广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终875号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺州合创房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区莲塘镇美仪村。 法定代表人：朱忠勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏天喜，该公司员工。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：方艳芬，女，1978年7月2日出生，汉族，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何蓉，广西众望律师事务所律师。 上诉人贺州合创房地产开发有限公司（以下简称贺州合创公司）因与被上诉人方艳芬商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 贺州合创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决中第二项、第五项判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金249886.5元（合同总价款832955元×30%）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人按照合同约定为被上诉人办理了合同备案登记，已充分履行合同义务，但被上诉人因自身负债过高等原因未通过按揭银行的贷款审批，最终无法按照合同约定向上诉人履行付款义务，明显已构成违约，一审法院却将被上诉人“个人负债过高”这一无法通过按揭银行贷款审批的主要原因视为“不可归责于双方的事由”，并据此认定被上诉人不构成违约，明显是认定事实错误。二、一审判决违反了双方合同约定。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》约定付款方式和期限为：买受人于2019年6月16日前支付首期购房款人民币166955元，余款666000元以银行按揭贷款方式支付；买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金外），其余房款应于本合同签订之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于上述约定期限内自行筹款一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定承担违约金责任即买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金。截止一审起诉时，被上诉人拖欠上诉人购房款666000元，逾期早已超过30天，上诉人依据合同约定要求被上诉人承担逾期付款的违约责任，符合《商品房买卖合同（预售）》关于逾期付款承担违约责任的约定。合法有效的合同应得到法律的充分保护，既然签订的合同对于双方权利义务约定得清楚明确，法律就应该充分尊重双方的真实意思表示，“有约定从约定”。现被上诉人因自身原因违反了合同约定，就应该按照约定承担相应的违约责任。一审判决驳回上诉人根据合同约定要求被上诉人支付逾期付款违约金的诉讼请求，完全没有事实和法律依据，也明显违反了上诉人与被上诉人之间的合同约定。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 方艳芬辩称，一审认为被上诉人另外缴纳的2万元收费主体是案外人，该2万元应当另案处理，被上诉人认可一审判决的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 方艳芬向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》；2.被告向原告返还已交纳的首付款186955元，并以186955元为基数，从2019年6月17日起按年利率6%支付利息，直至返还完毕为止；3.由被告承担本案诉讼费用。 贺州合创公司向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉原告贺州合创公司与反诉被告方艳芬签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》；2.反诉被告协助反诉原告办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790号）的备案；3.反诉被告向反诉原告支付违约金249886.5元（合同总价款832955元×30%=249886.5元）并向反诉原告返还折扣优惠47423元；4.反诉被告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告有意通过首付款加按揭付款的方式购买被告开发的贺州彰泰郡X幢X号商品房，在正式签订商品房买卖合同之前，原告根据被告提供的《客户签约须知及签约流程》的告知内容，根据银行的要求提交按揭贷款相关的材料，到被告指定的银行进行面谈，银行的初审结果为原告具备办理按揭贷款购房的条件。于是原、被告于2019年6月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）约定原告购买被告开发建设的位于贺州市八步区莲塘镇美仪村X幢X单元X号房及该项目地下停车位（X区车位X号），总房款为832955元（含车位款），首付款为166955元，余款666000元由原告向被告指定的合作银行申请贷款支付。商品房买卖合同附件十一第七条约定：买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。商品房买卖合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）。”《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》第八条第3项约定：若因乙方原因导致本合同解除或终止的，乙方同意将其所购住宅/商铺已享受的“同时购住宅/商铺+车位享0.94折”的额外折扣优惠由甲方收回。同日，原告支付涉案房屋及车位的首付款166955元。涉案合同也已办理备案登记。后原告向被告指定的银行（贷款机构）申请按揭贷款支付余款666000元，但原告的贷款申请未能通过银行审批，因原告无力支付剩余房款，双方签订的商品房买卖合同未能继续履行。原告要求被告退回购房首付款未果，遂成讼。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》，均系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按约向被告交纳了购房首付款，被告也协助办理了合同的备案登记手续。按照银行反馈的贷款初审结果，原告符合办理按揭贷款的条件，但原告的贷款申请银行审批未能通过，原告又无法一次性支付剩余购房款。因此，双方签订的商品房买卖合同及地下停车位使用权转让合同的目的已无法实现，故原告及反诉原告主张解除双方于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》的诉讼（反诉）请求，该院予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案。原告不能按照商品房买卖合同的约定通过按揭贷款方式支付剩余房款，是因不可归责于双方的事由而导致的，双方均未违约。被告主张原告隐瞒自身债务过高的事实，因无证据证实，该院不予采纳。故原告主张被告退还已付购房首付款166955元的诉请，该院予以支持。因涉案的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行不能归责于被告，原告要求被告支付利息，该院不予支持。对于原告提供的收据记载的服务费20000元，因原告不能提供证据证实是被告贺州合创公司收取，原告要求返还该部分款项，该院不予支持，原告可另行主张权利。关于反诉原告主张反诉被告支付违约金249886.5元及返还折扣优惠47423元的反诉请求是否成立的问题。如前所述，反诉原告未能提供证据证实反诉被告在涉案合同履行过程中存在违约行为，故反诉原告主张反诉被告支付违约金并返还折扣优惠的反诉请求，理据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）方艳芬与被告（反诉原告）贺州合创房地产开发有限公司于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》。二、被告贺州合创房地产开发有限公司返还原告方艳芬购房首付款166955元。三、驳回原告方艳芬的其他诉讼请求。四、反诉被告方艳芬应协助反诉原告贺州合创房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）的备案。五、驳回反诉原告贺州合创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2020元（方艳芬已预交），由原告方艳芬负担216元，由被告贺州合创房地产开发有限公司负担1804元。反诉案件受理费2880元（贺州合创房地产开发有限公司已预交），由反诉原告贺州合创房地产开发有限公司负担。 二审期间，贺州合创公司向本院提交证据：微信截图一份，拟证明当时贷款银行对接被上诉人的工作人员就被上诉人未能获批贷款原因的回复。 方艳芬未向本院提交证据，其对贺州合创公司所提交证据的质证意见：该证据不真实不合法。 本院对贺州合创公司所提交证据的分析、认定：仅凭上诉人提供的微信截图，无法核实截图中人员的身份情况以及微信聊天中的内容是否真实，故本院对该证据不予采纳。 综合全案证据及双方当事人的意见，经审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一审判决解除方艳芬与贺州合创公司于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》、方艳芬协助贺州合创公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019003790）的备案登记手续，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据双方的诉辩意见，归纳争议焦点为：本案中，被上诉人方艳芬是否存在违约行为，是否应承担违约责任。 合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务也应当遵循诚实信用原则。一审审理过程中，上诉人提起反诉，主张被上诉人因自身原因未办妥按揭贷款，逾期付款已超过90天，故其要求依约解除与被上诉人签订的涉案合同，并要求被上诉人支付违约金等。本院认为，上诉人反诉中所主张的情形属涉案《商品房买卖合同（预售）》中第八条关于逾期付款责任的约定内容。上诉人现主张依据涉案《商品房买卖合同（预售）》的补充协议附件11第十九条第一款的约定要求被上诉人按合同总价款的30%支付违约金249886.5元，与合同约定内容不符，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同（预售）》签订前，被上诉人依照上诉人提供的《客户签约须知及签约流程》要求，进行了银行面谈，按照银行反馈的贷款初审结果，被上诉人符合办理按揭贷款的条件，故双方当事人在此之后签订涉案合同。从双方当事人签订商品房买卖合同的过程和合同内容看，被上诉人的目的是通过按揭贷款方式购买涉案商品房，但合同签订后，被上诉人的贷款申请未能通过银行审批，无法按照商品房买卖合同的约定通过按揭贷款方式支付剩余房款，双方当事人签订的商品房买卖合同及地下停车位使用权转让合同的目的已无法实现，合同已不能继续履行。上诉人对此虽主张是被上诉人违约，但并未提供充分证据证实被上诉人在申请银行贷款过程中存在违约行为。涉案合同不能继续履行是因不可归责于双方当事人的事由导致，双方当事人均未违约，一审判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》，对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不予支持，并判决上诉人退还被上诉人已付购房首付款166955元符合法律规定，本院予以维持。涉案合同解除后，被上诉人并未实际取得《“贺州彰泰郡”项目地下停车位使用权转让合同书》约定的购房折扣优惠，上诉人要求被上诉人返还折扣优惠47423元无事实依据，一审判决不予支持并无不当。 综上所述，上诉人贺州合创房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3639元（上诉人已预交），由上诉人贺州合创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年九月二日 法官助理 傅 媛 书 记 员 曾俊豪