甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初921号原告：张斌，男，1978年9月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文磊，甘肃仁尚律师事务所律师。被告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区天水南路**。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。被告：甘肃晟业物业管理有限责任公司（曾用名甘肃晟业担保有限责任公司），，住所地兰州市安宁区通达街**法定代表人郭存鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人赵启亮，甘肃精佑铭律师事务所律师。原告张斌与被告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称：和泰公司）、甘肃晟业物业管理有限责任公司（以下简称晟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人颜蓉、吴文磊，被告和泰公司的法定代表人刘盛波，被告晟业公司的委托诉讼代理人赵启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌向本院提出诉讼请求：1、确认两被告网签备案的位于兰州市城关区××幢××层××号××商品房买卖合同无效；2、判令两被告撤销兰州市城关区××幢××层××号的房屋的商品房买卖合同网签备案手续；3、判令兰州和泰房地产开发有限公司给原告办理兰州市城关区××幢××层××号房屋的网签备案手续；4、本案的诉讼费用、保全费、保函费、律师费由两被告承担。事实和理由：2015年7月7日，原告与被告和泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋。合同生效后于2015年7月13日一次性向被告付清了全部购房款，并于2016年3月15日办理了入住手续。原告对涉案房屋进行装修后居住至今。后原告催促被告为其办理涉案房屋的产权证书过程中得知，二被告之间因存在借贷关系，被告和泰公司与晟业公司签订虚假的买卖合同并进行了备案。原告认为二被告之间并无买卖的合意，其签订的买卖合同并非双方真实意思表示故请求本院确认二被告签订的房屋买卖合同无效。并要求被告协助其办理房屋买卖合同的备案登记。被告和泰公司辩称，原告所诉属实，但其公司不应当承担诉讼费用及律师费。被告晟业公司辩称，1、其与被告和泰公司就涉案房屋签订的网签备案合同不违反法律的规定，合法有效，原告无权要求撤销该网签备案。其认为其与和泰公司的备案早于原告与被告合同公司签订房屋买卖合同的时间，涉案房屋作为其公司与和泰公司之间的债权担保物，其公司享有对涉案房屋担保的权利。故其认为原告所诉无事实及法律依据应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月7日，原告与被告和泰公司签订了《商品房买卖合同》合同编号为：2015预06455，约定原告于合同签订当日以每平方米6000元的价格（总价为812040元），一次性付款的方式购买被告和泰公司开发建设的位于兰州市城关区的房屋（建筑面积为135.34平方米），双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告于2015年7月13日向被告和泰公司支付了所有购房款，被告和泰公司收到该款后于当日向原告出具了收据。2016年3月15日，原告向被告和泰公司交纳了天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲机费后，被告将房屋交付给原告，原告装修后居住使用案涉案房屋至今。另查，2014年8月25日甘肃晟业担保有限责任公司（甲方）、和泰公司（乙方）与甘肃和泰物业管理有限公司（丙方）签订抵押反担保合同，该协议约定因甘肃和泰物业管理有限公司向兰州银行隆盛支行借款5000000元，晟业公司为甘肃和泰物业管理有限公司的该笔贷款提共了担保，和泰公司向晟业公司提供了反担保，以涉案房屋在内的房屋作为反担保的抵押物。因涉案房屋无法办理抵押登记，双方基于上述抵押担保于2014年12月9签订了房屋买卖合同并进行了网签备案登记，遂产生本案之纠纷。本案的争议焦点在于被告晟业公司对诉争房产的请求权是否具有物权效力；两被告之间关于涉案房屋的网签备案手续是否应当撤销以及被告和泰公司是否应当协助原告办理商品房买卖合同网签备案手续的问题。本案中，原告与被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。关于二被告之间签订的《商品房买卖合同》是否具有物权效力，是否应当撤销的问题。本案中，二被告均认可双方之间签订的《商品房买卖合同》实为是为被告和泰公司向被告晟业公司的借款提供的担保（也就是让与担保）。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作纪要》的通知（法〔2019〕254号）第71条的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。根据庭审查明的事实，虽然二被告在所签订的买卖合同中没有明确约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有，但晟业公司与和泰公司在签订《商品房买卖合同》后办理了房屋预售备案登记，对于晟业公司是否因此即对案涉房产享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同备案登记的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记制度存在本质区别。结合本案实际，由于晟业公司与和泰公司签订的《商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不发生物权效力，即使晟业公司与和泰公司之间的《商品房买卖合同》签订在先且晟业公司并未向和泰公司支付对价的购房款，基于原告张斌已经就诉争房产支付全部购房款且已经取得被告和泰公司交付并实际占有使用至今的事实和前提，原告张斌和被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》实际上已经履行中。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有了一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告张斌对诉争房屋的占有行为就是在公示其对房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。综上，和泰公司将案涉房屋备案登记至晟业公司名下的行为已对原告构成违约，原告要求被告和泰公司协助其办理案涉房产的备案登记手续的主张有事实和法律依据。因此，原告请求判令两被告撤销兰州市城关区房屋的商品房买卖合同备案手续和被告和泰公司协助原告办理兰州市城关区买卖合同备案手续的诉请，本院予以支持。关于原告主张的律师费、保函费由两被告承担的诉讼请求，因案涉的合同中对此没有明确约定，故此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告甘肃晟业物业管理有限责任公司和被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内撤销双方于2014年12月9日对兰州市城关区商品房的备案登记手续（房屋预售合同号为：2014预36973）。二、被告兰州和泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告张斌办理位于兰州市城关区的备案登记手续。三、驳回原告张斌的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费5000元，均由被告兰州和泰房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 程 娟二〇二〇年九月三十日书记员 杜文晖