北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8460号原告:北京健能隆生物制药有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十四街******。法定代表人：戚波，经理。委托诉讼代理人：贺鹏，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司阳，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京金田恒业置业有限公司，住所地北，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路**v>法定代表人：刘红，执行董事。委托诉讼代理人：郭炳彪，浙江泽瓯律师事务所律师。原告北京健能隆生物制药有限公司（以下简称健能隆公司）与被告北京金田恒业置业有限公司（以下简称金田公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告健能隆公司的委托诉讼代理人贺鹏、司阳，被告金田公司的委托诉讼代理人郭炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健能隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令金田公司返还健能隆公司已支付的租金和保证金共计1622728.88元；2、判令金田公司支付健能隆公司资金占用费，以1622728.88元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年1月15日计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费由金田公司负担。诉讼中，健能隆公司增加诉讼请求4：确认健能隆公司与金田公司签订的《租赁合同》已于2019年12月28日解除。事实与理由：2019年9月25日，健能隆公司与金田公司签订《租赁合同》，约定健能隆公司承租金田公司位于北京经济技术开发区经海二路28号7号楼西侧的房屋，出租房屋面积约为4850平方米，出租用途为厂房，租赁期限为10年零1个月，自2019年10月15日起计算。《租赁合同》第十六条第3款约定：在合同签订后至2019年10月15日期间双方应与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》或取得北京经济技术开发区管理委员会对于健能隆公司租赁房屋开设工厂的批准，否则经承租人通知，租赁合同终止，视为从未履行。合同签订后，健能隆公司向金田公司支付了首期租金及履约保证金共计1622728.88元。截至2019年10月15日，虽经申请健能隆公司未能与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》，但双方均认为入区协议的签署只是时间延误，并非无法实现，均默认同意继续履行合同。2019年12月24日，北京经济技术开发区土地开发局领导召开会议，表示金田公司在园区的地块不符合原有用途，存在被收回场地的风险。此时健能隆公司才明确知悉《入区协议》已无法签订，健能隆公司于2019年12月27日向金田公司发送《合同终止通知书》，并要求在2020年1月15日前返还已支付的款项。健能隆公司认为《租赁合同》在2019年12月27日已解除且视为从未履行，但金田公司拒绝返还租金。健能隆公司为维护自身合法权益，诉至本院。金田公司辩称，第一，健能隆公司要求退还首期租金和履约保证金的主张，缺乏事实和法律依据，《租赁合同》已履行，是健能隆公司违约，金田公司不仅不应退还租金和保证金，且有权主张健能隆公司承担违约责任并赔偿损失。第二，合同第十六条第3款约定，自合同签订之日起至2019年10月15日期间为反悔期，但健能隆公司于2019年10月21日支付金田公司首期租金和履约保证金共计1622728.88元，因此，金田公司认为合同已生效且实际履行。第三，健能隆公司未入驻园区并非开发区政策不批准，而是其自身经营策略发生改变。第四，金田公司对租赁房屋享有独立产权，有权向外出租，开发区政府也没有表示要收回金田公司对租赁房屋的产权。第五，租赁房屋未进行交接，金田公司未收到租赁房屋的钥匙。综上，租赁合同合法有效，应全面履行，健能隆公司单方面解除合同，应当承担违约责任，并赔偿金田公司的损失。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，金田公司（甲方）与健能隆公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京经济技术开发区经海二路28号7号楼西侧的房屋，建筑面积约为4850平方米，其中厂房为3300平方米、办公楼为1550平方米，房屋功能为厂房，乙方租赁房屋是作为生产制造使用；关于租期，自2019年10月15日起至2029年11月14日止，共计10年1个月，2019年10月15日至2019年11月14日期间为免租期，共计31天，供乙方进行装修使用；第二条第4款约定：租赁期间，乙方若因公司发展需要提前解除本合同，停止租赁的，应提前12个月通知甲方；关于租金，第三条约定：1、该房屋第一年和第二年租金为人民币2.75元/天/平米（含物业费和发票），年租金为人民币4868187.5元……以后各年租金按3%的比率逐年递增；2、在租赁期内，按每三个月为一期支付租金。乙方于每期期满前15日支付下一期的租金；3、本合同签订之日，乙方应支付首期租金给甲方，即人民币1217046.88元，首期租金的计租期为2019年11月15日（该日为计租日，即免租期满的次日，计租日至第二年该日期的前一日为第一个租赁年）至2020年2月14日；4、在签署本合同之日，乙方应向甲方支付履行保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的担保。保证金总额为人民币405682元；5、……当本合同期限届满或按本合同约定的守约方式提前解除的，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还该房屋之日起15日内将保证金（不计利息）本金退还给乙方。同时，若本合同按约定的守约方式提前解除，甲方应退还乙方已支付但尚未开始租期的租赁费；6、乙方承担所有该房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用……供暖费按每个采暖季50元/平方米计算，高度超过4米按150%计算（办公楼按50元/平方米计算），由乙方直接向甲方支付……；关于房屋交付，第四条第2款约定：甲方应于2019年10月15日前将该房屋交付给乙方。交付时，双方签署房屋交接确认单；关于房屋交还，第十条第1款约定：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将房屋清扫干净，搬迁完毕，结清所有相关费用，并将该房屋交还给甲方，双方进行物业交验并签署房屋交接单，任何其他方式均不视为乙方已向甲方交还该房屋；关于违约责任，第十二条第3款约定：如乙方单方无故解除合同，乙方应赔付甲方5400万元人民币和租赁期内未履行租期租金的合计金额；第十二条第7款约定：乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的其他各项费用的，甲方应通知乙方进行交纳，乙方仍不交纳的，应按所欠款项的万分之三向甲方支付滞纳金；关于免责条款，第十三条约定：1、若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或当地政府行为导致甲方无法继续履行本合同时，将按本条第2款执行；2、凡因发生自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件。该证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；关于附则，第十六条第3款约定：本合同内容如与甲乙双方和北京经济技术开发区管理委员会签订的《入区协议》的强制性内容有冲突之处，按《入区协议》约定的强制性内容执行。如在本合同签订后到2019年10月15日期间内无法签订《入区协议》或未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于乙方租赁房屋开设工厂的批准，且乙方同时以书面形式通知甲方，本合同自动终止，并视为从未履行；第十六条第5款约定：本合同经双方法定代表人或授权代表人签字盖章，并且甲方收到乙方支付的首期租金及履约保证金后立即生效。合同签订后至2019年10月15日期间，健能隆公司未与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》，亦未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于租赁房屋开设工厂的批准。健能隆公司亦未将上述情况以书面形式通知金田公司。2019年10月15日，在健能隆公司未签订《入区协议》，租赁房屋开设工厂未获批准的情况下，金田公司与健能隆公司办理了涉案租赁房屋交接手续，金田公司将房屋交给健能隆公司使用。健能隆公司于2019年10月21日向金田公司支付首期租金即2019年11月15日至2020年2月14日租金1217046.88元及履约保证金405682元，共计1622728.88元。2019年12月27日，健能隆公司向金田公司发送《合同终止通知书》，载明：“截至本合同终止通知书发出之日，我司与贵司和北京经济技术开发区管委会仍未签订《入区协议》，现我司书面通知贵司终止原合同，原合同于2019年12月28日终止。请贵司于2019年12月28日接收该租赁物并于2020年1月15日前向我司返还我司已支付的租金和押金共计1622728.88元人民币。”2020年1月6日，金田公司向健能隆公司发送《回复函》载明：我司于2019年12月27日收到贵公司终止合同通知，根据与贵司于2019年9月25日签订的租赁合同第十六条附则第3款的约定，贵司未在租赁合同约定的合同签订后到2019年10月15日期间内提出终止合同通知，所以贵司无权单方面提出终止合同，我司希望继续按合同约定执行，若贵司单方面终止合同，我司将按合同的相关违约条款，要求贵司承担相关违约责任。2020年1月19日，健能隆公司向金田公司发送《关于返还租金和押金的通知书》，载明：贵司在2020年1月6日所述“我司无权单方面提出终止合同”的理由不成立，原租赁合同的目的是租赁房屋用于生产厂房，因此签署《入区协议》是必备条件和要求，也是合同明确约定的终止条件，双方必须遵守。原合同约定在2019年10月15日之前签署《入区协议》是基于双方对取得该条件的时间的预估，并不是我方行使合同权利的除权期限。请贵司立即返还租金和押金等款项。2020年1月6日，金田公司向健能隆公司发送《联络函》，称健能隆公司属于单方面终止合同，希望健能隆公司能主动按合同约定支付违约金，金田公司为降低损失将对外招租。此后，双方就租赁合同发生争议，未能协商一致，健能隆公司与金田公司分别向本院提起诉讼，本院合并进行了审理。另查，2015年3月，北京经济技术开发区管委会发布《北京经济技术开发区新建非住宅类项目管理办法(暂行)》（京技管[2015]20号），该办法第七条规定：非住宅类项目开发建设单位应与开发区管委会签订《入区协议》，明确拟入区项目的产值、税收、产业发展方向、建设内容、设计草案、规划部门所提设计要求及并约定具体、可行的退出条款。北京市人民政府办公厅2019年1月28日颁发的《北京经济技术开发区企业投资项目承诺制改革试点实施方案（试行）》，该方案中的承诺制改革试点流程图显示，签订《入区协议》是企业进入开发区的必要流程。健能隆公司、金田公司双方认可未与北京经济技术开发区管委会签订《入区协议》，健能隆公司租赁房屋开设工厂未获得批准。本院认为，健能隆公司与金田公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《租赁合同》第十六条第3款约定：“如在本合同签订后到2019年10月15日期间内无法签订《入区协议》或未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于乙方租赁房屋开设工厂的批准，且乙方同时以书面形式通知甲方，本合同自动终止，并视为从未履行。”健能隆公司与金田公司未在2019年10月15日前与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》,也未取得对租赁房屋开设工厂的批准，但健能隆公司未按约定同时书面通知金田公司，且双方于2019年10月15日开始履行合同对涉案房屋进行交接，健能隆公司又于2020年10月21日支付金田公司首期租金及履约保证金。故健能隆公司关于合同从未履行的主张，不符合合同约定，本院不予支持。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据《租赁合同》第十三条免责条款的约定，健能隆公司与金田公司虽履行合同完成了涉案房屋交付及租金和押金的交纳，但双方未签订《入区协议》，亦未取得开发区管委会关于健能隆公司开设工厂的批准，《租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。健能隆公司于2019年12月27日向金田公司发送《合同终止通知》，通知合同2019年12月28日解除，符合《租赁合同》第十三条的约定，故应认定《租赁合同》于2019年12月28日解除，根据该约定，健能隆公司免除责任，但其应按实际使用租赁物时间计算租金。对于健能隆公司实际使用租赁物时间。健能隆公司提交了其将租赁房屋钥匙交给金田公司前台工作人员的录像，欲证明已将租赁房屋返还金田公司，该录像文件显示拍摄时间为2020年1月15日。金田公司认为不是合同约定的交接方式，不认可房屋钥匙交还的事实。本院认为，根据合同第十条约定，健能隆公司将房屋交还给金田公司，双方应进行物业交验并签署房屋交接单，任何其他方式均不视为交还房屋。健能隆公司在《合同终止通知》中通知金田公司于2019年12月28日接收租赁房屋，但金田公司未按合同约定履行物业交验及签署交接单等手续，未接收房屋，应承担相应的责任。故本院对健能隆公司主张的房屋交还事实予以认定，认定交还时间为2020年1月15日。健能隆公司应按合同约定支付其实际使用涉案房屋期间的租金，经核算，健能隆公司应支付租金826925元，金田公司应返还剩余租金为390121.88元；根据《租赁合同》第3.5条的约定，金田公司应返还健能隆公司已支付的履约保证金。健能隆公司主张资金占用费，于合同无据，且缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，健能隆公司在2019年10月15日前已明知不可能签订《入区协议》或取得开设工厂的批准，根据《租赁合同》第十六条第3款约定，健能隆公司同时以书面形式通知金田公司后，合同本可以终止，并视为从未履行，本次纠纷完全可以避免发生，但健能隆公司怠于行使权利，继续履行合同交纳租金及办理涉案房屋交接，是双方发生纠纷的主要原因。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京健能隆生物制药有限公司与北京金田恒业置业有限公司签订的《租赁合同》于2019年12月28日解除；二、北京金田恒业置业有限公司于本判决生效后七日内返还北京健能隆生物制药有限公司剩余租金390121.88元、履约保证金405682元，共计795803.88元；三、驳回北京健能隆生物制药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313423元，由北京健能隆生物制药有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇二〇年九月四日书记员  付云梅