重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初3105号原告：巫山县城市管理局，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路**，统一社会信用代码115002377688962626。负责人：张世保，局长。委托诉讼代理人：向东，重庆抉择律师事务所律师。被告：吴元杰，女，1976年9月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告巫山县城市管理局与被告吴元杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫山县城市管理局的委托诉讼代理人向东、被告吴元杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫山县城市管理局向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2017年3月1日至2020年7月30日的房屋租金317400元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告向原告支付2018年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金317400元。事实及理由：2015年11月30日，原告根据招租文件，将朝云、暮雨、望霞、文峰公园的商用房对外公开招租，被告通过竞租，获得了暮雨公园3号楼的租赁权，并签订了房屋租赁合同，租赁期从2016年1月1日起算，年租金为105800元，被告在支付了第一年和第二年的租金后，便再没支付租金，原告的工作人员多次向被告催收，被告总是借口拖延，现为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告吴元杰辩称，租房子是事实，被告已经向原告支付房屋租金至2017年12月底，只是从2018年开始没有交租金。没有交租金的原因是，2017年11月份起案涉争议房屋附近的道路被封闭施工，造成被告对承租的房屋无法经营和使用，直到2020年6月份，该道路才正式通车使用。封闭修路这件事是原、被告双方在签订租赁合同时都没有预见到的，属于不可抗力，被告认为该期间的房屋租赁费用应当予以免除。同时考虑到修路是益民的事情，所以被告方也没有向原告主张赔偿该期间产生的经济损失。虽然2020年6月1日，案涉争议房屋附近的道路开始陆续通车，但因施工期间有长达2年多的时间没有经营，该房屋原有装修已经没有用了，需要全部重新装修，所以希望原告给予一段合理的装修期限，从2020年9月1日起计算并支付租金，同时延长租赁合同期限。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，巫山县财政局发出《巫山县财政局关于委托对望霞、暮雨等公园商服用房公开招租的函》[巫山国资函（2015）5号]。同月，原巫山县市政园林管理局、巫山县公共资源交易中心分别以招租单位、招租代理人身份对外发布《巫山县市政园林管理局公开招租文件》，项目名称为：巫山县市政园林管理局朝云、暮雨、望霞和文峰公园商用房公开招租（三次）。招租文件载明：……暮雨公园3号楼，共3层，框架结构，建筑面积均为346.2平方米，临街层144.7平方米，清水房，水电由市政园林管理局负责立户、安装到户，室内的水电等由租户自行负责；起始价7.65万元/年；保证金1.5万元。……备注：……6.租期及租金收取方式：租期租赁方至少应租满5年，可租满至10年；房屋租金一年一缴，第一、二年租金减半，第三年至五年全额收取，第六年起每年在上年租金的基础上逐年上浮10%。《巫山县市政园林管理局公开招租文件》发布后，被告吴元杰缴纳了保证金,参与暮雨公园3号楼的竞租并取得承租权。2015年11月30日,被告与巫山县公共资源交易中心签订《成交确认书》，暮雨公园3号楼的成交价为105800元,总面积为346.2平方米,租期为5-10年,成交人缴纳的保证金自动转作合同价款,成交人在成交确认完毕后5个工作日内，一次性缴清一年合同价款(成交金额的1/2减去保证金的部分)37900元，缴清第一年合同价款后于30天内与招租单位签订《房屋租赁合同》。2015年12月3日，原巫山县市政园林管理局委托下属单位巫山县园林管理所与被告签订《房屋租赁合同范本》。合同约定租赁日期自2016年1月1日起至2026年12月30日止，交付日期为2015年12月2日；房屋租金一年一缴，第一、二年租金缴纳成交报价的一半，第三年至五年均以成交报价全额收取，第六年起每年在上年租金的基础上逐年上浮10%，承租方第一年成交后五日内缴清，从第二年起在合同期内的每年11月20日至30日足额缴纳下一租赁年度的房屋租金；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原告将暮雨公园3号楼交付给原告装修使用至今并给予被告一个月的装修期，该期间未计付房屋租赁费。装修结束后，被告用于经营餐饮。被告支付房屋租金至2017年12月31日，从2018年1月1日起未再支付租金。2017年11月16日，巫山县公安局交通巡逻警察大队、重庆市远程路桥有限公司、重庆市交通开发有限公司联合发出《公告》，载明：“因巫山县滨江路与广东西路连接道建设需要，经交警大队报政府研究决定，自2017年12月22日起至2018年6月30日对巫山县滨江路与广东西路连接道（120急救中心外侧公路）实行全封闭施工。”被告承租的暮雨公园出租用房3号楼处于封闭路段中，封闭期间，被告不能从事经营活动。该路段直到2020年6月初正式解除封闭状态并正式投入使用。另查明，原巫山县市政园林管理局因机构改革，于2017年12月更名为巫山县城市管理局。本院认为，2015年11月30日,巫山县公共资源交易中心与被告签订《成交确认书》，表明被告经过公开竞租已取得了巫山县暮雨公园内3号楼的租赁使用权。后原巫山县市政园林管理局委托其下属单位巫山县园林管理所于2015年12月3日与被告吴元杰签订《房屋租赁合同范本》，对租赁标的、租期、租金、租金支付方式和期限、违约责任、责任免除等内容明确予以约定。原告将该3号楼交付给被告使用，被告也缴纳了部分租金，双方之间的租赁合同关系已经成立。原、被告之间的房屋租赁合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，双方均应当按照合同的约定享有权利和承担义务，原告要求被告支付房屋租金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告辩称自2017年11月16日开始，因道路施工，被告承租的房屋的路段被封闭，导致被告不能开展经营，道路封闭期间应当免除租金的问题。2017年11月22日，被告承租的房屋所在路段因道路施工被封闭，直到2020年6月初解除封闭投入使用，封闭期间被告无法从事经营，这是客观存在的事实。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。双方签订的《房屋租赁合同范本》亦约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。巫山县滨江路与广东西路连接道建设系公益事业，因建设需要封闭道路导致被告无法使用租赁房屋，是原、被告在订立合同时均无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此期间如继续履行合同，被告不能实现合同目的，对被告也不公平。为此，被告辩称在道路封闭期间应当免除租金的理由成立，本院予以采纳。关于被告辩称要求原告给予三个月的装修期，从2020年9月1日起计算并支付租金的问题。本院认为，结合案件查明事实，因道路施工封闭期间长达2年多，因长期未使用和无法经营、管理等因素，原告原有装修必定有折损，参考原、被告签订合同初期的约定及本地交易习惯，本院酌定由被告从2020年7月1日起计算并支付房屋租金。关于被告要求延长租赁期间的问题，因原告当庭表示不同意，且与本案缺乏关联性，故本院在本案中不予处理。根据《成交确认书》《房屋租赁合同范本》的约定，本案被告应向原告支付2020年7月1日起至2020年12月31日止期间的租金为52900元（105800元/年÷2）。综上所述，原告巫山县城市管理局的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告吴元杰的部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、由被告吴元杰于本判决生效后十日内，支付原告巫山县城市管理局房屋租金52900元。二、驳回原告巫山县城市管理局的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6061元，减半交纳3030元，由原告巫山县城市管理局负担2469元，被告吴元杰负担561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  徐家雪二〇二〇年九月二十五日书记员  刘晓溧