浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6323号 上诉人（原审被告）：浙江时代电子市场亚科电子商行。住所地：杭州市拱墅区登云路**（浙江时代电子市场**）。统一社会信用代码：92330105MA2ACRG784。 经营者：钟建龙，男，1971年1月15日出生，畲族，户籍所在地杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）：浙江时代电子市场有限公司。住所地。住所地：杭州市余杭区良渚街道博园路********会信用代码：91330000763901392H。 法定代表人：屠红燕，董事长。 委托诉讼代理人：孙姣，浙江**浙律师事务所律师。 上诉人浙江时代电子市场亚科电子商行（以下简称亚科商行）与被上诉人浙江时代电子市场有限公司（以下简称时代公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人亚科商行个体经营者钟建龙与被上诉人时代公司委托诉讼代理人孙姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年9月20日，时代公司（甲方、出租方）与亚科商行（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，约定——1、甲方将2层B区417号营业房，其建筑面积29.2㎡的使用权出租给乙方；经营用途为电子产品。2、租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止；合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方放弃优先承租权，甲方可另行招租。3、上述营业房的年租金为￥20622.4元，按每六个月征收，先付后用；付款方式为现金或转账；下次续交租金时间为2018年3月25日前；若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约。4、商铺押金为5000元和商品质量预赔金3000元（上一合同期转入）。5、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用：（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为￥14016元，按每六个月收取；以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准），超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。6、当甲方因政府安排、市场发展等原因而需要扩建、改建、搬迁或调整布局时，应提前30天通知乙方，乙方应积极配合甲方，并服从甲方的统一安排与调整。7、乙方租赁期满后不再续租或其他原因提前退租的，应在退场前一个月书面通知甲方，否则将向乙方另征收十五日租金；乙方退场前一周应将营业房腾空，恢复至租赁前状态，并到甲方相关部门办理退场手续，交还其全部钥匙，注销、变更或迁出工商、税务等证、照；若乙方办完退房手续超过合同终止日，甲方向乙方按日收取双倍租金；乙方向甲方所交纳的押金或租金余款在乙方办完全部退场手续起三个月后返还，质量预赔金在退场一年后返还。8、违约责任：合同期限内若一方违约，违约方应向另一方支付等值于营业房押金的违约金；若造成财产或营业房损毁，还须支付赔偿金；如因不可抗力致使其财产或营业房损毁，致本合同不能履行的，双方互不承担责任。 同日，时代公司（甲方、出租方）与乙方（摊位号）：417签订了《配套用房租赁协议》，合同约定：1、甲方将仓库T009号，面积107.1平方米，用途仓储，出租给乙方使用。2、租赁期限为2017年10月1日起至2018年9月30日止。仓库月租金￥3375元。3、付款方式：半年付，乙方应提前一个月以现金、支票等形式向甲方支付下半年的租金。4、付款时间：租金、物管费、清洁费先付后用，其他费用按出账后收取。乙方应按照甲方规定的缴费时间缴付。乙方每逾期一日缴付，则应向甲方支付滞纳金，滞纳金按每日拖欠金额的0.3%征收；乙方若逾期一个月交纳租金及其他费用，则视乙方自动解除租赁关系，并追究其违约责任。 2018年4月19日，时代公司因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《回复函》，就浙江时代电子市场商铺缓交租金事宜作出说明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取时间市场将另行通知。2018年11月17日，时代公司对案涉市场停水、停电。2019年1月28日，时代公司在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17:00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。 原审法院另查明：租赁期限届满后，亚科商行继续使用租赁营业房和仓库。合同签订后，时代公司向亚科商行收取商铺押金5000元，商品质量预赔金3000元。 时代公司提起本案诉讼，诉请判令：1、亚科商行支付其2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费37069.2元，电费、空调费483.26元，并自2018年4月1日起按照未付金额日千分之三向时代公司支付滞纳金直至所欠款项付清为止；2、亚科商行支付2018年10月1日至2018年12月31日逾期腾房产生的双倍（部分）租金及物业费23439元；3、本案诉讼费由亚科商行承担。 原审法院审理认为：时代公司与亚科商行签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。1、对时代公司诉请亚科商行支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费37069.2元，电费、空调费483.26元，以及按日千分之三计算的滞纳金，亚科商行认为，时代公司于2018年4月19日发出缓交商铺租金的通知后未通知亚科商行收取租金时间。本院认为，因时代公司未提供其向亚科商行催收租金的证据，本院认定，亚科商行在本院受理的（2019）浙0105引调2499号案件中签收起诉状副本之日，即2019年6月17日为时代公司向亚科商行催收租金之日。亚科商行收到时代公司催收租金通知后应依约支付。时代公司诉请的滞纳金实为违约金，因计算标准偏高，本院酌情予以调整。时代公司向亚科商行收取商铺押金5000元未予退还，该押金在性质上为保证金，依法先行抵扣违约金。本院认定，以5000元押金抵扣违约金，亚科商行无须另行支付时代公司违约金。2、对时代公司诉请亚科商行支付2018年10月1日至2018年12月31日的逾期腾房的物业费及双倍租金23439元，时代公司认为，合同到期后，亚科商行未与时代公司续签合同，时代公司应依约退场并依约支付占用期间的物业费及双倍租金。亚科商行认为，虽合同到期，但时代公司与亚科商行之间依然存在租赁关系，亚科商行收取双倍租金不存在依据；且案涉市场拆迁属政府安排，时代公司搬迁未依约提前30天通知亚科商行，亚科商行未看到时代公司所张贴《重要通告》，亚科商行因搬迁受有损失。本院认为，租赁期限届满，亚科商行继续使用租赁物，时代公司未提供证据证明其对此提出异议，故租赁合同继续有效，时代公司收取双倍租金依法无据。虽亚科商行辩称未见时代公司张贴之《重要通告》，然时代公司于2018年4月19日因案涉市场拆迁通知亚科商行租金缓交，故本院对亚科商行辩称时代公司未提前30天通知不予采信。对亚科商行辩称其受有损失，因其未提供证据，本院不予采信。对亚科商行搬离案涉市场的时间，因亚科商行未提供证据，本院根据时代公司所提交《重要通告》和《交接单》两项证据，认可时代公司主张亚科商行于2018年12月31日腾房，故亚科商行应依约向时代公司支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金15280.6元及物业费3504元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、亚科商行于判决生效之日起十日内支付时代公司2018年4月1日至2018年12月31日的租金及物业费55853.8元；二、亚科商行于判决生效之日起十日内支付时代公司电费、空调费483.26元；三、驳回时代公司的其他诉请；如果亚科商行未按判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取计663元，时代公司承担51元，亚科商行承担612元；时代公司于判决生效之日起十五日内向本院申请退费，亚科商行于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，亚科商行不服，向本院提起上诉称：原审判决单纯处理所谓的房租纠纷，回避和拒绝上诉人提出的因被上诉人由于市场拆迁而产生的纠纷及给上诉人带来的损失。原审判决错误。请求二审法院依法判处。 时代公司辩称：双方当事人所签订合同约定的租期届满时，上诉人尚欠租金及物业费等费用未支付，已构成违约，应承担违约责任。上诉人已付押金5000元应转为违约金，另3000元质量保证金，被上诉人同意在其应付租金中抵扣。合同期满后，上诉人继续占用案涉房屋未搬离，上诉人应当按照租金及物业费标准支付占用费，被上诉人就此主张虽与原审判决认定不同但未影响实体权利故未提起上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚科商行在二审诉讼中提交以下证据： 1、时代公司2016年、2018年市场名称登记证，欲证明在亚科商行正常经营期间，市场登记证失效3个月，造成所有商户不能办理企业年检； 2、照片三页，欲证明时代公司在经营期间阻拦上诉人正常经营，扰乱正常经营环境； 3、照片一页，欲证明时代公司不让进入市场，导致亚科商行有损失； 4、政府信息公开申请答复书、政府信息公开答复书、不予受理告知单四页（均系复印件），欲证明案涉房屋系非法拆迁。 经出示，时代公司对证据1的真实性及合法性无异议，对其关联性不予认可，认为不能证实亚科商行的举证主张；时代公司对证据2、3、4的真实性、关联性及合法性均不予认可。 本院经审核认为：证据1系浙江时代电子市场2016年、2018年的登记证明，分别载明市场营业期限至2017年12月31日和2018年12月31日止，其中2018年的登记证更是注明仅供案外人办理相关手续之用，上述内容不能证实亚科商行欲证明的因市场登记证失效造成商户不能办理企业年检的主张，不具有关联性，故本院对证据1不予认定。证据2、3亚科商行不能提供原始载体已证明其来源合法性，其内容也不足以证实亚科商行欲证明的主张，特别是证据3载明形成时间为2019年1月28日，与时代公司于原审诉讼中提交的证据——《重要通告》所载明的内容——截止到2019年1月28日为止，所有车辆及人员将不得进入老市场一节内容并无矛盾，不足以证实亚科商行的举证主张，故本院对证据2、3不予认定。证据4系复印件，不符合证据规则对于证据形式真实性的规定，且该证据内容未载明案涉房屋系非法拆迁，不能证实亚科商行的举证主张，故本院也不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于原审判决所认定的双方当事人签订的案涉营业房屋租赁合同及配套用房租赁协议的真实性及其相关约定内容，双方当事人均无异议，本院予以确认。亚科商行对于时代公司曾通知其缓交租金的事实无异议，故原审判决支持时代公司诉请判令亚科商行给付上述租赁合同履行期限届满时止的租金等费用以及自时代公司提起该诉请主张之日起的违约金系正确。亚科商行诉称时代公司承诺免除上述租金，就此主张，亚科商行不能举证予以证实，应自担举证不能的不利后果。上述租赁合同约定的租赁期间届满后，时代公司未举证证实其即要求亚科商行返还案涉租赁房屋，亚科商行实际继续使用该租赁房屋，时代公司也未举证证实其就此提出了异议，故双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原审判决据此判令亚科商行支付至2018年12月31日腾退返还案涉租赁房屋止的租金并无不当。但原审判决已认定时代公司于2018年11月17日对案涉市场进行停水、停电，该行为确实会对亚科商行就案涉租赁房屋的经营使用造成一定影响，基于亚科商行对其应付租金的抗辩，本院确定自2018年11月17日至2018年12月31日期间的租金亚科商行可减半支付。时代公司在二审诉讼中自愿将亚科商行已付的3000元商品质量预赔金抵扣亚科商行应付租金，本院予以支持。据此，亚科商行应付租金及物业费为——{2018年4月1日至2018年9月30日，根据时代公司自认营业房租金月单价1635.2元及其物业费月单价1168元、配套用房租金月单价3375元，应付金额计37069.2元；2018年10月1日至2018年11月16日，根据上述单价结算为9473.2元【（1月+16日/30日）×（1635.2元+1168元+3375元）】；2018年11月17日至2018年12月31日，根据上述单价结算为4427.7元【（1月+13日天/30日）×（1635.2元+1168元+3375元）÷2】}，共计50970.1元，抵扣3000元商品质量预赔金后为47970.1元。亚科商行在原审诉讼中并未就其诉称的其因案涉租赁房屋拆迁所造成的损失及其拆迁补偿费的分配提起反诉，原审判决不予处理并无不当；亚科商行在二审诉讼中再次提出该诉请，同时又诉称案涉房屋系非法拆迁，本院对其该诉请也不予审理，亚科商行可依法另行主张。综上，亚科商行的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存有瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8386号民事判决第二项； 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8386号民事判决第一、三项； 三、浙江时代电子市场亚科电子商行于本判决生效之日起十日内支付浙江时代电子市场有限公司自2018年4月1日至2018年12月31日的租金及物业费共计47970.1元； 四、驳回浙江时代电子市场有限公司的其他诉讼请求。 如果浙江时代电子市场亚科电子商行未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为663元，由浙江时代电子市场有限公司负担96元，浙江时代电子市场亚科电子商行负担567元；二审案件受理费1028元，由浙江时代电子市场亚科电子商行负担881元，浙江时代电子市场有限公司负担147元；限双方于本判决生效之日起七日内分别至本院及原审法院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年九月二十二日 书记员 赖雪珂