上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4880号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海煌臻实业有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路******。法定代表人：柳柏明，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海众斌餐饮管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市浦东新区虹盛路****法定代表人：余礼江，总经理。委托诉讼代理人：章海，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓昌业，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海煌臻实业有限公司（以下简称煌臻公司）、上诉人上海众斌餐饮管理有限公司（以下简称众斌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初19803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人煌臻公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判众斌公司向其支付租金人民币（以下币种相同）31,043元，并以未付金额为基数，按照年利率24%支付自2019年3月19日起至付清之日止的滞纳金；2.撤销一审判决第三项，改判众斌公司向其支付房屋占有使用费9,185.40元，并以未付金额为基数，按照年利率24%支付自2019年5月7日起至付清之日止的滞纳金；3.撤销一审判决第四项，改判众斌公司向其支付违约金93,129元；4.撤销一审判决第五项，改判众斌公司向其支付房屋恢复原状费用26,664元；5.撤销一审判决第五项，改判众斌公司向其支付房屋免租期租金损失61,236元。事实和理由：1.双方在合同中约定租金滞纳金按照日千分之五计算，其参照并下调至法律允许的民间借贷年利率24%，众斌公司并无证据证明该计算标准过分高于造成的损失，一审判决予以调低属适用法律错误；2.延迟支付租金尚须支付滞纳金，非法占用房屋更应支付房屋占有使用费的滞纳金，一审未予支持不当；3.众斌公司在答辩中认可合同期满，其有义务将房屋恢复原状，一审判决未支持其要求众斌公司将所承租房屋恢复原状的诉讼请求不当；4.合同约定免租期十六个月系基于众斌公司承诺承租六年，现因众斌公司违约导致合同提前解除，故免租期应按实际承租时间予以核减，一审对其要求按实际租期的比例赔偿租金损失的请求未予支持不当；5.合同因众斌公司违约而解除，且违约金不足以弥补其可得利益损失，一审判决其返还众斌公司履约保证金有误。上诉人众斌公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回煌臻公司在一审中的全部诉讼请求，并支持其在一审中的全部反诉请求。事实和理由：1.其向煌臻公司分别承租了一楼和二楼的房屋，并分别签订《房屋租赁合同》，须分别进行相关申请，其在办理二楼房屋的营业执照和《食品经营许可证》时，有关材料已经递交给相关部门，当时将一楼二楼连通起来经营，但之后楼梯被拆除，一楼无证，煌臻公司拒不提供有关材料导致其无法办理一楼房屋的经营证照，致其合同目的无法实现，故煌臻公司构成根本违约；2.其在一审中提交的监控视频以及录音可证明煌臻公司在2019年4月8日和15日与其协商时已经认可违约，并愿意赔偿其10万元；号码为1812108****的手机发送的短信可证明煌臻公司在2019年4月15日协商结束后又发送短信明确表示一楼、二楼赔偿30万元，上述证据能反映煌臻公司的违约行为，与本案具有关联性，可证明相关事实达到高度盖然性要求，一审未予采信不当；3.煌臻公司还拆除其店招，导致其不能营业，城家公寓装修亦影响其营业，故其暂缓支付房租是有理由的；而煌臻公司存在根本违约行为应承担违约责任，一审未支持其要求煌臻公司支付违约金的诉讼请求不当。煌臻公司和众斌公司均不同意对方的上诉请求，要求二审驳回对方上诉请求，支持己方上诉请求。煌臻公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除；2.判令众斌公司向其支付租金31,043元，并以未付金额为基数，按照年利率24%的标准支付自2019年3月19日起至实际付清之日止的滞纳金；3.判令众斌公司向其支付违约金93,129元；4.判令众斌公司向其支付自2019年4月28日起至2019年5月7日止的房屋占用费9,185.40元，并以未付金额为基数，按照年利率24%的标准支付自2019年5月7日起至众斌公司实际付清房屋占用费之日止的滞纳金；5.判令众斌公司赔偿其恢复房屋原状的费用26,664元;6.判令众斌公司赔偿其免租期租金损失61,236元。众斌公司提出反诉，请求：1.判决煌臻公司退还租赁保证金62,086元；2.判令煌臻公司向其支付违约金93,129元；3.判令双方签订的合同于2019年4月24日予以解除。一审法院认定：2018年7月17日，煌臻公司的法定代表人柳柏明作为出租方（甲方）与众斌公司作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX号号1层101-102室房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方按现状出租给乙方使用的房屋建筑面积共162平方米；乙方租赁该房屋主要经营餐饮；租赁期限为六年，自2018年7月20日起至2024年6月27日止；2018年7月20日至2020年7月19日期间的租金标准（含物业管理费）为6.30元/天/平方米，31,043元/月，372,516元/年；双方签订本合同后，甲方给予乙方七十天的装修期，自2018年7月20日起至2018年9月27日止，在此期间，乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水电费、垃圾清运费等均由乙方承担；乙方于2018年7月20日前支付2018年9月28日至2018年12月27日的租金（含物业管理费）93,129元，自2018年9月28日起，乙方按三个月为一期支付租金（含物业管理费），先付后用，付三押二；之后每期租金（含物业管理费）须提前十日支付；该房屋的物业管理费为10元/平方米/月，乙方于2018年7月20日前支付2018年7月20日至2018年9月27日的物业管理费3,728元；第五条所涉及的所有款项每逾期一天，乙方需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金；甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金62,086元，协议到期即合同终止，甲乙双方对租赁商铺的结构、水、电、通信和其他相关事项无异议，甲方无息退还保证金；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通信、设备等费用由乙方承担；电价暂按每度1.50元、水价暂按每吨5.80元，计量按实由甲方按月代收，代缴并出具收费凭证；除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行，并承担全部费用；租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方在拆除添置的设备时，不得破坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回该房屋,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿：拖欠租金累计一个月以上的;在租赁期限内,乙方逾期交付水、电及物业管理费等费用,每逾期一天,则应按上述费用的5‰支付滞纳金，逾期达一个月以上的,甲方有采取停止供应或使用的权力,因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期限内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,预付租金不退,并用保证金冲抵，若预付租金保证金不足抵付甲方损失的,乙方应负责赔偿；乙方发生上述违约行为,已付租金不予退还,并按违约行为发生时月租金的三倍向甲方支付违约金；合同到期即自行解除,但乙方需提前两个月书面通知甲方,按合同第一条、第(三)款原合同列明之项清点、验收、并办好相关移交手续,甲方则在三天内无息归还保证金。同日，煌臻公司将讼争租赁房屋交付给众斌公司。2019年1月19日，众斌公司法定代表人余礼江向物业经理倪某发送微信称：“……二、一楼我司办营业执照材料盖公章。你司准备好了吗？已经都好久了。”2019年1月25日，余礼江向煌臻公司员工周某发送微信称：“……我司与您司在2018年6月份与您司签订的租赁合同，XX号1楼于（与）您司在2018年7月份签署合同至今到2019年1月份您司没有配合我是（司）办营业执照，造成无法经营。……如果在2019年1月25日前大厅没有装修好我司将与（于）2019年1月25日向当地法院起诉。”周某回复称：“我叫小周去沟通一下。”2019年1月27日，余礼江再次通过微信要求煌臻公司三日内与其协商处理方案。2019年1月30日，煌臻公司法定代表人柳柏明、众斌公司法定代表人余礼江在案外人张某的主持下在晶城一居召开协调会，会议纪要如下：张某：“晶采坊红线内公建楼客梯使用听说只限于城家酒店？”柳柏明：“不是的，都可以使用。”张某：“关于君君烧烤商户与煌臻实业有限公司纠纷问题召开协调会。”余礼江：“一、XX小镇营业执照未办理，房东材料不给；二、原一楼至二楼的自建楼梯属违章建筑，已拆，二楼的君君烧烤电梯不让用；三、所以租金没交。”柳柏明：“电梯可用。”张某：“营业执照由市场监督所进行管辖，租金必须付清。”柳柏明：“商户自身经营之道要提升，心态放平，好好经营。”余礼江：“房租马上转掉，门头再改一个。”柳柏明：“目前不行，先把生意做好。”当日，余礼江向煌臻公司支付讼争房屋的房租。2019年2月25日，余礼江微信周某：“老板娘，大厅施工也没通知我，我们今天营业怎么办呢？”周某回复：“找一下小周。”2019年3月29日，物业经理倪某微信答复余礼江：“1、关于户外店招问题：煌臻公司可以同意在商场正面左侧处悬挂店招（宽1米，长度2.8米），详见照片。2、关于电梯使用问题。煌臻公司可以保证其中一台电梯供贵方顾客日常正常使用。3、停业期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。4、装修期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。5、大堂公摊问题。煌臻公司可以保证贵方的顾客自由进出大堂，畅通无阻。但贵方提出在大堂设置保安岗位，煌臻公司认为，贵方的该要求不符合实际要求。6、电费问题。如果贵方要求电表转速变更由60变更为40，煌臻公司不予反对，变更后按照转速40计算电费，但是变更前需要贵方出具承诺函：电表变更后，贵方店铺用电过量导致短路等任何问题，相应的责任由贵方承担。7、一楼店铺营业执照。煌臻公司已经向贵方提供过办理一楼营业执照的所需材料。如果上述其他问题谈妥之后，煌臻公司可以再次提供办理营业执照所需材料。”2019年4月11日，柳柏明向余礼江发送《催缴房租通知》，该通知载明：“1、你司承租上海市闵行区XX路XX号1层101-102室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，你司承租的上海市闵行区XX路XX号2层201-206室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，就上述两份《房屋租赁合同》，你司均应于2018年3月18日前支付第二期房租（3月28日至6月27日），你司至今未付；你司拒不缴纳房租已构成根本违约，限你司在2018年4月18日前向我司支付第三期全部租金，否则我司将考虑行使合同解除权。2、你司承租上述两层房屋，欠付水电费共计41,846.95元，限你司于2018年4月18日前支付，否则我司将考虑停水停电。3、如果你司认为门店招牌问题影响你司营业，你司应当另行主张权利，不应以此拒绝支付租金及水电费。”2019年4月24日，众斌公司向煌臻公司发送《解除合同通知函》，该函件载明：“就贵方与我司于2018年6月23日、2018年7月17日签订的两份《房屋租赁合同》的解除事宜通知如下，一、双方签订的两份《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；二、我方将于2019年4月28日之前搬出租赁房屋并将钥匙交付于贵司，请贵司于2019年4月28日之前与我方办理房屋交接，逾期未与我方办理交接，视为默认已收回房屋；三、合同解除后，贵司应返还我方支付的保证金194,612元，其中2018年6月23日签订的《房屋租赁合同》保证金132,526元，2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》保证金62,086元；四、依据2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司未配合我方办理营业执照应向我方支付违约金93,129元；五、两份《房屋租赁合同》的解除皆因贵方违约所致，故应赔偿我方对于租赁房屋的装修损失；六、因贵方违约，我方从2019年3月9日至今无法经营，我方在未营业期间支付员工工资的损失，贵方应赔偿我方的损失。”众斌公司通过微信形式向煌臻公司发送《解除合同通知函》。同日，众斌公司还通过挂号信形式向煌臻公司寄送了该解除函。2019年4月28日，煌臻公司向众斌公司发送《解除合同通知》，该通知载明：你司应于2018年3月18日前支付2018年3月28日至2018年6月27日的租金，但你司至今未付，已构成根本违约，《房屋租赁合同》约定的合同解除权条件已成就，我司行使合同解除权，现通知你解除两份《房屋租赁合同》。2019年5月7日，众斌公司搬离讼争租赁房屋并将该房屋交还给煌臻公司。同日，煌臻公司向众斌公司发送《承租房屋恢复原状的通知》，该通知要求众斌公司在2019年5月10日前将其承租的一层、二层房屋恢复原状，否则，煌臻公司将请第三方将房屋恢复原状，费用由众斌公司承担。一审另查明，众斌公司于2018年6月23日与煌臻公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：众斌公司向承租煌臻公司承租上海市闵行区XX路XX号201-206房屋,建筑面积共680.78平方米。合同履行过程中，众斌公司为连通该房屋与本案系争租赁房屋，建造室内楼梯通往二层，后该室内楼梯于2018年12月底拆除。一审又查明，煌臻公司与众斌公司于2018年7月20日签订《房屋租赁协议》一份，标的为上海市闵行区XX镇XX路XX号101、102、201、202、204室，房屋面积419.14平方米。同日，双方共同出具《合同签订情况说明》，上载：“双方于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》只为供乙方申请办理营业执照使用。双方租赁关系下权利义务以签约出租方为柳柏明的2018年7月17日签订租赁合同为准。”一审再查明，2018年11月15日众斌公司向上海市闵行区市场监督管理局提交《餐饮服务场所面积、主要设施核查表》等材料，上载面积为453.8平方米。同日，众斌公司获得《食品经营许可证》，经营场所为上海市闵行区XX路****。一审复查明，上海众斌餐饮管理有限公司分公司（以下简称众斌分公司）于2018年7月25日办理营业执照，地址为上海市闵行区XX路****。一审又复查明，煌臻公司与众斌公司另有一份《房屋租赁协议》。该协议所载标的为上海市闵行区梅龙（陇）镇XX路XX号101、102室。协议落款处加盖有众斌公司公章，并有手书“本协议仅用于乙方办理营业执照”。该协议无落款日期亦无煌臻公司盖章。一审再复查明，众斌公司自认未支付讼争房屋自2019年3月28日起的租金。以上事实，由煌臻公司提交的《房屋租赁合同》、《催缴房租通知》、煌臻公司发送给众斌公司的《解除合同通知》、众斌公司发送给煌臻公司的《解除合同通知函》、照片、电费收款收据、余礼江与周某的微信聊天截屏、《承租房屋恢复原状的通知》、《通知》及附件、《闵行区梅陇镇户外广告设置登记表》、《房屋租赁协议》、《食品经营许可证核查表》，众斌公司提交的余礼江与周某的微信聊天截屏、照片、《解除合同通知函》及回执、报警短信、上海公安局案件接报回执单、倪某与余礼江的微信聊天截屏、《会议纪要》、照片一组，以及当事人的当庭陈述予以佐证。众斌公司提交的2019年4月15日的监控视频及录音、手机号码1812108****发送的短信，煌臻公司不予认可，一审法院对监控视频、录音、手机号码所涉人物的主体身份均无法核实，故对该证据一审法院难以采信。一审法院认为，煌臻公司与众斌公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。众斌公司于2019年5月7日搬离讼争房屋并由煌臻公司接收，讼争协议已实际解除。本案争议焦点有二：一、违约方为哪方？二、解除后果的处理。针对争议焦点一：煌臻公司认为，众斌公司未按约支付自2019年3月28日起的租金已违约并构成解除条件，故其于2019年4月28日发函解除讼争合同。而众斌公司则认为，煌臻公司未按约向其交付办理讼争房屋营业执照所需的文件材料导致其无法办理营业执照从而致使合同目的无法实现而解除讼争协议，另认为煌臻公司还强拆二楼房屋的店招并要求众斌公司就一、二楼一并退租致使众斌公司无奈解除合同，据此认为煌臻公司为违约方。对此，一审法院认为从双方举证可见，煌臻公司与众斌公司曾为了办理相关证照而签订了涉及一、二楼的《房屋租赁协议》，且众斌公司以众斌分公司的名义实际于2018年7月25日办理出了地址为上海市闵行区XX路XX号XX室的营业执照，并于2018年11月15日办理出经营场所为上海市闵行区XX路XX号XX室的《食品经营许可证》。由此可证，煌臻公司显已向众斌公司提供过相应办理证照所需的材料，且众斌公司于庭审中亦确认其在办理二楼房屋相关证照时已收到煌臻公司提供的房产证复印件。虽众斌公司表示其需要煌臻公司提供加盖有业主公章的产权证复印件方可办理讼争房屋的营业执照，但其并未举证该材料的办证必须性，亦未向一审法院提交过由于该材料缺失导致无法办理证照的相应文件，故对于众斌公司的该项解除理由一审法院实难采信。至于众斌公司认为煌臻公司拆除其二楼店招并要求其就一、二楼一并退租的行为致使合同无法继续履行的理由，一审法院认为均不能成立。店招拆除后，众斌公司亦可通过合法途径经相关行政审批后再行装设店招继续经营，店招的拆除实难成为解除合同的理由。虽众斌公司认为煌臻公司拆除店招并影响其经营，但从其举证情况来说，亦难就此予以证明，一审法院难以就此采信其观点。综上，基于众斌公司所主张基于煌臻公司违约致使合同解除的理由均不成立，而其确未支付自2019年3月28日起的租金却已符合双方约定的合同解除之条件，双方的合同当于煌臻公司所寄送的《解除合同通知》到达众斌公司之日即2019年4月28日予以解除，且众斌公司应为合同解除的违约方。针对争议焦点二：基于众斌公司为讼争合同解除的违约方其应承担相应后果。参照双方本、反诉诸项诉请，一审法院逐项对解除后果予以如下处理：对于煌臻公司主张的诉请2：一审法院认为其计算的众斌公司自2019年3月28日起至2019年4月27日止的租金31,043元金额无误，予以支持。至于其主张的以年24%的滞纳金标准，虽其已对合同中约定的滞纳金标准作出调低，但众斌公司主张该标准仍过高，请求法院予以调整。一审法院认为该滞纳金仍属于违约金范畴，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑众斌公司迟付租金的主观恶意、违约时间的长短、对煌臻公司造成的实际损失等因素后，将煌臻公司主张的滞纳金标准酌定为日万分之五为宜。对于煌臻公司主张的诉请3：一审法院认为基于讼争合同的解除原因系众斌公司拖欠租金所致，煌臻公司对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，予以支持。对于煌臻公司主张的诉请4：一审法院认为其计算的众斌公司自2019年4月28日起至2019年5月7日止的房屋占有使用费9,185.40元金额无误，予以支持。至于煌臻公司主张的滞纳金部分，并没有相关合同或法律依据，一审法院难以支持。对于煌臻公司主张的诉请5：煌臻公司主张该项诉请的依据为《房屋租赁合同》第六条第2项之约定，但纵观该条款之文意“……租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状……”双方于合同中并未对于恢复原状做出明确、强制之约定，且双方合同亦无相关对于原状的约定或照片作为佐证。据此，一审法院认为煌臻公司的该项诉请无合同约定，一审法院不予支持。对于煌臻公司主张的诉请6：一审法院认为，煌臻公司的该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于众斌公司主张的反诉诉请1：其主张要求煌臻公司依据《房屋租赁合同》第五条对保证金予以退还，而煌臻公司则认为基于众斌公司的违约行为要求没收该保证金。对此一审法院认为，根据双方租赁合同之约定：“在租赁期限内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，预付租金不退，并用保证金冲抵；若预付租金保证金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿”的文意可知，根据该条款约定众斌公司支付的保证金62,086元应用于冲抵煌臻公司主张的违约损失部分，于本案而言违约损失部分体现在一审法院前述处理的解约违约金部分，故该保证金可用于抵扣众斌公司应承担该部分金额。在抵扣保证金62,086元后，众斌公司尚应支付的解约违约金为31,043元。对众斌公司的其余反诉诉讼请求，一审法院认为，煌臻公司在履行房屋租赁合同过程中，并无违约行为，故对众斌公司的其余反诉诉讼请求难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、上海煌臻实业有限公司与上海众斌餐饮管理有限公司就上海市闵行区XX路XX号1层101-102室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除；二、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司租金人民币31,043元以及以该金额为本金，按照每日万分之五的标准计算自2019年3月19日起至上海众斌餐饮管理有限公司实际付清上述款项之日止的滞纳金；三、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司自2019年4月28日起至2019年5月7日止的房屋占有使用费人民币9,185.4元；四、上海众斌餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海煌臻实业有限公司违约金人民币31,043元；五、驳回上海煌臻实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海众斌餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币7,652.65元，由上海煌臻实业有限公司负担人民币3,112.84元，由上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币4,539.81元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,702.15元，由上海煌臻实业有限公司负担人民币680.86元，由上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币1,021.29元。本院二审期间，众斌公司提交以下新证据材料，以证明煌臻公司承认违约并愿意赔偿众斌公司：1.录音光盘一张及文字整理资料，旨在证明煌臻公司陈培与众斌公司费金金就赔偿损失问题进行电话沟通，再次明确煌臻公司愿意赔偿众斌公司30万元（一审中其已交短信证明煌臻公司愿意赔偿30万元）；2.支付宝转账截图一张，旨在证明1812108****的手机为陈培所有。众斌公司另表示，因在一审中未注意到上述录音，故未提交，一审后发现，故在二审中提交。煌臻公司表示：1.对上述新证据材料的真实性无法确认；2.录音系众斌公司工作人员与他人之间的对话，陈培曾作为居间方促成煌臻公司与众斌公司签订租赁合同，也曾作为第三方欲调停双方争端，但煌臻公司没有委托过陈培处理双方纠纷，陈培即使有承诺也与煌臻公司无关。本院认证意见：1.众斌公司提交的新证据材料，系在一审中可以提交而未提交的证据材料，故从形式上看不符合法律、司法解释对二审新证据的要求；2.众斌公司对录音的真实性及录音中对话人的身份未能提供证据证明，不能证明上述录音与本案的关联性，故本院难以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）导致双方签订的《房屋租赁合同》解除的违约方是煌臻公司还是众斌公司？（二）一审对解约后果的处理是否有误？关于争议焦点（一），本院认为，众斌公司未能按约支付租金构成违约，且符合合同约定的煌臻公司可行使合同解除权的情形。众斌公司强调其有理由暂不支付租金，缺乏依据，本院不予支持。众斌公司主张煌臻公司未提供一楼房屋办理有关证照需要的材料构成根本违约，但在煌臻公司提供材料配合众斌公司办出二楼房屋的营业执照和《食品经营许可证》情况下，众斌公司无依据证明在其要求煌臻公司提供办理一楼房屋证照需要的材料时遭到煌臻公司拒绝，故其上述主张依据不足，本院不予支持。众斌公司另主张煌臻公司曾派员与其协商，承认违约并同意赔偿其30万元，缺乏相应证据证明，众斌公司要求二审改判驳回煌臻公司在一审中的全部诉讼请求、支持其在一审中的全部反诉请求，理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点（二），1.关于众斌公司延迟支付租金的滞纳金计算标准问题，煌臻公司自感合同约定的计算标准过高，起诉要求众斌公司按照民间借贷允许的最高利率标准年利率24%支付租金滞纳金，但本案并非民间借贷纠纷，一审法院根据众斌公司未办出一楼房屋营业执照、影响其营业的实际情况，衡平双方利益，将滞纳金计算标准调低至按日万分之五计算，相应的年利率超过18%，并未明显低于煌臻公司主张的计算标准，也高于人民银行相应的逾期归还借款的利息计算标准，故并无不当。煌臻公司坚持要求按照年利率24%计算滞纳金，缺乏依据和理由，本院不予支持。2.煌臻公司要求众斌公司支付房屋占有使用费的滞纳金，对此本院认为，该房屋的占有使用费并非基于合同约定支付，而是双方解约后，众斌公司继续使用房屋应支付的对价，一审对使用费的标准参照合同约定租金确定，但双方对于该使用费的支付时间和方式，并无约定，故煌臻公司要求众斌公司支付占有使用费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。3.关于案涉房屋恢复原状问题，双方在合同中并无明确约定，对于原状亦无照片等作为对照依据，故一审对煌臻公司该请求未予支持并无不当。煌臻公司在二审中仍坚持要求众斌公司将房屋恢复原状或承担恢复原状的费用，缺乏依据，本院不予支持。4.煌臻公司主张合同因众斌公司违约而解除，故要求众斌公司赔偿免租期租金损失，对此本院认为，众斌公司未按时足额支付租金违约，一审已经就众斌公司的违约行为，判令其承担解除合同的违约金93,129元(以保证金相抵后还应支付违约金31,043元），数额上相当于三个月租金，众斌公司实际承租时间确实短于合同约定的租期，但一审判令其承担的上述违约金已经足以弥补煌臻公司的损失，故煌臻公司令要求众斌公司赔偿免租期租金损失，缺乏依据，一审未予支持并无不当。5.煌臻公司要求没收众斌公司保证金，因根据合同约定，保证金用于抵充煌臻公司主张的违约损失部分，一审已判令众斌公司支付违约金，并首先以保证金抵充了大部分，故煌臻公司要求没收保证金，理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，煌臻公司与众斌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,074.81元，由上诉人上海煌臻实业有限公司负担3,492.82元，上诉人上海众斌餐饮管理有限公司负担6,581.99元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年九月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……