成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）川71执异64号 案外人：周白浪，男，1963年5月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段**。 负责人：张强，行长。 委托诉讼代理人：陈鹏，四川公生明律师事务所律师。 被执行人：四川长江矿业有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉东路****。 法定代表人：张继红。 被执行人：四川长江创业能源集团有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉东路****。 法定代表人：王玲。 被执行人：四川宏都房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉东路********。 法定代表人：王玲。 被执行人：湄潭长江燃气有限责任公司，住所地贵州省遵义市湄潭县湄江镇遵义红路。 法定代表人：王玲。 被执行人：冯礼庄，男，1952年6月15日出生，汉族，住四川省广汉市雒城镇县。 被执行人：黄晓芬，女，1967年2月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被执行人：冯羽，女，1980年8月23日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被执行人：唐育君，女，1983年7月8日出生，汉族，住四川省广汉市。 被执行人：唐巧玲，女，1958年7月22日出生，汉族，住四川省广汉市淮城镇县。 被执行人：王斌，男，1968年9月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被执行人：冯瑾，女，1979年12月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被执行人：冯浩，男，1975年11月14日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 在本院执行招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）与四川长江矿业有限公司、四川长江创业能源集团有限公司、四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）、湄潭长江燃气有限责任公司、冯礼庄、黄晓芬、冯羽、唐育君、唐巧玲、王斌、冯瑾、冯浩公证债权文书一案中，案外人周白浪于2020年9月3日对执行位于四川省成都市金牛区地下车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周白浪称，本院在执行（2020）川71执恢2号案件过程中，对府河苑1栋-3层133号地下车位进行拍卖，因该车位归其所有，为维护其合法权益，请求本院撤销对该车位的拍卖。理由如下：其于2016年10月18日与被执行人宏都公司签订《商品房买卖合同》，付清全款购买该车位，且一直使用该车位至今。 招行成都分行称，案外人虽与宏都公司签订了购买合同，但未办理过户手续，故根据《中华人民共和国物权法》相关规定不享有物权。其系抵押权人且办理了抵押登记，对案涉房产享有优先受偿权。综上，案外人的异议不能成立。 本院查明，2016年10月18日，周白浪与宏都公司签订《商品房买卖合同》，约定购买宏都公司开发的位于府河苑1栋-3层133号地下车位，车位套内建筑面积20.99平方米、总价款为11万元，买受人在合同签订之日一次性付清全款，出卖人在该车位合同备案后360日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容，同时载明出卖人已告知买受人所购车位已在银行设定抵押，该车位的备案须待出卖人将该车位解除设定的抵押后再行进行车位合同备案。当日周白浪向宏都公司支付5万元，2016年10月21日周白浪向宏都公司支付6万元，宏都公司开具两张收据，分别载明收到周白浪购府河苑-3楼133号车位款5万元、6万元。合同签订后，该车位交付周白浪占有使用至今。 另查明，本院受理申请执行人招行成都分行与宏都公司等被执行人公证债权文书一案后，于2017年4月17日以（2017）川71执47号立案执行，于2017年4月20日作出（2017）川71执47号执行裁定书查封宏都公司等被执行人的财产，并于2018年6月19日查封案涉车位。由于被执行人的财产无条件可供执行，经申请人申请本院于2017年6月29日裁定终结本次执行程序。后因申请执行人以被执行人的财产有条件执行为由，向本院提出恢复执行申请，本院于2020年1月6日立案恢复执行，于2020年1月7日作出（2020）川71执恢2号执行裁定书裁定查封上述车位，并于2020年8月20日作出（2020）川71执恢2号之一和之二执行裁定，裁定拍卖、变卖登记在被执行人名下的房产，其中包含本案案涉房产。2020年8月25日，本院在府河苑张贴公告，告知府河苑住户本院将于2020年8月28日在淘宝网司法拍卖平台上依法对案涉车位予以拍卖。 再查明，权2513092房屋摘要信息载明案涉车位于2015年12月23日办理抵押登记，他权证号1490762、抵押面积为3471.75㎡、权利价值1700万元，抵押权人为招行成都分行，债务人为四川长江创业能源集团有限公司；2018年1月22日办理抵押登记，他权证号为川（2018）成都市不动产证明第0019387号、抵押面积为1871.39㎡、权利价值5820万元，抵押权人为招行成都分行，债务人为四川长江矿业有限公司；2018年2月28日办理抵押登记，他权证号为川（2018）成都市不动产证明第0044915号、抵押面积为614.72㎡、权利价值5850万元，抵押权人为招行成都分行，债务人为四川长江矿业有限公司。2016年4月15日四川长江矿业有限公司与招行成都分行签订《借款合同》，约定招行成都分行为四川长江矿业有限公司提供贷款5850万元用于清偿双方签订的《授信协议》（2014年营字第0015010014号）项下所欠债务，借款期限为9个月，自2016年4月24日至2017年1月24日止。同日，宏都公司作为抵押担保人与招行成都分行签订《抵押合同》为四川长江矿业有限公司所欠上述债务提供抵押担保，抵押物为成都市金牛区星辉东路4号府河苑一层，面积1859.76㎡；宏都公司向招行成都分行出具《不可撤销担保书》，载明宏都公司自愿为债务人在前述《借款合同》项下的全部债务承担连带保证责任，包括但不限于主合同项下债务本金及相应利息、罚息违约及及其他一切有关费用。上述《借款合同》《抵押合同》《不可撤销担保书》经四川省成都市国力公证处2016年5月12日出具的（2016）川国公证字第46812号《具有强制执行效力的债权文书公证书》公证赋强，该公证书载明宏都公司系抵押人和保证人。 本院认为，本案案外人的异议能否成立应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行判断。 首先，在案证据证实案涉车位被本院查封前，案外人已与宏都公司签订《商品房买卖合同》并支付全部价款，且实际占有该车位。尽管宏都公司系先将案涉车位设立抵押后再与案外人签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《商品房买卖合同》无效，故案外人与宏都公司签订的买卖合同合法有效。 其次，关于是否因案外人自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题。第一，宏都公司以案涉车位为四川长江矿业有限公司、四川长江创业能源集团有限公司向招行成都分行的借款多次提供抵押担保，每个抵押合同都对应有独立编号的《借款合同》，有独立的抵押期，并在成都市不动产登记中心对抵押权进行了相应的登记，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《商品房买卖合同》签订时车位虽被抵押，但该抵押有期限，不动产登记部门的房屋摘要信息显示该抵押权的登记时间为2015年12月23日，抵押期限自2015年12月25日起至2016年12月24日止，且登记的债务人并非本案执行依据经赋强公证的借款合同的借款人，宏都公司在《商品房买卖合同》中书面承诺将于该车位合同备案后360日内，将办理权属登记需出卖人提交的资料报产权机关备案，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故案外人未就案涉车位申请办理预告登记、备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，宏都公司未履行与案外人关于办理合同备案及车位产权证备案的约定，于2018年1月22日、同年2月28日再次用案涉车位提供抵押担保，导致案外人未能办理权属转移登记，过错方显属宏都公司。综上，招行成都分行关于未办理车位权属转移登记系因案外人自身原因的主张，不能成立。 最后，由于本案的执行依据为经（2016）川国公证字第46182号《具有强制执行效力的债权文书公证书》赋强公证的2016年5月12日招行成都分行与四川长江矿业有限公司签订的《借款合同》、招行成都分行与宏都公司签订的《抵押合同》以及宏都公司出具的《不可撤销担保书》，该《不可撤销担保书》的内容具有保证合同的性质，故宏都公司既为主债务提供了抵押担保，又提供了保证担保，该《抵押合同》载明的抵押物仅有成都市金牛区星辉东路4号府河苑一层，不含案涉车位，由于案涉车位仍登记在宏都公司名下，故本院将案涉车位作为被执行人宏都公司的财产进行查封并无不当，但案涉车位并非本案执行案件的执行依据所确定的抵押财产。 综上所述，案外人作为案涉房产买受人的合法权益依法应予以保护，其对执行标的即案涉房产享有的权益依法能够排除执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于四川省成都市金牛区地下车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 程媛媛 审 判 员 钟定榕 审 判 员 于甯一 二〇二〇年九月十一日 法官助理 唐舒琦 书 记 员 李 薇