北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9983号上诉人（原审原告）：金彩红，女，1983年8月26日出生，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：李安琪，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：邓艳，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红革，北京泽盈律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王悦霄，女，1988年2月15日出生，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王俊停，北京福和律师事务所律师。上诉人金彩红因与被上诉人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）、王悦霄执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金彩红上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止对（2018）京0112执5731号案中执行标的（北京市通州区××房屋）的执行。事实和理由：金彩红与王悦霄签订购房合同，购买王悦霄房屋，后双方产生纠纷，经法院调解，双方解除合同，将涉案房屋由金彩红管理使用和收取房租以保障金彩红的合法权益。上述调解书是在信托公司申请（2018）京0112执5731号案之前作出，且调解书确认了金彩红对涉案房屋的物上权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，在王悦霄未返还价款的情况下，如果允许对房屋拍卖，将会使金彩红得不到王悦霄名下财产，又妨碍金彩红对标的物的占有使用，有失公允。金彩红与王悦霄有合法有效的房屋买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于购买人已经支付购房款并合法占有房屋，人民法院不得查封扣押。买卖合同在先，王悦霄与信托公司抵押合同在后，抵押行为侵犯金彩红合法权益。信托公司没有审慎核查诉争房屋在抵押前的状态，该房屋在抵押前已经被保全。金彩红保留向法院请求撤销抵押登记的权利。根据民诉法解释第三百零四条、三百零五条、三百零七条规定，金彩红权利应优于金钱债权的执行，排除对涉案房屋的查封拍卖。法院引用了最高法办理执行异议和复议案件若干问题规定第17条。我方适用的是符合但书规定的情形，因此可排除担保物权，享有受偿权。信托公司辩称，同意一审判决，不同意金彩红上诉请求。第一，金彩红依据的文书是民事调解书，不是判决或裁定，而且不是将标的归属于案外人，只是收取租金的权益，双方没有租赁合同。第二，金彩红主张的房屋买卖合同已于2018年5月18日解除，金彩红不能够以购房人身份排除执行。王悦霄述称，同意金彩红第一项上诉请求，不同意其他项，与我方无关。金彩红向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决停止对（2018）京0112执5731号案中执行标的（北京市通州区××房屋）的执行；2、判决由信托公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：依据北京市中信公证处出具的（2016）京中信内经证字58682、58683号公证书及（2017）京中信执字01857号执行证书，2016年8月2日，信托公司与王悦霄签订《贷款合同—房屋抵押》及《抵押合同—房屋抵押》，王悦霄向信托公司贷款300万元，2016年8月4日双方就上述合同办理了公证，2016年8月8日就涉案房屋办理了抵押登记。因王悦霄未依约履行还款义务，2018年7月，经信托公司申请，法院就信托公司与王悦霄公证债权文书非诉执行一案以（2018）京0112执5731号立案执行。在案件执行过程中，因被执行人未依法履行给付义务，法院于2018年8月14日对王悦霄名下的涉案房屋进行轮候查封。金彩红诉王悦霄房屋买卖合同纠纷一案，法院于2017年10月19日立案。案件审理过程中，法院于2018年1月10日对涉案房屋进行保全查封，该查封系首封。2018年5月18日，法院作出（2017）京0112民初34861号民事调解书，协议：“一、金彩红与王悦霄于2016年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年5月18日解除；二、王悦霄支付金彩红购房款、装修费损失等所有费用共计220万元，上述款项分两次付清；王悦霄于本调解书生效之日起3日内向金彩红支付第一笔60万元，剩余款项王悦霄须在2018年12月30日前且金彩红将涉案房屋腾空交付之日付清；三、上述款项全部付清前，涉案商铺由金彩红继续出租并收取租金。如果王悦霄在2018年10月30日前付清第二笔款项，则自2018年6月1日起至款项实际付清之日止，每个月按照1万元的标准进行款项的抵扣（在第二笔应付款项中予以相应扣除）；如果王悦霄在2018年12月30日前付清第二笔款项，则自2018年6月1日起至款项实际付清之日止，每个月按照5000元标准进行款项的抵扣（在第二笔应付款项中予以相应扣除）。如在金彩红出租期间，租户退租腾房，则自房屋腾空之日起不再进行租金抵扣；四、如王悦霄未按照第二项约定足额按时支付第一笔款项，则金彩红可立即就220万元申请强制执行。如第二笔款项王悦霄未能在2018年12月30日前完成支付，则金彩红可继续出租房屋并收取租金直至款项全部付清之日止，且不进行任何抵扣；五、王悦霄支付第二笔款项时金彩红需同时将涉案房屋腾空交付给王悦霄，但王悦霄应还款日前30日通知金彩红将涉案商铺腾空，金彩红应在收到通知之日起30日内将涉案商铺腾空交房，交房之日王悦霄支付第二笔款项；六、王悦霄付清上述全部款项后3日内，金彩红至法院解除查封；七、金彩红与王悦霄就本次房屋买卖合同纠纷一次性解决，双方再无其他任何债务纠纷。”上述协议达成后，王悦霄仅支付异议人第一笔款项60万元，剩余款项未支付，金彩红遂于2019年1月向法院申请强制执行，法院以（2019）京0112执262号立案执行。因（2018）京0112执5731号一案对涉案房屋具有顺位在先的抵押权，依据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，2019年12月，经与（2019）京0112执262号一案商请移送，涉案房屋由（2018）京0112执5731号一案进行处置。2020年2月26日，法院在阿里拍卖平台发布拍卖公告，定于3月30日拍卖涉案房屋，因金彩红提出案外人执行异议，拍卖中止。一审法院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，金彩红与王悦霄签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2018年5月18日解除，金彩红要求返还已支付的购房款从性质上属于普通的金钱债权，不能对抗信托公司享有的抵押权，对于金彩红所述租赁权排除执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人即使享有合法的租赁权亦不能排除法院对于房屋的拍卖等执行行为。结合以上分析，金彩红的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持。判决如下：驳回金彩红的诉讼请求。二审中，当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金彩红主张与王悦霄房屋买卖合同纠纷一案经法院调解，双方解除合同，涉案房屋由金彩红管理使用和收取房租，上述调解书是在信托公司申请（2018）京0112执5731号案之前作出，且调解书确认了金彩红对涉案房屋的物上权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，应当排除对涉案房屋的执行。本院认为，该调解书主要内容是双方解除合同，王悦霄返还金彩红已付购房款，且在不能返还购房款的情况下由金彩红出租涉案房屋，用收取的租金抵偿王悦霄应返还之购房款。调解书虽系双方因合同纠纷达成，但并没有关于将本案所涉执行标的即涉案房屋归属于金彩红或向金彩红返还房屋的内容。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条不适用本案情形，金彩红据此主张排除执行依据不足，本院不予支持。金彩红另称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金彩红已经支付购房款且合法占有房屋，人民法院不得查封扣押。显然，金彩红与王悦霄的房屋买卖合同已经解除，已付购房款应当由王悦霄全部返还金彩红。故金彩红主张依据第二十八条规定排除执行缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，金彩红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由金彩红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  周 易二〇二〇年九月二十八日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏