甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终2289号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏瑞卿，女，1981年12月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王忠年，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：缑瑞红，女，1978年6月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈雪蓉，甘肃中立源律师事务所律师。上诉人苏瑞卿因与上诉人缑瑞红房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏瑞卿上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持苏瑞卿的上诉请求；2.撤销一审判决第四项；3.一、二审诉讼费由缑瑞红承担。事实与理由：苏瑞卿诉请的违约金、滞纳金应予以支持。双方已经明确约定了违约责任，一审判决按照利息损失计算违约金不当。对于扩建部分的补偿，一审判决错误，显失公平。本案不存在扩建事实，评估结果应属误差。即使存在扩建事实，应属违法扩建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，只需处理扩建造价费用，一审判决苏瑞卿向缑瑞红按照租赁合同的最长期限补偿预期收益损失，没有法律依据。缑瑞红辩称，一审判决认定缑瑞红未按期交纳租金有误，是苏瑞卿拒收租金，违约在先。违约金约定过高，请求法院依法调整。关于扩建事实，多年来苏瑞卿未提出异议，也不应享有任何权利，但是客观上却享受该扩建利益，一审判决苏瑞卿支付扩建部分的费用正确。缑瑞红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持缑瑞红的一审反诉请求。2.改判驳回苏瑞卿的诉讼请求。3.一、二审全部诉讼费由苏瑞卿承担。事实与理由：2017年8月23日，缑瑞红向苏瑞卿告知欲转让房屋，苏瑞卿同意，但要签订三方协议。缑瑞红据此投入420000元进行装修，于2018年4月与第三人达成以268000元转让合意的情形下，苏瑞卿违背城诚信，破坏转让协议的履行，给缑瑞红造成转让费损失。缑瑞红出资对房屋进行扩建，苏瑞卿应当按照套内面积及套外面积进行补偿。缑瑞红多次找苏瑞卿希望交纳租金，但苏瑞卿避而不见，故不存在拖欠房租等违约情形。苏瑞卿辩称，租赁合同在起诉前已经到期，本案不存在扩建事实，苏瑞卿也是按照房产证载明的面积收取租金，一审判决认定事实错误,判决对扩建部分补偿没有法定及约定依据。本案中并未达成三方转让协议，不应支持缑瑞红诉请的转让费损失。苏瑞卿向一审法院提出诉讼请求：1.判令缑瑞红限期向苏瑞卿腾退房屋，并承担从2018年7月1日开始至实际腾退完房屋，将房屋交付苏瑞卿日止的租金损失，按照502元/天计算；2.判令缑瑞红向苏瑞卿支付拖欠的2018年5月1日—2018年6月30日止的房屋租金16240元，并向苏瑞卿支付违约金38976元，及以3240元/天的标准承担至付清租金日止的滞纳金；3.判令缑瑞红退还安装电表费用3000元；4.本案诉讼费、保全费及律师费等费用由缑瑞红承担。缑瑞红向一审法院提出反诉请求：1.判令苏瑞卿对缑瑞红在承租房屋上扩建的部分折价补偿50万元；2.判令苏瑞卿赔偿缑瑞红承租期间添附房屋后转让费损失26.8万元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由苏瑞卿承担。一审法院认定的事实：缑瑞红自2001年起从苏瑞卿舅舅处租赁使用位于兰州市城关区××道巷××号××层的房屋（以下简称涉案房屋）。后该房屋所有权登记于苏瑞卿名下。2017年7月1日，苏瑞卿（甲方）与缑瑞红（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，苏瑞卿将涉案房屋出租给缑瑞红经营美容美发使用。双方约定：涉案房屋建筑面积58平方米；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日（合同中误写为31日）；押金10000元，租金每月8120元，租金按季支付，由乙方在到期前15日交付甲方；乙方不得转让、转租房屋，如转让、转租房屋时，需经甲方同意；如乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的40%向乙方加收滞纳金。双方在该合同末尾备注：“2017年8月23日，乙方向甲方告知欲转让房屋，甲方同意，但需在此合同基础上，同等条件下转让。新的承租房要与甲方、乙方面谈后达成合意，否则，转让行为不具法律效力。”该合同签订后，缑瑞红向苏瑞卿交纳押金2000元，向苏瑞卿支付了截止2018年4月30日的租金。2018年4月，缑瑞红欲将涉案房屋转租，苏瑞卿认为缑瑞红与苏瑞卿续签合同的目的就是为了转租获利，而缑瑞红认为其花费巨资对涉案房屋进行了装修，理应收取转让费，双方为此产生纠纷。2018年4月20日，苏瑞卿委托律师向缑瑞红送达了《律师函》，要求缑瑞红在租赁合同期满后向苏瑞卿腾退租赁房屋并结清相关费用。后双方仍因转租事宜未能协商一致，苏瑞卿诉至一审法院。缑瑞红在承租涉案房屋期间，对涉案房屋进行了装修改造，将涉案房屋临街围墙外移，与周围其他房屋墙面并齐。涉案房屋所有权证载经营面积为50.74平方米，分摊面积7.08平方米。2019年1月24日，经甘肃信诺房地产测绘有限公司测算，涉案房屋套内建筑面积为55.94平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，苏瑞卿、缑瑞红于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同书》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据合同约定，苏瑞卿、缑瑞红的房屋租赁合同履行期限已于2018年6月30日届满，苏瑞卿在租赁期限届满前也已通知缑瑞红期满后将收回房屋，故缑瑞红应按约腾空涉案房屋并返还给苏瑞卿。因此，苏瑞卿要求缑瑞红腾房的诉讼请求，合法有据，予以支持。同时，缑瑞红应按约向苏瑞卿支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金16240元。因缑瑞红在租赁期间还支付了押金2000元，该笔押金可折抵部分缑瑞红拖欠的房屋租金，予以扣减后，缑瑞红还应当向苏瑞卿支付房屋租金14240元。租赁期限届满后，缑瑞红一直使用涉案房屋至今，故缑瑞红应参照租赁合同约定的租金标准，支付2018年7月1日起至房屋实际交还之日的房屋占用费（参照每日270元（8120÷30＝270）的租金标准计算），苏瑞卿要求按每日504元／天的标准支付租金损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于苏瑞卿要求缑瑞红支付违约金及滞纳金的请求，按租赁合同约定，缑瑞红应于2018年3月15日前支付2018年4月至6月的房屋租金，缑瑞红未按合同约定时间支付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我国法律规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失，虽然合同约定缑瑞红按年租金的40%向苏瑞卿支付违约金、每逾期一日按月租金的40%支付滞纳金，但缑瑞红未按合同约定期限支付租金的行为给苏瑞卿造成的损失主要是拖欠租金对应的利息损失，苏瑞卿主张的违约金及滞纳金过高，缑瑞红未按时支付租金系双方因转租涉案房屋产生分歧所致，为平衡双方当事人利益关系，一审法院依法酌定缑瑞红以逾期未付款数额为标准，按中国人民银行同期贷款基准年利率（4.35%）向苏瑞卿支付滞纳金为宜，故截止苏瑞卿起诉，缑瑞红应向苏瑞卿支付拖欠租金的滞纳金189元（14240×4.35%÷12×3＋14240×4.35%÷365×20≈189）。苏瑞卿未提供证据证明缑瑞红以欺骗的手段套取6000元电表安装费，对苏瑞卿要求缑瑞红退还安装电表费用3000元的请求，不予支持。对缑瑞红反诉要求苏瑞卿对缑瑞红在承租房屋上扩建的部分折价补偿的请求，缑瑞红对房屋进行装修改造，涉案房屋使用面积增加了5.2平方米，多年来苏瑞卿对此并未提出异议，在缑瑞红向苏瑞卿腾交涉案房屋后，苏瑞卿对该增加面积具有利用价值，应给予缑瑞红适当补偿。缑瑞红承租涉案房屋的租金为每平方米每月140元（8120÷58＝140），考虑到涉案房屋所处地段商业价值及房屋可租赁最长期限等因素，一审法院酌情苏瑞卿支付缑瑞红补偿款174720元（5.2×140×12×20＝174720）；对缑瑞红要求苏瑞卿赔偿缑瑞红承租期间添附房屋后转让费损失的反诉请求，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、被告缑瑞红于本判决生效后二十日内向原告苏瑞卿腾交位于兰州市城关区××道巷××号××层的房屋；二、被告缑瑞红于本判决生效后十日内向原告苏瑞卿支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金14240元，支付滞纳金189元（2018年3月15日至2018年7月4日）；同时被告缑瑞红以14240元为基数，按年利率4.35%的标准向原告苏瑞卿支付2018年7月5日至款项付清之日止的滞纳金；三、被告缑瑞红向原告苏瑞卿支付自2018年7月1日起至房屋实际交还之日的房屋占用费（按每日270元的租金标准计算）；四、原告苏瑞卿于本判决生效后十日内向被告缑瑞红支付补偿款174720元；五、驳回原告苏瑞卿其他诉讼请求；六、驳回被告缑瑞红其他反诉请求。案件受理费1256元，由原告苏瑞卿承担945元，由被告缑瑞红承担311元。反诉费5740元，由原告苏瑞卿承担1306元，由被告承担4434元。保全费1570元，由被告缑瑞红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缑瑞红举证：1.邮寄单及光盘各两份、《房屋接受通知》一份，证明2020年4月5日缑瑞红向苏瑞卿交付房屋的事实；2.2018年4月15日缑瑞红丈夫与苏瑞卿母亲通话录音，证明缑瑞红多次主动交纳租金，苏瑞卿有意躲避。苏瑞卿质证对《房屋接受通知》的真实性不予认可，主张2020年4月5日之前缑瑞红占有房屋。第二组证据不属于新证据范畴。经本院审查，第一组证据可以相互印证2020年4月5日缑瑞红通知苏瑞卿要求交房的事实，本院予以采信。第二组证据因缑瑞红未提交录音载体，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年4月5日，缑瑞红通知苏瑞卿办理腾房事宜，但苏瑞卿未前来收房。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1.租金及占用费、违约金或滞纳金的金额应如何确定；2.扩建补偿款及转让费损失应如何承担。关于房屋租金及占用费的计算标准，因双方于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》约定每月租金为8120元，故应以此为据。经法院查明，2018年5月1日之后缑瑞红未再交纳租金，至2018年6月30日该租赁合同期间届满，扣除押金2000元，一审判决认定房屋租金为14240元符合双方约定，本院予以确认。关于占用费的计算期间，应自租赁合同期限届满计算至腾房之日。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因二审中缑瑞红提交证据证明2020年4月5日通知苏瑞卿腾交案涉房屋，虽然苏瑞卿未履行收房的协助义务，但应视为缑瑞红已履行腾房义务，故房屋占用期间为2018年7月1日起至2020年4月5日止。此期间的占用费为171900元（8120元／月×21.17月）。关于双方约定逾期交付租金的滞纳金，其性质为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案双方约定的日滞纳金为租金的40%，已超过损失的30%。缑瑞红二审中主张违约金过高，本院依法予以调整。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期ＬＰＲ为3.85%。本院酌定以此计算租赁合同期间的滞纳金为160元（14240元×3.85%÷12月×3.5月），房屋占用期间的滞纳金为967元（14240元×3.85%÷12月×21.17月），合计1127元（160元＋967元）。关于扩建补偿款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因缑瑞红未能说明具体扩建造价费用金额，亦未能提交证明扩建费用的相关证据，应承担举证不利的法律后果。一审判决以房屋所处地段商业价值及房屋可租赁最长期限等因素计算扩建部分补偿款，于法无据，应予纠正。关于缑瑞红反诉请求的转让费损失，其主张因苏瑞卿的行为导致未能履行与第三人的转让协议，为此举证与李小龙等案外人的微信记录、申请证人秦某出庭等，但均不能证明三方达成转让合意以及苏瑞卿导致转让未果的事实，该项反诉请求因缺乏证据支持亦不能成立。综上所述，苏瑞卿的上诉请求部分成立，予以支持。缑瑞红的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5540号民事判决；二、缑瑞红于本判决生效后十日内向苏瑞卿支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金14240元，支付滞纳金1127元，支付房屋占用费171900元，合计187267元；三、驳回苏瑞卿的其他诉讼请求；四、驳回缑瑞红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1256元，由苏瑞卿负担945元，缑瑞红负担311元；反诉费5740元由缑瑞红负担；保全费1570元由苏瑞卿负担。苏瑞卿预交的二审案件受理费1356元、缑瑞红预交的二审案件受理费4745元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年九月一日书记员  段鸿燕