贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3125号上诉人(一审被告):凯里市阳光房地产有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼**。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托代理人：陆淼，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：牛晓明，男，苗族，1972年1月9日生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：李金花，女，苗族，1981年8月14日生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路**。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托代理人：朱玉龙，男，1991年7月31日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地：贵州省凯里市文化北路**水木花园**法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托代理人：张富慧，女，1977年11月20日出生，汉族，现住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：凯里市金马房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里市金井路**/div>法定代表人：陈华宾，系该公司董事长。委托代理人：龙继坤，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。上诉人凯里市阳光房地产有限公司（以下简称：阳光房产公司）因与被上诉人牛晓明、李金花及原审被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称：世纪城百货公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称：金井房产公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称：金马房产公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。阳光房产公司上诉请求：1、撤销凯里市人民法院(2020)黔2601民初4016号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，世纪城百货公司是由金井房产公司时任法定代表人伍茂才、金马房产公司法定代表人陈华宾、阳光房产公司法定代表人万台生三人出资设立，非前述三公司出资设立。《保证函》系复印件，不能作为定案的依据。2.《商铺委托经营管理合同》违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属无效合同。3.阳光房产公司已退出世纪城负一层至七楼项目，现该项目由金井房产公司经营管理，所以阳光房产公司不应承担责任。牛晓明、李金花向一审法院起诉请求：1、判令被告世纪城公司向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日租金12741.07元（2018年租金计算方式为：购房款224836.1元×8.5%=19111.07元，扣减金井公司已经支付的6370，尚欠12741.07元），判令被告世纪城公司向原告支付2019年租金20235.25元，判令被告世纪城公司支付2020年租金18548.98元（2020年租金：购房款224836.1元×9%=20235.25元，由于受新冠疫情的影响，响应国家号召，同意减免二月份租金1686.27元）；2、判令被告世纪城公司向原告支付逾期违约金，违约金从违约之日起按日万分之五计算至租金付清之日止；3、判令4被告对第1、2项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告牛晓明、李金花于2012年10月15日与被告世纪城公司签订《商铺委托经营管理合同》，将二原告所有的世纪城3-258号商铺委托被告世纪城公司统一经营管理。合同第二条约定：委托期限共计10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。合同第四条约定：1、本合同委托期第1-3年度，由乙方（被告世纪城公司）一次性向甲方（原告）支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益，2、本合同委托期第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益,3、本合同委托期第7-10年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益,4、本合同委托期第4-10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益……。合同第七条约定：乙方不得逾期向甲方支付委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金……。另查明，案涉商铺原告实付总价为224836.1元。2012年12月2日，被告金井公司、金马公司、阳光公司共同出具《保证函》，承诺被告世纪城公司不能依法履行《商铺委托经营管理合同》中支付委托经营收益义务时，三被告作为保证人承担保证责任。认定上述事实的依据有：当事人陈述、《商铺委托经营管理合同》、《保证函》、《商品房买卖合同》及发票。一审法院认为，1、《商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。原告要求被告世纪城公司支付租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告世纪城公司应支付原告2018年租金为19111.07元，扣除被告金井公司已支付的6370元，现尚应支付12741.07元，应支付2019年租金为20235.25元（购房款224836.1元×9%），应支付2020年租金为20235.25元（购房款224836.1元×9%），原告自愿减免二月份租金1686.27元，系其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以确认，被告世纪城公司应支付原告2020年租金18548.98元，2018年、2019年、2020年三年租金共计51525.30元。2、关于违约金，委托管理合同约定为日万分之五即年18.25%，约定明显过高，被告金马公司、阳光要求调整违约金的主张，本院予以支持。综合实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为以年利率6%支付违约金比较适当。3、从《保证函》的内容来看，可以认定为一般保证，被告金井公司、金马公司、阳光公司应承担一般保证责任，原告要求被告金井公司、金马公司、阳光公司承担连带保证责任的请求，没有事实依据，本院不予支持。4、关于金井公司认为其已经履行了合同义务的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第十九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金花、牛晓明支付2018年1月1日至2020年12月31日的租金共计51525.30元以及违约金，其中2018年违约金以12741.07元为基数，自2018年2月1日起，按年利率6%计算至2018年租金12741.07元付清之日止,2019年违约金以20235.25元为基数，自2019年2月1日起，按年利率6%计算至2019年租金20235.25元付清之日止,2020年违约金以18548.98元为基数，自2020年2月1日起，按年利率6%计算至2020年租金18548.98元付清之日止。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告牛晓明、李金花的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是一审法院认定的事实是否错误；二是《商铺委托经营管理合同》是否有效；三是阳光房产公司是否应承担支付租金和违约金的担保责任。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院认定的事实是否错误的问题。世纪城百货公司是由金井房产公司时任法定代表人伍茂才、金马房产公司法定代表人陈华宾、阳光房产公司法定代表人万台生三人出资设立和《保证函》的真实性，凯里市人民法院作出的已经发生法律效力的（2017）黔2601民初601号民事判决书对此已经予以确定，依法可直接作为本案定案的依据，一审法院此部分认定事实清楚，上诉人阳光房产公司的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二、关于《商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同》）是否有效的问题。该《合同》是双方当事人自愿协商达成合意的，且中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，据此该《合同》应合法有效。三、关于阳光房产公司是否应承担支付租金和违约金保证责任的问题。金马房产公司、阳光房产公司、金井房产公司于2013年4月12日签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》是上述三公司的内部约定，对第三人不具有必然的法律约束力。且阳光房产公司未能举证证明世纪城百货公司在与被上诉人牛晓明、李金花签订《商铺委托经营管理合同》时，已将上述内容告知牛晓明、李金花，故阳光房产公司应按《保证函》承担支付租金和违约金的保证责任。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人凯里市阳光房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月十六日法官助理孙瑜书记员田仁晖