江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3693号原告：扬州市信和物业服务有限公司，住所地高邮市屏淮中路西侧（康花园三期）。法定代表人：李军，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：殷才全，该公司员工。委托诉讼代理人：张如彬，高邮市甘垛法律服务所法律工作者。被告：徐玉芬，男，汉族，1975年11月25日出生，住高邮市。原告扬州市信和物业服务有限公司（以下简称信和物业公司）与被告徐玉芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷才全、张如彬以及被告徐玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2015年4月2日至2021年4月2日拖欠的物业管理费4900元、违约金2067元，合计6967元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系服务于三阳现代城小区的企业，被告系居住在该小区的业主，双方之间形成合法有效的物业服务合同关系，原告已经为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告作为业主应按期缴纳物业服务费，但被告却以原告服务未能使其满意为由拖欠从2015年4月2日到2021年4月2日的物业服务费。现原告诉至本院提出上述诉求。被告徐玉芬答辩称：1、我不清楚业主委员会的情况，我与原告没有签订合同，合同也没有我签字，合同不生效；2、我的车库每次下雨都积水、我的车辆被砸被盗取财物、下雨时我家楼梯口下面的化粪池的脏污物会冒出来、并且有一个池塘冬天会结冰，我向物业公司反映，物业公司没有行动。物业公司管理不善，在解决上述问题后我才交物业费。原告围绕诉讼请求提交了业主登记表、前期物业服务协议、前期物业服务委托合同、三阳现代城物业服务合同及其补充协议、高邮市物价局备案回复表、申请等证据。原告提交的证据系原始书面证据，本院对原告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。综上，本院认定事实如下：被告徐玉芬系高邮市三垛镇三阳·第一城（现用名“三阳现代城”、曾用名“三阳·第一城”、“三阳·现代城”）北福苑5栋206室（住宅）的业主，于2013年4月2日领取房屋，房屋建筑面积120.9平方米。2013年4月2日，被告徐玉芬与原告信和物业公司签订了《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等，由原告信和物业公司为该小区提供物业管理服务。被告所在小区的建设单位江苏省弘升置业有限公司、高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会分别与原告信和物业公司前后签订《前期物业服务委托合同》、《三阳·现代城物业服务合同》。其中，《前期物业服务委托合同》约定合同期限从2013年5月28日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或者重新选聘物业管理公司时止，住宅缴费标准为0.4元/月/平方米；《三阳·现代城物业服务合同》约定合同期限从2016年3月1日起至2021年2月28日止，住宅缴费标准为0.4元/月/平方米，业主次年缴费时间应按首次交房日期的时间交纳物业服务费用，合同同时约定未足额支付相关费用的，按应付款项总额每日万分之五的标准支付违约金。经高邮市物价局同意，被告所在小区的业主委员会与原告信和物业公司签订补充协议，约定从2017年6月1日起住宅物业服务费调整为0.55元/月/平方米。被告提出已缴清2015年4月2日之前的物业服务费。现原告认为被告拖欠从2015年4月2日至2021年4月2日的物业服务费故向本院提起诉讼。原告提出虽然在2017年6月1日物业服务费从0.4元/月/平方米调整上升至0.55元/月/平方米，但为计算方便，原告同意分两阶段计算物业服务费，第一阶段从2015年4月2日至2018年4月2日，按照0.4元每月每平方米计算；第二阶段从从2018年4月3日至2021年4月2日，按照0.55元每月每平方米计算。庭审中，被告徐玉芬重点反映车库积水、车辆被砸被盗、化粪池脏污物等问题，认为原告公司没有采取行动，并要求原告公司动用维修基金。原告在庭审中表示在业主反映问题时已积极配合并采取措施，但大部分问题基于开发商的原因未能彻底解决。本院认为，被告徐玉芬与原告信和物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主亦具有约束力。对于被告徐玉芬提出的不清楚业主委员会情况故认为业主委员会与原告公司签订的物业服务合同无效的抗辩主张，本院认为，物业公司作为服务机构，不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，业主委员会以其公章对外履行职能，其与原告公司签订的物业服务合同有业主委员会的公章以及业主委员会负责人的签名，物业公司有理由相信业主委员会是具有资质的主体，物业公司已尽到审查义务，并且物业公司进驻涉案小区经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予履行。本案中，被告所居住的房屋由原告信和物业公司提供物业服务，物业服务合同明确了相关的权利义务，被告应依照合同约定向原告缴纳相应的物业管理费。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主。被告主要反映的车库积水、车辆被砸被盗、化粪池脏污物等问题并非原告原因造成，原告已采取措施或积极配合相关部门努力解决，维修基金的使用决定权也不在原告，原告由于职能所限、其他业主及相关部门未配合，导致问题未得以圆满解决，被告以上述理由拒交物业费理由并不充分。被告拒绝缴纳物业费不利于物业公司及时有效地为全体业主服务，故被告对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，原告信和物业公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的服务瑕疵问题，应当加强改进、及时与业主沟通、尽快提高服务质量，以利于小区的安定团结和环境建设。如果信和物业公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对信和物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向信和物业公司主张权利。综上，因物业服务合同约定上一年度预缴下一年度的物业服务费，合同届满期为2021年2月28日，经核算，被告徐玉芬尚欠2015年4月2日至2021年2月28日期间的物业服务费4001.79元（计算方式详见附件）。对于原告要求被告支付违约金的请求，被告不予认可，本院认为，原告物业服务存在一定的瑕疵，在双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期交纳物业服务相关费用，不属于恶意违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐玉芬应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市信和物业服务有限公司物业服务费4001.79元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告负担10元，由被告负担15元（此款原告已预交，被告应于履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 叶晓红二〇二〇年九月七日法官助理 刘 飞书 记 员 赵丹丹附件1：费用计算方式住宅物业管理费：从2015年4月2日到2018年4月2日，按照0.4元每月每平方米计算得该期间物业服务费为：0.4元每月每平方米＊120.9平方米＊36个月=1740.96元；从2018年4月3日至2021年2月28日期间2年10个月零25天，本院酌情按照0.55元每月每平方米计算得该期间物业服务费为：0.55元每月每平方米＊120.9平方米＊34个月=2260.83元，合计4001.79元；附件2：本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。