江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2426号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌市嘉园物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：陶雅丽。 委托诉讼代理人：郑峰，男，1966年8月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘昕，女，1977年8月生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青云谱区新丰丽都花园业主委员会，住所地：江西省南昌市青云谱区。 业主委员会主任：罗剑飞，男，1973年6月生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：甘阳，江西博德律师事务所律师。 上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业公司）因与被上诉人青云谱区新丰丽都花园业主委员会（以下简称新丰丽都业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉园物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，判定上诉人在履行双方签订的《物业管理服务合同》无违约行为，被上诉人单方解除合同按照合同约定应承担赔偿责任。2、判令如对双方签订的《物业管理服务合同》的解除时间，应是以实际二审终审判决规定的时间解除。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定上诉人存在合同约定的违约行为，对被上诉人的当庭陈诉等证据、证实予以确认，上诉人认为一审法院作出上述认定明显不够客观，罔顾事实，审查证据严重失误。事实上，上诉人提供的物业服务不存在瑕疵，虽然被上诉人存在无故闹事，阻挠上诉人正常工作开展的情况，但仍有业主交纳物业费，特别是在2020年春节及疫情防控期间，上诉人的工作更是得到了相关部门的肯定。至于被上诉人提供的证明上诉人物业服务未达标的相关证据明显系选择性拍摄，一审法院对被上诉人提供的证据予以采纳属于没有尽到相关的审查、核对职责。二、一审法院驳回上诉人全部诉讼请求，判决双方于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日解除，该判决明显错误，该判决没有维护双方当事人的合法权益，反而加深双方的矛盾与误解。上诉人严格按照物业合同履行工作，但被上诉人操纵业主大会单方面解除双方签订的物业服务合同。按照合同约定应当承担违约责任,并给予上诉人相应的赔偿。一审法院未尊重双方签订的《物业管理服务合同》的约定条款，而是按照业主大会召开及表决是否合法的问题解除合同，已严重侵害了上诉人的合法权益。综上，恳请二审法院能够客观查明事实，作出客观公正的判决，以维护上诉人的合法权益。 新丰丽都业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 嘉园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令新丰丽都业委会2019-12-17【联系函】内容无效；2、判令签订日期：2019-03-06【新丰丽都花园物业管理服务合同】双方继续按合同履行；3、由新丰丽都业委会承担一审案件诉讼费。 新丰丽都业委会向一审法院反诉请求：1、判令解除新丰丽都业委会、嘉园物业公司于2019年3月6日签订的《新丰丽都花园物业管理服务合同》；2、确认上述合同解除日期为2020年1月1日；3、判令嘉园物业公司退出新丰丽都花园小区，向业委会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务相关资料；4、一审案件诉讼费由嘉园物业公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月6日，嘉园物业公司（乙方）与新丰丽都业委会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选任乙方对（物业项目）实施物业管理事宜，订立本合同；物业名称为新丰丽都花园，类型住宅，坐落位置青云谱区；委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；本小区目前既有缺陷及服务达不到标准（物业已在小区公示的服务标准）之处从合同签订之日起算6个月内整改到位，否则可由业主委会表决后终止合同；合同期内必须按国家相关法律法规，物业服务规范及本小区公示的标准提供物业服务，否则业主委会可按章解除合同，物业公司不得要求经济补偿；交房时主要遗留问题小区单元门禁（存在无法使用缺陷）可视系统物业公司有义务联系开发商解决，达到原有验收标准及满足业主的使用要求，解决过程业主委会提供帮助。合同附件对物业服务标准进行了详细规定，主要包括综合服务、公共区域卫生服务、公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位及共用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面。在签订《物业管理服务合同》后，由嘉园物业公司对新丰丽都花园小区实施物业管理，服务。期间，业主和嘉园物业公司之间时常发生一些纠纷并多次报警处理。在《物业管理服务合同》签订日起6个月内，嘉园物业公司没有将小区既有问题整改到位；另外其提供的某些物业服务没有达到合同约定的服务标准。2019年12月15日，新丰丽都花园小区召开2019年度业主大会，在社区干部监督下，业主对“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园所签《物业管理服务合同》（对2019年物业服务内容、标准达不到合同及业主手册要求，解聘现物业服务企业）”事项进行表决，并投票通过，具体表决情况如下：赞同户数343户（投票权人数共计410户），面积33932.74平米（建筑物总面积为54000平米，投票专有部分面积41117.29平米）；反对户数4户，面积529.12平米；弃权4户，面积407.79平米。2019年12月16日，新丰丽都业委会对业主大会表决事项作出公告。2019年12月17日，新丰丽都业委会向嘉园物业公司发出《联系函》，预通知嘉园物业公司在2019年12月16日的公告期满后正式解除《物业管理服务合同2019.3.6》。2019年12月18日，嘉园物业公司向新丰丽都业委会发出《工作联系回函》，表示已收到2019年12月17日《联系函》，对于联系函的全部内容不予接受，不承认有违反合同内容的行为，要求小区业主大会、业主委员会立即停止违法侵权行为。2019年12月30日，新丰丽都花园业主即嘉园物业公司职员魏忠向青云谱区南关口社区邓书记和相关领导举报，称2019年12月15日召开的新丰丽都业主大会存在教唆相关业主填票、冒充未来业主填票等舞弊现象。2019年12月31日，新丰丽都业委会向嘉园物业公司发出《联系函》，通知嘉园物业公司与新丰丽都业委会签订的《物业管理服务合同2019.3.6》于2020年1月1日起正式解除，并于2020年1月1日起正式进入交接期，交接时间不超过3个月，交接内容按江西省现行物业管理条例及原合同约定执行。因双方对此未能达成一致，嘉园物业公司为此诉至法院，新丰丽都业委会对此也提起反诉。 一审法院认为，根据合同约定和法律规定，业主委员会有权召开业主大会对物业服务企业进行依法解聘。业主行使权利通常以业主大会形式进行，而业主委员会系执行业主大会所作出决定事项的执行机构，代表业主行使相关权利。嘉园物业公司作为新丰丽都花园小区的物业服务企业，在小区业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”的决议，并以书面方式进行告知后，物业管理服务合同终止，嘉园物业公司应当依法退出物业管理区域，移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。新丰丽都业委会的相关诉讼请求符合法律规定，予以支持。至于嘉园物业公司提出的业主尚未结清物业服务费问题，并不足以成为其对抗业主大会决议的抗辩事由，对于嘉园物业公司退场之前的物业服务费问题应按法律规定履行，亦可另案诉讼解决。关于嘉园物业公司是否有违约行为问题，本案嘉园物业公司认为，自己已认真执行、履行《物业管理服务合同》第七条的六个小项的内容。但是根据新丰丽都业委会的举证显示，嘉园物业公司在公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面没有达到合同约定的服务标准，也没有在规定时间内解决小区原有的门禁对讲、绿化等问题。一审法院认为嘉园物业公司存在合同约定的违约行为。另嘉园物业公司在疫情期间所做的防疫工作并不能否定其在物业管理、服务中的违约行为。关于业主大会召开及表决是否合法的问题，一审法院认为，2019年12月15日新丰丽都花园业主大会的召开和表决“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且经南关口社区干部监票签字确认，符合法定程序。嘉园物业公司提供的魏忠的举报信，其内容没有相关证据进行佐证，且举报人是嘉园物业公司的工作人员，与本案有利害关系，一审法院不予采信。关于合同解除的时间问题，嘉园物业公司认为，新丰丽都业委会提出合同解除时间为2020年1月1日与2019年12月17日发出联系函的时间矛盾。一审法院认为，2019年12月17日联系函中新丰丽都业委会为预通知，新丰丽都业委会于2019年12月31日再次发出联系函明确了合同解除时间，合同解除时间确认为2020年1月1日并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回南昌市嘉园物业管理有限公司的全部诉讼请求。二、青云谱区新丰丽都花园业主委员会与南昌市嘉园物业管理有限公司之间于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日解除。三、南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰丽都花园小区，向青云谱区新丰丽都花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费100元（南昌市嘉园物业管理有限公司已预交），由南昌市嘉园物业管理有限公司负担。反诉案件受理费50元（青云谱区新丰丽都花园业主委员会已预交），由青云谱区新丰丽都花园业主委员会负担。 本院二审期间，上诉人提交7组证据，证据1：2019年1月-8月小区公共用电、用水、办公通讯交费凭证打印件。证据2：2019年-2020年度电梯维保合同，定期安检合格证，交费凭证打印件。证据3:2019年1月-12月向业委会支付经营费用凭证打印件。证据4:2019-2020年度绿化项目协议、收条。证据5:2020年1月-8月生活垃圾外运情况、2020年度考勤。证据6:2020年1月-8月小区物业员工工作情况图片。证据7:2019年度小区智能车牌识别系统、合同、支付凭证打印件。以上证据证明目的：上诉人全体员工能尊重小区物业服务合同约定，认真完成工作任务，为小区业主提供质价相等的物业管理服务。被上诉人质证后认为：对证据1的三性均有异议，该组证据显示的缴费单位为南昌新丰房地产开发有限公司，而并非上诉人公司，故不能达到其主张的该费用是由上诉人公司支付的证明目的。对证据2的三性均有异议，其提供的是复印件。对于上诉人提供的乘客电梯、载货电梯半月维保记录单三性均有异议，首先保养记录上没有注明使用单位、使用地点、使用单位负责人、维保开始时间及结束时间，电梯维保人员名字及联系电话，也没有维保单位盖章，故被上诉人无法确认上诉人是否按照每半月维保一次的标准提供过维保服务。对证据3中转账明细的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，即便上诉人向业委会支付了该笔费用，也不能证明其提供了完全符合合同约定要求的服务。对证据4的三性均有异议，该证据是复印件，上诉人应当提供原件予以核实，且该合同的履行期限自2020年5月21日-2020年5月27日，该合同的乙方是“彭新满”，其属于个人，显然不具备提供绿化服务的资质要求。另外，所有收据单都是手写的收条，并不能证明上诉人已经支付了该笔费用。对证据5的三性均有异议，该证据中2020年新丰丽都小区垃圾外运情况说明是打印件，打印后由清运人签名，不能代表实际履行情况，从证据角度看，这属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭接受质询，否则不能作为定案依据。对证据6的三性均有异议，这份证据是打印件，并未提供原始记录进行核实，其次，该微信群内的聊天记录不能完全反映客观事实，物业服务是一个连续的服务行为，微信群中的图片也只能证明一个时间节点的履行情况，最终的客观情况应当以目前的现状进行确认。对证据7的三性均有异议，该份证据是复印件，无法与原件进行核实，上诉人仅提供了销售合同书及支付凭证，没有提供是否已经安装的相关证据，所以不能证明其已经将合同约定的智能车牌识别系统安装在被上诉人的小区范围内。 被上诉人提交一张光盘及光盘内图片的打印件，证明目的：上诉人在合同履行期间内提供的物业服务未达到双方约定的物业服务标准，也未在合同约定的六个月期限内改善既有问题。上诉人质证后认为，对该组证据的三性均有异议，该组证据的照片虽然有定位图，但是其所反映的时间不对应，即定位时间和照片时间不一致，照片可能存在PS情况，其不能客观反映上诉人没有为小区提供合格的物业服务。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉物业管理服务合同应否予以解除以及何时解除。根据案涉物业管理服务合同约定及《物业管理条例》规定，作为业主大会执行机构的业主委员会有权组织召开业主大会对物业管理服务企业进行依法解聘。新丰丽都业委会作为新丰丽都花园住宅小区的业主委员会，在该住宅小区的业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”的决议，其以书面方式向嘉园物业公司进行了告知，案涉物业管理服务合同应予终止，嘉园物业公司应当及时退出案涉住宅小区并移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。故一审法院认定新丰丽都业委会的相关诉讼请求符合法律规定并无不当，本院予以确认。 关于案涉物业管理服务合同解除时间的确认问题。根据审理查明事实可知，2019年12月15日，新丰丽都花园业主大会召开并表决“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”事项，该业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且经南关口社区干部监票签字确认，程序正当且表决内容符合法律规定。此后，新丰丽都业委会于2019年12月17日向嘉园物业公司发出联系函进行了预通知，2019年12月31日新丰丽都业委会再次向嘉园物业公司发出联系函明确案涉物业管理服务合同解除时间为2020年1月1日，因此，一审法院根据本案具体案情确认案涉物业管理服务合同解除时间为2020年1月1日没有不当，本院予以维持。另外，对于嘉园物业公司在二审中提出的超出其一审诉讼请求的主张，本院不予审理。 综上所述，嘉园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉