湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1501号 上诉人（原审被告）：株洲天易建设发展有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区森林路**湖南天易集团有限公司**。 法定代表人：张耀辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈香香，湖南东盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：胡毅，男，1965年5月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 被上诉人（原审原告）：杨永红，女，1973年12月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:赵耀，湖南百杰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人株洲天易建设发展有限公司（以下简称天易公司）因与被上诉人胡毅、杨永红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天易公司上诉请求：依法撤销原审判决第二项，将该项改判为上诉人仅需向被上诉人支付逾期交房违约金69219.1元。事实与理由：1.一审认定事实错误，上诉人厂房已达到竣工验收条件，系非因上诉人原因导致交房延期，相应的违约责任应当予以免除；2.本案合同解除后按照日万分之四计算损失过高，已经大大超出了被上诉人实际损失；3.被上诉人怠于行使合同解除权，造成损失的进一步扩大，该损失不应当由上诉人承担。 被上诉人胡毅、杨永红共同辩称，上诉人明知涉案房屋的开发规划只能用于工业用途，不能向自然人出售，为获不正当利益而违规操作，在销售时以虚假广告及样板房进行宣传，系恶意违约，且在上诉人逾期交房后，被上诉人多次与其销售人员联系，要求协商解决逾期交房违约责任问题，但对方不愿承担，被上诉人只好通过诉讼方式解决，不存在造成损失扩大的问题，上诉人的违约行为造成了被上诉人严重损失，包括首付639000元筹资借款的利息损失，按民间借贷月息2分的标准计算28个月就有355600元，被上诉人向银行贷款的利息损失72000元，二项相加就已达42万多元，一审判决上诉人承担每日万分之四的违约金是合理的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天易公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告支付逾期交房违约金267538元（按每日万分之五的标准，以总房款1259006元为基数，从2018年9月1日暂计算至2019年11月1日，之后的部分计算至实际交房之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月29日，原告胡毅、杨永红（买受人）与被告天易公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000496986）约定：“出卖人天易公司以出让方式取得坐落于天元区米处地块的建设用地使用权。该地块《国有土地使用权证》号为株国用（2016）第Ａ0432号，土地使用权面积为24448.44平方米。买受人购买天元区所占用的土地用途为工业用地。房屋总价款为1259006元；买受人应当于2017年12月29日前支付首期房价款人民币639006元，余款620000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格、该商品房取得房屋实测报告、该房屋是住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定：出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，买受人有权解除本合同。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。附件十一补充协议约定：首付款639006元于2017年12月29日前支付，剩余房款620000元采用银行按揭方式支付；买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。逾期15日内，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之五支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的百分之三支付违约金，并承担相应责任。自最后交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自当日起由买受人承担等。合同签订后，原告胡毅、杨永红于2017年12月29日前已将首付款639006元全部付清并办理了银行贷款。2019年12月24日被告向原告胡毅、杨永红邮寄发出《交付确认通知书》，通知原告收房。原告胡毅于2019年12月26日签收上述通知书，至今原告未收房。现原告认为因被告未能按合同约定履行交房义务，要求解除解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，且被告应支付逾期交房违约金应按约定每日万分之五计算至实际交房之日止。 另查明：2019年3月12日株洲高新技术产业开发区开发建设局向湖南天易集团有限公司作出株高建﹝2019﹞5号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，内容主要为接群众举报，经我局现场核实，贵公司下属株洲天易建设发展有限公司建设的“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目不符合规划验收的相关要求。根据区委指示，我局已对株洲天易建设发展有限公司下发整改函，请贵公司督促株洲天易建设发展有限公司依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》和株洲高新区《工业地产孵化器建设管理暂行办法》的相关要求迅速整改到位。同日，株洲高新技术产业开发区开发建设局向株洲天易集团有限公司作出株高建﹝2019﹞6号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，就原告提出竣工验收申请，经该局初步审查，认为“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目存在的问题，要求原告认真研究整改。庭审中，天易公司认为在2018年10月16日已经完成工程项目的联合验收，而且工程所承载的建设、监理、施工、设计、勘察单位已经完成了竣工验收，表明被告的房屋实际是可以交付的，因相关职能部门的介入，导致无法交房，直到2019年11月15日高新区城乡建设局才组织综合验收，达到了交房标准。2019年11月15日，株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对天易科技城自主产业园一期C地块相关厂房建设项目进行资料审查和现场踏勘后，认为符合要求、验收合格并出具《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。2019年12月31日，原告胡毅、杨永红向被告天易公司发出《解除合同告知书》，决定解除与被告天易公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告天易公司于2020年1月2日签收上述告知书。庭审过程中，被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同。 一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已解除？2、合同解除后，被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？违约时限应如何确定？具体分析如下：一、关于焦点一。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同约定：“出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，买受人有权解除本合同。”本案被告天易公司应于2018年8月31日前交付房屋，但逾期交房超过90日，二原告有权要求解除合同。在二原告向法院提起诉讼后，被告天易公司于2020年4月21日当庭陈述，同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，此时被告已知悉原告要求解除合同的意思，故对原告胡毅、杨永红主张解除与被告天易公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，予以支持。二、关于焦点二。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”首先，本案原告胡毅、杨永红按照合同约定于2017年12月29日前已将首付款639006元全部付清并办理了银行贷款；其次，被告天易公司应于2018年8月31日前交付房屋，但被告逾期交房超过90日；再次，本案二原告作为购房者，对购买房屋所占用的土地用途及规划用途应主动进行了解，事实上合同中明确了房屋所占用的土地用途为同业用途、规划用途为工业，但二原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时未尽到审慎义务，自身存在一定的过错；另本案原、被告未对解除合同后违约金的计算标准进行明确约定。综上，因被告天易公司在客观上存在逾期交房的违约情形，且二原告并未就由此造成的实际损失向法院进行相应举证，根据民法的公平原则以及诚实信用原则等综合衡量，酌情以日万分之四作为违约金计算标准。被告天易公司于2020年4月21日同意解除合同，故被告天易公司向原告支付逾期交房违约金应自2018年9月1日起，以已付房屋总价款1259006元为基数按日万分之四的标准计算违约金至2020年4月21日止，违约金数额为301657.83元[1259006元×0.04%×599天（2018年9月1日至2020年4月21日）]。对于二原告主张超过的部分，不予支持。综上，本案经组织调解，原、被告双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡毅、杨永红与被告株洲天易建设发展有限公司于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000496986）；二、限被告株洲天易建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告胡毅、杨永红给付逾期交付房屋的违约金301657.83元；三、驳回原告胡毅、杨永红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5314元，减半收取2657元，由被告株洲天易建设发展有限公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点为：本案中天易公司是否应当承担逾期交房违约责任，如需承担，违约责任如何确定。 本案中，双方于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定的交房日期为2018年8月31日前，上诉人未按该约定日期交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房违约责任。天易公司因在开发建设及销售房屋过程中存在对销售样板间进行改造和装修、将原“厂房”的规划功能改变为“成套住宅”、部分建筑超出原审批内容加设电梯、改建部分墙体、将全部厂房增设厨房专用烟道、天然气管道生活设施等原因，曾被株洲市高新区开发建设局要求整改，其逾期交房并非不可抗力造成，天易公司有关非因自身原因导致逾期交房且事后已经五方验收合格不应承担违约责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案双方约定的逾期交房的违约金标准是按总房款的每日万分之五支付，一审判决综合全案事实和因素，已酌情调整至按总房款的每日万分之四的标准，并无不当，二审予以确认。天易公司还提出被上诉人因怠于行使合同解除权，造成损失进一步扩大的上诉理由，因是否及时行使解除权只关系到解除权是否消灭的问题，与损失是否扩大不存在必然因果关系，该上诉理由没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，天易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4787元，由株洲天易建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  易文胜 审判员  李少华 审判员  张晓玲 二〇二〇年九月二十八日 法官助理曾海燕 书记员罗茜琼