北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终10337号上诉人(原审原告)：姜楠，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：殷玉航，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘月，北京京润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜奎君，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦郭瑞，北京德恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市东开城市建设综合开发公司，住所地北京市东城区隆福寺前街**。法定代表人：钱宝岚，董事长。委托诉讼代理人：张颖，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪铮，北京祥荣达律师事务所律师。上诉人姜楠因与被上诉人姜奎君、北京市东开城市建设综合开发公司（以下简称东开公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜楠及其委托诉讼代理人殷玉航、刘月，被上诉人姜奎君的委托诉讼代理人秦郭瑞，被上诉人东开公司的委托诉讼代理人张颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜楠上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持姜楠一审诉讼请求；2．诉讼费由姜奎君及东开公司承担。事实和理由：1．姜奎君与东开公司签订的房屋买卖合同违反了合同法第五十二条第（一）、（二）、（五）项，应属无效。从2012年变更承租人档案中可以看出，姜楠作为共居人在承租人变更申请书中签字，户口及身份信息中也有相应资料，姜楠属于涉案房屋的共居人及实际居住人。姜奎君在（2018）京0105民初第94271号庭审中，也认可姜楠是共居人，涉案房屋需共居人同意才能购买，一审法院未对《购买自有公有住宅楼房共居人口意见书》的效力进行认定属于认定事实错误。姜楠户口自1993年1月23日迁入涉案房屋，并于2006年经其祖母张焕存同意搬入涉案房屋至今，其居住权应得到保护，姜奎君多次起诉姜楠腾退房屋，致使姜楠无处居住，损害了姜楠的合法权益；2．姜奎君与东开公司明知涉案房屋存在共居人，且在未经其签字确认的情况下签订房屋买卖合同，导致共居人面临无处居住情况，双方存在主观恶意；3．涉案房屋属于国有资产，其转让未经评估，未经过国有资产监督管理机构批准并在依法设立的产权交易场所公开进行，仅向东城区房改主管部门报批，违反《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款、《企业国有产权转让管理暂行办法》（2017年12月29日废止）第十八条规定，应属无效；4．姜奎君与东开公司签订房屋买卖合同的行为已经构成恶意串通，损害了国家利益。根据国家和北京市有关规定，只有产权单位的职工才可以以成本价购买公有住房，且只能享有一次。姜奎君系北京海关的工作人员，并非东开公司职员，其已经在南新园小区另有房改住房。在此条件下，东开公司仍与姜奎君签订合同，并以明显低于市场价的价格进行交易。一审法院认定国家利益是指国家政治、经济、安全的整体利益，而非损害国有企业、国家控股、参股公司等市场主体的利益，该认定没有法律依据；5．姜奎君购买房屋时提供未经姜楠签字的共居人同意材料，属于欺诈，故损害了国家利益。姜奎君辩称，同意一审判决，不同意姜楠的上诉请求。本案涉案房屋是拆迁而来，被拆迁的房屋没有姜楠的户口，其也不在拆迁的老房屋内居住，姜奎君实际居住在老房内，户口也在老房内，拆迁协议也是姜奎君签订的。姜楠的父亲姜奎生将房屋钥匙借走给姜楠居住，姜楠只是借住，不足以构成对抗买卖合同效力的利害关系。姜奎君与东开公司签订房屋买卖合同不存在恶意串通，也没有损害国家的利益。应属合法有效。姜楠的户口之所以能够迁到涉案房屋中，是姜奎生偷偷将姜楠的户口迁入，房屋承租人变更为姜奎君时，也是姜奎生办理，姜楠也在相关手续上签字，所以姜奎君变更为承租人是合法的。按照当时政策，承租人购房是符合规定的。姜楠主张公房在房改时要经过评估以及国有资产的挂牌等等，与事实不符。东开公司辩称，同意一审判决，不同意姜楠的上诉请求。涉诉的房屋原为东开公司的自管公房，东开公司作为产权单位，有权依据房改政策出售房屋，姜奎君作为公房的承租人，符合购房条件，双方签订的合同合法有效。本案房屋出售不涉及姜楠所谓的共居人的问题，更不需要共居人签字认可，姜楠以原承租人张焕存的共居人身份主张房屋买卖合同无效，没有法律依据。姜楠向一审法院起诉请求：确认姜奎君与东开公司于2015年7月8日签订的《房屋买卖合同书》无效。一审法院认定事实：张焕存与姜发启系夫妻关系，姜奎君、姜奎生系二人之子。姜楠系姜奎生之女。北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）原产权人为东开公司。东开公司委托案外人北京东方容和物业管理有限责任公司对涉案房屋进行管理，并以后者名义与张焕存签订房屋租赁合同，约定由张焕存承租涉案房屋。张焕存于2010年9月21日死亡。2012年3月8日，姜发启作为申请人，姜奎生作为代笔人，向北京东方容和物业管理有限责任公司书写并提交《承租人变更申请》，大意为：因张焕存去世，姜发启亦年事已高、身体欠佳，故申请由姜奎君继续承租涉案房屋，家庭成员一致同意，如有矛盾，其自愿承担。《承租人变更申请》右下部有姜奎君、姜楠作为共居人签字，姜楠签名处另有姜楠捺印。2012年4月16日，姜奎君就涉案房屋与北京东方容和物业管理有限责任公司签订《公有住宅租赁合同》，约定由姜奎君承租涉案房屋。2014年9月17日，姜奎君向东开公司提交《购买自管公有住宅楼房申请书》《购买自管公有住宅楼房登记表》，载明：按照相关文件规定，姜奎君自愿购买涉案房屋作为住宅使用，并按规定交纳一切费用等及其他相关信息。2015年7月8日，姜奎君作为乙方（购买方）、东开公司作为甲方（出售方），签订《房屋买卖合同书》（以下简称涉案合同），约定：姜奎君购买涉案房屋，面积为64．41平方米，成本价为1560元／平方米，房价为72437．35元，另交公共维修基金2009．59元，实际应付房价款为74446．94元。当日，姜奎君向东开公司支付了上述款项。2016年7月14日，涉案房屋产权人变更为姜奎君。审理中，姜楠提交题为“购买自管公有住宅楼房共居人口意见书”的照片打印页一张，主要载明：2014年9月17日，姜奎君、姜楠作为共居人，同意由姜奎君购买涉案房屋。姜楠表示该意见书中“姜楠”签名非其所签，系姜奎君手签。东开公司表示房屋买卖里没有共居人的概念，因此双方签订买卖合同过程形成的材料中并无该项书面材料。《公有住宅租赁合同》第七条载明：租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住满两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。经询，姜楠表示姜奎君与东开公司签订涉案合同过程中，以下行为属无效行为：其一，公房买卖需经共居人同意，但姜奎君与东开公司恶意串通，伪造姜楠同意涉案房屋买卖的签字，侵害了姜楠作为共居人的权益；其二，涉案房屋原属国有资产，姜奎君与东开公司以明显低于市场价的成本价交易，并享受工龄优惠，构成恶意串通，损害了国家利益；其三，东开公司转让涉案房屋，未经国有资产监督管理机构批准，亦未依法履行评估等法定程序，且未在依法设立的产权交易场所依法进行转让，违反了《国有资产评估管理办法施行细则》《中华人民共和国企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》等法律法规的强制性规定；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》均规定，只有产权单位的职工才能以成本价购买公有住房。而姜奎君并非东开公司的职工，且其购买涉案房屋时已有购买公房经历，违反“只能享受一次购买公房机会”的相关政策，因此姜奎君无权购买涉案房屋。姜楠另表示涉案房屋现由姜楠及其爱人王冰、孩子王一焱共同居住使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述规定，结合本案实际，就姜楠主张涉案合同无效的各项理由，一审法院分项论述如下：关于姜楠主张的恶意串通损害第三人利益一节，一审法院认为，目前尚无证据能够直接证明姜楠对涉案房屋享有相关权益。即使姜楠对涉案房屋享有某种权益，但姜奎君与东开公司买卖涉案房屋之行为，亦不必然构成对其所享权益的损害，姜楠亦可通过其他方式实现相关权益。关于姜楠提交的“购买自管公有住宅楼房共居人口意见书”，无论其是否存在或是否为姜奎君代签，均不影响涉案合同效力。因此，对于姜楠此项诉请合同无效之理由，一审法院不予采信。关于姜楠主张的损害国家利益一节，一审法院认为，姜楠提交证据未证明姜奎君与东开公司恶意串通的主观恶意，亦未证明国家利益受损的结果；加之损害国家利益的行为主要指称是对国家政治、经济、安全的整体利益产生不利影响的行为，而非损害国有企业、国家控股、参股公司等市场主体的利益。因此，姜奎君与东开公司对涉案房屋价款达成一致意见系民事主体意思自治的结果，该行为并不损害国家利益，亦非涉案合同无效之合理理由。关于姜楠主张的违反法律法规及相关政策一节，一审法院认为，合同法第五十二条规定的“强制性规定”应为“效力性强制性规定”。该案中，姜楠认为姜奎君与东开公司买卖涉案房屋，违反了相关的法律法规及政策。但姜楠所主张的关于“批准”“评估”等事项的规定，均非效力性强制性规定，因此并不产生合同无效的法律后果。综合上述分析，一审法院认定姜奎君与东开公司签订涉案合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。姜楠诉请涉案合同无效的理由均不能成立，一审法院不予支持。如姜楠认为其对涉案房屋享有其他权益，可另行主张。据此，一审法院于2020年7月13日判决：驳回姜楠的诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为姜奎君与东开公司签订的《房屋买卖合同书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于《房屋买卖合同书》是否构成恶意串通，损害第三人利益而无效。“恶意串通”是主观上的“恶意”与客观上的“串通”相结合的行为。认定恶意串通，既需要证明主观上具有恶意，也需要证明有串通行为。首先，据已查明事实，张焕存作为涉案房屋原承租人去世后，经北京东方容和物业管理有限责任公司审核后，姜奎君变更为涉案房屋承租人，姜楠在《承租人变更申请》中有签字同意，故姜奎君有权基于承租人身份向东开公司购买涉案房屋；其次，《公有住宅租赁合同》第七条规定中的“其他家庭成员无异议”属于变更承租人需满足的条件，并非签订房屋买卖合同的条件。且从《房屋买卖合同书》内容看，双方并未约定签订买卖合同须房屋共居人同意，东开公司作为产权人亦主张无需共居人同意，姜楠未提交充分的证据证明姜奎君与东开公司存在恶意串通的行为；最后，北京国土局就2000年原北京市房屋土地管理局印制的《北京市公有住宅租赁合同》双方议定事项第七条中“其他家庭成员”的解释为：与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的共居人。本案中，姜楠与家人自2006年搬入涉案房屋，并未与原承租人张焕存共同生活，故姜楠亦不构成《公有住宅租赁合同》中第七条规定的“共居人”，故姜楠主张姜奎君与东开公司签订房屋买卖合同存在恶意串通，侵害其居住利益的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予支持。关于《房屋买卖合同书》是否损害国家利益。合同法第五十二条中的“国家利益”应是指以我国全体公民利益为前提的，国家在整体上所具有的政治利益、经济利益和国防利益。这一利益应具有至上性、不可辩驳性，而国有企业、国家控股、参股公司等市场主体的利益在合同法层面也仅是代表其自身的利益和作为独立市场主体的利益，不应与国家利益混同。本案中，姜楠并未举证证明存在国家利益受损的结果，且损害国家利益的前提条件是双方构成恶意串通，如争议焦点一所述，在无证据证明姜奎君与东开公司存在恶意串通的情况下，无法认定姜楠所主张的损害国家利益，故本院对其该项上诉意见不予采信。关于《房屋买卖合同书》是否违反法律法规的强制性规定。合同法第五十二条规定的“强制性规定”应为“效力性强制性规定”。本案中，姜楠主张东开公司出售房屋违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款规定，该条内容为：“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。”上述条款的意旨是加强对国有资产转让行为的行政管理，而非否定私法行为的效力，一审法院认定该法律条款属于管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定正确。东开公司出售自管公房已经北京市东城区人民政府住房保障和改革办公室批准，故姜楠主张东开公司违反上述法律规定出售房屋，合同应属无效的上诉意见，无事实及法律依据，本院亦不予采信。综上，姜奎君与东开公司签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综上所述，姜楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1661元，由姜楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  玄明虎审 判 员  万丽丽二〇二〇年九月三十日法官助理  向 玗书 记 员  卢园园