淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4056号原告：郑楚霄，男，汉族，1996年8月29日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：浦永军，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟亚平，江苏漫修（淮安）律师事务所实习律师。被告：淮安市天瑞房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海东路136号，统一社会信用代码：91320800718568332U。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。原告郑楚霄与被告淮安市天瑞房地产有限公司（以下简称“天瑞公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行审理。原告郑楚霄委托诉讼代理人浦永军、钟亚平，被告淮安市天瑞房地产有限公司委托诉讼代理人周向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑楚霄向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理房屋产权登记手续；2、被告向原告支付逾期交房违约金190102.5元（以购房款1775000元为基数，自2017年6月30日暂计至2020年6月5日，之后计至房屋验收合格实际交付至原告之日止，按照约定逾期交房责任日万分之一计算，1775000×0.0001×1071天）；3、被告立即支付逾期办理产权登记违约金17750元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告天瑞公司辩称：原告诉请部分没有事实及法律依据。逾期交房及办证的责任均不在我方，涉案房屋事实上已经满足了居住和使用的条件。如原告认为我方交付的房屋不符合要求，其有权拒绝接收。原告放弃了自己的权利，接收了房屋并进行了装修、入住。我方不应该支付逾期交房、办证违约金。根据原、被告举证、质证及陈述，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：被告天瑞公司开发建设位于淮安市清江浦区英伦玫瑰园小区。2017年4月25日，原告郑楚霄（买受人）与被告天瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第17幢101号房，建筑面积324.79平方米，总金额1775000元；出卖人应当在2014年12月31日前将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议（三）第七条：双方确认将《合同》第七条约定的逾期付款和第九条逾期交房违约金标准由日万分之三改为日万分之一，第八条约定房屋交付日期由2014年12月31日改为2017年6月30日，第九条约定的逾期交房致合同解除的违约金标准由3%改为1%。原、被告在该合同上签字或盖章确认。合同签订后，原告按照约定支付相应房款。2017年4月28日，原、被告为涉案房屋转让办理备案手续，淮安市房屋交易中心出具《淮安市房屋交易情况告知单》。2018年6月27日，被告向原告交付涉案房屋。原告收房后在《房屋验收情况反馈单》上反映房屋存在10点质量问题，并于2018年下半年对涉案房屋进行装修。涉案房屋至今未经过竣工验收并且尚未具备办理房屋产权证的条件。双方当事人对被告天瑞公司是否存在违约行为发生争议。被告天瑞公司主张其不应当承担涉案房屋未经竣工验收的责任，且其不存在违约行为，提交以下证据：1、（2016）苏08民终1496号民事判决书一份、（2018）苏0812执3617号结案通知书一份；证明涉案房屋至今没有办理相关权属证书，责任在淮安市鹏腾建筑工程有限公司，涉案17号楼建设单位是淮安市鹏腾建筑工程有限公司，至今淮安市鹏腾建筑工程有限公司没有将涉案房屋的施工资料交给我方；2、手机照片打印件一组（含安防工程系统工程验收意见、淮安市地名命名变更登记表、供水证明、自建排水实施接管验收意见书、配电验收合格证明、淮安民防局准于行政许可决定书、通信设施工程竣工验收证书），旨在证明涉案房屋已经全部履行了应该履行的义务，在2017年12月全部符合交付条件，且相关材料原件均在备案中心。对此，原告郑楚霄质证称：对证据1与本案没有关联性，我方起诉被告追究的是合同违约责任，至于被告与施工方之间的责任与本案没有关联，被告应依约承担本合同违约责任；对证据2的真实性无法核实，且与本案无关联性，被告交付房屋时没有按合同约定提交住宅质量保证书及使用证明书，被告的房屋存在很多质量问题，且没有经过竣工验收，故该组证据不能证明房屋已经竣工验收且验收合格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告郑楚霄已经按约定支付购房款，被告天瑞公司应该按约定交付经验收合格房屋并办理产权登记手续。由于涉案房屋至今尚未进行竣工验收，亦不符合办理产权登记的条件。现原告郑楚霄要求被告天瑞公司协助办理产权登记手续，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期交房违约金。合同约定，被告天瑞公司应当于2017年6月30日交付房屋，逾期交房违约金标准为日万分之一。被告天瑞公司于2018年6月27日才交付房屋，其行为构成违约。因此，被告天瑞公司应该支付2017年7月1日至2018年6月26日期间的逾期交房违约金，按以房款1775000元为基数按日万分之一标准计算361天，为64077.5元。由于涉案房屋至今未经竣工验收，故涉案房屋即使交付，亦构成瑕疵交付，被告天瑞公司也应当承担逾期交房的违约责任。考虑到原告郑楚霄自愿接收并使用了涉案房屋，故应当减轻被告天瑞公司30%的责任，2018年6月27日以后的逾期交房违约金可按原标准的70%计算，截止到2020年9月29日（826天）的逾期交房违约金为102630.5元，此后的逾期交房违约金仍以1775000元为基数按照日万分之一标准的70%计算至涉案房屋取得竣工备案登记之日止。被告天瑞公司以其与第三方之间的纠纷导致涉案房屋不能进行竣工验收进行抗辩，但该理由并不能免除被告天瑞公司应当承担的违约责任。关于逾期办证违约金。双方合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告天瑞公司提供的证据材料无法证明其在2018年9月27日前将相关资料报产权登记机关备案，且涉案房屋至今未能取得房屋产权证书，被告天瑞公司的行为构成违约，应该支付原告郑楚霄逾期办证违约金17750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市天瑞房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑楚霄逾期交房违约金166708元，并从2020年9月30日起以1775000元为基数按照日万分之一标准的70%计算逾期交房违约金至涉案房屋取得竣工备案登记证之日止；二、被告淮安市天瑞房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑楚霄逾期办证违约金17750元；三、驳回原告郑楚霄其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元，减半收取2209元，由原告郑楚霄负担392元，被告天瑞公司负担1817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二〇年九月二十九日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。