中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7598号上诉人（原审被告）：刘继明，男，1964年6月16日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁岚，女，1968年5月14日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区，系刘继明的妻子。被上诉人（原审原告）：刘慧虹，女，1953年5月28日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：刘润芳，女，1963年4月23日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：刘润霞，女，1957年8月30日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：康宇慈，国信信扬律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨希，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘继强，男，1968年10月7日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：刘继光（J0HNJIGUANGLIU），男，1955年8月18日出生，美国国籍，上诉人刘继明与被上诉人刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强、刘继光共有纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘继明向本院上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判拍卖广州市天河区华讯街2号之一2605房，由刘慧虹、刘润芳、刘润霞各享有拍卖房屋所得借款的11/42，由刘继强、刘继光、刘继明各享有拍卖房屋所得借款的1/14。事实和理由如下：一、一审判决强制将刘继明自有的份额以严重低于市场价格的金额转让给刘慧虹、刘润芳、刘润霞毫无法律依据，法律并未赋予刘慧虹、刘润芳、刘润霞强制购买其他共有人份额的权利。一审判决也严重伤害了刘继明对于案涉房屋的深厚情感，刘继明希望以公开公平的方式参与竞拍获得涉案房屋的所有权。一审判决强制要求刘继明将自有的份额严重低于市场价格的金额转让给其他产权人，无法体现法律的公平公正，一审评估程序违法，评估价格具有滞后性，严重低于现在的市场价。二、原审法院程序违法，不应采纳一审评估报告。原审法院评估时的摇珠程序违法，摇珠通知未经原审法院官方网站提前3天公告，摇珠结果也没有在官方网站进行公告，评估过程汇总存在签订的注册房地产评估师黄子先未到现场勘查，而不具有注册房地产评估师的工作人员曹先衡在注册房地产评估师一栏签名的违规情形。三、一审判决剥夺了刘继明等人的优先购买权，加大了各方矛盾。刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强辩称：同意一审判决。但是根据刘继明的上诉请求，为了快速了结双方纠纷，刘继明认为评估价格过低，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强愿意将持有的产权份额以评估价向刘继明出售，原审法院摇珠评估手续合法合理合规，不存在瑕疵，请求法院予以维持。刘继光未发表答辩意见。刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强向原审法院提出诉讼请求：1、分割广州市天河区华讯街2号之一2605房产，判决该房屋归刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强所有，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强按市场价值向刘继明、刘继光进行货币补偿；2、刘继明、刘继光承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：当事人继承纠纷一案，经广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终2641号判决，其中判决第四项为：“四、变更（2015）穗天法民一初字第3750号民事判决第二项为，位于广州市天河区华讯街**之**（涉案房屋）的所有权，由刘慧虹、刘润霞、刘润芳各继承11/42份额，由刘继明、刘继强、刘继光各继承1/14份额”，该判决于2017年10月31日生效。据2019年3月5日广州市房地产档案馆《广州市不动产登记查册表》显示，上述涉案房屋的份额权属登记与判决确定份额一致，所有权来源为继承，登记时间2018年9月10日。庭审时，原审法院询问各方当事人分割意见，刘继明表示同意分割房屋，可协商共同出售房屋再分配价款，协商不行时，对房屋进行拍卖；刘继光表示按市场价拍卖房屋后分配房款。刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强表示各方多次协商未果，拍卖难以控制时间及风险，房屋持续空置导致各方损失扩大，且其份额比例较高，应尊重多数人意见。刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强申请对涉案房屋进行价值评估，原审法院于2019年3月25日公开摇珠选定评估机构，在摇珠前通知各方当事人参加摇珠程序，经摇珠选定深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司（以下简称“国资源评估公司”）作为本案评估机构，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强预缴评估费用22169元。原审法院通知各方当事人于2019年5月8日随同评估机构现场勘查，当日，刘继光未到场，其余各当事人均派员到场。经现场开锁入房内，涉案房屋现为空置状态，更换门锁后将钥匙交给各现场当事人保管。及后，国资源评估公司作出《房地产估价报告》，显示价值时点2019年5月8日的市场价值为7867500元。原审法院向各方当事人送达《房地产估价报告》，并责令限期内提出异议。刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强及刘继光在限期内未提出异议。刘继明相继提出摇珠程序、评估机构人员资格等异议，评估机构均予以回复。关于分割请求，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强明确由刘润芳、刘润霞、刘慧虹三人共同一次性出资购买刘继明、刘继光合计2/14份额，刘润芳、刘润霞、刘慧虹平均分配该2/14份额，即三人各购买2/42份额。刘继强表示同意。原审法院认为，当事人就涉案房产成立按份共有关系。当事人没有约定不得分割共有的房产，按份共有人可以随时请求分割，现各方当事人未能达成一致意见，继续共有的基础丧失，按份共有人有权提起诉讼请求分割，应予准许。关于分割方式，当事人未能达成一致意见，涉案房屋不具备实物分割可能，依法可以通过折价或拍卖、变卖方式，以实现价值最大化。现经具备评估资质的评估机构作出价值评估，涉案房屋在2019年5月8日的市场价值为7867500元，刘继明就报告的程序等提出异议，评估机构均予以回复，对该评估报告的价值报告，原审法院予以采纳。刘继明、刘继光坚持以拍卖方式分割房产，原审法院认为，本案中当事人为家庭亲属关系，但长期因遗产继承矛盾导致不和成诉，现需处分共有房屋，应以快速、价值最大化原则处分为宜。综合本案的情况，为避免诉累或拍卖不确定风险，导致涉案房屋长期未及时分割导致房屋损失持续扩大，在评估机构出具价值评估基础上，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强提出折价补偿进行分割，该主张亦遵循按份共有人多数人表决意见，并无不当，予以支持。现刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强明确其具体方案，为免诉讼，原审法院对于各方的款项、转名手续一并处理，即刘润芳、刘润霞、刘慧虹向刘继明、刘继光依评估价值按份额支付款项，刘继明、刘继光各自所有的涉案房产份额1/14，合计2/14份额归刘润芳、刘润霞、刘慧虹平均所有，刘继明、刘继光予以协助前往广州市房地产登记部门办理份额转移变更登记手续。为此，原审法院判令刘润芳、刘润霞、刘慧虹于本判决发生法律效力之日起10日内向刘继明、刘继光各支付561964.29元，刘继明、刘继光各自所有的涉案房屋1/14份额归刘润芳、刘润霞、刘慧虹所有，转让合计所得的2/14份额由刘润芳、刘润霞、刘慧虹平均分配。刘继明、刘继光收到561964.29元款项后5日内协助刘润芳、刘润霞、刘慧虹到广州市房地产登记部门办理份额变更登记手续。刘继强明确其不购买份额，属其诉讼权利自由处分，予以照准。关于诉讼费用、评估费用，依照房产价值由各按份共有人按份额比例分担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘润芳、刘润霞、刘慧虹于本判决发生法律效力之日起10日内向刘继明、刘继光（JOHNJIGUANGLIU）各支付561964.29元；刘继明、刘继光（JOHNJIGUANGLIU）收到上述款项后5日内协助刘润芳、刘润霞、刘慧虹到广州市房地产登记部门将其各自所有的广州市天河区华讯街2号之一2605房的1/14份额平均转移至刘润芳、刘润霞、刘慧虹名下。二、驳回刘润芳、刘润霞、刘慧虹、刘继强的其他诉讼请求。一审案件受理费66873元，由刘润芳、刘润霞、刘慧虹各自负担17514元，由刘继强负担4777元，由刘继明、刘继光（JOHNJIGUANGLIU）各自负担4777元。评估鉴定费22169元，由刘继强、刘继明、刘继光（JOHNJIGUANGLIU）各自负担1583.50元，由刘润芳、刘润霞、刘慧虹共同负担17418.50元。二审期间,双方当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明：原审法院于2019年3月21日向刘继明的代理人发送短信，内容为：刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强申请对位于天河区华讯街2号之一2605房的市场价格进行评估，原审法院其将于2019年3月25日下午2点在原审法院2楼摇珠室举行摇珠程序选定评估机构，如需观看摇珠，请准时到场。2019年5月8日，评估机构的工作人员曹先衡、郭丽英对案涉房屋进行查勘，刘慧虹、刘润霞、刘继强、刘继明及刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强共同的代理人康宇慈到场，刘继明拒绝在笔录上签名。在二审庭询时，刘继明先是主张评估价格严重低于市场价格，刘慧虹、刘润芳、刘润霞、刘继强表示愿意将持有产权份额按评估价格转让给刘继明，刘继明继而表示对评估价格过高还是过低不予评论，并不愿意受让其他产权人的产权份额。本院认为：本案系不动产共有纠纷，因刘继光为美国国籍，故本案属于涉外民商事纠纷。而本案涉及不动产，案涉不动产位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应当适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。各方当事人对案涉房屋的产权份额已有生效判决予以证明，现刘慧虹、刘润霞、刘润芳、刘继强起诉主张分割案涉房屋，刘继光、刘继明同意分割，但双方未能对分割方式协商一致，对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百条关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，各共有人无法协商确定分割方式，而案涉房屋又无法进行实物分割，原审法院已经委托评估机构对案涉房屋进行评估，根据二审查明事实，原审法院已在摇珠前通知刘继明参与现场摇珠，刘继明也参与了现场勘查，现刘继明主张其对摇珠不知情与事实不符，对于刘继明提出的异议，评估机构也予以了解释说明，摇珠日期及结果是否公告，不足以影响评估结论的公正性，故刘继明对评估结论提出的异议，本院不予采纳。现刘慧虹、刘润霞、刘润芳愿意按照评估价格购买刘继明、刘继光的产权份额，刘继明在一审及上诉状中均认为评估价格过低，并表达对案涉房屋的深厚感情要求取得涉案房屋的归属，但是在刘慧虹、刘润霞、刘润芳、刘继强表示愿意按照评估价格将其产权份额转让给刘继明后，刘继明继而表示对评估价格过高还是过低不作评价，并明确表示不愿意按照评估价格受让其他产权人的份额，刘继明对于评估价格的陈述以及对涉案房屋的产权归属的主张前后矛盾，现刘慧虹、刘润霞、刘润芳同意以评估价格受让刘继明、刘继光的产权份额，因双方当事人因遗产纠纷导致矛盾尖锐不可调和，折价分割可以避免双方因后续分割导致矛盾进一步进化，避免财产损失的进一步扩大，亦可以保证寄托了各当事人深厚感情的房屋仍为其中一方当事人所有，故刘继明的上诉理由不能成立，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合理合法，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，刘继明的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4777元由刘继明负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年九月十七日书记员 李思泳刘嘉欣