广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2250号原告：谢颖嫦，女，1975年5月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：吴琪，广东耀辉律师事务所律师。被告：戴慧仪，女，1968年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。委托代理人：刘梓燕，广东德寰律师事务所律师。原告谢颖嫦诉被告戴慧仪合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢颖嫦的委托代理人吴琪、被告戴慧仪及其委托代理人何智文、刘梓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢颖嫦向本院提出诉讼请求：1、被告向原告偿还款项人民币894800元及占用该款的应付利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款罚息利率，自2018年3月30日计至被告全额偿还以上款项本金止；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年初，被告向原告声称有白云区xx地铁站附近某地块准备兴建小产权房出售的信息，并介绍说准备建房的地块距xx地铁站500米左右，位于xxxx村；采取的是村出地皮给开发商兴建，建成后分成出售的方式。被告告知原告“开发商老板是她的同学，多年交情，人品不错，值得信赖，即使房建不起来，他也会及时退款，绝不会拖欠”，并提出原告的购房款汇到她的银行账户，原告也不用跟开发商签购房合同，由被告跟刘xx签署即可。在被告上述保证下，原告委托丈夫李xx自2018年2月至2018年3月期间从其开设于建设银行和广发银行的账户分十四笔向被告提供的中国农业银行账户【账号为62×××16】汇付款项，共汇付人民币894,800元，被告向原告分别开具收据，收据上注xx每期各收取了原告多少钱，并写xx为“xxxx大厦8楼1、2、7、8、10、11号集资房款”，被告在收据上亲笔签名及按指模，并提供其本人的身份证复印件。被告声称案涉地块己于2018年3月动工，但至今未再有任何动静。原告自2019年7月起即向被告提出退还全部房款及按银行贷款利率支付利息的要求，虽经多次追讨，但直到如今被告一直拒绝任何退赔。被告戴慧仪答辩称，一、戴慧仪不是适格被告。原、被告在本案发生前并不认识，因原告知悉被告与建设广州xx镇xx海xx“xx大厦”（拟建项目名称，未建）的开发公司其中一位股东（案外人）是同学关系，也已经支付款项购买，遂托亲属介绍认识被告，并请求购买上述房产，一起投资。被告告知原告相关风险及相对方情况后，得到原告肯定答复，遂答应暂时以自己的名义代原告向案外人购买涉案房产。其后“xx大厦”建设受阻，原告与案外人多次协商退款，证xx双方xx确知悉交易的相对方并非被告，根据《合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，被告作为受托人已按原告要求向案外人支付款项并代表原告与案外人签署协议，同时也披露了案外人的身份及联系方式，无任何隐瞒，根据合同的相对性，本案应为房屋买卖合同纠纷，纠纷双方应为原告与案外人。二、被告从未主动邀约原告购买涉案房产，也未做出任何虚假许诺，并未从中获利，作为受托人与案外人签订协议是好意施惠行为。被告对于原告的共同投资请求，因碍于朋友情谊为原告以自己的名义购买涉案房产，按原告要求履行委托事项，带来的风险由原告自行承担，被告不应承担委托事项带来的不利后果。被告同是实际的购房人，案外人不能履行交付房屋亦造成了被告的损失。三、在知悉案外人长期未能对涉案房屋进行施工建设后，被告曾多次与原告沟通，并通过微信、电话、上门等方式协助原告向案外人索赔，但原告多次同意案外人迟延履行交付后，对原告提供的其他财产抵偿原告的损失等可行方案均被拒绝，被告对原告的损失及扩大无任何过错。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查xx：2018年2月7日，被告戴慧仪（乙方）与案外人刘xx、袁xx（甲方）签订《合作建房协议》，约定乙方现委托甲方在位于广州市白云区xx镇xxxx社“xx路”地段建造“xx大厦”房屋，甲方根据本合同收取工程款，乙方在签订本合同前是xx晰所要建造的房屋存在取得房产权属证书方面的瑕疵的，工程地点：广州市白云区xx镇xxxx社“xx路”，xxxx东边，xx社公寓的西边，xx的南边的空地上兴建“xx商业大厦”，约占地面积红线内面积2260平方米。甲方负责提供图纸设计及施工队，每平方米4500元，甲方共要收取乙方工程款2798955元，乙方于2018年2月12日前应付每套14.6万元，2482000元给甲方，甲方通知乙方收房时，乙方付清余款316955元，甲方负责承建合资楼，负责合资楼的施工管理，并对合资楼的施工质量负责，乙方有权对楼层的建筑材料和质量进行监督，乙方将工程款全部付清后，房屋归乙方永久使用，甲方收到乙方支付的第一笔工程款时正式生效等，甲方指定账户户名为袁xx，账号为62×××97。2018年2月8日、2月9日、2月10日、2月11日、2月28日、3月30日、原告委托案外人李xx向被告转账10万元、5万元、20万元、15万元、298800元、96000元，共894800元。2018年2月11日，被告向原告出具《收据》称，收到谢颖嫦位于xxxx大厦8楼1、2、10、11号房集资房款首付50万元（每平方米4500元）转入戴慧仪农行62×××16、协议谢颖嫦于2018年3月30前交96000元剩下部分交楼付66220元。2018年2月28日，被告向原告出具《收据》称，今收到谢颖嫦位于xxxx大厦8楼7、8房集资房款首付29.88万元，每平方4500元，转入戴慧仪农行62×××16剩下33300元，交楼时付清。2018年3月30日，被告向原告出具《收据》称，今收到谢颖嫦位于xxxx大厦8楼1、2、10、11号集资房款96000元转入戴慧仪农行62×××16剩下66220元交楼时付清。2018年2月7日、2月8日、2月10日、2月11日、2月28日、3月31日，被告向袁xx的账号转账57万元、40万元、33万元、46万元、52万元、18万元。2018年2月9日，被告向“袁*军”的账户转账10万元。刘xx向戴慧仪出具五张收据称，今收到戴慧仪交来xx大厦合作建房款57万元、46万元、83万元、52万元、18万元。2019年10月27日，刘xx出具《还款计划》称，在xx大厦合作建房中，已收到陈xx89.069万，谢颖嫦89.48万元，合计178.549万（经戴慧仪代收），现作出如下退款计划：共分8期退回，第一期在2019年11月25日支付第一期22.319万元，第二期12月15日支付二期22.319万元，第三期12月25日支付三期22.319万元，第四期2020年1月15日支付四期22.319万元，第五期2020年1月20日支付五期22.319万元，第六期2020年2月15日支付六期22.319万元，第七期2020年3月15日支付七期22.319万元，第八期2020年3月30日支付八期22.319万元，且每月支付银行利息0.6/月计算支付。被告在第一次庭审中提交其称之为“补充协议”的部分协议原件，该“补充协议”的主要内容无法通过该协议的部分原件得知，该协议的落款时间为2018年4月16日，该协议原件上载xx的甲方为刘xx、袁xx，乙方为戴慧仪，在该协议下方有手写的补充说xx称，乙方戴慧仪作为本大厦人楼业主代表，收集集资款汇到甲方。戴慧仪已付集资款总款中，包括业主陈xx已付集资款890690元订3、4、5、6、12、13号房，业主谢颖嫦已付894800元，订1、2、7、8、10、11号房，业主陈超华已付148000元，订20号房，其余为戴慧仪已付集资款和号房。甲方，情况属实。刘xx、袁xx，乙方（业主代表）签名戴慧仪，在第二次庭审中，被告称该“补充协议”实际为《合作建房协议》，并提交该协议的首页、次业的复印件，被告称该复印件为向案外人复印。原、被告提交的微信聊天记录显示，2018年2月5日，原、被告就原告购买xxxx大厦房产的事宜进行协商，戴慧仪要求原告将购房款转账至其指定账户，并介绍原告去银行贷款，被告告知原告售房的老板另有其人，在得知房屋无法交付后，双方曾就退款事宜进行协商。案外人袁xx作为证人出庭作证，其证言称，袁xx、刘xx是合作关系，袁xx不清楚刘xx向戴慧仪销售了多少房产，亦不清楚戴慧仪外的购房人，仅知道是被告与刘xx签订了合同，其未听说被告代他人购房，建房合同需要其签字的时候其签了字，具体协商时其不在现场，其收到被告的购房款170多万元，其没有看过补充协议，因为相信刘xx，刘xx确认的事实我确认，刘xx收到的款项来自哪里其不清楚，只看到写着戴慧仪，其只认识被告，被告曾带人上门讨债，其名下账户是由公司的财务代为操作，其替刘xx从事后勤及招待工作，其不认识本案的原告。涉案地块是从案外人杨xx处购买的，地买了之后刘xx等人就办手续，如何开发这块地其不清楚，买地钱也没有给清，如何筹集资金其也不清楚。2020年5月20日，广州市规划和自然资源局向本院出具《关于协助司法查询的复函》，主要载xx涉案地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息，该地块位于空港委范围，建议征求空港委意见。2020年6月8日，广州空港经济区管理委员会向本院出具《广州空港经济区管理委员会关于协助查询xxxx商业大厦地块相关信息的复函》，主要载xx涉案地块土规性质为建设用地，未办理该地块的规划报建手续，未查到相关报建信息。另，戴慧仪作为另案原告[案号为：（2020）粤0111民初2746号]、以刘xx、袁xx为另案被告向本院另行起诉，要求刘xx、袁xx返还合作建房款222万元并支付利息，在该案的起诉状中，戴慧仪称，2018年4月16日，其与刘xx、袁xx签订《合作建房协议》，共同合作建设位于广州市白云区xx镇xxxx社“xx路”地段的“xx大厦”，合作建房由刘xx、袁xx办理报建手续，并负责找工程队建设，原告暂按每平方米4000元计算支付合作建房款，戴慧仪共支付256万元给刘xx、袁xx，但刘xx、袁xx迟迟不能办理合作建房的报建手续，合作所建房屋一直无法建设，自2019年1月开始，原告要求刘xx、袁xx退还已付合作建房款，刘xx将其在花都区的房产抵给戴慧仪，后刘xx、袁xx有222万元没有退还。以上事实，有转账凭证、收据、《合作建房协议》、微信记录、《还款计划》、证人证言、《关于协助司法查询的复函》、《广州空港经济区管理委员会关于协助查询xxxx大厦地块相关信息的复函》、（2020）粤0111民初2746号案起诉状复印件及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告达成协议，约定原告向被告购买位于广州市白云区xx镇xxxx社“xx路”地段的“xx大厦”房产，原告将款项合计894800元交付给了被告，双方之间成立房屋买卖合同法律关系，被告虽称其与原告为共同购房人，但结合被告单独与案外人签订的《合作建房协议》及被告在另案诉状中所陈述的事实及其以个人名义向原告出具的收据均表xx，被告以个人名义与原告发生交易，房屋买卖合同的合同相对人为原告与被告，故被告称其不是本案适格主体的抗辩，本院不予采纳。原、被告在达成房产买卖协议时，买卖的标的双方均认可为“小产权房”，而通过本院查xx，涉案地块位于空港委范围，该地块土规性质为建设用地，未查到相关报建信息，故原、被告之间购买的所谓“小产权房”并不存在，且被告个人亦无权在空港委范围内的建设用地上建房，故原、被告之间的房屋买卖合同关系无效，而原告将款项合计894800元交付给了被告，故被告应向原告退还上述款项，由于原、被告之间的房屋买卖合同关系无效，原告在成立该房屋买卖合同关系时亦存在过错，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告戴慧仪向原告谢颖嫦返还894800元；二、驳回原告谢颖嫦的其他诉讼请求。本案受理费13248元，由原告谢颖嫦负担500元，被告戴慧仪负担12748元（原告谢颖嫦已预交该受理费，其同意被告戴慧仪在判决履行期限内向其迳付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 翀人民陪审员  张丽双人民陪审员  李 磊二〇二〇年九月二十三日书 记 员  黄惠玲