上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23502号原告：上海鹿兴物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿溪路**。法定代表人：胡忠敏，总经理。委托诉讼代理人：冯羚，女，上海市浦东新区川沙新镇川沙法律服务所法律工作者。被告：上海圣桂光电科技有限公司，住，住所地上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿吉路**/div>法定代表人：金沛,总经理。委托诉讼代理人：戚文捷，上海君澜律师事务所律师。原告上海鹿兴物业管理有限公司诉被告上海圣桂光电科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告上海鹿兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯羚、被告上海圣桂光电科技有限公司的委托诉讼代理人戚文捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海鹿兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费人民币(以下币种均同)9,773.16元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费6,515.47元。事实和理由：被告于2010年5月向上海鹿园建设有限公司租借了上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿吉路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)用于公司的生产经营，2014年5月6日与原告签订了《物业管理协议书》，由原告为被告所租赁的系争房屋提供物业服务，期限为自2014年7月1日起至2016年6月30日止。此后原、被告按《物业管理协议书》的约定履行各自权利义务,但被告没有按约定支付自2015年7月1日起至9月30日止的物业管理费，并于2015年8月底搬离系争房屋，为此原告多次向被告催讨拖欠的物业管理费，但被告以各种理由推托至今。故原告诉至法院，请求判如诉请。上海圣桂光电科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告确未支付自2015年7月1日起至9月30日止的物业管理费。被告系系争房屋的承租人，租赁厂房面积为1,770.51平米。2015年7月左右，由于原告未尽管理职责，导致被告因隔壁租户在被告无尘车间空气循环系统的外机边上进行喷漆作业，油漆味和油漆粉末直接被吸入空气循环系统吸入口，最后整个车间弥漫油漆味，在此种环境下被告迫于无奈停工停产。后经被告与原告多次交涉，原告同意免除被告三个月的物业费，以此弥补被告的停产损失。此后，被告因无法完全恢复车间原有的工作环境以及不堪忍受该园区物业管理混乱，于2015年8月底左右搬离该园区。被告搬离园区时已结清所有费用，原告对此均知情，未提出任何支付费用的事，也未阻止被告搬离。被告搬离后也从未接到原告任何电话或书面通知要求被告支付任何款项。同时，原告于2019年9月3日在(2019)沪0115民初41405号一案庭审笔录中已明确表示被告已支付自2015年7月1日起至9月30日止的费用，并提交了相关证据，其中原告的财务记账凭证也显示被告自2015年7月1日起至9月30日止的费用已结清。本案诉讼时效已过，原告未提交证据证明其存在时效中止、中断事由，被告自搬离该园区后也从未收到过原告电话或者催讨物业费的书函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业管理协议书》，约定由原告为系争房屋提供物业管理服务，面积为1770.51平方米；合同期限为自2014年7月1日起至2016年6月30日止；物业管理费的收费标准为0.04元/天/平方米，每季度第一天收取本季度的物业管理费；另合同载明“乙方为生产经营发展需要，于2010年5月18日和上海鹿园建设有限公司签署标准厂房租赁合同，……”合同还约定了其他事宜。《物业管理协议书》签订后，原告依约入驻鹿园工业区，为系争房屋提供物业管理服务至2015年8月底被告迁出系争房屋之时。以上事实由原告递交的《物业管理协议书》，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：《记账联》一份，证明原告开具了2015年7月至2015年9月期间的发票，但并未收到被告该期间的物业管理费。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，被告认为该份证据不能证明被告拖欠了自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费，这段期间的物业管理费原告已答应免除，且在(2019)沪0115民初41405号案件中原告也提交证据并且自认被告并未拖欠自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费。被告提供如下证据：1.被告于2020年8月13日拍摄的系争房屋的外部照片，证明被告所述2015年7月份油漆事件是真实存在的，同时证明原告的物业管理混乱，当初油漆施工的油漆罐现在还存在。经庭审质证，原告称该份证据拍摄的为鹿吉路XXX-XXX号房屋周围的情况，但不能证明2015年7月有油漆施工情况，亦无法证明油漆施工对被告的生产经营造成影响。2.(2019)沪0115民初41405号案件的法庭审理笔录(2019年9月3日)及原告提交的记账凭证，证明原告已经当庭自认被告支付过2015年7月至9月期间的物业管理费，且从2015年7月31日记账凭证看，原告也已做了财务上的记账操作。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，原告称在该案中原告将被告的第三季度和第四季度的支付情况搞错了，被告支付物业管理费至2015年6月30日止，并未支付2015年7月至9月期间的物业管理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《物业管理协议书》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，各方均应恪守。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在(2019)沪0115民初41405号案件的法庭审理笔录(2019年9月3日)中自认已与被告结清2015年7月至9月期间的物业管理费，并提供对应的记账凭证，故对原告要求被告支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。且，根据原《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，被告主张的诉讼时效抗辩权亦成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海鹿兴物业管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告上海鹿兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月四日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。