四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5032号 上诉人（原审第三人）：多吉次旦，男，1958年9月20日出生，藏族，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：张进，四川川商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺武科，男，1987年4月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：李程，四川文善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天艳，四川文善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜江，男，1963年12月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：兰艳，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：贺联社，男，1961年4月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。 上诉人多吉次旦因与被上诉人贺武科、杜江、贺联社房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 多吉次旦上诉请求：1.撤销一审判决，改判多吉次旦与贺武科签订的房屋买卖合同合法有效，贺武科继续履行合同义务，将位于成都市锦江区车位过户登记为多吉次旦所有。2.判决贺武科与杜江签订的房屋买卖合同无效。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、多吉次旦与贺武科签订的房屋买卖合同以及委托书是贺武科的真实意思，房屋买卖合同与委托书时贺武科本人起草打印，并由贺武科亲自盖章，且有其父签字，足以证明贺武科对房屋所有权的处置，而案涉房屋的处置系由于贺武科向多吉次旦借款，后双方达成以案涉房屋冲抵购房款，并且案涉房屋的原始购房合同原件、购房款票据原件均在多吉次旦处保存。二、案涉房屋在成都，而杜江为了购房和中介从成都赶往重庆签订合同，且又连夜赶回成都，不符合常理，杜江购房投入2100000元巨额资金，但签订合同时案涉房屋还未办理权属证书，案涉房屋的原始合同、购房票据、钥匙等也未交付给杜江，杜江也未进入房屋内查看房屋情况，不符合交易惯例，因此双方属于恶意串通，损害多吉次旦的利益，因此合同应属无效。三、多吉次旦买卖合同成立在前，且房屋已经交付，杜江没有接受占有房屋，且签订合同在后，贺武科应当向多吉次旦继续履行合同。 贺武科辩称，一、多吉次旦与贺武科系民间借贷的法律关系，而非房屋买卖合同法律关系，就借款事实在一审庭审时多吉次旦自行向法庭提交了银行转账流水及借条。二、贺武科从未授权任何人代理其与多吉次旦签订过房屋买卖合同，也从未同意并授权任何人将其与开发商签订的商品房买卖合同及钥匙交付给多吉次旦，更未将案涉房屋交付给多吉次旦，多吉次旦向法庭提交的委托书并非贺武科本人签字委托，印章是其父亲贺联社加盖，贺武科并未同意，且多吉次旦在一审庭审时也当庭陈述并未亲眼看见贺武科加盖印章。三、贺武科与杜江并不存在恶意串通的主观故意，也没有恶意串通的行为，至于贺武科与多吉次旦之间的民间借贷法律关系，多吉次旦可以向法院另案主张，其债权并未因此受到影响。贺武科仅认可与杜江之间的房屋买卖合同关系，并未将房屋出售给其他人。请求驳回上诉请求，维持原判。 杜江辩称，一、多吉次旦持有的房屋买卖合同、委托书，不能证明以房抵债系贺武科真实意思表示，两份书证均形成于2017年1月17日，如都是其真实意思表示，就不应出现一份仅有签章、一份有签字盖章，且关于签字的情况多吉次旦的陈述也是前后矛盾的，这也不符合常理。二、多吉次旦称贺武科不配合其办理过户，贺武科将案涉房屋出售给了杜江，可证明以房抵债并非贺武科本人意愿。关于债权人仍持有借据的事实也能反映双方在处理债务时是显失公平的。同时贺武科也提出了多吉次旦提供的借条、转账凭证并非同一笔债务，其中还涉及到他人的代收借款。从转账时间、出具借条的时间、金额来看，转账时间是2015年2月5日、2月6日，金额分别为300000元、660000元，而出具借条是在2016年8月8日，金额是1000000元，贺武科说法相互印证。三、关于史本建出具情况说明。多吉次旦除了提交社保记录之外没有提供其他证据证明其实际工作开始的时间，此人称未见过贺武科，未与贺武科签订过委托销售合同，钥匙是从物管处拿的，其虽称与贺武科通过微信、电话联系，贺武科还向其提供了身份证照片，但是未提供证据证明。四、关于贺联社出具的情况说明，杜江在一审中已经对该证据提出了异议。对情况说明中表示的同意，还有贺武科在合同上盖章并同时在委托书上签字，贺联社作为贺武科的父亲，在多吉次旦专程找到贺联社后出具了与贺武科本人说法完全不同，更与其他证据明显不符的证据，其内容的真实性本身存疑，也不存在证明力。五、杜江与贺武科签订的买卖合同有效，一审中多吉次旦提出杜江与贺武科串通，首先买卖合同系双方真实意思，且杜江也就购房资金的问题提供了相应的银行流水，显示房款是由杜江的儿女以及杜江将自己原有房屋抵押之后筹集的款项。六、依据最高人民法院第72号指导案例以房抵债并不为法律所禁止，但前提是双方达成合意，债权到期算清本息，按正常房价折算，利息不能超过法定限额，总的原则是不得损害债权人及其他债权人利益，在本案中多吉次旦的合同不符合这些有效条件，故一审法院认定合同未成立未生效是正确的。七、关于多吉次旦引用的纪要的第15条规定，该条的适用范围是各个买受人的房屋买卖合同均是生效的，而本案中多吉次旦签订的合同并未成立，故不适用该条款。请求驳回上诉请求，维持原判。 贺联社未到庭参加诉讼，未发表答辩意见，也未提交书面意见。 杜江向一审法院起诉请求：1.判令贺武科按约向杜江交付成都市锦江区房屋及锦江区车位；2.判令贺武科按约为杜江办理前述房屋及车位的权属转移登记；3.判令贺武科向杜江支付违约金（逾期交房、逾期办理转移登记两项违约金合并计算,从逾期交房之日即2018年8月31日起至办证之日止，以已付房款1700000元为基数，按日0.5‰计，暂计算至2018年11月26日为73950元）；4.本案的案件受理费、保全费、律师费、诉讼保全保险费由贺武科承担（一审庭审中杜江明确放弃主张律师费）。 多吉次旦一审提出独立诉讼请求：1.确认多吉次旦与贺武科签订的房屋买卖合同合法有效，贺武科继续履行合同义务，将位于成都市锦江区房屋及车位权属过户登记为多吉次旦所有；2.判决贺武科与杜江签订的房屋买卖合同无效；3.本案的诉讼费由杜江、贺武科承担。 一审法院认定事实：2017年10月23日，杜江（买方）与成都中邦房屋经纪有限公司（居间人，以下简称中邦经纪公司）签订《独家求购服务协议（客户）》，约定：中邦经纪公司为杜江介绍的物业位于成都市，该物业建筑面积136.7平方米，房产证未办理；若杜江购买中邦经纪公司该物业，成交价格不高于2100000元（不含相关税费）；本协议期限自2017年10月23日之日起至2017年12月30日止，期满后可续约；本协议签订后，中邦经纪公司应积极为杜江联系该物业，杜江应即时支付诚意金给中邦经纪公司，以作为杜江购买该物业之保证。2017年10月23日，杜江以现金方式向中邦经纪公司支付20000元诚意金。 2017年12月21日，贺武科、杜江、中邦经纪公司签订《房屋预约买卖合同》。约定：位于四川省成都市锦江区（注：现地址为成都市锦江区）房屋及地下（注：现地址为成都市锦江区）车位系贺武科一次性购买所得。贺武科自愿将该房屋及车位以总价2100000元出售给杜江。该房屋建筑面积136.81平方米，现为装修出租状态，房屋用途为住宅，贺武科保证该房屋无任何权属争议，贺武科即将取得合法的不动产权证书。杜江在签订本合同时向贺武科支付购房定金20000元，于2017年12月22日或之前向贺武科支付第二部分购房款1680000元。贺武科领取所有权证后60个工作日内协助杜江办理银行按揭贷款的相关事宜，协助杜江办理产权过户，剩余房款400000元在办理并领取过户至杜江名下的不动产所有权证的当日一次性支付给贺武科。贺武科应于2018年8月30日或之前将该房屋及车位交付杜江使用，并将该房屋办理产权过户所需证件及资料（包括但不限于购房合同原件、购房合同补充协议、车位购买合同及补充协议原件、购房款票据等）交于杜江，贺武科保证所交资料全部真实有效。中邦经纪公司已清楚明白告知贺武科及杜江该房屋现状、产权性质及国家对此类房屋的政策法规，且双方均已清楚并无异议；中邦经纪公司仅证明交易行为的真实性，且承诺在该房屋能办理产权过户登记手续时协助办理过户手续；贺武科同意在签订本合同之时支付服务费50000元，杜江同意在签订本合同时支付服务费40000元。 《房屋预约买卖合同》签订前后，杜江向贺武科共计支付了房款1700000元，向中邦经纪公司支付了服务费40000元（含已支付的20000元诚意金）。 2018年5月16日，贺武科取得案涉房屋的所有权证。2018年9月4日，贺武科申请补发案涉房屋的所有权证。2018年11月7日，贺武科取得补发的案涉房屋所有权证。2018年9月11日，贺武科取得案涉车位的所有权证。房屋信息查询记录显示：截至2019年10月12日，案涉房屋及车位上除一审法院根据杜江申请采取的诉讼保全措施外，无其他查封信息，亦无抵押信息。 杜江因在本案诉讼前申请保全案涉房屋，诉讼中申请保全案涉车位，为提供担保购买了诉讼保全责任保险，支出保险费4200元。 一审庭审中，杜江陈述，购买案涉房屋时，贺武科告知杜江案涉房屋系对外出租状态，《房屋预约买卖合同》对此也予以了明确。杜江与中介人员一起去看过案涉房屋，敲了几次门都无人开门，中介带杜江看了13楼和22楼的同户型房屋。杜江看了房屋照片、与中介一起到开发商处核实了案涉房屋的所有权人为贺武科。杜江也去查看了用水记录，10个月用了80元的水费。当时贺武科告知杜江，案涉房屋系其父亲贺联社的朋友在里面居住，贺武科也不认识，到时会让贺联社协调，让其搬走后才将案涉房屋交付给杜江。杜江之所以在没有进到案涉房屋实际查看就决定购买案涉房屋，是因为杜江相信中邦经纪公司，且与贺武科签订合同当晚也问过贺武科，贺武科陈述案涉房屋是其父亲朋友在居住，居住是到6月份截止，贺武科称多给居住人留两个月时间，因此合同上的交房时间从6月份改到了8月份。 中邦经纪公司的法定代表人敬春梅出庭作证陈述，杜江称要购买房屋，中邦经纪公司推荐了案涉房屋，同时也带看了其他房屋。贺武科称案涉房屋系其父亲的朋友在居住，但双方没有租赁协议，贺武科也没有案涉房屋的钥匙。因贺武科称可以解决这个问题，所以就没有向贺武科的父亲核实。中邦经纪公司带杜江看了楼上楼下同户型的房屋，也带杜江去敲了案涉房屋的门，但里面好像一直没人。因贺武科称其购房合同在搬家时弄丢了，因此中邦经纪公司首先看了中邦经纪公司自己保管的业主名单，后去物业和开发商处进行了核实，确定案涉房屋属贺武科所有。《房屋预约买卖合同》是在重庆江北机场旁边的茶楼签订的，因为当时贺武科称其马上要走，因此杜江与敬春梅一起到了重庆。签完合同后，贺武科与杜江、敬春梅一起回了成都。贺武科出具的收条按照惯例是先由中邦经纪公司保管，在杜江支付房款后，再将收条交给杜江。签合同当晚，支付了20000元，余款是第二天支付的。杜江起诉到一审法院后，一审法院让中邦经纪公司核实案涉房屋的情况，当时敬春梅提供了案涉房屋实际居住人周杰的电话，是在中邦经纪公司系统里找到的。 另查明，2015年2月5日，多吉次旦向贺武科转款300000元。2015年2月6日，多吉次旦向贺武科转款660000元。 2016年8月8日，贺武科出具借条，载明：“今借多吉次旦现金1000000元，于2016年9月5日前至少归还500000元，余款按5分利息计算，注：如9月5日归还不了500000元，另罚100000元。以前与多吉次旦所有借条及承诺全部作废。”一审庭审中，多吉次旦陈述，贺武科出具该借条后，未按约还款，其与贺武科口头约定，若2016年年底不能还款，贺武科就将案涉房屋抵给多吉次旦。其后，贺武科未归还借条上载明的应于2016年9月5日前归还的借款。 2017年1月17日，“贺武科”（出卖方，甲方）与多吉次旦（买受方，乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：出卖方房屋坐落于四川省成都市，房屋结构为四室两厅，建筑面积136.81平方米，配简装、简易家具、水、电已通，可随时入住。该房屋售价为每平方米8772元，总金额为1200000元（含车库2-314）。买受方应于本合同生效之日向出卖方支付房款1000000元，出卖方在2018年12月30日前全权负责给买方办理一切合法国家商品房规定的相关土地出让及房屋产权手续，所产生的一切费用均由出卖方承担，买受方只提供身份证。出卖方应于本合同生效之日起十日内，将该房屋交给买受方。并于签订本合同后将购买房屋时的收据、发票、合同原件、房屋钥匙等一并交给买受方；若买受方在房产过户手续办理完成后未按约定付清200000元，每天按300元交纳滞纳金。2017年12月31日之前所产生的物业费、水电费及其他费用均由出卖方结清。出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。双方应共同履行本合同，如有一方违约，将赔偿守约方总金额的30%作为赔偿（注：代表人签字后即表示家人均同意出售或购买，具有法律效益）。该合同落款处出卖方（甲方）签字处，由贺联社签字，盖有显示为“贺武科印”的私章。一审庭审中，贺武科称该私章并非贺武科本人加盖。多吉次旦陈述，私章是其亲眼看到贺武科本人加盖的，之所以没有要求贺武科在《房屋买卖合同》上签字，是因为作为家长的贺联社签了字，多吉次旦亲眼见到贺武科盖了私章，故没有再过多要求。 2017年1月17日，“贺武科”出具委托书，载明：我贺武科现将坐落于四川省成都市，共6间，建筑面积136.81平方米。按总建筑面积计算，该房屋售价为每平方米8772元，总金额为1200000元（含车库）。现将该房屋出售给多吉次旦，并全权委托多吉次旦出租、出售及代办有关该房屋居住的一切手续和办理该房屋产权过户的一切相关手续。该委托书落款处有签为“贺武科”的字样，捺有手印，盖有显示为“贺武科印”的私章。一审庭审中，贺武科称该委托书上签名不是他本人签的，私章亦不是贺武科本人加盖。多吉次旦称没亲眼看到贺武科亲笔签字，当时贺武科在场，可能是贺武科的弟弟代签的，私章确实是贺武科本人加盖的。 一审庭审中，多吉次旦持有贺武科与四川开成置业有限公司签订的购买案涉房屋及车位的合同原件、案涉房屋的钥匙、小区门禁卡、车位卡、点卡和气卡。 2019年2月28日，成都安吉物业服务有限责任公司锦蓉佳苑物业服务中心出具入住证明：兹有多吉次旦先生，身份证号：5401021958××××××××，为成都市锦江区号房屋住户，现已入住。2017年1月至今。物业服务费已结至2019年2月28日。 案外人周杰出具情况说明，载明：“我叫周杰。2017年1月，贺武科将锦江区房屋抵给多吉次旦。房屋交给多吉次旦后，我和多吉次旦一起居住，部分物管费、水费、车位费等是多吉次旦委托我代缴，是事实。”周杰到庭作证，对前述事实进行陈述。同时陈述，多吉次旦打电话给周杰，称有一套房子抵给多吉次旦，让周杰帮忙查看，称拿不到钱就先拿房子。案涉房屋的钥匙是周杰在一个姓史的中介处拿的。拿到钥匙后，打扫房屋后关了一段时间，其后住进去的，一直是由周杰在住，多吉次旦偶尔来住。2017年和2018年均挂过出租信息，希望将房屋出租，但一直没有租出去。2019年初，杜江打电话给周杰要求周杰搬离房屋，周杰告知杜江，多吉次旦已经购买了案涉房屋。其后，周杰将此事告知了多吉次旦。一审庭审中，多吉次旦陈述，其申请周杰出庭作证，是为了详细阐述贺武科与多吉次旦借款关系消灭和建立合法有效的房屋买卖关系。且多吉次旦是通过中介合法取得房屋钥匙。 案外人史本建出具情况说明，载明：“在2017年初，贺武科通知我将成都市锦江区号房屋钥匙交给多吉次旦的朋友周杰。并说该房屋已经卖了。在接到电话后，我联系上多吉次旦的朋友周杰并将钥匙交于手中。”史本建出庭作证陈述，贺武科将房屋挂在其工作的中介公司成都众益嘉房地产经纪有限公司卖，并将房屋钥匙交付于史本建。2016年挂的价格是1150000元。没有见过贺武科，均是电话联系，贺武科通过微信向史本建发送了身份证照片。房屋钥匙是在物管处拿的。 成都众益嘉房地产经纪有限公司为史本建购买了2017年10月至2018年3月的社会保险。 2019年3月21日，贺联社在《房屋买卖的情况说明》上签字，载明：“同意，贺联社。”该《房屋买卖的情况说明》内容为：“我是贺武科的父亲贺联社。因贺武科借到多吉次旦本金人民币1000000元，本息没付。所以贺武科及我们家人自愿用锦江区房屋和负二楼314车位抵债，以1200000元的价格抵给多吉次旦作为归还该笔的借款本息。2017年1月17日签订了该房屋的买卖合同及委托书，贺武科在买卖合同盖章的同时并在委托书上签字。因我是一家之长，房屋暂无产权证，所以我也在房屋买卖合同上签字，以表示我方不反悔。情况真实。”该说明下方，贺联社手写体载明：“我贺联社积极配合完成房屋和负二楼314车位过户给多吉次旦的手续”。 一审庭审后，贺武科提交书面情况说明，载明：关于贺联社与多吉次旦签订《房屋买卖合同》的签订过程不清楚，对《房屋买卖合同》上加盖的私章的真实性合法性持异议，未授权过任何人去加盖私章。与杜江签约当日，因贺武科要在重庆办事，所以约在了重庆机场附近的茶楼签订合同，后因行程有变，坐中介的车回了成都。杜江当日取现支付了20000元。因贺武科有急事着急走，便出具房款收条给中介，等第二日杜江支付房款后，贺武科通知中介将收条给杜江。与开发商签订的合同等原件及钥匙，一直放在贺武科在西藏的家中，从来没有将合同及钥匙交付给多吉次旦及其指定的人。 在一审庭审后组织的补充质证中，多吉次旦陈述，《房屋买卖合同》签订后，贺武科向多吉次旦交付了购房合同原件和其他资料，但钥匙在中介手中，就没有给。当时多吉次旦要求贺武科开具1000000元的收据，贺武科就说让多吉次旦继续保留借条原件。委托书是在多吉次旦和贺联社谈事时，贺武科与其弟弟在另一边签订的委托书。多吉次旦没有看到委托书上贺武科的签字和捺印过程，但亲眼看到贺武科加盖私章。房屋入住3个月后，案外人周杰和贺武科一起去补办电卡，因为本人不到场无法补办，侧面印证是贺武科向多吉次旦交付的房屋。2018年，贺武科要办理案涉房屋的产权证，因没有购房合同原件，要求多吉次旦将购房合同原件拍照发给贺武科，所以贺武科才办理到了案涉房屋的产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：第一，杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》是否合法有效；第二，多吉次旦所持的《房屋买卖合同》是否系贺武科的真实意思表示；第三，在认定前述两合同效力后，合同应如何履行、各主体应当承担何种责任。 关于杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》是否合法有效。多吉次旦主张《房屋预约买卖合同》系合同双方恶意串通且杜江未实地查看房屋即签订该合同，因此该合同应属无效。对此一审法院认为，多吉次旦并未提交证据证明杜江与贺武科恶意串通，且未实地查看房屋并非导致合同无效的事由，因此对多吉次旦的主张，一审法院不予采纳。根据本案查明的事实，可以认定《房屋预约买卖合同》系杜江与贺武科的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效。 关于多吉次旦所持的《房屋买卖合同》是否系贺武科的真实意思表示。首先，《房屋买卖合同》上无贺武科的签字，仅盖有显示为“贺武科印”的私章。委托书上盖有“贺武科印”的私章。多吉次旦主张私章系贺武科本人加盖，贺武科称该私章并非其本人所盖。因自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在贺武科否认盖章行为系其所为的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”之规定，多吉次旦作为主张合同关系成立的一方，应承担举证责任，即多吉次旦应举证证明该枚私章为贺武科所有且盖章行为系贺武科本人或贺武科授权之人所为。本案中，多吉次旦拟举证证明显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人的私章且在其他场合使用过。对此，一审法院认为，即使贺武科在其作为公司法定代表人的场合使用过私章，也不能推定贺武科在个人对外民事活动中有只用私章而不签字捺印的习惯，更不能推定本案显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人加盖。同时，如果真如多吉次旦所言，签订《房屋买卖合同》时贺武科在场，那么，多吉次旦未要求贺武科在《房屋买卖合同》上签字捺印，而是让贺联社在该合同上签字捺印，与常理不符。因此本案应认定贺武科未在《房屋买卖合同》及委托书上加盖本人私章。 其次，委托书上有“贺武科”字样的签字及捺印，贺武科否认系其本人签字捺印，多吉次旦称其未亲眼见到贺武科签字捺印，因此本案尚不能确定委托书上“贺武科”字样的签字及捺印系贺武科本人所为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，在事实真伪不明的状态下，应由根据该事实提出诉讼请求的一方即多吉次旦承担举证责任。因多吉次旦未申请鉴定，导致事实真伪不明，应承担举证不能的不利后果。因此，本案不能认定委托书上“贺武科”字样的签字及捺印系贺武科本人所为。 再次，多吉次旦所举证据能证明其截至本案一审庭审之日占有案涉房屋及车位这样一个状态。多吉次旦称其系通过中介史本建拿到钥匙，自2017年1月起占有案涉房屋。根据史本建的社保缴纳明细，成都众益嘉房地产经纪有限公司从2017年10月开始为史本建购买社保。因此，本案现无证据证明史本建于2017年1月即已在成都众益嘉房地产经纪有限公司工作，故史本建的证人证言不具有可信度。因此，本案证据尚不能证明多吉次旦占有案涉房屋及车位系贺武科向其交付，更不能证明其占有案涉房屋及车位系贺武科根据房屋买卖合同关系或以房抵债关系向其交付。 最后，多吉次旦多次陈述且提交证据、申请证人出庭，拟证明其与贺武科系以房抵债关系。本案中，多吉次旦与贺武科并未就债权债务进行结算，亦未明确将债权本息转化为房款，也无贺武科同意以房抵债的明确意思表示。同时，如果真如多吉次旦陈述其与贺武科之间系以房抵债关系，债权本息抵作房款，那么，多吉次旦仍持有借条原件这一事实与常理不符。多吉次旦称是因为贺武科不想出具收到房款的收条才让多吉次旦继续持有借条原件。对此，一审法院认为，以房抵债是将债权本息转化为房款，而非真正地支付房款，因此按常理不需要出具收条；并且，按常理，一般人不会因为不愿意出具收条而继续让债权人持有借条原件。因此，本案无法认定多吉次旦与贺武科之间成立以房抵债的关系。 另外，本案无证据证明贺武科对贺联社与多吉次旦之间签订《房屋买卖合同》一事知情且有授权贺联社处分案涉房屋及车位。即本案并无证据证明贺联社在《房屋买卖合同》上签字系经贺武科授权处分案涉房屋及车位。 综上，《房屋买卖合同》上无贺武科的签字捺印，且本案无证据证明显示为“贺武科印”的私章系贺武科本人或其授权之人加盖，同时，多吉次旦的主张存在多处与常理不符之处。因此《房屋买卖合同》并非贺武科的真实意思表示，该合同在多吉次旦与贺武科之间并未成立，更未生效，因而该《房屋买卖合同》并不能约束贺武科。 关于在认定前述两合同效力后，合同应如何履行、各主体应当承担何种责任。一方面，因多吉次旦所持的《房屋买卖合同》并非贺武科的真实意思表示，且多吉次旦与贺武科之间亦未成立以房抵债关系，故多吉次旦关于确认《房屋买卖合同》有效并要求贺武科继续履行合同即履行过户义务的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 另一方面，杜江与贺武科之间的《房屋预约买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现贺武科同意杜江关于交付案涉房屋及车位，并办理相应权属转移登记手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，贺武科有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，一审法院对此予以确认。截至一审判决作出之日，除一审法院依杜江的申请作出的司法限制措施外，案涉房屋及车位不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，具备过户条件。故一审法院对杜江的前述两项诉讼请求予以支持。 关于杜江请求的违约金。贺武科未按约向杜江交付案涉房屋及车位，亦未按约将案涉房屋及车位的所有权转移登记至杜江名下，均构成违约，应承担相应违约责任。杜江主张逾期交房、逾期办证两项违约责任合并计算,以已付房款1700000元为基数，自逾期交房之日即2018年8月31日起计算至办证之日止，系当事人对自身实体权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。杜江主张按每日万分之五的标准计算违约金，贺武科抗辩该标准过高。因双方并未明确约定逾期违约金，故综合考虑本案合同的履行情况以及杜江的实际损失，一审法院酌情确定违约金按每日万分之三的标准计算。 关于杜江请求的诉讼保全保险费。根据相关法律规定，申请诉讼保全并非当事人必须采取的行动；即使当事人申请保全也并非只能通过购买保险的方式提供担保，当事人可以通过其他方式提供担保。因此，诉讼保全保险费并非必要发生的费用，并非贺武科违约导致杜江的必然损失，且本案已支持杜江关于违约金的诉讼请求，已能弥补杜江的损失，故对杜江请求的诉讼保全保险费一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贺武科于判决发生法律效力之日起十日内向杜江交付成都市锦江区车位；二、贺武科于判决发生法律效力之日起十日内为杜江办理本判决第一项载明的房屋及车位的所有权过户登记手续，过户登记至杜江名下；三、贺武科于判决发生法律效力之日起十日内向杜江支付逾期交房及逾期办证的违约金（两项违约金合并计算，以已付房款1700000元为基数，按每日万分之三的标准，自逾期交房之日即2018年8月31日起计算至本判决第二项载明的房屋及车位的所有权过户登记至杜江名下之日止）；四、驳回杜江的其他诉讼请求；五、驳回多吉次旦的全部诉讼请求。本案杜江诉讼请求所对应的案件受理费24192元、保全费5000元、公告费300元，三项共计29492元，由贺武科负担；本案第三人多吉次旦诉讼请求所对应的案件受理费23600元，由多吉次旦负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本院对本案二审争议焦点评述如下： 关于关于杜江与贺武科签订的房屋预约买卖合同的效力认定问题。多吉次旦主张杜江与贺武科的房屋买卖合同无效的法律依据是双方存在恶意串通导致合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”的规定，“恶意串通”的含义包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，二是双方就此意图存在通谋，这种通谋可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。应依据当事人表现在外的客观行为，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。本案中，杜江通过中邦经纪公司的居间服务与贺武科签订了《房屋预约合同》，整个交易过程中，三方当事人对房屋交易细节的陈述一致相互印证，杜江在交易过程中尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信杜江与贺武科有有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。本院认为，杜江与贺武科均陈述该合同系双方当时就房屋买卖建立合同关系的真实意思，且杜江已按合同约定履行完毕合同约定的购房款支付义务，从本案多吉次旦举示的证据无法证明杜江与贺武科存在恶意串通行为，故对于多吉次旦的该项主张，本院不予支持，杜江与贺武科签订的《房屋预约买卖合同》系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效。 关于多吉次旦主张其继续履行与贺武科之间的房屋买卖合同，过户案涉房屋及车位的主张是否能够成立的问题。多吉次旦与贺武科之间存在民间借贷，多吉次旦主张其与贺武科之间系以房抵债建立的房屋买卖合同关系，而贺武科认可双方存在民间借贷关系，否认存在房屋买卖合同关系并且不认可合同上“贺武科”的签章。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”之规定，首先，多吉次旦并未证明其与贺武科已就之前的债权债务关系进行结算，并未明确将债权本息转化为房款，而贺武科否认双方建立了房屋买卖合同关系且多吉次旦仍持有相应的借条原件。多吉次旦持有案涉房屋的购房合同、票据的事实不等于双方当事人就建立房屋买卖合同关系。其次，多吉次旦所提交的《房屋买卖合同》并无贺武科的签字，也未证明在该合同出卖人处签字的贺联社有权处分案涉房屋，贺武科不认可案涉合同和委托书上“贺武科”的私章、签字捺印系其真实意思表示，而多吉次旦陈述的合同、委托书的签章过程和举示的证据都不足以证明前述私章、签字捺印是贺武科本人进行或系其真实意思表示。本案中，多吉次旦举示的证据不能证明双方当事人已经就债权债务关系转化成案涉房屋买卖合同关系达成了一致意思表示，故一审法院认定应当履行杜江与贺武科之间签订的房屋买卖合同，多吉次旦主张存在多处与常理不合的地方，对多吉次旦主张履行其与贺武科建立房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。多吉次旦在符合法律规定的情形之下，可另行就相应的法律关系向贺武科主张权利。 综上所述，多吉次旦的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23600元，由多吉次旦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林