山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10328号上诉人（原审被告）：谷朝怀，男，1968年3月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈巨业，山东律尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东银座家居有限公司，住所地济南市。法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国曜律师事务所实习律师。上诉人谷朝怀因与被上诉人山东银座家居有限公司（以下简称银座家居公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。谷朝怀向本院提出诉讼请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由银座家居公司承担。事实与理由：一审法院认定主体错误。1.银座家居公司提供的《山东银座家居有限公司租赁合同》是银座家居公司通过欺诈的方式所签，该合同非谷朝怀真实意思表示。银座家居公司的工作人员给了多份空白合同，要求谷朝怀在合同上签字按手印，谷朝怀对此空白合同产生质疑，要求将合同返还，对方工作人员不同意返还，银座家居公司的工作人员回复这是公司一贯行为，由客户先签字，再由公司盖章。该合同不能作为认定案件事实的依据。2.2018年7月20日，银座家居公司给谷朝怀下发了撤场通知，解除了双方的合作关系，所以根本不存在后来的该份合同。因为在谷朝怀撤场时，银座家居公司百般阻挠，不允许谷朝怀将货物撤出货区，并承诺说在下一个业户入驻之前的期间内不收取租金。谷朝怀提供了视频为证。这就是后来银座家居公司以欺诈的方式让谷朝怀签订空白合同的原因，是因为银座家居公司场地缺陷，一直找不到下家，也不让谷朝怀撤场，所以银座家居公司才会伪造该合同，让谷朝怀承担房租。3.银座家居公司提供的合同期限是2018年10月1日至2019年9月30日，银座家居公司起诉状中称谷朝怀自2018年12月起欠付房租。然而，银座家居公司提供的催款函明确称截至2019年7月10日，欠付租金和物业费共计247129.30元。这份催款函说明2019年4月份之前谷朝怀不欠该合同的房租。4.与银座家居公司签订租赁合同的实际履行主体是山东中购家居有限公司，银座家居公司在合同履行中开具的发票及回复也均以山东中购家居有限公司为抬头，所以本案以谷朝怀为主体不适格。人民法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断。5.国家对疫情期间经营有明文规定，本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，应当给与减免部分房租。山东省下发过文件，一审法院判决谷朝怀承担疫情期间的全部房租及违约金属于事实认定错误。银座家居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。银座家居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除银座家居公司与谷朝怀之间的租赁关系；2.判令谷朝怀腾退家具商场南五楼005-0-FS5-005/008货区；3.判令谷朝怀支付2018年12月至2019年11月的租赁费136874元及截至2019年11月20日的滞纳金132170.5元；4.判令谷朝怀支付2019年12月1日至租赁关系解除之日止的租赁费；5.判令谷朝怀支付租赁关系解除次日起至实际腾退场地之日止的占有使用费（按照租赁合同约定的租赁费标准计算）；6.判令谷朝怀支付2019年11月21日起至实际履行之日止的滞纳金（以实际欠缴租赁费、占有使用费总额为基数，按照日利率5‰计算）；7.本案诉讼费用由谷朝怀承担。诉讼中，银座家居公司将上述第6项诉讼请求明确为按年利率6%的标准计算至2020年5月8日的违约金，此前违约金亦按年利率6%的标准计算，违约金金额共计9156.82元。一审法院认定事实如下：2018年10月1日，银座家居公司（甲方/出租方）与谷朝怀（乙方/承租方）签订《山东银座家居有限公司租赁合同（Ⅰ）》，主要约定：乙方承租甲方家具商场南五楼005-0-FS5-005/008号、面积为252平方米的货区用于经营板式品牌中购；租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止；租赁费标准为1.5元/天/平方米，租赁期内租赁费共计137970元；付款方式为分期付款，以一个月为一个付款期，分十二期付款，每期费用按具体天数计算，乙方首期费用在本合同生效之日起三日内支付，后几期费用应当于每期费用起算之日上月25号前以现金或转账方式支付；无论因何种原因解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止日起7日内清场，超过合同解除或终止日7天后清场的，乙方应从合同解除或终止次日起按实际占用场地天数以原场地租赁费、管理服务费标准向甲方支付；乙方应及时交纳租赁期间包括租赁费在内的各项应付费用，每延期一天，甲方将收取乙方欠费金额的5‰的滞纳金；如乙方逾期支付场地租赁费、管理服务费超过7日，则甲方有权单方解除合同。除上述内容外，合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，谷朝怀即开始租赁案涉货区进行经营，合同到期后，谷朝怀继续占用案涉货区至今。自2018年12月1日起，谷朝怀未再向银座家居公司交纳租赁费，双方亦未办理过撤场的交接手续。现银座家居公司以谷朝怀欠付2018年12月1日起之后的租赁费为由，提起本案诉讼。一审诉讼中，谷朝怀与银座家居公司对下列事项存在争议：1.谷朝怀主张根据之前银座家居公司开具的租赁费发票，其上载明交款人为山东中购家居有限公司，故谷朝怀作为本案被告不适格。对此银座家居公司主张山东中购家居有限公司仅是代谷朝怀支付租赁费。2.谷朝怀主张根据其交纳的2019年3月份的租赁费凭证（中国农业银行网上交易查询单）及银座家居公司向其出具的截至2019年7月10日欠付租赁费的催款函，因其中未包括案涉货区，故其不应承担案涉货区的租赁费。对此银座家居公司主张谷朝怀就该主张提交的证据仅反映了其租赁的其他货区的交费或欠费情况，不能证实其未租赁案涉货区以及不应交纳案涉货区的租赁费。3.谷朝怀主张其未交纳租赁费系因银座家居公司未能解决案涉货区噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题，谷朝怀就此主张提交了工作联系函、诉求书、诉求书邮件退回单、照片打印件、视频光盘等证据一宗。对此银座家居公司经质证表示谷朝怀就该主张提交的相关证据均与本案无关。4.谷朝怀提交录音录像光盘主张其在撤场时曾被银座家居公司阻止。经质证，银座家居公司主张录音录像无原始载体，也不能证实录音录像中除谷朝怀以外人员的身份，内容仅是关于出货的纠纷而未涉及撤场，故对该录音录像的证明内容不予认可。5.谷朝怀主张银座家居公司违约在先故其不应当支付滞纳金，且双方约定的标准过高，如需承担则应按中国人民银行同期存款利率计算。对此银座家居公司表示双方约定的滞纳金即违约金，如法院认为需要调整则应按年利率6%（约为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍）的标准计算，银座家居公司就此提交了以每月欠付租金为基数，按年利率6%标准分笔计算至2020年5月8日期间的违约金明细表1份，违约金金额共计9156.82元。6.谷朝怀主张如果解除合同其应拆除带走案涉货区内由其投资装修的可拆卸物品，但现在不能对相关物品的明细予以明确。对此银座家居公司主张应按合同约定予以处理。一审法院认为，银座家居公司与谷朝怀签订的案涉货区的租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。谷朝怀签订案涉合同后对相关场地如何经营使用以及交由谁具体使用，均不能免除谷朝怀作为合同主体应承担的合同义务，故谷朝怀作为本案租赁合同纠纷的被告，主体适格。双方的租赁合同至2019年9月30日到期，此后双方未续签书面租赁合同，但谷朝怀继续占用使用租赁货区至今，双方之间实质形成了不定期租赁的合同关系，依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现银座家居公司诉讼主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求谷朝怀腾退案涉货区，符合法律规定，一审法院予以支持。因谷朝怀本案中不能明确其主张的在合同解除后应拆除带走的物品明细，故一审法院对此无法处理，双方当事人可另行依法依约进行处理。双方书面租赁合同履行期间，谷朝怀应按约向银座家居公司支付租赁费。依照法律规定，不定期租赁期间谷朝怀亦应按原租赁合同的租赁费标准交纳该期间的租赁费。谷朝怀未按约交纳自2018年12月1日起之后的租赁费，构成违约，故银座家居公司主张其支付自该日起至实际腾退案涉货区之日止的租赁费，合法有据，法院予以支持。关于违约金，鉴于双方约定的违约金标准过高且谷朝怀主张调整，在此基础上，银座家居公司主张按年利率6%的标准计算，一审法院综合当事人的违约程度、实际损失等因素考量，对该标准予以采纳。银座家居公司依此标准分笔计算的截至2020年5月8日的违约金金额9156.82元，一审法院予以支持。现谷朝怀抗辩未承租案涉货区也不应交纳租赁费，与事实及合同约定不符，一审法院不予采信。关于谷朝怀有关因银座家居公司未能解决案涉货区噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题而不交纳租赁费的抗辩理由，因该损失问题与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，如确有损失，谷朝怀可另行依法主张权利，但不能免除其承担租赁合同义务的责任，故一审法院对其该抗辩主张不予采纳；谷朝怀抗辩银座家居公司阻止其撤场，但其未能举证证明其已向银座家居公司提交了办理撤场的相关手续，而其提交的证明该抗辩主张的录音录像中，内容亦未涉及有关撤场的情况，故一审法院对谷朝怀的该抗辩主张，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、银座家居公司与谷朝怀之间关于银座家居公司家具商场南五楼005-0-FS5-005/008号货区的租赁关系，于判决生效之日起予以解除；二、谷朝怀于判决生效之日起10日内向银座家居公司腾退上述第一条所列货区；三、谷朝怀按每日378元标准（1.5元/天/平方米×152平方米）向银座家居公司支付自2018年12月1日起至腾退货区之日止的租赁费，于判决生效之日起10日内付清；四、谷朝怀向银座家居公司支付违约金9156.82元，于判决生效之日起10日内付清；五、驳回银座家居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5335元，减半收取计2667.5元，由谷朝怀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谷朝怀提交证据、银座家居公司质证情况如下：1.山东中购家居有限公司给银座家居公司出具的关于银座家居北园店南5楼相关撤场说明回复，以证明2018年8月份，谷朝怀代签三份空白无效的合同，谷朝怀作为本案的主体不适格。银座家居公司认可证据的真实性，但主张没有收到过上述回复，回复中的物业问题已经在2018年年底全部解决。谷朝怀在一审中提交的证据不能证明合同签订时是空白的，租赁合同上的签字系谷朝怀本人所签，承租人应当以租赁合同上的签字人为准。2.2019年6月6日，中购家居有限公司法人代表楚海芹与银座家居公司北园店副总罗英谈话录音，以证明银座家居公司一直不让谷朝怀出货，已经构成了违约的事实，银座家居公司违约在先，一审法院判决谷朝怀承担违约金是错误的；谷朝怀提供的新证据形成证据链，能够证明因为双方合意，减免房租，不欠银座家居公司2019年4月之前的房租；本案合同实际的履行主体是山东中购家居有限公司，而非谷朝怀。银座家居公司对证据2的真实性不予认可，认为不能证明谈话人的身份；根据录音内容，可证明本案涉案货区3月份仍然欠租；录音稿的第2页内容证明录音中谈话人谈话时谷朝怀主张的6个月租金优惠已经全部给到；本录音中没有内容说明涉案货区的承租人不是谷朝怀。3.2019年6月6日，中购家居有限公司法人代表楚海芹与银座家居公司北园店总经理（店长）许建颖谈话录音，以证明银座家居公司有给谷朝怀减免房租的意思，优惠措施也都已经执行了，与催款函以及证据2能够相互印证，谷朝怀不欠银座家居公司2018年11月份至2019年2月份的房租；银座家居公司阻止谷朝怀出货，属于违约行为，是有过错的，法院不能判决谷朝怀支付违约金、滞纳金；本案的合同实际的履行主体是山东中购家居有限公司，而非谷朝怀；许建颖系北园店店长、负责人，其自认只欠2019年4、5、6月三个月的房租，谷朝怀不欠2019年3月份之前的房租。银座家居公司对该证据真实性不认可，认为不能证明录音中谈话人的身份，并认为许建颖表达的意思是希望谷朝怀先交4月份房租，对于谷朝怀的货品只要是签订了买卖合同，并在银座家居公司缴款，均可以正常出货。4.银座家居公司给谷朝怀出具的关于诉求的回复，以证明银座家居公司于2019年7月10日认可不欠3月份之前的房租，与证据3相互印证。银座家居公司对该证据的真实性予以认可，认为回复中表示的历史遗留问题已于2018年一次性处理，可以证明谷朝怀在上诉状中主张的有关物业问题均已处理完毕，谷朝怀无权再根据其所谓的物业问题要求不交房租或少交房租。5.齐鲁网关于“问政追踪丨个体工商户房租减免不到位？山东省国资委督导组：原有基础上再减免15天”的一则新闻以证明银座家居公司将国家制定的政策置若罔闻，违反国家的政策。6.山东省人民政府办公厅发布《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》，以证明国家对疫情期间的经营明文规定，本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，应当给与减免部分房租。银座家居公司对上述证据的真实性不认可，认为两证据是网页打印件，疫情期间银座家居公司减免租金的前提是承租户不存在欠缴租金等违约的情况。本案涉案货区在疫情发生之前，就已经欠缴房租一年多，不符合疫情期间减免租金的条件。银座家居公司对其他符合条件的承租户均进行了减免，共计减免房租4600余万元。7.银座家居公司给谷朝怀出具的关于银座家居公司北园店南区五楼相关撤场说明以证明谷朝怀于2020年4月30日通知银座家居公司要求撤场，银座家居公司要求谷朝怀结清房租，否则银座家居公司有权滞留谷朝怀的货品，实际就是因为谷朝怀欠付房租，银座家居公司阻止其撤场。银座家居公司对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为该撤场说明仅表达银座家居公司希望谷朝怀缴清房租，并且在谷朝怀缴清房租后，撤场时仅能撤出谷朝怀与银座家居公司签署合约的专柜物品。8.谷朝怀给银座家居公司出具的全部物品撤场通知，以及送达的视频，以证明合同到期后，谷朝怀一直要求撤场，并于2020年9月8日再次给银座家居公司送达要求撤场的通知。银座家居公司对撤场通知的真实性认可，认为该通知是在2020年9月8日上午银座家居公司给谷朝怀再次下达撤场通知后，谷朝怀给予的回复。谷朝怀已经没有偿付能力，且拒绝清单交接，在这种情况下，其要求搬走全部物品并且拒绝交纳租金是恶意转移财产的行为。9.银座家居公司阻止谷朝怀撤场的视频，以证明银座家居公司阻止谷朝怀撤场，不允许物品搬离银座家居公司处。银座家居公司对该录像的真实性予以认可，但认为谷朝怀故意错误解释，误导安保人员。10.特快专递的单据两份，以证明2020年的9月8日谷朝怀给银座家居公司发送的相关撤场通知。银座家居公司认为快递内容系通过谷朝怀张贴在银座服务中心得知，该快递单与本案没有关联性。银座家居公司对证据1、证据4、证据7、证据8、证据9、证据10的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据2与证据3不能证明录音中谈话人的身份，本院不予采信。证据5与证据6不足以证明谷朝怀符合享有优惠政策的条件，本院不予采信。银座家居公司提交证据、谷朝怀质证情况如下：1.《补充协议》一份，以证明银座家居公司将4个月的优惠取消的原因。谷朝怀认为，该份补偿约定的是法人的变更并不是法定代表人的变更。山东中购家居有限公司的《国家企业信用信息公示系统企业信用信息报告》一份，以证明山东中购家居有限公司的法定代表人实际变更时间为2019年3月18日，不符合谷朝怀与银座家居公司之间补充协议的约定。谷朝怀对该证据真实性没有异议，但认为补充协议并没有对法定代表人变更的时间作出要求作为进行优惠的条件。3.《关于撤场等相关问题的告知函》一份、告知函送达谷朝怀承租货区的照片4页，以证明银座家居公司已通知谷朝怀于2020年9月8日立即撤场，并要求其交付钥匙并交接物品清单。并且能够证明送达时间。谷朝怀认为告知函确实已经收到，但中购家居撤场并不需要重复上交物品清单，因为银座家居公司有中购全部的物品清单和价格标签。物品清单也是在入场之时银座家居统一制作的；商场的品牌专卖店全部为开放式运营，并不需要钥匙，所以没有钥匙；通过该份告知函，也能够明确的看出银座家居公司以谷朝怀未交清全部租金为由强制留置谷朝怀的货物，不让其撤场。4.济南市中级人民法院（2020）鲁01民终8797号民事判决书一份，以证明已有生效文书认定银座家居公司有权不再给予谷朝怀4个月的优惠；并且谷朝怀在履行合同过程中欠缴租金长达一年多，构成根本违约，不符合疫情期间租金优惠的前提条件。5.济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105执428号执行裁定书一份、济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104执1664号之一执行裁定书一份、济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105执1265号之一执行裁定书一份。以证明谷朝怀已不具备任何偿付能力，证明无法按时向银座家居公司支付租金或者谷朝怀为逃避执行，已经转移财产，银座家居公司只能与谷朝怀进行清单交接，否则银座家居公司的权利将无法得到保障。谷朝怀对上述证据的真实性予以认可，但认为我国不属于判例法的国家，谷朝怀在本案之中提供了新证据。银座家居公司应当通过合法的途径进行扣留。谷朝怀对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉货区的租赁合同是经谷朝怀与银座家居公司签字或盖章确认的，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应当受到法律的保护。关于谷朝怀是否为本案适格诉讼主体这一问题，一审法院在一审判决中已经论述全面，本院完全认同，谷朝怀对此上诉，无新的证据和理由，本院不予支持。谷朝怀主张租赁合同是其受欺诈所签，但未提供相应证据，本院对该主张不予支持。关于租赁费与违约金问题，谷朝怀占有使用案涉货区，应当按约向银座家居公司支付相应的租赁费，其拒绝支付租金的行为构成违约。对于谷朝怀称其应享受房租优惠的主张，根据双方签订的《补充协议》约定，在2019年2月28日之前，中购合同法人变更为由谷朝怀指定才可享受房租优惠政策，而根据银座家居公司提供的山东中购家居有限公司《国家企业信用信息公示系统企业信用信息报告》显示，谷朝怀并未按照该协议履行变更义务，因此其主张依据协议享受优惠政策，不符合合同约定。由于谷朝怀未能按照租赁合同约定支付租赁费用，构成根本违约，因此银座家居公司认为其不符合享受政府规定的新型冠状病毒肺炎疫情期间租金优惠的条件，本院予以支持。关于谷朝怀主张银座家居公司阻止其撤场的问题，本院认为，谷朝怀未按合同约定交付租金，也未根据合同关于留置权的约定处理好物品留置问题，即要求撤场，不符合双方合同约定，一审法院认为其未履行相应手续，对此未予支持，符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，谷朝怀的上诉请求不成立，应当被驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条、第一百七十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为5336元，由谷朝怀负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑