福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1434号 原告：邵武市建发国有资产经营管理有限公司，住所地邵武市溪南路**财政大楼。 法定代表人：张秦达，总经理。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄工兵，福建欣开元律师事务所律师。 被告：邵武市红日电影城有限公司，，住所地邵武市五一九路**文化大厦** 法定代表人：毛永滔，执行董事。 委托诉讼代理人：齐瑞强，浙江胜可隆律师事务所律师。 原告邵武市建发国有资产经营管理有限公司（以下简称建发国资公司）与被告邵武市红日电影城有限公司（以下简称红日公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建发国资公司的委托诉讼代理人黄工兵、被告红日公司的委托诉讼代理人齐瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建发国资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年6月5日签订的《非经资产租赁合同》，被告将承租的位于邵武市五一九路183号文化大厦一层沿街19号店面（面积约92平方米）返还给原告（建造、改造的不动产及添附于该租赁场所的装潢装饰不得拆除、毁坏，应保持完好无偿归原告所有）；2、被告支付2019年8月1日起至实际移交之日止按3,000元/月（即100元/日）标准计算的房屋租金（使用费）给原告（暂计至2020年5月14日的租金约为24,000元）；3、被告已交的履约保证金12,000元作为违约金支付给原告；4、被告赔偿原告因追讨本案租金而发生的律师费3,600元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月5日，原告根据邵武市人民政府文件（即邵政综[2019]72号）规定，自2019年6月13日始，原告由“邵武市非经营性资产管理有限公司”更名为“邵武市建发国有资产经营管理有限公司”）及当时的房屋产权人邵武市人民电影院经与被告因房产租赁事宜签订《非经资产租赁合同》一份，双方约定：1、原告将位于邵武市五一九路183号文化大厦一层沿街19号店面（面积约92平方米）出租给被告使用，租期自2017年6月1日至2020年5月31日止，租期3年，租金3,000元/月，于每月10日前支付；2、被告在租期内向原告交纳履约保证1.2万元，合同顺利履行完毕后，无违约情形的，该履约保证金无息返还；3、被告在合同期间若违反合同约定（含未按合同约定及时足额交纳租金（拖欠租金超过一个月）的或者擅自转租等情形），原告有权终止合同，收回租赁店面，要求被告支付相当于终止租赁时四个月租金额的违约金及赔偿原告由此产生的其他经注损失（含诉讼追讨所需的诉讼费、律师费、保全费）等。合同签订后，原告依约将房产交付被告经营使用，被告前期也尚能依约支付租金。然而，被告自2019年8月以来却开始拖欠租金，原告多次催讨，但被告仍不愿主动履行付款义务，至今己逾期缴纳租金一年多。2019年12月25日，原告取得邵武市国有建设发展有限公司的授权，全权对包括被告租赁的邵武市五一九路183号文化大厦房产进行经营管理的处置权（邵武市国有建设发展有限公司依据《邵武市人民政府关于将部分经营性国有资产注资邵武市国有建设发展有限公司的决定》（邵政综[2019]160号），已将位于邵武市五一九路183号文化大厦房产从邵武市人民电影院变更登记至其名下），邵武市人民电影院不再享有产权人权益。原告认为，原、被告间因财产租赁达成的《非经资产租赁合同》合法有效，其中有关租期、租金、违约责任等约定均系双方真实的意思表示。被告如今逾期支付租金，已构成合同严重违约，依法应承担违约责任。故原告诉至法院。 红日公司辩称：1、新冠疫情后，红日公司按照政府关于影院停止营业的要求，至合同期满都未营业，作出了巨大牺牲，在事实上导致本案租赁合同的目的无法实现，继续维持原合同效力有悖于诚实信用原则，若仅由红日公司承担全部损失，显失公平，应当予以解除，且应以不可抗力导致合同无法实际履行为由解除双方签订的租赁合同；2、依据《民法总则》第180条规定，基于不可抗力的原因解除合同，红日公司不承担违约责任；3、依据国家相关规定，建发国资公司应当减免红日公司的房租给付义务。 建发国资公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据1、邵政综[2019]72号文件,拟证明根据规定自2019年6月13日起，邵武市非经营性资产管理有限公司更名为邵武市建发国有资产经营管理有限公司。 证据2、《非经资产租赁合同》，拟证明邵武市非经营性资产管理有限公司与红日公司于2017年6月5日签订了租赁合同。 证据3、缴纳的押金票据，拟证明红日公司于2017年7月1日向建发国资公司缴纳了租赁押金12,000元。 证据4、委托合同及代理费发票，拟证明建发国资公司为追讨本案债权，己委托福建欣开元律师事务所全权代理（诉讼和执行），支付代理费3,600元。 证据5、产权证、授权处置通知书，拟证明邵武市国有建设发展有限公司2019年12月25日发文通知，将其名下以及下属子公司名下的资产授权委托建发国资公司行使资产经营管理的处置权。2020年5月6日，五一九路183号文化大厦的产权已经变更至邵武市国有建设发展有限公司名下。 红日公司质证认为，对证据1、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但合同到期后，建发国资公司并未通知红日公司撤离来避免扩大损失，该份合同可以参照格式条款来认定，因合同中都是红日公司的义务、责任，没有权利，显失公平，单方要求红日公司支付诉讼费、保全费、律师费的条款无效。对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案无关系。 本院认为，建发国资公司提供的证据来源合法、内容客观真实，予以采信。 红日公司向本院提交了国家发改委的通知，文号是发改运行[2020]1183号，拟证明在新冠疫情发生后国家对于国有资产的租赁有明确的通知，建发国资公司应根据通知要求的精神，把自1月下旬之后的租金予以免除，双方共同承担损失。 红日公司质证称，对证据的真实性无异议，但证明的内容不能成立。该通知的精神是双方自行协商减免租金，而非从1月份减免到现在。本院认为红日公司的该份证据无法证明其主张的内容。 本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，邵武市非经营性资产管理有限公司（以下简称非经公司）与红日公司签订了《非经资产租赁合同》，约定：1、非经公司将位于邵武市五一九路183号文化大厦一层沿街19号店面（面积约92平方米）出租给红日公司使用，租期自2017年6月1日至2020年5月31日止，租金3,000元/月，于每月前10日支付；2、红日公司在租期内向非经公司交纳履约保证12,000元，合同顺利履行完毕后，无违约情形的，该履约保证金无息返还；3、红日公司在合同期间若违反合同约定（含未按合同约定及时足额交纳租金，拖欠租金超过一个月的），红日公司必须无条件退出租赁店面（房屋）并承担由此产生的一切损失。非经公司收回租赁店面（房屋），红日公司应支付相当于终止租赁时四个月租金额的违约金（红日公司已缴纳履约保证金可冲抵该违约金）并赔偿非经公司由此产生的其他经济损失（诉讼追讨所需的诉讼费、律师费、保全费）等；4、租赁期满或租赁期间提前终止合同的，红日公司装修的部分不得擅自拆除或毁坏，应无偿移交建发国资公司。 合同签订后，红日公司交纳了履约保证金12,000元，并且按时支付了2017年6月1日至2019年7月31日的租金，但2019年8月至今，红日公司未再支付租金。建发国资公司为追讨本案债权委托了福建欣开元律师事务所全权代理（诉讼和执行），支付代理费3,600元。 另查明，自2019年6月13日起，邵武市非经营性资产管理有限公司更名为邵武市建发国有资产经营管理有限公司。邵武市国有建设发展有限公司2019年12月25日发文通知，将其名下以及下属子公司名下的资产授权委托建发国资公司行使资产经营管理的处置权。2020年5月6日，五一九路183号文化大厦的产权已经变更至邵武市国有建设发展有限公司名下。 本院认为，建发国资公司与红日公司签订的《非经资产租赁合同》,系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。双方约定的租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，现双方签订的租赁合同已于2020年5月31日期满，双方的权利义务已经终止，建发国资公司于次日就本案向本院提起诉讼，红日公司应当将案涉租赁房屋返还给建发国资公司。因租赁合同约定租赁期满或租赁期间提前终止的，乙方（红日公司）装修的部分不得擅自拆除或毁坏，应无偿移交甲方（建发国资公司）。故建发国资公司要求红日公司返还案涉租赁房屋（装修的部分不得擅自拆除或毁坏）的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。红日公司抗辩称应以不可抗力导致合同无法实际履行为由解除双方签订的租赁合同。因疫情防控措施并非长期性导致影院停止营业，且建发国资公司已经减免部分租金，故红日公司以上述理由要求提前解除合同，本院不予支持。支付租金是承租人的主要义务。合同期满时，红日公司尚欠2019年8月1日至2020年5月31日共计10个月的租金未支付，期间受疫情影响，红日公司因疫情防控措施未能营业，建发国资公司在本案中自愿扣减共计2个月的租金6,000元，故红日公司应当支付的租金为24,000元。合同期满后，红日公司继续占有使用涉案房屋，应当参照租金标准支付至实际移交之日止的占有使用费，故建发国资公司要求红日公司支付2019年8月1日至实际移交之日止的租金（使用费）的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的租赁合同约定，红日公司拖欠租金超过一个月，即违反合同约定，应承担四个月租金额的违约金，红日公司已缴纳保证金可冲抵该违约金，并赔偿建发国资公司因追讨租金产生的诉讼费、律师费。建发国资公司因本案委托福建欣开元律师事务所代为参加诉讼，花费律师费3,600元，应由红日公司承担。诉讼费应依据《诉讼费用交纳办法》由本院确定承担主体。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告邵武市红日电影城有限公司应于本判决生效之日起十日内将邵武市五一九路183号文化大厦1层沿街19号店面返还给原告邵武市建发国有资产经营管理有限公司（装修的部分不得擅自拆除或毁坏）； 二、被告邵武市红日电影城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告邵武市建发国有资产经营管理有限公司租金24,000元、律师费3,600元及房屋使用费（按3,000元/月计算，从2020年6月1日起至实际返还之日止）； 三、确认被告邵武市红日电影城有限公司已交的履约保证金12,000元作为违约金支付给原告邵武市建发国有资产经营管理有限公司； 四、驳回原告邵武市建发国有资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元，由被告邵武市红日电影城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴 薇 人民陪审员 林 斌 人民陪审员 余 斌 二〇二〇年九月十一日 书 记 员 颜琦佳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。