黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终993号上诉人（原审被告）：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，个体业者，住方正县。委托诉讼代理人：李国辉，男，1982年6月26日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）：习士海，男，1969年1月7日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，方正县诚信法律服务所法律工作者。原审被告：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地方正县方正镇前进街南直路。法定代表人：陈延发，总经理。原审被告：方正县房屋征收事务中心（原名称：方正县人民政府房屋征收办公室），住所地黑龙江省方正镇物华街**。法定代表人：刘宝柱，主任。委托诉讼代理人:张伟华，黑龙江**铄律师事务所律师上诉人杨晓丽因与被上诉人习士海,原审被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）、方正县房屋征收事务中心（以下简称方正征收中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杨晓丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回习士海的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2013年4月9日，习士海与兴隆公司签订的拆迁协议书因兴隆公司不具有拆迁合法主体资格，故双方签订的拆迁协议是无效的。习士海与方正征收中心签订的房屋征收产权调换协议是合法有效的，法院认定杨晓丽与习士海签订的拆迁协议是对习士海与方正征收中心签订的房屋征收产权调换协议的补充是错误的，属于认定事实错误。2.杨晓丽与习士海并没有实际签订回迁合同，该合同也没有实际履行，原因是习士海没有按照合同约定支付20万元房屋预售购楼款，杨晓丽也没有取得预售许可，并且该地块没有进行拆迁，不能履行合同过错不在于杨晓丽，是政府的不作为造成的。据此，习士海并没有任何损失，主张合同款及利息没有法律依据，并且习士海与政府之间的房屋产权调换协议书已经履行完毕。习士海辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。方正征收中心辩称，尊重并服从一审，尊重法院作出的裁判文书。兴隆公司未提交答辩意见。习士海向一审法院起诉请求：1.确认杨晓丽以溪林玛奇朵售楼中心在2012年9月22日签订的商服预售合同签订拆迁补偿行为合法有效；2.要求兴隆公司与实际开发商杨晓丽履行合同，交付房屋或者给付同等地段、同等面积的商服或给付拆迁补偿款200,000元及利息138,000元（本金20万元，月1分利率、自2012年9月22日至2018年6月22日）本息合计为人民币338,000元；三、要求兴隆公司、杨晓丽、方正征收中心给付利息至付清之日止。一审法院认定事实：2012年杨晓丽挂靠兴隆公司开发建设方正县溪林玛奇朵小区，杨晓丽系实际开发人，习士海在拆迁范围内。在拆迁过程中，方正征收中心与习士海于2012年09月22日达成拆迁协议，并签订编号为079的《房屋征收产权调换协议书（住改非）》一份，约定调换7栋2单元503号85平方米住宅一套，经计算各项费用习士海还应当交纳购房款16,692.60元，现该房屋已回迁完毕。同日，习士海与实际开发商杨晓丽的委托人刘明雪签订了一份《商服预售合同》，约定习士海自愿向甲方（杨晓丽）订购上述小区第壹号楼西数第一门商服，建筑面积100㎡，预售价为20万元，2015年12月31日交付房屋，刘明雪同时出具了20万元收据一枚并加盖溪林?玛奇朵售楼中心财务专用章。现在用以拆迁补偿的1号楼至今未建，西数第一门建筑面积100平方米商服未入住。一审法院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。习士海与方正征收中心签订的《房屋征收产权调换协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，一审法院予以确认，且该协议已实际履行；在签订该协议时，溪林.玛奇朵小区项目开发商杨晓丽又另与习士海协议回迁100平方米商服房，应视为对房屋征收产权调换协议的补充，是回迁协议的一部分，双方所签订的《商服预售合同》，并不是双方商品房买卖真实意思表示，买卖合同无效，应按拆迁补偿的基础法律关系审理。本案中，习士海拆迁房屋仅56.6平方米，但占地面积较大，并经营煤场，仅调换85平方米房屋不足以满足习士海补偿的预期，在此情况下，刘明雪代表杨晓丽与习士海协商拆迁，并达成拆迁小协议，这一点从刘明雪背书内容即可证实，故《商服预售合同》实际应是对《房屋征收产权调换协议书》的补充，对100平方米房屋应视为杨晓丽对习士海的拆迁补偿；杨晓丽提出的“习士海与杨晓丽没有签订回迁建筑面积100平方米商服，习士海与杨晓丽签订的是商服预售合同，该合同没有实际履行，没有发生法律效力，原因是习士海没有按照合同的约定支付20万元的预售购楼款，杨晓丽也没有取得预售楼的许可”的抗辩意见，不成立，不予采纳。对案涉房屋所在溪林玛奇朵小区系杨晓丽挂靠兴隆公司开发建设的，实际开发人为杨晓丽。溪林玛奇朵售楼中心的负责人杨晓丽是基于商业开发等原因与习士海协商一致，并签订了实质为拆迁补偿的《商服预售合同》，其应按约定对习士海进行安置补偿，现在其已逾期安置，且无法交付100平方米商服房，故习士海要求按照约定20万元履行补偿义务符合法律规定，予以支持；兴隆公司对杨晓丽承担连带责任；习士海要求给付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释》第五十四条的规定，判决：一、杨晓丽于本判决生效之日起五日内按照约定的房屋价值200，000元对习士海进行货币补偿；二、兴隆公司对上述第一项承担连带给付责任。三、驳回习士海的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：本案方正征收中心与习士海于2012年09月22日达成拆迁协议，并签订编号为079的《房屋征收产权调换协议书（住改非）》一份，同日，习士海与实际开发商杨晓丽的委托人刘明雪签订了一份《商服预售合同》。《房屋征收产权调换协议书（住改非）》已履行完毕。习士海与兴隆公司签订的《商服预售合同》效力和履行问题。杨晓丽称因兴隆公司不具有拆迁合法主体资格，该《商服预售合同》应是无效的。对此，本院认为，2012年杨晓丽挂靠兴隆公司开发建设方正县溪林玛奇朵小区，杨晓丽系实际开发人，习士海在拆迁范围内。方正征收中心与习士海《房屋征收产权调换协议书（住改非）》及习士海与兴隆公司签订的《商服预售合同》应是对习士海被拆迁房屋共同补偿。方正征收中心与习士海《房屋征收产权调换协议书（住改非）》已履行完毕，习士海与兴隆公司签订的《商服预售合同》，因准备用以安置习士海商品房用地没有如逾期完成拆迁事务，导致《商服预售合同》客观上无法履行。《商服预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法律强制性规定，签约主体亦无不当，合法有效，故杨晓丽主张的因兴隆公司不具有拆迁合法主体资格作为合同无效的理由不能成立。安置房不能如期拆迁，该经营风险应由实际开发人杨晓丽承担，该风险不能转由被拆迁人习士海承担。一审法院依照双方共同认可的商品房价值20万元对习士海进行货币补偿有合同基础，也体现了公平原则，并无不当。综上所述，杨晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇二〇年九月十五日法官助理胡渤书记员于文娟