上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20973号原告(反诉被告)：上海瓦上春酒店管理有限公司,住所地上海市浦东新区建设路**********。法定代表人：史勤国,执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海迪居酒店管理有限公司，住所地上海市奉，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹攀，执行董事。委托诉讼代理人：褚任，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海瓦上春酒店管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海迪居酒店管理有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左建华，被告法定代表人曹攀及委托诉讼代理人褚任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁协议》于2019年10月18日解除；2、判令被告立即恢复原状、返还租赁物；3、判令被告支付逾期支付房租滞纳金人民币(以下币种相同)906,480.07元；4、判令被告支付房屋占用使用费，按每日1万元标准，自2019年10月19日起计算至实际返还房屋之日止；5、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述，鉴于被告于庭审中确认系争房屋于2019年4月12日交付，故撤回诉请2，并增加诉请，要求没收租赁保证金。事实及理由：原、被告于2019年1月25日签订《租赁协议》，约定被告承租原告酒店所属3号楼、5号楼房间(以下简称系争房屋)进行独立经营，租赁期限自2019年3月1日起至2025年7月31日止，年租金为160万元。合同签订后，被告未按约足额支付租金，故原告于2019年10月17日向被告发送《律师函》，通知解除双方之合同，并要求被告于2019年10月31日前将房屋腾空后返还。但被告至今仍未搬离系争房屋，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，2020年1月30日，双方协议解除了租赁协议，2020年4月被告已将系争房屋归还给原告，2020年4月12日双方办理了交接手续；因双方系协议解除，故原告主张的滞纳金及房屋占用费并无相应依据，要求驳回原告诉请。被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁协议》于2020年1月30日协议解除；2、判令原告退还租赁保证金133,000元，并支付利息(以LPR标准，自2020年6月3日起算至实际支付之日止)；3、诉讼费由原告承担。事实及理由：原、被告于2019年1月25日签订《租赁协议》，约定被告承租系争房屋。合同签订后，因疫情影响，被告无法将酒店经营下去，向原告提出解除租赁协议，经双方协商一致，2020年4月12日，双方签订了解约协议，确定双方租赁协议于2020年1月30日解除，故被告提起反诉。原告辩称，双方协议因被告违约而解除，并不存在退还保证金。本院经审理认定事实如下：2019年1月25日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，约定甲方租赁给乙方的租赁部分是甲方目前处于经营中的上海瓦上春酒店所属3号楼和5号楼的房间共计75间，酒店该部分现有装修及设施设备一并交付。租赁期限自2019年3月1日起至2025年7月31日止，免租期为2019年3月1日至2019年3月31日。乙方在协议签订之日向甲方一次性支付保证金133,000元，租赁部分每年租金为160万元，租金支付方式如下：租金按照季度付款，在前一个季度最后10日内付清下一个季度的租金，逾期未付，则按照乙方违约处理，甲方收回乙方租赁的部分，保证金不予退还，所有装修和设施以现状归属甲方。合同第七条约定，1、因双方协商终止协议的，或者客观原因(如拆迁、政府行为、国家法律政策变动、非典等非人为因素所能控制的)导致协议无法履行的，甲方无需赔偿乙方任何损失；2、因乙方原因导致协议解除或终止的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方所付的保证金以及租金不予退回。合同第九条约定，在租赁期间，乙方未按照约定及时、足额支付租金的，甲方有权解除协议，收回所租赁部分，造成甲方损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任，赔偿范围以甲方的实际损失为准。合同第十一条约定，租赁期间，乙方逾期支付本协议约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。在租赁期满，乙方应如期交还酒店房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付1万元的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告向原告支付了押金133,000元，并支付了2019年4月、5月租金共计266,666元。2019年6月1日，原告法定代表人史勤国与被告法定代表人曹攀签订了《约定》，内容为：“由甲方(即原告)提供宿舍2间(水电费自付)，布草间1间，乙方公用部位等用电按照乙方总用电的12%加收；3号楼玻璃破损及赔偿事宜由甲乙双方聘请专业司法人员协商再定，租金合计暂扣玻璃物损10,000元，扣除宿舍费用3,750元，租金合计支付386,250元；电费6,425加12%损耗费、分摊费合计7,196元，水费2,773元，……以上总合计398,619元。”2019年6月2日、6月3日，被告分别向原告支付20万元及198,619元，总计398,619元。2019年9月1日，被告向原告支付133,333元。被告主张该笔付款为支付2019年9月房租。2019年9月20日至24日，原告店长顾欣通过微信向被告店长崔光荣催讨租金及水电费。2019年9月25日，崔光荣将扣费清单发送给顾欣，并称没问题的话把钱打过去。顾欣对扣费清单中房价依据、维修费、空调修理费等均提出质疑，双方发生争执。顾欣当日最后同意先按照扣除清单后付款，争议部分后再协商。2019年9月25日，被告向原告支付111,133元。被告主张该笔付款为2019年10月房租，与应付房租差额22,200元为扣费清单的扣除项，包括3218号房屋无法使用导致的房费损失13,650元及3218号房间墙面壁纸维修费、修空调、3号楼走道壁纸维修费、3410号房间空调修电路板、3310号房间修空调的总计费用。2019年10月17日，原告向被告发出《律师函》一份，内容为：按照双方协议约定，第三季度租金40万元应于2019年10月1日前支付完毕，但截止2019年10月15日被告尚有155,534元租金未予支付，故原告向被告发函解除《租赁协议》，并要求被告于2019年10月31日前返还房屋、结清费用等，如逾期未搬离，视为被告遗弃剩余物品，原告有权自行收回房屋等。该《律师函》于次日送达被告。2019年10月24日，顾欣向崔光荣发送微信，询问被告是否准备继续做下去，如在本月底之前还未收到余下的房租，我方则认为被告不做了，如果被告要继续做的，请签收律师发的协议。崔光荣回复，25号没到，到了会付的。2019年10月25日，被告向原告支付115,033元。被告主张该笔付款为2019年11月房租，与应付房租差额18,300元为3218号房间无法使用导致的房费损失12,900元及5113号房间和5115号房间配备电视机、床、床头柜的总计费用。2019年11月3日，顾欣向崔光荣发送微信，内容为截止11月底，被告应付房租1,066,664元，实际支付998,665.60元，因各种单方面理由少付67,998.40元，现向被告催讨，否则将视为被告违约并终止协议。崔光荣则提出3218请修好，不修则继续扣除维修费自己修。2019年11月26日，崔光荣向原告微信提出扣除3218号房费9,000元及被告重新上线美团飞猪网店的费用30,000元，还提出需更改瓦上春广告牌，3412电视机需维修、3112空调外机需维修，原告自行扣除39,000元。2019年11月26日，被告向原告支付94,333元。被告主张该笔付款为2019年12月房租，与应付房租差额39,000元为美团重新购买的费用30,000元及3218号房间无法使用导致的房费损失9,000元。2019年12月26日，被告向原告支付133,333元。被告主张该笔付款为2020年1月房租。2020年1月23日，顾欣向崔光荣发送微信，内容为要求通知前台武汉来的不要接了，崔光荣称已经通知了。2020年2月2日，原告法定代表人史勤国向崔光荣发送微信，内容为：“小崔，今天上午与二个股东碰头了，关于你们退租他们理解，至于再退押金十万不认可，这因为你们提出来退租要按合同还有违约了，后来我提出来违约金算了，你们还要十万的事，就算你们前相差几方就抵销算了你看行不，要是按这样我联系店长与他交接。”之后，双方微信中进行协商退租事宜。2020年1月27日至2020年2月10日，被告法定代表人曹攀与崔光荣、原告法定代表人史勤国三人的微信群聊中，被告方提出要求退押金10万元，原告方提出退押金不可能，两个选择，一是交清房租继续合作，二是早点与顾店长交接。被告方提出净身出户损失太大。2020年2月25日，顾欣将2020年1月份的费用清单发给崔光荣，包括电费7,478元，水费1,134元，宿舍99元，垃圾清运费500元，电梯保养费300元，总计应付9,511元。并称如果确实不想做了，请和老板谈，崔光荣称正在谈着。2020年4月12日，原告法定代表人作为甲方，被告法定代表人作为乙方，双方签订书面协议一份，内容为：“因2019年12月新冠肺炎原因，乙方于2020年1月24号正式通告甲方解除合同，于2020年2月1日止乙方退还承租甲方的75间客房及设备，甲方已同意，乙方于2020年1月30日以后不再承担与甲方已签订的合同以后所产生的任何租金费用，因疫情原因，双方同意于2020年4月12号再办理交接手续，法人代表公司。”当日，双方办理了房屋交接。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《租赁协议》解除时间。原告主张双方《租赁协议》于2019年10月18日解除，被告则主张2020年1月30日解除，对此，本院认为，虽原告于2019年10月18日向被告送达了解除合同的律师函，但鉴于该律师函送达时，被告未足额支付的行为并非恶意违约，而系事出有因，双方店长的微信记录中对此有所反映，且之后双方仍在继续履行合同，故原告之律师函并不发生合同解除的效力。根据双方微信聊天记录，双方于2020年1月底开始协商相关合同解除事宜，并于2020年4月12日签署了书面协议，书面协议的签署表明双方已对合同解除达成一致，根据书面协议约定，被告于2020年1月30日以后不负有履行合同约定付款义务，故被告主张双方合同于2020年1月30日解除，本院予以认同。该书面协议约定了双方房屋交接的时间，虽未约定租金结算及保证金的返还，但根据双方在签订该书面协议之前的微信聊天记录，可见双方达成该协议之前已对押金、租金、1月份发生的费用等事宜已充分予以协商，在此基础上签署的该协议应视为双方对合同解除的后果已一揽子解决，双方不再各负给付义务，故原告再要求被告支付租金等诉请，本院不予支持。被告要求原告返还租赁保证金的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海瓦上春酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海迪居酒店管理有限公司之间的《租赁协议》于2020年1月30日解除；二、驳回原告(反诉被告)上海瓦上春酒店管理有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海迪居酒店管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费12,864.80元(原告已预缴，未减半)，减半收取计6,432.40元，由原告(反诉被告)上海瓦上春酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费1,480元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)上海迪居酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年九月二十八日书记员  刘畅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。