上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2315号原告：范家宏，男，1965年4月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县陡沟镇永胜行政村田一自然村17。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。被告：祝宣能，男，1986年7月14日出生，汉族，住上海市曹安路******。被告：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路******。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：黄光明，该公司员工。第三人：上海盈墅房地产经纪有限公司，住所地上海，住所地上海市普陀区梅川路****>法定代理人：江培培，总经理。委托诉讼代理人：祝宣能，该公司员工。原告范家宏与被告祝宣能、上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称“菁英公司”)及第三人上海盈墅房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告范家宏的委托诉讼代理人陈支平，与被告祝宣能并作为上海盈墅房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人，被告菁英公司的委托诉讼代理人黄光明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范家宏向我院提出本诉诉讼请求：1.两被告共同向原告支付租金人民币681008元(以下币种均为人民币，自2015年10月23日至2020年6月10日)；2.两被告共同向原告支付逾期支付租金违约金106000元；3.两被告共同向原告支付律师费损失50000元；4.2017年2月23日签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；5.两被告向原告返还房屋；6.两被告支付房屋占用使用费，按照租金标准每月53000元，自2020年6月11日至实际归还之日止；7.本案诉讼费、保全申请费由两被告承担。事实与理由：被告祝宣能因经营“21世纪不动产”的房屋中介需要，于2015年10月9日，与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市普陀区梅川路XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告祝宣能使用。租期为5年，自2015年10月15日至2020年10月14日。租金：2015年10月15日至2016年10月14日。期间，每个月的租金为人民币54412元;2016年10月15日至2017年10月14日期间，每个月的租金为57132元;2017年10月15日至2018年10月14日，期间，每个月租金为59988元：2018年10月15日至2019年10月14日，期间，每个月的租金为62987元;2019年10月15日至2020年10月14日，期间，租金为66136元。租金支付方式为6个月一付，被告祝宣能应于2015年9月15日，支付原告第一期6个月的租金326472元，之后每期租金被告祝宣能应提前5日支付。关于租赁保证金，被告祝宣能向原告支付房地产租赁保证金，保证金为3个月的租金即163236元，待原告确认该房地产内无其他商户注册信息后3日内，被告祝宣能将该保证金汇入委托人指定账户。《租赁合同》第九条第(2)款第4项约定，被告祝宣能逾期不支付租金累计超过30日的，原告有权解除本合同。违反合同的一方，应按照本合同第十条约定的违约责任承担法律责任。第十条第(四)项约定，甲乙双方未依合同规定履行义务，或违反本合同规定导致租约终止的，守约方依法催告、诉请对方履行合同义务所支付之相关催告、诉讼、律师费用应由违约方负担。2015年10月21日，菁英公司与原告签订《租赁合同》，被告祝宣能在《租赁合同》上签字。《租赁合同》将租赁期限变更为自2015年10月23日至2020年10月22日，租金支付方式变更为3个月一付，菁英公司应于2015年10月21日支付原告第一期3个月的租金人民币163236元，之后每期租金菁英公司应提前5日支付。菁英公司将租金汇入指定账号即视为原告收到该笔租金。原告收到租金后应开具收据。租赁保证金的支付金额变更为一个月的租金即54412元。《租赁合同》的其他条款同2015年10月9日大体一致。租赁合同签订后，自第一年起，两被告并未按照约定的时间支付租金和租赁保证金，《租赁合同》约定第一年应支付第一期3个月租金金额为163236元的支付时间为2015年10月21日，两被告实际于2016年4月21日支付163236元。之后的履行过程中，两被告均未按照合同约定的时间支付租金和租赁保证金。经原告多次催讨，两被告仍不支付。2017年2月23日，被告祝宣能与原告签订了《租赁合同》。三份合同的主体出租方都是范家宏，三份协议是连续的，后面的合同构成对前面合同的覆盖，被告祝宣能签订的第三份合同构成对被告菁英公司的表见代理，且租金大部分都是被告祝宣能支付，原告按约交付租赁物，两被告应按约支付租金及租赁合同约定的其他费用。现两被告并未按照合同约定的时间和数额支付款项，两被告没有按照租赁合同约定支付租金超过30日，原告有权要求解除租赁合同并要求两被告返还系争房屋、承担违约责任。故诉至法院请求判如所请。被告祝宣能辩称，2017年2月23日，被告和原告范家宏重新签订第三份房屋租赁合同，之前的两份合同已经作废了，本被告按照第三份合同支付租金，支付至2019年9月30日。2015年10月21日的租赁合同，系为了菁英公司开设“太平洋房屋”签订的，本被告当时只是在该公司任职，后来菁英公司不要该商铺了，本被告便与原告沟通，由朋友承租开游戏机厅，后来被有关部门查处，空置了一段时间。本被告认为系争房屋与被告菁英公司是没有关系的，被告菁英公司也是不会支付该租金的。并已经在隔壁承租了一套房屋，系争房屋就留给我朋友经营，2017年2月23日之前的租金都是代付的，2017年本被告从被告菁英公司离职，自己加盟21世纪不动产，就与原告重新签订了合同。如果之前的合同没有结清费用，原告是不会和本被告签订最新的合同。租金金额差距过大，后来因为疫情导致租金未能按时支付，不同意解除租赁合同。关于违约责任，本被告与原告一直在沟通，本被告可以适当承担，但是原告主张的违约金金额过高，申请法院调整。被告菁英公司辩称，对2015年10月21日的合同上菁英公司盖章表示认可，被告祝宣能于2015年在菁英公司就职，直至2017年4月离职，当时为了抢占市场，由被告祝宣能作为经办人签下系争房屋再由菁英公司出面重新签订合同，菁英公司承租系争房屋是为了经营其使用的商标“太平洋房屋”，并为此支付了租金和保证金，但是原告一直没有交付系争房屋，未履行合同义务，故同意解除本被告与原告签订的2015年10月21日的租赁合同，但保留主张原告违约责任的权利。后来，系争房屋经营了游戏机厅、后又经营“21世纪不动产”。2017年2月的合同系被告祝宣能个人与原告签订的，本被告对该合同的履行情况毫不知情，从未授权被告祝宣能签订2017年2月的租赁合同，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市梅川路864、866号1-2层房屋产权登记在范勇军名下。2019年12月16日，范勇军作为转让人与原告作为受让人签订《授权委托和债权转让协议》，约定：鉴于转让人为系争房屋的产权人，受让人为转让人的父亲。转让人委托受让人自2015年10月开始对外出租梅川路商铺，租金均由受让人收取，与梅川路商铺出租的有关事项均有受让人处理；1、有关系争房屋出租与祝宣能、菁英公司签订的《租赁合同》中，转让人对祝宣能、菁英公司的全部债权(租金、违约金，损害赔偿金、律师费等)转让给受让人。2、转让人对祝宣能、菁英公司提起诉讼的事宜，转让人转让给受让人代为办理，受让人可以以自己的名义进行起诉，所有诉讼结果均由受让人享有和承担，所得的全部款项归受让人。所发生的全部费用亦由受让人进行支付，转让人不承担任何费用；3、转让人在此承诺，转让人与祝宣能、菁英公司签订的所有协议中，有关转让人的义务已经全部履行完毕，如有未履行完毕的义务，由转让人继续履行等。2015年10月9日，原告范家宏、范勇军(为范家宏代)作为出租方(甲方)与被告祝宣能作为承租方(乙方)签订《租赁合同》(以下简称“第一份租赁合同”)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；建筑面积223.61平方米；租赁用途为商铺使用；租期自2015年10月22日起至2020年10月21日止；甲方应于2015年10月15日交付乙方该房地产；租金标准为2015年10月15日至2016年10月14日，期间每个月的租金为54412元;2016年10月15日至2017年10月14日期间，每个月的租金为57132元：2017年10月15日至2018年10月14日期间，每个月的租金为59988元，2018年10月15日至2019年10月14日期间，每个月的租金为62987元，2019年10月15日至2020年10月14日期间，每个月的租金为人民币66136元；租金支付方式为6个月一付，乙方应于2015年9月15日，支付甲方第一期6个月的租金326472元整，之后每期租金乙方应提前5日支付；保证金为三个月租金即163236元等。2015年10月21日，原告范家宏作为甲方与菁英公司作为乙方(联系人处有案外人罗某代祝宣能的签字)签署《租赁合同》(以下简称“第二份租赁合同”)，约定甲方将系争房屋出租给乙方；建筑面积223.61平方米；租赁用途为商铺使用；租期自2015年10月23日起至2020年10月22日止；甲方应于2015年10月15日交付乙方该房地产；租金标准为2015年10月23日至2016年10月22日，期间每个月的租金为54412元;2016年10月23日至2017年10月22日，期间每个月的租金为57132元，2017年10月23日至2018年10月22日，期间每个月的租金为59988元，2018年10月23日至2019年10月22日，期间每个月的租金为62987元，2019年10月23日至2020年10月22日，期间每个月的租金为人民币66136元；租金支付方式为3个月一付，乙方应于2015年10月21日，支付甲方第一期3个月的租金163236元，之后每期租金乙方应提前5日支付；保证金为一个月租金即54412元等。被告菁英公司于2015年10月22日向原告范家宏账户支付租赁保证金54412元和3个月租金163236元，于2016年3月11日向范家宏支付3个月租金163236元。被告祝宣能于2016年4月21日和2016年10月31日分别向范家宏账户各支付3个月租金163236元。被告祝宣能于2015年8月入职被告菁英公司，两被告确认被告祝宣能于2017年4月从菁英公司离职。2017年2月23日，范勇军作为出租方(甲方、范家宏代)与被告祝宣能作为(承租方、乙方)签订《租赁合同》(以下简称“第三份租赁合同”)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，甲方将系争房屋出租给乙方；建筑面积223.61平方米；租赁用途为商铺使用；租期为5年，租期自2017年3月24日至2023年3月23日止；甲方应于2017年3月24日交付乙方该房地产；租金标准为自2017年3月24日至2019年3月23日，每个月租金为50000元，自2019年3月24日至2023年3月24日，每个月租金为53000元；每三个月一付，乙方应于2017年3月1日前支付首期租金150000元；租赁保证金为50000元；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应按照本合同第十条约定的违约责任承担法律责任；第十条(3)租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按当期月租金2倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。(4)甲、乙双方未依合同规定履行义务，或违反本合同规定导致租约终止的，守约方依法催告、诉请对方履行合同义务所支付之相关催告、诉讼、律师费用应由违约方负担。自2017年2月23日，祝宣能向范家宏账户转账5万元。之后至2020年1月20日，祝宣能又分19次向原告范家宏的账户共计转入租金XXXXXXX元。系争房屋目前由被告祝宣能使用，以“21世纪不动产”名义从事经营活动，第三人上海盈墅房地产经纪有限公司于2017年9月29日成立，2018年9月11日第三人的住所地变更至系争房屋。审理中，关于系争房屋的交付使用情况，原告表示，系争房屋是通过被告祝宣能购买，后来委托祝宣能出租，系争房屋的使用原告都不管，也不知道谁在使用，游戏厅的事情也不清楚，原告认为21世纪不动产就是菁英公司。被告祝宣能陈述，因被告菁英公司不要系争房屋，遂由祝宣能找到新的租客，新租客自2016年开始在系争房屋初经营游戏机厅，后被查处，系争房屋空置。后来被告祝宣能以自己的名义租下系争房屋经营“21世纪不动产”，被告菁英公司从未使用过系争房屋。2018年，被告祝宣能与原告一起在系争房屋地址办理了上海盈墅房地产经纪有限公司注册手续，该公司目前由祝宣能在经营。被告菁英公司表示，由于被告菁英公司急于抢占市场，让被告祝宣能尽快签下系争房屋，因迟迟不能交房，被告菁英公司就承租了隔壁商铺，后续因疏于管理，没人跟进系争房屋，但从未使用系争房屋，也从未在系争房屋处注册工商信息。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为被告菁英公司是否应当承担三份租赁合同之义务，原告认为被告祝宣能的签约行为系作为被告菁英公司员工的职务行为，且第三份合同是对前述两份合同的覆盖，前两份合同的权利义务均需延续在第三份租赁合同中。本院认为，考虑前两份租赁合同的签署时间相近、内容基本一致，且被告祝宣能在菁英公司就职、被告菁英公司为抢占市场由被告祝宣能经办租赁商铺的陈述尚属合理，被告菁英公司应当为前两份《租赁合同》签署的主体，被告菁英公司签署第二份租赁合同构成对第一份租赁合同的追认。若被告祝宣能是以菁英公司名义签署租赁合同，至少应当参照第二份租赁合同签署方式，由被告菁英公司采取加盖公章、签订合同等方式予以追认，而原告在被告祝宣能支付租金、注册他处公司的营业执照、经营“21世纪不动产”一两年之后，在诉讼中主张被告祝宣能签署的第三份租赁合同系对被告菁英公司构成职务行为，有违常理，缺乏依据，本院难以支持，故第三份租赁合同与第二份租赁合同的承租主体并不一致。鉴于第二份租赁合同与第三份租赁合同的承租主体不同，原告主张的诉讼请求系基于两个不同的法律关系，应分别予以主张，在法院释明之后，原告坚持认为三份租赁合同是覆盖关系，将三份合同权利义务一并主张，对此，本院结合原告诉讼目的及事实与理由，仅对第三份租赁合同履行而导致的合同解除及违约责任进行处理。当事人对前两份租赁合同履行中存在争议，应在明确合同主体后另行主张。本案中，被告祝宣能自2017年2月23日之后至今未足额按照该合同约定月租金标准支付租金，至2020年6月10日尚未补足，构成违约，因范勇军将该租赁合同的全部权利转让给原告范家宏，现原告以被告祝宣能欠付租金为由解除该《租赁合同》，本院予以支持，合同解除之日以原告明确诉讼请求要求解除该合同之日即2020年6月10日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告祝宣能应当支付2020年6月10日前的欠付租金，及时返还系争房屋并支付相应的房屋占有使用费。关于欠付租金，被告祝宣能自2017年2月23日之后共计支付租金XXXXXXX元。现在原告与被告祝宣能争议的2017年2月23日支付的5万元的性质是否为第三份合同的押金，考虑到第二份合同、第三份合同的租金标准和押金金额不同，结合支付的时间，该笔款项认定为第三份合同的押金为宜，范家宏应当在第三份合同费用结清之后返还给祝宣能或用于抵扣祝宣能欠付的费用。关于房屋占有使用费标准，现原告要求按照月租金53000元的标准计算房屋占有使用费，并无不妥，本院予以采纳。关于原告主张的逾期支付租金的违约金标准，根据合同约定，被告祝宣能逾期支付租金达30日的，原告可以依据合同违约责任条款的约定，要求被告承担违约责任，被告祝宣能认为标准过高，请求调整的意见，本院综合合同约定、过错程度、实际履行情况、实际损失的举证情况等因素予以酌定为53000元。关于原告主张被告应当按照合同约定支付律师费用，符合双方合同约定，于法不悖，本院予以支持。上述范勇军基于第三份租赁合同享有的权利已经转让给原告范家宏，故对于范家宏收取上述费用的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、范勇军(原告范家宏代)与被告祝宣能于2017年2月23日签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告祝宣能应于本判决生效之日起十日内向原告范家宏支付欠付租金人民币396800元(其中自2017年3月24日起至2019年3月23日止，按每月人民币50000元计算，自2019年3月24日至2020年6月10日止，按每月人民币53000元计算，扣除被告祝宣能已付租金和押金人民币XXXXXXX元)；三、被告祝宣能应于本判决生效之日起十日内向原告范家宏支付逾期支付租金的违约金人民币53000元；四、被告祝宣能应于本判决生效之日起十日内向原告范家宏返还上海市普陀区梅川路XXX号、XXX号房屋；五、被告祝宣能应于本判决生效之日起十日内向原告范家宏支付房屋占有使用费，自2020年6月10日起至实际返还上海市普陀区梅川路XXX号、XXX号房屋之日止，按每月人民币53000元计算；六、被告祝宣能应于本判决生效之日起十日内向原告范家宏支付律师费人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14533元，由被告祝宣能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 于 凯审 判 员 王 盈人民陪审员 马 睿二〇二〇年九月十四日书 记 员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。