甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初4594号原告：师文军，男，1981年12月11日出生，汉族，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：马宝林，甘肃兴正天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，甘肃兴正天律师事务所律师。被告：梁彦贵，男，1970年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：兰州飞天房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区静宁路**中海国际大厦**。委托诉讼代理人：王**明，甘肃骏睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：金国强，甘肃骏睿律师事务所实习律师。原告师文军与被告梁彦贵、兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称：飞天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师文军及其委托诉讼代理人马宝林、王卫东,被告梁彦贵及其委托诉讼代理人马介安、被告飞天公司委托诉讼代理人王**明、金国强到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告师文军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认其与被告梁延贵签订的《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力无效；2、请求依法判令被告梁延贵返还保证金5万元；3、请求依法判令二被告向其赔偿剩余租期内装饰装修残值损失3441939元（以评估为准），营业损失590000元；4、本案诉讼费、鉴定费等由二被告承担。事实与理由：2014年9月5日，其与被告梁延贵签订了《房屋租赁合同》。合同约定将座落于兰州市城关区段××路××号房屋出租给其，租期自2014年12月1日至2024年11月30日止，年租金为90万元，三年一次递增，递增比例为前一阶段的5%。其承租该房屋的用途为开设住宿类宾馆业，被告同意其对该房屋进行装修，其在签订合同时缴纳5万元，作为房屋内设施的保证金。被告飞天公司对上述合同约定的事项同意并签章确认。《房屋租赁合同》签订后，其对承租的房屋进行装饰装修用于酒店的经营，装修费支出6883878元。其在合同履行期限内按约向被告支付租金，但是自2019年１月起至今，被告梁延贵及妻子魏荣花、儿子梁发国带社会闲杂人员多次到其经营的甘肃维多利酒店管理有限公司闹事,导致原告经营严重受损。2019年８月９日，被告飞天公司向其发送律师函，告知被告梁延贵与飞天公司于2007年12月27日签订了《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，将其承租的房屋承包给了被告梁延贵，承包期限为十年，自2008年1月1日至2017年12月31日止。同时，被告飞天公司向其告知，其与梁延贵签订的租赁合同自2018年1月1日之后的效力不予认可。其认为，被告梁延贵明知他与飞天公司签订的租赁合同期限为2008年1月1日至2017年12月31日止，故意隐瞒租赁期限而又与其签订了租期为十年的《房屋租赁合同》。被告飞天公司在其与被告梁延贵签订房屋租赁合同时，对合同约定的事项予以同意并盖章确认,其基于信赖签订长达十年的租赁并对房屋投入高额资金进行装饰装修，现因二被告的行为致使其的房屋租赁合同2018年1月1日之后的效力无效，给其造成了严重的经济损失。被告梁延贵在原告经营期间寻衅滋事、阻挠其正常经营，对其的营业收入造成惨重的损失，现依法提起诉讼，望判如所请。被告梁彦贵辩称，1、其与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效。其在2007年12月27日与涉案房屋所有权人飞天公司签订了《承包经营协议书》，该协议约定：其对飞天家园Ｂ区五层的飞天休闲广场承包经营，承包时间为10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止。2017年11月30日，其与公司又签订了《租赁合同》，该合同约定：飞天公司将坐落于兰州市城关区段××路××号××层××房××，租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止。租赁期间，在飞天公司同意的前提下，其有权对涉案房屋进行转租。因此，自2008年1月1日起至2025年3月31日止，其对涉案房屋享有合法的承租权。2014年9月5日，其与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：其将涉案房屋转租给原告，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。房屋所有权人飞天公司对其与原告之间签订的房屋租赁合同知情且无异议。因此，其在征得房屋所有权人同意的情形下将涉案房屋转租给原告，转租期限没有超过其的剩余租赁期限，该转租合同合法有效。租赁物至今由原告占有、使用。原告要求确认其与原告之间的《房屋租赁合同》自2018年1月1日之后的效力为无效的诉讼请求没有事实及法律依据。2、因原告存在严重的违约行为，其与原告之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，原告无权要求其进行赔偿。其与原告之间的租赁合同对租金的支付时间进行了明确约定，合同签订后，双方将每年租金的支付时间约定为1月。截止本案开庭时，原告拖欠了2019年的房租525000元，对于2020年至今的房租分文未付，原告拖欠租金的违约行为既符合合同中有关“承租人拖欠租金超过15日，出租人有权解除合同”的约定，也符合合同法有关法定解除的规定。兰州市城关区人民法院作出的判决已认定双方之间的租赁合同因原告违约而解除。同时，因其与原告之间的租赁合同第7条第4款、第13条第2款、备注条款第2条均明确约定：合同解除后，房屋内的设施设备归其所有。因此，作为违约一方，无权要求其赔偿装修装饰残值损失及营业损失。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告飞天公司辩称：1、其不是本案适格的被告主体。原告与被告梁延贵之间的合同纠纷，与飞天公司无法律上的直接联系，请求法庭依法驳回师文军对飞天公司的起诉。根据《中华人民共和国合同法》关于合同相对性原则的规定，合同仅在合同当事人之间发生约束力，合同的效力仅及于合同当事人，具体而言，包括主体的相对性、内容的相对性与责任的相对性。合同的签订主体只能请求合同债务人履行合同义务或承担违约责任，不能请求合同以外的第三人履行合同义务或承担违约责任。本案《房屋租赁合同》的签订双方为甲方梁延贵与乙方师文军，与其既无事实上的联系，也无法律上的联系。因此，其不是本案适格的被告主体。2、其同意梁延贵可以将房屋转租，原告师文军的诉讼请求不能成立。其于2008年12月27日和梁延贵签订了承包经营书，租期10年，合同于2017年12月31日到期。合同到期后，其本想收回自己经营，后得知梁延贵与师文军签订了10年的租赁合同，超出了原承包合同的期限，经梁延贵多次找其协商，要求续签原合同，其研究后，同意了梁延贵的要求，双方于2017年11月30日续签了房屋租赁合同，合同期限延长至2025年3月31日。其同意梁延贵可以将房屋进行转租，因此梁延贵与师文军的租赁合同是合法有效的。师文军的诉讼请求不能成立。3、原告师文军拖欠房租已经构成根本违约，应当对梁延贵承担违约责任。师文军要求其承担剩余租期内装饰装修残值及营业损失的诉求亦于法无据。综上所述，请求依法驳回师文军对其的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，原告师文军与被告梁延贵签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（梁彦贵）将座落于兰州市城关区段××路××号房屋出租给乙方（师文军）开设住宿类宾馆业，乙方承租的经营面积为2700平方米，年租金为90万元。租金三年一次递增，递增比例为前一阶段的5%。租期自2014年12月1日至2024年11月30日止。合同装修期自交房后至2014年12月1日开始计算房屋租金，租金的支付方式为按年交纳，于每年9月10日前交清本年度租金，逾期则按日向甲方支付全额千分之五的违约金，于合同签订之日，一次性交清第一年租金，并交纳5万元房屋内设施保证金。合同第七条约定：“不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。”合同第十三条约定：“乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。”双方在备注条款约定：“第一条：装修时间变更为2014年12月31日（四个月）。第二条：合同到期房间内所有设施归甲方所有，乙方不得拆走……”合同签订后，梁彦贵将案涉房屋交付师文军，师文军装修后经营住宿类宾馆业。在合同履行过程中，双方通过事实行为对租金交纳时间变更为每年年初。师文军开始尚能按时交付房租，后出现了拖欠租金的情况。2018年12月31日，师文军向梁彦贵出具“房租费保证书”，承诺于2019年元月20日之前交清2019年全年的租费94.5万元。2019年1月20日，师文军又书写“保证书”，内容为“因款没到位，第一次签定的保证书延期到元月22日下午2点前予付房租30万元（叁拾万元整），如到时还没付款，根据合同甲方将锁门歇业，解除合同。”2019年5月2日，师文军再次书写了“保证书”，内容为“本人师文军（身份证号：62052219********）保证于2019年5月15号必须将所欠原飞天会所2019年房租剩余部分59.5万元（伍拾玖万伍仟元整）一次性交给甲方（梁彦贵）。如在保证期内还未交清所欠房租则属于本人（乙方）单方违约。甲方有权单方解除与乙方签定的租赁合同（2014年-2024年11月30日），乙方无条件退出。”后师文军仍未按期全额支付房屋租金，于2020年4月16日，向梁彦贵出具了“欠条”，承诺将2019年未付租金52.5万元于2020年5月1日前一次性付清。2020年5月11日，因师文军未按承诺期限支付房屋租金，梁彦贵将涉案房屋进行了上锁，遂酿成纠纷。另查，涉案商铺系被告飞天公司的房屋,2007年12月27日，被告梁彦贵（乙方）与被告飞天公司（甲方）签订了《飞天休闲广场（招待所）承包经营协议书》，协议书主要约定：梁彦贵对飞天休闲广场实行承包经营，每年向甲方交纳管理费5万元，房屋及设备折旧费10万元，每个承包年度开始前一个月交纳全年费用，承包时间为十年：自2008年1月1日至2017年12月31日止。2017年11月30日，梁彦贵与飞天公司又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：飞天公司将其坐落于兰州市城关区段××路××号办公用房租赁给梁彦贵用于宾馆经营，租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止。租赁期间，在飞天公司同意的前提下，梁彦贵可以转租给第三方。梁彦贵经飞天公司同意,将涉案商铺转租给师文军。师文军曾因办理经营酒店的消防等相关手续的需要，由梁彦贵协助在师文军持有的《房屋租赁合同》上加盖了飞天公司的印章，而梁彦贵持有的《房屋租赁合同》上没有飞天公司的印章。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告师文军与被告梁彦贵签订的房屋租赁合同在2018年1月1日之后是否有效；2、原告师文军与被告梁彦贵在履行房屋租赁合同过程中谁构成违约；3、被告飞天公司是否是本案适格的主体；4、原告要求被告梁彦贵返还保证金50000元有无法律依据；5、原告要求被告赔偿装修残值费，营业损失费有无法律依据。一、原告师文军与被告梁彦贵签订的房屋租赁合同在2018年1月1日之后是否有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案涉案房屋系梁彦贵从飞天公司租赁而来，梁彦贵向师文军转租时经过了飞天公司的同意，梁彦贵与飞天公司的租赁合同至2017年12月1日到期后，双方于2017年11月30日又签订了《兰州飞天房地产开发有限公司房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年11月30日至2025年3月31日止，故梁彦贵在合同有效期内转租涉案房屋的行为有效，梁彦贵与师文军签订的《房屋租赁合同》至2024年11月30日止，该合同在2018年1月1日之后仍然有效。二、原告师文军与被告梁彦贵在履行房屋租赁合同过程中谁构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，因原告师文军不能按时交纳房屋租金，多次向梁彦贵书写保证书确定交纳房屋租金的时间，又一再延期交纳租金，故其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。三、被告飞天公司是否是本案适格主体。因签订租赁合同的当事人是梁彦贵与师文军，并没有飞天公司，原告师文军持有的租赁合同上加盖的飞天公司的印章，是师文军为办理酒店的相关经营手续由梁彦贵协助其加盖的，而梁彦贵持有的租赁合同中并没有加盖飞天公司的印章，且双方的合同中对被告飞天公司的权利、义务也没有约定，故飞天公司并非租赁合同的相对方，不是本案适格的主体。四、被告梁彦贵是否应向原告师文军返还保证金50000元。因双方在合同中约定，乙方需于合同签订时交纳50000元，作为房屋内设施的保证金。现梁彦贵未提交证据证明其房屋内设施受到损坏，故其应返还保证金。梁彦贵称保证金并非师文军交纳，而是师文军的合作方交纳。本院认为，签订租赁合同的当事人是师文军，且师文军实际经营管理涉案房屋，被告梁彦贵应当向原告师文军返还保证金。他人如果垫付了保证金，也属于原告合伙人的内部事务，可由他人与原告另行解决。五、被告是否应当向原告赔偿装修残值费、营业损失费。因租赁合同第七条约定“不论因何原因合同解除，乙方应在解除事件发生后7日内撤出，房屋内的设施设备均归甲方。”合同第十三条约定：“乙方在该房屋内的投资，不论因何原因合同解除，甲方均不予承担法律责任。”原告不按时交纳房屋租金，已构成违约，故本院对其主张由被告赔偿装修残值费、营业损失费的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁彦贵于本判决生效后十日内向原告师文军返还保证金50000元。二、驳回原告师文军对被告兰州飞天房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告师文军的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19728元（已减半），由原告梁彦贵负担1050元（于本判决生效后十日内给付师文军），由被告师文军负担18678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年九月十五日书记员  郭桂荣