黑龙江省鹤岗市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0402民初150号原告：李洪芝，女。原告：于长金，男。二原告委托诉讼代理人：胡凤军，黑龙江畅心律师事务所律师。被告：鹤岗市新亚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区45委**（南义路**）。法定代表人：高延崇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈金环，该公司法律顾问。被告：黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区时代广场小区****F-2门市/div>法定代表人：刘刚，该公司经理。委托诉讼代理人：解德侠，该公司股东。原告李洪芝、于长金与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司、黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，于同年7月3日公开开庭进行了审理。原告李洪芝、于长金委托诉讼代理人胡凤军、被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈金环、被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司委托诉讼代理人解德侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪芝、于长金向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决二被告履行房屋产权调换协议及支付房屋补偿金158,888.80元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司因开发位于鹤岗市向阳区和平家园项目，拆迁了原告位于鹤岗市向阳区房屋。原告与被告新亚房地产公司于2007年8月8日签订协议书一份，约定被告新亚房地产公司同意原告以其居住的现有房屋同被告拟建的6#综合楼1单元XX室进行产权调换，原告原房屋面积45平方米，置换房屋面积66.76平方米，经双方结算原告房屋以119000元为基础补差价的方式产权调换被告的房屋，为此双方于2007年12月18日签订了新亚房地产开发有限公司房屋调换协议，双方在协议中主要约定，被告用所开发的和平家园6#楼XX室房屋（建筑面积66.76平方米），按每平方米2380元价格置换原告所拆迁的房屋、交工期限超过18个月的，被告向原告支付每平方米6元的租房补助等内容。原告当时向被告支付了房屋差价款30000元，尚欠9889元。后被告以设计改变和开发主体变更为由，产权调换给原告的房屋不建设了，于2016年5月13日将所调换给原告的房屋由和平家园6#楼XX室变更为2-XX室，并以被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司的名义收了10000元定金。原告认为，原告系被拆迁户，原告所有的房屋被拆迁后，有权依法获得安置补偿，被告新亚房地产公司与原告签订的拆迁安置补偿协议是合法有效的，被告应当向原告履行产权调换义务，经原告了解得知，被告新亚房地产公司已经将项目转让给了被告鑫鹤房地产公司，原告到该项目了解，现该项目已经入住，而二被告安置给原告的房屋又被鑫鹤房地产公司出卖给了他人并已经办理入住。为此，原告根据国家相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的合法权益。被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称“新亚房地产公司”）书面答辩称，不同意原告要求其履行房屋产权调换协议及支付房屋补偿金的诉求。鑫鹤房地产公司成立前，其公司负责人刘现美借用新亚房地产公司的资质开发建设，本案中涉及到的拆迁及安置情况新亚房地产公司都不清楚，鑫鹤房地产公司成立后，与其协商，将之前借用公司名义开发的所有业务都转让到了鑫鹤房地产公司名下，权利义务也随之转让，双方在建设局办理了各项移交手续，双方公司之间也办理了接续手续。从原告的起诉状中也可以看出，原告知道此事并认可。2016年5月13日，原告与鑫鹤房地产公司协商，本案涉案房屋调换房屋由原来协议中的6号楼XX室调换为2-XX室等问题，并向鑫鹤公司交了定金，鑫鹤房地产公司出具了收条。综上所述，原告与鑫鹤房地产公司之间形成了新的安置协议，并得到原告与鑫鹤房地产公司的认同，新亚房地产公司不应当成为本案被告，也不应当承担任何责任，请求法庭查清事实后，依法驳回原告对其的起诉，以维护其合法权益。从诉状中看原告与新亚房地产公司签订的协议时间是2007年开始，新亚房地产公司知道该内容的时间是在法院送达起诉书时才知道这件事，从2007年到2020年6月原告从来没有找到新亚房地产公司要求安置房屋及其他任何请求，按照原民法通则诉讼时效的规定来看，原告要求其承担责任的期间已经超过时效两年的规定。被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司（以下简称“鑫鹤房地产公司”）未提供书面答辩，口头答辩称，原告是回迁户安置的房屋，因为房屋遮光，原定安置的房屋没有建成，后调换到2号楼011603室房屋。原告李洪芝、于长金提供证据如下：证据一、2007年8月8日协议书一份。证明原告于长金因被告新亚房地产公司和平家园项目开发需要，与被告新亚房地产公司签订拆迁安置补偿协议。证据二、2007年12月18日房屋调换协议一份。证明被告新亚房地产公司与原告于长金签订房屋调换协议，在协议中双方约定原告以原有价值119000元的房屋，调换被告开发的和平家园6号楼1单元XX室66.76平方米的房屋，价值158,888.80元，同时约定房屋超过18个月过渡期交付房屋，租金补助费6元/平方米。证据三、2007年12月18日黑龙江省单位往来资金结算票据一份。证明原告在2007年12月18日签订房屋产权调换协议时交付产权调换补差款30000元，尚欠9889元。证据四、2008年1月7日交接证明一份。证明原告与被告签订协议书时将被拆迁的向阳区25委4组14号楼XX室的房屋及相关手续交付给被告。证据五、收条一份。证明2016年5月13日被告鑫鹤房地产公司接手该项目开发后，由原来的6号楼XX室调换2号楼XX室房屋，并收取定金10000元。被告新亚房地产公司认为其没有参与安置原告房屋的过程，都是鑫鹤房地产公司成立前的负责人刘现美办理的相关手续，从2016年5月13日的收条看，原告与鑫鹤房地产公司对补偿安置问题重新达成了调换协议，将原6号楼XX室调换为2-XX室，原告向鑫鹤房地产公司交纳了定金，从该行为来看，原告与鑫鹤房地产公司重新达成了房屋调换协议，此前与新亚房地产公司签订的所有协议，因该协议的重新达成，双方已经确认解除，因此原告已经没有权利向其要求安置补偿，原告所交的房屋面积补差款及定金均是交给了刘现美及鑫鹤房地产公司，新亚房地产公司没有收到该款项。被告鑫鹤房地产公司对以上证据均无异议，原告调换2-XX室时没有签订房屋调换协议，是口头约定的。本院认为，以上证据符合法律规定，予以采信。被告新亚房地产公司、鑫鹤房地产公司未向本院提交任何证据。本院经审查认定事实如下：2007年8月8日，原告于长金（乙方）与被告新亚房地产公司（甲方）签订协议书，约定甲方购买乙方位于向阳区25委4组，产权姓名李洪芝房屋，甲方同意乙方以其居住的现有房屋同甲方拟建的6#综合楼1单元XX室66.76㎡面积进行产权调换，原产权证45㎡，超产权证面积21.76㎡按2380元/㎡，向甲方交纳购房款计51,788.80元，有产权证房屋部分作价45㎡×2380元/㎡计107100元，乙方其它补偿：动迁补偿5㎡×2380元=11900元，总计折合人民币119000元。2007年12月18日，于长金（乙方）与新亚房地产公司（甲方，委托代理人刘现美）签订房屋调换协议，约定乙方购买甲方开发的和平家园6#楼1单元XX室，建筑面积66.76㎡，售价按每平方米2380元，房款总额共计158,888.80元。同时约定，甲方在拆迁、施工期间不向乙方支付任何费用，交工期限超过18个月（从第18个月起）甲方开始向乙方支付租房补助费（每平方米6元--按拆迁房照实有面积计算）。同日，于长金交纳了和平家园6#楼1单元401室产权调换补差款30000元，欠9889元，票据中加盖了鹤岗市新亚房地产开发有限公司和平家园财务专用章。2008年1月7日，李洪芝办理了和平家园住宅楼交接证明，上述房屋交接完毕。根据被告鑫鹤房地产公司陈述，上述为二原告调换的6#楼1单元401室房屋因遮光问题没有建成，二原告与鑫鹤房地产公司口头约定，将安置房屋调换为2号楼XX室，被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司于2016年5月13日收于长金10000元2-XX户定金。现2号楼XX室房屋已有他人入住，被告鑫鹤房地产公司同意为二原告调换其他房屋，双方对调换的房屋未达成一致意见。审理中，二原告要求解除房屋拆迁安置补偿合同，二被告双倍给付房屋价款并给付迟延交付房屋的租金。本院认为，原告于长金分别于2007年8月8日、2007年12月18日与被告新亚房地产公司签订的协议书和房屋调换协议是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务，二原告已按协议约定将其原有房屋交付给被告进行回迁建设，并交纳了补差款30000元，被告新亚房地产公司应按协议约定，为二原告安置6#楼1单元401室房屋，因该房屋未建成，致使协议无法履行，合同目的不能实现，新亚房地产公司应承担违约责任，故二原告主张解除协议的诉讼请求应予支持。被告新亚房地产公司提出抗辩，签订房屋调换协议的委托代理人刘现美，是被告鑫鹤房地产公司的负责人，在鑫鹤房地产公司成立前，其借用新亚房地产公司的资质开发建设和平家园项目，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人，故对新亚房地产公司的抗辩主张不予支持，二被告应共同承担法律责任。关于二原告主张双倍给付房屋价款的诉讼请求，因于长金与新亚房地产公司签订的房屋调换协议已无法履行，二被告应返还二原告房屋价款，二原告拆迁安置房屋价值119000元，补差款30000元，合计149000元，应予返还；上述调换房屋的协议内容无法履行后，被告鑫鹤房地产公司又为二原告调换了2号楼XX室房屋，因房屋已经有他人入住，调换行为亦不能实际履行，二原告为此交付定金10000元，亦应由鑫鹤房地产公司予以返还。因被告鑫鹤公司与二原告之间的调换行为未签订书面的房屋拆迁安置补偿合同，仅对其进行了口头的约定，不符合商品房买卖合同的成立要件，故二原告要求给付双倍房屋价款的诉讼请求，不予支持。关于二原告主张迟延交付房屋的租金，根据2007年12月18日于长金与新亚房地产公司签订的房屋调换协议中约定，交工期限超过18个月（从第18个月起）向于长金支付租房补助费（每平方米6元--按拆迁房照实有面积计算），二原告原产权证面积为45㎡，自该协议签订之日起第18个月计算至2020年8月18日租房补助费为45㎡×6元/㎡×134月=36180元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告于长金与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司于2007年8月8日、2007年12月18日签订的协议书和房屋调换协议；二、被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司、黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李洪芝、于长金房屋价款149000元；三、被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司、黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李洪芝、于长金租房补助费36180元；四、被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李洪芝、于长金定金10000元；五、驳回原告李洪芝、于长金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2102元，由被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司负担997元，由被告黑龙江鑫鹤房地产开发有限公司负担1105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  贾岩二〇二〇年九月八日法官助理霍元君书记员徐博