山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2709号 上诉人（原审原告）：肥城市安临站镇牛家庄村民委员会，住所地山东省肥城市安临站镇牛家庄村驻地。 法定代表人：王广前，村主任。 委托诉讼代理人：赵衍庆，肥城安站法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：尹贵生，肥城安站法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：孙建荣，男，1976年8月18日出生，汉族，住肥城市安临站镇文化路**，现住肥城市。 委托诉讼代理人：陈栋，山东成康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁建武，男，1986年9月9日出生，回族，住肥城市。 上诉人肥城市安临站镇牛家庄村民委员会（以下简称牛家庄村委会）、孙建荣因与被上诉人丁建武土地租赁合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初6144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牛家庄村委会上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，判决孙建荣、丁建武恢复原状或赔偿损失；一、二审诉讼费全部由孙建荣、丁建武承担。事实和理由：一审法院认定事实部分不清。2009年4月1日，上诉人与孙建荣签订《养牛场院租赁承包合同》，孙建荣在上诉人不知情的情况下，私自在2018年12月1日又转租给了丁建武，丁建武接收养牛场院落后，将养牛场院落内13间房屋的房顶和北面墙体拆除，给上诉人造成了经济损失。上诉人提交司法评估申请书，要求以未拆除的3间房屋为标准，对被拆除的13间房屋恢复原状所需费用进行评估。以上证据确实充分，而一审法院却对该主张和评估申请不予处理。二、一审法院适用法律不当。一审法院应适用《中华人民共和国合同法》及《侵权责任法》的有关规定。 针对牛家庄村委会的上诉请求，孙建荣辩称，1、其将涉案承包的院落转包给丁建武，牛家庄村委会是知情并同意的，从其提供给一审法院的录音可以证实。2、丁建武承租房屋的目的是经营使用，因涉案房屋年久失修，不维修是无法正常使用的，从拍摄的照片可以看出这一点，况且根据合同承租方可以进行维修或重新建设，如不进行相应的维修或建设，根本无法实现合同目的。3、在牛家庄村委会未提交证据证实房屋原状，恢复行为的履行无确定标准的情况下，对其要求恢复原状并赔偿损失的主张及评估申请，一审法院不予处理是正确的，综上请求二审法院驳回牛家庄村委会的上诉，维持原判。 丁建武未作答辩。 孙建荣上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回牛家庄村委会对其的一审诉讼请求;一、二审诉讼费由牛家庄村委会承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，孙建荣与牛家庄村委会于2009年4月1日签订的《养牛场院租赁承包合同》不应予以解除。1、孙建荣将养牛场院转租给丁建武，出租人牛家庄村委会是知道和同意的。从其提供的与牛家庄村委会村主任王广前的录音可以证实，如录音中王广前所说的“他(指丁建武)给我拉不着呱，他转的你的嘛”，当孙建荣说“那不是前几天给你见面吗，当时我使不了，我得租出去”，王广前也是明确答应认可的。2018年12月1日孙建荣与丁建武签订的转租合同，合同签订后，丁建武对院落进行了维修和建设，至本案一审起诉时已经将近一年，村委会不可能不知道，从丁建武的答辩中也可以看出，村委会对转租及维修是知情且同意的。本案是村委会因丁建武对房屋的维修及建设标准过低，担心租赁期满后房屋没有使用价值而提起的诉讼，录音中王广前说“他包了你十年，它到十年?像东面似的这就想塌，你这钢架塌了，我没这个路了”，也可以充分说明这一点。2、一审开庭时其正通过中间人和村委会协商相关事宜，如果提供录音担心激化双方的矛盾，故在庭外调解不成的情况下，向法庭提供了该录音，因该录音对本案的事实认定至关重要，因此应当予以采纳。3、王广前为村委会的法定代表人，他的行为就代表了村委会的行为，并没有法律规定合同转租，村委会应履行法定的程序，否则无效。综上所述，孙建荣将养牛场院转租给丁建武出租人牛家庄村委会是知道和同意的。双方于2009年4月1日签订的《养牛场院租赁承包合同》不应当予以解除。 针对孙建荣的上诉请求，牛家庄村委会辩称，孙建荣的院落转租给丁建武，但未依法通知牛家庄村委会办理相关转让手续，未取得牛家庄村委会同意，其有权解除签订的养牛场院租赁合同。 丁建武未作答辩。 牛家庄村委会向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《养牛场院租赁承包合同》；2.恢复原貌并赔偿损失；3.本案的诉讼费用由孙建荣、丁建武承担。 一审法院认定事实：2009年4月1日，牛家庄村委会与孙建荣签订《养牛场院租赁承包合同》一份，约定牛家庄村委会将村内原养牛场院落一处（范围：四周院墙为界，内设房屋16间）租赁给孙建荣，由孙建荣自我维修和加固，承包期限定为30年，自2009年4与1日起至2039年4月1日止；双方协议，乙方投标，每年向村交租赁费4200元，每年的合同生效日为交款日，一次性交清20年，协商定为50000元。2018年12月1日，孙建荣与丁建武签订《租赁协议》一份，约定孙建荣将其承租的牛家庄村原养牛场院落一处（范围：四周院墙为界，内设房屋16间）转租给丁建武，合同期限自2018年12月20日至2028年12月19日，每年12月20日前交清下年租金10000元。丁建武接收养牛场院落后，将养牛场院落内南13间房屋的房顶和北面墙体拆除，后因与牛家庄村委会就房屋拆除和建设问题发生争议，丁建武未再继续进行拆除和建设。另查明，该养牛场院落内共16间房屋，其中南13间，北3间，16间房屋均系石头建筑，房顶为瓦块结构。庭后，牛家庄村委会向一审法院提交申请，要求以北3间房屋现状为标准，对丁建武实施拆除的南面13间房屋恢复原状的费用进行评估。 一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，孙建荣通过投标租赁牛家庄村委会的原养牛场院落一处，并签订《养牛场院租赁承包合同》，不违反法律、法规的强制性规定，一审法院予以确认。孙建荣后将案涉院落转租给丁建武，但未依法通知牛家庄村委会办理相关转让手续，未取得牛家庄村委会同意，牛家庄村委会有权解除双方签订的《养牛场院租赁承包合同》。孙建荣提交与牛家庄村委会王广前主任的谈话录音一份，欲证实已将转租一事通知牛家庄村委会并征得牛家庄村委会同意。一审法院认为，该证据的提交已超法定举证期限，且该录音音质模糊，无法辨认双方的谈话内容和声音，孙建荣虽提交书面材料一份，但无法证实该材料与录音内容的一致性，且转租事宜仅告知牛家庄村委会主任亦不符合法定程序，对孙建荣提交的该份录音及其辩称，一审法院均不予采纳。牛家庄村委会要求解除与孙建荣间的《养牛场院租赁承包合同》，于法有据，一审法院予以支持。关于牛家庄村委会要求恢复原状并赔偿损失的请求，经一审法院释明，牛家庄村委会提交司法评估申请书，要求以未拆除的3间房屋为标准，对被拆除的13间房屋恢复原状所需费用进行评估。一审法院认为，牛家庄村委会的该项主张应建立在对房屋原状充分举证的基础上，双方提交的照片中显示的房屋均系被拆除后或拆除过程中的状态，根据丁建武提交的照片亦可看出未拆除房屋部分的房顶存在漏顶情况，已拆除部分是否存在房屋漏顶或其他情况均无法知晓，牛家庄村委会亦无证据证实拆除房屋的原状；尚未拆除的北3间房屋与已拆除的南13间房屋虽同属石头建筑，但从照片中看出，两处房屋在外观设计和房屋完整性上并不完全一致，对已拆除房屋不宜参照北3间房屋现状进行恢复。故牛家庄村委会要求恢复原状并赔偿损失，但未提交证据证实房屋原状，恢复行为的履行无确定标准，对其该项主张和评估申请，本案一审法院暂不予处理。牛家庄村委会可待证据充分后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除肥城市安临站镇牛家庄村民委员会与孙建荣于2009年4月1日签订的《养牛场院租赁承包合同》；二、驳回肥城市安临站镇牛家庄村民委员会关于诉讼费的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由肥城市安临站镇牛家庄村民委员会负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、孙建荣与牛家庄村委会签订的合同应否解除；二、一审对牛家村委会的评估申请未予准许，是否适当。 关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中孙建荣上诉主张其将涉案的养牛场院转租给丁建武，牛家庄村委会是知情且同意的，其应提交证据证实。孙建荣提交的其与牛家庄村委会村主任王广前的谈话录音模糊，无法辨认谈话内容及声音，其提交的书面材料亦无法证实与录音内容的一致性。一审法院未予采信并无不当。综上，孙建荣未经牛家庄村委会同意将涉案养牛场院转租给丁建武，牛家庄村委会主张解除与孙建荣签订的《养牛场院租赁承包合同》具有事实和法律依据，一审法院判决解除双方的合同并无不当，本院予以维持。 关于第二个焦点问题，涉案的养牛场院共有16间房屋，本案牛家庄村委会起诉时，南面的13间房屋已实施拆除，北面的3间房屋尚未拆除。牛家庄村委会要求以未拆除的北面3间房屋现状为标准，对丁建武实施拆除的南面13间房屋恢复原状的费用进行评估。根据双方当事人提交的照片显示，尚未拆除的北面3间房屋与已实施拆除的南面13间房屋在外观设计和房屋完整性上并不完全一致，故对已拆除房屋不宜参照北面3间房屋现状进行恢复。牛家庄村委会要求孙建荣和丁建武恢复原状并赔偿损失，但因其未能提交证据证实房屋原状，无法确定恢复原状的标准，一审法院对其主张和评估申请暂不予处理，告知其可待证据充分后另行主张并无不当。 综上所述，牛家庄村委会的上诉请求及孙建荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由肥城市安临站镇牛家庄村民委员会负担25元，孙建荣负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月三十日 书记员  李争艳