云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云09民终471号 上诉人（原审被告）：申云洪，男，1983年9月13日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。 上诉人（原审被告）：范凤菊，女，汉族1977年4月7日生，住云南省昆明市官渡区。 共同委托诉讼代理人：彭玲，1986年4月17日生，汉族，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：耿马**雄房地产有限公司。住所地：云南省耿马傣族佤族自治县孟定镇中缅路（凯雄香蕉公司**）。 法定代表人：李家杰，该公司董事长。 破产管理人：云南博川律师事务所。住所地：云南省临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：杨远航，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：李先云，云南博川律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。 上诉人申云洪、范凤菊因与被上诉人耿马**雄房地产有限公司（以下简称：凯雄公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2020）云0926民初141号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申云洪、范凤菊的共同委托诉讼代理人彭玲、被上诉人凯雄公司的委托诉讼代理人杨远航、李先云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申云洪、范凤菊上诉请求：1.依法撤销云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2020）云0926民初141号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定本案诉争协议性质为借款协议，而非商品房买卖协议，系事实认定错误。本案中，双方签订2014年8月24日至2014年11月23日的借款合同到期后，因被上诉人未偿还借款，双方又于2014年11月26日签署《商品房购销合同》，合同对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。因此该协议为合法有效的商品房买卖协议。（二）被上诉人的诉讼已过诉讼时效，但一审法院并未对此事实进行认定。被上诉人如果认为履行46份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项的规定，请求人民法院撤销案涉46份《商品房买卖合同》。但被上诉人在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同且主张合同无效，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。二、一审法院适用法律错误。依据《民法总则》，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致通过将被上诉人所有的商品房出售给债权人的方式，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。被上诉人所持本案商品房买卖合同无效的主张，不应得到支持。 凯雄公司辩称，一、一审认定事实清楚。1.凯雄公司与上诉人的基础法律关系为民间借贷合同关系，而非商品房买卖合同关系。2.双方签订《商品房购销合同》旨在为双方之间的借款关系作担保，而非真实的购房意思表示，依法属于无效合同。3.凯雄公司一审诉讼请求是依法判决双方签订的耿凯销司2013-商137、138号《商品房购销合同》无效及解除备案登记手续，而非请求撤销两份商品房购销合同，故不存在适用除斥期间的情形。二、一审适用法律正确。综上，一审评定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 凯雄公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告双方签订的《补充协议》及被告申云洪与原告签订的编号为：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》无效，并判令被告依法解除合同项下的房产备案登记；2.本案产生的案件受理费由各被告共同承担。 一审法院认定事实：凯雄公司在耿马自治县从事房地产开发经营，由于资金短缺向申云洪、范凤菊借款。2014年8月24日双方签订《借款合同》，合同约定：借款金额为500万元，借款期限为3个月（自2014年8月24日至2014年11月23日），借款期间利率5%月，凯雄公司用其公司名下的“凯雄财富中心”房地产开发项目的《商品房预售许可证明》及该项目7号楼商品房54套，建筑面积8600平方米及其所有股东个人全部财产，及夫妻双方全部财产、关联财产及隐形财产作为该笔贷款的抵押物、质押物，到期不能归还贷款方的贷款本金及利息，贷款方有权处理凯雄公司的一切财产及抵押物、质押物，借款方到期如数归还贷款本金及利息，质押权自动取消，并约定了违约责任及相关责任的承担问题。 借款到期后，凯雄公司未能按时偿还借款，2014年11月26日，凯雄公司与申云洪签订编号：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》两份合同，分别约定申云洪于签约时向凯雄公司支付房款6,105,858元、9,858,354元，但合同签订后，申云洪并未向凯雄公司支付过任何购房款。同时，两份《商品房购销合同》双方均约定争议的处理方式为昆明仲裁委员会仲裁。 2014年11月28日，双方又签订《补充协议》，该协议载明：鉴于凯雄公司于2014年8月24日与申云洪、范凤菊签订借款合同，凯雄公司向申云洪、范凤菊借款500万元，双方约定借款月利率为5%，借款期限为3个月，于2014年11月23日到期。凯雄公司借款到期后，由于资金周转困难，特定条款协议。该协议第一条约定“乙方（凯雄公司）以其所开发的凯雄财富中心项目商业1幢3层303号、305号、307号至317号、328号至331号、352号至380号共计46套商铺，总面积2418.82平方米，单价2080元/平方米，总价为人民币500万元出售给甲方（即申云洪、范凤菊），并且附商品房购销合同两份（耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138X号《商品房购销合同》），作为2014年8月24日所签署《借款合同》项下抵押贷款的标的物，该借款的抵押物以补充协议中的抵押标的物为准……”，同时第二条约定由于乙方“凯雄财富中心”项目的所有商铺出售单价已经物价部门审核通过，并报房地产管理部门备案，无法改动商铺出售单价，为使甲、乙双方签订的《商品房购销合同》的单价不与备案单价出现矛盾，甲、乙双方签订《商品房购销合同》的单价为6600元/平方米。但本协议第一条所明确的商品房交易完成的结算单价为2080元/平方米，所以，乙方今后不得以任何理由向甲方追索价差部分4520元/平方米。如乙方不能按期归还甲方借款，需将上述房屋实际转让给甲方时，所涉及的所有税费由乙方全部承担。”第三条约定“在乙方全额归还甲方贷款后，甲方以第一条所约定的价格，将上述商铺2418.82平方米，以单价2080元/平方米返售给乙方。”并在《补充协议》中约定购买的房产进行备案登记。 2016年9月29日，甲方凯雄公司与乙方申云洪、范凤菊，再次签订《补充协议》，约定将2014年8月24日的借款本金500万元的借款利息调整至每月2%，直至借款本息还清为止，并承诺于2016年12月24日前将此笔借款本息还清，若不能按期归还，将按照2014年11月28日签订的补充协议价500万元及所签订的购房合同行使购房权。再次重申购房价款以2014年11月28日双方签订的《补充协议》价为准，付款方式为一次性付款（以2014年8月24日借款的银行汇款凭证为准）。 2017年11月29日，申云洪、范凤菊向昆明仲裁委员会申请仲裁。2018年1月22日，昆明仲裁委员会组成合议仲裁庭审理本案，并于2018年3月12日作出昆仲裁（2018）118号裁决书：“（一）自裁决作出之日起十日内由凯雄公司向申云洪、范凤菊归还借款本金379万元（仲裁庭认定凯雄公司归还的部分高利视为归还本金予以扣减），并自2015年9月24日起至实际偿还完毕上述借款本金之日止按2%的月利率向申云洪、范凤菊支付利息。（二）……（三）……”后凯雄公司未按照仲裁裁决书履行，申云洪、范凤菊向昆明市中级人民法院申请执行，昆明市中级人民法院于2018年5月11日受理了执行案件，并委托评估机构对46套商铺的价格进行评估。昆明诚跃房地产土地资产评估有限责任公司于2018年12月6日出具估价报告，46套商业用房，房屋建筑面积为2418.82平方米，市场价值为10,703,276元，单价4425元/平方米。 2019年9月8日，凯雄公司被云南省耿马傣族佤族自治县人民法院裁定进行破产重整，云南博川律师事务所作为凯雄公司的破产重整管理人。凯雄公司开发建设的“凯雄财富中心”房地产整体项目至今尚未完全竣工，因资金不足而停滞。 一审法院认为，首先，凯雄公司与申云洪、范凤菊的基础法律关系为民间借贷合同关系，而非房屋买卖合同关系。双方签订了借款合同的同时，又两次补充签订了《补充协议》及《商品房购销合同》，延长了借款偿还的履行期限及变更了借款合同中约定的担保抵押物，均属于《借款合同》的补充条款而存在。双方签订《补充协议》《商品房购销合同》以及对于房产所在地房管部门登记备案的目的，在于凯雄公司如不能按期还款的情况下，将民间借贷关系转为商品房买卖合同关系后，用房产进行抵债，保证债权的实现。结合本案的事实情况来看，《补充协议》及《商品房购销合同》仍然属于借款合同中的补充条款，性质上属于以物抵债协议，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押的情形。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”，本案申云洪、范凤菊并非实际的商品房消费者，双方签订的《补充协议》及《商品房购销合同》真实意思表示是为了保障债权的实现，而非商品房买卖合同的真实意思表示，故双方签订《补充协议》及《商品房购销合同》的行为构成通谋虚伪意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，《补充协议》及《商品房购销合同》因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。 其次，申云洪、范凤菊与凯雄公司的民间借贷纠纷已申请昆明仲裁委员会仲裁，昆明仲裁委员会已经作出的仲裁裁决书，且已发生法律效力。债权人申云洪、范凤菊已向昆明市中级人民法院申请强制执行，而现因凯雄公司被裁定破产重整而停止执行。申云洪、范凤菊应根据《中华人民共和国企业破产法》向破产重整管理人申报债权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”由此可见，以民间借贷合同关系为基础的《商品房购销合同》并不当然有效，债务人不能归还借款的情况下，并非直接按照买卖合同的约定来履行，法律只确定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。 再次，以物抵债协议要合法有效必须具备一定的条件。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。结合《补充协议》及《商品房购销合同》来看，双方延长了债务履行期限，仍然属于债务未到期的情况下作出的以物抵债协议。而且，《补充协议》及《商品房购销合同》中约定的商铺单价矛盾，双方签订的、用于在房管局备案的两份《商品房购销合同》中约定的商铺单价为6600.00元/平方米，而双方签订的两份《补充协议》中约定的商铺单价为2080.00元/平方米，价格相差部分为4520.00元/平方米。双方约定用于以物抵债的商铺价格为2081.00元/平方米，明显低于当时合同备案的价格，亦明显低于法院执行阶段委托评估机构鉴定的实际市场价格，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的情形。据此，双方存在故意规避法律、签订阴阳合同的行为。另，本案民间借贷法律关系涉及的生效仲裁裁决书已确定凯雄公司尚欠申云洪、范凤菊借款本金379万元而非本金500万元，如仍然按照《补充协议》及《商品房购销合同》的约定履行，存在恶意损害第三人（凯雄公司的其他债权人）合法权益等情形，亦属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项规定合同无效的情形。 综上所述，一审法院确认凯雄公司与申云洪、范凤菊签订的两份《补充协议》及两份《商品房购销合同》无效。由于备案的《商品房购销合同》无效，则双方根据合同进行备案的相关房产登记手续应予以解除，故对凯雄公司诉请要求申云洪、范凤菊依法配合解除合同项下的房产备案登记的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认凯雄公司与申云洪、范凤菊于2014年11月28日、2016年9月29日签订的两份《补充协议》无效；确认凯雄公司与申云洪、范凤菊签订的耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》无效；申云洪、范凤菊于本判决生效后三十日内依法配合凯雄公司办理解除合同项下的房产备案登记手续。案件受理费100.00元，由申云洪、范凤菊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的法律事实与原审查明的法律事实一致，本院予以确认。 本案二审争议的焦点为：一、本案诉争协议性质为借款协议还是商品房买卖协议；二、凯雄公司的诉讼是否超过诉讼时效。 针对焦点一，本院认为，《补充协议》和《商品房购售合同》源于凯雄公司与申云洪、范凤菊2014年8月24日的500万元借款不能按时清偿而订立，双方实际履行的是借贷合同，存在借款交付和利息支付行为，《商品房购售合同》签订后并未实际履行，其目的是为担保借贷合同的履行，由此可见，双方订立的《商品房购售合同》符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，申云洪、范凤菊在凯雄公司不能归还借款，要求凯雄公司履行买卖合同时，人民法院应按照民间借贷法律关系审理作出判决，即双方诉争的协议实质是借款协议。另外，案涉商铺为借款的抵押物已经昆仲裁（2018）118号裁决书确定，且已进入执行评估，故《补充协议》和《商品房购售合同》的约定是为借款合同提供担保。加之，凯雄公司尚欠申云洪、范凤菊借款本金379万元而非本金500万元，《补充协议》和《商品房购售合同》存在以本金500万元计算、商铺单位明显低于备案价和评估价等故意规避法律、签订阴阳合同，恶意损害第三人（凯雄公司的其他债权人）合法权益的情形。故一审法院以《补充协议》和《商品房购售合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项的规定，确认为无效合同正确。 针对焦点二，本院认为，合同无效制度是对合同自由的限制，是国家运用公权力对当事人民事行为所进行的主动干预，且无效的原因主要在于其违法性，时间的经过不能改变无效的法律性质，故请求确认合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因此，申云洪、范凤菊主张凯雄公司的诉讼已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人申云洪、范凤菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建红 审判员  龙 伟 审判员  周付翠 二〇二〇年九月三十日 法官助理王翀 书记员邓姜玉