安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初93号 原告：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区桥林街道乌江路**，统一社会信用代码91340500083659854B。 法定代表人:黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：陈晗，公司员工。 委托诉讼代理人：李海冬，公司员工。 被告：胡善祥，男，1979年7月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 第三人：安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行，住，住所地安徽省马鞍山市和县乌江镇项羽北路**一社会信用代码91340523577084608L。 负责人：潘钧，支行行长。 委托诉讼代理人：汪维斌，安徽汪维斌律师事务所律师。 原告明发集团（马鞍山）实业有限公司（简称“明发马鞍山公司”）诉被告胡善祥、第三人安徽和县农村商业银行股份有限公司乌江支行（简称“和县农商行乌江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告明发集团（马鞍山）实业有限公司委托诉讼代理人陈晗、李海冬、第三人安徽和县农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人汪维斌到庭参加诉讼。被告胡善祥经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 明发集团（马鞍山）实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》，合同编号ＨＸ16005435及《补充协议》。2、判令被告协助原告办理撤销网签备案。3、判令解除原告对被告与第三人的个人购房借款合同的担保。4、判令被告与第三人配合注销位于和县房屋预抵押登记。5、判令被告支付逾期付款违约金8560元（2016.10.30—2017.2.14，以40万元为基数，按照日万分之二标准计收违约金）。6、判令被告支付原告解除违约金及赔偿金合计92773.12元。7、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2016年8月按揭购买原告开发的位于和县房屋，并签订了商品房买卖合同，约定房屋建筑面积108.84㎡，单价5327.38元／㎡，总价579832元，被告前期支付179832元，余款400000元向第三人按揭贷款，原告为该笔贷款承担阶段性连带责任担保，三方签订了个人购房担保借款合同，案涉房屋办理了网签备案及商品房抵押权预告登记。合同补充协议约定，买受人在合同签订之日起60日内按揭房款不能下发，应一次性支付剩余房款。逾期承担违约责任。同时约定，买受人未能按期偿还到期贷款本息，应当在出卖人发出通知之日起7日内，付清欠付银行贷款本息，否则出卖人有权解除合同。买受人还需按购房合同总价款15%支付赔偿金。合同签订后，被告支付了前期房款179832元，第三人将余款于2017年2月14日下发，逾期107天。被告在支付每月按揭房款一段时间后断供，原告立即向被告发送催款函无果，遂向被告发送解约函，要求解除合同及补充协议。 胡善祥未做答辩。 安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行答辩称，1.本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告与第三人之间是另外一种法律关系，第三人认为与本案没有任何的利害关系，原告将第三人纳入本案的诉讼已经造成了第三人的律师费等费用，第三人将另案诉讼原告主张上述费用；2.涉及第三人的诉讼请求有2项，即第三第四，第三项诉请是要求解除购房借款的担保，第三人认为没有任何的法律依据，该份合同的双方当事人是被告及被告的妻子，与第三人所签订的个人购房担保借款合同，原告在此合同中的身份是保证人，不是合同的双方当事人，在借款合同有效的前提之下，保证人无权要求解除保证责任，更不能在本案中进行主张；3.关于第四项诉请，要求配合注销房屋预抵押登记，也无任何法律依据，因为原被告签订的商品房买卖合同，双方已实际履行，导致本案的发生是因为被告未按期交纳按揭款，但原告方已经收取了全部的购房款，第三人认为原被告双方的合同已经实际履行，如果被告方违约，只能拍卖涉案的房产，归还银行的按揭贷款，不存在注销房屋抵押登记的问题。 明发集团（马鞍山）实业有限公司围绕其诉讼请求向本院举证：1.马鞍山市商品房买卖合同（预售），证明原被告双方签订马鞍山市商品房买卖合同，对涉案房屋的基本情况，付款，权利义务均有约定； 2.付款发票、回单3张，证明被告应当于2016年10月29日之前一次性支付剩余40万元房款，被告的银行贷款2017年2月14日才下发，共逾期107天，计算违约金8560元。 3.个人购房担保借款合同，证明被告向第三人申请个人购房贷款，金额40万元，原告为该笔贷款承担阶段性连带保证担保，案涉房屋作为抵押物并办理的预抵押登记， 4.逾期贷款催收通知书、贷款诉前通知书、担保人履行责任通知书，证明因被告断供，第三人向原告发送催款通知，要求原告承担担保责任，根据案涉合同补充协议第二条的约定，原告有权解除合同。 5.催款函。快递底单及邮寄凭证，解除马鞍山市商品房买卖合同（预售）通知书，快递回单及邮寄凭证，证明原告在收到银行的催款通知书后向被告发送了催款函，因被告无法联系被告退回，原告向被告发送解约函，要求与被告解除案涉合同及补充协议，并按照约定承担违约责任。 胡善祥未质证。 安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行质证意见：对证据1、2、5，因与第三人没有关系，不予质证；对证据3、4的三性无异议。 安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行举证：个人购房担保合同，证明原被告及第三人2017年1月25日签订了个人购房担保合同，2月14日即发放贷款，第三人认为不存在逾期的问题。 胡善祥未质证。 明发集团（马鞍山）实业有限公司质证意见：真实性予以认可，对于第三人说的存在逾期的问题，我们说的是被告逾期。根据原被告之间的买卖合同第二条第一项的约定，被告付款存在逾期应当支付逾期付款违约金。 本院认证如下：对原告所举证据，第三人对其真实性无异议；第三人安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行所举证据，原告无异议；结合本案事实，对上述证据，均予以认定。 经审理查明：胡善祥于2016年8月30日按揭购买明发集团（马鞍山）实业有限公司开发的位于和县房屋，并签订了商品房买卖合同，约定房屋建筑面积108.84㎡，单价5327.38元／㎡，总价579832元，胡善祥前期支付179832元，余款400000元向安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行按揭贷款，明发集团（马鞍山）实业有限公司为该笔贷款承担阶段性连带责任担保，三方签订了个人购房担保借款合同，案涉房屋办理了网签备案，并于2017年2月10日办理了预告抵押登记。抵押人为胡善祥与廖其红，抵押权人和县农商行乌江支行。合同补充协议约定，买受人在合同签订之日起60日内按揭房款不能下发，应一次性支付剩余房款。逾期承担违约责任。同时约定，买受人未能按期偿还到期贷款本息，应当在出卖人发出通知之日起7日内，付清欠付银行贷款本息，否则出卖人有权解除合同。买受人还需按购房合同总价款15%支付赔偿金。合同签订后，胡善祥支付了前期房款179832元，按揭贷款安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行于2017年2月14日下发。胡善祥支付按揭房款至2019年7月14日后断供。安徽省和县农村商业银行股份有限公司乌江支行向胡善祥发出催款通知无果后，向明发集团（马鞍山）实业有限公司发出催款通知，明发集团（马鞍山）实业有限公司遂向胡善祥发送催款函无果后，向胡善祥发送解约函，要求解除合同及补充协议，并提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。明发集团（马鞍山）实业有限公司依据案涉《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》以及其与胡善祥签订的《个人购房担保借款合同》附件十一《补充协议》向本院提出了诉讼请求，对上述诉讼请求本院结合当事人的陈述及案件事实，依法认定如下： 1.解除原被告签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》，合同编号HX16005435及《补充协议》。 从《马鞍山商品房买卖合同（预售）》履行情况来看，胡善祥已支付全部房款，其对明发马鞍山公司的主要合同义务已履行完毕；从案涉补充协议内容来看，该补充协议系格式条款，明发马鞍山公司应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，其以买房人未能按期偿还银行贷款本息，可能导致其承担保证责任的，出卖人可以解除《马鞍山商品房买卖合同（预售）》，系未能遵循公平原则确定双方的权利和义务。胡善祥未能按期偿还所欠和县农商行乌江支行的贷款本息，导致补充协议载明的解除合同条件的成就，但该条件事实对《马鞍山商品房买卖合同（预售）》并无影响，虽可能导致明发马鞍山公司承担连带责任保证责任，但其尚未实际承担保证责任，明发马鞍山公司承担保证责任后可依法向胡善祥主张权利，同时和县农商行乌江支行因《个人购房担保借款合同》已取得案涉房屋抵押权预告登记权，胡善祥系抵押人，案涉补充协议系由明发马鞍山公司与胡善祥签订，和县农商行乌江支行并未签字认可，如明发马鞍山公司依据案涉补充协议解除与胡善祥签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》，可能损害和县农商行乌江支行已取得案涉房屋抵押权预告登记权，综合上述事实，明发马鞍山公司以胡善祥未能按期偿还到期贷款本息，未履行补充协议，要求解除双方签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》本院不予支持。 2.判令被告协助原告办理撤销网签备案。 明发马鞍山公司要求解除双方签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》本院不予支持，故其要求胡善祥协助其办理撤销网签备案无事实及法律依据，本院不予支持。 3.判令解除原告对被告与第三人的个人购房借款合同的担保。《个人购房担保借款合同》由明发马鞍山公司、胡善祥、和县农商行乌江支行共同签订，系各方真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力，明发马鞍山公司要求解除其担保责任不符合法律规定，本院不予支持。 4.判令被告与第三人配合注销位于和县房屋预抵押登记。 胡善祥作为案涉房屋买受人及预告登记权利人，为担保案涉借款，将案涉房屋预告登记权利抵押给和县农商行乌江支行并办理了抵押登记，和县农商行乌江支行取得的案涉房屋抵押权预告登记权不违反法律规定，明发马鞍山公司作为抵押合同部分外的当事人请求注销预告抵押登记无事实及法律依据，本院不予支持。 5.判令被告支付逾期付款违约金8560元（2016.10.30—2017.2.14，以400,000元为基数，按照日万分之二标准计收违约金）。 补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定载明：买受人于签订本合同后10日内自行通过银行按揭贷款方式向出卖人支付剩余房款，买受人自行承担不能获得足额贷款的风险。如本合同签订后60日内买受人按揭房款仍不能下发，则买受方应立即向出卖人一次性支付剩余房款。补充协议对买受人未在约定的期限办理按揭贷款约定了违约责任，按揭贷款能否在商品房买卖合同签订后60日内办理完毕，受贷款银行影响较大，另按揭贷款于2017年2月14日下发，明发马鞍山公司予以接受，视为同意胡善祥可在合同签订后60日外的合理期限内办理银行按揭贷款。故对明发马鞍山公司此项请求不予支持。 6.判令被告支付原告解除违约金及赔偿金合计92773.12元。 明发马鞍山公司请求解除与胡善祥签订的解除原被告签订的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》，合同编号HX16005435及《补充协议》本院不予支持，此项请求无事实基础及法律依据，本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告明发集团（马鞍山）实业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费2327元，由原告明发集团（马鞍山）实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长 孙 雨 人民陪审员 周 云 人民陪审员 芮明洲 二〇二〇年九月七日 书 记 员 胡佳佳 附：法律文书援引的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。