上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6451号原告：上海中雅钢琴有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇青赵路**。法定代表人：叶振强，董事长。委托诉讼代理人：肖瑶，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海繁佳实业有限公司，住，住所地上海市青浦区白鹤镇新赵路****/div>法定代表人：田应强，总经理。原告上海中雅钢琴有限公司(简称中雅钢琴公司)与被告上海繁佳实业有限公司(简称繁佳公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖瑶到庭参加诉讼，被告繁佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中雅钢琴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付上海市青浦区青赵公路XXX号北地块的租金及相关费用合计人民币30,986,666.67元(其中案外人上海乐悠仓储有限公司使用部分自2013年4月1日起计算至2019年7月31日止的租金2,432万元，案外人上海通昭物流有限公司使用部分自2017年10月1日起计算至2018年5月31日止的房租和土地使用费合计6,666,666.67元)；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为上海市青浦区青赵公路**土地与房屋的所有权人。经(2018)沪0118民初6658号、(2018)沪02民终11522号案件审理查明，被告使用原告名义，将案涉房屋及土地对外出租并代为收取租金及管理费用。在(2019)沪0118民初19282号、(2019)沪0118民初19289号庭审笔录中，被告明确其已收到案外人上海乐悠仓储有限公司(以下简称乐悠公司)使用部分租金2,432万元，即便被告实际收取的租金金额低于合同约定，也是被告作为受托人没有妥善履行受托事项所致，被告也应按照合同约定的年租金标准向原告补足。又根据前案判决，被告确认实际收取了案外人上海通昭物流有限公司(以下简称通昭公司)租金500万元，但被告给予案外人通昭公司的免租期未经原告同意，故要求被告依据其与案外人通昭公司的租赁合同补足除500万元以外两个月的租金，租金计算标准应为1,000万元/12个月×2个月+500万元，即通昭公司应付租金6,666,666.67元。原告认为其作为所有权人，有权收取房屋及土地对外出租所获取的收益，被告以原告委托代理人名义收取的费用应当交付原告，但原告至今未收到被告任何费用。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告繁佳公司未到庭应诉。其庭后到庭辩称，不同意原告全部诉讼请求。因被告法定代表人田应强曾与原告股东签订过股权转让协议，意图收购原告公司股权，故在2013年9月至2019年1月期间，被告法定代表人田应强系原告公司的实际控制人，原告公司公章、财务章、财务资料等实际由田应强控制。(2018)沪0118民初6658号、(2018)沪02民终11522号案件所涉及的原告向被告出具的授权委托书系由田应强出具并加盖的原告公章。确认其将案涉房屋及土地出租给了案外人乐悠公司、通昭公司，两份租赁合同系由被告法定代表人田应强签订。确认收到了通昭公司500万元租金。被告也确收到了案外人乐悠公司的租金、费用，但具体金额记不清楚了，并非系原告诉称金额，也并非按照租赁合同约定收取的租金。案涉出租房屋系由田应强于2013年全额出资建造，因股权变更手续未完成，故房屋的产权登记在原告名下，针对建造房屋事宜，田应强口头告知过原告工商登记在册的三名股东，三名股东口头同意田应强的房屋建造及出租。针对房屋租金的收取，田应强与原告股东之间没有单独约定。原告为证明其诉请，提供了上海市不动产登记信息、房地产权证复印件、委托书复印件、仓库租赁协议复印件、库房租赁续签合同复印件、租赁合同复印件、(2018)沪0118民初6658号民事判决书复印件、(2018)沪02民终11522号民事判决书复印件、声明复印件、印章管理办法复印件、管理制度册复印件、(2019)沪01民初309号民事判决书复印件、(2019)沪0118民初19278号民事调解书复印件、(2017)沪0118民初6504号民事调解书复印件、(2017)沪0118民初8109号民事调解书复印件等证据材料。庭审过程中，经原告申请本院调取了(2019)沪0118民初19282号第一次庭审笔录、(2019)沪0118民初19289号第二次庭审笔录。本院组织当事人进行了证据出证、质证，并对相关证据予以确认。根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，被告繁佳公司(甲方)与案外人乐悠公司(乙方)签订了《仓库租赁协议》，约定甲方将位于本区青赵公路XXX号工业仓库出租与乙方，该工业仓库总建筑面积为28,338平方米(按照建筑设计含18,255平方米高月台平面库和10,083平方米楼层库)，乙方据此标的物面积向甲方支付租金。合同第三条第2款租期约定：租赁期限为6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止。合同第四条约定：甲乙双方约定按照甲方声明的该仓库28,338平方米作为双方结算依据，乙方据此面积向甲方支付租金，租赁期内的年租金分别为：2013年4月1日至2014年3月31日，年租金为550万元；2014年4月1日至2015年3月31日，年租金为700万元；2015年4月1日至2019年3月31日，年租金为800万元。月租金计算方式为当年度租金总额除以12个月计算。租金支付方式为季度预付，先付后用。乙方向甲方支付租金的方式为每三个月付款周期的最后一个月25日之前，支付下一周期的租金。2019年5月5日，被告繁佳公司(甲方)与案外人乐悠公司(乙方)针对上述《仓库租赁协议》另行签署了《库房租赁续签合同》一份，约定：该园区即将被政府规划用作他用或拆迁，导致乙方无法再长期租用该仓库，但甲方同意给予乙方4个月的缓冲期，即2019年4月1日至7月31日，以便乙方寻找其他仓库并安排现有仓库有序退出。甲方确保乙方在此续签期内享有完整独立的使用权且不受任何第三方干扰，甲方为此承担全部责任。续签期内租赁费用为83万元/月，月度结算。当月费用当月月底前打入甲方指定账户，每月须先付款后使用。除本续签协议约定条款外，双方2013年4月1日所签署的原合同中所约定其他条款仍然有效，受法律保护。2019年10月15日，本案原告中雅钢琴公司就其与案外人上海越海国际物流有限公司(以下简称越海公司)、第三人乐悠公司、繁佳公司排除妨害纠纷一案诉至本院。该案审理过程中，越海公司称，除租赁面积为5,158平方米的租赁合同外，其与乐悠公司另签订了关于系争房屋旁约4,200平方米房屋的租赁合同，租赁期限自2013年8月1日起至2019年7月31日止。乐悠公司述称，案涉仓库系乐悠公司从繁佳公司处承租，租赁期限为2013年4月1日至2019年7月31日，总面积为28,000平方米；其将系争房屋的9,358平方米转租给越海公司，现乐悠公司与越海公司的合同已于2019年7月31日到期，乐悠公司也已向繁佳公司付清截至2019年7月31日的租金。繁佳公司述称，交给乐悠公司的房屋面积确为28,000多平方米，于2019年7月31日到期；虽然越海公司与乐悠公司签订合同约定租赁面积为5,000多平方米，但越海公司实际使用面积为10,000多平方米。2018年4月17日，本案被告繁佳公司与案外人通昭公司因房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院于2018年9月27日出具(2018)沪0118民初6658号民事判决书就该案作出判决。该判决查明如下事实：2017年5月22日，繁佳公司(甲方)与通昭公司(乙方)签订租赁合同，约定租赁地点为上海市青浦区青赵公路XXX号……合同第一条约定厂房面积共计30,000平方米，房租总金额800万元；租赁年限为10年，土地和房屋一起租给乙方，土地费前6年每年200万元，6年以后至10年内每年150万元，房租费前2年每年800万元，第1至6年每2年递增百分之五……第一次房租费和土地费的支付时间：申通仓库的货物搬至一半时支付500万元整，等地面大理石搬光、申通仓库的货物搬完，次日再支付500万元整。第三条约定甲方同意给予乙方2个月免租期，免租期内不收取房租，起租日期开始计算，场地上的大理石搬光和申通云仓库房货物搬光即日起算免租期。合同签订时，乙方向甲方交纳房屋租赁保证金100万元，一年租赁费一次性支付800万元，此合同生效待乙方支付保证金到甲方指定账户开始计算。第四条约定如乙方有拖欠一个月厂房租赁费，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。合同签订后，通昭公司总计支付繁佳公司租金500万元……100万元租赁保证金由案外人璨坤公司的租赁保证金转为通昭公司的租赁保证金，三方对此进行过确认。2017年10月19日，繁佳公司向通昭公司邮寄催告函，催告通昭公司支付第一次租金余款500万元。被告确认收到该催告函。另查明，系争厂房系中雅钢琴公司委托繁佳公司出租。2017年7月16日，中雅钢琴公司申请向白鹤镇减量办提交申请书，申请减量化。繁佳公司、通昭公司一致确认，若合同解除，同意押金在该案中一并处理。根据该案庭审查明的事实，本院在该判决书中认定繁佳公司与通昭公司该租赁合同的租赁期限自2017年10月1日起算，通昭公司应支付2017年12月1日起的房租费及土地费，通昭公司已支付的500万元对应2017年12月1日至2018年5月31日的房租费及土地费。并作出如下判决：一、繁佳公司与通昭公司于2017年5月22日就上海市青浦区青赵公路XXX号签订的租赁合同于2018年4月26日解除；二、通昭公司应于该判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区青赵公路XXX号的厂房；三、通昭公司应于该判决生效之日起十日内支付繁佳公司自2018年6月1日起至实际腾退之日止的土地费及房租费和使用费，按照每年1,000万元的标准计算；四、反诉被告繁佳公司应于该判决生效之日起十日内支付反诉原告通昭公司屋顶漏水维修费2万元；五、反诉被告繁佳公司应于该判决生效之日起十日内返还反诉原告通昭公司租赁保证金100万元；六、反诉原告通昭公司的其余反诉请求不予支持。案外人通昭公司对(2018)沪0118民初6658号民事判决书上述判决有异议，依法提起上诉。2019年6月17日，上海市第二中级人民法院出具(2018)沪02民终11522号民事判决书，驳回通昭公司上诉，维持原判。2020年6月8日，上海市第一中级人民法院出具(2019)沪01民初309号民事判决书，针对案外人雅域工业有限公司(ArtlangIndustriesLimited)与田应强股权转让协议纠纷一案，判决：雅域工业有限公司(ArtlangIndustriesLimited)与田应强于2018年9月10日签订的《关于上海中雅钢琴有限公司之股权转让协议》于2019年4月6日予以解除……该判决现已生效。案件审理过程中，被告为证明其为案涉房屋的实际物权人，提供了上海市青浦区白鹤镇曙光村村委会出具的《证明》一份，该证明内容为：“上海中雅钢琴有限公司曙光路以北厂区的建筑物，最北厂房(已拆)，中远物流的厂房以及曙光路以南厂区，现新建厂房(京东厂房)，该上述厂房均由田应强先生出资建造。”该证明落款处加盖“上海市青浦区白鹤镇曙光村村委会”公章一枚，未载明落款时间、证明出具人姓名和联系方式。除此以外被告未就本案提供任何证据。原告对被告提供的上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可；该证明所谓的原件上公章真实性无法确认，其上厂房的门牌号、面积、位置无法体现与案涉厂房的关联性；即便该证据属实，案涉厂房系田应强建造，本案被告系繁佳公司，建造行为与被告繁佳公司无关，案涉房屋的建造人为何人与本案无关，若田应强认为原告需返还建造费用，也应另案起诉；村委会系村民自治组织，并非出具该类证明的有权法定机构，且该证明并无经办人签名，故该证据形式亦不合法。案涉土地地块系原告所有，其上房屋一部分系原告原有房屋，一部分系承租人即案外人通昭公司代原告建造，还有一部分系原告用自有资金、借款建造的。被告繁佳公司或田应强即便有投入，也是以原告作为借款人、担保人对外借款以获取资金，在他案中亦有认定。原告为此提供了(2017)沪0118民初6504号、(2017)沪0118民初8109号及(2019)沪0118民初19278号民事调解书复印件予以证明。被告对于原告补充提供的上述证据未发表质证意见。对于被告提供的《证明》，未载明具体经办人及联系方式，不符合证明的证据形式，村委会亦非物权证明的出具机构，本院就该份证据真实性、合法性、关联性不予确认。除《证明》外，被告未提供其他证据证明其主张，故对被告认为其系案涉房屋实际物权人，对于案涉房屋的租金享有合法的收取权利这一抗辩，本院不予采信。对原告补充提供的三份民事调解书复印件，真实性本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告之间的委托合同关系合法有效，应受到法律保护，双方均应全面履行各自义务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。原告主张被告承诺案外人的免租期未经原告同意，超越了委托权限，被告即便实际收取的案涉房屋租金低于合同约定，也系因被告未妥善履行受托人义务所致，被告应依据租赁合同的收费标准向原告补足租金。对此本院认为，对于无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。原告未就被告的故意或重大过失举证证明，且案涉租赁合同签订期间田应强系原告公司实际控制人；故原告主张被告超越委托权限给予免租期、未妥善履行受托人义务，应按合同补足租金的主张，本院难以支持。针对被告实际收取乐悠公司租金、费用金额，在前案笔录及判决中均未体现被告实际收取的租金、费用金额，但被告及乐悠公司均确认交付的租赁面积为28,000多平方米；被告未就其收取乐悠公司租金、费用的具体金额说明并举证，应由被告自行承担举证不能之法律后果；故原告主张被告应依据租赁合同约定向原告支付乐悠公司租金费用，本院予以支持。依据被告与案外人乐悠公司租赁合同及续签协议，案外人乐悠公司2013年4月1日至2019年7月31日应付租金费用合计4,782万元，原告对此仅主张2,432万元，系对自身权利之处分，本院予以照准。对于被告实际收取的案外人通昭公司租金费用，根据前案生效判决，扣除2017年10月1日至2017年11月31日两个月免租期，被告实际收取了案外人通昭公司2017年12月1日至2018年5月31日的房租费和土地费合计500万元。综上，被告应支付原告代收租金、费用合计2,932万元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃举证、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海繁佳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中雅钢琴有限公司租金、费用2,932万元；二、驳回原告上海中雅钢琴有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费196,733.30元，由原告上海中雅钢琴有限公司负担8,333.30元，由被告上海繁佳实业有限公司负担188,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 颖人民陪审员  葛玉芹人民陪审员  杨文华二〇二〇年九月十一日书 记 员  钱秋怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。