广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1282号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：91******6G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：关改丽，女，1989年2月26日出生，汉族，住广东省阳江市******号，公民身份号码：4********。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人关改丽商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判驳回关改丽索要逾期交房违约金39651.1元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容，并改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、本案上诉费由关改丽负担。事实及理由：一、由于丰怡公司的前法定代表人没有正确履行职责，造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主，丰怡公司已经向业主表示了歉意。丰怡公司愿意向关改丽补偿因逾期交房所造成损失，但不同意以已付房价款的万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。如果按照该标准，不利于整体社会效果。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高的，一方有权向法院提出调整。因此，丰怡公司请求人民法院能够根据本案实际情况，调低逾期交房违约金标准，丰怡公司愿意一次性向关改丽支付已付房价款的0.5%作为该逾期交房的经济补偿。二、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均没有约定逾期办证应支付代收办证费利息，一审判决丰怡公司支付自2019年4月1日起至退清办证费时止的利息错误。即使认为丰怡公司应将剩余的办证费退还给关改丽，但一审判决自2019年4月1日起支付退还办证费利息亦错误。按照双方合同约定，丰怡公司应在交房之日起90日内办理涉案房屋的产权登记，而涉案房屋的交付时间为2019年10月31日，根据上述约定，办证费利息应从2020年1月30日起计。关改丽辩称：一、涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间交付房屋给关改丽使用，构成违约，一审判决其支付逾期交房违约金给关改丽正确，且一审已经酌情将该违约金标准予以调整为日万分之二点五，丰怡公司请求支付已付总房价款的0.5%作为逾期交房的补偿金没有理据。二、因涉案房屋至今未办理产权登记，丰怡公司继续占有关改丽的办证费没有依据，理应将该办证费及相应的利息返还给关改丽。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。关改丽一审起诉请求：一、丰怡公司按已付房价款日万分之2.5的标准支付逾期交房违约金给关改丽，自2019年1月1日起计至2019年10月31日的违约金约为39781.53元；二、丰怡公司返还办证费23572元及该利息给关改丽（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年8月13日起计至本息付清时止）；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月2日，关改丽（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给关改丽，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为521725元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年8月12日前支付首期房价款156725元，余款365000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。关改丽和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，关改丽于2017年8月12日支付了代收代缴办证税费23572元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款共521725元给丰怡公司。涉案商品房于2019年10月31日交付给关改丽使用。至此，关改丽认为丰怡公司逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。丰怡公司提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。关改丽认为，根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而丰怡公司于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，且房屋测绘报告至今无法提供，即使丰怡公司通知业主收楼也是不符合合同约定的，丰怡公司仍要承担逾期交房的违约责任。丰怡公司提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知关改丽收楼且关改丽于2019年10月31日收楼。该通知书载明：关改丽女士惠鉴：承蒙购买******房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往******物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。关改丽对该份证据不予认可，主张没有收到该快递，但关改丽认可涉案房屋的交付时间为2019年10月31日。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代关改丽缴交了房屋维修基金7920元。一审法院认为：关改丽与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、丰怡公司是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算；二、丰怡公司应否返还办证费及该款利息。关于争议焦点一。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，丰怡公司应当在2018年12月31日前向关改丽交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，丰怡公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，关改丽有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由丰怡公司承担。丰怡公司为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），关改丽认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而丰怡公司于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，而房屋测绘报告至今无法提供，即使丰怡公司通知业主收楼也是不符合合同约定的，丰怡公司仍要承担逾期交房的违约责任，一审法院对关改丽的质证意见予以采纳。丰怡公司主张其于2019年10月29日向关改丽邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。关改丽在诉讼中确认涉案商品房于2019年10月31日交付使用，丰怡公司已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，丰怡公司应按日计算向关改丽支付全部房价款万分之5的违约金。现关改丽请求按日支付已支付房价款万分之2.5计算违约金，一审法院予以支持。逾期交房期间2019年1月1日起计至2019年10月31日止共304天，丰怡公司应支付逾期交房违约金39651.1元（521725×0.00025×304）给关改丽。关于争议焦点二。关改丽向丰怡公司支付办证费23572元，虽然关改丽、丰怡公司双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第十一条约定的交房日期为2018年12月31日，即约定的90天办证期限为2019年1月1日至2019年3月31日。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向关改丽支付占用该款利息。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用7920元，丰怡公司应返还剩余办证费15652元（23572元-7920元）给关改丽，并以15652元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给关改丽。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金39651.1元给关改丽；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15652元及该款利息（利息以15652元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给关改丽；三、驳回关改丽的其他诉讼请求。一审案件受理费691元，由关改丽负担88元，丰怡公司负担603元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关改丽与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、丰怡公司逾期交房是否构成违约，应按什么标准支付逾期交房违约金给关改丽；二、一审判决丰怡公司支付退还办证费的利息给关改丽是否正确。关于争议焦点一，关改丽已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司没有按约交房给关改丽，违反了双方签订的“出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，故一审法院认定丰怡公司构成逾期交房违约并支付逾期交房违约金给关改丽的处理正确，应予维持。至于丰怡公司主张其建设资金被挪用以致延误施工才导致逾期交房，该事由属于其内部事务，对外不得用来对抗关改丽，不能成为其免责事由。一审法院参照合同约定，兼顾公平原则，已将逾期交房的违约金予以调整降低，丰怡公司主张该逾期交房违约金仍过高，主张以已付购房款的0.5%计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，虽然关改丽自愿预付办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。根据合同约定，丰怡公司应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为关改丽办好房地产权证。丰怡公司未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，一审判决丰怡公司自2019年4月1日起以剩余的办证费为基数支付利息给关改丽并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从2020年1月30日起计算利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年九月四日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》