北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10619号上诉人（原审被告）：北京安逸居房地产经纪有限公司，所在地北京市顺义区府前街**院**楼**1-106。法定代表人：杨国军，经理。委托诉讼代理人：桑文君，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：潘金凡，男，1968年7月27日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区，现住北京市顺义区。上诉人北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）因与被上诉人潘金凡房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人安逸居公司之委托诉讼代理人桑文君，被上诉人潘金凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安逸居公司上诉请求：依法撤销一审判决的第一、二、三、四项。事实与理由：一、桑文君与王宝泉合伙经营安逸居公司，早已分开独立经营，当时并未产生债权债务，双方有分立协议，且分立协议清楚标明双方分出资金、经营权，以及原有名称使用权归属问题。安逸居公司在分立后并未分得利润，所有经营利润扔留在原有经营方和资源管理方即北京和信世纪房地产经纪有限公司（以下简称和信公司）账户上面，在分立协议上面可看清我方分得资金数量。后期潘金凡跟和信公司一直有财务业务往来，多年并未提出异议。并且从法律角度来说出现欠款也应该由实际占有、使用者支付占有使用费。二、潘金凡称安逸居公司跟和信公司并未告知其业务分立事宜，也从未去过和信公司，其实是说谎，潘金凡中途多次来过涉案房屋，已经在室内租户处了解经营方是和信公司且后期租金也是由和信公司支付，潘金凡也正常收取了租金，这一点足够说明潘金凡了解情况并且认可了和信公司继续支付租金。三、由于和信公司经营出现问题导致的支付延迟，波及到安逸居公司的司法案件已有几例，在法庭了解情况和事实后均判令由和信公司支付。潘金凡辩称：同意一审该项判决，不同意安逸居公司的上诉请求和理由。潘金凡向一审法院起诉请求：1.判令潘金凡与安逸居公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年6月15日解除；2.判令安逸居公司按照每月2800元，向潘金凡给付2019年12月15日至2020年6月15日的租金16800元；3.判令安逸居公司给付违约金5200元；4.判令案件受理费由安逸居公司承担。一审法院认定事实：2017年6月11日，潘金凡（委托方、甲方）与安逸居公司（受托方、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区南法信镇顺平路北侧街道办事处宏远总部港商业2号楼813室（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（二）出租代理期自2017年6月15日至2020年6月15日，共计3年。出租代理期可延长60日。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费居住，无需向甲方支付租金。第四条租金，（一）租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币2600元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017.6.15，第二次2017年9.15，第三次2017.12.15，第四次2018.3.15，2018.6.15，2018.9.15以此类推。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的。第九条违约责任，（三）乙方有第八条第四款条件之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。经潘金凡确认，《合同》签订后，安逸居公司工作人员王宝泉等通过其个人银行账户向潘金凡的个人银行账户转账以支付租金。按照《合同》约定，安逸居公司应在2019年12月15日支付该日至2020年3月15日的下一季度租金8400元，安逸居公司一直未向潘金凡支付。时任安逸居公司法定代表人桑文君称其与安逸居公司前经理王宝泉达成《公司分立协议》：原安逸居房地产经纪有限公司由桑文君和王宝泉共同出资。桑文君实际出资25万元并担任公司法定代表人职务，王宝泉实际出资25万元担任经纪和实际经营者，现双方协商达成以下协议：桑文君保留安逸居房地产经纪有限公司法人职务，并保留原有资金继续运营。王宝泉撤出实际投资25万元，不在（再）担任安逸居经理职务。原安逸居房地产公司资源和实际资源拥有权，债券（权）债务等归属王宝泉所有，并另设立公司经营。新公司名称为：北京和信世纪房地产经纪有限公司，分立日期为2017年8月15日。即2017年8月15日之前安逸居房地产经纪有限公司所签署的租赁、代理等业务全部归属于北京和信世纪房地产经纪有限公司管理和经营，包括2017年8月15日前的债权债务。安逸居公司承认其未向潘金凡告知公司分立及业务转移事宜。潘金凡亦称王宝泉从未告知其业务分立事宜，也从未去过和信公司。一审法院于2020年3月24日向安逸居公司送达了民事起诉书等诉讼材料。涉诉房屋目前有租客居住，租客与和信公司间的房屋租赁合同签订日期至2020年6月15日。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁委托代理合同》、房屋所有权证、银行转账记录、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系安逸居公司员工与潘金凡签订，并加盖有安逸居公司的公章，安逸居公司对《合同》真实性不持异议，该《合同》系潘金凡与安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故潘金凡与安逸居公司均应按照该《合同》履行。安逸居公司辩称与其无关，是和信公司的业务，但同时确认该《合同》是留给分立后的和信公司负责人王宝泉使用，并未将安逸居公司与和信公司分立的情况通知潘金凡，辩称应由和信公司通知但未提交证据予以证明，因此，一审法院对安逸居公司的辩解意见不予支持，安逸居公司与和信公司之间的公司分立协议是约束协议签订双方的，不得对抗第三人，且安逸居公司亦未提交证据证明潘金凡知晓，故结合庭审陈述，一审法院认为安逸居公司在本案中应对潘金凡承担合同项下义务，其与和信公司可另案解决双方之间的纠纷。安逸居公司逾期支付租金，根据《合同》第八条第（四）款第1项，安逸居公司已构成违约，潘金凡起诉要求解除《合同》具有事实和法律依据，安逸居公司领取本案民事起诉书之日即其收到潘金凡的解除通知之日，故一审法院认为双方之间的《合同》于2020年3月24日解除，安逸居公司应向潘金凡支付解除合同前应付的租金，一审法院对于潘金凡主张的自2019年12月15日至2020年3月24日欠付的租金9333元予以支持。由于2020年3月25日至2020年6月15日安逸居公司实际间接占有涉诉房屋，故一审法院认为安逸居公司应向潘金凡支付自该段时间内的房屋占有使用费7467元。关于潘金凡主张违约金，根据《合同》规定，安逸居公司逾期支付房屋租金行为构成根本违约，故安逸居公司应向潘金凡支付违约金，潘金凡根据《合同》主张的违约金并不过高，故一审法院对其主张的违约金予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认潘金凡与安逸居公司于二〇一七年六月十一日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于二〇二〇年三月二十四日解除；二、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内支付潘金凡租金九千三百三十三元；三、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内支付潘金凡自二〇二〇年三月二十五日始至二〇二〇年六月十五日止的房屋占有使用费七千四百六十七元；四、安逸居公司于一审判决生效之日起七日内给付潘金凡违约金五千二百元；五、驳回潘金凡的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为安逸居公司是否应当承担案涉合同项下的相关责任问题。安逸居公司主张案涉《租赁委托合同》所产生的债权债务应由和信公司承担。潘金凡称其并不知晓公司分立的事宜，《租赁委托合同》是与安逸居公司签订的，理应由安逸居公司承担相应的责任。对此本院认为，安逸居公司对《租赁委托合同》真实性不持异议，故该份合同系潘金凡与安逸居公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方理应按照合同约定履行。虽然安逸居公司与和信公司签订了分立协议，但内部分立协议不能对抗第三人，且安逸居公司认可其与未就分立事宜告知潘金凡，也未向法庭递交充分的证据证明潘金凡知晓此事。故，对安逸居公司的上诉意见，本院难以采信。一审法院认定安逸居公司在本案中应对潘金凡承担《租赁委托合同》项下义务，并无不当，本院予以维持，安逸居公司与和信公司可另案解决双方之间的纠纷。根据《租赁委托合同》的约定，安逸居公司延迟支付租金，理应承担违约责任，一审法院核定的房屋租金、占用使用费、违约金的计算数额无误，本院予以维持。综上，安逸居公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由北京安逸居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年九月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽