广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1466号原告（反诉被告）：广州凌志酒店有限公司，住所地广州市从化区太平镇广从南路****首层**。法定代表人：钱春梅。委托诉讼代理人：黄柳儒、肖挺俊，均系广东胜伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋文德，男，1980年12月24日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司（以下简称“凌志酒店”）与被告（反诉原告）宋文德合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。凌志酒店的委托诉讼诉讼代理人黄柳儒、肖挺俊，宋文德的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌志酒店诉称:凌志酒店是涉案物业的出租人，宋文德为承租人。2016年8月15日，凌志酒店与宋文德签订租赁合同，将位于从化区XXX餐厅水疗大堂及二楼三楼水疗部按现状出租给宋文德使用，租赁期限自2016年9月1日起至2025年6月30日止。2019年12月24日，因宋文德拖欠巨额的租金及消防维保费，且经凌志酒店多次催促仍不支付，违反了合同约定，故凌志酒店依约解除了租赁合同。但是在2019年12月24日至2020年1月9日期间，租赁物业仍由宋文德实际占用，凌志酒店在2020年1月9日进行了清场，收回租赁物业。2019年5月12日，凌志酒店因宋文德的违规经营行为受到牵连，收到《行政处罚决定书》，广州市公安局从化区分局对凌志酒店罚款十万元，责令凌志酒店停业整顿十五天。具体停业时间为2019年5月l2日至5月27日，凌志酒店暂停了所有经营业务，损失严重。综上所述，凌志酒店为维护其合法权益，故向本院提出诉讼请求为：1.判令宋文德向凌志酒店支付2019年8月1日至2019年12月24日的租金397032.26元（自租金应交之日起计至涉案合同解除之日止，暂计算至2019年12月24日）；2.判令宋文德支付迟延支付2019年8月1日至2019年12月24日的租金的违约金20187.1元（迟延支付2019年8月1日至2019年12月24日的租金的违约金，每逾期一日，按照当月应付未付租金的万分之五计算，分别由各月11日起计至被告实际全部清偿之日止，暂计至2020年1月17日）；3.判令宋文德向凌志酒店支付房屋占有使用费43354.84元（参照租赁合同约定的租金数额计算，自2019年12月24日合同解除之日起计至2020年1月9日凌志酒店收回场地之日止）；4.判令宋文德向凌志酒店支付2019年10月1日至2019年12月24日的消防维保费1387.1元（自消防维保费应交之日起计至双方合同解除之日止，计算至2019年12月24日）；5.判令宋文德支付迟延支付2019年10月1日至2019年12月24日的消防维保费的滞纳金1387.1元（迟延支付2019年10月1日至2019年12月24日的消防维保费的滞纳金，每逾期一日，按照当月应付未付滞纳金的百分之二计算，分别由各月11日起计算至宋文德实际全部清偿之日止，暂计至2020年1月17日，以消防维保费本金为上限）；6.判令宋文德向凌志酒店支付2019年5月12日至5月27日的停业损失275285.02元；7.判令没收合同保证金400000元归凌志酒店所有；8.判令宋文德承担本案的诉讼费。凌志酒店为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1.旧房地产权证（南座）、门牌证明（南座）、新房地产权证（南座）、旧房地产权证（西座）、门牌证明（西座）、新房地产权证（西座）、门牌证明（西座）；2.房屋租赁合同；3.同意书；4.凌志酒店承包协议书；5.钱春梅与李某1的短信聊天记录；6.钱春梅与宋某的微信聊天记录；7.钱春梅与宋文德的短信聊天记录；8.催款通知函及其邮件交寄单（收据）和退回件；9.关于再次催促缴纳租金及违约金的函及其张贴图片；10.关于解除凌志酒店承包协议书的函及其妥投证明；11.20200109交接清单；12.消防系统保养合同；13.消防维保费用收据；14.行政处罚决定书；15.回复营业申请书；16.“暂停营业”的电子横幅及公示牌；17．钱春梅与谭某的微信聊天记录；18.通知函及其妥投证明；19.会议备忘录；20.当天退房表（3月1日至5月12日）；21.钱春梅个人支付宝账号的收支明细（3月1日至5月12日）；22.钱春梅个人微信支付的收支明细（3月1日至5月12日）；23.钱春梅的尾号775邮政储蓄银行账户的交易流水（3月至5月）；24.钱春梅的尾号505邮政储蓄银行账户的交易流水（3月至5月）；25.原告的公司银行账户的交易流水（3月1日至5月12日）；26.原告的客房业务每日现金收支情况明细（3月1日至5月12日）；27.营业情况统计报表（3月1日至5月12日）；28.原告的棋牌业务每日现金收款情况明细（5月1日至5月12日）；29.收银交班表（3月1日至5月12日）；30.田某个人支付宝账号的收支明细（3月1日至5月12日）；31.田某个人微信支付的收支明细（3月1日至5月12日）；32.郑某的工商银行账户的交易流水（3月1日至5月12日）；33.凌志酒店的沐足业务每日银行卡收款情况明细（3月1日至5月12日）；34.原告的沐足业务每日现金收款情况明细（3月1日至5月12日）；35.关于交接清单等的沟通函；36.《房屋租赁合同》；37.《关于广州凌志酒店有限公司与李某2签订合同的说明》；38.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；39.钱春梅与水疗阿灏的微信、短信聊天记录；40.宋文德办理营业执照的相关工商资料；41.准予变更登记通知书。宋文德答辩并反诉称：1.不同意凌志酒店的第一、二项诉讼请求。2.宋文德与凌志酒店于2016年8月15日签订《凌志酒店承包协议书》，就水疗承包事宜达成协议。《凌志酒店承包协议书》第一条“承包场地：甲方将位于从化区太平镇广昌大厦南座二楼三楼及一楼餐厅水疗大堂及广昌大厦西座二楼三楼水疗部按现状承包给乙方经营。…”；第三条“承包合同保证金：保证金为人民币肆拾万元整…”：第五条“承包设施：就目前场地现有条件交付使用，…。承包期间如因甲方原因导致乙方无法正常经营的，甲方赔偿乙方的一切经济损失及赔偿双倍的保证金。”；第九条“乙方承诺承包经营项目为水疗、桑拿、按摩等项目，不涉及沐足和客房，…”3.2019年7月9日，在宋文德已经经营35个月的情况下，凌志酒店私自到工商登记部门变更广州凌志酒店有限公司经营范围的内容，把承包给宋文德经营的“保健按摩”项目取消，导致宋文德无法正常经营，因此只能停业，根据合同法第67条的规定，先履行一方即凌志酒店未履行或未能完全履行合同约定的，后履行一方即宋文德可不支付租金。不同意凌志酒店的第三至五项诉讼请求。4.凌志酒店于2019年12月23日向宋文德发出《关于解除凌志酒店承包协议书的函》，解除双方签订的《凌志酒店承包协议书》并约定给予宋文德12天的时间清空场地，双方在2020年1月9日交接场地，故2019年12月24日至2020年1月9日期间，宋文德使用场地无需支付占有使用费。5.对凌志酒店主张的第六项诉讼请求不予认可，宋文德不认可凌志酒店的计算方式及标准。6.对第七项诉讼请求，凌志酒店违约在先，凌志酒店无权没收宋文德已缴纳的保证金，且凌志酒店应双倍返还保证金给宋文德。宋文德自2016年8月15日签订《凌志酒店承包协议书》后，即联系装修公司和装修工人对经营场所进行了装修，装修费用为1564149.05元，宋文德停业前6个月的营业收入为9544079.11元，每月平均营业收入为1590679元，宋文德停业5个半月的经营损失为8748734.5元。从2019年7月9日凌志酒店私自取消宋文德承包的经营项目到凌志酒店提出解除合同，宋文德的停业时间共5个半月。导致上述情况出现的原因是因为凌志酒店违反了《凌志酒店承包协议书》第一条、第五条、第九条的约定。由于是凌志酒店的违约行为，导致宋文德无法经营承包项目而停业，过错完全在凌志酒店。凌志酒店无权收取承包金，因不能正常使用承包物而给宋文德造成的损失，根据双方签订的《凌志酒店承包协议书》的约定也应由凌志酒店承担。7.宋文德认为双方并非存在租赁合同关系，存在的是承包合同关系，双方签订的承包协议书第一条载明原告将涉案场地发包给宋文德经营，承包的经营项目为水疗按摩桑拿等，未约定宋文德需另行办理营业执照，因水疗按摩桑拿为特许经营，凌志酒店自行取消工商登记的经营范围则违法了协议书第一条及第九条的约定。关于从事违法经营活动，宋文德已受到停业处罚，停业结束后，2019年7月9日凌志酒店自行变更了经营项目，取消了保健按摩项目，导致宋文德无法继续经营。关于凌志酒店催促宋文德办理营业执照的问题，根据承包协议书，宋文德无需办理营业执照，且2016年9月1日至合同解除之日止，无相关部门催促宋文德需另行办理营业执照。宋文德积极办理营业执照手续，并于2019年8月1日获得营业执照，但因西座的消防手续无法办理，故无法达到开业的条件，此后宋文德均无法营业。综上所述，宋文德为维护其权益，向本院提出反诉请求为：1.判令凌志酒店向宋文德赔偿装修费用损失1047684.7元；2.判令凌志酒店向宋文德支付2019年7月9日至2019年12月24日的停业损失8748734.5元（5个半月的损失）；3.判令凌志酒店赔偿宋文德合同保证金800000元(双倍返还)；4.判令凌志酒店赔偿宋文德律师费100000元；5.诉讼费用由凌志酒店承担。宋文德为证明其主张向本院提交了以下证据材料：1.凌志酒店承包协议书、凌志酒店企业信息公示资料；2.中信银行《业务凭证／客户回单》；3.收条2张、收据141张、收款收据5l张、出仓单7张、销售单18张、电线电缆收据2张、送货单48张、物流快递单4张、付款凭证1张、缴款凭证3张、工商银行汇款凭证5张、微信聊天记录1张、驾驶证1张、订购单1张、明细及报价表1张、营业单4张；4.情况说明6张；5.POS机交易明细；6.情况说明2张。经审理查明：凌志酒店商事登记信息为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为钱春梅，成立时间为2013年1月11日，登记地址为广州市从化区XXXX号西座首层、四至九层，经营范围为会议及展览服务；棋牌服务；停车场经营；酒店住宿服务（旅业）；足疗；保健按摩；桑拿；汗蒸。案涉房屋的登记产权人为案外人王某1，2011年7月8日，王某1与高某、王某2、颜某签订租赁合同一份，将案涉房屋在内的物业出租给高某、王某2、颜某三人。高某、王某2、颜某三人承租的房屋的西座楼房共九层，房屋的租金2011年7月1日至2014年6月30日每月租金为65616元，以后每三年递增10%；北座（共九层）及南座（共三层）的租金2012年7月1日至2014年6月30日每月租金为90660元，以后每三年递增10%。后经业主王某同意，凌志酒店将南座一楼餐厅、二楼、三楼和西座二楼、三楼转租给他人。2016年8月15日，凌志酒店与宋文德签订《凌志酒店承包协议书》一份，该协议书约定如下：合同第一条约定凌志酒店将南座一楼（水疗大堂）至三楼及西座二楼、三楼水疗部按现状承包给宋文德经营；合同第二条约定承包时间为2016年9月1日至2025年6月30日；合同第三条约定，承包合同保证金为四十万元，合同签订之日起五天内付清，合同期满或符合法定合同终止条件时，凌志酒店应在宋文德结清所有债权债务并收回承包场地后，5日内将承包保证金无息退还，五日内不退还则每日按照保证金的万分之五支付，如宋文德有违约行为，凌志酒店有权以合同保证金抵扣宋文德拖欠的承包金及违约金等应支付给凌志酒店的款项；合同第四条约定，承包金每月为80000元，每月的10日前支付，首期的承包金与承包保证金一起于签订合同之日起五日内支付至凌志酒店指定的账户。自合同签订之日起承包金每三年在上一年的基础上递增百分之五。宋文德应按时支付承包金，每逾期一日，宋文德应按照当月应付未付租金的万分之五支付违约金，如连续两月未支付承包金，视为根本违约，凌志酒店有权提前解除本合同并收回承包场地，没收宋文德所交的保证金。凌志酒店损失超过合同保证金数额的，宋文德应赔偿超过损失的部分。凌志酒店也可以选择同意宋文德继续承租，并要求宋文德按照每日支付应付承包额的万分之五的违约金直至承包金付清为止；合同第五条承包设施部分约定，就目前场地现有条件交付使用，以交接清单为准，承包期满时，宋文德应按照交接清单进行交接。合同第八条约定，承包期间，凌志酒店与宋文德应当配合有关部门做好房屋安全消防、反恐等检查和查处工作。合同第九条约定宋文德承诺承包经营项目为水疗、桑拿、按摩等项目，不涉及沐足和改为客房，承诺承包本场所期间所有经营活动及项目均符合国建法律法规，不经营与法律和法规相抵触及违背的项目，若因经营被行政机关处罚或无法经营与凌志酒店无关，全部由宋文德承担。承包期内凌志酒店承诺其在酒店沐足场所经营的项目不能与宋文德承包的水疗、桑拿、按摩项目相冲突。否则视为凌志酒店违约，宋文德有权终止合同，凌志酒店赔偿宋文德的一切经济损失及赔偿双倍保证金。合同第十条约定，宋文德经营期间需承担的房屋的使用安全、消防、治安、环保、卫生、工商、税务、交通、物价清洁等管理责任，相应费用的支付部分约定消防维保费需承担百分之三十，每月的消防维保费需在当月的10日期前支付；合同的第十一条合同的终止及其他部分约定发生以下情况合同终止，租赁期内发生不可抗力至合同无法履行，双方按照有关法律法规协商解决。被拆迁或征用等导致无法履行合同。双方同意可以提前结束合同，合同期满双方均无违约行为。凌志酒店向本院提交《关于交接清单等沟通函》一份，该函件的打印日期为2018年10月18日，该函件载明以下内容：凌志酒店通知水缘国际其自2016年8月16日签立合约经营以来已满两年，期间凌志酒店一直按照合同约定执行，但从宋文德接手后存在以下情况：1.物品交接清单一直未签署，希望于2018年10月20日前签署；2.合同约定水缘国际自行建账，独立报账应对工商税务等事宜，且从独立经营到目前为止一直都未办理营业执照，望尽快办理；3.合同约定水疗经营事项不得影响凌志酒店的声誉，但在此期间凌志酒店曾受到因水缘国际行为而导致警告处理，请按照合同约定条款执行。2019年5月12日，广东省广州市公安局从化区分局出具编号为穗公从行罚决自【2019】00765号行政处罚决定书一份，该行政处罚决定书载明“现查明2019年5月1日凌晨1时，我分局在广州市从化区太平镇广州凌志酒店有限公司水缘国际水汇抓获涉嫌卖淫嫖娼的违法人员40多名，经调查取证，其中9人（水缘国际水汇的技师）因卖淫行为被处治安拘留，8人因嫖娼行为处治安拘留；现决定对凌志酒店处10万元罚款并责令对凌志酒店停业整顿十五天”。2019年5月23日，凌志酒店向从化区公安分局经济技术开发区派出所提交《恢复营业申请》一份，该申请载明凌志酒店因违反规定被处以停业15天的处罚，时间为2019年5月12日至5月27日，在处罚期间凌志酒店严格遵守处罚规定，酒店所有业务停止对外营业。鉴于5月27日到期，故向贵单位提出申请于5月27日正常恢复营业，并承诺严格遵守法律法规，依法经营。凌志酒店向本院提交一份签署日期为2019年5月27日的《关于停业整顿事件补偿方案》一份，该补偿方案中凌志酒店要求宋文德赔偿客房部损失15万元。2019年6月11日，凌志酒店向宋文德、谭某、李某1、宋某发出通知函一份，该通知函中载明：自2016年8月15日签订合同以来，凌志酒店一直要求宋文德办理营业执照，但宋文德一直未予办理。2019年4月30日，水缘国际水汇因涉黄违法使凌志酒店承担连带责任，并受到停业15天的处罚，事后双方一致同意由宋文德办理独立的营业执照及相关证件。在恢复营业后，凌志酒店一直处于小心翼翼和心惊胆战的状态，请你方尽快在2019年6月20日前办理好营业执照和相关证件，凌志酒店将从整改时间暂停水疗业务。2019年6月17日，凌志酒店的一份会议备忘录载明以下内容：参会人员为颜某、钱春梅、张某、李某1，会议记载内容为凌志酒店的股东与水疗股东代表经友好协商达成一致意见，由水疗对凌志酒店的赔偿款于2019年6月20日前支付，水疗尽快办理独立的营业执照和其他经营证件，凌志酒店予以配合，水疗办理消防证照的相关费用，水疗和酒店各自负担一半，凌志酒店在租金中予以扣除。又查，为办理上述营业执照和其他经营证件，凌志酒店与李某2还签署了一份专门用来办理证件的租赁合同。2019年6月6日，李某2向广州市市场监督管理局申报了企业登记业务。2019年6月24日，从化市公安消防大队出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称为广州水之缘休闲会所有限公司，地址为广，地址为广州市从化区**年8月1日，广州水之缘休闲会所有限公司持有广州市从化区市场监督管理局批准设立（开业）登记通知书。根据凌志酒店向本院提交的凌志酒店与广州市泰昌消防工程有限公司之间的《消防保养合同》及2019年的消防维保费的收据可以看出，每季度的消防维保费为5000元，则每月的维保费为1666.67元（5000元÷3个月）。凌志酒店向本院提交关于解除凌志酒店承包协议书的函一份，该函件由凌志酒店通过EMS的方式邮寄给了宋文德，在该函件中，凌志酒店催收2019年8月1日至函件发出之日止的租金，并通知宋文德解除双方之间的合同关系。2019年8月起，凌志酒店多次通过发函的形式向宋文德追讨尚欠租金。庭审过程中，凌志酒店确认收到宋文德缴纳的合同保证金40万元，且双方一致确认双方之间的合同的解除日期为2019年12月24日，宋文德腾退场地给凌志酒店的时间为2020年1月9日，且双方办理了交接手续。宋文德向本院提交委托合同一份，证明其为解决本案纠纷支出律师费100000元。为查明本案事实，由宋文德申请经本院准许，证人李某2、武某、曾某、李某1到庭出庭作证。本院认为，凌志酒店与宋文德之间的合同，是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致的结果，在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，该合同真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力。本案在立案时确定本案为租赁合同关系，经审查本案双方当事人之间存在承包经营合同及租赁合同两个法律关系，因两个法律关系存在先后的关联关系，为避免双方当事人的诉累，本院在本案中将双方之间两个法律关系一并处理，现本案主要涉及以下八方面的问题：一、凌志酒店与宋文德之间的合同的性质问题凌志酒店称其与宋文德之间的合同为租赁合同，而宋文德称双方之间的合同为承包经营合同。经审查，本院认为，双方之间的法律关系可以2019年6月20日作为分界线予以区分。2019年6月20日之前双方之间存在的是承包经营合同关系，2019年6月20日之后双方之间为的房屋租赁关系，理由如下：1.凌志酒店与宋文德之间存在承包经营合同关系。首先，凌志酒店与宋文德之间签署的合同名称即为《凌志酒店承包协议书》，而凌志酒店的股东与案涉房屋的业主之间签订的合同名为租赁合同，根据日常生活经验法则可以推断凌志酒店的经营者不可能不清楚承包协议书与房屋租赁合同之间的区别。其次，名为承包协议书的合同中约定的宋文德需支付的具体款项也基本是以承包金的名义来命名，且从宋文德支付的承包金的金额与凌志酒店支付给业主的租金的比较来看，明显宋文德支付给凌志酒店对应的单价要比起支付给业主的单价高许多，双方均作为市场主体不可能不知晓其中的缘由，否则宋文德完全可以在同地段寻找更加便宜的场地只需支付租金即可，该约定亦可以看出宋文德承租的不仅仅是房屋还包括凌志酒店的部分经营资格。再次，双方自2016年签署承包协议后，凌志酒店不可能不知晓宋文德的经营范围及是否有执照的问题，双方只是在没有被相关部门查处前均默认而已。2.双方之后将承包经营合同变更为租赁合同。双方之间的纠纷产生的直接原因即2019年5月1日宋文德经营的水缘国际水汇因存在卖淫嫖娼违法活动被公安机关查处并责令停顿整业。上述事件处理完毕后，凌志酒店于2019年5月27日向宋文德发出停业整顿补偿方案及2019年6月11日的通知函中均要求宋文德需于2019年6月20日前办理好独立的营业执照。虽凌志酒店提交的证据中存在2018年已要求宋文德办理营业执照的通知，但并未有证据证明该通知有宋文德的确认，亦未有送达给宋文德的相关证据，而2019年5月27日及2019年6月11日的通知函宋文德均已收到，且双方之后在互相协助下宋文德成功办理营业执照及消防证的情况也可印证双方不仅在书面上且以实际行动变更了承包经营合同中的部分内容的变更，即凌志酒店收回宋文德使用其营业执照中水疗等经营项目资质的使用，双方之间变更为的租赁关系。因此，双方之间的法律关系，以2019年6月20日为界线存在变更，2019年6月20日之前双方之间存在的是承包经营合同关系，2019年6月20日之后双方之间为的房屋租赁关系。二、凌志酒店与宋文德之间的合同履行过程中的违约问题根据双方提交的证据及庭审中的陈述可以看出，自2016年8月15日至在2019年5月1日宋文德经营的水缘国际水汇因存在卖淫嫖娼违法活动被公安机关查处并责令停业整顿之前，双方之间的矛盾并未显现，宋文德亦按时足额支付相应的承包费。现宋文德在履行双方之间的合同过程中存在违约行为，主要表现在以下两方面：1.宋文德作为水缘国际水汇的直接承包人，在经营中从事违法犯罪活动，且属于违反双方之间合同第九条的约定，给凌志酒店造成了一定的损失，其应对其违法犯罪行为及违约行为承担相应的责任。2.在水缘国际水汇的违法事件处理完毕后，双方之间已变更为租赁合同关系，但宋文德从2019年8月1日起并未按照合同的约定按时足额支付相关的租金，存在违约行为，最终导致双方之间的合同的解除，宋文德亦应对该部分违约行为承担违约责任。关于宋文德诉称的凌志酒店私自变更营业执照经营范围的属于违约行为的说法，本院不予认可，理由如下：首先，本案的纠纷是由宋文德承包的水缘国际水汇从事违法活动引起，给凌志酒店造成了一定的损失，且违反了合同的约定，凌志酒店可以解除合同，但选择了变更合同且于2019年5月27日和6月11日分别通知了宋文德；其次，营业执照经营范围的变更是凌志酒店作为一个独立的市场主体在法律和相关规定的合法的范围内的自由选择。因此，本院对宋文德的上述意见不予采纳。三、凌志酒店主张的租金及相对应的迟延支付违约金问题1.尚欠的租金问题。从2019年8月1日起至双方之间的合同解除之日2019年12月24日期间，宋文德并未按照双方合同的约定按时足额支付租金，截止一审辩论终结前，宋文德并未提交证据证明其已支付了该期间的租金给凌志酒店。因此，本院对凌志酒店主张的该部分租金397032.26元的诉请，本院予以支持。2.迟延支付租金对应的违约金问题。根据双方之间的合同的约定，宋文德需于每月的10日前支付当月的租金，迟延支付的每逾期一日，按照当月应付未付租金的万分之五计算违约金。因此，宋文德需支付的迟延支付租金应支付的违约金计算方式如下：2019年8月租金对应的违约金，以当月的租金80000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年8月11日起计算至付清之日止；2019年9月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年9月11日起计算至付清之日止；2019年10月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年10月11日起计算至付清之日止；2019年11月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年11月11日起计算至付清之日止；2019年12月租金对应的违约金，以当月的租金65032.26元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年12月11日起计算至付清之日止。四、凌志酒店主张的房屋使用费问题虽然凌志酒店发给宋文德的解除合同通知书中给予宋文德12天的腾退房屋时间，但并不意味着该12天处于免除房屋使用费的期间，宋文德应在收到解除合同通知后尽快腾退案涉房屋给凌志酒店，减少房屋使用时间。因宋文德收到解除通知的时间为2019年12月24日，则租金计算截止时间为2019年12月24日，从2019年12月25日起至宋文德腾退房屋给凌志酒店之日2020年1月9日止，双方虽已不存在租赁合同，但宋文德仍应支付案涉房屋的使用费，标准应参照双方合同约定的租金的标准。因此，本院对凌志酒店主张的2019年12月25日至2020年1月9日期间主张的房屋使用费43354.84元的诉请，予以支持。五、凌志酒店主张的消防维保费及对应的滞纳金问题双方合同第十条约定宋文德应承担30%的消防维保费，且每月的维保费应在每月的10日前缴纳，否则每日需缴纳百分之二的滞纳金。根据凌志酒店向本院提交的凌志酒店与广州市泰昌消防工程有限公司之间的《消防保养合同》及2019年的消防维保费的收据可以看出，每月的维保费为1666.67元（5000元÷3个月），则根据凌志酒店与宋文德之间的合同约定宋文德每月应承担的消防维保费为500元，则2019年10月1日至2019年12月24日的维保费共计1387.1元，现凌志酒店主张1370.97元是其对自身权利的处分，本院予以确认。关于凌志酒店主张的消防维保费的滞纳金的问题。因凌志酒店与宋文德在合同中约定的消防维保费的滞纳金标准过高，根据凌志酒店的损失情况，依据公平原则，本院酌定为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜。因此，宋文德需支付的消防维保费的滞纳金的计算方式如下：2019年10月消防维保费对应的滞纳金，以当月的500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年10月11日起计算至付清之日止；2019年11月消防维保费对应的滞纳金，以当月的500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月11日起计算至付清之日止；2019年12月消防维保费对应的滞纳金，以当月的370.97元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年12月11日起计算至付清之日止。六、凌志酒店主张的保证金的没收及停业损失问题双方当事人在合同中关于合同保证金的部分由合同的第三条及第四条均有约定，其中第三条约定如宋文德存在违约行为，则凌志酒店有权以合同保证金抵扣宋文德拖欠的承包金及违约金等宋文德应支付给凌志酒店的款项，而第四条约定如宋文德连续两月未支付承包金，视为根本违约，凌志酒店有权提前解除合同并收回承包场地，没收宋文德所交的保证金，如凌志酒店的损失超过合同保证金的数额的，宋文德应赔偿凌志酒店超过部分的损失。根据上述条款的约定，本院对于凌志酒店主张的没收40万元保证金的诉请予以支持，对于凌志酒店主张的停业损失不予支持，理由如下：无论合同第三条还是第四条约定的内容均可以看出，双方约定合同保证金的目的主要是补偿宋文德可能对凌志酒店造成的损失，其性质并非惩罚性的保证金。现因第三条只是表述该保证金即使在宋文德违约的情况下也只是用来抵扣承包金、违约金等损失，而第四条约定在宋文德违约的情况下可以没收保证金，根据合同条款的解释规则，后面的合同条款应优先于前面的合同条款的适用。因此，凌志酒店有权没收宋文德缴纳的40万元保证金，但从合同的第四条所表述的内容可以看出，该条款所表达的意思是宋文德给凌志酒店的损失如超过40万元，则需赔偿超过部分的损失，则其所隐含的意思即损失不超过40万元，则凌志酒店只需没收40万元保证金即可，该条款与双方合同对于保证金约定的目的也是一致的。现凌志酒店的停业损失，无论是双方协商的20万元或凌志酒店计算的275285.02元均未超过合同保证金的40万元，则凌志酒店只能没收宋文德的合同保证金，而无权再向宋文德主张停业损失。七、宋文德主张的装修损失、停业损失及双倍返还保证金的问题在凌志酒店与宋文德的承包合同及之后的租赁合同中，宋文德均存在违约行为，在承包合同阶段从事违法活动被公安机关依法查处，违反了双方之间的合同约定。在之后的租赁合同中，并未按照合同约定的缴纳租金的期限按时足额缴纳相应的租金，导致凌志酒店行使约定的解除权，解除了双方之间的合同。宋文德辩称的凌志酒店私自注销相关经营范围导致其无法继续经营，与事实不符，双方是在宋文德被公安机关查处后，双方协商一致的情况下约定由宋文德自行办理相关的营业执照，从双方相关人员的聊天记录也可以看出凌志酒店一直积极配合宋文德办理相关手续，且在双方合同解除前宋文德也取得了相关的营业执照。因此，本院对宋文德反诉主张的装修损失、停业损失及双倍返还保证金的诉请，均不予支持。八、宋文德主张的律师费100000元的问题本院对宋文德主张的律师费100000元不予支持，理由如下：首先，凌志酒店与宋文德之间的合同在履行过程中因宋文德经营的水缘国际水汇存在违法行为而被整改，后因不按照合同的约定支付租金被凌志酒店解约；其次，双方的合同并未有对律师费的约定；再次，律师费并非宋文德主张权利所必然或不可避免产生的费用。因此，本院对宋文德主张的律师费100000元的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋文德自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2019年8月1日至2019年12月24日的租金397032.26元给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司；二、被告（反诉原告）宋文德自本判决发生法律效力之日起十日内支付迟延支付租金的违约金（2019年8月租金对应的违约金，以当月的租金80000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年8月11日起计算至付清之日止；2019年9月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年9月11日起计算至付清之日止；2019年10月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年10月11日起计算至付清之日止；2019年11月租金对应的违约金，以当月的租金84000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年11月11日起计算至付清之日止；2019年12月租金对应的违约金，以当月的租金65032.26元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年12月11日起计算至付清之日止）给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司；三、被告（反诉原告）宋文德自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费43354.84元给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司；四、被告（反诉原告）宋文德自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的维保费1370.97元给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司；五、被告（反诉原告）宋文德自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的维保费的滞纳金（2019年10月消防维保费对应的滞纳金，以当月的500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年10月11日起计算至付清之日止；2019年11月消防维保费对应的滞纳金，以当月的500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月11日起计算至付清之日止；2019年12月消防维保费对应的滞纳金，以当月的370.97元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年12月11日起计算至付清之日止）给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司；六、确认原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司无需返还被告（反诉原告）宋文德已缴纳给原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司的合同保证金400000元；六、驳回原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）宋文德的全部反诉诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15048元，由原告（反诉被告）广州凌志酒店有限公司负担2628元，由被告（反诉原告）宋文德负担12420元；本案反诉受理费42989.26元，由被告（反诉原告）宋文德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  陈金锐人民陪审员  利务勤二〇二〇年九月二十一日书 记 员  李嘉玮