重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初11086号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪誌，系该公司员工。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：唐晓华，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告唐晓华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人王传杰、被告唐晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计7193.87元（该费用计算自2018年5月1日至2020年3月31日）、违约金1438.77元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费185.33元；3.请求被告支付本案诉讼费。上述费用合计8817.97元。事实和理由：原告与重庆万永置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对“×××”提供物业服务，合同约定物业服务费标准为2.6元/月·平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告唐晓华辩称，其不缴纳物业费是因为案涉房屋质量有问题，在被告整改期间原告本应按照半价收取，但原告直接全价收取了被告的物业费，导致被告多缴纳了一个半月的物业费；其次是被告房屋烟道有问题，家中油烟一直无法排出，被告将卸下来的抽油烟机放在门外被人拿走，向原告反映也未得到解决；原告安保不到位，外来人员可随意出入案涉小区。原告围绕其诉讼请求提交了房屋登记信息查询证明，×××一期前期物业管理中标通知书、重庆市物业管理招标备案通知、中华人民共和国物业服务企业资质证书、前期物业服务合同（预售）备案证明、×××前期物业服务合同，×××物业服务相关费用催收函、每月公摊报告（计算明细）、公摊电费发票、情况说明等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及原告陈述，本院确认本案事实如下：被告唐晓华系位于重庆市九龙坡区×××房屋的业主，该房屋建筑面积为120.37平方米，开发商为重庆万永置业有限公司。2013年8月24日，在重庆万永置业有限公司进行的×××一期前期物业管理招标中，原告中标。后重庆万永置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《×××前期物业服务合同》，约定原告为×××提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1.合同期内，物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域内物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.6元/月·平方米（不含公摊水电费）。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳全额物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定为×××一期提供了相应的物业服务。前期合同届满后，×××一期小区未成立业主委员会，未形成续聘或者解聘乙方的决议，也未签订新的物业服务合同，原告继续以前期物业服务合同对该小区进行物业服务。被告自2018年5月1日起开始欠付物业服务费。原告在起诉前对被告进行了物业服务费催收。庭审中，原告明确是依据前期物业服务合同，按照2.6元/月·平方米的标准主张被告自2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7198.13元，扣除被告之前结余的4.21元，故被告应向原告支付的物业服务费为7193.87元（7198.13元－4.21元）；原告2018年5月1日至2020年2月28日的公摊电费据实分摊为185.33元；违约金由于按照前期物业服务合同的约定计算过高，现原告只请求被告向原告支付其所欠物业服务费总金额的20%，即1438.77元。被告虽不认可其物业服务费、公摊电费的欠费时段及金额，但未提交相应证据予以证明。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆万永置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为×××一期小区提供了物业服务。在前期物业服务合同届满后，该合同符合继续有效的条件，原告仍在×××一期小区依据该合同提供物业服务。依照权利、义务相一致的原则，被告作为科×××一期小区的业主应按照合同约定支付物业服务费。原告主张参照前期物业服务合同约定的标准按月收取物业服务费并无不当。故被告应向原告交纳2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7198.13元（2.6元/月·平方米×120.37平方米×23个月）。扣除被告之前结余的4.21元，故被告应向原告支付的物业服务费为7193.87元（7198.13元－4.21元）。关于原告主张的公摊电费的问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊电费报告和发票，本院认为，原告主张的被告欠缴的2018年5月1日至2020年2月28日期间的公摊电费185.33元，并无不当，应当予以支持。被告未依约按时交纳上述物业服务费和公摊电费，应当承担相应的违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情认定为350元。被告虽辩称原告提供的物业服务存在安保等各种问题，但未否认原告持续为涉案小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定原告履行了前期物业管理服务合同约定的主要义务，因此原告有权收取物业服务费等相关费用；被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业管理服务合同应履行的主要义务，在原告履行了自己主要义务的情形下，被告拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。关于被告所述原告承诺将房屋整改期间的物业服务费按照半价收取的抗辩意见，因被告未举示相关证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告唐晓华于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7193.87元、2018年5月1日至2020年2月28日期间的公摊电费185.33元、违约金350元，合计7729.2元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告唐晓华负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年九月七日法官助理 牟 仪书 记 员 陈佩宇