浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5497号 上诉人（原审被告）：何卫萍，女，1973年3月29日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：金力威，浙江金驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淳安县中洲镇人民政府，住所地浙江省淳安县中洲镇中洲村。 法定代表人：汪巧明，镇长。 委托诉讼代理人：吴文书，淳安县千岛湖法律服务所法律工作者。 上诉人何卫萍因与被上诉人淳安县中洲镇人民政府（以下简称中洲镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2020）浙0127民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2010年3月13日，中洲镇政府、何卫萍签订一份《房屋、场地租赁协议》，协议约定，出租资产、数量：房屋833.86平方米，场地552.52平方米，现有用电设施及用水设施；租赁期：10年（2010年3月11日至2020年3月10日止）；租金及交款方式：租金每年3000元，分年交付，第一年租金在本合同生效之日付清，第二年至第十年租金在当年1月1日前向中洲镇政府付清，先付租金后使用；校区内不得乱拆、乱建，如需生产需要新建、改建须向中洲镇政府书面申请并经中洲镇政府批准后实施，发生的土建设施租赁期满后无偿为中洲镇政府所有；何卫萍承诺第四年开始每年上交国家税金（增值税）不少于10万元，若达不到则年租金增加到每年6000元。因何卫萍未能按时缴纳租金，经协商后，何卫萍以相关补助款抵扣2010年3月11日至2015年3月10日止的租金（其中2010年至2013年的租金9000元，2014年至2015年的租金12000元）。2017年7月27日，何卫萍的丈夫徐善武交纳2015年3月11日至2017年3月10日的租金12000元。2019年1月8日，何卫萍交纳2017年3月11日至2018年3月10日的租金6000元。此后何卫萍未能支付相应租金。自2019年5月起，中洲镇政府通过张贴告示、直接送达、邮寄等多种方式告知何卫萍就案涉房屋及场地不再续约。 中洲镇政府诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.何卫萍向中洲镇政府支付2019年3月11日至2020年3月10日止的租金5000元，并承担从2019年1月2日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算的逾期付款利息；2.何卫萍立即腾退清理位于××镇××村××的房屋、场地；3.何卫萍从2020年3月11日起至实际腾退清理之日止，向中洲镇政府承担16.44元／天的占用费；4.本案诉讼费用由何卫萍负担。 原审法院认为：本案的争议焦点在于2010年3月13日双方签订的《房屋、场地租赁协议》是否终止。何卫萍抗辩称，中洲镇政府已和淳安县千岛湖榨坑茶叶合作社重新签订了协议，中洲镇政府、何卫萍之间签订的协议已经终止，但何卫萍交纳租金的情况符合中洲镇政府、何卫萍的协议约定，且何卫萍也未能举证证明双方有解除协议的意思表示，故本院认为，中洲镇政府、何卫萍签订的《房屋、场地租赁协议》并未于2014年终止,何卫萍仍实际履行的是双方于2010年3月13日签订的《房屋、场地租赁协议》。现中洲镇政府在租期届满前已通过多种方式告知中洲镇政府不再续约，故中洲镇政府要求何卫萍支付租金、腾退案涉房屋场地及相应财产占用费的请求并无不当，鉴于疫情影响中洲镇政府自愿减免何卫萍两个月的租金即1000元，予以确认。关于利息标准，对2019年8月19日之前的利息按中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年5月29日判决：一、何卫萍于判决生效之日起十日内支付中洲镇政府租金5000元及该款自2019年1月2日起至付清之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。二、何卫萍于判决生效之日起十五日内腾退位于××镇××村××的房屋、场地。三、何卫萍于判决生效之日起十日内支付中洲镇政府自2020年3月11日起至实际腾退清理之日止按16.44元／天计算的占用费。四、驳回中洲镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由何卫萍负担。 宣判后，何卫萍不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、有误。1.何卫萍与中洲镇政府之间的房屋租赁合同法律关系己经终止。原审法院认为，何卫萍缴纳的租金情况符合原协议约定，且何卫萍未能举证证明双方有解除协议的意思表示。何卫萍在一审已经提交20l4年7月20日中洲镇政府与何卫萍投资设立的淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社重新签订《房屋、场地租赁协议》，并提供了《验收资料》，都切实证明了中洲镇政府将同一租赁物在终止原协议的前提下，重新与何卫萍投资设立的茶叶合作社建立房屋租赁关系。何卫萍投资设立的茶叶专业合作社也对租赁标的物进行了合法占有使用。对于同一标的物，中洲镇政府将同一租赁标的出租给两个主体，鉴于实际控制人是何卫萍，何卫萍对于中洲镇政府的做法并未追究其违约责任，淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社也在签订协议后积极履行合同义务。故，中洲镇政府与何卫萍之间的租赁合同法律关系己经于中洲镇政府与淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社重新签订《房屋、场地租赁协议》时终止，但中洲镇政府仍应按照20l4年7月20日签订的《房屋、场地租赁协议》履行合同义务。庭审中也查实了茶叶合作社已实际占有使用的事实，但原审法院置之不理。2.房屋租金己经足额缴清，不存在拖欠租金情形。原审法院认为何卫萍按照每年6000元的租金标准进行支付是符合原租赁协议的约定进行履行支付义务的，但何卫萍在庭审中也明确提出，系中洲镇政府克扣何卫萍投资设立的茶叶合作社的相关补助款，若不按每年6000元的标准进行支付，中洲镇政府就不将补助款拨发下来了。何卫萍认为几千块钱就算了，交就交了，能够拿回补助款就好。另外，对于前述补助款事宜，原审法院也做了事实查明，并用于抵扣了多年的租金，若原审法院认为是何卫萍缴纳的租金，为何将何卫萍投资设立的合作社的补助款直接扣划用于支付租金?实则就是何卫萍投资设立的茶叶合作社与中洲镇政府建立新的租赁关系，双方之间的合同义务履行。原审法院对中洲镇政府于2019年1月8日收到租金6000元的事实，系何卫萍投资设立的淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社的负责人也即是何卫萍将房屋租金交由中洲镇政府工作人员进行入账。按照《房屋、场地租赁协议》第三条租金约定，淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社己经缴纳接下去两年的租金，也不存在拖欠租金的情况。更何况，中洲镇政府还有专项补贴款一直末给到淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社，若其认为未能按时足额支付租金的，仍可以用于抵扣。3.何卫萍不存在向中洲镇政府交还租赁房屋场地责任，亦不需要向中洲镇政府支付财产占用费。到目前为止，诉争租赁标的物一直由淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社按照协议约定正常使用，非何卫萍个人，但却是何卫萍投资设立的茶叶合作社。中洲镇政府与淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社签订《房屋、场地租赁协议》期限为2014年7月20日至2024年7月20日。目前，正处于正常协议约定的租赁期限之内，何卫萍不存在交还租赁房屋、场地的责任，淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社亦无需向中洲镇政府交还租赁房屋、场地。基于诚实信用原则，中洲镇政府应当遵守协议约定，在淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社按照约定对由中洲镇政府所有的租赁标的进行了改造的前提下，中洲镇政府也应当信守承诺，遵守契约精神，继续履行合同义务。二、原审法院程序错误。鉴于本案租赁标的物的实际占有使用人淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社并未作为案件当事人进入案件审理，故何卫萍于开庭前向法庭递交追加第三人申请，申请确认租赁权利实际归属于淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社，何卫萍即为该主体的负责人。法官最初收到何卫萍的追加第三人申请时的判断是该第三人确实与本案直接关联，但法庭经一通电话后认为何卫萍无权申请追加第三人，就此口头驳回何卫萍的申请。何卫萍作为淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社的负责人，原本是可以非常清楚的查明案件事实，但法庭明知与案件关键事实有密切关联的情况下，仍不同意追加，也未按照职权追加淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社为第三人。何卫萍作为淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社的负责人，也亲自出庭参加庭审，原本完全可以将本案的事实还原，但法官并未坚持自己最初的判断，而是直接避而远之。根据民事诉讼法及司法解释规定，对于在民事诉讼中人民法院发现第三人对他人之间争议的诉讼标的有独立的诉讼请求而没有提起诉讼的，不管原告同不同意追加，人民法院均应该依职权通知追加该第三人。何卫萍投资设立的茶叶合作社与中洲镇政府于2014年7月20日签订十年的租赁合同，目前处于合同期间内，有占有使用权利，中洲镇政府要何卫萍腾退收回租赁房屋的行为会严重影响其合法权利的行使。何卫萍在一审开庭前向法庭提出申请，而且何卫萍即为权利人的负责人，完全可以一并将事实调查清楚，但一审法院直接以何卫萍无权追加第三人为由，直接拒绝何卫萍追加第三人的申请，致使本案事实未能查明。三、原审法院适用法律有误。原审法院仅依据《合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决何卫萍应当支付租金、腾退房屋、支付占用费。原审法院在未查明事实的情况下，且未明确解除与何卫萍之间的租赁协议的情况下，妄下裁判。中洲镇政府与何卫萍投资设立的淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社的租赁合同法律关系仍处于履行期间之内，并未届满，不应适用合同法第二百三十五条的规定，应当继续按约履行合同。综上，原审法院认定的基本事实不清、有误，审理程序有误，适用法律有误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判，驳回中洲镇政府的全部诉讼请求或发回重审;2.由中洲镇政府承担一、二审诉讼费用。 针对何卫萍的上诉，中洲镇政府答辩称：一、何卫萍与中洲镇政府涉案租赁协议于2010年3月13日签订，合同约定的租赁期限已于2020年3月10日到期，何卫萍理应在合同到期后及时腾退出案涉房屋和场地。一审时，中洲镇政府作为原告，已提供证据证明何卫萍作为承租人，证明双方在2016年2月份还是按2010年3月13日签订的《房屋、场地租赁协议》约定的租金进行结算，对2016年、2017年两年的租金按此协议约定是6000元/年，两年租金计12000元，尽管何卫萍违约逾期支付租金，但何卫萍对2016年、2017年度两年的租金是按该协议约定的6000元/年支付，何卫萍安排其丈夫徐善武在2017年7月27日向出租方的中洲镇政府支付。该协议第五条第3款明确约定，何卫萍从第四年开始(何卫萍承租该承租物的用途为开办竹制品加工)应每年上交国家税金不少于l0万元，若达到则年租金增加到每年6000元，何卫萍支付的2016年、2017年两年的租金与此条约定完全相符合。实际上，何卫萍在2016年2月与中洲镇政府基于该协议应承担的租金及租用中洲镇政府位于樟村片的一处茶园的租金一事，已非常明确的约定2O14年、2015年(实际为2014年3月11日至2016年3月10日两年租金)均按该协议第五条第3款约定的6000元/年支付，何卫萍一直都自认、且事实上是按该协议的约定在履行。假如按何卫萍所说，该协议已终止，并以所谓的2014年7月20日淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社重新签订的协议履行，何卫萍就根本不存在2019年3月l0日之前都是按2010年3月13日签订的《房屋、场地租赁协议》约定的租金进行支付的基础事实。由此证明，何卫萍上诉的第一点理由是完全不能成立的。中洲镇政府于2019年5月7日起已陆续多次书面和口头通知何卫萍，对该房屋和场地在2020年3月10日租期到期后不再续租。中洲镇政府在2020年1月8日，第二次向何卫萍送达不再续租的通知，何卫萍突然提出其手上还有一份协议，中洲镇政府非常惊讶，因为在此之前从未听何卫萍说过还有一份协议，中洲镇政府也从未知道还有一份协议。中洲镇政府经过查找档案，档案资料中未发现何卫萍提出的所谓另一份协议，经向当初分管和联系工业线的相关工作人员了解，均一致表示中洲镇人民政府从未与何卫萍就案涉房屋、场地签订过另外一份协议。此后，何卫萍将其所谓的另一份协议交由中洲镇政府工作人员手机拍照，中洲镇政府经向当初与何卫萍对接工作的工作人员了解，才得知何卫萍手上持有的另一份协议，系何卫萍作为法定代表人在成立淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社后，为了获取上级政府的资金补贴，需要一份《房屋、场地租赁协议》作为报送材料，从2016年2月中洲卫萍竹制品厂租金处置方案的内容中亦可证明，双方当事人之间事实不存在何卫萍所谓的另一份协议。退一步讲，中洲镇政府对何卫萍持有的另一份协议是完全否定的。假如，无论何卫萍持有的另一份协议是否真实，是否有效，双方是否履行等相关争议，亦不是本案的审理范围，本案中洲镇政府在一审时作为原告主张的诉请，是依据20l0年3月13签订的《房屋、场地租赁协议》的约定及逾期付款利息、主张何卫萍腾退清理房屋、场地等请求，何卫萍所谓的另一份协议与本案没有法律上的关联性。因何卫萍未按2010年3月13签订的《房屋、场地租赁协议》的约定履行支付最后一年的租金及存在违约，以及到期后没有法律和事实依据继续占用该房屋、场地，当然应依法按约承担相应的民事责任。二、何卫萍承租案涉房屋、场地是用于开办竹制品加工厂，协议系何卫萍与中洲镇政府在20l0年3月13日签订，此时何卫萍未担任茶叶合作社的法定代表人，茶叶合作社亦未设立。根据合同相对性原则，淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社不是本案的当事人，亦不是民事诉讼法第五十六条规定的有独立请求权的第三人，也不是没有独立请求权的第三人。一审法院不予准许何卫萍追加淳安千岛湖榨坑茶叶专业合作社为第三人是正确的。综上，一审法院程序合法、事实已查明清楚、适用法律正确。何卫萍的上诉请求和理由不能成立，请求驳回何卫萍的上诉请求，维持原审判决。 二审期间，何卫萍、中洲镇政府均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人的请求是法院进行审理和裁判的基础。本案中，中洲镇政府作为一审原告以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，故应当围绕中洲镇政府的诉讼请求进行审理。中洲镇政府据以主张权利的依据为双方于2010年3月13日签订的《房屋、场地租赁协议》。该协议约定，中洲镇政府将租赁标的物出租给何卫萍，租赁期限为2010年3月11日至2020年3月10日。该协议还对租金支付等权利义务进行了约定。在租赁期限届满后，中洲镇政府已明确向何卫萍告知不再续约，并要求何卫萍支付租金、占有费及腾退房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据现已查明的事实，何卫萍尚有部分租金未支付，故中洲镇政府有权要求何卫萍支付租金。租赁期限届满后，承租人应及时腾空并返还租赁标的物。本案中，在租赁协议约定的租赁期限届满后，何卫萍未有证据证明其已向中洲镇政府履行了租赁标的物的腾空返还手续。因此，何卫萍应向中洲镇政府腾空并返还租赁标的物。承租人在租赁期限届满后继续占有租赁标的物的，应向出租人支付占有费用。故本案中何卫萍应向中洲镇政府支付占有费用。综前所述，原审法院判定本案中何卫萍向中洲镇政府支付租金、占用费以及腾退租赁标的物，并无不当。至于何卫萍所称的案外人与中洲镇政府存在租赁协议的事项，不属于本案审理范围。综上，何卫萍的上诉请求，依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由何卫萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年九月二十四日 书记员  董 悦