黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0184民初2025号原告赵丽影，女，1982年11月16日出生，汉族，个体户，住五常市。委托代理人洪梅，五常市馨阳法律服务所法律工作者。被告李秀荣，女，1957年8月28日出生，汉族，个体户，住兰西县。被告王柏猗，女，1989年10月8日出生，汉族，无职业，住兰西县。二被告委托代理人邴双全，黑龙江匡正律师事务所律师。原告赵丽影诉被告李秀荣、王柏猗买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月10日立案受理,依法由审判员冯成海适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告赵丽影及其委托代理人洪梅，被告李秀荣、王柏猗及其委托代理人邴双全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2020年1月11日，被告李秀荣将被告王柏猗名下的坐落于五常市牛家满族镇益佳小区二号商服16门整体出售给原告，房屋作价370，000.00元，签订协议时我交付定金100，000.00元。剩余房款于2020年5月11日交清。交款时再签订协议，被告给原告出具定金收条一张，并在收条上约定了将该房屋在售楼处更改到原告名下等事项。后经原告查证，该房屋在拉林房产处备案不是被告王柏猗名下，而是登记在“杨百合”名下。原告找被告交涉此事，被告不给办理更名过户，也无法与原告签订房屋买卖合同书。只是要求原告交付剩余房款。现二被告存在欺诈、违约行为，房屋不能办理过户，又不给退款，现要求二被告双倍返还定金148，000.00元，退还预付款26，000.00元，并承担诉讼费及律师代理费。被告辩称，请求法院依法驳回原告诉讼请求；诉讼费及律师代理费由原告自行承担。本案原告与被告李秀荣之间签订的收据其中约定了收取定金十万元，该合同为定约定金合同，收取定金的目的是保障在双方约定之间由涉案房产权利人王柏猗与原告赵丽影签订正式房屋买卖协议，还未订立主合同而签订的定金合同符合定约定金合同的构成要件，在双方约定的时间本案被告李秀荣、王柏猗均从兰西到五常牛家镇要求与原告签订房屋买卖合同，赵丽影拒绝履约，拒绝签订房屋买卖合同，被告二人不存在欺诈行为，该房产权属的标的为房屋买卖合同，不动产转移需办理登记及公示，因涉案房产尚有剩余款项未给付给开发商即出售方，因此该合同所涉标的尚不存在所有权转移情况，原、被告签订的保证定约合同是在约定时间内签订房屋买卖合同，对房屋款项的交付、房屋的交付及产权变更等相应条款进行明确约定，原告未履行与李秀荣签订的协议约定，违约方为原告，根据相关法律规定，定金不予返还。原告为证实其主张的事实，向法庭提交了以下证据：(一）原告的身份证复印件一份，证实原告的身份情况；经质证，二被告无异议，故认定为有效证据予以采纳。（二）收据（购买房屋定金）一份，证实系被告李秀荣于2020年1月11日为原告所出具，收到原告购买被告王柏猗商服（位于五××市××小区××号16门）定金100，000.00元；经质证，二被告对该证据的真实性无异议，对拟证实的问题有异议，该证据可以证实的是在2020年5月11日确定正式签订房屋买卖合同，同时确定被告王柏猗为涉案房产的权利人，该收据可以证实王柏猗为合同的权利人；又可以证明该收据为定约定金收据。由于被告对该证据的真实性无异议，故认定该证据为有效证据予以采纳。（三）五常市拉林房地产管理处房屋权属信息一份，证实五××市××小区××号16门登记在案外人“杨百合”名下，因本案被告王柏猗没有涉案房屋的所有权，被告李秀荣与原告签订的收据(购房定金协议)时，存在欺诈行为，同时涉案房屋的所有权人不是王柏猗。被告王柏猗无法向原告履行交付涉案房屋，二被告根本违约，应双倍返还定金即148000元、退还预付款26,000.00元(原告交付定金10万元，双方约定总房款为37万元定金为总房款百分之二+74，0000元乘以2:退还预付款26,000.00元)；经质证，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。该份证据从形式上为房屋权属登记信息查询证明，仅有拉林房地产管理处的查询信息公章，其余五张包括商服楼一览表两页、遗留问题会签表、未能办理产权情况说明均为复印件，没有盖印房产管理处公章，不能证明其来源为五常市拉林房地产管理处，且该五页证据的印章系复印件，印章是常龙房地产开发公司的公章；另外本案房产尚有部分款项未给付给哈尔滨常龙房地产开发有限公司，或根据合同约定盖章的益佳小区售楼中心，即该涉案房产权利人王柏猗尚未取得不动产所有权，牛家镇益佳小区商服楼一览表验明二号商服16门“杨百合”仅是常龙房地产开发有限公司内部备案登记，不能确定不动产所有权权属为“杨百合”。同时，该登记将杨某2字登记错误，其名字为“佰河’，该内部登记是杨佰河代被告王柏猗支付购房款，并用其身份开户支付款项，同时该组证据中可以确定的是涉案房产原开发商法定代表人去世，缺少相关手续，尚不能明确办理产权时间。据被告所知在该小区有相关业主已经可以办理产权登记。虽然二被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。但由于该份证据系房屋权属登记查询信息证明，且首页加盖了五常市拉林房地产管理处房产信息查询专用章，其余复印件为房产部门开发备案材料，出具复印件应为合理，故认定案外人“杨百合”（实际名字为杨某1）以被告王柏猗名义购买了五××市××小区××号16门商服，在房产部门登记在“杨百合”名下。（四）原告缴纳委托代理费票据一张，证实因被告违约给原告造成损失，所支出的委托代理费6，000.00元应由被告承担。经质证，二被告称该证据真实性无异议，证明问题有异议，原告要求被告承担该费用无法律依据，合同未约定且被告并未存在违约行为。由于二被告对该证据拟证实的事项存在异议，考虑原告的请求无法律依据，故不予采信。二被告为证实其主张的事实，向法庭提交了以下证据：（一）二被告的身份证复印件各一份，证实二被告的身份情况，为适格当事人，原告将王柏猗列为被告即表明原告自认王柏猗为本案买卖合同标的的权利人；经质证，原告称真实性无意义，证明问题有异议。该份证据证明不了被告所述待证事实，只能证明二被告自然人身份情况。虽然原告对二被告拟证实的事项存在异议，但考虑定金协议中注明房屋所有人为王柏猗，故该证据应应认定为有效证据予以采纳。（二）收据(购房定金)一张，证实被告王柏猗系涉案房产的权利人；王柏猗与原告约定2020年5月1日或11日为双方签订正式房屋买卖协议；该收据为了订立主合同而签订的定约定金合同；经质证，原告对真实性无异议，证明问题有异议，该份证据证明不了涉案房屋产权人为王柏猗，因原告到房产部门调取的查询信息显示，涉案房屋的所有人为“杨百合”；2020年5月11日，二被告并未按约定与原告签订正式的房屋买卖合同，从该份证据看二被告构成根本违约，因涉案房产并非登记到王柏猗名下。虽然原告对该证据拟证实的事项存在异议，但是该收据注明房屋为被告王柏猗购买，登记在“杨百合”名下，并不能证明拥有房屋所有权，故应认定该证据为有效证据予以采纳。（三）商品房买卖合同书复印件一份，证实被告王柏猗与合同相对人益佳小区或哈尔滨常龙房地产开发有限公司形成了房屋买卖关系，被告王柏猗为合同标的不动产的权利人；王柏猗与相对人互负给付义务，王柏猗付款方式为分期付款，王柏猗尚有2.3万元未给付给相对方售楼中心或开发商；被告王柏猗根据法律规定可以将合同涉案标的以债权债务概括转移的形式转让给第三方，即本案原告；经质证，原告称该份合同与本案无关联，对真实性、合法性均有异议，该份合同盖章为益佳小区售楼中心，原告认为售楼中心不符合售楼主体资格，即使合同为开发商真实意思表示，被告与益佳小区的内部规定与本案无关联，该份证据证明不了王柏猗对该房屋有所有权，更证明不了被告证明事实。虽然原告对该证据拟证实的事项存在异议，但由于该证据为争议房屋购买的原始合同，能够充分显示房屋坐落位置、面积、价款等，与原告收取被告李秀荣的购买房屋定金涉案房屋一致，合同中也注明乙方即王柏猗由案外人“杨某1”代签，故认定该证据为有效证据予以采纳。（四）微信聊天记录22页，证实被告李秀荣、王柏猗与原告多次商议合同签订、交付剩余购房款等事宜，其在房屋出售方办理登记备案进行沟通；二被告于约定时间到牛家镇找到原告要求签订正式房屋买卖合同，但原告拒不履行；经质证，原告对真实性无意义，对证明问题有异议，从该份证据看，二被告并没有在5月11日到原告处履约，被告李秀荣在5月11日14点25分说过“可以去，但不能办事”的字样。虽然原告对该证据拟证实的事项存在部分异议，但应认定双方就争议房屋补交剩余款项及房屋变更过户多次沟通未果。（五）银行存折流水单4页，证实被告王柏猗已经向房产出售方支付了部分购房款；经质证，原告称对证明事实有异议，该银行开户名为“杨佰河”并非被告王柏猗，不能证实被告证明的事实；更能说明本案被告属于根本违约。虽然原告存在异议，但是依据购房合同中注明的事实，案外人“杨某1“代理被告王柏猗签订购房合同，又开户为其缴纳房屋款项，不违反有关规定，应为属实，故应认定该证据为有效证据予以采纳。（六）证人杨某1出庭，证实证人系被告王柏猗的姐夫，被告王柏猗委托证人购买涉案房屋，王柏猗把身份证交给证人让其代理签订购房合同。银行流水是因为需要办卡扣房款，因为王柏猗在外地未到，委托证人在牛家信用社开户。证人将银行卡交给开发商，按期往银行卡里打款，售楼处也同意。经质证，原告的异议是，证人与二被告有亲属关系，购房时被告并未告知涉案房屋登记在证人杨某2下，从证人陈述看，被告不可能不知该房登记在杨某2下，因为该房屋还有杨佰河和开发商、银行之间的流水经济往来，被告不可能不知情真实情况，该情况下被告仍将房屋卖给原告，属于欺诈行为，构成违约。虽然原告对证人拟证实的事项存在异议，但是证人所述与之前的有效证据能形成完整的证据链条，所述具有客观真实性，故应认定为有效证据予以采纳。综上，本院认定下列事实：2012年7月11日，案外人“杨某1”代理被告王柏猗与五常市牛家镇益佳小区签订商品、住宅房买卖合同书，约定被告王柏猗购买该小区2号商服16门，价格为450，000.00元；被告首付房款270，000.00元，余款以案外人“杨某1”名义办理农村信用社银行卡，定期还款，后来该房屋在房产部门登记在“杨百合”即杨某1名下。2020年1月11日，被告李秀荣与原告达成购房协议，将被告王柏猗的该处房屋整体出售给原告，房屋作价370，000.00元，原告交付给被告李秀荣购房定金100，000.00元，被告李秀荣为原告出具收据一张，剩余购房款270，000.00元约定于2020年5月11日一次性付清；现该房屋由于房产部门登记在案外人“杨百合”名下，办理过户手续存在瑕疵。本院认为，原告与被告李秀荣自愿签订房屋买卖协议，并交付购房定金，不违反法律规定，且被告王柏猗亦未提出异议，应予认定；由于该争议房屋在房产部门备案时登记在“杨百合”名下，达成购房意向时双方均存在一定误解，致使双方的购房过户行为不能完全实现，因存在法定事由，双方均不存在过错行为，故原告请求双倍返还购房定金没有法律依据，不应予以支持；考虑房屋所有权不能立即转移，双方约定的交付剩余购房款及再签订正式购房协议不能实现，二被告应将已经收取的购房定金予以返还。由于被告李秀荣代理被告王柏猗办理买卖房屋及收取购房定金，故应承担连带给付责任；原告请求给付代理费用因无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百四十七条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告李秀荣、王柏猗返还原告赵丽影购房定金款100，000.00元，于判决书生效后立即履行；二、二被告承担连带给付责任；三、驳回原、被告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，300.00元减半收取2，150.00元由二被告承担1,150.00元，原告自负1，000.00元，于判决书生效后立即交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  冯成海二〇二〇年九月十八日书记员  刘多松