北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3038号上诉人（原审原告）：赵英萍，女，1966年7月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李小明，北京硕恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭斯魁，男，1972年12月30日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：韩杰东，北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨桐，北京市中业江川律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：柳凌怡，男，1988年12月24日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人赵英萍因与被上诉人郭斯魁、柳凌怡租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵英萍之委托诉讼代理人李小明，被上诉人郭斯魁之委托诉讼代理人韩杰东、杨雨桐到庭参加诉讼。柳凌怡经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵英萍上诉请求：维持一审判决第一、二、四项，改判一审判决第三项为郭斯魁、柳凌怡赔偿赵英萍拆迁补偿款466025元（包括综合补助费457145元、空调移机费800元、搬迁补助费8080元）。事实和理由：1.赵英萍主张的搬家费有评估结果作为依据，综合补助费是对实际经营者所做的专属补偿，应当支付给赵英萍；2.柳凌怡虽然不是租赁合同的相对方，但郭斯魁的权利义务都转让给了柳凌怡，租赁期间都是柳凌怡实际处理与赵英萍的租赁事务，腾退补偿款也由柳凌怡领取，故柳凌怡应当与郭斯魁共同承担支付义务。郭斯魁辩称，我不同意赵英萍的上诉请求。我认为不应当退还赵英萍租金，也不应当支付补偿款，但我未提起上诉，同意一审判决。柳凌怡提交书面答辩意见，表示同意一审判决。赵英萍向一审法院起诉请求：1.判令解除赵英萍与郭斯魁于2016年6月30日签订的租赁合同；2.判令郭斯魁、柳凌怡立即退还赵英萍未到期房租16660元；3.判令郭斯魁、柳凌怡立即将《阳坊镇村级工业大院腾退项目货币补偿协议书》09号中拆迁补偿中属于赵英萍的466025元支付给赵英萍。一审法院认定事实：2016年6月10日，郭斯魁（甲方）与赵英萍（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方决定租用甲方在昌平区阳坊镇八口村南边厂房一处，乙方租用院内第三排厂房，面积约800㎡；乙方租赁期为叁年，自2016年6月30日至2019年6月30日止，年租金壹拾万元整；租金为上交款，于2016年7月1日为起租日，双方签订协议之日，乙方向甲方支付一年租金；从下一年开始每年提前一个月付清下一年租金（即每年6月1日前）。双方在该合同中还约定了其他内容。双方签订合同后，郭斯魁依约交付了场地，赵英萍依约向郭斯魁交付租金至2017年6月30日。2017年4月30日，北京远东万利家具有限公司出具《限期搬离通知书》，要求东方维凯办公家具有限公司、范某1接到通知后十天内（时间：2017年4月30日-2017年5月9日）搬清。赵英萍称其与范某1承租的系同一地块，其亦系该通知中被要求搬清的主体。郭斯魁对该通知不予认可，且认为该通知与本案无关，该通知载明的搬迁时间不能证明停水停电的时间。赵英萍称其承租的场地自2017年4月起无法正常使用，故请求退还自2017年4月1日起至6月30日止的租金。经询问，赵英萍称其实际自该场地中搬离的时间为2017年6月初。郭斯魁称赵英萍实际搬离时间为2017年7月30日，尚有租金未付。另查，2017年4月24日，北京市昌平区阳坊镇八口村发布《阳坊镇八口村“工业大院”自主腾退实施方案》，方案记载：本村自主腾退工业大院地块主要位于八口村南，总面积约160亩，企业10家；本村决定在2017年6月30日前完成腾退范围内的地上物腾退拆除工作，场清地平，达到验收标准；村集体为腾退实施主体；在腾退范围内，与村集体建立土地、房屋租赁关系的承租用地企业、个人为被腾退人；本村结合村内工业大院实际情况，于2017年5月5日前制定实施方案。该方案第七条对解约补偿办法及标准规定如下：工业大院腾退实行一次性货币补偿：一、2010年12月6日前工业大院内被腾退人建设的房屋及附属物，按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》(京建法〔2016〕10号，以下简称“10号文”)要求执行。补偿标准为：（一）房屋参照重置成新价予以适当补偿。1.经区政府或有关职能部门同意建设的房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；2.经属地镇政府同意或确认建设的房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；3.被腾退人与村民委员会或村集体经济组织签订协议而建设的房屋，可按重置成新价的50%给予补偿。（二）利用被腾退房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人一次性腾退综合补助费；1.取得营业执照(经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件)，且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；2.按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；3.在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。被腾退人在规定期限内签署解约协议、完成腾退的，腾退综合补助费按实际经营面积*500元/平方米的标准给予补助费(含依法依规应予以免税的企业)，腾退工作启动前已经停产或者未经营的房屋不再给予腾退综合补助费。超过规定期限签约，腾退综合补助费减半。二、2010年12月6日后建设的房屋，按照以下方式给予处置和补助：1.具有相关审批手续的房屋，参照本方案第一项内容(2010年12月6日前所建房屋)补偿标准中的(一)和(二)给予补偿。2.房屋建设过程中，有关部门上门发放违建通知书勒令停工，被腾退人拒不执行通知要求建成的，以违建房屋处置，在规定的期限内自行拆除并经验收合格的，可按照建筑面积给予不超过100元/平方米的自行拆除费。3.施工过程中没有接到违建通知书而建成的房屋，按照附件1所列标准给予补助，但不再给予腾退综合补助。三、2010年12月6日前所建房屋的附属物，参照重置成新价的100%给予补偿，2010年12月6日后所建房屋的附属物，参照附件1所列标准给予补助。对于按附件1补助标准仍与实际标准差距过大或附件1中未列入的补助项目，参照10号文采取据实评估方式确定补助标准；10号文未列入的项目，由评估公司进行市场询价。四、给予被腾退人房屋建筑面积每平方米25元搬家费。搬家费不能满足大型、专用、精密等设备搬迁费用的，可按据实评估结果给予设备迁移费；无法恢复或无法继续使用的设备设施，按照重置成新价结合技术、功能、成新等情况给予适当补助。五、给予空调移机费400元/台，有线电视移机补助费100元/户，电话移机费150元/部。六、被腾退人未在规定期限前完成腾退，不再给予任何补偿补助。2017年7月，北京市昌平区阳坊镇八口村股份经济合作社（腾退人，甲方）与柳凌怡（被腾退人，乙方）签订《阳坊镇村级工业大院腾退项目货币补偿协议书》，约定：鉴于甲乙双方已签署《解约协议》，甲乙双方之间的承租关系已解除，且乙方同意甲方拆除全部房屋及附属物，甲方同意给予乙方货币补偿；乙方在腾退范围内房屋坐落于昌平区阳坊镇八口村南，房屋建筑面积24870.92平方米；甲方支付乙方腾退补偿款、补助款共计34152314元，其中被腾退房屋重置评估价21076595元，根据腾退实施方案及房屋建设手续的合法性房屋重置价按70%计算折合后为14753616元；附属物5427217元（详见评估报告）；被腾退树木苗木278607元（详见林勘报告）；被腾退资产评估611641元（详见资产评估报告）；甲方支付乙方腾退补助费13081233元（含搬家费621773元、综合补助费12435460元，60台空调移机费24000元）；乙方应在2017年7月30日前完成搬迁，并将被腾退房屋及附属物交与拆除公司拆除。双方在该协议中还约定了其他内容。该协议后附固定资产——机器设备迁移费明细表18页、阳坊镇工业大院腾退拆迁项目森林（林木）资源鉴定明细表一份、北京市房屋拆迁评估价格结果通知单14份（评估编号为京瑞[2017]估字第003号-10至23）。另查，赵英萍与张某1系夫妻关系，张某1注册成立北京嘉信鸿德科技发展中心，登记的经营地位于涉案房屋，双方当事人均认可赵英萍在涉案场地内实际经营。再查，2002年5月14日，昌平县阳坊镇八口村经济合作社（甲方）与北京启明木器加工厂（乙方）、北京港澳家具厂（乙方）签订《土地使用权有偿转让合同》，约定甲方将坐落在村南羊场南土地面积50亩有偿转让给乙方使用；转让期限50年，自2002年5月24日至2052年5月30日止。2012年2月7日，八口村经济合作社（甲方）与北京港澳家具厂（乙方）、柳凌怡（丙方）签订《土地使用权有偿转让合同补充协议》，约定同意将转让合同中的乙方北京港澳家具厂变更为丙方，丙方继续履行转让合同中乙方的全部权利和义务。2003年10月16日，昌平县阳坊镇八口村经济合作社（甲方）与北京启明木器加工厂（乙方）、北京港澳家具厂（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将坐落在村南水渠边土地面积41.29亩有偿租赁给乙方建厂房经营使用；租赁期限50年，自2003年10月16日至2053年10月16日止。2012年2月7日，八口村经济合作社（甲方）与北京港澳家具厂（乙方）、柳凌怡（丙方）签订《土地租赁合同补充协议》，约定同意将租赁合同中的乙方北京港澳家具厂变更为丙方，丙方继续履行转让合同中乙方的全部权利和义务。庭审中，赵英萍指认其承租的房屋为编号为京瑞[2017]估字第003号-18的北京市房屋拆迁评估价格结果通知单中记载的房屋，总面积为914.29平方米；郭斯魁对此予以认可。赵英萍还指认固定资产——机器设备迁移费明细表中记载的包装箱和原材料为其所有，请求判令该迁移费归其所有；郭斯魁对此均予以认可，但认为双方合同约定所有补偿款归甲方所有，故不同意支付设备迁移费。经询问，双方当事人均称涉案场地所在土地为集体土地，地上物建设无规划审批手续；郭斯魁称本案所涉房屋系其所建，赵英萍认可其未建设房屋。经释明，赵英萍称如果其与郭斯魁之间的租赁协议无效，则请求将其诉讼请求中的租金变更为占有使用费，并坚持其他诉讼请求；郭斯魁同意由法院确定合同效力，且不提起反诉。经询问，赵英萍称柳凌怡与村集体签订补偿协议并实际领取了补偿款，在腾退过程中代行了出租人的权利义务，即具体行使了搬离搬迁的权利、控制搬迁过程及在其他案件中支付了其他承租人补偿款，故请求由郭斯魁和柳凌怡共同承担退还租金和支付腾退补偿的义务。郭斯魁称其并未将其与赵英萍之间合同的权利义务转让给柳凌怡，对柳凌怡就其出租给赵英萍的房屋与村集体签订补偿协议并领取补偿款不持异议。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案涉案房屋并无相关手续，故郭斯魁与赵英萍于2016年6月10日签订的《租赁协议》应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵英萍称实际涉案房屋自2017年4月起就无法正常使用，故请求退还自2017年4月1日起至6月30日止的租金；而郭斯魁认为赵英萍实际搬离时间为2017年7月30日，尚有租金未交。法院认为，2017年4月24日北京市昌平区阳坊镇八口村即制定对涉案地块进行自主腾退的实施方案，并确定于2017年6月30日前完成腾退范围内的地上物腾退拆除工作，赵英萍虽无法证明断水断电的时间或其他导致该场地无法正常使用的情形产生的具体时间，但自实施方案公布后，该房屋已经失去了能够继续经营使用的可能，涉案地块内承租人或其他使用人必然需要对其使用的房屋进行腾退前的准备，赵英萍自称于2017年6月初搬离涉案房屋，其继续占用房屋亦已非正常生产经营之状态，而仅系存放物品之状态。故法院考虑前述因素，确定由赵英萍支付涉案房屋占用费至2017年4月24日，自2017年4月25日起至2017年6月赵英萍实际搬离之日的期间，法院酌情确定由赵英萍给付郭斯魁一定占有使用费。因赵英萍实际交纳了自2016年6月30日至2017年6月30日期间的租金，故在扣除前述其应支付的占有使用费后，剩余部分，郭斯魁应当予以退还。郭斯魁所称赵英萍实际于2017年7月30日搬离之答辩意见，因其未提交证据，法院不予采信。涉案房屋在赵英萍承租期限内被腾退，赵英萍需要搬离涉案房屋并将用于生产经营的机器设备进行搬迁；此外，赵英萍利用被腾退房屋从事生产经营活动，因腾退必然造成一定经济损失。依照工业大院腾退补偿办法及标准，赵英萍符合获得货币补偿的条件。法院酌情依据赵英萍承租房屋的面积、承租时间、剩余租赁期限等综合因素，确定赵英萍能够获得的补偿数额。关于赵英萍主张由郭斯魁、柳凌怡共同承担退还剩余租金及给付腾退补偿之请求，从本案所查明的情况可知，赵英萍与郭斯魁签订了租赁合同并实际向郭斯魁交付了租金，赵英萍与郭斯魁之间存在租赁合同关系，即使该合同无效，合同无效的后果亦应由合同相对方来承担。本案中，尽管柳凌怡实际与村集体签订了腾退协议并领取腾退补偿款，但并未取代赵英萍与郭斯魁合同关系中郭斯魁的地位，故赵英萍主张柳凌怡退还剩余租金及给付腾退补偿之请求，于法无据，法院不予支持。本案审理过程中，柳凌怡经法院合法传唤无正当理由，未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，判决：一、赵英萍与郭斯魁于2016年6月10日签订的《租赁协议》无效；二、郭斯魁于本判决生效后十日内退还赵英萍占有使用费14141元；三、郭斯魁于本判决生效后十日内支付赵英萍腾退补偿56334元；四、驳回赵英萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，赵英萍与郭斯魁签订合同承租的房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方于2016年6月10日签订的《租赁协议》无效是正确的，应予维持。但赵英萍仍应当支付其占有期间的占有使用费。依据本案查明的事实，北京市昌平区阳坊镇八口村于2017年4月24日发布《阳坊镇八口村“工业大院”自主腾退实施方案》，要求对包括赵英萍承租厂房在内的地块进行腾退拆除，并确定于2017年6月30日前完成腾退范围内的地上物腾退拆除工作。因此，涉案厂房自2017年4月25日起无法正常经营使用。一审法院依据上述情形，酌情确定了2017年4月25日至2017年6月赵英萍实际搬离之日的占有使用费数额，并据此判决郭斯魁退还赵英萍多支付的占有使用费14141元是适当的，本院予以维持。本案中，虽然涉案房屋被拆迁，但与村集体签订补偿协议并实际领取补偿款的为柳凌怡，并非郭斯魁。赵英萍亦未提交证据证明郭斯魁实际获取了补偿款。且赵英萍作为承租人，应当对其承租的房屋无合法的建设规划手续有所了解。在此情况下，对涉案房屋被拆除导致的损失，赵英萍应当有预期，亦应当承担相应的责任。一审法院判决郭斯魁向赵英萍支付腾退补偿56334元，郭斯魁对此虽不予认可，但未提起上诉，视为其同意一审判决，故本院对此予以维持。赵英萍上诉要求将拆迁补偿款数额提高至466025元，事实及法律依据不足，本院不予支持。柳凌怡与赵英萍并不存在合同关系，赵英萍上诉要求柳凌怡共同承担拆迁补偿款的给付责任，无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，赵英萍的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8540元，由赵英萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年九月二十七日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍