湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3016号 原告：戴正伟，男，1976年4月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。 被告：湖南天岳美品置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道普瑞大道二段**富基世纪公园****110。 法定代表人：蒋政。 委托诉讼代理人：李夏菡，女，1994年10月20日出生，汉族，系公司员工，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：张夏凡，女，1993年9月17日出生，汉族，系公司员工，住湖南省资兴市。 原告戴正伟与被告湖南天岳美品置业有限公司（以下简称“天岳美品公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴正伟及其委托诉讼代理人刘尔卿和被告委托诉讼代理人李夏菡、张夏凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴正伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行“春晖花园限价房认购协议书”（编号0000293、0000294、0000104）的约定，签署《商品房买卖合同》；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月5日，原告使用望城区限价购房指标，按照“春晖花园”购买的报名流程，报名并且摇号选中，递交资料审核通过后支付全款购买了3套限价房，但是被告无理拒绝履行春晖花园限价房认购协议书，至今不签署《商品房买卖合同》，故原告提起上述诉求。 被告天岳美品公司辩称：1、被告合法合规履行了春晖花园限价商品房开发、建设、预售相关义务，无需承担任何责任，原告无法签订购房合同的原因在于其不符合望城区相关购房政策，故无法购买春晖花园限价商品房，此并非被告的责任；2、本案相关政策表明原告户确实不符合春晖花园限购商品房购房要求；3、原告涉嫌故意隐瞒不具有望城区购买限价房资格的事实，被告保留反诉原告承担由此产生的违约责任以及配合办理退房手续的作为义务的权利。 本院经审理认定事实如下： 1、原告系原望城区廖家坪街道三益村“省人防疏散基地”项目拆迁户，长沙市望城区征地拆迁安置工作领导小组办公室于2013年12月24日向其核发《长沙市望城区拆迁安置限价商品房购房证明》（望征证【2013】1917号），认定原告户符合限购商品房申购条件，核准该户申购面积为330平方米。2014年4月16日，望城区廖家坪街道办事处成建制委托长沙高新区管理。2014年12月26日，长沙市人民政府明确：从2014年4月16日起，将望城区廖家坪街道征地区域（片）由望城区一类调整为岳麓区三类。2018年之后，原告所在的廖家坪街道三益村又被拆分为长沙市岳麓区白马街道三益村。 2、春晖花园项目位于长沙市望城区角，由被告天岳美品公司负责开发建设，其中案涉1＃栋系望城区限价商品房。2019年10月，望城区经开区片指挥部启动申购春晖花园限价房的摸底报名工作，原告使用限价房指标的复印件在金山桥街道金山桥社区进行报名，并通过了街道的资格初审。2019年12月5日，在春晖花园现场认筹，选购了1＃栋1104房、2304房、304房（三套均为110平方米户型），与被告签订了《春晖花园限价商品房认购协议书》，2019年12月9日付清了该三套房屋的房款。2020年3月，被告提交资料到望城区征地服务中心办理资格复审，望城区征地服务中心审查认为原告户所持指标系廖家坪街道，不属于望城区目前限价房购买对象，对原告户的购买案涉房屋指标复审不予通过。之后，原告多次到望城区征地服务中心信访，望城区征地服务中心于2020年4月7日以《关于戴正伟户诉求的回复》书面答复原告，明确原告通过金山桥街道报名购买案涉限价商品房是不符合政策，应予退出。 3、另查明，原告及其配偶欧阳贵于2015年以《长沙市望城区拆迁安置限价商品房购房证明》（望征证【2013】1917号）复印件在原长沙市岳麓区项目（现长沙市岳麓区白马街道）2＃栋购买了3套限价商品房（2＃栋303室80.36平方、1108室137.65平方、2105室109.67平方）,且已收房入住，但该3套房屋未提供购房指标原件、未办理指标核销、未签订认购协议。长沙市望城区限价商品房建设工作领导小组办公室出具证明，证明爱晚花园项目系限价商品房项目，该地块用于限价保障住房建设。 4、再查明，2014年12月印发的《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》第三条：限价商品房建设采取政府调控、市场化运作的模式，申购、销售和管理遵循自愿申请、严格监管、公开透明的原则。第四条：本办法所指限价商品房，是指区人民政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等附加条件，房地产开发企业通过公开摘牌取得国有建设用地使用权，严格执行建设标准进行开发建设的，针对货币安置区符合本办法规定申购条件的被征地农民（房屋拆迁户）销售的商品住宅。2019年6月印发的《长沙市望城区限价商品房销售管理制度》第二点（二）项：限价商品房的销售按照片区划分方案实施，我区货币安置区划分为五个片区，月亮岛片区（月亮岛街道）、河东片区（丁字湾、铜官、桥驿、茶亭）、经开区片区（金山桥、黄金园、白沙洲、乌山、白箬铺）、大泽湖片区（大泽湖、白沙洲街道）、高塘岭片区（高塘岭、白沙洲、乌山、靖港、乔口）；为保障各片区的购房需求，均衡各楼盘房源销售，依据征拆户就地安置、就近购房的原则，各片区所属的征拆户不能跨片区购房。根据该管理制度第三点（二）项和庭审中查明，案涉限价商品房的购买流程为：各街道和社区对购房人进行资格初审、初审合格后进行现场认筹、选定房源后与开发商签订认购协议书并支付房款、支付房款后由区征地服务中心对购房人进行资格复审、复审合格后报住建部门网签备案、网签通过后签订正式购房合同。 上述事实，有《长沙市望城区拆迁安置限价商品房购房证明》、选房通知、春晖花园限价商品房签合同流程、《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》、《长沙市望城区限价商品房销售管理制度》、望城区征地服务中心《关于戴正伟户诉求的回复》、《春晖花园限价商品房认购协议书》、望城区限价商品房领导小组办公室《关于戴正伟在春晖花园项目购买限价商品房的情况说明》和《证明》、中共长沙市委办公厅文件（长办发【2014】12号）、长沙爱晚治国创业园置业有限公司出具的声明和通知及庭审笔录等证据在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，限价商品房不同于普通住房，是一种政策性、保障性的住房，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，其的开发建设和销售方案均需政府相关职能部门审核管理，故限价商品房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。本案中，案涉房屋系限价商品房性质，根据查明事实，限价商品房的买卖需要对购买者的资格进行审核，购买者是否具有购买资格的审核者为政府职能部门，本案原告购买资格初审通过的审核者为望城区金山桥街道、购买资格复审未通过的审核者为望城区征地服务中心，认定原告不具有购买案涉限价商品房资格的主体并非被告。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，被告在案涉房屋的交易过程中没有过错，不应由其来承担原、被告双方签订的“认购协议书”不能继续履行的相应责任。按照望城区限价商品房的交易流程，由区征地服务中心对购房人进行资格复审合格后，方才签订正式的购房合同，故原告要求被告签署《商品房买卖合同》的条件尚未成就，对原告的该诉求，本院不予支持。且经查明，原告已在原长沙市岳麓区项目（现长沙市岳麓区白马街道）2＃栋购买了3套限价商品房（2＃栋303室80.36平方、1108室137.65平方、2105室109.67平方）,虽然该3套房屋未办理限价房指标核销，但原告已收房入住，其限价商品房购房指标已实际使用完毕，若再次使用，有损社会公共利益，故原告再次使用限价商品房购房指标与被告订立购买案涉限价商品房的认购协议书属无效合同，自始不具有法律效力。但在双方签订的“认购协议书”不能继续履行的情况下，被告应当将原告已支付的房款全额退还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告戴正伟的全部诉讼请求； 本案受理费80元，因适用简易程序结案，依法减半收取40元，由原告戴正伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年九月四日 法官助理  陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。