河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初7178号 原告：孙海杰，男，1982年2月3日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。 被告：河北美辉房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾南路东侧、南横三路北侧天洋城4代商业·赏心小筑创意办公26-3-101，统一社会信用代码91131082MA0920B81F。 法定代表人：王洪国，执行董事。 委托诉讼代理人：路修壮，男，该公司员工。 原告孙海杰与被告河北美辉房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海杰、被告河北美辉房产经纪有限公司的委托诉讼代理人路修壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙海杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同约定的200%违约金3200元；2.判令被告向原告支付租金损失1600元及房屋清扫，维修墙面，马桶，洗衣机修复等费用781.3元；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付租金损失1600元及白墙喷剂63.9元、除霉剂6.8元、修理墙面及卫生清理280元、空调加氟200元、通马桶80元、洗衣机下水管20元、衣柜背板50元等费用700.7元。事实和理由：2020年5月31日，原告与被告在位于上上城五季美辉房产店铺内签订了编号为0004546的《房屋出租委托代理合同》。被委托房屋坐落于河北省三河市燕郊开发区。根据该合同的约定，出租委托代理起始日为2020年6月27日。在合同已生效的第二日，即2020年6月28日，被告电话告知原告，因房屋外墙防水问题导致室内墙壁发霉，影响继续出租为由，单方提出终止合同。原告与被告沟通，可以联系物业维修，被告拒绝，不接受此方案，被告依旧坚持终止合同。按该合同第八条违约责任之规定，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。被告拒绝支付。在7月份该房屋再次委托其他房产公司后，新房产公司无人提及防水问题，说明此并非主因。因2019年原告与被告签署1年有效期的房屋出租委托代理合同，合同履行期限内全部委托被告负责房屋出租及管理。2020年5月份为续签。在提前1个月续签合同时期内，被告从未提出关于房屋的任何问题，且被告员工说自己会先去看房，有微信截屏为证，随后并未提出任何关于房屋的异议。但在合同履行后单方提出终止合同并拒绝支付违约金。根据被告合同违约的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付200%月租金，即3200元整。因被告并未提前30天书面通知原告，且原告房屋需要继续出租，空闲期间导致房租下降，因此被告须支付额外1个月租金1600元作为弥补。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告河北美辉房产经纪有限公司辩称，此房为第二年续签合同，第一年从2019年6月27日起至2020年6月26日止。第二年续签自2020年6月27日起租，租户到期日跟业主到期日一致。我公司业务员于2020年6月27日跟租户交接时发现小卧室墙面和大卧室阳台顶棚潮湿发霉，有刺鼻的味道，跟物业打电话让师傅过去查看原因，师傅查看结果是外墙防水有问题，得等物业那边联系专业师傅维修，时间不确定。因为正值雨季，如果不能及时维修此房将无法正常出租导致亏损。我公司业务员于2020年6月28日跟业主联系解决办法，给业主两种方案：第一，给我方时间联系物业维修，业主承担不能正常出租的空置期限；第二，直接解约，业主自己找物业维修。与业主协商无果，业主不同意承担空置期限，我方将钥匙给了业主。并且合同的第三页第七条第二款规定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。此房因房屋质量问题导致无法正常履行合同，我公司拒绝赔偿违约金。综上，原、被告之间不存在违约责任，房屋外墙防水漏水无法继续履行合同属于不可抗力因素，原告的请求缺乏事实及法律依据。我方请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：案涉原、被告双方签订的《房屋出租委托代理合同》为双方第二次续签的合同，原合同租赁期限为2019年6月27日至2020年6月26日。孙海杰（甲方、委托方）与河北美辉房产经纪有限公司（乙方、租赁代理机构）于2020年5月31日签订了案涉合同，合同第三条约定，房屋的出租委托代理期限为自2020年6月27日至2021年6月26日，甲方承诺每年给乙方45天，做为乙方装修、维护房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用。合同第四条约定，月租金为1600元，年租金为16800元。合同第七条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。合同第八条约定，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，及管理服务费即免租期的租金。2020年5月26日，原告与被告工作人员王洪刚通过微信联系续签事宜，被告工作人员表示因租户到期不进行续租，续签空置期需要为45天。2020年6月28日，被告工作人员将房屋内照片发给原告，告知原告房子出现的情况，表示不能接受房屋。2020年6月30日，因双方对合同继续履行的问题没有达成一致意见，被告将房屋钥匙交付给原告。本院根据原、被告的陈述及原告提交的《房屋出租委托代理合同》、原告与被告工作人员王洪刚的聊天记录认定上述事实。原告另提交与其朋友的聊天记录、转账记录、购买修复墙壁涂料的记录，证明其因房屋清扫、维修墙面、马桶洗衣机修复等花费的费用。 关于空置期的问题，原告主张空置期为装修维修房屋添置增值设施以及寻找客户的时间，案涉合同的空置期为2020年6月27日开始计算45天。被告对于合同关于空置期的约定无异议，但认为空置期的约定是不固定的，正常没有问题的房屋空置期为45天，有问题需要装修、维修的房屋时间会更长，45天空置期并没有包括外墙防水漏水导致的维修时间。经审查，案涉合同第三条约定，房屋的出租委托代理期限为自2020年6月27日至2021年6月26日，甲方承诺每年给乙方45天，作为乙方装修、维修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用。合同中约定空置期包括了维修房屋的时间，且双方未就空置期另行达成一致意见，故双方约定的空置期45天应当包括被告维修房屋的时间。 关于被告是否违约的问题，原告主张被告于2020年6月28日通知原告解除合同，2020年6月30日被告将钥匙交付给原告，符合合同中第八条约定的违约情形。被告主张房屋外墙漏水导致潮湿、发霉，房屋不能出租，并提交维修记录表为证，依据合同第七条（二）约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任，主张房屋外墙防水漏水无法继续履行合同属于不可抗力因素，故被告不存在违约情形。经审查，被告提交的维修记录表上维修内容为墙体潮湿、发霉，备注位置写有“漏水外墙预约”的字样。但房屋外墙防水漏水的情形属于当事人可以预见的情形，其当事人可以对房屋外墙漏水防水作出适当的安排和处置以避免损失的发生，故房屋外墙防水漏水不属于不可抗力，本院对被告主张因不可抗力不承担违约责任的抗辩不予支持。 关于房屋修缮的费用，原告主张被告单方解除合同后未将房屋修缮恢复到交接状态，因此原告修缮房屋的支出应由被告赔偿，费用如下白墙喷剂63.9元、除霉剂6.8元、修理墙面及卫生清理280元、空调加氟200元、通马桶80元、洗衣机下水管20元、衣柜背板50元等费用700.7元，原告提交其与朋友的聊天记录、转账记录、购买修复墙壁涂料的记录予以证明。被告表示可以承担白墙喷剂63.9元、修理墙面及卫生清理140元，通马桶、洗衣机下水管如是租赁期内产生可以分别承担80元、20元。经审查，本院认为修缮费用中空调加氟费用应属于原告对出租设备维护的费用，应自行承担。对于其他支出，原告虽未能提交正式发票，但估算各项开支趋于合理，且原告自行修理系由于被告未与原告交接所造成，责任在被告，被告应承担行为后果，故本院认定原告修缮房屋的费用为500.7元。 本院认为，原告孙海杰与被告河北美辉房产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉合同为双方第二年续签合同，被告作为受托方在上一个租赁期内对房屋的使用状况有义务了解和掌握，被告在2020年5月与原告续签合同时未曾提到房屋的防水发霉等问题，突然于2020年6月28日单方解除合同，被告的行为属于双方《房屋出租委托代理合同》中约定的违约情形，被告主张发生不可抗力情形的抗辩不符合法律规定，且未提交其他证据予以证明自己的主张，故被告应承担相应的违约责任。原告主张依据合同约定按月租金的200%支付违约金的主张，符合合同约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。原告主张因被告违约，且房屋需要继续出租，空闲期间导致房租下降，被告须支付一个月租金作为补偿。本院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重属性，支付违约金不足以补偿所遭受的损失时，被告才需要承担不足部分的损失赔偿责任，即违约金与赔偿损失并用。原告未提供证据证明自身损失，且违约金已对原告的损失进行了补偿，故本院对原告的该项主张不予支持。原告主张被告赔偿原告修缮房屋的支出，以本院认定的金额500.7元为准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告河北美辉房产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告孙海杰违约金3200元； 二、被告河北美辉房产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告孙海杰房屋修缮费用500.7元； 三、驳回原告孙海杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河北美辉房产经纪有限公司负担（本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 丁瑞芹 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 刘旭东 书 记 员 王安意