广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4029号上诉人（原审原告）：中山市锋记贸易有限公司，住所地广东省中山市五桂山长命水村长逸路****。法定代表人：赖大宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹建平，广东翔宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗茂林，男，1970年12月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡戍泉，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。原审第三人：李子君，男，1988年6月23日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市锋记贸易有限公司（以下简称锋记公司）因与上诉人罗茂林及原审第三人李子君土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人锋记公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持锋记公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由罗茂林承担。事实和理由：一、导致本案《土地租赁合同》解除的直接原因在于罗茂林违法违约施工，而不是租赁土地规划调整。1.罗茂林在签订合同前已知悉土地现状及权利情况，才确认同意承租的。2.依约锋记公司的义务仅限于将租赁土地按现状交付罗茂林使用，并没有义务为罗茂林调查租赁土地的规划情况，罗茂林亦确认按现状承租。3.建设之前办理报建审批手续，是最基本的法律常识，也是合同明确约定的义务。罗茂林一意孤行，违法施工，依法应对其违法过错行为承担相应的法律风险和不利后果。4.一审判决基于锋记公司未核查租赁土地的规划条件并告知罗茂林，以及李子君曾经微信告知可建设钢结构建筑，判令锋记公司分担解除合同的过错责任，理据不足，且显失公平。⑴锋记公司对合同解除没有过错。涉案《土地租赁合同》的解除，是因为罗茂林违约拒付租金所致，罗茂林拒付租金是因为违法建筑被责令停工并要求拆除，违法建筑之所以会存在，是因为罗茂林未依约先报后建所致。罗茂林应对其违法施工行为及由此导致《土地租赁合同》解除承担全部过错责任，锋记公司没有义务为罗茂林违法行为买单。自2018年3月1日锋记公司与中山市石岐区市政环境服务有限公司（以下简称石岐市政服务公司）签订《土地租赁合同》，至2018年5月5日锋记公司再以相同的租赁条件与罗茂林签订《土地租赁合同》，其间2个月的时间里，从未有人告知锋记公司关于租赁土地的规划调整和权利限制。因此，锋记公司自始至终都不存在任何过错。⑵李子君微信回复内容不能作为锋记公司分担过错责任的依据。李子君微信回复时间2018年4月30日是在2018年5月5日双方签订《土地租赁合同》之前，而且只是合同签订前的一个非正式的磋商过程。若与签订的书面合同有出入，罗茂林理应在签约之前提出异议。签约之后，罗茂林就应严格按照合同约定履行自己的义务。同时，李子君微信回复内容，是根据锋记公司与石岐市政服务公司签订的《土地租赁合同》内容陈述的，并未误导罗茂林。而锋记公司之后与罗茂林签订的《土地租赁合同》，亦是照搬上述合同版本。5.罗茂林违法违约施工，依法应承担由此导致的全部法律风险和不利后果。租赁土地的规划调整只能导致《土地租赁合同》无法继续履行，但不会产生违法建筑物及成本损失，也不会产生违法建筑物占用土地的租金损失。而且，政府调整土地规划不属于锋记公司违约。若罗茂林依法依约履行先报建后施工的义务，即使报建后得知土地规划调整，行政机关不予审批以后，双方依约解除《租赁合同》即可，也就不存在本案的违法建筑和租金损失。二、罗茂林依约应支付占用土地期间的租金，租赁保证金依约应不予退还。罗茂林因自身过错，违法违约施工，而被行政机关责令停工并处罚。作为违法违约行为的实施者及过错方，罗茂林理应对法律风险及不利后果承担全部责任。罗茂林以此为由停付违法建筑物占用租赁土地期间的租金，已构成违约，依法应承担违约责任。针对锋记公司的上诉，罗茂林答辩称：锋记公司的上诉理由不符合事实，没有法律依据，应予驳回。针对锋记公司的上诉，原审第三人李子君陈述称：同意锋记公司的上诉意见。上诉人罗茂林上诉请求：一、撤销一审判决第一项，罗茂林无需向锋记公司支付租金损失228224元；二、本案一、二审诉讼费由锋记公司承担。事实与理由：一、由于锋记公司的过错，将不能规划许可使用的土地出租给罗茂林，造成罗茂林不能正常使用涉案土地，合同目的根本无法实现，属于锋记公司的根本违约，罗茂林无需向锋记公司支付租金。1.锋记公司在将涉案土地出租给罗茂林前，明知罗茂林租赁土地的用途是用作汽车销售，并须搭建钢结构建筑。罗茂林也谨慎地向李子君确认土地的性质、建设建筑物类型、是否能申请到牌照等，李子君对此均作肯定性的答复。因此，罗茂林有理由相信锋记公司在将涉案土地出租给罗茂林前对涉案土地的状况完全是知悉的。2.根据锋记公司与石岐市政服务公司于2018年3月1日签订的《土地租赁合同》，锋记公司对涉案土地的现状及权利情况也是清楚的。同时，涉案土地因重大规划调整尚未完成，已于2017年4月起就暂停受理岐江新城范围内规划业务审批并统一规划。因此，造成本案合同履行不能的最主要原因是锋记公司未全面了解涉案土地的状况，存在重大过错。二、即使按一审法院认定，罗茂林与锋记公司均存在过错，但一审判决罗茂林支付所有的租金也是明显错误的。1.由于锋记公司的过错，导致罗茂林承租涉案土地后并未实际、正常使用涉案土地，罗茂林无需承担涉案土地的占有使用费。2.锋记公司明知涉案土地无法取得规划报建审批手续，仍出租给罗茂林，且在罗茂林多次要求锋记公司出面协商解决问题时，锋记公司拖延不予处理，致使罗茂林损失不断扩大。因此，即使罗茂林与锋记公司均存在过错，租金也应当从2018年6月起计算至2018年10月，且应由罗茂林与锋记公司按照各自的过错比例承担。但一审法院在（2018）粤2071民初23372号民事判决中，在判令锋记公司无需返还罗茂林已支付的2018年6月、7月租金后，仍判令罗茂林支付2018年9月、10月的租金，即系判令罗茂林承担全部责任，明显错误，应予改判。针对罗茂林的上诉，锋记公司答辩称：锋记公司在本案中不存在过错。1.罗茂林在签约时已经确认知悉土地现状及权利情况。2.依约锋记公司的义务仅限于将租赁土地按现状交付罗茂林使用。3.施工建设前办理报建手续是法律规定，也是合同的约定。4.锋记公司对合同解除不存在过错，李子君从未回复罗茂林可以不经报建就建设钢结构。罗茂林违法施工且在知道规划不予审批后，仍然违法抢建，是导致违建损失的直接和根本原因。在此过程中，锋记公司不存在任何过失。综上，罗茂林对于违建损失及违建之后长期占用租赁土地，依法应当承担相应责任，并应依法向锋记公司支付租金。针对罗茂林的上诉，原审第三人李子君陈述称：一、李子君不认可罗茂林的上诉请求及事实理由。二、罗茂林应向锋记公司支付租金。锋记公司向一审法院起诉请求：一、解除锋记公司与罗茂林签订的《土地租赁合同》；二、罗茂林向锋记公司支付拖欠的租金（租金计算方式：自2018年9月1日起按114112元/月计算至返还土地之日止，截止到2018年10月17日，罗茂林拖欠租金暂为228224元）；三、罗茂林向锋记公司支付违约金（违约金计算方式：自2018年9月起，以每月拖欠的租金为基数，从每月6日起按年利率24%计算至租金付清之日止。截止到2018年10月17日，违约金暂为3955.88元）。一审法院认定事实：一、中府国用（20××）第2××××1号、第2××××2号、第2××××3号土地证显示，位于中山市**起湾工业区的土地使用权人为中山市人民政府石岐区办事处，，地类为商业使用权类型为出让，面积分别为28527.6平方米、6372.3平方米、6617.5平方米。石岐市政服务公司成立于2017年8月8日，登记股东为中山市石岐区公有资产管理中心；登记经营范围为环境卫生管理，承接市政工程、市政设施维护、土地租赁等。二、2018年3月1日，石岐市政服务公司（出租方、甲方）与锋记公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于东区起湾工业区内的商住空置土地[土地证号：中府国用（20××）第2××××1号、2××××2号、2××××3号]三块土地面积共41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车租售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为58个月，自2018年3月1日起至2022年12月31日止；乙方不能改变土地的用途，未经甲方书面申请允许，乙方不得在土地内建设任何混凝土结构建设物体，否则承担由此引起的一切责任及费用等事项。2018年5月5日，锋记公司（出租方、甲方）与罗茂林（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于东区起湾工业区内的商业空置土地[土地证号：中府国用（20××）第2××××1号、2××××2号、2××××3号]三块土地面积共计41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车租售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为55个月，自2018年6月1日起至2022年12月31日止，在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按现状承租；土地租金按4元/平方米/月，月租金总额为114112元（租赁期间所有税金由乙方负责交纳）；租金按月支付，乙方自2018年6月1日起至2022年12月31日，须在每月5日前缴交当月土地租金给甲方；乙方须在本合同签订之日起三个工作日内一次性缴交保证金342336元给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方；如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1‰计罚，逾期一个月未交租金，甲方有权解除合同，有权收回土地，没收保证金；租赁期内乙方如需在租赁土地上进行建设的，必须征得甲方同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担，如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担；租赁期内如政府规划需要征用该土地的，不属于甲方违约，甲方需提前3个月书面通知乙方做好搬迁工作，同时甲方必须在通知乙方搬迁之日起1个月内无息退还保证金给乙方，乙方应积极配合，并无条件做好清拆、搬迁工作，合同终止时间为乙方配合政府征收之日；合同期满或解除，乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包含房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）均归乙方所有；甲方违约，保证金双倍还乙方，并按价赔偿乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等费用，合同同时终止，乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，提前收回土地，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等全部无偿归甲方所有；因甲方违约导致乙方为主张权利而支出的律师费等由甲方承担等事项。甲方处加盖了锋记公司公章及其法定代表人赖大宁签名，乙方处有罗茂林签名。2019年3月1日，石岐市政服务公司出具《情况说明》一份，反映其与锋记公司于2018年3月1日签订《土地租赁合同》，将位于中山市东区起湾工业区内土地[土地证号：中府国用（20××）第2××××1号、2××××2号、2×××**]出租给锋记公司。三、一审中，双方当事人确认签订合同时罗茂林已查看涉案土地证及锋记公司与石岐市政服务公司签订的《土地租赁合同》，涉案土地为空地，没有地上建筑物，且罗茂林进行了现场查看，双方在签订合同前均未到相关部门了解涉案土地的规划条件。涉案土地于2018年5月下旬交付罗茂林，罗茂林向李子君支付保证金342336元及2018年6月至8月期间租金342336元，租赁前述土地的用途为成立汽车贸易公司，2018年7月17日申请报建。罗茂林称其于2018年6月下旬开工建设钢结构，支付租金至2018年8月，因其于2018年8月收到中山市规划局的《不予行政许可通知书》，遂停止施工，亦未再支付租金，并将收到的《不予行政许可通知书》以微信和电话方式告知了李子君，现搭建了钢架，占地面积为1万平方米，钢结构主体已经搭建完毕，用于销售汽车。李子君、锋记公司确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林洽谈及签订合同，合同履行中的事宜由李子君负责跟进，李子君与锋记公司之间未签订书面合同。李子君收到上述款项后已转账支付给锋记公司，亦确认罗茂林于2018年6月26日前开工建设，钢结构主体基本完工，且于2018年8月25日收到了罗茂林以微信方式告知《不予行政许可通知书》。对于罗茂林在涉案土地上搭建钢结构，罗茂林称取得了李子君、锋记公司的同意，李子君、锋记公司不予确认。四、2018年7月19日，中山市城乡规划局作出规划项目编号282018070055《不予行政许可通知书》，载明：申请单位或申请人为中山市人民政府石岐区办事处，项目名称为启航汽车商贸城，建设地点为中山市东区起湾工业区，申请事项为办理建设工程规划许可证、新建工程，不予许可理由为因送审项目所在区域有重大规划调整，故暂不予以审批。一审中，双方当事人确认启航汽车商贸城系罗茂林在涉案土地上投资建设的项目。2019年5月7日，中山市城市管理和综合执法局向锋记公司发出《告知书》，载明：锋记公司在中山市东区起湾工业区内[石岐区办事处用地，土土地证号为中府国用（20××）第2×××**，未取得建设工程规划许可证进行建筑物（占地面积达7000平方米）等行为，违反城乡规划法相关规定，要求锋记公司于2019年6月12日前自行拆除位于上述地点建筑物（占地面积约7000平方米）。五、2018年10月9日，锋记公司向罗茂林发出《催缴租金通知书》，认为罗茂林自2018年9月起未支付租金，至今累计拖欠租金228224元，要求罗茂林在收到通知日起三天内付清，否则有权解除合同、收回土地、没收保证金。2018年10月17日，罗茂林委托广东万**海天律师事务所向李子君、锋记公司发出关于解除土地租赁合同的《律师函》，反映罗茂林签订合同后支付684672元，并投入大量资金准备使用土地，向中山市城乡规划局申请规划许可，但中山市城乡规划局回复不予许可，导致罗茂林无法正常使用土地，无法实现合同目的，故罗茂林有权解除合同，并通知在《律师函》送达之日即为土地租赁合同解除之日，李子君、锋记公司连带向罗茂林双倍返还保证金及已收取的租金，还应赔偿因此产生的其他损失及费用。一审中，李子君、锋记公司称未收到上述通知、律师函。六、对于涉案土地于2018年5月5日（合同签订日）前的规划条件、能否建设钢结构建筑物、涉案土地所在区域进行重大规划调整的时间及调整情况等，一审法院依法向中山市自然资源局发出《咨询函》。中山市自然资源局回复称：涉案三宗土地于2018年5月5日前均已办理规划条件手续，用地在2017年4月前可申请办理规划报建手续，且申报的建筑使用功能须与土地证及规划条件要求相符，建筑经济指标须与规划条件要求相符。用地位于岐江新城范围内，从2017年4月起该局暂停受理岐江新城范围内所有的规划业务审批。涉案土地所在区域的规划2018年5月5日前调整（2017年4月起暂停受理岐江新城范围内规划业务审批并统一规划），项目所在位置正在进行重大规划调整，目前尚未调整完成，暂无法确定规划调整后能否建设钢结构建筑。七、罗茂林与李子君的微信聊天记录显示，罗茂林与李子君就涉案土地的租赁及报建事宜进行了交谈。其中，罗茂林问“什么用地，可否搭建”，李子君回复“可以做钢结构”、“不做混凝土就行了”；罗茂林问“能申请到牌照吗？”李子君回复“可以没问题”；罗茂林“尽快约赖大宁先生出来一起解决问题，作为受法律保护的出租方都不正确面对这件事，在工地停工40天都还要我继续交租，这样说不过去的，站在我的立场考虑是在骗钱。”“子君，讲句实话，帮我约了吗？都约一天，出租方赖大宁还没答应出来处理吗？”李子君回复“你稍等我一下，我再约。”八、一审法院另案受理了罗茂林诉锋记公司土地租赁合同纠纷一案【案号：（2018）粤2071民初23372号】，罗茂林的诉讼请求为：解除罗茂林与锋记公司于2018年5月5日签订的《土地租赁合同》；锋记公司、李子君立即向罗茂林双倍返还保证金684672元及已收取的租金342336元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至还清欠款之日止；锋记公司、李子君支付罗茂林律师费2万元。一审中，罗茂林增加诉讼请求，要求锋记公司、李子君赔偿罗茂林损失约3740794.87元（具体以评估结果为准），并明确该损失为涉案土地上进行建设的全部损失，包括地面完善、水电、土方和搭建钢结构建筑损失。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地系国有出让土地，锋记公司依法从石岐市政服务公司取得土地租赁权。罗茂林与锋记公司签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李子君与锋记公司一致确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林洽谈、签订合同及跟进合同履行事宜，且罗茂林与李子君的微信聊天记录，亦反映罗茂林要求锋记公司法定代表人处理规划报建未予许可的后续事宜，因此可以认定李子君与锋记公司之间形成委托代理关系，李子君的相应行为应由委托人锋记公司承担。故对罗茂林抗辩锋记公司不是适格原告的主张不予采纳。锋记公司主张解除与罗茂林签订的《土地租赁合同》，罗茂林无异议，且罗茂林在涉案土地上建设钢结构建筑因无法取得规划报建而被相关行政部门责令拆除，导致合同在事实上及法律上已经不能继续履行，故予以支持。鉴于另案【案号：（2018）粤2071民初23372号】中罗茂林及锋记公司已对合同解除问题提出诉请，本案中不再重复判决。关于合同解除的归责问题。首先，根据中山市自然资源局的复函可知，涉案土地属于规划的岐江新城范围内，从2017年4月起岐江新城范围内的所有规划业务审批已经暂停受理，并进行重大规划调整，即涉案土地于双方签订《土地租赁合同》时，事实上已经无法办理搭建钢结构建筑的规划报建手续。其次，罗茂林与锋记公司均明知租赁用途为汽车销售等经营，结合罗茂林与李子君的微信聊天内容可知，双方明知实现上述租赁用途须搭建钢结构建筑，并办理规划报建手续，而双方均未向有关部门核查涉案土地是否具备建设钢结构建筑的规划条件，双方对此均有过错。再次，锋记公司作为出租人，具有将租赁物的质量瑕疵及权利瑕疵如实告知承租人的义务，且李子君作为锋记公司的代理人，在未核实涉案土地规划条件的情况下，其以微信方式明确告知罗茂林可建设钢结构建筑。最后，罗茂林在未向有关部门核查涉案土地规划条件的情况下签订《土地租赁合同》，且罗茂林在未依法取得规划报建审批手续的前提下擅自施工建设，进而导致无法取得报建手续而被有关部门依法责令拆除。据此，故认定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除均有过错，结合本案案情，确定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除负有同等责任，双方对于合同解除造成的损失各承担50%的过错责任。关于保证金的问题。租赁合同当事人约定保证金的目的，在于担保承租人因租赁所生债务的履行。基于前述认定，罗茂林与锋记公司对于租赁合同的解除均存在过错，且罗茂林实际占有商铺较短时间后即发生合同无法继续履行的事由，故罗茂林交付的租赁保证金342336元应当予以返还，锋记公司主张没收该保证金不予支持，且该项请求在另案【案号：（2018）粤2071民初23372号】已作处理，本案不作重复判决。关于租金问题。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施和赔偿损失。如前所述，锋记公司、罗茂林对于涉案合同的解除均有过错，而罗茂林亦实际占有使用涉案土地尚未搬离，锋记公司必然会产生租金收益的损失，参照《土地租赁合同》的约定的114112元/月的租金标准，罗茂林应向锋记公司支付2018年9月、10月两个月的租金合计228224元，至于逾期付款的违约金，不予支持。鉴于双方从2018年10月开始已经就合同不能履行问题进行交涉，依法双方均有止损的义务，以尽可能减轻对方的损失。因双方就上盖的钢筋混凝土基座的建筑物的责任分担事宜一直不能达成一致意见，故不能返还土地的原因并非罗茂林单方造成，将扩大的租金损失让罗茂林承担显然于理不合。因此，对锋记公司提出由罗茂林支付2018年11月起的租金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、罗茂林于判决发生法律效力之日起七日内向锋记公司支付2018年9月、10月的租金损失合计228224元；二、驳回锋记公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9546元（锋记公司已预交），锋记公司负担5754元，罗茂林负担3792元（罗茂林应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付锋记公司）。本院二审期间，锋记公司围绕上诉请求向本院提交了下列证据：一、石岐市政服务公司于2020年8月5日出具的《证明》一份；二、锋记公司于2020年8月6日自制的《租金计算详情说明》一份。证明：一、锋记公司与石岐市政服务公司签订的《土地租赁合同》已于2019年9月1日解除；二、截至2019年8月31日锋记公司共向石岐市政服务公司支付租金1112592元。罗茂林、李子君均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于锋记公司提交的上述证据，罗茂林对其真实性、合法性未发表质证意见，但对其关联性不予确认。李子君未就锋记公司提交的上述证据发表质证意见。对于锋记公司向本院提交的上述证据，已经质证，本院认为该两份证据均与本案无关。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：一审法院在审理（2018）粤2071民初23372号案件中认定如下事实：“2019年12月5日，中山市城市管理和综合执法局向锋记公司发出《行政处罚告知书》，载明：锋记公司未取得建设工程规划许可证，于2018年7月至12月期间在中山市东区起湾工业区地块【土地使用权人：中山市人民政府石岐区办事处，土地土地证号为中府国用（20××）第2×××**建设一幢钢筋混凝土基座的建筑物（该建筑物为钢槽结构，已建成框架主体部分，顶部尚未封顶），占地面积约7000平方米的行为，拟对该行为作出自行拆除上述建筑物的行政处罚。2019年12月12日，中山市城市管理和综合执法局东区执法分局向石岐区办事处发出《关于中山市东区起湾工业区内地块（石岐区办事处用地）违法建设告知函》，载明：该地块内涉嫌违法建设，锋记公司未取得《建设工程规划许可证》，于2018年7月至12月期间在中山市东区起湾工业区内地块【土地证土地证号为中府国用（20××）第2×××**设一幢钢筋混凝土基座的建筑物（该建筑物为钢槽结构，已建成框架主体部分，顶部尚未封顶，占地面积约7000平方米），经市自然资源局界定，锋记公司未经许可擅自在用地范围内建设建筑物，且项目所在岐江新城区域因涉及重大规划调整，故该工程属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，要求尽快拆除该地块内新建的建筑物。”本院再查：二审中，罗茂林及其委托诉讼代理人各出具《情况说明》一份，声称涉案土地上于2020年8月5日已不存在钢结构建筑物，但该钢结构建筑物不是罗茂林拆除的，罗茂林也不清楚是谁拆除的以及是何时拆除的。对此，李子君表示罗茂林承租涉案土地后，将涉案土地转租给了张应均，涉案土地上的钢结构建筑物也是张应均搭建的，其于2020年5月份给张应均打过电话，张应均称该钢结构建筑物是张应均拆除的，但张应均并未说明拆除的时间。罗茂林则表示其不清楚该钢结构建筑物是不是张应均拆除的。对于该钢结构建筑物长期未能按照相关行政部门要求拆除的原因，锋记公司认为罗茂林当时仍然抱着侥幸的心态，认为可以补办规划报建手续，故其对锋记公司的拆除通知置若罔闻。罗茂林对此不予认可，但也没有对此进行回答。本院认为，罗茂林在本案中上诉主张锋记公司应当与罗茂林按照各自的过错比例分担2018年6月至10月期间租金，而涉案土地2018年6月至8月期间租金342336元，罗茂林已依约向锋记公司交纳，罗茂林在一审法院（2018）粤2071民初23372号案件【二审案号为（2020）粤20民终3528号】中，也曾起诉要求锋记公司、李子君返还2018年6月至8月期间租金342336元。一审法院对该案审理后，认为2018年6月至8月租金342336元系罗茂林占有使用土地期间应当支付的对价，故判决驳回了罗茂林的该诉讼请求，罗茂林也未就此提起上诉，且本院就该案作出的（2020）粤20民终3528号民事判决已经生效。在此情形下，罗茂林在本案中上诉再主张锋记公司应当按照过错比例分担2018年6月至8月期间租金，本院不予审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是罗茂林是否应向锋记公司支付涉案土地自2018年9月1日起的租金或解除合同后的占有使用费及相应违约金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是按约定将租赁物交付给承租方使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而承租方的主要义务是按约定向出租方支付租金。本案中，涉案土地位于中山市规划的岐江新城区域内，从2017年4月起岐江新城区域内的所有规划业务审批已经暂停受理，并进行重大规划调整。锋记公司也明知罗茂林承租涉案土地的目的是用作汽车销售超市、教练、餐饮等配套项目，即投资建设并经营启航汽车商贸城。在本案《土地租赁合同》签订后，虽然锋记公司已将涉案土地交付给了罗茂林，但在合同履行过程中，因包括涉案土地在内的岐江新城区域内的土地自2017年4月起进行重大规划调整，锋记公司在未向有关部门核查涉案土地规划条件是否具备投资建设并经营启航汽车商贸城的情况下，即将涉案土地直接转租给罗茂林，致使罗茂林于2018年7月17日申请办理《建设工程规划许可证》时未被中山市城乡规划局审批，导致双方约定的合同目的不能实现。锋记公司作为出租方，对此应承担主要责任（70%）。罗茂林在与锋记公司签订本案《土地租赁合同》时，本应首先核实涉案土地的规划条件是否符合合同约定的用途，但罗茂林未进行核实，并未尽到谨慎注意的审查义务，对此应承担次要责任（30%）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在罗茂林于2018年7月17日申请办理《建设工程规划许可证》未被中山市城乡规划局审批后，罗茂林即将该未被批准的情况告知了锋记公司，锋记公司亦认可在2018年9月12日已知悉了中山市城乡规划局《不予行政许可通知书》的内容。因此，双方至此均已明知涉案合同存在客观上不能履行的情况，依法双方均负有止损的义务。虽然罗茂林知悉并多次被告知应自行拆除其在涉案土地上搭建的违章建筑物，但罗茂林直至2019年12月12日仍未按照相关行政部门的要求予以拆除。同时，在罗茂林没有拆除该违章建筑物的情况下，锋记公司亦未积极采取措施拆除该违章建筑物。因此，在涉案土地上搭建的违章建筑物未被拆除前，涉案土地并不具备返还的条件。虽然罗茂林在2020年8月5日声称涉案土地上已不存在钢结构建筑物，但该钢结构建筑物是何时拆除的，双方均表示不清楚，亦未提供相关证据加以证实。在此情形下，结合李子君在二审中陈述的其于2020年5月份给张应均打电话，张应均称该钢结构建筑物已被拆除的情况，本院推定涉案土地上搭建的钢结构建筑物至2020年5月份已被拆除。故罗茂林应按照其过错比例向锋记公司支付涉案土地自2018年9月1日起至2020年4月30日间的租金或占有使用费。因此，罗茂林应向锋记公司支付的租金或占有使用费为684672元（114112元/月×20个月×30%）。由于双方在履行合同过程中均有过错，锋记公司要求罗茂林支付逾期交租的违约金，本院不予支持。而对于涉案土地自2020年5月起的占有使用费，由于涉案土地上搭建的钢结构建筑物至2020年5月份已被拆除，锋记公司至此应收回涉案土地，故该部分占有使用费依法应由锋记公司自行承担。至于锋记公司在本案中要求解除双方签订的《土地租赁合同》的问题，因本院已生效的（2020）粤20民终3528号民事判决已判令解除了双方签订的《土地租赁合同》，本案对此不再审理。综上所述，上诉人锋记公司、罗茂林的上诉请求均部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22029号民事判决；二、罗茂林于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市锋记贸易有限公司支付租金或占有使用费合计684672元；三、驳回中山市锋记贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9546元（锋记公司已预交），中山市锋记贸易有限公司负担3000元，罗茂林负担6546元（罗茂林应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付锋记公司）。二审案件受理费9546元（中山市锋记贸易有限公司预交5754元，罗茂林预交3792元），中山市锋记贸易有限公司负担3754元，罗茂林负担5792元（罗茂林负担超过其预交部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市锋记贸易有限公司）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年九月二十七日书记员 勾华吴歌