贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终2379号 上诉人（原审原告）：梅仕才，男，1978年5月7日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人（原审原告）：刘永，女，1980年10月29日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 二原告共同委托诉讼代理人：尹咏梅、李艳霞，贵州朗维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县。统一社会信用代码915205250570716356。 法定代表人：李发全，该公司执行懂事。 委托诉讼代理人(特别授权)：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 上诉人梅仕才、刘永因与被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司（下称：雍和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 梅仕才、刘永上诉请求：1.依法撤销纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3659号民事判决并依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，关于合同第十一条第（二）款约定的“建设工程竣工合格证明文件”应当指“建设工程竣工验收备案表”，涉案房屋至少应当是2019年5月28日之后才符合法律规定的交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。其次，根据《合同法》第三十九条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，《商品房买卖合同》系被上诉人出具的格式合同。根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，合同第十一条第（二）款约定的“建设工程竣工合格证明文件”应当指“建设工程竣工验收备案表”，这才符合法律的规定，才能保障上诉人的合法权益。一审法院依旧被上诉人提供的五方验收表作为认定涉案房屋于2016年12月13日符合法律规定的交付条件系适用法律错误、认定事实错误。涉案房屋是否具备法律法规规定的交付条件应当以被上诉人提交的《建设工程竣工验收备案表》为依据，至少应该是《建设工程竣工验收备案表》上载明的2019年5月28日之后。二、涉案房屋不仅应当满足法律规定的交付条件还应当满足合同约定的交付条件，而涉案房屋至今未满足《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人亦不存在怠于行使权利的行为。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”之规定，在保证合法的情况下，应当尊重当事人的约定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条之约定，被上诉人交付的商品房应当满足三个条件，即①竣工验收合格的证明文件、②取得商品房面积实测报告书、③水电达到使用条件。根据《商品房买卖合同》第十四条第一款之约定，被上诉人与上诉人办理交接手续的时候应当向上诉人出示涉案商品房满足交付条件的有关证明文件，被上诉人不能出示或拒不出示的，上诉人有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由被上诉人承担。根据一审庭审情况可知，被上诉人是于2019年12月30日的庭审中经上诉人多次要求才向上诉人及法官出示的建设工程竣工验收备案表等文件，此前从未向上诉人出示过，且至今为止被上诉人都没有向上诉人及法官出示过涉案商品房面积实测报告书。再者根据被上诉人出具的《建设工程竣工验收备案表》显示涉案商品房是于2019年5月28日之后才取得的。由此也可以证实《入伙通知书》上约定2019年2月23日交房时，涉案商品房根本没有符合交付条件。上诉人根据《商品房买卖合同》的约定拒绝接受不符合交付条件的商品房系行使自己合法权益的行为，并非一审法院认定的怠于行使自己的权利。被上诉人至今没有向上诉人出具面积实测报告书，无法证明涉案房屋满足交付条件，应当承担举证不利的后果。因此，上诉人有权按照合同约定拒接收房屋，其逾期交房的违约责任应当由被上诉人承担，逾期交房违约金的截止日期应当计算至被上诉人向上诉人出具面积实测报告书止。三、一审法院适用法律错误，擅自调整违约金的计算方式违反了诚实信用公平正义原则，且一审法院调整违约金的标准毫无法律依据。首先，该《商品房买卖合同》系被上诉人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，上诉人本就处于弱势，无改变合同条款的权利。被上诉人对该格式合同中违约责任的约定，是被上诉人根据交易时的市场情况考虑了违约风险系数、违约后的可预见损失大小等因素后才做出的。现被上诉人提出减少违约金，无法律依据和事实依据，其动机不言自明。且诚实守信、有约必守是合同法的帝王条款。《商品房买卖合同》系真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定无效情形，该合同对于违约金的约定属有效条款，应当受到法律保护，既然合同双方已经约定了违约责任的承担方式，则守约方应严格按照合同约定行使救济权利。否则会造成合同只约束购房者不约束开发商的情形。其次，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条，违约金按照日万分之三的标准计算还未超过年利率的24%范围，也未超过中国人民银行同期贷款利率标准。由此可见一审法院认定违约金标准过高毫无事实和法律依据。上诉人和被上诉人所签订的的商品房买卖合同，并非是租赁合同，不应当按照租金来计算违约金。上诉人对购买商铺有着对未来按期得到商铺的美好憧憬的精神损失以及实际得到商铺进行各种经营利润的收益期望，并非只有租金损失。这与按照租房合同价格进行赔偿是两种不同的法律关系。一审法院也说了，被上诉人延迟交房的违约行为给上诉人造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能损失，并不仅仅是房屋租金损失。但是最后一审法院又按照租金损失来计算违约金，这是明显的前后矛盾和逻辑不通，严重损害了上诉人的合法权益。最后，一审法院按照“每月每平方米38元的1.3倍”来作为基数计算逾期交房的违约金没有任何的事实依据。“50元/每平方米/每月”系一审过程中上诉人为达成调解目的而妥协的条件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”之规定，该表述不能作为其对上诉人不利的证据。而一审法院却据此作为判决的依据，明显是适用法律错误。“每月每平方米38元”这个标准系一审法院凭空想出来的折中数字，没有任何事实依据。四、《商品房买卖合同》第22条第3款第（五）项第2的约定违反合同法的强制性规定系无效条款，且被上诉人未尽合理提示和告知义务，因此被上诉人不能据此免责。《商品房买卖合同》属于被上诉人提供的格式合同，第22条第3款第（五）项第2系被上诉人免除己方责任、加重上诉人责任的条款。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款系无效条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，对于第22条第3款第（五）项第2被上诉人应当采用足以引起上诉人注意的标识以尽合理提示的义务，对此被上诉人还应当承担举证责任，但被上诉人并无证据证明尽到了合理提示的义务。因此，被上诉人不能据此免责。五、政府的招拍程序的错误不属于政策调整，且被上诉人的逾期办理转移登记手续的事情和政府招拍程序错误的事情根本不具有因果关系，违约责任应当由被上诉人承担。第一，被上诉人所述的纳雍县国土局将被上诉人依法所有的土地使用权再次拍卖的事情，属于政府招拍程序的错误，不属于政策调整，相关责任应当由第三方承担，不应由此损害上诉人的合法权利。第二，根据被上诉人提交的毕资告（土矿）字【2017】187号文件、毕资告（土矿）字【2018】029号文件可知，地块编号为ND-C20-A地块经过了两次挂牌出让。第一次挂牌出让的时间为2017年11月23日，第二次挂牌出让的时间为2018年3月28日。被上诉人在质证时自称系第一次挂牌出让取得的土地使用权，即被上诉人是在2017年11月后才取得的该地块的土地使用权。而《商品房买卖合同》中约定的转移登记时间为2017年4月30日，由此可知，在政府发生招拍错误之前，被上诉人已经由于未取得土地使用权导致无法办理房屋初始登记手续而违约，且该违约行为具有主观上和客观上的故意。第三、被上诉人在质证阶段和辩论阶段的陈述互相矛盾，在辩论阶段被上诉人又称政府于2017年11月23日挂牌的土地系将被上诉人拥有的土地第二次挂牌，即表明被上诉人是在2017年11月23日前就取得了土地使用权证，但在整个庭审过程中被上诉人都没有出示过任何证据能够证明被上诉人取得土地使用权证的时间。如果按照被上诉人的说法，那么政府就是将该土地进行了三次挂牌出让而不是两次。且即使被上诉人表述真实，政府于2017年11月23日挂牌的土地系将被上诉人拥有的土地第二次挂牌。那么政府也是在2017年11月23日后才出现的招拍错误，而被上诉人本应该在2017年4月30日前就完成转移登记手续。由此可见，被上诉人的逾期办理转移登记手续的事情和政府招拍程序错误的事情根本不具有因果关系，违约责任应当由被上诉人承担。六、即使政策调整，被上诉人也有足够的时间在合同的约定时间内办理完成初始登记及交付，但被上诉人未采取任何行动，其违约责任应当由被上诉人承担。第一、办理房产证和土地使用证调整为办理不动产权登记证的时间是2016年9月30日，而被上诉人需要给上诉人方办理房屋产权初始登记时间是2017年4月30日，其中相差了7个月。在这7个月里，被上诉人完全有足够的时间给上诉人办理登记及交付。第二、即使被上诉人在7个月内无法办理完成登记及交付手续，但是，从政策调整至今，已经隔了三年六个月时间，被上诉人方完全可以有时间按照调整后的政策为上诉人方办理初始登记以及交付，但被上诉人至今尚未给上诉人办理登记及交付。如果说政策调整的确给被上诉人带来了一定影响，但这个影响也不可能达到三年之久。因此被上诉人应当对这扩大的违约后果承担不可推卸的责任。第三、用于办理产权证的有关文书，从被上诉人提供的不动产登记办理流程来看，办理落宗只需要测绘机构进行测绘，生成不动产单元号就可以。由此看出，办理落宗只需要被上诉人方完成测绘并提供测绘资料，但被上诉人方并没有实施该行为，也没有就不动产登记机关提供办理的申请资料，应当属于被上诉人自身责任和自身原因。第四、根据原被上诉人签订的商品房买卖合同的时间和被上诉人提供实施不动产登记通告，中间相差一个月，被上诉人作为资深的房地产开发企业，对于房屋登记政策有一定的前瞻性。因此，对于该政策所导致的后果应当承担违约责任。七、道路建设调整的对象对案涉房屋的建设和办证没有影响，且被上诉人在签订房屋前就已知道路需要调整但未告知上诉人，被上诉人在在销售合同过程中存在着过错。被上诉人提供的会议纪要属于政府机构内部管理行政行为，对合同双方当事人不具有拘束力，针对2015-220号的内容，对道路宽度进行调整及调整，地点为外环公路的东面，但是案涉房屋及地块属于第一期工程，位于发展大道一侧。道路建设调整的对象对案涉房屋的建设和办证没有影响；关于【2018】年105号会议纪要，其内容与2015-220号没有实质性的变化，且该道路早已建设完工，2015-220号调整的是在上诉人与被上诉人签订商品房合同之前，被上诉人方已经知道，道路需要调整，会影响按照房屋交房和办证，但在签订合同时没有明确。告知上诉人方合同中也没有新的说明，被上诉人方在销售合同过程中存在着过错。 被上诉人雍和置业公司答辩称：竣工证明文件应当理解为建设工程竣工合格文件，建设工程竣工验收备案表只是事后监督。逾期办证的问题，因政府行为影响初始登记，被上诉人应获得逾期办理初始登记的免责。 原审原告梅仕才、刘永向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将纳雍县居仁办事处发展大道旁雍和世纪城第7/8裙楼-3层-3-5号商品房交付原告使用；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金￥135216.17元（自2016年7月1日暂计至2019年5月1日，合计1034天）（庭审中原告将该项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付逾期交房违约金直至依约合法交房止，自2016年7月1日暂计至2019年5月1日违约金暂计为￥135216.17元”）；3、请求人民法院依法判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并配合原告共同向房屋登记机关办理商品房转移登记；4、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金￥95592.87元（自2017年4月30日暂计至2019年5月1日，合计731天）（庭审中原告将该项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金直至有关文书依约合法交付止，自2017年4月30日暂计算至2019年5月1日违约金暂计为￥95592.87元”）；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号为Y17018558号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县居仁街道办事处商品房，建筑面积43.59㎡，套内建筑面积41.9㎡，按套内面积计算，每平方米单价为10403.34元，房屋总价款为435900元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；第十三条第1款第（2）项约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”。后原告按合同约定向被告交付了案涉房屋购房款，被告于2019年1月30日通过快递“入伙通知书”的书面方式通知原告于2019年2月23日接房，原告在接到被告通知后未按照通知时间接房。毕资告（土矿）字[2017]187号国有建设用地使用权挂牌出让公告、毕资告（土矿）字[2018]029号国有存量用地（2012）年第二批次城镇用地（VI地块）ND-C02-A地块（二次）结果公告分别载明：挂牌出让地块基本情况中土地位置包含“东面金钟西路”的土地，该土地通过挂牌出让的结果公示中显示竞得人为杨洪军。纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年9月30日起在纳雍县全县范围内实施不动产统一登记。原办理房屋所有权初始登记所需资料有：1、房屋初始登记申请表，2、房开企业营业执照等相关资料，3、建设用地规划许可证，4、建设用地使用权证，5、建设工程规划许可证，6、建设工程施工许可证，7、竣工验收证明，8、规划验收合格证明，9、房屋实测报告，10、其他必要资料。而变更后不动产登记申请准备需要资料变更为：1、申请登记资料准备，2、查看不动产登记办事指南，3、不动产测绘，4、落宗。纳雍县不动产登记中心出具的情况说明载明：鉴于2016年以前修建市政道路利园路、纳东路占用被告开发项目规划红线部分建设用地，导致已办理土地登记的建设用地四至不完全一致，该土地不能落宗，无法办理不动产登记。前述客观情况为雍和世纪城楼盘未能办理不动产登记证给业主的原因。纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》第四条载明：关于金钟西路（原外环东路西段）沿线金城广场、欧府、雍和世纪城等三个规划项目沿路调整，维持2015年3月24日县城规委关于金钟西路（原外环东路）道路宽度调整的决定，维持道路红线12米宽度。金钟西路两侧项目统一按道路宽度12米、沿道路两侧各退8米标准进行布置建筑，涉及此路段各房开若需调整道路沿线方案，沿路建筑需严格按新城区退距及规范标准执行。纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》第九条载明：关于雍和世纪城项目相关事宜明确金钟西路（雍和世纪城段）建设事宜，会议决定在原规划12米的基础上（《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》纳府专议[2015]220号），道路两侧退距各留4米，满足20米道路宽度，解决市政道路瓶颈问题。《工程质量验收会议结论》显示：2016年12月13日，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位均同意对涉案7#8#房屋进行验收。《贵州省建设工程竣工验收备案表》载明：涉案7#8#房屋经纳雍县住房和城乡建设局备案，备案机关处理意见为1、符合基本建设程序；2、建设各方主体签字盖章齐全；3、工技术资料基本齐全；4、符合设计和施工验收规范；5、同意备案。并加盖了纳雍县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案专用章。一审法院依职权向纳雍县不动产登记中心调查的协助查询函（回执）载明：案涉商品房涉及地块已经办理落宗，涉案房屋已具备办理不动产登记条件，但因房产测绘数据与规划认可竣工备案表数据不相符，待数据核实后可办理不动产登记证。一审法院依法对案涉7#8#楼商品房（商铺）业主及租赁商户进行调查，被调查人中张青平陈述其已于2018年11月份实际接收购买的房屋并入住；被调查人陈梅陈述其系案涉8号楼业主，已于2017年年底实际接收购买房屋并入住，案涉争议商品房自2016年就有业主陆续入住；被调查人李荣陈述其系案涉同批房屋的承租租赁商户，其提交的《房屋租赁合同》载明房屋为纳雍县雍和世纪城8号楼一层24号门面，面积60平方米，租期为2019年3月27日至2022年4月26日，租金为每年24000元，约每月每平方米租金为33.33元。 一审判决认为，本案的争议焦点是：1.案涉争议房屋是否具备交付条件，被告应否将案涉房屋交付给原告；2.被告未按合同约定将案涉房屋交付给原告应否承担违约责任，违约金应否进行调整，违约金的起止时间及计算标准如何认定；3.被告是否具备立即交付案涉房屋转移登记的有关文书的条件；4、被告未向原告交付商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立、应否承担违约责任，违约金的起止时间及计算标准如何认定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。关于案涉争议房屋是否具备交付条件，原告要求被告立即交付案涉商品房的问题。根据法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，被告需提交证据证明其向原告交付的房屋满足具备条件而向原告交付，否则作为买受人的原告有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人即被告承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告作为出卖人负有举证证实已经将或具备条件将案涉房屋交付给买受人的证明义务。本案中，结合被告庭审中提交的工程质量验收会议结论、工程竣工验收备案表显示：2016年12曰13日，案涉7#8#楼已经过施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位验收后进行建设工程竣工验收备案，纳雍县住房和城乡建设局加盖建设工程竣工验收备案专用章同意备案。原被告双方均认可被告已于2019年1月30日向原告发放入伙通知书，该通知书已明确载明系通知原告应于2019年2月23日接收案涉房屋，庭审中原告仅以其自身陈述认为案涉争议房屋不符合交房条件而拒绝接房，但未提交证据证实案涉房屋不具备约定或法定交付条件或反驳被告的抗辩意见，应承担相应不利后果，结合一审法院调查的情况，案涉7#8#楼的大部分业主已实际接收房屋并实际入住或出租，可视为案涉房屋具备交付的条件，能够实现合同目的，在前述条件具备的情况下，原告主张被告交房的请求系原告自身怠于行使权利，但原告不能放任扩大被告应承担的逾期交房违约责任，其可自行按照约定向被告主张权利办理案涉房屋交接房手续。故对原告主张被告立即交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告未按合同约定将案涉房屋交付给原告应否承担违约责任，违约金应否进行调整，违约金的起止时间及计算标准如何认定的问题。根据庭审查明的事实，原告按《商品房买卖合同》约定向被告缴纳全部购房款项，被告未按《商品房买卖合同》约定时限向原告履行交付案涉房屋的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该《商品房买卖合同》中对违约责任进行了明确约定。诉讼中，被告向一审法院提交书面申请提出违约金过高，认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失并申请评估，为减轻当事人诉累、提高诉讼效率、节约司法资源，结合一审法院所作的调查，一审法院对被告的该项评估申请向被告释明不予准许评估。结合原告请求判令被告向其支付逾期交房之日起至被告实际交付房屋时止的违约金的诉讼主张及被告的申请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告迟延交房的违约行为给原告造成了相应损失，虽然被告逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，但按原告诉请计算违约金方式确属过高，被告请求调整违约金的理由符合法律规定，一审法院依法予以采纳；从兼顾双方涉案合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则进行综合平衡，结合一审法院依法组织原被告双方所作的谈话征求意见笔录，该笔录中原告认为涉案商品房租金应为每月每平方米50元，被告认为涉案商品房租金应为每月每平方米26元，综合一审法院依法调取的该地段商品房（商铺）租赁情况笔录及租赁合同等材料，原告涉案房屋（商铺）酌情认定为房屋租金均值每月每平方米38元为基数上浮1.3倍为标准认定计算涉案房屋逾期交房违约金较为适宜，其起止日期应为自2017年10月1日起计算至2019年2月23日止，以套内建筑面积标准进行计算，即为38元/㎡×1.3×41.9㎡÷30天×511天=35257元，对原告主张超出的部分一审法院不予支持。关于被告是否具备立即交付案涉房屋转移登记有关文书的问题；截止庭审时，除被告陈述外，被告未能提交证据证实向原告已经交付或具备交付案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务截止目前客观上不具备履行条件，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。待案涉房屋交付案涉商品房转移登记有关文书的条件成就后，原告可另行主张权利。关于案涉房屋被告未向原告交付商品房转移登记有关文书的抗辩主张能否成立、应否承担违约责任，违约金的起止时间及计算标准如何认定的问题。诉讼中，被告抗辩主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，结合被告出示的纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”、纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》以及纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》等证据载明的内容可以看出,因政府为修建市政道路，征用了被告开发的雍和世纪城项目红线内的部分地块，其行为导致被告开发的该项目的实际用地与取得使用权的土地在2018年之前土地不能办理落宗，结合一审法院到纳雍县不动产登记中心查询的情况来看，案涉争议房屋的涉及的土地现在已办理落宗。另外原被告双方签订《商品房买卖合同》时，房屋所有权证由纳雍县房产事业局办理，土地使用证由纳雍县国土资源局办理，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规规定，以及2016年9月19日发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。政府通过“通告、会议纪要”等形式征收征用被告已经取得土地使用权的土地用于市政道路建设，加之纳雍县不动产登记中心调查的协助查询函（回执）载明“案涉商品房涉及土地已经办理落宗，涉案房屋已具备办理不动产登记条件，但因房产测绘数据与规划认可竣工备案表数据不相符，待数据核实后可办理不动产登记证”。上述政府行为或相关政策的调整均是被告与原告签订《商品房买卖合同》时被告不可控制的事件。办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗，虽然“落宗”的事宜已解决，但影响案涉房屋除初始登记外的各业主“办理不动产登记”或“案涉商品房转移登记有关文书”的情形在此之前并未完全消除，综上情形亦是导致被告不能按照案涉合同履行义务的客观因素和事实。综合庭审查明的事实以及原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形，被告主张“因政府部门行为及政策调整”导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能够成立，该抗辩意见一审法院予以采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然对被告向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书的日期作了明确约定，但前述不可控制因素可视为原被告双方案涉《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第（五）项第2目中“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款，对出现此违约情形时的免责事由亦以合同条款的方式予以明确约定载明，该合同条款系双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人均具有约束力，故被告暂不能向原告交付涉案商品房转移登记有关文书在原被告约定免责范围之内，被告不应为此承担违约责任，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告梅仕才、刘永支付逾期交付商品房的违约金35257元；二、驳回原告梅仕才、刘永的其他诉讼请求。 本案二审过程中，被上诉人雍和公司向本院提交了以下证据：一、《雍和.世纪城7#，8#楼郡楼房屋实测报告》一份。证明目的：证明被上诉人在发出通知要求上诉人交房前，涉案房屋已具备了商品房买卖合同中约定的交房条件。上诉人质证意见：对此证据三性不予认可，理由是：1.证据里面出具报告的时间前后矛盾，首页出具报告的时间为2016年11月20日，后面《贵州省测绘仪器计量检定站》检定证书的时间为2019年4月10日，前后相差三年，到底以哪个时间为准，真实性无法核实。最后一页认可书落款时间有涂改的痕迹，对三性均无法核实，其次在第二部分第一页没有相关测量人员的签字，均为空白，测绘意见也没有相关经办人的签字。2.实测报告第一部分第三条，房产测绘人员为陈恒智,陈蕴方与后面房屋分层平面图上面显示的测绘人员陈恒智,宋垚不一致，该测绘报告的真实性存在问题。3.即使该测绘报告真实有效，但是按照商品房买卖合同的约定，交付商品房的时候被上诉人应当出示面积测绘报告，但是被上诉人今日才第一次向上诉人出示，按照合同约定假设该报告是真实的，其逾期交房计算的截止日期也应当计算至今日。经审查，该证据与待证事实相关联，足以证明纳雍县房地产测绘有限公司确于2016年11月20日就涉案房屋出具了面积实测报告，本院予以采信。二、纳雍县自然资源局不动产登记部门出具的该局不动产登记系统就涉案房屋楼栋不动产登记情况查询情况。证明目的：涉案房屋已于2019年12月9日办理完毕初始登记，被上诉人已履行完毕合同约定涉案房屋初始登记。被上诉人质证意见：对三性不予认可。1.从此份证据看不出办证日期为2019年12月9日，上述的那句话仅加盖了专用章，这句话是谁写的没有经办人和负责人签字，对真实性不予认可。2.该证据即使真实，被上诉人在2019年12月9日办理不动产初始登记，亦在商品房买卖合同第22条第三条约定的其应当在2017年4月30日前取得初始登记之后，被上诉人在今日之前亦未将该文书交付给上诉人。3.被上诉人取得涉案房屋初始登记至今已有长达8个月时间，其怠于向上诉人行使交付文书义务，不属于合同约定的不可抗力政府政策等原因，被上诉人承担应承担违约责任。经审查，该证据证明案涉房屋于2019年12月9日已办理完毕初始登记，达到上诉人证明目的，本院予以采纳。 经审理二审查明：被上诉人雍和公司在2016年11月20日取得涉案房屋面积实测报告，2017年1月5日涉案房屋的施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位盖章确认已对涉案房屋竣工验收，于2019年12月9日办理完毕初始登记。其余事实与原审认定的一致。另查明，涉案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。 本案二审争议焦点为：1.被上诉人承担逾期交房违约责任的期间及标准应如何认定；2.被上诉人是否怠于履行接收涉案房屋的义务；3.被上诉人应否承担逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。 本院认为，关于焦点1、2，根据涉案《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2017年9月30日向上诉人交付案涉房屋，合同履行过程，被上诉人逾期通知上诉人于2019年2月23日接收房屋，已构成违约。因涉案房屋已于2016年11月20日取得房屋面积实测报告，且2017年1月5日涉案房屋的施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位均盖章确认已对涉案房屋竣工验收。故被上诉人于2019年1月30日通过发放入伙通知书形式，通知上诉人于2019年2月23日接收案涉房屋时，涉案房屋已符合涉案《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的“该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”的交房条件。基于上诉人怠于履行收房义务，一审将被上诉人向上诉人承担逾期交房违约金的截止时间计算至2019年2月23日并无不当。上诉人主张涉案房屋于2019年5月28日之后才符合交房条件，其未怠于履行收房义务的上诉理由不成立，本院不予采信。被上诉人请求调整逾期交房违约金，一审基于涉案合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，结合双方当事人谈话征求意见，适用涉案商品房（商铺）同地段同类房屋平均租金即每月38元/平方米的1.3倍为标准，计算逾期交房违约金并无不当。故对上诉人主张一审适用违约金标准错误的上诉理由不予采纳。 关于焦点3，根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项：“出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案被上诉人未按合同约定如期于2018年9月30日向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书虽客观存在。被上诉人一审举示的纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》系2015年11月27日作出，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2017年6月27日，双方签订合同时该会议纪要的影响已经存在，不能作为不可抗力顺延办理时间。双方签订《商品房买卖合同》后，纳雍县人民政府于2018年7月23日作出纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》，根据该会议纪要内容，再结合二审双方当事人自认政府调整规划影响涉案房屋使用土地落宗的期限至少至2018年11月20日之事实，应认定被上诉人未能如期向上诉人交付办理涉案房屋文书交付义务在2018年7月23日至2018年11月20日因市政道路调整规划，致被上诉人开发的涉案房屋使用土地不能办理土地落宗，符合涉案《商品房预售合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”之约定，该时段共计120日，应按合同约定的履行时间2018年9月30日顺延120日至2019年1月28日。因被上诉人至今未将办理案涉房屋转移登记有关文书交付上诉人，故其应依约定自2019年1月28日起至被上诉人向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日止按上诉人已付购房款435900元为基数，按日万分之一点二标准计算向上诉人支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。一审判决驳回上诉人主张被上诉人向其交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的全部诉请无事实依据，本院予以纠正。 综上，上诉人梅仕才、刘永的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3659号民事判决第一项，即“被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告梅仕才、刘永支付逾期交付商品房违约金35257元”； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3659号民事判决第二项，即“驳回原告梅仕才、刘永的其他诉讼请求”； 三、被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人梅仕才、刘永逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金以上诉人已付购房款435900元为基数，自2019年1月28日起至被上诉人向上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书之日止，按日万分之一点二标准计算。 四、驳回上诉人梅仕才、刘永的其他上诉请求。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4764元，减半收取2382元，由上诉人梅仕才、刘永承担1582元，由被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司承担800元；二审案件受理费4764元，由上诉人梅仕才、刘永负担3144元，被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司负担1620元。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 周 艳 审判员 余 萍 审判员 袁利萍 二〇二〇年九月十八日 法官助理张方 书记员 罗 布