广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11837号原告：郭李梅，女，1983年3月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郐金业，原告的丈夫。被告：广州大坊阁物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区坑口路**首层局部（自编108）及**。法定代表人：王海勇，总经理。委托诉讼代理人：张荣年，男，该公司员工。被告：张宝正，男，1975年9月13日出生，汉族，住山东省招远市。原告郭李梅诉被告广州大坊阁物业管理有限公司（以下简称大坊阁物业公司）、张宝正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告郭李梅的委托诉讼代理人郐金业、被告大坊阁物业公司的委托诉讼代理人张荣年到庭参加诉讼，被告张宝正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审结束后的2020年9月4日，被告大坊阁物业公司的法定代表人王海勇到庭接受了法庭询问。2020年9月8日，大坊阁物业公司向本院提交书面的追加申请，申请追加广州大坊阁酒店管理有限公司为本案被告。本案现已审理终结。原告郭李梅向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的截止2020年6月的租金，金额18,526元；2.被告按照合同规定支付3个月租金7,149元作为违约金；3.被告按照合同约定每延期一日支付违约金3‰的滞纳金；4.被告支付产生的诉讼费用。事实和理由：原告为广州市番禺区坑口路100号719房业主，在2018年5月1日与张宝正签署大坊阁物业公司作为乙方的房屋租赁合同书，按照合同规定，被告需每月按时支付2,383元租金。被告2019年4、6、8月份和2020年2、3、5、6月份未付租金，另2019年5月份仅支付538元租金，截止2020年6月未付租金总额为18,526元。原告多次向被告方王海勇及张宝正电话催讨租金未果。在2020年6月9日，原告以挂号信的方式向被告邮寄了纸质版正式催租函，要求被告在接收到催租函十日内向原告支付租金，但被告并未支付租金。鉴于以上情况，被告拖欠租金，违反合同，损害了原告的利益，故原告在此向法院提出诉讼，要求被告支付所欠租金，及根据合同内容产生的滞纳金、违约金及诉讼费用，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告大坊阁物业公司辩称，1.大坊阁物业公司不应该对郭李梅提起的要求支付拖欠的租金18,526元承担任何法律责任。根据物业租赁合同书第四条中明确约定了乙方收取租金的账户，大坊阁物业公司进行账户审核中并未发现有存在欠租情况。2.答辩人同时向被答辩人主张，要求被答辩人郭李梅支付自2018年5月1日起至今所拖欠的物业管理费4,064.64元，水电费4,124.84元，合计8,189.48元。3.答辩人考虑同被答辩人的相互关系，于2020年5月1日向被答辩人支付了2,383元。本答辩人对被答辩人郭礼梅提起房屋租赁欠租诉讼主张无任何过错和责任，不应该承担任何法律责任。被告张宝正书面答辩称，大坊阁物业公司与郭李梅业主就位于番禺区市桥镇坑口路100号719房于2018年5月1日签订租赁合同，租期为10年，租金为每月2,383元，每月15号前支付，后在2019年9月份开始因经营效益差，资金周转困难与郭李梅业主多次沟通将每月租金降为1,600元，原告己同意。我司2019年10月16日转了一笔8月份租金，在2020年1月21日转了两笔租金，因财务失误转了两笔8月份的租金，又因5月份是业主投诉电梯超龄服务使酒店无法经营，经过三分之二业主同意不付2019年5月份租金。2020年2月份我国新冠疫情暴发，受疫情影响，整个市场经济萧条，消费萎缩，酒店行业受到最大冲击，我司也无法经营，所以无法支付给业主租金，过错不在大坊阁，也不在业主，大家都是受害者。国家为此出台多项政策以减轻企业与个人的负担。本身我司在2019年前就多次与业主电话沟通解除合同，业主以工作原因无法到酒店来处理之由，一直未解除。最高法将新冠疫情定为不可抗力行为，相关部门号召广大业主免租三个月，减半二到三个月，共克时艰，共度难关，鉴于非常时期，我司申请免2、3、4月份租金，5、6月份租金减半（按照1,600元减半为800元），合计共是5,566元，我司只付5,566元。新冠疫情属于不可抗力，依法不能追究各方责任，双方都可以免责，所以不存在付违约金的事项。本人提供法定代表人变更一份，股东结构一份，两份文件证明从大坊阁物业公司与原告郭李梅签订租赁合同开始，我是公司的法定代表人，所有文件都以我名义签署，以我名义支付租金至今，是职务行为，职务行为产生的后果都是由单位承担，与我个人无关。我个人的职务行为代表公司，我本人不是适格的本案被告，所以请求驳回诉求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予与确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市番禺区市桥街坑口路100号719（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为郭李梅，建筑面积38.59平方米。2018年5月1日，郭李梅（作为甲方、出租方）与大坊阁物业公司（作为乙方、承租方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期为10年；租金标准为2,383元/月，每年免租期为30天，春节当月实施，乙方于每月15日将该期租金全额一次性支付给甲方（即先交租后使用）；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接房屋并书面确认；任一方违反基于本合同项下之承诺、陈述或保证，另一方有权解除合同，并须支付叁个月租金作为违约金。2018年5月22日，张宝正支付7,149元（包括涉讼房屋押金4,766元及当月租金2,383元）给郭李梅；2018年6月15日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年7月19日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年8月15日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年9月29日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年10月29日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年11月23日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2018年12月21日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2019年2月2日，张宝正支付1月租金2,383元给郭李梅；2019年3月29日，张宝正支付当月租金2,383元给郭李梅；2019年5月20日，张宝正支付538元给郭李梅；2019年7月2日，张宝正支付2,383元给郭李梅；2019年9月24日，张宝正支付2,383元给郭李梅；2019年10月16日，张宝正支付2,383元给郭李梅；2020年1月21日，张宝正分两次各支付了2,383元给郭李梅；2020年5月2日，大坊阁物业公司支付了2,383元给郭李梅。大坊阁物业公司系于2017年9月5日登记成立的有限责任公司，原法定代表人为张宝正，王海勇任监事；2018年6月13日，经广州市番禺区工商行政管理局核准，大坊阁物业公司变更其法定代表人为耿茂军；2019年12月2日，广州市番禺区市场监督管理局准予大坊阁物业公司将其股东广州大坊阁酒店管理有限公司、张宝正变更为广州大坊阁酒店管理有限公司、耿茂军，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为其他有限责任公司；2020年4月13日，大坊阁物业公司再次向广州市番禺区市场监督管理局申请变更登记备案，将企业类型变更为有限责任公司（法人独资），法定代表人变更为王海勇，耿茂军并不再担任公司股东。本院认为，郭李梅与大坊阁物业公司于2018年5月1日签订的房屋租赁合同书主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。大坊阁物业公司辩称双方的合同并未实际履行、郭李梅没有交付涉讼房屋给大坊阁物业公司，但大坊阁物业公司签订合同时的法定代表人张宝正在提交的书面答辩状中确认合同已经履行且张宝正多次向郭李梅支付了租金，大坊阁物业公司也在2020年5月2日支付了租金2,383元给郭李梅，故对大坊阁物业公司关于合同并未实际履行、郭李梅没有交付涉讼房屋的抗辩意见，本院不予采纳。郭李梅主张大坊阁物业公司欠付2020年6月前的租金共18,526元，符合双方的约定及张宝正、大坊阁物业公司的支付租金记录，本院予以支持。张宝正辩称在2019年9月份与郭李梅协商后每月租金降为1,600元，但张宝正未能就此举证证实，且张宝正及大坊阁物业公司此后仍然按照双方合同约定的租金标准支付了多个月的租金，故对张宝正的上述抗辩意见，本院不予采纳；张宝正还辩称经过三分之二业主同意不付2019年5月份的租金，但其未能就此举证证实，亦未能举证证实取得了郭李梅的同意，故对张宝正要求扣减2019年5月份租金的抗辩意见，本院亦不予采纳。郭李梅另主张大坊阁物业公司赔偿违约金7,149元，符合双方的合同约定，本院亦予以支持。基于本院已支持郭李梅关于违约金的主张，其再提出滞纳金主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于张宝正的连带责任问题。大坊阁物业公司系有限责任公司，张宝正在2018年6月12日前担任公司的法定代表人，并在公司成立后至2019年12月2日期间为公司股东。虽然大坊阁物业公司承租涉讼房屋后所向郭李梅缴交的租金均通过张宝正账户支付，但不能据此认为大坊阁物业公司与张宝正的财产混同，现并无证据证明张宝正滥用大坊阁物业公司法人的独立地位及其股东的有限责任逃避债务，损害公司债权人利益，对于郭李梅要求张宝正对大坊阁物业公司的债务承担连带责任的诉讼主张，不符合法律规定，本院不予支持。大坊阁物业公司在答辩状中提出的物业管理费等费用问题，因大坊阁物业公司未在本案中提出反诉，本院在本案中不作审查处理。关于大坊阁物业公司庭审后申请追加广州大坊阁酒店管理有限公司为本案被告的问题。因广州大坊阁酒店管理有限公司并非本案必须参加诉讼的当事人，故对大坊阁物业公司的上述追加申请，本院不予准许。至于大坊阁物业公司与张宝正及广州大坊阁酒店管理有限公司基于股权等关系可能存在的纠纷，与本案审理无关，本院不在本案中调处。张宝正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告广州大坊阁物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付拖欠的租金18,526元给原告郭李梅；二、被告广州大坊阁物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿违约金7,149元给原告郭李梅；三、驳回原告郭李梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元减半收取计221元，由被告广州大坊阁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇二〇年九月十日书记员  冯婉仪