文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初22438号原告：郭进平，女，1963年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蔡艺，重庆乐扬律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。诉讼代表人：冯志，破产管理人重庆学苑律师事务所负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。第三人：中诚信托有限责任公司，，住所地北京市东城区安外大街**统一社会信用代码9111000010129626L。法定代表人：牛成立，中诚信托有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：邢绍轩，男，1981年2月26日出生，汉族，中诚信托有限责任公司员工，住北京市海淀区。原告郭进平与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告郭进平的委托诉讼代理人蔡艺，被告金阳公司的委托诉讼代理人冯静辉到庭参加诉讼。随后，金阳公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院经审查后认为，金阳公司的破产重整申请由重庆市南岸区人民法院审查更为适宜。为此，重庆市第五中级人民法院经重庆市高级人民法院批准后，于2020年3月10日作出（2020）渝05破申44号民事裁定书，裁定将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，裁定：受理金阳公司的重整申请。2020年3月20日，本院作出（2019）渝0106民初22438号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破5号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任金阳公司管理人。本案恢复诉讼后，本院公开开庭进行了审理。原告郭进平的委托诉讼代理人蔡艺，被告金阳公司的委托诉讼代理人张鹏，第三人中诚信托公司的委托诉讼代理人邢绍轩到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告郭进平向本院提出诉讼请求：1、确认原告对沙坪坝区物业享有所有权；2、判令被告限期将沙坪坝区物业过户给原告；3、判令被告因违约返还定金20000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年2月3日，原、被告签订房屋认购书，由原告以652343元的价格认购被告位于沙坪坝区物业，原告交纳定金20000元及首付款332343元。同时，原告另行支付装修费80000元。双方约定在交纳首付款后60个工作日内签订买卖合同。之后，原告按认购书如约履行相关义务，于2018年2月3日支付定金及装修费100000元，于2018年2月8日支付剩余首付款312343元。但被告方迟迟不履行相关义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告金阳公司辩称,涉案房屋登记在被告名下是被告公司财产，且原告未交付全部购房款，根据法律规定，原告对涉案房屋不享有所有权，且不享有要求过户的权利，被告不应承担违约责任。第三人中诚信托公司陈述，1、根据《物权法》第191条第2款、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条以及《关于适用若干问题的解释》第67条之规定，被告金阳公司未经抵押权人同意，擅自与原告签订房屋认购书，原告郭进平依法不能取得涉案房屋的物权；2、根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条以及《九民纪要》第125条、126条之规定，涉案房屋不属于商品房消费者购房人物权期待权保护的范畴。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，被告金阳公司（甲方）与原告郭进平（乙方）签订了《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》一份，约定：乙方认购金阳·易诚国际公寓式物业，建筑面积68.61平方米，建筑面积单价11860元／平方米，销售总价813715元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，按以下付款方式享有相应的折扣：按揭，享受一口价折扣，折后成交价652343元。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金20000元。该定金作为乙方认购本物业的担保，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。该物业首付款为332343元。签订合同：乙方须于本《认购书》签订之日起7日内付清该套物业首付款，乙方付清该套房屋首付款项后60个工作日内（或者在甲方另行指定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定交纳房款及其他相关费用；乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。违约责任:乙方违反本《认购书》第3条的约定，在约定的期限内不与甲方签订《买卖合同》及附件，不与甲方指定的物业管理公司签订《物管协议》的，视为乙方单方面违反本《认购书》约定，乙方认购的房号将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，甲方收取的定金不予返还。本《认购书》有效期内，乙方享有上述房屋的购买权，甲方无权另售，否则视为违约，应当向乙方双倍返还定金。原、被告在《认购书》中还对联络方式等进行约定。《认购书》尾部，原告郭进平在乙方处签名捺印，被告金阳公司在甲方处盖章。原告分别于2018年2月1日、2018年2月9日向被告金阳公司支付了定金20000元、首付款312343元，合计332343元。2019年5月，被告将涉案房屋交付原告使用。认购书签订后，原、被告现仍未签订《重庆市商品房买卖合同》。原、被告均陈述，在《认购书》中约定原告购买的金阳.易诚国际公寓式酒店1栋28－9号物业即是档案调查结果上载明的位于重庆市沙坪坝区凤天大道49号28－9房屋。另查明，2014年11月20日，被告将涉案房屋办理抵押登记，业务编号为20141120104****，抵押权人为第三人中诚信托公司。涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人中诚信托公司。被告金阳公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）渝05破申44号民事裁定，将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，裁定受理被告金阳公司的重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破5号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任被告金阳公司管理人。还查明，原告郭进平曾向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求解除郭进平与金阳公司签订的《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》等。开庭前，原告郭进平将其诉讼请求变更为，确认原告对沙坪坝区天星桥凤天大道金阳·易诚国际公寓式酒店1栋28-9号物业享有所有权等。重庆市南岸区人民法院认为，郭进平请求确认原告对沙坪坝区天星桥凤天大道金阳·易诚国际公寓式物业享有所有权，属于因不动产的权利确认引起的物权纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖。2019年8月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2019）渝0108民初9515号民事裁定书，裁定该案移送重庆市沙坪坝区人民法院处理。上述事实，有原告郭进平提交的《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》、收据、档案调查结果，被告金阳公司提交的（2020）渝0108破申1号民事裁定书、（2020）渝0108破5号决定书等书证以及双方当事人的陈述在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》的性质是预约合同还是本约合同？2、第三人中诚信托公司于2014年11月20日在重庆市沙坪坝区房屋上设定的抵押权（业务编号为20141120104****）是否有效？3、原告是否对重庆市沙坪坝区享有所有权？被告是否应将重庆市沙坪坝区房屋过户给原告？被告是否应返还定金20000元？针对上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《[金阳·易诚国际公寓式酒店]认购书》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《认购书》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，原告郭进平已按《认购书》的约定向被告金阳公司支付了定金20000元以及首付款312343元，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，原告郭进平与被告金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。该《认购书》系原告郭进平与被告金阳公司真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，系有效合同。二、关于第三人中诚信托公司抵押权（业务编号为20141120104****）是否有效？《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，抵押权属于担保物权，具有对世性和排他性，在抵押权未消灭的情况下，房屋所有权不应发生变动。本案中，被告金阳公司在涉案房屋上为第三人中诚信托公司设立抵押登记，第三人中诚信托公司为抵押权人，其抵押权自登记时设立，涉案房屋为抵押财产。被告金阳公司未经抵押权人第三人中诚信托公司同意，不得将抵押财产转让给他人。抵押期间，被告金阳公司与原告郭进平签订《认购书》，将抵押财产转让给原告郭进平，并未取得第三人中诚信托公司同意。原告郭进平虽因该《认购书》取得对被告金阳公司的债权，但原告郭进平的债权不能对抗第三人中诚信托公司的抵押权。被告金阳公司与原告郭进平签订《认购书》后，双方未签订网签合同，或者签订正式的商品房买卖合同并进行合同备案登记，则原告郭进平对涉案房屋的权利不产生对世性和排他性。第三人中诚信托公司系善意第三人。因此，第三人中诚信托公司抵押权有效。三、原告是否对重庆市沙坪坝区房屋享有所有权？被告是否应将重庆市沙坪坝区房屋过户给原告？被告是否应返还定金20000元？因第三人中诚信托公司对涉案房屋的抵押权有效，故原告郭进平主张对重庆市沙坪坝区房屋享有所有权，以及被告将重庆市沙坪坝区房屋过户给原告的诉讼请求，均因存在事实和法律上的障碍，不应予以支持。原、被告签订《认购书》中约定，定金20000元作为原告认购涉案房屋的担保，在双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。现原、被告虽未签订《商品房买卖合同》，但原告郭进平已按《认购书》的约定向被告金阳公司支付了定金20000元以及首付款312343元，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，原告郭进平与被告金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。因此，按照《认购书》的约定，原告交纳的定金20000元已自动转入房款，现原、被告签订的《认购书》尚未解除，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郭进平本案所有的诉讼请求。案件受理费10524元，减半交纳5262元（原告已预交），由原告郭进平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  滕磊二〇二〇年九月十七日书记员  方宇