河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7293号 上诉人（原审原告）：王振玲，女，1965年12月27日出生，汉族，住河北省深州市。 委托诉讼代理人：刘永福，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新乐市建筑总公司第十工程分公司，住所地河北省新乐市新开东路。 法定代表人：刘金田，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡万清，河北国澳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：衡水盛邦房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市深州市西外环西侧。 法定代表人：王春荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱方强，河北智律律师事务所律师。 上诉人王振玲因与被上诉人新乐市建筑总公司第十工程分公司（以下简称建筑总公司第十分公司）、衡水盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王振玲及其委托诉讼代理人刘永福，被上诉人建筑总公司第十分公司的法定代表人刘金田及其委托诉讼代理人胡万清，被上诉人盛邦公司的委托诉讼代理人朱方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王振玲上诉请求：1、请求贵院依法撤销新乐市人民法院（2019）冀0184民初4093号民事判决书，将本案发回重审或查清事实后依法改判支持王振玲一审的全部诉讼请求；2、因本案两审所产生的一切费用由二被上诉人承担。事实和理由:原审法院在审理本案时程序有误且认定事实错误，导致判决有失公正，具体理由如下：一、原审法院在审理案件时违法缺席判决，未依法向原审第三人盛邦公司送达传票，导致第三人未能依法参加庭审，严重违反法定程序。盛邦公司作为被执行人和本案的第三人，对案件事实的查明具有至关重要的作用，因为所有的证据均是王振玲与盛邦公司之间的证据，但是原审法院却未依照法定程序向盛邦公司送达开庭传票，导致盛邦公司未到庭，且原审法院在庭后也未向盛邦公司核实上诉人提交的相关证据的真实性，最终导致判决结果有失公正。依据民事诉讼法第一百七十条第四款之规定，本案应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、原审判决认定事实严重错误，本案依法应当支持王振玲的全部诉讼请求。第一，王振玲与原审第三人盛邦公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。王振玲与盛邦公司在2015年9月18日签订《购置协议书》，并且双方按协议约定履行了相关义务。该《购置协议书》是王振玲与盛邦公司的真实意思表示，且内容无《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故该协议是合法有效的协议。房屋买卖合同的备案与否不影响合同的效力，且合同未办理备案、产权转移登记等手续是因为法院在2016年9月28日违法将讼争房屋查封，客观上阻却了王振玲与盛邦公司继续履行合同。第二、王振玲购买该房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。王振玲与盛邦公司在签订《购置协议书》后，盛邦公司便向王振玲交付了房屋钥匙，王振玲对房屋进行装修后住进讼争房屋中，自2015年10月份开始，王振玲按时缴纳电费、水费、物业费等费用，实际占有讼争房屋。从案件事实上看，王振玲属于案外人商品房消费者，其在向盛邦公司购买房屋后，由于未及时办理房地产过户手续，便因法院的违法查封行为，导致讼争房屋无法转移登记到王振玲名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案上诉人便符合此种情形，根据法律规定，此种情形下讼争房产不能被查封，法院查封行为违反法律规定。退一步讲，即便讼争房屋可以被查封，但新乐法院的查封行为严重违反法定程序，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，但是本案中，法院在查封讼争房屋时没有履行该程序，没有到现场勘验房屋实际情况，导致王振玲的权利迟迟无法获得救济。由于房子被查封，王振玲才没有与其他200余户业主一起在深州市人民法院提起确权之诉，而是提起案外人执行异议之诉。第三、王振玲已经根据合同约定支付了全部价款。王振玲与盛邦公司签订了《购置协议书》后，王振玲便依照盛邦公司的指示将购房款打到了第三人王旭东的账户中，盛邦公司向王振玲出具了收据，二者完全可以相互印证，足以证明王振玲向盛邦公司支付了全部合同价款。综上所述，原审法院在审理本案时程序严重违法，且认定事实严重错误，王振玲提交的证据足以证明其在讼争房屋上的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，足以能够排除执行。原审法院在未向盛邦公司核实证据真实性的情形下便出具判决，有失公正，二审法院理应纠正其错误，改判支持王振玲的全部诉讼请求。 新乐市建筑总公司第十工程分公司答辩称，一、上诉人提交的《购置协议书》不具有真实性。房屋买卖合同没有在住建局备案，不属于合法有效的房屋买卖合同。上诉人提交的《购置协议书》只有署名为王振玲的签字及盛邦公司的合同专用章，没有盛邦公司任何工作人员或经办人签字，庭审时上诉人没有出示原件。诉争房产的买卖合同没有在住建局备案，不能证明上诉人对该房产享有权益。该协议书落款日期为2015年9月18日，但盛邦福邸小区购房业主早在2013年就可以在住建局办理合同备案，即使没有产权证，备案合同也能证明购房人权益，当时该小区不存在办理合同备案的障碍，上诉人王振玲未办理备案合同，当然属于上诉人自身的原因。2019年10月28日河北省深州市人民法院公布的200余件购房业主诉盛邦公司确认合同效力判决书显示，2013年业主购买深州市住宅后，就可以在深州市住房和城乡建设局办理合同备案，真正的购房户都有备案合同，所以上诉人没有备案合同，不能证明上诉人对诉争房产享有权益。二、上诉人提交的协议书上购买房屋价款不真实。购房协议书载明房屋面积为105平方米，合同价款为156000元，每平方米不到1500元，协议书日期是2015年9月18日，而其他业主在2013年购买该小区房屋的单价每平方米就已经是2400元至2500元之间，经对比可以看出上诉人购房协议书的价款显然与当时的实际销售价格不相符，不是真实的交易价格，该交易行为不具有真实性。三、上诉人没有向盛邦公司支付购房款的凭证。上诉人提交的一份落款为2015年9月18日收款收据不具有真实性，该收据不是税票，是白条性质的《收据》，属于无效票据，不符合证据“真实性、合法性、关联性”的要求。上诉人提交的一份转账记录显示是转账给“王旭东”个人的凭证，不能证明是其支付给盛邦公司的购房款。综上，上诉人上诉理由不成立，答辩人请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 衡水盛邦房地产开发有限公司答辩称，答辩人在2015年9月18日已与上诉人签订了《购置协议书》并于当日收到全部的购房款，未办理备案和过户手续不是答辩人的原因造成的，是由于办理备案和过户时，涉诉房产被建筑总公司第十分公司查封。 王振玲向一审法院起诉请求：一、依法判令停止对原告所有的位于深州市的执行，并解除对该房产的查封；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：刘金田、建筑总公司第十分公司与第三人盛邦公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）新民一初字第198号民事判决书，判决生效后，建筑总公司第十分公司申请强制执行，在执行过程中，本院于2016年9月28日作出（2016）冀0184执282-1号执行裁定书，裁定查封第三人盛邦公司位于盛邦福邸名下的房产三处（2号楼2单元301、3A号楼3单元302、3B号楼1单元601），2019年6月6日作出（2018）冀0184执恢5号执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房产。原告王振玲以案外人身份对位于盛邦福邸3B号楼1单元601提出执行异议，本院于2019年11月20日作出（2019）冀0184执异107号执行裁定书，裁定驳回原告王振玲的异议请求。原告王振玲于2019年12月6日提起执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告诉争的房屋登记在被执行的房地产开发企业第三人名下，需满足上述条件才能阻却执行，原告提交的购房收据为非正规税票，不能证明其真实性，且转账记录是转给案外人王旭东的记录，不能证明该款项为购房款。故原告提交的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。第三人盛邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可缺席判决。判决：驳回原告王振玲的诉讼请求，准予新乐市人民法院（2018）冀0184执恢5号执行裁定书的执行。案件受理费3420元，由原告王振玲负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实一致。 另查明，二审中，盛邦公司认可上诉人上诉主张的事实和理由，并称案涉房屋系盛邦公司退出深州市前低价处理的尾房，且案涉房屋楼层不好，故房屋单价低于其他房屋正常单价，亦未按照正常交款流程进行，而是要求购房户将房款打入盛邦公司法定代表人王春荣的前夫王旭东的账户。因盛邦公司自身的原因，未及时为上诉人办理房屋买卖合同的备案手续。 本院认为，上诉人提供了与第三人盛邦公司2015年9月18日签订的《购置协议书》、汇款收据、盛邦公司出具的购房款收据、物业费及水电费票据、无房证明等证据，证明王振玲在法院查封案涉房屋前已与盛邦公司签订了合法有效的房屋买卖合同并缴纳了全部购房款、实际占有该房产且名下无其他可用于居住的商品房的事实。上诉人与原审第三人在平等、自愿、不违反法律规定的情形下订立房屋买卖合同关系，上诉人按合同约定给付价款并收受房屋，足以认定买卖合同真实有效。不动产备案登记只是物权变动的前提条件，而非买卖合同的生效要件，上诉人未能办理备案登记并不影响房屋买卖合同的效力。上诉人提交银行汇款收据及盛邦公司出具的收款收据证实上诉人已履行了支付购房款的义务，且名下无其他可用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情况，具有足以排除强制执行的民事权益。上诉人请求对该房屋解除查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4093号民事判决； 二、停止对上诉人王振玲所有的位于深州市的执行，并解除对该房产的查封。 一审案件受理费3420元，二审案件受理费3420元，均由被上诉人新乐市建筑总公司第十工程分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  寻 亚 审判员  李秀云 二〇二〇年九月二十八日 书记员  赵浩淼 ——