福建省厦门市思明区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0203民初14149号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路**“亿力大厦”17A、17B1、17D1。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诗梦，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：庄武良，男，1958年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯焕，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴钰枫，福建瀛坤律师事务所实习律师。 原告厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）与被告庄武良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法进行了审理。 保开公司向本院提出诉讼请求：1.解除庄武良与厦门危房改造领导小组办公室于2002年12月2日签订的《过渡周转房租赁合同》；2.庄武良立即腾空并向保开公司返还思明区岭兜一里140号103室公房；3.庄武良向保开公司支付自2017年1月起至租赁关系解除之日止的租金及解除后的房屋占用费（租金以每月80.8元为标准，自2017年1月起计至租赁关系解除之日止；占用费以每月1457.5元为标准，自租赁关系解除次日起计至实际腾房之日止；暂计至2020年5月26日为3312.8元）；4.庄武良向保开公司支付逾期违约金（2017年1月的违约金计算方式为：以当月租金为基数，按月2%标准自2017年1月26日计至实际腾房之日；2017年2月的违约金：以当月租金为基数，按月2%标准自2017年2月26日计至实际腾房之日；2017年3月的违约金：以当月租金为基数，按月2%标准自2017年3月26日计至实际腾房之日；以此类推计算每月逾期违约金，暂计至2020年5月26日为896元）。事实和理由：根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办［2015］171号文）以及《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，保开公司于2015年9月1日起全面承接了厦门市思明辖区市直管公房的经营管理权。2002年12月2日，庄武良与厦门危房改造领导小组办公室就岭兜小区7-18幢140号103室（现为思明区岭兜一里140号103室）公房即讼争房屋签订《过渡周转房租赁合同》，合同第一、二条、第十条约定，周转房使用面积25平方米；月租金按照3.23元每平方米收取，若政府规定的租金标准变更时，月租金按新的标准重新计算，乙方应在每月25日之前缴纳房租并按规定缴纳综合管理服务费，逾期未交，甲方可按月加征乙方应缴纳月租金额2%的滞纳金，如逾期三个月不交，甲方有权诉讼法院追收，六个月以上不交的，甲方可终止本合同并收回乙方的房屋使用权；周转过渡期间，乙方获得其他形式安置或购买其他住房两个月后，本合同自行终止，乙方应立即搬出周转房，并将周转房交给甲方。讼争房屋租金为80.8元／月。2016年9月，保开公司全面承接了包括岭兜一里140号103室在内的房改过渡周转房的经营管理权。经核实，庄武良购买了一套位于思明区的住房，面积为98.48㎡，已不再符合周转房续租条件。庄武良于2017年1月起未支付任何租金。保开公司多次同庄武良联系协商，要求其腾空返还讼争房屋并支付租金及滞纳金，然庄武良拒不履行。鉴于此保开公司提出如上诉求。 庄武良认为，一、讼争房屋租赁权是国家为保障居住权面向特定人员提供的重大财产权利，并非简单的民事租赁关系，保开公司强行终止租赁关系涉及行政机关审查当事人承租资格问题，不属于民事案件受理范围，依法应当驳回保开公司的第一项、第二项诉讼请求。1.讼争房屋系因庄武良家庭原自有产权房屋拆迁，通过向厦门市危房改造领导小组办公室（厦门市人民政府设立的机构）申请，获得安置的保障性住房，庄武良享有缴纳较低房租得以在该房屋内居住的权利，并且在保开公司起诉前庄武良也事实上在该房屋内居住将近二十年，从承租权的来源、出租人与承租人的特殊地位、承租人的相关权益等方面，都显然与平等民事主体之间签订的房屋租赁合同不同。2.终止公房租赁合同的行为带有行政性和权力性特征，参考《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》第二条规定，涉及直管公房经营管理单位审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理。二、退一步而言，从民事法律角度分析，保开公司不是庄武良的合同相对人，合同概括转移未取得庄武良同意，并且超过解决权行使期间，无权要求解除合同并腾退房屋。1.与庄武良存在《租赁合同》的相对方是危房办，而不是保开公司。保开公司声称危房办将周转房的经营管理权移交给保开公司，该种移交从民事法律上应认定为“合同权利和义务的概括转让”，则根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定理应取得庄武良同意，否则对庄武良不具备约束力，故保开公司无权对庄武良提起诉讼。2.庄武良自2002年因危房改造获批取得讼争房屋居住权，至今已经在讼争房屋内居住将近二十年，在本案诉讼前危房办或保开公司从未通知庄武良解除案涉合同，现保开公司起诉要求解除合同的理由不能成立：首先，保开公司声称庄武良购买了一套位于思明区的住房，但并未提供任何相关证据，更何况承上所述是否符合续租条件也并非民事案件审理范围。其次，保开公司声称庄武良未支付租金，但事实上庄武良一直积极履行支付租金和物业费的义务，2017年至今三番五次与保开公司联系缴纳租金，但是保开公司都拒绝接收，为此庄武良还多次报警并通过民警与保开公司协调，但是保开公司直至本案诉讼前从未给出明确态度，引致本案诉讼，现其主张与事实不符。再次，根据讼争合同第二条第二款以及《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，解除权的行使期限应当在合理期限内行使，否则权利消灭。在将近二十年的租赁关系中，特别是在庄武良亲自找上门要求支付租金的情况下，危房办或保开公司都从未通知解除合同，已经超过合理期限，故即便有解除权，也已经消灭。3、在将近二十年居住期间，庄武良先后三次装修讼争房屋，最近一次装修是2019年12月，花费13800元，倘若保开公司一定要收回该房屋，则保开公司也理应对庄武良的装修损失进行赔偿。三、庄武良愿意按合同约定标准支付租金，但保开公司要求支付占用费和违约金不应予以支持。1.讼争房屋性质具有特殊性，其租金标准系由政府统一规定，具有保障性特征，保开公司要求按照市场价支付房屋占有费没有依据。2.如上所述，庄武良一直积极要求支付租金，但保开公司拒绝接收，故庄武良不存在违约的事实，其要求支付违约金没有事实依据。综上，保开公司诉求解除合同、腾退房屋及支付房屋占用费和违约金的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。在此情况下，庄武良同意按合同约定标准或现行同类公有住房的租金标准支付租金。 本院经审查认为，本案讼争房屋系相关部门安排给庄武良的过渡周转房，该房屋系具有国家保障性质的政策性住房，庄武良并非基于单纯的公房租赁关系承租讼争房屋。讼争房屋作为拆迁过渡周转房，其取得、管理、返还以及由此衍生的拆迁安置问题，并非平等主体之间的民事法律关系，因此发生的纠纷，应由相关部门予以解决，不属于民事案件受理范围。故，保开公司的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告厦门市旧城保护开发有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年九月十八日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。