福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3230号 上诉人（原审原告）：厦门海峡明珠投资开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔东路******。 法定代表人：陈旭黎，董事长。 委托诉讼代理人：张春梅，员工。 被上诉人（原审被告）：阮德旭，男，1975年11月2日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李开辉，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凌云，福建天翼律师事务所律师。 原审第三人：兴业银行股份有限公司厦门分行，住，住所地厦门市思明区湖滨北路**兴业大厦/div> 负责人：洪枇杷，行长。 上诉人厦门海峡明珠投资开发有限公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人阮德旭及原审第三人兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6503号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月6日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 明珠公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判合同解除后返还房屋待能投入市场销售后的15日内明珠公司方返还阮德旭的购房款；2.变更对违约金25万元的认定，支持明珠公司违约金987404.6元的诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由阮德旭承担。事实和理由：一、一审判决认定讼争合同解除后的房屋查封期限为2018年9月11日至2021年9月10日，却要求明珠公司于判决生效后的15日内退还购房款，是不合法且不合理的。讼争房产于2018年9月13日因（2018）闽0206财保86号案件被查封，查封时限为2018年9月11日至2021年9月10日。本案虽经一审法院确认合同解除，但讼争房产并不能因为合同解除后即能返还明珠公司，使房产能正常进入市场流通。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：国土资源、房地产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。故基于这一客观事实和法律规定，虽然明珠公司与阮德旭《商品房买卖合同》经一审法院判决解除，但不能在判决书生效后的15日内由明珠公司返还阮德旭房屋款项，而应待该房屋实际能进入市场流通后返还房屋款才合理合法。二、一审法院对违约金25万元的认定，适用事实和法律错误。一审法院对违约金的认定转嫁了本应由阮德旭违约行为应自行承担的商业风险，是不合理且不合法的。1.一审判决第15页第3行至13行，对违约金的部分论述是对事实认定的错误。在第3至5行对明珠公司应承担担保责任代阮德旭支付银行贷款，认定阮德旭支付利息是正确的。正如一审法院论述，还款利息是明珠公司代付贷款的资金占用费，与明珠公司主张因合同解除的违约事实而支付违约金是两件事情，而一审法院将两件事情混同，是与客观事实相悖的。2.双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同第11条约定：如因阮德旭原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）阮德旭应向明珠公司支付购房款总额20%的违约赔偿金。明珠公司因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由阮德旭承担。明珠公司有权在退还阮德旭购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。阮德旭购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，明珠公司有权继续向阮德旭追偿。如阮德旭选择按揭贷款的方式付款，除承担前述责任外，阮德旭应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需明珠公司协助的，明珠公司由此产生的费用由阮德旭支付。如因此造成明珠公司损失的，阮德旭予以补偿。（2）合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，阮德旭应在明珠公司发出解除合同通知之日起10日内，配合明珠公司办理相关撤销手续。根据《合同法》的有关规定，对于当事人在合同中约定的违约金或者违约金计算方法所计算出的违约金过高或者过低的，可由当事人之间进行协商，如果达不成新的协议,法院可以参照同类案件违约金的中等标准予以核定，无法确定上述标准的，可以按照非违约方因违约行为所造成的损失为参照。《商品房买卖合同》中对违约金约定为房款总价的20%，一审法院认定违约金过高，仅认定支付25万元的违约金有失公平且是违背合同诚信原则的。因为违约金的约定不仅是对守约方损失的赔偿，还有一部分应该是对违约方的惩罚。故，违约金只要不过分高于市场预期，就应该尊重合同签订时双方的合意。本案中，一审法院认可房价增值，调整违约金且只认可25万元违约金是有违市场秩序的。（1）因本案纠纷明珠公司支付律师费136836元的事实一审法院予以认定，明珠公司无异议；（2）明珠公司在2017年10月和2018年6月共交税费893483.61元，如果按一审判决，房屋退还明珠公司时，仅这笔税费按同期银行贷款利率计算的资金利息即为10万元之多。仅（1）（2）项明珠公司损失就不止25万元。（3）一审法院认为讼争房屋房价明显增加，却未考虑这个增值是存在市场风险的。在判决的时候是3万元的均价，但房屋收回来后买卖价格的波动和房屋何时能售卖却是不可预期的。本案中明珠公司是守约方，故根据双方合同约定，阮德旭按照房款总额的20%向明珠公司支付违约金，是合法合理的，理应得到法院支持。三、本案二审诉讼费用应由阮德旭承担。因阮德旭违约才导致诉累。故明珠公司认为诉讼费用应由阮德旭承担。 阮德旭辩称，一、案涉《商品房买卖合同》解除的法律后果包括明珠公司向阮德旭返还购房款，一审认定正确。1.《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”解除已经履行的合同，当事人可根据合同性质要求恢复原状或采取其他措施。本案中，《商品房买卖合同》解除后，相应的法律后果是双方分别向对方归还房产、购房款。因此，一审法院认定明珠公司应将扣除相关款项的剩余购房款返还阮德旭，合乎事实与法律。2.关于明珠公司主张阮德旭配合办理注销涉案合同的备案登记、预告登记的诉讼请求，由于涉案房屋已被预查封，在预查封未解除的情况下，客观上无法办理备案解除手续，故一审法院判决驳回明珠公司要求阮德旭配合办理注销涉案合同的备案登记、预告登记手续的诉讼请求，是正确的。而明珠公司可在涉案合同被法院确认解除后，依法申请解除对涉案房屋的预查封，再行注销涉案合同的备案登记、预告登记事宜。并且，一审法院综合案涉房产被查封，明珠公司收回讼争房产还需花费一定的人力和财力解决等情况，认定阮德旭应支付25万元违约金，实际上是对上述情形作出处理。因此，一审法院判令明珠公司向阮德旭返还购房款，是正确的，明珠公司第一项上诉请求不能成立。二、案涉《商品房买卖合同》对违约金的约定过高，并且明珠公司在合同解除后可获得巨大利益，一审法院将违约金调整为25万元，并无不当。1.一审判决认定的违约金数额，系综合明珠公司实际损失、双方履约情况、案涉房产价值等情况做出的认定，是公平合理的。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据前述法律规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定不过分高于实际损失的违约金。本案中，明珠公司的主要损失为资金占用损失，即便按年利率6%计算资金占用费，也仅18477.38元，一审判决认定阮德旭应向明珠公司支付55432元逾期还款利息，足以弥补该部分损失。而明珠公司主张的违约金高达987404.60元，系其实际损失的53倍，该主张显然有悖公平原则。另外，一审法院综合明珠公司确为本案支付律师费136836元，及案涉房产增值近一倍等情况，最终认定阮德旭还需支付违约金25万元，充分证明了一审法院系综合全案情况对明珠公司应承担违约责任做出的认定，并非机械适用前述法律规定。因此，一审法院认定违约金为25万元，已达到兼具补偿明珠公司损失、惩罚阮德旭违约行为的效果，明珠公司关于变更违约金为987404.60元的主张，不能成立。2.一审时，案涉房产的市场价为30000/㎡，价值增加高达411万元，明珠公司解除合同后可获得的利益，远超其因代垫款项而遭受的资金占用损失。鉴于此，一审法院酌定违约金为25万元，并无不当。综上所述，明珠公司的上诉请求，缺乏事实依据，请求驳回明珠公司全部上诉请求。 兴业银行厦门分行未作陈述。 明珠公司向一审法院起诉请求：1.确认明珠公司与阮德旭于2017年11月30日签订的《厦门市商品房买卖合同》（编号：03345439）解除；2.判令阮德旭向明珠公司支付违约金987404.6元、代为偿还的款项1567034.8元及逾期还款利息55432元（按日万分之五的标准计息，其中34466.41元从2019年2月1日计至提起诉讼之日止，其中1532568.39元从2019年3月7日计至提起诉讼之日止），明珠公司有权从阮德旭已付购房款中扣除；3.判令阮德旭立即协助明珠公司到厦门市国土资源与房产管理局办理《买卖合同》备案登记、预告登记的注销手续；4.判令阮德旭立即协助明珠公司到厦门市税务局办理《买卖合同》的退税手续；5.判令阮德旭向明珠公司支付律师费136836元，明珠公司有权从阮德旭已付购房款中扣除；6.本案诉讼费用由阮德旭承担。 一审法院认定事实：2017年11月29日，明珠公司与阮德旭签订一份合同编号为03345439的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：阮德旭向明珠公司购买海峡明珠广场18层1806单元的商品房，建筑面积301.87平方米，单价为16354.8元/平方米，总价款4937023元。《商品房买卖合同》第六条约定“付款方式及期限：银行按揭方式，买受人应于本合同签订时向出卖人支付首期购房款2477023元，其余购房款2460000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。”《商品房买卖合同》附件六第二条关于按揭贷款付款的补充约定“如明珠公司为阮德旭提供阶段性按揭担保，则：（1）阮德旭未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致明珠公司承担担保责任的，阮德旭应在明珠公司向其送达告知函之日起3日内，将明珠公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及明珠公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给明珠公司，同时自明珠公司实际承担上述款项之日起至阮德旭实际向明珠公司支付全部款项之日止，阮德旭应按日向明珠公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）阮德旭没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，明珠公司有权选择立即解除本合同，明珠公司选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代阮德旭向按揭银行支付的全部款项；（3）如阮德旭未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行提前终止《借款合同》并要求明珠公司承担担保责任，则阮德旭除应按照本条前款约定向明珠公司还款、赔偿及支付补偿金外，自明珠公司代阮德旭向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。阮德旭应按照本协议第十一条阮德旭原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。”第十一条“合同解除”约定“如因阮德旭原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理（1）阮德旭应向明珠公司支付购房总额20%的违约赔偿金。明珠公司因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费的等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由阮德旭承担。明珠公司有权在退还阮德旭购房款（无息）前将违约金赔偿金和上述税、费先行予以扣除。阮德旭购房款不足以抵扣违约金赔偿金和前述税费的，明珠公司有权继续向阮德旭追偿。如阮德旭选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，阮德旭应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需明珠公司协助的，明珠公司由此产生的费用由阮德旭支付。如因此造成明珠公司损失的，阮德旭予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，阮德旭应在明珠公司发出解除合同通知之日起10日内，配合明珠公司办理相关撤销手续。” 2017年12月14日厦门市国土资源与房产管理局出具《商品房买卖合同备案证明》，上述《商品房买卖合同》于2017年12月1日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。同日，厦门市国土资源与房产管理局出具《不动产登记证明》，上述房产办理预告登记。 2018年7月3日，兴业银行厦门分行作为债权人、阮德旭作为债务人、明珠公司作为保证人，签订一份合同编号为借字121802128101000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额为15600000元，借款期限120个月，自2018年7月3日至2028年7月3日，抵押房产坐落为海峡明珠广场18层1806单元。该合同第八条“借款偿还和计息、结息”约定“放款后，债务人必须在每个还款日的北京时间18点前将足额款项存入约定还款账户，因款项存入时间延迟导致借款发生逾期的，相关责任由债务人自行承担。”第十一条“保证担保”约定“保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人为实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证，阶段性担保的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或债务人违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。”第十二条“立约方的主要权利和义务”约定“债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷。”第十三条“违约责任”约定“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息的即构成违约，违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：（一）限期纠正违约；（二）停止发放本合同项下未发放的借款；（三）将本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基础利率的基础上上浮一定的比例，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式，并立即执行，具体上浮比例见本合同第十七条特别约定条款八；（四）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用……等等。” 阮德旭向明珠公司支付了全部购房款共计4937023元。 兴业银行厦门观音山支行向明珠公司送达落款日期为2018年12月25日的通知书，通知明珠公司，阮德旭贷款已有2期（连续2个月）不能归还，截止2018年12月25日，该客户拖欠金额为34107.75元，兴业银行厦门观音山支行将于2018年12月28日前扣划明珠公司在兴业银行厦门观音山支行的存款资金用于清偿欠款。 兴业银行厦门观音山支行向明珠公司送达落款日期为2019年1月24日的通知书，通知明珠公司，阮德旭贷款已有3期（连续3个月）不能归还，截止2019年1月24日，该客户拖欠金额为52003.88元，兴业银行厦门观音山支行将于2019年1月28日前扣划明珠公司在兴业银行厦门观音山支行的存款资金用于清偿欠款。 兴业银行厦门分行向明珠公司送达落款日期为2019年3月4日的《债务提前到期通知书》，通知明珠公司主合同项下的全部债务提前到期，到期日为2019年3月7日，债务人应在该日期前归还全部债务本金并结算利息。截至2019年3月1日，主合同项下尚未清偿的债务金额共计1530926.32元，实际计至贷款结清日止。 兴业银行厦门分行于2019年5月6日出具《代偿证明书》，明珠公司于2019年2月1日代阮德旭偿还借款本息共计34466.41元，于2019年3月7日代阮德旭偿还借款本息共计1532568.39元，两笔款项共计1567034.8元。 明珠公司因本案诉讼委托福建兴世通律师事务所代理明珠公司参加诉讼，明珠公司因此支付律师费136836元。 阮德旭通过网络查询，海峡明珠广场现房产均价为30000元/平方米。 讼争房产于2018年9月13日因（2018）闽0206财保86号案件被查封，查封期限为2018年9月11日至2021年9月10日。 另，阮德旭因涉嫌犯罪于2018年12月24日被羁押。 一审审理过程中，一审法院向阮德旭释明，双方《商品房买卖合同》解除的情况下，其已经向明珠公司支付的购房款是否主张明珠公司返还。阮德旭明确提出抵扣相关款项后明珠公司将剩余款项返还给阮德旭的要求。 一审法院认为，本案系因阮德旭向明珠公司购买预售商品房而引发的商品房预售合同纠纷。明珠公司与阮德旭签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。阮德旭与明珠公司均同意解除合同，因此一审法院对明珠公司要求确认讼争《商品房买卖合同》解除的诉讼请求予以支持。因阮德旭未按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定偿还借款本息，致使明珠公司因承担担保责任而代阮德旭偿还贷款本息1567034.8元。明珠公司主张阮德旭归还该代偿款项，有事实和法律依据，一审法院予以支持。明珠公司主张阮德旭支付按日万分之五的标准自付款之日起至提起诉讼之日（即2019年5月15日）止逾期归还代偿款项的利息55432元，有合同依据，一审法院予以支持。明珠公司主张阮德旭支付本案律师费的依据是《商品房买卖合同》附件六第二条和第十一条的约定，阮德旭抗辩结合附件六第二条前后文，附件六第二条约定的律师费指的是明珠公司代偿银行按揭款项过程中与银行发生纠纷时可能发生的律师费并非明珠公司与阮德旭之间发生纠纷产生的律师费，第十一条“签约律师费”的约定亦非诉讼律师费，且讼争合同系明珠公司制定的格式合同，应当作出对阮德旭有利的解释，因此明珠公司主张的律师费没有合同依据。阮德旭的抗辩依据有事实和法律依据，一审法院予以采信，明珠公司主张的律师费，没有合同依据，一审法院不予支持。明珠公司主张阮德旭支付购房总额20%的违约金987404.6元，有合同依据，但阮德旭抗辩该违约金过高，并举证证明讼争房产所在的房产项目现房价均价为30000元，房产价值增值较大，合同解除后明珠公司收回讼争房产并无损失。一审法院认为，因阮德旭未按时支付按揭贷款导致明珠公司承担担保责任代阮德旭偿还银行贷款，其主要损失为资金占用损失，本案中明珠公司主张逾期还款利息，一审法院已经予以支持，其主要损失已经得到弥补，且现讼争房产价值明显增加的情况下，阮德旭抗辩违约金过高，一审法院予以采信并予调整。因讼争房产已经备案登记至阮德旭名下，且存在他案预查封的情况，明珠公司收回讼争房产，还需要花费一定的人力和财力解决，以及明珠主张的律师费虽然没有合同依据，但明珠公司确实因本案诉讼支出的律师费136836元应视为阮德旭违约给明珠公司造成的损失，因此，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合认定阮德旭应向明珠公司支付违约金25万元。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，因诉讼房产现被他案查封，明珠公司要求阮德旭立即协助办理《商品房买卖合同》备案登记、预告登记的注销手续存在客观障碍，因此，对明珠公司的该项主张，一审法院不予支持。因明珠公司未举证证明合同解除后厦门市税务局可以办理退税，故，其要求阮德旭立即协助明珠公司到厦门市税务局办理退税手续，一审法院不予支持。 本案讼争的合同系双务合同，合同解除的后果包括财产的返还。经一审法院释明后，阮德旭提出扣除其应支付给明珠公司的款项后明珠公司返还剩余购房款的要求。为减少讼累，节约双方的诉讼成本，一审法院认定，阮德旭已经支付的购房款4937023元抵充上述阮德旭应支付的代偿款项1567034.8元、逾期还款利息55432元、违约金250000元，剩余3064556.2元（4937023元-1567034.8元-55432元-250000元）购房款应归还给阮德旭。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认厦门海峡明珠投资开发有限公司与阮德旭签订的合同编号为03345439的《商品房买卖合同》解除。二、厦门海峡明珠投资开发有限公司应于判决生效之日起十五日内返还阮德旭购房款3064556.2元。三、驳回厦门海峡明珠投资开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，明珠公司提供阮德旭所购房屋税费利息计算清单及兴业银行电子缴税付款凭证，证明因阮德旭购房，明珠公司向相关部门缴纳税款及按判决退款后，该税款在此期间按相关贷款利率计算的利息损失。阮德旭质证认为，对上述证据的真实性等均不予认可，表格是明珠公司单方制作，付款凭证无法证明与案涉房产具有关联性，明珠公司主张利息损失也没有相应的合同及法律依据。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。明珠公司表示其虽对一审查明事实无异议，但认为一审法律适用不当，对明珠公司和阮德旭的标准不一。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕明珠公司的上诉请求进行审理。 2017年11月，阮德旭与明珠公司签订《商品房买卖合同》，约定阮德旭向明珠公司购买讼争房屋，合同约定若阮德旭未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致明珠公司承担担保责任，且阮德旭未能按约向明珠公司付清代偿银行款项及违约金等，明珠公司有权选择解除合同。2018年7月，兴业银行厦门分行作为债权人、阮德旭作为债务人、明珠公司作为保证人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，明珠公司为阮德旭购买讼争房屋向兴业银行厦门分行申请的按揭贷款提供保证担保。嗣后，因阮德旭未能按约偿还按揭贷款本息，兴业银行厦门分行于2019年3月宣布阮德旭借款合同项下债务提前到期，明珠公司为此代阮德旭向兴业银行厦门分行偿还了相应的借款本息等。 由于阮德旭未能按照讼争合同的约定付清明珠公司为其代偿的银行款项及违约金等，明珠公司主张解除讼争合同，阮德旭亦予同意，一审确认讼争合同解除，并无不当。讼争合同解除后，阮德旭应清偿明珠公司因承担担保责任而代偿的借款本息，并依约支付逾期归还代偿款项的利息。明珠公司要求阮德旭支付购房款总额20%的违约金，阮德旭提出上述违约金过分高于实际损失的抗辩，并举证讼争房屋当前市价相较于购房时价格已有较大幅度升值，明珠公司收回讼争房屋并无价值贬损，且实际获利。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合考虑本案当事人过错程度、明珠公司所受损失情况、讼争房屋市场价值变动以及已判令阮德旭向明珠公司支付逾期归还代偿款项利息等因素，一审酌情将违约金数额调减至25万元，并无明显不当。关于明珠公司扣除代偿款项等之后返还剩余购房款的时间问题。因讼争房屋目前处于查封状态，明珠公司依约解除合同后要求注销预售合同备案及预告登记，必然涉及讼争房屋查封状态的处理问题，而上述剩余购房款的及时返还与查封问题的处理可能存在关联性。鉴于一审酌定违约金数额时已考虑上述情况，且已就阮德旭所应承担的违约责任作出处理，故一审判令明珠公司于判决生效之日起十五日内返还剩余购房款，亦无明显不当。 综上所述，明珠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11174元，由厦门海峡明珠投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年九月二十九日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。