福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终538号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建都，男，1972年4月16日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林怡，福建武夷律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭家柱，男，1966年4月28日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：萨自勇，上海锦天成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玮，上海锦天成（福州）律师事务所律师。 上诉人黄建都因与被上诉人郭家柱房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄建都及其委托诉讼代理人汤瑞昌、林怡，郭家柱的委托诉讼代理人萨自勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄建都上诉请求（变更后）:1.变更一审判决第二项，改判郭家柱向黄建都支付934179.99元及利息（自2018年12月29日起开始计算）；2.撤销一审判决第三项，改判郭家柱立即向黄建都支付违约金600000元。事实与理由：一、经结算，郭家柱还应支付黄建都934179.99元。1.一审判决认定黄建都应向郭家柱支付购房款金额1083953元错误，涉案一层三间店面的房产证面积为170.43平方米，一审判决按172.43平方米计算错误，故黄建都应向郭家柱支付的购房款应为1077353元。2.一审判决认定黄建都已支付购房款550000元是错误的，应为800000元。郭家柱于2018年9月15日、2019年1月11日通过微信两次发送《黄建都付款清单》给黄建都，均确认黄建都于2007年4月23日支付首付款800000元。2007年10月15日双方签订的《补充协议》时，郭家柱仍确认黄建都已付清800000元首付款，并承诺承担逾期办理过户手续的违约责任。另，根据《房屋买卖协议书》第5条的约定，黄建都要付足800000元首付款后，郭家柱才为黄建都办理两证手续。而郭家柱同意将涉案房屋交黄建都对外出租，并于2017年2月27日将涉案的104、105、106号店面过户给黄建都，于2016年10月10日、2016年11月24日将涉案的202、203号房屋过户给黄建都指定的第三人，且在转让涉案的三、四房屋后，郭家柱还向黄建都支付转让款527170元。上述事实均说明了黄建都已经付足800000元首付款。3.黄建都代郭家柱费用具体如下：（1）2010年7月15日付验收38000元；2010年10月13日付规划20000元；2011年5月11日付防雷15000元；2012年1月17日付检测16000元，合计91000元。（2）经黄建都与郭家柱协商，补偿周国平装修损失15万元（2013年9月9日郭家柱汇款10万元给黄建都即是用于补偿周国平装修损失）。（3）涉案203号、202号过户税费为69286.99元。上述三项费用合计为310286.99元，扣除郭家柱已支付给黄建都的250000元，郭家柱还应支付60286.99元。综上，根据一审认定涉案的3、4层房屋转让后，郭家柱应赔偿黄建都损失1678416元，郭家柱转让三、四层房屋后向黄建都支付527170元转让款，故郭家柱还应支付给黄建都的费用为：1678416元-（1077353元-800000元-60286.99元）-527170元＝934179.99元。二、一审判决驳回黄建都要求郭家柱支付逾期办理两证的违约金60万元，存在错误。根据《补充协议》约定，郭家柱应在签订协议之日起三个月内即2008年1月14日将两证办理完毕，逾期未办理完毕，应从2008年1月15日起承担每日1000元的违约金。至2015年10月26日，郭家柱才取得涉案房屋的两证，逾期天数达2840天，违约金合计应为2840000元，黄建都自愿降低按600000元主张，应得到支持。 被上诉人郭家柱辩称，一、黄建都主张郭家柱还应向其支付934179.99元不能成立。1.黄建都对其于2007年8月19日和2013年9月9日分别收到郭家柱汇还的150000元、100000元款项无异议，双方对案涉购房款及其他款项均未进行结算，因而在黄建都未能举证上述250000元款项系用于“办理房屋验收、租赁违约赔偿等手续的相关费用”的前提下，一审认定上述250000元款项为黄建都收回购房首付款并无任何不当。《黄建都付款清单》在一审中并未提交，黄建都以此为据主张一审认定事实错误，显然不能成立。2.黄建都主张郭家柱于2013年9月9日汇款100000元款项系用于补偿周国平装修损失，没有任何依据，周国平的装修损失不应由郭家柱赔偿。3.黄建都主张其除支付购房首付款800000元外，还垫付了各项费用91000元，但一审中，黄建都并未主张也未提供证据。二、一审判决驳回黄建都关于600000元逾期办证违约金、装修经济损失150000元的诉请，并无任何不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄建都的上诉请求不能成立，请求二审驳回黄建都的上诉请求。 黄建都向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除黄建都、郭家柱于2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》及2007年10月15日签订的《补充协议》中涉及位于武夷山市度假区，4层402室、403室的协议内容；郭家柱立即向黄建都返还、支付售房款2593000元及利息90755元（自2018年12月29日至2019年7月28日止，以2593000元为本金，按年利率6%计息，其后利息顺延）；2.郭家柱立即向黄建都支付合同违约金600000元；3.郭家柱向黄建都支付装修经济损失约150000元；4.郭家柱向黄建都支付租金损失765200元。 郭家柱向一审法院反诉请求：黄建都向郭家柱支付位于武夷山市度假区（大王山庄）10幢1层104、105、106及2层202、203的五套房屋购房款1967400元及郭家柱垫付的上述104、105、106房屋过户税费、工本费共168614.47元，并支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，其中430000元自2016年10月11日起计付，250000元自2016年11月25日起计付，1456014.47元自2017年2月28日起计付，暂计至2019年7月24日的违约金为335720.11元）。 一审法院认定事实：2007年4月25日，郭家柱与黄建都签订《房屋买卖协议书》一份。协议第1条约定，郭家柱将位于武夷山市度假区大王山庄十号楼一至四层，以整栋售价2038197元的价格转让给黄建都，其中一层170.34平方米，每平方米3300元，二楼215.25平方米，每平方米1900元，三楼215.25平方米，每平方米1800元，四楼215.25平方米，每平方米2600元，实际面积以房产证为标准（注：含二、三层另补人民币12万元整）；协议第3条约定，土地证、房屋证由郭家柱全部办好，但黄建都提供有关材料，全部费用由郭家柱承担；协议第4条约定，房屋楼梯栏杆过道，阳台铝合金窗门、三楼四楼隔墙、门口水泥地、绿化等由黄建都自己承担，郭家柱不负责；协议第5条约定，签订合同时，首付订金8万元，在办两证手续之前，黄建都应向郭家柱首付总房款80万元，剩下部分自行向银行贷款付清余款给郭家柱；协议第6条约定，郭家柱保证上述房产权属清楚，若发生与郭家柱有关的产权纠纷债权债务，由郭家柱负责清理，因此给黄建都造成经济损失由郭家柱负责赔偿。《房屋买卖协议书》签订当日，郭家柱出具《收条》，确认收到黄建都首付款800000元整。2007年8月19日，郭家柱向黄建都退回购房款150000元。2007年10月15日，郭家柱与黄建都签订《补充协议》一份，约定郭家柱转让在度假区大王山庄10号楼1-4层店连宅，建筑面积800平方米左右的房屋给黄建都，整幢楼售价约2030000元，黄建都于2007年4月26日首付800000元整，余款在两证办好后银行贷款付清；郭家柱在办理两证中，因质量监督办理不够完善，现在继续抓紧办理中，经双方再次协商，郭家柱同意在三个月内办理完毕交给黄建都；如果郭家柱未按时完成两证办理手续，必须赔偿黄建都经济损失每天1000元。2013年9月9日，郭家柱又向黄建都退还购房首付款100000元。2003年1月15日，武夷山市大王山庄建设开发有限公司（以下简称“大王公司”）与案外人林金生签订《协议书》一份，约定大王公司将位于武夷山旅游度假区约192平方米土地转让给林金生开发。房屋建成后，郭家柱与林金生等人于2007年4月10日签订《协议书》一份，约定大王山庄10号楼由林金生出售给郭家柱，总售价1600000元。后因林金生等人及大王公司（系房屋所有权登记人）未将讼争房产过户至郭家柱名下，郭家柱于2012年12月21日向一审法院提起诉讼，一审法院于2013年12月27日作出（2013）武民初字第53号民事判决，判令林金生等人及大王公司协助将本案所涉房屋过户至郭家柱名下。判决作出后，林金生等人及大王公司提起上诉，本院于2014年8月5日作出（2014）南民终字第320号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，郭家柱申请强制执行。执行中，一审法院向武夷山市房产管理处发出协助执行通知书，后郭家柱到武夷山市地税局办理纳税手续，提交了相关材料，武夷山市地税局城区分局于2015年1月14日向大王公司发出武地税城限改[2015]2号责令限期改正通知书，责令大王公司于2015年1月20日前到地税局办理代开房产销售发票并完税，逾期将依法进行处罚。大王公司不服提起行政诉讼，一审法院经审理后于2015年5月28日作出（2015）武行初字第15号行政判决，驳回大王公司的诉讼请求。此后，案涉房产（包括104、105、106共3个店面及202、203、302、303、402、403共6套住宅）过户至郭家柱名下。2016年4月11日，郭家柱与武夷山市农村信用合作联社星村信用社签订《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》，以上述房屋中的302、303、402、403号房屋作为抵押物，借款1200000元，郭家柱支付了保险费、评估费等费用，并支付贷款利息。2017年2月27日，郭家柱与黄建都签订《存量房买卖合同》3份，将前述104、105、106号店面转让并过户给黄建都，过户税费、手续费均由郭家柱交纳。郭家柱根据黄建都指示，2016年11月24日与案外人王霄娜、张建杰签订《存量房买卖合同》，将202号房屋转让过户给王霄娜、张建杰，于2016年10月10日与案外人黄建辉、江凤秀签订《存量房买卖合同》，将203号房屋转让过户给黄建辉、江凤秀，202、203号房屋的过户税费由黄建都交纳。2018年9月至12月间，郭家柱分别与案外人吴桂梅、左训邦、王旭娥签订《房屋买卖合同》，将案涉302、303、402号房屋转让给后者，并办理过户登记手续，转让价款分别为463000元、820000元、470000元，合计1753000元。2018年11月14日，郭家柱向黄建都指定的王霄娜支付售房款110000元，2019年1月12日，郭家柱向黄建都支付售房款417170元。一审法院另查明，本案诉讼过程中，双方确认曾对案涉403号房屋进行过协商，黄建都同意郭家柱对403号房屋以840000元的价格委托郭家柱出售，郭家柱表示同意以840000元的价格接受该房屋，黄建都亦同意403号房屋由郭家柱以840000元的价格取得。本案中各套房产的办证面积分别为：104、105、106店面分别为61.23平方米、49.97平方米，61.23平方米，一层合计172.43平方米；202、203住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，二层合计207.86平方米；302、303住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，三层合计207.86平方米；402、403住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，四层合计207.86平方米。一审法院又查明，本案诉讼过程中，黄建都确认有委托郭家柱对案涉10号楼的楼道进行装修，费用由其支付，但对郭家柱主张的55000元的装修费用不予认可，认为具体金额应由郭家柱提供相应证据证明实际花费的材料、人工等费用再行确定。一审庭审辩论终结时，案涉房屋的楼道尚未实际装修。本案一审诉讼过程中，郭家柱申请通知买受302、303、402房屋的吴桂梅、左训邦、陈文丽、王旭娥、王孝兴等人作为第三人参加诉讼。后黄建都变更诉讼请求，经释明，黄建都、郭家柱均同意上述第三人退出本案诉讼。 一审法院认为，郭家柱与黄建都签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。郭家柱在履行合同过程中，将其中的302、303、402号房屋转让并过户登记至他人名下，同时403号房屋由郭家柱以84万元的价格取得，导致黄建都无法取得合同所涉的该4套房屋的所有权。双方订立的协议所涉标的物为大王山庄10号楼，虽然为整体出售，但10号楼实际上由9套房屋组成，每套房屋均具有一定的独立性，可以分割履行、分别办证，且合同履行过程中郭家柱已将其中5套房屋（104、105、106、202、203）过户给黄建都或其指定的人员，合同已部分履行，故该4套房屋不能过户到黄建都名下并不会导致整份协议均无法履行，现黄建都主张解除协议所涉该4套房屋的内容，可以支持。因郭家柱未经黄建都同意转让302、303、402号房屋，导致合同部分解除，对黄建都造成了损失，郭家柱应对黄建都的损失进行赔偿，具体损失可参照郭家柱转让房产的对价与《房屋买卖协议书》约定的上述3套房屋的价款间的差价进行确定，对协议涉及的403号房屋解除后的损失亦可参照这一方法确定。302、303、402号房屋转让价款为1753000元，403号房屋双方确认的单价为840000元，合计2593000元；上述4套房屋在《房屋买卖协议书》约定的价格914584元（即按实际办证面积三层合计207.86平方米，1800元/平方米，价款374148元；四层合计207.86平方米，2600元/平方米，价款540436元）；二者差价款为1678416元（2593000元-914584元），本案中以该款作为案涉协议部分解除后黄建都的损失。1.关于黄建都要求郭家柱支付违约金600000元（按每逾期一日1000元计算）的诉讼请求，郭家柱认为黄建都在签订合同时明知案涉房屋未办理两证，不具备过户条件，且未提出异议，故案涉房屋未能在约定期限内办理两证，其并无过错，不构成违约，且黄建都未补足购房首付款80万元已构成违约，郭家柱有权拒绝履行过户义务。根据双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，郭家柱应于补充协议签订之日（2007年10月15日）起三个月内完成两证办理手续，故在约定期限内协助完成房产过户是郭家柱的合同义务，但订立合同时黄建都明知案涉房屋尚未取得两证，对短期内无法取得两证应有一定预期。在合同履行过程中，郭家柱并无故意拖延办证的违约行为。因案涉房屋尚未取得两证，郭家柱已采取诉讼方式要求合同相对人协助办理过户手续，以便其履行与黄建都的房屋买卖协议，故其已采取积极措施履行其与黄建都间协议。根据上述协议，黄建都也有首付800000元购房款的义务。在签订协议之初，黄建都虽有向郭家柱支付首付款800000元，但此后陆续收回250000元，故黄建都亦存在未按协议全面履行的行为。协议履行过程中，郭家柱于2016、2017年先后将104、105、106号店面及202、203号住宅过户至黄建都名下，履行了部分合同义务，但黄建都仍未补足协议约定的首付800000元购房款，故郭家柱可行使先履行抗辩权，拒绝黄建都要求过户的履行要求。因此，黄建都要求郭家柱对逾期办证承担违约责任、支付违约金600000元的诉讼请求，没有事实依据，故不予支持。2.关于黄建都要求郭家柱支付装修经济损失150000元及租金损失765200元的诉讼请求。本案所涉房屋的租赁合同虽系郭家柱、黄建都与案外人签订，但租金系由黄建都收取，郭家柱并未获得租金，黄建都提供的租赁补充协议也是由黄建都单独与承租人签订，故该租赁合同的出租方实际为黄建都。黄建都主张其与承租人签订补充协议解除合同并支付补偿金150000元，郭家柱不予认可，补充协议上亦无郭家柱的签字，其要求郭家柱赔偿该项损失没有事实依据，不予支持。从房屋租赁合同可知，案涉房屋已交付黄建都，并由黄建都进行出租，没有证据证明无法出租系郭家柱的原因造成，故其要求郭家柱赔偿租金损失765200元亦无事实依据，故不予支持。3.关于案涉《房屋买卖协议书》购房总价款问题。黄建都认为合同中虽约定总售价为2038197元，但该款系根据预估面积计算的购房款，根据《房屋买卖协议书》约定，应按房产证实际面积进行计算。《房屋买卖协议书》在约定各层单价及面积的同时，确有约定实际面积以房产证为准，故应根据9套房屋实际产权证面积确定总价款。经计算，《房屋买卖协议书》中的房屋总价款应为1998537元（一层共3间店面，房产证面积合计172.43平方米，3300元/平方米，价款为569019元；二层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，1900元/平方米，价款为394934元；三层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，1800元/平方米，价款为374148元；四层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，2600元/平方米，价款为540436元；双方在《房屋买卖协议书》中明确购房总价款含郭家柱向案外人支付的二、三层补偿款12万元，该款应计入总房款中。即协议所涉总房款为569019元+394934元+374148元+540436元+120000元=1998537元）。因上述9套房屋中的三、四层共4套房屋（协议约定价款合计914584元）已由郭家柱出售或自用，未过户给黄建都，故黄建都还需向郭家柱支付的购房款应为1083953元（1998537元-914584元）。4.郭家柱在针对本诉的答辩中提出以下几项其已支出的费用应予抵扣，现逐一分析如下：1.郭家柱辩称，双方曾协商由郭家柱向林金生等人起诉所产生的诉讼费、律师费由黄建都承担，其在提起诉讼的过程中支出律师费等费用合计220000元，应由黄建都承担。对此，黄建都不予认可。因郭家柱向案外人林金生等人提起的民事诉讼，系因郭家柱与案外人的合同履行过程中产生的纠纷，郭家柱并未提供证据证明其与黄建都就律师费等费用的负担达成协议，故对其该项答辩意见不予采纳。2.郭家柱辩称，因黄建都未补足首付款，经双方协商，黄建都同意郭家柱将302、303、402、403号房屋作为抵押物向银行贷款1200000元用于支付给林金生等人，由此产生的保险费、评估费及贷款利息应由黄建都承担。对此，黄建都亦不予认可。一审法院认为，根据合同相对性原理，郭家柱应自行履行其与林金生等人所签订合同的义务，其未提供证据证明黄建都同意承担贷款产生的相关费用，现郭家柱要求黄建都承担这些费用没有事实依据，不予采纳。3.郭家柱辩称，黄建都委托其对案涉房屋的楼道等进行装修，并花费55000元，该费用应由黄建都承担。对此黄建都认可确有委托郭家柱装修楼道，并同意承担相应费用，但对郭家柱主张的55000元不予认可。一审法院认为，通过庭审调查，到庭审辩论终结时楼道尚未实际装修，郭家柱对该项内容又未提起反诉，故在本案中不予审理，郭家柱可根据实际完成的装修内容另行协商或另行诉讼。5.关于郭家柱要求黄建都支付案涉104、105、106、202、203号房屋购房款1967400元的诉讼请求，一审法院认为，郭家柱虽在2016年至2017年就上述5套房屋与黄建都或黄建都指定的案外人签订《存量房买卖合同》，但转让的标的物为本案《房屋买卖协议书》及《补充协议》指向的房屋，而郭家柱与黄建都并未就解除原签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》达成协议，且实践中二手房买卖过户确需买卖双方签订《存量房买卖合同》方可办理过户手续，故案涉5份《存量房买卖合同》实际上是在履行双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，而非双方对原协议的变更或双方协商订立新的合同，郭家柱以前述5份《存量房买卖合同》为依据，要求黄建都支付相应购房款依据不足，故不予支持。6.关于郭家柱要求黄建都支付上述5套房屋过户税费的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖协议书》第3条明确约定办证全部费用由郭家柱承担，郭家柱要求黄建都承担其支付的过户费用没有事实及法律依据，故不予支持。因郭家柱主张的前述购房款及过费税费 没有相应依据，对其以此为基础所主张的逾期付款违约金，亦不予支持。综上，根据本案所涉《房屋买卖协议书》《补充协议》以及上述协议部分解除后的事实，黄建都应向郭家柱支付的购房款为1083953元，黄建都已支付购房款650000元，尚余433953元未支付；上述协议部分解除后郭家柱应向黄建都赔偿的款项为1678416元，郭家柱已向黄建都支付527170元，尚应支付1151246元。经结算及抵销，郭家柱还应向黄建都支付717293元（1151246元-433953元）。因双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》在履行过程中具体情况发生变化，双方又未进行最终结算，故对黄建都主张的逾期付款利息，仅支持对郭家柱应支付的717293元从起诉之日（2019年4月3日）起按年利率6%计付资金占用期间利息至款项付清之日止，对黄建都该部分诉请超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄建都与郭家柱于2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》及2007年10月15日签订的《补充协议》中关于大王山庄10号楼302、304、402、403号的部分于判决生效之日解除；二、郭家柱应于判决生效之日起十五日内向黄建都支付717293元，并对该款从起诉之日（2019年4月3日）起按年利率6%计付资金占用期间利息至款项付清之日止；三、驳回黄建都的其他本诉请求；四、驳回郭家柱的反诉请求。本案一审本诉受理费40392元，由黄建都负担33492元，郭家柱负担6900元，反诉受理费13287元（已减半收取），由郭家柱负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。除黄建都对一审认定：1.郭家柱于2007年8月19日和2013年9月9日向其转款合计25万元的性质和一层105店面面积有异议外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对一审认定的当事人均无异议的事实予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1.郭家柱于2007年8月19日和2013年9月9日向黄建都转款合计25万元的性质，因不影响本案的处理，故不予确认。2.二审庭审中，经双方确认，案涉一层105店面面积为47.97平方米，一层合计面积170.43平方米。 另查明，二审中，经双方协商确认，合同履行过程中，黄建都为郭家柱垫付办理房屋验收费用89000元及案涉202号、203号房屋过户税费68204.99元。郭家柱代黄建都垫付楼道清理费用35000元和隔墙费用6500元。 再查明，案涉大王山庄10号楼302、304、402、403号的转让对象及价格均经黄建都确认。为避免诉累，双方当事人均同意由二审法院根据2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》和2007年10月15日签订的《补充协议》对双方的债权债务进行总结算。 本院认为，本案的争议焦点为：1.郭家柱尚欠黄建都款项及逾期付款利息的具体数额；2.郭家柱是否应向黄建都支付违约金600000元并赔偿损失150000元。 关于焦点1，双方当事人一致同意由二审法院根据2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》和2007年10月15日签订的《补充协议》对双方的债权债务进行结算。二审查明，一层105店面面积为47.97平方米，一层合计面积170.43平方米，故案涉一层店面的总价应为562419元，根据《买卖协议书》约定的售房单价计算，黄建都应向郭家柱支付的购房款总额为562419元+394934元+374148元+540436元+120000元=1991937元。另，郭家柱代黄建都支付的楼道清理费用35000元和隔墙费用6500元，应由黄建都承担。故黄建都应付郭家柱的款项总额应为1991937元+35000元+6500元=2033437元。一审中已查明，案涉房屋102号、103号、104号、202号、203号已经转移登记至黄建都指定的人员名下，双方对该部分售房款已无争议，但黄建都代郭家柱垫付的办理房屋验收的费用89000元及案涉202号、203号房屋过户税费68204.99元，以上合计157204.99元，应由郭家柱承担。同时，郭家柱应向黄建都支付案涉302号、303号、402号、403号房屋售款2593000元。故郭家柱应支付给黄建都的款项总额为157204.99元+2593000元=2750204.99元。已查明，郭家柱于2007年4月25日出具《收条》确认收到黄建都首付款800000元，黄建都对郭家柱于2007年8月19日向其支付150000元、于2013年9月9日向其支付100000元以及2018年11月14日向其指定的王霄娜支付售房款110000元、2019年1月12日向其支付售房款417170元均无异议。经结算，郭家柱应向黄建都支付的款项为2750204.99元-（2033437元-800000元）-150000元-100000元-110000元-417170元=739597.99元。因双方未进行结算，故对黄建都主张的逾期付款利息，本院仅对739597.99元自2019年4月3日起至款项付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息，予以支持，对超出的部分，不予支持。 关于焦点2，2007年10月15日，郭家柱与黄建都签订的《补充协议》约定：“郭家柱在办理两证中，因质量监督办理不够完善，现在继续抓紧办理中，经双方再次协商，郭家柱同意在三个月内办理完毕交给黄建都；如果郭家柱未按时完成两证办理手续，必须赔偿黄建都经济损失每天1000元。”已查明，因郭家柱与林金生等人就案涉房屋的权属产生纠纷，郭家柱于2015年5月28日以后才取得案涉房屋的两证，逾期时间长达2000余天，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条的规定，黄建都要求郭家柱承担违约责任，有事实和法律依据。诉讼中，黄建都自愿调降违约金数额为600000元，郭家柱亦未就该违约金是否过高提出主张并提供相应的证据，故对黄建都主张郭家柱应向其支付违约金600000元的请求，本院予以支持。黄建都提出，郭家柱还应向其赔偿因郭家柱与林金生之间的产权争议导致其向案外人周国平赔偿的装修损失150000元的问题，因该损失赔偿的请求亦是基于案涉房屋权属存在争议，即郭家柱未取得案涉房屋的两证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，黄建都没有举证证明上述600000元违约金不足以弥补其损失，故黄建都的该部分上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 另，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院一审判决中，当事人均未提出上诉的部分不予审查和处理。 综上所述，上诉人黄建都的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持武夷山市人民法院（2019）闽0782民初485号民事判决第一、四项； 二、撤销武夷山市人民法院（2019）闽0782民初485号民事判决第二、三项； 三、郭家柱应于本判决生效之日起十五日内向黄建都支付739597.99元，并支付该款自起诉之日（2019年4月3日）起至款项付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息； 四、郭家柱应于本判决生效之日起十五日内向黄建都支付违约金600000元； 五、驳回黄建都的其他本诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费40392元，由黄建都负担33492元，郭家柱负担6900元，反诉受理费13287元（已减半收取），由郭家柱负担；二审案件受理费11969元，由黄建都负担1836元，由郭家柱负担10133元。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年九月十八日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。