陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初740号 原告：陕西杨凌农科集团有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区杨扶路创新园办公楼。统一社会信用代码：91610403580762916Y。 法定代表人：刘敏哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐听，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓程，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被告：杨凌乐达生物科技有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8979。 法定代表人：邵革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔妍，陕西松意律师事务所律师。 原告陕西杨凌农科集团有限公司（以下简称农科公司）与被告杨凌乐达生物科技有限公司（以下简称乐达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案件事实较为复杂，本院裁定将案件转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农科公司的委托诉讼代理人徐听、周晓程，被告乐达公司的法定代表人邵革及委托诉讼代理人崔妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农科公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的土地租赁费390833元，并按年租金的三倍支付违约金210000元；2.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。案件审理中，经本院释明，原告明确租赁费用名称为智能温室租赁费。事实与理由：2013年12月20日，杨凌XX园发展有限公司（以下简称孵化园公司）与乐达公司签订了《杨凌XX园设施（土地）租赁合同》（以下简称租赁合同），双方对租赁“孵化园”设施（土地）面积和用途、租赁期限以及租赁费等事宜进行了明确约定。2015年10月27日，孵化园公司与乐达公司、杨凌现代农业示范园区开发建设有限公司（以下简称开发建设公司）三方就“孵化园”管理事宜达成了补充协议。协议约定，自2015年11月1日起，孵化园管理工作由开发建设公司负责，孵化园公司与乐达公司签订的关于孵化园土地、土地上设施及设备原租赁合同继续有效，合同的权利、义务由开发建设公司与乐达公司享有、承担。2019年1月3日开发建设公司更名为农科公司即本原原告。双方在《租赁合同》第三条第1款约定：双方约定租金标准为70000元/座/年，租金每四年交纳一次，第一次在2013年12月31日前，应交纳前四年租金280000元，第二次在2014年5月31日前交纳租金280000元，第三次在2017年5月31日前交纳租金280000元，第四次在2021年5月31日前交纳210000元。第七条解除合同的条件第2款约定：甲乙双方同意，由下列情况之一的，违反合同的乙方，应向另一方按年租金的三倍支付违约金......（五）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。被告目前自2015年11月1日起至今已欠付原告租赁费共计390833元。原告多次向被告催要相关费用，但被告均拒不支付，被告的行为已构成严重违约。为维护原告自身合法权益，特诉诸贵院，请求判如所请。 被告乐达公司辩称，一、被告与孵化园公司2013年12月20日签订的案涉《租赁合同》属于虚假合同，该合同不是双方真实意思表示，该合同对双方不产生法律约束力。1、孵化园为了补资料才与被告签订案涉合同，双方实际上并未发生租赁关系。合同约定租赁标的物编号为ZNWS01的智能温室一座（面积1200平方米）并不存在，孵化园并未将该型号的智能温室租赁给被告。2、该合同第三条第三款约定：“孵化园向乐达公司提供建成骨架的棚体及自动卷帘设备。棚膜、棉被等配套设施由乐达公司自备，”温室大棚的棚内温度是自动调节的，根本不需要棚膜、棉被等配套设施，故该合同不符合客观情况。3、合同租赁期限从2009年6月1日开始，但该合同签订日期为2013年12月20日。该合同在双方发生权利义务关系四年后才补签的，明显不符合一般商事主体的交易习惯。4、孵化园并未按该合同第五条第一款的约定，办理租赁物交接手续，履行交付租赁物的义务，故该合同并未实际履行。二、涉案的1200平方的温室大棚系被告委托胖龙温室工程有限公司（以下简称胖龙公司）建造的，被告系该温室大棚的所有权人。原告以一份虚假合同，主张该温室大棚的租赁费及违约金，没有任何事实依据，请法院予以驳回。三、原告诉请主张的系土地租赁费，并未主张涉案大棚的租赁费，进一步证明了我方实际上系涉案大棚的所有权人，至于土地租赁费，根据我方提供的证据，我方和孵化园于2009年6月1日至2016年5月31日签订了5.49亩土地的租赁合同，且该土地租赁费用被告也已经全部付清，现原告再要求支付土地租赁费属于重复主张，请法院依法驳回。 本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在《杨凌XX园设施（土地）租赁合同》，有无租赁事实，租赁标的物是土地还是智能温室？2、如果双方存在租赁智能温室的租赁关系，被告是否拖欠原告租赁费及拖欠数额为多少？原告请求被告支付违约金有无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提交的证据有：第一组：《杨凌XX园设施（土地）租赁合同》、《补充协议》。第二组：企业信用信息公示报告。第三组：土地租赁合同及补充协议、授权委托书。第四组：杨凌示范区管委会《关于限期拆改燃煤锅炉的公告》、杨凌示范区农业局《关于督促燃煤锅炉拆除工作的通知》。第五组：农科公司《关于个园区严禁使用燃煤锅炉的通知》、农科公司《关于燃煤锅炉拆除的通知》、农科公司拆除燃煤锅炉通知文件签收单。第六组：乐达公司《关于商请妥善处理因强拆锅炉所致损失的函》、农科公司《关于商请妥善处理因强拆锅炉所致损失的函》的复函。第七组：杨凌示范区创业服务中心与乐达公司于2008年10月18日签订《合同书》。第八组：《杨凌示范区XX园区项目资金拨付审批表》（2008年10月23日、2009年2月25日）。第九组：《温室大棚租赁合同》、《孵化园土地租赁合同》，第十组：《土地租赁合同》、《土地承包经营权租赁合同》、土地租金发票。被告提交的证据有：第一组：乐达公司与胖龙公司签订的《合同书》2份、《中标通知书》、《招标邀请书》。第二组：乐达公司向胖龙公司汇款的银行电汇凭证4份、乐达公司向胖龙公司付款的税务发票1份。第三组：孵化园公司与被告签订的《土地租赁合同》2份。第四组：租赁费电子回单及租赁费明细、孵化园公司与被告签订的《温室大棚租赁合同》、开发建设公司与乐达公司签订的《土地租赁合同》。第五组：杨陵区大寨镇杜寨村村民委员会与孵化园公司签订的《土地承包经营权租赁合同》。 双方对真实性无异议的原告第二组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组证据及被告第四组证据中租赁费电子回单，本院对真实性予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：被告虽否认原告第一组证据的真实性，但结合双方均无异议的原告第七组、第八组证据，能够确认被告与杨凌示范区创业服务中心约定：由被告在孵化园建设智能温室，由杨凌示范区创业服务中心支付费用，智能温室建成后被告享有优先承租权的事实，同时结合原告第四组、第五组证据，能够认定由原告承继了孵化园公司在案涉租赁合同中的权利义务的事实，故对原告第一组证据予以认定。原告第三组证据，与本案缺乏关联性，不予认定。原告第四组、第五组、第六组证据虽客观真实，被告虽就拆除燃煤炉而引发的争议提起反诉，但未在本院限期内交纳反诉费，被告可另案起诉，故以上证据与本案缺乏关联性，不予认定。原告第九组证据中《温室大棚租赁合同》与被告第四组证据中的《温室大棚租赁合同》相比较，原告提供的温室大棚合同租赁的大棚编号为C排1-13号，而被告提供的温室大棚租赁合同租赁的大棚编号为C排9-13号，根据被告庭后向本院提交的情况说明可见，被告自认其提供的租赁孵化园C排9-13号温室大棚合同文本不真实，故本院认定被告租赁孵化园的温室大棚编号为C排1-13号，租赁费以该合同约定为准。关于原告第九组证据中的《土地租赁合同》，结合双方庭审陈述，能够确认乐达公司2012年6月1日至2016年5月31日租赁孵化园土地5.49亩的事实，故予以认定。XX组XX组证据中电子回单，能够确认被告向原告支付118338元租赁费的构成，与本案具有关联性，予以认定。被告第一组、XX组XX组、第八组证据，能够确认智能温室材料系由被告从胖龙公司购买安装并委托其进行土建工程施工，与本案具有关联性，但不能证明被告系温室大棚所有权人，故对证明目的不予认定。被告第三组证结合双方庭审陈述，予以认定。被告第四组证据中《温室大棚租赁合同》及《土地租赁合同》，因被告庭后否认文本的真实性，故对该证据不予认定，同时对第四组证据中被告陈述的租赁费明细亦不予认定。被告第五组证据与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，原告农科公司前身为开发建设公司。孵化园公司（甲方）曾与被告乐达公司（乙方）签订了2份《杨凌示范区XX园土地租赁合同》，约定孵化园公司将孵化园内5.49亩土地出租给被告乐达公司，租赁期限分别为2009年6月1日—2012年5月31日（租金700元/亩/年）及2012年6月1日—2016年5月31日（租金770元/亩/年）。案涉智能温室就建在该5.49亩土地上。2013年12月20日孵化园公司（甲方）与被告乐达公司（乙方）签订涉案《租赁合同》，将孵化园内编号为ZNWS01的智能温室1座（面积1200平方米），出租给乙方使用。租期自2009年6月1日至2024年5月31日，租金标准为70000元/座/年，租金每四年交纳一次。2015年10月29日，孵化园公司、开发建设公司、乐达公司达成补充协议，约定孵化园管理工作由开发建设公司负责，孵化园公司与被告签订的《租赁合同》继续有效，并约定自2015年11月1日起，乐达公司应将租赁费及水电费按原合同约定数额及时间向开发建设公司按时交纳。 另查明，2008年9月12日，乐达公司曾与胖龙公司签订《合同书》，乐达公司从胖龙公司处购买智能大棚温室材料，由胖龙公司负责安装及温室建设土建工程的施工，材料及施工费共计138万元。2008年10月18日，杨凌示范区创业服务中心（甲方）与乐达公司（乙方）签订《合同书》，合同第二条约定：为保证项目顺利实施，乙方同意按甲方要求，在杨凌农业孵化园建设智能温室一座，总面积1200平方米，温室建设要求和标准见附件1（杨凌乐达生物科技有限公司和胖龙公司签订的温室土建安装、温室主体及配套设施合同）。第三条：智能温室建成后经验收合格后形成的资产所有权归甲方所有，由甲方负责经营管理。第七条：甲方认可乙方与胖龙公司签订的温室土建安装、温室主体及配套设施合同总投资138万元。第八条：智能温室建设费用由甲方全部负责。鉴于乙方已与胖龙公司签订了合同，并已停止原来实施地，开始在农业孵化园实施，甲方在合同生效后5日内拨付全部费用138万元人民币。第十条：智能温室建设完成后，甲方应优先租赁给乙方使用，租赁合同双方另行签订。杨凌示范区创业服务中心曾授权孵化园公司负责管理原先位于“杨凌XX园”地块内的工作。 再查明，孵化园公司（甲方）曾与乐达公司（乙方）签订《温室大棚租赁合同》，约定甲方将C排1-13号的温室（拱棚）大棚13座出租给乙方使用，租赁期限为2012年6月1日至2016年5月31日。其中10座长棚（租金2600元/座/年），3座短棚（租金2000元/座/年），租金按年缴纳，另外收取100元/座/年的园区管理费。2016年6月17日，开发建设公司（甲方）与杨凌千禄宽生物科技有限公司（以下简称千禄宽公司）（乙方）签订《土地租用合同》，将孵化园内18.65亩土地出租给乙方使用，期限为2016年6月1日—2020年5月31日，租金27975元（1500元/亩/年）。2017年9月8日，开发建设公司再次与杨凌千禄宽生物科技有限公司（乙方）签订《土地承包经营权租赁合同》，明确千禄宽公司租赁的土地共18.65亩（含园区西边13.16亩和南门处5.49亩），期限为2020年6月1日—2024年5月31日，租金30772.5元（1650元/亩/年）。 2016年6月16日，乐达公司从其西安银行网上银行向开发建设公司汇款118338元，附言：租赁费。2016年6月21日，开发建设公司向千禄宽公司开具27975元增值税发票（备注：土地）。2017年8月17日，开发建设公司向千禄宽公司开具27975元增值税发票（备注：孵化园土地2017.06.01-2018.05.31）。2018年10月13日，开发建设公司向千禄宽公司开具27975元增值税发票（备注：备注：孵化园土地20180601-20190531）。2016年6月21日，开发建设公司向千禄宽公司开具6678.7元增值税发票（备注：土地）。 乐达公司法定代表人邵革系杨凌千禄宽生物科技有限公司大股东，持股比例94.50%。 本院认为，关于原、被告之间是否存在《杨凌XX园设施（土地）租赁合同》，有无租赁事实，租赁标的物是土地还是智能温室的问题。虽被告否认案涉租赁合同的真实性，认为其为智能温室所有权人，但根据原告提供的杨凌示范区创业服务中心与乐达公司签订的《合同书》，能够确认智能温室的所有权人为杨凌示范区创业服务中心，并且《合同书》第十条约定：智能温室建设完成后，创业服务中心优先租赁给乐达公司使用，租赁合同另行签订。2016年6月16日，乐达公司从其西安银行网上银行向开发建设公司汇款118338元，附言：租赁费。乐达公司虽对以上118338元租赁费的构成认为是：2016年6月1日至2020年6月1日18.65亩土地4年租金111900元及日光温室2个长棚、2个短棚、1个小棚2015年11月1日起至2016年6月1日租赁费共计6438元。但庭后乐达公司对其提供的《土地租用合同》及《温室大棚租赁合同》自认合同文本的不真实性及从原告提供的第十组证据可见，2016年6月1日至2019年5月31日由千禄宽公司承租的18.65亩土地租赁费，原告已为千禄宽公司出具了增值税专用发票，可见被告对于118338元租赁费用中111900元的表述与事实不符。即便是被告因与千禄宽公司的关联关系以乐达公司名义向原告缴纳了千禄宽公司承租的18.65亩土地2016年至2020年的租金111900元，但因《温室大棚租赁合同》的不真实性，被告称5个日光大棚2015年11月1日起至2016年6月1日租赁费6438元亦缺乏事实基础，故对被告有关118338元租赁费构成的表述，本院不予采信。而原告认为以上118338元的构成为：3座日光大棚2015年11月1日至2016年5月31日租金4725元，智能温室大棚2015年11月1日至2017年5月31日租金110827元及5.49亩土地2015年11月1日至2016年5月31日租金2786元的主张，符合客观事实及合同约定。乐达公司既已按照案涉《租赁合同》的约定，履行了部分给付租金义务，故案涉《租赁合同》是真实存在的。创业服务中心将其具有所有权的智能温室委托孵化园公司出租给被告使用，将合同权利义务于2015年11月1日起转由原告享有、承担，不违反法律规定，应认定为有效。 关于被告是否拖欠原告租赁费及拖欠数额为多少？原告请求被告支付违约金有无事实及法律依据的问题。依案涉《租赁合同》约定，被告应于2014年5月31日前向原告交纳第二次租金（2013.6.1-2017.5.31）280000元，2017年5月31日前向原告交纳第三次租金（2017.6.1-2021.5.31）280000元，但被告2016年6月16日才向原告交纳2015年11月1日至2017年5月31日租金110827元，2017年6月1日至2021年5月31日的租金280000元尚未缴纳，故原告拖欠的租赁费为280000元。双方虽在合同中约定被告不支付租金累计超过三个月，应按年租金的三倍支付违约金，但该违约金的约定过高，本院酌定被告乐达公司按照欠付租金的30%即84000元向原告支付违约金。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，规定,判决如下： 一、被告杨凌乐达生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西杨凌农科集团有限公司支付2017年6月1日至2021年5月31日智能温室租赁费280000元； 二、被告杨凌乐达生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西杨凌农科集团有限公司支付逾期交纳智能温室租赁费的违约金84000元； 三、驳回原告陕西杨凌农科集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9808元（原告已预交），由被告杨凌乐达生物科技有限公司负担5942元，由原告陕西杨凌农科集团有限公司负担3866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  崔 灿 人民陪审员  唐建军 人民陪审员  陈伟伟 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  霍 刚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1