上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20201号原告：郭澄，女，1964年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道****。委托诉讼代理人：刘卫东，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。被告：付志龙，男，1978年1月2日出生，汉族，住湖，住湖南省岳阳县步仙乡狮山村东边村民组**div>委托诉讼代理人：马良君，上海骥路律师事务所律师。原告郭澄与被告付志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭澄及其委托诉讼代理人刘卫东，被告付志龙委托诉讼代理人马良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭澄向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告立即搬离承租房屋，恢复原状(即拆除装修)并返还原告;3.判令被告向原告支付违约金113,600元;4.判令被告立即支付拖欠原告租金72,360元,其中：拖欠自2018年3月至2018年10月上浮5%租金22,720元;拖欠2019年12月租金49,640元;5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付自2020年1月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，其中2020年1月3日至2月29日按每月59,640元为标准，之后按照每月62,622元支付，同时原告表示就第三项诉请，实际是以被告已付保证金113,600元予以冲抵被告应付的违约金113,600元。事实和理由：原、被告于2016年2月18日签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将坐落于本市浦东大道1097弄3号(珠江玫瑰花园小区内)建筑面积428平方米别墅房屋(以下简称：系争房屋)出租给被告使用;租期8年,自2016年3月18日起租至2024年3月18日;交房时间为2016年2月18日;每月租金56,800元,租金每两年递增5%,每2个月为一期支付一次租金,押2付2,先付后用;逾期超过15天未付当期租金,即视为被告违约,原告有权收回房屋,并追究被告违约责任;该合同第八条第8-4项约定：未经原告同意,被告不得将承租的房屋转租;合同第十条第10-1项约定：违约方须向守约方支付违约金113,600元。合同签订后,原告于2016年2月18日将房屋交付被告使用。但实际上被告从第一次付款开始就未按合同履行,仅仅在2016年7月、9月按照每2个月支付一次租金的约定履行了合同义务,多次采取只付当期一个月租金的方式支付房租,虽原告多次向被告提出异议,但被告置若罔闻。2018年3月19日,被告应当按照合同每两年租金递增5%的约定支付当期租金,被告并未支付递增部分的租金,直至2018年11月,才开始按月支付当期一个月(含递增5%部分金额)租金。截止到2019年12月25日,被告仍欠付当期一个月租金49,640元。2019年12月,原告从房产中介朋友圈里看到被告未经原告同意,擅自将承租房屋通过中介挂牌以每月9万元转租，在2020年春节后，被告已经将系争房屋转租给他人经营餐饮。综上,原告认为被告的行为已构成根本性违约,应当承担法律责任。2020年1月3日,原告委托律师向被告发送《律师函》,正式通知被告解除双方签订的房屋租赁合同,要求被告立即搬出承租房屋并承担违约责任。因被告在收到《律师函》后表示不同意承担违约责任,要求继续承租房屋,现原告起诉来院，要求判如所请。付志龙辩称，不同意原告全部诉请。关于租金支付方式，已经在合同履行的过程中变更为一月一付，被告自合同生效起就是按此方式支付，原告也未提出异议，该支付方式已经生效，故被告没有延期支付租金。按照合同约定，租金每2年递增一次，2018年3月至8月期间租金系原告同意不予递增，之后被告按照原告的要求以递增5%的金额支付了之后的租金。2019年12月至2020年2月的租金被告支付至原告的账户后，原告退还。之后租金被告与原告协商，但原告表示不再接收被告的租金，并已在起诉，故被告未再支付，被告也希望就此与原告协商。系争房屋被告也未进行转租。另外因为被告在2020年春节前返回湖南老家，受疫情影响无法返回系争房屋，直至2020年3月底回到系争房屋后，居委会明确被告不能进入系争房屋，故因疫情影响，请求原告免除被告2020年2、3月的租金。另外，第二次的租金递增应该自2020年9月开始，并非原告所说的2020年3月。本院经审理认定事实如下：2016年2月18日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《租赁委托合同》约定：甲方将系争房屋出租乙方；租赁期限自2016年3月18日起至2024年3月18日止；月租金56,800元，每两年递增5%，两个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年2月18日前支付，之后应于每期届满前七日或提前支付，先付后住；租金以转账方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则甲方有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超过15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任；保证金113,600元，租赁期届满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修;租赁期内，甲乙双方任何一方提前终止合同，均构成违约，违约金为113,600元，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了保证金113,600元。2016年2月至2019年12月期间，被告多为按月支付租金，仅有少数月份系按合同约定向原告提前支付两个月租金。2016年3月18日至2018年11月17日期间，被告按每月56,800元标准支付了租金，2018年11月18日至2019年12月17日期间，被告按每月59,640元标准支付了租金。租赁期间，被告系主要通过案外人葛某某与原告联系。2018年9月7日，原告微信告知葛某某“这个月开始，根据合同增长的要付了”，9月10日，原告微信告知葛某某“今天要付租金了”，葛某某表示好的，原告回复“这次要根据合同来了，增长的一起付了”，葛某某表示希望和原告商量能不能再延迟几个月涨租金，原告表示“不能再延续了，我已经给你们半年时间了”，当日被告向原告付款113,600元，次日葛某某询问原告是否收到款项，原告表示“还差了递增部分”。2019年11月20日，原告通过微信向葛某某催讨租金，葛某某回复：其个人的银行卡被查封了……但事情已经处理好了，在走流程，为此葛某某向原告出示了手机银行的相关截图。之后，葛某某分次通过微信及支付宝向原告支付了2019年11月18日至12月17日的租金51,640元。2019年12月9日至11日，原告向被告催讨2019年12月18日至2020年1月17日的租金，葛某某回复本周五恢复银行卡。2019年12月13日，葛某某告知原告今天无法付款，银行卡仍未解封，可用余额还是0。之后，原告微信通知葛某某如被告仍不支付租金，则只能起诉、收回房屋。2019年12月25日，被告向原告付款1万元。2020年1月3日，原告向被告发送律师函告知因被告欠缴租金且通过中介以9万元租金挂牌转租系争房屋，构成违约，双方租赁合同于2020年1月3日解除，被告应于收到律师函之日起五日内支付原告违约金113,600元，收到律师函之日起十六日内搬离系争房屋，恢复原状。被告于次日签收此函。2020年1月21日，葛某某向原告发送微信“今天回老家过年了，你一直不收租金不管年后怎么协商，房租我们也是不能少的，所以我今天先给你转过去了，把1、2月份的也一起转过去了”，2020年1月23日，葛某某向原告转账168,920元，并备注“3号别墅租金12-1-2”；2020年1月24日，原告向葛某某转账退还了168,920元，备注“合同解除，已向法院起诉”。之后，被告未再向原告支付过租金。就租赁用途，被告表示租赁用途主要是居住，偶尔办公，并不用作经营，入住时即进行了装修，本来系争房屋是简装，现在是豪华装修；对此原告表示：系争房屋出租给被告前已进行过装修，安装了空调、地暖、地板等，墙面是白墙，房屋本来有一个大的花园，被告建了阳光房，对于被告的装修，原告是不需要的。本院在审理过程中安排被告以支付法院代管款方式支付2019年12月18日以后的租金，但被告要求在与原告达成继续履行合同的调解协议的前提下方同意付款，本院向其转告原告不同意调解的相关情况后，被告未再付款。以上事实由原告提供并经庭审质证的《租赁委托合同》、银行流水单、原告与葛某某微信聊天记录、律师函及发件信息，被告提供并经庭审质证的原告与葛某某微信聊天记录、中国建设银行个人活期账户交易明细及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，拖欠原告2019年12月18日以后的租金的行为显已构成违约，原告有权据此解除合同。因原告的解除通知于2020年1月4日送达至被告处，故《租赁委托合同》于该日解除。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还原告，逾期则应承担房屋占有使用费，现原告要求被告按照合同约定标准支付2019年12月以后租金、房屋占有使用费，于法不悖，本院照准，但就2020年3月1日至3月17日期间的房屋占有使用费，因合同约定的月租金标准仍为59,640元，故本院予以调整。就原告要求被告恢复房屋原状的请求，因被告承租后就对系争房屋进行了装修，原告对此也未表示过异议，故应视为原告同意被告装修，租赁关系解除后，该部分添附归原告所有，原告无权要求被告予以恢复原状，故本院对此不予支持。因《租赁委托合同》解除过错在于被告，原告要求被告按照合同约定承担相当于两个月租金的违约金并以被告已付保证金予以冲抵的请求，于法有据，本院予以准许。就原告主张的被告欠付的2018年3月至2018年10月上浮租金，按照《租赁委托合同》约定，被告确实应自2018年3月18日起按照月租金递增5%后的标准向原告付租，但根据原告与被告方的微信聊天记录，原告已自愿免除了被告2018年3月18日至9月17日期间就递增部分租金的支付义务，现原告再次主张，并无事实依据，本院难以支持。但就2018年9月18日至11月17日期间的租金，因原告在收款后即向被告提出了异议，要求被告应按照合同约定标准支付租金，故被告应向原告支付尚欠的递增部分租金共计5,680元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告郭澄与被告付志龙2016年2月18日签订的《租赁委托合同》于2020年1月4日解除；二、被告付志龙于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区浦东大道1097弄3号房屋搬离，并将上述房屋返还原告郭澄三、被告付志龙于本判决生效之日起十日内支付原告郭澄2018年9月18日至11月17日期间递增部分租金5,680元四、被告付志龙于本判决生效之日起十日内支付原告郭澄2019年12月18日至被告实际返还系争房屋之日止的租金、房屋占有使用费(此款被告已支付1万元)，其中2019年12月18日至2020年3月17日期间，由被告按每月59,640元标准支付，2020年3月18日以后，由被告按每月62,622元标准支付；五、被告付志龙已支付原告郭澄保证金113,600元归原告所有；六、驳回原告郭澄的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,019元，减半收取计2,009.50元，由原告郭澄负担200元，被告付志龙负担1,809.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年九月三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。