浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9511号 原告（反诉被告）：何春华，男，1982年12月12日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：张博深、陈曦，浙江泽鉴律师事务所律师。 被告：谢富法，男，1967年10月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：义乌市富发塑料厂（个体工商户），经营场所：浙江省义乌市廿三里街道下朱宅工业区康平路**。 经营者：谢富法，男，1967年10月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：何伟通、吴凯璐，浙江兴运律师事务所律师。 原告何春华与被告谢富法房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，原告何春华于2020年7月22日申请追加义乌市富发塑料厂为被告并变更诉讼请求。义乌市富发塑料厂于2020年7月30日对何春华提出反诉，本院已受理。本院依法适用简易程序，由审判员张琪独任审判，于2020年8月19日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）何春华及其委托诉讼代理人张博深；被告谢富法、被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂及其委托诉讼代理人何伟通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何春华向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告谢富法签订的《厂房出租协议》；2、被告谢富法立即支付原告装饰装修价值损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等各项损失暂计10万元（以征收部门确定的金额为准），并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日算至实际履行完毕之日止）。原告何春华于2020年7月22日追加义乌市富发塑料厂为被告，并变更诉讼请求第2项为：判令二被告立即支付原告装饰装修价值损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等各项损失补偿共计588567元，并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：2019年12月5日，原告向被告承租位于康平路38号厂房的南幢厂房三楼和北幢一楼整层，共计960平米，租赁期限为2019年12月1日至2022年11月30日止。2020年4月，义乌市人民政府廿三里街道办事处下发了《通宝路区域有机更新房屋收购方案》，将对该厂房进行收购。2020年6月8日，被告与廿三里街道办事处签订了《收购协议》，明确了被收购房产价值补偿款9079923元（其中装修价值601139元），搬迁费412408元、一次性临时安置费54480元、停产停业损失等补偿824816元、以及补助453996元和奖励（其中搬迁奖181598元）。目前被告已获得了大部分款项。原、被告之间厂房租赁协议已无法继续履行，给原告造成了巨大损失，相应部分的征收补偿、补助应当属于原告。 被告谢富法、义乌市富发塑料厂辩称，1.原告的起诉主体错误，原告将谢富法以及义乌市富发塑料厂列为共同被告是错误的，涉案房屋是义乌市富发塑料厂所有，也是义乌市富发塑料厂与廿三里街道签订协议，谢富法是履行职务行为，不应成为本案被告。2.同意原告的第一项诉请，鉴于该厂房已被政府部门收购并拆迁，双方租赁协议也应解除，但是解除厂房出租协议的原因是政府部门的拆迁征收，不能归责于任何一方。3.原告要求两被告共同支付搬迁费、临时安置费等共58.8万余元没有法律依据，原、被告之间是房屋租赁合同关系，原被告之间的纠纷只能适用厂房出租协议。原告将义乌市富发塑料厂与廿三里街道拆迁协议中约定的赔偿标准作为被告赔偿给原告的标准，法律关系不同。征收拆迁协议中的赔偿项目是赔偿给被拆迁人义乌市富发塑料厂。原告并非是房屋的被拆迁人，因此不能适用义乌市富发塑料厂与廿三里街道签订的房屋征收协议中的赔偿项目和标准。目前，原告没有提供相应证据证明其损失达到58.8万余元，请求驳回原告的诉请。 反诉原告义乌市富发塑料厂向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年12月5日签订的厂房出租协议；2、反诉被告何春华支付2020年7月31日止的房租7.9万元。事实与理由：双方签订厂房租赁协议后，反诉被告何春华仅支付3.5万元租金，截止2020年8月1日，反诉被告尚欠反诉原告租金7.9万元。 反诉被告何春华辩称：1.反诉原告在合同中存在欺诈的行为，双方于2019年12月签订租赁协议，距离廿三里街道办事处发布拆迁公告仅四个月，反诉原告作为廿三里当地人应当对该拆迁早有预见或知情，而其在知道要被拆迁的情况下，还与反诉被告签订为期三年的合同，存在明显的合同欺诈行为。2.反诉被告在得知需要拆迁后也多次与反诉原告协商交付房租的事项，但反诉原告称具体用到什么时候再结算。因此，反诉被告不存在主观拖欠的行为，而且双方之间因为拆迁已产生合同纠纷，反诉原告需赔偿反诉被告相应损失，因此反诉被告也有暂缓支付租金的理由。3.双方虽于12月签订合同，之后反诉被告进行前期的准备、装修以及机器的搬迁、调试等环节，又加上原先合同到2月份才到期，因此反诉被告在1月中旬才完成整个搬迁工作，进入反诉原告的厂房，之后又是春节放假，并遇到疫情影响，直到3月中旬，反诉被告才返回义乌陆续恢复生产，到4月份廿三里街道办事处发放拆迁通知，反诉被告实际上仅使用承租厂房生产一个多月，在得到拆迁通知后又逐步停产，并寻找另外的厂房，准备搬迁。因此，整个过程中我方实际使用厂房生产的时间极短，相应的房租应当予以扣减，认为房租应算至2020年4月23日止，且应减免部分疫情期间的租金。 原告何春华为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1.厂房出租协议二份，证明2019年12月，原告向被告承租位于康平路38号厂房，租赁期限为三年的事实。 2.营业执照一份，证明原告承租被告厂房用于经营的事实。 3.通宝路有机更新房屋收购方案一份（复印件），证明被告出租给原告的厂房将被征收的事实。 4.装修单据一份（共4张，其中3张原件、1张复印件），证明原告承租被告房屋后进行装修装饰的事实。 5.评估报告书一份（复印件），证明被告名下的位于义乌市××三里街道××路××号××房××市场××3元，其中装修价值为601139元。 6.廿三里国有土地上房屋收购协议一份（复印件加盖义乌市人民政府廿三里街道办事处公章），证明被告与廿三里街道办事处签订协议，明确了被收购房产价值补偿款、搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失等各项补偿金额。 被告谢富法、义乌市富发塑料厂质证如下： 对证据1，真实性无异议，该协议明确约定下一年度的租金是提前一个月一次性付清，但原告并未履行该协议。 对证据2，三性均无异议。 对证据3，真实性无异议，但是两被告确实不知道征收是何时开始，在公告方案出来之前，被告方并不知情，而且该征收方案与义乌市富发塑料厂有关，与原告不存在法律关系。 对证据4，真实性、关联性均有异议，我们也不清楚原告方到底花费了多少装修材料，而且装修也应由原告自己承担，在租赁合同中并没有约定未到期解除合同的装修费用应由被告承担的相关依据。 对证据5，真实性无异议，对关联性有异议。这份估价报告是针对义乌市××房装修附属物进行的评估，并不是针对原告租赁部分的评估，因此，与原告无关。 对证据6，真实性无异议，但这是义乌市富发塑料厂与廿三里街道签订的，相关的赔偿费用也是赔付给义乌市富发塑料厂的，而且被告也曾对厂房的设施进行过装修，包括地砖等，所以该赔偿的费用并不适用于原告。 本院对原告何春华提交证据1、2、3、5、6的真实性均予以认定，对证据4，单据原件三张本院予以认定，复印件一张本院不予认定。 反诉原告义乌市富发塑料厂向本院提交以下证据： 1.微信聊天记录截图二份（打印件），证明反诉原告向反诉被告催讨租金的事实。 2.廿三里街道证明一份（复印件），证明涉案房屋系义乌市富发塑料厂所有。 3.电费缴纳清单一份（打印件），证明反诉被告直至2020年8月份都在正常经营的事实。 反诉被告何春华质证意见： 对证据1，真实性无异议，但是从微信内容可以看出，我方也愿意交付租金，而且双方另外达成一致，因拆迁原因，房租算至实际使用完毕之日，使用结束再一起结算，且双方已经因为拆迁问题产生纠纷，因此并非我方拖欠房租。 对证据2，真实性无法确认，该证据与本案无关。 对证据3，真实性无法确认，关联性有异议。从该电费明细中无法看出系我方所使用的电量，无法达到对方的证明目的。事实上我方于4月份搬迁通知下达后，陆续停产并另外寻找厂房，实际使用时间较短。 本院对反诉原告义乌市富发塑料厂提交的证据认证如下：对证据1、真实性予以认定，微信记录中谢富法于2020年5月3日催缴房租，何春华表示愿意交。5月20日谢富法通知何春华赶快找厂房，7月10日前要搬空，何春华表示知道了。对证据2，真实性予以认定。对证据3，不能达到证明目的，本院不予确认。 反诉被告何春华向本院提交以下证据：新房屋租赁合同一份、不动产权证一份（复印件），证明反诉被告于2020年6月15日即另行承租其他厂房开始搬迁的事实。 反诉原告义乌市富发塑料厂质证意见：对房屋租赁合同、不动产权证的真实性不清楚，从这份证据反而可以证明在2020年6月15日之前，反诉被告一直在使用房屋，这份证据达不到反诉被告的证明目的，合同的签订不等于厂房已经搬离，实际上反诉被告直到2020年8月份才腾空，无法达到反诉被告要证明的目的。 本院对反诉被告何春华向本院提出的该份证据真实性予以认定。 经审理查明，2019年12月5日，原告（反诉被告）何春华向被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂（经营者谢富法）承租位于康平路38号厂房的南幢厂房三楼和北幢一楼整层，共计960平米，由何春华和谢富法签订厂房出租协议，约定租赁期限为2019年12月1日至2022年11月30日止，租金每年共计171000元，三年租金不变，下年度租金提前一个月一次性付清。之后何春华对该厂房进行了灯、线、开关、插座、线管、拆墙、刷墙等装饰装修，花费31148元。2020年4月1日，原告（反诉被告）何春华以廿三里街道康平路****为住所地注册成立了义乌市纽艾针织有限公司。2020年4月23日，义乌市人民政府廿三里街道办事处下发了《通宝路区域有机更新房屋收购方案》，将对该案涉厂房进行收购。2020年5月20日，谢富法通知何春华“已经定下来了，7月10日前要搬空，要赶快去找厂房了”。2020年6月8日，被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂与廿三里街道办事处签订了《收购协议》，明确了被收购房产价值补偿款9079923元（其中装修价值601139元）、搬迁费412408元（每平米100元）、一次性临时安置费54480元（按被收购房屋评估总价值的0.6%补偿）、停产停业损失补偿824816元（按被收购房屋评估总价值的6%计算或按建筑面积200元/㎡计算，从高给予补偿）、以及补助453996元和奖励（其中搬迁奖181598元），义乌市富发塑料厂承诺于2020年8月5日前腾空被收购房屋。原告（反诉被告）何春华支付3.5万元租金后，其余租金至今未付，并于2020年8月搬离。 本院认为，原告（反诉被告）何春华与被告义乌市富发塑料厂（经营者谢富法）签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。义乌市富发塑料厂与义乌市人民政府廿三里街道办事处签订房屋收购协议，根据合同相对性原则，相关补偿款应由义乌市富发塑料厂享有。关于装饰装修价值损失，原告何春华仅提供证据证明装修费用为31148元，结合本案因租赁期限长达三年，租期开始不久租赁房屋即被征收，本院酌定被告补偿原告装修补偿款30000元。关于停产停业损失、搬迁费、安置费，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，原告（反诉被告）何春华因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，鉴于原告（反诉被告）何春华对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，结合谢富法5月底通知何春华另外找厂房、何春华于2020年6月即另寻他址签订房屋租赁协议的情况，酌情确定本案停产停业损失、搬迁费、安置费为30000元。关于奖励费，是基于被征收的房地产所有权人按时与政府签订相关征收合同，并及时履行合同义务才享有的政府给予的奖励，只能由被征收人即被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂享有，鉴于被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂得到该奖励有部分系由于原告何春华配合等因素，故由被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂酌情补偿4283元。由于案涉房屋被政府征收，双方均有解除合同的意愿，同时租赁的房屋被政府征收，租赁合同因无法继续履行，故对双方要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。关于拖欠的房租费，因租期内发生新冠肺炎疫情，结合本地疫情防控情况，本院根据公平原则酌定减免一个月租金14250元。根据庭审情况，双方均认可涉案厂房实际于2020年8月搬离，被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂认可租期计算至2020年7月30日，故原告（反诉被告）何春华尚应支付剩余租金64283元。综上，对原告（反诉被告）何春华的诉讼请求，以及被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂的反诉请求当中合法合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）何春华与被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂于2019年12月5日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂（经营者谢富法）于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何春华装饰装修价值补偿款30000元，停产停业损失补偿款、搬迁费、安置费共计30000元、奖励费补偿24283元，合计64283元。 三、驳回原告（反诉被告）何春华的其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）何春华于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂房租费64283元。 五、驳回被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂的其他反诉请求。 上述第二、四项双方应付款项相抵，原告（反诉被告）何春华与被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂互不付支付义务。 案件受理费4843元（已减半），由原告（反诉被告）何春华负担3614.5元，由被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂（经营者谢富法）负担703.5元。 反诉案件受理费887.5元（已减半），由被告（反诉原告）义乌市富发塑料厂（经营者谢富法）负担184元，由原告（反诉被告）何春华负担703.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 琪 二〇二〇年九月二十二日 代书记员  黄盼蓉