安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0503民初4652号 原告：葛京，女，1978年8月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：马鞍山市鑫博机电修造厂，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 负责人:齐美平,该厂厂长。 委托诉讼代理人:杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 原告葛京与被告马鞍山市鑫博机电修造厂（以下简称鑫博机电）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告葛京、被告鑫博机电的委托诉讼代理人杨何珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛京向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款272000元；3.判令被告自2018年12月1日起按每日27元向原告支付违约金，直至购房款全部返还之日止；4.判令被告返还原告定金50000元。事实和理由：2018年5月5日,原告经朋友介绍去被告处的售楼部看房,被告告知原告如有意愿购买房屋,可预交20000元,后期签订房屋买卖合同时可抵扣50000元。原告当日委托其朋友李银霞代为交了20000元。2018年5月30日,原、被告签订存量房买卖合同一份,合同约定被告将位于马鞍山市花山区房屋出卖给原告,房屋建筑面积为47.25平方米,原告于2018年5月30日前应支付购房款25万元,另需交纳2000元服务费，合同签订后180日内办理房屋权属转移登记手续。双方同时约定原告在订立合同时向被告支付定金50000元,定金自动转为购房款。如卖方违约,违约方按成交价款每日万分之一支付守约方违约金,如超过30日,卖方除应返还购房款外,还应双倍返还定金。合同签订当日,原告向被告支付了252000元。后原告多次找被告去办理房屋权属转移登记手续,但被告以种种理由拒绝办理。原告认为，被告拒绝办理产权过户手续已经构成根本违约,为维护自身合法权益,原告具状诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 鑫博机电辩称，1.被告不同意解除合同，是否符合解除条件，由法院依法判决。2.被告不存在违约行为，原告主张双倍返还定金以及支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，葛京（买方）和鑫博机电（卖方）签订一份《存量房买卖合同》，约定鑫博机电将位于马鞍山市花山区房屋出售给葛京，房屋建筑面积为47.25平方米，房屋成交价为250000元，房产现状为毛坯房。房款交付方式为买方于2018年5月30日前支付购房款250000元（含定金）。合同第六条约定，经买卖双方同意，买方在订立本合同时向卖方支付定金50000元，在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。第十条约定，卖方在买方付清扣除交房保证金外的购房款之日起6个月内，将上述房产正式交付给买方。第十一条约定，买卖双方同意，自本合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续。第十三条违约责任约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过30日，守约方即向违约方发出函件督促其履约，发函即日起超过30日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金。第二十条特别条款第一款约定，若房产在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，且买方不愿意等待的，此时买卖双方认可选择：因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后交易撤销。 上述合同签订后，当日，葛京向鑫博机电交付购房款250000元，鑫博机电出具收据予以确认，该收据载明收款事由为7楼719房款（含定金50000元）。 另查明，鑫博机电已向马鞍山市住房和城乡建设局申请对花园路333号3-15层产权进行分割，该局作出马住建函[2019]60号《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的函》，报送马鞍山市自然资源和规划局。该函载明鑫博机电提交了图审后的设计变更施工蓝图、市消防支队意见书、马钢测绘队出具的现场实测计算图，符合相关要求。马鞍山市自然资源和规划局于2019年6月16日复函称，花园路333号3-15层内部产权分割，因不涉及建筑性质、功能、面积、层数等变化，其单位无异议。至本案法庭辩论终结前，花园路333号3-15层内部产权分割尚未完成，涉案房屋不能办理所有权变更登记。 上述事实，有存量房买卖合同、收据一份、中国银行交易流水明细清单、马住建函[2019]60号文件、马鞍山市自然资源和规划局《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的复函》、房地产权证予以证明，业经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证；对葛京提交的另一份收据（金额20000元），因未提交证据原件，不予确认；对葛京提交的中国银行交易流水明细清单中2018年5月30日POS消费22000元，其陈述是刷给江苏永阳集团，因无其他证据证明与缴纳涉案房款有关，故不予确认；对鑫博机电提交的马鞍山市建设工程质量监督报告，因与本案不具有关联性，不予确认。 本院认为，葛京与鑫博机电所签存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，合法、有效，双方均应按照合同要求履行各自义务。现鑫博机电因须对所出售房屋进行产权分割而无法在法庭辩论终结前办理所有权转移登记，且葛京坚持要求解除案涉合同，故按照案涉合同第二十条特别条款的约定，葛京主张解除案涉合同，符合双方约定，对葛京该项诉讼请求予以支持。因合同解除，故鑫博机电应返还葛京已支付的购房款。关于购房款数额，应以鑫博机电出具的收据载明的金额为依据，即葛京实际支付的购房款数额应为250000元，鑫博机电对该款应予返还。葛京主张其另支付了22000元购房款，从其提交的证据看，系支付给江苏永阳集团，无证据证明与案涉房屋买卖有关，本院不予支持。 关于葛京要求鑫博机电双倍返还定金以及自2018年12月1日起按每日27元支付违约金直至全部房款返还之日止的诉讼请求，首先，根据案涉合同约定，在合同订立时缴纳的定金50000元，在合同履行过程中，自动转为购房款，故不应当再适用定金罚则；其次，葛京作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时理应对涉案房屋的产权登记资料进行审慎查验，对涉案房屋产权未分割的事实应予以知晓。从双方合同约定来看，合同第十条中的“签订且备案之日”应理解为涉案房屋产权分割完成备案之日，而非仅仅指合同签订之日；第三，本案主要系鑫博机电对所出售房屋无法在法庭辩论终结前进行产权分割而导致的案涉房屋所有权不能发生变更登记，但结合案涉合同第二十条特别条款约定，应推定买方在订立合同时是知晓所售房屋尚须进行产权分割的。综上，不应认定鑫博机电在本案中构成违约，故鑫博机电无须双倍返还定金，但鉴于鑫博机电实际占用了葛京所支付的购房款，故鑫博机电应从购房款支付之日即2018年5月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付利息至款项付清之日（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除葛京与马鞍山市鑫博机电修造厂于2018年5月30日签订的《存量房买卖合同》； 二、马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内返还葛京购房款250000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付该款项自2018年5月31日起至付清之日止的利息（2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回葛京其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6362元，减半收取计3181元，由马鞍山市鑫博机电修造厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  方华 二〇二〇年九月二十五日 书记员  范怡