甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3172号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道大众市场**5F。统一社会信用代码91620100MA74JP0Y3U。法定代表人：佐建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪煜，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍红红，甘肃荣庆律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海军，男，汉族，1979年5月8日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈嘉昌，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司（以下简称欢购联盟）因与被上诉人张海军租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司上诉请求：一、依法改判原审判决第二、三项或者发回重审；二、本案诉讼费由张海军负担。事实和理由：一、原审判决对张海军实际占用房屋的时间认定有误。张海军在承租涉案房屋后，将部分房屋进行了转租，依据我方提供的第三方的转账记录，可证明张海军实际已收取了2018年8月1日之前的房屋租金。因此张海军实际占用房屋已超过9个月，而非4个月；二、张海军承租后进行装修并未取得欢购联盟的同意，现合同无效，装修损失应由其自行负担。三、张海军作为一名完全民事行为能力人，对涉案房屋的状况是清楚的，因此合同无效，其亦应承担部分责任。为了向张海军交付适格房屋，欢购联盟拆除了之前装修亦存在重大损失。张海军辩称，双方约定了1个月的装修期，因此实际占用房屋应是3个月。张海军向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令欢购联盟向张海军返还房屋占有使用费及保证金1013760元，并赔偿张海军装修等各项损失480000元；3、判令欢购联盟向张海军支付因占用张海军缴纳的房屋占有使用费及保证金的利息共计96307.2元，利息计算至房屋占有使用费及保证金付清之日（从2017年7月7日开始计算，暂计算至2019年6月26日，按同期同类银行贷款利率计算）。甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司向一审法院反诉请求：1.请求贵院依法确认双方签订的《租赁合同》已经解除；2.请求贵院依法判令张海军按约支付其承租期间未支付的房屋租金337920元以及承担自违约之日至实际缴纳房租之日止的违约金（自2018年8月3日起暂计算至2019年6月20日止为108472元）；3.请求贵院依法判令张海军承担租赁期间的物业费36608元；4.请求贵院依法判令本案的全部案件受理费由张海军承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，欢购联盟与兰州汇胜工贸有限公司购物中心签订《租赁合同》，约定兰州汇胜工贸有限公司购物中心将中信大厦5Ｆ整层办公场地出租给欢购联盟，用于欢购联盟办公。2017年7月7日，张海军、欢购联盟签订《租赁合同》，约定欢购联盟将上述房屋即兰州市大众市场22号5Ｆ（以下简称案涉房屋）出租给张海军用于办公，场地面积为1408平方米，租期五年。该合同签订后，欢购联盟依约向张海军交付了所出租的场地。张海军依约向欢购联盟支付了2017年7月7日至2018年4月7日共9个月的租金760320元以及保证金253440元，合计1013760元。2017年8月31日，欢购联盟与甘肃雀之舞文化艺术教育咨询有限公司（张海军系该公司100%股权的实际出资人）签订《创业孵化基地入驻企业协议书》，约定甘肃雀之舞文化艺术教育咨询有限公司入驻案涉房屋从事教育培训及文化艺术培训。2017年10月30日，兰州市××队××队对甘肃雀之舞文化艺术教育咨询有限公司（（地址：兰州市城关区××路街道××市场××号××的投诉举报核查时，发现该单位未进行消防设计备案，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十条之规定；未进行消防竣工备案，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第二款之规定，兰州市××队××队决定给予甘肃雀之舞文化教育咨询有限公司未经消防设计备案处以壹仟元罚款、未进行消防竣工备案处以壹仟元罚款。两项违法行为合并执行罚款人民币贰仟元整的处罚。庭审中，在兰州市××大厦平面图上，张海军、欢购联盟均称该平面图上反映不出案涉房屋；另均称双方签订的《租赁合同》已解除，但张海军称已于2017年10月30日将案涉房屋返还欢购联盟，欢购联盟称其收到案涉房屋的时间是2018年8月3日。另，张海军承租案涉房屋后对案涉房屋进行了装饰装修，实际支出装饰装修费259000元。一审法院认为，本案欢购联盟在答辩状中称案涉房屋是所有权人装修形成，另在兰州市××大厦平面图上反映不出案涉房屋的存在，证明案涉房屋未经建设行政部门的审批，未取得建设工程规划许可证，因此案涉房屋无法进行消防设计备案，也无法进行消防竣工备案，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，致使张海军无法正常使用案涉房屋。根据，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故本案张海军、欢购联盟签订的上述《租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但因欢购联盟出租给张海军的房屋未经建设行政部门的审批，未取得建设工程规划许可证，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于张海军要求欢购联盟返还保证金253440元的诉讼请求，予以支持。对于张海军要求欢购联盟返还房屋占有使用费760320元的诉讼请求，房屋占有使用费760320元，实际上就是张海军所交的9个月的租金，因欢购联盟交付房屋后，张海军已实际使用至兰州市××队××队作出处罚时，这期间（共4个月）的房屋占有使用费理应由张海军承担，其余部分应返还张海军。对于张海军要求欢购联盟赔偿装修等各项损失480000元的诉讼请求，根据张海军提交的证据，张海军实际支出装修费259000元，故对张海军的该项诉讼请求部分予以支持。对于张海军要求欢购联盟支付因占用张海军缴纳的房屋占有使用费及保证金的利息损失，因利息并非实际发生的直接损失，故对张海军的该项诉讼请求不予支持。对于欢购联盟要求张海军按约支付其承租期间未支付的房屋租金337920元，并承担自2018年8月3日起暂计算至2019年6月20日的违约金108472元、承担租赁期间的物业费36608元的反诉请求，因双方所签订的《租赁合同》无效，且欢购联盟未举证证明张海军在2018年4月7日之后继续占有使用涉案房屋，故对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张海军与被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司签订《租赁合同》无效；二、由被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司返还原告（反诉被告）张海军房屋占有使用费422400元、保证金253440元；三、由被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司赔偿原告（反诉被告）张海军房屋装修费259000元；四、驳回原告（反诉被告）张海军的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费19111元，由被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司负担11236元，由原告（反诉被告）张海军负担7875元；反诉费4273元，由被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司负担。上述款项共计946076元，由被告（反诉原告）甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司于本判决生效之日起十日内付清原告（反诉被告）张海军。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。因此对于本案中合同效力问题本院不再予以赘述。欢购联盟虽对原审认定房屋占用期间有异议，但其所提交的证据系间接证据，其并无直接证据能够证明在相关部门做出处罚决定后，张海军仍然持续占用涉案房屋。从客观上来看，在消防部门进行处罚后，张海军已无法正常使用涉案房屋，亦已无占用必要。因此在欢购联盟无证据证明张海军在相关部门做出处罚决定后仍占用涉案房屋的情形下，原审依处罚时间作为占用房屋的时间结点并无不当。双方合同中明确约定了一个月的装修期，因此现欢购联盟称张海军进行装修未取得其同意，显然与该事实不符。因此其基于以张海军存在擅自装修行为为由而提出上诉请求亦不能成立。在租赁合同中，向承租人提供适格出租房屋系出租人的首要合同义务，导致本案合同无效的根本原因在于涉案出租房不适格，因此原审认定由出租方即欢购联盟承担合同无效的责任符合法律规定。综上所述，上诉人甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13148元，由上诉人甘肃欢购联盟网络科技管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年九月二十八日书记员 夏菁菁