四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10867号 上诉人（原审被告）黄亚琳，女，1990年4月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都世豪新瑞物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区晋阳路**。 法定代表人邱丰，总经理。 委托诉讼代理人刘丹，系公司工作人员。 上诉人黄亚琳因与被上诉人成都世豪新瑞物业服务有限公司（以下简称世豪新瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，黄亚琳系成都市××路××号××小区××栋××单元××号房屋业主，房屋建筑面积99.98平方米。2016年6月27日，世豪新瑞物业公司与黄亚琳签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条约定：“本协议期限自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止”；第四条第二款第1项约定：“本物业的物业管理费按双方协定的标准向业主/使用人收取，住宅按其拥有物业的建筑面积（产权证建筑面积）每月每平方米2.3元的标准收取”；第八条第四款约定：“甲方（黄亚琳）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起，每天加收应缴金额3‰的滞纳金”。自2016年1月1日起，黄亚琳停止向世豪新瑞物业公司缴纳物管费。截止2019年6月30日，黄亚琳共计欠缴物管费共计9657.9元。2017年至2018年期间，世豪新瑞物业公司先后多次向黄亚琳邮寄《律师函》，要求其交纳物管费及违约金。黄亚琳否认收到上述《律师函》。 上述事实有世豪新瑞物业公司提交的《前期物业管理服务协议》、邮政专递回单、《律师函》《欠费清单》等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 原审法院认为，双方当事人在案件中的争议焦点为：1.黄亚琳是否应当向世豪新瑞物业公司支付2016年1月1日至2019年6月30日的物管费9657.9元；2.黄亚琳是否应当向世豪新瑞物业公司支付拖欠物管费的违约金。如应支付，具体金额为多少。对此，做如下评述：关于黄亚琳是否应当向世豪新瑞物业公司支付2016年1月1日至2019年6月30日的物管费9657.9元的问题。案件中，黄亚琳与世豪新瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，应视为双方真实意思表示，属合法有效，对双方具有约束力。双方签订的《前期物业管理服务协议》中，明确约定了物管费缴纳标准，故黄亚琳应当按照双方约定标准缴纳物管费。案件中，根据世豪新瑞物业公司提交的欠费清单、《律师函》等，能够证明黄亚琳未支付2016年1月1日至2019年6月30日的物管费。在世豪新瑞物业公司所提交的证据能证明黄亚琳存在欠付物管费的情况下，黄亚琳未提交证据证明缴纳了上述期间物管费，且黄亚琳关于与世豪新瑞物业公司的物业合同已经终止、纠纷原因是因为世豪新瑞物业公司不履行物业服务合同等陈述也印证未缴纳物管费的事实。故，认定黄亚琳未向世豪新瑞物业公司缴纳2016年1月1日至2019年6月30日期间的物管费。黄亚琳欠付物管费的理由主要有两个：一是与世豪新瑞物业公司的物业合同已经终止；二是世豪新瑞物业公司不履行物业服务合同所确定的义务。就双方签订的物业服务合同是否终止而言。黄亚琳虽提交了相关电话录音证明其主张。但从该电话录音看，系另案当事人王某因家中停水、停电与世豪新瑞物业公司工作人员电话交涉产生，并无其他证明印证双方终止了之前签订的《前期物业管理服务协议》。就世豪新瑞物业公司是否履行物业服务合同所确定的义务而言。黄亚琳虽主张世豪新瑞物业公司存在不维修门禁系统、环境卫生存在问题、公共秩序无人维护、恶意占用小区业主停车场等情形，但即便世豪新瑞物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，黄亚琳可以另案主张权利，而不能通过拒交物业服务费的消极方式处理，故对黄亚琳的该项抗辩理由，不予采纳。案件审理过程中，黄亚琳申请证人余某出庭，拟证明世豪新瑞物业公司未履行双方签订的《前期物业管理服务协议》所约定内容。但如上所述，即便世豪新瑞物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，黄亚琳可以另案主张权利，故认为无必要，不予准许。关于黄亚琳是否应当向世豪新瑞物业公司支付拖欠物管费的违约金及具体金额的问题。因黄亚琳未按照合同约定向世豪新瑞物业公司支付物管费，其行为已构成违约。且双方签订的《前期物业管理服务协议》对违约责任承担有明确约定，故黄亚琳应向世豪新瑞物业公司支付违约金。关于违约金金额，世豪新瑞物业公司主张应以黄亚琳拖欠物管费为基数按每日千分之三计算。黄亚琳明确表示不应当支付违约金。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于世豪新瑞物业公司未提交其实际损失的相关证据，故结合双方纠纷发生原因，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按黄亚琳欠交物管费的10%计算违约金，即9657.9元×10%＝965.8元，对世豪新瑞物业公司主张的违约金予以部分支持。此外，诉讼中，黄亚琳提交《民事答辩状暨反诉状》。经审查，黄亚琳反诉诉讼请求主要涉及案涉小区公共区域使用及设置分区、公共部分收益等问题，与案件所涉事实、法律关系不存在法律规定的同一性或关联性，与案件诉讼请求之间不存在法律规定的因果关系，故在案件中不予受理，黄亚琳可另行提起诉讼。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条的规定，判决：一、黄亚琳于判决生效之日起十日内向世豪新瑞物业公司支付2016年1月1日至2019年6月30日的物管费9657.9元；二、黄亚琳于判决生效之日起十日内向世豪新瑞物业公司支付违约金965.8元；三、驳回世豪新瑞物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由黄亚琳负担。 宣判后，黄亚琳不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院对其提出的反诉未作出书面受理或者不予受理裁定，程序违法，其未缴费原因是因为被上诉人世豪新瑞物业公司未履行合同义务，在小区称王称霸，强占公共资产和场地，不应承担违约责任，且其并未主张案涉物业合同终止，原审判决错误评判争议焦点，故请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人世豪新瑞物业公司二审中辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，世豪新瑞物业公司与黄亚琳签订的案涉《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中黄亚琳逾期支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。 关于黄亚琳上诉称原审法院对其提出的反诉未作出书面受理或者不予受理裁定，程序违法，经审查，原审法院在原审庭审及原审判决书说理部分中均对不予受理黄亚琳提出的反诉进行了说明，程序并无不当。关于黄亚琳上诉称其并未主张案涉物业合同终止，原审判决错误评判争议焦点，经审查，原审庭审中原审被告代理人提出应补充案涉前期物业服务协议是否已经终止为争议焦点，并陈述称服务协议终止的事实依据是基于电话录音，原审法院在原审判决书说理部分进行评判回应并无不当。 综上，黄亚琳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费526元由上诉人黄亚琳负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月二十三日 书记员  陈 悦