湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初5087号原告:胡家瑞,男,汉族,2011年12月18日出生，住址湖北省咸宁市咸安区,法定代理人:胡某,男,汉族,1980年5月14日出生,住址湖北省咸宁市咸安区,系原告胡家瑞父亲。委托诉讼代理人:张文娟,湖北昕明律师事务所律师。被告:咸宁市广泰置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉潜山路26号(现办公地址：咸宁市咸安区鱼水路247号)。法定代表人:陈朝阳。被告:王领先,男,汉族,1962年11月1日出生,住址湖北省武汉市新洲区,系咸宁广泰国贸商业管理有限公司注销前公司股东兼法定代表人。被告：杨佑元，男，汉族，1961年2月3日出生，住址湖北省浠水县，系咸宁广泰国贸商业管理有限公司注销前公司股东兼公司经理。原告胡家瑞诉被告咸宁市广泰置业有限公司(以下简称广泰公司)、被告王领先、被告杨佑元房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡家瑞的法定代理人胡某及其委托代理人张文娟到庭参加诉讼，被告广泰公司、被告王领先、被告杨佑元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡家瑞向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告广泰公司的商品房买卖合同关系。二、请求判决解除原告与被告王领先、被告杨佑元经营的广泰国贸商业管理有限公司签订的从合同《产权商铺委托经营管理合同》。三、判令被告广泰有限公司立即退还原告购房款279279元，并按照已付购房款日万分之二的标准赔偿原告自缴纳购房款之日起至本案起诉之日止的违约金45008元，后续违约金按照以上标准从2019年11月11日起继续计算至本案执行完毕之日止。四、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月25日，原告购买被告广泰公司开发的位于原咸宁公汽公司地段“咸宁国贸（亲亲时尚广场）”2127号商铺，建筑面积11.46平方米，商铺总价款为279279元，双方口头达成购买广泰置业公司一致意见但没有签订《商品房买卖合同》。在被告广泰公司的组织下，原告将案涉商铺委托给第三方咸宁广泰国贸商业管理有限公司经营，并签订《产权商铺委托经营管理合同》，约定原告购买的商铺委托其管理经营，每年租金22342元，前三年租金原告不收取，直接抵扣购房款，并由被告广泰公司出具书面《担保函》担保，担保此后的租金收入，并约定相关违约责任。合同签好之后，原告扣减前三年的租金，再享受被告广泰公司购房相关优惠政策后，向被告广泰公司支付了购房款220631元。由于被告广泰公司未与原告签订书面《商品房买卖合同》，亦未约定为原告办理所购商铺的房屋所有权证的时间。但双方构成事实上的买卖合同关系。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告广泰公司依法应当在合同签订之日起，90日内办理房屋所有权证。此后，原告多次要求被告交付不动产，并且办理相关产权证书，但被告均置之不理，原告对于购买的“2127号商铺”位于何处，全然不知，没有权属凭证，没有买卖合同，亦没有商铺的位置图纸。被告广泰公司的行为已构成了根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条、第十九条的规定，被告广泰公司依法应当承担违约责任。根据被告广泰公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》以及经过咸宁仲裁委员会生效的仲裁裁决书来看，买卖合同中的相关约定，若被告广泰公司违约应当按照已付购房款的万分之二按照向买受人支付违约金。另外，在被告广泰公司与咸宁广泰国贸商业管理有限公司是关联公司，咸宁广泰国贸商业管理有限公司的股东及法定代表人也是被告广泰置业公司的股东。同时，咸宁广泰国贸商业管理有限公司在双方签订的经营管理期限内，即2018年6月28日向工商登记部门提交了公司注销登记申请，公司也于次日登记注销，咸宁广泰国贸商业管理有限公司在公司没有实际清算之前违法注销，公司的股东即被告王领先、被告杨佑元应当对公司的债务承担连带清偿责任。为此原告多次找被告协商办理产权证及赔偿违约金事宜未果，诉至本院请求判如所请。被告广泰公司、被告王领先、被告杨佑元经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。本院通过对证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，对本案认定以下事实：2016年12月25日，原告胡家瑞与被告广泰公司达成口头协议，原告购买被告广泰公司开发的位于原咸宁公汽公司地段“咸宁国贸（亲亲时尚广场）”2127号商铺，建筑面积11.46平方米，协商商铺的总价款为306826元，优惠后单价每平方米24369元，总价279279元。同一天原告在被告广泰公司的安排下与其关联企业咸宁广泰国贸商业管理有限公司签订《产权商铺委托经营管理合同》，约定原告将购买的2127号商铺委托其管理经营，营运管理期限为10年，即2017年7月1日至2026年6月30日止，每年租金22342元，前三年作为市场培育期无需向原告支付租金及收益。被告广泰公司向原告承诺，前三年的租金部分款项直接抵扣购房款，折抵后双方约定购房款的单价为每平方米19252元，原告购买该商铺的总价款为220631元。被告广泰公司向原告出具书面《担保函》担保，承诺咸宁广泰国贸商业管理有限公司在管理经营期内没有按照委托经营合同的约定按时支付基本租金和增值租金时由被告广泰公司先行支付，并约定相关违约责任。以上合同签后，原告依约向被告广泰公司支付了定金20000元，购房款200631元，共计220631元。另查明，咸宁广泰国贸商业管理有限公司与被告广泰公司为关联企业，咸宁广泰国贸商业管理有限公司于2018年6月28日向工商登记部分申请了注销登记，次日工商部份核准了其注销申请,被告王领先、杨佑元系咸宁广泰国贸商业管理有限公司注销前的股东。原、被告双方因至今未签订书面的商品房买卖合同，原告多次找被告广泰公司协商办证要求处理相关事项未果，由此产生纠纷，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。以上事实,由当事人陈述、原告身份证复印件、被告工商信息资料、被告身份证复印件、《咸宁国贸（亲亲时尚广场）认购书》、购房收款收据及银行流水单、《产权商铺委托经营管理合同》、仲裁申请书、《商品房买卖合同》、仲裁裁决书、以及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告胡家瑞与被告广泰公司之间达成的口头商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且原告按照约定价格向被告广泰公司支付了相对应的购房款，双方实际形成了商品房买卖合同关系，合法有效，依法予以保护。原告在付清商铺全款后与咸宁广泰国贸商业管理有限公司签订了《产权商铺委托经营管理合同》，也是当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法予以确认。因被告广泰公司与原告胡家瑞至今未签订商品房买卖合同，原告胡家瑞主张解除双方之间商品房买卖合同关系及返还购房款的诉求，本院予以支持。双方没有明确约定办证时间，故原告主张违约金的诉求不予支持。原告与咸宁广泰国贸商业管理有限公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》，属于商品房买卖合同的从合同，原告解除了与被告广泰公司买卖合同，该从合同已无法实际履行，因此对于原告主张解除与咸宁广泰国贸商业管理有限公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》的诉求，本院予以支持。咸宁广泰国贸商业管理有限公司在与原告签订《产权商铺委托经营管理合同》后，在合同约定的经营管理期间内注销了公司，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条的规定，公司违法注销，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。综上，为维护社会正常的经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第二百五十三条规定，缺席判决如下：一、解除原告胡家瑞与被告咸宁市广泰置业有限公司之间的商品房买卖合同关系。二、解除原告胡家瑞与咸宁广泰国贸商业管理有限公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》，因咸宁广泰国贸商业管理有限公司企业法人注销，《产权商铺委托经营管理合同》中的权利与义务由被告王领先、被告杨佑元承担。三、被告咸宁市广泰置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告胡家瑞已付购房款220631元及利息（利息以220631元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年12月26日起计算至实际履行完毕之日止）。四、驳回原告胡家瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6434元，减半收取3217元，由被告咸宁市广泰置业有限公司负担3000元，由原告胡家瑞负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇二〇年九月二十五日书记员 陈天艳