江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初1500号原告：阳光万恒集团有限公司（反诉被告），统一社会信用代码91320481798629536L，住所地溧阳市溧城镇南大街**工行**。法定代表人：马卫文，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭富根，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。被告：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（反诉原告），统一社会信用代码91320100721756748P，，住所地南京市秦淮区汉中路**法定代表人：王恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。原告阳光万恒集团有限公司（以下简称万恒公司）与被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，先适用简易程序，被告金鹰公司提出管辖权异议，本院经审查后，裁定驳回金鹰公司对本案管辖权提出的异议。金鹰公司不服该裁定，向江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）提起上诉，常州中院于2019年6月6日作出（2019）苏04民辖终256号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。后依法转为普通程序审理，并分别于2019年8月22日、11月6日、2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告万恒公司的委托诉讼代理人彭富根，被告金鹰公司的委托诉讼代理人高淑奎到庭参加了诉讼。被告金鹰公司的委托诉讼代理人王世杜到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告万恒公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告交还承租的商铺（安置楼）及商铺下方负二层的停车场；3、判令被告向溧阳市溧城镇唐家居民委员会（以下简称唐家居委会）支付所欠租金，自2012年7月1日起至实际交还承租商铺之日止，按年租金300万元标准计算（扣除已付2017年度上半年租金人民币150万元；暂算至2018年12月31日，欠付租金数额为1800万）；4、判令被告向唐家居委会承担逾期支付租金违约金（自各期租金逾期之日起计算至实际付款之日止，按日万分之六的标准计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年9月30日，原告（时名江苏万恒房地产开发有限公司，2013年12月2日经核准变更为现名）以出让方式取得唐家美食城地块的国有土地使用权，用于商业开发建设。2009年6月8日，原、被告双方签订了一份《合作协议》，双方约定在上述地块项目上进行合作。协议对双方合作的方式、相关权利义务等作了原则性的约定。2010年8月23日，原、被告双方就上述《合作协议》另行签订了一份《溧阳项目补充协议》，补充协议对双方合作所涉事项作了进一步的明确。该补充协议第2条约定：涉案地块划分为A、B两个区域（A区域与本案无关，故不涉及），其中，在B区域，由原告（即协议甲方）负责建设一幢地下二层至地上五层的建筑物，其中地上一层至五层的建筑面积约为14432平米，该部分面积建成后将用于安置唐家居委会，产权将归唐家居委会所有；补充协议第3条约定：甲方（原告）承诺已取得安置楼20年（自安置楼开业为起点）的招商招租权；详见附件二甲方与唐家居委会于2008年4月25日签订的补充协议（3）。乙方（被告）同意与甲方签订相关协议租赁此安置楼用于商业经营。关于租赁问题，约定如下：（1）租赁面积为安置楼1F-5F全部建筑面积约14432平米；（2）租赁期限自安置楼商业开业之日起20年；（3）租赁价格：根据甲方与唐家居委会于2008年4月25日签订的补充协议（3）之租赁约定如下：租赁期限内第1年至第10年，每年租金300万元，……；（5）乙方在约定期限内将租金汇至甲方指定的任何第三方账户名下，甲方在指定期限内提供相应第三方开具的正规租赁发票，……”。另，上述原、被告双方《溧阳项目补充协议》附件二，是一份原告和唐家居委会于2008年4月25基于涉案地块上房屋安置问题而签订的一份协议，该协议明确了原告取得安置楼20年招商招租权的相关事项，其中租金标准与原、被告双方《溧阳项目补充协议》中被告应付租金一致，支付方式为每年6月30日前及12月31日前各半支付，被告在该附件协议上盖章确认。同时，原告、被告及唐家居委会三方就安置楼开业经营20年后的优先承租权问题在该附件中进行了确认。2011年底，涉案地块商业建筑按照原、被告双方相关约定建成，安置楼及下方负二层停车场交由被告占有使用，并于2012年1月12日开业经营，持续至今。按照原、被告双方《溧阳项目补充协议》第3条的相关规定，安置楼开业后，被告应当将租金付至唐家居委会。然而，自开业至今，被告除支付2012年度上半年度、2017年度上半年度租金合计300万元外（其中，2017年上半年度租金通过诉讼方式支付到位），其余租金一直未按约支付。原、被告双方《溧阳项目补充协议》第10条约定：“乙方（被告）迟延履行本合同约定的付款义务，每逾期一日，按逾期金额的千分之一向甲方（原告）支付违约金；逾期30日仍未支付的，甲方有权解除合同”。考虑到双方的合作及合同解除可能导致的损失，原告一直对合同解除持谨慎态度，通过书面催要及局部诉讼的方式，敦促被告履行义务。特别是贵院（2017）苏0481民初7682号民事判决生效后，原告又于2019年1月16日书面催告，希望被告付清所欠租金，但被告仍未履行。综上，原告认为，原、被告双方项目合作中，基于涉案地块B区域安置楼部分建筑面积所作约定合法有效。原告按约交付租赁标的物后，被告应当按照约定履行支付租金的义务。被告持续拖欠租金，经善意催告及局部诉讼后，仍拒履行义务，合同解除条件已经成就，被告应当承担因合同解除所产生的相关法律责任。被告金鹰公司辩称，我们认为万恒公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，我们恳请予以驳回。1、原告所诉请的解除双方的房屋租赁合同关系没有事实和法律依据，双方关于租赁的约定仅仅是双方合作协议中的部分条款，原告诉请解除合同部分条款没有法律依据。2009年6月8日双方就唐家村美食城地块国有土地使用权合作事宜签署了合作协议，该合作协议约定双方交易的是万恒公司名下2007出字XX号国有土地使用权，交易方式为股权转让形式，即金鹰公司取得万恒公司标的公司100%股权，该土地为21.37亩，可建商业建筑面积49870平方米，双方对于股权的转让事宜包括付款均进行了明确约定，但在合同履行过程中由于万恒公司所称唐家居委会要求在该地块上原地安置，所以导致原交易条件发生变化，双方于2010年8月19日签署补充协议，将原来的股权转让形式调整为租赁唐家居委会安置楼部分与股权转让相结合交易模式，而万恒公司获得唐家居委会安置楼20年的招商招租权，是双方签署补充协议变更交易模式的前提条件，两者是密不可分的，是合同的一体，所以万恒公司仅主张解除合同中的租赁条款，是没有法律依据的。2、正是基于合同中的部分条款的不应予以解除，所以原告的第二项诉请不应得到支持，而根据2010年8月19日补充协议中第四条约定万恒公司将安置楼楼下负二层约4000平米停车场交给金鹰公司免费使用20年，20年期满后金鹰公司优先续约使用。金鹰公司是获得的20年免费使用权的，所以万恒公司无权收回。3、租金的收款人主体是唐家居委会，因此我们认为主张的主体也应当是唐家居委会。原告无权向被告主张，原告在向被告来函中已多次提到原告已经向唐家居委会支付2012年到2016年全部租金，因此原告在本案中再次要求被告向唐家居委会支付租金属于重复主张。原告已向唐家居委会支付租金的情况下，原告无权再依据租赁合同纠纷向被告主张租金，最多只能向金鹰公司主张追偿权。因此，在本案中原告要求被告向唐家居委会支付租金的请求不能成立，应予以驳回，更不应当要求被告支付违约金。合同约定了金鹰公司在支付租金的同时唐家居委会应当向金鹰公司提供租赁费发票，但是由于金鹰公司与唐家居委会没有合同关系，所以不符合税法的规定也就是合同和发票、资金要一一对应，导致唐家居委会发票无法作为合法的记账凭证，该发票应当由万恒公司提供，更何况到现在为止无论是唐家居委会和万恒公司除第一期150万发票之外均未向金鹰公司提供发票。所以金鹰公司也享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。原告所称的向唐家居委会支付所欠租金事宜，我们认为其所主张的费用已经超过诉讼时效，所以恳请驳回第三、四项的诉讼请求。被告金鹰公司向本院提出反诉请求：1、判令万恒公司提供由其开具的金额为150万元（金鹰公司已经支付的2017年上半年租金）的不动产租赁发票，假设法院判令金鹰公司需要向万恒公司支付相应租金，要求万恒公司提供由其开具的对应金额的发票。2、判令本案诉讼费用由万恒公司承担。反诉事实和理由：2009年6月8日，金鹰公司与万恒公司签署《合作协议》，就万恒公司位于溧阳市平陵中路与天目路路口西南角面积约14250平方米（合约21.37亩）的国有土地（商业用地）的合作事宜达成一致，万恒公司新设目标公司并将上述目标地块国有土地使用权证办理至目标公司名下，金鹰公司以目标公司股权受让方式参与上述地块的商业开发建设，约定目标地块为净地交付，拆迁安置及回购唐家村房产均由万恒公司负责。金鹰公司以12000万元购买目标公司100%的股权，合同第5条对于付款的条件、时间进行了约定。2010年因目标地块中唐家居委会需原地安置等问题致使双方合作条件变更，与原约定目标地块为净地交付的约定不符，双方于2010年8月23日签署《溧阳项目补充协议》。补充协议对于所涉及唐家居委会需原地安置、目标地块调整等问题进行了约定，目标公司100%股权对价调整为8527万元（由于目标地块面积发生变化，减少4000余平方米）；其中为了整体商业经营的需要，双方对于原地安置的回迁区域20年的经营权进行了约定，合同第3条：万恒公司在Ｂ区域建设建筑物，其中1Ｆ-5Ｆ作为唐家居委会的安置楼。万恒公司已取得唐家居委会（自安置楼开业为起点）的招商招租权。基于整体商业目的的考量，与万恒公司同意签订相关协议租赁此安置楼用于商业经营，双方对于租赁面积、租赁期限，万恒公司与唐家居委会2008年4月25日的《补充协议》（3）的租赁价格、安置楼的交付标准以及在金鹰百货7楼（Ａ区）区域内经营电影院线进行了约定。合同第4条：安置楼下Ｂ2约4000平方米的停车场的交给金鹰公司免费使用20年，期满后优先继续使用。在合同履行过程中，目标公司股权转让的交易模式出现障碍，金鹰公司与万恒公司2010年12月3日签署《溧阳项目补充协议二》《国有土地使用权转让合同》，双方通过国有土地使用权转让的形式实现各自合作的目的，目标地块由原14250平方米（合约21.37亩），现为10125.87平方米（合约15.19亩）的国有土地使用权转让给金鹰公司指定的第三方溧阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称溧阳金鹰公司），价金为8227万元。“股权转让”的相关条款不再继续履行，其他条款继续履行。在建筑物建成之后，虽然万恒公司将位于Ｂ区的唐家居委会安置楼交给溧阳金鹰使用，进行商业经营，但万恒公司并未按法律规定提供相应的租赁发票，基于此，税务部门对此提出整改。金鹰公司多次提出，万恒公司均未予实质性解决。鉴于双方合作开发的商业目的，各方应全面基于签署合同的根本商业目的来全面履行合同义务。反诉被告针对反诉原告的反诉请求答辩称，1、双方《溧阳项目补充协议》第3条第（5）项约定，“甲方在指定期限内提供相应第三方开具的正规租赁发票”，该约定明确了发票的提供主体及开具主体，是双方对涉案安置楼租金发票提供、开具所作的安排，系双方真实意思表示，从民事合同的角度，合法有效。有关发票的提供、开具应当按照该约定履行。于本案而言，答辩人仅负有向被答辩人提供由唐家居委员会开具的租金发票的义务，被答辩人无权拒绝接受此项履行。2、被答辩人溧阳店开业以来，背离合同，以自身内部管理规范为由，要求答辩人提供以答辩人名义开具的租金发票，这无异于单方变更合同，不符合合同需协商一致方能变更的规定。在双方对合同约定条款没有变更之前，被答辩人无权在合同之外，强行要求答辩人以自己名义开具发票。3、关于开票约定条款的效力。（1）发票管理属于税务行政管理范畴。而涉案发票提供的约定条款，属于平等主体之间的民事权利义务关系，两者并不等同。合同法层面，交易一方向另一方提供发票，只是一项合同法项下的合同义务，所强调的是交付发票的行为，而至于交付的发票是否符合发票管理规范的规定，属于税收行政法评价的范畴，司法权不应超越行政权，直接作出判定。（2）合同强调意思自治，当事人之间的约定应当首先被尊重。被答辩人所谓的内部财务管理规范，并不能成为变更合同的理由；被答辩人认为合同中的发票条款违反了税法的强制性规定，但始终未明确违反了何种强制性规定。在涉案发票条款未被认定无效之前，应当作为合同义务履行的依据。法院不应干预当事人就合同履行所作的约定，强行对合同的履行方式予以变更。本案当事人围绕自己的诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对于双方无异议证据，本院予以确认并附卷佐证。对于双方无异议的事实，本院认定如下：2009年6月8日，原告万恒公司（时为江苏万恒房地产开发有限公司，2013年12月2日经核准变更为现在名称）作为甲方与乙方即被告金鹰公司签订《合作协议》一份，载明内容如下：鉴于（A）甲方作为江苏省溧阳市“阳光城市广场”项目的开发单位，已经依法取得该项目所在地块一期和二期的国有土地使用权。国有土地使用权出让合同号分别为：溧国土（2007）出字XX号和溧国土（2007）出字XXX号。（B）甲方将以平陵中路与天目路路口西南角面积约14250平方米（合约21.37亩）的土地使用权作为出资设立溧阳金恒置业有限公司（以下简称金恒置业），由其持有标的公司100%的股权。（C）乙方同意受让标的公司100%的股权，以此方式参与上述地块的开发建设。为此，甲、乙双方就有关合作事项达成如下协议：1、由甲方新设成立一家拥有100%股权的全资子公司金恒置业，将本协议约定的上述地块国有土地使用权投资至标的公司并将国有土地使用权证登记至标的公司名下。……4、双方确认由乙方受让甲方持有的标的公司100%的股权，股权作价人民币12000万元……。2010年8月23日，原告万恒公司作为甲方与乙方即被告金鹰公司签订了《溧阳项目补充协议》一份，载明内容如下：鉴于（A）金恒置业为甲方全资子公司，金恒置业拥有江苏省溧阳市溧城镇唐家美食城地块面积约14250平方米（合约21.37亩）的土地使用权证，国有土地使用权出让合同号为溧国土（2007）出字XX号。（B）甲乙双方已于2009年6月8日就金恒置业股权转让签订了正式合作并已于签订后的三个工作日内支付了1200万元定金；（C）甲方在原协议中承诺将目标地块净地交付，目前因目标地块中唐家居委会需原地安置等问题致使甲乙双方的合作条件需要发生变更。为此，甲乙双方经友好协商，达成如下补充条款：1、甲方同意将金恒置业100%的股权以8527万人民币作价转让给乙方，在目标地块A区域地面以上可建设约35437平米的商业用房。2、甲方同意在目标地块B区域建设一幢B2F-5F的建筑物，由甲方负责统一建设和实施，其中1F-5F建筑面积约14432平米作为唐家居委会的安置，B1F约4000平米拟用于商业经营，B2F约4000平米用于停车场，此B2F-5F建筑物相关的建设费用、将安置楼的房产证及土地证办至唐家居委会名下、与政府就相关税费与手续办理的协调处理，均由甲方负责。3、甲方承诺已取得安置楼20年（自安置楼开业为起点）的招商招租权，详见附件二：甲方与唐家居委会于2008年4月25日签订的补充协议（3）。乙方同意与甲方签订相关协议租赁此安置楼用于商业经营，关于租赁相关问题的约定如下：（1）租赁面积：为安置楼1F-5F全部建筑面积约14432平米；（2）租赁期限：自安置楼商业开业之日起20年；（3）租赁价格：根据甲方与唐家居委会于2008年4月25日签订的补充协议（3）之租赁约定如下：租赁期限内第1年至第10年，每年租金300万元；租赁期限内第11年至第13年，每年租金330万元；……;（5）乙方在约定期限内将租金汇至甲方指定任何第三方账户名下，甲方在指定期限内提供相应第三方开具的正规租赁发票；……。（7）甲乙双方根据实际情况适时签署正式的租赁协议并办理相应的备案手续。（8）上述租赁期满后，乙方拥有优先承租续约权。4、甲方同意将安置楼下的B2F约4000平米的停车场交给乙方免费使用20年，20年期满后同意给乙方优先续约使用。期间与停车场相关的设施费用、水电费、物管费等所有费用均由乙方承担……9、因乙方原因导致本合同解除不再履行的，乙方应向甲方支付违约金2000万元；若因甲方原因导致本合同解除不再履行的，甲方应向乙方支付违约金2000万元。如因政府原因以及不可抗力因素除外。10、乙方迟延履行本合同约定的付款义务的，每逾期一日，按其逾期金额的1‰向甲方支付违约金；逾期30日内仍未支付的，甲方有权解除本合同，本合同自甲方的书面通知到达乙方之日起解除，甲方扣除本合同所约定的违约金后将剩余款项归还给乙方。……。上述《溧阳项目补充协议》载明附件二，系原告万恒公司作为甲方与乙方即唐家居委会就有关唐家美食城地块拆迁安置补偿事宜于2008年4月25日签订的《补充协议（3）》复印件，该协议中载明：“二、安置地块甲方在唐家美食城地块建五层的商业大楼，给予乙方安置的地块为沿天目路自南向北延伸，达到安置面积为止，每层面积约为2886.52平方米。三、租金补贴商业大楼建成后，乙方将安置的面积交给甲方招商招租20年（以商业大楼开业为起点）。甲方给予乙方租金补贴如下：1、在商业大楼开业以前的建设期间，以乙方原来每年出租唐家美食城的租金236万元为准，甲方给予乙方补偿；此款甲方在每年的6月30日前及12月31日前各支付一半；2、商业大楼开业以后的十年内，甲方每年补贴乙方租金300万元；此款甲方在每年的6月30日前及12月31日前各支付一半；3、在商业大楼开业以后的十一年至十三年期间，甲方每年补贴乙方330万元；此款甲方在每年的6月30日前及12月31日前各支付一半；……。2010年8月11日，万恒公司与唐家居委会在《补充协议（3）》落款处添加了相关内容，具体为：补充协议第三条第6款6、商业大楼开业经营二十年期满后，甲方拥有优先承租权。金鹰集团承租方在二十年期满后拥有优先承租权。金鹰公司在该《溧阳项目补充协议》附件二《补充协议（3）》上加盖了其公司的公章。2010年12月3日，原告作为甲方与乙方即被告金鹰公司签订了《溧阳项目补充协议二》一份，载明内容如下：鉴于1、甲乙双方曾于2009年6月8日签署了《合作协议书》约定：首先，由甲方以位于溧阳市平陵中路与天目路路口西南角面积约14250平方米（合约21.37亩）的土地使用权作为出资设立溧阳金恒置业有限公司，由其持有标的公司100%的股权；然后，乙方再受让甲方在该标的公司全部股权，以此获得上述地块的国有土地使用权。2、在上述《合作协议书》签订后，甲乙双方又于2010年8月23日签署了《溧阳项目补充协议》，就有关上述地块中所涉唐家居委会需原地安置、目标地块调整等问题的处理进行了约定。3、但是，在甲乙双方拟签署上述目标公司股权转让协议时发现，该交易模式存在诸多难以克服的财税障碍，故决定改变双方上述原约定的交易模式，拟通过国有土地使用权转让的形式实现各自合作目的，故甲、乙双方特于2010年12月3日另行签订了《国有土地使用权转让合同》。为此，甲乙双方经充分协商，就双方已签署相关协议的处理以及国有土地使用权转让等事宜达成如下补充协议：一、甲乙双方同意，在本协议签署并生效后，双方之前签署的《合作协议书》和《溧阳项目补充协议》中关于“金恒置业股权转让”的直接相关条款不再继续履行，其他条款将继续履行。……同日，原、被告签订《国有土地使用权转让合同》，约定由原告将位于溧阳市平陵中路与天目路路口西南角面积约10125.87平方米（合约15.9亩）的国有土地使用权转让给被告指定的第三方（在溧阳市成立，用于经营溧阳金鹰百货的一级法人有限责任公司），转让价款为8227万元，合同对其他事宜也作了约定。2011年年底，案涉地块商业建筑按照原、被告双方的相关约定建成，安置楼交由被告金鹰公司占有使用，并于2012年1月12日开业，经营持续至今。2012年7月16日，金鹰公司向万恒公司发函，内容为：贵司6月22日来函收悉，函中要求我司“在约定的时间内将租金直接支付至唐家居委会”，我司认为有违财务相关法规。依据双方2010年8月23日签订的《溧阳项目补充协议》约定，贵司作为合法出租方将唐家村安置楼出租给我司用于商业经营，我司的租金应直接支付给贵司，并由贵司出具合法发票。因此，请提供贵司银行账号以及贵司抬头的相应租赁发票至我司，我司将在收到贵司合法银行账号及发票之日起7个工作日内支付相应租金。2012年10月8日，被告委托溧阳金鹰公司向原告支付了150万元租金。2014年4月28日，溧阳金鹰公司向万恒公司发函，主要内容为：“贵司2014年4月24日《函》收悉，现就来函答复如下：一、依据双方现有协议，贵司与我司为唐家村安置楼租赁关系的双方。因此，贵司有提供租赁发票之义务。我司一并函告贵司，如贵司收函后7个工作日内仍不能提供相应租赁发票，我司将对12年1月12日开业至今的租金代为扣税后，支付税后租金至贵司。二、如贵司能协调我司与唐家村委签署唐家村安置楼的补充协议，我司愿意积极配合”。2015年6月29日，溧阳金鹰公司向万恒公司发函，内容为：根据我司与贵司所签订的天目路8号B区域《溧阳项目补充协议》第3条关于租赁事宜的约定，我司自开业之日起（即2012年1月12日起）前10年，每年按300万元/年向贵司支付B区域的租金。我司已支付150万元租金至贵司，期间经多次催要发票，贵司迟迟未提供合法有效的租赁发票，造成我司所得税汇算清缴的财务处理困难。故请贵司早日协调开票事宜，理顺我司关于租金支付的财务处理通道，并使我司可以如期支付后续租金。2017年4月17日，万恒公司向金鹰公司发函，要求其偿还代付租金1350万元，同时切实履行双方所签协议的约定，按时将租金直接支付至唐家居委会。2017年10月17日，原告万恒公司诉至本院，请求判令：1、被告金鹰公司向第三人唐家居委会支付2017年上半年度租金人民币150万元；2、被告金鹰公司向第三人唐家居委会承担逾期支付租金损失（以150万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6.525%的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。本院作出（2017）苏0481民初7682号民事判决书，判决如下：一、被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司应承担2017年上半年度安置楼的租金人民币150万元，并于本判决生效之日起十日内支付至第三人溧阳市溧城镇唐家居民委员会。二、被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司应承担逾期支付租金的利息损失（自2017年10月17日起至实际给付之日止，按年利率6.525%的标准计算），于本判决生效之日起十日内支付至第三人溧阳市溧城镇唐家居民委员会。因被告金鹰公司不服该判决，向常州中院提起上诉，常州中院经审理后认为“当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。万恒公司与金鹰公司签订的《溧阳项目补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。上述协议签订后，万恒公司按约将安置楼交付金鹰公司，金鹰公司亦自2012年1月起实际使用。故金鹰公司应向万恒公司支付合同约定的租金。现金鹰公司仅支付了2012年上半年租金150万元，未能按期足额履行支付租金的义务，自应承担相应的民事责任。万恒公司有权要求金鹰公司支付2017年上半年租金150万元及相应的违约金。因《溧阳项目补充协议》明确约定金鹰公司应将租金汇付至万恒公司指定的第三方账户名下；同时合同法明确规定当事人可以约定债务人向第三人履行债务，据此，万恒公司要求金鹰公司将所欠租金及应承担的违约金向第三人唐家居委会支付具有事实和法律依据，应予支持。关于金鹰公司主张其有权因万恒公司未开具正规发票而拒付租金，开具发票虽然是万恒公司的法定义务，但万恒公司已按约履行合同主要义务即将安置楼交付金鹰公司使用的情况下，金鹰公司以万恒公司未开票而行使不安抗辩权的主张缺乏法律依据，不能成立”。最终，该院作出（2018）苏04民终4227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，金鹰公司支付了2017年上半年度安置楼的租金。2019年1月16日，原告万恒公司向被告金鹰公司发出《催告函》，主要载明：“贵我双方所签订的《合作协议》及相关补充协议中，对贵司租用唐家美食城地块安置楼商铺所涉相关事宜进行了约定。自2012年元月12日贵司溧阳店开业至今已届七年，贵司从未按照合同约定支付租金，经我司一再催告，贵司仅支付了150万元，其余近两千万租金至今未付，贵司的行为，违背了双方合同的约定，严重损害了我司的权益。为此，现就贵司所欠安置楼租金事宜，函告如下：1、2017年上半年度租金150万元及相应的逾期付款损失，请按照溧阳法院（2017）苏0481民初7682号民事判决所判定的履行内容，直接支付至唐家居委会账户；诉讼费用，请按生效判决确定金额，直接汇付我司账户。若逾期支付上述款项，我司将依法申请强制执行。2、除2017年上半年度租金及已支付的首期150万元外，其余截止2018年12月31日，所欠全部租金及各期租金逾期支付的利息损失（按合同约定日万分之十的标准计算至实际付款之日），请于2019年1月31日前，按照合同约定一次性全额付至唐家居委会账户。请贵司收函后切实履行相关义务，否则，我司将采取相应措施，届时，一切后果均由贵司承担，望谅！”。庭审中，金鹰公司认为其和万恒公司达成合意，因案涉安置楼由溧阳金鹰公司在实际运营使用，付款由溧阳金鹰公司支付给万恒公司，发票由万恒公司开具给溧阳金鹰公司，故明确其反诉请求：要求万恒公司开票给溧阳金鹰公司。万恒公司对此予以否认，认为有关反诉部分发票只能由第三方唐家居委会开具给金鹰公司，不能开给溧阳金鹰公司。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于万恒公司、金鹰公司就目标地块B区域之间是否成立租赁关系。原、被告先后签订了《合作协议》、《溧阳项目补充协议》等协议文件，结合各协议内容，双方就合作项目内容进行了变更和补充，关于案涉目标地块B区域的合作内容主要体现在《溧阳项目补充协议》中。该协议中，双方对B区域有关租赁事宜进行了约定，系双方真实意思表示，可以认定双方就此形成了租赁合同关系，应属合法有效。上述协议签订后，万恒公司按约将有关租赁物交付金鹰公司，并由金鹰公司自2012年1月使用至今，万恒公司与金鹰公司应当按照合同约定享有权利并履行各自的义务。关于金鹰公司抗辩案涉纠纷属于合作关系，不能单独成立租赁关系的意见，本院依法不予采信。故万恒公司有权依据《溧阳项目补充协议》以租赁合同关系向金鹰公司主张有关权利。关于万恒公司是否有权解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万恒公司与金鹰公司之间就案涉目标地块B区域部分建筑物成立租赁合同关系，《溧阳项目补充协议》约定“乙方迟延履行本合同约定的付款义务的，每逾期一日，按其逾期金额的1‰向甲方支付违约金；逾期30日内仍未支付的，甲方有权解除本合同，本合同自甲方的书面通知到达乙方之日起解除，甲方扣除本合同所约定的违约金后将剩余款项归还给乙方”。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向债权人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。因金鹰公司未按照协议约定将租金付至万恒公司指定的第三方账户名下，存在违约行为，且在万恒公司多次催要、诉讼的情况下，仍未按约履行租金支付义务，故万恒公司要求解除租赁合同关系具有事实和法律依据，应予支持，解除时间点应为金鹰公司收到本案诉状副本之日即2019年3月5日。关于是否应当返还租赁物问题。鉴于案涉租赁合同关系已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现万恒公司要求金鹰公司返还承租的商铺（安置楼1F-5F）及商铺下方负二层停车场的请求于法有据，本院予以支持。至于金鹰公司抗辩商铺下方负二层（B2F）停车场其有20年免费使用权的抗辩意见，本院认为，因案涉租赁合同关系已经解除，20年免费使用权系建立在租赁合同存在的基础上，故金鹰公司应当返还商铺下方负二层（B2F）停车场。关于金鹰公司是否应当支付所欠租金及违约金。关于租金的支付情况，金鹰公司仅支付了2012年上半年度租金150万元、2017年上半年度租金150万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。如前所述，因金鹰公司未按约履行支付租金义务，故应承担相应的违约责任，金鹰公司应当支付尚欠租金（自2012年7月12日起至2017年1月11日，2017年7月12日起至2019年3月5日止，均按年租金300万元计算）并按照《溧阳项目补充协议》约定承担违约金。至于违约金的数额，补充协议约定每逾期一日，按其逾期金额的1‰支付违约金，由于万恒公司并未提供其实际损失的依据和组成，故案涉补充协议约定的违约金过高，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，辅之以公平原则和诚信原则加以调整，以凸显补偿性为主，惩罚性为辅的违约金性质，酌情逾期付款违约金自各期租金逾期之日起（其中2019年1月12日至2019年3月5日的租金逾期之日为2019年7月1日）至实际付款之日止，按年利率10%计算。自2019年3月6日起至实际返还安置楼1F-5F及B2F停车场期间，金鹰公司尚需按《溧阳项目补充协议》约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。关于金鹰公司抗辩租金及违约金主张已过诉讼时效问题，本院认为，因金鹰公司拖欠租金，万恒公司便以函件、诉讼等形式向金鹰公司主张权利，金鹰公司也向万恒公司发函或回函同意支付租金，仅因租赁发票开具事宜存在争议，故关于租金和违约金的请求并未超过诉讼时效。关于金鹰公司抗辩原告的租金属于重复主张的意见，本院认为，因本案万恒公司的请求权基础系万恒公司与金鹰公司之间的租赁合同关系，万恒公司与唐家居委会之间的往来与本案不具有关联性。关于金鹰公司主张万恒公司开具发票的请求，本院认为，万恒公司与金鹰公司系案涉租赁合同关系的相对方，金鹰公司作为付款方要求收款方即万恒公司向第三方开具发票的诉讼请求，不符合我国发票管理办法的相关规定，故本院对金鹰公司要求万恒公司开票给溧阳金鹰公司的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告阳光万恒集团有限公司与被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司就江苏省溧阳市溧城镇唐家美食城地块B区域安置楼1F-5F及B2F停车场（详见《溧阳项目补充协议》）形成的租赁合同关系于2019年3月5日解除。二、被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告阳光万恒集团有限公司返还江苏省溧阳市溧城镇唐家美食城地块B区域安置楼1F-5F及B2F停车场（详见《溧阳项目补充协议》）。三、被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内向溧阳市溧城镇唐家居民委员会支付租金（自2012年7月12日起至2017年1月11日，2017年7月12日起至2019年3月5日止，均按年租金300万元计算）及逾期付款违约金（自各期租金逾期之日起至实际付款之日止，其中2019年1月12日至2019年3月5日期间的租金逾期之日为2019年7月1日，均按年利率10%计算），并支付自2019年3月6日起至实际返还安置楼1F-5F及B2F停车场之日止按《溧阳项目补充协议》约定的租金标准计算的逾期腾房占有使用费。四、驳回阳光万恒集团有限公司的其他诉讼请求。五、驳回金鹰国际商贸集团（中国）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费129800元，反诉案件受理费40元，合计129840元，由原告万恒公司负担720元，被告金鹰公司负担129120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄松伟人民陪审员  史林君人民陪审员  李海芝二〇二〇年九月十八日法官 助理  杨文豪书 记 员  姜丽君