浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初3105号 原告（执行案外人）：曹建萍，女，1961年3月15日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：平易，男，1989年7月26日出生，汉族，住海宁市，系原告之子。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：程卫平，男，1966年5月7日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：孙晓明，浙江紫薇律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蒋金燕，浙江紫薇律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：马荣江，男，1961年10月22日出生，汉族，住海宁市。 第三人：邢娟金，女，1964年3月8日出生，汉族，住海宁市。 原告曹建萍与被告程卫平、第三人马荣江案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序进行审理。本院于2020年7月3日依职权追加邢娟金为本案第三人。本院于2020年8月18日公开开庭进行审理。原告曹建萍委托诉讼代理人平易、何佩佩，被告程卫平委托诉讼代理人孙晓明到庭参加诉讼，第三人马荣江、邢娟金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹建萍向本院提出诉讼请求：撤销（2020）浙0481执异21号裁定书，排除执行并解除查封第三人马荣江位于硖石联合路55号506室房屋。本案审理过程中，原告经本院释明后撤回上述诉讼请求中“撤销（2020）浙0481执异21号裁定书”和“解除查封第三人马荣江位于硖石联合路55号506室房屋”的诉讼请求，并将诉讼请求明确为：不得执行位于硖石联合路55号506室房屋（房屋所有权证号：海宁房权证硖字第0××5号）。事实和理由：海宁市人民法院于2020年5月26日出具（2020）浙0481执异21号执行裁定书，认为原告在买受马荣江位于联合路55号506室房屋时明知该房产暂时不能办理过户登记，系原告自身原因未办理过户手续。该认定与事实和法律均不相符，涉案房屋不能办理过户手续原因是未取得土地使用权证，上述情形并非原告自身原因导致未办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应当依法排除对本案案涉房屋的执行。因此，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。 被告程卫平辩称：一、现有证据不能证明原告与被告马荣江存在房产转让事实。原告提供的证据真实性存疑，且共有人邢娟金未在房屋转让合同上签字，房款也是以现金支付，因此原告应承担举证不利的后果。二、如果房产转让属实，则案涉房屋也不符合排除执行的条件。1、案涉房屋登记在第三人马荣江名下，不动产物权的设立以登记为准，物权属马荣江所有，依法可以执行。2、案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。首先，马荣江与曹建萍签订的《住房转让协议》，没有任何效力，也无法证明其真实性。其次，原告没有证据证明其在人民法院查封前已合法占有目标房产。再次，曹建萍以现金方式支付房款不符合常理。最后，案涉房屋系因曹建萍自身原因未办理过户。主观上曹建萍在签订协议时明知案涉房屋不能办理过户，这应属其自身原因。客观上，2016年不动产统一登记后本案房屋是可以办理过户的，海宁不动产登记中心出具的证明，也没有否认该房屋无法过户，且曹建萍本人也没有积极向不动产登记中心进行申请办理过户手续。因此，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人马荣江、邢娟金未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、（2020）浙0481执异21号执行裁定书1份；2、职工购买公有住房审批表（复印件，包含了房屋买卖合同、审批表）、海宁市城镇私有房屋所有权登记申请书（复印件）、收款凭证（复印件）、代收费凭证（复印件）、房屋所有权证、契本契、契证各1份；3、住房转让协议1份；4、收条2份；5、房屋转让移交清单1份；6、用水情况查询清单、历月电费明细、活期历史明细清单各1份、房屋租赁协议2份；7、情况说明1份。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于（2020）浙0481执异21号执行裁定书证明内容的问题。该裁定书系本院依法作出，对其真实性、合法性被告无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但该证据仅能证明案涉房屋在本院（2020）浙0481民初844号诉讼案件中被查封，案件进入执行程序后，原告向本院提出执行异议，本院驳回其异议请求的事实；2、关于证据2复印件是否认定的问题。职工购买公有住房审批表（包含了房屋买卖合同、审批表）、海宁市城镇私有房屋所有权登记申请书虽为复印件，但其内容能与该组证据中的房屋所有权证、契证等证据原件相印证，能证明第三人马荣江、邢娟金就案涉房屋的取得以及目前登记在该二人名下的事实，故本院予以认定。收款凭证、代收费凭证均系复印件，且被告不予认可，故本院不予认定。3、关于证据3、4、5的认定问题。原告提供的这三组证据均系原件，被告虽然对这三组证据的真实性均不予认可，但不能提供相应的反驳证据，且该三组证据能证明原告向马荣江购买案涉房屋签订协议、付款及移交案涉房屋相关材料的情况，故本院对证据3、4、5予以认定。4、被告对证据6用水情况查询清单、历月电费明细、活期历史明细清单、证据7情况说明真实性无异议，本院对真实性予以认定。5、被告对证据6中房屋租赁协议的真实性不予认可，但不能提供相应的反驳证据，该两份租赁协议载明的出租人均为平易，根据被告庭审陈述，被告对原告与平易为母子关系无异议，故该两份租赁协议能证明法院查封前原告之子出租案涉房屋的事实。 案件审理过程中，第三人邢娟金向本院出具确认书一份，该确认书载明：“第三人邢娟金同意马荣江将位于××镇××路××号××室房屋出售给曹建萍。”本院当庭出示后，原告对该确认书无异议，被告对确认书的形式真实性、合法性无异议，但认为该确认书无法确定确认时间和案涉房屋购买时间，同时不排除第三人邢娟金与原告串通。因被告对其抗辩未提供相应的反驳证据，且该确认书能证明邢娟金同意马荣江出让案涉房屋的事实，故本院予以认定。 本院依职权调取并出示的海宁市不动产登记服务中心出具的案涉不动产登记信息查询结果、查询答复意见以及海宁市婚姻登记服务中心出具的离婚登记审查处理表、离婚协议。原告与被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且海宁市不动产登记服务中心出具的材料能证明案涉房屋登记情况，查询答复意见还进一步明确案涉房屋是否能够过户的事实。同时，海宁市婚姻登记服务中心出具的离婚材料能证明第三人马荣江、邢娟金离婚的事实以及离婚协议中未将案涉房屋作为离婚财产分割的事实，故对本院依职权调取的上述材料予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2003年12月1日，出让方马荣江与受让方曹建萍签订《住房转让协议》一份，协议约定房屋所有人马荣江、共有人邢娟金将位于××镇××路××号××室房屋一套及车库转让给曹建萍，转让价125000元，付款方式为现金付款，转让款于协议签字时一次性付清。协议还明确该房屋有房屋所有权证、契证，无国有土地使用权证，暂不能办理产权过户手续，但原告已拥有该住房的使用、出租、转让、抵押等处置权和享有全部收益权，如今后可以办理过户手续或遇到房屋拆迁等情形，马荣江应当无条件配合曹建萍协助办理过户手续或拆迁手续。协议尾部出让方马荣江签字，受让方曹建萍签字。 《住房转让协议》签订之日，曹建萍与马荣江在案涉房屋移交清单上签字，移交人马荣江将案涉房屋所有权证原件、钥匙等移交给曹建萍。2017年10月28日，曹建萍之子平易与他人签订《房屋租赁协议》一份，将案涉房屋出租他人使用，协议载明租赁期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止。2018年11月6日，曹建萍之子平易又与他人签订《房屋租赁协议》一份，协议载明案涉房屋租赁期限自2018年11月10日起至2019年11月9日止。案涉房屋在海宁钱塘水务有限公司登记用户名为曹建萍，在国网浙江海宁市供电有限公司登记的户名为马荣江，但2018年6月至2020年4月的水费以及2019年1月至2020年6月的电费均通过曹建萍工商银行海宁文苑桥支行尾号为7877的账号缴纳。 2003年11月30日，曹建萍向马荣江支付押金10000元，2003年12月1日支付购房款115000元，马荣江分别出具相应的收条。 案涉房屋登记所有权人为马荣江、邢娟金，登记时间2000年3月28日，系该户按房改政策向海宁市伊桥农村信用合作社购买。因案涉房屋仅办理房屋所有权证，未办理土地使用权证，且房屋所占宗地暂未查到相关权源资料，按目前常规手续暂不符合办理过户的条件。 马荣江与邢娟金于1985年12月17日登记结婚，于2019年8月16日协议离婚。离婚协议中，案涉房屋未做分割，同时明确双方婚后无其他共同财产。2020年7月7日，案涉房屋共有人邢娟金出具确认书一份，确认其同意马荣江将案涉房屋出售给曹建萍。 另查，关于程卫平诉马荣江民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月20日立案。根据程卫平的财产保全申请，本院于2020年2月13日以（2020）浙0481民初844号民事裁定书到海宁市自然资源和规划局查封登记在马荣江与邢娟金名下位于海宁市××路××号××室房产。案件审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2020年2月27日作出（2020）浙0481民初844号民事调解书。因马荣江未按期履行调解书所确定的义务，程卫平向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日立案执行。执行过程中，曹建萍向本院提出书面异议，认为案涉房屋系其所有，要求本院终止对案涉房屋的执行。经审查，本院于2020年5月26日裁定驳回曹建萍的异议请求。 本院认为，本案争议焦点在于曹建萍作为不动产买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，曹建萍作为案外人，主张其对案涉房屋享有可以阻却法院强制执行的民事权益，应当举证证明其主张的权利符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该房产的强制执行。 一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同 本院于2020年2月13日以（2020）浙0481民初844号民事裁定书查封案涉房屋。曹建萍向本院提交的其与马荣江签订的《住房转让协议》落款日期（打印）为2003年12月1日，虽然该协议仅马荣江一人签字，但案涉房屋系出售于马荣江与邢娟金夫妻关系存续期间的2003年，2019年8月16日马荣江与邢娟金离婚时签订的离婚协议书中未将案涉房屋作为共同财产分割，同时离婚协议明确“双方婚后无其他共同财产”，故共有人邢娟金应该知道马荣江出售案涉房屋，且案涉房屋已被曹建萍实际控制的事实。本案审理过程中，邢娟金也书面确认同意马荣江将案涉房屋出售给曹建萍。程卫平对《住房转让协议》真实性不予确认，且认为邢娟金出具的确认书有恶意串通的嫌疑，但程卫平对其抗辩主张未提供证据予以证明，难以采信。根据当事人的举证情况，可以认定曹建萍与马荣江在案涉房屋查封前已于2003年12月1日签订书面《住房转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 二、曹建萍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋 首先，2003年12月1日，即案涉房屋《住房转让协议》签订当日，曹建萍向马荣江支付剩余购房款，双方在案涉房屋转让移交清单上签字，确认马荣江将案涉房屋所有权证、契证、钥匙等移交给曹建萍。因案涉房屋不能过户，据此可以认定马荣江已将案涉房屋交付曹建萍。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本院查封案涉房屋前，该房屋由曹建萍之子的名义出租。案涉房屋在海宁钱塘水务有限公司登记用户名为曹建萍，虽然在国网浙江海宁市供电有限公司登记的户名为马荣江，但2018年6月至2020年4月的水费以及2019年1月至2020年6月的电费均通过曹建萍工商银行海宁文苑桥支行尾号为7877的账号缴纳。据此可以认定曹建萍已对案涉房屋实际控制，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”。 三、曹建萍是否已支付案涉房屋全部转让价款 曹建萍与马荣江于2003年12月1日签订《住房转让协议》明确约定案涉房屋及车库转让总金额为125000元。根据马荣江出具的收条，2003年11月30日，曹建萍向马荣江支付押金10000元，2003年12月1日支付购房款115000元，上述款项合计125000元。据此可以认定曹建萍已经支付案涉房屋的全部转让价款。 四、案涉房屋是否非曹建萍自身原因未办理过户登记 2003年12月1日，曹建萍与马荣江签订《住房转让协议》时，协议就明确案涉房屋仅有所有权证，无国有土地使用权证，暂不能办理产权过户手续。截至目前，案涉房屋仍因仅办理房屋所有权证，未办理土地使用权证，且房屋所占宗地暂未查到相关权源资料，按常规手续暂不符合办理过户的条件。程卫平主张的2016年不动产统一登记后案涉房屋是可以办理过户的抗辩，因房屋登记机关已明确案涉房屋按目前常规手续暂不符合办理过户的条件，且程卫平对其抗辩主张未提供证据予以证明，难以采信。故案涉房屋因无土地使用权证等客观因素导致无法过户，未办理过户登记非因曹建萍自身原因导致，不可归责于曹建萍。 综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，曹建萍对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求于法有据，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行位于海宁市××路××号××室房屋（房屋所有权证号：海宁房权证硖字第0××5号）。 案件受理费2800元，由被告程卫平负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本院（2020）浙0481执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  毛守群 人民陪审员  任沈权 人民陪审员  顾 杰 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  王 玄 ? 附页 如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。