江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6119号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京迈皋桥进口汽车修理厂，住所地南京市栖霞区合班村293号。投资人：蒋英，该厂厂长。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋英，女，1975年12月3日生，汉族，住南京市栖霞区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：韦建国，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市栖霞区教育局，住所地南京市栖霞区尧化门189号。负责人：徐观林，该教育局局长。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。原审第三人：南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处，住所地南京市栖霞区迈皋桥寅春路18号。负责人：安太平，该办事处主任。委托诉讼代理人：叶路。上诉人南京迈皋桥进口汽车修理厂（以下简称迈皋桥汽车修理厂）、蒋英因与被上诉人南京市栖霞区教育局（以下简称栖霞区教育局）、原审第三人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（以下简称迈皋桥办事处）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。迈皋桥汽车修理厂、蒋英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方原审反诉请求，驳回栖霞区教育局一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由栖霞区教育局承担。事实及理由：一、一审判决认定涉案土地租赁合同已届满，系认定事实不清。涉案土地租赁合同并非普通意义上的土地租赁合同关系，其法律基础和依据是上诉人企业改制的必然结果，属于企业改制内容不可分割的组成部分。上诉人在配合政府部门完成企业改制后，支付了企业产权转让的合理对价，承担了原企业24名职工的安置工作等社会责任，在后续经营中也投入了大量资金。被上诉人要求返还土地的诉请在某种程度上否定了企业改制的公信力，侵犯了上诉人的合法权利。二、一审判决要求上诉人返还涉案土地，将导致判决无法执行，系适用法律错误。涉案土地上的不动产是上诉人在企业改制过程中受让取得的，上诉人享有合法的不动产所有权。如果按照一审判决要求上诉人返还涉案土地，将出现“房地分离”的情形。上诉人认为其作为原土地使用权人在未获得相应土地补偿前，一审判决将无法得到执行。栖霞区教育局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。迈皋桥办事处述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。栖霞区教育局向一审提起诉讼请求：1、蒋英、迈皋桥汽车修理厂立即将租用的位于南京市京迈皋桥进口汽车修理厂所占用的面积为3570平方米土地返还给栖霞区教育局；2、蒋英、迈皋桥汽车修理厂自2017年1月1日起至实际返还土地时止，按照每年每平方米14元的标准支付土地占用费；3、诉讼费由蒋英、迈皋桥汽车修理厂负担。蒋英、迈皋桥汽车修理厂向一审提起反诉请求：1、请求继续履行蒋英与栖霞区教育局签订的《土地租赁合同》；2、栖霞区教育局承担反诉费用。一审法院认定事实：2000年4月26日，迈皋桥汽车修理厂向栖霞区体改委提出企业改制申请，申请将迈皋桥汽车修理厂按净资产对外出售，改制严格按照市、区有关规定进行操作。2000年4月26日，迈皋桥汽车修理厂将改制实施方案报南京市栖霞区改制领导小组办公室审批，方案中明确改制形式，按照明晰产权原则，将企业净资产作价90万元，出售给个人，土地实施租赁，改制为私营企业；土地使用权暂时不作价出售，按国家有关规定缴纳土地使用税费。2000年4月28日，栖霞区体改委批复同意关于迈皋桥汽车修理厂的改制方案，同意将该企业评估鉴证后的净资产以底价90万元公开竞价出售，土地等设施实施租赁，原企业的债权、债务由改制后的企业承担，并要求在接到批复后，严格按照企业改制规范要求，认真办理好产权转让协议及其他相关协议。2000年4月30日，迈皋桥镇农村集体资产管理办公室、栖霞区教委勤工俭学办公室作为甲方与作为乙方的蒋英签订《南京迈皋桥进口汽车修理厂出售协议》，约定甲方对迈皋桥汽车修理厂经清产核资、价值评估，确定其总资产为211.36万元；甲方拟定出售净资产标的为90万元，经公开竞标，甲方将迈皋桥汽车修理厂资产所有权以126万元转让给乙方；乙方应将转让价款126万元交给甲方，价款一次性付清，一次性付款优惠5%，考虑到乙方须安置原企业员工24名，可再优惠7%，共优惠15.12万元；原企业占用土地租赁给乙方使用，租赁合同由栖霞区教委勤工俭学办公室与乙方另行签订；乙方接纳原企业职工24人，其所接纳的24名职工必须服从企业劳动管理和遵守相关的劳动法律法规。2000年4月30日，蒋英作为乙方与作为甲方的栖霞区教委勤工俭学办公室签订《土地租赁合同》，约定甲方将其所有的位于迈皋桥镇合班村293号、“南京迈皋桥进口汽车修理厂”所占用的面积为3570平方米的土地一块租赁给乙方使用（详见土地证）；乙方按约支付甲方租赁费用；合同有效期约15年（自2000年4月30日至2014年12月31日止）；第一年租赁费用费32130元，1-4月份的租赁费可扣除，第二、三年的租赁费为35700元，第四、五、六年的租赁费为39270元，第七、八、九年的租赁费用费42840元，第十、十一、十二年租赁费用为46410元，第十三年、十四年、十五年租赁费用为49980元；乙方每年分两次缴纳当年的租赁费，先交租赁费，后使用土地，分别于每年的1月10日、7月10日之前缴纳全年租赁费的一半，逾期补缴，每超过期限1天，乙方须向甲方缴纳租赁费的千分之一作为违约金，超过6个月未履行，甲方有权中止租赁合同；合同签订生效之日起，乙方取得上述土地使用权；合同期满后，甲、乙双方本着实事求是的精神，商谈下一轮的租赁事宜。南京市栖霞区公证处对上述出售协议及租赁合同的签字、盖章进行了公证。2000年6月，蒋英向工商部门提出私营企业申请开业登记注册书。经相关部门审核批准，迈皋桥汽车修理厂变更为个人独资企业，负责人为蒋英。迈皋桥汽车修理厂缴纳涉案土地租金至2016年12月，并缴纳涉案土地城镇土地使用税、房产税至2019年6月底。2015年1月13日，原南京市国土资源局作为出让人与作为受让人的保利江苏房地产发展有限公司（以下简称保利公司）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人将位于南京市栖霞区地块（东至万寿中学，南至迈化路，西至南京金浦东部房地产开发有限公司，北至高力家具港）出让给受让人，规划用地总面积为119281.24平方米，实际出让面积66479.6平方米，代征教育用地面积30197.43平方米，规划道路面积22604.21平方米，具体宗地四至及界址点见附件《用地勘测定界图》；合同项下宗地的土地成交价款总额为19亿元，其中保障房建设资金为0元，合同所指土地成交价款包含征地补偿安置费、地上附着物拆迁补偿费、保障房建设资金和政府土地所有权收益，不含地上杆线等设施迁移费及其他税费。据附件《用地勘测定界图》显示，涉案土地北部及西部被列入代征教育用地和规划道路；该图的右上方标注用地单位为南京市土地储备中心。2015年1月17日，南京市国土资源局发布收回土地使用权公告，公告中载明根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，因公共利益需要，经南京市人民政府批准，决定依法收回下列地块的土地使用权，由拆迁实施单位依法对原土地使用权人进行补偿，涉及该范围的原土地使用者在完成拆迁补偿后15日内，持土地使用权证到国土局申请办理土地使用权注销登记手续，逾期不申请注销的，将依法直接办理土地使用权注销登记；收回地块范围：出让土地为栖霞区迈皋桥街道合班村376号地块，东至万寿中学，南至迈化路，西至南京金浦东部房地产开发有限公司，北至高力家具港。一审庭审中，栖霞区教育局举证告知函、邮寄单，拟证明租赁合同期限届满后，教育局于2014年8月11日通知蒋英，涉案土地租赁期限届满不再续租，后又于2017年12月21日告知迈皋桥汽车修理厂及蒋英该地已经调整，要求蒋英、迈皋桥汽车修理厂返还土地，但蒋英、迈皋桥汽车修理厂则表示未收到。对于地上建筑物，栖霞区教育局申请价值鉴定。依栖霞区教育局申请，一审法院依法委托江苏苏地仁和土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行鉴定。经鉴定，涉案土地上固定资产总价值为2587241元。在案件审理过程中，迈皋桥汽车修理厂举证土地使用权证，拟证明其汽车修理厂已于1992年取得了涉案土地的使用权证，栖霞区教育局不能要求返还，栖霞区教育局则举证国有土地使用权证，拟证明其为涉案土地的合法使用权人。据迈皋桥汽车修理厂举证的土地使用权证载明，土地使用权证的编号为：栖土字第003852号，使用单位或姓名为：迈皋桥进口汽车修理厂，单位性质为：集体，土地用途为：工业，用地面积为3570平方米：房屋占地1069.42平方米、院落用地2500.58平方米，用地四至为：东至省安三处、南至迈尧公路、西至万寿中学、北至省安三处，发证日期为1992年10月14日。据栖霞区教育局举证的国有土地使用权证载明，土地使用者为：南京市栖霞区教育局（万寿中学），土地用途为：教育；发证日期为1996年3月18日；土地证后边标明：该地块已在新迈化路项目中拆迁，建议到规划土地部门重新办理证件，2009.8.23；土地证变更记事处标明：需办理变更手续，2000.元.15。一审法院曾到栖霞区国土局核实相关权证的情况，根据使用权人为南京迈皋桥进口汽车修理厂查询，迈皋桥汽车修理厂确实办过相关权证，权证栖土字第002515号，使用单位或姓名为：迈皋桥进口汽车修理厂，单位性质为：集体（校办），土地用途为：厂址，用地面积为2450平方米：房屋占地1000.85平方米、院落用地1449.15平方米，用地四至为：东至长营村水沟、南至和燕路、西至住宅、北至住宅，发证日期为1989年3月13日；根据土地使用权证的编号为栖土字第003852号查询，使用权人的姓名为陈必林，用地面积为222.6平方米，用地四至为东至周双龙家、南至水塘边、西至本户自留地、北至黄土山边；根据使用权人为南京市万寿中学查询，权证编号为栖字第002577号，使用单位或姓名为：南京市万寿中学，单位性质为：全民，土地用途为：校址，用地面积为17550平方米：房屋占地1528平方米、院落用地16022平方米，用地四至为：东至省安装三处、南至迈化线、西至南汽服装厂、北后山，领证日期为1989年5月30日。针对栖霞区教育局举证的土地使用权证及涉案土地出让的事宜，一审法院向南京市规划和自然资源局发出询问函进行询问。南京市规划和自然资源局向本院复函如下：1、经查，迈皋桥汽车修理厂所举证的《集体土地使用权证》与南京市规划和自然资源局登记的信息不一致，栖霞区教育局举证的《国有土地使用权证》与南京市规划和自然资源局登记的信息一致；2、2014年12月31日，NO.2014G87地块出让，总面积为119281.24平方米，实际出让面积66479.6平方米，代征教育用地面积30197.43平方米。栖霞区教育局名下部分土地因纳入代征教育用地范围内，原《国有土地使用权证》被注销，现该部分土地暂无土地使用权人。根据原南京市国土资源局2015年1月17日《收回土地使用权公告》（[2015]1008号），政府依法收回土地使用权，由拆迁实施单位依法对原土地使用权人进行补偿。因此，尽管栖霞区教育局《国有土地使用权证》已经注销，但不影响栖霞区教育局作为原土地使用权人的权利。栖霞区教育局与迈皋桥汽车修理厂的租赁关系发生在栖霞区教育局《国有土地使用权证》未被注销之前。栖霞区教育局拥有该部分土地租赁、抵押等权利；该部分土地纳入代征教育用地范围后，其与迈皋桥汽车修理厂的租赁关系仍应由其负责解决，而与是否纳入代征范围无关；3、因公共利益需要，相关部门收回国有土地使用权，地上建筑物按政策由相关部门进行补偿；4、因公共利益需要，相关部门发布收回土地使用权公告，公告范围内的土地权证虽已被注销，但不影响原土地使用权人主张其获得土地补偿的权利；5、上述引起纠纷的土地不在出让范围内，在代征教育用地范围内，由NO.2014G87地块受让人按《出让合同》相关约定完成建设后连同地上构筑物一并无偿移交给栖霞区教育局；6、《用地勘测定界图》所载用地单位为市土地储备中心仅为地块出让前必须完成的土地收储行为，市土地储备中心并非使用权人，市土地储备中心也未办理过上述纠纷土地的《国有土地使用权证》。一审法院在庭审中询问迈皋桥汽车修理厂、蒋英，如一审法院认为租赁合同不能继续履行，是否提起赔偿损失的反诉，迈皋桥汽车修理厂、蒋英回复一审法院，如果不能继续履行的话，其会另案起诉要求赔偿损失。迈皋桥汽车修理厂、蒋英在庭审中陈述如果栖霞区教育局不愿意继续履行合同，应当与迈皋桥汽车修理厂、蒋英协商一致，给予地上建筑物等物权的合理补偿，但在本案中坚持其提出的反诉请求，不再提出其他反诉请求；一审法院询问栖霞区教育局及迈皋桥办事处对迈皋桥汽车修理厂、蒋英所述的补偿有何意见，栖霞区教育局及迈皋桥办事处均回复，同意由迈皋桥办事处参照征地拆迁给予补偿。一审另查，在2000年迈皋桥汽车修理厂出售前，迈皋桥镇人民政府委托相关评估机构，对迈皋桥汽车修理厂资产进行评估。据资产评估报告书载明，评估机构对固定资产实物进行现场逐项查对、勘察和询问，查阅了房屋图纸及有关会计凭证，分析和了解资产的实际运行情况。栖霞区教育局陈述涉案土地上的房屋是改制前就建好的，没有办理规划许可证，蒋英、迈皋桥汽车修理厂认可改制时的资产评估表，之后对厂房和配套用房进行了加固，有无加盖并不清楚。上述事实，有相关改制文件、租赁合同、缴费凭据、纳税凭证及证明、公证书、地块详细规划、土地使用权证、土地登记材料、规划许可证、土地出让合同、收回土地使用权公告、工商登记档案、往来函件、鉴定报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。一审法院认为，涉案土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。现涉案土地租赁合同期限已届满，且涉案土地中的部分土地被重新规划为教育用地和道路用地，拟用于学校及道路等社会公益事业及公共设施建设，栖霞区教育局依据合同诉请蒋英和迈皋桥汽车修理厂返还涉案租赁土地，一审法院予以支持，对于蒋英、迈皋桥汽车修理厂提出的继续履行合同反诉请求，一审法院难以支持。至于涉案土地上的建筑物，蒋英、迈皋桥汽车修理厂在本案中先表示，如果土地租赁合同不能继续履行的话，其会另案起诉要求赔偿损失，后表示坚持其提出的反诉请求，不再提出其他反诉请求，且栖霞区教育局及迈皋桥办事处在本案中均表示，同意由迈皋桥办事处参照征地拆迁给予补偿，故综合考虑涉案土地的用途、双方意见、相关部门给一审法院的回函及其他事实，地上建筑物按政策由相关部门进行补偿。关于栖霞区教育局要求蒋英、迈皋桥汽车修理厂支付土地使用费，迈皋桥汽车修理厂缴纳涉案土地租金至2016年12月，蒋英、迈皋桥汽车修理厂至今未返还涉案土地，故参照租赁合同的约定，一审法院酌定自2017年1月1日起至实际返还之日止，蒋英、迈皋桥汽车修理厂按照49980元／年的标准支付栖霞区教育局土地占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、南京迈皋桥进口汽车修理厂、蒋英于判决发生法律效力之日起三十日内将其租赁的位于南京市栖霞区平方米土地返还给南京市栖霞区教育局；二、南京迈皋桥进口汽车修理厂、蒋英于判决发生法律效力之日起十日内按人民币49980元／年的标准支付南京市栖霞区教育局自2017年1月1日起至实际返还土地之日止的土地占用费。三、驳回南京迈皋桥进口汽车修理厂、蒋英的反诉请求。一审本诉案件受理费1130元，由蒋英、迈皋桥汽车修理厂；一审反诉案件受理费40元，由蒋英、迈皋桥汽车修理厂负担。二审中，当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方于2000年4月30日签订的《土地租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。现因涉案土地租赁合同期限已届满，且涉案土地被征收，其中部分土地被重新规划为教育用地及公共设施建设。栖霞区教育局作为原涉案土地使用权人有权要求蒋英和迈皋桥汽车修理厂返还涉案租赁土地，故一审法院判令蒋英和迈皋桥汽车修理厂返还其承租的涉案土地，有事实与法律依据，本院予以支持。涉及土地上的不动产物权征收补偿问题，上诉人可另循法律途径解决，本案不予理涉。综上所述，蒋英、迈皋桥汽车修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人蒋英、南京迈皋桥进口汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 徐聪萍二〇二〇年九月三十日法官助理孙成艺书记员郭旭冬