河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1857号上诉人（原审原告、执行案外人）：焦玉琦，男，1988年4月20日出生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：耿丹丹，河南海搏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张榕，女，1963年9月2日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：刘喜庆，河南云台律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：高春荣，女，1964年5月10日出生，汉族，住修武县。上诉人焦玉琦因与被上诉人张榕、原审第三人高春荣案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省修武县人民法院(2019)豫0821民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。焦玉琦上诉请求：撤销一审判决,改判支持焦玉琦的一审全部诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定事实错误，涉案房屋系焦玉琦全款购买,焦玉琦为该房屋的所有权人。焦玉琦与卖方所签房屋买卖协议有效,张榕不应申请执行焦玉琦的房产。1、根据焦玉琦一审提供的证据可知,涉案房屋由焦玉琦全款购买后一直居住至今。焦玉琦在该房内举办婚礼后，一家人共同居住在此,后又用该房经营瓷砖门市部,期间曾对房屋进行装饰装修，到2017年又将该房三楼对外出租,只是因卖方的原因未办理房产证,卖方(一审证人范某)认可早已收到焦玉琦支付的办理房产证的相关费用,因此,焦玉琦系该房屋的实际所有权人。2、在焦玉琦与修武县仿古建筑有限责任公司(以下简称仿古建筑公司)签订商品房买卖合同时,焦玉琦并不知晓仿古建筑公司注销的事实,该公司原法定代表人范某持该公司先前盖有合同专用章的格式合同与焦玉琦签订合同时,焦玉琦完全有理由相信范某有权代表公司与其签订合同,因此,焦玉琦主观上是善意的,范某的行为符合表见代理的构成要件,双方所签商品房买卖合同有效,焦玉琦、原审第三人与范某三方共同签订的合同变更证明也有效,且均已按合同约定实际履行,因此,焦玉琦系房屋的真正权利人,原审法院错误查封焦玉琦的房产,二审法院应予解封。二、原审第三人高春荣无权处分焦玉琦的房产,其与张榕所签订的房屋抵债协议是无效协议。1、焦玉琦与仿古建筑公司在2008年签订商品房买卖合同、合同变更证明以及焦玉琦向仿古建筑公司交付房款时,原审第三人高春荣均在场陪同,高春荣参与并清楚焦玉琦整个房屋的买卖过程,且认可涉案房屋系焦玉琦所有,高春荣并未为此房屋支付过任何款项,其对涉案房屋不享有任何权利。2、高春荣在2015年与张榕签订房屋抵债协议时,主观上仅是念及亲情,出于帮助张榕免予被以非法集资为由追究刑事责任的好心,而张榕当时也明知该房是由焦玉琦全款购买的。由于亲戚关系,高春荣从未料到张榕会拿该房屋抵债协议起诉她，加之法律意识的淡薄,高春荣也未曾料到自己无权代儿子处分该房屋以及无权处分后的严重后果。时至今日,高春荣已为自己随意签字造成目前的诉讼局面懊悔不已。三、2002年，高春荣与仿古建筑公司所签合同并未实际履行,不能仅以一份未实际履行的合同来确认高春荣就是案涉房屋所有权人。高春荣自2002年至2007年居住在涉案房屋内，完全是基于范某欠其的3000元货款。在一审庭审过程中，范某也承认，即使签了合同，也不给高春荣合同原件,而即使签了合同,高春荣也可以有钱就买下,没钱就顶房租。截至2007年底，范某要求高春荣搬离，双方的真实意思就是欠款顶房租。高春荣自始至终并未支付该房屋的任何对价，高春荣与仿古建筑公司所签合同也未履行,不能仅以该合同认定高春荣就是涉案房屋的所有权人。四、焦玉琦与卖方所签合同已经其他股东追认，且已实际履行，应为有效合同。即使无效，房屋的所有权人也应是卖方而非高春荣。合同无效后的法律后果也应是仿古建筑公司返还焦玉琦所交房款及相应损失,焦玉琦返还仿古建筑公司房屋或将房屋返还给范某,而并非是将房屋返还给原审第三人高春荣,无论如何,原审第三人高春荣都不享有涉案房屋的任何权利。另外，一审法院查封程序违法，二审应予解封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条和第十条的规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。查封尚未进行权属登记的建筑物时,人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人,并在显著位置告知。本案一审法院在查封涉案房屋前并未进行权属确认调查,因此，一审法院查封程序违法，查封错误，应予解封。五、一审张榕所提交的证据完全不能证明高春荣是涉案房屋的所有权人，一审法院不应不经产权调查而径直根据张榕提供的财产线索对涉案房屋进行查封。具体讲，2002年高春荣与仿古建筑公司所签房屋买卖合同并未实际履行，高春荣也未支付对价，四邻的签字、《建设工程规划许可证》、赵艳萍的证言均不能证明涉案房屋的产权归属。综上所述,原审判决认定事实不清，证据不足，一审法院执行程序违法，焦玉琦系涉案房屋的实际所有权人，应予排除执行。张榕辩称，一审判决正确，应驳回上诉人焦玉琦的上诉请求。高春荣述称，上诉人焦玉琦的上诉理由成立，其上诉请求应当予以支持。焦玉琦向一审法院起诉请求：1、立即停止对焦玉琦购买的位于修武县竹林大道中国人民财产保险股份有限公司正对面南邻刘玉良北邻秦福安的三间三层楼房的强制执行，并解除对上述楼房的查封；2、依法确认焦玉琦与仿古建筑公司于2008年1月4日签订的商品房买卖合同有效，涉案房屋归焦玉琦所有；3、本案诉讼费用由张榕承担。一审法院查明事实：张榕诉第三人高春荣民间借贷纠纷一案，修武县人民法院于2019年6月27日作出判决，判决高春荣于判决生效后十日内归还张榕借款1319500元。判决生效后，高春荣未主动履行判决书确定的义务。2019年10月8日，张榕申请强制执行，法院立案受理后，根据张榕举报的财产线索于2019年11月6日作出（2019）豫0821执1058号执行裁定书，查封第三人高春荣所有的位于修武县竹林大道中国人民财产保险股份有限公司正对面三间三层（351平方米）商用房一处，土地规划许可证号：**，建设工程规划许可证号：**。查封期限为三年。查封后，焦玉琦以2008年1月4日与仿古建筑公司签订涉案房屋买卖合同并已交付全部房款且占有使用该房为由提出执行异议。一审法院于2019年11月19日作出（2019）豫0821执异70号执行裁定书，驳回焦玉琦的异议请求。焦玉琦不服向法院提出异议之诉。另查明，2002年11月4日，第三人高春荣和仿古建筑公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，高春荣占有并使用该房。2003年6月3日，仿古建筑公司办理了注销登记。2008年1月4日，案外人焦玉琦与仿古建筑公司签订涉案房屋买卖合同，与第三人高春荣及范某于2008年1月4日共同签订了合同变更证明。2015年10月8日，第三人高春荣与张榕签订了《以房抵债协议》，将案涉房屋折款2000000元抵给张榕。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件，应当审查案外人对案涉房屋是否拥有所有权，对案涉房屋是否享有能够排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行需具备四个条件：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，仿古建筑公司于2003年注销。案外人焦玉琦提交的2008年1月4日其与仿古建筑公司签订的涉案房屋买卖合同及范某（出卖方）、高春荣（××）与焦玉琦签订的合同变更证明，说明焦玉琦和仿古建筑公司签订案涉房屋的买卖合同时，该合同的主体仿古建筑公司已不存在，该公司不能行使民事权利，那么该公司的民事行为均无效，该合同为无效合同，对合同相对人均无约束力。故焦玉琦提交的证据也不能证明其与案涉房屋在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，故焦玉琦对案涉房屋不享有所有权，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除法院的执行。故对焦玉琦的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回焦玉琦的诉讼请求。案件受理费2687元，由焦玉琦负担。二审期间，上诉人焦玉琦提交证据如下：1、仿古建筑公司注销登记申请书资料一套，证明仿古建筑公司四位股东于2003年3月24日召开第六次股东会会议，会议决议将公司注销；于2003年4月30日召开第七次股东会会议，会议决议在清算报告中有未清理完结的债务，仍由全体股东按出资比例承担责任。2、公证书三份，证明原仿古建筑公司三位股东苏红升、范有顺、范百顺对原公司的法定代表人范某在公司注销后将涉案房屋卖于上诉人的事实知晓，该三位股东对范某与上诉人焦玉琦签订的商品房买卖合同的效力予以追认，并授权范某处理与涉案房屋相关的诉讼事宜。故范某在仿古建筑公司注销后与上诉人焦玉琦签订的商品房买卖合同有效，涉案房屋的实际所有权人是上诉人焦玉琦，与原审第三人高春荣无关，焦玉琦完全能够排除执行。3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，该证据是其他房屋的买受人刘向东及其爱人石七英在办理房屋产权证书时向房屋登记管理部门提供的，后提供给了上诉人焦玉琦，证明涉案房屋的用地单位及建设单位为修武县南关居委会，而非高春荣。一审法院在查封涉案房屋时并未核实该房屋的权属，执行程序违法。被上诉人张榕质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议，该证据恰恰证实2008年1月4日焦玉琦与仿古建筑公司签订的商品房买卖合同为虚假合同。证据2公证书的内容属于证人证言性质，证人应当出庭接受咨询，否则不能作为定案依据，同时原仿古建筑公司的法定代表人范某一审已经出庭作证，且范某系事件的实际参与人，应以其当庭证言为准。对证据3的真实性予以认可，该组证据证明仿古建筑公司是以南关居委会商贸楼的名义进行开发的，其所有的出售方均是仿古建筑公司，进一步印证了仿古建筑公司与高春荣之间存在买卖关系，双方在2002年11月4日签订的商品房买卖合同是合法有效的。高春荣质证意见：对焦玉琦所提三组证据的真实性均无异议，该证据可以证明以高春荣名义办理的建设工程规划许可证是假的。本院认为，焦玉琦所提证据1和3，张榕及高春荣对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；证据2系公证书，本院对其形式真实性予以确认，但对其内容及证据指向将结合本案其他证据予以综合分析认定。被上诉人张榕以及原审第三人高春荣二审期间均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应当依据相关法律法规对案外人所提证据予以综合分析认定，案外人所提证据不能证明其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。本案中，高春荣和仿古建筑公司2002年签订《商品房买卖合同》，此后高春荣一直长期占有并实际控制使用案涉房屋，对此事实状态，四邻及仿古建筑公司均不持异议。案外人焦玉琦以其2008年1月4日与仿古建筑公司签订的买卖合同以及与高春荣、范某签订的合同变更证明为由主张案涉房屋归其所有，但因2003年仿古建筑公司已在《焦作日报》刊登注销公告并在工商管理部门办理注销登记，注销后仿古建筑公司作为民事主体已经消亡，其已不具有民事行为能力，因此范某以注销后的仿古建筑公司名义与焦玉琦签订的房屋买卖合同应属无效合同。另外，按照焦玉琦所述，2008年高春荣与焦玉琦、范某已签订过合同变更证明，但作为一个完全民事行为能力人和焦玉琦的母亲，高春荣仍于2015年以案涉房屋所有权人的身份与张榕签订《以房抵债协议》，有悖常理且对此做出的解释亦无据可依。综上，焦玉琦所提证据不能证明其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2687元，由上诉人焦玉琦负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年九月十五日法官助理石慧慧书记员苗全