广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初67号原告：黄丽桃，女，汉族，1978年11月7日出生，住肇庆市鼎湖区**************，公民身份号码：441************526。原告：黄伟贤，男，汉族，1973年2月15日出生，住肇庆市鼎湖区**************，公民身份号码：441************034。委托诉讼代理人：黄丽桃（原告黄伟贤的妻子，上列原告之一）。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。诉讼代表人：广东金桥百信律师事务所，肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁涵璐，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小燕，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告黄丽桃、黄伟贤与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，因本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告天标公司的破产清算申请，遂于2020年3月6日中止本案诉讼。现天标公司管理人已指定，本院于2020年9月17日恢复本案诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄丽桃、被告天标公司的委托诉讼代理人丁涵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽桃向本院提出诉讼请求：1.因被告出售的房产被查封而不能与原告签订购房合同，判令被告退还购房定金10万元以及逾期未签订合同的违约金（2017年2月18日至2019年11月15日，合计1000天，该时段违约金30000元）；2.判令本案诉讼费全部由被告负担。事实和理由:原告于2017年2月18日购买由被告开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御第一期3幢2003房，并与被告签订了《商品房买卖认购书》，并支付天标公司购房定金10万元整。被告自签订《商品房买卖认购书》至今已有2年10个月仍未能与原告签订《商品房买卖合同》，存在欺诈行为。因此，原告为了维护合法权益，故提起诉讼。被告天标公司辩称：原告未能按期支付购房款，并未履行相应的义务，根据担保法的法律规定，原告无权要求退回缴纳的定金；认购书中并未约定逾期签订合同的违约金，原告的主张无事实依据，综上，我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告举证如下：1.原告身份证，证明原告主体适格；2.企业机读档案登记资料，证明被告主体适格；3.《商品房认购书》、定金收据，证明原告向被告认购肇庆市鼎湖区天标山水星御【天标·山水城】一期3幢20楼203房，并向被告交付定金10万元的事实。被告天标公司未提供证据。经审理查明：2017年2月18日，原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订《天标山水星御【天标·山水城】认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购被告开发的肇庆市鼎湖区天标山水星御【天标·山水城】一期3幢2003房，成交价435000元，付款方式为按揭付款，定金10万元须于签订本《认购书》时付清，首期楼款153000元（含定金）须于2017年3月31日前付清并签署《商品房买卖合同》，同时与出售人员指定的银行办妥商品房抵押贷款手续，签署《购房贷款抵押合同》的日期按第三条第2款处理。《认购书》第三条第2款约定：乙方选择银行按揭的，须在签订《商品房买卖合同》3日内备齐办理商品房抵押贷款所需资料交予甲方指定的银行，并签署《购房贷款抵押合同》等相关文件并缴纳费用。……签订《认购书》后，原告当日向被告支付了定金10万元，被告出具了收据确认收到原告购房定金10万元。此后，被告没有依约与原告签订《商品房买卖合同》，原告遂提起本案诉讼。庭审中，针对原、被告签订《认购书》后，双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》的原因，原告表示是被告一直不与原告签订《商品房买卖合同》，且后来得知被告将案涉房产卖给了中国二十二冶集团有限公司广东分公司，原告明确表示不履行《认购书》；被告表示其因欠中国二十二冶集团有限公司广东分公司的工程款，因此用部分房产抵扣了工程款，并办理了网签，该公司亦同意被告出售及在新的业主办理网签时，解除其与该公司的网签合同。对于原告明确表示不履行《认购书》的问题由法院依法处理。另查明，经本院函询肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局，截至2020年9月30日，上述商品房已网签在中国二十二冶集团有限公司广东分公司名下。本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告的破产清算申请。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告于2017年2月18日签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《认购书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告订立《认购书》后，原告依约向被告履行了给付定金的义务；但被告因其自身原因未按《认购书》约定与原告签订商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任；并且案涉商品房现已网签在中国二十二冶集团有限公司广东分公司名下，原、被告订立《认购书》的目的无法实现，符合上述解除合同的法定情形，庭审中原告亦明确表示不再履行《认购书》，因此本院确认双方签订的《认购书》予以解除。关于定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等”。因此，原告请求被告返还定金，应予支持。但双方约定10万元的定金数额超过了主合同标的额（即总房价435000元）的百分之二十（即87000元），故本院认定本案的定金金额为87000元，剩余款项13000元应作为原告支付购买案涉商品房的购房款，被告应予如数返还。关于原告主张的逾期未签订合同违约金问题。《认购书》中没有约定未签订合同需要计算违约金，现在原告明确表示不再履行《认购书》并要求被告退还已付款项，本院已予以支持，原告再要求被告支付逾期未签订合同违约金没有法律依据，本院对原告该主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告黄丽桃、黄伟贤与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于2017年2月18日签订的《天标山水星御【天标·山水城】认购书》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告返还购房定金87000元；三、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告返还购房款13000元；四、驳回原告黄丽桃、黄伟贤的其他诉讼请求。本案受理费1450元（原告已预交），由原告黄丽桃、黄伟贤共同负担275元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担1175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二〇年九月三十日书记员 孔伟杰