云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1480号上诉人（原审被告）：普洱市浙商置业发展有限公司。住所地普洱市思茅区人民西路**。法定代表人：徐士撑，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高小林，云南乾楷律师事务所。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邓洪菊，女，生于1965年4月8日，汉族，四川省泸县人，现住普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：游顺先，男，生于1963年2月14日，汉族，四川省泸县人，现住普洱市思茅区。上诉人普洱市浙商置业发展有限公司（以下简称浙商置业公司）因与被上诉人邓洪菊、游顺先商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初170号民事判决书，提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。浙商置业公司上诉请求：1.撤销云南省思茅区法院（2020）云0802民初170号民事判决书，依法改判；2.一审、二审案件受理费由邓洪菊、游顺先承担。事实与理由：一、浙商置业公司并非办理产权登记手续的主体。浙商置业公司为邓洪菊、游顺先办理产权登记，仅是协助义务，最终是否能办理成功，系相关单位决策的。浙商置业公司未能协助邓洪菊、游顺先办理产权登记行为仅是延迟履行的协助义务行为，一审法院将办理产权登记的责任主体全部强移到浙商置业公司处，实属不公。二、现暂未能协助邓洪菊、游顺先办理产权登记手续系客观原因。因浙商置业公司处于资产重组阶段，公司名下资产固化，未足额缴纳“普洱老街项目”人防易地建设费，故未取得人防办出具的许可证明，至今未能协助浙商置业公司办理产权登记，属客观原因。浙商置业公司资产重组成功后，是能足额缴纳人防建设费，并协助邓洪菊、游顺先办理产权登记过户手续的，最终是否能办理成功，取决于相关办证机关。三、浙商置业公司不应承担违约金34215元。未能办理产权登记手续属客观原因，并非浙商置业公司故意造成，不存在违约情形。邓洪菊、游顺先主张继续履行《商品房购销合同》，而该合同中并未约定双方继续履行合同时逾期协助办证的违约金。一审中已查明，涉案商铺于2019年1月1日交付邓洪菊、游顺先后，通过该商铺享有一定的租金收益。商铺未能办理产权登记手续，并未给邓洪菊、游顺先造成利益损失，邓洪菊、游顺先亦未举证证明逾期办证对其导致的损失。故，浙商置业公司不应承担任何违约赔偿责任。邓洪菊、游顺先未提交书面答辩意见。邓洪菊、游顺先向一审法院起诉请求：1.邓洪菊、游顺先及浙商置业公司继续履行《商品房购销合同》，由浙商置业公司为邓洪菊、游顺先办理普洱老街·复兴农贸广场一期第1幢-1层A1-负1016号商铺的产权登记手续；2.由浙商置业公司按合同约定向邓洪菊、游顺先支付购房总价款10%的违约金57025.5元。一审法院认定事实：2015年9月29日，邓洪菊、游顺先及浙商置业公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＰＥ2015100802262），邓洪菊、游顺先为乙方，浙商置业公司为甲方，约定：乙方向甲方购买甲方开发的位于普洱市思茅区。该商品房套内建筑面积为17.09平方米，单价为每平方米33387.29元，总金额为570255元。乙方于2015年9月29日支付购房总价款的50.90%即290255元，其余价款280000元向中国工商银行股份有限公司普洱分行贷款支付。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方应当以书面或电话形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，甲方应自交接房之日起180天内为乙方办理产权登记手续。所发生的税费按有关规定各自承担，如因甲方原因未能如期办理，乙方有权提出退房，甲方须退还乙方所交房款，并处合同金额10%的违约金；如因乙方未能如期办理，甲方有权收回房屋，另行处理，并处乙方合同金额10%的违约金。同日，双方签订了《合同补充协议》。该《商品房购销合同》于2015年10月8日在普洱市房地产管理局办理了登记备案。浙商置业公司于2015年10月18日向邓洪菊、游顺先出具《发票》，载明收到邓洪菊、游顺先支付的房款290255元。邓洪菊向中国银行股份有限公司普洱市分行贷款280000元，该款于2015年11月26日发放至浙商置业公司的账户，浙商置业公司于2016年4月25日向邓洪菊、游顺先出具《发票》，载明收到邓洪菊、游顺先支付的房款280000元。浙商置业公司至今未为邓洪菊、游顺先办理普洱老街·复兴农贸广场一期第1幢-1层Ａ1-负1016号商铺的产权登记手续。经邓洪菊、游顺先及浙商置业公司共同指认，邓洪菊、游顺先向浙商置业公司购买的商铺实际存在。另查明，2015年9月29日，邓洪菊与案外人普洱浙商资产管理有限公司签订《委托经营管理协议（二）》，游顺先在场且表示同意，浙商置业公司亦在场。邓洪菊为甲方，案外人普洱浙商资产管理有限公司为乙方，约定：委托经营管理场地位于普洱老街·复兴农贸广场1幢-1层Ａ1-负1016号物业，由甲方授权乙方或乙方授权的第三方全权负责日常经营管理工作。委托经营管理期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止。委托经营管理的收益为乙方在2019年1月1日至2019年12月31日，为期壹年，支付甲方的收益是57747元，该款项按季度支付，自2019年1月1日开始，乙方在每季度末最后五个工作日内支付到甲方指定的账户上，每季度支付14437元；乙方在2020年1月1日至2020年12月31日，为期壹年，支付甲方的收益是61357元，该款项按季度支付，自2020年1月1日开始，乙方在每季度末最后五个工作日内支付到甲方指定的账户上，每季度支付15339元。甲方提供账户：62×××29，开户行：振兴南路支行，开户姓名：邓洪菊，身份证号：5105211965********。浙商置业公司与案外人普洱浙商资产管理有限公司于2017年5月3日签署《授权管理商铺交付确认书》，浙商置业公司为甲方，案外人为乙方，内容为：甲方将其开发的普洱市珠市街8号“普洱市农产品批发市场”一期项目已于2017年5月1日达到经营要求标准。现由甲乙双方当面确认并交付，以兹证明。交付商铺的明细表中包含本案向浙商置业公司购买的Ａ1-负1016号房。邓洪菊、游顺先未向案外人普洱浙商资产管理有限公司出具授权案外人接收商铺的书面委托书，案外人普洱浙商资产管理有限公司未收到《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》。案外人普洱浙商资产管理有限公司分别于2019年3月31日、2019年8月1日、2019年10月18日向邓洪菊在中国银行股份有限公司普洱市分行开设的账号为62×××51的账户转账支付2019年第一季度租金14437元、2019年第二季度租金7218.5元、2019年第二季度租金7218.5元。普洱市建设工程质量监督站于2017年12月15日出具《工程质量监督报告》，内容为：位于普洱市思茅区工程施工至地上**后才按基本建设程序补办了各项手续，前期工程施工过程中无我站工程质量监督人员进行监督，其工程质量由相关责任单位负责，该工程竣工资料现已基本齐全，竣工验收组织和程序符合规定要求，工程结构实体检测、室内空气污染物检测符合设计及规范要求，同意报送备案。截至2020年4月22日，普洱老街·复兴农贸市场项目未在普洱市建设工程质量和安全生产监督站办理竣工验收备案。普洱市公安消防支队于2018年1月23日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：普洱老街·复兴农贸广场项目工程消防验收合格。普洱市自然资源和规划局于2020年5月8日出具《复函》，内容为：由普洱市浙商置业发展有限公司建设的普洱老街·复兴农贸广场一期位于普洱市思茅区，根据建设工程规划许可证《普归530800201510059号》记载总建筑面积60373.64㎡，，地下**地上**规划审批部门已于2017年12月底对该项目现场核实，但由于该项目未完善缴纳土地出让金的办理手续，规划审批部门未发放《云南省建设工程规划核实意见》。浙商置业公司自认截至本案开庭之日，因其未向人防部门足额缴纳人防易地建设费，故未取得人防部门出具的相关许可证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款、第六十条第一款，邓洪菊、游顺先及浙商置业公司于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，并在普洱市房地产管理局办理了登记备案，该合同自成立时生效，邓洪菊、游顺先及浙商置业公司均应受其约束。经邓洪菊、游顺先及浙商置业公司共同指认，邓洪菊、游顺先向浙商置业公司购买的商铺实际存在，邓洪菊、游顺先与案外人普洱浙商资产管理有限公司签订《委托经营管理协议（二）》，约定邓洪菊、游顺先将案涉商铺委托普洱浙商资产管理有限公司进行经营管理，浙商置业公司知晓该协议的约定。普洱浙商资产管理有限公司向邓洪菊、游顺先支付了2019年第一季度、第二季度的收益金，邓洪菊、游顺先自愿接收且未提异议，已实际行使其作为购房者对该商铺享有的收益权，故自邓洪菊、游顺先与普洱浙商资产管理有限公司于2019年1月1日开始履行《委托经营管理协议（二）》之日起，浙商置业公司已履行向邓洪菊、游顺先交付商铺的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邓洪菊、游顺先已按照《商品房购销合同》的约定向浙商置业公司足额支付购房款570255元，浙商置业公司应遵循诚实信用原则按照合同约定自交接房之日起180天内为原告办理商铺的产权登记手续。庭审中，浙商置业公司自认其至今未为邓洪菊、游顺先办理商铺的产权登记，称待具备办证条件后及时为邓洪菊、游顺先办理。一审法院认为，虽截止本案开庭之日，浙商置业公司未办理普洱老街·复兴农贸广场一期的竣工验收备案手续，未取得规划审批部门发放的规划核实意见，未取得人防部门出具的相关许可证，但该些手续的办理系浙商置业公司作为商品房开发商的法定责任，不能因此而免除浙商置业公司按照《商品房购销合同》的约定为邓洪菊、游顺先办理产权登记的义务。浙商置业公司逾期未办理产权登记的行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故对邓洪菊、游顺先要求浙商置业公司继续履行《商品房购销合同》（合同编号：PE2015100802262），由浙商置业公司为邓洪菊、游顺先办理?普洱老街·复兴农贸广场一期第1幢-1层A1-负1016号房产权登记手续的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于邓洪菊、游顺先主张的违约金57025.5元能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，经查明，涉案商铺于2019年1月1日实际交付，浙商置业公司应自2019年1月1日起，于180天内即2019年6月30日前，为邓洪菊、游顺先办理商铺的产权登记，因浙商置业公司原因，至今未为邓洪菊、游顺先办理商铺的产权登记手续，浙商置业公司的行为已构成违约，邓洪菊、游顺先有权要求浙商置业公司支付违约金。《商品房购销合同》第十二条约定适用的情形为因浙商置业公司原因逾期未办理产权登记，邓洪菊、游顺先提出退房、退款，并主张合同金额10%的违约金，而邓洪菊、游顺先在本案中主张继续履行《商品房购销合同》，不适用该约定中的违约金计算标准，因邓洪菊、游顺先及浙商置业公司在《商品房购销合同》中未约定双方继续合同履行时的逾期办证违约金，邓洪菊、游顺先亦未举证证明因浙商置业公司逾期办证的违约行为对其导致的损失，故兼顾合同的履行情况、浙商置业公司的过错程度等综合因素考量，一审法院支持由浙商置业公司向邓洪菊、游顺先支付合同金额6%的违约金34215元（570255元×6%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓洪菊、游顺先与浙商置业公司继续履行双方于2015年9月29日签订的《商品房购销合同》（合同编号：PE2015100802262），由浙商置业公司于本判决生效之日起三十日内为邓洪菊、游顺先办理普洱老街·复兴农贸广场一期第1幢-1层A1-负1016号房的产权登记手续。二、由浙商置业公司于本判决生效之日起三十日内向邓洪菊、游顺先支付违约金34215元。三、驳回邓洪菊、游顺先的其他诉讼请求。案件受理费1226元，由邓洪菊、游顺先负担490元（多诉部分），由浙商置业公司负担736元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案浙商置业公司与邓洪菊、游顺先签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，属合法有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。关于浙商置业公司上诉主张未能为邓洪菊、游顺先办理产权登记行为仅是延迟履行协助义务行为，不属于违约情形，不应承担违约责任。对此，本院认为，《商品房购销合同》中明确约定浙商置业公司应在交房之日起180天内为邓洪菊、游顺先办理商铺的产权登记。根据查明事实浙商置业公司未取得相关行政部门的备案手续或相关许可证，导致案涉商铺不能进行产权登记，已经违反双方合同约定义务，构成违约。关于违约金，浙商置业公司主张不能办理产权登记系客观原因，合同中未约定继续履行合同时的违约责任，且邓洪菊、游顺先已将商铺出租获得收益，不存在利益损失，不应支付违约金。对此，本院认为，根据查明事实不能进行产权登记的原因系浙商置业公司未完成商品房开发商的法定责任，不能成为抗辩延期办理产权登记法法定事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定逾期办理房屋所有权登记的违约责任，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院在兼顾合同的履行情况、过错程度等综合因素按合同金额6%计算违约金未超越上述法律规定范围。邓洪菊、游顺先出租商铺收取的收益系基于与案外人之间的合同约定，与本案不属于同一法律关系，不能成为浙商置业公司不承担未履行合同义务的违约责任的抗辩理由。综上所述，浙商置业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由普洱浙商置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二〇年九月二十一日书记员 杨 芳