云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异343号案外人：蔡国显，男，汉族，1968年7月10日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：许东林、肖恒祥，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：张良华，女，汉族，1962年6月6日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：李烨华，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：程福源，男，汉族，1974年9月23日生，身份证登记住址：江西省德兴市。在本院执行申请执行人张良华与被执行人程福源民间借贷纠纷一案，案外人蔡国显向本院提出书面异议，请求解除对昆明市房屋的查封，解除对昆明市车位的查封并中止对该车位的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人蔡国显称，案外人系昆明市房屋的查封，解除对昆明市车位的实际所有人。程福源与蔡国旭系夫妻关系（2011）年2月10日结婚，2016年7月18日离婚）。涉案车位和房屋于2015年11月2日购买，系二人共同财产，登记在被执行人程福源名下，2016年7月18日离婚时约定涉案房屋和车位的所有权归蔡国旭。2016年6月26日，蔡国旭因无法偿还涉案房屋的贷款，就将涉案房屋和车位出卖给案外人，并于当日签订二手房买卖合同，合同约定涉案车位和房屋售价为875833元，蔡国旭已经支付的涉案房屋首付款305833元、车位款130000元、偿还的银行贷款13760.88元，由案外人一次性支付给蔡国旭，剩余的房款为银行按揭，由案外人按月偿还。案外人于2016年7月1日向蔡国旭支付了房款449593.88元，并逐月向银行偿还房款至今。蔡国旭将涉案房屋和车位的所有权、使用权交付给案外人，案外人对房屋进行装修入住，一直缴纳涉案房屋和车位的物管费、水电费等费用。程福源与蔡国旭离婚后不久，程福源将涉案房屋和车位的购房合同、缴费单据原件一并交付给案外人。因该房登记人程福源在服刑期间无法办理过户，且合同约定房款贷款还清时才配合过户，所以涉案房屋及车位至今未过户。综上所述，案外人的买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对登记在被执行人程福源名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，请求法院予以支持。申请执行人张良华辩称，张良华并不是昆明市房屋的首封人，不是案外人第一项异议申请的适格主体。蔡国显对涉案车位不享有足以排除执行的实体权利，并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。蔡国显与程福源之间并不存在合同关系。蔡国显提交的《二手房买卖合同》是蔡国显与蔡国旭之间签订，并没有程福源的签字，也没有程福源授权蔡国旭签订合同相关的授权委托书。蔡国旭对涉案房屋及车位的出卖行为属于无权处分。涉案车位仅登记在程福源一人名下，属于其个人财产，蔡国旭无权处分。即便是属于夫妻共同财产，蔡国旭在婚姻关系存续期间处置夫妻共同财产应征得程福源的同意及确认，但蔡国显并没有提交程福源授权或者对此的追认。因此，该车位在2016年9月5日被查封之前，蔡国显并没有和程福源存在合法的合同关系，且没有证据显示在人民法院查封之前，案外人已经合法占有涉案车位。蔡国显与蔡国旭签订的《二手房买卖合同》并不是双方进行房屋买卖的真实意思表示，其真实法律关系是蔡国旭向蔡国显名下云南志翱建筑劳务有限公司借款而提供的让与担保。此外，从异议人蔡国显提交的证据中并没有蔡国显实际向蔡国旭支付房款相关的银行流水记录，仅有一个蔡国旭的收据并不足以证明案外人蔡国显已实际支付房款449593.88元。案外人所提交的证据并不足以证明蔡国显与蔡国旭之间存在真实的房屋买卖合意及真实的房屋买卖交易，反而可以相互印证双方之间存在其他法律关系。即便双方存在真实房屋买卖合意，但未办理过户登记手续属于蔡国显自身原因，蔡国显自身存在过错。涉案房屋及车位在蔡国显与蔡国旭进行交易时，蔡国显明知涉案房屋具有抵押权，需要买受人行使涤除权，涤除房屋上设立的抵押权，涉案房屋才具备可以过户的条件。但双方仍约定不提前行使涤除权，而是要按月还清贷款才进行过户。而当时蔡国显已经明知蔡国旭与程福源已经负债累累，应当意识到存在蔡国旭及程福源合法债权人查封程福源名下涉案房屋及车位的风险，但蔡国显仍进行交易，其本身就应当承担相应的法律风险。涉案房屋及车位在蔡国显与蔡国旭交易时尚未取得不动产权证。房屋未取得不动产权证的不能进行变更登记，而蔡国显明知在没有不动产权证的情况下仍要进行交易，就应当承担无法办理变更登记而产生的法律风险。综上所述，蔡国显与蔡国旭之间没有真实的房屋买卖合意，双方签订《二手房买卖》的实质是蔡国旭向蔡国显提供的让与担保。蔡国显也并没有实际向蔡国旭支付所谓的房屋价款，更没证据证明其在2016年9月5日前实际占有涉案车位。且蔡国显在签订合同时就明知抵押权的存在，也明知存在需要取得不动产权证才能办理过户的政策，二者都会使得过户存在巨大的阻碍，但仍进行交易，本身存在过错，属于买受人因自身原因未办理过户登记。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并不能享有足以排除执行的权利。被执行人程福源未答辩。本院查明，张良华与程福源民间借贷纠纷一案，在审理过程中，张良华向本院申请财产保全，本院于2016年9月5日作出（2016）云0111执保1081号民事裁定书，裁定查封、冻结程福源所有的价值200000元的财产。本院于2016年9月5日向昆明市不动产登记中心官渡分中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封程福源所有的座落于东站菊花立交桥旁江东逸庭园地下室1单元3层-3层B1530车位（合同登记号：KMGD2015120411046）。本院于2016年12月8日作出（2016）云0111民初6643号民事判决书，已发生法律效力，因程福源未履行生效法律文书确定的给付义务，张良华遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年8月25日继续查封了上述车位。另，座落于东站菊花立交桥旁江东逸庭园地下室****车位，买受人为程福源，合同登记号：KMGD2015120411046。座落于东站菊花立交桥旁江东逸庭园A栋3106号房屋，买受人为程福源，合同登记号：KMGD2015120411040。在贾波与程福源、蔡国旭诉讼财产保全（2016）云0111执保1231号一案中于2016年11月23日查封了该房屋。张良华与程福源民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日查封了该房屋，系轮候查封。现案外人蔡国显向本院提交结婚证复印件、《商品房购销合同》（合同编号：160155）、《商品房购销合同》（合同编号：191530）、《离婚协议》复印件、《二手房买卖合同》、《收条》、《委托书》、《协议》、《中国农业银行账户》、《网上银行电子回单》、《客户回单》、《云南省地方税务局通用机打发票》、《云南省住宅专项维修资金专用收据》、《收据》、《昆明通用水务自来水有限公司收费凭证》、《中国南方电网公司云南电网公司电费通知单》、微信交电费复印件、《云南增值税普通发票》等证据材料，欲证明2016年7月18日，程福源与蔡国旭签订《离婚协议书》约定位于东站菊花立交桥旁江东逸庭园Ａ栋3106号房屋及地下室-3层Ｂ1530号车位归女方（蔡国旭）所有。2016年6月26日，蔡国旭与蔡国显签订《二手房买卖合同》，约定蔡国显同意购买蔡国旭拥有的位于东站菊花立交桥旁江东逸庭园Ａ栋3106号房屋及地下室-3层Ｂ1530号车位，房屋的成交单价为5888元／平方米，车库价130000元，合计875833元；并约定蔡国显于2016年7月1日前支付房屋首付款305833元和车库款项130000元及已还银行贷款13760.88元，共计449593.88元。2016年7月1日，蔡国旭出具《收条》载明“今收到蔡国显支付购买云南省昆明市车位已付款项人民币449593.88元。”案外人并向本院提交了蔡国显向蔡国旭转款的电子回单及交付水电费的凭证。本院认为，关于案外人主张中止执行位于东站菊花立交桥旁江东逸庭园地下室-3层B1530号车位的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案车位虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案车位予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案车位之前，案外人蔡国显与蔡国旭已签订了《二手房买卖合同》，该合同中约定车位的成交价为130000元，案外人向本院提交了一份蔡国旭出具的《收条》，并未提交支付凭证等证据，对该款项的支付情况本院无法确认，本院不予认可；案外人亦未向本院提交在本院查封该车位前已实际占有使用该车位。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案车位的四个条件，故案外人蔡国显的权利不能够排除本院对被执行人程福源名下的位于东站菊花立交桥旁江东逸庭园地下室-3层B1530号车位（合同登记号：KMGD2015120411046）的执行，案外人蔡国显主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。关于案外人主张中止执行东站菊花立交桥旁江东逸庭园A栋3106号房屋的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”张良华与程福源民间借贷纠纷一案轮候查封不产生正式查封的效力，目前无法实际执行涉案房屋。故对于案外人主张中止执行该房屋的异议申请，本案不予以审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人蔡国显的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  张云涛二〇二〇年九月二十三日书 记 员  李亚玲