江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2580号上诉人(原审原告):连云港佳禾种业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区岗埠农场腾飞西路菜市场。法定代表人：吉恒梅，该公司经理。委托诉讼代理人：叶勤英，男，1974年7月30日出生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。被上诉人(原审被告）：苏燕燕，女，1982年6月30日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：焦鹏，男，1970年10月5日出生，汉族，住山东省青岛市**。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨冬成，江苏杨冬成律师事务所律师。上诉人连云港佳禾种业有限公司（以下简称佳禾种业公司）因与被上诉人苏燕燕、焦鹏房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10010号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳禾种业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由两被上诉人连带返还购房款17万元，并承担资金占用利息，一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案的事实没有查清及适用法律错误。涉案《购房协议》无效，被上诉人应当返还17万元。1.一审法院根据合同法35条的规定，应用合同法第57条的条款进行认定，并确认合同成立，明显草率错误。2.购房交易未对主要义务进行约定。3.顾某交的17万元无法实现总首付60万元，总交易475万元的合同目的，即没有履行合同的主要义务。4.苏燕燕对17万元没有认可，甚至不承认。5.订立合同时乙方存在重大误解。6.甲方设定套路交易。7.苏燕燕侵占17万元，存在主观故意。综上，请求二审法院支持上诉人诉求。8.请求二审法庭要求焦鹏、苏燕燕出庭，以便查明案件事实真相。9.请求二审法庭对一审法庭上诉人提交的录音证据中的苏燕燕承认的相关事实做调查。被上诉人苏燕燕、焦鹏答辩称：上诉人的上诉请求，无事实根据。在第一段中里面讲协议并树立义务，不清楚是什么意思，下面讲的不足以实现合同目的。我方认为，上诉人是自认自己的行为，实现不了合同目的。根据定金罚则，也是不应当予以返还。录音记录不具有合法性，首先他是以什么身份来进行采集，另外上诉人没有提交录音原始载体。对于苏燕燕是否有委托代理权，一审中已经提交了公证的委托授权。对于17万元，一审中我方已经明确表示焦鹏已经收到。至于他跟苏燕燕之间如何去处理与上诉人无关。佳禾种业公司向一审法院起诉请求：1.判令双方之间的购房协议无效；2.苏燕燕、焦鹏连带返还佳禾种业公司支付的17万元购房款及占用费（以7万元为基数，从交付时间2017年11月22日起算；以10万元为基数，从2017年11月6日起算，均计算到实际给付之日止，按照中国银行同期贷款利率计算）；3.苏燕燕、焦鹏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月份左右，佳禾种业公司（乙方）与焦鹏（甲方，代理人：苏燕燕）拟定了一份购房协议，该协议载明：甲乙双方协商，甲方名下位于江苏省连云港市海州区建设西路北镇海路东镇海路38号1号公某11号门面，面积264.64平方米，6900元/平方，总价1826016元。连云港市海州区建设西路北镇海路东镇海路38号1号公某9号门面，面积382.28平米，7600元/平方，总价2905328元。甲方同意上述价格将房产转让给乙方，双方对予付款方式协商如下：第一次付款：本协议签订后，乙方即交付定金陆拾万元。第二次付款：甲方同意以实物投资名义，将甲方名下房产投入乙方企业名下，办理相关手续时，除尾款贰拾万元外，乙方交付叁佰玖拾叁万壹仟叁佰肆拾肆元（3931344元）。第三次付款：甲方将股权转让给乙方时，乙方交付剩余尾款贰拾万元整。双方均未在该协议上签字，但双方对该协议均予以认可，均作为证据提交法庭。2017年11月6日，苏燕燕向佳禾种业公司出具收据一份，载明：缴款单位为连云港佳禾种业，38-1-11、38-1-9定金10万元；2017年11月22日，苏燕燕书写收条一张，载明：今收到顾某银行转账柒万元整。顾某系佳禾种业公司的股东，顾某于2017年11月2日从苏燕燕处取走了涉案11号门面房的不动产权证原件。2017年11月16日、11月29日，焦鹏在山东省青岛市市中公证处办理了两份公证书，载明：委托人焦鹏欲以房产实物投资入股连云港佳禾种业有限公司，因委托人事务繁忙，特委托受托人苏燕燕办理本人名下位于连云港市海州区建设西路北镇海路东镇海路38号1号公某9号门面（不动产权证书编号：苏（2017）连云港市不动产权第0056784号）、11号门面（不动产权证书编号：苏（2017）连云港市不动产权第0056782号）的房产过户以及税务和相关投资入股的手续及之后股权转让的工商变更事宜。委托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予以承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限：自即日起至2018年5月31日。2018年5月30日，焦鹏将涉案的9号门面、11号门面分别以2140700元、1481900元的价格出售给连云港千绣贸易有限公司。一审法院认为：本案的争议焦点为：双方拟定的购房协议是否成立，如果成立，合同是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第三十五条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，佳禾种业公司与焦鹏之间拟定的购房协议，该合同内容涵盖了双方当事人的名称或者姓名、标的、数量、价款、履行期限、方式。虽然双方未签字，但佳禾种业公司已向焦鹏支付定金17万元，庭审中佳禾种业公司陈述不认可该协议，但双方均将该协议作为证据提供，且佳禾种业公司的诉求中要求确认该购房协议无效，故一审法院认为，该购房协议应是双方共同拟定，合同是成立的，对双方均有约束力。涉案的两套门面房在双方协商购房协议时系焦鹏所有，焦鹏将出售涉案两套房产的相关事宜委托给苏燕燕办理，故苏燕燕与佳禾种业公司的股东顾某拟定购房协议，收受购房定金，不违反法律规定。对于涉案的购房协议中约定的第二次付款方式，焦鹏以实物投资名义，将其名下房产投入佳禾种业公司名下，办理相关手续时，除尾款贰拾万元外，佳禾种业公司交付给焦鹏3931344元，是双方约定的交易方式，没有违反法律的强制性规定，一审法院认为，本案的购房协议应为有效合同，对佳禾种业公司要求确认购房协议无效的诉求，依法不予支持；佳禾种业公司要求苏燕燕、焦鹏返还购房款及占用费的诉求系基于合同无效而提出的，因涉案购房协议为有效合同，故该诉求没有法律依据，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回佳禾种业公司的诉求。案件受理费3700元，由佳禾种业公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交：顾某的证明一份，证实顾某与苏燕燕、焦鹏的房产买卖是受到苏燕燕的诱导，另外，顾某的交易行为是顾某个人的意愿，并且由顾某个人出资，而非公司出资。同时，顾某希望得到佳禾种业公司及股东会的认可，但均被否决。被上诉人经质证认为，该证明不具有证据三性。被上诉人针对上诉人代理人的主体身份向本院提交：1.11份民事判决书，均是叶勤英以公民个人身份代理。2.工商登记的公示信息系统报告及三份判决书，证实叶勤英是新浦区岗埠农场天潮饲料加工厂的个体工商户。3.企信宝上查到的工商登记资料，证实海州区大河法律咨询服务部是由叶勤英担任个体工商户。大河法律咨询服务部是要求必须有相关部分批准后才可以展开经营活动，现在所从事的经营活动，我们认为都是违法的。上诉人经质证认为，被上诉人提供的相关材料与本案无关联性，天潮饲料加工厂早已依法注销，注册的大河法律服务部是基于本人对法律的热爱，任何人都有遵纪守法、学习法律的义务。本院经审查认为，上述证据均不能证实各方的证明目的，本院依法均不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人苏燕燕系受焦鹏委托处理涉案房产的代理人，其与上诉人股东顾某经协商就涉案房产的买卖拟定的购房协议买卖双方、标的物、单价明确，付款方式及履行期限具体，虽然双方没有签字，但是上诉人依据该协议分两次向被上诉人交了17万元定金，被上诉人亦针对上述款项向上诉人出具了相关收据，故涉案购房协议合法成立并已实际履行。经一审法院及本院释明，上诉人提出即使涉案协议有效，其亦主张被上诉人返还已支付的17万元购房款及占用利息。本案中，因上诉人没有在合理期限内按约履行给付剩余定金及购房款义务，构成违约，其主张退回已付定金，不符合法律规定，故一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上，上诉人佳禾种业公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人连云港佳禾种业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年九月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。