湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3784号上诉人（原审被告）：长沙顺达新材动力技术有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓枫路**晶源电子科技有限责任公司检测中心****。法定代表人：刘放晴，总经理。委托诉讼代理人：陈君维，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳柱，湖南淇凭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南建鸿达实业集团有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**陆都小区湖南商会大厦西塔**>法定代表人：欧阳少红，董事长。委托诉讼代理人：何晓伟，男，1968年8月26日出生，汉族，住湖南省隆回县。原审被告：刘柏顺，男，1972年7月14日出生，汉族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：陈君维，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳柱，湖南淇凭律师事务所律师。上诉人长沙顺达新材动力技术有限公司（以下简称顺达公司）因与被上诉人湖南建鸿达实业集团有限公司(以下简称建鸿达公司)及原审被告刘柏顺房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人顺达公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判将一审判决第二项违约金和第三项租金损失都予以调低。事实与理由：一、原审法院认定上诉人向被上诉人拖欠房屋租金应支付违约金适用法律错误，且违约金计算标准过高，依法应当予以调整。原审法院认定，拖欠房屋租金的违约金的计算标准，应按照最高人民法院规定的“民间借贷利率最高不得超过年利率24%”的规定予以计算，属于适用法律错误。根据最高法院《合同法》解释（二）第29条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就本案而言，上诉人拖欠房屋租金给被上诉人所造成的违约损失应为“所拖欠租金的利息损失”，该利息损失可按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，而不应当将最高人民法院关于审理民间借贷案件中对借贷利息的规定适用于本案中。故本案违约金不得超过所造成损失的百分之三十，即本案违约金的计算标准应为“不得超过以所拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计付”。同时，根据最高人民法院在2009年7月发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《合同法》及《合同法》解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。由此可以看出，人民法院审理民商事合同纠纷案件中应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则。因此，尽管上诉人在原审庭审中多次提出对拖欠房屋租金所约定的违约金过高的抗辩，但原审法院仍然适用了错误的法律，认定了过高的违约金，上诉人请求二审法院对此依法予以纠正。二、原审法院认定被上诉人在与上诉人解除合同后，上诉人应当向被上诉人赔偿三个月的租金损失，无事实和法律依据。原审法院认为，上诉人与被上诉人在合同中约定了，因一方违约另一方有权提前解除合同，并要求对方赔偿不少于三个月的租金损失。上诉人认为，在本案中被上诉人已通过合同违约金的方式约定了上诉人违约时的违约责任，在被上诉人无实际损失的情况下（被上诉人并无房屋空置期间的租金损失），此时上诉人与被上诉人在合同中约定的“不少于三个月房屋租金损失”的损害赔偿责任应当被视为对违约金的补充约定。原审法院还认为，在本案合同解除后，被上诉人的房屋将面临一定时期的空置，造成其本应获得的房租收益不能实现的损失。上诉人认为，原审法院存在逻辑上的错误且忽视了一个重要的事实，在本案中上诉人至今仍实际占用着被上诉人的房屋，且原审法院也判决上诉人在未将房屋腾空之前，应按合同约定承担房屋占用费。原审法院既判决上诉人承担合同解除后房屋占用期间的占用费，又判决上诉人承担合同解除后向被上诉人支付其房屋空置期间的房租损失费（即三个月房屋租金的损失）。相当于，原审法院判决上诉人在同一时间段对同一房屋需承担两笔同样的租金。上诉人既占有被上诉人房屋并支付占用费后，被上诉人又怎会有房屋空置期间的租金损失？既然被上诉人无房屋空置期间的租金损失，上诉人当然也无需承担此损害赔偿责任。原审法院忽视上述事实并作出判决，明显有失公允，上诉人请求二审法院对此依法予以纠正。综上所述，上诉人认为原审判决事实认定不清，适用法律错误，判决显示公平，严重损害了上诉人的合法权益。故请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销原审判决，发回重审或改判。被上诉人建鸿达公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由没有任何依据，没有任何法律规定利息损失只能使用同期贷款利率计算，而不能适用民间借贷的利率标准，上诉人与被上诉人的合同中约定的违约金是按未付款金额的千分之二每日向被上诉人一方支付从应付日到结清日的违约金。这也是双方意思自治表示，不违反法律规定，但一审认为该约定过高，予以调低，完全符合法律规定。2、上诉人所称的其一直在占用涉案房屋因此不存在有空置损失，但是因为上诉人在被上诉人通知解除合同后，还是一直占用涉案房屋，由此，导致被上诉人无法将涉案房屋对外招租，而一直等到上诉人腾空房屋将房屋交还后，被上诉人才有条件有可能对外招租，而这势必造成被上诉人房屋的空置，因此，上诉人与被上诉人在签订合同时即约定由违约方支付三个月的房租损失，完全有事实和法律依据，一审判决上诉人支付三个月房屋空置损失，完全合理合法。原审被告刘柏顺辩称，同意上诉人的上诉意见。被上诉人建鸿达公司向一审法院起诉请求：1、顺达公司立即向建鸿达公司支付其所拖欠的第一年度租金本金1000000元；2、按2000元/天的标准支付自2018年11月1日起至实际付清全部拖欠的租金之日止的违约金；3、顺达公司承担建鸿达公司主张本案债权所开支的合理费用（律师费）40000元；4、判令刘柏顺对顺达公司所应支付的1000000元租金承担连带保证责任；5、由顺达公司、刘柏顺承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，建鸿达公司增加如下诉讼请求：请求判令解除建鸿达公司与顺达公司所签《房屋租赁合同》，判令顺达公司将所租赁的房屋腾空交还给建鸿达公司，并判令顺达公司自2019年9月2日起至其将房屋交付给建鸿达公司之日止，按其实际占用时间按同期房租的二倍（8000元/天）支付房屋占用费；判令顺达公司支付自2019年5月1日起至2019年8月31日止这一期间的房租486667元；判令顺达公司赔偿建鸿达公司三个月的租金损失365000元，并支付2018年4月1日至2018年4月30日的租金121667元。一审法院认定事实：顺达公司（乙方）与建鸿达公司（甲方）于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定顺达公司租赁建鸿达公司的长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦西塔26楼的2601-2612房（建筑面积1272.19平方米）租赁期限三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止计租起始日为2018年5月1日，2018年4月1日至2018年4月30日为房屋装修免租期双方商定租金为1460000元/年，租金缴纳日期为第一年度租金于2018年11月1日前支付，第二年度租金于2019年11月1日前支付，第三年度租金于2020年11月1日前支付。合同约定：乙方拖欠租金及其他费用一个月以上，甲方有权解除合同，且应按未付租金金额的千分之二每日支付从应付日至结清日的违约金。合同还约定：甲方因出租房屋出现产权纠纷影响乙方正常营业达三十日以上的、租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常营业、房屋未通过竣工验收导致乙方不能正常装修开业等违约情形的，乙方有权提前终止或解除本合同，甲方应当赔偿乙方因此而遭受的一切实际损失，且无论如何甲方应赔偿的损失不得少于按照租期当年租金标准计算的三个月的租金；乙方有拖欠租金一个月以上、未经甲方同意擅自改变租赁房屋用途、未经甲方同意损坏房屋主体结构影响到房屋安全装修方案未经甲方同意擅自装修、未经甲方同意擅自转租、违法经营遭致有关部门严重惩处等违约情形的，甲方有权选择提前解除或终止本合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，且乙方赔偿的损失不得少于按照租期当年租金标准计算的三个月租金，还应按当期租金标准向甲方支付免租期的租金，同时乙方所缴纳的履约保证金不予退还。合同还约定：双方因履行本合同发生争议，应友好协商解决，协商不成，向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费全部由败诉方承担。合同签订后，建鸿达公司按合同约定如期向顺达公司交付了租赁房屋，顺达公司接收租赁房屋后对所租赁房屋进行了装修并使用，顺达公司对租赁房屋质量未提出异议。2018年11月1日，第一年度租金的最后支付期限到期后，顺达公司拖欠租赁房屋第一年度租金1000000元未付。建鸿达公司于2019年5月21日向顺达公司发出催款函，要求顺达公司在2019年5月22日前支付拖欠的房屋租金1000000元，并支付截止2019年5月20日前的违约金400000元，刘柏顺于当天（2019年5月21日）在催款函上签字“已收到，本公司已书面函复”。2019年6月10日，刘柏顺向建鸿达公司出具《担保函》，同意对顺达公司拖欠的租金1000000元的本金承担担保责任，对其他违约金、债权实现费用不担保，承诺如顺达公司在2019年6月16日前未付清所欠租金，建鸿达公司可要求其立即承担保证责任。2019年6月16日到期后，顺达公司及刘柏顺均未向建鸿达公司支付顺达公司所拖欠的租金。建鸿达公司于2019年8月14日向该院递交起诉材料申请立案，该院于当日接收建鸿达公司的起诉材料并向其开具诉讼服务告知书，告知其可进行诉前调解。双方虽经协商，但未能达成和解，该院遂于2019年8月23日发出案件受理通知书，正式立案。在此期间，2019年8月30日，建鸿达公司向顺达公司发出解除合同通知，通知解除双方所签《房屋租赁合同》，限顺达公司于五天内腾房，交还房屋，支付所拖欠的第一年度的租金1000000元及违约金，并支付第二年度已实际使用租赁房屋期间的租金486667元，支付赔偿金365000元，支付2018年4月1日至2018年4月30日的免租期内的租金121667元。顺达公司员工徐星于当天（2019年8月30日）签收了该解除合同通知。但顺达公司一直未将租赁房屋腾空交还建鸿达公司。一审法院认为，建鸿达公司与顺达公司所签订《房屋租赁合同》，系其双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性禁止性规定，合法有效，该院依法予以确认。合同签订后，建鸿达公司已按合同约定将所出租的房屋交付给了顺达公司，已按约履行了其合同义务，顺达公司也实际接收并使用了所租赁的房屋，但并未按约支付租金，拖欠租金金额高达1000000元，且拖欠时间远超合同约定的拖欠租金超过一个月即视为严重违约的时限。因此，顺达公司的行为已构成根本违约，建鸿达公司要求解除合同，由顺达公司将所承租的房屋腾空交还，支付拖欠的第一年度的租金及第二年度（2019年5月1日至2020年4月30日止）已实际使用了租赁房屋期间的租金，支付合同解除后实际占用租赁房屋的使用费的请求符合合同约定和法律规定，合理合法，该院依法予以支持。其中，顺达公司拖欠的第一年度的租金本金为1000000元。第二年度顺达公司实际使用租赁房屋的期间为2019年5月1日起至建鸿达公司通知合同解除之日2019年8月30日止，共计四个月。按合同约定的1460000元／年的租金标准计算，每月租金为121666.67元，因此，第二年度起租日开始至合同解除日止顺达公司应支付的租金为486666.68元。合同解除后，顺达公司继续占用建鸿达公司的房屋，理应支付继续占用租赁房屋的使用费，直至顺达将房屋腾空交还给建鸿达公司之日止。但合同约定应按同期租金的两倍支付房屋占用费过高，该院综合考量，酌情调整为仍按合同约定的租金标准每月121666.67元支付合同解除后继续占用租赁房屋的使用费。因建鸿达公司请求该院判令顺达公司支付房屋占用费的起算时间为2019年9月2日，少于合同解除后顺达公司实际占用房屋的时间（即8月31日及9月1日的这两天实际占用时间未请求），故对其起算时间从2019年9月2日起算，该院予以认可。合同约定拖欠租金的违约金的计算标准为未付款金额的千分之二每日，超出最高人民法院规定的民间借贷利率最高不得超过年利率24%的规定，该院参照最高不超过年利率24%的标准支持建鸿达公司的主张，对于超过部分不予支持。合同还约定因一方违约，另一方有权提前解除合同，并要求对方赔偿不少于三个月的租金损失的约定，因合同中就该等情形对合同双方都有相同约定，公平对等，且因一方违约致对方提前解除合同，均势必将造成相对方相应的损失，于甲方而言，因合同解除，其房屋将面临一定期限的空置，造成其本应获得的房租收益不能实现的损失，于乙方而言，则将面临另外花费时间和精力另行寻找合适的房屋，原有的房屋装修投入浪费等损失，因而该赔偿损失的约定，与拖欠房租而应承担的违约责任的约定，所解决的不是同一问题，对建鸿达公司的要求顺达公司按合同约定赔偿三个月租金损失的请求，该院依法予以支持。顺达公司所辩称的该赔偿损失的约定与违约金相重复的抗辩，该院不予支持和采信。合同约定的因乙方违约拖欠租金致甲方提前解除合同，乙方还应支付免租期2018年4月1日至2018年4月30日的租金，不违反法律规定，建鸿达公司的该主张，该院依法予以支持。刘柏顺所签署的同意对顺达公司拖欠的租金本金1000000元承担保证责任的担保函，系其真实意思表示，不违反法律规定，建鸿达公司请求其对顺达公司拖欠的1000000元租金承担连带保证责任的主张，该院依法予以支持。建鸿达公司的要求顺达公司承担其主张本案债权所开支的合理费用律师费40000元的主张，因建鸿达公司未提供相关的证据证明其确有律师费的支出，因此，对其该项主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、确认湖南建鸿达实业集团有限公司与长沙顺达新材动力技术有限公司的《房屋租赁合同》已解除，限长沙顺达新材动力技术有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并交还所占用的房屋（位于长沙市雨花区）给湖南建鸿达实业集团有限公司；二、长沙顺达新材动力技术有限公司于本判决生效之日起五日内向湖南建鸿达实业集团有限公司支付第一年度租金1000000元，支付第二年度已实际租用涉案房屋期间（2019年5月1日至2019年8月30日合同解除之日）的租金486666.68元，并按年利率24%的标准支付违约金（自2018年11月1日起计算至将该租金实际支付完毕为止）；三、长沙顺达新材动力技术有限公司于本判决生效之日起五日内向湖南建鸿达实业集团有限公司支付损失365000元；四、长沙顺达新材动力技术有限公司按121666.67元／月的标准支付自2019年9月2日起至将房屋腾空并交还给湖南建鸿达实业集团有限公司之日止的房屋占用费，并于本判决生效之日起五日内向湖南建鸿达实业集团有限公司支付2018年4月1日至2018年4月30日的租金121666.67元；五、刘柏顺对长沙顺达新材动力技术有限公司所拖欠的租金1000000元承担连带保证责任；六、驳回湖南建鸿达实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26795元，因适用简易程序减半收取13397.5元，由长沙顺达新材动力技术有限公司承担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人顺达公司与被上诉人建鸿达公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。建鸿达公司依约向顺达公司交付了房屋，但顺达公司未依约支付租金，且在建鸿达公司催交后仍未支付，顺达公司的行为已构成违约，建鸿达公司有权根据合同约定解除合同并要求顺达公司腾空房屋，双方的合同在顺达公司收到解除合同通知时解除，故一审判决确认顺达公司与建鸿达公司签订的《房屋租赁合同》已解除，并判决顺达公司腾空房屋，符合法律规定及合同约定，应予维持。顺达公司拖欠建鸿达公司的租金应当予以支付，且应当支付相应违约金，因约定违约金过高，一审判决将约定金调整为年利率24%，并无不当。双方合同还约定违约方应当赔偿守约方不少于三个月租金损失，一审据此判决顺达公司向建鸿达公司赔偿损失365000元，并无不妥。顺达公司要求调低违约金和损失金额的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案违约金系顺达公司逾期支付租金应当承担的法律责任，赔偿损失系房屋空置期间租金损失，两者并非同一问题，一审判决顺达公司支付违约金和赔偿相关损失并不冲突。综上所述，上诉人顺达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26795元，由长沙顺达新材动力技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年九月十六日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。