山东省淄博市周村区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0306民初1235号 原告（执行案外人）：郝研旭，男，1991年4月8日出生，汉族，现役军人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王淑会，女，1960年11月4日出生，汉族，住淄博市周村区。系郝研旭之母。 委托诉讼代理人：鲍永刚，北京市承光律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东同业置业有限公司，住所地淄博市周村区太和路**。统一社会信用代码：91370306570474160B 法定代表人：柏强，总经理。 委托诉讼代理人：张华，男，1978年10月21日出生，汉族，系该公司员工，住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。 被告(被执行人)：淄博泉曜贸易有限公司，住，住所地淄博市周村区机场路******一社会信用代码：91370306661957037T 被告（被执行人）：赵军，男，1963年2月13日出生，回族，住淄博市周村区。 第三人（被执行人）：山东民业置业有限公司，住，住所地淄博市周村机场路**一社会信用代码：9137030649303104XR 法定代表人：徐海俊，经理。 委托诉讼代理人：杨帅，山东杰然律师事务所律师。 原告郝研旭与被告山东同业置业有限公司（以下简称“同业公司”）、淄博泉曜贸易有限公司（以下简称“泉曜公司”）、赵军，第三人山东民业置业有限公司（以下简称“民业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝研旭的委托诉讼代理人王淑会、鲍永刚，被告同业公司的委托诉讼代理人张华、李斌，第三人民业公司的委托诉讼代理人杨帅到庭参加诉讼。被告淄博泉曜贸易有限公司、赵军，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝研旭向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于周村区房屋（以下简称系争房屋）的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月5日，原告与第三人民业公司签订《商品房买卖合同》1份，原告购买了第三人开发的周村区房屋，总价300000.00元，原告支付了房款200000.00元。后因第三人办理网签手续将原告手中的合同原件收走，导致原告无法提供合同原件。法院在办理同业公司与民业公司欠款纠纷一案期间，将系争房屋予以查封。为此原告依法提出执行异议，周村区人民法院作出（2020）鲁0306执异51号执行裁定，驳回了原告的异议。系争房屋系原告唯一房产，并已支付购房款的50%，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，特提出执行异议之诉，望判如所求。 被告同业公司辩称，原告与民业公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，原告提交的收款收据的交款人是“王淑会”，即原告的委托代理人，而不是原告本人，因此，原告的诉讼请求不符合法律规定，原告要求停止对系争房屋的执行并解除查封，没有事实及法律根据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告泉曜公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告赵军未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 第三人民业公司陈述，认可原告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 郝研旭为证实其主张，提交以下证据：1号证据，闫丽娜证人证言1份，拟证实郝研旭与第三人民业公司签订了合法有效的书面合同；2号证据，不动产登记查询结果1份，拟证实郝研旭名下无任何住房；3号证据，银行存款凭证1份、收据1份，拟证实郝研旭通过其母亲王淑会向民业公司支付了购房款20万元，已经超过了房款总价的50%；4号证据，周村区青年路街道新建社区居委会开具的证明1份，拟证实王淑会以郝研旭的名义与第三人签订的购房协议。 同业公司质证认为，1号证据系证人证言，根据法律规定，证人应当出庭接受质询，该证据不符合证据规则的形式要求，且该证言所载明的内容明显的不符合常理，闫丽娜在证明中陈述，其是在2013年6月到2017年2月，担任销售业务员，而出具证明的时间是2020年的4月29日，时隔3年，对王淑会、郝研旭的身份证号仍然记得，明显不合常理的。庭审中，现场与原告诉讼代理人电话连线的人是不是闫丽娜本人，我们不清楚，闫丽娜是不是民业公司的销售人员也不清楚。电话中的“闫丽娜”声称她只是在场人员，并不是系争房屋的经办人员，电话中的“闫丽娜”称“所签订的只是1份认购协议，需办理限价房准购证，待限价房准购证办理完毕之后才能签订正式的房屋买卖合同”，原告不但没有提供书面的房屋买卖合同，也没有向法庭提供已经办理了限价房准购证的证据。电话中的“闫丽娜”所陈述的内容不能够证实原告郝研旭与第三人民业公司之间签订了合法有效的书面买卖合同； 2号证据，仅能证明郝研旭在周村区范围内无其他住房，对原告主张的其他证明事项没有证明力； 对3号证据真实性无法确认。两份证据材料显示的交款人是“王淑会”，而不是本案的原告郝研旭，根据正常的房屋买卖的交易规则或习惯，交款人与签订合同的人应当一致。因此上述证据，不能够证明郝研旭向民业公司支付了系争房屋的购房款； 4号证据，根据原告诉讼代理人的陈述，其系2016年7月5日到第三人处购买系争房屋，而居委会的证明载明，王淑会是于2017年7月初来到居委会开具相关的证明，时间明显不符。原告提交的“闫丽娜”证言，载明“闫丽娜”2017年2月份就离开了民业公司，原告所提供的两份证据之间自相矛盾，该证据不能证明原告郝研旭与第三人民业公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。 民业公司陈述意见，经向民业公司现法人了解本案的相关情况，认可原告陈述的事实，对以上证据均没有异议。因第三人在2020年更换了法定代表人及相关的管理人员，对之前保管的文件，现在的管理人员不清楚，无法提供系争房屋的买卖合同。关于庭审中的现场电话通话，通话的对方是不是闫丽娜，第三人也无法确认，并且上述电话通话的内容，对于证实原告的诉讼请求证明力不足。 本院经审核认为，原告提交的1号证据系证人证言，原告的诉讼代理人陈述，证人“闫丽娜”因特殊原因无法出庭作证，在本案庭审中，经本院许可，原告的诉讼代理人拨通证人“闫丽娜”手机号码，“闫丽娜”的当庭证言基本内容与同业公司发表的质证意见内容一致。庭后经本院电话核实，“闫丽娜”称，“自己在外地，无法到庭接受调查。当时王淑会并不是她所接待的客户，只是知道王淑会去买房这个事，书面的证言是原告一方事先草拟好了，她只是对里边的时间做了部分修改”。综合“闫丽娜”的证言内容，并不能证明郝研旭与民业公司签订过房屋买卖合同的事实，对该证人证言，本院不予采信。2号证据，仅能够证明郝研旭在淄博市范围内无其他住房；3号证据，仅能够证明王淑会向民业公司支付过相关款项，但该证据与本案原告没有关联性，依法不予采信；4号证据，经与1号证据之间进行比对，“闫丽娜”出具的证言显示其2017年2月份就不在民业公司工作了，而居委会出具的证明显示，王淑会于2017年7月初去居委会开具证明，该4号证据与1号证据之间明显互相矛盾，且居委会出具的证明中，出现“曾因其子郝研旭购买周村区青年路以北、浊河以东灯塔时代新城的商品房”内容，本院认为，该证明内容不应是居委会能够证明的事项，因此，4号证据对原告主张的事实没有证明力，依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的原告山东同业置业有限公司与被告山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月22日作出（2017）鲁0306民初446号民事调解书，调解协议为：一、被告淄博泉曜贸易有限公司于2017年8月15日前返还原告山东同业置业有限公司借款本金9522413.54元及自2017年2月28日至2017年8月15日的利息2976958.22元，共计12499371.76元；二、被告山东民业置业有限公司、赵军对被告淄博泉曜贸易有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；三、原告山东同业置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费96796.00元、减半收取计48398.00元，申请费5000.00元，共计53398.00元，由被告淄博泉曜贸易有限公司、山东民业置业有限公司、赵军负担。因各被告未履行生效法律文书确定的义务，山东同业置业有限公司向本院申请强制执行，本院依法于2018年1月12日立案执行，执行案号为(2018)鲁0306执71号。 （2017）鲁0306民初446号案件审理过程中，因山东同业置业有限公司申请诉讼保全，本院于2017年3月10日查封包括坐落于周村区青年路以北、浊河以东灯塔?时代新城5#楼020301号备案房产在内的多套房产。2020年3月5日，对该房产予以续查封。 郝研旭作为案外人对本院查封系争房屋提出书面异议，对系争房屋主张实体权利，并请求解除对系争房屋的查封。本院于2020年3月30日，作出（2020）鲁0306执异51号民事裁定，裁定：驳回案外人郝研旭的异议请求。案外人郝研旭对裁定不服，持前述证据提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点问题是原告郝研旭对系争房屋是否享有能够排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告郝研旭未提交就系争房屋签订过合法有效的书面买卖合同，其提交的证据，亦不足以证明与民业公司就系争房屋签订过合法有效的书面买卖合同，因此，原告的诉讼请求不符合上述规定情形，其对系争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告郝研旭要求停止对系争房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。被告淄博泉曜贸易有限公司、赵军，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院可依庭审查明的事实依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告郝研旭的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告郝研旭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 审 判 员 刘 军 人民陪审员 尚 超 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 毕佳琦