山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异435号 案外人：王卫东 申请执行人：北京华信汇元资产管理有限公司 被执行人：青岛鲜品屋实业有限公司 被执行人：青岛今朝经济有限公司 被执行人：戴葵花 被执行人：郭冠宇 被执行人：戴向阳 本院在执行申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司与被执行人青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢13号，原执行案号（2015）青执字第917号】一案过程中,案外人王卫东向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王卫东称，2008年12月30日，王卫东与戴向阳签订了《房屋租赁合同》，约定王卫东承租戴向阳所有的位于青岛市崂山区李山东路22号x号楼x户（下称涉案房产）房产，租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；该合同还约定，王卫东有权在租赁期间要求提前终止合同并购买租赁房屋，戴向阳应当无条件同意并配合王卫东办理房屋的过户登记手续，租赁房屋的买卖价格为该合同项下的租金总和；同时，该合同对租金数额、支付方式以及期限作了列表式约定，王卫东按照约定支付租金，2012年3月6日，王卫东实际支付涉案房产的购房款150万元，故王卫东已经成为涉案房产的实际所有权人，涉案房产一直由王卫东占有使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，王卫东的合法权益应该受到保护。 王卫东提交如下证据： 1.王卫东与被执行人戴向阳于2008年12月30日签订的《房屋租赁合同》一份，证明事项：2008年12月30日，王卫东与被执行人戴向阳签订《房屋租赁合同》，约定戴向阳将其所有的位于青岛市崂山区李山东路22号x号楼x室的房屋出租给王卫东，租赁期限20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；租赁期间，王卫东有权要求提前终止租赁合同并购买租赁房屋，购买价格为该合同项下租金总和。同时，该《房租租赁合同》还对租金数额、付款方式及期限等作出了约定。 2.戴向阳向王卫东出具的收条5张，证明事项：1）前述《房屋租赁合同》生效后，王卫东分别于2008年12月30日支付租金40000元、于2009年12月15日支付租金42000元、于2010年12月27日支付租金44100元、于2011年12月21日支付租金46305元、于2012年3月6日支付房款1500000元。2）王卫东系涉案房产的实际所有权人，且亦一直占有并使用涉案房产。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司质证意见：1.对房屋租赁合同的真实性不予认可。根据已生效的（2018）鲁0203执异96号执行裁定书查明的内容，2014年5月15日该房产经青岛纳圣习远房地产土地评估有限公司，现场查勘该房屋处于闲置状态，且被执行人戴向阳在此之前均向抵押权人每年出具房屋未出租声明。因此，申请执行人认为该房屋租赁合同无论其签署时间和签署姓名是否真实其都没有实际履行，不能阻抗本案的执行。 2.对5张收条的真实性无法确认，仅有收条并不能证明支付相关款项的事实，更不能证明王卫东实际占有使用涉案房屋。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司答辩称，1.王卫东针对涉案房产已提出过异议，根据一事不再理原则，不应再受理其提出的异议申请。王卫东曾向市北区人民法院提出过对该房屋享有租赁使用权并享有实体权利的异议，市北区人民法院审理后作出（2018）鲁0203执异96号执行裁定书驳回了案外人王卫东该异议。王卫东不服驳回异议的裁定，向市北区人民法院提起执行异议之诉，被青岛市市北区人民法院作出（2018）鲁0203民初6572号民事裁定书，驳回王卫东的起诉，该案处理完毕。2.王卫东提交的证据不足以证明其主张，不应采信。（1）王卫东提交的“收条”不能证明其已实际支付了房租或者房款，也不能证明对涉案房产享有租赁使用权，同时其也缺少证明其实际占有使用涉案房屋的证据（如未提交使用房屋产生的水、电、气、暖、物业费用的支付凭证等）；（2）王卫东主张其对涉案房产享有实体权利，其实质上是否定市北区人民法院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书中对青岛银行股份有限公司延安二路支行就涉案房产享有抵押权的认定，是对判决的不服，依法应提起审判监督程序，而不是提出执行异议。3.本执行案件共查封戴向阳三处房产，分别是崂山区李山东路22号x号楼x户、x号楼x户和x号楼x户。2009年5月13日戴向阳用该三处房产向青岛银行股份有限公司延安二路支行抵押贷款160万元，后该笔贷款逾期被起诉，市北区人民法院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书，判决认定该抵押权。因戴向阳对外负债很多，三处房产被多轮查封，三处房产上设立的抵押担保本金160万元，如果三处房产被拍卖戴向阳也得不到剩余款项，于是戴向阳利用其实际控制的青岛瀛森创意规划顾问有限公司于2018年11月12日与青岛银行签订《债权转让协议书》，青岛银行将包括三处异议房产抵押权在内的全部债权转让给青岛瀛森创意规划顾问有限公司，转让对价款为2568653.06元，属全额转让，没有任何折扣，相当于全部还款，而不必注销抵押权，此时戴向阳便利用瀛森公司实际控制了三处房产的抵押权和处分权，从而达到怠于执行，保护自己房产的目的。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司向本院提交如下证据： 1.青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203执异96号执行裁定书一份，证明事项：案外人王卫东就涉案房产以与本案相同的事实与理由、提交同样的证据，向法院提出同样主张，经市北区人民法院依法审理后裁定驳回其异议。该裁定书查明以及认定事实还能够证明：1）案外人就涉案房产以同一标的、同一事实与理由、同样的证据曾向法院提出过执行异议来阻抗对涉案房产的拍卖执行。其再次提起违反一事不再理的原则，依法应予以驳回。2）案外人在本案中提出其2008年12月30日与戴向阳建立房屋租赁关系与事实不符，涉案房产在2014年时尚处于闲置状态。3、案外人对涉案房产的执行异议已被生效裁判文书驳回，其本案异议不成立，应予驳回。 2.青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6572号民事裁定书一份，证明事项：案外人王卫东在执行异议申请被依法驳回后提起了执行异议之诉，但仍然被法院裁定驳回，该裁定书已生效。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行与青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴葵花、郭冠宇、戴向阳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出(2014)青金商初字第701号民事判决书，判决：一、青岛鲜品屋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金15889031.26元及利息434700.17元（利息已计算至2015年4月9日，之后至实际偿还之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛今朝经济有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛今朝经济有限公司承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；三、戴葵花对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴葵花承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；四、郭冠宇对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。郭冠宇承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；五、戴向阳对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴向阳承担保证责任后，有权向被告青岛鲜品屋实业有限公司追偿；六、青岛鲜品屋实业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行有权以戴葵花所有的青房地权市他字第201242021号和青房地权市他字第20××87号房产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款分别在最高债权本金余额2000万元和9701748元及相应费用范围内优先受偿；七、驳回中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的其他诉讼请求。 本院(2014)青金商初字第701号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第917号，后恢复执行案号为（2020）鲁02执恢13号。 2014年10月10日，本院向崂山区房地产交易中心送达(2014)青金商初字第701号民事裁定书以及协助执行通知书，轮后于青岛市李沧区人民法院查封涉案房产。现本院对涉案房产的查封处于首封状态。 王卫东曾向市北区人民法院就涉案房产提出案外人执行异议，2018年6月2日，青岛市市北区人民法院作出（2018）鲁0203执异96号执行裁定书，该裁定驳回了王卫东的异议请求。王卫东不服提起执行异议之诉，2018年12月7日，市北区人民法院作出（2018）鲁0203民初6572号民事裁定书，该裁定认为王卫东提起的执行异议之诉，不符合法律规定，驳回了王卫东的起诉。该案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行对涉案房产享有抵押权，抵押登记时间为2009年5月13日。 2019年7月19日，本院作出（2020）鲁02执异341号执行裁定，裁定变更北京华信汇元资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第917号案件的申请执行人。 2020年9月7日，本院作出（2020）鲁02执恢13号执行裁定书、查封拍卖公告、责令限期迁出通知书，裁定拍卖包括涉案房产在内的被执行人的多套房产，责令涉案房产的使用人于30日内迁出。 本院认为，执行程序的主要目的是迅速实现债权人经过生效法律文书确定的债权，效率是其基本价值取向，故执行异议以书面审查与形式审查为原则。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，案外人对执行标的主张所有权，必须满足上述规定的四个条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，案外人王卫东不能提交任何证据证明其已经在查封前就实际占有使用涉案房产，故王卫东对涉案房产主张实体权利以及租赁期内阻止向买受人移交占有的异议请求，本院不予支持。 关于北京华信汇元资产管理有限公司称本案应该适用一事不再理原则的问题。本院认为，青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203执异96号执行裁定以及（2018）鲁0203民初6572号民事裁定，该案中申请执行人为青岛银行股份有限公司延安二路支行，且青岛银行股份有限公司延安二路支行已经生效法律文书确定就涉案房产享有优先受偿权，但该案未对涉案房产进行实际处置，现本院（2020）鲁02执恢13号执行案件对涉案房产系首轮查封并享有处置权；本院（2020）鲁02执恢13号执行案件的申请执行人为北京华信汇元资产管理有限公司，其对涉案房产不享有优先受偿权，故本案与市北区人民法院（2018）鲁0203执异96号执行异议案件与（2018）鲁0203民初6572号执行异议之诉案件，从案件主体到案件具体情形均不相同，故申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司关于本案应一事不再理的答辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人王卫东的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳