广西壮族自治区田林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1029民初643号 原告：黎芳，女，1980年5月23日出生，壮族，户籍所在地广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄友团，广西万科律师事务所律师。 被告：李连，女，1973年3月21日出生，汉族，户籍所在地广西田林县。 委托诉讼代理人：罗志彬，广西桂百律师事务所律师。 原告黎芳与被告李连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行审理，原告黎芳的委托诉讼代理人黄友团、被告李连的委托诉讼代理人罗志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎芳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.被告退出侵占原告的房屋，并且在3日内恢复原告房屋原状；3.被告向原告支付违约金2000元；4.案件受理费由被告承担。庭审中增加诉讼请求：被告支付从2020年4月20日至搬出房屋之日的房屋租金。事实和理由：2019年4月20日原、被告签订了《房屋租赁合同》，期限至2021年4月19日，被告支付原告租金至2020年4月19日止。被告因为家里琐事繁忙，根本无法照顾店面生意，从而违约没有支付租金给原告，2020年4月23日原告已经委托广西万科律师事务所向被告送达了解除《房屋租赁合同》通知。被告收到通知以后，并没有主动找原告进行协商，鉴于被告的违约行为，应承担法律责任，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已经解除，为了减少原告的经济损失，被告应当退出侵占所租赁原告的房屋，并且在3日内自行恢复房屋原状，向原告支付违约金2000元，原、被告双方无法自行协商解决。被告未经原告许可，擅自把店铺转给第三方。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的上列诉讼请求。 原告黎芳为证明其主张提供的证据有： 1.《房屋租赁合同》1份(复印件)，拟证实原、被告2019年4月20日签订《房屋租赁合同》的事实； 2.广西万科律师事务所律师函1份(复印件)，拟证明广西万科律师事务所已经通知被告解除双方所签订《房屋租赁合同》的事实； 3.相片1份，拟证明广西万科律师事务所已经送达解除《房屋租赁合同》给被告的事实； 4.微信聊天记录1份（复印件），拟证明被告因为家里琐事繁忙，不愿意再承租原告房屋的事实； 5.企业基本信息1份（复印件），拟证明被告已经擅自把房屋转租给李密使用的事实； 6.短信截图1份（复印件），拟证明双方约定房屋租金的支付方式是一年一付，年租金2万元的事实。 被告李连辩称，原告所诉没有事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。1.被告不存在根本违约行为，没有出现合同目的无法实现状态，原告无合同解除权。(1)被告与原告没有约定租金支付的具体时间，起诉前原告并没有通知被告支付租金，而起诉后原告却一直躲避被告，不愿意接收被告的租金；(2)事实上是原告已不做老本行，想把一到二层整体转租，与被告协商提前终止合同事宜，但因原告不愿意赔偿被告的店铺装修损失（装修6万元），所以双方无法谈妥合同提前终止条件，之后原告不收租金并恶意制造被告违约假象。2.原告没有通知被告解除合同事宜，2020年4月23日万科律师事务所所谓的通知其实是双方合同的第8条约定的终止合同意向，但双方无法达成终止合同协议。而被告也没有收到原告的任何通知。综上所述，合同以诚实信用建立，解除合同以违约并无法实现合同目的为基础，本案被告没有根本违约，另外原告也没有通知被告解除合同，因此原告起诉无理，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李连为其辩解提供的证据有：微信聊天记录1份（复印件），拟证明被告的员工刘玉英与原告在微信中商谈提前终止合同的事宜，不存在被告违约的事实。 经庭审质证，本院对本案的证据分析认证如下： 被告李连对原告黎芳提供的证据1无异议；对证据2、3、4的关联性有异议，被告并未收到提前解除合同的通知；对证据5有异议，认为企业基本信息登记经营者是李密，但实际经营者是被告；对证据6有异议。原告黎芳对被告李连提供的证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。本院认为，原告黎芳提供的证据1，被告李连无异议，本院对证据的证明力予以确认。对原告黎芳提供的证据2、3、4、5，被告李连对证据的关联性有异议，因原告黎芳未能提供其他证据加以佐证，这些证据均不能达到原告黎芳的证明目的。原告黎芳提供的证据6和被告李连提供的证据不能证明本案的事实，本院对其证明力不予采信。 综合全案有效证据及庭审情况，本院认定以下法律事实： 2019年4月20日，原告黎芳和被告李连经协商一致，订立了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1.甲方（原告）将位于广西百色市田林县新昌片财富商城（邮政银行旁）一楼出租给乙方（被告）；2.租赁年限为两年，即2019年4月20日至2021年4月19日（合同写2011年为笔误）；3.租金按年付，合同期两年内不能涨价，租金一年两万元，一次性付给甲方。合同期间不允许乙方私自转让；4.乙方必须缴纳给甲方押金两千元。该押金用于保障房屋内设施完好，如出现设备和房屋原装修损坏现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；5.乙方租赁期间，一楼的水、电垃圾费以及产生其他的费用由乙方自行承担；6.租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并自行承担装修改造费用。租赁结束时，乙方需将房屋设施恢复原状；7.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后十五日内答复；8.在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二十天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。乙方所缴纳的租金应按日计算，剩余部分退还给乙方；9.在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。合同订立后，原告黎芳依约将租赁房屋交付被告李连使用，被告李连亦依约支付给原告黎芳第一年租金20000元。因双方对第二年的房屋租赁事宜协商不下，2020年4月23日，广西万科律师事务所黄友团律师将一份《广西万科律师事务所律师函》张贴在该租赁房屋门前，该律师函内容为“李连：广西万科律师事务所依法接受黎芳的委托，指派本律师负责办理黎芳与李连租赁合同纠纷一案的相关法律事务。现就本案事实及所涉及的法律关系致函如下，2019年4月20日黎芳与李连签订了《房屋租赁合同》，第三条约定，租金按年付，合同期两年内不能涨价，一次性付清给黎芳，合同期间不允许李连私自转让。2020年4月19日房屋租金已经到期，目前由于李连您方拒不支付房屋租金20000元，已经构成了违约。为了减少给黎芳造成更大的经济损失，现特发出律师函终止履行双方所签订的《房屋租赁合同》，并由李连向黎芳支付违约金2000元，限于2020年4月27日之前自行搬走房屋内所有物品，之前所交纳的押金2000元待李连恢复房屋原状，并在房屋没有损坏的情况下才予以退还，逾期按日计算租金给黎芳。如对上述内容有疑问，请致电黎芳。特此函告。广西万科律师事务所黄友团律师。”之后，原告黎芳和被告李连就解除房屋租赁合同协商不下，原告黎芳遂以被告李连拒不支付房屋租金为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告黎芳和被告李连签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规强制性规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案原告黎芳要求解除合同的理由并不成立，理由在于：1.从原告黎芳行使解除权的理由来看，其行使的是约定解除权。双方合同约定：“租金按年付，合同期两年内不能涨价。租金一年两万元，一次性付清给甲方。合同期间不允许乙方私自转让。”合同第八条同时约定：“在房屋租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前二十天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。乙方所缴纳的租金应按日算，剩余部分退还给乙方。”原告黎芳作为出租人，其要行使约定解除权，根据合同约定必须提前二十天书面通知被告李连，《广西万科律师事务所律师函》中当即要求解除《房屋租赁合同》，显然不符合合同关于单方面解除合同应提前20天通知对方的约定，况且被告李连否认收到该函，因此，原告黎芳提出解除租赁合同不符合双方的约定。2.被告李连不属于根本违约。原告黎芳要求解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件。该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，合同未约定缴付租金期限，根据先付后用原则，被告李连应先付清第二年的租金，但根据查明的事实，被告李连并不存在拒缴租金情况，直至本案庭审中被告李连均表示愿意缴付租金，故被告李连并不影响原告黎芳合同目的的实现，原告黎芳不能以此为由解除双方的合同。同时，原告黎芳提出被告李连擅自把店铺转给第三方使用的主张证据不足，本院不予采信。鉴于本案合同尚未解除，原告黎芳以双方签订的《房屋租赁合同》已解除为由提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黎芳的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告黎芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 员 乃雄高 二〇二〇年九月十五日 法官助理 吴 昀 书 记 员 潘基延