山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10580号 上诉人（原审被告）：邵承林，男，1959年11月15日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：牛军光，青岛城阳大同法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛万成高科智能设备有限公司，住所山东省青岛市城阳区抱虎山路**。 法定代表人：杨桂红，职务：总经理。 委托诉讼代理人：武传清，山东天华律师事务所律师。 上诉人邵承林与被上诉人青岛万成高科智能设备有限公司（以下简称万成高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邵承林向本院提起上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判、驳回被上诉人的起诉或发回重审。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院就租赁合同的认定事实不清，认为被上诉人主体适格，是完全错误的。被上诉人不符合《民诉法》第一百一十九条的起诉条件，属诉讼主体不适格，应驳回起诉。被上诉人一审诉称：“2014年8月1日原被告双方签订了房屋租赁合同，后由于原告经营需要又分别于2015年12月1日，2016年5月1日承租了被告位于同一地段的另外两处房屋……。”而本案的事实是：被上诉人提交的三份合同是公丕双提出要办理新公司，让上诉人在租赁合同的空白处签了三份，因此，被上诉人提交的三份合同不是真正的租赁合同。为此，上诉人提交了2014年8月1日与青岛双成门业有限公司签订《房屋租赁合同》，该公司在合同上加盖骑缝章，而被上诉人提交的该合同是起诉时在原有的合同上加盖的被上诉人的章，并不是真正的租赁合同。2017年5月1日和12月1日，上诉人又与公丕双签订了二份租赁合同，由此可以看出，三份合同是两个不同的责任主体，与本案的被上诉人无任何关系，也证明了被上诉人提交的三份合同虽有上诉人签字也是假合同，且上诉人提交的三份合同被一审法院确认，本院认为部分又认定，2015年8月5日，被上诉人公司登记成立后，即与上诉人补签《屋租赁合同》真成了笑话，上面时间非常清楚，何来的什么补签合同，既然一审已经确认上诉人提交的三份合同是真实的，与被上诉人无半点关系，为什么又认为，上诉人主张被上诉人主体不适格的抗辩不予采信，自相矛盾，可见一审判决是完全错误的，应依法驳回起诉。2．一审判决让上诉人支付所谓被上诉人物质损失及搬迁补助费96911元，无事实和法律依据。一审判决认为，被上诉人提交门头房清单评估明细表系单方制作，未有上诉人签字确认，法院虽调取了房地产征收估价报告，但该报告并未注明哪些财产属于被上诉人的，人民法院是以证据判案，被上诉人未提交确实充分的证据，又是如何确认被上诉人的损失是148889元，让上诉人支付呢？更何况，搬迁费是对2005年1月1日前方才有搬迁费，上诉人系1995年建房又为什么要支付给被上诉人搬迁费。3．一审判决上诉人支付所谓被上诉人停产停业损失30000元，无事实和法律依据，不应得到支持。一审判决后，上诉人到社区居委会进行咨询，社区居委会给提供了城阳区流亭街道办事处制定的青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道管辖内集体、土地征迁补偿方案，从该方案五、非住宅房屋拆迁补偿办法2、停产停业损失补偿金及搬迁补助费，（1）对非住宅房屋征迁涉及的停产停业损失补偿金标准看，2005年1月1日以后建成的非住宅房，不予发放。也就是说，该停产停业损失补偿金及搬迁费，是对2005年1月1日之前作出的补偿，上诉人是于1995年同原村委会签订土地承包协议，用途为工业用地并加盖房屋。因此，一审判决让上诉人支付被上诉人停产停业损失费，无事实和法律依据。综上所述，请人民法院依法判如上诉人之上诉请求。 被上诉人万成高科公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律准确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1．被上诉人在原租赁房屋注册其公司后与上诉人重新签订了房屋租赁合同，被上诉人是本案的适格原告，上诉人请求不成立。2．被上诉人在一审中提交的录音证据可以证明，被上诉人向法院提交的财产清单系被上诉人交付给上诉人的，上面载明的财产损失应属于我方所应得到的补偿。可见上诉人上诉请求与事实严重不符。故予法应予以驳回，维持原判。 被上诉人万成高科公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判决邵承林退还万成高科公司物质损失及搬迁补助费98889元，停产补助费30000元，剩余房屋租金12279元，共计141168元，并判决邵承林支付以141168元为基数按同期银行贷款利息计算从2019年7月8日起至判决生效之日期间的利息；2．依法判决邵承林承担本案诉讼及相关费用。本案审理过程中，万成高科公司变更利息的起算时间为自邵承林收到拆迁补偿款之日。事实与理由：2014年8月1日，邵承林、万成高科公司双方签订了房屋租赁合同，万成高科公司承租邵承林位于青岛市城阳区间带院房屋用于经营，后由于万成高科公司经营需要又分别于2015年12月1日、2016年5月1日承租了邵承林位于同一地段的另外两处房屋，该三处房宿均在合同承租期限内面临征用，邵承林也与征用部门签订了补偿协议并获得了全部补偿费用，可其中应补偿给万成高科公司物质损失及搬迁补助费部分共计148889元，邵承林仅支付万成高科公司50000元，并称没有停产补助费，剩余租金也仅退还了5000元，为此万成高科公司多次找邵承林协商，但邵承林至今拒不退还，为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。 上诉人邵承林一审中答辩称：邵承林与万成高科公司从未发生任何往来，更未与万成高科公司签订房屋租赁合同，万成高科公司请求邵承林退还物质损失及搬迁补助费98889元、停产补助费30000元，剩余房租12279元，共计141168元及利息，无事实和法律依据。万成高科公司出具的第一份合同是邵承林与青岛双成门业有限公司签订的，另外两份合同是与公丕双签订的，该三份合同与万成高科公司无任何关系，应依法驳回万成高科公司起诉。 一审法院认定事实如下：1．2014年8月1日，邵承林同青岛双成门业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：由青岛双成门业有限承租邵承林位于城阳区间带院使用面积，租赁期限为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止，年租金30000元，每年8月1日缴纳下年房租。该合同由邵承林、青岛双成门业有限公司法定代表人杨桂红签字确认。万成高科公司称2015年8月5日万成高科公司成立后，重新以万成高科公司名义与邵承林签订《房屋租赁合同》，青岛双成门业有限公司签订的合同已经作废。2．2017年5月1日，万成高科公司委托股东公丕双与邵承林签订《房屋租赁合同》，承租邵承林位于城阳区位置另一处房屋，使用面积为280平方米，租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年5月1日止，年租金15000元，每年5月1日缴纳下年房租。该合同由公丕双与邵承林签字并捺印。3．2017年12月1日，万成高科公司委托股东公丕双与邵承林签订《房屋租赁合同》，承租邵承林位于城阳区位置另一处房屋，使用面积为400平方米，租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年5月1日止，年租金38000元，每年12月1日缴纳下年房租。4．2019年6月3日，青岛市城阳区流亭街道办事处委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司，对2014年8月1日签订合同所涉的12间带院房屋进行评估，作出青中房估字（2019）第036-5号《房地产征收估价报告》，评估房产总价568358元，停产停业损失补偿金384921元、搬迁补助费21384.5元，两项合计406305.5元。同日，对2017年5月1日及2017年12月1日签订合同所涉的280平方米和400平方米房屋进行评估，作出青中房估字（2019）第036-7号《房地产征收估价报告》，评估房产总价367422元，停产停业损失补偿金275091.12元、搬迁补助费15282.84元，两项合计290373.96元。邵承林自认其于2019年6月25日收到上述三处房屋拆迁补偿款总额的20%，于2019年10月22日收到剩余80%的拆迁补偿款。5．2019年7月6日，万成高科公司因青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程征地拆迁搬离涉案房屋。2019年7月15日，涉案房屋被拆除。6．万成高科公司、邵承林签订的三份《房屋租赁合同》均实际履行至2019年7月15日。其中2014年8月1日双方签订的《房屋租赁合同》万成高科公司缴纳房屋租金至2019年8月1日；2017年5月1日双方签订的《房屋租赁合同》万成高科公司缴纳房屋租金至2019年5月1日；2017年12月1日双方签订的《房屋租赁合同》万成高科公司缴纳房屋租金至2019年12月1日。7．庭审过程中，双方均认可2019年7月，万成高科公司从涉案房屋搬离前，邵承林支付万成高科公司补偿金50000元并退还租金5000元。8．青岛双成门业有限公司成立于2012年7月19日，法定代表人为杨桂红，监事为公丕双。青岛万成高科智能设备有限公司成立于2015年8月5日，法定代表人为杨桂红，监事为公丕双。公丕双与杨桂红系夫妻关系。 一审法院认为，本案争议焦点为：1．青岛万成高科智能设备有限公司作为本案万成高科公司是否适格？2．邵承林是否应当返还万成高科公司房租、停产停业补助、物质损失及搬迁补助费？关于焦点一。一审法院认为，只要是依法成立，是双方当事人真实意思表示并且不违反法律法规，事后补签的合同同样具有法律效力。2015年8月5日，万，万成高科公司以涉案房屋地址为公司住所登记成立丕双称公司成立后即与邵承林补签《房屋租赁合同》，邵承林亦认可万成高科公司提交该份合同上邵承林签名的真实性。2017年，公丕双受万成高科公司委托先后与邵承林签订涉案地址另两处房屋，全部用于万成高科公司经营。综上，邵承林主张万成高科公司主体不适格的抗辩，一审法院不予采信。关于焦点二，万成高科公司自2015年开始在涉案房屋实际经营，正常缴纳房屋租金，万成高科公司、邵承林双方的房屋租赁关系成立。万成高科公司承租的12间房屋租金交付至2019年8月1日、280平方米房屋租金交付至2019年5月1日、400平房屋租金交付至2019年12月1日，涉案房屋于2019年7月15日拆除，邵承林应当退还万成高科公司剩余租金。庭审中，双方均认可邵承林应退还万成高科公司租金数额为7500元，一审法院予以确认。对于万成高科公司主张的停产停业补助，一审法院认为，万成高科公司作为涉案房屋的承租人，与邵承林签订的三份合同租期长达10年和20年，但至2019年7月搬离，合同履行期限均不足5年，在该情况下，对其经营损失完全不予考虑，明显不公平，综合考虑涉案合同的租赁房屋面积、租赁期限及已履行期间，遵循公平原则，对万成高科公司仅主张30000元停产停业损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于万成高科公司主张的物质损失及搬迁补助费，一审法院认为，本案中，万成高科公司提交门头房清查评估明细表，邵承林虽质证称因没有邵承林签字确认，不认可该证据真实性，但该证据与本院调取的两份《房地产征收估价报告》明细中重合部分一一对应，万成高科公司、邵承林双方均认可两份《房地产征收估价报告》的真实性，两份证据能够相互印证，一审法院对万成高科公司提交的《门头房清查评估明细表》予以采信。综合该报告和明细表，可以确认邵承林所取得的拆迁补偿款中，其中物质损失及搬迁费148889元应为万成高科公司所有。一审法院认为，万成高科公司在承租期间对涉案房屋进行改造并增加设备进行生产经营，且土地征用部门针对《房地产征收估价报告》中所列项目均已估价赔偿给邵承林，故万成高科公司要求邵承林退还其中属于万成高科公司的物质损失及搬迁费，一审法院予以支持。庭审中，万成高科公司提出扣除邵承林已经支付的补助费50000元，仅主张邵承林支付其物质损失及搬迁费96991元，系万成高科公司对自己权利的处分，一审法院予以确认。关于万成高科公司主张的利息。邵承林称其于2019年6月25日收到拆迁补偿款总额的20%，于2019年10月22日收到剩余80%的拆迁补偿款。万成高科公司在案件审理过程中变更诉讼请求为自邵承林收到拆迁补偿款之日至判决生效之日期间的利息，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、邵承林于判决生效之日起十日内支付青岛万成高科智能设备有限公司物质损失及搬迁补助费96991元。二、邵承林于判决生效之日起十日内支付青岛万成高科智能设备有限公司停产停业损失费30000元。三、邵承林于判决生效之日起十日内支付青岛万成高科智能设备有限公司剩余房屋租金7500元。上述第一、二、三项共计134491元，邵承林应承担以134491元为基数，自2019年10月22日起至判决生效之日止按全国银行同业拆借中心确定的利率计算的利息。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3123元，由邵承林负担。 二审中上诉人邵承林提交以下证据：证据一，青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道辖区内集体土地征迁补偿方案一份。根据该方案二停产停业损失补偿金及搬迁补助费2005年1月1日以后建成非住宅房屋，不予发放。也就是说该停产停业损失补偿金、搬迁费是对2005年1月1日以前的补偿，以后没有补偿。所以判决上诉人支付所谓被上诉人3万元无事实和法律依据。被上诉人万成高科公司质证认为，对证据的真实性无法确认，因该证据没有盖街道办事处的公章。且也不能证实上诉人的房屋补贴中，不含营业补偿费。恰恰相反在一审法院调取的补偿清单中，已经给予了停产停业损失补偿。因此，被上诉人要求该补偿与法有据。本院经审查认为，该证据未加盖公章，本院对其真实性不予认可。 证据二，青岛市城阳区流亭街道赵村社区居民委员会证明一份，证明：第一，是上诉人于1995年与原村委会签订土地承包协议书为工业用地后建房，所以不应支付停产停业损失及搬迁费。第二，所谓的被上诉人在租赁期间未经上诉人同意拆除了原房屋42平米及工厂的铁门、车间门等。上诉人原本想在一审提出反诉，因被上诉人主体不适格无法反诉，所以上诉人保留起诉主张经济损失的权利。被上诉人万成高科公司质证认为，证据证明系证人证言，证人证言依法应出庭作证。故真实性被上诉人不予认可，且上诉人也没有其他证据证明该事实。本院经审查因该证据形式不符合法律规定，本院对其真实性不予认可。 二审中，被上诉人万成高科公司没有提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案件的第一个争议焦点在于被上诉人的主体是否适格。双方各提交三份房屋租赁合同，双方提交的合同主体不同，但实际签订人均为杨桂红、公丕双，实际付款亦由杨桂红、公丕双支付完成。杨桂红、公丕双系青岛双成门业有限公司及青岛万成高科智能设备有限公司的负责人，其行为及意思表示可以代表两公司。现杨桂红、公丕双在一审中均认可其签订涉案合同的行为系代表万成高科公司，应视为对自己的权利的处分及确认，因此一审法院认定万成高科公司有权作为本案原告提起诉讼认定正确，上诉人主张主体错误的上诉主张本院依法不予认可。关于停产停业损失30000元，上诉人主张被上诉人无权获得，但依据查明的事实，涉案房屋的拆迁补偿款中，包含停产停业补偿，且上述款项上诉人已实际领取。作为拆迁时的实际经营者，被上诉人有权获得停产停业损失补偿，其一审中仅主张30000元系对其自身权利的处分，一审予以支持符合法律规定，上诉人的该上诉主张缺乏法律依据，且与事实不符，本院不予认可。关于物质损失及搬迁补助费，本院对一审认定的数额予以确认，原因如下：1、被上诉人作为拆迁时的实际经营人，评估协议中的搬迁补助费、设备移机费、设备物质补偿均应归实际经营人即被上诉人所有。2、被上诉人一审中提交的录音双方谈话中提到的物品及损失数额，远大于一审中上诉人自认部分，而与被上诉人主张部分有较大吻合部分；在录音中明确提到上诉人曾交付给被上诉人一个单子，在无其他反证的情况下，上诉人应自行承担起在诉讼中与诉讼前陈述不一致导致的举证不能责任；一审认可该清单为被上诉人诉讼中提交的清单并以此作为物品损失依据，本院予以认可。3、综合考虑本案中双方的租赁合同签订年限、履行期限，承租人应得的补偿与其诉讼请求主张数额相比，符合公平原则。 综上所述，上诉人邵承林的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3123元，由邵承林负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员王珩霖