广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2880号 上诉人（原审原告）：戴时美，女，1990年2月28日出生，瑶族，住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：韦富景，广西涌流律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市安汇投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳**飞鹅路二路**谷埠街国际商城****。统一社会信用代码：91450204MA5NKP4XXR。 法定代表人：吴智，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：融安万菱人防工程建设有限公司。住所地。住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路**会信用代码：91450224MA5K9G7HOU（一）。 法定代表人：王立刚，该公司执行董事。 -2- 二被上诉人共同委托诉讼代理人：范克昌，广西思齐律师事务所律师。 上诉人戴时美因与被上诉人柳州市安汇投资有限公司（以下简称安汇公司）、融安万菱人防工程建设有限公司（以下简称万菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 戴时美上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判安汇公司、万菱公司赔偿戴时美的租金5511.2元，履约保证金3000元，商铺转让费47000元，合计55511.2元；二、判决安汇公司、万菱公司赔偿戴时美服装经济损失10000元；三、判决安汇公司、万菱公司赔偿戴时美装修费损失24430元；四、案件受理费由安汇公司、万菱公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，依法应当改判，支持戴时美的上诉请求。一、戴时美不存在任何违约行为，是安汇公司、万菱公司存在违约行为。戴时美不应承担责任。戴时美已于2019年7月20日向安汇公司、万菱公司交付5月水电费246.9元，2019年6月至8月物业费444.1元，共计691元。戴时美有转账凭证相关材料佐证。戴时美之所以欠5月份电费是因为安汇公司、万菱公司没有按合同约定开放空调，安汇公司、万菱公司在庭审时也认可是因为噪声太大被居民投诉而停止使用的事实。因此，因双方发生争议后戴时美欠5月份的电费也是合情、合理、合法的，不存在违约行为，况且事后又补交了电费。二、依法判决安汇公司、万菱公司赔偿戴时美7月和8月的租金5511.2元，履约保证金3000元，商铺转让费47000元，合计55511.2元。因为安汇公司、万菱公司私自违法解除合同，是安汇公司、万菱公司存在违约行为；上戴时美不存在任何违约行为，安汇公司、万菱公司应承担违约责任，依法赔偿戴时美未到期的租金5511.2元，履约保证金3000元。一审法院以在免租期内为由不退还租金给戴时美，缺少事实依据和法律依据。因租金是按年缴纳的，且戴时美已向原合同方唐某某缴纳相应的租金。因此，即使原 -3- 合同存在免租期，安汇公司、万菱公司也应承担赔偿责任。三、依法改判安汇公司、万菱公司赔偿戴时美服装经济损失10000元。安汇公司、万菱公司私自违法解除合同，造成戴时美无法正常营业，使季节服装无法出售造成的经济损失，安汇公司、万菱公司应当承担赔偿责任。四、依法改判安汇公司、万菱公司赔偿戴时美装修费损失24430元。因为安汇公司、万菱公司私自违法解除合同，造成戴时美无法营业，造成戴时美装修费损失24430元，安汇公司、万菱公司应当承担赔偿责任。 安汇公司辩称，虽然安汇公司也在租赁合同中签章，但是安汇公司在租赁合同中的身份仅是物业管理公司，租金的收取和其他的义务与安汇公司是没有关联的，本案的合同解除也是万菱公司提出的。安汇公司不应承担租赁合同的责任。 万菱公司辩称，戴时美的上诉请求没有依据。《合同的附件一》中有明确的表示，每月的租金是2757.6元，戴时美一次性所缴纳的租金仅是半年的租金。戴时美存在拖欠5月份的水电费和第二季度的物业管理费违约行为。安汇公司和万菱公司多次通过多种方式通知戴时美缴纳水电费和物业费，在2019年7月5日最后一次通知戴时美缴纳费用，并于2019年7月10日发出解除合同的通知。戴时美在2019年7月20才补缴纳第二季度的物业管理费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回戴时美的上诉请求。 戴时美向一审法院起诉请求：一、判令确认戴时美与安汇公司、万菱公司于2019年3月25日签订的《融安地下街铺面租赁合同》已解除；二、判令万菱公司退还戴时美2019年7月和8月的租金5511.2元，履约保证金3000元，商铺转让费47000元，以上合计55511.2元；三、判令万菱公司赔偿戴时美装修费损失24430元；四、判令安汇公司、万菱公司共同返还戴时美商铺内的电脑、收银机、座椅、服装或折价赔偿电脑2000元，收银机2000元，座椅1000元，服装60000元，合计65000元；五、本案诉讼费由安汇公司、万菱公司承担。诉讼过程中，戴时美变更第二项诉讼请求为：判令安汇公司、万菱公司退还戴时美租金 -4- 5511.2元，履约保证金3000元，商铺转让费47000元，以上合计55511.2元；变更第三项诉讼请求为：判令安汇公司、万菱公司赔偿戴时美装修费损失24430元。 一审法院认定事实：融安地下街由万菱公司开发建设，万菱公司委托安汇公司对融安地下街的日常招商和运营进行管理。2018年8月，万菱公司将融安县地下街铺面出租给案外人唐某某，双方约定2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金2775.6元/月，唐某某向万菱公司缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金16653.6元，履约保证金3000元，设备设施保证金5000元，万菱公司均出具收据。之后，唐某某将铺面装修好后即开店营业。2019年3月26日，戴时美与唐某某签订了《商铺转让协议》，约定：“一、甲方（唐某某）于2019年3月26日将位于融安县店铺（面积为23.13平方米）转让给乙方（戴时美）使用；二、店铺现有装修无偿归乙方使用，租赁期满不动产归产权方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行），所述的装修装饰及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用；三、乙方在协议签订之日3日内向甲方支付转让费共计47000元，上述费用已包括甲方交给产权方再转付乙方的押金……” 2019年3月25日，戴时美（乙方）与万菱公司（甲方）、安汇公司（丙方）签订了租赁合同，约定：“一、戴时美承租万菱公司开发的融安县长安镇融安地下街B区X号商铺，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，用于经营女装。租金标准按铺面套内计算每平方米每月租金120元，本商铺套内面积23.13平方米，每月租金2775.6元；二、为了保障各商家利益，由甲方委托丙方根据合同三方共同签订的《融安地下街经营管理公约》对商业街的日常招商和运营进行管理，目的是确保商业街各商户依约有序经营，创造良好的经营环境，提升经营效益和物业价值；三、合同第七条第2款约定：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于铺面的所有装修无偿归甲方所有；四、合同第十条约定乙方违约责任：1、合同签订时，乙方须向甲方和丙方交 -5- 纳履约保证金叁仟元/间，履约保证金交至甲丙双方指定的银行账户。履约保证金在租赁期间内由甲丙方共同保存且不计算利息……租赁期满，若乙方将该商铺及附属设施归还甲方并付清全部应付租金及其他应付费用，经甲方和丙方验收认可后，履约保证金在30日内一次性无息退还给乙方。若乙方单方面提前终止合同，乙方所付的履约保证金不予退还；2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权终止合同，收回铺面，乙方所交履约保证金作为违约金不予退还。若履约保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）、……；（5）、拖欠铺面租金、水电费等应缴费用累计一个月以上的；……；6、租赁期内乙方违约或租赁期满后，乙方仍在铺面内积存货物或有其他未清理情况，甲方书面通知乙方清理后三日内，乙方不予理会、不办理相关手续的，甲方有权处置积存货物，并要求乙方承担清理现场的全部费用；五、合同第十一条约定合同变更、解除与终止：1、三方协商变更或终止合同；2、当乙方违反本合同第十条相关规定的，甲方有权解除合同，收回铺面，履约保证金不予退回……；六、合同第十三条、其他：1、……2、甲方和丙方以下列方式通知乙方，即视为甲方履行了本合同规定的甲方“通知义务”：（1）以书面通知形式送达（含张贴）至乙方所租铺面；（2）以书面通知按乙方所留地址以挂号信或特快专递寄出；（3）将书面通知传真至乙方所留传真电话；（4）以手机短信形式将通知内容发至乙方所留手机号……”；七、合同附件1，万菱公司与戴时美对租金及租期做了明确约定，具体为：租赁期间租金按120元/㎡，2775.6元/月，2018年10月1日至2019年9月30日租金16653.6元，租金已包含免租优惠。”合同签订后，万菱公司、安汇公司收回案外人唐某某缴纳履约保证金、铺面租金等票据，重新以承租人戴时美名义开具缴费票据并将铺面交给戴时美，戴时美在对商铺原有装修基础上，再进行装修改造后经营名称为“E米依舍”的服装店。 2019年7月5日，万菱公司向戴时美送达通知书，通知戴时美缴纳累计拖欠2019年5月水电费：246.9元，2019年6月至8月物业费444.1元，请接到此通知后，三日内缴清拖欠费用，否则将按合同的违约执行相关的权益。戴时美未按万菱公司通知要求缴纳。 -6- 2019年7月10日，万菱公司向戴时美作出解除合同通知书，该通知书载明因戴时美未及时交纳拖欠的公摊水电费及物业费，依据《融安地下街铺面租赁合同》第十条约定解除合同，万菱公司将该通知张贴在戴时美铺面，同时还用短信通知戴时美解除合同。2019年7月31日，在物业公司、业主方、第三方的共同见证下，万菱公司、安汇公司清空戴时美承租的铺面，制作了回收铺面物品情况统计表，现戴时美店内的物品由万菱公司保管。后戴时美以万菱公司、安汇公司强行将戴时美铺内物品搬走，擅自换锁封闭戴时美商铺，造成戴时美至今无法经营为由诉至一审法院，提出前列诉讼请求。 另查明，2019年4月22日融安县环境监察大队对万菱公司人防工程两组大型中央空调外机设置在江东花园小区楼下噪音扰民问题进行检查，要求万菱公司一个月内采取措施设置有效隔音降噪设备，确保噪声达标排放。 2020年4月2日，一审法院向唐某某作了调查询问笔录，唐某某表明其与万菱公司签订租赁合同时，约定了免租期为下半年即2019年4月至2019年9月。2020年4月21日，一审法院随机对地下街商铺的承租人进行调查，受调查商铺承租人均表示万菱公司出租商铺第一年期间有半年的免租期，免租期为后半年。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、戴时美与万菱公司、安汇公司于2019年3月25日签订的租赁合同是否已经解除；二、戴时美要求万菱公司、安汇公司退还租金5511.2元、履约保证金3000元、商铺转让费47000元，共计55511.2元是否有事实和法律依据；三、戴时美要求万菱公司、安汇公司赔偿装修损失费24430元是否有事实和法律依据；四、戴时美要求万菱公司、安汇公司共同返还戴时美商铺内电脑、收银机、座椅、服装或折价赔偿电脑2000元，收银机2000元，座椅1000元，服装等合计65000元是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一。一审法院认为，戴时美与万菱公司、安汇公司三方自愿签订了租赁合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，依法应予以保护。因戴时美在履行合同的 -7- 过程中违反了租赁合同第十条的约定，存在违约行为，万菱公司于2019年7月10日以通知的形式向戴时美行使合同解除，符合合同的约定及法律规定，且戴时美亦认可租赁合同于2019年7月10日解除，故一审法院确认戴时美与万菱公司、安汇公司于2019年3月25日签订的《融安地下街铺面租赁合同》于2019年7月10日解除。 关于争议焦点二。一审法院认为，一、根据本案查明的事实，涉案商铺的租金、保证金等费用均系万菱公司单独收取，安汇公司系受万菱公司委托对商业街的日常招商和运营进行管理，并非租金的实际收取方。因此，如发生退还费用的事由，应当由万菱公司承担退款的民事责任，安汇公司不需承担责任。二、对于2019年7月、8月租金是否应当退还问题，根据租赁合同附件1的约定，涉案商铺租期（第一期）自2018年10月1日起至2019年9月30日止，每月租金2275.6元，年租金16653.6元，已包含免租优惠。万菱公司辩称16653.6元系2018年10月1日至2019年3月31日的租金，2019年4月1日至2019年9月30日为给与租户的免租期。对此，一审法院认为，虽然合同附件1未载明免租期的具体起止日期，但是，通过一审法院随机对地下街商铺租户进行的调查，以及对唐某某的询问，结合商业交易习惯，可确认2019年4月1日至2019年9月30日是万菱公司给与租户的免租期。因此，万菱公司的抗辩理由成立，戴时美在免租期内违约，并与被告解除租赁合同，万菱公司作为租金收取方，不需向戴时美退还租金，对于戴时美要求被告退还2019年7月、8月租金的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于履约保证金3000元是否应当退还的问题，本案中，因戴时美拖欠铺面5月水电费、6、7月物业费，累计已超过一个月，违反了租赁合同第十条第2点的约定，依照合同约定，万菱公司不需向戴时美退还3000元履约保证金。因此，戴时美要求被告退还3000元履约保证金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。四、关于商铺转让费47000元是否应当退还问题，根据戴时美与唐某某签订的商铺转让协议及戴时美的陈述，商铺转让费47000元包含2018年 -8- 10月1日至2019年9月30日的租金、履约保证金3000元、设备设施保障金5000元等费用。关于租金、履约保证金问题此处不再赘述。关于设备保障金5000元，经调查，本案设备保障金系万菱公司为保障商铺内管道、空调等各种设施设备被商户损坏时可用于维修的费用。在戴时美与万菱公司、安汇公司签订租赁合同时，万菱公司将原向唐某某出具的设备设施保障金金收据收回，并以戴时美为交款人重新向戴时美出具了一份收据，视为万菱公司认可戴时美承继唐某某的权益。万菱公司认可在收回涉案商铺时，商铺内各项设施均未受损，因此，根据设备设施保障金的性质，现万菱公司、戴时美之间的租赁合同已解除，商铺收回后内部设备设施亦未受损，万菱公司依法应当将设备设施保障金5000元退还戴时美。 关于争议焦点三，一审法院认为，戴时美要求万菱公司、安汇公司赔偿铺面装修损失24430元，仅提供了收取、装修清单，不能就此证明商铺在收回时的装饰装修物的残余损失，并且根据租赁合同第七条第2点约定，租赁期满后或因戴时美责任导致退租的，依附于铺面的所有装修无偿归万菱公司所有。现因戴时美的违约行为而导致租赁合同解除，商铺被收回，万菱公司依照合同约定无需向戴时美承担赔偿装修损失的责任，故对于戴时美要求被告赔偿装修损失22430元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于争议焦点四。一审法院认为，万菱公司、安汇公司行使解除合同权利，符合双方在租赁合同的约定。且租赁合同第十条第6点约定：“租赁期内乙方（戴时美）违约或租赁期满后，乙方仍在铺面内积存货物或有其他未清理情况，甲方（万菱公司）书面通知乙方清理后三日内，乙方不予理会、不办理相关手续的，甲方有权处置积存货物，并要求乙方承担清理现场的全部费用。”万菱公司行使解除合同权利时，已经履行了通知义务，戴时美在收到通知后仍置之不理，未搬空铺内物品，万菱公司根据租赁合同约定，自行清空涉案商铺。清空商铺时，在业主代表、社区工作人员见证下制作了回收铺面物品情况统计表，将商铺内的电脑、座椅、服装等物品存放至万菱公司空仓库保管，并通知戴时美前来处理 -9- 上述物品，戴时美可将上述物品自行取回。对于戴时美主张被回收的服装已经过了季节，即使退回也无法销售，万菱公司应当赔偿。根据租赁合同的约定，万菱公司回收铺面时可以对积存货物进行清理，因戴时美未及时取回导致损失扩大，戴时美放任损失扩大的行为存在过错，应由其自行承担这部分损失的责任。 一审法院判决：一、戴时美与万菱公司、安汇公司签订的《融安地下街铺面租赁合同》于2019年7月10日解除；二、万菱公司应于判决生效之日起十日内退还戴时美商铺设备设施保障金5000元；三、万菱公司将其保管的戴时美商铺内电脑、座椅、服装等物品退还给戴时美；四、驳回戴时美的其他诉讼请求。一审案件受理费3199元，由戴时美负担3000元，万菱公司负担199元。 本院二审期间，戴时美围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴时美向本院提交了2019年7月20日微信支付账单，欲证明其于2019年7月20日向安汇公司支付了拖欠的水电费和物业费。万菱公司、安汇公司对证据的真实性无异议，认可戴时美在2019年7月20日补交了2019年5月的水电费和2019年第二季度的物业费。当事人对微信支付账单无异议，本院对证据予以采信。 当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，戴时美在2019年7月20日补交了2019年5月的水电费和2019年第二季度的物业费。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万菱公司与案外人唐某某签订商铺租赁合同，唐某某承租融安县地下街B16号铺面，租赁期限为2018年 -10- 10月1日至2019年9月30日，其中2019年4月至9月为免租金期，唐某某交纳了2018年10月至2019年3月的租金16653.6元。戴时美、唐某某在2019年3月26日签订《商铺转让协议》，唐某某把融安县地下街B16号铺面转让给戴时美使用。万菱公司、戴时美在2019年3月25日签订了《融安地下街铺面租赁合同》，约定戴时美承租融安县地下街B16号铺面，该合同的租赁期限、租金标准均与万菱公司、唐某某签订的租赁合同一致。戴时美承租铺面后也没有向万菱公司实际交纳过租金。根据前述事实，《融安地下街铺面租赁合同》不是戴时美、万菱公司签订的初始租赁合同，而是万菱公司同意把融安县地下街B16号铺面的承租人由唐某某变更为戴时美，戴时美继受了唐某某的合同权利义务。戴时美应当按照租赁合同的约定履行合同义务。戴时美没有按照约定支付2019年5月水电费，万菱公司按照合同约定的方式向戴时美催交拖欠的水电费，戴时美没有按照催告的要求补交水电费。戴时美的行为已经构成违约，按照租赁合同的约定，万菱公司有解除合同的权利。万菱公司2019年7月10日书面通知戴时美解除租赁合同，该通知合法有效，万菱公司与戴时美签订的《融安地下街铺面租赁合同》于2019年7月10日解除。戴时美称2019年5月无法使用空调，其没有按时交纳水电费不应承担违约责任。对此，租赁合同约定按照实际用量计算水电费，空调能否正常使用不是免除交纳水电费责任的事由，戴时美的主张没有依据，本院不予支持。2019年7月、8月为免租金期，戴时美没有交纳租金。戴时美要求万菱公司退还2019年7月、8月的租金没有事实依据，本院不予支持。由于是戴时美违约才导致合同被解除，万菱公司依照合同的约定无须退还戴时美履约保证金，戴时美因解除合同受到的经济损失也应当由戴时美承担。 综上所述，戴时美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -11- 二审案件受理费2049元，由上诉人戴时美负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁斌审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年九月三十日 书记员 陈      梦      圆