重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4739号 原告：姚海于，男，1987年11月16日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：陈思西，重庆中耀律师事务所律师。 被告：李莎，女，1987年04月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告姚海于与被告李莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚海于的委托诉讼代理人陈思西到庭参加诉讼。被告李莎经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姚海于向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告将房屋过户登记至原告名下，原告在过户当日一次性向被告支付房屋剩余购房款26万元；2、依法判令被告支付原告违约金35000元；3、本案案件受理费、鉴定费用、保全费用等相关费用由被告支付。庭审中，原告姚海于撤回了民事起诉状上的其他诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2018年7月19日签订了房屋买卖合同，原告于2018年7月19日向被告支付了购房定金20000元。房屋买卖合同约定：所售房产位于重庆市北部新区XX大道XX号X栋X-X，房屋成交价为280000元。原告和被告应于银行按揭审批通过后办理该物业过户手续，原告和被告双方违约责任按市场房价30%支付违约金。现被告拒绝向原告出售案涉房屋构成违约，导致原告遭受案涉房屋在此期间的租金收益和律师服务费的实际损失，因合同30%的违约金过高，原告方基于实际损失酌情主张了3.5万元。原告为维护自身的合法权益，遂诉至本院。 被告李莎未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《房屋交易代理合同》、收条、发票、房屋产权证复印件、原告和被告于2019年2月27日、8月28日、9月6日、9月15日微信聊天记录截图，被告的微信号和手机号码1522342****在同一页面的截图（微信号：XXXXXX）、重庆增值税电子普通发票、案涉房屋的档案查询结果、中国工商银行凭证、租赁房屋合同，因被告未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，应当依法承担相应的法律后果，故本院对前述证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李莎系房屋登记的权利人。 2018年7月19日，以李莎为出售方（甲方），姚海于为买受方（乙方），重庆鼎房置业顾问有限公司为经纪方（丙方），签订《房屋交易代理合同》，约定由乙方购买甲方的房屋，房屋成交价为280000元。该合同第四条付款方式约定：（一）乙方须在签订本合约之同时支付定金20000元，该款项在甲乙双方办理过户手续时自动转为购房款或佣金......（二）乙方按揭方式支付款项：2、由乙方按银行贷款购房方式以付给甲方：（1）定金金额2万元于2018年7月19日支付；（2）首付款金额8万元于过户当日支付；（3）买方在银行的贷款金额18万元，在房交所办完此交易房屋的抵押后，房屋交易所受理三十五个工作日内，由此房屋的贷款银行一次性支付给甲方。该合同第五条权利与义务约定：1、甲乙双方应于审批通过后过户办理该物业过户手续，乙方、甲方持本人身份证原件等资料与丙方到有关部门办理过户及相关手续。该合同第六条违约责任约定:1、本协议签订后，若甲、乙双方任何一方或双方未能依本合约之条款出售或购入该物业，则毁约方须向丙方支付违约金，并赔偿丙方因追究违约方违约责任而发生律师等费用，如乙方违约，丙方有权从乙方交由丙方托管的款项中扣除上述费用，甲乙双方对此无异议。该合同第八条手写约定：①此房含大修基金金额，②按揭贷款以实际贷款金额为主，③甲乙双方违约责任按市场房价百分之三十支付违约金，④此房带租约，在未过户之前租金由甲方收取。 2018年7月19日，原告姚海于向被告李莎支付案涉房屋购房定金2万元，被告李莎出具收条一张，载明收到姚海于购买案涉房屋定金2万元。该收条收款人处李莎的联系电话载明为15223******。庭审中，原告姚海于称，其仅支付了20000元购房款，因为按照合同约定在原告的银行按揭审批通过后办理过户手续，在过户的当日支付首付款，因为被告拒绝配合办理按揭，剩余房款无法支付。 庭审中，原告姚海于举示了其与被告李莎在2019年2月27日、8月28日、9月6日、9月15日的微信聊天记录截图，被告的微信号和手机号码1522342****在同一页面的截图（微信号：XXXXX）和重庆市增值税电子普通发票，拟证明被告李莎拒绝配合原告办理案涉房屋的按揭手续和拒绝过户，要求增加费用才过户，被告李莎存在违约行为。其中，重庆市增值税电子普通发票显示，1522342****的电话号码系李莎在使用。微信号截图显示，微信号为XXXXX的电话号码为15223******。另原、被告的微信聊天记录截图显示：2019年2月27日，原告姚海于约被告签按揭，被告李莎回复“不想签”；2019年8月28日，原告姚海于询问被告李莎什么时候有空，把房屋的事情处理了，并告知被告物业打电话让签字动用大修基金和询问被告还有无物业费没有交，被告李莎于2019年9月6日回复“35万就卖”并称“低于35万不会办手续”；2019年9月15日，被告李莎通过微信向原告转账支付10000元，但显示该笔转账被退回。原告姚海于问被告李莎转账是啥意思，被告李莎回复“低于35万不得卖哈”。 庭审中，原告姚海于为证明其具备一次性支付剩余款项的能力，向本院举示了中国工商银行凭证，该凭证显示：姚海于在中国工商银行卡的账户余额为人民币261128.43元，账户状态为正常，账户种类为活期。 原告姚海于举示的加盖重庆市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的档案查询结果显示：位于重庆市北部新区XX大道********房屋（即案涉房屋）无抵押、查封。 另查明，原告姚海于在起诉时其主张的违约金请求为：请求判令被告李莎立即支付原告违约金（具体金额待鉴定后再明确，暂定12万元人民币）。在本案审理过程中，原告姚海于向本院提交《房产评估申请书》，申请对案涉房屋的市场价值进行评估，以确定双方合同中关于“甲乙双方违约责任按市场房价百分之三十支付违约金”的约定违约金金额。后原告姚海于撤回该鉴定申请，其陈述，因被告李莎的违约行为造成了我方的实际损失，有案涉房屋在此期间的租金收益和因被告李莎拒绝过户案涉房屋而产生的律师费为证，因合同约定的市场房价百分之三十的违约金过高，我方基于实际损失酌情主张了3.5万元。 原告姚海于举示的被告李莎与案外人何素秋在2016年6月4日签订的《房屋租赁合同》显示，李莎将案涉房屋出租给何素秋，租赁期限为6个月，自2016年6月4日至2016年12月4日，月租金为1100元。姚海于陈述，案涉房屋现在是租客在使用，租金是支付给被告李莎的。 2019年9月11日，原告姚海于因本案纠纷与重庆中耀律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所提供法律服务，支付律师服务费8000元。重庆中耀律师事务所于2019年10月11日向姚海于开具重庆市增值税普通发票一张，载明姚海于向重庆中耀律师事务所支付律师咨询、法律服务费8000元。 本院认为：原告姚海于与被告李莎在2018年7月19日签订的《房屋交易代理合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。 关于房屋过户。根据《房屋交易代理合同》的约定，原告姚海于和被告李莎应在案涉房屋的银行按揭贷款审批通过后到相关部门办理过户手续，在过户当日姚海于向李莎支付首付款8万元，剩余的贷款18万元由贷款银行一次性支付给李莎。因原告姚海于系以按揭贷款的方式购买案涉房屋，被告李莎应配合姚海于办理案涉房屋的按揭贷款手续，但从双方在2019年2月27日的微信聊天记录可以看出，当姚海于提出约时间去签按揭时，李莎表示“不想签”，即拒绝配合姚海于办理案涉房屋的贷款审批，被告李莎构成违约。后被告李莎在2019年9月6日的微信聊天中表示“35万就卖”、“低于35万元不会办手续”，在2019年9月15日的微信中准备将姚海于支付的定金退还并表示“低于35万不得卖哈”，属于单方面变更合同约定的房屋总价款，且明确表示拒绝履行合同，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告姚海于有权要求被告李莎承担继续履行的违约责任。现原告姚海于表示愿意一次性支付剩余购房款以继续履行合同，符合法律规定，姚海于举示的中国工商银行凭证可证明其具备一次性支付剩余购房款的能力，且案涉房屋亦不存在抵押、查封等权利限制，故原告姚海于要求被告李莎协助其将案涉房屋过户登记至姚海于名下，原告姚海于在过户当日一次性向被告支付案涉房屋剩余购房款26万元，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金。如前所述，被告李莎拒绝配合原告姚海于办理案涉房屋的按揭贷款手续以及拒绝以合同约定的成交价出卖案涉房屋的行为，构成违约，根据《房屋交易代理合同》第八条的约定，被告应当按照案涉房屋市场价的30%向原告支付违约金。案涉房屋市场价即便以双方合同成交价28万元确定，则被告李莎应支付违约金8.4万元（28万元×30%），在本院已支持原告姚海于主张的房屋过户的诉请，合同约定的该违约金标准较高。从双方合同约定可以看出，案涉房屋过户之前的租金收益由被告李莎收取，而李莎拒绝配合办理签按揭手续至今已达一年半时间，同时，被告李莎拒绝配合办理按揭贷款手续、拒绝以合同价出售案涉房屋导致原告姚海于以一次性支付房款的方式购买案涉房屋必然会给其造成损失，原告姚海于亦举示证据证明其因本案诉讼支出律师费8000元，综合考虑以上事实，原告姚海于主张的违约金3.5万元具有合理性，且低于双方在《房屋交易代理合同》中约定的“房屋市场价的30%违约金”标准，故原告要求被告李莎向其支付违约金3.5万元，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李莎在本判决生效后五日内协助原告姚海于将房屋过户登记至原告姚海于名下；原告姚海于在该房屋过户当日向被告李莎一次性支付剩余购房款260000元； 二、被告李莎在本判决生效后五日内向原告姚海于支付违约金35000元； 三、驳回原告姚海于的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2860元，依法减半收取1430元，由被告李莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇二〇年九月九日 书记员  陈 源