北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民申3224号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：雷良珍，女，1946年11月19日出生，汉族，中国软件与技术服务股份有限公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪（雷良珍之夫），住北京市海淀区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京华润新镇置业有限责任公司，住所地北京市海淀区清河中街**。法定代表人：蒋智生，总经理。再审申请人雷良珍因与被申请人北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终11120号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。雷良珍申请再审称，（一）本案一审判决第一项、二审判决第二项认定的基本事实缺乏证据证明和法律依据。1.本案诉讼焦点之一：签订预售合同时，诉争房屋究竟是按南侧阳台为未封闭阳台还是封闭阳台计价预售。申请人已向一、二审法院提交一系列确实、充分的证据，形成完整的证据锁链，足以证明签订预售合同时，被申请人对诉争房屋是按南侧阳台为未封闭阳台计价预售的。被申请人于2007年1月28日收取申请人一次性支付的该商品房全部总价款1162614元并给申请人开具房款发票。被申请人至今未向一、二审法院提供签订预售合同时，诉争房屋是按南侧阳台为封闭阳台计价预售的任何证据，应当承担举证不能的责任。2.本案诉讼焦点之二：竣工后该房屋究竟是应按南侧阳台为未封闭阳台还是封闭阳台进行实测。按照《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)第四十六条的规定，该房屋是按南侧阳台为未封闭阳台计价预售的，因此实测时对该房屋应当按南侧阳台为未封闭阳台进行测绘。证据《北京市建设委员会信访答复意见书(信件编号：3966#)》及所附《关于海淀区清河镇G4住宅楼测绘情况说明（学府树家园3号楼）》证明除205号房屋外，其他临近房屋都是按两个阳台均为未封闭阳台进行实测的。这样实测是符合《办法》第四十六条规定的，因而是合法的、正确的、有效的。诉争房屋却是按北侧阳台为未封闭阳台、南侧阳台为封闭阳台进行所谓“实测”的。这个“实测”数据明显违反《办法》第四十六条规定，因而是违法的、错误的、无效的。一审判决第一项、二审判决第二项正是根据这个违法的、错误的、无效的所谓“实测面积”作出的，是根本站不住的，适用法律确有错误。在北京市范围内，关于“商品房预售”，对竣工后的预售商品房的实测，适用《办法》第四十六条规定。证据《关于海淀区清河镇G4住宅楼测绘情况说明（学府树家园3号楼）》中所谓“实测时，该户北侧是未封闭阳台，按照规范计算一半维护结构外围水平投影面积；南侧是封闭阳台，根据《房产测量规范》(国标GB/T17986-2000)相关规定：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积”，就是不针对预售面积来进行实测，不区分该阳台是否是按未封闭阳台计价预售的，而是怠惰地“看到什么按什么测”，显然这样“实测”是违法的、错误的、无效的。对此，测绘单位的相关负责人早在2008年6、7月份就当面亲口对申请人之代理人直言不讳，感谢未将他们告上法庭。本案一、二审判决所依据的对该诉争房屋的“实测”，将北京市人民政府明令适用的《办法》第四十六条规定弃置不用、只字不提，而是滥用《房产测绘管理办法》第二章第七条来强词夺理、取而代之，适用法律确有错误。（二）一、二审法院故意违背事实和法律作枉法裁判。1.一审期间，申请人曾在2018年7月10日当庭依法向一审法院提交《民事反诉状暨答辩状》提出反诉请求，不知何故，一、二审判决均未对此作任何处理，也未有一个字的回复，可谓失职渎职并显失公正公平。2.二审于2019年11月28日由审判员独自开庭询问。二审期间，申请人曾经二审法院诉讼材料接收窗口提交《回避复议申请书》，至今未得到二审法院作出的复议决定。相反，二审判决书却于2019年12月5日就作出，8日已送达。出手之快，令人倞异。综上，一、二审法院认定事实不清，采纳证据不正，审判程序违法，适用法律不当，判决结果不公，铸成一个彻头彻尾的错案、、地地道道的冤案一、二审法院滥用司法职权，故意违背法律和事实作枉法裁判，对被申请人的违法行为肆意纵容和支持，对申请人的依法维权行为无情压制和打击，肆无忌惮地损毁北京市人民政府《北京市城市房地产转让管理办法》的神圣尊严和权威，严重败坏党、政府、法院的光辉形象，已造成极恶劣的社会影响，把自己永远钉在了历史耻辱柱上。为维护社会公正和法律尊严，维护申请人的合法权益，特向贵院提起再审。请求贵院在查明事实的基础上，纠正一、二审的错误判决，让人民群众在每一个案件中都感受到司法的公平正义。本院经审查认为，华润公司与雷良珍签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”明确约定：“该商品房朝向为南北；有2个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式……预测建筑面积共125.79平方米。其中，套内建筑面积99.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.5平方米。”由此可见，合同约定的阳台形态即为1个封闭式阳台和1个非封闭式阳台，“套内建筑面积99.29平方米”实为双方在签订商品房预售合同之时对于房屋套内建筑面积的预测。根据《房产测绘管理办法》第二章第七条规定，“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致”，华夏经纬公司按其测绘时现场实际状况完成的测绘数据并不违反相关规则的规定，且上述测绘数据已在有关房屋行政主管部门登记备案。雷良珍认为对该争议房屋按照南侧阳台为封闭阳台进行实测后所出具的实测报告是违法、无效的，无事实及合法依据。一、二审法院对于该争议房屋的实测面积予以采信，并无不当。《北京市商品房预售合同》第十四条“面积差异处理”明确约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有”。结合上述合同第三条和第十四条的约定，可以看出“套内建筑面积99.29平方米”并非最终确定的房屋面积，最终确定的房屋面积应当以“实测面积”为准，最终确定的房价应当以“实测面积”结合单价11709.28元/平方米和第十四条约定的计价原则计算。在交房之时，南、北两阳台形态为南封闭、北非封闭形态，与合同约定形态相符，实测套内建筑面积为102.96平方米，面积误差比为3.7%，超过了3%。在此情况下，雷良珍并未选择退房，因此其应当按照合同第十四条的约定对于套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款补足差价，雷良珍主张南侧阳台虽为封闭阳台，但开发商承诺不按全面积取费，属于开发商赠送性质，两个阳台都应该按照非封闭阳台即按照一半的面积来计算房款，但并未就此提供充分证据证明双方变更了《北京市商品房预售合同》中的约定，法院对其该项理由不予支持。经查，雷良珍在一审期间虽提交《民事反诉状暨答辩状》，但在一审法院开庭过程中，对于一审法院释明反诉不予受理的情况，雷良珍回复“好的”，故一审庭审中并未审理雷良珍的反诉。二审期间，雷良珍在二审上诉请求中要求改判支持其一审全部反诉请求。二审法院已就反诉一节向雷良珍进行释明，但其坚持在二审上诉请求中要求改判支持其一审全部反诉请求，二审法院对此未予支持，并无不当。雷良珍反映的一、二审审理过程中的程序问题，或属于对法院工作程序的误解，或缺乏事实或法律依据，本院难予支持。雷良珍申请再审提交的证据均不能证明其再审理由成立，亦不足以推翻生效判决的认定，本院不予采纳。综上，二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，雷良珍申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回雷良珍的再审申请。审判长 徐 东审判员 陈伟红审判员 史利晖二〇二〇年九月二十五日书记员 张劲功