新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1145号 上诉人（原审被告）：谢垒，男，1987年11月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶濛，女，1989年3月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：谢垒，系叶濛丈夫。委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喀什金陆实业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治喀什市七里桥南。法定代表人：潘宗健，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文，新疆新昀嘉兰律师事务所律师。原审第三人：喀什新业房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市深喀大道总部经济开发区天宏大厦****。法定代表人：薛林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈莉，该公司职员。原审第三人：阿克苏宏强房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市新城区建设路华能商贸城建材综合楼****法定代表人：王兰英，该公司总经理。委托诉讼代理人：向迎春，该公司办公室主任。上诉人谢垒、叶濛因与被上诉人喀什金陆实业发展有限公司（以下简称金陆公司），原审第三人喀什新业房地产开发有限责任公司（以下简称新业房产）、阿克苏宏强房地产开发有限公司（以下简称宏强房产）执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人没有提出新的事实或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。谢垒、叶濛上诉请求：1．请求撤销喀什市人民法院（2020）新3101民初1234号民事判决；2．请求判令终止对阿克苏市商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室、6号楼2单元1102室、1103室（以下简称“涉案房屋”）的执行程序；3．案件诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。而本案中，上诉人对涉案房产享有的民事权益以足以排除法院的强制执行，但一审法院不顾上诉人已提交的证明上诉人为权利人的充分证据，在审理案外人执行异议诉时未适用关于执行异议之诉的法律规定，反而狭隘适用《物权法》中关于不动产登记簿权利人的规定，属于认定事实、适用法律严重错误。即：一审判决存在认定事实及适用法律错误。一、上诉人在法律上及事实上对涉案房屋享有所有权。法律依据：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”2．＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）＞第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。3．根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”4．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。根据以上法律规定可知，在案外人执行异议之诉案件中，应当适用执行异议之诉的法律规定，应当判断上诉人是否为权利人、该权利是否真实合法、该权利是否排除执行，在判断是否为权利人时不能仅根据不动产登记簿来认定。事实依据：上诉人系通过合法方式取得涉案房屋，且长期实际占有涉案房屋，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。上诉人对房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。因此，上诉人应作为涉案房屋的合法业主，对该涉案房屋拥有所有权。一审法院完全回避上述两个司法解释的规定，故意错误理解物权法的相关规定。二、上诉人与原审第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司之间的以房抵债合意真实、合法、有效并已实际履行，且涉案房屋的对价上诉人已通过以物抵债的方式支付、已长期实际占有使用涉案房屋，应视为正常房屋买卖合同关系。上诉人对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，人民法院应当支持上诉人对涉案房屋提出的异议。法律依据：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”事实依据：1．本案中，上诉人与阿克苏市宏强房地产发展有限公司所签订的以房抵债合同，是在上诉人享有的对阿克苏市宏强房地产发展有限公司的债权到期的情况下签订，是各方真实意思表示，合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务，应当视为上诉人作为买受人已向阿克苏市宏强房地产发展有限公司交付全部购房款，且上诉人已实际占有使用涉案房屋。对于此买卖性质的认定，最高法院相关判决很明确。一审法院的关于以物抵债的理解和认为都是完全错误的。2．阿克苏市宏强房地产发展有限公司与上诉人形成协议后，阿克苏市宏强房地产发展有限公司应主动将房屋进行交付。房屋的交付包括履行权利与实物的双重交付，上诉人与阿克苏市宏强房地产发展有限公司达成协议后，阿克苏市宏强房地产发展有限公司已经将房屋进行了实物交付，但未配合所有权转让登记，该交付权利责任的主体是阿克苏市宏强房地产发展有限公司而不是上诉人。阿克苏市宏强房地产发展有限公司没有及时进行交付权利，上诉人不应当因此承担不利后果。阿克苏市宏强房地产发展有限公司没有及时进行交付权利，上诉人又有何错之有？况且此问题也是当事人买卖合同履行的问题，与他人无关。所以本案无证据表明上诉人因自身原因未能办理房屋过户。一审法院认为上诉人在此方面有过错是错误的。故，上诉人与宏强房产之间的以房抵债合同关系应视为正常的房屋买卖合同关系，上诉人对案涉房产享有足以排除执行的民事权利。三、确立“执行异议之诉”案由违反最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百零六条第（二）项之规定：二审法院可以看一下被上诉人的一审民事起诉书。被上诉人的诉讼请求是撤销（2020）新3101执异3号民事裁定书，并判决驳回被告的执行异议申请，恢复对阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室、6号楼2单元1102室、1103室的执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的“解释”第三百零六条第一款第二项规定：“申请执行人提出申请执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。被上诉人的诉讼请求很明显是与原裁定是有关，因此被上诉人的起诉是不符合《民事诉讼法》所规定申请执行人提起执行异议之诉的条件，原审法院确立“执行异议之诉”案由严重违反法定程序，应裁定驳回被上诉人的起诉。综上，上诉人认为，上诉人提供的证据已十分充分地证明上诉人系涉案房屋的合法、真实的权利人，上诉人对涉案房屋法享有的权利足以排除法院的执行，但一审法院不顾客观事实、不顾上诉人已提交的充分的证据，不顾上诉人早已自2017年7月29日起长期占有使用涉案房屋的客观事实，在审理执行之诉案件中不适用关于执行异议之诉的法律规定，反而狭隘适用《物权法》中关于不动产登记簿权利人的规定，属于认定事实严重错误、适用法律严重错误，进而导致出具了严重错误的判决，恳请二审法院，在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的请求事项，撤销一审判决，中止对涉案房屋的执行程序。总结：上诉人享有的权益可以排除对涉案房屋的执行，一审法院认定事实和使用法律错误，使用法律错误指没有适用最高法院关于执行异议司法解释的规定，而错误适用物权法的规定由于被上诉人提出要求撤销裁定书的诉求，法院按照民事诉讼程序来进行受理错误，被上诉人应当申请再审，是应当向法院递交申请再审书，请求法院裁定驳回被上诉人的起诉。喀什金陆实业发展有限公司辩称，上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，谢垒二人与宏强房产的以物抵债协议的真实性、合法性无法证实，且存在双方恶意串通来抵抗法院强制执行的嫌疑，宏强房产在法院执行局工作人员向其送达执行文书时，早已消失，无法送达。实际控制人正在被羁押，登记住所地，既无办公地点，也无办公人员，二审时，宏强房产的工作人员突然出现，其身份存疑，加盖公正及私账的《证明》存疑，该公司的公章现由会计保管，做账凭证也由会计保管。故不排除置业计划书被伪造，恶意串通的可能。其次，根据《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，根据上诉人提交的证据，上诉人完全不符合该规定，没有合法有效的书面买卖合同，也没有证据证实合法占有该不动产，并且所谓支付价款，也只有一份以物抵债协议，该协议是否存在无效的情形或存在宏强房产恶意串通的情形，也没有任何证据证实办理过户登记或预告登记是由于宏强房产造成的，因此，上诉人的异议理由不成立。第三，即便以物抵债协议为真实的，那么他们也只是债权债务关系，以物抵债协议在不动产完成变更登记之前，以物抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，债权应当平等受偿，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产发的登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权。最后，金陆公司对执行裁定不服有权在裁定书送达之日起15日内对原判决无关的案外人提起执行异议之诉。总之，一审法院审理事实清楚，适用法律正确，合法公正，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人喀什新业房地产开发有限责任公司述称，该涉案房产与我们没关系。原审第三人阿克苏宏强房地产开发有限公司述称，我们认为该涉案的4套房屋应当归上诉人所有。2017年7月本公司已将涉案的4套房屋交付给了上诉人，相关的房款是用应当支付给上诉人的货款顶账的。交付后已经由上诉人占有使用至今，顶账的单据在公司账册当中都有记载。我们给法院提供公司财务记载顶账的资料，房产过户是我公司的责任和义务，也只能由我公司办理过户手续。上诉人也曾经多次到公司要求办理过户，没有办理过户的原因在本公司，抵账已实现，相关债权债务已消灭，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。喀什金陆实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1．撤销（2020）新3101执异3号民事裁定书并判决驳回被告的执行异议申请，恢复对阿克苏市浙商丽都小区6号楼一单元1101室、1102室内、6号楼2单元1102室、1103室的执行；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：金陆公司与第三人建设用地使用权纠纷一案，业经法院审理终结并作出生效判决，判令第三人向原告支付土地出让金5000000元、搬迁费504000元、违约金1500000元、合计7004000元，判决生效后第三人未能主动履行义务，原告向喀什市法院申请强制执行。执行过程中，被告以第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司拖欠其货款，其与第三人阿克苏市宏强房地产开发有限公司达成了以房抵债协议，涉案房屋属被告所有为由向喀什市法院提出执行异议。但是在开庭时，被告并没有向法庭出示商品房买卖合同和办理过户手续的证据。喀什市法院对被告的执行异议审理后作出（2020）新3101执异3号民事裁定书，裁定被告异议成立，终止对阿克苏市浙商丽都小区6号楼一单元1101室、1102室、6号楼2单元1102室、1103室的执行。原告认为被告虽然提出执行异议，但是其举证并未满足执行异议成立的条件，（2020）新3101执异3号民事裁定书认定事实和适用法律错误。原告故诉至法院。一审法院认定事实：2016年，喀什金陆实业发展有限公司向原审法院起诉喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司，原审法院于2016年12月25日作出（2016）新3101民初1207号民事判决书，判决：喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司支付喀什金陆实业发展有限公司土地出让金5000000元、搬迁费504000元、违约金3000000元；案件受理费减半收取计35664元由喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司共同负担。阿克苏宏强房地产开发有限公司不服该判决，上诉于喀什地区中级人民法院，喀什地区中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）新21民终456号民事判决书，判决：撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2016）新3101民初1207号民事判决；喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司支付喀什金陆实业发展有限公司土地出让金5000000元、搬迁费504000元、违约金1500000元；一审、二审案件受理费合计106，992元，由喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司负担88，120元，由喀什金陆实业发展有限公司负担18872元。阿克苏宏强房地产开发有限公司不服喀什地区中级人民法院作出（2017）新21民终456号民事判决书，向新疆高级人民法院申请再审，新疆高级人民法院于2018年4月4日作出（2018）新民申166号民事裁定书，裁定：驳回阿克苏宏强房地产开发有限公司的再审申请。喀什新业房地产开发有限责任公司、阿克苏宏强房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，喀什金陆实业发展有限公司向原审法院申请强制执行，原审法院立案后，于2019年6月27日查封了阿克苏宏强房地产开发有限公司名下位于阿克苏市××区、1102室，6号楼2单元1102室、1103室4套房屋。谢垒、叶濛是夫妻关系，双方开办阿克苏市鑫宇电力物资销售处。再查，已经发生法律效力的（2020）新3101执异3号执行裁定书认定如下事实：2015年1月22日，阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市鑫宇电力物资销售处签订合同，约定：由阿克苏市鑫宇电力物资销售处负责阿克苏宏强房地产开发有限公司新建浙商丽都项目10KV配电工程，工程施工总造价定为2350000元。工程完工后，阿克苏市鑫宇电力物资销售处向阿克苏宏强房地产开发有限公司出具了发票。2017年7月29日，阿克苏宏强房地产开发有限公司出具情况说明，内容为：阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市鑫宇电力物资销售处（谢垒）于2015年1月22日签订《10KV配电工程》合同，采购、安装阿克苏浙商丽都小区10KV配电设施，合同金额为2350000元。……至2017年7月25日，阿克苏宏强房地产开发有限公司尚欠阿克苏市鑫宇电力物资销售处（谢垒）1033556元，经双方协商，同意以阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室，6号楼2单元1102室、1103室房屋抵账，后于2017年7月29日将上述房屋交给谢垒。房屋交付后，双方债权债务结清。2017年7月29日，谢垒、叶濛入住上述房屋，并与其小区的阿克苏百姓物业房屋有限公司签订《物业服务合同》，办理入住手续，并缴纳物业费等相关费用至今。再查，在执行过程，谢垒、叶濛向原审法院提出书面异议，原审法院于2020年1月13日作出（2020）新3101执异3号执行裁定书，裁定：谢垒、叶濛的异议成立；终止对阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室，6号楼2单元1102室、1103室房屋的执行，解除对该4套房屋的查封手续。一审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确地对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。被告谢垒、叶濛认为喀什金陆实业发展有限公司的诉讼请求主张不当，应驳回喀什金陆实业发展有限公司的起诉，原审法院认为，被告谢垒、叶濛对执行提出书面异议，原审法院执行部门作出（2020）新3101执异3号执行裁定书，作为申请执行人的喀什金陆实业发展有限公司对（2020）新3101执异3号执行裁定书不服，当然有权在裁定书送达之日起十五内向原审法院提起诉讼，被告谢垒、叶濛的抗辩意见缺乏法律依据，原审法院不予采信，故喀什金陆实业发展有限公司提起的执行异议之诉符合起诉条件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一，根据该规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动采取“登记生效主义”，即以登记生效作为权利转移的要件。阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市鑫宇电力物资销售处（谢垒）所作的以房抵账约定，对双方具有债法上的约束力，并不属于物权法中基于法律行为发生不动产物权变动的“但书规定”。因此，《10KV配电工程》合同中阿克苏宏强房地产开发有限公司与阿克苏市鑫宇电力物资销售处（谢垒）所作的以房抵账约定，未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第二，《10KV配电工程》合同中以房抵账约定所产生的直接后果是，阿克苏市鑫宇电力物资销售处（谢垒）取得请求阿克苏宏强房地产开发有限公司转移涉案房屋所有权的债权请求权，阿克苏宏强房地产开发有限公司则有交付涉案房屋并协助办理产权变更手续的义务。谢垒、叶濛未能提供充分、有效证据证实涉案房屋存在产权过户障碍，从2017年7月29日至今，谢垒、叶濛未提供充分、有效证据证明其要求对方履行契约义务或通过诉讼等方式主张其权利，显然有悖常理，其怠于行使自己债权的行为主观上是存在过错的。第三，本案中，因谢垒、叶濛未提供证据证明涉案房屋登记簿上所记载的内容存在错误，如发生登记机关错误登记等情形，故应根据登记公示公信原则，认定登记簿上所记载的权利人为真正权利人，并受到法律的保护。第四，因涉案房屋的产权未发生变更登记，阿克苏宏强房地产开发有限公司仍为登记产权人，故在阿克苏宏强房地产开发有限公司对外尚存未履行债务的情况下，喀什金陆实业发展有限公司作为刘某的债权人要求对阿克苏宏强房地产开发有限公司名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。涉案房屋仍登记在阿克苏宏强房地产开发有限公司名下，对外公示的所有权人仍为阿克苏宏强房地产开发有限公司，故从不动产物权公示的效果来看，阿克苏宏强房地产开发有限公司仍是涉案房屋的所有权人，占有房屋并不产生物权变动效力，即使谢垒、叶濛已占有使用涉案房屋，也不能认定谢垒、叶濛据此获得涉案房屋的所有权，谢垒、叶濛与阿克苏宏强房地产开发有限公司之间的以房抵账协议在完成变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与阿克苏宏强房地产开发有限公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利，故不能认定谢垒、叶濛依据以房抵债协议而产生的物权期待权，该协议的订立并不能阻却享有合法权利的喀什金陆实业发展有限公司基于生效法律文书申请强制执行，故原审法院对喀什金陆实业发展有限公司主张恢复对阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室，6号楼2单元1102室、1103室房屋的执行诉讼请求予以支持。喀什金陆实业发展有限公司主张撤销（2020）新3101执异3号执行异议裁定及判决驳回被告的执行异议申请的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行喀什市人民法院作出的（2019）新3101执157号执行裁定书确定的阿克苏市××区、1102室和6号楼2单元1102室、1103室4套房屋；二、驳回原告喀什金陆实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14102元（原告喀什金陆实业发展有限公司已预交），由被告谢垒、叶濛负担（限于判决生效后三日内向原告喀什金陆实业发展有限公司付清）。本院二审期间，上诉人谢垒、叶濛为支持其上诉请求，向本院提交了一组新证据。本院组织各方当事人进行了质证。证据一：2020年9月1日，证明一份，宏强房产向上诉人出具该证明，拟证明：宏强房产与谢垒、叶濛双方进行了顶账，上诉人也要求宏强房产进行办理房产证，但有由于宏强房产的原因能未办理。金陆公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为1．法定代表人的签章是私章，不是公司法定代表人的手写签字，私章的真实性、合法性均无法核实；2．该份证明时间为2020年9月1日，明显是上诉人与宏强房产串通好提交的，不排除恶意逃避债务，损害被上诉人的合法权益；3．金陆公司在申请执行宏强房产的执行期间，长达将近1年的时间无法送达相关的执行文书，而上诉人在提出异议期间竟然可以随时随地给宏强房产送达文书，并且在二审时还可以要求公司人员出庭，明显不符合该公司的实际情况，因此对该证据三性不认可；新业房产质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，完全找不到该公司的工作人员；宏强房产质证称，是我们公司出具的，对该证据认可。本院对该组证据的真实性予以确认。原审第三人宏强房产为支持其答辩意见，向本院提交了一组新证据。本院组织各方当事人进行了质证。证据一：阿克苏宏强房地产开发有限公司的财务做账凭证、阿克苏宏强房地产开发有限公司与谢垒签订的《置业计划书》、阿克苏宏强房地产开发有限公司开具的财务收据，拟证明上诉人与宏强房产经过以房抵债的形式置换了涉案4套房屋。谢垒、叶濛质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，记账凭证证实2017年8月25日是双方在签订置业计划书一个月之内进行的记账，符合交易规则，收据内容与上诉人提供的收据内容一致，置业计划书有双方的签字，该置业计划是双方之间简约版的买卖合同，该组证据与上诉人提供的证据完全一样，可以进行比对；金陆公司质证称，对宏强房产提供的该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为，1．该做账凭证、置业计划书没有任何公章，至于记账凭证抵谢垒欠款，该份凭证会计、出纳、经办人均无任何人签字，因此不能够证实以物抵债协议是否存在真实的债权债务；新业房产质证称，与金陆公司的质证意见一致。本院认为该组证据与上诉人在一审时提交的证据互相照应，本院对该组证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的陈述及举证，本案的争议焦点为：上诉人对涉案4套房屋（阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室，6号楼2单元1102室、1103室）是否享有足以排除强制执行的民事权利。关于金陆公司提起执行异议之诉，主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在金陆公司作为申请执行人，新业房产、宏强房产作为被申请人的执行案件中，谢垒、叶濛作为案外人，不服一审法院于2019年9月25日作出的（2019）新3101执157号执行裁定（即：查封涉案4套房屋在内的9套房屋），提出执行异议，一审法院作出（2020）新3101执异3号执行裁定，认定谢垒、叶濛的执行异议成立。金陆公司不服，在规定时间内对执行标的提出执行异议之诉，不违反法律规定。因此，本院认为金陆公司为提起执行异议之诉的适格主体，在本案中亦为适格主体。关于谢垒、叶濛对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。谢垒、叶濛作为（2019）新3101执157号案件中的案外人请求停止对涉案房屋采取查封保全措施，应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，关于谢垒、叶濛是否支付了全部购房款的问题。2015年1月22日宏强房产与阿克苏市鑫宇电力物资销售处（已注销，经营者叶濛、谢垒）签订了10KV配电工程合同，工程完工后，谢垒以阿克苏市鑫宇电力物资销售处的名义于2015年4月、7月陆续向宏强房产开具机打发票，2017年7月经双方结算宏强房产尚欠谢垒、叶濛1033556元。本案中，宏强房产明确陈述，涉案4套房屋是谢垒、叶濛于2017年7月29日以1033556元债权折抵给他们的。金陆公司虽不认可宏强房产与谢垒、叶濛之间的以房抵债形式的房屋买卖关系，但未提交其他证据证明其主张。2017年7月22日，谢垒与宏强房产达成以房抵债性质的置业计划书，2017年7月25日，宏强房产向谢垒、叶濛出具涉案4套房屋的购房收据。本院认为，至此宏强房产以涉案房屋作价折抵债务完成，双方之间的债权债务关系消灭。从鼓励交易与尊重双方当事人意思自治的角度考虑，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即可认定以物抵债合同已经成立，具有法律效力。在以物抵债合同有效的情况下，因宏强房产与谢垒、叶濛达成了以他种给付代替原种给付的合意，且抵债金额基本符合2017年房地产市场交易价格，没有明显转移资产的行为。该购房收据与置业计划系宏强房产与谢垒、叶濛的真实意思表示，应为有效。在大额房屋买卖关系中，谢垒、叶濛作为相对方，其对以房抵债过程的陈述符合客观逻辑，足以排除合理怀疑。因此，宏强房产与谢垒、叶濛之间的买卖合同关系合法有效。故就涉案房屋而言，债权人的债权即为支付该物的对价，可视为谢垒、叶濛已支付全部价款。关于谢垒、叶濛是否实际占有诉争房屋的问题。占有体现为占有人对不动产或者动产的一种实际控制。本案中，在2017年宏强房产向谢垒、叶濛出具以房抵债形式的置业计划书、购房收据后交付房屋钥匙，谢垒、叶濛自此享有对涉案房屋的实体权利。2017年7月29日，谢垒以自己的名义与阿克苏百姓物业服务有限责任公司签订物业服务合同，以自己的名义在阿克苏市区划地办公室办理了门牌使用证，以自己的名义在新疆浩源天然气股份有限公司办理了天然气居民用户证，天然气公司向谢垒出具了涉案4套房屋的机打发票，机打发票日期为2017年8月5日。故可认定谢垒、叶濛构成对涉案房屋的实际占有。关于诉争房屋未办理过户手续谢垒、叶濛是否存在过错的问题。根据询问调查可知，各方当事人均知晓宏强房产作为开发商，实际控制公司的管理层因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施，公司运营管理不畅。上诉人主张曾多次寻找宏强房产要求其协助办理过户手续无果。本院认为，开发商应当协助买受人办理过户手续，谢垒、叶濛未办理过户手续的辩解理由成立。金陆公司认为宏强房产与谢垒、叶濛之间可能存在“协助转移财产的情形”，但并未提供无任何证据证明。相反，谢垒与宏强房产协商用涉案房屋抵账债务的时间发生在金陆公司申请执行之前，以房抵债发生时涉案房屋也未被查封，协商以房抵债的行为也不会是为了规避执行。退一步来说，置业计划、购房收据、物业服务合同、门牌证书均为人工手写，具体行程时间有待考证，但2017年8月5日由天然气公司向谢垒出具的涉案4套房屋的机打发票时间也显示谢垒至少在2017年8月5日开始实际占有使用。故，被上诉人金陆公司称置业计划、购房收据等形成于查封之后无事实依据。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起执行异议之诉的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定第二项规定，异议成立的，裁定撤销相关执行行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求的规定。金钱债权执行中，案外人以其与被执行人之间通过以房抵债方式取得涉案房产为由，请求排除执行，本案已具备以下四个条件：一、在涉案房屋被查封前案外人谢垒、叶濛与被执行人宏强房产之间存在真实合法有效的债权债务关系。2015年，案外人谢垒、叶濛共同经营的阿克苏市鑫宇电力物资销售处（已注销）与宏强房产之间形成真实合法的债权债务关系；二、在涉案房屋被查封前案外人谢垒、叶濛与被执行人宏强房产已签订书面以房抵债协议；三、在涉案房屋被查封前案外人谢垒、叶濛与被执行人宏强房产之间的债权清偿期已经届满，并履行完毕。在2019年9月25日涉案房屋被查封之前，宏强房产与谢垒、叶濛已经于2017年7月完成了以房抵债并交付占有了涉案房屋，双方之间的债权债务关系已经抵消；四、本院认为本案涉及的以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务的情形。谢垒、叶濛出示的实际占有涉案房屋的相关证据，可以认定其以实际占有涉案房屋，而金陆公司并未举证证明存在规避执行或逃避债务的情形。故本院认为，上诉人谢垒、叶濛主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人谢垒、叶濛的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初1234号民事判决；二、案外人谢垒、叶濛的异议成立；三、解除对阿克苏市浙商丽都小区6号楼1单元1101室、1102室，6号楼2单元1102室、1103室房屋的执行查封手续。四、驳回喀什金陆实业发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14102元（喀什金陆实业发展有限公司已预交），由喀什金陆实业发展有限公司自行负担；二审案件受理费14102元（谢垒、叶濛已预交），由喀什金陆实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 五 日书  记  员   陈   相    屹