贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1603号上诉人（原审原告）：张小兰，女，1964年6月25日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审原告）：蔡志奎（系陈永昌之妻），女，1936年9月7日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：陈德芬（系陈永昌之长女），女，1960年8月4日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审原告）：陈伟平（系陈永昌之长子），男，1964年10月21日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审原告）：陈汇渊（系陈永昌之次子），男，1967年6月11日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：陈雪英（系陈永昌之次女），女，1969年7月23日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：陈玉齐（系陈永昌之三子），男，1972年9月16日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：陈德（系陈永昌之四子），男，1977年8月14日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。八上诉人特别授权委托诉讼代理人：余兰娟，系贵州贤源律师事务所律师，执业证号：15202201711324043。被上诉人（原审被告）：黄维英（系余仁润之妻），女，1946年2月27日生，汉族，住贵州省六盘水钟山区。被上诉人（原审被告）：余军，男，1970年11月25日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：余强，男，1973年3月29日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：余刚，男，1974年12月11日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。四被上诉人特别授权委托诉讼代理人：吴海凤，系贵州辰卓律师事务所律师，执业证号：15202201411575895。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团有限公司六盘水市分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区水西路**，统一社会信用代码：915202007143242859。负责人：吴沛，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：章恩波，系贵州兆孚律师事务所律师，执业证号：15202200810297568。特别授权委托诉讼代理人：汪瑶，系贵州兆孚律师事务所律师，执业证号：15202201711411113。上诉人张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德因与被上诉人黄维英、余军、余强、余刚、中国邮政集团有限公司六盘水市分公司（以下简称“邮政公司”）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德上诉请求：一、撤销(2019)黔0201民初4517号民事判决，改判被上诉人邮政公司与余仁润于2004年3月22日签订的《转让协议》无效或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋的交易在程序上违反了行政法规的强制性规定，因而案涉《转让协议》无效。1、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第四项第十四条规定：“城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。贵州省于1995年1月9日颁发了《贵州省人民政府贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》，明确要求要严肃房改纪律，严格执行国家和省的统一政策。六盘水市出台了《六盘水市城镇住房制度改革实施方案》配套办法之八、十二等政府文件，关于出售公有住房的范围规定：一般总建筑层在三层以下的不成套住房，不宜出售。涉案房屋出售时为2层，且是邮政公司旧的办公地址，根本不成套，依法属于市（县）人民政府认为不宜出售的房屋，故《转让协议》违反了国发(1994)43号文件的强制性规定。2、涉案房屋未经评估就出售，违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中“公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价”的规定。《六盘水市出售公有住房实施办法》第二条第一项规定：“凡本市地域范围内经房地产管理部分确认产权的党政机关、群众团体、事业单位和企业的城镇新、旧公有住房，经县级以上人民政府批准，均可以标准价向职工出售”，案涉房屋的出售没有经过评估程序，未经国有资产部门审批，为无效行为。3、案涉房屋的出售面积严重超标，超标的面积并未进行市场价购买，违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第四项第十八条的规定。《六盘水市租用公有住房超标加租，购房面积超标加价实施办法》第3条对公有住房的出售面积进行详细规定：“一般干部职工和居民购房建筑面积为55㎡；县处级干部购房面积为75㎡；地师（厅局）干部购房面积为95㎡”，涉案房屋的转让面积为246.8㎡（实际面积为232.28㎡），严重超标。二、《转让协议》系被上诉人与余仁润恶意串通损害国家、第三人的利益所签订，应当确认无效，一审法院认定上诉人未举证证明自己主张而驳回上诉人的诉讼请求不当。1、根据1988年2月25日国务院办公厅关于转发《国务院住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》的通知规定，被上诉人邮政公司与余仁润签订《转让协议》时未通知居住在该房屋内的上诉人张小兰及陈永昌亲属，损害了上诉人的优先购买权。2、《转让协议》签订的时间在2004年3月22日，被上诉人黄维英、余军、余刚等人称本案涉案的房屋系于2002年11月15日转让，在庭审过程中，被告黄维英一方拿出多份“转让协议”，声明2003年11月4日的“转让合同”系手写而作废，之后又重新签订了2004年3月22日的《转让协议》，系先购房后补签合同。上诉人认为双方签订合同的反反复复过程、合同内容中的诸多问题、收据上记载的土地占用费等诸多矛盾之处，并且邮政公司明知其所出售的房屋有人居住还予以出售，而余仁润一方购房后一直未告知上诉人其已购买涉案房屋等情形，足以断定邮政公司与余仁润签订的《转让协议》是双方恶意串通损害国家利益，应当无效。3、所出售的房屋系低价出售，明显损害了国家利益。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十五项第三款的规定：“公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价”。《六盘水市出售公有住房实施办法》第7条对出售公有住房的价格的明确规定，1992年砖混结构单元式套房的标准价每平方米建筑面积为210元，旧房重置价位194元，同时该办法第11条规定：“严禁以过低价格出售公有住房，新房的实际付款价不得低于150元，旧房的实际付款价不得低于105元”。具体到本案，邮政公司与余仁润签订的《转让协议》中所出售的房屋不但没有取得相关部门的审批及评估而且房屋的转让价格仅为20000元，转让面积为246.80㎡（实际面积为232.28㎡），即为86.10元／㎡，转让价格过低。三、涉案房屋所有权为邮政公司，但涉案房屋的部分补偿款已被黄维英取走，造成国有资产流失。涉案房屋于2019年3月10日由六盘水市东城区指挥部进行确权公示于被上诉人黄维英名下，2019年4月11日黄维英与六盘水东城区集中连片棚户改造项目指挥部签订《房屋征收安置补偿协议》，在2019年8月左右黄维英就已经收到了约为60余万元的安置补偿款，但一审时，被上诉人黄维英回复安置补偿款项没有赔付到位，属于虚假陈述。既然涉案房屋的产权在邮政公司的名下，根据《物权法》相关规定，案涉房屋的相应权益也应当属于被上诉人邮政公司，现被上诉人黄维英所领取的安置补偿款造成国有资产流失，而邮政公司却不主张该权利，进一步凸显出当年签订《转让协议》时双方之间的恶意串通行为。综上所述，请求改判被上诉人邮政公司与余仁润于2004年3月22日签订的《转让协议》无效。被上诉人黄维英、余军、余强、余刚辩称，一、案涉《转让协议》未违反行政法规的效力性强制性规定。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）已被宣布失效，不能作为判案依据，且该决定不属于行政法规，仅是行政规范性文件，该决定第十四条及第十六条仅是指导性规定，不属于效力性强制性规定。二、余仁润已去世，邮政公司亦否认恶意串通，根据谁主张谁举证原则，上诉人未能提供证据证明余仁润与邮政公司恶意串通，应承担举证不能的后果。三、上诉人违反诚实信用原则，在明知房屋出售的情况下十多年都未提出异议，现见房屋被拆迁有利可图，且购房人余仁润已去世，试图破坏早已形成的交易秩序。因余仁润已去世，被上诉人不清楚本案房屋是否进行评估，但据向曾经购买过公房的人打听得知，当时六盘水的公房售价标准是由房改办按片区划分估价，有内部文件，以避免单位每售一套房就要评估一次的低效程序。即使涉案房屋未经评估，也只是违反地方规范性文件，并不影响合同效力。上诉人在案涉房屋出售时就多次接到过邮政公司及余仁润家的口头及书面通知，除此之外，六盘水市邮政局物业管理中心于2004年2月10日和2007年11月2日在案涉房屋一楼、二楼的门上张贴多份《通知》，余仁润于2005年在涉案房屋上加修第三层，鉴于以上事实，上诉人不可能不知道房屋转让情况。四、《转让协议》未侵害张小兰、陈永昌的权利。首先，陈永昌的户籍在水城县，并非城镇户口，不属于公有旧住房出售的对象，张小兰在余仁润购房之前就已调离邮政场坝支局，从其户口簿及身份证看，其定居在花渔洞，其配偶同样是公职人员，如果其配偶已经在所在单位分配公有住房，那么张小兰不应当再享有公有住房居住的权利，但张小兰未提交证据证明其配偶在所在单位无居住房屋。其次，余仁润向邮政公司递交了书面申请、夫妇工龄证明、配偶在所在单位无居住房屋的证明等相关资料表明自愿购房，邮政公司同意后，在双方意思自治的情况下完成购房，而张小兰并未递交书面购房申请及资料。再次，“出售旧房时，原住户有优先购买权”是指在非原住户购买的情况下，相较于非原住户，原住户有优先购买权。但本案中购房人余仁润本就是原住户，原住户与原住户之间不存在谁有优先购买权的问题，若张小兰与余仁润之间存在谁优先的问题，根据出售公有住房要优先考虑离退休人员的政策规定，也应是余仁润更有优先购买权。五、余仁润购买案涉房屋不属于低价购房，未损害国家利益。首先，向职工优惠出售公有住房是房改的政策性规定，因此判断案涉房屋是否属于低价出售是以房屋的成本价或者标准价及工龄折扣、折旧率等综合定价，不能以市场价作为标准进行对比。其次，职工购买公有住房都是按房改成本价和标准价购买，其价格构成中没有包含土地收益，土地收益需要在房改房办理市场准入许可证时补交，余仁润缴纳的2万元转让款未包含土地收益金及相关税费。案涉房屋建于1965年，1980年由统战部驻台办公室进行翻修，无论是1965年还是1980年，修建232.28㎡的两层房的成本价格都不可能高于2万元。综合以上因素，余仁润即使不是按照标准价购房，就算是按照成本价购房，那么在成本价的基础上又享受了退休职工、夫妇两人工龄折扣、提前付款折扣、旧房折旧率折扣等，2002年以两万元购买并不属于低价。再次，余仁润在2004年及2005年时到房产局希望能缴纳土地收益及相关税费后办理过户及市场准入证，是由于邮政公司尚欠百万土地出让金导致案涉房屋无法完成过户及办理市场准入证。且余仁润有存量补贴可以抵扣土地收益金，有此等优惠，余仁润没有理由不补交土地收益。由于案涉房屋未办理市场准入许可证，在拆迁时被上诉人按206元／㎡补交了改变土地性质的费用32350.24元以及未登记房屋费用23900.94元共计56251.18元完善房屋手续的费用，即使因客观原因没有交土地收益办理市场准入证，但拆迁时也变相以改变土地性质的费用、未登记房屋费用缴纳对房屋手续进行完善，因此，国家利益未受损。六、上诉人主张拆迁补偿款属于邮政公司所有，拆迁款的归属不属于本案的审理范围，除非有生效判决认定拆迁款归属于邮政公司，才能将其主张作为事实认定。综上所述，请求维持原判。被上诉人邮政公司未提交书面答辩意见。张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告邮政公司(原六盘水市邮政局)与余仁润(已去世，系被告黄维英之夫，被告余军、余强、余刚之父)于2004年3月22日签订的《转让协议》无效；2、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：余仁润系被告黄维英之夫，系被告余军、余强、余刚之父，余仁润已于2018年9月18日死亡。陈永昌系原告蔡志奎之夫，系原告陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德之父，陈永昌于2002年7月5日死亡。六盘水市邮政局于2014年2月26日更名为贵州省邮政公司六盘水市分公司，2020年3月4日经六盘水市市场监督管理局核准变更为中国邮政集团有限公司六盘水市分公司。2004年3月22日，六盘水市邮政局（甲方）与余仁润（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方现将位于六盘水市钟山区（场坝支局宿舍）甲方所有权的房屋转让给乙方；甲方转让的面积为246.80平方米，房屋占地面积154平方米，转让以后按国家规定每年需缴纳的土地收益金、土地使用税由甲方代缴后向乙方收取；乙方总付转让费20000.00元给甲方，转让以后按国家规定所产生的各种交易费用由乙方自行承担，在乙方办理过户过程中发生的其他费用由乙方自行承担；如该房有人居住，住户的动迁问题由乙方自行解决，与甲方无关；本协议自签订之日起，乙方应先付定金，待乙方办理完相关手续并交清购房款后，乙方便拥有该房屋的所有权及土地使用权，如该房屋有房产证，乙方应于协议生效之日起六个月内办理好房屋过户手续，逾期引起的不良后果乙方自行承担。双方在落款处签字捺印盖章予以确认。双方签订协议后并未办理房屋产权登记变更手续，被告邮政公司于2004年12月20日取得案涉房屋所有权证书，2017年7月3日取得不动产权证书。现八原告以场坝邮电支局将其位于六盘水市钟山区（两层楼）分别分给张小兰、陈永昌、余仁润三家均居住至今，认为六盘水东城区集中连片棚户改造项目（一期）确认数据公示表将本案争议房屋登记在被告黄维英名下，邮政公司与余仁润的上述行为已经损害原告的合法权益，要求确认余仁润与被告邮政公司签订的《转让协议》无效为由诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为:1、原告主体是否适格；2、原告请求确认余仁润与被告邮政公司签订的《转让协议》无效的诉讼请求是否有事实及法律依据、应否得到支持。对于争议焦点一，原告张小兰及其余七原告以场坝邮电支局将本案争议房屋分别分给张小兰、陈永昌、余仁润三家均居住至今，认为六盘水东城区集中连片棚户改造项目(一期)确认数据公示表将本案争议房屋登记在被告黄维英名下，邮政公司与余仁润签订的《转让协议》的行为损害了张小兰、陈永昌的合法权益，张小兰、陈永昌与本案有直接利害关系，张小兰及陈永昌的继承人七原告诉至一审法院，八原告系适格的原告。对于争议焦点二，八原告认为案涉房屋转让在转让程序上违法、出售的价格过低、被告邮政公司与余仁润之间签订的《转让协议》系双方恶意串通损害国家利益、第三人的利益，明显造成国有资产流失、剥夺了原告的优先购买权，故《转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，邮政公司与余仁润之间签订的《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，八原告提出《转让协议》转让程序上违法适用的相关文件及规定不属于法律法规的禁止性规定，八原告以此主张合同无效的理由不能成立；八原告认为双方恶意串通损害国家、第三人利益，造成国有资产流失，但八原告并未提供充分证据证明签订合同双方系恶意串通，另外从原、被告提供的证据可以体现，案涉房屋仍登记在被告邮政公司名下，并未发生过变更，八原告未提供相应证据证实该《转让协议》系损害了国家利益、第三人的利益，故原告以此请求确认合同无效的理由不能成立；原告以《转让协议》侵犯了其优先购买权请求确认合同无效，但原告并未提供相应证据证实其享有优先购买权，故原告以此请求确认合同无效的理由不能成立；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，综上，对原告要求确认余仁润与被告邮政公司于2004年3月22日签订的《转让协议》无效的诉讼请求，不予支持。对于被告邮政公司辩称余仁润未按约定履行相应义务的辩称理由，因本案原告的请求在于确认《转让协议》无效，对于《转让协议》是否完全履行及履行过程中因此发生的争议，不是本案的审理范围，故在本案中不予处理。对于被告黄维英、余军、余强、余刚辩称本案已超过诉讼时效的辩称理由，原告的诉请在于请求确认合同无效，无效合同的确认请求权不适用诉讼时效，故对被告的该辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德所有诉讼请求。案件受理费30元，由原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德负担（原告已预交）。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人主张案涉2004年3月22日签订的《转让协议》系无效协议的上诉请求是否成立。本案中，上诉人主张案涉《转让协议》违反了国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》及贵州省黔府发（1995）2号通知、《六盘水市城镇住房制度改革实施方案》等相关规定，属无效协议。经审查，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》已经失效。另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指‘效力性强制性规定’”，以上文件均不属于“效力性强制性规定”，故上诉人基于此理由主张该转让协议无效没有法律依据，不予支持。对于上诉人认为案涉转让协议损害了其优先购买权故无效的问题。《国务院住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》系部门规范性文件，并非法律、行政法规，该文件第二条“出售旧房的政策的措施”中明确“出售旧房时，原住户有优先购买权”，并未规定违反该措施的行为属无效，且从本案证据看，出售该房屋是进行了公示告知的，故上诉人该项理由也没有法律依据，不予采信。对于是否存在恶意串通、低价出售及损害国家利益问题，本案没有证据证明邮政公司与余仁润恶意串通，从该协议约定看，虽然约定总付转让费2万元，但同时约定转让后每年需缴纳的土地收益金、土地使用税及转让后按国家规定所产生的交易费用、办理过户过程中发生的其他费用均由乙方余仁润承担，故2万元并非全部转让费用，不能据此认定系低价转让，现在该争议房屋尚登记在邮政公司名下，双方需按照规定办理相关审批手续及缴纳出让费用、税费等，物权并未发生转移，不存在损害国家利益问题，且虽然邮政公司系国有独资企业，但国有企业的利益也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的国家利益。综上所述，上诉人主张案涉《转让协议》无效的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德共同负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年九月十八日法官助理徐严书记员王岚