甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3048号上诉人（原审被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，系该公司经理。委托诉讼代理人：李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段鸿伟，男，1967年1月14日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：施瑞，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人段鸿伟房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初4177号民事判决书第一、二、三项，并依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用及鉴定费由段鸿伟承担。事实与理由:一、原审判决认定事实错误，本是段鸿伟违背合同约定，未自觉履行收楼义务，却认定碧桂园公司存在延期交房情形，判决碧桂园公司承担延期交房违约金，严重损害了碧桂园公司的合法权益。1、涉案房屋己经验收合格，符合《商品房买卖合同》及其附件约定的交付条件。碧桂园公司于2015年6月30日、2015年10月27日向段鸿伟邮寄《邀请函》、《收楼通知书》，然段鸿伟一直以主观标准认定该房屋不符合交付条件而拒绝办理，由此导致超过合同约定时间尚未实际交付房屋。直至2017年5月7日，碧桂园公司再次邮寄《期楼收楼通知书》后，段鸿伟才办理收楼手续。2、根据《商品房买卖合同》附件四的约定，碧桂园公司在合同约定的交付时间届满之前交付房屋的，应当书面通知段鸿伟，反之，段鸿伟应该在届满之日即2015年8月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续。3、根据《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接第(三)项的约定，碧桂园公司己于合同约定的时间按时履行交楼义务，是段鸿伟违背合同约定，未自觉履行收楼义务，一直以其个人主观标准认为涉案房屋不符合交付条件而拒绝收楼，碧桂园公司不存在延期交付的情形，更无须承担延期交房违约金，段鸿伟应自担逾期收楼的法律后果。二、原审判决认定事实错误，碧桂园公司并未给段鸿伟造成任何损失。首先，段鸿伟购买房屋是为了居住，并不是为了对外租赁收取租金。其次，房屋早已达到了入住条件，是段鸿伟自己放弃居住。室外工程的维修不影响房屋的入住，维修期间段鸿伟完全可以正常入住，并且维修时间短，并没有给段鸿伟造成任何的损失。段鸿伟购买涉案房屋前有稳定的居所，其主张经济损失的此段期间，并未另行租赁或买卖房屋用于满足正常生活居住。综上，原审判决认定碧桂园公司向段鸿伟赔偿经济损失，并且以甘肃天德资产评估事务所作出的租金收益评估值判定损失，无任何事实及法律依据，严重损害碧桂园公司合法权益。三、原审判决认定事实错误，认定事实与段鸿伟主张的事实明显不一致，应予以纠正。段鸿伟在诉讼请求第4项明确主张要求碧桂园公司赔偿因供暖设施损坏导致装修毁坏而产生的经济损失，一审法院在认定事实部分却陈述“段鸿伟主张的是因地基塌陷，导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失”，并判决碧桂园公司应赔偿段鸿伟因地基塌陷导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失29309.08元，存在明显错误。四、本案鉴定费应由段鸿伟全额承担。本案鉴定费是段鸿伟为维护自身权益而支出的费用，无任何法律法规规定或约定应由碧桂园公司承担，原审法院判决碧桂园公司承担37800元缺乏依据。段鸿伟辩称，一、原审法院认定事实清楚，碧桂园公司未按《合同》约定向段鸿伟交付所购房屋，且逾期交付后的房屋未达到交付条件，碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。2014年1月4日，碧桂园公司与段鸿伟双方签订合同编号为2014预00738《商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》），在《合同》约定的基础上，双方又于同日订立《商品房买卖合同》补充协议（二）。《合同》签订后，段鸿伟按照约定向碧桂园公司交清了全部房款，而碧桂园公司于2015年6月30日向段鸿伟邮寄邀请函，邀请段鸿伟作为业主于2015年7月20日对房屋进行毛坯验收，2015年10月27日碧桂园公司向段鸿伟发出《收楼通知书》告知段鸿伟至销售接待中心办理收房相关手续，段鸿伟收房前对房屋进行检查验收，发现房屋地基塌陷，土建、安装等工程质量不符合验收规范和交房标准，且房屋装修质量低劣，施工粗糙，无法收房。2017年5月6日，碧桂园公司再次向段鸿伟发出《期楼收楼通知书》，段鸿伟于当日收房，并于2017年5月13日缴纳2017年5—7月物业费1947.84元。碧桂园公司在一审时认为，涉案房屋已经验收合格，符合《合同》及附件约定的交付条件。现碧桂园公司又依据《合同》附件四：合同补充协议第四条关于商品房交接第（二）、（三）项提出上诉，认为段鸿伟应该在届满之日即2015年8月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续，且段鸿伟有权要求碧桂园公司就工程保修范围的质量问题承担保修责任，但不得籍词拒绝收楼。段鸿伟认为，交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件，即房屋具备了按照房屋的性质、用途适用的完整功能，并不能简单的从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移买受人占有。本案案涉房屋自碧桂园公司逾期至今，任在多次进行室外网管开挖，道路塌陷开挖回填工程，房屋道路、院落等问题一直处于维修、整改的施工状态，无法正常入住。案涉房屋更本不存在自行收楼的基础，案涉房屋客观存在地基下沉等问题，段鸿伟前期拒接收楼的行为并无过错。二、碧桂园公司的违约行为，给段鸿伟造成巨大损失，碧桂园公司应当赔偿导致段鸿伟无法按时正常入住的经济损失，及因地基塌陷导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修产生的装修损失。作为房屋开发商，碧桂园公司应当按照合同约定向段鸿伟提供质量合格且适宜居住的房屋，但由于碧桂园公司设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对段鸿伟正常使用造成障碍，导致段鸿伟长期无法按时正常入住。根据甘肃土木工程科学研究院有限公司作出的技术报告，检测结论为：1、该房屋前院地坪存在不同程度下沉变形，地，地坪与散水脱开户门台阶下沉变形严重；部分位置室外散水存在下沉变形现象；门口钢架存在不同程度变形。2、该房屋周围室外回填土自然地坪以下1.5m以内为杂填土（含砖、石头、塑料袋、泡沫板)，无法取样；2.0～5.0m深度范围回填土压实系数在0.72-0.73之间，房屋周围回填土未压实。3、该房屋地梁底、士0.000m楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。就碧桂园公司交付的涉案房屋存在的上述问题，碧桂园公司虽正在进行维修整改，但上述问题客观上影响段鸿伟对房屋的正常使用，造成不能按时入住，同时也在一定程度上影响了房屋的品质，且地基下沉塌陷，导致墙体开裂室内分水器破裂，即供暖设施损害，屋内漏水严重，致使段鸿伟二次装修的门套、电视柜等实木家具霉变，新搭建的雨棚也因地基塌陷严重倾斜，给其造成了巨大损失。原审法院参照甘肃天德资产评估事务出具的资产评估报告计算无法按时正常入住的经济损失、参照甘肃天得工程造价咨询有限公司甘天价鉴字[2019]第017号鉴定意见书计算因地基塌陷导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的装修损失于法有据，碧桂园公司应当赔偿相应的经济损失。另外，段鸿伟作为房屋所有权人，有行使物权的各项合法权利。对段鸿伟购买房屋是为了居住，还是对外租赁，又或者段鸿伟在购买房屋前是否有稳定的居所，均不是阻却碧桂园公司向段鸿伟赔偿经济损失的的法定理由，也不是碧桂园公司可以肆意违约的理由。三、碧桂园公司作为败诉方，应承担部分鉴定费用。本案中，原审法院综合全部事实证据，判决碧桂园公司向段鸿伟履行各项金钱给付义务六十余万元。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，原审法院判决碧桂园公司负担部分鉴定费有事实和法律依据。段鸿伟向一审法院起诉请求:1、判令碧桂园公司继续履行合同，支付段鸿伟逾期交房造成的违约金675020元(自2015年8月30日起至2017年5月6日止按照已付房款的日万分之三计算)；2、判令碧桂园公司赔偿由设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对段鸿伟正常使用造成妨碍，导致段鸿伟无法按时正常入住的经济损失118166元(自2017年5月6日至2019年4月5日)；3、判令碧桂园公司赔偿2019年4月6日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失；4、判令碧桂园公司赔偿因供暖设施损坏导致段鸿伟装修毁坏而产生的经济损失29309.08元；5、判令碧桂园公司返还违规收取的天然气初装费、有线电视初装费4480元；6、本案诉讼费用、鉴定费、评估费、律师费等由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实：2014年1月4日，段鸿伟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预00738）及相关附件，约定段鸿伟购买碧桂园公司开发的位于兰州市城关区青白石街道白道坪碧桂园·兰州××幢××号房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积共259.71平方米，总房价款2524381元，付款方式为银行按揭分期付款。合同第八条约定：碧桂园公司应在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本《合同》规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。合同还约定了其他事项。同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议（二）及相关附件，合同约定段鸿伟委托碧桂园公司推荐具有相应资质的装修公司以包工包料方式对房屋进行装修，装修公司应按照本补充协议附件一《装饰、设备标准》的标准对该房屋进行装修。房屋装修款为1042247元。该装修款由碧桂园公司包干使用，段鸿伟无权以任何理由要求碧桂园公司退还，且该房屋的装修款于该合同约定的房屋价款共同构成段鸿伟购买该房屋的对价，由段鸿伟一并支付给碧桂园公司。同日，双方将上述《商品房买卖合同》在兰州市房地产管理局进行了登记备案。上述合同签订后，段鸿伟按照约定向碧桂园公司支付了房款2524381元、装修款1042247元、代收费用92017.62元（包括预告登记费、预告登记权证印花税、抵押预告登记、抵押预告登记权证印花税、物业服务费、所有权证登记费、所有权证印花税、住宅专项维修资金、办理他项权利登记费、他项权证印花税、契税、测绘费、所有权证手续费）。后碧桂园公司于2015年6月30日向段鸿伟邮寄了邀请函，邀请段鸿伟作为业主于2015年7月20日对房屋进行毛坯验收，又于2015年10月27日向段鸿伟发出了《收楼通知书》告知段鸿伟至销售接待中心办理收房相关手续，段鸿伟在对涉案房屋进行验收时，发现房屋存在地基下沉等问题并未收房，2017年5月6日，碧桂园公司再次向段鸿伟发出《期楼收楼通知书》，段鸿伟于当日实际收房，碧桂园公司向段鸿伟移交《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，段鸿伟向碧桂园公司交纳了有限电视初装费1480元及天然气初装费3000元。2017年5月13日，段鸿伟向碧桂园公司缴纳了2017年5月至7月物业费1947.84元，碧桂园公司减免了2016年5月至2017年4月底的物业费。后因涉案房屋仍然存在地基下沉等问题，导致段鸿伟屋内漏水，碧桂园公司也对房屋地基下沉等问题进行了室外工程维修整改，至2019年9月17日一审法院对涉案房屋进行现场勘验时，该室外工程的维修尚未结束。后双方因赔偿问题协商未果，段鸿伟诉至一审法院。段鸿伟为提起本诉与甘肃东方人律师事务所签订了委托代理协议，产生代理费30000元。本案一审审理过程中，段鸿伟提出1、对涉案房屋质量缺陷进行评定，并确定损失及维修方案；2、对因碧桂园公司交付涉案房屋地基塌陷，导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修及家具引起的损失进行鉴定；3、对自2017年5月6日至2019年4月5日期间的租金收益损失进行评估鉴定的申请。经一审法院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司经对房屋所属院落存在变形、塌陷现象进行检测，于2019年7月25日作出编号为：ＧＳＣＥＲＩ-19ＪＣ-296号技术报告，检测结论为：1、该房屋前院地坪存在不同程度下沉变形，地，地坪与散水脱开户门台阶下沉变形严重；部分位置室外散水存在下沉变形现象；门口钢架存在不同程度变形。2、该房屋周围室外回填土自然地坪以下1.5ｍ以内为杂填土（含砖、石头、塑料袋、泡沫板），无法取样；2.0～5.0ｍ深度范围回填土压实系数在0.72-0.73之间，房屋周围回填土未压实。3、该房屋地梁底、±0.000ｍ楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。段鸿伟为此支出鉴定费30000元。经一审法院委托甘肃天德资产评估事务所于2019年10月23日出具甘天评报字【2019】第039号资产评估报告，评估结论为：段鸿伟名下位于兰州市城关区××街道××道××村××·兰州新城第082幢101号建筑面积259.71㎡和局部改造新增加建筑面积36.76㎡住宅自2017年5月6日至2019年4月15日间的租金收益损失评估值为118166元。其中建筑面积259.71㎡住宅自2017年5月6日至2019年4月15日间的租金收益损失评估值为103515元，局部改造新增加的建筑面积36.76㎡住宅自2017年5月6日至2019年4月15日间的租金收益损失评估值为14651元。该评估结果使用有效期为一年，即自2019年8月23日至2020年8月22日。段鸿伟为此支出鉴定费12000元。经一审法院委托甘肃天得工程造价咨询有限公司对涉案房屋因地基下沉导致房屋漏水造成的装修损失进行鉴定，该所于2019年9月5日出具甘天价鉴字【2019】第017号鉴定意见书，鉴定意见为：拆除原装修工程和重新装修工程造价为29309.08元。段鸿伟为此支出鉴定费12000元。另查，2017年4月14日，兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步规范兰州市新建商品房和保障性住房销售价格行为的通知》，通知中载明“在2017年4月14日以后备案的新建商品房和保障性住房，必须严格执行‘一价清’制度。一审法院认为，段鸿伟、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方都具有法律拘束力，双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“碧桂园公司应在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中碧桂园公司虽于2015年6月30日、2015年10月27日、2017年5月6日均向段鸿伟发出了《邀请函》、《收楼通知书》、《期楼收楼通知书》，但涉案房屋客观存在地基下沉等问题，段鸿伟前期拒绝收楼的行为并无过错，后于2017年5月6日实际收房，故涉案商品房的交付时间为2017年5月6日，碧桂园公司构成了逾期交房，应承担相应的违约责任。依《商品房买卖合同》第九条约定，“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本《合同》规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。故碧桂园公司应继续履行合同，且逾期614天（自2015年8月31日至2017年5月6日）交房应承担合同约定的违约责任，碧桂园公司应向段鸿伟支付逾期交房违约金464991元（2524381元×614天×3÷10000），对于段鸿伟计算超出的部分，一审法院不予支持。对于段鸿伟要求碧桂园公司赔偿由设计原因、施工原因引起的质量安全隐患和对段鸿伟正常使用造成妨碍，导致段鸿伟无法按时正常入住的经济损失的诉讼请求及要求碧桂园公司赔偿2019年4月16日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失，一审法院认为碧桂园公司作为房屋开发商，应按照合同约定向段鸿伟提供质量合格且适宜居住的房屋，现根据甘肃土木工程科学研究院有限公司作出的技术报告，检测结论为：1、该房屋前院地坪存在不同程度下沉变形，地，地坪与散水脱开户门台阶下沉变形严重；部分位置室外散水存在下沉变形现象；门口钢架存在不同程度变形。2、该房屋周围室外回填土自然地坪以下1.5m以内为杂填土（含砖、石头、塑料袋、泡沫板），无法取样；2.0～5.0m深度范围回填土压实系数在0.72-0.73之间，房屋周围回填土未压实。3、该房屋地梁底、±0.000m楼板板底回填土存在不同程度下沉变形。本案中碧桂园公司交付的涉案房屋存在上述问题，碧桂园公司虽正在进行维修整改，但上述问题客观上确实影响段鸿伟对房屋的正常使用，造成其不能按时入住，同时也在一定程度上影响了房屋的品质，参照甘肃天德资产评估事务出具的资产评估报告涉案房屋建筑面积259.71㎡和局部改造新增加建筑面积36.76㎡住宅自2017年5月6日至2019年4月15日间的租金收益损失评估值为118166元。碧桂园公司应向段鸿伟赔偿2017年5月6日至2019年4月5日间无法按时正常入住的经济损失116502元（118166元÷710天×700天），2019年4月6日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月4993元（118166元÷710天×30天）计算。对于段鸿伟要求碧桂园公司赔偿因地基塌陷，导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失29309.08元的诉讼请求，涉案房屋地基下沉确实导致段鸿伟屋内漏水，给段鸿伟造成了装修损失，参照甘肃天得工程造价咨询有限公司甘天价鉴字【2019】第017号鉴定意见书的鉴定意见：拆除原装修工程和重修装修工程造价为29309.08元，故对于段鸿伟要求碧桂园公司赔偿因地基塌陷导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失29309.08元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于段鸿伟要求碧桂园公司返还违规收取的天然气初装费、有线电视初装费的诉讼请求，本案中涉案房屋的合同备案时间为2014年1月4日，案涉房屋不在“一价清”政策范围内，故对于段鸿伟要求碧桂园公司返还违规收取的天然气初装费、有线电视初装费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于段鸿伟要求碧桂园公司承担律师费的诉讼请求，因不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内向原告段鸿伟支付逾期交房违约金464991元；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告段鸿伟赔偿2017年5月6日至2019年4月5日间无法按时正常入住的经济损失116502元，2019年4月6日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月4993元计算；三、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告段鸿伟赔偿装修损失29309.08元；四、驳回原告段鸿伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16856元，由原告段鸿伟负担5056元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担11800元。鉴定费54000元，由原告段鸿伟负担16200元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担37800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：段鸿伟提交2020年6月23日及2020年8月13日涉案房屋及道路周边现场照片十张。证明一审判决至今，碧桂园公司仍然在进行室外管网开挖，道路塌陷开挖回填工程，房屋道路、院落等问题一直处于维修、整改的施工状态中，段鸿伟无法正常入住进行使用，甚至连房门都进不去，房屋根本不具备入住条件的事实。碧桂园公司质证认为，对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。因为近期系汛期且有暴雨，碧桂园公司的房屋道路整体处于维修状态，该组证据并不能证明是涉案房屋周边的现场状态。本院认为，段鸿伟提交该组证据的证明目的与庭审查明的事实一致，本院对段鸿伟提交的该组证据予以采信。碧桂园公司二审中没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。另查明，2014年1月4日，碧桂园公司与段鸿伟签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）中约定，段鸿伟委托碧桂园公司推荐具有相应资质的装修公司以包工包料方式对房屋进行装修，装修工期为61天。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.碧桂园公司有无逾期交房的行为，应否承担违约责任；2.段鸿伟要求碧桂园公司赔偿因房屋存在质量安全隐患导致无法按时正常入住的损失及装修损失有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，段鸿伟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》是出于双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在段鸿伟支付房款后，碧桂园公司应当按照合同约定的时间向段鸿伟交付达到合同约定条件的房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：碧桂园公司应在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。碧桂园公司上诉称，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接第(二)项的约定，碧桂园公司在合同约定的交付时间届满之前交付房屋的，应当书面通知段鸿伟，反之，段鸿伟应该在届满之日即2015年8月30日当天前去碧桂园公司销售中心自行办理收楼手续。碧桂园公司于2015年6月30日、2015年10月27日向段鸿伟邮寄《邀请函》、《收楼通知书》，告知其与碧桂园公司相关工作人员预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来销售中心办理收楼手续，但段鸿伟一直认定该房屋不符合交付条件而拒接办理收楼，由此才导致合同约定时间尚未实际交付房屋。段鸿伟未自觉履行收楼义务，碧桂园公司不存在逾期交房的情形，无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，段鸿伟对于《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第四条关于商品房交接情况变更的约定并不知情。碧桂园公司在签订合同时并未就该变更内容与段鸿伟进行协商，也未向段鸿伟予以说明。碧桂园公司在涉及变更交付房屋时间的重要问题上未与对方协商，未尽到明显提示和告知的义务，该条款约定的内容对段鸿伟不产生效力。碧桂园公司虽主张已于2015年6月30日、2015年10月27日向段鸿伟邮寄《邀请函》、《收楼通知书》，履行了交房义务。但碧桂园公司于2017年5月6日再次向段鸿伟邮寄期楼收楼通知书及自2017年5月起收取物业费的行为，表明双方在2017年5月6日前未办理交房手续。一审中段鸿伟提交的收楼通知书、兰州碧桂园物业及资料移交书、房屋质量保证书、房屋使用说明书可以证明涉案商品房的交付时间为2017年5月6日，超过了双方《商品房买卖合同》约定的交房时间，碧桂园公司存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的违约责任。碧桂园关于逾期交房是段鸿伟未自觉履行收楼义务的上诉请求不能成立。对于逾期交房违约金的计算，一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，以每日按已交房屋价款的万分之三作为计算标准符合法律规定，但对于逾期时间，装修工期61天未从逾期天数中予以扣减不当，本院予以纠正。碧桂园公司应向段鸿伟支付逾期交房违约金418795元（2524381元×553天×3÷10000）。关于第二个争议焦点，对于段鸿伟主张的因房屋存在质量安全隐患导致无法按时正常入住的损失，一审法院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司对段鸿伟房屋质量缺陷问题进行鉴定，检测结果表明，段鸿伟房屋院落确实存房屋周围回填土未压实，楼板板底回填土存在不同程度下沉变形的情况，上述存在的问题影响了段鸿伟对房屋的居住使用，碧桂园公司应当赔偿段鸿伟因案涉房屋无法居住使用的损失。对于损失的认定，虽然段鸿伟购买房屋不是用来出租，但案涉房屋的租金能够反映出案涉房屋正常使用所能体现的价值。故一审法院参照甘肃天德资产评估事务出具的甘天评报字【2019】第039号资产评估报告鉴定的租金收益损失标准作为碧桂园公司向段鸿伟赔偿无法按时正常入住的损失标准并无不妥。对于段鸿伟自行改造新建增加的部分碧桂园公司应否赔偿损失的问题，本院认为，段鸿伟对于改造新建增加部分，未办理相关审批手续，系其私自改造，碧桂园公司对于段鸿伟自行改造新建部分不应承担损失赔偿责任，一审对此认定不当，本院予以纠正。碧桂园公司应赔偿段鸿伟2017年5月6日至2019年4月5日间无法按时正常入住的经济损失102057元（103515元÷710天×700天），2019年4月6日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月4374元（103515元÷710天×30天）计算。对于装修损失，案涉房屋地基下沉导致案涉房屋漏水，造成部分装修工程被损坏，需要拆除原装修工程并重新装修，给段鸿伟造成了装修损失，故一审法院参照甘肃天工程造价咨询有限公司甘天价鉴字【2019】第017号鉴定意见综合认定该经济损失为29309.08元，并无不妥，二审予以维持。对于碧桂园公司上诉请求陈述一审认定事实与段鸿伟主张不一致的情况。在一审段鸿伟起诉的事实和理由部分陈述，“……房屋地基四周塌陷、墙体开裂的现象，现因塌陷墙体开裂导致室内分水器破裂，房屋内漏水严重，致使段鸿伟二次装修的门套、电视柜等实木家具霉变……”，虽然段鸿伟在起诉请求中说到要求判令碧桂园公司赔偿因供暖设施损坏导致其装修毁坏而产生的经济损失29309.08元，但同时表明供暖设施损坏的根本原因是地基塌陷，所以一审法院在原判决中表述为判决碧桂园公司赔偿因地基塌陷，导致段鸿伟屋内漏水毁坏装修而产生的经济损失29309.08元，表述并无不当。关于鉴定费的承担问题，段鸿伟申请所做的鉴定是其提出赔偿损失请求的依据，一审法院依据鉴定结论支持了段鸿伟赔偿损失的诉讼请求，一审判处碧桂园公司承担部分鉴定费用并无不当。综上所述，碧桂园公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决部分事实认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4177号民事判决主文第三项及案件受理费负担部分；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4177号民事判决主文第一项为“兰州碧桂园房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内向段鸿伟支付逾期交房违约金418795元；”三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4177号民事判决主文第二项为“兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向段鸿伟赔偿2017年5月6日至2019年4月5日间无法按时正常入住的经济损失102057元，2019年4月6日至室外工程验收合格达到入住条件期间的损失按每月4374元计算”；四、驳回段鸿伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11800元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担10620元，由段鸿伟负担1180元。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年九月二十八日法官助理周碧彤书记员潘珍