浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4019号上诉人（原审原告）：诸葛周周，女，1981年12月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张婷婷，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州中心大厦建设发展有限公司。住所地:温州市鹿城区七都街道老涂东路**。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：陈静、周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人诸葛周周与上诉人温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称温州中心公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诸葛周周的委托诉讼代理人张婷婷，温州中心公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诸葛周周上诉请求：撤销原判，改判支持其一审第一、三、四项诉讼请求；一、二审诉讼费由温州中心公司负担。事实和理由：第一，双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付购房款的万分之一，与后续商品房示范文本约定的日万分之一不符，无法体现因逾期办证造成的无法交易的损失，应予以调整。第二，承诺书系温州中心公司向买受人出具的法律文书，应当按照其记载内容承担违约责任。承诺书记载按不超过1000元/㎡计算违约金，数额确定，若对该约定金额予以调整，应明确调整依据。在双方已明确约定赔偿金额的情况下，一审法院以我方未举证证明损失为由调整金额，缺乏依据。第三，一审法院未审查竣工验收及备案材料，仅以车库与商品房系同一建设工程为由，推断车库已同时竣工验收并可交付使用，依据不足。即便车库通过验收，被上诉人亦未通知上诉人交接，不能直接推定上诉人的车位已交付使用。对于车位交付情况，应由被上诉人举证证明，若无法证明，应认定被上诉人迟延交付。温州中心公司辩称，一审判决认定的逾期办证违约金符合双方合同约定。道路通车迟延系政府原因导致，并非房开公司可以决定，属不可抗力，且案涉小区有其他道路可供通行，一审判决5万元是过高的。关于车位问题，合同并未约定逾期交付车位的违约责任，且车位已实际使用，故我方无需承担违约责任。温州中心公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回诸葛周周要求支付赔偿金的诉讼请求或予以调减。事实和理由：第一，《关于道路及商业部分约定》没有出具日期，无法证明是何时出具，也没有公示、备案。如果是在合同签订前出具，其效力已被合同覆盖。并且，承诺书内容与备案合同内容矛盾，应以备案合同条款为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人对规划建设范围之外的环境、代建工程、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。第二，温州中心大厦项目为政府招商引资的重点建设项目，政府出让涉案地块给我方开发建设至今一直有道路出入，没有给业主造成使用上的障碍。房屋实际交付时间延期至2018年11月，承诺中的2018年6月30日也应顺延，此后周边道路已可通车，并且该道路在涉案C区一期住宅开发规划范围外，我方在承担了逾期交房违约金后再计算该承诺书的违约金，显失公平。第三，根据最高人民法院关于审理房地产纠纷案件的司法解释，并未对规划外的部分应承担违约责任的规定。房开公司无权决定政府部门关于道路的通车时间及商场开业时间，该承诺书属无效承诺，我方无需承担相应的违约责任。并且，商业部分B区地块因标高协调、政府拆迁滞后原因造成项目延期，属不可抗力与政府原因，不应由我方承担责任。第四，违约责任的承担应符合法律规定的构成要件，对于承诺书约定事项，我方不存在过错，也无违约行为和损害后果，无需承担违约责任。第五，一审法院判令的违约金过高，应综合考虑过错程度、实际损失、政府原因、已支付逾期交房违约金等因素对违约金予以调减。诸葛周周辩称，第一，温州中心公司在商品房买卖合同中关于免除自身责任的条款属格式条款，应属无效。第二，温州中心公司逾期交房，本就应承担逾期交房违约金，不能以此作为其无需承担承诺书约定违约金的理由。温州中心公司在出售房屋时就以书面形式承诺道路开通时间，对房屋售价和销量都有促进作用，现拒绝承担道路延迟开通对我方造成的损失，已构成销售欺诈行为。第三，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而道路不能按时通车并非不可预见，在房地产开发中都比较常见，可事先防范，显然不属于不可抗力。诸葛周周于2020年1月13日向一审法院起诉请求：（1）判令被告支付“关于道路及商业部分约定”的违约金146190元(以1000元/平方米计算，计146.19平方米)；（2）判令被告支付迟延交房的违约金暂计55750.2元(按照己付购房款2212308元，以日万分之一点二，自2018年11月3日起计算至实际符合交付条件之日止，具体为“通气”、“通路”达到交付条件，暂算至2019年6月1日)；（3）判令被告支付迟延办证的违约金18362.2元(按照己付购房款2212308元，以日万分之一，自2019年1月1日起计算至被告实际向原告交付土地、房屋权属证书之日止，现暂算至2019年3月25日）；（4）判令被告支付迟延交付车位违约金暂计6415.5元（按照已付购车位款141000元，以日万分之五，自2019年3月2日起计算至实际符合交付条件之日止，暂算至2019年6月1日）；（5）本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，原告诸葛周周与被告中心大厦公司签订编号为201590011780019的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于温州市鹿城区××街道××村××幢××单元××号商品房，该商品房建筑面积146.19平方米，单价每平方米15128.96元，总金额2211703元；第九条，被告应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条，除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点二的违约金；第十六条，被告承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记，原告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任；附件八补充协议第六条，原告存在未按约定付清本协议项下款项之情形的，被告有权拒绝交付房屋并不承担由此造成延期交付的违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款2212308元。被告中心大厦公司向原告出具《关于道路及商业部分约定》一份，载明：1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业；若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过1000元／平方米。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格，并于同年10月31日完成竣工验收备案手续。被告于同年11月1日向原告邮寄《交房通知书》，通知其于同年11月2日办理交房及结算手续，并先后支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金33175.54元（16455.07元＋16720.47元）。同年11月17日，原、被告办理了交房手续。同年11月20日，原、被告签订《温州中心大厦Ｃ区车位使用权转让协议书》一份，约定：被告将位于温州中心大厦Ｃ区××室××层××号车位使用权转让给原告；转让的车位价格为141000元；第三条，在原告向被告支付全部使用权转让费并向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，被告同意于2019年3月1日前，将本车位交付原告使用；原告迟延支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理费及相关违约金全部付清之日；交接手续按双方已签订《商品房买卖合同》补充协议中关于商品房交接的约定执行；如在具备交付条件的情况下，原告未按约定时间办理车位的交接手续，到期则视为被告已按本协议规定向原告履行了交付义务。协议签订后，原告依约支付了全部车位转让费141000元，但未缴纳车位管理服务费。2019年3月25日，被告中心大厦公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。现双方因违约责任问题产生纠纷，故原告提起本案诉讼。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具《燃气管道安装安全质量监督检验报告》一份，载明：验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下：温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收；该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道；七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工；燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工；据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工；根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。后该小区于2019年7月23日开通天然气。温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。一审法院认为，一、关于逾期交房违约责任。合同约定，交房时间是2018年6月30日前，而被告通知交房时间是2018年11月2日，被告已向原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金40983.48元，业已承担逾期交房违约责任。至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格，并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工，并于同年10月25日经监督检验合格。而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，现原告以涉案商品房未达到交房条件，理由不能成立，故原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。二、关于逾期办证违约责任。合同约定，办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2212308元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为221元（2212308元×0.1‰）。现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失金额，故一审法院不予支持。三、关于承诺书记载的赔偿事宜。被告在该承诺书上加盖印章，故对被告产生约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿146190元（1000元/平方米×146.19平方米），依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故一审法院综合以上因素，酌情确定被告承担5万元违约金为宜。四、关于逾期交付车位违约责任。合同约定，原告向被告支付全部使用权转让费并向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费，被告同意于2019年3月1日前，将车位交付给原告使用，届时以被告通知为准；原告延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日止。因原告购买的车位与商品房系同一建设工程，已于2018年12月31日竣工验收，可以确认车库已同时竣工验收，可以投入使用，虽被告未按合同约定办理涉案车位的移交手续，但该手续瑕疵并不阻碍原告行使占有使用涉案车位的权利，现原告主张要求被告支付逾期交付车位的违约金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。五、原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决“一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告诸葛周周逾期办证的违约金221元；”“二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告诸葛周周违反约定的违约金5万元；”“三、驳回原告诸葛周周的其他诉讼请求。”“当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费4701元，减半收取2350.5元，由原告诸葛周周负担1822.5元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担528元。”本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》依法成立，对双方当事人均具有约束力。双方对一审判决认定的逾期交房违约金并无异议，二审予以确认。关于逾期办证违约金。合同已明确约定逾期办证180日内按已付购房款的万分之一承担违约责任。上诉人诸葛周周主张该约定违约金过低应予调整，但其提供的证据不足以证明因逾期办证造成的实际损失，一审判决结合实际逾期天数按合同约定计算逾期办证违约金，并无不当。关于《道路及商业部分约定》的性质及赔偿金额问题。该约定虽无落款时间，但落款处“出卖人”处盖有温州中心公司公章，应视为温州中心公司的真实意思表示，对其有约束力。审查该约定内容，若任一事项无法于约定时间完成，温州中心公司承诺赔偿最高不超过1000元/㎡的违约金，故该约定属附条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。现约定事项未按时完成，约定的条件已成就，温州中心公司应承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故应由主张调减违约金一方对实际损失承担举证责任。现温州中心公司无法举证证明实际损失，其主张调减该违约金的依据不足。诸葛周周请求按每平方米1000元的标准主张违约金，符合承诺书的约定，且未超过双方约定违约金的上限，应予以支持，经计算为146190元（146.19㎡×1000元/㎡）。关于逾期交付车位相关问题。双方合同中并未约定逾期交付车位的违约责任，诸葛周周主张温州中心公司承担逾期交付车位的违约金，缺乏合同依据，故一审判决不予支持，并无不当。需要说明的是，现案涉工程已竣工验收，温州中心公司应按照合同约定履行相应的车位交付义务，若涉及应预先缴纳第一年车位管理服务使用费的问题，亦应与物业管理公司做好对接，并及时通知业主办理交接，以保障购房户的合法权益。综上所述，温州中心公司的上诉请求与诸葛周周的其他上诉请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初4670号民事判决第一项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初4670号第二项、第三项及一审案件受理费负担；三、温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付诸葛周周违反约定的违约金146190元；四、驳回诸葛周周的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4701元，减半收取2350.5元，由诸葛周周负担822.5元，温州中心大厦建设发展有限公司负担1528元。二审案件受理费3720元，由诸葛周周负担558元，温州中心大厦建设发展有限公司负担3162元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月二十七日法官助理 姜岳良代书记员 缪伊娜