呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2114号上诉人（原审被告、反诉原告）：段文华，男，无业，住呼和浩特市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李文清，女，汉族，无业，住呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路正泰房地产**楼****，系段文华配偶。委托诉讼代理人：胡永茂，内蒙古蒙商律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍志远，内蒙古蒙商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌嫩，女，住，住呼和浩特市/div>委托诉讼代理人：史泽浩，男，蒙古族，住呼和浩特市，系乌嫩之子。上诉人段文华、李文清因与被上诉人乌嫩房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人段文华、李文清的委托诉讼代理人胡永茂、霍志远，被上诉人乌嫩及其委托诉讼代理人史泽浩，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段文华、李文清上诉请求：1、撤销一审判决中第一、二、三、四项判决，改判驳回乌嫩的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由乌嫩承担。事实和理由：双方于2017年6月21日签订的《购房协议》约定：总价款为330万元。当初协商房屋买卖时，双方是将房屋整体进行出售，一栋别墅总售价330万元。协议约定：该价格还包括：阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝及他设施设备。虽然当初段文华、李文清从开发商处购房时合同上标注有“房屋建筑面积578平方米，套内建筑面积207平方米”，双方在合同中把该数据誊抄在合同上，但共用部分和分摊面积均未确定。该数据是段文华、李文清与开发商之间的计价依据，不是段文华、李文清与乌嫩的计价依据。双方在签约时没有约定单价，并非按建筑面积计算销售价格，一审法院替代当事人确定的单价对段文华、李文清没有约束力。如果乌嫩认为，自己把按整体价格330万元购买理解为按单位面积计算，买亏了，可以请求解除合同。乌嫩不申请解除合同，强迫段文华、李文清接受按单位面积价计的观点没有法律依据。乌嫩所有损失都是建立在“段文华、李文清应补交房款而没有补交”的前提之下，如果是段文华、李文清应当补交房款的观点不能成立，一切损失均与段文华、李文清无关。退一步讲，即使双方对由谁承担补交的房款有争议，在不准备解除合同的情况下，应当先交纳房款及相关费用，避免损失扩大，然后再依法主张权利，不能任由损失扩大。乌嫩仅凭单方理解认为应由段文华、李文清补交，就采取放任态度任由损失扩大，扩大的损失不应由段文华、李文清承担。此外，一审法院倾向性非常明显，任意扩大自由裁量权。不按交易习惯和双方签约实际认定案件事实。在已经查明双方是整体销售、段文华、李文清不应当承担责任的情况下，对乌嫩的不当请求悉数支持；对段文华、李文清正当的反诉请求不予支持。双方约定:未按约定给付房价款,应加付按日3‰的违约金。乌嫩在庭审时未提出降低违约金的请求，该违约金约16万元，相对于330万元购房款而言，也不属于明显过高的范围。但一审法院却按审理民间借贷纠纷案件的标准衡量违约金的高低，认为“约定明显高出中国人民银行同期同类基准利率的24%，高出部分不予支持”。违背了“当事人自治”原则。乌嫩辩称，一、一审法院认定事实清楚，段文华、李文清主张因房屋未约定具体销售单价，即认为购买价款330万元，为整体按套出售这一主张无法无据。双方签订了合法有效的《购房协议》，协议明确约定房屋面积为207平方米，售价为330万元。上述事实已经（2017）内0102民初7744号《民事判决书》（该判决书第6页、第8页）、（2018）内01民终1568号《民事判决书》（该判决书第10页、第11页）作出认定，上诉人也未提出任何异议。协议履行过程中，乌嫩已按约定向段文华、李文清交付购房款。后乌嫩得知段文华、李文清在销售涉案房屋时仅向房地产开发商交纳了10万元定金，后段文华、李文清在取得乌嫩全部购房款后，才向开发商交纳了198平米的购房款，且期间应由段文华、李文清承担的物业费、取暖费均未交纳。乌嫩为了避免产生各项违约损失及租房损失，及时交纳了段文华、李文清欠交的房屋差价款、物业费及取暖费，现其有权向段文华、李文清追偿。且该房屋的实际面积的确认已在2018年4月17日经新城区人民法院与兴泰东河湾开发商的律师进行过确认，实际测量面积就是207平米，和双方签订的购房协议面积一致。二、一审法院适用法律正确，应由段文华、李文清承担的房屋差价款、物业费及取暖费，乌嫩交纳后，有权向段文华、李文清追偿，且针对段文华、李文清的恶意拖欠行为，及上大量占用乌嫩资金的事实，一审法院认定按照银行同期贷款利率6%的标准由段文华、李文清承担资金占用期间的利息，适用法律正确，应得到支持。段文华、李文清在接受乌嫩的购房款时，为了掩盖其合同的恶意行为，已经在事实上接受并认可了乌嫩交付购房款的时间。乌嫩已经履行了全部义务，而且时至今日段文华、李文清仍未按照原纠纷判决为乌嫩办理过户手续，也未交纳房屋差平米价款、物业费、取暖费，导致房屋推迟入住，直接给乌嫩造成了损失。在本案中乌嫩并未对段文华、李文清造成实际损失，而是乌嫩为了避免损失的扩大在2018年7月已将段文华、李文清在房屋出售前所欠的物业费暖气费进行了交纳，并在2018年8月又替段文华、李文清交纳了房屋平差价，并没有向段文华、李文清所说任由其损失扩大。反而是段文华、李文清在已经拿到生效判决三年之久，仍在无理纠缠，至今未按照合同约定和生效判决履行义务，浪费司法资源。针对段文华、李文清的恶意拖欠行为及占用乌嫩大量资金的事实，乌嫩有权要求段文华、李文清承担资金垫付期间的利息。在乌嫩缴纳购房款后，乌嫩对该房屋进行了装修，后段文华、李文清未缴纳平米差价款，且该房屋钥匙实际是段文华、李文清与东河湾物业以想出售该房屋给乌嫩看房为由借出的房屋钥匙，后兴泰东河湾物业公司要求乌嫩停工，在2017年10月至2018年9月期间该房屋因为涉及段文华、李文清未缴纳房屋平米差价款等事宜一直停工。导致乌嫩在全部履行购房协议后仍无法装修，推迟入住，该证据由兴泰东河湾物业公司出具的停工证明，该证据在一审时已经提交。三、本案双方签订的《购房协议》约定违约金明显高出国家法律规定，人民法院不应支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。双方合同约定的违约金标准明显高于国家法律规定，人民法院不应支持。乌嫩向一审法院起诉请求：1、判令段文华、李文清偿还乌嫩垫付的房屋平米差价款126327元（8.8平米×14225.96∕平方米）；2、判令段文华、李文清承担乌嫩垫付的物业服务费用43106元（自2015年1月1日至2017年6月21日止，即518.55平米×2.8元∕平方米×29个月21天）；3、判令段文华、李文清承担乌嫩垫付的房屋暖气费11450元（即2016至2017年度暖气费，518.55平米×3.68元∕平方米×6个月）；4、判令段文华、李文清承担乌嫩垫付的房屋平米差价款、物业服务费用、暖气费的利息共计3118元（房屋平米差价款自2019年8月14日暂计算至2019年11月14日，利息1901元；物业服务费用自2019年6月26日暂计算至2019年11月14日，利息998元；暖气费自2019年7月25日暂计算至2019年11月14日，利息210元；按同期银行贷款利息年6%计算，应计算至实际支付时止）；5、判令段文华、李文清承担房屋租金33000元（自2017年10月1日计算至2019年9月31日止，暂按3000元∕月计算）；6、判令段文华、李文清承担因延期入住导致的2017年度房屋暖气费11450元、物业服务费用15971元，共计27421元；7、本案诉讼费、保全费、鉴定费等一切相关费用由段文华、李文清承担。段文华、李文清向一审法院提出反诉请求：1、判令乌嫩向段文华、李文清支付逾期付款违约金160500元；2、反诉诉讼费由乌嫩承担。一审法院认定事实：一、段文华、李文清与乌嫩系房屋买卖合同关系，于2017年6月21日签订《购房协议》，约定乌嫩购买段文华、李文清名下位于呼和浩特市××区房屋一套，房屋面积207平米，总价330万元。双方在《购房协议》中约定买方在2017年6月20日前付给卖方定金5万元，2017年6月30日交付人民币100万元，2017年7月10日交付人民币100万元，2017年7月20日交付人民币125万元。乌嫩按照约定，分别于2016年6月20日支付人民币5万元，2017年6月29日支付人民币100万元，2017年7月31日支付人民币100万元，2017年8月15日支付人民币125万元，合计支付房款330万元。乌嫩将购房款支付完毕后，段文华、李文清未按照约定履行房屋更名过户义务，乌嫩于2017年11月30日向呼和浩特市新城区人民法院提起诉讼，要求段文华、李文清履行房屋更名过户义务。呼和浩特市新城区人民法院于2018年5月8日作出（2017）内0102民初7744号民事判决，判决确认双方签订的《购房协议》有效，被告段文华、李文清于判决生效之日起继续履行购房协议义务，并协助原告办理兴泰东河湾2期12号楼1单元102号房屋买卖合同相关过户更名手续。判决生效后乌嫩申请强制执行将该房屋过户至其名下，上述案件已执行完毕；二、因乌嫩在兴泰东河湾房地产开发有限责任公司办理房屋过户更名手续时，得知段文华、李文清尚欠兴泰东河湾房地产开发有限责任公司房屋平米差价款126327元，尚欠2015年1月1日至2017年6月21日物业费43106元，2016年至2017年度暖气费11450元。经协商后，乌嫩于2019年8月14日暂替段文华、李文清向兴泰东河湾房地产开发有限责任公司垫付了房屋平米差价126327元；于2019年7月30日向中泰物业服务有限责任公司一次补交自2015年1月1日至2019年12月1日物业费82906元；于2019年7月25日向呼和浩特市泓利泰供暖有限责任公司一次补交2016年至2018年度供暖费22900元。一审法院认为，乌嫩与段文华、李文清签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，双方当事人对房屋出售、交易总价款等相关事实均已明确知悉，《购房协议》合法成立并有效。关于乌嫩主张要求段文华、李文清返还垫付的房屋平米差价款，在呼和浩特市新城区人民法院作出的（2017）内0102民初7744号民事判决书当中已核实并确认，本案涉案房屋的实测面积与《购房协议》中约定的面积一致，乌嫩已经履行了全部支付房款的义务，该房屋应补缴的差价款应由段文华、李文清自行负担。关于乌嫩主张因段文华、李文清未按时履行购房协议中约定的义务，导致乌嫩不能实际占有和使用该房屋而支出的物业服务费、暖气费、房屋租金及相应利息等应由段文华、李文清承担的诉请，一审法院予以支持。关于段文华、李文清反诉主张的乌嫩未按约定的期限逐笔支付房款，请求乌嫩承担违约金的诉求，在双方《购房协议》第九条约定“乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方”的约定明显高出中国人民银行同期同类基准贷款利率的24%，对于高出的部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告段文华、李文清于本判决生效之日起十日内返还原告垫付的房屋平米差价款126327元并支付资金占用期间利息（利息自2019年8月14日起，按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、被告段文华、李文清于本判决生效之日起十日内返还原告垫付的2015年1月1日起至2017年6月21日应由被告段文华、李文清承担的物业费43106元及原告垫付的2016年至2017年度应由被告段文华、李文清承担的暖气费11450元并支付资金占用期间利息（物业费利息自2019年7月30日起，按年利率6%计算至实际给付之日止；暖气费利息自2019年7月25日起，按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、被告段文华、李文清于本判决生效之日起十日内返还原告延期入住已缴纳的2017年6月22日至2018年1月1日物业费15971元及延期入住已缴纳的2017年至2018年度暖气费11450元并支付资金占用期间利息（物业费利息自2019年7月30日起，按年利率6%计算至实际给付之日止；暖气费利息自2019年7月25日起，按年利率6%计算至实际给付之日止）；四、被告段文华、李文清于本判决生效之日起十日内赔偿原告因不能实际占有和使用房屋而在外居住的11个月的租房费用22000元（一个月租金按2000元计算）；五、反诉被告乌嫩于本判决生效之日起十日内支付反诉原告因其违约交付房款的违约金35666.67元。（计算公式：年利率24%÷360天×21天×1000000元；年利率24%÷360天×26天×1250000元）。案件受理费4762元，由被告段文华、李文清承担；反诉费3510元，由反诉被告乌嫩承担692元，由反诉原告段文华、李文清承担2458元；保全费1605元，由被告段文华、李文清承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，内蒙古中泰物业服务有限责任公司出具说明，载明：原业主段文华、李文清购买新城区兴泰东河湾北区二期12号楼102室房屋后，因欠缴房屋差价款等原因，我方一直未为其办理房屋交付入住手续，后段文华本人在我方借出上述房屋钥匙后未予归还。我方于2017年10月发现上述房屋在未办理入住手续、未办理房屋装修手续后已由乌嫩开始进行装修，经与乌嫩核实，其主张为上述房屋新业主，但其无法出示与开发商签订的《商品房买卖合同》，我方立刻要求其停工。我方发现上述房屋所有权存在争议，且无合法业主前来我方办理入住手续，自2017年10月至2018年9月期间一直处于装修停工状态，后乌嫩持法院生效裁判文书至我方办理入住及装修手续，我方在收取欠缴的物业费用后为其办理了装修手续。乌嫩于2018年10月复工装修。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决段文华、李文清返还乌嫩垫付的房屋平米差价款及利息、物业费、暖气费、租房费用，是否有事实及法律依据。针对争议焦点，涉案房屋的另案，即呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7744号段文华、李文清诉乌嫩、史泽浩、史泽然、项金花、内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院认定了如下事实：“在庭审中本院向兴泰公司核实确认，本案涉案房屋的实测面积与《购房协议》中约定的面积一致，故乌嫩等四人已经履行了全部支付房款的义务，该房屋补缴的差价款应由段文华、李文清自行负担”。该案经二审审理，呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终1568号民事判决，对一审法院认定的以上事实进行了确认。即使按段文华、李文清主张的双方于2017年6月21日签订的《购房协议》约定的交易对象是涉案房屋整体，并约定了总价款，在双方对涉案整套房屋价款约定明确，买受人已支付了全部合同价款330万元的情况下，买受人的付款义务已经履行完毕。房屋平米差价126327元为段文华、李文清与兴泰公司之间的房屋买卖合同关系履行中所涉问题，与本案的买受人乌嫩无关，故段文华、李文清应返还由乌嫩代缴的房屋平米差价款，并支付资金占用期间的利息。双方《购房协议》第五条第1项为对交付时间的约定，但并未对日期进行填写，而是将该条划掉，故双方对房屋交付时间约定不明。出卖人段文华、李文清应在合理期限内向乌嫩交付房屋。二审审理中，段文华、李文清陈述因2017年8月将涉案房屋的临时装修钥匙交给了乌嫩，故已于2017年8月将涉案房屋交付，但又陈述段文华、李文清并未在开发商处或物业处办理过收房手续。乌嫩陈述段文华、李文清交给乌嫩的钥匙为段文华、李文清从物业借出的装修钥匙，随后物业因涉案房屋的所有权人不明，阻止乌嫩继续装修，直至2018年9月另案二审判决作出后才继续装修。本院认为，物业公司的说明显示了物业公司发现乌嫩在装修房屋的时间以及要求乌嫩停工的原因和乌嫩复工的时间基本与乌嫩陈述的一致。在生效文书呼和浩特市中级人民法院于2018年8月20日作出的（2018）内01民终1568号民事判决中确认了双方之间的《购房协议》有效，且维持了该案一审段文华、李文清协助乌嫩办理涉案房屋过户更名手续的判项，之前涉案房屋产生的相关费用仍应由出卖人段文华、李文清负担。一审判决段文华、李文清返还乌嫩垫付的2015年1月1日起2017年6月21日应由段文华、李文清承担的物业费43106元、2016至2017年度暖气费11450元及相应的自缴纳之日起算利息，并返还乌嫩已缴纳的2017年2018年度的暖气费11450元、物业费15971元（即乌嫩诉请主张的将近11个月的物业费）并支付相应自缴纳之日止的利息，并判决赔偿11个月的租房费用22000元并无不当。关于段文华、李文清提出的按照双方约定，逾期付款违约金应按日3‰计算的上诉理由。本院认为，双方在《购房合同》中虽在第九条中约定买受人逾期付款部分按日3‰计算加付违约金给出卖方，但日3‰已合年利率108%，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院按照年利率24%的标准认定乌嫩应支付的逾期付款违约金并不不当，本院予以维持。综上所述，段文华、李文清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由段文华、李文清负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月二十五日（法官助理 贾沛然书记员 韩若萱