贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5247号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310883797。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110727。被上诉人（原审原告）：徐森，男，汉族，1989年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：葛艳，女，汉族，1988年8月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐森，本案被上诉人之一，系葛艳丈夫。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人葛艳、徐森商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人葛艳、徐森委托诉讼代理人谢忠明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告徐森、葛艳一审诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金1866.67元及该违约金实际占用期间的利息300元（利息以1866.67元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还各项开户费3688.00元及占用期间的利息暂计500元（利息以3688.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月11日起1计算至违约金本息清偿完毕之日止）；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款336338元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日计算至2018年11月16日暂计12949元；4.诉讼费由被告承担。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：一、关于逾期交房违约金，合同约定的交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13、14、27、28栋为2018年5月19日，11、12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效部分的不予支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登报交房日止，并且超过诉讼时效部分不予支持。该向违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之0.5计算支付，关于利息问题，逾期交房产生的就是违约金，利息无事实和法律依据；二、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转角，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回。三、原告主张的办证请求，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算，计算期限为实际收房360日后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7、8、9、10、11、12、21、22、23、24、25、26栋为2018年1月15日，13、14、27、28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。1、2、3、4栋达不到办证条件，现在只处理办证违约金。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告行为所致，被告不承担违约责任。一审认定事实：原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款336338元，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2014年12月11日，原告向被告支付各项开户费及交易费3688.00元。2017年2月21日，原告办理了入住手续。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年2月21日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有合同约定，予以支持。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2017年2月21日期间（共计113天）的逾期交房违约金，该违约金计算为336338元×0.005％×113天=1900元。原告要求被告支付违约金1866.67元，予以支持，原告主张的资金占用费，于法无据，不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2017年2月21日）起360日内（即2018年2月16日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年11月18日向原告尽到了告知义务，原告主张该项违约金至2018年11月16日，违约金计算期间为2018年2月16日至2018年11月16日，共273天，违约金为336338元×0.01％×273天=9182元，予以支持，其余部分不予支持。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3688元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的该项费用的利息问题，原告于2019年10月23日诉至法院催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐森、葛艳逾期交房违约金1866.67元、逾期办理房屋权属证书违约金9182元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告徐森、葛艳各项开户费3688元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年10月23日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告徐森、葛艳的其他诉讼请求。案件受理费141元，由原告徐森、葛艳负担61元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担80元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、各项开户费不包含在商品房建设成本中，且被上诉人主张返还各项开户费的诉讼请求已超过诉讼时效，故上诉人不应返还。同时，各项开户费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。二、被上诉人未主张返还交易费，一审判决上诉人返还，超出当事人的诉讼请求。三、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。四、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。被上诉人葛艳、徐森辩称：本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定；2.逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费及交易费”并支付利息；4.一审是否超诉讼请求判决。关于焦点1,首先，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供购房发票等必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人承担逾期办证违约义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3、4，在案证据显示，上诉人共收取被上诉人“各项开户费及交易费”3688元，被上诉人一审主张返还的费用金额亦为3688元，明显已包含“交易费”，上诉人以被上诉人未主张返还“交易费”为由，主张一审判决上诉人返还“交易费”属超被上诉人诉讼请求予以判决无事实依据。根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费及交易费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，其收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方未约定上诉人持有代收费用期间的利息，被上诉人主张支付利息于法无据。一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正。上诉人关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13713号民事判决第一、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐森、葛艳逾期交房违约金1866.67元、逾期办理房屋权属证书违约金9182元；驳回原告徐森、葛艳的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13713号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人徐森、葛艳各项开户费及交易费3688元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费141元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担80元，被上诉人徐森、葛艳负担61元；二审案件受理费282元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担242元，被上诉人徐森、葛艳负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青