山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1668号 上诉人（原审原告）：赵霞，女，1968年4月6日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：徐明巧，山东鲁岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安点石资产管理有限公司，住所地泰安市泰山区创业大街**。 法定代表人：孙宝龙，董事长。 委托诉讼代理人：罗旱雷，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 上诉人赵霞因与被上诉人泰安点石资产管理有限公司（以下简称点石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵霞上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.赵霞在被上诉人点石公司对涉案房屋设定抵押之前，就与案外人陈芳签订了涉案房屋租赁合同，已经合法取得了房屋租赁权，对租赁合同的有效性问题及赵霞合法租赁权的保护问题，泰安高新区法院、泰安市中级人民法院及山东省高级人民法院的一系列生效判决均予以认定。原审法院不顾生效判决确认的“买卖不破租赁”，却认为赵霞向点石公司主张租金损失是显失公平，应向案外人陈芳主张损失没有任何事实及法律依据；2.点石公司取得涉案房产并未善意取得。点石公司取得涉案房产是因为行使抵押权三次流拍抵账而取得，并非拍卖所得，没有支付对价，点石公司自2012年6月26日开始就先后三次给山东润通公司提供担保，点石公司作为抵押权人在抵押时就应该知道涉案房产存在租赁，本次拍卖流拍后抵账取得不构成善意取得。善意取得只适用于双方买卖取得，不适用于债务抵顶。涉案房屋至今未进行登记，这也与善意取得要求的不动产办理登记过户相矛盾；3.涉案房屋进行拍卖时，执行法院应该通知赵霞参与拍卖，赵霞没有义务主动申报，赵霞未向法院申报租赁权，是因为负有通知义务的单位都未通知上诉人，赵霞并没有任何责任。2017年赵霞通过大观医院得知泰安中院向大观医院作出提取租金的裁定后，遂于2017年8月20日向泰安中院提出执行异议申请，中院作出（2018）鲁09执异72号民事裁定书支持了赵霞的申请。4.原审法院认为赵霞长期无法实际占有涉案房屋也属于认定错误，赵霞虽然并没有直接占有涉案房屋，但一直通过转租的形式占有涉案房屋，赵霞将部分房屋先后租赁给了孙宝朋、贾禄华、泰安轻松表计有限公司、万福水饺园、中药饮片公司、贾义勇等租赁户并收取租金，大观医院也已经向赵霞交回房屋，但点石公司却又强行侵占涉案房屋；5.本案审判程序错误。上诉人在庭审中两次提出对涉案房屋进行租金的司法鉴定，但原审法院都未准许，属于程序错误。另外，本案是独任审理的案件，属于简易程序，不属于审委会讨论决定的案件范围，本案提交审判委员会讨论属于程序错误。 被上诉人点石公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.案外人李伟取得涉案房产后，赵霞始终没有实际占有，点石公司通过人民法院执行程序合法取得所有权，赵霞无权要求点石公司赔偿租金损失。涉案房产被抵押给点石公司和点石公司取得涉案房产所有权时，均不知悉涉案房产存在其他租赁关系纠纷。涉案房产在办理抵押时，点石公司曾向润通公司详细询问了涉案房产的现有租赁状况，只显示润通公司与大观医院存在租赁关系，其他租赁关系不存在。整个执行过程中赵霞也未向点石公司主张过任何权利，也未在以物抵债之前提出过任何执行异议，因此，点石公司取得涉案房产所有权的过程中，主观上属于善意取得；2.赵霞既没有实际占有涉案房屋，也没有对《房屋租赁合同》进行登记，租赁权没有公示力，赵霞始终没有实际占有租赁物，租赁关系不存在，更不能构成“买卖不破租赁”条件；3.本案是赵霞与亲哥哥赵瑞、嫂子陈芳、侄子赵勇恶意串通，伪造证据，虚构租赁关系，妄图通过虚假民事诉讼诈骗点石公司的财产：2008年9月1日至9月3日赵霞的侄子赵勇因债主追债，逼不得已利用担任泰安农村信用联社泰汶分社主任的职务之便，私自挪用信用社现金库7778000元用于偿还个人债务。9月4日泰安农村信用联社突击检查时发现泰汶分社现金库资金被赵勇挪用，主任陈国兰以开会名义将赵勇叫到联社办公室询问挪用信用社资金的问题，并将赵勇挪用资金事情的严重性告知了其父赵瑞，并要求赵勇、赵瑞尽快返还被挪用的资金，否则依法报案。赵霞得知后在泰山大酒店找到赵勇询问挪用现金库怎么回事，赵勇就让赵霞帮他凑一、二百万，随后赵霞把住房抵押给别人，把运输车卖掉，然后从银行贷了一部分款，合计100余万元，再加上赵勇的小舅陈端武凑的100余万元，合计200余万元，于2008年9月8日、9日、10日分数次打入一个户名为徐翠的账户中，再由徐翠以提现方式补齐泰安农村信用联社泰汶分社的被挪用的资金。其余550万被挪用的资金由赵瑞通过借贷补齐。2008年9月13日赵勇觉得追债的人太多，于赵霞商定后，在赵霞的帮助下躲到上海，赵霞还强行将赵勇所开车辆留下用于抵顶赵霞为其所出的资金，2008年10月案发后，公安机关相继将赵勇、赵霞抓捕归案，2010年8月2日泰安市泰山区人民法院作出（2010）泰山刑初字第54号刑事判决，判决赵勇犯挪用资金罪、非法吸收公众存款罪、违法发放贷款罪等数罪并罚十四年有期徒刑，赵霞犯包庇罪，但犯罪情节显著轻微、且系初犯、偶犯、并能积极帮助赵勇还钱，挽回经济损失，对其免予刑事处罚。赵霞在免予刑事处罚后，与其兄赵瑞、其嫂陈芳伙同一起，伪造租赁合同和租赁费收据，并将赵霞和陈端武为赵勇补齐信用社现金库而转款资金流水中的177万元谎称为缴纳租赁费的转款，虚构了上诉人赵霞与其嫂陈芳之间的租赁关系。并于2011年初向当时的租赁户贾义永发起了第一个虚假诉讼，赵霞在赵瑞与贾义永2008年11月30签订的房屋租赁合同上，加上了自己的签名，欺骗法院取得该案胜诉，错误的认定赵霞与陈芳之间存在租赁关系。赵霞基于该错误判决从2012年起至今，先后向润通公司、大观医院、点石公司提起虚假诉讼诈骗他人财产。尽管法院有多个判决认定《房屋租赁合同》有效，但点石公司仍然有理由、有证据证实该租赁合同系赵霞与近亲属恶意串通，伪造租赁合同，应为无效合同；4.点石公司在短时间内无法实现将一系列生效判决推翻，因此点石公司顺应山东省高院的裁定书内容，于2018年11月6日以赵霞不支付租赁费为由，构成根本违约，通过邮政快递向赵霞户籍所在地邮寄送达了《房屋租赁合同解除通知书》，并于2018年11月13日在齐鲁晚报上发布公告，以公告方式送达赵霞，因此涉案租赁合同于公告之日解除。5.2018年11月底点石公司将赵霞诉至泰山区人民法院，请求法院依法确认涉案租赁合同解除，后因本案一审判决点石公司不承担责任，便将该案作撤诉处理。点石公司解除租赁合同行为与之前认定租赁合同有效的数个判决书不存在冲突问题，性质与其他案件完全不同，也不存在与其他案件发生相抵触的情形。 赵霞向一审法院起诉请求:1.被告赔偿原告租金损失暂时按照每年100万元计算（损失计算至合同到期之日止）；2.诉讼费等费用由被告承担。一审诉讼中，赵霞变更诉讼请求为：被告赔偿原告自2018年1月31日至2026年2月28日的租金损失837.5万元及利息。 一审法院认定事实：2008年2月28日，陈芳与本案原告赵霞签订《房屋租赁合同》一份，约定陈芳将位于泰安东部经济开发区创业大街以北、泰明路以东的沿街酒店及所属土地院落，拐角办公楼（除一楼工商银行和一楼东侧迎春吊装的一间房屋）及所属土地院落，车间、沿街二层商业门市楼（除租给肖东一楼两间门头房）及所属土地院落全部租给原告赵霞使用；租赁期限为18年，从2008年2月28日至2026年2月28日，年租赁费14万元，18年共计租金252万元，分两次付清，第一次合同签订后支付75万元，剩余177万元在2008年9月30日前付清。合同签订后，赵瑞、陈芳分别于2008年3月1日、2008年9月10日向原告出具收取租金的收据两份，金额分别为75万元、177万元。 2008年3月4日，陈芳与牛某签订借款合同，陈芳向牛某借款1000万元，同日，双方又签订抵押合同一份，约定为保证1000万债权实现，陈芳将已租给原告赵霞的房地产泰房权证泰字第××号和148535号两处房产及泰国用（2008）第0061号和0062号两宗土地使用权抵押给牛某，双方同日办理了抵押登记手续。后经山东省淄博市中级人民法院依法强制执行，2009年11月23日，李伟通过竞买，取得了位于泰安高新技术产业开发区泰房权证泰字第××号和148535号两处房产的所有权及相应的其他权利、泰国用（2008）第0061号和0062号两宗土地使用权及相应的其他权利。2010年12月2日，李伟与润通公司签订《房地产买卖合同》一份，由李伟将竞买的上述财产性权利（房屋所有权证号为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号，国有土地使用权证号为泰土国用（2010）第T-0270号、泰土国用（2010）第T-0271号）出售给润通公司，润通公司取得上述房地产的所有权、使用权后依法办理了产权变更手续，登记证书号为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号、泰土国用2011第T-0034号、泰土国用2011第T-0035号。 2011年7月1日，润通公司与大观医院（原名称为泰山红十字博爱医院）签订《房屋租赁合同》，约定将泰安高新区创业大街以北、泰明路以东1#、2#楼出租给大观医院使用，期限自2011年7月1日至2021年10月30日止，租金为2011年11月1日-2013年10月31日，年租金为70万元；2013年11月1日-2016年10月31日，年租金为80万元；2016年11月1日-2019年10月31日，年租金为90万元；2019年11月1日-2021年10月31日，年租金为100万元；房屋租金按年度支付，第一年房租分两次支付，合同签订日内支付10万元，余款60万元在装修期结束前支付完毕，其余年度在每年10月1日前支付。润通公司与大观医院签订以上租赁合同后，原告赵霞向泰安高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼，要求润通公司与大观医院腾退房屋、恢复原状，泰安高新技术产业开发区人民法院于2013年6月3日作出（2012）泰高新民初字第152号民事判决书，判决润通公司与大观医院腾退泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号下房屋并恢复原状。润通公司不服上述判决，提起上诉，山东省泰安市中级人民法院于2014年12月1日作出（2013）泰民一终字第759号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。以上判决已发生法律效力。2015年4月9日，原告赵霞再次将润通公司与大观医院诉至泰安高新技术产业开发区人民法院，要求润通公司与大观医院赔偿其租金损失。泰安高新技术产业开发区人民法院于2016年5月20日作出（2015）泰高新民初字第99号民事判决书，判决润通公司、大观医院赔偿原告赵霞财产损失310万元。后大观医院不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）鲁09民终1617号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年12月22日，泰安市中级人民法院作出（2015）泰执字第31恢1-4号执行裁定书，因点石公司（申请执行人）与润通公司、山东润通能源开发有限公司、济南天宇房地产开发有限责任公司、山东今天祺电子信息有限公司（被执行人）担保追偿合同纠纷一案，泰安市中级人民法院于2014年9月24日作出（2014）商初字第23号民事判决书已发生法律效力，被执行人拒不履行法律文书确定的偿还义务，经点石公司申请，该案进入执行程序，裁定将被执行人润通公司名下的位于泰安市高新区，泰明路以东的泰房权证泰字第××、19××68号房产以及泰土国用（2011）第T-0034号、T-0035号土地使用权作价2553万元抵顶给申请执行人点石公司；点石公司可以持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。点石公司就上述房产及土地尚未办理产权过户登记手续。 2018年1月31日，被告点石公司在涉案房产处张贴公告，内容为：点石公司通过泰安市中级人民法院裁定于2016年12月取得该房产所有权，现原租赁户撤离，我公司即日起依法入住，如有涉及原房主、原租赁户的纠纷，可通过法律途径依法解决。2018年11月6日，被告点石公司通过EMS向原告赵霞的户籍地址发送解除合同通知书，解除合同理由为赵霞未支付房屋租赁费，已构成根本违约。后该EMS快递被退回，2018年11月13日，被告点石公司在齐鲁晚报上向赵霞公告房屋租赁合同解除通知。被告点石公司自2018年1月31日开始占用管理涉案房屋至今。 庭审中，原告主张被告参照润通公司与大观医院签订的租赁合同的价格并参照该合同约定租金上涨的价格幅度计算自侵占之日起至2026年2月28日的租金损失。被告则主张如被告承担赔偿责任，认可每年的租金价格为100万元，且应当按照被告实际占用的时间计算租金损失。 一审法院认为，泰安市中级人民法院（2015）泰执字第31恢1-4号执行裁定书，裁定将被执行人润通公司名下的位于泰安市高新区，泰明路以东的泰房权证泰字第××、19××68号房产以及泰土国用（2011）第T-0034号、T-0035号土地使用权作价2553万元抵顶给申请执行人点石公司。首先，点石公司系通过合法手续取得涉案房屋的所有权,未有证据证实原告在被告点石公司通过法院执行程序取得涉案房产时，向执行法院提出其对涉案房屋享有相应的权利，致使被告点石公司在受让涉案房产时，未将涉案房屋产权存在的瑕疵考虑在内，对此，被告点石公司应系善意的，在原告未申报相应权利的情况下，由此造成的损失，应由原告自行承担；其次，原告赵霞与陈芳就涉案房产签订租赁合同后，涉案房产的权属经过了一系列变更，涉案房产权属的变更最根本的原因系因陈芳未偿还他人债务而导致。在李伟取得涉案房产的所有权后，原告赵霞即未实际占有管理涉案房屋，后润通公司取得所有权后，又将涉案房产租赁给大观医院。虽法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，但在原告赵霞长期无法实际占有涉案房屋，租赁合同已无法继续履行的情况下，原告赵霞不向陈芳主张合同无法继续履行的违约责任，反而选择向房屋产权受让人点石公司主张侵占房屋的租金损失，对被告来讲显失公平。因此，原告要求被告支付租金损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告赵霞的诉讼请求。案件受理费35213元、财产保全费5000元，共计40213元，由原告负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求提交相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对有争议的证据和事实认定如下： 一、上诉人赵霞提交本院作出的（2018）鲁09执异72号执行裁定书、（2015）泰执字第31恢1-1号协助执行通知书、（2015）泰执字第31恢1-5号协助执行通知书，该组证据来源于（2018）鲁0902民初5925号卷宗。用以证实泰安市中级人民法院确认了上诉人对涉案房屋依法享有合法的租赁权，并有权收取租金收益，同时泰安市中级人民法院依法确认被上诉人无权收取涉案房屋的租金。被上诉人点石公司质证认为，对证据真实性无异议，但对证明目的不认可，这些法律文书均发生在被上诉人以物抵债取得房产之后发生的，以物抵债之前上诉人未向被上诉人和法院提出任何存有租赁关系的异议。本院经审查认为，对证据真实予以认定，能够证实赵霞曾于2018年5月23日向本院提出对查封提取润通公司在泰安泰山大观医院的租金的异议，本院于2018年5月25日作出（2018）鲁09执异72号执行裁定书撤销了本院作出的（2015）泰执字第31恢1-1号协助执行通知书、（2015）泰执字第31恢1-5号协助执行通知书的事实。 二、关于赵霞与嫂子陈芳签订的《房屋租赁合同》约定租金252万元的交付情况： 1.第一笔75万元租金的交付：赵霞仅提供了其兄赵瑞2008年3月1日出具的收据予以证实，赵霞主张该笔75万元是抵顶嫂子陈芳家向其借款的钱，具体情况记不清了； 2.第二笔177万元租金的交付：赵霞二审提供了赵瑞、陈芳于2008年9月10日的收据一份、案外人王建辉名下账户银行流水一份（显示分别于2008年9月8日、9月10日分四次向案外人徐翠账户转账10万、20万、22万、40万，合计92万元，四笔转账的交易描述备注为“收回贷款本金”）、案外人曹翠兰名下账户银行流水一份（显示分别于2008年9月10日分两次通过网上银行向案外人徐翠账户转账65万、20万，合计85万）。赵霞主张上述转账均系按照赵勇的要求打入指定账户的。另查明，上述案外人王建辉系赵霞的煤炭生意合伙人，案外人徐翠用自己身份证开户（尾号8046）作为赵勇周转资金的账户，该账户资金都是赵勇支配。案外人曹翠兰出具书面证言证实赵霞与其共同到银行转账给他人的事实。赵勇和陈芳均出具说明主张涉案涉案房产系赵勇借钱购买后落户陈芳名下，房屋租金系赵霞按照赵勇的要求打入指定账户。 关于租金交付问题，上诉人赵霞二审还提交（2018）鲁0902民初5925号案件2019年2月25日的开庭笔录一宗、撤诉裁定书打印件一份，用以证实：被上诉人以上诉人未交租赁费为由向泰山区人民法院起诉，要求解除租赁合同，庭审中上诉人将2008年的银行流水调出，证明上诉人已经全部支付了租金，被上诉人撤诉的事实。 点石公司不认可赵霞的上述主张，二审提交了泰山区人民法院审理的（2010）泰山刑初字第54号刑事卷宗中的证据一组：2008年12月29日、2009年1月23日、2009年2月1日公安机关对上诉人赵霞的讯问笔录三份、泰安市泰山区农村信用合作联社于2010年1月7日出具的泰山区联社泰汶分社账款不符及补齐库款资金来源情况说明、山东省泰安市泰山区人民法院（2010）泰山刑初字第54号刑事判决书等证据一宗，本院经审查发现，2008年12月29日赵霞在公安机关讯问笔录中供述上述转账均系为侄子赵勇补库，“赵勇空库资金明细”中也清晰记载了赵勇补库资金来源包括上述转账。赵霞还在公安机关供述，自2008年9月5日开始其与赵勇的小舅陈端武共同为赵勇筹集款项弥补赵勇在农村信用社的现金库亏空，其中赵霞筹资100余万，陈端武筹款100余万，两人合计为赵勇筹款220万元。赵霞还供述2008年9月8日至10日三天时间，分数次通过王建辉的账户打入徐翠账户100万元左右，通过工商银行一个户名为曹翠兰的账户打入徐翠账户80万元左右的事实。赵霞在公安机关的上述供述与王建辉账户四笔转账均备注“收回贷款本金”相吻合，并且赵霞在上述刑事案件侦查过程中从未提及租赁房屋及租金的事实。对于在民事案件诉讼中和公安机关两种不同的陈述，赵霞辩解称当时在公安机关人身自由受到限制的情形下不想提及租赁以及租金的事实。另，依据赵霞提交的（2018）鲁0902民初5925号案件撤诉裁定书打印件能够证实2018年12月18日点石公司以赵霞未实际支付租金为由，要求解除陈芳与赵霞2008年2月28日签订的租赁合同，后点石公司于2019年11月8日撤诉的事实。 三、关于赵霞租赁涉案房屋后是否实际占用涉案房屋的问题。一审中，赵霞陈述其与嫂子陈芳签订房屋租赁合同后，将涉案房屋转租给其他多个商户，后李伟取得涉案房屋所有权后，将租户全部赶走。而赵霞在二审中则主张其一直实际占用涉案房产并收取租金的事实，为此提交了2008年6月10日赵霞与马文行签订的房屋租赁合同一份、2008年11月30日赵霞、赵瑞与贾义永签订的房屋租赁合同一份，2008年12月31日赵瑞与泰安轻松表计有限公司签订的房屋租赁合同一份、2010年3月14日赵霞与苏宝明签订的房屋租赁合同一份。 本院经审查认为，对于2008年11月30日赵霞、赵瑞与贾义永签订的房屋租赁合同，高新区法院作出的（2011）泰高新民初字第59号民事判决认定的事实为：2008年11月30日赵霞、赵瑞将涉案房产的部分房屋租赁给了贾义永，租期6年（2008年12月31日至2014年12月31日），贾义永欠付2011年上半年租金22500元，2009年9月30日赵瑞与贾义永就上述部分房屋签订房屋租赁合同，租期一年零十天（2009年10月1日至2010年10月10日），贾义永欠付租金4100元，法院判令贾义永共计支付赵霞欠付租金26600元。后贾义永不服上诉，本院作出（2011）泰民一终字第529号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述生效判决能够认定2008年11月30日赵霞、赵瑞与贾义永签订的房屋租赁合同的事实。但是结合高新区法院作出的（2013）泰高新民初字第160号民事判决，贾义永诉大观医院、润通公司、李伟财产损害赔偿一案中，法院认定事实为：2011年11月17日，李伟认为张本云（贾义永之妻）经营的宾馆应当搬出，召集搬家公司等将本云宾馆内空调18台、热水器（3台或4台）拆除。贾义永在该案主张李伟和润通公司工作人员于2011年7月29日强行给其停水停电并封住通道，致使无法经营，被迫歇业。该案认定的事实与赵霞一审庭审中主张的李伟取得涉案房屋所有权后将其他租赁户赶走的事实相符。对于赵霞二审中提交的其他租赁合同，因点石公司对证据真实性不予认可，在没有其他证据佐证的情形下本院不予认定。 四、被上诉人提交《房地产评估报告》和《房屋租赁协议》两份，用以证实：《房屋租赁协议》系被上诉人在接受房屋抵押时，抵押人向被上诉人提交的，抵押时被上诉人仅知道润通公司与泰山红十字会管理医院有租赁关系，《房地产评估报告》证实该评估不考虑抵押权对租赁权价值的影响，所评估价值是按照完全所有权进行，被上诉人按照该评估报告的价格取得房产所有权，其价格属于合理价格，被上诉人善意取得该房产，且所有权无任何瑕疵。上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的不认可，被上诉人与润通公司签订抵押合同时，润通公司已经知道赵霞租赁了涉案房屋，通过相关判决已经确认，润通公司是否向被上诉人提供了该份信息，上诉人没有义务证明，但是润通公司向被上诉人提供与大观医院的租赁合同充分证明当时签订抵押合同时存在租赁，一开始被上诉人就认可房屋租赁权的存在，而且根据相关法律规定，润通公司有义务通知被上诉人租赁的情况，被上诉人也有义务调查租赁权，评估报告记载的是评估价格是假设不存在租赁权的情况下做出的，而被上诉人认可这一价格，意味着被上诉人不管在涉案房屋是否存在租赁权都无所谓。本院经审查认为，《房地产估价报告》被上诉人在一审中予以提交，在本案中不属于新证据。该组证据能够认定以下事实：经本院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具鲁广泰评（泰）字（2016）第034号房地产估价报告，估价对象为位于泰安市高新技术产业开发区内创业大街以北、泰明路以东1#、2#（总建筑面积5696.09㎡及相应的6163.5㎡土地使用权价值）房地产的价值为3545.61万元。山东润通贸易有限公司与泰山红十字博爱医院分别于2011年7月1日、2012年7月26日签订《房屋租赁合同》、《泰安房产房屋租赁协议补充协议》。 五、本院依上诉人的申请调取了（2015）泰执字第31恢1号案件材料，上诉人质证认为，通过卷宗材料显示泰安市中级人民法院在2016年对涉案房屋进行拍卖时并未通知上诉人赵霞，因而原审法院认为赵霞未在拍卖时申报权利有过错，明显缺乏事实依据，而且上诉人也没有义务申报该权利。被上诉人质证认为，被上诉人取得房产是善意取得，上诉人是否申报权利是上诉人的权利义务，与被上诉人无关。本院经审查认为，上述卷宗能够证实上诉人赵霞在上述案件执行中并未向执行法院提出其对涉案房屋享有相应的权利，该组证据并不能证实上诉人的证明目的。 六、二审另查明的其他事实：赵霞与赵瑞系兄妹关系，陈芳与赵瑞系夫妻关系，赵勇系陈芳与赵瑞之子。 2008年2月28日，上诉人赵霞与嫂子陈芳签订《房屋租赁合同》以后，2008年3月1日与其兄赵瑞签订委托书一份，约定赵霞授权委托其兄赵瑞全权办理：1.代理房屋租赁及其租金的收取事项；2.管理好房屋、土地院落、水电、通讯等各种设施；3.代理对外的一切管理事项。依据一审时点石公司从泰安市泰山区市场监督管理局调取的两份租赁合同可以证实：赵霞的嫂子陈芳以个人名义就涉案房产分别于2015年3月1日与泰安九鼎商贸有限公司签订《房屋租赁合同》、2017年1月1日与泰安开发区科健康浴房有限公司签订了《房屋租赁合同》。其中，泰安开发区科健康洁浴房有限公司的法定代表人系赵瑞，股东系赵霞。 2018年2月8日泰安大观医院出具声明腾退涉案房屋，2018年2月10日岱岳区法院、大观医院与赵霞之兄赵瑞在岱岳区执行局作了笔录，对涉案房屋进行了交接，但并未现场交接。 还查明，泰山区人民法院于2010年8月2日作出的（2010）泰山刑初字第54号刑事判决书中，认定赵霞构成窝藏罪，但情节轻微，系初犯、偶犯，并能积极帮助赵勇挽回经济损失，对其免于刑事处罚，认定赵勇构成挪用资金罪、非法吸收公众存款罪、违法发放贷款罪，数罪并罚共判处有期徒刑14年，并处罚金25万元。另，上述刑事判决书第18页认定，“2008年3月，被告赵勇、尹逊江以支付高额利息的方式，以月息4.5%，从山东泛亚达有限公司牛某处变相吸收存款共计950万元。上述事实，有经法庭质证、认证的以下证据予以证实：1.证人牛某证言证实赵勇向其公司借款950万元，利息50万元，已经还款354万元；2.书证：（1）陈芳与牛某签订的借款合同、抵押合同、陈芳书写的借据；。”。上述刑事判决书第21页还认定：“经查实，被告人赵勇使用所吸收资金1750万元从泰山衡器厂购买房产一处，登记在其母陈芳名下；。”等事实。 本院经二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：赵霞要求点石公司赔偿自2018年1月31日起至2026年2月28日（租赁期限届满之日止）的租金损失的诉讼请求应否予以支持。本院结合本案案情以及二审审理查明的事实认为，原审法院判令驳回赵霞诉讼请求并无不当。理由如下： 一、点石公司系通过合法手续善意取得的涉案房产所有权。点石公司在通过法院执行程序取得涉案房产时，赵霞并未向执行法院申报其对涉案房产享有相应的权利，且赵霞与陈芳签订的租赁合同自始未予登记公示，点石公司对于涉案房产是否存在赵霞与陈芳租赁合同的事宜并不知情，其应属于善意取得人。 二、点石公司对涉案房产的占有系合法占有。涉案房屋系本院在执行过程中裁定抵顶给点石公司，点石公司系通过合法手续取得了涉案房屋的所有权，交付亦是通过法院交付，且点石公司在占有涉案房屋时，并没有其他租赁户正在使用。案外人李伟自2009年11月取得涉案房产所有权后，于2010年12月2日将涉上述财产权利出售给了润通公司，润通公司于2011年7月1日与大观医院签订房屋租赁合同后，系李伟于2011年7月份至11月份期间强行将先前的租赁户清出，在赵霞起诉润通公司、大观医院腾退房屋、恢复原状一案胜诉后，大观医院按照岱岳区法院的要求完全腾退了涉案房屋，从上述过程看，并非系点石公司腾空涉案房产并强行占有，点石公司对涉案房产的占有系合法占有，不存在侵权行为。 三、本案不适用“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用以及收益的权利。租赁权系物权化的一种债权，必须以租赁者实际占有，而且实际使用租赁物作为前提条件，而本案中，涉案房产的权属经历了一系列变更，产权权属变更最根本的原因系赵霞的嫂子陈芳未偿还他人债务所致，据赵霞一审陈述在李伟取得涉案房产所有权后，赶走了其他租赁户，润通公司租赁给大观医院后，大观医院有几年不经营直至2018年2月岱岳区法院执行腾退。故润通公司2012年6月向点石公司就涉案房产办理抵押登记直至点石公司于2016年12月份合法取得涉案房产权属时，赵霞均未实际占有和使用涉案房产，且本院还查明，岱岳区法院执行腾退只是向大观医院、赵霞之兄赵瑞以笔录形式进行交接，并未进行现场交接，而点石公司已于2018年1月31日起便合法占有和管理了涉案房产。赵霞在点石公司合法取得涉案房产权属时，对涉案房产已经没有实际占有和使用，故赵霞已经不具有以买卖不破租赁原则为由对抗本案合法权利人点石公司的权利。 四、本案查实了赵霞与陈芳、赵瑞之间存在特殊亲属关系，赵霞与嫂子陈芳2008年2月28日签订的《房屋租赁合同》，3月1日赵霞随即向赵瑞出具全权委托手续，紧接着于3月4日用该房屋办理抵押登记向案外人牛某借款1000万元，再结合赵霞在公安机关笔录中供述的177万元转账系为侄子赵勇补库而非本案主张的支付租金，基于赵霞与陈芳、赵瑞之间特殊身份关系，赵霞对租赁协议的履行以及租金支付情况应负有更高的举证责任，但是依据本案出现的新证据和查明的事实，赵霞并不能充分证实房屋租赁协议中约定18年的租金252万元已全部实际交付。而且赵霞在长期无法实际占有和管理涉案房屋的情形下，其完全可以向租赁合同的相对方即嫂子陈芳主张合同违约责任。赵霞在本案中向涉案房屋产权受让人点石公司主张侵占房屋的巨额租金损失，缺乏事实和法律依据，故原审法院判令驳回赵霞诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，上诉人赵霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70426元，由上诉人赵霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年九月十七日 书记员  李争艳