上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12399号原告：段小虎，男，1979年3月9日出生，汉族，户籍所在地山东省滕州市。被告：胡平方，男，1991年12月17日出生，汉族，户籍所在地河南省鹿邑县。原告段小虎诉被告胡平方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年7月21日公开开庭进行审理，原告段小虎、被告胡平方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段小虎向本院提出诉讼请求：1、判令段小虎与胡平方签署的房屋租赁合同于2020年5月5日解除；2、判令胡平方向段小虎返还已支付但未使用的租金人民币(以下币种均同)3,200元(以月租金2,400元计算，自2020年5月5日计算至2020年6月15日)；3、判令胡平方向段小虎支付住宿费840元(按照每天120元，自2020年4月28日计算至2020年5月4日)；4、判令胡平方向段小虎支付物损费400元(冰箱内的食材，肉、鱼等)；5、判令胡平方向段小虎返还押金2,400元；6、判令胡平方向段小虎支付房屋违约金2,400元。事实和理由：段小虎通过中介公司承租胡平方位于上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，于2019年12月15日签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年12月16日至2020年12月15日，租金每月2,400元，每三个月结算一次，押金2,400元，胡平方应配合段小虎办理居住证。后段小虎依约支付押金，并支付租金至2020年6月15日，然胡平方未按照合同约定为段小虎办理居住证登记，经多次催促明确表示不会配合办理居住证登记，并于2020年4月28日切断系争房屋的水电，致使段小虎不能正常使用房屋，段小虎无奈于当日搬离房屋住到酒店，于2020年5月5日书面通知胡平方解除上述《房屋租赁合同》。段小虎承租系争房屋是为了安排子女在上海入学，而子女上学的前提是父母一方持有上海市长期居住证，现合同目的无法实现，因此诉至法院要求判如所请。被告胡平方辩称，2020年5月5日段小虎虽发短信告知通过法院解决，但是当时未还钥匙，不算退房。2020年5月18日段小虎拍视频告知钥匙放置的地点，同意该日解除合同。同意退还2020年5月18日至2020年6月15日的租金，5月17日前的租金因段小虎还居住在内没交还钥匙，不同意退还。2020年4月26日告知段小虎需交水电费，否则大房东要收回房屋，但段小虎没交，为了防止大房东收回房屋，胡平方2020年4月28日交了水电费后去系争房屋停水电并关了水表和电表，同时告知段小虎只要把这些费用交给自己就会把水电煤打开。住宿费、物损费、押金、违约金均不同意支付或返还，因为合同约定水电煤必须按时交，但段小虎没有交，是段小虎违约，如果支付了水电煤费用就不会有这些损失。经开庭审理查明，2019年12月，段小虎(乙方)与胡平方(甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年12月16日至2020年12月15日，月租金2,400元，押金2,400元，乙方在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费等由乙方支付。甲乙双方如无故违约则向对方支付违约金2,400元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同第十条约定甲方无条件配合乙方办理居住证，租期不满押金不退，水电煤必须按时交。合同签订后，段小虎支付押金2,400元并支付租金至2020年6月15日。另查明，系争房屋系胡平方从案外人处承租后转租给段小虎。2020年4月15日，段小虎告知胡平方要办理居住证，需房东本人带房产证、身份证原件备案，胡平方回复称只有房产证复印件，房东本人来不了。因办理居住证及水电费缴纳事宜产生争议，胡平方于2020年4月28日去到系争房屋处关停水电，并告知只要支付了水电费就可开通，但段小虎认为居住证的事情未解决而未支付。2020年5月5日，段小虎向胡平方发送短信“我和你签订的崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同，因你违反合同约定不办理居住证登记及切断房屋水电，因此通知你今日解除合同，关于你的违约责任及赔偿，我会向法院提起诉讼”。胡平方回复称“不用你给我解除合同，我也会给你解除合同”、“钥匙什么时候给我什么时候算你退房”。目前段小虎居住证上记载的居住地地址为上海市闵行区，有效期限截至2021年2月19日。2020年5月18日，段小虎搬离并将系争房屋钥匙放置在屋外，并通过微信告知胡平方放置的位置。又查明，2020年2月11日，段小虎收到“962222”发送的短信，内容为“【上海社保卡】您的居住证签注已通过，有效期自动顺延一年。如需更新卡面有效期可到就近社区事务受理服务中心办理”。段小虎、胡平方确认，系争房屋搬入及搬出时的电费读数分别为2,888/1,653以及3,479/2,330，按照电费账单载明的0.617/0.307的参数计费；水费共计200.10元；煤气费共计555元；同意在本案中一并处理段小虎应支付的水、电、煤的费用。以上事实，由段小虎、胡平方的陈述、《房屋租赁合同》、银行电子回单、转账记录、微信及短信聊天记录截图、上海市居住证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，段小虎表示，房子是以自己的名义承租，是自己和同事住在里面，有时与胡平方联系的某某和手机号是同事的。签订合同就是为了办理居住证并让孩子上幼儿园。居住证没有办出来的是小孩，自己及老婆的居住证是要刷。自己的居住证2020年2月19日到期，因为疫情原因社保局自动延期一年，但是需要到就近的服务中心刷一下，需要房东本人到场及携带身份证及房产证的原件。原来居住证地址是在闵行，若不去刷，2021年孩子无法在青浦上幼儿园。签订合同时知道胡平方是二房东，也没有告知过办理居住证是要给孩子上学，但与中介及胡平方确认是可以办理居住证的所以才签订合同，也跟胡平方说过需要房东到场才可办理。为此提供：1、2020年4月28日至2020年5月5日的住宿费发票，证明因系争房屋停电无法居住，只有在外住宾馆产生960元住宿费。2、与中介公司员工郭胜的某某聊天记录，中介称胡平方明确告知不能办理居住证，但中介确认与胡平方确认过可以办居住证。3、冰箱及厨房照片，证明冰箱中的肉、鱼、鸡翅、冷饮等因停电而变质，是物损费的依据。胡平方对此质证称：1、段小虎自己的原因导致需要在外住，产生的损失自担。2、是中介与案外人的某某，不予认可。中介确实协调过办居住证的事情，自己明确告知可以刷居住证不是办理居住证，刷居住证是已有居住证要续期，是不需要房东到场的。3、不予认可。胡平方表示，一直在帮忙与大房东协商办理居住证的事情。合同也约定水电煤费用必须按时交，但段小虎没有按时交，是其违约在先。为此提供：与房东的聊天记录，证明在积极协商办理居住证的事情。段小虎对此质证称胡平方2020年5月1日才与房东沟通，但自己2020年4月27日就报警了，4月28日搬离。根据庭审查明的事实，本院认为，段小虎与胡平方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。段小虎称胡平方不能帮其办理居住证事宜，但第一，办理居住证的主体是段小虎，胡平方负有的是配合义务，段小虎明知胡平方并非产权人，从聊天记录来看，胡平方也同意提供房产证及房东身份证复印件等资料予以配合；第二，段小虎的居住证期限已自动顺延至2021年2月19日，租赁期间段小虎居住证持续的处于有效期间内；第三，段小虎称为了孩子上学需要将居住证地址刷到系争房屋处，但其在签订合同时并未告知该目的，合同也未约定“配合办理居住证”的具体细节及要求，因此，对于段小虎以此主张胡平方违约并解除合同的意见，本院难以采纳。胡平方2020年4月28日关停水电，虽对房屋的使用造成影响，但关停是基于段小虎未按时支付水电煤费用的违约行为在先，况且胡平方也告知了段小虎只要支付了费用即恢复水电，因此段小虎以关停水电为由解除合同的意见，本院同样难以采纳。段小虎于2020年5月18日搬离系争房屋并交出钥匙，合同事实上已无法继续履行，胡平方同意合同于该日解除，本院尊重当事人的意思自治，予以准许，2020年5月18日后的房屋租金应予退还，2020年5月5日至2020年5月17日间的租金，因关停水电确实对房屋的使用造成一定的影响，本院予以酌减。段小虎主张的住宿费、物损费、违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。合同约定“乙方违约，则甲方有权不退还押金”，故对段小虎要求返还押金的诉讼请求，本院不予支持。双方当事人均同意段小虎欠付的水、电、煤的费用在本案中一并处理，为避免讼累，本院在胡平方应退还的租金中予以扣除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告段小虎与被告胡平方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；二、被告胡平方应于本判决生效之日起十日内返还原告段小虎房屋租金1,512元(已扣除段小虎应支付的水、电、煤的费用)；三、原告段小虎的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年九月十七日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。