河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初300号原告：岳学华，女，1962年11月13日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：郭晨光，河南百泉律师事务所律师。被告：李运福，男，1966年6月15日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：吴建美（系李运福妻子），女，1968年7月23日出生，汉族，住辉县。被告：吴建美，女，1968年7月23日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：郭松，河南豫信律师事务所律师。被告：李应祥，男，1933年9月5日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：冯艳成，河南共鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周珂，河南共鸣律师事务所律师。原告岳学华与被告李运福、吴建美、李应祥排除妨害纠纷案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告岳学华及其委托诉讼代理人郭晨光，被告李运福及其委托诉讼代理人吴建美，被告吴建美及其委托诉讼代理人郭松，被告李应祥及其委托诉讼代理人冯艳成、周珂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告岳学华向本院提出诉讼请求：1、要求三被告停止侵占原告所有的位于辉县市瑞城时代广场南关社区2号楼四单元10楼东户（面积116平方米）的房屋（以下简称涉案房屋），返还该房屋，并不得妨碍原告正常使用该房屋；2、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月8日，原告以30万元购买了从案外人李文峰、张莹处购买了涉案房屋，李文峰、张莹将房屋的钥匙交与原告。2019年11月8日，原告向房屋中搬移物品时，发现房门打不开，便让开锁公司打开房门。打开房门后发现三被告在该房屋内，原告要求三被告立即离开房屋，三被告对原告的要求不予理睬。原告认为：三被告无合理理由侵占原告房屋，经原告劝阻后拒不离开，三被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求三被告停止侵害，返还原告房屋。被告李运福、吴建美共同辩称：原告所述不属实，房子是拆迁补偿的，房子也是我家的，因当时房子还没有建好，就用拆迁补偿协议作抵押，借了常村一个名叫秦建军的30万元，利息是8分。拆迁协议上是两套房，一套是南关社区2号楼1单元4楼中户，另一套是2号楼4单元10楼东户。我们不认识李文峰、张莹，我们也没有卖给李文峰、张莹房子，涉案房子是李应祥的。后来发现李文峰和张莹占我们家的房子，所以我们就去法院起诉，要求李文峰、张莹腾出房屋，经过法院调解，李文峰自动腾出了房屋，所以我们就一同搬进了房屋,不同意原告的诉讼请求。被告李应祥辩称：涉案房屋是对我老房拆迁后补偿的房屋，我没有出卖、抵押和授权他人卖房，我现在居住的房屋是我的房屋，没有侵害原告的权利，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实综合认定如下：原告为证明其诉讼请求的成立向本院提供了如下证据：第一组证据：《南关村房屋拆迁补偿安置协议书》一份、《选房确认书》及《拆迁安置结算明细表》一份。证明目的:（1）李应祥的房屋被辉县市瑞成房地产开发有限公司拆迁，拆迁的房屋被置换为辉县市瑞成时代广场南关社区2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋，并应补交房款52379元。（2）吴建美在选房确认书备注处和退房处签名。第二组证据：2013年3月27日《房屋产权转让协议》一份、《承诺书》一份、《委托书》一份、李运福、吴建美身份证复印件一份，辉县市瑞成房地产开发有限公司2013年7月2日出具的收款收据一份。证明目的：（1）李运福、吴建美在征得李应祥同意的情况下，以2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋抵偿秦建军30万元的债务，双方并约定剩余房款52379元。由秦建军向辉县市瑞成房地产开发有限公司交纳。（2）秦建军于2013年7月2日将剩余房款52379元，交给了辉县市瑞成房地产开发有限公司。第三组证据：2017年3月21日《房屋买卖合同》一份。证明目的：2017年3月21日，秦建军将辉县市瑞成时代广场南关社区2#-4-10东以28万元价格卖给了李文峰、张莹夫妇。第四组证据：2019年10月8日《房屋买卖协议书》一份，张莹、李文峰身份证复印件一份，张莹、李文峰出具的收到条一份，付款照片一张，辉县市自来水有限公司岳学华缴费明细单一份、IC卡用户购气记录明细一份。证明目的：2019年10月8日，张莹、李文峰将辉县市瑞成时代广场南关社区2#-4-10东以30万元价格卖给了岳学华，岳学华在同日将30万元房款交付给张莹、李文峰。岳学华在购买房屋后将水卡和燃气IC卡变到自己的名下。第五组证据：岳学华当庭陈述一份（2019年11月8日），岳学华将自己的物品搬入2#-4-10东时，发现房门打不开，便让开锁公司打开房门。打开房门后发现三被告在该房屋内，岳学华要求两人立即离开该房屋，两人对岳学华的要求不予理睬，后报警，城关派出所以该事为民事纠纷为由不予受理，要求岳学华向人民法院起诉。证明目的：三被告侵占2#-4-10东房屋的事实。第六组证据：《赠与合同》一份。其内容是2011年11月9日李应祥将涉房屋赠与给了李龙仔。证明鉴定的《委托书》是否是李应祥的签字均不影响其权利。被告李运福、吴建美为证明其抗辩主张，共同向本院提供了如下提供的证据：提供了《选房确认书》和《拆迁安置结算明细表》各一份，证明房子是李应祥的房子。被告李应祥为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、《选房确认书》一份、《拆迁安置结算明细表》一份，证明案涉房产系李应祥拆迁置换的房产，李应祥不存在侵害原告的权利。2、《房屋买卖合同》一份，证明秦建军将涉案房产卖给李文峰时，原告系证明人。3、河南省辉县市人民法院诉前调解卷宗材料一份、录音光盘四份，证明（1）经过法院调解李文峰已将房屋返还于李应祥，且已将物品搬出房屋，李应祥是房屋的合法所有人，系合法占有；（2）李应祥起诉李文峰之前，原告作为中间人一直在说和，其案涉房产是拆迁安置房屋，原告在明知案涉房屋存在争议的情况下，原告与李文峰签订了房屋买卖合同，购买了案涉房产，存在恶意，损害了李应祥的利益，为无效合同。4、河南一城司法鉴定中心鉴定意见书，证明《委托书》中李应祥字体上的手印不是李应祥所按捺手印，证明李应祥没有委托吴建美和李运福去出售和抵押涉案房屋。《委托书》显示的是抵押，日期是2013年3月30日。《房屋产权转让协议》日期是2013年3月27日，说明买卖和抵押存在矛盾。经庭审质证，原告第一组证据和被告李运福、吴建美提供的证据、李应祥的第1份证明是内容一样的证据，证明了涉案房屋是李应祥的拆迁补偿安置的房屋，本院予以认定。原告的第二组证据，载明李运福、吴建美将2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋抵偿了秦建军30万元债务，秦建军补交剩余房款52379元的事实，但是鉴定《委托书》上的李应祥非本人按捺手印，不能证明是经李应祥委托或同意所为。原告的第三组、第四组证据可以证明涉案房屋在秦建军和张莹、李文峰以及原告之间的房屋转让的事实，本院予以认定。原告的第五组证据与三被告陈述在房屋中居住的事实以及李应祥第3份证据内容一致，本院予以认定。原告的第六组证明为书面《赠与合同》，可以认定案件事实依据。被告李应祥第2份证据证明了原告签名的事实，本院予以认定。第4份为鉴定意见书，可以证明鉴定意见确认的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月1日李应祥的房屋被辉县市瑞成房地产开发有限公司拆迁，拆迁的房屋被置换为辉县市瑞成时代广场南关社区2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋，另在补交房款52379元。2013年3月27日李运福、吴建美持李应祥按捺手印的《委托书》、《南关村房屋拆迁补偿安置协议书》、《选房确认书》、《拆迁安置结算明细表》，与秦建军签订了《房屋产权转让协议》，协议约定以2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋抵偿秦建军30万元的借款，应补缴差价房款52379元。2013年3月27日李运福、吴建美向秦建军承诺，如不能在2013年6月27日偿还借款30万元，同意将2#-4-10东，2#-1-4中两套房屋交付给秦建军，秦建军补交房款52379元。由于李运福、吴建美未偿还秦建军的借款，2017年3月21日秦建军与李文峰、张莹签订了《房屋买卖合同》一份，约定秦建军将涉案房屋以28万元价格卖给了李文峰、张莹夫妇，秦建军向辉县市瑞成房地产开发有限公司交纳了剩余房款52379元。2019年10月8日，张莹、李文峰将涉案房屋以30万元价格卖给了岳学华，岳学华在同日将30万元房款交付给张莹、李文峰。张莹、李文峰持有李应祥按捺手印的《委托书》、《拆迁补偿安置协议书》、《选房确认书》、《拆迁安置结算明细表》随房交付给了原告。岳学华在购买房屋后将水卡和燃气IC卡变到自己的名下。2019年11月8日原告发现房屋门打不开，让开门公司打开房门，原告发现三被告将锁换掉，入住房屋中，原告要求被告腾房遭拒绝，致原告诉讼在案。本院认为：中华人民共和国《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝。本案，涉案房屋是对李应祥拆迁安置的房屋。李文峰、张莹在卖给岳学华涉案房屋时，同时将由李应祥签字并按捺手印的《委托书》和《拆迁安置协议书》等交给了岳学华，经鉴定《委托书》签字处手印不是李应祥按印，李应祥对涉案房屋的转让不认可，也拒绝追认，故李文峰、张莹持有李应祥《委托书》处分涉案房屋，构成无权处分。中华人民共和国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《拆迁安置协议》书等手续上载明房屋系李应祥的，原告也没有证据证明出卖人的行为构成表见代理，因此，《房屋买卖合同》对李应祥没有约束力，从而原告不会因买卖合同取得对涉案房屋的合法占有权。根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。再之，依据《物权法》司法解释一规定，受让人知道他人已经依法享有不动产物权，人民法院应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，拆迁协议安置房屋是对李应祥补偿的，原告在接受房屋时，应当知道李应祥对涉案房屋享有不动产物权，根据原告在受让涉案房屋所获得的有关手续，原告也应知道李文峰、张莹无处分权，另外，原告未办理房屋产权证书，即原告没有依法取得涉案房屋的所有权，依照《物权法》第106条的规定，不能认定构成原告善意取得涉案房屋。综上，原告既没有因表见代理取得涉案房屋的占有权，也没有取得涉案房屋的所有权，其要求三被告排除妨害、返还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）第十六条第五相项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告岳学华的诉讼请求。案件受理费200元，由原告岳学华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李启庆审 判 员  翟同造人民陪审员  张有龙二〇二〇年九月二十五日书 记 员  郎燕华