云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5092号上诉人（原审原告）：杨金洪，男，1974年10月24日生，汉族，身份证登记住址：云南省安宁市。委托诉讼代理人：邓蕊，云南里肯律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530000750662505K。住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾****。法定代表人：徐宇光，董事长。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨金洪因与上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称“京鹏公司”）商品房预约合同纠纷一案，均不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人杨金洪不服一审判决，向本院提起上诉，并针对京鹏公司的上诉答辩称：第一，一审判决认定上诉人杨金洪的实际损失及适用法律错误。本案中，上诉人杨金洪在与京鹏公司签订预约合同并且交付定金后，就对预约合同能够顺利履行，自己能够按照合同价格购买房屋产生信赖利益，放弃了向他人购买房屋的机会，并按照京鹏公司的安排，于2018年10月13日全款购买了房屋的配套车位，京鹏公司却故意不告知复工时间，擅自调高价款，在诉讼期间将房屋出售他人，导致上诉人杨金洪的信赖利益及可得利益全部丧失。在此期间，昆明房价已大幅上涨，导致上诉人杨金洪购买房屋的成本增加，已形成实际损失，一审判决仅按照人民银行同期贷款利率支持损失于法无据，无法弥补上诉人杨金洪的损失，属适用法律错误，上诉人杨金洪关于损失赔偿的诉讼请求应得到全部支持。第二，一审判决仅判决京鹏公司双倍返还定金，并以定金5万元为基数，按照人民银行贷款利率计算的损失无法弥补上诉人杨金洪的损失，判决有失公平，可能造成京鹏公司违背诚信原则，使违约者获利，鼓励违约情形的出现。第三，京鹏公司的上诉无事实及法律依据。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人杨金洪的损失赔偿请求；2.本案一二审案件受理费由京鹏公司承担；3.驳回京鹏公司的上诉请求。上诉人京鹏公司亦不服一审判决，并针对杨金洪的上诉答辩称：第一，一审判决认定杨金洪支付的50000元为定金错误。根据《商品房认购协议书》第五条约定，双方并未约定双倍返还定金，该约定不具有定金罚则的性质，因此该款项不宜认定为定金。第二，若法院认定该款项为定金，则按照定金罚则已弥补了杨金洪的信赖利益损失，再支持定金的利息损失无法律依据。第三，杨金洪上诉主张赔偿损失于法无据，不应再予支持。综上，请求二审法院依法改判：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一二审案件受理费由杨金洪承担；3.驳回杨金洪的上诉请求。一审情况：原审原告的诉讼请求：1.请求人民法院判决被告双倍返还定金10万元，并且赔偿损失238289元（以被告2018年10月8日发布的《前期客户执行价格表》为依据暂计，即1484830元-1246541元=238289元）；两项合计338289元；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认事实如下：2017年6月17日，原告杨金洪与被告京鹏公司签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方所开发建设的幸福湾项目，经乙方审慎挑选后，现自愿购买住宅3栋2单元902号房屋，暂测套内面积为107.17平方米、参考建筑面积128.63平方米；二、乙方认购该商品房的总价款为（人民币）￥1246541.42元，单价￥11631.44元/平方米；三、乙方通过对本项目深入了解，依据本协议认购商品房，应向甲方支付订金￥50000元，该定金于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；四、签订《商品房认购协议书》时乙方承诺的付款方式：按揭；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金；六、乙方应于甲方复工后七日内补齐本认购协议约定的首付款或尾款，方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》、未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方依据本协议所认购商品房，甲方可另行销售，本协议终止。同日杨金洪以刷卡方式向京鹏公司支付50000元，京鹏公司出具收据载明：兹收到幸福远洋杨金洪3-2-902住宅定金50000元。同日，原告分两笔于2017年5月14日、2017年6月17日向昆明千百度房地产经纪有限公司刷卡支付30000元，昆明千百度房地产经纪有限公司出具收据载明：杨金洪幸福湾会员服务费3-2-902，30000元。2017年12月21日京鹏公司向浙江海天建设集团有限公司发送《关于幸福远洋项目复工的通知》。2018年10月12日，京鹏公司发出告知函：针对2014年10月-2017年6月期间购买幸福远洋项目交款2到7万的购房客户告知如下…..2、2017年3月-2017年6月期间缴纳5万元认购款的客户，由于客户未能按商品房认购协议书第六条的约定支付首付款或尾款，故公司有权收回房源另行销售。客户已交款项我公司无息退还。2018年11月16日，被告京鹏公司向原告杨金洪地址为云南省安宁市草铺昆畹西路省交通高级技校小区附17幢1单元104号邮寄律师函一份，载明：一、基本事实：贵方与委托人于2017年6月17日签订《协议书》，协议书约定贵方认购委托人开发的“幸福远洋”项目3幢2单元902号房，参考建筑面积128.63平方米（暂测面积），商品房总价款1246541.42元。签订协议书后，贵方应向委托人支付全款。现“幸福远洋”项目的房屋已对外签订正式的《商品房购销协议书》；二、函告内容：1.请贵方在收到本律师函之日起十个工作日内，到京鹏公司办公室所在地，签订正式的《商品房购销合同》，并办理相关的购房手续；2.如贵方未按照本函告知的日期，与京鹏公司签订《商品房购销合同》及办理相关手续，则自超过贵方收到本律师函之日起10个工作日后，贵方与委托人签订的《商品房认购协议书》正式解除；由此产生的法律责任，由贵方自行承担；3.如贵方未按照本函告知的日期，办理相关购房手续，则委托人将贵方认购的“幸福远洋”项目房产，对外另行销售，由此造成贵方损失及相关法律责任，由贵方自行承担，与委托人无关。邮寄结果显示：2018年11月20日，投递并签收，签收人：单位收发章交通技校百米智能代收。经审理查明，涉案房屋已被被告以164.9811万元的价格卖给案外人高强，并于2019年1月17日办理了买卖合同登记备案。一审法院认为，本案争议的焦点在于，原告的诉请是否有事实及法律依据？针对原告的第一项诉请，定金应否双倍返还。首先应厘清认购协议的性质，50000元款项的定性，及哪一方违约的问题。关于合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告杨金洪与被告云南京鹏房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，从成立起合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于该协议的性质，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，其签订的目的在于担保双方在条件成就时签订正式的商品房购销合同，在认购协议的第六条亦对此作了明确。故原被告签订的该《商品房认购协议书》在性质上属于预约合同。关于原告缴纳这50000元的性质，原告根据认购协议向被告缴纳了50000元款项，在认购协议书和收据中出现了“订金”“定金”两种不同字样，认购协议对该款项的约定为：“乙方向甲方支付“订金”50000元，该“定金”于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《商品房认购协议书》文义解释及上述法律规定，一审法院认为原告所缴纳的50000元可认定为定金。关于是否双倍返还定金的问题，现原告要求适用定金罚则，前提须证明被告有不履行约定的债务的行为。从本案事实来看，首先被告未按认购协议在2017年7月31日前复工，原告未提出退还订金解除认购协议，被告未提出异议，该认购协议书继续有效。认购协议第六条、第七条规定：乙方应于甲方复工后七日内补齐认购协议约定的首付款和尾款,方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》……在本协议所约定的期限内，乙方未与甲方签订《商品房购销合同》，未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方根据本协议所认购的商品房，甲方可另行销售，本协议终止。现双方均认为系对方违约。经本案查明，被告于2017年12月25日复工，但没有证据证实被告以有效方式通知过原告复工时间，2018年11月16日被告向原告身份证住址发出律师函，以对方收到律师函十个工作日后未签订《商品房购销合同》为限单方终止认购协议书并将房屋另售他人。综合“幸福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”及函告内容，签订认购协议签约群体向新闻媒体反映等情况，可以判定系被告有单方面调高价格的行为，双方因对价格产生争议最终原告未按约定缴纳首付款和尾款，未与被告签订正式商品房销售合同，一审法院认为，被告违反《商品房认购协议书》价格约定，单方调价的行为是导致本案商品房销售合同未能正式订立的原因，其行使单方解除权于法无据。作为收受定金一方，因其不履行合同约定的债务，应当双倍返还定金，一审法院对原告该诉请予以支持。关于原告诉请的赔偿损失是否有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告要求除双倍返还定金外，由被告赔偿原告房屋另售他人的差价403279元，一审法院认为本案预约合同的履行只是发生签订奉约合同的行为，没有生成经济利益，若未达成本约，是丧失一次订立合同的机会，因此，考虑双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，依据诚实信用，公平原则，一审法院判决支持原告支付的5万元定金自交付之日起至实际清偿之日止的同期银行贷款利率为其损失，对原告诉请赔偿房屋差价损失不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨金洪双倍返还定金100000元。二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨金洪支付以50000元为基数，自2017年6月17日起至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告杨金洪的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人杨金洪支付的50000元性质如何认定;上诉人京鹏公司应否双倍返还定金；上诉人杨金洪的损失赔偿请求应否得到支持。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。上诉人杨金洪与上诉人京鹏公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，该协议合法有效。然该协议虽约定了标的房屋的房号、面积、价款等，但签订协议时案涉房屋项目处于待复工状态，双方对房屋交付标准、交付期限，办证时间、购房款支付方式和金额，违约责任等诸多直接影响双方权利义务的条款未在协议中明确，属未决条款，需以正式签订的《商品房购销合同》确定，故一审法院确认双方签订的《商品房认购协议书》属于预约合同正确，本院予以确定。关于上诉人杨金洪支付50000元款项的性质问题。本案中，上诉人杨金洪认为其交付的款项50000元为“定金”，应当适用定金罚则，上诉人京鹏公司否认该款项为“定金”，不应当适用定金罚则。本院认为，本案中的认购协议书中同时出现了“定金”、“订金”字样，而该认购协议书系上诉人京鹏公司提供格式文本，在双方当事人对此理解发生争议时，应作出不利于提供该各式文本一方的解释，从双方约定来看，上诉人杨金洪支付该50000元目的是为担保双方能够正常签订《商品房购销合同》，双方签订正式《商品房购销合同》后，该款项转为购房首付款，该约定符合有关定金的规定，且该内容与上诉人京鹏公司出具的收据载明“定金”的内容相符，故一审法院认定上诉人杨金洪支付的该50000元为定金于法有据，本院予以确认。上诉人杨金洪的损失赔偿请求应否得到支持问题。本院认为，（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，上诉人杨金洪与上诉人京鹏公司签订《商品房认购协议书》后，上诉人杨金洪有理由相信上诉人京鹏公司会按照认购协议书的约定履行签订《商品房购销合同》的义务，而结合上诉人发出的《告知函》及“福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”载明的内容来看，上诉人杨金洪所购房屋确实存在上诉人京鹏公司单方涨价的情形，且现已将涉案房屋另行出售他人，造成上诉人杨金洪无法按照认购协议约定的价款购买涉案房屋，确实给上诉人杨金洪造成了相应损失，上诉人杨金洪在双倍返还定金不能弥补其损失的情况下，有权要求上诉人京鹏公司赔偿损失，而该损失应是不能按照《商品房认购协议书》约定的价格购买涉案房屋造成的房价差。（二）上诉人杨金洪在收到上诉人京鹏公司发出的《告知函》后，已经明确了欲签订合同的房价款，但上诉人杨金洪并未按此房价款与上诉人京鹏公司签订正式的《商品房购销合同》，此房价差应属上诉人京鹏公司的违约造成。此部分请求本院应予支持，诉讼中上诉人杨金洪诉请上诉人京鹏公司按照另售他人房款差价计算损失，超过前述损失的部分，应属杨金洪和金鹏公司无法预见的，上诉人杨金洪按照另售他人房款差价计算损失的理由不成立，本院不予支持。（三）本院确认上诉人杨金洪的损失按照认购协议载明的房屋价款与其发的《告知函》内容以及上诉人金鹏公司一审提交的“福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”载明房屋价款的差价计算，同时本院已确定由上诉人京鹏公司双被返还定金，在双倍返还定金已弥补了上诉人杨金洪部分经济损失的情况下，在扣除5万元后，本院确定支持由上诉人京鹏公司赔偿上诉人杨金洪房屋差价损失188289（执行价格优惠1484830元减去认购协议书12346541元再减去5万元），一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人杨金洪的上诉理由部分成立，本院予以支持，上诉人京鹏公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初127号民事判决；二、由上诉人云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还上诉人杨金洪定金100000元；三、由上诉人云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人杨金洪损失188289元；四、驳回上诉人杨金洪的其他诉讼请求；五、驳回上诉人云南京鹏房地产开发有限公司的上诉请求。本案一审案件受理费6374元，由上诉人云南京鹏房地产开发有限公司承担5418元，由上诉人杨金洪负担956元，二审案件受理费6374元，由上诉人云南京鹏房地产开发有限公司承担5418元，由上诉人杨金洪负担956元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年九月一日法官助理李德江书记员王希辰