江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终4374号上诉人（原审被告）:南通安泰房地产开发有限公司，住所地南通市世纪大道**。法定代表人：施健，该公司总经理。上诉人（原审被告）:南通安泰房地产开发有限公司金沙分公司，，住所地南通市通州区金沙镇新金西路**主要负责人：徐锦祥，该分公司总经理。上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：陈锋，江苏平帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新林，男，1962年12月26日出生，××族，住南通市通州区。被上诉人（原审原告）：陆云飞，女，1965年1月24日出生，××族，住南通市通州区。上列两位被上诉人共同委托诉讼代理人：许建忠，江苏圣典（南通）律师事务所律师。上诉人南通安泰房地产开发有限公司及其金沙分公司（以下分别简称安泰公司、安泰金沙分公司）因与被上诉人王新林、陆云飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安泰公司及其金沙分公司其上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实错误。案涉2006年11月22日《房屋拆迁补偿安置协议》早在第二天即已经履行完毕，上诉人和被上诉人之间不存在房屋拆迁补偿安置合同关系，因被上诉人在合理期限内放弃购买，导致预售房购房合同未订立未成立，被上诉人在12年后无权诉请签订合同交付房屋。本案基本事实如下：2006年初通州市土地储备中心对R308地块进行拆迁。2006年2月26日，安泰公司与南通市通州国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》受让了R308地块的土地使用权，用于开发房地产。被上诉人的母亲陈金莲、哥哥陆灵科一家属于同时期同批次的R308地块的拆迁户，三户在2006年11月签订了《房屋拆迁补偿安置协议》三份，同一时期领取了拆迁补偿费。2006年11月23日王新林出具《领款单》领取了王新林户拆迁补偿费273566元，至此被上诉人的《房屋拆迁补偿安置协议》已经通过货币安置履行完毕。货币安置补偿款273566元等值于当时85.48平方米的商品房（273566÷3200=85.48），大于被上诉人被拆迁房屋面积77.58平方米，拆迁人已经不欠其任何债务。因被上诉人早在2004年3月28日签订《商品房购销合同》购买了××苑××室、车库××号，房价1350元/㎡、车库价为900元/㎡，并于2005年拿到了该套房屋，且因当时××花苑房源价格较贵，被上诉人所购××苑低于其可以购买××花苑房屋价格3200元/平方米，其因此放弃购买2006年11月22日《购房凭证》项下的××花苑××号楼××室和××号楼××号车库。2007年9月3日上诉人领取了《商品房预售许可证》，案涉房屋具备预售条件。被上诉人同一批次的拆迁户除了不选择购房的都和上诉人签订了《商品房买卖合同》，并交纳了购房款，包括被上诉人的母亲和哥哥在内。但是，被上诉人既没有签合同，也没有交纳房款。一审法院查明××号楼××室、××室商品房买卖合同约定交付期限为2008年5月10日前。2008年7月，上诉人向被上诉人同一批次的其他拆迁户交付其所购买的××花苑安置房，其中包括被上诉人的哥哥、母亲在内。说明被上诉人不是不知道何时何地签订买房合同，而是在该时段真心不想购房。2008年11月14日，案涉房屋通过建设工程竣工验收备案。2007年9月至2009年期间，上诉人三次刊登公告，催促持有《购房凭证》的被拆迁人签订预售房购房合同，对签订预售房购房合同的时间、地、地点三次进行了公告括2007年9月13日安泰公司在《通州大众》刊登公告；2008年5月5日安泰金沙分公司在《通州大众》刊登公告；2009年1月21日通州市土地储备中心、安泰公司在《通州大众》刊登公告。被上诉人未在三次公告规定的最后期限2009年3月20日前购买房屋，没有签订预售房购房合同、没有支付购房款，即为放弃购房，被上诉人持有的《购房凭证》自然作废。2009年1月安泰分金沙公司将案涉××号楼××号车库出售给案外人，后被上诉人诉至法院，认为案涉车库与R308地块××号楼××室均为被上诉人的拆迁安置房屋，要求确认车库部分买卖内容无效。一审判决认定安泰金沙分公司无权以公告后逾期的情况视为被上诉人放弃讼争车库的购买权，认为被上诉人原有房屋被拆迁后，依法享有受补偿安置的特定权利，以损害被上诉人优先购买权确认车库买卖无效。2010年11月19日，南通市中级人民法院二审判决认定上诉人在未穷尽联系方式确认被上诉人放弃优先购买权的情况下，将讼争车库售于案外人属欺诈行为，侵害被上诉人合法权益，应属无效，判决维持原判。该两份判决均属判决不当。因被上诉人原有房屋被拆迁后已经通过货币安置获得了足以购买同样面积的房屋全部的货币安置款273566元，等值于当时85.48平方米的商品房，大于被拆迁房屋面积77.58平方米，其所依法享有的受补偿安置权利丝毫无损；案涉车库与R308地块××号楼××室属于安泰公司所有，并不属于被上诉人的拆迁安置房屋，安泰公司将××号楼××号车库出售给案外人不是欺诈行为。但因该案仅为车库买卖合同确认无效的争议，影响安泰公司的经济利益有限，上诉人当时出于忍让而不想多争辩。二审判决后，王新林、陆云飞既没有要求购买××号楼××室，也没有要求购买××花园××号楼××号车库。直到2013年9月6日，王新林、陆云飞再次向一审法院起诉，诉请判令上诉人与被上诉人就××号楼××号车库签订商品房买卖合同。上诉人为息事宁人，鉴于××号车库价值有限，经法院调解，双方达成调解协议：由安泰金沙分公司于2013年10月底前与被上诉人签订××号楼××号车库商品房买卖合同(按购房凭证价格)，并配合办理房产过户手续。但其后被上诉人在期限内既不按照调解协议和安泰金沙分公司签订××号车库商品房买卖合同，也不支付车库购买款，而是悄悄申请强制执行。一审法院于2016年6月16日未经执行谈话，直接向房产登记部门发出协助执行通知书，于2016年7月27日将案涉××号车库登记至被上诉人名下。被上诉人至今未交付车库款。上诉人已经于2018年7月3日向一审法院执行局提交《执行回转申请书》，请求撤销2016年6月16日一审法院（2014）通执字第01903号执行裁定书与（2014）通执字第01903号协助执行通知书，将北山花苑7号楼7号车库执行回转给上诉人。但是一审法院对上述执行回转申请至今尚未处理。2018年6月，全国商品房价格明显上涨，案涉地段的商品房价格上升到每平方米1.2万元左右，已经数倍于2006年拆迁时的价格，被上诉人在此情况下诉讼要求交付7号楼505室。2018年6月5日被上诉人向一审法院提交《民事诉状》、证据清单，诉请上诉人“按照拆迁补偿协议为王新林、陆云飞办理××号楼××室的过户手续”。上诉人经多次申请法院调查令，查明了被上诉人相关拆迁安置和放弃购房的上述全部事实。2018年8月21日一审法院开庭中，被上诉人当庭诉称：2006年11月22日《房屋拆迁补偿安置协议》不是货币安置而是产权置换，7幢505室商品房不用购买，而是拿房。被上诉人有如此想法，足以证明：其不可能在2018年6月5日起诉之前曾向上诉人要求购买北山花苑7幢505室，更不可能同意付购房款。经安泰公司充分展示证据并通过双方辩论，被上诉人才想通拿房需要购买并支付购房款。2018年11月29日，被上诉人为避免该案证据的不利局面，为了掩盖多次否认陆云飞与陈金莲之间母女关系，与陆灵科之间兄妹关系的虚假陈述，申请撤回起诉。一审法院以（2018）苏0612民初字第4590之一号民事裁定书准予撤诉。2019年2月1日，被上诉人重新起诉，引起本案。一审判决对基本事实认定错误，主要如下：（1）上诉人和被上诉人之间既不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，也不存在预售房买卖合同关系。由于一审判决将“预售房买卖合同是否成立”的争议当做“房屋拆迁安置补偿合同”来审理，作出错误判决在所难免。被上诉人与通州市土地储备中心订立有《房屋拆迁补偿协议》，通州市土地储备中心为拆迁人，被上诉人为被拆迁人，被上诉人本案起诉搞错了对象。（2）一审判决忽略了上诉人和被上诉人之间预售房买卖合同未成立的事实。（3）一审判决认定事实省略了上诉人三次公告基本事实，也忽略了被上诉人在案涉××花苑××幢××室具备预售条件后交付前，从未向上诉人提出要求签订预售房买卖合同的事实。（4）一审判决忽略了在2013年9月29日至2018年6月5日期间，被上诉人就所谓交付××号楼××室房屋的“债权”没有可以证明诉讼时效中断的证据之事实。（5）一审判决忽略了案涉地段的房屋价格由2006年销售价格3200元上升为2019年15000元的事实。2.一审判决判非所请，且举证责任分配不公，违反民事诉讼法基本审判程序规则。首先，关于××花园××号楼××室买卖，合同尚未成立。一审判决判非所请，应当改判。被上诉人按照其与拆迁人通州市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》起诉，照此逻辑，当然没有诉请要求再签订什么购房合同；而没有签订房屋买卖合同，上诉人当然没有交房的义务，当然也不会向被上诉人主张购房款，一审法院只需审理被上诉人的三项诉讼请求，即判断在2006年11月22日《房屋拆迁补偿安置协议》项下上诉人有无向被上诉人交付房屋、办理房产证、支付延期过渡费的义务即可。但是，一审法院脱离被上诉人诉讼请求，在尚未签订房屋买卖合同的情况下，判决被上诉人付款、上诉人交房，显然超出了被上诉人诉讼请求范围，也超出了法院审理职能范围。其次，关于××花园××号楼××号车库的买卖，已经有2013年9月29日一审法院（2013）通民初字第1410号民事调解书，本案再作判决属于一案两判，程序违法。民事调解书的执行工作属于执行局工作范围，不属于本案审理范围。被上诉人在期限内拒不履行《民事调解书》，既不签订××号车库商品房买卖合同，也不支付车库购买款，上诉人已经于2018年7月3日向一审法院执行局提交执行回转申请，该案应由一审法院按照裁判文书的执行程序处理。第三，一审判决举证责任分配不公。没有要求被上诉人举证不签订商品房买卖合同、不支付购房款的理由。3.被上诉人持有的《购房凭证》只是选购房凭证，并非必须购房，因在2008年11月14日案涉房屋通过建设工程竣工验收备案前的预售期内未向上诉人出示凭证并签订购房合同，在此后的2009年3月20日前的宽限期内仍未采取补救措施而作废。被上诉人逾期不买，购房的权利早已丧失。被上诉人签字的《拆迁补偿安置协议》第三条特别约定：“乙方凭《拆迁补偿安置协议》和《拆迁安置购房凭证》按规定要求签订预售房购买合同，选购凭证不得转让，安置房在规定时间内选择购买，逾期作自动放弃处理。”2009年1月21日上诉人公告载明：“通州城区R-308地块的拆迁户：由安泰公司建设的××花苑、己经于2008年5月10日开始交房，至今尚有16户已领取购房凭证但未办理购房手续。请尚未办理手续的拆迁户务必于2009年1月21日至3月20日到××花苑物管处办理购房手续，逾期视为自动放弃”。但是，被上诉人没有在合理的期限内签订预售合同，也没有支付房款，怎可索要上诉人所有的××号楼××室房屋？！《购房凭证》最迟应当在预售期内使用，而案涉房屋早在2008年已经通过验收并交付购房人，被上诉人未在三次公告的期限2007年9月13日前（后两次公告是宽限期，最后期限至2009年3月20日）签订商品房买卖合同并支付购房款，被上诉人持有的《购房凭证》自然作废。4.一审判决认定没有超过诉讼时效证据不足。被上诉人没有举证2013年9月29日至2018年6月5日期间诉讼时效中断的证据，其于2018年6月5日起诉要求交付××花苑××号楼××室房屋，超过了诉讼时效。关于被上诉人要求购买××花苑××号楼××室房屋的所谓债权，权利人必须提出主张。至2013年9月29日有关××号楼车库争议达成调解协议，但是，被上诉人没有提出要求购买××花苑××号楼××室房屋的要求。即便从2013年9月29日起算诉讼时效，至2015年9月28日两年诉讼时效即终止。自2013年9月29日至2018年6月5日被上诉人再次起诉，期间总共4年之久，被上诉人没有举证诉讼时效中断的证据，因而被上诉人早已过了诉讼时效。因此一审判决适用民法总则第一百九十五条认为诉讼时效中断，是错误的。5.一审判决被上诉人在2019年以2006年的价格购房，违背市场经济公平原则和公序良俗，应予以撤销。请求对案涉地段的商品房市场价格进行司法评估，以司法评估为准。被上诉人2006年拆迁，2006年领到拆迁补偿款273566元，至今已时过13年，房屋价格比十多年前早已上涨了数倍，由每平方米3200元，变为现在的超过每平方米15000元（请求二审法院对案涉地段的商品房市场价格进行评估，以司法评估为准），货币安置的安置房价格就是市场价。2006年货币安置补偿款273566元等值于85.48平方米的商品房，但是现在只等值于十几个平方米的商品房。一审判决显失公平。6.一审判决适用法律错误。被上诉人与通州区土地储备中心订立的《房屋拆迁补偿协议》对被上诉人有约束力，但对上诉人没有约束力。《购房凭证》也不是合同。至于催告义务，是合同成立以后才可能有。在“预售房买卖合同”未签订未成立的情况下，上诉人没有“穷尽联系方式”进行联系的义务，也不存在违约责任。上诉人和被上诉人之间“合同未成立”，何来合同义务？又何来违约责任？一审判决适用合同法第一百零七条显然错误。2007年9月13日、2008年5月5日和2009年1月21日上诉人、通州市土地储备中心分别在报纸刊物上刊登催促购房的公告，这是谨慎负责的行为，不是合同义务。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法。王新林、陆云飞辩称，1.被上诉人起诉后为什么撤诉，原因是法官认为审限太长了，做被上诉人工作，建议撤诉重来，而不是上诉人所谓的被上诉人虚假陈述而撤诉。2.被上诉人系拆迁户，案涉房系拆迁安置房，并系以产权置换方式取得，而非以货币安置，这也是两级法院生效判决认定的事实。如系货币安置应按同期同地段同地级市场价拆迁才为货币安置，本案中拆迁价与当时的市场价是有区别的。3.依拆迁安置协议、购房凭证、土地出让合同及附件须知等一系列完整证据，充分证明案涉房的位置、房号、计价依据特定，标的物明确、价款明确，具有唯一性与排他性，符合合同成立的构成要件。上诉人应依与政府的土地出让合同、拆迁安置协议、购房凭证等履行相应的交房手续将房交给被上诉人。4.上诉人没有履行通知义务。上诉人未经合法的公告方式，并未通知被上诉人。双方未约定何种方式通知，依照合同履行的最大诚信原则，符合合同目的、保障交易安全，促进交易等原则，上诉人应合法通知并穷尽通知方式。同时被上诉人也没有明示或默示放弃购买自己已选购的案涉安置房，上诉人也没有提供证据证明被上诉人有放弃案涉房的意思表示。被上诉人买商品房与本案没有关联性。本案讼争完全因上诉人有违合同约定及诚信原则。上诉人应承担违约责任并赔偿被上诉人损失。5.上诉人所谓已过时效的抗辩明显不能成立。诉讼时效仅针对债权请求权，对物权请求权及其他权利请求权不适用。被上诉人想要获取的是不动产，要求交付不动产，这不是债权请求权，所以不适用诉讼时效。况且，被上诉人在2009年知道上诉人侵犯了被上诉人的合法权利后，一直通过包括诉讼、去函等方式在主张权利。6.因拆迁安置房具有明显的特殊政策功能，被上诉人对案涉房享有优先购买权，且讼争房所属车库已通过法院确权给了被上诉人，并办理了产权登记，房屋与车库系不可分割的整体。目前案涉房仍登记备案在上诉人名下，上诉人有义务履行交房等义务。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。王新林、陆云飞向一审法院起诉请求：1.判令安泰公司及其金沙分公司限期与其签订南通市通州区金沙街道R308地块××花苑××号楼××室房的商品房买卖合同（以合法面积77.58每平方2560元，超过合法面积11.04平方以每平方2720元，阁楼面积62.76平方，每平方800元，共计房款278841.60元）；2.判令安泰公司及其金沙分公司限期交付该房给其并协助其办理该房产权登记；3.支付其延期过渡费14万元（每月1000元，自2007年5月22日计算至2019年1月21日共计139个月）；4.判令安泰公司及其金沙分公司自2019年1月22日起按每月1200元支付延期过渡损失至实际交房止；5.诉讼费、保全费、担保保险费等由安泰公司及其金沙分公司负担。一审审理过程中，王新林、陆云飞变更诉讼请求为：1.判令安泰公司及其金沙分公司限期将南通市通州区金沙街道R308地块××花苑××号楼××室房交付其，并以合法面积77.58平方（2560元/平方），超过合法面积11.04平方（2720元/平方），阁楼面积62.76平方（800元/平方），××号车库19.95平方（1750元/平方），共计房款313754.10元与其结算；2.判令安泰公司及其金沙分公司限期交付该房给其并协助其办理该房产权登记；3.判令安泰公司及其金沙分公司支付延期过渡费，按照310元/月自2008年5月22日计算至2009年5月21日止，按照930元/月自2009年5月22日计算至实际交房之日止。一审法院认定事实：2006年11月22日，拆迁人通州市土地储备中心（甲方）与被拆迁人王新林、陆云飞（乙方）因城市建设需要经许可对城区R308地块实施房屋拆迁，双方就拆迁补偿安置事宜协商达成《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：1.被拆迁房屋合法建筑面积77.58平方。2.补偿方式货币，过渡期18个月，过渡费补助5585.26元。3.乙方凭该协议和《拆迁安置购房凭证》按规定要求签订预售房购房合同，选购“凭证”不可转让；4.安置房需在规定的时间内选择购买，逾期作自动放弃处理。同日，拆迁人通州市土地储备中心出具给被拆迁人王新林、陆云飞《购房凭证》，载明：1.王新林、陆云飞选购房位于××R308地块××号楼××室面积88.64平方，车库7号19.77平方米。2.购房价格及层次差价按《通州市城区R308地块拆迁补偿安置办法》中规定的标准执行。3.本凭证是签订购房合同的有效凭证，不可转让。4.本凭证的购房建筑面积为暂定面积，在签订购房合同时按有权部门核准的建筑面积结算。又查明，案涉××花苑××幢××室系多层住宅，建筑面积88.62平方，及阁楼建筑面积62.76平方，为安泰公司单独所有。案涉××号楼××号车库曾于2009年1月由安泰金沙公司出售于案外人，后王新林、陆云飞诉至一审法院要求确认车库部分买卖内容无效。经一审判决认定，安泰金沙分公司无权以公告后逾期的情况视为王新林、陆云飞放弃讼争车库的购买权，王新林、陆云飞原有房屋被拆迁后，依法享有受补偿安置的特定权利，以损害王新林、陆云飞优先购买权确认车库买卖无效。2010年11月19日经南通市中级人民法院二审判决，认定案涉车库与R308地块××号楼××室均为王新林、陆云飞的拆迁安置房屋，具有整体性，安泰金沙分公司在未穷尽联系方式，确认王新林、陆云飞放弃优先购买权的情况下，将讼争车库售于案外人属欺诈行为，侵害王新林、陆云飞合法权益，应属无效，判决维持原判。2013年9月6日，王新林、陆云飞诉来一审法院要求判令安泰公司及其金沙分公司与王新林、陆云飞就7号车库签订商品房买卖合同，经一审法院调解由安泰金沙分公司于2013年10月底前与王新林、陆云飞签订××号楼××号车库商品房买卖合同（按购房凭证价格），并配合办理房产过户手续。但其后未按调解协议签订××号车库商品房买卖合同。经安泰公司及其金沙分公司申请，一审法院于2016年6月16日发出协助执行通知书。2016年7月27日，案涉××号车库登记至王新林、陆云飞名下。但王新林、陆云飞至今未交付车库款。2018年6月5日王新林、陆云飞诉至一审法院要求签订案涉××号楼××室买卖合同等，后于2018年11月28日撤回起诉。另查明，2006年2月26日，安泰公司就R308地块与南通市通州国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：1.竞得人根据通州土地储备中心开具的购房凭证、安置协议、被拆迁户签名选购的房号、套型、车库图对号入座。根据建设部的规定，签订商品房买卖合同。按实结算房价，并按时交付安置房源。2.竞得人未能按照通州土地储备中心提供的购房凭证进行安置、结算而产生的矛盾由竞得人自行解决，并承担相应责任。3.竞得人延期交付安置房的，应按规定支付被拆迁人的延期安置过渡费。原通州市物价局《关于确定城区R308地块限价商品房价格的批复》（通价[2006]86号）确定：1.对购买R308地块拆迁安置限价商品房的价格标准，购多层住宅以3200元/平方的基价结算，超面积部分以3400元/平方的基价结算。2.购多层住宅五层必须买阁楼，按1000元/平方结算。3.多层住宅朝南车库按1750元/平方结算，东、西、北朝向车库按1200元/平方结算，内车库按900元/平方结算。4.多层住宅一层为基价，二层为高于基价5%，三层为高于基价10%，四层为高于基价5%，五层为低于基价20%。7号楼305室、405室商品房买卖合同约定交付期限为2008年5月10日前。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。拆迁人与王新林、陆云飞即被拆迁人按照所有权调换形式订立《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议合法、有效，协议中明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对王新林、陆云飞予以补偿安置，王新林、陆云飞据此取得《拆迁安置购房凭证》，因此王新林、陆云飞有权请求优先取得补偿安置房屋。对于主体是否适格。因安泰公司与南通市通州国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定竞得人未能按照通州土地储备中心提供的购买凭证进行安置、结算而产生的矛盾由竞得人自行解决，并承担相应责任。同时，该出让合同约定，竞得人根据通州土地储备中心开具的购房凭证、安置协议、被拆迁户签名选购的房号、套型、车库图对号入座。故案涉购房凭证对安泰公司亦产生效力，本案安泰公司系适格主体。因2013年9月6日经一审法院调解，安泰金沙分公司与王新林、陆云飞就案涉7号车库订立调解协议，故安泰金沙分公司亦属本案适格主体。对于王新林、陆云飞是否已放弃购房。因房屋拆迁补偿安置协议约定，王新林、陆云飞可凭该协议和拆迁安置购房凭证，按规定要求签订购房合同，故王新林、陆云飞选择货币安置亦同时享有要求签订购房合同的权利。因安泰公司及其金沙分公司未能举证证明其已穷尽联系方式，故目前并无证据证明王新林、陆云飞已放弃购房。对于诉讼时效。经审理查明，2009年11月30日，王新林、陆云飞即就案涉车库提起诉讼，2016年6月16日，经执行裁定王新林、陆云飞获得案涉车库的所有权。因南通市中级人民法院认定案涉车库及房屋具有整体性，王新林、陆云飞具有优先购买权。可以认定王新林、陆云飞一直在向安泰公司及其金沙分公司主张权利，产生诉讼时效中断的效力。2019年2月1日王新林、陆云飞又就本案提起诉讼，诉讼时效应自本案裁判生效之日时重新起算。对于是否应继续履行交房义务。因被拆迁安置房具有政策性保障功能，以产权调换方式给予拆迁安置补偿的，被拆迁人对拆迁安置房享有优先购买权。考虑到××号楼××室及××号车库具有整体性，安泰公司亦同意就××号车库与王新林、陆云飞签订商品房买卖合同，且××号车库目前已过户至王新林、陆云飞名下等事实，一审法院依法确认安泰公司及其金沙分公司应及时交付安置房源。而安泰公司及其金沙分公司未能提供证据证明王新林、陆云飞放弃购房或有意拖延付款，故房屋价格仍应根据《国有土地使用权出让合同》《关于确定城区R308地块限价商品房价格的批复》确定的标准，由王新林、陆云飞支付对价。对于房屋对价如何认定。根据《国有土地使用权出让合同》、《关于确定城区R308地块限价商品房价格的批复》可以确认王新林、陆云飞安置面积价格198604.80元（77.58平方×3200元/平方×80%），超出面积价格30028.80元[（88.62平方-77.58平方）×3400元/平方×80%]，阁楼价格62760元（62.76平方×1000元/平方），以上××号楼××室价格为291393.60元（198604.80元+30028.80元+62760元）。××号车库价格为34597.50元（19.77平方×1750元/平方）。以上××号楼××室及××号车库价格合计325991.10元（291393.60元+34597.50元）。上述房屋对价于判决生效之日起30内付清。因案涉房屋为现房，符合交付条件，故交付时间为王新林、陆云飞付清款项后三十日内交房。对于王新林、陆云飞主张的延期过渡费。依照国有土地使用权出让合同，竞得人延期交付安置房的，还应按规定支付被拆迁人的延期安置过渡费。但2010年11月19日经南通市中级人民法院认定，案涉××号楼××号车库及××室具有整体性，侵害了王新林、陆云飞合法权益。此时王新林、陆云飞应知其××室优先购买权受到侵害，但直至2018年6月5日才对案涉××室进行权利主张，违反了减损义务，考虑到案涉房屋价格已按照2006年相关标准予以支持，以及案涉车库至今王新林、陆云飞未支付对价的事实，一审法院对王新林、陆云飞主张的延期安置过渡费不予支持。对于安泰公司及其金沙分公司责任承担。因案涉商品房登记在安泰公司名下，故王新林、陆云飞就××号楼××室房屋对价291393.60元支付安泰公司，并由安泰公司协助办理过户。同时依据一审法院生效调解协议，王新林、陆云飞就××号楼××号车库对价34597.50元支付安泰金沙公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民非共和国民法总则》第一百九十五条规定，判决：一、限王新林、陆云飞于判决生效之日起十五日内支付安泰公司南通市通州区××花苑××号楼××室房屋对价款291393.60元；二、限王新林、陆云飞于判决生效之日起十五日内支付安泰金沙分公司南通市通州区××花苑××号楼××号车库房屋对价款34597.50元；三、限安泰公司于王新林、陆云飞履行房款给付义务后三十日内向王新林、陆云飞交付南通市通州区××花苑××号楼××室房屋，并协助办理房屋产权登记；四、驳回王新林、陆云飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6006元，由安泰公司负担（于判决生效之日起十五日内按附件通知单交付法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于王新林、陆云飞是否有权主张取得拆迁安置房的问题。因拆迁安置房直接影响到被拆迁人生存居住的基本人权，故基于公平公正原则要求对被拆迁人权益予以特别保护。2006年11月22日，王新林、陆云飞与拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，同日，拆迁人出具给王新林、陆云飞《购房凭证》，按照上述协议第三条约定，乙方（王新林、陆云飞）凭《拆迁补偿安置协议》和《拆迁安置购房凭证》按规定要求签订预售房购房合同。可见，王新林、陆云飞已选择房屋产权调换的拆迁补偿的方式。上述协议第二条第6项约定“补偿方式货币，过渡期18个月，过渡费补助5585.76元”，仅是指被拆迁人不使用拆迁人提供的周转房而由拆迁人支付的临时安置补助费，并非被拆迁人对拆迁补偿的方式的选择。安泰公司及其金沙分公司以王新林、陆云飞领取了拆迁补偿款、拆迁补偿款等值于当时的商品房价格而大于其被拆迁房屋面积为由认为王新林、陆云飞已经通过上述协议已经通过货币安置履行完毕，拆迁人不欠被拆迁人任何债务，没有依据，本院不予采信。安泰公司及其金沙分公司以王新林、陆云飞在2004年购买了××苑的房屋，而放弃拆迁安置房也没有依据，本院亦不予采信。拆迁安置房事关被拆迁人重大利益，虽然安泰公司及其金沙分公司、拆迁人先后在《通州大众》上发布公告，要求拆迁户限期办理安置房购买等手续，但其未穷尽联系方式，确认王新林、陆云飞是否已放弃安置房，因此，王新林、陆云飞未前往办理拆迁安置房相关手续，不应当认定其已经放弃安置房。安泰公司签订的《国有土地使用权出让合同》中约定，“竞得人根据通州土地储备中心开具的《限价商品房购房（含营业用房）凭证》、《拆迁补偿安置协议》、被拆迁户签名选购的房号、套型、车库图对号入座。根据建设部的规定，签订商品房（含营业用房）买卖合同……。按实结算房价，并按时交付安置房源。”“R-308地块拆迁安置限价商品房（含营业用房）仅供这次被拆迁户选择购买，竞得人不得对外销售。”安泰公司、拆迁人亦曾公告拆迁户前往办理购房手续，结合案涉安置房的购买通常做法，王新林、陆云飞可以直接请求安泰公司与其签订商品房买卖合同等义务。在安泰公司拒绝王新林、陆云飞主张的情况下，因为案涉安置房位置、房号明确，价格亦明确，因合同必要条款已经具备，可认定商品房买卖合同已经成立。安泰公司负有向王新林、陆云飞交付房屋、办理所有权转移登记等义务，王新林、陆云飞则负有给付房款的义务。因安泰公司及其金沙分公司拒绝签订商品房买卖合同，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，并无不当。关于时效问题。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，案涉《拆迁补偿安置协议》《购房凭证》对安置房的位置、用途作了明确、特定的约定，该安置房具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化，王新林、陆云飞要求予以安置，主张交付等，具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。双方曾在2013年9月29日就车库问题达成调解协议，该协议就合同签订、房产过户问题达成协议。但之后双方未签订买卖合同明确房款支付等问题，一审法院在本案中就车库款支付问题一并处理，有利于双方纠纷的彻底解决，实际上也有利于安泰公司，并不存在重复处理的问题，一审程序并不违法。双方先为车库发生争议诉讼，后又为本案房产诉讼，前后历经十余年，但是责任在安泰公司，且安置房价格由原通州市物价局批复确定，安泰公司请求按照现在的商品房市场价评估确定安置房价格，本院不予支持。综上所述，安泰公司及其金沙分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6006元，由上诉人南通安泰房地产开发有限公司及其金沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建勋审判员  谭松平审判员  吴 风二〇二〇年九月三十日书记员  邹倩云