安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2285号 上诉人（原审原告）：李连杰，男，1983年3月4日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：萧县万恒置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇前进路荣观商城**楼**，统一社会信用代码91341322060849487M。 法定代表人：张晓山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：芈玲，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人李连杰与上诉人萧县万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李连杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判支持李连杰要求万恒公司双倍返还定金400000元的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由万恒公司负担。事实和理由：1.一审法院推定签订商品房买卖合同的前提是买受人交付约定之房款，并据此认定李连杰对未签订商品房买卖合同具有过错，继而驳回李连杰要求双倍返还定金的诉讼请求，认定事实及适用法律均错误。双方签订的认购协议第四条的约定：如果乙方在上述约定期限内未能与甲方完成该套房屋商品房买卖合同的签署并交付约定之房款，甲方有权没收乙方已预付的购房定金，并有权不再另行书面通知乙方而将该套房屋另行出售。该条款系对合同双方的约束，即甲方的义务是与乙方在期限内协商签订书面的商品房买卖合同，乙方必须按照合同约定支付款项，否则没收乙方定金。协商确定付款条件比例并签订合同是买受人付款的前提条件，在没有签订书面合同的情况下，买受人支付购房款没有依据。在李连杰已经支付了超过50%购房款的情况下，万恒公司仍然要求继续支付购房款的行为表明其要求的付款比例没有上限。由于双方没有签署商品房买卖合同，李连杰继续向万恒公司支付购房款存在权利无法保障的风险，且李连杰已付款数额超过了50%，其不存在过错。在认购协议签订后，李连杰严格按照协议约定向万恒公司支付定金200000元，且后期在万恒公司未按协议要求与李连杰签订商品房买卖合同的情况下，继续向万恒公司支付了购房款350000元。从认购协议的履行情况来看，万恒公司负有与李连杰签署商品房买卖合同的义务，但其未能履行该义务。万恒公司在已经接受李连杰支付的50%购房款情况下，仍然在向李连杰催收购房款。上述事实表明李连杰在合同履行过程中是守约方，万恒公司构成违约，故其应当双倍返还李连杰定金。 万恒公司辩称，1.双方签订的认购协议约定合同总价款为1100000元，同时约定李连杰应于2018年12月30日前向万恒公司交齐首付款，并与万恒公司签订商品房买卖合同，但李连杰在万恒公司的催促下，直到2019年6月才交清50%的购房款。万恒公司于一审中提供的微信聊天记录能够证明其曾数次与李连杰协商催促其尽快履行义务，但李连杰直到2019年6月才付至购房款的50%，李连杰构成违约。依据法律规定，李连杰交纳的200000元定金不应返还。2.李连杰上诉称万恒公司主张的首付款交付比例没有上限与事实不符。双方在签订认购协议时口头约定首付款比例为70%。按照行业规定，李连杰与万恒公司在2018年12月30日签订合同时也应当付至首付款的50%。3.李连杰在一审中提交的录音系唯一能够证明万恒公司违约的证据，但该录音内容只能说明万恒公司工作人员催促李连杰付清购房款，并没有涉及拒绝将房屋出售给李连杰的内容，不能据此认定万恒公司违约。况且录音内容不完整，存在剪辑的可能性。鉴于双倍返还定金系违约方所应承担的责任，而本案万恒公司并不构成违约，李连杰主张双倍返还定金依据不足。 万恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李连杰的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李连杰负担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1.依据合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方未将口头约定的70%首付款写入认购协议，如李连杰不认可该约定，则属于双方对于首付款数额约定不明的情形，万恒公司对此不存在过错。依据交易惯例和行业规定，购买商铺者首付款最低应达到房屋总价款的50%，购房者才可能在银行办理按揭手续，并与购房者签署商品房买卖合同。只有这样，开发商与贷款银行的利益才能得到维护。针对上述事实，万恒公司于一审中提交了其与安徽萧县农村商业银行股份有限公司签订的合作协议加以佐证。另外，认购协议第一条约定商铺总价款为1100000元，按照该协议第四条的约定，至2018年12月30日前双方签署商品房买卖合同时，李连杰最低应付550000元，但其直到2019年6月4日方交清该款项，李连杰显然系违约方。在李连杰已经违约的情况下，万恒公司没有依据认购协议的约定没收李连杰交纳的200000元定金，反而本着宽容、诚信的态度催促李连杰继续履行认购协议，万恒公司不存在过错。既然一审认定李连杰对于双方未能签署商品房买卖合同也存在一定过错，但其不仅可以取回全部购房款及定金，还可以收获一定的利息，并判令案件受理费全部由万恒公司负担，无法体现李连杰的过错责任。2.一审判决认定李连杰明确表示不同意继续签订买卖合同，故预约合同目的无法实现，且双方已自行终止履行，案涉认购协议应予解除错误。虽然李连杰表示不同意继续签订商品房买卖合同，但涉商铺并未另行出售，万恒公司时刻准备与李连杰签署商品房买卖合同。如李连杰无法交清70%的首付款，鉴于其已于2019年6月4日交付了总房款的50%，万恒公司也同意与李连杰签订商品房买卖合同。况且，双方签订的认购协议虽属预约合同，但也属于本合同的有效组成部分，应当适用合同法第九十四条关于合同法定解除条件的规定，而不能因合同一方不同意继续履行即随意解除。若李连杰确实不愿意继续履行认购协议，则其属于违约方，万恒公司同意退还其购房款350000元，定金200000元不应返还。一审法院判令万恒公司退还李连杰支付的定金及购房款，并判令万恒公司承担全部案件受理费及支付利息错误。另补充：按交易惯例，在购房人未交纳首付款的情况下，开发商不会与其签订商品房买卖合同。 李连杰辩称，万恒公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。1.万恒公司作为具有开发资质的房地产企业，其在与买受人签订书面协议的情况下，另行与买受人口头约定相关权利义务明显不合常理。双方合同权利义务关系的确定，最重要的方式系签订书面协议，况且万恒公司提供的书面协议属格式合同，对于损害买受人利益的条款应认定为无效。2.李连杰在提起本案诉讼前已经向万恒公司支付了购房款的50%，在此情况下，万恒公司仍拒绝与李连杰签订商品房买卖合同，并要求李连杰继续支付购房款。双方最终未能签订商品房买卖合同的原因在于万恒公司，其应承担违约责任，即双倍支付李连杰定金。 李连杰向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年11月11日签订的欧陆风情园认购协议书；2.判令万恒公司向李连杰双倍返还定金共计400000元；3.判令万恒公司退还李连杰支付的购房款350000元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月6日起计算至实际退还全部款项之日至）；4.本案诉讼费用由万恒公司负担。 一审法院认定事实：2018年11月11日，李连杰与万恒公司签订《欧陆风情园（商业）认购协议书》，约定:1.李连杰有意购买万恒公司在萧县商业，该套房屋的预测建筑面积约为160.95平方米，该套房屋的成交单价为6834.42元／平方米，成交总价为1100000元整。2.李连杰在2018年11月11日签署本认购协议时向万恒公司缴纳购房定金200000元整，作为双方对于《商品房买卖合同》之签订的保证，此购房定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动无息转为购房款。3.李连杰在签署本认购协议后10日内即于2018年12月30日前与万恒公司签署该套房屋的《商品房买卖合同》，且产权名义人必须是李连杰本人或其配偶、父母及子女。4.如果李连杰在上述约定的期限内未能与万恒公司完成该套房屋《商品房买卖合同》的签署并交付约定之房款，甲方有权没收乙方已预付的购房定金，并有权不再另行书面通知李连杰而将该套房屋另行出售。认购协议签订后，李连杰当日向万恒公司支付购房定金200000元，后在万恒公司的要求下分别于2019年3月27日与2019年6月4日继续支付了购房款200000元与150000元，后万恒公司一直未与李连杰签订《商品房买卖合同》并交付房屋发生争议，双方通过电话等方式一直协商未妥，且定金未退，李连杰提起本案诉讼。一审法院认为，房屋买卖合同就其缔约阶段而言，可分为预约期和本约期。预约是双方当事人将来订立一定契约的契约。本案中，双方当事人均认可签订的“欧陆风情园（商业）认购协议书”的真实性，同时也认可将来还需签订正式买卖合同，以最终明确双方之间法律关系的具体内容。李连杰与万恒公司就其签订的协议书而言，虽然约定了房屋位置、房屋总价款，但对于房屋付款时间、房屋接收时间、各自权利及责任等关键问题仍需要进一步磋商。因此，本案涉及的“欧陆风情园（商业）认购协议书”代表双方有签订房屋买卖合同的意愿，为预约合同。本案中，根据双方协议确认，乙方（李连杰）在签署本人认购协议后10日内即于2018年12月30日前与甲方（万恒公司）签署该套房屋的《商品房买卖合同》，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。双方争议焦点是签订该《商品房买卖合同》的条件是否是根据字面意思在2018年12月30日前与甲方签署该套房屋的《商品房买卖合同》，还是在原告缴纳首付款的前提下于2018年12月30日前签订《商品房买卖合同》。而根据该协议第4条，如果乙方在上述约定的期限内未能与甲方完成该套房屋《商品房买卖合同》的签署并交付约定之房款，甲方有权没收乙方已预付的购房定金，并有权不再另行书面通知乙方而将该套房屋另行出售，可推定签订《商品房买卖合同》的前提是本案李连杰交付约定之房款，而该约定之房款万恒公司辩称以行业惯例交付全款50%，而无实际约定之证据，李连杰亦未在2018年12月30日前交付其他款项，双方对未签订《商品房买卖合同》均存在一定过错。李连杰庭审中明确表示不同意继续签订买卖合同，故该预约合同目的无法实现，且双方已自动终止履行，故应当予以解除。鉴于双方当事人均有一定过错，万恒公司应当将李连杰交付的200000元定金予以返还，李连杰要求万恒公司双倍返还定金，证据不足，不予支持。但合同终止履行后，万恒公司未能及时返还定金，应承担责任，以同期人民银行贷款利息计，自双方应签订正式合同之日起（即2018年12月30日起）至实际付款之日止。关于李连杰购房款350000元，因该合同本约尚未成立，万恒公司应予返还。李连杰主张自2020年1月6日起计算至实际退还全部款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合相关法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决：一、解除李连杰与万恒公司之间2018年11月11日签订的《欧陆风情园（商业）认购协议书》；二、万恒公司应于判决生效后七日内给付李连杰200000元及其利息（利息自2018年12月30日起至付清款之日止，利率按照同期人民银行贷款利率计）；三、万恒公司应于判决生效后七日内退还李连杰支付的购房款350000元及利息（利息自2020年1月6日起至付清款之日止，利率按照同期人民银行贷款利率计）；四、驳回李连杰的其他诉讼请求。一审案件受理费11300元，减半收取计5650元，由万恒公司负担。 本院二审期间，万恒公司提供以下证据：1.其向安徽萧县农村商业银行股份有限公司出具的合作申请书及与该公司签署的合作协议各一份，拟证明案涉房屋首付款不得低于550000元；2.微信聊天记录截图打印件一组，拟证明其工作人员刘欢自2019年1月28日至2020年3月18日一直在催促李连杰交纳首付款。李连杰质证认为，证据1系复印件，对其真实性有异议，且达不到万恒公司的证明目的；证据2真实性不予认可，聊天人员身份信息不能确定，且聊天内容反映系催收购房款，没有提及签订合同事宜。综合双方的举证、质证意见，本院对万恒公司二审所提供证据的认证意见为：证据1系其与安徽萧县农村商业银行股份有限公司关于个人购房从该公司处贷款比例的约定，与本案无关，证据2聊天双方身份无相应证据加以佐证，本案均不予认定。双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，李连杰与万恒公司签署的认购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。依据协议约定，双方应予2018年12月30日前签订商品房买卖合同，但至今商品房买卖合同仍未签署，一审判决解除该认购协议符合法律规定，本院予以维持。万恒公司上诉主张不应解除该认购协议无事实和法律依据，本院不予支持。从认购协议约定内容及双方的陈述意见来看，双方未能签署商品房买卖合同系因认购协议未予明确购房款首付比例及双方对于首付款的支付比例存在分歧所导致，对此双方均存在一定过错，一审法院综合本案的实际情况，判令由万恒公司返还李连杰交纳的定金200000元及购房款350000元和购房款利息并无不当，本院亦予维持。但鉴于自2019年8月20日起全国银行间同业拆借中心开始公布贷款市场报价利率，一审判决仍按照同期贷款利率计算购房款利息不当，本院予以纠正。李连杰主张万恒公司应双倍返还定金及万恒公司主张其不应退还李连杰定金，亦不应支付购房款利息的上诉理由均不能成立，本院不予采信。另外，李连杰于本案中并未主张定金利息，一审判令由万恒公司支付李连杰定金利息超出李连杰的诉讼请求，本院亦予纠正。 综上所述，李连杰的上诉请求不能成立，本院不予支持；万恒公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判令万恒公司支付李连杰定金利息及关于购房款利息标准的表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1697号民事判决第一项、第四项，即：“解除李连杰与萧县万恒置业有限公司之间2018年11月11日签订的《欧陆风情园（商业）认购协议书》”、“驳回李连杰的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1697号民事判决第二项为“萧县万恒置业有限公司应于本判决生效后七日内返还李连杰定金200000元”； 三、变更安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初1697号民事判决第三项为“萧县万恒置业有限公司应于本判决生效后七日内退还李连杰支付的购房款350000元及利息（利息自2020年1月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至款清之日止）”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11300元，因适用简易程序，减半收取5650元，由李连杰负担1507元，由萧县万恒置业有限公司负担4143元；二审案件受理费13600元，由李连杰负担4300元，由萧县万恒置业有限公司负担9300元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年九月二十五日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。