云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4333号原告：代晶晶，女，1982年8月6日生，汉族，户籍地曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。原告（兼为原告代晶晶的特别授权代理人）：官祥松，男，1981年5月26日生，汉族，户籍地曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区，系原告代晶晶之夫。被告：曲靖市金冠房地产开发有限公司（以下简称“曲靖金冠公司”）。统一社会信用代码：91530300792887454W。地址：曲靖市寥廓北路（白石江公园后门对面）。法定代表人：邓金献，该公司董事长。特别授权代理人：徐斌，该公司职员。原告代晶晶、官祥松诉被告曲靖金冠公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用普通程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告官祥松，被告曲靖金冠公司代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年1月1日签订《商品房购销合同》（备案号ＱＪ2011011000250）。约定原告购买被告位于曲靖市麒麟区。玛瑙巷以东书香彼岸（现名书苑彼岸）Ａ幢9层912号房屋；甲方（被告）应于2014年3月1日前将房屋交付给乙方（原告）；自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日的90日内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，原告有权解除合同；房屋竣工交付使用后，被告应于90个工作日办理不动产权证。合同签订之前，原告于2010年10月21日向被告支付书香彼岸购卡金20000.00元，2010年12月26日原告向被告支付购房订金30000.00元；2011年1月1日（合同签订当天），原告按照合同约定一次性向被告支付了购房全额款218958.00元(含之前支付的50000.00元)。但被告却没有按照合同约定的时间交房。实际上原告于2014年3月29日办理了接房手续，并依照合同约定支付完办理房产证的相关费用，也提供了委托被告办理房产证所需的材料。然而，被告未能按照合同约定的期限和相关法律的规定为原告办理不动产权证。原告自2014年7月至今无数次催促被告履行合同约定为原告办理房屋产权证，被告均置之不理，2020年5月原告知悉曲靖市委市政府已组织成立中心城区办理不动产相关历史遗留问题领导小组后，多次催促被告办理房屋所有权证，被告以代收的住宅专项维修基金、契税和办证费被挪用，公司无钱缴纳相关税费为由拒绝为原告办理。2020年5月13日原告为维权，据被告要求再次缴纳办证费720.00元（如不缴纳被告不提供资料）后从被告处领取被要求提供的相关资料，并自行在缴纳住宅专项维修基金4379.16元和契税2189.58元后办理了房屋所有权证。由于被告未能依约履行合同，致使原告不能完全行使对所购房屋的占有、使用、收益和处分四项权益，给原告造成经济损失共计101641.68元。请求判决：1.由被告按其逾期办妥房屋所有权证的实际天数，向原告支付已经实际产生的违约金91552.94元(218958.00*4.75%*1.5(1+50%)*2142天*91552.94，利率按人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的利率计算，即基准利率上浮50％）；2.由被告向原告支付逾期交房的违约金2800.00元(2014年3月1日-2014年3月29日期间按每天100元计算28天的违约金)；3.由被告向原告退还代收未缴住宅专项维修基金4379.16元、契税2189.58元和重复收取的办证费720元；4.由被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率向原告支付起诉之日至履行完毕时的违约金；5.由被告向原告提供购房发票及收取的配套费、办证费等发票；6.由被告承担本案诉讼费。被告未作书面答辩，庭审中口头答辩，1、因为原告第一项诉请已超诉讼时效，我公司不认可；2.我公司已在2014年2月26日曲靖日报上登载公告于2014年3月1日办理交房手续，原告实际于2014年3月29日办理房屋交接手续，我公司未违约；3.已收取的房款金额、办证费300元无异议，最后可以办证时，收取的700元（包括测绘费和项目首次登记的费用），该费用是交国土资源局的费用，应由原告承担，2014年公司预收的300元可退还原告；四、如计算利息已超诉讼时效，我公司是开不了房款增值税发票，原告办证时需要，我公司通过和税务局协调开了相关证明，原告才得以办证，配套费共计5410.00元，网络宽带初装费500元已退还，4910.00元包含门禁可视对讲、热水器由商家针对地产公司开具，办证费720元包括土地分宗测绘和项目首次登记，该费用是对公统一交给测绘部门开具收据给地产公司。其余没有异议。两原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1.两原告身份证复印件、被告企业信息公示报告复印件，证明原、被告的主体资格。2.《商品房购销合同》一份，证明原、被告于2011年1月1日签订《商品房购销合同》，约定于2014年3月1日前交房，房屋竣工交付使用后被告应于90个工作日内办理房屋产权证。3.收据4张、转款凭证6份、书香彼岸计价表（已付房款的清单）、备案登记表1份，证明原告于2010年10月21日向被告支付了书香彼岸购卡金2万元，2010年12月26日向被告支付了书香彼岸购房定金3万元，2011年1月1日按合同约定一次性向被告支付购房款218958.00元（包含购卡金及定金），2011年1月10日办理合同登记备案。4.收费明细表一份、工行转款凭证一份、收据6张，证明原告于2014年3月29日接房，原告已按产权登记条款履行己方义务，且原告已入住该房。5.税收缴款书1张、云南省农村信用社转款凭证1张、维修资金专用收据1张、收据1张，证明原告已交纳住宅专项维修基金、契税和被告重复收取原告的办证费。经质证，被告曲靖金冠公司对证据1、2三性无异议；对证据3真实性没有异议，对原告陈述的事实有异议，认为被告2014年3月1日前就登报公告交付房屋；对证据4三性无异议，认为原告3月29日接房，被告在3月1日前已通知，没有违约；对证据5认为以前预收的300元只是办证可以退还，之后还需要相关测绘部门测绘等费用包含在720元内，其余没有意见。本院认为，原告所举证据1-5均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，充分证明了原、被告双方设立了买卖合同关系及两原告已交付其主张的相关费用。被告曲靖金冠公司针对其辩解主张，向本院举证如下：曲靖日报一份，证明被告于2014年2月26日已登报公告2014年3月1日就可以交房。经质证，原告该证据的真实性没有意见。认为原告交房时留给被告的电话一直在使用，但原告从未接到过电话。本院认为，被告举证登载交房公告的曲靖日报，充分证明被告向原告等购房者通知交付房屋时间的主张。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年1月1日，两原告与被告曲靖金冠公司签订商品房购销合同，约定由两原告向被告曲靖金冠公司购买曲靖市麒麟区。玛瑙巷书香彼岸小区Ａ幢1单元912号商品房，总价款为218958.00元，该房屋建筑面积70.87㎡（套内53.15㎡）；由两原告于2014年1月1日前履行全额支付房款；由被告曲靖金冠公司于2014年3月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付两原告；双方另就两原告逾期付款违约责任、被告曲靖金冠公司逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，违约责任为：如被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满的次日至实际交房之日90天内，被告按每天100.00元向两原告支付违约金（合同继续履行）。逾期90天后，两原告有权解除合同。产权登记约定为：两原告支付全部房价款、配套费、维修基金、印花税、办证费；两原告向被告出具书面办理房屋委托书；提供有效的办理产权证所需资料（身份证、购房发票等）；由被告在90个工作日内负责向产权登记部门申请产权登记手续。在合同履行中，两原告于合同签订当天向被告曲靖金冠公司交纳了房屋总价款218958.00元（含此前两次付款共计50000.00元)。被告曲靖金冠公司于2011年1月10日就该房屋进行相应备案登记，合同登记号QJ2011011000250。被告曲靖金冠公司于2014年2月26日登报公告于2014年3月1日-2014年4月1日对其销售的住房予以交付。两原告于2014年3月29日向被告接收了房屋，同时向被告曲靖金冠公司交付维修基金4379.16元、契税2189.58元、房产证办理费300.00元、税票10.00元、配套设施费5410.00元，共计12288.74元。此后，被告曲靖金冠公司对产权登记一直未提交办理申请登记的相关手续。因被告未履行代办产权证的义务，两原告于2020年5月13日向被告交付项目首次登记、分户分宗、办证费720.00元，同日向曲靖市房地产管理中心交付维修基金4379.00元，2020年5月14日向曲靖市麒麟区国税局交付契税2189.58元。在完善上述手续后自行办理了产权证。本院认为，两原告与被告曲靖金冠公司签订的商品房购销合同未违反相关法律禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应享有合同权利、承担履行合同义务。现本案双方当事人对合同约定应由被告曲靖金冠公司申请代为提交办理产权证手续的事宜无争议。争议的是被告曲靖金冠公司对两原告是否应支付逾期办证违约金及支付数额。双方签订的商品房购销合同约定在原告向被告曲靖金冠公司付清全额的房款、契税、房屋维修基金、办证手续费等相关税费，原告交付签署委托被告曲靖金冠公司办理房屋所有权证的委托书，并按要求提交办理房屋所有权证所需原告提供的全部资料后，由被告曲靖金冠公司向登记部门申请办理产权登记。现原告方已履行了交付房款及其他费用的相关义务。被告曲靖金冠公司应协助两原告代为申请办理产权登记证书，双方在合同中约定由被告曲靖金冠公司应自房屋交付、两原告交纳相关费用之日起90日履行协助办证义务，但被告曲靖金冠公司未在90天内及时履行协助办证义务，已构成违约。本案中，双方当事人没有约定逾期办理不动产权证的违约责任，鉴于两原告在协助办证义务期限届满后正常的三年诉讼时效期限内未起诉，被告曲靖金冠公司未办理产权证的违约行为在两原告起诉时处于持续状态。申请办理产权证书为两原告应向不动产权部门申请登记的权利，属合同约定由被告曲靖金冠公司提供其应当提交相关手续的义务，是双方当事人应予共同完成登记的事项。委托被告曲靖金冠公司办理不动产权证不属买卖合同基本权利义务，是买卖合同关系约定的随附义务，两原告已交付相关办证的费用，被告曲靖金冠公司具有接受两原告委托办理的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意。现两原告仅未提交办证委托书等相关资料，被告曲靖金冠公司未要求或通知两原告提交委托书及其他手续，现两原告对其实际损失未提交相应有效证据予以证明。本院综合考量以上因素后，予以确定由被告曲靖金冠公司对其未能提交办理不动产权证手续的违约行为承担已付总房价款218958.00元在起诉前三年的逾期利息，即46802.27元（218958.00元*年利率4.75%*1.5*3年）。本院已确定被告曲靖金冠公司承担前述相应违约责任，两原告主张对违约金再主张利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告曲靖金冠公司在履行房屋交付过程中，在合同约定交付时间之前已在曲靖日报公告由购房者在约定交付届满时间当天开始接房，在该项义务履行中，被告没有根本性违约行为，故两原告要求给付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。现两原告自行办理不动产权登记，因被告曲靖金冠公司未履行办证义务，对其已收取维修基金4379.16元、契税2189.58元、办证费720.00元（此前已另收取300.00元具有双方约定性质、未在内）应向两原告返还。被告对其已收取的购房款、配套费、办证费属于市场交易行为，两原告主张提供相应发票的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司给付原告代晶晶、官祥松逾期办证违约金46802.27元。二，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司向原告代晶晶、官祥松返还维修基金4379.16元、契税2189.58元、办证费720.00元。三，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司向原告代晶晶、官祥松提供房屋总价款218958.00元、房产证办理费300.00元、配套设施费4910.00元的发票（对该发票可提供包含原告在内的全体或部分购房户统一开具经核对发票原件的复印件）。四、驳回原告代晶晶、官祥松的其余诉讼请求。案件受理费2332.00元（原告已预交），两原告承担1180.00元，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司承担1152.00元。上述被告应付款55243.01元，限于本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  肖 伟人民陪审员  余绍龙二〇二〇年九月十五日书 记 员  李怡凡