上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50105号原告：陆明柱，男，1981年11月27日出生，汉族，住上海市浦东新区菏泽路******。委托诉讼代理人：项宏(系原告陆明柱的妻子)，住址同上。被告：张广，男，1987年3月17日出生，汉族，住安徽省霍，住安徽省霍邱县河口镇人民街道**>被告：上海弘捷贸易有限公司，住所地上海市浦东新区胶东路****。法定代表人：张银川。(职务不详)原告陆明柱与被告张广、上海弘捷贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆明柱及其委托诉讼代理人项宏到庭参加了诉讼，被告张广、上海弘捷贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陆明柱向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张广于2017年9月10日签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；2.被告张广支付原告2020年1月11日起至4月15日止的租金6,950元，被告张广在原告处的押金3,500元可在前述租金中抵扣；3.被告张广支付原告延迟支付租金的违约金，以本金6,950元为计算基数，自2020年1月7日起，按银行同期贷款利率的四倍，计算至判决生效之日止；4.被告上海弘捷贸易有限公司将其工商注册地址和税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记，并支付原告自2020年4月15日起至迁出或注销工商登记之日止的占用补偿费，按每月2,000元计算。事实和理由：原告委托代理人项宏与被告于2017年9月10日签订租赁合同，约定被告承租原告位于上海市浦东新区胶东路XXX号一层房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2017年8月11日起至2020年8月10日止，租金第一年每月3,500元，第二年每月3,700元，第三年每月3,900元。租金支付方式为第一年前半年按每两个月支付一次，之后每三个月支付一次，每次提前10天支付下次租金。押金为3,500元。合同签订后，原告向被告提供了房屋。被告承租期间，上海弘捷贸易有限公司注册于涉案房屋处。被告张广多次延迟支付租金。被告本应在2020年1月1日前支付第一季度租金11,700元，但被告仅在2020年1月7日支付了5,400元，此后未再支付任何费用。截止2020年4月15日，被告共拖欠原告租金6,950元。原告多次催收无果。2020年3月28日，原告通过微信告知被告，要求其于2020年4月15日之前支付欠付租金并将上海弘捷贸易有限公司的注册地址迁出或注销，被告未回复。鉴于被告已违反合同约定，严重损害原告利益，故提起诉讼。张广、上海弘捷贸易有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年6月，涉案房屋产权登记于原告名下。2017年9月10日，以陆明柱为甲方(出租方)、张广为乙方(承租方)，签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期三年，自2017年8月11日起至2020年8月10日止。租金第一年每月3,500元，第二年每月3,700元，第三年每月3,900元。第一年前半年按每两个月支付租金，之后两年半按每三个月支付一次租金，押金3,500元。每次提前10天支付下次租金，先付后用。协议终止时若乙方在租房期间没有违反协议的情况下，甲方应全额退押金给乙方(租金延期支付，甲方有权终止协议，并按千分之五每日收取滞纳金)。合同备注事项：如因甲方原因，营业执照不能办理，合同解除并退还押金；如因乙方原因，营业执照不能办理，自动解除，押金退回。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方处由项宏代陆明柱签字，乙方处由张广签字。合同签订后，张广支付原告押金3,500元，并陆续支付原告租金。2020年1月7日，张广支付原告租金5,400元，系支付2020年1月11日起的租金。2020年3月初，原告向张广发送微信，称根据合同约定，张广应在2020年1月1日支付1-3月房租共计11,700元，张广仅在1月7日支付了5,400元，原告已多次催促付款及支付延期违约金，均未得回复，故再次催促付款。3月21日，张广发微信给原告，询问房租还差多少金额？原告回复“1-3月应付11,700元，已付5,400元。”张广回复因经营不好，打算4月底付一部分。原告询问“营业执照何时迁走？”张广回复“在找人帮忙。”2020年3月28日，原告发送微信给张广，称因张广拖欠租金两个多月，通知双方的合同于2020年4月15日解除，张广共欠原告租金6,950元、滞纳金3,150元，扣除押金3,500元后还欠6,600元，要求于4月15日前支付，并要求将上海弘捷贸易有限公司的注册营业地址迁出涉案房屋。3月29日，张广微信回复“收到，我再催下。”2020年4月，原告向被告张广催要租金，无果。2020年5-6月间，原告方与张广通过微信多次沟通有关上海弘捷贸易有限公司的注册地址迁移事宜，未果。另查明，上海弘捷贸易有限公司成立于2007年12月，张广系该公司股东，公，公司住所地址登记于涉案房屋告称其于2017年向案外人购买了涉案房屋，上海弘捷贸易有限公司于原告购买涉案房屋前已登记于涉案房屋处。审理中，原告称自2020年4月16日起，原告已直接与涉案房屋内的次承租人签订了租赁合同，确认涉案房屋已于2020年4月16日收回。为此原告提供了其与案外人高某签订的租赁合同，合同载明的涉案房屋租赁起始日期为2020年4月16日。本院认为，原告在取得涉案房屋的所有权后，于2017年9月10日与被告张广就涉案房屋签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。自2020年1月11日起的租金，被告张广逾期未付清。原告多次催促未果的情况下，于2020年3月28日通知于2020年4月15日解除租赁合同，本院予以认可。原告确认涉案房屋已于4月16日收回即原告自4月16日起已与房屋的实际使用人另行签订了租赁合同。故2020年1月11日至4月15日期间的未付租金，被告应向原告支付，扣除被告在该租赁期间的已付租金5,400元，余额6,950元应由被告支付。被告逾期支付租金，根据合同约定应当支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的起算时间，其中欠款650元的起算时间应为2020年4月2日。原告诉请的违约金计算标准，应更正为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。原告同意退还张广租赁押金3,500元，本院予以准许，本案一并处理。被告上海弘捷贸易有限公司并非涉案租赁合同的合同主体，该公司早于涉案租赁合同签订之前已注册成立于涉案房屋处。原告与张广签订的租赁合同中并未有针对上海弘捷贸易有限公司的相关约定。原告以租赁合同为请求权基础，诉请上海弘捷贸易有限公司迁出或注销注册于涉案房屋处的工商登记以及支付延期迁出的补偿费，并无合同依据，本院不予支持。其与上海弘捷贸易有限公司之间的纠纷，应当依据相对应的法律关系，向后者另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆明柱与被告张广于2017年9月10日签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告张广于本判决生效之日起十日内支付原告陆明柱欠付租金6,950元；三、被告张广于本判决生效之日起十日内支付原告陆明柱逾期付款违约金，自2020年1月7日起，按欠付金额6,300元为计算基数，自2020年4月2日起，按欠付金额650元为计算基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，计算至付款之日止；四、原告陆明柱于本判决生效之日起十日内退还被告张广租赁押金3,500元；五、驳回原告陆明柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取计26元，由原告陆明柱负担10元，被告张广负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。