上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7311号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海阳廷实业有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇秋实路****楼******。法定代表人：于付廷，执行董事。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州倪华实业有限公司，住所地浙，住所地浙江省苍南县龙港镇人民路**v>法定代表人：倪亦兵，总经理。上诉人上海阳廷实业有限公司（以下简称阳廷公司）因与被上诉人温州倪华实业有限公司（以下简称倪华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初18348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳廷公司上诉请求：撤销原判第一、三、四、五、六、七、八项，改判：1.《库房出租合同》于2019年10月8日解除；2.阳廷公司向倪华公司支付解约违约金人民币（以下币种同）20万元；3.阳廷公司按照228平方米的面积支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。事实与理由：1.合同解除时间应是倪华公司收到阳廷公司发出的解约函之日，即2019年10月8日。2.倪华公司在2019年9月30日已经实际接收了厂房（阳廷公司转租的部分除外），更换了厂房钥匙，将招租广告更换为自己一方的。3.一审判决阳廷公司支付租期内欠付的租金3万元，阳廷公司不同意支付，倪华公司之前答应减免该金额。4.一审按照整个四楼700多平方米的面积计算房屋占有使用费，但阳廷公司未归还的、实际转租的面积只有四楼中的228平方米，部分转租并不妨碍其他面积的使用。倪华公司即便有损失，违约金可弥补其损失。5.合同解除后只有承租四楼228平方米面积的次承租人在使用水电，其将水电费支付给倪华公司，阳廷公司应支付的水电费已经结清。倪华公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：倪华公司没有更换厂房钥匙，2019年9月双方没有交接厂房，四楼的租客一直在使用房屋，双方直到2020年7月3日才办理了交接。阳廷公司向一审法院起诉请求判令：1.确认阳廷公司、倪华公司签订的《库房租赁合同》于2019年10月7日解除；2.倪华公司向阳廷公司退还剩余租期的房屋租金280,299元；3.倪华公司向阳廷公司退还房屋租赁保证金300,000元。倪华公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认阳廷公司、倪华公司签订的《库房租赁合同》于2020年4月10日解除；2.要求阳廷公司恢复原状并返还上海市松江区XX路XX号厂房（以下简称涉案厂房）；3.阳廷公司向倪华公司支付解约违约金352,500元（租赁保证金300,000元可在此项中抵扣）；4.阳廷公司向倪华公司支付欠付的房屋租金及使用费（其中2019年7月1日到2019年12月31日的租金尚欠45,000元，自2020年1月1日起到实际返还房屋之日止的租金及使用费，按照每月117,500元标准计算）；5.阳廷公司向倪华公司支付逾期违约金58,110元（按照1.23元/平方米X3,150平方米X5%X300天计算，对应的期间为2019年5月30日至2020年3月30日）；6.阳廷公司向倪华公司支付水电费13,182.71元（电费对应期间为2019年7月1日至2020年4月30日，水费对应期间为2019年7月1日至2019年12月31日）。一审法院认定事实如下：涉案厂房的产权人为案外人上海A有限公司，倪华公司的法定代表人倪亦兵亦为该公司的股东之一。2014年12月12日，案外人上海A有限公司将涉案厂房出租给案外人Z公司，租赁期限为12年，该承租权利已经一审法院（2016）沪0117民初5410号民事判决确认。2016年9月，Z公司（甲方）与倪华公司、倪亦兵（乙方）达成厂房租赁转让协议，约定由乙方一次性向甲方支付转让费2,000,000元，并支付2016年7月1日至2017年6月30日的房租965,678元，甲方将关于涉案厂房的房屋租赁合同及法院判决书项下的所有权利义务转让给乙方。2019年4月17日，阳廷公司（承租方，乙方）与倪华公司（出租方，甲方）签订《库房出租合同》一份，载明：甲方将涉案厂房出租给乙方使用，出租面积3,150平方米（注：房产证面积3,057.98平方米，另加门卫面积共合计按3,150平方米计算），乙方租赁房屋作厂房仓库使用；甲方于2019年7月1日向乙方交付涉案厂房，租期自2019年7月1日起至2028年6月31日止，计租日自2019年7月1日起算，免租期自2019年6月1日起至6月30日止；租金为1.23元/平方米·日，月租金为117,500元，不含税；乙方每6个月作为一个使用期支付一次租金，应于下一个使用期开始前提前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日须按日租金的5%支付违约金，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付租赁保证金300,000元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按人民币2元/平方米/天，向甲方支付占用期间的使用费；乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，甲方有权要求乙方对工程改造后的房屋恢复原状(包括但不限于房屋内外部搭建的设施拆除、地面及墙体修、地面及墙体修复等方根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用；有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期支付租金、物业费、水电费、垃圾清运费等公共事业费用累计超过15天的；（七）非经双方协商一致,擅自单方面提前解除本合同的……；乙方在租赁期内，可以进行房屋转租、分租，如整租需要得到甲方书面同意后可转租。同日，阳廷公司与倪华公司签订《补充协议》一份，载明：“于2019年4月17日倪亦兵收到上海阳廷实业30万定金，经协商，2019年5月10号支付房租金20万整，如有租客提前入住，需全额付清，如无租客需在2019年5月30号支付合同约定租金付清。”2019年4月17日、2019年5月6日、2019年6月4日、2019年6月6日、2019年7月23日、2019年8月12日，阳廷公司先后通过转账向倪华公司法定代表人倪亦兵的个人账户转账支付300,000元、100,000元、200,000元（含通过案外人账户支付的100,000元）、200,000元、100,000元、60,000元，合计款项960,000元。前述已支付的款项包括自2019年7月1日起至2019年12月31日止的前六个月租金660,000元和租赁保证金300,000元。对于前六个月合同约定租金705,000元和实付租金660,000元之间的差额45,000元，阳廷公司称系因交付的房屋存在脏乱差的情况和马桶故障问题，故经协商后由倪华公司予以免除，但并未向法庭提供书面证据；倪华公司对此表示否认，称该笔45,000元的差额款项属于欠付的租金。2019年10月7日，阳廷公司通过短信向倪华公司的法定代表人倪亦兵发送《解约函》一份，称：“我司与贵司于2019年4月17日签订《库房租赁合同》，约定贵司将上海市松江区XX路XX号房屋出租给我司作为厂房仓库使用，租赁期限自2019年7月1日至2028年6月31日。租赁合同签订以后，我司已经按照约定向贵司支付了半年的租金以及租赁保证金合计96万元人民币。我司郑重函告贵司：依据《库房租赁合同》第六条约定，我司决定即日起解除与贵司之间的《库房租赁合同》。请贵司在接到本解约函后及时与我司负责人联系，办理租赁合同解除后的房屋交接、租金结算等相关事宜；如贵司借故拖延，应承担因此造成的全部损失。”2019年10月11日，阳廷公司向倪华公司的法定代表人倪亦兵发送微信称“倪总你好，咱们什么时间把盛龙路厂房退租后事情结算、交接一下？”对此倪亦兵回复称“我要找到下一家来接手”。2019年10月12日，阳廷公司又发送相同内容的短信给倪亦兵，并表示“在XX路XX号或者我去浙江温州那边交接也可以。”对此倪亦兵回复称“等我过几天回来商量。”此后，阳廷公司又多次发送相同内容的微信或短信，倪亦兵对此未再回复。目前，涉案厂房四楼仍有案外人上海B有限公司（以下简称B公司）在实际使用面积约228平方米左右的房屋，涉案厂房的其余部分均已处于空置状态。关于阳廷公司实际搬离涉案房屋其余部分的时间，阳廷公司称其在2019年10月7日即已搬离；倪华公司则称其余部位中阳廷公司是在2020年1月6日将一楼遗留的物品完全搬空的。一审审理中，双方均确认厂房总面积约为3,050平方米左右，另有门卫室100平方米左右，厂房各层面积差不多是平均的；倪华公司另向一审法院明确其要求返还涉案厂房的诉讼请求仅针对阳廷公司，不针对B公司，并表示在B公司搬离前，其不会接收涉案厂房。另查明：在阳廷公司提出退租后，阳廷公司的法定代表人于付廷曾和倪华公司的法定代表人倪亦兵多次通过电话通话，倪亦兵在谈话中曾经称“我现在找到有意向的就把你的合同解除掉”、“整租分租都可以，无所谓，只要快”、“到期就没办法了啊，我承担了啊。你反正付了三个月，到期了肯定我承担了啊，你通知我了啊。所以违约要提前一段时间正常的，那不能说，你提前通知我了，我两年租不出，这两年还算你的，这没道理的啊。大家做这行业，有规定的，对不对呀？”、“一年租不出去，到期了你房租不付了啊。三个月到期那就算我的了啊，亏也亏我的呀。”、“三个月付掉的是你的啊，剩下三个月时间到了你不付了，那违约金给我，那剩下的没有了啊，亏我的啊……要你再加房租没道理的啊，是不是？”、“下家找到，把三个月租金多余的还给你。”阳廷公司还曾在电话中提出倪华公司的法定代表人已经派人把阳廷公司在现场的招租广告拆掉，转而挂倪华公司的招租广告了，对此倪华公司的法定代表人倪亦兵称其收到一个正式的退租函，退租其肯定要把广告挂出去，找到下家以后租好了再计算并退还多余租金给阳廷公司。一审审理中，阳廷公司向法庭提供照片一张，证明大约在2019年12月左右的时候，涉案房屋二楼曾经有疑似的新租户进场装修，对此倪华公司称照片反映的确实是厂房内部，但是不清楚为几楼，且不认识照片里反映的人。同时，倪华公司还主张其在2020年1月6日前并不知晓四楼已有租客的情况，阳廷公司对倪华公司的此说法提出异议。一审法院为此进一步询问倪华公司2020年1月6日之前租客的看房情况，倪华公司称2020年1月6日前也有租客看房，但主要是与阳廷公司联系的，虽然有人打电话直接联系倪亦兵本人，但倪亦兵都是让租客直接去看现场，并未实际参与出租的事情，租客看完涉案厂房也从未向其提起四楼有租客的事情，其是在2020年1月6日以后才全面负责找租客的事情。2020年1月13日，倪华公司的法定代表人倪亦兵曾当庭确认合同于当日解除。2020年4月10日，倪华公司的法定代表人倪亦兵曾表示合同要继续履行，此后又再次当庭确认合同于当日解除。一审法院再查明：关于诉请中涉及的涉案厂房的水电费构成，倪华公司陈述如下：2019年11月为267.93元，2020年1月份为273.71元，2020年2月为2,393.68元，2020年3月为1,120.76元，2020年4月126.63元；水费因水表被破坏，故而在2019年7月1日至2019年12月31日期间按照1,500元/月计算，合计9,000元。阳廷公司则表示2020年1月6日其已经将水闸电闸关停，后面的水电费与其无关，且表示2020年2月电费骤增至数千元反而印证倪华公司曾经将涉案厂房出租给他人并装修的事实，在其承租期间电费最多只有几百元；阳廷公司另表示水表不是其破坏的，其不认可倪华公司预估的数字。2020年1月6日，阳廷公司曾对涉案厂房四楼的租户B公司进行断水断电，次日上午B公司通过微信询问倪华公司总闸在哪里，倪华公司告知B公司后由B公司自行重新启用水电。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。阳廷公司在承租期内主动向倪华公司提出解约，已构成违约，倪华公司对于合同解除亦表示同意，一审法院对此予以确认。至于合同的解除时间，一审法院按照倪华公司第一次明示表示解除的时间即2020年1月13日而定。合同解除后，倪华公司处的租赁保证金300,000元应予退还，但若阳廷公司有欠付款项的，也可在本案中一并予以抵扣。合同解除后，合同期内的租金仍应根据案件实际情况予以结算，一审法院结合本案相关事实认定如下：首先，对于合同约定2019年7月1日到2019年12月31日的应付租金和实付租金之间的差额，阳廷公司虽主张倪华公司已经予以减免，但并未提供书面的证据予以证明，故一审法院对阳廷公司的该项主张不予采信；其次，对于2020年1月13日合同解除前的租金，结合双方关于阳廷公司搬离情况的陈述、阳廷公司提前通知倪华公司解除合同且倪华公司已对外招租的事实、阳廷公司提供的有疑似新租户出现在涉案厂房内的照片、倪华公司在电话中关于租金和违约金的表态，一审法院酌情认定在合同解除前阳廷公司尚欠倪华公司租金30,000元。合同解除后，阳廷公司应当依约恢复原状并向倪华公司返还涉案厂房，阳廷公司对此也表示同意，故一审法院对倪华公司的相应反诉请求予以支持。对于合同解除后因阳廷公司未能及时返还涉案厂房而产生的房屋占有使用费，考虑到倪华公司确认阳廷公司至少在2020年1月6日已经将涉案厂房除四楼租户以外的部位搬空，又考虑到四楼租户的存在虽然确会对涉案厂房的出租产生一定影响，但涉案厂房并非绝对不能分租，倪华公司拒绝接收的行为造成了损失的扩大，一审法院根据本案实际情况酌情按照1/4的标准确定阳廷公司应按照29,375元/月的标准向倪华公司支付房屋占有使用费，直至涉案厂房完全清空并返还之日止。鉴于本案系因阳廷公司的违约行为解除合同，故倪华公司主张**廷公司依约向其支付解约违约金352,500元的诉讼请求，有合同依据，且违约金数额尚属合理，依法予以支持。至于倪华公司主张的逾期付款违约金，鉴于阳廷公司在合同存续期间仅有轻微的逾期付款瑕疵，且对于45,000元的租金差额是否为欠款本有争议，倪华公司在提起反诉前的交涉过程中也从未向阳廷公司主张，故对倪华公司的此项诉讼请求不予支持。对于倪华公司主张的水电费，鉴于阳廷公司已在2020年1月6日对四楼商户进行断水断电，但此后倪华公司告知四楼商户重新启用水电的方法，并未对其水电的正常使用提出异议，导致了损失进一步的扩大，故对于2020年1月6日以后的水电费，倪华公司无权再向阳廷公司主张，应自行向四楼商户主张权利。结合阳廷公司、倪华公司的举证和意见，一审法院仅对倪华公司主张的267.93元、273.71元两笔电费予以支持，合计541.64元；鉴于水表已破坏，相关事实已难以还原，一审法院酌情确定水费的标准为250元/月，认定阳廷公司应付水费为1,500元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、确认上海阳廷实业有限公司与温州倪华实业有限公司于2019年4月17日签订的《库房出租合同》于2020年1月13日解除；二、温州倪华实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海阳廷实业有限公司退还租赁保证金300,000元；三、上海阳廷实业有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX号厂房恢复原状并返还给温州倪华实业有限公司；四、上海阳廷实业有限公司应于判决生效之日起十日内向温州倪华实业有限公司支付解约违约金352,500元；五、上海阳廷实业有限公司应于判决生效之日起十日内向温州倪华实业有限公司支付租期内欠付的租金30,000元；六、上海阳廷实业有限公司应于判决生效之日起十日内向温州倪华实业有限公司支付房屋占有使用费（按照29,375元/月的标准，自2020年1月13日起计算至房屋实际返还之日止）；七、上海阳廷实业有限公司应于判决生效之日起十日内向温州倪华实业有限公司支付欠付的水电费2,041.64元；八、驳回上海阳廷实业有限公司的其余诉讼请求；九、驳回温州倪华实业有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费9,682元，减半收取计4,841元，由上海阳廷实业有限公司负担2,359元，由温州倪华实业有限公司负担2,482元；反诉案件受理费7,654元，由上海阳廷实业有限公司负担3,280元，由温州倪华实业有限公司负担4,374元。在本院二审期间，阳廷公司提供了如下证据材料：1.上海市松江区人民法院传票和举证通知书，证明阳廷公司与B公司就涉案厂房四楼存在房屋租赁合同纠纷。2.B公司在另案中提交的证据材料、告知函、解约告知函、反诉状、答辩状、情况说明，告知函证明2019年9月30日、2019年10月12日倪华公司曾向B公司发函，告知其阳廷公司向倪华公司提出解约，要求B公司搬离。故倪华公司在一审中称其在2020年1月6日前不知晓四楼已有租客的情况是不符合事实的。反诉状、答辩状、情况说明证明2019年9月30日倪华公司更换了涉案厂房的门锁、换上了自己一方的招租广告，以实际行动接收了涉案厂房除四楼转租的228平方米以外的面积。3.房屋交接书，证明阳廷公司已于2020年7月3日将涉案厂房整体交还倪华公司。倪华公司针对上述证据材料发表质证意见如下：对告知函、解约告知函、房屋交接书的真实性予以认可，双方确实于2020年7月3日进行了涉案厂房整体交接，对上述其他证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，双方均认可于2020年7月3日进行了涉案厂房整体交接，故对房屋交接书的真实性、合法性、关联性均予以确认。关于阳廷公司提交的其他证据材料，即使材料本身是真实的，也难以证明倪华公司在2019年9月30日就已实际收回了涉案厂房除四楼转租部分以外的面积，故本院对此不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2020年7月3日，阳廷公司的法定代表人于付廷与倪华公司的法定代表人倪亦兵签署《房屋交接书》，载明：“今确认上海阳廷实业有限公司已经将XX路XX号厂房整体交付给温州倪华实业有限公司。后装货梯需在十日内拆除并修复完毕，拆除的电梯设备需在修复完毕后经接收方确认后方可运走设备；如在十日内没有拆除的，作自动放弃处理，所有权归接收方。自交付日起其它一切设施归接收方所有（除货梯十日内除外）。此交接书双方签字后原租赁合同终止不得反悔。”本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案《库房出租合同》的解除时间？2.一审判决阳廷公司支付解约违约金352,500元是否合理？3.一审按照月租金四分之一的标准判决阳廷公司支付房屋占有使用费是否合理？第一，关于合同解除时间。双方《库房出租合同》第6.2条约定，有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……（七）非经双方协商一致,擅自单方面提前解除本合同的。……该条约定的是一方擅自单方面提前解除合同的，另一方就享有合同解除权，阳廷公司称其根据合同第6.2条第7项享有单方解除权的理由不能成立。故阳廷公司于2019年10月7日向倪华公司发送的《解约函》不能达到解除合同的法律效果，阳廷公司在双方未协商一致的情况下单方提前解除合同，已构成违约，倪华公司享有合同解除权。倪华公司在2020年1月13日的庭审中确认合同于当日解除，一审法院认定2020年1月13日为合同解除日期并无不当，本院予以认同。第二，关于解约违约金的数额。双方租赁合同约定的出租面积达3150平方米，租期长达9年，但阳廷公司接收房屋后仅三个多月就提出解除合同，给倪华公司造成了房屋空置损失。根据双方合同第6.2条，一方擅自提前解除合同的，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。倪华公司基于阳廷公司的违约行为主张月租金三倍的违约金352,500元，具有事实与合同依据，本院予以支持。第三，关于房屋占有使用费的计算。合同解除后阳廷公司未能及时返还涉案厂房四楼转租部分的面积，应当支付占有使用费。考虑到四楼租户的存在会对涉案厂房的出租尤其是四楼的出租产生一定影响，一审法院根据本案实际情况酌情按照整栋楼四分之一面积的租金标准计算房屋占有使用费并无明显不当，本院予以确认。二审中阳廷公司与倪华公司一致确认，阳廷公司已于2020年7月3日将涉案厂房整体返还给倪华公司，并签署了房屋交接书，故一审判决阳廷公司支付房屋占有使用费应计算至2020年7月3日止。关于欠付租金、水电费数额的认定，一审法院已作充分详细的阐述，本院均予以认同，不再赘述。综上，阳廷公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,069元，由上海阳廷实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年九月二十一日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……