四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5657号 原告：成都圣美裕科技有限公司，住所地四川省成都市新都区新都街道新东社区鸿运大道东段**。 法定代表人：赖源，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：饶情，四川英特信律师事务所律师。 被告：马小芳，女，1984年6月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告：赵林，男，1984年10月18日出生，汉族，住四川省叙永县。 二被告共同委托诉讼代理人：张彪，四川中一律师事务所律师。 原告成都圣美裕科技有限公司（以下简称圣美裕公司）与被告马小芳、赵林商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告圣美裕公司的委托诉讼代理人饶情、被告马小芳及马小芳、赵林的共同委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣美裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除圣美裕公司与马小芳、赵林于2017年9月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令马小芳、赵林配合完成位于成都市新都区买卖合同备案注销手续及预抵押、预告登记解除手续，并向圣美裕公司返还房屋；3.判令马小芳、赵林赔偿圣美裕公司因实现债权聘请律师产生的律师代理费13000元；4.判令马小芳、赵林承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月15日，圣美裕公司与马小芳、赵林签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定马小芳、赵林购买圣美裕公司开发的圣桦公馆X单元X层X号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积143.16平方米，总价款968048元，首付款388048元，余款580000元由马小芳、赵林向中国建设银行股份有限公司成都新都支行（以下简称建行新都支行）申请贷款支付。补充协议第四条第七款约定，如因买受人逾期偿还借款等原因导致出卖人作为买受人的担保人向贷款机构承担了相关责任，由此给出卖人造成的损失及产生的费用，出卖人有权向买受人追偿，买受人在出卖人承担了担保责任后十五日内未向出卖人支付完全担保损失的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的20%支付解除合同违约金，同时买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿，并在解除合同后10日内将已交付的房屋恢复原状后交还出卖人。合同签订后，马小芳、赵林在圣美裕公司配合下办理了房屋贷款手续，后因其自身原因逾期支付按揭贷款，2019年9月19日，按揭贷款银行向马小芳、赵林发送《提前收回贷款本息通知书》，要求立即归还贷款本息。2019年11月25日，按揭贷款银行向圣美裕公司发送《履行保证责任通知书》，要求圣美裕公司承担连带担保责任，同日银行在圣美裕公司账户中扣除贷款本息567146.67元，圣美裕公司承担了连带清偿责任。2019年12月3日，圣美裕公司向马小芳、赵林邮寄送达《关于按商品房买卖合同及补充协议约定归还垫付款项的函》，要求马小芳、赵林于2019年12月20日前向圣美裕公司归还代垫款项567146.67元并支付相应利息及违约金，否则圣美裕公司有权解除合同并要求马小芳、赵林支付总价款20%的解除合同违约金，同时马小芳、赵林还应当赔偿其给圣美裕公司造成的担保损失，为此提出前述请求。 马小芳、赵林辩称：第一，马小芳、赵林已向圣美裕公司支付首付款358048元、按揭款580000元，并且偿还了部分按揭，在圣美裕公司同意向马小芳、赵林退还应退款前提下，马小芳、赵林同意解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，同意配合办理合同备案注销手续及预抵押登记、预告登记的解除手续，案涉房屋已经交付，同意向圣美裕公司返还房屋。第二，本案中主张的律师费不符合补充协议的约定，但因圣美裕公司放弃主张违约金，为平衡双方权利义务，同意承担圣美裕公司主张的律师代理费。 本院基于查明的事实认定：依法订立并生效的合同对合同主体产生约束力，双方均应诚信全面履行合同义务。本案中，圣美裕公司（出卖人）与马小芳、赵林（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定马小芳、赵林向圣美裕公司购买案涉房屋，马小芳、赵林向圣美裕公司支付了购房款938048元，圣美裕公司向马小芳、赵林交付了房屋，双方就案涉房屋办理了商品房买卖合同签约备案、预告登记及预抵押登记。合同履行过程中，因马小芳、赵林逾期未向贷款银行建设银行新都支行归还贷款，导致该银行通知提前收回全部借款本息并要求圣美裕公司履行保证责任，于2019年11月25日自圣美裕公司账户划转567146.67元用于代马小芳、赵林偿还银行贷款。根据双方补充协议第四条第1款第（2）项第7）目约定：“如出卖人为买受人提供了前述阶段性担保的，在买受人获准了贷款后，如因买受人逾期偿还借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向贷款机构承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于出卖人被贷款机构扣取的贷款本息及违约金、同期银行贷款利率的四倍的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时发生的诉讼费、按政府发布的指导价支付的律师代理费等），出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括但不限于出卖人承担的贷款本息违约金等银行扣取费用、同期银行贷款利率的四倍的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、追索担保损失时发生的诉讼费、保全费、执行费、追索担保损失时按政府发布指导价支付的律师代理费、差旅费等）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修或者入住的，买受人除了应当自行承担装修、搬家等损失外，还须另行向出卖人支付房屋折旧费损失（该损失的计算方式：买受人使用年限×主合同约定房屋总价款5%），并在解除合同后10日内将该房屋恢复原状后交还出卖人。买受人逾期腾退房屋的，应自逾期之日起，按主合同约定房屋总价款，每日向出卖人支付千分之一的违约金”，圣美裕公司有权依据约定解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并主张马小芳、赵林支付包括律师代理费在内的担保损失，本案中圣美裕公司提供了《民事案件委托合同》、增值税发票及转账凭证用以证明该公司因承担担保责任而提起诉讼支出的律师代理费13000元，马小芳、赵林基于圣美裕公司放弃主张违约金这一前提也同意承担该费用，故对圣美裕公司请求判令解除《商品房买卖合同》及补充协议、要求马小芳、赵林承担所支出律师代理费13000元的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，圣美裕公司应当将其已收取的购房款扣除代偿银行款项和马小芳、赵林应承担的律师费后退还马小芳、赵林，马小芳、赵林也有义务返还案涉房屋并协助圣美裕公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记、预告登记、抵押预告登记的注销手续。本案中双方就解除合同、处理解除合同后的有关手续并无实质争议，因赵林本人无法亲至行政主管部门完成相应手续，基于合同解除后的履行考虑而作出本案判决，现双方均同意圣美裕公司应向马小芳、赵林退还购房款事宜另行结算，故本案中对应退购房款金额不作认定，双方如发生争议可以另案诉讼解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除成都圣美裕科技有限公司与马小芳、赵林于2017年9月15日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《圣桦公馆补充协议》； 二、马小芳、赵林于本判决发生法律效力之日起30日内向成都圣美裕科技有限公司返还位于成都市新都区房屋； 三、马小芳、赵林于本判决发生法律效力之日起10日内协助成都圣美裕科技有限公司办理前述房屋的商品房买卖合同签约备案注销手续（合同签约备案号：XXXXXX），并协助成都圣美裕科技有限公司解除就前述房屋设立的预购商品房预告登记[川（XXXX）新都区不动产证明第XXXXXXX号]和预售商品房抵押权预告登记[川（XXXX）新都区不动产证明第XXXXXXX号]； 四、马小芳、赵林于本判决发生法律效力之日起10日内向成都圣美裕科技有限公司支付律师代理费13000元（此款从成都圣美裕科技有限公司应向马小芳、赵林退还的购房款中扣除）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262.5元（已因适用简易程序减半收取），由马小芳、赵林负担（此款成都圣美裕科技有限公司起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月二十九日 书记员  曾妙