安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终556号上诉人（原审被告）：丁红富。委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：叶明明。原审被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜官区经济技术开发区泰山大道**/div>法定代表人：肖珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张存为，安徽创元律师事务所实习律师。上诉人丁红富因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司），原审被告叶明明、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁红富的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判案涉合同有效；2.改判丁红富不需返还叶明明购房款84284元及利息损失，本案所涉全部损失由瑞环公司承担；3.本案一、二审诉讼费用由瑞环公司承担。事实和理由：1.本案所涉两份协议，一为《新江花园一期住宅房认购书》，该买卖系开发区管委会组织，有相关政府部门背书，事实上属于一种政府行为，不应简单适用民事房屋买卖合同无效的法律规则。且上诉人在原审中也提交了相应的政府会议纪要文件，证明案涉房产的出售是经过政府许可，有相应批文，其应当与预售备案具有同等效力。第二份协议为《委托购房协议书》，上诉人认为该协议属于委托或居间合同，不适用房屋买卖合同的法律规定，应当有效。其服务内容在交房时已经基本完成，合同完成后，合同一方收取的佣金或产生的必要费用不予退还；2.即使法院认定合同无效，相应产生的全部损失也应当由瑞环公司承担。瑞环公司因自身原因导致涉案房屋无法取得权属证书及预售证书，致使合同无效，瑞环公司应当承担全部责任。3.一审认定的总购房款及瑞环公司收取的购房款与事实不符。瑞环公司未提交书面答辩状。瑞环公司原审的诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令叶明明、新九鼎公司公司、丁红富将新江花园8号楼605室腾空并返还给瑞环公司；3.诉讼费由叶明明、新九鼎公司公司、丁红富承担。原审法院经审理查明：2011年3月28日,瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定：由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”**项目第**第**的************，第**第**，单价为每平方米1818元，总价款3094236元，新九鼎公司支付总价款的70%，即2165966元。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取新九鼎公司支付的70%购房款等其他费用后，将房屋交付给新九鼎公司。2011年3月28日，叶明明（乙方）与新九鼎公司（甲方）签订《委托购房协议书》一份，约定：由叶明明委托丁红富购买新江花园8号楼605室，房屋建筑面积87平方米，总价款195000元。合同签订后，叶明明向丁红富共支付房款195000元。瑞环公司收取涉案房屋购房款110716.20元。叶明明所购买的铜陵市新江花园8号楼605的室装修价值，经铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估，为138273元。原审法院另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》系丁红富借用新九鼎公司)住宅房认购书》系丁红富借用新九鼎公司名义签订的预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。原审法院再查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为：“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，因瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年3月28日签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》和叶明明和新九鼎公司签)住宅房认购书》和叶明明和新九鼎公司签订的《委托购房协议书》应认定无效条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还，故瑞环公司要求叶明明将新江花园8号楼605室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。瑞环公司与叶明明互付对待给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，叶明明在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款和赔偿其房屋装修损失。瑞环公司同意将收取的购房款110716.20元及利息（以总房款158166元为基数）给付叶明明。新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿叶明明的房屋装修损失。丁红富收取叶明明的195000元购房款，扣除支付给瑞环公司的110716元，余款84284元及其利息应返还给叶明明，鉴于瑞环公司以总房款158166元为基数向叶明明支付利息，因此，对丁红富向叶明明支付利息的基数调减为36834元。对于叶明明要求瑞环公司退房奖励款12000元的诉讼请求，叶明明目前虽未将案涉房屋退还给瑞环公司，但从叶明明在对案涉房屋的评估中能够配合的角度，按公平原则，瑞环公司应酌情补偿叶明明退房奖励款5000元整。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜陵新九鼎铜文化产业）住宅房认购书》及铜陵新九鼎铜文化产业有限公司与叶明明签订的《委托购房协议书》无效市新江花园8号楼605室返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司。3.铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还叶明明购房款110716.20元、赔偿装潢损失138273元、退房奖励款5000元及利息损失（以总房款158166元为基数，2011年3月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。4.丁红富于本判决生效后十日内返还叶明明购房款84284元及利息损失（以36834元为基数，2011年3月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取2100元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。当事人在本院二审期间均未提交新证据。本院对于原审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.案涉合同的效力应当如何认定；2.丁红富应否对84284元购房款及36834元购房款的利息损失承担返还责任。本院认为：1.关于认购书、委托购房协议书的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与新九鼎公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得）住宅房认购书》无效允许转让的情况下，丁红富将案涉房屋再行转让给叶明明，实际收取房款，牟取差价，因此，该委托购房协议书亦无效。一审法院对此认定适当，故对丁红富认为认购书、委托购房协议书有效的观点不予支持；2.一审庭审中，关于剩余30%的房款丁红富认可应由其返还叶明明，结合丁红富向新九鼎公司出具的承诺书，故扣除支付给瑞环公司的110716元，余款84284元应由丁红富返还给叶明明。由于瑞环公司愿意承担全部应收款158166元为基数的利息，故一审法院将丁红富应向叶明明支付利息的基数调减为36834元并无不当，本院依法予以维持。关于丁红富认为一审认定的总购房款、瑞环公司收取的购房款数额错误，因该主张丁红富未提交证据证明，故不予支持。综上所述，丁红富的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1907元，由上诉人丁红富负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十七日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。