广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9258号原告：佛山市南海福盈复合能源开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵百西开发区，统一社会信用代码914***********122H。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：黄伟昌，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张景开，男，1986年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********队环村大街74号，公民身份号码440************255。被告：陈佩群，女，1990年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************303。被告：陈佩贤，女，1987年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************348。被告：冼晓银，女，1957年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码4406********63225。四被告共同委托诉讼代理人：陈绰君，广东骏和律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。原告佛山市南海福盈复合能源开发有限公司与被告张景开、陈佩贤、陈佩群、冼晓银租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，四被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年6月9日、7月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄伟昌、被告陈佩贤及四被告共同委托诉讼代理人陈绰君到庭参加两次庭审，原告法定代表人黎某1到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与四被告签订的《租赁合同》解除，并向原告返还租赁物，搬迁杂物恢复原状；2.四被告支付拖欠原告的房租及相关费用共计350409.5元（计至2020年2月29日）；3.四被告支付保证金余款20000元；4.四被告违约，原告无须退还四被告支付的保证金200000元；5.四被告支付违约金230581元（四年总租金的10%）；6.本案诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.原告与四被告签订的《租赁合同》于2020年6月1日解除，四被告将租赁物恢复原状；2.四被告支付拖欠原告的房租及相应费用共计601190.5元（明细：2019年8月31日前欠款113026.5元；2019年9月1日至2020年5月31日，每月租金52884元，合计9个月，共475956元；9月水电费4873元和10月水电费1335元，共6208元；9月、10月新租办公室租金2400元，垃圾费3600元，共计6000元）；3.四被告违约，原告无需退还四原告支付的保证金150000元；4.四被告支付清理租赁物费用118640元（废物清理费用68640元、设备使用费及工人工资50000元）；5.诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求第4项。事实和理由：原告与四被告于2018年6月6日签订《租赁合同》，约定将位于佛山南海西樵百西工业区厂房内的车间、宿舍、仓库、办公室与饭堂一楼（不含3间储物室）出租给四被告，每月租金总计45588元，租金总额每年递增3.5%，四被告还需支付其他费用，包括门卫费每月2000元，球场每月1200元，村综合管理费每月2500元，垃圾费按租赁面积及垃圾量分摊，水电费按用量分摊。另约定租金及其他费用以3个月为一期支付，每期在第一个月的1至5号支付给原告，水电费在每月5号前缴纳。四被告在租赁场地经营有佛山市南海区福盈纺织有限公司。2019年9月，四被告未按约定支付9月到11月的租金及8月的水电、垃圾等费用。原告于2019年12月1日，在厂房大门张贴《限期搬离通知书》并函告四被告，要求四被告限期办理并清缴拖欠租金等费用。四被告没有采取搬离措施并且拒收函件。租赁物内安装、存放有四被告的设备与物品，一直处于被占用的状态，原告无法将其转租。四被告已构成违约，暂计至2020年2月29日，四被告拖欠租金及其他费用350409.5元，数额巨大，违约情节严重。《租赁合同》第四条约定，被告超期30天仍未交清租金的视被告违约，甲方有权没收租金并收回车间另行处理；第三条约定，被告单方终止租赁的，原告有权终止合同，没收保证金并追收被告按四年总租金的10%作违约金。四被告拖欠租金等费用且拒不搬离，严重影响了原告的正常经营，损害了原告的合法利益，恳请法院依法判决。诉讼中，原告补充陈述：1.原告在2020年5月31日已收回租赁物，并对租赁物进行清理，但由于被告在使用租赁物时对地面进行了改造，难以恢复，请求法院判决四被告将租赁物恢复原状；2.确认被告在2019年9月12日、9月27日分别支付7000元、10000元；3.由于被告多条生产线设备摆放在租赁物内，原告无法对外出租，不确认2020年2月29日原告把大概1000平方米的车间出租给他人；4.因被告拖欠工人工资，被告的工人一直暂用宿舍使用，不愿离开，截至2020年春节前夕才离开，且离开时被告也没有与原告办理相关手续；5.不确认双方对部分退租达成一致，被告所述减去饭堂、宿舍的费用是被告单方要求，原告并未同意；6.变更诉讼请求后原告没有主张2019年11月之后的垃圾费，因车间没有办公，但宿舍仍有工人居住。7.关于保证金150000元，原告收取200000元保证金已经在2019年10月16日将其中50000元退还被告用于发放工人工资，水电押金60000元原告收取后在2019年7月直接抵扣被告经营产生的水电费。8.2019年9月水电费4873元是9月期间产生，10月水电费1335元是10月期间产生。9.关于恢复原状，被告在使用租赁物期间，没有经原告同意，对厂房的地面进行切割，破坏混凝土整体的刚性，原告将设备清空后，尝试对割裂的地面进行修补，但该修补难以支撑车辆的碾压，几天内又再次损坏，完整的修复需较大费用。四被告辩称：1.关于租金，原告计算方式有误，根据原告提交的证据，每月租金应为46140.5元，从2019年8月起。2.因疫情期间，相关的租金请求予以减免。3.在第一次庭审中原告陈述被告收取180000元押金，原告还剩20000元未支付，此次庭审原告陈述互相矛盾；4.由于原告租赁给被告的租赁物并没有相关的建设许可证的相关证明，属于违法出租，租赁合同无效，原告必须向被告返还180000元的押金。5.原告并没有任何证明在收取了被告水电押金60000元之后，将相关的60000元押金冲抵被告的经营费用，60000元原告应予以返还。6.确认合同在2020年6月1日解除。7.因原告已卖被告所有设备，目前租赁物已清空，并不存在恢复原状，也没有如原告所述难以承受车辆碾压。8.不确认2019年8月31日前欠113026.5元，根据原告提供的证据以及被告在2019年9月12日、9月27日分别支付7000元、10000元，截至8月底被告所欠费用为63215元，欠款中已包含9月的租金46140.5元，所以之后的租金除了疫情之后，应该按46140.5元计算，但在2020年1月起没有在租赁原告的宿舍，宿舍每月费用为4162元，相关费用应当扣减。9.疫情期间至2020年5月31日的租金不应按照合同以及46140.5元计算，因2020年2月29日原告已将部分车间大概1千平方出租给他人，所以每月租金应减少，疫情之间的租金应减半收取，且因为原告出租1千平方给他人，相应的租金除了扣减宿舍费后，应减去三分之一计算。2019年8月起，被告已没有租饭堂、第四层宿舍，其中46140.5元已减去饭堂、第四层宿舍的费用，2020年1月起全部宿舍没有继续租。10.确认9月水电费4873元和10月水电费1335元，共6208元；9月、10月新租办公室租金2400元，2018年11月至2019年10月垃圾费3600元，共计6000元；破坏四楼门窗费用3400元。11.未考虑疫情因素，确认共欠原告暂计至2020年2月29日为300424.5元（但2020年1月起的租金因疫情关系应予以减免）。12.不存在所谓清理垃圾的费用，搬空后原告已直接租给第三方，且原告没有证据表明租赁物在清理垃圾这一费用。四被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还保证金260000元；2.反诉费用由原告承担。事实和理由：根据双方签订的《租赁合同》，被告向原告支付了200000元的保证金及60000元的电费押金，共260000元。但涉案租赁物建设时并没有取得《建设工程规划许可证》，依法不符合出租条件，《租赁合同》无效，故原告应向被告返还保证金及电费押金260000元。原告对反诉辩称，原告实际收取押金为200000元，60000元水电押金已冲抵被告的水电费用。此外，原告在2019年10月26日已向被告退还50000元押金，用于发放工人工资。剩余押金用于垃圾清理、厂房修复，不应退还。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份，用以证明原被告签订有效合法的合同。3.2019年8月至2020年1月被告欠费明细打印件5份，用以证明被告未支付的租金及杂费明细。4.租赁物内部分设备和物品照片复印件6张，用以证明被告使用租赁物的事实。5.原告张贴的限期搬离通知复印件1份；6.原告寄出的律师函退件原件2份；证据5-6，用以证明被告长时间拖欠租金已构成违约，对原告造成极大的损失，原告通过各种途径要求被告清空并办理，被告不予理会。7.应收印花厂欠款明细表（2019年8月31日）原件1份，用以证明被告陈佩贤确认截止至2019年8月31日，欠原告113026.5元，以上所列2019年租金、杂项费46140.5元是被告的单方要求减免部分租金，原告并未同意。2019年9月起的每月租金、杂项费为52884元。原告的财务发给被告，被告签名后交还给原告。8.一般固体废物清运和处置服务协议复印件1份、转账凭证复印件1份、收据原件1份；9.装卸机械劳务租赁合同复印件1份、转账凭证复印件1份、收据原件1份；证据8-9，用以证明原告为清理租赁物支出118640元。10.厂房地面损害情况照片4张，用以证明被告未经原告同意，割裂租赁物地面开挖水槽，原告难以对租赁物进行修复。11.收据（2019年10月16日）复印件1份，用以证明原告已退还50000元押金，用于发放被告工人工资。12.电表充电记录；13.微信语音录屏视频三段（光盘）；证据12、13，用以证明2019年7月1日，原告为四被告经营的印花厂电表充电（印花厂三相为工厂电表，印花厂单相为宿舍电表）；2019年7月27日，原告与被告张景开沟通电费余额，此时工厂电表电费余额为22466.73元。9月份，张景开要求原告充电，证明被告知晓2019年7月起用电方式从先用后付改为先充值后使用，原告亦将收取的40000元水电押金作为电费充值给被告经营的印花厂使用。诉讼中，四被告举证如下：1.照片5张，用以证明原告在2020年3、4月租给第三人。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3均为打印件，没有被告签字确认，与其提交的证据7不一致，本院对其真实性不予确认；2.原告的证据4，不能反映拍摄时间，本院对其证明效力不予确认；3.原告的证据5，不能反映张贴地点，本院对其证明效力不予确认；4.原告的证据8、9中收据有原件，本院对其形式上的真实性予以确认，转账凭证、协议、合同均没有原件核对，本院对其证明效力不予确认；5.原告的证据10，不能反映拍摄时间和地点，本院对其证明效力不予确认；6.原告的证据12不能反映由谁充电、充电对象，本院对其证明效力不予确认；7.原告的证据13为微信聊天记录，本院其对形式上的真实性予以确认；8.被告提供的证据，不能反映拍摄时间和地点，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年6月6日，原告（甲方、出租方）与四被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将佛山市南海区西樵百西工业区厂房内的车间、宿舍、仓库、办公室与饭堂一楼（不含3间储物室）（以下简称涉案租赁物）租赁给乙方，租赁期4年，从2018年6月1日至2022年5月31日，租赁面积：宿舍两层（第3、4层）面积共836平方米，每月租金7524元，梯间宿舍6间，每月租金1200元，大车间面积3383.5平方米，每月租金30452元，仓库面积271.5平方米，每月租金2172元，办公室与饭堂一楼面积530平方米，每月租金4240元，宿舍、车间、办公室与饭堂一楼每月总租金45588元，租金总额每年递增3.5%；乙方在租赁期内每月向甲方支付门卫费2000元，球场每月分摊费1200元，村综合管理费每月2500元，垃圾费按乙方租赁面积及垃圾量分摊，由甲方代收费；厂房保证金200000元；乙方实行以季度为一期向甲方支付租金及费用，每期租金及费用在第一个月的1-5号交付给甲方；乙方在租赁期间不得损坏、更改租赁物的主体建筑，若要改建必须书面申请，征得甲方书面同意方可；如因乙方管理不善人为或机器外力造成厂房（如墙壁、地面、瓦面、道路、卷闸、钢结构、门窗等）损坏，乙方应负责修复好，如修复不妥，照价赔偿；乙方租赁期间，甲方只提供乙方用电负荷150千瓦；电费押金60000元，甲方在每月底30号抄表计费，在每月初5号前交纳水电费；等等。2019年8月31日，原告制作一份《应收印花厂欠款明细表》，载明“接2019年8月31日止欠款113026.5元，应付2019年7月份水电费7709元、新租办公室1200元、2019年9月份欠租金、杂项费共1个月46140.5元，付款55000元，截止到2019年8月31日止欠：上期欠款113026.5元-本期已付款55000元+本期欠款55049.5元=总共未付113076元，注请贵厂有疑问3天内来电，如超时间未复则当生效，敬请悉知，多谢合作。请于2019年9月15号前结清。被告陈佩贤在“核对无误签名确认”处签名。2019年10月16日，被告陈佩贤及案外人佛山市南海区福盈纺织有限公司出具一份《收据》，确认收到房东黎某1退还押金50000元用作发工人工资。诉讼中，双方确认四被告于2019年10月停止经营。原告确认案外人在2020年4月中下旬至5月临时存放布料在涉案租赁物，大概占用200平米。四被告陈述原告收取被告押金260000元，其中50000元用于发放工人工资，30000元缴纳了电费。四被告主张2019年8月起的租金按46140.5元计算，具体为：宿舍一层每月租金3762元，两间梯间宿舍每月租金400元，车间33835元，仓库2443.5元，管理费、球场分摊费、村综合管理费每月5700元，其中因没有租赁饭堂，原大车间的租金为9元/平方米升为10元/平方米，仓库8元/平方米升为9元/平方米。诉讼中，四被告申请本院到涉案租赁物处调查取证在2020年2月29日之后的租赁情况，或向四被告的代理人出具调查令。另查明，2020年7月16日，本院依法受理原告佛山市南海区福盈纺织有限公司诉被告佛山市南海福盈复合能源开发有限公司、黎某1、黎志鸿财产损害赔偿纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初16975号，佛山市南海区福盈纺织有限公司要求佛山市南海福盈复合能源开发有限公司、黎某1、黎志鸿赔偿因私自拆除、出售已被查封的三条生产线及配套（包括机械设备）造成的损失1412600元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案合同为无效合同。合同无效，自始无效，原告请求确认涉案合同已于2020年6月1日解除，本院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。四被告反诉请求原告返还保证金260000元，即厂房保证金200000元、电费押金60000元，因四被告确认原告已退还50000元押金用于发放工人工资，已将30000元用于缴纳电费，故原告仍应返还保证金180000元予四被告。原告称其将40000元水电押金作为电费充值，但其微信聊天记录仅谈及30000元，未提及同日另有10000元的充值情况，故原告未能提供充分证据予以证明应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项理由不予采纳。原告请求确认四被告违约，原告无须返还保证金的主张本院亦不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，四被告应参照合同约定的租金标准向原告支付涉案租赁物的占有使用费。原告制作的2019年8月31日的《应收印花厂欠款明细表》显示“2019年9月份欠租金、杂项费共1个月46140.5元”，截止到2019年8月31日欠113076元（包含2019年9月的未付租金），被告陈佩贤在该表上签名，故本院对此予以确认，并确认涉案租赁物在2019年9月后每月使用费及杂项费为46140.5元。四被告对该46140.5元的构成解释合理，本院亦予以确认。原告确认其于2020年5月31日已收回租赁物，并确认被告的工人截至2020年春节前夕才离开，即四被告在春节后已不再使用原告的宿舍，无须支付该部分使用费。另外，原告自认案外人在2020年4月中下旬至5月，约一周时间临时存放布料在涉案租赁物，大概占用200平米，本院认为，原告在被告停止经营后有能力自行收回并使用租赁物，综合被告停止经营、原告使用时间和被告的物品仍存在车间等的情况，本院酌定四被告无须支付2020年2月1日后除大车间外其他租赁物的使用费。四被告陈述大车间的使用费在2019年8月后由9元/平方米升为10元/平方米，大车间3383.5平方米，即大车间每月使用费为33835元，本院予以确认，故2020年2月1日至5月31日大车间使用费为135340元（33835元/月×4个月）。综上，2019年10月1日至2020年5月31日的使用费合计为319902元（46140.5元/月×4个月+135340元）。四被告认为2020年1月起的使用费因疫情原因应予以减免，本院认为涉案租赁物在疫情发生前已停止经营，后仅作仓储用途，四被告未举证证明疫情对仓储造成的影响，故本院对四被告关于减免使用费的理由不予采纳。四被告认为原告在2020年2月29日将租赁物部分转租给他人，2020年2月后的使用费应减少，并申请本院出具调查令调查租赁情况，因原告已自认有案外人使用涉案租赁物，本院已根据实际情况予以调整使用费，且调查租赁情况属于四被告的举证范围，故本院对四被告的申请不予准许。四被告确认尚欠2019年9月水电费4873元和10月水电费1335元，合共6208元，本院予以确认。四被告确认欠付2019年9月和10月新租办公室租金2400元、垃圾费3600元，本院予以确认。原告在其提交的2019年9月30日《应收印花厂欠款明细表》中确认四被告在2019年9月期间合共支付了49861元，本院予以确认。综上，四被告应支付395325元（113076元+319902元+6208元+2400元+3600元-49861元）予原告。原告请求四被告对涉案租赁物恢复原状，但原告未能举证证明涉案租赁物交付给四被告使用时的情况，也未能举证证明现损坏程度，原告对恢复原状的费用亦不申请鉴定，故本院对其恢复原状的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张景开、陈佩贤、陈佩群、冼晓银应于本判决发生法律效力之日起十日内支付395325元予原告（反诉被告）佛山市南海福盈复合能源开发有限公司；二、原告（反诉被告）佛山市南海福盈复合能源开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金180000元予被告（反诉原告）张景开、陈佩贤、陈佩群、冼晓银；三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海福盈复合能源开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张景开、陈佩贤、陈佩群、冼晓银的其他反诉诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27251.14元，减半收取计13625.57元（原告已预交），由原告负担4087.67元，由四被告负担9537.9元。反诉受理费2600元（四被告已预交），由原告负担1950元，四被告负担650元。两者抵扣后，四被告负担的受理费7587.9元于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的7587.9元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年九月二十八日书记员  陈嘉瑜