江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初3128号原告：盐城师菀物业服务有限公司，住所地在盐城市开放大道**东村****。法定代表人：丁晓明，总经理。委托诉讼代理人：张曙，该公司员工。委托诉讼代理人：商汉青，盐城市盐都区郭猛法律服务所法律工作者。被告：季为田，男，1972年4月2日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：徐来兄（系被告之妻），女，1980年10月25日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。原告盐城师菀物业服务有限公司（以下简称师菀物业公司）与被告季为田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告师菀物业公司的委托诉讼代理人张曙、商汉青，被告季为田的委托诉讼代理人徐来兄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师菀物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付物业服务费4072元（122.06平方米*1.39元/平方米*12个月*2年），并承担逾期交费违约金1174元（自逾期之日止2020年8月13日按每日0.05%计算），合计5246元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系青年华都住宅小区8幢1103室业主。2014年7月14日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业服务，被告按照约定支付物业服务费；如不缴纳，应承担相应的违约责任。协议签订后，原告依约履行物业管理服务义务，但被告未能按照约定缴纳物业服务费用。原告多次催要未果。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告季为田辩称，我们是青年华都8幢1103室的业主。2018年7月14日至2020年8月13日的物业费没有交是事实，原因是：1、我们前期物业服务协议是和盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）签的，现在的物业公司是师菀物业，我们不清楚是什么时候换的。物业无权更换，其已经违反协议。2、物业管理的账目明细应该公开给业主。3、装修存在强买强卖的黑社会恶霸、垄断、上门威胁的行为。4、业主选举大会我们未享受到选举权、被选举权和监督权。5、电梯内的广告费根据规定业主享有分配权，也应当公开。6、私自搭建室外楼梯，影响整个小区的整洁和安全。7、小区里到处是杂物、垃圾、摊点和杂草，严重影响小区的整体环境。8、消防通道长期严重堵塞，楼梯间消防设施严重破损，灭火器过期，有安全隐患。9、地面、地面道路不平整破损，无人修理。10、电梯卡和物业费捆绑在一起，限制我的人身安全。11、同等面积的房子物业费不相同，存在乱收费的现象。12、电梯经常坏，居住6年被困7次，严重影响人身安全。13、小区大部分摄像头是摆设，没有用。14、小区里胡乱接拉电线，严重影响生命安全。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告季为田系盐都区青年华都名苑8幢1103室的业主，其房屋面积为122.06平方米。2014年7月14日，被告（乙方）与康居公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费（含设施设备运行维护费），按建筑面积1.39元/月/平方米收取。乙方从交房联系单开具之日起，预交一年物业管理等费用，以后每收费年度的第一个月由乙方到小区物业服务中心交纳。被告自2014年7月14日至2018年7月13日的物业服务费已交纳。2017年9月，青年华都名苑物业管理委员会（甲方）与原告（乙方）签订《盐城“青年华都名苑”物业服务合同》，约定，甲方通过招投标方式将青年华都名苑委托乙方实行前期物业服务，合同期限为2017年9月18日至2019年9月17日。“乙方的服务等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准五级，包括综合服务、保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护服务、物业共用部位和共用设施设备维护服务。物业公公服务收费采取包干制方式，物业公公服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，由乙方向业主收取，最多预收一年。具体标准为：高层住宅物业公共服务费1.19元/月、预缴公共能耗0.2元/月，合计物业服务费1.39元/月。对于违约责任，如因乙方服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方承担赔偿责任。乙方违反规定擅自收费或提高收费标准的，甲方有权拒绝，乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返金额的0.05%支付违约金额。如甲方未能足额缴纳物业服务费，应按每日应交金额的0.05%向乙方支付违约金。2019年9月，青年华都名苑物业管理委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订《盐城“青年华都名苑”物业服务合同》，约定合同期限为2019年9月18日至2022年9月17日，其他合同内容同上份合同。现原告因被告2018年7月14日至2020年8月13日的物业费未交纳，遂诉至本院。另查明，被告及其家人居住期间曾数次发生电梯故障导致被困事件，原告对此未能及时予以解决。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定,不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。本案中,青年华都名苑小区已依法成立了物业管理委员会，物业管理委员会与原告签订的《盐城“青年华都名苑”物业服务合同》合法有效,对青年华都名苑全体业主和师菀物业公司均具有法律约束力。各方均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告作为小区业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费。根据查明的事实，原告提供的物业服务存在不完善之处，导致被告因电梯故障数次被困。对于原告要求被告支付的物业服务费，本院酌情支持70%，即2850.4元。对于原告主张的违约金，因原告提供物业服务存在瑕疵，并非被告恶意违约，故对违约金依法不予支持。希望今后原告能够积极完善物业服务举措，被告能够依约交纳物业费，物业公司及小区业主双方共同努力、积极营造和谐宜居的小区生活环境。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《江苏省物业管理条例》第二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告季为田于本判决生效后十日内支付原告盐城师菀物业服务有限公司物业服务费2850.4元。二、驳回原告盐城师菀物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盐城师菀物业服务有限公司负担5元，由被告季为田负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 卢建娅二〇二〇年九月十四日法官助理 李 霞书 记 员 花 培附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《江苏省物业管理条例》第二十七条不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。