广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2116号上诉人（原审被告、申请执行人）：唐晓，男，1978年9月24日出生，汉族，住广东省化州市*************。委托诉讼代理人：彭进，广东橘城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：陈宫彪，男，1970年2月4日出生，汉族，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：杨金星，广东公勤律师事务所律师原审第三人（被执行人）：杨文静，女，1985年7月25日出生，汉族，住广东省化州市*************。上诉人唐晓因与被上诉人陈宫彪以及原审第三人杨文静案外人执行异议之诉一案，不服广东省化州市人民法院（2020）粤0982民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐晓上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决一审法院在（2019)粤0982民初1691号民间借贷纠纷一案中作出的查封位于化州市鉴江区*******************商品房[产权证号：粤（2019)化州市不动产权第00****2号]（以下简称涉案房屋）的民事裁定合法有效；三、判决陈宫彪承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定杨文静和陈宫彪在一审法院于2019年5月29日查封涉案房屋之前即2019年5月28日已签订合法有效的书面买卖合同错误。杨文静和陈宫彪于2019年5月28日签订的是《志诚地产定金补充协议》，而不是买卖合同，给付的只是50000元定金，《房屋买卖合同》是在2019年6月6日签订的，此时一审法院查封涉案房屋己经有8天了。（二）一审判决认定在一审法院查封涉案房屋之前陈宫彪己取得涉案房屋的钥匙并缴交物业管理费，己合法占有涉案房屋错误。第一，杨文静和陈宫彪于2019年5月28日签订的是《志诚地产定金补充协议》，陈宫彪给付的只是50000元定金，而根据双方在2019年6月6日签订的《房屋买卖合同》第八条明确约定：“出售方收齐全部购房款的同时，向购房主交付房屋”。在杨文静仅仅收到50000元定金，且该数额仅仅占总房款1221000元的4%的情况下，杨文静是不可能将涉案房屋的钥匙交给陈宫彪的，所谓陈宫彪己取得涉案房屋的钥匙之说，是杨文静和陈宫彪为了配合诉讼而共同欺骗法院而已。第二，陈宫彪是在2019年8月16日缴交2019年第3季度物业管理费的，而此时一审法院查封涉案房屋己经有49天了，且2019年第4季度至2020年第1季度的物业管理费是从杨文静的账户扣取的，也就是说：陈宫彪仅仅在2019年8月16日缴交了2019年第3季度物业管理费，之后再没有缴交过物业管理费了。所以，陈宫彪在明知涉案房屋被查封的情况下，故意在2019年8月16日缴交2019年第3季度物业管理费，其行为是希望造成其已合法占有涉案房屋的假象，且其在复印物业管理费的交款单时，故意不复印交款日期和收款人的签名，企图欺骗法院而达到非法目的。事实上，陈宫彪并未合法占有涉案房屋。（三）一审判决认定陈宫彪已按照合同约定支付部分价款错误。杨文静和陈宫彪于2019年5月28日只是签订了《志诚地产定金补充协议》，陈宫彪也仅仅支付了50000元定金，而《房屋买卖合同》于2019年6月6日签订，没有《房屋买卖合同》，又何来按照合同约定支付部分价款一说。（四）一审判决认定陈宫彪非自身原因未办理过户登记错误。陈宫彪作为买受人，应当尽到谨慎的义务，志成地产的苏志成作为中介人应当尽到谨慎和尽职调查的义务，在陈宫彪支付大部分价款即920000元前，应当到不动产登记部门核实涉案房屋的情况，但他们均未尽到上述义务，在一审法院于2019年5月29日查封涉案房屋6天后即2019年6月3日仍进行交易，陈宫彪仍支付920000元给杨文静。所以，陈宫彪应当承担过错责任，未办理过户登记完全是因陈宫彪自身原因造成的。二、一审判决适用法律错误。（一）一审不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十条、第二十四条的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定。（二）一审判决应根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条规定，认定在婚姻关系存续期间，登记在杨文静名下的涉案房屋为董亮与杨文静的夫妻共同财产，故一审法院根据唐晓的保全申请，为避免杨文静转移财产，对杨文静名下的涉案房屋进行查封，符合法律规定。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，虽然陈官彪与杨文静签订了房屋转让合同，但是其并没有支付全部价款。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，一审法院查封涉案房屋时，涉案房屋的权利人仍为杨文静，因此查封涉案房屋并无不当。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律也错误，二审法院应当撤销一审判决并判决一审法院在（2019)粤0982民初1691号民间借贷纠纷一案中作出的查封涉案房屋的民事裁定合法有效。陈宫彪辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。一、查封涉案房屋的裁定虽然在2019年5月29日送达给房产部门，但是一审法院是在2019年7月10日才将上述裁定送达给杨文静，在该裁定未送达给杨文静之前，杨文静不知道涉案房屋已被查封，该裁定在未送达给杨文静之前对于杨文静是未生效的，因此陈宫彪于2019年6月6日之前已经支付的1061000元购房款是合法有效的，陈宫彪对此也不存在任何过错。二、在签订购房合同时，杨文静已经将涉案房屋钥匙交付给陈宫彪，杨文静在一审庭审中也认可该事实。三、唐晓称陈宫彪在2019年8月才交第3季度的物业管理费，证实陈宫彪未占有使用涉案房屋是没有事实依据的。陈宫彪缴交第3季度的物业管理费并不代表其在缴交之前未占有使用涉案房屋，陈宫彪是在2019年6月6日和杨文静去房产部门办理涉案房屋的过户登记时才发现涉案房屋被查封，其对此没有任何过错，且在2019年5月28日签订协议时，陈宫彪已经核实过涉案房屋是没有查封的，因此陈宫彪购买涉案房屋的行为是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈宫彪是涉案房屋的真正权利人，本案应予以排除执行，不得查封涉案房屋。杨文静提交书面陈述意见述称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，恳请驳回唐晓的上诉请求，依法维持一审判决。二、杨文静对于唐晓上诉请求的陈述意见、举证及质证意见、法庭辩论意见均与一审时的意见一致。陈宫彪向一审法院起诉请求：一、撤销一审法院作出的(2019)粤0982民初1691号民事裁定书中的第三项；二、撤销一审法院作出的(2019)粤0982号执异102号裁定；三、不得查封位于化州市鉴江区*******************的房产；四、解封位于化州市鉴江区*******************的房(价值1221000元)；五、本案诉讼费由唐晓承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，陈宫彪与杨文静签订《志成地产定金补充协议》，约定将杨文静登记在其名下的涉案房屋转让给陈宫彪，总价款为1221000元。签订协议当日，陈宫彪转账支付杨文静购房定金50000元，杨文静将房屋钥匙及房屋交付给陈宫彪占有，陈宫彪开始缴交自2019年第3季度起的物业管理费。2019年6月3日，陈宫彪转账支付杨文静购房款920000元；2019年6月6日，陈宫彪转账支付杨文静购房款90000元及现金支付杨文静购房款1000元；上述款项共计1061000元，约定余款160000元过户后支付。杨文静将上述款项提前偿还银行按揭贷款，并将房产证原件从银行解押赎出来，交付给陈宫彪。2019年6月6日，陈宫彪与杨文静再次签订《房屋买卖合同》《化州市不动产转让合同》，并到化州市房地产交易中心办理房屋转移登记手续。因转让房屋被一审法院(2019)粤0982民初1691号民事裁定查封，无法办理过户手续。另外查明，唐晓诉刘付卫保、周丽、董亮民间借贷纠纷一案，案号为(2019)粤0982民初1691号。唐晓起诉请求刘付卫保、周丽夫妻共同归还借款本金100万元及利息；请求保证人董亮(杨文静丈夫)对借款本息承担连带清偿责任。唐晓起诉后申请财产保全，一审法院于2019年5月28日作出(2019)粤0982民初1691号民事裁定，查封了杨文静名下涉案房屋，并于2019年5月29日向化州市国土资源局送达了该民事裁定，于2019年7月10日向杨文静送达了该民事裁定。该案仍在审理中。2019年11月15日，陈宫彪向一审法院提出书面异议，请求撤销(2019)粤0982民初1691号民事裁定第三项并解除涉案房屋的查封。2019年12月23日，一审法院作出(2019)粤0982执异102号执行裁定，驳回陈宫彪的异议请求。诉讼中，陈宫彪同意将未支付的转让房屋剩余价款160000元交一审法院依法处理。一审法院认为，双方的主要争议焦点如下：陈宫彪是否享有涉案房屋的民事权益并足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，2019年5月28日，陈宫彪与杨文静签订《志成地产定金补充协议》，约定将杨文静名下的涉案房屋转让给陈宫彪。签订协议当日，陈宫彪转账支付杨文静购房定金50000元，此后陈宫彪陆续支付了转让款共1061000元。在一审法院于2019年5月29日查封涉案房屋之前即2019年5月28日杨文静与陈宫彪已签订合法有效的书面买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效；在一审法院查封之前陈宫彪已取得涉案房屋房屋的钥匙并缴交物业管理费，已合法占有涉案房屋；陈宫彪已按照合同约定支付部分价款且陈宫彪同意将剩余价款160000元按照一审法院的要求交付执行；陈宫彪也非自身原因未办理过户登记。因此陈宫彪对执行标的即涉案房屋享有正当的民事权益，该权益足以对抗债权人启动的强制执行。陈宫彪主张不得查封涉案房屋，对涉案房屋不予执行，符合上述法律规定的排除执行的条件，一审法院予以支持。对于陈宫彪请求撤销一审法院(2019)粤0982民初1691号裁定及(2019)粤0982执异102号裁定的问题，因本案为案外人执行异议之诉，不是第三人撤销之诉，故对陈宫彪该请求一审法院不予处理；对于陈宫彪请求解除涉案房屋的查封，属本判决生效后的程序，一审法院不予支持。另外，杨文静不反对案外人异议，应作为第三人参加诉讼，不应列为被告。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、本院(2019)粤0982民初1691号民间借贷纠纷一案，不得执行即不得查封位于广东省化州市鉴江区*******************商品[产权证号：粤(2019)化州市不动产权第00****2号]；二、驳回原告陈宫彪的其他诉讼请求。案件受理费为15789元，由唐晓负担。本院二审期间，唐晓提交了三组证据，证据一：茂名市东信物业服务有限公司橘州东信花园就涉案房屋物业管理费交纳情况出具的《证明》，内容为“……陈宫彪于2019年8月16日缴纳2019年第3季度的物业管理费，但2019年第4季度至2020年第1季度的物业管理费是于2020年7月24日从杨文静账户扣取”，证明陈宫彪就涉案房屋只缴纳了1个季度的物业管理费，其后2个季度的物业管理费均从杨文静账户扣取；证据二：受理编号为202008170111的《不动产登记资料查询结果证明》，证明一审法院查封时间是2019年5月29日；证据三为受理编号为201905220298的《不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案房屋在一审法院查封前没有查封及抵押情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证，到庭的各方当事人均确认上述证据的复印件与原件一致。陈宫彪质证称，证据一是新证据，对证据一的真实性、合法性与关联性均有异议，2019年第4季度和2020年第1季度的物业管理费由杨文静账户扣取的原因是该2个季度的物业管理费是杨文静就无法办理涉案房屋的过户而对陈宫彪所作的补偿，证据一不能否认陈宫彪已在涉案房屋被查封前合法占有涉案房屋，不能作为定案依据；对证据二、证据三的真实性、合法性及关联性均无异议。本院经审查认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案待证事实有关联，本院予以采信。证据二、证据三证实涉案房屋于2019年5月29日被一审法院查封，在查封前并无其他查封及抵押情形。证据一反映的仅是陈宫彪就涉案房屋缴纳物业管理费的情况，且其对由杨文静支付2019年第4季度和2020年第1季度的物业管理费作出合理解释，单凭该证据并不足以证实陈宫彪在涉案房屋被查封前未合法占有涉案房屋。经本院查明，一审判决查明事实中，除认定的杨文静将收取的陈宫彪支付的购房款提前偿还银行按揭贷款，并将房产证原件从银行解押赎出来，交付给陈宫彪和认定的陈宫彪自2019年第3季度开始交纳涉案房屋物业管理费外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，2019年5月28日，陈宫彪作为购买方与杨文静作为出售方通过中介公司志成地产职员苏志成订立《志成地产定金补充协议》，该协议约定的主要内容如下：第一条出售方同意将涉案房屋出售，成交价1221000元，现确定首期款350000元，在定金补充协议后10天支付，其他税费费用由购买方承担，现收取购买方的定金50000元；第二条若出售方出现违约情况，则要赔偿购买方的双倍定金作为赔偿金，若购买方出现违约情况，则出售方直接收取定金作为赔偿金（违约情况：若一方不配合签合同拖延时间、不买或不卖，则视为违约方）；第三条若有特殊情况请提前三天告知双方；第四条本协议及附件一式叁份，由出售方、购买方、中介方各执壹份，具有同等法律效力。又查明，2019年6月6日，陈宫彪作为购买方与杨文静作为出售方在苏志成的见证下签订《房屋买卖合同》，及在苏勇、陈志钦的见证下签订《化州市不动产转让合同》，该两份合同约定的主要内容为：杨文静将其名下的涉案房屋出售给陈宫彪，面积为221.79平方米，单价为每平方米5500元，总价为1221000元；2019年6月6日前支付第一期房款971000元（含定金50000元），2019年6月30日前支付第二期房款90000元，剩余90000元在办理好过户手续后付清；房屋买卖及办理过户所涉税费由陈宫彪负担；杨文静收齐全部购房款的同时，向陈宫彪交付房屋；合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕唐晓的上诉请求进行审查。结合诉辩各方当事人的意见，本案二审的争议焦点是陈宫彪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案而言，因涉案房屋登记在杨文静名下，对于陈宫彪就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定加以评判。唐晓上诉主张本案应适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，但《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条明确的是如何认定夫妻共同财产的问题，该问题与本案争议焦点无关，故唐晓主张一审判决应适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条没有依据，本院不予支持。一、关于涉案房屋买卖合同的签订问题。唐晓上诉认为一审判决认定陈宫彪与杨文静于涉案房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同错误。本院认为，从杨文静与陈宫彪于2019年5月28日订立《志成地产定金补充协议》的内容来看，该协议约定了涉案房屋坐落位置、转让总价款、定金、付款方式、税费负担、违约责任等买卖合同的主要条款，具备了买卖合同的基本要素，是双方当事人转让涉案房屋的真实意思表示；其后杨文静虽与陈宫彪再就涉案房屋的转让签订了《房屋买卖合同》和《化州市不动产转让合同》，但后2份合同只是对《志诚地产定金补充协议》约定内容作进一步的明确和补充，故陈宫彪与杨文静于2019年5月28日已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，一审判决对此的认定并无不当，唐晓的该上诉观点理据不足，本院不予采纳。二、关于陈宫彪有无合法占有涉案房屋的问题。唐晓上诉认为一审判决认定陈宫彪在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房产错误。本院认为，合法占有要求占有人对不动产的占有本身具有法律依据，实际占有要求买受人的占有系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行。本案中，陈宫彪基于其与杨文静达成的《志诚地产定金补充协议》《房屋买卖合同》《化州市不动产转让合同》占有涉案房屋具有合法依据；陈宫彪取得钥匙收房的行为是对涉案房屋实际享有控制力、管领力的具体表现，故陈宫彪在涉案房屋被查封前已合法占有涉案房屋，一审判决对此的认定并无不当。唐晓并未提供充足证据证实其上述观点，应承担举证不能的不利后果，其该上诉观点理据不足，本院不予采纳。三、关于陈宫彪是否按约支付部分购房款的问题。唐晓上诉认为一审判决认定陈宫彪已按约支付部分购房款错误。本院认为，杨文静与陈宫彪于2019年5月28日订立的《志诚地产定金补充协议》以及于2019年6月6日签署的《房屋买卖合同》《化州市不动产转让合同》均约定涉案房屋转让总价款金额为1221000元，后2份合同还约定陈宫彪应于2019年6月6日前支付第一期房款971000元、于2019年6月30日前支付第二期房款90000元及于办理好转让手续时付清最后一期房款160000元；一审中陈宫彪提供杨文静方出具的《收据》、相关银行账户交易明细等证实其分别于2019年5月28日转账支付50000元、于2019年6月3日转账支付920000元、于2019年6月6日转账支付90000元及现金支付1000元，即于2019年6月6日已共支付1061000元给杨文静。对照上述合同约定，陈宫彪已按约定的进度支付了部分购房款，故一审判决对此作出认定并无不当，唐晓的该上诉观点理据不足，本院不予采纳。陈宫彪虽在涉案房屋被查封前仅按照合同约定支付部分价款，但其已于一审庭审中表示将该尚未支付的160000元购房款交一审法院依法处理，其支付涉案房屋购房款的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。四、关于陈宫彪就涉案房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。唐晓上诉认为一审判决认定陈宫彪非因自身原因未办理过户登记错误。本院认为，根据本案查明事实，杨文静与陈宫彪通过中介志诚地产的苏志成于2018年5月28日订立《志诚地产定金补充协议》转让涉案房屋时，已核实涉案房屋并没有被查封，双方是在前往房产交易中心办理涉案房屋过户登记时才知道涉案房屋已被查封，其后杨文静才于2018年7月10日收到查封涉案房屋的财产保全裁定，杨文静与陈宫彪转让涉案房屋时已尽谨慎审查义务。因此，一审判决认定陈宫彪非因自身原因未办理过户登记并无不当，唐晓该上诉观点理据不足，本院不予采纳。综上，本案杨文静与陈宫彪转让涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院确认陈宫彪对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决对此处理正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”、第三百一十四条第一款：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”的规定，基于本院确认陈宫彪对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，广东省化州市人民法院（2019）粤0982执异102号裁定失效。一审法院应在判项中对此予以备注而未备注，本院在此予以纠正。综上所述，唐晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15789元，由唐晓负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 邹辉球审 判 员 徐金信审 判 员 庞健军二〇二〇年九月八日法官助理 王舟宇书 记 员 冯月华