江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3444号原告：朱蓉，女，1983年6月10日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。被告：江苏百兴房地产开发集团有限公司，住所地常州市武进区南夏墅街道庙桥街。法定代表人：顾骏，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏诗逸，江苏东晟律师事务所律师。原告朱蓉与被告江苏百兴房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人巢建新，被告委托诉讼代理人魏诗逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对青枫壹号花园18幢02号房修复（包括但不限于地下室多处渗漏、墙面空鼓剥落、窗户脱落故障、南门台阶大量下沉）；2、被告赔偿原告损失529920元（自2017年6月28日起，按房屋总价每日万分之一计算至2019年5月18日，应计算至修复完毕之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月5日，原、被告就青枫壹号花园18幢02号签订了商品房买卖合同一份，房屋总价为768万元。合同签订后原告按约支付了全部房款，但拟入住时发现房屋存在严重质量问题，具体表现为地下室多出渗漏、墙面空鼓剥落、窗户脱落故障、南门台阶大量下沉等。原告多次向被告及物业公司提出修复请求，但被一致推诿，致使原告至今无法装修入住，造成巨大损失。故诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、关于原告所称地下室多出渗漏。涉案房屋在交付前施工方统一检查过无漏水点。原告向物业提出问题后，物业联系了被告，被告立即通知施工方。施工方与物业人员两次雨后前往涉案房屋现场查看，确认房屋没有漏水点，原告也无法说明漏水点在何处，故原告提出地下室多处渗漏与事实不符。2、关于原告所称墙面空鼓剥落、窗户脱落、南门台阶下沉问题。在双方签订的《房屋买卖合同》附件三及补充协议中都已明确：“本合同签订时，该商品房为现房，买受人在签订本合同前已经对该商品房进行现场查看并仔细了解该商品房的结构和装饰装修。买受人一旦签订本合同，视为全面接受该商品房。”涉案房屋为现房交付，原告对房屋进行了现场查验，对房屋现状充分了解并接受。故原告提出的三项问题并不属于质量问题，不排除人为损坏、管理不当等因素，并且该问题也不影响正常入住。3、关于原告提出的实际损失赔偿，该项诉请无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同一份》，原告向被告购买青枫壹号花园18幢02号房屋一套，建筑面积427.93平方米，总价款768万元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续……5、2013年7月1日之后交付的商品房，须取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金。合同第十六条房屋质量和保修责任约定：(一)房屋质量标准和质量问题处理:出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准,符合国家和地方的建筑节能强制性标准,房屋装修质量符合国家强制性标准。1、该房屋主体结构质量不合格的,买受人有权单方面解除合同,并有权要求出卖人按房款总价2.0%支付违约金;2、除房屋主体结构以外的其他质量问题,经出卖人对同一部位同一原因5次修理,不能修复,影响买受人正常居住使用的,买受人有权解除合同,并有权要求出卖人按房款总价2.0%支付违约金。(二)保修责任。买受人购买的商品房为住宅的,出卖人自交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当履行保修义务而不履行,经买受人书面催告超过15天出卖人仍怠于履行的,买受人有权自行修复,并有权要求出卖人支付修复费。合同附件三第10条约定：本合同签订时，该商品房为现房，买受人在签订本合同签已经对该商品房进行现场察看并仔细了解该商品房结构和装饰装修。买受人一旦签订本合同，视为全面接受该商品房。附件四第二十条约定：……因该房屋系现房，买受人已对该商品房作实地察看，在签订本合同时接受该商品房现状无任何异议。原告于2017年6月27日向被告支付了768万元房款，被告开具购房发票一张，并于2017年6月27日向原告交付涉案房屋。原告陈述其购房后不久，即发现该房屋存在地下室渗漏、墙面空鼓剥落、窗户脱落、南门台阶下沉等质量问题。2018年4月16日，原告向物业公司报修。前台接待记录表记载接待内容为：门窗故障、大门钥匙没有、南门台阶下沉、二楼机房空鼓、多出渗漏。备注：4.17开发商季福明上门查看。经本院委托，常州市建筑科学研究院集团股份有限公司于2019年12月26日出具[2019]建鉴字第40号司法鉴定意见书一份。鉴定意见载明：【墙体裂缝】1、裂缝情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋内有多处墙面粉刷层面存在裂缝,部分裂缝位于墙体与混凝土梁、柱交接处,呈水平向或竖向分布,其余呈不规则分布或粉刷层面局部空鼓、龟裂,部分墙体裂缝表面后刷涂料,有明显修补痕迹,现场抽取部分裂缝局部铲除表面粉刷层后,未发现墙体砖存在明显开裂。2、裂缝原因分析。该房墙体及混凝土梁、柱交接处裂缝是由于混凝土与砌体交接处未采取有效加强措施,在温度应力作用下,因砖砌体与梁、柱混凝土线膨涨系数不一致产生不同的收缩变形差所致;其余为墙体表面粉刷层空鼓、开裂,是由于粉刷层自身收缩或受外界温、湿度变化影响产生收缩变形等所引起的。3、修复意见。该房有多处墙体及表面粉刷层面存在裂缝,影响室内装修感观质量,应采取以下措施进行修复处理1)对于该房墙与梁及墙与柱交接处裂缝(一层1/3-E-F轴墙、一层C-7-4轴墙、二层3-F-3/F轴墙、三层2/F-5-2/5轴墙、三层1/C-7-5轴墙、三层E-2-5轴墙等)应铲除墙、梁及墙、柱交接处的粉刷层,沿接缝切割宽度为20mm,深度至构造层的凹槽,采用聚合物水泥砂浆填塞密实,贴上镀锌钢丝网片,按原设计要求粉刷墙面。2)对于墙面粉刷层空鼓、开裂,因将空鼓、开裂部位粉刷层铲除、清理干净,涂刷界面剂后重新粉刷,再涂刷颜色与原面层一致的涂料。【门窗损坏】1、门窗损坏情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋一层1-4-4A-D轴区域、一层EF13轴、一层3F-3/轴、一层251/E1/轴、二层14AD轴区域、二层F-1/-3轴门窗存在损坏、无法关闭等现象,影响房屋的正常使用。2、修复意见。对损坏及无法关闭的门窗进行修理或更换。【台阶下陷】1、台阶下陷情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋南侧花园大门台阶存在下陷、滑移现象,测点下陷深度170mm,影响正常使用。2、修复意见。对下陷的台阶拆除后重做。【墙体渗漏】1、墙体渗漏情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋地下室11-E-F轴天窗周围墙体、地下室F-1八1轴水管下方墙体、地下室1-4-A-D轴区域墙面、地下室F11轴墙体与顶板交接处、地下室E-1/轴墙体与顶板交接处存在渗漏痕迹,影响房屋的正常使用。2、墙体渗漏原因分析。1)地下室1/-E-F轴天窗周围墙体渗漏是因为地下室1/1-E-F轴天窗周围窗框存在脱开现象,无法密闭,下雨时有水沿窗框四周缝隙流入室内所致。2)地下室F-1/1轴墙体与顶板交接处、地下室E-1/1轴墙体与顶板交接处等渗漏是因为外墙板局部混凝土浇筑不密实、酥松或含有杂质、存在裂缝等,局部抗渗功能差,从而产生渗漏。3、修复意见。1)对于地下室11EF轴天窗进行维修或更换2)对于地下室F-1/轴墙体与顶板交接处、地下室E-1/1轴墙体与顶板交接处等部位渗漏应采用钻斜孔注浆法对裂缝、渗水部位进行灌浆修补,同时将渗漏部位酥松、不密实混凝土或杂质剔除并凿毛,用水冲刷干净,对锈蚀的钢筋进行除锈、阻锈处理后,表面涂刷混凝土界面剂,再采用比原强度等级高一级的高性能无收缩灌浆料嵌填捣实,养护后,用聚合物水泥防水砂浆分层抹压至板面齐平,最后在结构背水面涂布水泥基渗透结晶型防水涂料。具体修复方法见《房屋渗漏修缮技术规程》(JGJ/T5-201)第7.4.3条、第744条第2款。【排水沟集水井】1、排水沟集水井检查情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋地下室集水井内抽水泵损坏,不能正常工作,对排水沟及集水井进行24小时观察,未见有明显渗漏现象。2、修复意见。对集水井内损坏的抽水泵进行维修,确保其能正常工作。【二层南侧阳台】1、二层南侧阳台积水情况。经现场检查,常州市钟楼区青枫壹号花园18幢02号房屋二层南侧阳台存在积水痕迹,经分析,主要是因楼面排水孔被落叶堵塞,影响其排水功能,导致堵塞。2、修复意见。对二层阳台楼面树叶等垃圾进行清理,对堵塞的排水孔及管道进行疏通。审理中，原、被告均同意按照上述鉴定意见书载明的修复意见进行修复。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于原告第一项诉请，原、被告双方均同意按照鉴定意见书载明的修复意见进行修复，本院依法予以确认。关于原告第二项诉讼请求，其主张按照合同第十条第一款逾期交房的违约责任计算赔偿金额，因原告购买的涉案房屋为现房，且已于2017年6月27日完成交付，原告主张系延期交付的违约金的意见本院不予支持。因原告未提交相关证据证明其损失的具体情况，且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二十条约定：……因该房屋系现房，买受人已对该商品房作实地察看，在签订本合同时接受该商品房现状无任何异议。原告陈述其购房后不久即发现存在质量问题，但直至2018年4月16日才向物业报修，原告未及时要求被告修复，亦未采取其他方式主张权利，对其扩大的损失，本院不予支持。结合本案实际情况，本院参照双方《商品房买卖合同》第十六条第（一）款第2项的约定，酌情按房款总价1.0%支付违约金76800元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏百兴房地产开发集团有限公司按照[2019]建鉴字第40号司法鉴定意见书载明的修复意见对青枫壹号花园18幢02号房屋进行修复。二、被告江苏百兴房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱蓉支付76800元。三、驳回原告朱蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元、鉴定费41000元，合计50100元（原告已预交），由原告朱蓉负担7380元，由被告江苏百兴房地产开发集团有限公司负担42720元（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再返还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾董娜人民陪审员  阮建杰人民陪审员  李文霞二〇二〇年九月二十三日法官 助理  嵇筱沁书 记 员  郝丽娜