广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终293号上诉人（原审原告）：广东揭阳农村商业银行股份有限公司东山支行。住所地：广东省揭阳市榕城区*******（人家头村前）。负责人:朱义华，行长。委托诉讼代理人：黄惠堎，广东榕江律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琼，广东榕江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林锦元，男，1968年5月26日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区************。委托诉讼代理人：郑郁郸，广东圣桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林曼衡，广东圣桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭志鸿，男，1976年11月13日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区*****************/2号。原审第三人：陈浩丹，男，1976年2月4日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区**************之二十三。原审第三人：郑旭冰，女，1978年11月17日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区*****************分之八号。上诉人广东揭阳农村商业银行股份有限公司东山支行（以下简称农商行东山支行）因与被上诉人林锦元、郭志鸿及原审第三人陈浩丹、郑旭冰申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行东山支行上诉请求：1.撤销揭阳市榕城区（2019）粤5202民初1604号民事判决，改判恢复对郭志鸿名下位于揭阳市榕城区***“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）(产权证号：0923906、0923904、0923905)房产的执行；2.本案一、二审诉讼费用由林锦元、郭志鸿承担。事实与理由：一、林锦元至今无法提供任何证据，证明其已向房产管理局申请办理涉案房产的权属变更登记手续，其主张明显缺乏依据，一审法院据此认定林锦元对涉案房产至今未办理变更登记手续没有过错，明显错误。第一，林锦元主张其与郭志鸿在签订《转让房屋协议书》后，有向揭阳市房产管理局申请办理位于揭阳市榕城区***“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）(产权证号：0923906、0923904、0923905)房产的权属变更登记手续，因客观原因无法办理过户手续，但林锦元至今无法提供房管部门已经受理其变更登记申请的证据，其主张明显缺乏依据，不能成立。第二，林锦元称其向揭阳市房产管理局申请变更涉案房产的权属登记，揭阳市房产管理局告知其应先办理土地使用权变更登记，后才可办理房产权属变更登记，但至今长达十六年，林锦元并没有根据揭阳市房产管理局的要求，变更涉案房产的土地使用权登记，导致涉案房产至今无法变更登记到其名下，其主张对此没有过错，明显违背事实。二、林锦元无法提供银行转账记录证明其已实际支付涉案房屋的购房款，一审法院认定林锦元已向郭志鸿支付全部价款，缺乏事实和法律依据。根据林锦元的陈述，其于2003年11月7日向郭志鸿购买涉案房产并以现金方式支付30万元的购房款，郭志鸿出具收据交林锦元存执，2003年11月8日双方才到揭阳市公证处办理《转让房屋协议书》公证。（2003）揭证内民字第1621号《公证书》确认，《转让房屋协议书》上林锦元、郭志鸿的签字属实，但对于林锦元是否有支付购房款，公证人员并没有现场公证，无法认定，且林锦元至今无法提供银行转账凭证，证明其已实际支付购房款30万元，一审认定林锦元已支付全部价款，缺乏事实和法律依据。三、林锦元无法提供证据，证明其实际占有涉案房屋，一审认定涉案房屋自2003年11月7日起由林锦元占有、使用至今，明显违背事实。林锦元主张其买受涉案房屋后，用于经营广东仙达不锈钢制品有限公司（以下简称仙达公司），但该公司的经营场所系揭阳市榕城区**********，与涉案房屋并非同一位置。且该公司的股东系陈耀并非林锦元，林锦元主张其占有、使用涉案房屋，缺乏依据，不能成立。四、林锦元、郭志鸿试图通过合同公证方式逃避国家应收税务的行为违法，一审认定林锦元、郭志鸿在涉案房屋执行前已经签订合法有效房屋转让合同，明显不当。本案林锦元、郭志鸿签订《转让房屋协议书》并进行公证，长达十六年没有办理过户手续，非常明显，林锦元、郭志鸿是试图通过对房屋转让协议进行公证的方式，逃避房产转让应缴税收。实际上林锦元、郭志鸿在签订协议时就已经计划好不办理涉案房产的权属变更登记手续，因此双方签订的《转让房屋协议书》中，并没有对涉案房产何时完成过户及无法完成过户如何处理等问题进行约定。林锦元、郭志鸿恶意串通，试图通过公证方式逃避国家税务的行为明显违法，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，涉案《转让房屋协议书》应当认定为无效，（2019）粤5202执异9号《执行裁定书》认定林锦元、郭志鸿在涉案房产被强制执行前已经签订合法有效的房屋转让合同，裁定中止对涉案房产的执行，明显不当。另外，涉案三处房产面积多达1000多平方米，但林锦元、郭志鸿签订的《转让房屋协议书》中约定总转让价款仅为30万元，平均每平方米才不到300元，这样的价格连建筑成本都不够，怎么可能是真实的房产转让价格？林锦元、郭志鸿之间房产转让明显虚假。综上，一审判决认定林锦元与郭志鸿在涉案房屋被查封前已经签订合法有效的房屋转让合同，并支付全部购房款，林锦元自2003年11月7日至今实际占有、使用涉案房屋，且涉案房屋至今未办理过户，林锦元没有过错，证据明显不足，应予纠正。林锦元辩称，农商行东山支行的上诉请求和理由没有任何事实和法律依据，一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。本案中郭志鸿将其所有的房产出让给林锦元，事实清楚，证据充分，双方的交易行为符合法律规定，也没有侵害其他人合法权益。且林锦元已支付全部价款，实际占有涉案房产，同时也到揭阳市房产管理局依法申请涉案房产所有权转移登记。因此一审判决合理合法，依法应当予以维持，农商行东山支行提起本案上诉系无视事实存在，浪费诉讼资源，应依法予以驳回。具体理由如下：一、林锦元提供了揭阳市房产管理局揭榕私字28864号内档材料足以证明林锦元已经向房产管理局申请办理涉案房产的权属变更登记手续。尤其是从内档材料中的《申请书》可见林锦元已经于2004年4月7日向揭阳市房产管理局申请变更手续，且揭阳市房产管理局也已经受理变更手续。同时林锦元也已经按照房产管理局的要求领回土地使用权证交由国土局处理，但因客观原因，涉案房产的土地使用权无法变更登记。由此可见得，林锦元向郭志鸿购买涉案房屋后，已经依法向房产管理局申请变更登记，揭阳市房产管理局至今没有变更登记涉案房产的权属，非林锦元可以控制的，林锦元根本没有过错。农商行东山支行所称内容不属实，农商行东山支行没有任何证据证明房产管理局已经履行义务，更加没有任何证据证明林锦元是故意不予变更房产登记的，其所称的内容明显违背事实。二、林锦元已于2003年11月7日将购房款以现金方式全部交付给郭志鸿，因此郭志鸿已经出具收据交林锦元，且在2003年11月8日双方去进行公证时，在公证员的公证下又再一次确认上述购房款已经交清。无论是在执行异议期间还是本案一审期间，郭志鸿均亲口承认已经收取有关购房款，可见林锦元已经交付涉案房产购房款事实清楚，证据充分。农商行东山支行要求林锦元提供银行转账记录证实交付购房款，明显是强人所难，也不符合客观实际。三、林锦元已经于2003年11月7日实际占有、使用涉案房屋，并在该地点上经营仙达公司，该事实有当地社区证明为证，也有村委会土地登记内档图、电费缴费记录等为证，且该事实也均得郭志鸿的承认，事实清楚、证据充分。四、对于农商行东山支行所称林锦元没有在《转让房屋协议书》中约定对涉案房产何时完成过户及无法完成过户如何处理等问题，上述内容并非法律强制规定必须在合同条款体现的内容，合同没有体现上述内容并不会违反法律规定，也不会导致合同无效。根据最高人民法院的司法解释，双方只要依法签订买卖协议，交付所有款项并实际占有房屋，就可以认定买卖合同生效，法院不得执行上述房屋，并应予以解封。所以是否有在合同中体现上述内容与本案毫无关联性。另外，涉案《转让房屋协议书》进行公证与否明显与纳税没有关联，农商行东山支行所称内容明显是为了混淆视听，不能予以采信。且农商行东山支行也没有任何证据证明林锦元、郭志鸿存在串通的行为，完全是农商行东山支行的恶意猜测。综上所述，林锦元已经提供了充分的证据证明其已经向房产管理局申请办理涉案房产的权属变更登记手续且没有过错，也已经提交收据等证实已经实际交付涉案房屋的购房款，同时也提交《公证书》证明涉案《转让房屋协议书》真实、合法、有效，有营业执照、照片、村委会证明等证实已经实际占有上述房产，因此根据法律的规定，法院不得执行上述房屋，并应予以解封。基于上述理由，林锦元请求法院依法驳回农商行东山支行的全部上诉请求。郭志鸿辩称，不同意农商行东山支行的上诉内容，对一审判决没有意见。陈浩丹、郑旭冰未作陈述。农商行东山支行向一审法院起诉请求：1.恢复对郭志鸿名下位于揭阳市榕城区***“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）(产权证号：0923906、0923904、0923905)房产的执行；2.本案诉讼费用由林锦元、郭志鸿承担。一审法院认定事实：1996年4月30日，郭志鸿取得位于揭阳市榕城区***“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）房屋的所有权，并领取《房屋所有权证》（产权证号为：粤房字第0923906、0923904、0923905号）。2003年11月7日，郭志鸿将上述房屋转让给林锦元，房地转让费总共30万元。当日，林锦元向郭志鸿支付30万元，郭志鸿立下收据交林锦元存执，并将上述房屋及房屋产权凭证交与林锦元占有、使用和管理。2003年11月8日，林锦元与郭志鸿在揭阳市公证处签订《转让房屋协议书》。2003年11月10日，揭阳市公证处作出（2003）揭证内民字第1621号《公证书》予以公证。2019年6月11日，揭阳市榕城区西马街仙*社区*民委员会（以下简称仙*居委会）出具证明，证明林锦元于2003年11月7日向郭志鸿购买上述房产，后双方共同到该社区就上述转让行为要求备案，现该社区内部对上述房产产权人已经变更登记为林锦元，上述房产林锦元自2003年11月7日起占有、使用至今。此后，林锦元与郭志鸿向揭阳市房产管理局申请办理涉案房产权属变更登记手续，但因客观原因至今未能办理权属变更登记手续。一审法院在审理农商行东山支行与郭志鸿、陈浩丹、郑旭冰借款合同纠纷一案中，根据农商行东山支行的财产保全申请，于2018年3月30日作出（2018）粤5202民初496-1号《民事裁定书》，裁定查封郭志鸿所有的位于揭阳市榕城区***“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）（产权证号为：0923906、0923904、0923905号）的房产，期限三年，自2018年3月30日起至2021年3月29日止，并于2018年6月6日作出（2018）粤5202民初496号《民事调解书》，该调解书确认：一、郭志鸿结欠农商行东山支行的借款100万元及该款的利息（利息自2016年12月31日起至2017年12月10日止按年利率12.528%计，逾期自2017年12月11日起至还款之日止以实际结欠本金余额为基数按年利率16.2864%计），由郭志鸿分期付还农商行东山支行，于2018年6月15日前付还农商行东山支行借款本金10万元，从2018年7月起，于每月15日前付还农商行东山支行5万元（其中：本金4万元、利息1万元），至借款本金还清止，付还最后一期本金时结欠的利息一并付清。若郭志鸿任何一期逾期付款，其他各期视为全部到期；二、陈浩丹、郑旭冰对郭志鸿的上述债务承担连带责任；三、案件受理费减半收取为7620元、保全费5000元，合共12620元，由郭志鸿、陈浩丹、郑旭冰连带承担，并于2018年6月15日向农商行东山支行迳付。该调解发生法律效力后，因郭志鸿、陈浩丹、郑旭冰没有履行该调解书确定的义务，农商行东山支行向一审法院申请强制执行，一审法院在执行中，林锦元提出了执行异议，一审法院于2019年6月24日作出（2019）粤5202执异9号《执行裁定书》，认为林锦元向郭志鸿购买其名下的涉案房产，在一审法院针对涉案房屋强制执行程序开始前，林锦元已向郭志鸿支付全部价款，签订《转让房屋协议书》，并实际占有上述涉案房产。林锦元没能就涉案房产产权办理权属变更手续，其自身没有过错。林锦元对登记在郭志鸿名下的涉案房产权利排除执行而提出异议，理由成立，予以支持。裁定中止对涉案争议房产的执行。农商行东山支行不服该执行裁定，依法提出申请执行人执行异议之诉，请求如前。上述事实，有林锦元、郭志鸿的身份证、（2003）揭证内民字第1621号《公证书》、收据、房屋所有权证、《集体土地建设用地使用证》、揭阳市房产管理局档案材料、仙滘居委会证明、（2018）粤5202民初496-1号《民事裁定书》、（2018）粤5202民初496号《民事调解书》、（2019）粤5202执异9号《执行裁定书》及庭审笔录等为证。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”之规定,根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况,本案双方争议的焦点问题在于林锦元就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，林锦元提供《转让房屋协议书》及揭阳市公证处《公证书》、郭志鸿收取林锦元房屋转让款的收据，证明其与郭志鸿存在真实的房屋买卖法律行为。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述房屋的买卖行为，没有违反法律的强制性规定，应认定有效。仙滘居委会出具的证明，证明林锦元对讼争房屋自2003年11月7日起占有、使用至今。林锦元对其辩称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与郭志鸿陈述的事实相吻合。涉讼房产虽然没有办理产权过户手续，但林锦元已付清了全部购房款，并实际占有和使用。鉴于法院在对揭阳市榕城区*滘*“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）（产权证号为：0923906、0923904、0923905号）的诉讼保全前，林锦元已经付清全部购房款，郭志鸿也将房屋交付林锦元占有、使用，此后，双方的转让行为在仙滘居委会内部进行备案登记，并向揭阳市房产管理局申请产权变更登记，因此，涉案房产至今未办理产权变更登记，林锦元对此没有过错。农商行东山支行对其诉讼主张未能提供合法有效的证据予以证明，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定林锦元就涉案房产享有的民事权益足以排除强制执行，农商行东山支行请求恢复对郭志鸿名下位于揭阳市榕城区*滘*“六亩顶”地段、“六亩顶”地段（车间1）、“六亩顶”地段（车间2）（产权证号：0923906、0923904、0923905）房产的执行，缺乏事实和法律依据，予以驳回。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决：驳回广东揭阳农村商业银行股份有限公司东山支行的全部诉讼请求。案件受理费100元，由广东揭阳农村商业银行股份有限公司东山支行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中当事人提交证据的相关情况：一、林锦元提供填发时间为1998年7月2日的揭府集建（1998）字第025号《集体土地建设用地使用证》原件，农商行东山支行、郭志鸿对该使用证的真实性和关联性没有异议。该使用证登记土地使用者为“揭阳市榕城区****办事处仙滘经济联合社”，地址为“榕城区仙滘村‘六亩顶’地段”，用地面积933.5平方米，用途为“综合楼（厂房榕西鸿发五金制品厂）”。二、农商行东山支行、郭志鸿对林锦元提供的揭阳市房产管理局揭榕私字28864号档案材料的真实性没有异议。档案材料的主要内容如下：1.1990年3月28日，郭志鸿与揭阳县榕城镇仙滘村公所签订《企业租地协议书》，约定：租用地共1.68亩，租期从1990年3月28日起至2002年3月28日，租金年亩2800元。租用地期未满，如国家集体需要或征用，按使用的时间交还村租金，建筑物按建筑部门规定折价赔偿。期满之后，租用地在国家集体尚未需要的情况下，租用者可以重新申请租用，另议定租金，重新签订协议，完善其一切所需的手续。2.1996年3月8日，揭阳市榕城区****办事处仙滘村公所出具证明书，证明内容为：郭志鸿于1990年在仙滘村“六亩顶”地段租用集体土地1.68亩，约900多平方米，并由其本人自筹资金建设厂房、住宅楼共**发展五金加工业，房产确系郭志鸿所有，同意到房管部门申办房屋所有权证手续。3.1996年3月8日加盖揭阳市榕城区****办事处国土管理专用章的证明书，证明内容为：郭志鸿于1990年在仙滘村“六亩顶”地段向仙滘村租用集体土地1.68亩约900多平方米，发展五金加工业，该用地确系村集体所有，因村目前经济关系，尚未向国土部门申办集体土地使用证手续。4.2004年4月7日林锦元申请书，主要内容为：林锦元于2003年11月8日向郭志鸿购买涉案房产，现要到揭阳市国土局办理变更手续，申请领回房产管理局保留档案的集体土地使用证，原有《房屋所有权证》三本暂交房产管理局保管，待手续变更完后，再归还变更后的土地使用证交给房产管理局保管。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：是否应准许执行涉案房屋。二审围绕该上诉争议问题进行审理。一、林锦元与郭志鸿在一审法院查封涉案房屋前已就涉案房屋签订了《转让房屋协议书》的事实，有《公证书》予以证明，应予认定。林锦元是仙滘居委会本社区居民，《转让房屋协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审判决认定该买卖合同有效正确，本院予以维持。《转让房屋协议书》约定“向房管部门申办变更房屋所有权人手续的费用由乙方负责，甲方应无条件协助办理手续”，已就申办变更房屋所有权人手续的问题作了约定；林锦元将附有协议书的《公证书》提交给揭阳市房产管理局，并为到揭阳市国土局办理变更登记手续而向揭阳市房产管理局申请领回保留档案的集体土地使用证，证明林锦元签订协议书后确有向揭阳市房产管理局申请办理变更房屋所有权人手续。农商行东山支行主张林锦元、郭志鸿在签订协议书时就已经计划好不办理涉案房屋的权属变更登记手续，试图通过合同公证方式逃避房产转让应缴税收，《转让房屋协议书》因有恶意串通情形而无效，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。农商行东山支行主张《转让房屋协议书》约定的转让价格不真实，林锦元、郭志鸿之间房产转让明显虚假，但没有提供证据证明合理的转让价格高于30万元，故该主张缺乏证据证明，本院不予采纳。二、林锦元主张其已于2003年11月7日以现金方式向郭志鸿支付了全部购房款30万元，提供了收据予以证明，郭志鸿也予认可。考虑到30万元金额不大，林锦元主张以现金方式交付符合当时的交易习惯，且农商行东山支行对收据有异议但没有反驳证据，故本院对林锦元该主张予以采纳。农商行东山支行以林锦元无法提供银行转账凭证为由主张一审判决认定支付价款事实缺乏依据，理由不成立，本院予以驳回。三、林锦元主张其在一审法院查封涉案房屋之前已合法占有涉案房屋，提供了仙滘居委会证明、仙达公司营业执照、照片等证据予以证明，郭志鸿也认可该主张，结合林锦元是仙达公司法定代表人及其已还清购房款多年等事实，本院认为林锦元该主张合理可信，予以采纳。四、关于涉案房屋未办理过户登记是否因林锦元自身原因的问题。涉案房屋原由郭志鸿租用土地建设房屋而办理《房屋所有权证》，此后登记的该房屋所占用土地的使用者不是郭志鸿，故林锦元不能基于《转让房屋协议书》办理建设用地使用权变更登记及涉案房屋过户登记，涉案房屋未办理过户登记非因林锦元自身原因。综上，林锦元对涉案房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，林锦元就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回农商行东山支行的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，农商行东山支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广东揭阳农村商业银行股份有限公司东山支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 洪如玉审 判 员 陈爱萍二〇二〇年九月二十一日法官助理 曾舒扬书 记 员 黄蓉珂附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。