四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10736号 上诉人（原审被告）：刘大富，男，汉族，1973年3月3日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：焦建熬，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王莉，女，汉族，1989年10月18日出生，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：叶明军，四川润方律师事务所律师。 上诉人刘大富因与被上诉人王莉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘大富上诉请求：一、撤销原判，依法改判不解除租赁合同、不腾退房屋和不支付房屋占有使用费；2.本案诉讼费由王莉承担。事实与理由：原判决认定事实不清、证据不足。2018年12月30日在签订租房合同时王莉就承诺将门口草坪和门前延伸4米的木板弄好，刘大富多次催促但一直未处理。导致刘大富门前人流量稀少，每月亏损，刘大富多次跟房东沟通此事，房东也一再和开放商以及物业沟通，但一直未解决。刘大富花费了19万多用于装修店面，刘大富要求降租合情合理。一审判决侵害刘大富合法权利，请求二审法院依法改判。 王莉辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，刘大富的上诉请求及上诉理由无事实和法律依据，依法应驳回其全部上诉请求，维持原判。本案中，刘大富与王莉签订合同之前，刘大富已到案涉房屋现场进行实际考察，双方签订合同后王莉已经严格按照合同约定交付房屋，王莉之所以解除房屋租赁合同，原因在于刘大富逾期支付租金构成违约。同时，双方签订合同时，王莉从未承诺将门前铺木板，因此刘大富的上诉请求无事实依据。 王莉向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年12月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；2.判令刘大富立即腾退位于成都市成华区（门牌号为××，具体位置为跳蹬河街办辖区北至规划道路，东至二仙桥东路，南至新成华大道，西至现状铁路（Ｂ宗））的房屋给王莉；3.判令刘大富向王莉支付从2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占用损失（房屋占用费以租金为标准，即7400元／月，暂计算至2019年7月8日为1973.3元）。 一审查明事实如下：《商品房买卖合同摘要》载明：王莉系成华区跳蹬河街办辖区，北至规划道路，东至二仙桥东路，南至新成华大道，西至房屋（以下简称：案涉房屋）的买受人。 2018年12月30日，王莉（出租方、甲方）与刘大富（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁案涉房屋，面积约42.41平方米；租期6年，自2019年1月1日至2025年1月1日；2019年1月1日至2020年1月1日租金为7400元/月；自签订合同之日，乙方每季度向甲方支付一次房租，甲、乙方一致同意从履行交房手续后起3个月（2019年1月1日-2019年3月31日）为免租期，免租期内不计算房租但要计算租赁时间，免租期内乙方承担物业管理费及水电费；租金在下次到期前提前30天支付；乙方有拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。 一审庭审中，双方均陈述，合同签订后双方达成一致，将租金降为7200元/月；刘大富已支付了第一季度租金。 一审另查明，2019年6月28日，王莉通过微信向刘大富发送的《租金催款函》（落款时间为2019年6月28日）载明：“致：刘大富……但截至目前，您至今未按约定的时间缴纳2019年7月1日至2019年9月30日的租金，且经本人多次催款后仍未缴纳。现本人郑重通知您：请于2019年6月30日前缴纳2019年7月1日至2019年9月30日的租金。若逾期未交，本人将于2019年7月1日解除合同，收回房屋，并采取必要措施追究您的违约责任（包括但不限于追缴拖欠的租金、违约金、房屋占用损失、没收履约保证金），由此产生的一切后果和损失由您自行承担。”。 2019年7月1日，王莉通过微信向刘大富发送《解除合同通知书》（落款时间为2019年7月1日）载明“致：刘大富……但截至目前，您至今未按约定的时间缴纳2019年7月1日至2019年9月30日的租金，且经本人多次催款后仍未缴纳。现本人郑重通知您：本人与您签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除合同，请于今日24点前腾退房屋，并交还本人。否则，由此产生的一切后果和损失由您自行承担。”。 一审庭审中，刘大富陈述，王莉答应刘大富2019年3月底为草坪铺4米木板出去。刘大富举出了与王莉的微信聊天记录，但刘大富陈述，其举出的证据无法反映王莉愿意承担由此产生的责任。 王莉对微信聊天记录的质证意见为：刘大富未提供完整的聊天记录，在聊天记录中，王莉从未认可或承诺要在2019年3月底将草坪处理好。王莉在聊天记录中只是转述开发商说的是3月份弄，现在只做了方案没有施工，业主们只是要求开发商处理，该转述并不是承诺。 一审庭审中，刘大富为证明案涉商铺门前的情况，举出照片。刘大富陈述：因开发商修房子把小区门口的道路堵了，但不是将刘大富承租店铺封闭，留了一条可以走的小路。外摆无法搞促销活动，只看得见店招牌，看不到门。一下雨就无法走路。门口的路，车辆无法通行。 王莉的质证意见为：案涉商铺位置是面向小区门口右侧，小区大门侧面和正面都有相应的瓷砖过道可直接通行到案涉商铺，不能达到刘大富关于受到商铺外面的草坪和道路施工影响的证明目的。 一审庭审中，王莉陈述：若解除合同收回案涉房屋后，装修由刘大富自行拆除，不请求法院判决刘大富恢复原状。 一审法院认为，王莉与刘大富签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按照协议约定履行。根据双方关于租金在下次到期前提前30天支付；乙方有拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿的约定，刘大富未在2019年6月1日前支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金，构成违约。由于王莉在2019年6月28日通过微信向刘大富发送《租金催款函》，告知其在2019年6月30日前支付租金，否则将于2019年7月1日解除合同，但刘大富仍未支付租金，故王莉于2019年7月1日通过微信向刘大富发送《解除合同通知书》，解除《商铺租赁合同》，符合双方约定，一审法院予以确认，刘大富应于2019年7月1日起向王莉腾退案涉房屋，并自该日起按照7200元/月的租金标准向王莉支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。对刘大富提出的王莉承诺2019年3月底前为门前延伸4米铺木板，因承诺而未兑现，且道路不通、生意差，所以未交房租不是刘大富单方原因的答辩主张，一审法院认为，由于刘大富签订《商铺租赁合同》前，应当了解案涉房屋的情况，且根据刘大富陈述，案涉商铺门口的路并未完全封闭，同时，刘大富未在《商铺租赁合同》中对门前铺木板提出要求，现刘大富举出的证据亦不能证明王莉作出了由王莉为案涉房屋门前铺木板并愿意承担相应责任的明确意思表示，因此，对刘大富的上述答辩主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王莉与刘大富签订的《商铺租赁合同》（签订时间2018年12月30日）于2019年7月1日解除；二、刘大富于判决生效之日起十日内向王莉腾退位于成华区跳蹬河街办辖区，北至规划道路，东至二仙桥东路，南至新成华大道，西至现状铁路房屋；三、刘大富于判决生效之日起十日内向王莉支付房屋占有使用费（计算方法：按照7200元/月的标准，自2019年7月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、驳回王莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元、公告费300元，共计400元由刘大富承担。 二审中，王莉未提交新证据。刘大富申请证人何某到庭作证。何某陈述，刘大富承诺在承租商铺后交由其承包经营，并告知房东承诺门口路面要改善，其看到刘大富与房东签订合同的过程，房东当时承诺了门口的路要改善，其后来没有实际经营铺面。刘大富认为何某的证人证言表明了在正式签订商铺租赁合同前房东对商铺外的路面改善进行了承诺，但对方未能履行承诺；王莉质证认为何某与刘大富存在利害关系，且其叙述路面改善的承诺是刘大富告知还是房东直接承诺前后矛盾，故对该证人证言三性均不予认可。对此，本院认为，何某在本案中无确切证据证明其参与了刘大富与王莉的合同签订过程，其陈述内容缺乏充分证据进行印证，故对该证人证言不予采信。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王莉与刘大富签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定，及时全面履行合同义务。刘大富认为，王莉未能履行其承诺，完成铺面外道路整改工作，故其有权抗辩缓交租金。对此，本院认为，从一审刘大富的答辩意见来看，其认可在签订合同时商铺外的路面即处于施工状态，同时其所提交的微信聊天记录等证据中，仅有王莉催促开发商尽快整改的内容，没有王莉承诺自行完成道路整改修补并承担相应责任的内容。另，从其所举示的照片来看，案涉商铺外道路系大面积施工状态，王莉个人也难以完成大面积的道路施工整改工作，故刘大富关于王莉承诺了其要在一定期限内完成道路整改的主张缺乏证据支持，且不符常理，本院对该主张不予支持。因案涉合同签订时商铺外道路即处于施工状态，刘大富在对房屋的现状完全知晓的情况下仍继续签订案涉合同租赁商铺，其应该严格按照合同约定的内容按期足额支付租金。刘大富以道路未完成整改为由拒不按期支付租金，且在对方催告后仍不履行的行为构成违约，王莉有权解除合同并要求刘大富腾退案涉房屋及支付合同解除后的房屋占有使用费。 综上，刘大富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘大富负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇二〇年九月三十日 书记员 何浩铭