巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)内0802民初1126号 原告张某某，女，1956年3月10日出生，汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区新华西街利平巷****。公民身份号码1528011***********。 委托诉讼代理人：杨俊生，内蒙古金川律师事务所律师。 被告：刘某某，女，1974年8月26日出生，汉族，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区峻峰华庭**楼**。公民身份号码1528011***********。 被告：内蒙古浩澎房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区金川大道西侧浩澎商业广场新天地**。 统一社会信用代码911508026865467791。 法定代表人：石某某，公司总经理。 原告张某某与被告刘某某、内蒙古浩澎房地产开发有限责任公司（简称浩澎房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人杨俊生，被告刘某某到庭参加诉讼，被告浩澎房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某诉称，2012年3月31日经原告与被告浩澎房地产公司协商，被告浩澎房地产公司将位于临河区解放街南、金川大道西C6C7（浩澎生活馆）-0-104号门店出卖给原告，并签订了书面《购房协议》，协议签订后原告按约将全部购房款付清后，浩澎房地产公司将104号门店交付给原告使用至今已长达八年之久。在此期间原告数次要求浩澎房地产公司办理产权过户，浩澎房地产公司一拖再拖至今未给办理。2019年8月15日临河区人民法院突然以（2019）内0802执恢963号执行裁定将104号门店进行查封，原告随后向临河区人民法院提出书面执行异议，临河区人民法院于2020年3月26日以（2020）内0802执异28号执行裁定驳回原告的异议请求。据此原告特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院：1、依法撤销（2019）内0802执恢963号执行裁定书及（2020）内0802执异28号执行裁定书，立即停止对位于临河区解放街南、金川大道西C6C7-0-104（产权证号:4700011169**）商用门店的执行。2、依法确认该门店所有权归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告刘某某辩称，我认为原告的执行异议之诉不成立,我执行的是被告浩澎房地产公司的门店，我是问被告浩澎房地产公司要钱，我和原告没有任何关系。如果该门店是原告的，为什么这么长时间没有办理产权变更手续。我听浩澎房地产公司工作人员胡某说原告购买该门店时，浩澎房地产公司工作人员已经告知原告该门店已经抵押，无法办理产权变更手续，但原告还要购买，且原告是从工头手里购买该门店，没有将购房款交付给浩澎房地产公司，原告是非法占有该门店，租金应交回。 被告浩澎房地产公司辩称，2012年3月31日我公司开发的浩澎商业广场C6C7-104号房屋抵顶于崔某某，崔某某后将该房屋以抵顶工程款折方式转让给王某某，之后王某某又将此房转卖给原告张某某。2012年3月31日我公司出纳杨某某收到原告张某某向户名为杨某某，卡号为6222XXX先后转入L583509元，当时杨某某已出具相应的收款收据，收到款后我公司杨某某将此款向王某某6222XXX账户转入1129704元。从以上事实不难看出，杨某某为我公司出纳，我公司确实收到过房款，并支付给王某某。因我公司的原因不能办理该房屋的产权。 经审理查明，2012年3月31日，原告（乙方）与被告浩澎房地产公司(甲方)签订《购房协议》，内容有：“一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于浩澎商业广场C6C7-104室房屋，愿意与甲方签订本协议，并同意按协议要求与甲方签订正式的《商品房销售合同》。二、该房屋建筑面积约为156.54平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。该房屋内部装修为铺地面、墙面刮白。三、该房屋的单价为人民币9800元/平方米(建筑面积)，暂定总价款为人民币1534092元等”。并于当日原告交纳了该房屋的购房款、大修基金、契税、取暖费、电费、有线电视入网费、产权登记费等费用，被告浩澎房地产公司给原告出具了上述费用的收款收据。同日被告浩澎房地产公司出纳杨某某收到原告向其银行账户先后转入的1583509元，并给原告出具收条，内容有：“今收到张某某现金壹佰伍拾捌万叁仟伍百零玖元整(1583509元)，收款人：杨某某，2012年3月31日”。之后被告浩澎房地产公司将该房屋交付原告使用至今。2015年6月17日，临河区人民法院作出(2015)临民初字第2297号民事判决书，判决浩澎房地产公司返还刘某某租金90000元及利息；装修押金5000元等内容，该判决书已发生法律效力，并已立案执行。2019年8月15日，临河区人民法院作出(2019)内0802执恢963号执行裁定书，裁定对位于临河区解放街南、金川大道西C6C7(浩澎生活馆)-0-104铺房屋(产权证号：4700011169**)—套予以查封。原告以该房屋为其所有，查封行为侵害其合法权益为由提出异议，本院于2020年3月26日作出(2020)内0802执异28号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 另查明，位于临河区解放街南、金川大道西C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋（产权证号:470001116924）一套，当地房地产管理部门出具的《内蒙古自治区房地产权属登记簿》载明：权利人为被告浩澎房地产公司。 本院认为，本案的争议焦点为原告是否享有排除被告刘某某申请强制执行位于临河区解放街南、金川大道C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋的权利及涉案房屋是否应归原告所有。被告浩澎房地产公司于2012年3月31日与原告签订的《购房协议》及同日被告浩澎房地产公司给原告出具的收款收据，可以证明被告浩澎房地产公司与原告就买卖标的为C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋及价款等合同要件达成了一致。原告与被告浩澎房地产公司之间就涉案房屋形成了买卖合同关系，且原告已支付了全部合同价款。被告浩澎房地产公司向原告交付该房屋后、原告以公开的方式占有、使用至今，现亦无证据证明导致涉案房屋物权未发生变动的原因可以归责于原告。本案中，诉争房屋的归属应当依据双方当事人的实体法律关系确认实际权利状态，原告已通过预购协议的方式取得了该房屋交付使用的合同权利。被告刘某某与被告浩澎房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，临河区人民法院作出（2015）临民初字第2297号民事判决书，判决履行方式为金钱给付而非特定物交付，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，原告作为房屋买受人享有排除该房屋被强制执行的实体权利。故原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予支持。 原告请求确认涉案房屋归其所有，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权,如欲取得涉案房屋的物权，应依法办理物权登记，但直到被人民法院查封时，涉案房屋一直登记在被告浩澎房地产公司名下，即该房屋的物权变动并未完成，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，但根据本院审理查明的事实表明，涉案房屋的实体权利确属原告享有，故位于临河区解放街南、金川大道西C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋的项下权利应由原告享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十七条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、位于临河区解放街南、金川大道西C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋的项下权利由原告张某某享有； 二、不得执行位于临河区解放街南、金川大道西C6C7（浩澎生活馆）-0-104铺房屋。 案件受理费18570元，由被告刘某某、内蒙古浩澎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  张剑波 审 判 员  王睿鸿 人民陪审员  方小美 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  安 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被枚行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。