河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4785号 上诉人（原审原告）：刘伟，男，1982年5月14日出生，汉族，住河北省廊坊市大城县。 上诉人（原审原告）：张美霞，女，1985年3月25日出生，汉族，住河北省廊坊市大城县。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：杨坤、马明，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北华坤物业服务有限公司，住所地：河北省沧州市沧县捷地回族乡曹庄子村御景园小区**门市。 法定代表人：李亚南。 委托诉讼代理人：焦国营，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：强凯，男，1974年10月14日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 被上诉人（原审被告）：李亚南，女，1989年3月6日出生，汉族，住沧县。 上诉人刘伟、张美霞因与被上诉人河北华坤物业服务有限公司（以下简称华坤物业公司）、强凯、李亚南买卖合同纠纷一案，不服河北省沧县人民法院（2020）冀0921民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘伟、张美霞上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人等买卖合同纠纷一案，因上诉人不服沧县人民法院（2020）冀0921民初884号民事判决，提起上诉。上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、根据上诉人一审中提交的交款单和上诉人与被上诉人强凯的通话录音完全可以证实被上诉人将车库改住宅对外销售的事实，交款单所显示的明显是单一的住宅房号及面积：“A-12-1-101，面积93.25M”，双方通话录音所谈及的也均是车库改房无法交付的事实。但一审法院对此争议焦点并未提及，只是简单一笔带过，认为上诉人提交的证据不能证明该事实，明显认定事实错误。二、被上诉人出具的交款单约定：现交25万元，买卖合同备案后，自通知下达买受人2日内需在指定贷款银行办理按揭贷款。但自2017年6月11日上诉人交付首付后，至今已经三年有余，被上诉人既不与上诉人签订买卖合同，也不为上诉人办理按揭贷款，更不交付房屋。在这三年间上诉人多次催告其交付房屋，但被上诉人却始终无法交付，被上诉人已经构成根本违约，依法应当退还购房款25万元并赔偿利息损失。然而，一审法院却认为：“原告可以随时要求对方履行，但应给对方必要的时间”，试问，三年多的时间都无法交付，还要给对方多长时间？三、上诉人系农民进城务工人员，花光多年积蓄只为购买一处住宅用来居住，不可能随意购买多个车库、储藏间，多年积蓄交给被上诉人，结果房屋不能交付，要求返还购房款却被告知需补齐尾款，交款单中已明确约定办理按揭贷款，但被上诉人却始终以各种理由进行推脱，导致上诉人生活无以为继，希望二审法院能为上诉人主持公道。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人全部诉讼请求。 河北华坤物业服务有限公司辩称，答辩人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决结果公平公正，被答辩人的上诉理由不能成立。1.案涉合同为双务合同，双方互付对价给付义务，各方应遵循诚实信用原则，全面履行自己应负的义务。因双方关于车库、储藏间的交付时间、余款给付时间均未作约定，根据《合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。其次，根据交易习惯，被答辩人交付余款后，答辩人始负履行交付合同标的物义务。再者，根据《合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，在被答辩人未履行支付余款义务之时，答辩人有权拒绝履行交付合同标的物。2。案涉合同形成之前，被答辩人已是御景园小区业主、住户，合同标的物车库、储藏间实物也已客观存在，导致本案诉讼的起因是被答辩人不履行支付余款义务，并非答辩人不履行交付合同标的物。而且，案涉合同不存在约定解除或法定解除的情形，被答辩人原审之诉，缺乏事实根据和法律依据。3.答辩人系依法成立的有限责任公司，被答辩人列答辩人的法定代表人李亚南以及工作人员强凯为被告，诉讼主体不适格。综上所述，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 强凯辩称，我是华坤物业公司的工作人员，此交易是公司行为，与我无关，一审认定很清楚，上诉人列我为一审被告不符合事实。 李亚南未答辩。 刘伟、张美霞向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决被告返还原告购房款25万元及利息；2.诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月11日，原告刘伟和张美霞向被告华坤物业公司支付250000元，购买位于沧县的车库和储藏间，价款共计447600元。被告华坤物业公司至今未交付二原告车库和储藏间，二原告未给付被告华坤物业公司余款197600元。 又查明，原告刘伟、张美霞系夫妻关系。被告强凯系被告华坤物业公司的工作人员。原告购买的房屋系沧州建新房地产开发有限公司沧县分公司（以下简称沧州建新房地产公司）所有，被告华坤物业公司与沧州建新房地产公司合作销售房屋，被告华坤物业公司代为销售沧州建新房地产公司的车库、储藏间及门市。 一审法院认为，当事人应当按照合同的约定，遵循诚实信用的原则全面履行自己的义务。二原告向被告华坤物业公司支付购房款250000元，被告华坤物业公司出具交款单一份，原、被告形成买卖合同关系。原、被告关于车库、储藏间的交付时间、房屋余款的给付时间均未作约定，原、被告可以随时要求对方履行，但应该给对方必要的时间。本案合同双方应按照诚实信用原则继续履行合同，被告华坤物业公司应及时交付房屋，二原告应及时将房屋余款履行完毕。二原告主张被告华坤物业公司将车库、储藏间改为住宅销售，造成房屋无法交付，但提交的通话录音、照片等证据不能予以证实，且被告华坤物业公司与沧州建新房地产公司约定销售标的系车库、储藏间及门市，故对于原告的该项主张一审法院不予支持。综上，二原告要求与被告解除买卖合同关系，返还购房款，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决：驳回原告刘伟、张美霞的诉讼请求。案件受理费2525元、保全费1770元，由原告刘伟、张美霞共同负担。 本院二审期间，上诉人刘伟、张美霞提交案涉小区现场照片三张和录像资料，用以证明2020年8月27日，因被上诉人华坤物业公司私自将车库改住宅对外销售，被沧县住房和城乡建设局采取查封措施，因被上诉人华坤物业公司违反相关法律规定，无法交付房屋，致使上诉人无法实现合同目的，故被上诉人应返还购房款25万元并支付相应利息。华坤物业公司质证称，对于上诉人提交的证据的关联性和合法性不予认可，上诉人所提交的证据内容显示是8号楼，而且通过证据内容也不能证实就是上诉人所陈述的内容，该证据不能证实上诉人的举证目的，通过上诉人的举证，更加印证案涉合同标的12号楼的车库和储藏间完全符合约定。强凯质证称，对上诉人提交的证据无法证实，只是照片，单纯拍一个楼不能证明什么问题，不能证明和上诉人说的内容有关联，证据是否真实无法认定。经审理查明，2017年6月11日，刘伟和张美霞向华坤物业公司支付250000元，用于购买位于沧县的房屋，价款共计447600元。同日，华坤物业公司向刘伟、张美霞出具交款单一份，该交款单载明：已确认Ａ-12-1-101面积93.25㎡，……，应交全款447600元，……，现交250000元，……；买卖合同备案后，自通知下达买受人2日内须在指定贷款银行办理按揭贷款，逾期未办者按购房合同第七条约定承担买受人逾期缴纳房款的违约责任，并免除其已优惠的价格幅度。该交款单显示交款人为张美霞。华坤物业公司至今未向刘伟、张美霞交付以上交款单上的房屋，刘伟、张美霞也未给付华坤物业公司余款197600元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据华坤物业公司向刘伟、张美霞出具的交款单内容和刘伟、张美霞向华坤物业公司支付250000元的事实，能够认定刘伟、张美霞和华坤物业公司存在房屋买卖关系。根据刘伟、张美霞在一审中提交的交款单、与强凯的通话录音、现场照片以及二审中提交的案涉小区现场照片、录像资料等证据，结合本案事实，能够证明刘伟、张美霞和华坤物业公司约定交付的案涉标的物为由车库、储藏间改造而成的用于居住的房屋。华坤物业公司主张刘伟、张美霞购买的是三个车库和两个储物间而非居住房屋，不符合常理，且案涉交款单载明的价格也远远高于华坤物业公司在一审中提交的其与沧州建新房地产开发有限公司沧县分公司签订的《御景园剩余车库、门市合作协议》中约定的销售价格。华坤物业公司在将案涉车库、储藏间改造过程中被有关部门责令停止，致使其无法交付双方约定的案涉标的物，且华坤物业公司自2017年6月11日以来一直未与刘伟、张美霞签订书面房屋买卖合同，也未通知、协助刘伟、张美霞办理按揭贷款。华坤物业公司构成根本违约，刘伟、张美霞和华坤物业公司的案涉房屋买卖关系应予解除。华坤物业公司应退还刘伟、张美霞购房款250000元并支付利息，利息以250000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从本案刘伟、张美霞向一审法院起诉之日即2020年4月21日计算至付清之日。李亚南系华坤物业公司的法定代表人，强凯是华坤物业公司的工作人员，二人不是案涉房屋买卖关系的卖方主体，故李亚南、强凯在本案中不应承担民事责任。 综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧县人民法院（2020）冀0921民初884号民事判决； 二、被上诉人河北华坤物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内退还上诉人刘伟、张美霞购房款250000元并支付上诉人刘伟、张美霞利息（利息以250000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月21日计算至付清之日）； 三、驳回上诉人刘伟、张美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费2525元、保全费1770元，二审案件受理费5050元，均由被上诉人河北华坤物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  王兰英 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李 静