黑龙江省鹤岗市东山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0406民初205号原告：庞晓春，男，汉族，1968年4月5日出生，住鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：艾立鹏。黑龙江吉相律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺心。黑龙江吉相律师事务所律师。被告：高凤喜，男，汉族，1941年4月8日出生，鹤岗市东山区农民，住该村。被告：隋凤英，女，汉族，1941年7月10日出生，鹤岗市东山区农民，住该村。被告：高树杰，女，汉族，1974年8月9日出生，鹤岗市东山区农民，住该村。被告：高树玲，女，汉族，1978年4月8日出生，鹤岗市东山区农民，住该村。被告：高树红，女，汉族，1981年4月8日出生，鹤岗市东山区农民，住该村。五被告委托诉讼代理人：张丽。鹤岗市向阳中心法律服务所法律工作者。原告庞晓春诉被告高凤喜、隋凤英、高树杰、高树玲、高树红农村土地承包合同纠纷一案。本院于2020年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞晓春委托诉讼代理人艾立鹏、王贺心、被告高凤喜、高树杰、高树玲、高树红及五被告委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞晓春向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与五被告于2011年6月8日签订的土地购买协议无效；二、请求法院判决五被告退还土地转让款、种子费共计1,844,000.00元；三、请求法院判决五被告向原告支付迟延履行利息（以1,844,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2011年6月8日至实际退还之日止）；四、本案的诉讼费由五被告承担。事实和理由：2011年6月8日，原告与五被告签订土地购买协议，协议约定五被告将其共有的位于鹤岗市亩家庭承包耕地转让给原告，原告向五被告支付种子费10,000.00元和土地转让款1,834,000.00元，共计1,844,000.00元。土地购买协议签订后，原告多次到鹤岗市要求变更承包人姓名为原告。鹤岗市告知原告，根据法律规定，不能将土地转让给村集体以外的人。后原告到国土部门要求将新发村20.4亩的家庭承包耕地变更土地性质，并登记在原告名下。国土部门告知原告，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原告与五被告签订的土地购买协议违反了国家法律规定，任何人不得买卖土地，导致原告无法实现合同的目的。并且，原告与五被告签订的土地购买协议违反国家法律的强制性规定，属于无效协议。五被告应当返还原告的种子费和土地转让款共计1,844,000.00元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。五被告辩称，1、本案涉及的土地购买协议合法有效，五被告转让土地的性质是家庭承包的耕地，五被告是合法的承包人，享有对承包土地的使用权和收益权，五被告转让给原告的也是土地的使用权和收益权。原告是鹤岗市春晖伟业房地产开发公司的法定代表人，该公司是2011年成立的，原告对转让土地的性质应一清二楚，所以原告与五被告双方在签订土地购买协议时，均是双方真实意思表示，虽然在土地购买协议中，原告用了一些错误的词语，例如：购买、永久使用、所有权等，这只能证实原告当时签订合同时的急迫心情以及想要实现的合同目的，但并不影响合同的本质，即转让的是土地的使用权，因此原告的不当用词不能影响合同的效力。另外，原告与五被告签订的土地购买协议不违反法律法规的规定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十六条的规定，五被告有权在承包期内转让该承包土地的使用权，至于原告在起诉状中所述变更土地承包人为原告，因违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条的规定，原告的行为是为了要回土地转让款所找的借口，不是原告签订土地购买协议时的真实意思表示。原、被告在签订土地购买协议时，鹤岗市人民政府及相关部门正在规划鹤西新城的建设，而五被告的土地正在规划之内，原告当时的想法是将取得五被告的土地后将农用地转化为建设用地。在原告取得土地后，鹤岗市人民政府的规划发生变更，原告不能办理农用地转化为建设用地的相关手续，这个责任应该由原告自行承担。2、该土地购买协议的订立和履行，是原告的工作人员主动到五被告家中协商，该协议也是原告拟定的，从协议签订的时间、付款、违约责任等条款均可以看出，原告急于取得该土地，且协议约定转让的相关手续由原告办理，被告负责配合，且原告与五被告签订的土地购买协议已经履行完毕，原告要求确认合同无效，要求五被告退还土地转让款，没有事实和法律依据。3、原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间。原告与五被告于2011年6月8日签订土地购买协议，到原告起诉时已经有九年的时间，在这期间，原告从未向五被告就转让土地一事提出过任何异议，按照法定的诉讼时效三年计算，原告已经超过了诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告庞晓春围绕其诉讼请求依法提交了证据，五被告依法提交了反驳证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方提交的证据，本院认定如下：原告提供证据一土地购买协议一份，证实2011年6月8日，原告与五被告签订了土地购买协议，约定五被告将其拥有的鹤岗市20.4亩的家庭承包耕地出售给原告，原告向五被告支付土地转让款、种子费共计1,844,000.00元，被告违反协议第四条规定，没有为原告办理土地变更手续，该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，因该法条为强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，该土地购买协议为无效协议，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，五被告应返还原告土地转让款、种子款共计1,844,000.00元，并赔偿损失。五被告对该证据的真实性无异议，但对原告证实的问题有异议，认为土地购买协议第三条及第四条约定，办理土地转换的相关手续由原告办理，五被告是协助原告办理，五被告没有违反协议第四条约定。该协议没有违反法律的相关规定，因为协议中未明确该承包地的具体用途，如果改变农用地用途，按照约定应当由原告到土地相关部门办理审批手续。如果不改变农用地用途，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条的规定，可以向登记机构申请登记，未经登记的不得对抗善意第三人。本院经审查认为，对于原告提供该证据欲证实的2011年6月8日，原告与五被告签订土地购买协议，五被告将鹤岗市20.4亩的家庭承包耕地卖给原告，原告向五被告支付种子费10,000.00元，土地转让款1,834,000.00元，共计1,844,000.00元。上述内容，土地购买协议中有明确约定，本院予以采信。原告提供证据二收据一份、收条一份、中国工商银行收账通知一份，证实2011年5月27日，原告向被告高凤喜支付购买土地定金50,000.00元。2011年6月8日，原告通过鹤岗市春晖房地产开发有限公司向被告隋凤英转款1,794,000.00元，当日，被告高凤喜、隋凤英向原告出具了收条。五被告对该组证据无异议，本院予以采信。原告提供证据三农村土地承包经营权证复印件一份，证实本案争议土地的家庭成员为五被告，性质为集体土地，集体土地不能买卖，因此未办理土地更名手续，导致合同无法实现，被告应退还土地转让款及损失。五被告对证据的真实性、合法性均无异议，对证明的问题有异议，五被告认为集体土地不是不可以变更，而是集体组织成员经发包方同意可以变更，原告的合同目的不能实现不是土地性质导致的，而是原告对形势判断失误或者办理相关手续时改变了最初的想法，不能实现合同目的是原告的责任，不应影响合同的效力，故五被告不同意退还土地转让款及损失。本院经审查认为，从农村土地承包经营权证内容看，发包方为新发村，承包方代表为高凤喜，共有人姓名为高凤喜、隋凤英、高树杰、高树玲、高树红，土地面积20.4亩，能够证实原告所要证实的本案争议土地由五被告共同承包经营，性质为集体土地，对该证实内容，本院予以采信。五被告提供证据徐以玉出庭证言，证实徐以玉于2014年或者2015年承包春晖伟业的地，承包期为一年。原告对真实性和关联性有异议，认为证人证实的内容与本案无关，且证人只是口述承包土地的事实，没有提供承包合同的证明。本院经审查认为，原告所提异议成立，本院对该证据不予采信。五被告提供证据赵淑霞出庭证言，证实2011年，赵淑霞承包被告的20.4亩耕地，当原、被告达成承包地转让协议后，被告给付赵淑霞10,000.00元青苗损失费，后把地交付原告。原告对真实性和关联性有异议，认为证人证言涉及到春晖公司事宜与本案原告无关，且证人只是口述承包土地的事实。本院经审查认为，原告承认在签订土地购买协议时给付的1,844,000.00元土地转让款中包含10,000.00元种子补偿费，该证人证言所述承包被告的20.4亩耕地，当原、被告达成承包地转让协议后，被告给付赵淑霞10,000.00元青苗损失费客观、真实，本院予以采信，但该证人明确表明其将承包地交回被告高凤喜，而不是原告，故对被告欲证实证人将20.4亩耕地交给原告，本院不予采信。五被告提供证据鹤岗市春晖伟业房地产开发集团有限公司的工商信息一份，证实原告系该公司的法定代表人，也证实原告系房地产方面的专业人士，其对受让土地的性质及转让程序是明知的。原告有异议，认为该证据与本案原告庞晓春和高凤喜的土地购买协议无关，且该证据本身证明不了被告方所述的第二项内容。本院经审查认为，原告所提异议成立，本院对该证据的证明内容不予采信。五被告提供证据土地购买协议两份（定金协议、转让款协议），证实原告是用这套合同去立项的，原告受让土地的真正目的是农用地转换为建设用地。原告与被告于2011年5月27日和6月8日分别签订土地买卖协议时，又让被告帮忙签订了另一套土地买卖协议，这两套协议的不同之处就是转让款不一样，这份协议的转让款为1,494,504.00元。原告对真实性有异议，认为原告方已提供土地购买协议及收条，被告方均无异议，且对土地转让款数额无异议，故应当以原告提供的土地购买协议为准。本院经审查认为，原告所提异议成立，本院对该组证据不予采信。本院经审理认定本案事实如下：原告庞晓春系非农业家庭户。被告高凤喜、隋凤英、高树杰、高树玲、高树红系鹤岗市农民。五被告以家庭承包方式取得新发村承包地31亩，其中三家村沟南20.4亩，大斜角10.6亩（农村土地承包经营权证中载明）。承包期自1998年1月1日至2027年12月31日止。承包土地用途为耕地。2011年6月8日，原告与五被告签订土地购买协议，双方约定：1、五被告将位于鹤岗市性质为家庭承包耕地20.4亩转让给原告，原告以购买方式取得该土地，原告拥有该土地永久使用及变更的权利。原告补偿五被告种子费10,000.00元，该笔费用计入土地购买费用内；2、经双方协商并确认土地转让价格为人民币1,844,000.00元；3、原告于2011年6月8日一次性付给五被告土地转让款1,844,000.00元（含已付定金50,000.00元），五被告协助原告办理土地转换等相应手续；4、五被告应保证其转让土地的真实性与合法性，并配合原告办理相关转让手续，原告依法取得土地所有权；5、双方必须遵守合同条款，双方不得解除本协议，否则，五被告应承担原告在此期间的全部费用及经济损失，并赔偿原告已付款总额的100%违约金。2011年5月27日，原告向被告高凤喜给付定金50,000.00元。2011年6月8日，原告通过中国工商银行向隋凤英转账1,794,000.00元，被告高凤喜与隋凤英给原告出具收据。本院认为，原告与五被告于2011年6月8日签订土地购买协议，协议约定“原告以1,834,000.00元的价格购买五被告共同承包的位于鹤岗市亩家庭承包耕地，五被告应保证其转让土地的真实性和合法性，并配合原告办理相关转让手续，原告依法取得土地所有权”。从原告与五被告约定的内容及购买的价格可以看出原告购买的是该20.4亩家庭承包耕地的所有权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条的规定，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因原告与五被告签订的土地购买协议违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四条关于农村土地的所有权不得买卖的强制性规定，属于无效协议。原告请求法院确认原告与五被告于2011年6月8日签订的土地购买协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求五被告退还土地转让款、种子补偿费共计1,844,000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告与五被告在签订土地购买协议后，原告给付五被告土地转让款1,834,000.00元，种子补偿费10,000.00元。因原告与五被告于2011年6月8日签订的土地购买协议无效，五被告应当返还原告土地转让款1,834,000.00元。种子补偿费10,000.00元为原告补偿五被告的种子损失，该损失是五被告的实际损失，不应予以返还，故对该请求本院不予支持。另外，因在签订土地购买协议时，五被告属于同一个家庭承包户，每人土地面积均等，当时五被告已分家，故应由五被告每人返还土地转让款366,800.00元。五被告辩解，原告在给付被告高凤喜、隋凤英土地转让款1,834,000.00元后，被告高凤喜、隋凤英给被告高树杰、高树玲、高树红分完土地转让款后，因产生家庭矛盾，被告高凤喜、隋凤英又从被告高树杰、高树玲、高树红处将土地转让款要回，该土地转让款均由被告高凤喜、隋凤英占有，因五被告未提供证据证实，故对于五被告的该辩解，本院不予采纳。原告要求五被告向原告支付迟延履行利息（以1,844,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2011年6月8日至实际退还之日止）。本院认为，在缔约土地购买协议过程中，是原告方积极主动多次找到被告高凤喜，要购买五被告的土地，对于该土地购买协议的无效，原告存在一定过错，故对原告要求五被告支付迟延履行利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告庞晓春与被告高凤喜、隋凤英、高树杰、高树玲、高树红于2011年6月8日签订的土地购买协议无效；二、被告高凤喜于本判决生效之日起三十日内返还原告庞晓春土地转让款人民币366,800.00元，被告隋凤英于本判决生效之日起三十日内返还原告庞晓春土地转让款人民币366,800.00元，被告高树杰于本判决生效之日起三十日内返还原告庞晓春土地转让款人民币366,800.00元，被告高树玲于本判决生效之日起三十日内返还原告庞晓春土地转让款人民币366,800.00元，被告高树红于本判决生效之日起三十日内返还原告庞晓春土地转让款人民币366,800.00元，共计1,834,000.00元；三、原告庞晓春于本判决生效之日起三十日内返还被告高凤喜、隋凤英、高树杰、高树玲、高树红位于鹤岗市的家庭承包耕地20.4亩；四、驳回原告庞晓春其他诉讼请求。如果五被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,306.00元（原告已预交），由原告庞晓春负担10,653.00元，由五被告共同负担10,653.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判长  张忠福审判员  秦玉山审判员  郭春英二〇二〇年九月二十四日书记员  汤 烨