浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1268号 原告：宁波集星云创商业管理有限公司，住所地：宁波市江**风华路**云创1986青年小镇****，统一社会信用代码：91330205MA282A17X9。 法定代表人：林志敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈科，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛文彬，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙），住所地：，住所地：宁波市北仑区新碶街道星阳商城**信用代码：91330206B075892849。 主要负责人：贺拥军，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：张永建，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐元琼，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 第三人：王亚珠，女，1954年2月12日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：张斌，男，1983年10月19日出生，汉族，住宁波市江**，系第三人儿子。 原告宁波集星云创商业管理有限公司（以下简称集星云创公司）与被告宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）（以下简称加贝俱乐部）侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。因王亚珠与本案的审理有利害关系，本院依职权于2020年5月26日追加王亚珠为第三人参加诉讼。本院于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告集星云创公司委托诉讼代理人沈科，被告加贝俱乐部委托诉讼代理人张永建、徐元琼，第三人王亚珠及其委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 集星云创公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退位于宁波市××路××弄××镇××的房屋；2.被告赔偿原告损失并要求计算至实际腾退之日止（损失按年租金50万元、年商管服务费6万元计算自2018年11月1日至实际腾退日止）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉请。事实与理由：2016年8月6日，原告与王亚珠、王珍珠签订《房屋租赁及托管协议书》一份，合同约定：王亚珠、王珍珠将位于宁波市江北区××街道××区原里夏老菜场地块800平左右用房（其中包括了案涉房屋）出租给原告，租赁期限自2018年11月1日起至2023年10月31日止。自2018年11月1日起，原告多次与被告协商案涉房屋租赁事宜，但未能达成一致，被告至今仍在占有使用且未腾退涉案房屋。 加贝俱乐部辩称，1.原告与第三人王亚珠、案外人王珍珠签订《房屋租赁及托管协议书》无效：首先，原告未举证证明王亚珠、王珍珠享有涉案房屋的所有权；其次，原告未举证证明本案诉争房屋下的土地性质，如土地性质为农民集体所有的土地的，根据法律规定该土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；再者，原告未提供证据证明诉争的房屋系合法建筑；最后，根据原告提供的《房屋租赁及托管协议》第三条第三款约定：“若在应缴租金日30天内未能及时缴纳租金，协议自动作废。”现原告未能举证证明已在期限内支付租金；2.退一步讲，即使原告与第三人王亚珠、案外人王珍珠签订《房屋租赁及托管协议书》有效，据被告了解第三人王亚珠也已与原告解除《房屋租赁及托管协议书》，原告亦失去权利来源，不得要求被告腾退诉争房屋；3.被告原与王亚珠签订的《房屋租赁合同》中租赁期限的到期日应为2019年1月31日且被告应当享有优先承租权。 王亚珠述称，1.涉案房屋为合法建筑；2.原告租金超过30日支付，我方在2019年11月11日将解除《房屋租赁及托管协议书》的通知邮寄原告且原告已签收，我方与原告的租赁关系已经解除，但原告在2019年11月19日将43万元租金汇入我方账户且我方已收到；3.原告在收到解除《房屋租赁及托管协议书》的通知后书面复函给我方。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下为： 1.原告提交《房屋租赁及托管协议》一份，拟证明自2018年11月1日起，原告已经取得位于宁波市××路××弄××镇××的房屋的管理、使用权利的事实。经质证，被告对《房屋租赁及托管协议》的真实性无法确认，认为即使有效，也已经解除；王亚珠对《房屋租赁及托管协议书》的真实性认可，但认为有胁迫的意思。本院认为，被告及第三人未提交证据证明其主张，在无其他证据佐证情况下，本院对其质证意见不予采纳，原告提交的证据系原件，本院对该证据的真实性予以认定。 2.原告提交原告腾退通知函一份，拟证明2019年2月21日，原告发函通知被告腾退房屋的事实。经质证，被告对腾退通知函三性均不认可，认为其没有收到过；王亚珠对腾退通知函的真实性无法确认。本院认为，因原告不能提供邮寄及张贴凭证，本院对该证据不予认定。 3.被告提交光盘及录音摘要，拟证明原告与第三人及案外人王珍珠签订的《房屋租赁及托管协议书》非双方真实意思表示，被告向出租人要求继续承租房屋，涉案房屋系非法建筑的事实。经质证，原告对光盘及录音的三性均不认可；第三人对录音真实性认可，认为在2016年与原告签订协议时原告有胁迫性质，但不知被告当时在录音。本院认为，录音不足以证明原告存在胁迫行为，本院对该组证据不予认定。 4.第三人提交《解除房屋租赁及托管协议的通知书》及邮寄凭据各一份、银行回单两份、《答复函》两份（两份内容一致，以2019年11月11日的为准），拟证明因原告违约支付租金，第三人欲解除合同的事实。经质证，原告对该组真实性、合法性均无异议，关联性有异议，认为王亚珠已经实际收取租金，双方的合同实际上仍在履行；被告对该组证据的真实性无法确认。本院对该组证据的真实性予以认定。 5.第三人提交《土地和社区配套商业用房承租使用协议》、《土地和社区配套商业用房承租使用协议附件》、宁波市江北区发展计划与经济局《关于同意建造江北区孔浦街道文竹社区综合服务配套用房目建议书的批复》（北区计经基【2002】142号）、宁波市江北区发展计划与经济局《关于同意建造江北区孔浦街道文竹社区居委会社区用房的批复》（北区计经基【2003】176号）、土地使用证、建筑工程施工许可证（编号：×××01）各一份，拟证明涉案房屋合法的事实。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，被告认为真实性均无法确认。本院对该证据的形式真实性予以认定。 结合当事人陈述和对上述证据认证情况，下列事实当事人均无异议，本院予以认定： 被告与第三人于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》，载明房屋权利来源于“王亚珠向文竹社区居委会租入土地约600平方米，社区规划建造商业用房二层600平方米，使用期限为20年……”。合同约定将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限自2013年11月1日到2018年10月31日，该合同约定如因期满而终止时，如被告确实无法找到房屋，出租方应酌情延长租赁期限三个月。2018年10月16日，被告支付第三人租金40万元，后被第三人退回。2020年5月14日被告支付第三人租金40万元，后被第三人退回。2016年8月6日，原告与第三人、案外人王珍珠签订《房屋租赁及托管协议书》，约定自2016年7月20日至2018年10月31日，将案涉房屋委托原告进行商业管理服务，内容为安保服务、卫生服务、公共能耗、物业管理等；自2018年11月1日起至2023年10月31日止，将案涉房屋租赁给原告，每年租金43万元；2018年10月23日及2019年11月19日，原告分别支付第三人租金43万元。目前，被告仍在占有继续使用案涉房屋。 本院认为，被告占有案涉房屋应具有法定或约定的依据。被告主张其是基于与第三人在2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋，合同约定租金为每年36万元，租赁期限为自2013年11月1日至2018年10月31日，租期届满在同等条件下其可继续租赁，按照被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，被告只有在同等条件下才享有优先承租权，其与第三人的租赁合同已经到期，且在合同到期后，第三人退回了被告交付的房屋租金，可以推断王亚珠并不同意继续将房屋租赁给被告，被告无任何权利基础以占有、使用案涉房屋。 原告与第三人及案外人王珍珠于2016年8月6日签订的《房屋租赁及托管协议书》系双方真实意思表示，合法有效。按照协议约定，原告应于2019年9月30日之前将43万元租金支付给第三人，原告未能按期支付租金系违约，符合双方约定解除合同的情形，第三人于2019年11月11日向原告发出《解除房屋租赁及托管协议的通知书》，原告于2019年11月19日将43万元租金以银行转账方式交付第三人，第三人已收到该笔款项且没有退还原告。在合同约定的解除条件已经成就且第三人已经发出解除合同的通知后，第三人明知原告有违约行为，仍接受了原告缴纳的第二年租金，第三人以自己的行为默许原告可以继续履行原《房屋租赁及托管协议书》，足以证明第三人仍有继续履行租赁合同的意思表示。故原告与第三人及案外人王珍珠签订的《房屋租赁及托管协议书》仍在继续履行过程中。因此，被告在未与第三人签订新的租赁合同的情况下，在原租赁期限届满后，被告无法定或约定的权利可继续占有租赁房屋，原告作为案涉租赁物的实际经营者有权要求被告腾退案涉商铺。故原告要求其腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告撤回其主张损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第一项规定，判决如下： 宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）于判决生效后三十日内腾退位于宁波市××路××弄××镇××的房屋。 案件受理费80元，由宁波市北仑加贝购物俱乐部（普通合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈剑锋 审 判 员  周晓钧 人民陪审员  黄云丽 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  赵 会 书 记 员  倪婧婧 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。