安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3276号原告：邓飞保，男，1972年12月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：欧红梅（邓飞保之妻），女，1981年6月18日出生，汉族，住安徽省宿松县。以上二原告共同委托诉讼代理人：夏复田，安徽人人律师事务所律师。被告：宿松赵记永芳房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路永芳大厦。法定代表人：赵永芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。原告邓飞保、欧红梅与被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司（以下简称“永芳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告邓飞保、欧红梅的委托诉讼代理人夏复田，被告永芳公司的委托诉讼代理人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓飞保、欧红梅向本院提出诉讼请求：判令永芳公司赔偿邓飞保、欧红梅逾期交房违约金8389.56元（856078元×98日×0.0001元/日）。事实与理由：永芳公司系宿松县东北新城御景首府小区房产开发商。2018年2月23日，邓飞保、欧红梅与永芳公司签订《商品房预售合同》，购买永芳公司开发的御景首府小区3幢1单元1301号房屋，房屋总价款为856078元。永芳公司按合同约定在2019年12月30日前完成交付，逾期支付日万分之一违约金。邓飞保、欧红梅交付房款后，永芳公司在2020年3月30日才通知邓飞保、欧红梅收房，已构成违约，故起诉来院，请求判如所请。永芳公司辩称，1、起诉状诉称的双方签订《商品房预售合同》及合同约定的所购房屋面积、价款、交付时间属实，邓飞保、欧红梅称永芳公司于2020年3月30日书面通知交房时间亦属实。2、双方签订的《商品房预售合同》第八条约定的交房条件无效。该合同约定双方的交房条件是商品房经验收合格，但是宿松县住建局认为该交房条件不合法，交房必须通过综合验收，该交房条件约定无效；因此双方约定的交房时间亦无效，商品房经验收合格到综合验收仍需要一定的时间，事实上，永芳公司在综合验收后立即交房，无违约行为。若双方约定的交房条件有效，则该房屋在2019年12月30日即已验收合格，达到交付条件，永芳公司在2020年1月17日、2月25日两次电话通知邓飞保、欧红梅办理房屋交接收据，违约时间只有17天。3、《商品房预售合同》第九条约定的违约金过高，人民法院应依法减少。邓飞保、欧红梅的实际损失为房屋在延期交房期间的租赁费用，同地段的房屋租金经评估为7元/㎡，邓飞保、欧红梅每天的实际损失为：7元/㎡×面积÷30天，约定的违约金不应超过每天实际损失的30%，即不得超过7元/㎡×面积÷30天×130%。邓飞保、欧红梅主张的违约金远远超过了该数额，故应依上述规定对过高的违约金予以减少。本院经审理认定事实如下：邓飞保、欧红梅系夫妻关系。永芳公司系宿松县东北新城小孤山路北侧复兴路东侧御景首府小区开发商。2018年2月23日，邓飞保、欧红梅与永芳公司签订了《商品房预售合同》，购买永芳公司开发的御景首府小区3幢1单元1301室房屋，房屋建筑面积124.43平方米，单价6880元/㎡，房屋总价款856078元。合同约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、连续停电、停水致使施工不能的；3、交付期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后七天”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，邓飞保、欧红梅按约履行了交付房屋价款的义务。2019年12月30日，涉案房屋工程竣工。2020年3月27日，案涉房屋通过综合查验。2020年3月30日永芳公司书面通知邓飞保、欧红梅受领房屋。2020年7月14日至16日，该小区76户业主均以逾期交房为由起诉永芳公司支付逾期违约金。2020年7月27日，永芳公司在该批案件中业主项泽艳一案中向本院申请对其购买的御景首府小区1幢1单元1301室房屋2019年12月30日-2020年3月30日期间的租金价格进行评定，本院依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司进行评估。2020年8月24日，安徽国华房地产土地评估有限公司作出“皖国华评（估）字第202008872号”《房地产租赁估价报告》，评定该房屋2019年12月30日-2020年3月30日月租金为7元/平方米。上述事实，有双方的陈述、邓飞保、欧红梅提交的身份证复印件、购房发票、信访事项处理意见书和收房通知，永芳公司提交的工商登记信息及法定代表人证明、松住建（2020）16号文件，双方无异议，本院予以认定并在卷佐证。邓飞保、欧红梅提交的《商品房预售合同》，永芳公司对该证据的真实性无异议，但对该合同第八条、第九条有异议，认为第八条约定的交房条件无效、交房时间亦无效，交房时间应该是综合验收合格时间，永芳公司未违约；合同第九条约定违约金过高，应依法予以减少；永芳公司在2020年1月17日通知交房，邓飞保、欧红梅因为政府部门干预的原因未接受房屋，因此逾期天数只能计算为17天，而不是98天。该合同确定的基本事实，本院予以认定，对其抗辩，本院说理部分予以详述。永芳公司提交的“皖国华评（估）字第202008872号”《房地产租赁估价报告》，邓飞保、欧红梅对该报告真实性、合法性无异议，但认为该份报告不能作为永芳公司逾期交房给邓飞保、欧红梅造成损失的依据。该评估报告系本院委托，评估时间点为2019年12月30日-2020年3月30日，鉴定程序合法，鉴定结论客观、科学，故本院对该结论予以采信；其提交的《工程竣工验收报告》，邓飞保、欧红梅对真实性无异议，但认为该报告是永芳公司申请验收的法律文书，不具有该工程已完成竣工验收的法律效力，该报告是被告、监理单位、施工单位、设计单位共同出具，本院对该工程完成竣工予以认定；其提交的交房通知记录，邓飞保、欧红梅认为是永芳公司单方面做出，无证明力。本院认为，该证据无其他证据佐证，且无法反映通知内容，且结合双方合同第十一条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”及邓飞保、欧红梅提交的收房通知，本院认为，2020年3月30日，永芳公司向邓飞保、欧红梅发出书面交房通知，邓飞保、欧红梅庭审中予以认可，结合在宿松县的邮寄送达情况，可以认定4月1日其已将交房通知送达给邓飞保、欧红梅，至此，被告的违约情形消失，故本院认定逾期时间应计算至2020年4月1日。本院认为，邓飞保、欧红梅与永芳公司签订的《商品房买卖合同》内容真实、合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。邓飞保、欧红梅依约履行了支付全部购房款的义务后，永芳公司应按《商品房买卖合同》的约定于2019年12月30日前向邓飞保、欧红梅履行交付经验收合格的房屋的义务，但至2020年3月30日永芳公司才向邓飞保、欧红梅发送交房通知，其行为显已违约，永芳公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。根据上述认定的事实，永芳公司违约的期间应为自2019年12月31日至2020年4月1日，共计93天。本院认为，《商品房预售合同》中交付条件的约定并非合同的生效性要件的规定，并不必然导致该条款无效；且房屋需达到综合验收后交付是被告作为房地产开发公司应知基本常识，该合同是永芳公司制作的格式合同，现永芳公司主张该约定的期限应延长的抗辩，不予支持。故对永芳公司《商品房买卖合同》第八条、第九条关于房屋交付条件、交付时间的约定无效的抗辩，不予支持。依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付违约金。故邓飞保、欧红梅要求永芳公司支付违约金之请求，本院予以支持。关于永芳公司申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，永芳公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过邓飞保、欧红梅实际损失的30%。邓飞保、欧红梅因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，邓飞保、欧红梅未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因永芳公司逾期交房产生的损失较为合理。邓飞保、欧红梅所购房屋租金损失可参照安徽国华房地产土地评估有限公司作出“皖国华评（估）字第202008872号”《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金每平方米7元标准计算。参照上述标准，本案邓飞保、欧红梅因被告逾期交房的损失应为每日29.03元（7元平方米/月×124.43平方米÷30天），以逾期93天计算为2699.79元（93天×29.03元/天）；若依合同约定的总房款的日万分之一的标准计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对邓飞保、欧红梅起诉要求永芳公司按房屋总价款的日万分之一标准计算违约金的诉求，本院同时考虑新冠病毒疫情因素，予以调减为按租金损失的150%来计算，即违约金共计为4049.69元（2699.79元×150%）。对原告超出4049.69元部分的违约金诉请予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告邓飞保、欧红梅逾期交付房屋违约金4049.69元；二、驳回原告邓飞保、欧红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  谢亚栋二〇二〇年九月十五日书记员  汪 蓉附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。