福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0112民初2266号 原告：中国联合网络通信有限公司福州市长乐区分公司，住所地福州市长乐区首占镇广场南路**，统一社会信用代码：91350182757378435G。 法定代表人：邹伟华，总经理。 委托诉讼代理人：胡顺庚，福建国富律师事务所。 委托诉讼代理人：许盛敏，福建国富律师事务所。 被告：福州富华之兰贸易有限公司，住，住所地福建省福州市晋安区福马路**福百祥壹玖伍捌文化创意园**楼**店一社会信用代码：91350111399218473R。 法定代表人：卢求兰，总经理。 委托诉讼代理人：曹耀元，男。 原告中国联合网络通信有限公司福州市长乐区分公司（以下简称联通长乐公司）与被告福州富华之兰贸易有限公司（以下简称富华之兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联通长乐公司委托诉讼代理人胡顺庚、许盛敏，被告富华之兰公司委托诉讼代理人曹耀元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通长乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；2、请求判令被告立即向原告退还133306.01元租金及未及时退还租金的资金占用费（从2020年4月19日起，以133306.01元为基数，按照年利率6%计算至被告退清全部租金之日为止）；3、本案的案件受理费、公告费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年7月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定由原告向被告承租位于福州市长乐区两间房屋作营业办公厅使用，租金按年支付，年租金不含税价为595000元。同时，合同第十条第6款明确约定“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下租赁标的物时，应提前一个月通知出租方，在结清租赁期间的租金后，可以终止本合同”。合同第十三条约定：“发生争议，任何一方有权向租赁标的物所在地人民法院提起诉讼”。合同签订后，原告依约使用租赁物并支付了2019年7月10日至2020年7月9日的第一年度租金595000元及相应税费。因市场经营环境变化，原告于2020年3月18日提前一个月向被告发函告知将于2020年4月18日终止合同。后又于3月22日再次向被告发函告知要求退还多付的租金，被告对上述函件均以签收。现原告已于2020年4月18日前将租赁物腾空并移交给被告，被告业已开始对外进行重新招租。但经原告多次催告，被告始终未向原告退还多付的2020年4月19日至7月9日期间的租金133306.01元，已明显构成违约。 富华之兰公司辩称，1、《房屋租赁合同》第十条第六款和第二款的约定，明显是不对等的约定，第十条第六款是原告的霸王条款，应认定无效。合同的第十条“违约责任”第二款约定了富华之兰公司的违约责任，约定“出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金50000元。承租方的损失超过违约金的，出租方还应就超过部分向承租方赔偿。”第十条第六款约定了原告提前解除合同的责任，约定“承租方在本承租期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前一个月通知出租方，在结清租赁期间（指合同生效到承租方设备撤离租赁标的物的时间）的租金，可以终止本合同。”该两项条款明显不对等，本合同系原告提前拟定的格式合同，合同的条款明显有利于原告不利于富华之兰公司，第十条第六款是霸王条款，规避了原告责任，应当认定无效；2、原告直到2020年6月28日才将承租房屋归还富华之兰公司，应承担占用期间的租金。富华之兰公司虽然收到原告邮寄的《关于终止十洋服务大楼店面租赁合同的函》及《关于退还房屋租金的函》，但原告并没有按照双方合同第十一条第一款关于“合同的变更、解除与终止”的约定，与富华之兰公司实现协商解除合同，而是直接告知在2020年4月18日解除合同，退还剩余租金。富华之兰公司也书面回复原告应协商解除合同，原告非但不协商，反而占着自己国有企业的强势地位通过律师发函要求退还租金，否则就要起诉富华之兰公司，但原告一直占着店面，直到2020年6月28日才退还店面，故双方合同实际解除时间为2020年6月28日。3、原告提前解除合同给富华之兰公司造成巨大经济损失，原告已经预付但未实际履行部分的租金不足以弥补富华之兰公司的损失。原告与富华之兰公司签订的合同，不含税价年租金为595000元，但原告擅自解除合同之后，富华之兰公司与他人签订合同的年租金仅有500000元，年租金损失95000元，三年共计损失285000元，而原告要求退还的133306.01元租金根本无法弥补被告损失。4、原告与富华之兰公司签订的合同约定租金为每年支付一次，每次支付一年的租金。原告支付第一年租金给富华之兰公司后，委托富华之兰公司至税务部门代开租金发票，富华之兰公司也按照原告至税务部门开具租赁发票，表明第一年双方已按合同完全履行约定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综上，本案合同系原告提供的格式条款，合同违约责任约定极不对等，违反了合同的规定，应认定为无效条款，原告未经双方协商同意提前解除合同的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告提前解除合同的行为给富华之兰公司造成了巨大的经济损失，其已经预付但未实际履行部分的租金不足以弥补富华之兰公司的损失，请求依法予以驳回原告全部诉讼请求。富华之兰公司也保留向原告追索损失的权利。 本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，富华之兰公司（出租方）与联通长乐公司（承租方）签订一份合同编号为CU12-3502-2019-002948的《房屋租赁合同》，双方就承租福州市长乐区吴航街道郑和东路125号、127号两件房屋达成协议，约定租赁标的物租期三年，自2019年7月10日起至2022年7月9日止，出租方应当于2019年7月10日将租赁标的物交付给承租方；双方约定租赁标的物月租金为54541.6元，租金不含税49583.3元，税金4958.3元；租金总计人民币1963500元，其中年租金含税654500元，年租金不含税595000元，年租赁税费59500元，以上租赁税费由承租方承担，最终以实际发生金额予以支付；租金支付方式为第一次支付房租按合同签订后一个月内支付第一年的租金，之后租金每年支付一次，每次支付一年的租金，按照先付后用原则，每次交付时间应当提前一个月支付；出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金50000元，承租方的损失超过违约金的，出租方还应当就超过部分向承租方赔偿。此外，出租方还需退还承租方已经预付但未实际履行部分的租金；承租方在本合同租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方。在结清租赁期间（之合同生效至承租方设备撤离租金标的物的时间）的租金后，可以终止本合同。合同签订后，联通长乐公司于2019年7月23日向富华之兰公司转账59500元，于2019年8月12日向富华之兰公司转账567129.91元，其中595000元为第一年度租金（2019年7月10日至2020年7月9日），31629.91元系税费。富华之兰公司于2019年7月24日代开了增值税发票。 2020年3月17日，联通长乐公司向富华之兰公司寄出《关于终止十洋服务大楼店面租赁合同的函》，该函件载明：“我司自2019年7月9日起承租贵方位于长乐区吴航街道郑和东路125号、127号两间服务，因市场经营环境变化，我司将于2020年4月18日与贵方终止所签订的租赁合同。望贵方于3月25日前与我司协商解约的相关事宜。”2020年3月20日，联通长乐公司又向富华之兰公司寄出《关于退还房屋租金的函》，函件中要求退还132221元房租。富华之兰公司收悉上述函件后，于2020年4月18日致《回复函》与联通公司，函件中表明“我司收到贵公司‘关于终止十洋服务大楼店面租赁合同的函’及‘关于退还房屋租金的函’,本公司不能认同，原因如下：1、贵公司与本公司签订三年合同，至今还未满一年，贵公司就要求终止合同，本公司将因此造成重大损失；2、贵我双方签订的房屋租赁合同约定，租金为年缴，贵公司未使用满一年，要求退还余下租金本公司不能认同；3、贵我双方签订的房屋租赁合同违约责任约定，出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金及赔偿承租方全部损失。基于合同对等原则，希望贵公司适当考量。”2020年4月30日，富华之兰公司向联通长乐公司发出《回复函》，函件内容如下“贵公司要求终止十洋服务大楼店面租赁合同，退还房屋租金的要求，本公司2020年4月15日已明确回复贵公司，本公司不同意。如若贵公司终止合同，将给本公司造成严重损失，预计目前本店面重新招租时间及提供给新客户装修期合计将超过5个月，根据贵我双方签订的租赁合同第十一条，合同的变更、解除与终止约定：11.1双方协商一致后可以变更或终止合同。贵公司单方要求终止合同，已构成严重违约，根据国家法律规定，谁违约谁承担违约责任。”现联通长乐公司已搬离讼争店面。2020年7月16日，富华之兰公司又与案外人翁仁福签订了《房屋租赁合同》，目前已将案涉房屋出租。 另查，富华之兰公司与福州市长乐区吴航街道十洋村民委员会于2019年6月28日签订的《十洋服务大楼租赁合同》，承租案涉房屋，租赁期限为2019年7月10日至2031年7月9日。 上述事实有原被告提交并经庭审核实的《房屋租赁合同》、《十洋服务大楼租赁合同》、确认书、网上银行电子回单、福建省增值税专用发票、《关于终止十洋服务大楼店面租赁合同的函》、《关于退还房屋租金的函》、快递交寄单、《回复函》、EMS送达回单，及原被告方的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，联通长乐公司与富华之兰公司作为本案租赁关系的双方当事人，主体适格，双方对租赁讼争店面的意思表示真实，协议约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，该租赁协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。综合双方当事人诉辩意见及举证、质证，本案争议焦点为:联通长乐公司与富华之兰公司何时完成房屋交接，富华之兰公司是否应退还部分租金？庭审中，富华之兰公司提交一份2020年6月28日富华之兰公司代理人与联通长乐公司员工办理手续的监控视频，但双方共同确认当时联通长乐公司由于不认可交接日期，故最终双方并未对交接日期达成一致意见。联通长乐公司陈述其员工于2020年5月20日向富华之兰公司交接第一把钥匙，富华之兰公司代理人一开始在庭审中表示6月28日才交接钥匙，经法庭询问后，又对此表示“不记得了”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”本院确认钥匙移交之日为2020年5月20日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《房屋租赁合同》中亦约定“承租方在本合同租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方”该约定应认定为原被告约定的一方解除合同的条件。现联通长乐公司按合同约定提前一个月向富华之兰公司发出提前解除合同的函,但实际上联通长乐公司于2020年5月20日将涉案店面钥匙交还给被上诉人，因此，本院认为应以钥匙移交之日2020年5月20日作为双方《房屋租赁合同》的解除时间。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”双方的租赁合同于2020年5月20日终止履行，联通长乐公司应按约支付租金至合同解除之日即2020年5月20日，因联通长乐公司已经支付2019年7月10日至2020年7月9日的租金，故富华之兰公司应退还2020年5月21日至2020年7月9日（49天）的租金，即49583.3元（不含税月租金）÷30天×49天=80986元。对于富华之兰公司辩称联通长乐公司据以主张解除合同的条款系霸王条款，本院认为，前述条款并不被法律所禁止，双方当事人均为商事主体，签订《房屋租赁合同》即受合同条款约束，提前一个月通知解除合同相当于联通公司亦多承担了一个月的租金49583.3元，与合同中约定的“出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金50000元”相对等，富华之兰公司所谓霸王条款的主张没有事实和法律依据，联通长乐公司可依照《房屋租赁合同》约定请求解除合同。关于富华之兰公司提出的联通长乐公司的行为对其造成巨大损失的答辩，根据不告不理的原则,富华之兰公司并未提起反诉请求联通长乐公司支付违约金或赔偿损失等,故对富华之兰公司提出的损失问题,本院不予审查处理。原告主张要求富华之兰公司支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，本案系联通长乐公司提前解除合同导致富华之兰公司退还租金，根据合同的公平原则,对于联通长乐公司该部分主张，本院不予支持，且对于本案解除合同部分产生的诉讼费用，应由联通长乐公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认福州富华之兰贸易有限公司与中国联合网络通信有限公司于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除。 二、福州富华之兰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向中国联合网络通信有限公司福州市长乐区分公司退还租金80986元； 三、驳回中国联合网络通信有限公司福州市长乐区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18544.4元，减半收取计9272.2元，由福州富华之兰贸易有限公司承担912元，由中国联合网络通信有限公司福州市长乐区分公司承担8360.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邢颖晶 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 池若冉 书 记 员 王美美 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。