广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终20292号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市白鹭健康服务有限公司，住所地广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路**大亚湾核电站核服办公楼522-532，统一社会信用代码91440300564229177L。 法定代表人：刘凯，总经理。 委托诉讼代理人：黄镇，国浩律师（深圳）事务所律师。 委托诉讼代理人：李思莹，国浩律师（深圳）事务所实习律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：何佰胜，男，汉族，1973年9月21日出生，身份证住址江苏省滨海县， 委托诉讼代理人：刘金郎，广东晟典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄泽锦，广东晟典律师事务所实习律师。 原审第三人：深圳市大鹏鹏城股份合作公司，住，住所地广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路**鹏城社区综合服务楼一社会信用代码91440300192472132N。 法定代表人：李满赢，董事长。 委托诉讼代理人：焦朝升，广东如智律师事务所律师。 上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司因与被上诉人何佰胜，原审第三人深圳市大鹏鹏城股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17052号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项；2依法改判被上诉人向上诉人支付租金992000元及违约金230272元及参照《商铺租赁合同》租金标准支付占有使用费（自占有使用房屋之日起至实际腾退房屋之日止）；3.依法改判被上诉人向上诉人支付因欠缴各项费用给上诉人所造成的损失371725.018元，其中水费840元（自2016年10月起算）及违约金186.588元、电费123525元（自2017年3月起算）及违约金31277.02元、物业管理费153600元（自2016年10月起算）及违约金53766.4元、垃圾清运费6765元自（2017年4月起算）及违约金1765.01元（暂计至2019年5月份）；4．改判本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人何佰胜辩称，1.关于商铺用途，何佰胜已经过深圳市白鹭健康服务有限公司的审批同意，在一审证据、包括聊天记录中均有体现；2.该项目包括装修均是何佰胜本人在对接，其系深圳和氏德宝实业有限公司的控制人与本案不具有关联性，不能减免上诉人的责任；3.上诉人在签订合同时并未告知何佰胜商铺存有未通过消防的问题，是在进行消防通报审批的时候，才发现5号楼整体并未通过消防审批，而消防安全是属于事关人身及财产安全的重大事项，在未取得完备消防手续的状态下，何佰胜无法运营涉案商铺；4.关于房屋返还，何佰胜有致函给深圳市白鹭健康服务有限公司询问何时返还房屋，但深圳市白鹭健康服务有限公司并未明确答复而是进行上诉，我方现也在等深圳市白鹭健康服务有限公司的准确答复。 原审第三人深圳市大鹏鹏城股份合作公司述称，一审判决有失公正，且不合法，租赁合同司法解释对合同无效的法律后果进行了明确约定，一审法院无视成文法的有关规定，在事实认定部分未查明被上诉人一直在合法占有以及使用涉案租赁物业的前提下作出被上诉人无法使用涉案物业的认定，并将合同无效的全部法律后果归于上诉人，有失公正。 深圳市白鹭健康服务有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.何佰胜立即腾退较场尾美食城5号楼二层商铺；3.何佰胜支付欠缴租金992000元及违约金暂计230272元；4.何佰胜承担自《商铺租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；5.何佰胜支付欠缴水费及违约金、电费及违约金、物业管理费及违约金、垃圾清理费及违约金合计371725.018元；6.何佰胜承担本案诉讼费用。 何佰胜向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年10月1日签订的编号为（CGNS-EH-16-10-033)的《商铺租赁合同》无效;2.判令深圳市白鹭健康服务有限公司返还已收取之履约保证金5万元、租赁押金8万元及租金12万元，合计25万元及利息[按照年利率4.75%，自2016年10月1日暂计至2019年9月12日的利息为35526元（利息计算方式250000元×4.75%+360×1077天=35526元)]；3.依法判令深圳市白鹭健康服务有限公司赔偿经济损失合计2161290元(上述各项款项合计2446816元)；4.判决深圳市白鹭健康服务有限公司承担本案全部诉讼费(包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、公证费、公告费等)。 一审判决结果：一、确认双方签订的涉案《商铺租赁合同》自2017年3月19日起无效；二、何佰胜应于判决生效之日起十日内返还深圳市白鹭健康服务有限公司涉案商铺；三、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还何佰胜已付履约保证金5万元、租赁押金8万元；四、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还何佰胜已付租金12万元；五、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿何佰胜经济损失1491681元；六、何佰胜应于判决生效之日起十日内支付深圳市白鹭健康服务有限公司水费480元、电费65516元；七、驳回深圳市白鹭健康服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回何佰胜的其他反诉请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17073元（深圳市白鹭健康服务有限公司已预交19146元），由深圳市白鹭健康服务有限公司承担15623元，何佰胜承担1450元。反诉受理费13187.5元（何佰胜已预交），由何佰胜承担2949.5元，深圳市白鹭健康服务有限公司承担10238元。鉴定费15000元(何佰胜已预交)，由深圳市白鹭健康服务有限公司负担11644元，何佰胜负担3356元。 本院经二审审理查明，各方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。 本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.合同无效部分的责任主体以及责任承担；2.被上诉人应否向上诉人支付占有使用费、租金及违约金；3.关于水费、电费、物业管理费、垃圾清运费及相应违约金的问题。 关于合同无效部分的责任主体以及责任承担。上诉人主张一审法院认定被上诉人已尽一般注意义务与事实不符，依法应予调整。对此本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》显示，被上诉人在签订合同过程已核查合同主体、合同形式的完整性以及相关权利义务，一审法院认定被上诉人已尽一般注意义务，并无不当。另，较场尾美食影城5号楼系经主管部门批准建设的临时建筑，《临建许可证》有效期限至2017年3月18日，上诉人超出临建许可期限对外招商，致使涉案《商铺租赁合同》自2017年3月19日起无效，存有过错。且上诉人向被上诉人进行招商时宣传项目覆盖较场尾1-5号楼，项目包含服务、餐饮、娱乐、休闲等业态，现实情况与招商宣传严重不符，一审法院据此认定上诉人依法应承担合同无效部分的全部过错责任，判令其赔偿被上诉人相关经济损失，处理正确，计算无误，本院予以维持。 关于占有使用费、租金及违约金。上诉人主张一审认定上诉人无权收取租金及占有使用费，系法律适用错误。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，该条款非强制性规定，人民法院应结合个案实际，以及诚实信用原则、公平原则适用法律条款。其次，上诉人确未向被上诉人发出整体正式开业通知，且由于消防验收延迟以及临建许可到期等客观事实，涉案商铺一直未能正常经营。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，认定本案系因出租人原因致使承租人不能正常使用涉案房屋的例外情形，据此不予支持上诉人关于占有使用费的主张，以及判令上诉人返还被上诉人预付租金，并无不当，本院予以维持。 关于水费、电费、物业管理费、垃圾清运费及相应违约金。首先，关于水费、电费。鉴于上诉人制作的水费清单、电费清单，未显示公共用水用电的分摊情况，且多数水电清单未经商户签名确认，一审法院根据涉案商铺水电分表以及经上诉人、被上诉人确认的用水、用电量计算水电费，并无不当。经核算，一审计算无误，本院予以确认。其次，关于物业管理费、垃圾清运费。涉案《商铺租赁合同》约定，物业管理费预计10元/平米/月，根据上诉人制定的《物业管理规定》进行约定，垃圾清理费按使用计费，按照政府部门规定价格进行收取。上诉人未能提交证据证明其已制定相应物业管理规定，亦未能提交证据证明对相关费用计价标准已与被上诉人协商核定，一审法院据此不予支持上诉人关于物业管理费、垃圾清运费的主张，并无不当，本院予以维持。最后，关于对应费用违约金。上诉人对合同无效承担全部过错责任，被上诉人对此不存在过错，故上诉人关于相应违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18552元，由上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘欢飞 审判员  朱作平 审判员  杨 莹 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈明扬