四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4987号 上诉人（原审原告）：成都成华中泓房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市成华区成华大道二段**。 法定代表人：余驰，执行董事。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张军，男，汉族，1976年8月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告）：赵小华，女，汉族，1976年12月28日出生，住四川省巴中市巴州区。 上诉人成都成华中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司）因与被上诉人张军、赵小华商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。中泓公司的委托诉讼代理人王朕重到庭参加了诉讼，张军、赵小华经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 中泓公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4356号民事判决第一项，改判支持中泓公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、公告费由张军、赵小华承担。事实及理由：一、中泓公司提交的《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及《代偿确认函》完整、清晰地反映了客户名称、金额、相关事项，不存在信息反映不充分、欠款人身份无法锁定、内容理解有歧义等情形；二、中泓公司提交的证据及相关事实无需其他证据佐证，一审法院认为中泓公司提交的证据不能证明其主张错误，且中泓公司不认可一审法院认为还需提交“扣款凭证”予以佐证的观点，因为中泓公司在收到贷款银行的代偿通知书后，主动履行了担保责任，向相关账户转账了相关款项，不存在银行的“扣款凭证”且仅凭中泓公司向贷款银行转账的凭证，反而不能完全反映所转款项是作何之用，而一审法院以往也提出转账凭证无法完整反映所付款项是否用于代偿客户欠款，应当由银行出具相应证明；三、一审法院仅以中泓公司提交的证据不能证明自身主张驳回全部诉讼请求，属于适用法律错误，若一审法院对本案存在疑虑，完全可以进一步调查。 张军、赵小华未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 中泓公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除中泓公司与张军、赵小华签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：2XX7，含《补充协议》及其他附件），并判决张军、赵小华向中泓公司返还位于成华区房屋，协助中泓公司注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案以及网签；2.判决张军、赵小华向中泓公司支付由中泓公司代为清偿的贷款本息375370.7元，以及《四川省商品房买卖合同（预售）》项下违约金51801.6元，前述两项合计427172.3元，并由中泓公司从张军、赵小华已支付的购房款中直接扣收前述款项。 一审法院认定事实：2015年8月11日，中泓公司（出卖人）与张军、赵小华（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》载明：第一条（商品房项目建设依据）出卖人以出让方式取得坐落于成华区，关家堰社区四、六、八组（Ｃ宗地）地块的建设用地使用权。第四条（商品房基本情况）该商品房为预售许可证10918号下第4幢1单元11层5号，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置；该商品房的预测建筑面积共75.22平方米，其中套内建筑面积59.08平方米，分摊的共有建筑面积16.14平方米。第八条（计价方式及价款）该商品房单价为每平方米8768.04元，总价款为518016元。第九条（付款方式及期限）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2015年12月24日前支付首期房价款158016元，占全部房价款的30%，余款360000元向交通银行股份有限公司四川省分行营业部（贷款机构）申请贷款支付，期限叁拾年。第十八条（交付时间和手续）出卖人在2018年3月17日前向买受人交付该商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（三）项载明：若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。2015年11月3日，案涉成华区房屋（以下简称：案涉房屋）进行了商品房买卖合同备案登记（合同备案号2XX7）。 2016年3月22日，案涉房屋进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为张军、赵小华，预告登记义务人为中泓公司。同日，案涉房屋进行了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为交通银行股份有限公司四川省分行营业部，预告登记义务人为张军、赵小华。 一审庭审中，中泓公司举出《个人房产抵押贷款合同》复印件，中泓公司陈述原件在银行处，拟证明：虽然该证据为复印件，但《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》《代偿确认函》可以佐证，张军、赵小华向交通银行申请银行贷款，并由中泓公司提供连带保证责任的情况。 一审庭审中，中泓公司举出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》载明：“保证人：中泓公司我行于2016年1月6日根据签订的《交通银行个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201501511010999001200000535），向借款人张军发放了人民币金额叁拾陆万元整的个人一手房按揭贷款，期限240个月，由贵公司提供贷款保证。自2017年7月1日起，借款人开始连续逾期，截至2018年11月12日贷款余额及逾期欠息暂计378907.28元（利息、罚息、复利按我行电子系统数据计算）未按期偿还。根据合作协议相关条款约定，请贵公司在接此通知后代为如数偿还以上全部款项，实际偿还金额最终应当以贷款本息全部偿还日期我行电子系统计算的数据和相关诉讼案件的票据为准”。该《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》盖有“交通银行股份有限公司四川省分行营业部”的印章，日期为2018年11月22日。但没有经办人的签字。 中泓公司举出的《代偿确认函》载明“成都市成华区人民法院：我行个人一手房按揭贷款客户张军（身份证：5130281976××××××××），贷款金额360000元。因该客户未按合同履行还款义务。根据交通银行股份有限公司四川省分行营业部与保证人中泓公司的合作协议，保证人中泓公司履行了代偿义务。截止2019年1月8日，保证人中泓公司代为清偿了不良贷款客户张军所欠我行的贷款本息（代偿贷款本金：344814.31元；利息：30556.39元），代偿金额合计叁拾柒万伍仟叁佰柒拾元零柒角（小写：375370.70元）”。该《代偿确认函》盖有“交通银行股份有限公司四川省分行营业部”的印章，日期为2019年。但没有经办人的签字。 一审庭审中，中泓公司陈述：中泓公司代偿的款项系通过银行转账的方式。但中泓公司未出示转账凭证。 一审庭审中，中泓公司陈述：案涉房屋已经交付，具体时间不太清楚，该楼盘是个比较久的盘。案涉房屋现在的情况不太清楚。 一审法院认为，中泓公司（出卖人）与张军、赵小华（买受人）签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。中泓公司主张因张军、赵小华贷款连续逾期，导致银行解除与张军、赵小华的抵押贷款协议，并要求中泓公司承担连带清偿责任，故依据双方关于“如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同”的约定，中泓公司诉请解除与张军、赵小华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，由于中泓公司举出的《个人房产抵押贷款合同》系复印件，且中泓公司未举出已实际代张军、赵小华清偿了房屋按揭贷款的扣款凭证佐证《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》《代偿确认函》，而双方明确约定“银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准）”，故中泓公司举出的证据不能证明其主张，对中泓公司提出的解除《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）及基于合同解除提出的相关诉讼请求，以及要求张军、赵小华向中泓公司支付代为清偿的贷款本息375370.7元并承担违约金等诉讼请求，一审法院均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条之规定，判决：驳回中泓公司的诉讼请求。案件受理费13252元、公告费300元，共计13552元，由中泓公司承担。 二审中，中泓公司提交了网上银行电子回单、账户交易明细回单、还款证明，拟证明中泓公司履行了代偿义务，向银行支付了代偿款项。 张军、赵小华未到庭发表质证意见。 本院审查认为，中泓公司提交的网上银行电子回单、账户交易明细回单、还款证明均为原件，本院对证据的三性予以确认。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2019年1月8日，中泓公司向交通银行股份有限公司四川省分行营业部代偿了张军在该行的全部贷款本息（含利息、罚息）合计金额375370.70元。 二审中，中泓公司陈述，2018年4月4日向张军、赵小华交付了房屋，但未办理转移过户登记。 本院认为，张军、赵小华经一审、二审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，人民法院可以缺席判决，在此情况下张军、赵小华丧失了答辩、质证的权利，这也是拒不到庭参加诉讼的法律后果。根据中泓公司提供的现有证据，本院审查认为，中泓公司与张军、赵小华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及其他附件合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因张军、赵小华贷款连续逾期不还，导致银行根据《个人房产抵押贷款合同》的约定向中泓公司主张了保证责任，在承担保证责任后，中泓公司可以根据《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及其附件的约定，向张军、赵小华主张解除合同或行使追偿权。因此，案涉房屋尚未办理转移登记，且现有证据亦不能证明中泓公司的责任导致未能办理转移登记，在《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及其附件约定的全部合同权利义务未履行完毕的情况下，中泓公司起诉解除与张军、赵小华签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：2XX7，含《补充协议》及其他附件）的理由成立。在合同解除后，张军、赵小华有义务向中泓公司返还位于成华区买卖合同备案以及网签。因此，中泓公司上诉的理由成立，本院予以支持。 对于中泓公司主张张军、赵小华支付违约金51801.6元的诉讼请求，本院认为，中泓公司该主张符合合同约定，且张军、赵小华拒不出庭亦未提出违约金是否过高或过低的理由，本院对中泓公司主张张军、赵小华支付违约金51801.6元的诉讼请求予以支持。 关于中泓公司主张代为清偿的贷款本息、违约金由中泓公司从张军、赵小华已支付的购房款中直接扣收的请求，因本案审理过程中中泓公司并未举证张军、赵小华向其支付款项金额及金额大小，现有证据无法进行冲抵，故本院不予支持。 综上所述，因中泓公司提供的新证据能够证明其主张的事实成立，不属于一审判决认定的事实及判决错误，本院根据新证据对一审予以改判。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4356号民事判决； 二、解除成都成华中泓房地产开发有限公司与张军、赵小华之间的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及附件； 三、张军、赵小华于本判决生效之日起20日内向成都成华中泓房地产开发有限公司返还位于成华区房屋； 四、张军、赵小华于本判决生效之日起20日内协助成都成华中泓房地产开发有限公司撤销成华区房屋的备案及预告登记； 五、张军、赵小华于本判决生效之日起20日内向成都成华中泓房地产开发有限公司支付违约金51801.6元； 六、驳回成都成华中泓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13252元、公告费300元，共计13552元，由张军、赵小华负担；二审案件受理费13252元，公告费560元，合计13812元，由张军、赵小华负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 赵 韬 二〇二〇年九月二十八日 书记员 杨珍梅