昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初1713号原告：吴啟华，男，1977年5月4日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。被告：申春燕，男，1966年1月27日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区，与李其芬系夫妻关系。被告：李其芬，女，1964年9月11日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。被告：方琼梅，女，1969年4月4日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。原告吴啟华与被告申春燕、李其芬、方琼梅执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴啟华、被告申春燕、方琼梅到庭参加诉讼，被告李其芬经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴啟华向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于昆明市晋宁区（龙源鎏金小区）11-3号房屋（产权证：云20**晋宁区不动产第0001613号）的强制执行，解除查封、扣押和冻结；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2020年5月8日，原告吴啟华与被告申春燕和李其芬（二人系夫妻关系）签订了针对被告申春燕和李其芬所有的晋宁区（龙源鎏金小区）11-3号房屋（以下简称争议房屋）的《房屋买卖合同》，约定被告申春燕和李其芬以150万元的价格将该房出售给原告，合同签订后原告已经按照合同约定支付了大部分购房款111.4万元，剩余购房款38.6万元因争议房屋被晋宁区人民法院财产保全查封，导致过户未果尚未支付；合同签订后被告申春燕和李其芬已经将争议房屋交付原告管理使用至今，而且争议房屋的不动产证书已经交付原告持有。被告方琼梅系争议房屋被查封案件的申请人，被告申春燕和李其芬系争议房屋被查封案件的被申请人，被告方琼梅申请对原告购买已经享有所有权的争议房屋申请财产保全和执行，贵院于2020年5月9日查封了争议房屋，原告对贵院的财产保全及执行提出案外人异议，要求解除对争议房屋的查封、扣押和冻结。贵院于2020年7月13日作出云01**执异28号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，贵院针对争议房屋的财产保全等强制执行行为以及驳回原告的执行异议申请是错误的，应当立即停止执行，解除对争议房屋的查封、扣押和冻结。具体理由如下：1、在人民法院查封之前，原告与被告申春燕和李其芬已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，而且房屋买卖行为发生在被告申春燕和李其芬与被告方琼梅的民间借贷纠纷诉讼及人民法院查封争议房屋之前，原告属于争议房屋的善意买受人，没有任何过错。2、贵院2020年5月9日查封争议房屋时，申请人已经支付了大部分购房款（已经支付111.4万元，尚欠38.6万元），申请人愿意将剩余购房款38.6万元交付贵院执行。3、争议房屋是原告与被告申春燕和李其芬之间《房屋买卖合同》约定买卖的特定标的物，属于特定物的买卖（特殊债权），而被告申春燕和李其芬与被告方琼梅的民间借贷纠纷属于普通金钱债权（一般债权），当特殊债权与一般债权发生冲突和矛盾时，特殊债权应当优先考虑，故原告针对特定物（争议房屋）的特殊债权能够排除被告之间的一般债权，应得以优先实现。鉴于以上事实和理由，根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定和最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院执行前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因不能办理过户登记。”的规定，应当立即终止对争议房屋的强制执行措施，解除对争议房屋的查封、扣押和冻结。为此，原告只有依法提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告申春燕认为，案涉房屋并未出售给原告，当时只是约定由原告替我们偿还银行贷款，之后我们用房屋作抵押再贷款出来偿还欠原告的款项，双方之间并非房屋买卖关系。被告李其芬未到庭答辩。被告方琼梅认为被告申春燕、李其芬并无出售房屋的意思表示，原告与被告申春燕、李其芬签订的房屋买卖合同无效；原告签订合同后亦未到不动产登记中心办理过户手续，房屋所有权未发生转移，其不享有案涉房屋的所有权，其也并非善意第三人，原告与被告申春燕、李其芬的行为属于恶意转移财产，损害我的合法权益的违法行为；综上，应驳回原告的诉请。原告吴啟华向本院提交了如下证据：一、不动产权证一份，欲证实案涉房屋的情况及被告申春燕、李其芬已将产权证交付，其已实际占有案涉房屋；二、房屋买卖合同一份，欲证明原告与被告申春燕、李其芬买卖案涉房屋的情况；三、收条一份，欲证明原告购房后支付了购房款的情况；四、承诺书一份、借条一份、聊天记录一份，欲证明原告的购房款系向朋友所借，其每月还支付了利息；五、网拍截图一份，欲证明原告购房时参考过网拍的评估价；六、照片一份，欲证明交房的过程；七、转账记录两份，欲证明原告将在被告李其芬处上蟲的款项抵房款的事实；八、执行裁定书一份，欲证实原告提出执行异议的情况。经质证，被申春燕对证据一提出异议认为该合同是后来补签的，双方并非买卖房屋，只是借款；对证据七提出异议认为其并不清楚上蟲的事；对其他证据无异议；被告方琼梅认为上述证据不真实，买卖过程太简单，不符合交易习惯；被告李其芬未到庭质证。本院认为，上述证据四中的借条、聊天记录因与本案无关，本院不予采信；证据七因无证据证实双方有用上蟲款抵房款的约定，故本院不予采信；其余证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告申春燕、李其芬未向本院提交证据。被告方琼梅向本院提交协议书一份；2020云01**财保23号裁定书一份；2020云01**执异28号裁定书一份，欲证明被告申春燕、李其芬欠其款项，案件已审理并进入执行程序。经质证，原告认为双方的债务真实性不能确认，因其购房时申春燕说其没有债务；被告申春燕无意见；被告李其芬未到庭质证。本院认为，被告方琼梅所提交的协议书因与本案无关，故本院不予采信；其他证据形式合法，与本案有关，本院予以采信。庭审中，原告吴啟华为证实其购房情况向本院申请了证人胡某出庭作证。证人胡某出庭证实：我和吴啟华在申春燕那里上蟲，本来是4月份吴啟华取钱来用，但是我们都没有取到钱，到了5月份我们找到李其芬，让她算一下这些钱，她说她没有钱，后来李其芬就说她家的房子在银行要到期了，让大家想想办法凑钱来还贷款，后来就问吴啟华要不要她家的房子，有钱的话就把房子买了，等他们家有钱以后再把房子买回来。吴啟华就找他的朋友借了钱来购买这套房子，后来钱凑够了还了房贷，结果一查才知道房子已经被方琼梅做了保全。签协议的时间就是合同上面的时间，大概就是5月8日，我和申聪一起去打的合同，后来就拿去菜市场给申春燕和李其芬签署了，谈成的房价好像是150多万，吴啟华的十多万上蟲款从房款里面扣。签协议的当天吴啟华没有付款，当天只是拿了房屋钥匙给吴啟华，吴啟华是第二天早上付的款，听吴啟华说第二天去办理过户的时候被保全了。经质证，原告对证人的证言无异议；被告申春燕认为证人陈述不真实，当时其并非卖房给原告；被告方琼梅认为证人是吴啟华的妻子，所述情况均不属实。本院认为，证人证言与原告提交的证据能够相互印证，证实原告与被告申春燕、李其芬签署了房屋买卖协议的事实，对此本院予以采信。本院向双方当事人出示了本院调取的协助执行通知书、告知书、结案报告、（2020）云0122财保23号裁定书。经质证，原告认为案涉房屋其已购买，不应再执行；被告申春燕、方琼梅无异议；被告李其芬未到庭质证。本院认为，上述证据形式合法，内容真实，本院予以采信。根据上述证据及庭审，本院对下列法律事实予以确认：2020年5月7日被告方琼梅向本院申请诉前财保保全，本院于2020年5月7日作出（2020）云0122财保23号民事裁定书，裁定对申春燕、李其芬价值1080000元的财产进行查封、扣押、冻结（冻结银行存款的期限为冻结之日起一年，查封、扣押动产的期限为查封、扣押之日起两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为查封不动产、冻结其他财产权之日起三年）。本院立（2020）云0122执保36号案件执行，于2020年5月9日查封申春燕、李其芬名下位于昆明市晋宁区（龙源鎏金小区）11-3号的房屋，不动产证号：云（2018）晋宁区不动产权第××号，查封期限三年自2020年5月9日起至2023年5月8日止。原告吴啟华因认为其购买了该房屋而向本院提出书面异议。经审查，本院于2020年7月9日作出（2020）云0122执异28号《执行裁定书》，驳回案外人吴啟华的执行异议请求。原告吴啟华不服执行裁定，于2020年7月17日向本院提起执行异议之诉。另查明，原告吴啟华与被告李其芬、申春燕及案外人申聪签订了一份《房屋买卖合同》，落款时间为2020年5月8日，合同约定李其芬、申春燕及申聪将坐落于云南省晋宁区房屋以1500000元的价格出售给原告吴啟华，并约定吴啟华一次性付清1500000元，过户手续费由李其芬、申春燕及申聪承担。2020年5月9日原告吴啟华通过他人向被告李其芬、申春燕支付了1010000元，李其芬向原告吴啟华出具了收条，载明收到吴啟华购房款1010000元。2020年6月9日，李其芬向原告吴啟华出具承诺书，承诺与原告吴啟华的房屋买卖于2020年6月22日以前办清，否则，自愿把坐落于晋宁区晋城镇龙源鎏金小区11-3号房屋腾出让吴啟华进住再办理相关手续。本院认为，案外人提起执行异议之诉，请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案系被告方琼梅申请保全被告申春燕、李其芬财产的保全执行一案中，因原告吴啟华对查封的案涉房屋主张所有权所引起的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人是否对执行标的享有能够产生阻止执行的实体权利，是法院审理案外人执行异议之诉应予认定的核心问题，本案的焦点问题在于原告吴啟华对本院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告吴啟华虽向本院提交了案涉房屋查封前其与被告申春燕、李其芬签订的房屋买卖合同及支付1010000元房款的凭证，但其提交的李其芬的承诺书载明李其芬承诺在2020年6月22日前办清与原告的房屋买卖，否则李其芬自愿将案涉房屋腾出让原告吴啟华进住，根据该承诺书可认定原告吴啟华在2020年6月22日前并未实际合法占有案涉房屋。综上，依据上述规定，本案原告吴啟华在本院查封前未合法占有该房屋，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款，第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴啟华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴啟华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  熊薇审 判 员  鹿俊人民陪审员  杨艳二〇二〇年九月一日书 记 员  李行