黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0404民初331号原告：刘少华，男，1958年1月13日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省鹤岗市南山区。被告：鹤岗市新亚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区45委**（南义路**）。法定代表人：高延崇，该公司董事长。委托诉讼代理人：董淑艳，女，1970年6月22日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：姜金珠，该公司法律顾问。被告：高云峰，男，1963年12月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：董淑艳，女，1970年6月22日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省鹤岗市南山区。原告刘少华与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称“新亚开发公司”）、高云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘少华、被告新亚开发公司的委托诉讼代理人董淑艳、姜金珠到庭参加诉讼。被告高云峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘少华向本院提出诉讼请求：1．要求新亚开发公司、高云峰承担连带责任，未给办理房屋产权证的违约责任，并自2016年11月29日至2020年3月29日迟延房屋产权证的损失74,412.00元；2.要求新亚开发公司、高云峰负担本案诉讼费用。事实和理由：2004年8月，刘少华购买高云峰挂靠新亚房地产开发的大陆综合楼8单元116室商服房，并于同年8月16日签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为372,060.00元，以其拖欠刘少华的工程款186,030.00元抵房屋首付款，并办理了186,000.00元的房屋按揭贷款，约定房屋入户时间为同年11月30日。因新亚开发公司、高云峰强行收取物业费、装修保证金及房屋未经验收等问题，刘少华及部分业主与其产生争议，致使房屋空置8年。2012年1月，刘少华提起诉讼，经审理判决将房屋交付给刘少华。2016年9月，刘少华再次提起诉讼，经审理判决新亚开发公司、高云峰给付2013年7月28日至2016年3月28日迟延办理房屋产权证的损失。2019年3月，刘少华申请执行房屋过户，在执行过程中，被告知由于新亚开发公司、高云峰在开发建设时没有缴纳土地出让金，导致无法办理房屋过户手续。因双方签订了商品房买卖合同，而新亚开发公司、高云峰没有全面履行商品房买卖合同的义务，给刘少华造成损失，故诉至本院。新亚开发公司辩称，1.案涉南山区58委大陆矿1号住宅综合楼，新亚开发公司已经于2011年7月19日在不动产登记中心办理初始登记，自初始登记起整个楼房就已经具备了办证条件，目前整栋楼所有住户除刘少华外均已办理产权证书。该栋楼房系新亚开发公司在2002年取得的建设用地审批，取得土地的性质为划拨，后来以此取得了规划许可证、竣工验收合格证、备案证、房屋销售许可证，属证照齐全。不存在刘少华所述的欠缴土地出让金的行为。该栋房屋属于依法取得用地，依法开发、依法销售。2.刘少华未取得房屋产权证书的过错是其本人造成的，履行商品房买卖合同是一个双务法律行为，新亚开发公司办理产权证书需要刘少华提交商品房买卖合同、购房票据、身份证件、初始登记证书及其要自行缴纳办证前应缴纳的各项费用，如契税、物业维修基金、土地费等。经核实，刘少华自2016年起从未向新亚开发公司提交过这些手续，而办证所需的初始登记证书也由刘少华抵押给银行办理按揭贷款，该贷款在2018年4月24日才清偿完毕。在此期间，其并未向新亚开发公司提交过相关手续要求办理产权证书，后在其申请强制执行不能时，新亚开发公司查询得知是在执行过程中需要缴纳的土地费用刘少华拒不缴纳，才导致案件不能执行。综上，因刘少华怠于行使自己的权利和义务，才使新亚开发公司无法履行合同义务，因此合同不能履行的过错在于刘少华，新亚开发公司不应承担违约责任，请求驳回其诉讼请求。高云峰庭后发表答辩意见，称与新亚开发公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于商品房买卖合同、（2012）鹤南民初字70号民事判决书、（2016）黑0404民初568号民事判决书、（2019）黑0404执92号协助执行通知书，系本院作出的法律文书及采信的证据，且双方无异议，故本院予以采信；关于建设用地审批书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设项目竣工规划验收证、竣工工程备案证、房屋预售许可证、商品房现售备案许可表、商品房房屋权属登记备案登记通知单、2020年7月14日鹤岗市不动产登记中心出具的不动产登记情况查询证明各1份，因刘少华对真实性无异议，且与本院依职权调取的鹤岗市不动产登记档案材料一致，故本院对上述证据予以采信；关于鹤岗市自然资源局的书面答复1份，因系行政机关依法出具，故本院认定有效，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月30日，刘少华代理鹤岗市多福彩板安装有限公司与高云峰代理的新亚开发公司签订工程承包合同1份，该合同约定由多福公司承包新亚开发公司开发建设的兴安矿综合楼屋面钢结构制作及彩钢板安装工程，合同中对工程进度，资金运作结算方式等进行了约定，同时约定工程总造价暂定为48万元，同意将大陆矿综合楼116户商服143.10平方米、2,600.00元/平方米，工程款余额支付现金，另赠地下室47平方米给刘少华。2004年8月16日，刘少华与新亚开发公司签订商品房买卖合同1份，该合同约定案涉房屋抵工程款，房屋的首付50%即186,030.00元，余款银行按揭贷款，约定该房于同年11月30日交付使用。2012年1月，刘少华向本院提起诉讼，要求新亚开发公司、峰威公司、高云峰向其交付案涉房屋并承担各项损失60余万元，本院于同年12月20日作出（2012）鹤南民初字第70号民事判决：一、高云峰、新亚开发公司向刘少华交付位于鹤岗市南山区（刘少华已实际占有）。二、高云峰一次性赔偿刘少华25,000.00元损失，新亚开发公司承担连带赔偿责任。三、驳回刘少华的其他诉讼请求。刘少华不服该判决上诉后，又撤回。2016年9月7日，刘少华向本院提起诉讼，要求新亚开发公司、高云峰为其办理房屋产权证及承担违约责任，并赔偿自2005年3月1日起至结案时的违约金204,600.00元。本院于2016年12月26日作出（2016）黑0404民初568号民事判决：新亚开发公司给付刘少华迟延办理房屋产权证的损失74,412.00元（从2013年7月28日计算至2016年11月28日）；高云峰对上述款项负连带责任。新亚开发公司不服上诉至鹤岗市中级人民法院，经二审审理后驳回上诉，维持原判。另查明，刘少华依据（2012）鹤南民初字第70号民事判决书，申请执行案涉房屋过户，但因该房屋欠缴土地费未能执行。2020年7月30日，本院向鹤岗市自然资源局下达协助调查通知书，要求该局就案涉房屋的土地供应方式及相关审批手续；以及案涉房屋欠缴土地费用的具体名称、金额及收取土地费用的相关依据。该局于2020年8月5日在书面答复中“（三）调查情况”处表述：“经查证，该房屋（坐落于58委大陆矿**住宅综合楼**）属于商业营业用房，未办理出让手续，按照《鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市土地年租金收缴办法的通知》（鹤政发[2007]38号文件），鹤岗市土地年租金收缴办法第二条规定，“在国有土地上从事下列活动的，除符合规划需要补办土地出让手续的，均属于土地租金收取范围：（一）在行政划拨土地上从事经营性活动的用地；土地使用权出租的，包括以划拨土地使用权作为联营条件和因出租地上建筑物而涉及土地使用权出租的。土地年租金的收取对象为发生上述国有土地使用权处置行为的单位和个人”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《黑龙江省土地管理条例》第四十条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租、抵押。转让、出租以划拨方式取得的国有土地使用权，必须依法办理土地使用权出让手续。”根据以述对上法律规定，申请办理此处房产过户时须缴纳土地年租金或出让金。”。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解一个月。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋欠缴的土地费应由谁缴纳，应由谁承担迟延办理产权证的相关责任。在审理过程中，本院先后两次到鹤岗市自然资源局核查相关事宜，在向该局下达协助调查通知后，该局的书面答复没有明确告知所欠土地费的缴纳义务人是谁，所以亦无法确定是由于哪一方当事人的原因造成不能办理房屋产权证。而对于刘少华提出的案涉房屋使用的土地是建设用地，不应在划拨土地名录里，其审批行为违法等意见，因本案仅是民事案件，对涉及行政行为的范畴不能审查，故对其意见在本案中不予评价。因本案现有证据不能证明是由于新亚开发公司、高云峰未及时缴纳土地费，而导致案涉房屋不能办理房屋产权证，故本院对刘少华要求其承担违约责任并赔偿延迟办证损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘少华的诉讼请求。案件受理费1,660.30元，减半收取计830.15元，由刘少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  冯冰二〇二〇年九月二十九日书记员  李斌