广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8050号原告：于澎，男，1990年2月24日出生，侗族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭伟，女，1959年3月23日出生，侗族，系原告母亲。被告：天骄（广州）房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇雍德南街**，统一社会信用代码914401160885119475。法定代表人：张宾。委托诉讼代理人：张秋桂，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**，广东南国德赛律师事务所律师。原告于澎与被告天骄（广州）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于同年8月24日公开开庭进行了审理。原告于澎及其委托诉讼代理人彭伟、被告委托诉讼代理人张秋桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《楼宇认购书》无效；2.判令被告向原告返还定金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，原告与被告就知识城招商雍景湾项目14栋2205号商品房（以下简称涉案房屋）签订了《楼宇认购书》。签订后，原告得知认购房屋所在的知识城招商雍景湾项目14栋在销售时并未取得商品房预售许可证，遂立即与被告现场营销负责人进行交涉，要求退还定金，但被告置之不理。根据相关法律规定，取得商品房预售许可证是进行商品房预售、签订认购书以及预售合同的必要条件，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，就涉案房屋签订《楼宇认购书》，违反法律的规定，应当被认定为无效，被告应当返还原告已付的认购房屋定金50000元。被告辩称，1.原被告于2018年12月15日签订的《楼宇认购书》合法有效，不存在原告所述的无效情形。根据双方签订的认购书第4条约定，本认购书签订后乙方即原告需向被告交付定金，定金交付后本认购书生效。原告在签订认购书当天，已向被告支付了涉案房屋的定金，故该认购书合法成立并生效；2.被告于2018年11月30日已取得涉案房屋的预售许可证，原告所述事实与真实情况不符。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第3条规定，就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证的，不影响预约合同的效力。故，即使被告未取得涉案房屋的预售许可证，也不影响《楼宇认购书》的效力；3.《楼宇认购书》约定定金为50000元，原告已于2018年12月15日向被告实际交付，该认购书是双方的真实意思表示，合法有效，双方适用定金法则，原告无权要求返还该定金。经审理查明：2018年12月15日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订了《楼宇认购书》，双方约定：乙方认购位于广州市黄埔区中新知识城腾龙大道旁招商雍景湾广州雍景湾二期14栋高层住宅（雍德北街26号）-1-2205房，建筑面积为89.39平方米，乙方选择商业贷款，享受总价优惠102074元，定金为50000元，成交楼价1695359元。首期楼款1195359元，乙方须于2018年12月22日前向甲方支付，并签署买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回；若乙方延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将上述房产收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回；若乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将上述房产收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回。当天，原告向被告支付了认购涉案房屋的定金50000元（含税）。原告支付定金后，未按期向被告支付购房款并签订《商品房买卖合同》。原告主张，在签订《楼宇认购书》时，被告未按其要求出示商品房预售许可证，导致其对认购书的继续履行产生合理怀疑，才没有继续购买涉案房屋。被告辩称，在销售涉案房屋时，其已对商品房预售许可证进行现场公示。根据原告提交的《广东省广州市商品房预售许可证》副本[编号：穗房预（网）字第××号-1]显示，开发企业名称为被告，项目名称为招商雍景湾，预售房屋栋号及层数为住宅自编13-14栋，24层，发证时各栋已建层数为住宅自编13-14栋，24层，发证日期为2019年9月3日。被告质证确认该证据的三性，其主张该预售许可证为被告申请预售13栋房屋时，由广州市黄埔区住房和建设局合并颁发的预售许可，从该预售证的编号可以看出，与被告于2018年11月30日取得的14栋房屋的预售许可证编号是吻合的，因此，被告取得14栋房屋的预售许可证的日期应为2018年11月30日。根据被告提交的《广东省广州市商品房预售许可证》[编号：穗房预（网）字第××号]显示，开发企业名称为被告，项目名称为招商雍景湾，预售房屋栋号及层数为住宅自编14栋24层，发证时各栋已建层数为住宅自编14栋16层，发证日期为2018年11月30日。原告质证确认该证据的真实性，但认为就算被告取得了预售许可证，但在购房时被告并未出示该证，其坚持起诉时的诉讼请求。庭审后，被告提交了《关于于澎与天骄（广州）房地产开发有限公司合同纠纷一案庭审问题的回复》，就本院在庭审中提出的问题，明确回复如下：1.涉案房屋已经完成封顶；2.涉案房屋已于2019年12月完成竣工验收，并已经具备交付条件；3.涉案房屋已另行出售，并于2019年12月29日正式交付购房人使用。以上事实，有《楼宇认购书》《天骄（广州）房地产开发有限公司专用收据》、原被告分别提交的《广东省广州市商品房预售许可证》及《关于于澎与天骄（广州）房地产开发有限公司合同纠纷一案庭审问题的回复》等证据予以佐证。本院认为，涉案《楼宇认购书》是原被告的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告于2018年11月30日即在签订《楼宇认购书》前已取得涉案房屋的预售许可证，原告仅以在签订《楼宇认购书》时，被告未向其出示预售许可证为由，要求确认该认购书无效，理据不足，本院不予支持。关于被告应否向原告返还定金50000元的认定问题，如前所述，本院已认定《楼宇认购书》的法律效力。根据《楼宇认购书》的约定，若原告未按期支付购房款并签订《商品房买卖合同》，则被告有权没收原告已付的购房定金。现原告无正当理由既未按期支付购房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》，已构成违约。根据双方的前述约定并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院认定，被告有权没收原告已付的购房定金50000元。因此，原告诉请被告返还定金50000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：驳回原告于澎的全部诉讼请求。案件受理费525元（原告已预交），由原告于澎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  温江涛二〇二〇年九月十六日法官助理汤杰华书记员韩燕梅