广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5621号原告：东莞市德基实业投资发展有限公司，住所地广东省东莞市**************，统一社会信用代码为914************766。法定代表人：阮东明，该公司经理。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雪冰，广东众达律师事务所实习律师。被告：毛咏贤。原告东莞市德基实业投资发展有限公司（以下简称“德基公司”）诉被告毛咏贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建兵、被告毛咏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德基公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2019年4月25日签订《商业租赁合同》及其补充协议于2020年3月16日解除；2.被告立即支付拖欠的租金127575元（计至2020年3月16日）及滞纳金（滞纳金以前述拖欠的各月租金为基数，按照每日0.2%的标准，分别自各月的5日起计算至租金实际付清之日止，暂计至2020年3月31日为23700.6元）；3.被告立即支付拖欠的物业管理费9112.5元（计至2020年3月31日）及滞纳金（滞纳金以前述拖欠的各月物业管理费为基数，按照每日0.2%的标准，自各月的5日起计算至管理费实际付清之日止）；4.被告立即支付原告垫付的水费180元、电费6302元；5.被告支付占有使用费14175元（从2020年3月16日计至2020年3月31日）；6.确认原告有权没收被告保证金60750元（其中履约保证金56700元、水电费押金4050元）；7.被告支付违约金56700元；8.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月25日签订《商业租赁合同》，约定：被告作为承租方，承租原告所有的位于东莞市***************的商铺，该商铺套内实用面积为202.5平方米，用作珍美滋品牌餐饮经营，交付日期暂定为2019年6月1日，以原告实际交付日期为准，交付日期延后则免租日期和租赁年限相应顺延。承租方的免租装修期为90天，自约定交付日期至2019年8月31日，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日止。租金标准分段计收，第一至二年月租金为28350元/月（即自2019年6月1日至2021年5月31日，不含税），同时被告每月需按约定交纳物业管理费、水电费等，上述各项租金及费用应当在每月5日前交纳完毕。合同签订的同时，被告需向原告缴付56700元作为履约保证金，同时缴付物业管理费、水电费押金4050元。被告应按时缴纳租金、管理费及合同约定的其他合理费用，如有拖欠，原告可按其拖欠数额每日加收0.2%的滞纳金。如被告有拖欠租金、管理费、其他费用超过10日、拖欠员工工资超过一个月等行为的，视为被告违约，原告除没收履约保证金外，有权要求被告支付当期的两个月租金给原告作为延租损失，并应当支付完所有费用，原告并有权单方终止合同，收回该商铺。2019年11月1日，双方又就本合同签订《补充协议（一）》，约定2019年10月至2020年1月，被告按照每月20000元/月（不含税）的标准支付租金。如被告未按约定支付每月20000元的租金，则原告可按照原合同约定租金执行。《商业租赁合同》签订后，被告开始使用租赁物经营。被告自2019年11月1日开始拖欠租金、物业管理费、水电费，经原告多次催收，拒不支付，也拒绝回复原告任何信息。截至2020年3月16日，共计拖欠租金127575元、物业管理费9112.5元、原告垫付的水费180元、电费6302元。原告于2020年3月10日再次向被告催告付款并告知如不按期付款将从2020年3月16日起终止双方合同及补充协议。被告收到该函后未按要求办理付款手续，双方合同于2020年3月16日解除，原告已于2020年4月1日收回租赁物。原告认为，双方签订的《商铺租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定积极履行相关义务。现被告拖欠原告上述费用长达数月之久，达到双方约定的合同解除标准，原告不得已解除双方合同并追究被告违约责任，并按照原合同标准执行租金。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告毛咏贤辩称：是原告违约在先，按照商铺租赁合同商铺交付日期是6月1日，原告并没有在6月1日交付，自始至终没有按照合同约定书面形式通知被告收铺。当时被告找好了装修公司准备装修，但是案涉租赁物一直在漏水，包括装修后也是在漏水。被告的装修押金是在装修进场前交的。被告是2019年7月17日收铺进场装修的。当初被告租赁商铺装修的时候有提供装修实际效果图，原告、物业也确认没有问题，但是装修好后却不让被告放置广告，还不给被告开门，被告做了广告还拆掉了。租赁物有两个门，当时考虑到有这两个门的地理位置优势才租的，但是装修后原告却不让被告开。招商的时候原告告诉被告，2019年10月1日会开业，有很多商户入驻，但是至今没有兑现。原告没有满足被告的经营条件，被告的人员进出不方便，只留了个小门，别人都看不到被告在做生意。原告10月8日开业，大概做了不到一个月的时间，11月的时候被告就没有经营商铺了。经审理查明：2019年4月25日，原告作为出租方（即甲方）与被告作为承租方（即乙方）签订了《商业租赁合同》，约定以下主要内容：“一、1.1甲方将位于广东省东莞市*************2*的商铺出租给乙方；1.3乙方将该商铺用于经营珍美滋品牌，经营范围：餐饮；二、商铺交付：1.交付标准：毛坯，以交付时的状况交付；2.交付日期：交付日期暂定为2019年6月1日，以甲方实际交付日为准，交付日期有延后的，免租日期和租赁年限相应顺延，交付日期不得超过2019年6月15日；3.乙方免租的装修期为90天，双方约定的交付日起至2019年8月31日，如交付日期有延后，计租日期对应往后顺延；三、租赁期限：自2019年6月1日起至2024年5月31日止；……无论合同有没有解除，乙方租金要交至正式搬出且交还给甲方之日；四、租金标准：1.第一至二年月租金28350元/月（即2019年6月1日至2021年5月31日）；五、物业管理费标准：1.物业管理费：乙方每月须按德基广场物业服务中心规定的标准按时缴付物业管理费；*.水电费：用户按实际用量向德基广场物业服务中心缴付。（按国家标准收费）；六、租金、管理费及其他费用的交纳期限：1.租金：每月租金应在当月5日前交纳完毕；2.物业管理费：（被告实际装修使用的面积产生的水电费）每月5日前向德基广场物业服务中心缴交当月物业管理费；3.水电费：每月5日前根据水电表实际读数向德基广场物业服务中心缴交上月水电费；4.履约保证金及物业管理费、水电费押金：签订本合同缴付相当于两个月租金56700元作为履约保证金，同时缴付4050元物业管理费、水电费押金。待合同期满乙方无任何违约情形且一切交接清理工作完成后无息如数退还；5.以上各项费用如有拖欠者，甲方可按其拖欠数额每天加收0.2%的滞纳金。拖欠超过10日的，即视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，收回该店铺，并追究乙方的违约责任；七、双方义务：1.甲方：（6）负责缴纳政府规定应由乙方缴纳的有关税项及费用，（包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、治安管理费、网络使用费、环保排污费等），上述费用由乙方直接交予有关收费单位或由甲方代收交付，因未按时交纳上述费用所造成的损失由乙方自行承担；（13）租赁到期乙方不续租时，租赁期截止到期后3天内，乙方必须迁出……；（14）乙方中途退租，保证金作为违约金没收，并且要书面通知甲方，租金要交至实际搬出日止；八、违约责任：1.乙方有下列情况之一者，视为乙方违约，甲方除没收履约保证金外，有权要求乙方支付当期时两个月租金给甲方作延租损失。乙方还应支付完所有费用，甲方并有权单方终止合同，收回该商铺：（1）拖欠租金、管理费、其他费用超过10日的、拖欠员工工资超过一个月的……。”2019年4月29日，被告向原告支付了履约保证金56700元，向东莞市裕隆物业管理有限公司支付了物业管理费、水电费押金4050元。原告主张，案涉商铺于2019年6月1日交付给被告，但没有书面的交接文件，被告在2019年5月21日就提出装修方案，装修期从2019年6月1日开始，三个月是免租期，后来延长了一个月，正式计租是从2019年10月1日开始，2019年10月份的租金是根据签订合同时支付的两押一付做了抵扣。被告主张其于2019年7月16日进场进行装修，向物业公司缴纳了10000元装修押金，签订合同的时候就支付了第一个月的租金28350元。2019年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《德基广场（珍美滋）商业租赁合同之补充协议（一）》，约定：“双方于2019年4月25日签订了《德基广场商业租赁合同》。为确认广告牌位置及铺面侧门开放使用事宜，现双方达成补充协议如下，以便共同遵守。第一条，2019年10月至2020年1月，乙方可按20000元/月租金（不含税）支付甲方。第二条，东莞市*******************的商铺（即珍美滋）除虎门大道方向可按相关规定制作广告牌及开门，其他区域均不允许做广告牌及开门（具体详见双方确认图纸）；第三条，有以下情形甲方可按原合同约定租金执行：（一）乙方未按第一条约定，每月按时支付甲方20000元租金；（二）乙方未严格履行上述第二条的相关约定。”被告陈述，当时招牌被拆，被告就不争取两扇门了，而且围墙不拆，有门也进不去，即使不签补充协议原告也还是不给被告开门，所以签订了补充协议。2019年5月25日，东莞市裕隆物业管理有限公司（下简称“裕隆公司”）作为甲方，被告作为乙方，签订了《物业服务合同》，约定租赁商铺套内面积202.5平方米，缴费时间为每月1-5日，管理费按套内面积每月每平方米10元。原告提交了《水/电表抄表记录表》、发票，拟证明原告为被告垫付了水费180元、电费6302元。发票上载明的购买方为裕隆公司。原告主张，每个商户有水电表，水电费是原告统一交纳整个小区的水电费，承租人按照各自的水电表数交纳水电费给原告，合同约定是被告向物业服务中心缴纳，是原告委托物业服务中心收取。被告确认水费为180元、电费为6302元，但认为因都是缴纳给物业公司的，其向物业公司缴纳的10000元装修押金应当抵扣水电费。原告还提交了裕隆公司出具的缴费通知书拟证明被告拖欠租金、物业管理费、水电费的情况。原告分别于2019年11月26日、2019年12月16日在被告租赁商铺外张贴了催款函，敦促被告缴清租金、物业管理费和水电费。被告主张，大概在2019年11月10日左右自行搬离了商铺，打电话告知了招商的唐经理，所以原告张贴的催款函，被告没有看到，也一直没有回来。原告提交了其工作人员与被告的微信记录，显示在2019年11月11日，原告工作人员问被告什么时候过来交管理费，被告回复“在出差”、“回来先”；2019年11月27日，原告工作人员将催款函发给被告，2019年12月4日，原告工作人员向被告催缴费用，把《关于毛咏贤欠款再次催收的函》发给被告。原告于2020年3月5日作出《催款函》，内容为：“1.请务必于2020年3月15日前付清所拖欠的租金、管理费、水电费等费用（2019年11月至2020年3月商铺租金共141750元转入原告账户，2019年11月至2020年3月物业管理费10125元、2019年11月至2020年2月物业管理费水费180元、电费6302元，共16607元转入裕隆公司账户）。2.如果未能在2020年3月15日前到我司协商及付清上述费用，我司将从2020年3月16日起终止履行与阁下所签订的德基广场《商业租赁合同》及补充协议（一），将上述商铺里的所有物品作遗弃物处理，商铺另行出租，没收阁下已缴纳的合同保证金，同时保留通过法律途径追究阁下的违约责任。”原告通过短信、张贴、邮寄的方式向原告发出《催款函》，并于2020年3月14日，再次通过发送短信的方式敦促被告在2020年3月15日前缴清租金、物业管理费、水电费，表示如逾期未缴纳，则于2020年3月16日终止租赁合同。由于被告未缴纳租金、管理费、水电费，原告主张于2020年4月1日收回了案涉商铺。原告主张依据合同约定要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，被告认为合同约定的违约金标准过高。原告提交了不动产权证，证号为粤（2018）东莞不动产权第0326XXX号，显示权利人为原告，共有情况为单独所有，坐落地址为东莞市*****************商业、住宅、办公楼、2号商业、办公楼商场、商铺101，房屋建筑面积5526.75平方米。案涉商铺位于该不动产权证的房屋范围内。以上事实，有原告提交的《商业租赁合同》、《商业租赁合同之补充协议（一）》、不动产权证、《物业服务合同》、水电记录表、发票、履约保证金收据、管理费和水电费押金收据、缴费通知单、2019年11月26日催款函、微信记录、2019年12月26再次催收函、微信记录、张贴照片、2020年3月5日的催款函、短信记录、快递单及查询记录、张贴照片，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商业租赁合同》、《商业租赁合同之补充协议（一）》系原告与被告的真实意思表示，其内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，双方应当遵守合同约定，真实、全面、诚信地履行各自的合同义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于租金起算时间的问题。《商铺租赁合同》约定商铺交付日期暂定为2019年6月1日，以原告实际交付日为准，交付日期有延后的，免租日期和租赁年限相应顺延。原告主张于2020年6月1日交付案涉商铺给被告，但未能提交任何书面的交接文件，也没有提交证据证明向被告发出过《收铺通知书》，故原告主张的交铺时间，本院不予采信。被告主张其于2019年7月16日进场装修，则已经接收了案涉商铺，故本院认定原告于2019年7月16日交付案涉商铺给被告。合同约定免租期为90天，如交付日期有延后，计租日期对应往后顺延，故从2019年7月16日起90天为免租期，应从2019年10月14日起开始计算租金。被告在签订合同时已经支付了第一个月的租金，之后没有缴纳租金，故被告已支付租金至2019年11月13日。被告主张原告延迟交铺，而合同已约定了迟延交铺免租期往后顺延，被告实际上也收铺进行了装修。被告主张案涉商铺一直漏水，但未提交任何证据予以证明。关于被告提出的放置广告和开门的问题，根据双方于2019年11月1日签订的《商业租赁合同之补充协议（一）》，已对该问题进行了补充约定，也有条件地调整了租金标准。故被告提出的上述抗辩理由，均不能构成不交租金的理由，被告应当按照约定向原告交纳租金。关于租赁合同解除的问题。被告主张于2019年11月10日左右便搬离了商铺，但未能提交任何证据予以证明，且原告工作人员与被告的微信聊天记录显示，2019年11月11日，双方还在就缴费的问题进行沟通，被告回复等其下周回来再处理，故被告未能提交证据证明其有向原告交回商铺或终止双方的租赁合同，本院对被告的该主张不予采信。在被告没有向原告交回商铺、双方的租赁合同没有解除的情况下，被告应当按照约定向原告支付租金。合同约定每月5日前支付当月租金，被告从2019年11月14日起的租金一直未支付，已构成违约。合同约定拖欠租金超过10日的，原告有权单方解除合同。原告通过短信、张贴、邮寄的方式向被告发送了《催款函》，要求被告在2020年3月15日支付租金等费用，如未能付清，则于2020年3月16日解除双方的租赁合同。被告未在2020年3月15日之前支付租金，原告于2020年3月16日解除双方的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定及合同约定，故本院确认原告与被告签订的《商业租赁合同》及《商业租赁合同之补充协议（一）》于2020年3月16日解除。因此，被告应向原告支付2019年11月14日至2020年3月16日期间的租金。《商业租赁合同之补充协议（一）》约定如被告未按时支付每月20000元租金，则按原合同约定的租金执行，原合同约定的租金为每月28350元。该期间租金计算如下：28350元/月÷30天×17天+28350元+28350元+28350元+28350元/月÷31天×16天＝115747元。原告主张的超出部分，不予支持。被告未依约交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商业租赁合同》约定拖欠租金的，原告可按拖欠数额每天加收0.2%的滞纳金，即双方约定了逾期付款的违约金。原告主张被告支付从每月租金逾期之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，本院予以支持。被告主张合同约定的违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告作为主张违约金过高一方，应就此提交相关证据予以证明。原告认为违约金与其损失相比，不存在过高的情形，由于损失是发生于原告，原告对于其损失较易举证证明，因此，原告亦需就其损失提交证据予以证明，但双方均没有就损失的大小提交证明予以证明，双方均应就此承担相应责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告对于其损失较易举证证明，其应承担较重的举证责任，鉴于逾期付款违约金的实质主要是逾期付款造成的利息损失，因此，在双方当事人均不能举证证明具体损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为每天按欠交总金额的2‰支付违约金的标准过高，酌情认定逾期付款违约金按照年利率10%计算，故逾期付款违约金计算为：以16065元为基数，从2019年11月6日起计；以28350元为基数，从2019年12月6日起计；以28350元为基数，从2020年1月6日起计；以28350元为基数，从2020年2月6日起计；以14632元为基数，从2020年3月6日起计；按照年利率10%，计至款项付清之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于占有使用费。双方的租赁合同于2020年3月16日解除，合同解除，被告应当向原告返还案涉商铺，未向原告返还案涉商铺的，则会给原告造成租金损失。参照合同中关于“乙方中途退租，保证金作为违约金没收，并且要书面通知甲方，租金要交至实际搬出日止”的约定，在被告未能举证证明其何时搬出案涉商铺、将案涉商铺返还给原告的情况下，原告主张于2020年4月1日收回案涉商铺，本院予以采信，原告主张按照约定的租金标准要求被告支付2020年3月17日至3月31日的占有使用费，本院予以支持，占有使用费计算为：28350元÷31天×15天=13718元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于履约保证金。履约保证金的性质原本为担保合同履行的款项，但双方签订的《商业租赁合同》中明确约定“拖欠租金超过10日的，即视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，没收保证金”、“乙方拖欠租金超过10日的，视为乙方违约，甲方除没收履约保证金外，有权要求被告支付当期时两个月租金给甲方作延租损失”，该些条款为双方对违约责任的约定，而被告逾期交纳租金远超10日，按照该约定，原告有权不予退还履约保证金56700元。原告诉请确认没收管理费、水电费押金4050元，虽然双方签订的合同中有约定被告需缴纳物业管理费、水电费押金，但从原告提交的收据可知，物业管理费、水电费押金是被告向裕隆公司缴纳的，物业管理费、水电费也是向裕隆公司缴纳，原告并非权利人，且合同中约定原告可以没收的是保证金，不包括物业管理费、水电费押金，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于违约金的问题。《商业租赁合同》中约定“乙方拖欠租金超过10日的，视为乙方违约，甲方除没收履约保证金外，有权要求被告支付当期时两个月租金给甲方作延租损失”。违约金的性质主要是对于损失的补偿，租赁期间内解除合同，可能给出租人造成的损失主要是提前解除合同造成的租金损失，而合同约定的不予退还履约保证金，亦是约定的违约责任。在原告未能就其损失举证，亦主张了不予退还相当于两个月租金的履约保证金的情况下，该条约定的“支付当期时两个月租金给甲方作延租损失”的标准过高，本院酌情调整违约金为28350元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于物业管理费、水电费。首先，被告与裕隆公司签订了《物业服务合同》，由裕隆公司向被告提供物业服务，被告与裕隆公司构成物业服务合同关系，被告应向裕隆公司支付物业管理费、水费、电费。原告与被告签订的《商业租赁合同》中也约定物业管理费、水电费向物业服务中心缴纳。从水电费发票看，缴纳水电费的主体亦为裕隆公司。其次，原告并未垫付物业管理费，从水电费发票看，亦不是原告缴纳的水电费。且被告还向裕隆公司支付了物业管理费、水电费押金，被告称还向裕隆公司支付了装修押金，故关于物业管理费、水电费的问题，属于与本案不同的法律关系，不宜在本案中进行处理。故原告要求被告向其支付物业管理费及滞纳金、水费、电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市德基实业投资发展有限公司与被告毛咏贤签订的《商业租赁合同》及《商业租赁合同之补充协议（一）》于2020年3月16日解除；二、被告毛咏贤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德基实业投资发展有限公司支付租金115747元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以16065元为基数，从2019年11月6日起计；以28350元为基数，从2019年12月6日起计；以28350元为基数，从2020年1月6日起计；以28350元为基数，从2020年2月6日起计；以14632元为基数，从2020年3月6日起计；按照年利率10%，计至款项付清之日止）；三、被告毛咏贤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德基实业投资发展有限公司支付占有使用费13718元；四、被告毛咏贤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德基实业投资发展有限公司支付违约金28350元；五、原告东莞市德基实业投资发展有限公司无须向被告毛咏贤退还履约保证金56700元；六、驳回原告东莞市德基实业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10370元（原告已预交），由原告东莞市德基实业投资发展有限公司承担125元，被告毛咏贤承担10245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年九月二十五日书记员 章碧煌强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。