广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤1971民初8805号原告雷远军，男，1976年6月22日出生，汉族，住广东省东莞市南城区************************，身份证号码：420************611。原告王**，女，1982年6月17日出生，汉族，住广东省东莞市********，身份证号码：360************040。两原告共同委托代理人黄兰，系广东历维永盛律师事务所律师。两原告共同委托代理人唐晓晴，系广东历维永盛律师事务所实习律师。被告赵杰全，男，1948年10月9日出生，汉族，住广东省罗定市*************，身份证号码：442************216。被告黄美芳，女，1952年3月26日出生，汉族，住广东省罗定市*************，身份证号码：442************222。两被告共同委托代理人于书伟，系广东君厚律师事务所律师。被告东莞市添富房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人尹某1。委托代理人易绍荣，系广东星捷律师事务所律师。委托代理人李春丽，系广东星捷律师事务所律师助理。被告东莞市***********民小组，住所地：广东省东莞市寮步镇石龙坑松元仔。负责人韩锦华。委托代理人李志鑫，系广东南天星律师事务所律师。委托代理人杨羚，系广东南天星律师事务所律师。原告雷远军、王**诉被告赵杰全、被告黄美芳、被告东莞市添富房地产中介有限公司（以下简称“添富公司”）、被告东莞市***********民小组（以下简称“松元仔村民小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告雷远军、王**共同委托代理人黄兰，被告赵杰全本人及被告赵杰全、黄美芳共同委托代理人于书伟，被告添富公司委托代理人易绍荣，被告松元仔村民小组委托代理人李志鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认两原告与被告赵杰全、被告黄美芳、被告添富公司于2019年10月22日签订的《房屋转让及经纪合同书》无效；2、被告赵杰全、被告黄美芳立即向原告返还转让款2450000元，并支付资金占用期间的利息（利息从2019年11月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止，暂计至2020年3月11日为35215.35元）；3、被告添富公司向两原告返还中介费43800元；4、被告松元仔村民小组向两原告返还见证费15000元；5、被告添富公司、被告松元仔村民小组对上述第2项诉请承担连带清偿责任；6、本案诉讼费全部由四被告承担。事实与理由：2019年10月22日，在被告松元仔村民小组的见证下，原告与被告赵杰全、被告黄美芳、被告添富公司签订《房屋转让及经纪合同书》，约定：通过被告添富公司介绍，被告赵杰全、被告黄美芳向原告出售位于东莞市***********单位，占地面积为120平方米，建筑面积约为650平方米，转让范围包括地台的使用权和地上的建筑物及土地使用权转让合同书内容；转让成交价为2450000元，付款方式为：在签订合同时支付定金50000元，余款2400000元于2019年11月7日买卖双方在寮步镇石龙坑村委会处办理买卖见证相关手续时付清。合同签订后，两原告依约付清全部转让款、中介费和见证费，但自称案涉物业原业主韩锐彬突然出现，并强行拆走了电表、掐断了电源，试图驱赶两原告。情况发生后，两原告曾多次要求被告赵杰全、被告黄美芳出面协调，但被告赵杰全、被告黄美芳一再推诿搪塞，最后甚至直接把原告拉黑，以致原告受让案涉物业后一直无法正常使用。且原业主韩锐彬目前已向贵院起诉要求确认其与被告赵杰全签订的转让协议无效，并要求被告赵杰全返还案涉物业[案号：（2019）粤1971民初33522号]。该诉讼必将引致本案交易出现重大不确定性，且鉴于被告赵杰全、被告黄美芳迟迟不愿出面解决问题，再加上涉案物业原属于韩锐彬在农村宅基地上自建的房屋，而被告赵杰全、被告黄美芳与原业主韩锐彬并非同一集体经济组织成员，被告赵杰全、被告黄美芳并不具备取得案涉宅基地使用权及再行转让的资格。故此，原告认为，由于原业主多次出面阻扰，使原告无法正常使用案涉房屋，同时案涉房屋没有产权证，土地亦属于集体用地，更为重要的是原业主与被告赵杰全、被告黄美芳之间正在就该房屋进行诉讼，该纠纷可能让原告购买居住的合同目的无法实现。双方于2019年10月22日签订的《房屋转让及经纪合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的强制性规定，应属无效。且基于合同无效，各被告负有返还相关费用的义务。被告赵杰全、被告黄美芳辩称，1、案涉房屋应返还给原所有人韩锐彬，原告应直接向案外人韩锐彬、邝月珍主张损失赔偿，且应以案涉房屋返还时的评估价值作为赔偿依据。案涉房屋并不返还给被告，若判决被告向原告返还合同款项明显有违公平。2、原告与被告之间是自愿、平等的市场交易，原告作为最后一手买受人应承担标的物所带来的一切获利及损失，无论评估价高于或低于合同标的2450000元都应归于原告。3、原告在明知案涉房屋存在政策风险的情况下，仍自愿买入房屋，应视为原告已作出自愿承担由此带来的一切后果的意思表示。4、被告已充分告知原告案涉房屋的政策风险，对于案涉合同无效，原告的过错远远大于被告。被告添富公司辩称，1、被告添富公司已经尽到了如实告知义务，在买卖交易达成之前，添富公司已经向原告告知案涉房产性质及现状，且交易双方也承诺不会以此理由取消案涉房屋交易及不追究任何一方的责任。2、案涉合同签订后，是被告赵杰全、被告黄美芳收取了转让款，应由被告赵杰全、黄美芳返还转让款，被告添富公司无需承担连带返还责任。3、添富公司已经为案涉交易提供了居间服务，现交易双方已达成交易目的，添富公司收取劳务费用有相关依据，无需返还。被告松元仔村民小组辩称，1、松元仔村民小组不是案涉合同当事人，不享有案涉合同权利也不承担义务，松元仔村民小组不是本案适格被告，原告诉请松元仔村民小组对案涉合同转让款的返还承担连带责任没有合同依据。2、原告基于松元仔村民小组在案涉合同的最后一页手写的见证人上盖章及村民代表签字的行为要求松元仔村民小组对转让款的返还承担连带责任没有法律依据，松元仔村民小组不是律师见证也不是公证，只是作为证人证明各方自愿签订合同，没有法律规定需要遵守的规则，也没有法律规定需承担的法律责任，原告据此主张连带责任没有法律依据。3、松元仔村民小组已经向原告返还了15000元费用，且该笔费用也不是见证费用，而是村集体对于买方受让房屋后享受村集体道路、供水、供电、照明及基础设施的管理费用，原告再行主张没有依据。经审理查明，2019年10月22日，赵杰全、黄美芳作为卖方，雷远军、王**作为买方，添富公司作为经纪方签订房屋转让及经纪合同书一份。松元仔村民小组在合同见证方处加盖公章。合同约定卖方将东莞市***********作价2450000元转让给第三人，50000元需在签订合同同时作为定金及第一笔楼款支付。2400000元作为第二部分楼款，必须于2019年11月7日买卖双方在寮步镇石龙坑村委会处理买卖见证相关手续时全部付清，付清当天，卖方必须将此物业的所有证件证明交付给买方。买方承诺清楚明白现时国家有关政策非本村户口不能办理转让私宅的房地产权证，买方不能借此理由取消交易。经纪方向买方收取43800元作为劳务费。交易完成后，双方不能借其他理由取消交易，若取消交易，经纪方不负任何责任，不退回任何佣金。2019年10月23日，赵杰全出具收据确认收到雷远军购买案涉房屋的定金50000元。2019年11月6日，王**向赵杰全转账付清案涉房屋转让价款。2019年11月6日，王**向东莞市添富房地产中介有限公司支付43800元服务费。雷远军、王**主张其向松元仔村民小组交纳了15000元的见证费。松元仔村民小组对收到该15000元费用没有异议，主张并非见证费，而是集体道路、供水、供电、照明及基础设施的管理费用，并提交其村民小组工作人员韩沛容与雷远军的微信聊天记录，主张该费用已经向雷远军退回，聊天记录显示2020年3月24日韩沛容向雷远军转账15000元。就案涉房屋现在的占有使用情况。双方确认案涉房屋已经于2019年11月7日交付给雷远军、王**使用，雷远军、王**实际控制案涉房屋。2006年2月26日，案外人韩锐彬与松元仔村民小组签订开投地场协议书，约定松元仔村民小组围面前鱼塘边三个地场开投，每个地场低价140000元。中标者10天内交齐地场款，韩锐彬在投得人处签名。协议上手写备注壹拾陆万元正。2006年3月9日，韩锐彬向松元仔村民小组交纳部分地台款80000元，备注总地台款为160000元。2008年11月10日，韩锐彬作为甲方与赵杰全作为乙方签订住宅房屋转让协议书，约定甲方将位于东莞市*******泉仔岭厂区边房屋有偿转让给乙方使用。房屋面积为120平方米。该宅基地有偿转让价格为563000元。协议并约定甲方要积极协助乙方办理有关用地手续，所需费用由乙方负担。如政府因规划需要征用该地，与甲方无关。松元仔村民小组在见证方处加盖公章。韩锐彬、赵杰全确认《住宅房屋转让协议书》转让的是土地使用权及地上建筑。韩锐彬在(2019)粤1971民初33522号案件中确认已收到赵杰全支付的转让款563000元，双方确认住宅房屋转让协议书中所涉房屋的位置为东莞市************。韩锐彬在(2019)粤1971民初33522号案件中提交东莞市***********的测绘图纸，韩锐彬以及赵杰全、黄美芳对该测绘图纸是案涉建筑物所在土地的坐标没有异议。本院根据韩锐彬提交的测绘图纸向东莞市自然资源局发函询问“东莞市************土地是否属于集体宅基地？如不属于，土地权属及地类性质？使用权人？如案涉土地属于建设用地，则土地有无取得建设用地规划许可证？地上建筑有无取得建设工程规划许可证？”。东莞市自然资源局函复本院称，东莞市************土地性质为集体用地，土地权属为寮步镇石龙坑股份经济合作社，《土地利用总体规划》中为一般农用地，未查询到相关的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及产权登记信息。另查，雷远军与王**系夫妻关系。赵杰全与黄美芳系夫妻关系。韩锐彬与邝月珍于1996年登记结婚。韩锐彬、邝月珍就其与赵杰全签订的《住宅房屋转让协议书》所产生的土地使用权及地上建筑转让的纠纷向东莞市第一人民法院提起诉讼，案号为（2019)粤1971民初33522号。韩锐彬、邝月珍请求确认《住宅房屋转让协议书》无效，并请求赵杰全返还案涉房屋并支付房屋占用使用费。赵杰全提起反诉，请求韩锐彬、邝月珍返还购房款及相应利息损失，并请求韩锐彬、邝月珍赔偿因合同无效给其造成的损失。以上事实，有房屋转让及经纪合同书、收据及转账凭证、住宅房屋转让协议书、证明、居民客户用电业务申请表、客户用电受理回执，起诉状、参加诉讼通知书、东莞市自然资源局的复函及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，雷远军、王**与赵杰全、黄美芳签订的《房屋转让及经纪合同书》的合同效力的认定，涉及到案外人韩锐彬与赵杰全签订的《住宅房屋转让协议书》的合同效力的认定。案涉土地的用地是否符合规划、土地使用权后续能否按照法定程序进行变更以及案涉建筑物是否合法是认定两份合同效力的前提。而对于案涉土地的规划是否合法以及建筑物是否合法的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围。根据东莞市自然资源局的复函可知，案涉土地属于一般农用地，案涉土地并非双方主张的集体宅基地，而案涉土地未依法办理用地规划，案涉建筑物亦未依法取得建设工程规划的有关审批手续。案涉土地地类性质是否可以变更及地上建筑的合法性需当事人申请相关行政部门进行认定。在案涉土地及地上建筑后续能否补办相关审批手续尚不可知的情况下，应由行政主管部门先对涉及的土地及地上建筑进行处理。待行政主管部门对案涉地上建筑物进行处理后，双方再就因履行合同而发生的财产纠纷向法院提起民事诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条之规定，裁定如下：驳回原告雷远军、王**的起诉。本案不收取诉讼受理费用，原告雷远军、王**预交受理费13576.06元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  孟 翯二〇二〇年九月十四日法官助理  刘燕儿书 记 员  叶欣怡