新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4004民初337号 原告（反诉被告）：黄建新，男，1958年5月12日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄骏海（原告黄建新之子）。 委托诉讼代理人：朱文利，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄开响，男，1976年1月27日出生，汉族，住霍尔果斯市。 委托诉讼代理人：王智，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马超，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄建新与被告（反诉原告）黄开响房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建新委托诉讼代理人黄骏海、朱文利，被告黄开响委托诉讼代理人王智、马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建新向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年9月29日原告与被告签订的友谊宾馆承包经营合同，收回该宾馆；2.判令被告承担自2020年1月1日至宾馆实际交还之日的租金；3.判令被告承担违约金40万元。事实和理由：2017年9月29日原告将友谊宾馆承包给被告，双方签订承包经营合同。约定承包期限自2017年10月1日至2027年12月31日，承包期10年；租金每年为16万元；被告如不按照约定支付租金长达30天，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告支付了2018年的承包费。2019年的承包费，被告应于2018年11月31日前支付，但被告拖延至2019年2月才支付。2020年承包费，被告应于2019年11月31日前支付，但拖延至今未付。另外，原告将宾馆西侧一套没有房产证的房屋交付被告使用，但被告对外出租，违反合同不得违法违规的约定，鉴于被告存在以上违约行为，并以其行为明确表示不履行合同，原告为此诉至法院，请求依法判决。 黄开响辩称，同意解除双方之间签订的友谊宾馆承包经营合同，但理由并非是拖欠租金，因根据合同约定，房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止。加之现争议房屋周边房屋拆迁，对被告经营宾馆造成重大影响，已不具备履行基础，所以同意解除合同。对于原告主张的2020年的租金，被告于2020年1月13日回湖北老家，受疫情影响，于2020年7月11日才回到霍尔果斯，2020年7月27日至2020年9月3日，新疆再次发生新冠肺炎疫情，两次疫情期间被告没有使用房屋享有收益，为此不应支付此阶段的租赁费。被告在本案中没有违约行为，不应承担40万元的违约金。 黄开响向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告的保证金5万元；2.确认被告黄开响对友谊宾馆进行装修部分的征收补偿款归被告黄开响享有（房屋装修款以霍尔果斯征收办出具的评估报告为准）。 黄建新对反诉请求答辩称，保证金5万元不同意退。合同解除后按照合同第二条第四项约定，被告房屋装修部分除可移动的设施外，其他的均应归原告所有，而且被告是在原告宾馆原来装修的基础上进行装修，现原告原装修部分已经灭失，导致无法计入此次征收补偿费用，为此被告装修部分的征收补偿款应归原告。请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月29日原告委托其子黄骏海与被告签订友谊宾馆承包经营合同（实为宾馆租赁合同）。合同约定租赁期限自2017年10月1日至2027年12月31日。租赁费每年16万元。因被告需装潢宾馆3个月，因此第一年租赁时间为15个月，后每年12个月一次性交付当年租金，且被告提前一个月交付。被告向原告缴纳履约保证金10万元，分三年付清，第一年付2万元，第二年付3万元，第三年付5万元。对于合同解除情形，双方约定在合同期内，宾馆如因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，合同终止。涉及宾馆归原告所有的拆迁费与被告无关；因原告宾馆设施老旧，被告重新装修后的赔偿款归被告所有，与原告无关。合同签订后，被告对友谊宾馆进行装修，并于2017年9月29日、2019年1月31日给原告支付2018年、2019年的租赁费32万元、保证金5万元。2019年3月11日霍尔果斯市政府发布公告，原告友谊宾馆被纳入征收范围。在征收时乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的房地产估价报告对原告财产和被告装修部分进行了分类确认，被告装修部分评估价值为462975元。2019年1月13日被告回湖北黄石市，2019年1月27日新冠肺炎疫情发生，受疫情影响，被告于2019年7月11日才返回霍尔果斯。2020年7月27日至2020年9月3日，新疆发生新冠肺炎疫情。两次疫情期间，霍尔果斯市亚欧东路街道丝路社区居民委员会根据疫情防控需要，使用友谊宾馆，应向被告支付使用费14560元。另，本案审理过程中原告、被告同意友谊宾馆承包经营合同于2020年9月15日解除。上述事实有委托书、被告缴费收条2张、霍尔果斯市国有土地上房屋征收安置补偿方案、征收决定、房地产估价报告、被告往返机票、双方电话录音及霍尔果斯市亚欧东路街道丝路社区居民委员会出具的证明2份在卷为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告和被告于2017年9月29日签订的友谊宾馆承包经营合同，法律关系实际是租赁行为。原告和被告签订合同时虽表述为“承包经营合同”，但双方意思表示真实，不影响合同效力，合同有效。双方应恪守约定，严格履行。在合同履行中，友谊宾馆被纳入霍尔果斯市征收范围，出现双方约定的合同终止情形，为此原告和被告签订的友谊宾馆承包经营合同实际在2019年3月11日已终止。之后被告继续租赁经营友谊宾馆，应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。现双方同意友谊宾馆承包经营合同于2020年9月15日解除，本院予以支持。对于原告主张自2020年1月1日至宾馆实际交还之日的租金，因2020年受新冠肺炎影响，被告存在不能从内地返回霍尔果斯市经营酒店和无法经营酒店的情形，属法律规定的不可抗力，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除被告的责任。考虑到不可抗力期间除霍尔果斯市亚欧东路街道丝路社区居民委员会因疫情需要使用宾馆产生收益外，被告无其他经营酒店收入，故对2020年1月27日至2020年7月11日被告返回、2020年7月27日至2020年9月3日期间的租金，由被告承担14560元，剩余租金予以免除。除不可抗力期间外，被告自2020年1月1日至2020年9月15日尚有53天可以经营宾馆，考虑到双方对合同终止后按年租金16万继续租赁宾馆无异议，故该阶段租金按年租金16万元折合成天数予以计付，即每天按438.35元计算租金，被告应付原告租金为23233元。疫情期间和正常经营期间被告应付原告租金为37793元（14560元+23233元）。对原告主张的违约金40万元，因友谊宾馆承包经营合同实际在2019年3月11日已终止，对后期被告租赁经营酒店已无约束力，原告该请求予以驳回。对原告提出被告将宾馆西侧一套没有房产证的房屋对外出租，违反合同不得违法违规约定的理由，因被告租赁原告房屋，本身就是从事对外租赁经营行为，不属合同约定的违法违规行为，为此原告该理由不成立，应予以驳回。对被告主张返还保证金5万元的反诉请求，按合同约定原告应予以返还，本院予以支持。对被告主张友谊宾馆征收后，其装修部分征收补偿款462975元应由其享有的反诉请求，鉴于合同明确约定在征收情形出现后，被告重新装修的赔偿款归被告所有，故该部分征收补偿款由被告享有。至于原告提出宾馆原装修部分因被告装修导致灭失，无法计入此次征收补偿费用，为此被告装修部分的征收补偿款应归原告的理由，因被告装修宾馆系按合同履行，而且所签合同并未约定由于被告重新装修导致原告原装修灭失后，可从被告装修补偿款中抵扣，为此原告该理由没有依据，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对被告的反诉请求，本院予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄建新与被告（反诉原告）黄开响签订的友谊宾馆承包经营合同于2020年9月15日解除； 二、被告（反诉原告）黄开响于本判决生效后十日内给原告（反诉被告）黄建新支付租金37793元； 三、原告（反诉被告）黄建新于本判决生效后十日内给被告（反诉原告）黄开响返还保证金5万元； 四、被告（反诉原告）黄开响租赁友谊宾馆期间的装修补偿款462975元在征收后归被告（反诉原告）黄开响享有； 五、驳回原告（反诉被告）黄建新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3933.45元，反诉费4464.88元，共计8398.33元，由原告（反诉被告）黄建新负担8026元，由被告（反诉原告）黄开响负担372.33元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  徐正志 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李 燕