安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终555号上诉人（原审被告）：丁红富。委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：张文胜。原审被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜官区经济技术开发区泰山大道**/div>法定代表人：肖珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雨佳，安徽创元律师事务所实习律师。原审被告：铜陵共赢传媒投资有限公司，住所地，住所地安徽省铜陵市铜官区淮河大道北段****iv>法定代表人：丁红富。上诉人丁红富因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司），原审被告张文胜、铜陵共赢传媒投资有限公司（以下简称共赢公司）、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁红富的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判案涉合同有效；2.改判丁红富不需返还张文胜购房款82828.8元及利息损失，本案所涉全部损失由瑞环公司承担；3.本案一、二审诉讼费用由瑞环公司承担。事实和理由：1.本案所涉两份协议，一为《新江花园一期住宅房认购书》，该买卖系开发区管委会组织，有相关政府部门背书，事实上属于一种政府行为，不应简单适用民事房屋买卖合同无效的法律规则。且上诉人在原审中也提交了相应的政府会议纪要文件，证明案涉房产的出售是经过政府许可，有相应批文，其应当与预售备案具有同等效力。第二份协议为《委托购房协议书》，上诉人认为该协议属于委托或居间合同，不适用房屋买卖合同的法律规定，应当有效。其服务内容在交房时已经基本完成，合同完成后，合同一方收取的佣金或产生的必要费用不予退还；2.即使法院认定合同无效，相应产生的全部损失也应当由瑞环公司承担。瑞环公司因自身原因导致涉案房屋无法取得权属证书及预售证书，致使合同无效，瑞环公司应当承担全部责任。瑞环公司未提交书面答辩状。瑞环公司原审的诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令张文胜、新九鼎公司公司、共赢公司、丁红富将新江花园19号楼503室腾空并返还给瑞环公司；3.诉讼费由张文胜、新九鼎公司公司、共赢公司、丁红富承担。原审法院经审理查明：2011年5月9日，瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：由新九鼎公司向瑞环公司认购“新江花园”**项目第**第**；认购房按“团购价”为1928元/平方米，总房款约为1956920元；2011年5月31日前，新九鼎公司按所认购总房款的70%支付首付款等内容；2012年5月3日，张文胜与共赢公司签订《委托购房协议书》，约定张文胜购买新江花园19号楼503室，房屋面积72平方米；张文胜一次性向共赢公司支付总房款180000元，由共赢公司代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙；还约定了其他事项。同日，张文胜向共赢公司缴付房款180000元。瑞环公司收取涉案房屋购房款97171.20元。案涉房屋现由张文胜居住。经铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估，案涉房屋的装潢价值为70375元。原审法院另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住)住宅房认购书》系丁红富借用新九鼎公司名义签订赢公司的股东系丁红富和其妻子王秀凤，该公司已于2013年7月31日被吊销，股东丁红富和王秀凤未履行公司清算义务。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。原审法院再查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订承担全部出资购买位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年5月9日签订的《新江花园(一期)住)住宅房认购书》和张文胜与共赢公司签订的《委托购房协议书》应认定无效据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还，故瑞环公司要求张文胜将新江花园19号楼503室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。瑞环公司与张文胜互付对待给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，张文胜在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款及赔偿其房屋装修损失。瑞环公司同意将收取的购房款97171.20元及利息（以总房款138816元为基数）给付张文胜。新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿张文胜的房屋装修损失。共赢公司收取张文胜的180000元购房款，扣除支付给瑞环公司的97171.20元，余款82828.80元及其利息应返还给张文胜，鉴于瑞环公司以总房款为基数向张文胜支付利息，因此，对共赢公司向张文胜支付利息的基数调减为41184元。对于张文胜要求瑞环公司退房奖励款12000元的诉讼请求，张文胜目前虽未将案涉房屋退还并交给瑞环公司，但从张文胜出具的《个人团购退房申请报告》及在对案涉房屋的评估中能够配合的角度，按公平原则，瑞环公司应酌情补偿张文胜退房奖励款5000元整。丁红富作为共赢公司的股东和法定代表人，在公司营业执照被吊销后，未组织对公司进行清算，应对共赢公司的债务承担连带清偿责任。对丁红富所主张的物业费469.8元，装修保证金1000元，垃圾清运费200元，预付水电费102元，因其所提供的证据并不能证明与案涉房屋有关，故不予处理。综上所述，原审法院支持瑞环公司的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条第二款、第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住）住宅房认购书》及铜陵共赢传媒投资有限公司与张文胜签订的《委托购房协议书》无效.张文胜于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园19号楼503室返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司；3.铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还张文胜购房款97171.20元、赔偿装潢损失70375元、退房奖励款5000元及利息损失（以购房款总价款138816元为基数，从2012年5月3起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4.铜陵共赢传媒投资有限公司于本判决生效后十日内返还张文胜购房款82828.80元及利息损失（以41184元为基数，从2012年5月3起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。5.丁红富对铜陵共赢传媒投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。当事人在本院二审期间均未提交新证据。本院对于原审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.案涉合同的效力应当如何认定；2.丁红富应否对82828.8元购房款及41184元购房款的利息损失承担返还责任。本院认为：1.关于认购书、委托购房协议书的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与新九鼎公司之间签订的《新江花园（一期）住）住宅房认购书》无效案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，共赢公司、丁红富将案涉房屋再行转让给张文胜，实际收取房款，牟取差价，因此，该委托购房协议书亦无效。一审法院对此认定适当，故对丁红富认为认购书、委托购房协议书有效的观点不予支持；2.张文胜将购房款180000元交给共赢公司，扣除支付给瑞环公司的97171.2元，余款82828.8元由共赢公司实际占有、使用，现合同不能继续履行，共赢公司应当将余款返还给张文胜。因共赢公司的股东只有丁红富和其妻子王秀凤，丁红富为法定代表人，该公司已于2013年7月31日被吊销营业执照，至今未经公司清算，丁红富也未举证证明公司财产独立于个人财产，且丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具的承诺书载明：“因案涉房产的转售、装修、租赁等产生的与瑞环公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由其承担。由此产生的损失也由其承担”，因此，一审判决丁红富承担连带责任并无不当。由于瑞环公司愿意承担全部应收款138816元为基数的利息，故一审法院将共赢公司、丁红富应向张文胜支付利息的基数调减为41184元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，丁红富的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1871元，由上诉人丁红富负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十七日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。