北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5442号上诉人（原审被告）：北京旗帜房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环北路******楼****。法定代表人：冯志国，总经理。委托诉讼代理人：张潘荣，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：荣洋（北京）国际货运代理有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区iv>法定代表人：郑坚利，董事。委托诉讼代理人：王焱，北京紫乾律师事务所律师。上诉人北京旗帜房地产经纪有限公司（以下简称旗帜公司）因与被上诉人荣洋（北京）国际货运代理有限公司（以下简称荣洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初63220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旗帜公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回荣洋公司的一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审全部诉讼费用由荣洋公司承担。事实和理由：2018年4月25日，旗帜公司与荣洋公司签订了编号为YX0004816的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年5月3日起至2019年5月2日止，押金18000元，租金每月9000元。2019年3月29日，旗帜公司与荣洋公司签订了《房屋租赁合同续租协议》，约定租赁期自2019年5月3日起至2020年5月2日止，租金每月9000元，荣洋公司已支付的押金人民币18000元继续顺延。其他条款仍适用编号为X0004816的《北京市房屋租赁合同》。2019年6月19日，荣洋公司与房屋所有权人魏金强签订了编号为QZDC20190619的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年7月1日至2020年6月30日，押金为8500元，租金每月8500元。2019年6月21日，荣洋公司自称向旗帜公司发送解除合同通知，旗帜公司并未收到该通知。由上述情况可知，荣洋公司出于自身利益考虑，在未解除与旗帜公司的《房屋租赁合同续租协议》之前，已经与房屋所有权人魏金强签订了编号为QZDC20190619的《北京市房屋租赁合同》，荣洋公司存在恶意行为。另据编号为YX0004816的《北京市房屋租赁合同》第9．1．4条约定:“因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当2个月房租的违约金。”荣洋公司所称的租赁房屋停止供水供电，所租赁的房屋无法正常使用的事实并不存在，旗帜公司在履行合同的过程中并无过错，不存在因旗帜公司的原因造成本合同无法继续履行的情形，旗帜公司对此不予认可。荣洋公司辩称，同意一审判决，不同意旗帜公司的上诉请求和理由。荣洋公司向一审法院起诉请求：判令荣洋公司、旗帜公司双方所签订的《北京市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同续租协议》于2019年6月19日解除；旗帜公司向荣洋公司返还2019年6月19日至2019年8月2日房租13055元；旗帜公司向荣洋公司返还押金18000元；旗帜公司向荣洋公司支付违约金18000元；旗帜公司向荣洋公司赔偿停电直接损失5000元、维权律师费4000元。一审法院认定事实：旗帜公司的原法定代表人系常亮，2019年5月15日，常亮作为自然人股东撤出，冯志国作为持股100%的股东加入旗帜公司，并成为旗帜公司的法定代表人。2018年，旗帜公司与案外人魏金强签订了位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋租赁合同，约定旗帜公司从魏金强处租赁涉案房屋，租赁期限自2018年4月2日至2021年6月1日。2018年4月25日，旗帜公司作为合同的甲方、荣洋公司作为合同乙方、居间方北京远行房地产经纪有限公司作为丙方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定：旗帜公司将涉案房屋出租给荣洋公司作为办公用途。租赁期限自2018年5月3日至2019年5月2日；月租金9000元，支付方式为押二付三，每3个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金。关于违约责任约定：因甲方原因造成本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿；在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金和押金，并赔偿乙方相当2个月房租的违约金。2019年3月29日，荣洋公司、旗帜公司双方签订了《房屋租赁合同续租协议》。约定：乙方继续续租涉案房屋，租赁期限自2019年5月3日至2020年5月2日，租金标准不变。乙方在2018年4月已支付的押金18000元继续顺延。除有冲突外，双方均遵照前一份合同的全部条款执行。2019年4月9日，荣洋公司通过招商银行账户向旗帜公司汇租金27000元，旗帜公司为荣洋公司出具了发票。审理中，荣洋公司指认因旗帜公司未向涉案房屋的产权人交纳租金，涉案房屋产权人在2019年6月14日对涉案房屋断水断电，导致荣洋公司不能正常使用涉案房屋。为证明其该主张，荣洋公司向法庭提交了涉案房屋的产权人魏金强委托其妻果实的授权委托书、果实与荣洋公司就涉案房屋签订的租期自2019年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁合同、交纳含税租金54642．84元的发票。据此，荣洋公司还主张其与魏金强重新签订了涉案房屋的租赁合同，交纳了6个月的租金。果实亦到庭作证，称因旗帜公司未按约定在2019年6月2日前支付租金，故其要求涉案房屋的物业对涉案房屋断水断电；事后，亦与荣洋公司签订了租赁合同。2019年6月21日，荣洋公司分别向常亮及冯志国发出《解除合同通知书》，提出双方的房屋租赁合同及续租协议于2019年6月19日解除，要求旗帜公司返还租金、押金，支付违约金并赔偿荣洋公司的损失。后发给冯志国的函件被退还。为证明其存在维权损失，荣洋公司向给法庭提交了与北京紫乾律师事务所律师签订的委托代理协议，协议显示，北京紫乾律师事务所律师代理本案一审的费用为4000元。另，荣洋公司主张旗帜公司按日租金标准赔偿其自2018年6月14日至6月30日期间的直接损失。一审法院认为：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。荣洋公司、旗帜公司双方签订了房屋租赁合同，旗帜公司应全面履行合同约定的义务。现因旗帜公司与房屋所有权人之间的矛盾导致涉案房屋被停水停电，最终导致荣洋公司无法正常使用房屋，旗帜公司应承担违约责任。依据双方约定，荣洋公司有合同的单方解除权。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。荣洋公司虽分别致函冯志国和常亮解除合同，但上述函件并无证据显示已经送达，且荣洋公司发函时已知晓旗帜公司的法定代表人已发生变更，故对于荣洋公司所主张的合同于2019年6月19日解除的主张一审法院不予采信。而事实上，荣洋公司与魏金强又签订了自2019年7月1日起的租赁合同，故荣洋公司与旗帜公司的合同的实际终止日期应为2019年6月30日。目前亦无证据显示在2019年6月19日至2019年6月30日期间未能使用涉案房屋，荣洋公司无权要求旗帜公司返还2019年6月30日前的租金。对于荣洋公司所交纳的2019年7月1日至2019年8月2日的租金，旗帜公司应予退还；旗帜公司还应依据合同支付违约金。荣洋公司要求旗帜公司赔偿其停水停电期间的直接损失，但并未提供证据，且双方约定的违约金足以弥补荣洋公司的损失。因此，对荣洋公司的该项请求一审法院不予支持。荣洋公司主张的律师费缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。旗帜公司称冯志国与常亮之间在转让股权时有约定，其不应承担原法定代表人经营期间产生的债务。但该约定不能对抗荣洋公司的主张。冯志国可就该问题与常亮另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、北京旗帜房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还荣洋（北京）国际货运代理有限公司租金九千六百元。二、北京旗帜房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还荣洋（北京）国际货运代理有限公司押金一万八千元。三、北京旗帜房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付荣洋（北京）国际货运代理有限公司违约金一万八千元。四、驳回荣洋（北京）国际货运代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因旗帜公司与房屋所有权人之间的矛盾导致涉案房屋被停水停电，最终导致荣洋公司无法正常使用房屋，旗帜公司应承担违约责任。荣洋公司依照合同约定享有合同解除权，有权单方要求解除合同。鉴于荣洋公司与魏金强又签订了自2019年7月1日起的租赁合同，故荣洋公司与旗帜公司的合同的实际终止日期应为2019年6月30日。旗帜公司应返还租金和押金并支付违约金。旗帜公司上诉主张并不存在案涉房屋停水供电的事实，并主张荣洋公司存在恶意，但对此并未提交充分证据予以佐证，本院对其上诉主张不予采信。综上所述，旗帜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1251元，由北京旗帜房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年九月三十日法官助理  唐大利法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋