广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3610号上诉人（原审被告）：钟健华，男，1963年4月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区************。被上诉人（原审原告）：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区*********。负责人：林倍汶。上诉人钟健华因与被上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称荔盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟健华上诉请求：不服一审判决第一、二项，钟健华不需要支付12743.13元。事实和理由：一、五邑城第二、三届业主委员会并非依法成立，不能代表全体业主的意志。二、第二届业主委员会任期3年，即2012年2月至2015年1月，但物管合同2013年2月1日至2016年1月31日是超出任期，无效也无权主张。三、业主委员会没有公开招投选聘荔盈公司，更没有通过业主大会依法投票选聘，故物业管理合同无效，无权主张管理费。江门市蓬江区住房和城乡建设局出具书面证据证明没有依法备案，荔盈公司已经违反了行政法律法规。四、第二、三届业主委员会是连续聘请荔盈公司，第三届任期4年，即2015年2月至2019年1月，但第三届的物管合同是2017年12月至2021年3月，也超出任期。五、起诉前，钟健华一直不在涉案房屋居住，并未收到荔盈公司书面催告，荔盈公司起诉违反物业服务司法解释规定，应驳回起诉。六、2018年10月10日，第四届业主委员会己解聘荔盈公司，但荔盈公司拒绝搬迁移交，根据上述司法解释规定，荔盈公司无权主张物管费。七、荔盈公司的收费标准未经合法表决。八、荔盈公司以“广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司”名义签订合同和履行合同，违反了《物业管理条例》第32条，合同无效。九、根据《物业管理条例》第44条规定，荔盈公司无权主张水、电费。十、荔盈公司未按合同约定提供服务。小区垃圾满地，账目混乱，分摊水、电费不公示，公共墙壁不翻新，电梯常坏，门岗虚设，五楼线路乱拉接等等。十一、江门市税稽局查明荔盈公司偷税12万多元，第三届业主委员会偷税50多万元，损害了国家利益，故物业管理合同无效。十二、荔盈公司的起诉超过诉讼时效。十三、(2019)粤0703民初4891号民事裁定书已判定2018年10月10日《关于五邑城商住大厦临时业主大会表决结果公告》会上对“罢免第三届业主委员会”和“解聘广州荔盈物业管理有限公司江门分公司”的表决有效，再根据《五邑城物业管理委托合同》第十四条约定，五邑城商住大厦第四届业主委员会已经作出新决定，召开业主大会表决通过小区进行自治管理。十四、超过20%业主数认为物业管理工作不达标的，即视为违约。业主委员会已经通过快递邮寄方式书面告知荔盈公司要求解除合同并要求其撤场做好交接工作，但荔盈公司不愿意撤场，强行留在小区继续收费。十五、业主委员会在2019年11月21日发出《关于召开五邑城商住大厦临时业主大会的通知》，通过全体业主投票表决同意由“第四届业主委员会进行五邑城商住大厦物业管理事项和收取物业管理费”，并于2019年12月31日张贴公示表决过半有效通过。十六、荔盈公司在2016年6月开始不发放电子门禁卡给钟健华，导致钟健华多年无法进入自己房屋物业，也无法将房屋出租，每月损失1000元租金，共损失48000元。十七、荔盈公司收取公摊水费每月约14.5元非常不合理，比原来高出4倍多。十八、因荔盈公司收费不合理，服务不达标，存在欺诈收费行为，存在其单方违约，不能收取违约金。荔盈公司辩称，一、业主委员会是否系依法成立是业主与业主委员会之间的内部纠纷，涉案物业服务协议均加盖业主委员会公章，根据我国《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，且超出任期签约不影响签约意思表示的真实性，而物业服务合同备案系行政管理要求，不违反法律强制性规定。二、物业管理费的支出目的是维持、保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行，使用、维修和保养，房屋空置并不意味着就可以减少物业管理服务的工作量，而空置房屋的责任在于业主，业主住不住房屋都应该交物业费。三、本案涉及的是2018年10月前的物业费，收费标准系经业主委员会同意，水电费系代收代缴。四、钟健华的举证无法证明物业公司存在未尽职履约的情况，不能证明物业管理长期存在问题，而小区部分业主违规搭建无论是否真实存在，不能构成拒付物业管理费的理由。物业服务合同约定的服务内容繁杂，钟健华仅就其提出的部分物业服务瑕疵主张拒绝支付物业费于法无据。五、本案没有超过诉讼时效。荔盈公司向一审法院起诉并在诉讼中变更诉讼请求为：1.判令钟健华向荔盈公司支付2014年1月至2018年10月的物管费6379.5元，2014年1月至2020年2月自用水费361.3元、公摊水费429元、公摊电费2509.5元；2.判令钟健华从2014年2月1日起以实际拖欠的物管费为基数按每日1‰向荔盈公司支付违约金至清偿之日止；3.一审案件诉讼费由钟健华承担。一审法院判决：一、钟健华于判决发生法律效力之日起五日内支付物管费为5753.60元、公摊水费429元、公摊电费2509.5元和自用水费361.3元，合共9053.40元给广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；二、钟健华于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期付款违约金(以每月拖欠的物管费为本金，自2014年2月1日起按每日万分之四计算至款项给付之日止)给广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司；三、驳回广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费229.91元，适用简易程序减半收取114.96元，由钟健华负担。二审期间，钟健华提交水电费收费收据，拟证明收费标准很高。荔盈公司没有到庭质证，亦无提交质证意见。经审查，上述证据与本案有关联，本院予以采纳。荔盈公司没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对钟健华的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案《五邑城物业管理委托合同》是否有效；2.钟健华应否支付物管费；3.荔盈公司提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间。关于第一个焦点。荔盈公司是广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，领取了营业执照，具备从事物业管理服务的资格，而物业服务合同并非以备案为生效要件，法律法规亦无规定物业服务合同期限超出业主委员会任期的无效。虽然荔盈公司未能举证证明其为业主大会选聘，但其与五邑城业主委员会签订《五邑城物业管理委托合同》并实际提供物业服务初期，五邑城商住大厦业主均未提出异议，亦未在法定期限内行使撤销权,视为业主已接受荔盈公司提供物业服务，故荔盈公司与五邑城业主委员会签订的《五邑城物业管理委托合同》合法有效，对包括钟健华在内的全体业主具有约束力。钟健华辩称第二、三届业主委员会属于非法成立，却未能提交证据予以佐证，而业主委员会是否存在偷税行为亦与本案审理无关，其以此为由主张《五邑城物业管理委托合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个焦点。荔盈公司已为五邑城商住大厦提供了物业管理服务，而涉案房屋权属人为钟健华，即使其没有居住使用，在荔盈公司通过向该房屋地址寄送《律师函》方式书面催交物管费的情况下，钟健华作为业主仍应向荔盈公司支付物管费。虽然荔盈公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但一审法院已酌情认定钟健华按合同约定的标准支付90%的物管费，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定；荔盈公司已就公摊水费的计算标准进行说明，并提交了抄表明细表予以佐证，而钟健华二审提交的证据不足以证明收费标准过高，其主张荔盈公司收取的公摊水费不合理，缺乏依据。五邑城商住大厦第四届业主委员会于2019年10月29日通知荔盈公司解除合同，而荔盈公司只请求2018年10月前的物管费，故合同解除及荔盈公司的撤场事宜与本案审理无关。鉴于荔盈公司已实际提供了物业服务并代为垫付公摊水电费，而钟健华对荔盈公司主张的自用水费予以确认，故一审法院认定钟健华应支付物管费5753.60元、公摊水费429元、公摊电费2509.5元、自用水费361.3元及自2014年2月1日起，以每月拖欠的物管费99.20元为本金计付逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点。《五邑城物业管理委托合同》约定的物管费属于每月连续产生的债务，相互间具有整体性、关联性，应从最后履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，而钟健华从2014年1月起拖欠物管费至少至2018年10月，故荔盈公司提起本案诉讼没有超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年的诉讼时效期间。钟健华主张荔盈公司提起本案诉讼已超过诉讼时效期间，理据不足，本院不予支持。钟健华主张荔盈公司没有发放电子门禁卡其无法居住使用涉案房屋导致其损失，因其一审期间并未提出请求，本院二审不予审理，其可另循法律途径救济。综上所述，钟健华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229.91元，由钟健华负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇二〇年九月二十四日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠