重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初17838号 原告（案外人）：吴朝敏，女，汉族，1973年4月20日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。 被告（申请执行人）：蒋军，女，汉族，1975年9月27日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：洪宗兴，重庆钦天律师事务所律师。 被告（被执行人）：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**金易.上品源5、6幢群楼幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709437069F。 法定代表人：简广斌。 被告（被执行人）：重庆空港实业有限公司，住，住所地重庆市空港工业园区北区双凤桥），统一社会信用代码91500112203535427N。 法定代表人：袁皞。 原告吴朝敏与被告蒋军、重庆金易房地产开发（集团）有限公司、重庆空港实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员曾庆灵、程世全组成合议庭适用普通程序于2020年8月25日进行公开开庭审理。原告吴朝敏及其委托诉讼代理人杨建英，被告蒋军及其委托诉讼代理人洪宗兴到庭参加诉讼，被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司、重庆空港实业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴朝敏向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订的《金易•伯爵世家预定协议》合法有效；2.请求终止对位于重庆市渝北区XX号房屋的执行，对解除对该房屋的查封；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年6月19日，重庆市渝北区人民法院作出(2020)渝0112执异188号裁定书，裁定驳回原告对案涉房屋的异议请求。原告不服，特此提起诉讼。原告与被告重庆金易房地产开发(集团)有限公司(下称金易公司)于2010年2月6日签订《金易•伯爵世家预定协议》，协议约定被告金易公司将案涉房屋出卖给原告，付款方式为一次性付款，房屋价款为274550元。签订协议当日，原告将房屋价款交付金易公司，金易公司向原告出具了收据。后金易公司将案涉房屋交付原告，原告自2010年开始便实际占有涉案房屋居住。原告于查封前与被告金易公司签订书面买卖合同，并支付完购房款，且已实际合法占有涉案房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定，应当排除对案涉房屋的执行。 被告蒋军辩称，我方与重庆空港实业有限公司已签订《商品房买卖合同》，并于2014年2月11日办理了网签登记。根据（2016）渝0112民初222号民事判决书第三项，如被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司不履行本判决确定的金钱债务，我方可以申请拍卖含案涉房屋等31套房屋，该权利应属于担保物权。原告与房屋所有权人重庆空港实业有限公司并未签订商品房买卖合同，本案被执行人是重庆金易房地产开发（集团）有限公司，案涉房屋并未登记在被执行人名下，原告无权对该房屋提出执行异议，请求驳回原告的诉讼请求。 被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司未作答辩。 被告重庆空港实业有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了（2016）渝0112民初222号民事判决书、《金易•伯爵世家预定协议》、《商品房买卖合同》、收据、接房确认单、新建商品房使用说明书及质保书、竣工验收备案登记证、物业费收据、开气合同（2020）渝0112执异188号执行裁定书等证据，经庭审审查后，本院认定如下事实： 2016年5月13日，渝北区人民法院就原告蒋军与被告重庆空港实业有限公司、被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）渝0112民初222号民事判决书，判决：一、被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告蒋军借款本金11591297元；二、被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋军利息3709215元（以11591297元为基数，从2014年12月13日起至2016年4月13日止按月息2%计算）；三、如被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司不履行本判决确定的金钱债务，原告蒋军可以申请拍卖重庆市渝北区XX街道XX号1-3-6、1-9-10、6-9-41、6-13-1、6-13-9、6-13-30、6-13-5、6-13-12、6-3-3、6-3-11、6-3-13、6-3-14、6-3-15、6-6-15、6-3-16、6-3-20、6-3-21、6-3-23、6-3-24、6-3-25、6-3-27、6-4-31、6-3-31、6-3-32、6-11-32、6-3-33、6-3-34、6-6-36、6-3-37、6-3-38、6-3-41以偿还上述第一、二项确定的债务；四、驳回原告蒋军的其他诉讼请求。 该判决书生效后，因被告重庆空港实业有限公司、被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司未自动履行判决书确定的义务，蒋军向渝北区人民法院申请强制执行，执行程序中，渝北区人民法院于2019年5月13日裁定查封了案涉房屋。原告以其系与被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了房屋买卖合同，约定由重庆金易房地产开发（集团）有限公司将该房屋转让给原告，原告系该房屋的所有权人为由提起执行异议，渝北区人民法院于2020年6月19日作出（2020）渝0112执异188号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴朝敏的异议请求。原告收到该裁定后不服，在法定期间内向本院提起本案之诉。 另查明，2008年3月28日，重庆空港实业有限公司（甲方）与被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司（乙方）签订《房地产开发合作协议》，约定双方联合开发金易•伯爵世家项目，甲方提供35566平方米规划综合用地，作为甲方对本项目的投资，甲方经过招拍挂所支付土地出让综合价金为10330万元，乙方向甲方支付总金额为13330万元作为甲方在本项目合作开发项目中的净收益，乙方负责提供本项目开发过程中的全部资金，并承担本项目开发的全部经营过程及风险，因此，乙方享有本合作项目中除甲方所得总额为13330万元以外的其余全部开发收益。该项目以重庆空港实业有限公司名义建设，于2012年6月27日竣工验收，2012年8月6日完成所有权初始登记，登记所有权人为重庆空港实业有限公司。 2014年2月11日，蒋军作为乙方与重庆空港实业有限公司作为甲方签订了65份《重庆市商品房买卖合同》（含案涉房屋），其中案涉房屋的买卖合同主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX号6-6-36号房屋以263705元的价格出售给乙方，于签约时一次性付清总房款，该房屋属现房，甲方应于2012年6月30日交付乙方使用。同日该合同办理了网签备案。 2015年4月15日，被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司与蒋军约定以登记在重庆空港实业有限公司名下的31套房屋（含案涉房屋）抵款3408703元，但未将上述房屋交付给蒋军，亦未办理过户登记。 2010年2月6日，以重庆金易房地产开发（集团）有限公司作为甲方，吴朝敏作为乙方签订《金易•伯爵世家预定协议》，主要约定：乙方系伯爵世家项目的开发商，乙方对该项目的各项进展情况知晓清楚后，乙方自愿预订本项目的房屋，乙方自愿预订XX住宅一套，现暂定为XX栋XX单元XX层XX号，该房屋建筑面积约为40.59㎡，面积以最终签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，总价计274550元。签订本协议时，乙方一次性缴纳房款274550元。该房屋的大修基金、各项税费等费用由甲乙双方按国家规定各承担。在签订《重庆市商品房买卖合同》时，由甲方统一向乙方收取。本预订协议须经甲乙双方签字盖章，乙方缴纳预订金后生效；至双方签订《重庆市商品房买卖合同》后即自动终止。同日，原告通过刷卡及银行转账向重庆金易房地产开发（集团）有限公司支付了274550元，被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司给原告开具了相应的手写收据。 审理过程中，原告提供了接房流程确认单，该确认单上并未记载接房时间，但根据其提供的《供用气合同》显示，案涉房屋于2013年9月2日开气。 庭审中，原告陈述其在本市共有4套住房（含案涉房屋），案涉房屋现由其公婆居住。 本院认为，案外人吴朝敏对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对原告的诉讼请求，本院评述如下： 一、针对原告要求确认其与被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订的《金易•伯爵世家预定协议》合法有效诉讼请求，本院认为，案外人执行异议之诉的审查重点在于案外人对执行标的物是否享有足以排除执行的权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。即执行异议之诉中要求确认的对象仅限于可以排除执行的权利（益），对于当事人之间的法律关系的效力问题不属于该诉中所应当确认的对象，故对原告的该项请求，本院不予支持。 二、是否应当停止对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，其标的限于住房，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，其标的为所有不动产，二者效力上均优于一般金钱债权，但第二十九条的效力优先于第二十八条的效力。本案中，原告主张其所购买的房产为房地产开发企业开发的商品房，故应优先适用第二十九条的规定审查其是否可得排除执行，但若其不符合第二十九条的规定而符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。 首先，两条适用前提均为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，而本案中，原告所购买的房屋并未登记在被执行人被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司名下，而是登记在重庆空港实业有限公司名下，原告所购买的房屋并不符合两条的适用前提。 第二，两条均要求买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其规定的书面买卖合同应当指正式的买卖合同的本约，预约不应包括在内，预约是指约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。根据《金易•伯爵世家预定协议》中约定：原告预订本项目的房屋，在签订《重庆市商品房买卖合同》时，由甲方统一向乙方收取。本预订协议须经甲乙双方签字盖章，乙方缴纳预订金后生效；至双方签订《重庆市商品房买卖合同》后即自动终止。从该预定协议的内容中可以看出，原告签订该协议属于预订房屋，且双方在签订该协议后还要签订《重庆市商品房买卖合同》，即仍要签订本约，故原告所签订的预定协议应认定为买卖的预约，而非本约。 第三，第二十九条第（二）项规定，买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而本案原告在本市除案涉房屋外，还有三套住房，已可以满足其居住需求，其并不符合该项规定的条件。而第二十八条第（四）项规定，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告未尽交易上应有的注意义务，而未与案涉房屋的登记所有权人签订商品房买卖合同本约，其能否取得案涉房屋的所有权并非取决于其合同相对方的履行，本身具有很大的不确定性，案涉房屋至今未办理过户登记手续，很难认定非原告自身原因所致。 综上所述，不论是依据《最高人民法院》第二十八条规定还是第二十九的规定，原告均不符合可以排除强制执行的条件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，无权要求停止对案涉房屋的执行。 为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 驳回原告吴朝敏的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告吴朝敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  曾庆灵 人民陪审员  程世全 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  杨 星 书 记 员  简清清