江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2446号 上诉人（原审被告）:扬州市优莎娜日化有限公司，住所地扬州市泰安镇工业园金中路**1/2/3。 法定代表人：倪红林，总经理。 委托诉讼代理人：蒋茂军，江苏石塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩宇，江苏石塔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：扬州福达锌业有限公司，，住所地扬州市泰安镇金泰村 诉讼代表人：黄余东，该企业破产管理人江苏大扬律师事务所负责人。 原审第三人：倪红林，女，1972年10月4日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 上诉人扬州市优莎娜日化有限公司（以下简称优莎娜公司）因与被上诉人扬州福达锌业有限公司（以下简称福达公司）、原审第三人倪红林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 优莎娜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由福达公司负担。事实和理由：一审判决认定落款时间为2014年3月18日的《租房协议》终止履行属认定事实错误。1.《中华人民共和国企业破产法》第十八条的立法目的在于为避免管理人长期不对合同是否继续履行作出决定从而使合同处于不确定状态，使对方权利受到损害。而本案中，破产管理人在与优莎娜公司法定代表人倪红林沟通时明确表示“未付房租优莎娜公司应当向管理人支付，如优莎娜公司向管理人之外的主体交付，优莎娜公司的租金交付义务仍不免除，你是否清楚？”，该表述应认定为福达公司破产管理人要求继续履行合同。2.即使认定《租房协议》已终止履行，15日的腾房期显然不足。因优莎娜公司为生产型企业，存在大量资产，至少需要三个月的时间腾让。3.占有使用费应当按照《租房协议》约定支付。本案中，虽然优莎娜公司按照10万元每年支付租金，但超出协议的5万元属于对福达公司实际控制人王**的借贷，非基于租赁关系产生的，故本案的占有使用费应当按照每年5万元的标准计算。4.福达公司破产管理人在与优莎娜公司法定代表人沟通时表示福达公司所有财产安全由优莎娜公司负责，需妥善看管。优莎娜公司认为，福达公司破产管理人要求优莎娜公司负责财产安全，系因优莎娜公司实际承租福达公司财产，系基于租赁关系产生的，与本案属同一法律关系，应一并审理。 被上诉人福达公司辩称，1.解除案涉《租房协议》不仅符合企业破产法规定的法定解除条件，同时也是福达公司第一次债权人会议表决通过的决定，管理人依法履职予以支持。2.优莎娜公司系生产牙刷的轻工企业，牙刷生产设备、原料等均非大型资产，且根据优莎娜公司的工商档案显示，本身即属于小微企业，一审判决给予了优莎娜公司一个月的免租腾房期间和15日的履行期间并无不当。3.福达公司、倪红林多次认可租金标准为每年10万元，根据“禁止反言”规则，优莎娜公司上诉理由不能成立。4.财产保管费用双方并非达成合意，且属于优莎娜公司拒不腾让的违约行为导致，优莎娜公司要求福达公司支付财产保管费用无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 福达公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认福达公司、优莎娜公司2014年3月18日签订的《租房协议》自2019年3月14日解除；2.优莎娜公司立即腾让并交还租房标的物；3.优莎娜公司向福达公司支付房屋使用费（自2019年3月15日起至实际腾让之日止，按每年10万元的标准计算）；4.本案诉讼费由优莎娜公司承担。 一审法院认定事实： 福达公司（甲方）、倪红林（乙方）、优莎娜公司（丙方）签订了落款时间为2014年3月18日《租房协议》，约定甲方、乙方将位于扬州市泰安镇金泰村金中路厂区厂房附植物装潢绿化等设施出租给丙方使用；甲方房屋包括福达锌业厂房（详见房产证、土地证），乙方房屋、设施包括倪红林资建：办公楼区所有装潢装修；第一幢厂房所有改造（2层）；第二幢厂房全部建设；第三幢厂房改造（1-3层）；宿舍全区建设以及仓库和鱼塘建设；租房期限为10年，自2014年3月18日至2024年3月18日，租金为人民币拾万元整，其中甲方与乙方各一半等。倪红林陈述此前是以个人名义承租福达公司的房屋，未签订书面合同，后在厂区内建造了建筑物；优莎娜公司成立于2015年3月20日，于是三方订立了上述租赁协议，实际签订时间为2015年4月底。 2018年10月23日，案外人刁爱斌以福达公司资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请对福达公司进行破产清算，2019年1月14日，一审法院作出（2019）苏1002破1号民事裁定书，查明：截止2019年1月14日，向该院申请执行福达公司的案件为7件，标的约为2900万元；2017年3月9日，该院委托评估机构对福达公司名下位于扬州市泰安镇工业园区金中路12号的房地产进行价值评估，总估值为1197.76万元；福达公司的法定代表人刘桂林陈述公司已经停产。遂裁定受理刁爱斌对福达公司的破产清算申请。经公开竞争加摇号方式，该院于2019年4月19日作出（2019）苏1002破1-2号决定书，指定江苏大扬律师事务所担任福达公司管理人，并指定黄余东为管理人的负责人。 2019年5月14日，福达公司管理人的负责人黄余东与倪红林、王**做沟通笔录，倪红林陈述优莎娜公司向福达公司承租房屋的租金实际为每年10万，一年一交，2019年的租金已以现金形式交给福达公司的王**；福达公司厂房内4、5、8幢号房屋由本人建造，无合法建造手续。王**陈述年租金10万元，一年一付，2019年的租金已以现金形式在法院受理破产前交付本人。但均未提供相关凭证。 另查，一审法院执行赵国新与王**、福达公司民间借贷纠纷一案中，该院作出（2015）扬广执字第1329-2号裁定（内容包含查封福达公司价值380万元的无证房地产、配套设施、机器设备、绿化等财产）。2016年10月，倪红林对查封福达公司有关财产不服，认为该财产属其所有，要求中止对上述财产执行。一审法院经审查认为：福达公司为被执行人，承诺以其房屋为涉案债务进行担保，该院执行中裁定查封其有关房产、配套设施等财产并无不当之处；倪红林随案提供的证据不足以证实其主张，在异议审查阶段无法认定其为有关被查封财产的权利人。据此，裁定驳回倪红林提出的异议。 一审法院执行江苏扬州农村商业银行股份有限公司泰安支行与福达公司借款合同纠纷一案中，对福达公司的有关房地产进行了评估，包括无证建筑面积。2017年5月，倪红林人认为无证厂房属其所有，要求中止对无证厂房的执行，解除查封。该院经查明认为：生效判决确认福达公司为还款义务人，农商行泰安支行可以以福达公司有关房地产折价，或拍卖、变卖的价款在548万元债权额范围内优先受偿，该院据此评估福达公司有关财产，包括无证部分厂房，并无不当或违法之处；倪红林随案提供的证据不足以证实其主张，在异议审查阶段无法认定其为有关被评估的无证部分厂房的权利人。据此，裁定驳回倪红林提出的异议。倪红林不服提起案外人执行异议之诉，请求对扬州市泰安镇工业园金中路12号内建筑面积为349.17平方米及建筑面积为1300.77平方米的无证房屋停止执行。一审法院作出（2017）苏1002民初2748号民事判决，查明：本案所涉的泰安镇金泰村前湖组、勤俭村马庄组13550平方米土地使用权即扬州市泰安镇工业园金中路12号范围内的工业用地。该院在执行过程中委托评估机构进行市场价值评估时，一并对位于被裁定拍卖、变卖使用权土地上的无证房屋以及定附着物、绿化进行评估。倪红林仅以其对裁定拍卖、变卖使用权土地上的违法建筑物出资为由请求停止执行，而违法建筑物属于城乡规划法规定的“先天性违法情形”，故不能认为其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，遂驳回倪红林的诉讼请求。倪红林不服提起上诉，本院作出（2018）苏10民终1859号民事判决，认为：本案执行标的物土地使用权上建造有无证建筑物，倪红林亦未能提供土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据，涉案无证建筑物的财产权利不能认定为倪红林所有。倪红林提供的部分证据材料违背常理，即使其与福达公司签订的相关协议属实，也不能产生物权效力，亦不得对抗法院强制执行。倪红林所说原始取得物权，应当基于合法建造行为，即必须有合法的建房手续，主要指完成了特定的审批手续、取得了合法的土地权利、符合规划要求等。倪红林主张实体权利的理由，不符合法律和相关司法解释规定的要求，不能排除人民法院强制执行行为。遂驳回上诉，维持原判。 又查，优莎娜公司法定代表人倪红林陈述福达公司内房屋由优莎娜公司占有使用。优莎娜公司为自然人独资的有限责任公司，股东为倪红林。 一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的视为解除合同。本案中，虽然形式上福达公司、倪红林都为出租人，优莎娜公司为承租人，但倪红林系优莎娜公司的唯一股东及法定代表人，倪红林自认租金十万元优莎娜公司全部支付给福达公司，并不是合同中注明的出租方各半享有，其个人向优莎娜公司出租房屋用于优莎娜公司经营且不收租金，说明倪红林与优莎娜公司财产存在混同状况，且该《租房协议》存在倒签日期情形，倪红林述称的建筑物均建造在福达公司土地使用权上，有理由推断倪红林与优莎娜公司并非存在真实的房屋租赁关系，故一审法院对倪红林出租人的身份不予认定。当事人签订的《租房协议》尚未履行完毕，该院于2019年1月14日裁定受理对福达公司的破产清算申请，二个月内未通知被告优莎娜公司继续履行租房协议，《租房协议》于2019年3月14日符合法定解除的条件，一审法院确认《租房协议》解除，终止履行。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求相互返还。《租房协议》解除后，优莎娜公司应将占有使用的建筑物腾空让尽交福达公司执管，并支付逾期腾房占有使用费。优莎娜公司辩称倪红林在福达公司土地使用权上建造了建筑物并进行了装修装饰，其向倪红林承租了部分房屋，但倪红林未在规定时间内提交建造房屋的相关证据；即便倪红林在福达公司土地使用权上建造了建筑物，倪红林亦表述无合法的建房手续，且生效法律文书确定相关无证建筑物的财产权利不能认定为倪红林所有，优莎娜公司占用案涉房屋已无合法依据，福达公司作为土地使用权人亦可要求优莎娜公司迁让，故对优莎娜公司及倪红林的意见不予采纳。优莎娜公司辩称已将2019年房租交付给王**，但未提供证据予以证明，故对其意见不予采信。优莎娜公司法定代表人在沟通笔录中自认向福达公司承租房屋的房屋租金为每年10万，该行为是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故对福达公司要求以每年10万元的标准计算占有使用费的主张予以支持。考虑到《租房协议》解除的事由及腾房合理期限，一审法院酌定给予优莎娜公司一个月免除占有使用费的腾房期限，故逾期腾房占有使用费自2019年4月15日起计算。房屋占有使用人应当合理使用房屋，优莎娜公司辩称福达公司要求福达公司为其保管财产应当支付保管费用，该主张与本案房屋租赁诉讼并非同一法律关系，故该案不予理涉。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、落款时间为2014年3月18日的案涉《租房协议》终止履行；二、扬州市优莎娜日化有限公司于该判决发生法律效力之日起十五日内将租赁、占用的扬州市泰安镇金泰村金中路12号扬州福达锌业有限公司内房屋腾空让尽，交扬州福达锌业有限公司执管；三、扬州市优莎娜日化有限公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向扬州福达锌业有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2019年4月15日起至实际交付之日止，按照每年10万元标准计算）。案件受理费200元，由扬州市优莎娜日化有限公司负担。 二审争议焦点：1.案涉《租房协议》是否应当解除？2.原审所确定的腾让期是否恰当？3.租金标准应当如何确定？4.优莎娜公司主张财产保管费是否应当在本案中进行处理并如何处理？ 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，福达公司、优莎娜公司签订的《租房协议》约定的租赁期为2014年3月18日至2024年3月18日。在租赁期内，福达公司进入破产程序，该公司破产管理人经债权人会议表决通过，决定终止履行与优莎娜公司的《租房协议》，符合法律规定。 关于优莎娜公司主张原审判决所确定的15天腾让期不足问题。因优莎娜公司系牙刷生产企业，牙刷生产设备及原料等均非大型资产，本院认为原审判决确定的15天腾让期并无不当。关于租金标准问题。优莎娜公司法定代表人倪红林认可其承租案涉房屋的租金标准为每年10万元，现优莎娜公司主张10万元租金中有5万元系优莎娜公司实际控制人王**的借贷，其应当举证证明，但优莎娜公司未能举证证明，本院依法不予采信，一审法院认定房屋占有使用费按照每年10万元的标准计算，并无不当。关于财产保管费问题。因优莎娜公司承租福达公司厂房及配套设施，妥善保管福达公司的出租财产系优莎娜公司作为承租人应尽的法律义务，故优莎娜公司主张福达公司向其支付财产保管费用，缺乏依据，依法不予支持。 综上所述，优莎娜公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人扬州市优莎娜日化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 明 审 判 员  孙建瑢 审 判 员  韩 冰 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  葛盈盈 书 记 员  付心童