襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4709号原告：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市春园西路民发盛特区**。法定代表人：林佺祥，系公司董事长。委托诉讼代理人：徐小龙，该公司职工。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。被告：张燕，女，1979年12月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区，编号为2-1-002的商铺。原告民发实业集团有限公司（以下简称民发实业公司）与被告张燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民发实业公司的委托诉讼代理人徐小龙、曹其国到庭参加诉讼，被告张燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发实业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2017年11月7日签订的《民发·盛特公园商铺租赁合同》及补充协议；2、依法判令被告返还《民发·盛特公园商铺租赁合同》项下的民发·盛特公园2#楼，编号为2-1-002的商铺；3、依法判令被告向原告支付欠付的租金451084元（暂计算至2020年6月30日），并以租赁合同约定日租金的200%标准向原告支付至商铺实际返还之日止的占用费；4、依法判令被告向原告支付当年租金总额20%的违约金92508元；5、依法判令被告按照《补充协议》约定租金标准向原告补交租金231264元；6、依法判令本案诉讼费及因诉讼支出的全部额外费用（律师费10000元）由被告承担。庭审中，原告民发实业公司变更诉讼请求：1、判令解除租赁合同及补充协议于民事诉状送达给被告之日，即2020年7月28日解除；3、被告实际拖欠租金的时间是从2019年7月1日开始，共拖欠485898元，解除合同当月的日租金是（38545÷31天＝1243元/天）；4、当年租金总额的20%违约金是指解除合同的当年即2020年；5、补交租金是指的按补充协议约定从2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金231264元。事实与理由：2017年11月27日，原、被告签订《民发·盛特区商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》，约定由被告承租盛特公园2#楼，编号为2-1-002的商铺，租赁期限为8年。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告从2019年第二季度开始未向原告按时足额缴纳租金，经原告多次催收，仅在2019年12月31日补交租金77090元，其后一直再没有支付租金，导致原告诉讼。被告张燕未作答辩，亦未提供相关证据。经审理查明，2017年11月27日，民发实业公司作为甲方与张燕作为乙方签订《民发·盛特公园商铺租赁合同》一份，主要约定：乙方租赁甲方位于春园西路盛特公园2#楼，编号为2-1-002，建筑面积为315.94平方米的商铺，用于经营餐饮；租赁期为8年，自2017年11月1日起至2025年10月31日止；租金：1、2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金19273元；2、2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金38545元；3、2019年11月1日至2020年10月31日，每月租金38525元；4、2020年11月1日至2021年10月31日，每月租金40472元；5、2021年11月1日至2022年10月31日，每月租金42496元…9、租金采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度的租金于本合同签订时缴纳外，其余租金于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金。乙方逾期支付租金30日以内的，每逾期一天，乙方须向甲方按应付未付租金金额的1‰支付违约金；逾期30日（含）以上的，甲方有权单方解除合同…合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失，…1、拒绝支付租金或其他应缴费用，或逾期支付租金或其它应缴费用30日（含）以上的…违约责任：1、一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；2、一方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付年租金20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方…其他：合同期满不续约或合同提前终止、解除的，乙方应在合同期满后或在接到甲方书面通知后七日内将商铺内由其所有的物品搬离，逾期未搬离、交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准的200%按日向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求搬出并交还该商铺为止…民发大酒店在甲方处加盖公司合同专用章，张燕在乙方处签字并捺印。同日，民发实业公司作为甲方与张燕作为乙方签订《补偿协议》一份，主要约定：一、若非因甲方原因，合同提前终止或解除的，则2017年11月1日起至2025年10月31日期间租金按以下标准执行：1、2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金38545元；2、2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金38545元；3、2019年11月1日至2020年10月31日，每月租金38545元；4、2020年11月1日至2021年10月31日，每月租金40472元；5、2021年11月1日至2022年10月31日，每月租金42496元…二、合同提前终止或解除的，乙方需在7日内按上述标准向甲方补足租金，否则，乙方除承担应补足部分的租金外，还应按照租赁合同第十条的约定承担违约责任。民发大酒店在甲方处加盖公司合同专用章，张燕在乙方处签字并捺印。合同签订后，民发实业公司交付了房屋，张燕缴纳了部分租金，后因张燕从2019年7月1日起未按时足额缴纳租金，导致民发实业公司诉讼。另查明，2017年11月1日至2019年6月30日期间的房租为539636元，截止开庭之日，张燕一共缴纳了房租551092元。上述事实，有租赁合同、补充协议、业务回单、收据、发票、律师代理合同、律师费发票及民发实业公司的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，民发实业公司与张燕签订的《民发·盛特公园商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《民发·盛特公园商铺租赁合同》中约定：“乙方逾期支付租金30日（含）以上的，甲方有权单方解除合同”。本案中，2019年7月1日后的租金张燕未支付，双方约定解除合同的条件已成就，故民发实业公司主张解除双方签订的《民发·盛特公园商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除日为起诉状副本送达张燕的时间即2020年7月28日。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。现因张燕仍在使用租赁房屋，故对民发实业公司要求张燕返还民发盛特公园2#楼，编号为2-1-002商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金和占有使用费的数额问题，依据双方合同约定，2017年11月1日至2019年6月30日期间的房屋租金为539636元，张燕共缴纳租金551092元，多余款项11456元（551092元－539636元＝11456元）应抵扣后续房租。扣除2020年2月至4月疫情期间房屋租金，尚欠租金为2019年7月1日至2020年7月28日期间的房屋租金371424元（2019年7月1日-2020年1月30日租金为38545元×7个月＝269815元，2020年2月1日-2020年4月30日租金免收，2020年5月1日-2020年6月30日租金为38545元×2个月＝77090元，2020年7月1日-2020年7月28日租金38545元÷30天×28天＝35975元，269815元+77090元+0元+35975元＝382880元，382880元－11456元＝371424元）。虽然合同中约定了“按日租金标准的200%按日支付占用费”，但该约定数额过高，且民发实业公司又主张了违约金等费用，故占有费本院依法调整为比照合同中约定的房屋租金标准，即自2020年7月29日起计算至实际返还房屋之日止，按月38545元的标准计算。对民发实业公司要求张燕支付拖欠的租金和房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。按照双方《补充协议》约定：非民发实业公司原因，合同提前终止或者解除的，张燕需在7日内按双方约定的标准不足尚欠2017年11月1日至2018年10月31日期间的房租为（38545－19273）×12个月＝231264元。故对民发实业公司要求张燕补交租金231264元的诉讼请求，本院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张燕未按期支付租金，依法应承担违约责任，《民发·盛特公园商铺租赁合同》中约定了违约金的计算方式为“年租金20%的违约金”，因民发实业公司未提供因张燕违约对其造成其他经济损失的相关证据，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，现民发实业公司主张按合同总金额即2020年租金的20%标准计算违约金，数额过高，应予以调整，本院酌定按张燕未付租金的20%支付违约金，即371424元×20%＝74284.8元。民发实业公司要求张燕承担律师费10000元，虽符合双方合同约定，但未能提供符合行业收费标准的依据且更加重了张燕的违约责任，故本院不予支持。被告张燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认民发实业集团有限公司与张燕于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除；二、张燕于本判决生效之日起十日内将襄阳市樊城区民发盛特公园2#楼，编号为2-1-002的商铺返还给民发实业集团有限公司；三、张燕于本判决生效之日起十日内支付拖欠民发实业集团有限公司的房屋租金371424元和房屋占有使用费（房屋占有使用费从2020年7月29日起计算至实际返还房屋之日止，按每月38545元的标准计算）;四、张燕于本判决生效之日起十日内向民发实业集团有限公司支付违约金74284.8元；五、张燕于本判决生效之日起十日内向民发实业集团有限公司补交租金231264元；六、驳回民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11648元，减半收取5824元，由张燕负担5098元，民发实业集团有限公司负担726元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审判员  陈小俐二〇二〇年九月二十七日法官助理周艳书记员谢文婷