湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初831号原告：张卫华，男，1982年9月14日出生，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：陈春梅，系原告张卫华妻子。原告：陈春梅，女，1984年1月17日出生，汉族，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告张卫华、陈春梅诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称“九州方园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告陈春梅、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卫华、陈春梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计6802.6元；2.请求法院判决被告承担逾期交房期间的房屋租金18200元；3.被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2014年7月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8－1304号房屋一套，房屋总价款430000元，原告依约交付了房款，被告应于2015年6月30日前交付房屋，但被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收证明书》，符合交房条件，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期791天，被告应当承担延期交房违约金6802.60元。因被告逾期交房，原告一家只能在外租房住，房租每月700元，逾期26个月，此损失应由被告承担。被告九州方园公司辩称：1.答辩人与原告于2014年7月14日签订《商品房买卖合同》将其开发的九州丽景苑8-1304室出售给原告，约定交房时间为2015年6月30日，于2016年5月3日前向原告实际交付了案涉房屋8-1304室。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定通知交房方式为报刊公告的方式，答辩人已于2015年9月24日通过三峡商报登载了交房公告,不管原告是否阅读该其报纸，但均已视为答辩人履行了交房通知义务,且视为原告已经收到了交房通知。3.原告应当于交房公告之日起，根据双方签订的合同第九、十一条约定，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任，除此之外，并未约定其它情形的延期交房责任。买房是每个人一生中的大事，对于何时交房，双方合同中约定得非常清楚，到了约定交房时间，按常理原告应当与自己的置业顾问联系（答辩人售楼部工作人员），咨询交房事宜，但原告并没有提出交房要求，更没有查验收房，就更不谈是否知悉答辩人所售房屋是否取得竣工备案证了，因此，原告于2016年5月3日迟延收房并不是答辩人造成的，而是原告自身原因，至该时间的迟延的责任不能归咎于答辩人。4.原告于2016年5月3日应当对照合同约定的交房条件收房，如按原告所说当时不知合同约定有答辩人所售房屋必须要取得竣工备案证明，而没有验房，那只能视为原告放弃了查验收房的合同权利，即对移交房屋没有任何异议。而原告在数年后又因放弃的权利重新主张，属于法理中的“禁反言”，也明显违背诚实信用原则。5.双方签订的合同是双方真实意思表示的合意，交房条件中取得备案证的约定视为是原告明知的，原告在2016年5月3日收房是就已明知或推定明知答辩人未取得备案证，根据民法总则188条规定，原告主张逾期交房的违约责任的诉讼时效自该日起算，至原告起诉之日2020年6月3日已达4年，已经远远超过的诉讼时效期间，人民法院应当不予支持。6.根据答辩人前述抗辩观点，原告租金损失的诉请超过了法定的诉讼时效期间，请求人民法院依法一并予以驳回。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告张卫华、陈春梅与被告九州方园公司于2014年7月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告张卫华、陈春梅购买被告九州方园公司九州丽景苑8－1304号房屋一套，房屋总价款430000元。原告张卫华、陈春梅按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……；第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金；第十一条约定，商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量等核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。另查明,原告张卫华、陈春梅与被告九州方园公司于2016年5月3日办理九州丽景苑8－1304号房屋交付使用手续。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告张卫华、陈春梅与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年6月30日前，在2015年7月1日原告张卫华、陈春梅未能与被告九州方园公司办理交房手续，就应该知道被告九州方园公司已逾期，自己的权利已受到损害，诉讼时效开始起算，但原告原告张卫华、陈春梅在2020年5月才向本院起诉，已过了三年的诉讼时效期间，原告张卫华、陈春梅也未向本院举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长情形。因此，原告张卫华、陈春梅要求追究被告九州方园公司逾期交房的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于要求被告九州方园公司承担逾期交房期间租金损失的问题。原告张卫华、陈春梅关于2016年5月3日以前的租金损失诉请因超过了诉讼时效，本院不予支持。2016年5月3日，原被告双方办理了房屋交付使用手续，此时被告九州方园公司未取得竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，其交付房屋的行为虽有瑕疵，但转移占有行为应视为有效的交付使用。而且双方在合同中约定交付房屋的条件之一是取得竣工验收备案证明，被告九州方园公司在未取得竣工验收备案证明的情形下即行交房，虽不符合合同约定，也构成违约，应当承担责任，但原告张卫华、陈春梅有权拒绝收房，原告张卫华、陈春梅自愿选择接收房屋，也就视同原告已经认可被告九州方园公司的交房行为，是合同约定的交房条件的变更。故2016年5月3日应为交房时间，对于原告张卫华、陈春梅要求被告九州方园公司承担2016年5月3日交房之后房屋租赁费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张卫华、陈春梅的其他诉讼请求。案件受理费423元，因适用简易程序减半收取213元，由原告张卫华、陈春梅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状三份,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐万**二〇二〇年九月一日书记员  邹 清