文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3790号原告：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地盐城市西环中路**广益来大厦**。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托代理人：丁增祥，该公司员工。被告：吴居祥，男，1969年5月24日出生，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉誉物业管理有限公司（下称嘉誉物业公司）与被告吴居祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁亚琴独任审判，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告嘉誉物业公司的委托代理人丁增祥，被告吴居祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉誉物业公司诉称：被告于2012年1月8日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区，住宅面积97.08平方米，车库面积15.96平方米，合计房屋面积113.04平方米。同年12月11日被告接收房屋时与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，约定：物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元缴纳；被告未能按时足额缴纳物业管理综合服务费的，从逾期之日起，按应缴纳费用每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2014年12月11日起，一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催要，至今未能支付。现请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理综合服务费10173.6元（2014年12月11日至2020年12月10日期间），并支付逾期交款违约金3077.5元，以上合计13251.1元。本案诉讼费用由被告承担。原告对其主张提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收费公示表和物业费催缴通知书、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草修剪施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知等为佐证。被告吴居祥辩称：一、原告没有按照前期的合同履行合同，被告拒绝支付物业费属于合情、合理。被告家中卫生间顶部存在严重的漏水问题，多次向原告反映无果，漏水问题一直未给解决。二、原告违约在先，被告行使的是正当的抗辩权。三、小区里私搭乱建、绿化被损坏侵占、清洁卫生不及时、消防通道被使用、地下车库、地下车库不使用导致业主汽车乱停乱放刷卡才能使用电梯等现象都是原告未履行合同义务的行为。四、被告认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供相应的服务所支付的对价，使全体业主享有物业服务的物质基础，只有当物业公司提供相应的服务，业主才提供相应的费用。为证明其抗辩理由，被告提交了24张照片等相关证明材料。经审理查明，被告于2012年1月8日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区，住宅面积97.08平方米，车库面积15.96平方米，合计房屋面积113.04平方米。同年12月11日被告接收房屋时与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，其中约定：1、业主缴纳费用时间：首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用；2、物业服务费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅:1.25元/月.平方米；3、违约责任：物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。业主方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起，按缴纳费用每天万分之五交纳违约金。被告在交纳了2014年12月10日前的物业服务费后，再未交纳相关费用，原告经催要未果，遂诉至本院。原告主张的物业服务费用组成如下：1、物业管理综合服务费10173.6元（2014年12月11日至2020年12月10日期间，153.85平方米×1.25元/月/每平方×60个月=10173.6元）。2、逾期付款违约金按时段计算合计为3077.5元。在审理过程中，对被告辩称中认为原告提供的物业服务所存在的问题，原告作出以下答复意见：1、关于被告陈述路面乱停车的问题。2017年金色华庭小区业主聚集上访，市委市政府成立六个工作组，解决上访问题，其中要求物业将小区路面放开停车。在这种情况下，小区路面出现了乱停车辆的问题。为解决车辆占用消防通道问题，小区物业办在小区通道划黄线禁止停车标识，张贴禁止停车提醒单，并拍照留存。2、关于小区卫生说保洁不到位。我们物业公司在卫生保洁上有相应的保洁责任，在主要区域每天打扫一次，次要区域是每周打扫一次，对于操作难度比较大的地方是每月打扫一次。我们争取做好卫生保洁工作，但不能保证24小时全部干净无垃圾。3、关于卫生间漏水的问题。被告曾经向原告反映过，原告安排专业人员到被告家检查，初步认定楼上住户卫生间防漏做的不好，这属于业主内部区域问题。对该问题原告代理人在庭后经协调楼上业主，并请示公司领导，决定给该户提供200元人工及材料费，尽快对地漏进行修复。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告提供了物业服务后，被告应当交纳物业服务费。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。故对原告请求被告支付拖欠物业费的请求，本院予以支持。关于违约金问题，本案中被告未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该行为，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴居祥应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市嘉誉物业管理有限公司自2014年12月11日至2020年12月10日期间的物业服务费10173.6元。二、驳回原告盐城市嘉誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，依法减半收取65元，由原告盐城市嘉誉物业管理有限公司负担15元，由被告吴居祥负担50元（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亚琴二〇二〇年九月二十七日书记员  潘华林附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。