上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8729号上诉人（原审被告）：上海进舟金属制品有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路******。法定代表人：陈莉，执行董事。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范章余，上海高达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海安中悦实业有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿达路**>法定代表人：赵中，总经理。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人上海进舟金属制品有限公司（以下简称进舟公司）因与被上诉人上海安中悦实业有限公司（以下简称安中悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。进舟公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回安中悦公司要求进舟公司支付电费的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判安中悦公司返还进舟公司租赁保证金15万元。事实与理由：房屋租赁期间电费的结算应依照双方合同约定，按当地供电部门收费标准结算。涉案房屋的基础电费单价收费标准在2018年3月之前按照单价42元计算，自2018年4月至2019年5月按单价28元计算，但在此期间安中悦公司却一直按单价42元向进舟公司计收电费，标准有误。一审判决认定安中悦公司已经退还进舟公司保证金14万元有误，该款项未注明用途，系因安中悦公司提前收回前一份租赁合同50%租赁面积而向进舟公司支付的补偿款，与本案无关联性，故安中悦公司还应返还进舟公司保证金共计15万元。安中悦辩称：不同意进舟公司的上诉请求，请求维持原判。进舟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安中悦公司、进舟公司订立的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.判令进舟公司承担房屋提前退租违约金人民币447,072元（以下币种相同）；3.判令进舟公司支付安中悦公司就上海市浦东新区XX路XX号6号厂房北侧中编号为6-4厂房（以下简称系争房屋）于2019年7月20日至2019年11月30日的租金（按照每日1,188元租金标准计算）；4.判令进舟公司承担系争房屋从2019年4月20日至2019年7月19日期间的物业费、保洁费和门岗费23,933元；5.判令进舟公司承担系争房屋从2019年7月20日至2019年10月20日期间的物业费保洁费和门岗费10,829元；6.判令进舟公司向安中悦公司承担系争房屋从2019年4月20日至2019年7月19日期间的水费2,400元；7.判令进舟公司向安中悦公司支付系争房屋2019年4月1日至2019年7月10日期间的电费225,826元；8.判令进舟公司支付安中悦公司系争公司2019年7月20日至2019年10月19日租金的逾期付款违约金（以111,768元为本金从2019年6月21日起算至判决生效之日止，按日千分之四标准计算）。一审法院认定事实：安中悦公司是上海市浦东新区XX镇XX路**的权利人，土地性质为工业，使用权面积为28,845.10平方米；在上海市房地产权证附记记载“本证含在建工程建筑面积16,413.56平方米。建筑容积率：不大于1万平方米/公顷（总建筑面积不得超过28,845平方米）。”安中悦公司作为出租方（甲方）与进舟公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋合计面积为2,484平方米；甲方将房屋租赁给乙方，乙方向甲方承诺，租赁房屋的用途从事工业性项目使用，厂房仅可作为工业生产和相关辅助活动（例如与生产相关的原辅材料和成品存放、办公室等）使用，并且乙方生产过程中无废气、粉尘、废水排放；乙方如发生经营行业的变更或转让，也须征得甲方同意；本合同租赁期为叁年，从2017年7月20日至2020年3月20日；甲、乙双方同意，厂房租金为每平方每日0.90元，物业费和保洁费及门岗费每日0.10元，计年租金金额835,900元（该价格不含税收，税收另按7%收，开具11%的增值税发票）；2018年3月20日前，每期应付租金和物业费保洁费和门卫费=总额÷4期=213,475元；房租满二年递增一次，到2018年3月20日，租金为每平方每日0.972元，计年租金总额881,273元，物业费按照当年度园区物业管理部门实际收费标准收取，保洁费和门卫费按照当年度实际支出收取；2018年3月21日之后，每期应付租金（不含物业费保洁费门卫费）=年租金总额÷4期=220,318元；租金每三个月缴纳一次，乙方必须在上次租金到期前30天交纳下次租金，依此类推；本合同签订时，甲方应预交乙方保证金7万元，保证金用于保证乙方在租赁期满或中途退租时，支付租赁期内尚未支付的租金、水、电、电话、宽带费用和装修、构筑物的复原工程清理的相关费用，待上述费用结算清和有关注册、登记注销迁移手续办结后一个月内，按实结算，多退少补；如乙方未按照合同支付租金或有其他违约行为，甲方有权没收该保证金；在租赁期间，非下列情况之一，不得变更或者解除本合同：……3）由于市政府政策变化，致使本合同无法履行的；任何一方要求变更或解除合同的，须提前六个月书面通知对方，经双方协商一致，并订立书面协议，变更或解除本合同，除依法和本合同规定可以免除责任外，提出方承担违约责任并赔偿对方由此造成的直接经济损失；任何一方擅自提前解除本合同的，应承担半年租金作为违约金；乙方未按合同规定的时间支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后15天内没有支付，自16天起乙方应支付逾期付款违约金，每天按租赁费千分之四支付逾期付款违约金，连续三个月没有补足租赁费，甲方有权单方面终止合同，乙方除补交租赁费外，应承担一年租金作为违约金；……乙方的权利和义务：……2）有权在租赁经营区内对外进行招商、招租；……。双方庭审确认，租赁合同签署后，租赁保证金7万元并未实际支付。双方共同确认：2016年双方已建立租赁关系并签署租赁合同，为此进舟公司交付安中悦公司租赁保证金15万元，后经协商，租赁面积发生变化，故双方重新签署合同即本案所涉租赁合同。进舟公司租金支付至2019年7月19日；物业费、门卫费、保洁费支付至2019年4月19日；2019年4月20日后进舟公司未支付过水费，2019年4月1日后的电费进舟公司亦未支付过。2018年6月，进舟公司将上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢（1,150平方米）及4号楼二楼办公室（165平方米），合计面积1,315平方米转租给案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司），约定从事工业性项目使用。2019年5月15日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府向进舟公司发送责令改正通知书，表示其在上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢，因未取得环保手续从事生产的行为，违反了相关法律规定，要求进舟公司立即停产停工，并要求在2019年6月6日将进舟公司在厂区内的设备、原料、产品全部搬离。同年5月30日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府向XX公司发送责令改正通知书，表示其在上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢，因未取得环保手续投入生产的行为，违反了相关法律规定，要求其在2019年6月3日停产停工并搬离所有设备。期间，安中悦公司也曾为环评一事至相关部门为进舟公司协调过，但安中悦公司表示相关部门答复这个园区范围内做焊接或者玻璃制品均无法办理出环评。2019年6月5日，进舟公司向安中悦公司发函，表示相关政府部门以未取得环评手续要求进舟公司停产并搬离，进舟公司认为是安中悦公司不能提供系争房屋的产权证，导致不能办理环评手续，由此要求安中悦公司与其商讨赔偿事宜。2019年6月13日，进舟公司再向安中悦公司发送“解除厂房租赁合同通知函”，表示双方建立租赁关系，由于进舟公司不能再租赁地办理合法生产的相关手续，进舟公司决定于2019年6月30日前搬空上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢及4号楼二楼办公室内进舟公司所有财物，退租并交房给安中悦公司，其他未尽事宜，双方协商处理。2019年7月5日进舟公司工作人员通过微信表示“今天把6-3的房间及办公室的钥匙都给陶师傅了”，安中悦公司工作人员回复“是的”；同日安中悦公司工作人员发送厂房照片一张，进舟公司工作人员表示“这个是玻璃厂的”，安中悦公司人员回复“好的”；2019年7月14日，进舟公司工作人员发送“＠陶钥匙我给赵中了”，安中悦公司人员回复“好的”；2019年7月15日，安中悦公司工作人员询问“＠陈莉陈经理，6-3、6-4你们两家公司的搬迁工作都进行完毕了吗？进行完毕给我们一个正式的日期通知，我安排以此日期结算”；2019年7月22日，安中悦公司工作人员表示“陈经理，请尽快给我们最后答复，贵司这边何时正式和我们解除房屋租赁合同号，如何以及何时进行清算工作，要不然房租费用一直会产生下去”，进舟公司工作人员回复“钥匙都交了，还算房租”，安中悦公司工作人员再表示“您这边给个最后通知呀”“准备何时结算”“对的，你这份纸质版的通知上只有6-3的，6-4什么情况？给个正式答复”，进舟公司工作人员表示“公司已于7月14日前往贵公司进行结算处理，被贵公司无理由的拒绝了”。双方对微信记录均不持异议。安中悦公司确认于2019年7月15日取得上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢及4号楼二楼办公室的钥匙，另表示2019年7月30日至系争房屋查看，发现人员已经没有了，但有东西在里面，认为承租方未与安中悦公司办理搬离交接；安中悦公司表示2019年12月初，因为房屋空关，故同年12月25日将上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢、6-4幢一起对外出租，为此将上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢房屋租金算至2019年11月30日。进舟公司表示，通过微信可以反映，进舟公司所使用的上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢及4号楼二楼办公室已于2019年7月5日交还安中悦公司，XX公司所使用的上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢厂房已于2019年7月15日予以交还。一审另查，2017年3月4日，安中悦公司人员分别将5万元、5万元、4万元转账至进舟公司方人员陈莉账户中。安中悦公司表示，该款为退还双方之前租赁合同中15万元租赁保证金部分，还有1万元为现金支付，但押金收据并未收回，签署涉案租赁合同后，未收取租赁保证金。进舟公司表示，因承租方之前承租面积较大，也未用足，安中悦公司提出收回部分予以自用，进舟公司同意，考虑到收回的承租部分进舟公司进行了装修，根据双方口头协商，由安中悦公司自愿补偿进舟公司14万元，该款与租赁保证金无关，所以租赁保证金收据原件还在进舟公司处。一审再查，安中悦公司主张2019年4月20日至2019年7月19日期间水费2,400元，进舟公司确认也表示愿意支付。安中悦公司主张2019年4月1日至2019年7月10日期间的电费共计225,826元，进舟公司表示电费中包含了次承租人使用的电费，次承租人不确认下，进舟公司无法确认。安中悦公司表示，电费为月结，出租房屋中的电费是与进舟公司进行结算，电费出来后通过微信群发送进舟公司，进舟公司确认后由安中悦公司向其出具发票，进舟公司予以支付。安中悦公司就2019年4月的电费于2019年5月10日向进舟公司提供增值税专用发票，金额为85,542元；就2019年5月的电费于2019年6月19日向进舟公司提供增值税专用发票，金额为90,699元；上述发票进舟公司确认收到且确认已作为企业入账予以抵扣。安中悦公司表示2019年6月电费金额为44,911元，2019年7月1日至10日的电费为4,674元。进舟公司认为安中悦公司没有按照国家标准计算电费，均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。安中悦公司、进舟公司双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，进舟公司提出系争房屋没有产权证明，根据权利证明中的描述，系争房屋应是取得建设工程规划许可证建设的房屋，由此建立的租赁关系，并不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。现安中悦公司要求确认双方的租赁合同予以解除，进舟公司对此并不持有异议，并无不可，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对双方合同解除后的相关争议分析如下：第一，安中悦公司要求进舟公司承担房屋提前退租违约金447,072元；一审法院认为，违约金承担的前提是区分合同解除的责任在何方；根据双方自行表述，双方缔约时，园区并无关于房屋用途的严格限制，环保部门进行申报后便可生产经营，前期租用房屋时双方不存在争议，2019年后由于园区的标准越来越高，相关部门需要更严格的环评手续及要求，最终致使进舟公司搬离系争房屋，同时，在相关部门发送责令改正通知书时，作为出租方也去进行过协调；上述均说明双方在缔约时对涉案房屋可以何种经营形式使用、生产受到什么程度的监管均不明晰，客观上双方在解除前也正常履行了三年，为此对2019年6月相关部门不允许进舟公司生产、责令搬离，双方均无所预见，由此合同解除的责任不可归责于任一方，故对安中悦公司要求进舟公司支付提前退租违约金，一审法院不予支持.第二，安中悦公司要求进舟公司支付上海市浦东新区XX路XX号6号厂房北侧中编号为6-4厂房2019年7月20日至2019年11月30日的租金、从2019年7月20日至2019年10月20日期间的物业费保洁费和门岗费10,829元以及上述期间的租金逾期违约金；根据双方的微信往来，2019年7月，就系争房屋已经进行了清场拍照，同时交还了钥匙，虽安中悦公司一直以进舟公司仅就上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢及4号楼二楼办公室出具过书面解除意见，而就上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢没有明确过意见为由，认为上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-4幢没有完成退租手续，对此一审法院认为，从2019年7月中旬，系争房屋的状态至安中悦公司自行于2019年12月初收回另行对外出租状态，没有发生过改变，2019年6月相关部门责令承租人离场，2019年7月系争房屋中的人员均予以撤离，双方也就承租场地进行拍照交涉，虽安中悦公司多次要求承租人表明解除的意见，但在之后在仍未获得承租人表态下另行出租系争房屋，说明安中悦公司对进舟公司返还房屋是明确的，客观上，进舟公司于2019年7月20日起也未在使用房屋，由此安中悦公司要求再支付该日起之后的租金及物业费保洁费和门岗费，不予支持，在没有租金产生的情况下，安中悦公司主张租金逾期违约金，也不予支持.第三，安中悦公司要求进舟公司承担系争房屋从2019年4月20日至2019年7月19日期间的物业费保洁费和门岗费23,933元，进舟公司就物业费保洁费和门岗费付至2019年4月19日，之后因使用房屋而发生的物业费保洁费和门岗费应予以支付。进舟公司提出按照合同约定2018年3月21日之后应按照当年度园区物业管理部门实际收费标准收取，保洁费和门卫费按照当年度实际支出收取，要求安中悦公司先行提供实际支出及标准证据再支付；对此一审法院认为，虽合同作出这样的约定，但根据安中悦公司的表述2018年3月21日后仍然根据之前的标准予以收取至2019年4月19日，进舟公司从对此从未提出异议，双方收费标准实质上没有发生过变化；一审法院要求进舟公司核实2018年3月21日至2019年4月19日期间其支付物业费保洁费和门岗费的金额及标准一节事实，进舟公司以与本案无关联拒不核实，同时也没有证据证明双方就2018年3月21日后的物业费保洁费和门岗费标准进行了变更及明确，根据相关法律规定，一方当事人对另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍不明确表示肯定或否定的，视为对该事实的承认，由此一审法院认定进舟公司以原先标准支付了2018年3月21日至2019年4月19日期间的物业费保洁费和门岗费。双方通过实际履行改变了原约定，现安中悦公司要求依照原先标准计算相关费用要求支付，于法有据；现根据安中悦公司自行确认2019年7月15日收回上海市浦东新区XX路XX号6号厂房6-3幢及4号楼二楼办公室及微信内容，确认系争房屋均于2019年7月15日收回，故一审法院就2019年4月20日至进舟公司搬离系争房屋期间的物业费保洁费和门岗费22,907.45元部分，予以支持.第四，安中悦公司要求进舟公司承担房屋从2019年4月20日至2019年7月19日期间的水费2,400元，进舟公司对此确认并愿意支付，并无不可，可予准许.第五，安中悦公司要求进舟公司承担房屋从2019年4月1日至2019年7月10日期间的电费225,826元，根据双方表述，电费是月结，双方确认后由承租人予以支付，2019年4、5月的电费已经开具了增值税发票交付进舟公司；目前没有证据显示，进舟公司收到发票后提出异议，同时也将发票用以入账，现再以不确认金额为由抗辩，一审法院不予采信，就该两个月电费予以支持；对安中悦公司提出的2019年6月电费44,911元及2019年7月1日至10日的电费4,674元，虽没有证据证明得到进舟公司的确认，但2019年6月中旬后进舟公司为是否需要搬离可能存在生产异常状况，但直至进舟公司于2019年7月中旬离场，客观上会有电费的发生，现一审法院结合之前用电情况及房屋使用状况，酌情认定进舟公司承担2019年6月至2019年7月10日的电费4万元。最后，对于租赁保证金，双方均确认就本案所涉租赁合同中的7万元并未实际支付；2016年建立租赁关系的15万元租赁保证金，双方各执一词，根据庭审调查，2017年3月双方确实为变更合同签订，由安中悦公司向进舟公司转账14万元，但转账的性质及指向，进舟公司表示为安中悦公司对其装修的补偿，但并未提供证据证明，而就之前的租赁合同，双方确实存在15万元的租赁保证金，在没有其他证据予以证明下，对安中悦公司以退还原有保证金的解释较为符合14万元支付，对还有1万元保证金，安中悦公司提出现金支付，并未得到进舟公司确认，一审法院不予采信，在本案中一并予以处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇二〇年四月二十九日判决：一、确认上海安中悦实业有限公司与上海进舟金属制品有限公司间就上海市浦东新区XX路XX号6号厂房北侧一半面积（编号为6-3、6-4两幢）以及4号楼二楼附属办公室所签订《房屋租赁合同》予以解除；二、上海进舟金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海安中悦实业有限公司支付物业费保洁费和门岗费22,907.45元；三、上海进舟金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海安中悦实业有限公司支付水费2,400元；四、上海进舟金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海安中悦实业有限公司支付电费216,241元；五、上海安中悦实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海进舟金属制品有限公司返还租赁保证金10,000元；六、驳回上海安中悦实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,832元，减半收取计4,916元，诉讼财产保全费3,536元，共计8,452元，由上海安中悦实业有限公司负担4,220元，上海进舟金属制品有限公司负担4,232元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院另查明，安中悦公司工作人员于2019年5月28日、5月29日两次将2019年5月的电费清单截图，以及租金和其他费用清单截图发送至微信群，进舟公司工作人员于5月30日回复：“房租核对过了，无误”，且未对电费计算标准提出异议。本院认为，上诉人进舟公司与被上诉人安中悦公司订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案二审中，双方的争议焦点为承租人进舟公司应向安中悦公司支付的2019年4月至7月电费的数额，以及安中悦公司应向进舟公司退还的租赁保证金数额的认定问题。关于承租人进舟公司应支付的电费问题。根据查明事实，出租人安中悦公司出示2018年5月电费清单后，进舟公司并未对基础电费单价等电费计算标准提出异议，且进舟公司在一审中亦自认已将安中悦公司开具的2019年4月、5月电费增值税专用发票用以入账，应视为其对相应电费数额予以确认。一审法院据此以发票记载数额确定2019年4月、5月的电费金额，于法有据，本院应予维持。一审法院另结合进舟公司用电情况及房屋使用状况，酌定进舟公司应向安中悦公司支付的2019年6月至7月10日的电费，应属合理范围。安中悦公司虽有异议，但未提供证据证明实际电费数额，该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难予支持。关于租赁保证金退还问题，查安中悦公司工作人员分三次向进舟公司工作人员账户转账共计14万，双方当事人对于该款项性质存有争议。本院认为，在租赁关系中，除保证金退还或当事人另有约定外，出租人对承租人并不负担金钱给付义务。进舟公司主张该款项系因租赁面积变更，安中悦公司向其支付的装修补偿款，应当对其主张的该项基础法律关系承担举证责任。但进舟公司未提供证据证明双方之间存在相应的补偿约定。一审法院认定安中悦公司该给付属退还原有保证金，于法有据，本院应予维持。综上，进舟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,293元，由上海进舟金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年九月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……