湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0724民初1125号 原告：曾宪德，男，1967年12月24日出生，汉族，住临澧县。 委托诉讼代理人：傅蓉，湖南开旗律师事务所律师。 被告：湖南大鹏房地产开发有限公司，住所地临澧县安福街道人民街社区老正街**。 法定代表人：陈卫民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴恒山，湖南朝阳律师事务所律师。 第三人：湖南创意地产顾问有限公司，，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民路（金泰商业广场****） 法定代表人：袁波，该公司总经理。 原告曾宪德与被告湖南大鹏房地产开发有限公司（以下简称大鹏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告曾宪德及其委托诉讼代理人傅蓉，被告大鹏公司的委托诉讼代理人吴恒山到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法通知湖南创意地产顾问有限公司（以下简称创意地公司）作为本案第三人参加诉讼，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告曾宪德及其委托诉讼代理人傅蓉，被告大鹏公司的委托诉讼代理人吴恒山到庭参加诉讼，第三人创意地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾宪德向本院提出诉讼请求，请求判令：1大鹏公司立即交付大鹏建材装饰城公寓2号楼522、523号公寓；2、大鹏公司退还装修款39430元；3、大鹏公司赔偿因未及时装修造成的装修成本上浮损失11829元；4、大鹏公司赔偿装修款的资金占用利息损失5040元；5、大鹏公司赔偿逾期交房的租金损失27600元。事实及理由：2018年4月，案外人田桂芳向原告介绍大鹏建材装饰城公寓是精装修电梯房，价格便宜，原告遂到大鹏建材装饰城公寓销售部了解情况，在销售部看到创意地产公司发布的大鹏建材装饰城公寓销售广告，广告内容为“带精装电梯房”“大鹏精装公寓”“大鹏公寓，首付3万起，月供八百起，买就送精装”“精装修带电梯”等，原告遂起意购买。2018年4月26日，原告与创意地产公司签订了2份《公寓认购协议》，约定曾宪德认购创意地产公司开发的大鹏建材装饰城2栋522、523号公寓，每套建筑面积39.43㎡，单价3500元∕㎡，522号房定金1000元，523号房定金2000元，房款按揭支付。认购协议签订后，原告当即交纳了定金3000元。2018年8月9日，原告与被告大鹏公司就以上认购的2套房屋签订了2份《临澧县存量房买卖合同》，每套成交价138005元，共计276010元。合同签订当日，原告向创意地产公司支付首付款83010元。2018年8月14日，原告通过银行按揭贷款向大鹏公司支付了剩余房款。原告自认购房屋以后，一直催促创意地产公司及大鹏公司装修房屋或退还装修款，至起诉时止，大鹏公司及创意地产公司仍未对原告认购的二套公寓装修，亦未将房屋交付给原告。 大鹏公司辩称，1、大鹏建材装饰城公寓是大鹏公司开发，但该批商品房已抵偿给雷子菘，系雷子菘委托创意地产公司销售；2、创意地产公司收取了客户定金和购房款，应追加创意地产公司为第三人参加诉讼，由第三人承担责任；3、大鹏公司与客户签订《临澧县存量房买卖合同》及开具购房发票，是协助购房户办证所需的手续，而不是商品房销售的实际权利人。 曾宪德围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、曾宪德的身份证复印件、大鹏公司的公司登记信息，拟证明双方的诉讼主体资格；2、《公寓认购协议》2份，收据1份，《临澧县存量房买卖合同》2份，发票2份，《不动产权证书》2份，销售员朱燕的微信聊天记录、成交记录、朋友圈截图，销售员黎德喜的仲裁调解书、微信聊天记录、朋友圈截图，田桂芳的身份证、房产证、购房发票、已装修房屋现状照片，钱照林的身份证、房产证、认购书、已装修房屋现状照片，（2020）湘0724民初318号民事裁定书、庭审笔录，上述证据拟证明创意地产公司为大鹏公司的销售代理公司，该公司销售员有刘方敏、朱燕、黎德喜等，创意地产公司销售大鹏公寓时通过现场展示牌、宣传单、朋友圈对外宣传所销售的大鹏公寓为精装房，曾宪德多次催促创意地产公司对其认购的房屋进行装修等事实；3、大鹏公寓业主微信聊天记录，大鹏公寓精装房屋质量问题照片，装修公司宣传单，拟证明已装修的大鹏公寓存在质量问题，未及时装修造成的租金损失为每年13800元。大鹏公司对上述证据进行了质证，本院审核后，对原告的证据真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理认定事实如下：大鹏建材装饰城公寓由大鹏公司开发，创意地产公司代理销售。创意地产公司在销售过程中，通过微信朋友圈、销售现场展示、宣传单等方式发布销售广告，其内容有“带精装电梯房”“大鹏精装公寓”“大鹏公寓，首付3万起，月供八百起，买就送精装”“精装修带电梯”。曾宪德获悉并到大鹏公寓销售部现场考察后，于2018年4月26日与创意地产公司签订了2份《公寓认购协议》，协议约定：“乙方曾宪德认购甲方创意地产公司开发的大鹏建材装饰城2栋522、523号公寓，每套建筑面积39.43平方米，每平米单价3500元，每套总价款为138005元，签协议时522号公寓交定金1000元，523号公寓交定金2000元，房款按揭支付；2018年5月26日前签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件”。协议签订后，曾宪德当即交纳了两套公寓的定金3000元。2018年8月9日，曾宪德与大鹏公司就以上认购的2套公寓签订了2份《临澧县存量房买卖合同》，每套成交价138005元，共计276010元。合同签订当日，曾宪德向创意地产公司交纳首付款86010元（含定金）。2018年8月14日，曾宪德用按揭贷款的方式付清了剩余房款。曾宪德多次要求创意地产公司装修房屋并将房屋交付使用，创意地产公司至今未装修，亦未将522、523号公寓交付给曾宪德。 本院认为，大鹏公司与曾宪德签订的《临澧县存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。大鹏公司将其开发的大鹏建材装饰城公寓委托创意地产公司销售，故创意地产公司前期销售所作的广告宣传及与曾宪德签订订购协议的行为为委托代理行为，其民事责任应由大鹏公司承担。订购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且创意地产公司及大鹏公司已按照约定收受购房款，故订购协议应认定为商品房买卖合同的组成部分。创意地产公司发布的商品房销售广告带有“精装电梯房、大鹏精装公寓”等内容，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故该广告内容应视为合同内容。曾宪德向大鹏公司购买的是存量房，双方在订购协议及存量房买卖合同中未约定交付日期，按照交易习惯，购房款付清时为房屋交付时间。曾宪德已按照订购协议及存量房买卖合同约定支付了全部购房款，但大鹏公司至今未交付房屋，大鹏公司已构成违约，故曾宪德要求大鹏公司交付房屋、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。曾宪德未提供证据证明装修成本上浮，故其要求赔偿装修成本上浮损失11829元的诉讼请求本院不予支持。大鹏公司关于涉案商品房即大鹏建材装饰城2号楼522、523号公寓已抵偿给雷子菘，雷子菘委托创意地产公司销售的主张未提供证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、湖南大鹏房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向曾宪德交付大鹏建材装饰城2号楼522、523号公寓； 二、湖南大鹏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还曾宪德装修款39430元； 三、湖南大鹏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿曾宪德装修款资金占用利息损失5040元，逾期交房租金损失27600元； 四、驳回曾宪德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1897元，减半收取948.5元，由湖南大鹏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 本案权利人申请执行的期限为二年。 审判员  徐惠平 二〇二〇年九月二十二日 法官助理肖富胜 书记员刘妮