安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初8675号原告：凡翠影，女，1983年6月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：唐红霞，安徽鸣理律师事务所律师。被告：临泉县百嘉不动产经纪有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NXJFRX0（1-1），住所地临泉县城南街道办港口路南路西侧紫金名门**S102。法定代表人：常龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚金炳，安徽泉河律师事务所律师。被告：朱俊超，男，1985年4月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。原告凡翠影与被告临泉县百嘉不动产经纪有限公司（以下简称百嘉公司）、被告朱俊超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凡翠影及委托诉讼代理人唐红霞、被告百嘉公司及委托诉讼代理人姚金炳、被告朱俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡翠影向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2019年12月31日签订的买卖丽阳豪苑6号楼703室房产合同；2.依法判令二被告退还原告购房款30万元、中介费1.5万元、违约金1.5万元、装修费3.21万元，共计36.21万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月18日经被告一介绍并参与，原、被告签订买卖临泉县丽阳豪苑6号楼703室房屋买卖合同，合同约定总房款为75万元，原告当日转账支付给被告二30万元。该买卖合同第二条第一款明确规定：该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。被告按照约定交付房屋后，原告为装修、装饰支付3.21万元（五个壁柜、全屋乳胶漆费用）。期间支付给被告一15000元中介费。按照当时的约定，原告催促被告办理过户手续，被告二以无钱支付原始房屋贷款为由，推迟办理过户手续。2020年7月23日河北省三河市人民法院工作人员来到案涉房内，现场对房屋进行拍摄、估价，准备对房屋进行强制拍卖。原告才得知被告二因债务问题列入法院执行人员名单，案涉房屋在签订正式合同之前就已经被法院查封。现该房产已经列入网上拍卖执行程序，拍卖时间为2020年10月12日10点。另经原告多方查询，得知被告二在2019年11月27日收到河北省三河市人民法院出具的恢复执行、报告财产令，案号为（2019）冀1082执恢1216号法律文书。原告认为双方签订正式合同应当受到法律保护，但被告一作为中介人员应当对案涉房屋的产权进行核查，确认产权无瑕疵。被告二作为卖方，明知房产的实际情况，仍然隐瞒实情收取原告的房款，签订正式的买卖合同。二被告的行为系恶意串通，严重侵犯了原告的合法权益。因案涉房产已经进入司法拍卖程序，案涉买卖合同无法继续履行，原告的所有损失二被告都应当承担。综上所述，原告要求解除与二被告签订的买卖合同并要求二被告承担原告所有的经济损失。为维护原告的合法权益，依法具状起诉，请求法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告百嘉公司辩称，1.百嘉公司不是适格被告，因签订买卖合同的主体是原告和被告2，原告和被告2的买卖已经成立并有效，被告2也于2019年6月份向原告交付涉案房屋，本案房屋查封时间是2019年7月5日，整个交易行为已经基本完成，被告1也尽到了谨慎的注意义务，无过错；2.原告向被告2于2019年12月18日转款300000元系履行银行贷款而补签的合同，300000元的转账其中270000系原告向被告1的法人借款；3.中介费被告1仅收到5000元；4.装修费系原告个人行为，从原告提供的证据和起诉书来看原告提供装修没有相关的发票；5.原告向被告2转款被法院查封之前2019年7月5日已有部分款项以原告提供相关转账凭据为准；6.原告歪曲事实，推迟过户系原告个人提出，诉称事实与实际事实不符。被告朱俊超辩称，原告所称的2019年12月18日签订的合同不属实，实际交易时间为2019年5月17日，原告不愿办理过户不是我不办过户，总共收了28万多房款，原告所说的装修费不属实，卖给她时已经装修好了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告凡翠影经被告百嘉公司介绍，有意购买被告朱俊超所有的位于临泉县丽阳豪苑6号楼703室房屋。原告凡翠影分别于2019年5月17日向被告朱俊超支付房款人民币100000元、2019年5月30日支付30000元、2019年6月21日通过周学志支付20000元、2019年6月27日支付100000元、2019年8月4日支付9000元、2019年8月11日支付11000元（替朱俊超退还原租户的水电物业费，折抵房款）、2019年12月18日支付30000元，以上合计人民币300000元。后为办理银行按揭贷款及不动产权证书便利，经各方磋商，于2019年12月18日，原告凡翠影作为乙方、被告朱俊超作为甲方、被告百嘉公司作为丙方签订了《房屋买卖合同》，约定“…第一条房屋的基本情况所有权人朱俊超房屋坐落于丽阳豪苑6号楼703室，房屋结构为砖混，建筑面积127平方米，房屋用途为住宅；第二条房屋状况买卖双方均清楚该房屋产权面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为：1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。2、该房屋处于抵押状态，抵押权人为无。第三条房屋成交价格甲乙双方商定该套房屋的成交价格为：￥750000.00元（大写人民币：柒拾伍万圆整），该价格包括房屋的附属设施。房屋的单价为：￥5905.00（元／平方米）第四条房款交付…1、甲方于2019年12月18日将房屋首付款人民币300000.00元整（大写人民币：叁拾万圆整）交付于朱俊超2、其余款￥450000.00（大写人民币肆拾伍万圆整）由乙方于2012年12月30日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付于卖方。（乙方应于签订合同之日起7日内提供贷款所需的所有资料）因乙方贷款产生的相关费用由乙方自行承担。如买房支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额余额，则首期款金额应相应增加第五条甲乙双方的义务1、甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家级本市房屋上市交易的政策及相关规定。甲方无条件配合本套房屋的交易过户手续和提供相应证件。2、按房屋买卖合同中约定时间交付房屋，在交付房屋之前甲方应把水、电、气、物业管理费用结清。3、乙方按照房屋买卖合同约定的时间把房屋房款支付给甲方。4、办理不动产权证过户的费用（包括税费）以及中介费、贷款费用都由乙方支付。第六条房屋的交付甲乙双方约定采用下列第2种方式交房：…2、在甲方收到所有房款之后在3个工作日内把该房屋交由乙方使用，并甲乙双方共同参加房屋的交付手续。甲方按照合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲乙方交接钥匙，签署房屋交接单，居间方见证。第七条违约责任甲乙双方协商一致同意，如甲乙双方有下列情形之一的应承担违约责任：1、双方无正当理由不履行合同或拖卖、不卖、涨价、不买、拖买的；2、甲乙双方未能按照合同约定未能提供必要的相关文件造成无法履行合同的；3、相互或与他人串通损害双方利益的；4、双方签订本合同以后甲、乙双方不得违约。如有违约，违约方必须按照合同给守约方一定的赔偿，赔偿金额为：房款总价的2%。5、因违约方给守约方造成经济损失的，守约方可按照法律、法规的有关规定追缴或起诉…甲方（签字）：朱俊超（指印）2019年12月31日乙方（签字）：凡翠影（指印）2019年12月18日居间方临泉县百嘉房产中介有限公司（印章）”。另查明，涉案房产于2019年7月5日因涉及其他纠纷被河北省三河市人民法院查封。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原告凡翠影与被告朱俊超、百嘉公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。现因案外人李亚平提出申请，河北省三河市人民法院已经对涉案房屋进行查封并已经进入强制执行程序，如房屋被拍卖，原告的购房目的将不能实现，如房屋不被拍卖受偿，原告实现购买房屋的目的也要到被告清偿完案外人全部债务，法院解除查封后才能行使，现被告朱俊超未采取任何措施以保证涉案合同能继续履行，《房屋买卖合同》在事实上已履行不能，故原告要求解除该合同的诉请，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告在履行合同过程中向被告朱俊超支付的购房款30万元，被告朱俊超应予返还。本案被告朱俊超作为涉案房屋的产权人，在与原告签订合同时就知道或应当知道涉案房屋处于查封状态，但未将该情况向原告披露，违背诚实信用原则。故其应对原告承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第七条“…4、双方签订本合同以后甲、乙双方不得违约。如有违约，违约方必须按照合同给守约方一定的赔偿，赔偿金额为：房款总价的2%。…”。涉案房屋的成交总价为人民币75万元，故原告要求被告支付违约金1.5万元，于法有据，本院予以支持。关于原告凡翠影要求被告朱俊超承担其装修费3.21万元的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告凡翠影作为完全民事行为能力人，在受让涉案房屋过程中未予办理预告登记或登记，其接收房屋并入住使用房屋，属于无视涉案房屋未能交易过户的风险自行进行装修，且原告提供的装修发票不是正规发票，不能充分证明装修花费的实际损失，该部分属于自行扩大的损失范围，原告自身存在过错，故该项请求本院不予支持。本案百嘉公司作为居间方，与原告凡翠影、被告朱俊超形成居间合同纠纷，本案仅处理原告凡翠影与被告朱俊超之间形成的房屋买卖合同关系，若被告百嘉公司在履行居间合同过程中存在过错，应承担相应责任，原告应另循其他途径主张，故本院对原告要求被告退还中介费15000元的诉讼请求，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告凡翠影与被告朱俊超、临泉县百嘉房不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱俊超于本判决书生效之日起十日内返还原告凡翠影购房款人民币300000元；三、被告朱俊超于本判决书生效之日起十日内支付原告凡翠影违约金人民币15000元；四、驳回原告凡翠影的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元，由原告凡翠影负担438元，被告朱俊超负担2928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 宋 梅二〇二〇年九月二十九日书记员 田雨晴附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。