江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2673号原告（反诉被告）：潘立剑，男，1974年9月13日出生，汉族，浙江省瑞安市人，个体，住浙江省瑞安市。原告（反诉被告）：刘海芳，女，1980年3月21日出生，汉族，浙江省瑞安市人，个体，系原告潘立剑配偶，住浙江省瑞安市。共同委托诉讼代理人：漆颖，上海欧泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：张一平，男，1979年9月8日出生，汉族，江西省宜春市人，个体，住江西省宜春市袁州区。被告（反诉原告）：吴梅丽，女，1984年11月2日出生，汉族，江西省宜春市人，宜春职业技术学院教师，系被告张一平配偶，住江西省宜春市袁州区。共同委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邱道辉，江西利元律师事务所律师。原告（反诉被告）潘立剑、刘海芳（以下简称潘立剑、刘海芳）与被告（反诉原告）张一平、吴梅丽（以下简称张一平、吴梅丽）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘海芳及共同委托诉讼代理人漆颖，被告（反诉原告）张一平、吴梅丽及其共同委托诉讼代理人易瑜、邱道辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘立剑、刘海芳向本院提出诉讼请求：一、判令张一平、吴梅丽继续履行合同，支付剩余购房款750000元整；二、判令张一平、吴梅丽支付自2020年1月19日至实际履行之日止，以750000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%（一年期）支付利息；三、判令张一平、吴梅丽支付潘立剑、刘海芳已垫付的居间服务费14500元；四、本案诉讼费由张一平、吴梅丽承担。事实与理由：2019年11月1日，潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽通过第三方宜春市恒通置业有限公司签订了关于江西省宜春市的《房地产买卖经纪合同》，约定张一平、吴梅丽以1450000元购买潘立剑、刘海芳共同所有位于江西省宜春市。购房款分两部分支付，第一部分为张一平、吴梅丽签订合同是支付购房定金50000元及潘立剑、刘海芳赎楼后被告支付650000元首付金。第二部分的剩余购房款750000元按照银行按揭付款方式支付，潘立剑、刘海芳将房屋过户张一平、吴梅丽后，张一平、吴梅丽于1个工作日内办理抵押登记手续，以保证银行将按揭款项即剩余购房款750000元房款给潘立剑、刘海芳。张一平、吴梅丽于合同签订时支付购房定金50000元，其中30000元交由第三方作为交易保证金，潘立剑、刘海芳实际收到购房定金20000元。2019年12月16日，潘立剑、刘海芳收到张一平、吴梅丽支付购房款650000元。2020年1月12日，潘立剑、刘海芳将房屋过户给张一平、吴梅丽。2020年1月17日，银行同意张一平、吴梅丽贷款，张一平、吴梅丽却一直未配合第三方去办理抵押手续也并未支付剩余购房款750000元。被告（反诉原告）张一平、吴梅丽辩称，因潘立剑、刘海芳故意隐瞒案涉房屋系“凶宅”的事实，构成民法上的欺诈，张一平、吴梅丽有权申请法院撤销案涉房屋买卖合同且无需向其支付任何款项。首先，潘立剑、刘海芳故意隐瞒案涉房屋系“凶宅”的事实，构成民法上的欺诈。本案中，潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽于2019年11月1日通过宜春市恒通置业有限公司签订的《房地产买卖经纪合同》，约定张一平、吴梅丽以1450000元的价格购买位于江西省宜春市的房屋。合同生效后，张一平、吴梅丽依约向潘立剑、刘海芳支付第一笔购房款700000元，2020年1月12日案涉房屋过户至张一平、吴梅丽名下，为此张一平、吴梅丽共花费评估费2160元、契税24924.24元、不动产登记费80元、手续费160元。随后，张一平、吴梅丽从案涉房屋邻居处得知曾有人坠亡在案涉房屋栅栏上，该房屋系“凶宅”。然而，在签订案涉房屋买卖合同时，潘立剑、刘海芳不但未依据诚实信用原则如实告知该事实，反而故意隐瞒案涉房屋发生过非正常死亡案件，该房屋系“凶宅”的事实，使张一平、吴梅丽陷入错误认识而订立房屋买卖合同，潘立剑、刘海芳已经构成欺诈。其次，根据合同法第五十四第二款和第五十六条的规定，张一平、吴梅丽有权请求法院撤销案涉房屋买卖合同，而合同一经撤销则自始无法律约束力，故请求驳回潘立剑、刘海芳的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）张一平、吴梅丽向本院提出反诉请求：1.依法判令撤销张一平、吴梅丽与潘立剑、刘海芳于2019年11月1日签订的《房地产买卖经纪合同》；2.依法判令潘立剑、刘海芳向张一平、吴梅丽返还购房款700000元及资金占用费（以700000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月16日起计算至实际清偿之日止）；3.依法判令待潘立剑、刘海芳返还700000元购房款及资金占用费后，再将案涉房屋登记转移回潘立剑、刘海芳名下，并由潘立剑、刘海芳承担转移登记所涉及的一切费用；4.依法判令潘立剑、刘海芳赔偿张一平、吴梅丽因买卖案涉房屋而产生的评估费2160元、契税24924.24元、不动产登记费80元、手续费160元，合计35632.24元；5.判令本案诉讼费由潘立剑、刘海芳承担。事实与理由：2019年11月1日，潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽于2019年11月1日通过宜春市恒通置业有限公司签订的《房地产买卖经纪合同》，约定潘立剑、刘海芳以1450000元的价格将其共同所有的位于江西省宜春市的房屋出卖给张一平、吴梅丽。购房款分两部分支付，第一部分合计700000元，第二部分750000元购房款按照银行按揭付款方式支付。2020年1月12日潘立剑、刘海芳将案涉房屋过户至张一平、吴梅丽名下。至此，张一平、吴梅丽已支付购房款700000元并产生评估费2160元、契税24924.24元、不动产登记费80元、手续费160元，合计35632.24元。随后，张一平、吴梅丽从案涉房屋邻居处得知曾有人坠亡在案涉房屋栅栏上，该房屋系“凶宅”。在签订案涉房屋买卖合同时，潘立剑、刘海芳不但未依据诚实信用原则如实告知该事实，反而故意隐瞒案涉房屋发生过非正常死亡案件，该房屋系“凶宅”的事实，使张一平、吴梅丽陷入错误认识而订立房屋买卖合同，潘立剑、刘海芳已经构成欺诈，合同依法应予撤销，因该合同取得的款项应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。反诉被告（本诉原告）潘立剑、刘海芳辩称：一、凶宅的认定。本案双方当事人在购房前并没有对凶宅的特殊约定，因此应以社会共识为判断基准。在日常交易中认定房屋为凶宅主要满足以下两个条件，一是死亡形式，二是死亡地点，纵观本案发生的坠楼事件并非凶杀等刑事案件，只是一个意外事故，伤者从五楼掉坠至一楼101室和102室院子隔离栏上受伤，并且意外事故不是发生在涉案房屋101室的院子内，此处也不属于涉案房屋的房产证上的主体部分，无论如何不能认定该意外事故发生在房屋主体结构范围内。事件发生后，潘立剑、刘海芳及隔壁两家所有的房屋结构、设施等并未发生任何损害，使用价值亦未降低。张一平、吴梅丽主张的所谓“凶宅”的客观性和可确认性无从谈起，提供的证据无法证明房屋系凶宅，无法证明其主张的欺诈。二、潘立剑、刘海芳没有告知义务。出卖人的义务一般为交付标的物、确保标的物质量、确保标的物权属无争议，并没有理由认为出卖人具有事无巨细的一般告知义务。具体到本案，意外事故地点发生恒大绿洲洋房101和102之间的栏杆上，不属于房屋主体范围内，该事实不再潘立剑、刘海芳的告知义务范围内。三、潘立剑、刘海芳并不构成欺诈。欺诈行为需要满足以下几点：一、一方故意告知虚假事实或隐瞒真实事实；二、对方因此陷入错误认识；三、对方因错误认识作出不真实的意思表示；四、欺诈具有不正当性。本案中案涉房屋并非凶宅，坠楼事件的发生不构成房屋的重大瑕疵，案涉房屋的结构、设施等并未发生任何损害，其使用价值亦未降低，不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。故对张一平、吴梅丽未予询问的事宜，潘立剑、刘海芳没有主动披露的法定义务，双方对此类事件是否属于应当告知的范围也未曾有过约定，故潘立剑、刘海芳的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。根据原告的诉称及被告的辩称、反诉原告的诉称与反诉被告的辩称，并征询当事人的意见，本案的争议焦点为：一、潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽签订的《房地产买卖经纪合同》是应当继续履行，还是应当予以撤销；二、潘立剑、刘海芳的本诉诉讼请求是否有事实和法律的依据；三、张一平、吴梅丽的反诉诉讼请求是否有事实和法律的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张一平、吴梅丽提交的化成派出所对潘立剑询问笔录，拟证明案涉房屋系“凶宅”，潘立剑、刘海芳故意隐瞒该事实，构成民法上的欺诈。潘立剑、刘海芳经质证对该笔录的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该证据无法反映案涉房屋是凶宅。本院认为，该份证据可以反映出曾有人坠落至案涉房屋与隔壁房屋花园共用的栏杆上，与本案诉争的事实有关联性，且潘立剑、刘海芳对其的真实性、合法性无异议，故本院对该份证据的三性予以确认；2.张一平、吴梅丽提交的照片3张，拟证明坠楼地点在案涉房屋的栏杆上，且该栏杆正对案涉房屋的客厅大门，系房屋居住人过往小院的必经之路，且该栏杆为铁制带尖刺的。潘立剑、刘海芳经质证对该证据的关联性有异议，认为坠楼栏杆是101室和102室的公共部分，不是正对客厅大门。本院认为，该份证据可以反映案涉房产的外部结构，且潘立剑、刘海芳对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该份证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘立剑、刘海芳系夫妻关系，张一平、吴梅丽系夫妻关系。2019年11月1日，潘立剑、刘海芳（卖方）和张一平、吴梅丽（买方）与宜春市恒通置业有限公司（经纪方）签订了《房地产买卖经纪合同》一份，合同约定：张一平、吴梅丽以1450000元的价格购买潘立剑、刘海芳所有的位于江西省宜春市的房屋；签订合同时，张一平、吴梅丽须向潘立剑、刘海芳支付50000元定金购房；买卖双方须于交纳定金后30个工作日内提供有效的贷款所需材料通过商业按揭，面签当日张一平、吴梅丽向潘立剑、刘海芳支付首期房款700000元款，在银行通过审批后两个工作日内，张一平、吴梅丽将剩余购房款750000元支付给潘立剑、刘海芳；买方张一平、吴梅丽和卖方潘立剑、刘海芳均需向经纪方宜春市恒通置业有限公司支付服务费14500元。合同签订后，张一平、吴梅丽于同日支付了购房定金50000元，并于2019年12月16日向潘立剑、刘海芳转款650000元。2020年1月12日，潘立剑、刘海芳办理了不动产权变更手续，将案涉房屋过户给了张一平、吴梅丽，张一平、吴梅丽为此支付了评估费2160元、契税24924.24元、不动产登记费80元、手续费160元，合计35632.24元。后张一平、吴梅丽得知曾有人坠落至案涉房屋与隔壁房屋花园共用的栏杆上，认为案涉房屋属于凶宅，潘立剑、刘海芳未如实告知，故未将剩余房款750000元支付给潘立剑、刘海芳，现双方就购房事宜产生纠纷。另查明，2019年1月13日，曾有一名装修工人在施工过程中从宜春恒大绿洲7栋5楼摔下，坠落至宜春恒大绿洲7栋1层2单元101室（即本案案涉房产）与102室花园共用的栏杆上（以下简称坠楼事件）。后该装修工人被送入医院抢救。本院认为，一、潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽签订的《房地产买卖经纪合同》是应当继续履行，还是应当予以撤销潘立剑、刘海芳主张双方签订的《房地产买卖经纪合同》合法有效，应当继续履行；张一平、吴梅丽主张潘立剑、刘海芳故意隐瞒案涉房屋发生过非正常死亡事件的重要事实，使其陷入错误认识，违背自己的真实意思表示而签订房屋买卖合同，构成欺诈，合同属于可撤销合同。根据已查明的事实，曾有装修工人在5楼施工过程中不慎坠楼，但是坠落地点为案涉房屋花园与隔壁花园共用的栏杆上，属于小区共用部分，并不在本案当事人买卖的专用部分以内，并非张一平、吴梅丽所称案涉房屋发生过非正常死亡事件，并且坠楼者并未当场死亡，后被送往医院抢救。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，欺诈属于致合同可撤销的原因之一，但是欺诈需有主观上的故意，坠楼事件中的装修工人坠落在小区共用部分，并非坠落在案涉房屋内，本院认为潘立剑、刘海芳未告知张一平、吴梅丽该事实不宜认定其有主观上欺诈的故意，不构成民法意义上的欺诈。本案当事人签订的《房地产买卖经纪合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应继续履行。二、潘立剑、刘海芳的本诉诉讼请求是否有事实和法律的依据对于潘立剑、刘海芳要求张一平、吴梅丽继续履行合同，支付剩余购房款750000元以及自2020年1月19日至实际履行之日止，以750000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%（一年期）支付利息的诉讼请求。本院认为，本案当事人签订的《房地产买卖经纪合同》合法有效，应当继续履行，双方约定总购房价款为1450000元，张一平、吴梅丽已支付了700000元（含50000元定金），潘立剑、刘海芳依约将案涉房屋过户给了张一平、吴梅丽，张一平、吴梅丽应继续履行支付剩余房款750000元的义务。但潘立剑、刘海芳考虑到坠楼事件对张一平、吴梅丽心理多少产生了一些影响，庭审后表示同意降低80000元购房款，故张一平、吴梅丽应再支付潘立剑、刘海芳670000元购房款。至于违约责任，本院认为张一平、吴梅丽因得知坠楼事件而未按约定支付剩余房款，但其行为不具有可惩罚性，考虑到本案情况较为特殊，本院对潘立剑、刘海芳要求张一平、吴梅丽支付利息的诉讼请求不予支持。对于潘立剑、刘海芳要求张一平、吴梅丽支付其已垫付的居间服务费14500元的诉讼请求。本院认为，《房地产买卖经纪合同》约定潘立剑、刘海芳与张一平、吴梅丽均需向第三方支付服务费14500元，而潘立剑、刘海芳未提交证据证明其已代张一平、吴梅丽垫付了14500元，故本院对潘立剑、刘海芳的该项诉讼请求不予支持。三、张一平、吴梅丽的反诉诉讼请求是否有事实和法律的依据本院认为，潘立剑、刘海芳并不存在欺诈行为，双方签订的《房地产买卖经纪合同》合法有效，不属于可撤销合同，张一平、吴梅丽的反诉诉讼请求无法律依据，故本院对其反诉诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张一平、吴梅丽于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）潘立剑、刘海芳购房款670000元；二、驳回原告（反诉被告）潘立剑、刘海芳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张一平、吴梅丽的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11445元，由被告（反诉原告）张一平、吴梅丽负担。反诉费9085元，由被告（反诉原告）张一平、吴梅丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（自递交上诉状之日起七日内，按不服判决的金额预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  易艳华人民陪审员  周如秀人民陪审员  孔志华二〇二〇年九月十六日法官助理李凯亮代书记员曹淑金