山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2444号 上诉人（原审被告）：淄博新能商贸有限公司。住所地：山东省淄博市张店区傅家镇张博路**。统一社会信用代码91370303MA3NX7PJ7U。 法定代表人：尹宝庆，总经理。 委托诉讼代理人：王迪，山东子诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博万达包装印刷物资有限公司。住。住所地：山东省淄博市张店区山泉路中段一社会信用代码91370303752661063A。 法定代表人：岳安营，总经理。 上诉人淄博新能商贸有限公司（以下简称新能公司）因与被上诉人淄博万达包装印刷物资有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新能公司上诉请求：1.依法撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6894号民事判决，依法改判上诉人不支付被上诉人违约金或发回重审。（上诉金额350000.00元）；2.依法判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉租赁物被上诉人自始没有向上诉人交付，租赁物客观上不具备交付的条件，上诉人依程序解除合同具有事实和法律依据，不存在任何违约情形。1.本案合同履行中，最具代表性的交付标志，展厅的钥匙被上诉人自始没有向上诉人交付，被上诉人并没有履行租赁合同标的展厅的交付义务，无论出于什么原因，被上诉人未交付案涉租赁物是客观事实，一审法院仅推定上诉人对展厅内存放查封车辆知情而认定上诉人解除合同理由不合法的认定显然主次颠倒，无事实依据。2.依据上诉人提供的公证书及公证录像，案涉标的物内查封车辆系淄博市中级人民法院加贴封条就地封存的车辆查封，依据相关法律法规，任何单位或个人对该查封物不具有处分或转移的权限，虽然电话录音中被上诉人工作人员声称能够随时移走，但事实情况是，查封车辆一直在展厅放置，基于上诉人的起诉，被上诉人才将车辆转移。由此也可以证实，案涉展厅自始也不具备交付使用的条件，即使交付展厅，在展厅内放置贴着封条的查封物，也根本无法进行经营活动。二、一审判决认定合同自2019年9月1日解除无事实和法律依据，合同已于2019年6月12日因被上诉人的违约行为由上诉人通知解除。被上诉人未提交任何证据证实其对外转租的时间，相反，上诉人提供的录像证据证实，九月初新的租户就已经开始经营，也就是说在上诉人发出解除合同通知函的同时，被上诉人开始另行对外招租。其招租的行为也是对合同解除的认可，且在法定三个月除斥期间内未通过司法程序主张合同效力，也应当视为解除通知生效，被上诉人应当返还租金及押金。三、被上诉人自始不存在任何损失，被上诉人既不同意解除又将涉案展厅另行出租的行为才是违约行为，另一方面，被上诉人另行出租的行为也是对解除合同的认可，后期庭审阶段被上诉人同意解除合同的意见也视同对解除合同的认可，不存在单方无理由解除的情形。1.一审判决相互矛盾，观点不能成立。合同解除的结果若认定为系被上诉人的解除意愿而导致的，则不存在上诉人单方解除违约的情形；合同解除的结果若认定为系上诉人发出解除通知函解除，被上诉人又同意解除，则不存在任何一方违约单方解除。2.被上诉人自始不存在任何损失。本案现在的状况是，上诉人自始没有获得租赁物的使用权和控制权，自始也没有使用租赁物，被上诉人自始也没有交付展厅，被上诉人在持有上诉人交付的一年租金的情况下，在一年内又进行了转租，收取了双份租金。在被上诉人不存在任何损失且基于违约而获利的情况下，判决上诉人支付违约金显然违背客观事实，违约金的认定也超过法律规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，且违背公平原则，依法应当予以撤销。 万达公司未作答辩。 万达公司向一审法院起诉请求：1、确认被告单方面解除双方的租赁合同属于违约解除；2、判令被告支付违约金350000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定原告将其位于淄博市张店区的展厅约2300平方米（加第一修理间至该修理间西墙），加展厅北面空地部分东西共24米（奥仕达向西用几米甲方向西补几米）出租给被告，租期15年，从2019年1月1日起至2033年12月31日止；年租金60万元（不含税金），租金在上年基础上每4年递增11%，每年交纳一次，乙方应提前2个月交足下一年租金，如拖欠，按日缴纳年租金的千分之四的滞纳金，乙方到税务部门开具发票；乙方应预交水电、门窗保证金10000.00元。合同第五条违约责任约定，租赁期未到，若一方无正当理由单方面解除合同视为违约，违约方向守约方赔付当年一年租金的经济损失。被告于2018年12月11日通过王杰账户向岳安路（原告股东）账户转账50000.00元，通过其法定代表人尹宝庆账户分别于2018年12月14日向岳安路账户转账50000.00元、250000.00元各一笔，于2018年12月29日向岳安路账户转账100000.00元、160000.00元各一笔，合计转账610000.00元。原告于2018年12月30日向被告开具金额分别为550000.00元、50000.00元的租赁费收款收据各1张、金额为10000.00元的水电门窗押金收据1张。之后，被告曾在展厅玻璃上张贴招租广告，内容为“展厅出租153××××0007”。2019年2月22日，岳安路通过电话告知尹宝庆，其在展厅所贴招租广告被尹宝庆公司的伙计揭去，在双方通话中亦谈及展厅内车辆，相关对话内容如下：“岳：我不和你说好了吗，咱那个车的事，你啥时候装修我啥时候往外开，我寻思给你拆的仰儿翻天的。尹：行啊，行啊，行啊。岳：你需要我现在开走我就现在开走？这个不要紧。我寻思给你拆的仰儿翻天的。尹：行啊。”2019年6月3日，被告委托山东省淄博市鲁中公证处（以下简称“鲁中公证处”）对其租赁的张店区山泉路150号店内现状进行保全证据公证。据公证书记载，在一层临街的展厅内，有三辆QOROS汽车（两辆白色、一辆蓝色）摆（停）放着，车门上均贴有“山东省淄博市中级人民法院”封条，有的封条上显示封条时间为二〇一八年十月十六日。2019年6月11日，被告通过EMS向原告邮寄《合同解除通知函》1份。该《合同解除通知函》的主要内容为“……至合同签订已过了6个月时间，经我公司多次电话及当面催告，你公司至今仍未向我司交付上述租赁展厅，且经我公司现场查看，展厅内仍存放有3台法院查封的车辆，导致我方合同目的根本无法实现。为此特通知你公司解除双方于2018年12月13日签订的《租赁合同》并承担违约责任。”该邮件于次日由原告公司岳安济签收。原告收到被告的《合同解除通知函》后，已于2019年9月1日与他人签订《租赁合同》，将涉案展厅另行出租。现原、被告因《租赁合同》的解除及违约责任问题发生争议，形成本诉。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。被告在合同签订后依约将2019年全年租金600000.00元及押金10000.00元交付原告，履行了合同约定的付款义务。原告提交的岳安路与尹宝庆的通话录音证据及招租广告照片，可以证明原告已将其所承租的涉案展厅对外招租，足以说明被告对承租展厅享有支配权，对原告主张其已将出租物交付被告履行了合同约定的交付租赁物义务的主张，予以采信。原、被告在《租赁合同》中，未就合同解除的情形作出约定，而涉案展厅内存放有被法院查封车辆的事实，被告在签订《租赁合同》时，即应当知晓，且从岳安路与尹宝庆通话中，亦可以证明被告对上述事实在2019年2月22日前是认可的，之后并无证据证明被告就此提出过异议，现被告以原告未履行展厅交付义务，导致合同目的根本无法实现为由，主张其提前单方解除合同合法，无事实及法律依据，不予采信。被告单方提前解除合同的行为，违反了《租赁合同》第五条约定，构成违约，应当承担违约责任，原告诉求被告支付违约金350000.00元，符合《租赁合同》约定及法律规定，依法支持。原告请求确认被告单方解除双方的租赁合同属于违约解除，非确认之诉，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博新能商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告淄博万达包装印刷物资有限公司违约金350000.00元；二、驳回原告淄博万达包装印刷物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550.00元（原告已预交），由原告淄博万达包装印刷物资有限公司承担100.00元，被告淄博新能商贸有限公司承担6450.00元（于本判决生效后七日内交纳）。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，《租赁合同》订立后，从形式上看，上诉人新能公司虽未直接占有使用租赁物，但是结合其支付租金并对外招租的行为以及双方人员通话内容，可以证实对于展厅中存放有法院查封车辆的事实以及该事实并不影响展厅的交付和使用，上诉人新能公司系明知且无异议的；在本案《租赁合同》履行过程中，并不存在被上诉人万达公司不交付和不能交付租赁物的情形，展厅的搁置状态系基于上诉人新能公司的意思表示，其已经实际取得该租赁物。上诉人新能公司主张被上诉人万达公司未履行和不能履行交付义务，与事实不符，本院不予采信。本案并不存在被上诉人万达公司违约致合同目的不能实现的事实，上诉人新能公司不享有合同解除权，其向被上诉人万达公司发出解除通知，虽然被上诉人万达公司未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。 虽然上诉人新能公司不享有单方解除合同的权利，但是其以实际行为表明不再履行《租赁合同》并且提起解除合同之诉，考虑到双方的房屋租赁合同系长期性合同，且被上诉人万达公司同意解除合同并已经另行出租案涉租赁物，解除案涉《租赁合同》，符合双方的意思表示和法律规定。但是上诉人新能公司系违约方，其应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。《租赁合同》第五条违约责任约定，租赁期未到，若一方无正当理由单方面解除合同视为违约，违约方向守约方赔付当年一年租金的经济损失。因此，被上诉人万达公司请求上诉人新能公司承担支付350000.00元违约金的违约责任，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。上诉人新能公司主张被上诉人万达公司基于违约而获利，与事实不符，本院不予采信。 综上所述，上诉人新能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550.00元，由上诉人淄博新能商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年九月十八日 法官助理 葛云雷 书 记 员 皮 玥