湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终988号上诉人暨被上诉人（一审原告）湖北华仁物业服务有限公司，住所地阳新县兴国镇陵园大道**。法定代表人郑浩，系该公司总经理。委托诉讼代理人方希文，湖北富川律师事务所律师。上诉人暨被上诉人（一审被告）黄艳霞，女，1977年4月21日出生，汉族，住阳新县。上诉人湖北华仁物业服务有限公司（以下简称华仁物业公司）与上诉人黄艳霞物业服务合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2019）鄂0222民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。华仁物业公司上诉请求：撤销阳新县人民法院（2019）鄂0222民初5055号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求，并由黄艳霞承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一、一审判决认定部分事实错误或不清。一审法院认定黄艳霞“未交纳物业服务费是因双方为收费标准有争议所致，原告对此亦负相应责任”，明显与客观事实不符。本案的收费标准实际上由物业服务费和二次供水费用组成，根据阳价费发（2012）19号文件规定和阳价费发[2016]41号文的规定，黄艳霞应按1元每月每平方的标准交纳物业费，其未按时交纳，已构成违约，对于二次供水费用标准也无异议，只因物业服务质量而拒付物业费，一审法院对于二次供水费用标准和收费模式并未查清。第二、一审法院适用法律错误。一审法院判决认为根据阳价费发（2012）19号文件据实分摊而华仁物业公司按物业面积收取不妥，要求华仁物业公司应制定收费标准后另行主张，明显于法无据，华仁物业公司根据约定、公示主张二次供水费与法有据。黄艳霞不按照交纳物业费，应承担约定的违约责任。黄艳霞上诉请求：撤销阳新县人民法院（2019）鄂0222民初5055号民事判决，依法改判驳回华仁物业公司的诉讼请求，并由该公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，未查明华仁物业公司怠于履行物业服务的事实，未查明华仁物业公司与开发商的关联关系。华仁物业公司未提供合格的物业服务，且并按照约定公布相关账目和收支情况，物业费收取时间应从消防工程验收通过并交付之日开始起算。华仁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄艳霞立即支付物业管理费4706元（物业费从2017年10月1日开始计算至2019年12月31日）及违约金（违约金从2017年10月1日开始计算至2019年12月31日，按照每日千分之三的标准计算至付清之日止）；2、本案的诉讼费由黄艳霞承担。一审法院认定事实：阳新县华仁·亿达公馆小区是阳新县亿达地产有限公司开发的楼盘，小区建成后由华仁物业公司进行物业管理。黄艳霞购买华仁亿达公馆2-2-1402号房屋，房屋实际面积为146.13平方米，2016年6月30日，黄艳霞（乙方）与阳新县亿达地产有限公司（甲方）达成延期交付的补充协议，双方约定：甲方承诺2个月内完成交付区域内余下收尾工程，在8月30日内以现金支付延期交房的违约金，物业管理费收取时间在小区交付区域的设施设备、安防、绿化等交付之日起收取等等。黄艳霞于同年7月份开始房屋装修。2016年10月19日，黄艳霞出具收楼书。同日，双方签订了《前期物业服务协议》，约定由华仁物业公司提供物业服务，黄艳霞按照房屋面积，每平方米1.38元/月的价格收取物业服务费，如未如期支付物业费，将按照逾期缴纳物业费每日加收千分之三的违约金；黄艳霞于同日出具承诺书，声明：已详细阅读《华仁·亿达公馆业主手册》，同意其中的各项公共管理制度并承诺在业主大会修正有关条款之前遵照执行。同日，交纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费2,418元。此后未交纳物业服务费。2016年11月10日，阳新县物价局下发阳价费发[2016]41号关于“华仁·亿达公馆”小区前期物业服务收费标准的批复，该批复规定物业公司在提供相关服务时可按建筑面积收取物业服务费，高层住宅标准为1.00元/平方米·月（含电梯运行维护费）该标准从2016年11月10日起执行，试行期一年。国家和省有新的规定的，从其规定。此后，华仁物业公司公示物业费为1.0元/月·平方米，二次供水1-5层不收费、6-15层收费0.25元/月·平方米、16-25层收费0.3元/月·平方米、26层以上收费0.35元/月·平方米。2019年10月14日，阳新县公安消防大队向阳新县安全委员会作出关于阳新县亿达公馆住宅小区（一期）消防安全隐患核查情况的回复，认为该小区在9月30日的安全检查中存在消防安全隐患，已责令华仁物业公司立即整改，截止10月12日，该小区部分消防隐患已经整改。一审法院认为：双方签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。协议签订后，阳新县物价局下文对华仁·亿达公馆物业服务费收费标准确定为1.00元/月·平方米，华仁物业公司即应据此文件规定将物业服务费由1.38元/月·平方米调整为1.00元/月·平方米，但华仁物业公司将物业服务费调整为1.00元/月·平方米后，又以二次供水需另收费为由，按面积收取二次供水费用，而根据阳新县物价局、阳新县住房的城乡建设局阳价费发（2012）19号文件规定，二次增压供水实行收费公示，据实分摊，华仁物业公司按面积收取二次供水费用不妥，但二次供水费用确实已经发生，华仁物业公司可在相关部门确定收费标准及办法后就二次供水费用另行主张权利，故对华仁物业公司要求黄艳霞交纳物业服务费的诉讼请求，一审法院予以部分支持；对华仁物业公司要求黄艳霞支付违约金的诉求，因黄艳霞未交纳物业服务费是因双方为收费标准有争议所致，华仁物业公司对此亦应负相应责任，故对此诉求一审法院不予支持；黄艳霞辩称要求华仁物业公司先行对小区内部治安、环境以及消防安全进行整改，整改合格后才有权收取物业管理费，因华仁物业公司已就相关问题进行了整改，同时，因为物业管理服务不同于百姓生活中日常遇到的其它服务，这种服务有其特殊性和公共性，关系到小区全体业主的切身利益，且物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务存在瑕疵，业主就不交物业管理费，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好的开展服务，造成服务质量的下降，损害其他正常交纳物业费的业主利益。故对黄艳霞的上述辩解意见，一审法院不予支持；对黄艳霞辩称的华仁物业公司主张的物业费计算时间和金额也与事实不符，应予以调整，因其已于2016年7月进行房屋装修，且其于同年10月19日出具了承诺书，故华仁物业公司要求其承担物业服务费的时间并无不当，对黄艳霞此项辩解意见不予支持；对黄艳霞辩称的华仁物业公司无权要求其支付违约金，且违约金计算标准过高的辩解意见一审法院予以支持。华仁物业公司前期收取的2,418元物业服务费多出部分（2,418元-146.13平方米*1.00元/月平方米*12月）664.44元折抵后期应缴纳的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，判决：一、黄艳霞在本判决生效后五日内向阳新华仁物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费3,281.07元；二、驳回阳新华仁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由黄艳霞负担。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：黄艳霞与华仁物业公司签订了《前期物业服务协议》，同意并接受华仁物业公司对华仁·亿达公馆小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。关于物业收费标准的问题。阳新县物价局（阳价费发[2016]41号）对华仁·亿达公馆物业服务费收费标准确定为1.00元/月·平方米，案涉协议中第五条关于物业服务费用亦约定“如政府相关部门对收费标准予以调整，以调整后的标准为准，多退少补”。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”公共二次供水费用如果存在并需计入物业费一同收取，应当依法依程序主张，故一审法院判决确认按照1.00元/月·平方米收取物业费并无不当。关于违约责任的问题。本案中，黄艳霞虽主张华仁物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，但其未提供充分证据证实上述待证事实，其以此为由拒交物业费无事实依据。黄艳霞迟延给付物业费已构成实际违约，同时华仁物业公司擅自提高收费标准亦有过错，一审法院驳回华仁物业公司因其擅自提高物业收费标准并主张违约金的请求并无不当。关于物业收费时间的问题，2016年10月19日，黄艳霞出具收楼书，同日，与华仁物业公司签订了案涉协议，且已交纳2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费2418元，一审法院据华仁物业公司的请求从2017年10月1日起算物业费依据充分。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖北华仁物业服务有限公司、黄艳霞各承担25元。本判决为终审判决。审判长  池国卿审判员  汪洪安审判员  刘海军二〇二〇年九月二十八日法官助理安琼书记员尹君