黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终871号上诉人(原审被告)：哈尔滨合力投资控股有限公司，统一社会信用代码91230199127047025X，住所地哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：崔喜涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司，统一社会信用代码91230108723681292U，，住所地哈尔滨市平房区建安头道街副********法定代表人：司盛华，该公司经理。委托诉讼代理人：宋超，黑龙江辰晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨经济技术开发区管理委员会，住，住所地哈尔滨市平房区友协大街**/div>法定代表人：宋博岩，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：刘博，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨满天星欢乐云谷国际健身俱乐部有限公司，统一社会信用代码91230199578094074Y（1-1），住所，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区松花路**div>法定代表人：毕丽红，该公司经理。上诉人哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司（以下简称徐虎物业公司）与被上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）、哈尔滨经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）、哈尔滨满天星欢乐云谷国际健身俱乐部有限公司（以下简称满天星公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：一、请求撤销一审判决,驳回徐虎物业公司一审诉讼请求或改判由满天星公司承担给付责任;二、诉讼费用由徐虎物业公司、经开区管委会、满天星公司承担。事实和理由：一、满天星公司向徐虎物业交纳物业费的收费票据原审法院应当采信。符合常理的情况应该是徐虎物业每年定期向满天星公司追要物业费,而在满天星公司多年拒绝支付的情况下勉强同意只收取垃圾处理费。徐虎物业未曾向合力公司催交过，不能认为诉讼时效中断。二、满天星实际上享受了物业服务并支付了对价。满天星公司与徐虎物业对于物业费的内容及价格达成了新的合意,形成了事实上的物业服务合同关系。因此合力公司与徐虎物业合同中的约定既非向第三人履行,也非未经物业服务企业同意的债务转移，而是免除了合力公司除空置房外的物业费。徐虎物业与合力公司的真实意思是仅在空置房范围内形成物业服务合同关系,满天星公司使用房屋产生的物业费,对于合力公司而言,按照约定此债务实际上不存在,故而无履行义务。徐虎物业公司辩称：同意一审判决。满天星公司只是物业实际使用人，案涉物业合同的合同主体为合力公司公司与徐虎物业公司，徐虎物业公司不是无偿的提供物业服务。满天星公司未向徐虎物业公司支付物业费，合力公司作为业主和物业服务的委托人，应向徐虎物业公司承担违约责任。满天星公司未提交书面答辩意见。经开区管委会辩称，同意一审判决，请求维持原判。徐虎物业公司向一审法院起诉请求：1、合力公司给付徐虎物业公司物业费3248042．34元；2、合力公司给付徐虎物业公司截至2019年10月11日的逾期付款利息850000元（自2019年10月12日起按银行同期贷款利率继续计算至付清之日止）；3、满天星公司对上述欠款承担连带偿付责任；4、经开区管委会对上述欠款承担连带偿付责任；5、本案诉讼费由合力公司、经开区管委会、满天星公司承担承担。一审法院认定事实：合力公司系中国云谷软件园（含A2号楼）的业主。合力公司聘请徐虎物业公司自2010年5月10日起至2019年2月28日止为中国云谷软件及外包产业园园区提供物业服务，并与徐虎物业公司共签订五份书面合同。第一份书面合同系徐虎物业公司与哈尔滨开发区合力基础发展有限公司（后更名为哈尔滨合力投资控股有限公司）签订的《哈尔滨开发区软件及服务外包产业园物业管理服务委托合同》（未载明签订日期），约定：合同期间三年，自2010年5月10日起至2013年5月9日止；物业管理服务费为建筑面积每月每平方米2．20元；物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取；本物业区域内空置房，按正常标准50％向合力公司收取，即建筑面积每月每平方米1．10元；在本合同规定的管理期满前一个月，双方可就续约问题进行协商，未提出异议的，该合同自然生效，顺延至下一个合同期。2016年1月10日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201606001），约定：委托管理期限自2013年5月10日起至2016年5月9日止。委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划区域内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不包括生产垃圾）、公共区域绿化的养护和管理，物业公共区域内的公共秩序的维护工作，园区内交通、车辆行驶及停泊车管理，消防服务管理、公共区域消防设施的巡视检查、维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作，房屋装饰装修管理服务，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。对于超出上述约定的委托管理服务事项及其他特约服务费用，采取一事一议，徐虎物业公司提出管理物业方案和费用计划，经合力公司审核费用另计，并以补充协议的方式进行约定。徐虎物业公司按照本合同规定的物业服务事项和标准提供物业服务，收取物业服务费；徐虎物业公司在管理期间如发生入区企业拖欠租金、物业管理费、水电费等费用时，徐虎物业公司需经合力公司同意后对其采取停电或法律诉讼等相关措施；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26．40元／年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40％收取，即每平方米建筑面积10．56元／年。2016年5月10日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201605001），约定：本协议自2016年5月10日起至2017年5月9日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26．40元／年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40％收取，即每平方米建筑面积10．56元／年。2017年12月7日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201712001），约定：本协议自2017年5月10日起至2018年5月9日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26．40元／年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40％收取，即每平方米建筑面积10．56元／年。2019年2月28日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201712001），约定：本协议自2018年5月10日起至2019年2月28日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26．40元／年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40％收取，即每平方米建筑面积10．56元／年。2011年12月10日，经开区管委会（甲方）与哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司（乙方）签订《中国云谷体育馆合作协议》，内容为：中国云谷体育馆位于中国云谷一期，建筑面积约2万平方米，地上，地上**，地下**……一负责投资装修和购置设备并经营管理。范围包括软件园体育馆地下游泳馆、一楼、二楼、三楼运动健身场所，使用面积约9300平方米；软件园体育馆东侧三楼运动营养餐厅，使用面积约1000平方米。体育馆名称为；满天星欢乐云谷国际健身会馆。二、乙方应科学合理设置运动健身区域……三、乙方设计投入总额为1850万元人民币进行体育馆装修和购置设备等。……四、签订合同之日起五年内，乙方以前期装修及购置设备投入费用冲抵房屋租金。甲方不参与利润分配。五、乙方负责日常员工工资、水电、燃气、垃圾、排污等费用。六、前三年甲方扶持乙方，不收取包烧费，三年后至合同期满正常收取。七、合同期限分两期执行，无特殊原因不少于十年。其中，第一期为五年，自2011年12月24日至2016年12月25日止。第一期满后，如无特殊原因，乙方有权继续经营，第二期为五年，自2016年12月26日至2021年12月27日止。考虑到乙方先期投入回收等因素，第二期第一年乙方向甲方交纳每年50万元的房租金，第二年起在原有房租金50万元的基础上每年按房租金的10％递增。八、乙方享受哈尔滨市政府招商引资的优惠政策，对税收、水、电、气等按哈经开区中国云谷（软件园）相关政策执行。九、双方的权利和义务：（一）甲方权利和义务：1、甲方移交给乙方经营的房产、设备、设施、消防设施及装修指标必须符合国家要求标准，保证合格验收没有任何法律纠纷，在乙方运营中如出现某设施的故障，甲方在第一时间负责维护。2、甲方为乙方创造良好的经营服务环境，在乙方正常运营情况下保障水、电、气及泳池排风系统及设备的正常供应。3、甲方保证冬季室温最低温度在零上20度以上，以确保会员的正常使用。4、甲方应协助乙方努力做好经营前的装修、销售整体协调工作，如协调管委会、平房区各委办局来馆办卡。5、乙方同意甲方凭会员卡免费使用地下停车位30个。（二）乙方的权利和义务：1、拥有在合同规定范围内的经营权和收益权。2、乙方如经营需要对场馆进行改造更新或新建经营设施，必须事先向甲方提出申请，须经甲方同意方可实施。3、乙方不得在经营过程中将场馆转让给第三方经营。如出现，甲方有权终止合同。4、在经营过程中，乙方针对园区企业给予优惠政策。5、经营过程中如出现其它事故及其它恶性案件，乙方独自承担相应责任。6、合同终止后，乙方所购设备归属乙方所有。另查明，满天星公司于2005年7月21日注册成立，于2018年5月2日登记注销。满天星公司于2011年10月20日注册成立。审理中，满天星公司自述，在与经开区管委会签订合作协议时，因满天星公司尚未成立，遂以哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司的名义与经开区管委会签订合作协议；但在满天星公司成立后，该协议实际由满天星公司履行。诉讼中，合力公司自认满天星公司实际使用的A2号楼的建筑面积为16616．98平方米（不含A2栋负2层物业消防泵房面积141．26平方米、1层物业水泵房及风机房面积211．68平方米）。徐虎物业公司主张按照合力公司认可的满天星公司实际使用的房屋所占建筑面积计收物业费，但实际建筑面积不应扣除A2栋负2层物业消防泵房面积141．26平方米及1层物业水泵房及风机房面积211．68平方米，故主张按照建筑面积16969．92平方米计算物业费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”合力公司作为中国云谷（含A2号楼）园区的业主，依法可以委托该园区的物业服务企业。故合力公司与徐虎物业公司签订的《物业管理服务委托合同》及《委托管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。徐虎物业公司依据合力公司的委托，自2010年5月10日起为整个中国云谷园区提供物业服务，合力公司作为业主接受物业服务亦应当按照约定交纳物业管理服务费。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”合力公司与徐虎物业公司虽然在合同中约定由徐虎物业公司直接向物业使用人按年度收取物业管理服务费，但满天星公司作为实际使用人并未向徐虎物业公司交纳物业费，属于约定的第三人不履行债务的情形，故合力公司应当按照约定的标准向徐虎物业公司履行交纳物业费的义务。诉讼中，合力公司自认满天星公司实际使用的A2号楼的建筑面积为16616．98平方米（不含A2栋负2层物业消防泵房面积141．26平方米、1层物业水泵房及风机房面积211．68平方米）；徐虎物业公司主张因消防泵房属公共空间，故消防泵房352．94平方米应计算在建筑面积范围内，认可满天星公司实际使用的房屋建筑面积为16969．92平方米，理由成立，原审法院予以采纳。合力公司主张徐虎物业公司已经事先放弃或免除其使用状态下的房屋的物业费，理由不成立，原审法院不予采纳。故对于满天星公司实际使用的建筑面积为16969．92平方米的A2号楼部分房屋，应由合力公司按照合同约定的每月每平方米2．20元的标准向徐虎物业公司交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”因满天星公司自2011年4月初开始实际使用合力公司作为业主的A2号楼房屋并由徐虎物业公司提供物业服务，在合同履行期间，徐虎物业公司分别于2014年6月3日、2016年4月1日向合力公司提出请求结算物业费的报告，视为徐虎物业公司已经书面催交，但合力公司无正当理由仍未交纳物业费，现双方的物业服务合同已于2019年2月28日期满终止，徐虎物业公司诉请合力公司给付2011年12月1日至2019年2月28日期间共计87个月的物业费3248042．69元（16969．92平方米×2．20元／月／平方米×87个月），具有事实根据及法律依据，原审法院予以支持。关于徐虎物业公司诉请合力公司给付逾期付款利息的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因合力公司与徐虎物业公司在书面合同中约定“交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准”，而徐虎物业公司实际并未与物业使用人另行签订《物业服务合同》，进而对交费日期没有明确约定，故徐虎物业公司诉请自2012年12月1日起计算逾期利息无法律依据。因双方的物业服务合同于2019年2月28日期满终止，且徐虎物业公司于2019年4月8日向原审法院提起诉讼，故原审法院酌情支持自起诉之日起至实际给付之日止的逾期付款的利息。关于逾期付款利息的标准。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”因双方对逾期付款的利息没有明确约定，且徐虎物业公司主张按照银行同期贷款利率计算，符合法律规定，原审法院予以支持。关于徐虎物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因徐虎物业公司自2010年5月10日起持续为合力公司所有的中国云谷软件及外包产业园园区提供物业服务至2019年2月28日止，并且双方对交纳物业费的期限无明确约定，按照本地物业服务实行先服务后交费的一般交易习惯，结合徐虎物业公司在合同履行期间两次书面请求合力公司结算物业费的实际情况，徐虎物业公司诉请合力公司交纳物业费未超过法律规定的诉讼时效期间。合力公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于徐虎物业公司诉请满天星公司及经开区管委会承担连带给付责任的诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，徐虎物业公司诉请满天星公司及经开区管委会对合力公司拖欠的物业费承担连带给付责任无事实根据及法律依据，故原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司2011年12月1日至2019年2月28日期间的物业费共计3248042．69元；二、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于判决生效之日起十日内给付徐虎物业公司逾期付款的利息（该利息以本金3248042．69元为基数，自2019年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回徐虎物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元（原告预交），由合力公司负32784．34元，由徐虎物业公司自行负担10815．66元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议的主要焦点是，物业费及逾期付款利息是否应由合力公司承担，合力公司主张徐虎物业公司免除合力公司除空置房以外的物业服务费的理由是否能够成立，徐虎物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于物业费及逾期付款利益是否应由合力公司承担的问题。合力公司与徐虎物业公司共签订五份书面合同，约定自2010年5月10日至2019年2月28日，由徐虎物业公司提供了物业管理服务，物业管理费为建筑面积每月每平方米2．20元。双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。徐虎物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等合同义务，自合同订立至徐虎物业公司退出经营，物业运营正常。合力公司作为合同相对方未按约定履行交纳物业费的合同义务，一审法院认定合力公司承担交纳物业费及逾期付款利益的责任并无不当，本院予以维持。关于合力公司主张徐虎物业公司免除合力公司除空置房以外的物业服务费的理由是否能够成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合力公司主张徐虎物业公司免除合力公司除空置房以外的物业服务费，应提交证据予以证明，依照现有证据中的双方合同约定条款，不能得出徐虎物业公司免除其除空置房以外的物业服务费的结论，且徐虎物业公司在庭审中陈述并未免除合力公司物业费，是合力公司对条款内容的误读。因此合力公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于徐虎物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。徐虎物业自2010年5月10日起连续提供物业服务，且从徐虎物业公司提供的《关于请求结算中国云谷园区物业费的报告》《中国云谷软件园空置房物业费明细表》可以证明，徐虎物业公司在积极解决物业费欠缴问题，并未怠于行使自己的权利，故一审法院认定徐虎物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。综上所述，合力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32784元，由哈尔滨合力投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王梦薇审判员  董茂建审判员  王爱军（）二〇二〇年九月二十五日法官助理刘向坤书记员刘晶