湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5783号上诉人（原审被告）：梁儒，女，1978年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：贺晓，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南百家汇投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**。法定代表人：付胜龙，董事长。委托诉讼代理人：王铀林，男，1979年10月12日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈美英，湖南天地人律师事务所。上诉人梁儒与被上诉人湖南百家汇投资有限公司（以下简称百家汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁儒上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判解除合同编号为201403731173号的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足，判决上诉人继续支付房款303000元及承担违约金45112元存在错误，应予撤销并依法改判。合同编号为201403731173号的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，上诉人积极履行了付款义务，并按要求提交了办理按揭贷款所需的资料，上诉人多次向被上诉人表示，如果贷款没有办理下来，则要求解除合同，但被上诉人一直占用上诉人资金，强行要求继续履行合同。一审判决上诉人承担责任的依据系《补充协议》第四条4.4项之约定，但该条款属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，且与主合同《望城区商品房买卖合同》相关条款相抵触，该条款理应无效，不能作为裁判依据。综上，为维护上诉人的合法权益，请求依法改判。被上诉人百家汇公司辩称，1、上诉人在二审中增加解除合同的反诉请求，违反了法律规定；2、根据一审查明的事实可以认定，导致未能办理银行按揭的过错方为上诉人，且上诉人未获得任何解除合同的权利，上诉人要求解除合同无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人百家汇公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决梁儒支付欠付购房款303000元;2、判决梁儒承担违约金72644.3元;3、判决梁儒承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实如下：2016年10月31日，百家汇公司、梁儒双方签订合同编号为201403731173号《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：百家汇公司将坐落于望城区房屋出售给梁儒。商品房建筑面积为51.98㎡，单价：11692.21元／㎡，房屋总价为607761元，合同签订时付首期房款为（含定金8万元）304761元，其中10万元向百家汇公司申请了一年免息贷款，剩余房款303000元以按揭贷款方式支付。合同还约定：“买受人应在合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按其要求及时补充”。如买受人未履行该义务或履行该义务后未获得贷款的，应按合同第七条约定支付违约金，即“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。补充合同约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给百家汇公司的，梁儒同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，百家汇公司有权解除合同，收回该房屋另行处理，梁儒按总房款的20%向百家汇公司支付违约金。百家汇公司同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，梁儒按日向百家汇公司支付逾期应付款万分之五的违约金。2016年10月31日，梁儒向百家汇公司支付了购买房屋首付款304761元。至今，梁儒的银行按揭贷款303000元未办妥，梁儒也未以自有资金向百家汇公司支付剩余房款303000元。梁儒在一审庭审中认可欠百家汇公司购房款303000元的事实，只是对违约金提出异议。一审法院认为，百家汇公司、梁儒签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应当依约履行。按照合同约定，梁儒未能在合同签订之日起120天内获得银行按揭贷款，则应当在90天内以自有资金支付；逾期未付即构成违约，应当承担违约责任。现梁儒未按协议向百家汇公司支付购房款，梁儒的行为已违约。故百家汇公司要求梁儒支付欠付房款303000元的诉讼请求和支付逾期付款违约金的理由，该院予以支持。梁儒无证据证实是因百家汇公司的行为导致梁儒不能办理银行按揭贷款，故梁儒提出不承担违约责任的理由，该院不予支持。关于逾期付款的违约金计算标准和金额。合同约定逾期付款，梁儒应当按应付款万分之五每日的标准支付违约金；此前，百家汇公司已经向该院起诉了大批量同类型案件，该院裁判时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到房屋买受人逾期支付房款给百家汇公司造成的实际损失主要为资金占用的利息，故对百家汇公司主张的逾期付款违约金标准均调整为按“2018年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的130%，即年利率6.175%”的标准计算，相关判决均已发生法律效力。虽然本案梁儒未向该院提出调整违约金标准的请求，但根据“类案同判”的原则，该院认为对该案百家汇公司主张逾期付款的违约金亦按上述标准计算为宜。从百家汇公司提供的证据可以确定，梁儒的银行贷款未获批准后，需以自有资金支付房款的最迟期限为合同签订后的210天内。百家汇公司、梁儒于2016年10月31日签订涉案合同，梁儒应在2017年5月29日前向百家汇公司支付涉案购房款。百家汇公司要求梁儒支付违约金的截止日期为2019年10月15日，系其真实意思表示，没有违反法律规定和损害他人利益，该院予以支持。故梁儒向百家汇公司承担违约金的起止日期为2017年5月30日至2019年10月15日止。经计算，梁儒应向百家汇公司支付涉案的违约金为45112元（303000元×6.175%÷360天×868天）。百家汇公司主张梁儒支付违约金金额超过该院计算的违约金金额部分，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、梁儒应于本判决生效之日起10日内支付百家汇公司购房款303000元及逾期付款违约金45112元。二、驳回百家汇公司的其他诉讼请求。如果梁儒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向百家汇公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6934元，因适用简易程序减半收取3467元，由百家汇公司负担200元，梁儒负担3267元（本判决生效之日起7日内缴纳）。二审中，上诉人向本院提交如下证据：收款收据，拟证明2018年1月26日，被上诉人收取上诉人100000元购房款，至此，首付款付清。被上诉人发表如下质证意见：该证据体现的100000元属于首付款部分，本案所涉的款项系按揭款及违约利息，该证据与本案无关。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据与本案争议焦点无关，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，上诉人按揭贷款未获银行审批通过，应在约定的期限内以自有资金补足房款，上诉人未按约定支付购房款，构成违约，被上诉人可选择解除合同或要求继续履行合同，现被上诉人要求继续履行，上诉人应按合同约定支付剩余房款及违约金。关于违约金金额，一审法院根据“类案同判”的原则，按年利率6.175%的标准计算逾期付款违约金，于法有据，故一审法院判决上诉人应向被上诉人支付购房款303000元及逾期付款违约金45112元并无不当。上诉人在一审中并未提起反诉，现在二审程序中提出要求解除合同的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，因被上诉人不同意由本院一并审理，双方亦不能达成调解协议，上诉人可就该上诉请求另行主张权利，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人梁儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6522元，由上诉人梁儒负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年九月二十三日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。