安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3039号 原告:朱瑞娇,女,1993年12月26日出生，汉族,住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所律师。 被告：全椒福爵房地产有限公司，住所地安徽省全椒县XXX。 法定代表人：陆水旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司全椒县支行，住所地安徽省滁州市全椒县**。 负责人：豆祥，该支行行长。 委托诉讼代理人：高敬屏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹磊，男，该公司员工。 原告朱瑞娇与被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行（以下简称农行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱瑞娇委托诉讼代理人丛宾、被告福爵房地产公司委托诉讼代理人李洪照、第三人农行全椒支行委托诉讼代理人高敬屏、曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱瑞娇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月11日所签的《全椒县商品房预售合同》；2.判令解除原告、被告及第三人于2017年5月17日所签的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告向原告返还首付购房款92000元及相应利息(自2017年4月11日至2019年8月19日,共860天,按人民银行同期贷款基准利率每年4.75%计算,利息为10439.44元;自2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息)3924.18元；4.判令被告向原告返还已还第三人全部贷款本金及利息(暂计算至2020年7月20日,每月还款1632.25元,共计38个月,总金额暂为62025.5元)；5.判令被告向第三人返还《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及相应利息；6.判令被告以1500元/月的标准向原告支付房租损失(自2018年7月1日起,暂计算至2020年8月1日,共计36000元,扣减被告已支付违约金12360元,剩余款项为23640元)及房屋升值损失暂计150000元(最终以司法鉴定评估数额为准)；7.判令被告承担本案全部诉讼及保全费用。 事实与理由：2017年4月11日,原告(买方)和被告(卖方)签订了《全椒县商品房预售合同》,约定:原告购买被告开发的全椒县襄河镇椒陵大道路3666号福爵花园x幢x单元x室房屋,购房总价款为412000元;被告应于2018年6月30日前将该房屋交付给原告。同日,原告即依约向被告支付首付款92000元(包括2017年2月28日支付定金10000元及当日另行支付82000元)。2017年5月17日,原告、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》,约定原告为购买该房产按揭贷款320000元,贷款利率以发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之柒后确定。但被告却一直未能依约向原告交付房屋,在原告多次催促后,其于2019年7月31日与原告签订《补充协议》,对逾期交付房屋的违约金支付方式进行了约定,但之后仅向原告支付了2019年1月一10月的违约金共计12360元。但截止目前,虽经原告多次催促,被告至今仍未能依照合同约定及其承诺履行交付房屋的义务,给原告造成了严重损失。故诉至法院请求依法判令诉请。 福爵房地产公司辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，请法院依法驳回，因为双方在合同第十二条中规定原告对被告逾期交房行为选择了继续履行合同，要求被告按照缴纳房款日万分之一缴纳违约金，所以原告无权要求解除合同，同时根据相关司法解释规定，双方在合同中没有约定解除合同，原告行使权利除斥期间为1年，现原告要求解除合同的期限已超过1年，解除权已消灭。涉案房屋已全部竣工，现正在通过综合验收，县政府成立2个协调小组，维持验收工作，只有环保环节中，阳台、下水管道需要整改，已整改结束，正在通过验收，预计在2020年9月15日至2020年9月20日通过全部验收，而且原告对该事实是非常清楚的，与2019年7月31日和被告签订了补充协议，双方对被告延期交房的问题以及被告如何支付逾期交房违约金的问题，在补充协议中作出明确约定，所以综上情况，被告不构成根本违约，请法庭驳回原告诉请。如法院判决解除合同，被告根据合同约定应当返还其购房款及相应的存款利息，在合同19条中约定。适用法定解除的情形，被告一次性支付原告的购房款，其他损失被告同意支付银行利息，对原告主张的房租、房屋升值损失与原告主张返还购房本金及利息，系重复主张，故不应支持，综上请法庭依法判决，驳回原告诉请。 第三人农行全椒支行述称，2017年5月17日，购房人因购买福爵花园x幢x单元x室房产与农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》。2017年5月24日，农行全椒支行依据合同发放了贷款，贷款金额为320000元，贷款期限30年，到期日为2047年5月23日。截止2020年8月20日借款人已归还本金17495.38元，归还利息46040.85元。农行全椒支行已依法履行了贷款义务，不存在过错，请求法院判决解除合同，要求原告归还下欠本金302504.62元及近期产生的利息，并根据借款合同第三十条约定：提前还款补偿金为提前还款金额的百分之一。 本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，朱瑞娇（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定：朱瑞娇购买福爵房地产公司开发的位于全椒县襄河镇椒陵大道3666号福爵花园x幢x单元x室房屋，建筑面积为93.93平方米，单价4386.25元/㎡，总价款412000元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。其中第十一条约定：甲方于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任，即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。 朱瑞娇于合同签订当日付给福爵房地产公司购房首付款92000元（包括2017年2月28日支付定金10000元）。2017年5月17日，朱瑞娇、福爵房地产公司与农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为320000元，期限360月，具体起止日期以借款凭证记载为准，即自2017年5月24日至2047年5月23日。第二十六条约定：借款利率按以下第（1）种方式执行即：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1（2）种方式的，利率调整以——（1/3/6/12）个月为一周期。第1.4.1条明确：借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整。各方按调整后相应期限档次的基准利率（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日或自1年期LPR调整生效后一个工作日起调整。第三十条约定：借贷双方对提前还款的特别约定为提前还款补偿金为提前还款金额1%。第三十一条明确由福爵房地产公司提供阶段性保证+案涉房屋作为预抵押，并办理了抵押预告登记。 农行全椒支行根据《个人购房担保借款合同》的约定于2017年5月24日向福爵房地产公司汇入320000元。朱瑞娇依照《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款，截止2020年8月20日朱瑞娇已归还本金17495.38元，归还利息46040.85元，剩余本金302504.62元。 因福爵房地产公司不能按合同约定的期限交房，为了共同解决延期交房的违约问题，2019年7月31日，朱瑞娇与福爵房地产公司签订一份《补充协议》，双方协商解决方案一致如下：合同约定的原交付之日至2018年12月31日的逾期违约金按照双方签订的《全椒县商品房预售合同》规定的违约金在房屋实际交付时统一进行赔付，2019年1月1日至7月31日期间的逾期违约金按合同价款每天万分之一先行赔付，每月赔付款的时间在次月10日支付，2019年8月1日之后的每月延期交房违约金于次月10日支付赔付直至暂定的交房日期2019年11月30日。若甲方2019年11月30日仍未能具备交付条件交房，则自2019年12月1日至2020年2月29日的逾期违约金按合同价款每天万分之一点五赔付，自2020年3月1日起房屋交付逾期的违约金按合同价款每天万分之二赔付直至交付为止。 2019年6月2日，朱瑞娇向福爵房地产公司发出催促交付所购房屋使用的函，要求福爵房地产公司及时交付房屋，否则要求追究延误交房违约责任等。截止2019年11月10日福爵房地产公司向朱瑞娇支付2019年1月一10月违约金共计12360元，至今没有交付案涉房屋。 另查明，案涉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收，尚不具备交付案涉房屋的条件。朱瑞娇于2020年8月28日向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结或查封被申请人全椒福爵房地产有限公司银行账户存款596079.44元或其他等值财产。 以上事实有双方当事人、第三人当庭陈述及《全椒县商品房预售合同》、购房款票据、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款交易明细等证据在卷佐证。 本院认为，朱瑞娇与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》、《补充协议》，及双方与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》,系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如违反合同约定，应承担相应的法律责任。福爵房地产公司既未按照合同约定的日期交付房屋，亦未按照约定全面履行合同义务，自首次约定的交付房屋日期已逾期两年多时间，期间经朱瑞娇催告后仍然未能按约履行合同，且至今尚不具备交付房屋的条件，已构成根本违约，故朱瑞娇诉讼主张解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》，本院予以支持。合同解除后，朱瑞娇应协助福爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，朱瑞娇诉讼主张解除其与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，福爵房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行全椒支行和朱瑞娇。朱瑞娇从农行全椒支行贷款320000元，截止2020年8月20日，尚有本金302504.62元未归还，该本金及自2020年8月21日至实际归还之日产生的利息应由福爵房地产公司返还，利息按朱瑞娇与农行全椒支行约定的利率计算；福爵房地产公司收受朱瑞娇购房首付款92000元以及朱瑞娇已向农行全椒支行支付的本金17495.38元、利息46040.85元，应由福爵房地产公司返还朱瑞娇。福爵房地产公司违约导致合同未能实际履行，给朱瑞娇造成一定的资金占用损失，福爵房地产公司应予适当赔偿。综上，朱瑞娇诉讼主张福爵房地产公司返还首付购房款92000元及相应利息(自2017年4月11日至款项付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；福爵房地产公司返还朱瑞娇截止2020年8月20日已还农行全椒支行的贷款本金17495.38元、利息46040.85元，合计63536.23元（其中本金17495.38元自2020年8月21日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；福爵房地产公司返还农行全椒支行剩余贷款本金302504.62元及相应利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算自2019年8月21日起至实际付清之日止）,本院予以支持。 关于朱瑞娇主张的房租及房屋升值损失，因房租及房屋升值并非必然发生且应当由福爵房地产公司负担，同时福爵房地产公司在合同履行过程中已向朱瑞娇支付了部分违约金，本院对朱瑞娇诉讼主张福爵房地产公司承担上述购房款利息亦给予了支持，故朱瑞娇诉请福爵房地产公司以1500元/月的标准支付其房租损失23640元及房屋升值损失暂计150000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。案涉合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，朱瑞娇与福爵房地产公司签订的《补充协议》系双方对逾期交房违约金计算方法的约定，同时约定暂定交房日期为2019年11月30日，即解除权发生之日应为2019年12月1日，朱瑞娇行使解除权未超过法定期限，福爵房地产公司至今未交付房屋，且尚不具备交付房屋的条件，亦没有催告，处于持续违约状态，故福爵房地产公司辩称其逾期交房不构成根本违约及朱瑞娇的解除权因超过一年除斥期间已消灭等意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、原告朱瑞娇与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》及原告朱瑞娇、被告全椒福爵房地产有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除。 二、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱瑞娇购房款155536.23元及利息（以92000元为基数自2017年4月11日起、以17495.38元为基数自2020年8月21日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行贷款本金302504.62元及利息（自2019年8月21日起至实际付清之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）。 四、驳回原告朱瑞娇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3215元，保全费3500元，合计6715，由原告朱瑞娇负担1715元，被告全椒福爵房地产有限公司负担5000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈卫民 二〇二〇年九月十八日 书记员  马家良 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。