黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1328号上诉人（原审被告）：荆德芝，女，1968年2月11日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：曹春峰，黑龙江恒广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈昌明，男，1974年2月28日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：付广文，黑龙江千水律师事务所律师。上诉人荆德芝因与被上诉人陈昌明房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。荆德芝上诉请求：撤销一审判决，驳回陈昌明的一审诉请。事实和理由：1.一审程序违法。一审法院拒绝荆德芝要求当庭播放陈昌明提供的光盘录音，就对该证据予以采信，没有保障荆德芝的质证权利。荆德芝在法定期间内提出反诉，也遭到一审法院拒绝，属程序违法。2.一审法院认定事实不清。一审法院仅依据证人证言认定双方口头协议内容，且证人证言不能与其他证据相印证，不足以证明双方口头协议的真实内容。双方签订的房屋租赁合同，口头约定的真实情况为暂时让二楼租户使用一楼楼梯，但安装外挂楼梯之后，2、3、4楼住户应当使用外挂楼梯。荆德芝不让2、3、4楼租户走一楼楼梯为外挂楼梯安装之后，所以荆德芝并不存在违约行为。3.一审法院适用法律错误。一审法院以消防通道并非日常使用，并且适用物权法相邻关系，判定双方解除合同适用法律错误，双方系合同纠纷，合同纠纷应当按照双方合同约定审理，消防通道是否能日常使用，并不影响双方合同约定，双方真实意愿就是一楼楼梯暂借2、3、4楼住户使用，外挂楼梯安装之后就不再使用一楼楼梯，双方即使符合相邻关系要素，陈昌明应当以侵权为由主张，与案涉合同纠纷无关。陈昌明辩称，一审判决认定事实准确，证据确实充分，适用法律正确，荆德芝上诉的事实和理由不能成立，请求依法驳回荆德芝的上诉请求。案涉两份房屋租赁合同，均未书面约定一楼到2、3、4楼的通行权问题，案外人孙鑫租房在先，荆德芝租房在后，两份房屋租赁合同均未约定孙鑫通过一层到2、3、4层使用租赁房屋的问题，即两份房屋租赁合同均没有书面约定一楼到2、3、4层楼的通行权的问题。在陈昌明与荆德芝签订房屋租赁合同时，三方以口头协议作为补充协议方式，约定了一楼到2、3、4层楼的通行权问题，不用另行给孙鑫在一楼扒门，这一事实有陈昌明提供的手机通话记录录音证明，并且有孙鑫提供的手机通话录音相互认证，以及证人证言相互证明，相互印证形成一个完整的证据链条。口头协议作为补充协议合法有效，三方达成的口头协议是三方的真实意思表示，合法有效，并且三方按照约定实际履行了1年多时间。口头协议是两份房屋租赁合同的补充协议，补充协议与两份房屋租赁合同具有同等的法律效力。荆德芝已经构成根本违约，自2019年3月份荆德芝与孙鑫之间产生纠纷，并且报了警，荆德芝不让孙鑫使用一层的商铺门，虽经陈昌明多次找荆德芝解决，但荆德芝均不同意协商解决，造成孙鑫不能通过一楼到2、3、4层楼房使用租赁房屋，致使不能实现合同目的，荆德芝已经构成根本违约。陈昌明与荆德芝于2018年1月12日签订的房屋租赁合同应当依法解除，荆德芝不按照房屋租赁合同及三方达成的口头协议约定履行自己的义务，不让孙鑫使用一层的商铺门，堵塞一层进入二层的通道，造成孙鑫不能通过一楼到2、3、4层合理使用租赁房屋，不但给孙鑫造成巨大损失，也给陈昌明造成了巨大损失。陈昌明与荆德芝于2018年1月12日签订的房屋租赁合同，应当依法解除，关于荆德芝称光盘录音是否当庭播放的问题，一审中陈昌明提供了两张光盘和两份录音整理的文字资料，当庭通过原始载体手机进行了播放。当时荆德芝对录音的内容及文字整理资料没有异议，荆德芝在一审时没有提交书面的反诉状，也没有在法定期限内提出，视为荆德芝在一审时没有提请反诉，不存在反诉的问题。陈昌明向一审法院起诉请求：1.解除陈昌明与荆德芝于2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.荆德芝立即将哈尔滨市利民开发区宏信广场4号商服1层返还陈昌明。一审法院认定事实：2018年1月10日，陈昌明与孙鑫签订《房屋租赁合同》，约定陈昌明将其所有的坐落于哈尔滨市利民开发区宏信广场4栋1号商服楼2、3、4层出租给孙鑫用于办舞蹈学校使用。2018年1月12日，陈昌明与荆德芝签订《房屋租赁合同》，约定陈昌明将其所有的坐落于哈尔滨市利民开发区宏信广场4号商服1层出租给荆德芝，用于开药店使用，合同约定租赁期自2018年1月26日至2021年1月26日，共三年。房屋租金为年付，2018年租金6万元，2019年租金7万元，2020年租金8万元，支付时间为每年提前三个月支付房租，现房租交付至2020年1月26日。签订合同时荆德芝交押金7000元。合同履行过程中，用押金6000元抵付房租，现陈昌明保留荆德芝押金1000元。因2、3、4层楼房没有其他通道，三方达成口头协议，约定孙鑫的舞蹈学校从1楼通行，与荆德芝共同使用1层的商服门，不用另外给孙鑫在1层扒门。三方按照口头协议的约定已实际履行了一年多的时间。因孙鑫开办的舞蹈学校须经消防部门验收合格才能办理营业执照，陈昌明于2018年4月给1-4层楼房安装了外挂楼梯，用于紧急逃生使用。2019年3月9日荆德芝外出办事时将卷帘门放下，当中途回来发现商服门被人打开了，并且在里面反锁。荆德芝报警后给陈昌明打电话，得知陈昌明给的孙鑫钥匙。后期荆德芝堵塞1层进入2层的通道，2、3、4层除非走外挂楼梯，否则无法上楼。双方多次协商未果，故陈昌明诉至法院。另查明，孙鑫因其开办的舞蹈学校不能通过1层上楼，于2019年3月19日将陈昌明诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》、返还租金并赔偿损失。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”陈昌明与荆德芝在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。陈昌明将1层房屋租给荆德芝，将2、3、4层房屋租给孙鑫，2、3、4层并无其他通道上楼，荆德芝应为2、3、4层通行提供必要的便利。签订合同时三方也口头约定孙鑫与荆德芝共同使用1层的商服门，不用另外给孙鑫在1层扒门，并且三方按照口头协议的约定已实际履行了一年多的时间。陈昌明虽后期安装了外挂楼梯，但用途为消防通道，是为紧急情况下使用，并非用于日常通行。现荆德芝堵塞1层进入2层的通道，妨碍了2、3、4层正常通行的权利，违背《中华人民共和国物权法》相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”陈昌明要求解除2018年1月12日与荆德芝签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，荆德芝应返还租赁房屋，陈昌明应向荆德芝返还押金1000元。2019年至2020年度租金为每日192元，陈昌明应按日计算，返还荆德芝剩余房屋租赁费。判决：一、解除陈昌明与荆德芝于2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》；二、荆德芝于判决生效后十日内将位于哈尔滨市利民开发区宏信广场4号商服1层返还陈昌明；三、陈昌明于判决生效后十日内返还荆德芝押金1000元；四、陈昌明返还荆德芝剩余房屋租赁费，按每天192元乘以实际剩余天数计算；五、驳回陈昌明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，关于荆德芝主张一审程序违法是否成立的问题，经查阅一审庭审笔录，陈昌明举示了两张光盘视听资料及手机通话录音证据，荆德芝发表了质证意见，对通话录音内容提出质疑，没有证据显示荆德芝当时对一审法院开庭举证质证环节提出异议，且没有证据证明荆德芝向一审法院提出反诉请求，故其关于一审法院程序违法的主张不能成立，本院不予支持。关于案涉合同是否应予解除的问题。根据陈昌明举示的的前述通话录音证据及证人证言相互印证能够形成一个完整的证据链条，可以证明陈昌明、荆德芝及案外人孙鑫达成口头协议，孙鑫与荆德芝共同使用1层的商服门，荆德芝同意为2、3、4层通行提供必要的便利，且各方已经按照该约定实际履行了一年多时间，故上述内容应视为陈昌明与荆德芝签订的《房屋租赁合同》的补充条款，双方均应受该约定条款的约束。而外挂楼梯系消防通道，不能作为日常使用，也不符合出租房屋的使用安全的要求，现荆德芝仍然堵塞1层进入2层的通道，拒绝2、3、4层通行，且荆德芝二审中表示承认欠付租金但拒绝交纳，故荆德芝构成违约，导致陈昌明合同目的无法实现，一审法院判令解除双方房屋租赁合同并无不当，本院予以维持。综上所述，荆德芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由荆德芝负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年九月二十五日法官助理孙志军书记员于文娟