广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1971民初15649号原告：卢金汉（反诉被告，以下统称原告），男，1988年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区先登社**，公民身份号码：441************477。委托诉讼代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余美娇，广东赋诚律师事务所律师。被告：程小凤（反诉原告，以下统称被告），女，1989年11月12日出生，汉族，住广西合浦县*************，公民身份号码：450************821。委托诉讼代理人：陈伟，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，广东鼎能律师事务所实习律师。第三人：东莞市众房网置业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*********************。法定代表人：罗志威，该公司总经理。原告卢金汉与被告程小凤、第三人东莞市众房网置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢金汉及其委托诉讼代理人廖京、余美娇、被告程小凤的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。第三人东莞市众房网置业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢金汉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年2月1日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000517)；2.请求判令被告向原告退还首期购房款530000元；3.请求判令被告向原告支付违约金473483元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月1日原告与被告签订《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000517)，合同约定被告将位于东莞市*********************转让给原告，转让总价共计为2367415元，原告需合同签署之日支付10000元定金给被告，在手续办理至ABCD支付937415元首期款给被告（A、甲方到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后2个工作日内；B、甲方到公证处办出对丙方指定人员的委托书后2个工作日内；C、乙方取得银行同贷书后2个工作日内；D、甲方提前还贷需要；......先过户，当日付该笔首期款）。同时，合同还约定，如违反合同约定，守约方可依据《合同法》第93条单方解除合同，并可要求守约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。在合同签订后，原告向被告支付了定金20000元，且向第三人支付了居间服务费8000元。另，因被告急于赎楼，在未达到合同约定的首期款支付条件下，原告先向其支付了530000元的首期款。后因贷款问题及疫情原因，被告告知原告暂无法处理案涉房产。但是，经原告了解，被告已在2020年3月至4月期间擅自将房产转让给第三方，并办理了过户手续，却从未通知过原告。原告认为，被告在尚未与原告解除合同的情况下，被告将案涉房产转让给第三方的行为已经构成根本违约，违反了《合同法》规定的诚实信用原则。因此，原告有权根据《房地产买卖合同》的约定，要求解除合同，并要求被告返还首期款、支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告程小凤辩称，原、被告于2019年2月1日签署了《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000517)，约定原告购买被告位于东莞市*********************产，成交总价为2367415元。根据合同约定，原告通过银行按揭方式购买被告上述房产，原告办理购房商业贷款或公积金快贷的，应于本合同签署后7个工作日内提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件。合同还约定，双方违反本合同约定，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按约定追究对方的违约责任。合同签署后，原告未按照合同约定提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件，也不办理房产交易相关手续，导致合同无法履行，原告的行为已经构成违约。根据合同约定，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。被告程小凤提出反诉请求：1.请求确认原、被告于2019年2月1日所签订的《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000517)已解除；2.请求判令原告向被告支付违约金473483元；3.请求判令原告承担本案被告所付的律师费损失30000元；4.请求判令原告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：与上述答辩意见一致。原告辩称，双方在交易过程中协商了新的处理方案，原告并不存在违约行为。按照双方的聊天记录以及签订的新的补充协议，当时有协商新的处理方案，因为是公积金贷款无法办理，当时双方协商的处理方案是由原告先转500000元给被告赎楼再寻找合适第三方转让，然后把首期款退还给原告，但是被告在收到原告的500000元之后，却以各种原因称疫情原因无法回国，暂时无法处理案涉房产。被告从来没有通知过原告解除案涉的合同的情况下，又擅自将该房产转让给第三方，这也是明显的违约行为。原告是在对方已经办理了过户的情况下，才得知被告已将房屋转让给第三方，被告并没有通知过原告，也没有给原告发过任何书面的解除合同的函件。因此原告认为被告是因为房价上涨，就单方毁约，恰恰是违反诚实信用原则。第三人东莞市众房网置业投资有限公司没有到庭，在举证期限内也没有向本院提交任何证据。经审理查明，2019年2月1日，原、被告与第三人签订《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000517)，该合同约定被告将位于东莞市*********************产以2367415元出售给原告，房屋面积96.5平方米，并约定如下事项：1.定金共10000元，由原告在本合同签署之日直接支付至被告，已付定金可抵作楼款；2.手续办至ABCD支付937415元给被告（A、被告到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后2个工作日内；B、被告到公证处办出对第三人指定人员的委托书后2个工作日内；C、原告取得银行同贷书后2个工作日内；D、被告提前还贷需要；......先过户，当日付该笔首期款）；3.原告办理贷款的，原、被告双方应按下列时间要求提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件：（1）办理购房商业贷款或公积金快贷的，应于本合同签署（或被告名下房地产权证办出）后7个工作日内；（2）办理公积金普通贷款的，应在原告《房地产权证》办出后7个工作日内。4.被告尚有约820000元的贷款未偿还，双方约定利用原告已付楼款中的820000元解决提前还贷问题。5.原告或被告违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：……逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。6.三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。原告与案外人陈玟瑜也签订了《房地产买卖合同》(合同编号：ZF0000518)，该合同约定被告将位于东莞市*********************产以1932585元出售给原告，房屋面积29.53平方米。该房屋与案涉房屋是双拼房，每个房屋均拥有一个房产证。原告在本案中并没有就该合同提起诉讼并主张权利。在签订合同的过程中，原告提出需要公积金贷款，但后来由于案涉房屋无法公积金贷款，双方一直在协商。原、被告与第三人于2019年2月13日就履行合同的相关事宜进行协商，双方约定由原告先向被告转账500000元。原告提交了当时的谈话录音，录音中被告及其丈夫称：“我们协议就不写说公积金还是不公积金，我们就写说你在走这个程序的时候，随时你都可以跟我们申请说你要卖给别人，还是我们找另外一个人，所以如果你妈妈跳出来说要买，还是你妈妈说不想买，那时候你也可以以这个名义申请卖给别人。”“如果你付完这个首付，中间办手续的时间遇到什么问题，你说你不想买，想转手给别人，那你就写个申请说我要转出去，那样就行了。”“如果说你要卖给第三方，第三方的钱直接打给你们。”“到时候如果你转出去，比如我也在放盘，那到时候人家来接手，人家签了合约的钱就转回给你，你给多少钱我们，他就转多少给你，不经过我的手，所以你现在就先正常走流程，走到一半，反正你还没有过户，这个房子不是你的，你都可以说我不想买了，我要转出去卖，那我这边也在放盘，那我就说谁谁谁可能要接手了，那你就可以先跟他聊一下那个价钱。如果价钱合适的话，我就会直接告诉你。明天也有人要过来看房了。反正达到那个价钱，我就会尽快告诉你，你心里也安定一些。”双方后来签订了《房地产买卖合同补充协议》，就双方于2019年2月1日签署《房地产买卖合同》补充约定原告在完成购买被告名下物业的合同交易期限之前可向被告书面申请转让该物业给第三方。该申请在被告书面的同意下，原告可与被告以及承接的第三方协商转让该物业流程以及涉及的财务转让安排。至今被告只收到原告首付款500000元整。被告于2019年2月15日签字确认，原告于2019年3月3日签字确认。2018年12月6日，原告支付被告10000元，备注佣金。2018年12月3日，原告支付被告20000元，备注其他费用。同日，原告支付被告案涉房屋以及1903号房的定金各10000元。2019年2月13日，原告支付被告300000元。2019年2月14日，原告支付被告200000元。以上共计550000元。被告确认收到上述款项。2019年2月15日，被告出具收款收据，确认收到原告购房首期款500000元。原告主张，原告在没有达到合同约定的首期款的付款条件，已经向被告支付了500000元的首期款，用于被告赎楼。原、被告均提交了双方的微信聊天记录，2019年2月12日，被告说：“我跟我先生说了，他说他明天会跟新加坡的银行兑换一点人民币汇过来给我赎楼，你明天先转50万给我，然后一两个星期后你再把赎楼的余额转给我。”“按照合同，现在就应该要走流程了。给了钱，才能走流程不是？不然空走？流程走不通再谈后续问题，反正没有过户，这个钱也不能完全属于我们的。但是如果钱不给流程不走，就属于违约行为了，就等于另外一个回事。而且我也一边按照你妈妈的想法放了盘，有人有意愿要接手，我也会第一时间询问你妈妈的意愿。”2019年5月19日，原告说：“第一，我不是没足够的钱去购房，如果首期的钱都没有，我们不会去签合同。之所以我们最终没有促成交易的原因是双证房的交易流程跟中介说的不一致，迫使我要额外承担更多的钱。”“第二，不是我委托你们转售。这个是我妈妈跟你们协商后的共识，我妥协我妈妈的方案。”“第三，我们现在是无条件借了50万给你们赎楼，完全是我妈妈出于对你的信任。”被告回复：“……我们现在就以我们的合同跟补充协议找下一个买家，拿回房产证就是方便找下一家。能尽早卖房不是大家想看到的么？有什么误会应该是你跟中介的沟通。”2020年5月18日，被告向原告邮寄解除合同通知函称，因原告未按照合同的约定办理房产交易相关手续，致使合同无法继续履行，原告的行为已构成根本违约，现通知原告，双方签订的《房地产买卖合同》已解除。原告于2020年5月29日通过微信向被告发送关于解除合同的回复，称双方已经协商由原告寻找合适的第三方并转让该房产，且在未达到合同约定支付首期款条件的情况下已经支付了1904号房的首期款530000元给被告用于赎楼。直至2020年3月，原告还一直在积极寻找合适的第三方，与被告协商房产买卖事宜。经原告了解，被告已经在2020年3、4月擅自将房产转让给第三方并办了过户手续，却从未通知原告。被告在未与原告解除合同的情况下，被告将案涉房产转让给第三方的行为已经构成违约。在本案中，原告主张被告在向其发出解除合同通知书之前，即2020年3-4月左右在没有告知原告和经过原告同意的情况下已经将案涉房产卖给第三方，被告的行为已经构成违约，原告请求被告返还原告所支付的赎楼款500000元、其他费用20000元和佣金10000元。并依据合同要求被告支付违约金473483元。被告主张原告没有按照合同的约定去办理贷款，被告提交了一份情况说明以及微信聊天记录，证明第三人多次催促原告办理贷款以及履行合同，但原告并未按约定办理。被告同时认为合同约定了被告需要利用原告支付的楼款进行赎楼，原告也迟迟未支付，故依据合同要求原告支付违约金473483元。被告确认，案涉房屋已经出卖给第三方，双方对解除案涉《房地产买卖合同》也并无异议。另查，被告主张其为本次诉讼支付律师费30000元，提交了民事诉讼委托合同、律师费发票佐证。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、转账记录、收款收据、光盘、录音整理、微信聊天记录、邮件，被告提交的微信聊天记录、情况说明、解除合同通知函、快递单、民事诉讼委托合同、律师费发票以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第三人东莞市众房网置业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃其对原、被告陈述的事实及提交的证据提出抗辩和质证的权利。原、被告在本案中都提出了解除《房地产买卖合同》的请求，且被告已经确认案涉房屋已经出卖给第三方了，案涉合同也没有履行的可能性，故本院确认原、被告于2019年2月1日签订的《房地产买卖合同》已经解除。原告共向被告支付了550000元，由于双方合同已经解除，现原告请求被告返还首期房款于法有据，本院予以支持。原告现请求被告返还赎楼款500000元、其他费用20000元以及佣金10000元，是对其自身权利的处分，本院予以准许。故被告应向原告返还购房款530000元。在本案中，结合双方的微信聊天记录、录音整理以及《房地产买卖合同补充协议》可以看出,原、被告双方就案涉房屋买卖合同的继续履行进行了协商，协商结果为由原告支付被告首期款500000元用于被告赎楼，然后双方可以寻找第三方并将案涉房产出卖给第三方，这也是对双方签订的《房地产买卖合同》内容的变更，故案涉房屋可以在原、被告完成交易之前出卖给第三方，双方也未约定出卖案涉房屋给第三方需要通知原告或者经过原告同意，故现在原告认为被告未通知原告或在未经原告同意的情况下将案涉房屋转卖给第三方属于违约，请求被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。另被告主张原告未按《房地产买卖合同》约定办理贷款，也未按合同约定支付全部赎楼款，原告构成违约，但是依据上述《房地产买卖合同补充协议》，被告是同意案涉房屋出卖给第三方，现在又要求原告依据《房地产买卖合同》的约定进行办理贷款以继续履行合同，请求原告支付违约金的依据不足，本院不予支持。本院认为依据《房地产买卖合同补充协议》以及双方的微信聊天记录等证据，原告并没有违约，故被告请求的律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告卢金汉与被告程小凤于2019年2月1日签订的《房地产买卖合同》；二、限被告程小凤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢金汉退还购房款合计530000元；三、驳回原告卢金汉的其他诉讼请求；四、驳回被告程小凤的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费10085.68元（原告已预交），其中受理费6915.68元、保全费3170元，由原告卢金汉负担4758.68元，被告程小凤负担5327元；反诉受理费4417.42元（被告已预交），由被告程小凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  郑 烨二〇二〇年九月二十三日法官助理  尹彩华书 记 员  陈俊铿附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。