甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初9912号原告（反诉被告）：蒋国聪,女,1964年10月9日出生,汉族,住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃永新国际商贸城股份有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路**永新国际商贸城5F。法定代表人：黄冬娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。原告蒋国聪与被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司（以下简称永新国际商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，被告在举证期限内以原告违约为由提起反诉，本院依法合并审理。本院适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王伟，被告委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋国聪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺使用经营权买断合同》；2、判令被告向原告退还男装十年经营权买断费317000元、保证金10000元，并支付利息114231元并自2019年7月20日起按年利率6.55%计算利息至付清为止；3、判令被告向原告返还委托管理期间营业收入250000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月19日，原、被告签订了《商铺使用经营权买断合同》，双方约定：原告买断被告位于兰州市××路××号××层××号商铺使用经营权，经营期限10年，买断费317000元，保证金10000元，商铺用途经营服装，商铺面积31.7平方米，每年每平方米交管理费180元。该合同补充条款约定该商铺由被告托管经营，时间为2015年5月1日至2017年4月30日；托管期间不收取租赁费、物业费、水电费。现托管期已过，被告不但没有经营服装，反而将原告买断经营的涉案铺面打通一并出租给他人办理餐饮，收取租金12万元。故原告诉至法院，解除合同，主张损失。被告永新国际商贸公司辩称，1、原告要求解除《商铺使用经营权买断合同》为违约行为，其需要承担违约责任。在双方签订的《商铺使用经营权买断合同》中并未约定原告有解除权，合同合法有效，被告履行了合同，原告要求解除于法无据。2、原告要求被告退还经营权买断费于法无据，该费用不应退还。原告从2014年3月1日起一直使用至今，现原告要求解除合同，违约在先，被告不应退还买断费和保证金。3、合同约定，2015年5月1日至2017年4月30日，原告将所租赁商铺委托被告管理，双方自愿意思一致，目的就是原告想利用被告的商业资源优势，提升商铺的商业价值赚取更多的利润，因此双方约定委托期间不再缴纳租金、物业、水电费。4、双方签订合同后，被告交付商铺，该事实有签字确认，不存在被告拒绝交付的问题。5、合同约定，原告自主经营、自负盈亏，原告的行为系转嫁损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告永新国际商贸公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付2014年3月1日至2020年6月11日（不含托管期）的商场管理费（租金）287392.2元，物业费10378.1元，暖气费6023元；3、判令原告支付违约金56271.38元；2、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：2014年3月19日，原被告就位于兰州市××路××号××层××号商铺使用经营权签订《商铺使用经营权买断合同》，约定经营权买断期间为10年，买断费317000元，年商场管理费68472元，补充条款约定2015捻月1日至2017年4月30日原告将涉案商铺托管给被告，托管期间不缴纳租赁费、物业费、水电费，但合同履行期间，原告一直未向被告缴纳租赁费、物业费、水电费。原告已构成了严重违约，被告为此垫资巨大，利益受损。为此，被告提出反诉。原告对被告的反诉辩称，被告没有交付涉案房屋，该房屋一直由被告使用收益，原告不应给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：涉案商铺所在商用场地系被告从案外人西北永新置业有限公司处以买断经营权的方式租赁取得，其买断经营权期限为2012年-2032年共20年。被告为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权，向案外人西北永新置业有限公司支付了相应经营权买断费、商铺租金。另就商场的物业费、供热费被告与案外人西北永新置业有限公司达成协议，协议约定案外人西北永新置业有限公司委托被告代理收取商场供热费及物业费，其中物业费为6.5元/平方米，供热费以非居民天然气供热价格为准。此后案外人西北永新置业有限公司成立西北永新甘肃物业有限公司，涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。被告接受管理并先后与案外人西北永新置业有限公司及西北永新甘肃物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。合同履行期内，每年年度供热期为11月1日至次年3月31日。被告取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后，对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告，对外宣传页显示“十年买断经营使用权、大小商户经营无后顾之忧”等。原告在知悉涉案商铺的对外招商后，选取了Ｆ2层Ｂ010、Ｂ011号商铺，并于2014年3月19日与被告签订了《商铺使用经营权买断合同》，双方约定：被告将位于兰州市××路××号××层××商铺出租给原告，商铺面积分别为31.7平方米，商铺租赁期限为10年（2014年3月1日-2024年2月28日）；商场管理费按年交纳，每平方米180元，即该商铺每年商场管理费68472元，乙方（原告）须于本合同签订之日交纳首年度商场管理费，次年商场管理费乙方须于上一年12月1日之前向甲方（被告）交纳；原告向被告缴纳了经营保证金1万元。合同第九条补充内容：1、乙方自愿将商铺委托甲方统一管理，时间从2015年5月1日至2017年4月30日；2、甲方承诺，乙方商铺在委托管理期间，不收取乙方的商铺租赁费、物业费及水电费，乙方享有商铺运作的知情权；3、委托到期后，根据市场情况，乙方可继续委托甲方管理经营，如乙方自己经营，按照先付资后使用商铺的约定履约，甲方将商铺交还乙方。合同签订当日，原告向被告支付了经营权买断费317000元、保证金10000元。被告就此向原告出具了编号为×××26.的收据2张。随后，被告将上述商铺交付原告并签订《商铺交付凭证》。原告即对涉案商铺进行装修开展经营活动，但原告未向被告支付房屋租金以及物业费、水电费。之后原告将商铺交还给被告进行统一管理，委托管理期限届满后，被告将商铺出租给他人使用。原告提供的证据显示城关区福全杠子面馆于2020年1月8日注册登记，其经营场所兰州市城关区东岗东路1475号（双方认可即1583号）永新国际商贸城Ｆ1Ｂ07、Ｂ08号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年3月19日签订的《商铺使用经营权买断合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了支付经营权买断费的义务，但在委托经营期限届满后被告没有将涉案商铺交还原告，而是将商铺出租给了案外人使用，而且被告并未将商铺用于经营服装，被告的该行为构成违约，致使合同目的不能实现，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还商铺经营权买断费317000元的请求，根据双方签订的商铺租赁合同内容以及原告向被告交纳经营权买断费的行为，可知原告向被告交纳的经营权买断费317000元与租赁合同约定原告应支付的租金构成了原告取得涉案商铺十年使用权的对价。庭审中原告主张被告早已收回商铺，但原告未提供证据证明该主张，鉴于双方对合同解除均负有责任，本院酌定以本案立案之日2019年8月26日为计算租金的截止日期。故合同解除后，对2014年3月1日-2024年2月28日期间经营权买断费，被告予以扣除后，余款应退还原告。被告应扣除的该商铺经营权买断费为110073.6元(317000元/10年÷12个月×66个月=110073.6），因此，被告应退还原告经营权买断费为142650元（317000元-174350元=142650元）。故对于原告该项请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告退还保证金10000元的请求，因被告对租赁合同不能继续履行亦负有责任，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿利息损失的请求，因双方对租赁合同不能继续履行均负有责任，原告要求被告支付利息损失于法无据，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告向原告返还委托管理期间营业收入250000元,本院认为原告此项诉求无事实和法律依据,原告也未提供证据加以证明,故原告此项诉求本院不予支持。关于被告要求原告支付2014年3月1日至2020年6月11日（不含托管期）的商场管理费（租金）287392.2元的反诉请求，根据租赁合同的约定，原告负有向被告支付租金的义务。根据双方签订的协议，原告应按合同约定向被告支付2014年3月1日-2019年8月26日期间租金239652元[68472元/年÷12×（66月-24月托管期）]。关于被告要求原告支2014年3月1日至2020年6月11日（不含托管期）期间的物业费10378.1元，暖气费6023元的反诉请求，双方在合同中明确约定原告经营、使用产生的物业费、暖气费由原告承担，而原告也没有提供证据证明被告早已收回了涉案商铺，故本院认定2014年3月1日至2019年8月26日期间原告在占有使用涉案商铺，同时，被告已代缴该笔费用，故2014年3月1日至2019年8月26日期间的物业费6.5元/㎡/月×31.7㎡×（66月-24月托管期）=8654.1元、暖气费9.5元/㎡/月×31.7㎡×（66月-24月托管期）=12648.3元应当由原告承担。被告反诉物业费10378.1元，本院部分支持，暖气费6023元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告蒋国聪与被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司于2014年3月19日签订的《商铺使用经营权买断合同》；二、被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋国聪退还经营权买断费142650元、保证金10000元；三、原告蒋国聪于本判决生效之日起十日内向被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付租金239652元、物业费8654.1元、暖气费6023元；四、驳回原告蒋国聪的其他诉讼请求；五、驳回被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司的其他反诉请求。上述判项合并折抵后由原告蒋国聪于本判决生效之日起十日内向被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付101679.1元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5356元，原告承担2000元，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担3356元。反诉费2928元，原告承担2000元，被告甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年九月二十七日书记员  施璞琰