贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4204号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：申莹莹，女，汉族，1988年4月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘军，男，汉族，1982年2月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：申莹莹，女，汉族，1988年4月13日出生，住贵州省毕节市七星关区，系刘军之妻。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人刘军、申莹莹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》及补充协议未约定商品房价款包含了供暖建设费，并明确约定供暖建设费由被上诉人承担，由上诉人代收。一审判决上诉人退还供暖建设费的依据全部为地方规范性文件或上级特定主体答复的文件，而非法律、法规，且《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”仅对合同内容应当包含的项目及项目权益进行规定，但并未规定商品房价格应当包括供暖设施建设安装费，结合毕节地区的情况，供暖设施并非商品房达到交付使用条件所必需的基础设施，被上诉人额外向贵州华电毕节热电有限公司购买暖气服务，必然产生额外的费用，该费用由实际使用人承担并无不当。上诉人与被上诉人约定供暖建设费由被上诉人承担并不违反法律、法规的规定。《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担。毕节市住房和城乡建设局于2017年2月7日发布《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）前，上诉人制定的房屋价格未含水、电、暖气等配套设施的建设安装费用，在该《通知》之前签订合同的买受人应当自行缴纳上述各项费用，上诉人代收行为合法合约，被上诉人请求退还不应支持。上述通知发布后，上诉人立即执行该通知内容，此后未再代收任何相关费用，将水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用计入建设成本，不再单独收取。一审根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及毕节市规定性文件认定商品房应当包含水电等配套设施的建设安装费用于法无据。另，被上诉人于2020年起诉已超过诉讼时效。被上诉人刘军、申莹莹答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘军、申莹莹向一审法院起诉请求：一、判令被告退还燃气入户费2,500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、供暖建设费7,328.00元；二、判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金11,380.00元;三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告将其位于贵州省毕节市七星关区，房号为（1）2-2-2，以房屋总价款为439375.00元出售给原告；合同第七条计价方式与价款……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年12月31日达到管道入户；供暖：2017年12月31日达到管道入户（室内设备业主自理）。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。补充协议约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。合同和协议签订后，刘军、申莹莹已向被告交清购房款439375.00元及相关税费，2017年1月17日，被告代收取原告供暖建设费7328.00元；2018年1月20日（被告出具给原告的交款明细表载明），原告又向被告缴纳电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，以上两项合计：10408.00元（380.00元＋200.00元＋2500.00元＋7328.00元＝10408.00元）。2019年7月22日，案涉楼幢获得黔（2019）七星关区不动产权第0009687号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城一期1、2号楼，2019年9月16日，被告为原告办理案涉房屋不动产权属登记证，载明权利人：刘军／申莹莹。此外还载明其他相关事项。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。又查明：2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应向原告退还其已收取的电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费7,328.00元，合计10,408.00元；二、被告是否应支持付原告逾期办证违约金及金额。对于焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年5月31日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用识别为供电、供暖、燃气、供水达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即使原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。但该约定明显与《商品房买卖合同》约定不符，且与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。被告向贵州华电毕节热电有限公司支付相关费用是被告自身行为，被告以其收取原告的费用系代收行为，已向相关部门缴纳为由不退还原告的理由不能成立，不予采纳。据此，被告收取水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费于约于法无合理依据，应予以退还，原告要求被告退还水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费合计10,408.00元的诉讼请求，应予以支持。对于焦点2，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。本案中，被告于2019年7月22日才取得（2019）七星关区不动产权第0009687号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因系委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从2019年1月1日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日止，因双方均不能提供证据证明被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日，且该证据的举证责任应由被告承担，因被告已为原告办理了案涉商品房的不动产权属证书，故计算违约金的时间至办证时间，即2019年9月16日。对被告主张系政府新的不动产权证登记政策影响其办证，系政策变动原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，不予采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持从2019年1月1日起至2019年9月16日止，共计259天，以其已支付购房总款439,375.00元为基数，按日万分之一的标准计算，为11,379.81元（439,375.00元×0.01%×259=11,379.81元），原告主张11,380.00元，超过部分，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘军、申莹莹电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费7,328.00元，合计10,408.00元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘军、申莹莹逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金11,379.81元；三、驳回原告刘军、申莹莹的其他诉讼请求。案件受理费172.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交如下证据：第一组证据：贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人签订的《居民住宅供用热合同》；证明目的：被上诉人已与贵州华电毕节热电有限公司签订合同，上诉人只是代收供暖建设费。被上诉人质证意见：真实性无异议，但达不到上诉人证明目的，采暖费与采暖建设费是不同的法律关系，被上诉人与供热公司如果存在供热关系，应承担相应的采暖费用，但不代表被上诉人应当承担采暖建设费或者上诉人有权利代收前述采暖建设费。商品房的价款应当包含了采暖建设费用，上诉人应当退还。第二组证据：1.上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票6张；2.贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”。证明目的：上诉人已将室内供暖设施庭院管网工程发包给陕西金平石化建设有限公司，案涉小区全部室内供暖设施所需的庭院管网建设费用由上诉人自行承担，并未另向业主单独收取。贵州华电毕节热电有限公司收取的65元每平方米供暖建设费为电厂一级换热站到小区外围二级换热站的供热设施建设费。被上诉人质证意见：对承包合同、发票的真实性、合法性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，恰好证实了供暖建设费由上诉人自行承担，包含在合同价款内。贵州华电毕节热电有限公司的情况说明系该公司单方出具，对真实性不予认可，内容也不予认可。贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人在供暖建设之前从未有过合同关系，被上诉人也没有委托贵州华电毕节热电有限公司从一级换热站到二级换热站之间的建设工程，故该两份证据均达不到上诉人的证明目的。经审查，上诉人提交的上述证据真实、合法，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。该项目的建设费用分为三个部分，第一部分为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的建设费用；第二部分为万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的投资建设费用；第三部分为用户室内取暖设施费用。上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用；上诉人负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用；用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人向业主代收的65元/平方米供暖建设费为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站的建设费用。万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的供暖建设费用上诉人已自行承担。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.供暖建设费及其他各项开户费应否予退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。但上诉人并未按合同约定的时间取得案涉房屋初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。案涉房屋取得初始登记具备办理转移登记条件后，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》、贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人签订的《居民住宅供用热合同》、上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票、贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”等证据证明，案涉小区内的供暖设施建设费系上诉人自行承担，并未向被上诉人另行收取。上诉人向被上诉人代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人收取，用于电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的供热设施建设，且上诉人已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司，被上诉人向上诉人主张退还无事实及法律依据，应不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，供暖、燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2268号民事判决第二、三项，即：“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘军、申莹莹逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金11,379.81元；驳回原告刘军、申莹莹的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2268号民事判决第一项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人刘军、申莹莹电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元；三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费172.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担120.00元，被上诉人刘军、申莹莹负担52.00元；二审案件受理费344.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担240.00元，被上诉人刘军、申莹莹负担104.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年九月十四日书记员 高 进