杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初242号 原告：朱发美，女，1966年5月20日出生，住浙江省西湖区。 委托诉讼代理人：李为斌，浙江五星国泰律师事务所律师。 被告：陈英海，男，1955年10月21日出生，住浙江省临海市。 原告朱发美与被告陈英海房屋租赁合同纠纷一案，原告朱发美于2019年11月20日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2020年1月13日立案受理。本院依法适用普通程序于2020年6月23日、9月16日公开开庭进行审理。原告朱发美及其委托代理人李为斌、被告陈英海到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告朱发美起诉称：自2008年7月起，杭州市居住发展中心有限公司（以下简称“居住发展中心”）将位于杭州市拱墅区××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给俞兴祖使用；2013年7月22日，俞兴祖将涉案房屋出租给原告朱发美使用；2016年9月，原告朱发美又将涉案房屋转租给被告陈英海使用，并签订《宾馆转让协议》，约定原告朱发美将德苑商务酒店以780000元一次性转让给被告陈英海,协议签订之后的房租由被告陈英海负责支付等事宜。协议签订后，原告朱发美依约向被告陈英海交付了涉案房屋和转让了宾馆，但因被告陈英海逾期支付房租，导致发生居住发展中心起诉俞兴祖，俞兴祖又起诉原告朱发美等诉讼纠纷，后经贵院一审、杭州市中级人民法院终审，判决原告朱发美向俞兴祖支付相应的房屋租金、房屋占有使用费及逾期付款违约金等款项，根据上述协议约定，该等款项均应由被告陈英海负责支付。另截至目前，被告陈英海仅支付转让费730000元，尚欠余款50000元，其行为均己严重损害了原告朱发美的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，原告朱发美向本院提起诉讼，诉请：一、被告陈英海支付原告朱发美房屋租金1095131.5元、逾期付款违约金145439.12元，以及房屋占有使用费46240元，共计1286810.62元；二、判令被告陈英海承担本案全部诉讼费用。后原告朱发美变更第一项诉讼请求为要求判令被告陈英海支付原告朱发美房屋租金1019256元及逾期付款违约金（以上述款项为基数，按银行同期贷款利率从2018年6月15日计算至2018年8月19日，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。 被告陈英海答辩称：答辩人是山里农村的农民，温饱能解决，一年下来只能剩几千块钱。现在答辩人都是六七十岁的人了，老婆身体又不好，自己高血压180，腰椎盘凸出，丧失了体力劳动，经济收入没有，心里实在苦恼。朋友亲戚在杭州开宾馆生意不错，叫答辩人去杭州只要租好房子，签好合同，投资让他们来。答辩人拼的少股，管理赚工资。经亲戚介绍，原告朱发美要转让宾馆，经过实体了解考察，宾馆地段好，房屋结构好。由于原告朱发美后期经营管理不善，宾馆破烂不修，卫生条件极差，导致没有生意，日常开支都付不出。后来，答辩人和几个有经验的朋友亲戚，同原告朱发美协商，并提出要求：1、必须公司同意续签5-8年的合同期，废除原来合同，跟答辩人重新签订租房合同。2、公司目前房租是四十六万一年，等答辩人合同签订好房租多少再交房租。3、宾馆转让金为柒拾捌万元，原告朱美发同意跟公司协商，后来原告朱美发把答辩人等七八个人带到公司说明转让宾馆的情况和要求。公司经理徐斌表示同意。说好后原告朱美发叫答辩人马上转走，答辩人没有转，到了2016年的9月30日，答辩人和原告朱发美共7个人到公司找徐斌经理，重复要求。答辩人说明天是10月1日国庆节。答辩人把原告朱发美的宾馆转过来，下午去付钱给原告朱发美了，徐斌同意了。叫答辩人先转过来。合同后续再签。答辩人是9月30日付钱，10月1日接受宾馆。在经营中答辩人天天催签合同，徐斌经理说公司很忙，宾馆房顶漏水要修理，等修理好再签，这三个月公司不收房租。就这样时间过去了，公司变更，合同不签，给答辩人投资的人不敢投，答辩人经营的一年零八个月天天亏钱。答辩人2016年10月1日接的宾馆，2018年5月30号把全部执照注销掉，派出所、工商局就不让答辩人经营。答辩人在2018年6月7日退出宾馆了。答辩人亏了一百多万。只能含泪回家。原告朱发美串通公司徐斌欺诈答辩人，银行贷款、亲戚朋友借款叫答辩人怎么面对。农村人都是说话算数的，他们不守诺言。 本院经审理查明，2008年4月25日，杭州市居住区发展中心有限公司（甲方、出租人）与俞兴祖（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定杭州市居住区发展中心有限公司将其所有的坐落于杭州市拱墅区××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室房屋（套内面积769.08平方米）出租给俞兴祖，租赁期限自2008年7月1日起至2013年6月30日止。2013年7月22日，因原合同约定的租赁期已满，杭州市居住区发展中心有限公司与俞兴祖再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。同日，俞兴祖（甲方、出租人）和朱发美（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定俞兴祖同意将杭州市拱墅区××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室房屋，建筑面积965.8平方米，出租给朱发美使用，朱发美以房屋现状承租该房屋并将该房屋用于商业经营用途使用，租赁期自2013年7月1日起至2018年6月31日止，第一、第二年年租金均为562992元，第三、第四年年租金均为585142元，第五年年租金为608399元，押金80000元。 2013年9月16日，俞兴祖与朱发美签订《合伙经营协议书》一份，约定朱发美出资160万元人民币，俞兴祖出资12万元人民币合伙经营德苑酒店。2015年12月23日，俞兴祖与朱发美签订退伙合同，俞兴祖退出合伙，该协议第七条约定：原合伙使用店房（拱墅区德苑路15-1号第二至第三层的物业）合伙期间，系以俞兴祖名义向杭州市居住区发展中心有限公司承租，自本约成立，即日由双方会同向杭州市居住区发展中心有限公司申请办理变更承租人。后杭州市居住区发展中心有限公司与俞兴祖的租赁合同未及时变更承租人。2016年9月28日，朱发美将案涉房屋转租给陈英海。同日，朱美发（甲方）与陈英海（乙方）签订《宾馆转让协议》一份，约定：一、甲方将杭州市拱墅区德苑路15号德苑商务酒店原投资人朱发美以78万元一次性转让给乙方；二、甲方将宾馆内40个房间（标准房间37个，二楼、三楼）的所有固定设施及卫生设施物品留给乙方所有；三、甲方在转让当天需结清所有费用，包括水电费、网络费、电话费等；四、双方在协议签订之日开始，之前的房租由甲方负责支付，协议签订之后的房租由乙方负责支付；五、双方在签订本转让协议的同时，乙方必须先支付给甲方73万元（含已预付的1万元定金），余款5万元在乙方与原房东（杭州市安居公司）重新签订租房合同当天支付给甲方；六、以前的一切债权债务由甲方负责，在办理转让手续后，乙方经营过程中一切法律责任与义务均由乙方负责；七、甲方应提供法人代表委托书和身份证复印件给乙方。协议签订后，陈英海接管了德苑商务酒店，但未支付任何租金。 杭州市居住区发展中心有限公司为与俞兴祖、陈英海、第三人朱发美、刘希长房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月14日向本院提起诉讼，诉请：1、解除俞兴祖与杭州市居住区发展中心有限公司于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2、俞兴祖支付租金348856.5元（暂计算至2017年4月30日，应当计算至判决租赁合同解除之日），并支付延期付款违约金87087.1元（按延迟支付租金为基数，以每日万分之六分段计算，暂计算至2017年4月30日，应当计算到实际支付之日止）；3、俞兴祖支付因其在租赁房屋搭建违章建筑造成的拆违费用48500元及相应修复费用45446元；4、俞兴祖和陈英海按照合同第八条第1款约定的标准腾退交还房屋，注销或变更以租赁房屋办理的工商登记，并按每日2549元（按当年日租金的两倍）为标准，向原告支付房屋占用使用费（自法院判决解除之日计算至实际腾退之日止）；5、本案诉讼费用由俞兴祖、陈英海承担。本院于2018年1月15日作出（2017）浙0105民初6880号民事判决，判决：一、杭州市居住区发展中心有限公司与俞兴祖签订的《房屋租赁合同》（2013年7月22日签订、编号为居住租2013年第10号）于本判决生效之日解除。二、俞兴祖、陈英海于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市拱墅区××号××室；26-2号01、02、03室；27-2号217室；24-3号314室；25-3号315室；26-3号01、02、03室；27-3号317室的房屋，并交还给杭州市居住区发展中心有限公司。三、俞兴祖于本判决生效之日起十日内支付杭州市居住区发展中心有限公司租金348856.5元（暂计算至2017年4月30日，按合同约定继续计算至本判决生效之日），并支付延期付款违约金9344元（暂计算至2017年4月30日，之后以未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际支付之日止）。四、俞兴祖于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市居住区发展中心有限公司自本判决生效次日起至实际腾退返还房屋之日止按每日1360元的标准计算的房屋占有使用费。五、俞兴祖于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市居住区发展中心有限公司拆违费用48500元和修复费用45446元。六、驳回杭州市居住区发展中心有限公司的其余诉讼请求。后陈英海于2018年6月14日腾退案涉房屋。 2017年9月14日，俞兴祖为与朱发美、刘希长房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，诉请：1、解除俞兴祖与朱发美、刘希长于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2、朱发美、刘希长向俞兴祖支付租金人民币645142元（暂算至2017年6月30日，实际计算至法院判决租赁合同解除之日）及违约金人民币136151.7元（暂计算至2017年6月30日，此后按万分之六计算至实际支付之日止）；3、朱发美、刘希长支付因其在租赁房屋搭建违章建筑造成的拆违费用48500元及修复费用45446元；4、朱发美、刘希长于法院判决租赁合同解除之日起腾退房屋，并按3380元每天的标准支付房屋占用使用费（从判决之日至实际腾退房屋之日止）。本院于2019年3月14日作出（2017）浙0105民初9477号民事判决，判决：一、俞兴祖与朱发美于2013年7月22日签订的房屋租赁合同于2018年5月11日解除。二、朱发美支付俞兴祖租金986437元，并支付延期付款违约金45904.29元（计算至2018年5月11日，之后以未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际支付之日止）。三、朱发美于本判决生效之日起十日内支付俞兴祖自2018年5月11日起至实际腾退返还房屋之日止按每日1360元的标准计算的房屋占有使用费。四、驳回俞兴祖其他诉讼请求。后朱发美、俞兴祖均不服判决提出上诉，杭州市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）浙01民终3629号民事判决，判决：一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初第9477号民事判决；二、朱发美于本判决生效之日起十五日内支付俞兴祖房屋租金1095131.5元（计算至2018年5月11日）及房屋占有使用费（自2018年5月12日起计算至房屋实际腾退返还之日止，按每日1360元标准计算）；三、朱发美于本判决生效之日起十五日内支付俞兴祖逾期付款违约金68764.92元（暂计算至2018年5月11日，之后以未付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至本判决确定的履行之日止）；四、驳回俞兴祖的其他诉讼请求。 由于朱发美未履行上述生效判决。俞兴祖申请强制执行。执行过程中，朱发美向俞兴祖支付了房屋租金1095131.5元，逾期付款违约金145439.12元（按年利率4.75%计算至2019年10月30日），房屋占有使用费46240元（按每日1360元自2018年5月12日计算至腾退之日即2018年6月14日）。 上述事实依据（2017）浙0105民初6880号民事判决、（2017）浙0105民初第9477号民事判决、（2019）浙01民终3629号民事判决、《宾馆转让协议》及双方当事人在庭审中的陈述予以认定。 本院认为，案涉《宾馆转让协议》明确约定，协议签订前的案涉房屋租金由朱发美承担，协议签订后的房屋租金由陈英海承担，朱发美依据其与俞兴祖签订《房屋租赁合同》支付了协议签订前的租金，然陈英海未能按约支付协议签订后的租金。陈英海抗辩称当时和朱发美、杭州市居住区发展中心有限公司明确谈好要废除原租赁合同，以陈英海名义直接向杭州市居住区发展中心有限公司承租案涉房屋，故无需向朱发美支付租金。本院认为陈英海最终并未与杭州市居住区发展中心有限公司签订新的租赁合同，其使用案涉房屋是基于其与朱发美之间的租赁关系，同时双方签订的《宾馆转让协议》对租金的承担责任也进行了明确约定，陈英海未按约向朱发美履行支付租金义务，已构成违约，朱发美有权要求陈英海按约定的租金标准支付自《宾馆转让协议》签订之次日起至陈英海腾退房屋之日止的租金1095131.5元及按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从腾退房屋次日开始计算的逾期付款违约金。由于2019年8月20日起，中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准已取消，故自该日起的逾期付款违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 陈英海于本判决生效之日起十日内支付朱发美房屋租金1019256元及逾期付款违约金（以未付租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2018年6月15日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至款项付清之日止的逾期付款违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13973元，由陈英海负担。 原告朱发美于本判决生效之日起十五日内本院申请退费，被告陈英海于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  叶吉红 人民陪审员  朱 敏 人民陪审员  陈吉琼 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  郭清华 代书 记员  祝晓璐