江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初1454号原告：王志东，男，1977年9月5日出生，汉族，户籍地泰州市海陵区，现住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙玲，江苏戴维律师事务所律师。被告：陈春香，女，1977年3月11日出生，汉族，户籍地泰州医药高新技术产业开发区，现住泰州市。原告王志东与被告陈春香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王志东及其委托诉讼代理人孙玲、被告陈春香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求为：1、判令被告立即给付房屋租金及房屋占用费41200元（2019年6月1日至2020年7月17日）、违约金11893元（以41200元为基数，按年利率24%计算）；2、判令被告给付电费2156元、水费140元（电费、水费以实际实际返还房屋之日的实际使用量为准）、物业费1129元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年8月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告将泰州市西湖翠苑泰高路333号22#-2从北向南第3间商铺出租给被告开办水果店，租期自2018年8月26日至2019年5月31日止，共279天，当年租金27900元，即年租金36500元，合同约定租赁期间的电费、水费均由被告承担，电费按1元/度的标准、水费按4元/吨的标准计算。租赁期间，双方一直按合同履行各自的权利义务。合同到期后，被告没有与原告续签合同，仍然使用该房屋，却一直没有缴纳2019年6月1日至今的租金。原告与案外人季云飞房屋租赁合同纠纷一案经泰州仲裁委员会仲裁，裁决原告立即将案涉房屋返还给季云飞，并支付2019年6月10日起至实际返还房屋之日止的租金。因该案涉房屋一直由被告实际占有并使用，原告多次向被告催要租金并要求返还房屋，均无果。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，与原告没有签订房屋租赁合同；2018年11月份，原告与房屋所有权人一直在打官司，导致被告不知道向谁缴纳房屋租金。对原告的诉讼请求不予认可。本院经审理查明，2018年8月26日，原告王志东（甲方）与被告陈春香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将泰州市西湖翠苑泰高路333号22#-2从北向南第3间商铺出租给乙方开办水果店，租期自2018年8月26日至2019年5月31日止，共279天，当年租金27900元，每年租金于5月1日前一次性交完当年租金，商铺为先交租金后使用；物业费每年人民币1000元，签订合同时需缴纳水电物业费保证金伍仟元（3000元），合同约定租赁期间的电费、水费均由被告承担，电费按1元/度的标准、水费按4元/吨的标准计算；乙方有义务按合同规定如期支付房租，逾期每日按总租金的千分之十收取违约金；乙方逾期缴纳租金的，除仍要如数补交外，同时必须支付违约金每日五百元给甲方；双方违反协议，擅自将房屋转给他人使用的，要支付违约金每日500元给对方。双方还对其他事项进行了约定。合同到期后，双方未能继续签订房屋租赁合同，但被告陈春香仍然占用、使用案涉房屋。庭审中，原、被告一致确认，被告陈春香缴纳至2019年5月31日的房屋租金。原告王志东自认收取了被告陈春香水费、电费、物业服务费的押金3000元。另查明，上述房屋的所有权人季云飞之父季根祥与原告王志东于2014年2月14日签订《房屋租赁合同》，将包含本案涉案房屋出租给王志东。2017年3月14日，双方签订《房屋租赁续租合同》，并约定经出租人同意，承租人在承租期里可以转租或分租该租赁的房屋。2019年8月15日，泰州仲裁委员会受理季云飞与王志东房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年3月19日作出（2019）泰裁字第153号裁决：一、解除季云飞与王志东于2017年3月14日签订的《房屋租赁续租合同》；二、王志东于裁决书送达之日起三十日内负责搬离承租的泰州市西湖翠苑泰高路333号商铺22号、23号房屋，并将房屋返还给季云飞，并于搬离之日季云飞自2019年6月10日起至实际返还房屋之日止的租金（按年租金14.5万元计算）;三、王志东于裁决书送达之日起十日内给付季云飞电费1514元。该裁决书生效后，季云飞向泰州市海陵区人民法院申请强制执行，2020年7月17日，季云飞确认王志东于当日将案涉房屋返还，并支付了截止至该的房屋租金共160000元及电费，关于物业费双方另行协商解决。2020年7月28日，泰州市海陵区人民法院作出（2020）苏1202执1247号结案通知书。王志东于2020年7月14日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的行政法规的强制性规定，且季云飞之父季根祥与原告王志东签订的《房屋租赁续租合同》约定原告可以转租房屋，故本案的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，均应按照合同的约定全部履行自己的义务。合同期满后，双方未继续签订房屋租赁合同，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。关于被告陈春香认为其于2020年5月关闭店门，因季云飞与原告的纠纷正在处理之中，不知道向谁交付房屋，其妹妹将钥匙放在店门口，但被告陈春香未提供证据证明其已于2020年5月向原告王志东或向案外人季云飞交付了房屋，故本院对其该辩称不予采纳。被告陈春香应向原告王志东缴纳自2019年6月1日至2020年7月16日的房屋占用使用费合计41100元（按每天100元计算）。因被告陈春香未能按照合同的约定及时给付租金，构成违约，被告陈春香应当支付违约金。鉴于原告王志东未能提供证据证明因被告陈春香未及时缴纳房屋租金给其造成的实际损失，双方约定的违约金过高，本院从衡平当事人的利益出发，结合合同履行过程中各自的过错程度，认定原告的损失为未及时收租房屋租金的银行利息，被告陈春香应当按照原房屋租赁合同约定的房屋租金交付时间至实际给付之日的银行利息的百分之一百三十向原告支付违约金（其中以36500元为基数，自2019年5月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4600元为基数，自2020年5月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告主张的物业服务费、水费、电费，因原告王志东收取了被告陈春香水、电、物业服务费的押金3000元，且其提供的证据不能直接证明被告陈春香在房屋租赁期间及使用房屋期间欠缴的上述费用超过3000元或者为其垫付相关的具体费用，致使本院难以准确认定上述费用的数额，原告王志东可补充证据后另行向被告陈春香主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告陈春香于本判决生效之日起十日内给付原告王志东房屋租金41100元；二、被告陈春香于本判决生效之日起十日内向原告王志东支付按下列标准（其中以36500元为基数，自2019年5月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；以4600元为基数，自2020年5月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算后百分之一百三十的违约金；三、驳回原告王志东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告王志东负担25元，由被告陈春香负担400元（原告已预交，被告在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》，向该院预交上诉费850元。审 判 员 袁伯民二〇二〇年九月十六日法官助理 夏誉峰书 记 员 吴 凡附法律适用条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。