云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1458号上诉人（原审被告）：普洱市浙商置业发展有限公司。住所地普洱市思茅区人民西路**。法定代表人：徐士撑，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高小林，云南乾楷律师事务所。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李发萍，女，生于1975年10月15日，拉祜族，现住普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：李辉，男，生于1976年7月19日，汉族，现住普洱市思茅区。上诉人普洱市浙商置业发展有限公司（以下简称浙商置业公司）因与被上诉人李发萍、李辉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。浙商置业公司上诉请求：1.撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初786号民事判决，依法改判；2.一审、二审案件受理费由李发萍、李辉承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的《商品房购销合同》合法、有效，且双方的权利义务基本履行完毕，不应解除。浙商置业公司与李发萍、李辉签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，将普洱老街复兴农贸广场一期第1幢1层负1010号房屋出售给李发萍、李辉，并办理了备案登记。李发萍、李辉向浙商置业公司支付购房款。上述合同签订后，李发萍、李辉与资产管理公司签订了《委托经营管理协议一》（以下简称协议一），《委托经营管理协议二》（以下简称协议二），将其购买的房屋交由资产管理公司统一经营管理。2017年5月3日，浙商置业公司将李发萍、李辉购买的房屋直接交付给浙商资产管理公司统一进行经营管理。协议一为3年无偿委托管理，但实质上购买前两年的经营收益在李发萍、李辉购买该房屋时已通过房价优惠的方式得到回报。协议二委托期限为1年李发萍、李辉已获取租金收益12126元。但后因浙商置业公司处于资产重组阶段，公司名下资产固化，未足额缴纳“普洱老街项目”人防易地建设费，故未取得人防办出具的许可证明，所以至今未能办理产权登记。但浙商置业公司资产重组成功后，是能足额缴纳人防建设费，并为李发萍、李辉办理产权登记过户手续的。综上所述，双方签订合同后支付购房款、备案登记、交付房屋，收取租金收益等履行权利、义务行为，已表明合同基本履行完毕。浙商置业公司为李发萍、李辉办理产权登记的责任，仅是一种协助义务，最终是否能办理成功，系相关单位决策的，浙商置业公司未能给李发萍、李辉办理产权登记行为仅是一种延迟履行的协助义务行为，并不构成根本违约，亦不符合法定解除情形。二、一审法院判决既支付李发萍、李辉利息损失15437.35元，又需支付违约金23949.30元，存在双方惩罚，有失公平。违约金过高，李发萍、李辉并未举证证明因浙商置业公司逾期办理过户登记手续导致的损失，且该期间，李发萍、李辉的房屋系委托给资产管理公司统一经营管理的，有租金收益产生，并未造成实际损失。李发萍、李辉未提交书面答辩意见。李发萍、李辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李发萍、李辉及浙商置业公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：PE2016010300017）；2.判令浙商置业公司返还李发萍、李辉购房款239493元及李发萍、李辉购房贷款110000元产生的利息15437.35元；3.判令浙商置业公司支付违约金23949.3元；4.判令浙商置业公司承担诉讼费。一审认定事实：2016年1月3日，李发萍、李辉及浙商置业公司签订《商品房购销合同》，合同约定：李发萍、李辉购买浙商置业公司开发的“普洱老街-复兴农贸市场一期”项目（规划许可证：建字第普规530800201410043号）第1幢第-1层A3-负1010号房屋3.6平方米，价格为239493元。2016年1月3日李发萍、李辉向浙商置业公司交付房款129493元，其余110000元向银行贷款支付。房屋交付时间为2018年12月31日。其中第十二条关于产权登记的约定为：甲方（浙商置业公司）代乙方（李发萍、李辉）办理登记手续，乙方（李发萍、李辉）应积极配合，甲方（浙商置业公司）应自交接之日起180天内为乙方（李发萍、李辉）办理产权登记手续。所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方（浙商置业公司）原因未能如期办理，乙方（李发萍、李辉）有权提出退房，甲方（浙商置业公司）须退还乙方（李发萍、李辉）所交房款，并处合同金额10%的违约金；如乙方（李发萍、李辉）原因未能办理，甲方（浙商置业公司）有权收回房屋，并处乙方（李发萍、李辉）合同金额10%的违约金。《商品房购销合同》签订后，李发萍、李辉于2016年4月25日付清239493元房款，其中110000元通过银行贷款后支付，该贷款截止2020年3月30日产生利息15437.35元。在此期间，李发萍、李辉与普洱浙商资产管理有限公司签订“委托经营管理协议（一）”，李发萍、李辉将所购房屋交由普洱浙商资产管理有限公司自2016年1月1日至2018年12月31日无偿管理；“委托经营管理协议（二）”，李发萍、李辉将所购房屋交由普洱浙商资产管理有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日有偿管理。普洱浙商资产管理有限公司2019年每季度支付房租6063元（已支付2个季度房租），2020年每季度支付房租6442元。2017年5月3日浙商置业公司将李发萍、李辉等人购买的商铺交付普洱浙商资产管理有限公司。2015年起，因浙商置业公司“人防设施”缴费等原因，至李发萍、李辉起诉时浙商置业公司未按照《商品房购销合同》第十二条约定代乙方（李发萍、李辉）办理房屋产权登记。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，李发萍、李辉及浙商置业公司在签订《商品房购销合同》时，已经明确约定办理房屋所有权登记的期限为自交接之日起180天内，浙商置业公司确认的交付房屋时间为2017年5月3日，根据李发萍、李辉及浙商置业公司约定，浙商置业公司180天内未代李发萍、李辉办理房屋所有权登记，李发萍、李辉有权要求退房。未办理房屋所有权登记的原因系浙商置业公司未缴清“人防费”，责任在浙商置业公司，至李发萍、李辉及浙商置业公司约定的办证期限届满已超过一年，李发萍、李辉有权解除合同并要求赔偿损失。一审法院支持李发萍、李辉要求解除与浙商置业公司签订的《商品房购销合同》的诉讼请求。赔偿损失的范围包括退还购房款及李发萍、李辉贷款利息损失。李发萍、李辉及浙商置业公司签订的《商品房购销合同》第十二条关于“甲方（浙商置业公司）应自交接之日起180天内为乙方（李发萍、李辉）办理产权登记手续。…如因甲方（浙商置业公司）原因未能如期办理，…并处合同金额10%的违约金”的约定，系违约性质的特别约定，该约定未违反法律强制性规定，一审法院对李发萍、李辉要求浙商置业公司支付违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决一、于本判决生效之日起解除李发萍、李辉与浙商置业公司签订的《商品房销售合同》；二、浙商置业公司于本判决生效后10日内退还李发萍、李辉购房款239493元、赔偿李发萍、李辉利息损失15437.35元，共计254930.35元；三、浙商置业公司于本判决生效后10日内向李发萍、李辉支付违约金23949.30元。案件受理费5483.19元，减半收取2741元。由浙商置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案浙商置业公司与李发萍、李辉签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，属合法有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。关于浙商资置业公司上诉认为未能给李发萍、李辉办理产权登记行为仅是延迟履行的协助义务行为，并不构成根本违约，不符合法定解除情形。对此，本院认为，《商品房购销合同》中明确约定浙商置业公司未在交付房屋之日起180天内办理房屋所有权登记，李发萍、李辉有权退房，该约定实际上赋予李发萍、李辉依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在浙商置业公司未能按照合同约定履行义务时取得单方解除合同的权利。该约定并未违反法律以及社会公共利益，故条件成就时，李发萍、李辉可以行使合同解除权。另一方面，根据查明事实，浙商置业公司出售的案涉房屋因未缴清“人防设施费”导致李发萍、李辉无法办理房屋权属证书，合同目的不能实现，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，可以解除合同和赔偿损失。故一审法院判决解除浙商置业公司与李发萍、李辉签订《商品房购销合同》并无不当，本院予以维持。关于浙商置业公司主张一审法院既判决利息损失又支付违约金，计算标准过高，存在双重惩罚的问题。李发萍、李辉为购买案涉物业贷款产生的利息属于解除合同的直接损失。违约金是合同双方对违约责任的明确约定，浙商置业公司认为违约金过高应承担举证责任，否则将承担不利后果。合同解除赔偿直接损失与承担导致合同解除的违约责任并不冲突，不属于双重惩罚。浙商置业公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，浙商置业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5483.19元，由普洱浙商置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二〇年九月二十一日书记员 杨 芳