北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3350号上诉人（原审原告）：北京博信科美生物技术有限公司，住所地北京市朝阳区小营路**北京宏天宾馆内**。法定代表人：闫银付，总经理。委托诉讼代理人：杜伟，北京英云律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪亮，北京英政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市西直门五金机电有限公司，住所，住所地北京市西城区西外大街**div>法定代表人：李振宇，董事长。委托诉讼代理人：牛海涛，北京立品律师事务所律师。原审第三人：北京市西城区阳光一路培训学校，住所地，住所地北京市西城区裕中东里**楼iv>法定代表人：贾颖华，执行校长。委托诉讼代理人：孔令丹，北京济和律师事务所律师。上诉人北京博信科美生物技术有限公司（以下简称博信科美公司）因与被上诉人北京市西直门五金机电有限公司（以下简称西直门五金公司）、原审被告北京市西城区阳光一路培训学校（以下简称阳光一路学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博信科美公司上诉请求：撤销一审判决，判令西直门五金公司继续履行2013年12月8日双方签订的房屋租赁合同。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误。1.西直门五金公司依据合同第六条拒绝承担维修费用违反法律规定，第六条约定是无效条款。因出租的房屋在2016年和2017年两次漏雨，博信科美公司及阳光一路学校的物品受到损失，博信科美对房屋进行了维修，双方对租金产生了争议。因西直门五金公司多次更换负责人，双方并没有就租金的交纳达成一致意见。本案因房屋漏雨产生的维修费用应当由西直门五金公司承担，博信科美公司可以要求减少租金或不支付。2.西直门五金公司没有就博信科美公司是否拖欠房租，拖欠多少房租给予任何书面通知，西直门五金公司解除合同通知书以及在庭审中认为博信科美公司拖欠租金16.8万元不符合事实，西直门五金公司也没有催缴租金的证据。3.西直门五金公司没有给予博信科美公司任何催告，根据合同法规定，不具备解除的条件，其单方解除合同违反法律规定。4.西直门五金公司没有将解除合同通知书送达给博信科美公司，没有按照合同约定的方式进行送达，解除合同通知书对博信科美公司不发生法律效力。5.博信科美公司得知相关消息与西直门五金公司负责人单经理沟通，对方承诺了交纳房租后合同该怎么履行就怎么履行。解除合同通知书因事前没有通知到博信科美公司，只能认定为书面催缴通知，博信科美公司依据双方沟通积极履行了支付租金的义务，合同仍在有效期内，故西直门五金公司主张合同解除没有依据。二、一审法院在事实认定错误的情况下，支持西直门五金公司因拖欠房租为理由解除合同，不符合合同法的立法宗旨，与审判实务和相关案例相悖，属于适用法律错误。租赁合同中约定的租赁期未满，单方终止合同，应当认定为履约合同中违约责任的约定，并非赋予一方任意解除权。租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，该条款应当认定是履约合同中违约责任的约定，并非赋予一方任意解除合同的权利，西直门五金公司在解除条件不具备的情况下单方解除合同属于滥用任意解除权。西直门五金公司辩称，同意一审判决，不同意博信科美公司的上诉请求。即使双方就房屋漏水的责任承担进行过协商，与拖欠租金和解除合同本身并无任何关系。租赁合同中有明确约定维修责任应由博信科美公司承担，博信科美公司未进行维修，并以这种不能成立的理由拖欠租金，达到解除条件，导致西直门五金公司的合同目的不能实现，西直门五金公司依据合同法的规定行使单方解除权于法有据。西直门五金公司邮寄送达了解除通知，还将通知书悬挂在博信科美公司经营地点，通过博信科美公司与阳光一路学校达成的协议内容也可获知博信科美公司已经收到了通知书。因此西直门五金公司已经全面履行了送达义务，依法解除了租赁合同。阳光一路学校述称，同意一审判决，不同意博信科美公司的上诉请求。博信科美公司坚持说没有收到解除合同通知书与事实不符，博信科美公司向西直门五金公司交纳租金被拒绝，可以证明其已收到通知。关于漏雨的问题，在三方协商时已经达成合意，和拖延租金没有直接关系。博信科美公司向一审法院起诉请求：判令西直门五金公司继续履行2013年12月8日与博信科美公司签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2013年12月8日，博信科美公司与西直门五金公司签订《房屋租赁合同》，约定西直门五金公司将位于北京市西城区裕中东里2号楼房屋租赁给博信科美公司使用，建筑面积734.6元；租赁期限10年，自2013年12月10日至2023年12月9日。合同第六条约定，西直门五金公司仅提供当前状况的房屋、水、电、暖等设备供博信科美公司使用，不负责维修费用；博信科美公司须对承租的房屋、设备设施爱护使用，对可能出现的各种故障、危险等隐患应当及时排除。如因博信科美公司使用不当造成房屋及相关设施损坏的，博信科美公司须负责修复并承担全部维修费用。合同第七条约定，博信科美公司拖欠租金或拖欠应交费用累计达30日的，西直门五金公司可以解除合同收回出租房屋。合同签订后，2016年1月9日，博信科美公司将涉案房屋中的635平方米转租给阳光一路学校用于开办培训学校。其中，博信科美公司保留位于涉案房屋二层的两间房屋及一层的一间房屋。涉案房屋于2016年及2018年发生两次漏水。博信科美公司以漏水为由欠付2016年房屋租金10万元、2018年房租6.8万元。由于对于涉案房屋漏水损失的责任问题未能达成一致，西直门五金公司于2019年2月28日向博信科美公司发出《解除合同通知书》，载明因博信科美公司累计欠付租金16.8万元，构成违约，故解除合同。并要求博信科美公司腾退房屋。该解除合同通知书以EMS邮件向博信科美公司的注册地及房屋租赁合同中记载的博信科美公司地址寄出，同时张贴在涉案房屋门口。2019年3月1日，博信科美公司法定代表人闫银付与阳光一路学校法定代表人贾颖华签订《借款协议》，载明：鉴于目前博信科美公司与上级房东租赁合同的有效性存在争议，在阳光一路学校正常可持续经营期间，阳光一路学校向博信科美公司分期支付房租。上述可持续经营期间双方议定为2019年2月21日至2019年3月31日，相应租金为78641元，上述租金以打入博信科美公司账号为准。博信科美公司如在2019年3月31日前，取得上级房东继续履行合同通知，则阳光一路学校正常向博信科美公司支付其余租金。2019年3月31日，西直门五金公司与阳光一路学校签订《移交协议书》，约定阳光一路学校将其占用的涉案房屋交还西直门五金公司。2019年4月2日，西直门五金公司与阳光一路学校签订《房屋使用谅解备忘录》，约定因阳光一路学校教学工作的特殊性，西直门五金公司暂时将涉案房屋出借阳光一路学校使用。一审庭审中，博信科美公司出示2019年3月6日，博信科美公司法定代表人闫银付与西直门五金公司法律部工作人员的通话记录，以证明西直门五金公司承诺博信科美公司交齐拖欠租金则合同继续履行。一审法院当庭播放该录音，该录音原文及语境均不能反映西直门五金公司向博信科美公司作出了交齐租金则继续履行合同的承诺。2019年3月17日及4月2日，博信科美公司分两次将拖欠的16.8万元租金给付西直门五金公司并希望继续履行双方间的房屋租赁合同。2019年4月，博信科美公司向西直门五金公司支付下一期租金时，西直门五金公司以合同已经解除为由拒绝接收。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，博信科美公司、西直门五金公司签订的协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据合同约定，博信科美公司承担房屋的维修，并负担房屋维修的费用；同时，合同约定，博信科美公司延迟支付租金超过30日，西直门五金公司可以解除合同。现博信科美公司违反合同约定，以不成立的借口拖延交纳租金，超过30日，已经构成根本违约，西直门五金公司有权单方解除合同。依据阳光一路学校与博信科美公司签订的借款协议的内容，博信科美公司已经收到西直门五金公司发出的合同解除通知书。因此，一审法院确认，博信科美公司、西直门五金公司之间的《房屋租赁合同》已经于2019年3月1日解除。博信科美公司在合同解除后，因希望继续履行合同而向西直门五金公司补交拖欠租金的行为，并不能改变其违约的事实，亦不能改变合同已经解除的事实。故法院对于博信科美公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回博信科美公司的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。在二审中，博信科美公司提交了四组证据：第一组，阳光一路学校的提案和博信科美公司负责人与阳光一路学校负责人的通话录音，证明因房屋漏雨给阳光一路学校造成损失，阳光一路学校修缮的费用说明，以及三方就修缮费用进行过多次沟通，但最终没有达成一致意见。第二组，西直门五金公司负责人夏炳言出具的情况说明，博信科美公司负责人与西直门五金公司曾经的负责人胡总的通话录音。证明双方就房屋漏雨问题进行过协商，西直门五金公司同意承担一部分费用，但最终没有达成一致意见。第三组，博信科美公司负责人与西直门五金公司曾经的负责人张总通话录音，在西直门五金公司张贴解除通知之后，双方还在沟通，合同没有解除。第四组，阳光一路学校本期租金支付情况的说明，附有房屋漏水后重做玻璃门、维修下水管道等照片。西直门五金公司和阳光一路学校对第一组证据中提案的真实性认可，对录音的真实性不认可，对关联性、证明目的均不认可，认为双方仅就漏雨责任的问题进行了协商，与本案没有关联性。西直门五金公司对第二组证据的真实性、关联性和证明目的都不予认可，夏炳言的证言是其单方陈述，三方并没有就房屋漏水问题达成任何书面协议，夏炳言也没有出庭，且房屋漏水问题与拖延租金合法性没有必然的联系；对录音中张总的身份无法确定真实性，即使双方曾经有过接触或协商，并没有合意，也没有形成书面东西，并不影响履行合同，不能阻止正常交付租金。阳光一路学校对第二组证据的真实性、关联性和证明目的都不予认可。西直门五金公司对第三组证据真实性不认可，证明目的不认可，合同解除后，只能对善后的事情进行协商，并不影响合同的解除。阳光一路学校对第三组证据认为与其无关。西直门五金公司对第四组证据情况说明真实性不认可，没有看到章，关联性不认可，而且与是否迟延交付租金没有关系。阳光一路学校对第四组证据未发表意见。博信科美公司申请原西直门五金公司副总经理胡卫和党支部书记冯焕华出庭作证。胡卫陈述其2016年底至2017年7月期间负责公司，接手后其知道博信科美公司欠租金10万元，一直与博信科美公司、阳光一路学校协商，但是一直没有达成协议。冯焕华陈述其2017年7月至12月返聘西直门五金公司，协助夏炳言工作，听夏炳言说博信科美公司欠10万元租金，一直在协商，夏炳言说阳光一路学校承担3万元，博信科美公司承担3万元，西直门五金公司承担4万元，但最终是否达成协议不清楚。西直门五金公司对胡卫的证人证言认为只能证明就漏水问题进行过协商，没有达成合意，冯焕华所做的证人证言只能证明他听夏炳言说过这事情。阳光一路学校称确实有协商的过程，阳光一路学校已经将3万元支付给博信科美公司。本院认为，本案的焦点在于博信科美公司延期缴纳租金是否具有正当理由，西直门五金公司是否有权据此解除合同。双方签订的房屋租赁合同第六条约定，西直门五金公司仅提供当前状况的房屋、水、电、暖等设备供博信科美公司使用，不负责维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此双方关于维修费用的约定并不违反法律的规定，该约定合法有效。根据该条约定，博信科美公司应当负担房屋维修的费用。在房屋发生漏水后，博信科美公司因维修房屋发生损失，数次与西直门五金公司协商，但是均没有达成协议，博信科美公司提交了大量证据，以证明一直在与西直门五金公司沟通此事。然而，合同约定博信科美公司承担维修费用在先，虽经长时间沟通亦无结果，说明博信科美公司要求西直门五金公司承担费用，而西直门五金公司未能同意，或者双方就分担比例未能协商一致，西直门五金公司亦未同意博信科美公司延迟交纳租金，因此双方的沟通过程并不构成对合同条款的变更。合同第七条约定，博信科美公司拖欠租金或拖欠应交费用累计达30日的，西直门五金公司可以解除合同收回出租房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在合同中关于拖欠租金30日可解除合同的规定即符合该款规定的情形。因合同中并未约定解除前需要催告或者催缴租金，因此西直门五金公司在博信科美公司有拖欠租金超过30日的情形出现时，即有权随时解除合同。博信科美公司称西直门五金公司未向其送达解除通知，西直门五金公司已提交证据证明将解除合同通知书以EMS邮件向博信科美公司的注册地及房屋租赁合同中记载的博信科美公司地址寄出，同时张贴在涉案房屋门口，且由博信科美公司和阳光一路培训学校签订的借款协议可知，博信科美公司已经获知解除合同通知书的事实。因此博信科美公司称解除合同通知对其不发生法律效力，缺乏事实依据。博信科美公司称双方沟通之后西直门五金公司承诺交纳房租后合同继续履行，亦缺乏证据证明。根据法律规定，解除权人行使解除权的，合同自通知到达对方时解除。一审法院确定以博信科美公司和阳光一路培训学校签订移交协议的时间为合同解除的时间，并无不当。综上所述，博信科美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京博信科美生物技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年九月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁