浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5500号 上诉人（原审原告）：张鸿，女，1972年10月29日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：孙冰,北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：詹祥新，男，1964年10月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 上诉人张鸿因与被上诉人詹祥新租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2006年12月16日，杭州市西湖区上城埭村村民委员会（甲方，以下简称上城埭村委）与詹祥新（乙方）签订《土地租赁协议》一份。约定将位于该村庙前9.827亩荒地承包给詹祥新。承包期从2006年12月16日至2030年12月15日。 2010年1月16日，詹祥新（甲方）与张鸿（乙方）签订《土地租赁合同》一份。约定甲方将上城埭村约15亩地（具体地址为庙前荒土）及甲方前期投资的地上的建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。乙方对甲方提供的地上的建筑物、构筑物、附着物有全权处理权，对不动产进行占有、使用、收益，对尚可使用的动产享有处分权。租赁期限20年，从2010年2月1日至2030年12月31日止，双方同意期满后自动续租一年。租金采用按年支付，先付后用。每年的1月5日打入甲方指定个人账户。第一年租金为25万元，第二年至第五年每年以前一年租金的百分之五递增，从第六年开始以前一年租金的百分之十递增，第十一年起每三年递增百分之十。二十一年总租金1020万元。乙方向甲方支付押金20万元，租赁期满后一周内甲方无息退还乙方。租赁期内，如遇国家征用，致使双方合同解除，双方互不承担责任。土地补偿归甲方，地上建筑物、构筑物、附着物赔偿按谁投资归谁的原则处理。合同下方注明附件：1、土地租赁合同；2、房屋/土地使用权证；3、建筑和项目审批的全部文件；4、土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况；5、租金支付表。但实际上，合同后仅附有一份租金支付表、一份甲方移交给乙方的财物清单。其中财物清单载明共有包括21台空调、3台热水器、4台机麻、电视机、割草机、冰柜等25项动产财物。合同签订后，张鸿向詹祥新支付了押金20万元，并支付了2017年2月1日至2018年1月31日止的租金40万元，此前租金依约支付。 2010年12月8日，张鸿的授权赵晓明与上城埭村委签订一份土地租赁补充协议，约定村委原则同意上述张鸿、詹祥新之间的土地转租行为。因发展需要，要求在张鸿租赁项目地块的东南侧租赁土地1亩。经双方协商，土地调整为676平方米，由张鸿一次性支付村委租赁费10万元，租赁期限至2050年12月15日止。 2015年10月18日，詹祥新（甲方）与张鸿（乙方）签订一份《补充协议》。约定：1、乙方委托甲方建造围墙。2、原合同中约定的甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）原出租给乙方使用，现作价全部转让给乙方。3、经双方协商，上述第1条委托建设的工程款和第2条甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件），一并作价12万元，由乙方一次性支付给甲方。5、乙方重新投资的地上建筑物、构筑物（不可拆除物），租赁期满归甲方所有。协议签订后，张鸿支付给詹祥新12万元。 2017年12月5日，上城埭村委向张鸿发送腾房通知书，告知张鸿因龙坞茶镇建设项目的需要，限张鸿于2017年12月15日前搬迁完毕。接到通知后，张鸿进行了搬迁，将土地、建筑物交回。因该地块被征收，村委会将征收补偿款2473841元全部支付给詹祥新。补偿款包括房屋（建筑面积1276.5平方米）补偿款815116元、房屋装修（建筑面积1276.5平方米）补偿742566元、设施迁移费9180元、设施评估费18400元、庭院、道地531061元、搬迁费102148元、奖励费255370元。 另查明，在詹祥新与张鸿弟弟张臻的通话录音中，詹祥新陈述：“凭良心讲，上次说的12万元指的是空调、麻将机这些折价12万元，现在她说12万元都卖给她了，说来说去，如果不收购的话也没有这回事，对不对？”张：“是的，对的，这肯定的”。张鸿：“我上次说了，这批东西12万元，实际上当初12万元买都不够的，空调啊、麻将机啊，厨房设备，12万元拿过来，我们把围墙打掉，可以美观点，是不是这么回事，对吧，这都是说好的事情，是吧？”张：“恩恩”。双方还在对话中就补偿款分配进行了沟通。 张鸿诉至原审法院，请求判令：1.确认张鸿与詹祥新于2010年1月16日签署的《土地租赁合同》于2017年12月15日解除；2.詹祥新退还张鸿押金200000元，返还张鸿已支付租金49900元；3.詹祥新支付张鸿补偿款、设施迁移费、设施评估、庭院、道地、搬迁费、奖励等共计2473841元，并支付至判决确定的给付日止的利息（以2473841元为本金、按中国人民银行同期贷款利率、自2018年3月10日起暂计至2019年8月1日的利息为164188元）；4.詹祥新承担诉讼费。庭审中将第1项诉讼请求变更为：要求判令解除双方于2010年1月16日签署的《土地租赁合同》。同时，张鸿提出增加1项诉讼请求：詹祥新返还多收取的土地租金844900元，并支付自2017年2月1日起至付清日止、按银行同期贷款利率的2倍计算的利息。 原审法院认为：张鸿与詹祥新之间签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。詹祥新对张鸿主张解除合同、返还押金20万元无异议，予以认定。双方争议在于补偿款的分配及租金退还问题。 关于补偿款的分配问题。根据《土地租赁合同》约定，甲方将约15亩土地及前期投入的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用，租金第一年为25万元，逐年递增。《补充协议》约定，此前合同约定的前期投入的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）原出租给乙方使用，现作价全部转让给乙方。乙方委托甲方建筑围墙及上述财物转让，一并作价12万元转让给乙方。对此，原审法院认为：首先，合同、补充协议约定地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件），但双方均明确合同、补充协议中均未附有“地上及地上建筑物、构筑物、附着物情况”的附件，仅附有动产移交清单。对于双方约定转让的地上建筑物、构筑物、附着物等具体指向并不明确。而补充协议中还约定乙方新建地上建筑物，租赁期满后归甲方所有。如詹祥新此前投入的1000余平方米建筑物均已转让给张鸿，而张鸿自行新建的房屋在租赁期满后却无偿归詹祥新，两者之间存在不合理性。其次，根据搬迁补偿价目表所示，案涉土地上的建筑物面积为1276.58平方米，补偿价款为150多万元。张鸿明确系詹祥新此前投资所建，该部分建筑面积的建筑物投资建造成本较高，作价12万元转让亦不合理。况且，该12万元还包括张鸿委托詹祥新建造围墙的费用。再次，根据双方土地租赁合同约定，张鸿系承租案涉土地及地上建筑物等，每年租金应包括土地租金及地上建筑物等的租金。在双方签订补充协议后，张鸿依然按此前合同约定的租金标准支付，也与张鸿主张地上建筑物等全部转归其所有不符。而在詹祥新与张鸿弟弟的对话中，詹祥新几次陈述12万元的指向，其并未明确反驳，亦能佐证双方对于12万元指向是否系建筑物并不明确。除补充协议的上述约定外，张鸿并无其他证据证明12万元是指案涉土地上的所有地上建筑物、构筑物、附着物的转让款，张鸿亦认可其对地上建筑物、构筑物、附着物等均未投资新建，案涉土地上的房屋等均系詹祥新此前投资所建，故张鸿据此主张该部分建筑物的相应补偿，即搬迁房屋补偿、房屋装修补偿、庭院道地补偿全部归其所有，不予支持。对于设施迁移费9180元，设施评估费18400元，搬迁费102148元，均系基于实际搬迁的补偿，该部分补偿合计129828元应归张鸿享有。搬迁奖励255370元，确定由双方各半享有，詹祥新应支付张鸿该部分补偿款127685元。以上合计257413元，詹祥新应当支付给张鸿。 关于退还租金问题。根据张鸿提供的搬迁通知要求，张鸿应于2017年12月15日前搬迁完毕。本案中，双方均未提供有效证据证明张鸿的具体搬迁时间。但考虑到张鸿收到搬迁通知后已不能依此前合同约定正常使用土地、房屋，故张鸿主张退还此后多交的租金，尚属合理。詹祥新确认收到截至2017年2月1日至2018年1月31日前的租金40万元，张鸿主张退还1.5个月租金4.99万元，予以支持。 关于张鸿主张詹祥新多交的租金844923元。张鸿认为詹祥新与上城埭村委的土地租赁合同约定的土地面积为9.827亩，而张鸿、詹祥新双方合同约定的土地面积约15亩，故詹祥新应退还多收的租金。原审法院认为，上述两份土地租赁合同虽均约定土地位置在村属庙前荒地，但并不能当然推定詹祥新在承租村委的土地与出租给张鸿的土地完全一致。况且，如实际租赁土地仅为9.827亩，与合同约定的15亩相差5亩，张鸿作为完全民事行为能力人，对此显然易知。即使存在部分面积差异，张鸿自2010年签订合同后，依合同约定已支付了至2018年约8年的租金，却从未对此提出异议，也应视为其对双方合同约定土地状况的认可。故张鸿主张退还该部分租金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年5月13日判决：一、解除张鸿与詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》；二、詹祥新于判决生效之日起十日内退还张鸿租金49900元；三、詹祥新于判决生效之日起十日内支付张鸿补偿款257413元；四、驳回张鸿的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18331元、财产保全申请费5000元，合计23331元，由张鸿负担21410元，由詹祥新负担1921元。 宣判后，张鸿不服，向本院提起上诉称：一、原审法院漏判上诉人的诉讼请求。原审法院认定“詹祥新对张鸿主张解除合同、返还押金20万元无异议，本院予以认定”，本案中张鸿与詹祥新对返还押金20万元均无异议，原审法院也对此予以了认定，但在判项中又没有对此押金事项进行判决，属于漏判。二审法院依法应当予以改判。 二、原审判决认定事实不清或错误，未对张鸿与詹祥新提供的证据效力进行正确的认定。（一）原审法院对张鸿提交的詹祥新与季肖雄于2008年5月26日签署的《土地租赁合同》，认定“土地租赁合同，系张鸿与案外人之间的合同，本院不予认定”。该《土地租赁合同》系詹祥新与季肖雄签署而非张鸿与案外人签署，该关键证据与张鸿所陈述的事实“本案案涉房屋系前一任承租方季肖雄建造，而非本案的詹祥新”相印证。（二）原审法院认定“2006年承包时照片。2010年出租时照片、2017年9月搬迁前照片、2018年搬迁丈量后照片，结合双方的陈述及补偿价目表中所载建筑物面积1276.85平方米等，可以认定在出租给张鸿前，詹祥新已投资建造了建筑物、构筑物等”系认定事实严重错误。詹祥新提供的所谓的“照片”仅为纸质打印件，不符合图片这类电子数据证据的形式要求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的要求，当事人应保存好电子证据的原始载体以便在法庭上出示，原始载体包括储存有电子数据的手机、计算机或者其他电子设备等。原审法院全然不顾张鸿在质证时强调该证据形式、来源均不合法，在詹祥新未提供原件，未出示原始载体的基础上直接认定该证据效力，原审法院审核认定证据错误。退一万步讲，抛开“照片”形式合法性不说，几张照片反映的内容根本无法与补偿价目表中所载建筑物相对应。詹祥新声称2010年1月投资建造时花费近300万元但未提供任何所谓建造的证据，应当承担举证不能的不利后果，一审庭审时张鸿从未认可涉案建筑物、构筑物由詹祥新建造，原审法院仅凭几张“照片”打印件即推断认定詹祥新投资建造，明显属于事实认定错误，对此二审法院应予以纠正。（三）原审法院对“上城埭村委于2018年1月11日、2018年11月11日出具的情况说明及证明，结合张鸿的陈述，可以认定张鸿未在案涉土地上建筑房屋等事实”系错误认定证据效力，认定事实错误。詹祥新提交的《情况说明》系上城埭村委于2019年11月11日（开庭前一天）出具而非2018年1月11日，《证明》系2019年11月11日出具而非2018年11月11日。从内容上看，《证明》中陈述“2016年12月，詹祥新与我上城埭村村民委员会签订《土地租赁协议》由詹祥新承包我上城埭村村民委员会的集体土地，由詹祥新进行产生结构调整。并实施休闲观光农业项目。”该《证明》中所指的土地系2016年詹祥新从上城埭村村委承包，而非本案涉案土地（本案土地系詹祥新于2006年从上城埭村村委承包），且该《证明》与本案不具有关联性，无法证明詹祥新在案涉土地上建筑房屋，更无法证明张鸿未在案涉土地上建筑房屋，法院据此认定事实错误。（四）原审法院对詹祥新提供的“通话录音光盘”予以认定，系对证据认定错误。该录音系詹祥新与案外人张臻之间的通话录音（该录音发生在起诉后，詹祥新以调解为由打电话给张臻，张不想伤和气电话中未多做反驳，但通话内容并不代表其认可詹祥新单方陈述，张一直强调“你有你的想法，我有我的想法，那就诉讼”，原审判决仅片面截取部分对詹祥新有利的通话内容进行事实认定，而未整体看待而做出错误结论），张臻并非本案的当事人，张臻对于该案件的任何表态均不能代表张鸿，亦不能构成张鸿对相关事实的自认。一审庭审过程中，张鸿虽然对录音中一方当事人为张鸿弟弟张臻无异议，但对录音的内容、所反映的事实、证据合法性及与本案的关联性均不认可。原审法院对该证据不应予以认定。原审判决书第6页第二段“另查明，在詹祥新与张鸿弟弟张臻的通话录音中，张鸿陈述……”整段内容中将“詹祥新”错误陈述为“张鸿”，另外原审判决第七页说理部分错误引述了该证据“詹祥新与张鸿弟弟的对话中，詹祥新几次陈述12万元的指向，其并未明确反驳，亦能佐证双方对于12万元的指向是否系建筑物并不明确”，原审法院在认定证据错误的基础上，以此录音中詹祥新的单方陈述作为认定本案事实的依据系认定事实错误。 三、原审法院对于补偿款的分配违背了张鸿与詹祥新之间的合同约定，在认定事实错误的基础上，适用法律错误，最终做出错误裁判。1.原审法院对张鸿与詹祥新签订的《土地租赁合同》、《补充协议》与《账户明细对账单》、《银行流水》的真实性均予以认定，并认为双方签署协议系双方真实意思表示，合法有效。但在判决关于争议焦点的论述中却违背双方之间明确的约定，脱离合同字面文意，反而在詹祥新未提出任何反驳证据的前提下推定“双方约定转让的地上建筑物、构筑物、附着物等具体指向并不明确”，没有任何事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第125条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”因此本案对于协议内容的理解应当结合两份协议所使用的词句、张鸿订立本合同的目的以及本案的交易背景，具体如下：首先，《补充协议》在原《土地租赁合同》基础上签署，文中所提土地上的建筑物、构筑物和附着物的定义一致，两份协议应结合起来看待。詹祥新从上城埭村村委承包了涉案土地后，整体转租给张鸿，上城埭村村委亦同意该土地转租行为，因此根据土地租赁的一般交易习惯以及“地随房走、房随地走”的原则，在詹祥新并未分割转租土地的前提下，涉案土地上的建筑物、构筑物、附着物亦是明确的，就是全部出租给张鸿使用。其次，自2010年签订《土地租赁合同》后，双方已履行了8年时间，詹祥新并未对于出租的建筑物、构筑物、附着物范围提出任何异议，涉案土地及土地上的全部建筑物、构筑物、附着物也一直由张鸿占有、使用、收益，与詹祥新无涉。后双方于2015年10月18日签署的《补充协议》第2条约定：“原合同（即《土地租赁协议》）第二条中甲方（詹祥新）将以上地块内前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等原出租给乙方（张鸿）使用，现作价全部转让给乙方（张鸿）”，第3条约定“经双方协商，以上第1条委托建设围墙的工程款和第2条甲方（詹祥新）前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等，一并作价12万元整，由乙方（张鸿）一次性支付。”补充协议虽未附有“地上建筑物、构筑物、附着物情况”的附件，但协议中已经很明确表述了“全部转让”，即包含了全部的地上建筑物、构筑物、附着物。另外，詹祥新辩称补充协议中作价12万元转让给张鸿的财产非地上建筑物，仅为25项动产，但未提供有效证据证明，原审法院竟以案外人张臻与詹祥新的通话录音中并未明确反驳12万元所指而认定“双方对于12万元指向是否系建筑物并不明确”，该证据认定问题张鸿已在前文陈述，《补充协议》引述了原合同第二条内容，原合同中对于建筑物、构筑物、附着物有详细描述，第三条“乙方对甲方提供的地上建筑物、构筑物、附着物等具有全权处理权（对不动产进行占有、使用、收益；对尚可使用的动产享有处分权）”，该条中双方用括弧的方式对地上建筑物、构筑物、附着物的范围作了说明，明确约定了地上建筑物、构筑物、附着物是包括不动产和动产的。更何况2010年詹祥新交付给张鸿的25项动产是空调、热水器、机麻、电视机等这些二手电器物品，签署《补充协议》时已过5年，5年以来这25项动产已折旧报废，没有任何价值，不存在詹祥新所抗辩的12万元仅为转让25项动产的情况。2.原审法院在詹祥新未提供任何建造成本或投资成本的证据的前提下反而以“作价12万元转让亦不合理”为由否定双方之间《补充协议》明确约定的权利义务，有失公正，颠倒黑白。原审法院以搬迁补偿价款150多万元倒推“该部分建筑面积的建筑物投资建造成本较高，作价12万元转让亦不合理”依据不足，案涉建筑物本就系违章建筑，搬迁补偿所使用的计算标准本不是按照成本法，而是以面积乘以统一的补偿分值计算所得。因此，原审法院在詹祥新未提供任何建造成本或投资成本的证据的前提下以补偿价款认定建筑物投资建造成本较高无事实依据。事实上，詹祥新愿意以12万元的价格转让是因为该部分建筑物、构筑物、附着物并非其所建，而是前一位承租人季肖雄所建，詹祥新获得该部分地上建筑物、构筑物、附着物是基于上一份租赁合同的遗留产物，其并未额外付出对价。对于詹祥新来说，12万的转让价格已经远远高于其获得该部分建筑物、构筑物、附着物的代价。另外，詹祥新之所以同意签署《补充协议》对地上建筑物、构筑物、附着物作价12万元一并转让，前提是《土地租赁合同》继续履行，詹祥新从上城埭村处租赁土地的价格为24年290810元，而转租给詹祥新的租金20年为1020万元，这其中的差额990万余元，加12万元转让款总共1002万元均为詹祥新的利润，因此原审判决认为“在双方签订补充协议后，张鸿依然按此前合同约定租金标准支付，也与张鸿主张地上建筑物等全部归其所有不符”是完全忽略了双方交易背景和交易实质。在补充协议未对《土地租赁合同》的租金进行调整且该协议合法有效继续履行的前提下，张鸿仍然按照前合同约定标准支付租金系遵守合同约定，竟被原审法院歪曲成为“主张地上建筑物等全部归其所有不符”的理由。综上，《土地租赁合同》中第十五条约定：“在第十四条（即因不可抗拒的原因或国家城市规划建设征用）的情形下：土地补偿归甲方所有，地上建筑物、构筑物、附着物赔偿按甲方投资归甲方，乙方投资归乙方的原则处理。如无法区分补偿款土地部分和其余部分的份额，则参照周边无建筑物的土地补偿标准并综合考虑乙方的投入回报由甲、乙双方合理分配”。该合同约定非常清晰，即谁投资归谁。张鸿在向詹祥新支付了12万元后即受让取得了涉案地块上的建筑物、构筑物、附着物。虽然张鸿并未原始建设该建筑物、构筑物、附着物，但张鸿通过支付转让对价亦是一种投资取得该建筑物、构筑物、附着物。因此搬迁房屋补偿、房屋装修补偿、庭院道地补偿应全部归张鸿所有。对于搬迁奖励255370元也应当由张鸿一人享有，搬迁奖励费是政府为了动员大家及时搬迁，配合拆迁工作而给予的奖励费，而原审法院认定了“2017年12月5日，上城埭村委向张鸿发送腾房通知书，告知张鸿因龙坞茶镇建设项目的需要，限张鸿于2017年12月15日前搬迁完毕。接到通知后，张鸿进行了搬迁，将土地、建筑物交回”的事实，可知配合政府搬迁，将土地、建筑物交回的是张鸿而非詹祥新，因此原审法院将搬迁奖励确定为双方各半享有，无事实法律依据。 四、原审法院认定“不能当然推定詹祥新在承租村委的土地与出租给张鸿的土地完全一致”、“即使存在部分面积差异，张鸿自2010年前的合同后，依合同约定已支付了至2018年约8年的租金，却从未对此提出异议，也应视为其对双方合同约定土地状况的认可”系认定事实错误。本案双方签订的土地租赁合同约定的土地面积为15亩，而实际上，詹祥新从上城埭村委租赁的土地面积仅仅为9.827亩。两份租赁合同约定的土地位置均指向村属庙前荒地，大小却相差甚大，詹祥新与张鸿签订租赁合同之时违反了诚实守信原则，詹祥新应当返还多交的5.173亩土地的租金。原审法院因张鸿没有提出异议进而认定张鸿对土地状况认可依据不足，张鸿直到本案诉讼才知道土地实际情况且詹祥新的违约行为一直在持续过程中，张鸿要求詹祥新返还租金于法有据，应当予以支持。 五、原审判决未正确地适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，未正确分配举证责任。张鸿已提交的《土地租赁合同》、《补充协议》及银行流水足以证明张鸿在向詹祥新支付了12万元后即受让取得了涉案地块上的建筑物、构筑物、附着物，张鸿已完成了举证责任，在詹祥新未提出任何反驳证据的前提下，原审法院采信了詹祥新的抗辩理由，认为张鸿“并无其他证据证明12万元是指地上建筑物、构筑物、附着物的转让款”加重张鸿的举证责任。 而对于詹祥新所主张事实，在其未提供任何证据的前提下即径直认定“张鸿明确系詹祥新此前投资所建，该部分建筑面积的建筑物投资建造成本较高，作价12万元转让亦不合理”（判决书P.7中间），庭审中张鸿从未认可案涉土地上的建筑物系詹祥新投资建造，张鸿自始至终强调地上建筑物系前任承租人季肖雄所建，而詹祥新未提供任何其建造的证据，法院即认定由其投资所建，另在詹祥新未提供任何建造成本有关的证据的前提下直接认定建造成本较高，免除了詹祥新的举证责任而加重张鸿的举证责任，有失公平。 另外，原审法院在判决书中出现多处错误，多次将张鸿、詹祥新调换，甚至在第九页退费内容中出现了“陶建军”这种和本案毫无关联的名字，如此错误百出、满是漏洞的判决书实在让人难以信服。综上，原审法院多处事实认定错误且未正确适用法律，违反了民事诉讼法的举证规则。在此，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判为詹祥新于判决生效之日起十日内退还张鸿押金200000元，返还已支付租金49900元；2.撤销原审判决第三项，改判为詹祥新于判决生效之日起十日内支付张鸿补偿款、设施迁移费、设施评估、庭院、道地、搬迁费、奖励等共计2473841元，并支付至判决确定的给付日至的利息（以2473841元为本金、按中国人民银行同期贷款利率、自2018年3月10日起暂计至2019年8月1日的利息为164188元）；3.撤销原审判决第四项，依法改判为詹祥新返还多收取的土地租金844900元，并支付自2017年2月1日起至付清日止，按银行同期贷款利率的2倍计算的利息；4.一、二审诉讼费、保全费均由詹祥新承担。 针对张鸿的上诉，詹祥新答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。张鸿的陈述完全与事实不符，其上诉请求无事实依据和法律依据，请求二审法院驳回张鸿的全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、原审法院并无漏判张鸿的诉讼请求。根据原审判决书中的第三页第一行载明，“对于押金20万元，詹祥新同意退还”。也就是说，张鸿与詹祥新之间，张鸿提出退还押金20万元，詹祥新也同意退还押金20万元，双方之间对于押金退还本无争议。本案中，押金20万元的返还，张鸿与詹祥新之间均无争议，无争议即无诉讼，张鸿涉及返还押金20万元的诉讼请求因不存在任何争议而不具备诉的利益，法院亦没有作出实体裁判的必要性，故一审法院不存在所谓的“漏判”。 二、张鸿在上诉状中的陈述，完全与事实不符，无事实依据和法律依据。第一、张鸿陈述“本案涉案房屋系前一任承租方季肖雄建造，而非本案的詹祥新”，完全与事实不符。1、涉及张鸿提到的判决书中的第三页第二段“土地租赁合同，系张鸿与案外人之间的合同”。这里的表述为“张鸿”，仅为笔误，应表述为“詹祥新”，实际是詹祥新与案外人季肖雄签之间的合同。这一笔误，依法通过裁定予以补正，且与本案没有任何关联性。同时，从詹祥新与案外人季肖雄于2008年5月26日签订的《土地租赁合同》中第二条载明的“甲方将以上土地及甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物出租给乙方使用”，足以印证詹祥新租赁给季肖雄时已完成建造，且与詹祥新在2006年12月取得案涉土地租赁、在2007年取得农业产业结构调整批复、建造完毕后于2008年5月26日租赁给案外人季肖雄，进程与时间相互吻合。2、根据张鸿与詹祥新一致确认且无异议的证据资料即张鸿与詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第二条载明，“甲方将以上地块及甲方前期投资的建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用”，同样足以印证，詹祥新出租给张鸿案涉土地及房屋时，前期已完成建筑物、构筑物、附着物的投资建设。3、从一审经张鸿、詹祥新质证且均无异议的“龙星苑补偿价目表”涉案土地区域内的建筑物、构筑物、附着物均建造于2009年12月31日前，即在詹祥新出租给张鸿之前。由此足以证明案涉土地区域范围内的建筑物、构筑物、附着物，在詹祥新出租给张鸿前均已建造完毕的事实。4、结合詹祥新提交的于2006年12月16日与转塘街道上城埭村村民委员会签订的《土地租赁协议》，以及2007年7月26日杭州市龙坞镇人民政府《关于龙坞镇上城埭村庙前换填进行产业结构调整的报告》、杭州市西湖区农业局文件西农【2007】19号《关于同意上城埭村农业产业结构调整立项的复函》、2008年4月15日的《西湖区农业产业结构调整项目临时用地审批表》等文件资料，涉案土地区域范围内的建筑物、构筑物、附着物在2008年前均由詹祥新完成投资兴建。且张鸿在一审庭审过程中也确认案涉地块上的建筑物、构筑物、附着物等均未投资新建，案涉地块上的房屋等均系詹祥新此前投资所建。故张鸿陈述主张的“本案案涉房屋系前一任承租方季肖雄所建，而非本案的詹祥新”的陈述完全与事实不符，且与本案无任何关联性。第二、张鸿陈述，“原审法院认定2006年承包时照片、2010年出租时照片、2017年9月搬迁前照片、2018年搬迁丈量后照片，结合双方的陈述及补偿价目标做载明的建筑面积1276.85平方米，可以认定在出租前，詹祥新已投资建造了建筑物、构筑物等，系认定事实严重错误”的说法，完全与事实不符，张鸿认为，一审法院对于这一事实认定清楚正确，且证据充分。如前所述，涉案土地区域内的建筑物、构筑物、附着物均属詹祥新投资建造，在前面业已阐述，且证据与证据间完全相互印证，不再展开。特别需要指出的是，一审法院并不是单凭一些现场照片来认定案件事实的，而是结合原詹祥新各方提交的证据综合认定的。如【2007】19号《关于同意上城埭村农业产业结构调整立项的复函》、2008年4月15日的《西湖区农业产业结构调整项目临时用地审批表》、张鸿与詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第二条约定、詹祥新与实际控制并履行支付租金义务的张鸿弟弟张臻的通话录音、“龙星苑补偿价目表”等全部证据资料以及各方当事人的当庭陈述予以认定案件事实，该认定事实清楚，证据确凿充分。故张鸿陈述一审法院仅凭“2006年承包时照片、2010年出租时照片、2017年9月搬迁前照片、2018年搬迁丈量后照片，结合双方的陈述及补偿价目标中所载明的建筑面积1276.85平方米，可以认定在出租前，詹祥新已投资建造了建筑物、构筑物等，系认定事实严重错误”的这一说法，完全脱离案件事实，毫无事实依据。第三、张鸿陈述，原审法院对“上城埭村委于2018年1月11日、2018年11月11日出具的情况说明与证明，结合张鸿的陈述，可以认定张鸿未在案涉土地上建造房屋的事实”，张鸿认为系一审法院错误认定证据效力，认定事实错误。张鸿的这一认为，完全脱离事实，毫无事实依据和法律依据。1、从本案案件事实且各方均无异议的证据资料可以证实，张鸿与转塘街道上城埭村村民委员会的承包合同签订时间为2006年12月16日，詹祥新出租给张鸿的时间为2010年1月16日，结合各方当事人的一审法庭陈述，詹祥新与转塘街道上城埭村村民委员会签订《土地租赁协议》的时间为2006年12月16日，而非2016年12月。上城埭村出具证明时输入时间为“2016年12月”纯属笔误，并不影响案件事实的认定。且上城埭村民委员会已于2020年8月27日出具“情况说明”予以纠正。2、一审法院对于上城埭村村民委员会出具《情况说明》和《证明》时间记载的笔误，但这与本案事实认定并无影响。且对于表述笔误完全可以根据法律规定予以补正。第四、原审法院对于詹祥新提供的“通话录音光盘”真实性予以认定，符合案件事实和法律规定。1、张鸿的弟弟张臻在张鸿与詹祥新之间就《土地租赁合同》权利义务履行过程中的实际地位。张鸿与詹祥新之间就案涉土地区域及建筑物、构筑物、附着物于2010年1月16日签订《土地租赁合同》，而实际上在合同签订前期的商谈过程，以及在合同履行过程中的相互沟通交流，包括根据合同约定张鸿应当支付的租金，均由张鸿的弟弟张臻履行支付租金的义务，足以证明张臻系租赁合同的实际控制人，张鸿仅是名义上的合同签订人，实际权利义务均由张臻实际控制和履行。这一事实，足以印证，张鸿的弟弟张臻系该《土地租赁合同》权利义务的实际承担和享有者，属实际控制人，并非真正法律意义上的“案外人”。2、该通话录音光盘系詹祥新与张鸿的弟弟张臻即实际控制人就涉案纠纷的电话沟通录音，其对于案件客观事实的陈述，与案件具有关联性和证明力。各方陈述均属对于案件客观事实的真实反映。故张鸿以张鸿的弟弟张臻为非本案当事人为由，否认当时即在2015年10月18日签订的《补充协议》系就《土地租赁协议》中的“附件”《财物清单》中列明的“空调、麻将机、翻斗车、割草机、电视机、冰箱”共25件动产以12万元转让价款的约定，完全与事实不符，纯属虚构事实，欺瞒法庭。而且，该“12万元”，还包括张鸿委托詹祥新建造围墙的工程款。通过以上案件事实表明，结合一审当事人各方的陈述，足以印证，案涉地块上的建筑物、构筑物、附着物均属詹祥新投资建造，张鸿对于案涉地块并无投资建造任何建筑物、构筑物或附着物。结合张鸿与詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第十五条的约定，“土地补偿归甲方所有，地上建筑物、构筑物、附着物赔偿按甲方投资归甲方，乙方投资归乙方的原则处理”，案涉建筑物、构筑物、附着物均属詹祥新投资建造，因搬迁取得的补偿，依法应当归属于詹祥新所有。 三、张鸿陈述，“原审法院对于补偿款的分配违背了张鸿与詹祥新之间的合同约定，在认识事实错误的基础上，适用法律错误，最终做出错误判决”的陈述，缺乏事实依据和法律依据。张鸿的这一说法，完全与事实不符，纯属颠倒黑白，虚假陈述。1、2015年10月18日签订的《补充协议》，这里以12万元作价转让给张鸿的指向对象，仅指原合同附件《财物清单》中列明的25项动产以及张鸿委托詹祥新建造围墙的工程款，并非是整个地块上的建筑物、构筑物、附着物等不动产。詹祥新在出租给张鸿使用时，即在2010年1月时，整个地块约15亩土地投资近300万元，用于建造房屋、鱼塘、廊桥、门楼、绿化等，打造成农业观光休闲农庄。詹祥新出租给张鸿使用，约定租金第一年为25万元，每年递增，在2015年为33万元，2016年为36万元，2017年为40万元，詹祥新怎么可能将整个地块上所有的建筑物、构筑物、附着物仅以12万元的价格全部转让给张鸿，该价格仅是案涉地块房屋租赁4个月的租金都不到，明显不符合通常的生活逻辑，有悖常理，更不是当事人的真实意思。2、而且，就双方之间租赁合同的履行，在2015年10月18日《补充协议》签订后，双方间租赁合同权利义务仍旧按照2010年1月16日的《土地租赁合同》履行约定义务，即张鸿按照2010年1月16日《土地租赁合同》约定支付2016年租金36万元，支付2017年租金40万元。租赁关系和租金都按该合同执行，权利义务及法律关系并没有发生任何变化。假设如张鸿所说，该地块上的所有建筑物、构筑物、附着物以12万元的价格整体转让张鸿，那么张鸿又何必支付詹祥新20**年租金36万元、2017年的租金40万元。显然张鸿的这一说法，完全与事实不符，且与其实际履行合同支付租金的行为相悖。3、当时在2015年10月签署这份《补充协议》，是张鸿因经营需要，双方经协商，将原出租给张鸿使用的合同附件上约定的动产共25项以及张鸿委托詹祥新建造围墙的工程款以12万元的价格转让给张鸿，同时约定，即使乙方即张鸿重新投资建造的地上建筑物、构筑物在租赁期满同样归甲方即詹祥新所有。故张鸿整体转让的观点根本不能成立，与事实不符，且明显不符合常理。4、当时在2015年10月18日签署该《补充协议》时的场景，因双方相互关系较好，詹祥新对于张鸿及其弟弟张臻也相当信任，张鸿及其弟弟张臻提出附件中的25项动产一次性以12万元的价格受让，并要求詹祥新将该12万元的款项用于建造部分围墙。因詹祥新属于出租方，詹祥新同意将该动产转让款12万元用于打围墙，这是签订该《补充协议》时双方的真实意思，双方之间口头上交流也是这么约定的，且实际围墙建造价款詹祥新出资约15万元左右。同时，签署该《补充协议》时，大家一起在饭店吃饭喝酒，酒足饭饱后，张鸿拿出事先打印好的《补充协议》，要求詹祥新签字。詹祥新出于对张鸿及其弟弟张臻的信任，就在该协议书上签了字。故，协议上的文字表述与当时原詹祥新协商沟通的事项内容完全不一致，也与客观事实和合同权利义务的实际履行情况不符。因此，张鸿主张2015年10月18日张鸿与詹祥新签订的《补充协议》，作价12万元将案涉地块区域内的甲方前期投资的建筑物、构筑物、附着物整体转让的说法完全与事实不符。也与在该《补充协议》签订后，张鸿仍旧按照2010年10月16日签订的《土地租赁合同》的约定，继续支付租金的行为相悖。而且该《补充协议》明确约定，即使是张鸿自行新建的建筑物、构筑物在租赁期满后也归詹祥新所有。故该《补充协议》实际转让的是2010年12月16日双方签订的《土地租赁合同》附件中《财物清单》中列明的25项动产。一审法院对于这一事实的认定，完全符合案件事实。4、詹祥新以合同租金总价来推断所有权的变更，缺乏法律依据。合同租金总价多少与所有权变更无关联。如一个写字楼一年租金100万，20年租金2000万，而当时买这个写字楼，只需1000万，难道承租人可以说，你当时买这个楼就是1000万，我已经支付2000万租金了，你已经赚了1000万，你的楼应该属于我了。这样的法律逻辑思维，完全是错误，而且非常可笑。故张鸿的这一说法于法无据。以上事实由2010年12月16日双方签订的《土地租赁合同》及附件《财物清单》、张鸿在2015年10月18日签订《补充协议》、按原合同约定支付2016年、2017年租金的银行转账凭证、电话录音、照片等证据予以佐证。 四、关于张鸿与詹祥新针对案涉租赁土地具体面积亩数争议问题，张鸿以詹祥新和上城埭村委签订合同约定的土地面积，与张鸿签订的合同面积不一致为由，张鸿认为本案租赁面积应以詹祥新与上城埭村委签订的合同约定面积为准的说法，缺乏事实依据和法律依据，其诉请于法无据。第一、关于案涉土地亩数的说明。1、在2006年12月，詹祥新租赁承包转塘街道上城埭村庙前荒田进行农业产业结构调整，同时与上城埭村签订《土地租赁协议》一份。因该地块当时为荒田，故租赁承包时协议约定面积为9.827亩，该亩数仅为净的荒田亩数，即册子登记的亩数，不包括该荒田地块范围内的水沟、田埂路、渠道等土地面积，并非该区域范围内的实际亩数。该区域范围内的实际土地面积包括水沟、田埂路、渠道等土地面积，实际应为12亩多。另詹祥新通过上城埭村村民杜正祥，向该地块周边的农户流转承包约2亩左右土地。2、且张鸿提交的詹祥新与案外人季肖雄于2008年5月26日签订的《土地租赁合同》，该合同约定的土地面积同样为“约15亩”。张鸿以詹祥新与上城埭村委签订的《土地租赁合同》上载明的面积，来推定张鸿与詹祥新实际租赁的面积，于法无据，且与客观事实不符。詹祥新与上城埭村委合同约定的土地面积，并不等于詹祥新与张鸿签订的合同约定的实际面积。詹祥新租赁给詹祥新土地面积是在上城埭村委出租面积的基础上增加4亩多土地（即沟渠、田间路填平增加2亩多，向农户流转2亩左右）。故，该地块双方估算总面积表述为“约15亩”左右，系各方真实意思表示，符合客观事实。3、2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第一条约定的土地亩数，是经张鸿于詹祥新实地踏勘后估算的亩数，并非经过准确丈量的亩数。该条款上记载“约15亩”，也充分印证该“约15亩”仅是估算。实际上“约15亩”的表述，实质意义上双方当事人真实意思是对该区域范围内亩数的一种称谓，而非该区域范围内实际丈量确认的土地精准亩数。这一意思表示双方是非常明确的。4、同时，在2010年1月16日张鸿与詹祥新双方签订合同时，詹祥新将其与转塘街道上城埭村村民委员会与2006年12月16日签订的《土地租赁合同》，以及该项目审批的全部文件即2007年7月26日《关于龙坞镇上城埭村庙前荒田进行产业结构调整的报告》、2007年9月17日《关于同意上城埭村农业产业结构调整立项的复函》、2008年4月15日《西湖区农业产业结构调整项目临时用地审批表》等作为合同附件复印交付给张鸿，作为张鸿对于项目审批面积为9.827亩是明知的，且对于合同约定“约15亩”的表述也是无任何异议的。第二、张鸿请求返还部分土地租金并支付利息的主张，同样于法无据。詹祥新认为，张鸿的这一主张根本不能成立，理由如下：1、当时签订合同时，主要是针对建筑物、构筑物的租赁，附随建筑物、构筑物占用土地的使用权，故合同约定的租金仅为建筑物、构筑物的租金，并不涉及土地租金。2、即使涉及土地租金，土地租金在整个租赁合同中约定的租金份额中也仅占极小一部分，根据原詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第二条的约定，“甲方将以上地块及甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物出租给乙方使用”，由此足以证实，案涉租金为房屋等建筑物、构筑物、附着物的租金。同时，根据詹祥新于2006年12月16日与转塘街道上城埭村村民委员会签订的《土地租赁协议》第三条的约定，“承包费及交付方式：按每亩24年的承包费30000元计算，24年的承包费共计为贰拾玖万捌佰壹拾元整”，由此可以印证，每亩24年的承包费为30000元，即每亩每年的土地承包费即租金为1250元。张鸿主张按照房屋等建筑物、构筑物的租金来计算土地租金显然缺乏事实依据和法律依据。3、张鸿主张的返还部分土地租金的诉请，根据规定，已经超过法律规定的诉讼时效。根据张鸿与詹祥新之间签订的合同约定，租金为一年一付，由张鸿按年支付，且张鸿一直来均无异议。现张鸿提出返还土地租金意见的时间为2019年11月12日，按照法律规定，不论是否存在部分土地租金的返还，均已超过法律规定的诉讼时效，依法应当不予支持。因此，张鸿以詹祥新与上城埭村委的《土地租赁协议》约定的土地亩数，来否认张鸿与詹祥新之间实际租赁的土地亩数，与事实不符，并以此为由主张返还部分土地租赁费用，无事实依据和法律依据，且已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，詹祥新认为：第一、案涉土地上的建筑物、构筑物、附着物均属詹祥新投资建造，根据双方于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》第二条、第十五条之约定，地上建筑物、构筑物、附着物因搬迁产生的补偿款应当属于詹祥新所有。第二、张鸿以2015年10月18日的《补充协议》为由，主张案涉土地上由詹祥新投资建设的建筑物、构筑物、附着物整体作价以总价12万元转让给张鸿的主张根本不能成立，完全与事实不符。且与张鸿在2015年签订补充协议后，仍继续按照原合同约定支付2016年、2017年租金的行为相悖。第三、张鸿主张案涉土地上的建筑物、构筑物、附着物系前一承租人季肖雄所投资的观点无法律依据和事实依据。退一万步讲，假设前一承租人季肖雄有部分投入，这也属于詹祥新与季肖雄之间的合同关系，且在租赁给张鸿前已终止，故与本案无任何关联。第四、张鸿以詹祥新与上城埭村委的《土地租赁协议》约定的土地亩数，现在张鸿已实际承租使用已达8年的情况下，借此来否认张鸿与詹祥新之间实际租赁的土地亩数，与事实不符，于法无据。据此，詹祥新认为，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，张鸿的上诉陈述理由与事实不符，其上诉请求无事实依据和法律依据。请求二审法院依法维持原判，驳回张鸿的全部上诉请求。 二审期间，张鸿未向本院提交新的证据材料。 二审期间，詹祥新向本院提交证据材料：情况说明1份，用以证明一审中上城埭村民委员会于2019年11月11日出具的证明中2016年12月是笔误，应该是2006年12月。 詹祥新提供的证据经张鸿质证：不属于二审新证据，上城埭村民委员会出具相应证明和说明无事实依据，任由詹祥新的要求书写相应的内容，对该内容不予认可；退一步讲，该情况说明所述内容无法证明詹祥新在涉案土地上建造相应的建筑物。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据张鸿的上诉请求，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于张鸿要求詹祥新返还押金的请求。本案中，张鸿要求詹祥新返还押金20万元。对此，詹祥新并无异议且同意返还。本院经审查后认为，当事人所提出的请求系法院进行裁判的基础与前提。现张鸿在本案提出了要求詹祥新返还押金20万元的诉讼请求，虽詹祥新同意返还但迄今仍未返还的情形下，理应判决由詹祥新向张鸿返还押金20万元。原审法院对此处理存在不当，本院予以纠正。（二）关于张鸿要求詹祥新支付搬迁补偿款的请求。首先，依据詹祥新与张鸿于2015年10月18日签订的补充协议约定，包括委托建造围墙工程款及詹祥新前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等一并作价12万元全部转让给张鸿；协议签订后，张鸿向詹祥新支付了该转让款。其次，该补充协议又同时约定，张鸿重新投资的地上建筑物、构筑物（不可拆除物），租赁期满归詹祥新所有。本院经审查后认为，鉴于上述补充协议关于詹祥新前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等已作价转让给了张鸿，而在租赁期限届满后张鸿投资的地上建筑物、构筑物又归詹祥新所有之约定，同时考量合同约定的租赁期限以及已实际履行的租赁期限等事实，以适度平衡双方当事人之间的利益为原则，本院酌情确定由詹祥新向张鸿支付搬迁补偿款80万元。原审法院判定的补偿款金额明显偏低，本院予以调整。（三）关于张鸿要求詹祥新返还租金844900元的请求。对此，张鸿以詹祥新、上城埭村委之间的土地租赁合同约定的土地面积与张鸿、詹祥新之间的租赁合同约定的土地面积存在差别，而要求詹祥新返还相应期间的租金。本院经审查后认为，首先，并未有证据证明两份合同所指向的租赁标的系完全一致。其次，依据张鸿、詹祥新之间的租赁合同约定，土地面积并非租金支付标准的唯一考量因素。再者，在涉案土地租赁合同签订后，张鸿已按照合同约定的租金标准支付了数年的租金，在合同的实际履行期间张鸿对此并未提出异议。也即，张鸿已认可并也已按照涉案土地租赁合同约定的租金标准支付了租金。在此情形下，张鸿要求詹祥新返还所谓多付的租金，理由不能成立，无法予以采信。因此，原审法院驳回张鸿的该项诉讼请求，并无不当。综上，张鸿的上诉请求合理部分，应予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7815号民事判决第一、二项； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7815号民事判决第三、四项； 三、詹祥新向张鸿返还押金200000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、詹祥新向张鸿支付搬迁补偿款800000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回张鸿的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费36662元，减半收取18331元，保全费5000元，合计23331元，由张鸿负担9182元，由詹祥新负担14149元。 二审案件受理费32890元，由张鸿负担21665元，由詹祥新负担11225元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年九月三十日 书记员  董 悦