北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6321号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：许少川，总经理。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，北京物美商业集团股份有限公司法务经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大学，住所地北，住所地北京市海淀区颐和园路**v>法定代表人：郝平，校长。委托诉讼代理人：贺秀梅，北京威欧盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舵，北京威欧盛律师事务所律师。上诉人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团）因与被上诉人北京大学合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物美集团上诉请求：撤销一审判决，依法改判并支持物美集团一审反诉请求。事实和理由：1．北京大学不是合同主体，北京大学医学部是独立法人，北京大学以租赁合同纠纷起诉物美集团错误；2．物美集团使用的房屋为北京市海淀区学院路38号院23号房屋（以下简称23号房屋），一审判决要求物美集团腾退北京市海淀区学院路38号院22号房屋（以下简称22号房屋）属认定事实错误；3．根据环保局、消防局的认定，物美集团实际租赁面积为924．35平方米，北京大学一直按照945平方米向物美集团收取租金，严重损害了物美集团的经济利益，应当返还租金57898．13元；4．物美集团向北京大学交纳风险抵押金10万元，一审法院对此未予处理；5．双方虽签订补充协议，但补充协议是迫于北京大学医学部的压力签署，是对之前协议的追认；6．一审判决要求物美集团自2019年1月18日起按照每日5673元（每日每平方米6元）支付房屋占有使用费，违反法定程序，未经司法评估，房屋占有使用费应按原租金价格执行；7．北京大学医学部在与物美集团合同还未到期时，提前招标，损害了物美集团的优先承租权，中标结果不透明不公开，投标结果应属无效，中标合同是为期三年而非一年；8．北京大学存在违约行为，物美集团为进行消防和环保的完善，花费100万元，有权获得补偿或延长租期。北京大学辩称，1．一审判决事实认定正确，物美集团上诉请求没有事实依据，应该予以驳回，涉案协议及补充协议明确了承包期5年，自2013年12月24日起至2018年12月23日止；2．一审判决物美集团自2019年1月18日起按照每日5673元支付房屋占有使用费符合事实情况及法律规定，应该予以维持；3．一审判决驳回物美集团的反诉请求符合事实情况及法律规定，应当予以维持。北京大学向一审法院起诉请求：1．判令物美集团将时缘餐厅一层超市恢复原状并交还北京大学；2．判令物美集团支付2018年12月24日至2019年1月17日的租金35456．25元；3．判令物美集团支付2019年1月18日至实际腾退之日为止的房屋占用费（按照6元/平方米/日的标准计算）。物美集团向一审法院反诉请求：北京大学赔偿物美集团投入资金损失100万元。一审法院认定事实：2013年1月10日，北京大学下属医学部（甲方）与物美集团（乙方）签订时缘餐厅一层超市承包经营合同，由乙方承包经营超市项目。房屋坐落于北京市海淀区学院路38号时缘餐厅一层，建筑面积945．5平方米。本项目承包期为5年，自装修验收合格、正式营业之日起算。如提前终止或延长，双方应提前半年就相关事宜进行协商。租金按1．5元/平方米/天计算，年租金共计51．7万元，按季度分四次支付。合同签订之日后房屋交付之日前支付首次租金129250元，以后租金于每满3个月后3日内支付129250元，以此类推。乙方在支付首次租金的同时，缴纳风险抵押金10万元。甲方允许乙方在保证安全、不改变房屋主体结构的前提下对房屋进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担。甲方将房屋按双方约定条件交付乙方，经营承包期满或合同解除后，乙方应按房屋附属设施、设备清单如数返还该房屋。乙方添置设备、设施可自行收回。在承包期内，甲方保证其交付的房屋、附属设施、设备在安全、环保、消防等方面符合本合同约定用途，并负责房屋、附属设施、设备的保养、维护。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方负责修复。签约后，北京大学医学部将院内22号楼（原时缘餐厅，现清真餐厅）一层房屋交付物美集团。2014年7月4日，北京大学医学部与物美集团签订补充协议（一）约定，承包期为2013年12月24日至2018年12月23日。2019年3月25日，中招公司出具北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位复核情况报告称，北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位项目于2019年1月7日发布中标公告。根据北京大学医学部纪委监察室关于北京大学医学部清真餐厅一层超市经营单位的投诉处理的意见，采购人于2019年3月25日上午，组织原评审委员会成员进行复核评审，评审意见及中标候选人：北京龙兴惠民网络科技有限公司（以下简称龙兴惠民公司）为第一中标人；北京健坤餐饮集团有限责任公司为第二中标人；物美集团的全资子公司的子公司北京物美超市有限公司（以下简称物美超市公司）为第三中标人。2019年4月12日，北京大学医学部致函物美集团，以合同于2018年12月23日到期为由，要求物美集团腾退房屋，并支付占用期间的租金。2019年5月28日，物美集团回函表示，2018年12月23日双方合同到期后，北京大学医学部要求在物美集团经营地址公开招标，物美集团的关联公司物美超市公司参与招投标工作，总体报价3768576元。北京大学医学部于2019年1月7日发布中标公告，中标人龙兴惠民公司投标价为2745978元，比物美超市公司价格低100余万元，而且该单位无实体超市。为此，物美超市公司向招标单位提起投诉，但招标单位不予受理，物美超市公司投诉至北京大学医学部纪委，但至今未收到回复。在未能公开澄清物美超市公司就本次招标工作的异议前，物美集团不同意腾退房屋的要求。一审法院认为，北京大学医学部与物美集团签订的超市经营承包合同及补充协议，系当事人真实意思表示，且未违反效力性强制性规范，合法有效，双方均应严格遵行。北京大学医学部系北京大学的分支机构，北京大学作为独立的事业法人，有权主张相应权利。物美集团提出房屋面积不符的主张，缺乏充足的证据支持，法院不予采信。合同到期后，在北京大学或其医学部未同意与物美集团续约的情形下，物美集团应当将涉案房屋腾退并交还北京大学。物美集团拒绝腾退，并一直占用房屋，应当向北京大学支付占用期间的房屋使用费。物美集团虽提出北京大学主张的房屋使用费标准缺乏合理依据，但每天每平方米6元的标准，并未超过物美超市公司的投标价格，故北京大学主张的房屋使用费计算金额，并无不当。双方合同约定，经营承包期满或合同解除后，物美集团添置设备、设施可自行收回。故物美集团虽对房屋进行了装修装饰，但其要求北京大学赔偿其相应损失的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。鉴于北京大学未能举证证明房屋交付物美集团使用时的原貌，故其要求物美集团恢复原状的主张，法院亦不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后10日内，将位于北京市海淀区学院路38号院22号楼（清真餐厅一层）房屋腾空并交还原告北京大学；二、被告北京物美商业集团股份有限公司自2018年12月24日起至涉案房屋腾退之日止支付房屋使用费（2019年1月17日前租金为35456．25元，自2019年1月18日起，按照每日5673元计算），于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告北京大学其他诉讼请求；四、驳回被告北京物美商业集团股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，涉案房屋为北京大学医学部校内清真餐厅一层，此房《房屋所有权证》中北京市房屋登记表所显示的楼号为22号；涉案房屋在北京大学经过招投标后，总中标金额为274．153398万元，履行期限为三年，招标时未明确租赁起始日期，因涉案房屋尚未腾出，北京大学目前尚未与中标人正式签订《租赁合同》。北京大学要求物美集团按照6元/平方米/日标准支付房屋占有使用费的依据是其所提交的《北京大学医学部78平方米咖啡厅租赁价格资产评估报告书》载明78平方米咖啡厅的市场租赁价格为6．08元/平方米/日。本院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。北京大学医学部系北京大学分支机构，不具有独立的法人资格，北京大学作为本案原告主体适格。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京大学下属医学部与物美集团签订的超市经营承包合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效。约定的承包期满后，双方通过协商延长25天，物美集团应支付此期间的租金35456．25元，之后，物美集团应当向北京大学返还房屋。物美集团在承包期内并未对涉案房屋使用面积提出异议，其持环保、消防等非有权认定房屋使用面积的机关所出具材料，主张约定使用面积与实际不符应返还租金证据不足，本院不予采信；关于物美集团退还押金的主张，因未在一审中提出反诉，不属于本案审查范围。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于物美集团到期未腾退涉案房屋，导致北京大学未能与中标公司签订租赁合同，存在租金收益损失，北京大学有权据此要求物美集团赔偿。物美集团赔偿损失的标准应尽量弥补其给北京大学造成的损失，因涉案房屋新的三年期中标总价为274．153398万元，本院以此为标准酌情确定房屋占有使用费为每日2500元；物美超市公司三年期的投标价格为376．8576万元，一审法院认定6元/平方米/日未超过此投标价格标准有误，且与北京大学实际损失不符，本院对此予以纠正。物美集团未能举证证明北京大学存在违约情形及其实际损失的发生，故一审法院驳回其反诉请求正确，本院予以确认。综上所述，北京物美商业集团股份有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44695号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44695号民事判决第二项、第三项；三、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后十日内向北京大学支付租金35456．25元；四、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后十日内向北京大学支付房屋占有使用费（自2019年1月18日起至涉案房屋腾退之日止，按照每日2500元计算）；五、驳回北京大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13231元，由北京大学负担6000元（已交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担7231元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6900元，由北京物美商业集团股份有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费20131元，由北京大学负担6000元（本判决生效后七日内交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担14131元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年九月二十七日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳