天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初22087号原告：侯宇喆，男，1990年8月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张文娟，天津千顷律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1，统一社会信用代码91120116730349239M。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：宛露，天津高地律师事务所实习律师。原告侯宇喆与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，于2020年9月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯宇喆的委托诉讼代理人张文娟、被告八方园明公司的委托诉讼代理人刘志强、宛露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯宇喆向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告逾期交房利息26920元、逾期交房违约金2228元、逾期办理不动产权证违约金104元，共计29252元。2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于天津市滨海新区××号楼××房屋，建筑面积135.06平方米，总价款1041042元。原告按照合同约定支付了首付款并办理了贷款手续。《天津市商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2016年12月31日前将商品房交付原告使用。被告实际交房日期为2017年10月27日。被告应按照合同第五条的约定支付原告逾期交房利息及违约金。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。但直至2019年7月13日原告才被登记为房屋权属证书权利人，被告应承担逾期办证违约责任。双方未能就赔偿事宜达成一致意见，故呈诉。八方园明公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1．八方园明公司系因不可抗力原因导致逾期交房，逾期天数为159天，依照合同无需向原告承担违约责任。涉诉项目施工期间，政府部门为保障空气质量和公众安全，多次要求全市范围内停止施工，停工天数累计超过159天，被告逾期交房的天数为159天。根据天津市商品房买卖合同补充协议第5条第9款的约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2．涉诉房屋外立面及小区内部景观重新设计施工，导致工期延长，这也是规划局要求设计变更以及提升房屋品质原因所引起的逾期交房，被告也无需向原告承担违约责任。3．原告要求被告承担逾期办理房屋权属登记违约责任，并不具有任何事实和法律依据。根据合同第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，政府于2019年6月为涉案小区办理房屋初始登记，被告于2019年7月15日为原告办理房屋权属转移登记手续并未逾期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，侯宇喆（乙方）和八方园明公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区××号楼××房屋，建筑面积135.06平方米，房屋总价款1041042元，合同第三条约定，甲方应于2016年12月31日前将竣工、验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付给乙方，未经验收或验收不合格的不得交付使用。合同第四条约定，乙方应于2016年3月10日前一次性存入商品房首付款641042元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理条款约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，另甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第8条第（4）-（6）款约定，双方确定，甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方，乙方予以认可；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方，乙方予以认可；签订合同及补充协议时，房屋配套及附属设施的设计及施工工作尚未完全完成，且上述工程在设计及施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方，乙方予以认可并不向甲方主张修复及赔偿责任。补充协议第9条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。合同签订后，原告支付了首付款，并就剩余款项办理贷款，被告给原告开具了等额的增值税发票。2016年3月16日涉诉合同在天津市滨海新区规划和国土资源管理局进行备案。涉诉房屋于2017年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。被告于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年10月27日将涉诉房屋交付原告。2019年7月13日侯宇喆就涉诉房屋办理了《不动产权证》。另查明，《美丽天津一号工程［2016］11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4个区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程［2016］27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建质安总［2017］73号文件要求，根据《美丽天津一号工程［2017］9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日要求全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1．根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2．根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数共86天。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为：八方园明公司是否应承担逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。逾期交房违约金和利息问题。八方园明公司实际交房时间2017年10月27日较合同约定2016年12月31日交房逾期300天。《补充协议》约定，因政府颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，侯宇喆不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司举证的三份美丽天津一号工程文件和二份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，八方园明公司应当免责。被告抗辩其根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面及小区内部景观的重新设计施工导致停工。结合《补充协议》第8条的约定，本院认为被告所举证据不足以证明其主张，且根据合同约定，小区景观的变更也不属于设计变更。八方园明公司一方面主张重新设计施工已经达到需要延长工期并免除其逾期交房违约责任的程度，又主张就该重新设计施工情况不需要通知原告并与其重新协商，明显与合同约定的目的相悖。太原重工并非本案合同当事人，八方园明公司不得以其与太原重工之间约定内容，对抗合同相对方原告主张违约责任的权利，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。被告逾期交房300天，扣除上述因政策停工的86天后，被告逾期交房214天。被告逾期交房，应当按照约定给付原告逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类贷款基准利率为4.35%，故利息为1041042元×4.35%×214天÷360=26920元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的0.1?计算，故违约金数额为1041042元×0.1?×214天=2228元。逾期办理房屋权属转移登记问题。涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定被告应当在何时办理完初始产权登记，八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理房屋产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟延办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，本院不予采纳。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，本院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给侯宇喆办结房屋权属转移登记。侯宇喆取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系侯宇喆一方原因导致，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，按照合同第十二条的约定，按照商品房价款的0.01%向侯宇喆支付逾期办结房屋权属转移登记的违约金，即1041042元×0.01%=104元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告侯宇喆逾期交房利息26920元、逾期交房违约金2228元、逾期办结房屋权属转移登记违约金104元，合计29252元。二、驳回原告侯宇喆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265.5元，由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 姬 凯二〇二〇年九月十八日书记员 刘霁君附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。