四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8015号 上诉人（原审原告）：王小光，男，1978年7月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：张安贤，四川川瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华都置地房地产经纪有限公司，住所地：成都市金牛区肖二南巷****附**。 法定代表人：薛凯。 被上诉人（原审被告）：薛凯，男，1990年9月30日出生，汉族，住山东省临沭县。 上诉人王小光因与被上诉人成都华都置地房地产经纪有限公司（以下简称华都置地公司）、被上诉人薛凯房屋租赁合同纠纷一案不服四川自由贸易试验区人民法院(2019)川0193民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月4日公开开庭进行了审理。王小光以及其委托诉讼代理人张安贤到庭参加诉讼，华都置地公司和薛凯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小光上诉请求：一、请求撤销(2019)川0193民初1179号民事判决；二、依法改判支持王小光的诉讼请求，判决华都置地公司以及薛凯退还王小光支付的租金、押金并承担违约金共计19200元；三、一、二审诉讼费、公告费由华都置地公司以及薛凯承担。事实和理由：原审判决事实认定不清。王小光已经支付了3200元押金以及第二期租金9600元且薛凯存在违约行为，应当承担违约责任。1、根据王小光提交的证据显示，2018年8月13日王小光己实际向薛凯支付了第二期9600元的租金。2、《时代点创租房定金协议》系王小光妻子彭捷与成都时代点创房地产营销策划有限公司（以下简称时代点创公司）签订，该房屋本身是用于夫妻共同居住使用，且协议明确薛凯收到3200元房屋押金。一审法院认为该协议系薛凯与案外人彭捷签订，不能反映与待证事实的关联性，属事实认定不清。3、双方签订《房屋租赁合同》赋予了王小光亨有单方解除合同的权利，根据10-3-2条约定：甲方未按照合同约定条款行使甲方义务，乙方享有单方解除合同的权利。薛凯在租赁期限内，未按照约定向王小光履行义务，致使王小光不能对租赁物行使权利，存在违约的客观事实，因此薛凯应当承担违约责任。4、薛凯系本案的适格主体。尽管案涉合同没有薛凯签名，但是首页明确注明“出租方薛凯（员工）”，薛凯是华都置业公司的法人，大股东及房屋租赁费用收取方，并且根据王小光提交的付款凭据，证实第一期和第二期的租金9600元以及押金3200元均是支付给薛凯个人的，因此薛凯是本案的适格被告。 华都置地公司、薛凯未答辩。 王小光向一审法院起诉请求：1.判令解除王小光与华都置地公司以及薛凯于2018年5月24日签订的《成都市房屋租赁合同》，华都置地公司以及薛凯返还王小光已付房屋租金9600元和押金3200元，共计12800元；2.判令华都置地公司以及薛凯赔偿王小光违约金6400元；3.华都置地公司以及薛凯负担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2018年5月24日，出租方（甲方）华都置地公司与承租方（乙方）王小光签订《成都市房屋租赁合同》约定王小光租赁位于成都市高新区天府三街的房屋，租赁期为1年，自2018年5月25日至2019年5月24日，租金为每月3200元，租金交付方式为押一付三，租金支付时间为：2018年5月25日支付9600元，2018年8月10日支付9600元，2018年11月10日支付9600元，2019年2月10日支付9600元。合同第六条第一款约定，合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3200元。合同第六条第三款约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣由乙方承担费用、以及乙方应当的违约赔偿责任外、剩余部分应如数返还乙方。合同第六条第四款约定，合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在七个工作日内退还乙方房屋租赁保证金。合同第十条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋5日的；2.未按合同约定条款行使甲方义务。合同第十二条第一款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房。否则将乙收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。合同首部“出租方（员工）”一栏填写为“薛凯”，合同尾部的甲方处加盖有华都置地公司印章，乙方为王小光签字。华都置地公司与王小光签署《合同附件一》，附件一列有房屋装修情况、家具等事项，并载有乙方验收认为符合房屋验收条件，并且对水、电、燃气等费用结算完结，同意接受的内容，交房日期记载为2018年5月24日。 一审法院认为，王小光与华都置地公司签订的《成都市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，应为有效，双方应按约定履行各自义务。王小光作为承租方要求解除房屋租赁合同并要求退还已付的第二期房屋租金、已付押金、赔偿违约金，前提须证明其已向华都置地公司支付了该款项，但王小光却未能提供充分证据对前述待证事实予以证明，应当承担举证不能的诉讼后果，故对王小光要求解除《成都市房屋租赁合同》并要求退还房屋租金、押金、赔偿违约金的诉讼主张均不予采纳。薛凯并非案涉《成都市房屋租赁合同》的合同相对方，王小光要求解除与薛凯签订的合同并要求薛凯返还租金、押金及赔偿违约金亦缺乏充分的事实依据，一审法院对王小光该部分诉讼主张亦不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回王小光的诉讼请求。一审案件受理费280元，由王小光负担。 本院二审期间，王小光提交以下证据：1.彭捷出具的《相关性声明书》；2.彭捷与王小光的结婚证。拟证明：《时代点创租房定金协议》虽系彭捷与时代点创公司签订，但王小光与彭捷是夫妻关系，租房是用于夫妻共同生活使用，根据该协议支付的3200元定金就是租赁合同中的押金。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，至于与本案的关联性将综合其他证据予以评述。另，王小光提交了其于2018年8月13日支付第二期租金9600元到薛凯账户的招商银行交易明细表原件。 二审另查明，1.薛凯为华都置业公司的法定代表人；2.2018年8月13日，王小光向薛凯支付了9600元租金；3.王小光与彭捷系夫妻关系，2018年5月17日，彭捷与薛凯签订《时代点创租房定金协议》，约定支付3200元租房定金，且双方应当与2018年5月25日前签订正式租赁合同，否则需承担相应责任，薛凯签字确认收到该租房定金3200元。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.王小光是否已经实际支付第二期房屋租金9600元及租房押金3200元；2.薛凯在本案是否应当承担责任；3.华都置地公司是否应当返还王小光诉求的房屋租金及租房押金。对此，本院评述如下： 关于王小光是否已经实际支付第二期房屋租金9600元及租房押金3200元的问题，王小光主张已经提供证据证明其于2018年8月13日已实际向薛凯支付第二期房屋租金9600元，且案外人彭捷与时代点创公司签订的《时代点创租房定金协议》中支付的3200元定金就是租赁合同中的押金。对此，本院认为，针对房屋租金，王小光在二审中提交了其于2018年8月13日支付第二期租金9600元到薛凯账户的招商银行交易明细表原件，可以得出其向薛凯的账户实际支付该笔房屋租金的事实。因薛凯系华都置地公司法定代表人和合同经办人，结合案涉合同约定内容及实际履行情况，本院对王小光已经实际支付第二期房屋租金9600元予以确认。针对租房押金，从查明事实的逻辑分析，王小光妻子彭捷于2018年5月17日向薛凯支付租赁房屋定金3200元，同时双方约定正式租赁合同应于2018年5月25日前签订。2018年5月24日，王小光与华都置地公司签订了案涉租赁合同，合同中明确签约时缴纳3200元房屋租赁保证金。故从双方签约时间、约定保证金数额、薛凯与华都置地公司的关系、王小光与彭捷的关系、王小光实际入住房屋等事实能够形成证据锁链，印证案外人彭捷支付的3200元为案涉租赁合同的应付租房押金，本院对王小光已经实际支付租房押金3200元予以确认。 关于薛凯在本案是否应当承担责任的问题。本院认为，案涉租赁合同明确了出租人为华都置地公司，承租人为王小光，且华都置地公司盖章予以确认，故应当认定华都置地公司与王小光之间建立了租赁合同关系。案涉租赁合同合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定享有权利，承担义务。薛凯虽然在租赁合同中“出租方（员工）”处签字，同时通过转账方式实际收取了王小光第二期房屋租金9600元，但因其系华都置地公司法定代表人和合同经办人，其在案涉租赁合同中签字确认以及收取房屋租金的行为应当认定为其履行职责的职务行为，其行为产生的后果应当由华都置地公司享有和承担。故王小光要求薛凯承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于华都置地公司是否应当返还王小光诉求的房屋租金及租房押金的问题。王小光主张在2018年8月28日左右，薛凯告知王小光解除合同，王小光同意并要求其退还房屋租金及租房押金。对此，本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。本案中，王小光除了其个人口头陈述外，并未提交其他有效证据证明租赁合同的解除事实以及王小光已经实际腾退并向华都置地公司返还案涉房屋。王小光提交了其与案外人江博的微信聊天记录，无论从形式上还是内容上均不能证明王小光的主张，故王小光诉求华都置地公司退还房屋租金及租房押金缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王小光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，但是对于王小光是否支付租赁费用的认定有误，应予纠正，鉴于案件处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元，由王小光负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇二〇年九月二十四日 书记员 何浩铭