广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1389号上诉人（原审被告）：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县县城方正东路绿洲凯德堡销售中心**。法定代表人：姚斗赏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘灿，男，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：冯广芬，男，1976年5月14日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：许鸿飞，广东迅恒（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨计柯，广东迅恒律师事务所律师。上诉人阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（以下简称绿洲地产公司）因与被上诉人冯广芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿洲地产公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审法院不予受理绿洲地产公司的反诉，严重违反法定程序。（一）绿洲地产公司收到本案起诉材料后，依法提起反诉，请求冯广芬向绿洲地产公司支付前期物业费及垃圾清运费等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，提起反诉可以是基于“相同法律关系”“诉讼请求之间具有因果关系”，还可以是“反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实”，一审法院仅仅以本诉与反诉基于两种完全不同的法律关系为由，对绿洲地产公司的反诉不予受理，是对反诉的片面理解。《广东省商品房买卖合同》及其补充协议约定绿洲地产公司应当协助冯广芬办理不动产权证，冯广芬应当在收到物业时向绿洲地产公司支付前期物业管理费、垃圾清运费等费用。现合同双方当事人认为对方违反上述约定而分别提起本诉及反诉，绿洲地产公司提起的反诉与冯广芬提起的本诉的诉讼请求是基于相同事实，具有高度牵连性，符合反诉的构成要件，一审法院不予受理绿洲地产公司反诉是错误的。（二）一审法院缺席判决，程序严重违法。一审法院原定开庭时间为2020年4月22日，绿洲地产公司在第一次开庭前提出反诉。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第四款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限。人民法院重新安排举证期限，当然需要重新安排开庭。既然需要重新安排开庭，一审法院未重新通知开庭时间，当然不存在绿洲地产公司无正当理由缺席庭审的情形。（三）一审法院退回绿洲地产公司不服一审法院不予受理反诉请求裁定的上诉状，程序严重违法。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决绿洲地产公司退还办证费没有法律依据。1.按照《合同补充协议》第十条约定，绿洲地产公司收取办证费有合同依据。2.合同约定办证费中的住房维修资金、评估费、商品房买卖服务费、测绘费等费用已经实际发生，不应退还。3.退还办证费用与协助办理不动产权证的请求相矛盾。冯广芬交付契税、服务费等办证费用是绿洲地产公司办理不动产权证的前提之一，一审法院要求绿洲地产公司在判决生效之日起十日内协助冯广芬办理涉案房屋不动产权证书，又判决绿洲地产公司在十日内退还办证费，自相矛盾。（二）一审判决同时支持违约金及赔偿金，适用法律错误。同时适用违约金与赔偿金时，应注意合同违约金是惩罚性违约金还是补偿性违约金。惩罚性违约金，其目的在于对违约过错的惩罚，其他因债之关系所应负的一切责任，均不受影响，因此可以并用。而补偿性违约金，本质作为损害赔偿数额的预先约定，是对违约损害赔偿的一种替代，因此补偿性违约金与违约损害赔偿不可同时适用。合同约定了总房款1%作为迟延办证的补偿，属于补偿性违约金，当然不能同时适用赔偿金。冯广芬辩称：一、一审法院驳回绿洲地产公司的反诉处理适当，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，绿洲地产公司就前期物业费、清运费等提起反诉，属于物业服务合同纠纷，与本诉商品房预售合同纠纷不是相同法律关系，两者亦没有牵连，绿洲地产公司提起的反诉与本诉的诉讼请求不具有因果关系，不符合反诉的实质要件。绿洲地产公司仅仅向一审法院递交反诉状，尚未经过立案程序或缴纳反诉费，即绿洲地产公司的反诉不符合反诉的程序要件。即使一审法院受理了绿洲地产公司的反诉，绿洲地产公司无正当理由缺席庭审，就其反诉而言，应当视为绿洲地产公司撤回反诉。二、一审判决绿洲地产公司协助办证，并判决绿洲地产公司退还所收取的办证费正确。绿洲地产公司以代办不动产权证的名义向冯广芬收取办证费没有依据。绿洲地产公司认为办证费所包含的住房维修资金、评估费、商品房买卖服务费、测绘费等费用已经实际发生，不应退还，但并未提供证据证明。绿洲地产公司为购房者办理不动产权证是履行合同义务，绿洲地产公司违规收取办证费，没有按照合同约定办理不动产权证，并将所收取的办证费挪作他用，造成冯广芬购买的商品房多年未能领取不动产权证，绿洲地产公司已严重违约，所收取的办证费应当予以退还。三、一审法院支持冯广芬请求的合同违约金及赔偿金，符合绿洲地产公司出具的《承诺书》及法律规定。根据《合同法》第一百一十二条和第一百一十四条的规定，绿洲地产公司逾期未履行办证义务的违约行为，如按照购房款的1%计算违约金，不足以弥补冯广芬办证的时间损失，合同约定的违约金偏低，且绿洲地产公司不止一次违背办证承诺。绿洲地产公司自愿出具《承诺书》并在小区张贴公示，承诺于2019年10月30日前为小区二期、三期业主办妥不动产权证，逾期未办妥的，每户支付10000元的赔偿金。该《承诺书》是绿洲地产公司对自己行为的承诺，绿洲地产公司应当履行。冯广芬一审起诉请求：一、绿洲地产公司协助冯广芬办理不动产权证；二、绿洲地产公司支付约定的赔偿金10000元给冯广芬；三、绿洲地产公司支付合同违约金3177.81元给冯广芬；四、绿洲地产公司退还办证费用12000元给冯广芬；五、案件受理费由绿洲地产公司负担。一审法院认定事实：1.合同名称及签订时间：《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2015年2月26日签订；2.合同当事人：冯广芬（买受人）、绿洲地产公司（出卖人）；3.买卖标的物及价款：绿洲地产公司以317781元价格将甲小区二期m房卖给冯广芬；4.商品房交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前交付买受人使用；5.产权登记及违约责任约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”；6.付款情况：买受人已全额支付房款317781元；7.合同对办证费的约定及办证费用支付情况：《合同补充协议》约定“买受人应当本合同备案之前，向出卖人预定的办证代理机构或个人缴纳代收税费款”，冯广芬已支付办证费用12000元；8.甲小区二期竣工验收备案登记时间：2019年6月5日；9.涉案商品房不动产权证尚未办妥；10.办证及赔偿承诺：2019年3月11日，绿洲地产公司向甲小区二、三期全体业主作出书面承诺，承诺2019年10月30日前为甲小区二、三期所有业主办完不动产权证，2019年10月30日未能办完不动产权证的业主每户赔偿10000元人民币，不动产权证继续办理直到完成。一审法院认为：本案是冯广芬、绿洲地产公司在履行《广东省商品房买卖合同》过程中发生的纠纷，故本案是商品房预售合同纠纷。案件的争议焦点是：1.冯广芬请求绿洲地产公司协助办理不动产权证应否支持；2.冯广芬请求绿洲地产公司退还办证费用12000元应否支持；3.冯广芬请求绿洲地产公司支付逾期办证违约金3177.81元及赔偿10000元应否支持。本案中，涉案《广东省商品房买卖合同》签订后，冯广芬已经按照合同约定履行了支付房款的义务，绿洲地产公司理应按照合同约定协助冯广芬办理不动产权证书，涉案甲小区二期已于2019年6月5日竣工验收备案登记，具备办理不动产权证书的条件，故冯广芬请求绿洲地产公司协助办理不动产权证书合法合理，应予以支持。绿洲地产公司向冯广芬收取办证费用后，长期未为冯广芬办理不动产权证书，已经损害冯广芬合法权益，故冯广芬请求绿洲地产公司退还收取的办证费用12000元理据充足，应予以支持。相关的办证费用可待绿洲地产公司协助冯广芬办证时，再由冯广芬另行缴纳。绿洲地产公司长期逾期未履行协助冯广芬办理不动产权证书的义务，已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任，故冯广芬请求绿洲地产公司支付逾期办证违约金3177.81元理据充足，应予以支持。鉴于绿洲地产公司逾期办证时间较长，合同约定的违约金偏低，且绿洲地产公司自愿承诺赔偿冯广芬逾期办证损失10000元，故冯广芬请求绿洲地产公司支付逾期办证赔偿金10000元，一审法院亦予以支持。绿洲地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、限绿洲地产公司在判决发生法律效力之日起十日内协助冯广芬办理甲小区二期m房不动产权证书；二、限绿洲地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用12000元给冯广芬；三、限绿洲地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3177.81元给冯广芬；四、限绿洲地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证赔偿金10000元给冯广芬。一审案件受理费528元，减半收取计264元,由绿洲地产公司负担。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审诉讼中，冯广芬陈述其于2017年7月1日收房，绿洲地产公司则认为其于2017年9月2日交房给冯广芬使用。绿洲地产公司于2015年2月26日出具12000元的办证费收据给冯广芬。在一审庭审前，一审法院于2020年4月3日向绿洲地产公司送达了开庭传票、起诉状等诉讼材料。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯广芬与绿洲地产公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。虽然冯广芬与绿洲地产公司对涉案商品房的交付时间陈述不一致，但是即使按绿洲地产公司陈述的交房时间，绿洲地产公司未能按照《广东省商品房买卖合同》第15条约定的期限履行协助办证的义务，绿洲地产公司的行为已构成违约，故一审法院认定绿洲地产公司构成逾期办证违约并判决绿洲地产公司按合同约定支付逾期办证违约金给冯广芬正确，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是绿洲地产公司应否再按《承诺书》赔偿10000元给冯广芬；二是绿洲地产公司应否退还办证费给冯广芬。关于争议焦点一，由于绿洲地产公司未按合同约定履行协助办证义务，绿洲地产公司于2019年3月11日向小区二、三期业主作出《承诺书》，承诺“2019年10月30日前为甲小区二、三期所有业主办完不动产权证，2019年10月30日未能办完不动产权证的业主每户赔偿10000元人民币，不动产权证继续办理直到完成。”该《承诺书》是绿洲地产公司对相关业主关于办证及相关赔偿问题而单方设定的义务，经绿洲地产公司盖章即生效，故该《承诺书》对绿洲地产公司具有约束力。《承诺书》中并没有明确说明业主在合同约定的逾期办证违约金与《承诺书》中的10000元赔偿金只能二选其一，不能同时主张，故绿洲地产公司上诉主张冯广芬不能同时请求其支付逾期办证违约金及赔偿金理据不足，本院不予采纳。因绿洲地产公司未能按照承诺的期限履行办证义务，一审法院判决绿洲地产公司支付逾期办证赔偿金10000元给冯广芬正确，本院予以维持。关于争议焦点二，绿洲地产公司于2015年2月26日收取冯广芬的办证费后，长期未为冯广芬办理涉案房屋的不动产权证书，损害了冯广芬的合法权益，一审法院支持冯广芬退还办证费的诉请并无不妥，本院应予维持。相关办证费用可待绿洲地产公司协助冯广芬办证时，由冯广芬另行缴纳。绿洲地产公司上诉主张已实际产生了部分办证费用，但未能提供相关的证据证明，本院不予采纳。此外，一审法院在开庭前已依法送达开庭传票、起诉状等诉讼材料给绿洲地产公司，绿洲地产公司在收到上述材料后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未作任何答辩，一审法院依法作出缺席判决并无不妥。绿洲地产公司上诉认为一审判决程序严重违法理据不足，本院不予采纳。至于绿洲地产公司不服一审法院裁定不予受理其反诉的问题，绿洲地产公司可另循法律途径解决。综上所述，绿洲地产公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。