江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1806号原告：李燮蓉，女，1982年7月10日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：袁列文，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴修玩，江西华星律师事务所律师。被告：滕芳，女，1976年5月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：吴雨胜，江西道都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹建文，江西道都律师事务所律师。原告李燮蓉与被告滕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告李燮蓉的委托诉讼代理人袁列文、被告滕芳的委托诉讼代理人吴雨胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燮蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告滕芳于十日内支付购房款583000元及违约金11660元，共计594660元（违约金暂自2020年5月26日按月利率2%计算至2020年6月26日，2020年6月26日后以583000元为基数按月利率2%计算直至上述款项全部付清之日止）；2.本案诉讼费由被告滕芳承担。事实和理由：2020年3月23日，原告李燮蓉与姜勤仙、鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定姜勤仙将其位于鹰潭市月湖区（证号为第0000509号）房屋出售给原告李燮蓉，出售价为650000元、中介费为6500元，原告李燮蓉另承担过户费500元。约定原告李燮蓉在2020年3月27日支付400000元，姜勤仙在7日内腾出房屋并交房。原告李燮蓉在2020年6月23日之前支付尾款250000元。合同签订后，2020年3月27日，原告李燮蓉依约支付了400000元，也支付了中介费6500元、过户费500元，姜勤仙依约交付了房屋，于是原告李燮蓉开始对房屋进行了精装修。2020年5月中旬，原告李燮蓉房屋装修完毕可入住。之后，原告李燮蓉因一时需要资金周转，在2020年5月20日与被告滕芳、鹰潭首佳房产中介有限公司三方签订了《售房协议》、《房屋买卖协议》，协议约定原告李燮蓉将上述已装修房屋出卖给被告滕芳，房款为823000元，约定由姜勤仙直接过户给被告滕芳。2020年5月26日，被告滕芳代原告李燮蓉将240000元支付给姜勤仙，原告李燮蓉另行支付10000元给姜勤仙，于是被告滕芳与姜勤仙在当日办理了过户登记手续。但至今，被告滕芳仍未支付尾款583000元，原告李燮蓉认为，被告滕芳的行为已经构成了严重违约，应当承担违约责任。被告滕芳辩称，1.原、被告签订的《售房协议》属于无效协议，从签订之日起就无效。该协议约定：“为了减少过户费用，房屋产权证书甲方牵头直接从姜勤仙过户到乙方户头。”其目的是为了偷逃国家税费，根据合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，均属于无效合同。如果售房协议履行，原告李燮蓉实现偷逃国家税费的目的，该售房协议导致国家利益受损。根据房产交易相关法律法规，原告李燮蓉在两次房产交易中都应当缴纳相关税费，第一次房产交易应当缴纳契税、印花税、交易手续费，第二次应当缴纳增值税及附加、个人所得税、土地增值税等。原告李燮蓉企图通过私下交易，达到偷逃税费的目的，其非法利益不受保护。2.原告李燮蓉以炒房为目的，其行为受国家政策所限制。其通过与中介串通，炒房获取非法利益，哄抬房价，损害国家稳定房价的政策实施。原告李燮蓉与姜勤仙、章伟强签订房屋买卖居间合同，在没有取得房产证的情况下，与鹰潭首佳房产中介有限公司联手，倒卖房屋、哄抬房价，不到三个月的时间，将65万元买来的房屋转手卖83万元，交易时，为了怕姜勤仙识破其炒房行为，在鹰潭市房产交易中心，原告李燮蓉与房产中介人员将《鹰潭市存量房买卖合同》分别让被告滕芳、姜勤仙、章伟强签字，互不见面。事后，姜勤仙、章伟强才知道房屋是卖给被告滕芳，被告滕芳才知道房屋是姜勤仙、章伟强的，原告李燮蓉的行为明显违反了民事行为基本的诚实信用原则。3.被告滕芳没有取得原告李燮蓉的房产，无需支付房款。被告滕芳是从姜勤仙、章伟强处取得房产，与原告李燮蓉无关。根据物权法的规定，物权以登记为公示，房产登记表及房产证的权利人均为姜勤仙、章伟强，房屋买卖合同的出让方也是实际产权人姜勤仙、章伟强，被告滕芳根据《鹰潭市存量房买卖合同》约定，将购房款40万元交给姜勤仙、章伟强，原告李燮蓉要求被告滕芳支付58万多元的房款导致被告滕芳超额支付房款，严重损害被告滕芳的合法权益。综上，请求驳回原告李燮蓉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告李燮蓉的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告李燮蓉提交的《房屋买卖居间合同》、收据，合同有原告李燮蓉和卖方姜勤仙及中介方鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司的签字盖章，收据上有姜勤仙的签字，被告滕芳未能推翻该证据真实性，本院对其真实性予以采信；2.原告李燮蓉提交的房屋装修情况视频资料一份，从该视频及图片中可以明确视频中的房屋系案涉坐落于鹰潭市月湖区房屋，并经过了装修，结合庭审中的陈述，房屋仍在原告李燮蓉控制中，能够证明原告李燮蓉对该房屋进行了装修的事实；3.原告李燮蓉提交的《房屋买卖协议》、《售房协议》，被告滕芳对该证据真实性不持异议，本院对其真实性予以采信，是否无效应综合全案认定；4.原告李燮蓉提交的转款凭证、情况说明，转款凭证中盖有银行电子回单专用章，其真实性本院予以采信，情况说明中鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司认可收到原告李燮蓉支付的购房款10000元，与转款凭证相互印证，本院予以采信；5.原告李燮蓉提交的房地产权登记信息、原、被告提交的《鹰潭市存量房买卖合同》，被告滕芳对其真实性不持异议，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于鹰潭市月湖区的房屋原为案外人姜勤仙、章伟强共同所有。2020年3月23日，姜勤仙（甲方）与原告李燮蓉（乙方）及鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：经丙方中介，甲方自愿将房屋所有权证或不动产证号为第0000509号，坐落于鹰潭市月湖区的房屋出售给乙方，并已征得该房屋共同所有权人及承租人的一致同意；本合同签订当日，乙方向甲方支付定金伍万元整，甲乙双方共同同意定金委托丙方代为保管，本合同履行后定金在支付佣金、代办服务费后的余额转为丙方为乙方代办房屋所有权过户与银行按揭所交规费，实行多退少补；房屋成交价为陆拾伍万元整（￥650000元）；自本合同签订之日起在2020年6月23日内，甲乙双方应当在《鹰潭市不动产交易登记申请表》上签字按手印，同时乙方将上述房款一次性支付给不动产登记中心资金监管平台，待产权过户之后再由不动产登记中心资金监管平台支付给甲方；本次交易所设计的过户规费、公证费、银行按揭评估费由乙方承担，个人所得税由乙方承担，土地出让金由乙方承担；甲乙双方委托丙方代办本合同项下的房屋所有权过户、委托公证、银行按揭，并由乙方向丙方支付代办房屋所有权过户服务费500元整；本合同签订之日，即视为丙方中介成功，甲乙双方于2020年6月23日前支付丙方佣金，甲方向丙方支付佣金6500元整，乙方向丙方支付佣金6500元整；甲方同意收到部分购房款的七日内腾出该房屋并结清交房之前发生的水、电、有线电视和其他相关费用等；备注：乙方于2020年3月27日将部分购房款肆拾万元支付给甲方，甲方在七日之内腾出该房，若乙方在规定时间之日不能支付余款贰拾伍万元，则之前支付的肆拾万元由甲方没收。2020年3月27日，原告李燮蓉通过微信和转账方式向姜勤仙支付了购房款400000元，姜勤仙出具收据，写明：“今收到李燮蓉购房款400000元，全房款总共650000元，已付400000元，余250000元整。”之后，姜勤仙将该房屋交付给原告李燮蓉，原告李燮蓉遂对该房屋进行了装修，双方未办理过户登记手续。2020年5月20日，原告李燮蓉未经姜勤仙、章伟强授权，代姜勤仙、章伟强（甲方）与被告滕芳（乙方）及鹰潭首佳房产中介有限公司（丙方）签订了《房产买卖协议》，约定甲方同意将坐落于鹰潭市房屋所有权证号为0000509号的房产出售给乙方；上述房屋的成交总价为捌拾贰万叁仟元（￥823000元），本协议签订后，乙方支付甲方购房定金壹万元整（￥10000元），乙方支付给甲方定金交由丙方代管；经双方协商，本次交易所涉及的过户交易税费、银行按揭费由乙方承担，增值税和个人所得税由乙方承担，土地出让金由乙方承担；乙方于过户当天向甲方支付捌拾贰万叁仟元整；甲乙双方应于2020年6月1日前，以本协议书为基础签订《鹰潭市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易过户登记手续；甲方保证上述房屋产权清晰，同意在过户前交纳壹万元保证金在丙方，待甲方交房后一次性由丙方退还给甲方；本协议签订后，甲方同意向丙方支付中介费捌仟元整（￥80000元），乙方同意向丙方支付中介费捌仟元整（￥80000元），同时乙方应向丙方支付代办过户手续费；产权人不履行此合同由李燮蓉承担违约责任，甲方交卖房保证金壹万元给丙方代管等。原告李燮蓉在该协议落款处签名“李燮蓉代”。该协议签订当日，被告滕芳通过支付宝向鹰潭首佳房产中介有限公司支付了购房定金10000元，鹰潭首佳房产中介有限公司出具收据，注明：代管定金。之后，原、被告又签订了一份《售房协议》，约定：因原告李燮蓉通过家乐居房屋中介联系从第三方姜勤仙处购入房产证号为00×**0号的环城东路22号Ｂ东西单元东四层106.322平方的二手房（有购房合同及付款收据为证，但未办理房产证），重新装修后通过首佳中介联系转卖给被告滕芳，售房价格82.3万元。为减少过户费用，房屋产权由原告李燮蓉牵头直接从姜勤仙过户到被告滕芳户头。被告滕芳在产权交易时两次资金托管了24万元，共计48万元，其中24万元是会直接支付到姜勤仙账上作为原告李燮蓉购姜勤仙房屋的尾款，另24万元如退回到被告滕芳账上被告滕芳需支付给原告李燮蓉。被告滕芳除以上48万元外，还需支付原告李燮蓉34.3万元，被告滕芳付清34.3万元和24万元后原告李燮蓉提供房屋钥匙。原告李燮蓉收款账号：李燮蓉，农行鹰潭市分行，6228481578716618271＃，被告滕芳拿到房屋钥匙及房产证该房屋归被告滕芳所有，后续该房屋有任何纠纷跟被告滕芳无关，一切法律责任由原告李燮蓉承担。2020年5月26日，姜勤仙、章伟强（甲方）与被告滕芳及被告滕芳的丈夫娄智华（乙方）签订《鹰潭市存量房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2020002736），约定：交易房屋坐落于鹰潭市的房屋出售给乙方，建筑面积共106.32㎡，甲乙双方议定的本宗房屋买卖价款给400000元，计3762.23元／㎡；乙方在签约后向甲方支付10000元并作为履约保证金，甲方履约后转为购房价款或返还给乙方；贷款付款的，乙方应于2020年5月26日前，支付首付款250000元，其余价款办理贷款等。当日，姜勤仙收到被告滕芳支付的240000元购房款，双方办理了房屋过户登记手续，被告滕芳与娄智华获得该房屋的所有权。同日，原告李燮蓉将剩余10000元支付给鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司的业务员江春燕，鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司出具情况说明：“2020年5月26日滕芳与姜勤仙办理过户当天，我公司业务员江春燕代姜勤仙收到李燮蓉购房款壹万元整，其中的陆仟伍佰元整作为姜勤仙支付的中介费，剩余的叁仟伍佰元整支付给姜勤仙。”后被告滕芳未向原告李燮蓉支付剩余购房款，原告李燮蓉遂诉至本院。审理过程中，经本院向姜勤仙核实，姜勤仙表示从来没有见过《房产买卖协议》，亦未委托原告李燮蓉代其与被告滕芳签订该协议，事后也未对该协议进行追认。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案的争议焦点为：《房产买卖协议》和《售房协议》是否合法有效？第一，关于《房产买卖协议》的效力问题，原告李燮蓉在支付姜勤仙部分购房款后未取得该房屋所有权，但其在未得到产权人姜勤仙、章伟强授权的情况下代姜勤仙、章伟强与被告滕芳签订了《房产买卖协议》，将案涉房屋转让给被告滕芳，因原告李燮蓉无代理权，故该协议对姜勤仙、章伟强不发生法律效力。原告李燮蓉并非案涉房屋的所有权人，其无法履行《房产买卖协议》中约定的房屋过户义务，故原告李燮蓉无权要求被告滕芳按照该协议约定支付购房款。第二，关于《售房协议》的效力问题，该协议中约定：“为了减少过户费用，房屋产权由甲方牵头直接从姜勤仙过户到乙方户头”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。原告李燮蓉从姜勤仙、章伟强处受让该房屋，再转让给被告滕芳，即两次房产交易，均应当缴纳相关税费，但该协议约定由姜勤仙直接将房屋过户给被告滕芳，意图逃避税费，明显违反了法律和行政法规的规定，违背了国家税收政策，履行协议将导致原告李燮蓉在未依法缴纳税费的情况下获取不动产收益，必然损害国家利益，原、被告之间签订的《售房协议》，系双方恶意串通，损害国家利益的合同，且符合以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定为无效合同。第三，原告李燮蓉称姜勤仙、章伟强配合办理房屋过户登记手续的行为视为对《房产买卖协议》的追认，经本院核实，姜勤仙否认其知晓该《房产买卖协议》，且未对该协议进行过追认，该意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，原告李燮蓉的诉讼请求因丧失主张权利的基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条第一款、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告李燮蓉的诉讼请求。案件受理费9747元（原告李燮蓉已预交），减半收取计4873.5元，由原告李燮蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  汪军太二〇二〇年九月十日法官助理谢露书记员刘鎏附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。