甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5940号原告：甘肃省林木种苗管理局，住所地兰州市城关区枣树沟**。法定代表人：石建忠，该局负责人。委托诉讼代理人：陈乾，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：南凯，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告：蒲仲武，男，1972年9月6日出生，汉族，住甘肃省通渭县。原告甘肃省林木种苗管理局与被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司（以下简称：晨邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，晨邦公司于2020年7月20日注销，原告依据晨邦公司清算报告：“如果出现债权债务，由股东蒲仲武承担”的情况向本院申请变更蒲仲武为本案被告，本院予以了准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈乾、被告蒲仲武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省林木种苗管理局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2年房屋租金10万元；2、判令被告支付违约金3万元；3、判令被告赔偿房屋毁损损失（房屋恢复费用）17.4万元（房屋地板损坏恢复费8.74万元、房屋墙面污损恢复费6.65万元、房屋铁门、木门锈蚀损坏恢复费0.51万元、垃圾清运费1.5万元）；4、判令被告支付2019年6月1日至2019年9月共三个月的房屋占有使用费12500元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，原、被告签订了《楼房租赁合同》，约定:原告将位于兰州市城关区××号××平方米的两层楼房（一楼北后一间约18平方米的库房除外）出租给晨邦公司，租期为6年，从2013年6月1日起至2019年6月1日止；在租赁期间，晨邦酒店必须维护好房屋及其附属设施，如因管理不善造成房屋结构破坏、设施损坏，晨邦酒店应及时修复，达到恢复原样或照价赔偿，恢复房屋设施所支出的费用应当由晨邦酒店承担；租赁双方确遇非常特殊情况需提前终止合同，应提前两个月告知对方进行协商，否则视为违约，违约金按年租金的百分之三十计算。但在原告与晨邦公司履约过程中，晨邦酒店仅仅支付了2016年之前的房屋租金，其一直未向原告支付2017年6月1日至2019年6月1日期间的房屋租金10万元。而且晨邦酒店使用过程中造成:一楼地板破坏、、地面塌陷二楼木地板破坏，一、二楼墙面污损，房屋2处铁门和3处木门锈蚀损坏，楼内外大量废旧设备等垃圾未清理等问题，以上情况导致房屋各项功能损害、无法正常使用，故被告应依据合同约定承担房屋恢复费用。在合同履行期间，原告多次催要欠款，晨邦酒店均置之不理，并于合同期满后未向原告告知具体搬离时间，导致原告无法与晨邦酒店交接合同终止事宜，构成违约，其应向原告支付违约金3万元。同时，晨邦酒店在合同到期后未向原告交付钥匙，恶意占有涉案房屋3个月，直到2019年9月才向原告交付钥匙，故应当向原告支付三个月的房屋占有使用费12500元。另外，晨邦公司于2020年7月20日注销，其为一人公司，只有一个股东蒲仲武，且其未向原告通知申报债权，加之晨邦公司《清算报告》载明“如果出现债权债务，由股东蒲仲武承担”，晨邦公司股东会决议“同意公司的债权债务由股东蒲仲武承担”，故蒲仲武应当承担案涉付款责任。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告蒲仲武辩称，1、被告不存在拖欠原告房屋租金10万元的情况。原告已于2014年10月单方解除了双方签订的《楼房租赁合同》，之后被告未搬离，原告也接收了被告支付的租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，故被告可随时解除不定期租赁合同，并搬走。2017年6月，被告搬离案涉房屋，并告知了原告的杨彪，杨彪说他下乡扶贫不管此事，因此，被告搬离房屋已告知原告，并不存在拖欠其房屋租金10万元的情况。2、因原告单方解除双方签订的《楼房租赁合同》，所以被告不构成违约，无需承担3万元违约金。3、被告没有损毁房屋，，地板是自然消耗品被告在租赁房屋时地板已经损毁，墙面因多年未管理污损，不存在恢复，铁门是被告购买并安装，不存在赔偿，木门是自然老化损害并没有损毁，且被告并无清理垃圾的义务，故原告提出的房屋损毁损失17.4万元不属实。另外，原告尚欠被告1万元押金。4、被告已于2017年6月搬走，不存在向原告支付2019年6月1日至2019年9月30日的房屋占有使用费的问题。5、被告没有过错，也不应承担诉讼费及保全费等费用。6、原告申请书中陈述晨邦公司为躲避债务而未通知原告申报债权不属实，因为被告就不存在拖欠原告租金的情况，且晨邦公司不是突然注销，是因经营期限于2020年3月已经到期，属法定注销。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的《楼房租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的2019年11月1日的催款通知，被告不予认可，本院审查后认为，原告并未提供证据证明其向被告送达了该通知，故本院对该证据不予认定。2、对于原告提交的2020年5月28日的催款通知、照片、顺风速运客户存根，被告认可其收到了该通知，但认为被告不拖欠原告任何费用。本院审查后认为，该组证据只能说明原告向被告送达了催款通知的事实，故本院对原告该组证据予以认定。至于被告是否拖欠原告租金，则需要结合案件具体情况及其他证据予以综合确认。3、对于原告提交的照片，被告对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可。本院审查后认为，该组证据不足以证明案涉房屋的毁损情况及系被告所造成，但因被告认可房屋内存有垃圾的事实，故本院该证据真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。4、对于原告提交的甘肃增值税普通发票，被告对真实性及其向原告支付了房屋租金20万元的事实予以认可，对其他证明目的不予认可。本院审查后认为，该组证据能够证明晨邦公司向原告支付了2013年6月1日至2017年6月1日期间的房屋租金20万元的事实，故本院对原告该组证据予以认定。至于被告是否拖欠原告租金，则需要结合案件具体情况及其他证据予以综合确认。5、对于原告提交的晨邦公司的股东决议（注销）、清算报告、股东决议（确认清算报告），被告对真实性及晨邦公司注销的事实予以认可，对其他证明目的不予认可。本院审查后认为，该证据能够证明蒲仲武为本案适格的被告，故本院对该证据予以认定。6、对于被告提交的甘林种函字[2014]9号关于终止《楼房租赁合同》的通知，原告对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为是原告单方作出，双方并未达成合意。本院审查后认为，该通知明确载明双方就终止租赁合同达成共识，且被告亦对此予以认可，因此双方签订的《楼房租赁合同》已于2014年10月13日解除，故本院对该证据予以认定。7、对于被告提交的通知书，本院审查后认为，该证据系被告单方作出，并无原告的签字确认，故本院对该证据不予认定。8、对于被告提交的甘林种函字[2014]8号约谈通知书，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，本院审查后认为，该证据与甘林种函字[2014]9号关于终止《楼房租赁合同》的通知相互印证，能够证明双方于2014年10月13日达成了解除《楼房租赁合同》的合意，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月1日，原告甘肃省林木种苗管理局（甲方）与晨邦公司（乙方）签订了《楼房租赁合同》，主要约定：甲方将单位两层楼房（建于2008年，建筑面积约380㎡），除一楼北后一间约18㎡的库房之外，以租赁形式整体出租给乙方使用；在租赁期间，乙方必须维护好房屋及其附属设施，如因管理不善，造成房屋结构破坏、设施损坏、乙方应及时修复，达到恢复原样或照价赔偿；甲乙双方确遇非常特殊情况需提前终止合同，应提前两个月告知对方进行协商，否则，视为违约，违约金按年租金的百分之三十计算；租赁费按年交纳，年租金为5万元，以后租金提前一个月交纳下年度租金，并依次类推，从租赁期满两年开始，视情况年租赁费上涨幅度10%；为确保合同的正常运行，乙方在签订合同时应及时向甲方交纳抵押保证金1万元，该押金在乙方合同期满后，如完好无损将房屋交给甲方，甲方如数退还该押金，如有损坏应按价从中扣除，不足部分，乙方应补偿；租赁期为6年，从2013年6月1日起至2019年6月1日止。双方还约定了其他事宜。合同签订后，晨邦公司向原告支付了房屋押金1万元，原告亦向晨邦公司交付了房屋。在晨邦公司使用房屋过程中，原告于2014年10月9日作出甘林种函字[2014]8号约谈通知书并送达晨邦公司，通知晨邦公司于2014年10月13日上午9点30分到甘肃省林木种苗管理局五楼会议室（枣林沟10号）商谈双方终止合同需要协调的事宜，以及合同终止后搬迁物品计划、时间安排和路线图。2014年10月13日，双方就上述事宜金行了商谈，并就终止案涉《楼房租赁合同》达成合意。2014年10月17日，原告作出甘林种函字[2014]9号关于终止《楼房租赁合同》的通知并送达晨邦公司，该通知载明：“我局和贵方于10月13日已经进行了约谈协商，双方就终止租赁兰州市城关区枣树沟5号林木种苗质量检验楼达成共识。现接我省政府机关事务管理局紧急通知，我局必须终止合同停止出租，希望贵方务必于10月20日前搬迁完毕。”晨邦公司对双方达成了终止《楼房租赁合同》合意的事实认可，但晨邦公司并未搬离案涉房屋。晨邦公司继续在使用案涉房屋，并继续向原告支付房屋租金，其共向原告支付了房屋租金20万元，即2013年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金。之后，原告认为被告拖欠其房屋租金，遂于2020年5月28日向晨邦公司发出催缴通知，通知其支付拖欠的房屋租金10万元，并恢复原状将垃圾清理完善。但晨邦公司认为其早已于2017年6月搬离，不存在拖欠原告费用的情况。为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，晨邦公司于2020年7月20日注销，该公司清算报告载明“在清算中没有债权债务，如果出现债权债务，由股东蒲仲武承担”，并且其股东决议同意公司的债权债务由股东蒲仲武承担。另外，原告在诉状中主张晨邦公司于2019年9月才向其交付了案涉房屋大门的钥匙，被告则认为2019年交钥匙属实，但被告早已于2017年6月搬离，且大门已损坏，原告也有备用钥匙。本院认为,原告与晨邦公司于2013年6月1日签订的《楼房租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原告、晨邦公司双方均具有约束力。结合本案查明的事实，双方签订的上述合同已经双方协商一致于2014年10月13日解除，但在双方达成解除合同的合意后，晨邦公司未向原告腾交承租房屋，原告虽要求过晨邦公司腾房，但晨邦公司未腾房后，原告也再未通过其他形式主张自己的权利，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。根据法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故晨邦公司向原告归还钥匙、解除合同的行为不构成违约，原告因此而依据合同约定向被告主张违约金3万元的请求无事实和法律依据，本院对其该项请求不予支持。关于原告要求被告支付2017年6月1日至2019年6月1日的房屋租金10万元、2019年6月1日至2019年9月1日共三个月的房屋占有使用费12500元的请求，本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张晨邦公司于2017年6月搬离案涉房屋，并将该情况告知了原告，但原告予以否认，并陈述晨邦公司一直使用房屋至2019年9月1日。在此种情况下，被告应当提供证据证明其告知过原告搬离房屋的事实并履行了向原告交接房屋的义务，但被告并未向本院提供有效证据证明该主张的成立，其应就此承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该主张不予采信。因此，被告应向原告支付2017年6月1日至2019年9月1日期间的房屋租金112500元，扣除晨邦公司向原告交纳的押金10000元，被告应承担的房屋租金为102500元。被告蒲仲武作为清算主体向兰州市城关区市场监督管理局承诺如有债务由其承担，该承诺具有对公承诺的效力，故被告蒲仲武应当承担对企业债务的赔偿责任。综上，本院对原告要求被告支付2017年6月1日至2019年9月1日期间的房屋租金102500元的请求予以支持。关于原告主张的房屋毁损损失17.4万元，原告陈述该费用包括房屋地板损坏恢复费8.74万元、房屋墙面污损恢复费6.65万元、房屋铁门、木门锈蚀损坏恢复费0.51万元、垃圾清运费1.5万元。原告为了证明其上述主张的成立向本院提交了6张照片，而该照片仅仅能反映出房屋的状态，并不能证明案涉房屋的毁损是由被告所造成的，因此原告并未提供有效证据证明其上述主张的成立，故原告要求被告赔偿房屋毁损损失17.4万元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的保全费，因该费用在本案中并未实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告蒲仲武于本判决生效后十日内向原告甘肃省林木种苗管理局支付2017年6月1日至2019年9月1日期间的房屋租金102500元；二、驳回原告甘肃省林木种苗管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3024元（已减半），原告甘肃省林木种苗管理局承担2024元，被告蒲仲武承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年九月二十四日书记员  王淑娟