江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3602号原告：袁旭东，男，1942年10月18日生，汉族，住如皋，联系。被告：南通正达房地产开发有限公司，住所地如皋市如城街道解放西路**，统一社会信用代码913206827228381985。法定代表人：冯学平，职务：董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：张峰，江苏瀛联律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：顾阳，江苏瀛联律师事务所实习律师，一般代理。被告：江苏正大物业有限公司，，住所地如皋市城南街道万寿南路**亿联广场**统一社会信用代码91320682718629916H。法定代表人：周友良，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄维民（男，1963年7月13日生，系公司常务副总经理，特别授权，联系。原告袁旭东与被告南通正达房地产开发有限公司（以下简称南通正达公司）、江苏正大物业有限公司排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告袁旭东、被告南通正达公司委托诉讼代理人张峰以及被告江苏正大物业有限公司委托诉讼代理人黄维民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁旭东向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告根据事实恢复丽泽华庭28栋-1室商用房南墙上，东西两个窗子；并赔偿原告八年多来，因6.5米境深无窗不透气，未能经营和生活商用房造成损失，以月租低价700元计算八年计67200.00元损失费。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告小区28栋一1商用房，根据原告选房和2019年12月11日如皋市城乡建设档案馆调档，证实丽泽华庭28栋一1商用房南墙上，东西均有1.5米两个窗子。而原告在与物业签订协议时，已被人指使封闭堵塞。多年来，原告一直与丽泽华庭物业领导刘经理“多次请示，多次要求开窗事宜…”，物业领导回答原告：“请与该商用房东，上边住的两个邻居协商开窗…”多年来，原告做了不少的工作，仅有其中东边车棚(车库)住的姓殷的，他本人在车棚(车库)门口向前自由种植外，另在原告商用房向西12米、向南20米，同样自由种植，还有杂物要放，故借口原告开窗不安全，一直拒开，一直拖到现在。原告为了维护公民的合法权益，为了维护公民的合情、合理、合法的要求，特起诉要求被告按法追究指使封闭堵塞原告窗子的人的责任，并恢复28栋一1商用房南墙上两个窗子，另由于八年多来，商用房未能经营和生活造成的损失，赔偿原告诉求的损失费。被告南通正达公司辩称：原告所购买的房屋是经过单体验收及综合验收的，符合国家的法律法规的规定。原告在购买该房屋时，该房屋已经实样、现样，其在购买时已对房屋充分了解后购买此房屋，是对房屋进行了充分了解，是双方对购买房屋真实意思表示。房屋窗户的变更，是根据相关部门的要求，进行统一封闭管理。其所述损失部分明显显失公平，其购买房屋的总价仅7万余元，现在要求赔偿6万余元，既无事实依据也无法律依据。综上，请求法院驳回原告诉求。被告江苏正大物业有限公司辩称：原告所述的店房，小区物业接管时就是现状，小区物业接管所有小区设施是通过政府相关部门综合验收合格后交付的，从交付到现在，原告所述的房屋没有发生任何状况的变化。原告要求在其所购的店房外墙上开设门窗，违背江苏省物业管理条例第67条第十款的规定，同时也违背了丽泽华庭业主临时规约第18条第八款的约定。原告对上述约定（房屋装修的禁止事项）从交房之日起就已明白和知晓，原告本人在丽泽华庭小区临时管理规约承诺书上已签字承诺“知晓并遵守上述规定”，同时在交房时还按规定与物业公司签订装修协议，装修协议上也明确有“室外装修禁止改变房屋、破坏房屋外貌”的条款。原告从2011年10月18日正式接受本案店房以后，当时未对房屋外貌提出异议，到目前8年之后向人民法院提起改变外貌的诉讼，明显已超过诉讼时效。小区内跟原告店房所处相同位置、相同外貌的店房共有6间，其他业主均未有因外墙没有窗户而无法经营之说，因此原告要求赔偿其8年没有经营的损失没有根据。综上，请求法院驳回原告所有诉请。原告为证明其主张，提供证据如下：证据1、营业执照及副本（法定代表人为吴伯兰）原件各1页，房屋所有权证两本（户名分别为袁旭东、吴伯兰），证明原告目前所有的丽泽华庭28幢商业1室是合法所得；证据2、如皋市城乡建设档案馆调取的案涉房屋的1层车棚、商店平面图，系复印件加盖公章，证明根据图纸显示案涉店面房设计有窗户；证据3、2011年10月18日原告与物业公司签订的装修协议原件1份，原告当时就签订了合同，没有具体看合同内容及去现场查看，签好合同就拿钥匙的；证据4、提供照片原件1组，证明案涉房屋的两个窗户被后来封住，证明有住户（麦乐斯宠物店、小小河边鱼店）在朝住宅一面开门，且开设排烟孔。被告南通正达公司质证认为：对证据1，被告无法确认其真实性，与本案没有关联性，该营业执照的经营地点如城镇东门坝桥北河边20号，而本案讼争的房屋是丽泽华庭28-1号，所以与本案不具有关联性。所有权证的真实性、合法性均予以认可。对证据2，对其真实性予以认可，通过法院对原设计单位、监理单位人员的调查，对窗户进行封闭是根据相关单位的要求进行封闭的，进行单体验收和综合验收时房屋就是现状，且就是这种现状通过了合格验收，是视为对原来的设计进行了变更，根据我国的法律规定，对非主体结构以及涉及非安全的相关变更是不需要进行变更登记的，因此原告想要这份证据来证明被告出售的房屋存在瑕疵是达不到证明目的的。对证据3,2010.10.18与物业公司签订的装修协议真实性予以认可，原告签订装修协议已对房屋现状予以认可。原告是具有完全民事行为能力人，其陈述被告认为不管是从法理角度还是客观事实，都不应当被法庭采信。对证据4，对其真实性无法确认，其相关内容由正大物业进行质证。被告江苏正大物业公司质证认为：对证据1-3的意见同被告南通正达公司一致。对证据4，照片真实性予以认可。但该门并非物业公司同意或批准开设，从照片可以看出，该门是小区交付时就存在的，所安装的门与小区配套的门的外型是一致的。对排烟管的真实性认可，但正大物业已经第一时间上门制止并报城管执法部门处理，关于28-1室周边有乱堆乱放、种植的情况在某一时段是有存在的，物业公司和城管执法部门、社区都定期和不定期进行清理，且与本案没有关联性，本案原告诉请是要开窗户，与小区其他业主的违规行为不能成为原告开窗的理由。被告南通正达公司提交证据如下：证据1、商品房买卖合同原件1份，不动产统一发票复印件1份，证明原告在2011年9月18日签订了购买该讼争房屋的合同，在购买前进行了充分了解，还证明其房屋总价为76207.5元；证据2、2011.10.18验房、交房联系单复印件1份，原件在建设部门备查，证明原告在签订合同后一个月办理了交房手续，其签订合同时以及签订明细单时均未对未开窗提出异议；证据3、单位工程竣工验收证明原件1份、房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表（调取建设档案部门复印件加盖备案章）1份、小区公建配套设施专项验收表复印件1份，原件在建设部门备查，证明被告正达公司交付的房屋单体验收、综合验收、配套设施的验收均符合国家法律法规的，交给原告的产品是合格的产品；证据4、如皋市公安局迎春派出所出具的证明复印件1份，原件在建设部门备查，证明案涉的28栋楼原编号是121-122，从原告所提供证据图纸上也能看出这个变更。原告袁旭东质证认为：对以上证据的真实性无异议。我当时急于拿房子，口头跟物业刘经理说过没有窗户的事，刘经理说叫我与邻居商议，我多年多次进行协商，一家邻居同意了，一家邻居说要物业同意。正达公司说案涉房屋是合格的，但设计单位说设计时有，最后竣工图又未变更，说明案涉房屋应该有窗户。就是对业主不负责任。被告江苏正大物业公司质证后对上述证据均予以认可。被告江苏正大物业有限公司提交证据如下：证据1、案涉房屋外貌照片四张，包括相邻店房、楼栋，说明相邻的店房、楼栋外貌都是一致的，说明店房交付时就没有窗户；证据2、《丽泽华庭业主临时规约》以及《丽泽华庭小区住宅装修协议》原件各一份，证明与原告签订上述两份协议约定商品房所在的楼宇外墙面使用权归全体业主共有，并由物管公司统一管理，装修时禁止在外墙私立门窗。原告质证后认为：对证据1，现在的外貌是这样的，但以前墙里面有封闭窗户印迹。对证据2，确实是我本人签名。被告南通正达公司质证认为：真实性予以认可，可以看出小区朝向里面的外墙都没有窗户，具有安全性且符合小区绝大部分业主的利益的。本院经现场勘验以及调查形成证据如下：现场勘验笔录、现场照片6张以及与原告、江苏正大物业公司工作人员谈话笔录、与如皋市规划设计院工作人员谈话笔录、与监理单位工作人员谈话笔录各一份，证明案涉房屋在竣工验收时的状况以及外墙的状态。原告质证后认为对现场勘验笔录及照片无异议；对于规划设计院工作人员的笔录能证明原设计图纸上案涉房屋有窗户，如实际施工及竣工时有变化，需要履行变更手续，但实际没有；对于监理单位工作人员的笔录进一步证实案涉房屋设计是有窗户的，是施工过程中有瑕疵，这些都是被告正达公司的责任。被告南通正达公司认为，上述证据能证明案涉房屋交付时在外立面上没有开设窗户，封闭窗户是实际施工和验收时根据小区整体美观以及安全性、整体利益考虑。被告江苏正大物业公司质证后认为证据均是真实的，可以认定案涉房屋交付时就是目前的现状，原告购买房屋时也是按照现状购买的，符合竣工要求，并非是被告南通正达公司或者是被告物业公司事后封闭的。本院经审理认定事实如下：原告袁旭东系如皋市如城街道丽泽华庭小区**商业**房屋产权人，被告南通正达公司系丽泽华庭小区开发商，被告江苏正大物业公司系丽泽华庭小区物业服务公司。2011年6月13日，丽泽华庭小区121#-122#楼进行单位工程竣工验收，施工单位为如皋市万全建筑装潢有限公司，监理单位为如皋市方正建设工程监理有限公司，建设单位为南通正达房地产开发有限公司，设计单位为如皋市规划建筑设计院。2011年5月，如皋市公安局根据如皋市地名委员会要求，将案涉丽泽华庭小区房屋楼栋号码进行重新编排，其中，原楼号“121/122”重新编排后新楼号为“28”。2011年9月18日，原告袁旭东作为买受人与被告南通正达公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定将丽泽华庭28幢商业1号房出售给原告，建筑面积为33.87平方米，购房款为76207.5元，款项从袁旭东拆迁补偿款中支付，并约定该商品房所在楼宇的外墙面使用权归楼宇全体业主共有，并由物管公司统一管理。2011年10月18日，原告袁旭东与被告江苏正大物业公司就案涉如皋市丽泽华庭28栋-1室商业用房签订《丽泽华庭小区住宅装修协议》，该协议中约定在从事室外装修时，禁止损失房屋承重结构和破坏房屋的外貌，如在楼宇外立面钻孔或在外墙面留下污渍等。同日，原告袁旭东与被告江苏正大物业公司另订立《丽泽华庭前期物业服务协议》，并由原告袁旭东出具《承诺书》一份，其中有明确约定，业主在物业使用中，禁止在外墙上私开门窗或安装遮蓬、旗杆、招牌灯行为。后原告袁旭东取得案涉店面房并进行装修使用。2020年5月13日，原告袁旭东诉至本院，要求判如所请。审理中，本院工作人员到案涉房屋及小区进行现场勘查，经查看，丽泽华庭小区内27幢、28幢、29幢楼结构相同，楼底层朝西均为商业用房（店面房），包含原告袁旭东所有的28幢商业1室在内的商业用房南北均为实墙，没有窗户，没有后门，朝西临街均为卷帘门。在与原告以及江苏正大物业工作人员的谈话中，均确认原告实际购买交付拿到手的案涉商业用房以及物业公司接管该小区时，案涉商业用房为实墙，没有窗户的状态。本院工作人员就原告所举证的案涉房屋的1层车棚、商店竣工平面图向设计单位如皋市规划建筑设计院进行读图和咨询，该单位工作人员沈小红陈述：我本人参与案涉小区的竣工验收。根据该竣工图可见是直接套用我单位的原设计图，竣工图是施工单位做的，与我单位无关。按照图纸（案涉商业用房）应当有窗户，但是工程验收时要符合多个部门的要求，出于小区封闭式管理的要求和安全性要求，实际竣工验收时统一封闭了朝向小区内一侧的窗户。当时验收时窗户已经封闭，外墙已统一贴瓷砖，验收时就是按照这个现状完成验收的，交付给房产公司就是以小区的验收现状。实际施工时允许对原设计图纸进行改动，一般涉及承重或者结构性的改变需要变更报备并出具变更图纸，像案涉封闭窗户这种小改动不需要变更图纸，但在竣工图上套用设计图属于瑕疵。本院工作人员就案涉房屋情况向监理单位如皋市方正建设工程监理有限公司工作人员陶成泉进行咨询，陶成泉陈述：我本人参与案涉小区竣工验收且在竣工验收证明书中签名并加盖单位公章，现场验收时案涉店面房朝小区一面墙上的窗户已经封闭，外墙统一贴瓷砖，以此现状进行的房屋竣工验收。验收时，根据如皋市相关安全检查的要求，新建高档小区都要封闭管理，进行的实际施工改动，是施工单位的疏忽，未将实际状况体现在竣工图上，这种小的改动不成为验收不通过的理由，也不影响竣工验收，而且案涉房屋完成竣工验收后也实际交付使用。原告袁旭东陈述：我是拆迁户，原居住在如皋市，家中开设兴群贸易公司，2009年家中老房拆迁安置在丽泽华庭小区，安置的两套住房为18幢104室及3幢204室，还有一个就是案涉的28幢1号店面房。2010年我作为拆迁户提前看房选房时，看见案涉店面房只有大概框架，外立面的墙上有两个洞，没有任何窗框结构，选定后于2011年9月18日与开发商南通正达公司签订购房合同，2011年10月17日拿到案涉房屋钥匙，就是交房，交房的现状就是发现房屋窗户没有了，变成实墙了。之后，我也多次向物业公司和开发商反映要求开窗户，没有得到同意，而且，我发现丽泽小区北侧店面房和饭店都开设了后门和排烟管，而且我准备将案涉的店面房重新装修一下用于居住，因为没有窗户，不通风透气，所以起诉要求开窗户。以上事实，有原告方提交的房屋所有权证书、平面图、装修协议以及被告方提交的商品房买卖合同、装修协议、竣工验收证明书以及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告袁旭东对其要求两被告恢复丽泽华庭28栋-1室商用房南墙上东西两个窗户并赔偿损失的请求，未能提交充分证据予以证明，本院难以支持。理由如下:第一、原告袁旭东与被告南通正达公司系商品房买卖合同关系，原告袁旭东与被告南通正达公司签订《商品房买卖合同》购买案涉丽泽华庭小区28幢商业1室房屋，该买卖合同中明确约定该商品房所在楼宇的外墙面使用权归楼宇全体业主共有并由物管公司统一管理，被告南通正达公司将竣工验收合格的房屋交付给原告袁旭东，且袁旭东自认收到的案涉房屋的现状就是南墙墙体为封闭的实墙，并无窗户，故现原告要求被告正达公司重新在案涉房屋南墙开设窗户没有相关依据。第二、原告袁旭东与被告江苏正大物业公司系物业服务合同关系，双方订立的《丽泽华庭小区住宅装修协议》、《丽泽华庭前期物业服务协议》以及原告袁旭东出具《承诺书》中均明确约定原告作为业主，在案涉房屋的装修和使用过程中不得擅自改变房屋外立面，不得私开门窗或安装其他设施，且被告江苏正大物业公司作为接受业主委托进行小区物业管理及服务的单位，并无改动小区内建筑物结构和现状的权利，故原告要求被告江苏正大物业公司在案涉房屋南墙开设窗户没有合法依据。第三，原告起诉的是排除妨碍纠纷，但并无证据证明两被告对其人身权利或者财产权利等合同权益造成侵害。原告主张的案涉房屋不能出租收取租金亦未能举证与两被告存在因果关系，且其陈述现要将案涉商业用房重新装潢并用于居住，故要求开窗户，案涉房屋为商业用房，客观上并不具备和符合用于居住生活的通风、采光等条件，原告以需要将案涉房屋用于居住为由要求本案两被告开设窗户并无相关的依据。至于原告所依据的最主要的证据即所调取的案涉房屋的竣工图图纸显示有两个窗户，根据本院调查的情况，竣工验收时已将窗户封闭为实墙进行验收通过，且原告认可购买交付房屋的现状即为封闭窗户为实墙的状态，故其以该图纸要求两被告开窗户的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院对原告袁旭东主张要求两被告在案涉房屋南墙上恢复窗户并赔偿损失的诉讼请求难以支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁旭东的诉讼请求。案件受理费1480元，由原告袁旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币1480元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  许映祥人民陪审员  孙玉华二〇二〇年九月十日书 记 员  薛晓萍