山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异431号 案外人：展芳芳 申请执行人：北京华信汇元资产管理有限公司 被执行人：青岛鲜品屋实业有限公司 被执行人：青岛今朝经济有限公司 被执行人：戴葵花 被执行人：郭冠宇 被执行人：戴向阳 本院在执行申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司与被执行人青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢13号，原执行案号（2015）青执字第917号】一案过程中,案外人展芳芳向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人展芳芳称，请求依法确认展芳芳对崂山区李山东路22号（与崂山区深圳路170号为同一小区另一门牌号××国际名都小区x号楼x室（下称涉案房产××房产享有租赁权，并带租评估和拍卖。事实与理由：2014年5月30日，展芳芳与被执行人戴向阳签订了关于承租涉案房产的房屋租赁合同，约定租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日；展芳芳于2014年6月12日、13日共计支付租金35万元，并一直合法占有使用涉案房产。 展芳芳提交如下证据： 1.房屋租赁合同一份，证明事项：展芳芳与戴向阳于2014年5月30日签订租赁合同，展芳芳承租崂山区深圳路170号国际名都小区x号楼x室。 2.转账凭证二份，证明事项：2014年6月12日、13日两日给戴向阳共计转账35万元。 3.水电费、物业费、暖气费收据若干，证明事项：展芳芳于2015年实际占有使用涉案房屋至今。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司质证意见：1.对房屋租赁合同真实性不予认可。戴向阳将涉案房屋抵押给青岛银行进行贷款是在2012年5月21日，该房屋租赁合同签订时间为2014年5月30日，晚于该房屋上设定的抵押权，即使合同是真实的也不能阻抗对该房产的强制执行措施。该合同条款签订时间租赁期限20年，租金35万元，展芳芳签订合同时27岁，在花样的年龄用可以买房的钱来租房显然是不合理，并且是长期租户。展芳芳以相同的事实理由和证据向市北区人民法院提起执行异议，以及执行异议之诉均被驳回，其此次起诉违反一事不再理原则，该合同的真实性及证明事项均不予认可。 2.对转账凭证无法证明款项的用途，不能证明是房屋租金。 3.对展芳芳提交的17张票据时间上看最早的是2015年10月27日，晚于该房屋上设定的抵押权以及本案执行申请人申请法院采取的查封保全措施的时间。即使展芳芳与戴向阳之间存在真实的房屋租赁合同关系也因在该房屋被法院限制权属的情况下，而不受到法律的保护，不能够阻抗本案的强制执行。更何况该17份单据中能显示展芳芳名字的仅有两份，也不能够证明该款项是展芳芳本人支付。所以，该一系列证据均不能证明其实际占有使用涉案房屋。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司答辩称，1.展芳芳针对涉案房产已提出过异议，根据一事不再理原则，不应再受理其提出的异议申请。展芳芳曾于2018年，向市北区人民法院提出过对上述1007户房产享有租赁使用权异议，市北区人民法院审理后作出（2018××鲁02**执异97号执行裁定书驳回了案外人展芳芳该异议。展芳芳不服驳回异议的裁定，向市北区人民法院提起执行异议之诉，后无正当理由签收传票后拒不到庭，被青岛市市北区人民法院作出（2018××鲁02**民初6564号民事裁定书，依法裁定按撤诉处理。2.展芳芳提交的证据不能证明其对涉案房产实际承租占有使用（如未提交使用房屋产生的水、电、气、暖、物业费用的支付凭证等××；展芳芳提交的银行回单既不能证明该款项与涉案房产有关，更不能证明其付款的用途是房屋租金。并且，展芳芳2014年时正值27岁，当时涉案房屋市价约70余万元，展芳芳作为一名27岁的年轻人，用一半购房款的价格（35万元××来租赁一套出租房，无论其是否有支付能力，都显然是不符合常理的。3.本执行案件共查封戴向阳三处房产，分别是崂山区李山东路22号x号楼x户、x号楼x户和x号楼x户。2009年5月13日戴向阳用该三处房产向青岛银行股份有限公司延安二路支行（以下简称青岛银行××抵押贷款160万元，后该笔贷款逾期被起诉，市北区人民法院于2015年12月11日作出（2015××北商初字第739号民事判决书，判决认定该抵押权。因戴向阳对外负债很多，三处房产被多轮查封，三处房产上设立的抵押担保本金160万元，如果三处房产被拍卖戴向阳也得不到剩余款项，于是戴向阳利用其实际控制的青岛瀛森创意规划顾问有限公司于2018年11月12日与青岛银行签订《债权转让协议书》，青岛银行将包括三处异议房产抵押权在内的全部债权转让给青岛瀛森创意规划顾问有限公司，转让对价款为2568653.06元，属全额转让，没有任何折扣，相当于全部还款，而不必注销抵押权，此时戴向阳便利用瀛森公司实际控制了三处房产的抵押权和处分权，从而达到怠于执行，保护自己房产的目的。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司向本院提交如下证据： 1.青岛市市北区人民法院（2018××鲁02**执异97号执行裁定书一份，证明事项：案外人展芳芳就涉案房产以相同的事实与理由、提交同样的证据，经市北区人民法院依法审理后裁定驳回其异议。该裁定查明事实还能证明：1××展芳芳就涉案房产以同一标的、同一事实与理由、同样的证据曾向法院提出过执行异议来阻抗对涉案房产的拍卖执行。其再次提起违反一事不再理的原则，依法应予以驳回。2××案外人对涉案房产的执行异议已被生效裁判文书驳回，其本案异议不成立，应予驳回。 2.青岛市市北区人民法院（2018××鲁02**民初6564号民事裁定书一份，证明事项：展芳芳在执行异议申请被法院依法驳回后提起了执行异议之诉，但又在签收传票后无正当理由拒不到庭，被法院裁定按撤诉处理。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行与青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出(2014××青金商初字第701号民事判决书，判决：一、青岛鲜品屋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金15889031.26元及利息434700.17元（利息已计算至2015年4月9日，之后至实际偿还之日止的利息按照合同的约定计算××；二、青岛今朝经济有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛今朝经济有限公司承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；三、戴葵花对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴葵花承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；四、郭冠宇对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。郭冠宇承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；五、戴向阳对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴向阳承担保证责任后，有权向被告青岛鲜品屋实业有限公司追偿；六、青岛鲜品屋实业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行有权以戴葵花所有的青房地权市他字第201242021号和青房地权市他字第20××87号房产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款分别在最高债权本金余额2000万元和9701748元及相应费用范围内优先受偿；七、驳回中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的其他诉讼请求。 本院(2014××青金商初字第701号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2015××青执字第917号，后恢复执行案号为（2020××鲁02执恢13号。 2014年10月10日，本院向崂山区房地产交易中心送达(2014××青金商初字第701号民事裁定书以及协助执行通知书，轮后于青岛市李沧区人民法院查封涉案房产。现本院对涉案房产的查封处于首封状态。 展芳芳曾向市北区人民法院就涉案房产提出案外人执行异议，2018年6月2日，青岛市市北区人民法院作出（2018××鲁02**执异97号执行裁定书，该裁定驳回了展芳芳的异议请求。展芳芳不服提起执行异议之诉，2018年12月7日，市北区人民法院作出（2018××鲁02**民初6564号民事裁定书，该裁定按照展芳芳撤诉处理。该案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行对涉案房产享有抵押权，抵押登记时间为2009年5月13日。 2019年7月19日，本院作出（2020××鲁02执异341号执行裁定，裁定变更北京华信汇元资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015××青执字第917号案件的申请执行人。 2020年9月7日，本院作出（2020××鲁02执恢13号执行裁定书、查封拍卖公告、责令限期迁出通知书，裁定拍卖包括涉案房产在内的被执行人的多套房产，责令涉案房产的使用人于30日内迁出。 本院认为，执行程序的主要目的是迅速实现债权人经过生效法律文书确定的债权，效率是其基本价值取向，故执行异议以书面审查与形式审查为原则。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，案外人展芳芳不能提交任何证据证明其已经在查封前就实际占有使用涉案房产，故展芳芳对涉案房产请求在租赁期内阻止向买受人移交占有的异议请求，本院不予支持。 关于北京华信汇元资产管理有限公司称本案应该适用一事不再理原则的问题。本院认为，青岛市市北区人民法院（2018××鲁02**执异97号执行裁定以及（2018××鲁02**民初6564号民事裁定，该案中申请执行人为青岛银行股份有限公司延安二路支行，且青岛银行股份有限公司延安二路支行已经生效法律文书确定就涉案房产享有优先受偿权，但该案未对涉案房产进行实际处置，现本院（2020××鲁02执恢13号执行案件对涉案房产系首轮查封并享有处置权；本院（2020××鲁02执恢13号执行案件的申请执行人为北京华信汇元资产管理有限公司，其对涉案房产不享有优先受偿权，故本案与市北区人民法院（2018××鲁02**执异97号执行异议案件与（2018××鲁02**民初6564号执行异议之诉案件，从案件主体到案件具体情形均不相同，故申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司关于本案应一事不再理的答辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人展芳芳的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员 陈春阳