云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终940号上诉人（原审原告）：曲靖市滇业物业服务有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城**。法定代表人：赵洪才，总经理。委托诉讼代理人：安波。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明国美电器有限公司。住。住所地：云南省昆明市五华区人民中路**/div>法定代表人：董晓红。委托诉讼代理人：郑敏，女，汉族，1979年12月21日出生。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王小婷，女，汉族，1982年9月20日出生。代理权限：一般授权代理。上诉人曲靖市滇业物业服务有限公司（以下简称滇业物业）与被上诉人昆明国美电器有限公司（以下简称昆明国美）房屋租赁合同纠纷一案，滇业物业不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初65号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭审理。上诉人滇业物业的法定代表人赵洪才及该公司委托诉讼代理人安波，被上诉人昆明国美的委托诉讼代理人郑敏、王小婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滇业物业上诉请求：1.依法查明滇业物业的主体适格基本事实，并依法判决支持滇业物业在一审提出的全部诉讼请求；2.判令由昆明国美承担本案一、二审的全部诉讼费用。理由为：1.原审法院回避其与麒麟区法院已经作出多份生效裁判文书所确认的事实；2.原审法院在评判滇业物业是否是适格主体的论述中前后矛盾；3.既然原审法院认定主体不适格，最终又采用判决方式驳回诉讼请求错误。昆明国美答辩：原审法院认定法律关系准确、适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回、维持原判。理由为：1.上诉人既不是涉案房屋的所有权人，也未得到涉案房屋所有权人合法的出租授权，无权出租涉案房屋，不是本案适格主体；2.答辩人基于涉案房屋业主与曲靖莹兴物业管理有限公司（以下简称莹兴物业）租赁授权而与其签订房屋租赁合同，并非业主委员会对涉案房屋的租赁授权，答辩人与莹兴物业之间的房屋租赁合同合法有效；3.关于2015年12月6日至2018年11月26日的房租，涉案房屋业主已经收取，不论上诉人有无出租权均无权再收取；4.即使上诉人受第三届业主委员会委托对滇东商城提供物业管理，其也无权向答辩人收取物管费。滇业物业向原审法院提出的诉讼请求：1.判令昆明国美继续履行《房屋租赁合同》并支付2015年12月6日至2018年11月26日止应付给其的房屋租金人民币3369794.4元；2.判令昆明国美应支付给其2015年12月6日至2018年11月26日止的物业管理费人民币1488936.56元；3.判令昆明国美因未履行支付租金应支付其的迟延履行金人民币5332199.64元；（上述1-3项合计人民币10190930.94元。）4.判令昆明国美承担本案的全部诉讼费用。原审经审理确认如下法律事实：2009年12月26日滇东商城业主委员会经曲靖市建设备案登记成立，之后于同日427户业主通过《滇东商城管理规约》等规则并向相关部门报备。后滇东商城业委会于2010年3月21日与莹兴物业签订了《滇东商城物业服务合同》，授权莹兴物业对滇东商城l-4楼建筑面积28000平方米的商业用房进行统一管理、招商招租、与各商家签订租赁合同、代收租赁费款项及代扣租赁税款、发放业主租金等，同时该合同还约定莹兴物业向业委会收取年租金l5％的物业管理费；该合同还就其他内容进行了约定。莹兴物业于2010年10月18日与昆明国美签订了《房屋租赁合同》。2015年4月11日滇东商城选举产生了滇东商城业委会，于2015年4月29日经曲靖市麒麟区住房和城乡管理局予以备案。经原审法院于2018年7月5日作出（2018）云03民终200号民事判决解除了滇东商城业委会与其莹兴物业签订的《滇东商城物业服务合同》。2015年12月1日滇东商城业委会与滇业物业签订了《滇东商城物业服务合同》。2015年12月10日至2018年9月17日滇业物业及滇东商城业委会与昆明国美就收取房屋租金进行过多次沟通未果，故滇业物业诉至原审法院，请求判如所请。原审法院认为：1.关于滇业物业的主体资格问题。本案为房屋租赁合同纠纷，其主张与昆明国美存在房屋租赁合同关系，需证明其对房屋拥有所有权或取得房屋所有权人的授权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”其所提交的证据既不能证明其系案涉房屋的所有权人，也不能证明其取得了所有权人的授权向他人出租案涉房屋，故滇业物业的主体不适格。因滇业物业不是本案适格的主体，所以其向昆明国美主张支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求也就失去了法律及事实基础，故对其主张昆明国美支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求不予支持；2.关于昆明国美是否应当向滇业物业支付物业管理费的问题。滇业物业作为物业服务企业与滇东商城业委会签订了《滇东商城物业服务合同》，有权按照合同的约定收取物业服务费，但双方所签订的《滇东商城物业服务合同》中并未对物业服务费用的收取标准进行明确约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故滇业物业未能提供证据证明其收取物业服务费的标准，故其主张昆明国美应当支付2015年12月6日至2018年11月26日止的物业管理费人民币1488936.56元的诉讼请求没有事实依据，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告曲靖市滇业物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币82946元，由原告曲靖市滇业物业服务有限公司负担。”二审中，上诉人滇业物业提交以下证据：第一组：1.滇业物业2018年10月25日向云南电网有限责任公司曲靖麒麟供电公司《请求变更缴费账户名称的说明》一份1页；2.2018年10月30日云南电网有限责任公司曲靖麒麟供电公司向滇业物业《非居民客户变更用电业务申请表》《客户用电受理回执》二份2页；3.2019年5月21日滇业物业与曲靖云电阳光配售有限公司签订的《电力市场交易代理合同》一份9页、《电力市场化交易授权委托协议书》一份6页；4.曲靖云电阳光配售有限公司向滇业物业送达部分（2019年8月、10月）的电费通知单两份18页；5.2018年10月31日滇业物业与曲靖市城市排水总公司签订的No0007806《合同书》一份2页；6.曲靖市供排水公司向滇业物业出具部分水费及污水处理费用通知单（2109年第3月、6月、7月、9月）5页；7.滇业物业与曲靖旺洁家政服务公司在2019年2月15日的《现场验收单》以及施工现场图片7张和发票和收据7张共计15页。欲证明：上诉人滇业物业自与曲靖市滇东商城（第三届）业委会与2015年12月1日签订《滇东商城物业服务合同》之后，对滇东商城1-4楼28000平方米的物业进行了实际的管理，前述提供的证据仅为部分证据。第二组：8.曲靖市中级人民法院（2020）云03民终880号民事裁定书一份8页。欲证明：该终审裁定书再一次说明被上诉人昆明国美所承租滇东商城2楼的商铺，莹兴物业对该商铺不具有收取物业管理费和商铺租金的主体资格。第三组：9.2020年5月02日滇业物业及曲靖市滇东商城（第三届）业主委员会《关于曲靖市中级人民法院（2019）云03民初65号、66号、67号民事判决书的举报信》一本。欲证明：说明上诉人滇业物业是滇东商城427户业主出资设立的公司，且有滇东商城（第三届）业委会的授权，对滇东商城1—4楼28000平方米的商铺的物业管理，具有收取租金和物业管理费用主体资格。由曲靖中院及麒麟区人民法院作出的生效判决和裁定予以证明。补充证据两组：第一组：1.2020年8月11日曲靖供电局向上诉人发出的《客户安全隐患整改书》；2.2020年7月24日上诉人与曲靖市麒麟区阳春苗圃签订的《合同》及在阿诗玛社区在创维卫生城市要求美化环境的部分照片及支出的费用；3.麒麟区寥廓街道阿诗玛社区居民委员会再2020年7月27日、8月5日、8月7日送达的《创建全国文明城市重点任务交办暨问题整改通知书》三份。欲证明：上诉人管理滇东商场1-4楼物业的事实。第二组：4.被上诉人昆明国美2020年7月22日向曲靖市市民发放的广告手册一份。欲证明：被上诉人昆明国美承租本案租赁物标的物在2020年6月30日到期后，被上诉人昆明国美在未与具备合法主体资格签订任何合同的情况下，仍然强占滇东商场业主的房屋，强行装修经营，拒绝支付租金，严重侵害了业主的合法权益。不知被上诉人强占经营行为的底气是如何而来。昆明国美质证：第一组证据：1-6的真实性无异议，7的真实性不认可，第7份发票和收据都是复印件，真实性不认可。上诉人提供的第一组证据均不能证明上诉人曲靖市滇业物业服务有限公司对滇东商城1—4楼提供了物业管理服务，不能实现对方的证明目的，并且证据发生时间均在2018年10月以后，绝大多数已超出本案上诉人的诉讼请求期间，与本案无关联。具体来说：第1-3份用电账户变更、用电协议证据所涉用电区域不包括昆明国美租赁区域，与昆明国美无关，昆明国美在租赁区域具有独立的用电户头，就租赁区域用电，昆明国美系与云南电网公司曲靖麒麟供电局直接发生用电权利义务关系，由昆明国美按月向供电局自行缴纳电费，既未经过上诉人，也不由上诉人代收。第4份电费通知单：首先，从电费通知单左上方户名及户号可以看出昆明国美租赁区域具有独立用电户头；其次，本案中上诉人提交的电费通知单由上诉人擅自打印，每期电费缴纳前，昆明国美均自行至供电局打印电费通知单，不经过上诉人，昆明国美凭电费通知单将每期电费直接缴纳给供电局，也不由上诉人代收。第5-6份用水合同、水费通知单所涉用水区域不包括我司租赁区域，与昆明国美无关，昆明国美在租赁区域具有独立的用水户头，就租赁区域用水，昆明国美系与曲靖城市供排水公司直接发生用水权利义务关系，由昆明国美按月向曲靖城市供排水公司自行缴纳水费，既未经过上诉人，也不由上诉人代收。第7份物业施工证据本身不能反映出施工的具体场所，且系上诉人与第三方发生，无法核实其真实性。第二组证据：对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明莹兴物业对昆明国美租赁区域不具有收取物业管理费和租金的主体资格，不能实现对方的证明目的。理由如下：该份民事裁定书系莹兴物业与曲靖市福万家商业有限公司之间房屋租赁合同裁定，与本案无关联。该案与本案案情不同，莹兴物业与曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同的签订、履行等（其中该案中租赁合同为包括业主委员会在内的三方合同），也与昆明国美跟莹兴物业之间的房屋租赁合同不同，即使莹兴物业在该案中被驳回起诉，也不代表莹兴物业在本案中不具有出租权；反过来说，该案是以莹兴物业不是房屋所有权人来认定其不具有诉讼主体资格，从而驳回起诉，那么本案中上诉人同样不是涉案房屋所有权人，依此逻辑，上诉人同样不是本案适格主体，也应当驳回起诉。第三组证据：对证据真实性、合法性及关联性均不认可，举报信本身不能作为证据，也不具有证据资格。针对补充的证据：第一组证据都是复印件，对真实性、关联性、合法性都不认可，而且这些证据都是发生在2020年下半年，与本案也没有关联。第二组证据：与本案无关，而且昆明国美与莹兴物业房屋租赁合同到期以后已经取得了涉案房屋业主的许可，与涉案房屋业主重新建立了房屋租赁关系。被上诉人昆明国美提交以下证据：第一组：电费通知单（2019年9月）及电费发票，复印件共2页。欲证明昆明国美在租赁区域具有独立的用电户头，就租赁区域用电昆明国美系与云南电网公司曲靖麒麟供电局直接发生用电权利义务关系。每期电费昆明国美均自行至供电局打印电费通知单不经过上诉人，昆明国美凭电费通知单将每期电费直接缴纳给供电局，也不由上诉人代收。上诉人未向昆明国美提供物管服务。第二组：水费通知单（2019年9月）及水费发票，复印件共2页。欲证明昆明国美在租赁区域具有独立的用水户头，就租赁区域用水昆明国美系与曲靖城市供排水公司直接发生用水权利义务关系，由昆明国美按月向曲靖城市供排水公司自行缴纳水费，既未经过上诉人，也不由上诉人代收。上诉人未向昆明国美提供物管服务。滇业物业质证：对第一组证据的真实性无异议，对该证据的关联性及证明目的不予认可，被上诉人昆明国美所用电表是上诉人管理子表。在上诉人的证据中上诉人与供电公司的《电力市场交易代理合同》第二条载明：供电公司委托上诉人代理滇东商城1-4楼电力市场化交易业务有关事项。因被上诉人昆明国美在交付电费后需开具增值税发票，故经协商由被上诉人昆明国美直接到供电公司交付所用电费，并由供电公司直接出具增值税发票给被上诉人昆明国美。对第二组证据的真实性无异议，对该证据的关联性及证明目的不予认可，被上诉人昆明国美所用水表是上诉人管理的分表，上诉人管理的是总表。在上诉人的证据中上诉人与曲靖市城市供水用水合同书予以证明，上诉人是管理滇东商城1-4楼的管理人。因被上诉人昆明国美在交付水费后需开具增值税发票，故经协商由被上诉人昆明国美直接到供水公司交付所用电费，并由供水公司直接出具增值税发票给被上诉人昆明国美。实际被上诉人昆明国美所用水表，是上诉人经过二次加压即从地下水池抽到4楼屋顶水塔后，从水塔中才供给其使用，二次加压的相关费用现在还由上诉人承担，没有向被上诉人收取。对以上证据，本院将结合争议焦点一并予以评析。二审另查明：昆明国美承租的涉案房屋系袁丽等40位业主所有，上述40位业主均授权莹兴物业将房屋出租给昆明国美使用，并认可莹兴物业与昆明国美2010年10月18日签订的《房屋租赁合同》内容。莹兴物业出具《情况说明》，表明其已将昆明国美支付的包括了本案诉争期间（2015年12月6日至2018年11月26日）的全部租金按照约定支付给了各业主。本案二审的争议焦点：1.就租金而言上诉人滇业物业是否是适格原告。2.滇业物业提出的诉讼请求是否有事实及法律依据。第一，关于就租金而言上诉人滇业物业是否是适格原告的问题。滇业物业在本案中主张要求昆明国美向其支付租金依据的是在莹兴物业与滇东商城业主委员会前于2010年3月21日签订了《滇东商城物业服务合同》的前提下，2010年10月18日莹兴物业与昆明国美签订的《房屋租赁合同》所约定的内容。滇业物业在诉讼中主张，虽然其不是上述《房屋租赁合同》的签订者，但根据《滇东商城管理规约》的规则，2015年4月11日滇东商城选举产生了第三届业主委员会并于同月29日备案，该业委会根据授权解除前述《滇东商城物业服务合同》，并成立滇业物业对滇东商城进行管理、招租、收租等。本院认为，滇业物业以上述理由提出要求昆明国美向其支付租金的诉讼请求，系认为根据《滇东商城管理规约》其具有收取租金的权利，其符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，滇业物业就租金部分的诉讼请求而言，从程序上说具有原告的主体资格，原审法院对此部分的认定有误，本院依法予以纠正。第二，关于滇业物业提出的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。诉讼中，滇业物业陈述其在本案中向昆明国美主张2015年12月6日至2018年11月26日期间的租金、2015年12月6日至2018年11月26日期间的物业管理费、延迟履行金等诉讼请求的依据均为2010年10月18日莹兴物业与昆明国美签订的《房屋租赁合同》。就滇业物业提出的上述诉讼请求，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷：1.经审查，涉案房屋并非滇业物业享有所有权的不动产，而在案证据表明，昆明国美承租的3000余平方米房屋的各产权人与莹兴物业签订了《滇东商城二楼国美片区商铺物业服务协议》并授权莹兴物业将上述房屋出租给昆明国美使用，且上述各产权人还向昆明国美出具了《授权委托书》表明将其享有合法产权的房屋委托莹兴物业出租给昆明国美使用并承认莹兴物业与昆明国美签署的《房屋租赁合同》的效力，故昆明国美依据前述《房屋租赁合同》承租涉案房屋并依约向莹兴物业支付租金并无不妥之处；2.在本案一审过程中莹兴物业向原审法院出具《情况说明》，表明其已将昆明国美支付的包括了本案诉争期间（2015年12月6日至2018年11月26日）的全部租金按照约定支付给了各业主，现滇业物业仅凭滇东商城业主委员会的换届及《滇东商城管理规约》主张昆明国美应再次向其支付相应期间内的租金无合同依据，本院对此依法不予支持；3.从时间上看，莹兴公司系滇东商城业主委员会2009年12月依法成立后于2010年3月通过签署《滇东商城物业服务合同》的方式引入的对滇东商城28000平方米商业用房进行管理、招商招租、与租户签订租赁合同、代收租金及物业费等事宜的主体，虽然滇业物业主张2015年4月11日滇东商城选举产生了第三届业主委员会后该业委会根据授权解除前述《滇东商城物业服务合同》，并成立滇业物业对滇东商城进行管理、招租、收租等事宜，但现有生效法律文书表明滇东商城业主委员会与莹兴公司之间的《滇东商城物业服务合同》系于2018年7月5日经人民法院（2018）云03民终200号民事案件判决解除的，故至少至2018年7月5日，昆明国美依照其与莹兴物业签订的《房屋租赁合同》约定向莹兴物业支付租金、物业费等费用并无不妥之处；4.同理，滇业物业诉请昆明国美支付物业管理费、延迟履行金亦依法不予支持。原审法院虽在关于租金的诉讼请求处理中认定滇业物业不具有适格主体资格错误的情况，但本案裁判结果处理正确，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，对原审裁判结果予以维持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82946元，由曲靖市滇业物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王璟审判员范蕾审判员刘希二〇二〇年九月十四日书记员 杨          博