上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6405号上诉人（原审被告）：闫世帝，男，1983年7月29日出生，汉族，住河北省泊头市。被上诉人（原审原告）：朱凯云，男，1952年5月27日出生，汉族，住上海闸**。上诉人闫世帝因与被上诉人朱凯云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫世帝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱凯云的一审诉请。事实与理由：1、违约行为的认定不应以对方的权益是否遭遇了实质损害为法定条件，合同约定朱凯云收租后应出具书面材料，朱凯云未履行即构成违约。由于朱凯云先行违约，导致闫世帝对已付租金是否安全产生不安，是潜在的纠纷因素。闫世帝在朱凯云先行违约的情况下，2月份交租仅超过32天，就被认定为违约而判决解除合同，显然有失公平；2、朱凯云没有以书面形式通知闫世帝解除合同，却在2020年2月12日拒收租金，构成违约。闫世帝2月租金只延迟了32日支付，不应认定为到期未履行主要债务。朱凯云在闫世帝逾期后未进行任何形式的催告，在未行使合同解除权的情况下拒收租金，给合同履行设置障碍，构成违约。闫世帝逾期1个月仅两天就支付了租金，不代表闫世帝已明示了要解除合同。更不能免除朱凯云需要履行法定的催告行为后才有权解除合同的必经程序。闫世帝要求朱凯云继续履行合同具有法律依据；3、闫世帝即使逾期支付造成朱凯云损失，也仅是1,500元的一个月利息，480元逾期支付租金违约金足以补偿损失，一审法院又判决闫世帝支付4,500元的违约金于法无据，也违背朱凯云拒收租金构成根本违约的事实。朱凯云辩称，不同意闫世帝的上诉请求。闫世帝2020年1月的租金直至2020年2月12日才支付，超过了32天，已经构成违约，根据租赁合同第4条的约定，超过30天就是违约，朱凯云可以依照约定解除合同并要求赔偿损失。朱凯云向一审法院起诉请求：1、判令解除朱凯云、闫世帝就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订的《租赁合同》；2、闫世帝返还系争房屋及钥匙、门禁卡；3、判令闫世帝支付2020年1月、2月的租金，合计3,000元；4、判令闫世帝支付滞纳金480元；5、判令闫世帝支付违约金100,000元。一审法院认定，系争房屋权利人为朱凯云及朱凯云配偶殷某，建筑面积为59.68平方米，类型为公寓。2019年3月9日，朱凯云（出租人、甲方）与闫世帝（承租人、乙方）经中介方（签章单位为“上海XX事务所”）居间，签订《租赁合同》一份，约定朱凯云将系争房屋出租给闫世帝，租赁期限自2019年6月10日起至2024年6月9日止，月租金为1,500元，租金以1个月为一期支付，第一期租金2019年3月8日付清（实际交房当日），以后每期租金先付后用，甲方收到租金后予以书面签收，如乙方逾期超过15日支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过1个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同追究违约责任。合同第五条约定，乙方同意支付甲方保证金1,500元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。合同第十条约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为100,000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。合同另对其他相关事项进行了约定。2019年3月8日，闫世帝向朱凯云支付租金1,500元、押金1,500元，合计3,000元。2019年7月11日，闫世帝以转账方式向朱凯云支付租金1,500元。2019年8月10日，闫世帝2次以转账方式向朱凯云支付租金未果。2019年8月11日、9月11日、10月10日、11月12日、12月11日，闫世帝分别以微信转账方式向朱凯云支付租金1,500元。2020年2月12日、2月14日、3月11日，闫世帝三次向朱凯云微信转账1,500元，朱凯云均未收取，并在2月14日以微信方式提出收回系争房屋。一审审理中，朱凯云承诺不再另行主张2020年3月10日起计算的房屋占有使用费及系争房屋结欠的水、电、煤费用。闫世帝自认系争房屋系其租赁后用于转租盈利。一审法院认为，朱凯云与闫世帝签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，结合当事人的微信聊天记录，法院采纳朱凯云对于租金支付的意见，即自2019年7月起，闫世帝应于每月的10日支付当月至下月9日的租金，但是，从双方的沟通中可以确定闫世帝曾多次出现轻微违约行为，朱凯云对此明显抱持反对态度，每一次都向闫世帝明确提出其已经违反合同约定，并多次提及解除合同事宜，现闫世帝逾期支付2020年1月的租金累计超过一个月，且未得到朱凯云谅解，闫世帝的违约行为已经符合合同约定的条件，朱凯云根据合同第四条“视为乙方擅自终止合同”的约定主张合同解除，法院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，在闫世帝违约后，朱凯云于2020年2月14日第一次向闫世帝明确提出“你擅自终止合同！我现在要收回我的房子！”，该内容可以视为朱凯云向闫世帝发出解除通知，且闫世帝已经收到朱凯云的意思表示，故本案应以该日期为合同解除日（即2020年2月14日）。解除合同后，闫世帝继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故朱凯云要求闫世帝搬离并返还系争房屋的诉请，于法有据，法院予以支持；同时，闫世帝应当返还系争房屋的电子门禁及房屋钥匙，如有损坏，朱凯云有权另行主张权利。朱凯云、闫世帝间租赁合同虽已解除，但闫世帝仍需按照双方约定的租金标准即每月1,500元，支付朱凯云自2020年1月10日起至2020年2月14日的房屋租金，并参照双方约定的租金标准支付朱凯云20**年2月15日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费。对此，朱凯云的主张是要求闫世帝支付2020年1月、2月的租金及房屋占有使用费，法院予以支持。对于朱凯云主张的逾期支付租金违约金，现双方合同已明确约定，该项违约金的标准为应付租金的1%即15元/日，而根据法院查明的事实，截至闫世帝2020年2月12日第一次支付逾期租金，闫世帝累计逾期支付租金天数为33天，朱凯云主张计算32天并无不当，法院予以采纳，支持逾期支付租金的违约金480元。对于朱凯云主张的解约违约金，现双方签订的合同因闫世帝违约行为解除，朱凯云主张闫世帝承担违约金于法有据，法院予以支持，但酌情考虑闫世帝对于违约行为、违约结果的认知程度。结合朱凯云的损失情况，法院对解约违约金予以适当调整，酌情支持4,500元，闫世帝在签约当日支付的押金1,500元可用于折抵。关于闫世帝的抗辩意见，法院认为，朱凯云收取租金后未出具书面材料的行为未实质影响闫世帝权益，闫世帝以此主张朱凯云存在违约，法院不予采纳；闫世帝对“如乙方逾期超过一个月”理解为其可以逾期付款且逾期付款的期限可以达到一个月，属于闫世帝个人对合同条款的不当解释，过于牵强附会，法院不予采信；闫世帝承租系争房屋用于转租，其目的是赚取差价获取盈利，闫世帝的行为属于经营性行为，其应当承担包括新冠疫情在内的各种原因造成的经营风险，其是否通过系争房屋实际赚取利益，不是其与朱凯云之间支付租金的前提条件，闫世帝以新冠疫情导致其资金周转困难为由拖延支付租金，于法无据；根据合同约定，闫世帝应当及时、自觉履行付款责任，其以朱凯云未善意提醒为由主张其逾期付款具有合理性，显然有违诚实信用原则，法院亦不予采信；本案中，闫世帝的违约导致合同解除的条件成就，朱凯云据此主张解除权并无不当，闫世帝以法定解除权主张其应当享有延迟支付租金的合理期限于法无据，法院不予采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决：一、朱凯云与闫世帝就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》于2020年2月14日解除；二、闫世帝于判决生效之日起十日内搬离并将上述房屋返还给朱凯云（含电子门禁、房屋钥匙）；三、闫世帝于判决生效之日起十日内返还朱凯云上述房屋的电子门禁、房屋钥匙；四、闫世帝于判决生效之日起十日内支付朱凯云20**年1月10日起至2020年3月9日止的房屋租金及房屋占有使用费，合计3,000元；五、闫世帝于判决生效之日起十日内支付朱凯云逾期支付租金违约金480元；六、闫世帝于判决生效之日起十日内支付朱凯云违约金4,500元（与闫世帝已付押金1,500元抵销后，尚需支付3,000元）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,370元，减半收取1,185元，由闫世帝负担（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行。本案中，朱凯云向闫世帝交付了租赁房屋，即已履行了租赁合同项下的主要义务，闫世帝即应按时足额向朱凯云支付租金。闫世帝以朱凯云收取租金后未出具书面材料为由主张朱凯云存在违约并免除自身逾期支付租金的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。在案证据显示朱凯云对闫世帝逾期支付租金的行为明显持反对态度，多次向闫世帝明示其已违反合同约定并提及解除合同事宜，现闫世帝逾期支付2020年1月的租金累计超过一个月，且未得到朱凯云谅解，其行为已经符合合同约定的解除条件，一审法院据此判决解除涉案合同，具有事实和法律依据，本院予以确认。根据合同约定，朱凯云在向闫世帝主张逾期支付租金违约金后，仍可向闫世帝主张解除合同违约金，且一审法院已经根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金数额予以适当调整，故闫世帝要求不予支付解除合同违约金的上诉请求缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，闫世帝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,370元，由闫世帝负担。本判决为终审判决。审判长  丁慧审判员  马丽审判员  陈敏二〇二〇年九月二十三日书记员  刘惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……