贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5504号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王进，男，1987年1月28日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：李雪娇，女，1990年12月17日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：王进，男，1987年1月28日出生，汉族，住贵州省纳雍县。系利佩蓓之夫。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人李雪娇、王进商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同》及补充协议未约定商品房价款包含了供暖建设费，并明确约定供暖建设费由被上诉人承担，由上诉人代收。一审判决上诉人退还供暖建设费的依据全部为地方规范性文件或上级特定主体答复的文件，而非法律、法规，且《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”仅对合同内容应当包含的项目及项目权益进行规定，但并未规定商品房价格应当包括供暖设施建设安装费，结合毕节地区的情况，供暖设施并非商品房达到交付使用条件所必需的基础设施，被上诉人额外向贵州华电毕节热电有限公司购买暖气服务，必然产生额外的费用，该费用由实际使用人承担并无不当。上诉人与被上诉人约定供暖建设费由被上诉人承担并不违反法律、法规的规定。同时，被上诉人支付的费用系用于热电公司到案涉小区外围的管道安装费用，小区内的管道安装费用上诉人已自行承担，并未向业主收取，且被告诉人于2020年起诉已超过诉讼时效。故上诉人不应退还供暖设施建设安装费。被上诉人李雪娇、王进答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李雪娇、王进向一审法院起诉请求：1.判令被告退还燃气入户费2500元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200元、供暖建设费7540元；2.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金1822元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区，房屋建筑面积116平方米，套内建筑面积92.1平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4407.85元计算，总价款为405963元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85963元，余款320000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2018年1月20日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。供暖、燃气2018年1月20日达到管道入户。出卖人承诺于2019年1月20日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托毕节成晟置业有限公司向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款405963元，交纳契税5486元、印花税2.50元。被告向原告收取燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元、供暖建设费7540元。2019年8月21日，被告向办证部门提交涉案房屋办证资料办理不动产权证。2019年8月22日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记违约金的请求，被告未在合同约定的2019年1月20日前，将办理商品房转移登的有关文书交付给原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2019年1月20日。对于违约金计算截止日期的问题，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告无需将办理转移登记相关资料交付原告，只需将办理转移登记相关资料提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告已于2019年8月21日向办证部门提交了涉案房屋办证资料，何时办证，不再被告的控制之中，故违约金截止时间应为2019年8月21日。故被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2019年1月20日至2019年8月21日，逾期天数为213天，逾期天数已超过180日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，故原告诉请的违约金应为8647.01元（405963元×0.01%/日×213日）。本案中，原告诉请被告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金1822元，系对自己民事权利的处分，予以支持。对于原告诉请判决被告退还燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费、供暖建设费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视、供热作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告以代收代缴名义向原告收取燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元、供暖建设费7540元，并辩称购房总价款不包括前述费用，其系代收代缴行为，不应由其承担退还责任。但根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。综上，对原告诉请判决被告退还燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元、供暖建设费7540元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李雪娇、王进逾期办理商品房转移登记的违约金1822元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告李雪娇、王进燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元、供暖建设费7540元，共计10620元；案件受理费55元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交如下证据：第一组证据：贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人签订的《居民住宅供用热合同》；证明目的：被上诉人已与贵州华电毕节热电有限公司签订合同，上诉人只是代收供暖建设费。被上诉人质证意见：真实性无异议，但达不到上诉人证明目的，采暖费与采暖建设费是不同的法律关系，被上诉人与供热公司如果存在供热关系，应承担相应的采暖费用，但不代表被上诉人应当承担采暖建设费或者上诉人有权利代收前述采暖建设费。商品房的价款应当包含了采暖建设费用，上诉人应当退还。第二组证据：1.上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票6张；2.贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”。证明目的：上诉人已将室内供暖设施庭院管网工程发包给陕西金平石化建设有限公司，案涉小区全部室内供暖设施所需的庭院管网建设费用由上诉人自行承担，并未另向业主单独收取。贵州华电毕节热电有限公司收取的65元每平方米供暖建设费为电厂一级换热站到小区外围二级换热站的供热设施建设费。被上诉人质证意见：对承包合同、发票的真实性、合法性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，恰好证实了供暖建设费由上诉人自行承担，包含在合同价款内。贵州华电毕节热电有限公司的情况说明系该公司单方出具，对真实性不予认可，内容也不予认可。贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人在供暖建设之前从未有过合同关系，被上诉人也没有委托贵州华电毕节热电有限公司从一级换热站到二级换热站之间的建设工程，故该两份证据均达不到上诉人的证明目的。经审查，上诉人提交的上述证据真实、合法，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。该项目的建设费用分为三个部分，第一部分为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的建设费用；第二部分为万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的投资建设费用；第三部分为用户室内取暖设施费用。上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用；上诉人负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用；用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人向业主代收的65元/平方米供暖建设费为电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站的建设费用。万晟.阳光城一期8#楼换热站到用户端口处的供暖建设费用上诉人已自行承担。本院认为：上诉人与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》、贵州华电毕节热电有限公司与被上诉人签订的《居民住宅供用热合同》、上诉人与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、增值税专用发票、贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”等证据证明，案涉小区内的供暖设施建设费系上诉人自行承担，并未向被上诉人另行收取。上诉人向被上诉人代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托上诉人收取，用于电厂到万晟.阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的供热设施建设，且上诉人已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司，被上诉人向上诉人主张退还无事实及法律依据，应不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3221号民事判决第一项，即：“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李雪娇、王进逾期办理商品房转移登记的违约金1822元；”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3221号民事判决第二项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人李雪娇、王进燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元；三、驳回被上诉人李雪娇、王进的其他诉讼请求；四、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费55.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担20.00元，被上诉人李雪娇、王进负担35.00元；二审案件受理费50.00元，由被上诉人李雪娇、王进负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年九月十四日书记员 高 进