云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8716号原告：中航物业管理有限公司昆明分公司，营业场所云南省昆明市官渡区环湖东路与昌宏路交叉处滇池龙岸（南岸块）VII6区商业街8号楼3层。负责人：邹民。委托代理人：范培红、杨梅，云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。被告：孟凡升，男，满族，1972年10月13日生，身份证登记住址云南省曲靖市陆良县。委托代理人：张冬梅，女，汉族，1968年10月12日生，身份证登记住址内蒙古赤峰市红山区。系被告配偶，特别授权代理。原告中航物业管理有限公司昆明分公司与被告孟凡升物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨梅，被告及其委托代理人张冬梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中航物业管理有限公司昆明分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3548.96元；二、判令被告支付原告按照《前期物业服务协议》的约定从2019年1月1日起按照每天拖欠总额的千分之三缴纳违约金，暂计违约金213.34元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月2日被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告的房屋及车位提供物业服务。被告的房屋建筑面积96.44平方米，按照每月2.3元/平方米计费。原告一直向被告提供小区管理、公共区域维护等物业服务，但经原告多次催要，被告均以各种理由拒不支付物业费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告孟凡升辩称：一、原告没有按照前期物业服务协议履行义务。从房屋外观方面、共有部位、共用设施设备的维护和管理方面、环境卫生方面、绿化方面、交通秩序与车辆停放方面、保安方面等来看，原告提供的物业服务质量均未达到前期物业服务协议约定标准，如小区公共部分整洁度较差，设备维修不及时，电梯时常出现问题，垃圾成堆，绿化管理不善，交通管理不善，安保时常不在岗，管理不规范，不时有偷盗事件发生。此外，原告未向业主公布管理收支项目等。且原告未多次催促物业费，被告也未以各种理由拒绝支付。二、原告存在违规收费的行为。1.原告于2017年10月28日向被告收取了物业管理费，但原告登记时间为2018年1月23日，原告在没有备案之前就开始收费属于违规收费。2.根据[昆发改价格（2011）1129号]昆明市关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的三个月内发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的三个月后的次月至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由物业所有权人承担。案涉房屋于2017年10月28日完成交付。依前述规定，2017年11月至2018年1月间，被告的物业费应由昆明航汇投资有限公司承担，但原告一次性收取了14个月的物业费，并且多收了三个月的物业费662.4元。3.被告装修时，原告在已收取被告装修押金2000元的基础上，又额外收取了5000元的封阳台押金、成品保护费270元、装修垃圾清运费970元。三、现原告按照《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》一级收费标准进行收费，但原告在各方面提供的服务均未达到一级收费标准，被告认为其收费标准应当适当下调；且原告在承接物业时没有按规定履行查验义务。四、公共部分的收益应当由业主共同所有，原告对所得收益的使用情况没有公示。五、原告要求被告支付违约金不合理、不合法。前期物业服务协议系格式合同。被告未交物业费是由于原告违约在先，被告系行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。综上，被告认为《昆明云玺城市花园项目前期物业服务协议》第二条第五款、第六款为无效条款，并明确第九条第一款甲方的具体法律责任；原告将所得收益用于补充专项维修资金，并且每年至少向业主公布一次所得收益和资金使用情况；原告应退还2017年多收取被告3个月的物业费662.4元、成品保护费270元，并且原告的收费标准只能按二级标准即2.13元每平米的标准，应退还被告11个月的超标费179.52元，前述三笔费用共计1111.92元应在原告主张的本案物业服务费中予以扣减；被告不应当承当违约金；本案诉讼费应由原告承担。原告中航物业管理有限公司昆明分公司针对其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.营业执照复印件、法定代表人证明复印件、身份证复印件，欲证明原被告主体适格；2.前期物业服务协议、装修手册、欠费记录（交款通知书）、催费记录，欲证明原被告签订《昆明云玺城市花园项目前期物业服务协议》，认可原告提供的物业服务，对物业费的收取、支付方式、违约责任等均作出约定；被告已经办理装修，完成房屋的接房，认可原告对于该项目提供的服务与管理；原告对物业费进行催收，被告未交纳物业费；3.照片，欲证明原告一直在提供物业服务，且付出实际的经营成本。经质证，被告孟凡升对原告中航物业管理有限公司昆明分公司提交的证据1的真实性、合法性及关联性无异议；对证据2中前期物业服务协议、装修手册的真实性认可，合法性不认可；对欠费记录（交款通知书）、催费记录及证据3的真实性、合法性及关联性不认可。被告孟凡升针对其辩解，向本院提交证据如下：1.身份证复印件，欲证明被告的主体资格；2.原告没有按约履行前期物业服务协议的图片，欲证明物业不作为，没有尽到管理和服务的责任；3.原告违规收费的图片，欲证明原告违反昆明市关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知第16条和前期物业服务协议第4条，多收取被告的物业费；4.原告在履行协议中严重违规的图片，欲证明原告的服务水平只能达到《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》中的二级服务标准，应按二级收费标准（2.13元每平方米）进行收费；5.利用属于业主共用部位、共用设施设备进行经营活动的图片，欲证明产生了公共收益；6.昆明中航城房屋本体问题汇总表，欲证明原告在承接物业时没有按规定履行查验义务；7.视频，欲证明电梯出故障、公共秩序管理差、公用设施设备维护差、环境卫生差。经质证，原告中航物业管理有限公司昆明分公司对被告孟凡升提交的证据1的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据2、3、5、6、7的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4中第46、47、60-68页的真实性予以认可，对证据4的其余图片均不认可。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1以及证据2前期物业服务协议、装修手册，经质证被告对真实性无异议，本院予以采信；对原告提交的证据2欠费记录（交款通知书）、催费记录以及证据3的真实性，本院予以确认。被告提交的证据1经质证，原告予以认可，本院予以采信；本院对被告提交的证据2、3、4、5、7的真实性予以确认；被告提交的证据6无法核实其真实性，本院不予采信。原、被告双方提交证据的证明效力，本院在本院认为部分中予以评判。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告孟凡升系昆明云玺城市花园A1-3栋2311室的业主，建筑面积为96.44平方米。原告与被告就前述房屋的物业服务于2016年1月12日,签订《昆明云玺城市花园项目前期物业服务协议》，约定：本合同期限自开发建设单位通知或合同约定的交房日（以时间在前的为起算日）至业主委员会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》生效之时止；原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费实行包干制，按年计收，每年1月5日前缴纳当年物业服务费及其他有关费用，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，住宅按2.3元/月/平方米的标准计收；如逾期缴纳物业服务费用的，违约金按每延迟一日收取应付金额的千分之三收取；原告可根据物业管理法规的相关规定，在不影响业主正常使用本物业公共部分的场地、设施、设备的情况下，利用小区资源，独立自主地开展各项服务经营活动；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收超出标准的费用。协议签订后，原告开始按照协议约定提供物业服务。因被告拖欠物业服务费，原告通过张贴交款通知书的方式进行了催缴。被告未缴纳2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费。现原告以被告欠缴2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3548.96元为由诉至法院，主张前述请求。本院认为，原、被告签订的《昆明云玺城市花园项目前期物业服务协议》为物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行协议。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,原告作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应当按约定缴纳物业管理服务费。被告尚欠原告自2019年1月1日至2020年5月31日的物业服务费，协议约定每年1月5日前缴纳当年物业服务费，故被告应当向原告支付自2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费3548.96元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告的物业服务确有部分瑕疵，双方当事人对相应费用的交纳一直存在争议，故对于原告的该项主张，本院不予支持。对于被告抗辩认为原告的服务质量不符合前期物业服务协议，原告应退还2017年多收取被告3个月的物业费662.4元，退还成品保护费270元，以及原告的收费未达到《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》规定的一级收费标准，应退还被告11个月的超标费179.52元，因被告提供的证据不足以证明其主张，本院对被告的抗辩不予采纳。另，被告提出将原告应将所得收益用于补充专项维修资金，并且每年至少向业主公布一次所得收益和资金使用情况以及公共收益归业主共有，其相关主张涉及全体业主的公共利益，应由业主大会的执行机构业主委员会统一主张权利，本院在本案中不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟凡升于本判决生效之日起七日内向原告中航物业管理有限公司昆明分公司支付2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3548.96元；二、驳回原告中航物业管理有限公司昆明分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告孟凡升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年九月二十七日书记员  王浩