甘肃省西和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1225民初706号 原告：陈某1，住甘肃省XX市。 原告：羊某，住甘肃省XX市。 原告：陈某2，住甘肃省XX市。 三原告委托代理人：倾某，甘肃恒亚律师事务所律师，特别授权。 三原告委托代理人：瞿某，甘肃恒亚律师事务所律师，特别授权。 被告：XX市宏源房地产开发有限公司。 住所地：甘肃省XX市。 法定代表人：冯某，该公司执行董事。 被告：XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司。 住所地：甘肃省XX市XX县。 负责人：陈某3，该公司总经理。 委托代理人：杨某，甘肃秦陇律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：卯某，甘肃秦陇律师事务所律师，特别授权。 原告陈某1、羊某、陈某2诉被告XX市宏源房地产开发有限公司、XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司合同纠纷一案，本院受理后，依法独任公开开庭进行了审理。原告羊某、陈某2及原告陈某1、羊某、陈某2的委托代理人倾某、瞿某和被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司负责人陈某3及其委托代理人杨某、卯某到庭参加了诉讼，被告XX市宏源房地产开发有限公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告陈某1、羊某、陈某2向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告根据合同约定向原告支付违约金500000元；2、本案诉讼费用及其他合理诉讼支出由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司在XX县皇城路二台新村（原一建公司）开发宏源商住楼，被告与原告陈某1、羊某、陈某2协商一致签订了《拆迁安置协议》。协议约定将原告所有的居住面积为157.6平方米的房屋予以拆除，并将该房屋土地使用权过户到被告名下，以便被告开发宏源商住楼。被告公司对安置房屋的具体面积、位置以及交付时间向原告给予了承诺，并由XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司法定代表人陈某3在《拆迁安置协议》中注明：“房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日。”合同签订后，由于被告的原因，建设工期拖延，直至2020年4月7日被告才向原告交付房屋，延迟交房33个月零6天（1011天)。原告认为，因双方合同明确约定了交付房屋的时间，而被告延迟交付房屋给原告造成了经济损失，存在违约行为。根据双方合同的约定，违约方应自协议签订之日起按每天1000元向原告支付违约金，被告应承担迟延交房违约金共计1011000元。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。依据以上法律规定，双方约定的违约金虽不违反法律法规的规定，但出于公平原则考虑，原告愿意放弃过高部分主张，仅以合同约定违约金的49%约500000元向法院诉请要求被告承付。据上所述，原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律及行政强制法规，合同合法有效，双方应当严格遵守履行。被告违约，应当承担违约责任，望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张提交了以下证据：第一组证据：《企业信用信息公示报告》两份。证明目的：被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司与XX市宏源房地产开发有限公司系隶属关系。第二组证据：《拆迁安置协议》一份。证明目的：证明原被告双方于2015年7月1日协商一致签订了《拆迁安置协议》协议约定将原告所有的居住面积为157.6平方米的房屋予以拆除，并将该房屋土地使用权过户到被告名下，以便被告开发宏源商住楼，被告公司对安置房屋的具体面积、位置以及交付时间向原告给子了承诺，并由XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司法定代表人陈某3在《拆迁安置协议》中注明：“房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日”。第三组证据：1、《宏源商住楼物业管理服务协议书》一份；2、《XX县宏源商住楼住户装修装饰协议书》一份；3、XX县宏源物业服务有限公司出具的《收据》三份；4、XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司出具的《收据》两份。证明目的：1、原告陈某2于2020年4月7日与XX县宏源物业服务有限公司签订了物业管理协议以及装修装饰协议，并向物业公司缴纳了物业费、装修押金、垃圾清运费等费用；2、原告陈某2于2020年4月7日向被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司缴纳了维修基金1867元以及楼宇对讲机款600元；3、被告向原告实际交付安置房屋的时间为2020年4月7日。 被告XX市宏源房地产开发有限公司经传票传唤未到庭，提交答辩状称：一、按照合同的相对性原则，被答辩人起诉答辩人诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本条确立了合同的相对性原则。合同的相对性是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之问发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。本案中，答辩人与被答辩人未签订任何合同，被答辩人依据《拆迁安置协议》向答辩人主张违约责任，但该《拆迁安置协议》并没有答辩人的签章，该协议对答辩人并不发生法律效力。被答辩人向合同以外的第三人主张权利，违背了合同的相对性原则，缺乏法律依据。二、案涉宏源商住楼系宏源房产XX公司独立开发，答辩人并未参与宏源商住楼项目的拆迁安置、房产开发。宏源房产XX公司具备房地产开发经营资质，案涉宏源商住楼系宏源房产XX公司以自己的名义独立开发，独立进行项目的立项、前期拆迁安置、项目建设施工，XX市宏源房地产开发有限公司未参与该项目。故答辩人XX市宏源房地产开发有限公司与被答辩人也没有事实上的法律关系。三、XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司没有违约行为，不应承担违约责任。据答辩人向宏源房产XX公司了解，宏源房产XX公司并未约定安置房屋的交付时间，宏源房产XX公司不存在延迟交房33个月零6天（1011天）的违约事实，被答辩人请求答辩人与宏源房产XX公司承担500000万元的违约金毫无依据。综上所述，答辩人XX市宏源房地产开发有限公司与被答辩人没有任何法律关系，被答辩人起诉答辩人主体不适格，不符合合同的相对性原则，被答辩人要求答辩人承担违约责任缺乏依据，故请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告XX市宏源房地产开发有限公司未提交证据。 被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司辩称：一、答辩人已对被答辩人完成了房屋安置，并支付了安置费及相应的补偿款，双方前期协议已全部作废。答辩人XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司与被答辩人就拆迁安置事宜双方达成一致后，答辩人便向被答辩人支付了800000元的安置费。答辩人开发的宏源商住楼建成后，答辩人向被答辩人安置补偿了宏源商住楼××元面积为93.38平方米的房屋，并支付了房屋面积差额6.62平方米的差额补偿款38396元，被答辩人于2020年4月6日领取了拆迁补偿款，双方确认“所有费用补偿清楚，前期协议已作废”。至此，答辩人拆迁安置及相应的补偿义务已全部履行完毕，答辩人起诉被答辩人属滥用诉权。二、答辩人与被答辩人未约定房屋交付时间，答辩人也未在合同中加注房屋交付时间的相关内容，答辩人不存在违约事实，被答辩人要求答辩人支付违约金的理由不能成立。被答辩人诉称“被告公司对安置房屋的具体面积、位置以及交付时间向原告给予了承诺，并由XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司法定代表人陈某3在《拆迁安置协议》中注明：“房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋的时间为2017年7月1日”，合同签订后，由于被告的原因，建设工期延误，直至2020年4月7日被告才向原告交付房屋，延迟交房33个月6天(1011天）”，与事实不符。第一、答辩人与被答辩人签订的《拆迁安置协议》，双方在第六条中明确约定合同上签字(盖章）公证为合同生效条件，即签字（盖章）和公证行为必须同时满足约定要件该协议才生效。根据《中华人民共和国合同法》“约定优于法定”的原则，约定的生效条件未实现合同不生效。故案涉合同并未产生法律效力，不能作为被答辩人主张相关责任的依据。第二、答辩人XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司法定代表人并未与被答辩人约定房屋的交付时间，也未在《房屋安置协议》中添加任何关于安置房屋交付时间的条款。被答辩人在合同中自行添加的“注：房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日”交付时间内容对答辩人没有约束力，不能作为被答辩人主张违约责任的依据。被答辩人要求答辩人承担违约责任缺乏事实依据。第三、《房屋安置协议》第五条约定：“五、甲乙双方任何一方违反以上约定，从协议签订之日起按每天1000元向对方承担违约金”，按照该条款的含义，合同双方任一方违反《房屋安置协议》第一、二、三、四条约定均须按照第五条的约定承担违约金，对第五条之后的条款并不受该条款约束。显然，《房屋安置协议》落款处添加的“注：房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日”等内容并不属于《房屋安置协议》第五条中“以上”的范畴，故无论该内容是何人添加的，该房屋交付时间亦不受第五条违约条款的约束。综上所述，答辩人已按照约定对被答辩人完成了房屋安置，并支付了安置费及房屋差价补偿款，答辩人已完全地履行了相关义务，答辩人与被答辩人签订的相关协议已全部作废，被答辩人起诉答辩人缺乏依据。并且，答辩人在合同中既没有约定房屋交付时间，也没有在合同中添加任何相关内容，答辩人不存在违约行为，被答辩人诉求答辩人承担违约责任支付违约金缺乏依据，应当驳回其诉讼请求。 被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司为证明其主张提交了以下证据：一、1.XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司营业执照。2.法定代表人身份证明。3.法定代表人身份证。证明目的：被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司身份信息及诉讼主体适格。二、拆迁安置房源确认书。证明目的：1.证明被告与原告于2018年8月8日签订了《拆迁安置房源确认协议》，被告向原告补偿房源为宏源商住楼××元建筑面积为93.38平方米的房屋一套，由被告按照5800元/平方米的标准退还差异房屋面积6.62平方米的房款38396元；2.证明双方约定，对交付标准、交付时间等约定以甲方签订的《商品房买卖合同》为准。三、领款单证明目的：1.证明2020年4月6日，被告领取了房屋差价补偿款38386元，原告确认所有费用全部补偿清楚，前期协议已作废，原被告双方权利义务已终止的事实。四、收据。证明目的：证明2020年4月7日，被告向原告交付房屋的事实及原告交付物业费等费用的事实。五、董桂英签订的两份《拆迁安置协议》。证明因原告未按协议约定向被告交付土地使用证，故被告又与董桂英重新签订协议并经行补偿。从时间上看，原告提供的协议的时间在前，被告与董桂英的时间在后，符合上述陈述，原告未按约定交付房产下构成根本违约。 原告提交的三组证据，第一、三组证据来源合法，反映内容真实，与本案具有关联性，予以确认和采信；第二组采信其真实性，但证明目的与查明的事实不符。被告提交的五组证据，第一、二、三、四组证据来源合法，反映内容真实，与本案具有关联性，予以确认和采信；第五组证据采信其真实性。 根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2015年被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司在XX县皇城路二台新村（原一建公司）开发宏源商住楼期间，以XX市宏源房地产开发有限公司名义和包括原告家在内的原一建公司周边住户就房屋拆迁安置事宜经协商达成协议。协议包括被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司开发原告家原居住房屋宅基地，给予三原告三套房屋，其中两套以现金80万元实现，一套以开发后的房屋实现。2015年7月1日，被告工作人员与原告陈某1、羊某、陈某2签订了《拆迁安置协议》，协议约定在宏源商住楼四屋（包含四层）以上给予三原告100平方米的置换房屋；协议约定违约金1000元/天；协议约定签字（盖章）公证后生效。协议甲方XX市宏源房地产开发有限公司签名“陈某3”非陈某3本人签署，乙方陈某1、羊某、陈某2，“陈某2”为原告羊某签署，未加盖甲方XX市宏源房地产开发有限公司印章，未公证。《拆迁安置协议》打印字体六项协议后手写“注：房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日。”2015年7月14日，XX市宏源房地产开发有限公司与陈某2奶奶董桂英签订《拆迁安置协议》，《拆迁安置协议》打印字体六项协议后手写“注：房屋位置在1单元4楼北楼”和“注：房屋位置在1单元5楼北楼”。2018年3月12日被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司成立。2018年8月8日，被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司与三原告签订《拆迁安置房源确认书》，约定：补偿三原告面积100平方米，房源为宏源商住楼××元.38平方米，差异面积6.62平方米退房款38396元。产权人确定为陈某2。同时约定“交付时间等约定以甲方统一规范为准”。2020年4月6日，原告陈某2领取差异面积补偿款38396元。2020年4月7日，陈某2缴纳宏源商住楼2-703房楼宇对讲机款600元、维修基金1867.6元。 被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司系被告XX市宏源房地产开发有限公司分支机构。 本院认为，被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司在XX县皇城路二台新村（原一建公司）开发宏源商住楼期间，因当时XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司尚未注册成立，以被告XX市宏源房地产开发有限公司名义和原一建公司周边住户协商拆迁安置等有关事项，并以XX市宏源房地产开发有限公司名义和周边住户签订《拆迁安置协议》，被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司成立后，完全承接了前期以XX市宏源房地产开发有限公司名义与合同相对人设立的各项权利义务，包括与原告陈某1、羊某、陈某2签订的《拆迁安置协议》。被告XX市宏源房地产开发有限公司XX分公司主张《拆迁安置协议》其中“陈某3”签名非本人所签，且未按约定盖章、公证，《拆迁安置协议》未生效的意见，与审理查明的事实不符，实际是《拆迁安置协议》主要条款双方已履行完毕，根据合同法意思表示一致原理合同成立。本案原告诉求主要证据是《拆迁安置协议》中打印字体六项协议后手写的“注：房屋所处位置在东面一单元六楼，甲方交给乙方房屋时间为2017年7月1日”主张违约金。结合XX市宏源房地产开发有限公司与陈某2奶奶董桂英签订《拆迁安置协议》打印字体六项协议后手写“注：房屋位置在1单元4楼北楼”和“注：房屋位置在1单元5楼北楼”的内容，可以确认《拆迁安置协议》打印内容外有手写补充双方约定的情形存在，也就是双方约定过2017年7月1日交房、违约金1000元/天的情形。对于违约金1000元/天原告也认为《拆迁安置协议》中约定的过高但未提出因被告违约造成损失的依据。其次，结合双方举证可以确认宏源商住楼自2015年准备工作开始一直到2020年原告接收房屋，期间有过开发政策上的变化，更主要的是也有过双方新的协商合意。表现在最初2015年《拆迁安置协议》房屋位置确定在“东面一单元六楼”，2018年《拆迁安置房源确认书》确定的2单元7层，2020年交付的也是《拆迁安置房源确认书》确定的××元，以此确认双方中途又有新的约定，主要体现在《拆迁安置房源确认书》中。《拆迁安置房源确认书》对交房时间约定“以甲方统一规范为准”，且原告在2020年领取××元差价补偿款时未提出异议，《领款单》中同时确认“前期协议已作废”。据此认定，原告要求按《拆迁安置协议》约定的2017年7月1日交房确认被告违约承担违约金的要求与审理查明的事实不符，该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈某1、羊某、陈某2的诉讼请求。 本案诉讼费8800元，由原告陈某1、羊某、陈某2承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省XX市中级人民法院。 审 判 员 张文杰 二〇二〇年九月十六日 法官助理 李翠云 书 记 员 安婷婷