文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初23556号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞,职务董事长。委托诉讼代理人：田晓洁，女，系该公司工作人员。被告：赵久奎，男，汉族，1977年7月19日生，住贵州省桐梓县。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科公司”）与被告赵久奎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人田晓洁及被告赵久奎，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年2月1日至2019年6月30日期间欠缴的物业服务费3269.8元、公摊水电费45.11元、车位服务费1020元；2.判令被告立即向原告支付违约金2270.3元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是金凤苑的物管公司，原告与重庆卓品房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中对物业服务费、公摊水电费等费用的支付方式、金额、计费标准和逾期支付的违约责任等均作了详细约定。自入驻该小区以来，原告一直按照合同约定提供物业管理服务，该小区业主应当按约向原告支付物业服务费、公摊水电费等各项物业服务费用。被告是该小区的业主，其应按约定向原告支付物业服务费、公摊水电费、车位服务费。但从2018年2月1日至2019年6月30日期间，被告共欠原告物业服务费3269.8元、公摊水电费45.11元、车位服务费1020元。原告多次催告无果后向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告赵久奎辩称，之前的物业费均是按半价交纳的，期间没有打算装修。被告向原告咨询需要交纳的费用，被告知需要交装修保证金，于是被告交纳了装修保证金。之后原告告知物业费应按全价交纳，被告不同意，于是之后就没有再交纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与重庆卓品房地产开发有限公司（甲方）于2016年4月28日签订了《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方提供物业管理服务，高层住宅按建筑面积每月1.8元/每平方米（包括电梯费，不包括公共能耗费），商业（含底商）按照建筑面积每月5元/每平方米，停车库按车位每月80元/个，入户清运建筑垃圾按建筑面积7元/平方米收取，共用部位、公用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额的3‰的标准计算向乙方支付违约金。2016年8月30日原告将前期物业服务收费向重庆市物价局备案，备案表载明高层住宅的住宅物业收费标准为每月1.5元/㎡（不含公摊水电费）。合同约定停车库按车位每月80元/个，但原告实际按每月60元/个的标准收取。合同约定的期限为：从2016年4月18日起至小区业委会成立，重新选聘物业企业并签订合同之日止。被告赵久奎购买了重庆市九龙坡区新凤大道×××号房屋，房屋建筑面积为132.82平方米。被告于2016年5月13日接房。2016年5月25日，原告向被告交纳了装修垃圾清运费及装修保证金。被告按照全价支付了2016年6月至2017年1月的物业服务费。2017年2月5日，被告向原告提交《已入住房屋再次空置申请》，载明：“金科·金凤苑管理处：本人是本项目B×××号房屋业主赵久奎，已于2017年2月5日办理正式入住手续。现因本人原因，该房屋将长期空置无人居住，特向管理处提出再次空置申请如下：1.再次空置开始时间为：2017年2月5日，预计结束时间为2018年8月30日（空置时间以实际发生时间为准），空置期间该房屋的物业服务费按收费标准的50%缴纳，水电公摊费等其他费用按照全价缴纳。2.在本次空置期结束之前，本人将主动到你管理处前台提出《再次空置房验收申请》，如本人未办理《再次空置房验收申请》而擅自动用用水、用电设施（空置房界定标准为：水电表起止读数差额水小于1m³、电小于1度），你管理处有权取消本申请中约定的物业服务费等优惠，本人承诺将按照全价物业服务费标准足额缴纳给你管理处。3.本人承诺本次空置期不少于连续90日，并预存一年物业服务费用，否则本申请自动作废，本人将按照全价物业服务费标准足额缴纳物业费。”庭审中，原告称，当时同意了被告的申请，被告也按半价缴纳了2017年2月至2018年1月的物业服务费。另查明，被告未向原告交纳2018年2月至2019年6月期间的物业服务费、公摊水电费、车位服务费。截止2019年6月的水电公摊费为45.11元、车位服务费为1020元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与重庆卓品房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告具有约束力。原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告提供物业服务，被告应当按照约定履行交费义务。案涉小区的高层住宅物业服务费备案价为每平方米每月1.5元，原告接房后也是按照备案价的全价标准支付物业费至2017年1月。后原告于2017年2月5日申请按50%交纳物业服务费，申请载明的结束时间为2018年8月30日，原告庭审中也陈述当时同意了被告的申请，说明双方对该期间的物业服务费交纳标准作出了新的约定，双方应当遵守。因此，2017年2月至2018年8月期间，被告应当按照50%的标准支付物业服务费。被告已经支付按半价支付了2017年2月至2018年1月的物业服务费。2018年2月至2018年8月期间应交的物业服务费应为697.25元。原告同意按50%收取物业服务费的期限届满后，双方没有新的约定，则被告应当继续按照原标准交纳物业服务费。被告辩称应按半价交纳，但双方物业合同中并未有关于按半价交纳物业服务费的约定，原告的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，2018年9月至2019年6月期间，被告应当按每平方米每月1.5元的标准交纳物业服务费，为1992.15元。以上2018年2月至2019年6月期间的物业服务费共为2689.4元（1992.15元+697.25元）。另，被告还应按照约定向原告支付截止2019年6月的水电公摊费45.11元、车位服务费1020元。对于滞纳金，参照被告逾期交费的时间及金额，本院酌情支持100元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵久奎于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司支付物业服务费2689.4元、公摊水电费45.11元、车位服务费1020元，合计3754.51元；二、被告赵久奎于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司支付滞纳金100元；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵久奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 秦小东二〇二〇年九月十五日法官助理 覃俊清书 记 员 李丹琪