安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0225民初4339号 原告：宋涛涛，男，汉族，住安徽省无为市。 原告：宋芜湖，男，汉族，住安徽省无为市。 原告：张胜芸，女，汉族，住安徽省无为市。 上述原告委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。 被告：无为县金达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市。 法定代表人：王春华，执行董事。 委托诉讼代理人：李小军，该公司员工。 原告宋涛涛、宋芜湖、张胜芸与被告无为县金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐豪和被告金达房地产公司委托诉讼代理人李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋涛涛、宋芜湖、张胜芸向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告房屋面积差价款28772元;2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月12日,原、被告签订了一份商品房买卖合同(下简称“合同”),合同约定原告向被告购买位于无为县无城镇状元府邸小区5栋1单元801室的商品房一套。合同第三条约定:预测建筑面积110.41平方米,其中套内面积90.22平方米,分摊共有面积为20.19平方米。合同第六条约定房屋总价款为576715元。合同签订后,原告共交付了房款572118元。2019年6月28日,原告在领取房产证时才得知自己购买的房屋实测套内面积仅为85.9平方米,与合同约定的套内面积相差4.32平方米。现原被告双方因房屋面积差异的赔偿事宜未能达成一致意见故诉至法院。 金达房地产公司辩称,一、诉争房屋的面积误差应为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积的误差。1、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差符合合同约定，符合对该条文的通常理解；2、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合一般公众认知水平，符合事理；3、将诉争房屋的面积误差理解为房产证载明的建筑面积与合同约定的预测建筑面积误差，符合合同体系一致性原则；4、原、被告已以行为就《商品房买卖合同》第十三条第4款约定的“多退少补”是指“建筑面积差异多退少补”达成了共识，双方在合同履行过程中已对面积是指建筑面积误差还是套内建筑面积误差进行了明确，故诉争房屋面积误差应指建筑面积误差；5、生效裁判文书已经明确类似案件应按套内建筑面积、公摊面积分别计算多退少补，被告认为同类案件应该统一裁判标准，本案应参照生效裁判判决。综上，被告认为该案面积误差应按建筑面积误差多退少补。二、原告按照合同约定套内建筑面积与房产证载明的套内建筑面积误差主张面积误差损失，无事实和法律依据。1、原、被告之间的《商品房买卖合同》并未约定按套内建筑面积误差计算面积误差损失，因此原告主张按套内建筑面积主张面积误差损失，无合同依据；2、《商品房买卖合同》第十三条第4款的约定，虽未明确面积误差是指建筑面积误差，但通过文意解释、体系解释及原被告的行为，均可认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，因此按照通常理解，已能认定该条约定的面积误差就是指建筑面积误差，并无理解上的争议。因此原告以此条约定主张套内建筑面积误差房款损失，与合同约定亦不相符；3、《商品房买卖合同》是住建部和国家工商总局共同制定的范本，并通过行政方式强制推行使用，并非开发商预先拟定，故不属于格式合同；4、原告向被告主张套内建筑面积误差损失，没有法律依据。我国法律关于房屋面积差引起的房款损失问题，只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条有规定。根据该条内容可知，买房人可向出卖人主张面积误差损失，但要么选择按照建筑面积误差结算，要么按照套内建筑面积误差结算，而不能同时选择两种方式主张面积误差损失。因此，原告主张套内建筑面积误差损失与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定不符，也无其他法律依据，原告的诉讼请求于法无据，应被判决驳回；5、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，建筑面积包含了套内建筑面积，因此，若原告既可主张建筑面积误差损失，也可主张套内建筑面积误差损失，将导致重复计算面积误差损失。本案诉争房屋合同已经约定了按建筑面积误差结算房款损失，且原、被告已以行为选择了按照建筑面积误差结算了房款损失，因此原告的面积误差损失问题已经进行了处理，原告现再以套内建筑面积误差主张损失，系重复计算己方损失，无事实依据。三、原告的诉讼请求应予以判决驳回。1、原告已在领房时领取了按建筑面积计算的面积误差引起的房款损失，其现起诉按套内建筑面积主张面积误差引起的房款损失，属于重复要求面积误差损失，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定不符，于法无据，请求法院判决驳回原告的诉请；2、《商品房买卖合同》第十三条第4款约定了“多退少补”，该约定很明确，即按面积多退少补，因此并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条有关面积误差绝对值3%的约定，原告主张面积误差超过3%部分双倍返还房款与合同约定不符；3、原被告之间的商品房买卖合同已约定了建筑面积误差问题的处理，未约定套内建筑面积误差问题，符合我国法律规定，因为出卖人和买房人只能选择其中一种面积误差问题，否则将构成重复计算面积误差损失。 综上，被告认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述及证据的认定，本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，宋涛涛、宋芜湖、张胜芸与金达房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由宋涛涛、宋芜湖、张胜芸购买状元府邸小区5#楼1单元801室房屋一套，该商品房预测建筑面积共110.41平方米，其中套内建筑面积共90.22平方米，公摊建筑面积20.19平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5223.39元，总价款为576715元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。2019年6月28日，宋涛涛、宋芜湖、张胜芸取得案涉房屋的不动产权证书，产权证书载明：专有建筑面积85.9平方米，分摊面积23.63平方米，房屋建筑面积109.53平方米。2019年5月3日，宋涛涛、宋芜湖、张胜芸收到金达房地产公司退款4597元。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是案涉房屋的面积误差如何处理。宋涛涛、宋芜湖、张胜芸和金达房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应当合法有效,对当事人均具有法律效力。宋涛涛、宋芜湖、张胜芸和金达房地产公司在合同中约定涉案房屋的建筑面积共110.41平方米，其中套内建筑面积共90.22平方米，公摊建筑面积20.19平方米。宋涛涛、宋芜湖、张胜芸据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利,同时应承担支付房屋对价的义务。与此相对应,金达房地产公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中,涉案房屋实际测绘的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，套内建筑面积减少了4.32㎡；分摊面积增大3.44㎡。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积,公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转,并与套内面积一样具有保障用益的功用。根据双方合同中的约定，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。因此无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对套内建筑面积减少部分，金达房地产公司应当向宋涛涛、宋芜湖、张胜芸退还多支付的款项，对公摊面积增大部分，宋涛涛、宋芜湖、张胜芸亦相应地应向金达房地产公司支付相应的对价。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5223.39元，总价款为576715元。无论是按建筑面积计价还是按建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米6392.32元（576715÷90.22）。公摊面积是建筑面积的一部分,因此,公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5223.39元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达房地产公司应向宋涛涛、宋芜湖、张胜芸返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款27614.82元（6392.32×4.32），宋涛涛、宋芜湖、张胜芸亦应补交公摊面积增大部分的房款17968.46元（5223.39×3.44）。综上，金达房地产公司未按合同约定向宋涛涛、宋芜湖、张胜芸交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房,显属违约,金达房地产公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达房地产公司主张应以建筑面积减少部分予以核算退款，没有事实依据，且对购房人不公平，本院不予采信。依据上述核算，两项相抵，扣除金达房地产公司已支付的4597元，金达房地产公司还应退还宋涛涛、宋芜湖、张胜芸多支付的购房款5049.36元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告无为县金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告宋涛涛、宋芜湖、张胜芸应退房价款5049.36元； 二、驳回原告宋涛涛、宋芜湖、张胜芸涛、宋芜湖、张胜芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取计260元，由原告宋涛涛、宋芜湖、张胜芸负担210元，被告无为县金达房地产开发有限责任公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱启明 二〇二〇年九月二十九日 书记员  丁江涛 附件:本判决引用的法律和司法解释原文 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。