北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10250号上诉人（原审被告）：北京蓝海创展房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼**1009。法定代表人：曹振锋，经理。委托诉讼代理人：杨嘉会，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林兵兵，女，1970年3月22日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王巍，北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘谷艺城公建**楼。法定代表人：潘伟。上诉人北京蓝海创展房地产经纪有限公司（以下简称蓝海公司）与被上诉人林兵兵、上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初83081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蓝海公司上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判蓝海公司无需退还林兵兵的居间服务报酬十五万元。上诉理由：1.原审法院以开发商迟延交房为由判决解除商品房买卖合同，其没有理由解除蓝海公司的居间合同。林兵兵及原审法院均认可蓝海公司的独立居间地位，蓝海公司促成了商品房买卖合同的成立，有理由收取居间报酬并不予退还，返还居间报酬是居间合同解除产生的法律后果之一，若居间方需返还居间报酬就应当以居间服务合同的解除为前提。原审判决未提及解除居间合同就判决退还居间报酬超出林兵兵诉求范围。2.蓝海公司在林兵兵与绿地公司签订买卖合同后就完成了服务，团购费是蓝海公司的报酬，抵房价款30万元，这是绿地公司给予的优惠，只有缴纳了团购费的业主才给予30万元的优惠。3.买卖合同的解除与蓝海公司没有关系，根本原因在于绿地公司违约，交付房屋与约定严重不符。本案林兵兵与绿地公司协商退钱，绿地公司不理会，蓝海公司认为绿地公司是故意为之。4.涉案房屋为商品房非住宅类办公用房，林兵兵因当下房屋价格普遍下跌，趁开发商因环保政策停工的不可抗力原因而出现迟延交房之机，提起本案诉讼以解除商品房买卖合同，试图收回原价款。林兵兵坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。绿地公司未提出上诉。林兵兵在原审法院诉请：1.解除林兵兵与绿地公司2016年11月18日签订的天津市商品房买卖合同。2.蓝海公司、绿地公司连带返还林兵兵购房款1072032元并支付利息。利息计算方法为按照1072032元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年10月29日算到实际返还全部购房款之日止。3.蓝海公司、绿地公司连带支付林兵兵违约金，计算方法为按照1072032元为基数，按照日万分之一标准从2016年10月29日算到实际返还全部购房款之日止。4.蓝海公司、绿地公司连带承担本案诉讼保全险保险费2000元。原审法院经审理查明：2016年，林兵兵作为乙方同甲方绿地公司签订天津市商品房买卖合同一份，主要约定，林兵兵购买绿地公司开发建设的坐落于蓟县许家台镇大石峪村和新房子村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建××号楼××××的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积90.47平方米，每平米价格10191.58元，总价922032元。商品房竣工验收合格后方可交付，甲方于2018年3月30日前将符合上述条件的涉案房屋交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行的，解除合同。乙方应于2016年11月23日前一次性支付全部购房款922032元。甲方未按约定时间交房的，逾期在90日内的，乙方有权追究甲方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，乙方在追究利息的同时还有权按照合同附件六第三条约定，追究甲方违约责任。甲方应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。该合同后附附件六补充协议一份，其中约定如因甲方原因，甲方未在合同约定期限内将该商品房交付乙方逾期超过90天的，乙方有权解除合同，如乙方同意不解除合同，自逾期交付第91天起，甲方需按乙方已支付的房价款日0.01%计算向乙方支付违约金，但甲方逾期交付商品房的违约金、最高不超过乙方己付总房款的0.5％。2016年9月3日，绿地公司向林兵兵开具金额19万元的收据一张，并注明付款内容为购房意向金。2016年10月29日，林兵兵以其配偶账户向蓝海公司分两笔支付共计15万元。同时林兵兵还向绿地公司支付732032元。绿地公司当日向林兵兵出具收据一张，付款内容仍为购房意向金。后绿地公司一直未将涉案房屋交付林兵兵，双方发生争议，林兵兵诉至法院，诉讼过程中林兵兵申请了财产保全，并向阳光财产保险股份有限公司申请了诉讼财产保全责任保险。庭审过程中，林兵兵提交了下列证据：1.诉讼财产保全责任保险发票1张，证明为保全保险支付了保险费2000元。2.字条一张，上载“1280885-30=980885×0.95=931841+15=1081841首付19万，签约付：741841+15=891841物业费：3.98契税3%公维1%”，欲证明蓝海公司员工孙某某向林兵兵手写款项构成说明，该说明中列出的15万元是购房款，并非中介费。3.绿地公司出具给业主的告知函两份，证明绿地公司没有按照约定时间交付房屋，两次违约，已构成合同约定的解除条件。蓝海公司质证称：1.真实性认可，与本案无关。2.真实性认可，证明目的不认可，孙某某不是蓝海公司职工，是绿地公司的职工。3.真实性认可，证明目的不认可，之所以不能交付涉案房屋是因为政府行为导致的。蓝海公司也提交了三份证据：1.蓝海公司营业执照复印件1页，证明公司系依法设立，经营范围包括房地产经纪业务、房地产信息咨询。2.成交客户登记簿照片1张，证明林兵兵经蓝海公司居间最终与绿地公司成交。3.蓝海公司向林兵兵出具的收据1张，证明该公司收款后向林兵兵出具了团购服务费的专项收据，双方的居间合同履行完毕。林兵兵表示：1.真实性认可，证明目的不认可，不能依据经营范围来确定蓝海公司不是房屋出售方，2.真实性和证明目的均不认可，3.真实性认可，证明目的不认可，这笔款项不是中介费，林兵兵认为蓝海公司不是居间方。原审法院判决认定：林兵兵与绿地公司签订的天津市商品房买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照书面约定全面履行自己的义务。现约定的交付涉案房屋日期已经超过一年半有余，绿地公司既无法做出合理的解释，也没有提供任何证据，故林兵兵要求解除天津市商品房买卖合同于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定，购房款共计922032元，绿地公司应当全额退还林兵兵。就林兵兵主张的利息，有合同明确约定作为基础，不违反法律规定，但其计算方式有误，法院依法予以调整，最终确定利息部分以林兵兵已付房款922032元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2018年3月30日起计算至退还全部已付款之日止。违约金部分林兵兵主张数额过高，已经超出了合同约定的数额上限。从填补合同损失的角度来讲，按照合同约定的违约金最大值和法院调整后的利息计算方法已经足以填补林兵兵的实际损失，故违约金部分法院按照合同约定的上限确定为4610.16元。财产保全责任险系进行财产保全时申请人提供担保的方式之一，并不是唯一的方式，因此财产保全责任险的保险费不是诉讼中必要的支出，不应认定为林兵兵因对方违约导致的合理损失，因此法院不予支持。林兵兵以房屋买卖合同为由起诉蓝海公司，但林兵兵与蓝海公司之间没有签订房屋买卖合同，也没有充分证据证明双方之间事实上形成了房屋买卖合同的法律关系。虽然各方没有提供书面合同，但蓝海公司承认作为居间方收取了林兵兵一方转账15万元，依据其自述和在案证据，可以判断蓝海公司为林兵兵与绿地公司房屋买卖交易的居间方，该公司收取高额费用后，房屋买卖合同开始履行不久即因绿地公司的原因无法继续履行，蓝海公司没有全面完成其义务，因此应当退还向林兵兵收取的15万元。绿地公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除林兵兵与上海绿地集团天津文化发展有限公司签订的天津市商品房买卖合同。二、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还林兵兵购房款九十二万二千零三十二元，并支付林兵兵违约金四千六百一十元一角六分及利息，利息的计算方式为以九十二万二千零三十二元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自二〇一八年三月三十日计算至退还全部购房款之日止。三、北京蓝海创展房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还林兵兵十五万元。四、驳回林兵兵的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：二审诉讼中，主要争议的是蓝海公司收取的15万元款项应否退还的问题。首先，蓝海公司主张该15万元为居间服务费能否成立的认定。蓝海公司主张其与林兵兵之间为居间关系，而林兵兵不认可双方为居间关系，因此，蓝海公司应当提供证据予以证明；但在诉讼中，蓝海公司既未提供其与林兵兵签订的委托合同，也未提供其与绿地公司之间签订的委托合同，更未提供其从事居间服务事实的证据；仅凭其提交的营业执照、成交客户登记簿照片等，难以证明其在林兵兵与绿地公司签订房屋买卖合同的过程中提供了居间服务，且蓝海公司收取该15万元是以“团购服务费”的名义收取，而非居间服务费，故现有证据不足以认定该15万元为林兵兵支付的居间服务费。其次，从蓝海公司在诉讼中的陈述来看，其虽称该15万元“团购服务费”可折抵30万元房款，但在林兵兵与绿地公司签订的房屋买卖合同中明确载明商品房价款为922032元，林兵兵向绿地公司实际交纳的购房款总额也是922032元，如果有折抵30万元，则折抵前的购房总价款应该是1222032元，但现有证据没有显示折抵前的购房总价款为1222032元，故蓝海公司主张15万元“团购服务费”折抵30万元购房款没有事实依据，本院不予采纳。再次，即使如蓝海公司所主张的15万元“团购服务费”折抵30万元购房款成立，该15万元折抵的是购房款，15万元的性质应为购房款而非居间服务费，在房屋买卖合同解除的情况下，购房款应当退还，因该15万元由蓝海公司收取并出具收据，也应由蓝海公司退还给林兵兵。综合以上情形，在林兵兵购买涉案房屋的过程中，蓝海公司收取15万元款项缺乏事实和法律依据，应予退还；蓝海公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京蓝海创展房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年九月二十一日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月