河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3024号上诉人（原审被告）：驻马店市驿城区民族食品开发公司。住所地：驻马店市驿城区菜市街**。法定代表人：李伟栋，经理。委托诉讼代理人：康付山，男，1952年5月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系驻马店市驿城区民族食品开发公司员工。被上诉人（原审原告）：田清华，男，1964年1月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张伟，男，1965年1月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：黑连河，河南文苑律师事务所律师。上诉人驻马店市驿城区民族食品开发公司（以下简称民族食品公司）因与被上诉人田清华、张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初9605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民族食品公司委托诉讼代理人康付山、被上诉人田清华、张伟的委托诉讼代理人黑连河到庭参加诉讼。现已审理终结。民族食品公司上诉请求：1、撤销驻马店市驿城区人民法院作出的（2019）豫1702民初9605号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审全部诉讼费用由田清华、张伟负担。事实与理由：1、关于房屋买卖合同，上诉人不构成违约，不应承担违约责任，一审判令在未查明合同目的的基础上，判令上诉人承担赔偿租金损失，属事实认定错误。2、上诉人没有实际收取租金，也未参与，不应承担赔偿被上诉人的租金损失，且租金损失评估过高，未考虑的客观实际情况。3、即使合同未解除，不能解除，房屋价格应按现在的市场价格评估计算。田清华、张伟答辩称，1、上诉人已经构成根本违约，上诉人在履行合同中恶意让涉案的房屋卖给案外人，导致合同不能履行，是被上诉人经过多年的诉讼才使涉案房屋恢复原状，因此上诉人应承担违约责任，被占的损失也是真实存在。因为房屋买卖合同签订后房屋也有被上诉人民族食品公司管理和使用，因为上诉人的恶意把房屋卖给案外人，才导致房屋被案外人控制。2、上诉人虽然没有实际收取租金，但因为上诉人的故意违约行为导致合同不能履行给被上诉人造成的损失，上诉人应承担违约责任。3、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是经过法院认定是合法有效的，双方应当按照合同约定继续履行，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。田清华、张伟向一审法院起诉请求：一、依法判令被告驻马店市驿城区民族食品开发公司协助原告为涉案房屋办理房产证；二、依法判令被告驻马店市驿城区民族食品开发公司赔偿原告2016年-2019年房屋租金损失共计214336元；三、依法判令被告按照每月5910元标准，从2020年1月1日起至房屋交付之日止支付占有使用费；四、本案诉讼费用由被告承担，其中评估费1万元。一审法院认定事实：一、2009年7月12日，被告民族食品公司（甲方）与原告张伟、田清华（乙方）签订售房协议一份，该协议约定：甲方有门面房四间，因企业急需上交职工统筹，医疗保险金，经研究同意出售，乙方同意购买，经双方协商达成如下协议。1、甲方门面房四间（通间））地址在驻××××＃长21米，宽9.4米，总计面积为约197平方米，每平方米为2000元，总计约39万元。（实际面积以房产部门确定为准）。2、甲方要求：凡购买门面房者，必须先予付壹拾万元的购房款后，协助乙方提供有关手续办理房产证（办证费用由乙方承担），待房产证办齐后，乙方将剩余购房款一次性付清。3、在乙方预付金交给甲方后，甲方腾出门面房由乙方使用，待房产证办好移交后，房产权归乙方所有等条款。协议签订后，被告将门面房交付给二原告使用，由二原告对外出租给他人。二原告于2009年8月5日向被告支付100000元预付房款。二、2010年10月14日，被告民族食品公司向原告张伟出具借条一份，载明：“今借到张伟现金合计贰万伍仟整。（用于上交企业职工退休职工医保金、统筹金）。驻马店市驿城区民族食品开发公司，2010年10月14日”。2011年1月31日，被告民族食品公司法定代表人李伟栋、会计胡敬华向原告张伟出具借条一份，载明：“因单位开资借张伟现金捌仟元整（8000元），2011．元．31，胡敬华、李伟栋”。二原告称为了催促被告协助二原告办理房产证过户手续，借给被告33000元，并且当时约定该33000元冲抵剩余的房款。被告称被告确实向原告张伟借款33000元，但只是借款，并没有说冲抵剩余房款。三、诉讼中，被告向本院提交：1、2010年3月18日的通知1份，载明“通知，通知田清华、张伟二人在一星期内到单位办理房屋过户手续”；2、2011年5月20日的通知1份，载明“通知，通知田清华、张伟二人在一星期内到单位办理房屋过户手续。如在一个月内不到单位办理房产过户手续等于自动放弃”；3、2013年8月26日的通知1份，载明“通知，再次通知田清华、张伟二人到单位办理房屋过户手续。如不到单位办理房产过户手续，造成的一切经济损失由你二人承担，我们再次要求解除售房协议”；4、2014年11月3日天中晚报一份，该份报纸的公告栏中载明有1则通知，内容为“通知，田清华、张伟同志：你们与我公司签订的购买门面房的协议，已经法院判决。按照协议规定，我公司协助办理房产证件，你们支付办证费用。你们务必在2014年11月18日前将办证费用交到我公司并将剩余房款结清。逾期不交办证费用视为放弃办理房产证件终止协议，我公司有权另行处理。特此通知，驻马店市驿城区民族食品开发公司，2014年11月3日”。被告用以证明：被告多次通知二原告联系被告要求办理过户手续，但因为二原告原因未办理。二原告的质证意见为上述证据已经法院生效判决查明并驳回，上述证据不能作为本案的新证据使用。四、2014年5月21日，民族食品公司以张伟、田清华为被告起诉至本院，案号为（2014）驿民初字第1675号。民族食品公司以张伟、田清华存在违约并给其造成经济损失为由，要求解除其与张伟、田清华之间的售房协议并赔偿经济损失60000元。本院于2014年9月26日做出（2014）驿民初字第1675号民事判决，认为：民族食品公司与张伟、田清华双方签订的房屋买卖合同为有效合同。根据合同约定，民族食品公司负有协助张伟、田清华办理房屋过户手续的义务，而协助过户的前提是民族食品公司在房产登记管理部门办理诉争门面房的所有权登记。而诉讼中，民族食品公司认可其未将该四间门面房在房产登记管理部门办理所有权登记，因此张伟、田清华办理诉争房屋的过户手续的前提条件不成就，民族食品公司主张张伟、田清华不按协议约定办理过户手续，无事实依据。判决：驳回民族食品公司的诉讼请求。该判决现已生效。五、1、2014年12月15日，张伟、田清华以民族食品公司为被告诉至本院，要求判令民族食品公司协助张伟、田清华办理本案诉争门面房的过户手续。案号为（2014）驿民初字第4005号。审理过程中，张伟、田清华于2015年2月27日向本院提出撤诉申请。庭审中，二原告称“在（2014）驿民初字第4005号案件的审理过程中，民族食品公司承诺在张伟、田清华撤诉后便协助其办理过户手续，故张伟、田清华才撤回起诉”。2、二原告撤诉后，被告民族食品公司于2015年3月4日办理诉争房屋房产证，证号为驻房权证字第**，但被告未协助二原告办理房产过户手续，张伟、田清华于2015年7月9日再次以民族食品公司为被告诉至本院，要求判令民族食品公司协助办理房产过户手续。案号为（2015）驿民初字第3485号。该案中，二原告称“在（2015）驿民初字第3485号案件的庭审当中，民族食品公司提交了一份房产证，用以证明本案诉争门面房已出卖给了姚兰兰，且已办理房产过户手续。无奈张伟、田清华再次于2015年11月4日向本院提出撤诉申请”。3、撤诉后，2015年11月30日，张伟、田清华以驻马店市住房管理中心为被告，姚兰兰为第三人提起房产行政登记纠纷的行政诉讼，案号为（2015）驿行初字第177号。本院于2016年2月27日作出（2015）驿行初字第177号行政裁定，认为：张伟、田清华未就先前的转移登记提起诉讼，违反最高法院有关规定，判决：驳回张伟、田清华的起诉。六、2016年，张伟、田清华以确认合同无效纠纷为由将民族食品公司及姚兰兰诉至本院，请求依法确认被告民族食品公司与第三人姚兰兰在2015年4月1日签订的房地产买卖契约属无效协议。案号为（2016）豫1702民初936号。本院经审理于2016年7月25日作出（2016）豫1702民初936号民事判决，认为：民族食品公司与姚兰兰签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至姚兰兰名下，民族食品公司的上述行为符合以合法形式掩盖非法目的情形。判决：确认民族食品公司与姚兰兰于2015年4月1日签订的房地产买卖契约为无效合同。民族食品公司与姚兰兰不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2016）豫17民终2933号民事判决，认为：本案中，在民族食品公司通过诉讼请求解除该房屋买卖合同被驳回后，民族食品公司应继续履行合同约定的义务。因民族食品公司未履行合同义务，张伟、田清华提起诉讼要求民族食品公司按合同约定协助其二人办理房产过户手续。民族食品公司为逃避张伟、田清华向人民法院提起诉讼可能对其形成不利的法律后果，分别于2015年3月26日、2015年4月1日与姚兰兰签订房屋买卖协议、房地产买卖契约，并将诉争房屋过户至姚兰兰名下……均存在以合法形式掩盖非法目的行为……。判决：驳回上诉，维持原判。姚兰兰不服申请河南省高级人民法院再审，河南省高级人民法院于2018年8月22日作出（2018）豫民申5424号民事裁定，裁定：一、指令驻马店市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。驻马店市中级人民法院经再审审理于2018年10月29日作出（2018）豫17民再67号民事判决，判决：维持本院（2016）豫17民终2933号民事判决。七、被告民族食品公司将诉争房屋另行出售给姚兰兰后，并于2015年3月8日协助姚兰兰办理了房产证，证号为驻房房权证字第**。018年5月2日，张伟、田清华以驻马店市住房管理中心为被告，姚兰兰为第三人提起房产行政登记纠纷的行政诉讼，案号为（2018）豫1702行初87号。本院于2018年6月7日作出（2018）豫1702行初87号行政判决，认为：（房地产买卖契约）现被生效判决书确认无效，故本案被诉房屋登记无事实依据，应予撤销，判决：撤销驻马店市住房管理中心为第三人姚兰兰颁发的驻房权房权证字第**房。姚兰兰不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理于2018年11月19日作出（2018）豫17行终187号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。八、（2016）豫17民终2933号民事判决生效后，张伟、田清华在查询本案诉争房屋信息时发现，姚兰兰于2015年6月16日与刘恒签订了房地产买卖契约，将本案诉争房屋以10万元的价格出卖给了刘恒，并协助刘恒于2015年7月27日办理了房屋过户手续，房产房产证号为驻房权证字第**。17年，张伟、田清华以姚兰兰为被告，刘恒为第三人提起确认合同无效纠纷的民事诉讼，案号为（2017）豫1702民初785号，本院经审理于2017年11月27日作出（2016）豫1702民初785号民事判决，认为：本院作出的（2016）豫1702民初936号生效判决中认定：“民族食品公司通过诉讼请求解除该房屋买卖合同被驳回后，民族食品公司应继续履行合同约定的义务，因其未履行，二原告遂提起诉讼要求民族食品公司按合同约定协助二原告办理房产过户手续［（2014）驿民初字第4005号案件］，在二原告因故撤回起诉后，被告民族食品公司为逃避将来二原告再次起诉后法院作出的判决可能会对其不利的后果，达到转移财产的非法目的，在二原告再次起诉前［（2015）驿民初字第3485号案件］，民族食品公司与姚兰兰签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至姚兰兰名下，民族食品公司的上述行为符合以合法形式掩盖非法目的情形，故判决民族食品公司与第三人姚兰兰签订的房屋买卖合同为无效合同”。同理，在民族食品公司将本案诉争门面房出卖给姚兰兰后，姚兰兰为逃避将来法院作出的判决可能会对其不利的后果，达到转移财产的非法目的，在其与民族食品公司签订买卖协议后不久便以10万元的价格将门面房卖给第三人刘恒，并办理了房产过户手续，姚兰兰的上述行为也符合以合法形式掩盖非法目的情形；2、本院在审理（2016）豫1702民初936号案件时，姚兰兰已将该门面房出卖给第三人刘恒且已办理房产过户手续，但姚兰兰未向本院说明该情况，姚兰兰在主观上存在故意隐瞒该房已出卖给刘恒的情形。综上，依据上述法律规定，姚兰兰与刘恒之间的房屋买卖合同应为无效合同。原告请求确认该份合同无效，本院予以支持。关于第三人刘恒述称，其购买诉争房屋属于善意取得，应维护第三人的合法权益。因1、本案姚兰兰与刘恒均存在以合法形式掩盖非法目的的行为，不符合善意取得的构成要件；2、刘恒提交的刘宪生的银行交易查询单及刘宪生出具的证明，因刘宪生未出庭接受当事人的质询，其真实性无法进行核实，本院对上述证据不予采纳。3、姚兰兰与刘恒签订的房地产买卖契约系双方在房产管理部门所签订的，该合同属于在房产部门存放的档案材料，该份证据的证明力要大于第三人刘恒提交的以物抵债协议书。故刘恒持该份协议书主张本案诉争门面房系抵债所得，本院不予采纳。除此之外，刘恒也未提交其他证据证明其向姚兰兰支付了与房屋价值相符的价款。综上，刘恒主张其购买诉争房屋属于善意取得，无事实依据，本院不予采纳。判决：确认被告姚兰兰与第三人刘恒于2015年6月16日签订的房地产买卖契约为无效合同。刘恒不服提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2018）豫17民终345号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。九、2019年1月2日，张伟、田清华以驻马店市自然资源和规划局为被告，刘恒为第三人提起房产行政登记纠纷的行政诉讼，案号为（2019）豫1702行初5号。本院于2019年3月14日作出（2019）豫1702行初5号行政判决，认为：本案中被诉房屋登记行为系转移登记，第三人提交给房屋登记机构的房地产买卖契约，是能够证明房屋所有权发生转移的材料，现被生效的民事判决书确认无效，且姚兰兰的驻房房权证房权证字第**被已生效的行政判决书予以撤销，故本案被诉房屋登记缺少事实依据，依法应予撤销。判决：撤销驻马店市住房管理中心为第三人刘恒颁发的驻房权房权证房权证字第**恒不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理于2019年4月30日作出（2019）豫17行终83号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。十、被告民族食品公司称诉争房屋交付给姚兰兰具体时间记不清了，但是原告收取租金收取到2015年12月底。原告称，诉争房屋租金都是提前交的，原告确实收取租金到2015年12月底，但是诉争房屋在2015年11月份就被姚兰兰强占了。十一、诉讼中，原告申请对驻马店市驿城区菜市街97#房地产自2015年11月1日至2019年12月31日期间的租金损失进行评估鉴定，本院依法进行委托，2020年4月8日，驻马店振兴资产评估事务所出具驻振评报字第【2020】第63号资产评估报告书，评估报告书显示：评估基准日为2015年至2019年每年的1月1日，评估方法为市场法，评估意见为该期间损失214336元。评估明细表显示空租率为20%；2015年11月1日至2015年12月31日租金为6304元；2016年1月1日至2016年12月31日租金为47280元；2017年1月1日至2017年12月31日租金为47280元；2018年1月1日至2018年12月31日租金为56736元；2019年1月1日至2019年12月31日租金为56736元。评估结论为驻马店市驿城区菜市街97#房地产自2015年11月1日至2019年12月31日期间的租金损失在评估基准日的市场价值评估值为214336元。原告用以证明其租金损失，并主张其支付的评估费1万元应由被告承担。被告质证称，损失不应由被告承担。一审法院认为，被告民族食品公司与原告张伟、田清华签订售房协议，约定由二原告购买被告位于驻马店市驿城区菜市街97号的房屋，原、被告之间系房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容为违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。签订合同后，二原告依约向被告民族食品公司支付预付款10万元，被告民族食品公司未依约为原告办理房屋产权证书，且（2016）豫1702民初936号民事判决显示：“民族食品公司与姚兰兰签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至姚兰兰名下，民族食品公司的上述行为符合以合法形式掩盖非法目的情形”，故被告民族食品公司在履行合同过程中存在违约行为。诉讼中，被告民族食品公司抗辩主张二原告拖延不办拒不配合，存在违约，但未提交相关证据加以证明，被告的主张也与原告多年来一直积极主张权利不相符，且（2014）驿民初字第1675号民事判决也已认定：“民族食品公司主张张伟、田清华不按协议约定办理过户手续，无事实依据”；被告民族食品公司另抗辩主张诉争合同已经通知解除，也未被相关生效判决采信，在本案中，被告也未提交诉争合同已经解除的其他相关证据；故对被告的上述抗辩主张，本院均不予采纳。售房协议约定：“必须先予付壹拾万元的购房款后，协助乙方提供有关手续办理房产证（办证费用由乙方承担）”，法律规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，现经多次诉讼，诉争房屋权属已经恢复原始状态的情况下，原告请求被告协助办理诉争房屋的产权证书，有事实和法律依据，本院予以支持。诉讼中，被告辩称原告应以现在市场价补足购房款，与合同约定不符，亦无法律依据，故本院不予采信。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告赔偿租金损失，于法有据，本院应予支持。诉讼中，被告辩称原告上述损失不应由其负担，于法无据，故本院不予采信。关于租金损失数额，诉讼中，原告申请司法鉴定，鉴定机构出具的评估报告书显示诉争房屋自2015年11月1日至2019年12月31日期间的租金损失为214336元，诉讼中，原、被告均认可诉争房屋租金原告收至2015年12月31日，其后租金原告未能收取，依据评估报告书显示2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金损失208032元，本院以该评估数额支持原告的诉讼请求。原告请求超出部分，本院不予支持。其后的损失，原告未依法申请评估，现原告请求被告应以每月5910元的标准赔偿损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、限被告驻马店市驿城区民族食品开发公司在本判决生效后二十日内协助原告田清华、张伟将位于驻马店市驿城区菜市街97号房屋产权证书办理至原告田清华、张伟名下。二、限被告驻马店市驿城区民族食品开发公司在本判决生效后十日内向原告田清华、张伟支付2016年1月1日至2019年12月31日的租金损失208032元。三、驳回原告田清华、张伟的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5047元，由原告田清华、张伟负担147元，由被告驻马店市驿城区民族食品开发公司负担4900元。评估费1万元，由原告田清华、张伟负担300元，由被告驻马店市驿城区民族食品开发公司负担9700元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据，二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋买卖合同发生纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：上诉人民族食品公司是否应向被上诉人田清华、张伟支付租金损失及数额应当如何确认。首先，一审在卷有民族食品公司与张伟、田清华签订售房协议，协议约定凡购买门面房者，必须先予付壹拾万元的购房款后，协助乙方提供有关手续办理房产证（办证费用由乙方承担），待房产证办齐后，乙方将剩余购房款一次性付清。在乙方预付金交给甲方后，甲方腾出门面房由乙方使用，待房产证办好移交后，房产权归乙方所有等条款。该协议已经人民法院判决确认民族食品公司与张伟、田清华双方签订的房屋买卖合同为有效合同。协议签订后，张伟、田清华依约向民族食品公司支付预付款10万元，民族食品公司将门面房交付给张伟、田清华使用，由张伟、田清华对外出租给他人。而民族食品公司未将本案诉争房屋在房产登记管理部门办理所有权登记，未依约为张伟、田清华办理房屋产权证书，且在2015年3月26日、2015年4月1日与姚兰兰签订房屋买卖协议、房地产买卖契约，并将诉争房屋过户至姚兰兰名下，经驻马店市中级人民法院经审理作出（2016）豫17民终2933号民事判决，认为民族食品公司的上述行为符合以合法形式掩盖非法目的情形，存在违约情形。民族食品公司在履行合同过程中存在违约行为，导致张伟、田清华所购买的房屋被侵占，无法对外出租，应承担违约责任，也即是租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故张伟、田清华请求民族食品公司赔偿所购买房屋无法对外出租的租金损失，于法有据，本院应予支持，民族食品公司上诉称张伟、田清华上述租金损失不应由其负担，于法无据，故本院不予采信。其次，关于租金损失数额，在一审诉讼中，张伟、田清华申请司法鉴定，鉴定机构出具的评估报告书，对诉争房屋租金损失进行了评估。根据有关法律规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。民族食品公司未向法院提交证据证明该次鉴定存在上述法律规定的情形，也未向本院提出重新鉴定的申请，故该份鉴定意见书可以作为认定案件事实的依据，一审判决租金损失数额并无不当，依法应予支持。综上，民族食品公司与张伟、田清华签订《售房协议》后违反协议约定，未依约为张伟、田清华办理房屋产权证书，并将诉争房屋过户至案外人名下，导致张伟、田清华购买的房屋被案外人侵占，无法对外出租，应赔偿张伟、田清华相应的租金损失。一审法院判令民族食品公司向张伟、田清华支付租金损失有事实及法律依据。民族食品公司的上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人驻马店市驿城区民族食品开发公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5040元，由上诉人驻马店市驿城区民族食品开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  董永通二〇二〇年九月三十日书记员  邱营峥