上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31053号原告(反诉被告)：上海枢调健康管理有限公司，住所地上海市浦东新区志伟路********。法定代表人：张玲。委托诉讼代理人：顾艳红，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：中国建筑土木建设有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**101div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：哈小平，董事长。委托诉讼代理人：赵凡，公司员工。原告上海枢调健康管理有限公司诉被告中国建筑土木建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告中国建筑土木建设有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海枢调健康管理有限公司的委托诉讼代理人顾艳红、王悦，被告中国建筑土木建设有限公司的委托诉讼代理人赵凡均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告上海枢调健康管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还房屋租赁保证金，共计人民币(以下币种同)142,987.5元；2、判令被告向原告支付未开具增值税专用发票的税金损失，共计179,887.5元；(3,597,750元的5%)3、判令被告向原告支付违约金415,125元；4、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告调整第二项诉讼请求金额为166,050元。事实与理由：2017年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告的房屋用于经营。自原告承租被告房屋后，原告按约履行合同项下全部义务，但被告一直未向原告开具符合法律规定的增值税专用发票，未开票金额高达3,597,750元，给原告造成了极大的税金损失。自原告承租房屋后，房屋一直存在非常严重的漏水问题，原告曾多次向被告反映该问题，但被告未能解决，严重影响了原告的正常经营，给原告造成损失。除漏水问题，房屋的电梯也存在安全隐患，原告顾客经常被困电梯，该问题被告也未彻底解决，导致原告客户退款，给原告的商誉及经济造成损失。被告的行为已严重违反合同约定，根据合同第十四条第七项约定，为及时止损，原告与被告于2020年1月7日解除了租赁合同，并于1月14日签订《房屋交接单》，将房屋归还被告。根据租赁合同第五条第六项的规定，被告应当于2020年2月2日退还原告保证金。原告多次催要，均遭被告无理拒绝。被告中国建筑土木建设有限公司辩称：关于原告第二项诉讼请求，3月30日时原被告之间已经进行了发票的交接，不同意支付。且开具发票不是主合同义务，出租方的主要合同义务就是交付房屋，原告不能以未开具发票而行使法定解除权来解除合同。由于原出租方，中建八局实际上已经注销，被告不能以中建八局的名义向原告开具发票，被告积极与原告协商配合原告解决发票的问题并提出可否以个人的名义去代开发票给原告。但原告坚持要中建八局名义开具发票，才导致了本案的纠纷。本案不存在合同中约定解除合同的情况，原告没有解除权。原告提出的漏水本身不严重，且2020年7月8日代理人去现场查看，拆除热水器以后几乎没有漏水情况，漏水原因是原告擅自安装新风系统、热水器等才导致的。1月7日原告发出解除函，1月9日进行了房屋交接，是原告单方解除合同。反诉原告中国建筑土木建设有限公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付违约金272,137.5元(违约金标准是相当于3个月租金金额共计415,125元，已经扣除了保证金142,987.5元，剩下应支付272,137.5元)；2、被反诉人承担包括但不限于案件受理费、公告费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告出租房屋用于反诉被告经营，租赁期限自2017年10月13日至2022年10月12日。合同签订后，反诉原告积极履行相关义务。2020年1月7日，反诉被告在没有事先通知的情形下，向反诉被告发出《解除函》，单方面解除了《房屋租赁合同》。根据合同第十三条第一项以及第十四条第七项约定，反诉被告的行为严重违反合同约定，应承担违约责任，扣除反诉被告已支付的保证金，反诉被告应继续向反诉原告支付违约金272,137.5元。反诉被告上海枢调健康管理有限公司辩称：反诉被告自合同签订以来严格按照合同约定履行，但反诉原告并未履行其合同义务，一直未向反诉被告开具相应发票，而且反诉原告对房屋存在的漏水问题、电梯故障问题始终未予以妥善解决，导致反诉被告存在税金损失、客户流失、商誉受损，反诉原告的行为已构成根本违约。鉴于此，反诉被告提出解除租赁合同，双方亦对房屋进行了交接。同时，在签订房屋交接书时，反诉被告曾明确表示押金肯定能退还。可见，反诉原告对反诉被告发出的合同解除函并无异议，且表示认可，故其再行要求反诉被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，上海良工馆休闲保健有限公司(以下简称良工馆公司)与中建八局基础设施建设有限公司(以下简称中建八局建设公司)签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于上海市浦东新区浦东南路XXX号(隆宇大厦)27层，建筑面积1,025平方米，租赁期限自2017年10月13日至2022年10月12日，装修期自2017年10月13日至2018年1月12日，装修期内不计算租金，租金标准为4.5元/平方米/天，自签约之日起七天内支付3个月租金，以后每季度支付一次，租赁保证金为1个月租金；房租汇入中国建筑土木建设有限公司上海分公司。合同另约定双方权利义务、合同的解除与终止等。之后，原、被告及良工馆公司签订合同主体变更协议，良公馆公司同意中建八局建设公司因内部重组调整，现由被告继续履行上述租赁合同；原告与良公馆公司重组调整后，由原告继续履行原合同。合同签订后，被告按约交付房屋，原告向被告支付押金142,987.50元，并共计支付租金3,321,000元，代原告向被告支付租金的付款方账户即为良公馆公司。期间，原告亦就发票的开具、漏水问题与被告进行沟通。2020年1月3日，原告向被告公司发函，表示自“良公馆”承租房屋后，一直按约付款，但“中建八局”自起租之日未向“良公馆”出具发票，合同主体变更后，被告也未向原告开具发票，要求被告收函后3日内向原告开具以原告为开票主体的增值税专用发票。2020年1月7日，原告向被告发送解除函，称被告未向原告开具其已经支付的租金发票，同时房屋存在漏水问题及电梯故障，导致原告损失，故认为被告已严重违反租赁合同约定，原告要求解除与被告之间的租赁合同并返还原告已支付押金。2020年1月14日，双方签订房屋交接书，明确原告水电费已经支付至2020年1月9日，房屋已符合退还条件，双方确认房屋状况符合条件，被告已接收。2020年1月16日，原告在合同解除协议书上盖章后交由被告方进行审核盖章，该协议书主要内容为承租方在租赁期间未收到出租方开具的发票，同时原告于2020年1月9日通知被告因房屋无法满足经营需要故要求解除合同，现双方协商后同意解除合同，并由被告最迟于2020年2月10日返还原告押金142,987.50元，返还未开发票的税金179,887.50元以及支付补偿金30,000元等。被告最终未将公司盖章的合同解除协议书返回原告。2020年3月30日，良公馆公司出具委托书，委托葛玉珍前往浦东新区向城路XXX号税务局交接由中建八局建设公司开具给良公馆公司的发票事宜；同日，葛玉珍签收抬头为良公馆公司，代开机关为国家税务总局上海市浦东新区税务局第一税务所、代开企业为中建八局建设公司，金额为3,321,000元的上海增值税专用发票。2017年5月26日，中建八局建设公司因中国建筑第八工程局有限公司吸收合并经相关管理部门审查同意，准予注销登记。2020年8月5日，中国建筑第八工程局有限公司向本院出具情况说明，表示2017年10月17日以注销后的中建八局建设公司与良公馆公司签订的房屋租赁合同项下权利义务应由被告承继。审理中，原告提交原、被告双方员工聊天记录，其中2019年12月9日记录中，原告要求被告补开发票，被告告知：“葛经理您好，发票以个人的名义去税务局代开发票给您们行不行，以基础公司名义现在开不了”原告表示：“啊？我们转账的那个账号不能开？”被告表示：“葛经理，那个不能开”。2020年1月3日，原告再次发送消息给被告：“彭主任您好，我们的发票还是要开，财务做账要用，发票和出账要一致的，麻烦您了”。被告表示：“要开可以，只有开个人哦，发票和出账本来就没法一致哦，我们上海分公司没权限开票”。以上事实，有《房屋租赁合同》、合同主体变更协议、函、解除函、房屋交接书、委托书、上海增值税专用发票、情况说明等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，良公馆公司与中建八局建设公司签订《房屋租赁合同》时，中建八局建设公司已经由中国建筑第八工程局有限公司吸收合并并办理了注销手续；之后原、被告及良工馆公司签订合同主体变更协议，将租赁合同主体变更为原、被告，而吸收合并中建八局建设公司的中国建筑第八工程局有限公司对相应合同的签订及主体变更并无异议，故租赁合同主体即为本案原、被告，原、被告双方应按照合同约定履行。本诉部分，合同虽约定被告应向原告开具相应发票，但合同并未约定被告收取租金未开具发票原告即可解除合同；原告主张的漏水及电梯问题亦无证据证明已严重到原告租房目的无法实现，故原告以此为由行使合同解除权并主张违约金，本院难以支持。就双方合同的解除，在原告就开具发票问题以及漏水、电梯问题提出解除合同后，被告积极与原告办理了房屋交接手续并签署房屋交接单，同时将已由原告加盖公章的合同解除协议书按公司流程递交审批；虽然该协议被告并未加盖公章予以确认，但从双方上述一系列行为可以看出，双方对于合同解除的意思表示一致，故原告要求返还相应保证金，本院予以支持。对于原告要求赔偿税金损失，被告未及时开具租金发票，双方沟通中原告要求开具“发票与出账要一致”，原告审理中确认相应的租金由良公馆公司账户内支出，根据被告提交的材料，其亦通过税务部门代为开具了相应良公馆公司抬头的全部租金发票，良公馆公司派员进行了签收后亦未对发票提出异议；另对于被告未及时开具发票致原告损失，原告也没有提交相应证据，故对原告该请求，本院不予支持。反诉部分，鉴于双方就合同解除达成一致意思表示，故反诉原告再行以反诉被告违约解除合同为由，要求反诉被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)中国建筑土木建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海枢调健康管理有限公司保证金142,987.50元；二、驳回原告(反诉被告)上海枢调健康管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)中国建筑土木建设有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,041元，减半收取5,520.5元，由原告(反诉被告)上海枢调健康管理有限公司负担4,430.50元，被告(反诉原告)中国建筑土木建设有限公司负担1,090元；反诉案件受理费减半收取2,691元，由被告(反诉原告)中国建筑土木建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年九月十六日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。