上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46094号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男，系上海太平洋房屋服务有限公司员工。被告：杨靖，男，1981年4月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区石龙山村龙山**。原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告杨靖居间合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人南体龙、被告杨靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费人民币(以下币种同)40,000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月3日，经原告居间，被告杨靖将上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以总价259万元出售给案外人陆某某，并签订了《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房屋买卖合同》。同日，原告与被告、案外人陆某某分别签订了《佣金确认书》，约定由被告向原告支付佣金40,000元、案外人陆某某支付给原告佣金11,800元。后，涉案房屋买卖交易履行完毕，但原告只收到案外人陆某某的11,800元，未收到被告应付的佣金。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告杨靖辩称，不同意原告诉请。1.40,000元已于2017年房屋交易时支付完毕，当时根据原告员工的要求，把钱支付给了原告的店长张轶超，相应的转账时间也与房屋买卖时间吻合。涉案房屋交易是原告的员工张轶超在实际操作，业务员童文华只是给了一些文件给张轶超，当时被告还向原告要发票，原告的员工一直没给被告发票。2.此次房屋买卖，被告是作为客户身份，张轶超则代表的是原告，并不是作为个人参与到涉案房屋交易中，至于原告有无授权张轶超收款，以及张轶超没有把钱款给到原告，都属于原告内部管理的问题。3.根据居间协议，居间服务费应当由买方即案外人陆某某负担，不应由被告负担，但当时张轶超和童文华跟被告说需要交啥费用，让被告先交40,000元，由于被告急着去杭州买房，需要立即付杭州那边卖方的购房款，就先给了原告40,000元，因为当时实在太急了，所以被告付款是欠考虑的。4.案外人陆某某已经将几万居间服务费支付给了原告的员工张轶超和童文华。5.涉案房屋交易过程中，原告员工让被告签订了很多协议，但被告签署《佣金确认单》时，内容中没有说让被告支付40,000元佣金。本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，经原告居间，被告杨靖将涉案房屋出售给案外人陆某某，并签订了《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房屋买卖合同》，约定房屋出售总价为259万元，付款方式为2017年9月3日支付10万元，2017年9月15日前支付81万元，2017年11月10日前支付29万元，以贷款方式支付139万元，其中《房地产买卖(含居间)协议》第四条第1款、第6款还分别约定房屋总价259万元为净到手价(字样“此价格为净到手价”系手写)、买卖双方按规定支付的交易税费和应支付给原告的居间服务费(房屋总价的2%)均由买方即陆某某负担。同日，原告分别与被告、陆某某签订了《佣金确认书》，约定由被告支付佣金40,000元、陆某某支付佣金11,800元。2017年9月13日，被告与陆某某签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同，编号为XXXXXXX)，约定涉案房屋出售总价为200万元(付款方式为2017年9月15日前支付70万元，以贷款方式支付130万元)，其余条款同前述买卖合同。同日，被告通过支付宝支付给张轶超20,000元。2017年9月28日，被告与陆某某签订《房屋买卖交接书》，完成涉案房屋的交接手续。2017年11月24日，被告再次通过支付宝支付给张轶超20,000元。同日，陆某某通过POS机转账支付给原告11,800元,原告出具了收款收据。审理中，原告表示在涉案房屋买卖期间张轶超确系其博山路店的店长，但现已离职无法联系，而业务员童文华拒绝出庭作证。被告申请涉案房屋的买方陆某某及其配偶王春玮出庭作证，证明涉案房屋交易是经原告的员工张轶超、童文华居间介绍，当时各方约定居间服务费是房价259万元的2%，即51,800元，全部由证人一方支付。该笔钱款证人也已经全部支付给了原告，即2017年9月3日通过支付宝分三次转账给了张轶超20,000元、10,000元、4,100元(当庭出示手机转账记录)，2017年11月24日通过刷卡方式支付11,800元，另有5,900元是在原告的门店里面现金交付给张轶超的，但张轶超没有写收条。原告方提交的《佣金确认单》上的签名是证人陆某某签署的，但其他所有内容都不是证人签署的，包括联系电话都不是证人的，当时佣金确认单也是空白的，是原告的员工让证人先签的名字，若是仅支付11,800元佣金的话，证人就不会支付51,800元的佣金了。对此，被告表示无异议，原告表示证人证言的真实性无异议，但认为《佣金确认单》不是空白状态下让其签字的，而是他们自己确认后签字的。另，原告还称其从未授权员工个人收款，张轶超的行为并非职务行为，被告和证人并未证明转给张轶超的钱款系涉案房屋的佣金。以上事实，有房产证复印件、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、收款收据、被告支付宝交易记录、证人证言、证人转账支付记录及当事人的陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，在原告的居间下，被告与案外人陆某某就涉案房屋买卖已完成签约、审税、过户、交房等全部事宜，故原告居间成功，有权收取相应的居间服务费。根据《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房屋买卖合同》、收款收据、证人证言及原、被告陈述，可以确认涉案房屋的出售总价应为259万元，并非《上海市房地产买卖合同》中约定的200万元，且居间服务费应为房屋总价的2%。故，原告的居间服务费应以259万元为基数按2%确定，即51,800元。至于该51,800元居间服务费具体如何负担，原、被告各执己见。本院认为，虽然被告及案外人陆某某均各自签署了《佣金确认书》，但在《房地产买卖(含居间)协议》中的佣金支付条款与《佣金确认书》不一致，而原告方的员工张轶超、童文华又拒绝出庭的情况下，本院根据居间协议、买卖合同、被告转账记录、证人证言及其转账支付记录等证据，完全有理由相信涉案房屋交易系由原告方的员工张轶超、童文华共同居间完成，居间服务费51,800元应由案外人陆某某全部负担。原告称其从未授权员工个人收取佣金，张轶超的收款行为并非职务行为，且转账给张轶超的钱款也并不一定是佣金。本院认为，原告对其员工是否授权收取佣金的规定系原告的内部管理性规定，不得对抗善意第三人，即房屋交易的买卖双方。本案中，张轶超、童文华作为原告的员工，在向被告及案外人陆某某提供居间服务时，对外代表的是原告，并非个人，其向房屋买卖双方收取钱款的行为亦系代表原告收款。根据涉案房屋交易情况、相关转账时间和金额情况等，本院有理由相信案外人陆某某支付给张轶超的钱款系涉案房屋的居间服务费。至于张轶超未将相关钱款交付给原告，系原告内部管理混乱所致，不应将此责任归责于善意第三人。故，对于原告的上述意见，本院不予采纳。综上所述，原告要求被告支付居间服务费40,000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四百二十六条第一款规定，判决如下：驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨东锋二〇二〇年九月二日法官助理 刘 飞书 记 员 杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……