山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异414号 案外人：刘方超 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行 被执行人：东岚高科（青岛）有限公司 被执行人：牟海峰 被执行人：王宓宓 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与被执行人东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案【执行案号（2019）鲁02执574号】中，裁定拍卖被执行人东岚高科（青岛）有限公司位于青岛市城阳区韶海路67号的房地产（房产证号：青房地权加建自管字第0××号，土地证号：青房地权市字第&tim**;×号），案外人刘方超向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘方超提出异议称，请求依法认定青岛市城阳区韶海路67号土地上的5#车间归刘方超所有，拍卖所得价款由刘方超领取或者停止拍卖。庭审过程中，经当庭释明，案外人刘方超确定其异议请求为：请求确认刘方超对5号车间享有所有权，停止拍卖。因领取拍卖款项的请求目前暂不具备提出异议的条件，故本次撤回该异议请求，等到执行拍卖成交后分配时进行主张。事实与理由：一、刘方超于2018年1月11日东岚高科（青岛）有限公司签订《国有建设用地产权转让协议》，该协议约定东岚高科（青岛）有限公司其所有的青岛市城阳区韶海路67号（产权证号：青房地权市字第××号）土地上规划建设的5#车间转让给刘方超，转让价款为100万元，且刘方超已经实际支付该价款，该车间也已经交付，刘方超继续投资建设完成，并一直占有使用至今。二、2016年12月2日，东岚高科（青岛）有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行签订《最高额抵押合同》，合同约定东岚高科（青岛）有限公司以其所有的青岛市城阳区韶海路67号土地及地上建筑物（已经建成并办理产权证的1#、2#、3#车间）抵押贷款，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行设立抵押权的范围只包括土地及办理产权的建筑物，根据法律规定，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对于抵押之后建设的5#车间不享有抵押权。同时，在刘方超与东岚高科（青岛）有限公司签订国有建设用地产权转让协议时到青岛市城阳区不动产交易中心进行查询，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行并没有办理抵押登记，该行虽经判决确认享有优先权，但无登记依据，判决错误，不能对抗刘方超的购买权利。对东岚高科（青岛）有限公司所有的位于青岛市城阳区韶海路67号土地及地上建筑物的查封最早时间是2019年1月24日，故刘方超的异议请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 为证明其主张，案外人刘方超提交了以下证据： 一、国有建设用地产权转让协议一份。 证明：2018年1月11日甲方东岚高科（青岛）有限公司与乙方刘方超签订该协议，协议约定东岚高科（青岛）有限公司将城阳区韶海路67号5号车间转让给刘方超，转让价款为100万元。 二、收据两份及付款明细一份。 证明：刘方超已经按照协议的约定将5号车间的购买款项支付给东岚高科（青岛）有限公司，该公司为刘方超出具收据。 三、大唐宅配全屋定制合同一份、购销合同一份、装饰装修承包协议一份、民生银行个人帐户对账单一份、农业银行银行卡交易明细清单一份、农业银行活期存款帐户交易明细一份、农商银行业务凭证两份。 证明：刘方超实际控制该5号车间，并对该5号车间进行了装饰装修，已经向家电供应商以及装饰公司支付了款项。 四、城阳区韶海路67号不动产登记簿一份。 证明：申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的贷款未办理抵押登记。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行答辩称，一、浦发银行青岛分行对于刘方超主张的涉案《国有建设用地产权转让协议》的真实性、合法性均不予认可，刘方超提出青岛市城阳区韶海路67号土地上的5＃车间归属刘方超的主张不成立。1.抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行办理抵押登记时间先于刘方超买卖合同签署时间，抵押人转让抵押物未经过抵押权人同意不得转让，涉案《国有建设用地产权转让协议》及其转让行为为违法行为。 2016年12月2日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司签订《最高额抵押合同》，约定东岚高科（青岛）有限公司以其所有的位于青岛市城阳区韶海路67号土地、房产为其借款提供抵押担保，抵押范围为房产、土地一并抵押，并于2016年12月13日办理了房地产抵押登记手续（权证号：青加建抵自管字第【2016】**），抵押权依法设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权人与抵押人签订的《最高额抵押合同》第六条6.1约定，“除按本合同规定设立的抵押权外，未经抵押权人书面同意，抵押人保证不以任何方式向抵押人以外的第三方再行设置抵押权、留置权及/或其他任何担保或优先权益，亦不会将抵押财产出租、转让、赠与给任何第三方或提供给第三方无偿使用，或将抵押财产隐匿、搬离、拆除、毁损或进行违法添附。”因此，东岚高科（青岛）有限公司依法、依约均不得转让其位于青岛市城阳区韶海路67号土地及房产，其转让行为为违法行为。申请人主张的《国有建设用地产权转让协议》及其转让行为不具有合法性。 2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。刘方超主张的《国有建设用地产权转让协议》项下的房地产转让系分割转让，其未经政府有权机关批准亦未办理过户登记，根本不具有法律效力。 3.根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产物权的设立应当以登记为准，而非以占有、使用为准，况且申请人占有、使用该不动产违反我国法律规定，所以，刘方超提出青岛市城阳区韶海路67号土地上的5＃车间归其所有的主张不成立。 二、刘方超的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，人民法院依法应当驳回其异议申请。 如前所述，涉案《国有建设用地产权转让协议》并非合法有效的书面买卖合同，刘方超占有该不动产也不具有合法性；而且刘方超并没有有效证据证明该协议签订于涉案房地产被人民法院查封之前、其在人民法院查封之前已合法占有该不动产以及其已支付全部价款的事实。因青岛市城阳区韶海路67号土地及房产均已抵押给上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行并办理了抵押登记，并不具备办理产权过户的条件，而作为不动产买受人，刘方超有义务查询该不动产的权属登记及权利限制等情况，并据此作出不动产能否进行过户的判断。所以，该不动产未能办理过户登记的原因及过错责任均在于刘方超自身，应当由刘方超承担不利的法律后果。因此，刘方超的申请事由不符合上述第二十八条规定的情形，并不能排除本案执行。 三、本案已经过法院判决确认并进入执行当中，刘方超提起执行异议，涉嫌与东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰相互串通阻碍人民法院依法执行，请人民法院尽快驳回其执行异议申请。 根据青岛市中级人民法院于2019年3月25日下达的（2019）鲁02民初234号民事判决书，法院判决确认上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的位于青岛市城阳区韶海路67号土地及房产的抵押担保财产（房地产他项权利证编号为青加建抵自管字第【2016】020号项下）经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，目前判决已生效并进入执行阶段，东岚高科（青岛）有限公司采用多种手段阻碍人民法院的执行工作，严重侵害了上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的抵押债权。时至今日，刘方超又无端提起执行异议，确有与东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰相互串通阻碍人民法院依法执行之嫌，恳请人民法院明察公断，尽快驳回其执行异议申请，以维护浦发银行青岛分行的合法权益。 上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行提交如下证据： 一、编号为ZD6901201600000004号《最高额抵押合同》一份。 证明：2016年12月2日，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司签订《最高额抵押合同》，约定东岚高科（青岛）有限公司以其所有的位于青岛市城阳区韶海路67号土地、房产为其借款提供抵押担保，抵押范围为房产、土地一并抵押，并办理了房地产抵押登记手续（权证号：青：青加建抵自管字第【2016】**合同第六条6.1约定：“除按本合同规定设立的抵押权外，未经抵押权人书面同意，抵押人保证不以任何方式向抵押人以外的第三方再行设置抵押权、留置权及/或其他任何担保或优先权益，亦不会将抵押财产出租、转让、赠与给任何第三方或提供给第三方无偿使用，或将抵押财产隐匿、搬离、拆除、毁损或进行违法添附。” 二、权证号为青加建抵自管字第【2016】020号抵押权证一份。 证明：2016年12月13日，依法办理了房地产抵押登记手续，抵押范围为土地、房产一并抵押。 三、（2019）鲁02民初234号民事判决书一份。 证明：2019年3月25日，青岛市中级人民法院下达（2019）鲁02民初234号民事判决书，法院判决确认上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对东岚高科（青岛）有限公司提供的位于青岛市城阳区韶海路67号土地及房产（房地产他项权利证编号为青加建抵自管字第【2016】020号号项下）享有抵押权，抵押担保财产经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，目前判决已生效并进入执行阶段。 四、青房地权市字第××号不动产权证书、青房地权加建自管字第0××号房地产权证书各一份。 证明：2013年7月11日，青岛市国土资源和房屋管理局颁发青房地权市字第××号房地产权证书，东岚高科（青岛）有限公司名下位于青岛市城阳区韶海路67号的土地用途为工业用地；2016年4月26日，青岛出口加工区管理委员会规划建设局颁发青房地权加建自管字第0××号房地产权证书，东岚高科（青岛）有限公司名下位于青岛市城阳区韶海路67号的房屋规划用途为厂房。 五、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及青岛市建设工程竣工验收备案表各一份。 证明：2013年9月29日及2014年1月，青岛出口加工区管理委员会规划建设局对上述工程分别出具了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，工程名称为东岚高科（青岛）有限公司厂房，竣工验收备案表上工程用途为工业厂房。 被执行人东岚高科（青岛）有限公司与牟海峰共同答辩称，案外人刘方超的陈述属实，对刘方超提交的证据无异议；上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行提交的证据真实性无异议，但是抵押给上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行的仅仅是土地和1#、2#、3#建筑物，不包含4#、5#及木质别墅，对（2019）鲁02民初234号民事判决结果不好判断，对青房地权加建自管字第0××号房地产权证书的有效性无法判断。 被执行人王宓宓称其不了解具体情况，不发表意见。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）鲁02民初234号民事判决书，判决：一、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币31700000元及利息、罚息179559.21元（利息、罚息暂计算至2019年1月28日，其后的利息、罚息、复利按照《流动资金借款合同》约定计算至实际清偿之日止）；二、东岚高科（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行律师代理费人民币480295元；三、牟海峰、王宓宓对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。牟海峰、王宓宓承担保证担保责任后，有权向东岚高科（青岛）有限公司追偿；四、上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行对被告东岚高科（青岛）有限公司提供的抵押担保财产（房地产他项权利证书编号为青加建抵自管字第【2016】020号项下）经折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203599元，保全费5000元，合计208599元，由东岚高科（青岛）有限公司、牟海峰、王宓宓负担。 2019年1月31日，本案诉讼过程中保全查封了东岚高科（青岛）有限公司名下位于青岛市城阳区韶海路67号的土地及房产。 2020年2月28日，青岛市城阳区人民法院作出移送执行函，该函载明青岛市城阳区人民法院于2019年1月24日对青岛市城阳区韶海路67号地产予以查封，鉴于青岛市中级人民法院（2019）鲁02执574号执行案件的债权人对该查封财产（不包含1#厂房）享有顺位在先的担保物权，故将该财产的处置权移交青岛市中级人民法院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。本案中，刘方超提交的大唐宅配全屋定制合同以及装饰装修承包协议等，其签订时间均为青岛市城阳区人民法院查封青岛市城阳区韶海路67号房地产之后，不能证明刘方超已经于人民法院查封前合法占有，故刘方超的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人刘方超的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月九日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳