山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异437号 案外人：刘某某，男，1957年7月1日出生，汉族，住青岛市市**。 委托代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市历下区经十路**中国人寿大厦****。 负责人：邓立新，总经理。 委托代理人：赵菲菲，山东秀立律师事务所律师。 被执行人：青岛运腾达经济发展有限公司，住所地青岛市，住所地青岛市连云港路**万达商务****4202 法定代表人：王某，总经理。 被执行人：王某，男，1976年12月16日出生，汉族，住青岛市市**。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛运腾达经济发展有限公司、王某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2014）青执字第61号】过程中，案外人刘某某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘某某称，请求：1、依法裁定中止执行（2014）青执字第61号公告，确认案外人与被执行人王某的租赁关系合法有效，案外人对青岛市杭州路X号二层网点乙、丙、丁三处房产（以下简称“案涉房产”）享有合法承租权，在案涉房产竞拍成交后案外人有权继续占有使用；2、依法确认案外人对案涉房产享有优先竞拍权。事实与理由：案外人于2012年出借给被执行人王某借款约X万元，因被执行人王某未能偿还借款，案外人于2013年起诉至青岛市市北区人民法院，青岛市市北区人民法院作出（2013）北民初字第2046号判决书，判决被执行人王某偿还案外人借款本金、违约金等。因被执行人王某一直未能履行清偿义务，2015年7月15日，案外人与被执行人王某签订了《房屋租赁合同》、《还款抵顶协议》，被执行人王某将其所有的位于青岛市杭州路七天连锁酒店（地址：青岛市杭州（地址：青岛市杭州路****网点乙出租给案外人，同时该酒店室内外装修、设备设施一次性转让给案外人，租期X年，租金X万元、转让款X万元合计X万元，以抵顶（2013）北民初字第2046号判决所涉债务。合同签订后，被执行人王某将案涉房产如约交付给案外人，案外人与七天四季酒店（广州）有限公司签署了《7天酒店投资合同》，案外人至此一直在案涉房产经营酒店多年，并投入大量资金装修房屋。案外人为善意承租人，若此时要求案外人腾空案涉房产，会给案外人带来严重的经济损失。综上，请求法院中止执行，保障案外人的合法承租权，并在新的拍卖公告中公示案外人的租赁情况，维护案外人的合法权益。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1、案外人不具有提起本案执行异议的主体资格，依法应予驳回。申请执行人的抵押权设立时间以及法院查封时间均早于案外人刘某某的抵债协议及房屋租赁协议签订时间，案外人刘某某继续占用案涉房产的请求不符合法律规定，法院的执行措施符合法律规定，不应停止拍卖程序。2、申请执行人对案涉房产享有抵押权，依法享有启动拍卖及优先受偿的权利，案外人以优先竞拍权为由提起执行异议，阻碍申请执行人启动评估拍卖程序，损害申请执行人的利益。综上，案外人刘某某的执行异议不符合法律规定，请求法院依法予以驳回。 案外人刘某某向本院提交了以下证据：1、青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第2046号民事判决书一份，证明：2013年9月，经青岛市市北区人民法院判决确认，案外人刘某某与被执行人王某存在合法的债权债务关系，被执行人王某应当偿还案外人刘某某借款本金X万元及支付利息、律师费、诉讼费用等。2、还款抵顶协议、房屋租赁合同各一份，证明：因被执行人王某一直未履行清偿义务，2015年7月15日，案外人与王某达成书面协议，将王某位于青岛市市北区××路××号酒店所在房屋出租给案外人用以抵顶上述部分债务X万元，租期为2015年7月15日至2023年7月14日止；同时将该酒店室内外装修、设备、设施以X万元价格转让给案外人。上述证据均证明了案外人对案涉房产享有合法的租赁权和使用权。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，1、对证据一的真实性及证明事项均无异议。2、对证据二的真实性无法核实，对证明事项有异议。案外人刘某某与被执行人王某签订抵债协议和房屋租赁合同的时间均晚于申请执行人抵押权的设立时间，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，案外人的承租期限也在申请执行人申请查封之后。因此，该证据不能证明案外人的主张。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交了以下证据：1、青岛市不动产登记信息一份，证明：案涉房产设立抵押的时间为2011年8月1日。2、（2013）青民四商初字第135号民事裁定书、协助执行通知书各一份，证明：案涉房产已于2013年9月6日被青岛市中级人民法院查封。 案外人刘某某质证称，对申请执行人提交的证据的真实性、证明事项均无异议。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行与青岛运腾达经济发展有限公司、王某金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月22日作出（2013）青民四商初字第135号民事调解书，调解书确认：一、被告青岛运腾达经济发展有限公司于2013年11月22日前偿还原告中国工商银行股份有限公司市南支行贷款本金人民币X元及利息、罚息、复利人民币X元（该X元已计算至2013年7月20日，此后至2013年11月22日前实际还清之日所产生的利息、罚息、复利按借款合同约定执行）；二、被告王某对上述第一项给付义务承担连带保证责任；三、对上述第一项债权，原告中国工商银行股份有限公司青岛市南支行有权对青房地权市他字第××号房地产他项权证书项下（位于青岛市四方区杭州路****网点乙、丙、丁）房地产在最高限额为人民币X万元的范围内享有优先受偿权，有权就该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费X元，减半收取X元，诉讼保全费X元，共计X元由被告青岛运腾达经济发展有限公司、被告王某负担，因原告已预交，由两被告于2013年11月22日前向原告支付。 诉讼过程中，本院于2013年8月21日作出（2013）青民四商初字第135号民事裁定书，并于2013年9月2日作出协助执行通知书，查封王某位于青岛市市北区××路××网点乙、丙、丁，权证号分别为青房地权市字第××号、20××38号、20××98号项下的房地产，查封期限自2013年9月6日起至2015年9月5日止。本案案涉房产已于2011年10月13日办理抵押登记，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行取得青房地权市他字第××号房地产他项权证。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛市南支行向本院申请强制执行，执行案号为（2014）青执字第61号。2015年6月8日，本院作出（2015）青执异字第116号执行裁定书，裁定变更中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为青岛市中级人民法院（2014）青执字第61号案件的申请执行人。本院于2019年12月6日作出（2014）青执字第61号公告，通知青岛市杭州路X号二层网点乙、丙、丁三处房产的占用人、租用人等相关权利人应在本公告张贴之日起十日内腾出。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人的案涉房产进行评估拍卖符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司所享有的抵押权成立于2011年10月13日，而案外人主张的案涉房产租赁合同成立于2015年7月15日，按照上述法律规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。申请执行人作为案涉房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案涉房产查封时间早于案外人刘某某主张的租赁合同签订时间，且案外人刘某某未提交证据证明其在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。综上，案外人刘某某的异议理由不能成立，其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人刘某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 马春伟 书记员王钰