山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2630号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沂源公路事业服务中心。住所地：山东省沂源县振兴路南首。统一社会信用代码：123703004932269981。 法定代表人：张之永，主任。 委托诉讼代理人：张云红，山东隆祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹长友，男，1949年11月16日出生，汉族，住山东省沂源县。 上诉人沂源公路事业服务中心因与被上诉人曹长友房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沂源公路事业服务中心上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法予以改判或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第四项驳回上诉人其他诉讼请求是错误的。曹长友依据合同约定应当拆除增加的建筑物，依法应当恢复原状，返还租赁物。（1）一审判决认定曹长友增设的建筑物是否属于违法建筑，应当由有关行政机关作出认定并处理。一审判决的这种认定与上诉人的诉求无任何关联。本案的案由是租赁合同纠纷，上诉人的诉求中没有要求认定曹长友增设的建筑物的权属及是否是违章建筑。既然一审判决认定了双方当事人签订的三份租赁租赁合同合法有效，那么就应当按照双方当事人在租赁合同中的约定处理。曹长友在租赁期内增设的地上建筑物的间数及是否是违章建筑，曹长友在增加这些建筑物时上诉人是否知道或者制止，都不影响曹长友履行租赁合同的约定，即：按照租赁合同的约定拆除其增设的建筑物等。（2）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第223条的规定认定上诉人无权要求曹长友无条件拆除增加的建筑物是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定可以看出，对于租赁期间内增加的建筑物如何处理首先要按照双方的约定处理，没有约定的才按照建筑物手续是否合法来确定扩建费用由谁承担。本案双方当事人在租赁合同中对曹长友增加的租赁物的费用如何处理有明确约定，应当按照当事人的合同约定进行处理，曹长友应拆除增设的所有建筑物，费用由其自己承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：‘规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”所以，曹长友依法应当按照合同约定拆除增加的建筑物，返还租赁物。（3）一审判决在判决书中依据的上诉人和东里中队给曹长友下发的《关于限期拆除违法建筑的通知》，上诉人在一审中没有提供以上证据。以上证据与上诉人要求曹长友履行租赁合同的义务没有关系。一审判决依据以上证据认为上诉人不能通过民事诉讼要求曹长友履行租赁合同约定的拆除增加的建筑物的义务，是没有法律依据的。二、一审判决将租赁合同的租赁物进行了分割进行判决是错误的。三份租赁合同在第一条都明确载明租赁物包括北屋6间、东屋4间及院落（面积约1840平方米）。既然一审判决双方解除租赁合同，承租人曹长友乙方依法应当返还租赁物（房屋及院落），可是一审判决只判决曹长友返还上诉人北屋6间，东屋四间，却没有判决曹长友返还院落是不符合租赁合同约定的，也是不合法的。三、一审判决没有支持上诉人主张的违约金系判决错误。一审判决认定双方自第三份租赁合同到期后，双方之间为不定期租赁合同关系，租赁合同继续有效。第三份租赁合同第三条约定：“租金的交纳采取按年支付，先付后用的方式，由乙方于每年的5月16日交纳给甲方。”曹长友没有按照合同约定的时间交纳租金，应当按照合同约定支付违约金3600.00元。 曹长友未提交书面答辩意见。 沂源公路事业服务中心向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告房屋租赁合同关系；2、判令被告立即拆除其租赁范围内增设的建筑物、附属物，恢复原状，并返还租赁物；3、判令被告支付拖欠的租赁费16667.00元（自2015年5月17日起至2019年7月16日止）；4、判令被告按照每天10.96元的标准支付自该起诉状送达被告之日起至返还房屋之日止期间的逾期返还租赁物的使用费；5、判令被告按照合同约定支付违约金3600.00元；6、诉讼费由被告承担。 曹长友向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付增设的房屋款90余万元（具体数额以评估价值为准，待房屋价值鉴定后再予增加请求）；2、诉讼费、鉴定费均由被反诉人负担。 一审法院认定事实：1998年5月10日，被告曹长友与淄博市公路管理局沂源公路管理站签订书面租赁合同书一份，被告曹长友租赁沂源公路管理站马家沟分站正房六间，偏房四间及院落，租赁期限为三年，自1998年5月16日至2001年5月16日；2001年5月10日，原、被告双方续签租赁合同书一份，租赁期限为10年，自2001年5月17日至2011年5月17日。从1998年5月16日开始，被告曹长友租赁原告沂源公路事业服务中心房屋后，就陆续开始增设修建房屋。先是1998年左右在间，耳屋1间，然后又于2003年左右在原租赁的偏房4间北侧增设修建了东屋瓦房2间，2004年左右在间，耳屋1间，棚1间。2009年，被告曹长友在案涉院落内西侧进行了大规模建设，增设修建了二层楼房16间（上下各8间）。在2012年5月16日原、被告双方签订第三份租赁合同书之前，除了原告沂源公路事业服务中心租赁给被告曹长友的房屋外，被告曹长友共计在案涉院落内增设各种房屋31间，其增设的房屋面积、数量和规模都远远超出了租赁的房屋。 被告曹长友增设修建房屋时，原告沂源公路事业服务中心未进行阻止，被告曹长友称增设房屋当时均经过了原告沂源公路事业服务中心的同意。原告沂源公路事业服务中心陈述对被告曹长友增设房屋的情况不知情，直到2010年左右才接到举报，被告曹长友在租赁院落内盖楼房，未制止成功，被告曹长友又偷偷将楼房建成。自1998年至今，案涉房屋及院落一直由被告曹长友占有、使用、管理、居住至今。被告曹长友在村里的原住宅已经坍塌，现无其他房屋居住。 2012年5月16日，被告曹长友与淄博市公路管理局沂源分局续签书面房屋租赁合同一份，租赁期限为三年，自2012年5月17日至2015年5月16日。合同第六条约定：“在租赁期内因公路改建、城镇规划及国家和政府政策性等原因导致甲方不能出租租赁物时，乙方必须无条件的拆除其在租赁物范围内增设的地面建筑物、附属物，所造成的损失及花费的相关费全部由乙方自己承担”。原告沂源公路事业服务中心是由淄博市公路管理局沂源公路管理站、淄博市公路管理局沂源分局变更来的。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，被告曹长友实际占有、使用至今。由于案涉租赁房屋的前面的道路现已经变为村道，马家沟公路站周边均为马家沟村村民住宅。 经被告曹长友申请，该院于2019年9月12日将鉴定委托书移交司法技术室，对被告曹长友增设的房屋价值进行鉴定。原告沂源公路事业服务中心拒不参与选定鉴定机构，经多次协调未果，被告曹长友未要求法院指定鉴定机构，鉴定程序一直未能启动。被告曹长友于2020年3月6日向司法技术室提出申请，以“被申请人拒不配合法院选定鉴定机构，从而无法启动鉴定程序，无法鉴定”为由撤回鉴定申请，该院司法技术室于2020年3月13日终止鉴定程序。 一审法院认为，原告沂源公路事业服务中心因政策要求行政事业单位办公用房不得出租出借，已经出租出借的，合同到期后不得继续出租出借等原因要求与被告曹长友解除房屋租赁合同并返还租赁物，现被告曹长友租赁的正房6间及偏房4间已经不再继续使用，原告沂源公路事业服务中心的该项请求合理合法，予以支持；《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告沂源公路事业服务中心与被告曹长友签订的第三份租赁合同约定的租赁期限是三年，但在合同约定的期限届满后，被告曹长友继续占有、使用租赁的房屋，原告沂源公路事业服务中心也没有提出异议。根据上述规定，原、被告双方的租赁合同继续有效，但是租赁期应为不定期，被告曹长友应当按合同约定继续支付租赁费。在原告沂源公路事业服务中心第一次起诉被告曹长友的山东省沂源县人民法院（2017）鲁0323民初958号案件中，被告曹长友也辩称双方的关系为不定期租赁合同关系，由此，原告沂源公路事业服务中心要求被告曹长友支付拖欠的租赁费16667.00元并按照每天10.96元的标准支付自该起诉状送达被告之日起至返还房屋之日止期间的逾期返还租赁物的使用费的诉讼请求，应自租赁合同于2015年5月16日到期后，按照原合同约定的租赁费每年4000.00元，自次日起即2015年5月17日开始按照合同约定租赁费金额继续支付至双方合同解除之日；原告沂源公路事业服务中心要求被告曹长友按照合同支付违约金3600.00元，因其未提供被告曹长友违约的证据，依据合同约定也无法认定被告曹长友有违约行为，对原告沂源公路事业服务中心的该项请求，不予支持。 1998年至2009年，被告曹长友在租赁的院落内增设修建了房屋31间，在增设修建房屋时，原告沂源公路事业服务中心未予以制止。被告曹长友增设房屋时未取得建设工程规划许可证，建成后未办理所有权登记。对于未取得建设工程规划许可证的建筑是否合法的认定和处理，应属于行政机关的审查和处理的范围。对被告曹长友增设的建筑物是否属于违法建筑的认定和处理，应当由有关行政机关对房屋建设是否合法作出认定，并由有关行政机关作出处理。2017年4月7日，沂源县城市管理东里镇中队和原告沂源公路事业服务中心联合给被告曹长友下发了《关于限期拆除违法建筑的通知》，被告曹长友称未收到，但原告沂源公路事业服务中心已经找到沂源县城市管理东里镇中队，要求对被告曹长友增设修建的房屋进行处理，沂源县城市管理东里镇中队也给被告曹长友下发了《关于限期拆除违法建筑的通知》，再通过民事诉讼方式要求拆除被告曹长友增设修建的房屋，不予支持。原、被告双方应当在争议房屋建设的合法性得到有关行政机关的审查确认后并作出处理后，另行主张各自的权利。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案被告曹长友经出资增设修建房屋增加了房屋的数量，原告沂源公路事业服务中心在被告曹长友增设房屋时并未提出异议，虽然原告沂源公路事业服务中心在庭审中称对被告曹长友的增设修建房屋的行为不知情，但如果得不到原告沂源公路事业服务中心同意或者默许，被告曹长友如此大规模的增设修建房屋不可能建设成功。原告沂源公路事业服务中心对被告曹长友在案涉租赁的院落增设修建房屋事实的形成有责任，并且被告曹长友增设的房屋全部是在双方签订的第三份合同之前已经全部建设完毕，现要求按照第三份合同的约定无条件全部拆除，也不符合上述法律规定，不予支持。 综上所述，原告沂源公路事业服务中心要求与被告曹长友解除租赁合同并返还房屋、支付租赁费的诉讼请求，于法有据，予以支持；原告沂源公路事业服务中心要求无条件拆除被告曹长友增设修建的房屋，应通过行政途径或者其他方式解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告沂源公路事业服务中心与被告曹长友房屋租赁合同关系；二、被告曹长友于本判决生效之日起十日内返还原告沂源公路事业服务中心租赁房屋北屋瓦房6间，东屋4间；三、被告曹长友于本判决生效后十日内支付原告沂源公路事业服务中心会租赁费（自2015年5月18日开始，按照4000.00元/年计算至本判决生效之日）；四、驳回原告沂源公路事业服务中心的其他诉讼请求；五、本案按反诉原告曹长友撤回反诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308.00元，减半收取154.00元，由被告曹长友负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，在第一、二份租赁合同中，双方均有在院内建设的约定，第三份合同签订时，相关建设施工已经结束，结合涉案场地建设房屋规模较大的情况，上诉人主张对建设事宜不知情不合常理，对该主张不予支持。对被上诉人建设房屋，上诉人已请求行政机关予以处理，相关行政机关亦向被上诉人发出限期拆除通知，被上诉人未予拆除，说明存在权属和是否为违法建筑的争议，在该争议未予处理的情况下，上诉人再提起民事诉讼不当，一审令其先按行政处理程序行使权利，并无不当。 综上所述，沂源公路事业服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费308.00元，由上诉人沂源公路事业服务中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年九月十七日 法官助理 葛云雷 书 记 员 荆惠苒