浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3669号上诉人（原审被告）：周建群，女，1964年2月1日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审被告）：陈永荣，男，1989年4月18日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审被告）：陈良亮，女，1985年5月28日出生，汉族，住乐清市。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：马雪平，乐清市荆山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：薛杰克，男，1999年7月9日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：陈乐丹，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。原审被告：翁友凤，女，1939年11月16日出生，汉族，住乐清市。原审被告:翁海龙，男，1972年11月29日出生，汉族，住乐清市。原审被告：翁海豹，男，1979年12月8日出生，汉族，住乐清市。原审被告：杨加义，男，1956年1月18日出生，汉族，住乐清市。原审被告：杨理中，男，1990年1月27日出生，汉族，住乐清市。原审被告：陈珠芬，女，1956年10月4日出生，汉族，住乐清市。原审被告：陈赛珠，女，1975年6月1日出生，汉族，住乐清市。上诉人周建群、陈永荣、陈良亮因与被上诉人薛杰克及原审被告翁友凤、翁海龙、翁海豹、杨加义、杨理中、陈珠芬、陈赛珠买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382民初9528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周建群、陈永荣、陈良亮上诉请求：1、撤销原判，改判驳回薛杰克一审全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由薛杰克承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当撤销一审判决。一、一审法院对本案相关协议的签订及款项的支付等事实认定不清。一审法院认定2003年2月20日薛杰克与翁海舟签订《卖契》，将屋基（指标）以3万元价格转让给薛杰克，后薛杰克向翁海舟支付了3万元转让款，又认定2004年10月26日，薛杰克与翁海舟达成《买卖移民指标协议》，约定将涉案指标以15000元卖给薛杰克，等指标落实后再付15000元。事实上，一审法院对上述事实的认定是错误且自相矛盾的。首先，2003年2月20日的《卖契》中载明：“该壹间屋基经中介并经双方议定出卖价为叁万元正，屋基款与契互交各自收讫，即此后该间屋基（指标）的所有权由薛方所有享用。”由此可以看出，当时转让价格为3万元。但是在2019年6月17日的庭审中，薛杰克却又提供了2004年10月26日的《买卖移民指标协议》，该协议中双方又约定指标转让款为15000元，该两份协议明显自相矛盾。其次，薛杰克出生于1999年7月9日，2003年2月20日，其与翁海舟签订《卖契》时年龄仅3周岁，2004年10月26日双方签订《买卖移民指标协议》时，其年龄仅4周岁，试问一个3、4岁的孩子如何能在《买卖移民指标协议》上签下如此端正的名字？因此事实上，双方根本没有达成买卖合意，上述《卖契》和《买卖移民指标协议》明显属于无效合同。二、即使涉案《卖契》和《买卖移民指标协议》为双方真实的意思表示，但该两份合同内容也违反了国家法律强制性规定、损害了社会公共利益，依法当属无效。涉案房屋的土地为国有划拨性质，《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，而本案房屋买卖行为没有经过相关有批准权的部门批准；且《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记取得权属证书的房产不得进行买卖，而涉案房产至今未取得相应的权属证明。《合同法》第五十二条第五款规定：涉案合同因违反国家法律、行政法规强制规定而无效。此外，涉案房产是政府为特定地质灾害区的居民所组织的惠民工程，政府对该类房屋给予了特定的优惠，价格也明显低于市场价格。因此，只有符合国家政策条件的地质灾害区的居民才能享有该房屋。薛杰克并非该房屋迁居移民区的居民，无权享有涉案房屋的所有权。现即使涉案协议是双方真实的意思表示，该行为也是借买卖屋基的合法形式掩盖非法享有国家优惠的非法目的，严重损害国家、社会的公共利益。因此涉案协议当属无效。三、《卖契》与《买卖移民指标协议》签订时，该两份合同所指向的标的一是屋基，即村民宅基地，依法不得买卖，且该屋基没有产权证，没有产权证的房屋和土地不得买卖；二是指标，而指标既不是实物，也不属于可得利益，因为当时没有任何证据证明仙垟陈村一定会有移民房屋，也没有证据证明翁海舟一定享有该移民房屋中一间套房的所有权，依据相关法律规定，没有标的的合同当属无效。综上所述，薛杰克提供的《卖契》和《买卖移民指标协议》均无法证明双方就屋基和指标转让达成了合意，即使达成合意，该两份合同也违反了国家强制性法律法规、损害了国家和社会公共利益，依法当属无效合同。薛杰克辩称，一审法院认定的事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回上诉请求。薛杰克向一审法院起诉请求：1、请求确认薛杰克与翁海舟、周建群签订的《买卖契约》合法有效；2、周建群、陈永荣、陈良亮协助薛杰克办理不动产登记手续；3、周建群、陈永荣、陈良亮将乐清市移民工作领导小组退回的84900元土地款返还给薛杰克，并支付利息损失；4、周建群、陈永荣、陈良亮承担因不配合参加虹桥镇仙垟陈农房改造集聚建设项目房号抽签会议产生的滞纳金（以379312.3926为基数，从2018年9月11日起按照每日万分之五计算）；5、本案诉讼费用由周建群、陈永荣、陈良亮承担。在审理中，薛杰克撤回第三、四项诉讼请求。一审法院认定事实：2003年2月20日，翁海舟及周建群签订了一份《卖契》，将位于虹桥镇仙垟陈村的一间屋基（指标）以3万元转让给薛杰克，并约定了屋基款与契互交各自收讫，此后该间屋基（指标）的所有权由薛杰克所有享用等事项。后薛杰克方向翁海舟支付了3万元转让款。2010年11月16日，薛杰克向乐清市移民仙垟陈筹备小组交纳了15万元征地费；2013年8月22日，薛杰克向乐清市移民工作领导小组交纳了建房款20万元。2004年10月26日，薛杰克方与翁海舟达成《买卖移民指标协议》，约定因翁海舟资金困难将虹桥镇仙垟陈村移民指标以15000元卖给薛杰克，等到指标落实到薛杰克，薛杰克再付15000元给翁海舟。现位于××镇××村××房改造集聚建设项目的安置房已竣工验收，并已进入交款分房阶段。本案所涉移民安置房共应在交纳建房款579312.3926元（房屋成本474286.63元、电梯款19066.91元、利息85958.852603元），原已交200000元，剩余应交379312.3926元，并应于2018年9月10日17:00前缴纳，未交足建房款的，按未付金额每日万分之五计滞纳金。现该379312.3926元尚未交纳。另查明，翁海舟属于应急避险移民对象因而享有安置在虹桥镇仙垟陈村的指标。翁海舟因疾病死亡于2007年7月26日被注销户口。翁海舟的父亲陈安球（于2014年5月亡故）与母亲翁友凤育有七个子女：翁海舟、翁海龙、翁海豹、翁珠莲、陈海珠（于2018年1月亡故）、陈珠芬、陈赛珠。翁海舟与周建群育有儿子陈永荣、女儿陈良亮。杨加义系陈海珠丈夫、杨理中系陈海珠之子。一审法院认为，周建群抗辩称其未在《卖契》中签字、按印，但未提出鉴定申请，且不否认翁海舟签订了《卖契》，可见转让指标的意思表示明确。薛杰克称协议签订已支付了3万元，周建群、翁友凤、翁海龙称先后收到1万元和2万元，一审法院认为，《卖契》中约定屋基款与契互交各自收讫，可以看出3万元已当场支付。虽然周建群、翁友凤、翁海龙对3万元的收取时间提出了异议，但对金额未提出异议，买卖双方已实际履行合同，故对涉案《卖契》的真实性予以确认。翁友凤、翁海龙抗辩称涉案指标系转让给翁友龙，但未能提供证据，不予采信。涉案翁海舟移民安置房指标经过政府部门批准，移民安置指标真实、合法，属于可期待的权益。翁海舟、周建群所立的《卖契》系真实意思表示，合法有效。故对周建群、陈良亮抗辩称其所享有的避险移民受安置的权利不能转让，不予采信。周建群、陈良亮抗辩其该指标是家庭共同财产，应由家庭成员共同签订才能转让，一审法院认为，根据乐清市淡溪镇人民政府淡政（2008）80号文件，翁海舟作为避险移民名单在列人员，薛杰克有权相信其有处分权，因此翁海舟作为户主代表家庭成员及周建群所立的涉案《卖契》有效。如果因此造成家庭其他人员的损失，应由指标出卖人承担赔偿责任。因房屋剩余款项未交纳，且未进行抽签，安置套房的具体位置尚未落实，无法办理不动产登记手续，更勿论协助办理不动产变更登记手续，更何况根据政策，划拨取得土地使用的，其房屋5年内不得转让，满5年后确需转让的，在补缴土地出让金及有关已减免的规费后，方可办理房产转移登记及土地使用权变更登记手续。故对薛杰克要求周建群、陈永荣、陈良亮协助办理不动产登记手续的诉请，不予支持。薛杰克撤回第三、四项诉讼请求，系对自己权利的处分，予以支持。陈永荣、翁海豹、杨加义、杨理中、陈珠芬、陈赛珠经依法传票传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认翁海舟、周建群于2003年2月20日所立的《卖契》有效。二、驳回薛杰克的其他诉讼请求。本案受理费80元，由周建群负担。本院二审期间，双方当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为翁海舟、周建群于2003年2月20日所立的《卖契》的效力问题。根据《卖契》内容，双方买卖的标的物系翁海舟名下的屋基（指标），该屋基（指标）系财产性权益，不属于法律、行政法规禁止转让的标的。薛杰克购买上述指标后，向乐清市移民仙垟陈筹备小组交纳了15万元征地费，向乐清市移民工作领导小组交纳了20万元建房款。周建群方亦认可收取了3万元款项。可见，双方对于屋基（指标）买卖的意思表示真实，亦已实际履行了合同。一审法院根据上述事实，确认涉案《卖契》合法有效，处理正确。综上所述，上诉人周建群、陈永荣、陈良亮的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周建群、陈永荣、陈良亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月四日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁