甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终2989号上诉人（原审被告）:兰州农村商业银行股份有限公司东岗支行，住所地兰州市城关区东岗东路**。负责人：段德春，该支行行长。委托诉讼代理人：栗作鹏,北京大成(兰州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：修福君，男，1970年3月16日出生,汉族，住甘肃省兰州市红古区。委托诉讼代理人：李伟东，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李国强，男，1989年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。被上诉人（原审第三人）：赵书艺，女，1981年11月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。上诉人兰州农村商业银行股份有限公司东岗支行（以下简称农商行东岗支行）因与被上诉人修福君、李国强、赵书艺案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6009号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行东岗支行上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6009号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.修福君与李国强、赵书艺在调解过程中达成的协议是以物抵债协议而非买卖协议，一审认定修福君与李国强、赵书艺订立买卖协议将对账确认的本金转化为已付房款与事实不符。2.本案以物抵债的调解协议不能排除强制执行。该以物抵债协议只属于债的范畴，不能直接发生物权变动的效力，在变更登记前，案涉房产仍属于李国强，赵书艺，修福君享有的民事权益并不优于农商行东岗支行，不能排除执行。3.修福君怠于行使权利，致使房产无法过户。根据协议约定，双方最迟在2017年4月20日前办理过户登记，但根据房地产开发商出具的证明，双方在2017年4月20日前无法办理过户登记，双方该过户约定错误。修福君在得知无法办理过户登记后没有申请强制执行，查封涉案房产，修福君怠于行使权利致使无法办理过户登记。综上，修福君提出排除执行的诉讼请求不能成立。修福君辩称，1.兰州市红古区人民法院作出的（2017）甘0111民初347号民事调解书已经生效，该调解书确认了修福君与李国强、赵书艺达成的房屋买卖协议，修福君已经全额支付房屋价款，享有涉案房屋的物权期待权。2.修福君与李国强、赵书艺签订的协议为房屋买卖合同而非以物抵债协议。款项性质为购房款，仅在房款构成中存在双方曾经的借款15万元，双方履行的是房屋买卖合同。3.修福君积极办理房屋过户事宜，未能在查封前办理过户登记系因李国强、赵书艺与房地产公司之间的债权债务纠纷导致，修福君不存在过错。修福君享有购买房屋的物权期待权，能够阻却执行。李国强、赵书艺述称，认可修福君的答辩意见，请求维持一审判决。修福君向一审法院起诉请求：1.确认位于兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室的房屋为修福君所有；2.判令停止对兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室房屋的执行，解除查封；3.本案诉讼费由农商行东岗支行承担。一审法院查明事实：2017年2月16日，兰州市红古区人民法院受理了修福君与李国强、赵书艺民间借贷纠纷一案，经法院主持调解，修福君与李国强、赵书艺达成调解协议，赵书艺和李国强将夫妻共有的位于兰州市红古区××号楼××单元××室××0万元顶账于修福君，修福君退还李国强、赵书艺房款15万元。修福君在2017年3月20日前退还房款10万元，李国强、赵书艺在收到10万元房款之日起一个月内为修福君办理房屋过户登记，同时，修福君退还剩余房款5万元。兰州市红古区人民法院（2017）甘0111民初347号民事调解书对上述协议予以确认。2016年3月12日，李国强、赵书艺将房屋交由修福君占有。2017年3月15日,修福君向李国强、赵书艺支付购房款10000元，于2017年3月17日向李国强、赵书艺支付购房款108345元、31650元后，修福君与李国强、赵书艺共同至甘肃中天健房地产开发有限公司办理房屋产权证变更事宜，由于甘肃中天健房地产开发有限公司办理产权证期间无法变更登记，该房屋产权登记手续未能变更至修福君名下。在兰州农村商业银行股份有限公司甸子街支行与李国强、赵书艺金融借款合同纠纷一案中，兰州农村商业银行股份有限公司甸子街支行申请对李国强、赵书艺名下财产进行查封、冻结。一审法院于2017年8月27日依据（2017）甘民初4402号民事裁定书，依法冻结了李国强名下位于兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室的房屋。2017年9月26日，修福君提出执行异议，2018年7月21日，一审法院做出（2017）甘0102执异110号执行裁定书，驳回修福君的异议请求。2017年8月29日中国银行业监督管理委员会甘肃监管局出具《中国银监会甘肃监管局关于同意兰州农商银行广场支行等12价分支机构终止营业的批复》（甘银监复〔2017〕122号），将兰州农村商业银行股份有限公司甸子街支行各项业务并入农商行东岗支行，兰州农村商业银行股份有限公司甸子街支行已办理注销登记。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。修福君与李国强、赵书艺民间借贷纠纷一案中，修福君诉请的到期债权为15万元，李国强、赵书艺将房屋作价30万元抵顶修福君，抵顶房屋价款明显高于债权，修福君全部债权抵顶后，仍需向李国强、赵书艺支付差价15万元，抵顶房屋价格超出双方债权债务的范围。兰州市红古区人民法院（2017）甘0111民初347号民事调解书确认的协议已依法成立。修福君与李国强、赵书艺之间确实存在借贷关系，修福君为了实现债权，依法向兰州市红古区人民法院提起诉讼，双方在兰州市红古区人民法院的主持下达成调解，将双方之间的借贷关系转变为房屋买卖合同关系，并对房屋交付、尾款支付、房产过户等权利义务内容作出了约定。修福君依据调解协议约定，向李国强、赵书艺二人支付购房尾款，李国强、赵书艺向修福君交付房屋，双方的房屋买卖合同已经实际履行。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的，除法律特别规定所禁止外，均应予以准许。修福君与李国强、赵书艺双方经协商一致终止借贷关系，订立房屋买卖合同，将对账确认的借款本金转变为已付购房款。该房屋买卖关系不能认定为以物抵债，而是借款到期后，李国强、赵书艺难以清偿债务时，双方协商通过将李国强、赵书艺所有的商品房出售给债权人修福君，实现双方权利义务平衡的一种交易。兰州市红古区人民法院（2017）甘0111民初347号民事调解书及与其收款收据的内容均表明，修福君具有实际向李国强、赵书艺购买案涉房屋的真实意愿，李国强、赵书艺亦具有向修福君出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且经兰州市红古区人民法院调解书确认。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借贷关系，但尊重当事人以后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。据此，可以认定修福君与李国强、赵书艺之间达成房屋买卖合同关系，对修福君与李国强、赵书艺在查封前签订有书面的房屋买卖协议的事实予以认定。李国强、赵书艺认可在查封前向修福君交付房屋，修福君提交了在查封前实际占有房屋期间以其名义交纳的水、电费票据，故对修福君在查封前已合法占有涉案房屋的事实予以认定。修福君按照调解协议约定向李国强、赵书艺支付了全部购房款，未能过户的原因非修福君过错,故修福君与李国强、赵书艺之间并非普通的金钱债权，而是基于契约而享有的物权期待权，该权利显然优于农商行东岗支行针对李国强、赵书艺所享有的金钱债权，故对修福君请求解除对位于兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室的房屋查封的诉讼请求予以支持。关于修福君主张确认位于兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室的房屋所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权采取登记生效的原则，在所有权登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权，而在此之前，买受人对房屋只是享有物权期待权，尚未取得法律意义上的完全物权。故修福君请求确认涉案房屋归其所有的诉请与前述不动产物权登记制度相矛盾，对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于》第二条之规定，判决：一、不得执行位于兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室房屋;兰州市城关区人民法院（2017）甘0102执异110号执行异议裁定于判决生效时自动失效。二、驳回修福君其他诉讼请求。案件受理费100元，由兰州农村商业银行股份有限公司东岗支行负担。二审中，修福君提交收据一张证明其于2017年3月12日更换涉案房屋门锁，实际占有使用涉案房屋。因该证据不属于一审判决后形成的新的证据，本院对该证据不予认定。一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，一审将李国强、赵书艺列为被告不当，李国强、赵书艺为第三人，本院予以纠正。本案的争议焦点为修福君是否享有阻却执行的民事权益。修福君因与李国强、赵书艺民间借贷纠纷一案诉至兰州市红古区人民法院，并在审理过程中达成调解协议，该调解协议形成的基础法律关系为民间借贷法律关系，修福君系李国强、赵书艺的债权人，李国强、赵书艺与修福君形成的调解协议为以房抵债的协议。该以房抵债协议的基础法律关系真实，且经（2017）甘0111民初347号民事调解书确认，合法有效。审查一审中修福君提交的证据，能够证明修福君已按照协议约定将剩余房款按期支付。结合甘肃中天健房地产开发有限公司出具的证明亦能证实涉案房屋交付修福君占有使用，修福君与李国强、赵书艺在涉案房屋查封前已联系房屋开发商办理产权变更登记，不能办理产权变更登记非因修福君的原因所致。综上，修福君与李国强、赵书艺所签以房抵债合同合法有效，修福君作为涉案房屋特殊的买受人已经支付了全部房款并在查封前占有使用涉案房屋，不能办理产权变更登记亦非其自身原因。据此，修福君根据以物抵债法律关系对涉案兰州市红古区××镇××路××号××单元××层××室房屋享有物权期待权，一审认定事实清楚，虽裁判理由部分不当但判决结果正确。农商行东岗支行的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由兰州农村商业银行股份有限公司东岗支行负担。本判决为终审判决。审判长  张茜审判员  黄薇审判?员???王晶琦二〇二〇年九月十七日法官助理马进进书记员和田