黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终239号上诉人（一审被告）：明水县富缘房地产开发有限责任公司，住所地明水县丽江锦绣家园**楼。法定代表人：张春付，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹涛，该公司员工。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张晓娟，女，1967年5月1日出生，汉族，住海伦市。委托诉讼代理人：周广宇，黑龙江奈斯律师事务所律师。一审第三人：绥化市德容房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区先锋街5委**。法定代表人：张彦民，该公司经理。委托诉讼代理人：宋双柱，广西全德律师事务所律师。上诉人明水县富缘房地产开发有限责任公司（以下简称富缘公司）因与被上诉人张晓娟、一审第三人绥化市德容房地产开发有限公司（以下简称德容公司）案外人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）于2018年11月21日作出的（2018）黑12民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，以询问、阅卷的方式进行了审理。上诉人富缘公司的委托诉讼代理人尹涛、唐德明，被上诉人张晓娟的委托诉讼代理人周广宇，一审第三人德容公司的委托诉讼代理人宋双柱到庭参加询问。本案现已审理终结。富缘公司向本院上诉请求：1.撤销绥化中院（2018）黑12民初79号民事判决，改判张晓娟对案涉的11套房屋没有取得所有权，恢复对案涉11套房屋的执行；2.二审案件受理费由张晓娟承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。海伦市益农小额贷款有限责任公司（以下简称益农公司）与德容公司之间系以物抵债的债权债务关系，不存在真实的房屋买卖关系。从海伦市人民法院（以下简称海伦法院）（2015）海民初字第21号、22号、23号商品房买卖合同纠纷三起案件的庭审笔录和绥化中院（2016）黑12民初73号民事裁定书（以下简称绥化中院73号裁定）及开庭笔录载明，益农公司自认“是第三人欠我们的钱，以买卖的形式顶账，第三人欠我们600多万元”。本案的基础事实是益农公司借款给德容公司，双方之间产生的是债权债务关系，德容公司用案涉房屋抵偿债务，该事实已经得到绥化中院73号裁定、绥化中院（2018）黑12执异112号执行裁定书（以下简称绥化中院112号执行裁定）的认定。本案中，虽张晓娟的丈夫刘国发（已故）与德容公司签订《商品房买卖合同》，但实质仍是以物抵债，非真实房屋交易。因此，一审认定张晓娟对案涉房屋享有所有权错误。二、德容公司抵偿给益农公司的房屋未进行登记，其双方之间的债权债务关系未发生变化。按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）不动产登记生效的原则，由于益农公司对调解抵债的房屋没有经依法登记，依法没有取得案涉房产的物权。三、益农公司将以物抵债房屋转让给张晓娟，仍然是债权性质，不能排除申请强制执行的民事权益。虽然益农公司形式上将以物抵债的11套房屋又抵偿给张晓娟，但张晓娟既不是真实买卖，也没有对诉争房产依法登记，不发生物权效力，债权行为不能排除法院的执行查封保全行为。1.2015年5月26日，德容公司与益农公司签订《购房协议书》，次日作出海伦法院作出（2015）海民初字第21号民事调解书（以下简称海伦法院21号调解书）。而张晓娟与德容公司签订的《购房合同》，均是在2015年3月至5月，即益农公司和德容公司尚未达成以物抵债协议时，张晓娟与德容公司签订《购房合同》显然与海伦法院21号调解书不具有关联性，是以购房形式的对借款让与担保行为。2.2015年6月2日，一审法院对案涉房屋予以保全，张晓娟提交的水、电、热费收据的时间在2017－2018年期间，均在一审法院查封案涉房产之后，不能证明张晓娟在查封前实际占有案涉房屋。3.最高人民法院（2017）最高法民终356号民事判决书的事实以及适用法律与本案性质相同，应予以参考。四、海伦法院21号调解书不能作为认定益农公司与德容公司买卖关系的依据。该调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不能用以物抵债的调解书确定房屋买卖的真实性。1.根据海伦法院21号调解书的案件卷宗材料证明，益农公司于2015年1月12日向海伦法院提起诉讼，请求德容公司将以出卖形式对借款担保的1349.62平方米房屋交付益农公司。而该调解书却超出诉讼请求的范围进行调解，调解解除了诉讼请求交付的《商品房买卖合同》项下的房屋，重新约定以另外的20套房产抵债，双方确认20份《商品房买卖合同》有效，并在海伦法院21号调解书中予以认定。而且在诉争的11套房产中的14号楼3单元602室，德容公司已为另一债权人陈宏宇的借款以出卖的形式进行担保，虽然陈宏宇的执行异议因未能提供交付购房款等证据被黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）判决予以驳回，但诉争的房屋已为他人借款担保的事实客观存在，说明德容公司与益农公司的商品房买卖行为虚假。2.德容公司出具的证明证实，其公司在2015年5月27日经海伦法院调解卖给益农公司的案涉房屋，已抵债的方式开在张晓娟名下；益农公司也证实，其公司在2015年5月27日通过海伦法院调解购买隆锦园新区的11套房屋现已转售给张晓娟。而张晓娟提交的11份房产购买人为张晓娟的《购房合同》签订时间，均是在该调解书制作之前，说明张晓娟的《购房合同》不是2015年5月27日民事调解书的结果，益农公司将调解的房屋卖给张晓娟的事实虚假。3.一审判决认定海伦法院21号调解书的内容是当事人之间的私法自治和民事诉讼的处分原则的体现，是基于双方当事人协商一致作出的，在调解过程中双方为了达成一致意见互相妥协，对某一事实的认可，不构成诉讼过程中的既定事实。从该调解书的内容看，《商品房买卖合同》有效，只是合同双方自愿达成协议的结果，海伦法院没有经过法庭调查和举证质证，没有查明确认双方的事实和法律关系情况下，认为“符合有关法律规定，本院予以确认”，没有事实依据和法律依据。五、张晓娟对诉争的房屋没有进行登记，其本身有过错。根据富缘公司到海伦市不动产登记中心了解，案涉海伦市隆锦园1号楼于2013年12月就开始办理产权登记。一审判决认定“德容公司未向税务机关交纳税款”与现有证据不符。2018年10月25日海伦市不动产登记中心出具证明，证实案涉11套房屋没有办理产权登记，未证明1号楼和14号楼均没有办理登记；当日，海伦市税务局证明“该项目未交纳部分销售不动产税”，证明已经缴纳部分销售不动产税，说明缴纳的部分可以办理，也没有证明案涉的11套房屋的不动产税是否交纳。2018年11月1日，海伦市税务局又为海伦市人民政府出具证明，证明案涉11套房屋“开发企业未向我局申报开具销售不动产发票”，不具有客观真实性，开发商交税不能逐户交纳，只能逐栋交纳。而1号楼早已办理产权登记，说明该栋房产已经缴纳销售不动产税，不存在案涉的3户没有缴纳销售不动产税，证明内容不真实。六、一审判决程序违法，采信虚假证据，且没有经过庭审质证。一审判决认定的2018年11月1日海伦市税务局出具的证明，该证据来源不清，证明系为海伦市人民政府出具，张晓娟如何能向法庭提供原件，说明该证明是以海伦市政府的名义骗出专门为本案所用。该证据如果作为民事诉讼证据使用，没有单位领导签名，没有经过庭审质证。故一审判决对该证据予以采信，违背法律规定。综上，张晓娟提出案外人执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）的相关规定，一审判决停止执行错误。张晓娟辩称，一、益农公司与德容公司之间属于商品房买卖合同关系，张晓娟占有涉案房产具有物权期待权。首先，德容公司与益农公司之间原来确认存在借款合同关系，德容公司并以案涉隆锦园房产提供抵押担保。借款到期后，德容公司无法偿还借款。2015年1月12日，益农公司向海伦法院起诉，请求德容公司给付抵押房产，在诉讼过程中，经德容公司与益农公司协商，双方终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息6,191,700元转化为已付购房款，德容公司与张晓娟签订《购房合同》，德容公司与益农公司于2015年5月26日签订《购房协议书》，协议中明确约定终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，德容公司与益农公司将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系的意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，是有效的。其次，张晓娟举示了案涉隆锦园入户缴款明细表及相应的缴费凭证，证明德容公司已将涉案房产交付给张晓娟，按照《物权法》第二百四十五条规定，张晓娟作为占有人理应有权排除富缘公司的执行申请。最后，根据《异议和复议规定》第二十八条之规定，张晓娟作为买受人符合该条规定的情形，具有物权期待权，应支持张晓娟的排除富缘公司执行申请的请求。二、张晓娟购买的涉案房产虽然未进行不动产登记，但张晓娟具有排除富缘公司执行申请的权利。三、张晓娟与德容公司签订的《购房合同》真实有效，一审判决支持张晓娟的请求具有事实及法律依据。首先，一审诉讼中，张晓娟与德容公司均明确表述，双方系在益农公司2015年1月12日起诉后，协商将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系的，2015年5月26日签订的《购房协议书》及2015年5月27日海伦法院21号调解书，均是对张晓娟与德容公司《购房合同》的确认，从海伦法院21号调解书第二项的表述上可以证明，富缘公司关于《购房合同》为借款的让与担保与本案证据体现的事实不符；其次，张晓娟提交了隆锦园入户缴款明细表，证据上体现了德容公司交付涉案房产的时间均在2015年6月2日前，证明张晓娟在涉案房产查封前已占有房产；最后，本案的事实与富缘公司所称的最高人民法院民事判决书认定的事实不同，不应以该判决作为本案定案的依据。四、海伦法院21号调解书为生效的法律文书，确认了德容公司与益农公司《购房协议书》的效力。截至目前，没有任何有权机关撤销该调解书，该调解书具有法律效力，该调解书中确认德容公司与益农公司签订的《购房协议书》的有效，其卷宗材料中体现了该协议系在德容公司与益农公司对既存的借款合同法律关系终止后签订的，富缘公司坚持张晓娟购买涉案房产虚假，与该调解书案件卷宗体现的事实不符。五、张晓娟的请求符合《异议和复议规定》第二十八条的规定，有权排除富缘公司的执行申请。张晓娟举示的《购房合同》，证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；举示了隆锦园入户缴款明细表，证明了在人民法院查封之前已合法占有该不动产；举示了房地产收款收据，证明了已支付全部价款；举示了海伦市国税局证明及海伦市不动产登记中心告知书，证明了非因买受人自身原因未办理过户登记。德容公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。德容公司与益农公司存在债务债权关系，因债权期限届满，德容公司无力偿还，故以该债权形成了房屋买卖的购房款，双方形成房屋买卖的法律关系，符合合法的买受形式法律要件，且支付合理对价，德容公司将案涉房屋交付给张晓娟，因德容公司未缴纳销售不动产税，故张晓娟无法办理产权登记，过错原因在德容公司。张晓娟向一审法院起诉请求：1.停止对海伦市隆锦园小区1号楼1单元901室、902室、1002室，14号楼1单元601室、602室，14号楼2单元601室、602室，14号楼3单元601室、602室，14号楼4单元502室，11号楼5单元302室，共11套房屋的执行并解除查封；2.确认张晓娟购买以上房屋并享有权利；3.案件受理费由富缘公司承担。一审法院认定事实：2011年至2014年期间，德容公司与益农公司产生多笔借贷往来，至2014年9月，德容公司共欠益农公司本金440万元。后益农公司以商品房买卖合同纠纷为由诉至海伦法院，该院于2015年5月27日作出21号调解书，确认益农公司与德容公司包括涉案11套房屋在内的《商品房买卖合同》有效。因刘国发用与张晓娟的夫妻共同财产，分别于2014年1月、7月以益农公司的名义向德容公司打款240万元，因此，经德容公司、益农公司和刘国发协商，刘国发（德容公司的法定代表人）同意将240万元债权转化为购房款，购买德容公司出卖给益农公司的部分房屋，德容公司同意就涉案11套房屋直接与刘国发的妻子张晓娟签订《购房合同》。该合同签订后，德容公司于2015年3月至5月间，分别为张晓娟开具收款收据并办理入住手续。自2015年开始，张晓娟每年对涉案房屋交纳供暖费用，实际占有涉案房屋。德容公司对涉案房屋没有向海伦市税务局申报开具销售不动产发票，导致张晓娟至今无法办理房屋所有权登记。另查明，绥化中院一审审理富缘公司与德容公司项目转让合同纠纷一案，于2015年6月2日作出（2015）绥中法民二初字第2号民事裁定书（以下简称绥化中院2号裁定），裁定查封德容公司开发的海伦市隆锦园小区包括涉案房屋在内的43套房屋。又于2015年8月14日作出（2015）绥中法民二初字第2号民事判决书，判决德容公司给付富缘公司项目转让款800万元及违约金300万元。德容公司上诉后，省高院于2015年12月21日作出（2015）黑民终字第173号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，富缘公司向绥化中院申请强制执行。执行过程中，张晓娟提出案外人执行异议。该院于2018年8月14日作出绥化中院112号执行裁定，裁定驳回张晓娟的异议请求。张晓娟于2018年9月1日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点：1.张晓娟是否有权提起案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，人民法院无须重新制作裁定书。因富缘公司已经对德容公司申请强制执行，绥化中院2号裁定已经自动转为执行程序中的查封。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此张晓娟对绥化中院112号执行裁定不服，有权向一审法院提起案外人执行异议之诉。2.张晓娟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《查扣冻规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。张晓娟提交的德容公司账目以及银行流水等证据，能够证明益农公司对德容公司享有本金440万的债权，其中包括刘国发用夫妻共同财产以益农公司的名义向德容公司打款240万。益农公司以债权转化为购房款购买包括涉案房屋在内的19套房屋，经海伦法院21号调解书确认。刘国发又以对益农公司的债权转化为购房款购买涉案房屋，由其妻子张晓娟与德容公司之间签订《购房合同》。虽然部分合同签订时间早于21号调解书的制作时间，但益农公司于签订合同后，即该调解书制作之日已经取得了涉案房屋所有权，不影响买卖合同成立生效。张晓娟签订合同后即办理了房屋入住手续，对涉案房屋开始交纳供热费等，已经占有使用涉案房屋。因德容公司未向税务机关交纳税款，申报开具销售不动产发票，导致张晓娟无法办理房屋所有权登记手续，张晓娟对此不存在过错。因此，张晓娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十二条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，一审法院判决不得执行涉案房屋，且确认张晓娟对涉案房屋享有所有权。综上，张晓娟的诉讼请求有理，予以支持。依照《民事诉讼法》第二百二十七条，《民诉法解释》第三百一十二条，《查扣冻规定》第十七条的规定，判决：一、停止对海伦市隆锦园小区1号楼1单元901、902、1002室，14号楼1单元601、602室，14号楼2单元601、602、14号楼3单元601、602室，14号楼4单元502室，11号楼5单元302室共11套房屋的执行；二、确认张晓娟对以上房屋享有所有权；案件受理费33,268元，由富缘公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张晓娟向本院举示五份证据：证据一、海伦市不动产登记中心于2017年7月31日发出的《不动产登记相关事宜告知书》一份。意在证明：案涉房屋所在地隆锦园小区项目的开发商存在超规划土地审批事项及欠缴相关税费等问题，只能待此问题解决后至2017年9月25日方能办理不动产权证，张晓娟未办理涉案房产的所有权属登记无过错。证据二、2015年5月26日，德容公司与益农公司的《购房协议书》一份。意在证明：德容公司与益农公司协商，按照该协议第五条约定，双方终止借款合同关系后建立了商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款。证据三、刘国发的《居民死亡医学证明书》、《火化证卡》、刘国发与张晓娟的《结婚证》各一份。意在证明：刘国发与张晓娟系夫妻关系，刘国发死亡时间是2015年7月27日。证据四、德容公司会计记账凭证中的供热费收据复印件四份。意在证明：德容公司在楼房出售前，已将前期的供热费垫付至海伦市铁龙供热有限公司，且该供热公司将收据交付至德容公司入账。在张晓娟等买受人办理入住时，德容公司将所垫付的供热费扣回，故入户缴款明细表中列明了供热费收费项目及金额。证据五：德容公司记账凭证中水表收据复印件一份。意在证明：德容公司开发案涉隆锦园小区时，从海伦市思源城市供水有限公司购买的水表每块360元。在张晓娟等买受人办理入住时，德容公司收取水表费410元，故入户缴款明细表中列明水表费项目及金额。富缘公司质证称，证据一不属于二审新证据，该证据无法辨认原件或复印件盖章。按照最高人民法院的相关规定，此类文件需经办人及负责人签字，该份证据没有经办人签字，对其真实性不予认可，该证据内容与本案无关联，无法确认是否为同一份材料中的内容，且与一审中张晓娟举示的海伦市不动产登记中心于2018年10月23日作出的说明矛盾，富缘公司于2015年6月2日查封案涉房屋，张晓娟提供多份《购房合同》的签订时间，均在海伦法院21号调解书之前，与本案民事调解书中的《购房协议书》无关联性，合同属于担保形式，不存在真实买卖关系；证据二不属于二审新证据，《购房协议书》是海伦法院21号调解书中已存在的证据，无法证明双方建立证实的买卖合同关系。本案基础事实是由借贷产生的以房抵债，2015年5月26日，德容公司与益农公司签订《购房协议书》第八条约定：“德容公司保证上述房屋于2015年10月末前完工”，即在达成该协议时，该房屋尚未交工、完工、验收。海伦法院于2015年5月27日作出的海伦法院21号调解书，明确体现“德容公司于2015年11月15日前交付”。所以，张晓娟不能证实在查封前实际占有入住案涉房屋，张晓娟称2015年4月之前已交纳入户费不真实。同时，张晓娟缴纳的物业费由第三方金彤物业管理有限公司掌握，2014年3月份、4月份张晓娟已在金彤物业管理有限公司入户费明细表中，证明其缴纳了2015-2016年的供热费不真实，因为上一年度供热期尚未结束，不可能缴纳下一年度供热费，不合常理；对证据三无异议；对证据四的真实性、关联性及证明问题均有异议。该部分证据既不是原件，又非正规发票，且与《购房协议书》相关内容矛盾，即该协议第八条约定“甲方（德容公司）保证上述房屋（包括案涉的11套房屋）在2015年10月末前工程全部完工……”合同签订时间均是2015年5月26日，说明德容公司与益农公司签订该协议时，案涉房屋并未完工、交付使用，而供热费收据均发生于2015年1月份，房屋未完工不可能缴纳供热费。同时，该组证据内容均是“部分热费”，无法证明其中包括案涉的11套房屋，与本案无关联性。对证据五的复印件不予认可，与本案无关联性，无法证明张晓娟购买、使用了该水表。且根据建造行业规定与惯例，水表是房屋必备的附属设施，交付的房屋必须符合正常使用功能，购买水表的费用应计入建设成本的单位面积内，购房者个人出钱购买水表，不符合该行业规定及常理。德容公司质证称，对证据一的真实性、关联性及证明问题无异议。海伦市不动产登记中心公告的不动产登记相关事宜告知书附件小区名单中，包括德容公司开发的案涉隆锦园小区，该内容完全具有真实性，符合新证据的法定要件。有关2013年12月19日海伦市不动产登记中心办理的隆锦园小区房产登记一事，德容公司在一审中已经说明，由买受人垫付了销售不动产税，办理了产权证，其他房屋仍是德容公司仍欠税未办理产权登记。对证据二的真实性、关联性及证明问题无异议。德容公司与益农公司之间的债权债务转化为购房款，符合法律购房要件。关于海伦法院21号调解书约定的2015年11月15日前全部交付房屋的说明，因当时该调解书中包括案涉房屋11套在内的共19套房屋。11套房屋当时已全部竣工交付张晓娟，另外的18号楼1处住宅及地下车库未完工，故预定2015年11月15日，交付时间并不矛盾，即该调解书签订时案涉房屋已经全部交工。对证据三至证据五无异议。本院认证认为，证据一为复印件，富缘公司不予认可，本院不予采信。证据二虽为复印件，但结合本院调取海伦法院21号调解书案件卷宗中的证据，可以认定证据真实。证据三因本案三方当事人均无异议，本院予以采信；证据四并非供热公司开具的正规发票，结合本案二审查明的在查封前，案涉工程并未竣工验收并交付使用，不能证实在查封前实际占有案涉房屋，本院不予采信；证据五为复印件，无法确定其真实性，且德容公司作为房地产开发商另行向购买人收取其购买水表的款项，不符合建筑行业惯例，且是否交纳此笔费用与实际占有没有因果关系，本院不予采信。本院二审另查明，2015年5月26日，德容公司（甲方）与益农公司（乙方）签订《购房协议书》约定，“甲方开发的楼房出售给乙方，经甲乙双方充分协商，就乙方诉甲方到海伦法院房屋买卖一案，甲乙双方达成如下协议：一、诉讼一案中乙方购买的房屋14套，甲乙双方协商同意变更为本协议第三条中房屋，具体见第三条。二、乙方实际购买的房屋总价款为6191,700元，房款已全部给付。三、乙方购买房屋的坐落位置为：德容公司开发的海伦市隆锦园小区19套住宅、一套车库，其中有：……四、甲方销售不动产税，乙方购买的上述房屋享受本小区其他业主的同等待遇，小区的物业费、供热费等费用，乙方接收房屋后开始负担，并承担小区应承担的义务，与小区其他业主同等条件办理入户手续。五、本协议自双方签字之日其具有法律效力，乙方取得上述房屋的所有权，同时甲方向乙方支付产权归属的一切手续。甲乙双方的债权债务全部结清。六、乙方协助甲方将原登记在房屋管理处的产权预告登记予以解除（上述购买的房屋除外）。七、甲方承诺上述房屋无任何权属争议，如有争议甲方承担全部责任，甲方双倍赔偿乙方的经济损失。八、甲方保证上述房屋在2015年10月末前工程全部完工，可以办理产权过户手续及按揭贷款，甲方及时给予办理更名、换房票、签订购房合同等一切手续，否则甲方负违约责任全部赔偿。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。双方加盖公司印章。益农公司起诉德容公司商品房买卖合同纠纷的三起案件，海伦法院立案时间为2015年1月12日，该院合并审理后，于2015年5月27日作出海伦法院21号调解书，主要内容：该院在审理过程中，经海伦法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除双方签订的德容公司开发的海伦市隆锦园小区15号楼3单元401室……2号楼东10门门市，合计1349.62平方米的（14套）房屋的《商品房买卖合同》。二、确认益农公司与德容公司签订的由德容公司开发的位于海伦市隆锦园小区1号楼1单元1002室……的19套房屋和1套车库，共计20份套房屋和车库的《商品房买卖合同》有效（包括案涉11套房屋），德容公司于2015年11月15日前交付。富缘公司与德容公司项目转让合同纠纷一案，绥化中院于2015年8月14日作出（2015）绥中法民二民初字第2号民事判决，判决德容公司给付富缘公司800万元本金，300万元违约金。德容公司不服该判决，向省高院提起上诉。省高院于2015年12月21日作出173号判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，富缘公司向绥化中院申请强制执行。执行过程中，益农公司（此时的法定代表人为张晓娟）向绥化中院提出案外人执行异议，请求确认案涉9套房屋的所有权归其所有，停止对该9套房屋的执行。绥化中院于2016年7月5日作出（2016）黑12执异30号执行裁定书，审理中益农公司称：绥化中院查封的9套房屋属于顶账在益农公司名下的房产，按照《物权法》第一百零三条的相关规定，益农公司拥有该楼的房产权。法院查封时并未通知益农公司，违反《民诉法》第一百零三条规定，应予解除。请求法院解除对上述房屋的查封，并提交了其与德容公司签订房屋抵债的《购房协议书》、海伦法院21号调解书、德容公司与张晓娟签订的多份《购房合同》和收据等证据。该裁定在另查明部分体现，2015年3月29日至2015年5月10日期间，均以张晓娟名义与德容公司签订案涉9套房屋的《购房合同》，约定全款认购上述房屋等内容。该院认为：“异议人益农公司对德容公司享有债权而约定取得德容公司开发的案涉房屋，该债权虽在本院查封前经海伦法院21号调解书确认商品房买卖合同有效、德容公司负有交付义务，但该债权不能排除本院的强制执行，异议人的异议理由不成立，本院不予支持……裁定如下：驳回异议人益农公司的请求”。该裁定作出后，益农公司向绥化中院提出案外人执行异议之诉。该院于2016年9月28日作出绥化中院73号裁定，该院审查认为：“益农公司主张其具有案涉房屋的所有权，并提供购房合同和海伦法院21号调解书，但该调解书中涉及房屋的《购房合同》并不是益农公司与德容公司签订的，而是张晓娟与德容公司签订的，购房人是张晓娟，而且民事调解书也无权确认合同的效力，因此益农公司不具备本案的诉讼主体资格……。裁定如下：驳回异议人益农公司的起诉”。益农公司不服该裁定，向省高院提起上诉。省高院于2017年5月16日作出（2017）黑民终226号民事裁定书认为：“依据《民诉法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件……本案现有证据不足以证明益农公司系案涉房屋的权利人，其并不享有案涉房屋的权利，其与本案不具有直接利害关系，其主张案涉房屋归其所有并停止案涉房屋的执行没有事实及法律依据，本院不予支持……。裁定如下：驳回上诉，维持原裁定”。2018年8月1日，张晓娟向绥化中院提出《异议申请书》，主要内容：“请求事项：请求法院解除对案涉11套房屋的查封。主要理由为，富缘公司封的11套房屋原先归益农公司所有，这11套房屋是益农公司与德容公司于2015年5月26日在海伦法院主持下签订的《购房协议书》，购买德容公司的隆锦园小区19套房屋及一套车库，海伦法院21号调解书对双方的房屋买卖合同确定有效，德容公司按调解书合同中的房屋按时交付给益农公司，益农公司以所有权人身份占有这11套房屋。张晓娟通过益农公司以抵账的方式，于2015年5月27日在德容公司购买的隆锦园小区11套房屋，由开发商与其签订合同，出具购房收据和入住收据，并将房屋交付给张晓娟并实际占有，接收后每年交纳供热费（有缴费收据证明）。海伦法院21号调解书在先，绥化中院查封裁定在后。所以说张晓娟和德容公司签订的《购房合同》合法有效，绥化中院应依据《异议和复议规定》第二十六条第一款第一项的规定和海伦法院21号调解书，确认张晓娟对案涉11套房屋拥有所有权。本案中，张晓娟向一审法院递交的起诉状体现，案涉房屋系德容公司与益农公司在海伦法院21号调解书确定的买卖关系，德容公司与益农公司的买卖关系合法有效，益农公司对德容公司的债权已经转化为购房款等。一审法院于2018年10月26日开庭笔录载明“问：下面由第三人（德容公司）进行陈述。宋代：案涉房屋系第三人同益农公司形成的债权债务关系，届满后因第三人无能力偿还益农公司债务，故形成了以物抵债的房屋买卖合同关系，此事实已由海伦法院21号调解书案件予以确认。故符合合同法买售及支付了合理对价的法律要件，且第三人依据海伦法院21号调解书的约定向益农公司所指定的债权人张晓娟交付了房屋，且履行了房屋买卖合同，符合了合理交付及由张晓娟占有房屋的法律要件等。张晓娟向一审法院提供的证据中，包括德容公司与益农公司签订的《购房协议书》，德容公司与张晓娟签订的11份《购房合同》，时间分别为2014年4月25日、4月28日、2015年3月29日、4月20日、4月25日、5月10日，同时德容公司为张晓娟开具与上述合同时间相对应的房地产收款收据，另外提供11份隆锦园入户缴款明细表，体现代收物业维修基金（代收）、物业费（全年）、供热费（建筑面积代收）、水表费、电表费、卫生费、电卡、供热加压、电梯费等，时间为2015年3月29日至2015年5月10日间；海伦市铁龙供热有限公司开具的22份供热专用收据，时间为2015年9月至2018年9月；2017年至2018年的海伦市电业局和海伦市思源城市供水有限责任公司的多份水电费交款、销售凭证；2018年多份海伦市永盛物业管理有限公司出具的收取物业费的收据。2018年9月5日，益农公司出具一份《证明》，主要内容为：海伦法院21号调解书确定益农公司对案涉11套房屋的买卖关系真实，确认益农公司与德容公司之间的买卖合同合法有效。2015年5月27日，上述房屋由益农公司与债权人张晓娟对所欠债务结算后，张晓娟同意该债权作为购房款购买德容公司上述房屋。经益农公司与德容公司、张晓娟协商，将该调解书所列的房屋买受人权利转让给张晓娟，由德容公司与张晓娟直接达成《买卖合同》并将上述房屋实际交付给张晓娟。2018年10月30日，益农公司出具的《证明》，主要内容：2014年1月24日，益农公司借给德容公司200万元，是从刘国发农行账户转给德容公司的法定代表人李岩个人卡上，德容公司一直没有向益农公司还款，益农公司也没有将此款还给刘国发。后来刘国发在2014年7月20日又借给德容公司40万元，此款从刘国发个人卡转给德容公司出纳员张亚娜个人卡上，德容公司也没有还款，益农公司也没有还给刘国发。由于德容公司一直未向益农公司还款，益农公司于2015年1月向海伦法院起诉德容公司，益农公司通过法院调解的11套案涉房屋开在张晓娟名下，用来还这两笔借款。房屋总面积为1016.8平方米，总价款为3,308,568元。本案一审中，富缘公司举示海伦法院21号调解书案件卷宗材料中益农公司的起诉状、德容公司与刘国发签订的《商品房买卖合同》、德容公司向刘国发出具的房地产收款收据、庭审笔录，共同证实：1.益农公司起诉请求德容公司交付买卖房屋，而该海伦法院21号调解书却超出了诉讼请求范围，将诉讼请求之外的房屋调解给益农公司，不符合法律规定。2.该案原告是益农公司，而其提交的《商品房买卖合同》的买受人是刘国发，其诉讼主体也是错误的，调解书不具有法律效力，益农公司无权对刘国发的合同进行处分。3.庭审笔录第四页记载，涉案房屋虽有销售合同，但不是买卖，德容公司明确不是买卖关系，益农公司无权处分，从而说明本案取得的房屋不符合法律规定。益农公司质证称：“对真实性无异议，但对关联性和待证事实有异议，该组证据形成与益农公司和德容公司之间的诉讼，并不能否定张晓娟与德容公司之间的买卖关系，同时恰恰可以证明在益农公司和德容公司之间诉前已经形成了买卖合意，益农公司是在形成《买卖合同》之后，要求德容公司交付房屋，经法庭调解达成了合意，没有违背当事人的处分原则，能够证实张晓娟是基于益农公司和德容公司形成的真实买卖关系，达成买卖合同，德容公司向张晓娟交付了案涉房屋”。庭审中，张晓娟称其与益农公司原法定代表人刘国发是夫妻关系，刘国发以夫妻共同财产（现金）借贷给益农公司，以益农公司的名义将该笔借款借给德容公司，时间是2013年，本金是440万元，约定月利3分，与德容公司结算的时间是2015年1月，结算本息合计为6,191,700元，本案所涉11套房屋330余万元。当时经协商将借款转为购房款，600多万元一共抵顶19套房屋和一套车库。涉案房屋是由益农公司、张晓娟和德容公司在2015年1月结算时，益农公司已经向法院提起诉讼，德容公司就将上述房屋以买卖的方式抵给益农公司。在2015年1月，益农公司已经与德容公司达成买卖合意，当时是将案涉房屋开到刘国发名下，后来因为债权属于刘国发、张晓娟夫妻共同财产，所以经益农公司、刘国发夫妇和德容公司一起在调解之前，就对买卖事宜进行了确认，并出具了房屋《买卖合同》。益农公司营业执照显示，该公司成立日期为2011年7月20日，法定代表人为刘国发，2015年8月31日，该公司的法定代表人变更为张晓娟至今。2019年4月29日，富缘公司向本院提出两份书面调查收集证据申请书。第一份请求事项为：“请求人民法院依职权调取益农公司的从事经营许可证书（黑龙江省金融办公室文件）、法人刘国发的死亡证明及刘国发与张晓娟的夫妻证明”；第二份申请请求事项为：“请求人民法院依职权调取德容公司在海伦市开发的隆锦园小区1号楼、11号楼和14号楼在海伦市住房和城乡建设局的房屋预售许可证档案及海伦市建设工程质量监督站的竣工验收备案档案证据材料”。本院经审理确认一审法院认定的其他事实。本院认为，本案张晓娟享有的民事权益能否阻却人民法院强制执行，为本案争议的焦点问题。关于合同效力问题。海伦法院21号调解书虽然确定《购房协议书》有效，但并不具有法定物权属性，张晓娟所享有的权利基于该调解书与富缘公司所享有的权利皆为债权性质，张晓娟以其取得物权所有权为由阻却执行的理由不能成立。关于房屋占有问题。本案中，张晓娟主张其在人民法院查封前占有案涉房屋，所举示的案涉隆锦园入户缴款明细表的时间虽在查封前，但均为与被执行人德容公司有利害关系的物业公司所出具，证明效力低，仅凭该部分证据不足以证明查封前实际占有案涉房屋的事实；所举示的物业费票据不但证明效力低，而且时间均在查封后；所举示的水费、电费和供热费的正规票据，时间也均是在查封之后。另外，《购房协议书》第八条约定“甲方保证上述房屋在2015年10月末前工程全部完工……”该《购房协议书》签订后的次日即2015年5月27日，海伦法院按照该协议书约定作出21号调解书体现：“二……商品房买卖合同有效，被告于2015年11月15日前交付”，以上协议书签订和调解书制作的时间，与2015年6月2日案涉房屋被查封的时间相差仅有几天，在协议书与调解书约定完工日期的前提下，提前四个多月竣工入住，明显违背常理，且张晓娟亦未提供案涉工程竣工验收交付使用以及其他充分证据加以证实。因此，依据《异议和复议规定》第二十八条之规定，张晓娟提出的案外人执行异议之诉，不符合在人民法院查封前占有案涉房屋的法律规定，不能阻却人民法院的强制执行。故富缘公司的上诉主张成立，本院予以支持。关于富缘公司申请本院调取证据的问题。因张晓娟与刘国发的关系以及刘国发死亡的证据，已经由张晓娟在本院递交的证据中加以证实，并得到各方当事人的认可，其他申请调取的事项因本院已查明的其他事实足以认定，故本院无须调取。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：一、撤销绥化市中级人民法院（2018）黑12民初79号民事判决；二、驳回张晓娟的诉讼请求。一、二审案件受理费共计66,536元，由张晓娟负担。本判决为终审判决。审判长  王晓兵审判员  胡乃峰审判员  曹 茗二〇二〇年九月十四日书记员  丁 馨