山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异478号 案外人：青岛昆辰机械有限公司，住所地青岛市黄岛区临港七路**（胶南街道办事处）。 法定代表人：张某某，经理。 委托诉讼代理人：冷某，山东紫南律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住，住所地杭州市西湖大道****/div> 法定代表人：孙某某，董事长。 委托诉讼代理人：韩某某，女，汉族，住烟台市芝罘区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵某某，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 被执行人：青岛凯创工业发展有限公司，住所地青岛，住所地青岛市黄岛区临港工业加工区临港七路**> 法定代表人：连某某，总经理。 被执行人：青岛凯创金属制品有限公司，住所地青岛市黄，住所地青岛市黄岛区王台镇驻地 法定代表人：吕某某，总经理。 被执行人：青岛凯创阀门有限公司，住所地青岛市黄，住所地青岛市黄岛区临港工业加工区临港七路** 法定代表人：连某某，总经理。 被执行人：蒋某某，男，汉族，住青岛市市**。 被执行人：宫某，女，汉族，住青岛市市**。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人青岛凯创工业发展有限公司、青岛凯创金属制品有限公司、青岛凯创阀门有限公司、蒋某某、宫某金融借款合同纠纷一案【执行案号（2015）青执字第148号】过程中,案外人青岛昆辰机械有限公司对本院于2020年7月8日作出的（2015）青执字第148号之九执行裁定书提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛昆辰机械有限公司称，请求法院解除对临港七路928号房地产（以下简称“案涉不动产”）的查封和评估拍卖措施。事实与理由：2012年11月5日，案外人与被执行人青岛凯创工业发展有限公司签订《厂房租赁合同》，将案涉不动产租赁给案外人使用，租期16年，从2012年12月6日起，到2028年12月5日止。合同签订后，案外人即取得案涉不动产的合法使用权，并一直使用至今。案外人的合法经营地址也由注册地变为现地址，并被案外人的客户接受和认可。虽然案外人目前因为疫情的影响尚未复工复产，但案外人所承接的订单等需要加工生产，法院的查封及评估拍卖措施将导致案外人无法正常使用所合法承租的土地及厂房，并损害案外人的形象。 申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司辩称，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，案外人提出的执行异议没有法律依据，应予驳回。 为证明其主张，案外人青岛昆辰机械有限公司向本院提交以下证据：1.厂房租赁合同1份，证明青岛昆辰机械有限公司承租青岛胶南市（现黄岛区）临港七路928号厂房，面积20000平米，租期自2012年12月6日至2028年12月5日。租赁期间若出租人转让出租物的部分或全部产权，应确保受让人继续履行本租赁合同，并保证承租人利益及生产不受影响。2.中国银行交易明细1份，证明青岛昆辰机械有限公司于2012年11月20日将《厂房租赁合同》中约定的租赁保证金45万元支付给青岛凯创工业发展有限公司。3.青岛昆辰机械有限公司营业执照副本1份，证明青岛昆辰机械有限公司住所地为青岛市黄岛区临港七路**。4.物业费发票1张，证明青岛昆辰机械有限公司缴纳青岛市黄岛区临港七路928号物业管理费18000元。 申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司质证称，1.对证据1的真实性不予认可，租赁合同的最后一页盖章处模糊，无法确认其真实性。2.因案外人提交的证据2系复印件，对其真实性不予认可。3.对证据3的真实性予以认可，但对其证明事项不予认可，案，案外人住所地位于青岛胶南市（现黄岛区）临港七路**能证明其与青岛凯创工业发展有限公司存在租赁关系。4.对证据4的真实性无异议，销售方的名称为青岛兄弟万祥物业服务有限公司，不能证明案外人缴纳的物业管理费为案涉不动产的物业管理费，也不能因此证明案外人与青岛凯创工业发展有限公司存在租赁关系。 为证明其主张，申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司向本院提交照片1宗，证明案涉不动产空置并无办公人员。 案外人青岛昆辰机械有限公司质证称，对该证据的真实性不予认可，照片无法看出拍摄的具体地址，即使是案涉不动产大门的照片亦无法证明案涉不动产空置。 本院查明，交通银行股份有限公司青岛分行与青岛凯创工业发展有限公司、青岛凯创金属制品有限公司、青岛凯创阀门有限公司、蒋某某、宫某金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日作出（2014）青金商初字第7号民事调解书，确认如下：一、被告青岛凯创工业发展有限公司于2014年9月11日前一次性偿还原告交通银行股份有限公司青岛分行借款本金44072818.55元及利息1684619.73（利息暂计算至2014年5月21日，此后的利息按照合同约定计算）；二、被告青岛凯创金属制品有限公司、被告青岛凯创阀门有限公司、被告蒋某某、被告宫某对本调解协议第一项的给付义务承担连带清偿责任；三、如被告青岛凯创工业发展有限公司未按本调解协议第一项履行，原告交通银行股份有限公司青岛分行有权以南房地权胶南他字第06××35号房地产他项权证书下的抵押财产所处分的价款在5080.42万元的范围内优先受偿；四、如被告青岛凯创工业发展有限公司未按本调解协议第一项履行，原告交通银行股份有限公司青岛分行有权以南他项2013第077号土地他项权证书下的抵押财产所处分的价款在1653.88万元的范围内优先受偿；五、如被告青岛凯创工业发展有限公司未按本调解协议第一项履行，原告交通银行股份有限公司青岛分行有权以南他项2013第090号土地他项权证书下的抵押财产所处分的价款在1573.87万元的范围内优先受偿；六、如被告青岛凯创工业发展有限公司未按本调解协议第一项履行，原告交通银行股份有限公司青岛分行有权以南房地权胶南他字第06××47号房地产他项权证书下的抵押财产所处分的价款在1035.80万元的范围内优先受偿；七、案件受理费262378元，减半收取131189元，财产保全费5000元，由被告青岛凯创工业发展有限公司、被告青岛凯创金属制品有限公司、被告青岛凯创阀门有限公司、被告蒋某某、被告宫某负担，于2014年9月11日前直接给付原告交通银行股份有限公司青岛分行。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2013年12月27日，本院作出（2014）青金商初字第7号民事裁定书，裁定冻结被告青岛凯创工业发展有限公司、青岛凯创金属制品有限公司、青岛凯创阀门有限公司、蒋某某、宫某的银行存款人民币4500万元或查封其同等价值的财产，并于2014年1月6日作出协助执行通知书，通知青岛市国土资源局黄岛分局，查封青岛凯创工业发展有限公司名下位于胶南市临港七路928号，地号为GC-34-，地号为**1平方米，地号为GC-34-503-1号，面积为，地号为**，查封期限自2014年1月6日至2016年1月5日；通知青岛市黄岛区房产管理中心查封青岛凯创工业发展有限公司名下位于胶南市临港七路928号，房地产证号为初公000368号，面积为31466.092平方米，房地产证号为初公000367号，面积为5809.33平方米的房地产，查封期限自2014年1月6日至2016年1月5日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，交通银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第148号。2015年6月10日，本院作出（2015）青执字第148号执行裁定书，裁定终结本院（2014）青金商初字第7号民事调解书的本次执行程序。因交通银行股份有限公司青岛分行将案涉债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司，2020年4月8日，本院作出（2020）鲁02执异67号执行裁定书，裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第148号案件的申请执行人。2020年7月8日，本院作出（2015）青执字第148号之九执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛凯创工业发展有限公司位于原胶南市临港七路928号的房地产权（房权证号：初公**、初公**；地号：GC-34-503-1、GC-34-503-2）。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人青岛昆辰机械有限公司提交的证据，经形式审查尚不足以证明其在人民法院对案涉不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉不动产的执行。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛昆辰机械有限公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳