上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10106号上诉人（原审被告，反诉原告）：段爱玲,女，1968年4月10日出生，汉族，户籍地河南省信阳市浉河区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：童兆庆,男，1954年7月20日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上诉人段爱玲因与被上诉人童兆庆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段爱玲的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人童兆庆的诉讼请求，支持上诉人段爱玲的反诉请求。事实与理由：童兆庆未按照合同约定支付足额租金，经段爱玲催缴后仍未补交，已构成严重违约，且童兆庆未经段爱玲允许，私自更换热水器，故段爱玲无需返还保证金及支付童兆庆购买安装热水器的费用；因童兆庆破坏XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）及设施，导致系争房屋需要重新装修，空关达六个月之久，应当支付相应的赔偿费用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人童兆庆辩称，不同意上诉人段爱玲的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。童兆庆向一审法院提起诉讼，请求：1.判令段爱玲退还童兆庆保证金人民币（以下币种相同）10,000元;2.判令段爱玲支付童兆庆代购燃气热水器费1,938元；3.诉讼费由段爱玲承担。段爱玲向一审法院提起反诉，请求：1.判令童兆庆赔偿段爱玲60,000元；2.诉讼费由童兆庆承担。一审法院认定的事实：2018年6月21日，童兆庆（承租方、乙方）与段爱玲（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金10,000元，每三个月支付一次，每次付款提前三日；乙方必须按时缴付租金，乙方若未按约定日期支付租金,且逾期超过15日的（注:若乙方支付租金时,甲方不积极履行收款行为,且乙方有证据证明已催告甲方收款的情形除外）,则甲方有权行使以下所有权利:1.解除合同；2.要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间产生的相关费用；3.将乙方所支付的租赁保证金直接抵作违约金。甲方移交房屋及本合同表明的附属设施给乙方后,乙方应在本合同文本上签字确认并对房屋及附属设施的安全负责,非不可抗力因素造成的财产损失由乙方全额承担。自然损坏由甲方负责修缮。乙方须向甲方缴纳租赁保证金10,000元，合同终止时，由甲方检查房屋及附属设施无不可抗力因素造成损坏、水、电、煤、电话费用结清后，甲方应全额归还租赁保证金；合同另对其他事项作了约定。上述合同签订当日，段爱玲将系争房屋交付童兆庆，双方在房屋设施设备清单上签字确认。童兆庆分别于2018年6月21日向段爱玲转账支付40,000元、9月30日转账支付29,000元、12月27日转账支付30,000元，2019年3月28日转账支付10,000元及现金支付20,000元。童兆庆入住后，因空调更换启动器花费230元，安装窗帘花费440元。2018年9月13日童兆庆曾微信联系段爱玲，要求更换热水器。童兆庆为更换燃气热水器花费1,685元并支付上门安装费253元。2019年4月17日，以承租人杜某、童兆庆、杨某为承租人，办理了系争房屋的上海市居住房屋租赁合同登记备案。2019年6月29日童兆庆向段爱玲发微信表示：“钥匙在301”；段爱玲表示：“好的，我在外地，过几天回去”；7月6日段爱玲表示：“301人说你没有把钥匙放在她那里”；7月23日童兆庆表示“什么时候把押金退我”。2020年2月2日，段爱玲向童兆庆发微信表示：你违约了，你的违约现在给我造成很大的损失……2月3日，童兆庆回微信给段爱玲：为了赖掉押金，一直不交接……段爱玲回：你欠房租不给，你已经违约了，后面物业费水电煤都没交，你破坏墙体物品到现在都没有修复，造成我无法正常出租，这几个月的房租钱你必须赔偿我。一审法院另查明，童兆庆于2019年6月12日与案外人签订房屋租赁合同，约定自2019年7月1日起承租上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并支付了三个月租金及房屋押金共计52,000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于租赁保证金。段爱玲辩称童兆庆少支付租赁期间的租金1,000元，一审庭审中查明在该期租金支付后童兆庆正常支付了后两期各一季度的租金30,000元，并解释段爱玲收取29,000元而非足额系童兆庆添置系争房屋的有关设备设施抵扣了1,000元，段爱玲在收取该费用后仍继续收取后两期费用，亦未对之前的租金差额部分提出异议，故对童兆庆的解释一审法院予以采信，段爱玲称童兆庆少付租金，结合段爱玲收取后两期租金的行为，其辩称不合常理，一审法院不予采信。双方租赁合同终止后，童兆庆要求返还保证金，符合合同约定，一审法院应予支持。关于热水器代购费和安装费。因系争房屋的热水器不能正常使用，童兆庆更换添置为居住使用所需，且童兆庆购置前已告知段爱玲，段爱玲当时并未提出异议，视为默认同意更换热水器，考虑到使用的折旧率，从公平角度，一审法院将该费用酌定为1,500元。关于反诉主张60,000元空关损失，租赁合同到期后，段爱玲怠于配合办理房屋交接手续，应由其自行承担空关期间的损失，加之童兆庆另行租房的证据确凿，实际也并未占用系争房屋，段爱玲该主张于法无据，一审法院不予支持。一审法院于2020年7月24日作出民事判决：一、段爱玲于判决生效之日起十日内返还童兆庆保证金10,000元；二、段爱玲于判决生效之日起十日内支付童兆庆购买热水器及安装费共计1,500元；三、驳回段爱玲的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币98元，减半收取计49元，由段爱玲负担。一审反诉案件受理费人民币1,300元，减半收取计650元，由段爱玲负担。二审期间，段爱玲提供一份微信聊天记录，证明系争房屋确因空关导致损失；童兆庆提供一份通话记录文字稿，证明是段爱玲未及时接收房屋导致房屋空关。段爱玲、童兆庆均不认可对方提供的证据。经审查，本院无法确定上述证据的真实性，故在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人段爱玲拒绝返还童兆庆保证金，拒绝支付童兆庆购买安装热水器的费用，要求童兆庆赔偿房屋空关的损失是否有相应的依据。对于保证金及热水器费用。段爱玲与童兆庆签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按约履行。段爱玲以童兆庆未足额支付租金，已构成根本违约为由，拒绝返还保证金。对此本院认为，童兆庆支付段爱玲第二季度29,000元租金后，又按正常标准足额支付了后两期租金，段爱玲对此并未提出异议，亦收取了后两期租金。段爱玲称其通过报案等手段催缴过欠付的租金，但均未提交证据予以证明，故本院难以采信；段爱玲又以热水器并未损坏为由，拒绝支付童兆庆购买安装热水器的费用，对此本院认为，童兆庆向段爱玲提出热水器损坏，要求另行更换，段爱玲未明确予以反对。段爱玲又称其曾至系争房屋进行维修，亦未提供相应的维修证明，故本院不予采信。现租赁合同已履行完毕，一审法院根据实际情况，采信童兆庆关于少付租金的理由，认定段爱玲返还保证金及酌情支付热水器费用并无不当，本院依法予以维持。对于房屋空关的损失。段爱玲以童兆庆损坏系争房屋及内部附属设施，导致房屋因装修空关无法另行出租为由，要求童兆庆赔偿房屋空关损失。对此本院认为，段爱玲主张童兆庆损坏房屋及设施，但未提供证据证明系争房屋内确存在损坏的情形，亦未提供证据证明租期届满后是因童兆庆原因导致房屋需要重新装修而产生空关，故对段爱玲的该项意见，本院不予采纳。一审法院驳回段爱玲的反诉请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人段爱玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币737元，由上诉人段爱玲负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年九月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……