重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11083号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：马锐，男，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：马成华，男，汉族，住重庆市九龙坡区。系被告马锐父亲。被告：马成华，男，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：谭俊容，女，汉族，住重庆市九龙坡区。系被告马成华所在社区重庆市九龙坡区石坪桥街道后街居委会推荐的工作人员。原告成都万科物业服务有限公司与被告马锐、马成华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人尹伯群、被告马成华及其委托诉讼代理人谭俊容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计3468.38元；违约金693.68元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费149.47元；3.请求被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆万科银翔置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“×××”提供物业服务，物业服务费标准为2元/月·平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告马成华辩称，原告管理存在诸多问题：1.案涉小区的物业服务收费保准未经物业服务管理机构核定，收费没有事实依据和法律依据，原告的服务质价不相符，故被告未交纳物业服务费的责任在于原告，违约金和诉讼费不应当由被告承担；2.案涉小区存在诸多房屋质量问题，例如商品房质量保证书上无房屋竣工验收日期，无交户时间，房屋保修具体问题未落实在保证书中，被告家中存在的顶棚楼结构开裂、生活阳台排水管问题、人为产生噪音等问题，向原告反映也一直未得到解决。3.原告未明确公摊费对应的物业范围，违反公开原则，被告无法确认公摊是否合理；4.原告违章修建了曾被拆除的违法建筑，强行禁止部分业主享用公共区域、通行权利等，非法变更原规划设计，缩减绿化面积；5.原告未公示公共收益，未及时清运生活垃圾，未明确观光电梯所有人、大修基金的支出权益人等。原、被告双方围绕诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，×××前期物业管理中标通知书、×××前期物业服务合同、前期物业服务合同（预售）备案证明、重庆市九龙坡区石坪桥街道后街社区居民委员会出具的证明，每月公摊明细及每月公示照片、公摊水电费发票及视频，物业费催收资料（律师函、快递回执等），公共区域和公共设备服务资料；照片，问题记录表，配合维修告知函，房屋结构图，前期物业服务协议，房屋装修验收申请，被告手写报告，信访事项告知书，重庆市九龙坡区规划和自然资源局关于谭俊容反映问题的复函，重庆市九龙坡区规划和自然资源局关于谭俊容申请政府信息公开的复函，重庆市九龙坡区城乡建设委员会关于反映×××新建商品房屋使用说明书上的实际竣工时间、验收日期未填及房屋质量问题的回复，重庆市新建商品房屋使用说明书/质量保证书、重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复、重庆市物价局关于公开×××物业服务收费信息的答复等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明：被告马锐、马成华系位于重庆市九龙坡区×××房屋的业主，该房屋建筑面积为46.88平方米，开发商为重庆万科银翔置业有限公司。2013年8月24日，在重庆万科银翔置业有限公司进行的×××前期物业管理招标中，原告中标。后重庆万科银翔置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《×××前期物业服务合同》，约定原告为西九提供物业服务，合同期限自2013年9月7日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅（还建房3幢，不含裙楼）2元/平方米·月（不含公摊水电费用）。物业服务费应当自甲方交付食用通知书约定的房屋交付之日起交纳全额物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定为×××提供了相应的物业服务，被告自2017年4月起开始欠付物业服务费。原告在起诉前对被告进行了物业服务费催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照2元/月·平方米的标准主张被告自2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3469.12元（46.88平方米×2元/平方米/月×37个月），现原告自愿仅主张3468.38元；2017年10月1日至2020年3月31日期间的公摊电费据实分摊为149.47元；由于按照前期物业服务合同的约定计算违约金过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%，即693.68元。被告对物业服务费和公摊电费的欠费时段无异议，但认为案涉小区原告的服务达不到2元/月·平方米标准，且原告未明确公摊区域，故不认可物业费及公摊费用欠费总金额，也不认可违约金。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万科银翔置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为西九小区提供了物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为×××小区的业主应按照合同约定支付物业服务费。原告主张参照前期物业服务合同约定的标准按月收取物业服务费并无不当。被告辩称原告在×××小区一期、二期连接处建设违法违章建筑、缩减绿化面积的事由，本院认为，根据被告举示的重庆市规划和自然资源局关于谭俊容申请政府信息公开的复函所载明的内容，被告所称的违法建筑的修建人为重庆万科银翔置业有限公司，且复函载明重庆万科银翔置业有限公司已开始自行拆除该违法建筑。由此可见被告所称的违法建筑并非由原告修建。被告陈述该违法建筑是被拆了但是后来原告又重新修建起来，但被告举示的照片只是显示了该违法建筑的外观，无法证明该违法建筑至今仍存在，即使仍存在，被告举示的证据也无法证明该违法建筑系原告重新修建。故对于被告辩称的上述事由，本院不予采纳。关于被告抗辩原告未如约履行物业服务，如原告未公示公共收益、生活垃圾未及时清运等问题。本院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告举示的能够证明原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵的照片，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即被告举示的证据无法证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故不能成为被告拒交物业服务费的抗辩事由。关于被告应缴纳的物业服务费金额，被告虽不认可原告收取物业服务费的标准，但并未提交证据予以证明。故本院根据合同中约定的收费标准、被告房屋建筑面积及双方的陈述，经计算认定被告应向原告缴纳2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3469.12元（46.88平方米×2元/平方米/月×37个月），原告自愿仅主张3468.38元，本院对此予以尊重。关于原告主张的公摊水电费的问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表及发票，本院认为，原告主张的被告欠缴的2017年10月1日至2020年3月31日期间的公摊电费149.47元，并无不当，应当予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按时足额交纳物业服务费、公摊电费，并非恶意拖欠，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马锐、马成华于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3468.38元、2017年10月1日至2020年3月31日期间的公摊电费149.47元，以上费用合计3617.85元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告马锐、马成华负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年九月七日法官助理 文 婷书 记 员 牟 仪