重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2915号 原告：李德兰，女，1974年9月19日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。 被告：重庆宏宣房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区龙市镇飞龙街****8-7，统一社会信用代码91500117345939697Q。 法定代表人：但智明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇，男，1974年7月7日出生。 委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。 原告李德兰与被告重庆宏宣房地产开发有限公司（以下简称“宏宣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法由审判员代军适用小额诉讼程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告李德兰及其委托诉讼代理人李洲，被告宏宣公司的委托诉讼代理人王宇、张喜春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李德兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋产权证；2.判令被告支付自2019年6月1日起至2019年9月11日的逾期交房违约金5438元和自2019年12月1日起至2020年8月15日的逾期办证违约金13676元，共计19114元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于重庆市武隆区XX街道XX某路XXX号X幢XX-X的房屋，双方就房屋面积、单价、交房时间、办证时间、逾期交房及办证违约金计算方式进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2019年9月11日实际使用案涉房屋，但被告所交付使用的房屋未取得竣工验收备案登记。因此被告应当承担自合同约定交房之日起至2019年9月11日止的逾期交房违约金。另外，按照合同约定被告应当在原告实际使用房屋后60日内办理房屋产权登记，但被告截至2020年8月15日仍未办理，已构成违约，应当支付自2019年12月1日起至2020年8月15日期间的逾期办证违约金。原告李德兰为维护其合法权益，向本院起诉，要求判如所请。 被告宏宣公司辩称，1.驳回原告第一项诉讼请求，因为有权办理房产证的机关为不动产登记中心，被告没有该项行政权力，同时合同仅约定了由双方共同向不动产登记中心申请取得登记受理单，并未要求被告办理房产证。2.在补充协议中，双方明确约定因政策或政府原因导致不能办理相关登记手续的，被告不承担任何责任。本案中，因政府未兑现会议纪要中载明的免收城市建设配套费或者配套费先征后返的承诺，导致被告因未缴纳配套费而未能办理登记受理单，被告不应承担违约责任。3.即使应该由被告承担逾期取得登记受理单的违约责任，但根据商品房买卖合同第十三条约定，因被告原因逾期取得登记受理单的，被告应在实际取得登记受理单起30日内按已付房款的万分之一向原告支付违约金，违约金的支付条件并未成就，不应支持原告该项诉讼请求。4.被告无逾期交房的行为，首先其以电话、短信及张贴公告的方式通知了原告接房时间，另外在合同中明确约定即使原告没有接到被告的接房通知，也应在2019年5月31日办理接房手续，原告自己逾期办理接房手续的，被告不应承担逾期交房的责任。 本院经审理查明，重庆宏宣房地产开发有限公司在原重庆市武隆县巷口镇XX某路XXX号开发名为“某某项目”的商品房。2017年11月15日，原武隆县国土资源和房屋管理局向被告宏宣公司颁发了商品房预售许可证【渝武国土房管（20XX）预字第（XX）号】，准予宏宣公司对外销售位于重庆市武隆区XX镇XX某路XXX号的名为“某某项目”的商品房，并确定商品房预售资金监管银行为中国建设银行股份有限公司武隆支行。2019年4月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买位于重庆市武隆区XX某路XXX号X幢XX-X的商品房，建筑面积为105.61平方米；该房屋总成交金额为528050元，原告于签定合同时支付首付房款218050元，余款310000元向银行申请按揭贷款。此外该合同第七条、第八条、第九条约定：宏宣公司应当在2019年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；宏宣公司应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，宏宣公司应当在验收交接时出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》，若宏宣公司不出示证明文件，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由宏宣公司承担；除约定的遭遇不可抗力情况外，宏宣公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期在30日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原、被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告宏宣公司办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因宏宣公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在540日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；逾期超过540日后，原告有权解除合同，若原告要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之一支付违约金，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；如因原告的责任，导致宏宣公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告宏宣公司不承担责任。合同第二十三条约定：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向宏宣公司支付的银行按揭款。同时，该合同附件五为合同补充协议，协议约定：因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收宏宣公司所送报的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，宏宣公司不承担任何责任；本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权证登记期限、预告登记期限的天数特指工作日；宏宣公司选聘的物业服务企业为重庆翔耀物业管理公司。2019年6月27日，宏宣公司作为建设单位自行组织了勘查、设计、施工等单位竣工验收。 2019年4月27日，原告李德兰向被告支付首付房款218050元。2019年5月31日前，被告已通知原告按合同约定时间接房。2019年7月24日，原告李德兰获得银行按揭贷款。2019年9月11日，原告李德兰实际使用位于重庆市武隆区XX某路XXX号X幢XX-X的商品房。2020年9月7日，原告李德兰向本院起诉，请求判令宏宣公司办理案涉商品房的房屋产权证，支付逾期办证违约金和逾期交房违约金。 另查明，宏宣公司开发的位于重庆市武隆区巷口镇XX某路XXX号的“某某项目”项目未取得竣工验收备案登记。涉案房屋因配套费问题无法取得登记受理单，从而无法办理房屋产权登记。 上述法律事实，有原、被告双方的法庭陈述，《重庆市商品房买卖合同》《收据》、商品房预售许可证【渝武国土房管（20XX）预字第（XX）号】、《建设工程消防验收意见书》《重庆市建设工程竣工验收报告》《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》《建设用地规划许可证》《不动产权证书》、关于某某项目申请办理竣工验收备案登记的请示等证据材料在案为凭，上述证据真实、合法，且与本案事实有关联，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定，应为合法、有效，双方均应按合同约定，全面履行各自的义务。虽然被告于2019年5月31日前履行了通知原告接房的义务，但宏宣公司交付的商品房未取得竣工验收备案登记手续，无法出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》，不符合合同第七、八条约定的交房条件，原告依约有权拒绝接房，宏宣公司的行为已构成违约，由此产生的延期交房责任应由被告宏宣公司承担。因此，被告宏宣公司应当以原告已付房款为基数按每日万分之一的标准向原告支付2019年6月1日起至2019年9月11日期间的逾期交房违约金。鉴于原告于2019年7月24日才向被告宏宣公司支付完总房款，因此被告应按原告支付房款期间分段支付违约金，即从2019年6月1日起至2019年7月24日止按首付款218050元为基数按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金1177.47元，再从2019年7月25日起至2019年9月11日止按总房款528050元为基数按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金2587.45元，合计3764.92元。本院对原告超出部分不予支持。 对于本案第二个争议焦点，本院认为，双方在合同第十三条中约定宏宣公司向土地房屋登记机构办理房屋产权登记申请并取得登记受理单的期限为案涉商品房交付使用之日起60个工作日内，本案被告宏宣公司在2019年9月11日将案涉商品房交付给原告，其办理产权登记的期限应当为2019年12月10日之前，但截至起诉之日，被告宏宣公司仍未履行办理产权登记义务，已构成违约，应当承担违约责任。 被告辩称逾期未能办证系因政府原因导致不能办理竣工验收备案登记手续，符合合同补充协议约定的免责条件（因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收宏宣公司所送报的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，宏宣公司不承担任何责任）。本院认为，对此免责条款不能作机械理解，应结合该合同十三条约定的“如因宏宣公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在540日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金”进行理解，前者所指的免责条款应是行政机关行使登记职权中因自身工作原因或因政策变化导致不能按照合同当事人约定的期限办理受理和相关登记，而后者则明确约定因合同当事人原因未能按期取得受理登记的，应当支付违约金，二者约定之间并不矛盾。从本案实际来看，被告宏宣公司未能取得房屋登记受理单的主要原因是未能取得竣工验收备案登记，而未取得竣工验收备案登记是因为宏宣公司未交纳配套费，配套费未交是未能取得房屋登记受理单的基础原因。根据有关规定，对配套费的交纳义务主体为宏宣公司，而非购房人，虽然宏宣公司客观上与区政府在是否免交配套费等问题上存在纷争，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，宏宣公司与区政府之间的纷争应依法另行解决，被告宏宣公司不能以此要求免除其逾期办证的违约责任。 对于被告提出尚未取得登记受理单，违约金支付条件未成就，不应支付违约金的问题。本院认为，虽然合同中约定：宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。按表面理解，支付违约金的条件是实际取得登记受理单。但是，转移商品房所有权是商品房买卖合同重要的合同目的之一，取得登记受理单、完成商品房产权登记手续是转移商品房所有权的必经过程，若以此为依据，则意味着购房人要追究出卖人的违约责任要依赖于出卖人的态度，这无疑变相承认当事人把自己的违约行为作为拒绝承担民事责任的依据，显然违反了民法诚实信用基本原则，有违公平、正义。同时也与合同十三条“如因宏宣公司的责任，未能按期取得登记受理单的，逾期在自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金”的约定本意相悖，被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。原告主张的逾期办证违约金起算时间为实际交房之后80日（自然日）与合同约定的60个工作日不同，本院认为应当按照双方签订的合同内容计算逾期办证违约金起算时间。同时，原告起诉要求的逾期交房违约金与逾期办证违约金计算期间并未重复。至于被告于法庭辩论结束后要求对违约金进行调整，因双方当事人在合同中对违约金标准有明确约定且被告在庭审中未举证证明违约金过高的事实，本院不予支持。因此，本院对原告主张自2019年12月1日起计算逾期办证违约金的标准不予认可，对原告主张的以原告已付房款528050元为基数，按每日万分之一的标准支付2019年12月11日起至2020年8月15日期间的逾期办证违约金13148.45元的诉讼请求，本院予以支持。 对于本案第三个争议焦点，审理已查明，案涉商品房至今未办理竣工验收备案登记手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件”之规定，案涉商品房暂不具备法律意义上的交付条件，客观上亦不具备办理产权登记的条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，原告主张宏宣公司为尚未竣工验收的商品房办理产权登记，条件尚不成就，事实上不能履行，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。但是被告作为房屋开发商，应积极履行合同义务，促成办证条件成就，以保障购房者合同目的的实现。 综上，经本院审判委员会讨论并决定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第一百一十条、第一百二十一条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆宏宣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李德兰支付逾期交房违约金3764.92元； 二、被告重庆宏宣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李德兰支付逾期办证违约金13148.45元； 三、驳回原告李德兰其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取277.85元（原告已预交），由原告李德兰负担55.02元，被告重庆宏宣房地产开发有限公司负担222.83元。 本判决为终审判决。 审判员  代军 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王雪