贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1665号 原告：潘登，男，1990年08月10日出生，苗族，住贵州省丹寨县。 委托诉讼代理人：黄贵，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵州百盛建业房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道******。 法定代表人：杨秀权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州国喜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈琦琪，贵州国喜律师事务所律师。 被告：贵州聚义德房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目**第E8（国际金融街**）栋（E8）******房（花果园社区）。 法定代表人：王先贵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖良强，贵州康南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯学良，贵州康南律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 原告潘登向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告贵州百盛建业房地产开发有限公司（以下简称“百盛公司”）签订的商品房买卖合同无效；2.判决被告百盛公司退还原告购房款120050.00元及利息，利息以120050.00元为基数，按年利率6%，自2018年07月22日起计算至判决生效之日止；3.判决被告百盛公司赔偿原告损失100000.00元；4.判决被告百盛公司按原告已付购房款的一倍向原告支付惩罚性赔偿款120050.00元；5.判令被告贵州聚义德房地产经纪有限公司对原告支付的120050.00元的购房款中的30000.00元及利息承担连带偿还责任。 被告百盛公司辩称，1.在案涉交易发生前，我公司明确告知原告案涉房屋未取得预售许可，待取得预售许可后再与原告签订合同，由于一直未取得预售许可，故我公司未与原告签订合同，对原告要求确认合同无效，我公司不予认可。2.我公司收到原告90050.00元款项，我公司愿意退还，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息。3.对原告的其他诉请，我公司不予认可。 被告贵州聚义德房地产经纪有限公司（以下简称“聚义德公司”）辩称，1.本案系买卖合同纠纷，我公司与原告系居间合同，我公司已经按合同约定履行了居间协议内容，我公司不应退还原告费用。2.根据我公司与百盛公司签订的委托代理合同，原告损失应由百盛公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的《定金合同》，因无被告百盛公司签章确认，且百盛公司不予认可，本院不予确认。对双方提交的其他证据，经审查，来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据经确认的证据及到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：一、2018年06月20日，以被告百盛公司为委托方（甲方）、被告聚义德公司为代理方（乙方），签订了《修文百盛明珠项目销售代理合同》，合同约定甲方将其开发的修文县百盛明珠项目委托乙方销售；佣金每周按客户签订该项目的《商品房买卖合同》的总金额1%进行结算；乙方向购房客户收取住宅团购费30000.00元每套，团购费不计入房价。团购费交30000.00元抵60000.00元，收取团购费所有纠纷与甲方无关，并由乙方提供有客户签字认可的书面说明给甲方。2018年12月19日，二被告签订的《代销合同》第3条约定，“定房当天由销售方收取定金30000元（叁万元），房开负责出具定金收据......如购房人在规定时间期限内未签约，则由销售方全额退还购房人定金，由此产生的一切事项和百盛建业房地产开发有限公司无关”。二、2018年07月15日，原告因购买被告百盛公司开发的百盛明珠xxxxx号房向百盛公司支付定金10000.00元，同月22日，原告向贵州百盛公司支付前述房屋首付款80050.00元；同日，原告与被告聚义德公司签订《聚义德居间服务协议》，协议约定“贵州聚义德房地产经纪有限公司依托自身企业品牌、信用，为您在《百盛明珠》项目所购房源提供优惠和折扣，您也愿意接受贵州聚义德房地产经纪有限公司为您提供的购房优惠活动。贵州聚义德房地产经纪有限公司就您本次享有的购房居间优惠服务相关事宜说明如下：......您所获得的购房优惠：每套住房享受交3万元服务费买6万元房款。居间服务费支付方：您在签署本协议书之时应向贵州聚义德房地产经纪有限公司支付居间服务费人民币：叁万元整......特别说明：......2、当您没有成功购房或取消了购房计划，居间服务费不予缴纳......4、当您成功购房（即您与开发商签署《商品房买卖合同》后，您购房居间服务优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的居间服务费将不退还。5......贵州聚义德房地产经纪有限公司对购房人所收取的居间服务费贵州百盛建业房地产开发有限公司不承担任何相关责任。6......一旦您与开发商签署《商品房买卖合同》等手续，则贵州聚义德房地产经纪有限公司向您提供的购房居间服务优惠服务义务即告履行完毕）”。同日，原告向被告聚义德公司支付30000.00元居间服务费。三、原告与被告百盛公司就案涉房屋未签订商品房买卖合同，案涉房屋未取得商品房预售许可。 本院认为，商品房买卖合同经双方协商一致,合同具备主要条款即成立。《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,并应当明确房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等相关事宜。同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此签订书面合同或者认购、订购、预订协议,且协议具备商品房买卖合同主要内容,是房屋买卖关系成立的形式要件。本案中，一、原告与被告百盛公司未签订书面合同,原告亦未交付全部购房款,双方对购买房屋的总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等相关事宜均不能确定，应当认为双方合同因欠缺主要条款,合同未成立。故对原告要求确定与被告百盛公司签订的商品房买卖合同无效的诉请，本院不予支持。二、因原告与被告百盛公司的房屋买卖关系未能成立,双方应恢复到交易前的状态,原告主张的款项中，30000.00元系基于与被告聚义德公司签订的《聚义德居间服务协议》向聚义德公司交付的居间服务费，原告未提交证据证明该款项系购房款，故对其要求百盛公司返还该30000.00元的主张，本院不予支持；另外90050.00元均交付百盛公司，其中80050.00元载明为首付款，被告百盛公司应返还原告；原告主张自2018年07月22日起计算利息至判决生效之日止，百盛公司对支付利息不持异议，本院予以支持，原告主按年利率6%计算利息，较为合理，本院予以支持；另外10000.00元载明为定金，因百盛公司未能取得案涉房屋的预售许可，客观上导致合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,百盛公司应双倍向原告返还订金。三、原告主张由百盛公司赔偿原告损失100000.00元，但未提交相应的证据佐证，本院不予支持。四、原告要求百盛公司按已付房款一倍承担赔偿责任，因双方未成立商品房买卖合同关系，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿前提，故本院不予支持。五、原告向聚义德公司交付的30000.00元系基于与聚义德公司签订《聚义德居间服务协议》，双方之间成立居间合同关系，与本案系不同法律关系，本案中不予处理，原告可依法另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告潘登购房款80050.00元，并以80050.00元基数，按年利率6%，自2018年07月22日起支付利息至本判决生效之日止； 二、被告贵州百盛建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告潘登定金计20000.00元； 三、驳回原告潘登的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6618.00元，减半收取计3309.00元，由原告潘登负担2285.00元，被告贵州百盛建业房地产开发有限公司负担1024.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  肖冬 二〇二〇年九月二十八日 法官助理张维 书记员张应雯