云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初8980号原告：昆明新亚房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530100727311619B。住所：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑俊，女，1995年6月16日出生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区，系公司员工，特别授权代理。被告：王朝金，男，1988年3月28日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。被告：冯瑞，女，1990年2月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。以上二被告共同委托诉讼代理人：欧宇鹏,云南直度律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）诉被告王朝金、冯瑞委托合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告新亚房地产经纪公司的委托诉讼代理人郑俊，被告王朝金、冯瑞及其委托诉讼代理人欧宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新亚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告支付违约金24000元。2、本案的案件受理费等全部诉讼费用均由两被告承担。庭审中，原告陈述本案仅产生案件受理费。事实与理由：两被告于2019年8月5日独家委托原告出售位于昆明市西山区房屋，并签订了房屋限时委托合同，委托价格120万元，委托期限自签订合同之日起到2019年9月5日止。但被告王朝金于2019年8月20日微信告知原告，该房已被其自行出售给了同事，同时返还了保证金300元。被告王朝金的行为已经违反了合同约定，两被告应按合同约定支付原告委托价格2%的违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王朝金、冯瑞辩称：一、原、被告属委托合同关系，双方于2019年8月5日签订《房屋限时委托合同》后，原告工作人员于2019年8月11日与被告沟通出售价格时，才向被告告知最终房屋出售价格如高于《房屋限时委托合同》约定的总价，溢出部分要与原告平分，被告王朝金明确表示不同意，并于2019年8月11日向原告销售人员王永恒发出解除合同通知，而在2019年8月11日后，原告便没有继续带客户来看过房，从行为上也认可了王朝金的解除委托关系的通知。被告已与原告解除委托合同，后自行处置房屋，不应承担违约责任。二、原、被告签订的《房屋限时委托合同》应属于格式合同。其中，违约金部分的约定应属于格式合同条款中的无效部分，根据《房屋限时委托合同》的约定，被告如未通过原告方将房屋处分，即构成违约，明显限制了被告自由卖房的处分权利，同时加重了被告的责任。原告也未采取合理的方式特别提醒被告该条款的具体内容。因此，《房屋限时委托合同》中关于违约责任承担部分应属于无效条款，被告不应承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王朝金、冯瑞于2012年与云南佳伟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王朝金、冯瑞共同向云南佳伟房地产开发有限公司购买坐落于昆明市西山区房屋，并就该合同进行了登记备案，该房屋的买受人为冯瑞，共同共有人为王朝金。2019年8月5日，原告新亚公司（乙方）与被告王朝金（甲方）签订《房屋限时委托合同》，合同约定：甲方委托乙方销售位于昆明市西山区房屋（该房屋建筑面积88.12平方米，产权人为冯瑞，共有权人为王朝金）；双方商定，该房屋委托销售价格为1200000元，上述委托销售价格被为甲方净收款，交易税费由买方承担，包含使用权车位一个，委托销售价格为1300000元。乙方承诺在合同生效后，2019年9月5日前促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房屋买卖合同》。乙方为此支付保证金300元；如果乙方未能实现上述承诺，则将该款项补偿给甲方；若在委托期限内乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》，则甲方应于订立该合同当日向乙方返还已收取保证金。在上述期限内甲方不得自行销售上述房屋，亦不得委托第三人进行销售，在此期限内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除本合同。若最终销售价格高出委托价格，双方商定高出溢价部分：甲、乙双方各占50%。违约责任条款约定：由于甲方人为原因，乙方未能带领客户顺利看房或导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋,包括但不限于甲方与第三方自行订立房屋买卖合同、甲方以赠与等方式转移该房屋所有权、甲方与乙方介绍的客户私下或通过其他中介成交、甲方利用乙方提供的信息与第三人成交、甲方擅自将该房屋出租导致甲乙过户手续无法继续办理，视为甲方违约，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还保证金，并向乙方支付数额相当于该房屋委托价格的2%的违约金。当日，原告向被告王朝金支付保证金300元，王朝金出具《限时保证金收条》。原告工作人员王永恒与被告王朝金的微信聊天记录载明：2018年8月11日，王朝金向王永恒询问合同的事怎么说，有没有确定了。王永恒表示要求王朝金先签合同。王朝金陈述那就没法成交，不行就不卖房了。2019年8月13日，王永恒询问王朝金家里是否有人，要带客户上去看房。王朝金表示出去逛街了，半小时左右回来。其后王朝金陈述你们总店打电话过来问是否签过购销协议，是否收了300块，其表示已经把钱退了，房子也不卖了。2019年8月20日，王朝金表示房子卖给其同事了，并微信向王永恒转账退还保证金300元。庭审中，原、被告一致认可《房屋限时委托合同》签订后原告在2019年8月10日、8月11日均带人去看过房屋。8月11日原告带人来看案涉房屋，谈的销售价格是135万元，被告不同意就销售价格超出委托价格的溢价部分向原告支付分成，故未能签订买卖合同。原告认可之后就未带客户其看过案涉房屋，因为双方对分成款未能谈妥。被告认可案涉房屋以138万元的价格由其在2019年8月20日另行出售。以上事实有二被告身份证、公证书复印件、商品房买卖合同登记备案表复印件、房屋限时委托书、收条复印件、微信聊天记录及原、被告陈述在案予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案原告与被告王朝金签订《房屋限时委托合同》，约定王朝金委托原告限时销售位于昆明市西山区房屋，双方成立委托合同关系。同时，《房屋限时委托合同》中约定委托期限内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除本合同，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，故该条款属于无效条款。对于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托合同双方均享有任意解除权，委托人有权随时解除合同。本案王朝金于2019年8月11日在微信中向原告工作人员王永恒表示不卖了，庭审中原告亦陈述在2019年8月11日双方就溢价分成未谈妥之后就未再带人去看过房屋。故本院认为王朝金已明确向原告作出了解除合同的意思表示，而原告亦未再带人去看过房屋，因此《房屋限时委托合同》解除。对于违约金，被告王朝金认为不应当支付溢价部分的分成，因此要求解除《房屋限时委托合同》，因王朝金本身即具有单方解除委托合同的权利，故并不能以此就认定王朝金存在违约，王朝金无须支付违约金。另《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”本案原告接受王朝金的委托后，带人去看过案涉房屋，为处理委托事务付出了一定劳务，而《房屋限时委托合同》解除的理由亦并非系基于原告的过错所导致，故对于原告在委托合同解除前的付出，被告王朝金应当支付相应的报酬，为了避免诉累且结合本案实际情况，本院酌情确定被告王朝金向原告支付报酬2000元。对于被告冯瑞，因与原告建立委托合同关系的主体为王朝金，故冯瑞不应当承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王朝金于本判决生效之日起十五日内向原告昆明新亚房地产经纪有限公司支付报酬2000元；二、驳回原告昆明新亚房地产经纪有限公司对被告冯瑞的诉讼请求；三、驳回原告昆明新亚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（已减半收取，原告已预交），由原告昆明新亚房地产经纪有限公司负担150元，被告王朝金负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王琴丽二〇二〇年九月十六日书记员  沙 珺