福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初1306号 原告：白伟川，男，汉族，1985年11月4日，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新澳路**1830。 法定代表人：黄志文，执行董事。 委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏志平，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告白伟川与被告厦门龙郡房地产有限公司（以下简称龙郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白伟川的委托诉讼代理人高韶云,被告龙郡公司的委托诉讼代理人苏志平、陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白伟川向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告双方于2016年10月25日签订的编号为05001536号《商品房买卖合同（预售）》合同及相关附件；2.请求判令被告返还已支付的购房款745961元及利息损失（其中利息以385961元首付款为基数，并按年利息6%计算，自2016年9月7日起计算至2020年3月31日止为82479元，计至实际退还之日止；另以360000元按揭款为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%计算，自2017年7月计至2020年3月为54629.56元，并计至实际退还之日止）。事实和理由：原告为购买位于厦门房产自住，2016年10月份原告通过被告宣称获知被告出售的“龙郡中澳城”为商住两用房，挑高4.5米并可加层、插层等且价格相对合理，同时被告向原告出示设计可用作住宅使用装修宣传资料等。因此原告为购买可居住用房为目的与被告协商由原告购买被告位于翔安区“龙郡中澳城”地块;地块房产，后被告带领原告参观被告装修住家使用的样板房，该样板房被隔成两层，**有厨房间、餐厅，二楼为卧室等。鉴于上述房产可居家使用，原告于2016年10月25日与被告签订编号为05001536号《商品房买卖合同（预售）》，购买被告位于翔安区地块（龙郡中澳城）1＃楼6层612单元，购房总价为745961元，付款方式为其中首付385961元，按揭贷款360000元通过向银行贷款支付。签订合同时，被告向原告出示《商品房买卖合同（预售）》，共计70页左右，签字时被告催促原告尽快签字，被告人员直接翻到签名页，并催促原告签字、按手印，原告并未仔细阅读合同内容。合同签订后原告依约于2016年9月7日前支付首付款381094元，另于2017年1月原告依据与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》办理按揭款，由中国光大银行股份有限公司厦门分行支付按揭款360000元。2019年5月，原告无意中发现“龙郡中澳城”有大量业主通过不同方式在维权。原告才意识到被告在出售上述房产时存在虚假宣传，该房产并不能作为居住使用且与被告宣传资料样板房装修等严重不符。另知，2019年4月26日，翔安区新店市场监督管理局在受理业主投述后已对被告虚假宣传行为进行立案调查，并已认定被告存在虚假宣传行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方当事人因重大误解、显失公平，或一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方可以行使撤销权”。 龙郡公司辩称，1.原告不具备合同撤销权。（1）案涉合同合法有效，对双方均有法律约束力。龙郡公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同（预售）》系住房和城乡建设部和工商行政管理总局制定的合同示范文本，该合同并非格式合同，不是龙郡公司单方拟定，不可当然归责于合同任一方。《商品房买卖合同》以合同补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。原告如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治。在《合同补充协议》无法加粗加黑的情况下，龙郡公司以条款特别约定的形式尽到了说明和提示义务，且买受人对补充协议全部条款已明确、完全了解且没有异议，自愿签订该补充协议，同意共同遵守《合同补充协议》。《合同补充协议》为签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》落款处签字盖章，应视为原告对《合同补充协议》约定内容的确认，对约定内容及法律后果是明知的，故《合同补充协议》对双方当事人均有法律约束力。本案《商品房买卖合同》已经取得了《商品房买卖合同备案证明》，原告也根据《商品房买卖合同》的约定向银行按揭贷款，已通过银行按揭贷款方式付清购房尾款。合同签订后双方当事人已依合同条款实际履行义务多时，原告要求撤销《商品房买卖合同》没有任何事实和法律依据。原告就认购案涉商品房曾与龙郡公司签订了《厦门市商品房认购合同》。《认购合同》第一条“基本情况”就已明确约定了房屋用途。《认购合同》第一条已明确“认购人确认、完全了解出卖人所开发的龙郡青年城信息”，原告也已经按照双方签订的《认购合同》的约定，与龙郡公司签订了《商品房买卖合同》。因此，原告已明确知晓龙郡青年城项目情况及《商品房买卖合同》的内容且无异议，其所谓未详细查阅合同内容没有事实依据。《认购合同》《商品房买卖合同》《合同补充协议》均是在双方充分理解其含义的情况下由双方自愿签订的，对双方均有法律约束力。原告要求撤销《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。（2）龙郡公司不存在将规划用途为“办公”的商品房以住宅用途销售给购房人的情形，不能以原告所谓可以住人或加层等购房目的作为《商品房买卖合同》的合同目的。龙郡公司与原告签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房的规划用途为[办公]。龙郡公司在商品房买卖合同中也从未承诺所售商品房的用途为住宅，从未保证可以加层、插层等改变建筑内部结构行为等。龙郡公司不存在违反《商品房买卖合同》约定的行为。双方的权利义务应当以《商品房买卖合同》约定为准，合同约定的案涉商品房规划用途为“办公”，不是“住宅”用途，居住不是合同的目的，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的就是购买或出售“规划用途为[办公]”商品房。龙郡中澳城项目在售楼处显著位置设置公示栏，并突出标明项目土地用途、规划建筑功能、预售许可证等，并公示了《商品房买卖合同（预售）》示范文本。原告购买商品房时所涉金额较大，多会谨慎考虑并和龙郡公司在《商品房买卖合同（预售）》示范文本基础上进行商谈，达成一致后才能确定购买该商品房，其在购房过程中已非常明确所购买的商品房规划用途系“办公”。更何况案涉商品房的销售价格为办公用房的售价，远低于同地段住宅用房的销售价格。办公用途商品房和住宅用途商品房的销售价格相差较大。而且，根据原告与按揭银行签订的贷款合同约定，明确贷款种类为商业用房贷款，所购房性质为非住宅，可以证明原告在签署相关协议时已知悉房屋性质。合同约定了模型沙盘、广告、宣传资料的内容不构成要约，也不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容。龙郡公司在2017年7月11日前的龙郡中澳城项目在《置业计划》中制作了相关户型设计参考图并开设了样板房，仅作为供买受人在交房后的装修参考。《置业计划》明确表明户型设计参考图为“装修示意图”，并明确载明“特别提示：本户型平面布置效果及建筑面积仅供参考，不作为交房标准，……一切以双方签订合同为准”。《合同补充协议》第十四条第（七）项明确约定，“未经出卖人书面允诺之任何承诺,对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准,出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成买卖合同的有效组成部分,买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任,该商品房装修、户型、结构等,均以本合同及附件、附图约定为准。出卖人无需就本合同以外的文件、资料、图示等向买受人承担任何责任,该商品房所在项目景观效果、建筑物外立面、屋面、绿化景观及其色彩效果,均以实际建成为准,如出卖人宣传数据与实际建成效果存在差别或局部调整，出卖人无需就此对买受人承担任何责任……”。4、2017年7月11日，龙郡公司收到了厦门市国土资源与房产管理局翔安分局厦国土翔[2017]函169号《厦门市国土资源与房产管理局翔安分局关于增加附件条款的函》，要求“今后销售该项目（龙郡中澳城）房产时，需将包括土地出让限制条件和买受人义务等内容的《告知书》，经买卖双方签章确认后，作为《商品房买卖合同》附件，否则市不动产登记中心不予办理合同备案”。169号函附件的《告知书》载明包括“不进行加层、插层等改变建筑内部结构行为”等内容。特别要注意的是：该告知书针对的对象是购房人，目的是告知购房人在交房后自行装修时不得有加层、插层等改变建筑内部结构行为等内容，并要求购房人予以承诺。5、龙郡公司已明确告知销售办公用途的商品房，购房人已明确知晓购买办公用途商品房。龙郡公司关于样板房及宣传仅仅是供购房人将来在自行装修时装修效果的参考和空间利用的建议。而且，在当时全国各地在销售办公类建设项目商品房时大都是以该方式进行推广的。在龙郡公司根据案涉购房合同以“毛坯房”状态交付给购房人后，购房人如何装修和使用完全是购房人自主权利范围，不属于龙郡公司有权或有义务处理范围，也不属于案涉购房合同约定的义务范围。在2017年7月11日169号函送达龙郡公司之前，全国各地都存在购房人将办公用途的商品房自行装修改造后使用的情形。当时相关法律、法规和司法解释都没有明文禁止购房人购买“办公”或“商业”用途的商品房后自行装修时“不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构”的规定。因此，龙郡公司在169号函前推广中的行为并没有违反当时的法律、法规或规范性文件的要求。龙郡公司交付给购房人的是毛坯房，并不需要重新申办规划许可。购房人购买房屋后对房屋内部装修改造时局部加层和插层等行为并不受《厦门市城乡规划条例》的规范，也不需要重新申办规划许可。因此，龙郡公司没有违反《厦门市城乡规划条例》的规定。169号函规定不适用此前已销售的房产。2018年1月3日印发的《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》明确规定“本意见自发布之日起执行”。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，法律不能对其发布之前的行为产生效力，法律的时间效力只能对生效之后的行为产生约束力。因此，不能以现在的规范和要求来评判龙郡公司此前的宣传行为。169号函和234号文的规定属于政府管理部门新的行政管理措施。龙郡公司和原告均自身不可预见且无法控制的政府管理行为，政府管理行为的结果无法归责于龙郡公司。《合同补充协议》第十四条第（三）项对因政府原因和政策调整双方所应遵循的原则也作了约定。《行政处罚决定书》无法证明本案原告本人何时曾经实地参观过样板房、或何时接受过安居客推广信息、或何时点阅过微信公众号。原告该证据不足以证明其事实主张。即便假设原告曾经实地参观过样板房，或接受过安居客推广信息，阅过微信公众号，也无法证明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》完全受《行政处罚决定书》所认定被告发布虚假广告的行为而订立，无法证明《行政处罚决定书》所认定被告发布虚假广告的行为系双方签订《商品房买卖合同》的唯一原因和必然结果。购房人购买房产是因为自身的购房需要和较低的房产价格等因素。在诸多购房人与龙郡公司和解所签订的《协议书》中明确确认：“乙方（购房人）系因自身需求而购房，不受甲方（龙郡公司）所作广告宣传等的影响。”截至目前为止已有300多户购房人与龙郡公司签订了和解协议书，而且其中大部分已经办理完成交房手续。从鼓励交易、维护交易安全以及维护社会和经济秩序稳定出发，《商品房买卖合同》也不应得以撤销。（3）龙郡公司与原告的权利义务当然应当也只能以双方签订的书面合同为准。龙郡公司无需对独立第三方机构在线下或网络媒体自行宣传、报道或传播承担法律责任。（4）龙郡青年城项目已取得《建设工程竣工验收备案证明书》。因此案涉商品房系符合合同约定的合格商品房，已具备交房条件，龙郡公司已于2019年10月18日登报通知购房人前来办理交房手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依照《最高人民法院关于为改善营商环境提供司法保障的若干意见》第三条第10项“依法审理各类合同案件，尊重契约自由，维护契约正义。尊重和保护市场主体的意思自治，合理判断各类交易模式和交易结构创新的合同效力，促进市场在资源配置中起决定性作用，提升市场经济活力。严格按照法律和司法解释规定，认定合同性质、效力、可撤销、可解除等情形，维护契约正义”的指导意见，以及贯彻执行2018年11月1日习**总书记在民营企业座谈会上的重要讲话的精神，本案案涉合同及商品房预售许可证均已经明确载明了案涉商品房的土地用途及商品房规划用途，龙郡公司在合同订立过程中已经清楚告知案涉商品房的具体情况，并对宣传广告的效力作出详细解释，不存在隐瞒真相或欺诈行为，也不存在重大误解而订立合同的事实，不符合合同可撤销的情形。原告关于撤销案涉合同的诉求，无事实和法律依据，应当不予支持。此外，原告关于返还购房款等其他诉求没有合同依据且系基于案涉合同撤销为前提。如前所述，案涉合同合法有效，龙郡公司按照合同约定履行义务，亦不存在任何违约行为，原告关于返还购房款等其他各项诉求于法无据，应当不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，即白伟川举证的《商品房买卖合同（预售）》、厦门增值税普通发票、付款凭证、《个人贷款合同》、贷款借据、厦翔市监处[2019]26号《行政处罚决定书》《厦门龙郡房地产有限公司虚假宣传一案办理情况告知书》，龙郡公司举证的《商品房买卖合同备案证明》《厦门市商品房认购合同》、厦国土房翔[2017]函169号《厦门市国土资源与房产管理局翔安分局关于增加商品房买卖合同附件条款的函》，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙郡中澳城项目属于商业金融信息及办公用途的房产，对外销售时宣传广告名称为“龙郡青年城”，2016年8月29日取得商品房预售许可证。2016年10月25日，白伟川与龙郡公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人为龙郡公司，买受人为白伟川。龙郡公司以出让方式取得坐落于翔安区地块的建设用地使用权，所占用的土地用途为商业用地、商务用地（办公）。商品房为上述项目中的2013ＸＰ02地块（龙郡中澳城）1＃楼6层612单元，商品房的规划用途为办公，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15009.28元，总价款为745961元。2016年9月1日至2016年9月7日期间，白伟川向龙郡公司支付了首付款合计384250元。 2016年10月25日，龙郡公司与白伟川签订一份《＜商品房买卖合同＞补充协议》，第17条约定：“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以商品房交付时现状为准，出卖人的广告样板房宣传材料模型展示版楼书沙盘任何口头介绍解释（包括但不限于照片录像录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的有效组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任……。” 2017年1月6日，以白伟川为借款人、抵押人，以光大银行厦门分行为贷款人（抵押权人），以龙郡公司为保证人，各方签订一份《个人贷款合同》，贷款用途为用于向龙郡公司购买商品房，贷款金额为36万元，贷款期限自2017年1月6日起至2027年1月6日止。 2017年6月29日，厦门市国土资源与房产管理局翔安分局向厦门龙郡房地产有限公司下发厦国土房翔[2017]函169号《关于增加附件条款的函》，要求龙郡公司在销售“龙郡中澳城”项目房产时需将包含土地出让限制条件和买受人义务等内容的《告知书》经买卖双方签章确认后，作为《商品房买卖合同》附件，否则市不动产登记中心将不予办理合同备案。 讼争房产目前尚未实际交付。 2018年12月，购买案涉项目的部分业主向翔安区市场监督管理局举报龙郡公司存在虚假宣传，举报内容包括：1.宣传其销售的商业用途房产为商住两用房；2.宣传可做隔层、但合同上又注明不可做隔层。翔安区市场监督管理局经调查后，于2019年4月25日作出厦翔市监处[2019]26号《行政处罚决定书》，认为龙郡公司在龙郡青年城的销售宣传行为：一、易使购房者误认为龙郡青年城具有居住功能，构成了对龙郡青年城房屋用途的虚假宣传；二、易使购房者误认为项目的房产可以进行加层、插层，构成了对龙郡青年城房屋功能、性能的虚假宣传。属《中华人民共和国广告法》第二十八条规定的虚假广告，构成了《中华人民共和国广告法》第四条第一款规定的发布虚假广告的违法行为。根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款之规定，责令龙郡公司停止发布广告，在相应范围内消除影响，处广告费用4.6倍罚款，即罚款678270元。 案件审理过程中，白伟川明确其诉请法院判令撤销案涉《商品房买卖合同（预售）》所依据的理由是：依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条和《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，龙郡公司的行为属于欺诈行为，因此白伟川有权请求法院依法撤销案涉合同。 本院认为，白伟川与龙郡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《＜商品房买卖合同＞补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。白伟川主张龙郡公司在销售商品房的过程中以其宣传材料、样板房等方式强调讼争房产系商住两用的商品房，可以实现居住功能，在违背真实意思的情况下订立了案涉合同的事实依据不足，其依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定请求撤销《商品房买卖合同（预售）》，并返还购房款支付利息等请求不能成立。具体分析认定如下：一、白伟川与龙郡公司签订《商品房买卖合同（预售）》中已经载明了商品房的用途为办公，讼争房产的用途与双方签订的合同一致。白伟川所提供的龙郡公司的相关宣传材料上亦注明了特别提示，提示宣传材料上的内容仅供参考，一切以双方签订的购房合同为准。在双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第17条明确约定了商品房的交付标准和条件以合同约定为准,合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准,出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考,不构成买卖合同的有效组成部分。白伟川主张其系因龙郡公司以欺诈手段导致其违背真实意思而与龙郡公司订立合同缺乏事实依据。因此，白伟川的诉请并不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的向人民法院请求撤销合同的条件。二、白伟川主张龙郡公司返还已支付的购房款、利息损失的诉讼请求均是基于撤销《商品房买卖合同（预售）》为前提，因其前提不成立，故本院对上述诉讼请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回白伟川的诉讼请求。 案件受理费12631元，减半收取计6315.5元，由白伟川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年九月十六日 代书记员  林海涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。