贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初905号原告（申请执行人）：贵阳泉丰城市建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区创新社区创业路天骄豪园创业城2–**。法定代表人：刘仁龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石中晟，贵州惟胜道律师事务所实习律师。被告（案外人）：贵州腾皓物资贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路**虹云商住楼******。法定代表人：张兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚玉青，女，壮族，1956年7月30日出生，住贵州省贵阳市云岩区。该公司员工。被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**/div>法定代表人：张玉咨，该公司董事长。管理人：贵州辅正律师事务所。负责人：黄桂林。委托诉讼代理人：李波霄，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪瑜，贵州辅正律师事务所实习律师。原告贵阳泉丰城市建设投资有限公司（以下简称泉丰城投公司）与被告贵州腾皓物资贸易有限公司（以下简称腾皓公司）、贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月19日作出（2018）黔01民初627号民事裁定书，裁定驳回泉丰城投公司的起诉；该公司不服，向贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）提起上诉。贵州高院于2019年6月12日作出（2019）黔民终106号民事裁定书，指令本院审理本案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉丰城投公司的委托诉讼代理人颜嘉骏、石中晟、被告腾皓公司的委托诉讼代理人龚玉青、被告金晨公司的委托诉讼代理人李波霄、陈雪瑜到庭参加诉讼。现已审理终结。泉丰城投公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行金晨公司名下位于贵阳市乌当区（不动产权证号：120031988）房屋；2.本案诉讼费用由被告腾皓公司承担。事实和理由：金晨公司在与腾皓公司签订买卖合同之前，已将案涉房屋抵押给乌当区农村信用合作联社等9家金融机构用于融资贷款。腾皓公司在签订买卖合同时未尽到合理的审慎义务，未对案涉房屋的权属状况进行基本查询，其对该房屋未能办理产权过户登记存在一定过错，且腾皓公司并未提供相应付款凭证证明其已经实际支付了案涉房屋的购房款，亦无证据证明其已经实际占有使用该房屋。综上，被告腾皓公司并不具有足以排除强制执行的实体权利。被告腾皓公司在原审诉讼中辩称：1.被告腾皓公司在人民法院查封以前已经与金晨公司签订了合法有效的书面买卖合同；2.关于案涉房屋购房款的支付情况说明：贵州富强建筑工程公司（以下简称富强公司）为金晨公司名下阳晨美林小区二、三标段的施工单位。2012年9月，贵州重誉物资贸易有限公司（以下简称重誉公司）与富强公司阳晨美林二、三标段项目部分别签订钢材购销合同，由重誉公司向富强公司阳晨美林二、三标段项目供应钢材。后因富强公司阳晨美林二、三标段项目部未按合同约定支付钢材款，经贵阳市南明区人民法院一审及贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院或本院）二审，判决富强公司在指定期限内支付重誉公司钢材款、逾期加价款及相应利息。后经金晨公司、富强公司及重誉公司三方协商一致，由金晨公司代富强公司向重誉公司直接支付钢材款，以抵扣金晨公司尚欠富强公司的工程款，付款方式由金晨公司与重誉公司自行协商。重誉公司在金晨公司无法兑现支付的情况下，同意金晨公司用其开发的位于贵阳市乌当区房屋抵扣该钢材款。又因重誉公司对被告腾皓公司负有债务，重誉公司无力支付，经双方协商后，重誉公司将该房屋转抵给腾皓公司。2016年4月30日，腾皓公司遂与金晨公司签订了合同编号为ＺＢ-2016-Ｂ1的《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及《补充协议》，约定腾皓公司的购房款由重誉公司全额代为支付给金晨公司；3.腾皓公司在要求金晨公司办理房屋过户登记时，金晨公司负责人称房屋产权处与不动产交易中心正在合并阶段，系统不正常，等系统正常后即可办理产权过户。故未能办理过户登记并非腾皓公司的原因所导致；4.腾皓公司于2016年12月底拟对案涉房屋进行装修入驻时，发现该房屋已被贵州高院查封，腾皓公司遂向该院提出书面异议；后该房屋又被贵阳中院轮候查封，腾皓公司又向贵阳中院提出书面异议。贵州高院及贵阳中院均裁定中止对案涉房屋的强制执行。鉴于该两级法院的查封，腾皓公司对案涉房屋才未装修入驻。泉丰城投公司将占有与使用的概念混同，是否使用以及如何使用应属业主腾皓公司自己的权利；5.富强公司阳晨美林二、三标段项目部与金晨公司、重誉公司三方签订的支付委托函合法有效。综上，被告腾皓公司在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部购房款，且腾皓公司未能实际占有使用案涉房屋以及案涉房屋未能办理过户登记均非其自身原因所导致。原告泉丰城投公司与金晨公司之间属于借款纠纷，原告的债权不能优先于已经支付了全部购房款的腾皓公司针对该房屋所享有的期待物权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的规定，被告腾皓公司针对案涉房屋享有的权利可以排除人民法院的强制执行。本案庭审中，针对金晨公司已经进入破产重整程序，腾皓公司认为应当依法解除对案涉房屋的查封，并驳回原告的诉讼请求。被告金晨公司辩称：1.金晨公司现处于破产重整程序，原告提起的执行异议之诉不具有诉的利益，本案没有继续审理的必要。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”之规定，本案为申请执行人执行异议之诉，于原告而言，其目的在于通过诉讼排除案外人（被告）对执行标的物的权利以达到继续强制执行的目的。但是，由于金晨公司现处于破产重整程序，原告前述目的不可能实现。一方面，若经人民法院审查，案外人（被告）对执行标的享有的实体权利足以排除原告的执行，则原告的执行行为将依法中止；另一方面，若案外人对执行标的享有的权利不足以排除强制执行，则案涉执行标的依法属于金晨公司破产财产。此情形下，依照破产法的前述规定，原告作为普通债权人的执行行为应当中止，否则将导致破产程序中的个别清偿。至于原告对金晨公司享有的普通债权，应由其根据重整分配方案相关内容参与分配得以实现。综上，不论执行标的物实体权利归属于金晨公司还是案外人（被告），因金晨公司处于破产重整程序，将直接导致执行异议之诉案件不具有诉的利益；2.被告腾皓公司虽然已经支付完毕案涉房屋购房款，但依法不享有消费者优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定。前述法律规定意在保护个人消费者的生存权而设置，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。具体到本案中，涉案房屋系金晨公司开发的西南工业总部基地厂房，且房屋范围内土地存在抵押，管理人认为被告不应享有消费者优先权。至于实践中如何解决抵押权人与购房人的利益冲突，应根据债权人投票通过的重整草案相关内容进行执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告泉丰城投公司向本院提交了以下证据：1.泉丰城投公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告腾皓公司营业执照及工商登记信息、金晨公司企业公示信息。拟证明本案当事人的诉讼主体资格。被告腾皓公司及金晨公司均无异议。2.贵阳中院（2018）黔01执异109号执行裁定书。拟证明贵阳中院对腾皓公司提出的书面异议进行审查后，裁定中止对案涉房屋的执行，该裁定已经送达本案所有当事人。被告腾皓公司及金晨公司均无异议。3.贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、不动产登记查询证明。拟证明案涉房屋登记在金晨公司名下，金晨公司是该房屋的合法所有权人，且在签订房屋买卖合同前，金晨公司已将该房屋抵押给贵阳市乌当区农村信用合作联社等金融机构用于融资；2017年3月29日，贵阳中院执行局前往乌当不动产登记站，正式查封了案涉房屋，该查封程序合法，查封行为有效。被告腾皓公司及金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的。4.土地登记公开查询结果证明、房屋现场照片8张。拟证明西南工业总部基地的土地性质为工业用地，且无房屋预售许可证，被告腾皓公司与金晨公司签订的商品房买卖合同无效；2018年7月24日勘查房屋现状，案涉房屋处于毛坯状态，未上锁，无人居住使用，被告腾皓公司并未对该房屋形成实际管控，未合法占有该房屋，且金晨公司公开向社会出售案涉房屋，该房屋属于商品房。被告腾皓公司对该组证据均有异议，其质证意见为：（1）总部基地项目是经当地政府批准开发的建设项目，案涉房屋是厂房，不是商品房。现行法律未对厂房的交易作出强制性规定，故腾皓公司于金晨公司签订的买卖合同应属有效；（2）因案涉房屋被贵州高院、贵阳中院先后查封，导致腾皓公司未能装修使用；金晨公司未将案涉房屋公开向社会出售，也没有作为商品房对外宣传；腾皓公司已经支付了购房款，取得了房屋所有权，何时装修入住应由腾皓公司自行决定；被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为案涉房屋土地是工业用地，房屋亦属于工业厂房，不属于商品房。被告腾皓公司向本院提交了以下证据：1.被告腾皓公司的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明其诉讼主体资格。原告泉丰城投公司及被告金晨公司无异议。2.《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》《补充协议》《收据》、贵州高院（2017）黔执异37号执行裁定书、贵阳中院（2018）黔01执异109号执行裁定书、贵阳市南明区人民法院（2015）南民商初字第30号、31号民事判决书、贵阳中院（2015）筑民二（商）终字第957、965号民事判决书、钢材购销合同、重誉公司物资调拨单及送货单、支付委托函。拟证明：（1）腾皓公司是案涉房屋的合法购房人；（2）省、市两级人民法院已经依法作出中止执行案涉房屋的民事裁定；（3）富强公司阳晨美林二、三标段项目部欠付重誉公司钢材款已经生效判决确认，在此基础上由富强公司阳晨美林二、三标段项目部与金晨公司、重誉公司三方协商后签署了支付委托函。原告泉丰城投公司对该组证据的质证意见为：（1）对于《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》真实性无法确认，因泉丰城投公司并非该合同当事人。因案涉房屋属于被告金晨公司公开向社会出售的商品房，前述合同签订时，金晨公司未取得商品房预售许可证明，该合同属于无效合同，不能达到被告腾皓公司在查封前已经签订合同有效买卖合同的证明目的；（2）对收据的真实性认可，但该收据系由金晨公司单方出具，达不到腾皓公司的证明目的，且该收据注明是案外人重誉公司代为支付，而被告腾皓公司并没有证据证明代为支付的事实；（3）对钢材购销合同、送货单及人民法院的四份生效判决真实性无异议，但与本案无关，证明目的不能成立。重誉公司和富强公司均不是本案当事人；（4）对于两份执行异议裁定书真实性予以认可，但无法到达其证明目的。该两份执行裁定书是执行异议审查程序产生的文书，执行异议与执行异议之诉的审查标准、审理范围均不同，无法达到对方支付房款、占有房屋的证明目的；（5）支付委托函的真实性交由合议庭审查，该支付委托函没有经过权利人的认可，项目部公章不具备对外效力，并且不是法定代表人签字，没有产生法律效力，不能实现债务转让效力；被告金晨公司对该组证据的质证意见为：（1）对证明诉讼主体资格的证据无异议；（2）对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到其证明目的。因案涉房屋土地存在抵押，根据房地一体原则，购房人对该房屋享有的权利不能对抗抵押权人。至于如何解决抵押权人与购房人的利益冲突，应根据债权人投票通过的重整草案相关内容执行。被告金晨公司在庭审中提交了该公司包含案涉房屋在内共计79栋房屋的土地及房屋登记信息。拟证明案涉房屋和土地均抵押给乌当区农村信用社。原告泉丰城投公司对该组证据无异议，认为被告腾皓公司对未办理过户登记存在过错；被告腾皓公司对该组证据的关联性及证明目的不予认可，认为西南工业总部基地项目是乌当区政府与金晨公司合作开发的重点招商引资项目，乌当区政府承诺对进驻企业实行优惠政策，腾皓公司是基于对乌当区政府的优惠以及对公权力的信任才购买该房屋，并无过错，且腾皓公司在金晨公司重整程序中依法进行了债权申报，管理人已经认可该公司债权，同意继续履行购房合同。经审理查明：重誉公司诉富强公司及富强公司阳晨美林二、三标段项目部买卖合同纠纷案，于2015年经贵州省贵阳市南区人民法院一审及贵阳中院二审，判决富强公司在指定期限内支付重誉公司钢材款、逾期加价款并承担相应利息。2016年4月30日，被告腾皓公司与金晨公司签订《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及《补充协议》，约定由腾皓公司购买金晨公司开发的“阳晨·总部基地”（该项目曾用名“中国·西南工业总部基地”，以下简称西南工业总部基地）B区第1栋房屋。该房屋实得总面积约为694.59平方米，按栋计价购房总价款为人民币500万元，购房款由重誉公司全额代为支付给金晨公司，如金晨公司未能按照合同约定在一年内为腾皓公司办理产权手续的，应在一年后归还腾皓公司全部购房款500万元及利息。双方还就案涉房屋所在地块规划用途为工业用地、腾皓公司承诺将按照有关规划用途使用房屋并在签订合同后2个月内进场装修入驻，并将工商和税务关系办理到乌当区等事项进行了约定。2016年6月22日，金晨公司、重誉公司分别与富强公司阳晨美林二、三标段项目部签署了两份支付委托函，载明富强公司阳晨美林二、三标段项目部欠付重誉公司的钢材款由金晨公司代为支付，具体付款方式由金晨公司与重誉公司另行协商。2016年8月11日，金晨公司向本案被告腾皓公司出具收款收据一份，载明收到腾皓公司人民币500万元。收款事由备注为“总部基地B1栋房款，由贵州重誉物资贸易有限公司代支付。”泉丰城投公司与金晨公司等借款合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）黔01民初1206号民事判决书，判决金晨公司在指定期限内返还泉丰城投公司借款2300万元并支付相应利息。该判决生效后，因金晨公司未在指定期限内履行金钱给付义务，泉丰城投公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年3月15日作出（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书，于2017年3月29日送达贵阳市乌当区不动产登记中心，查封了案涉房屋。案外人腾皓公司遂向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2018）黔01执异109号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。泉丰城投公司不服，向本院提起本案诉讼，诉请如前。另查明，2018年12月13日，本院作出（2018）黔01破13号民事裁定书，受理了金晨公司破产重整一案，并经贵州高院批准将该案交由贵阳市乌当区人民法院审理。贵阳市乌当区人民法院受理该案后，指定贵州辅正律师事务所担任金晨公司管理人。以上事实，有企业营业执照、工商登记信息、法定代表人身份证明书及身份证复印件、贵阳中院（2018）黔01执异109号执行裁定书、贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、不动产登记查询证明、土地登记公开查询结果证明、阳晨·总部基地房屋招商入驻合同及补充协议、收款收据、贵阳市南明区人民法院（2015）南民商初字第30号、31号民事判决书、贵阳中院（2015）筑民二（商）终字第957、965号民事判决书、支付委托函、案涉房屋及土地登记信息以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，本案中，腾皓公司主张因金晨公司欠付富强公司工程款，富强公司又欠付重誉公司钢材款，经三方协商一致后，约定由金晨公司直接向重誉公司支付相应款项，支付方式另行约定。后因金晨公司无力向重誉公司履行支付义务，遂将案涉房屋抵偿给重誉公司。又因重誉公司对腾皓公司负有债务并无力支付，经双方协商后，重誉公司将该房屋又转抵给腾皓公司。故在腾皓公司遂与金晨公司签订的《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及《补充协议》中，约定腾皓公司的购房款由重誉公司全额代为支付给金晨公司。但腾皓公司提交的相应证据仅能证明富强公司对重誉公司负有支付义务，不能证明金晨公司欠付富强公司工程款以及重誉公司对腾皓公司负有债务，其提交的证据不能形成证据链，故其主张通过当事人互负债务并相互抵消的方式支付了案涉房屋价款缺乏事实基础，不能认定该公司已经支付了案涉房屋价款。其次，即使在认定前述金晨公司、富强公司、重誉公司以及腾皓公司之间互负债务真实有效的情况下，腾皓公司支付案涉房屋价款的方式实为以物抵债，该情形显然有别于普通的商品房买卖。故腾皓公司虽然与金晨公司签订了《阳晨·总部基地房屋招商入驻合同》及《补充协议》，但该合同的订立系基于金晨公司、富强公司、重誉公司以及腾皓公司之间的以房抵债行为，该合同的目的在于消灭债权人对债务人的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现债权人与债务人之间具有买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，不能据此产生针对不动产交易的物权期待权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益。因此，腾皓公司基于以物抵债协议形成的权利并未超越债权的维度，并无任何物权化之属性，不能排除泉丰城投公司基于生效法律文书而申请的强制执行。综上所述，从执行异议之诉的审查范围来看，被告腾皓公司提交的证据不能形成证据链，其主张通过当事人互负债务并相互抵消的方式支付了案涉房屋价款缺乏事实基础，不能认定该公司已经支付了案涉房屋价款；且该支付方式的实质为以物抵债，腾皓公司亦未提交相应证据证明其用以抵充案涉房屋价款的债权具有优先性且能排除泉丰城投公司基于生效判决申请的强制执行。故腾皓公司针对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法本应判决准许执行该执行标的，但因被执行人金晨公司已经进入破产重整程序，客观上已经不能用金晨公司名下财产针对原告泉丰城投公司进行个别清偿，故本院对原告泉丰城投公司所提准许执行案涉房屋之诉请亦不予支持。因被执行人金晨公司反对申请执行人泉丰城投公司主张，故本院将其列为被告。据此，参照《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十条、第三十二条、第三十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条之规定，判决如下：驳回贵阳泉丰城市建设投资有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由被告贵州腾皓物资贸易有限公司负担30元，由被告贵州金晨置业投资开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二〇年九月二十四日法官助理黄艳书记员陈玉娇