广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10199号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习人员。被告：莫隽全，男，1974年12月31日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：林筱虹，女，1975年2月6日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市万科物业服务有限公司与被告莫隽全、林筱虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人吴小庆、周芳汀，被告莫隽全到庭参加诉讼。被告林筱虹经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司诉讼请求：1.被告立即支付2017年2月至2020年7月的物业服务费11088.25元及违约金(每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止)；2.被告立即支付2017年2月至2020年7月的各项公摊电费170.11元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了荔××号403房。原告与涉案商铺的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案商铺所在的小区提供物业服务，并约定了物业服务费的标准、逾期交纳物业服务费的违约责任等。原告依约提供了物业服务，但自2017年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及电费等。被告莫隽全、林筱虹答辩：答辩意见如下：一、《前期物业服务合同》应是无效的。1、原告签订的合同违背了法律强制性规定，属于无效合同。2、涉案物业是被告向案外人李日暖购买所得，原告提供的证据无法证明原告是建设单位，因此，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》无效。3、原告无物业管理资质的证明。4、原告无物业管理从业人员资质证书。二、被告物业服务收费无事实及法律依据。1、被告与原告没有签订物业服务合同，不应当收取物业服务费。2、物业服务费标准高于政府指导价。3、违约金过高。三、原告没有按照《前期物业服务合同》中的服务内容及质量标准提供物业服务。星域广场门窗破损，广告牌脱落，电梯损坏，停运，厕所设施损毁，漏水，封闭商铺楼层及部门入口，通道大量堆放杂物、垃圾，已经严重违反了合同相关规定，应当根据第二十九条，向业主支付违约金。四、原告诉讼主体不适格。证据显示星域广场是广州市骏宇市场经营管理有限公司负责管理和服务，与原告无关。五、《前期物业服务合同》中多处均宣示涉案商铺并未包含在合同之内。六、根据《前期物业服务合同》第五条，原告提供的欠费清单显示，涉案商铺每个月只存在小区园林照明电费分摊，消防控制中心用电分摊，用电损耗分摊。涉案商铺内并无园林，不应收取小区园林照明电费分摊。星域广场内有多部共用电梯，大量照明设备，多间厕所等，为保持环境卫生，也每天需要反复清洁，因此，必然产生大量的水电费。若原告根本没有提供物业服务，则不会产生上述费用。且每个月上述三项分摊的费用完全一致，这不符合常理。七、被告从未收到催缴物业费的书面通知，就谈不上多次催缴无果。八、根据《民法总则》，2017年10月1日前的物业服务费已经超过了诉讼时效，表明原告自动放弃权利。经审理查明：广州市荔××号403房（以下简称涉案商铺）位于荔××号星域广场内，建筑面积52.91平方米，于2011年10月26日登记在两被告名下。2007年9月13日，案外人广州市万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方对广州市荔湾区康王北路的万科金色康苑住宅区约728388平方米的物业提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括：共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅（带电梯）2.8元/月·平方米，商业物业5元/月·平方米。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。本合同期限自2007年10月1日起，至万科金色康苑业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时自动终止等。《前期物业服务合同》签订后，万科金色康苑小区未签订新的物业服务合同。经查，原告在2020年8月8日就本案向本院提出诉前联调申请。本院认为：《前期物业服务合同》签订后，万科金色康苑小区未签订新的物业服务合同，故该前期物业服务合同仍对包括被告在内的小区业主具有约束力。被告作为涉案商铺所有权人，未按约定向原告支付物业服务费及公摊电费，应承担相应的违约责任。被告关于原告未向其提供物业服务的抗辩意见，依据并不充分，本院不予采纳。关于原告主张的物业服务费、公摊电费，依被告所提物业服务费诉讼时效抗辩意见，物业服务费应自2017年8月起计至2020年7月，公摊电费应自2017年2月起计至2020年7月。逾期物业服务费违约金作如下调整：以每月为一期，以当月欠付的物业服务费为本金，自次月1日起计至付清本金之日止；计算标准分段执行，2017年9月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。前述违约金不超过本金。综上，原告超出前述范围的诉讼请求，本院不予支持。被告林筱虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告莫隽全、林筱虹按264.55元/月的标准向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年8月至2020年7月的物业服务费及违约金（违约金以每月为一期，以264.55元为本金，自次月1日起计至实际付清本金之日止；计算标准分段执行，2017年9月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告莫隽全、林筱虹向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年7月的公摊电费170.11元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费127元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担17元，被告莫隽全、林筱虹负担110元。本判决为终审判决。审判员  邱思陵二〇二〇年九月二十九日书记员  李 婷胡晓琴