湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11106号原告（反诉被告）：长沙市志发实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。原告（反诉被告）：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。两原告共同委托诉讼代理人：黄云峰，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李争光，该公司员工。被告（反诉原告）：湖南辣椒树餐饮管理有限公司，住所，住所地湖南省长沙市天心区猴子石路**泰龙华府****房div>法定代表人：胡杏梅。委托诉讼代理人：尚荣华，该公司员工。原告(反诉被告)长沙市志发实业有限公司（以下简称志发公司）、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）与被告(反诉原告)湖南辣椒树餐饮管理有限公司（以下简称辣椒树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志发公司、万家丽公司的共同委托诉讼代理人李争光、黄云峰，被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人尚荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）志发公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方2016年8月9日签订的租赁合同；2.判令被告支付所欠原告租金及费用：440489元（至2020年7月31日止）；3.判令被告承担自行撤场违约金：676556元。；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月9日，原、被告双方签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同(A02版)》一份，原告为出租方，被告为承租方。租赁期限从2016年至2021年共计五年，第一年租金及费用按130元/平方米/月收取，承租面积为433.69m'。合同同时约定了双方的权利及义务和违约责任的承担。合同签订后，双方已实际履行。但是，至2020年2月5日起，被告以经营收益不好为由，拒付租金及费用，经原告多次催交，但被告以种种借口拒不交纳，拖欠至今，致使酿成纠纷。故诉至法院。被告（反诉原告）湖南辣椒树餐饮管理有限公司辩称：违约金约定过高，违反了合同法的规定，我司的房租交到2020年2月4日，2020年1月26日通知停业，停业前，我司在原告方通知停业前没有任何违约行为。2020年3月8日原告方通知回复营业时，我司申请减租金，直到3月15日才有减免一个月房租的通知；2019年12月因费大厨的加盟，造成我司门店营业萧条，我司在2019年12月进行了升级装修，改名一条腊鱼，证明了对我司的经营造成了很大的压力。并提出反诉：1.请求法院依法判令解除反诉原、被告双方签订的《万家丽国际购广场八楼餐饮区租赁合同（Ａ02版）》，合同未到期租金由两反诉被告自行承担。2.请求法院依法判令两反诉被告退还押金人民币62000元，并赔偿损失人民币60000元；3.诉讼费由两反诉被告承担。事实与理由：2016年8月9日，反诉原告承租两反诉被告位于长沙市××道××广场××楼的铺面经营餐饮，双方并签订了《万家丽国际购物广场餐饮区租赁合同（Ａ02版）》。签约后，反诉原告已按合同约定按期支付了所有的当期的租金和其他费用。2020年1月26日，因全国性的新冠病毒的疫情影响，反诉被告向我司餐饮门店突发出停止营业通知，并告知必须于当日闭店。我司无奈，为了配合疫情防疫及两被告工作只得关门闭店，导致我司餐饮门店为春节而采购的大量货物遭受重大损失。收到两被告的恢复营业通知后，因疫情的影响，我司餐饮门店客源稀少，再加上2019年12月我司门店又投入了40多万元的品牌升级装修，流动资金十分紧张，加上经营状况入不敷出，门店已无法继续经营下去了。鉴于以上情况，我司于2020年3月20至26日曾多次向两被告提出减免租金及解除合同的书面申请，但两被告均未同意减免租金，也没有和我司共同协商解决此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月6日,两原告（甲方）、被告（乙方）签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（Ａ02版）》,约定：“甲方提供其所有的位于长沙市××道××广场××楼餐饮区××商铺，承租面积为433.69ｍ＇,租赁给乙方使用；租赁期限为2016年10月5日至2021年10月4日止；自2019年10月5日至2020年10月4日，月租金为173元／平方米，年租金为900497元；乙方在签约时一次性付清第一个半年的租金及费用338278元及质量保证金5万元，以及甲方帮银行代收的收银机押金2000元；甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；如乙方原因需提前终止合同的，则乙方提前三个月提交申请退场表后，根据甲方安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任，甲方有权扣留乙方商铺内所有商品进行处理冲抵乙方违约期内的各项费用；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，24个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还给乙方，如乙方对消费者承诺质保期超过了24个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息。”合同签订后，被告支付了质量保证金5万元、装修保证金1万元及2000元的ＰＯＳ机刷卡押金，共计6.2万元。被告一直按约定支付租金至2020年2月5日。2020年1月26日，因新冠疫情原因，两原告向被告发出通知要求停业。直至2020年3月8日，两原告通知被告可以开始重新经营。被告的案涉商铺自2020年1月26日停止经营，至今未腾退。2020年3月23日，被告向两原告发出《解除租赁合同告知书》，载明：“我系湖南辣椒树餐饮管理有限公司，自2016年我司与贵公司签订租赁合同以来，双方一直合作非常愉快。2020年1月因受冠状病毒疫情的影响，贵商场于2020年1月26日临时通知我门店停业，直到2020年3月8日才收到恢复营业的通知，停业时间长达42天，导致了我门店大量货源积压，部分货物腐坏变质，现已造成了严重损失。贵商场恢复营业至今，因受疫情的严重影响，商场客源稀少，我司门店的经营额无法保证正常的支出，现已入不敷出。再加上2020年元月我司门店又投入40万元的品牌升级装修，我司门店资金异常紧张，现已无法继续经营下去。鉴于以上情况，我司特向贵公司提出解除租赁合同申请，望贵公司与我司协商处理为盼”。两原告于2020年3月26日收到该告知书。2020年4月5日，湖南万家丽实业集团有限公司向被告出具《函告》，载明：“我公司（湖南万家丽实业集团有限公司）与你于2016年10月5日签定了《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同》，合同约定由你承租长沙市志发实业有限公司所有的位于长沙市××道××广场××楼××＃商铺，共计433.69平方，同时合同约定了租金标准、双方的权利义务、违约责任等。自我们双方合作以来，一直比较愉快。现贵司商铺租金及费用交纳至2020年2月5日，处于欠费状态，截至今日我方与你已多次沟通租金事宜，但至今贵商铺仍未缴纳租金，依据双方租赁合同贵司已经违约。贵司本期从2020年2月5日至2020年4月5日，应缴纳租金及费用150056.74元。同时合同第三条第4款规定：乙方在上交租金及费用每期满10天前向甲方交纳下一期租金及费用，乙方不能按约定时间缴纳租金及费用的，视同违约，甲方按每天800元收取滞纳金。2020年2月5日至2020年4月5日共计60天。滞纳金应交60天＊800元／天＝48000元。租金费用及滞纳金合计：198056.74元。请贵司接到本函件3日内（2020年4月8日24:00前）依据合同足额交纳租金费用及滞纳金，逾期我司将依据合同追究违约责任，直至交纳完毕”。另查明，2020年3月15日，两原告决定减免其所有的租赁场地一个月的租金。本院认为：一、合同的解除原被告签订的合同合法有效，依法予以保护。关于合同解除权，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。本案中，关于提前解除合同，双方签订的合同中约定：“如乙方（被告）原因需提前终止合同的，需提前三个月提交申请退场表后，根据甲方（原告）安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任”。被告于2020年3月23日向原告提出退场申请，认为双方当天合同就已解除，原告对被告单方面提出的解除合同不予认可。本院认为，根据双方约定的合同条款，被告的单方提前解除合同，不符合合同约定，被告不享有合同解除权，因此，被告单方解除合同，不符合合同约定，构成违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定依法解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告于2020年3月23日向原告提出退场申请，根据合同约定，被告提出解除合同的三个月后即2020年6月22日应当认定解除合同条件成就，因此，本院认定原被告于2020年6月22日解除合同。二、关于租金的支付根据以上分析，2020年3月23日至6月22日，应当视为房屋租赁期间，被告应当支付租金。由于被告已将租金支付至2020年2月5日，且原告同意因新冠疫情减免1个月的租金。因此，2020年2月6日至2020年3月5日的租金，被告无需支付。原、被告约定自2019年10月5日至2020年10月4日，案涉商铺的年租金为900497元，被告仍需支付原告2020年3月6日至2020年6月22日的租金268916元（900497元÷365天×109天）。扣除押金质量保证金5万元、装修保证金1万元、POS机刷卡押金2000元(合计6.2万元)后，被告还应向原告支付租金206916元。三、关于房屋占有使用费2020年6月23日至7月31日，双方的租赁合同已经解除，但是被告仍未腾退房屋，且未提供相关证据证明其有向原告要求腾退房屋，存在过错。原告明知被告停止经营，但是也未积极协商要求被告腾退房屋，原告对于这期间的损失也存在一定过错。因双方均存在一定过错，争议期间的房屋占有使用费损失双方各承担一半。经计算，2020年6月22日至7月31日的房屋占有使用费98685元（900497元÷365天×40天）；原被告各承担一半，被告还应向原告支付房屋占有使用费49342.5元。四、关于是否违约的问题根据双方约定的合同条款，被告单方提前解除合同，不符合合同约定，被告不享有合同解除权，因此，被告单方解除合同，不符合合同约定，构成违约。关于原告诉请的违约金，案涉合同第六条违约责任第1约定：“甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方”。违约金约定过高，本院酌情予以调整，以约定的一个月租金为标准进行支付。因此，本院认定被告应当支付违约金75041元（900497元÷12月）。五、关于被告的反诉被告反诉的解除租赁合同及退还押金，根据以上分析，本院予以支持；反诉的赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定,判决如下:一、确认原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司与被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司签订的《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（A02版）》于2020年6月22日解除；二、被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金268916元、房屋占有使用费49342.5元，合计318258.5元；三、被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司违约金75041元；四、原告（反诉被告）长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）湖南辣椒树餐饮管理有限公司质量保证金5万元、装修保证金1万元、POS机刷卡押金2000元，合计6.2万元；以上第二项、第三项、第四项经过抵扣后，被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金、房屋占有使用费及违约金共计331299.5元；五、驳回原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14853元，由原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担10447元，被告湖南辣椒树餐饮管理有限公司负担4406元；反诉费1370元，由反诉被告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担696元，反诉原告湖南辣椒树餐饮管理有限公司负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  刘精科人民陪审员  柳满希二〇二〇年九月二十八日法官助理刘玥书记员廖沙