山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异434号 案外人：孙丽平 申请执行人：北京华信汇元资产管理有限公司 被执行人：青岛鲜品屋实业有限公司 被执行人：青岛今朝经济有限公司 被执行人：戴葵花 被执行人：郭冠宇 被执行人：戴向阳 本院在执行申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司与被执行人青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢13号，原执行案号（2015）青执字第917号】一案过程中,案外人孙丽平向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙丽平称，请求青岛市中级人民法院依法确认孙丽平对崂山区李山东路（现深圳路）22号国际名都x号楼x户（下称涉案房产）房产继续合法享有租赁期及使用权，并裁定对该房产带租拍卖。事实与理由：2011年4月20日，孙丽平与涉案房产的所有权人戴葵花签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止；20年租金共计30万元已全部付清，合同签订后，孙丽平对上述房产进行了装修改造，并一直合法居住使用涉案房产至今。 孙丽平提交如下证据： 1.房屋租赁合同一份。证明：2011年4月20日孙丽平与戴葵花签订租赁合同，约定孙丽平承租李山东路22号x号楼x室。 2.收条1份、借条3份及相应的银行流水。证明：孙丽平已实际支付租金。 3.宽带费、车位费、街道查体协议、社区社保、居住证、宠物证、暖气费、水电费若干。证明：孙丽平已实际占有使用涉案房产。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司质证意见：1.对房屋租赁合同的真实性不予认可。据本案的执行法官向戴葵花电话调查孙丽平与其之间没有房屋租赁关系，孙丽平原是戴葵花设立的鲜品屋实业有限公司员工，并非涉案房产的承租人，该租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限在2011年5月份。此时，该房屋尚未设定抵押权，也没有任何的查封保全措施，孙丽平完全有机会通过诉讼处分房产变现自己的债权，而不是将债权转化为长期租金，且又将房屋交由戴葵花抵押贷款，这样的行为是极不符合常理的。因此，申请执行人有理由相信该房屋租赁合同是虚假的。2.对于3张借条的真实性无法确认。并且没有相应的银行转账凭证，不能证明借款的事实。孙丽平以此作为已支付房屋租金的证据不能成立。3.对于中国农业银行青岛分行的交易明细5张取款的便条均显示现支，其中有1张标注是柜台取款，有其他几张标注为ATM机取款。首先对5张便条的真实性无法确认。其次，该几张便条没有显示取款帐户，也没有显示收款人，看不出与本案有任何的关联关系，更不看不出是从谁的帐户取款，用途是什么。因此，孙丽平以此证明其已支付房屋租金不能成立。具体孙丽平与戴葵花之间是否存在借贷关系也不能够证明。4.对1份收条因没有原件，所以无法证明其真实性。鉴于以上对孙丽平与戴葵花之间房屋租赁关系的合理异议，北京华信汇元资产管理有限公司认为该收条并不能证明孙丽平支付了房屋租金。5.对2011年3月21日的移动业务登记单（宽带）早于孙丽平提交的房屋租赁合同，房屋租赁合同的签订时间是自相矛盾的。孙丽平一方面主张从2011年5月1日起承租房屋，另一方面又提交早于该承租时间的在房屋内居住使用的证据，充分说明双方之间孙丽平与戴葵花之间不是真实的房屋租赁关系。据执行法官电话调查时得知孙丽平是鲜品屋品实业有限公司的采购经理，其即使真实的使用了涉案房屋，也并非房屋租赁关系，是否是借用或者是公司福利提供住房无法确定，但显然不是房屋租赁关系，因为该房屋于2011年11月4日由戴葵花向青岛银行办理了抵押贷款。从孙丽平提交的第3份收条中的表述“待银行解押后办理过户”说明异议人对房屋抵押是明知的，如果真如孙丽平所述存在真实的房屋租赁关系，孙丽平从保护自身利益的角度是不会同意将房屋抵押。6.关于2012年2月19移动业务登记单也不能够证明双方存在真实的房屋租赁关系，具体理由同上。交通银行青岛分行委托代购签约表和青岛市基本医疗保障门诊和统筹医疗服务协议均不能证明异议人对涉案房屋享有承租权。7.国际名都收费专用凭证2张显示客户名称为戴葵花，费用区间为2020年7月1日-12月31日，晚于本案的查封时间，且不能证明有孙丽平支付的费用，不能证明孙丽平有合法阻抗本案执行的权利。8.物业收据1份形成于2009年8月26日，未显示与孙丽平有任何关联，且早于孙丽平提供租赁合同形成时间，真实性与证明事项均不认可。2013年3月24日车位使用费收据同样不能证明孙丽平享有涉案房屋的承租权。2019年12月23日的两份收据也未显示与孙丽平有任何关联，不能证明其享有房屋的承租权。2013年3月15日的中国电信的机打发票不能显示与本案有任何关联。6份支付宝的生活缴费凭证是复印件真实性无法确认，不能够直接显示与本案的关联性，更不能证明孙丽平享有涉案房屋承租权，或者合法占有使用涉案房屋，更不能证明其享有阻抗本案执行的合法权益。9.对3张山东省居住证，首先居住证的办理随意性较强，并不能够真实的反映办理人的真实居住情况，更不能证明办理人实际居住房屋是否是租赁关系，并且该3份居住证最早1张形成于2017年，远远晚于本案查封的时间。综上，孙丽平的证据不能够证明其享有涉案房屋的合法承租权，更不能证明其享有阻抗涉案房屋执行的合法权益。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司答辩称，1.案外人与被执行人戴葵花之间不存在真实的房屋租赁关系，其主张缺乏事实依据。案外人孙丽平提供的借条无法确定其真伪，也不能证明案外人与戴葵花是否存在真实的借贷关系，更不能证明该借款没有偿还。案外人提交的中国农业银行青岛分行的取款记录，未显示帐户号和帐户名称，无法确定是否孙丽平本人帐户，以及取款的用途。只能证明案外人与戴葵花之间可能存在借贷关系，与涉案房屋租赁无关。2.案外人主张实际合法占用涉案房屋缺乏证据证明。孙丽平提供的证据不能证明其对涉案房屋享有租赁使用权，也不能证明其早于抵押权和法院查封措施之前就实际占有使用该房屋，其即使有一定的权利也不能对抗本案的执行，其异议不能成立。3.案外人以借款冲抵租金的行为不符合常理，是虚假的。按照案外人提供的借条显示借款发生时间为2011年1月2日和2011年1月25日，借款期间皆为2个月，也就是2011年3月2日和2011年3月25日借款到期，案外人完全可以通过诉讼保全并处置该房产达到收回借款的目的，因为该房产直到2011年11月4日之前，没有任何抵押和查封等限制措施，案外人完全可以通过诉讼处置该房产收回借款。案外人没有起诉并处置该房产，不符合常理。结合案外人没有证据证明其在2011年就实际占有涉案房产，只能进一步说明案外人主张其租赁该房屋是不真实的，没有事实依据。另，据原执行法官刘常青庭长向戴葵花电话调查案情，戴葵花回复，案外人是戴葵花开办的鲜品屋公司的员工（是否缴纳社保不确定，需查询），双方不存在借贷关系，也不存在房屋租赁关系。 由于被执行人戴葵花未能参加本案听证，经与戴葵花电话联系，戴葵花认可孙丽平的异议请求与主张，也认可涉案房产已经抵押的事实。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行与青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出(2014)青金商初字第701号民事判决书，判决：一、青岛鲜品屋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金15889031.26元及利息434700.17元（利息已计算至2015年4月9日，之后至实际偿还之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛今朝经济有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛今朝经济有限公司承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；三、戴葵花对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴葵花承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；四、郭冠宇对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。郭冠宇承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；五、戴向阳对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴向阳承担保证责任后，有权向被告青岛鲜品屋实业有限公司追偿；六、青岛鲜品屋实业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行有权以戴葵花所有的青房地权市他字第201242021号和青房地权市他字第20××87号房产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款分别在最高债权本金余额2000万元和9701748元及相应费用范围内优先受偿；七、驳回中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的其他诉讼请求。 本院(2014)青金商初字第701号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第917号，后恢复执行案号为（2020）鲁02执恢13号。 2014年10月10日，本院向崂山区房地产交易中心送达(2014)青金商初字第701号民事裁定书以及协助执行通知书，查封涉案房产并续封至今。 2019年7月19日，本院作出（2020）鲁02执异341号执行裁定，裁定变更北京华信汇元资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第917号案件的申请执行人。 2020年9月7日，本院作出（2020）鲁02执恢13号执行裁定书、查封拍卖公告、责令限期迁出通知书，裁定拍卖包括涉案房产在内的被执行人的多套房产，责令涉案房产的使用人于30日内迁出。 本院认为，执行程序的主要目的是迅速实现债权人经过生效法律文书确定的债权，效率是其基本价值取向，故执行异议以书面审查与形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，案外人孙丽平提交的证据能够证明其与被执行人戴葵花就涉案房产签订《房屋租赁合同》以及支付租金均早于本案查封之前，且案外人孙丽平于2011年就办理了涉案房产的“新装ADSL终端”业务，并于2012年续装，可证明案外人孙丽平于本案查封前即实际占有使用涉案房产。故案外人孙丽平在本案的执行异议成立，本院（2020）鲁02执恢13号执行案件如果要继续拍卖涉案房产，应该带租拍卖，案外人孙丽平在本院（2020）鲁02执恢13号执行案件中有权在租赁期限内阻止向买受人移交占有涉案房产。 关于北京华信汇元资产管理有限公司称涉案房产已经抵押的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司就涉案房产不享有抵押权，故本案情形不符合上述司法解释的规定，申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司以涉案房产已经设定抵押进而导致租赁合同无效的答辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 撤销本院于2020年9月7日作出的（2020）鲁02执恢13号责令限期迁出通知书中责令戴葵花名下位于青岛市李山东路（现深圳路）22号国际名都x号楼x户的住户、租户和其他使用人在30日内自行迁出的相关部分。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳