陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6519号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安法葡欧商贸有限公司，住所地：西安市互助路66号副1号厂2号家属楼。法定代表人：崔辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪斌，男，1968年11月20日出生，汉族，西安法葡欧商贸有限公司员工，住西安市未央区肖家巷****。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市风度文化传播有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区丈八街办丈八北路龙城铭园国际社区一区22幢1单元13104号房。法定代表人：任靖国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏阳，陕西秦岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：任双成，男，汉族，1970年5月13日出生，住西，住西安市新城区新民村****span>原审第三人：陕西省体育训练中心，住所地：西安市丈八东路**。法定代表人：张根学，该中心主任。委托诉讼代理人：白永超，男，1980年6月28日出生，汉族，陕西省体育训练中心训练保障处副处长，住西安市碑林区长安路北段**内**。上诉人西安法葡欧商贸有限公司（以下简称法葡欧公司）因与被上诉人深圳市风度文化传播有限公司西安分公司（以下简称风度公司）、任双成、原审第三人陕西省体育训练中心（以下简称省体中心）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。法葡欧公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判风度公司、任双成向法葡欧公司支付2016年11月1日至2017年6月15日的房屋占用费43.75万元；3.驳回风度公司的诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由风度公司、任双成负担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。风度公司、任双成实际占用租赁物时间为2016年5月1日至2017年6月30日，共计14个月，实际支付占用费6个月，尚欠8个月占用费未支付。终止协议的原因是风度公司、任双成经营困难无力继续经营而自己提出终止协议，终止协议约定2017年6月30日约定风度公司、任双成必须无条件搬离球场并保留球场的基本功能设施且处置权归法葡欧公司，并没有约定法葡欧公司应支付任何费用，无需承担残值费用。仅凭风度公司发送的一个自己编写的邮件不能作为判决的依据，法葡欧公司对该邮件没有进行任何回复，没有做出同意或异议等行为。风度公司辩称，一、风度公司在2016年6月1日前分9笔向法葡欧公司支付半年房租35万元，剩余半年租金由法葡欧公司以投资款35万元冲抵。风度公司实际于2017年6月5日不再占有使用场地，实际欠付占用费36天，一审法院认定为两个月，风度公司表示认可。法葡欧公司认为拖欠租金，但双方合作过程中从未索要，协议中也未提及，充分说明法葡欧公司认可35万元投资款抵扣房租的事实。二、根据双方于2016年12月5日通过双方指定工作人员邮箱发送给法葡欧公司指定邮箱，确定俱乐部花费及残值等。风度公司按协议约定向法葡欧公司指定邮箱发送月度经营状况及账目表，法葡欧公司从未提出异议，也没有提出相反证据对邮件内容有异议，应该认可装修残值数字。三、双方房屋租赁协议提前终止是法葡欧公司过错导致。法葡欧公司与陕西省武术运动管理中心的租赁期于2017年4月31日就已经终止，还在风度公司使用期间多次停水停电，并且已经获得了陕西省武术运动管理中心的100万元补偿性收购款，用于补偿临时建设残值折旧和经营损失搬迁费用等。无论从过错角度还是收益角度，法葡欧公司都应对风度公司进行赔偿。任双成经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。省体中心述称，其并非合同当事人，对案件处理无异议。风度公司向一审法院起诉请求：1、法葡欧公司赔偿风度公司装饰装修残值524510.1元，物品损失费3000元，退还租金35万元，合计877510.1元；2、任双成和法葡欧公司承担连带责任；3、本案诉讼费由法葡欧公司、任双成承担。法葡欧公司向一审法院反诉请求：1、风度公司支付法葡欧公司房屋占用费43.75万元，及逾期付款违约金18773.88元；2、本案反诉费由风度公司承担。一审法院认定事实：2016年4月12日，法葡欧公司（出租方、甲方）与风度公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》。双方约定租赁房屋为陕西省体育训练中心东门院内，租赁面积2700平方米。租赁期限自2016年5月1日至2020年4月30日，共计4年。租金标准为房租每年70万元，支付方式为每半年支付下半年租金，每半年支付35万元。合同未约定违约金。合同还约定了其它内容。2016年4月12日，风度公司（甲方）与法葡欧公司（乙方）签订《室内足球俱乐部项目合作协议》，协议约定投资标概况为上述租赁场地2700平方米，由室内足球场、接待休闲区两部分组成，配备有室内灯光球场3个，接待大厅、大屏幕投影区、更衣室、冲凉房、洗手间及部分休闲设施等功能区。投资标股权：甲方拟出资105万元投资用于本项目运营，占本项目总股本的70%，另30%股权由场地方代表任双成以资金35万元入股拥有。项目于2016年6月1日正式开放营销，项目运营管理均由甲方全权负责。合作入股：乙方出资10000元，占总股本的0.7%相当于乙方占甲方股本的1%。本协议签订后，乙方将于2016年4月11日12时前向甲方指定账户划转上述委托资金，具体金额以乙方实际划转金额为准。每月5日前召开股东大会，由股权10%以上的入股人出席参加。风度公司称法葡欧公司以上述租赁第一年度上半年的租金35万元冲抵了上述出资35万元，故其已足额缴纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的房租。任双成和法葡欧公司称，与风度公司合作的为任双成，并非法葡欧公司。任双成因对方迟迟未付租金，该项目其也没有执行。2016年12月5日，任双成收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》，显示不宜拆除、搬走物品价值582809元。对此，任双成和法葡欧公司称该账目系对方单方制作，不予认可。风度公司称其发送后，对方并未提出异议，视为认可。2016年3月26日、4月2日、5月27日、5月31日、6月1日，风度公司分别向法葡欧支付租金5万元、5万元、10万元、8万元、7万元，合计35万元。风度公司认为，该35万元系其支付的是第一租赁年度下半年的租金。法葡欧公司不予认可。2017年5月4日，法葡欧公司（甲方）与风度公司（乙方）签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，主要内容为乙方自2016年5月1日租赁甲方3000平方米场馆，租期4年，投资建设了任真室内足球场。2017年4月30日第一年租约期满，乙方因经营困难提出终止营业。现甲乙双方协商具体场地移交和违约时间达成约定：1、即日起双方均可联络球场转让事宜，基本条件转让费30万元（根据具体实际情况协商），租金由甲方与新承租方协商；2、无论转让成功与否，乙方可持续使用至2017年5月31日满。同时对于甲方前一年的入股进行清算、交接完所有账目、财物（入股清算、交接账目与租赁关系无关）；3、若2017年6月30日前未转让成功，则乙方在该日之前必须无条件撤离球场，乙方保留球场基本功能设施；自甲乙双方清算交接完毕之日起，甲乙双方再无任何关系，乙方不再对球场提出其他诉求，球场处置权完全归甲方所有；4、2017年6月30日前乙方经营任真足球俱乐部期间发生的任何债权债务与甲方无任何关系。以上约定双方签字生效。法葡欧公司与陕西省武术运动管理中心于2018年4月4日签订的《租赁合同解除及终止协议》，主要内容为就双方《土地租赁合同》，2018年4月30日当年合同期满，应续签，因政策原因双方解除合同，陕西省武术运动管理中心就临建设施补偿法葡欧公司100万元。庭审中，法葡欧公司、任双成未能提交案涉房屋建设工程规划许可证，风度公司与法葡欧公司、任双成双方确认，案涉房屋已法葡欧公司、任双成拆除。风度公司称其在2017年6月5日后再未进过案涉场地。法葡欧公司称对方占用租赁物直至2018年4月30日。另，风度公司就其主张的物品损失3000元，未提交充分证据证明。风度公司主张任双成与法葡欧公司财产混同，要求任双成承担连带责任，但未提供充分证据证明二人财产混同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证，风度公司与法葡欧公司于2016年4月12日签订的《房屋租赁协议》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据查明事实，风度公司于2016年3月26日、4月2日、5月27日、5月31日、6月1日分别向法葡欧支付租金5万元、5万元、10万元、8万元、7万元，合计35万元。风度公司称该35万元为第一租赁年度下半年的租金。法葡欧公司不予认可。就风度公司是否足额交纳2016年5月1日至2017年4月30日租金问题，雁塔法院认为，案涉《房屋租赁协议》和《室内足球俱乐部项目合作协议》于同日签订，《房屋租赁协议》约定的租金支付方式为每半年支付下半年租金。而法葡欧公司实际交纳租金在2016年3月26日以后，如果交纳的该35万元为第一租赁年度上半年的租金，不符合合同约定，亦不符合常理。另，《关于任真足球俱乐部终止协议》第2条约定，对于甲方（即法葡欧公司）前一年的入股进行清算、交接完所有账目、财物。结合2016年12月5日，任双成收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》的事实及《室内足球俱乐部项目合作协议》约定的法葡欧公司的付款时间，雁塔法院对风度公司主张的以第一租赁年度半年租金35万元冲抵出资35万元的事实予以确认，进而认定风度公司已支付法葡欧公司2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金70万元。就任双成和法葡欧公司辩称的“与风度公司合作的为任双成，并非法葡欧公司。任双成因对方迟迟未付租金，该项目其也没有执行”一节，与协议文本内容及上述查明事实不符，不予采信。依据2017年5月4日法葡欧公司与风度公司签订的《关于任真足球俱乐部终止协议》内容，风度公司使用案涉场地持续至2017年5月31日，无条件撤离的时间为2017年6月30日前，也即至迟于6月30日视为双方已交接场地。结合在案证据及双方陈述，确定风度公司占用案涉场地的时间为2017年6月30日前，故风度公司还应支付法葡欧公司2017年5月1日至6月30日的房屋占用费116666.7元（58333.33元/月×2个月）。法葡欧公司主张的其余房屋占用费，不予支持。风度公司要求法葡欧公司返还35万元租金，与上述法律规定相悖，不予支持。就风度公司主张的案涉场地残值问题，依据《关于任真足球俱乐部终止协议》内容，风度公司撤离需保留球场基本功能设施。前述内容说明，法葡欧公司在风度公司撤离后承继该球场，故法葡欧公司理应支付风度公司相应残值。就残值具体金额，法葡欧公司理应在球场拆除前保留相关证据，或通知风度公司双方进行确认，而不是对风度公司主张的残值金额简单否定。结合法葡欧公司、任双成收到风度公司发送的电子邮件《任真足球俱乐部11月账目》的时间为2016年12月5日，此时属双方正常合作期间。结合双方举证情况，对该电子邮件内容予以采信。依据该《任真足球俱乐部11月账目》及按照租赁期限确定的25%的折旧，计算的场地残值为437106.8元。风度公司就其主张的物品损失3000元，未提交充分证据证明，不予支持。法葡欧公司要求支付逾期付款违约金的请求，因双方并无相关违约金的约定，其主张无事实和法律依据，不予支持。就风度公司以财产混同要求任双成承担连带责任的请求，其并未提交充分证据证明，该请求无事实贺维法律依据，不予支持。需要说明的是，就法葡欧公司与风度公司因《室内足球俱乐部项目合作协议》产生的清算、交接等问题，本案不予处理，双方另行解决。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司装饰装修残值补偿437106.8元。二、原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司房屋占用费116666.7元。三、驳回原告（反诉被告）深圳市风度文化传播有限公司西安分公司其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安法葡欧商贸有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本诉部分23600元，由深圳市风度文化传播有限公司承担11800元，由西安法葡欧商贸有限公司承担11800元。因深圳市风度文化传播有限公司已预交，故西安法葡欧商贸有限公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付。反诉部分4072元，由西安法葡欧商贸有限公司承担2755.5元。由深圳市风度文化传播有限公司承担1316.5元。因西安法葡欧商贸有限公司已预交，故深圳市风度文化传播有限公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证，风度公司与法葡欧公司于2016年4月12日签订的《房屋租赁协议》无效。对于法葡欧公司上诉主张风度公司自2016年11月1日开始欠付其房屋占用费的问题，双方于签订租赁合同当日另行签订有《室内足球俱乐部项目合作协议》，约定场地方代表人任双成以资金35万元入股，此后法葡欧公司、任双成并未实际支付该35万元，风度公司仍逐月向法葡欧公司指定邮箱报送月度运营账目，双方均未提出异议，结合2017年5月4日双方签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，载明双方对于法葡欧公司前一年的入股进行清算的内容，可以印证风度公司主张的以第一租赁年度半年租金35万元冲抵出资35万元的事实。同时，风度公司于2016年3月26日至6月1日支付法葡欧公司半年房租35万元，故第一租赁年度全年2016年5月1日至2017年4月30日租金，已经支付完毕。据此，一审法院判决风度公司还应支付法葡欧公司2017年5月1日至6月30日的房屋占用费11666.7元，并无不当。对于法葡欧公司主张不予补偿风度公司装修装修残值的问题，根据双方《关于任真足球俱乐部终止协议》约定，风度公司撤场保留球场基本功能设施，双方清算交接完毕后，球场处置权完全归法葡欧公司，但双方尚未进行清算，而省体中心已经向法葡欧公司支付了相关补偿收购款，故法葡欧公司理应向风度公司支付相应残值。风度公司于2016年12月5日向法葡欧公司发送《任真足球俱乐部11月账目》，载明装饰装修的具体内容、金额，法葡欧公司并未提出异议，此时双方尚处于正常合作期间，该邮件内容应予采信。据此，一审法院根据邮件内容结合租赁期限确定25%的折旧，计算场地残值为437106.8元，并无不当。综上所述，西安法葡欧商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11379元，由西安法葡欧商贸有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  刘 书 方  1