四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4652号 原告：刘华，男，1971年10月6日出生，汉族，住四川省叙州区。 委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115200110565769。 委托诉讼代理人：文鑫，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115201910136760。 被告：徐文峰，男，1973年10月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：雷天英，女，1976年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被告共同委托诉讼代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201410713263。 原告刘华与被告徐文峰、雷天英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华的委托诉讼代理人文鑫及被告徐文峰、雷天英的共同委托诉讼代理人梁开春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘华向本院提出诉讼请求：1.判令原告和二被告对翠屏区李庄镇X街40号附2号房屋的买卖合同有效；2.二被告继续履行房屋买卖合同，立即配合原告办理案涉房屋的过户手续；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2020年5月初，原告通过朱某了解到二被告在翠屏区李庄镇X街40号附2号房屋要对外出售，就口头委托朱某与二被告先行沟通。2020年5月10日，原告正式委托朱某与二被告协商该房屋买卖事宜。5月11日，在原告认可房屋交易价格22.8万元后，朱某代表原告与二被告达成买卖合意，故原告通过银行转账向被告支付购房定金28000元。二被告收款后当日出具了《购房定金收条》一份，朱某作为原告代理人及见证人也签字确认，同时双方还约定此房的最后过户时间为2020年5月底。原告从2020年月底至起诉前，多次催告被告办理购手续，被告均不予理会，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告徐文峰、雷天英辩称：1、双方之间未形成正式的房屋买卖合同关系。被告通过中介朱某认识原告，仅与原告就案涉房屋达成初步意向并收取定金28000元，出具了定金收条一张。但该收条仅有原件一份，被告不记得收条具体内容，且当时中介还告知被告双方还要签订正式的买卖合同，房屋的交付时间、房屋装修处理及房屋质量免责等具体内容还需磋商。故该定金性质为立约定金，不是正式合同。2.被告已于2020年7月22日通过银行转账向原告归还了其支付的全部定金280000元，双方的权利义务已经终结，被告不应再履行双方所谓的“合同”。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：位于宜宾市翠屏区房屋系被告徐文峰、雷天英共同共有，该房屋建筑面积为23.20㎡，规划用途为住宅，登记时间为2011年9月5日，相关《房屋所有权证》编号为宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号，《国有土地使用证》编号为宜市翠国用（2013）第X号。 2020年5月10日，原告刘华（委托人）向案外人朱某（受托人，公民身份号码5125291973××××××××）出具《委托书》一份，载明原告委托朱某与翠屏区李庄镇XX街40号附2号房主协商该房屋的买卖事宜，包括与房主沟通房屋价格和签订相关协议，直到该房屋买成为止。二被告陈述不曾看过该《委托书》，对内容不知情。 2020年5月11日，原告刘华通过银行转款方式向被告徐文峰支付款项28000元。同日，原告、二被告及周启芬共同签订一份《购房定金收条》（以下简称定金收条），该定金收条载明“今收到刘华购买X街40号附2号房产定金贰万捌千元正（该房产总价贰拾贰万捌仟元正），余款贰拾万元在过户时全部付与卖方。房产过户所产生的一切费用由刘华自付，卖方只配合刘华办理过户手续。如有违约，违约方赔偿守约方定金的两倍给守约方。”收条落款“甲方”处由二被告签名、捺印，“乙方”处由朱某代原告签名、捺印，“见证人”处由朱某签名确认。该定金收条背面由“见证人朱某”备注“此房的最后期限是2020年5月份的尾底，双方不得违约。”二被告对该定金收条正面内容真实性不持异议，但不认可背面所备注内容，称对该备注内容不知情。 案件审理过程中，原告申请朱某作为证人出庭作证。证人朱某陈述：证人人缘关系较好，了解较多李庄本地房产信息。此前被告徐文峰因想卖房故请证人帮忙联系，证人将该信息及被告徐文峰联系方式等告知原告。2020年5月11日，原告及被告徐文峰均电话联系原告告知协商的售房价格为228000元，因当时原告未在李庄，故委托证人代原告交纳定金及处理收条事宜。委托书因证人放在家中未带，故未向二被告出示，但在协商时证人与原告电话沟通，被告徐文峰也有参与，且原告与被告徐文峰互加微信，被告徐文峰对证人代表原某是知晓的。被告徐文峰拍照提供了收款的银行卡信息后，原告向该账户支付购房定金28000元，此后证人按照被告徐文峰提供的收条版本书写了案涉定金收条，由二被告签字捺印，证人将该收条内容拍照发原告确认后，由证人代原告签字捺印。关于房屋过户时间，证人陈述二被告在收条签字确认后称随时可以过户，在签订收条时被告徐文峰也与原告进行了电话沟通，认可最迟在当月底过户。证人在定金收条背面备注了过户期限，且备注时二被告均在场，对备注内容是知晓的。 原告提供有其与被告徐文峰的短信聊天截图，其中显示原告在2020年5月19日、5月28日请徐文峰安排时间月底前办理X街40号附2号1层房产的过户手续。被告徐文峰在2020年6月9日短信告知原告“刘华你好，上次我跟你说房子不卖了，准备退你钱的事，你把你工商银行的开户行号码发给我，我好转给你，谢谢”；原告刘华于次日6月10日短信回复“徐文峰你好，我们已经签定买卖协议，并按你的要求支付定金到你给我的指定账户里，请你安排时间到宜宾市不动产部门办理过户手续，好支付购房余款给你。我不认可上次和你沟通时你说的退还我定金，谢谢。” 2020年7月22日，被告徐文峰将28000元通过银行转账方式退还原告刘华。原告对收到款项予以认可，但陈述其从未认可或同意被告退还定金，且该退还行为发生在原告递交本案起诉资料之后。 本院认为，本案争议焦点为双方之间就案涉房屋的买卖关系是否成立。双方之间虽未签订标准格式的房屋买卖合同，但双方于2020年5月11日签订的《购房定金收条》系双方真实意思表示，该收条明确约定了原告所购房屋的具体位置、购房总价款、预付定金金额、剩余购房款支付时间以及过户费用的负担等内容，该约定已包含了房屋买卖合同的主要内容，具备可履行性。加之二被告也参与了买卖事宜的协商过程，原告也按约向二被告支付了约定的定金款项，故该份定金收条应认定为双方签订的房屋买卖合同。被告辩称其对收条背面备注的过户时间不知情、不予认可。即使双方未对过户时间予以明确，但现案涉房屋已经登记在二被告名下，若在房屋不存在抵押、查封等无法实现过户变更登记的客观障碍情况下，买方在履行合同义务后亦有权要求出卖方在合理期限内配合完成过户手续，故对该辩称本院不予采纳。被告还辩称其已向原告退还其交纳的定金，双方权利义务已终结。因被告未举证证明该退还定金行为系由双方达成的合意，且原告明确表示不同意，原告提供的其与被告徐文峰的短信记录亦能证明该内容，故仅凭被告单方退还定金的行为不能证明双方的权利义务已终结。 根据上述认定，原告在双方之间的买卖合同履行过程中并无违约行为，故其诉请确认双方之间对翠屏区李庄镇X街40号附2号房屋的买卖合同有效，并由二被告协助办理过户手续的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告刘华与被告徐文峰、雷天英于2020年5月11日签订的房屋买卖合同有效。 二、被告徐文峰、雷天英于本判决生效之日起15日内协助原告刘华办理位于宜宾市翠屏区房屋的不动产权变更登记手续。 案件受理费100元，减半收取为50元，由被告徐文峰、雷天英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  刘 晗 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  韦海艳 书 记 员  康琳琳