北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10850号上诉人（原审被告）：陈艺，女，1978年6月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐冬雪，女，1971年9月6日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人陈艺因与被上诉人徐冬雪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艺上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐冬雪的诉讼请求。2．请求一、二审诉讼费由徐冬雪负担。事实和理由：陈艺与徐冬雪之间的租赁合同关系真实有效，按照合同内容及民法典等相关规定，有效的合同应当继续履行，在双方都前期投入为了合同的交易安全，陈艺已经装修大量花费，原审法院不应当判决双方解除合同。双方租赁合同目的是租房，不是开幼儿园小饭桌，双方可以继续履行实现合同目的，不存在不能履行的客观障碍，即便给免租期也不能解除合同。双方合同约定租期三年，不涨房租，每年一次性支付房租12万元，徐冬雪仅支付6万元定金，如单方解约定金不退，上述损失由徐冬雪承担。综上所述，原审法院在审理过程中，明显违背事实，于法无据作出错误的裁判，严重伤害了陈艺的合法权益。徐冬雪辩称，同意一审判决，不同意陈艺的上诉请求及事实与理由。徐冬雪向一审法院起诉请求：1．判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；2．陈艺返还租金6万元并给付利息（自2019年8月4日起至实际给付之日止，以6万元为基数，按照银行贷款利率计算）；3．陈艺赔偿徐冬雪经济损失2409．8元（具体指徐冬雪为布置场地、准备招生所支出的费用）；4．诉讼费由陈艺承担。一审法院认定事实：2019年8月，出租方（甲方）陈艺与承租方（乙方）徐冬雪签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将自己位于张喜庄幼儿园对面的商铺面积为300平米的部分出租给乙方，并按乙方要求，在2019年8月20日之前交工完成且不影响乙方的正常营业。二、租期从2019年9月1日起至2020年8月31日，出租方同意在本合同的签订起三年内不增加租金。三、付款方式：年付租金12万元。四、承租期间乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方负责。合同还约定了其他权利义务。合同落款时间是2019年9月1日。2019年8月4日，徐冬雪向陈艺支付了6万元。双方确认合同实际是在2019年8月4日之前签署，因为租金起算日是2019年9月1日，所以写的是2019年9月1日。该租赁房屋位于北京市顺义区×号，该宅院集体土地建设用地使用证证号为高丽营镇-张喜庄村集建（证）字第028号，登记的土地使用者为张喜亭，张喜亭与陈艺系翁媳关系。徐冬雪称2019年8月20日前是装修期，之后是十天的招生期，当时对方承诺装修的材料和费用都是他们出，厨房有墙砖、地砖，教室有木地板，上下水要安装好，但是陈艺在2019年8月20日未能依约交付房屋，装修均未完工，导致徐冬雪无法在开学前带家长考察，徐冬雪为了开小饭桌提前购买了很多物品并且预付的租金也是通过贷款筹集的资金，陈艺违约造成徐冬雪损失。为此，徐冬雪提交其与陈艺及其爱人张亚利的微信聊天记录以及2019年8月23日的涉诉租赁房屋现场照片4张（照片显示未安装门窗，且窗框离地面较高，未铺地板）、8月28日该房屋照片5张（照片上显示涉诉租赁房屋门未安装，门口堆有沙土、石子等施工材料及器械）、9月23日该房屋照片1张、贷款材料二张、与新生家长的微信聊天记录、购买物品的照片7张及淘宝订单截屏（票据700元；定制的有logo的装物品及垃圾的袋子报价1430元，运费80元，共计1510元；定制的墙纸，两张装饰用的255元和测量贴纸49．8元；定制的衣服100件，20元/件，共2000元；因为徐冬雪在别处还有一校区，故上述袋子、票据及衣服是两个校区的，本案均减半主张损失即衣服1000元、袋子755元、票据350元，加上墙纸，总计2409．8元，也是第三项请求计算的具体明细）。在徐冬雪与陈艺爱人张亚利的微信聊天记录中，2019年7月30日，徐冬雪表示“我想预付半年，九月一号补齐一年的租金，如果您同意，我今天过去签合同，转账。如果您觉得不行，那我们就不过去了”，张亚利回复“听你的”；2019年8月4日，张亚利发信息称“……复合地板没问题，但是公共区域你走道、卫生间、厨房，你肯定都得是地瓷，公共区域也得地瓷，您地板怎么打理，打理不过来呀”，徐冬雪表示“20号之前一定完工，也就是19号结束，可以吗”，张亚利语音催促徐冬雪打款，徐冬雪称“你19号就完事儿啊，你可千万记住了”……张亚利发信息称“已收到你发来的房租六万元”，徐冬雪称“取暖怎么办？厨房墙壁一定弄瓷砖，干净，消毒灯”，张亚利回复“厨房啊，卫生间啊，粘地瓷是肯定的，消毒灯我可不管你，你那好的，我还管你什么消毒灯”、“你白墙、天花板、地瓷。你那教室里边儿不要复合木地板吗？给你复合木地板，上下水电，都给你安好了就行了”；2019年8月10日，张亚利发信息称“工程已进入了攻坚阶段。把那个剩余的房租准备好，准备用喽”，徐冬雪称“门扇尺寸如果你要2000*800的话，洞口尺寸就要2040*860”，张亚利回复“刚才你们不是说这整个儿通道地面，整个儿全要那个大明玻璃了吗”，徐冬雪回复“你就弄吧，怎么弄都行，我没意见，你就只要离地，别高了，就膝盖那么高就好啊”，张亚利回复“就按照你画那印儿，还是你快点儿给钱完了，往上全是明玻璃”、“中间的墙也是轻钢龙骨、石膏板，就跟你那一样，空间大”；2019年8月15日，徐冬雪发信息及一张房屋现场的照片给张亚利称“早，昨天我过去了，中午”；2019年8月18日，徐冬雪发信息称“按照合同，明天您应该交房给我的”，张亚利未回复；2019年8月19日，徐冬雪发信息称“一会儿过去”，张亚利回复“你赶紧搞2万块钱，就是三个工人准备走，要不他老在我这儿吃住很麻烦”，徐冬雪称“按照合同20号交房，你已经违约了”，张亚利回复“天下雨，无法施工”；2019年8月22日，徐冬雪发信息称“早，你的想法我理解，但不适合我的用处，请理解”、“我这今天就有报名的了，看教室，看厨房，你那边我都不敢说，怎么给家长看，合同说了20号交房”、“这种装修，我没法使用”、徐冬雪发了几张参考图片并称“看看这个离地多高”、“我的大厅就几平米”、“我知道您装修房子累，但也得考虑我房子的用途啊”，张亚利未回复；2019年8月23日，徐冬雪发信息称“这样吧，房租退了吧！没法使用，按照合同您也没交房”，张亚利未回复；2019年8月24日，徐冬雪再次发信息称“您退房租吧！无法使用了，已经耽误我招生啦”，张亚利未回复。在徐冬雪与陈艺的微信聊天记录中，2019年8月4日12:55至13:02期间，陈艺发微信给徐冬雪表示“大姐，你今天这钱什么时候转啊？怎还没收到，不要影响工程进度啊”，徐冬雪回复“在，我怕20号之前弄不完”，陈艺表示“能弄完！你不打钱不就会耽误了嘛……这都说了能完工，您就抓紧时间打款，我们好加班做啊”，徐冬雪回复“马上啊……我爱人给您转”，下午13:46徐冬雪发送了转账截屏，陈艺13:54回复“房租已收到”；2019年8月22日，徐冬雪发微信给陈艺称“……咱们合同是8月20号交房使用，这样我没法使用”、“答应铺的地板呢”、“我不需要大厅，为什么非要留大厅给我呢”，陈艺未回复，之后取消了与徐冬雪的朋友关系。陈艺称当时签订合同时，合同约定需要在2019年8月20日前交付房屋，但我方在八月中旬左右联系不上徐冬雪，后来联系上她说去旅游了，手机丢了后来又找到了，徐冬雪曾私下和工人说不租房屋了，也没看到她招生，然后还联系不上她，所以我方放缓了施工进度，在2019年8月20日前地磁、白墙、上下水都完工了，就差木地板了，按常理徐冬雪应当在9月1日前将剩余的6万元交清，但一直未交，不确定她是否还租，所以就继续与她沟通租赁事宜，在2019年8月19日曾催促交款，但她不交，我方也没有交房。对于徐冬雪提交的证据，陈艺表示与其本人及其爱人张亚利的的微信聊天记录、房屋照片的真实性无异议，证明目的不认可，对于贷款材料、购买物品的证据以及与新生家长的聊天记录均不认可，陈艺不知道徐冬雪是贷款交房租，如果知道就不租她了，徐冬雪认为我方影响她招生，但她还买了这些东西，证据与徐冬雪陈述前后矛盾，徐冬雪还有一个校区，这些东西应该是给另一个校区的，无法确认徐冬雪的招生情况。陈艺也提交了房屋照片用以证明租赁前房屋没有装修的状况就是现在涉诉房屋二楼的状况，徐冬雪租赁的是涉诉房屋的一楼，现该一楼有三个教室、前厅、厨房、卫生间、校长办公室，均是按照徐冬雪的要求装修的，2019年8月25日前就已经装修好了，教室铺的都是地瓷。对此，徐冬雪认可二楼照片的真实性和证明目的，但是不认可一楼照片的真实性和证明目的，不是2019年8月20日房屋状态，房屋并未按约定交付，另外不认可8月中旬联系不上徐冬雪，2019年8月15日，徐冬雪还去过涉诉房屋现场，2019年8月19日还在促成交房，徐冬雪没有和工人说过不租了，现只有一处校区，没有再租赁其他地方，因为未能租成房屋，购买的物品也均闲置了。一审法院认为，本案的争议焦点一是违约方的确认。根据徐冬雪与陈艺及其爱人张亚利的微信聊天记录、双方签订的房屋租赁合同以及庭审陈述，可以确认陈艺应于2019年8月20日向徐冬雪交付涉诉租赁房屋且房屋应装修完工可投入使用，但是结合徐冬雪提交的2019年8月23日、28日涉诉房屋现场照片，可以看出陈艺未能依约交房且装修亦未达到约定的要求，故陈艺已经构成违约。关于陈艺主张徐冬雪2019年8月20日前就提出过不租了且剩余6万元租赁费一直未付、8月中旬还联系不上，不清楚徐冬雪是否还租赁，故放缓了装修进程，是徐冬雪的原因导致未在2019年8月20日依约交房，徐冬雪对此不予认可，根据双方微信聊天记录，可以看出双方确认尾款6万元是于2019年9月1日交纳，徐冬雪在2019年8月15日有和陈艺爱人联系且去了现场，2019年8月19日还有催促交房，陈艺的上述主张缺乏依据，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。争议焦点二是违约责任的承担包括合同解除以及解除后果承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，由于徐冬雪租赁房屋的用途系面向学生的小饭桌，在2019年9月1日前必然面临提前招生以及学生家长现场查看环境的问题，通过双方的微信聊天记录，徐冬雪在2019年8月20日之后多次联系陈艺及其爱人张亚利，但二人均未予以回复解决，综合以上情况，徐冬雪于2019年8月23日在微信中提出退租解除合同，符合法律规定，故徐冬雪该项请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉诉合同因陈艺方违约导致解除，故合同解除后，陈艺应将收取的6万元款项予以退还并赔偿徐冬雪利息损失，现徐冬雪主张按照贷款利率计算赔偿利息损失，依据不足，一审法院予以调整，对于徐冬雪该项请求，合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于徐冬雪提出的赔偿其为小饭桌做准备而购买物品的损失，虽陈艺不予认可，但因小饭桌正常如期经营确需提前购置必要的物品，但考虑到徐冬雪在别处还有一处校区，部分购买物品并不限于涉诉房屋使用，故就徐冬雪该项主张一审法院酌情予以支持，就徐冬雪该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认徐冬雪与陈艺签订的涉诉《房屋租赁合同》于二〇一九年八月二十三日解除；二、陈艺于判决生效之日起七日内退还徐冬雪租金六万元并赔偿利息损失（以六万元为基数，自二〇一九年八月四日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、陈艺于判决生效之日起七日内赔偿徐冬雪购买物品损失一千元；四、驳回徐冬雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据徐冬雪与陈艺及其爱人张亚利的微信聊天记录、双方签订的房屋租赁合同以及庭审陈述，可以确认陈艺应于2019年8月20日向徐冬雪交付涉诉租赁房屋且房屋应装修完工可投入使用，但是结合徐冬雪提交的2019年8月23日、28日涉诉房屋现场照片，可以看出陈艺未能依约交房且装修亦未达到约定的要求，故陈艺已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，由于徐冬雪租赁房屋的用途系面向学生的小饭桌，在2019年9月1日前必然面临提前招生以及学生家长现场查看环境的问题，通过双方的微信聊天记录，徐冬雪在2019年8月20日之后多次联系陈艺及其爱人张亚利，但二人均未予以回复解决，综合以上情况，徐冬雪于2019年8月23日在微信中提出退租解除合同，符合法律规定，故徐冬雪该项请求，一审法院予以支持并无不当。陈艺虽上诉主张租赁合同目的为租房，但亦承认其知晓具体用途为开办小饭桌，故其关于不同意解除租赁合同的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。涉诉合同因陈艺方违约导致解除，故合同解除后，陈艺应将收取的6万元款项予以退还并赔偿徐冬雪利息损失，一审法院酌定的利息损失计算标准并无不当，本院予以维持。关于徐冬雪提出的赔偿其为小饭桌做准备而购买物品的损失，一审法院酌情确定为1000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由陈艺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年九月三十日法官助理  唐大利法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋