甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4650号原告:安稳，男，1980年2月29日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人:李岩玲，甘肃子之栋律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭德泉，甘肃子之栋律师事务所律师。被告:米吉祥，男，1962年12月25日出生，回族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人:许珂，甘肃合睿律师事务所律师。第三人:张军，男，1981年6月13日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人:兰州筑家房屋代理有限公司，住所地兰州市城关区雁北街道雁北路无号(新港城东门光大银行旁)第****。法定代表人:杜婵媛，该公司总经理。委托诉讼代理人:王向荣，男。原告安稳与被告米吉祥、第三人张军、兰州筑家房屋代理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安稳的委托诉讼代理人李岩玲、郭德泉，被告米吉祥的委托诉讼代理人许珂，第三人张军、兰州筑家房屋代理有限公司委托诉讼代理人王向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安稳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾还原告所有的位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××室××商铺；2、判令被告支付商铺占用费用25200元（自2020年4月9日至2020年5月14日，共计36天，按照每天700元计算）,并支付后期商铺占用金直至实际腾房之日止。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2019年11月14日与第三人兰州筑家房屋代理有限公司签订了《看房确认书》、《代收定金同意书》和《房屋买卖居间协议》通过银行按揭贷款的方式购得第三人张军位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××室××商铺（以下简称涉案房屋）,并于2020年1月22日进行了过户登记,原告由此取得了该商铺的所有权。在购买商铺的过程中第三人张军承诺的交付商铺使用权的日期为2020年4月8日。后在使用权交付期限届满后,原告去商铺准备装修使用时,被告严词拒绝搬离该商铺，故原告诉至法院。被告米吉祥辩称，一、被告有理由相信张军父母张福林、缪长华出租涉案房屋、签订租赁合同、收取房屋租金的行为得到张军的授权构成表见代理。本案所涉房屋2006年之前所有权归属于张军父母成立的兰州大三元餐饮有限责任公司所有，2006年至2020年2月所有权归属于张军所有，2020年2月之后所有权归属于原告安稳所有。2006年张军父母将该公司名下的涉案房屋转移至张军名下，张军分别于2012年7月25日、2018年8月31日、2018年11月3日向其父母承诺:“该房屋实际属于我父母张福林缪长华所有，张军于2018年8月31日归还给我父母，张军本人无权变卖。”被告分别于2014年4月1日、2017年3月、2019年3月31日与张军母亲缪长华及张军本人签订《房屋租赁合同》，并使用涉案房屋至今已经长达六年的时间，此期间张军本人并未提出任何异议，因此被告有理由相信张军父母张福林、缪长华出租涉案房屋、签订租赁合同、收取房屋租金的行为得到张军的授权。本案中，涉案房屋系商铺并非住宅，张军如若声称其对该商铺出租长达六年之久、收取租金多达1152000元的事实毫不知情显然不合常理，因此其父母作为涉案房屋的实际管理人，同时与张军存在特定的身份关系，故其父母的行为构成表见代理，被告与张军之间的房屋租赁关系合法有效。二、本案符合买卖不破租赁的情形。根据双方于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2019年3月至2022年3月31日，现如今该租赁期限尚未届满，依据《合同法》第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”的规定，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。三、张军与原告及第三人恶意串通严重损害被告合法权益。被告承租涉案房屋已经长达六年用于经营中华老字号“米家凉卤面”并在当地形成一定名气，被告也计划购买该房屋永久经营，曾于2017年花费13万元为店铺加装了安装天然气管道，于2018年花费22万元装修店铺内饰及门头，但双方在协商过程中张军出价500万元远远超出被告的承受能力，被告只能选择继续承租涉案房屋，张军遂与原告及第三人恶意串通，原告在没有对房屋状况进行任何考察的情况下，谎称花费5322000元的价格，实际以220万的成交价将该店铺过户给原告，严重损害被告优先购买权等合法权益，被告将保留依法追究其相关法律责任的权利。综上所述原告无权要求被告腾还商铺及支付商铺占有使用费，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人张军述称，我父母和被告米吉祥的租赁关系本人知情，但是被告所述租赁期限为2019年至2022年我不知情。我已经合法取得涉案房屋产权证，我是涉案房屋的所有权人，当时要卖房的时候我考虑过被告米吉祥，其表示不购买，放弃了优先购买权，我也告知让他腾房。第三人兰州筑家房屋代理有限公司述称，第三人张军找我们卖房，称他当时考虑卖给被告米吉祥，但是被告米吉祥的出价太低所以委托我方卖房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，第三人张军与第三人兰州筑家房屋代理有限公司签订了《房屋出售居间协议》，协议约定张军委托兰州筑家房屋代理有限公司居间出售建筑面积138.25平方米的涉案房屋。同日，原告安稳与第三人兰州筑家房屋代理有限公司签订了《看房确认书》，并与张军（卖方）、兰州筑家房屋代理有限公司（居间人）签订了《房屋买卖居间协议》，协议约定张军将涉案房屋出售给安稳，购房定金为50万元，出售房屋总价款532.2万元，抵押权人为甘肃省农村信用社，房款采用银行按揭贷款的方式支付，首付房款为222.2万元，剩余房款260万元办理银行按揭贷款。同日，安稳与兰州筑家房屋代理有限公司签订了《代收定金同意书》。2019年11月15日，兰州筑家房屋代理有限公司向安稳出具了收款收据，收到安稳支付的涉案房屋定金50万元。2019年12月17日，安稳、张军、兰州筑家房屋代理有限公司签订了《补充协议》，该协议主要约定涉案商铺在皋兰县信用合作联社做了抵押贷款，由于张军撤押不到位，经双方协商由安稳向居间人转入200万元作为张军撤押款，由居间人监督其按时撤押，还约定由于涉案商铺现在出租给他人经营，经营到期时间为2020年4月1日，张军将商铺使用权于2020年4月8日交付于买方。2019年12月19日，兰州筑家房屋代理有限公司出具收条，称收到安稳购房款200万元，用途为由兰州筑家房屋代理有限公司转入张军账户。2020年1月21日，兰州筑家房屋代理有限公司出具收条，称收到安稳交来的涉案商铺购房款10万元及买方过户税费10万元，共计贰拾万元，交易形式为转账。2020年1月22日，兰州筑家房屋代理有限公司出具收条，称收到安稳交来的涉案房屋首付尾款117万元。2020年2月21日，原告安稳取得了涉案房屋的产权证书，产权证号：甘20**兰州市不动产权第**。2020年3月30日，原告安稳与兴业银行股份有限公司兰州分行签订了《房屋抵押合同》，约定原告安稳将涉案房屋进行抵押贷款160万元，现该160万元因涉案房屋发生纠纷银行尚未放款。因张军承诺的交付商铺的日期为2020年4月8日，交付期限届满后，原告去商铺装修使用时，被告米吉祥称涉案房屋租赁期限尚未届满，拒绝搬离，故原告诉至法院。另查，兰州大三元餐饮有限责任公司法定代表人系张福林（第三人张军父亲），监事系缪长华（第三人张军母亲），涉案房屋原系兰州大三元餐饮有限责任公司所有，于2006年7月31日产权变更登记至张军名下。2012年7月25日、2018年8月31日、2018年11月3日张军向其父母出具承诺，内容均为酒泉路一楼二楼的铺面是父母赠与的，实际属于其父母张福林、缪长华所有，若日后父母亲在任何时间要求收回，将立即协助，本人无权变卖。再查，2014年4月1日被告米吉祥与缪长华签订了《房屋租赁合同》，2017年3月30日被告米吉祥与张军签订了《房屋（场地）租赁合同》，2019年3月31日被告米吉祥与缪长华签订了《房屋（场地）租赁合同》，上述三份合同中均约定由被告米吉祥租赁案涉房屋经营米家凉卤面店，合同中约定的年租金均为14.4万元，且租金一直由张军母亲缪长华收取并向被告米吉祥出具收条，2020年2月1日，缪长华所出具的收条上载明，房屋租金已收至2021年3月，其中2019年3月31日与张军母亲缪长华签订的《房屋（场地）租赁合同》中约定的租赁期限为：2019年3月至2022年3月31日止。又查，2020年1月21日，张军、安稳、甘肃盛鹏源拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，约定涉案房屋成交价为220万元，涉案房屋权属证照变更或产权过户手续由买受人持该确认书和委托人出具的资料自行向相关部门办理，办理过程中涉及的全部税、费由买受人自行承担。2020年1月22日，兰州市不动产登记事务中心出具的不动产登记收件收据（领证凭据）中业务类型载明转移登记（拍卖）。本院认为，首先，关于2019年3月31日被告米吉祥与缪长华签订的《房屋（场地）租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”本案中，虽然涉案房屋自2006年7月产权变更登记在第三人张军名下，但根据张军向其父母出具的承诺可知涉案房屋由其父母赠与，涉案房屋的实际控制及经营管理由其父母行使，缪长华自2014年4月1日开始向被告米吉祥出租，中间虽有张军自行与米吉祥签订的租赁合同，但租金一直由缪长华收取，长达六年之久，因缪长华与张军存在特定的身份关系，加之张军对出租事宜完全知情的情况下，被告米吉祥有理由相信缪长华具有代理权，故该代理行为有效，其代理后果应由张军承担。2019年3月31日，被告米吉祥与缪长华签订新的《房屋（场地）租赁合同》，租期由2019年3月至2022年3月31日止，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的规定，为合法有效合同，因前述缪长华的代理行为有效，故该合同的后果应由张军承担。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据2019年3月31日缪长华与被告米吉祥签订的《房屋（场地）租赁合同》中约定的租赁期限为2019年3月至2022年3月31日止，原告安稳在上述租赁期限内购买了涉案房屋，故该房屋租赁合同对原告安稳具有法律约束力，现因涉案房屋租赁期限尚未届满，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告安稳要求被告米吉祥腾交涉案房屋并支付商铺占有使用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于被告米吉祥辩称张军与原告及第三人恶意串通严重损害被告合法权益，因未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告安稳的诉讼请求。案件受理费50元（已减半），由原告安稳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  苏克鸿二〇二〇年九月十八日书记员  蒋阳阳