上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5022号上诉人（原审被告）:国懋皮塑（上海）有限公司，住所地上海市闵行区七莘路**第****。法定代表人：赵飞，执行董事。委托诉讼代理人：王韵，上海市经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海黎安实业公司，住所地上，住所地上海市闵行区秀文路**v>法定代表人：钱春华，总经理。委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人国懋皮塑（上海）有限公司（以下简称国懋公司）因与被上诉人上海黎安实业公司（以下简称黎安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初44425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国懋公司上诉请求：撤销一审判决第二至六项，改判驳回被上诉人黎安公司在一审中除要求解除与其就上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订的《房屋租赁合同》以外的其他诉讼请求。事实和理由：1.其未向黎安公司支付2019年5-7月的租金，原因一为黎安公司要求其将上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋一并承租，当时正在商讨过程中；原因二为黎安公司房屋装修长达三个月，导致其无法开业达到租赁目的，对方曾同意减免租金，后又直接起诉，故其不存在违约，而是黎安公司违约，因此请求二审改判其无须向黎安公司支付租金及房屋使用费、违约金；2.既然是黎安公司违约，则黎安公司不享有合同的单方解除权，其无合同依据和法律依据向黎安公司支付违约金；即使法院认为其存在违约行为，也不应同时适用解约违约金和逾期付款违约金。被上诉人黎安公司辩称，1.国懋公司未按约支付租金，符合合同约定的解除条件；2.其于2019年7月对国懋公司承租房屋的隔壁房间进行装修，持续时间约一个月，不影响国懋公司对大门的使用，国懋公司直到其起诉前并未提出过装修影响经营，现提出是为了拖延支付租金，故其装修并未导致国懋公司不能实现合同目的，国懋公司不按约支付租金的理由不能成立；3.合同约定，一方违约要向守约方支付违约金，是对合同双方的约束；国懋公司违约，不仅仅表现在逾期支付租金，还存在其他根本违约情形，按照合同约定可以同时适用逾期支付租金的违约金和解除合同的违约金。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。黎安公司诉至一审法院，请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，国懋公司搬离上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋，向其支付解除合同违约金93,000元；2.国懋公司支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的租金,自合同解除之日起至国懋公司实际搬离房屋之日止的房屋使用费（暂算至2020年1月31日的房租和使用费为15万元）；3.国懋公司支付迟延履行滞纳金（以拖欠的租金为本金，按每日千分之一，计算自2019年4月21日起至实际清偿租金之日止，暂算至2020年1月13日的滞纳金为26,100元）；4.国懋公司支付物业管理费13,500元、水电费2,253元。一审法院认定：2018年10月29日，黎安公司作为出租方（甲方），国懋公司作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积250平方米。乙方向甲方承诺租赁房屋作为办公使用。租期三年，自2018年11月1日至2021年10月31日。租金：2018年11月1日至2020年10月31日每年租金20万元，每季度租金5万元，租金单价2.19元/平方米/天；2020年11月1日至2021年10月31日年租金为21万元。租金实行先付后用原则，乙方按季度支付租金，应提前十天将下季度应付租金支付甲方。如乙方逾期支付租金，应按逾期付款金额的日千分之一向甲方偿付违约金。逾期付款超过三十天的或累计逾期付款超过三次，甲方有权提前解除合同。乙方应向甲方支付保证金3万元。在租赁期间，乙方原因导致合同提前解除，甲方有权全额扣除保证金。在租赁期间，因使用租赁房屋所产生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等一切费用均由乙方按实承担。物业管理费按租赁面积每月每平方米3元计算，自乙方起租日起，支付给甲方聘请的物业公司。自2019年1月1日起，本合同项下的停车费和物业管理费将调整，具体收费标准由甲方与乙方另行协商确定。合同对其他事项亦作了约定。同日，国懋公司出具一份《情况说明》，主要内容为：国懋公司承租涉案房屋，因业务发展需要，国懋公司与Z公司（以下简称Z公司）共同使用该房屋，为了核算方便，请黎安公司将房租、物业费、水电费等费用直接开给Z公司，具体开票信息：Z公司。该说明中罗列了Z公司的开户行、账号、税务登记号、地址、电话。在合同履行过程中，国懋公司自2019年5月起未再支付租金，黎安公司多次催讨未果。2019年10月15日，黎安公司委托律师向国懋公司快递一份《律师公函》，通知国懋公司在收到此函时解除合同。该快件于2019年10月16日送达，签收信息显示该快件由“他人签收”。后黎安公司诉至一审法院。一审庭审中，国懋公司确认结欠截止至2019年9月4日的水电费2,253元，但认为黎安公司未提供代付物业管理费的凭证，不能证明黎安公司代国懋公司支付了物业管理费。另国懋公司表示黎安公司主张的违约金过高，且违约金只能主张一项。黎安公司向一审法院提供了2019年1月至3月的物业费发票一张，金额为2,250元；1月至6月的物业费发票两张，金额分别为4,500元；2019年7月至9月的物业费发票一张，金额为2,250元。发票的开票人为上海XX有限公司，购买人为Z公司。国懋公司对上述发票的合法性无异议，但表示不能证明黎安公司已代国懋公司支付相关费用。国懋公司未收到黎安公司的《律师公函》。一审法院认为，黎安公司和国懋公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效。国懋公司未能按期支付到期应付租金，已构成根本性违约。虽然国懋公司表示未付租金的起因是双方就涉案房屋相邻的房间之租赁事宜进行磋商，但暂且不论该起磋商发生于何时，并不影响国懋公司应付2019年5月至7月的租金。国懋公司拖延支付，即构成违约。国懋公司关于自2019年7月后的租金未能支付是因黎安公司装修房屋影响了国懋公司对租赁房屋的使用，但无充分证据证明黎安公司的装修导致国懋公司无法使用涉案房屋，因此国懋公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。国懋公司逾期支付租金，经黎安公司催讨仍未支付，黎安公司据此享有合同解除权。但无证据证明黎安公司的律师函已寄达国懋公司，故合同解除日应是黎安公司的诉状副本送达国懋公司之日，即2019年12月19日。合同解除后，国懋公司应当将涉案房屋退还黎安公司，并偿付自2019年5月1日起至合同解除之日的租金，以及自合同解除的次日起至实际退还房屋之日为止参照租金标准计算的房屋占有使用费（2.19元/平方米/天×250平方米=547.50元）。2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金10万元中,国懋公司已付的3万元保证金可以抵扣相应金额。关于解除合同违约金，在2020年度的年租金标准为20万元，即每季度租金5万元。现黎安公司主张93,000元的违约金，相当于近半年的租金，确有所偏高，因此国懋公司要求调整违约金的意见，一审法院予以采纳。一审法院酌情调整至5万元。关于水电费，国懋公司确认结欠截止2019年9月4日的水电费2,253元，则此款应由国懋公司支付给黎安公司。关于物业管理费，根据合同约定，物业管理费由国懋公司直接支付给物业管理方，而非由黎安公司收取。现黎安公司提供的物业管理费发票，无法证明是黎安公司代国懋公司支付了涉案房屋物业管理费。黎安公司提供的物业费发票也不能反映发票所确定的物业管理费是针对涉案房屋而产生。因此黎安公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于黎安公司主张的迟延付款违约金，黎安公司按照每日1‰计算违约金，折合年利率达36%，确实过高，国懋公司要求予以调整的意见，一审法院予以采纳，一审法院将每日违约金调整为0.5‰计算。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一、二款之规定，作出判决：一、上海黎安实业公司与国懋皮塑（上海）有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；二、国懋皮塑（上海）有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋退还上海黎安实业公司；三、国懋皮塑（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎安实业公司自2019年5月1日起至2019年10月31日期间的租金7万元，以及自2019年11月1日起至实际退还上海市闵行区XX路XX号XX号房XX室房屋之日为止，按每日547.50元计算的租金及房屋占有使用费;四、国懋皮塑（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎安实业公司截止2019年9月4日的水电费2,253元；五、国懋皮塑（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎安实业公司以5万元为本金，自2019年4月21日起至实际付款之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；以5万元为本金，自2019年7月22日起至实际付款之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；以5万元为本金，自2019年10月22日起至实际付款之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；六、国懋皮塑（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海黎安实业公司解除合同违约金5万元；七、驳回上海黎安实业公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币2,786.40元，由上海黎安实业公司负担139.32元，国懋皮塑（上海）有限公司负担2,647.08元。本院二审期间，国懋公司提交新证据材料：1.照片一组（以下简称新证据1），可见其展示的产品上灰尘很多，且屋顶石灰脱落，旨在证明黎安公司的装修行为导致其无法正常开展工作；2.Z公司（该公司与国懋公司的法定代表人同为赵飞）在黎安公司装修前后不同时间段的增值税纳税申报表及附列材料（以下简称新证据2），旨在证明黎安公司的装修行为，导致其收入从40万元减至2万元；3.视频光盘一张（以下简称新证据3），可以看出黎安公司装修时在门口、楼梯转角处堆放黄沙、石子。审理中，国懋公司表示，屋顶有石灰脱落的房间位于其承租的房屋的旁边，非其承租，是一间空关的房屋，其有需要时可以用一下。黎安公司认为国懋公司提交的新证据材料均属于超期举证，不应予以采纳。对于上述新证据材料内容的意见：1.新证据1系国懋公司自行制作，未见原件，故对真实性有异议；其装修的房屋与国懋公司承租的房屋之间有墙阻隔，灰尘不太可能进入国懋公司承租的房间；即使照片真实，出现灰尘的原因很多，不能推断出灰尘产生于装修之后以及系装修导致；灰尘出现于地板上，展品上未见灰尘，展品美观未受影响；不排除摆拍的可能性；2.对新证据2真实性有异议，即使真实，经营活动本身存在营收波动性及商业风险，与装修行为无关，故新证据2与本案缺乏关联性；3.无法确认新证据3的拍摄地点是否涉案装修区域，故对真实性有异议；即使真实，从视频中可见装修区域不属于国懋公司承租部分，对国懋公司使用所承租房屋没有影响；视频中出现的楼梯走廊属于公共区域，并未出现堵塞通道的情况，而且几乎没有堆积建筑垃圾，故完全不影响国懋公司的通行便利，因此新证据3与国懋公司的证明目的无关联性。本院认证意见：1.国懋公司提交的新证据材料均在一审中可以提供而未提供，故从形式上看不符合法律法规对二审新证据的要求。2.从内容上看，（1）新证据1中有照片反映房顶石灰脱落，但该房屋并非国懋公司承租的房屋，故与本案无关；有关展柜、展品上有灰尘的问题，因日常也有积灰问题，故装修导致灰尘变多的可能性虽然存在，但无直接的必然性，且从照片上看，灰尘问题，也可以通过吸尘、拭灰、给展品加透明包装袋等比较简便易行的方式解决，故新证据1不能证明国懋公司无法正常展开工作；（2）企业经营本身存在风险，新证据2不能证明黎安公司装修行为与Z公司经营状况存在直接关系，故本院对新证据2不予采纳；（3）从视频中未见黄沙、石子堆放于公共区域，楼梯上有灰尘及零星垃圾，不影响行走，属于可以通过清扫立即清理的情况；因国懋公司提交的视频仅此一段，记录了当时状况，不足以证明国懋公司无法使用房屋，且影响的时间也无从证明，故该视频不能证明国懋公司有理由不支付租金，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院已经认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》第9.2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方支付相当于剩余租期租金30%标准的违约金，若上述违约金不足以抵付守约方损失的，还应赔偿守约方损失的不足部分。……（四）乙方（指承租人）逾期支付任何一期租金或物业管理费用超过30天（含30天）或累计逾期付款超过三次（含三次）；……”审理中，黎安公司书面向本院表示，自愿放弃其在一审中的诉讼请求第三项中要求国懋公司支付的迟延履行滞纳金。本院认为，本案双方的争议焦点在于：（一）国懋公司未按约支付租金是否符合双方在《房屋租赁合同同》中约定的黎安公司可行使单方解除权的条件？（二）国懋公司应否按约支付所欠租金及房屋使用费？（三）一审同时判令国懋公司承担逾期付款违约金和解约违约金是否有依据？关于争议焦点（一），本院认为，双方对一审查明的国懋公司未按约支付租金的事实并无异议，国懋公司称当时正在商谈一并承租同址203室房屋，无论商谈之事是否属实，均不能成为其不按时支付租金的理由。国懋公司另称黎安公司装修影响其实现租赁房屋的根本目的以及黎安公司承诺减免其租金，均缺乏证据证明，因此，黎安公司行使合同单方解除权符合双方在《房屋租赁合同》中的约定，一审法院确认上述合同于2019年12月19日解除并无不当。关于争议焦点（二），本院认为，合同解除，国懋公司应将其承租的房屋退还给黎安公司、结清水电费，并按合同约定租金标准支付所欠租金、以及在上述确定合同解除日期之后至实际搬离之日止的房屋占有使用费，故一审判决第二、三、四项均无不当。关于争议焦点（三），双方在《房屋租赁合同》4.2和9.2条中分别约定了逾期付款违约金和解除合同的违约金，性质用途不一，一审判令国懋公司同时承担逾期付款违约金和解约违约金，符合合同约定；且一审视情调低了逾期付款违约金的计算标准，已经充分保护了国懋公司的权益，使双方利益得到平衡，故并无不当之处。国懋公司认为不能同时判令其承担逾期付款违约金和解约违约金，缺乏理由和依据，本院不予支持。黎安公司在二审中自愿放弃要求国懋公司支付迟延履行滞纳金，即为一审判决第五项所判决的逾期付违约金，系其对自己诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。综上所述，国懋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因黎安公司在二审中自愿放弃要求国懋公司支付迟延履行滞纳金，故本院对一审判决主文作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初44425号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初44425号民事判决第五项。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币2,786.40元，由被上诉人上海黎安实业公司负担139.32元，由上诉人国懋皮塑（上海）有限公司负担2,647.08元。二审案件受理费人民币5,294.16元，由上诉人国懋皮塑（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年九月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……