山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异300号案外人：郭增，男，1974年4月2日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：董兴香（系郭增之妻），女，住济南市历下区。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：王明飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，案外人郭增向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路XXX号X－XX号、X－XX号车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。郭增称，请求撤销（2020）鲁01执恢138号执行裁定，中止并解除对X－XX号、X－XX号车位的执行措施。事实与理由：2013年12月18日，郭增与尹智辉代理人焦自武签订了二手房和车位买卖合同，同日，郭增与焦自武、大舜置业公司签订三方协议，同意转让大舜天成公司开发的位于济南市××区山大路××号××楼××单元××号房屋及X#X－XX号、X#X－XX号车位，郭增与大舜天成公司重新签订了《地下车位买卖合同》，并付清了包括住宅价款和车位价款在内的全部购房款共计4000000元整，此房款转账至原房主指定账户纪瑞芳。郭增又分别对住宅办理了过户登记，对车位与开发商办理了买卖手续，并交纳10000元转让费给开发商，郭增开始实际占有、使用涉案车位，且郭增对涉案车位未办理过户登记没有过错。2018年4月23日，济南农商行查封了涉案车位，但郭增购买房屋及涉案车位在前，济南农商行查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郭增对涉案车位具有排除强制执行的民事权益。为支持其主张，郭增提交了《房屋买卖合同》《说明》、收据等证据材料。济南农商行辩称，对大舜天成物业管理处出具的说明的真实性不予认可。根据郭增提交的收据，无法证明其购买了车位，招商银行的交易明细只能证明郭增和纪瑞芳之间可能存在交易往来，不能证明郭增支付了车位款。郭增未提供证据证明在法院查封涉案车位前已实际合法占有，没有提供证据证明其对车位完全支付了价款，也未证明非其原因导致未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不足以排除对涉案车位的执行。郭增请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位的评估拍卖等，于法无据。本院查明，济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（XXXX）年第XX－XXX号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××区山大路××号××楼××（××）、××（××）、××、××、××ＸＸＸＸ（房产证号：济房权证历字第**）]在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（XXXX）年第XX－XXX号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××区山大路××号××楼××（××）、××（××）××（××）（房房产证号：济房权证历字第**）在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权房权证历字第**证下区山大路XXX号X号楼XXX（X）（包括涉案车位）、XXX（X）、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX号房产；X号楼X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。执行过程中，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）分别对济南市历下区山大路XXX号X号楼X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX房地产、济南市历下区山大路XXX号X号楼XXX（X）（包括涉案车位）、XXX（X）、X号楼X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）、X－XXX（X）房地产进行评估。另查明，2010年1月29日，尹智辉与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》两份，购买大舜天成公司开发的大舜天成X号楼X单元XXXX室、X-XX号车位使用权及X号楼X单元XXXX室、X-XX号车位使用权。2013年12月18日，焦自武（卖方或代理人）与郭增（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定郭增购买位于济南市××区山大路××号××楼××室房产，房屋所有权人为尹智辉，附属设施包括固定装修及车位2处，车位号为X-XX、X-XX，总价款为4000000元整。2013年12月18日，郭增向纪瑞芳账户转账4000000元，郭增称纪瑞芳系原房主尹智辉指定的收款人。2013年12月18日，大舜天成公司出具《说明》一份，载明：“焦自武、郭增两人于2013年12月18日共同凭日照市德信公证处（XXXX日德信证民字第XXXX号）公证书及尹智辉委托书前来山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜公司）办理将济南市历下区山大路XXX号X号楼地下XXX、XXX地下车位使用权由尹智辉名下合同更改为郭增名下的手续。为此，1、由于尹智辉在大舜公司购买两套商品房和两个车位，其中X号楼X单元XXXX室、一个车位（XXX)为一个购房合同；X号楼X单元XXXX室、一个车位（XXX)为一个购房合同，据焦自武介绍，尹智辉将2002室、两个车位（XXX、XXX)均出售给郭增；尹智辉上述两个合同的原件已丢失，现请求大舜公司给予办理XXX、XXX车位使用权更名至郭增名下的手续。2、由于尹智辉委托书中没有就该上述两车位使用权的更名阐述明确，焦自武、郭增两人均凭委托书中“4、代为办理上述房产的水、电、有限电视、管道煤气及相关物业的更名手续。”为由要求大舜公司给予办理上述XXX、XXX换合同更名至郭增的手续，同时撤销尹智辉XXX、XXX两车位的合同，郭增向大舜公司支付车位合同更名费，5000/个，合计人民币10000元整。大舜天成给予配合，但大舜公司声明：给予配合办理合同更名后，若尹智辉向大舜公司主张XXX、XXX两车位的权益时，大舜公司有权将已撤销的尹智辉XXX、XXX两车位合同恢复生效，郭增的车位合同作废。郭增支付给大舜公司的10000元车位更名费不予退还。上述声明内容焦自武、郭增均予认可。2、焦自武向大舜公司提供上述公证书原件并对其真实性负责。3、XXX、XXX车位使用人服从小区物业管理的相关规定。”2013年12月19日，大舜天成公司出具编号为XXXXXXX收据一份，载明郭增支付X#XXX、X#XXX更名费10000元。证号为济房权房房权证历字第**载明：“房屋所有权人：郭增；共有情况：单独所有；房屋坐落：历下区山大路XXX号X号楼X-XXXX；登记时间：2013年12月24日；建筑面积：286.06㎡。”大舜天成物业管理处于2020年8月12日出具《证明》两份，载明：济南市历下区山大路XXX号大舜天成小区X号楼X单元XXXX室业户郭增（身份证号：），于2013年12月18日购买了位于小区X号楼下X-XX号、X-XX号车位，车位费一直按时缴纳，从无拖欠现象。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、收据、房权证等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人郭增在本院查封涉案车位前已签订《房屋买卖合同》购买涉案车位使用权、已支付全部价款并实际占有涉案车位。案外人郭增作为车位所在小区业主，通过购买方式取得车位使用权，其权利理应得到保护。综上，案外人郭增请求排除对其购买的涉案车位使用权的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于济南市历下区山大路XXX号X号楼X－XXX（X）X－XX号、X－XX号车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年九月二十九日法官助理毛雪书记员马彬