浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3739号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州置信房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区蒲州**工业区。法定代表人：陈建静，董事长。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺，上海市泛威律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市智信市场管理有限公司。住所地：温州市鹿城区蒲中路**。法定代表人：向朝珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋、苏丽颖，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人温州置信房地产开发有限公司（以下简称置信房开公司）、温州市智信市场管理有限公司（以下简称智信市场公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。置信房开公司上诉请求：1.依法撤销原判第四、五、六项，改判支持置信房开公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由智信市场公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当，严重损害置信房开公司的合法权益。一、关于涉案租金及滞纳金，一审适用法律不当。浙江高院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第25条第2项规定：“债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，法院应按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。”智信市场公司向置信房开公司支付的款项应按先滞纳金后租金的顺序抵充，一审却均认定为支付租金，属适用法律不当。即使按一审的认定先支付租金，智信市场公司也应向置信开发公司支付每期租金的逾期付款滞纳金。二、智信市场公司应按二个月租金标准向置信开发公司支付违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，若因智信市场公司逾期付款导致《房屋租赁合同》解除，智信市场公司应向置信开发公司支付二个月的租金作为违约金。在房屋租赁活动中，出租人就租赁房屋另觅承租人需经过寻找、洽谈、签约过程，依常理需不少于三个月的期间，故双方所约定二个月租金作为违约金，并不存在过高情形，一审将提前解除合同的违约金调整为一个月的租金，属认定事实不清，适用法律不当。三、原判第三项智信市场公司应返还给置信房开公司的物品清单中的“监控室录音机2台、跑步机1台”应为“监控室录像机2台、跑步机2台”，请二审法院予以纠正。综上，请求支持置信房开公司的上诉请求。智信市场公司辩称：一、置信房开公司一审起诉时主张的滞纳金金额为40573.70元，二审中置信房开公司主张的滞纳金明显超过一审诉讼请求，不应予以支持。租金诉讼时效为一年，置信房开公司要求支付2015年的滞纳金，不符合法律规定。二、置信房开公司引用的法律规定不适用于本案。本案智信市场公司支付的租金金额均与合同约定的金额一致，因此智信市场公司支付的款项均是租金，不能将其视为其他费用，本案不存在产生滞纳金的情形。三、置信房开公司从2019年7月开始主张合同解除，也一直按照合同解除处理相关问题，本案已审理一年，置信房开公司主张合同解除后三个月的租金损失，与事实不符。四、对于录音机、跑步机的数量应当以物品清单为准。综上，请求驳回置信房开公司的上诉请求。智信市场公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由置信房开公司承担。事实和理由：一审判决损害智信市场公司的正当、合法权益，导致判决不公。一、智信市场公司往年租金均已缴清，不存在滞纳金和违约情形，双方以事实行为对延期支付租金达成一致。一审对合同前四年的租金支付情况作了详细调查，前四年的租金支付因为置信房开公司存在的问题一直未按照合同约定的时间履行，基本都是在每年8月份前支付完当年租金。根据智信市场公司提交的付款清单和发票清单，2018年前的租金均已全部结清，置信房开公司也已经在收到租金后全额出具发票予以认可，不存在智信市场公司所说的滞纳金和违约情况。上述事实足以证明迟延支付租金系双方协商一致的结果，一审未支持置信房开公司要求支付逾期支付往年租金违约金的诉讼请求，但认定2019年租金应按《房屋租赁合同》约定的时间支付，属认定事实不清。二、置信房开公司出租租赁场地后，存在诸多影响使用的情况，造成智信市场公司严重经济损失，一审法院未予认定，不当。1、智信市场公司租赁的六层存在迟延交付的情况。2、原六层毛胚交付后一直无法使用，双方协商约定置信房开公司负责装修，但因该项目负责人调离，智信市场公司只好自行装修。3、房屋交付后不久，就碰到置信房开公司开发的楼盘业主200多人闹事，前后持续一个星期。4、涉案厂房先后两次被查封拍卖，期间涉案房屋被看样，法院要求租金支付至法院，原房东要求支付至其个人账户，严重影响智信市场公司及客户的入驻及使用。5、东幢上家公司搬迁延迟近一个月，留下大量建筑杂物、工业生产废弃物，导致逾期交付，智信市场公司无法正常使用。6、原房东霸力锁具公司多次要拉闸限电，称部分配套供电实施归其所有。7、新房东经常来要求腾空房屋，张贴腾空公告，阻碍正常使用。上述问题置信房开公司迟迟未予解决，智信市场公司每年都向其反应，这也是往年租金迟付的原因，原房东也曾为此出具情况说明证明上述事实，一审认为没有证据证明智信市场公司遭受实际损失，明显不符合逻辑。智信市场公司承租后以对外招商的形式经营租赁物，涉及几十家入驻单位的办公，上述事实对正常招商不可能不造成影响，智信市场公司也已提交因纠纷导致退租的证据。三、2019年租赁场地的使用仍受到严重影响，智信市场公司履行不安抗辩权，要求置信房开公司先予以解决，智信市场公司再支付剩余租金，并无违约。一审简单认定智信市场公司未按合同约定支付租金累计超过20天，明显不当。2019年4月，新房东多次阻碍智信市场公司正常办公，要求智信市场公司直接向其支付租金，智信市场公司要求其与置信房开公司协商，后新房东又要求智信市场公司腾空租赁厂房，并到处张贴通知，造成智信市场公司客户不愿续租，不支付入驻费用。智信市场公司向置信房开公司反映情况后，仍未及时解决。2019年5月，置信房开公司发函告知智信市场公司拖欠租金事宜，智信市场公司回函说明理由并要求协商，但置信房开公司未予理会并于同年7月起诉至法院。2019年7月29日，新房东又在智信市场公司处张贴通告，要求智信市场公司于8月15日前腾空六层房屋及违章部分，故智信市场公司暂不支付剩余租金，要求置信房开公司先解决上述阻碍使用的情况后再予以支付。更何况，往年双方已经达成付款时间截至8月份的变更，智信市场公司不存在违约行为。置信房开公司无权解除租赁协议，智信市场公司不应承担违约金和滞纳金。四、智信市场公司依法不应当承担2019年11月25日后的租金。本案一审审理过程中，置信房开公司在法院尚未判决的情况下于2019年11月25日擅自向智信市场公司的所有入驻客户发送止付租金通知书，告知所有客户：“鉴于智信公司违约行为已诉至法院要求解除合同并支付租金和违约金，鹿域区人民法院不日将作出判决，通知所有客户停止支付租金，智信公司无权出租房屋。”置信房开公司不仅发函，还上门告知，不仅严重损坏智信市场公司的商业信誉，造成智信市场公司无法继续经营，更造成租赁物完全无法使用。因置信房开公司的上述行为，智信市场公司至今无法与客户续签任何协议，更无法收取入驻费用。更严重的是，在智信市场公司明显存在正当理由拒绝支付租金且存在重大争议的情况下，为何置信房开公司在一审法院判决前五个月就知道判决结果。一审判决后，在智信市场公司明确要上诉的期间，置信房开公司持未生效的判决对尚留在租赁场地的客户一一通知，要求客户提供租赁合同及支付租金给置信房开公司。故从智信市场公司无法正常使用租赁场地之时，就不应承担租赁场地的租金。五、置信房开公司无法保证租赁场地正常使用，给智信市场公司造成巨额损失，应当承担赔偿责任。本案中，智信市场公司实际支付的租金至少已付至2019年8月份，但由于租赁场地存在的产权纠纷等至少造成智信市场公司空置率40%以上的损失。特别是2019年在新房东多次闹事后，多名客户退租。智信市场公司为经营租赁场地支出的装修整改费用合计高达400多万元，该部分损失应由置信房开公司承担。智信市场公司购买的办公家具，也应由置信房开公司承担损失。另外，一审确定的物品清单与实际不符，期间由置信房开公司股东挪用的情况及自然损耗的情况未作认定。六、因本案纠纷及置信房开公司的恶意行为导致疫情期间损失扩大，不应由智信市场公司承担。智信市场公司公司成立的目的就在于经营租赁物，并为此投入巨大的精力、财力和人力，公司目前工作人员二十多人，现因置信房开公司审理期间的恶劣行为，导致公司无法正常经营，且因疫情影响，公司已无力继续经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，智信市场公司无需承担疫情期间的租金。本案还涉及剩余入驻客户的租赁问题无法解决，入驻客户一直使用智信市场公司提供的装修和办公家具。置信房开公司辩称：一、民事诉讼应当遵循诚实信用原则，智信市场公司关于调解过程的陈述有违诚信，其参与调解系为了拖延租金的支付。调解过程中双方对调解方案基本达成一致，因智信市场公司未经置信房开公司同意擅自转租，置信房开公司要求智信市场公司提供现有承租人名单，但其予以拒绝，导致调解不成。二、智信市场公司在租赁合同履行过程中均没有按照合同约定如数支付租金，存在逾期付款的违约情形。置信房开公司受领租金的行为并不产生如智信市场公司所称的事实上变更付款期限的后果，智信市场公司的主张没有事实和法律依据。三、按照双方2015年5月8日房屋交接确认书以及2015年5月22日补充协议的内容，特别是房屋交接确认书的第四条明确约定本交接不影响原合同租期的相关约定，充分体现双方对租赁房屋的交付不存在异议。智信市场公司称部分房屋迟延交付、上家公司迟延搬迁，均与事实不符。即使存在置信房开公司开发的楼盘业主闹事的情形，对智信市场公司也没有影响，智信市场公司一直以来也没有提出异议。法院拍卖只是进行网上拍卖，对智信市场公司的经营并无影响。新房东只是针对租赁房屋六层来了一天，为此置信房开公司也聘请了保安维持秩序。三、智信市场公司无权援引不安抗辩权。智信市场公司不付租金的行为已构成违约，且对置信房开公司债权的实现构成重大影响。四、据了解，智信市场公司正常收取的租金包括2020年的租金在内已经超过550万元，且次承租户均付款非常及时。置信房开公司在一审判决后到现场了解情况并将一审判决的结果告知客户系为避免智信市场公司滥用权力、损害置信房开公司利益的正当行为，无可厚非。五、租赁场地并不存在无法正常使用的情形，所谓空置即使存在也属智信市场公司经营风险，与置信房开公司无关。据置信房开公司到租赁场地了解，智信市场公司所称的存在诉讼、经营被打搅的说法，租户并不认同，仍纷纷表示续租。六、本案诉讼是智信市场公司未能按约支付房租，一直逾期付款引起。置信房开公司系于2019年7月提起诉讼，有关新冠肺炎疫情的相关政策不适用于本案。综上，请求驳回智信市场公司的上诉请求。置信房开公司向一审法院起诉，请求：1.判令解除置信房开公司、智信市场公司于2015年2月11日及2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令智信市场公司向置信房开公司返还状态完好的蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋及有关设施（两个配电箱）和蒲州三期工业区蒲中路4号东幢四层主厂房一幢、主厂房北边四层副楼的一楼西至东四个自然间、楼梯间、二至四楼全部（除主厂房北边四层副楼一楼紧挨楼梯间的西边一间自然间外）房屋及配电箱、水箱设施；3.判令智信市场公司向置信房开公司返还上述房屋的状态完好的附属设施、设备及房屋内的物品、物资（详见清单）；4.判令智信市场公司向置信房开公司支付房屋租金至房屋及其设施、设备、物品、物资完好返还之日止，暂计至2019年7月5日租金为825000元+187500元=1012500元，2019年7月6日起的租金按照每日（330万元十75万元）/365天=11096元/天计算；5.判令智信市场公司向置信房开公司支付延付租金的滞纳金，暂计至2019年7月5日为278833.61元十40573.7元=319407.31元，2019年7月6日起的每日滞纳金按照租金11096元的20%即2219.20元/天计算；6.判令智信市场公司向置信房开公司支付二个月的租金675000元作为违约金；7.本案诉讼费用由智信市场公司负担。智信市场公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令置信房开公司赔偿延期交付六楼房屋的损失166575元；2.判令置信房开公司赔偿隐瞒债务、产权纠纷导致法院查封、产权变更造成的损失2028356元；3.判令置信房开公司赔偿产权变更纠纷造成的直接损失705500元；4.本案反诉受理费用由置信房开公司承担。一审法院认定事实：坐落温州市鹿城区蒲州三期工业区3幢工业厂房（分别为六层、四层、四层，建筑面积8775.76平方米、2093.6平方米、843.4平方米，产权证号：403126、645912）原系温州市霸力锁具有限公司（以下简称：霸力锁具公司）所有。2011年10月26日，霸力锁具公司与置信房开公司签订《厂房租赁合同》一份，将位于温州市××期工业区××层××房中的一、二、六层及附楼出租给置信房开公司使用，租赁期限从2012年1月1日起至2022年10月31日止。2015年2月11日，置信房开公司与智信市场公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：智信市场公司承租置信房开公司位于温州市××期工业区××路××号××幢××层及有关设施；租赁期限自2015年4月5日起至2022年10月31日止；第一年（2015年4月5日至2016年4月4日）租金300万元分2次支付，2015年3月20日之前智信市场公司支付160万元租金给置信房开公司，2015年7月5日之前智信市场公司支付140万元租金给置信房开公司；2016年4月5日至2022年10月31日的租赁期内，年租金按330万元，智信市场公司于每年的3月15日之前将当年租金一次性支付给置信房开公司；本合同签订后6个工作日内，智信市场公司向置信房开公司支付押金50万元，租赁终止，账目清楚，押金即不计利息返还智信市场公司；租赁期满或因智信市场公司责任导致提前退租的，属于智信市场公司的固定装修、装饰物的所有权无偿归置信房开公司所有；租赁期间，该房屋所有权人有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人及置信房开公司、智信市场公司继续有效；未经置信房开公司书面同意，智信市场公司不得转租、转借承租房屋或其他方式交与他人使用或共同使用该房屋，但智信市场公司与其关联公司共同使用的情形除外；智信市场公司拖欠房租累计达到20天的，置信房开公司有权解除合同、收回出租房屋，且智信市场公司应向置信房开公司支付2个月的租金作为违约金；在租赁期内，智信市场公司逾期支付租金，尚未达到解除条件的，每逾期1天，智信市场公司应按日租金的20%支付滞纳金。合同签订后，置信房开公司按约向置信房开公司交付了租赁房屋，智信市场公司按约向置信房开公司支付押金50万元。同年5月8日，置信房开公司与智信市场公司签订《房屋交接确认书》一份，载明：2015年4月5日，置信房开公司已将温州市蒲中路4号（原置信房开）整幢办公楼交付给智信市场公司；截止2015年5月8日，置信房开公司暂存于楼宇内的物品（六楼原样板房的橱柜及厨房电器，五楼的干蒸设备，三楼的厨房设备，一楼的钢琴、复印机、档案柜、汽车遮阳布）；本交接不影响原合同对租金及租期的相关约定；置信房开公司存放于六楼大厅的门框，智信市场公司保留至2015年5月11日，如置信房开公司未及时处理，智信市场公司有权自行处理；置信房开公司存放于三楼的物品（除厨房设备以外），请于2015年5月11日清理完毕。同年59月22日，置信房开公司与智信市场公司签订《补偿协议》一份，约定：置信房开公司出租房屋内的办公用具、饰品、厨房设备等，已经双方核实（附双方核实认可的清单），并已由智信市场公司接收；清单所列物品仅限于智信市场公司于租赁期间在原使用区域使用；智信市场公司承诺，在租赁期间妥善使用清单所列置信房开公司物品，除正常磨损外，若人为原因刻意损坏的，将负责修复，恢复原状，不能恢复原状的，按该物品所列价格的八折赔偿给置信房开公司；本补充协议，作为双方于2015年2月11日签订的《房屋租赁合同》的附件，一并履行。同年6月3日，置信房开公司与智信市场公司签订《一层至六层移交物品汇总》一份，载明：一楼休闲区软装物品有洽谈桌6张、洽谈扶手椅24张、沙发边几2张、沙发茶几1张、沙发1张、单人沙发2张、单人圈椅2张、沙发后靠几1张、吧椅4张、吧台酒柜1个、沙发区台灯2个、沙发后靠几饰品1套、沙发茶几饰品1套、吧台酒柜饰品1个、吧台酒柜饰品马1对、休息区地毯1块、休息区圆形窗6窗、休息区大型手绘油画1张、休息区手绘油画4张、酒吧台手绘油画（人物）1张、陶瓷烟缸10个、纸巾盒10个、花1盆、饰品2个、相框2个、饰品高2个、罐子2个、坐着的人物1个、天使1个、烛台2只、花艺1盆；一楼洽谈区原有物品有洽谈椅16张、洽谈桌3张、洽谈室过道玄关桌饰品1个、沙盘区玄关桌花艺1盆、两间小签约室饰品2套、影视厅设备柜罩1套、洽谈区地毯3块、视听区地毯1块、洽谈室窗104窗、影音室窗帘1付、影音室电动幕布1窗、洽谈区玄关区进口画芯2付、洽谈室进口画芯6付、书架1个、咖啡机1台、3门冰箱1台、冰柜1台、货架2个、消毒柜1个、椅子6张、电风扇2台、书桌2张、转椅3张、礼宾台1个、金色告示牌2个、禁止泊车牌4个、保安室办公桌3张、平椅1张、兰色一米线6条、金色一米线25条、金色垃圾桶3个、摩地机1台、吸尘器1台；一楼沙盘区软装物品有沙盘区玄关桌1张、沙盘区玄关镜1扇、卫生间门口玄关桌1张、卫生间出门玄关桌饰品花1套、擦鞋机1台、沙盘区大型手绘油画1付、沙盘区手绘油画7付；一楼灯饰有接待区吊灯2盏、壁灯13盏、沙盘区壁灯10盏、吊灯1盏、入口区组吊灯1盏、壁灯10盏、电梯口吊灯1盏、壁灯4盏、洽谈区吊灯4盏、壁灯7盏、吊灯4盏、洗手间壁灯4盏、吊灯1盏、壁灯6盏；一楼大厅物品有大厅阁楼左右2窗、门厅大型手绘油画1付、门厅接待手绘油画2付、门厅电梯等候处手绘油画1付、前台装饰圆桌1张、前台玄关桌2张、前台玄关镜子3扇、单人沙发2张、花艺5批、大厅圆桌花器1个、大厅花器4个、大厅进游泳池玄关桌花艺2个、花艺及沙盘1套、接待台台灯及酒吧台台灯4个、大厅地毯1块、大厅左右2窗；原墅展示厅会所设备有泳池设备房三集一体机1台、三集蒸发机2台、泳池循环泵3台、鸭嘴泵1台、臭氧增压泵1台、臭氧发生器1台、排污泵2台、冲浪泵311台、泳池加热热泵1台、按摩池循环泵2台、电加热器3台、过滤沙缸3个、动力电柜1个、电控箱2个、海龟1台、消防设备房消防泵2台、喷淋泵2台、排污泵1台、压力容器1个、电控柜2个、大楼配电柜1个、大楼计量柜1个、变压器房变压器1个、高压房高压进线柜1台、计量柜1台、高压出体柜1台、低压房低压出线柜1台、补偿柜1台、低压出线柜2台、外围绿化控制柜1个、监控室录音机2台、显示器8个、操控台1台、挂式空调1台、消防火控柜1个、放映室投影幕1张、放印设备1台、音响4只、大厅大型升降机1台；一楼游泳池物品有接待台工作椅2张、玄关柜1个、藤制桌椅1组、藤制躺椅4张、藤制边几2张、装饰镜1个、女更衣脚蹬1张、男更衣脚蹬1张、暖风机2台、吹风机2台、哄毛巾柜2台、存衣架2个、抽湿机4台、脱水机1台、垃圾桶2个、托鞋架1个、电风扇1台、桑拿房2个、壁炉1个、告示牌1个、壁炉饰品1套、花艺2盆、卫生间壁灯4个、游泳池窗帘4窗；二楼家具饰品有健身房餐椅9张、圆几1张、休闲椅2张、乒乓球室餐椅17张、休闲椅2张、健身房大厅红酒屋1桌、椅子10张、饰品2个、台球室边柜1个、休闲椅4张、圆桌3张、走道烟缸2个、电视机1台、足浴室饰品2个、单人椅1张、三人沙发2张、圆几1张、台灯1盏、边柜1个、镜子1扇、小包厢圆几1张、边柜1个、烛台1只、台灯1盏、毛巾机1台、大包厢三人沙发1张、边几2张、台灯3盏、圆几1张、饰品1个、边柜1只、毛巾机1台、储藏室台灯1盏、大厅沙盘区米色三人位沙发2张、茶几2张、椅子4张、腰枕4个、纸巾盒3个、烟缸2只、高边几2张、花艺2盆、皮沙发三人位1张、单人位2张、沙发凳1张、方茶几1张、雪茄房边柜4个、ＴＶ柜1只、三人沙发1张、单人沙发2张、绣花抱枕2只、椭圆茶几1张、纸巾盒1个、边几2张、台灯2盏、像框1只、相框2只、罐子1只、铜制烛台1个、酒柜1个、玄关饰品1套、红酒屋三人沙发1张、单人沙发2张、绣花抱枕2只、圆几2张、花艺2盆、签约台1张、接待椅1张、接待椅抱枕1只、马饰品2个、饰品2个、茶几1张、烟缸1个、纸巾盒1个、装饰边几1张、台灯1盏、背景音乐设备1台、摩地机1台、垃圾桶7个；二楼的画有门厅夹层油画4付、门厅夹层电梯等候处手绘油画1付、棋牌室手绘油画1付、足浴按摩室手绘油画1付、足浴入口手绘油画1付、雪茄屋手绘油画2付、雪茄屋增加油画1付、包厢套间手绘油画（沙发区）2付、包厢套间手绘油画（就餐区）1付、包厢区手绘油画1付、包厢窗1扇、休闲等候区大型手绘油画1付、卫生间入口手绘油画1付、卫生间走道画2付、高尔夫练习场印刷画1付、电子阅览室印刷画（儿童区）2付、台球室画2付、乒乓球室画3付、健身房画1付；二楼的窗帘有红酒屋窗帘1付、棋牌室窗帘1付、足浴按摩室窗1扇、雪茄屋窗1扇、套间沙发区窗2扇、套间过道窗1扇；二楼的灯饰有接待区壁灯2盏、棋牌室主吊灯1盏、新增壁灯4盏、壁灯7盏、雪茄房主吊灯2盏、壁灯4盏、大包吊灯2盏、壁灯4盏、小包主吊灯1盏、壁灯4盏、沙盘区主吊灯3盏、壁灯6盏、洗手间灯4盏；三楼的家具饰品有太空漫步机1台、跑步机1台、动感单车1台、抖腰机1台、多功能条凳2张、洗手台1个、龙头1个、淋浴房1个、龙头花洒1套、座便器1个、金色垃圾桶3个；四楼的家具饰品有前台1个、门厅楼层平面布臵图1张、设备间功能设备1台、大会议室投影仪1台、音箱4只、功能设备1台、遥控2个、大会议室大会议桌1张、会议椅20张、大投影幕1张、玻璃烟灰缸2个、小会议室投影布带遥控（无投影仪）1套、卫生间烘手机2台、垃圾收纳车1辆、公共区域垃圾桶9只、楼道垃圾桶5只、过道建筑画12付、油画1付；五楼的家具饰品有前台1个、大会议室会议桌1张、会议室会议椅19张、转椅7张、平椅1张、大厅会议椅1张、会议室话筒11个、会议室设备柜（含设备）1个、小会议室投影机1台、小会议室100寸红叶投影幕布1张、会议室音箱4只、小会议室设备箱1只、卫生间烘手机2台、金色垃圾桶5只、司机室功放设备1台、保洁室吸尘器1台、垃圾收纳车1辆、董事长卫生间桑拿房1个、花洒及浴霸1套、智能马桶1只、建筑画4付；六楼的物品有大包厢餐桌及台布1套、小包厢14圆桌及台布1套、厨房冰箱1台、货架1只、两层工作台1个、单灶炉1只、双灶炉1只、双层货架1只、热水器2台、蒸饭车1辆、蒸鱼炉1只、洗手池1个、餐厅餐桌8张、长餐桌1张、餐椅42张、花洒3只、窗帘布11张、样板房大堂窗帘布2张。智信市场公司分别于2015年3月23日、3月25日、3月26日、5月12日、7月15日、7月16日、7月24日、7月29日、8月3日、8月13日、8月21日、8月26日分别向置信房开公司支付租金60万元、60万元、30万元、10万元、25万元、20万元、25万元、10万元、10万元、15万元、15万元、20万元，共计300万元，用于支付第一年的租金。智信市场公司分别于2016年6月3日、6月15日、8月1日、8月2日、8月3日、8月11日、8月15日分别向置信房开公司支付租金50万元、100万元、35万元、5万元、100万元、20万元、20万元，共计330万元，用于支付第二年的租金。智信市场公司于2017年6月20日、7月3日、7月5日、7月7日、7月10日、8月3日分别向置信房开公司支付租金100万元、105万元、25万元、55万元、15万元、30万元，共计330万元，用于支付第三年的租金。智信市场公司于2018年3月6日、6月4日、6月5日、6月6日、7月2日、7月13日分别向置信房开公司支付租金35万元、99万元、86万元、15万元、15万元、80万元，共计330万元，用于支付第四年的租金。智信市场公司于2019年3月26日、5月9日、7月3日、7月5日、7月8日分别向置信房开公司支付租金1515万元、20万元、30万元、25万元、20万元，共计110万元，用于支付第五度的租金。2015年12月11日，置信房开公司、智信市场公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定：智信市场公司承租置信房开公司位于温州市××期工业区××路××号××幢××层××房××幢××房××层××楼的一楼西至东四个自然间、楼梯间、二至四楼全部房屋及有关设施；租赁期限自2016年2月1日起至2022年10月31日止；年租金75万元；第一年度（2016年2月1日至2016年12月31日）租金分二期支付，2016年1月8日之前支付40万元给置信房开公司，2016年5月31日之前支付35万元给置信房开公司；之后的每年度租金一年一付，先付后用，智信市场公司须于上一租赁年度末期提前2个月（即每年的11月30日之前）支付下一年度全额租金75万元给置信房开公司；智信市场公司应当在合同签订后一周内向置信房开公司支付租赁定金15万元，智信市场公司支付首期租金后，定金转为押金，租赁终止，账目清楚，不计利息返还智信市场公司；租赁期满或因智信市场公司责任导致提前退租的，属于智信市场公司的固定装修、装饰物的所有权无偿归置信房开公司所有；租赁期间，该房屋所有权人有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人及置信房开公司、智信市场公司继续有效；未经置信房开公司书面同意，智信市场公司不得转租、转借该房屋，但智信市场公司与其战略合作单位及关联公司共同使用的情形除外；智信市场公司未如期足额缴纳应付房租累计达到20天的，置信房开公司有权解除合同，收回出租房屋，且智信市场公司应当向置信房开公司支付2个月租金作为违约金；在租赁期内，智信市场公司逾期支付租金，尚未达到解除条件的，每逾期1天，智信市场公司应按日租金的20%支付滞纳金。合同签订后，置信房开公司按约向置信房开公司交付了租赁房屋，智信市场公司按约向置信房开公司支付押金15万元。智信市场公司于2016年1月14日、2月4日、2月26日、3月21日、8月1日分别向置信房开公司支付租金20万元、10万元、10万元、30万元、5万元，共计75万元，用于支付第一年的租金。智信市场公司于2017年5月31日向置信房开公司支付第二年的租金75万元。智信市场公司于2018年3月5日向置信房开公司支付第三年的租金75万元。智信市场公司于2019年3月5日、3月12日分别向置信房开公司支付租金40万元、35万元，共计75万元，用于支付第四年的租金。由于智信市场公司未按约支付租金，置信房开公司遂向本院起诉。租赁房屋的原所有权人霸力锁具公司因未履行生效民事判决书确定的给付义务，广州市天河区人民法院于2016年10月25日在上述租赁房屋内张贴《公告》，要求霸力锁具公司及实际使用人于2016年11月15日前迁出并腾空上述租赁房屋。后置信房开公司提出异议，广州市天河区人民法院于2019年2月26日带租拍卖了霸力锁具公司位于温州市鹿城区蒲州三期工业区3幢工业厂房，由案外人陈容慧竞得。2019年4月，案外人陈容慧要求房屋使用人腾空其购买的上述厂房。同年6月4日，案外人陈容慧向一审法院起诉，要求置信房开公司腾空位于温州市鹿城区××期工业区××房中的违章部分面积（六楼），并支付自2019年4月2日起至正式腾空之日止的租金。一审法院于同年10月15日作出（2019）浙0302民初6187号民事判决书，驳回陈容慧的诉讼请求。一审法院认为，置信房开公司、智信市场公司于2015年2月11日、12月11日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。由于智信市场公司未按合同约定向置信房开公司支付租金，且累计已超过20天，置信房开公司现要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。置信房开公司现要求智信市场公司返还租赁房屋及相关设施、物品，于法有据，本院予以支持。置信房开公司要求智信市场公司支付拖欠的租金（占有使用费），于法有据，予以支持。智信市场公司逾期支付租金达到合同解除的条件，置信房开公司要求智信市场公司支付解除合同的违约金，予以支持，但置信房开公司、智信市场公司约定的二个月租金作为违约金高于置信房开公司实际损失，酌情调整为1个月租金。合同约定，双方未达到解除合同条件的，智信市场公司应支付迟延付款的滞纳金。现置信房开公司、智信市场公司之间的合同已经解除，且智信市场公司已经支付了解除合同的违约金，置信房开公司要求智信市场公司支付迟延付款的滞纳金，于法无据，不予支持。置信房开公司与智信市场公司于2015年5月8日签订的《房屋交接确认书》表明，置信房开公司已在约定的期限向智信市场公司交付租赁房屋，置信房开公司虽有部分物品存放在租赁房屋内，但接不影响合同对租金及租期的相关约定，且智信市场公司有权自行处理。智信市场公司早已付清了第1年租金，现要求置信房开公司赔偿迟延交付六楼房屋的损失166575元，于法无据，不予支持。广州市天河区人民法院虽在租赁房屋内张贴过腾空公告，但经置信房开公司提出异议后，法院最终带租对涉案房屋予以拍卖。智信市场公司租赁的房屋并没有实际上被查封及腾空的情形，且智信市场公司也没有证据证明其遭受实际损失。智信市场公司要求置信房开公司赔偿租赁房屋查封、产权变更造成的损失2028356元，于法无据，不予支持。案外人陈容慧要求腾空租赁房屋，属于第三人的个人行为，与置信房开公司不存在关联。且案外人陈容慧起诉，已被驳回。智信市场公司要求置信房开公司赔偿产权变更纠纷造成的直接损失705500元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：一、解除置信房开公司与智信市场公司于2015年2月11日及2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、智信市场公司于判决生效之日起十日内向置信房开公司返还并腾空位于温州市鹿城区蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋及配电箱设施和位于温州市××路××号××幢××层××房××房××层××楼的一楼西至东四个自然间、楼梯间、二至四楼全部房屋及配电箱、水箱设施；三、智信市场公司于判决生效之日起十日内向置信房开公司返还上述房屋的状态完好的附属设施、设备及房屋内的物品、物资（物品清单附后）；四、智信市场公司于判决生效之日起十日内向置信房开公司支付租金（温州市鹿城区蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋的租金从2019年8月5日起按年租金330万元计算至实际腾空交付房屋之日止；温州市鹿城区蒲中路4号东幢四层主厂房、主厂房北边四层副楼的一楼西至东四个自然间、楼梯间、二至四楼全部房屋的租金从2020年1月1日起按年租金75万元计算至实际腾空交付房屋之日止）；五、智信市场公司于判决生效之日起十日内向置信房开公司支付违约金337500元；六、驳回置信房开公司的其他诉讼请求；七、驳回智信市场公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费23655元，由置信房开公司负担5017.5元，由智信市场公司负担18637.5元；财产保全费5000元，反诉受理费15002元，由智信市场公司负担。二审期间，置信房开公司未提供新的证据。智信市场公司提供了以下证据：1、客户手机收到的止付通知书，证明2019年11月25日前置信房开公司就通知智信市场公司所有客户停止支付租金，导致智信市场公司无法正常收取租金的事实；2、2020年6月15日置信房开公司在租赁场地到处张贴通知书的照片，3、2020年6月17日置信房开公司在租赁场地骚扰入住客户的照片，证据2、3共同证明置信房开公司通知入驻客户其与智信市场公司的租赁合同已解除，要求入驻客户与其办理登记事宜的情况。置信房开公司对上述证据的质证意见是：证据1不符合证据的特征，应不予采信；证据2、3只能证明置信房开公司去过现场了解情况，并将一审判决情况告知次承租人，次承租人的租金支付并没有受到影响。经审查本院认为，证据1内容的真实性无法确定，本院不予确认；证据2、3不足以证明置信房开公司的行为导致智信市场公司无法取得租金收入，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。二审中，置信房开公司自愿撤回其一审第2、3项诉讼请求，故对一审判决第二、三项本院予以撤销。本案二审的争议焦点在于：一、一审判决解除涉案《房屋租赁合同》是否正确；二、一审关于的违约金的处理是否正确；三、一审关于智信市场公司应支付的租金数额的认定是否正确；四、一审对智信房开公司要求赔偿逾期交付六楼房屋损失的反诉请求不予支持是否正确；五、一审对智信市场公司要求赔偿法院查封、产权变更造成的损失及产权变更纠纷造成的损失的反诉请求不予支持是否正确。关于争议焦点一。涉案《房屋租赁合同》约定，智信市场公司拖欠租金累计达到20天的，置信房开公司有权解除合同。在智信市场公司迟延支付租金的情况下，置信房开公司收取租金的行为不应视为双方在合同履行过程中以行为变更了租金支付时间的约定，智信市场公司主张其不存在逾期支付租金的违约行为，与事实不符。智信市场公司提供的证据不能证明置信房开公司存在丧失或可能丧失履行合同的能力的情形，其以业主闹事、新房东闹事、租赁物拍卖等事由主张其享有不安抗辩权，不能成立。因智信市场公司拖欠租金，置信房开公司行使合同解除权的条件已经成就，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》，并无不当。关于争议焦点二。首先，关于解除合同的违约金。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，因智信市场公司拖欠租金累计达到20天解除合同的，智信市场公司应支付二个月的租金作为违约金。一审根据本案的实际情况酌情将解除合同的违约金调整为一个月的租金，并无明显不当。其次，关于逾期支付租金的违约金。涉案《房屋租赁合同》约定智信市场管理公司逾期支付租金未达到解除条件的，每逾期一天，应按日租金的20%计算支付滞纳金。智信市场管理公司逾期支付租金已达到和解除的条件，且置信房开公司已主张合同解除及合同解除违约金，故一审不支持其有关按日租金20%计算逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，亦无不当。关于争议焦点三。如前所述，置信房开公司主张按日租金的20%计算的滞纳金依据不足，故其主张智信市场公司支付的款项应优先冲抵滞纳金，本院亦不予支持。本案没有证据显示置信房开公司的行为导致智信市场公司无法向次承租人收取2019年11月25日后的租金，也没有证据显示置信房开公司的行为导致疫情期间损失扩大，智信市场公司以此为由主张其无需承担2019年11月25日之后的租金及疫情期间的扩大损失，缺乏依据，本院不予采信。根据智信市场公司支付租金的情况，一审认定其应向置信房开公司支付温州市鹿城区蒲中路4号西侧一幢一、二、六层房屋的租金从2019年8月5日起按年租金330万元计算的租金以及温州市鹿城区蒲中路4号东幢四层主厂房、主厂房北边四层副楼的一楼西至东四个自然间、楼梯间、二至四楼全部房屋的租金从2020年1月1日起按年租金75万元计算的租金，正确。鉴于二审中置信房开公司已撤回要求腾空租赁物的诉讼请求，本院确定租金暂计算至2020年9月25日，共计为4320822元，此后的租金或占用使用费及押金应另案处理为宜。关于争议焦点四。智信市场公司已在涉案《房屋交接确认书》中确认置信房开公司依约向其交付租赁物，现其又主张置信房开公司逾期交付六楼房屋，与涉案《房屋交接确认书》的内容相矛盾，一审对其要求赔偿逾期交付六楼房屋损失的反诉请求不予支持，正确。关于争议焦点五。涉案房屋系带租拍卖，且智信市场公司未举证证明其存在因租赁物被查封拍卖及产权变更产生的损失，故其要求置信房开公司赔偿上述损失，缺乏依据，一审不予支持，正确。综上，置信房开公司、智信市场公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持。但鉴于二审中置信房开公司撤回部分一审诉讼请求，故对一审的部分判项，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7485号民事判决第一、五、六、七项及诉讼费负担部分；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7485号民事判决第二、三项；三、变更温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初7485号民事判决第四项为：温州智信市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州置信房地产开发有限公司租金4320822元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费38657元，由温州置信房地产开发有限公司负担5017.5元，温州智信市场管理有限公司负担33639.5元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月二十九日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮