浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3732号上诉人（原审原告）：浙江瑞兴物业管理有限公司，住所地瑞安市安阳街道新世纪大厦******，统一社会信用代码91330381145622564W。法定代表人：黄建镇，董事长。委托诉讼代理人：许龙，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林利光，男，1968年9月26日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审被告）：蔡香妹，女，1970年10月6日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审被告）：周冬云，女，1974年12月15日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审被告）：陈建设，男，1978年10月16日出生，汉族，住瑞安市。上诉人浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业公司）因与被上诉人林利光、蔡香妹、周冬云、陈建设物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人瑞兴物业公司上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原判对于漏水事件双方责任分担比例认定错误。瑞兴物业公司已经第一时间进行积极配合寻找漏水点，并且也尽快对漏水的公共设施进行了修理，由于涉及整个单元的供水公共利益，因此无法在未找到漏水点的情况下，直接关闭整单元水闸。瑞兴物业公司的职责是为全体小区业主服务，不能因一户之利益而影响众多业主，瑞兴物业公司已积极履行自身服务职责，查缺补漏。即使存在一定责任，也应当属于极次要责任。原判因此认定减免40%的物业服务费，显失公平。二、原审法院对物业服务费计算期间认定有误。虽然瑞兴物业公司与虹桥大厦业主委员会签订的两份物业服务合同存在时间上的空档期，即2018年8月16日至12月31日。但该时间段，瑞兴物业公司仍然为虹桥大厦提供物业服务，仅是因为业委会换届，新的业委会尚未成立，故未能及时签订书面合同而已。原判对该时间段的物业服务费不予计算不当。被上诉人林利光答辩称：一、漏水后已经通知物业公司关掉水闸，但是物业公司在第二天才关掉水闸，由此产生的损失应由物业公司承担。二、2018年3月16日至2018年12月31日期间瑞兴物业公司与业委会没有签订物业服务合同，不应该收取物业费。请求驳回瑞兴物业公司的上诉。蔡香妹答辩称：涉案房屋已租给林利光，如果要承担责任也是由林利光承担，与蔡香妹无关。周冬云答辩称其和蔡香妹、陈建设三人是房东，租赁协议书已经明确物业费用由林利光支付。陈建设答辩称其已将涉案房屋租给林利光，林利光没有支付物业费导致本案纠纷发生，与房东没有关系。瑞兴物业公司向原审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令林利光、蔡香妹、周冬云、陈建设即行交纳物业管理服务费共计38015元；二、本案诉讼费用由林利光、蔡香妹、周冬云、陈建设承担。原审法院认定：涉案瑞安市虹桥大厦AB幢非住宅101-1室、201室的房屋建筑面积共为703.99㎡。2015年3月16日，瑞兴物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会签订一份物业服务合同，约定：瑞兴物业公司为虹桥大厦提供物业服务，服务期限自2015年3月16日至2018年3月15日止。2019年1月1日，瑞兴物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会又签订一份物业服务合同，约定：瑞兴物业公司为虹桥大厦提供物业服务，服务期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。上述物业服务合同均约定：业主应缴交物业管理服务费，缴费方式为按季度缴交，每季度末月25日前缴清本季度物业管理服务费，拖延缴交的按日加收缴额1‰的滞纳金；非住宅用房综合管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元；物业公司在发现房屋的公用部分、公用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并进行维修。2017年初，涉案房产因公共设施损坏而发现漏水，瑞兴物业公司未立即采取保护措施。另查明，蔡香妹、周冬云、陈建设系瑞安市虹桥大厦****非住宅**的产权人；林利光于2017年1月1日起承租涉案房产，林利光与蔡香妹、周冬云、陈建设约定，在租赁期间由林利光承担物业管理费等各项费用；瑞兴物业公司工作人员曾向陈建设陈述，涉案物业费按每月每平方米1.3元计收。原审法院认为，本案的主要焦点如下：一、物业服务合同是否有效。瑞兴物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，瑞兴物业公司根据合同约定内容为虹桥大厦提供物业管理服务，有权依照合同收取物业服务费。二、物业服务费应由谁支付。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，蔡香妹、周冬云、陈建设作为涉案虹桥大厦AB幢二楼非住宅201室的业主，且自愿承担101-1室的业主责任，林利光又与蔡香妹、周冬云、陈建设约定由其支付物业服务费，故瑞兴物业公司要求四被告连带支付物业服务费，符合法律规定，予以支持。三、物业服务费的数额如何确定。首先，关于计费标准。虽然合同中就物业服务费进行了约定，但瑞兴物业公司在该小区管理处的工作人员明确向被告陈建设陈述涉案物业服务费的标准系按每月每平方米1.3元计收，相应的法律后果归于瑞兴物业公司，被告抗辩应按每月每平方米1.3元计收物业服务费，具有事实依据，予以采纳。其次，关于计费时间。两份物业服务合同的起止时间并未完全相连，对于未载明于合同的期间，瑞兴物业公司未提供任何证据以证明其提供了相应的物业服务，故涉案物业服务费应按26.5个月进行计算。再次，关于服务质量。在发现涉案房产出现漏水现象后，瑞兴物业公司未及时采取保护措施，应认定瑞兴物业公司向被告提供的物业服务存在瑕疵，酌情对物业服务费用认定为按照60%支付。故物业管理服务费为14551.47元（即703.99㎡×1.3元/月/㎡×26.5月×60%）。林利光抗辩因瑞兴物业公司失职造成其房屋漏水情况严重以致花费修理费三万多，但未在本案中提供任何证据，亦未提出反诉，故该项抗辩，不予采纳，林利光可另行再主张权利。综合上述分析，蔡香妹、周冬云、陈建设、林利光应给付瑞兴物业公司物业服务费14551.47元。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、林利光应于判决生效之日起十日内向瑞兴物业公司支付物业服务费14551.47元；二、蔡香妹、周冬云、陈建设对上述第一项债务承担连带支付责任。三、驳回瑞兴物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，由瑞兴物业公司负担450元，林利光负担300元，蔡香妹、周冬云、陈建设对该300元负连带支付责任，定于判决生效之日起十日内缴纳。上诉人瑞兴物业公司在二审举证期限内向本院提交了如下证就：1、业主委员会证明；2、水电费缴纳凭证；3、部分业主物业管理费收款收据，以共同证明2018年3月16日至2018年12月31日期间，瑞兴物业公司为虹桥大厦持续提供物业管理服务。林利光对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为瑞兴物业公司在2018年3月16日至2018年12月31日期间没有提供物业服务，该时间段虹桥大厦正在选择别的物业公司。蔡香妹表示同意林利光对证据发表的意见。周冬云表示其对具体情况不清楚，都是交给林利光负责的。陈建设也表示对具体情况不清楚。本院认为，瑞兴物业公司二审提供的三组证据相互印证，可以证明2018年3月16日至2018年12月31日期间瑞兴物业公司依然按照原合同约定继续提供物业服务，故本院予以采纳。林利光、蔡香妹、周冬云、陈建设在二审审理期间没有向本院提供新的证据。二审法院经审理查明，2018年3月16日至2018年12月31日期间瑞兴物业公司依然按照原合同约定继续提供物业服务。以上事实由业主委员会证明、水电费缴纳凭证、物业管理费收款收据等证据予以证实。其他事实与一审认定的一致。本院认为，瑞兴物业公司在处理2017年初涉案房产漏水事件中未能及时采取相关措施减少损失，确有不当之处，原审法院根据其过错程度酌情对物业服务费用按60%计算，在合理幅度范围内，二审不予变动。二审期间，瑞兴物业公司提供的新证据可以证实2018年3月16日至2018年12月31日期间其依然按照原合同约定继续提供物业服务，故该时间段的物业服务费用应予以支持。涉案物业服务费的标准系按每月每平方米1.3元计收，涉案房产物业服务费应按36个月进行计算，由于瑞兴物业公司未及时采取保护措施，酌情对物业服务费用认定为按照60%支付，故物业管理服务费为19768.04元（即703.99㎡×1.3元/月/㎡×36月×60%）。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13593号民事判决。二、林利光应于本判决生效之日起十日内向瑞兴物业公司支付物业服务费19768.04元。三、蔡香妹、周冬云、陈建设对上述第二项债务承担连带支付责任。四、驳回瑞兴物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费750元，由瑞兴物业公司负担450元，林利光负担300元，蔡香妹、周冬云、陈建设对该300元负连带支付责任。二审受理费750元，由瑞兴物业公司负担450元，林利光负担300元，蔡香妹、周冬云、陈建设对该300元负连带支付责任。本判决为终审判决。审 判 长 吴跃玲审 判 员 白海玲审 判 员 邓习军二〇二〇年九月三十日代书记员 戴鹏达?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。