山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异420号 案外人：王莉莉 申请执行人：上海中贯置业有限公司 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司 被执行人：郑文 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执682号】中,王莉莉向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王莉莉请求依法终止对其所有的位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区x号楼x单元x户房屋（下称“案涉房产”）的评估、拍卖，依法解除查封措施。事实与理由：王莉莉于2012年2月份购买案涉房产，2012年2月21日支付购房款200000元，2012年2月23日支付购房款50000元，2012年3月7日支付购房款71167元，2012年3月7日转付购房款43795元，付清全部房款。王莉莉于2012年3月7日与青岛东苑置业集团有限公司签订了《房屋预订协议》及《购房补充协议》，至此案涉房产归王莉莉所有。2015年8月28日，青岛东苑置业集团有限公司按补充协议约定支付王莉莉住房补贴款43795元，这一事实更明确了案涉房产所有权归王莉莉所有，并且于2017年10月2日实际交付王莉莉使用至今。综上，法院查封案涉房产时，案涉房产已销售给王莉莉，王莉莉已付清全部购房款且房屋已经实际交付使用，根据物权法及最高人民法院的相关司法解释的规定，王莉莉依据民事诉讼法及最高人民法院关于执行的相关规定，请求法院支持其异议请求。 为证明其主张，王莉莉向本院提交了以下证据：1.房屋预定协议、员工购房补充协议，以证明2012年3月7日其签订协议购买案涉房产，约定总房款为364962元。2.收据4张、证明1份，以证明其于2012年2月21日缴纳房款20万元，2012年2月23日缴纳购房款5万元，2012年3月7日缴纳购房款71167元，2012年3月7日缴纳购房款43795元。3.银行流水明细2份，以证明转账缴纳房款的事实。4.物业费、水电费收据，以证明其于2017年10月2日、2018年7月6日、2019年11月20日缴纳水电费、物业费单据，已实际占有案涉房产并居住三年。 上海中贯置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，需由青岛东苑置业集团有限公司核实，即便该证据是真实的，也不能作为购房协议。该协议名称为房屋预定协议，在该协议签订时东苑新天第小区尚未达到对外出售的法定条件，故该协议并非合法的购房合同，且该协议第五条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。该协议只是青岛东苑置业集团有限公司与王莉莉的购房意向，不符合司法解释要求的购房人已与出售人签订合法购房合同的条件。2.对证据2的真实性无法确认，需要由青岛东苑置业集团有限公司核实。3.对证据3的真实性不予认可，即便该证据是真实的，也不能证明收据显示的款项已全部支付，根据王莉莉提交的银行交易流水，说明其对于大额支付有保留证据材料的习惯，王莉莉当庭提交的银行流水显示其于2012年2月21日向被执行人支付9万元，于2012年2月20日转款支付的44000元没有显示收款人，不能证明向何人支付，而且该次交易与收款收据的金额、日期无法对应。其他购房款的支付既没有提供银行交易记录，也没有提供现金来源，王莉莉可以证明的款项不足约定购房款的1/3。4.对证据4的真实性无法确认，即便该证据真实，也不能证明待证事实，东苑新天第小区于人民法院查封时工程尚未竣工验收，也没有经过政府质量监督部门的质量检验，不能确定是否达到入住条件，而且青岛东苑置业集团有限公司也未将案涉房产交付王莉莉，在青岛东苑置业集团有限公司因债务问题进入诉讼后，存在部分人员强行入住小区房屋的情况，但未经青岛东苑置业集团有限公司的交付自行入住的行为不能作为房屋依法交付使用的依据。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担。 本案诉讼过程中，2018年3月22日，本院以（2017）鲁02民初1411号民事裁定书与协助执行通知书查封包括案涉房产在内的多套房产。 因青岛东苑置业集团有限公司、郑文未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案对案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日以（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书及协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的包括案涉房产在内的多套房产的处置权交由本院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然王莉莉主张其在案涉房产查封前已与青岛东苑置业集团有限公司签订协议购买案涉房产并支付全部购房款，但其主张在2017年10月占有案涉房产，系在人民法院查封案涉房产之后，且其名下仍有其他用于居住的房屋。故王莉莉的异议申请不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王莉莉的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月七日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳