浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1755号 原告（反诉被告）：郑大华，男，1981年7月7日出生，汉族，住江山市。 原告（反诉被告）：朱桂琴，女，1982年6月20日出生，汉族，住江山市。 被告（反诉原告）：王双吉，女，1965年5月12日出生，汉族，住江山市。 被告（反诉原告）：翁寒玲，女，1992年11月24日出生，汉族，住江山市。 原告（反诉被告）郑大华、朱桂琴与被告（反诉原告）王双吉、翁天义居间合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理。诉讼过程中，被告翁天义于2020年6月28日因病去世，本院遂通知其养女翁寒玲作为被告参加诉讼。本院依法由审判员毛志明适用简易程序于2020年6月29日、9月7日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告郑大华、朱桂琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖协议》，协助原告就协议约定出售的江山市虎山街道解放路46幢404室房屋，办理产权过户变更登记手续；2.诉讼费、保全费等一切费用都由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年4月16日签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于浙江省江山市××街道××路××幢××室的房屋，以121.8万元的价格出售给原告，并明确约定双方于2020年5月15日办理过户手续，如被告方违反约定逾期不履行合同，应在违约之日起三日内双倍返还原告方定金，且每逾期一日，由被告方向原告方支付房价款余款千分之三的违约金，超过一个月，守约方有权单方解除合同并要求按照房价款百分之三赔偿损失等。合同签订当日，原告当即向被告支付定金5万元，双方明确约定同年5月15日一同至房屋登记部门办理过户手续。但至过户当日，原告方按照约定在不动产登记中心等候被告数小时，被告方未有任何人谋面。此后，原告多次要求被告依约同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但被告均无理拒绝，且拒不按照约定退还双倍定金及赔偿款，其行为严重违反协议及诚信原则，不仅破坏双方自愿约定，也致使原告错过购买学区房的时机。因被告不过户且拒不依约退还定金等不诚信行为，导致原告因缺乏定金无法购买学区房，截止诉讼时，已逾一个半月有余，此间恰逢开学前购买学区房黄金时间，房价明显增长，原告因被告行为遭受系列损失。原告认为，在构建诚信社会的当下，诚信是交易的第一法则，也是社会主义核心价值观的核心要素。作为守护诚信的司法保障，当前诸多案例已经从引领社会风尚的司法担当角度，作出相关裁判，判令违约方遵守约定，继续履行。本案中，上述《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告置自己亲笔签订的协议及与他人的自愿平等的约定于不顾，随心所欲、肆意毁约，拒不协助原告办理房屋产权过户变更登记手续，损害了原告的合法权益。既违反诚信社会公民行为守则，也侵害原告合法权益，于人于社会都不利。无论是从依法履行协议约定、诚信原则，还是从引导公民行为、弘扬社会正气角度，均应依法判令被告继续履行合同。为维护本人合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 本诉被告王双吉、翁寒玲辩称，第一，出卖房子是迫于治病救人紧急需要，合同的签订没有经家人的充分协商。翁天义（病亡）于2020年3月12日，因肝硬化出血送医院医治，在后续治疗检查中疑似肝癌。转浙一治疗检查确诊肝癌晚期，做完介入手术后状态好转，出院回家调养。王双吉为给丈夫治病，但面对高昂的治疗费，本就负债二十多万，只有养女唯一收入来源，只得将家庭唯一住房挂牌出售。王双吉着急筹钱治病，在翁天义及翁寒玲未知情的情况下与被答辩人签署了房屋买卖合同；第二，翁天义病情出现急剧恶化，对答辩人王双吉有依赖性及医院疫情管控等客观原因，未能及时办理房屋产权过户变更登记手续，并未存在被答辩人所说“均无理拒绝”的情形。自4月30日病情急剧恶化，病人一直处于住院和转院治疗状态，被答辩人知悉所有情况不但没有任何人文关怀，还一再逼迫催促答辩人提前过户。不顾卧床不起，随时可能吐血而亡的病人情况，催促答辩人办理过户手续。答辩人也表示会尽量配合履行合同，要求正处于试用期的养女5月15日回家照看，但翁寒玲5月12日晚下班路上出车祸，被撞骶骨骨折只能卧床养伤。又因病人当日腹水突然肿胀难受，大便失禁，情绪不稳定，身边需要贴己人陪伴。所以15日当天答辩人确实因客观不可抗力原因无法前往办理过户；第三，被答辩人在履行合同过程中缺少人道主义，被答辩人述称“学区房黄金时间，房价明显增长”，却曾以病人病重为由，要求以低于合同价五万出售(房价本已低于市场价格)强行压价及立马过户，否认允诺款清有一个半月腾房时间的行为，不顾病人客观病危原因拒绝答辩人的诚意协商，故意浪费司法资源，有违公序良俗原则，显失公平。4月30日，病人病情急剧恶化，吐血抢救，几近放弃求生意念。面对病情急剧变化，5月2日，答辩人电话联系中介要告知被答辩人病人病危情况并协商，中介直至5号才回复。直至5月9日王双吉主动联系，被答辩人朱桂琴否认签订合同前允诺房款到清一个半月腾房时间，以合同落款是半个月为由咄咄相通。并以翁天义病重为由，多次以房价降价5万形式逼迫15日前完成过户并马上腾房。无理压价被拒后，被答辩人拒绝协商，要求答辩人自行租房或买房，尽快过户。但病人病重，生活不能自理，家庭情况不允许请护工，只能王双吉全天看护，他人也不愿租房给病危病人。病重压价的事实以及5月15日被答辩人协众人上医院逼迫尽快过户，严重影响病人病情，导致病人血压波动，出血风险增加，影响病人配合治疗心态，加速病人走向生命的尽头。被答辩人明知病人病危情况，恶意刁难没有法律知识的答辩人，买卖合同上也写明纠纷产生的解决方案:先协商，协商不成再仲裁或起诉，但原告拒绝协调。起诉状上明明写上被告联系电话，却没有任何告知调解的电话，但根据最高人民法院出台《关于建设一站式多元解纷机制一站式诉讼服务中心的意见》进一步指出“主动融入党委和政府领导的诉源治理机制建设”意见应当有法庭组织的诉前调解，但此起诉状直接跳过该环节直接要求病危病人开庭。原来，这就是孕育江山莘莘学子的实验中学的老师如何运用法律武器，无情刺向病危癌症患者所上的“生动一课”！实操演练，给广大学子及答辩人这样的法盲科普诉讼程序，如何造成司法资源浪费；第四，被答辩人述称“学区房黄金时间，房价明显增长”，此情况均由于被答辩人主观刻意而为之造成。首先，病情突变5月2日第一时间通知，对方中介拖延联系，6日央求对方能否看在家庭客观情况协商少点补偿，但对方抓住现在病人病重不愿协商，期间半个月多一点时间，如果被答辩人愿意解决，也不会出现被答辩人所说的耽误购房时间。如果被答辩人着急买学区房，真的为孩子学区考虑？为什么拒绝答辩人主动提出的协商？其次，被答辩人仅支付定金，首付根本没有支付，若真的迫切想要购买学区房，完全可以在答辩人提出不卖并主动退还定金，协商补偿的情况下，寻找其他学区房。另外，答辩方卖房治病本就低于市场价出售，但被答辩人以此价格来说明错过学区房涨价产生损失，并因其自身原因造成的延误购房时机产生的损失由答辩人承担不允同意。尊敬的法官，房子情急变卖是为了给亲人治病，亲人病逝，情势变更，被答辩人一再逼迫，影响病人情绪，加速病人走向生命的尽头，为何还要将病亡人一辈子的心血卖给这样冷血无情、有愧师德的人？面对答辩人的多次主动协商恳求，被答辩人多次拒绝并以冰冷的法律咄咄相逼，逼迫饱受精神折磨，失去至亲的家属走投无路。恳请法官给一个癌症家庭最后的尊严，恳请给我们母女最后一丝活下去的希望。 反诉原告王双吉、翁寒玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.由反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2020年4月16日，反诉原告王双吉与丈夫翁天义（2020年6月28日病故）与反诉被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定将位于江山市区××路××幢××室房屋以人民币121.8万元的价格出售给反诉被告，反诉被告当日支付购房定金5万元，并约定了相关违约责任。反诉原告王双吉当时卖房的原因是翁天义身患癌症，急需用钱救命。当时王双吉并未事先告知翁天义卖房之事，故在签订《房地产买卖合同》时，翁天义的名字由王双吉代签。由于翁天义已重病住院治疗，办理房产过户手续不能到场，需通过公证委托书授权王双吉代办，此时才告知翁天义卖房实情，经家人做思想工作后翁天义才勉强同意卖房救命。而后，由于双方因房屋过户后的短期租用问题发生争议，经协商后未达成一致意见，最终导致纠纷发生（详见本诉部分答辩状）。综上所述，反诉原告认为，反诉原告王双吉卖房系迫于挽救翁天义生命，现翁天义已离逝，卖房救命的情形已消除，且该房屋系反诉原告的唯一住房，反诉原告自愿为解除房屋买卖合同承担违约责任，即双倍返还定金。现根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起反诉，请依法受理并判令所求，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告郑大华、朱桂琴辩称，1.被告认为卖房的原因是为了治病救人，但当时被告的小姑子也在场的，我和我的中介一直询问是否有人病重或者被告王双吉是否有父母过世，如果有这种的情况的话，我是有顾虑的，而且被告王双吉当时说是给女儿在杭州买房，是已经摇号成功了，被告王双吉是没有告诉我实际情况，被告王双吉签订合同是为了骗取定金，用来治病，我个人是这么认为的。被告王双吉应当明确的告知实情。2.被告说公证委托书的实情，翁天义是事后知道卖房子的实情的，当时他们可以说翁天义可以不承认合同，我们恰恰认为是翁天义认可的，而且合同书和委托合同也是有效的。3.导致房屋无法过户的原因是因为短期租用的问题，被告王双吉避重就轻，被告王双吉说要过户可以的，但是要在房子里办理丧事，但是一般人都不会同意的，原告一直是在退让，如果在合同期内可以办理丧事，在这样的情况下被告还是不同意过户，经过了解，翁天义办后事是在老家办的，这个理由只是被告的由头，被告的真实目的是抬高房价一房二卖，她咨询过中介价格的问题，被告和我签订合同之后，房产证是在我这边的中介处，是押在中介那里，这种情况下被告还去询问其他中介这个房子是否可以卖，被告想通过他的中介向原告的中介要回房产证。4.被告认为翁天义已经过世，这是唯一的房子，我们认为这不属于法定的情形，被告这样的违约完全以个人为中心，给原告造成损失，是原告不能接受的，因为我们这个合同是合法有效的，第一签订合同是有效的，签订主体合法，他是房屋所有权人证据签订的，也有公证委托书的。第二双方是自愿签订的。第三合同的约定是符合法律规定的。5.合同是可以履行的，房屋已经被查封，随时可以过户的，不存在不能履行的法定情形。6.被告提出的要维护他的合法权益，首先我要提醒被告签订合同后是被告恶意违约，违反合同法的约定，是被告应当承担的法律后果。 诉讼过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以认定： 原告郑大华、朱桂琴与被告王双吉于2020年4月16日签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于浙江省江山市××街道××路××幢××室的房屋，以121.8万元的价格出售给原告，并明确约定双方于2020年5月15日办理过户手续，如被告方违反约定逾期不履行合同，应在违约之日起三日内双倍返还原告方定金，且每逾期一日，由被告方向原告方支付房价款余款千分之三的违约金，超过一个月，守约方有权单方解除合同并要求按照房价款百分之三赔偿损失等。被告王双吉的丈夫翁天义的名字由王双吉代签。合同签订当日，原告当即向被告支付定金5万元，双方约定同年5月15日一同至房屋登记部门办理过户手续。但至过户当日，被告方未到现场履行过户义务。此后，原告多次要求被告依约办理房屋产权过户变更登记手续，但被告以翁天义病重住院需照顾无法脱身，如翁天义去世要在涉案房屋内办理丧事及不再愿意卖房为由拒绝。 另翁天义因肝硬化等疾病于2020年3月12日住院治疗，3月23日转浙一医院住院治疗，4月6日出院。出院诊断为：1.肝癌（门脉癌栓形成）；2.肝硬化失代偿期；3.××；4.食管胃底静脉曲张；5.消化道出血；6.脾大、7.贫血；8.血小板减少；9.腹腔积液；10.胸腔积液；11.2型糖尿病；12.高血压病；13.胆囊结石；14.肾囊肿（双侧）。出院情况：一般情况可，生命体征平稳，无发热，皮肤巩膜无黄染，心肺听诊无殊，腹软无压痛，双下肢无水肿，双侧巴氏征阴性。4月30日，翁天义因大出血再次到江山市人民医院住院治疗，5月25日出院。5月27日因“反复血便2月余”到浙一医院住院治疗，入院诊断为：1.肝硬化失代偿期，消化道出血；2.肝癌（ＴＡＣＥ术后）。5月30日自动要求出院，出院诊断为：1.肝硬化失代偿期，消化道出血，腹水，低蛋白血症；2.肝癌（ＴＡＣＥ术后）。6月20日，江山市人民医院向翁天义及其亲属发出了病危通知书。翁天义于2020年6月28日病逝。另翁寒玲患有重度抑郁症。 庭审过程中，原、被告存在以下争议，本院予以分析认定： 一、被告是否可解除合同的情形。 被告认为，当时卖房是因翁天义在4月6日出院后病情有好转，家属为其治病缺钱，故卖房救人。4月底因病情出现反复，此后又加重，加之因原告趁人之危，在翁天义病情加重的情况下不愿协商，且无理压价，并限期搬出房子，翁天义考虑到其病情可能不治，房子出卖后妻子无房可住，为此要求亲属不再卖房。因此，房子不再出卖既是翁天义的遗愿，也是考虑到翁天义患病不治不需再用钱，出卖房子已无必要，据此解除合同合理。 原告认为，被告是因房价上涨，恶意违约。在双方沟通过程中，被告以照顾病人无暇过户，翁天义死后要在涉案房屋内办丧事为由，拒不履行合同，从来没有以上述理由要求解除合同。情势变更是指发生了签订合同时没有预料到的事由，导致不能达到合同目的，而被告对翁天义的去世是可以预料的，因此，不存在情势变更事由，也即不存在解除合同的理由。 本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同是在2020年的4月16日，而翁天义在4月6日出院时，出院记录反映病情稳定，再次出现病情反复和加重是在4月30日之后，因此，签订合同时正好在空档期，不能排除被告对翁天义的病情是否出现加重和不治不能预料。从4月30日开始至6月28日翁天义病逝，前后不到两个月，因此，后期对其病情的预料比较容易。因此，可以认定在后期出现了签订合同时不能预见的事实。原、被告在该阶段的沟通过程中，虽不一定明确说解除合同，但其一系列的行为也可反映出已经不想履行合同，因此，根据我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：…（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高。本案原告仅向被告支付了定金5万元，但双方约定涉案房屋总价为121.8万元，已付比例仅为总价的4%，如继续履行，会造成被告居住权受影响。因此，被告要求解除合同有其具体的实际需求，在原告只支付了5万元定金的情况下，被告出现有理由解除合同的情形，可以解除合同。 二、原告要求如法院判决解除合同，被告应承担解约造成的损失是否合理。 原告向本院提供同类房屋成交的合同2份、58同城上的报价、同类房屋在本地中介处的挂牌售价1份，共同证明：案涉同类房屋价格上涨30万元以上，被告长时间拖延履行合同，且拒不退还定金的行为，给原告造成损失远超过5万元，被告反诉中主张仅仅退还定金，完全不能弥补原告损失。 被告经质证认为，58同城只是报价，报价肯定高于实际的价格，提供的买卖合同是对方中介提供的，我们不知道是否存在利益的关系。 本院认为，原告提供的成交合同其真实性不能认定，也不能认定是原始和直接证据，因此不能证明其主张，58同城的报价虽不是成交价，但可以证明普通报价信息，存在一定的证明效力，但房屋的价格除地址外，其房屋剩余寿命、朝向、环境均可能影响房屋的价格，因此，其证据不能证明涉案房屋的依据。据此，本院可以认定涉案房屋存在价格上涨的事实，但不能证明原告主张的上涨30万元以上。 综上，本院认为，弘扬正能量是当今社会的主流，原告夫妻均为教师，家庭条件尚可，加之其原购买房子的初衷是为了孩子就近读书，根据庭审中原告的陈述，现其女儿已不在涉案房屋学区上学，解除合同对其影响不大，被告家庭属社会中下层阶层，为翁天义治病造成家庭困难，如继续履行合同，会造成居住权受影响，且由于继续履行会使履行费用扩大，因此，对被告要求解除合同的诉讼请求予以支持，反之对原告要求继续履行合同的请求不予支持。另根据双方签订的房屋买卖合同的约定，守约方可以在一个月内主张解除合同。但在被告已明确不履行合同的情况下，原告也有止损义务，原告未及时行使解除权止损，造成的损失原告自己也有责任。据此，本院根据本案实际情况，确定在被告应当双倍返还原告支付的定金的基础上，酌情确定被告另行赔偿原告违约损失5万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项、第一百十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告郑大华、朱桂琴的诉讼请求。 二、解除翁天义、反诉原告王双吉与反诉被告郑大华、朱桂琴于2020年4月16日签订的《房地产买卖合同》。 三，反诉原告王双吉、翁寒玲双倍返还反诉被告郑大华、朱桂琴定金100000元，赔偿反诉被告郑大华、朱桂琴违约损失50000元，合计150000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由本诉原告负担40元，本诉被告负担5000元。 反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  毛志明 二〇二〇年九月二十九日 书记员  徐 宁