重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18732号原告:李吉富，男，1970年1月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。委托诉讼代理人：严云华，重庆市北碚区东阳法律服务所法律工作者。被告:王兵，男，1962年6月21日出生，汉族，洪瑞中西医结合医院董事长，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。原告李吉富与被告王兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李吉富及其委托诉讼代理人严云华，被告王兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李吉富向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告赔偿房屋恢复费用损失26750元；2.被告支付原告违约金50000元；3.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要，于2015年9月10日与原告签订《门面租赁协议》，原告将歌乐山镇门面租赁给被告使用。1、租赁时间从2015年10月1日起至2025年10月1日止，期限10年。2、年租金38000元。3、被告根据经营需要进行房屋装饰费用自负，但不能损坏房屋结构。4、原告违约承担违约金50000元，被告违约承担违约金10000元。2019年5月25日被告未经原告同意，单方终止《门面租赁协议》，经营项目撤出原告租赁房屋，被告撤出时原告房屋结构受到损坏，原告要求被告修复赔偿未果，因此提起诉讼，请求法院依法主张原告诉求。被告王兵辩称，2015年10月1日，被告租赁原告的歌乐山镇临街门面3个，开设医院门诊部，租赁期限为从2015年10月1日起至2025年10月1日止，期限10年，年租金38000元。合同约定被告可以根据经营情况进行装修，费用自负，装修后，从2015年11月1日试营业，2015年12月1日就开始正式经营。2016年3月份左右原告搭建的顶棚被城管拆除，等了20天左右，被告租赁的房屋就开始漏水，被告就告知原告要修复漏水的问题，过了20天左右，原告用铁皮在上面铺了一层，后来又被拆除了，还是在漏水。被告就又去租了个地方开设门诊部，被告和原告商量，押金1万元被告不要了，要解除合同，要搬走。原告当时同意了的，后来交还房屋时，原告就找被告再要5万元，原告说被告要赔偿他5万元，被告不同意。被告现不同意原告的诉讼请求。被告搬走的原因是，因为房屋顶棚被拆除了，要飘雨进入房屋，房屋漏水。2016年6月以前，原告的房屋漏水，从房顶漏水下来，6月以后，原告搭了石棉网，紧挨公路那一边还在漏水。后来又被拆除了，一直都没有处理好漏水的问题，从二楼窗台漏水进来，被告就决定另外找房屋租赁。被告于2019年3月26日搬离了被告租赁的原告的房屋。根据庭审中当事人的陈述主张、举示的证据材料及举质证意见，本院就本案事实认定如下：原告李吉富系沙坪坝区歌乐山镇歌乐村矿山坡社房屋产权人。原告李吉富（甲方）于2015年9月10日与被告王兵（乙方）签订了《门面租赁协议》，合同主要约定：甲方将歌乐山镇门面租给乙方使用，经甲、乙双方自愿达成如下协议：一、租赁期间从2015年10月1日至2025年10月1日止，租赁期为10年，租金每半年为19000元（大写壹万玖仟元整）。二、租金缴纳方式，乙方进场时先缴纳半年租金和19000元的信用金，乙方租满期限，甲方退还信用金。在半年租期到时，提前一个月缴纳第二次的半年租金，经此类推。三、甲方将门面租给乙方经营，乙方根据自身需求装饰，但不得损坏房屋结构，装修费用由乙方自负，乙方租期到期时，所有装饰归甲方，甲方不付任何费用。四、乙方在租赁期内必须做到合法经营，缴纳所有税收及所有费用，做到防火、防盗等安全工作，出了安全事故由乙方自行负责赔偿，如甲方受到了经济损失由乙方赔偿。五、乙方进场时，所有人员必须到歌乐山派出所办理暂住证及其它证照，乙方使用的水、电、气费用自付。六、甲方在乙方租赁期内如违约，将赔偿乙方违约金伍万元整和一切装修费用，乙方违约甲方不退还信用金。押金10000元整（壹万元整）。七、乙方租用满五年后每年递增10%。八、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字生效。原告李吉富在合同甲方处签字并加盖手印，被告王兵在合同乙方处签字并加盖手印。被告王兵租用该房屋后，向原告付清了2015年9月10日至2019年3月25日的租金及合同约定的押金10000元。被告王兵于2019年3月26日向原告提出解除合同并于当日搬离该房屋并向居住在案涉租赁房屋楼下的原告李吉富交还房屋钥匙，原告同意被告不继续租赁房屋，但因双方就违约责任及房屋装修恢复问题发生纠纷,原告现向本院提起诉讼。审理中，原告陈述被告装修改变了楼梯间、地板砖、室内隔墙、院坝地面、室内电线、卷帘门、铝合金窗户。被告陈述被告将租赁房屋进大门的左边的铝合金窗户拆除装修变成了卷帘门，经与原告商量后被告拆除了上3楼的楼梯间，其他的地方被告没有进行改动。原告申请对重庆市沙坪坝区歌乐山镇门面的结构设施的恢复费用进行恢复重建造价鉴定。2020年7月17日，双方当事人依法选择的鉴定人重庆前进工程咨询有限公司作出了前进工（2020）0504号司法鉴定意见书，鉴定书中认定：1.1拆门恢复窗项目，工程造价6176.36元，占造价百分比23.09%；……1.3室内恢复楼梯间，工程造价7862.45元，占造价百分比29.39%；……1.10汽车运输建筑垃圾及建筑材料917.68元，占造价百分比3.43%；1.11渣场费243元，占造价百分比0.91%。经本院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。上述事实，有原告李吉富举示的门面租赁协议、照片、房屋产权证、重庆前进工程咨询有限公司前进工（2020）0709号司法鉴定意见书，被告王兵举示的照片以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方在履行合同过程中均应严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。被告在履行合同中存在提前解除租赁合同的违约行为，已由本院审理中查明的案件事实所证明，本院予以确认。本院可据此依法判决。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告的陈述，被告向原告提出解除合同，于2019年3月26日搬离原告出租房屋并向原告交还钥匙，原告同意被告不再继续租赁房屋，双方就违约责任及房屋恢复问题产生纠纷，本院可以认定双方租赁合同已经不能实际履行，并已经于2019年3月26日解除。被告提前解除合同，违反合同约定和法律规定，原告有权依法按约请求被告承担违约责任，并赔偿其装修行为给原告造成的房屋恢复费用损失，根据原被告的陈述，经司法鉴定，被告应当赔偿拆门恢复窗的费用损失6176.36元、室内恢复楼梯间费用损失7862.45元，合计14038.81元，并以上述损失金额为基数按4.34%的比例赔偿汽车运输建筑垃圾及建筑材料费、渣场费合计609.30元。根据双方合同约定，被告违约，原告不退还押金10000元，该押金金额相当于合同约定的三个多月的租金金额，因此原告有权不予退还该押金用以支付违约金10000元，被告同意原告不退还押金10000元，本院予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告主张系原告的违约行为造成被告提前解除合同，被告应当举示充分证据证明其主张成立，并承担举证责任，本院认为被告未举示证据对其主张加以证明，对该主张，本院不予采信。被告否认对原告主张的除前述两处项目外的房屋部分进行了装修，原告应当举证证明其提出的被告对房屋其他部分进行了装修以及房屋出租时的原状与原告所述一致的相关主张成立，并依法承担举证责任，本院认为，原告未对相关主张提出充分证据予以证明，本院无法认定原告其他恢复损失的主张成立，原告应当承担未完成举证责任的不利后果，本院对原告请求被告赔偿超出前述损失范围的其他恢复费用的部分诉讼请求，不予支持。原告请求被告给付5万元违约金，不符合双方的合同约定，也没有法律依据，本院对该请求超出1万元的部分，不予支持。被告已向原告支付租金押金1万元，且同意原告不退还押金1万元，原告可以按约定不予退还该押金用以支付违约金1万元，因此本院可以确认被告已向原告支付违约金1万元。综上所述，原告的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告王兵于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告李吉富房屋恢复费用损失14648.11元。驳回原告李吉富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取406元（原告已预交），由原告李吉富负担197.90元，被告王兵负担208.10元；司法鉴定费5000元（原告已预交），由原告李吉富负担2262元，被告王兵负担2738元，此款被告王兵于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告李吉富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杭安华二〇二〇年九月十四日书记员  辛嫣梦