四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1036号 原告：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县月珠南街**。 法定代表人：李番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符怡雯（该公司员工），女，1989年3月31日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：刘玉兵（该公司员工），男，1990年7月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：李红林，男，1980年2月9日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告洪雅置地房产开发有限公司（以下简称置地公司）与被告李红林商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李番及委托诉讼代理人符怡雯未到庭，原告委托诉讼代理人刘玉兵到庭参加诉讼。被告李红林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、SD2-335《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件；2、判令被告归还原告代存的按揭款及被农业银行洪雅支行暂扣的保证金共计30220.46元；3、判令被告向原告支付违约金77993元；4、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年10月13日，被告李红林购买由原告开发建设的时代帝景2号楼1单元20楼05号住房，合同工总价款为389967元，其中向中国农业银行股份有限公司洪雅支行（下称“农行洪雅支行”）按揭贷款230000元，农行洪雅支行于2014年10月22日发放贷款，被告应自2014年11月起每月向农行洪雅支行缴存按揭款约1930元。自2018年4月起，被告未再向农行洪雅支行缴存按揭款。由于原告负有连带保证责任，农行洪雅支行要求原告为被告代存的按揭款及农行洪雅支行扣除原告相应的保证金共计30220.46元。截至原告起诉时，被告违约已达28个月。经原告多次催收，被告仍拒不按约归还原告被扣除的保证金及代存的按揭款，并一直未向农行洪雅支行缴存按揭款。为维护自己的合法权益，原告故诉至法院。 被告李红林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院递交书面的答辩状和证据，视为自动放弃答辩和举证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下： 2014年10月13日，原告作为出卖人（甲方），被告作为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、乙方向甲方购买由甲方开发建设的置地.时代帝景2号楼1单元20楼5号商品房，房屋建筑面积72.22平方米，合同总价款389967元；2、按揭银行：中国农业银行股份有限公司洪雅县支行，按揭期限15年；3、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的41.02%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司洪雅县支行银行或住房公积金管理机构借款支付；4、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；5、交付条件：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。原告在合同出卖人处加盖公司公章，被告在合同买受人处签名捺印。该合同第十六、十七页同时载明房屋平面图等七项合同附件。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同补充协议（住宅）》（合同编号：SD2-335）。该补充协议主要对按揭付款贷款、房价、房屋交付、房屋质量、装修装修、设备标准、合同解除等条款进行补充约定。其中，第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。原告在该补充协议甲方处加盖公司公章，被告在乙方处签名捺印。 上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》签订后，被告向原告支付了首付款159967元，剩余的房款230000元，由被告向中国农业银行股份有限公司洪雅支行（以下简称农行洪雅支行）办理了按揭贷款。 自2018年4月起，被告未再向农行洪雅支行缴存按揭款，至原告起诉时，原告作为保证人被扣收保证金（即原告为被告代存的按揭款）共计30220.46元。截止2020年9月3日，被告已归还农行洪雅支行按揭款本金65121.35元，扣除原告代其归还的30220.46元，被告实际已归还农行洪雅支行按揭款本金34900.89元。 同时查明，被告已交纳案涉房屋的契税、维修基金等办证相关费用共计11879元。 上述事实，有《商品房买卖合同》《合同补充协议（住宅）》、六份银行业务凭证、《关于李红林房屋付款情况的说明》以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 但是，被告自2018年4月起未再向农行洪雅支行缴存按揭款，至原告向本院提起诉讼时，已连续违约28个月。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任中约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。虽然原告在起诉前未书面通知被告解除合同，但是在本院向被告送达本案的起诉状副本等材料时，视为原告向被告发出了书面的解除合同通知。至本案开庭时，被告未向本院提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为未对该解除合同通知提出异议。 同时，被告连续28个月的违约行为表明其长期怠于履行合同义务，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、SD2-335《合同补充协议（住宅）》以及有关附件的诉讼请求，本院依法予以支持。 案涉合同解除后，原、被告双方在合同中的权利义务终止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告已经交纳的房屋首付款159967元，按揭款本金34900.89元及办证相关费用11879元应当由原告退还被告，原告无权再要求被告归还被银行扣收的保证金。故对原告要求被告归还被农行洪雅支行暂扣的保证金30220.46元的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，《合同补充协议（住宅）》第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。本案中，被告已远超两个月未向按揭银行缴纳按揭款，应当承担相应的违约责任，故原告提出违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但被告的违约行为导致原告的直接损失即原告被扣收的按揭保证金的资金占用利息损失，除此之外原告未提供证据证明有其他损失，故本院认定合同中约定违约金为案涉房屋总价款的20%过高，应依法予以调减，本院调整违约金为被扣收保证金的20%，即30220.46元╳20%=6044元（已四舍五入）。 因被告未到庭参加诉讼，如有异议可另行主张权利。 本案中原告主张诉讼费用应当由被告承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，对原告置地公司符合法律规定部分的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告洪雅置地房产开发有限公司与被告李红林于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》、SD2-335《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件； 二、由被告李红林在本判决生效之日起十日内一次性支付原告洪雅置地房产开发有限公司违约金6044元； 三、驳回原告洪雅置地房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1232元，由原告洪雅置地房产开发有限公司负担278元，被告李红林负担954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二〇年九月二十九日 书记员  杨仕梅