宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终568号上诉人（原审原告、反诉被告）：马洪春，男，1964年3月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李晶晶，女，1983年12月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：蒋伏军，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宗超，宁夏言成律师事务所实习律师。上诉人马洪春因与上诉人李晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人马洪春及其委托诉讼代理人罗少忠、罗雅芳，上诉人李晶晶的委托诉讼代理人高宗超、蒋伏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马洪春上诉请求：一、请求依法判决撤销（2020）宁0202民初1463号判决第三项、第四项，即“三、驳回原告（反诉被告）马洪春的其他诉讼请求；四、反诉被告马洪春于本判决生效后十日内支付反诉原告李晶晶租金47500元”；二、请求依法改判支持马洪春的原审全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由李晶晶承担。事实与理由：一、原审法院认定马洪春未向李晶晶发送解除合同通知书是错误的，因此判决要求马洪春承担2020年4月至6月的租金显然不合理。1.2020年3月17日，马洪春因李晶晶所交付房屋外墙瓷砖存在脱落便通过手机短信的形式告知过李晶晶的配偶张琦枫，要求解除合同，而李晶晶的配偶张琦枫却没有回复，也没有与马洪春协商涉案房屋的租金及投入损失问题，拒绝与马洪春进行核算。2020年4月，马洪春多次通知李晶晶对涉案房屋外墙脱落瓷砖进行修缮，但李晶晶的配偶张琦枫只承诺了会修缮处理，但至今未处理。在2020年4月底，马洪春得知涉案房屋被静安房地产公司移交给大武口区教育体育局后，也多次与李晶晶协商解除合同的事情，李晶晶一直未按照合同第十八条的约定向马洪春补偿装修费用，也拒绝接房。因此马洪春2020年4月之后未交房的主要原因是李晶晶拒绝结算、拒绝接房导致的，并非马洪春主观拒绝返还涉案房屋。因此，马洪春在2020年3月17日曾通过手机短信的形式通知过李晶晶解除合同，但李晶晶拒绝回复，也拒绝与马洪春沟通结算。按照马洪春发出解除通知的时间起算，涉案租赁合同的实际解除时间为2020年3月19日，马洪春自然不应该支付2020年4月至6月的房屋租金。2.李晶晶在知道或应当知道涉案房屋被政府回收的情况下，仍然与马洪春签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》，其出租房屋、收取租金的行为存在一定的欺诈性。人民法院不应当保护李晶晶的欺诈行为。2019年4月、5月，宁夏回族自治区人民政府和石嘴山市人民政府先后依据国务院文件精神，要求政府相关机构落实配套幼儿园的整改，以置换、购置、收回等方式将己建成的配套幼儿园收归政府相关机构，由相关机构改制建设成公办幼儿园或者以政务名义委托他人办理为普惠性幼儿园，不得将小区配套幼儿园办理为盈利性幼儿园。并规定，需要办理移交的，应当在2019年6月之前完成，需要回收、置换、购置的原则上于2019年9月底完成。上述两份文件的发布时间均早于涉案合同的签订时间，涉案房屋在马洪春承租之前，由李晶晶出租给王志红承办了四年哆唻咪幼儿园，有关于涉案房屋回收移交的情况，李晶晶属于知情或应当知情，在这一情况下，李晶晶却没有履行如实告知义务，反而在上述文件下发后，仍然与马洪春签订租赁合同，并收取高额租金，该出租房屋的行为具有一定的欺诈性。而原审法院判决由马洪春支付2020年4月至6月的房屋租金的行为变相的保护了李晶晶的欺诈行为，完全违背了公平原则。二、李晶晶应当向马洪春返还超付的40000元房屋租金。其一、马洪春使用涉案房屋进行盈利性幼儿园经营的时间为2019年8月至2020年1月11日。2020年1月11日后，马洪春所经营的哆唻咪幼儿园放寒假，加之新冠肺炎疫情的影响，导致涉案房屋从2020年1月11日后一直未投入使用。2020年4月，马洪春才得知，石大政办发[2019]33号文件《人民政府办公室关于印发大武口区城镇小区配套幼儿园治理工作全面整改阶段实施方案的通知》规定，涉案房屋的哆唻咪幼儿园属于已建成需要移交回收的小区配套幼儿园，应该按照政府文件于2019年9月之前收回，开发建设单位违规出租、出售办成高收费民办幼儿园的，区政府责成开发建设单位限期收回并移交教育行政部门。而哆唻咪幼儿园所使用房屋系李晶晶配偶张琦枫从静安房地产开发有限公司违规购买的土地并投资建设的。根据该文件的规定，李晶晶将涉案房屋出租给马洪春的行为属于违规出租，其出租房屋的行为具有违法行为。而在2019年12月26日，涉案房屋的实际所有权人静安房地产公司将涉案房屋移交给了大武口区教育体育局，此时涉案房屋租赁合同已经发生了履行不能的情形，而李晶晶却恶意隐瞒了政府相关部门回收的情况，导致马洪春损失扩大，更是导致涉案合同因李晶晶的拒绝告知行为而恶意拖延解除时间。马洪春如果在2019年12月就知晓涉案房屋被移交回收的行为，肯定在2019年12月就通知李晶晶解除合同。因此，该合同发生履行不能的实际时间为2019年12月，自然不应当计算2020年4月至6月的房屋租金，对于马洪春所超付的40000元房屋租金也应当予以退还。其二、延期交房的主要原因在于李晶晶。在2020年3月17日马洪春书面通知李晶晶解除合同后，曾协商与李晶晶按照涉案租赁合同第十八条进行结算，并协商内墙粉刷的费用承担问题，但李晶晶在计算完内墙粉刷面积后，却没有按照合同第十八条的规定与马洪春进衍结算，因涉案场地内存在大量马洪春投资建设的物资存在，如果马洪春在没有和李晶晶结算后就离场则无法保证涉案房屋内部的投资工程的安全性。在2020年4月马洪春得知涉案房屋被移交至大武口区教育体育局后，也曾多次找到李晶晶要求结算解决房屋租赁的问题，但李晶晶一直没有与马洪春沟通结算交接事宜。其三、李晶晶所交付的房屋至今没有竣工验收和消防验收。根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院下发的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，涉案房屋应当在竣工后，由房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收后，符合竣工验收可以投入使用的标准后，才可以交付使用。因此，涉案房屋不符合交付使用的条件，更不应当投入进行幼儿教育。李晶晶将无法投入使用的房屋出租给马洪春违反法律规定。其四、李晶晶并非涉案房屋的所有权人，对外出租房屋的行为属于无权处分行为。在庭审过程中马洪春才得知，涉案房屋登记在宁夏静安房地产开发有限公司，并未备案在李晶晶名下，因此李晶晶并不是涉案房屋的所有权人，其以个人名义将涉案房屋进行出租并收取租金的行为属于无权处分，而涉案房屋的所有权人静安房地产公司至今对李晶晶出租房屋的行为没有追认。因此，李晶晶在未告知马洪春自己不是涉案房屋的所有权人的情况下，擅自将房屋出租给马洪春的行为违反了《中华人民共和国合同法》第51条的规定。根据《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条的规定，租赁房屋权属存在争议，其租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。李晶晶既然不是涉案房屋的实际所有权人，自然就不应当收取房屋租金。综上所述，原审法院作出的（2020）宁0202民初1463号判决第三项、第四项存在明显错误，损害了马洪春的合法权益，应当予以纠正，请求二审法院依法支持马洪春的原审诉讼请求，驳回李晶晶的原审全部反诉请求。李晶晶辩称，马洪春的上诉理由不能成立，请求驳回马洪春的上诉请求。宁夏回族自治区宁政办发24号和石嘴山市政府（2019）35号、石嘴山市大武口区政府33号文件的发布均在房屋租赁协议之前，马洪春作为具有幼儿园投资经验的人员，在房屋租赁协议签订之前，对涉案幼儿园进行了考察，并于2019年4月与哆唻咪幼儿园法定代表人签订了幼儿园转让协议，在该协议中并未约定该幼儿园是高端幼儿园，事实上，该幼儿园也是普惠幼儿园，因此，马洪春以不能办理高端幼儿园，不能达到合同目的为由解除合同。因此，马洪春解除合同没有法定理由，诉请没有法律依据，应依法驳回马洪春的上诉请求。李晶晶上诉请求：一、依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决；二、依法判令马洪春支付拖欠李晶晶房屋租金欠款160000元；判令李晶晶与马洪春签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》履行至2020年年底；三、由马洪春承担本案一审和二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院判决《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除，系认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院以“租赁涉案幼儿园用于盈利性幼儿园经营的合同目的无法实现，马洪春与李晶晶在签订涉案租赁合同时特别加注如不能用于经营盈利性幼儿园，由李晶晶负责”判决合同解除的事实认定错误。一审法院认定合同目的是用于盈利性幼儿园经营，该认定错误。李晶晶与马洪春签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》第一句话为“为了提高我市民办学前教育水平，经甲乙双方友好协商，甲方同意就位于大武口区红领喜来小区24号楼在建幼儿园出租于乙方”，因此合同的目的是为了提高民办学前教育水平，而不是办理盈利性幼儿园。贯穿合同全文，也没有一句话表明合同的目的是用于盈利性幼儿园的文字表述。《幼儿园房屋及场地租赁合同》第十八条约定：“因房产原因导致乙方不能做高端园（盈利性）由甲方负责”。甲方负责的前提条件是因房产原因，就目前事实来看，该房屋从2014年建成投入使用至今房产一直属于张琦枫（李晶晶配偶）所有，在合同签订时到现在没有发生任何变化和影响，更没有影响房屋的出租与承租，出租人李晶晶无需承担责任。2.一审法院认为“涉案房屋至今未竣工验收，用于经营幼儿园有在重大安全隐患”，作为法定解除合同系适用法律错误，没有事实依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。2014年该房屋由张琦枫出租给王志宏创办哆唻咪幼儿园至今，该幼儿园取得了政府相关部门的许可证，虽然该房屋没有办理产权证，没有竣工验收，但是没有影响幼儿园的开办。2019年大武口区教育体育局还与石嘴山市静安房地产开发有限公司签订了涉案幼儿园的移交协议，进一步说明了该房屋可以开办幼儿园，可以使用、占有、收益。现在没有任何证据和事实表明该租赁房屋不能使用，因此一审法院确认解除合同系适用法律错误。一审法院认定该幼儿园存在重大安全隐患无任何事实依据，至今无任何行政部门出示有关该幼儿园存在重大安全隐患的行政文书，因此一审法院法定解除合同没有事实依据。二、一审法院判令“反诉被告马洪春于本判决生效后十日内日支付反诉原告李晶晶租金47500元”系认定事实和适用法律错误。1.合同约定租金每年300000元，由马洪春在签订合同五日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月前支付。合同签订后马洪春只向李晶晶支付了140000元租金，下欠160000元租金。该租金的约定是按整年计算，而不是按月计算，在该合同签订和房屋出租给使用时，30万元租金已经确定，马洪春只支付了140000元，剩下160000元已经变为李晶晶对马洪春的债权，在一审反诉中，李晶晶也是主张马洪春清偿所欠的债权，而不是按月收取的租金。一审法院在错误认定该合同法定解除基础上又错误的将年租金拆分成月租金计算所致。2.2020年1月至3月虽然涉及新冠肺炎疫情，最高院和自治区人民政府对新冠疫情期间的房租金都有相关的指导意见和政策，政策要求国有企业和国有资产的出租给予优惠和减免，但是对民营企业只是鼓励。因此一审法院直接判令该案的租金减免不符合政策要求，适用法律错误。三、一审法院判令“被告（反诉原告）李晶晶于本判令生效后十日内赔偿原告（反诉被告）马洪春损失212379元”事实认定错误。1.一审法院认定马洪春购置太空球、室外草坪、教具以及热水器维修、室内装修、安装风车通道等产生的支出是投资，该认定错误。根据财政部《小企业会计准则》第六十五条规定，这些支出是开展幼儿教育费用支出，不属于投资。教育费用的支出应通过幼儿教育收费中进行汇报和抵扣，即使该投入属于固定资产性投资，其使用一年，应进行折旧核算，折旧归入教育费用支出，该投资现值应该是原始投资减去折旧。2.哆唻咪幼儿园自2014年创办以来至今一直是普惠性幼儿园，马洪春于2019年5月20日与哆唻咪幼儿园法定代表人王志宏签订了哆唻咪幼儿园办学资质转让协议，因此马洪春是明知哆唻咪幼儿园本身就是普惠性幼儿园。截止目前哆唻咪幼儿园的办学资质还没有转让过户到马洪春名下，即使过户到马洪春名下，该幼儿园仍然是普惠性幼儿园。3.2019年12月涉案幼儿园就已经移交给大武口区教育体育局，是根据宁夏回族自治区、石嘴山市人民政府、大武口区人民政府依据国家对城镇小区幼儿园治理相关政策要求。因此，哆唻咪幼儿园被政府回收，做不成高端园（盈利性）是经济社会发展变化的需要和相关政策决定的。4.哆唻咪幼儿园现在投资人法定代表人是王志宏，马洪春与哆唻咪幼儿园没有任何隶属关系，马洪春无权以哆唻咪幼儿园是普惠性幼儿园和该幼儿园被移交给大武口区教育体育局造成的所谓的不利后果来主张其损失，马洪春不是适格的法律主体。5.哆唻咪幼儿园做不成高端园（盈利性）全部归责于李晶晶是错判，何况李晶晶在合同中约定也仅仅因房产原因才对马洪春做不了高端园负责。一审法院强行判令李晶晶赔偿马洪春损失212379元是没有任何依据的。6.合同第十八条明确约定了李晶晶对马洪春补偿条件及事项：如政府购买此房屋乙方后续装修及相关投入由甲方补偿给乙方。四、合同履行至2020年12月底是响应政府号召和对红领喜来小区及周边幼儿园教育的负责。2020年5月21日大武口区教育体育局向石嘴山市市场监督管理局大武口分局签发了《关于延期更换大武口区舍予园幼儿园等民办幼儿园《办学许可证》的函》明确表示：因新冠肺炎疫情防控影响，加之政府清偿债务压力较大，致使小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营园回收工作尚未结束。经大武口区教育体育局党组5月21日会议研究决定，同意以上民办幼儿园的办学许可证延期使用，待大武口区小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营幼儿园回收工作完成后，根据区政府的决定，再为这些园颁发新的《办学许可证》。因此自治区、市政府、区政府有关城镇小区配套幼儿园的治理工作并不影响马洪春租用该房屋使用至2020年12月底。五、对后续装修相关投入补偿，根据合同第十八条约定，哆唻咪幼儿园被大武口区政府购买正式回收后，政府对李晶晶补偿后，由李晶晶再对马洪春的装修投入给予补偿。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求二审依法支持李晶晶的上诉请求。马洪春辩称，李晶晶的上诉请求依法不能成立。一、涉案租赁合同存在应当解除的事由。1.案涉合同第十八条明确约定了如果不能做高端幼儿园，由李晶晶赔偿后续装修及相关投入，对于合同双方来说合法有效的合同一经签订即生效，因此，李晶晶应当按照合同第十八条的约定向马洪春赔偿损失，同时该条款也能反映马洪春租赁房屋的主要目的是经营盈利性幼儿园。2.该房屋没有竣工验收根据建筑法和司法解释的规定，不属于应当交付使用的房屋，符合李晶晶在上诉状中所引用的租赁合同司法解释第八条第三款规定。3.涉案房屋实际上马洪春仅使用了五个月，应当按照实际使用的时间进行折算，并向马洪春返还超付的租金。二、对于李晶晶上诉状中所引用的会计准则仅作为会计核算的依据，不属于法律和行政法规，马洪春为房屋投资装修不可拆除的部分属于房屋的添附，使房屋价值增加，根据租赁合同司法解释也应当予以返还。三、该幼儿园在2019年12月已经由静安公司移交给大武口区教体局，移交协议书中明确由大武口区教体局办成公办园或者由静安公司办理为普惠幼儿园，因此，马洪春不能经营盈利性幼儿园甚至不能开办普惠幼儿园，合同目的因情势变更不能成立符合解除的法定条件，所以李晶晶的上诉请求不能成立。马洪春向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》；2.依法判决被告返还原告2019年12月至今的租赁费40000元；3.依法判决被告偿还原告损失249378元；4.依法判决本案诉讼费由被告承担。李晶晶向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋租金欠款160000元；2.判令被反诉人签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》履行至2020年年底；3.本诉案件和反诉案件的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明，2019年8月2日，马洪春与李晶晶签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》，约定李晶晶将位于大武口区红领喜来小区24号楼幼儿园房屋及场地（建筑面积4123.58平方米、实际使用面积3596.55平方米）出租给马洪春，用于幼儿教育及各类教育培训，租赁期限为六年，自2019年9月1日至2025年8月31日止。租金交付形式为年缴，每年租金为300000元，马洪春交付李晶晶押金壹万元，待租赁期满后，无任何拖欠相关费用及房屋设施损坏即退还给马洪春。本租赁合同为先支付租金后租用形式，即马洪春应于签订合同5日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月前支付。李晶晶对租赁物产权、租赁物交付条件的承诺为李晶晶保证在交易时该房屋没有产权纠纷，李晶晶须提供红领喜来24号楼在建幼儿园的房产证、土地证复印件附合同后页（可根据办理情况推后提供），除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等一切债权债务，李晶晶均在交付房屋前办妥，并通过消防、水、电、暖等相关部门的验收合格（附相关文件证明材料）。租赁期满后，本合同即终止。如李晶晶继续出租房屋，则马洪春在同等条件下享有优先租赁权，但马洪春须提前6个月以书面形式提交于李晶晶，如同意继续租赁，则另行续签租赁合同。双方在本协议最后增加第十八条，内容为此房屋外墙修缮义务由李晶晶负责。如政府购买此房屋，马洪春后续装修及相关投入由李晶晶补偿给马洪春。因房产原因导致幼儿园不能做高端园（盈利）由李晶晶负责。2019年10月29日，马洪春交纳2019年至2020年度房屋租金140000元，由李晶晶的配偶张琦枫出具收据一张。租赁合同签订后，马洪春对涉案幼儿园进行投资，其中为铺设室外草坪花费40950元，室内装修花费153638元，购买风车通道花费17791元。自2019年9月至2019年12月期间，马洪春正常经营涉案幼儿园。同时查明，2019年5月29日，大武口区人民政府办公室下发石大政办发【2019】33号文件，确认哆唻咪幼儿园为需要移交回收的幼儿园，区政府将于2019年9月底之前完成回收、置换、购置工作。2019年12月26日，石嘴山市静安房地产开发公司与石嘴山市大武口区教育体育局签订《石嘴山市大武口区红领喜来小区配套幼儿园移交协议书》，约定石嘴山市静安房地产开发有限公司将位于红领喜来小区配套建设的幼儿园（现哆唻咪幼儿园）移交给石嘴山市大武口区教育体育局，所移交的幼儿园，涉及土地出让金退付、建设成本、设施设备补偿等事项的，按照“先移交，后算账”的原则，依据自治区、石嘴山市的相关标准进行测算。2020年5月21日，大武口区教育体育局发布石大教体函【2020】41号文件，该文件指出，经大武口区教育体育局党组5月21日会议研究决定，同意以上民办幼儿园的办学许可证延期使用，待大武口区小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营幼儿园回收工作完成后，根据区政府的决定，再为这些园颁发新的《办学许可证》。以上幼儿园《办学许可证》到期后，有效期以本函件规定的延长期限为准，有效期统一延长至2020年12月30日。超过延长期后本函件自然失效。另查明，李晶晶自认涉案幼儿园至今仍未竣工验收。一审法院认为，涉案幼儿园虽备案在静安房地产开发有限公司名下，但马洪春与李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。现石嘴山市静安房地产开发有限公司与石嘴山市大武口区教育体育局已就涉案幼儿园签订了移交协议，根据相关文件精神，涉案幼儿园只能用于普惠性幼儿园的经营，马洪春与李晶晶在签订涉案租赁合同时特别加注如不能用于经营盈利性幼儿园，由李晶晶负责，现马洪春租赁涉案幼儿园用于盈利性幼儿园经营的合同目的无法实现，且涉案房屋至今未竣工验收，用于经营幼儿园存在重大安全隐患，故马洪春要求解除双方之间签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》的理由成立，因马洪春未向李晶晶发送解除合同通知书，故自一审法院向李晶晶送达起诉状副本之日即2020年6月12日起，涉案合同即发生了解除的效力。关于租金的问题，马洪春以石嘴山市静安房地产开发有限公司与大武口区教育体育局于2019年12月26日签订《石嘴山市大武口区红领喜来小区配套幼儿园移交协议书》为由要求返还40000元租金并拒绝支付剩余租金，涉案幼儿园虽已签订了移交协议，但政府并未实际回收，马洪春至今未搬离涉案幼儿园，亦未向李晶晶发出解除合同通知书，故马洪春要求返还及拒付租金的理由不能成立，涉案租赁合同于2020年6月12日发生解除的效力，2020年6月之后的租金，马洪春可不再支付，但合同解除前的租金，一审法院综合考虑相关因素予以酌情支持，具体意见如下：涉案租赁合同约定年租金300000元，自2019年9月至2019年12月租金为100000元，该期间马洪春正常经营，理应支付相应的租金。2020年1月至3月涉及新冠肺炎疫情期间，根据公平原则，2020年1月的房租马洪春可按照12500元支付，2020年2月至3月的房租李晶晶应予以免除，马洪春的幼儿园至今未搬离，一审法院酌定马洪春应支付2020年4月至2020年6月的房租共计75000元（300000元÷12个月×3个月），综上，马洪春应支付李晶晶租金共计187500元，扣减马洪春已支付的140000元，马洪春应再支付李晶晶房租47500元。关于马洪春损失的问题。马洪春作为一个从事多年幼儿园经营的人，有熟知相关幼儿园开办政策的便利，马洪春在签订涉案租赁合同时应知道哆唻咪幼儿园有建成小区配套普惠性幼儿园的可能性，其仍然与李晶晶签订租赁合同，应对其投资造成的损失承担一定责任，该责任的承担方式应表现为减少损失的扩大，故马洪春为涉案幼儿园购置的太空球玩具、热水器、教具应再回收利用以减少损失，故对马洪春的该部分损失不予支持，对于室外草坪、室内装修费用、安装风车通道所产生的损失共计212379元，李晶晶应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）马洪春与被告（反诉原告）李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）李晶晶于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）马洪春损失212379元；三、驳回原告（反诉被告）马洪春的其他诉讼请求；四、反诉被告马洪春于本判决生效后十日内支付反诉原告李晶晶租金47500元；五、驳回反诉原告李晶晶的其他反诉诉讼请求。案件受理费5640元，减半收取2820元，由马洪春负担750元，由李晶晶负担2070元；反诉案件受理费1750元，由李晶晶负担1230元，由马洪春负担520元。本院二审期间，双方当事人均向法庭提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。马洪春向法庭提交了手机短信截图2张，欲证实2020年3月17日马洪春的配偶通过手机短信的形式向李晶晶的配偶提出解除合同的通知，该通知到达李晶晶时合同已发生解除的效力。因该通知不是合同双方当事人所为，且在通知发出后双方仍在履行合同，不能达到马洪春所主张的解除合同的目的，本院对该证据不予采信。李晶晶向法庭提交了马洪春与王志宏签订哆唻咪幼儿园转让协议书一份，欲证实马洪春受让的哆唻咪幼儿园是普惠性幼儿园，目前该幼儿园仍在原承办人王志宏名下，是否办高端幼儿园与马洪春无关。虽然马洪春与王志宏签订的转让协议所涉幼儿园为普惠性幼儿园，但并不排斥马洪春开办高端幼儿园，故对该证据本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对于租赁合同的签订，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均无异议。双方争议的主要焦点问题一是合同是否要解除，二是如解除合同，解除合同的责任在谁，三是解除合同后损失如何处理。针对本案合同是否解除的问题，因马洪春在租赁合同中明确约定了租赁涉案房产的目的在于开办幼儿园，第十八条中亦能反映出要开办高端幼儿园，现因政策调整，案涉小区只能开办普惠制幼儿园，故马洪春开办高端幼儿园的目的不能实现，同时，因案涉房产未经竣工验收即投入使用，且该房产租赁的目的在于开办幼儿园，安全问题无法得到保证，亦违反《中华人民共和国建筑法》的相关规定，故一审法院确认合同解除并无不当，李晶晶关于合同继续履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于解除的时间问题，马洪春认为合同在2020年3月17日即已解除，但由于发送与接收该信息的不是合同当事人，且在此之后双方仍在履行合同，故对于马洪春主张合同于2020年3月17日解除的主张，本院不予支持。一审法院认定合同解除时间并无不当。对于焦点问题二，合同解除的责任问题。合同解除的原因一是政策原因，一是涉案房产未经竣工验收即投入使用。马洪春作为开办幼儿园的主体，从事幼儿教育工作，对于涉案小区能否开办幼儿园，能否开办高端幼儿园，以及开办幼儿园相关的政策法理应进行必要的了解与关注，而在双方签订租赁合同前案涉小区按政策已不能开办高端幼儿园，但马洪春依然与李晶晶签订租赁合同，故马洪春理应对因政策原因导致幼儿园不能开办高端幼儿园的后果承担法律责任。李晶晶作为房产出租方，不是从事教育的相关人员，对于办学所需政策并非其所要了解的内容，故马洪春要求李晶晶承担政策原因的法律后果的理由，本院不予支持。对于房产原因，李晶晶作为出租方，明知房产未经竣工验收即投入使用，违反法律的强制性规定，理应承担相应责任，而马洪春在与李晶晶签订租赁合同时，亦未要求其出示房产手续，未尽到必须的谨慎注意义务，存在一定的过失，亦应承担一定的责任。对于焦点问题三，损失与租金问题，因合同的解除系两个原因所致，故双方均应承担相应责任，一审法院将损失完全归责于李晶晶不当，本院对此予以调整。对于室外草坪、室内装修费用、安装风车通道所产生的损失共计212379元，应由双方各承担50%的责任，李晶晶应对其中的106189.5元予以赔偿。对于马洪春为涉案幼儿园购置的太空球玩具、热水器、教具等其他损失，一是该部分用品马洪春可继续在办学中使用，二是由于其在投资办学前既没有对政策进行认真的考察，也未谨慎的审查出租房产的手续，存在着明显的过失，故一审法院判决该部分损失由其自负并无不当。关于租金的计算问题，因马洪春至今仍然使用幼儿园原有资质继续办学，马洪春未提起变更资质为高端幼儿园的问题，同时当地政府亦确认到2020年底前办学资质不作调整，故至目前为止政策原因并未影响其实际办学情况，一审法院已考虑了合同履行与疫情的实际情况，对于租金的计算与处理并无不当，马洪春要求返还其租金、李晶晶要求继续支付租金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决第一、三、四、五项，即“一、原告（反诉被告）马洪春与被告（反诉原告）李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除”、“三、驳回原告（反诉被告）马洪春的其他诉讼请求”、“四、反诉被告马洪春于本判决生效后十日内支付反诉原告李晶晶租金47500元”、“五、驳回反诉原告李晶晶的其他反诉诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决第二项，即“二、被告（反诉原告）李晶晶于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）马洪春损失212379元”；三、上诉人李晶晶于本判决生效后十日内赔偿上诉人马洪春损失106189.5元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2820元，由马洪春负担1785元，由李晶晶负担1035元；反诉案件受理费1750元，由李晶晶负担1230元，由马洪春负担520元。马洪春缴纳二审案件受理费1988元，由马洪春负担；李晶晶缴纳二审案件受理6173元，由马洪春负担1760元，李晶晶负担4413元。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴 二〇二〇年九月二十五日（法官助理 李 斌书记员 李利利附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。