上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25360号原告：徐彩艳，女，1979年11月18日生，汉族，住上海市宝山区三门路******。委托诉讼代理人：范臻，北京市盈科(南通)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄任娟，北京市盈科(南通)律师事务所律师。被告：吕洋洋，男，1993年12月10日生，汉族，户籍地黑龙江省兰西县北安乡双安村簸拉火烧屯。委托诉讼代理人：时志强，上海煊宏律师事务所律师。原告徐彩艳与被告吕洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告徐彩艳的委托诉讼代理人黄任娟，被告吕洋洋的委托诉讼代理人时志强到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年3月27日解除；2.判令被告腾退上海市浦东新区川沙新镇新川路XXX号房屋并交还给原告；3.判令被告向原告支付2019年9月16日至2020年3月27日期间的租金人民币(以下币种同)186,506元及逾期交租滞纳金15,675.36元；4.判令被告按照每日959元(年租金350,000元/365天)的标准向原告支付从2020年3月28日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；5.判令被告支付2019年5月至2020年3月的水费5,465.60元及2019年9月至2020年1月的电费1,163.50元；6.判令被告向原告支付寻租期的租金损失87,500元；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区川沙新镇新川路XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，租期从2019年4月16日起至2024年6月15日止，合同约定年租金为350,000元，被告按每季度87,500元的标准向原告支付租金，逾期支付租金的，应按日按未付租金的千分之三向原告支付滞纳金。租赁期间产生的水电费均由被告承担。被告逾期支付房租或水电费等超过半个月的，经原告书面催告半个月后仍未支付的，原告有权单方解除合同。从2019年9月起，被告未按约支付租金及水电费，经原告多次催要仍不支付，故原告提起本案诉讼。另，原告自愿将第3项诉讼请求中逾期支付租金的滞纳金计算标准调整为日万分之六，并明确第6项诉讼请求的依据是江苏省高级人民法院出台的关于审理租赁合同案件的意见。被告辩称，同意解除双方签订的租赁合同也同意将系争房屋返还给原告，但认为该合同已经2019年9月1日经双方协商解除；认可原告主张的租金和房屋占有使用费的计算标准，但由于被告从2019年9月以后就没有再使用系争房屋，所以此后的租金和房屋占有使用费不同意支付；原告主张的逾期支付租金的滞纳金计算标准过高；对于水电费同意据实支付；原告要求支付寻租期的租金损失没有法律依据，所以不同意支付。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2003年6月5日被核准登记至原告名下。2019年4月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告。合同第3.1条约定，租赁期自2019年4月16日起至2024年6月15日止，装修期自2019年4月16日起至2019年6月15日止免租金，在租期内除租金外的其他费用(包括电费、水费、通讯费、天然气费等)由乙方承担。第4条约定，租金的付款方式为付三押一，每三个月支付一次房租，乙方每次支付房租为到期日前15天内支付给甲方，每年租金为350,000元，乙方按照每季度87,500元支付房租，还约定原有的装修、空调转让费50,000元，押壹保证金和转让费于合同签订当日支付给甲方。第5条约定，乙方同意支付给甲方30,000元为押壹保证金。第7条约定，乙方租赁期间内，水费、电费、燃气费、电话通讯费以及乙方经营产生的相关费用由乙方承担。第10.2条约定，逾期支付租金的，每逾期一日，则应按日向甲方支付未付租金的千分之三作为滞纳金。第11.2条约定，乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除合同：…(3)逾期支付房租或水、电费、通讯费超过半个月，经甲方书面催告后半个月仍未缴付的。2019年4月12日，被告向原告转账50,000元(备注为转让费)、30,000元(备注为保证金)。2019年4月13日，被告向原告转账87,500元(备注为三个月房租)。2020年3月27日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为因被告拖欠房租及水电费未缴，故原告要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告返还系争房屋及补缴欠付的费用。2020年8月18日，原、被告办理了系争房屋的交接手续。另，被告与原告父亲徐建平的微信聊天记录显示，2019年9月24日，徐建平向被告发送信息“小吕，由于你们店9月1日前已关门，水表的抄表员抄不到表，希望你同自来水公司沈领导联系，约时间去开门，让他们把用水量给抄了。”2019年10月13日，徐建平向被告发送信息“小吕，当时的空调转让费是5万，现在空调转让费一把退你4万，若感觉吃亏了，可以把空调拆走。请尽快决定，房租已拖付一个月了，大家是朋友，我也不说你违约，好聚好散。”被告回复“我们在商量一下，房子我们还是想要的。”2019年10月14日，徐建平向被告发送信息“小吕，合同是6月16日至9月15日的房租87,500元已付，9月16日至今已经把一个月的押金用完了，10月16日再不付房租的话，我们只能收回房子了。我女儿已经回来了，以后有什么事情办起来就方便了。”2019年10月16日，徐建平向被告发送信息“小吕，今天已经16号了，我在等你的回复。”被告答复“行啊，那就这样吧，你先把那个4万元退给我们吧，完了我把我们楼上的东西该拿的拿走，该拆的拆走，给我几天时间。”徐建平又提出“我准备明天来上海，你明天下午也必须到店里，把提前终止协议给签了，然后把交接给办了。”被告回复“就把那个合同给你，就是提前终止签一下字，完了再没啥交接的了吧，你把钱转给我，我把东西拉走就行了。”徐建平答复“有书面协议的，这是手续问题，否则时间久了，就说不清楚了。”被告又回复“这些你找一个协议书完了提前终止这个合同，我把字签了不就好了吗？”2019年10月17日，徐建平向被告发送信息“小吕，今有突发事件不能来沪，你把该搬的搬走，搬完了，抓紧时间把注册的公司给注销或迁走，到时候我们办交接手续。”2019年10月18日，徐建平向被告发送信息“小吕，我在北京，你抓紧时间把商铺里该搬的东西给搬走，把公司注销或迁走，我回来办交接手续。”被告回复“这几天我安排人去搬。”2019年10月19日，徐建平向被告发送信息“我女儿已经回来了，房子怎么处理，由她说了算，你可以同她联系。…我想你既然店不开了，应该先把店里的东西给搬走，把水电费结算清楚，房子退给我女儿，办一下交接。”被告回复“那里面的东西先暂时放那里吧，等你回来了完了咱们说好了完了我在弄，这几天我也忙，也没什么空。”2019年11月11日，徐建平向被告发送信息“那天约你一起见面，我同下家说好转让费4万由他们出，结果那天你没来，事情没办成，现在人家租了其他地方的房子，1013号拖至今日还没租出去，所以转让费也就无从谈起。现在有两个解决方案，一是把所有的设备，包括空调你全部拆走，把房子退给我女儿；二是先把其他设备搬走，空调等原有设备别拆，等有下家，我负责把四万元转让费给讨回来。”被告回复“自从那次你没来，到现在我也没看到你人，我一直约你你一直有事，什么叫我没来，人家租别的地方了。转让费给我，我把手续都办了，拖不行的，过后我没那个时间天天问你要这几万块钱。”2019年11月13日，被告向徐建平发送信息“你女儿现在和我说了，这个房子不是和她签的她不管。”徐建平回复“实在抱歉，我们父女关系破裂，商铺的事情麻烦你和她们商量。”被告又回复“我和你女儿没办法商量，你让我找她，她让我找你，你们商量好怎么办，给我答复。”2019年11月15日，徐建平向被告发送信息“由于你们10月11日的失约，错失了转给下家的机会，现在我女儿接手了，这事我也管不了了。”原、被告的微信聊天记录显示，2019年11月11日，原告向被告发送信息“你知道我爸电话的吧，你直接跟他说转让费、水费的事情，你们协商好了，再告诉我结果。最好尽快吧，我这边比较急。”被告回复“我也急，我联系吧。”庭审中，被告表示愿意向原告支付的水电费金额为3,766.60元，原告表示同意被告支付该金额；关于租赁保证30,000元，原告表示用于抵扣本案中被告应承担的费用，被告表示双方在微信聊天中已协商确定全额用于抵扣2019年9月16日至2019年10月15日期间的租金；双方均确认被告在系争房屋内经营到2019年9月1日停业。原告还向本院陈述到，确认委托其父代为处理系争房屋的租赁事宜，并自愿承受相应的后果。被告也向本院陈述到，其在2019年8月底就将系争房屋的门锁上了，里面还留有部分其经营使用的物品；由于原告父女二人互相推诿，导致系争房屋的交接迟迟无法进行。以上事实，由上海市不动产登记簿、《商铺租赁合同》《解除合同通知书》、银行账户交易明细、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。审理中，原、被告均同意解除租赁合同，但对于合同解除的时间并未能取得一致。现根据被告与原告之父的微信聊天记录显示，双方于2019年10月16日达成了解除租赁合同的合意，后由于原告方的原因未能签署书面协议，故本院认定原、被告的租赁合同于2019年10月16日解除。审理中，原、被告均认可系争房屋于2020年8月18日办理完成了交接手续，对此本院予以确认。对于被告应承担的租金，原、被告已协商将押壹保证金用于抵扣2019年9月16日至10月15日期间的租金，故被告还须再行向原告支付2019年9月16日至2019年10月16日期间的租金959元。根据合同约定，房租每三个月支付一次，先付后用，被告应于2019年9月16日前向原告支付2019年9月16日至2019年12月15日期间的租金87,500元，被告逾期未支付，故应当承担截止合同解除之日止的逾期付款滞纳金，且原告主张的日万分之六的滞纳金计算标准尚属合理，故本院认定被告应向原告支付逾期付款滞纳金1,627.50元。对于原告主张的合同解除后(2019年10月17日至2020年8月18日)的房屋占有使用费，现根据双方微信聊天记录显示，系争房屋未及时完成交接主要是由于原告父女的意见不统一，未能及时与被告办理交接手续所致，故原告应承担房屋空置的主要责任；但被告未能及时清空系争房屋反而加锁对其予以控制，客观上限制了原告接收系争房屋，也应对系争房屋的空置损失承担一定的责任，故本院根据双方对于系争房屋空置原因的责任大小以及合同的实际履行情况，酌情认定被告应向原告支付房屋占有使用费90,000元。审理中，被告表示愿意向原告支付水电费3,766.60元，原告也表示认可被告支付上述金额，对此本院予以确认。关于原告要求被告支付寻租期租金损失的诉讼请求，既缺乏合同依据也无法律依据，而且该损失尚未实际发生，相应的损失金额也不确定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告徐彩艳与被告吕洋洋签订的《商铺租赁合同》于2019年10月16日解除；二、被告吕洋洋于本判决生效之日起十日向原告徐彩艳支付2019年9月16日至2019年10月16日期间的租金959元(保证金已抵扣)及逾期交租滞纳金1,627.50元；三、被告吕洋洋于本判决生效之日起十日向原告徐彩艳支付2019年10月17日至2020年8月18日期间的房屋占有使用费90,000元；四、被告吕洋洋于本判决生效之日起十日内向原告徐彩艳支付水电费3,766.60元；五、驳回原告徐彩艳的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,112元，减半收取计3,056元，由原告徐彩艳负担2,164元，由被告吕洋洋负担892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月三日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。