黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1321号上诉人(原审原告)：董盈雪，女，1993年6月8日出生，汉族，肇源县中医院护士，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地，黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：王雪松，职务董事长。委托诉讼代理人：郭顺，黑龙江航远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地，黑龙江省肇源县。法定代表人：何京龙，职务经理。被上诉人（原审被告）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。上诉人董盈雪因与被上诉人哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力电梯公司）、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房地产公司）、杜兴海案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董盈雪及委托诉讼代理人陈树民，被上诉人赫力电梯公司的委托诉讼代理人郭顺，杜兴海的委托诉讼代理人魏红亮到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。董盈雪上诉请求：1.请求依法撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初3720号民事判决，撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异146号执行裁定书，终止执行，依法确认董盈雪与宇龙房地产公司、杜兴海签订的金瑞花园认购书合法有效，确认肇源县金瑞花园小区室房屋归董盈雪所有；2.一审、二审诉讼费用由赫力电梯公司、宇龙房地产公司、杜兴海承担。事实与理由：一、董盈雪与宇龙房地产公司、杜兴海签订的认购书应当认定合法有效，金瑞花园所有对外销售的商品房均是采用董盈雪所签的认购书相同文本，故该合同合法有效。二、案涉房产已经交付至今，始终由董盈雪占有使用，该占有行为并非董盈雪违法抢占，而是依据开发企业的交付行为而占有，属于合法占有。案涉房产交付给董盈雪后，才被法院查封予以强制执行，董盈雪依法提出执行异议。三、董盈雪已经交付房屋全部价款。一审法院认定宇龙房地产公司金瑞花园财务章收据票号矛盾，推定董盈雪没有证据证明交付房款是错误的。董盈雪从本案第一次庭审就如实陈述案涉房屋系从刘力伟处购买，同时在项目部更名，马涛的汇款凭证与董盈雪陈述一致，能够证明董盈雪的房屋已交全款。四、一审法院以案涉房产于2019年1月4日具备办理产权证，董盈雪没有办理理由系买受人自身原因未办理房屋过户登记是错误的。1.金瑞花园开发商杜兴海长期下落不明，办理产权无法找到。2.宇龙房地产公司办理产权重复收费，业主如不认可，宇龙房地产公司则不给办证。金瑞花园小区有1000户左右，截止到现在仍然有大部分没有办理也无法办理不动产证。五、宇龙房地产公司、杜兴海与合伙出资人李继之间任何经济纠纷，不能因此而违背诚信原则，对销售房屋的事实予以否认。人民法院应当审查合同的真实性及效力结合交付的事实综合予以认定本案事实，不能仅凭宇龙房地产公司、杜兴海的否认确认本案事实，且杜兴海从未出庭，其代理人对法院询问的问题避而不答，法院不能因为开发商之间的矛盾纠纷而损害善意购房人的合法利益。六、案涉房产系工程抵账房，应优先普通债权受到保护。《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷适用法律问题解释二》明确规定，建设工程价款优先受偿权。本案涉及房产系案外人刘力伟工程抵账房在开发商同意下转卖给董盈雪，故董盈雪基于刘力伟的优先权而享有对普通债权的抗辩权。综上所述，一审法院认定事实错误，证据采信错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持董盈雪的请求。赫力电梯公司辩称，一、董盈雪在一审中所主张的事实与法院调取的证人证言完全不符，证实董盈雪和马涛并没有参与签订购房合同和支付款项。董盈雪在一审庭审中主张签订认购书时本人在上班，不知是谁替自己签的字，但却说不清认购书的形成时间，是自相矛盾。董盈雪主张支付购房款16.5万元，给一部分现金，对象马涛汇了10万元，并没有说明购房款支付给谁。而一审法院调取董盈雪对象马涛的笔录，马涛在笔录中2次坚定主张自己只参与讲价，并未支付购房款，主张该房是在2019年夏天购买的。后来看过庭审笔录后，改口从自己邮政银行卡取现存入刘力伟账户中。而一审法院调取马涛的银行卡交易记录显示，马涛银行卡从没有过大额现金，也根本没有大额取款。对于认购书的签订，马涛主张是董盈雪与开发商签订的合同，董盈雪则主张自己没有参与签订认购书，认购书和收据是马涛给她的，马涛与董盈雪的主张相互矛盾。以上可见，认购书是谁替董盈雪所签，董盈雪和马涛都不知情，如何支付房款二人主张相互矛盾，并且都说不清认购书签订时间，说明董盈雪与马涛根本没有实际参与购房，是其他人借董盈雪名签订认购书，意图通过虚假合同非法占有被法院依法查封的房产。二、董盈雪不能证实该房是否是真实的工程顶账房，也不能证实支付了购房款项。董盈雪主张该房系购买刘力伟的工程抵账房，但却提供不了证据证明欠付工程款是否真实存在，提供不了房屋抵账协议和抵账时间，也提供不了自己与第三人刘力伟的购房协议，其购买工程抵账房的主张不能成立另外董盈雪也没有证据证明其向刘力伟支付了购房款。三、董盈雪在法院查封前并未占有涉案房屋。肇源法院执行局同时查封包括与董盈雪争议的房产共四套房产，执行局在查封房产过程中均实地踏查，四处房产均没有装修，董盈雪主张房屋在法院查封前装修根本不真实。四、董盈雪根本不存在善意取得。即使按照董盈雪的主张，董盈雪用16.5万元购买价值37万元的房屋，相当于房价打4折，这在房屋买卖中是不正常的价格，这本身也证明董盈雪购房是虚假的，也同时说明董盈雪对该房屋不存在善意取得。综上，赫力电梯公司因在金瑞花园安装电梯，垫付了七百多万元的工程款，宇龙房地产公司、杜兴海均不支付工程款，经过诉讼、执行，申请人至今执行回的款项都不够利息，赫力电梯公司陷入严重困境，请求二审法院维持一审判决，维护公平正义。杜兴海辩称，同赫力电梯公司意见。宇龙房地产公司缺席，未答辩。董盈雪向一审法院起诉请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异146号执行裁定书，终止执行；2.请求确认董盈雪与宇龙房地产公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；3.请求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区室住宅楼归董盈雪所有；4.请求判令宇龙房地产公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到董盈雪名下的义务；5.本案诉讼费用由赫力电梯公司、宇龙房地产公司、杜兴海承担。一审法院认定事实：宇龙房地产公司系肇源县肇源镇金瑞花园小区（简称金瑞花园小区）项目工程的开发公司，杜兴海挂靠宇龙房地产公司开发建设该小区，系该小区的实际开发人。双方就金瑞花园小区税费、房屋销售、公章授权使用等问题经肇源县人民调解中心主持调解达成协议，协议第六项：宇龙房地产公司在调解之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认；第八项：授权给金瑞花园小区项目部杜兴海使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园小区售楼处”公章，给所涉及的住户办理不动产权登记证书，宇龙房地产公司不再承担任何责任，由使用此公章产生的一切后果由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任。公章授权使用期限为2018年12月31日前。一审法院于2018年10月30日依法作出（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对调解协议进行司法确认。宇龙房地产公司于2018年11月4日取得金瑞花园小区不动产权证；该小区B1号楼房许可预售时间为2015年08月07日，首户办理不动产权证的时间是2019年01月04日。赫力电梯公司与宇龙房地产公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年03月23日作出(2016)黑0622民初871号民事调解书,调解内容：宇龙房地产公司给付赫力电梯公司电梯款721.60万元，于2016年04月30日前给付500万元，余款221.60万元，于2016年05月30日前付清。违约金在同年05月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，赫力电梯公司向一审法院申请强制执行。一审法院受理该执行案件后，于2019年07月22日作出（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封宇龙房地产公司所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园（一期）小区的四处房产。2019年7月30日，董盈雪就本案所涉房屋室向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年08月11日作出（2019）黑0622执异146号执行裁定书，驳回董盈雪的异议请求。董盈雪不服该裁定，遂提起本案诉讼。董盈雪为证实其主张，向一审法院提交案涉房屋认购书及购房收据。认购书落款时间为2015年11月10日，该认购书加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章；同日的购房收据交款单位为董盈雪，人民币为373,140元，加盖金瑞花园财务专用章。董盈雪称其男朋友马涛出资165,000元购买金瑞花园小区B1号楼5单元302室并代其签订认购书及办理其他购楼事宜，并通过银行转账和现金交付价款。宇龙房地产公司、杜兴海不认可。上述事实有当事人陈述、认购书、购房收据、电费收据、民事调解书、执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，对于董盈雪的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据董盈雪在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前已与宇龙房地产公司、杜兴海签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等综合认定。一、董盈雪提交的认购书效力问题。本案中，董盈雪出示的涉案《金瑞花园房屋认购书》落款日期为2015年11月10日，时间在肇源县人民法院于2019年07月22日作出执行裁定之前。《金瑞花园房屋认购书》加盖“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部”印章及杜兴海名章，并没有宇龙房地产公司工作人员及杜兴海签名。而刘力伟与宇龙房地产公司或与杜兴海之间建设工程分包合同履行、以工程款抵顶房屋、与杜文忠之间存在何种法律关系等情况尚不明确。杜文忠与刘力伟于2015年11月12日签订的书面材料中约定，调换出案涉住宅楼给附属给水工程。刘力伟是否对案涉房屋享有处分权利尚待确认。董盈雪提交的认购书的落款日期与董盈雪、马涛以及刘力伟等人陈述买卖房屋的日期不符，价款的履行等事宜相互矛盾，且宇龙房地产公司、杜兴海均不认可，应认定该认购书存在效力上的瑕疵，属于效力待定的合同，本案中无法确认。二、董盈雪在人民法院查封之前是否合法占有涉案房屋的问题。本案中，董盈雪出示的2018年06月25日交付入住费6,591元收据，票据号为0011914，与赫力电梯公司出示的陈明慧的入住费收据存在明显矛盾（时间为2016年08月5日，票据号为0011910），该证据无法证明董盈雪实际入住时间在法院查封之前。且董盈雪没有提供相关证据证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，董盈雪应承担举证不能的法律后果。三、董盈雪是否全额交付涉案房价款的问题。董盈雪提交的加盖宇龙公司金瑞花园财务专用章房款收据，时间是2015年11月10日，票据号为0011855；入住费收据加盖宇金瑞花园财务专用印章，时间是2018年06月25日，票据号为0011914，两份收据记载的时间相差两年有余，票据号仅差59号，董盈雪提交的认购书与房价款收据在时间上存在矛盾，相关票据号存在瑕疵。案外人刘力伟提交的2019年01月22日，马涛转入刘中和银行卡内14.50万元，当日刘中和转入刘力伟银行卡14.50万元，不排除马涛、刘力伟、刘中和存在其他权利义务关系，不足以证明系马涛向刘力伟支付的房价款。且董盈雪、马涛、刘力伟的陈述相互矛盾，董盈雪和马涛没有证据证明已实际全额交付房价款。四、是否因非买受人自身原因未办理过户登记的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可以认定非因自身原因未办理过户。本案中，金瑞花园B1号楼于2015年08月07日办理了预售许可证；于2018年11月04日取得不动产权证；涉案《金瑞花园房屋认购书》记载日期为2015年11月10日，此时涉案小区已经符合预售许可条件，但董盈雪至2019年07月22日人民法院查封前，较长时间内一直没有办理合同备案及申请办理产权登记。虽董盈雪称因宇龙房地产公司重复收费、杜兴海下落不明导致房屋无法过户。但经一审法院查明，已有住户于2019年1月4日办理房屋过户手续，且庭审中董盈雪亦未提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成。故董盈雪所享有的民事权利因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第四项的规定，不足以排除人民法院对涉案房屋的执行。五、关于董盈雪要求案涉房屋归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。虽然董盈雪及案外人刘力伟称案涉房屋系抵顶刘力伟工程款取得的房屋，但在人民法院查封前，一直未登记至刘力伟名下，也没有变更至他人名下，且董盈雪提供的电费票据2份，无法证明在查封前已经合法占有使用该房屋，其要求案涉金瑞花园小区室归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。同时可以认定董盈雪的第四项诉讼请求，即请求判令宇龙房地产公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到董盈雪名下的义务没有事实根据，且该项诉求不应在执行异议之诉案件中主张，因此，董盈雪的该项请求依法不予支持。综上所述，董盈雪就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回董盈雪的诉讼请求。案件受理费6,897元，由董盈雪负担。在二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,根据各方当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点问题是:董盈雪对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。对此本院认为，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案事实，本院分析如下：一、根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，董盈雪向法院提交的《金瑞花园房屋认购书》中仅体现了案涉房屋的基本情况、房屋面积、单价和总价款，关于房屋价款的支付方式、付款时间等其他《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容均未明确约定，且董盈雪的关于其是购买案外人刘力伟的工程抵账房并将购房款交付给刘力伟的主张，其提供的证据无法证实刘力伟以工程抵账的方式获得案涉房屋的所有权及其全部支付了房屋价款。同时，董盈雪陈述案涉《金瑞花园房屋认购书》的签字并非其本人签名。因此，董盈雪提交的证据不足以证明其已与宇龙房地产公司签订了真实的、合法有效的书面买卖合同。二、董盈雪在诉讼中仅提交了《金瑞花园房屋认购书》及入住费收据，并未提交关于案涉房屋的缴纳水费收据、取暖费收据、燃气费收据、物业费收据、电梯费收据等证据证明其占有情况。因此，董盈雪提供的证据不足以证明其已在一审法院查封案涉房屋前合法占有了案涉房屋。三、根据以上论述，董盈雪无法证实刘力伟以工程抵账的方式获得案涉房屋的所有权，其朋友马涛与刘中和、刘中和与刘力伟之间的转账无法证实董盈雪支付了购房款。因此，董盈雪提供的证据不足以证明其已实际向宇龙房地产公司支付了购房款。四、案涉小区已经符合预售许可条件，在可以办理房屋产权证至人民法院查封前，董盈雪并未提供证据证实非因买受人自身原因未办理过户登记，且案涉小区已有其他住户办理了不动产证，因此董盈雪称因宇龙房地产公司重复收费、杜兴海下落不明导致房屋无法过户的主张不能成立。基于以上论述，董盈雪的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法不享有对案涉房屋阻却执行的权益，其主张于法无据，不应予支持。综上所述，上诉人董盈雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6897元，由上诉人董盈雪负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  梁 宵审判员  战 剑二〇二〇年九月八日书记员  包 锐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；