上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9314号原告：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇文化路**。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：杜名清，男，上海勋盈实业有限公司员工。被告：邓敏，男，1992年6月1日生，汉族，住安徽省安庆市望江县华阳镇新西社区外环路**。委托诉讼代理人：沈江，上海正策律师事务所律师。原告上海勋盈实业有限公司诉被告邓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序。并于2020年8月5日、9月9日两次公开开庭进行了审理，原告上海勋盈实业有限公司的委托诉讼代理人杜名清、被告邓敏及其委托诉讼代理人沈江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海勋盈实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓敏应退出上海市松江区九亭镇泾路XXX号的租赁房屋并自行搬离放置的租赁房内的物品；2、判令被告邓敏应向原告支付自2019年3月15日至2019年9月15日止的房屋租金计12,150元及自2019年9月16日起至退出承租房之日止按每月2,025元计算的房屋占用费(计至2020年6月15日止的房屋占用费为18,225元);3、被告邓敏应向原告支付违约金2,000元；4、被告邓敏应向原告支付自2019年3月15日至2019年9月15日止物业费984元及自2019年9月16日起至退出承租房之日止按每月164元计算的物业费(计至2020年6月15日止的物业费为1,476元)；以上2、3、4项款额合计,被告共应支付原告的款项为34,835元；5、被告应依规补交电费66,917.2元。诉讼过程中，原告自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2014年8月28日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,该合同约定：原告将本公司承租的上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)转租给被告经营使用,面积共54.77平方米,租赁期限五年(自2014年9月1日起至2019年9月15日止)。月租金为1,666元,每年递增5%,按每三个月结算一次租金,租房押金2,000元,物业费164元/月,由承租人负担。合同租赁期限届满,承租人如需续租用该房,应于租赁期限届满前一个月向出租方书面提出,并重新订立合同。合同还约定承租人逾期15天不支付租金,出租方有权要求承租方支付违约金且不予退还押金。被告在租赁期间内,在电表内焊锡短接窃电,2019年1月15日被国网上海松江供电公司现场检查发现。依规应补交电费计66,917.2元。被告违约,至今尚结欠自2019年3月16日至2019年9月15日止的房屋租金12,150元、物业费984元,以及2019年9月16日至今的房屋占用费、物业费。租赁期限届满,被告既未提出续租书面要求亦未向原告交纳所结欠的房屋租金、物业费,且又拒不退出所占有的租赁房,严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告邓敏辩称，1、被告在2019年3月份已搬离涉案房屋，现原告将房屋已经锁起来。2、被告搬离是因为涉案房屋无法使用电，2019年3月15日至2019年9月15日无法使用房屋，且已经搬离，故不承担房租。对之后的房租也不承担。3、不同意支付违约金，我方没有违约。4、不同意支付物业费，当时我方已经搬离，不应支付物业费。5、原告没有将电费支付给电力公司，应由电力公司向我方主张电费。电费计算方式也不认可，电力公司根据窃电计算的电费，我方没有窃电。6、在我方租赁期间，我方将房屋转租给案外人武某某，窃电行为是武某某做的，应由其承担电费。本院经审理认定如下事实：案外人杜某某系本案涉案房屋的权利人，2014年1月1日，杜某某向原告出具授权委托书，委托原告对本案涉案房屋对外出租，并代为办理委托房产的招租、签署房屋租赁合同、代收租金、代缴物业费及代为办理因房屋出租而引起的租赁合同纠纷的诉讼处理。2014年8月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方(即本案原告)将涉案房屋出租给乙方(即本案被告)作商铺用，租赁期限为伍年，自2014年9月1日起至2019年9月15日止，其中2014年9月1日至9月15日为免租期；月租金为1,666元，首期付3个月，另付2,000元押金以后按每3个月结算一次，提前支付下次房租；第一年月租金为1,666元，下一年比上一年月租递增5%，第二年月租金为1,749元，第三年月租金为1,836元，第四年月租金为1,928元，第五年月租金为2,025元；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、物业费、有线电视等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；物业管理费收费面积为54.77平方米，收费标准为3元/平方/月，计164元整/月，物业管理费按每季度收取；未经甲方书面同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同中还对其他事项作出了约定。合同签订后当日，被告即取得了该房屋，现双方一致确认，被告的租金和物业费已支付至2019年3月14日。庭审中，被告向本院陈述，因涉案房屋自2019年1月起被供电局断电后，该房屋内无电，其无法使用房屋，其向原告提出要求退房，但原告未同意，其也未向原告发出解约函，2019年3月下旬，其自行将屋内的东西搬走了，其走时和原告处的翁经理说过，但翁经理不同意其搬走，称与其的事情还未解决完，其当初拿房时房屋是有钥匙的，后来房屋门锁坏了，其也没有锁门，就将卷帘门拉上，2019年5－6月其回去查看时，发现门上锁了。原告则陈述，原告方确实在2019年3月下旬接到被告电话称其要搬走，当时未同意其搬走，2019年3－4月份其公司到涉案房屋内查看时发现被告确实搬走了，当时还与被告联系，要求其处理电费的事情。对租金，其在房租快到期前的十五天至一个月时电话催缴过，2019年9月17日发短信要求被告缴纳2019年3月15日至2019年9月15日的租金。另查明，2019年1月15日，松江供电局在对涉案房屋的电表进行检查时发现该户电表内部存在焊锡短接的窃电行为，故对该户终止供电。经本院向国网上海松江供电公司出具调查函调查，该公司于2020年8月21日复函称，根据电表内部读取的信息，该户表计打开表盖时间为2016年1月14日13时49分20秒，关上表盖时间为2016年1月14日13时51分58秒，开盖时长2分38秒，属于人为故意打开表计情况，此后该表计未有再次打开表盖记录，故而确定窃电时间为2016年1月14日。根据相关法律规定，该户应补缴电费为66,917.2元，补收违约使用电费200,751.6元。2020年9月7日，原告缴纳了电费66,917.22元。庭审中，被告陈述，其在2015年底将涉案房屋转租给案外人武某某，转租至2017年2月份结束，武某某承租本案房屋后，用做汽车美容的。以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、授权委托书、短信记录、国网上海松江代电公司违章用电(违约、窃电)现场检查单、关于九亭镇虬泾路XXX号窃电情况的复函、电费发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。针对原告要求被告退房并搬离租赁房屋内物品的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告方也确认其在2019年3－4月份查看涉案房屋时发现被告已搬离，基于被告已实际搬离涉案房屋的事实，现原告再次要求被告退出涉案房屋已无诉讼必要；对原告要求被告搬走放置在涉案房屋内的物品，对此被告称其的物品已搬走，原告也未提供证据证明涉案房屋内尚有物品存在，故对原告的该诉讼请求，本院难以支持。对原告要求被告支付租金及物业费的诉请，本院认为，首先，被告在2019年3月下旬未经原告方同意，擅自搬离了涉案房屋，被告的搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力，即便被告辩称因房屋内无电其无法继续使用涉案房屋，但该窃电行为发生在被告租赁期间，且被告自认在租赁期间其将涉案房屋出租给他人，故被告对其擅自转租所造成的后果应承担相应的责任；其次，原告在2019年3－4月份确认了被告已搬走的事实，之后被告也一直未缴纳租金，被告的该行为已表明其不再履行租赁合同，在此情况下，原告作为守约方亦负有减损义务，在确定合同无法继续履行后，应及时采取措施防止房屋长期空置，且原告当时查看涉案房屋时，房屋门未上锁，故原告在发现被告搬走时已能实际占有涉案房屋；再者，合同约定的租赁期限至2019年9月15日到期，租赁期限届满后，原告仍未采取相应的措施收回房屋，原告方怠于减损所造成的损失应由原告自行承担。综上，因被告方的提前搬离行为致使合同未能履行完毕，给原告方造成了一定的损失，但原告在确定合同无法履行后负有减损的义务，在合理期限内应及时采取措施避免损失扩大，现本院酌情确定合理期限为三个月，被告应支付原告三个月的租金及物业费，对之后的租金及物业费系原告扩大的损失，本院不予以支持。对原告方诉请的电费66,917.2元，鉴于涉案房屋内的窃电行为发生在被告租赁期间，即便如被告所述，窃电行为是由案外人武某某所为，但原、被告之间的租赁合同中明确约定不得转租，被告在未征得原告同意的情况下擅自转租，其后果应由被告方承担。现原告已向供电局支付了该费用，故原告要求被告承担该费用于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告邓敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海勋盈实业有限公司2019年3月15日至2019年6月14日的租金6,075元；二、被告邓敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海勋盈实业有限公司2019年3月15日至2019年6月14日的物业费492元；三、被告邓敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海勋盈实业有限公司电费66,917.20元四、驳回原告上海勋盈实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,415元，减半收取1,207.50元，由原告上海勋盈实业有限公司负担364.50元(已付),由被告邓敏负担843元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡 珺二〇二〇年九月二十一日书记员 姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。