广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂1081民初2725号 原告：农昌极，男，1988年7月1日出生，壮族，个体户，住广西靖西市。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路**。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明杰，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 原告农昌极与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农昌极、被告嘉元房地产公司的委托诉讼代理人杨宁、李明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农昌极向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交房（截至2020年7月15日）违约金33142元，以后违约金另计至被告交付房屋为止;2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》以下简称合同，该合同约定：被告将位于靖西新天地小区住宅房一套出售给原告；房号：6栋1单元903号，房屋单价为 -2- 4684.16元每平方米，共为119.72平方米，总价560788元；同时该合同第十一条约定，被告应于2019年12月30日前向原告交付该住房，如逾期交付房，按照该合同第十二条第一种处理方式处理。随后，原告按照被告的要求，以首付款加商业贷款的方式付清了房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但截至2020年7月15日被告尚未向原告支付，延迟交房天数已达197日，按照合同第十二条逾期交付责任所列第一种方式，逾期超过90日以后，原告有权解除该合同，现原告选择继续履行合同。按照该条款处理方式，被告需向原告按日支付全部房价三分之三每日的违约金，即2019年12月31日起至2020年7月15日,按197日共计33142元，以后违约金另计至被告交付房屋为止。原告认为，被告逾期交房，违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，给原告造成巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉元房地产公司辩称，一、案涉房屋所在项目因不可抗力停工155天，应免除被告相应部分违约责任。（一）《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年12月30日，在此之前因中考、高考停工和异常天气等不可抗力导致停工长达64天，交房日应顺延至2020年3月3日。（二）2019年12月30日至原告起诉时止，期间春节放假7天，紧接着因新冠状病毒疫情影响，虽靖西市政府部门于2020年2月22日印发《靖西市房屋建筑及市政基础设施工程疫情防控期间全面复工实施方案》，但由于防控物质紧缺，实行政府统一管控，返回工地的外地工人仍居家隔离，直至2020年4月23日所涉项目仍未能全面复工，新冠疫情属于不可抗力，因春节放假和受疫情影响停工91天应于扣除。二、原告计算违约金的方式错误，且违约金约定过高，应予减免。根据合同第十二条约定，逾期交房违约金存在90日之内和超过90日两种处理标准，90日内按日万分之二计算，超过90日的按万分 -3- 之三计算，而并非原告主张的全部按万分之三计算。另外，案涉项目绝大部分业主采用公积金按揭贷款方式购房，银行按揭贷款延迟至2018年底支付到账，有些甚至2019年4月份才到账，客观上也对案涉项目顺利进行造成一定的障碍。综上，被告不能按期交房，存在不可抗力和其他客观因素，被告也因此遭受巨大经济损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。…”的规定以及广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条相关免责规定，被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5没有异议，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：一、被告对原告提交的证据6、7有异议，对证据6质证认为虽然政府发布通告可以于2月20日复工，但实际上很多企业并未能按时复工，被告也没达到复工的条件；对证据7质证认为每个项目都有其特殊性，行政审批等手续耗时也不一样，不能简单对比，且该证据与本案无关，不能作为本案的证据。本院认为，证据6是靖西市人民政府结合当地的疫情情况而发布的复工复产通告，来源合法，内容客观真实，但所证实的内容与本案无关，本院在本案中不予以认定；被告对证据7的质证意见符合客观事实，本院予以采纳，故对该份证据不予认定。二、原告对被告提交的证据1和证据2有异议，认为靖西市属于亚热带气候，降雨充沛，开发商在拟定工期时应当预知此类天气每年都会出现，不能作为不可抗力因素的依据，更不能以此来推翻延期交房违约的事实；对证据3和证据4有异议，认为电力公司每年都会对城区电路进行维护，开发商拟定工期 -4- 也应有预知，因洪涝停工，供电设施损坏，是开发商对地下车库没有完全封闭，达不到防范要求所致，故不能作为推卸责任的依据，更不能推翻延期交房违约的事实。本院认为，被告提供的证据1、2、3、4来源合法，事实客观存在，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据5、6、7、8、9、10有异议，认为高考、中考每年都会如期举行，被告在拟定工期时应预知，因此不能作为不可抗力因素的依据，更不能以此来推翻延期交房违约的事实；本院认为，被告证据5、6、7、8、9、10是靖西市相关政府部门颁发的文件，来源合法，内容客观真实，但不符合不可抗力而延期交房情形，故对以上证据的证明目的本院不予采信。原告对被告证据11、12、13、14、15、16、17、18有异议，认为合同约定的交房日期是2019年12月30日，按照政府文件通报新冠××疫情发生于2020年1月底，疫情发生在约定的交房日之后，被告逾期交房的违约责任与疫情无关；本院认为，原告对以上证据的质证意见符合本案事实，故在本案中对被告以上证据不予认定。 经审理，本院确认以下法律事实：原告于2018年6月15日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由被告开发建设的位于靖西市新天地悦江府6幢1单元903号房，合同对房屋价款、付款日期、交房日期、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告已向被告付清了购房款560788元，其中首付款168788元，余款392000元向商业银行按揭贷款支付。合同第十一条第（一）项约定，被告于2019年12月30日前向原告交付商品房。第十二条约定：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付给原告的，如逾期在90天之内，自约定的交付日期之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告 -5- 支付全部房价款万分之三的违约金。本案中，从双方约定的交房日2019年12月30日之次日起，即从2019年12月31日起至2020年7月15日止，被告逾期交房天数为197天。另查明，涉案项目的房屋至今未成就交付条件。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年6月15日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款560788元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至原告主张的2020年7月15日止，逾期交房天数为197天。根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。而被告在庭审中提出合同约定按日万分之三计算违约金过高，要求本院予以减免，本院认为，被告对此并未向本院提交相关证据证实双方约定的违约金过分高于逾期交房对原告造成的损失，故对其辩解意见，本院不予采纳。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并结合当前新冠××疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为24304.55元（560788元×197天×0.00022），原告主张超过部分，本院不予支持。违 -6- 约金暂计至2020年7月15日，之后的违约金以总房款560788元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中考、高考、电路维修，以及2020年春节放假、新冠疫情影响等停工共155天，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中、高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考、高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠××疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月30日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。综上，对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中、高考停工，以及春节放假、疫情影响等，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解意见，本院不予采纳。 本案中，原告请求被告继续履行交房义务，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，由 -7- 于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持，原告可待交房条件成就后另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告农昌极支付逾期交房违约金24304.55元（违约金暂计至2020年7月15日）；之后的违约金以房款总价为基数，按日万分之二点二计算至被告实际向原告交付房屋之日止； 二、驳回原告农昌极的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费628元，因适用简易程序审理减半收取计314元，由原告农昌极负担84元，被告广西嘉元房地产有限公司负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄裕康 -8- 二〇二〇年九月十八日 书记员  罗良庆