江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初5304号原告：盛静达，男，1976年12月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：艾宁，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永强，江苏亿诚律师事务所律师。被告：南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司，统一社会信用代码91320113679017940U，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村**。法定代表人：王荣华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文婕，女，1994年2月23日出生，汉族，南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司法务，住江苏省南京市玄武区。被告：南京第一建筑工程集团有限公司，统一社会信用代码913201001348758149，住，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路**/div>法定代表人：赵彤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：康永明，男，1977年3月1日出生，汉族，南京第一建筑工程集团有限公司法务，住江苏省南京市鼓楼区。原告盛静达与被告南京金盛迈皋桥贸易有限公司(以下简称金盛公司)、南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称建筑公司）租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月30日立案受理后,依法由审判员葛立正适用简易程序，于2018年11月28日、2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告盛静达及其委托诉讼代理人艾宁、冯永强，被告金盛公司的委托诉讼代理人黄文婕，被告建筑公司的委托诉讼代理人康永明到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序审理。因本案与本院审理的（2018）苏0113民初4821号有关联，故本院裁定中止本案审理。2020年7月30日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案，原告盛静达及其委托诉讼代理人艾宁，被告金盛公司的委托诉讼代理人黄文婕，被告建筑公司的委托诉讼代理人康永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛静达诉称，自2012年7月1日起，原告向被告金盛公司租赁位于南京市栖霞区门面房116号（面积为118.5平方米）开设小吃餐馆。2016年6月7日，原告与被告金盛公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告继续租赁案涉房屋作为小吃（店）使用，租赁期限至2017年6月30日。同日，被告金盛公司收取原告担保金、电表押金等租赁押金共计4300元。2016年6月28日，原告与被告金盛公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告继续在下一年度租赁案涉房屋作为小吃（店）使用，租赁期限至2018年6月30日。2018年5月18日和6月7日，原告向被告金盛公司支付了下一租赁年度的租金共计58000元。根据双方的口头约定，租赁期限至2019年6月30日。2018年7月2日，被告金盛公司发布通告，称案涉房屋要被政府征收拆迁，要求包括原告在内的承租户停止营业，立即搬走。2018年8月1日，被告金盛公司在未与原告协调好有关补偿费用的情况下对对案涉房屋断水断电，导致原告不能实际使用案涉房屋。案涉房屋所在的迈化路合班村375号场地是被告建筑公司提供的。原告认为，案涉房屋面临政府征收拆迁导致原告在租赁期内停业和搬迁，原告有权要求被告金盛公司返还未使用房屋期间的租金和收取的租赁押金，有权要求两被告支付搬迁补偿、停产停业损失补偿和装修补偿。此外，2013年6月27日和2015年6月12日，被告金盛公司以“代收保险费”名义分别强制向原告收取100元，原告至今不清楚被告金盛公司为原告购买了何种保险，也未见过保单，要求在本案中一并退还。现原告诉至法院，请求判令被告金盛公司向原告返还房屋租金53167元（58000元÷12月×11月）、租金押金4300元、代收保险费200元；判令被告金盛公司与被告建筑公司向原告支付搬迁补偿、停产停业损失补偿、房屋装修补偿暂计200000元；判令被告金盛公司与被告建筑公司承担本案全部诉讼费用。被告金盛公司辩称，自2018年7月1日起，我公司未与原告签订房屋租赁合同，双方属于不定期租赁，我公司有随时解除租赁关系的权利。原告确实向我公司汇款58000元，确实也实际使用了一个月，据核实应该按照84元/平方米予以计算租金。房屋租赁押金在原告办理退场手续后，我公司同意予以退还，水电费也同意退还，房屋水电费和押金共计4300元。保险费用我公司确实向第三方单位交付，为其投保，不应该予以退还。拆迁补偿和停产停业损失及房屋装修补偿与我公司没有关系，原告的请求无理无据。被告建筑公司辩称，我公司与原告没有租赁关系，金盛公司已与原告就租赁合同进行了解除。因此，我公司不应向原告支付相应的补偿。同时说明，即使要支付相应的补偿，也并非是原告收益，我公司与原告没有实际的直接关系。经审理查明，自2012年7月1日起，盛静达向金盛公司租赁位于南京市栖霞区门面房116号（摊位面积为118.5平方米，以下简称案涉房屋），作为小吃使用，租赁期限至2016年6月30日。后盛静达以案涉房屋为经营场所，向市场监督管理部门领取了“南京市栖霞区老猎手饭店”的个体工商户营业执照。2016年6月7日，盛静达又与金盛公司签订《房屋租赁合同》，合同约定金盛公司将案涉房屋出租给盛静达作为小吃使用，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日止；房屋租金为每年42262元；征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，合同终止。同日，盛静达向金盛公司交纳了担保金及电表押金共计4300元。2016年6月28日，盛静达再与金盛公司签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方（金盛公司）将案涉房屋出租给乙方（盛静达）作为小吃使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日止；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，如甲方同意续租，则双方应就续租事宜另行签订合同；房屋租金为每年人民币35312元；征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，合同终止。盛静达租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了部分装修。2018年5月18日和6月7日，盛静达分别向金盛公司交纳了10000元和48000元。2018年7月2日，金盛公司发出《通告》，告知包括盛静达在内的租户，因政府迈化路扩建工程需要，金盛公司所属的公寓楼、公寓楼门面房、Ｃ2楼小炮楼、Ｃ3楼老办公区已纳入政府拆迁范围且已进入收储阶段，按政府要求需于2018年7月31日前完成拆迁范围内商户搬迁工作，请各位租户按时完成搬迁。2018年6月27日，南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处、南京迈燕建设发展有限公司作为甲方与乙方建筑公司签订了《搬迁补偿协议》，协议约定因玉尚路二期道路建设需要，甲方对乙方自建的房屋及土地实施搬迁：经协商，甲、乙双方均同意实行房屋及土地协议搬迁，并参照南京市现行征地房屋及土地拆迁政策文件以及拆迁方案规定的补偿方式和标准给予乙方补偿；乙方此次列入搬迁范围的房屋及土地坐落于合班村302号在建××东路与××西南侧（金盛百货迈皋桥店），包括住宅用房（含占用土地面积）、工业用地、其他地上建筑物（具体详见附件调查表）；根据双方共同选定的评估公司对乙方搬迁标的进行评估双方协商一致确定乙方协议搬迁补偿总价款为6160.8265万元，具体包含如下项目：住宅用房（含占用土地面积）35694580元、工业用地12690081、其他地上建筑物1336056元、附属物659239元、室内装饰装修1026513元、非住宅设备搬迁费（含乙方房屋内现有租赁户、住户搬迁费）及停产停业损失费1221326元、提前搬家奖励5725494、货币安置奖励费2624976元、员工矛盾调解费630000。在上述搬迁协议材料中，涉及案涉房屋的《非住宅征收评估勘察表》中载明案涉房屋装修评估项目及数量。因对案涉房屋搬迁补偿事宜产生纠纷，故盛静达诉至本院，要求处理。审理中，盛静达举证了土地证、金盛公司的营业执照、建筑公司的土地使用证、建筑公司出具的土地使用证明及公安机关出具的证明复印件，拟证明案涉土地房屋系由建筑公司无偿免费提供给金盛公司使用，地，地址由原栖霞区合班村**变更为栖霞区合班村**盛公司、建筑公司均认可真实性。同时，盛静达提供了与金盛公司的工作人员电话录音，拟以证实其向金盛公司交纳的58000元为案涉房屋一年的租金；金盛公司和建筑公司对此均予以否认，金盛公司主张案涉房屋应按照84元/平方米/月计算租金，年租金在100000元以上，58000元不是案涉房屋一年的租金，是预备金。对于装饰装修，金盛公司举证了协议搬迁时相关部门委托相关鉴定机构对涉案房屋的装修装修进行鉴定的评估明细，即地砖面积63.25平方米，评估总价为5111元；内墙乳胶漆面积189.75平方米，评估总价为3491元；塑扣板吊顶面积63.25平方米，评估总价为4250元；LED屏面积1.12平方米，评估总价为448元；玻璃窗面积为19.23平方米，评估总价为4615元；玻璃门面积为11.26平方米，评估总价为3315元；塑钢窗面积9.12平方米，评估总价为1897元；窗外防盗网面积12.24平方米，评估总价为1469元；广告牌面积为12.65平方米，评估总价为2631元；乳胶漆面积为189.75平方米，评估总价为3491元；拟证明涉案房屋的装修价值为30718元，其中地砖（5111元）、玻璃窗（4615元）系金盛公司装修。盛静达对评估明细真实性不予认可，认为没有评估师的盖章和签字确认，评估价值明显过低，且漏评了案涉房屋的外墙乳胶漆、包间内部添置的墙、厨房定制的抽油烟机、不可移动的酒水展示柜、吧台、洗手池及灶台、卷帘门；要求两被告支付其各项拆迁费用200000元。同时提供了其拍摄的案涉房屋的视频及照片，但对其要求两被告支付其各项拆迁费用200000元的主张没有提供200000元构成的依据及证据。金盛公司对案涉房屋的视频真实性予以认可，但认为无法清晰反映隔墙等物，案涉房屋内可移动物品，盛静达可以移走；案涉房屋租赁到期，该视频与本案没有关联性。建筑公司则表示对现场情况不了解。根据盛静达提供的案涉房屋的视频及照片，显示案涉房屋的外墙为红色乳胶漆，附属于墙体的有酒水展示柜、洗手池及灶台、卷帘门，包间内部隔墙无法反映、厨房内的抽油烟机、吧台均可以拆移。庭审中，盛静达认为其与金盛公司签署了房屋租赁合同，且在金盛公司已经向其收取下一年度租金的情况下，案涉房屋遭遇拆迁。因此其作为案涉房屋的实际承租户，应当有权获得对应的拆迁补偿。针对拆迁补偿的具体计算明细，因为相关材料在两被告手中，其无法提供，举证责任在两被告，故坚持诉讼请求。金盛公司认为房屋租赁合同属于不定期租赁，双方对于房屋每平方米的单价并未达成一致，其有权随时解除合同；其暂收预备金为58000元，应当按照84元/平方米扣除一个月租金9954元，押金予以认可；保险费已经收了，不应当退还；原告主张的各项拆迁费用没有具体计算明细，且与原告无关，其不予认可；请求法院依法对原告主张的租金和押金进行判决，驳回原告要求退还保险费和支付各项拆迁费用200000元的请求。建筑公司表示其与实际补偿没有直接的联系，同时原告与金盛公司之间的租赁合同在2018年6月30日到期；虽然其与街道在2019年6月27日签订了补偿协议，但拆迁行为实际在租赁合同终止之后开始的；至于原告与金盛公司之间租赁合同终止之后租赁关系是否存在由法院酌定；原告对主张的搬迁补偿的费用没有举证，反而要求被告方提供证据，于法无据，故请求法院驳回原告的诉请。因双方各持己见，并在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。另查明，2013年6月27日，金盛公司以代收保险费名义向他人收取了100元。2015年6月12日，金盛公司以代收保险费名义向盛静达收取了100元上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、土地证、营业执照、证明、通告、《搬迁协议》及《非住宅征收评估勘察表》、金盛公司开具的收据、《评估明细表》，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，盛静达与金盛公司签订的最后一期房屋租赁合同中约定：租赁期限至2018年6月30日止；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，如甲方同意续租，则双方应就续租事宜另行签订合同；房屋租金为每年人民币35312元。虽然盛静达在租赁期限届满之前向金盛公司交纳了58000元，但盛静达并未与金盛公司就案涉房屋再续签房屋租赁合同，且盛静达交纳的58000元与房屋租赁合同中约定的年租金数额不符，也与金盛公司主张的年租金数额不符。因此，盛静达向金盛公司交纳的58000元不能证实盛静达就案涉房屋向金盛公司交纳了一年租金的事实。金盛公司将涉案房屋出租给盛静达使用，案涉房屋在盛静达使用时因征收被列入拆迁范围，双方当事人应当按照法律及相关政策的规定获取相应的补偿费用。盛静达要求金盛公司、建筑公司就涉案房屋支付其搬迁补偿、停产停业损失补偿、房屋装修补偿等费用200000元，但没有提供200000元构成的依据及证据。因涉案房屋由建筑公司提供给金盛公司使用，金盛公司将涉案房屋出租给盛静达使用，现建筑公司已与相关部门签订了《搬迁补偿协议》，故金盛公司应将相应的补偿支付给盛静达，并将收取盛静达的相关费用按照实际使用期限退还给盛静达。对于装饰装修补偿，综合根据相关鉴定机构对涉及案涉房屋的装饰装修的评估明细及双方意见，金盛公司应支付盛静达该项补偿的数额为20992元（已扣除地砖5111元、玻璃窗4615元）。对于评估漏项的项目，即案涉房屋的外墙红色乳胶漆、附属于墙体的有酒水展示柜、洗手池及灶台、卷帘门，本院参照其他案件中《房地产征收补偿评估报告》的室内装饰装修评估结果，结合案涉房屋的实际状况，酌情认定案涉房屋的外墙红色乳胶漆补偿费用为2000元、附属于墙体的有酒水展示柜为500元、洗手池及灶台为400元、卷帘门720元（180×4），合计3620元，该费用金盛公司应支付给盛静达。盛静达主张的其他漏评项目，证据不足，本院不予采纳。对于搬迁、停产停业损失费，综合搬迁协议载明的住房与非住房房屋面积及补偿数额、案涉房屋的用途、面积及租赁期限，并考虑到盛静达确实需要将其物品从案涉房屋中搬迁，故本院参照相关拆迁政策，酌定由金盛公司给予盛静达20000元。盛静达根据使用案涉房屋的实际时间，要求金盛公司退还多收取的53167元和相关押金4300元，符合法律规定，本院对此予以支持。盛静达要求金盛公司退还保险费200元，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案不予涉及。综上，金盛公司应支付盛静达各项补偿费用44612元并退还盛静达各项费用57467元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告盛静达各项费用共计人民币102079元；二、驳回原告盛静达对南京第一建筑集团有限公司的诉讼请求；三、驳回原告盛静达的其他诉讼请求。如果被告按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5165元，由原告盛静达承担2824元，被告南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司承担2341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  葛立正人民陪审员  余微微人民陪审员  王永峰二〇二〇年九月二十五日书 记 员  郑佳玲