江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初4277号原告：程锦川，男，1993年1月15日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：袁佳佳，江苏杜江律师事务所律师。被告：洪迁，男，1984年4月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。被告：秦盼盼，女，1986年7月19日出生，住宿迁市宿城区。第三人：中国建设银行股份有限公司宿迁分行，统一社会信用代码91321300842325813E，住所地宿迁市洪泽湖路**。法定代表人：乔向阳。委托诉讼代理人：叶海涛，该行员工。原告程锦川与被告洪迁、秦盼盼及第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年7月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程锦川委托诉讼代理人袁佳佳、被告洪迁委托诉讼代理人李新杰、第三人建设银行委托诉讼代理人叶海涛到庭参加诉讼。被告秦盼盼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程锦川向本院提出诉讼请求：1、判令原被告继续履行《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》；2、判令二被告及时偿还宿城区汇金大厦501室房屋上欠付第三人贷款并解除该房屋的抵押登记；3、判令二被告在解除房屋抵押登记之后，协助原告办理房屋及车位过户手续，原告在房屋过户后合理期限内支付剩余房款1000000元；4、二被告支付原告违约金暂计66900元（按照每日300元，自2019年9月17日起至2020年4月27日），之后的违约金按此标准继续支付；5、二被告支付原告律师费损失30000元；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第四项变更为：要求支付违约金296000元（按照总房款的20%计算）。事实和理由:2019年8月份，原告购买二被告位于宿迁市宿城区车位，房屋价格为1480000元。二被告系夫妻关系。原被告通过微信确认了房屋的现状、价款、首付、尾款支付方式、解除抵押时间、过户时间等信息，并于2019年8月26日通过微信发给原告的《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》和《定金合同》文本，原被告对此均无异议，并按照合同约定履行。2019年8月28日，原告支付定金50000元，2019年9月9日原告支付首付款430000元。2019年9月1日，原告和被告秦盼盼按照银行提供的合同文本签订《房屋买卖合同》。2019年9月1日原被告积极联系银行办理房屋贷款，并提供了办理贷款所需的材料，后被告无故拒绝履行撤销抵押和过户手续。2019年10月14日，房屋贷款审批通过，原告再次要求二被告解除房屋抵押办理过户手续，但被告仍未履行。根据《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》第五条、第六条约定，被告构成违约。2019年11月4日，被告收到原告邮寄的通知函，明确拒绝继续履行合同，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告洪迁辩称：1.二手房买卖合同没有原被告签字确认，尚未成立生效，微信截图中的二手房买卖合同模板指示发给原告作为参考原告要求按该合同履行并承担违约责任无事实依据；2.涉案房屋已经抵押给建设银行，根据《物权法》第一百九十一条的规定，原告要求被告配合其过户不合法；3.因原告申请的银行贷款未能及时放款，致使被告出售房屋目的不能实现，双方之间买卖房屋的约定已于2019年10月22日协商解除；4.涉案房屋已被出租给案外人，租期为八年，本案在未保证承租人优先购买权之前，不宜支持原告诉讼请求；5.即便合同成立，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告秦盼盼未作答辩。第三人建设银行述称：房屋买卖事实与建设银行没有关联性。银行的主债权没有实现，无法配合撤销抵押登记。如果主债权实现了，可以配合过户。经本院审理查明认定事实如下：2019年8月26日，原告程锦川（买方、乙方）与被告洪迁（卖方、甲方）通过微信方式来袭购买房屋事宜，被告洪迁通过微信向原告发送《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》一份。合同约定“一、甲方所受房屋坐落于宿迁市宿城区房屋面积：汇金大厦501室建筑面积130.06，房屋性质：住宅，房屋以现状为准，房屋原始状态为毛坯，后租给朋友装修为员工宿舍，租约到期后会搬走当时购买的可携带物品。三、乙方自愿出人民币壹佰肆拾捌万元整（小写1480000元），购甲方上述房屋所有权，土地使用权及房屋内附属设施及78号车位。其中房屋总价为人民币壹佰肆拾壹万伍仟元整（小写：1415000元），车位价格为人民币陆万伍仟元整（小写：65000元）。四、乙方于签订本合同时支付购房定金伍万元（小写：50000元）给甲方，甲乙方自签订本合同后不得以任何理由不按本合同约定交易此房屋，否则任乙方违约需赔偿对方违约金人民币伍万元整（特殊约定，不可抗力除外）……五.付款方式：经协商，甲乙双方一致同意按下列方式付款。商业按揭方式付款：甲乙双方签订本合同后，甲乙双方将办理按揭贷款所需的材料报送银行审批，甲乙方在申请贷款当日欠付清甲方首付款，甲方收到乙方首付款七个工作日内偿还掉该房产原设的银行抵押贷款并完成撤销抵押，甲方必须积极配合乙方办理该房产的产权过户手续，（剩余房款待乙方贷款下发后由银行直接将此笔款打入甲方开的的账户中。双方约定首付款为：肆拾捌万元（小写：480000元），贷款金额为壹佰万元整（小写：1000000元），如果贷款金额不足壹佰万，由乙方增加首付款金额，在办理产权过户之前汇入甲方指定账户）。六.甲乙双方均需积极提供办理产权过户手续和按揭贷款手续所必须提供的证件材料，双方均不得怠慢提供，如因甲乙双方任何乙方原因延迟办理产权过户和按揭贷款手续的，延误方需支付对方每日300元违约金至办理完毕为止……八.房产交易过程中发生的增值税、个人所得税由甲乙双方各自承担。甲乙双方如有争议，共同约定到此房所在管辖权人民法院进行法律诉讼，违约方承担所有的诉讼费、律师费、执行费及因诉讼产生的所有相关费用。……备注：……4.甲乙方承诺最迟于2019年9月10号前准备好所有申请贷款的材料，到银行申请二手房贷款……”原告程锦川收到甲合同后回复被告洪迁“好的，我看看”。2019年8月28日，原告向被告支付定金50000元，被告将涉案房屋不动产权属证书原件交由原告保管，并出具《定金合同》一份，载明“今收到程锦川购买汇金大厦501室房屋定金50000元……2.双方约定房屋税费：各自承担。4.房屋总价中包含：双方约定合同总价为：1480000元，其中房屋总价为1415000元，78号车位价格为65000元。5.如卖方双方任何乙方违约都需要赔偿恪守约方总房价20%的违约金。收款人：洪迁，收款时间：2019年8月28日”。2019年9月1日，被告洪迁委托其妻子秦盼盼（甲方）与原告程锦川（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，甲方自愿将房屋汇金大厦501室卖给乙方，房屋价格为1480000元，乙方现支付甲方首付款480000元，余款1000000元申请住房贷款。乙方若需办理房屋过户及其他相关手续，所需契税，交易税及其他所有费用均有乙方承担，甲方给予协助办理。在甲乙双方办理手续期间双方应按照诚信为本的原则完成相关手续，如有违约行为向对方赔偿违约金按定金双倍赔偿。原告程锦川合同中乙方处签字、被告秦盼盼在合同中甲方处签字。诉讼中，被告洪迁认可该份合同的效力，并认可该合同仅包含涉案房屋的买卖，房屋的价款为1420000元，车位价款另行计算。2019年9月9日，原告支付被告秦盼盼430000元。2019年10月21日，原告申请的中国农业银行宿迁分行二手房贷款审批通过，其通过微信方式催告被告协助办理过户手续。另查明，2019年12月3日，二被告将涉案房屋抵押给第三人。截止至2020年7月27日，二被告尚欠第三人本金1039347.05元及相应利息。再查明，被告洪迁、秦盼盼于2012年8月28日登记结婚。涉案房屋登记在被告洪迁、秦盼盼名下，不动产权证书号为苏（2017）宿迁市不动产权第0036808号。审理中，二原告已将1100000元交付至法院账户。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告洪迁通过微信方式向原告程锦川发送《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》，对涉案房屋买卖进行了具体的约定，原被告均未提出异议，原告按照合同约定支付了首付款，并办理二手房按揭贷款，被告接受房屋首付款，并协助办理撤押手续，双方之间的《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》成立且生效。关于2019年8月28日的定金合同，系被告洪迁在收到原告定金50000元后出具的，该定金合同成立且生效。关于2019年9月1日《房屋买卖合同》，系原告程锦川与被告秦盼盼自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，应认为为合法有效。关于合同履行过程中，原被告是否存在违约行为。本案中，原告按照《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》的约定，支付定金、首付款，并将办理按揭贷款所需材料报送银行，后银行于2019年10月21日审批通过。被告于2019年12月3日将涉案房屋抵押给第三人，存在违约行为，故被告应承担相应的违约责任。关于违约金，原告主张二被告支付违约金296000元，被告洪迁辩称违约金过高要求法院予以调整，结合二原告实际损失，本院酌情支持违约金50000元。关于被告辩称2019年10月22日其通过微信告知原告“你追究吧。1.坐下来谈如何退钱的事情，谈好了立刻退。此事结束。2.不愿意坐下来谈，可以走司法程序，程序结束后按司法结果走”，原告程锦川回复“你除了退还已付款之外，你还能承担违约责任多少钱？”，系双方协商解除合同意思表示。本院认为，该微信聊天记录仅是双方就合同履行进行协商的过程，原告并未同意解除合同。故对被告洪迁该辩解不予采信。关于律师费，二原告主张按合同约定承担本案律师费用30000元，有律师费发票在卷佐证，本院予以确认。关于继续履行合同内容。关于房屋的买卖，原被告签订的《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》不存在不能继续履行的法定情形，故原告主张继续履行该合同，本院予以支持。关于车位的买卖，双方最后签订的《房屋买卖合同》中标的物仅为宿迁市宿城区房屋，并不包含车位，故原告主张履行关于车位的买卖合同，本院不予支持。涉案房屋在第三人处有抵押贷款，现原告要求继续履行合同，被告应至第三人处办理抵押贷款清偿手续，全部款项由二被告负担，清偿完毕后，二被告立即办理抵押权撤销手续。关于税费负担，2019年9月1日的《房屋买卖合同》约定相关税费由原告负担，视为对《二手房买卖贷款合同（汇金大厦）》中关于税费负担约定的变更，不违反法律规定，本院予以支持。结合原被告陈述及双方之间的三份合同，能够认定涉案房屋的价款为1415000元，原告已付款480000元，尚欠二被告935000元（1415000元-480000元）。扣除二被告应承担的违约金50000元、律师费30000元，原告应支付二被告855000元。原告代二被告偿还所欠第三人贷款后，剩余部分（偿还中国建设银行股份有限公司宿迁分行的贷款款项-855000元）由二被告向原告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告洪迁、秦盼盼于本判决生效之日起十日内至第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行办理抵押贷款提前清偿手续，全部款项（包括但不限于尚欠抵押贷款、违约金等）由原告程锦川负担。清偿完毕后，被告洪迁、秦盼盼应立即到房管部门办理抵押权撤销手续，第三人应协助办理上述贷款清偿及抵押权撤销手续；二、上述第一项确定的义务履行完毕后三日内，被告洪迁、秦盼盼协助原告程锦川办理位于宿迁市宿城区房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋产权及相应的土地使用权登记在二原告名下，相关税费由原告程锦川负担；三、上述第一项确定的义务履行完毕之日起三日内，被告洪迁、秦盼盼支付原告程锦川（偿还中国建设银行股份有限公司宿迁分行的贷款款项-855000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18992元，减半收取9496元，由被告洪迁、秦盼盼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 邹志敏二〇二〇年九月十六日法官助理 叶晓群书 记 员 杨一帆