江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初8016号原告：黄全凤，女，1970年1月20日生，苗族，湖南省邵阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：陆文龙，男，1964年12月25日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：姬金富，男，1953年9月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：杜鹃，江苏常明律师事务所律师。原告黄全凤与被告姬金富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月1日进行证据听证。后因被告姬金富对本院查封的案涉房屋提出执行异议，本院依法裁定中止审理本案。2019年2月12日，本院作出（2018）苏0481执异136号执行裁定书，驳回姬金富的请求。2019年4月9日，本院组织双方当事人对本案公开开庭进行了审理。2019年8月9日，被告姬金富向江苏省常州市中级人民法院申请对（2018）苏0481民初2751号民事判决进行再审，本院再次裁定中止审理本案。后经本院审委会讨论，本院决定对本案恢复审理。因案件复杂，本院依法对本案转适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了第二次审理。原告黄全凤及其委托诉讼代理人陆文龙，被告姬金富及其委托代理人杜鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄全凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；2、判令被告退回购房款318000元及赔偿损失724746.5元【（2018）苏0481民初164号民事判决第二项确认的黄全凤应付潘奕豪的履行款1033197元＋黄全凤承担的诉讼费9549.5元-购房款318000元】；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月31日，原、被告双方签订了房产买卖协议一份，依照合同的约定，被告将位于溧阳市的房屋出售给原告。事后，原告依约向被告支付了全部房款318000元，但被告一直没有协助原告办理该房屋的过户手续领取房产证，目前原告已经知道该房屋被案外人孙继龙在2015年9月18日抵押在江南银行，贷款1181000元。2017年3月23日，溧阳市人民法院作出（2017）苏0481执585号裁定书对该房屋进行了查封，查封期限自2017年3月23日至2020年3月23日。因此，被告已无法配合原告办理该房屋的过户手续，其已构成违约，侵害了原告的合法权益。被告姬金富辩称：一、原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效。二、被告早已按约将案涉房屋交付给原告占有，事实上，原告也已转让并最终由案外人唐金龙实际占有和使用。三、被告将案涉房屋交付给原告的行为，已经实现了合同的履行目的即房屋的居住权，原告无权要求解除双方签订的房屋买卖合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人孙继龙通过拆迁安置取得位于溧阳市的房屋。2006年3月26日，孙继龙将前述房屋出卖给被告姬金富。姬金富交付房款并取得房屋钥匙。2010年10月31日，被告姬金富与原告黄全凤签订了《房屋买卖合同》，约定由姬金富将其从孙继龙处购买的上述房屋出售给黄全凤，总价为318000元，于合同签订当日支付购房定金5万元，房屋交付时间为在付清交房余款268000元后，交付房屋钥匙，姬金富拿到房产证后，应及时交与黄全凤，产权证过户费用由黄全凤自理，姬金富提供必要的手续。姬金富与孙继龙签订的房屋买卖合同不变。姬金富违约则双倍返还定金，黄全凤违约则定金不退。余款定在2011年2月28日前付清。前述合同签订的当日，姬金富将案涉房屋钥匙交付给黄全凤。嗣后一个月内，黄全凤陆续付清了剩余房款。2011年2月18日，黄全凤将案涉房屋以391000元的价格出卖给了潘奕豪。2011年5月20日，潘奕豪又将案涉房屋以402000元的价格出卖给了唐金龙。因当时的房屋尚不能办理产权登记，故案涉房屋在多次买卖过程中均未办理相关产权变更登记手续。现房屋由唐金龙装修并实际居住至今。2015年4月3日，孙继龙将案涉房屋登记在自己的名下，领取了房产证及土地证。2015年9月18日，孙继龙将登记在其名下的包括案涉房屋在内的两套房产作抵押向江南银行贷款80万元。2017年3月23日，本院根据（2017）苏0481执585号裁定书对案涉房屋采取查封措施，首次查封期限自2017年3月23日至2020年3月23日。2018年1月4日和4月4日，潘奕豪起诉黄全凤，唐金龙起诉潘奕豪，案由均为房屋买卖合同纠纷，案号依次为（2018）苏0481民初164号、（2018）苏0481民初2474号。2018年5月31日，本院委托的江苏金房房地产评估事务有限公司对案涉房地产价值（包含装修费9万元）评估为1022900元，唐金龙支付评估费7680元。经本院审理，两案的各方当事人均同意解除双方之间签订的房屋买卖合同，且对诉讼请求无异议。2018年7月10日，本院作出（2018）苏0481民初2474号民事判决，判决内容如下：一、解除唐金龙与潘奕豪于2011年5月20日签订的房产买卖协议；二、潘奕豪自本判决生效之日起十五日内退还唐金龙购房款397000元，赔偿房屋差价损失及装修费用损失625000元（房屋评估价1022900元-397000元-900元）、评估费7680元，合计1029680元；三、在潘奕豪支付了唐金龙上述第二项所有款项的同时，唐金龙迁让出位于溧阳市房屋；案件受理费减半收取7034元，由唐金龙负担3517元，潘奕豪负担3517元。该判决现已生效，潘奕豪向唐金龙支付30万元后与唐金龙达成协议，约定将剩余款项733197元作为潘奕豪向唐金龙的借款，待（2018）苏0481民初164号一案结束后归还。2018年9月17日，本院作出（2018）苏0481民初164号民事判决，判决内容如下：一、解除潘奕豪与黄全凤于2011年2月18日签订的房产买卖协议；二、黄全凤自本判决生效之日起十五日内退还潘奕豪购房款391000元，赔偿房屋差价损失及装修费用损失642197元（房屋评估价1022900元＋评估费7680元＋诉讼费3517元-391000元），合计1033197元；三、在黄全凤支付了潘奕豪上述第二项所有款项的同时，潘奕豪迁让出位于溧阳市房屋；案件受理费14099元，诉讼保全费5000元，合计19099元，由潘奕豪负担9549.5元，黄全凤负担9549.5元。另查明：2018年5月18日，本院就江南银行与孙继龙、黄娜金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0481民初2751号民事判决书，判决如下：一、孙继龙向江南银行归还借款本金774992元，支付截止2018年2月20日借款利息53643．57元，支付律师代理费41045元，以上合计869680．57元，并支付自2018年2月21日起至贷款实际还清日止（按合同约定的利率）的利息、罚息和复利，黄娜对上述借款本息、罚息、复利、律师代理费负连带清偿责任；二、江南银行对孙继龙所有的位于江苏省溧阳市用以抵押的房屋所有权以及土地使用权估价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决生效后，江南银行向本院申请强制执行，本院于2018年11月9日立案，案号为（2018）苏0481执3716号。2018年10月16日，原告黄全凤提起本案诉讼。2018年11月20日，姬金富对（2018）苏0481执3716号执行案件提出执行异议，认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应中止执行并解除对位于溧阳市房屋的查封。2019年2月12日，本院作出（2018）苏0481执异136号执行裁定书，认为姬金富的异议内容属于民事诉讼法第二百二十七条规定的关于案外人认为原判决、裁定错误的情形，应当依照审判监督程序办理，裁定驳回了姬金富的异议请求，并告知其若对该裁定不服，可在裁定送达之日起六个月内向作出原判决、裁定、调解的人民法院申请再审。2019年8月9日，姬金富向江苏省常州市中级人民法院提出再审申请。截至本案法庭调查终结时，该再审申请尚未立案。庭审中，被告称，案涉房屋不能过户的主要责任在原告，原告将案涉房屋出卖给后续的买受人，其他买受人也应当承担迟延请求过户的相应责任，而不应当将全部责任转至被告一个人，前面两个案件的诉讼费用不应该放在总损失中，对评估机构出具的有关案涉房屋价值的鉴定结论无异议；就案涉房屋的抵押权问题，被告已提起再审申请，相关法院尚在审查中，本案应当先中止审理，待再审案件审查有结果后再行恢复审理。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、（2018）苏0481民初164号民事判决书，被告提交的《房屋买卖合同》、录音U盘材料、再审申请书及邮寄回执，本院调取的（2018）苏0481民初2474号民事判决书、（2018）苏0481执异136号执行裁定书以及庭审笔录附卷佐证。本院认为，本案的争议焦点主要为：一、本案是否应继续中止审理；二、谁是违约方以及违约责任承担问题。关于争议焦点一。本院认为，被告在合理期限内一直都无法履行合同义务即协助办理案涉房屋过户手续，原告有权提起本案诉讼行使解除合同等的法律权利。被告对另案提起再审申请的主要理由是江南银行并非善意抵押权人，案涉房屋所设立的抵押权应予以撤销。但案涉房屋的抵押权存在与否，与本案的审理结果之间不存在法律上的利害关系。因此，本案并非必须以被告另案提起的再审申请案件的审理结果为依据，故无需中止审理。关于争议焦点二。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人乙方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，原、被告之间订立的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据庭审查明的事实，本案讼争房屋系孙继龙拆迁取得，在未曾办理产权初始登记手续前就已经过多次买卖。被告姬金富从孙继龙处购买案涉房屋后，转卖给原告黄全凤，黄全凤又转卖给潘奕豪，潘奕豪又转卖给唐金龙，唐金龙即装修入住至今。现因案外人孙继龙在办理案涉房屋产权初始登记手续后直接到银行以该房产办理抵押贷款，导致案涉房屋的多次买卖均不能过户，无法实现案涉房屋所有权的转移。因此，虽然原告已按约支付房款，但被告姬金富在合理期限内无法履行案涉房屋的产权交付义务，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告退还房款、赔偿损失。原告已向被告支付房款318000元，被告应予以返还。至于原告主张的损失赔偿额，根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但应以不超过违约方在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成损失为限。根据该房屋现有市场价值1022900元与合同实际履行原告支出318000元的差额，原告的房屋价差损失应为704900元（1022900元-318000元），以及评估费为7680元，应由被告赔偿给原告。原告要求被告赔偿的其他损失如另案诉讼费等，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告黄全凤与被告姬金富于2010年10月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告姬金富自本判决生效之日起十五日内退还原告黄全凤购房款318000元、赔偿房屋差价损失及装修费用损失704900元、评估费7680元，合计1030580元；三、驳回原告黄全凤的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理14185元，由原告黄全凤承担166元，被告姬金富承担14019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本2份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费14185元。审 判 长  王玉燕人民陪审员  黄洪生人民陪审员  沈紫阳二〇二〇年九月二十二日书 记 员  云 露