襄阳市襄州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0607执异55号 案外人：肖艳青，男，1975年12月10日出生，汉族，住襄阳东津新区。 案外人：潘勇，男，1970年4月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。 案外人：罗方城，男，1971年10月13日出生，汉族，住宜城市。 申请保全人：湖北北河建筑工程有限责任公司。住所地谷城县城关镇西街**。 法定代表人：赵仁良，公司总经理。 被保全人：湖北玉龙湾投资集团有限公司。住。住所地襄阳市襄州区财苑路**/div> 法定代表人：赵玉兵，公司总经理。 在本院执行申请保全人湖北北河建筑工程有限责任公司（以下简称北河建筑公司）与被保全人湖北玉龙湾投资集团有限公司（以下简称玉龙湾公司）民间借贷纠纷财产保全一案中，案外人肖艳青、潘勇、罗方城对执行标的提出书面异议。2020年8月3日本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人肖艳青、潘勇、罗方城称：2013年12月25日襄阳骏达渣土运输有限公司（以下简称骏达渣土公司）与湖北时代天街投资有限公司（以下简称时代天街公司）签订了时代天街项目土石方开挖承运合同，2015年5月23日工程完工，2015年8月1日双方结算工程总价款为1146.6189万元，此后时代天街公司仅支付了工程款344.5029万元。2016年12月8日经多方口头协商，时代天街公司同意用其关联公司玉龙湾公司开发的位于襄阳市××区园林路“玉龙湾国际”小区内部分住宅商品房，抵偿其所欠骏达渣土公司的部分工程款，抵偿的房屋直接安排在骏达渣土公司股东肖艳青、潘勇、罗方城名下，由此三股东同玉龙湾公司签订房屋买卖合同，合同价款抵减时代天街公司欠骏达渣土公司工程款。2018年8月17日时代天街公司、玉龙湾公司、骏达渣土公司补签了三方协议，约定抵款的6套住房房号分别为：肖艳青4套1-2-3101、1-2-3002、1-2-3003、1-2-1802；潘勇1套1-2-701；罗方城1套1-1-1802，这6套房屋抵款409.758万元。 对于以房抵款的事实，2016年12月8日玉龙湾公司与异议人肖艳青、潘勇、罗方城签订了《商品房买卖合同》，今获悉该6套房屋已于2019年1月31日被法院以（2019）鄂0607民初892号案件裁定查封，查封期限三年，从2019年2月12日起至2022年2月11日止。因异议人对玉龙湾公司所欠工程款享有优先受偿权，而且购房在先，请求法院解除对玉龙湾公司名下的位于襄州区园林路玉龙湾国际项目6套住房（房号为1-2-3101、1-2-3002、1-2-3003、1-2-1802、1-2-701、1-1-1802）的查封。 案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据（证据均提交的复印件）： 证据一、2013年12月25日（甲方）时代天街公司与（乙方）骏达渣土公司签订的《时代天街项目土石方开挖承运施工合同》、2015年5月14日（甲方）时代天街公司与（乙方）骏达渣土公司签订的《时代天街项目土石方开挖承运补充合同》； 证据二、2016年12月8日（出卖人）玉龙湾公司与（买受人）肖艳青、潘勇、罗方城签订的6份《商品房买卖合同》及购房款收据，其中肖艳青签约购买4套房屋1-2-3101、1-2-3002、1-2-3003、1-2-1802；潘勇签约购买1套房屋1-2-701；罗方城签约购买1套房屋1-1-1802； 证据三、2018年8月17日（甲方）玉龙湾公司、（乙方）骏达渣土公司、（丙方）时代天街公司签订的以房抵债《协议》； 证据四、2018年11月21日（甲方）骏达渣土公司与（乙方）肖海清签订的《债权转让协议》、襄州区人民法院（2019）鄂0607民初163号民事调解书。债权转让协议内容载明，2017年12月31日对账确认时代天街公司欠骏达渣土公司工程款8779364元，基于时代天街公司与玉龙湾公司的法定代表人和实际控制人都是赵玉兵，赵玉兵商定以玉龙湾公司开发的玉龙国际项目小区内6套住房作价4097580元，抵偿给骏达渣土公司。甲方骏达渣土公司自愿以抵款的该6套房屋以及玉龙湾公司剩余下欠工程款本息5975660元的所有债权，全部转让给乙方肖海清所有，由乙方肖海青今后向债务人时代天街公司主张权利； 证据五、肖海青出具的情况说明。其陈述将抵偿在股东个人名下的六套商品房也列入债权转让协议之中，主要是为了将抵账事实说清楚，此六套房屋的实际权利人仍然是签订房屋买卖合同的买受人，因此由三名买房人向法院提出执行异议申请。 申请保全人北河建筑公司称：1、异议人与被执行人签订的购房合同及以房抵债协议无效。涉案房屋于2017年2月23日开工建设，2020年6月15日取得预售许可证，而异议人与被执行人于2016年12月8日签订的购房合同及2018年8月17日补签以房抵债协议，即异议人与被执行人签订购房合同及以房抵债协议时，房屋尚未开工建设，更未取得商品房预售许可证。根据有关法律规定，未取得预售许可证的房屋不得进行销售，不具备抵偿条件；2、异议人抵偿的房屋是清偿欠付的工程款，而不是用来居住的。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定；3、申请保全人的财产保全申请范围并未超额查封，已经保全查封的37套房屋，并未超出申请保全人公司在本案中享有的债权；4、异议人有过错，房屋目前尚未竣工交付，其并未实际占有；5、异议人对查封的房屋不享有优先受偿权。异议人的债权来源于骏达渣土公司对时代天街公司的工程款，其债务主体不是玉龙湾公司，故对被法院保全的玉龙湾国际项目房产不享有优先受偿权。综上所述，异议人的异议理由不能成立，不符合阻却执行的法律要件，请求驳回异议人请求。 北河建筑公司为支持其陈述理由，向本院提交了如下证据（证据均提交的复印件）： 2017年2月23日分别办理的《中标通知书》、《建筑工程施工许可证》、《工程开工报告》；2020年6月15日办理的《商品房预售许可证书》。 玉龙湾公司称：异议人所述的以房抵债事实属实，服从法院对本案的裁定。 本院查明：2019年1月28日本院立案受理了（2019）鄂0607民初892号原告北河建筑公司诉被告玉龙湾公司民间借贷纠纷一案，北河建筑公司于立案当日向本院申请财产保全，本院于2019年1月31日作出（2019）鄂0607民初892号申请人北河建筑公司与被申请人玉龙湾公司关于财产保全的民事裁定书，裁定查封被申请人玉龙湾公司名下位于襄阳市××区园林路玉龙湾国际项目房屋37套，查封期限三年。该保全裁定查封的37套房屋范围中包括本案三名异议人主张权利的6套，其房号为1-2-3101、1-2-3002、1-2-3003、1-2-1802、1-2-701、1-1-1802。保全裁定作出后移送执行。 2019年2月1日本院立案受理了（2019）鄂0607执保68号申请保全人北河建筑公司与被保全人玉龙湾公司民间借贷纠纷财产保全执行案，执行依据是本院于2019年1月31日作出（2019）鄂0607民初892号申请人北河建筑公司与被申请人玉龙湾公司关于财产保全的民事裁定书。2019年2月12日本院依法进行了执行，襄阳市襄州区不动产登记中心对保全的37套房产进行了办理预查封登记手续。 2019年3月18日本院作出（2019）鄂0607民初892号原告北河建筑公司诉被告玉龙湾公司民间借贷纠纷案民事调解书，双方当事人达成协议，确认截止到2019年1月8日被告玉龙湾公司尚欠原告北河建筑公司借款本金2488万元、利息219.04万元，本息合计2707.04万元。 另查明，本院保全裁定查封的玉龙湾国际项目小区建设单位系玉龙湾公司，于2017年2月23日取得建设工程施工许可证书，工程名称为玉龙湾国际项目1#-5#住宅楼、6#公建配套楼等，施工单位北河建筑公司，1#楼和4#楼于2020年6月15日取得商品房预售许可证书，本案争议的6套房屋均系1#楼商品房。目前该小区项目系在建工程，尚未竣工交付。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案事实及证据来看，案外人主张权利的6套商品房，在法院保全查封以前并没有合法占有该不动产，故异议人的异议理由不能成立，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人肖艳青、潘勇、罗方城的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  程雪峰 审判员  刘建刚 审判员  唐应忠 二〇二〇年九月十九日 书记员  王饶姣