云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8006号原告：昆明尊良商业管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区白云路**瑞鼎城****招商中心。法定代表人：游有鲲。委托代理人：曹勇、曹云春，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：何艳庆，女，1980年9月15日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告昆明尊良商业管理有限公司诉被告何艳庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序由审判员段雯于2020年9月11日公开开庭进行审理。原告昆明尊良商业管理有限公司的委托代理人曹云春到庭参加了诉讼，被告何艳庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明尊良商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2018年7月11日止的物业服务费为人民币20797.2元；二、请求判令被告向原告支付违约金人民币4159.44元（按欠付物业服务费用的20%计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月25日，原告与被告签订《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，约定：原告为被告提供物业管理服务，物业服务费标准为每月每平方米36元，面积为244.1平方米，即涉案商铺每月物业管理服务费为8787.6元，物业管理服务费按季度预先支付，每三个月为一期缴纳一次，被告应在每期最后一个月20日前向原告一次性足额支付下期物业管理服务费；如被告延迟支付物业管理服务费，每延迟1日，应向原告支付未付金额的5‰作为逾期付款违约金。合同签订后，原告一直依约履行物业服务义务，但被告在合同履行过程中，多次迟延及不足额支付原告物业费、水电费等费用。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院主张权利。被告何艳庆提交书面答辩状称：原告主体不适格，我于2017年7月25日与案外人昆明尊良房地产开发有限公司签订了《瑞鼎城商铺租赁合同》，合同中约定了租赁物、租金及物业服务费。我与原告之间没有签订过任何物业服务合同，原告无权向我主张物业费。根据（2019）云0103民初918号民事判决书及（2019）云01民终6998号民事判决书，我与昆明尊良房地产开发有限公司之间签订的租赁合同已经解除，原告或案外人昆明尊良房地产开发有限公司无权要求我根据已经解除的合同支付物业费。原告无权主张违约金，且违约金计算标准过高，不应支持。综上，请求驳回原告的全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的《瑞鼎城商铺物业服务合同、》收款收据两份、发票一张、2018年4月13日缴费通知单及微信截图、张贴照片、邮寄单凭证、2018年6月4日催款律师函及快递单、2020年5月11日催款函及邮寄单、关于山城故事搬离物品明细的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对（2019）云0103民初918号民事判决书、（2019）云01民终6998号民事判决书的关联性不认可。经审理查明：2017年7月25日，原告与被告签订《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理服务费。物业管理服务费的计算面积为244.1平方米套内建筑面积，物业管理服务费标准为36元/月/平方米套内建筑面积，租赁场所每月物业管理服务费合计8787.6元；物业管理服务费按季度预先支付，开业日前一个月被告向原告交纳首期物业管理服务费，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，被告应缴物业管理服务费为26655.7元，除首次物业管理服务费外，其他物业管理服务费均按每叁个月为一期缴纳一次，被告应在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下期物业管理服务费；如果被告违约延迟支付物业管理服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟1日，被告应向原告支付应付而未付金额的5‰作为逾期付款违约金；延迟达20日的，原告除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告自行承担；延迟达30日的，原告有权解除本合同；合同还对其他事项进行了约定。2017年10月15日，原告出具收据，确认收到被告支付的2017年10月28日至2018年1月31日的铺面租金60422.9元及物业服务费27534.4元。2018年2月22日，原告出具收据，确认收到被告支付的2018年2月1日至2018年4月30日的铺面租金19283.9元及物业服务费26362.8元。被告于2018年7月11日搬离房屋，并在《关于山城故事搬离物品明细》上签字。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《瑞鼎城商铺物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，双方均应按照合同约定履行相应义务。原告作为物业公司已经按照协议约定提供了物业服务，有权向被告收取物业服务费等相关费用。根据原告提交的收据可看出，被告缴纳的物业服务费算至2018年4月30日，被告搬离涉案房屋的时间为2018年7月11日，故本院对原告要求被告支付2018年5月1日至2018年7月11日的物业服务费的诉讼请求予以支持。根据合同约定，被告承租的商铺每月租金为8787.6元，则被告需支付的物业服务费为8787.6÷30×71天=20797.32元，现原告只主张20797.2元，这属于原告对自身权利的放弃，本院予以确认，故被告需支付物业服务费20797.2元。对于原告主张的违约金，根据合同约定，如果被告延迟支付物业管理服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟1日，被告应向原告支付应付而未付金额的5‰作为逾期付款违约金。现被告未向原告支付物业管理服务费的行为已构成违约，故其应向原告支付违约金。由于被告已于2018年7月11日搬离房屋，故违约金应从2018年7月12日起计算。双方合同约定的违约金计算方式过高，本院予以调整，则违约金为以人民币20797.2元为基数，自2018年7月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；从2019年8月20日至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何艳庆于本判决生效之日起十日向原告昆明尊良商业管理有限公司支付物业管理费人民币20797.2元；二、被告何艳庆于本判决生效之日起十日向原告昆明尊良商业管理有限公司支付违约金（以人民币20797.2元为基数，自2018年7月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；从2019年8月20日至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回原告昆明尊良商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币424元，减半收取212元由被告何艳庆负担200元，原告昆明尊良商业管理有限公司负担12元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年九月十一日书记员 侯金丹