贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2873号上诉人（一审原告）：凯里市东南村镇银行有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市开运大道**，统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代表人：杨义彬。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所专职律师。被上诉人（一审被告）：王永荣，男，1968年2月29日出生，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：任霞，女，1974年12月25日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：王英焕，男，1976年3月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：罗雪梅，女，1980年11月27日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：胡平，男，1977年1月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（一审被告）：龙彪，男，1970年3月20日出生，苗族，住贵州省麻江县。被上诉人（一审被告）：潘泽英，女，1981年12月20日出生，住贵州省雷山县。上诉人凯里市东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南村镇银行”）因与被上诉人王永荣、任霞、王英焕、罗雪梅、胡平、龙彪、潘泽英申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。东南村镇银行上诉请求：―、请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判；二、请求二审法院撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601号执异157号执行裁定，恢复黔26**执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋（产权证号：00××**）执行;三、一、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、《中国建设银行个人活期账户交易明细》只能证明两个账户之间有资金流动，不能推断《二手房买卖合同》《收条》的真实、合法。账户之间虽然存在资金流动的情况，但不能直接反映持有账户的人之间发生何种类型的法律关系，不能证实《二手房买卖合同》《收条》真实合法，更不能证明该合同及收条形成时间。二、《物业费、水费凭证及付款凭证》只能证明王永荣、任霞居住在案涉房屋内，并不能证明王永荣、任霞与王英焕、罗雪梅之间存在二手房买卖关系。王英焕于2017年3月将房屋挂网对外招租，说明当时王英焕、罗雪梅并未将该房屋出卖给王永荣、任霞。三、该房屋的交易价格不符合日常经验法则。从房屋备案登记表中，体现罗雪梅、王英焕购买时房屋总价款为38.5056万元，而任霞、王永荣提供这一份房屋买卖合同，体现的价格是38.4800万元，且包含房屋装修、家具、电器、房屋内的全部物品。2010年之后，凯里市的房屋市场价格不断上涨，大地春城在凯里属于中高端小区，罗雪梅、王英焕卖该房屋时却低于自己原始购房的总价卖给任霞、王永荣，这不符合日常生活经验法则。四、案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能阻却执行。首先，一审法院没有鉴定《二手房买卖合同》形成时间即认定《二手房买卖合同》、《收条》真实、合法，属于错误认定；其次，案涉房屋早己办理房屋产权证，完全可以过户。是因王永荣、任霞自身原因未办理该房屋过户登记。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：己登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，房屋产权登记在罗雪梅、王英焕名下，就应当认定该房屋的权利人就是罗雪梅、王英焕。综上所述，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能阻却执行。因此，恳请二审法院依法予以改判，支持上诉人诉请。王永荣、任霞答辩称：案外人王永荣、任霞和王英焕、罗雪梅夫妇，在买房之前从未认识，在买房时也从未经朋友介绍过，双方没有任何关系。在买房之前，王永荣、任霞随父母住在二商场的房子，后因房屋拆迁，急于要买房子，通过58同城网看到王英焕出售二手房房屋的信息，才购买。经过双方多次协商达成共识，签订了《二手房买卖合同》，所定的价格，双方都能接受的，在2017年初也是合理的、合情的，所以属于正常的二手房交易。实际上，对于二手房买卖在法律上也是没有规定什么时间内必须过户，一般买卖双方都是在合同上自主约定过户时间的。自购买该房产后，王永荣、任霞一直居住至今。王永荣、任霞2016年12月在58同城网看到王英焕出售二手房信息的，而不是2017年3月王英焕将房屋挂网对外招租。庭审时，王英焕也辩称将该房屋卖给王永荣、任霞了，一次性付款的，是正常的交易买卖。2017年3月3日，王英焕、罗雪梅取得了该房屋不动产产权证书。《二手房买卖合同》约定：甲方无条件配合乙方办理过户，过户要从房产证下来之日起，往后推迟五年再过户（因房产证不满五年，过户费过高，从节约出发）。事实上，当时王英焕在投资工程项目，基于此，双方约定推迟五年过户。因此上诉状所说的，因案外人自身原因未办理该房屋过户登记，不是未办理，而是双方在《二手房买卖合同》约定：甲方无条件配合乙方办理过户，约定的时间往后推迟而己。综上所述，位于贵州省凯里市房屋是王永荣、任霞在法院查封前向被执行人王英焕、罗雪梅所购买，已支付全部价款，且王永荣、任霞在法院查封前合法占有了涉案房屋，其合法权益应当依法予以保护。被上诉人王英焕、罗雪梅、胡平、龙彪、潘泽英二审未作书面答辩。东南村镇银行向一审法院起诉请求：一、请求撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定，恢复（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋（产权证号:00××**）的执行。二、请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。一审法院认定事实：一审法院在东南村镇银行申请执行被执行人王英焕、胡平、龙彪、潘泽英、罗雪梅借款合同纠纷一案中，于2019年6月21日作出（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书，裁定查封被执行人王英焕、罗雪梅位于贵州省凯里市（产权证号：00××**）房屋一套。（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书作出后，王永荣、任霞于2019年10月25日提出书面异议，请求撤销（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书第二条查封被执行人王英焕、罗雪梅有位于贵州省凯里市（产权证号：00××**）房屋一套之裁定。一审法院受理后，依法进行审查，并于2019年11月6日依法作出（2019）黔2601执异157号执行裁定书，裁定：撤销（2019）黔2601执1068号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。东南村镇银行不服一审法院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定书，向一审法院提起本案诉讼。另查明，王英焕、罗雪梅购买了位于凯里市房屋后，于2013年8月2日办理了商品房预售合同登记备案手续，备案表记载房价为385056元，付款方式为公积金。2017年3月3日,王英焕、罗雪梅取得了该房屋的不动产权证书。2017年3月，王永荣、任霞与王英焕、罗雪梅就位于凯里市房屋达成交易意向，2017年3月24日，任霞向罗雪梅转账60000元作为购买案涉房产的定金。2017年3月28日，王英焕、罗雪梅作为甲方，任霞、王永荣作为乙方签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定：一、经协商甲方自愿将位于凯里市的房产（房产证号:52××**），（注：房产证也是房屋不动产证）包括装修、家具、家电和房内的所有物品，一次性全部卖给乙方（关门卖），总价384800.00元人民币，大写：叁拾捌万肆仟捌佰元整。总面积86.69㎡。二、甲方把房产证交给乙方，乙方全额一次性付款叁拾捌万肆仟捌佰元整交给甲方，甲方即把房屋移交给乙方，也同时把相关的事项移交给乙方（如水、电、气、闭路电视、小区出入证、有关物业交接、有关购房资料等）。三、房产证过户费用由乙方全部负责，甲方要无条件配合乙方办理过户，过户要从房产证下来之日起，往后推迟5年再办理过户（因不满5年过户费太高，节约出发）。四、因甲方房产是按揭还贷款的（公积金按揭），按揭还贷继续由甲方全权负责还贷，与乙方无关。因总房产价384800.00元（其中就包括有按揭贷款在内了）。甲方房产在卖给乙方之日前（即签此合同之日前）所发生的债权债务全由甲方负责，与乙方无关，之后才由乙方负责，与甲方无关。因乙方签订合同之日起已入住，甲方搬离；之后的住房安全及相关物业费用由乙方全权负责，（除每月按揭还贷款外），乙方在住期间造成的安全事故（如高空坠物和人为造成的火灾、水灾等）由乙方负责。该房产在五年内未过户期间（即乙方入住期间），乙方不能私自出售、转让、抵押等。如需，须方得甲方同意。甲、乙双方都是首套房，如过户时其中方不是首套房，则多出双方首套房过户的费用，则由不是首套房方负责支付。五、甲、乙双方合同签订后，如有一方违约，则接先其付给甲方384800.00元，另加384800.00元的30%，（即384800＋384800×30%）赔付给对方（房产证在未过户期间）。六、关于按揭还贷问题，由甲方完全负责还贷，与乙方无关。并拿甲方母亲一处在下司的私建房作为担保，如因其他原因，甲方中途不履行按揭还贷，则由甲方母亲在下司镇大街83号私建房（此房保证没有债权债务的情况下）抵押还贷，直至还贷完毕为止。七、甲方及甲方母亲自愿同意签字。（其母下司私建房，有两证一书和附带复印件）。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。2017年3月29日，任霞又向罗雪梅转账320000元购房款。之后任霞、王永荣又以现金支付的方式向王英焕、罗雪梅支付了购房尾款4800元。2017年3月31日，王英焕向王永荣、任霞出具了《收条》一张，载明：“今收到王永荣、任霞购房总款叁拾捌万肆仟捌佰元正（￥384800.00元），一次性付清。”2017年3月合同签订前几天，王永荣、任霞一家搬入位于凯里市房屋居住至今。一审法院认为：归纳原被告的辩诉意见，本案的争议焦点为：一审法院是否可以查封位于凯里市庭审中，王永荣、任霞为证实其与王英焕、罗雪梅达成房屋买卖交易真实合理合法，向法院提交了《二手房买卖合同》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》等证据。东南村镇银行对《二手房买卖合同》《收条》的真实性合法性均不予认可，并当庭申请对该两项证据的形成时间进行鉴定；对《中国建设银行个人活期账户交易明细》的真实性不予认可，并申请在庭后核实该证据的真实性；对《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》的真实性没有异议，但对正面内容有异议，交费的户名均是王英焕，而不是王永荣。庭后，一审法院向中国建设银行股份有限公司凯里北京东路支行核实，王永荣、任霞提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明的信息无误。经法院对王永荣、任霞提交的《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》进行逐一核对，这些费用交费的户名虽是王英焕，但从付款凭证来看，交费大多通过任霞的微信转账或刷卡实现，从交费的时间看，任霞交纳各项费用的时间自2017年3月份开始至今。一审法院认为,王永荣、任霞向王英焕、罗雪梅支付购房款，在数额上和时间上能够与《二手房买卖合同》《收条》的内容以及王永荣、任霞、王英焕的陈述相互印证。王永荣、任霞交纳该房屋的各项费用，时间上也能够与《二手房买卖合同》的内容以及王永荣、任霞、王英焕的陈述相互印证。因此，一审法院对王永荣、任霞提交的《二手房买卖合同》《收条》的真实性予以认可。王永荣、任霞向法院提交的《二手房买卖合同》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》等证据，能够相互印证，形成证据锁链，予以采信。对东南村镇银行提出对《二手房买卖合同》《收条》的形成时间进行鉴定的申请，不予受理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与第三人（案外人）签订买卖合同；二是第三人（案外人）已经支付全部价款；三是第三人（案外人）实际占有财产；四是第三人（案外人）对实际占有该财产没有过错。本案中，被执行人王英焕、罗雪梅与第三人（案外人）王永荣、任霞就案涉房屋的买卖达成协议，签订了《二手房买卖合同》，王永荣、任霞已经将案涉房屋的购房款全部支付给了王英焕、罗雪梅，双方在达成房屋买卖合同的过程中，王永荣、任霞已经实际入住（占有使用）该房屋，王永荣、任霞向王英焕、罗雪梅购买该房屋在本院查封该房屋之前，对实际占有该房屋没有过错。因此,法院不得查封位于凯里市房屋。一审法院于2019年11月6日作出（2019）黔2601执异157号执行裁定书，裁定正确。东南村镇银行提出“撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定，恢复（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋（产权证号:00××**）的执行”的诉讼请求，没有事实及法律的依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决驳回凯里市东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由凯里市东南村镇银行有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为：结合各方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：王永荣、任霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，第一，王永荣、任霞与王英焕、罗雪梅在原审法院查封讼争房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，王永荣、任霞提供的物业费、水电费票据及房屋产权证书等证据能够证明其对于讼争房屋已经合法占有多年，并在该房屋内实际居住。东南村镇银行提出讼争房屋系王英焕、罗雪梅出租给王永荣、任霞居住，但对其主张未能提供有效证据予以证明。第三，王永荣、任霞已经支付了全部购房款，东南村镇银行称王永荣、任霞支付的款项不是购房款，可能是其他款项，也未能提交证据证实，本院不予支持。第四，王永荣、任霞与王英焕、罗雪梅在合同中已经明确约定了办理房屋过户手续的条件、时间，王永荣、任霞亦积极主张办理过户手续，仅因条件未成就等原因未办理，故讼争房屋未办理过户登记并非王永荣、任霞自身原因所致，王永荣、任霞对此没有过错。因此，依据上述法律规定，王永荣、任霞对讼争房屋享有物权期待权，其享有排除法院强制执行的权利。一审法院认定王永荣、任霞享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决驳回东南村镇银行的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人的上诉人请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人凯里市东南村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月十一日法官助理罗安松（代）书记员金艳花