天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初3192号原告：刘智英，女，1974年10月18日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘彦龙，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃建红，天津津海律师事务所律师。被告：宛宝明，男，1963年6月8日出生，回族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李秋石，天津金洛律师事务所律师。被告：张敏，男，1955年2月14日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李秋石，天津金洛律师事务所律师。被告：天津市企房房屋管理有限公司，住所地天津市河**王串场街城垣里****。法定代表人：程伟。原告刘智英与被告宛宝明、被告张敏、被告天津市企房房屋管理有限公司（以下简称企房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘智英及其委托诉讼代理人刘彦龙、覃建红、被告宛宝明和被告张敏及其委托诉讼代理人李秋石、被告企房公司的法定代表人程伟（第一次庭审到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘智英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与宛宝明、张敏之间的口头购房合同无效；2.判决三被告连带返还给原告购房款53万元及房屋管理费1万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，原告通过朋友宣某了解到××南里有一套企业产房急卖，价格为55万元，原告夫妇看了房屋后，有水有电，便想购买。之后经宣某介绍，原告夫妇及宣某夫妇与宛宝明及张敏在宛宝明的饭店“宛家老店”见面，当时宛宝明及张敏称房主是张敏。交谈甚好，原告与宛宝明、张敏便口头协商买下这个房子，商谈的价格为53万元，原告当场交给了张敏2万元的定金。2017年7月10日，原告夫妇及宣某夫妇与宛宝明及张敏来到企房公司办理过户，在办理过户时，发现当时与企房公司签订的合同编号为01534的《天津市房屋租赁合同》中载明：产权性质：企业产，产权人：宛宝明，对此宛宝明及张敏解释称：“房屋是他们两个人的，只是房本上写的是宛宝明。”因为企房公司制作的《天津市房屋租赁合同》中认定涉案房屋的产别是企业产，原告基于对企房公司的信任，便当即交给企房公司1万元的管理费，并与企房公司签订了《天津市房屋租赁合同》，载明的产权性质为企业产。同时给付了张敏10万元的现金，之后再去银行给张敏的个人账户转了41万元。完成交易后，原告发现涉案房屋还有人在租赁，经过多番协调，租户才搬走，租户离开前交给原告一张户名为张敏的购电证。因急需资金，原告于2018年6月16日将涉案房屋出售给刘俊。后刘俊向房管部门了解，涉案房屋为临建房屋，依照法律规定不能进行转让，便将原告起诉至贵院，经（2018）津0101民初7745号民事判决书，确认房屋交易合同及补充协议无效，并判决原告返还购房款等。通过上述案件，原告才发现涉案房屋为临时建筑，依法不能登记领取权属证书，不得转让。被告宛宝明及张敏与原告协议买房时，故意对原告隐瞒涉案房屋为临时建筑的事实，欺骗原告购买，因此原告与此二人之间的口头房屋买卖协议应属无效。同时企房公司在明知涉案房屋为临时建筑，是托管产房，并非是企业产的情况下，仍然故意的在与原告签订的《天津市房屋租赁合同》中写明房屋产别为企业产，原告之所以会购买这套房子，全是因三被告共同欺骗隐瞒所致。综上，原告认为，三被告故意欺骗原告，导致原告作出错误认识，购买了涉案房屋，该交易应属无效，对于购房款及房屋管理费，三被告应当承担连带返还的责任。宛宝明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋确实在2017年3月由被告宛宝明将托管权利人转让给原告，涉案房屋是临时建筑，在转让时并未超过使用期限，并不违反法律和行政法规的强制规定，并不禁止转让。经我方调取在被告企房公司存放的过户材料中原告签署了委托管理申请书及托管承诺书等书面材料，据此被告宛宝明不存在对房屋性质的欺诈，而且宛宝明当时持有的房屋租赁合同虽然产别注明企业产但该租赁合同上盖有此合同只做房屋管理使用，不做其他有效证明的印章。张敏辩称，我不是本案适格被告，不应承担责任。涉案房屋的转移发生在原告与被告宛宝明之间，房款的收取只是代收，现金部分我并未收取，因宛宝明没有银行卡，我作为宛宝明的朋友，替他代收了41万转账的房款，于转天就将该款取出交与宛宝明。企房公司辩称，不同意原告的全部诉请，我方没有收取任何费用。2017年6月份由张敏和宛宝明将开具的街道证明和1993年10月出具的临时建筑证明将房屋放到我公司托管，由我公司进行维修服务，原告与宛宝明和张敏之间买卖的过程我们不清楚，只是在我处办理了重新委托的手续。对于原告与二被告之间的买卖不清楚，对合同效力不发表意见。本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于天津市和平区四平××道××南里7号平房一间，系临时建筑，面积24.2平方米。原使用人为被告宛宝明，宛宝明将诉争房屋托管于被告企房公司。原告于2017年7月10日从宛宝明处购得诉争房屋。宛宝明和张敏系朋友关系。原告主张购得诉争房屋的房款共计53万元，其中包括现金12万元，向张敏通过银行转账41万元。宛宝明认可收到由张敏代为收取原告的41万元房款，宛宝明和张敏均否认都到过原告所述的剩余房款现金12万元，企房公司否认收取过原告1万元管理费。另查，本案原告曾于2018年6月将诉争房屋卖与案外人刘俊产生纠纷，于2018年10月10日成讼本院，本院作出（2018）津0101民初7745号民事判决书，判决刘智英与刘俊及第三人中介方签订的房产交易合同无效，刘智英退还刘俊购房款83.5万元。本院认为，本案争议焦点之一为诉争房屋是否可以处分。诉争房屋的使用性质为临时建筑，在《天津市临时用地建筑使用证》的注意事项载明：“（1）本证所指的用地建筑对城市规划虽有一定影响，但因安排生产和安置生活等特殊困难不能拆除、腾迁，而且近期内不影响城市规划建设实施的。（2）未经城市规划主管部门批准，不得擅自改变用地建筑物、构筑物的使用性质，不得租赁、转让、转借、交换和买卖，不得翻建、改建、增高、扩建。（3）本证不作为土地证件、房屋产权依据。…”故诉争房屋并不具有产权。庭审中，宛宝明抗辩转让的是使用权，但依据《临时建筑使用证》所取得的使用权已经明确规定不得租赁、转让、交换和买卖，故原告与宛宝明就诉争房屋之间的口头买卖合同无效。本案争议焦点之二为被告张敏是否是共同出卖人。经庭审查明，张敏与宛宝明系朋友关系，参与了商谈卖房事宜和收取房款事宜，原告以购电证户名为张敏，居委会开具的证明写有宛宝明和张敏二人及张敏收取41万元来证明宛宝明和张敏共同出卖诉争房屋的事实不能成立，且经现场勘验及原告证人宣某的证言证实与诉争房屋相邻的房屋即为张敏卖与宣某的房屋，故本院认定原告与宛宝明之间就诉争房屋形成买卖关系。本案焦点之三为原告所述53万房款是否成立。庭审中被告宛宝明和张敏均认可通过银行转账41万元并于转天取出，原告自述存在定金2万元和10万元现金的交付，并提供证人出庭作证，该证人系原告朋友，原告购买诉争房屋即由该证人介绍，故证人与原告具有利害关系，该证言本院不予采纳，且原告提交的与企房公司的法定代表人程伟的谈话录音亦不能证明房款53万元的事实，原告现未能提供有效证据证明12万元现金曾交付宛宝明，故本院认定被告宛宝明应返还原告41万元房款。本案争议焦点之四原告要求企房公司返还1万元管理费是否成立。经庭审查明，原告未提交交付1万元的相关证据，企房公司否认曾经收取过1万元的管理费，原告对此负有举证责任，现未能举证证明该事实的存在，故对该请求，本院不予支持。对于原告要求三被告承担连带责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方就诉争房屋的口头买卖合同无效，被告宛宝明应当返还原告41万元房款，原告将诉争房屋腾空后返还给宛宝明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认刘智英与宛宝明之间就天津市和平区四平××道××南里××号××房一间的口头买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，宛宝明返还原告刘智英41万元；三、本判决生效之日起十日内，刘智英将天津市和平区四平××道××南里7号平房一间腾空后返还给宛宝明；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由原告负担825元，由被告宛宝明负担3725元（被告负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈亚洁二〇二〇年九月八日书记员  关 悦附：本裁判文书所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。