湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1901号原告：湖南信合嘉德产业园区发展有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区荷塘大道金精路**，统一社会信用代码：91430200MA4PM20Q5M。法定代表人：赵川林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：亢博，甘肃兴陇律师事务所律师。被告：株洲通达合金股份有限公司，住，住所地：湖南省株洲市荷塘区金精路嘉德工业园**一社会信用代码：914302025994114974。法定代表人：舒明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭福平，湖南湘江律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等）。原告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司诉被告株洲通达合金股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告株洲通达合金股份有限公司向原告支付厂房整改费3，015，022.15元；2、判令被告株洲通达合金股份有限公司承担全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年2月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，在签订该合同前，原、被告于2018年4月21日签订了《嘉德工业园二期厂房预约购买协议》，协议约定被告预约购买嘉德工业园二期8#厂房，后为满足被告使用需要，双方当日又签订了《补充协议》，协议约定原告保证被告所购厂房达到以下条件：①500千伏安用电容量；②生产区层高增至13米；③生产区7米层高位置预留承重柱；④屋顶的无动力风球需增至16个，同时约定由此增加的成本费用由被告承担。原、被告双方对上述增加成本通过《补充协议二》确认为3,015,022.15元，并在该协议中注明湖南信合嘉德产业园区发展有限公司已成立，本补充协议及之前已签订中甲方的权利转移到新公司湖南信合嘉德产业园区发展有限公司。原告按照被告要求对其所购的厂房进行施工改造，但被告对施工改造所增加的项目成本迟迟未向原告支付。综上，被告无故拖欠原告厂房整改费已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告株洲通达合金股份有限公司辩称：1、嘉德工业园二期8#厂房单层房屋买卖被告未交付定金，双方也未签订正式合同，这属于要约阶段；2、多层厂房买卖整改费用已经计入房款；3、原告于2019年9月23日与第三人签订了单层厂房购买协议，并且办理了网签，原告没有受到任何损失；4、嘉德工业园二期厂房整改尚未竣工验收，故整改项目是否达标，是否符合双方约定无法确定；5、原告所诉整改费3,015,022.15元中包含了不可预见费、管理费、财务成本，不可预见费、管理费、财务成本应由原告支付，本应原告支付的费用不应强加于被告；6、嘉德工业园厂房单多层厂房、地面施、地面施工都是被告施工层厂房电梯尚未安装。本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，株洲嘉德工业投资发展有限公司（甲方）与株洲通达合金股份有限公司（乙方）签订了《嘉德工业园二期8＃号厂房预约购买协议》，内容为：乙方经前期了解，对甲方在株洲市荷塘区××工业园××区的招商、园区运营管理措施等基本情况、现状等已充分知情，同时对本厂房的建筑结构、屋面结构、水电气等基本情况、现状也已充分了解，并有意购买嘉德工业园二期厂房。为此，双方经协商一致，就乙方预约购买甲方的嘉德工业园二期厂房相关事宜达成如下条款：一、乙方预约购买的标准厂房基本情况：1、乙方向甲方预约购买嘉德工业园二期之8＃号厂房（厂房位于金兴路与金精路交汇处，房号以房产局备案房号为准），其建筑面积共5910.34平方米（其中单层厂房面积为2077.6平方米，多层厂房面积为3832.74平方米），具体面积以政府部门最终审定及双方正式买卖合同约定的为准；2、厂房基本结构：钢筋混凝土柱＋轻钢屋面结构（最终以政府审定的情况为准）。二、合同价款的确定：1、单层厂房指导单价为3450元／平方米；2、多层厂房指导单价为3230元／平方米，单价以最终房产局备案价格为准。……2018年4月21日，株洲嘉德工业投资发展有限公司（甲方）与株洲通达合金股份有限公司（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：1、甲方保证乙方所购厂房达到以下条件：①500千伏安用电容量；②生产区层高增至13米；③生产区7米层高位置预留承重柱；④屋顶的无动力风球需增至16个；由此增加的成本费用由乙方承担。2、其他约定：甲方配合乙方申请厂房款补贴；乙方缴纳的保证金自动转为定金，并于缴纳保证金后25日内交齐剩余定金给甲方，定金按1,000,000元进行收取……此后，株洲嘉德工业投资发展有限公司（甲方）与株洲通达合金股份有限公司（乙方）签订了《补充协议二》，内容为：一、补充约定：1、乙方提请甲方对厂房方案予以调整，甲方对调整后增加费用进行测算，增加项目成本共计3,015,022.15元，双方对增加项目和费用均予以核定，详见附表。2、甲方须配合乙方向政府申请购置厂房的补贴；3、甲方同意对增加费用项目中的“不可预见费”、“管理费”“财务成本”（共计848,279.77元）三项按照本协议约定给予一定优惠；4、若乙方申请的厂房补贴达到550元/平方米及以上，则甲方就上述第3条中的三项费用给予乙方10%优惠；若补贴达到350-550元/平方米，则甲方给予乙方30%优惠；若补贴少于350元/平方米，则甲方给予乙方50%优惠；5、上述厂房款补贴按照单层和多层厂房的平均补贴值进行计算，并以政府部门签字为准，如在预售节点之前厂房购置补贴未签字批准，双方按照优惠幅度50%签订预售合同，待补贴确定后将上述差价补齐至甲方。二、其他约定：1、本协议签订后3日内，乙方需向甲方缴纳300,000元厂房定金；本协议签订后14日内，乙方需向甲方缴纳剩余600，000元厂房定金；2、本补充协议中所有增加费用需并入到甲乙双方的正式买卖合同的成交总价中……5、因甲方新公司“湖南信合嘉德产业园区发展有限公司”已成立，本补充协议及之前已签协议中甲方的权利义务转移并到新公司“湖南信合嘉德产业园区发展有限公司”。原告提交的“8号栋改变方案费用预算”显示多层厂房预算增加整改费为1,675,260元、单层厂房预算增加整改费为1,339,763元。2019年2月28日,原告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司（出卖人）与被告株洲通达合金股份有限公司（买受人）就原告开发建设的位于荷塘区金龙东路269号嘉德工业园二期8#厂房（多层建筑）101、201、301、401号分别签订《商品房买卖合同（预售）》，每份合同落款盖章处均有段蜜蜜作为出卖人湖南信合嘉德产业园区发展有限公司委托代理人的签名，其中101、201、301预测建筑面积均为1083.38平方米、401预测建筑面积为411.43平方米，多层建筑总面积为3661.57平方米，毛坯单价均为每平方米3,687.53元。因原、被告双方没有就嘉德工业园二期8#厂房（单层建筑）签订正式的买卖合同，2019年9月23日，湖南信合嘉德产业园区发展有限公司（甲方）与株洲金信防滑钉有限公司（乙方）签订嘉德工业园8#号单层厂房预约购买协议，建筑面积约2248.77平方米（具体面积以政府部门最终审定及双方正式买卖合同约定的为准），指导单价为3,720元/平方米。2019年10月18日，湖南信合嘉德产业园区发展有限公司（出卖人）与株洲金信防滑钉有限公司（买受人）就嘉德工业园二期8#厂房（单层建筑）签订《商品房买卖合同（预售）》，预测建筑面积共2248.77平方米，该商品房毛坯单价为每平方米3,700元，总房款8,320,449元。2019年10月15日，湖南信合嘉德产业园区发展有限公司向株洲通达合金股份有限公司《关于解除及、的通知》，内容为：“致：株洲通达合金股份有限公司2018年4月21日，贵司与我司签订了一份《嘉德工业园二期8#号厂房预约购买协议》（以下简称“协议”），并于同日签订《补充协议》，协议约定：贵司向我司预约购买嘉德工业园二期之8#号厂房（厂房位于金兴路与金精路交汇处，房号以房产局备案房号为准），其中建筑面积共5910.34平方米（其中单层厂房面积为2077.6平方米，多层厂房面积为3832.74平方米），具体面积以政府部门最终审定及双方正式买卖合同约定的为准。单层厂房指导单价为3,450元/平方米；2、多层厂房指导单价为3,230元/平方米，单价以最终房产局备案价格为准。贵司应于2018年5月1日前向我司交纳100,000元作为定制厂房的保证金。贵司交纳的保证金自动转为定金，并于交纳保证金后25日内交齐定金给我司，定金按1,000,000元进行收取。双方约定在我司取得《房屋预售许可证》后10个工作日内签订正式买卖合同，交纳的定金自动转为购房款，若贵司在约定日期内未与我司签订正式买卖合同，经我司通知后，贵司仍未签订买卖合同的，视为贵司违约，上述房款不可退。协议签订后，在我司多次催告后，贵司仅于2019年2月28日与我司签订了关于8#栋厂房多层部分的《商品房买卖合同（预售）》，且贵司所交纳的1,000,000元定金全部纳入多层厂房的房款，剩余2248.77平方米单层部分，贵司并未与我司签订正式买卖合同，也未向我司支付定金，贵司的行为已经构成违约。且8#栋厂房属于高度定制的厂房，贵司的违约行为，给我司造成极大的经济损失。就贵司未按期支付定金及签订正式买卖合同事宜，我司多次去函去电催促，但时至今日，贵司仍然未依约与我司签订正式合同并支付定金。因此，我司根据协议约定致函贵司：解除我司与贵司于2018年4月21日签订的《嘉德工业园二期8#号厂房预约购买协议》及相关补充协议。特此函告。”另查明，原告方的销售顾问段蜜蜜负责与被告方沟通、协商厂房买卖买卖事宜，并且段蜜蜜作为原告委托代理人在原、被告签订的正式房屋买卖合同上的落款处签名。2018年11月8日，段蜜蜜与被告方“刘总”在微信上联系，内容为“刘总，8#栋厂房加层的成本是要加进总房款里吧？”“是这样的，增加的建筑成本算进总房款里，是可以开10%的增值税专用发票的，而我们的价格明天早上就要报到房产局备案了，目前是按照8#厂房的正常单价，以后要是想加进去都加不了哦”；被告方“刘总”回复“加进去”。再查明，2019年4月8日，被告向原告递交《关于8#栋厂房方案调整的申请》，内容为：“湖南信合嘉德产业园区发展有限公司：我公司于2019年2月份与贵司签订了关于嘉德产业园二期8#栋厂房的《商品房买卖合同（预售）》，因生产布局需要，特向贵司申请对厂房配置进行调整，具体如下：1、多层厂房的两台客载电梯由我司自行采购安装，贵司预留电梯井道即可；2、单层生产区店面仅需素土夯实，我司将按照贵司工程进度，自行硬化处理；3、单层厂房立柱设置牛腿（顶高7.5米位置）”。此后，单层厂房、多层厂房的地面由被告硬化，多层厂房电梯由被告自行采购安装。上述事实有原告向本院提交的原、被告企业信息复印件、商品房买卖合同（预售）复印件、嘉德工业园二期厂房预约购买协议及补充协议、补偿协议二及附件复印件、关于8#厂房方案调整的申请、8号栋改变方案费用预算，被告提供的嘉德工业园二期8#单层厂房预约购买协议、商品房买卖合同（嘉德工业园二期8#单层厂房）复印件、解除通知、微信聊天记录及原、被告双方的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2018年4月21日，原、被告就原告开发建设的嘉德工业园二期8#厂房（含单层厂房和多层厂房）签订了《嘉德工业园二期8#厂房预约购买协议》，同时签订了《补充协议》及《补充协议二》，根据被告对厂房方案的调整，原告对调整后增加费用进行了预算，预算增加成本共计3,015,022.49元。在签订正式房屋买卖协议过程中，原告的销售顾问段蜜蜜与被告通过微信进行沟通，将增加的费用计入总房款，然后到房产局备案，被告同意将增加的成本计入总房款。根据查明的事实，原、被告在预约购买协议中协商单层厂房指导单价为3,450元/平方米、多层厂房指导单价为3,230元/平方米，在后来原告与被告及第三人株洲金信防滑钉有限公司签订的正式房屋销售合同中，单层厂房单价为3,700元/平方米、多层厂房单价为3,687.53元/平方米，相对原、被告预约购买协议中的购买指导单价，嘉德工业园二期8#厂房多层厂房实际销售价格增加了1,675,278元[具体计算方式：3661.57平方米×(3,687.53元-3,230元)/平方米=1,675,278元]、单层厂房实际销售价格增加了562,192.5元[具体计算方式：2248.77平方米×(3,700元-3,450元)/平方米=562,192.5元]。根据原、被告提供的证据及庭审查明的事实，原告提交的“8号栋改变方案费用预算”显示多层厂房增加整改费1,675,260元、单层厂房增加整改费1,339,763元，多层厂房预算增加金额与实际销售价格增加金额相吻合，同时说明原告销售顾问段蜜蜜将增加成本计入房款总价格符合案件事实。在合同履行过程中，双方未能就单层厂房达成一致意见，原告已将单层厂房出售给第三方，且单层厂房实际销售价格比原、被告预约协商价格增加了562,192.5元，这样弥补了原告的部分损失。另外，根据查明的事实，8#多层厂房的2台客载电梯由被告自行负责购买并安装、8#单、多层厂房地面由被告自行硬化，自然降低了原告的工程造价成本；根据原、被告的补充协议，原告应当协助被告申请厂房补贴，并且将根据被告申请到的厂房补贴金额给予被告增加费用中的“不可预见费”、“管理费”“财务成本”（共计848,279.77元）相应比例的优惠，但是据原、被告双方陈述，截至开庭之日，被告没有拿到厂房补贴，原告应当给予被告增加费用中的“不可预见费”、“管理费”“财务成本”相应的优惠。原告没有提交证据证明其厂房整改实际花费的费用情况，也没有提交证据证明其按照双方签订的补充协议将8#厂房整改到位，亦没有提交证据证明被告给其造成具体数额的经济损失，原告应当承担举证不能的法律后果。综上，原告诉讼请求被告株洲通达合金股份有限公司支付厂房整改费3，015，022.15元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。经本院主持调解，双方无法达成一致意见，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司的诉讼请求。本案案件受理费30,920元，减半收取15,460元，由原告湖南信合嘉德产业园区发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  肖伟群二〇二〇年九月二十二日书记员  刘胜男附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。