河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1693号 原告：中国工商银行股份有限公司滦南支行，住所地滦南县南大街**。 负责人：郑晓海，行长。 委托诉讼代理人：李丽震，河北春风律师事务所律师。 被告：杨旭，男，1996年2月8日出生，汉族，现住滦南县。 被告：任桂兰，女，1961年4月8日出生，汉族，现住滦南县。 被告：滦南众河房地产开发有限公司，，住所地滦南县倴城镇建设路东侧兆才大街南侧曼城商业街**** 法定代表人：张伟，总经理。 委托诉讼代理人：杨小亮，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司滦南支行（以下简称工行滦南支行）与被告杨旭、任桂兰、滦南众河房地产开发有限公司（以下简称众河房地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告工行滦南支行的委托诉讼代理人李丽震、被告众河房地产的委托诉讼代理人杨小亮到庭参加诉讼，被告杨旭、任桂兰经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行滦南支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告工行滦南支行与被告杨旭、任桂兰、众河房地产之间的《个人购房借款／担保合同》；2.判决被告杨旭、任桂兰、众河房地产偿还原告借款本金37491.39元。利息1584.78元，并自2020年05月23日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%加收50%的标准计算给付原告欠款利息；对不能按时支付的利息自2020年05月23日起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%加收50%的标准计算给付原告复利；3.判决原告对被告杨旭坐落在滦南县号房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.判决被告众河房地产对上述借款承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月18日，原告与借款人被告杨旭、共同借款人被告任桂兰签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为人民币38万元整，用途为购住房，还款方式为按月等额本息还款，贷款期限为240个月（2018年12月18日至2038年12月18日），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按口计收利息；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%。另约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同。被告杨旭提供坐落在滦南县房产作为抵押担保，原告系该房产的抵押权人，对该房产折价或以拍卖、变卖的价款有优先受偿权。合同约定被告众河房地产作为保证人对上述借款承担连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后原告依约定履行了放贷义务，被告杨旭、任桂兰未按约定履行还款义务，自贷款发放日至2020年5月23日已累计10次违约。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告众河房地产对原告的主张无异议。 被告杨旭、任桂兰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月18日，原告工行滦南支行与被告杨旭、任桂兰、众河房地产签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号：［房信］字［唐山分］行［滦南］支行［2018］年［Ｚ251］号。其中原告系贷款人，被告杨旭系借款人、抵押人，被告任桂兰系共同借款人、抵押物共有人，被告众河房地产系保证人。合同约定被告杨旭、任桂兰自原告处借款39万元用于购买住房。担保方式为抵押、保证。贷款期限自2018年12月18日至2038年12月18日共240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%。在合同第十四条违约及违约责任中约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”，并约定借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施“……（5）解除本合同……”。此外原被告在合同中对保证担保、抵押物、抵押登记、保证方式等内容作了约定。被告杨旭、任桂兰以滦南县房产为上述贷款提供抵押担保，但未办理抵押登记。贷款发放后，被告于2019年8月18日第一次发生逾期，截止2020年8月29日累计逾期次数已超六次。 本院认为，被告杨旭、任桂兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。根据双方代理人的陈述及2018年12月18日原告工行滦南支行与被告杨旭、任桂兰、众河房地产签订《个人购房借款/担保合同》，可以认定原告与被告杨旭、任桂兰之间存在借款合同关系，系双方真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享受权利履行义务，因原告已于合同签订后向被告杨旭、任桂兰足额发放贷款39万元，被告亦应按照合同约定按期还款。根据原告提交的被告还款明细显示，截止2020年8月29日，被告累计逾期次数已超六次，已达到双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除与被告于2018年12月18日签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，本院予以支持。同样根据原告提交的被告还款明细，被告最后一次还款为2020年8月29日，该次偿还本金987.44元、利息1576.18元，未还利息、积欠本金、积欠利息均为0元，贷款余额371068.04元，故合同解除后，被告杨旭、任桂兰应偿还原告尚欠剩余贷款本金371068.04元。因双方约定的还款方式为等额本息还款，被告每期还款金额中包括部分本金和部分利息，被告虽多次发生逾期，但在每次逾期后的下一次还款时，原告均已先行扣除了积欠的利息，故在被告2020年8月29日最后一次还款后不存在欠还应还利息的情形。关于合同解除后尚欠贷款本金的利息，因双方在合同中未作明确约定，被告杨旭、任桂兰应以371068.04元为基数，按双方约定的借款利率，即中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%支付原告利息至实际履行还款义务之日止。 关于原告对被告杨旭提供的滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款是否享有优先受偿的权利，原被告虽在《个人购房借款／担保合同》中约定被告杨旭以滦南县房产为上述贷款提供抵押担保，但并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立”，该法第一百八十条第一款第一项为“建筑物和其他土地附着物”，故原告主张的抵押权未成立，原告对滦南县房产折价或以拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。 关于被告众河房地产是否应当承担连带还款责任，因被告众河房地产在上述《个人购房借款/担保合同》中保证人处加盖公司印章和法定代表人印章，综合该合同第十条“保证担保”、第二十条“抵押登记”和第五十三条“对第十条的约定”中的具体内容，被告众河房地产在该合同中承担阶段性连带保证，即当被告杨旭、任桂兰提供的抵押物在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。因该房产未办理抵押登记，故被告众河房地产的保证责任未免除，另合同第二十六条“保证方式”中约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，故被告众河房地产应对上述被告杨旭、任桂兰尚欠原告的贷款本金及利息承担连带偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司滦南支行与被告杨旭、任桂兰、滦南众河房地产开发有限公司于2018年12月18日签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、被告杨旭、任桂兰偿还原告中国工商银行股份有限公司滦南支行尚欠贷款本金人民币371068.04元，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%支付原告利息至实际履行还款义务之日止。判决生效即履行。 三、被告滦南众河房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司滦南支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6948元，减半收取3474元，由被告杨旭、任桂兰、滦南众河房地产开发有限公司负担。判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王汝利 二〇二〇年九月十六日 书记员  贾赛洁