安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1210号 上诉人（原审原告）：长淮信达地产有限公司，住所地安徽省淮南市洞山东路，统一社会信用代码913404007901131054。 法定代表人：周增好，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡利利，该公司法务。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：田家庵区龙城浴场，住所地安徽省淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商******商铺，统一社会信用代码92340400MA2PJ5AH3P。 经营者：殷俊，男，1971年5月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省，现住安徽省淮南市山南新区。 委托诉讼代理人：邓传虎，安徽铸志律师事务所律师。 原审第三人：淮南市龙鸿商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商，统一社会信用代码91340400MA2N13DLXT。 法定代表人：纪九照，该公司执行董事兼总经理。 上诉人长淮信达地产有限公司（以下简称长淮信达公司）因与上诉人田家庵区龙城浴场（以下简称龙城浴场）、第三人淮南市龙鸿商业运营管理有限公司（以下简称龙鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。长淮信达公司的委托诉讼代理人蔡利利、闫正科，龙城浴场的经营者殷俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长淮信达公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判龙城浴场支付房屋占用费148013.28元，后续费用按照《房屋租赁合同》约定标准计算至房屋交还之日止，改判以148013.28元为基数按照银行同期贷款利率4.35%的标准自2019年11月1日起计至款清之日为止。事实和理由：一审判决认定占用使用费计算期间错误。应将2019年11月1日至2020年6月28日计算在内，增加65572.8元，共计148013.28元，后续费用计算至房屋返还之日止，并以此计算贷款利息直至返还房屋为止。 龙城浴场辩称，我们与第三人签订合同，与长淮信达公司没有关系。 龙鸿公司未作书面答辩。 龙城浴场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长淮信达公司对龙城浴场的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决关于长淮信达公司与龙鸿公司解除合同的效力及于龙城浴场的认定于法无据。龙鸿公司经长淮信达公司同意，将案涉商铺转租龙城浴场，转租行为合法有效，2018年8月30日，龙城浴场按照约定应龙鸿公司要求将2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金9万元支付给龙鸿公司。合同的效力仅及于合同当事人。在龙城浴场与长淮信达公司均未主张解除合同的情况下，一审判决认定双方合同已解除不当。二、一审判决依据案涉租赁合同确定的标准支付房屋占用使用费于法无据。本案案涉房屋自2018年9月以后就被长淮信达公司停水、停电，已无法按照合同约定的目的使用该房屋，由于浴场内不可移动固定设施和设备的存在，在被停水停电的情况下，该处房屋不具备任何使用价值，只会产生看管费用的损失。根据《中华人民共和国合同法》228条规定，在第三人主张权利致承租人无法使用并产生收益时，可不交或少交租金。龙城浴场在2018年8月30日按照合同约定缴纳租金无过错，一审判决在龙城浴场已支付租金，再要求龙城浴场承担因长淮信达公司与龙鸿公司的过错所致损失显失公平。三、即使存在占用使用费，也是在长淮信达公司要求龙城浴场退还房屋，龙城浴场拒不交还时才产生。长淮信达公司2018年9月才提出交还房屋，一审判决认定此项费用从2018年7月1日计算，无事实依据。 长淮信达公司辩称，龙城浴场上诉请求及理由无事实和法律依据。长淮信达公司与龙鸿公司之间的租赁合同解除后，龙城浴场继续占有长淮信达公司的案涉房产应向长淮信达公司缴纳房屋占用费。目前房屋仍在龙城浴场的控制之下，龙城浴场如果没有与长淮信达公司重新签订房屋租赁合同，应返还房屋。 龙鸿公司未作书面答辩。 长淮信达公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令龙城浴场立即返还长淮信达公司位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#商铺；2．请求人民法院判令龙城浴场支付长淮信达公司房屋占用使用费296654.4元（暂计算至2019年10月31日，后续费用按照632.14元/天计算至房屋归还之日止），并暂以296654.4元为基础，按照同期银行贷款利率支付资金占用费，至付清之日止；3．请求人民法院判令龙城浴场支付因房屋占有使用期间产费等各项费用110元。 一审法院认定事实：2015年6月19日，长淮信达公司与华杰公司签订《房屋租赁合同书》，长淮信达公司将位于淮南市田家庵区会战路南侧的水云庭大商出租给华杰公司，租赁面积17866.88平方米，租赁期限2015年7月1日至2020年6月30日；租金标准：第一个租赁年为装修经营免租期、第二、三个租赁年度每平方米每月16元；从第四个租赁年起，租金在上一年基础上环比递增5%；支付方式：采用银行转账方式，合同签订后，华杰公司于2016年4月20日之前向长淮信达公司支付第1次租金，即2016年7月1日至2016年9月30日三个月的租金，第1次租金金额857610元，从第2次开始，华杰公司租金缴纳按每三个月支付一次，缴纳时间为每三个月开始前10日内；合同签订后7个工作日内，华杰公司向长淮信达公司转账支付80万元作为履约保证金；租赁期内，华杰公司不得将租赁物全部转租给第三方使用，确因经营需要分租的，分租比例不得超过本合同约定租赁面积的50%。 2016年10月24日，长淮信达公司与华杰公司、龙鸿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，从2016年的10月20日起《房屋租赁合同书》承租方由华杰公司变更为龙鸿公司；华杰公司支付的保证金80万元转为龙鸿公司应付长淮信达公司保证金；因消防延误等原因，免租期延长6个月，即调整为2015年7月1日至2016年12月31日，第一期租金缴纳时间调整为2016年11月20日之前。 2017年5月18日，龙鸿公司与龙城浴场签订《房屋租赁合同》，龙鸿公司将淮南市田家庵区会战路侧水云庭大商一楼南区1#商铺出租给龙城浴场，出租房屋的面积是1050平方米（其中弱电并，卫生间，消防通道250平方米不计面积）；房屋租赁期限共6年，龙鸿公司从2017年10月1日起将出租房屋交付龙城浴场使用，至2023年9月30日收回；该房租前两年租金为90000元，该区域为打包价格，后四年每年递增10000元，押金10000元，租金方式为现金或者银行转账，水电、天然气费用等由龙城浴场自理。2018年8月30日，龙城浴场以现金的形式支付龙鸿公司2018年-2019年度租赁费90000元，龙鸿公司出具收据。 2018年9月17日，龙鸿公司向长淮信达公司出具《关于水云庭大商解除合同的回函》，载明：龙鸿公司于2018年3月27日长淮信达公司提出关于水云庭商业解除合同的申请，长淮信达公司已同意该申请并经过协商到2018年6月30日为合同租赁终止日，同时开始办理各商户移交工作，到目前为止已完成商户移交十多家，并已与长淮信达公司重新签订了房屋租赁合同，剩于几家商户龙鸿公司正在做移交的工作，本月底可完成全部移交工作。由于在移交中长淮信达公司在水云庭商业排烟、排水、排污和屋顶漏水造成的损失等具体费用上没能达成共识，导致龙鸿公司和长淮信达公司的租金无法计算，因此龙鸿公司愿意通过再次协商或法律诉讼途径维护自己的权益，如果在此期间长淮信达公司采取停电、停水等，造成的一切损失由长淮信达公司承担全部责任。 2018年9月17日，长淮信达公司向山水龙城水云庭广大商户发出《水云庭商户告知书》，载明：龙鸿公司承租长淮信达公司水云庭大商，长期拖欠租金且数额巨大，长淮信达公司于2018年9月14日发函至龙鸿公司行使合同解除权，至此之后，广大商户与龙鸿公司的租赁合同当然解除，自公告发出之日3日内，有租赁意向的商户，按照长淮信达公司的租赁合同和租金标准再行签订合同，不再租赁的商户请按照相关要求将房屋交还长淮信达公司。 2018年9月21日，长淮信达公司向龙城浴场发出《停电通知书》，载明：龙城浴场在《水云庭商户告知书》发出后至今未与长淮信达公司签订租赁合同，且继续非法占用房屋，长淮信达公司将采取强制措施，从2018年9月25日9：00对龙城浴场进行无限期停电，直至龙城浴场按约定签订租赁合同或将房屋交还长淮信达公司。 2018年11月6日，长淮信达公司向龙城浴场发出《停电通知书》长淮信达公司向龙城浴场发出《停电通知书》，要求龙城浴场于2018年11月8日前与长淮信达公司签订租赁合同或将房屋归还长淮信达公司。 2018年11月12日，龙城浴场通过转账方式预付龙城浴场房租费3万元。 2019年9月18日，长淮信达公司的子公司淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司向龙城浴场发出《通知函》，载明：水云庭2F-2010商铺，截止到2019年9月15日欠缴电费3962元，水费1874元，共计5836元。请于2019年9月20日前将欠缴水电费全额支付至公司指定账户，同时与公司签订房屋租赁合同。逾期公司将采取停电、停水、封门等自救措施，同时诉诸法律手段。该通知函张贴至水云庭2F-2010商铺时，该通知函即视为送达。龙城浴场收到该《通知函》后，于2019年9月18日向淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司转账支付5836元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、龙城浴场是否应当将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#商铺退给长淮信达公司。二、龙城浴场应否按《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》约定的租金标准向长淮信达公司支付从2018年7月1日起至实际交房之日止的占用使用费。三、龙城浴场应否向长淮信达公司支付因房屋占有使用期间产生的水电费等各项费用110元。 一、关于龙城浴场是否应当将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#商铺退给长淮信达公司的问题 长淮信达公司与华杰公司于2015年6月19日签订的《房屋租赁合同书》载明，承租人为华杰公司。长淮信达公司与华杰公司、龙鸿公司于2016年10月24日签订《房屋租赁合同补充协议》载明，从2016年的10月20日起《房屋租赁合同书》承租方由华杰公司变更为龙鸿公司。龙鸿公司于2018年9月17日向长淮信达公司出具《关于水云庭大商解除合同的回函》，载明长淮信达公司与龙鸿公司经过协商确定房租租赁合同于2018年6月30日解除，且长淮信达公司在诉状中亦予以认可，故一审法院认定《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年6月30日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行。由于长淮信达公司与龙鸿公司之间的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》已解除，承租人龙鸿公司丧失了占有使用本案诉争租赁物的法律依据。转租合同得以继续履行的前提是承租人依法有权继续占有使用租赁物。因此，长淮信达公司与龙鸿公司之间的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》的解除客观上导致龙鸿公司与龙城浴场之间的转租合同无法继续履行。长淮信达公司与龙鸿公司之间《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》解除的效力及于龙城浴场。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。因长淮信达公司与龙鸿公司之间的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》已解除，龙鸿公司与龙城浴场之间的转租合同客观上无法继续履行，长淮信达公司作为本案诉争租赁物的产权人有权要求次承租人龙城浴场向其交付租赁物。本案中，长淮信达公司与龙鸿公司之间的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年6月30日已解除，长淮信达公司多次要求龙城浴场与其重新签订租赁合同均未果，故对其要求龙城浴场返还本案诉争租赁物的主张应予支持。 二、关于龙城浴场应否按《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》约定的租金标准向龙城浴场支付从2018年7月1日起至实际交房之日止的占用使用费的问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，负有腾房义务的次承租人应支付逾期腾房占用使用费。长淮信达公司与龙鸿公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》约定租金标准高于龙城浴场与龙鸿公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，鉴于《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》的租金标准是对租赁面积为17866.88平方米租赁物的整体约定，考虑到本案诉争租赁物位置较为偏僻，且龙鸿公司与龙城浴场约定的租金标准更为具体、客观，龙城浴场亦是按照其与龙鸿公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租赁费用，对本案占用使用费不宜按照长淮信达公司主张的标准予以支持，应按照龙城浴场与龙鸿公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算逾期腾房占用使用费。 根据龙鸿公司与龙城浴场于2017年5月18日签订《房屋租赁合同》，龙鸿公司将淮南市田家庵区会战路侧水云庭大商一楼南区1#商铺出租给龙城浴场，出租房屋的面积是1050平方米（其中弱电并，卫生间，消防通道250平方米不计面积），租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日止，2017年10月1日至2019年9月30日期间租赁费每年90000元，即日租金标准246.58元；2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁费100,000元，即日租金标准273.22元；2020年10月1日至2021年9月30日期间租赁费110000元，即日租金标准301.37元；2021年10月1日至2022年9月30日期间租赁费100000元，即日租金标准328.77元；2022年10月1日至2023年9月30日期间租赁费100000元，即日租金标准356.16元。经计算，截至2019年10月31日，龙城浴场应付房屋占用使用费112440.48元{［（2018年7月1日-2019年9月30日）×246.58元］+［（2019年10月1日-2019年10月31日）×273.22元］}，后续费用按照《房屋租赁合同》约定标准计算至房屋交还之日止。扣除龙城浴场于2018年11月12日通过转账方式支付的30000元，龙城浴场尚欠房屋占用使用费82440.48元。对于82440.48元房屋占用使用费，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准自2019年11月1日起计算资金占用利息至款清之日止。故一审法院对龙城浴场该部分主张予以部分支持。 三、关于龙城浴场应否向长淮信达公司支付因房屋占有使用期间产生的水电费等各项费用110元的问题 长淮信达公司的子公司淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司于2019年9月18日向龙城浴场发出《通知函》，载明截至到2019年9月15日欠缴电费3962元、水费1874元，共计5836元。龙城浴场收到该《通知函》后，于2019年9月18日向淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司转账支付5836元。长淮信达公司单方出具的拖欠水电费的情况说明，不足以认定龙城浴场拖欠水电费110元，故一审法院对长淮信达公司该部分主张不予支持。 关于龙鸿公司收取龙城浴场2018年至2019年度租金90000元的事实，非本案审理范围，一审法院不作评判。龙城浴场与龙鸿公司之间的房屋租赁合同纠纷，双方均可另案诉讼。 综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起三十日内将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#的商铺交还给长淮信达地产有限公司；二、田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起十日内一次性支付长淮信达地产有限公司房屋占用使用费82440.48元，后续费用按照《房屋租赁合同》约定标准计算至房屋交还之日止；三、田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起十日内支付长淮信达地产有限公司82440.48元房屋占用使用费对应的资金占用利息（以82440.48元为基数按照银行同期贷款利率4.35%的标准自2019年11月1日起计至款清之日止）；四、驳回长淮信达地产有限公司其他诉讼请求。案件受理费5751元，减半收取2876元，长淮信达地产有限公司负担2076元，田家庵区龙城浴场负担800元。 二审中，当事人未提交新证据。 一审判决认定基本事实清楚，二审予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、一审判决认定长淮信达公司与龙鸿公司解除合同的效力及于龙城浴场是否有事实和法律依据；二、一审判决认定龙城浴场支付长淮信达公司房屋占用使用费及利息是否妥当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，一审判决认定长淮信达公司与龙鸿公司解除合同的效力及于龙城浴场是否有事实和法律依据的问题。长淮信达公司与龙鸿公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》，龙鸿公司与龙城浴场签订的《房屋租赁合同》，上述合同均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。长淮信达公司与龙鸿公司之间、龙鸿公司与龙城浴场之间租赁关系均依法成立。现长淮信达公司与龙鸿公司之间租赁合同解除，根据合同相对性原则，其效力并不当然及于龙城浴场。在龙鸿公司与龙城浴场之间的租赁合同未解除的情况下，龙城浴场对案涉商铺合法享有使用权。故龙城浴场关于长淮信达公司与龙鸿公司解除合同的效力不应及于龙城浴场的上诉理由成立，依法予以支持。二审中，龙城浴场表示因经营困难，不再继续租赁使用案涉房屋，同意将案涉房屋返还给长淮信达公司，而长淮信达公司与龙鸿公司之间的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》已经解除，龙城浴场与龙鸿公司之间的租赁合同目的不能实现，鉴于龙城浴场交付租金至2019年9月30日，故认定双方合同于2019年10月1日终止。一审判决认定龙城浴场将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#的商铺交还给长淮信达公司，双方当事人对此并无异议，本院予以维持。 关于第二项争议焦点，一审判决认定龙城浴场支付长淮信达公司房屋占用使用费及利息是否妥当的问题。龙鸿公司与龙城浴场签订的《房屋租赁合同》合法有效，2018年8月30日，龙城浴场按照合同约定以现金的形式支付龙鸿公司2018年-2019年度租赁费90000元，龙鸿公司出具收据，龙城浴场在该年度内有权使用租赁物。故长淮信达公司要求龙城浴场向其支付该年度的房屋占用使用费于法无据，一审判决认定龙城浴场向长淮信达公司支付2018年10月1日-2019年9月30日期间的房屋占用使用费错误，予以纠正。对于2019年10月1日之后的费用，鉴于龙鸿公司与龙城浴场之间的《房屋租赁合同》已实际终止，但龙城浴场仍占用案涉房屋，应支付相应占用使用费。占用使用费可参照龙鸿公司与龙城浴场之间的《房屋租赁合同》计算至房屋交还之日止。二审期间，龙城浴场仍占有案涉房屋，占用使用费自2019年10月1日起，暂时计算至2020年9月30日，龙城浴场应支付占用使用费100000元，扣除龙城浴场已支付的30000元，尚欠70000元。对于资金占用期间的利息，以70000元为基数，自2020年10月1日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至款清之日。一审判决认定龙城浴场支付长淮信达公司房屋占用使用费数额欠妥，予以纠正。 综上所述，长淮信达公司上诉理由不能成立，不予支持；龙城浴场上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1358号民事判决第一项即“田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起三十日内将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商一楼南区1#的商铺交还给长淮信达地产有限公司”； 二、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1358号民事判决第二项、第三项、第四项即“田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起十日内一次性支付长淮信达地产有限公司房屋占用使用费82440.48元，后续费用按照《房屋租赁合同》约定标准计算至房屋交还之日止”、“田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起十日内支付长淮信达地产有限公司82440.48元房屋占用使用费对应的资金占用利息（以82440.48元为基数按照银行同期贷款利率4.35%的标准自2019年11月1日起计至款清之日止）”、“驳回长淮信达地产有限公司其他诉讼请求”； 三、田家庵区龙城浴场于本判决生效之日起十日内一次性支付长淮信达地产有限公司2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋占用使用费70000元及利息（以70000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2020年10月1日计算至款项付清之日止），后续占用使用费按照《房屋租赁合同》约定标准计算至房屋交还之日止； 四、驳回长淮信达地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5751元，减半收取2876元，长淮信达地产有限公司负担2200元，田家庵区龙城浴场负担676元，二审案件受理费3300元，长淮信达地产有限公司负担1905元，田家庵区龙城浴场负担1395元。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年九月二十四日 书记员  许小玄 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。