陕西省西安市中级人民法院           民事判决书                                                    (2020)陕01民终9063号     上诉人（原审被告）:陕西量得实业开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某某，陕西仁和万国律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：牟彦儒，女，1984年9月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谭梦馨，陕西毕达律师事务所实习律师。   上诉人陕西量得实业开发有限公司（以下简称量得公司）因与被上诉人牟彦儒商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人量得公司之委托诉讼代理人许萌与王某某、被上诉人牟彦儒之委托诉讼代理人冯韧与谭梦馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   量得公司上诉请求：1、维持一审判决一、二、四、五项，撤销一审判决书第三项并依法改判依照合同约定计算利息和违约金。2、本案一、二审诉讼费用由牟彦儒承担。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中对逾期交付责任作出了明确约定，牟彦儒签订该合同系自愿、真实意思表达，已充分了解合同所约定的内容，对于逾期交付条款产生的法律后果也已有所知悉。该合同已经成立并生效，双方当事人应依据合同约定行使权利履行义务，但一审法院却上调利息和违约金标准，违背了合同法意思自治的原则。   牟彦儒辩称，由于双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金过低，无法弥补因合同解除后牟彦儒实际的损失，该合同解除后重新购置同地段房屋，需要额外支出的费用即为牟彦儒的实际损失，鉴于近年来西安房价上涨幅度均在7%以上，而合同约定的贷款利率仅有4%左右，显然无法弥补牟彦儒的实际损失，一审法院按照基准利率上调浮动30%实际上还是不足以弥补牟彦儒的实际损失，但是鉴于牟彦儒要急于回收资金，没有提出上诉。量得公司的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   牟彦儒向一审法院起诉请求：1、依法判令解除牟彦儒与量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件并返还牟彦儒已付全部房款617916元；2、依法判令量得公司向牟彦儒赔偿损失，赔偿额为涉案房屋差价126183元；3、依法判令本案诉讼费、保全费、公证费等因诉讼产生的费用由量得公司承担。   一审法院经审理查明，2018年1月17日，牟彦儒与量得公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，买卖合同第三条第三款约定：该商品房为第一条规定项目中的3栋1单元20层12026号。第六条第二款约定：……该商品房总价款为人民币617916元。第十一条第一款约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。2.买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。上述合同签订后，牟彦儒于2017年9月20日依约向量得公司支付了全部购房款617916元，但量得公司截止2019年9月30日未向牟彦儒交房，实际交房时间亦不能确定。牟彦儒于2019年9月25日使用邮政速递向量得公司邮寄《解约通知》，并于2019年9月27日到量得公司与其客户经理协商解约事宜，并送达《解约通知》。量得公司称未收到过牟彦儒送达的《解约通知》。   一审法院认为，牟彦儒、量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，该合同对牟彦儒、量得公司均具有法律约束力，双方均应按合同约定享有权利履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。量得公司应当于2018年9月30日前交付该商品房，逾期90日后即2018年12月29日后，牟彦儒拥有合同解除权。牟彦儒、量得公司双方对《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定内容存在争议，牟彦儒认为合同中约定逾期交房按照第1种方式处理，并不涉及到第十二条第二款中关于解除合同需在逾期交房90日后起15日内书面形式提出的限制。量得公司辩称虽然合同约定按照第1种方式处理逾期交房，但单看第十二条第二款并不构成完整的处理方法，仅仅约定了时间限制，从内容上就能看出合同第十二条第二款是第十二条第一款第二项的补充条款，并不是第2种处理方法，应当按照第二款的时间约定履行合同解除权。若按照量得公司的解释，牟彦儒仅在量得公司逾期交房91日至105日期间拥有合同解除权，在此期间之外无论量得公司逾期交房多久牟彦儒都没有合同解除权，这明显是对量得公司逾期交房违约行为的偏袒，是对牟彦儒因量得公司逾期交房而拥有合同解除权的剥夺。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款因排除了牟彦儒合同解除权而无效，量得公司辩称牟彦儒超过合同解除权行使期限而无效的意见，依法不予采纳，牟彦儒诉请依法判令《商品房买卖合同（预售）》解除的诉讼请求，予以支持。量得公司基于《商品房买卖合同（预售）》而收取的617916元购房款应返还牟彦儒，故牟彦儒诉请量得公司返还617916元购房款的诉讼请求，予以支持。因量得公司长期逾期交房导致牟彦儒基于《商品房买卖合同（预售）》而取得商品房的根本目的无法实现，量得公司应向牟彦儒承担逾期交房的违约责任。但牟彦儒认为合同约定违约金的计算标准不足以弥补量得公司违约给牟彦儒造成的损失，所以要求按照购房差价或全部房款的万分之二每日计算逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，综合考虑房屋价值提升、双方违约责任等因素，《商品房买卖合同（预售）》约定的解除合同利息和违约金计算方法处理不足以弥补牟彦儒因量得公司违约导致无法取得商品房所造成损失，故依法酌定将《商品房买卖合同（预售）》所确定的利息和违约金数额上调30%，按照5.655%（4.35%*1.3=5.655%）计算给付利息为宜，即时间自2017年9月20日起至量得公司向牟彦儒完全履行支付义务止，同时，量得公司按照全部房价款617916元的0.013%（0.01%*1.3=0.013%）向买受人支付违约金共80.33元。牟彦儒因量得公司逾期交房构成违约，为维护自身合法权益，采取保全行为合理合法，因此产生的保险费1853元应由量得公司承担。由于量得公司拒收牟彦儒送达的《解约通知》，牟彦儒为送达《解约通知》不得已采取公证的方法，是牟彦儒为维护自身合法权益所采取的必要行为，因此产生的公证费920元，应当由量得公司承担。故牟彦儒诉请由量得公司承担诉讼费、保全费、公证费等因诉讼产生的费用的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、四十一条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告牟彦儒与被告陕西量得实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》依法解除。二、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告牟彦儒购房款617916元。三、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告牟彦儒利息和违约金，自2017年9月20日起至被告完全履行支付义务止，按照5.655%（4.35%*1.3=5.655%）计算给付利息，同时，被告陕西量得实业开发有限公司向原告牟彦儒支付违约金80.33元。四、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告牟彦儒保全保险费、公证费共计2773元。五、驳回原告牟彦儒其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11808元，由量得公司承担。鉴于案件受理费牟彦儒已预交，故量得公司将应承担的案件受理费11808元在支付上述款项时一并支付给牟彦儒。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决查明的事实无异议。根据双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，牟彦儒与量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定量得公司应当在2018年9月30日前向牟彦儒交付房屋，但截至2019年9月30日量得公司未向牟彦儒交房，且交房时间不能确定。量得公司已经违反合同约定，应向牟彦儒承担逾期交房的责任。案涉合同第十二条第一款对于逾期交房致合同解除情况下的违约金及退还已付房款的利息进行了约定，但考虑到房价上涨的因素，约定的利息及违约金计算标准明显低于给牟彦儒造成的损失，一审法院根据牟彦儒的请求，酌情提高违约金及利息计算标准，判处适度，于法有据，并无不当。   综上所述，量得公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由陕西量得实业开发有限公司承担。   本判决为终审判决。         审判长  王吉利   审判员  任    蕾   审判员  姬    钊      二Ｏ二Ｏ年九月十五日     书记员 陈子俊        — 1 —