江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2015号 上诉人（原审被告）：刘伊，女，1989年3月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人:梁先繁，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡春庆，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人刘伊因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘伊上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人承担物业费的80%。2、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人没有按照与上诉人签订的《众森国际花园二期临时管理规约》的约定全面履行合同义务，所提供的物业管理和服务存在严重瑕疵：1、小区垃圾经常不清理，机动车与非机动车乱停乱放，衣服杯子晾晒杂乱无章等。2、被上诉人所提供的绿色建筑系统采暖和制冷系统中的室内温度和湿度等均没有达到约定标准。3、被上诉人从未向业主公布物业管理收支账目，甚至利用业主共用部分开展广告业务，将该收入据为己有。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维修义务。综上，由于被上诉人提供的物业服务有严重瑕疵，根据合同法相关规定，上诉人请求减免一定物业费是符合法律规定的。 众森物业辩称：安全防范、环境卫生、公共安全均得到了相应的标准，现场照片只能反映即时的情况，不代表被上诉人没有及时清理。关于衣服晾晒问题，因为小区没有阳台，所以我公司在47栋和48栋之间设置了晾衣架。关于非机动车乱停放，被上诉人有指定位置停放费机动车，且对于乱停放的车辆进行了清理，这点在微信工作群中都有反映。新风系统有通风保养的时候，这时候必须要停机维护。绿建系统不存在问题，均已经达标，也通过了检测。物业收支账目可以向业主公开。关于公共设施维护，如果发现了问题会及时维修。综上，被上诉人认为业主应该全额缴纳物业费。按照物业合同的约定，滞纳金也应该计算。 众森物业向一审法院起诉请求：1、判令刘伊立即缴纳自2019年5月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业费人民币3185元整,并支付违约金人民币955元，共计人民币4140元整；2、一审案件诉讼费由刘伊承担。 一审法院认定事实：2015年12月11日，刘伊与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区.36平方米房屋一套。2017年1月2日，众森物业与刘伊签订《众森国际花园二期临时管理规约》，约定：众森物业为众森国际花园二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。2019年5月1日起，刘伊一直拒绝缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，刘伊欠物业服务为3185元，违约金955元，共计4140元。众森物业向刘伊催收，刘伊拒不交费，故诉至法院。 一审法院认为，众森物业与刘伊签订的《众森国际花园二期临时管理规约》具有合同的性质，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。众森物业根据上述临时管理规约为刘伊提供了物业管理服务，刘伊未按约及时支付物业服务费，造成众森物业难以投入财力、物力加强管理，势必影响众森物业对全体业主的服务质量，故众森物业诉请要求刘伊支付拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。众森物业对刘伊提出的要求未及时反馈，缺乏必要的沟通，工作中存在一定的不足之处，刘伊不交物业服务费事出有因，对众森物业要求刘伊支付违约金的诉求，一审法院不予支持。刘伊关于众森物业未及时清理小区卫生，未制止乱晒衣被，每年二个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统，众森物业提供的服务质量与收费标准不匹配，应减免物业费的意见，与庭审查明事实和证据不符，也不符合法律规定，不予采纳。其关于众森物业未向业主公布物业收支账目的意见，庭审中，众森物业表示将于2020年下半年公布。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、刘伊在一审判决生效后五日内向江西众森物业服务有限公司支付2019年5月1日至2019年12月31日的物业费3185元；二、驳回江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘伊承担19元，江西众森物业服务有限公司承担6元。 二审期间，上诉人提交2020年6月5日到6月8日业主群微信聊天记录7张，证明物业公司怠于履行物业管理服务，业主多次反映的车库积水问题均未得到解决。被上诉人质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因为前些日子下暴雨，造成了积水，天气晴朗后，已经及时安排工作人员进行了维修。被上诉人向本院提交微信截图照片20张，证明被上诉人已经履行了物业管理服务责任。上诉人质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人提供的其就晾晒被子及停放电动车进行了管理的证据大部分是2020年8月份的证据，是在本案起诉之后，上诉人提出了这些问题之后所形成的。对于5月份形成的证据可以和上诉人提交的证据相互印证，恰恰可以反映物业公司只是口头告知业主注意安全，并没有付诸行动。本院对以上双方提交的证据的真实性予以确认。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人要求减免20%的案涉物业管理服务费是否有事实和法律依据。 上诉人与被上诉人签订的《众森·红谷一品临时管理规约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。被上诉人根据物业服务合同为案涉住宅小区提供了物业管理服务后，上诉人亦应按照物业服务合同的约定及时足额交纳相应的物业管理服务费。本案中，关于上诉人所反映的案涉住宅小区垃圾未被及时清理、非机动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等现象。经查，被上诉人为解决非机动车停放及衣服晾晒问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区；而且，涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司未能及时发现并做相应处理在所难免，况且从被上诉人提供的证据可以看出，当其发现以上现象后便及时做出了相应处理。关于上诉人所反映的每年两个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统问题。经查，被上诉人在对案涉新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，上诉人认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准证据不足，理由亦不充分，本院不予采信。另外，上诉人对其所声称的被上诉人未积极履行对公共设施设备维护义务问题，其未提供相应证据予以证实，本院亦不予采信。再者，关于上诉人所主张的被上诉人未向业主定期公布物业收支账目问题，该项事宜并非其拒绝缴纳相应物业管理服务费的约定或法定理由。故，上诉人要求减免20%的物业管理服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。 同时，本院认为业主与物业公司在物业管理服务关系存续期间难免产生矛盾，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时作出回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题仍需做好解释和疏导工作；就业主而言，即使物业管理服务存在这样或那样的不足，亦应选择正确积极的方式提出整改意见，加强沟通联系，共同努力营造良好居住环境，而不宜轻易采取拖欠物业服务管理费等消极方式进行对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时回应，缺乏必要沟通，因此，一审法院未支持众森物业违约金之诉请的目的也是为了督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共建美好居住环境。 综上所述，刘伊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘伊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年九月二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉