二、驳回华胜物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15760元，减半收取7880元，由华胜物业公司负担3224元，由博园业委会负担4656元。 二审中，博园业委会提供如下证据：公共部位电费缴纳凭证复印件一份，拟证明华胜物业公司拒绝缴纳2020年1月起的公共部位电费，博园业委会自行缴纳的情况。经质证，华胜物业公司对博园业委会提交的证据的真实性予以确认，但认为该份证据不能证明华胜物业公司拒绝缴纳公共部位电费，因为公共部位电费是代收代缴的，业主也拖欠华胜物业公司很多，新冠疫情期间，水电部门是允许华胜物业公司延期至5月份再缴纳公摊水电费的，且不收滞纳金，并非华胜物业公司拒绝缴纳。本院认为，博园业委会仅凭上述证据不足以证明华胜物业公司从2020年1月开始已经拒绝提供任何物业服务的事实，故对该份证据不予采纳。 本院认为，2015年12月14日，华胜物业公司与博园业委会签订的《物业服务合同》落款处均有双方法定代表人签字并加盖公章，系双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同合法有效，对双方均有约束力。该合同第八条约定“物业服务期限：合同期限为壹年，自2016年1月1日至2016年12月31日。”第四十条约定“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。”第四十二条约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。”本案中，博园业委会并未在该合同约定的服务期限届满前3个月前即2016年9月以书面的形式明确通知华胜物业公司不再续约，视为博园业委会同意续聘，服务期限自动延续一年。之后双方均未再签订新的物业服务合同，且博园业委会在2019年10月前从未再提出过书面异议，博园小区至2020年4月8日前一直由华胜物业公司以自己的实际行为履行了前述《物业服务合同》的主要义务，故一审认定华胜物业公司系博园小区合法的物业服务主体，并无不当，本院予以支持。关于博园业委会是否应予返还由其代收的41位业主2017年1月1日至12月31日期间物业服务费51357.5元的问题。博园业委会与华胜物业公司虽然在2017年1月1日至12月31日期间没有签订新的物业服务合同，但是华胜物业公司在该期间实际为博园小区提供了物业服务，双方之间的物业服务合同权利义务尚未终止，上述费用应为支付给华胜物业公司的物业服务费，博园业委会无权收取，应予以返还华胜物业公司。博园业委会引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，辩称华胜物业公司无权主张上述费用，与本案实际情况不符，本院不予支持。关于是否需要支付地下室车位管理费问题。博园小区共有地下车位1150个。涉案《物业服务合同》第十八条约定“业主使用车库车位，由甲方委托乙方代为收取车位管理费，标准为720元/年。车位管理费收入作为地下室日常开销支出（包括保安保洁工资、电费、地下、地下设备设施维护等附件-物业管理方案中的地下室收支预算），收入结余部分按10%作为乙方的管理费用，另外90%作为业主共有资金归全体业主所有。”华胜物业公司提供的QQ文件信息、微信群聊天记录及原业主委员会负责人的情况说明均提及的《物业管理方案》中载明物业服务费收支测算表年度总收入含“地下;地下室费用349200元&rdquo园小区原业委会主任叶心声于2019年1月21日在“瓯海区茶山高教博园业主委员会应付车位费及华胜垫付费用结算表”中列明了应付的地下室车位管理费的摘要明细及金额。经一审查实，从2016年11月份开始地下室的所有款项（包括车位管理费）均由业委会收取，博园业委会亦明确2017年地下车库车位收费为457584元，2018年收费为708780元。因此，一审法院根据合同履行的实际情况、一般市场行情和交易习惯、车位的一般管理内容等因素，综合2016年地下室收支明细表确定的收支明细、2017年至2018年博园小区地下车库使用数量，参照原《物业管理方案》的各项内容，酌情确定博园业委会应按照年27万元的标准支付华胜物业公司2016年11月至2018年12月期间的车位管理费金额为585000元，并无不当，本院予以支持。博园业委会提出华胜物业公司已实际收取2017年度车位管理费，一审法院确定给予华胜物业公司26个月的车位管理费，系重复计算且金额明显过高的主张，由于博园业委会未提供反驳证据予以印证，本院不予支持。关于地面收费人员工资、补贴等费用共计27180元的问题。根据华胜物业公司提供的微信聊天记录、博园小区原业委会主任叶心声于2019年1月21日在“瓯海区茶山高教博园业主委员会应付车位费及华胜垫付费用结算表”上签字确认的内容以及博园业委会会议讨论通过李西捌的工资由业委会承担等事实，一审认定地面收费人员的工资、补贴应有实际发生、该笔27180元由业委会承担正确，本院予以支持。博园业委会主张该笔费用系重复计算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，博园业委会的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7944元，由上诉人瓯海区茶山街道博园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  白海玲 审判员  郑明岳 审判员  王 蕾 二〇二〇年九月三十日 书记员  戴 扬 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。