福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1396号 上诉人（原审原告）：永安市洪华竹木有限公司，住所地福建省永安市洪田镇洪田村**。统一社会信用代码：913504817640732181。 法定代表人：管礼光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐明伟，福建顺隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江蔡盛，男，1971年10月10日出生,汉族，住福建省永安市。 上诉人永安市洪华竹木有限公司(以下简称洪华公司)因与被上诉人江蔡盛租赁合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。经阅卷、调查和询问，洪华公司、江蔡盛没有提出新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 洪华公司上诉请求:1．依法撤销原审判决，发回重审或查清事实，依法改判，支持洪华公司原审的诉讼请求；2.由江蔡盛承担一、二审案件受理费用。事实与理由：一、一审法院认为“本案合同对2017年和2018年的租金支付方式和违约责任进行了约定，但未约定顺延期间既2019年租金的支付方式和违约责任，故洪华公司要求按月利率千分之一计算支付从2019年1月11日至2020年3月10日的违约金17000元的诉请，不予支持”，洪华公司认为，一审法院认定事实错误。1．案涉《租赁协议》第十二条约定，“合同期满后，乙方需要继续租赁时，甲方同意将租赁期限顺延一年，顺延租赁期间的租赁金额按原有的基础上增加贰万元。”根据该约定，《租赁协议》在2018年12月31日租赁期限届满后，租赁期限顺延至2019年12月31日，租金标准增加贰万元。该约定仅就对租赁期限条款和租金标准条款通过约定的方式进行变更，而《租赁协议》中包括租金支付方式、违约责任等其它所有约定的条款不变，继续有效。根据《租赁协议》第四条约定，租金应在每年的1月10日之前付清，如逾期应按日千分之三支付违约金，因此，江蔡盛应支付违约金。一审法院认定在租赁期满后双方未约定租金的支付方式和违约责任，属认定事实错误。2.退一步说，根据我国《合同法》236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据该规定，即使是洪华公司和江蔡盛在《租赁协议》中没有对在原租赁期限届满后的租赁期限、租金标准进行变更约定，原租赁合同都是继续有效的。原租赁合同继续有效，当然包括原租赁合同中的其它所有约定，包括租金支付方式和违约责任的约定。二、一审法院认为，“洪华公司提出的要求江蔡盛修复设备的诉请，但从洪华公司提供的7张…洪华公司应自行承担举证不能的法律后果，故对洪华公司的该诉请，不予支持”，一审法院的上述说理部分是错误的。根据《租赁协议》第五条约定，甲方租赁给乙方的设备，乙方即江蔡盛应在租赁期满后完好交还给甲方。该约定已经证明了洪华公司在将租赁物出租给江蔡盛时相关设备是完好，是符合约定使用的用途的。如果本身设备等租赁物有损坏，双方就不会进行该项约定，而且江蔡盛也不会支付2018年、2019年的租金。根据该约定，在江蔡盛租赁期间，上述设备不管是江蔡盛人为损坏也好，被他人损坏也好或正常使用损坏也好，在江蔡盛退租时，均应按约定将设备完好交还给洪华公司。租赁期限届满后，江蔡盛并没有与洪华公司办理相关设备的交接手续，根据《租赁协议》第五条约定，将设备完好的交还给洪华公司是江蔡盛应尽的义务，可以推定上述设备是江蔡盛在租赁期间造成的损坏。因此，江蔡盛应对损坏的设备进行修复。三、洪华公司与江蔡盛对另一半场地的租金进行了口头约定，两年租金为60000元，这是事实，江蔡盛应按双方的口头约定支付。江蔡盛承租期间亦实际使用了另一半场地两年之久，用于生产经营并从中获益，根据公平原则应依法支付相应租金。再者，江蔡盛主张洪华公司同意其免费使用，亦应承担举证责任。 江蔡盛辩称，2019年的租金没有约定违约金，且洪华公司有口头答应2019年的租金按照2017、2018年的标准。退租也不是其个人原因，是洪华公司要求其搬离场地。且没有损坏相关设施设备，退场的时候双方有试用过设备，确认全部完好无损。 洪华公司向一审法院起诉请求：1.判令江蔡盛支付租金100,000元、违约金17,000元（仅计算有书面合同约定的一半场地租金40,000元的违约金，按日利率1‰从2019年1月11日算至2020年3月10日，40,000元×1‰×425=17,000元）；2.以40,000元为基数，按日利率千分之一的标准继续支付从2020年3月11日起至实际付款日期的违约金；3.判令江蔡盛恢复租赁物原状，并修复厂房竹棚、后门围墙、烤干房门、锯台，厂房柱子等；4.由江蔡盛承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实： 1.2017年3月11日，洪华公司作为甲方，与江蔡盛作为乙方，签订《租赁协议》一份，主要约定：甲乙双方在自愿、平等的基础上就甲方将厂房、场地、设备出租给乙方使用的相关事宜，双方达成如下协议；出租物情况为永安市洪华竹木有限公司厂房、钢屋架、宿舍、地、地磅及附属设备备有皮带锯2台、破片机1台；租赁期贰年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止；租金甲乙双方约定，该厂房及设备、场地租赁费年租金为柒万元（70,000元）；租金支付方式为第一年租金分两期支付，上半年租金35,000元乙方应2017年1月10日前支付，下半年租金35,000元乙方应于2017年7月10日前支付，第二年租金70,000元应在2018年1月10日前一次性支付，如乙方逾期支付租金应按日千分之三支付甲方逾期利息，甲方有权随时终止本协议；甲方租赁给乙方的设备，乙方应付租赁押金壹万元给甲方，在租期满后，乙方应完好交还给甲方（设备有：皮带锯2台、破片机1台），乙方在租赁期间添置购买的设备归乙方所有，其他添置的固定设备（如水泥地板、厂棚等）归甲方所有；合同期满后，乙方需要继续租赁时，甲方同意将租赁期限顺延一年，顺延租赁期间的租赁金额按原有的基础上增加贰万元；甲、乙双方均不得违约，如有一方违约，违约方应支付守约方违约金人民币壹拾万元整。协议还对其他事项进行了约定。庭审中，洪华公司述称，江蔡盛实际租赁至2019年12月31日，2017年和2018年的租金江蔡盛已付清，2019年的租金江蔡盛仅支付50,000元，合同约定的押金10,000元洪华公司尚未退还给江蔡盛，江蔡盛退场时尚有切片材滞留在场地未清理。江蔡盛认可有实际使用租赁物，认可洪华公司的上述陈述。 2.庭审中，洪华公司述称，江蔡盛因堆放物品需要还租赁了洪华公司的另一半场地，但双方未签订书面合同，仅口头约定另一半场地两年的租金为60,000元，江蔡盛至今未支付另一半场地的租金。江蔡盛对此予以否认。 3.庭审中，洪华公司述称，江蔡盛在租赁期间损坏了部分设施和设备，其退场时未将损坏的物品完好交还给洪华公司，要求江蔡盛修复损坏的物品。为此，洪华公司提供了照片7张，载明了锯台、破片机、竹棚、烤干房、后门围墙等物品。江蔡盛述称，其没有损坏相关设施设备，就算有损坏也是洪华公司管理不善导致的，其退场双方有试用过设备，全部完好无损。 4.庭审中，江蔡盛述称，洪华公司有拿走江蔡盛部分货物，但未支付货款，双方约定货款抵扣租金7,180元，吴杰是洪华公司的大股东。为此，江蔡盛提供了销货清单一份，载明：单位为洪华竹木有限公司吴杰，时间为2020年1月5日，产品为木条等，金额为7,180元。销货清单下方签有“吴杰”。洪华公司述称，吴杰不是公司股东，对江蔡盛的该主张不予认可。 5.洪华公司系于2004年4月13日登记成立的有限责任公司，其登记的股东为管礼光、管礼灿、赖兰钦。 一审法院认为，洪华公司将厂房、设备出租给江蔡盛使用，双方签订的《租赁协议》系真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案江蔡盛实际租赁至2019年12月31日后搬离了场地，双方签订的《租赁协议》已经解除，合同解除后洪华公司就尚欠的租金仍可向江蔡盛主张权利。根据合同约定，江蔡盛应支付洪华公司2019年1月1日至2019年12月31日的租金为90,000元，本案双方均认可江蔡盛已支付2019年租金50,000元，故对江蔡盛尚欠租金40,000元的事实，予以确认。洪华公司还述称江蔡盛有租赁其另一半场地欠租金60,000元，但江蔡盛予以否认，因洪华公司未能提交证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故对洪华公司的该主张，不予支持。本案双方均认可洪华公司尚有押金10,000元未退还给江蔡盛，该押金应抵扣江蔡盛拖欠的租金，故江蔡盛还需支付洪华公司租金为40,000元-10,000元=30,000元。本案合同对2017年和2018年的租金的支付方式和违约责任进行了约定，但未约定顺延租赁期间即2019年租金的支付方式和违约责任，故洪华公司要求按月利率1‰计算支付从2019年1月11日至2020年3月10日的违约金17,000元的诉请，不予支持。但江蔡盛未能及时支付租金的行为，客观上确实造成洪华公司资金被占用期间的利息损失，理应赔偿。洪华公司要求按日利率1‰计算支付违约金的标准过高，从公平合理的角度出发，应予调整。故江蔡盛应从起诉之日即2020年4月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算支付资金占用费至款项付清之日止。洪华公司提出要求江蔡盛修复设施设备的诉请，但从洪华公司提供的7张照片来看，无法确认设施设备交付给江蔡盛使用时的状况，也无法确认设备属于正常损耗还是人为损坏，且江蔡盛亦予否认，洪华公司应自行承担举证不能的法律后果，故对洪华公司的该诉请，不予支持。江蔡盛提出要求抵扣租金7,180元的抗辩，但在江蔡盛提供的销货清单上签名的吴杰并非洪华公司的股东或工作人员，洪华公司亦未予认可，故不予采纳。本案双方均认可场地内尚有江蔡盛个人所有的切片材等物品未搬走，洪华公司要求江蔡盛自行搬走处理，一审法院酌定江蔡盛在判决生效后三十日内自行腾空处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、江蔡盛应于判决生效后十日内支付给洪华公司租金30,000元，并以30,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，从2020年4月24日起向洪华公司计算支付资金占用费至款项全部清偿完毕之日止；二、江蔡盛应于判决生效后三十日内将洪华公司的场地腾空返还给洪华公司；三、驳回洪华公司的其他诉讼请求。案件受理费2,640元，减半收取1,320元，由洪华公司负担990元，由江蔡盛负担330元。 对一审查明的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人未提交新的证据。 二审另查明，2019年度租金共计9万元，江蔡盛于2019年2月1日支付2万元，于2019年7月15日支付2万元、2020年1月7日支付1万元，尚欠租金4万元。 二审中，双方当事人争议的焦点问题为：1.洪华公司主张顺延租赁期逾期支付租金的违约金是否符合约定？2.洪华公司主张修复被损坏的设备以及要求江蔡盛支付另一半场地租金是否符合约定的问题。 本院认为，案涉《租赁协议》第十二条约定：“合同期满后，乙方需要继续租赁时，甲方同意将租赁期限顺延一年，顺延租赁期间的租赁金额按原有的基础上增加贰万元”，该条款虽未对2019年租金缴交时间作出明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，江蔡盛在租赁期限届满后继续使用租赁物，洪华公司未提出异议，原《租赁协议》继续有效，对双方具有约束力。因双方对2017年度、2018年度租金支付时间存在不同支付方式，在双方对2019年度租金支付时间没有约定的情况下，应参照2017年度的支付方式，即2019年度的租金分两期支付，上半年租金4.5万元于2019年1月10日前付清，下半年租金4.5万元于2019年7月10日前支付。江蔡盛未按期支付租金存在违约，应承担违约责任。因洪华公司要求按日利率1‰计算支付违约金的标准过高，一审法院从公平合理的角度出发，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算支付资金占用费，并无不当。但一审法院确定从起诉之日起计算资金占用损失缺乏依据，予以纠正。本案江蔡盛承担逾期支付租金的违约责任应从2019年1月11日起以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算支付资金占用费。 案涉《租赁协议》虽然载明出租物包括洪华公司厂房、钢屋架、宿舍、地、地磅及附属设备皮带锯2台片机1台。但因双方并未对租赁物办理交接手续，无法确定租赁物在交付给江蔡盛使用时的新旧程度、完好状况，且案涉设备在使用过程中也存在正常损耗的情形，本案从洪华公司提供的照片亦不足以证明江蔡盛在承租期间损坏洪华公司设备的事实，故洪华公司要求江蔡盛修复被损坏的设备的上诉意见不能成立，不予支持。关于洪华公司主张要求江蔡盛支付另一半场地租金，因双方未就另一半场地租赁签订合同，江蔡盛并不认可其有占用另一半场地，洪华公司亦未能提供证据证明江蔡盛实际使用了该场地。故洪华公司的该主张缺乏事实依据，不予支持。 综上所述，洪华公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定本案基本事实清楚，但对江蔡盛承担违约责任的起算时间不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1331号民事判决第二项； 二、撤销福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1331号民事判决第三项； 三、变更福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1331号民事判决第一项即江蔡盛应于判决生效后十日内支付给永安市洪华竹木有限公司租金30000元，并以30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准，从2020年4月24日起向永安市洪华竹木有限公司计算支付资金占用费至款项全部清偿完毕之日止为：江蔡盛应于本判决发生法律效力后十日内支付给永安市洪华竹木有限公司租金30000元(已扣除押金1万元)，并以45000元为基数从2019年1月11日起至2019年2月1日止，以25000元为基数从2019年2月2日起至2019年7月10日止，以70000元为基数从2019年7月11日起至2019年7月15日止，以50000元为基数从2019年7月16日起至2020年1月7日止，以40000元为基数从2020年1月8日起2020年9月29日止，以30000元为基数从2020年9月30日起至实际付清款项之日止，按起诉当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计付资金占用损失。 四、驳回永安市洪华竹木有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2640元，减半收取1320元，由永安市洪华竹木有限公司负担924元，江蔡盛负担396元。二审案件受理费2640元，由永安市洪华竹木有限公司负担1848元，江蔡盛负担792元。 本判决为终审判决。 审判长  吴振泉 审判员  吴朝生 审判员  修晓贞 二〇二〇年九月二十九日 书记员  吴珺伊 附：主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。