云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异148号案外人：刘波，男，汉族，1986年9月30日生，身份证登记住址：湖北省天门市。委托诉讼代理人：赵霞，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陆洋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：王小波，男，汉族，1987年4月7日生，住址：昆明市西山区。委托诉讼代理人：邓小刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨欣雨，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被执行人：张毅，男，汉族，1986年11月29日生，住址：云南省昆明市西山区。被执行人：张弛，女，汉族，1978年10月19日生，住址：云南省昆明市西山区。本院在执行申请执行人王小波与被执行人张毅、张弛买卖合同纠纷案件的过程中，案外人刘波向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘波提出异议请求称，请求法院解除对润城小区(第二大道A1地块)6座22层2202号房产的查封并中止对该房产的执行。事实与理由为:法院在执行王小波与张毅买卖合同纠纷一案（执行案号为(2019)云0112执7053号）过程中，裁定拍卖润城小区(第二大道A1地块)6座22层2202号房产(以下简称2202号房产)。案外人现对该执行行为提出书面异议，因为该房产所有权归属于案外人。具体理由如下:案外人于2018年11月30日与张毅、张弛签订了《房屋买卖协议》，并且于2018年11月30日支付了678491元首付款，于2018年12月3日支付尾款75870元，合计支付754361元所有款项支付完毕后，房屋已移交给案外人使用，并且双方对以上交易事实进行了公证确认。案外人不仅向张毅、张弛支付了房屋总价款，并且为了顺利办理不动产权证，还为该房产缴纳了契税、印花税、维修基金，且票据原件都由案外人保存。在购买2202号房产当日，张弛便将房产及房产的钥匙，购房合同原件，物业服务合同一起移交给了案外人，案外人从2018年11月30日起，便入住至今，该房屋虽未办理产权过户登记，但案外人已为此支付了全部价款、交纳了相关税费。并且在查封前已合法占有该不动产，且一直在该房产内居住至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人于不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在房产查封前，案外人已经在该房屋里居住，并且已经全额支付了房产对价及相关契税，房产至今未办理过户，并非是由案外人自身原因所导致。综上，案外人对以上房产享有物权期待权，应当能够排除执行。基于以上理由，案外人特提出异议，请求法院中止对润城小区(第二大道A1地块)6座22层2202号房产的执行。申请执行人王小波答辩称，申请执行人与被执行人张毅、张驰买卖合同纠纷一案，申请执行人于2019年1月17日诉至法院(案号2019云01**民初1864号)，同年3月4日法院作出2019云01**民初1864号民事裁定书裁定保全被执行人张毅、张驰名下财产，昆明市房屋交易产权管理处于3月18日协助保全了张驰名下的涉案房屋、法院经申请执行人申请依职权冻结了被执行人张毅名下的银行账户。在法院采取上述保全措施后，被执行人张毅因其银行账户被冻结无法转款等原因，其主动与申请执行人联系称愿意进行调解，前提是申请执行人向法院申请解除对其银行账户的保全措施。双方协商后经申请执行人申请，法院于3月27日以2019云01**民初1864号之一民事裁定书解除了对被执行人张毅名下银行账户的保全措施。二、本案从诉讼进入执行程序后，法院执行法官及申请执行人的代理人对此在涉案房产处张贴了腾房、换锁、搬离家具的公告，这些公告都清晰载明了涉案房产因诉讼进入执行程序。但即便是在多次张贴腾房、换锁搬离室内家具的公告后至两次拍卖结束(涉案房产定于2020年5月2日进行第一次拍卖流拍;2020年5月22日进行第二次拍卖，并于2020年5月23日成交)，案外人均未对案涉房产的权属有过任何异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”之规定，案涉房产已于2020年5月23日拍卖成交，而案外人系2020年5月24日向法院提交执行异议申请书，本案涉及的执行标的已经执行终结。因此应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理;立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”之规定驳回案外人的申请。除此之外，在2020年5月2日、2020年5月22日两次拍卖的竞买须知、竞卖公告中，均明确规定了“对上述标的权属有异议者，请于2020年4月27日(第一次拍卖)、2020年5月17日(第二次拍卖)前与本院联系”。鉴此，在诸多公告、竞买须知/公告已经告知案外人异议的提交日期及方式，但案外人均未按规定提出，因此依法应当予以驳回。三、被执行人张毅、张驰在明知自己涉诉、存在财产保全(2019年3月18日)的情况下，仍于2019年4月30日同刘波签订房屋买卖合同并办理《房屋转让预约协议》公证，明显不属于善意转让财产。同时，案外人刘波作为被执行人张毅的朋友也是买受人，在签订合同时并未履行作为一般善意受让人应尽的查询转让房产有无讼争、及是否存在权利瑕疵的义务，因此不能说明案外人是善意受让第三人。昆明市国信公证处作为公证机构，在案涉房产存在查封的情况下，并未对转让的房屋权属、权利瑕疵做任何查询就作出公证书，该公证书明显不具备任何公信力。四、本案并不是像案外人所称那样支付了购房款、从2018年11月30日起入住至今。案外人提交的支付购房款的凭据是被执行人张毅向其出具的金额为578490.5元的欠条及金额为175870.5元对房屋尾款收据。但这两份欠条、收据均为案外人刘波及被执行人张毅单方制作的、没有任何证据和银行流水予以佐证的证据，其虚假交易逃避债务的可能性极大，因此不应予以认可。法院在强制换锁时，发现该房屋并未有人居住，可以看出案外人所称的事实完全是与实际情况不一致的。因此，根据上述答辩意见，申请执行人认为案外人的执行异议不成立，请求法院依法予以驳回。案外人刘波为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1、（2019）云0112民初1864号受理案件通知书及民事裁定书各一份；（2019）云0112执保209号之一、之二协助执行通知书各一份；（2019）云0112民初1864号之一民事裁定书一份；2、腾房公告及阿里拍卖详情各一份；3、房屋买卖协议、房屋转让预约协议公证书各一份；4、欠条、收据各一份；5、接房验收表、交付清单、6栋每月抄表台账、住宅专项维修资金缴款通知单及代收款业务确认单、物业费明细单、收据、完税证明及交易单各一份。以上证据材料均为复印件。本院查明，王小波与张毅、张弛买卖合同纠纷一案，本院作出的（2019）云0112民初1864号民事调解书已生效，该民事调解书确认由由被告张毅、张弛偿还原告王小波欠款人民币545000元，此款于2019年8月开始每月25日之前支付人民币20000元至2020年1月25日，剩余人民币425000元从2020年2月开始每月25之前支付人民币50000元直至实际付清为止。审理过程中，申请人王小波向本院申请财产保全并提供相应担保，本院于2019年3月14日作出（2019）云0112民初1864号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人张毅、张弛名下价值人民币545000元的财产。依据该裁定，本院于2019年3月18日保全查封了被申请人张弛名下位于昆明市西山区地块）一期Ⅰ6栋2202号房屋（合同登记号：ＫＭ2018062151982），查封期限为三年，自2019年3月18日至2022年3月17日。上述民事调解书生效后，由于义务人未按照生效法律文书确定的内容履行义务，权利人向本院申请执行，本院于2019年9月3日立案执行，执行案号为（2019）云0112执7053号，进入执行程序后，上述房产的保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。案外人刘波对此不服，提出以上执行异议。对于案外人刘波请求解除对上述房屋的查封并中止执行的异议请求，本院认为，首先《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案执行过程中，因被执行人未按照执行通知书履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法强制执行备案登记在被执行人张弛名下的财产性权益符合法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人的物权期待权能够得到保护，必须满足上述法律规定的全部条件。具体到本案中，其一，本案诉讼过程中，本院于2019年3月18日保全查封了被申请人张弛名下位于昆明市西山区地块）一期Ⅰ6栋2202号房屋（合同登记号：ＫＭ2018062151982），而案外人提交的证据材料显示，案外人与被执行人于2019年4月30日签订房屋转让预约协议并办理公证手续，故案外人不符合上述法律规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要求；其二，案外人提交的公证书显示，案外人与被执行人约定案涉房屋转让价款为人民币754361元，案外人提交的欠条及房屋买卖协议显示，案外人与被执行人商定，用案外人欠被执行人的欠款578490.5元冲抵购房款，其目的在于消灭金钱债权，不应当优先于另外一个金钱债权而实现，且案外人系抵债房屋的受让人，并非一般房屋买卖合同的买受人，故案外人不能适用上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护，其主张的权利不能排除本案执行；其三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人依据房屋转让预约协议对本案预查封财产权益主张权利并提出排除执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之规定，裁定如下：驳回案外人刘波的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  刘 龙审判员  郭春利二〇二〇年九月十四日法官助理周志良书记员杨婷婷