广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1732号 原告：黄同军，男，1979年3月23日出生，壮族，住南宁市邕宁区五象大道东段********房，现住南宁市邕宁区。 原告：李艳玲，女，1987年3月3日出生，壮族，住南宁市，住南宁市青秀区刘圩镇槐里村和里坡**市邕宁区。 委托诉讼代理人：黄同军，男，1979年3月23日出生，壮族，住南宁市邕宁，住南宁市邕宁区五象大道东段********房宁区，系原告李艳玲丈夫。 被告：南宁市地产业开发有限责任公司（原名称南宁市地产业开发总公司），住所地南宁市青秀区佛子岭路****，统一社会信用代码914501004985202051。 法定代表人：王凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:黄志超，北京大成（南宁）律师事务所律师。 -2- 委托诉讼代理人:凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告黄同军、李艳玲与被告南宁市地产业开发有限责任公司（以下简称南宁地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序审理，并分别于2020年7月10日、2020年9月8日、2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告黄同军（原告李艳玲的委托诉讼代理人），被告南宁地产公司委托诉讼代理人黄志超、凌通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、被告向两原告支付逾期交付不动产权证书违约金1480元；二、被告按照合同约定在南宁市邕宁区滨江·阳光水岸小区南北门安装门禁和封闭式机动车道闸，外围商铺进入小区的通道门口、二楼进入小区通道、各栋楼宇所有出入口安装门禁；地；地下停车场出入口动车道闸改成封闭式；三、确认原、被告签订的《住房买卖合同》附件六合同补充协议第8条中关于“露天停车位的产权及收益归甲方所有”的约定的条款无效；四、案件受理费由被告负担。 事实和理由：原、被告于2015年11月4日签订了一份南宁市限价普通商品住房买卖合同。合同签订后，被告于2017年5月19日向原告交付房屋，截止2019年11月5日交付使用已经达到900日。根据双方签订《住房买卖合同》第十八条第3项约定被告应当在限价普通商品住房交付使用后900日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记,并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，原告不退房的，被告按每迟延一天5元计算，向原告支付违约金。原告起诉后，被告已于2020年8月26日通知原告于2020年8月27日领取所购买房屋的不动产权证书，因此，被告逾期办证的违约金时间为2019年11月5日- -3- 2020年8月27日，依约应支付原告1480元逾期办证违约金。二、被告未严格履行《住房买卖合同》中的附件五《业主临时管理规约》的约定。1.被告未按照合同约定在小区实行封闭式管理，导致本小区发生多次业主电动车电瓶被偷盗及业主房门锁被撬问题,存在很大治安和消防安全隐患。2.小区外围机动车停车位未安装道闸,致使非本小区机动车进入停车,本小区业主没能优先停车或者只能停在小区外面道路两旁非停车车位。根据《住房买卖合同》中的附件五《业主临时管理规约》第十一条、第三十八条约定，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《南宁市物业管理办法》第六十一条规定，被告应当依约依规完善实施小区封闭式管理的闸道与门禁。三、《住房买卖合同》中附件六之合同补充协议第8项“合同标的物（房屋）所在房地产项目中，凡未列入共有建筑面积分摊并可独立经营或使用的附属设施和公建配套设施，包括但不限于会所、各栋建筑物的架空层、杂物间、地、地下室天停车位、学校、商场、幼儿园、球场、游泳池等物业的产权及其他权益归甲方所有，乙方对此无异议。”的约定侵害了原告权利。因涉及的车位不参与规划建设用地面积分摊，且不能办理产权登记，因此，其不能成为享有专有权的专有部分,产权应当归业主所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《合同违法行为监督处理办法》第11条之规定，上述条款中关于“露天停车位的产权与收益归被告所有”属无效条款。综上所述，特向贵院提出以上诉讼请求,请求法院判如所请。 两原告提供的证据及拟证明的事实：1.《南宁市限价普通商品住房买卖合同》，证明被告违约；2.两原告身份证复印件，证明原告身份信息；3.被告工商信息，证 -4- 明被告企业工商信息；4.不动产登记查询证明，证明被告未按合同约定办理房产证；5.交房流程图，证明被告向原告交付房屋的日期；6.涉案小区的照片视频资料，证明被告未按合同约定完善小区封闭式管理的闸道与门禁；7.涉案小区物业公司工作人员与业主的聊天记录，证明物业管理公司未落实在小区外围机动车出入口安装道闸系统。 被告辩称：一、涉案房屋无法正常办理房屋所有权证书，并非被告的原因，且被告亦在积极努力地办理房屋所有权证书的相关手续。（一）无法正常办理房产证的因素：1.涉案楼盘在办理竣工备案手续过程中遇到了与前期质安监登记备案、施工图审查备案表中栋号面积不符的问题（系2014年施工前办理备案手续填写内容与现竣工备案填写内容的要求存在理解偏差，非被告前期失误所造成），经被告向多个部门多次补充材料及协调后仍难以明确该面积问题，后以维稳为由只能以承诺缺项后补办理形式解决。2.由于办理项目配套设施核验手续（办理不动产权证基本条件）必须提供项目排水证明，而被告在办理过程中又遇到南宁市黑臭水体大检查，滨江阳光水岸项目经大排查被列入存在雨污混流的错混接问题项目（小区住户利于阳台雨水地漏排放洗衣机污水问题），只能暂缓办理排水证，同时向城区相关部门汇报具体情况并等待上报市里指挥部。后市里出台新政策配套核验不需再提供排水证后被告立即着手办理。目前，被告正加快推进不动产权办理工作。（二）滨江·阳光水岸项目已办理得房屋产权证。（三）原告提出的要求被告实行封闭式管理的诉讼请求属于诉请对象错误，且被告对于业主提出的物业服务的问题及意见也向物业公司做出反映。涉案项目前期物业管理公司为广西建凯物业服务有限公司，在房屋交付业主后，小区的物业管理已交由该公司负责。原告对小区的物业管理不满意，应依据物业管理合同的约定诉请该公司整改。另外，被告在收到业主的意见后。 -5- 将情况向物业公司反映并要求其进行整改。被告派员到小区核实，发现小区大门有保安值守，维持通行秩序。三、被告不具备提出删除合同条款中关于“露天停车位”诉讼的原告主体资格。（一）原告未经全体业主或业主大会的合法授权，无权作为原告提起诉讼。该项诉讼请求涉及露天停车位的产权是否归小区业主所有，涉及小区全体业主的权益，根据《物权法》第七十六条（七）款，《物业管理条例》第十五条、第十一条，《广西物业管理条例》第十五条，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第十七条第（九）款规定，涉及有关共同和共同管理权力的其他重大事项的决定权利属于全体业主或业主大会。（二）原告的该项诉讼请求属于变更合同内容的诉讼请求，被告与原告签订《住房买卖合同》时，既不存在利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等显失公平的情形，更不存在欺诈、胁迫等情形。原告主张双方签订的合同违反合同法第四十条规定的情况，并不属于可以变更合同的情形。（三）原告主张变更合同内容无任何法律依据。虽然《合同法》规定了合同“可撤销、可变更”的情况，但《民法总则》中仅规定了合同可撤销的情况，根据“新法优于旧法”的原理，《民法总则》的规定应优于《合同法》的规定。即使原告认为《住房买卖合同》存在其所认为的效力瑕疵，其也应当在合同签订一年内主张撤销合同，否则根据《民法总则》的规定，其无权再要求变更合同内容。综上，被告认为，原告有部分诉讼请求不属于《住房买卖合同》纠纷的审理范围，其申请无法律和合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告提交的证据及拟证明的事实：1.商品房现预售备案证明，证明涉案小区已经具备办理产权证条件，被告将按程序为各业主代为办理房屋产权证；2.滨江阳光水岸前期物业服务合同，证明涉案小区的物业服务由广西建凯物业服务有限公司提供；3.涉案小区大门现场照片，证明小区大门出入有保安值守提供物业管理服务 -6- ；4.涉案小区总平规划图，证明该小区的地面停车位均按照总平规划图设置，未占用业主共有的绿地道路等面积，亦未计入小区业主购置房屋的公摊面积；5.涉案小区附属用房移交资料清单，证明该小区已经移交广西建凯物业服务有限公司管理，由其提供物业服务；6.签领不动产权证登记表，原告的不动产权证已经办理，并由原告黄同军于2020年9月4日领取；7.涉案小区外机动车、外围停车场管理系统工程报价书，证明该小区的物业管理公司已着手办理增加建设小区车辆管理系统及行人出入管理系统；8.涉案小区3#、4#楼不动产（房屋）测绘成果报告，证明小区停车位的建筑面积未列入小区业主的房屋的共有分摊面积；9.涉案小区1至2号楼、5号楼、6-8号楼不动产（房屋）测绘成果报告，证明小区停车位的建筑面积未列入业主的房屋的共有分摊面积。 本案争议焦点：一、被告是否存在逾期交付不动产权证书的行为，该行为是否构成违约，应否支付原告逾期交付产权证书违约金？违约金如何计算？ 二、原告要求被告根据《业主临时管理规约》的约定在涉案小区实行封闭式管理并在小区外围机动车停车位安装闸道的诉讼请求应否在本案中审理？如在本案中审理，其诉讼请求应否予以支持？ 三、涉案小区露天停车位的权属属于谁所有？本案《住房买卖合同》补充协议中第8条关于将“露天停车位”的产权及收益归被告所有的条款是否合法有效？ 经当庭举证，调查，原告提交证据1-5、被告提供的证据1、4、6、8、9证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。原告提供的证据6、7，被告提供的证据2、3、5、7与本案无关联，本院不予采信。 -7- 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月4日，两原告（乙方）与南宁市地产业开发总公司（甲方）签订了一份《南宁市限价普通商品住房买卖合同》（合同编号：YS01704444）及附件《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《合同补充协议》等合同相关附件。合同主要内容有：一、乙方购买的限价普通商品住房为南宁市邕宁区滨江·阳光水岸3号楼1403号，交付时间为为2017年3月31日。二、合同约定建筑面积为89.05平方米，单价每平方米3995元，金额355755元。三、甲乙双方同意乙方委托甲方办理房屋所有权登记，甲方应当在限价普通商品住房交付使用后900日内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方。因甲方过错导致上述手续迟延办理的，双方同意乙方不退房的，甲方按每迟延一天五元计算，但该项违约金最高金额不能超过本合同总价款的1%。四、合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写与印刷文字具有同等效力。五、《住房买卖合同》附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：本住宅分摊的共有建筑面积由下列部分组成：所在单元一至二十四层的楼梯、电梯厅、电井、消防水井、普通电梯、外半墙、普通电梯房、合用前室、消防电梯机房、无柱走廊。六、《住房买卖合同》附件五：1.买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由甲方依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。2.《前期物业服务合同》主要内容：开发商选聘广西建凯物业服务有限公司对滨江·阳光水岸小区限价普通商品房住房提供前期物业管理服务事宜，本合同期限从2017年3月31日起至本项目的物业管理区域内的业主成立，并设立业主业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。3.《业主临时管理规约》主要内容：（1）本临时管理规约对建设单位、业主和物业 -8- 使用人均有约束力。（2）在本物业管理范围区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：幼儿园、架空层、球场、会所、各栋建筑物的架空层、杂物间、地、地下室天停车位、学校、商场。（3）本物业实施封闭式管理，任何人士拟进入本物业，应遵守：住户由业主授权办理有效：住户由业主授权办理有效住户卡陪同之访客，需得到住户确认同意后方可进入，等等。（4）乙方已详细阅读有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由甲方依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。七、附件六《合同补充协议》第8条约定：1.合同标的物所在房地产项目中，凡未列入共有建筑面积分摊并可独立经营或使用的附属设施和公建配套设施，包括但不限于会所、各栋建筑物的架空层、杂物间、地、地下室天停车位、学校、商场、幼儿园、球场、游泳池等物业的产权及其他权益归甲方所有，乙方对此无异议。2.关于房屋所有权登记的约定：非甲方原因导致未能按期办理房屋所有权登记的，甲方不承担责任。乙方必须按甲方通知规定的时间及要求，将办理房屋所有权登记证所需的资料及时交付甲方，如不按时提交的，由此导致逾期办证的后果应由乙方自行承担，等等。 2017年5月19日，被告向两原告交付涉案房屋。本案商品房交付后，因被告未能按合同约定时间办理涉案房屋的不动产权证及前期物业服务公司提供的小区物业管理服务存在问题，两原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明：1.庭审中，原告自认于2020年8月26日收到被告工作人员的短信，通知其于2020年8月27日领取涉案房屋不动产权证书，其因个人原因于2020年9月4日才领取，被告逾期交付不动产权证的时间为2019年11月5日至2020年8月27日。原告起诉时其中有一项诉讼请求为要求被告交付本案房屋不动产权证，因原告已于2020年9月4日领取涉案房屋的不动产权证，故其放弃该项诉讼请求。 -9- 2.滨江·阳光水岸小区由被告开发建设，共有8栋商品房，现已开发完毕；为办理所售商品房的权属登记需要，被告委托南宁金尺测绘服务有限公司分别对涉案小区的1-8号楼的商品房面积进行了测绘，该公司作出的测绘成果报告未显示有露天停车场的占地面积以及该露天停车场占用业主的公摊面积。 3.2017年10月10日，南宁市地产业开发总公司企业名称变更为南宁市地产业开发有限责任公司。 本院认为：一、关于原、被告双方签订的《住房买卖合同》的效力问题。 本案中，原、被告双方签订《住房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效的合同，各方应恪守履行。 二、关于被告逾期交付不动产权证书属违约责任的认定问题。 按照涉案合同约定，被告应在交房后900日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付原告。被告于2017年5月19日向原告交付涉案房屋，故被告应在2017年5月20日-2019年11月4日期间履行向原告交付不动产权证书的义务。原告主张其2020年8月26日收到被告通知其于2020年8月27日领取不动产权证的短信通知，其因个人原因于2020年9月4日才前去领取，对此，本院认为，在被告未能举证实何时将办结的产权证交付给原告的情况下，应采信原告自认的产权证交付时间即2020年8月27日为被告履行义务完毕之日。据此，应认定被告存在逾期交付不动产权证书的违约行为，其应根据合同约定承担相应的违约责任。经核算，被告逾期交付不动产权证书的天数为296天（自2019年11月5日计至2020年8月27日），根据《住房买卖合同》约定如被告逾期向原告交付不动产权证，则按每天5元支付违约金的约 -10- 定，被告应支付原告逾期交付不动产权证书的违约金共1480元（296天×5元）。被告主张逾期违约金计算截止时间应为被告将相关办证资料递交房屋登记机构时的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采信。 三、关于《住房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条中关于露天停车位的产权及收益归被告所有的条款效力问题。 《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述规定，物权法允许小区内的规划停车位所有权的归属由开发商自行和业主进行约定。 本案中，原、被告签订的《住房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条中关于露天停车位的产权及收益归被告所有的约定属各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效的合同条款。同时，根据被告提供的涉案小区1-8号楼测绘报告书显示，小区的露天停车位并未列入小区业主共有建筑公摊面积，且并未占用业主共有的道路或其他场地，故原告主张小区的露天停车场的权属为全体业主所有，被告在合同中约定小区露天停车位及其收益归被告所有，排除了其主要权利，应属无效条款的诉讼请求，事实与理由不充分，本院依法予以驳回。 四、关于原告要求被告根据《业主临时管理规约》履行对涉案小区实行封闭式管理的诉讼请求应否在本案审理的问题。 -11- 本案中，尽管《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》作为《住房买卖合同》的一部分，但《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》只是就所购房屋在交付后的物业管理问题做出约定，如因《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的履行问题出现纠纷在法律性质上属于物业服务合同纠纷，与本案审理的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。同时，物业公司也是《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的当事人之一，在物业公司未能参加本案诉讼发表意见的情况下，原告提出的该项诉讼请求不能在本案中一并审理，应由当事人另案解决。 此外，原告起诉时要求被告根据合同约定办理房屋所有权证书并交付给原告的诉讼请求，因在诉讼过程中被告已履行了该义务，原告放弃该项诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南宁市地产业开发有限责任公司支付原告黄同军、李艳玲逾期交付不动产权证书违约金1480元。 二、驳回原告黄同军、李艳玲的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告黄同军、李艳玲负担50元，由被告南宁市地产业开发有限责任公司负担50元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五 -12- 十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李景强 人民陪审员  李均全 人民陪审员  潘如青 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  陈靖妃 书 记 员  黄邦捷