安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初8223号原告：唐志勇，男，1979年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：邓智慧，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：合肥粤诚置业有限公司，住所地安徽合肥市瑶海区明光路与金孔路交口恒大中央广场**地块商务写字楼51曾5102，统一社会信用代码91340100077242497F。法定代表人：钱宜丽,董事长。委托诉讼代理人：郭子华，公司员工。原告唐志勇诉被告合肥粤诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐志勇的委托诉讼代理人邓智慧、被告合肥粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）的委托诉讼代理人郭子华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐志勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年8月23日签订的《购房协议书》;2、请求判令被告返还原告购房款153954元;3、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年2月28日签订了《恒大中央广场商品房认购书》。协议约定,原告向被告认购恒大中央广场2号地块商务写字楼2727单元房间,房屋总价款655084元,原告缴纳了定金20000元及房款12754元,2018年8月28日缴纳了房款65508元。后因资金紧张,无力支付后续房款,后被告经理告知原告因没有支付后续房款,该房源转售他人,为原告更换了认购的房间,变更为恒大中央广场2号地块商务写字楼3427单元房间,房屋总价款一致,扣除已经支付的98262元,尚需支付房款556822元,因此被告在又让原告在2019年8月23日重新签订了一份《恒大中央广场商品房认购书》,协议载明剩余的房屋总价款为556822元,其中仍需支付定金20000元及房款35682元,原告在当日支付了55682元,因此截止目前原告已经支付房款合计153954元(含定金20000元)。2019年8月23日《恒大中央广场商品房认购书》签订后,原告出现资金紧张,原告开办的企业系物流行业,受新冠疫情的影响,导致经营困难,原告也无力继续支付购房款,原告多次向被告主张解除认购协议书,被告均告知向领导汇报协商,但始终不予回复。2020年2月,原告突然收到被告《通知》,载明原告因不能继续付款,已经视为放弃购买该房屋,所有付款不予退还,可另行处理该房屋。原告认为,被告单方解除《恒大中央广场商品房认购书》的通知以及所有购房款不予退还且另行处理房屋的行为系违背法律规定且显失公平的行为,原告不能继续支付房款系受新冠疫情不可抗力的影响,导致无力支付房款,被告该行为已经损害了原告的合法权益。综上,为维护原告的合法权益,特起诉于贵院,恳请依法判如所请。被告粤诚公司答辩称：1、原告与被告就涉案房屋共签订两份商品房认购书，签订日期分别为2018年2月28日、2019年8月23日，如原告诉状所述，2018年2月28日原告签订第一份认购书后，未按照约定支付分期款，涉案房屋被挞定，被告已经向原告发出通知，按照协议约定原告所付款项均不予退还，2019年8月23日原告与被告就涉案项目重新认购房屋，并支付定金2万元及首期款35682元，后又未按协议约定按期支付剩余款项，经被告催告，原告仍未支付，故被告向原告发出通知所付款项不予退还；2、原告诉请变更返还153954元购房款无事实依据，针对原告诉请的认购书，其仅仅支付定金20000元及首期款35682元，并非原告所述153954元，且根据协议约定，若原告违约，被告有权将此房屋另行出售，所收取款项不予退还，综上，原告违约在先，应自行承担相应后果，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2018年2月28日，原告唐志勇与被告粤诚公司签订了一份《恒大中央广场商品房认购书》，协议约定,原告向被告认购恒大中央广场2号地块商务写字楼2727单元房间,面积58.66平方米，单价11167.47元/平米，房屋总价款655084元，双方约定原告于2018年3月2日前支付首期房款12754元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年9月28日前付清65508元，于2019年2月28日付清98268元，于2020年2月28日前付清262034元，逾期按照未交房款的万分之一向被告支付违约金。当日，原告缴纳了定金20000元及房款12754元,2018年8月28日缴纳了房款65508元。原告唐志勇称因其资金紧张,无力支付后续房款,被告遂告知原告因没有支付后续房款,该房源转售他人，并愿意将原告所购房屋变更为恒大中央广场2号地块商务写字楼3427单元房间,房屋总价款一致,扣除已经支付的98262元,尚需支付房款556822元。2019年8月23日，原、被告又签订了一份《恒大中央广场商品房认购书》,约定：原告向被告认购恒大中央广场2号地块商务写字楼3427单元房间,面积57.02平方米，单价9765.38元/平米，房屋总价款556822元。双方约定原告于2019年8月25日前支付首期房款35682元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年11月20日前付清83523元，于2020年2月18日付清83523元，于2020年5月18日前付清55682元，于2020年8月6日付清55682元，于2020年11月14日付清55682元，于2021年2月12日付清剩余款项。逾期按照未交房款的万分之一向被告支付违约金。原告必须在约定的付款方式和期限内到合肥恒大中央广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知即可另行销售该房屋。如原告履行完本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。合同签订当日，原告支付定金20000元及房款35682元，合计支付55682元。原告累计支付被告房款（包含定金）合计153944元。另查明，2020年2月，被告向原告发送通知，内容为：唐志勇先生，你于2019年8月23日与我公司签订了《恒大中央广场商品房认购书》，认购了恒大中央广场2号地块3421（3427）房，根据认购书，你需于2020年2月29日到我司签署《商品房买卖合同》以及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，你已逾期多日仍未予我公司办理任何手续，违反约定，故我公司致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且房款不予退还。以上事实，由原、被告提交的证据以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告唐志勇与被告粤诚公司签订的两份《恒大中央广场商品房认购书》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原告陈述双方于2018年2月28日签订的《商品房买卖合同》，因原告在支付定金及分期款合计98262元后，无力支付剩余房款，双方协商一致更换购买房号，之前支付的房款冲抵之后房款。被告对此不予认可，称之前房款已按合同约定不予退还。本院认为，双方所签的两份《恒大中央广场商品房认购书》所购房屋仅楼层不同，房号相同，房屋总价款相差近100000元，且如双方就之前合同已付房款如何处理未协商一致的情况下，原告又购买该栋同户型房屋等均不符合常理。原告所述符合常理，且逻辑上也与原告陈述以及与双方提交的证据一致，故本院对于原告所述事实予以确认，对于被告辩称不予采信。现双方争议的焦点问题应系2019年8月23日签订的《恒大中央广场商品房认购书》能否解除以及被告应返还原告购房款的数额问题。关于2019年8月23日签订的《恒大中央广场商品房认购书》能否解除的问题。我国合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。本案中，原告在诉状中已经明确表示其因受新冠疫情的影响,经营困难,无力继续支付购房款,鉴于原告现无力按约支付房款，且被告也通知原告将另行处理房屋，故对于原告请求解除2019年8月23日签订的《恒大中央广场商品房认购书》的诉讼请求予以支持。关于原告主张返还购房款153944元。本院认为，虽被告未向本院提起反诉，请求原告承担相应违约责任，但被告在答辩中已明确称所有款项均不予退还，且本案中原告违约在先，现原告请求返还全部购房款，本院需在确认原告应承担的违约责任后再确定应返还的数额。本案双方在认购书中约定，原告必须在约定的付款方式和期限内到合肥恒大中央广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知即可另行销售该房屋。如原告履行完本认购书义务，但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。从上述约定中可知，双方在认购书中对违约责任的约定明显不公平。综上，本院对原告的违约责任予以调整，参照被告违约应双倍返还定金的约定，确认原告因违约应向被告支付违约金20000元，被告应将其已经收取的购房款153944元，扣除20000元后返还给原告，实际被告应返还原告购房款为133944元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除合肥粤诚置业有限公司与唐志勇于2019年8月23日签订的《恒大中央广场商品房认购书》；二、合肥粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日退还唐志勇购房款133944元；三、驳回唐志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费3379元,减半收取1689.5元，由唐志勇负担189.5元，合肥粤诚置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  施建军二〇二〇年九月十六日书记员  俞小丹第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。