江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初2474号原告：陈娟，女，1994年12月2日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐振邦，北京盈科（宿迁）律师事务所。委托诉讼代理人：罗红，北京盈科（宿迁）律师事务所。被告：江伟，男，1990年10月10日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁易得房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山国际花园西门**。法定代表人：李康育，该公司执行董事。原告陈娟与被告江伟、宿迁易得房产经纪有限公司（以下简称易得房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈娟的委托诉讼代理人徐振邦、罗红到庭参加诉讼，被告江伟、易得房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》，被告江伟支付原告违约金156000元；2、被告易得房产公司返还10000元保证金；3、被告江伟、易得房产公司共同支付律师费20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告江伟购买原告位于宿豫区房屋，房屋总价款为740000元，首付款为250000元，并口头约定合同签订后，案涉房屋贷款由被告江伟负责偿还。但合同签订后，被告未按合同约定支付首付款，仅支付220000元，且未按约定偿还贷款。被告江伟多次违约给原告造成重大损失。原告多次要求被告履行合同义务，但二被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告江伟辩称，案涉房屋买卖合同签订后，双方已口头约定首付款为购房款的30%即220000元，故不同意解除合同，愿意赔偿原告部分损失。被告易得房产公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原告陈娟（甲方）经易得房产公司（丙方）居间与被告江伟（乙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定甲方将宿豫区华夏现代城10幢1003室房屋以740000元出售给乙方；乙方于签订合同当日支付甲方20000元定金，如违约，由违约方向守约方赔偿双倍定金，甲方同意保留尾款10000元由丙方暂为保管；付款方式为按揭，自合同签订后七个工作日内将按揭贷款所需材料交于丙方，待银行批准乙方贷款后，乙方自接到丙方通知后2个工作日内，由乙方支付甲方首付款250000元（定金充当房款），甲乙双方开始办理产权过户手续，剩余房款490000元待乙方贷款下发后由银行支付给甲方；贷款过程中，如因乙方提供材料不属实或资信度不够等个人原因导致贷款未果，乙方须在60个工作日补齐所差房款，如无法补齐，乙方可选择终止合同，但必须赔偿甲方定金的双倍作为违约金且支付该房屋成交价的2%佣金给丙方；乙方违约的按未付甲方房款的0.3%/日支付甲方违约金至付清之日，甲方违约的按乙方未付房款的0.3%/日支付乙方违约金至付清之日；因违约方引发诉讼的，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用由违约方承担。同时双方在合同第十三条补充约定“先付250000元首付款，剩余款由房产证下来贷款支付”。截至合同签订时，原告共收取被告支付房款50000元、定金20000元，合计70000元。原告于合同签订当日向易得房产公司支付10000元，易得房产公司出具收条一份，载明收到10000元保证金，交房时退还。2019年3月19日，易得房产公司工作人员向原告转账支付150000元。另查明，原告因案涉争议与北京盈科（宿迁）律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，委托该所代理此案，为此支付代理费用20000元。案涉房屋取得房产证的时间为2020年8月10日。本案的争议焦点为:一、原告要求解除合同能否成立，如合同解除，原告主张的违约金和保证金能否得到支持。二、原告主张的律师代理费能否得到支持。关于第一争议焦点，本院认为，当事人行使合同解除权应符合约定或法律规定。因本案被告江伟并不同意解除合同，且案涉房屋买卖合同并未约定解除的条件，故原告行使的合同解除权能否成立应审查是否符合法定解除合同情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人行使合同法定解除权的情形包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方于2019年2月28日签订了房屋买卖合同，合同约定被告应先支付原告首付款250000元，余款待房产证办下来后贷款支付，而被告江伟已支付220000元首付款，已履行首付款的主要义务，虽该行为存在违约，但原告并不足以据此享有合同法定解除权，且因其未提供证据证实被告的违约行为致其不能实现合同目的，故原告关于解除合同的主张不能成立，本院不予支持。因合同并未解除，故原告主张的合同解除违约金及保证金亦不应予以支持。关于第二争议焦点，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案房屋买卖合同中，双方约定因违约方引发诉讼的，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用由违约方承担，被告江伟辩称双方口头将首付款变更为220000元，但并未提供证据予以证实，本院不予采纳。因本次诉讼系因被告江伟未足额支付首付款引起，其作为违约方应按照约定承担相应的责任，结合原告诉讼请求及结果等情况，本院酌定由被告江伟负担律师费10000元、诉讼费1005元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈娟律师费10000元；二、驳回原告陈娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，减半收取计2010元，由原告负担1005元，被告江伟负担1005元。（原告已交纳，被告于履行义务时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 康 凯二〇二〇年九月十日书记员 张雨沫附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。