浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3741号上诉人（原审原告）：周斯加，男，1981年1月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：陈莲，女，1981年6月13日出生，汉族，住温州市龙湾区。上列二位上诉人的委托诉讼代理人：任定国、季声亮，浙江泽商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州中心大厦建设发展有限公司。住所地:温州市鹿城区七都街道老涂东路**。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：陈静、周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人周斯加、陈莲与上诉人温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称温州中心公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周斯加、陈莲的委托诉讼代理人任定国、季声亮，上诉人温州中心公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周斯加、陈莲上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：温州中心公司并未明确提出减少违约金的主张，一审法院主动调低违约金缺乏事实与法律依据。温州中心公司出具的《关于道路及商业部分约定》系对我方的承诺，我方基于对该承诺的充分信任购买了涉案房屋。现道路仍未通车，造成了我方通勤时间增加、费用增加、孩子上学不便，均属于实际损失。关于该约定承诺的违约金是否过高，应由温州中心公司举证证明，一审法院以我方未举证证明实际损失为由将举证责任分配给我方，举证责任分配错误。温州中心公司辩称，本公司不会对超出能力范围之外的事情作出承诺，《关于道路及商业部分约定》的内容本身不合常理。周斯加、陈莲主张道路迟延开通造成了实际损失，应对其主张的该事实承担举证责任。并且，案涉道路并非唯一道路，其所谓的实际损失是不存在的，其计算标准、计算方式也不符合客观情况。温州中心公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周斯加、陈莲要求支付赔偿金的诉讼请求或予以调减。事实和理由：第一，《关于道路及商业部分约定》没有出具日期，无法证明是何时出具，也没有公示、备案。如果是在合同签订前出具，其效力已被合同覆盖。并且，承诺书内容与备案合同内容矛盾，应以备案合同条款为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人对规划建设范围之外的环境、代建工程、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。第二，温州中心大厦项目为政府招商引资的重点建设项目，政府出让涉案地块给我方开发建设至今一直有道路出入，没有给业主造成使用上的障碍。房屋实际交付时间延期至2018年11月，承诺中的2018年6月30日也应顺延，此后周边道路已可通车，并且该道路在涉案C区一期住宅开发规划范围外，我方在承担了逾期交房违约金后再计算该承诺书的违约金，显失公平。第三，根据最高人民法院关于审理房地产纠纷案件的司法解释，并未对规划外的部分应承担违约责任的规定。房开公司无权决定政府部门关于道路的通车时间及商场开业时间，该承诺书属无效承诺，我方无需承担相应的违约责任。并且，商业部分B区地块因标高协调、政府拆迁滞后原因造成项目延期，属不可抗力与政府原因，不应由我方承担责任。第四，违约责任的承担应符合法律规定的构成要件，对于承诺书约定事项，我方不存在过错，也无违约行为和损害后果，无需承担违约责任。第五，一审法院判令的违约金过高，应综合考虑过错程度、实际损失、政府原因、已支付逾期交房违约金等因素对违约金予以调减。周斯加、陈莲辩称，第一，温州中心公司在商品房买卖合同中关于免除自身责任的条款属格式条款，应属无效。第二，温州中心公司逾期交房，本就应承担逾期交房违约金，不能以此作为其无需承担承诺书约定违约金的理由。温州中心公司在出售房屋时就以书面形式承诺道路开通时间，对房屋售价和销量都有促进作用，现拒绝承担道路延迟开通对我方造成的损失，已构成销售欺诈行为。第三，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而道路不能按时通车并非不可预见，在房地产开发中都比较常见，可事先防范，显然不属于不可抗力。周斯加、陈莲于2019年7月15日向一审法院起诉请求：（1）判令被告支付逾期办理权属证书违约金30128元（自2019年1月1日起，按已付房款日万分之一点二计算至2019年4月26日）；（2）判令被告支付赔偿金144940元；（3）诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月28日，原告周斯加、陈莲（作为买受人）与被告温州中心公司（作为出卖人）签订一份编号为201590011780055的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于温州市鹿城区××街道××村××幢××单元××号商品房，该商品房建筑面积144.94平方米，单价每平方米15063.1元，总金额2183245元。合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任…合同签订后，二原告依约支付了全部购房款。被告温州中心公司向原告出具一份《关于道路及商业部分约定》，载明“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上任意一条承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿人民币1000元／平方米”。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格并于2018年10月31日完成竣工验收备案手续。2018年11月15日，原、被告办理房屋交付手续，并签署《交房手续流转单》。2019年3月25日，被告温州中心公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具一份《燃气管道安装安全质量监督检验报告》，载明验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下“温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收。该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道。七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工。燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工。据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工。根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。”后该小区于2019月7月23日开通天然气。温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。经被告温州中心公司申请，一审法院依法委托嘉兴志源司法鉴定所对《关于道路及商业部分约定》即承诺书中“温州中心大厦建设发展有限公司合同专用章”的真实性进行鉴定，该中心于2020年4月16日作出一份《司法鉴定意见书》，载明该承诺书合同章与《商品房买卖合同》第9页、第23页系同一枚印章盖印形成，与《商品房买卖合同》第30页不是同一枚印章盖印形成。一审法院认为，对双方当事人的争议焦点归纳如下：一、关于逾期办证违约责任及金额确定问题；二、《关于道路及商业部分约定》承诺书效力及赔偿金额确定问题。针对争议焦点一，关于逾期办证违约责任，合同约定办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2183245元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为218元（2183245元×0.1‰），现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失金额，故一审法院不予支持。针对争议焦点二，关于承诺书记载的赔偿事宜，经鉴定该承诺书上被告加盖的印章属实，故该份承诺书对被告产生约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向二原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书约定被告应赔偿原告144940元（1000元/平方米×144.94平方米），被告以违约金过高为由主张调整，因原告未举证证明其实际损失金额，考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给二原告的生活便利等方面带来一定影响，故一审法院综合以上因素，酌情确定被告承担50000元违约金为宜。综上，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。因被告迟延83天办理涉案商品房权属证书属实，故被告应按合同约定支付原告逾期办证违约金218元。因被告违反《关于道路及商业部分约定》，需向原告支付违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：“一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周斯加、陈莲逾期办证违约金218元；”“二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周斯加、陈莲违反约定的违约金50000元；”“三、驳回原告周斯加、陈莲的其他诉讼请求。”“当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费3901元，减半收取1950.5元，由原告周斯加、陈莲负担1423.5元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担527元。鉴定费2400元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担。”本院二审期间，上诉人温州中心公司没有提交新证据。上诉人周斯加、陈莲提交了造成损失的综合评估（自述）、水电费支付证明、农业银行职员卡、学生卡、农行转账记录、荣誉证书，以证明周斯加、陈莲存在损失的事实。温州中心公司质证认为，上述证据与本案不具有关联性，不能证明损失的存在。本院经审查认为，周斯加、陈莲提交的上述证据与本案缺乏关联性，亦不足以证明其待证事实，不予认定。经审核当事人在一审期间提交的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》依法成立，对双方当事人均具有约束力。关于逾期办证违约金。合同已明确约定逾期办证180日内按已付购房款的万分之一承担违约责任。周斯加、陈莲主张该约定违约金过低应予调整，但其提供的证据不足以证明因逾期办证造成的实际损失，一审法院结合实际逾期天数按合同约定计算逾期办证违约金，并无不当。关于《道路及商业部分约定》的性质及赔偿金额问题。该约定虽无落款时间，但落款处“出卖人”处盖有温州中心公司公章，应视为温州中心公司的真实意思表示，对其有约束力。审查该约定内容，若任一事项无法于约定时间完成，温州中心公司承诺赔偿1000元/㎡的违约金，故该约定属附条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。现约定事项未按时完成，约定的条件已成就，温州中心公司应承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故应由主张调减违约金一方对实际损失承担举证责任。现温州中心公司无法举证证明实际损失，其主张调减该违约金的依据不足。周斯加、陈莲主张按每平方米1000元的标准计算违约金，符合承诺书的约定，应予以支持，经计算为144940元（144.94㎡×1000元/㎡）。综上所述，温州中心公司的上诉请求与周斯加、陈莲的其他上诉请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7684号民事判决第一项及鉴定费负担部分；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7684号第二项、第三项及一审案件受理费负担；三、温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付周斯加、陈莲违反约定的违约金144940元；四、驳回周斯加、陈莲的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3901元，减半收取1950.5元，由周斯加、陈莲负担652.5元，温州中心大厦建设发展有限公司负担1298元。二审案件受理费3800元，由周斯加、陈莲负担570元，温州中心大厦建设发展有限公司负担3230元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年九月二十七日法官助理 姜岳良代书记员 缪伊娜