湖南省怀化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘12民终1358号上上诉人（原审第三人）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路**万隆中央广场**，社会统一信用代码91430381755822344H。法定代表人：杨学宁，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谢续斌，男，汉族，1976年9月6日出生，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：彭建潮，男，汉族，1972年1月9日出生，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：湖南君天物业管理有限公司，，住所地长沙市芙蓉区韶山北路**长勘院**统一社会信用代码91430102740628661Q。法定代表人：何坚，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，汉族，1968年7月13日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰靖，男，瑶族，1993年6月13日出生，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：许爱云，女，汉族，1972年6月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系被上诉人兰靖之母。原审原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）起诉原审被告兰靖物业服务合同纠纷一案，中方县人民法院于2017年11月9日受理，于2018年4月28日作出(2017)湘1221民初876号民事判决书，原审被告兰靖不服，提起上诉；本院于2018年8月22日作出(2018)湘12民终855号民事裁定书，撤销中方县人民法院(2017)湘1221民初876号民事判决，驳回湖南君天物业管理有限公司的起诉；湖南君天物业管理有限公司不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年4月15日作出（2019）湘民申713号民事裁定书，指令本院再审；本院（2019）湘12民再107号再审裁定书裁定，撤销本院(2018)湘12民终855号民事裁定书及中方县人民法院(2017)湘1221民初876号民事判决书，本案发回中方县人民法院重审。诉讼过程中，中方县人民法院追加湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆公司）为第三人，于2020年5月29日作出（2020）湘1221民初323号民事判决，判决第三人湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原审原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费5385元（2014年4月1日至2017年12月30日），驳回原审原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。第三人湖南万隆房地产置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后于2020年9月10日公开开庭审理了本案，上诉人湖南万隆房地产置业有限公司委托诉讼代理人彭建潮、谢续斌，被上诉人湖南君天物业管理有限公司委托诉讼代理人方晓、刘湘华，被上诉人兰靖委托诉讼代理人许爱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三人湖南万隆房地产置业有限公司上诉请求：撤销中方县人民法院（2020）湘1221民初323号民事判决第一项“第三人湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原审原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费5385元（2014年4月1日至2017年12月30日）”的判决，改判上诉人不承担责任；案件受理费50元由湖南君天物业管理有限公司承担。事实和理由：1、湖南君天物业管理有限公司计算物业费错误，根据2014年3月19日君天物业与公司签订的《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第一条约定，向业主收取物业单价为1元/平方/月，且2015年5月13日由中方县物价局批准的收费备案中，洋房的收费是1元/平方/月，2016年因国家政策调整，收费标准改为登记制，君天物业并未取得新的物业费收费标准及相关部门的收费备案许可，没有收费权；2、中方县人民法院（2019）湘1221民初45号民事判决书明确了万隆维也纳森林小区于2016年11月29日成立业委会的事实，君天物业无权收取2017年3月后的物业费；3、公司与兰靖于2014年5月10日进行了房屋尾款及其他费用结算，房屋已经按照《商品房买卖合同》的条款结算清楚，房屋已经交付，房屋交付时钥匙及房屋配套产品均由物业服务企业移交给业主，根据《商品房买卖合同》和补充协议的规定，君天物业只能向兰靖收取物业服务费；4、万隆维也纳森林第323栋505号房客厅顶部作线槽安装，不是房屋土建内容，而是装修赠送，在双方买卖合同及补充协议中均没有此约定，原判认定房屋质量问题没有法律与事实依据。被上诉人君天物业答辩称：1、本案发回重审之后，中方县人民法院依法向上诉人送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票，但是上诉人怠于行使自己诉讼权利，无正当理由拒不参加开庭庭审，在诉讼过程中未提交任何证据，未进行任何答辩，被上诉人在二审庭前收到了上诉人提交的证据，该证据均发生在案件审理之前，而且上诉人已经掌握了，这些证据都是以前提交过的，被上诉人认为上诉人恶意提交大量证据，不应得到人民法院的认可，该证据不是新证据，法院不应采信；2、上诉人认为君天物业无权收取2017年3月以后的物业费系上诉人对生效判决书的误读，君天物业从2007年进驻维也纳小区至今没有中断过服务，包括今年在内的一些物业服务的案件，法院均判决君天公司有权收取业主或者上诉人的物业服务费。关于被上诉人兰靖是否交房的问题，被上诉人君天公司在原审中已经向法庭提交了证据，上诉人开发商与业主兰靖签订的结算书，结合以往的司法判例，可以认定兰靖已经收房，但是由于交房的举证责任在于上诉人，因为上诉人的缺席拒不提交证据导致法院认定该户业主没有交房，一审法院基于没有交房的事实，判决开发商建设单位交纳物业服务费，这个是有法律依据的。被上诉人兰靖答辩称：1、自己没有拿房钥匙，没有收房。有关费用结算书中表明因房屋验收时存在问题，答辩人要求万隆公司整改，万隆公司一直没有进行整改，没有拿到住宅质量保证书、房屋钥匙，物管处的签名为空白，房屋未交付。根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；2、被答辩人2014年3月25日函告答辩人办理房屋交付手续通知时，2014年5月10日答辩人委托母亲办理购房款及有关费用的结算手续时，涉案楼栋以及涉案小区未完全通过相关职能监管部门的验收核验和备案。君天物业向一审法院起诉称：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用5923元，其中物业服务费5385元，违约金538元；2、本案诉讼费由兰靖负担。一审法院查明：原告君天物业系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司签订《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对物业服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均作了约定，其中第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用”；第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金”；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务。2014年3月19日，湖南万隆房地产置业有限公司与原告签订了一份补充合同《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，双方对电梯洋房的物业收费标准约定为1.2元/月/平方米。2013年7月26日，被告兰靖购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林第323幢505号房（电梯洋房），签订了《商品房买卖合同》。2014年5月10日，被告兰靖与第三人湖南万隆房地产置业有限公司办理购房款及有关费用结算书，核定住房面积为99.72平方米，被告兰靖主张房屋质量存在问题，第三人湖南万隆房地产置业有限公司承诺予以处理。2017年11月1日，原告君天物业以被告兰靖自2014年4月至今拒不缴纳物业服务费为由，向人民法院提起诉讼。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：是否已经交房。是否交房属于第三人湖南万隆房地产置业有限公司与被告兰靖之间的商品房买卖合同关系，属于双务合同，其权利与义务约束合同的相对方，虽然是否交房与原告存在关联，但没有法律上的权利和义务关系，因此，是否交房从举证责任的分配来讲，应当由湖南万隆房地产置业有限公司承担举证责任，湖南万隆房地产置业有限公司未到庭，也未向本院提交证据证实已经向被告兰靖交付房屋，应当由湖南万隆房地产置业有限公司承担举证不能的法律后果，向原告君天物业缴纳物业服务费。由于原告君天物业收取物业服务费一直存在纠纷，原告也未向第三人湖南万隆房地产置业有限公司催收过物业服务费，因此，违约金请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人湖南万隆房地产置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费5385元（2014年4月1日至2017年12月30日）；二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由第三人湖南万隆房地产置业有限公司负担。上诉人湖南万隆房地产置业有限公司二审提交如下证据：1、《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，拟证明约定向业主收取物业单价应为1元/平方/月；2、《怀化市住宅物业收费备案表》，拟证明2015年5月13日由中方县物价局批准的收费备案中，洋房的收费是1元/平方/月；3、《商品房买卖合同（补充协议）》，拟证明案涉房屋交付标准，其房屋客厅顶部作线槽安装，不是房屋土建内容，不是设计内容，更不是质量问题，客厅顶部作线槽安装不是处理质量问题的方法，而是装修赠送；4、中方县人民法院（2019）湘1221民初45号和怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1137号民事判决书，湖南省高级人民法院（2019）湘民申4261号裁定书，拟证明君天物业没有签订新的物业服务合同，在前期物业服务合同终止后没有收费权限，前期物业服务合同已于2017年到期，业委会成立后未签订新的合同，君天物业收费无合法依据，公司已于2017年通知君天物业解除合同，该判决书的结果直接影响本案的处理；5、竣工验收备案表，证明案涉房屋已经达到并符合交付条件；6、结算单，证明2014年5月10日已交房，该房屋已按照《商品房买卖合同》的条款结算清楚，包括合同履行中的问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求；7、怀化市边城晚报2014年3月26日第二版（要闻）发布交房公告，2014年3月25日邮件函告，证明公司已通过《购房合同》关于交房双方约定的方式，公司已履行合同交付要求及义务。被上诉人湖南君天物业管理有限公司提出：以上证据在原审中已经存在，而且上诉人已经掌握了但拒不提交，不属于民事诉讼中的新证据，不予质证。被上诉人兰靖提出质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3有异议，具体的异议是房屋质量问题，没有线槽就是质量问题，代理人谢续斌在中院再审组织调解的时候明确认可这个是质量问题；证据4没有异议；证据5真实性、合法性没有异议，关联性、完整性有异议，它不具备完整交房条件；证据6真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明已经收房，只能证明房款、契税、维修基金、办证费用结算完毕；证据7合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，只是告知所有业主可以收房，不能证明兰靖已经收房的事实。被上诉人兰靖提交证据如下：1、《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》；2、《中方县建设工程竣工规划验收表》；3、《工程竣工综合验收备案表》。以上证据证明上诉人通知被上诉人交房时，涉案楼栋以及涉案小区未完全通过相关职能监管部门的验收核验和备案。上诉人湖南万隆房地产置业有限公司质证意见如下：对证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照相关规定将具备第一种条件（该商品房经验收合格），达成这个条件就可以交房（第一种条件即竣工验收备案表）。被上诉人君天物业公司未提交新的证据。对各方当事人提交的证据认证如下：上诉人提交的1、3、4、6号证明案件基本事实的证据在一审中已经被提交过且经过了庭审质证、认定，一审法院予以采纳，二审不再重复进行认定。双方所举其他证据，均不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零二条第一款、第二款规定的逾期提供证据应当采纳的情形,二审不予采纳。经审理查明，2014年5月10日，湖南万隆房地产置业有限公司与兰靖对万隆维也纳森林第323栋505号房屋进行交接时，业主兰靖的母亲许爱云提出，房屋顶部无线槽走线，需公司在其房屋顶部作线槽安装处理，公司经办人经向公司负责人请示汇报，同意由公司进行处理，许爱云及万隆公司经办人均在房屋交接单上签字，并将房屋顶部线槽问题写进交接单中。交接过程中，万隆公司未向兰靖方出示竣工验收备案表等证明商品房取得商品住宅交付使用的批准文件，交接单上物管处未签名。此后万隆公司并未就房屋顶部线槽走线问题进行处理，也未再次与兰靖进行交接。兰靖至今未取得房屋钥匙。一审君天物业公司只起诉要求兰靖交纳物业服务费，未要求万隆公司交纳。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人万隆公司主张万隆维也纳森林第323栋505号房屋已经交付给兰靖，应当由兰靖负责物业服务费，兰靖主张房屋并未交付，物业服务费应当由建设方万隆公司承担。由此可见，双方对应当支付物业服务费是没有异议的，但是对应该由谁来支付物业服务费有异议，双方均主张应当由对方来支付。本案的焦点为应该由谁来支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费的问题。本案判断应当由谁来支付物业服务费的依据是万隆维也纳森林第323栋505号房屋是否已经交付。综合万隆公司与业主兰靖进行房屋交接的具体细节，万隆维也纳森林第323栋505号房屋并未完成实际交付，其理由如下：（一）2014年5月10日，万隆公司与兰靖进行房屋交接时，因房屋顶部线槽问题产生分歧，后双方达成合意，由公司将房屋顶部线槽问题进行处理，房屋顶部线槽问题虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中未约定为房屋质量问题，但是双方在进行房屋交接时，已达成合意，由万隆公司对房屋顶部线槽问题进行处理，双方应该互相遵守达成的约定。后万隆公司并未对房屋顶部线槽问题进行处理，双方的约定并未实现，房屋交付未完成。万隆公司未与兰靖再次进行房屋验收和交接；（二）万隆公司在交接过程中并未出示《商品房买卖合同》第八条规定的竣工验收备案表等证明商品房取得商品住宅交付使用的批准文件，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的内容，房屋未交付的责任由出卖人万隆公司承担；（三）兰靖至今并未取得房屋钥匙，万隆公司和君天物业对钥匙的去向无法说清。综上，万隆维也纳森林第323栋505号房屋的交付并未完成，万隆公司与兰靖并未达成房屋交付的合意，房屋未完成交付的责任应由万隆公司承担。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，本案涉案房屋物业服务费用应由建设单位湖南万隆房地产置业有限公司交纳。君天物业公司一审只起诉兰靖交纳物业服务费，而未起诉要求湖南万隆房地产置业有限公司交纳，一审判决第三人湖南万隆房地产置业有限公司向湖南君天物业管理有限公司支付物业服务费错误，根据《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销中方县人民法院（2020）湘1221民初323号民事判决；二、驳回湖南君天物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由湖南君天物业管理有限公司承担。本裁定为终审裁定。审 判 长  莫劲枝审 判 员  吴荣华审 判 员  向淑莉二〇二〇年九月二十八日法官助理刘晓璇代理书记员  向文君附相关法律条文《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。