河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初704号 原告：迁西县百千盛商贸有限公司，住所：迁西县城国兴里喜峰中路东。 法定代表人：高秋红，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李学银，河北奔驰律师事务所律师。 被告：李晓庚，女，1989年1月18日出生，汉族，住迁西县。 被告：谷晓芳，女，1984年11月18日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：吴双燕，由白庙子乡吴庄村村民委员会推荐为被告谷晓芳的委托诉讼代理人。 原告迁西县百千盛商贸有限公司与被告李晓庚、谷晓芳租赁合同纠纷一案，本院2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告迁西县百千盛商贸有限公司委托诉讼代理人李学银，被告谷晓芳及委托诉讼代理人吴双燕到庭参加了诉讼，被告李晓庚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已部分缺席审理完毕。 原告迁西县百千盛商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、因被告租赁合同期满，已超合同规定七天，应立即将其商品及货架撤出商场。2、要求被告承担拒不撤离商场给原告造成的损失6260元。事实与理由：2019年4月30日原告与被告签订了“千盛广场经营管理服务（联营）合同书”，被告经营化妆品、爱斯即膜，自2019年5月1日起至2020年3月31日止。合同签订后，因该场地涉及影响消防通道，被消防单位处罚，处罚后，双方于同年5月27日协商一致，签订补充协议，免去被告专柜一年租期的全部费用，另给一块场地免费使用。现租期届满。届满后被告应在七日内撤离场内的商品和货架，时至今日已超近三个月时间拒不撤离场地，已给原告造成了经济损失。对此，原告曾多次找被告未能得到解决。被告已经违约，给原告造成了很大经济损失，为了减少损失，维护原告的合法权益，依法诉至法院。 被告谷晓芳辩称：原、被告签订《千盛广场经营管理服务合同书》属实，因一个商户只能签订一份入驻合同，我在签订合同时已经有另一份温碧泉化妆品的合同，所以就以李晓庚的名义与原告签订了合同，但实际经营者是我。一、原告诉状内容与事实严重不符。1、2019年4月30日，原、被告签订《千盛广场经营管理服务合同书》，约定：“有效期为2019年5月1日起至2020年3月31日止”。合同签订后，被告投入了巨大人力、物力对所租赁的1-21位置进行了装饰、装修。但开业仅仅7天左右，原告以消防处罚为由提出变更合同，鉴于已经做出了巨大投入，被告不得不与原告签订了一份《协议》，约定“专柜有优先续约权”。因新冠肺炎疫情发生，千盛广场于2020年1月27日关闭，直到2020年3月16日才被准许开门。2020年6月2日，原告突然将被告租赁的1-21位置进出千盛广场的南门大门锁住并强行停止使用电力，拆除了棚顶灯具，导致被告经营严重受损。原告所称的“超合同规定七天”、“已经超近三个月时间拒不离场”，不但相互矛盾，而且与事实严重不符。2、原告故意隐瞒了其已经将涉案标的物租赁给他人的事实。2020年4月3日，原告将已经租赁给被告的标的物1-21位置出租给他人做手机销售业务并实地测量尺寸、拍照，原告没有在合理的期限内通知被告具有优先承租权。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。二、原告违反了《协议》第5条约定内容，在没有与被告解除上述租赁合同的前提下，私自出租案涉标的物并锁门、停电。同时将被告装修的柜台棚顶灯具强行拆除。这剥夺了被告依法享有的优先承租权，严重侵害了被告的合法权益。参照最高人民法院《关于适用贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定了优先购买权，学者将该条文予以学理解释提出了“优先续租权”。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。为维护被告的合法权益，被告依法提出反诉：1、请求法院判令被告对案涉标的物1-21位置具有优先承租权。2、请求法院责令被告继续履行租赁合同，将案涉的标的物1-21位置租赁给被告使用。 原告迁西县百千盛商贸有限公司向本院提交以下证据：1、千盛广场经营管理（联营）合同书（复印件）。用以证明原、被告签订合同情况，期限自2019年5月1日至2020年3月31日，实质上是租赁合同，租金一年为18782元，合同期满后超过4个月了，每月租金为1560元。按合同第十六条约定：本合同期满后，可以续签，在同等条件下，乙方有优先续签权。甲乙双方续签或者不再续签，应在本合同期满前60天由乙方向甲方提出申请，续签时乙方须重新提供本合同第一条所规定的条件，逾期视为乙方自愿放弃优先续签权，甲方有权将场地招商与他人经营，且甲方不承担由此产生的一切安全和法律责任。现在已经期满超过4个月，被告方未提出续签申请，所以原告要求被告撤离场地。2、补充协议（复印件）。案涉铺位影响消防设施。经消防部门检查，此地方不能经营，商场因此被消防部门罚款，后原告与被告谷晓芳签订补充协议，因被告方涉及了装修费，原告退给了被告谷晓芳18782.4元的租金，另给付被告装修费用51998元。3、被告存放商品的3张货架图片。用以证明部分商品还在摆放，合同期满被告没有经营，被告也没有撤离。4、银行电子回单。用以证明2019年7月15日原告退给被告李晓庚租赁费18782.4元。5、网上银行电子回单，原告于2019年6月14日转给广州奥亚道具有限公司3000元，2019年9月20日转给19197元，2019年10月21日转给28801元，2019年6月14日转给天津凌大展览展示有限公司1000元，合计51998元。证明原告把不该发生的损失替被告给付了。 被告谷晓芳向本院提交以下证据：证1、证明2份。证2、照片7张。用以证明案涉摊具体挪位置的时间。证3、通话录音光盘一张，证4、通话录音文字版。证3、证4用以证明在2020年5月21日被告去找原告经理徐军商量续租。徐军答复案涉租赁合同已经到期、另有规划，理由是被告没有找原告。但是之前原告电话通知租赁商户续租，唯独没有通知被告方。商户没有提前向商场申请撤柜的，再补交两个月的租金，但是原告经理没有通知被告方。 被告谷晓芳对原告提交的证据质证意见为：对证1、证2均无异议。原告是将1年的租赁费退给了被告。对原告所说的装修费均由原告支出有异议。原告为了开南门，让我们重新调整位置，双方达成补充协议，进口品柜台装修费用是商场出的，原来爱斯即膜专柜的装修没有动，费用是我自己出的。1000元的天津凌大装修费用是原告出的。 原告对被告谷晓芳提交的证据质证意见为：照片不能证明本案的焦点。光盘内容显示案涉租赁合同已经到期，二被告没有续租，无法显示具体时间，案涉租赁合同有明确规定，同意续租的，需要提前告知原告。 庭审中，被告谷晓芳申请证人杨某、魏某出庭作证，杨某证明的主要内容为：我是谷晓芳的员工，在千盛商场上班。2020年4月3日，大唐手机的3个人在千盛商场谷晓芳经营的专柜测量尺寸。2020年6月2日，商场将我们专柜的电给停了，下午商场保安把挨着我们专柜的南门锁了。魏某证明的主要内容为：2020年5月28日下午，我与谷晓芳一起到马辉办公室商量续租问题，谷晓芳说我们这投资装修刚一年，想继续续租。马辉说租给你们是不可能的，我们商场已经被消防罚款了，除非你和消防有关系，要不只能租给大唐手机，大唐手机扩大店面，把爱斯即膜柜子打通。谷晓芳说我们是有优先续约权的。马辉说我们地方愿意租给谁就租给谁。 原告对证人杨某、魏某证言质证意见为：对证人证言有异议，证人证言不能证明在合同期满前60日乙方也就是被告方向甲方提出续约申请。所以，被告超占4个月，按照12个月的租金平均数，应支付6260元占铺位费。同时，证人杨某不知道量尺寸是干什么。 被告谷晓芳对证人证言质证意见为：对证人证言无异议，证人说的都是事实。 庭后，原告迁西县百千盛商贸有限公司向本院提交了一份声明，内容为：1、关于百千盛广场经营管理服务（联营）合同书中“联营”问题，实际是商户租赁场地租赁关系。2、迁西县百千盛一楼南门内1-21号铺位“爱斯即膜”以及对面品牌集合店专柜因合同到期，我公司不再对该店铺场地进行招商招租。 被告谷晓芳对原告上述声明的意见为：1、原告提交的声明不能生效，我方认为原告应在合同到期3个月前声明。现在声明，不能发生法律效力，对这个声明不认可。2、本案租赁合同要解约，原告应提前2-3个月通知我们，我们有优先租赁权。3、原告起诉的原因是阻碍消防通道，现在又提出声明说不向外面租赁了，开庭时，原告律师也承认大唐手机店量尺寸了，后大唐手机又说利用不上不要了，如果大唐手机不想租，量尺有什么必要，两者前后相互矛盾。以后原告对案涉商铺是不是出租与法院无关，但是我方有优先承租权，不租应该提前三个月通知我方，不应强行断电、关门。 综合分析原、被告诉、辩意见及举、质证意见、证人证言，本院认定以下事实：2019年4月30日，原告迁西县百千盛商贸有限公司（甲方）与被告李晓庚（乙方）签订《千盛广场经营管理服务（联营）合同书》，原告将位于千盛广场一层的案涉铺位租赁给被告李晓庚经营使用，租期自2019年5月1日起至2020年3月31日止。案涉铺位实际经营者为被告谷晓芳。2020年5月，原告与被告谷晓芳签订补充协议，其中约定：“1、进口化妆品专柜的货柜按标准制作费用商场承担。图纸确认后按规定日期打款；2、商场承担爱斯即膜专柜移位装修后新增货柜的费用。图纸确认后按规定日期打款；3、商场免去爱斯即膜专柜在本合同期内的租金；4、商场免去进口化妆品专柜在本合同期内的租金；5、预计未来通道处租金5元/天/㎡—5.5元/天/㎡。专柜有优先续约权。……”签订该补充协议后，原告于2019年7月15日将租金18782.4元退给被告李晓庚。原告支付装修费共51998元。 本院认为，优先承租权是指在租赁合同中，租赁期限届满，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。本案中，至2020年3月31日被告的租赁期限已届满，原告表示，对案涉租赁铺位不再向外招商招租，因此，就该铺位不存在优先承租权问题，被告主张优先承租权，继续租赁该铺位理据不足，不予支持。原告要求被告将其商品及货架撤出，应予支持。关于原告要求被告赔偿6260元损失问题，原告明确表示就案涉铺位不再向外招商招租，因此被告未将其商品及货架撤出未给原告造成实际损失，对原告该项诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李晓庚、谷晓芳于本判决生效之日起十五日内将其存放于案涉租赁铺位的商品、货架自行撤出。 二、驳回原告迁西县百千盛商贸有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告迁西县百千盛商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  赵桂英 二〇二〇年九月三十日 书记员  杨易秋