宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初5088号 原告（反诉被告）：颜爱萍，女，1964年9月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：潘贤荣，浙江浙甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵勇，浙江浙甬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王飞听，男，1970年5月5日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：袁德康，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋霞，浙江和义观达律师事务所律师。 原告颜爱萍与被告王飞听房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员单宏洁适用简易程序独任审判。被告王飞听于2019年12月13日提起反诉，本院于同日立案受理后决定合并审理，并于2020年1月8日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭后于2020年7月14日公开开庭进行了审理。该二次开庭，原告颜爱萍的委托诉讼代理人潘贤荣、被告王飞听的委托诉讼代理人袁德康均到庭参加庭审，被告王飞听及委托诉讼代理人蒋霞参加了第一次庭审。审理中，原告颜爱萍向本院申请财产保全，本院予以准许并依法作出裁定。本案现已审理终结。 原告颜爱萍向本院提出诉讼请求，要求判令：被告协助将位于宁波市奉化区××街××镇××幢××室房屋过户到原告名下。事实与理由：2017年5月24日，宁波市奉化区镇亭开发建设有限公司（以下简称镇亭公司）发出房源确认单，确认被告王飞听认购镇亭家苑农居小区16号601室。2017年7月3日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告自愿将坐落于奉化区江口街道南渡路大堰镇高山移民安置小区镇亭家苑楼房（建筑面积62.11平方米）出卖给原告（16幢601室），总价款为372000元，付款方式为：1.原告已付给被告60000元；2.原告于2017年7月7日前向被告支付282000元；3.原告于房子过户时（即过户资料送进房管中心办证窗口）向被告支付30000元。被告保证在过户时积极提供协助，若因被告原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由被告承担，办理房产证手续所产生的有关税费由原告承担。协议附加条款注明“以上房价不计阁楼、小间的价款”。如被告违约，向原告双倍返还房款；如原告违约，被告不予退回房款。协议签订后，被告于2017年7月6日与宁波市奉化区大堰镇人民政府（以下简称大堰镇政府）签订《大堰镇政府安置房（镇亭家苑）购房协议书》一份，镇政府将坐落在江口街道镇亭家苑16幢601室（含小间05号）出售给被告，建筑面积62.11平方米，单价3380元／平方米，价款209932元；小间面积7.49平方米，单价1000元／平方米，价款7490元；阁楼面积35.92平方米，单价2000元／平方米，价款71840元，合计购房总价款289262元。支付方式为一次性付款，被告应于2017年7月6日付清全款。同日，原告支付给镇亭公司239262元，剩余50000元因原告于2017年4月5日已付给被告，故由被告支付，镇亭公司出具收款收据，至此，被告需支付给镇里的购房款全部付清。根据《房屋买卖协议书》付款方式的约定，原告在已支付60000元的基础上，于2017年7月7日之前需付款282000元，扣除7月6日原告支付镇里的房屋款159932元（原告直接支付给镇里的是239262元，因协议房款总价不包括阁楼和小间，故减去阁楼71840元、小间7490元，计159932元），原告尚需支付122068元，因原告有20000元作为购房定金预付给中间人徐加宁，经三方结算，原告于7月6日支付5000元给徐加宁作为介绍费，在支付被告94000元后剩余28068元房款原告无需再支付。应支付给镇政府的房款付清后，原告取得房屋钥匙，精装修后入驻该房屋，被告也于2017年底取得了权利人为被告的浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××9号不动产权证。原告要求被告办理过户手续过程中，被告提出原告尚有28068元房款未付清，因不再支付该笔款是双方口头商定的，原告迫不得已，只能于2018年8月8日向被告支付了28068元。原告已按《房屋买卖协议书》的约定将应付房款全部付清且已居住至今，但被告以房价上涨要求原告予以补偿为由，一直拖延办理过户手续。原告认为双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方均应遵守，房屋的付款和交付均已实际履行，而被告拖延办理产权过户手续已构成违约。 被告王飞听答辩称：1.关于原、被告签订协议以及被告支付款项这一情况属实。原告称物业工作人员徐加宁系介绍人，但徐加宁却始终告知答辩人是其自己买房，且以其自身名义选房、支付定金和房款，直到签合同时被告才知是原告买房，因徐加宁的原因导致双方认知不同；2.原告确实支付了除30000元外的其余款项，但原告两次违约，一是把钱直接付给了镇政府，支付对象违约；二是原告晚付28068元，约定的付款日为2017年7月7日，而实际付款日却是2018年8月8日，支付款项违约；3.合同约定的房产面积为62.11平方米，而房产证上的建筑面积却为98.03平方米，无法办理过户手续，致使合同无法履行。综上，请求法院驳回原告的本诉请求。 反诉原告王飞听提出反诉请求，要求判令：1.解除双方于2017年7月3日签订的《房屋买卖协议书》；2.被反诉人立即向反诉人返还所占用的宁波市奉化区江口街道镇亭苑16幢601室房屋；3.反诉人可向被反诉人退还其所交纳的购房款；4.本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。审理中，反诉原告当庭明确第三项诉请为：同意向被反诉人退还购房款421330元。事实与理由：受宁波市奉化区大堰镇下山移民工程之惠，王飞听可申购两套安置房，因经济能力有限，其欲出售其中一套安置房，同村村民王九庆介绍了有购房打算的徐加宁。2017年3月4日，徐加宁与王飞听签订了一份《预付购房定金协议》，载明“大堰镇下山移民安置房（镇亭家苑小区），大堰镇南坑岙村村民王飞听有一套面积为60平方房屋出卖给徐加宁，现付购房定金（大写）壹万元整（10000.00）；如果房屋定金付给王飞听后开始，卖方违约付违约金1万元整，买房人违约扣违约金1万元整。此协议一式两份，双方各执一份”。当天，徐加宁向王飞听支付10000元购房定金，王九庆在场。2017年3月28日，大堰镇人民政府发出《公告》，通知各安置房选购户缴纳每套50000元的履约保证金（履约保证金在交付安置房购房款时扣除）。2017年4月3日，王飞听账户收到50000元，后转给镇亭公司。2017年5月24日，徐加宁请求王飞听将选房权转让给他，王飞听表示同意。同日，镇亭公司发出房源确认单，确认王飞听认购镇亭家苑农居小区16幢601室房屋。2017年7月3日，王飞听（甲方）与颜爱萍（乙方）签订《房屋买卖协议书》。2017年7月6日，王飞听与大堰镇政府签订《大堰镇政府安置房（镇亭家苑）购房协议书》。当日，颜爱萍将239262元直接支付给镇亭公司，镇亭公司出具收款收据一份，同时颜爱萍向王飞听支付94000元。2017年12月，王飞听取得房屋不动产权证，证号：（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××9号，权证记载房屋建筑面积98.03平方米，包括6层住宅的建筑面积为62.11平方米和阁楼的建筑面积为35.92平方米，另有附属用房建筑面积7.49平方米。之后，双方对阁楼和小间的价款发生争议。2018年8月，颜爱萍找到城建分管镇长对此事进行调解，调解会上王飞听要求颜爱萍向其支付650000元，颜爱萍不同意，但未提出自己的方案。2018年8月8日，颜爱萍向王飞听转账28068元。另外，在王飞听不知情的情况下，颜爱萍从物业处私领房屋钥匙，并且装修入住。截至目前，颜爱萍已占有房屋二年之久。 反诉被告颜爱萍答辩称：1.反诉原告主张解除《房屋买卖协议书》，程序上应在反诉之前事先通知，但被告并没有履行通知义务，不符合法律规定。反诉原告主张解除合同的理由为合同无法履行，但法定的解除条件中没有这一点；2.反诉被告不存在违约，目前合同已经履行了大部分，虽然尾款28068元是晚付的，但反诉原告已经接受了，不构成违约。反诉被告在大堰镇政府办公室付款时，反诉原告也是在场的，支付对象不存在问题，并不构成解除合同的理由；3.反诉被告已经把款项直接付给大堰镇政府，合同中双方约定的其实只是一个安置面积，安置面积以实际检测为准，不计阁楼，阁楼可以单独计价。原告可以自行选择要或不要阁楼，如果不选阁楼就不存在今天的事情，选了阁楼，这一价款也是反诉被告自己支付的；4.徐加宁是物业主任，其本身也有安置房，是不会向反诉原告买房的。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房源确认单》、《大堰镇政府安置房（镇亭家苑）购房协议书》、《大堰镇下山移民工程实施细则》以及不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.颜爱萍提交的《房屋买卖协议书》一份，用以证明颜爱萍与王飞听之间存在房屋买卖合同关系，合同签订地点为案涉小区物业办公室，被告有协助过户义务的事实。经质证，王飞听对真实性无异议，从关联性而言，合同上载明建筑面积为62.11平方米，第二期购房款是要付给王飞听的，付款时间为2017年7月7日。本院对该证据予以确认。 2.颜爱萍提供的分户明细对账单、《大堰镇下山移民安置房购置及安置政策补助结算清单》、收款收据各一份及银行汇款凭证三份，用以证明颜爱萍根据《房屋买卖协议书》的约定已付清购房款的事实。经质证，王飞听对真实性无异议，但认为不能代表颜爱萍可以享受安置政策，且其中50000元是徐加宁付的。本院认为，鉴于王飞听对该份证据的真实性无异议，本院对此予以确认，至于购房款是否已经付清，将综合全案予以分析。 3.颜爱萍提供的《预购房订金》复印件一份，用以证明2016年12月9日颜爱萍委托徐加宁找房源并支付徐加宁20000元订金的事实。经质证，王飞听对证据三性均有异议，认为徐加宁是买主，当时第一房源是王九庆，王九庆将徐加宁介绍给王飞听，徐加宁支付10000元定金，当时王飞听、徐加宁、王九庆三人均在场。本院认为，颜爱萍未提供证据原价以供核对，且王飞听不予认可，故本院对真实性不予确认。 4.颜爱萍提供的安置房定价标准一份，用以证明阁楼不计安置面积，但单独计价，阁楼的价格是2000元/平方，是政府出具的价格，是单独付给政府的事实。经质证，王飞听不认可，认为真实性无法核实。鉴于该定价标准无相关主管部门盖章，本院不予认定。 5.王飞听提供的《预付购房定金协议》一份，用以证明徐加宁向王飞听购买一套面积为60平米的安置房，双方于2017年3月4日签订《预付购房定金协议》的事实。经质证，颜爱萍对真实性没有异议，但提出其支付了20000元订金委托徐加宁找房源，并不清楚徐加宁以什么身份跟王飞听沟通的，徐加宁是物业主任，在该小区已有房子，自己买房子不太可能。本院对该证据的真实此予以确认，至于实际买受人究竟是颜爱萍还是徐加宁，将结合其他证据予以综合分析。 根据以上采信的证据并结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 王飞听系宁波市奉化区大堰镇南坑岙村村民，因大堰镇下山移民工程可以政府优惠价购买一套移民安置房，镇亭公司系大堰镇人民政府指定的房产开发商。2017年3月4日，王飞听与案外人徐加宁签订《预付购房定金协议》一份，约定王飞听向徐加宁出售一套面积为60平米的大堰镇下山移民安置房（镇亭家苑），徐加宁支付购房定金10000元。之后，徐加宁介绍购买意向人颜爱萍给王飞听。2017年4月5日，颜爱萍通过配偶徐小球向被告王飞听转账50000元，王飞听收到该笔款项后支付给了镇亭公司。2017年5月24日，镇亭公司发出房源确认单，确认被告王飞听认购镇亭家苑农居小区16幢601室住宅。 2017年7月3日，颜爱萍（乙方）与王飞听（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方自愿将坐落于奉化区江口街道南渡路大堰镇高山移民安置小区镇亭家苑16幢601室楼房（面积62.11平方米）出卖给乙方，总价款为372000元；付款方式：乙方已付给甲方60000元，在2017年7月7日前向甲方支付282000元，在房子过户时（即过户资料送进房管中心办证窗口）向甲方支付30000元；甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；房价如有变动与双方无关；附加条款：以上房价不计阁楼、小间的价款，如甲方违约向乙方双倍返还房款，如乙方违约甲方不予退回房款。 2017年7月6日，王飞听（乙方）与宁波市奉化区大堰镇人民政府（甲方）签订《大堰镇政府安置房（镇亭家苑）购房协议书》一份，约定甲方将坐落于江口街道镇亭家苑第16幢601室（含小间05号）住房出售给乙方，建筑面积62.11平方米，单价3380元／平方米，价款为209932元；小间面积7.49平方米，单价1000元／平方米，价款为7490元；阁楼面积35.92平方米，单价2000元／平方米，价款为71840元，合计购房总价款289262元。付款方式为2017年7月6日一次性付清所购房总价款。当日，扣除被告王飞听支付的保证金50000元，颜爱萍向镇亭公司支付239262元，镇亭公司向原告出具收款收据一份，款项内容为镇亭家苑购房款209932元、阁楼71840元、小间7490元。2017年7月6日，颜爱萍又通过配偶徐小球向王飞听转账94000元。此后，颜爱萍取得案涉房屋钥匙，经精装修后入住。2017年12月19日，王飞听取得案涉房屋不动产权证［证号为浙（2017）宁波市（奉化）不动产权第0××9号］，后双方因案涉房屋过户及阁楼、小间价款发生争议。2018年8月8日，颜爱萍通过银行转账向王飞听支付28068元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、颜爱萍有无根本违约以及合同是否存在无法履行的情况致使合同是否应予解除；二、案涉房屋阁楼、小间的价款是否已经付清。 关于争议焦点一，案外人徐加宁虽与王飞听签订了《预付购房定金协议》，但并未签订房屋买卖合同，除10000元定金外再无支付其他购房款，而王飞听与颜爱萍签订了《房屋买卖协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故案涉房屋的实际买受人为颜爱萍，徐加宁仅是中间人。关于支付对象，颜爱萍将房款直接支付给镇亭公司当时，王飞听在现场并未提出异议，应视为王飞听指示颜爱萍将购房款支付给镇亭公司，故支付对象无误；关于支付时间，颜爱萍主张三方达成一致意见不再支付第二期房款，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。颜爱萍于2018年8月8日向王飞听支付28068元，虽构成迟延付款，但王飞听接受了该款项，且该款项也只是第二期房款的一小部分余款，并不构成根本性违约。关于合同是否存在无法履行的情形，虽《房屋买卖协议书》中约定的建筑面积与不动产权证载明的建筑面积并不一致，但双方当事人完全可以根据不动产证实际载明的建筑面积计算价款，只是在价款方面存在争议，这并不属于合同无法履行的情形。 关于争议焦点二，双方虽于《房屋买卖协议书》中明确“房价不计阁楼、小间的价款”，但根据《大堰镇下山移民工程实施细则》第十条第二款有关“阁楼不计安置面积，但单独计价”之规定，阁楼、小间系达成购房意向后确认房源时选房取得的部分，且《房屋买卖协议书》中已注明交易的具体房号（16幢601室），可推定王飞听当时就知晓案涉房屋附有阁楼、小间，而阁楼、小间乃房屋整体中无法分割的一部分，颜爱萍将阁楼、小间的价款直接支付给镇政府指定的镇亭公司，并且由镇亭公司出具了收款收据，该收款收据由颜爱萍持有，王飞听在场却未提出异议，应认定为颜爱萍直接向镇亭公司支付的小间、阁楼的价款即为王飞听出卖给颜爱萍的价格，故阁楼、小间的价款已付清，本院对王飞听抗辩意见不予采纳。 综上所述，颜爱萍要求王飞听协助办理坐落于宁波市奉化区××街××镇××幢××室不动产的过户登记手续的诉请，于法有据，本院予以支持，相关税费由颜爱萍承担；王飞听要求解除合同并退还购房款的诉请，证据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王飞听于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）颜爱萍办理坐落于宁波市奉化区××街××镇××幢××室的不动产过户登记手续，相关税费由原告（反诉被告）颜爱萍承担； 二、驳回被告（反诉原告）王飞听的反诉请求。 本诉案件受理费6880元，财产保全费2380元，合计9260元，由被告王飞听负担；反诉案件受理费3810元，由反诉原告王飞听负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  单宏洁 审 判 员  宣小虎 人民陪审员  许灵达 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  郑明洲 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件： （１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。