新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3500号 原告：林华，男，汉族，1957年08月01日出生，汉族，乌鲁木齐市房产局职工，住乌鲁木齐市。 原告：邓桂英，女，汉族，1959年01月21日出生，汉族，乌鲁木齐市房产局职工，住乌鲁木齐市。 二原告共同委托诉讼代理人：李勇，男，汉族，1971年05月20日出生，乌鲁木齐恒业置信建设工程有限公司职工，住乌鲁木齐市。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部******。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 原告林华、邓桂英与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年05月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年05月29日公开开庭进行了审理。原告林华、邓桂英的共同委托诉讼代理人李勇、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告林华、邓桂英向本院提出诉讼请求:1、判令被告履行办理房地产不动权属登记证书的义务；2、判令被告承担逾期办理产权证书的违约金35905.29元；3、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实及理由：2013年09月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期第03栋01单元1002室房屋，面积111.20平方米，单价3570.00元/平方米，房屋总价款396984元。合同约定房屋交付期限是2014年08月30日，但被告未按照合同约定时间向原告交付房屋，至2016年01月05日，被告才通知原告入住。依据《商品房预售合同》第十五条约定，被告还应当在商品房交付使用后180日内办理房地产权属证书，但被告没有按合同约定给原告办理房地产权属证书，故原告将被告起诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院，请求人民法院判令被告履行办理房地产权属证书的义务，并承担迟延交房及迟延办理房地产权属登记证书的违约责任，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院经开庭审理查明，因原告所购买房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购房屋权属证书的登记条件，因此，要求原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后，再另行主张，对原告要求被告承担逾期交房损失及逾期办证违约金予以支持，违约金计算至2017年12月20日。判决生效后，被告未履行生效判决，时至今日仍未给原告办理不动产房屋权属证书，因此，原告再次向法院提起诉讼，要求被告履行办理房地产不动产权属证书义务及承担自2017年12月21日至2019年11月20日期间的逾期办证违约金35905.29元。 被告胜天房产公司辩称，请法庭驳回原告的第一项诉讼请求，本案所诉的房屋尚不具备办理产证的条件，因为大证尚未办理。请法庭驳回原告的第二项诉讼请求，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付给原告，原告也已经实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕，房屋的价值主要体现于居住使用。另外，被告认为原告主张的违约金明显过高。在本案中，涉案合同第十五条对逾期办证作出了特别约定即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未有实际损失，原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高，请求法庭综合考虑买受人实际损失，出卖人出错程度以及涉案合同条文约定，予以裁判。原告是2017年11月20日才来我公司办理入住交接手续，根据双方签订合同条款约定，逾期办证应从房屋交付后180日开始计算，也就是从2017年11月20日后180日开始起算逾期办理房屋权属证书的违约金，经计算2017年11月20日后180日至2019年11月20日共计549天，违约金的数额计算为28362.6元。诉讼费请法庭依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2013年09月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为111.20平方米，房款总价396984元，合同第八条约定：出卖人应当在2014年08月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年08月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需要费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款，并将维修基金、房屋契税支付完毕。 被告存在逾期交房的违约行为，直至2015年12月29日才通知原告办理入住。 另查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 再查明，关于涉案合同的履行问题，由于被告存在逾期交付房屋的行为，本院于2018年07月24日受理后了原告林华、邓桂英与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。在该案中，原告林华、邓桂英向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付逾期交房损失1945.22元；2、请求依法判令被告向原告赔偿逾期办理房屋产权证书违约金35480.44元；以上合计37425.66元；3、请求判令被告履行办理房地产权属登记证书的义务；4、自2018年01月01日之后被告逾期办理产权证书的违约金原告保留诉权。原告诉称被告直至2015年12月29日才通知原告入住，被告对原告主张的逾期交房的损失1945.22元[396984元×490天（2014年8月31日-2016年1月5日）×万分之0.1]无异议，本院最终判决：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告林华、邓桂英支付逾期交房损失1945.22元[396984元×490天（2014年8月31日-2016年1月5日）×万分之0.1]；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告林华、邓桂英支付逾期办证违约金27536.01元（396984元×4.75%÷365天×533天，2016年7月5日-2017年12月20日）。该判决双方均未上诉，已经生效。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金35905.29元，本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需要费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。由此可见，原告与被告对被告逾期办理不动产权属证书的违约金数额及计算公式并无明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案中被告向原告支付逾期办证违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（2018）新0103民初5971号民事判决书已经将原告主张的逾期办证违约金支持至2017年12月20日，同时原告保留继续主张的权利，截至本判决出具之日，被告仍未为原告办理涉案房屋不动产权属证书，理应继续支付逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金，但原告主张2017年12月21日-2019年11月21日合计23个月逾期办理产权证书违约金35905.29元计算有误，本院调整为：被告胜天房产公司向原告林华、邓桂英支付自2017年12月21日至2019年08月19日逾期办证违约金为31427.90元（396984元×4.75％÷12个月×20个月）；被告胜天房产公司自2019年08月20日至2019年11月20日，以已付房价款396984元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告林华、邓桂英支付逾期办证违约金。被告辩称，原告实际是2017年11月20日才来被告公司办理入住交接手续，但未出示证据予以证实，本院不予采信。 关于原告要求被告履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，原、被告对此事实无异议，因此，本院对原告的此项诉讼请求在本案中不予支持，原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后再另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告林华、邓桂英支付自2017年12月21日至2019年08月19日逾期利息为31427.90元（396984元×4.75％÷12个月×20个月）； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司自2019年08月20日至2019年11月20日，以已付房价款396984元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告林华、邓桂英支付逾期办证违约金； 三、驳回原告林华、邓桂英要求被告新疆胜天房地产开发有限公司履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求。 案件受理费697.63元（原告已预交），本院减半收取348.82元,由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  孙俊伟 二〇二〇年九月十四日 书记员  王文娟