西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终542号上诉人（原审被告）：黎维佳，男，汉族，现住湖北省监利县。被上诉人（原审原告）：西藏海亮物业服务有限公司，住所地拉萨市柳梧新区，统一社会信用代码：91540000686830294C。法定代表人：孙永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦增晋美，西藏雪域律师事务所实习律师。上诉人黎维佳因与被上诉人西藏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黎维佳通过远程视频开庭审理系统参加了诉讼，被上诉人海亮公司的委托诉讼代理人旦增晋美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎维佳向本院提出上诉请求：撤销西藏拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1770号民事判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，应当发回重审。1、上诉人自2017年5月1日开始租赁案涉房屋，2018年春节期间，案涉房屋下水道爆裂，导致房屋被水浸泡，并长达4个月之久，经被上诉人公司负责人查看后同意赔偿，但拖延很久后才赔偿25000元。房屋泡水期间导致上诉人无法经营。后上诉人准备转让商铺，但被上诉人向上诉人索要转让费的50%更名费用，后经政府协调上诉人与被上诉人公司经理方XX签订了合同补充条款：“同意再次赔付25000元，并附加转让费需要交纳30%的更名费给被上诉人。”，并承诺先转让房屋再交纳房屋租金，但因被上诉人公司经理方XX离职，现任经理未按照合同补充条款履约，并提交未签订合同补充条款的《房屋租赁合同（商业）》将本人诉诸法庭并索要50%更名费用，该合同并非真实合同，一审法院按被上诉人提交的虚假合同做出判决是错误的，故上诉人不服一审判决。2、房屋下水道破裂的原因系房屋质量原因，被上诉人应承担违约责任。请求二审法院查明事实，并判决被上诉人向上诉人赔偿房屋装修费、漏水赔偿延误费及误工费。被上诉人海亮公司辩称，对于上诉人的诉请，应当另行起诉，房屋漏水的问题我方认可，并且也一直在与上诉人协商，同意赔偿25000元。上诉人也认可收到了该项赔偿款；转让费与本案无直接关联，上诉人应举证进行说明，合同系双方真实意思表示，合法有效。故一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。海亮公司向一审法院起诉请求：1.判令解除海亮公司与黎维佳之间的《房屋租赁合同（商业）》，立即腾房并返还承租商铺；2.判令黎维佳支付所欠租金40661.9元（截至2019年7月31日）以及自2019年8月1日起直至实际返还商铺之日止的租金或占有使用费；3.判令黎维佳支付截至合同解除时所欠物业费1726元（截止2019年6月30日）；4.判令黎维佳承担违约金12198元，黎维佳交纳的保证金10000元不予返还；5.本案诉讼费由黎维佳承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，海亮公司与黎维佳双方签订《房屋租赁合同（商业）》，约定黎维佳从海亮公司处租赁位于拉萨市柳梧新区北京××道商铺，租赁期限2017年5月1日至2022年4月30日，共计租金为316092.8元，其中2017年5月1日至2017年10月31日期间为25887.6元，2017年11月1日至2018年4月30日期间为25887.6元，2018年5月1日至2018年10月31日期间为28476.36元，2018年11月1日至2019年4月30日期间为28476.36元，2019年5月1日至2019年10月31日期间为31323.99元等，约定的履约保证金10000元于2017年4月4日前支付，对此海亮公司认可已支付完毕。同时约定该履约保证金在黎维佳未按合同约定支付租金、物业管理费时海亮公司有权直接从保证金中扣除。合同第四条中约定的物业管理费为17258.4元，其中2017年5月1日至2017年10月31日期间为1725.84元，2017年11月1日至2018年4月30日期间为1725.84元，2018年5月1日至2018年10月31日期间为1725.84元，2018年11月1日至2019年4月30日期间为1725.84元，2019年5月1日至2019年10月31日期间为1725.84元等。租金及物业管理费以先付后用原则进行支付，约定每期提前十五天先付。合同第八条约定任何原因本合同被解除后3日内黎维佳应当把房屋及所属物交还给海亮公司。合同第十条约定黎维佳应按时交纳租金及物业管理费。合同第十一条约定违约责任，其中约定延期支付超过本合同第十二条约定的即逾期不支付租金时间累计超过20日，海亮公司解除合同的黎维佳承担合同总金额10%的违约金，且租金保证金不予退还，以及双方对相关的权利义务进行了约定。另查明，海亮公司自认黎维佳于2017年5月1日至2018年10月31日期间的租金已支付完毕。从2018年11月1日至2019年7月31日期间的租金3746.36元已支付。2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费已支付完毕。一审法院认为，海亮物业与黎维佳双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同（商业）》系其真实意思表示，一审法院予以确认。对于海亮公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同（商业）》，并立即腾房并返还承租商铺的诉求。当事人双方签订的《房屋租赁合同（商业）》中已明确约定逾期不支付租金累计时间达到20日的，海亮公司有权单方解除合同，同时虽黎维佳未到庭参加诉讼，但其向一审法院提交的答辩状内容也可以显示其已无法再继续履行双方签订的租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，一审法院解除双方签订的《房屋租赁合同（商业）》；同时依据双方的约定即任何原因本合同被解除后3日内黎维佳应当把房屋及所属物交还给海亮公司以及根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，黎维佳应当把位于拉萨市柳梧新区北京××道商铺返还给海亮公司，故对海亮公司的该项诉求予以支持。对于海亮公司要求黎维佳向其支付租金40661.9元（从2018年11月1日至2019年7月31日）的诉求。一审法院认为，黎维佳经一审法院依法传票传唤未到庭参加诉讼的行为视为放弃其相关的权利义务。海亮公司的该项主张与黎维佳向一审法院提交的租金《收据》均可以证实截至2018年11月1日之后黎维佳未向海亮公司交付租金，故对海亮公司的主张黎维佳向其支付租金40 661.9元[即28476.36元+（31323.99元÷6个月×3个月）-3476.36元=40661.9元]予以支持。对于海亮公司主张黎维佳向其支付物业费1726元（从2019年1月1日至2019年6月30日）的诉求。《房屋租赁合同（商业）》中约定每六个月的物业管理费为1725.84元。本案中黎维佳并未提交证据能够证实其在此期间的物业费已交纳完毕，故应承担举证不能的不利后果。一审法院对海亮公司的该项诉求予以支持。对于海亮公司主张黎维佳向其支付违约金12198元及不退还保证金10000元的诉求。当事人双方在《房屋租赁合同（商业）》中已明确约定了违约责任即逾期不支付租金时间累计超过20日，海亮公司解除合同的黎维佳承担合同总金额10%的违约金，且租金保证金不予退还。本案中黎维佳未按期交付租金构成违约，故依据双方的上述约定，现海亮公司主张黎维佳向其承担12198元的违约责任及不退还保证金10000元，并无不当，予以支持。对于海亮公司主张自2019年8月1日至实际返还商铺之日的租金或占有使用费用的诉求，海亮公司的该项诉求不明确，故在本案中不予审查。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除西藏海亮物业服务有限公司与黎维佳于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同（商业）》，黎维佳于本判决生效之日起三日内向西藏海亮物业服务有限公司返还位于拉萨市柳梧新区北京××道商铺；二、黎维佳于本判决生效之日起十日内向西藏海亮物业服务有限公司支付租金40661.9元，物业费1726元，违约金12198元，共计54585.9元；三、驳回西藏海亮物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1164.65元（海亮公司预交），由黎维佳负担。本院二审期间，上诉人为证明其上诉主张向本院提交《房屋租赁合同（商业）》，欲证明被上诉人在一审时提交的该份合同与其持有的合同并非同一份合同，系被上诉人伪造的合同，且被上诉人在该合同的补充条款中已承诺向上诉人再次赔付25000元的事实。被上诉人质证称该份《房屋租赁合同（商业）》为复印件，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，上诉人提交的合同复印件与远程视频中上诉人出示的合同原件系同一份合同，能够认定该证据的真实性，故本院对该合同的真实性予以确认。对于上诉人认为被上诉人在一审提交的合同系被上诉人伪造的证明目的，因无证据印证，故本院对其证明目的不予采信。另上诉人在一审时并未提出被上诉人需向其赔付25000元反诉请求，故对上诉人的该项证明内容因一审中未提出，本院不予理涉。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审查明的事实及所依据的证据基本一致。另查明，上诉人与被上诉人于2018年10月19日在《房屋租赁合同（商业）》第11页签订了补充条款：“经双方同意补充以下条款：1、同意剩余合同期合同签订人更名。2、同意再次赔付2.5万元泡水损失（贰万伍仟元）。3、乙方同意更名过户费为转让费的30%，交给甲方。”。双方均签字并盖章。对上述事实，上诉人在一审中未提出反诉。本院认为，综合双方的诉辩，归纳本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的合同的效力问题；二、一审法院认定事实是否清楚。对此，本院评析如下：一、上诉人与被上诉人签订的合同的效力问题。本案中，上诉人与被上诉人于2017年5月1日签订了《房屋租赁合同（商业）》，并于2018年10月19日在该合同第11页处补充了相应的条款，该合同及补充条款均有双方当事人的签字和盖章，系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律及行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同（商业）》及补充条款自签字盖章之日起合法有效。一审法院对《房屋租赁合同（商业）》合法有效的认定并无不妥，本院予以确认。二、一审法院认定事实是否清楚的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定。本案中，上诉人未按照合同约定按时向被上诉人履行支付房屋租金的义务，被上诉人亦未按照合同补充条款第二条：“同意再次赔付2.5万元泡水损失（贰万伍仟元）。”的约定向上诉人支付赔偿款，双方当事人在履行本案合同时均存在违约，故对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉求本院不予支持，一审法院判定支持其诉求欠妥，本院予以纠正。依据双方《房屋租赁合同（商业）》第四条第二项：“对于乙方根据本合同条款约定所应承担的任何租金、物业管理费及其他费用，乙方未能按本合同约定支付时，甲方有权将该等费用直接从保证金中扣除。”的约定，本院认为，上诉人与被上诉人已就欠付租金或物业管理费可以从保证金中扣除达成了一致约定，上诉人已向被上诉人支付了保证金，被上诉人有权从上诉人欠付租金的40661.9元中抵扣。经本院核算，上诉人应向被上诉人支付租金30661.9元（40 661.9-10000=30661.9元）。对于上诉人认为被上诉人应当按合同补充条款的约定向上诉人再次赔付25000元及因被上诉人房屋质量较差的违约行为向上诉人赔偿房屋装修费、漏水赔偿费及误工费的主张，因上诉人在一审时未提出对该项内容的反诉请求，故本院二审期间不予审理。综上，上诉人请求发回重审的上诉请求本院不予采信，但本院依据二审查明的事实，依法对一审判决不当之处予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条的规定，判决如下：一、维持西藏拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1770号民事判决书第一项，即解除西藏海亮物业服务有限公司与黎维佳于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同（商业）》，黎维佳于本判决生效之日起三日内向西藏海亮物业服务有限公司返还位于拉萨市柳梧新区北京××道商铺；二、维持西藏拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1770号民事判决书第三项，即驳回西藏海亮物业服务有限公司其他诉讼请求；三、撤销西藏拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1770号民事判决书第二项，即黎维佳于本判决生效之日起十日内向西藏海亮物业服务有限公司支付租金40661.9元，物业费1726元，违约金12198元，共计54585.9元；四、上诉人黎维佳于本判决生效之日起十日内向被上诉人西藏海亮物业服务有限公司支付租金30661.9元，物业费1726元，共计32387.9元；五、驳回上诉人黎维佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1164.65元（黎维佳已预交），由上诉人黎维佳负担609.7元，由被上诉人西藏海亮物业服务有限公司负担554.95元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   德吉卓嘎审  判  员   尼玛卓嘎审  判  员   索朗德吉二〇二〇年九月二十九日法 官 助 理   王  念书  记  员   次仁达娃