山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8402号 上诉人（原审被告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市**新会路**。 法定代表人：王兴源，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘珊珊，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告）：青岛经济技术开发区管理委员会，，住所地青岛市黄岛区经济技术开发区长江中路** 负责人：路玉军，主任。 委托诉讼代理人：唐仪伟，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马洁，山东文康律师事务所律师。 原审被告：青岛国泰（集团）有限公司，住所，住所地青岛市四方区鞍山路**丙div> 法定代表人：张少龙，执行董事。 上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）与被上诉人青岛经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、原审被告青岛国泰（集团）有限公司（以下简称国泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源公司上诉请求.：1.撤销青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初15525号一审判决，改判驳回开发区管委会的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由开发区管委会承担。事实及理由：兴源公司与开发区管委会之间不存在房屋买卖合同关系、不为登记权利人，亦无其他符合物权变动的法定情形，不存在房屋权属确认的权利基础。且涉案房屋已合法出售给案外自然人，开发区管委会要求确认房屋所有权无事实和法律依据。物权法定，否则即不能取得物权或产生物权变动的效力。开发区管委会诉请依据的（2006）南民初字10182号民事判决并非物权取得或物权变动的法定凭证，该判决对开发区管委会占有使用收益权的确认明显缺失事实及法律依据，基于该判决未就国泰公司是否享有涉案房屋所有权及国泰公司与开发区管委会间的还款协议效力进行审查认定，以此为依据查封涉案房屋，构成违法查封。青岛市中级人民法院（1996）青经二初字第72-1号民事制裁决定书系对国泰公司的罚没决定，与兴源公司无关，也无关涉案房屋。涉案房屋已经由兴源公司合法出售给包括国泰公司原法定代表人陈守国在内的四位案外自然人，并依法公证，可见国泰公司法定代表人以房抵债的意思表示并不真实，还款协议应属无效，且在案外人均已缴纳绝大部分购房款的情形下确认开发区管委会享有涉案房屋所有权，严重侵害了兴源公司及案外合法购房人的合法权益。二、开发区管委会原审诉请依据的还款协议效力未经审查认定，房屋交付使用不发生物权变动的效力，即使存在兴源公司同意国泰公司“请将我司在你处2号楼一单元101室、102室共274.32平米房屋交由青岛开发区管委会”的请求，也并不构成物权确认。兴源公司自始表明，国泰公司款付清后，享有兴源花园1万平房屋产权。国泰公司实际并未履行付款义务，自始不享有涉案房屋所有权，开发区管委会的原审诉讼请求于法无据，与事实不符，应予驳回。二审中，兴源公司补充如下事实与理由：（一）兴源公司与国泰公司间的《商品房购销合同》已解除，国泰公司就涉案房屋的债权请求权已灭失，开发区管委会无所有权确认的权利基础。（二）已生效的青岛市市南区人民法院（2006）南民初字第10182号民事判决及其二审判决并未确认开发区管委会享有涉案房屋所有权。原审判决以此认定开发区管委会享有涉案房屋所有权系事实认定错误。（三）涉案房屋已出售给案外四位自然人，不存在房屋买卖合同无效的情形，而原审判决认定买卖合同无效，系事实认定错误。涉案房屋于2000年由兴源公司与案外四位自然人签订了《商品房买卖合同》，符合合同成立、生效的要件，应予认定。原审判决错误地依据前述10182号民事判决径行认定兴源公司与案外人的房屋买卖合同无效，系事实认定错误。（四）原审法院的主要判决依据系2001年的执行笔录及说明，执行笔录没有王兴源的签字，无法证明是王兴源的意思表示，而请示说明也显然不是陈守国书写，陈守国的签字在本案卷宗中多次出现，显然不为同一人书写，兴源公司也从未见过该请示说明原件。 开发区管委会辩称：一、关于确权的事实和法律依据问题。开发区管委会根据《商品房购销合同》、《还款协议》从兴源公司、国泰公司取得房屋权利，涉案房屋权属来源清楚；兴源公司和国泰公司在黄岛法院执行程序中配合交付涉案房屋，开发区管委会占有使用近二十年，从未有任何人提任何异议；正是基于上述房屋的依次转让行为，以及兴源公司和国泰公司配合交付并由开发区管委会占有的事实，开发区管委会对涉案房屋享有排他性的物权请求权。退一步讲，即便认定开发区管委会仅享有债权请求权，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，开发区管委会也当然有要求兴源公司和国泰公司协助过户登记的权利。首先，开发区管委会就涉案房屋的权属来源清楚。国泰公司根据1998年6月25日签订的《商品房购销合同》自兴源公司取得房屋权利，开发区管委会根据1998年7月31日签订的以房抵债《还款协议》自国泰公司取得房屋权利，并在黄岛法院执行程序中由兴源公司和国泰公司配合进行了房屋实物的交付，开发区管委会的房屋权利有合法依据。特别是在2001年11月14日黄岛法院执行时，兴源公司配合办理交付手续并从未提出异议，亦是认可开发区管委会享有房屋权利。其次，开发区管委会对涉案房屋的占有事实明确。涉案房屋由开发区管委会合法占有近20年，在此期间没有任何人提出异议。“和平公然”占有房屋如此长时间，即便根据传统民法理论和社会常理，也构成所有权的确认。兴源公司上诉称一审证据“（2006）南民初字第10182号判决书”并非物权变动法定凭证，系对一审判决的错误解读，一审法院清晰表述10182号案判决中查明涉案房屋一直由开发区管委会实际占有的事实，并非将其作为物权取得的法定凭证并据此裁判。最后，开发区管委会有权要求过户办证。如前所述，基于上述房屋依次转让行为，以及兴源公司和国泰公司配合交付使用并由开发区管委会持续占有使用的事实，开发区管委会对涉案房屋享有排他性的物权请求权。退一步讲，姑且不论开发区管委会享有的是物权请求权，还是债权请求权，即便仅依据《商品房购销合同》和《还款协议》，即便仅认定开发区管委会享有的是债权请求权，开发区管委会也当然有要求兴源公司和国泰公司协助过户登记的权利，就如普通房屋买受人有权要求开发企业协助办证一样。兴源公司虽不是开发区管委会的合同相对方，但其作为项目开发商，持有土地、规划、建设等必要登记文件，而且房屋目前仍登记在兴源公司名下，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，为买受人办理登记是开发商的法定义务。在房屋权利最终归属于开发区管委会的情况下（不管是物权请求权还是债权请求权），兴源公司和国泰公司共同负有为开发区管委会登记的义务。二、关于《还款协议》效力问题。《还款协议》是开发区管委会和国泰公司自愿达成的以房抵债协议，不存在违反法律、行政法规等无效情形，合法有效且已经在兴源公司和国泰公司配合下实际履行。兴源公司所称的涉案房屋在此后又出售给案外人，实际是通过虚假按揭骗取银行贷款，不是真实的房屋买卖关系，更不能对抗法院查封和开发区管委会的房屋权利。退一步讲，即便有这四份合同真实，兴源公司也属于一房两卖，无权代替他人主张权利，如第三人主张履行合同，应当另行诉讼解决，与本案无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，兴源公司的上诉请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回兴源公司的上诉请求，维持原判。 开发区管委会向一审法院起诉请求：1、请求判令位于青岛市市南区户房屋归开发区管委会所有；2、请求判令兴源公司、国泰公司协助办理上述房屋的过户手续；3、本案诉讼费由兴源公司、国泰公司承担。 一审法院认定的事实： 1、位于青岛市市**户房屋登记权利人为兴源公司，该房屋系由兴源公司建设，1999年12月24日已竣工验收，具备办理产权登记条件。 2、1998年6月25日证明：兴源公司与国泰公司签订《商品房购销合同》，约定兴源公司将东海路52号兴源花园1万平方米商品房出售给国泰公司。 3、1998年7月31日，国泰公司与开发区管委会签订《还款协议》，国泰公司将东海路52号兴源花园2号楼1单元101、102、201、202户房屋折抵款210万元给开发区管委会。 4、1998年12月，国泰公司、兴源公司与天津市国际劳务技术服务公司青岛分公司签订三方协议，国泰公司将其投资分得的兴源花园部分房屋产权，尚余销售面积约5000平方米授权天津市国际劳务技术服务公司青岛分公司销售。 5、关于涉案房屋的执行情况 一审法院2000年1月4日对国泰公司法定代表人陈守国所作的询问笔录中，陈守国认可国泰公司出售的18套房屋，包含给开发区管委会的四套房屋。 一审法院（1999）黄法执字第772号案执行笔录中，2001年11月14日，一审法院执行人员召集申请人开发区管委会委托代理人王鉴慈、被执行人国泰公司法定代表人陈守国及兴源公司法定代表人王兴源三方，办理了涉案房屋交接事宜，兴源公司法定代表人王兴源明确表示：“我们同意马上办理，这两套房子早就应该交给你们了”“本周内，我们把所有的东西全部搬出去，肯定没问题”及“含上次交接的201、202两套，共四套房屋，全部交付完毕，价格按上次价格计算”。 上述执行笔录，虽然兴源公司法定代表人王兴源未签字，但综合上下文，尤其是在同一天，王兴源在国泰公司向兴源公司申请“请将我司在你处2号楼1单元101室、102室共274.32平方米房屋交由青岛开发区管委会”签署同意并签名，足以确认兴源公司法定代表人同意并实际交付四套房屋给开发区管委会的事实。 一审法院于1999年8月26日查封涉案四套房屋。2017年8月7日，依开发区管委会申请，青岛市市南区人民法院查封涉案四套房屋，查封期限3年。 6、涉案房屋自交付后由开发区管委会占有、控制，其中101室、102室由开发区管委会办公室占有使用至今，201室、202室由开发区管委会分配给工作人员或其家属（朱淑芸、马玉美）占有使用至今。开发区管委会提交青岛兴源物业管理有限公司收取物业费、代收电费以及青岛能源开源热电有限公司收取供暖费的相关票据予以证明，一审法院予以确认。 7、兴源公司提交其与国泰公司《关于解除协议的函》、《备忘录》各一份，内容为：1998年8月5日，国泰公司因履行不能，向兴源公司提出解除双方于1998年6月25日签订的购房协议；兴源公司于1998年8月10日同意解除与国泰公司的购房协议。该两份证据证明：兴源公司与国泰公司之间的购房合同已于1998年8月10日解除，国泰公司对涉案房屋不再享有任何权利，开发区管委会的主张也因此无事实基础及法律依据。开发区管委会对上述证据不予认可，认为在1998年12月兴源公司仍然认可与国泰公司的协议，双方即便在1998年8月有解除函，也没有实际执行。一审法院认为，上述证据与兴源公司于2001年11月14日交付开发区管委会涉案房屋明显矛盾，一审法院不予确认。 8、兴源公司提交其与黄刚、陈守国、吉辉、崔少民四人订立的《商品房购销合同》及其《公证书》各一份以及农行市北第二支行《特种转账贷方传票》两份，证据：兴源公司分别于2000年11月20日、2001年2月12日、2000年12月8日、2000年12月6日与案外人黄刚、陈守国、吉辉、崔少民签订《商品房购销合同》并依法公证，四个案外人已通过银行按揭方式缴纳购房款，因四个自然人未缴纳购房首付款，因而房屋产权尚未转移，现房屋产权人仍为兴源公司。开发区管委会对上述证据真实性不认可，认为兴源公司与其他人签订合同不是真实的房屋买卖，是通过假按揭骗取银行贷款使用的。一审法院认为，在涉案102室房屋腾迁案中，已经生效的青岛市市南区人民法院（2006）南民初字第10182号民事判决和青岛市中级人民法院（2006）青民一终字第1205号民事判决中认为，本案争议房屋已由黄岛法院在执行程序中依法执行给开发区管委会所有，开发区管委会已占有使用该房屋，陈守国在开发区管委会已取得房屋所有权后，又向兴源公司出具的承诺书依法不能对抗已生效的法律文书。显然，在一审法院已经查封涉案四套房屋的情况下，兴源公司的买卖行为无效，故对上述证据一审法院不予确认。 9、国泰公司的企业登记档案材料载明兴源公司、国泰公司系由青岛国泰工贸有限公司、青岛国泰集团公司变更而来。 一审法院认为，本案案由为所有权确认纠纷。涉案房屋系基于兴源公司与国泰公司之间的商品房买卖合同，经一审法院在执行程序中依法执行给本案开发区管委会，并于2001年11月14日实际交付，开发区管委会自交付之日起实际占有、控制、使用至今，尤其是执行过程中，兴源公司法定代表人王兴源知情、认可、同意并实际交付了四套房屋，故，应当依法确认涉案房屋归开发区管委会所有。目前涉案房屋已具备登记办证条件，现登记在兴源公司名下，故，兴源公司、国泰公司依法应协助办理过户手续。兴源公司所辩称无事实根据和法律依据，违反诚实信用原则，一审法院不予采纳。国泰公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、位于青岛市市**户房屋归青岛经济技术开发区管理委员会所有。二、青岛兴源房地产开发有限公司、青岛国泰（集团）有限公司于本判决生效后30日内协助青岛经济技术开发区管理委员会办理上述四套房屋的过户手续。案件受理费100元，由青岛兴源房地产开发有限公司、青岛国泰（集团）有限公司负担。 经本院审理查明，开发区管委会诉请案外人赵先乾腾退本案诉争房产中的102户房产的纠纷经本院（2006）青民一终字第1205号民事判决认为：该案诉争的102户房产已经黄岛法院执行程序依法执行给开发区管委会所有，开发区管委会已占有使用该房，陈守国在开发区管委会已取得房屋所有权后，又向赵先乾出具的承诺书依法不能对抗已生效的法律文书……。 阅卷导航 音视频 经本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，涉案房屋系国泰公司于1998年抵顶给开发区管委会还债后，于1999年8月26日即被黄岛法院查封，并在一审法院（1999）黄法执字第772号案中由国泰公司与兴源公司交接给开发区管委会，后开发区管委会一直实际居住使用，且本院（2006）青民一终字第1205号民事判决明确认定开发区管委会已取得其中的102户房产的所有权，现兴源公司又以已将涉案房产出售给案外人为由，抗辩开发区管委会的权利，于法无据。在一审法院（1999）黄法执字第772号执行卷宗中所附的2001年11月14日的执行笔录及当日兴源公司与国泰公司交接涉案房产的申请充分证明了该二当事人将涉案房产交付给开发区管委会的事实，故涉案房屋理应归开发区管委会所有，兴源公司有义务配合开发区管委会履行协助办证义务。兴源公司上诉主张开发区管委会不享有涉案房产所有权的理由不成立，本院不予采纳。 综上，兴源公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实和适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青岛兴源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月十四日 法官助理 张菁 书记员孔怡