广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7465号上诉人（原审被告）：陈婉芬（CHANUNFAN），女，1970年8月10日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文郁，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨华富（IEONGWAFU），男，1963年8月12日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢汝娃，女，1973年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东文证律师事务所律师。原审第三人：中山市百顺房地产中介有限公司，住所地广东省中山市五桂山御龙山花园**2阶段**2卡，统一社会信用代码91442000MA518LEJ23。法定代表人：陈水生。上诉人陈婉芬（CHANUNFAN）、杨华富（IEONGWAFU）因与被上诉人谢汝娃及原审第三人中山市百顺房地产中介有限公司（以下简称百顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈婉芬、杨华富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢汝娃的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，谢汝娃起诉时的诉请是要求陈婉芬、杨华富继续履行合同，将涉案商铺过户至其名下，但谢汝娃由于相关政策限制的原因导致无法取得银行的同贷书，故谢汝娃在一审庭审中变更诉求为解除合同并要求双倍返还定金及购房款，且谢汝娃没有提交证据证明银行同意向其发放贷款，故根据《房地产买卖合同》第三条第三款的约定，导致本案双方交易失败的原因是谢汝娃因政策限制使其无法办理相关银行按揭手续，故其在明知无法贷款的情况下才变更诉请，要求解除合同。根据合同约定，涉案合同理应终止，陈婉芬、杨华富仅需向谢汝娃退还1250000元定金后互不追究违约责任；二、谢汝娃提交的其与广东文证律师事务所签订的委托合同及80000元的增值税发票，因谢汝娃没有提供相应的交易流水证明该笔律师费已实际支出，故一审判决陈婉芬、杨华富应向谢汝娃支付律师费80000元，属认定事实错误。谢汝娃辩称，一、1.本案交易失败的原因是陈婉芬、杨华富在收取谢汝娃赎楼款后并未按合同约定在规定时间内办理完赎楼手续，合同已明确约定陈婉芬、杨华富在收取赎楼款后不能挪作他用，否则视为陈婉芬、杨华富违约，但陈婉芬、杨华富在收到购房定金后不仅没有按合同约定于2019年2月28日前赎楼完毕，还将定金挪作他用，谢汝娃一审诉讼中申请向中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行调取的陈婉芬、杨华富名下账户（622*************275）的银行流水可证明上述事实，故陈婉芬、杨华富构成根本违约；2.《房地产买卖合同》第三条第三款的约定与本案无关，其针对的是假设在买方因相关政策限制未能办理按揭借款时的解决办法，且不存在谢汝娃受政策限制不能办理按揭贷款的事实，何况因陈婉芬、杨华富未能按时赎楼，谢汝娃亦不可能申请到银行同贷书。另根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，谢汝娃已经履行了合同约定，陈婉芬、杨华富没有完成其应先履行的义务前，谢汝娃拥有不安抗辩权；3.陈婉芬、杨华富对百顺公司提交的《录音、录像光盘》《房产出售确认协议》及证明内容的三性均予以确认，该部分证据可以证明是因陈婉芬、杨华富近期资金周转出现问题且未能及时办理贷款手续才导致逾期未赎楼完毕；4.退一步讲，谢汝娃变更诉讼请求前陈婉芬、杨华富仍有三个月的时间可以完成赎楼，但陈婉芬、杨华富仍未着手赎楼。二、谢汝娃已经提供民事委托代理合同、转账凭证及律师费发票予以证明80000元律师费已实际支出。百顺公司未作陈述。谢汝娃向一审法院起诉请求：1.解除谢汝娃与陈婉芬、杨华富以及百顺公司于2019年2月1日签订的《房地产买卖合同》；2.陈婉芬、杨华富连带向谢汝娃双倍返还定金1240000元（合同总金额3100000元×20％×2）；3.陈婉芬、杨华富连带向谢汝娃返还购房款630000元；4.陈婉芬、杨华富连带向谢汝娃支付律师费80000元。一审法院认定事实：陈婉芬与杨华富是夫妻关系。2019年2月1日，陈婉芬与谢汝娃以及经纪方百顺公司签订《房地产买卖合同》，约定：“甲方（陈婉芬）拟将位于中山市*********金色江湾花园9卡的房地产转让给乙方（谢汝娃），该房屋建筑面积为133.48平方米，该物业产权现状为无抵押、产权清晰，有抵押贷款。甲乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）3100000元整，乙方应于签订合同当日内支付甲方定金人民币1250000元整……甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，应赔偿人民币1250000元整的违约金……补充：①甲乙双方约定如果合同不能履行所产生的律师诉讼费、中介费由违约方负责支付；②甲乙双方约定由甲方出资赎楼，乙方支付1250000元的资金用于甲方赎楼，此款项不能作为他用，否则视为违约，其余赎楼款项由甲方自行负责，甲方于2019年2月28日前赎楼完毕；甲乙双方签订买卖房屋各项手续以经纪方通知为准。”陈婉芬与谢汝娃及百顺公司在合同中签名及加盖公章予以确认。合同签订后，谢汝娃于2019年1月31日、2019年2月1日通过手机银行向陈婉芬的农业银行账户（账号622*************275）分别转账500000元、750000元。并由百顺房地产中介服务部向谢汝娃开具收款收据。但陈婉芬未在合同约定的2019年2月28日前向贷款银行偿还贷款，注销抵押登记。2019年3月13日，谢汝娃以陈婉芬未履行注销涉案房屋的抵押登记，致使房屋不能完成过户手续，存在违约行为为由诉至一审法院，提出前述诉求。另查，涉案房屋登记在陈婉芬名下，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0001615号，土地面积为26.73平方米，房屋面积为133.48平方米，于2018年1月3日办理了抵押登记手续。又查，2019年5月9日，广东文证律师事务所与谢汝娃签订民事委托代理合同，律师代理费为80000元。2019年5月11日，广东文证律师事务所向谢汝娃开具金额为80000元的增值税发票。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。谢汝娃与陈婉芬、百顺公司签订的房地产买卖合同是三方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，三方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，房地产买卖合同约定谢汝娃向陈婉芬支付的1250000元是用于陈婉芬赎楼（偿还抵押借款，注销抵押登记），不能作为他用，否则视为违约，且陈婉芬应于2019年2月28日前赎楼完毕。但陈婉芬在收到上述款项后，并未在约定时间内办理完毕赎楼手续，致使不能完成房屋的过户手续，合同目的不能实现，陈婉芬的行为存在根本违约。谢汝娃据此主张解除房屋买卖合同及返还购房款事实清楚，证据充分，予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定。但不得超过主合同标的额的20%。”本案所涉商铺的成交价格为3100000元，因此定金最高额应为640000元。房屋买卖合同中约定的定金1250000元明显违反了上述有关定金罚则中定金的最高额度，应予调整。上述已经认定陈婉芬在履行房屋买卖合同中存在根本违约的行为，其应承担向谢汝娃双倍返还定金的责任。谢汝娃主张陈婉芬向其支付律师代理费，有民事委托代理合同、律师费发票为证，且符合双方约定，且广东文证律师事务所亦指派律师出庭参加诉讼，律师费亦未超过广东省律师收费办法规定，予以支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”陈婉芬与杨华富系在一审庭审中确认其夫妻关系，且杨华富在庭审中亦确认涉案房屋买卖合同的签订与相关事宜的协商系陈婉芬与杨华富夫妻二人共同意思表示，应视为其对陈婉芬签订房屋买卖合同的追认，杨华富应对陈婉芬的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除谢汝娃与陈婉芬、百顺公司于2019年2月1日签订的房地产买卖合同项下关于谢汝娃与陈婉芬之间房地产买卖的权利和义务；二、陈婉芬于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢汝娃返还双倍定金1240000元；三、陈婉芬于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢汝娃返还购房款630000元；四、陈婉芬于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢汝娃支付律师费80000元；五、杨华富对陈婉芬的上述第一至第四项债务承担连带清偿责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47150元，诉讼保全费5000元，合计52150元（谢汝娃已预交），由陈婉芬、杨华富负担（陈婉芬、杨华富于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付谢汝娃）。二审期间，陈婉芬、杨华富围绕上诉请求提供了以下证据：一、陈婉芬、杨华富与谢汝娃的微信聊天记录一份，拟证明谢汝娃没有真实履行房屋买卖合同的意思表示；二、陈婉芬、杨华富与百顺公司销售人员王春文的微信聊天记录一份，拟证明陈婉芬多次催促百顺公司协助谢汝娃办理银行贷款，但百顺公司完全忽视谢汝娃没有在规定的30天内向银行申请按揭贷款，百顺公司没有真实履行房屋买卖合同的意思表示。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉澳房屋买卖合同纠纷。因涉案房屋位于广东省中山市，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。结合陈婉芬、杨华富的上诉意见，本案的争议焦点是陈婉芬、杨华富应否向谢汝娃双倍返还定金以及支付律师费的问题。经查，《房屋买卖合同》约定陈婉芬、杨华富收取谢汝娃1250000元定金后仅能用于赎楼，不能作为他用，并应于2019年2月28日前赎楼完毕，否则视为违约。而谢汝娃向银行申请贷款的进度并不影响陈婉芬、杨华富按照合同的约定完成赎楼，现陈婉芬、杨华富未能在规定的时间内完成赎楼，已构成根本违约，故一审法院判决陈婉芬、杨华富向谢汝娃双倍返还定金1240000元并无不当，本院予以维持。涉案合同中约定律师费由违约方承担，谢汝娃提供了民事委托代理合同及律师费发票证明其已支付律师费，故陈婉芬、杨华富作为违约方应向谢汝娃支付律师费80000元。综上所述，上诉人陈婉芬、杨华富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47150元（上诉人陈婉芬、杨华富已预交），由上诉人陈婉芬、杨华富负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年九月十六日书记员  周芷铭