上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23972号原告：上海高新技术投资管理有限公司，住所地上海市闵行区三鲁公路******楼**。法定代表人：朱正红，执行董事。委托诉讼代理人：吕悦昕，乐天(上海)律师事务所律师。被告：上海跃莱纺织服饰有限公司，注册地上海市奉，注册地上海市奉贤区航塘公路******3034车间div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：薛跃，总经理。原告上海高新技术投资管理有限公司与被告上海跃莱纺织服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日进行公开开庭审理。审理中，上海跃莱纺织服饰有限公司依法向本院提出反诉，后因上海跃莱纺织服饰有限公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在规定期内预交案件受理费，故本院依法裁定按上海跃莱纺织服饰有限公司撤回反诉的起诉处理。本院就本案于2020年9月9日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人吕悦昕，被告的法定代表人薛跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海高新技术投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2018年10月1日起至2020年1月31日止的租金人民币(币种下同)146,280元；2.被告支付2019年12月的电费464.40元；3.被告支付2019年12月的水费16.51元；4.被告支付自2019年7月1日起至2020年1月31日止的物业管理费10,692元；5.被告支付自2020年2月4日起至2020年8月5日止的占用使用费48,576元(按照每天264元的标准计算)；6.案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原、被告签订《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市闵行区三鲁公路XXX号XXX幢裙楼2楼201室房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2018年2月1日起至2020年1月31日止。然被告欠付2018年第四季度的部分租金，且未再支付自2019年1月起的租金及自2019年7月起的物业管理费等费用。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海跃莱纺织服饰有限公司辩称，2019年12月30日，因被告资金链断裂、欠付原告租金等费用，原告强制对被告承租的房屋进行封门。被告曾和原告沟通要求原告给予被告一周时间、将货清出后支付给原告6万元，但原告不同意。2020年5月20日左右，原告电联被告要求被告搬离物品。被告告知现在没有钱可以支付给原告。原告称不要钱、只要把东西搬走就行。但被告当时人在广东，故直到2020年7月才回来搬东西。2020年8月3日，被告已经将涉案房屋内的东西全部搬空。承租涉案房屋时，被告支付过押金23,040元。疫情期间国家进行2个月房屋补贴，被告和原告说过将被告应得的补贴冲抵被告欠付的两个月房租。原告封门也导致被告的货拿不出、赔偿他人损失3万元、还退了6万元预付款。综上，被告认为，被告应当支付至2019年12月30日止的租金，且被告应当负担的租金中应当扣除被告已付的押金、国家给予的房屋补贴及原告封门给被告造成的一半损失；对于原告主张的电费、水费金额无异议，被告也愿意支付；对于物业费，被告同意支付至2019年12月30日；对于占用使用费，不同意支付。经审理查明，涉案房屋登记于案外人上海明浦科技发展有限公司名下。上海明浦科技发展有限公司委托原告对外招商、出租，期限自2012年8月1日至2025年7月31日。2018年1月30日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方出租给乙方涉案房屋，建筑面积240平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为其经营场所之用，在工商营业执照规定范围内的经营活动时，遵守国家和本市有关房屋使用的有关规定及甲方对基地产业发展、环境保护和物业管理的规定。3.1租赁期自2018年2月1日起至2020年1月31日止；房租起算日为2018年3月16日。3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。4.1该房屋每月的租金按建筑面积计算为1.40元/平方米/天，实计10,080元/月。4.2乙方采取按季度(三个月)为一期缴付的方式向甲方缴付租金，并在每一期到期前10个工作日向甲方支付下一期租金(先付后用)。5.1乙方应在合同签订之日向甲方缴付相当于二个月的租金、物业费金额为保证金，实计23,040元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5.2乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的电、水、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付。5.3物业管理费0.20元/平方米/天。本基地物业管理费、电费、水费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用使用费。8.3甲方委托上海明华物业管理有限公司负责物业管理。9.8乙方逾期不支付租金、物业管理费、电费、水费及其它各项费用累计超过一个月的，甲方有权利对其实行停水、停电及其它追讨措施。乙方对此行为没有疑义。前述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付保证金23,040元。租赁期内，被告拖欠2018年第四季度租金15,240元(10,080元/月*3个月-被告于2019年支付的15,000元)及自2019年1月1日起的租金，并拖欠自2019年7月1日起的物业管理费、2019年12月的电费464.40元和水费16.51元。2019年12月31日，因被告欠付租金等费用，故原告对涉案房屋停止供电供水并锁门。租赁期满后，原、被告未再就涉案房屋租赁事宜续签合同。现原告以讼称事由诉至法院。本案审理期间，原、被告于2020年8月5日办理了涉案房屋的交接手续。另查明，2018年年底，原告与案外人上海八六三软件孵化器有限公司、案外人上海明华物业管理有限公司协商并达成一致意见，自2019年1月1日起物业管理费由0.20元/平方米/天调整为0.25元/平方米/天。后原告结合基地情况决定闵行基地入住企业物业管理费调价暂缓执行一年，入驻企业2019年年度物业费仍旧保持0.20元/平方米/天；2019年年度入驻企业物业管理费调价部分由原告自行负担；闵行基地入驻企业物业管理费调整至0.25元/平方米/天，从2020年开始实施。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、委托书、《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》、物业管理费调价通知、物业管理费调价执行决议、水电费单据等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，原告来函表示“被告要求原告减免疫情期间的部分费用，经法院协调，原告现同意减免被告疫情期间一个月的房屋占有使用费”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效，双方应按约履行。被告作为承租人按约缴付租金、物业管理费系其主要义务。然在租赁期内，被告拖欠自2018年10月1日起的租金、自2019年7月1日起的物业管理费等费用。被告的行为显然构成违约。现涉案租赁合同已期满终止，故原告要求被告结清被告返还房屋前被告所欠付的各项费用，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但就原告主张的租金、物业管理费、占有使用费的具体金额及计算标准，被告提出异议并认为原告自2019年12月31日起对涉案房屋停水停电并锁门、故其仅应支付至2019年12月30日止的租金及物业管理费。对此本院认为，虽原告对涉案房屋停水停电并锁门，但原告采取该措施系基于被告违约在先，且依据双方租赁合同约定，在被告逾期不支付租金、物业管理费等费用累计超过一个月的情况下，原告有权利对其实行停水、停电及其它追讨措施，对此被告也是明知的。故被告仍然应当支付自2019年12月31日起的租金、物业管理费及租赁期满后的占有使用费。当然本院也考虑到，虽然在被告违约的情况下原告有权利对其实行停水、停电等措施，但毕竟原告采取的该些行为显然会影响到被告对涉案房屋的有效利用、正常使用，且双方在合同中并未明确约定在原告采取该些措施后，被告给付的各类费用的具体标准是否仍为合同约定之标准，若仍要求被告按合同约定之标准给付各类费用，显然有失公平、且不合理，故本院兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按0.70元/平方米/天的标准给付自2019年12月31日起至2020年1月31日止的租金5,376元(0.70元/平方米/天*240平方米*32天)及自2020年2月4日起至2020年8月5日止的占有使用费30,912元(0.70元/平方米/天*240平方米*184天)，并按0.10元/平方米/天的标准支付2019年12月31日的物业管理费24元、按0.125元/平方米/天的标准支付自2020年1月1日起至2020年1月31日止的物业管理费930元(0.125元/平方米/天*240平方米*31天)。至于截止至2019年12月30日止的租金，被告仍应当按照涉案租赁合同约定的标准给付，共计135,868.60元。至于疫情期间，涉案占有使用费是否应当减免的问题，本院认为，首先，被告所称的国家强制给予两个月租金减免并无依据可寻，其次，于合同期满后及时搬离涉案房屋系被告的义务，若被告能积极、主动及时搬离涉案房屋，并不会遭受新冠肺炎疫情的影响，而被告非但未能及时搬离涉案房屋，且于2020年5月原告催告后，直至8月方搬离涉案房屋，故即便因新冠肺炎疫情影响被告对涉案房屋的经营使用，所产生的损失也系被告自行扩大的损失。综上，被告要求原告减免两个月的租金，并无依据。但鉴于原告自愿减免被告一个月的占有使用费计5,040元(0.70元/平方米/天*240平方米*30天)，此系原告自行处分自身的诉讼权利，本院予以准许。就原告主张的2019年12月的电费464.40元和水费16.51元，被告表示金额认可且同意支付，故本院予以支持。就被告已付的租赁保证金23,040元，现因涉案租赁合同已期满终止，原告理应将该笔款项返还给被告。又鉴于原、被告均同意将该款冲抵被告欠付原告的费用，故本院将在本案中一并予以处理。综合上述意见，经前述冲抵和减免，被告尚需向原告支付的租金、占有使用费及物业费、水电费合计为145,511.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告上海跃莱纺织服饰有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海高新技术投资管理有限公司145,511.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,768.21元，由原告上海高新技术投资管理有限公司负担163.09元，由被告上海跃莱纺织服饰有限公司负担1,605.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年九月二十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……