江苏省宝应县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1023民初3016号 原告：宝应县安居物业服务有限公司。 法定代表人：徐某某。 委托诉讼代理人：沈某某。 委托诉讼代理人：钱某。 被告：朱某某。 原告宝应县安居物业服务有限公司（以下简称安居物业）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人沈某某、被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理服务费4651元、公摊水电费738元、违约金3435元，合计8972元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系宝应县盛世嘉园住宅小区业主委员会选聘的物业服务企业，被告系宝应县盛世嘉园住宅小区48幢603室的业主。被告已入住小区多年，但近几年物业服务费并未缴纳，至今仍拖欠2014年至2019年的物业管理服务费共计5536元、违约金3435元。期间，原告多次派人电话联系、上门、或者以其他方式催收，均遭拒绝。故原告诉至法院，请求判如诉请。 被告朱某某辩称，1.被告因房屋漏水问题多次找物业协商未果，因此是原告先违约，被告无需缴纳违约金，同时原告还向被告收取了2953元公共维修基金款；2.原告未达到合同约定的三级服务标准，小区绿化维护、垃圾处理、灯道路房产维修、监控安全维护等均未到位，故被告可以以同时履行抗辩权拒交物业费；3.公摊水电费的缴纳标准不明,原告收取公摊水电费未提供依据，不清楚水电收支是否平衡；4.原告未向被告书面催缴物业费，请求驳回原告诉求；5.原告收取物业费未向被告出具正式发票，是偷税漏税的行为。 原告安居物业围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同2份、催缴通知单照片6张、物业费清单等证据，被告朱某某为支持其答辩意见依法提交了照片42张、收据一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安居物业与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定2012年6月1日至2019年12月31日由原告为该小区提供物业管理服务，业主定期交纳相应的服务费用，同时约定了服务范围以及收费标准等，同时约定了服务范围以及收费标准，同时约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金。被告系宝应县盛世嘉园48幢603室业主，其居住面积为123.03平方米，按照约定自2012年6月1日至2015年5月31日每月需交纳物业管理服务费0.4元/平方米、公摊水电费0.1元/月/平方米，自2015年6月1日至2019年12月31日每月需交纳物业管理服务费0.55元/平方米、公摊水电费0.1元/月/平方米。从2014年起，被告一直未交纳物业管理服务费，遂引起本诉。 本院认为，原告宝应县安居物业服务有限公司与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对全体业主均具有约束力。原告按约为该小区提供物业管理服务后，作为小区业主的被告理应及时交纳相应的物业管理服务费等费用，被告拒绝交纳物业管理服务费等费用等显系违约行为，应承担本案的民事责任。经本院审查，被告尚欠原告2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费4540元（123.03平方米×0.4元/月/平方米×18个月+123.03平方米×0.55元/月/平方米×54个月），该费用系双方依约所致，故本院予以支持，又因被告抗辩原告未按约提供服务，本院经审查后认为原告提供的服务确有瑕疵，原告未能完全履行合同约定的义务，故对被告应交纳的物业费酌情予以扣减10%，其应向原告交纳的物业费为4086元（4540元×90%）。就原告主张的公摊水电费738元，因原告系代收代支，其未提供证据证明其代支的公摊水电费账目明细及金额，故本院不予支持，原告可另行主张。对原告要求被告给付违约金3435元的诉讼请求，《物业服务委托合同》中第二十一条第3点明确约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金，原告自2014年1月1日至2019年12月31日一直未交纳物业服务费，故其应当支付的违约金为:1.2014年度物业费产生的2014年-2019年度的违约金为581.98元（123.03平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×6年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为159.45元（123.03平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×30%）；2.2015年度物业费产生的2015年-2019年度的违约金为575.92元[（123.03平方米×0.4元/月/平方米×6个月+123.03平方米×0.55元/月/平方米×6个月）×90%×0.0005元/天×365天/年×5年]，已经超出实际损失的30%，本院依法调整为189.34元[（123.03平方米×0.4元/月/平方米×6个月+138.73平方米×0.55元/月/平方米×6个月）×90%×30%]；3.2016年度物业费产生的2016年-2019年度的违约金为533.48元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×4年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为219.24元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；4.2017年度物业费产生的2017年-2019年度违约金为400.11元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×3年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为219.24元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；5.2018年度物业费产生的2018年-2019年度违约金为266.74元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×2年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为219.24元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；6.2019年度物业费产生的2019年度违约金为133.37元（123.03平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天）。以上违约金合计1139.88元（159.45元+189.34元+219.24元×3年+133.37元），本院予以支持。关于被告辩称房屋漏水的意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告称房屋漏水，但并未就漏水原因、是否属于原告责任范围等事实予以充分举证证明，应由其承担举证不能的法律责任，故本院对其该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内给付原告宝应县安居物业服务有限公司物业管理服务费4086元、违约金1139.88元，合计5225.88元； 二、驳回原告宝应县安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 员  嵇 林 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  吉艾菊 书 记 员  郭 雨