甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1059号原告（反诉被告）：张玉贵，女，1966年2月12日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：安小敏，甘肃省妇联法律援助中心律师。被告（反诉原告）：张善叶，男，1938年8月2日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张东昭，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：井银河，甘肃诺典律师事务所实习律师。第三人：张居海，男，1964年5月1日出生，汉族，住甘肃省永登县。张玉贵与张善叶、第三人张居海合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案，张善叶提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张玉贵及其委托诉讼代理人安小敏、张善叶及其委托诉讼代理人张东昭、井银河、第三人张居海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除张玉贵与张善叶于2016年6月10日签订的《关于永登城建1号楼房屋办理事项》（以下简称《办理事项》）；2.判令张善叶立即返还张玉贵位于兰州市西固区××街道××街××号××单元××层××室的房屋（以下简称案涉房屋）；3.本案诉讼费用由张善叶承担。事实和理由：张玉贵与张善叶次子张居海原系夫妻关系。2016年年初张善叶想在西固购房居住，但因缺乏资金无法实现，便与其子张居海商量，约定由张玉贵与张居海在西固买房。2016年6月1日张玉贵与张居海购买案涉房屋，房屋总价款215000元，其中张玉贵向姐姐借款100000元，剩余房款由张玉贵办理银行按揭。2016年6月10日张玉贵、张居海和张善叶签订《办理事项》，约定：1、张善叶名下位于永登县××镇××街××号楼××单元××室房屋（以下简称永登房屋）归张玉贵、张居海所有，房屋销售、置换、居住均由张玉贵、张居海全权处理；2、张玉贵、张居海结清案涉房屋价款、手续费、过户费等。《办理事项》签订后，张善叶居住案涉房屋至今，2016年6月起至今案涉房屋按揭还款由张玉贵支付。2018年8月，张善叶看到永登房屋房价上涨，对《办理事项》反悔，提出要张玉贵向其支付15万元，张玉贵没同意，张善叶就拒绝向张玉贵提供永登房屋的产权证书、房屋拆迁安置合同、发票等资料，导致张玉贵无法变卖永登房屋。张玉贵因担心张善叶收回永登房屋，就让姐姐暂时居住永登房屋，2018年8月，张善叶向永登县法院起诉，要求腾交永登房屋，目前永登房屋已由永登县法院强制执行返还给张善叶。由于张善叶出尔反尔，收回永登房屋，造成张玉贵除承担案涉房屋按揭还款外，还面临姐姐100000元债务无法偿还的巨大压力。张玉贵、张居海也为此关系恶化，于2020年1月14日离婚，离婚协议确认，案涉房屋归张玉贵所有。由于张善叶不诚信的行为导致约定的事项不能履行，张善叶先毁约并将永登房屋收回，导致《办理事项》的合同目的不能实现，因此诉请解除《办理事项》，并由张善叶返还案涉房屋。张善叶辩称，我与张玉贵、张居海签订的《办理事项》不存在解除事由，根据约定，案涉房屋在我健在时，归我所有，永登房屋已经由永登县法院作出判决，与本案无关。案涉房屋总价215000元，是2016年我与原房主女儿签订买卖契约,我支付定金、购房款、中介费及其他支出和装修费共计56000元，因当时钱不够又因年龄大不能办理按揭，张居海提出永登房屋给他，购买案涉房屋的钱由他解决，在此之下，我们签订《办理事项》，约定案涉房屋产权归我三子，张玉贵与张居海把我买案涉房屋出的56000元还给我，剩余房款190000元由他二人结清。2016年8月张玉贵、张居海说永登房屋他们以35万元卖给张玉贵姐姐，我要求他们把56000元还给我并将案涉房屋过户至三子名下，他们以各种理由不过户也不还钱，是张玉贵违约在先才导致后来的房屋纠纷。张善叶向本院提出反诉请求：1.判令张玉贵给付房屋首付款30000元，装修款26000元及房屋增值款50000元，以上合计106000元。2.本案诉讼费用由张玉贵承担。事实和理由：张玉贵与张善叶次子张居海原系夫妻。购买案涉房屋时，张善叶支付房屋定金5000元、中介费3000元、房款20000元、其他支出2000元、装修26000元，共计56000元。现张玉贵起诉要求解除《办理事项》并返还案涉房屋，亦应将上述款项返还，同时，案涉房屋价格已由原来购买时的215000元上涨到现在的50万元左右，张善叶前期支付房款、装修款，张玉贵应将该房屋增值部分给付张善叶。张玉贵对张善叶的反诉辩称，关于案涉房屋首付款30000元，张善叶当时称是借朋友的，因此2016年5月29日张居海就从张玉贵姐姐的借款100000元中拿出30000元亲自交给张善叶，根本无首付款一说。关于装修款26000元，案涉房屋2016年6月1日张玉贵与房主签协议当天就将钥匙拿上交给张善叶，张善叶打扫完卫生换了个大门就住进去，从来没有装修过，之所以在《办理事项》中写了26000元的装修费，是因为张善叶提出永登房屋和案涉房屋置换，永登房屋当时张玉贵和他人谈好35万元的价款，因此对于张善叶提出给其26000元的装修款，张玉贵与张居海就答应了。谁知，之后，张善叶背着张玉贵、张居海收回永登房屋。张玉贵没有卖房就谈不上给张善叶26000元。由于张善叶毁约，导致张玉贵背负债务，家庭破裂，造成巨大损失，张善叶应赔偿张玉贵损失才对。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张玉贵提交：甘（2018）兰州市不动产权第0××6号《不动产登记证书》，《兰州市存量房买卖合同》，增值税发票，不动产登记、契税、房屋交易、测绘等票据，《房屋所有权转移并一般抵押登记表》，中国邮政储蓄银行个人贷款借据，西固区欣乐房屋咨询部马英出具的证明，自愿离婚协议书及离婚证，邮政储蓄银行账户对账单，民事起诉状，甘肃省永登县人民法院（2018）甘0121民初1776号民事裁定书，甘肃省永登县人民法院（2018）甘0121民初2068号民事判决书，《办理事项》，录音资料，执行异议起诉状，甘肃省永登县人民法院（2019）甘0121执异11号执行裁定书；张善叶提交：兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初3178号民事判决书、兰州市中级人民法院（2020）甘01民终890号民事裁定书、《办理事项》、《房地产买卖契约》、司香兰收条两张、马英收条一张。对上述证据，当事人对真实性均不持异议，本院确认上述证据的证据效力并在卷佐证。根据确认的证据及当事人陈述，本院查明以下事实：张玉贵与张居海原系夫妻，张居海系张善叶次子。2016年6月10日，张居海、张玉贵、张善叶签订《办理事项》，内容为“1、永登1号楼房屋归张居海、张玉贵所有，由他们处理，卖多卖少都归他们处理，但也可以倒换和居住。2、房屋归张居海、张玉贵处理，应把西固八街坊的房款全部结清，包括按揭贷款的本息、过户费、按揭手续费、房屋差价款及首付款等。3、八街坊房款总款额为21万伍仟，加中介费5千元（内包括首付款3万）实际应付19万元，这样张居海和张玉贵应给父母首付款3万元加装修款2万6千元，总为5万6千元。4、八街坊的房屋以张居海和张玉贵的名义过户办房产证，但产权归张居华（但张居华不能变卖，父母健在房屋产权仍归父母。”《办理事项》中所称永登1号楼房屋即永登房屋、八街坊的房屋即案涉房屋。同时查明，案涉房屋原系案外人石冬花所有，2016年3月张善叶经房屋中介与案外人石冬花女儿司香兰商谈购买案涉房屋事宜，协商房屋价款为215000元，张善叶支付定金5000元及首付款20000元，因张善叶无力支付购房款，2016年6月1日，张玉贵、张居海与石冬花签订房屋买卖合同，并以现金40000元和银行按揭贷款150000元向石冬花支付剩余房款190000元。石冬花于当日将房屋交付张居海。张居海又交由张善叶居住使用房屋至今。2016年7月13日石冬花将案涉房屋转移登记至张玉贵、张居海名下，2018年2月1日，案涉房屋不动产登记证书丢失，张玉贵、张居海重新补办《不动产登记证书》，不动产登记证号：甘（2018）兰州市不动产权第0××6号，权利人：张居海、张玉贵。2020年1月14日张居海与张玉贵离婚，双方离婚协议约定，案涉房屋归张玉贵所有，案涉房屋的按揭贷款由张玉贵偿还。另查明，对于永登房屋，2018年8月29日张善叶以张玉贵姐姐张玉香为被告，向甘肃省永登县人民法院提起返还原物纠纷诉讼，甘肃省永登县人民法院于2018年11月1日作出（2018）甘121民初2068号民事判决书，查明张善叶对永登房屋拥有所有权，判决张玉香于本判决生效之日后十日内搬离张善叶所有的永登房屋。张善叶申请甘肃省永登县人民法院强制执行上述民事判决，张居海、张玉贵以案外人身份提出执行异议，甘肃省永登县人民法院于2019年10月16日作出（2019）甘0121执异11号执行裁定：驳回案外人张居海、张玉贵的异议。永登房屋现已执行交付给张善叶。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋的权属；二、《办理事项》的性质及《办理事项》是否应予解除；三、张善叶是否应向张玉贵返还案涉房屋；四、张玉贵是否应向张善叶支付56000元及房屋增值50000元。一、关于案涉房屋的权属根据当事人的陈述及证据表明，虽然对案涉房屋首先具有购买意向的是张善叶，支付案涉房屋首付款的也是张善叶，但因张善叶不具备购买能力，之后实际与案外人石冬花建立并履行房屋买卖合同的是张玉贵与张居海，且案涉房屋不动产登记确认的权利人是张玉贵、张居海，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权依登记发生效力，因此，案涉房屋权属归属于张玉贵与张居海。张玉贵、张居海2020年1月14日离婚并约定案涉房屋归张玉贵所有。故，本院确认张玉贵是案涉房屋的所有权人。二、关于《办理事项》的性质及《办理事项》是否应予解除张玉贵、张居海、张善叶签订的《办理事项》，从其性质来看为房屋置换合同。房屋置换合同虽非合同法规定的合同类型，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”的规定，本院认为，该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同成立后，张善叶已将名下永登房屋交付张玉贵，张玉贵也将名下案涉房屋交付张善叶，均各自履行了房屋置换的交付义务。但在合同履行过程中，张善叶单方通过诉讼行为，收回置换给张玉贵的永登房屋，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为已构成违约，且在案件审理过程中，经征询张玉贵、张善叶是否能协商一致继续履行房屋置换合同，双方均表示不再继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”张玉贵诉请解除《办理事项》，符合法律规定，本院予以支持。三、关于张善叶是否应向张玉贵返还案涉房屋《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，张善叶依据《办理事项》取得案涉房屋的占有使用，现张玉贵基于《办理事项》的解除，要求张善叶返还案涉房屋，符合法律规定，本院亦予以支持。四、关于张玉贵是否应向张善叶支付56000元及房屋增值50000元对于张善叶要求张玉贵支付的56000元，其中30000元张善叶主张为其先期支付的款项，26000元张善叶主张为房屋装修款。对张善叶先期支付30000元的事实，张玉贵不否认，但认为张居海已将30000元归还张善叶，张善叶否认张居海归还30000元一事，张玉贵、张居海对已还30000元的事实，均未提交证据佐证。《最高人民法院关于适用执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，本院对张玉贵、张居海30000元已归还的抗辩意见，不予采信，张善叶要求张玉贵返还该30000元的反诉请求，本院予以支持。对装修款26000元，张玉贵持异议，其陈述装修款26000元记载于《办理事项》是基于双方置换房屋的差价利益考量和张善叶本人提出的要求，实际并没有装修。本院认为，《办理事项》虽记载“张居海和张玉贵应给父母付给首付款3万加装修款2万6千元”的内容，但在张善叶没有证据证明案涉房屋确实已装修并产生装修费用之况下，不能排除该记载内容系双方为签订《办理事项》而达成的善意合意。现《办理事项》已解除，张善叶主张发生26000元装修款要求张玉贵支付，但无证据佐证，亦应根据《最高人民法院关于适用执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，承担举证不能的责任。因此，张善叶请求张玉贵支付装修费26000元的反诉请求，本院不予支持。对于张善叶要求张玉贵支付房屋增值款50000元的反诉请求，一则合同解除是因为张善叶的违约行为导致；二则房屋是否增值，如何增值，张善叶没有证据佐证；第三张善叶收回置换的永登房屋并无对等支付房屋增值。因此，对该反诉请求，本院不予支持。同时，因为《办理事项》的解除源于张善叶的违约行为，本院确定张善叶承担本案的本诉及反诉费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张玉贵、张居海、张善叶于2016年6月10日签订的《关于永登城建1号楼房屋办理事项》；二、张善叶于本判决生效后十内向张玉贵返还位于兰州市西固区××街道××街××号××单元××层××室的房屋；三、张玉贵于本判决生效后十内向张善叶支付30000元；四、驳回张善叶的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费1210元，由张善叶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王祯圆二〇二〇年九月十八日书记员  王久博