四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4568号 原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段******，统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 被告：宜宾腾真生物科技有限公司，住所地:宜宾市，住所地:宜宾市翠屏区石坝街********码:915115000739626144。 法定代表人:滕柳柳，职务：经理。 原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿公司）与被告宜宾腾真生物科技有限公司（以下简称腾真公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港亿公司的委托诉讼代理人李明、被告腾真公司的法定代表人滕柳柳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告港亿公司向本院提出诉讼请求，要求：1、判令解除《商业物业租赁合同》（编号：2013110080），退还租赁商铺；2、判令被告支付合同期内租金50502元，并以此为基础，按中国人民同期同档贷款利率标准支付自2017年3月31日起至完清之日止的利息；3、判决被告支付合同期内商业管理费14028元；4、判决被告支付逾期腾房的占有使用费，自2017年4月1日起按月租金2953.32元、物业服务费2元/平方米/月、商业管理费按3元/平方米/月计算至腾房为止；5、判决被告支付合同期内物业服务费13781.82元；6、判决被告赔偿原告为实现债权产生的律师费4698元；7、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原、被告签订《商业物业租赁合同》《合同补充》，约定原告将位于宜宾临港西南轻工博览城3幢408-412号商铺（246.11㎡，12元/㎡/月）出租给被告，租期自2014年9月1日起至2017年3月30日止，月租金为2953.32元，租期内共计91553元。商业管理费按3元/㎡/月，共计22888元。租金及商业管理费分三次付清，2014年8月19日付租金31896元、商业管理费8860元；2015年8月1日付租金31896元，商业管理费8860元；2016年8月1日付租金18606元，商业管理费5168元。物业服务费为2元/㎡/月，每季度物业服务费为1478元，被告应于2014年8月4日起向原告按季度缴纳，每季度物业服务费应在上季度最后一月的20日前缴纳，逾期未缴纳，原告将从欠费之日起按欠费总额的万分之五收取违约金。原告为实现债权产生的律师费、差旅费等费用由被告承担。合同签订后，原告按照《商业物业租赁合同》约定向被告交付了房屋，但被告却未按合同约定支付租金、物业服务费和商业管理费，仅于2014年8月22日支付合同约定经营保证金15000元和第一笔租金31896元、商管费8860元。截止起诉之日，尚欠租金50502元、物管费13781.82元（2元/㎡/月×246.11㎡×31个月-1477元）、商管费14028元。被告的行为已构成违约，根据合同约定及有关法律的规定，原告有权单方面解除《商业物业租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金、物业服务费、商业管理费，支付滞纳金，承担原告为实现债权产生的律师费、差旅费等费用。综上，原告为维护自身利益，特诉至法院，诉如所请。 被告腾真公司辩称，我与港亿公司签订的租赁合同是2014年9月1日到2017年3月30日止，合同到期后，我公司未与港亿公司续签合同，也未继续租赁港亿公司的商铺，所以该合同已经终止，不存在要求法院解除商业租赁合同；我公司在合同到期前已经将钥匙交给了港亿公司的工作人员，已经退还了租赁的商铺，所以不存在逾期，港亿公司要求我公司支付逾期退还商铺的使用费不应当得到支持；港亿公司列出的缴纳费用有遗漏，413-414号商铺我公司还交了第一年的租金14210元和经营保证金6000元；408-412号商铺港亿公司诉状上少写了物业费1477元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 李博系宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”3幢408、410、411号商铺所有权人，熊兵、唐纯英系系宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”3幢409号商铺所有权人，熊武祥系宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”3幢412号商铺所有权人。李博、熊兵、唐纯英、熊武祥就上述5间商铺与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿公司对上述5间商铺对外租赁和管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；李博、熊兵、唐纯英、熊武祥不向港亿公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使和处置，第四年至第十年（即2017年4月1日起至2024年3月31日止），港亿公司与实际使用人就腾真公司委托商铺所签租赁合同确定的相应期间的租金，90%归李博、熊兵、唐纯英、熊武祥所有，其余10%作为招商服务费归港亿公司所有；上述期间的商铺租金原则上按年支付，港亿公司收到租金后在每年的9月15日-9月30日转付给李博、熊兵、唐纯英、熊武祥，若港亿公司与实际使用人所签的租金租赁合同约定非按年度支付租金的，港亿公司向李博、熊兵、唐纯英、熊武祥转付租金时参照该约定；政府相关租赁税费由李博、熊兵、唐纯英、熊武祥承担，若由港亿公司代缴的，实际转付租金时应作相应扣减；商铺出租期间产生的物业管理费、市场服务费、市场经营管理费、经营保证金、水电费等费用由实际使用人直接支付给港亿公司，李博、熊兵、唐纯英、熊武祥对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 2014年8月22日，港亿公司就上述5间商铺与腾真公司签订《商业物业租赁服务合同》（编号：2013110080），主要约定：港亿公司将位于“西南轻工博览城”3幢408-412号共5间商铺出租给腾真公司，面积共计246.11㎡，租赁单价12元/㎡/月；租赁期限自2014年9月1日起至2017年3月30日止；合同期内租金共计91553元；腾真公司应于2014年8月19日前向港亿公司缴清租金31896元；腾真公司应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，腾真公司共租赁246.11㎡，合计22888元；腾真公司应于2014年8月19日前向港亿公司一次性缴清商业管理费8860元；腾真公司在2014年8月19日前向港亿公司一次性缴纳经营保证金15000元；市场物业服务费2元/㎡/月，腾真公司共租赁246.11㎡，合计1478元/季度；腾真公司应于2014年8月4日前缴纳市场物业服务费1478元；腾真公司在每季度开始前20日内缴纳下季度物业服务费，逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，港亿公司可直接向腾真公司收取，也可从腾真公司已缴的经营保证金中扣除；逾期超过10日，港亿公司有权终止合同；如果腾真公司不愿意解除合同，可在交清市场物业服务费和滞纳金，并缴纳双倍经营保证金后协商继续履行合同；租赁期满腾真公司缴纳的经营保证金在抵扣腾真公司承担的全部费用（包括并不限于违约责任赔偿）之后，其余部分港亿公司应于120天内无息全额返还腾真公司；租赁期满后，腾真公司如需续租，应在租赁期届满前3个月向甲方提出书面续租申请，在同等条件下，腾真公司具有优先租赁权；如腾真公司在上述规定期限内未提出书面申请的，则视为腾真公司放弃该商铺的优先租赁权，港亿公司有权另行出租给他人；腾真公司须承担港亿公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）。同日，双方签订《合同补充》，主要约定：租金支付方式为分三次付清：第一次于2014年8月19日付2014年9月1日至2015年8月30日的租金31896元；第二次于2015年8月1日付2015年9月1日至2016年8月30日的租金31896元；第三次于2016年8月1日付2016年9月1日至2017年3月30日的租金18606元；商业管理费支付方式为分三次付清：第一次于2014年8月19日付2014年9月1日至2015年8月30日的管理费8860元；第二次于2015年8月1日付2015年9月1日至2016年8月30日的管理费8860元；第三次于2016年8月1日付2016年9月1日至2017年3月30日的租金5168元。港亿公司分别在上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》尾部甲方一栏加盖印章，案外人陈铁忠在上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》尾部乙方一栏签字并捺印，庭审中，原、被告双方对上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》的签订及履行主体为港亿公司与腾真公司无异议。 2014年8月22日，腾真公司向港亿公司缴纳租金31896元、物业服务费1477元、运营管理费8860元、经营保证15000元。合同签订后，港亿公司将案涉商铺交付腾真公司经营使用。后双方因租金、商业管理费、物业费等问题发生纠纷，双方协商未果，港亿公司遂诉至法院，诉如所请。庭审中，原、被告双方认可腾真公司已将案涉商铺已退还港亿公司，但对于退还的时间港亿公司陈述为2018年5月31日，腾真公司陈述为2017年3月。 本院认为，案涉5间商铺的业主已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，故原告港亿公司以出租人身份就案涉5间商铺与被告腾真公司签订租赁合同，主体适格。原告港亿公司与被告腾真公司就上述5间商铺所签订的《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。 1、关于港亿公司诉请要求解除双方合同及退还商铺的问题：案涉《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》约定双方合同租赁期限为2014年9月1日起至2017年3月30日止，现双方签订的《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》因租赁期届满而解除，且双方在庭审中一致认可案涉商铺腾真公司已退还原告，故对于港亿公司诉请解除案涉《商业物业租赁服务合同》及退还商铺，本院不予支持。 2、关于港亿公司诉请的合同期内租金及利息的问题：在港亿公司按约将5间商铺交付腾真公司经营后，腾真公司也应按双方合同约定向港亿公司支付商铺使用期间的租金。根据双方合同及补充协议约定，合同期内租金共计82398元，租金分三次付清，腾真公司应当在2016年8月1日付清最后一期租金，但截止到一审庭审辩论终结时，腾真公司仍未付清合同期内的租金，故对于港亿公司诉请腾真公司支付合同期内的租金，本院予以支持。根据庭审查明的事实，品迭腾真公司已支付的31896元租金后，腾真公司还应支付的合同期内租金为50502元。同理，港亿公司诉请腾真公司支付的逾期支付租金的利息，本院予以支持。但其计算方式应为：以未支付的租金50502元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2017年3月31日起计算至2019年8月19日止；以未支付的租金50502元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。 3、关于港亿公司诉请的合同期内的商业管理费的问题：根据案涉租赁合同约定：“港腾真公司应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，腾真公司共租赁246.11㎡，合计22888元”，腾真公司已缴纳商业管理费8860元，故腾真公司还应向港亿公司缴纳的商业管理费为14028元。 4、关于港亿公司诉请的合同期内的物业服务费的问题：双方合同约定“市场物业服务费2元/㎡/月，腾真公司共租赁246.11㎡，合计1478元/季度”，品迭腾真公司已缴纳的物业服务费1477元后，腾真公司还应支付合同期内的物业服务费13303元。 ５、关于港亿公司诉请的律师费4698元的问题：港亿公司对此并未提供的证据，故对于其该项诉请，本院不予支持。 ６、关于港亿公司诉请的房屋占有使用费：本案中，双方提供的证据均不足以证明案涉商铺的退还时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，腾真公司作为案涉商铺的承租人，应当负有证明自己已将租赁房屋退还出租人即港亿公司的举证责任，但腾真公司提供的证据不足以证明其主张，应当自行承担不利的法律后果，故本院采信庭审中港亿公司自认的案涉租赁房屋的退还时间即2018年5月31日。在双方合同租期届满后，腾真公司应当将所租赁的案涉5间商铺返还港亿物业公司，但腾真公司依然占有使用着案涉5间商铺，故本院对于港亿公司诉请腾真公司按合同约定支付租赁房屋占用期间的占有使用费、物业管理费、商业管理费予以支持，但计算的时间段应为2017年4月1日起至2018年5月31日止。根据双方合同约定，案涉商铺的租赁单价为12元/㎡/月，商业管理费为3元/㎡/月，物业服务费为2元/㎡/月，租赁面积共计246.11㎡，因此腾真公司应当支付的房屋占用期间的租金为41346.48元（12元/㎡/月×14个月×246.11㎡），商业管理费为10336.62元（3元/㎡/月×14个月×246.11㎡），物业服务费为6891.08元（2元/㎡/月×14个月×246.11㎡）。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告宜宾市港亿物业管理有限公司和被告宜宾腾真生物科技有限公司于2014年8月22日签订的《商业物业租赁服务合同》（编号：2013110080）及《合同补充》于2017年3月31日因期满而终止。 二、被告宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的租金50502元，并支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司逾期支付租金的利息，其利息计算方式为：以未支付的租金50502元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2017年3月31日起计算至2019年8月19日止；以未支付的租金50502元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。 三、被告宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内商业管理费14028元。 三、被告宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的物业费13303元。 四、被告宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司房屋占用使用费（期间为从2017年7月31日起至2018年5月31日止）41346.48元、商业管理费10336.62元、物业服务费6891.08元。 五、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1758元，减半收取879元,由被告宜宾腾真生物科技有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况。并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  胡孝飞 书 记 员  曾 政