上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8529号上诉人（原审被告）：上海康衢企业发展有限公司（原上海山友通信公司），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****。法定代表人：郭巨康，董事长。委托诉讼代理人：徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，上海徐伟奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中共上海市委党校，住所地，住所地上海市徐汇区虹漕南路**iv>法定代表人：徐建刚，常务副校长。委托诉讼代理人：查志贤，上海创言律师事务所律师。原审第三人：上海桂林实业有限公司，住所地上海，住所地上海市徐汇区桂平路******>法定代表人：余明芳，董事长。委托诉讼代理人：江中杰，上海康天律师事务所律师。上诉人上海康衢企业发展有限公司（以下简称康衢公司）因与被上诉人中共上海市委党校（以下简称市委党校）以及原审第三人上海桂林实业有限公司（以下简称桂林公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康衢公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回市委党校的原审诉请。二、本案的一、二审诉讼费由市委党校承担。事实与理由：上诉人的权利在先(2004年),被上诉人的权利在后(2014年),上诉人的权利系来自有权机关徐汇区建设和管理委员会授权、等价交换以及企业之间房地产转让时随附有偿转让，而被上诉人享有经房地产登记部门登记的(此处暂且不论该登记行政行为存在的问题)在后的房地产权利。上诉人对系争土地享有的权利为用益物权中的地役权，对土地的占有为有权占有，原判对地役权的认定有误,上诉人的权利依法有据，原判支持市委党校的排除妨害诉请不当。此外，原判也超出市委党校的诉请。被上诉人市委党校辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。上诉人不符合取得土地使用权的相关规定，也没有支付过出让费用，上诉人占有是非法占有，故不能取得相应的权利。关于用益物权，《物权法》有明确规定，上诉人不适用上述规定，因为上诉人、桂林公司没有合法取得系争土地权利。原审第三人桂林公司述称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的主张没有依据，上诉人没有通过合法途径取得土地权利。市委党校向一审法院起诉请求：判令康衢公司清退所侵占的其所有的上海市徐汇区XX路XX号沪房地徐字2014第XXXXXX号产证宗地图上红线范围内西至漕河泾港，东至市委党校西侧围墙，南至XX路XX弄XX号XX小区北侧，花园所占约1亩地部分（康衢公司现在上面建了茶室、绿化、鱼池等）（以下简称系争土地）。一审法院认定事实：市委党校坐落于上海市徐汇区XX路XX号，在学校西南角有一块绿化地带，即本案系争土地。该地块西面临漕河泾港，南面与上海市徐汇区XX路XX弄（以下简称XX小区）XX号北侧相邻，东面系市委党校西侧围墙，向北方向呈“△”形状。系争土地自2004年左右起由原山友公司（现为康衢公司）占有使用，建绿化、鱼塘等。市委党校原有沪房地徐字（2006）第XXXXXX号房地产权证，位于徐汇区XX街道XX街坊XX丘，宗地面积128,499平方米。2006年3月27日，桂林公司（甲方）与市委党校（乙方）签订《土地使用权有偿转让合同》，一、出让地块的范围、面积，1、甲方出让给乙方的地块位于徐汇区漕河泾港近西上澳塘南端，为龙华港水系河道整治一期工程拆迁安置补偿用地，与市委党校北校区毗邻，东近虹漕南路、南临杨家桥路、西临漕河泾港、北近漕宝路。2、所指地块总面积为3,584平方米。二、土地用途，本合同项下的转让地块、按照批准的规划是建立一个会议用停车场项目。三、土地费用及支付，……2、该地块的土地使用权转让金为每平方米6,975元人民币，总额为2,499.84万元人民币。……5、乙方在向甲方支付全部土地使用权转让金后，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。……2009年4月，上海市徐汇区人民政府向上海市徐汇区规划和土地管理局发文《关于批准中共市委党校建设党校二期工程收回土地使用权和该项目供地方案的通知》，经查，该项目供地涉及使用国有土地14,970.30平方米（内含城市公地14,949.4平方米、党校用地20.9平方米）。另查，该建设项目已经市发改委以沪发改投（2009）025号文批准；该建设项目用地范围已由区规划局以徐规业[2009]20号文核发建设用地规划许可证。经审核，同意收回该建设项目用地范围中涉及的14,970.3平方米国有土地，并按规定程序办理该土地的收回事宜。另批准你局为该建设项目编制的《建设用地项目供地方案》，该项目供地面积为11,315.10平方米，由中国共产党上海市委员会党校建设市委党校二期工程（教学楼、学员楼）工程，以划拨方式供地；其余属退让总面积3,655.2平方米（其中规划河道1,627.0平方米，防汛通道2,028.2平方米），建设用地单位应予退让，不得占用，由徐汇区土地管理部门作国有土地管理。后市委党校于当月申领《建设用地批准书》，批准市委党校二期工程（教学楼、学员楼），用地面积：11,315.1平方米，土地所有权性质：国有，土地取得方式：划拨，土地用途：教育用地，土地坐落：XX街道XX路XX号内XX街坊P5、P4宗地。同年9月，市委党校取得上海市徐汇区规划和土地管理局颁发的《建设工程规划许可证》后进行建设。市委党校于2009年5月22日办理了沪房地徐字（2009）第XXXXXX号、沪房地徐字（2009）XXXXXX号房地产权证，分别位于XX街道XX街坊XX丘、XX丘。2012年4月，市委党校新建综合教育楼和学员楼项目工程竣工规划验收合格。鉴于系争土地当时已为康衢公司所用，市委党校在与XX小区北侧相邻的系争土地“△”的“”边修筑了围墙。2014年5月20日，上海市徐汇区规划和土地管理局复函同意对市委党校三宗土地（XX街道XX街坊XX丘、XX丘、XX丘）进行并丘。上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局于2014年10月13日对原房地产证：徐XXXXXXXXXX（原登记日：2014年8月14日）进行更正后登记并向市委党校颁发沪房地徐字（2014）第XXXXXX号《上海市房地产权证》，该证记载：“权利人：市委党校；房地坐落：XX路XX号；土地状况：权属性质：国有建设用地使用权、使用权取得方式：划拨、用途：教育、宗地号：徐汇区XX街道XX街坊XX丘、宗地（丘）面积139,793平方米；房屋状况详见附记，合计建筑面积：126,834.85平方米；2014年8月1日“宗地图”红线范围内包含本案系争土地。市委党校发现系争土地被康衢公司的前身上海山友通信公司（以下简称山友公司）占用，即多次与山友公司进行交涉。后于2019年2月提起本案诉讼。一审审理中，根据康衢公司及桂林公司提供的证据，一审法院另查明如下事实：2002年6月4日，桂林公司（甲方）与案外人Z公司（乙方）签订《房地产转让协议书》，甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产坐落在徐汇区原XX乡XX村XX街坊XX丘，用地面积4,716㎡。房屋为10幢别墅式商住楼，总建筑面积约2,600平方米。房地产的用地性质现为集体所有。甲方正在办理有关用地手续。使其土地所有权转为国有，其房地产为全产权性质。上述房地产转让价款为人民币捌佰伍拾万元正。……甲方办妥上述有关手续，取得房地产权证，并与乙方签订《上海市房地产买卖合同》在房地产交易中心登记备案：乙方在5天内支付余款陆佰伍拾万元。……后桂林公司于同年9月29日取得沪房地徐字（2002）第XXXXXX号房地产权证，房屋坐落本市XX路XX弄XX-XX号（后更改为本市XX路XX弄XX-XX号，即XX小区），土地状况：地号徐汇区XX街道：地号徐汇区XX街道XX坊XX丘平方米。房屋建筑面积2,459.79平方米（共10幢）。从该产证附图来看，小区最北面的XX弄XX号（后更改为XX弄XX号）以北为系争土地，系争土地不包含在附图红线范围内。2003年7月，桂林公司与上海市徐汇区建设和管理委员会签订《备忘录》一份，漕河泾港截弯取直段系龙漕水系一期，为市府实事工程之一。为确保工程如期实施，双方就征地迁拆事宜达成以下意见：一、漕河泾港截弯取直段河道范围，向桂林公司征用集体土地约计13,000平方米，因新老河道夹角岛状土地使用问题，区建委同时带征迁拆桂林公司土地约2,100平方米，用于绿化景观用地，两项共计土地约15,000平方米。桂林公司同意上述征地和拆迁，以支持河道整治工程。二、……三、上述河道工程起讫段内，除中部带拆土地及老河道填平后的土地划归桂林公司，用以抵充新河道土地征用面积约5,583平方米。四、有关规划河道土地征用、带征地和废弃老河道填平抵充土地面积，以房地局实际测绘为准，征用拆迁费用另行协商。2004年2月，上海市城市规划管理局发文沪规政[2004]139号给桂林公司，《关于核发龙华港水系河道整治一期工程拆迁安置上海桂林实业有限公司建设用地规划许可证（含选址意见书）的通知》。主要内容为：经核，龙华港水系河道整治一期工程建设用地规划许可证已经我局以[2003]184号通知核发，该项工程建设用地范围内需征用你单位的单位土地约15,000平方米。对你单位的拆迁安置用地，我局根据本市城市规划及规划管理的有关规定，确定在你单位附近的零星土地进行安置。有关事项通知如下：……八、规划管理要求：1、位于漕河泾港近西上澳塘南端的土地约3,200平方米用于建造你公司的行政办公楼，位于漕河泾港近桂林路桥的土地约3,400平方米用于建设通往市委党校的应急公用通道。……4、根据龙华港水系河道整治一期工程实施规划的要求，位于漕河泾港近西上澳塘南端的土地沿漕河泾港河道蓝线外侧应布置6米宽防汛通道，约480平方米，你单位不得挪做它用。5、上述用地范围内的建设应先办妥设计方案审核及《建设工程规划许可证》后方可进行。2004年4月15日，桂林公司（甲方）与Z公司（乙方）签订协议书。甲方将位于上海市徐汇区XX路XX弄XX-XX号住宅转让给乙方，现就有关该XX小区的其它事宜双方达成如下协议，以资共同遵守。一、甲方转让该住宅产生的营业税，由乙方承担人民币叁拾万元正。二、XX小区与市委党校、XX小区、XX路XX弄小区及桂平路桥之间所围成的原老河道回填段土地，根据徐汇区建委承诺划归甲方，由甲方负责办理有关手续。由于该回填段土地同XX小区整体统一不可分割，甲方同意将该土地交由乙方使用。三、乙方使用上述老河道回填段土地的时间为50年。乙方按1万元/年的费用向甲方支付土地使用费。其中头30年费用以本协议第一条款乙方所承担叁拾万元人民币相冲抵。同年9月10日，Z公司向桂林公司开具支票两张，金额为200,000元、100,000元。用途填写“场地使用”。同年9月22日，桂林公司向Z公司开具编号为0383751、0383752收据两张，金额分别为200,000元、100,000元。一审审理中，桂林公司提交的上述两张收据存根联的收款内容填写为“收回税款”，康衢公司提供的上述两张收据联收款内容填写为“土地使用费”。康衢公司称上述协议中“老河道回填段土地”即本案系争土地。桂林公司否认“老河道回填段土地”即本案系争土地，并称系争土地产生于2003年老河道改造后，是康衢公司自己占有并使用的。2004年1月1日，Z公司出具委托书，委托案外人邓某先生全权处理Z公司日常经营一切事宜。委托期限2004年1月1日至2006年12月31日。2004年9月，邓某作为转让人将本市XX路XX弄XX号（土地面积4,316㎡、建筑面积252.47㎡）出售给山友公司。9月10日，邓某（甲方）与山友公司（乙方）签订《补充协议》，Z公司作为见证方，就位于XX路XX弄XX号房屋买卖未尽事宜达成以下协议：（一）该房屋产权证红线范围外的花园用地为原漕河泾港老河道回填段土地。因新漕河泾港开挖征用了桂林公司的土地，故老河道回填段土地由徐汇区建委承诺划归桂林公司作为安置补偿（附《备忘录》复印件）。由于该回填段土地同桃源XX小区整体统一不可分割，桂林公司同意将该土地交由见证方使用，期限为50年（附Z公司与桂林公司《协议书》复印件）。（二）Z公司于2003年1月8日将XX路XX弄XX号房屋（原XX路XX弄XX号）连同该房花园内属老河道回填段土地部分50年的使用权转让给甲方，现甲方将上述权利转让予乙方。甲方向Z公司购买房屋时，获得XX东侧停车带壹号、贰号车位50年的使用期限，甲方将该权利一并转让给乙方。（三）若规划部门、房产主管部门、土地管理部门依照法律程序提前收回该花园内属于老河道回填段土地部分的，甲方愿意承担该部分损失。具体补偿金额应当依据土地开发利用的实际情况、买卖时点的土地价值和未到使用权年限的年数综合评估，可委托具有相应资质的评估公司评估。若甲方届时不愿意承担的，由见证方负责承担由此造成的损失。……一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。市委党校于2014年取得的沪房地徐字（2014）第XXXXXX号房地产权证记载，系争土地在该产权证标记的红线图范围内，故市委党校自登记日起对系争土地享有合法的物权。康衢公司的房屋土地来源于桂林公司,而从桂林公司持有的沪房地徐字（2002）第XXXXXX号房地产权证所附图来看，系争土地并不在该产权证标记的红线图范围内。故从登记来看，市委党校、康衢公司经登记的物权范围并无冲突，不存在重叠或错误标记的情况，因此，市委党校依法享有系争土地的排他的占有使用权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。康衢公司占有使用系争土地在市委党校取得沪房地徐字（2014）第XXXXXX号房地产权证之前。根据康衢公司提供的证据，其在2004年9月与案外人邓某签订《补充协议》，在向邓某购买本市XX路XX弄XX号房屋时，连同系争土地（《补充协议》中表述为“该房花园内属老河道回填段土地部分”）50年的使用权一并获得转让。因该补充协议中约定的系争土地50年使用权转让的内容未经登记，且与沪房地徐字（2014）第XXXXXX号房地产权证记载的内容相冲突，实质上也不可能予以登记，故不能发生物权效力，一审法院认为康衢公司占有使用系争土地的依据不合法。市委党校要求康衢公司清退侵占的系争土地，符合法律规定，法院予以支持。法院考虑到康衢公司占有使用系争土地有其历史原因，时间较长，占用时亦并无恶意，故适当给予半年的搬迁准备期。另从上述补充协议第（三）条约定的内容来看，康衢公司在签订补充协议时，已预测到将来可能会被相关部门依照法律程序提前收回系争土地的可能性，并约定了损失赔偿主体和赔偿标准。康衢公司因清退系争土地而未能继续获得补充协议约定的利益所遭受的损失，亦可向合同相对方主张。此外，一审法院认为康衢公司主张其对系争土地享有地役权，无法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条第一款、第十七条、第三十五条规定，判决如下：上海康衢企业发展有限公司于判决生效之日起六个月内从其占有的“沪房地徐字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证”宗地图所示红线范围内的土地迁出，并将上述土地返还给中共上海市委党校。一审案件受理费80元，由康衢公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为市委党校是否有权提出排除妨害的请求，是否有权要求康衢公司从系争土地迁出并返还给市委党校。对此，本院认为，系争土地登记在市委党校持有的产证范围内，故市委党校作为物权人对于该土地依法享有排他的占有使用权，其有权在其占有被妨害时提出排除妨害的请求。现系争土地被康衢公司占用，康衢公司虽辩称其对该土地享有地役权，但鉴于物权的种类和内容，均由法律规定，康衢公司取得并占有系争土地的过程和方式均与物权法关于地役权的相关规定不符，故康衢公司主张其对系争土地享有地役权，无法律依据。据此一审法院认为康衢公司占有使用系争土地的依据不合法，并无不当。市委党校要求康衢公司清退侵占的系争土地，于法有据，一审法院对此予以支持，当属无误。此外，康衢公司上诉称原判超出市委党校的诉请，经查亦无相应依据，该点理由不能成立。因此，上诉人康衢公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海康衢企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年九月二十七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……