安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1324民初3880号原告（反诉被告）：王杰，男，1990年2月21日出生，汉族，住安徽省泗县。原告（反诉被告）：尤子君，女，1989年12月8日出生，汉族，住安徽省泗县。两原告委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律事务所律师。被告（反诉原告）：石红艳，女，1983年11月6日出生，汉族，住安徽省泗县开发区。委托诉讼代理人：张健，安徽益友律师事务所律师。原告王杰、尤子君与被告石红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告石红艳提起反诉，本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告王杰、尤子君委托诉讼代理人孙龙，被告石红艳及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王杰、尤子君向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理泗州名城观景苑5栋1601号房屋的转移登记手续;2、判令被告支付原告违约金10000元(该违约金暂计算至2020年7月10日,后期违约金主张100元/天,直至转移登记办理完毕之日止);3、诉讼费由被告承担。事实与理由:两原告系夫妻关系。2019年6月29日经泗县联众房屋信息咨询服务部介绍,原告与被告就被告所有的位于泗州名城观景苑5栋1601号房屋的买卖达成协议,第四条约定由原告购买被告房屋,总价款为585000元。第五条约定:在甲方拿到房产证1××个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。合同第七条同时约定甲方或乙方未能如约履行义务,造成交易过户延期的,每逾期一日,违约方应向对方支付100元违约金。合同签订后,原告按约支付定金10000元;2019年7月1日支付首付款175000元。余款待被告取得登记证书后办理银行按揭。被告也于原告交付175000元购房款的同时将房屋交付给原告,原告现已对房屋装修完毕。然而,2020年3月下旬被告取得房产证后,原告多次通过中介要求被告配合办理二手房按揭贷款手续及房屋所有权转移登记手续,但其一直找理由推脱一直未能办理。经原告多次催促的情况下被告竟然直接给原告说不想卖了。综上所述,被告毫无诚信,肆意违反合同约定,有能力有条件履行却拒不履行合同,显然已构成违约。为此,特依法具状诉至贵院,望判如所请。石红艳辩称：由于原告没有按照本合同约定支付房屋余款，导致该房产权证无法办理过户登记，原告违约，要求解除双方房屋买卖合同，同时原告违约给被告造成较大损失，要求原告支付购房款20%的违约金。石红艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人解除二手房买卖协议；2、判令被反诉人支付给反诉人违约金117000元（按该房地产成交价的20%）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年反诉人在泗县泗州名城观景苑按揭贷款购置了一处房产。2019年6月29日因反诉人急需用钱，（经过房产中介）出卖给被反诉人，当时双方约定房屋成交总价为585000元，当日被反诉人向反诉人支付了定金10000元，随后又向反诉人支付了首付款175000元（其中5000元被房屋中介收取），对于余下的房款由乙方采取贷款方式付款，同时约定如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款批准的，被反诉人应当一次性付清尾款或更换其他银行重新走手续。由于被反诉人未按本合同约定期限付款（已经超过一年没有支付余下房款），反诉人依据本合同第七条第一款的规定：被反诉人逾期付款超过30日的，反诉人有权解除本合同，被反诉人应当按该房地产成交总价的20%向反诉人支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。由于被反诉人没有按照本合同约定支付房屋余款，导致该房产权证无法办理过户登记，并且反诉人一直在偿还按揭贷款本息，给反诉人造成较大损失。反诉人根据《合同法》等法律规定提起反诉，请法院查明事实并支持反诉人反诉请求。王杰、尤子君辩称：石红艳称王杰夫妻未付清房款导致不能过户的事实不存在，合同约定买方交付18.5万元的定金及首付，且买方按合同约定期限缴纳了款项，不存在违约行为。相反，石红艳在收取首付款后迟迟未能筹措资金将银行产权证件赎回。此是造成合同无法履行的根本原因。请求驳回反诉人的请求。经审理查明，2017年7月21日，石红艳与泗县一洋置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，购买泗州名城观景苑5#一单元16层1601号房屋一套，双方约定付款方式为首付104982元，余款410000元申请贷款支付。2019年6月29日，石红艳(甲方)与王杰、尤子君（乙方）通过泗县联众房屋信息咨询服务部（丙方）签订二手房买卖协议，将该房屋以585000元价格卖给王杰、尤子君。协议约定：第二条甲方承诺…2、该房地产的权利被限制情况为:甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；…第四条付款方式一、本合同签订之日乙方应向甲方支付定金壹万元整（￥10000）作为购房担保。…三、除定金之外的剩余款项伍拾柒万伍仟元整（￥575000）甲乙双方约定采取以下第B种付款方式；…B.乙方采取贷款方式付款1、乙方应于甲方出具产权证后七日内给付甲方首付款壹拾柒万伍仟元整（￥175000）通过银行转账形式支付，剩余房款肆拾万元整(￥400000)申请贷款。2、乙方应于三个工作日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续,甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。…第五条产权过户一、甲乙双方同意于甲方拿到房产证1××个工作日内共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。…第七条违约责任一、除贷款机构的原因外,乙方未按本合同约定期限付款的,每逾期一日,乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金,逾期超过30日的,甲方有权解除本合同。甲方解除合同的,应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金,并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。…三、甲方或乙方未如约履行义务,造成交易过户延期的,每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金,直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起360天内完全取得房地产权属证书的,乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日退还乙方全部已付款,并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费。…第九条补充或变更约定事项(对以上条款的变更约定效力优先于原约定)1、由于甲方产权证暂未办理,故待甲方办理产权证后,甲方需及时配合乙方办理按揭贷款及过户手续。2、因上述房地产暂时无房产证,无法及时办理银行按揭贷款及过户等手续,而乙方在支付首付款后需要对上述房地产进行装修,如因甲方违约而对乙方造成装修上经济损失的,甲方需双倍赔偿乙方装修费用。王杰、尤子君和石红艳在协议上签名捺印，泗县联众房屋信息咨询服务部在合同中盖章。王杰、尤子君在2019年6月29日通过微信转账给石红艳1万元，在2019年7月1日银行转账给石红艳175000元。目前案涉房屋仍在石红艳名下，按揭贷款其本人继续偿还。双方在办理房屋产权过户及银行贷款审批过程中拖延引起纠纷。以上事实，有双方当事人认可的商品房买卖合同（预售）、二手房买卖协议、转账记录、证人证言，当事人陈述等证据在卷佐证。另查明，石红艳于2020年3月25日办理泗县泗州名城观景苑5#楼1601室产权登记。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行通知、协助、交付等义务。协议是三方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,二手房买卖协议合法有效,原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。据此,违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方协议约定，乙方应于石红艳出具产权证后7日内支付首付款175000元，因王杰急需装修，双方又达成的补充条款，在石红艳未取得产权证的情况下先行支付175000元首付款进行房屋装修。石红艳提交产权证的时间在补充条款中另行约定，双方约定补充条款效力优先于原约定，补充条款明确，由于甲方产权证暂未办理,故待甲方办理产权证后,甲方需及时配合乙方办理按揭贷款及过户手续。但石红艳一直没有出示产权证，导致王杰、尤子君无法办理贷款审批手续。被告已经支付房款185000元，余款40万元是通过银行贷款的方式支付，在银行放款之日支付给石红艳，而不是石红艳所说的超期不付。因此，王杰、尤子君不存在违约行为，其诉求石红艳协助办理房屋转移登记手续，本院予以支持。石红艳称王杰、尤子君没有支付余款违约要求解除买卖协议并支付违约金，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中,涉案的房屋在银行办理按揭贷款,石红艳转让该房屋应当获得银行（抵押权人）的同意,或将该房屋解押,而石红艳继续还房贷的行为说明未获得银行（抵押权人）的同意,其应当先解除抵押权再卖房,因此,石红艳应先履行赎房义务。本案中石红艳一直没有赎房解押，导致协议后续事宜无法进行，根据协议约定甲方或乙方未如约履行义务,造成交易过户延期的,每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金,直至实际履行完毕之日止。根据合同补充条款约定，石红艳办理产权证后需及时配合乙方办理按揭贷款及过户手续，石红艳于2020年3月25日办理案涉房屋产权登记，“及时”无法明确具体时间，就应该按照协议第五条1××个工作日的期限办理过户事宜。石红艳没有在规定时间内配合乙方办理按揭及过户构成违约，其违约期限应从2020年4月16日起算，王杰、尤子君诉求的违约金为每日100元，本院认为过高，予以调整。本案为房屋买卖合同纠纷，石红艳的房子已经交付王杰装修，每日100元的违约金计算方法明显高于王杰、尤子君的损失，因此违约金应以已付房款185000元为基数，按照2020年4月16日全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年4月16日起计算至产权转移登记办理完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、石红艳于本判决生效后三十日内消灭泗州名城观景苑5栋楼1601号房屋抵押权，并协助王杰、尤子君办理该房屋转移登记手续；二、石红艳于本判决生效后十日内支付王杰、尤子君违约金，违约金以185000元为基数，按照2020年4月16日全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年4月16日起计算至产权转移登记办理完毕之日止；三、驳回石红艳反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4875元，由石红艳负担；反诉案件受理费1320元，由石红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 陈 珍二〇二〇年九月八日书记员 杨佳会