上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11772号原告：上海劲谐贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：谢彩君，执行董事。委托诉讼代理人：蒋天霞，浙江君安世纪律师事务所律师。被告：善通国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：李霞，总经理。委托诉讼代理人：李某某，男。原告上海劲谐贸易有限公司与被告善通国际贸易(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海劲谐贸易有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告善通国际贸易(上海)有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海劲谐贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金15,388元、物业管理费2,134元、推广服务费4,268元、电量初始费用210元，共计22,000元，并支付逾期付款违约金(以22,000元为基数，按每日万分之六标准，自2019年4月15日起计算至实际付清之日止)；2.判令被告支付原告免租期期间的租金、物业管理费、推广服务费共计43,580元；3.判令被告支付原告提前退租违约金130,740元；4.判令被告支付原告律师费损失11,000元。事实和理由：2017年8月17日，原告与被告及其法定代表人签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区上中西路XXX号一楼XXX室房屋出租给被告使用，租期自2017年9月1日起至2020年10月31日止。合同对于租金、物业管理费、电量初始费、推广服务费及支付方式，违约责任等均约定明确。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告在合同履行中多次出现迟延付款的情况。被告按约应于2019年4月15日支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金等费用，但虽经原告多次催讨，被告一直未支付，并于2019年5月27日单方提出退租。被告至今未结清拖欠款项，也未承担违约责任，故原告诉至法院。被告经本院传票传唤，未进行答辩，未到庭参加诉讼。但庭审后被告到庭表示：原告主张的欠付费用金额是对的，被告的租金等费用付至2019年4月，2019年3月份被告就向原告提出了提前退租，可以用押金抵扣租金。双方曾签过协议，原告同意解除合同，但被告现无法提供该协议。原告没有向被告催款，不同意支付逾期付款违约金。对原告其他关于违约责任的诉请均不同意。解约违约金的标准过高，明显不合理。本院认定事实如下：2017年8月17日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)以及李霞(担保方、丙方)签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市徐汇区上中西路XXX号一楼XXX室(以下简称涉讼房屋)的建筑面积为106.7平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2017年9月1日起至2019年10月31日，计2年(含装修免租期2017年9月1日起60天)。2017年9月1日交付。2017年11月1日至2019年10月31日的租金标准为15,388元/月；2019年11月1日至2020年10月31日的租金标准为16,477.50元/月。租金按照先付后用的原则执行，每叁个月为一个支付期，乙方应提前15日支付下一期租金。首期租金支付时间为交付日当日。乙方同意于本合同签订之日支付相当于二个月租金、推广服务费、物业管理费之和的保证金计43,580元。物业管理费20元/平方米/月，三个月为一个支付周期，乙方应提前15日支付下一期物业管理费。甲方提供乙方5KW总电量，乙方支付甲方电量初始费用42元/KW/月，共计210元/月，该费用与物业管理费支付周期相同。2017年11月1日至2019年10月31日推广服务费4,268元/月；2019年11月1日至2020年10月31日4,268元/月，推广服务费叁个月为一个支付期，乙方应提前15日支付下一期推广服务费。逾期支付租金等费用的(包括租金、物业管理费、推广服务费等)，每逾期一天，应支付当期应付总额的万分之六作为违约金。乙方逾期支付房租等费用(包括租金、物业管理费、推广服务费)或者不足额支付房租(包括租金、物业管理费、推广服务费)等费用超过15日的；乙方提前退租的，甲方有权单方面解除合同，并可以收回房屋，保证金不予退还。乙方在收到甲方书面解除合同通知之日起5个工作日内向甲方支付完其所有欠付费用后3个工作日内自行迁出涉讼房屋内所有物品，否则涉讼房屋内所有物品视为乙方放弃。屋内装修装潢视作乙方自动放弃。乙方应支付相当于6个月租金等费用(包括租金、物业管理费、推广服务费)之总和的赔偿金，赔偿金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。因乙方违约的，乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费等在内的费用。因乙方原因造成合同非正常提前终止时，则双方约定的免租期条款自动失效，乙方须补交免租期租金、物业管理费、推广服务费。通知或者其他文件应当通过挂号信或者特快专递或者电子邮件等形式送达，以挂号信或特快专递形式送达，自寄送之日起3日即视为已送达，乙方指定送达地址为上海市徐汇区梅陇八村XXX号楼XXXX室。除上述地址外，涉讼房屋地址作为乙方的有效送达地址，甲方可选择将通知等书面文件直接寄送此处。乙丙确认，按照有关规定，上述地址同时作为诉讼等法律文书的送达地址。双方还在补充协议中约定：若乙方在本合同履行期间无拖欠租金等任何费用的情形下，则甲方同意租赁合同期限延长一年，即延长后的合同到期日为2020年10月31日，延长一年的租金按上述合同约定执行。合同签订后，双方按约履行。2019年5月起，被告未按约支付租金等费用。2019年5月23日，原告向被告送达《催款函》，要求被告于收到此函3日内支付2019年5月1日至2019年7月31日的租金46,164元、服务费12,804元、管理费6,402元、电容量费630元，合计66,000元，以及截止2019年5月21日期间产生的滞纳金823.66元。后被告未予支付。2019年5月27日，被告向原告递交《退租申请》，载明：由于客流量不足，导致经营长期亏损，目前已无力继续经营下去，特提出退租申请。嗣后，被告搬离并腾退了房屋，但未结清欠付费用，故原告诉至法院。另查明，涉讼房屋权利人上海城宇滨江置业有限公司于2019年6月19日授权原告收取租金及推广服务费包括签署租赁合同、条款商谈等相关租赁事宜。审理中，原告提供《法律服务委托合同》以及律师费支付凭证、律师费发票拟证明其为本案诉讼支付的律师费为11,000元。审理中，原告确认，被告于2019年5月31日搬离，双方的房屋租赁合同于该日解除。同时，原告明确，被告支付过租赁保证金43,580元，按照合同约定，被告违约，租赁保证金不予返还。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的《商业用房租赁合同》、《补充协议》、《催款函》、《退租申请》等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金等费用，且在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定主张解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、推广服务费、电量初始费用等费用及逾期付款违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。合同约定的上述费用的期限为提前15日支付下一期费用，故原告主张的逾期付款违约金的起算日期有误，本院予以调整，即从2019年4月16日起算。被告辩称原告同意解约且双方曾就此签署相关协议，但被告对其主张却未能提供证据予以证明，本院对此无法采信。因被告违约导致合同解除，原告要求被告支付免租期间的相关费用、解约违约金以及律师费的诉讼请求，符合合同约定，故对于其相关诉讼请求，本院予以支持。关于解约违约金，被告庭后提出该违约金标准过高的抗辩。根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，基于被告的违约行为原告已经主张了逾期付款违约金、补交免租期租金及费用以及律师费等，且已得到法院支持。原告同时还主张没收保证金，不予返还。原告的上述主张使其损失已经得到一定的弥补，在此基础上再行主张相当于六个月租金、物业管理费以及推广服务费金额的违约金，显属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为两个月租金金额，即15,388元×2=30,776元计付。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、善通国际贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海劲谐贸易有限公司2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金15,388元、物业管理费2,134元、推广服务费4,268元、电量初始费用210元以及逾期支付上述费用的违约金(以22,000元为基数，按照每日万分之六的标准，自2019年4月16日起计算至实际支付之日止)；二、善通国际贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海劲谐贸易有限公司免租期期间的租金30,776元、物业管理费4,268元、推广服务费8,536元；三、善通国际贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海劲谐贸易有限公司解约违约金30,776元；四、善通国际贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海劲谐贸易有限公司律师费11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,232元，由被告善通国际贸易(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年九月十八日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。