云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2576号原告：曲靖市安居房地产开发有限公司（以下简称“曲靖安居公司”）。统一社会信用代码：91530300763880931B。地址：曲靖市开发区幸福路57-58号。法定代表人：杨常稳，该公司董事长。特别授权代理人：杨新梅，云南泽典云律师事务律师。被告：段春煜，女，1991年2月15日生，汉族，住云南省曲靖市沾益区。原告曲靖安居公司诉被告段春煜商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭审理了本案。原告曲靖安居公司委托代理人杨新梅到庭参加了诉讼，被告段春煜经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告曲靖安居公司诉称，被告段春煜于2016年1月14日与原告签订编号为ＮＱＪ0041080007的《商品房购销合同》，约定购买原告开发的位于曲靖市房屋（套内建筑面积为：118.99平方米），总房价430476.00元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款130476.00元，其中，首期购房款12万元是被告段春煜向原告借款，后被告未向原告偿还过任何借款，被告在支付首期款前交付定金10476.00元，余款30万元由被告向中国银行曲靖市分行铜城支行贷款支付。由于被告未按其与银行签订的编号2016年曲铜字ＪＶ42ＡＡ20160010个人一手住房贷款合同约定按时足额偿还银行的贷款。后银行起诉原、被告，2019年10月15日贵院作出（2019）云0302民初2750号民事判决书，因被告未履行判决书确定义务。后银行要求原告承担连带还款责任，2020年3月11日银行从原告在该行的保证金账户扣款293321.16元（包括本金271429.85元、利息14839.86元、拖欠本金的罚息470.22元、应收利息的罚息592.23元、诉讼费5389元、公告费600元）用于偿还被告段春煜所欠的全部款项，至此原告替被告已承担连带还款责任。另自2017年3月16日至2019年2月2日银行从原告的保证金账户上扣划51199.57元用于代偿被告逾期的房屋贷款。《商品房购销合同》的补充协议约定：“若因乙方不履行还款义务而导致银行向甲方行使担保权的，乙方应于甲方通知还款之日起十日内向甲方偿还甲方产生的损失及相关费用，包括银行保证金、滞纳金等，并按全部相关款项日万分之五向甲方支付违约金。乙方仍未能在上述约定时间内赔付甲方款项和违约金的，按以下不同情况处理：①如本合同所约定房屋未办理产权转移登记手续的，甲方有权解除主合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金及甲方所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给乙方…。”另约定：甲方根据合同约定解除合同的，甲方有权从乙方已付房款中直接扣除所有违约金、滞纳金和赔偿款项，剩余价款（若有）由甲方无息退还给乙方，若乙方已付房款不足支付违约金、滞纳金和赔偿款的，则应补足差额。乙方应在办理退款手续前按甲方通知的时间配合甲方到曲靖市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，乙方逾期配合办理注销手续的，应按总房价款的日万分之五向甲方支付违约金。现请求法院判决解除双方于2016年1月14日签订的商品房购销合同（编号NQJ0041080007）及补充协议；由被告配合原告到房屋登记部门办理商品房购销合同备案登记（备案登记号QJ2016011400508）的注销手续；由被告支付违约金86095.20元（总房价430476.00元*20%），由被告支付原告律师费3000.00元，承担本案诉讼费用。被告段春煜未作书面答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、1.原告营业执照复印件一份，2.法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。二、被告段春煜身份证复印件，证明被告的主体资格。三、《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同登记备案表》各一份，证明被告于2016年1月14日与原告签订《商品房购销合同》，购买原告开发的位于曲靖市麒麟北路中段白石江公园南侧“鼎盛世家四期”A幢2单元第25层2504室（套内建筑面积118.99平方米），总价为430476.00元，通过银行按揭付款方式支付，首期购房款有12万元是被告向原告借款金额（后被告未偿还任何借款），被告向原告支付首期款10476.00元（定金），余款30万元由被告向中国银行曲靖市分行铜城支行贷款支付；原告出售给被告的商品房已备案登记；同时约定相应权利义务。四、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，证明2016年1月20日原、被告、中国银行曲靖市分行铜城支行共同签订借款合同，合同约定：被告向中国银行曲靖市铜城支行支付借款30万元用于购买位于麒麟北路中××南侧“鼎盛世家××”××单元××号房屋；借款期限为240个月；原告在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕前为该笔借款提供阶段性担保，保证的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利等，以及其他权利义务。五、判决书一份，证明一份，证明2019年10月15日（2019）2750判决确定：被告偿还中行曲靖市铜城支行截止2019年2月28日尚欠借款本息272541.39元及此后的利息，案件受理费5389元，公告费600元由被告承担。上述被告应付款限于判决生效后15日内履行，由被告曲靖市安居房地产公司承担连带责任。2020年3月11日银行从原告在该行的保证金账户扣款293321.16元（包括本金271429.85元、利息14839.86元、拖欠本金的罚息470.22元、应收利息的罚息592.23元、诉讼费5389元、公告费600元）用于偿还被告所欠的全部款项，至此原告替被告承担连带还款责任。另2017年3月16日至2019年2月2日银行从原告的保证金账户上扣划了共计51199.57元用于代偿被告逾期的房贷，原告对被告所欠的房贷本息及其他相关费用已全部偿还。六。委托书、授权委托书、律师费发票各一份，证明原告委托律师代理本案，支付的律师费3000.00元。七、借款协议一份，证明被告向原告借款12万元用于支付首付款。被告对该款12万没有还过。八、公告报纸一份，证明原告以公告的方式通知被告可以接房。九、公告费发票一份，证明原告支付本案公告费260元。被告段春煜未到庭，视为其对举证、质证权利放弃，相应的法律后果由其承担。本院认为，原告所举上述均具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告曲靖安居公司所主张的基本事实。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年1月14日被告段春煜与原告签订《商品房购销合同》，由被告段春煜购买原告曲靖安居公司开发的位于曲靖市房屋（建筑面积143.54㎡、套内118.99㎡），总价为430476.00元；于2015年12月31日前支付首付款130476.00元，其余30万元由被告向中国银行曲靖市分行铜城支行贷款支付；由原告曲靖安居公司在2016年6月28日前向被告段春煜交付经建设单位组织验收合格的房屋；如被告段春煜逾期付款在60日内承担每日违约金10.00元，如逾期60日，原告曲靖安居公司有权解除合同，已付款不予退还，承担日0.01%的违约金；如原告曲靖安居公司逾期交房，在90日内承担每日10.00元的违约金，超过90日按已付款每日0.005%支付违约金，合同继续履行。补充协议约定：“若因乙方（被告）不履行还款义务而导致银行向甲方（原告）行使担保权的，乙方应于甲方通知还款之日起十日内向甲方偿还甲方产生的损失及相关费用，包括银行保证金、滞纳金等，并按全部相关款项日万分之五向甲方支付违约金。乙方仍未能在上述约定时间内赔付甲方款项和违约金的，按以下不同情况处理：①如本合同所约定房屋未办理产权转移登记手续的，甲方有权解除主合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金及甲方所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给乙方。…。”另约定：甲方根据合同约定解除合同的，甲方有权从乙方已付房款中直接扣除所有违约金、滞纳金和赔偿款项，剩余价款（若有）由甲方无息退还给乙方，若乙方已付房款不足支付，则应补足差额。乙方应在办理退款手续前按甲方通知的时间配合甲方到曲靖市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，乙方逾期配合办理注销手续的，应按总房价款的日万分之五向甲方支付违约金。在合同签订前，被告段春煜已付定金10476.00元，于2015年12月31日，双方以被告段春煜向原告曲靖安居公司借款的形式给付首期购房款12万元，首付款合计130476.00元，原告曲靖安居公司实际未向被告段春煜支付借款12万元。对该12万元约定分期还款，由被告段春煜在2016年1月20日至2022年1月20日期间每月还款1667.00元分72期还清，原告曲靖安居公司于2016年1月14日对被告段春煜所购商品房办理备案登记，被告段春煜至今未接受房屋。2016年1月20日被告段春煜与中行曲靖桐城支行签订的编号2016年曲铜字JV42AA20160010个人一手住房贷款合同，同日由中行曲靖桐城支行向原告曲靖安居公司直接支付了被告段春煜的购房贷款30万元。2019年4月17日银行起诉原、被告，2019年10月15日本院作出（2019）云0302民初2750号民事判决书，因被告未履行判决确定义务。2020年3月11日银行从原告在该行的保证金账户扣款293321.16元（含本金271429.85元、利息14839.86元、拖欠本金的罚息470.22元、复息592.23元、诉讼费5389元、公告费600元）用于偿还被告段春煜所欠的全部款项。另自2017年3月16日至2019年2月2日银行从原告的保证金账户内先后扣划51199.57元用于代偿被告段春煜历史所欠的房屋逾期贷款，原告曲靖安居公司所已承担连带责任还款。2016年8月29日原告曲靖安居公司在曲靖日报以公告的方式通知被告段春煜等住宅购房户2016年9月1日-2016年9月30日接房。被告段春煜至今未接房，对其以向原告曲靖安居公司借款的形式给付首期购房款12万元也未履行还款义务。本院认为，原、被告所签合同为格式条款，第八条约定：如被告段春煜逾期付款超过60日，原告曲靖安居公司有权解除合同，已付款不予退还，承担总房价款日0.01%的违约金。该约定的实质为双方解除合同，原告曲靖安居公司按原价款收回房屋，对被告段春煜已付款不予退还，同时承担总房价款日0.01%的违约金。双方约定已付房价款额具有不确定性，重复约定承担违约责任。在本案中，被告段春煜支付部分首付房款10476.00元及贷款支付房款30万元，合计310476.00元（如有对“借款”12万元给付全部或部分，数额将发生变化）。约定对前述被告段春煜已付款不予退还，显然不符合公平原则、权利义务相一致原则。关于双方在补充协议中同时约定的关于被告段春煜不履行偿还银行贷款，原告曲靖安居公司有权解除合同，由被告承担总房价款额20%的违约金，在已支付的房价款中扣除被告段春煜应承担的赔偿金、原告曲靖安居公司所承担的相关费用、所有违约金、滞纳金和赔偿款项等内容，原告曲靖安居公司将其借款担保合同中追偿权置于商品房预售合同中行使，存在加重被告段春煜在买卖合同中的违约责任、排除商品房预售合同中被告段春煜取得房屋的基本权利以及原告曲靖安居公司承担保证责任后追偿权法律关系中被告段春煜依法享有的抗辩权。故前述合同第八条及补充条款的约定无效。原、被告双方合同约定的其余内容合法有效。关于约定被告段春煜以向原告曲靖安居公司“借款”12万元的方式支付首付款，实际为双方约定被告段春煜对首付款分期履行。被告段春煜未履行还款义务，已构成违约，应承担相应责任。鉴于本案中，被告段春煜应付所欠首付款12万元的原因是原告曲靖安居公司规避被告段春煜应当在实际支付首付款的前提下才享有相应的房屋贷款政策而可能取得相应贷款的行为所致。对原告曲靖安居公司主张由被告段春煜给付违约金的请求主张，本院不予支持。综上，由于被告段春煜未履行给付所欠部分房价款12万元的义务，加之对其所欠银行贷款未完全履行偿还义务，在原告曲靖安居公司承担连带保证责任后仍未履行给付原告曲靖安居公司等原因，被告段春煜怠于行使合同权利而未接房。由于被告段春煜的行为导致原、被告双方的合同目的不能实现，故原告曲靖安居公司现主张解除合同的请求理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告段春煜2016年1月14日签订的商品房预售合同（双方签订为商品房购销合同、含补充协议）。二、由被告段春煜协助原告曲靖市安居房地产开发有限公司到房管部门办理商品房预售合同的登记备案注销手续，限于判决生效后十五日履行。三，驳回原告曲靖市安居房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2028.00元及公告费260.00元，由被告段春煜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  刘凤德人民陪审员  孟菊芬二〇二〇年九月十一日书 记 员  雷云婷