贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15318号 原告孔令兰，女，1966年1月24日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人曾勇，贵州锐腾律师事务所律师，系特别授权。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人卿宪华，该公司董事长。 委托诉讼代理人赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，系一般授权。 委托诉讼代理人张尧，贵州朗意律师事务所律师，实习律师。 原告孔令兰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告委托诉讼代理人曾勇、被告“瑞丰房开公司”委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孔令兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理涉案商品房不动产证并交付原告；二、判令被告支付违约金计暂定50000.00元（违约金以原告实际支付房款263133.00元为基数，从2017年6月1日起至至交付产权证书日止，按日0.1%计算）；三、判令被告返还开户费3329.00元；四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告孔令兰于2013年8月29日与被告瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告瑞丰房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号9-21-5，建筑面积80.14平方米，总价263133.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款均约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年5月31日前向原告交付商品房；合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付0.1%的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款263133.00元以及办证所需的税费。原告于2016年11月18日向原告交付房屋。出卖人2018年11月19日取得办理涉案商品房初始登记后，原告确认被告于2020年9月23在小区张贴公告通知原告办证，现原告未取得房屋产权证。另被告向孔令兰收取了燃气开户费等3329.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金和办理商品房转移登记产权证的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告的燃气开户费等3329.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房行为系持续性违约行为，该种违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年9月9日回溯3年，即2017年9月9日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。 关于逾期办证违约金，双方约定日0.1%,折合月3%过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：……“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告主张的逾期办证违约金原则上应从双方约定日期2017年5月31日之次日，即2017年6月1日计算至被告公告告知原告之日2020年9月23日止。扣除超出诉讼时效部分，应以原告实际支付房款263133.00元为基数，从2017年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为原告孔令兰办理并交付位于毕节市七星关区毕节市七星关区碧阳大道“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”9-21-5号商品房的商品房不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效十日内支付原告孔令兰逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款263133.00元为基数，从2017年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效十日内返还原告孔令兰燃气开户费等人民币3329.00元； 四、驳回原告孔令兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567.00元，由原告孔令兰负担8.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担559.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月二十五日 书记员  朱流洋