四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1527民初1549号 原告：中国农业银行股份有限公司筠连县支行，住所地：四川省筠连县筠连镇景阳路农资大楼，统一社会信用代码：91511527909250677C。 负责人：张家宇，行长。 委托诉讼代理人：王远宏（系该公司员工）,男,1965年5月出生,汉族,住四川省筠连县。特别授权代理。 被告：杨华，男，1990年4月出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：杨荣沙，女，1993年2月出生，汉族，住四川省高县。 被告：四川大容和房地产开发有限公司筠连分公司，住所地：筠连县沐爱镇新街，注册号：511527000010531。 负责人：陈兴勇，副总经理。 委托诉讼代理人：杨敏（系该公司员工），女，1990年1月出生，汉族，住四川省高县。特别授权代理。 原告中国农业银行股份有限公司筠连县支行（以下简称农业银行筠连支行）与被告杨华、杨荣沙、四川大容和房地产开发有限公司筠连分公司（以下简称筠连大容和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行筠连支行的委托诉讼代理人王远宏，被告杨华、筠连大容和房地产公司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼，被告杨荣沙经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告农业银行筠连支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨华、杨荣沙偿还原告借款本金153673.31元及截至2020年6月2日差欠的利息、复利、罚息2532.69元，并按借款合同约定支付利息、罚息、复利至还清本金为止；2.判令原告对被告杨华、杨荣沙所提供的房产享有抵押权，并对抵押房产折价拍卖、变卖的价款在前述费用范围内享有优先受偿权；3.判令被告筠连大容和房地产公司对上述债务承担连带担保责任和回购责任；4.案件受理费由被告负担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为被告杨华、杨荣沙偿还原告借款本金151780.11元及截至2020年9月2日差欠的利息、复利、罚息2461.13元，并自2020年9月3日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至还清本金为止；放弃第三项诉讼请求中被告筠连大容和房地产公司的回购责任。事实和理由：2015年7月30日，原告与被告杨华签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告杨华发放住房按揭贷款200000元，贷款期限为15年，还款方式为等额本息，担保方式为预售房抵押担保+开发商阶段性连带责任担保。被告杨荣沙为上述借款共同债务人，被告筠连大容和房地产公司为被告杨华提供阶段性连带责任担保和回购责任。合同签订后，原告按约发放借款。2019年10月4日，被告首次逾期还款，原告多次通过电话、短信、微信等方式进行催收，被告均未按合同约定足额履行还款义务。为此，原告依法诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨华辩称，1.被告杨华向原告申请贷款200000元用于买房是事实，贷款期限为15年；2.被告杨华因身体原因未能及时还款，导致差欠了原告一段时间的贷款本息；3.因被告杨华核实的逾期利息与原告诉请的有误差，具体金额以原告系统计算的金额为准。 被告筠连大容和房地产公司辩称，被告杨华在被告筠连大容和房地产公司处购房并在原告处办理按揭贷款200000元是事实。 被告杨荣沙未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。 原告农业银行筠连支行为支撑其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原、被告的营业执照复印件，被告杨华、杨荣沙的身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；2.个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、共同债务人承诺书、同意房产抵押承诺书、预购商品房他项权利证、阶段性担保函、贷款试算清单，拟证明原告与被告杨华、杨荣沙、筠连大容和房地产公司签订了个人购房担保借款合同，被告杨华向原告申请贷款200000元，被告杨荣沙为上述贷款共同债务人，被告筠连大容和房地产公司为连带责任担保人，双方就案涉住房办理了预抵押登记，且被告杨华未按期还款。被告杨华对原告提交的上述两组证据的真实性、合法性、关联系均无异议。被告筠连大容和房地产公司对原告提交的上述证据三性无异议，但认为筠连大容和房地产公司至今未办理案涉房产正式抵押登记的原因系该房屋已被其他法院查封。被告杨荣沙未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。经庭审调查，结合被告杨华、筠连大容和房地产公司的质证意见，本院认为原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，能够达到原告的证明目的，本院依法予以采信。 被告筠连大容和房地产公司为反驳原告的诉讼主张，向本院提交了以下证据：被告杨华的不动产登记证书，拟证明被告筠连大容和房地产公司在合同约定期限内取得了正式的产权证书，但因无法预料的原因，致使无法协助原告办理正式抵押登记。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告杨华对上述证据无异议。被告杨荣沙未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。经审查，结合各方质证意见，被告筠连大容和房地产公司提交的上述证据来源合法、内容真实，但不能达到证明目的。 被告杨华未向本院提交书面证据。 本院经审理认定事实如下：被告杨华、杨荣沙曾系夫妻关系。2015年7月22日，被告杨华、杨荣沙以夫妻名义向原告农业银行筠连支行申请一手房按揭贷款200000元，并以被告杨华、杨荣沙在被告筠连大容和房地产公司处预购的位于四川省筠连县房屋做抵押。被告杨荣沙以被告杨华配偶身份向原告出具了《共同债务人承诺书》。同日，被告筠连大容和房地产公司向原告出具《阶段性担保函》，为被告杨华的住房按揭贷款提供阶段性连带责任担保。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等实现债权的一切费用。同年7月30日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告杨华向原告借款200000元，借款期限为15年，借款用途购买住房，借款年利率5.4%，还款方式为等额本息，担保方式为阶段性保证＋抵押。贷款发放后，因被告未按期支付原告本息，经原告多次向被告催收借款本息未果，遂诉至法院。 另查明，1.截至2020年9月2日，被告差欠原告借款本金151780.11元，差欠利息、复利、罚息2461.13元；2.2015年7月30日，被告杨华将其预购的房屋为原告办理了预购商品房他项权利证【他项权利证号：筠房2015他字第××号】；被告杨华于2018年4月3日取得位于四川省筠连县房屋不动产权证【不动产权证号：川（2018）筠连县不动产权第××号】；2019年3月11日，上述房屋被宜宾市翠屏区人民法院查封，原告与被告杨华、杨荣沙至今未办理该房屋的正式抵押登记。3.原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》载明：“9.1.3条保证期间为借款到期日起二年。9.1.4（8）条本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。11.4条发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。第三十五条阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。” 本院认为，原告农业银行筠连支行与被告杨华签订的《个人购房担保借款合同》，被告杨荣沙向原告出具《共同债务人承诺书》作为共同债务人，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规规定，该借款合同合法有效。现被告杨华在履行合同过程中未按合同约定偿还原告借款本金及支付利息，已构成违约。故对原告要求被告杨华、杨荣沙偿还借款本金151780.11元及利息、复利、罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告筠连大容和房地产公司向原告出具《阶段性担保函》，为被告杨华借款提供连带责任担保，系其真实意思表示，亦不违反法律、行政法规规定。故对原告要求被告筠连大容和房地产公司对上述借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。被告筠连大容和房地产公司承担保证责任后，有权向被告杨华、杨荣沙追偿。被告杨华以其预购的位于四川省筠连县房屋为原告农业银行筠连支行办理了抵押预告登记，但此后被告杨华、杨荣沙并未以该房屋为原告农业银行筠连支行办理上述债务抵押登记。本院认为，抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但对案涉房屋不享有抵押权。因被告杨华、杨荣沙至今仍未以案涉房屋为原告农业银行筠连支行办理上述债务抵押登记，故原告农业银行筠连支行对被告杨华、杨荣沙位于四川省筠连县房屋折价或者以房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权，原告该项请求，本院不予支持。 综上，原告农业银行筠连支行的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杨华、杨荣沙于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司筠连县支行借款本金151780.11元及计算至2020年9月2日的利息、罚息、复利2461.13元，并支付从2020年9月3日起至本判决确定的给付之日止，按照双方当事人合同约定的计算方式和计算标准计算的利息、罚息、复利，若未按本判决确定的给付之日给付本息，上述利息、罚息、复利计算至本息付清之日止； 二、被告四川大容和房地产开发有限公司筠连分公司对上述债务承担连带清偿责任，并就实际承担清偿部分有权向被告杨华、杨荣沙追偿。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司筠连县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1712元（已减半），由被告杨华、杨荣沙、四川大容和房地产开发有限公司筠连分公司迳行支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  张建明 二〇二〇年九月二十七日 书记员  彭 云