黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑27民终110号上诉人（一审原告）：漠河绿海物业有限责任公司，住所地黑龙江省漠河市西林吉镇**民生家园小区**楼。法定代表人：杜宝平，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：陈东芳，女，1979年2月1日出生，汉族，住黑龙江省漠河市。委托诉讼代理人：李成国，男，1975年8月20日出生，朝鲜族，住黑龙江省漠河市。委托诉讼代理人：王文军，男，1962年10月27日出生，汉族，住黑龙江省漠河市。上诉人漠河绿海物业有限责任公司（以下简称绿海物业）因与被上诉人陈东芳物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省漠河市人民法院（2019）黑2723民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿海物业的法定代表人杜宝平、被上诉人陈东芳委托诉讼代理人李成国、王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿海物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人百分之百交纳物业费，并按日千分之三计算支付滞纳金；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：绿海物业服务时已经在小区1号楼西侧公示服务标准及内容，室外垃圾日产日清，楼道每隔三天清扫一次，被上诉人对卫生清理不满意没有实质上的证据，只是口头说。关于渗水井反水问题，该问题一审庭审时已经说的很明确，渗水井反水时是在开发商质保期之内，绿海物业与开发商协商时被上诉人拍照作为证据，最终还是由开发商维修的。被上诉人所住的楼房是商品楼，但小区附属配套设施连棚户区的质量都不如，楼道门在被上诉人入住第二年就出现破损现象，绿海物业一直在进行维护，而且被上诉人也有踢门、踹门等现象，最后导致单元门破损严重，在2019年8月由政府三供一业出资全部更换。开发商在开发小区时就没有绿化，物业公司无法服务。综上所述，一审判决认定事实与实际不符，认定的所谓事实都没有实际证据，都是被上诉人口述。一审认定的渗水井反水、绿化、单元门破损等最终都是由开发商和政府维修更换，如果是物业公司的原因为什么政府和开发商进行维修。根据物业管理条例的相关规定，物业公司对小区有维护的义务，并没有更新、新建的义务，关于单元门、渗水井、绿化都属于新建和更新，所以请二审查清事实，依法改判。被上诉人辩称，绿海物业未履行《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双向合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同存在严重违约，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被上诉人是漠河市18区学府嘉园小区的业主，由于绿海物业没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，小区治安案件频发，业主多次向绿海物业和有关部门反映，一直没有得到解决，因此业主拒交物业费，完全是情理中的事，是迫于无奈，更是以事实为依据维护合法权益的有效方式。因绿海物业已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于绿海物业严重违约，在2019年10月14日被全体业主解聘。首先，业主提供了大量的证据证明绿海物业没有履行合同义务，根据《物业管理条例》的规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理的职责，绿海物业的不作为已严重危及业主的生命财产安全，绿海物业不但严重违反了相关法律的直接规定，同时已构成严重违约。其次，绿海物业和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。业主提交的大量证据证明，漠河绿海物业公司不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或严重违约时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝交费，合法地行使先履行抗辩权。绿海物业没有按照合同进行服务，绿海物业所说有物价局批复的收费标准是指在完成服务项目后的收费标准，事实上绿海物业并没有进行相应的服务。如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主交费，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，也是十分不公平的，业主将继续寻求解决途径。综上，请二审以事实为依据，认真审查业主的抗辩事由、不交纳费用的真实原因、先履行抗辩是否正当合理、物业公司是否存在重大违约，相信二审能作出正确的判决。业主拒交物业费完全是由于绿海物业违约造成的，业主是行使正当的权益，因此业主不应承担违约责任。绿海物业请求的物业费既不合理，也不合法，与事实更是相差甚远。一审判决的40%业主们已经是蒙受损失，基于大家都想安稳的生活才勉强认可。事实上，绿海物业只做了清运垃圾这一项服务，而且还不及时。综上所述，请二审以事实为依据，驳回绿海物业的上诉请求，维持原判。绿海物业向一审法院起诉请求：1.陈东芳支付2015年1月1日至2019年12月31日物业费7,250.00元；2.滞纳金按日千分之三计算，总计15,876.00元；3.陈东芳承担诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方有争议的原告向被告所在的学府嘉园小区提供哪些物业服务及服务质量的事实，原告认为在服务项目上有公共秩序维护、公共设施维护、卫生保洁，没有提供绿化养护（小区没有绿地）、安保、监控三项服务。被告认为原告对被告所在的学府嘉园小区只提供了不合格、不及时、不到位的卫生保洁一项服务。根据庭审调查得知，原告在学府嘉园小区的四栋楼只安排一名保洁人员负责卫生清理工作，卫生保洁工作存在垃圾清理不及时、楼道卫生打扫不到位、垃圾箱配备数量不够的情况存在。原告对学府嘉园小区没有绿化养护（小区没有绿地）、安保、监控三项服务。原告认为对学府嘉园小区还提供了公共秩序维护、公共设施维护两项服务，但未举出对公共秩序进行维护的证据。结合原告与被告王佰朝诉讼中举出的公共设施进行维护的证据和被告举出的照片、录像资料、证人证言等证据，能认定原告为学府嘉园小区提供的服务存在着排污不到位、垃圾清理不及时、不到位，楼道窗台、玻璃有灰尘覆盖，楼道保洁不到位、没有监控和绿化养护服务、楼道物品乱堆乱放、物业管理秩序混乱，渗水井存在安全隐患、楼宇对讲设备破损、渗水井冬季返水结冰、有的地方没有设置垃圾箱、楼道门长期破损导致水表冬天冻裂、卫生保洁多年一直不到位、对物业服务范围内的环境秩序存在放任、管理不到位的情况。一审法院认为，自原告对漠河市18区学府嘉园小区履行物业服务管理权以来，被告一直未与原告签订物业服务合同。但在原告在接收××市××区学府嘉园小区物业后，按《物业管理条例》的相关规定，对小区的卫生及下水进行了清洁、对电力设备进行维护等物业管理工作，因此原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，原告对学府嘉园小区履行部分物业服务义务，被告应当履行给付相应的物业费的义务。被告以原告的物业服务质量不到位为由拒绝交纳。经庭审中被告举出的证据证实，原告的物业服务确实存在着学府嘉园小区存在排污不到位、垃圾清理不及时、楼道窗台、玻璃有灰尘覆盖楼道保洁不到位、没有监控服务、绿化区无绿化服务、物品乱堆乱放、物业管理秩序混乱，渗水井存在安全隐患、楼宇对讲设备破损、渗水返水结冰、有的地方没有设置垃圾箱、楼道门长期破损导致水表冬天冻裂、卫生保洁多年一直不到位、对物业服务范围内的环境秩序存在放任、管理不到位的情况。由于原告的物业服务存在的上述情况，因此，对于被告在答辩及庭审中提出驳回原告的不合理的部分诉求的抗辩请求应予支持。因此，对于原告要求法院判令被告给付物业费的请求，应当部分支持。根据原告对学府嘉园小区提供的物业服务内容存在缺项、对主要的、经常性的卫生清洁服务项目的服务质量存在较大瑕疵的情况，酌定按照每年物业费的40%予以支持；对于原告要求法院判令被告给付滞纳金的请求，因原告物业服务内容存在缺项、物业服务质量存在较大瑕疵存在违约在先的情况，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告陈东芳在本判决生效后五日内，给付原告漠河绿海物业有限责任公司2015-2019年物业服务费2,900.00元；二、驳回原告漠河绿海物业有限责任公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿海物业向本院提交了一组证据：绿海物业与水暖工、电工签订的承包协议、绿海物业与赵宝兴签订的劳动合同、与保洁员张立英签订的用工合同、与王铁环签订的劳动合同；劳动用工备案基础信息采集表；绿海物业水暖工、保洁员岗位职责、考勤制度、工作流程、考核标准、巡查情况记录、春节期间值班轮流表；绿海物业张贴的通知、告知、提示等；水暖工、电工工作日志；绿海物业报送给建委的回执；绿海物业与李喜签订的其在自家后门与厢房夹空处搭建户外储物间的相关协议书；绿海物业经理杜宝平与学府嘉园小区业主关于绿海物业服务质量交谈的视频。上述证据拟证明：1.绿海物业尽职尽责地完成了小区内的保洁工作；2.绿海物业聘用了水暖工、电工进行了服务，有工作日志可以证明；3.绿海物业对小区进行了管理，日常的告知、通知也都做了。综上，绿海物业按合同约定履行了各项物业职责，被上诉人应全额支付物业费，并且支付违约金。被上诉人质证称，绿海物业提交的证据无法证明卫生质量合格，张立英只负责垃圾清运，她没有能力对四栋楼进行清扫，绿海物业没有清扫人员。绿海物业提交的视频是在诱导业主的情况下拍摄的，用工合同和内业管理材料并不能证明绿海物业履行了物业服务规定的项目内容，提交的证据和视频材料只能证明邻居们对张立英本人劳动的认可，张立英本人生活非常困难，18区业主都为其伸出过援手，但是不认可物业公司的卫生服务质量。小区所有电、水问题都是业主自己解决的，当时找物业公司解决时，物业公司刘军并未给业主提供任何服务，绿海物业提交的用工合同证明不了为业主提供了服务，事实上什么也没有做。绿海物业举示的告知中有的根本没看见过。绿海物业提供的都是材料性的东西，没有实质性的服务，业主也都不认可。针对绿海物业举示的证据，本院认证如下：绿海物业提供的上述证据能够证实其对案涉小区提供了部分物业管理服务，但不足以证明其提供的服务不缺项以及服务质量不存在瑕疵。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据本案一审判决、绿海物业的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.被上诉人是否应向绿海物业全额交纳物业服务费；2.被上诉人是否应向绿海物业支付因迟延交纳物业服务费产生的滞纳金。关于被上诉人是否应向绿海物业全额交纳物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备“正当理由”，即抗辩事由属于物业公司的服务范围，物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。本案中，绿海物业在进驻小区后，被上诉人客观上已接受了绿海物业的基本物业服务，应履行缴费义务。绿海物业在2013年10月1日与长治市华森房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》中约定的委托管理事项如下：第四条：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、楼内消防设施设备、监控系统；第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；第七条：公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第八条：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；第九条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条：交通与车辆停放秩序的管理；第十一条：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；第十三条：组织开展社区文化娱乐活动。除此之外，漠河物价局关于18区学府嘉园小区物业管理服务收费价格的批复中提到住宅物业管理服务费实行政府指导价，住宅及自用车库的物业服务标准为建筑面积每月每平方米0.5元（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常维护费、小区管理费、公共水电费等）。通过本案一审、二审双方当事人的举证、质证以及庭审调查可知，由于案涉小区没有绿化带，绿海物业并未提供绿化养护服务，但是绿化养护费计入到了物业费的收费标准之中。绿海物业对案涉小区没有提供安全监控、巡视、门岗执勤服务。案涉小区四栋楼只配备一名保洁员，无法实现案涉小区公共卫生的日产日清，从被上诉人举示的照片中可以看到小区垃圾暴露，虽然绿海物业对案涉小区提供了公共卫生保洁，但是卫生不达标。绿海物业未提供证据证实其对小区房屋共用建筑部位的小型维修、养护和管理，也未提供证据证实其对小区车辆及车辆停放秩序进行了管理。综上，由于绿海物业在提供物业管理服务上存在服务项目缺项、管理服务质量存在瑕疵，未全面履行自身义务，根据权利义务对等原则，本案一审酌定被上诉人按40%的比例交纳物业服务费用较为公平、合理，本院予以支持。关于被上诉人是否应向上诉人支付滞纳金的问题。物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费。按时向物业管理方交纳管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。鉴于绿海物业管理服务缺项且服务质量存在瑕疵，对于绿海物业要求被上诉人支付拖欠物业服务费产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，绿海物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378.00元，由上诉人漠河绿海物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳宗良审判员  王贵森审判员  牟静丰二〇二〇年九月二十五日法官助理汪丽丽书记员杜美娜