天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2731号上诉人（原审原告）：李莉，女，1980年12月26日出生，汉族，希丁安（天津）家具有限责任公司财务，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：马玉斌（系李莉之夫），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河**望海楼北里**。法定代表人：申智栋，总经理。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。上诉人李莉因与被上诉人中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审的全部诉讼请求并由中铁建公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、依据合同法第五条和住房城乡建设部、工商总局《关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》(建房【2014】53号)中《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)规定出卖人逾期期限不多于买受人的，出卖人的违约金比率不得低于买受人的。本案所涉商品房买卖合同中第五条与第六条约定了双方的违约责任乙方重于甲方，该合同由甲方提供，且在签订合同过程中未就违约责任不对等的情况向乙方说明或作出提示，依据合同法第三十九条、第四十条，请求法院调整双方违约责任为对等关系：逾期交房期限按30日计算，违约金比率按日万分之一计算。关于将李莉、中铁建公司在合同中约定的违约责任由人民法院调整为对等的违约责任的诉求补充法规依据：①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。②消费者权益保护法第26条经营者使用格式条款应当以显著方式提请消费者注意，且不得以格式条款排除或限制消费者权利、减轻经营者责任、加重消费者责任等不公平不合理的规定，不得利用格式条款强制交易。二、本案所涉商品房已于2019年12月20日取得竣工验收备案，中铁建公司向法庭提供的受《天津市重污染天气应急预案》影响中计算的45.16天包含了竣工验收后的重污染天气应急影响的天数，而竣工验收期间办理相关手续和验收后不受重污染天气影响。此外，2018年4月至2019年12月本案商品房建设过程中，中铁建公司提供的监理日志均显示重污染天气应急响应期间该项目停工，但重污染应急响应只要求建设项目停止土石方等作业，依据《天津市重污染天气应急预案》及天津市重污染天气应急指挥部相关行政法令：施工扬尘源(本案所涉商品房建设过程中涉及扬尘污染)应编制减排清单并依据清单落实减排措施，本案所涉商品房建设过程中的：建筑给排水及采暖、建筑电气、通风空调、电梯等建设安装均不涉及土石方作业，与重污染天气应急响应无关，同时依据本案商品房建设项目的《施工计划》本来就不在重污染应急天气期间施工的活动也不受重污染应急响应要求的影响，中铁建公司提供的监理日志不能反映出本案所涉商品房建设过程中各阶段受重污染天气应急响应要求而停工的影响，45.16天不能作为受不可抗力影响的时间。具体受不可抗力影响的时间需要依据本案商品房建设项目的《施工计划》、《施工日志》及《重污染应急减排清单》共同确定。因此，李莉主张中铁建公司支付违约金和已付款利息(合计：28011元)的诉求应予支持。李莉主张一审中铁建公司延期交房的不可抗力理由不成立，法规和事实依据如下：①合同法第117条不可抗力：是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案商品房所涉建设项目开工前，2013年10月，《天津市重污染天气应急预案》正式颁布，2014至2017年进行过四次修订，2017年10月16日天津市人民政府办公厅印发了《天津市重污染天气应急预案》，已明确对重污染天气三级及以上响应期间强制性措施中包括：“(3)停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。(4)停止所有施工工地的土石方作业(包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业)。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。”在本案合同签订前，所执行的重污染天气应急响应要求与合同签订后天津市政府新发布重污染天气应急响应要求相比，对建筑施工工地影响基本相同；同时，根据天津市环保局数据：2017年，全市环境空气质量达标天数209天;重度及以上污染共23天，同比减少26天。2018年，天津P**.5平均浓度52微克/立方米，较2014年下降37.3%，重污染天气10天，较2014年减少24天，为近年来历史同期最好水平，2019年全年共启动重污染天气应急响应3次15天，其中Ⅱ级响应2次11天，Ⅲ级响应1次4天。签订合同时一审中铁建公司对建设项目施工进度在秋冬季和春季可能受到重污染天气的影响是可以预见的，且签订合同后重污染天气应急响应的天数比可预见的要少。本案合同中对不可抗力影响约定：买卖合同履行中发生的政府颁布的新政策法规、法律、行政措施而致使合同不能履行和延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，中铁建公司不承担违约和赔偿责任。天津市《重污染天气应急预案》并非新的行政措施，在合同履行中虽有修订，但并未因修订内容对合同履行造成影响。中铁建公司关于受重污染天气应急响应措施影响房屋延迟交付的主张不能成立。②李莉与中铁建公司于2018年9月7日签订商品房买卖合同，当时合同所涉商品房主体结构已封顶，房屋主体封顶后：内外墙抹灰、门窗安装、、地面屋面厨卫防水、外保温、暖、给排水、电气、消防管道器材、电梯、室外路面通道绿化等这些项目多数不涉及土石方作业，如：水电管网、外墙保温等施工不受重污染天气应急响应的影响。③依据合同法第118条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。中铁建公司于2020年1月21日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》已具备交房条件，2020年1月24日，天津市启动突发公共卫生事件一级响应，至本案一审诉讼时，李莉未收到中铁建公司关于房屋迟延交付的提示和相关证明，仅在2020年1月1日经李莉和众多业主催促下张贴公示：受蓝天工程影响，迟延交付房屋。2020年受新冠疫情影响法定假日延长至2月9日，1月21日至24日及2月9日以后，中铁建公司均有时间和条件以电话等非接触式方式通知李莉延期交付的情况。依据合同法第112条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。中铁建公司在明知延迟交付可能造成购房消费者损失的情况下，一是未依据合同法相关条款履行告知和减轻损失的义务，二是通过在售楼处公示蓝天工程影响等方式企图将商业风险和不可抗力进行混淆，逃避法定义务，作为房地产经营者应对依据消费者权益保护法相关条款对消费者履行诚信经营义务。④新冠肺炎疫情发生在违约延迟交房之后，新冠肺炎疫情不能作为中铁建公司延迟交房违约免责的理由。三、关于2020年3月22日中铁建公司通过格式条款设置障碍：先缴纳物业费才允许李莉验房，导致本案商品房不能交付，中铁建公司应承担违约责任的法规和事实依据如下：①李莉主张：中铁建公司在商品房交付过程中依据格式条款设置障碍造成3月22日及之后一段时间本案商品房不能交付。今年3月22日的商品房交付过程中，中铁建公司未对迟延交付情况做任何说明，李莉多次主动要求先查验房屋再交物业费办理交付商品房手续，以减少延迟交房损失，但中铁建公司首先是消极答复李莉主张，不积极实现房屋交付减少违约损失，并且以房屋已取得质量合格证、交付使用证，房屋质量没有问题，合同的附件六约定了先缴纳物业费等费用作为交房的前置条件，拒绝李莉先查验商品房后再缴纳物业费的要求。②本案所涉合同附件六为中铁建公司提前拟定并向所有业主提供，与主合同相比字体较小，容易被忽视，且在签订过程中未对作为消费者的一审李莉进行合理提示和说明，其中第3至4页第14条约定房屋交接手续应先缴纳物业费再查验房屋，“先验后收”是通常的交易习惯，不查验房屋，一审李莉作为消费者无法知晓其购买商品房的具体情况，该格式条款排除了消费者知情权。依据最高法有关司法解释：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，先交物业费等费用是认可房屋所有权交付，再查验房屋，是将房屋所有权和房屋质量等风险在查验前转移给消费者。依据合同法第39条第40条以及消费者权益保护法第26条，先交物业费再查验和交付房屋的格式条款无效。依据合同法第157条和158条，商品房查验过程是对标的物的验收，未经查验交付便缴纳物业费，通过格式条款约束房屋买受人完成所有权交付，再查验，对房屋买受人极不公平，也不符合通常商品交易习惯。依据合同法第62条，先验房，再缴纳物业费的顺序有利于实现合同目的，应予支持。四、本案所涉房屋延期办理了交接手续，是由中铁建公司依据合同附件六的格式条款(先交物业费再办理查验和交接手续)设置障碍造成房屋交接延期，因此请求法庭判令中铁建公司承担商品房交付前因延期交付而产生的物业费等费用。五、关于梧桐苑一、二期隔离和南大门修缮改造的诉求，有关事实和法规依据如下：①梧桐苑一期、二期隔离情况及南大门设计建设情况李莉已向法庭提交证据照片，梧桐苑二期为本案商品房所在小区，有关隔离和大门的设计样式准确、清晰。在购房和签订合同时，销售人员明确口头向所有消费者描述二期与一期是隔开的仅行人可以通行，此描述和售楼处沙盘意思一致，且建设过程中最初中铁建公司也是按此建设的，后因消防验收未通过，中铁建公司直接将建设好的南大门进行了拆除，一期、二期之间为拓宽消防通道也将隔离设施拆除，对于违法建筑消防标准的改造，所有业主均表示支持，但中铁建公司为压减费用，将南大门和一二期之间的隔离一拆了之，对拆除后可能对业主的影响，完全不予考虑，是违反本案房屋销售合同约定的，也侵犯了所有二期业主在项目投入使用后对小区内公共停车区域享有的权利。梧桐苑一期均为高层，业主有800余户，停车位十分紧张，二期约有业主400余户，大部分为7层到顶的洋房，有少部分11层到顶的小高层，居住密度、车位数量均明显比二期的要宽松些。消防审核不通过将隔离护栏直接拆除而不是重新建设，拓宽消防通道，造成二期还未入住，靠近一期的楼下基本停满了私家车，相关照片和情况已向一审法庭提供。②小区配套与签订合同时约定不符是本案合同纠纷的重要内容，依据《天津市商品房管理条例》第31条，商品房销售广告中关于商品房配套设施及环境等内容的表示、图示应当真实、准确、清楚。最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条，对本案合同订立及房屋价格有重大影响，且准确清晰的沙盘、展板等要约邀请应作为要约，而本案合同附件六中审中铁建公司用格式条款(未对所有业主进行提示和说明，却在销售时通过销售人员口头表示：一期、二期隔离情况)将沙盘、展板等广告宣传排除要约条款，违反上述法律规定，格式条款内容与业主们实际买房时所获取的信息相互矛盾。违反消费者权益保护法要求经营者诚信经营的规定。③一审法院依据物权法有关条款驳回了李莉对一二期隔离及南大门修缮的诉讼请求。将本应由开发商依据合同约定在项目建设期完成的小区配套，认定为项目投入使用后由所有业主共同承担小区配套完善的责任，将开发商项目建设责任转移到业主维修基金承担，不符合相关法规。业主们作为普通消费者，难以组织所有业主共同通过合法途径维护业主权利，在中铁建公司第一次通知业主交房时，当时取得联系的业主们于2019年12月底向中铁建公司依据最高法相关解释发送的通知函情况已提交一审法庭。六、本案一审二审诉讼费及本案相关的费用均由中铁建公司承担。中铁建公司辩称，不同意李莉的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。李莉向一审法院起诉请求：1.判令变更本案所涉合同违约责任部分：将中铁建公司逾期交房期限按30日计算，违约金比率按日万分之一计算；2.判令中铁建公司支付李莉自2020年1月1日起至该商品房实际交付之日止的已付款利息，每日152.31元（计算方式1278032×4.5%/365=152.31元/日）。总计152.31元/日×100日=15231元；中铁建公司支付李莉自2020年1月1日起至该商品房实际交付之日止每日按该商品房价款的万分之一支付违约金，每日127.8元（计算方式1278032×1/10000=127.8元）。总计127.8元/日×100日=12780元；具体延迟日期以法院判决和实际交付日为准，上述已付款利息和违约金合计28011元；3.判令中铁建公司在李莉交付案涉商品房前，向李莉出示该商品房已取得的房屋测绘数据以及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，并配合李莉对该商品房进行查验；4.判令中铁建公司承担该商品房交房前的债务；5.判令中铁建公司在判决生效2个月内履行对业主的允诺：完成在梧桐苑一期和二期之间依据售楼处宣传信息和工程建设标准建设隔离围栏，并实施小区大门改造，完善小区配套；6.本案诉讼费用及本案相关的费用均由中铁建公司承担。一审法院认定事实：2018年9月7日，李莉与中铁建公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同约定：李莉购买中铁建公司开发建设的坐落在天津市滨海新区××路××街××号楼××号房屋，建筑面积138.39平方米，房屋价款为1278032元；中铁建公司于2019年12月31日前，将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给李莉。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.3向乙方支付违约金。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。补充协议约定：中铁建公司在签订买卖合同及补充协议前，因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘等不作为商品房交付的标准和条件，中铁建公司向李莉提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容；买卖合同在履行过程中发生政府当局颁布的新政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，中铁建公司不承担违约及赔偿责任；李莉应按照中铁建公司交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费；若中铁建公司代付首年采暖费的，李莉应在房屋交接前向中铁建公司一次性缴纳首年采暖费用；如李莉在中铁建公司交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自中铁建公司通知的交付期限届满之日的次日起，视同中铁建公司已完全履行完毕房屋的交付责任。在涉案房屋建设施工期间，根据天津市人民政府办公厅印发的《天津市重污染天气应急预案》的要求，中铁建公司自2018年4月1日至2019年12月27日期间，结合重污染天气的发布情况，停工1084小时，共计45.16天。2019年12月28日、29日，中铁建公司首次通知业主办理入住手续。2019年12月29日，李莉前往售楼处办理交房手续，因中铁建公司未取得商品房准许交付使用证而交接未果。2020年1月21日，中铁建公司取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，中铁建公司全面停产停工，于2020年3月22日经天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处核准，认为符合复产复工条件。2020年3月18日至3月22日，中铁建公司再次通知业主办理入住手续，李莉接到通知后于2020年3月22日再次前往售楼处，因中铁建公司要求其先行预付物业管理费、装修保证金等后验房，李莉拒绝办理交接手续。一审庭审中，中铁建公司向李莉出具涉案房屋测绘数据，李莉查看后表示无异议。一审法院认为，李莉、中铁建公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李莉要求变更涉案合同第五条所涉合同违约责任部分的主张。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。李莉、中铁建公司均系平等主体，双方皆有缔约自由。涉案《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。李莉在签署涉案合同后，单独要求变更第五条所涉合同违约责任部分，并无法律依据，一审法院无法支持。关于中铁建公司是否承担延期交房违约责任的问题。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，李莉应按照中铁建公司交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，如李莉在中铁建公司交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自中铁建公司通知的交付期限届满之日的次日起，视同中铁建公司已完全履行完毕房屋的交付责任。鉴于中铁建公司已经向李莉发出入住通知，李莉亦于2020年3月22日前往售楼处办理交接手续。李莉称未办理完毕房屋交接手续系因中铁建公司要求其先行交付物业管理费等款项。物业管理费等费用本应由李莉承担，中铁建公司通知其先行交纳并非是对李莉责任的加重。李莉因此而未领受房屋，中铁建公司不应承担延期交房的违约责任。故根据补充协议的上述约定，此时李莉是否及时办理房屋入住手续均不影响中铁建公司已经履行完毕交房义务。虽然中铁建公司取得涉案房屋准交证的时间晚于合同约定的交房时间21天，但中铁建公司确因《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，停止施工45天，该迟延履行合同的行为不可归责于中铁建公司。由于停止施工的时间长于其延期交房的时间，故中铁建公司就延期取得房屋准交证的行为，不承担违约责任。另，在中铁建公司取得涉案房屋准交证后，因受新冠肺炎疫情影响，一直未能进行正常经营，直至2020年3月22日才开始复产复工，在该时间节点前后，中铁建公司已经通知业主办理房屋入住手续，应视为其在积极履行合同义务。新冠肺炎疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力因素，致使中铁建公司无法正常履行房屋交付义务，应当免除中铁建公司的违约责任。关于李莉要求中铁建公司出示该商品房已取得的房屋测绘数据的主张。一审庭审中，中铁建公司已经向李莉出示了涉案房屋的测绘数据，李莉对此无异议，其该诉求已经得到满足；关于李莉要求中铁建公司出示《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，并配合李莉对该商品房进行查验的主张。根据合同约定，商品房交付时，中铁建公司应书面通知李莉办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。本案中，中铁建公司已经书面告知李莉进行商品房交接，李莉因拒绝先行预付物业管理费等费用而拒绝办理交接手续。一审庭审中中铁建公司认可在交接时可以提供上述保证书和说明书，并配合办理商品房查验。在李莉拒绝进行交接的情况下，其该项主张，一审法院无法支持。关于李莉要求中铁建公司承担该商品房交房前的债务，即2020年4月1日至实际交付之日物业费的主张。物业费用本由李莉自行负担，交付对象并非中铁建公司，中铁建公司履行交付通知义务，李莉拒绝受领涉案房屋，此非中铁建公司原因。故其该主张，因无事实和法律依据，一审法院亦无法支持。关于中铁建公司是否承担小区一二期划分及南大门改造，完善小区配套义务的问题。涉案小区已向全体业主交付，其建筑区划内的道路以及小区大门均应属全体业主共同所有，中铁建公司亦不享有使用、收益、处分的权利，中铁建公司无权再就道路及大门的改造作出处分；并且，李莉也未能举证证明对道路及大门的改造属于中铁建公司的合同义务。虽然中铁建公司就小区一二期划分及南大门改造方案进行了告知，但中铁建公司改造资格的取得以及改造方案的确定，均应由涉案小区全体业主决定，李莉作为单个业主，在没有明确合同约定的情况下，不能要求中铁建公司进行小区公共区域的改造。小区居住环境的优化，依赖于小区全体业主的共同追求，李莉如欲推进小区道路及南大门改造，完善配套事宜，还需要与小区全体业主积极沟通。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告李莉全部诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由原告自行负担。”二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：1．中铁建公司迟延交房是否具有免责事由，是否应当承担违约责任；2．李莉要求中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务是否应当予以支持；3.李莉的一审其他各项诉请是否应予支持。关于中铁建公司迟延交房是否具有免责事由，是否应当承担违约责任的问题。双方约定的交房时间为2019年12月31日，中铁建公司向李莉发出入住通知书，告知其办理交房时间为2020年3月22日，李莉已经知悉入住通知书及告知书内容。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“如乙方（李莉）在甲方（中铁建公司）交房通知书通知的交付期限内，未按照买卖合同及本补充协议的约定办理房屋验收和交接手续，自甲方通知的交付期限届满之日的次日起，视同甲方已经完全履行完毕对该商品房的交付责任。”根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定：“在买卖合同履行过程中发生下列情况导致买卖合同项下商品房逾期交房或配套设施延迟运行时，不适用买卖合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，乙方不得主张解除买卖合同，且甲方不承担违约及赔偿责任。（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的；……（3）社会异常事件：主要指突发性事件阻碍合同的履行，如骚乱、突发性流行病等……”。中铁建公司因受政府发布《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，自2018年11月13日至2019年12月29日共计45天全面停工。双方签约时间为2018年9月7日，故上述期间的停工发生于合同签订后，中铁建公司对此无法预知，属于双方约定的免责事由，中铁建公司对该45天迟延履行期间不承担违约责任。2020年1月24日，本市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，中铁建公司全面停产停工，直至2020年3月22日，中铁建公司才经核准符合复工复产条件，该期间59天属于双方约定的免责事由，中铁建公司对该迟延行为不承担违约责任。上述免责天数共计104天，因免责天数长于中铁建公司延期交房天数，故中铁建公司不应承担延期交房的违约责任。关于李莉主张中铁建公司应对“蓝天工程”早有预知不应免除其责任一节。关于李莉主张案涉工程主体已完工，不存在受重污染天气影响一节，中铁建公司提交的监理日志显示直至2019年12月29日确存在受重污染天气影响全面停工的情况，在恢复施工后，案涉房屋所在项目继续完成了配套设施施工、园林挖土、绿化工程等停工令所涵盖的禁止施工项目，即便存在李莉陈述的案涉房屋主体工程已完工情况，案涉房屋亦因综合配套设施尚未完成，并无法在停工期间交付，应认定该项目的施工进度受到停工令的影响，故对李莉的该主张不予支持。关于李莉要求中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务是否应当予以支持的问题。首先，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中未约定中铁建公司负有上述义务，故该义务不属于合同义务范畴。李莉主张中铁建公司曾向每位业主发出温馨告知的承诺，属于合同义务缺乏依据。其次，中铁建公司发出的南大门设计方案调整公示及关于“小区居民对南入口整改方案反馈意见”回复中亦载明系应小区居民诉求对案涉小区南大门设计及一、二期分割方案进行调整，并告知其会根据小区多数人意见进行修改，向规划部门报批，审批通过后即进行施工，表明中铁建公司改造资格的取得以及改造方案的确定，均受涉案小区全体业主多数意见制约，并受政府规划限制，故李莉作为单个业主，诉请中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。关于李莉要求变更涉案合同第五条所涉合同违约责任部分的主张。涉案《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。李莉作为完全民事行为能力人，应当知悉了解合同内容，李莉在签署涉案合同后，单独要求变更第五条所涉合同违约责任部分，并无法律依据，本院不予支持。对于李莉一审其他各项诉请，一审法院已作详细论述，本院不再赘述。综上所述，上诉人李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人李莉负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年九月二十五日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……