贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14667号 原告黄佑琴，女，1974年2月13日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人卿宪华，该公司董事长。 委托诉讼代理人赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，系一般授权。 委托诉讼代理人张尧，贵州朗意律师事务所律师，实习律师。 原告黄佑琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告黄佑琴、被告“瑞丰房开公司”委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄佑琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告及时办理涉案商品房所有权初始登记，并将转移登记的有关文书交付原告；二判令被告支付原告逾期交房违约金计18771.00元；三判令被告支付原告逾期办证的违约金计60657.00元；四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告黄佑琴于2014年9月11日与被告瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告瑞丰房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号8-2205，建筑面积93.85平方米，总价312443.00元，双方签订格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年9月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在120日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之零点一的违约责任；2、逾期超过120日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之零点一的违约金；合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付0.1%的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款312443.00元以及办证所需的税费。原告于2015年10月16日向原告交付房屋。出卖人2019年10月17日取得办理涉案商品房初始登记后，原告认可被告于2020年9月23在小区张贴公告通知原告办证，现原告未取得房屋产权证。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金和办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房行为系持续性违约行为，该种违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月31日回溯3年，即2017年8月31日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。 原告主张的逾期交房违约金，因双方实际交房的日期为2015年10月16日，逾期交付房屋的期间已超出诉讼时效期间，对原告此项主张本院不予支持。 关于逾期办证违约金，双方约定日0.1%,折合月3%过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：……“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告主张的逾期办证违约金原则上应从双方约定日期2017年5月31日之次日，即2017年6月1日计算至被告公告告知原告办证之日2020年9月23日止。扣除超出诉讼时效部分，应以原告实际支付房款312443.00元为基数，从2017年8月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为原告黄佑琴办理并交付位于毕节市七星关区不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效十日内支付原告黄佑琴逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款312443.00元为基数，从2017年8月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 三、驳回原告黄佑琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费893.00元由原告黄佑琴负担668.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担225.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月二十五日 书记员  朱流洋