中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4628号上诉人（原审被告）：姜海，男，1968年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔满华，北京市高朋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨明华（MINGHUAYANG），女，1927年5月13日出生，美国籍。委托诉讼代理人：刘进，北京市英格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲜明，男，1970年6月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，北京景淳亦弛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶子微，女，1970年7月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，北京景淳亦弛律师事务所律师。上诉人姜海、杨明华因与被上诉人鲜明、叶子微确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初78419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨明华上诉请求：1.请求依法撤销一审判决。2.请求依法将本案发回重审或改判驳回鲜明、叶子微的诉讼请求。3.请求依法判令本案一审、二审案件受理费由鲜明、叶子微承担。事实和理由：一、杨明华出售房屋的事实经历。杨明华面临着排队去瑞士养老院养老的客观事实。按照瑞士最低的养老院标准，每月最低也得支出3.2万元人民币。杨明华自身无力支出，家庭生活困难，需要卖房解决养老。杨明华出于对鲜明的信任，委托他来帮助处理出售房屋的相关事宜并进行了授权委托公证。而且鲜明知道杨明华经济困难表示帮忙出售房屋并接受委托。此时,杨明华并非知晓有赠与公证事宜，鲜明、叶子微也没有对杨明华卖房行为提出任何质疑及权利主张。后因为杨明华在国内时间较紧张,叫女儿也多方打听,托熟人帮忙,在得知姜海有意买房屋时，才在之后出现了与姜海进行房屋买卖行为。期间，杨明华发现鲜明并无替她卖房的行动。二、原审法院对事实认定不清。由于杨明华同情鲜明、叶子微的处境，才以超低的租金租赁给鲜明、叶子微的方式住进该房屋。杨明华于2009年7月23日，由鲜明、叶子微领到公证处，办理了09772号遗嘱公证,之后，才出现了09773号赠与公证，以上杨明华并不清楚是怎么出现的。赠与公证是否有效的问题应该在赠与合同纠纷中进行审理，并不是本案原审法院应该定性和审理的内容。在庭审中鲜明、叶子微声称，己支付杨明华23万元,若是金的行为,那么给付款租金形式也证实没有赠与公证效力存续的问题。双方行为均已否定了赠与合同的效力。杨明华委托鲜明出售房屋行为也是对赠与合同的否定。三、原审法院对事实的主观认识是完全错误的。1.法院认为,“杨明华之女与姜海的姐姐姜丽,自小认识,关系密切”,以此来认定,买卖房屋有意思联络的客观性,这一点认知是对的,但杨明华女儿和姜丽并非“关系密切”,只是正常同学关系而已。杨明华女儿自1987年出国后就和姜丽失去联系,直到2016年才联系上,而且这一行为也只是必然达成杨明华与姜海房屋买卖事宜的前提条件,杨明华将房屋卖给女儿同学的弟弟,这一点是不受法律禁止的,应该受到法律保护。而原审法院就此认定,彼此之间存在恶意,是完全错误的。2.原审法院认为,鲜明与叶子微长期居住这个房间,而有关证件也在他们两人手中,姜海不知情是不符合常理的,这也是原审法院,为偏袒对方对事实本身错误的理解而已。不应该认定恶意。而本案的事实系鲜明与叶子微取得该住房是以租赁的方式取得的,这并不影响杨明华出售房屋的实际情形；鲜明、叶子微手中持有的证件,杨明华已经在庭审中多次重申,二人只是证明手中有相关证件,并无法证明是杨明华过户给他们的,不排除盗窃取得。姜海不知情有关证件情况实属正常,而原审法院认为不符合社会常理,难以认定房屋买卖合同主观有善意,实属主观推断判案,应该予以纠正。2001年鲜明、叶子微居住杨明华房屋时,既没有继承遗嘱公证,也没有赠与公证。3.鲜明、叶子微用部分物业、取暖交费证明误读为其已经取得涉案房屋的占有权的观点是错误的。在实践中,由房主或租户交纳物业、暖气费等费用的情形在租赁关系很常见,在租赁市场已经形成了一种交易习惯,而交纳上述费用仅是一种服务与被服务的合同关系,不能证明赠与合同的实施行为,不能以此证明与物权有关联性关系；更不能成为本案焦点的证据使用。原审法院认识错误。4.交易前,姜海委托姐姐姜丽看房时鲜明、叶子微均在场,并不是鲜明、叶子微所讲,对这一切不知情。庭审中,鲜明、叶子微不承认已知杨明华将房屋卖给姜海的情形,在鲜明、叶子微无法证明自己不知的情况下,原审法院就主观断定,以鲜明、叶子微的谎言为依据来定性,系认识错误。5.一审法院认为：“杨明华在明知鲜明、叶子微对该住房享有特定利益的情况下,没有将房屋出售给姜海告知鲜明、叶子微,有隐瞒的故意”来主观认定杨明华为恶意,也实属错误,应该予以纠正。6.原审法院对姜海购房款及杨明华售房款原本不属于该案审查的内容,但为偏袒鲜明、叶子微,仅凭主观臆断错误推理双方的恶意,应该纠正。四、原审适用法律错误,导致认识错误。在原审判决中,法院认为：“杨明华和姜海其交易行为构成了对鲜明、叶子微合法权益的直接损害,”杨明华卖房行为是否构成对鲜明和叶子微的权益的侵害,这应该建立在赠与公证效力待定的基础上,赠与合同纠纷应该是属于另一个法律关系,由赠与合同纠纷的法院来审查判决,鲜明、叶子微以诉争房产即杨明华赠与公证为由,向海淀法院提起与杨明华赠与合同纠纷一案,2018年5月24日海淀法院作出(2017)京0108民初53922号民事判决：驳回鲜明、叶子微的诉讼请求。鲜明、叶子微提起上诉,案件还在等待审理之中，并不属于本案应该审理查明的主要事实,而本案却建立在赠与公证不能撤销或有效的基础上来独断认定赠与合同的有效性,这属于越权审理，属于适用法律错误,应该予以纠正。五、原审法院是在认定事实不清、适用法律错误的前提下,形成了错误的判决。鲜明、叶子微为了达到强占老人的房产,采取恶意公证、恶意诉讼的不法手段,侵害一个93岁老人的权益；当一个老人经济出现严重恶化、无力养老时，卖掉属于自己的房产来安度晚年,这并不违法,原审法院仅凭一份来路不明、形式上无法撤销的赠与公证就来否定杨明华卖房的合法权益,这不公平,不符合社会的伦理道德和价值取向。本案当中,鲜明和叶子微为达到占有老人的房产,欺骗法庭、谎话连篇,在赠与公证效力待定的情形下,认定杨明华出售房屋有恶意,来伤害一个无力生活的老人,纵容当今年轻人不劳而获的不良思想,原审法院不综合考虑这些因素,这有悖于法律的尊严。六、杨明华与姜海的购房合同有效,应受法律保护。1.杨明华与姜海签订《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效；杨明华有权出售自己的房产,姜海购买本案房屋时,本案房屋的所有权人是杨明华。在程序方面也均是按合法有效完结所有的相关手续,已经通过央产房上市、网签、核验、交易、过户、交税、公示等法定手续,完全符合正常的一般合法步骤并将涉案房屋合法登记在姜海名下,完成了房屋的所有权转移登记；杨明华也收到姜海交付的全部房款。以上行为应受法律保护,不受他人侵犯与干扰。将自己享有处分权的房屋通过熟悉的人出售,这并不违反法律、出售人也无义务将售房信息告知他人,而本案中鲜明及叶子微对杨明华的卖房行为也是已知的。杨明华与姜海的交易行为不存恶意串通。鲜明、叶子微无权要求确认双方买卖合同无效。2.杨明华与鲜明、叶子微不存在行为中的赠与或买卖关系。鲜明、叶子微在2017年8月12日民警出警时,明确告知民警诉争房屋由其“购买”所取得,并声称其拥有支付23万房款的“证据”。而实际情况是鲜明接受杨明华委托买房时并没有提出权利主张及质疑的情况。加之遗嘱公证及实际租赁关系,涉案房屋多种性质本身就是对自身意思真实的混淆。鲜明、叶子微无法证明存在有效的赠与和买卖关系。3.从涉案房屋的租赁、买卖及委托买卖行为看,杨明华、鲜明、叶子微均明白根本无需实施赠与行为履行的相关事宜。综上,双方行为均已否定了赠与公证的效力。委托鲜明出售房屋行为是对赠与合同的否定,鲜明不但没有提出任何异议,并且积极帮助杨明华促成出售房屋事宜。且诉争房屋在交易前还进行了为期10天的核验公示,鲜明、叶子微也从未提出异议；《赠与合同》第三条约定“房产所有权转移时间,以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准”,故根据以上原因,杨明华在出售房屋时根本不受赠与公证的约束。4.杨明华经济的确出现恶化,符合不再履行赠与合同义务的情形。杨明华长期居住瑞士而不是美国。有苏黎世洲政府和中华人民共和国驻苏黎世总领馆的证明（包括授权委托书、养老问题、杨明华陈述）为证。杨明华已经是93岁的高龄老人,除依靠女儿照顾晚年的养老起居问题外,没有任何人会对杨明华进行陪伴和照顾。杨明华的实际客观经济情况的确出现严重恶化,在一审中也向法庭提供了相关证据予以证明杨明华的实际困难,符合《合同法》第一百九十五条“赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务”的情形。若不靠房款维持,杨明华的晚年生活就无法保障,此案件也给她带来很大的精神折磨。综上所述,无论杨明华、鲜明、叶子微是否有租赁、继承公证、赠与公证、出售均已被双方新达成的委托出售房屋代理关系所覆盖，导致“租赁、遗嘱、赠与、出售”均无法成立。也因此证明案件的真相,鲜明、叶子微存在虚假诉讼。杨明华和姜海买卖行为才是最真实的意思表示及实施合法行为，也应该成为本案定性的依据,但一审法院对此情形置之不理,纯属事实认定、适用法律及判决均存在完全错误。本案无论在客观事实还是相关的法律规定上,鲜明。叶子微的诉求及事实理由均无证据支持,望法院驳回其诉讼请求,维护法律的“公平公正”原则为盼！姜海与杨明华(MINGHUAYANG)就北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》系双方真实意思表示,合法有效,望法院予以支持为感！另外，一审未能向杨明华接受其出售房屋的时候没有对赠与过户的要求向杨明华提出请求，杨明华在一审作出了陈述和说明，但是一审未对该事实进行分析和认定。一审对赠与合同房屋过户条款的事实没有进行说明和认定。姜海上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审,或改判驳回鲜明、叶子微的诉讼请求。3.本案一审和二审案件受理费由鲜明、叶子微承担。事实和理由：一、背景事实：姜海购买杨明华位于北京市海淀区羊坊店路×××6号59.33平方米的房屋。该房屋系杨明华的丈夫赵全章（1987年10月4日去世,原系新华社培训中心行政×××干部,1980年杨明华将北京第二外国语学院分配给她的住房交给新华社,新华社给杨明华和赵全章所分配的该房屋)单位新华社所分配。由于该房产是央产房,因此姜海与杨明华先后到该房产所在的物业公司、供暖公司、新华社房产部门和人事部门、新华社培训中心人事部门、北京第二外国语学院房产和人事部门、国家统计局房产部门、央产房办公室办理了央产房上市手续和缴费,还去了海淀房产交易中心、房管局、北京地税局办理了房产过户、交税手续,共支付了过户费用等近20万元,姜海向杨明华支付了全部房款480万,姜海于2017年8月10日取得京(2017)海不动产权第×××10号《不动产权证》。2017年8月12日,与杨明华及其女儿办理房屋交接时发现无法进屋,敲门后屋内有一女士应答称是借住朋友的房子,后又改口说自己是房主,不给开门,于是杨明华女儿拨打110,羊坊店派出所警察（警号×××89）出警,随后鲜明和叶子微(赵全章去世后,杨明华再婚丈夫王广森的侄子和侄媳)到场,称房子是杨明华卖给他们的,不让姜海和杨明华进屋办理交接。2017年9月11日,姜海向海淀区人民法院起诉要求鲜明、叶子微腾房并赔偿损失,2018年5月24日海淀法院作出(2017)京0108民初48037号民事判决：一、鲜明、叶子微于判决生效后三十日内将北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋腾空并返还给姜海；二、驳回姜海其他诉讼请求。期间,鲜明、叶子微以诉争房产系杨明华赠与其为由,向海淀法院提起与杨明华的赠与合同纠纷,2018年5月24日海淀法院作出(2017)京0108民初53922号民事判决：驳回鲜明、叶子微的诉讼请求。鲜明、叶子微不服海淀法院的判决,提出上诉,2018年9月17日北京市第一中级人民法院以“鲜明、叶子微提出了姜海与杨明华之间的房屋买卖合同无效的抗辩意见,故姜海与杨明华之间的合同效力是判断姜海的请求权是否能够成立的前提”为由,撤销海淀法院作出的(2017)京0108民初48037号和(2017)京0108民初53922号民事判决,将两案发回海淀法院重审,该两案目前中止审理。2018年12月3日,鲜明、叶子微向朝阳法院提起确认房屋买卖合同无效之诉,朝阳法院做出(2018)京0105民初78419号民事判决,判决姜海与杨明华就北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》无效,姜海对该判决不服,提起上诉。二、一审判决事实认定存在错误。1.鲜明、叶子微与杨明华不存在赠与或买卖关系。鲜明、叶子微在2017年8月12日民警出警时,明确告知民警诉争房屋由其“购买”所得,二人也提供了所谓的已支付23万元购房款的“证据”。但是,该二人在本案中又提出了“赠与”和“遗嘱”二种说辞。特别是鲜明还接受杨明华的委托代为“出售”本案房屋。与该多种说法对应有四份公证书,其中遗嘱公证书一份、赠与公证书一份、委托卖房公证书一份、撤销委托公证书一份,并且委托鲜明代为出售本案房屋的公证是在遗嘱和赠与之后,撤销委托鲜明卖房的公证是在最后。以上四种说辞对应的是互相矛盾的法律关系。首先,买卖、委托属于有偿的双务行为,赠与、遗嘱则属于无偿的单方行为。其次,如果鲜明、叶子微主张其与杨明华就诉争房屋存在买卖关系,那么房屋的受让方应当是该二人,而如果是委托关系,那么房屋的受让方应当是二人之外的第三人；如果鲜明、叶子微是受赠人,那么房屋理应在2009年赠与合同成立时就应当进行交付和所有权变更登记,而遗嘱或遗赠的情况下房屋所有权在杨明华去世后才会发生转移。再次,赠与、遗嘱的公证书均在2009年7月23日做出,从公证书编号也可以看出是一前一后紧随做出的,杨明华在一天之内做出了两个互相矛盾的意思表示,足以证明其办理公证时意思表示是不清晰的,对这两项公证所导致的后果更是不清楚的。最后,这四类法律关系根本不可能并存或竞合的,如果2009年7月23日鲜明、叶子微接受杨明华赠与房屋,就不会在2017年4月25日又接受杨明华出售房屋的委托,鲜明、叶子微对本案事实的陈述有多种说法,恰恰证明了杨明华本人出售房屋是其对本案房屋处分的最真实的意思表示。需要强调的是,赠与、遗嘱公证的出具日期均为2009年7月23日,而委托卖房的公证书的出具时间是2017年4月25日,假使杨明华最初曾经做出过“出售、赠与、遗嘱”房屋给鲜明、叶子微的意思表示,也已被双方最新的一份公证书所新形成的委托关系所替代、所覆盖和否定,杨明华及鲜明、叶子微均明白赠与已经不存在,双方无需再履行赠与的法律行为,明白彼此的真实意思是“杨明华有意卖房、鲜明接受杨明华卖房的代理委托”。并且,鲜明为了取得该委托书还特地带杨明华去做了精神鉴定,以证明年已90岁的杨明华具有完全民事行为能力,因此无论此前双方的关系是出售、赠与还是遗嘱,均已被双方新达成的委托合同关系所替代导致“出售、赠与、遗嘱”合意解除。尽管杨明华后来撤销了委托鲜明出售房屋的委托,但并不导致之前已被解除的法律关系的恢复。以上的双方行为是最真实的意思表示及行为实施。应该成为本案定性的依据,但一审法院认定事实完全错误。2.没有证据证明姜海与杨明华之间存在串通,一审判决认定的事实均为没有证据支持的主观臆断。姜海的证据充分显示,诉争房屋的买卖是姜海与杨明华亲自完成的,是双方真实意思的表示,无论鲜明、叶子微与杨明华之间存在着怎样的法律关系,姜海基于所有权证的记载和房产所在的物业公司、供暖公司、新华社房产部门和人事部门、新华社培训中心人事部门、北京第二外国语学院房产和人事部门、国家统计局房产部门、央产房办公室均做出的证明,相信杨明华是房屋产权人,并有权出售房屋从而与之进行交易,且诉争房屋在交易前还进行了为期10天的核验公示,在这一系列的房屋交易办理程序过程中没有任何人告知杨明华不是房屋的所有权人,因此姜海是完全善意的第三人。姜海只是杨明华女儿几十年前的同学的弟弟,杨明华本人都不曾记得是否办理过赠与、遗嘱公证,杨明华的女儿对房屋赠与、遗嘱事宜更是丝毫没有参与、毫不知情,姜海又怎么可能事先知道？一审判决仅以姜丽看房时没有对屋内的叶子微提出疑问而认定姜丽及姜海对所谓的赠与事宜知情。但是,杨明华2009年-2017年一直居住在国外,其国内房屋不可能长达8年无人看管,尤其是杨明华在2017年4月时已经委托鲜明出售诉争房屋,自然需要打理也需要有人在场接待看房者,姜丽出于常理认为叶子微是代管人而没有对其存在表示异议并不能证明其明确知晓叶子微与杨明华的关系。按照同样的逻辑,为什么叶子微在姜丽看房时没有以其是房屋实际所有权人为由拒绝看房？如果房屋是鲜明、叶子微的,叶子微为什么会允许姜丽进屋看房？是不是也可以通过叶子微没有对姜丽的看房行为提出异议的事实来认定叶子微知道,并且同意杨明华对外出售房屋呢？一审判决无疑扩大了姜海（或姜丽）的合理注意义务,特别是姜丽不是本案合同主体,没有注意义务,更够不成所谓的“此种疏忽极不正常”。在此特别说明,由于杨明华回国停留时间匆忙,姜海恰好看房时间不凑巧，姜海曾随姐姐多次去过本案房屋,对该房屋地段、结构、楼层等主要事宜均知晓,本案房屋系老房不需要查看装修等外观情况,因此,姜海委托姐姐姜丽代为看房并无不妥。此外,一审法院仅仅以姜海多次向杨明华付款,与杨明华多次同日取现相互契合为由而怀疑存在同一笔款相互流转垒高的可能性。但是在二手房交易中,采用分几次付款或现金取出的方式十分普遍,并且并不为法律所禁止,付款次数和取款方式根本不应该成为本案应该审查的内容,一审法院没有任何辅助证据主观臆断,有失司法的严谨性。综上,一审法院仅凭时间较早的赠与公证书认定杨明华不享有任意撤销权是错误的,仅凭主观臆断认定姜海与杨明华存在恶意串通没有依据,应予纠正。关于杨明华在出售房屋前,是否享有撤销权及鲜明、叶子微是否享有要求杨明华履行赠与合同,应该是在赠与合同纠纷中应该审查的内容,并非本案应该审查的内容及焦点问题,一审法院属于扩大诉请范围审理了不应该审查的内容,进而对本案定性是完全错误的,必须纠正。三、一审判决法律适用错误。1.杨明华具备免除赠与义务的情形庭审中,杨明华主张出售本案房屋系因经济状况恶化、生活困难。为此,尽管《合同法》第一百八十六条第二款规定经公证的赠与合同不适用“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的任意撤销权,但是该条并不意味着经公证的赠与合同任何情形下均不得撤销。《合同法》第一百九十五条规定：“赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。”这一赠与义务的免除并不区分赠与合同是否经过公证,适用于全部赠与合同。杨明华现已92岁,退休收入只有6000元左右,目前在瑞士没有任何收入,如果回国则无人养老,而瑞士女儿、女婿也生活拮据、还有子女需要抚养,瑞士的养老院每月最低支出32000元,加上治病的开销不可想象,其经济状况连自身生存都无法保障。即使杨明华对鲜明、叶子微负有履行赠与合同的义务,根据前述规定可以予以免除。2.姜海与杨明华的购房合同有效。需要注意的是,本案《赠与合同》第三条约定“房产所有权转移时间,以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准”,据此约定,很显然姜海购买本案房屋时,本案房屋的所有权人是杨明华。杨明华对于鲜明、叶子微没有法定继承、赠与、必须出售义务,鲜明、叶子微有手、有脚、有经济收入,年纪轻轻,而杨明华已是90余岁高龄的老人,经济恶化、生活困难,法律在认定合同是否有效时也要以维护公平,保护微弱为基础。退一步讲,假使鲜明、叶子微与杨明华之间存在有效的买卖或者赠与合同(在交付标的的义务上,赠与与合同类似,可以参照适用)关系,导致杨明华负有交付义务,那么根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》(京高法发[2010]458号)第十三条规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。”姜海已经通过央产房上市、公示、核验、网签、交易、过户、交税等等法定手续完成了诉争房屋的所有权转移登记、并且支付了远高过鲜明、叶子微的购买价款,是最优先的买受人。再退一步讲,假使鲜明、叶子微是诉争房屋的实际所有权人,而杨明华仅为名义登记人,根据(京高法发[2010]458号)第十七条规定：“登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。”姜海基于所有权证的记载和房产所在的物业公司、供暖公司、新华社房产部门和人事部门、新华社培训中心人事部门、北京第二外国语学院房产和人事部门、国家统计局房产部门、央产房办公室均做出的证明,相信杨明华有权出售房屋并与之进行交易,符合上述规定，即使鲜明、叶子微是诉争房屋的实际所有权人也无权主张姜海与杨明华签订的房屋买卖合同无效。更何况，鲜明、叶子微没有提供任何证据证明二人与杨明华存在代名登记的关系，也没有任何证据证明姜海对杨明华与二人间的关系知情。综上，鲜明、叶子微主张房屋买卖合同无效的请求不应予以支持，一审判决法律适用错误。基于以上理由，本案一审判决事实认定、法律适用均存在错误，应予纠正。姜海与杨明华就北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》系双方真实意思表示,合法有效,应予支持。鲜明、叶子微以受赠与为名提起确认本案房屋买卖合同无效，理由都是虚假的，有证据证明所谓的赠与根本不存在。鲜明、叶子微说法多处矛盾，一审没有查明，其起诉建立在虚假的诉讼上。一审是关于房屋买卖合同纠纷，一审认定赠与的事情属于严重错误，属于扩大了诉请进行审理。一审判决罗列的内容都是对鲜明、叶子微有利的，对姜海提交的证据可以证明的事实没有记录，对本案事实的证明具有严重的不公平性和偏袒性。一审说恶意串通是错误的，上诉状中列明了法律规定，一审所谓的恶意串通都是没有证据的认定，都是主观臆断的。杨明华委托鲜明卖房证明鲜明知道杨明华的房子是要卖的，无论杨明华自己卖还是委托鲜明卖都能证明一个事实，这个房子与鲜明无关，这个事实一审完全忽略。鲜明、叶子微提起本案诉讼主体不适格，其与买卖合同没有任何关系。姜海是善意取得本案房屋，其购房时不知道鲜明、叶子微讲的那些事情。鲜明、叶子微针对杨明华、姜海的上诉辩称，同意原判，不同意杨明华、姜海的上诉请求。一审认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确，请求驳回上诉，维持一审判决。姜海针对杨明华的上诉述称，同意杨明华的上诉请求。杨明华针对姜海的上诉述称，同意姜海的上诉请求。鲜明、叶子微向一审法院起诉请求：确认杨明华、姜海就北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋（以下称6号房屋）于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》无效。一审法院认定事实：王广森与杨明华系再婚夫妻，于1989年4月14日登记结婚。王广森与前妻育有两个子女：王安琦、王晓安。杨明华与其前夫生育一女ShirleyYang（中文名：肖**）。2000年12月12日，杨华明（其时为北京第二外语学院职工）作为购房人（乙方）与售房单位新华通讯社基建房产管理局（甲方）签订《单位出售公有住房买卖契约》，约定：甲方将6号房屋以成本价出售给乙方，房价款21235.16元，公共部位维修基金1767.74元。经王广森、杨明华同意，鲜明、叶子微于2001年3、4月间住进6号房屋。2004年1月12日，6号房屋登记在杨明华名下。2008年5月2日，王广森去世。此后，王安琦、王晓安、肖**均放弃对6号房屋的继承权，该房屋由杨明华一人继承。杨明华、王安琦就杨明华一人继承该房屋事宜，于2009年7月21日申请办理公证。2009年7月23日，杨明华与鲜明、叶子微签订《赠与合同》，约定：杨明华自愿将6号房屋无偿赠与鲜明、叶子微共同所有，作为鲜明、叶子微的夫妻共同财产；鲜明、叶子微自愿接受上述赠与；房产所有权转移时间，以赠与人与受赠人到房管部门办理登记过户手续为准。同日，双方就该《赠与合同》办理公证。同日，杨明华另订立遗嘱一份，内容为：在杨明华故去后，将6号房屋留给其侄子鲜明和侄媳叶子微所有，作为该二人的夫妻共同财产。杨明华就该遗嘱亦办理公证。2009年7月30日，叶子微就6号房屋与相关管理部门签订《委托管理收费协议书》及《供暖协议书》。2009年8月10日，鲜明向杨明华汇款8万元。2010年12月29日，鲜明向杨明华汇款瑞士法郎21400元，交易附言注明为“生活费”。一审庭审中，鲜明、叶子微称其还支付杨明华9万元，共向杨明华支付32万元。杨明华认可收到鲜明汇款23万元，称该款是鲜明、叶子微支付的租金。一审庭审中，鲜明、叶子微称杨明华将其身份证、户口簿、买卖契约及涉案房屋产权证原件都交给鲜明、叶子微，为鲜明、叶子微办理过户手续便利。杨明华认可上述材料在鲜明、叶子微手中，但不认为是为了办理过户，不排除其他取得的原因。经查，杨明华在2009年出国，直至2017年回国。2017年4月25日，杨明华回国后向鲜明出具《委托书》，委托鲜明作为全权代理人办理6号房屋的出售手续，包括缴纳税费、代办过户等，委托期限自签字之日起至授权事项办完为止。同日，杨明华就该《委托书》办理公证。庭审中，鲜明、叶子微称办理该委托并非为了出售房屋，而是为办理过户手续。杨明华对此不认可。2017年5月26日，杨明华办理公证声明，决定撤销2017年4月25日向鲜明出具的《委托书》。2017年5月31日，杨明华以“在家找不到了，不知放在哪里了”为由向公安部门申请补领居民户口簿及补办身份证。2017年6月9日，杨明华以“保管不慎将房产证遗失”为由申请补办6号房屋的不动产权证。2017年7月25日，杨明华作为出卖人与买受人姜海签订《房屋买卖合同》，约定杨明华将6号房屋作价480万元出售给姜海，双方就“付款方式、期限”约定为：乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金10万元整，该定金在乙方付清房款时折抵购房款；乙方交清全部购房款后甲乙双方办理过户手续；房屋买卖全部税费都由甲方承担。另约定：办理完毕过户手续，乙方可从甲方领取房屋钥匙，双方进行房屋交接。经查，姜海名下中国建设银行账户于2017年7月25日分两笔分别转入60万元和40万元，当日向杨明华账户转入100万元。2017年7月26日，姜海账户存入100万元，当日将该100万元转给杨明华。2017年7月28日，姜海账户分别转入两笔共100万元，同日将该100万元转给杨明华。2017年7月29日，姜海账户转入100万元，同日将该100万元转给杨明华。2017年8月2日，姜海账户转入80万元，同日将给80万元转给杨明华。经调取杨明华的中国工商银行账户，显示该账户于2017年7月25日收到姜海转账100万元。2017年7月26日，杨明华账户取现100万元。当日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年7月28日，杨明华账户分两笔取现共100万元。同日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年7月29日，杨明华账户取现100万元。2017年7月31日，杨明华账户收到姜海转账100万元。2017年8月2日，杨明华账户取现100万元。同日，杨明华账户收到姜海转账80万元。2017年8月1日，杨明华与姜海就前述买卖合同办理网签，网签合同为编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》。2017年8月10日，杨明华将6号房屋登记在姜海名下。2017年8月12日，杨明华、姜海、姜丽、ShirleyYang（肖**）及本案中姜海委托诉讼代理人崔满华到6号房屋，与鲜明、叶子微发生纠纷，公安部门接警处理。2017年8月17日，杨明华向鲜明、叶子微邮寄《腾房通知函》，称不再委托鲜明代为办理出售事宜，其已将6号房屋出售给姜海，要求鲜明、叶子微将房屋腾出并交接给杨明华或姜海。2017年9月13日，姜海以物权保护纠纷将鲜明、叶子微诉至北京市海淀区人民法院，要求鲜明、叶子微腾退6号房屋并支付房屋占用费。北京市海淀区人民法院于2018年5月24日作出（2017）京0108民初48037号民事判决，判决鲜明、叶子微于判决生效后30日内将6号房屋腾空并返还给姜海，驳回姜海的其他诉讼请求。鲜明、叶子微提起上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）京01民终6194号民事裁定，撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48037号民事判决，将该案发回重审。2017年10月31日，鲜明、叶子微以赠与合同纠纷将杨明华诉至北京市海淀区人民法院，要求杨明华履行赠与合同，配合完成过户手续。北京市海淀区人民法院于2018年5月24日作出（2017）京0108民初53922号民事判决，驳回鲜明、叶子微的诉讼请求。鲜明、叶子微提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终6197号民事裁定，撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53922号民事判决，将该案发回重审。鲜明、叶子微提交网页材料，证明6号房屋所在区域在2017年交易均价为每平方米10万元。姜海、杨明华对该证据真实性不认可，姜海称该房屋是整个小区最老的房屋，房价480万元在正常价格范围内。经询，姜海的姐姐姜丽与杨明华之女ShirleyYang（肖**）系同学。姜海称ShirleyYang（肖**）向姜丽说让其帮忙出售6号房屋，正好姜海没有房屋，就想购买该房屋，姜海小时候曾多次到6号房屋去过。姜海称2017年5、6月份其曾委托姜丽看房，当时叶子微在屋内。叶子微称当时ShirleyYang（肖**）说为了怀旧来看看房子，未介绍姜丽的身份。以上事实，有《单位出售公有住房买卖契约》《赠与合同》、汇款凭证、《委托书》、不动产权证、《房屋买卖合同》、银行账户明细等书证及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为，根据在案证据，杨明华曾与鲜明、叶子微签订《赠与合同》并办理公证，将6号房屋赠与鲜明、叶子微。根据合同法的相关规定，公证的赠与合同，赠与人不享有财产权利转移之前的任意撤销权，且受赠人可以在赠与人不交付赠与财产时，要求赠与人交付。上述事实可以认定鲜明、叶子微享有要求杨明华转移6号房屋权属的请求权，故鲜明、叶子微对该房屋享有利益。本案的主要争议焦点是，杨明华与姜海有无恶意串通损害鲜明、叶子微的利益。一、杨明华之女ShirleyYang（肖**）与姜海之姐姜丽系同学关系，根据姜海陈述该二人自小相识，关系可认定为密切，在购房过程中，ShirleyYang（肖**）与姜丽均直接参与，因此买卖双方存在意思联络的客观条件。二、杨明华与鲜明、叶子微签订赠与合同及遗赠公证，鲜明、叶子微长期在6号房屋居住，涉案房屋相关证件合同均由鲜明、叶子微持有。从ShirleyYang（肖**）与姜丽的关系分析，姜海对上述情况毫不知情的陈述，不符合社会常理。在此情况下，姜海仍然与杨明华签订房屋买卖合同，难以认定其主观为善意。三、杨明华在明知鲜明、叶子微对该房屋享有特定利益的情况下，其向姜海出售房屋并未向鲜明、叶子微告知，其撤销向鲜明出具的《委托书》亦未及时告知受托人，上述事实可以认定杨明华出售6号房屋时对鲜明、叶子微有隐瞒的故意，应当认定为恶意。四、从房屋买卖合同的签订和履行来看，存在诸多可疑之处。首先，该房屋买卖合同的条款的拟定极为简单随意，尤其是在购房款的支付期限、房屋交付及过户期限上未予约定，即便是考虑到双方存在之前相识的关系，此种约定亦有违常理。其次，从看房情况来看，姜海称其委托姜丽看房，当时叶子微亦在屋内，姜丽对叶子微的身份并未关心，在合同价款巨大的购房合同上，此种疏忽极不正常。再次，从购房款的给付来看，姜海多次向杨明华付款，与杨明华多次同日取现相互契合，在姜海不能证明其款项合理来源，杨明华不能证明其款项取现的合理去向的情况下，上述购房款的支付存在同一笔款相互流转垒高流水的高度可能性。综上，一审法院认为，杨明华与姜海存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间的交易从形成到履行均疑点重重、不符常理，其交易完成的后果构成了对鲜明、叶子微合法权益的直接损害，鲜明、叶子微有合理理由认为杨明华、姜海存在恶意串通损害其利益的行为，一审法院综合本案案情对鲜明、叶子微的诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：确认杨明华（MINGHUAYANG）与姜海就北京市海淀区羊坊店路×××6号房屋于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》、于2017年8月1日签订的编号为CW×××72的《存量房买卖合同（自行成交版）》无效。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》中并未就法律适用进行约定。但本案诉争的《房屋买卖合同》于中华人民共和国境内订立、履行，诉争标的位于北京市海淀区。根据上述法律规定，本案应适用与该合同有最密切联系的法律，即中华人民共和国法律。本案存在两个争议焦点：第一，鲜明、叶子微是否为本案适格主体；第二，本案诉争之《房屋买卖合同》的效力。针对第一个焦点问题，本院认为：杨明华已与鲜明、叶子微针对6号房屋签订《赠与合同》并就该合同办理公证。虽双方对《赠与合同》的效力及履行尚存争议，但在本案诉讼过程中《赠与合同》之公证尚未撤销，《赠与合同》之效力亦未被否定。依据现有证据，作为经过公证的《赠与合同》的受赠人，鲜明、叶子微有权请求赠与人履行合同。杨明华出卖房屋可能损害鲜明、叶子微之利益。鲜明、叶子微有权就《房屋买卖合同》之效力提出诉讼，系本案适格主体。一审法院确定鲜明、叶子微系本案适格主体并无不当。杨明华、姜海就鲜明、叶子微诉讼地位提出异议之上诉意见，本院不予采纳。针对第二个焦点问题，本院认为：杨明华与姜海之间是否构成恶意串通，应从以下几个方面进行考虑。第一，杨明华与姜海之间虽不直接相识，但是杨明华之女与姜海之姐系同学，且依据双方陈述及现有证据，杨明华之女与姜海之姐一直参与交易。一审法院认定双方存在意思联络的客观条件并无不当。第二，杨明华明知鲜明、叶子微居住于6号房屋，身份证、房产证由鲜明、叶子微保管，并曾就房屋出售事宜向鲜明、叶子微出具《委托书》。但杨明华通过公证撤销委托书未告知鲜明、叶子微，其补办身份证、房产证亦未告知鲜明、叶子微，在房屋出售时仍未告知鲜明、叶子微相关情况。杨明华之行为不符合常理。第三，杨明华与姜海签订的《房屋买卖合同》中对购房定金及购房款的支付方式及支付期限、房屋过户时间、房屋内有实际居住人的情况下房屋如何腾退等内容均未进行明确约定。合同内容与通常房屋买卖合同有较大差异。第四，杨明华与姜海在二审期间，经法院明确询问，不能明确告知法院购买房屋的款项具体来源及购房款提现后的去向。综合上述分析，并结合一审法院从双方关系、看房过程、合同约定、交易履行等各方面进行论述，一审法院关于杨明华与姜海之间的交易存在恶意串通，损害鲜明、叶子微之利益的认定并无不当。姜海与杨明华关于双方不存在恶意串通的相关上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，姜海、杨明华的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90400元，由杨明华负担45200元（已交纳），由姜海负担45200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 刘晓蕾二〇二〇年九月三十日法官助理 陈 雁法官助理 禹海波书 记 员 高 明