北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7378号上诉人（原审被告、反诉原告）：程红萍，女，汉族。委托诉讼代理人：陈春海，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉春，北京市京广律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨敏，女，汉族。上诉人程红萍因与被上诉人杨敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人程红萍及其委托诉讼代理人陈春海、赵玉春，被上诉人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程红萍上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、改判驳回杨敏的诉讼请求；3、改判杨敏向程红萍支付违约金70000元、赔偿租金损失77000元、支付滞纳金1150元；4、本案一、二审诉讼费由杨敏承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。程红萍与杨敏于2019年9月8日通过微信达成逾期办理注销登记手续不退押金的约定，杨敏于2019年12月31日才办妥注销登记手续，程红萍有权不退还70000元押金；开具个人房屋税票与否与办理案外人公司登记注销手续之间没有关联关系，且未能开具税票的责任在杨敏；涉案租赁房屋为商铺，需要登记注册方可经营，杨敏迟延三个月未办妥注销登记手续，致使该商铺处于不可登记注册的状态，对程红萍的使用、出租构成实质性障碍；一审判决认为杨敏已将房屋交付程红萍的事实认定是错误的；解除协议虽未约定违约责任，但可依据合同法的规定追究杨敏因违约行为造成的损失，程红萍有权要求参照原租赁合同约定的同期租金标准确定损失数额；一审判决适用合同法第九十七条是错误的，且违背了公平正义的原则。杨敏辩称：不同意程红萍的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨敏在2019年8月20日已将房屋钥匙交给程红萍，双方完成了房屋交接手续，程红萍没有将房屋进行出租，其损失与杨敏无关。杨敏向一审法院提出诉讼请求：1.程红萍退还房屋押金70000元；2.程红萍给付违约金70000元；3.本案诉讼费用由程红萍承担。程红萍向一审法院提出反诉请求：1.杨敏给付违约金70000元；2.杨敏赔偿上述违约金不足以弥补的租金损失77000元；（70000元押金可与上述第1项或第2项请求相冲抵）3.杨敏给付逾期支付租金的滞纳金1150元；4.杨敏承担本案诉讼费用。一审法院查明以下事实：2018年8月3日，甲方（出租人）程红萍与乙方（承租人）杨敏签订《房屋租赁合同》，程红萍将位于北京市大兴区×110房屋租赁给杨敏使用。租赁押金为7万元。2019年8月17日，甲方程红萍与乙方杨敏签订《解除合同协议》，甲乙双方一致同意解除位于北京市大兴区×110号底商的租赁合同，约定：1.乙方于2019年8月17日将位于北京市大兴区乐园路4号院2号楼1层110号租赁房屋完好无损地交给甲方。2.经甲乙双方和物业现场共同验收交接，并签署双方交接文书。3.乙方必须结清其应承担的全部费用。4.乙方已经付的电费和物业费，若有剩余，甲方不再退给乙方。5.待该房屋交接事宜全部办妥后，4日内甲方将乙方已交付的剩余房租金216875元退给乙方。同时原房屋租赁合同终止。6.乙方必须在2019年9月20日前，注销该租赁房屋登记的工商税务等全部手续。7.待乙方提供给甲方由工商税务等部门出具的正式注销凭证后3日内甲方将押金7万元退给乙方。8.若有未尽事宜，双方协商解决。2019年11月29日，国家税务总局北京市大兴区税务局第一税务所出具清税证明，载明北京福味湘餐饮有限公司所有税务事项均已结清。2019年12月31日，北京市大兴区市场监督管理局出具注销核准通知书，经核定，准予北京福味湘餐饮有限公司注销。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。杨敏与程红萍于2018年8月3日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月17日解除。杨敏向程红萍主张的违约金依据不足，法院不予支持。本案争议的焦点在于7万元押金是否应当予以退还。解除合同协议约定杨敏必须在2019年9月20日前注销该租赁房屋登记的工商税务等全部手续。待杨敏提供给程红萍由工商税务等部门出具的正式注销凭证后3日内程红萍将押金7万元退给杨敏。杨敏虽然晚于2019年9月20日办理注销登记手续，但该协议并未约定押金不予退还，且杨敏与程红萍确在租赁合同履行期间商谈过税票开具的情况，故对杨敏要求程红萍退还7万元押金的诉讼请求，法院予以支持。对程红萍反诉请求中主张的违约金及损失，在解除合同时，双方已经确定了应返还的租金，且杨敏已将涉案房屋腾退返还给程红萍，故程红萍主张的违约金、滞纳金，缺乏依据，法院不予支持。对程红萍因杨敏未按时办理注销登记而主张的租金损失，因杨敏已将租赁房屋返还给程红萍，程红萍可再次出租，故对其该项主张，法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月做出判决：一、判决生效后十日内，程红萍退还杨敏押金70000元；二、驳回杨敏的其他诉讼请求；三、驳回程红萍的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,程红萍与杨敏2018年8月3日签订的《房屋租赁合同》、2019年8月17日签订的《解除合同协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均属有效。当事人协商一致，可以解除合同。依据《解除合同协议》中记载，程红萍与杨敏就涉案租赁房屋的交接、相关费用、剩余租金以及注销租赁房屋登记的工商税务手续等事宜协商一致，涉案《房屋租赁合同》已经解除。在双方通过协议的方式解除合同后，程红萍另行要求杨敏向其支付违约金、滞纳金，没有事实及法律依据，本院对程红萍的该项上诉主张不予支持。关于程红萍是否应将7万元押金退还杨敏一节，依据查明事实，双方当事人在《解除合同协议》中明确约定，待杨敏提供给程红萍由工商税务等部门出具的正式注销凭证后3日内程红萍将押金70000元退给杨敏。一审法院据此判决程红萍退还杨敏押金70000元，符合双方签订协议时的真实意愿，本院对此不持异议。程红萍提出，已通过微信与杨敏达成逾期办理注销登记手续不退押金的约定，因此无需退还70000元押金。经核实，程红萍与杨敏通过微信就办理注销登记手续一事进行过沟通，但是杨敏并未作出放弃押金的明确意思表示。因此，程红萍的该项上诉主张，没有事实依据，本院不予采信。本案争议的问题在于，《解除合同协议》约定杨敏必须在2019年9月20日前注销该租赁房屋登记的工商税务等全部手续；实际情况是，北京市大兴区市场监督管理局于2019年12月31日核定准予北京福味湘餐饮有限公司注销。由于实际注销时间晚于协议约定的时间，该行为是否给程红萍造成了损失、杨敏对此是否应承担责任。对此，本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，在履行义务后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。依据本案查明的事实，杨敏未按照《解除合同协议》中约定的期限办理完毕注销登记手续，客观上对程红萍使用房屋造成一定影响，但该影响的程度尚不构成对房屋使用、出租的实质性障碍。本院综合考虑该情况对房屋使用产生影响的程度、房屋租金的约定标准等因素，对程红萍提出的赔偿租金损失的上诉主张酌情予以支持。杨敏已将涉案房屋进行交付，程红萍对房屋的占有、使用、收益均未受到妨碍，且双方在《房屋租赁合同》及《解除合同协议》中就工商税务手续是否会影响到房屋租赁一节并未进行任何约定，因此程红萍提出的杨敏迟延办理注销登记手续对房屋的使用、出租构成实质性障碍的上诉主张，事实依据不足，本院不予采信。综上，程红萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3398号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3398号民事判决第三项；三、杨敏于本判决生效后十日内，赔偿程红萍损失5000元；四、驳回程红萍的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由杨敏负担775元（已交纳），由程红萍负担775元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1632元，由杨敏负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由程红萍负担1582元（已交纳）。二审案件受理费3264元，由杨敏负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由程红萍负担3214元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二〇年九月二十二日法官助理 何海云书 记 员 祝 石