河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初2782号 原告：吴国东，男，1964年12月17日出生，汉族，农民，住遵化市。 被告：李长合，男，1953年7月15日出生，汉族，农民，住遵化市。 被告：姚立新，男，1967年11月25日出生，汉族，农民，住遵化市。 委托诉讼代理人：张立国，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告吴国东与被告李长合、姚立新合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国东、被告李长合、被告姚立新的委托诉讼代理人张立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国东向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定为原告办理房地产手续；2.本案所需诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月19日，原告与被告李长合签订了房屋出售协议。将被告李长合坐落于遵化市三间门市楼卖给原告吴国东。合同签订后原告按照合同约定支付了合同款。2011年9月26日，原告就该房产买卖事宜与该房产的共有人李长合及姚立新订立了补充协议，约定由被告李长合及姚立新为原告办理土地、房产手续。然至今被告未办理该房产的相关手续。原告多年催促未果。庭审中，原告明确要求被告办理遵化市东二环南路北数第三家的国有土地使用权证和房屋所有权证。 被告姚立新辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。一、1.我与李长合是合资建房关系，与原告不存在房屋买卖合同，被告没有办理房产证和土地证的义务。2009年7月11日，二被告签订合资建房协议，明确约定本协议所有的手续甲乙双方共同办理，费用按实际开销共同承担，即使由我方办理也应当是委托关系，我方可以随时解除委托合同。原告在没有按照合资建房约定足额支付所办费用之前，我方没有义务垫付办理双证的义务。2.原告从李长合处购买二被告合资建房，三方根据2011年9月26日的协议将房产变更到原告名下，证明合资建房的性质没有改变，应共同办理房产手续，各自开销。二、二被告合资建房的土地是农村集体土地，不具有办理房产手续的条件。周玉歧、乔德福、胡生、王志军、姚立新、李长合六人合资建房，土地是周玉歧从王和、梁宇存处转包过来的，共计3.08亩，租赁期限是2007年2月6日-2057年2月6日。经被告咨询国土局，目前不具备办理国有土地、房产手续的政策。原告对土地的性质事前都清楚，在农村租赁的集体土地上建房，违反相关法律规定，是无效的行为。原告要求办理双证违反法律规定，应予驳回。 被告李长合辩称，我们是六个人集资建房，我按照分得的土地面积向胡生交纳了土地费16万多，建房费80万多，都是交给胡生，胡生是鑫陞房地产的经理，他代表鑫陞房地产收费，姚立新是鑫陞房地产的董事长。房子我卖给吴国东，房价150万，吴国东给我130万。当时在鑫陞房地产打印出来的变更协议，让我签字，说不签字就不给办手续，协议让把剩余的20万交给鑫陞房地产。我没有义务给原告办理双证。 本院经审理认定事实如下：2007年2月6日，大二里村委会将东二环南路路东2.08亩土地承包给王合、将1亩土地承包给梁宇存，承包期限自2007年2月6日至2037年2月6日，2008年12月25日，王合、梁宇存将各自租赁的土地共计3.08亩转租给周玉奇。2009年2月27日，周玉奇与遵化镇大二里村委会签订土地承包协议，承包东二环路东3.08亩土地，租赁期限自2009年2月27日至2059年2月27日。 2009年7月11日，甲方姚立新与乙方李长合签订合资建房协议，第一条：甲方已于2009年5月25日依法以招标方式取得位于遵化市地块的土地使用权，该块地的规划用途为住宅用地，土地使用权年限为50年。第二条：合作建房。甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本协议第三条的约定提供建房资金，双方合作建成三层的门市楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。第四条：报批手续：本协议所有报批手续甲乙双方共同办理。涉及费用双方按实际开销共同承担。第六条：产权分成。全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式分成：乙方拥有本协议第五条约定的房屋的产权（根据设计图纸5轴-7轴，建筑面积414.7平方米）。 2010年6月19日，甲方李长合与乙方吴国东签订房屋出售协议，经双方协商，李长合将坐落在东二环南路路东三间门市楼卖给乙方，协商如下，望双方共同遵守；一、建筑面积418.6平米，南北长9.75米，东西长13.31米，二层、三层，另加1.5米外出阳台，后院预留地南北9.75米，东西31米，墙外道路五米共同使用（预留院土地是50年的）。二、楼房价格为1500000元，大写壹佰伍拾万整。三：此协议双方签字后，乙方付给甲方1300000元，大写：壹佰叁拾万元整现金，剩余的200000元，待支付房屋手续时一次付清给甲方。以后过户甲方提供给乙方身份证复印件，所发生费用由乙方自己负责。四、违约金：此协议签字后即可生效，不得反悔，如有任何一方反悔，按全部金额20%作违约金，赔偿给对方。五、院内打井、接电一切费用一律由乙方自付。六、此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，并经看完同意后签字生效。甲方：李长合，乙方：吴国东。 2011年9月26日，原告吴国东、被告李长合、吴国东签订房产终止、变更协议书，经三方协商终止姚立新与李长合原建房协议，现变更给吴国东名下一事达成以下协议。1.原姚立新与李长合合资建房一处，李长合卖给吴国东。价格壹佰伍拾万元正。（1500000。00元）已付给李长合壹佰三十万元正（1300000.00元）。三方协商把房产名变更在吴国东名下。（只更名买房原条件不变）。余下贰拾万元吴国东付给姚立新，用于办理土地证、房产费用，和原李长合所欠工程款及杂项开支在此款里列支。现土地证已在办理中，需更名吴国东。吴国东另交手续费贰万伍仟元正（25000.00）。2.在2011年9月27日前，吴国东付款壹拾万元整（100000.00元）余下壹拾万元（100000.00元）在办理土地证四邻签字时一次性交清。3.后院以东道路费用由吴国东承担，与李长合无关。原道路地块属于姚立新所有。吴国东需交清占用道路费用后，才拥有使用权。但道路属于9户共有，不得私占。4.本协议属三方关系，原吴国东付给李长合和余下付给姚立新的资金都具有购买此处房产的法律效力。土地、房产证办理完后姚立新与李长合结算原建房协议内容。办理手续费用不够李长合补给姚立新，资金剩余姚立新退还李长合。5.未尽事宜三方协商解决。一式三份、资金交清后、签字生效。2011年9月28日，原告向胡生交纳办理房地证手续款10万元。2011年10月10日，原告向胡生交纳办理房产手续费用25000元。被告姚立新认可胡生收取的125000元均是其委托胡生收取。 本院认为，被告姚立新与被告李长合在周玉奇××集体土地××合资建房，李长合将涉案房产转卖给原告吴国东，向吴国东收取房款130万元，姚立新向吴国东收取办理房地证手续费用125000元。根据2010年6月19日被告李长合与原告吴国东签订的房屋出售协议、2011年9月26日原告吴国东、被告李长合、姚立新签订的房产终止、变更协议书，被告李长合、姚立新均负有协助原告办理房产证、土地证的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，本案涉案房屋所在的土地为大二里村集体土地，并非国有土地，不具备办理国有土地使用证及房屋所有权证的条件，故对原告吴国东要求二被告办理国有土地使用权证及房屋所有权证的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第四十三条的规定，判决如下： 驳回原告吴国东的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告吴国东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 史 婷 二〇二〇年九月二十三日 书记员 冯建瑛