福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异30号 案外人：陈吓瑜，女，1970年1月8日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 申请执行人：陈长征，男，1961年9月5日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：谢荣联，男，1956年1月15日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。 被执行人：谢晓明，男，1967年8月30日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 本院在执行申请执行人陈长征申请执行被执行人谢荣联、谢晓明民间借贷纠纷一案中，案外人陈吓瑜对本院查封的址在泉州市丰泽区湖心街与田安路交叉西北侧假日湖景15号、16号店面(以下简称讼争房产)提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 陈吓瑜提出异议称：一、讼争房产是谢晓明于2009年12月28日向泉州市伟铭房地产开发有限公司购买，仅办理了网签。二、2011年12月2日，陈吓瑜通过中介拾信信息咨询有限公司的居间下，向谢晓明购买讼争房产，双方签署的《房屋买卖合同》总金额为560万元，合同约定陈吓瑜于2011年12月5日支付谢晓明购房款300万元，余款在谢晓明办理完名下产权证的三日内通知陈吓瑜，陈吓瑜接到通知的3日内与其完成交易过户且付清余款。三、陈吓瑜在中介公司的见证下，依照上述约定向谢晓明支付300万元，谢晓明出具收条一份交由陈吓瑜收执。现讼争房产因开发商的原因至今未能办理产权证。四、陈吓瑜购买讼争房产后，将讼争房产租赁给福建中超实业有限公司并收取租金，合同到期后，又继续租赁给他人。讼争房产长期由陈吓瑜占有使用和收益。综上，陈吓瑜提供相关证据足以证实在贵院查封之前已经与谢晓明签订合法有效的书面买卖合同，且按照合同约定支付全部购房款，同时在查封之前已经合法占有该不动产，并非因陈吓瑜本人原因未办理过户登记。现讼争房产因开发商原因至今未能办理产权证，陈吓瑜对此无过错。依据《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求依法解除对讼争财产的查封。 陈长征辩称：一、根据我国法律规定，尚未取得产权证的房屋不得转让，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。根据现有证据表明，陈吓瑜并没有取得上述房屋所有权和使用权。讼争房产仍属于谢晓明所有。法院的相关执行措施正确。二、陈吓瑜提供的证据，真实性和合法性均无法确认，不能证明买卖关系真实存在，更不能证明陈吓瑜实际占有和适用讼争房产。陈吓瑜提供的《公证书》只能证明委托代理关系，不能证明存在房屋买卖关系。综上，根据我国《物权法》及商品房买卖的相关法律、法规、政策的规定，商品房买卖及其所发生的交易应当具备法定的形式要件，并具有相应的交易凭证、税务发票凭证等法定形式要件。陈吓瑜的异议没有事实和理由依据，依法应当驳回其异议。即使法院裁决执行异议成立，根据陈吓瑜的主张表明，其尚有购房余款260万元未支付，请法院责令其将尚未支付的余款260万元提存作为执行款，以维护债权人的合法权益。 陈吓瑜提交下列证据证实其异议主张：网签备案表、房屋买卖合同、定金收条、收条、支付中介费收据、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、补充协议、公证书、谢晓明结婚证及其配偶陈晓清身份证复印件。 本院查明：陈长征与谢荣联、谢晓明、陈秀珠民间借贷纠纷一案，泉州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）泉民初字第54号民事判决，判决“一、被告谢荣联、陈秀珠应于本判决生效之日共同偿还原告陈长征尚欠借款本金975万元并支付按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算的利息（其中部分利息以500万元为基数自2014年6月24日起计算至2014年9月19日止，部分利息以325万元为基数自2014年7月1日起计算至本判决确定的还款之日止，部分利息以650万元为基数自2014年7月4日起计算至本判决确定的还款之日止），但应扣除被告先前已支付的款项113万元；二、被告谢晓明对上述借款本金975万元的清偿承担连带保证责任，被告谢晓明承担连带保证责任后，有权向被告谢荣联、陈秀珠追偿；三、驳回原告陈长征的其他诉讼请求”；于2015年10月26日作出（2015）泉民初字第54号民事裁定书，裁定查封讼争房产。 谢荣联、陈秀珠不服向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院于2016年9月30日作出（2015）闽民终字第2078号民事判决书，判决“一、维持泉州市中级人民法院（2015）泉民初字第54号民事判决第二项；二、变更泉州市中级人民法院（2015）泉民初字第54号民事判决第一项为：谢荣联应于本判决生效之日起十日内偿还给陈长征尚欠借款本金975万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算，其中：500万元自2014年6月24日起计算至2014年9月19日止，325万元自2014年7月1日起计算至2014年9月19日止，650万元自2014年7月4日起计算至款项还清之日止，但应扣除谢荣联已支付的利息款项113万元）；三、驳回陈长征的其他诉讼请求”。 因谢荣联、谢晓明未能履行生效法律文书确定的义务，陈长征于2017年10月20日向泉州市中级人民法院申请强制执行，泉州市中级人民法院受理后，于2017年11月20日作出（2017）闽05执2076号之一执行裁定书，裁定将福建省高级人民法院作出的（2015）闽民终字第2078号民事判决一案指定给安溪县人民法院执行。本院于2018年2月6日以（2018）闽0524执790号立案执行，并于2018年10月8日作出（2018）闽0524执790号之一执行裁定书，裁定续行查封讼争房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈吓瑜提交的证据虽可以证实其在法院查封之前已就涉案房产与谢晓明签订合法有效的书面合同，但陈吓瑜支付的300万元房款仅有收条予以证实，缺乏其他有效证据予以佐证，且在法院查封涉案房屋时尚欠260万元余款未支付。陈吓瑜提供的证据无法证实其已支付全部价款，其对讼争房产并不享有排除强制执行的民事权益，其异议请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回陈吓瑜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 谢 奕 清 审判员 吴 进 生 二〇二〇年九月二十九日 书记员 上官志坚 附本案适用法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： ……. （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。