云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1083号上诉人（原审原告）：曲靖市滇业物业服务有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城**。法定代表人：赵洪才，总经理。委托诉讼代理人：安波。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡宪威，男，汉族，1972年2月19日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：柴林，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曲靖市滇业物业服务有限公司（以下简称滇业物业）与被上诉人胡宪威房屋租赁合同纠纷一案，滇业物业不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初66号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭审理。上诉人滇业物业的法定代表人赵洪才及该公司委托诉讼代理人安波，被上诉人胡宪威的委托诉讼代理人柴林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滇业物业上诉请求：1.依法查明滇业物业的主体适格基本事实，并依法判决支持滇业物业在一审提出的全部诉讼请求；2.判令由胡宪威承担本案一、二审的全部诉讼费用。理由为：1.原审法院回避其与麒麟区法院已经作出多份生效裁判文书所确认的事实；2.原审法院在评判滇业物业是否是适格主体的论述中前后矛盾；3.既然原审法院认定主体不适格，最终又采用判决方式驳回诉讼请求错误。胡宪威答辩：本案应当驳回上诉人的起诉。理由为：1.上诉人不是本案适格诉讼主体，曲靖莹兴物业管理有限公司（以下简称莹兴物业）是基于滇东商城一楼全体业主的授权于2013年11月18日与答辩人签订《滇东商城商铺租赁合同》将滇东商城一楼面积为5572平方米的商铺出租给答辩人使用，莹兴物业仅是签约代理人，受领房屋租金和物业管理费的是滇东商城一楼全体业主，上诉人不是合同权利人，无权向答辩人主张合同权利；2.答辩人与上诉人之间么有就租赁问题或物业管理问题形成过任何形式的合同关系；3.虽然滇东商城业主大会或者第三届业主委员会解除了与莹兴物业的合同，但该合同的解除效力并不当然及于租赁合同；4.上诉人于滇东商城第三届业主委员会签订的合同并未约定物业管理费的标准，同时该合同还约定物业管理费归全体业主所有，故上诉人无权向答辩人主张权利；5.上诉人没有证据证明涉案租金、物业管理费的起诉得到一楼业主的授权，以其名义起诉；6.2017年2月19日滇东商城一楼全体业主分别于莹兴物业以及答辩人签订了《滇东商城一楼物业租赁三方协议书》，共同确认前述《滇东商城商铺租赁合同》的效力持续至租期届满，并再次明确了租金及物业管理费的收取和发放由莹兴物业进行，上述约定合法有效；7.答辩人自承租涉案商铺至今按时、足额支付租金与物业管理费，一楼业主也没有任何异议。滇业物业向原审法院提出的诉讼请求：1.判令胡宪威继续履行《房屋租赁合同》并支付2015年12月10日至2018年12月31日止应付给滇业物业的房屋租金人民币9672039.3元；2.判令胡宪威应支付给滇业物业2015年12月10日至2018年12月31日止的物业管理费人民币5503561.5元；3.判令胡宪威因未履行支付租金应支付滇业物业的迟延履行金人民币9751922.4元（上述1-3项合计人民币24933523.2元）；4.判令胡宪威承担本案的全部诉讼费用。原审经审理确认如下法律事实：2009年12月26日滇东商城业主委员会经曲靖市建设备案登记成立，之后于同日427户业主通过《滇东商城管理规约》等规则并向相关部门报备。后滇东商城业委会于2010年3月21日与莹兴物业签订了《滇东商城物业服务合同》，授权莹兴物业对滇东商城l-4楼建筑面积28000平方米的商业用房进行统一管理、招商招租、与各商家签订租赁合同、代收租赁费款项及代扣租赁税款、发放业主租金等，同时该合同还约定莹兴物业向业委会收取年租金l5％的物业管理费；该合同还就其他内容进行了约定。莹兴物业于2013年11月18日与胡宪威签订了《滇东商城商铺租赁合同》，该合同对租期、租金、物业管理费标准等进行了约定。2015年4月11日滇东商城选举产生了滇东商城业委会，于2015年4月29日经曲靖市麒麟区住房和城乡管理局予以备案。经原审法院于2018年7月5日作出（2018）云03民终200号民事判决解除了滇东商城业委会与其莹兴物业签订的《滇东商城物业服务合同》。2015年12月1日滇东商城业委会与滇业物业签订了《滇东商城物业服务合同》。滇业物业及滇东商城业委会与胡宪威就收取房屋租金进行沟通未果，故滇业物业诉至原审法院，请求判如所请。原审法院认为：1.关于滇业物业的主体资格问题。本案为房屋租赁合同纠纷，其主张与被告存在房屋租赁合同关系，需证明其对房屋拥有所有权或取得房屋所有权人的授权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”滇业物业所提交的证据既不能证明其系案涉房屋的所有权人，也不能证明其取得了所有权人的授权向他人出租案涉房屋，故滇业物业的主体不适格。因滇业物业不是本案适格的主体，所以其向胡宪威主张支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求也就失去了法律及事实基础，故对滇业物业主张胡宪威支付房屋租金及迟延履行金的诉讼请求不予支持。2.关于胡宪威是否应当向滇业物业支付物业管理费的问题。滇业物业作为物业服务企业与滇东商城业委会签订了《滇东商城物业服务合同》，有权按照合同的约定收取物业服务费，但双方所签订的《滇东商城物业服务合同》中并未对物业服务费用的收取标准进行明确约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故滇业物业未能提供证据证明其收取物业服务费的标准，故滇业物业主张胡宪威应当支付2015年12月10日至2018年12月31日止的物业管理费人民币5503561.5元的诉讼请求没有事实依据，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告曲靖市滇业物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币166468元，由原告曲靖市滇业物业服务有限公司负担。”二审中，上诉人滇业物业提交以下证据：第一组：1.滇业物业2018年10月25日向云南电网有限责任公司曲靖麒麟供电公司《请求变更缴费账户名称的说明》一份1页；2.2018年10月30日云南电网有限责任公司曲靖麒麟供电公司向滇业物业《非居民客户变更用电业务申请表》《客户用电受理回执》二份2页；3.2019年5月21日滇业物业与曲靖云电阳光配售有限公司签订的《电力市场交易代理合同》一份9页，《电力市场化交易授权委托协议书》一份6页；4.曲靖云电阳光配售有限公司向滇业物业送达部分（2019年08月、10月）的电费通知单两份18页；5.2018年10月31日滇业物业与曲靖市城市排水总公司签订的No0007806《合同书》一份2页；6.曲靖市供排水公司向滇业物业出具部分水费及污水处理费用通知单（2109年第3月、6月、7月、9月）5页；7.滇业物业与曲靖旺洁家政服务公司在2019年2月15日的《现场验收单》以及施工现场图片7张和发票和收据7张共计15页；8.2020年7月24日滇业物业与曲靖市麒麟区阳春苗圃签订的《合同》及在阿诗玛社区在创维卫生城市要求美化环境的部分照片及支出的费用23页；9.麒麟区廖廓街道阿诗玛社区居民委员会在2020年7月27日、8月5日、7日送达的《创建全国文明城市重点任务交办暨问题整改通知书》三份3页。欲证明：上诉人滇业物业自与曲靖市滇东商城（第三届）业委会与2015年12月1日签订《滇东商城物业服务合同》之后，对滇东商城1-4楼28000平方米的物业进行了实际的管理。前述提供的证据仅为部分证据。第二组：10.曲靖市中级人民法院（2020）云03民终880号民事裁定书一份8页。欲证明：该终审裁定书再一次说明被上诉人所承租滇东商城2楼的商铺，莹兴物业对该商铺不具有收取物业管理费和商铺租金的主体资格。第三组：11.2020年5月2日滇业物业及曲靖市滇东商城（第三届）业主委员会《关于曲靖市中级人民法院（2019）云03民初65号、66号、67号民事判决书的举报信》一本。欲证明：上诉人滇业物业是滇东商城427户业主出资设立的公司，且有滇东商城（第三届）业委会的授权，对滇东商城1-4楼28000平方米的商铺的物业管理，具有收取租金和物业管理费用主体资格。由曲靖中院及麒麟区人民法院作出的生效判决和裁定予以证明。补充证据两组：第一组证据：1.被上诉人胡宪威经营的曲靖时利和通讯服务公司在2015年9月7日向曲靖市滇东商场第三届业主委员会送达《公函》一份；2.被上诉人胡宪威经营的曲靖时利和通讯服务公司在2015年12月10日、12月16日向曲靖市滇东商场第三届业主委员会及上诉人送达的《公函》二份。欲证明：被上诉人胡宪威在明知滇东商场业主委员会终止莹兴物业管理和收取租赁标的物的租金委托及授权，同时并授权、委托上诉人滇业物业管理和收取标的物租金之后，仍然将物业管理费及租金支付给曲靖莹兴物业管理公司的事实。第二组：3.被上诉人胡宪威经营的曲靖时利和通讯服务公司在2018年12月7日向上诉人致函的《申请》一份；4.2018年12月9日曲靖市滇东商场第三届业主委员会和上诉人向被上诉人胡宪威送达的关于支付滇东商场物业管理费等费用的事宜的《公函》，已于2018年12月11日被上诉人的工作人员蒋亚娟签收一份；5.2018年12月22、31日上诉人向被上诉人胡宪威（曲靖时利和通讯服务公司）送达的关于支付水、电费《公函》，已于2018年12月11日被上诉人的工作人员蒋亚娟签收二份；6.2019年1月30日、2019年7月15日上诉人向被上诉人胡宪威（曲靖时利和通讯服务公司）签订的《滇东商场时利和用电改户和滇业物业代交时利和公司电费协议》两份；7.上诉人在2019年3月-11月份向被上诉人胡宪威（曲靖时利和通讯服务公司）催缴水费的《通知》10份。欲证明：上诉人向被上诉人追要物业管理费及租金和水、电费的事实。胡宪威质证：针对第一组证据1：该证据系上诉人单方制作，三性不认可，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。证据2：对《非居民客户变更用电业务申请表》和《客户用电受理回执》真实性认可，关联性不认可，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。《申请表》未经原客户莹兴物业盖章确认，变更事项属于上诉人单方变更。对《电力市场交易代理合同》《授权委托协议书》，证据三性不认可，与被上诉人无关，被上诉人单独申请了用电户号，签订有独立的供用电合同。被上诉人2018年11月27日向供电局提出分户申请，2019年4月15日实现独立用电，也不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。证据4：对《电费通知单》的用户名称为曲靖时利和通信服务有限公司（胡宪威）的《电费通知单》的证据三性予以认可，证明被上诉人单独申请用电户号后，独立向供电单位支付电费的事实。对其他《电费通知单》证据三性不认可，与被上诉人无关。不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。证据5：对《合同书》真实性、合法性认可，不认可关联性，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。证据6：对《费用通知单》真实性、合法性认可，不认可关联性，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。水费由实际用水人承担，在上诉人垫付水费后，被上诉人应承担的水费已实际支付给上诉人。证据7：对《现场验收单》、图片、发票、收据证据三性不认可，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。《现场验收单》记载的开工时间为2019年2月14日，完工时间为2019年2月15日，工程内容为化粪池清理、管道疏通，但是图片、发票、收据的时间与《现场验收单》的时间不吻合，证据之间不能做到相互印证，不能证明上诉人实施了化粪池清理、管道疏通行为。证据8：对《合同》、照片、费用发票证据三性不认可，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。合同的签订与履行、费用的支出均未经法定的代行业委会职责的居民委员会、或业主代表、或被上诉人的确认，合同、照片、费用发票等三类证据之间不能做到相互印证，合同、照片、费用发票相互之间没有因果关系，不能证明上诉人实施了管理行为。合同与照片反映的区域不在被上诉人承租的滇东商城一楼范围内，与被上诉人无关。证据9：对《整改通知书》真实性认可，关联性不认可，不认可上诉人实施物业管理行为的证明目的。三份整改通知书要求整改的区域不包括被上诉人承租的滇东商城一楼，与被上诉人无关。针对第二组证据：曲靖中院（2020）云03民终880号《民事裁定书》，证据三性认可。880号案与本案当事人地位、案由、诉争标的、诉争事由完全一致，根据880号生效裁定驳回莹兴物业要求支付租金与物业管理费的起诉的理由“莹兴物业不是案涉房屋所有权人，…不能认定莹兴物业为当事人，其不具有主体权利，在诉讼中未得到授权以自己的名义进行诉讼”（裁定书第7页倒数9行至第5行）、“莹兴物业不是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，作为本案一审原告进行诉讼主体不适格”（裁定书第8页第一段），本案上诉人同样属于诉讼主体不适格，应当裁定驳回本案上诉人的起诉。针对其第三组《举报信》证据三性不认可，不认可上诉人证明目的。上诉人诉讼主体不适格。补充证据第一组：对其真实性、合法性认可，关联性不认可。不能证明上诉人对被上诉人承租的滇东商城的物业实施物业管理的事实。补充证据第二组：三性均予以认可。证实被上诉人已经进行了分户用电，单独向供电局支付电费。至于上诉人垫付的水费已经由被上诉人据实与上诉人结算并进行支付，因而不能证明上诉人对被上诉人承租区域实施物业管理行为的事实。被上诉人胡宪威提交以下证据：第一组证据：1.授权委托书及主体、身份资料；2.第三方用电搭接协议；3.供用电合同（高压）。欲证明：被上诉人于2018年11月27日向供电局申请分户用电，2019年4月15日签订《第三方用电搭接协议》和《供用电合同（高压）》，证明被上诉人独立用电的事实。第二组证据：收付电费协议。欲证明：被上诉人独立支付电费的事实。滇业物业质证：对证据的真实性无异议，对其关联性有异议。对其欲证明的证明目的不予认可，第一组证据不能证明他与供电部门用电的独立关系。对第二组证据，不认可其证明目的。对于以上证据，本院将结合争议焦点一并予以评析。二审另查明：胡宪威承租的涉案房屋系翟雪等116位业主所有，上述业主出具《授权委托书》给滇东商城业主委员会，授权滇东商城业主委员会成立莹兴物业对商城进行管理、经营以及招商、招租并与商家签订租赁合同等事宜。2017年各产权人与莹兴物业签署《滇东商城一楼物业服务协议》解除了业主向滇东商城业主委员会的委托，但该协议中亦明确记载租金的收取及分配由莹兴物业提供数据后经一楼业主自治会审核确认后收取，并由莹兴物业在收取后20日内向各产权人转付租金。莹兴物业出具房租计算表及明细，表明其已将胡宪威支付的租金按照约定支付给了各业主。另，原审法院在认定法律事实时，将莹兴物业与胡宪威签订的《滇东商城商铺租赁合同》时间认定错误，本院审查后将该合同的签订时间认定为2013年11月18日。本案二审的争议焦点：1.就租金而言上诉人滇业物业是否是适格原告。2.滇业物业提出的诉讼请求是否有事实及法律依据。第一，关于就租金而言上诉人滇业物业是否是适格原告的问题。滇业物业在本案中主张要求胡宪威向其支付租金依据的是在莹兴物业与滇东商城业主委员会前于2010年3月21日签订了《滇东商城物业服务合同》的前提下，2013年11月18日莹兴物业与胡宪威签订的《滇东商城商铺租赁合同》所约定的内容。滇业物业在诉讼中主张，虽然其不是上述《滇东商城商铺租赁合同》的签订者，但根据《滇东商城管理规约》的规则，2015年4月11日滇东商城选举产生了第三届业主委员会并于同月29日备案，该业委会根据授权解除前述《滇东商城物业服务合同》，并成立滇业物业对滇东商城进行管理、招租、收租等。本院认为，滇业物业以上述理由提出要求胡宪威向其支付租金的诉讼请求，系认为根据《滇东商城管理规约》其具有收取租金的权利，其符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，滇业物业就租金部分的诉讼请求而言，从程序上说具有原告的主体资格，原审法院对此部分的认定有误，本院依法予以纠正。第二，关于滇业物业提出的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。诉讼中，滇业物业陈述其在本案中向胡宪威主张2015年12月10日至2018年12月31日期间的租金、2015年12月10日至2018年12月31日期间的物业管理费、延迟履行金等诉讼请求的依据均为2013年11月18日莹兴物业与胡宪威签订的《滇东商城商铺租赁合同》。就滇业物业提出的上述诉讼请求，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷：1.经审查，涉案房屋并非滇业物业享有所有权的不动产，而在案证据表明，胡宪威承租的5500余平方米房屋的各产权人出具《授权委托书》给滇东商城业主委员会，授权滇东商城业主委员会成立莹兴物业对商城进行管理、经营以及招商、招租并与商家签订租赁合同等事宜，尽管此后于2017年各产权人与莹兴物业签署《滇东商城一楼物业服务协议》解除了业主向滇东商城业主委员会的委托，但该协议中亦明确记载租金的收取及分配由莹兴物业提供数据后经一楼业主自治会审核确认后收取，并由莹兴物业在收取后20日内向各产权人转付租金。故胡宪威依据前述《滇东商城商铺租赁合同》承租涉案房屋并依约向莹兴物业支付租金并无不妥之处；2.莹兴物业出具房租计算表及明细，表明其已将胡宪威支付的租金按照约定支付给了各业主，现滇业物业仅凭滇东商城业主委员会的换届及《滇东商城管理规约》主张胡宪威应再次向其支付相应期间内的租金无合同依据，本院对此依法不予支持；3.从时间上看，莹兴公司系滇东商城业主委员会2009年12月依法成立后于2010年3月通过签署《滇东商城物业服务合同》的方式引入的对滇东商城28000平方米商业用房进行管理、招商招租、与租户签订租赁合同、代收租金及物业费等事宜的主体，虽然滇业物业主张2015年4月11日滇东商城选举产生了第三届业主委员会后该业委会根据授权解除前述《滇东商城物业服务合同》，并成立滇业物业对滇东商城进行管理、招租、收租等事宜，但现有生效法律文书表明滇东商城业主委员会与莹兴公司之间的《滇东商城物业服务合同》系于2018年7月5日经人民法院（2018）云03民终200号民事案件判决解除的，故至少至2018年7月5日，胡宪威依照其与莹兴物业签订的《滇东商城商铺租赁合同》约定向莹兴物业支付租金、物业费等费用并无不妥之处；4.同理，滇业物业诉请胡宪威支付物业管理费、延迟履行金亦依法不予支持。原审法院虽在关于租金的诉讼请求处理中认定滇业物业不具有适格主体资格错误的情况，但本案裁判结果处理正确，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，对原审裁判结果予以维持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166468元，由曲靖市滇业物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王璟审判员范蕾审判员刘希二〇二〇年九月十四日书记员 杨          博