内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1191号 原告：内蒙古贞吉物业管理有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：杨某。 被告：王某，公民身份号码×××，个体工商户，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：张某，系被告配偶。 原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古贞吉物业管理有限公司法定代表人杨某、被告王某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古贞吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费3384元；2.判令被告支付原告违约金3417元，以上两项合计6801元；3.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日,原告与鄂尔多斯市康巴什新区康景苑小区业主业委会签订了《康景苑小区住宅小区物业服务合同》，约定由原告为该小区的业主提供三年的物业服务，从2017年1月1日至2019年12月30日，约定了具体的服务范围。约定了物业费的收费标准为每平方米1.1元；约定了业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每日按应缴费的2‰缴纳滞纳金。原告进驻后，按合同约定对小区进行物业服务。但被告作为业主从2018年1月1日起至2019年12月31日未交纳物业费，现欠原告物业费127.44平米×1.1元每平米×24个月为3384元，并从2019年1月1日至2020年5月8日按日利率2‰计算违约金3417元。经原告工作人员多次催告，被告至今未交纳。原告是为整体小区服务，一部分业主不交费，影响了原告工作的正常进行，也影响了其他业主。为此，原告多次与被告协商未果，无奈原告只有诉至人民法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告王某辩称，对原告的收费标准没有异议，现在案涉小区的物业费收费标准也是这样的。2018到2019年度的物业费，被告尚未缴纳，以下是被告拒绝缴纳物业费的原因:第一、被告没有收到贞吉物业公司的书面催告交纳物业费。第二、贞吉物业没有向业主提供符合行业标准的物业服务，也没有做到贞吉物业与业委会签订的物业合同中所规定的服务。物业公司违约在先，被告拒绝全额缴纳物业费。 双方围绕本案事实依法向法院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、营业执照、法人身份证明、法定代理人身份证复印件各一份，证明原告是合法成立的物业公司。被告质证对证据一的真实性及证明的问题均认可，本院对该证据予以确认并采纳。原告提供证据二、物业服务合同复印件二份，证明物业合同是通过招投标以后签订的，第一次签订了一年的合同，根据第一年的物业服务，业务会进行第一次的业主满意度调查，并出具了品质评价表，并续签了后两年的物业服务合同。被告质证对证据二的真实性认可，对证明问题不认可，被告认为原告提供的物业服务不达标，有63户签字捺印、现在的业委会的签字捺印,以及今年业委会的签字捺印为证证明物业服务不达标，都是真实有效的，不认可物业品质调查。本院对该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据三、《物业服务的品质评价》复印件一页、满意度调查表复印件223份，（原件核对无异议退回），证明原告公司在该小区服务了三年取得了90％以上的业主的好评，业委会向原告公司出具了该小区基本满意物业服务的品质评价表。被告所取得的是63户，该63户基本都是不缴纳物业费的业主的满意度调查，不符合法律法规，被告的满意度调查没有超过业主半数。原告实际调查了310份，实际住户是386户，业委会走访了310户，调查表中有30多户不满意,这些不满意的业主都是不缴纳物业费的，剩下的200多户是同意继续续签的业主。因为原告公司准备继续在案涉小区服务，物业公司为了提高物业服务的品质，在各个阶段进行业主走访和调查。被告质证对证据三的品质评价表的真实性认可，被告对于王某签字的调查表不予认可，对品质评价表认可是因为所盖的业委会的章子是真实的，对证明问题不认可，按照合同规定，如果续签2018年的合同应当在2017年进行调查，因为原告公司没有在2017年进行调查，所以被告认为在2018年签署合同是违法的。本院对原告提供证据的真实性予以确认，被告对于王某签字的调查表不予认可，本院对该调查表的真实性不予采纳。原告提供证据四、《业委会备案表》、《换届证明》复印件各一份、《中标通知书》复印件1页，证明案涉小区的业委会在康巴什住建局备过案，原告与业委会所签订的三年的合同都是与旧业委会签订的，后期案涉小区更换了业委会成员，但是物业合同一直在履行。原告公司的物业服务是通过正规的招标进来的，原告有招标公告，续签合同也是因为达到了服务标准才能够续签。被告质证对该证据中的加盖的业委会的公章的真实性无法确认，对招标通知书因为是单一招标所以不认可，应该是公开招标。本院对该证据的真实性予以确认。原告提供证据五、派工单原件一份，证明原告的服务是到位的，包括没有缴纳物业费的业主，原告也上门服务了。被告质证对该证据的真实性认可，对证明的问题也认可。本院对原告提供证据的真实性予以采纳。原告提供证据六、照片复印件18张，证明物业公司是给小区整体公共设施设备提供物业服务，不是给某一家服务的。如路面破损是原告给维护的，按照合同约定该路面维护已经超出了500元，业主应当支付原告公司该费用。被告质证对维修路面认可。本院对该证据的真实性予以采纳。原告提供证据七、《保洁签到表》复印件2页、《保安交接记录表》复印件15页，证明物业公司的保洁服务到位，保安服务到位，不脱岗。被告质证对该证据的《保洁签到表》真实性不认可，对《保安交接记录表》的真实性不认可，因为小区楼道一直比较脏，对保洁服务以及保安的服务均不认可。本院对该证据的真实性予以确认，被告认为卫生打扫不干净不意味着无人打扫。原告提供证据八、2018年12月30日每日防火巡查记录表复印件一份1页，证明原告公司是按照合同给业主提供了安全保障服务，还有对小区公共设施的维护保养及灭火器的保养。被告质证对该证据的真实性以及证明问题均不认可，被告亲眼见过被告楼道里的消防栓是空的，保安人员不够，所以没有人检查，被告对此提出质疑。本院对该证据的真实性予以采纳。被告提供证据一、光盘一张（包括94张照片、5段视频），证明：1.2017年年底、2018年续签合同没有做满意度调查；2.根据庭审的证据王某的满意度调查系作假；3.视频以及照片证明案涉小区经常停水；4.原告与水务公司官司败诉后，水务公司关停康景苑小区的供水，导致小区部分绿植旱死的事实；5.由于被告没有办法直接提供拍摄视频以及照片的时间，所以物业公司和新一届业委会为被告提供了书面证明并盖章捺印。卫生和门禁的照片证明了原告公司的服务没有达到合同的约定；6.被告确实于2019年4月22日以及2020年5月23日在社区领导的组织下开过维权会，有视频和照片为证，真实有效，有当事人的签字。原告质证对被告所有证据以及业委会签字原告都不认可，所有的证据必须通过公证处公证，都是伪造的不真实，没有事实依据被告不认可。新业委会已经成立可以解聘原告公司，但是在2019年4月22日之后没有解聘原告公司，对证据以及所描述的事实不认可。新业委会成立后没有与原告公司续签合同，也没有解除合同，所以新业委会没有权利给被告作证。至于新物业公司不了解之前的事实，没有资格作证。本院对被告提供证据的真实性予以采纳，被告也认可无法确认照片的形成时间，如果仅是某一时刻的照片，无法证明物业公司所有时间的物业服务均不达标，视频的内容也无法确认时间、其他方提交的陈述，也未明确说明原告服务不达标。 经审理查明，2017年1月1日，鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司与康景苑业主委员会签订物业服务合同，约定由鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司对康景苑小区进行物业服务，时间从2017年1月1日至2017年12月31日止。住宅收费标准按建筑面积每月1.1元／平米收取。2018年1月1日，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与康景苑业主委员会签订物业服务合同，约定由内蒙古贞吉物业管理有限公司对康景苑小区进行物业服务，时间从2018年1月1日至2019年12月31日止。住宅收费标准按建筑面积每月1.1元／平米收取，约定可按月、季度、半年、全年支付物业费。业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日以应付款为基数按每日3‰交纳滞纳金。合同履行终止后，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司退出该小区物业服务。被告王某所有的××区，房屋面积127.44平米，被告未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。原告内蒙古贞吉物业管理有限公司曾用名鄂尔多斯市东胜区贞吉物业管理有限公司,于2017年5月23日变更企业名称。 本院认为，原告内蒙古贞吉物业管理有限公司与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。物业公司签订了2份物业合同，于2019年12月31日合同到期后退出服务小区，原告在2017年1月1日至2019年12月31日为该小区提供物业服务，被告王某理应向原告交纳物业管理费。被告辩称原告提供的物业服务未达到合同约定，本院认为即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，王某等业主也应根据《物业管理服务合同》约定，通过对物业公司的服务提出意见及建议,或者要求物业服务企业限期整改或者提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务的行为既无合法依据，也非明智之举。而物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使业主感受到幸福感、安全感、获得感，并依托良好的服务使小区环境更好。综合本案证据分析，物业服务公司在服务业主的过程中确实存在物业服务不到位之处，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，被告王某拒绝全额交纳物业费，本院予以酌情支持，对王某所欠上述物业费酌情减免15%。合同中对滞纳金存在约定，但该合同系业委会与物业公司签订，该约定加重了业主的责任，原告也未向本院提供有效证据证明其已向被告释明及催要，故本院对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古贞吉物业管理有限公司物业服务费2860元（2018年1月1日至2019年12月31日的物业费为127.44平方米×24个月×1.1元/平米/月×85%）； 二、驳回原告内蒙古贞吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告王某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年九月二十七日 书记员  屈佳瑜 书记员  程小磊 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。