文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1721号原告：吴世琼，女，1943年12月16日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏灿，重庆天朗律师事务所律师。原告：吴世玉，女，1953年12月12日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏灿，重庆天朗律师事务所律师。被告：杨家才，男，1947年2月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：杨传伟，男，1970年9月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：杨传龙，男，1974年1月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告吴世琼、吴世玉与被告杨家才、杨传伟、杨传龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，并于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告吴世琼、吴世玉及其委托诉讼代理人陈朝东、魏灿到庭参加了诉讼。被告杨家才、杨传伟、杨传龙经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告吴世琼、吴世玉的委托诉讼代理人陈朝东及原告吴世琼，被告杨传龙到庭参加了诉讼。被告杨家才、杨传伟经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴世琼、吴世玉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年4月3日签订的《房屋买卖协议》有效；2.请求被告将位于原铜梁县巴川镇庙坡还建地×街现东城街道凤德×路×号门面及现东城街道南亭苑×单元×楼住房先办理房屋初始登记，再过户登记在原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系姐妹关系，三被告是拆迁安置还建户，杨家才系杨传伟和杨传龙的父亲。2004年11月5日，杨传伟代表户主杨家才与原铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》，取得在原巴川镇××社×街修建还建房的权利（门面开间5个，占地面积225平方米，房屋建筑面积900平方米）。2007年4月3日，二原告与被告杨传伟、杨传龙签订了《房屋买卖协议》，约定被告“自愿将铜梁县巴川镇庙坡还建房一套二楼和靠消防通道门面一个卖给原告”。协议还约定房屋总价款14.4万元，以及付款期限、交房时间、协助办理房产证、违约金2万元等。协议签订后，原告支付了全部房款，并接房入住十余年。根据政策规定：拆迁补偿安置还建房的土地性质是划拨用地，拆迁补偿安置户可用土地与他人合资、合作建房，房屋产权初始登记在拆迁补偿安置户名下，在补交相应土地出让金后，将房屋产权变更登记在合作建房人名下。故本案原、被告签订的《房屋买卖协议》名为“房屋买卖”合同实为“合资、合作建房”合同。为了维护自身合法权益，原告特诉请法院希判决如诉讼请求。杨传龙辩称，双方并非合资合作建房，房子系被告修建的。根据协议约定，办理手续由原告自行办理，被告仅是配合。被告对办理初始登记和过户登记没有意见，但原告现在起诉了，被告不同意办了。杨家才、杨传伟未到庭应诉，也未向本院提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2004年11月5日，杨家才户因拆迁与原铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》。杨传伟户、杨传龙户与杨家才户被安置在××社还建地×街×-×号。随后，杨传伟、杨传龙等在安置地修建了房屋。2007年4月3日，杨传伟、杨传龙（甲方，卖房方）和吴世琼、吴世玉（乙方，买房方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“……一、甲方自愿将铜梁县巴川镇庙坡还建房一套二楼和靠消防通道门面1个卖给乙方，面积二楼面积大约140平方米，门面约45平方左右；二、房屋总价款壹拾肆万肆仟元整（人民币144000.00正）；三、付款方式，2007年4月3日签合同时首付：壹万元整（人民币10000元）。半月内全部付清房款后交房；四、办房产证手续一切费用由乙方负责，甲方协助办理不负经济责任；五、违约责任，在合同履行期间，甲乙双方相互配合办理，如一方违约，违约方自愿付守约方违约金贰万元整（人民币20000元），并且违约方应支付该套房屋在交易过程中所产生的一切费用；六、此协议一式贰份，双方签字盖章生效，甲、乙双方各执一份具有同等法律效力……”。杨传伟、杨传龙在协议尾部甲方处签名，吴世琼、吴世玉在协议尾部乙方处签名。吴世玉、吴世琼陆续付清了房款144000元。杨传伟、杨传龙于2007年4月15日将案涉房屋交付吴世玉、吴世琼。2019年3月20日，吴世玉、吴世琼以杨传伟、杨传龙为被告向本院提起诉讼，请求：判令杨传伟、杨传龙将××街道办事处××苑×栋×楼及门面（×号）的产权过于吴世玉、吴世琼名下（住房办在吴世玉名下，门面办在吴世琼名下）。本院于2019年5月17日作出(2019)渝0151民初1749号民事判决书，判决：驳回吴世玉、吴世琼的诉讼请求。该判决本院认为部分载明：“吴世玉、吴世琼系购买的杨传伟、杨传龙的拆迁安置还建房，根据相关政策规定，拆迁安置还建房的产权需初始登记在拆迁安置户家庭成员名下后才具备转移登记的条件，现案涉房屋还未初始登记，不具备转移登记的条件，吴世玉、吴世琼要求杨传伟、杨传龙将案涉房屋的产权过户于其名下的诉讼请求，本院不予支持”。吴世玉、吴世琼不服遂提起上诉。2019年9月6日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终5202号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明：“关于吴世玉、吴世琼上诉所涉及的问题，一审法院已详细评述并作出了明确的处理意见，在二审未出现新事实、亦无新证据的情况下，本院认可一审法院的处理意见及具体理由，在此不再赘述”。2020年4月21日，吴世玉、吴世琼再次起诉来院。另查明,吴世玉、吴世琼庭审中陈述案涉房屋购买时系“现房”即已修建完毕。案涉房屋至今未办理初始登记。杨传龙庭审中陈述杨传伟是其大哥，杨家才是其父亲，本案诉争的房屋系杨传龙和杨传伟所有的，且该方手续齐全，正在办理初始登记过程中，因原告起诉故暂停办理。吴世玉、吴世琼和杨传龙庭审中确认吴世玉、吴世琼购买的房屋即本案诉争的房屋现地址为重庆市铜梁区东城街道凤德×路×号及重庆市铜梁区××街道××路××苑×单元×楼。再查明，2011年11月4日，原铜梁县人民政府办公室作出铜府办发【2011】57号文件，规定自建房办理房地产权证由原铜梁县国土资源和房屋管理局负责办理。自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人，需要进行变更和交易转移登记的，按《中共铜梁县十二届二十四次常委会议纪要》的相关规定执行。因××社还建地×街×-×号系在杨家才户、杨传龙户、杨传伟户的还建地上共建，需该3户还建户共同签字办理初始登记。上述事实，有原告的陈述，房屋买卖协议、(2019)渝0151民初1749号民事判决书、（2019）渝01民终5202号民事判决书建（构）筑物拆迁补偿安置协议书、征地拆迁安置补偿费用计算表、铜府办[2011]57号文件、铜府办纪要[2005]28号、铜府办纪要[2006]10号、铜梁县十二届二十四次常委会议纪要等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。吴世琼、吴世玉与杨传伟、杨传龙签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，应为有效。据此，吴世琼、吴世玉请求确认协议有效的主张，本院予以支持。关于吴世琼、吴世玉陈述合同虽名为买卖合同实为合资、合作建房合同的意见，因案涉房屋购买时已系现房，并不存在合资、合作建房的事实，故对该意见，本院不予采纳。关于初始登记的问题。根据诚实信用原则和双方签订买卖合同的目的，并依照合同法第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，杨传伟、杨传龙作为出卖人，理应办理初始登记以便进行过户登记。据此，吴世琼、吴世玉请求杨传伟、杨传龙协助办理初始登记的请求，本院予以支持。根据当地现行政策，共建房屋需共同办理，自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人。办理初始登记并不损害杨家才的利益。并且，杨家才不协助办理初始登记，还影响了还建房共建在一处的杨传龙、杨传伟户的初始登记手续的办理。据此，吴世琼、吴世玉请求杨家才协助办理初始登记的请求，本院予以支持。关于过户登记的问题。因案涉房屋尚未进行初始登记，不具备过户登记的条件，故吴世琼、吴世玉请求过户登记的主张，本院不予支持。综上，吴世琼、吴世玉的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴世琼、吴世玉与被告杨传伟、杨传龙于2007年4月3日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告杨传伟、杨传龙、杨家才于本判决生效后十日内协助原告吴世琼、吴世玉办理位于原铜梁县巴川镇庙坡还建地×街现重庆市铜梁区东城街道凤德×路×号门面及重庆市铜梁区东城街道南亭苑×单元×楼住房的初始登记；三、驳回原告吴世琼、吴世玉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由杨传伟、杨传龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李明星人民陪审员  吴光荣人民陪审员  张中平二〇二〇年九月十四日书 记 员  刘妤婷