福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3585号 上诉人（原审被告）：张少勇，男，汉族，1957年10月4日生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：赖村谋，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈舒云，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市富恒建材物资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路东段,统一社会信用代码91350503156109221G。 法定代表人：郑孝斗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚金殿，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人张少勇因与被上诉人泉州市富恒建材物资有限公司（以下简称富恒建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张少勇上诉请求：1．撤销（2020）闽0503民初1964号民事判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由富恒建材公司负担。事实和理由：1．其已向一审法院提交证据证明富恒建材公司在2019年10月20日开始对房屋加锁，富恒建材公司亦已自认，租赁房屋完全处于富恒建材公司的实际控制下，其无法正常使用，富恒建材公司无权向其主张租金甚至是物业费，一审法院未对该行为及法律后果予以认定，对其主张的事实不予认可，属认定事实有误。2．富恒建材公司于2019年10月20日将涉案房屋加锁的行为一直持续至今，致使其无法履行合同，是作出解除合同的意思表示，双方的权利义务终止，即使无法认定合同于2019年10月20日解除，富恒建材公司也于2019年12月25日通过向其发送通知告知合同解除，通知中提及其应在接到通知之日起三日内向富恒建材公司缴纳，逾期将解除合同，故应认定合同于2019年12月28日解除。一审判决认定富恒建材公司于2019年12月25日发出的通知是享有合同解除权的告知而非行使合同解除权的告知，而以富恒建材公司送达诉讼材料之日认定为涉案合同的解除日有误。 富恒建材公司辩称，张少勇在一审中提交图片欲以此证明其在2019年10月20日开始对房屋加锁，缺乏事实依据，该房屋一直在张少勇的掌控中，一审开庭时双方约定在开庭后三天内张少勇应及时搬离，至今，张少勇也没有来办理房屋移交手续，钥匙仍然在张少勇手中；一审中，张少勇提出因疫情影响要求减免部分租金，一审判决已经充分考虑该要求，并在解除合同的时间认定、租金和物业管理费的计算、违约金的支付、未支持房屋占有使用费等方面予以体现，其也考虑张少勇的实际情况，已放弃上诉权利，是对张少勇的重大退让。故张少勇的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。 富恒建材公司向一审法院起诉请求：1．解除双方的《房屋租赁合同》，张少勇立即腾空租赁房屋交还富恒建材公司；2．张少勇偿还2019年10月15日至2020年3月14日前所欠的房屋租金、物业费以及至2019年12月15日的水电费计123628.42元及违约金1731元，合计125359元；3．张少勇应按每月25147元支付自合同解除之日起至搬离时的房租费和物业管理费。 一审法院认定事实：涉案房屋丰泽区云鹿路东段兴祥大厦所有权人为富恒建材公司。2018年10月15日富恒建材公司的法定代表人郑孝斗代表公司与张少勇签订《房屋租赁合同》，约定将兴祥大厦A座五楼501室及A座6楼储藏间一间出租给张少勇，其中A座501室每月租金22635元、物业费2012元，储藏间每月租金500元，共计25147元，按季度结算，先交后使用，张少勇应在1、4、7、10月15日前将租金及物业费转入郑孝斗指定账户；租期3年自2018年10月15日至2021年10月14日；租赁期间水电费由张少勇承担；签订本合同当日张少勇应一次性支付郑孝斗22635元作为租赁保证金；张少勇逾期交付租金每逾期一日，由郑孝斗按租赁保证金的万分之五收取违约金，逾期十日，郑孝斗有权停止提供水、电并解除合同，没收保证金。签订合同后，张少勇向郑孝斗支付保证金22635元，郑孝斗将租赁房屋交付张少勇使用。张少勇支付租金至2019年10月14日。2019年12月25日郑孝斗向张少勇发出催款通知书。 一审法院认为，富恒建材公司与张少勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。张少勇自2019年10月15日始未付租金，经富恒建材公司催促，张少勇仍未履行支付义务，依据合同约定，张少勇逾期支付租金超过十日富恒建材公司享有合同解除权，现富恒建材公司诉请主张解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持。《房屋租赁合同》自富恒建材公司主张解除合同的诉讼材料送达张少勇之日起解除，即2020年4月10日合同解除。合同解除后，张少勇应及时搬离租赁房屋，富恒建材公司与张少勇庭审中均认可三日搬离时间，该期限较为合理，予以支持，张少勇应于判决生效之日起三日内搬离租赁房屋。对于尚欠租金，张少勇负有偿还之责。张少勇应支付2019年10月15日起至2020年4月10日止的租金及物业费，现富恒建材公司仅主张2019年10月15日至2020年3月14日止兴祥大厦A座五楼501室的租金及物业费，系其对自身权利的处分，富恒建材公司主张张少勇支付2019年10月15日至2020年3月14日的租金及物业费123235元【（22635元/月+2012元/月）×5个月】，予以支持。张少勇辩称因疫情影响需减免租金，减免租金应基于双方自愿为基础，现富恒建材公司拒绝减免租金，且富恒建材公司诉讼中已实际放弃对部分租金及物业费的主张，客观减轻张少勇的租金负担，故对张少勇的该辩称不予支持。关于富恒建材公司主张合同解除后至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用的情况并未实际发生，现富恒建材公司主张房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。富恒建材公司主张逾期支付租金的违约金并没收保证金，保证金即具有担保的性质，也是对违约责任的承担方式，保证金没收足以弥补富恒建材公司的损失，现富恒建材公司未能提供证据证明存在其他损失，故其再主张逾期支付违约金，不予支持。富恒建材公司主张至2019年12月15日的水电费，张少勇对水电费不予认可，富恒建材公司提供自行制作的费用明细表不能作为水电费支出的依据，在富恒建材公司无法提供水电费支出凭证情况下，对富恒建材公司的该主张不予支持。张少勇辩称富恒建材公司在2019年10月20日对租赁房屋加锁导致无法使用，租赁合同自2019年10月20日已解除，然富恒建材公司对此不予认可，且张少勇未能提供证据证明2019年10月20日富恒建材公司对租赁房屋加锁，故对张少勇的该辩称不予支持。张少勇辩称因2019年12月25日富恒建材公司向其发出通知故租赁合同自2019年12月28日已经解除，富恒建材公司发出的该通知系以催讨租金为目的，其中涉及解除合同的内容系富恒建材公司享有合同解除权的告知，非行使合同解除权的通知，故张少勇辩称合同于2019年12月28日解除，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、泉州市富恒建材物资有限公司与张少勇之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、张少勇应于本判决生效之日起十日内支付泉州市富恒建材物资有限公司租金、物业费共计123235元；三、张少勇应于本判决生效之日起三日内搬离租赁场所泉州市丰泽区兴祥大厦A座五楼501室及A座6楼的储藏间；四、驳回泉州市富恒建材物资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13279.2元，减半收取计6639.6元，由张少勇负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，富恒建材公司与张少勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的合同义务。张少勇未提供证据证明富恒建材公司于2019年10月20日对涉案房屋加锁，且富恒建材公司对此亦不予认可，故张少勇提出涉案合同已于2019年10月20日解除的意见，缺乏依据，不予采纳。富恒建材公司于2019年12月25日发出的通知是为催讨租金，并告知张少勇若逾期支付，其根据合同约定有权解除合同，并非行使合同解除权的通知；富恒建材公司在一审庭审自认其为催讨租金于2019年12月25日发出通知时对涉案房屋进行加锁但仅持续三天，结合在案证据及一审庭审情况，该加锁行为系富恒建材公司为催讨租金而实施且时间较短，故张少勇提出涉案合同已于2019年12月28日解除的意见，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，张少勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2765元，由张少勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月二日 书记员  廖春燕 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。