甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2721号上诉人（原审被告、反诉原告）：高培华,女,汉族,1979年2月26日出生,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:鲁红春,男,1974年3月21日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区,系上诉人高培华的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）:鲁红霞,女,汉族,1976年11月26日出生,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：姜波，甘肃瑞明律师事务所律师。上诉人高培华与被上诉人鲁红霞共有物分割纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初11795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高培华提出上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11795号民事判决书中第一项判决;依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律不当。一、虽然双方各出资50%购买了涉案房屋，但购买时一致同意共有类型为共同共有，双方都提交了产权证（证号为兰房权证（城关区）字第4××6号）做为证据，产权证上明确写明共有情况为共同共有，而不是按份共有（鲁红霞50%、高培华50%）。被上诉人还提供了不动产产权情况表，证明目的为“本案涉及的房屋属于原告与被告共同共有”，双方对此并无异议。一审双方陈述中都阐明此房屋共有情况为共同共有，而不是按份共有。一审法院将涉案房屋共有改为按份共有，推翻了产权证所载，属于认定事实错误。随之法律适用出现错误，错误的引用了《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款规定“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让”，根据其释义“……在一个或几个共有人未经全体共有人同意而擅自处分整个共有财产的，必须经过其他共有人承认方发生效力”，假设本案房屋共有情况为按份共有，一审法院依据的《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款的判决也是错误的，明显侵犯了上诉人对此共有物的合法权益。被上诉人鲁红霞辩称，案涉房屋为上诉人与被上诉人共同共有，现因双方产生纠纷，请求分割该房产，原审法院判决合法，事实认定清楚，请求法院维持原判。鲁红霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院拍卖原告与被告共有的位于兰州市城关区××路××号××层××室房屋，并分割房款；2、判令被告支付原告房屋使用费31250元；3、本案诉讼费用由被告承担。高培华向一审法院提出反诉请求：请求法院判令原告鲁红霞向被告支付2019年1月1日至2020年4月损失的房屋租金33333.33元，并承担涉案房屋自2019年1月1日房屋空置后所有物业费、暖气费、修缮费以及各种分摊费用。一审法院认定的事实：2009年12月16日,原、被告各出资50%购买位于兰州市城关区××路××号××层××室的房屋。房产证号为兰房权证（城关区）字第4××6号，房屋所有权人为鲁红霞、高培华，房屋编号为620102800Ｂ67001001015000192。涉案房屋购买后由原被告共同出租受益。2011年11月16日原被告将涉案房屋出租给案外人兰州瑞迈克电力科技有限公司（法定代表人为鲁红春，系被告高培华的配偶）使用。2018年11月6日，兰州瑞迈克电力科技有限公司向原告鲁红霞、被告高培华发出《告知函》，称“由于贵方于2018年11月2日要求提高下一年度房租，我公司承租的贵方位于兰州市城关区××路××号××层××室的房屋，在下个季度（即2019年1月1日开始）将不再续租，特根据之前双方所签合同相关条款提前向贵方告知。”2019年1月1日，涉案房屋未再出租，处于空置状态。一审法院认为，共有是指两个或两个以上权利主体对同一物共享所有权。共有分为共同共有和按份共有，共同共有又称公同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。本案中，原被告各出资50%购买涉案房屋，对于涉案房屋的租金收益分配按照均等分配，双方按照约定份额享有权利义务，故原被告对于涉案房屋的共有为按份共有。对于按份共有物，原告要求分割，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第99条“…没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割…”的规定，原告提起诉讼要求分割共有财产是符合法律规定的，依法应当得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第100条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者房产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，原告诉请法院拍卖涉案房屋进行分割的诉求本院予以支持。本院在庭审过程中为实现其他共有人（被告高培华）的优先购买权，征询其意见，被告明确表示放弃购买，故涉案房屋应经拍卖后，拍卖购房款由原被告各按照50%份额进行分配。关于原告要求被告支付房屋使用费31250元的诉求及被告要求原告支付33333.33元的租金损失的反诉请求，本院认为，原被告双方共同出租涉案房屋给案外人兰州瑞迈克电力科技有限公司，案外人兰州瑞迈克电力科技有限公司承租至2018年12月31日。2019年1月1日起涉案房屋即处于空置状态。涉案房屋的承租人系兰州瑞迈克电力科技有限公司，虽然法定代表人鲁红春系被告高培华的配偶，但兰州瑞迈克电力科技有限公司是有限责任公司，为独立的法人，对外独立承担民事责任，原告将被告高培华与兰州瑞迈克电力科技有限公司混同，于法于事实无据，另2019年1月1日之后被告高培华并未占有和使用涉案房屋，故原告要求被告承担十年来的房屋使用费，本院不予支持。被告认为案外人不续租系原告私自涨价所为亦不具有事实和法律依据，案外人承租与否根据双方的合同情况和意思表示，被告的表示和涨价行为也不能代替所有共有人的意思表示。另案外人兰州瑞迈克电力科技有限公司不承租，涉案房屋依然可以出租给其他人，故被告要求原告承担租金损失的诉求，本院亦不予支持。关于被告要求原告承担2019年1月1日之后产生的所有物业费、暖气费、修缮费以及各种分摊费用，本院认为共有人按各自的份额（50%）对涉案房屋享有所有权，并承担相应的义务，对于2019年1月1日后房屋的空置，原告并无过错，故不应承担全部费用，涉案房屋2019年1月1日之后产生的所有物业费、暖气费、修缮费以及各种分摊费用应由原被告按照各50%的份额均摊各种费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、位于甘肃省兰州市城关区××路××号××层××室［房产证号为兰房权证（城关区）字第4××6号］的房屋经拍卖后，拍卖款由原告鲁红霞、被告高培华均分;二、位于甘肃省兰州市城关区××路××号××层××室［房产证号为兰房权证（城关区）字第4××6号］的房屋自2019年1月1日之后产生的所有物业费、暖气费、修缮费等各种费用应由原告鲁红霞、被告高培华均摊；三、驳回原告鲁红霞的其他诉讼请求;四、驳回被告高培华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343元，由原告鲁红霞承担，反诉费317元，由被告高培华承担。经本院二审审理查明，产权登记机关出具的涉案房屋的产权登记表显示共有状况为高培华和鲁红霞共同共有。原审判决查明的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，共有物系按份共有还是共同共有是指对外的共有状态，产权登记机关出具的涉案房屋的产权登记表明确显示共有状况为高培华和鲁红霞共同共有，故一审法院认定双方当事人对涉案房屋按份共有存在错误，本院予以纠正。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维系共有关系的，应当按照约定，……没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时要求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。……”本案双方当事人共同共有涉案房屋的基础为双方的合意，在双方当事人并未约定不得分割涉案房屋的情形下，现在一方当事人鲁红霞明确表示不愿再继续共同共有状态，应属于双方共有基础的丧失，此时共同共有人鲁红霞有权要求分割共有物涉案房屋，高培华称对方无权分割涉案房屋的上诉理由不成立，一审判决判令分割房屋结果正确，但适用按份共有的法律规定属适用法律错误，本院对此予以纠正。对于高培华主张的对方分割房屋应赔偿对其造成的房租损失及房屋增值损失，因其并未提供证据证明该损失系因对方分割房屋直接导致，一审法院不予支持并无不当，而增值损失并未实际产生且于法无据。另外，因本案认定涉案房屋系双方共同共有，共同共有产生的物业费、暖气费、修缮费以及各类费用中是否涉及对外债务以及该费用具体金额到底为多少，主张该费用的高培华在反诉请求中没有明确且未提供相应的证据证明，一审法院对该项反诉请求予以支持存在不当，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人高培华的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初11795号民事判决第一项、第三项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初11795号民事判决第二项；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初11795号民事判决第四项为，驳回高培华的反诉请求。一审本诉案件受理费343元由鲁红霞承担，反诉案件受理费317元由高培华承担；二审案件受理费100元，由高培华负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  冯 诚审判员  邵云翮二〇二〇年九月七日书记员  卢淑娟