吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1183号上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所：吉林省松原经济技术开发区镜湖区。法定代表人：郭云川，该公司董事长。委托事实代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文彬，男，1955年6月25日出生，汉族，住吉林省经济技术开发区。上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）因与被上诉人张文彬房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。星泰公司上诉请求：1.撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1547号民事判决，改判驳回张文彬的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由张文彬负担。事实和理由：根据合同约定及法律规定,星泰公司未办理产权登记非因自身原因所导致,不构成违约。一审法院认定事实不清,适用法律错误。（一）逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰公司与张文彬签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案,系双方真实意思表示。该合同系由建设部门制定的合同文本，并不是星泰公司自行制定反复使用的格式合同。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金;3.协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……”,上述法律规定及合同条款均明确,只有因星泰公司自身原因导致张文彬不能如期取得房屋产权证书的，星泰公司才需承担延期办证的违约责任，也即承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，张文彬无法举证证明星泰公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错,张文彬应当承担举证不能的不利后果。因此，张文彬要求星泰公司承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，星泰公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰公司所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实:1.大禹塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得;2.2012年6月至2014年4月，大禹塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证;3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证;4.2014年7月7日，星泰公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神)，大禹塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证;5.直至2017年7月13日，星泰公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明星泰公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰公司主观无过错。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰公司没有过错，该责任不应由星泰公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，当初导致国土部门暂缓验收系因别墅区业主私搭乱建违章建筑，并非星泰公司的原因所导致。但经星泰公司多方努力,相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。星泰公司现有证据证明别墅区业主私搭乱建已被罚款，故因业主私搭乱建导致逾期报送产权资料，星泰公司自身无过错。第三,补缴土地出让金是政策原因导致而非星泰公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡(镇)基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额,已足额补缴土地出让金。星泰公司提供证据已表明松原市规划局早已对大禹塞维利亚小区验收合格,并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，星泰公司没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非星泰公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。（二）政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰公司不应承担责任。一审法院已经查明:“2008年6月29日星泰公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰公司取得商品房预售许可证。”即案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰公司根据当时政府实际政策实施情况,根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元，之后政府政策发生变化又要求上诉人在大禹塞维利亚项目中建设人防工程,星泰公司根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神“松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记”。星泰公司完成人防工程建设后，于2017年7月13日取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因,并不是星泰公司自身的原因导致逾期办证，根据合同法第117条应免除星泰公司责任。（三）逾期备案并非星泰公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰公司不在该名单之内。星泰公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但星泰公司自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。（四）即使支付违约金，张文彬必须举证证明其受有损失。张文彬私搭乱建加盖阳光房,其行为是在原有房屋基础上增加建筑设施，属于违章建筑，对此不动产中心不予办理产权的责任与星泰公司无关,应当由张文彬自行承担。即使星泰公司应当承担违约责任，在张文彬有证据证明其因逾期办理产权而受有损失的前提下,才可以计算违约金。另外，根据松原市不动产中心于2018年5月2日作出的《关于大禹塞维利亚小区业主办理产权问题的请示》以及松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设,建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”,即星泰公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致自然资源局暂缓验收，并非星泰公司的原因所导致。但经星泰公司多方努力及小区合法建筑业主多次上访,相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。即使支付违约金，也应当于2017年7月13日截止。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。张文彬向一审法院起诉请求：星泰公司支付以购房款105万元为基数自2017年12月1日起至办理不动产权属登记之日止按年利率6%计算的利息并承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月8日，张文彬在星泰公司处以105万元的价格购买了案涉房屋，同日交纳了全部购房款，并办理了交付手续。2016年12月3日，张文彬（买受人）与星泰公司（出卖人）就购买案涉房屋签订了商品房买卖合同及合同补充协议。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.（略）；2.（略）；3.协商解决。另查明，星泰公司于2008年6月29日取得建设用地规划许可证；于2008年11月18日取得建设工程规划许可证；于2010年7月22日取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证；于2011年4月7日取得涉案小区土地使用证；同日星泰公司取得商品房预售许可证。2017年7月13日，涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间2011年11月15日。2019年4月24日，星泰公司案涉小区通过整体验收，松原市自然资源局的《建设用地联合验收单》载明：存在违章建筑房屋不予办理登记手续。松原市不动产登记中心《关于大禹塞维利亚小区违章建筑予以认定的请示》载明：请松原市自然资源局有关科（室）、单位对该小区违章建筑的具体坐落、栋号、面积等情况予以认定。2019年5月14日，星泰公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。星泰公司提供照片一枚欲证实张文彬所购案涉房屋加盖了阳光房部分（违章建筑），张文彬对此不予认可。一审法院认为，张文彬与星泰公司所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效应受法律保护。星泰公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的义务，还应有协助移转标的物房屋的所有权与买受人张文彬，协助买受人张文彬办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。星泰公司于2016年6月8日向张文彬交付房屋，则办理产权证期限为2017年11月23日。因星泰公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人所签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰公司提出诉讼时效抗辩，结合第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。具体到本案，星泰公司未在法定期限内为张文彬办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了张文彬的合法权益，张文彬主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。张文彬应自2017年11月23日起知道自己权利被侵害，张文彬于2020年5月14日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，现张文彬主张以2017年12月1日为违约金起算点应予支持。星泰公司直到2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，星泰公司作为出卖人已经完成合同约定的义务，故星泰公司应当自2017年12月1日起至2019年5月14日止给付张文彬逾期办证违约金，即以购房款105万元为基数按年利率6%标准计算利息。星泰公司关于部分业主存有阳光房即违章建筑部分，是逾期办证的原因。经查，星泰公司所提供的证据不能证明及认定张文彬的案涉房屋存在违建部分，故对星泰公司针对本案所提的此点抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：星泰公司于本判决生效之日立即给付张文彬房屋逾期办证违约金即以购房款105万元为基数，自2017年12月1日起至2019年5月14日止，按年利率6%计付利息。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为：张文彬未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。张文彬与星泰公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，张文彬未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰公司上诉认为，并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”星泰公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。二审同类案件中星泰公司提供了松原市不动产登记中心的两份证据欲证明其他业主违建导致案涉房屋逾期办证，但是该两份证据均为请示且未得到相关部门对其请示内容的明确答复。就张文彬在原有房屋基础上增加建筑设施属于违章建筑的主张，星泰公司未提供证据证实，故对星泰公司的此项主张，本院不予支持。因此，星泰公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。关于星泰公司主张支付违约金利息截止日期应当为其取得案涉小区竣工备案证之日即2017年7月13日的问题。该时间节点只能证明案涉工程竣工验收时间，却不能证明星泰公司已经将办理产权证的材料交到房屋产权登记机关且符合办理产权证的要求，故一审法院确认的利息计算起止日并无不当。综上所述，松原市星泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3136元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 牟凤桐审判员 张 蕊二〇二〇年九月二十二日书记员 宁宏权