广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初893号原告：陈灿星，男，1986年12月7日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：黄洪，男，1962年6月29日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告：黄桂彬，男，1976年2月7日出生，汉族,住广东省云浮市郁南县。原告陈灿星与被告黄桂彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈灿星的委托诉讼代理人黄洪，被告黄桂彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈灿星向本院提出诉讼请求：1.判令解除《酒店租赁协议》，将场地和租赁财产在判决生效后三天内交还给原告；2.判令被告向原告支付租金30000元(从2020年3月至7月)，及支付逾期利息(从2020年4月1日起分段按银行同期贷款逾期利息两倍计付)；3.判令定金6000元、押金30000元因违约归原告所有；4.本案受理费由被告承担。诉讼中，原告明确上述第1项诉讼请求中的“租赁财产”包括餐桌、空调、风扇、餐具、厨具、电视、冰箱。另，原告陈灿星增加诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年8月至9月租金12000元；2.判令被告支付原告已经代支的2020年6-7月份电费共876.34元，2019年12月-2020年6月份水费共1172元，2020年4-6月份电话费共1068.76元；3.注销营业执照。事实与理由：原告与被告于2019年10月14日在恒泰酒店签订《酒店租赁协议》，约定原告将位于郁南县“郁南县**美食馆”整体(建筑面积为380平方米)租赁给乙方经营，每月租金为6000元，租赁期限共五年，自2019年11月1日起至2024年10月31日止，并约定被告须按时向原告交纳房屋租金，向有关部门交纳水电、卫生等费用及政府规定的各种税费。签订合同后，原告已将场地及有关财产租赁给被告经营所用，被告办理了经营变更手续，经营名称由“郁南县**美食馆”变更为“郁南县**美食店”，经营者由“陈灿星”变更为“黄桂彬”。截至2020年6月15日，被告拖欠原告2020年3月至6月租金24000元，原告经多次与被告协商，被告拒不支付所拖欠租金。因此，原告于2020年6月16日向被告发出《通知书》，要求被告于2020年6月25日前将所欠租金24000元及被告经营期间所使用的水费、电费、电话费及税费等全部缴清。现被告尚未履行其支付租金及相关费用的义务，截至起诉之日被告已欠租金30000元及相关费用，被告的行为已经构成违约。为维护原告自身合法权益，请法院判允所求。被告黄桂彬辩称，一、本案中，被告对原告提出的第2、3项诉讼请求有异议，请法院依法予以驳回。被告确认尚欠原告的租金为18000元（2020年3月至5月共计3个月），自2020年1月底疫情发生以来，由于政府部门的相关规定，被告经营的酒店停业一个多月，直至3月初才重新营业，但由于疫情的影响，被告酒店重新开业后的生意一直惨淡，被告在2020年4月份与原告多次沟通，告知原告现状生意惨淡，被告不想经营了，叫原告看看有没有人接手酒店，原告亦叫人来店铺商谈接手酒店的事宜，但被告认为疫情期间及有关政府部门的相关规定，要求原告减免租金，但原告并没有理会被告的请求，原告的行为有违政府部门的相关规定及损害被告的利益。2020年6月1日，被告已经告知原告退出经营，交原告处理店铺事宜。为此，原告现诉请被告支付2020年6-7月的租金，有违《中华人民共和国合同法》的相关规定，请法院驳回其不合理请求。根据原告与被告签订的《酒店租赁协议》，其中第一条第1点约定：“……乙方在签约时另外向甲方交付设备、设施押金30000元、租赁定金6000元。押金及定金期满时无息退回，可转为租金或赔偿金、违约金”。现双方已解除《酒店租赁协议》，根据上述的约定，被告所欠的租金可在押金和定金里面扣除，扣除租金后的余下款项被告同意归原告所有。所以被告尚欠原告的18000元租金，理应不用再支付给原告。对原告新增的诉讼请求，被告同意原告请求的办理营业执照的注销手续。但是对其他增加的诉讼请求有异议。由于被告经营到2020年5月20日左右就不再经营，被告也就没有使用过案涉场地了，所以2020年6月份、7月份产生的水电费以及电话费不应由被告承担，6月份之后的租金也不应该由被告承担。综上，请法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律相关规定，驳回原告不合理部分请求，以维护被告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交身份证、酒店租赁协议、营业执照、通知书、国内挂号信函收据、邮件跟踪查询、电费发票、电信服务费发票、水费收费凭证、涉案租赁房屋的土地使用权证、房产证、租赁合同等证据。被告黄桂彬提交了微信聊天记录。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于郁南县**********的商服用地使用权[证号：郁府国用（2010）第***号，使用权面积119.28平方米]权属人是李*坤，其上的房产[粤房地权证郁字第**号，建筑面积379.88平方米]权属人也是李*坤，登记时间为2010年8月5日。2018年4月18日，案外人李*坤与原告陈灿星签订《租赁合同》约定李灼坤同意将位于广东省云浮市郁南县**********租赁给陈灿星使用。租赁期限为8年，自2018年4月1日起至2026年4月18日止。租赁上述房屋后，原告陈灿星用于经营餐饮。2018年4月24日，原告陈灿星取得了郁南县***美食馆的营业执照，类型为个体工商户，经营场所为郁南县**********。2019年10月14日，原告陈灿星（甲方、出租方）与被告黄桂彬（乙方、承租方）签订《酒店租赁协议》约定甲方将位于郁南县**********的“郁南县***美食馆”整体租赁给乙方经营。第一条：1.租赁的具体范围、面积及租金、押金。指甲方根据合同条款出租给乙方的位于郁南县**********的“郁南县都城镇***美食馆”。含房产整体租赁，建筑面积为380平方米，每月租金6000元。在签约时另外向甲方交付设备、设施押金30000元、租赁定金6000元。押金及定金期满时无息退回，可转为租金或赔偿金、违约金。……3.租赁的范围为“恒泰美食馆”的经营权及设备、设施和经营场所。第二条：期限定义。1.合同期限：租赁共5年，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止。……第四条：租金支付方式。乙方按月1号前支付租金给甲方，可采用现金或转账方式支付。第五条：经营证照约定。甲方将美食馆及设备、设施、场地出租给乙方后，由乙方自主经营、自负盈亏，乙方在签约后15天内即办理证照的变更手续（设备、设施及场地所有权仍属甲方所有）。第六条：设备设施。甲方提供给乙方的设施、设备(详见后列清单)，租期满时或合同终止时按清单交还给甲方，如不能交还的，按价赔偿；租期内设施、设备老化造成无法正常使用，乙方负责更换，更换之新设施、设备应不低于现有设施、设备的标准；乙方负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。期满后，乙方添置的设备、设施归甲方所有(台、凳除外)。……第八条：乙方权利和义务。1、乙方必须遵守中华人民共和国的政策、法律、法规，依章纳税，并在签约后十五天内办理经营变更手续，承担所产生的一切税费等。……5、乙方须按时向甲方交纳房屋租金。向有关部门交纳水电、卫生等费用及政府规定的各种税费。第十一条：违约责任。2、在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付总租金的20%的违约金及补偿对方受到的具体损失。3、乙方如不能按时向甲方缴交租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.4‰每天向甲方缴交滞纳金(10天允许期为考虑假日或人为疏失，超过20天则属违约，并承担违约责任)。……甲方处签名为陈灿星、黄洪，乙方处签名为黄桂彬。庭审中，黄洪确认甲方处陈灿星的签名是黄洪代签的，黄洪本人在甲方处签名的真实意思是代陈灿星（黄洪的女婿）签名。另，原告陈灿星与被告黄桂彬一致确认合同第四条中“乙方按月1号前支付租金给甲方”是指在每月1号支付当月的租金。合同签订后，被告黄桂彬向原告陈灿星支付了设备、设施押金30000元、租赁定金6000元。原告陈灿星将涉案房屋交付给被告黄桂彬使用，2019年12月3日，被告黄桂彬取得了“郁南县***美食店”的营业执照，类型为个体工商户，经营场所为郁南县**********。原告陈灿星陈述将涉案房屋出租给被告黄桂彬时配有餐桌、空调、风扇、餐具、厨具、电视等物品，双方并未制作交接清单。被告黄桂彬陈述在承租涉案房屋后其添置了11张餐桌（含110张配套木凳及配套的火锅炉头）以及小煤气罐、瓦煲、汤盘、不锈钢餐具、陶瓷梅花盘等物品，并将杂物房改造成茶水间。被告黄桂彬支付租金至2020年2月，自2020年3月开始拖欠租金没有支付。原告与被告在2020年5月25日曾经就解除《酒店租赁协议》进行过协商，但没有达成一致的意见。2020年6月16日，原告陈灿星向被告黄桂彬出具《通知书》载明：“黄桂彬租户，你于2019年10月14日租用我酒店，截至2020年6月15日止拖欠2020年3月至6月份租金24000元，已多次与你协商，你拒不支付所拖欠租金，按双方签订的租赁协议，现书面通知你在2020年6月25日前将所欠2020年3月至6月租金24000以及你经营期间所使用的水、电、电话费及税费等全部缴清。否则提交法院诉讼解决。”该通知书通过挂号信函(编号：XA180*****544)方式寄送,2020年6月23日被签收。原告陈灿星催收无果，遂于2020年7月28日向本院起诉要求解除合同，本院于2020年8月6日向被告黄桂彬送达起诉状副本。另查明，原告陈灿星代被告黄桂彬支付了2020年6-7月的电费共875.34元、2019年12月-2020年6月的水费共1172元、2020年4-6月的电信服务费1068.76元。庭审中，被告黄桂彬表示除了其新添置的11张餐桌（含110张配套木凳及配套的火锅炉头）要求带走外，其余添置的物品以及原告原有的设备设施都归原告所有。经本院现场查看，承租前由原告陈灿星配置的物品现有【4张餐桌（配40张凳）、9台空调、8盏风扇、餐具、厨具、5台电视机、4台电冰箱】；被告黄桂彬添置的“11张餐桌（含110张配套木凳及配套的火锅炉头）、小煤气罐”中仅剩8张餐桌（含30张配套木凳、6个配套火锅炉头）、5只小煤气罐。（详见后附物品清单）本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《酒店租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因被告自2020年3月开始拖欠租金，经原告寄送《通知书》催告后被告仍未能在合理期限内支付，故原告主张解除上述《酒店租赁协议》理据充分，本院予以支持。由于原告未先行通知被告即直接向法院起诉请求解除合同，因此《酒店租赁协议》的解除时间为起诉状副本送达至被告之日即2020年8月6日。《酒店租赁协议》解除后，被告应将其现继续占用的涉案房屋及原告原有的物品【4张餐桌（配40张凳）、9台空调、8盏风扇、餐具、厨具、5台电视机、4台电冰箱】退还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《酒店租赁协议》第六条约定：“期满后，乙方添置的设备、设施归甲方所有(台、凳除外)”。由于合同解除的效果相当于租赁期间提前届满，因此按照上述约定，被告添置的台、凳除外的物品（瓦煲、汤盘、不锈钢餐具、陶瓷梅花盘、5只小煤气罐）归原告所有，被告添置的“11张餐桌（含110张配套木凳及配套的火锅炉头）”，现剩下的8张餐桌（含30张配套木凳、6个配套火锅炉头）应归被告所有。《酒店租赁协议》第四条约定：“乙方按月1号前支付租金给甲方”，双方一致确认是每月1号前支付当月租金。由于被告自2020年3月开始拖欠原告的租金，故对原告请求被告按合同约定支付从2020年3月至2020年8月6日租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，由于被告对涉案房屋还处于占用状态，故应按照租金标准向原告支付占用费。原告的诉讼请求为请求被告支付2020年3-9月的租金，考虑到原、被告办理交接手续需要一定时间，被告应从2020年8月7日起至2020年9月30日按照租金标准向原告支付房屋占用费。即被告需要向原告支付2020年3-9月租金以及房屋占用费为42000元（6000元/月×7个月）。《酒店租赁协议》第一条约定：“在签约时另外向甲方交付设备、设施押金30000元、租赁定金6000元。押金及定金期满时无息退回，可转为租金或赔偿金、违约金。”合同解除的效果相当于租赁期间提前届满，因此按照该条约定，原告应将收取被告的设备、设施押金30000元、租赁定金6000元无息退回被告或者转为租金或赔偿金、违约金，且双方已经在合同第十一条约定违约责任。因此对原告请求设备、设施押金30000元、租赁定金6000元因违约归原告所有，本院不予支持。被告庭审中同意上述费用转化为租金，因此，被告向原告支付的上述费用可以用于抵扣所欠租金或者房屋占用费。即被告还需向原告支付所拖欠的租金、房屋占用费为6000元。《酒店租赁协议》第十一条约定：“……3.乙方如不能按时向甲方缴交租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.4‰每天向甲方缴交滞纳金(10天允许期为考虑假日或人为疏失，超过20天则属违约，并承担违约责任)。原告请求被告从2020年4月1日起分段按中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算，是其对民事权利的处分，并未超出上述约定，且在法律允许范围内，本院予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，因此原告诉请主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。故被告应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的200%分段计算支付违约金给原告【分段如下：2020年4月1日至2020年4月30日，以12000元为基数计算；2020年5月1日至2020年5月31日，以18000元为基数计算；2020年6月1日至2020年6月30日，以24000元为基数计算；2020年7月1日至2020年7月31日，以30000元为基数计算；2020年8月1日至2020年8月6日，以31200元（因合同2020年8月6日已经解除，计算6日的租金为1200元）为基数计算】。《酒店租赁协议》于2020年8月6日解除即租赁期限届满，因此可以设备、设施押金30000元、租赁定金6000元抵减租金，视为租金已支付完毕，且合同解除后被告需以租金标准向原告支付房屋占用费，因此不应再计算逾期缴交租金违约金。原告请求超出部分，本院不予支持。《酒店租赁协议》第八条第5款约定：“乙方须按时向甲方交纳房屋租金。向有关部门交纳水电、卫生等费用及政府规定的各种税费。”根据上述约定，被告应承担租赁期间产生的水费、电费、电信服务费等费用。由于原告代被告支付了2020年6-7月的电费共875.34元、2019年12月-2020年6月的水费共1172元、2020年4-6月的电信服务费1068.76元。故对原告请求被告返还上述代支的费用本院予以支持。对于原告请求注销“郁南县***美食店”营业执照的诉讼请求。营业执照注销登记属行政机关依当事人申请后进行审批登记完成,非法院处理范围,本院不予审查。但《酒店租赁协议》解除后，被告有协助原告办理营业执照注销手续的附随义务，且被告对原告的该项诉讼请求没有异议，同意办理上述营业执照的注销手续，故被告应协助原告办理“郁南县都城镇鹅王美食店”营业执照的注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陈灿星与被告黄桂彬于2019年10月14日签订的《酒店租赁协议》于2020年8月6日解除。二、被告黄桂彬应于本判决生效之日起五日内将添置的8张餐桌（含30张配套木凳、6只配套火锅炉头）搬移位于郁南县**********的房屋，并将位于郁南县**********的房屋及房屋内剩余的物品【4张餐桌（含40张凳）、9台空调、8盏风扇、餐具、厨具、5台电视机、4台电冰箱、5只小煤气罐】返还、交付给原告陈灿星。三、被告黄桂彬应于本判决生效之日起五日内向原告陈灿星支付2019年3月至2019年9月的租金、房屋占用费共42000元（被告黄桂彬支付给原告陈灿星的设备、设施押金30000元、租赁定金6000元予以抵减上述租金、房屋占用费）。四、被告黄桂彬应于本判决生效之日起五日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的200%分段计算支付违约金给原告陈灿星【分段如下：2020年4月1日至2020年4月30日，以12000元为基数计算；2020年5月1日至2020年5月31日，以18000元为基数计算；2020年6月1日至2020年6月30日，以24000元为基数计算；2020年7月1日至2020年7月31日，以30000元为基数计算；2020年8月1日至2020年8月6日，以31200元为基数计算】。五、被告黄桂彬应于本判决生效之日起五日内向原告陈灿星返还原告陈灿星代支付2020年6-7月的电费共875.34元；2019年12月-2020年6月的水费共1172元；2020年4-6月的电信服务费1068.76元。六、驳回原告陈灿星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告陈灿星负担335元，由被告黄桂彬负担3015元（原告已预付案件受理费3350元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  骆谦冲二〇二〇年九月二十五日书记员  王丽萍郭镇龙附：物品清单楼层承租前由陈灿星配置物品承租后由黄桂彬配置物品一楼1台电视机、4盏风扇、4台冰箱（其中东骏牌2台、三星牌1台、LIANPIN牌1台）、3台空调（其中挂式2台、坐式1台）1张台（配10张木凳带火锅炉头）、3只小煤气罐二楼2台坐式空调、4盏风扇7张台（其中配火锅炉头的5张、无火锅炉头的2张配、配20张木凳）、2只小煤气罐三楼4张台（配40张凳）、4台电视、4台空调/备注：餐具以及厨具双方同意不再进行清点，全部由陈灿星所有。附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。