广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初2390号原告：陈海锋，男，汉族，1994年4月8日出生，住址：广东省英德市******委会下寨组，公民身份号码：441************419。被告：清远市兴海投资置业发展有限公司。住所：清远市清新区太和镇107国道*****。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佩霞，该公司员工。原告陈海锋诉被告清远市兴海投资置业发展有限公司（以下简称兴海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告陈海锋，被告委托诉讼代理人王少芬、黄佩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海锋向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失100000元；2、判令被告向原告支付逾期交付违约金4617元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告通过被告的宣传及户型图册，看中了被告开发建设的位于清远市清新区太和镇107国道*****(清远保利花园)三期。宣传及户型图册、样板房显示该楼房每一楼层的公共区域走廊为明亮、畅通无阻的长形走廊。双方于2019年5月17日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买坐落于清远市清新区太和镇107国道*****(清远保利花园)三期6栋*****，建筑面积116.04平米，总价款为887901元。原告按照合同约定履行了支付房款等其他合同义务。在交房期限届满前一个月左右原告前往现场才得知自己所购的房子公共区域的走廊与签订合同时的规划不一致，走廊的正中间多了一道消防门和一堵墙(墙体镶入通风井)，严重霸占了走廊空间，严重影响了居住体验及房屋的价值。根据《商品房销售管理办法》第二十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条等法律规定，被告存在擅自变更规划、设计、虚假宣传的违约行为。另合同第六条约定该商品房层高为2.9米，经原告现场实地测量层高仅有2.7米，被告同样存在违约违法行为。《商品房买卖合同(预售)》约定房屋交付时间为2020年5月30日之前，但由于该房屋的客厅两侧、入户花园墙体存在大面积渗水等严重质量问题，被告未依合同约定按期将符合交付条件的房屋交付给原告。直到2020年6月27日原告前往现场查看才得知大面积渗水问题才刚修复完成，地板仍未清理干净，原告不想再来回多次奔波，遂于6月27日当天在物业管理处办理了房屋交付手续。根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条的规定，被告应向原告按日支付全部房价款万分之二的违约金。被告不仅存在逾期交房的违约情况，更是擅自变更规划设计、销售时进行虚假宣传、房屋楼层与合同约定不符等违法违约行为。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告兴海公司辩称：一、答辩人在销售时没有虚假宣传，也不存在售楼后擅自变更设计、房屋楼层与合同约定不符等违约行为，原告要求赔偿10万元损失无事实与法律依据。1、无论是户型图宣传单，还是《商品房买卖合同（预售）》条款，都明确宣传资料等仅供参考，宣传资料仅为要约邀请，不构成合同内容，双方关于涉案房屋的权利义务以合同约定为准。2、涉案房屋所在楼层走廊设置消防门没有违反合同约定，且经政府部门消防验收合格；答辩人不存在擅自变更规划设计的行为。依据为答辩人提交的证据三《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，证据四施工蓝图、《审定通知书》，证据五《清远市清新区建设工程竣工规划验收测量报告（建筑类）》。二、涉案房屋在《买卖合同》约定的交付期满前已达到交付条件，被答辩人无合同约定或法律规定的理由未按答辩人通知的时间收楼，视为房屋已于通知的最后收楼日交付，答辩人无需承担逾期交楼的违约责任。1、涉案房屋在交付期满前已满足交付条件，被答辩人应按答辩人通知的时间及时收楼。答辩人在交付期限届满前已依约向原告邮寄《清远保利花园集中交付通知书》，通知原告需于2020年5月22日前来收楼，且于通知的交楼日已取得《竣工验收备案表》及《房屋面积实测成果报告》。因此，涉案房屋于2020年5月22日已交付。2、原告诉称涉案房屋的渗水问题，属于质量保修范围，质量保修范围的问题不影响涉案房屋的交付，答辩人只是按照买卖合同约定承担保修责任，被答辩人不得因答辩人需履行保修责任而要求答辩人承担逾期交楼的违约责任。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。原告陈海锋围绕诉讼请求提交的证据：1、《商品房买卖合同(预售)》、《附件十一：补充协议》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，约定了房屋价款、交付时间、逾期交付违约金计算方式等合同条款；2、宣传册及样板房图片，3、交付时现场图片，拟证明涉案房屋与预售时的宣传册及样板房不一致，电梯走廊中间多了一道消防门和一堵墙（墙体镶入通风井），被告存在擅自变更规划设计及虚假宣传的违法违约行为；4、房屋出现大范围渗水及现场修复照片，5、微信聊天记录、整改登记表，拟证明涉案房屋出现大面积渗水等严重质量问题，原告多次催促交付涉案房屋无果；6、收楼确认书、质量保证书、房屋使用说明书，拟证明涉案房屋的交付时间为2020年6月27日，被告已构成逾期交付的违约行为。被告对以上证据提出如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2，宣传资料是真实的，但其只是一个要约，是对房屋内部结构及户型的大概展示，不构成承诺，该宣传单张右下角有提示语：本户型图为要约邀请，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为准；对样板房图片的真实性、合法性、关联性不予认可，无法确认是哪里的图片。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可，房屋渗水的质量问题根据买卖合同补充协议第三条第五款的约定及质量保证书第三条的规定，属于质量保修的范畴，与房屋的交付条件无关。证据6，对收楼确认书的真实性无异议，但导致原告2020年6月27日才收楼的责任在于其自身，我方早于5月就通知原告应在2020年5月22日收楼，且当时已满足交楼条件，原告无法定理由拒绝收楼，被告不构成逾期交付，涉案房屋应视为在2020年5月22日已交付；对质量保证书的真实性、合法性、关联性均无异议，质量保证书第三条反证了渗水问题属于开发商的质保范围。被告围绕答辩提交的证据：1、户型图宣传单张（即原告证据2中的宣传册），拟证明户型图已明确提示其为要约邀请，不作为合同内容，买卖双方的权利义务具体以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准，被告不存在虚假宣传；2、涉案房屋所在大楼走廊现场的视频，拟证明走廊的消防门对原告居住、使用涉案房屋完全没有影响；3、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明涉案房屋所属工程的消防设计从未变更，且工程完工后清新区住建局综合评定该工程消防验收合格；4、施工蓝图、《审定通知书》（案卷编号：规划核实C2020-0059），拟证明施工图纸上涉案房屋所在楼层的走廊（即图纸上的“合用前室”）是有风井及消防栓预留洞的，且工程完工后经清远市国土资源局清新分局核对，被告基本按图施工，该局也已同意涉案房屋所在的6栋1梯规划条件核实合格；5、《清远市清新区建设工程竣工规划验收测量报告（建筑类）》，拟证明涉案房屋的层高为2.9米；6、《竣工验收备案表》、《房屋面积实测成果报告》，拟证明涉案房屋在取齐了此两份报告之日（即2020年5月20日）就满足了交付条件；7、《清远保利花园集中交付通知书》、快递底单及投递结果查询网页打印，拟证明被告已书面通知原告应在2020年5月22日前来办理收楼手续。原告对被告以上证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，因为户型宣传图与涉案房屋的户型楼梯结构一致，原告在购买涉案房屋的时候，被告没有对其进行解释，也没有作义务提醒，原告也没有看见被告处张贴任何的规划图纸，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，正如被告所述，商品房的宣传资料为要约邀请，宣传资料就涉案房屋所作的说明和允诺是具体确定，且对订立房屋的价格产生巨大影响，应当视为要约，涉案房屋与宣传资料不一致，被告属于违约行为。对证据2的真实性无异议，可以明显看出视频所显示的内容与宣传册的公共区域部分不一致，多了一道消防门和一堵墙。对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但是只能证明被告的规划建设符合行政部门的标准，但不影响被告没有履行告知义务构成了违约。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，根据买卖合同第11条第三项查验房屋标准显示，商品房出现屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，应当将上述问题修复后才能达到交付条件，因为原告根据被告的收楼通知多次前往现场查看，均出现大范围渗水问题，与原告证据4、5相对应，原告多次与物业管理交涉希望其尽快修复，但是一直没有得到解决，原告还多次向住建局部门投诉，因为被告一直找不出渗水的原因，导致拖了一个多月才通过修复整个阳台来解决渗水问题。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。经审理，本院认定事实如下：被告在2018年取得案涉楼房预售许可证后，为销售房屋制作了6栋6-1标准户型平面图，该平面图右下角载明：“户型图提示语：本户型图为要约邀请，所示户型图为标准户型图，所标尺寸、面积仅供参考，不作为合同内容，相同的户型单位因楼栋、楼层、单元等不同，局部结构、面积、形式、装修部分等可能有所不同，非标准户型与本户型图所示单位的局部结构、面积、形式、装饰等可能不同，买卖双方的权利义务具体以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。”2019年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告位于清远市清新区太和镇107国道*****保利花园三期*****，预测建筑面积116.04平方米，总房价为887901元。合同第七条约定原告应当于2019年5月17日前支付首期房价款407901元，占全部房价款的45.94%。余款480000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定被告应当在2020年5月30日前，将商品房交付给原告使用。原告查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，逾期90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规划的条件建设商品房，不得擅自变更。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方签订了附件十一《补充协议》，第三条第5款约定，买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续。第十四条约定，2.双方之间的权利义务以买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件为准。出卖人及其委托代理机构在广告、宣传资料、沙盘、模型等资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅作为出卖人对买受人提供的参考信息，均不构成要约或出卖人的允诺，双方不受其约束。4.出卖人在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成买卖合同内容，双方不受其约束。5.因比例或表现方法所限，部分附属物或建筑物可能未在平面图和模型上标示。7.买受人知悉，本项目样板房、装修示意图、水牌等只涉及对户型格局、装修事宜进行展示，仅作为购买参考。由于楼栋所处的位置和楼层不同，购买房屋和样板房之间可能存在差异、装修示意图和户型图之间可能存在差异，买受人确认在购房之前已充分咨询、了解不利因素展示并考察了解房屋的实际状况。合同签订之后，原告按照合同的约定支付了全部购房款887901元。2020年3月23日，清远市清新区城乡建设测绘队作出《清远市清新区建设工程竣工规划验收测量报告（建筑类）》，测定清远保利花园三期6-1、6-2#楼，三至二十九层的层高为2.9米。2020年4月14日，清远市自然资源局清新分局出具《审定通知书》，载明：“经核对，该项目基本按图施工，同意清远保利花园三期6-1#、6-2#楼规划条件核实合格。”2020年4月15日，涉案商品房竣工验收备案。清远市清新区城乡建设测绘队于2020年5月20日对涉案商品房作出《房屋面积实测成果报告》。2020年5月被告向原告发出《清远保利花园集中交付通知书》，通知原告于2020年5月22日到清远保利花园服务中心办理房屋查验手续及收楼手续。该交付通知书于2020年5月16日送达给原告。因涉案商品房的客厅、入户花园墙体出现渗水问题，原告拒绝收楼。被告对涉案商品房进行维修后，原告于2020年6月27日对涉案商品房进行收楼。另查明，案涉保利花园三期6-1#、6-2#楼施工平面图于2017年11月30日制作，双方争议的消防门和通风井属于该平面图施工内容。2020年4月14日，该施工方案经清远市自然资源局清新分局核实合格。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。陈海锋与兴海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同约定全面履行合同义务。二、逾期交楼违约金。1、合同约定兴海公司交楼时间为2020年5月30日前，虽然涉案商品房已经在2020年4月15日竣工验收备案，在2020年5月20日取得房屋测绘报告，被告也于2020年5月16日向原告发出收楼通知，但是涉案商品房存在墙体渗水等合同约定的修复后再交付的质量问题，原告有权在房屋修复完成前拒绝收楼。被告辩称《补充协议》中约定“买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告”，被告通知原告收楼时符合以上条件，因此原告无权拒绝收楼。由于该约定与《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于“买受人查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”的约定不一致，实际免除了被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定应承担的责任，而且案涉房屋渗水问题经过近一个月才修复完成，严重影响房屋的正常使用，此种情况下下仍免除被告的逾期交楼责任，明显不合理。因此，依照该合同第二十八条关于“补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，应认定被告不能免除本案逾期交楼责任。因此，被告以上辩解依据不足，不予支持。2、被告对涉案商品房进行维修后，原告于2020年6月27日对涉案商品房进行收楼。计算逾期交房违约金的期间为2020年5月31日至2020年6月27日，共28天。3、对于违约金计算标准，双方在合同第十二条第1点约定，逾期90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为4972元（887901元×0.0002/天×28天）。现原告诉请被告支付逾期交房违约金4617元，是对权利的自行处分，予以支持。三、关于层高不足及通风井设置损失。2020年3月23日，清远市清新区城乡建设测绘队作出《清远市清新区建设工程竣工规划验收测量报告（建筑类）》，测定清远保利花园三期6-1、6-2#楼三至二十九层的层高为2.9米，故原告向被告主张层高不足损失，缺乏事实依据，不予支持。另被告在宣传单上及《补充协议》均明确说明户型图为要约邀请，仅作参考，不作为合同内容，双方权利义务以《商品房买卖合同》及补充协议为准。双方争议的消防门和通风井在案涉楼房施工前已经取得相应规划，且该施工方案经清远市自然资源局清新分局核实合格，因此被告交付的房屋布局符合合同约定，原告以被告设置通风井和消防门为由，要赔偿损失100000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市兴海投资置业发展有限公司应付原告陈海锋逾期交房违约金4617元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈海锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1196.17元（原告已预交），由原告陈海锋负担1150元，由被告清远市兴海投资置业发展有限公司负担46.17元。被告负担部分于本判决生效之日起五日内向本院交纳，逾期则本院将强制执行，原告则可在本判决生效之后向本院申请退回已经缴纳的受理费46.17元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年九月十八日书记员  丘楚瑶附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。