广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5687号原告：陈延宁，男，香港特别行政区居民，1968年8月5日出生，港澳居民来往内地通行证号码为H08551723。委托诉讼代理人：顾嘉盈，广东百朋律师事务所律师；委托诉讼代理人：蒋志诚，广东百朋律师事务所实习律师；被告：肖瑶，女，1993年4月28日出生，汉族，住湖南省邵阳县*******************，公民身份号码为430************127。委托诉讼代理人：蔡育良，广东赋权律师事务所律师。原告陈延宁诉被告肖瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，由审判员钟丽丽、吉海燕组、莫秀波成合议庭，于2020年7月3日、7月28日两次公开开庭进行了审理。原告陈延宁的委托诉讼代理人顾嘉盈到庭参加两次庭审，原告陈延宁的委托诉讼代理人蒋志诚、被告肖瑶的委托诉讼代理人蔡育良到庭参加了第一次庭审；第二次庭审时，本院传唤被告肖瑶本人到庭接受询问，其本人及代理人均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认原被告2018年11月27日所签《铺位租赁合同》于2020年1月17日终止；2.判令被告立即腾空并返还房屋给原告；3.判令被告立即向原告支付2019年8月1日至2020年1月17日期间的租金53195元；4.判令被告立即向原告支付房屋占有使用费12741.3元；5.判令被告向原告支付律师费2000元；6.诉讼费由被告承担。第一次庭审时，原告变更第3.4项诉讼请求为：判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费38224元；2019年8月1日至2020年1月17日的房屋占有使用费53195元；2020年1月18日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按9556元每月计算。事实和理由：2018年11月27日，原被告双方签订《铺位租赁合同》，双方约定：由被告承租原告位于东莞市*************、1061号铺位；租赁期限为6年，自2018年12月1日起至2024年11月30日止，铺位租金在租赁期内分段计算，2021年11月30日前每月租金为9556元，租赁期内前三个月为免租期，第四个月起被告应于每月25号前支付租金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告按月支付租金至2019年7月，自2019年8月起被告以租金太高为由拒付租金，经原告多次沟通协调，被告仍拒绝交租并继续占有使用房屋，被告的行为侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，被告没有实际占有使用案涉房屋，且该房屋的所有权人或使用权人不明，原告不是适格主体，请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月27日，原被告签订《铺位租赁合同》约定被告向原告租赁东莞市*************、1061铺位；合同第二条第1款约定，租赁期为6年，自2018年12月1日起至2024年11月30日止；合同第二条第2款约定，2018年12月1日至2021年11月30日期间每月租金9556元，租赁期间前三个月免租金，第四个月起按月付款，每月25号前付款，此后租金为每月10989元；合同第5条约定，在租赁期内，被告如有下列行为，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金……（4）拖欠房租累计一个月以上的；合同第八条约定，合同执行过程中双方发生争议……因解决争议产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等，均由败诉方承担；合同第9条约定，被告的通信地址为广东省东莞市黄江镇……（略），双方确认与合同履行有关的所有书面通知或其他通讯或因争议解决由司法裁判机关发出的法律文书，均以合同确定的通讯地址为准。原告陈述，其房屋出租及管理事宜均交案外人赖芳帮忙办理。诉讼中，本院书面通知赖芳及被告本人出庭接受询问。赖芳到庭陈述，1.签订合同时，被告向原告转账了28668元（9556元×3），该部分款项为2个月押金和1个月租金；2.合同中约定的免租期为3个月，后因房屋漏水问题，双方沟通免租期增加至4个月；3.被告于2019年8月1日转账的28500元系支付2019年5月至7月租金，但并未足额支付；4.合同中约定为每月付款，但实际双方是按季度收取，因此，其本人于2019年年底被告未按时交纳租金时，曾前往被告店铺要求交租或搬离，被告的朋友在被告在场的情况下表示不交租也不会搬走；5.案涉店铺的玻璃门系被告租赁后装修添置，至2020年1月17日，原告方前往该店铺，门被被告锁住，店铺未经营，原告方在该店铺门口张贴了《终止铺位租赁合同通知书》。被告代理人在第一次庭审时称，被告于2019年7月搬离店铺，搬离时有告知赖芳，原告不予确认，被告无任何证据证明。经本院书面通知，被告本人未到庭接受询问。另查，原告提交的《终止铺位租赁合同通知书》及顺丰快递投递信息，显示原告向案涉《铺位租赁合同》中约定的被告送达地址及被告户籍地址分别邮寄《终止铺位租赁合同通知书》，其中寄往《铺位租赁合同》约定地址的邮件显示妥投，签收时间为2020年1月18日。原告提交照片等证据，证明第一次庭审后至第二次开庭前，案涉店铺玻璃门锁已被打开，店铺内物品被清走的情况。案涉店铺未办理建设工程规划许可证。诉讼中，本院于2020年7月28日第二次庭审时告知原告，鉴于被告在第一次庭审时，明确称已经搬离店铺，原告提交照片显示店铺门锁已打开，原告可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用。以上事实有原告提交的《铺位租赁合同》、《终止铺位租赁合同通知书》及顺丰快递投递信息、照片、银行卡交易明细清单等证据及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告于第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩、举证、质证的权利，应承担相应不利后果。本案中，原告未在一审法庭辩论终结前取得案涉店铺的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，依照《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故，原、被告双方签订的案涉《铺位租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告根据无效的《铺位租赁合同》实际占有使用了案涉租赁物，依照《最高人民法院》第五条第一款的规定，原告有权要求被告按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告主张于2019年7月搬离店铺有通知原告，未提供任何证据证明，且经本院书面通知，被告未到庭接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”之规定，本院对被告的主张不予采信。鉴于诉讼中本院于2020年7月28日已告知原告可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用，本院给予原告合理的清理店铺物品的时间，因此，被告占用店铺的时间计算至2020年7月31日，原告要求被告自2019年8月1日起按9556元/月支付占用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，该部分占用费计算至2020年7月31日。鉴于原、被告双方签订的案涉《铺位租赁合同》为无效合同，故对于原告要求确认《铺位租赁合同》于2020年1月17日终止的诉讼请求，本院不予支持。被告在第一次庭审时称已经搬离店铺，本院在第二次庭审时已告知原告可自行处理案涉店铺内物品，并对店铺进行其他利用，故原告要求被告腾空并返还房屋给原告已无实际必要。案涉《铺位租赁合同》无效，其中关于被告违约需承担原告律师费的约定无效，原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持；原告已收取2个月的押金，应当予以返还（折抵两个月占用费）；被告因无效合同享受四个月的免租期，按照被告占用时间与约定租期比例，被告还应支付约2.44个月的占用费，对原告超出该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付占用费为9556元/月×（12-2+2.44）月=118876.64元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院》第二条、第五条，缺席判决如下：一、被告肖瑶于本判决发生效力之日起五日内向原告陈延宁支付占用费118876.64元；二、驳回原告陈延宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1498元，由被告肖瑶负担。如不服本判决，原告陈延宁可在判决书送达之日起三十日内，被告肖瑶可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  吉海燕审判员  莫秀波二〇二〇年九月十六日书记员  黄翠玉高远附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。