天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6258号原告：田宏舸，男，1993年1月9日出生，汉族，户籍地天津市津**，现住天津海河教育园区××路××号××花园××号。委托诉讼代理人:李灿，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人:张喜娟，天津捍正律师事务所律师。被告：天津鲁能泰山房地产开发有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路**管理中心**301-1。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：史咏，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。被告：北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司，住所地天津市南开区花园别墅**楼及地下室房屋的**宁泰广场写字楼的****。负责人：杨海威，经理。委托诉讼代理人：谢金璐，男。原告田宏舸与被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司（以下简称“鲁能房地产公司”）、北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司（以下简称“鲁能物业天津分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田宏舸的委托诉讼代理人李灿，被告鲁能房地产公司的委托诉讼代理人李晶晶、史咏，被告鲁能物业天津分公司的委托诉讼代理人谢金璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田宏舸向本院提出诉讼请求：1、请求判令鲁能房地产公司给原告更换一个新的燃气灶；2、判令被告鲁能房地产公司将空调延长保修期1年；3、判令二被告赔偿原告5个月物业费损失1442.88元；4、判令被告鲁能房地产公司赔偿原告2019年11月1日至2020年4月1日期间未正常使用房屋租金损失5611.2元、车位费400元、取暖费1728元、交通费500元，共计8239.2元。5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与鲁能房地产公司于2016年签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买鲁能房地产公司开发的坐落于天津海河教育园区××路××号××花园××号的精装房屋，建筑面积为100.2平方米，鲁能房地产公司于2018年10月26日将房屋交付原告。2019年10月27日上午原告发现房间内小卧室吊顶空调处、厨房吊顶多处正在漏水，当即联系鲁能物业天津分公司。后鲁能物业天津分公司派人来到现场查勘。2019年10月28日，原告联系二被告同意组织修复工作，当天将入户门钥匙密码交给二被告，由二被告进行后续工作，至此二被告开始接管房屋。2019年12月份，二被告告知原告房屋漏水系被告工程施工时安装在楼上住户地面（原告房屋房顶）处自来水管漏水引发，属于鲁能房地产公司交付房屋时应当负责的质量问题，鲁能房地产公司工作人员口头承诺进行维修及恢复原状，给予小卧室空调延保1年，更换受损燃气灶，但未出具书面文字材料。维修期间二被告之间经常沟通不畅，原告落实维修事宜时，二被告又称当初是交给亚夏公司施工，需要亚夏公司出人配合进行。从此原告及家人便陷入了一场长达9个月的维修、更换损坏物品的漫长等待之路。原告与二被告、亚夏工作人员进行了数十次的交流，至今确实大部分已经维修和更换完毕,但橱柜、燃气灶还有小卧室门目前还没有维修或更换完毕。二被告的修复、更换工作开始没有具体方案，维修过程中野蛮施工，在冬天为了释放潮气长时间将房屋的窗户打开，精装修的房子内尘土飞扬，施工时间长的离谱。因屋顶漏水导致小卧室及厨房屋顶及部分墙壁表面粉刷损坏，小卧室空调进水，小卧室门因泡水膨胀损坏，小卧室木地板膨胀损坏，小客厅部分木地板被浸泡，厨房橱柜全部被浸泡，厨房燃气灶因泡水而生锈等。鲁能物业天津分公司作为小区物业管理公司，在发生漏水后期沟通中存在部分沟通不到位情况，同时鲁能物业天津分公司系鲁能房地产公司选定前期物业公司。故原告认为对于自己在维修房屋期间5个月不能正常使用房屋的物业费损失，二被告应当共同承担赔偿责任。双方就上述损失协商未果，故原告诉至法院，提出以上诉请。鲁能房地产公司辩称，一、鲁能房地产公司同意给原告更换新的燃气灶。因疫情原因燃气灶厂家停工，鲁能房地产公司定购的燃气灶已到货，新定购的燃气灶比精装修提供的更好。二、请求法院依法判令鲁能房地产公司将空调延长保修期1年，无事实和法律依据。案涉空调经精装修单位委托东芝空调维修单位鉴定，经检测原告的东芝空调室内机线路侧无水，开机运转正常，无故障。空调维修单位已将鉴定意见寄送原告。故鲁能房地产公司不同意将空调延长保修期1年，原告的诉请无事实和法律依据,请法院予以驳回。三、原告要求判令赔偿其5个月物业费损失，无事实和法律依据。因疫情原因所需配件的厂家停工，鲁能房地产公司在原告业主报修后积极给业主维修，相关问题并不影响原告居住，并不存在损失,故鲁能房地产公司不同意给付物业费损失。四、原告要求判令赔偿其2019年11月1日至2020年4月1日期间未正常使用房屋比照租损失561.2元、车位费400元、取暖费1728元、交通费500元,共计8239.2元，无事实和法律依据。因疫情原因所需配件的厂家停工，维修所需材料无法进货，工人无法进行施工。鲁能房地产公司在原告报修后积极给业主维修，相关问题并不影响原告居住，并不存在损失,故鲁能房地产公司不承担损失，原告的诉请无事实和法律依据，请法院予以驳回。鲁能物业天津分公司辩称，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。一、鲁能物业天津分公司作为被告主体不适格。原告与鲁能物业天津分公司系物业服务合同法律关系，鲁能物业天津分公司在合同约定范围内已完全履行约定义务，原告诉求损失非因鲁能物业天津分公司服务造成，故鲁能物业天津分公司在本案中作为被告主体不适格。二、鲁能物业天津分公司已履行协调维修义务，不应承担赔偿责任。按实际情况及原告所述，房屋发生漏水后，经原告向鲁能物业天津分公司报告后，鲁能物业天津分公司积极奔赴现场查看，并及时通知了精装单位维修工作人员到场进行检查维修。在后期多次主动询问、协调维修施工情况，积极履行了相应义务。三、原告要求鲁能物业天津分公司赔偿5个月物业费无事实及法律依据。造成原告上述损失非因鲁能物业天津分公司物业服务所致，原告陈述其发现房屋存在质量问题，与鲁能物业天津分公司无关。经查漏水原因为楼上房屋室内热水管漏水所致，亦不属于鲁能物业天津分公司服务区域内，故原告要求鲁能物业天津分公司赔偿物业费无事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交不动产权证书、停车场物业服务协议及微信支付截图、天津市新建商品住宅质量保证书、供热费专用收据、2019年10月27日照片及视频资料无异议，原告对鲁能房地产公司提交的天津市商品房买卖合同及补充协议、文德花园10号楼竣工验收备案表及准许交付使用证、入住汇签单无异议，本院对上述证据予以认定并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证意见如下：1、原告提交的物业费收据、银行存根，证明原告缴纳了一年的物业费计4328.64元。二被告对该组证据真实性无异议，但表示原告交纳了12个月的物业费，鲁能房地产公司赠送了6个月的物业服务，所以该笔物业费是18个月的物业费，每个月的物业费应当是240.48元。物业费收据明确记载2018年10月27日-2019年10月26日物业管理费4328.64元，鲁能房地产公司赠送物业费的行为并不能降低物业费的标准，本院确定原告物业费为每月360.72元。2、原告提交的2019年10月28日至2020年7月5日的照片，证明二被告未及时维修漏水部分，致使原告无法正常使用房屋。二被告对该组证据真实性无异议，但是对证明目的不予认可，表示屋顶和地板于2020年1月20日前已维修完毕，由于涉及过年和疫情影响，后期照片是施工人员对涉诉房屋进行保护性的施工，未及时处理，其他未维修的项目不影响原告正常居住。经本院查看原告提交的照片及视频资料，截至2020年4月4日原告家中墙面地板仍有施工痕迹，不具备居住条件，故本院对二被告所称屋顶和地板于2020年1月20日前已维修完毕的陈述不予采信，对原告提交的照片真实性、关联性、合法性予以认定。3、原告提交的微信聊天记录，证明自2019年10月27日开始原告一直在积极与二被告沟通维修事宜，但二被告之间相互推诿，在原告将房屋钥匙密码告知被告后，二被告仍怠于维修，维修过程敷衍，不负责任，对原告的维修承诺没有兑现。鲁能房地产公司认为改组证据系原告与鲁能物业天津分公司之间的沟通，无法证明鲁能房地产公司对其承诺的事项；鲁能物业天津分公司对微信聊天记录真实性无异议，但认为不是很完整。鲁能物业天津分公司称物业管家与原告之间的微信聊天记录因手机损坏灭失，无法提供。本院对原告提交的微信聊天记录真实性、关联性、合法性予以认定。4、原告提交的视频资料（一），证明二被告拖延维修，截至2020年4月4日地板还未修复完毕，原告无法正常居住使用涉诉房屋。二被告对该组证据的证明目的不予认可，称地板已经维修完毕，地面铺的是，地面铺的是保护性的薄膜证据真实性、关联性、合法性予以认定。5、原告提交的视频资料（二），证明二被告认可漏水对橱柜、空调、地板、门等、地板损坏，鲁能房地产公司承诺对房屋进行修复至恢复原状，对空调延保一年。二被告对该组证据的证明目的不予认可，认为该录音只是双方一个协商的过程，没有书面记录，且承诺人并非公司法定代表人，也没有公司的授权。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定，但对原告的证明目的将结合其他证据予以综合采信。6、原告提交的津住建房市[2020]17号文件,证明原告主张的房屋租金标准。二被告对文件无异议，但认为原告没有租房的相关证明，其租房的损失并未实际产生。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定。7、鲁能房地产公司提交的《东芝空调作业报告书》，证明经东芝空调工作人员检测，原告空调室内机无故障，无法提供一年延保。原告对该组证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为该报告书无原件，其上也没有第三方的盖章。本院对该报告书的真实性、合法性、关联性不予认定。8、鲁能房地产公司提交的微信截图，证明鲁能房地产公司为原告提供维修等服务，因疫情影响部分设备未及时到货，非主观推诿。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，微信聊天记录不是与原告之间的聊天记录。本院对微信截图的关联性不予认定。9、鲁能房地产公司提交的物业服务费交费周期确认函，证明原告享受物业费减免优惠，其物业费应当按照时间支付的费用计算损失。原告对该组证据真实性无异议，对证明目的不予认可，称原告是因符合提前入住条件享受的物业费优惠。本院对该组证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：鲁能房地产公司系天津海河教育园区同德路397号文德花园的开发商，鲁能物业天津分公司系天津海河教育园区同德路397号文德花园的物业服务公司。2016年10月16日，原告与鲁能房地产公司签订天津市商品房买卖合同，约定原告向鲁能房地产公司购买坐落于天津海河教育园区××路××号××花园××号房屋，房屋面积100.2平方米。2018年10月26日，鲁能房地产公司将上述房屋交付原告入住，房屋为精装修房屋。2019年10月27日，原告发现家中次卧及厨房屋顶漏水，当即通知了鲁能物业天津分公司，鲁能物业天津分公司又通知了鲁能房地产公司。经查勘，原告房屋漏水系其楼上房屋热水管漏水导致，漏水造成原告次卧与厨房顶部受损，次卧及书房的木地板、门受损，厨房橱柜部分受损，厨房抽烟机、燃气灶受损。经协商，鲁能房地产公司同意对原告上述损失进行维修更换，原告将房屋交予鲁能房地产公司进行施工。自漏水发生后，鲁能房地产公司即派遣施工人员对受损部位进行维修更换，但工期过长，根据原告提交的照片及视频资料，截至2020年4月4日，房屋内仍有施工痕迹，施工现场未作清理；截至原告起诉之日，其他损失已修复完毕，受损燃气灶尚未更换，双方未进行维修完毕验收交付手续。现原告起诉，要求鲁能房地产公司赔偿其在房屋维修期间的租金损失、物业费损失、车位费损失、取暖费损失、交通费损失，并要求鲁能房地产公司为其更换新的燃气灶并延长空调保修期1年。庭审中，鲁能房地产公司认可原告楼上房屋漏水的水管由其负责质保，同意为原告更换新的燃气灶，同意对原告合理合法且有证据证明实际发生的损失承担赔偿责任，不同意为原告空调延长保修期1年。本院认为，原告家中漏水系楼上房屋热水管漏水导致，漏水的热水管由鲁能房地产公司负责质保，鲁能房地产公司同意并对原告房屋进行了维修，故鲁能房地产公司应当基于其对漏水热水管的质保责任对原告的损失承担赔偿责任。鲁能房地产公司维修施工期间过长，额外扩大了损失，对于扩大的损失应当承担赔偿责任。原告主张鲁能房地产公司因维修施工导致原告无法居住的期间为2019年11月1日至2020年4月1日共五个月，并提供了有效的证据，鲁能房地产公司虽不认可但未提供反证，本院对原告主张五个月的维修期间予以认定。对于原告要求鲁能房地产公司赔偿其各项损失的主张，本院予以支持。关于原告主张的各项损失，本院认定如下：1、更换燃气灶。此项主张鲁能房地产公司同意更换，对此本院予以支持。2、延长空调质保期1年。原告提交了其与鲁能房地产公司的工作人员齐大鹏的视频资料，齐大鹏承诺为原告空调延长空调质保期1年，但鲁能房地产公司表示齐大鹏并非该公司的法定代表人，也没有经过公司授权，原告空调运转正常无故障，无法延长保修期，原告亦认可空调现运转正常。本院认为空调目前运转正常，无法确定漏水对空调造成影响，故对原告要求延长空调保修期1年的主张不予支持。3、物业费损失。因鲁能房地产公司维修期过长的原因，致使原告不能居住使用房屋，无法享有物业服务的权益，鲁能房地产公司应当赔偿原告物业费损失。关于物业费损失金额，原告物业费为360.72元/月，原告主张五个月的物业费损失，前三个月为全额物业费，后两个月因新冠肺炎疫情原因主张一半的物业费，计1442.88元，符合法律规定，本院予以支持。4、车位服务费损失。原告向鲁能物业天津分公司交纳车位服务费100元/月，因鲁能房地产公司维修期过长的原因，致使原告不能居住使用房屋，无法享有车位的权益，鲁能房地产公司应当赔偿原告车位服务费损失。原告主张五个月的车位服务费损失，前三个月为全额费用，后两个月因新冠肺炎疫情原因主张一半的费用，计400元，符合法律规定，本院予以支持。5、供热费（即原告主张的取暖费）损失。原告已缴纳2019-2020年度供热费1975元，供热期为2019年11月15日至2020年3月15日，鲁能房地产公司维修期间为2019年11月1日至2020年4月1日，维修期间覆盖了供热期，致使原告不能享有供热的权益，鲁能房地产公司应当赔偿原告供热费损失。因新冠肺炎疫情原因，原告主张3.5个月的供热费损失，计1728元，符合法律规定，本院予以支持。6、未能正常使用房屋的租金损失。因鲁能房地产公司维修期过长的原因，致使原告不能居住使用房屋，鲁能房地产公司应当赔偿原告未能正常使用房屋的租金损失。关于租金损失金额，原告主张参照天津市住房和城乡建设委员会发布的津住建房市[2020]17号文件确定的津南区咸水沽板块高层住宅租金每月14元/平方米计算，原告房屋面积为100.2元，每月租金应为1402.8元，原告主张五个月的租金损失，前三个月为全额租金，后两个月因新冠肺炎疫情原因主张一半的租金，计5611.2元，符合法律规定，本院予以支持。7、交通费损失。原告主张其前往房屋及二被告处协商房屋漏水维修事宜产生的交通费，但对此原告未提交有效证据，本院对其主张不予支持。综上，鲁能房地产公司应当为原告更换新的燃气灶一台；应当赔偿原告物业费1442.88元、车位费400元、取暖费1728元、租金损失5611.2元。原告主张的其他损失无事实及法律依据，本院不予支持。鲁能物业天津分公司并非漏水事故的责任人，其亦不同意承担赔偿责任，原告主张鲁能物业天津分公司承担赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告田宏舸更换天津海河教育园区××路××号××花园××号房屋室内新燃气灶一台；二、被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告田宏舸物业费1442.88元、车位费400元、取暖费1728元、租金损失5611.2元，共计9182.08元；三、驳回原告田宏舸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元，减半收取计25.5元，由被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李志鹏二〇二〇年九月十八日书记员  刘丹丹附相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。