福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4799号 上诉人（原审被告）：福建金晶科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园D区24号楼。 法定代表人：郑忠明。 被上诉人（原审原告）：福州市软件园招商服务中心，住所地福建省福州市软件大道89号F区A楼。 法定代表人：雷芳萍，主任。 委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所执业律师。 上诉人福建金晶科技有限公司（以下简称金晶公司）因与被上诉人福州市软件园招商服务中心（以下简称软件园中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 金晶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回软件园中心的全部诉讼请求。2.判令免除欠租228855.08元,违约金15764.93元，金晶公司装修无谓投资损失57.48万元事实成立,金晶公司愿意承担单方当作金晶公司无谓投资损失,按照合同履约条款免计赔，但软件园中心应相应承担工作失误给金晶公司造成的无谓投资损失。3.判令软件园中心退回金晶公司入驻已交租金252602元,退回合同保证金36086元。4、无偿退还金晶公司被扣押的办公设备、家具电器。5、本案一、二审诉讼费由软件园中心承担。事实和理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误，请求驳回软件园中心的诉讼请求。一、金晶公司在不知案涉房屋属于拆迁改造的前提下签署了《研发楼租赁合同》,软件园中心在签订合同前并未提示该片区属于拆迁改造范围,然软件园中心事后承认早在2015年就有计划拆迁改造,金晶公司得知拆迁改造第一时间为2018年3月,即金晶公司在装修入驻未满7个月就要面临不定性撤离的后果,可见拆迁改造事实已存在,软件园中心极其不负责任或工作上失误导致金晶公司单项装修57.18万元无谓投资损失，还有间接损失，包括实验室设备拆装、专家工作生活配套、股东责怪投资失误；二、软件园中心一味隐瞒拆迁改造事实,在合同期未满期间,对金晶公司以拖欠租金为由进行多次驱赶,软件园中心是在推卸责任。2019年4月26日金晶公司收到软件园中心欠租告知函后已获悉正式确定拆迁改造,在此期间已经经历了两次拆迁改造消息,严重影响生产经营带来负面影响,导致企业停滞；三、案涉合同属于政府“标杆”合同,合同条款没有商量修改余地,申请入园只有无条件签约。假设是社会商业租赁合同出现类似事件,金晶公司认为应构成隐瞒欺诈骗租行为。 软件园中心辩称，一、双方当事人之间为房屋租赁法律关系，金晶公司在一审没有提出反诉的情况下却上诉请求要求软件园中心退回其租金、免除其租金、退回合同保证金等，超出了一审法院审理和裁判的范围；二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。直至2019年12月9日，福州市鼓楼区发展和改革局才批复决定对案涉房屋所在的福州软件园D区进行提升改造。不存在2018年3月就决定拆迁改造的事实，更不存在软件园中心一味隐瞒拆迁改造的事实。金晶公司自2018年9月即开始拖欠租金，2019年4月28日、2019年6月30日，软件园中心分别履行催告程序要求金晶公司支付拖欠租金，但金晶公司经多次催告而仍然不予支付，为了减少损失，软件园中心才于2019年8月16日通知解除租赁合同，要求金晶公司于2019年9月15日前搬离。金晶公司拖欠租金构成违约，应当承担违约责任，金晶公司的装修损失系对自身商业风险预判不足造成，且金晶公司未提交证据证明软件园中心签订合同时隐瞒了案涉房屋将进行改造的事实，金晶公司主张拒绝支付租金的理由不能成立。 软件园中心向一审法院起诉请求：1.判令金晶公司立即支付软件园中心至2019年10月15日的租金228855.08元；2.判令金晶公司立即支付软件园中心至2020年5月12日违约金47294.78元；3.诉讼费用全部由金晶公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月，软件园中心（甲方）与金晶公司（乙方）签订《研发楼租赁合同》一份，约定：甲方将座落在福州市鼓楼区软件大道89号软件园D区24号楼出租给乙方，面积601.43㎡，押金36086元，租期2017年4月25日至2020年4月30日；租金18043元/月，于每月5日前交付；乙方自行承担水、电、物业等费用；乙方逾期交付租金、水电费，每逾期一日，按应付租金、水电费的日万分之五向甲方支付违约金，逾期七日，甲方有权随时予以停水断电，逾期超过三十日，甲方有权解除合同予以清退，不退还押金；甲方如需改造提升上述研发场所，应提前两个月以书面形式通知乙方，结清相关费用后，合同解除等。2019年4月28日，软件园中心向金晶公司发出《告知函》，内容为：金晶公司仅缴纳租金至2018年9月24日，要求其三个工作日内缴清相关租赁费用。2019年6月27日，软件园中心委托福建瑞权律师事务所向金晶公司寄送《律师函》，要求其在2019年6月30日前支付162387元租金。2019年8月16日，软件园中心再次向金晶公司发出《告知函》解除双方之前签订的租赁合同，要求金晶公司及时缴清相关费用并于2019年9月15日前搬离。2019年10月16日，软件园中心对D区24号研发楼停止供电。庭审中，软件园中心确认案涉房屋已于2019年12月底拆除改造，金晶公司的物品暂由其保管。 一审法院认为，软件园中心、金晶公司双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因金晶公司自2018年9月25日起拖欠租金，已构成违约，故应承担相应的违约责任，软件园中心诉请金晶公司支付截至2019年10月15日的租金228855.08元，合法有据，应予支持。金晶公司主张软件园中心未告知案涉房屋属于拆迁改造范围而导致其无谓的装修投入，要求减免租金。但案涉合同租赁期限仅为三年，装修系金晶公司为保障所租赁房屋正常使用而为，虽因案涉房屋拆迁导致租赁合同到期无法续签，对于金晶公司造成一定的损失，但上述损失系金晶公司对自身商业风险预判不足所造成，且金晶公司并未提交证据证明金晶公司在签订合同时隐瞒案涉房屋即将进行拆迁改造的事实，故金晶公司以此拒绝支付租金，理由不成立，一审法院不予采纳。关于违约金的计算标准，虽然案涉合同约定违约金按照日万分之五的标准计付，但案涉房屋于合同约定的租赁期限内拆除，确给金晶公司的正常经营造成一定影响，在软件园中心未举证其实际损失的情况下，一审法院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素，酌定金晶公司按年利率6%的标准向软件园中心支付截止2020年5月12日的违约金15764.93元。另，软件园中心、金晶公司双方关于押金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高，鉴于双方租赁合同已实际解除且软件园中心已收回案涉房屋，上述应付租金及违约金均可在金晶公司已经支付的押金36086元中予以扣减。 综上，判决：一、福建金晶科技有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市软件园招商服务中心支付租金228855.08元及违约金15764.93元；二、上述款项在福建金晶科技有限公司已支付的36086元履约保证金中予以扣减；三、驳回福州市软件园招商服务中心的其他诉讼请求。如果金晶公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5027元（已由福州市软件园招商服务中心预交），减半收取计2513.5元，由福建金晶科技有限公司负担。 本院二审期间，软件园中心提交一份鼓楼区政府信息公开网《关于福州软件园D区升级改造项目建议书的批复》网络截屏，证明案涉房屋在2019年12月才决定升级改造，软件园中心不存在2017年4月签案涉合同时即隐瞒的事实。金晶公司对该证据的真实性无异议，但认为软件园中心不可能在得到批复时才知晓案涉房屋要拆迁，在2015年就知晓了。本院认为，金晶公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，根据双方签订的《研发楼租赁合同》，软件园中心有按时交付房屋的义务，金晶公司有按时支付租金的义务。现金晶公司自2018年9月25日起拖欠租金，已构成违约，一审法院根据案件事实判令金晶公司向软件园中心支付拖欠的租金及违约金并无不妥。金晶公司主张软件园中心隐瞒案涉房屋将要拆迁改造的事实而与其签订租赁合同，导致金晶公司装修投资损失及间接损失，但金晶公司未提供证据予以证明，亦未证明其装修投资损失等，应承担举证不能的不利后果。 金晶公司在一审程序中未提出反诉，故金晶公司要求免除欠租228855.08元及违约金15764.93元、退还已交租金252602元、退回合同保证金36086元、退还被扣押的办公设备和家具电器属二审新增诉讼请求，本院不予审查。 综上所述，金晶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4428元，由福建金晶科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月十六日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷