河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初964号 原告（反诉被告）：河北省水利厅机关服务中心（河北省水电工程监理咨询中心），住所地河北省石家庄市裕华区富强大街**。 法定代表人：李俊华，该中心主任。 委托诉讼代理人：康福永，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱景玉，河北济达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李水，男，1963年9月6日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵迎滨，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 以下按本诉原、被告称谓。 原告河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）与被告李水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）委托诉讼代理人康福永、朱景玉，被告李水及其委托诉讼代理人赵迎滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年至2019年所拖欠租金2815305元，违约金563061元，共计3378366元；2、请求判令被告向原告返还除《房屋租赁合同》4000平方米之外一层门脸底商700平方米的占有经营权，并支付自2018年9月8日至实际返还之日止房屋租金（暂计算到2019年12月31日房屋租金为291200元）；3、请求判令被告拆除《房屋租赁合同》4000平方米之外的北楼顶层被告自建的违法建筑物245平方米；4、请求判令确认《租用旧办公楼改造酒店情况说明》及原被告双方签订的《补充合同三》无效；5、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2010年10月22日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，该协议约定被告李水承租原告管理的位于石家庄市裕华区，年租金为81万元（租金每三年递增一次、每次递增3%），租期为20年，自2011年5月1日至2031年4月30日止。其后原告单方出具《租用旧办公楼改造酒店情况说明》，该说明第三条的主要内容为租期可延长20年。原被告在签订《房屋租赁合同》后，双方又签订《补充合同（二）》，该协议中约定除原合同外，原告将其管理的东楼二楼水房、食堂库房、东楼原锅炉房等，同时约定被告可以在租用原《房屋租赁合同》的空地上建设一至三层临时建筑物自用。2014年11月，河北省水利厅因南水北调运行调度中心项目建设需要拆除原被告签订《补充合同（二）》涉及到的建筑物。2016年10月24日，原被告双方签订《补充合同（三）》，协议中约定原告拆除被告自建房屋，被告负责腾房并配合拆除，在调度中心建设期间原告将旧办公楼剩余的房屋置换给被告使用，用于补偿拆除面积（留用一楼一间）；同时租期顺延：旧办公楼的整体年租金由81万元改变为60万元；被告李水所租的全部房屋的租期续期10年等内容。原被告双方自签订《补充合同（三）》后，因原告的负责人人事变动，对于原被告双方所签订《补充合同三》以及原告出具的《租用旧办公楼改造酒店情况说明》河北省水利厅并不知情，原告人事变动后新负责人接手发现被告自2015年起一直拖欠房租、以及属于原告占有经营的门脸700平方米被被告侵占。在履行上述合同的过程中，被告未经原告许可且未经相关主管部门审批，自行在《房屋租赁合同》4000平方米之外的顶层上自建违法建筑物245平方米，为此原告多次与被告交涉原告的诉求，均被被告拒绝。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 李水辩称，被答辩人的各项诉讼请求没有法律依据和事实依据，人民法院应当依法驳回原告诉讼请求。在履行合同过程中被答辩人拖延、推脱，不完全履行相关合同义务，致使部分租金结算未能正常依约进行，即便如此答辩人也在积极履行支付租金义务至今，具体事实理由及依据如下所述。一、被答辩人关于“确认《补充合同（三）》《租用旧办公楼改造酒店情况说明》无效”的诉讼请求，没有法律依据，明显与事实不符，应当依法驳回。1、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》以及《补充合同(一）》、《补充合同（二）》、《补充合同（三）》等，均系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效。2、答辩人已经完全按照《房屋租赁合同》以及《补充合同（一）》、《补充合同（二）》、《补充合同（三）》的约定履行了相关合同义务，包括但不限于按时支付租金及各项费用等。而且，针对《补充合同（三）》约定内容，双方进行了实际履行。包括租赁范围租赁物的调整、置换租赁物的交接、免租期租金免除等等合同内容。3、被答辩人所称“对《补充合同（三）》《租用旧办公楼改造酒店情况说明》不知情、负责人变动”等理由，并非确认合同无效的法定理由。根据《民法总则》及相关规定，任何机关事业单位或者其他组织，对外从事民事行为其权利、责任与法人、自然人等民事主体平等，应当对其作出的民事行为承担相应的民事责任。被答辩人作为一个法人单位对外作出的行为，与其内部的人事调整、变动等没有关系，其新的负责人是否知情属于被答辩人内部工作交接问题。而被答辩人作为相对方，针对的并非被答辩人的某个人而是被答辩人，被答辩人将其内部问题的相关责任转嫁给答辩人，没有法律依据，也不符合常理，其此种说法，显然也违反了法律规定。二、答辩人严格履行合同约定，履行合同义务，按时支付租金及费用不存在拖欠租金问题，更不存在拖欠答辩人2015年至2019年租金的事实。1、答辩人已经付清被答辩人2014年之前的租金及各项费用，并且预付了2015年上半年租金。根据被答辩人2014年12月18日提供的《李水2015年上半年应交费用清单》，答辩人应交被答辩人费用（含2015年1月1日至6月30日房租）总计666457元，答辩人分别于2014年12月19日交付605000元；2014年12月22日交付61457元，合计666457元。2、2014年下半年，河北省水利厅开始等建河北省南水北调运行调度中心（以下简称“南水北调调度中心”）项目，需占用答辩人租赁的有关房屋及场地。2015年3月，被答辩人要求答辩人先行腾清南水北调调度中心项目范围内的租赁房屋并交付被答辩人拆除，对此，答辩人未有丝毫耽搁、推脱，完全按照被答辩人的要求积极配合协助，立即腾清了该项目范围内租赁房屋并于2015年4月1日交付被答辩人拆除，同时协助其进行该项目范围内水、电、暖、蒸汽、消防等室外设施改造施工等相关工作。鉴于前述情况，双方经过多次充分协商后于2016年10月24日签订了《补充合同（三）》，对因被答辩人南水北调中心项目建设原因造成的，涉及的原《房屋租赁合同》、《补充合同（二）》占用部分的拆除、拆除原租赁物范围、后续租赁物置换、相应的土建拆除日确定以及项目建设期间免租期的确定、租金标准调整及支付期限、对答辩人拆除损失的赔偿方式及方法等相关履行问题的有关事宜进行了确认，并对原租赁合同进行相应修改。3、根据《补充合同（三）》第七条约定，自南水北调调度中心项目前期土建拆除之日即2015年4月1日开始至项目整体竣工验收之日期间为免租期，根据被答辩人提供的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，该项目在2018年9月7日正式取得验收备案证明，因此，2015年4月1日至2018年9月7日免租期限内，答辩人无需支付租金。4、2018年9月8日至2019年6月30日期间的租金问题。首先，该期间租金未能及时结算，系被答辩人过错造成，答辩人没有任何违约。根据《补充合同（三）》第6、7条约定，答辩人多次口头及书面催促被答辩人提供南水北调调度中心项目竣工验收凭证，确认竣工日期，并对其收取的第三方：中国民生银行股份有限公司、侯静武（鱼酷烤鱼）、中国电信、中国铁塔股份有限公司石家庄市分公司租金收益及答辩人垫付的屋面防水维修费、民生银行电费同我方进行结算，至今未果。答辩人也是在收到本案法院诉讼材料后，才得知南水北调调度中心项目已经在2018年9月7日取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。因此，根据《补充合同（三）》第6、7条约定，被答辩人从第三方收取的1号楼部分房产租金及答辩人垫付的维修费、电费，应当折抵答辩人此时段内应付租金，折抵后剩余款项应予返还答辩人。根据《补充合同（三）》约定，2015年4月1日至2019年6月期间，被答辩人从第三方收取的1号楼部分房产租金收益及答辩人垫付的维修费、电费等共计70余万元，其中需抵扣答辩人2018年9月8日至2019年6月30日期间应付房租488333元，还剩余40余万元，应返还答辩人。5、2019年7月1日至2020年12月31日的房租，答辩人已经按照合同约定支付给被答辩人，不拖欠被答辩人租金。由于被答辩人一直拒不提供南水北调调度中心竣工验收日期证明，并且答辩人经过书面催促后，仍未提供，致使双方租金一直未能结算，不得已答辩人将2019年7月1日至2020年12月31日的租金，依据合同约定按半年期分别于2019年7月10日、2019年12月31日、2020年6月15日汇入被答辩人账户。三、被答辩人关于“被告侵占一层门脸700㎡（以下简称“该部分租赁房屋”），并支付相应租金的说法，没有任何事实依据及法律依据，应当依法驳回，理由如下：该部分租赁房屋，系原租赁合同租赁范围房屋因南水北调调度中心建设项目占用，而置换给答辩人的租赁房屋，其租金也包含在调整后1号楼的整体租金之内。根据《补充合同（三）》第5、6、7、8条约定，置换后租赁房屋范围为1号楼整体（除暂时留用房间）；置换房屋所含租赁面积未到期租户，自土建拆除日（2015年4月1日）起租金收益转给乙方，考虑拆除租赁房屋面积远大于置换后租赁房屋及装修、经营损失，1号楼整体租金调整为年60万元，支付时间为每年1月1日及7月1日之前。并且，对于该部分租赁房屋，双方也实际按照《补充合同（三）》约定进行了相应的移交手续。因此，被答辩人所称侵占该部分租赁房屋经营权的说法根本不能成立，与事实和双方合同约定严重不符，更谈不上所谓的拖欠租金问题。四、关于被答辩人所称“自建违法建筑245平方米（以下简称“所谓的违法建筑245平方米）”问题，显然没有事实依据，应当依法驳回，理由如下：答辩人对于包括“所谓的违法建筑245平方米”在内的租赁房屋、场地的装修、改建、改造等，均是依据双方合同约定，经过被答辩人同意，并由被答辩人和相关部门进行了验收。并且，实际上该建筑物也已经被石家庄市政府及相关消防、规划部门认可。1、答辩人作为承租人，依据租赁合同约定向被答辩人提交装修、改造申请和报告，并且征得被答辩人同意的情况下出资进行装修、改造，符合法律规定和合同约定。2、被答辩人作为涉案房产的所有权人和受益人，其向政府主管部门报批也是其法定的责任，而且也必须由其履行相应报批手续。3、被答辩人组织了改造建设项目，并且作为建设方组织施工、设计、监理等相关单位进行了竣工验收，出具了工程质量为“优良”的竣工验收报告，并向相关部门进行报备。4、被答辩人作为建设方向公安消防部门进行了设计审核及竣工报验，并于2011年7月11日取得《石家庄市公安消防支队建设工程验收备案抽查合格通知书》。5、石家庄市规划局2014年8月1日公示的《石家庄市城乡规划局关于河北省南水北调运行调度中心项目规划方案的公示通告》的附图中，“所谓的违法建筑245平方米”建筑物已经作为正式建筑物标注在内。6、2010年底，由被答辩人和石家庄市政府共同支持设计的，由市政府出资并施工的“石家庄市政府对裕华路环境进行综合提升的规划设计改造”，该设计改造方案及施工中，均包括“所谓的违法建筑245平方米”建筑物。7、“所谓的违法建筑245平方米”建筑物自2010年至今，运行良好，一直由被答辩人收取租金，以及水、电、暖等各项费用。综上，通过以上事实可以看出，被答辩人所谓的拖欠租金、侵占700㎡等等说法和理由，完全没有事实依据和法律依据。答辩人作为承租人已经按照合同约定履行了相关合同义务，按时支付租金、出资改造、装修、改建等租赁房屋及场地，积极配合被答辩人南水北调调度中心建设项目。反而是，被答辩人迟迟不提供项目竣工验收证明，不确定项目竣工日期，不予答辩人进行双方免租期租金结算，即便如此答辩人从2019年7月开始支付租金至2020年底。因此，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求，对于被答辩人均违约及从第三方收取的房产租金抵扣答辩人房租后剩余款项应返还答辩人的问题，答辩人也将依法通过反诉等途径予以追究。 李水向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告在抵扣反诉原告2018年9月8日至2019年6月30日期间应交房租后，返还其自2015年4月1日至2020年12月30日期间从第三方收取的1号楼部分房产租金及反诉原告垫支的维修费、电费的剩余款项共计420123元，截止到2020年4月30日的利息11347.94元(2020年4月30日开始至付清之日利息按照年息6%计算）;以上两项共计533594.94元。2、请求判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2010年10月22日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》，后续签订《补充合同（一）》、《补充合同（二）》，反诉原告租赁反诉被告位于富强大街1号省水利厅机关服务中心1号楼部分房屋，并对租赁房屋范围、面积、租金、税费、租赁期限等有关内容进行了详细约定。合同签订后，反诉原告依约履行合同，包括对租赁物进行改造升级和装修共计实际投入1500余万元，并按时支付反诉被告租金及各项费月。2014年下半年，反诉被告开始筹建实施河北省南水北调运行调度中心（以下简称“南水北调调度中心”）项目，需占用反诉原告租赁的有关房屋及场地，要求反诉原告无条件配合先行腾清房屋并交付反诉被告拆除，全面配合反诉被告进行该项目建设。但此时，距离反诉原告正式使用租赁物仅仅才三年时间(2011年底如家酒店开业）,反诉原告投入的巨额资金根本无法收回，损失巨大，对于反诉原告来说显失公平。如当时反诉原告通过诉讼等其他途径主张权利后再行拆迁，对该项目来说将无法如期正常进行，会对该项目建设造成严重的实质性影响。为此，综合考虑反诉原告的实际投资、实际运行及租赁年限、拆迁损失，以及推迟拆迁对南水北调调度中心项目建设的重大实质影响等多方因素，双方经过多次平等务实的充分协商，本着公平公正的原则，在2016年10月24日签订正式《补充合同（三）》。根据《补充合同（三）》约定及反诉被告提供给法院的《竣工验收备案证明》，从2015年4月1日（双方约定的租赁房产土建拆除日）起至南水北调调度中心项目竣工验收之日即2018年9月7日止，为免租期，反诉原告无需支付租金。 但是，南水北调调度中心建成后，反诉原告一直不提供南水北调调度中心项目的竣工日期及竣工报告，虽经反诉原告多次口头及书面催促，一直未果，致使双方不能依《补充合同（三）》约定，对2015年4月1日至2020年12月31日期间双方租金费用进行结算抵扣。依据《补充合同（三）》第5.6条约定，被反诉人自2015年4月1日至2020年收取的第三方1号楼租金收益、电费等共计908456元，抵扣反诉原告2018年9月8日至2019年6月30日房租488333元，剩余420123元及利息须返还反诉人。综上，根据合同约定及法律规定，为了维护自身合法权益，特向人民法院就本案提起反诉。 原告答辩称，被告反诉主张的诉讼请求没有事实和法律依据，1、原被告双方签订《补充合同三》约定，应调度中心建设需要，拆除被告李水在补充合同二中的自建房屋，因此在调度中心建设期间，即2015年4月1日至2018年9月7日，反诉被告将1号楼700平方米的门脸房的占用经营权转让给反诉原告李水，作为拆除期自建建筑的补偿，调度中心调度竣工验收之次日2018年9月8日，反诉原告李水就不享有该700平方米的占有经营权，反诉原告李水向反诉被告主张返还2018年9月8日之后1号楼部分房产700平方米门脸房的房屋租金，没有任何事实及法律依据；2、2015年4月1日至2018年9月7日调度中心建设期间，本诉原告向第三方收取房屋693720元，而本诉被告在2018年9月8日至2019年6月30日应向本诉原告缴纳房屋租金643950元，且不包含本诉被告应缴纳的电费等其他费用，因此反诉原告向反诉被告主张返还租赁及其支付的维修费、电费共计420123元，截止2020年4月30日的利息113471.94元，共计533594.94元与事实不符，不应得到支持；3、根据房屋租赁合同第三条第四项的约定水电费应由乙方李水承担，故李水要求本诉原告支付电费不符合合同的约定，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：一、2010年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定“租赁房屋地址及设施、设备情况：1、租赁房屋地址为富强大街1号省水利厅旧办公楼西楼含错层以北至整栋北楼二层以上范围及一楼北门门厅及东西各一间、南面一间半（面积：12平方米4间、14平方米40间、33平方米28间、80平方米4间，西楼15平方米18间、一楼北门厅及东西各一间、南面一间半），建筑面积约4000平方米。另含西楼过街门洞北墙至北楼南墙23米范围，西楼东墙外至以东6米内区域。乙方可在此兴建一层自用临时建筑，并将车棚恢复。2、现有装修及设施、设备情况：（1）门窗情况：大部损坏。（2）地板及墙壁装修情况：没有装修。（3）水电设施情况及其他：管道破损严重，电气设施老化，无消防设施，缺少消防通道。上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为：快捷酒店。3、乙方免费使用院内停车场，安全自负。第二条约定租赁期限从2011年5月1日至2031年4月30日止。第三条租金及有关税费：1、年租金为人民币81万元整。租金支付方式为：按半年支付，先交租金后使用，租金支付时间为每年5月1日前及10月31日前。2、考虑到乙方投资较大，约800余万元，回收期长等因素，租金采用递增方式，每三年为一递增段，每段递增3%，递增计算基数为首年度房租（即第1.2.3年度租金为首年度租金；第4.5.6年度为首年度租金的1.03倍；第7.8.9年度租金为首年度租金的1.06倍；以后每年租金依此类推）。首年度前半年房租合同签订后三日内一次付清。3、2011年1月1日至2011年4月30日为乙方装修期，免租金。4、甲方负责水、电、汽、采暖供应，水电费、采暖费、汽费由乙方承担；租金的税收由甲方缴纳。第四条交付房屋期限，乙方交付首期租金后，甲方于2010年12月31日前将房屋交付给乙方。合同第五条甲方责任（义务）第二款约定：租赁期内乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用。若因发现不及时造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失，由乙方负责。合同第十条乙方违约责任第二款约定：租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。合同中还约定了乙方责任（义务）、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收、甲方违约责任、乙方违约责任、免责条件、争议解决等其它事项。协议签订后，原、被告均按照合同约定进行了履行。 二、签订房屋租赁合同后，就合同有关事项，原告方厅长办公会2011年2月28日进行了研究，后双方签订《补充协议》一份（协议中签约时间空白，原、被告均认可系2011年2月28日后签订，具体时间说法不一）内容为：根据2011年2月28日厅长办公会议精神，厅机关服务中心与李水签订的房屋租赁合同应进一步完善合同条款内容，经双方协商达成以下协议：一、由于房产属省政府省直机关事务局管理的资产，如果省直机关事务局调整办公用房，乙方应服从调整。二、乙方在装修改造期间，宜按照房屋结构，不破坏原有房屋框架，保证质量的情况下进行安全施工改造，保证原有建筑和安全。如有质量问题由乙方承担责任。三、原合同第十条第二款修改为：租赁期间，乙方有本合同第七条第三项行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。乙方应保持房屋完好，甲方不承担乙方改造，装修及经营损失。甲方已收取的租金不予退还。 三、双方签订补充合同（二）（该合同未注明签订时间，双方说法不一），增加原合同租赁面积、租金，主要内容为：第一，原北楼配电室及线路调整与被告互换，调整到如家酒店大厅内，原配电室由被告改造后使用；空地原合同第（一）条第1款为138㎡”，改为东楼北侧和东侧面积297㎡（含电梯井旁面积占用55㎡,两项冲抵实际占用159㎡,每年交纳租金壹万元；东楼二楼水房，半层台阶处机关食堂库房及二楼五间共计831㎡,由被告投资改造后使用，每年租金19944元；东楼原锅炉房面积69㎡,租金每年33120元；前述三项租金共计63064元，交款日期使用期限与原合同相同。第二，乙方所租用空地可自建一至三层建筑物自用，原东楼锅炉房可隔建二层，原告不再收取租金。合同后附图及计算依据。 四、2014年12月，根据原告出具的“李水2015年上半年应交费用清单”，李水于2014年12月19日、12月22日两次向原告缴纳房费、水电、暖气等费用共计666457元。 五、2016年10月24日，原、被告签订《补充合同（三）》，合同中载明：因河北省水利厅在富强大街1号（厅北院）原乙方租赁范围内建设南水北调调度指挥中心（以下简称调度中心），需拆除乙方已租赁及建造的部分建筑物，使乙方受到经济损失，经双方协商，在2010年10月22日《房屋租赁合同》基础上签订补充合同，共同遵守执行。1、为使甲方南水北调调度中心项目早开工，早使用，乙方须在补充合同签定前，先行腾空甲方所需房屋，交付甲方拆除，土建拆除日定为2015年4月1日。2、甲方拆除乙方如家酒店客房13间、对外餐厅、厨房、餐厅库房、棉织品及工程库房、员工宿舍、更衣室、员工餐厅、酒店会议室、办公室等相应用房（拆除房屋除租赁面积外，含乙方自建钢构建筑1100平方米）。3、乙方需全方位协助甲方做好建筑物拆除安全工作。4、乙方需先行协助甲方北院内水、电、暖、蒸汽、消防等室外设施的改造施工，为建设调度中心做好前期准备工作。5、考虑到乙方此次被拆除面积大，对于1号楼整体，除去乙方已承租的房屋，甲方将其余房屋置换给乙方使用（留用一楼南头一间用于厅信访接待室，临时留用两间用于厅行政审批中心，调度中心项目建成后，房屋归乙方使用）。使用期限等同原《房屋租赁合同》及本补充合同续期后的约定。6、置换房屋中所含租赁面积还未到期的租户，自土建拆除之日起租金收益转给乙方。7、自调度中心项目土建拆除之日起至项目整体竣工（含装修及室外工程）验收之日止，期间甲方免收乙方房租，不计租期，租期相应顺延。7、考虑甲方拆除乙方租赁（含自建）房屋面积远大于置换给乙方的面积及乙方装修、经营损失，1号楼整体年租金定为陆拾万元，按半年支付，租金支付时间为每年1月1日及7月1日前。中止原《房屋租赁合同》第三条第1款及第2款的约定。9、因不可抗力的自然灾害造成双方损失的，双方互不承担责任；因市政府全线整体拓宽沿街道路，拆除乙方租赁房屋，甲方须协助乙方按政策补偿；因省水利厅项目及其它原因拆除乙方租赁房屋，甲方按乙方实际酒店建设投资及合同期内剩余年限预期收益损失给予乙方补偿。中止原《房屋租赁合同》中第十一条、第七条第三款（1）及《补充协议（一）》、《补充合同（二）》的约定。10、因甲方难以用财政列支补足乙方损失，本着共赢原则，以租赁续期方式替代，双方在原《房屋租赁合同》及本补充合同前述条款租期基础上，续期十年，续期期间，执行原《房屋租赁合同》及本协议条款约定。11、租赁房屋乙方可以转租及变更租赁用途。12、调度中心项目施工中，甲方须保证所供乙方水、电、暖、蒸汽、消防等设备良好运行。因施工单位原因造成乙方停业损失的，甲方协助乙方对施工单位索赔。13、本补充合同一式四份，甲乙双方各执两份，同2010年10月22日签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力。关于此补充合同，原告方称该合同违反法律强制性规定以及违反公平原则，损害国家利益，应为无效。根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，本案中原房屋租赁合同约定租期为20年，约定租期再延长10年，明显违反法律强制性规定，因此无效。补充合同二中，被告自建的房屋为违章建筑，依据相关的法律以及目前政策，该违法建筑应拆除，故补充合同三中第八条租金由原来的81万元降低到60万元，没有依据，有违公平原则，且损害国家利益，应为无效。补充合同三约定将一楼700平方米的门脸房占有经营权交由被告李水使用，作为拆除其补充合同二中自建房屋的补偿，占有期间仅限于调度中心土建项目开工之日至项目整体竣工验收之日，即2015年4月1日至2018年9月7日，因此被告李水应当自调度中心竣工验收之日即2018年9月8日向原告返还该700平方米门脸房的占有经营权，但被告李水至今未向原告返还，所以，应支付租金291200元。被告李水认为原告对补充合同三中的条款的理解是错误的。补充合同（三）的签订是有背景和原因的，2014年下半年，原告开始筹建南水北调调度中心，此时，距离被告正式使用租赁物才仅三年时间，被告投入的巨额资金根本无法收回，而且，项目的施工直接造成被告租赁房屋的水电暖消防等各项设施信用，严重影响被告的正常经营运转，意味着被告的投资预期收益回报无法保障，导致酒店停业，当时的估算被告实际损失将多达两千多万元，严重侵犯被告的权益，被告当时向原告出具了《关于损失情况的报告》，假如，当时被告通过诉讼等其他途径主张权利，不搬迁的情况下原告的项目根本无法正常进行，该项目属于省政府重点工程，势在必行，原告当时无法使用财政资金对被告进行赔偿，只是口头承诺后期在其他方面给予被告合理的补偿。为此，在2016年双方为了解决因南水北调调度中心项目拆除和占用的被告的租赁合同、补充合同二的租赁物及租赁场地，给被告造成的损失，签订了《补充合同（三）》。 六、关于2015年后合同的履行情况，根据原告向被告李水出具的2015年、2016年、2017年“李水应交各项费用清单”，被告李水在2017年9月15日向原告支付各项费用56216元，结清了截止到2017年上半年的各项费用。 2018年9月20日原告为被告出具证明一份，内容为：为尽快使南水北调运行调度中心楼投入使用，经和李水商定，拆除如家酒店东头三层自建房，给予适当补偿。1、由厅机关服务中心负担李水所租赁房屋2018年7月1日至2019年6月30日的水电费及暖气费。2、拆除施工、施工费、垃圾清运费及恢复拆除房屋后的相关工程等由机关服务中心承担。 2019年11月25日，原告向被告李水出具应交费用清单，载明截止到2019年12月31日，被告李水应交各项费用合计245990元。2019年12月9日，原告为被告李水出具结算票据一份，收款项目为代收水电暖费，金额为245990元。 关于2015年至2019年的房租问题，原告称被告未缴纳，应按照房屋租赁合同支付。被告李水认为依据《补充合同（三）》第7条的约定，自调度中心项目土建拆除之日起至项目整体竣工（含装修及室外工程）验收之日止，期间甲方免收乙方房租，故调度中心土建拆除之日为2015年4月1日，原告提供的竣工验收报告显示该工程竣工验收日期为2018年9月7日，故此期间为免租期。2018年9月8日至2019年6月30日，原、被告双方未结算房租费用，被告李水称因原告一直未向其提供调度中心竣工验收报告，故双方未进行实际结算。2019年7月10日，被告李水向原告支付房租30万元，2019年12月31日向原告支付房租30万元，2020年6月15日向原告支付房租15万元。对于被告李水支付的房租情况，原告无异议，原告认为被告仅支付了房租的一部分，未完全履行合同内容。 七、关于被告李水反诉要求原告返还费用的情况，被告李水主张：1、按照《补充合同（三）》中的约定，一楼门脸侯静武（鱼酷）承租的房屋的租金应自2015年4月1日起至2018年6月30日共计39个月，每月10000元，共计390000元的租金，应由被告李水享有。庭审中原告对此无异议。2、按照补充合同（三）中的约定，原告应自2015年4月1日起将与中国铁塔股份有限公司石家庄市分公司签订的《楼顶电信铁塔（水利厅电信存量基站）场地租赁协议》的租金转交给被告李水，该协议年租金3000元，但原告收取后未支付被告，被告要求原告返还至2020年12月31日的租金，共计207000元，原告称，2019年、2020年原告未收取铁塔公司的租赁费，因铁塔需要维护，被告李水不配合，故铁塔公司不能维护使用，所以未缴纳租金。被告李水称不存在原告所说的不配合的情况。3、关于民生银行37平方米租金的问题，被告李水称民生银行37平方米包含在2010年房屋租赁合同面积内，民生银行与原告签订有租赁合同，原告与李水进行费用结算时，每次均将民生银行缴纳给原告的租金、电费等费用由李水应缴纳的费用中扣除，自2017年5月1日至2020年4月30日，原告未将民生银行缴纳的租金、电费等费用与李水进行结算，租金为247298元，电费为19158元，被告李水提交了民生银行与原告签订的租赁合同，提交原告为民生银行开具的电费收据9540元予以证实。4、关于房屋屋面防水费用35000元，被告称该费用系2017年为原告房屋屋顶做防水花费35000元，被告提供由原告单位工作人员签字确认的维修单及施工人员收款证明一份，原告方认为被告不能证明该费用实际发生，该费用未经原告确认，没有提交施工合同及相关票据，原告对此不知情。5、关于被告主张反诉请求的利息，被告主张按照应返还费用为基数，按照年息6%分段计算，截止到2020年4月30日的利息总计113471.94元。原告认为被告的主张无依据。 八、关于原告要求被告拆除《房屋租赁合同》4000平方米之外的北楼顶层被告自建违法建筑物245平方米的问题。原告称，被告未经原告许可且未经相关部门审批，自行在《房屋租赁合同》4000平方米之外的顶层上自建违法建筑物245平方米，应拆除。对此，原告未向法庭提供证据证实。被告李水认为，该建筑系2010年10月28日由原告出具“水利厅旧办公楼（北楼、西楼六层以北部分）改造方案”，由被告出资进行的改造，该工程在2011年6月23日经“河北省水利厅机关服务中心”验收合格，并被评定为“优良工程”，2011年7月11日经消防验收合格，且包含在石家庄环境综合提升规划设计方案中。被告向法庭提供了《水利厅旧办公楼（北楼、西楼六层以北部分）改造方案》《竣工验收报告》《石家庄市公安消防支队建设工程验收备案抽查合格通知书》《裕华路环境综合提升规划设计图纸》。原告方对被告提供的证据的真实性无异议，但认为该证明不能证明被告自建的245平方米的合法性。 九、关于原告主张的《租用旧办公楼改造酒店情况说明》无效的问题，庭审中，原告方提供了加盖有“河北省水利厅机关服务中心”印章的《租用旧办公楼改造酒店情况说明》一份，内容为：甲（原告）乙（被告）双方经友好协商达成以下协议：1、租用范围：由于北楼、西楼错层以下为70年代初建筑的二层以上建筑面积约4000平方米，使用面积为2135平方米，全部由乙方进行投资改造。2、改造后要求：（1）改造后符合消防局要求的各项条件，增加喷淋设备，强电线路全部更新。（2）上下水进行改造，外接一部电梯，达到符合酒店要求的标准。3、考虑到承租方投资近千万元，近期难以收回投资，因此，租期可延长20年，租金相当于投资改造前的收入水平。原告称，由于原告负责人人事变动，对于此情况说明不知情，所以，此情况说明应无效。被告李水称此情况说明是原告单方出具没有被告的签章，因时间久远，记不清了。 本院认为，一、关于本案中所涉合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议、《补充合同（二）》、《补充合同（三）》，均系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，从2010年双方签订第一份《房屋租赁合同》开始直至目前，被告李水一直在承租使用本案中涉及的合同中约定的租赁物，故以上合同均应认定有效。关于原告方要求确认双方在2016年10月24日签订的《补充合同（三）》无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案中所涉各合同签订的过程来看，各合同均是原、被告双方在租赁过程中发现问题、解决问题、履行合同而进行的一系列变更、完善。《补充合同（三）》亦是此情况。从合同内容上看，合同中就签订此合同的背景、目的、原因、条款进行了一一列明，不存在合同无效的情形。从合同的履行情况看，被告方拆除了合同中约定的建筑物，原告方的“南水北调调度中心”顺利完工并投入使用至今，达到了签订该补充合同的目的，故该合同无论是签订还是后续的履行应该都是双方当事人真实意思的表示，应认定为有效。关于原告要求确认其单方出具的《租用旧办公楼改造酒店情况说明》无效的问题，该情况说明系原告单方出具，其中的内容已在双方后续的补充合同中予以涵盖，原告要求确认该情况说明无效无实际意义，本院不予支持。 二、关于原告要求被告支付自2015年至2019年拖欠的租金、违约金的问题。首先，原告要求被告按照2010年10月22日签订的《房屋租赁合同》计算租金及违约金，因双方在签订《补充合同（三）》中规定了免租期，且租金数额已经由81万元变更为60万元，故对原告主张的计算方法，本院不予支持。从双方2015年至2019年房屋租金、水电暖等费用的结算情况来看，被告李水与原告已结清2015年4月1日之前的房租、水电暖等费用，《补充合同（三）》中约定“自调度中心项目土建拆除之日起至项目整体竣工（含装修及室外工程）验收之日止，期间甲方免收乙方房租，不计租期，租期相应顺延”，根据本案中原告提交的“河北省建设工程竣工验收备案表”显示南水北调调度中心竣工验收时间为2018年9月7日，故此期间被告李水应免缴租金。另外，根据被告李水向原告缴纳水电暖费的相关情况及2018年9月20日原告为被告出具证明中的内容，可以证实2019年12月9日之前的水电暖费用原、被告已结清。但2018年9月7日至2019年6月30日（共9个月零23天）的房租，被告李水未与原告进行结算，被告李水称因原告未向其提供竣工验收报告，故未结算，此抗辩观点本院不予支持，被告李水应按照《补充合同（三）》的约定向原告支付房租488333元（60万元/年*9个月零23天）。2019年7月1日至2019年12月31日的租金，被告李水已按《补充合同（三）》中的约定向原告支付60万元，原告已收到，本院予以确认。关于原告要求被告支付拖欠租金的违约金问题，因双方在合同履行过程中经过一系列变更、完善，未及时进行最终结算，原告亦未提供证据证实被告存在明显的违约情形，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 三、关于原告要求被告向原告返还除《房屋租赁合同》4000平方米之外一层门脸底商700平方米的占有经营权并支付租金的问题，双方签订的《补充合同（三）》第5条、第6条已明确进行了约定，属于置换房屋的范围，且涉及的房屋双方已进行了实际交接，租金收益自土建拆除之日（2015年4月1日）应归被告李水所有，对原告的此项主张，本院不予支持。 四、关于原告要求被告拆除《房屋租赁合同》4000平方米之外的北楼顶层自建的违法建筑物245平方米的问题，首先，原告未提供证据证实北楼顶层存在245平方米的建筑物，且系被告违法建造。其次，根据被告提供的2010年10月28日由原告出具“水利厅旧办公楼（北楼、西楼六层以北部分）改造方案”及后续的竣工验收、消防验收等一系列证据来看，此改造系由原告进行申报，被告出资建造，且验收合格，原告要求被告拆除，本院不予支持。如系违法建筑，原告可向有关部门申请进行统一拆除。 五、关于被告李水反诉要求原告返还各项费用908456元的问题。对于侯静武（鱼酷）的390000元租金，原告无异议，本院予以确认。对于铁塔公司每月3000元租金的问题，被告方提供了铁塔公司与原告签订的租赁协议，原告方未否认，但称2019年、2020年的租金未收取，故原告应向被告返还2015年4月1日至2019年12月31日的租金171000元（3000元/月*4年零9个月）。对于民生银行租金的问题，原告方称因双方争议未得到解决，故未收取民生银行2019年、2020年的租金及电费，被告李水提供了2019年12月11日原告为民生银行出具的收取房租98578元的发票及2019年12月12日出具的收取电费（2018年5月至2019年4月30日）9540元的收据，所以，原告称未收取民生银行2019年、2020年租金及电费的主张，本院不予支持。另外，根据原告向被告李水出具的“李水应交各项费用清单”，双方在每次结算时均将民生银行的房租及电费在李水应交金额中予以了抵扣，但自2017年5月1日后原告未与被告李水结算民生银行的租金及电费，故被告要求原告返还2017年5月1日以后的租金及电费，本院予以支持。被告未提交证据证实原告收取了民生银行电费9618元，对此本院不予支持。原告应返还被告李水截止到2020年4月30日的民生银行租金257298元，电费9540元。对于被告要求原告返还2017年房屋屋面防水工程费用35000元的问题，原告否认，被告提供的证据不足以证实该费用应由原告支付，无法证实其实际支出了该费用，故本院不予支持。对于被告主张要求原告按年息6%支付利息，双方合同中无约定，故对被告主张利息的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十六条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告李水付给原告河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）2018年9月7日至2019年6月30日的房屋租金488333元。 二、本判决生效后十日内，原告河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）返还被告李水租金、电费共计827838元【其中侯静武（鱼酷）租金390000元，铁塔公司租金171000元，民生银行租金257298元，电费9540元】。 三、驳回原告河北省水利厅机关服务中心（河北省水利水电工程监理咨询中心）的其他诉讼请求。 四、驳回被告李水的其他反诉请求。 案件受理费36156元，减半收取18078元，反诉费4568元，共计22646元，原告承担17904元，被告李水承担4742元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘爱利 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张 昱