上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8043号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁涛，男，1954年4月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈峰，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢素英，上海振顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭立烨，女，1980年11月20日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人袁涛因与被上诉人郭立烨房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持袁涛一审诉讼请求，驳回郭立烨一审反诉请求。事实和理由：1、上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）无法入住需要修缮，且郭立烨知晓也同意修缮，并委托房屋中介具体处理相关事宜，袁涛与房屋中介的沟通并无不当，也未故意拖延交房时间，袁涛与房屋中介协商一致在2019年8月15日实际入住，故涉讼房屋租赁合同的实际履行期应该以实际入住之日起算，而袁涛支付的2019年7月15日至2019年8月14日的租金应该予以退还；2、袁涛已经就合同解除事宜尽力与郭立烨沟通，郭立烨切断联系方式将租赁关系拖延至2020年3月份即一审法院组织证据交换之日，而袁涛已经于2020年2月13日搬出房屋，是郭立烨的原因导致租赁关系被一审法院确认为2020年3月解除；3、因为郭立烨拒绝沟通导致其房屋无法及时出租，郭立烨的损失是由其主动拖延沟通导致，并非袁涛违约所致，袁涛预缴的6600元押金应当予以退还。2020年2月11日至4月10日的房租19800元也应予以退还；4、一审法院将郭立烨的过错导致合同延迟1个月被解除的损失归咎于袁涛，并以此判决袁涛承担房屋空置的损失于理不合。郭立烨书面辩称，一审判决认定事实清楚，合情合理，郭立烨无异议。袁涛向一审法院起诉请求：1、确认郭立烨、袁涛签订的《上海市租赁合同》于2020年2月9日解除；2、郭立烨返还押金6,600元、退还2019年7月11日至2019年8月10日的房租6,600元及2020年2月11日至4月10日的房租13,200元，共计26,400元。一审诉讼中，郭立烨提出反诉请求：1、判令解除郭立烨、袁涛签订的《上海市租赁合同》；2、袁涛支付因违约造成的郭立烨2020年4月11日至2020年10月10日6个月房租租金损失39,600元，并支付违约金6,600元，合计46,200元。后郭立烨将第2项反诉请求中要求袁涛支付房租租金损失39,600元，明确为双方所约定的违约金不足以弥补房屋空置期间的损失，故要求增加违约金39,600元，并确认押金不同意退还。其后，郭立烨又向法院明确，第2项反诉请求中39,600元的性质系其反诉状中载明的房屋空置期间的租金损失。一审法院认定如下事实：郭立烨系涉讼房屋产权人之一，袁涛外孙刘某系上海市延安初级中学学生。2019年6月14日，袁涛作为承租方（乙方）、郭立烨作为出租方（甲方）经上海XX事务所居间，签订《上海市租赁合同》（合同编号为0011724），约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期为三年，自2019年7月11日起至2022年7月10日止；月租金6,600元，首期付三个月，另付6,600元押金以后按每三月结算一次；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理；违约方则向对方支付违约金6,600元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金（押金不得抵用房屋租金使用）。其后，郭立烨将涉讼房屋交付袁涛使用，袁涛陆续向郭立烨转账交付押金及租金，明细如下：1.2019年6月14日交付6,600元，附言“袁涛租房押金”；2.2019年7月9日交付19,800元，附言“2019年7.8.9月房租”；3.2019年10月8日交付19,800元，附言“新海10.11.12月房租”；4.2020年1月5日交付19,800元，附言“新海XX-XX.2020年第一季度房租”。袁涛女儿与中介邓某在2019年6月28日至2019年8月15日期间有如下微信聊天内容：2019年6月28日，邓某：今天XX小区XX-XX，房东已经把钥匙交给我了。袁涛女儿：好的，谢谢，我大概，我们现在猜测可能下个礼拜一能出院。反正我尽快联系你吧，你就先把我那个钥匙收着，好吧。然后有一些该修的东西，你帮我先去修一修吧。我记得是有那个煤气灶对吧，还有那个煤气灶的点火，还有那个马桶的漏水。还有那个衣柜的那个轨道，好像不是太好，对吧。这三样事情另外，还有那个柜子，你帮我看一下。能不能方便就去帮我拆掉一下，就是那个小房间床上的那个吊柜。2019年6月29日，袁涛女儿：我逾期的话，上次说好是从那个交房开始，往后十天，对吗。……邓某：对的，还是按照7月10号起租。袁涛女儿：对了，出车位有帮我那个吗？因为，我们到时候可能就是我先生，要是阿八月份开始陆陆续续往里搬东西的话，可能还是要车子过来的。2019年7月2日，邓某：新海XX-XX，里面的维修都弄好了。袁涛女儿：多谢。2019年7月4日，邓某：房东今天问我，你们什么时间过来收房？袁涛女儿：争取十号十一号吧，因为我先生今天飞走了，然后后面他要到九号半夜再飞回来。邓某：好的。2019年7月9日，邓某：房东刚才打电话跟我说了，我明天找师傅过去弄，师傅尽量保护好卫生。袁涛女儿：好的，辛苦了，那个，可以就是说弄一点塑料薄膜啊，大的那个什么旧被单啊，我不知道你这边找的师傅，他有没有能提供的？然后顶上那个，一定要叫师傅，每一层都要干透。他其实刷一层很快的，刷完以后就是说空隔几天，再去弄。反正不着急的，我们就算20号我们也不入住的，你让师傅慢慢来，长久一点就是让它干透好吗？邓某：师傅会保护的。2019年7月26日，袁涛女儿：谢先生，他那个粉刷好了吗？邓某：已经完工了，就是里面家具要下周一去调整好。2019年8月1日，袁涛女儿：先生，那房子弄好了吗？邓某：就是家具，这二天，我们把它办好，就行了。2019年8月15日，袁涛女儿：今天我老公下午大概两三点钟过来换锁啊，好吗？邓某：好的。袁涛女儿与郭立烨丈夫在2019年7月9日有如下微信聊天内容：袁涛女儿：你好，我妈今天过去收下房子；不好意思，因为我的意外，前段时间忙不过来，也没有人手出来办事情。郭立烨丈夫：袁姐，您好，6月28日我们已经把房门钥匙都交给小军了……郭立烨丈夫：袁姐，您好，刚刚我听小军说，阿姨去看过房子了，可能说厅里的房顶有点脱皮，让我们弄一下。我跟您解释一下，因为这房子是公房，也可能是楼板材质问题，所以这房顶的涂料油漆再怎么弄，一遇到潮湿天气还是会裂开脱皮。我们当时买房时就有这个问题，也听过解释，我们自己也弄过一次，但的确后来还是脱皮了。……郭立烨丈夫：您说的我知道了，您看，您有时间的话也和小军沟通一下，把您的要求和他说一下，或者我让他给您打个电话，我交给他处理这事，你也要住三年，孩子也要住的，达到您的要求就好。2020年2月5日，市疫情防控工作领导小组新闻发布会发布：根据疫情发展情况，为确保学生安全，决定本市各级各类学校2月底前不开学。2020年2月7日，袁涛女儿通过微信向郭立烨丈夫提出退租，郭立烨丈夫于次日答复不同意。期间，郭立烨丈夫提到：“您孩子不在延安初中读书了吗？估价三月初就要开学了。”2020年2月8日，袁涛女儿通过微信向郭立烨丈夫及中介邓某发送《提前解除0011724号告知函》，载明自2020年2月8日起将不再继续租用涉讼房屋。2020年2月9日，袁涛女儿通过微信向郭立烨丈夫及中介邓某发送有如下内容：2020年2月9日，中午我会去XX小区，将个人物品整理带走。根据租赁合同中条款，解除合同有两种方式：1.租客提前一个月告知，尽到告知义务。按照这个方法，我于2月8日通过微信提出退租，告知到房东及中介。租赁关系到3月8日解除。之前预付房租到3月份，并付押金等额一个月租金。扣除1、2月份租金及3月份部分租金。需退回3月份剩余租金6,600X（31-8）/31=4,897元，以及押金6,600元，合计11,497元。2.扣押金解除按照这个方法，我于2月8日通过微信提出退租，告知到房东及中介。租赁关系当日解除。之前预付房租到3月份，并付押金等额一个月租金。扣除1月份租金及2月份部分租金，以及押金。需退回2月份租金6,600X（29-8）/29=4,779元，以及3月份房租6,600元，合计11,379元。2020年2月9日，袁涛女儿通过短信向郭立烨丈夫发送有如下内容：我于2020年2月7日通过微信，向代理人黄先生提出因疫情无法居住该处房屋而提前退租，并于2020年2月9日搬出个人物品，腾空整套房间，紧闭门窗，关闭水电煤阀门。……2月8日，我通过微信向房东代理人黄先生提出根据合同解除租赁关系，愿意根据合同给予房东一个月租金作为补偿，请房东退回之前预付的多余租金以及押金。房东代理人黄先生通过微信表示房东与代理人均拒绝同意解除合同。之后，房东代理人黄先生拒接电话和微信，隔断所有联系方式，拒绝沟通。因房东郭小姐没有留过联系方式，甚至中介邓先生也向我说当时无法联系到，我将尽快将钥匙送还至房东郭小姐或者其代理人黄先生处。恳请房东郭小姐及其代理人黄先生能理智地沟通后续事宜。袁涛女儿亦在当天，通过微信将上述内容发送给了中介邓某。2020年3月23日，袁涛将涉讼房屋交还郭立烨。一审法院另查明，涉讼房屋《房屋交接书》载有如下内容：交房时，该房屋内的水、电、煤气抄见数如下：水121，电平42，电谷15，煤气1,647，且甲、乙双方已对水、电、煤气等费用结算完毕；经过验收，甲、乙双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，甲方并将该房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，交房完成。该《房屋交接书》落款双方均未签字，但双方在审理中均表示确认该《房屋交接书》所载明的内容。涉讼房屋2019年6月、7月、8月的电量抄见数分别为：6月平44度、谷16度，7月平70度、谷28度，8月平161度、谷45度。一审审理中，袁涛确认，新冠疫情未对袁涛实际占有、使用涉讼房屋造成影响，袁涛外孙刘某目前居住于上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室，待学校能够开展线下教学后将坐地铁上学。郭立烨确认，袁涛已支付的押金6,600元应不予退还，若法院认为袁涛关于合同解除时间点的主张成立，则自合同解除后至袁涛返还涉讼房屋期间的占有使用费依照租金标准进行主张。因当事人意见不一，致法院调解不能。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、袁涛能否行使合同解除权，以及合同解除的时间应如何进行确认；二、合同解除后，双方所主张的各项费用应如何进行处理。关于第一项争议焦点，袁涛提出解除合同的理由主要有三点，分别为：1.袁涛租赁涉讼房屋的目的系为外孙刘某读书使用，现因新冠疫情导致学校不能进行线下教学，袁涛合同目的不能实现；2.郭立烨未按约交付涉讼房屋给袁涛使用；3.袁涛已依约履行了解除合同的通知义务。针对第一点理由，郭立烨辩称，新冠疫情并未导致合同根本目的不能实现，即房屋的居住功能并不受影响，因此袁涛无权解除合同。对此，对于合同目的的认定不能无条件延伸，而应站在第三人的视角，探究双方在订立合同时的真意。对承租人而言，除非其在签订合同时明确披露其有特殊的目的并得到出租人的确认，否则，合同目的应当限于占有使用房屋本身。本案中，系争《上海市租赁合同》仅仅载明租赁用途为居住，尽管根据在案证据，郭立烨在签订合同时应当知晓原告外孙刘某因上学需要而将居住在涉讼房屋之内，但是，并无在案证据证明双方在当时将此作为签订合同的特殊目的进行确认。在房屋租赁过程中，出租人向承租人了解承租原因等情况实乃正常现象，若一概据此涵盖在合同目的的范畴进行解释，有悖当事人真意与立法本意。鉴于涉讼房屋的基本居住功能未受新冠疫情影响，故难谓合同目的不能实现。针对第二点理由，袁涛在本案诉讼前，从未以郭立烨未按期交房为由提出过解除合同，袁涛在提出解除合同前，也均正常缴纳房租，尚且不论郭立烨是否已按期交房，即便郭立烨未按期交房，袁涛也已以其行为确认合同的继续履行，法院对袁涛的该第二点理由也难以支持。针对第三点理由，尽管合同载明解除合同需提前一个月通知对方及中介方，但是，这并非意味着袁涛在进行通知后即有权解除合同，况且袁涛也未提前一个月通知。此外，袁涛女儿、女婿因疫情原因未上班，无力支付房租等事由，也非其解除合同的正当理由。综上，法院对袁涛所提出的解除合同的理由难以采纳，袁涛不享有系争合同的法定解除权。系争合同本应继续履行，但是，袁涛已搬离涉讼房屋，并于2020年3月23日将涉讼房屋交还郭立烨，合同客观上已无法继续履行，而郭立烨请求法院判令解除合同，表明双方均无继续履行合同之意，故可视为双方已一致同意解除合同。法院根据反诉状副本送达情况及涉讼房屋交还时间，确认双方所签订的《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除。需特别指出的是，郭立烨最终因袁涛搬离涉讼房屋而同意解除合同，并不代表其放弃主张袁涛承担违约责任的权利，袁涛仍应就其违反合同约定提出解除合同的行为承担相应责任。关于第二项争议焦点，对于2019年7月11日至2019年8月10日的房租6,600元，袁涛主张合同签订后因涉讼房屋需要维修，实际于2019年8月15日入住使用，故郭立烨应予返还。对此，袁涛女儿于2019年6月28日通过微信向中介邓某反映房屋部分设施需要维修后，中介邓某于2019年7月2日房屋起租日前反馈已维修完毕，故在此之后，所涉及的问题主要在于对客厅屋顶开裂脱皮的粉刷。根据在案证据，尽管粉刷工作直至7月底完工，但是，一则，学校通常在9月开学，袁涛女儿在2019年6月29日的微信聊天中提到“要是阿八月份开始陆陆续续往里搬东西的话，可能还是要车子过来的”，在2019年7月9日的微信聊天中提到“我们就算20号我们也不入住的，你让师傅慢慢来”，表明袁涛实际并不急于入住涉讼房屋。二则，中介邓某在2019年6月29日的微信聊天中提到“还是按照7月10号起租”，袁涛女儿未对此提出异议，且袁涛在提起本案诉讼之前，甚至在2020年2月提出解除合同时，均未要求郭立烨返还上述期间的房租，其后续租金均正常支付，也可推断出袁涛当初实际愿意承担上述期间的房租。三则，袁涛并无证据证明，粉刷房屋系基于房屋存在严重质量瑕疵、影响租客的正常使用。考虑到房屋的建筑年代，墙面出现一定的开裂脱皮并不鲜见，袁涛在签订租赁合同前应已查看过房屋整体状况并进行过充分考虑，其签订租赁合同即表明其已接受房屋现状，并确认了起租时间。综上，法院对袁涛的该部分本诉诉讼请求难以支持。对于2020年2月11日至4月10日的房租13,200元，鉴于系争《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除，涉讼房屋在此之前由袁涛控制，郭立烨至合同解除之日才予以收回，故袁涛无权要求郭立烨返还2020年2月11日至3月23日的房租。2020年3月24日至4月10日的房租，鉴于涉讼房屋在此之后由郭立烨控制，双方租赁合同已经解除，故郭立烨应予以返还。经法院核算，郭立烨应返还袁涛2020年3月24日至4月10日的房租3,960元。根据合同约定，若袁涛违约则郭立烨有权不退还押金。鉴于合同不能继续履行系基于袁涛的原因所造成，袁涛违反合同的约定，故郭立烨有权不退还押金6,600元。合同并未约定郭立烨在袁涛违约的情况下，除不退还押金外还可另行要求袁涛支付违约金6,600元，故法院对郭立烨的该部分反诉诉讼请求难以支持。郭立烨另主张双方约定的违约金不足以弥补房屋空置损失，且因疫情影响，其再出租周期更长、损失更大。法院认为，新冠疫情非当事人所能预见，不可归则于双方。即便在通常情况下，不考虑疫情因素，承租人亦应就其违约行为承担出租人一定的房屋空置损失。法院经综合考虑，在押金不予退还的基础上，就郭立烨的房屋空置损失酌情支持6,600元。一审审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、袁涛与郭立烨2019年6月14日就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2020年3月23日解除；二、郭立烨应于判决生效之日起十日内返还袁涛房租3,960元；三、袁涛交付给郭立烨的押金6,600元，归郭立烨所有，郭立烨不予返还；四、袁涛应于判决生效之日起十日内赔偿郭立烨房屋空置损失6,600元；五、驳回袁涛其余本诉诉讼请求；六、驳回郭立烨其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费460元，减半收取计230元，由袁涛负担205元，由郭立烨负担25元。反诉案件受理费477.50元，由袁涛负担25元，由郭立烨负担452.50元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行。根据双方当事人之间的微信聊天记录以及袁涛的租金支付情况，可以看出袁涛在履行涉案合同时，对于2019年7月14日至8月15日的房屋租金系同意承担，现其要求返还上述期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同系房屋租赁合同，除当事人在合同中有特别约定外，合同目的应仅限于对房屋的占有和使用。现涉案合同的居住功能未受新冠疫情影响，且袁涛提出解除合同一直未征得郭立烨的同意，根据涉案合同的约定，应按照袁涛违约处理，后郭立烨虽因袁涛已实际搬离涉案房屋而同意解除合同，但不能因此免除袁涛应承担的违约责任，袁涛以郭立烨拒绝沟通拖延收房为由主张不予承担相关违约责任缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，袁涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937.50元，由袁涛负担。本判决为终审判决。审判长 丁 慧审判员 马 丽审判员 陈 敏二〇二〇年九月二十九日书记员 王文静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……