贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4296号上诉人（原审原告）:招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。负责人：刘新文，该分公司负责人。委托诉讼代理人（一般代理）：周菘，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201811069897。委托诉讼代理人（一般代理）：王美霞，贵州本芳（黔西）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周红艳，女，汉族，1988年1月25日，住贵州省毕节市七星关区。原审第三人：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520502337449380B。法定代表人：聂黎明，系该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：易泽新，系公司员工。原审第三人：招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办百里杜鹃路招商花园城财智中心**，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司负责人。委托诉讼代理人（一般代理）：张少鹏，系公司员工。上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下简称：招商物管毕节分公司）、上诉人周红艳因与原审第三人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置投资公司）、招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司（以下简称：招商商置商管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13956号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人招商物管毕节分公司上诉请求：依法撤销原判，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；上诉费用由被上诉人承担。事实及理由:一审法院作出的判决证据不足，认定事实错误，上诉人已经完全履行了物业服务协议约定的提供物业服务的义务，其追缴的物业费应当全部得到支持。一审法院在判决书中认定“上诉人在履行合同约定的义务时存在诸如商场平台渗水至商铺，导致商场正常经营受到影响等服务不完全到位的情形”这一事实认定错误，一审庭审过程中，上诉人已经举证证明其已经完全履行了物业服务协议约定的义务，并不存在履行不到位的情形。被告举证证明其经营的商场平台漏水照片并不能显示拍摄时间、地点，与本案不具有关联性，不应当被采纳。其次，平台透水具有隐蔽性，需要专业设备及专业人员才能检查平台是否有裂缝，招商花园城已经通过建设的单位、施工单位、监理单位及房屋质监部门竣工验收，且房屋尚在设计使用年限内，一审法院以上诉人未尽到维修义务而判令其承担责任过于苛刻。最后，被上诉人发现平台漏水后应当及时通知上诉人进行维修，避免损失的进一步扩大。上诉人接到维修通知后应当有合理的维修期间，被告并没有证据证明上诉人怠于履行维修义务。综上，一审法院作出的判决证据不足，认定事实错误，应当依法改判被上诉人按照物业服务协议约定向上诉人支付拖欠的全部物业服务费用。上诉人前述已经论证不存在未充分履行好物业服务义务的情形，被上诉人应当按照物业服务协议的约定支付物业管理费及滞纳金。退一步讲，即便认定上诉人履行物业服务协议约定的义务存在瑕疵，一审法院也不能武断地全部免除被上诉人应当承担的物业管理费、水电费滞纳金。一审法院依据《合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，既然判令被上诉人应当承担80%的物业管理费，相应的应当承担80%的滞纳金，而非全部免除。请求二审依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。上诉人周红艳上诉请求：1、撤销原判，改判2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业管理费应由被上诉人自行承担；2、由招商物管毕节分公司赔偿上诉人损失3万余元。事实及理由：上诉人于2015年3月13日与招商商置（贵州毕节）投资有限公司签订的《房屋租赁协议》，根据《房屋租赁协议》第八条规定：“乙方发现出租房屋或甲方附属设施损坏或出现故障而影响正常使用时，应当采取一切合理措施防止损坏或故障扩大，同时通知甲方或物业公司修复，甲方或物业公司应当在接到乙方通知后五个工作日（特殊情况或大型维修的情形除外）内进行维修，并自行负担费用/开支；”2016年5月12日，因为商场平台渗水透至商铺内，导致商铺内地板、美容柜子和美容产品被淹，造成地板、柜子及美容产品被水侵蚀使其发霉；美容室窗帘、美容床及窗套、地板等受损，影响商铺正常经营，导致物品损失费用达3万余元，上诉人通知商场负责人进行处理，到商铺内处理过此事，但一直没收到物业管理公司的答复和进行过任何实质性处理，其间招商商置（贵州毕节）投资有限公司工程部人员到现场看过，但并未进行处理，2016年11月11日答辩人向招商花园城购物中心运营部书面提出申请，请求对此事予以解决，但截止2019年，未收到任何处理结果，被告的行为已经严重失职渎职，完全置商家利益而不顾，因受商场平台渗透污水影响，店面形象受损，固定客源也不断流失，会员从1000多人减少到100多人，最终因客源的大量流失，商铺处于经营不正常的状态，直接经济损失达100余万元。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。原审第三人招商商置投资公司、招商商置商管公司二审答辩意见与招商物管毕节分公司上诉意见一致。原审原告招商物管毕节分公司向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付物业管理费78538.82元（从2017年3月1日至2019年2月28日）；水费558.12元（从2018年5月1日计算至2019年2月1日），电费3528.58元（从2018年5月1日计算至2019年2月1日），2、判令被告向原告支付物业管理费、水电费滞纳金暂计15000.00元;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月13日，承租人（乙方）被告周红艳与出租人（甲方）招商商置投资公司签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方同意按照本协议载明的条款和条件将位于毕节市七星关区（以下简称“出租房屋”）出租予乙方，出租房屋建筑面积为174.77平方米，租赁面积约为97.87平方米，最终面积以竣工测绘面积为准，用于商业。租期为5年，从毕节花园城购物中心开业之日起至第5个租赁年最后一日止。物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费3145.86元。乙方在签订本协议后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续，支付水费、电费及其他必要的押金。（2）乙方应于每季度最后5日前向甲方指定账号支付物业管理费、维修基金等相关费用。违约责任：（2）乙方拖欠租金和／或管理费达一个月以上（含一个月），和／或拖欠其他费用达一万元或相关于一个月租金之金额（以两者较低者为准）。此外，协议还约定其他相关事项。协议签订后，被告按约定进场营业，在营业过程中，被告未缴纳物业管理费，在出租方以断水、断电的情况下，被告缴纳完毕2017年3月1日之前的物业管理费，从2017年3月1日至2019年2月28日之间的管理费，被告未缴纳。另外，被告尚欠从2018年5月1日计算至2019年2月1日水费558.12元，从2018年5月1日计算至2019年2月1日电费3528.58元。在营业过程中，因管理费的计收、商业模式推广、开业时间的商定等发生纠纷，被告等入驻商户于2017年3月7日联合向出租人反映，该反映的情况，（甲方）第三招商商置投资公司一直没有与各商户达成协议。2018年3月9日，第三人（甲方）招商商置投资公司因与承租人周红艳、招商局物业管理有限公司毕节分公司（招商局物管公司）因房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2018年6月6日作出（2018）黔0502民初2043号民事判决书。判决解除双方于2015年3月13日签订的《房屋租赁协议》，该判决书已发生法律效力。又查明：2015年3月28日，委托方（甲方）：第三人招商商置投资公司与受托方（乙方）：毕节招商局物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：乙方向甲方物业毕节花园城购物中心提供专业化、一体化物业管理费用事项，订立本合同。甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积48000平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约870个、电梯共17部（包含扶梯6部、坡梯3部、升降8部），步梯共19部。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。管理酬金：1，乙方所得管理酬金全年（12个月）总额为60万元。2、管理酬金按月预提，年底时根据下列情况调整。合同期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止。此外，合同还对乙方的责任、管理中心人员的管理、甲方的权利与责任、费用结算、考核办法等事项进行相关约定。2016年，第三人（甲方）招商商置商管公司与乙方毕节招商物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积79834.59平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约610个、电梯共24部（包含扶梯10部、坡梯6部、升降8部）。合作期限：2016年4月1日至2016年12月31日。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。2017年9月4日，甲方招商商置商管公司与乙方毕节招商物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：乙方向甲方物业毕节花园城购物中心提供专业化、一体化物业管理费用事项，订立本合同。甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积79834.59平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约540个、电梯共26部（包含扶梯12部、坡梯6部、升降8部）。合作期限：2016年4月1日至2016年12月31日。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。管理酬金：1，乙方所得管理酬金全年（12个月）总额为60万元（含税金），酬金为566037.74元，增值税税率为6%，增值税为33962.26元。2、管理酬金按月预提，年底时根据下列情况调整。合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止。此外，合同还对乙方的责任、管理中心人员的管理、甲方的权利与责任、费用结算、考核办法等事项进行相关约定。合同签订后，物业服务公司对涉案物业进行服务，与相关单位签订消防维护保养合同书、消防系统维护保养合同书、化粪池清理协议、电梯维护保养合同、日常清洁保洁（消杀）服务合同、日常清洁保洁及开荒保洁服务合同、生活垃圾清运协议、外墙清洗服务协议、消防安全培训等，进行了相关物业服务。在服务过程中，存在诸如商场平台渗水透至商铺，导致商铺正常经营受到影响等服务不完全到位的违约情形。另查明，2017年11月1日，甲方毕节招商局物业管理有限公司与招乙方招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《债权转让协议》，约定：甲方与招商商置投资公司于2015年3月28日签订了《花园城中心物业管理服务合同》，约定甲方为招商花园城购物中心提供物业服务，服务期间为2015年4月1日起至2016年3月31日止，在服务期间甲方已按约定提供了物业管理服务，为此甲方取得了相应的收取物业管理服务费、水费、电费等费用的权利。现因集团发展规划要求，需将甲方对招商商置投资公司及购物中心商户因提供物业服务所享有的债权（包括但不限于收取物业管理费、水费、电费等费用的权利）转让给乙方。达成如下协议：一、甲方于本协议生效之时将对招商商置投资公司及毕节招商花园城购物中心商户提供物业服务而享有的全部债权（包括但不限于收取物业管理费、水费、电费等费用的权利）转让给乙方，乙方表示认可；二、甲方在转让本协议所约定的债权后，即由乙方享有该债权的权利，由乙方负责相关债权费用的追讨。协议签订后，原告于2017年11月8日分别以被告身份证载明的地址和合同载明的地址邮寄通知被告。2017年12月19日，毕节招商局物业管理有限公司变更为毕节招商局物业管理有限公司分公司，并注销原公司，相关债权债权全部由毕节招商局物业管理有限公司分公司享有。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应支付原告物业管理费和滞纳金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，本案中，被告与第三人招商商置投资公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方当事人均应遵守合同的约定，履行合同约定的义务。被告未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事法律责任。又根据2015年第三人招商商置投资公司与毕节招商局物业管理有限公司签订的《花园城中心物业服务合同》、2016年、2017年第三人招商商置商管公司与毕节招商局物业管理有限公司分别签订的《花园城中心物业服务合同》。原告与毕节招商局物业管理有限公司、招商商置投资公司签订的《合同转让三方协议》，上述（协议）合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务，且第三人在庭审中均表示，其与被告签订的《房屋租赁协议》约定的物业服务费及水电费等相关费用按《花园城中心物业服务合同》的约定，已委托原告代为按《房屋租赁协议》约定的标准收取。故根据上述合同的约定，原告与毕节招商局物业管理有限公司同属招商物业管理有限公司的下属企业，毕节招商局物业管理有限公司对与原告签订的合同权利义务的转让已经以公告的形式通知了原告，且根据招商局物业管理有限公司出具的情况说明：“毕节招商局物业管理有限公司变更为毕节招商局物业管理有限公司分公司，并注销原公司，相关债权全部由毕节招商局物业管理有限公司分公司享有”。故该转让协议合法有效。原告合法取得该小区的物业管理权，其约定收取相关物业服务费符合法律的规定。故原告诉请要求被告按《房屋租赁协议》约定的物业服务费及水电费的诉讼请求，本院应予以支持。对原告诉请的水电费：水费558.12元，电费3,528.58元，被告认可该费用及金额，故原告要求被告支付水费558.12元，电费3,528.58元的诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请的物业服务费，按《房屋租赁协议》的约定：“出租房屋建筑面积为174.77平方米，租赁面积约为97.87平方米，最终面积以竣工测绘面积为准”、“物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费3145.86元”。被告从2017年3月1日至2019年2月28日之间的物业管理费未缴纳。共24个月，物业服务费应为75500.64元（3145.86元×24=75500.64元）。又因原告在物业管理服务过程中，存在诸如商场平台渗水透至商铺，导致商铺正常经营受到影响等服务不完全到位的情形，综合本案物业服务管理费约定的标准等相关事实，原告也应承担相应的责任，故酌情按被告承担80%的物业服务，原告自行承担20%的物业服务，即被告应承担的物业服务费为60400.51元（75500.64元×80%=60400.51元），原告诉请超过部分，不予以支持；对原告主张的滞纳金，因被告也有违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的滞纳金，不予以支持。对被告主张的其他抗辩意见，不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告周红艳于判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商局物业管理有限公司毕节分公司从2017年3月1日至2019年2月28日止的物业服务费60400.51元，从2018年5月1日起至2019年2月1日止的水费558.12元，电费3528.58元，以上合计64487.21元；二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。案件受理费1120.00元，由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担380.00元，被告周红艳负担740.00元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审认定事实与原审无异，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人招商物管毕节分公司主张的物业管理费及滞纳金能否得到支持。本案中，上诉人周红艳与原审第三人招商商置投资公司签订《房屋租赁合同》，约定上诉人周红艳租用第三人招商商置投资公司商铺并支付物业管理费及水电费，并约定逾期缴纳应支付滞纳金等。2015年第三人招商商置投资公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《花园城中心物业服务合同》、2016年、2017年第三人招商商置商管公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《花园城中心物业服务合同》，合同约定原审第三人为招商花园城购物中心提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节招商局物业管理有限公司与第三人招商商职投资公司、招商商置业商管公司签订的《花园城中心物业服务合同》对上诉人周红艳具有拘束力。后上诉人招商物管毕节分公司与毕节招商局物业管理有限公司、招商商置投资公司签订《合同转让三方协议》，受让原审第三人对上诉人周红艳的上述债权并以公告形式通知周红艳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”之规定，原审第三人转让债权给上诉人招商物管毕节分公司对上诉人周红艳产生拘束力，上诉人周红艳应当依照《合同转让三方协议》向上诉人招商物管毕节分公司履行支付物业管理费的义务，根据原审查明的事实，原审第三人在向上诉人周红艳提供物业服务时存在平台商铺漏水造成上诉人周红艳无法正常经营等情况存在，原审第三人提供的物业服务存在瑕疵，故原审酌情判决上诉人周红艳承担80%的物业管理费并无不当。上诉人招商物管毕节分公司上诉人请求周红艳支付全部物业管理费及滞纳金、上诉人周红艳上诉人请求不支付物业管理费的上诉请求均不能成立，本院不予支持。关于上诉人周红艳主张由招商物管毕节分公司赔偿其营业损失3万余元的上诉请求，因该诉请与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由上诉人周红艳承担2240元；由上诉人招商物管毕节分公司承担2240元。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年九月十五日法官助理  吴 丹书 记 员  张玉明