江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3794号原告：李岳，男，1979年2月12日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：周凯、郭之瑶，陕西汉廷律师事务所律师。被告：无锡长庆置业投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道新华路西、和祥路北。法定代表人：王育中，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁佩佩、周海刚，江苏神阙律师事务所律师。原告李岳与被告无锡长庆置业投资有限公司（以下简称长庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告李岳的委托诉讼代理人周凯，被告长庆公司的委托诉讼代理人丁佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岳向本院提出诉讼请求：1.判令长庆公司向李岳返还购房款777036元；2.判令长庆公司向李岳支付704号房屋补偿金（以391633元为基数，自2014年12月4日起至实际支付之日止，按年利率12%的标准计算）、判令长庆公司向李岳支付713号房屋补偿金（以385403元为基数，自2014年12月9日起至实际支付之日止，按年利率12%的标准计算）；3.本案诉讼费由长庆公司负担。事实和理由：2014年12月4日，李岳与长庆公司签订“无锡明园商务大厦”首期诚意登记协议，约定由李岳购买长庆公司开发建设的无锡明园商务大厦7层704号房屋，房屋总价为391633元。同日，双方另签订“首期诚意登记补充协议”，双方约定李岳有权于2015年12月1日前无理由退房，如李岳选择退房，长庆公司将按所付房款年息12%的标准向李岳支付补偿金。2014年12月9日，李岳与长庆公司签订“无锡明园商务大厦”首期诚意登记协议，约定由李岳购买长庆公司开发建设的无锡明园商务大厦7层713号房屋，房屋总价为385403元。同日，双方另签订“首期诚意登记补充协议”，双方约定李岳有权于2015年12月1日前无理由退房，如李岳选择退房，长庆公司将按所付房款年息12%的标准向李岳支付补偿金。上述协议签订后，李岳按约向长庆公司支付了全部房款777036元。因案涉工程于2015年停工，长庆公司客观上无法向李岳交付房屋，故李岳于2015年10月15日向长庆公司申请退房，但长庆公司至今未向李岳退还购房款及支付补偿金，故李岳诉至法院。被告长庆公司辩称，李岳向其购房及申请退房的情况属实，其对李岳主张的要求退还购房款777036元的诉讼请求无异议，但因其负债较多，请求法院适当调低补偿金的年利率标准。经审理查明：2014年12月4日，李岳与长庆公司签订“无锡明园商务大厦”首期诚意登记协议（以下简称登记协议），约定由李岳购买长庆公司开发建设的无锡明园商务大厦七层704号房屋，房屋建筑面积65.18平方米，房屋总价为391633元，房款支付方式：李岳应于2014年12月4日前向长庆公司支付391633元。由长庆公司在协议书甲方落款处加盖合同专用章，由李岳在乙方落款处签名、捺印。同日，双方另签订首期诚意登记补充协议暨无理由退房协议书（以下简称补充协议），载明：鉴于李岳购买长庆公司“无锡明园商务大厦”项目房屋，房号为：七层704号，面积65.18平方米，总计391633元。2014年12月9日，李岳与长庆公司又签订“无锡明园商务大厦”首期诚意登记协议（以下简称登记协议），约定由李岳购买长庆公司开发建设的无锡明园商务大厦七层713号房屋，房屋建筑面积64.54平方米，房屋总价为385403元，房款支付方式：李岳应于2014年12月9日前向长庆公司支付385403元。由长庆公司在协议书甲方落款处加盖合同专用章，由李岳在乙方落款处签名、捺印。同日，双方另签订首期诚意登记补充协议暨无理由退房协议书（以下简称补充协议），载明：鉴于李岳购买长庆公司“无锡明园商务大厦”项目房屋，房号为：七层713号，面积64.54平方米，总计385403元。双方就李岳购买长庆公司商品房后可在规定期限内退房事宜，经过充分协商一致达成如下协议：第一条退房时间。李岳办理退房手续须在2015年12月1日前，如李岳未在上述期限内或未按本协议约定提出退房申请的，视为李岳放弃本协议约定的无理由退房权利，李岳需在十个工作日内与长庆公司签订《商品房买卖合同》；第二条退房程序。李岳按照本协议约定办理无理由退房手续的，须提前九十日以书面的形式提交退房申请书，长庆公司在收到李岳退房申请书后可另行出售该套房屋。无论任何原因，凡未在有效期限内提交退房申请的，均视为李岳自动放弃无理由退房权利；办理退房手续时，李岳应另行填写《退房申请书》，李岳应在《退房申请书》填写之日起三日内，将其持有的登记协议及长庆公司为其开具的全部购房款收据或发票的原件交给长庆公司。长庆公司在李岳办理完《退房申请单》九十日内返还李岳已经支付的房款本金；第三条补偿办法。李岳按本协议的约定，有效行使无理由退房权的，长庆公司将给予李岳合理的补偿。补偿的具体标准为：长庆公司将按百分之十二的年利率向李岳支付其已付全额房款的补偿金。补偿计算方法：起算时间自李岳付清全额房款并签署《无理由退房协议书》之日起，截止时间为长庆公司收到李岳的书面退房申请后九十日止（最晚截止日期为2015年12月1日）；若长庆公司未能按期返还李岳全额房款及相应的补偿金，则补偿时间顺延至长庆公司将全额房款及相应的补偿金退还李岳为止。2014年12月5日李岳同学罗庆平通过转账方式代李岳支付购房款200000元和191633元，2014年12月10日，罗庆平又通过转账方式代李岳支付购房款200000元和185403元。2014年12月4日和12月9日，长庆公司分别出具了391633元和385403元购房款的收据。另，长庆公司于2014年11月21日取得上述房屋的商品房预（销）售许可证。另查明，上述协议签订后，因长庆公司资金链出现问题导致案涉房屋开发工程于2015年起停工。李岳于2015年10月25日向长庆公司出具案涉两房屋的退房申请书，申请退房并返还房款777036元。审理中，长庆公司述称，案涉房屋开发工程至今未竣工验收，因长庆公司对外负债较多，包括案涉房屋在内的无锡明园商务大厦386套房屋均已被法院查封并即将进入司法拍卖程序，客观上已无法向李岳交付房屋，其同意向李岳返还购房款777036元。上述事实，有登记协议、补充协议、建设银行电子回单、收据、退房申请书、情况说明及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为,李岳与长庆公司签订的登记协议、补充协议均系双方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。上述协议签订后，李岳已按约向长庆公司支付了全部购房款777036元，但长庆公司因自身原因导致案涉房屋至今未竣工且已被法院查封，客观上已无法向李岳交付。因李岳已在补充协议约定的期限内向长庆公司申请退房，长庆公司应按约向李岳退还购房款777036元并支付补偿金。本案审理中，长庆公司同意李岳要求退还购房款777036元的诉讼请求，本院予以确认。关于李岳主张自2014年12月19日起算的补偿金，符合补充协议的约定，且该补偿金利率标准亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院亦予以支持。长庆公司以自身经济状况不佳为由要求适当调低补偿金利率标准的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：无锡长庆置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还李岳购房款777036元并支付补偿金（以777036元为基数，自2014年12月19日起至实际支付之日止，按年利率12%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10294元，减半收取计5147元，由长庆公司负担（李岳同意其预交的上述诉讼费5147元本院不再退还，由长庆公司于本判决生效之日起10日内向李岳直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  姚 坚二〇二〇年九月二十九日法官助理  孙玉龙书 记 员  安梦琪