北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9348号上诉人（原审被告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路****楼**。法定代表人：李小相，经理。委托诉讼代理人：孔令志，男，北京国投尚科信息技术有限公司业务副总经理。被上诉人（原审原告）：北京嘉信恒联国际贸易有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街**国投尚科大厦****iv>法定代表人：黄震，总经理。委托诉讼代理人：张颖，北京市明宪律师事务所律师。上诉人北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投尚科公司）因与被上诉人北京嘉信恒联国际贸易有限公司（以下简称嘉信恒联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国投尚科公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回嘉信恒联公司全部诉讼请求。2.本案一审诉讼费用及二审诉讼费用由嘉信恒联公司承担。事实和理由：一、一审判决认定国投尚科公司与嘉信恒联公司签订的《租赁合同》于2018年9月1日解除，无事实依据、法律依据。1.双方约定《租赁合同》签订生效后，国投尚科公司向嘉信恒联公司交付房屋。合同签订后，国投尚科公司已严格按照合同约定向嘉信恒联公司交付租赁房屋，且租赁房屋具备交房条件。2.《租赁合同》签订后，国投尚科公司严格按照合同约定履行交付房屋义务，嘉信恒联公司在合同签订后，在未通过国投尚科公司的情况下，却于2018年9月24日于北京龙源通惠投资公司签署了房屋租赁合同，已经构成违约。国投尚科公司多次与嘉信恒联公司沟通房屋租赁退租交接相关事宜，但至今嘉信恒联公司未与国投尚科公司办理房屋退租交接事宜。二、造成本案争议系因嘉信恒联公司违约造成的，国投尚科公司合法取得履约保证金、房屋占用费、电费等费用，不存在任何过错，不应予以返还。1.国投尚科公司与嘉信恒联公司双方在《租赁合同》签订后，国投尚科公司严格按照约定履行交付房屋义务，但嘉信恒联公司未依约办理房屋退租交接手续，属于嘉信恒联公司违约。因此嘉信恒联公司要求返还房屋占用费无事实及法律依据。2.履约保证金是对嘉信恒联公司按照合同约定履行义务的保证，嘉信恒联公司一直未按照合同约定交付租赁标的时间办理退租手续，系单方违约，嘉信恒联公司要求退还履约保证金是没有合法依据的。嘉信恒联公司辩称，同意一审判决，不同意国投尚科公司的上诉请求和理由。嘉信恒联公司向一审法院起诉请求：1.要求国投尚科公司退还履约保证金56746.88元、未使用房屋占用使用费52094.55元、未使用电费482.85元；2.国投尚科公司支付嘉信恒联公司违约金198756元；3.国投尚科公司支付嘉信恒联公司律师费30000元。一审法院认定事实：2013年9月10日，嘉信恒联公司作为乙方、（承租方）与国投尚科公司作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，约定国投尚科公司将案涉房屋出租给嘉信恒联公司；租赁建筑面积为233.2平方米；租赁期共60个月，自2013年10月20日至2018年10月19日止，国投尚科公司于2013年10月20日前向嘉信恒联公司交付案涉房屋；租金为2013年10月20日至2016年10月19日每月租金28373.44元，2016年10月20日至2017年10月19日每月租金30642.48元，2017年10月20日至2018年10月19日每月租金33126.06元；租金支付方式为每三个月支付一次；免租期自2013年10月20日至2013年11月19日止；嘉信恒联公司须按照案涉房屋所独立安装的电表记录所示，在收到国投尚科公司或物业管理单位的交纳电费通知后五天内，按指定方式交纳电费；嘉信恒联公司应于签署本合同3个工作日内向国投尚科公司支付相当于二个月租金的履约保证金共56746.88元，租赁期满，国投尚科公司经验收确认案涉房屋及其依据交付时附件中所列明装修、设施等无损坏情况，且嘉信恒联公司无其它应付款项的，国投尚科公司应将履约保证金在一个月内无息返还嘉信恒联公司。一审庭审中，双方均认可嘉信恒联公司交纳租金至2018年10月19日。2018年9月21日，嘉信恒联公司与案外人龙源通惠公司签订《大厦三层北京嘉信恒联国际贸易有限公司租赁合同》，约定嘉信恒联公司向龙源通惠公司租赁案涉房屋，建筑面积233.2平方米，租赁期2018年9月2日至2020年9月1日，龙源通惠公司于2018年9月2日向嘉信恒联公司交付租赁标的。2018年9月25日，嘉信恒联公司作为乙方与国投尚科公司作为甲方签订《协议书》，约定甲乙双方确认，甲乙双方就龙源通惠大厦签订的《房屋租赁合同》自2018年9月1日解除，终止履行；双方同意乙方应支付费用从甲方应返还乙方费用中直接抵扣；甲方应自乙方将租赁场地腾空交还甲方或提交乙方与龙源通惠公司另行签订《房屋租赁合同》复印件之日起40个工作日内，一次性无息退还剩余的乙方租赁保证金56746.88元、未到期租金52094.55元、未使用电费482.85元。庭审中，国投尚科公司称当时未到期租金系计算至2018年9月1日，但不认可双方于2018年9月1日解除合同关系，并表示对未使用电费数额予以认可。另，经查案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国投尚科公司出租的涉案房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故其与嘉信恒联公司签订的《租赁合同》《协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方虽未对涉案房屋进行交接，但国投尚科公司已与龙源通惠公司另行就涉案房屋形成租赁关系，国投尚科公司应将收取的履约保证金、未使用的房屋占用使用费、未使用电费退还嘉信恒联公司。关于退还数额，结合《协议书》，双方已于2018年9月1日达成合意解除租赁合同关系，并核对履约保证金、未使用房屋占用使用费及未使用电费数额，一审法院予以确认，故嘉信恒联公司要求退还履约保证金、未使用房屋占用使用费及未使用电费，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。考虑《租赁合同》无效，嘉信恒联公司要求违约金和律师费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、北京国投尚科信息技术有限公司于判决生效之日起七日内向北京嘉信恒联国际贸易有限公司退还履约保证金五万六千七百四十六元八角八分、未使用房屋占用使用费五万二千零九十四元五角五分、未使用电费四百八十二元八角五分；二、驳回北京嘉信恒联国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，国投尚科公司提交交通银行回单，该回单显示北京国投创科资产管理有限公司于2020年5月15日向嘉信恒联公司转账50000元，该回单附加信息显示“代国投尚科退押金”，用以证明一审判决作出后，国投尚科公司已经退还履约保证金50000元。嘉信恒联公司对其真实性及证明目的均不认可，其认为回单上的汇款主体不一致，汇款明细为押金，本案并无押金，数额也不一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国投尚科公司出租的涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，故其与嘉信恒联公司签订的《租赁合同》《协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方虽未对涉案房屋进行交接，但国投尚科公司已与龙源通惠公司另行就涉案房屋形成租赁关系，国投尚科公司应将收取的履约保证金、未使用的房屋占用使用费、未使用电费退还嘉信恒联公司。一审认定的退还金额并无不当，本院予以确认。国投尚科公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，国投尚科公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6371元，由北京国投尚科信息技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年九月三十日法官助理  唐大利法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋