北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6530号上诉人（原审原告）：王某1，男，1960年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人王某1因与上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王某1及其委托诉讼代理人周雷、链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王某1一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由链家公司承担。事实和理由：1.一审法院未查明链家公司的违约行为，认定事实不清。链家公司为不具备交易条件的房屋提供居间服务，且未按照相关规定进行房源信息核验、编制房屋状况说明书，违反了《房地产经纪管理办法》的规定。在提供居间服务期间，链家公司亦未告知王某1未上市央产房交易存在的风险，未尽到审慎义务，构成违约。链家公司的违法、违约行为已由行政主管部门作出处罚意见，一审法院未完全查明链家公司的违约事实，认定链家公司的违约责任过轻，从而导致判决严重不合理。2.一审法院认定事实错误，上诉人王某1出售房屋系受链家公司的诱导，王某2、赵某璐提交的录音不完整，王某1未认可该录音的真实性。虽然王某1有谈及出卖房屋系为改善子女结婚后的生活条件，但是该意思表示是在链家公司诱导之后作出的，并不是王某1出售该房屋的直接原因，链家公司的诱导行为才是王某1迅速出售房屋的直接原因，一审法院对录音部分相关事实的认定错误，不符合王某1的真实意思表示。3.一审法院责任认定严重不合理，链家公司已经严重违约，其应当承担全部责任。链家公司是全国最具知名度、最专业的房产中介机构，王某1十分信任链家公司的专业能力，并在交易前主动告知了婚姻状况、房屋相关情况等。涉案房屋属于央产房，交易手续复杂，但链家公司未对合同内容作出讲解便催促双方签订合同，致使王某1在未充分了解房屋交易流程、风险的前提下匆忙签署了买卖合同，且王某1在得知前妻单位不予办理相关手续后，立即告知了链家公司，但链家公司仍承诺能够顺利办理上市手续，加深了王某1的误解，并导致损失扩大化，链家公司应当对全部损失承担责任。4.链家公司未尽职完成居间服务，并且导致房屋交易无法完成，链家公司应返还王某1全部居间服务费。5.王某1针对房屋买卖合同纠纷提出上诉，系王某1维护自身权益的合法行为，王某1因上诉而遭受的损失，包括诉讼费及公证费，不属于王某1自行扩大的损失，链家公司均应承担赔偿责任，一审法院认定事实错误。链家公司辩称，不同意王某1的上诉请求，理由与链家公司的上诉理由一致。链家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王某1一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王某1承担。事实和理由：1.链家公司作为居间方，无违约及违法情形。链家公司已完成居间服务，未违反居间服务合同第三条约定，也不符合第四条关于违约责任的认定。链家公司从未提供虚假信息，未违反《合同法》第四百二十五条规定。2.央产房未能上市的责任，房屋买卖合同中明确约定由王某1承担。3.王某1对于交易信息有所隐瞒，具有过错，其未披露与前妻共申请两套央产房且面积严重超标的事实，该事实链家公司无法主动获取。4.行政处罚决定并非链家公司合同违约的情形，合同主体承担的权利义务应当以合同约定为准。《房地产经纪管理办法》并非法律法规，也不是合同条款，不足以对抗合同法意思自治原则。5.对于央产房未能上市居间方所承担的义务已有在先判决明确认定居间方不具有过错，本案一审判决与此前判例属于同案不同判。王某1辩称，不同意链家公司的上诉请求，答辩意见同王某1上诉意见一致。补充说明理由如下：1.链家公司在提供居间服务过程中存在违反合同法相关规定的情形，链家公司在交易中提供虚假信息，故意隐瞒真实情况。2.链家公司提供的相关案例不能作为裁判的依据，王某1经查询也发现有生效判决确认链家公司承担相应责任的。3.链家公司以其合同是格式文本来掩盖其违法行为，这是偷换概念。4.王某1没有隐瞒婚姻和房屋的真实情况，均已向链家公司进行了告知。5.行政处罚并非链家公司发生违约的时间，政府颁布的各种通知都处于法规之内，链家公司同样应遵守，链家公司还需遵守各部委颁发的指导意见。6.合同法的意思自治原则不能突破法律规定，不得违反法律法规。王某1向一审法院起诉请求：要求链家公司赔偿损失741997元。一审法院查明事实：北京市朝阳区1002号房屋（以下简称1002号房屋）登记在王某1名下，性质为中央在京单位已购公有住房。2016年7月31日，在链家公司的居间下，王某1与王某2、赵某璐签订房屋买卖合同，约定王某2、赵某璐向王某1购买1002号房屋，房屋成交价为329万元。合同在首页“说明”一栏中记载，中央在京单位已购公有住房上市交易，应当遵守《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，符合央产房上市交易条件，并需要提供《在京中央单位已购公房变更通知单》；合同主文中对房屋性质描述为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。当日，双方签署补充协议，约定房屋及家具家电、装饰装修和配套设施价格为420万元，王某1应于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。签署上述协议的同时，王某1（甲方）与王某2（乙方）、赵某璐（乙方）、链家公司（丙方）还签署了《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方为交易居间人，丙方提供的居间服务包括寻找、提供并发布房源、客源信息，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促进交易双方签署合法有效的买卖合同等。合同第三条第2项约定丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。第四条第3项约定丙方违反本合同第三条约定的，应当承担相应的违约责任。第四条第4项约定甲乙双方有任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。合同签订后，王某1着手办理1002号房屋的上市交易手续。因王某1及其前妻名下均有已购公房，王某1前妻名下的公房面积较大，根据相关政府文件的规定，1002号房屋上市交易手续的办理需要经王某1前妻的单位配合，但该单位不同意，导致1002房屋未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。2016年，王某2、赵某璐将王某1、链家公司诉至一审法院，以房屋买卖合同无法继续履行为由，要求解除合同，并要求王某1返还定金10万元，支付违约金180万元，赔偿居间服务费107700元。一审法院经审理作出（2017）京0105民初8388号民事判决书，认定王某1违反合同中关于涉案房屋央产房上市手续办理时间的约定，导致王某2、赵某璐无法取得房屋所有权，构成根本违约，应当承担违约责任，进而判决解除合同，判令王某1返还王某2、赵某璐定金10万元，支付违约金60万元、居间服务费107700元。王某1负担一审案件受理费11877元。王某1、王某2、赵某璐均不服一审判决，提起了上诉。本院驳回上诉，维持原判。王某1负担了二审案件受理费10877元。二审审理时，王某2、赵某璐曾提交王某1卖房时的录音，以证明涉案房屋是王某1为孩子结婚改善住房主动卖掉，并非受链家公司诱导。因王某1认可录音的真实性，本院对该证据予以采信。之后，王某1申请再审，北京市高级人民法院经审理驳回了再审申请。该案件业已执行完毕。除了上述费用外，王某1主张的损失还包括公证费1020元以及强制执行费10523元。2019年，王某1向北京市朝阳区房屋管理局提请严惩链家公司欺诈消费者的行为。该局于2019年9月答复称链家公司存在违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项，“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”，该局已对该公司的行为作出记入信用档案、取消网上签约资格的处理措施；买卖合同在链家公司的居间下成立，说明其向买受人推荐了房源信息，涉嫌擅自对外发布房源信息，该局将对涉嫌存在的违法违规行为进行调查处理。经询，王某1称链家公司未向其询问婚姻情况，在王某1主动说明自己是离异后，也未详细询问其前妻名下有无公房。链家公司表示对此不清楚。一审法院认为，本案的争议焦点为链家公司在居间过程中是否存在违约行为。首先，链家公司从事居间行为应当遵守相关法律规定。链家公司明知涉案房屋不符合交易条件仍促成买卖双方达成买卖合同，违反了《房地产经纪管理办法》的规定，构成违约。其次，链家公司作为专业的、国内知名的房地产经纪公司，对已购公房上市交易的规定应该熟知，对交易中存在的风险有义务向王某1告知。但链家公司没有向王某1详细了解情况、告知风险，致使王某1在未充分了解交易风险的情况下签订了合同，最终因合同无法履行承担了违约责任，链家公司不可谓不存在过失。因此，该院认为链家公司构成违约，应当承担违约责任。另一方面，王某1作为房屋的所有权人，对是否出售房屋享有决定权。王某1明知签订合同当时涉案房屋不具备上市交易的条件，仍决定出售，并且签署合同前未尽审慎义务，在买卖合同明确约定了办理期限及违约责任的情况下，轻信可以避免，从而签署合同、产生损失，对损害后果亦存在过错。该院综合居间服务合同的履行情况、双方的过错情况，酌定由链家公司对合理损失承担百分之四十的赔偿责任，剩余百分之六十由王某1自行承担。关于各项损失，居间服务费系涉案合同的费用，该院根据链家公司履行合同的情况以及合同已经解除的事实酌定返还60000元。违约金以及一审案件受理费，为王某1之合理损失，该院予以支持。二审案件受理费、强制执行费系王某1自行扩大的损失，应由王某1自担。公证费，王某1未举证该笔费用与本案的关联性，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决：一、链家公司于判决生效之日起七日内赔偿王某1损失三十万零四千七百五十元八角；二、驳回王某1其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为：一是链家公司的行为是否构成违约并应承担违约责任；二是一审判决确认链家公司承担违约责任的比例是否适当；三是一审判决确认王某1的合理损失是否适当。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王某1与链家公司签订了《居间服务合同》，该合同第三条约定，丙方（链家公司）应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。根据查明的事实，链家公司在明知1002号房屋尚未取得上市手续、不符合交易条件的情况下，仍然为该房屋提供居间服务并促成买卖双方达成房屋买卖合同，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项之规定，且该违规行为已经受到相关行政主管部门的认定并作出记入信用档案、取消网上签约资格的处理措施，据此应当认定链家公司未尽职提供居间服务，构成违约。链家公司以《房地产经纪管理办法》并非法律法规、亦非合同条款为由上诉主张违反该办法不构成合同违约，但链家公司从事房地产经纪业务应当遵守相关行政规章的规定，这是其尽职履行居间义务的应有之义，无需单独在合同文本中体现，故链家公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，1002号房屋为已购公房，其上市交易有着特殊规定，亦存在不同于普通房屋的交易风险，链家公司作为专业的房地产经纪机构，在对该类房屋提供居间服务的过程中，应当向委托人明确告知相关交易流程及可能存在的风险。链家公司仅向王某1告知了1002号房屋应当取得相应上市交易审批手续，未向王某1详细了解可能影响1002号房屋获得上市交易审批的各项因素，亦未向王某1明确告知可能存在的交易风险，使得王某1在未充分了解交易风险的情况下即出售1002号房屋，现王某1因未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》而在房屋买卖合同项下向买受人承担了违约责任，就此造成的损失，链家公司应承担与其未尽责履行居间义务的过错情形相适应的赔偿责任。王某1作为产权人，在明知1002号房屋尚不具备上市条件的情形下仍决定出售，且轻信能够在约定期限内取得上市审批手续，其对于房屋买卖合同最终未能履行亦具有过错。一审法院综合考量居间服务合同履行情况、双方过错情况酌定由链家公司对王某1的合理损失承担40%的赔偿责任，并无不当。王某1上诉主张链家公司应当承担全责、链家公司上诉主张其不应承担任何责任，均缺乏依据，本院均不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。关于公证费，王某1未能就其与本案的关联性提供充分证据予以证明，一审法院未予认定并无不当。关于上诉费，在王某1与王某2、赵某璐的房屋买卖合同纠纷中，一审判决王某1承担相应的违约责任，虽然上诉系王某1的程序性权利，但因上诉请求未得到支持而由王某1实际负担的上诉费用，系王某1的上诉主张缺乏依据所致，不能归责于链家公司，王某1要求链家公司赔偿该部分费用没有事实基础，一审法院未予认定亦无不当。王某1的该项上诉意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，王某1、链家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11220元，由王某1负担5348元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担5872元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈锦新审 判 员 张玉娜审 判 员 张 慧二〇二〇年九月三十日法官助理 熊 静书 记 员 刁雨欣