福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3534号 原告：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道江城锦绣商务住宅**楼裙楼部分**03复式商场店面，统一社会信用代码：91350100854392220Q。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：赵秀美、许昇，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：王全金男，1989年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：王志强男，1957年1月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：朱云娥女，1962年9月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：融信（福州）投资发展有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技园创业中心大厦第****社会信用代码：91350100577020807N。 法定代表人：郎辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄江**、江琴，员工。 原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行与被告王全金、王志强、朱云娥、融信（福州）投资发展有限公司（以下简称：融信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许昇，被告王全金，被告王志强，被告朱云娥，被告融信公司委托诉讼代理人黄江**、江琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王全金、王志强、朱云娥立即向原告偿还借款本金1656648.22元及利息（包括罚息、复利，暂计至2020年8月16日为6765.84元，后续利息按双方合同约定计算至全部债务清偿之日止）；2.判令对被告王全金提供的位于鼓楼区（预告登记证号：榕房预ＱＲ字第××号），进行折价、拍卖、变卖，所得的价款由原告在本诉讼请求项下第一项确定的债权范围内优先受偿；3.判令被告融信公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费、公告费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：2014年12月25日，原告与被告王全金、融信公司签署《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告王全金提供贷款1820000元用于购买坐落于鼓楼区，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。合同第九条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十四条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十一条约定本合同履行过程中发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖；合同第十七条约定贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行：被告融信公司在《个人购房借款／担保合同》上签字，确认其对被告王全金的上述债务承担连带保证责任，直至合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。被告王志强、朱云娥签署《共同还款确认书》，确认上述债务为其与被告王全金的共同债务，与被告王全金承担共同还款责任。被告王全金以其位于鼓楼区为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年12月31日办理了预购商品房抵押权预告登记。前述《个人购房借款／担保合同》签订后，原告依约于2015年1月13日发放贷款1820000元，贷款到期日为2045年1月13日。现因被告王全金违反合同约定，三个月或累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。截至起诉时，上述房屋未办理正式抵押登记手续，被告融信公司依约仍需承担连带责任保证。为此，原告诉至本院。 被告王全金、王志强、朱云娥承认原告在本案中所主张的事实，并对诉请无异议。 被告融信公司辩称，一、案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，被告融信公司对未能办理抵押权登记不存在过错。1、根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，融信公司对被告王全金的债务提供阶段性连带保证责任，保证期限自借款发放之日起至王全金就合同项下所购房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2、依据福州市房地产交易登记中心调取的榕房初FZ字第号初始登记通知书显示，案涉房产所在的鼓楼区洪山镇福二路175号（原祥屿路西侧）澜郡花园A1#-A3#楼、A5#楼-A7#楼及A地块地下室，已经于2015年10月16日进行了初始登记，至此已经具备了办理产权证及抵押登记的条件。3、融信公司曾要求被告王全金办理案涉房产的产权证及抵押登记，但是被告王全金未予以及时配合。由此导致融信公司承担阶段性保证责任的时间延长，融信公司不存在过错。4、融信公司诉讼解除与王全金的商品房买卖合同。该案于2019年7月3日已经生效。因王全金的过错，诉争房屋已经解除。故在融信公司收回房产后，同意按照担保借款合同约定履行担保责任。二、若融信公司代被告王全金向原告进行了还款，融信公司亦应有权向王全金进行追偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，即使融信公司要向原告承担担保责任，融信公司亦应有权向王全金进行追偿，恳请法院在判决主文中予以明确。 本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，原告与被告王全金、融信公司签署《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告王全金提供贷款1820000元用于购买坐落于鼓楼区，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同履行过程中发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告融信公司在《个人购房借款／担保合同》上签字，确认其对被告王全金的上述债务承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。 2014年11月26日，被告王志强、朱云娥签署《共同还款确认书》，确认案涉债务为其与被告王全金的共同债务，与被告王全金承担共同还款责任。 2014年12月31日，被告王全金以位于福州市鼓楼区为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。 2015年1月13日，原告向被告王全金发放贷款1820000元，贷款到期日为2045年1月13日。采取按月等额本息还款方式，执行利率（年）6.150000%，逾期利率（年）9.225%。 2015年10月16日，被告融信公司取得福州市鼓楼区洪山镇福二路175号（原祥屿路西侧）澜郡花园A1#楼-A3#楼、A5#楼-A7#楼及A地块地下室房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积98626.50平方米的榕房初FZ字第《初始登记通知书》。 另查明，2017年1月10日，经本院作出（2018）闽0104民初5008号民事判决书，确认解除被告王全金与被告融信公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，该判决已于2019年7月3日生效。 经原告核算，截至2020年8月16日，被告王全金、王志强、朱云娥尚欠借款本金1656648.22元，利息（包括罚息、复利）6765.84元。 本院认为，原告与被告王全金、融信公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。原告按约向被告王全金履行发放贷款的义务，然被告王全金在原告提供借款后累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，其行为已违反合同约定，构成违约，故原告诉求被告王全金偿还尚欠借款本金1656648.22元及相应利息，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告王志强、朱云娥对本案债务承担连带清偿责任，有《共同还款确认书》为凭，其二人亦对此无异议，本院予以支持。 原告主张其对被告王全金提供的抵押物享有优先受偿权，然原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未设立。本案中，2015年10月16日，被告融信公司取得《初始登记通知书》之日起即能够办理不动产权登记及抵押登记，由于被告王全金未办理不动产权证，导致原告至今未办理不动产抵押登记，长达近5年，案涉预购商品房抵押权预告登记现已失效。现被告王全金与被告融信公司已解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，案涉房产所有权人为被告融信公司，亦不具备办理抵押登记的可能。故原告诉请对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告与被告融信公司约定的阶段性连带责任保证期间为：正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告融信公司的保证期间延续。故原告主张被告融信公司承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人融信公司在承担保证责任后，有权向债务人王全金追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下： 一、被告王全金、王志强、朱云娥应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行偿还借款本金1656648.22元及相应利息（利息含罚息、复利：1、截至2020年8月16日止的利息为6765.84元；2020年8月17日起的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付至款项还清之日止）； 二、被告融信（福州）投资发展有限公司对本判决第一项确定的王全金的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告王全金追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20141元，适用简易程序减半收取计10070.5元，由被告王全金、王志强、朱云娥、融信（福州）投资发展有限公司负担。被告王全金、王志强、朱云娥、融信（福州）投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴清云 二〇二〇年九月二日 书记员  汤 琳 附：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。