文书内容湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1337号上诉人（原审原告）：湘潭市中诚物业管理有限公司，住所地湘潭高新区吉安路中瀚财富广场**。法定代表人：周陵，总经理。委托诉讼代理人：肖安琪，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湘潭市中瀚地产开发有限公司，住所地湘，住所地湘潭市高新区吉安路**v>法定代表人：袁子雄，董事长。委托诉讼代理人：李诚，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙思宇，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人湘潭市中诚物业管理有限公司（以下简称中诚物业公司）因与被上诉人湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中诚物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院已将25套空置住宅、聚龙家具广场第三层的实际权属人、房屋交付时间的举证责任分配给被上诉人，被上诉人仅向法庭提交了聚龙家具广场第三层的以房抵债协议。上诉人质证认为，1.针对25套住宅，被上诉人未向法庭提交任何证明房屋实际权属人的证据，更未提交证明房屋已经交付的证据；2.被上诉人已将第三层抵押给银行，以房抵债的受让人并未接收该第三层房屋；3.被上诉人作为房产项目的建设方，在房屋出让、交付时，应向上诉人告知，同时依据《前期物业协议》第一条第二款第4、7项，被上诉人转让房屋的，应当事先通知上诉人，并且让房屋受让方与上诉人签订物业服务协议。本案中上诉人对被上诉人以房抵债协议并不知情，被上诉人从未告知；4.依据《商品房合同》第十三条，房屋实际交付需要出具的材料有房屋交接单、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。一审判决认定事实不清，导致被上诉人少付物业管理费101962元。二、一审判决违约金过低。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，确定因违约造成的损失，在确定了损失后，如果违约金的数额超出了损失的30%，人民法院可以依据案件情况、签订合同以及履行合同过错等因素酌情调整。本案中，双方在前期服务合同中已经明确约定了违约金计算标准，结合案件实际情况，上诉人已依约履行全部合同义务，不存在任何过错，而被上诉人作为违约方，长期恶意拖欠物业费，给上诉人带来严重的经济压力和财务成本。故请求判令增加本案违约金。三、一审诉讼费的分担不合理。中瀚地产公司辩称，一、上诉人认为对于25套空置房物业费承担认定不清的上诉意见不成立。1.根据上诉人向被上诉人出具2018年8月、9月的结算单可知，其已经认可了聚龙广场的空置房为237套，而不是上诉人声称的262套。2.根据2015年5月25日被上诉人与赵延军签订的《结算、付款合同》可知，因被上诉人欠付案外人赵延军工程款22523702元，被上诉人与赵延军已经协商约定将3单元第17层至22层的1-13号共78间房以物抵债给赵延军，而上诉人要求支付物业费的25套房屋均在此范围内，因此应当支付物业费的主体是赵延军，而不是被上诉人。3.一审中，被上诉人就该25套空置房的归属问题向法院提供了买卖合同予以核实，证明该25套房屋的权利人并非被上诉人。上诉人对该情况也是明知的，否则其不可能在2018年8月、2018年9月追偿被上诉人物业费的情况下不提出来。二、上诉人认为聚龙家具广场第三层物业费承担认定不清的上诉意见不成立。1.因被上诉人欠赵延军工程款一事，赵延军于2015年11月11日提起诉讼。在案件处理过程中，2016年12月13日被上诉人与赵延军签订和解协议，约定以聚龙广场A座商业第三层3455.58m2，以每平方米5500元的价格抵偿工程款19005690元。2016年12月14日，湘潭市雨湖区人民法院就赵延军诉被上诉人一案出具（2015）雨法民二初字第562号民事调解书，确认欠款及还款时间。因此该涉案3455.58m2房屋已不属于被上诉人，被上诉人无需支付该部分物业的物业费。2.湘潭中院已经查明自2016年12月13日起涉案3455.58m2物业已经不属于被上诉人，被上诉人当然无需支付该部分物业产生的物业费。三、上诉人认为一审判决认定违约金过低的意见不成立。1.因被上诉人违约造成的损失系上诉人举证证明的范围，但是综合本案证据，上诉人均未提供其因被上诉人违约支付物业费而导致的损失，因此在其未尽到举证义务的前提下，一审法院依法酌情裁减违约金的做法并无不当。2.一审法院认定违约金按照24%进行计算是参照民间借贷司法解释对于借款合同利息的规定，但依据新的规定已经将24%利率修改为合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，目前根据全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的数据可知，1年期利率为3.85%，四倍1年期利率为15.4%，故目前应以该标准计算违约金较为合适。综上，请求驳回上诉，维持原判。中诚物业公司一审法院起诉请求：1.判令中瀚地产公司支付自2016年2月1日起至今欠缴的物业管理费1052999元及逾期付款违约金1303327元；2.判令中瀚地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：中瀚地产公司作为中瀚聚龙广场的房地产开发单位，委托中诚物业公司进行前期物业管理，双方于2013年8月30日签订了一份《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，合同约定：本协议所指的前期物业管理服务是自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务；高层住宅（电梯房）物业管理服务费为1.6元/月/m2，商铺物业服务费为2.8元/月/m2，车库附房物业服务费为30元/个；自通知交房之日起，按半年每次交纳物业管理服务费用及各类公摊费用；具体物业服务收费执行单价双方根据房屋预算情况可另行商定；中诚物业公司未达到管理服务质量约定目标的，中瀚地产公司有权要求其限期改正，逾期仍未改正给中瀚地产公司造成损失的，中诚物业公司承担相应的法律责任；中瀚地产公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中诚物业公司有权要求补缴，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金。之后，中诚物业公司进入聚龙小区进行物业服务。在合同履行过程中，中瀚地产公司对其自有的商铺门面和住宅交纳了物业管理费，双方在物业费结算过程中，物业管理费用均是按1.6元/月/平方米的60%计算。2019年2月，湘潭聚龙广场业主委员会成立后，中瀚地产公司要求中诚物业公司退场，双方进行了多次协商，中诚物业公司于2019年7月31日正式退场。另查明，双方对中瀚地产公司名下的空置住宅237套（详见附表）无争议，面积共计14370.16m2。该部分房屋自2018年5月1日起未向中诚物业公司交纳物业费。中瀚地产公司名下聚龙家居广场无争议部分面积为9933.64m2（聚龙家居广场总面积13389.22m2减去涉及案外人赵延军的场地面积3455.58m2）。该部分场地自2018年6月1日起未向中诚物业公司交纳物业费。一审法院认为：本案中，中瀚地产公司作为中瀚聚龙广场小区开发商，选聘中诚物业公司作为前期物业签订的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》效力及于全部业主，该协议对双方当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，中瀚地产公司的物业管理费均按0.96元/月/m2（1.6元/月/平方米×60%）计算，视为双方对物业费的标准的变更；中瀚地产公司辩称中诚物业公司提供物业服务至2019年4月30日，法院查明中诚物业公司在此之后仍实际进行物业服务至2019年7月31日；中瀚地产公司辩称聚龙家居广场的物业费只能从2018年11月7日开始计算，其提交的证据不足以证明其主张，法院不予采纳，该部分自2018年6月1日未再向中诚物业公司交纳物业费属实，故对该部分的物业费应自2018年6月1日起算。故中瀚地产公司应当向中诚物业公司支付物业管理费340438.42元。中瀚地产公司未依约交纳物业费，其行为构成违约，应当依约支付逾期付款违约金；双方约定逾期违约金按日千分之三计算，明显过高；根据庭审查明的事实，依照公平和诚实信用原则，法院酌定逾期违约金按年利率24%计算；中诚物业公司在提交的逾期违约金明细表中明确物业费逾期违约金算至2020年4月10日，系其对自身民事权利的处分。中瀚地产公司应当就上述欠付物业费支付逾期违约金89198.28元。中诚物业公司主张的其他住宅、商业门面、聚龙家居广场等部分的物业管理费及逾期违约金，因均与案外人有利害关系，不宜在本案中一并处理，中诚物业公司可以另行主张权利。中瀚地产公司辩称中诚物业公司未依约履行物业服务义务的辩解意见，证据不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、湘潭市中瀚地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向湘潭市中诚物业管理有限公司支付物业费340438.42元并支付逾期违约金89198.28元；二、驳回湘潭市中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25650元，由湘潭市中诚物业管理有限公司负担20970元，由湘潭市中瀚地产开发有限公司负担4680元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：就诉争的25套住宅和聚龙广场A座商业第三层（3455.58m2），中瀚地产公司虽与赵延军达成了以房抵债的协议，但上述房产至今未办理过户登记，中瀚地产公司亦无直接证据能够证明其已履行房屋转让的通知义务以及协助中诚物业公司与受让方订立物业服务合同的义务。此外，一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：上诉人中诚物业公司所主张的25套住宅和聚龙家居广场第三层的物业服务费是否应在本案中处理，被上诉人是否系上述房产物业服务费的支付义务人？根据双方当事人订立的前期物业管理委托合同的约定，中瀚地产公司转让房屋时，应事先通知中诚物业公司，并告知受让方与中诚物业公司签订物业服务协议。现中瀚地产公司虽主张诉争房屋已通过以房抵债的方式转让给案外人赵延军，但中瀚地产公司并未提供证据证明其履行了前期物业管理委托合同约定的上述义务，且诉争房产一直登记在中瀚地产公司名下，其为房屋所有权人，若要求中诚物业公司在未与案外人订立合同的情形下即向案外人主张收取物业服务费的权利，明显缺乏相应依据。根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋的所有权人为业主，而业主负有按时交纳物业服务费用的义务。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中即使中瀚地产公司已将房产交付他人使用，在房产过户前，其自身也不能免除交纳物业服务费的义务。关于中瀚地产公司主张中诚物业公司自己出具的“结算单”都未将诉争的25套住宅纳入物业服务费的计算，表明其明知房产已转让的抗辩意见，本院认为，上述“结算单”虽由中诚物业公司出具，但不能以此作为其放弃诉争25套住宅物业服务费的依据，且中瀚地产公司亦未按照该“结算单”的金额及时履行，故上述“结算单”不能作为本案最终的定案依据。因此，中诚物业公司有权要求房屋所有权人中瀚地产公司依约缴纳诉争25套住宅及聚龙家居广场第三层的物业服务费，一审以与案外人有利害关系为由对此未予处理不当，本院予以纠正。诉争25套住宅（面积合计1376.96m2）的物业服务费应当自2016年2月1日计算至2019年7月31日，聚龙家居广场第三层（面积3455.58m2）的物业服务费应当自2018年6月1日计算至2019年7月31日，计算标准均按0.96元/月/m2计算。上述物业服务费合计为101962元（详见附表），加上一审判决已认定的340438.42元，总计442400.42元。对于上述增加部分的物业服务费的违约金，因中诚物业公司在其每月的结算单中并未告知中瀚地产公司应缴纳该部分房屋的物业服务费，故对该部分物业服务费的违约金不予支持。此外，关于上诉人中诚物业公司认为一审判决酌情按年利率24%计算违约金过低的问题，因上诉人并未提交证据证明其实际损失，故双方约定逾期违约金按日千分之三计算明显过高，一审根据法律规定和本案实际情况酌情调整违约金按年利率24%计算并无不当。关于上诉人中诚物业公司认为一审诉讼费分担不合理的问题，经查，一审判决系根据上诉人未得到支持的诉讼标的额所占的比例计算其应负担的金额，并无不当。现二审将按照改判的情况对一审诉讼费的分担予以相应调整。综上，湘潭市中诚物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初34号民事判决第二项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初34号民事判决第一项为：湘潭市中瀚地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向湘潭市中诚物业管理有限公司支付物业服务费442400.42元并支付逾期违约金89198.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25650元，由湘潭市中诚物业管理有限公司负担19863元，由湘潭市中瀚地产开发有限公司负担5787元；二审案件受理费3210元，由湘潭市中瀚地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩小平审判员  朱卫平审判员  向兴礼二〇二〇年九月二十八日法官助理周尧书记员陈娜            中瀚·聚龙广场住宅                  序号              单元房号              序号              单元房号              序号              单元房号              序号              单元房号                  1              A-3-1703002              8              A-3-1903004              15              A-3-2003005              22              A-3-2203001                  2              A-3-1703003              9              A-3-1903005              16              A-3-2003006              23              A-3-2203002                  3              A-3-1703005              10              A-3-1903006              17              A-3-2003011              24              A-3-2203003                  4              A-3-1703006              11              A-3-1903007              18              A-3-2003012              25              A-3-2203004                  5              A-3-1703012              12              A-3-1903008              19              A-3-2003013                                              6              A-3-1703013              13              A-3-1903013              20              A-3-2103001                                              7              A-3-1903003              14              A-3-2003003              21              A-3-2103002