文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5765号原告：广州市芳村南漖经济发展公司，住所地广州市荔湾区东沙街环翠南路**。法定代表人：陈瑞贞，职务：经理。委托诉讼代理人：关志豪，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：陈昌鑫，男，1988年12月31日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区。原告广州市芳村南漖经济发展公司诉被告陈昌鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市芳村南漖经济发展公司的委托诉讼代理人关志豪，被告陈昌鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市芳村南漖经济发展公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方于2019年9月18日签订的《租赁合同》已经于2020年5月11日起解除；二、判令被告立即将位于广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社范围内土名为“大王漖10号”的约2643平方米的土地使用权和地上建筑物、构筑物交还给原告；三、判令被告按照每月23258元的标准支付从2019年11月1日起至2020年5月10日的租赁场地租金共计147300.67元，并按照每月23258元的标准支付从2020年5月11日起至实际交还租赁场地给原告之日止的场地占用费；四、判令被告按照每月19030元的标准支付从2019年11月1日起至2020年5月10日的租赁场地管理费共120523.33元，并按照每月19030元的标准支付从2020年5月11日起至实际交还租赁场地给原告之日止的租赁场地管理费；五、判令被告按照每月300元的标准支付从2019年9月1日起至实际将租赁场地交还给原告之日止的垃圾清运费；六、判令被告每日按照欠缴金额5%的标准支付逾期付款违约金；七、判令原告依约没收被告的履约保证金126864元；八、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是原广州市芳村区东漖镇南漖村民委员会下属集体所有制企业，农村集体经济组织主体资格调整后，广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社（以下简称南漖联社）作为原南漖村的集体经济实体，依法是原来村集体资产和生产资料的所有者和管理者。原告受南漖联社的委托，从2018年6月份起对南漖联社所有的集体建设用地和地上物业的临时租赁业务和收支进行管理。2019年9月18日，原告与被告签订了《租赁合同》，双方在《租赁合同》中约定了以下主要内容（原告为合同中甲方，被告为合同中乙方）。在《租赁合同》第一条中约定：原告将位于大王漖10的土地使用权出租给被告，该土地使用权面积为2643平方米，同时被告承诺所承租地块在租赁期内仅用于堆放、停车用途。在《租赁合同》第二条中约定：租赁期限为1年，从2019年8月1日起至2020年7月31日止。在《租赁合同》第三条第（一）款中约定：合同签订5天内，被告须一次性向原告交纳人民币126864元作为履行合同的保证金。如被告中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，原告有权单方解除合同，被告已付的保证金没收归原告所有，且原告有权立即无条件收回乙方租赁的场地及其附属设施的使用权等。在第（二）款中约定：租赁期内每月租金为23258元、每月管理费为19030元、每月垃圾清运费为300元，被告应在每月5号前支付当月租金、管理费、垃圾清运费；在第（三）款中约定如被告拖欠租金的支付违约金，违约金标准为每天按照所欠款项的5%计算。在《租赁合同》第四条第（四）款中约定：合同届满或合同解除、终止，被告在期满或终止日前应自行清理租赁厂房内属于被告的设备、物品，逾期七天未清理的，视被告自愿放弃处理，原告有权自行处置。在《租赁合同》第八条第（四）款中约定：合同期内，被告有下列行为之一的，视作被告违约，原告有权单方解除合同，没收被告已付的合同履约保证金，并收回所出租土地及被告在该土地上的建筑物或构筑物：1、未经原告书面同意转租所承租土地的；拖欠租金30天或以上。原被告签订《租赁合同》的时候，被告已实际占有和使用涉案土地。但租赁期内被告仅陆续支付了2019年9月和10月的租金和管理费（但没有支付9月和10月的垃圾清运费），从2019年11月份开始拖欠原告的租金、管理费和垃圾清运费至今。为此原告采取多种方式多次催促被告支付拖欠的费用，但被告一直拒绝支付。原告和南漖联社在2020年5月6日联合发出《关于催交租金及水电等的通知》给被告，要求被告在2020年5月10日前缴清所欠的租金、水电费及逾期支付违约金等其它费用，如超过上述规定时限未缴清的按照《租赁合同》的约定解除《租赁合同》。被告在该通知的签收回执上签名确认。由于被告没有按照《关于催交租金及水电费等的通知》要求按时足额缴清所欠的费用，南漖联社于2020年5月13日向被告发出《清场通知》，要求被告在当日内清场完毕，将租赁的大王漖10地块交还。被告虽然在该通知上签名确认，但至今没有支付拖欠的款项和交还承租的租赁场地。由于被告没有按照《租赁合同》的约定按时足额支付租金、管理费和垃圾清运费给原告，且拖欠数额较大，拖欠时间较长，严重违反了《租赁合同》的约定，己经构成违约并且给原告造成了较大的集体经济损失，严重损害了原告集体的合法利益。被告陈昌鑫辩称：对于原告第一项请求没有异议；第二项请求中的将2643平方米的土地使用权交还原告没有异议，但地上建筑物、构筑物由于是由被告投资建立的，我方要求用于抵扣2月份之后的租金；第三项请求没有异议，但是租金在协商过程中，我方申请交纳租金至今年的2月份；第四项请求意见与第三项意见一致；对第五项请求有异议，原告并没有提供该项服务；第六项有异议，双方并没有约定违约金的计算标准；第七项的保证金应该可以用于冲抵租金；第八项请求可以协商处理。本院经审理认定事实如下：坐落在广州市荔湾区东沙街道南漖社区居民委员会的集体土地权利人为广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社。2018年6月12日起，广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社将南漖股份合作经济联合社临时租赁的业务收支授权委托给原告广州市芳村南漖经济发展公司进行管理。2019年9月18日，原告广州市芳村南漖经济发展公司（甲方）与被告陈昌鑫（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于大王漖10的土地使用权出租给乙方，该土地使用权面积其他建设用地：2643平方米；本合同项下的土地使用权租赁期限为1年，自2019年8月1日至2020年7月31日止；本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方交纳人民币126864元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合作期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方。如乙方中途自行退租或违反合同有关条款约定，视作违约处理，甲方有权单方解除和终止合同，乙方已付的保证金没收归甲方所有，甲方有权立即无条件收回乙方租赁的上述厂房及其附属设施的使用权等。租金23258元/月、管理费19030元/月、垃圾清运费300元/月，乙方应在每月5号前支付当月租金、管理费、垃圾清理费及有关费用给甲方，甲方收到款项后开具相应金额发票给乙方。逾期缴纳的，乙方需支付违约金给甲方，违约金标准为每天按照所欠款项的5‰计算。如乙方逾期达到60天的，则视作乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已付的保证金，立即无条件收回乙方租赁的上述厂房及其附属设施的使用权。合同届满，乙方应于2020年7月31日将该土地及土地上建设的建筑物、构筑物全部交付给甲方；合同届满或解除、终止合同，乙方在期满或终止日前自行清理该土地及建筑物、构筑物内属于乙方的设施、物品，逾期七天未自行清理的，视乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已付的合同履约保证金，并收回所出租土地及乙方在该土地上的建筑物或构筑物：1、未经甲方书面同意转租所承租土地的；……7、拖欠租金30天或以上;等等。再查，被告分别于2019年9月5日支付36864元、9月18日支付14000元、10月14日支付25000元、10月16日支付11000元、10月22日支付40000元，共计126864元押金给原告。并且被告于2019年11月8日向原告支付9月租金42288元，于2020年3月12日向原告支付2019年10月租金20000元、于2020年3月18日向原告支付2019年10月租金10000元、于2020年5月8日向原告支付12288元,上述金额合计84576元，被告已付清2019年9月、10月的租金和场地管理费。被告于2020年5月6日签收了原告与广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社联合发出的《关于催交租金及水电费等的通知》，该通知要求被告在2020年5月10日前缴清所欠的租金、水电费及逾期支付违约金等其他费用。被告签署了广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社于2020年5月13日发出的《清场通知》，该通知要求被告在2020年5月13日前清场完毕，交回联社。庭审中原被告确认双方于2019年9月18日签订的《租赁合同》于2020年5月11日起解除。本院认为：原告广州市芳村南漖经济发展公司与被告陈昌鑫签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应依约严格履行。本院确认原被告双方于2019年9月18日签订的租赁合同于2020年5月11日起解除。根据合同约定，被告拖欠租金30天或以上，原告有权单方解除合同，没收被告已付的合同履约保证金，并收回所出租土地及被告在该土地上的建筑物或构筑物。本案中被告存在拖欠租金30天或以上的行为，故对于原告收回广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社范围内大王漖10号约2643平米的土地使用权、没收涉案土地地上建筑物、构筑物以及被告保证金126864元的诉请，本院予以支持。关于租金及占有使用费。被告应根据合同约定，按照23258元/月的标准向原告支付2019年11月1日至2020年5月10日的涉案场地的租金147051元。按照23258元/月的标准向原告支付2020年5月11日至实际交还场地之日止的占有使用费。关于场地管理费。被告应根据合同约定，按照19030元/月的标准向原告支付自2019年11月1日起至2020年5月10日的场地管理费120319元。按照19030元/月的标准向原告支付2020年5月11日至实际交还场地之日止的场地管理费。关于垃圾清运费。被告应根据合同约定，按照300元/月的标准向原告支付自2019年9月1日起至实际交还场地之日止的垃圾清运费。关于违约金。从查明事实来看，被告确实存在逾期交租的情形，按照《租赁合同》的约定，原告有权收取违约金，但该违约金标准过高，本院予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告广州市芳村南漖经济发展公司与被告陈昌鑫于2019年9月18日签订的《租赁合同》于2020年5月11日起解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告陈昌鑫将位于广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社范围内土名为“大王漖10号”的约2643平方米的土地使用权和地上建筑物、构筑物交还给原告广州市芳村南漖经济发展公司。三、自本判决生效之日起十日内，被告陈昌鑫按照每月23258元的标准支付从2019年11月1日起至2020年5月10日的租金147051元，并按照每月23258元的标准支付从2020年5月11日起至实际交还场地之日止的占有使用费。四、自本判决生效之日起十日内，被告陈昌鑫按照每月19030元的标准支付从2019年11月1日起至2020年5月10日的场地管理费共120319元，并按照每月19030元的标准支付从2020年5月11日起至实际交还场地之日止的场地管理费。五、自本判决生效之日起十日内，被告陈昌鑫按照每月300元的标准支付从2019年9月1日起至实际交还场地之日止的垃圾清运费。六、自本判决生效之日起十日内，被告陈昌鑫向原告广州市芳村南漖经济发展公司支付逾期支付2019年11月1日至2020年5月10日的租金违约金、2019年11月1日至2020年5月10日的场地管理费违约金、2019年9月1日至2020年5月10日的垃圾清运费违约金，违约金以本金为基数，每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，违约金以本金为限（本金与逾期天数详见附表）。七、原告广州市芳村南漖经济发展公司没收被告陈昌鑫缴纳的履约保证金126864元。八、驳回原告广州市芳村南漖经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4561元，由原告广州市芳村南漖经济发展公司负担25元，被告陈昌鑫负担4536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二〇年九月二十四日书记员 左晶晶陈宇婷附表：            年月              租金本金（单位：元）              逾期天数                  2019.11               23258              187                  2019.12              23258              157                  2020.1              23258              126                  2020.2              23258              93                  2020.3              23258              66                  2020.4              23258              35                  2020.5              7503              5                  年月              管理费本金（单位：元）              逾期天数                  2019.11               19030              187                  2019.12              19030              157                  2020.1              19030              126                  2020.2              19030              93                  2020.3              19030              66                  2020.4              19030              35                  2020.5              6139              5                  年月              垃圾清运费本金（单位：元）              逾期天数                  2019.9              300              248                  2019.10              300              218                  2019.11               300              187                  2019.12              300              157                  2020.1              300              126                  2020.2              300              93                  2020.3              300              66                  2020.4              300              35                  2020.5              100              5