湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1628号原告：杨丽，女，1980年11月11日出生，户籍住址湖北省仙桃市，现住湖北省武汉市东西湖区。被告：屠桂芳，女，1957年3月13日出生，户籍住址湖北省武汉市江汉区，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李俊慧，湖北耀久律师事务所律师。原告杨丽诉被告屠桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告杨丽、被告屠桂芳及委托诉讼代理人李俊慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨丽向本院提出诉讼请求：1、要求被告屠桂芳返还商铺押金10000元，商铺转让费用30000元，疫情期间2020年1月23日至2020年3月13日房屋租金50天计16650元，商铺装修费用10900元，共计67550元；2、要求被告屠桂芳出具原告杨丽缴纳120000元房屋租金的税务发票；3、本案诉讼费由被告屠桂芳承担。事实与理由：我于2019年3月13日租赁被告屠桂芳名下中心广场1-39号商铺。2019年8月、11月、2020年2月我多次电话告知被告屠桂芳来年不续租，被告屠桂芳表示同意并要求我在店门显眼位置贴门面转让告示，我已执行。2020年3月13日房租到期，因疫情无法搬空店面货品，交还门面。2020年4月8日（疫情解封当日）我多次致电被告屠桂芳希望能交接门面退还应退费用，被告屠桂芳拒不接电话，不予见面，不予理睬，经各职能部门调解，被告屠桂芳表示一分不退。2020年4月12日被告屠桂芳撬锁入店，放入被告屠桂芳自己的物品，并在店门上贴门面出租告示。2019年3月13日被告屠桂芳向我承诺，我转进来30000元整，我退出或再转让时也能拿到30000元整（当时在场人员：海林广场业主廖姓夫妇、上一租户张x、被告屠桂芳儿媳、原告杨丽夫妇）。综上所述，被告屠桂芳严重损害了我的切身利益，我诉至法院请求判如所请。被告屠桂芳辩称，我未违反合同义务，请求驳回原告杨丽第一项诉讼请求，但我认可第二项诉讼请求。原、被告于2019年3月13日签订了租赁合同，原告杨丽承租案涉房屋，2020年3月13日合同到期，原告杨丽未按月支付租金，2020年4月8日腾退案涉房屋，其系单方解除合同，导致我的房屋空置至今，所以我无需退还原告杨丽押金10000元、2020年1月22日-2020年3月13日的租金16650元，无需赔偿原告杨丽装修费用10900元。原告杨丽要求我返还30000元没有事实与法律依据。合同里约定转让费不得高于30000元，是指原告杨丽转出的时候收取的转让费不得高于30000元，不是要求原告杨丽向我支付30000元，且我也没有收取转让费。本院查明，案涉房屋位于武汉市东西湖区中心广场1-39，系被告屠桂芳以其坐落于武汉市东西湖区综合市场东栋第二间商铺通过拆迁还建取得。2017年9月8日，被告屠桂芳（出租方、甲方）与案外人刘俊（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定被告屠桂芳将案涉房屋出租给刘俊用于经营（实际经营者为张x），建筑面积约为35平方米，租赁期限为3年，自2017年9月20日至2020年9月14日，租金为120000元每年。被告屠桂芳另收取了张x40000元费用。后张x欲将案涉房屋转租原告杨丽，2019年3月13日原告杨丽（承租方、乙方）与被告屠桂芳（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，约定原告杨丽租赁案涉房屋作为商业门面使用，租赁期为叁年，自2019年3月13日起至2022年3月13日，租金为120000元每年，租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付，房屋设施押金为10000元，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。乙方使用一年后如需进行转让时，转让费不得超过叁万元。甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。原、被告签名确认，并书写身份证号及电话号码。经原、被告及张x协商后，原告杨丽向张x转账支付35000元，用以支付30000元转让费及替被告屠桂芳向张x退还费用5000元，原告杨丽并向被告屠桂芳转账支付125000元，用以支付一年的房租120000元及押金10000元（其中5000元系用支付张x的费用抵扣）。合同签订后，原告杨丽对案涉房屋进行了装修并开始经营，2019年11月开始原告杨丽多次向被告屠桂芳儿媳发送微信、短信，要求解除合同并进行交接，双方未进行结算交接直至2020年4月8日，原告杨丽腾退案涉房屋。2020年4月12日，被告屠桂芳在案涉房屋张贴招租广告。原、被告双方就案涉房屋退还费用问题多次交涉未果，遂诉至本院。上述事实有原告杨丽提交的《吴家山旧城改造（南区）商铺还建安置协议书》、《门面租赁合同》（原、被告之间）、微信聊天记录、短信聊天记录、支付宝转账电子回单、中国工商银行手机银行电子回单、通话记录详单，被告屠桂芳提交的《门面租赁合同》（被告屠桂芳与刘俊）以及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，合同双方提前一个月通知，经双方同意后可以解除合同，原告杨丽于2019年11月即通过微信、短信等方式表示解除合同并要求办理交接的意愿，被告屠桂芳儿媳曾回复“好的”“她出不去，不会用手机，扫不了二维码，明天去物业开证明才能出去”等内容，并未正式答复，双方就合同解除问题协商未果。原告杨丽于2020年4月8日腾退涉案房屋，被告屠桂芳随后在案涉房屋张贴招租广告，均以其行为明确表明不再继续履行合同，庭审中当事人双方对合同解除并无异议。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》已于2020年4月8日解除。关于返还商铺押金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的《门面租赁合同》已解除，原告杨丽向被告屠桂芳交纳的押金系房屋设施押金，现原告杨丽已经腾退、被告屠桂芳亦张贴招租广告，被告屠桂芳未提交证据证实其接收出租房屋时设施存在毁损，故该笔押金10000元应予退还，对原告杨丽的该项诉讼请求，本院予以支持。关于返还商铺转让费用的诉讼请求。本院认为，商铺转让费用30000元系原告杨丽基于转租向案外人张x支付，并非被告屠桂芳收取。虽然原告杨丽诉称，被告屠桂芳曾向其承诺其退出或再转让时能拿到30000元转让费，但其未能提交有效证据予以证实，并且按照一般交易习惯，转让费一般存在于转租时次承租人与原承租人之间，出租人非转让费用相对人，从原告杨丽提交的其与张x的微信聊天记录内容“是的，你接着转让出去，就有转让费”亦可看出转租方可取得转让费之意。对原告杨丽的该项诉讼请求，本院不予支持。关于返还疫情期间房屋租金的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠疫情属于原、被告不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，案涉房屋属于商用性质，疫情期间，原告杨丽无法使用收益，基于公平原则，本院认为新冠疫情期间房屋租金应当减半收取。根据湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告，新冠疫情期间为2020年1月23日至4月7日，2020年4月8日解除封闭状态，疫情期间的房屋租金应为24986.30元（120000元÷365天×76天）。2020年4月8日，原告杨丽腾退、双方合同解除，2019年3月13日至2020年4月7日的房屋租金应为128876.71元（120000元÷365天×392天），扣除新冠疫情期间一半的房屋租金12493.15元（24986.30元÷2）后，原告杨丽应交房屋租金116383.56元（128876.71元-12493.15元），原告杨丽已交纳2019年3月13日起一年租金合计120000元，被告屠桂芳应向原告杨丽退还房屋租金3616.44元（120000元-116383.56元）。对原告杨丽的该项诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。关于返还商铺装修费用的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本院认为，合同租赁期限未满，原告杨丽未经被告屠桂芳同意单方解除合同，已构成违约，其无权要求返还商铺装修费用，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于要求被告屠桂芳出具原告杨丽缴纳120000元房租的税务发票的诉讼请求。本院认为，按照国家税务规定，房租收入属于应税收入，主动前往税务机关申报纳税并开具税务发票是出租人的法定义务，被告屠桂芳应向原告杨丽出具房屋租金120000元相应的税务发票，同时被告屠桂芳亦当庭认可原告杨丽的该项诉讼请求，故对于原告杨丽的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告屠桂芳于本判决生效后五日内退还原告杨丽押金10000元、房屋租金3616.44元，合计13616.44元；二、被告屠桂芳于本判决生效后三十日内向原告杨丽出具房屋租金120000元相应的税务发票；三、驳回原告杨丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元（已减半收取，原告杨丽已预交），由原告杨丽负担674元，由被告屠桂芳负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈珊珊二〇二〇年九月二十八日法官助理谢然书记员王紫薇