广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3023号原告：鹤山市嘉意物业管理服务有限公司，地址：鹤山市**********，统一社会信用代码：91440784MA4UH9HK03。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：冯铭烽，男，系该公司员工。被告：王志强，男，汉族，1991年3月6日出生，住湖北省赤壁市**********，公民身份号码：421************912。被告：邓美林，女，汉族，1991年12月3日出生，住湖北省蕲春县*********，公民身份号码：421************427。原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司（以下简称嘉意公司）与被告王志强、邓美林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理，并于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告嘉意公司的委托诉讼代理人冯铭烽、被告王志强到庭参加诉讼，被告王邓美林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告嘉意公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告2017年12月1日至2020年6月30日的物业管理费3749.76元；二、请求判令被告支付上述物业管理费从2017年12月1日起至实际清偿之日止以每日万分之六为标准计算的违约金（暂计至2020年6月30日止为1070.57元）；三、判令被告支付原告2019年5月至2020年5月公摊水电费175.3元；四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年5月20日，被告原告嘉意公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定金碧嘉园5座303单元住宅物业服务费用1.2元/月/㎡，公摊费用按实际消耗按户分摊。被告自2017年12月1日至2020年6月30日共拖欠的31个月物业费，公摊水电欠费一直未有缴纳。被告拒不履行缴费义务，至今拖欠物业管理费3749.76元，违约金1070.57元，公摊水电费175.3元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告王志强辩称，我与原告物业公司存在物业纠纷，因为由于原告公司的失职行为间接或直接导致我家失窃。针对原告起诉的费用有异议，我方认为违约金并不是由我方支付，因为原告公司的失职行为，应该是原告公司的失职在先违约在先，因此违约金应由原告方支付给我方。并且关于物业费用我方有异议，因为原告公司存在过错，我方认为物业费用应该由原告承担一半。被告邓美林无答辩。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年5月20日，嘉意公司（甲方）与被告王志强、邓美林（乙方）签订了《金碧嘉园前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购的房屋为5座303号（住宅），建筑面积100.6平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米；乙方或物业使用人应于每月10日前向甲方交纳当月的物业管理费和上一计费期的公摊费用，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的1‰作为滞纳金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告在落款处加盖公章，被告王志强、邓美林在落款处签名。原告分别于2019年10月23日、2020年6月28日向5座303单元业主发出《关于催缴物业管理费》的书面通知。被告未按时缴纳物业管理费及公摊水电费，原告遂诉至本院，请求：一、请求判令被告支付原告2017年12月1日至2020年6月30日的物业管理费3749.76元；二、请求判令被告支付上述物业管理费从2017年12月1日起至实际清偿之日止以每日万分之六为标准计算的违约金（暂计至2020年6月30日止为1070.57元）；三、判令被告支付原告2019年5月至2020年5月公摊水电费175.3元；四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是被告王志强、邓美林是否应向原告嘉意公司交纳物业管理费。被告王志强于2015年5月购买金碧家园5座303号房，并与原告嘉意公司签订了《金碧嘉园前期物业管理服务协议》，由原告嘉意公司为王志强、邓美林提供物业管理，被告王志强、邓美林应向原告嘉意公司交纳物业管理费。被告王志强辩称2017年7月，涉案单位被盗，王志强认为由于原告公司的失职行为间接或直接导致他家失窃，原告应赔偿给王志强，并减少一半物业费用。本院认为，物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等，是一对多提供服务的性质，更着重保障小区业主共益性权利，其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务，但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等。在本案中王志强的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由，王志强需提供充分证据证明嘉意公司存在履行物业管理服务义务不合格行为。但王志强仅提供了《报警回执》予以证明，并未提供任何证据证明嘉意公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为，王志强依法应承担举证不能的法律后果。被告王志强该答辩，理据不足，本院不予支持。被告自2017年12月起拖欠物业管理费，已构成违约。涉案房屋建筑面积为100.60平方米，管理费标准为1.2元/月/平方米，原告应按120.72元/月收取物业服务费。因此被告应支付自2017年12月1日至2020年6月30日的物业服务费3742.32元（120.72元/月×31个月=3742.32元）。关于公摊水费的问题，原告已提供了每月公摊水电费的计算方式，水电费发票及公示图片等证据证实被告未交纳的水电费为175.30元，故本院予以支持。关于滞纳金问题，原告请求的滞纳金，实为合同违约金。根据《金碧嘉园前期物业管理服务协议》的约定，违约金从逾期之日起按每日1‰计算，协议约定的违约金明显过高，显失公平，有违公平合理的原则，结合本案情况，基于公平原则，本院对违约金予以调整，因利息计算方式于2019年8月19日发生调整，故酌定2017年12月至2019年8月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费120.72元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别从当月11日起计至2019年8月19日,2019年8月19日后上述期间物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计至实际付清之日止；2019年9月至2020年6月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费120.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准分别从当月11日起计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。被告邓美林经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王志强、邓美林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司支付2017年12月至2020年6月的物业服务费3742.32元及违约金（2017年12月至2019年8月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费120.72元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别从当月11日起计至2019年8月19日,2019年8月19日后上述期间物业服务费的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计至实际付清之日止；2019年9月至2020年6月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费120.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准分别从当月11日起计至实际付清之日止）。二、被告王志强、邓美林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司支付2019年5月至2020年5月的公摊水电费175.30元。二、驳回原告鹤山市嘉意物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告王志强、邓美林负担25元。原告多预交的受理费25元，原告同意由被告王志强、邓美林向其迳付，本院不再予以收退。本判决为终审判决。审 判 员 李根明二〇二〇年九月十九日法官助理 康子娟书 记 员 温淑娴