重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0105民初17092号 原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街******，统一社会信用代码91500108671008679M。 法定代表人：张书兵。 委托诉讼代理人：蒋明芬，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张杰，男，系该公司员工。 被告：王均，男，1978年3月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告：刘高红，女，1982年8月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：王均，男，住重庆市涪陵区马鞍新阳****附**，系刘高红配偶。 原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与被告王均、刘高红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托诉讼代理人蒋明芬、张杰，被告王均及其作为被告刘高红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告王均、刘高红支付原告物业管理费1434.69元，违约金1006.99元，总计2441.68元。事实和理由：原告与重庆市江北区石马河悠哉悠宅小区业主委员会（以下简称悠哉悠宅小区业委会）签订《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》，约定由原告为悠哉悠宅小区提供物业服务，物业费为1.5元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。原告自2019年1月20日起为悠哉悠宅小区提供物业服务，二被告却拒绝支付2019年1月20日至2020年4月期间的物业费，原告有权依据合同约定收取违约金。原告多次催收均未果，故提起本案诉讼。 被告王均、刘高红答辩，称对未交费期间和未交费物业费用无异议，但认为在原告正确履行物业服务义务之前，被有权拒绝支付物业服务费用，理由如下：1.原告未按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约；2.原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》严重违反法律法规，该合同无效；3.小区公共收益未公示，流向不明；4.根据《合同法》第67条之规定，原告提供的服务一直不符合合同约定，被告有权拒绝支付物业服务费。 本院经审理查明事实如下：2019年1月19日，原告（乙方）与悠哉悠宅小区业委会（甲方）签订《物业服务代管临时合同》，主要约定：代管服务期限自2019年1月19日起至业主委员会与新的物业服务公司签订合同时为止。物业服务费维持本项目原物业服务费收费标准不变（1.5元/平米包干）。代管期间小区业主按月向乙方足额缴纳物业服务费及公摊费。 2019年6月14日，原告（乙方）与悠哉悠宅小区业委会（甲方）签订《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》，主要约定：由乙方为坐落于重庆市江北区石马河街道的悠哉悠宅小区提供物业管理服务。甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；物业档案资料管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。物业服务收费标准采取包干制（一费制）方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为1.5元/月/平方米，商业物业的物业服务费为2.8元/月/平方米，车位服务费（地下车库（地下车库/个/月。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳物业服务费用。合同期限为4年，自2019年6月1日起至2023年5月30日止，合同期届满三个月前，甲方应就物业服务合同续签事宜书面通知乙方，本合同期满，乙方服务达到相关约定要求时，乙方具有优先续签权，合同内容可根据现场情况重新约定，新物业服务合同生效时，本合同终止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三标准的违约金。前述合同于2019年6月26日取得重庆市江北区住房和城乡建设委员会出具的物业服务合同备案证明。 另查明，原告自2019年1月20日起为涉讼小区提供物业管理服务至今。被告王均、刘高红系重庆市江**悠哉悠宅小区**X-X房屋的权利人，该房屋建筑面积为62.16平方米。2019年11月20日原告向二被告邮寄送达了物业管理服务费催收函，2020年3月15日、2020年5月18日原告于二被告入户门处张贴缴费通知。被告王均、刘高红未交纳原告主张期间的物业服务费。 以上事实，有《物业服务代管临时合同》、《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》、物业服务合同备案证明、《电梯日常维护保养合同》、《悠哉悠宅小区生化池及公共排污管道清掏、维护合同》、《悠哉悠宅生活垃圾清运协议》、来访人员登记表、班长值班记录表、岗位值班记录表、服务照片、物业管理服务费催收函、缴费通知、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 庭审中，被告提交照片、视频资料，拟证明原告物业服务不到位，没有达到三级标准，小区内篮球场用于摆摊做生意。原告质证，认为视频记录的只是业主与保安发生了争吵，涉事保安已作开除处理，合同对小区共有收益进行了明确约定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告依据其与悠哉悠宅小区业委会签订的《物业服务代管临时合同》、《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》为涉讼小区提供了物业管理服务，原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系，被告作为涉讼小区业主之一，应按照合同约定的物业服务费标准交纳物业服务费，且庭审中被告对原告主张的尚欠物业服务费金额予以认可，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告向被告主张违约责任的问题。本院认为，原告提出该诉求系依据《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》，但该合同约定违约金计算标准明显过高，本院综合考虑被告违约行为持续时间、主观恶意等因素酌情予以调整，对原告主张的违约金按照143.47元（尚欠物业服务费1434.69元*10%）予以支持。 关于被告未能交纳物业服务费的答辩能否成立的问题。结合被告的答辩意见和举示的照片、视频资料分析，本院评述如下：1.关于《重庆市江北区悠哉悠宅物业服务合同》效力问题。被告辩称，涉案小区业委会在选聘物业服务企业时未依照相关规定召开业主大会并通过公开招投标的方式进行选聘，原告也未按照程序进行竞标，前述合同无效。本院认为，原告基于对涉案小区业务会的合理信赖与其签订物业服务合同，原告并无审核义务，该合同成立并有效，被告若对涉案合同的效力有异议，可另行诉讼确认涉案合同的效力。2.关于《合同法》第67条规定、小区公共收益公示的问题。被告辩称自己有先履行抗辩权，原告履行合同不符合约定，且未对小区公共收益进行过公示，被告有权拒绝履行义务。本院认为，履行类抗辩权是基于对方不履行义务或不履行主要义务，被告在享受物业服务的过程中，有权利监督和要求原告针对性地予以改进和完善物业服务，要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，不宜以服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，形成对其他依约交纳物业服务费的业主不公平的局面，易形成恶性循环，不利于小区和谐共处。同时原告在服务过程中应多听取业主及物业使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时改善服务关系，促进彼此共同发展。 综上，原告凯美物业公司的诉讼请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王均、刘高红于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2019年1月20日至2020年4月30日的物业服务费1434.69元、违约金143.47元； 二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王均、刘高红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 郭雪妍 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 谭寅凤 书 记 员 田凤丽