山西省泽州县人民法院民事判决书（2020）晋0525民初1506号原告：张勤勤，女，1982年7月8日出生，汉族，泽州县人。委托诉讼代理人：宋林海、王东妮，山西共翔律师事务所律师。被告：赵志强，男，1974年6月13日出生，汉族，晋城市城区人。委托诉讼代理人：薛丽红，山西华真律师事务所律师。被告：郭青松，男，1983年1月22日出生，汉族，泽州县人。原告张勤勤诉被告赵志强、郭青松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勤勤及其委托诉讼代理人宋林海、王东妮，被告赵志强及其委托诉讼代理人薛丽红，被告郭青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、被告立即返还原告购房款170000元及占用资金期间的利息（暂计算至2020年7月19日为47600元，之后利息按照年利率6%计算至房款清偿之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：赵志强系小额贷款公司的法定代表人，2014年，赵志强同郭青松称，庞战波将其所有的位于泽州县南村镇北社村1号楼3单元102室房屋抵押给了赵志强，约定若2015年庞战波未清偿本息，赵志强可将该房屋变卖。2015年11月，庞战波未还款，赵志强欲变卖上述房屋。后经郭青松介绍，张勤勤与赵志强双方达成合意，赵志强自愿以17万元的价格将上述房屋出卖给张勤勤。2015年11月20日，张勤勤通过银行转账将170000元支付给赵志强，赵志强将购房合同及房屋钥匙交付给张勤勤，并称购房合同上的乙方庞晋金系庞战波配偶。2020年6月，张勤勤到北社村装修上述房屋，交纳电费时得知上述房屋与庞战波无关，后其多次向赵志强索要房款，赵志强拒不返还。被告赵志强辩称：请求驳回原告诉讼请求。1、赵志强不认识张勤勤，且从未与张勤勤达成房屋买卖合意，庞战波向赵志强借款时，郭青松是庞战波的担保人，郭青松处理房屋收到的17万元系其作为保证人还的欠款，并不是购房款，后赵志强将借款合同及购房合同全部交给郭青松，故赵志强不是本案适格主体。2、赵志强与庞战波债权债务全部消灭，涉及到该债务的事项和责任已超过诉讼时效，赵志强不是房屋买卖合同的一方，无权出让他人的房屋，只是依据借款合同行使债权人利益。被告郭青松辩称：请求驳回原告诉讼请求。其只是庞战波在赵志强的小额贷款公司借款的介绍人，不是担保人。后庞战波未还钱，小额贷款公司一直通过郭青松联系庞战波未果。郭青松询问赵志强抵押的房子能不能卖，赵志强同意卖房后，郭青松介绍张勤勤买该房，张勤勤在晋城银行给赵志强现金转账时郭青松也在场。后郭青松与张勤勤同去小额贷款公司取到购房合同和房屋钥匙，公司未给郭青松其他物件。双方当事人的争议焦点为：被告赵志强是否应当返还原告购房款及资金占用期间的利息。当事人围绕争议焦点分别依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人证据提供如下：原告张勤勤提供：1、晋城银行转账单，欲证明原告于2015年11月20日通过银行转账方式向被告赵志强支付北社村1号楼3单元102室房屋购房款17万元。被告赵志强质证意见：对银行转账单没有异议，但该转账系郭青松作为担保人替庞战波还款，至于为何备注购房款不清楚。本院认为，该转账单系原件，备注用途为“庞战波房款”，且转给赵志强，可以证明张勤勤转账系向赵志强支付购房款，本院对该证据予以认定。2、北社村住宅楼售房合同一份，欲证明赵志强向张勤勤交付了北社村1号楼3单元102室房屋的原始购房合同。被告赵志强质证意见：购房合同时间较长，公司未保留复印件，无法核实合同真实性，当时庞战波抵押的购房合同，在郭青松将债务还清后，所有资料公司都给了郭青松。被告郭青松质证意见：张勤勤交了购房款后，其和张勤勤才去小额贷款公司取走购房合同。本院认为，结合本院对北社村村委副主任作的询问笔录，副主任叙述该房为庞晋浩所有，且村委找不到当初留存的购房合同，故本院对该合同的真实性无法确认。3、北社村1号楼3单元102室房屋的缴纳电费登记表一份，欲证明被告交付给原告的房屋登记在庞晋浩名下，并非庞晋金和庞战波的房屋。被告赵志强质证意见：当时庞战波抵押房屋时未办理抵押登记，仅把购房合同抵押到公司，故该房屋登记在谁名下不清楚，从交电费的单据照片也无法证明房屋登记在谁名下。被告郭青松质证意见：电费单上房屋地址一致，但户主写的庞晋浩的名字。后其致电庞晋浩，庞晋浩表示房子是他本人的，还问防盗门为什么被喷了漆，其已报警。本院认为，根据该证据，结合本院对北社村村委副主任所作询问笔录，可以证明房子不一定系庞战波所有，本院对该证据予以认定。4、涉案房屋钥匙一串，欲证明原告2015年交了购房款，被告赵志强将房屋钥匙给了原告。被告赵志强质证意见：钥匙张勤勤2015年就拿上了，为什么迟迟不装修。本院认为，结合本院所作勘验笔录，该钥匙就是涉案房屋钥匙，可以证明赵志强确实将房屋钥匙给了张勤勤，本院对该证据予以认定。被告赵志强提供：1、代理人与焦晓雪的通话录音，欲证明赵志强与张勤勤从未达成房屋买卖合同约定，是郭青松为庞战波承担担保责任，赵志强收到钱款后，指令公司将将庞战波的债务合同和抵押的购房合同交给了郭青松。原告质证意见：焦晓雪本是作为被告赵志强的证人出庭作证的，根据证据规定，其无正当理由拒不出庭，其录音证言不应被采纳。该录音证言可能是事先商量好的，且焦晓雪曾是赵志强公司员工，存在利害关系，原告方不予认可。本院认为，该录音内容缺乏其他证据的印证，本院不予认定。2、关晋晋证人证言，欲证明赵志强与张勤勤从未达成房屋买卖合同约定，是郭青松为庞战波承担担保责任还的款，赵志强指令公司将将庞战波的债务合同和抵押的购房合同交给了郭青松。原告质证意见：关晋晋与赵志强存在利害关系，且其证言前后矛盾，该证言不应被采信。本院认为，该证人与赵志强存在利害关系，且其证言缺乏其他证据的印证，本院不予认定。通过对以上事实和证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院查明以下事实：赵志强系小额贷款公司山西泰汇投资有限公司（以下简称“泰汇公司”）实际负责人。案外人庞战波经郭青松介绍曾向泰汇公司借款，庞战波将位于泽州县南村镇北社村1号楼3单元102室房屋（该房为小产权房）抵押给公司，未办理抵押登记，仅把房屋钥匙和购房合同押给了赵志强。庞战波到期未还款，赵志强联系不上庞战波。郭青松也联系不上庞战波，其即与赵志强商量卖房抵债，赵志强同意。后郭青松找到张勤勤，称赵志强欲变卖上述房屋，价款为17万元，张勤勤同意购买。赵志强将银行账户信息发给郭青松，张勤勤通过现金转账17万元给赵志强账户，转账单显示：“户名为张勤勤，收款人名称为赵志强，汇款金额为17万元，汇款用途为庞战波房款，汇款时间为2015年11月20日。”转账后，张勤勤与郭青松到泰汇公司，工作人员将购房合同及房屋钥匙交给郭青松和张勤勤。2020年6月，张勤勤欲装修上述房屋，交电费时得知缴纳电费登记表上该房户主登记为庞晋浩。经本院勘验，该房屋面积为130余平米，户型为三室一厅一厨一卫。房屋防盗门上和防盗门左边写有“欠债还钱”字样。房屋内墙面粉刷为白色，各房间已安装深色木门，大部分地面铺有木地板，靠南一间卧室仅铺了一半木地板，踢脚线已布好，房间内装修垃圾较多，没有居住痕迹。本院认为,张勤勤与赵志强之间形成房屋买卖合同关系。《合同法》规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，因庞战波未偿还欠款，赵志强欲出卖其抵押的房屋，郭青松作为介绍人，将张勤勤欲买房的意思转达给赵志强，赵志强将银行账户账号发给郭青松，后张勤勤通过现金转账将购房款转给赵志强，赵志强通过公司给了张勤勤和郭青松房屋钥匙。上述交易系双方当事人真实意思表示，且通过中间人郭青松达成合意，张勤勤付款，赵志强完成交付，双方房屋买卖合同关系成立。张勤勤与赵志强的房屋买卖合同无效。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。买卖合同出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。赵志强不是涉案房屋的所有人，其无权处分该房屋，且该房为小产权房，不能出卖给集体经济组织以外的人，故该买卖合同无效。《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该房屋买卖合同无效，赵志强应返还张勤勤购房款17万元，张勤勤不能继续占有房屋，应将房屋按照原状返还赵志强。经本院勘验，该房张勤勤自买房后未改动过，故张勤勤应保持房屋现状将房屋返还，购房合同及房屋钥匙一并返还。赵志强作为卖房者，明知该房为小产权房仍出售给张勤勤，对该房屋买卖合同无效应承担40%的过错责任。张勤勤作为购房者，明知该房属于小产权房不能对外出售仍然购买，其2015年就购买此房，应当及时主张权利，其怠于行使权利迟至2020年方才起诉，过错较大，应承担60%的过错责任。对于张勤勤主张的资金占用期间利息损失，本院予以部分支持，根据双方过错，赵志强应负担资金占用期间利息损失的40%。对于赵志强提出的郭青松系庞战波借款的担保人，张勤勤支付的购房款系郭青松偿还担保债务的主张，本院认为，赵志强不能提供与庞战波的借款合同及郭青松作为担保人的担保合同，且郭青松本人否认，其他间接证据亦不能证明，故对该主张本院不予支持。赵志强认为本案超过诉讼时效，本院认为，该案虽为房屋买卖合同纠纷，但包含了不动产物权返还财产诉求，不适用诉讼时效的规定，故本院不支持该抗辩主张。郭青松并非买卖合同关系的卖方，原告对郭青松的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告赵志强于本判决生效后十五日内返还原告张勤勤购房款170000元，并赔偿张勤勤资金占用期间利息损失的40%（以170000元为基数，支付2015年11月20日至开庭之日2020年9月4日的资金占用期间利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后至开庭之日2020年9月4日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、张勤勤于本判决生效后十五日内将北社村1号楼3单元102房屋及购房合同原件、房屋钥匙返还于赵志强；三、驳回原告张勤勤的其他诉讼请求。上述第一、二项判决内容，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费4564元，本院减半收取2282元，由被告赵志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 张光亮 二〇二〇年九月十七日法官助理 秦靖远书 记 员 丁雅娟