湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民再85号再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：程岳新，男，1968年8月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：求索街道渔光社区银湖小区业主委员会，住所地岳阳市南湖新区求索街道渔光社区银湖小区。负责人：李际华，该业委会主任。委托诉讼代理人：曾关明，男，1940年11月25日出生，住湖南省临湘市，系岳阳市求索街道渔光社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：宋晓兰，女，1959年10月1日出生，住湖南省华容县，系岳阳市求索街道渔光社区居民委员会推荐。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林建阳，男，1956年5月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被申请人（原审第三人）：鲁书林，女，1980年8月9日出生，汉族，住岳阳县。再审申请人程岳新因与被申请人求索街道渔光社区银湖小区业主委员会（以下简称银湖小区业委会）、林建阳、鲁书林侵权责任纠纷一案，不服本院（2020）湘06民终228号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年7月17日作出（2020）湘民申1050号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人程岳新的委托诉讼代理人张帅，被申请人银湖小区业委会的委托诉讼代理人曾关明、宋晓兰到庭参加诉讼，被申请人林建阳、鲁书林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程岳新申请再审称：1、银湖小区业委会一审中没有对程岳新提出诉讼请求，程岳新是作为第三人参加诉讼，二审法院在没有通知开庭或调解的情况下，径行超出诉讼请求判决程岳新承担责任，属严重违反法定程序；2、银湖小区的规划图纸可以证明108号通道的规划宽度为4.8米，房屋分层分户平面图显示108号实际宽度为5.1米，故诉争107号门面并非从108号通道中隔离出来的；3、诉争107号门面的产权登记人为岳阳中大置业有限公司，且107号门面靠北临街5㎡部分在出售前即已隔断作为商业门面使用，程岳新基于房屋买卖关系合法占有使用多年，从未有人提出异议，二审法院认定诉争107号门面为公用区间，属全体业主所有错误；4、诉争107号门面于2000年即已建成，应当适用当时的法律规定，即便适用侵权责任法，也应以被侵权人先举证证明其合法权益被侵害为前提，二审法院将本案审理焦点集中于诉争房屋的买卖上，免除银湖小区业委会的举证责任，属于法律适用错误。请求：撤销二审判决，改判驳回银湖小区业委会的起诉或诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。银湖小区业委会辩称：1、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法；2、程岳新主张的新证据在原审中已提交，且不能达到其证明目的，本案二审判决没有超出诉讼请求，为查明诉争房产事实，二审法院依法审理诉争房屋的买卖是否真实有效，并无不当；3、程岳新和林建阳既不是诉争房屋的开发商，也不是岳阳中大置业有限公司的代理人，其是本案的侵权人，无权对银湖小区业委会提出诉讼主体资格的异议；4、由于立法滞后，涉案107号、108号房屋一直登记在岳阳中大置业有限公司名下，但有充分证据证明，涉案107号房系从108号通道中隔出来的，其属于公用区间，应归全体业主共有。同时岳阳市房地产测绘中心已将107号房变更用途登记为物业用房，银湖小区业委会有权代表全体业主要求程岳新等侵权人返还房屋。林建阳、鲁书林未到庭发表意见。银湖小区业委会向一审法院起诉请求：1、判令被告返还侵占小区传达室其中5平方米。2、判令被告返还侵占期间非法得利3.66万元（自2008年10月28日暂计算至2018年12月30日共122个月，每月租金300元，后续得利计算至退房执行之日止）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2000年，岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司在岳阳南湖风景区，幢号为12，属于“银湖小区”范围。2001年3月27日，该幢房屋权利人登记为岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司。此后房屋一楼101-106均出售他人，并登记在他人名下。107、108没有另行登记。根据国土资源档案室提供的房屋分层分户平面图显示，108为5.1米宽的通道，107为20.26平方米的房屋整体（宽为1.6米）。但事实上，107房屋被隔成了两部分。其中靠南约15平方米作为银湖小区传达室交银湖小区业委会使用至今；靠北约5平方米作为门面使用。2003年3月3日，岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司更名为岳阳中大置业有限公司（现吊销未注销）。当事人在本案纠纷中提交的《协议》、《收据》、《租赁合同》等证据显示，岳阳中大置业有限公司于2007年10月将107房屋中靠北约5平方米的门面，以12000元的价格出售给第三人程岳新，并出具了收据。经手人为林建阳。门面出售至今未办理过户手续。2016年6月30日，程岳新将上述5平方米门面出租给第三人鲁书林。租赁期限自2016年6月30日至2021年6月30日，租金每月300元。另查明，2018年6月13日，银湖小区成立业主委员会，主张107房屋中靠北约5平方米的房产应为业主共有，遂酿成纠纷。银湖小区业委会随后提起诉讼，要求被告返还侵占的传达室门面小房，并返还非法得利。一审法院于2018年8月1日作出（2018）湘0602民初2723号民事判决书，以银湖小区业委会证据不足驳回了其诉讼请求。银湖小区业委会不服提起上诉，岳阳市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。岳阳市中级人民法院在第一次发回重审裁定中认为，根据国土部门存档的图纸，诉争房屋与求索街道渔光社区银湖小区现用的传达室为一个整体，并非两个独立房屋。林建阳认为其受岳阳中大置业公司的委托已将诉争房屋出售给程岳新，但又未办理合法的产权交易手续，银湖小区业委会则认为林建阳系虚假交易，林建阳无权出售，诉争门面现实际是林建阳占有。结合上述事实，本案应查明诉争房屋的权属情况及现状，即诉争房屋归谁所有及现由谁实际占有的问题，故一审法院应进一步查明案件基本事实，必要时追加中大置业有限公司、程岳新等涉主体参加本案诉讼。一审法院于2019年4月16日再次做出（2019）湘0602民初1106号民事裁定书，以银湖小区业委会并非本案适格主体为由，驳回了其起诉。岳阳市中级人民法院裁定认为，银湖小区业委会上诉时主张其是基于对诉争房屋的使用权而不是所有权提出本案诉讼，故一审法院以银湖小区未提供证据证明其对诉讼房屋的所有权而裁定驳回其起诉的理由不能成立。再查明，银湖小区业委会在庭审中主张其对涉房屋既享有所有权又享有使用权。银湖小区业委会于2019年7月1日向岳阳市不动产登记中心提出《房产登记申请书》，理由如下：根据《房屋登记办法》第三十一条之规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，公共设施和物业服务用房等房屋并申请登记，本案107房是从108通道中隔离出来的公用部位，全体业主承担了一切公摊费用，作为开发商给银湖小区传达室使用的唯一公用房，至今仍登记在中大置业有限公司名下，由于立法滞后的原因，2001年房屋初始登记时，无法可依，原建设单位中大置业有限公司已经倒闭消亡，现依法申请登记。岳阳市房地产测绘中心此后出具了《岳阳市房产调查表（二）》，该调查表注明涉案房屋107，建筑面积20.26平方米，原登记用途住宅，实际用途物业用房，并加盖了岳阳市房地产测绘中心审核专用章。同时出具了《房屋分层分户平面图》，该平面图上标明有“W107”字样，并加盖了岳阳市房地产测绘中心图纸审核专用章。一审法院认为，银湖小区业委会起诉要求林建阳排除妨碍，返还原物并赔偿损失。银湖小区业委会首先应当举证证明其对该107房屋享有排除他人使用的权利，即所有权或使用权。银湖小区业委会在诉讼中提出的主要理由如下：1、中大公司在房屋初始登记时，已经将107房作为传达室交付小区使用至今，而且登记存档图纸显示107房是一个整体，岳阳市中级人民法院在第一次发回重审裁定书中也明确认可107房是一个整体并非两个独立房屋的事实，107房作为物业传达室是从108小区通道中隔离出来的，小区业主当初购房时承担了公用部分的所有公摊费用，应当无条件转移至银湖小区全体业主共同名下。2、现房产登记部门也依照现有政策将该房屋变更为物业用房。3、林建阳与第三人程岳新之间的售房协议是虚假的，伪造的，也未提交原件进行辨别。针对银湖小区业委会的上述主张，一审法院认为，诉争的107房屋登记的产权人仍是岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司，即后来的岳阳中大置业有限公司，银湖小区业委会并无证据证明其系该房屋的产权人，即便其认为其承担了107房公用部分的所有公摊费用，该房屋应当无条件转移至全体业主名下，银湖小区业委会也应当是先与中大置业有限公司就该房屋进行确权后，再另行主张本案权利。虽然银湖小区业委会提交的岳阳市房地产测绘中心出具的《岳阳市房产调查表（二）》以及《房屋分层分户平面图》显示该房屋为实际为物业用房，但该调查表和平面图仅是银湖小区业委会申请办理物业用房登记的前置调查程序，并非是具有公示效力的备案登记和权利凭证，不能作为认定其享有涉案房屋使用权的依据。至于对林建阳与第三人程岳新之间的售房协议是否为虚假伪造的审查，仍应当先以银湖小区业委会享有对涉案房屋排他权利为前提，综上，银湖小区业委会目前并无充分的证据证明其对涉案房屋享有所有权或使用权，而银湖小区业委会提出的要求判令被告返还侵占小区传达室其中5平方米并返还侵占期间非法得利3.66万元的诉讼请求应当以享有上述权利为前提，故对银湖小区业委会提出的要求判令被告返还侵占小区传达室其中5平方米并返还侵占期间非法得利3.66万元的诉讼请求，一审法院不予支持。银湖小区业委会应当在取得涉案房屋所有权或使用权后再另行主张权利。一审法院判决：驳回求索街道渔光社区银湖小区业主委员会的诉讼请求。本案一审案件受理费370元，由求索街道渔光社区银湖小区业主委员会承担。银湖小区业委会不服一审判决，上诉请求：1、判决撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7020号民事判决书；2、判决被上诉人林建阳及第三人程岳新、鲁书林返还侵占小区传达室5㎡，并返还侵占期间非法得利3.66万元（自2008年10月28日至2018年12月30日，共122个月，每月租金300元，后续得利计算至退还日）。本院二审查明：1、被上诉人提交的房屋买卖证据不足以证明该买卖关系成立。2、程岳新出租给鲁书林的租赁期限是2016年6月30日至2021年6月30日，《租赁合同》约定月租金为350元。2016年6月30日之前是否出租，上诉人没有提供证据。3、本院二审期间曾赴岳阳市规划勘测设计院、岳阳市建筑设计院、岳阳市城建档案馆，都未能调取银湖小区的设计资料。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院二审认为，本案有如下争执焦点：焦点一，程岳新是否取得了争讼房屋的所有权，程岳新与鲁书林之间的租赁合同是否有效。1、林建阳提交的中大公司委托林建阳的两份委托书，一份是针对汨罗市人民法院，一份是针对“神驰集团、货运公司”，都有具体的办理事项，都没有委托林建阳处理银湖小区的房产。2、林建阳代表中大公司出售争讼房屋给程岳新的《协议》至少存在如下问题：①复印件；②程岳新没有签名；③中大公司盖有三个公章；④时间有改动。3、中大公司的收款收据在林建阳手里。4、程岳新并未取得产权登记。107、108一直登记在中大公司名下。由此可见，林建阳代理中大置业有限公司出售争讼房屋给程岳新一说不能成立，随之，程岳新将争讼房屋租给鲁书林的租赁合同为无效合同。焦点二，有充分证明表明，107室自竣工一直至2008年出售给程岳新之前，中间没有间墙，是一个整体。结合107、108产权登记情况以及生活常识、常理，二审确认107是公用区间，属全体业主所有。业委会代表全体业主主张权利并无不妥。被上诉人林建阳、程岳新、鲁书林侵权成立。焦点三，关于银湖小区业委会损失的认定。2016年6月30日之前上诉人没有提供损失依据。上诉人提供的程岳新与鲁书林的租赁合同约定租金是每月350元，但上诉人在三次一审诉状及庭审中均主张每月300元的损失，上诉人在上诉状中也没有要求按350元每月计算损失。根据法律规定，不诉不理，故2016年6月30日至今的损失以上诉人主张的每月300元为准，上诉人在二审提出每月应以350元计算损失的请求本院二审不予支持。程岳新与中大置业有限公司的买卖关系以及程岳新与鲁书林之间的租赁关系可另行处理。二审判决：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7020号民事判决；二、被上诉人林建阳、程岳新、鲁书林在本判决生效后十五日内返还银湖小区传达室北面5平方米小房；三、由被上诉人程岳新在本判决生效后十五日内赔偿损失，即争讼小房出租租金13500元（自2016年6月30日至2020年2月29日止，45个月×300元/月），并按每月300元计算至返还房屋时为止。一审案件受理费370元，由被上诉人林建阳、程岳新各承担185元；二审案件受理费370元，由被上诉人林建阳、程岳新各承担185元。本院再审期间，再审申请人程岳新提交了银湖小区的规划图，拟证明银湖小区大门通道规划宽度为4.8米，目前宽度有5.1米，107号房并不是由通道改造而来。被申请人银湖小区业委会质证认为上述证据达不到申请人的证明目的。经审查，该证据加盖了岳阳市规划局规划审批专用章，本院对其真实性、合法性予以采信，对其证明目的结合庭审查明的事实再综合予以认定。本院再审查明的事实与二审认定的事实一致。本院再审认为，现有证据表明107号房的产权登记在开发商中大置业有限公司名下，中大置业有限公司虽然目前并未注销，但其工商营业执照吊销时间长，庭审中双方均陈述无法联系到其负责人或股东核实有关房产的权属情况。本案中，程岳新主张其系从中大置业公司购得案涉房屋，并提供了协议及收据予以证明，但协议及收据的经办人均是林建阳，而林建阳并未提供中大置业有限公司委托其出售案涉房屋的授权，且二审中已经查明案涉房屋买卖协议存在系复印件、程岳新没有签名、时间改动、中大置业有限公司盖有3个章以及收据保留在林建阳手中等较多不合常理的地方，综合以上事实，二审认定程岳新主张其从中大置业公司购得案涉5平方米房屋的理由不能成立并无不当。案涉房屋位于银湖小区进出口通道边，与在用的小区传达室仅一墙之隔，二审经过实地查看后依据生活常识、常理认定案涉房屋与小区现用传达室原系一个整体符合实际，再结合银湖小区建成之后，其余门面均已出售并登记至相关权利人名下的情况，二审认定一直未出售的107号房是银湖小区的公用区间亦并无不当，程岳新主张案涉房屋并非公用区间的再审理由不能成立，本院不予支持。另外，银湖小区业委会在本院第一次发回重审后，依法变更了诉讼请求，二审据此判决并未超出诉讼请求，程岳新主张二审超诉讼请求判决没有依据。银湖小区业委会在再审期间，提出反诉请求亦不属于本案审理的范畴。综上所述，程岳新的再审请求不能成立，本院不予支持，二审认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二百零七条规定，判决如下：维持本院（2020）湘06民终228号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴建新审判员  刘 霁审判员  于明志二〇二〇年九月十四日书记员  张 倩