呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3057号上诉人（原审被告）：郭进军，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：魏俊华，男，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：魏守义（系魏俊华父亲），住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张翠荣（系魏俊华母亲），住内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路5303小区**楼**202。原审被告：郭迎军，男，，住内蒙古自治区丰镇市上诉人郭进军因与被上诉人魏俊华、原审被告郭迎军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭进军上诉请求：1.请求依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2020)内0104民初783号民事判决,并依法改判,驳回魏俊华的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用全部由魏俊华承担。事实与理由:一审判决认定事实错误,适用法律错误,理由如下:一、一审判决认定郭进军收到被魏俊华20000元购房定金错误。2014年7月17日,魏俊华、郭进军、中介签订了《房地产买卖合同》,合同约定在合同签订之日由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司向魏俊华收取定金并保管。郭进军从未收取过魏俊华交付的定金,也未收取过内蒙古兴麟房地产经纪有限公司交付的定金,一审判决认定该定金由郭进军收取错误。二、一审判决由代理人郭进军承担偿还责任错误。涉案房屋系郭迎军所有,郭进军是以代理人的身份出售涉案房屋。虽没有提交授权委托书,但是,郭迎军明知郭进军以自己的名义从事民事活动,但未作反对表示,代理关系仍然成立,即使承担责任也依法应当由郭迎军承担,不能由代理人郭进军承担。三、一审判决适用法律错误。郭进军从未收取过魏俊华交付的定金,也未收取过内蒙古兴麟房地产经纪有限公司交付的定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”规定,郭进军从未收取过任何人交付的定金,没有义务返还。综上,郭进军仅是代理人且郭进军从未收取过定金,没有向魏俊华返还定金的义务,请求依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2020)内0104民初783号民事判决,改判驳回魏俊华的全部诉讼请求,以维护郭进军的合法权益。魏俊华辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、《房屋出售定金收款收据》上郭进军签字确认。郭进军未能提供向中介公司支付该款的有效证据，即便中介公司收到该款亦要出具收款凭条，即合同中约定的保管证明。郭进军称涉案房屋系郭迎军所有没有证据。郭进军以代理人身份出售涉案房屋没有授权。应当由郭进军承担偿还责任。郭迎军述称，涉案房屋是郭进军、郭迎军施工时候的顶账房屋。当时为了收回工程款，郭进军、郭迎军找中介公司卖房。事情发生以后郭迎军才知道这个事情。卖涉案房屋是郭进军、郭迎军的一致行为。郭进军、郭迎军没有收到一分钱，是中介公司联系的魏俊华。中介公司涉嫌刑事犯罪被公安处理了。收据是中介公司提供的格式。魏俊华在本案之前起诉过一次，但该案中没有认定郭进军、郭迎军承担责任。郭俊华向一审法院起诉请求：1.依法解除郭迎军和魏俊华签订的《房地产买卖合同》；2.判令郭迎军、郭进军退还购房定金2万元；3、判令郭迎军、郭进军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：魏俊华通过内蒙古兴麟房地产经纪有限公司第四分公司（汇豪天下店）有关人员介绍选购位于××区东户一套楼房。2014年7月17日，魏俊华、郭进军代理郭迎军、中介签订了《房地产买卖合同》，约定总房款54万元，首付15万元，剩余购房款由兴麟房地产公司办理银行按揭贷款，魏俊华向房屋出售方支付定金现金20000元，郭进军在定金收款收据上收款人处签名，证明单位处加盖内蒙古兴麟房地产经纪有限公司印章。一审法院认为，解除合同的前提是合同成立并生效。本案魏俊华主张解除的《房地产买卖合同》，系郭进军以郭迎军代理人身份与魏俊华签订，因此郭进军是否具有代理权，是合同成立生效的关键。郭迎军未向郭进军出具书面的授权委托书，郭进军亦不能提供证据证明其在签订《房地产买卖合同》时，已取得代售房屋并代签买卖合同的授权，故郭进军以郭迎军代理人身份签订《房地产买卖合同》系越权代理行为。该越权代理行为事后未得到郭迎军的追认，对郭迎军不发生效力，也不存在解除问题，对魏俊华要求解除该合同的诉讼请求不予支持。因《房地产买卖合同》对郭迎军不发生效力，魏俊华、郭迎军间未形成房屋买卖合意，故郭进军收取的20000元不能视为魏俊华的购房定金。但因合同中介方内蒙古兴麟房地产经纪有限公司涉嫌合同诈骗，导致该合同即使得到郭迎军的追认也无法继续履行，故郭进军现继续占有魏俊华交付的20000元也没有依据，应当予以返还。郭进军在房屋出售定金收款收据上收款人处签字，且其未能举出向中介方内蒙古兴麟房地产经纪有限公司交付该款项的有效证据，一审法院对其辩解观点不予采纳。郭进军应当向魏俊华退还20000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郭进军于判决生效之日起十日内向原告魏俊华退还20000元。二、驳回原告魏俊华的其他诉讼请求。案件受理费150元，被告郭进军负担。本院二审期间，郭进军举示两份新证据。证据一：《房地产买卖合同》，拟证明：合同第二条第2款约定“魏俊华同意于2014年7月17日交付20000元作为购上述房产的购房定金。为充分保证郭迎军、魏俊华双方的个人利益，需交由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金”，该约定证明了付款和交易方式，明确说明定金去向为交由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司代为保管。证据二：（2019）内0104民初4129号判决，拟证明：买卖合同无效，郭进军对于2万元定金没有清偿责任。魏俊华的质证意见为：对于证据一，中介公司收到款项应该出具收据，现在没有证据证明中介公司收到。并且魏俊华是把钱给的郭进军，郭进军具体把钱给谁魏俊华并不知道。定金收款收据是郭进军出具的。对于证据二的真实性认可，但魏俊华以前认为郭迎军和本案没有关系，所以第一次只告了郭进军一个人。郭迎军的质证意见为：均予认可。魏俊华想拿回两万元，但是被中介公司骗了，中介公司已经被立案处理了，魏俊华应向中介公司索要。郭迎军认可郭进军的行为。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，郭进军未能举证证明其在签订《房地产买卖合同》时具有代理权，其代理行为事后亦未经郭迎军追认，故其代理行为对郭迎军不发生效力。因中介公司内蒙古兴麟房地产经纪有限公司涉嫌合同诈骗，即使经郭迎军追认，《房地产买卖合同》亦无法继续履行。《房屋出售定金收款收据》上载明今收到魏俊华交来涉案房屋购房定金2万元，收款人处由郭进军签字。故应由郭进军向魏俊华退还2万元定金。郭进军抗辩2万元定金由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司收取，并举示《房地产买卖合同》证明合同第二条第2款约定该款由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司代为保管。因该约定后括注“本单位出具保管证明”，而郭进军亦认可内蒙古兴麟房地产经纪有限公司未出具过保管证明，故对于郭进军的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，郭进军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郭进军负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月八日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥