杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初11116号 原告：吴朝滨，男，1979年11月1日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 原告：朱莉君，女，1980年4月28日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：方华、赵海玉，浙江金麟律师事务所律师。 被告：杭州新明置业投资有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区。 法定代表人：陈承守。 委托诉讼代理人：周源、丁泽，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 原告吴朝滨、朱莉君与被告杭州新明置业投资有限公司（以下简称新明公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告吴朝滨、朱莉君于2019年11月5日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2019年12月20日立案受理。本院依法适用普通程序于2020年4月2日、7月31日公开开庭进行审理，原告吴朝滨、朱莉君的委托代理人赵海玉，被告新明公司委托代理人周源、丁泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴朝滨、朱莉君起诉称：2017年4月1日，两原告与被告新明公司签署了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1407701，合同约定两原告购买被告新明公司位于杭州市拱墅区××幢××室的房屋，总价1630440元，后经实测，两原告补差5044元，房屋总价为1635484元。合同约定，被告新明公司应当于2018年4月30日前向两原告交付房屋，逾期交房不超过90日的，至实际交付之日止，被告新明公司按日向两原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，两原告有权解除合同，被告新明公司要求继续履行合同的，至实际交付之日止，被告新明公司按日向两原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。另被告新明公司承诺于2018年7月30日前，将标的房产的土地、房屋权属证书交付给两原告，两原告委托被告新明公司办理商品房转移登记，被告新明公司逾期交付权属证书90日内，至实际交付权属证书或登记证明之日，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；逾期交付权属证书90日以后的，两原告有权退房，两原告不退房的，至实际交付权属证书或登记证明之日，按已付房价款的万分之壹承担违约责任。合同签订后，两原告依约支付了全部房款，但被告新明公司未能在2018年4月30日前依约交付房屋，且未能在2018年7月30日前向两原告交付涉案房屋的权属证书。综上所述，被告新明公司逾期交房办证的行为严重损害了两原告合法权利。为了维护两原告的正当合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起民事诉讼，诉请：一、请求判令被告新明公司立即向两原告支付逾期交房违约金13574.5元（自2018年5月1日起至2018年10月14日，计166天，按已支付购房款每日万分之零点五计算,1635484＊0.5／10000＊166＝13574.5元）；二、请求判令被告新明公司立即向两原告支付逾期交付房屋权属证书违约金46774.8元（自2018年8月1日起至2019年5月14日，计286天，按已支付购房款每日万分之壹计算，1635484＊1／10000＊286＝46774.8元）；三、本案诉讼费用由被告新明公司承担。 被告新明公司答辩称：第一，答辩人未逾期交房。根据两原告与广州市景泰装饰工程有限公司（以下简称景泰公司）签订的《装修管理协议》约定，房屋办理竣工验收及备案即视为房屋完成交付，答辩人是在2017年12月12日取得竣工验收备案，符合协议的约定。另外强调一点，虽然协议约定在2018年11月30日景泰公司一并交付，实际上答辩人已经免除交付的义务。第二，答辩人并未逾期办证，2018年5月30日答辩人已经取得原始的办证资料，协议约定是2018年7月30日准备好办证的资料而非帮助两原告办证，因为在办证过程中可能存在两原告不配合或者其他的情况，不能当然认为是答辩人不办证。两原告是有80多万房屋按揭贷款的，需要放贷银行指定的中介机构办理，答辩人也已经将相应资料提交中介机构，答辩人不存在逾期办证或者逾期提交资料的违约责任。 本院经审理认定，2017年4月1日，原告吴朝滨、朱莉君（买受人）与被告新明公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同第一条出卖人以出让方式取得位于拱墅区××街××路××号××号的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名新明商业中心；第三条约定买受人购买的商品房为杭州市拱墅区××幢××室，该商品房土地使用权年限自2014年12月30日至2054年12月29日；该商品房设计用途为办公，建筑面积共64.65平方米；第五条约定该商品房总价款为1630440元；第七条约定买受人应于本合同签订之日付清首期房款820440元，剩余购房款810000元通过银行按揭贷款一次性付清；第八条约定因买受人逾期付清全部房款，出卖人有权相应推迟商品房交付的时间，且不承担延期交付的违约责任；第九条约定出卖人应当在2018年4月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、该房屋为办公用房，不具备开通天然气的条件；第十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上质量监督管理部门进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人出面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、本合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该时之前达到约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的交房时间内前往交房的地点办理交房手续，并从房屋交付之次月起缴纳物业管理费。2、买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字的，视为出卖人已按期交付，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担交房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照以下情况处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。第二十四条约定合同附件与本合同具有同等法律效力。《浙江省商品房买卖合同》补充协议（附件八）第13条约定根据不动产登记的相关规定，出卖人向买受人交付不动产权属证书即视为已经完成本合同第十六条约定的出卖人提供资料的义务。本合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人有权不再另行通知买受人，买受人应当在前述期限届满之日自行前往出卖人处办理不动产权属证书交付手续。买受人未能在前述期限届满前办理交付手续的，出卖人不承担逾期交付办证资料的违约责任。以按揭贷款方式支付房款的买受人办理该商品房产权转移登记手续的，买受人承诺相关手续委托给按揭银行指定的中介机构办理，并同意将房屋他项权证通过委托办理的中介机构移交给银行。相关的委托办理费用由买受人承担。若出卖人将土地、房屋权属证书交付给按揭银行指定的办证中介机构的，视为已交付给买受人。第17条约定本合同任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准。 同时，原告吴朝滨、朱莉君（甲方、委托人）与景泰公司（乙方、受托人）签订《新明商业中心委托装修管理协议》一份，约定：甲方同意委托乙方聘请具有相应资质的装修施工企业对其购买的新明商业中心2幢1-1717室商品房进行装修。甲方同意按照简约米黄风格进行装修。鉴于甲方委托乙方进行装修服务，甲乙双方同意不再办理《浙江省商品房买卖合同》约定的交付标准下的验收交接手续，甲方认可房屋竣工验收并取得竣工验收备案表即视为房屋质量已验收合格。乙方按照本协议约定完成装修后，在2018年12月30日前交付给甲方，由甲方按房屋装修现状进行验收并一并办理房屋交接手续。甲方进行验收时，以本协议附件一、附件二及本合同有关约定为验收标准，该房屋《商品房买卖合同》附件一及附件四不再作为验收的标准，鉴于甲方委托乙方对该房屋进行装修管理，该房屋在2018年12月30日前具备本协议约定的交付条件的，甲方即不得按《商品房买卖合同》约定的交付日期向乙方主张任何逾期交付的责任。若该房屋的《浙江省商品房买卖合同》因任何原因无效、解除、终止的，本协议同时自动解除，双方不再继续履行。 原告吴朝滨分别于2017年3月28日、4月1日向被告新明公司支付了购房款50000元、770440元，共计820440元，剩余购房款810000元由原告吴朝滨、朱莉君通过向北京银行股份有限公司杭州分行申请按揭贷款付清购房款余款。 2017年12月12日，案涉杭政储出［2013］97号的地块商业商务用房经竣工验收合格并进行了备案。后被告新明公司向杭州市国土资源局申请坐落于杭州市拱墅区新明商业中心2幢1-313室、杭州市××幢××室××房屋国有建设用地使用权，该局于2018年5月31日对上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记生效。2018年6月7日，被告新明公司将案涉新明商业中心2幢1-1717室房屋办理不动产证书的材料（包括购房合同、商品房交接书、分户图、不动产清单、不动产告知单）交付给银行指定的中介机构（杭州绿嘉房地产经纪有限公司）的员工柴一栋。2018年9月28日，北京银行股份有限公司杭州分行出具了《关于限期办妥按揭贷款项下房产的产权证和抵押登记的通知》，通知原告吴朝滨、朱莉君配合开发商、北京银行股份有限公司杭州分行尽快办理办证相关事项。 原告吴朝滨、朱莉君（乙方）与被告新明公司（甲方）再次签署了《商品房交接书》一份，载明案涉房屋的实测建筑面积为64.85平方米，总房价款为1635484元。乙方已付全部房价款1635484元，甲方已开具发票给乙方。落款时间注明2018年10月15日。 2018年12月28日，被告新明公司及景泰公司向业主们发出了《致运河郡业主家人的道歉信》，载明：“……项目已基本完成室内精装修施工，但鉴于对蓝城产品的严苛要求，以及对产品质量的长期承诺，我们计划将房屋正式交接时间推迟，具体日期以书面通知书为准。我们会依约承担违约责任，向您支付一定费用作为补偿。对此，我们向您表示万分抱歉……”。 被告新明公司于2019年1月15日向原告吴朝滨开具了一张金额为1635484元的浙江省增值税普通发票。2019年5月15日，原告吴朝滨、朱莉君取得了新明商业中心2幢1-1717室房屋不动产权利登记证书。2019年9月19日，原告吴朝滨、朱莉君取得案涉房屋的钥匙及房屋相关物品，并缴纳了2019年9月19日至2020年9月18日的物业费、能耗费、车位服务费。 上述事实依据《浙江省商品房买卖合同》及补充协议（附件八）、《新明商业中心委托装修管理协议》、购房款付款凭证及发票、商品房交接书、房屋权属证书、《致运河郡业主家人的道歉信》、微信聊天记录截图、客户钥匙/物品签单、物业费的收款收据及缴费凭证和发票、竣工验收备案表、不动产登记结果告知单、《关于限期办妥按揭贷款项下房产的产权证和抵押登记的通知》、邮单、杭州绿嘉房地产经纪有限公司出具的证明及双方当事人在庭审中的陈述予以认定。 本院认为，案涉《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议（附件八）系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点主要是被告新明公司是否存在逾期交付权属证书、逾期交房的问题。关于被告新明公司是否存在逾期交付权属证书的问题。案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”中明确约定，被告新明公司于2018年7月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告吴朝滨、朱莉君。原告吴朝滨、朱莉君委托被告新明公司办理该商品房转移登记。买卖合同补充协议（附件八）约定“出卖人向买受人交付不动产权属证书即视为已经完成本合同第16条约定的出卖人提供资料的义务。以按揭贷款方式支付房款的买受人办理该商品房产权转移登记手续的，买受人承诺相关手续委托给按揭银行指定的中介机构办理，并同意将房屋他项权证通过委托办理的中介机构移交给银行……若出卖人将土地、房屋权属证书交付给按揭银行指定的办证中介机构的，视为已交付给买受人”。可见，双方对转移登记期限未作出明确约定，但对初始登记取得的房屋权属证书交付期限是有明确约定的。从杭州绿嘉房地产经纪有限公司出具的证明、北京银行股份有限公司杭州分行向原告吴朝滨、朱莉君发出的《关于限期办妥按揭贷款项下房产的产权证和抵押登记的通知》及本院向经办人柴一栋核实来看，被告新明公司已于2018年6月7日将转移登记所需的资料提交给中介机构，视为已履行了房屋权属证书的交付义务，被告新明公司并不存在逾期交付房屋权属证书的情形，原告吴朝滨、朱莉君要求被告新明公司支付逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告新明公司是否存在逾期交房的问题。被告新明公司抗辩称虽然合同约定其应于2018年4月30日前将案涉房屋交付原告吴朝滨、朱莉君使用，但是《新明商业中心委托装修管理协议》约定房屋办理竣工验收及备案即视为房屋完成交付，案涉房屋由景泰公司完成装修后在2018年12月30日前一并交付给原告吴朝滨、朱莉君，免除被告新明公司的交付义务。本院认为《新明商业中心委托装修管理协议》签订主体系原告吴朝滨、朱莉君与景泰公司，签订的内容是关于案涉房屋装修事项，协议约定的“鉴于甲方（原告吴朝滨、朱莉君）委托乙方（景泰公司）对该房屋进行装修管理，该房屋在2018年12月30日前具备本协议约定的交付条件的，甲方即不得按《商品房买卖合同》约定的交付日期向乙方主张任何逾期交付的责任”的内容，并不能免除被告新明公司的交房义务，被告新明公司仍应于2018年4月30日前将案涉房屋交付给原告吴朝滨、朱莉君。原告吴朝滨、朱莉君提供了落款时间为2018年10月15日的《商品房交接书》用以证明房屋实际交付日期为2018年10月15日，被告新明公司认为该《商品房交接书》是登陆房管信息系统再次打印的，手写的落款时间是没有的，之前已经签过交接书，而且该《商品房交接书》载明发票已开也与事实不符，事实上发票是到2019年1月15日才开具。根据杭州绿嘉房地产经纪有限公司出具的证明及本院向经办人柴一栋核实的情况，杭州绿嘉房地产经纪有限公司认可被告新明公司于2018年6月7日向其交付了案涉新明商业中心2幢1-1717室房屋商品房交接书，且案涉杭政储出[2013]97号地块商业商务用房于2017年12月12日竣工验收合格，自该日起案涉房屋已具备合同约定的交付条件，于2018年5月31日取得初始登记，被告新明公司于2018年6月7日向中介机构交付办证材料，根据一般的交易习惯、常理及双方当事人提交的证据及各自陈述，本院认定原被告双方应在2018年6月7日前已办理过房屋交接手续，然被告新明公司也未提供证据证明具体交接时间的情况下，本院推定将2018年6月7日作为房屋的交接时间，故被告新明公司未能在合同约定的2018年4月30日前办理房屋交接手续，已构成延期交房，根据约定原告吴朝滨、朱莉君有权要求被告新明公司支付从2018年5月1日起至2018年6月7日止按房价款每日万分之零点五计算的逾期交房违约金3107元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州新明置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴朝滨、朱莉君逾期交房违约金3107元； 二、驳回原告吴朝滨、朱莉君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1309元，由原告吴朝滨、朱莉君负担1242元，由被告杭州新明置业投资有限公司负担67元。 原告吴朝滨、朱莉君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州新明置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶吉红 人民陪审员  谢祖德 人民陪审员  张更泗 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  郭清华 代书 记员  祝晓璐