福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4780号 上诉人（原审原告）：林桂斌，男，1985年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：大喜有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇浦下村后门里****。 法定代表人：游水兰。 委托诉讼代理人：王代鹏，男，该公司员工。 上诉人林桂斌因与被上诉人大喜有限公司（以下简称大喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 林桂斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林桂斌的全部诉讼请求或裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由大喜公司负担。事实和理由：一、一审法院未查清大喜公司实际缴纳物业费、水电费至2020年5月,2019年5月7日及2019年8月20日成交的淘宝司法拍卖网页图片可知，2018年3月至2019年4月30日之间，大喜公司实际占有使用案涉房产办公。一审法院错误认定案涉房产从2018年4月之后已经不符合《租赁合同》约定的商业、办公用途，从而错误作出不能认定大喜公司在2018年5月至2019年4月期间实际占有、使用案涉房产，不予支持该期间的租金及利息；二、林桂斌起诉的租赁期限（2018年5月1日至2019年4月30日）在租赁合同约定的期限（2017年8月1日至2020年7月31日止）内，大喜公司主张2018年3月法院通知查封时就搬离案涉房产，但其无法提交与林桂斌就租赁房屋搬离的交接手续，无法证实办理搬离交接并搬离案涉房产。且大喜公司也未提交另外承租的租赁合同及租赁费用支付租金凭证证据，无法证明其搬离案涉房产另找租赁房产办公，唯有继续占有使用案涉房产可予以解释；三、《承诺函》明确写明“鉴于我司暂未找到合适的场所，故恳请贵院给予我司一定时间处理迁出事宜，......”通过该承诺函可知，大喜公司出具该承诺后，人民法院不予强制清场，大喜公司可继续占有使用案涉房产直至拍卖成交日止，事实上大喜公司实际占有使用案涉房产至拍卖成交日止；四、一审第二次开庭时，大喜公司代理人陈述案涉房产被通知需要拍卖时，大喜公司已经跟执行法院沟通拍卖该房产事宜，后案涉房产被大喜公司的股东拍卖成交，再次可以印证大喜公司在拍卖成交前有继续占有使用案涉房产，所以有购买该产权继续办公的必要。该事实未予以记录在庭审笔录中，但庭审录制的视频可以佐证；五、一审法院根据《报警回执》直接得出“大喜公司提交的证据报警回执可以证实大喜公司因腾退案涉房产及欲搬出办公设备而与物业公司等发生争执，故可认定大喜公司具有腾退案涉房产的主观意愿”，缺乏事实和法律依据。报警人聂凤珠一审时未出庭作证，《报警回执》也未写明是什么纠纷，处理过程、结果如何，在该证据能否与本案存在关联性上都存在重大异议的情形下，无法证实大喜公司的主张。综上所述，案涉房产拍卖成交之前，大喜公司继续占有使用案涉房产办公，应当依据《租赁合同》约定支付租金及利息。 大喜公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。 林桂斌向一审法院起诉请求：1.大喜公司向林桂斌支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金199567.2元（12月×19955.6元/月，扣除押金39900元），利息按年利率6%从2019年5月1日起计至偿还完毕之日止，暂计至起诉之日为2694.17元；2.本案的全部诉讼费用由大喜公司承担。 一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、第××号）系吴玉霞所有。 2012年12月31日，吴玉霞与吴炎清签订《房屋租赁合同》。合同约定，吴玉霞出租房产坐落于福州市鼓楼区（榕房权证Ｒ字第1314795-××6、1314800-××6、1314808-××9），地下车，地下车库证Ｒ字第××、13××99）；租赁期间从2013年1月1日起至2032年12月31日共计20年时间其中前两年免收租金作为吴炎清装修费用，到期后装修归吴玉霞所有；2015年1月10日前吴炎清应向吴玉霞指定账户一次性付清800万元作为剩下18年的租金。同日，吴玉霞出具《收条》，载明收到租金800万元。 2015年11月15日，吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁合同》。合同约定，吴炎清将房屋出租给林桂斌使用；房屋坐落于福州市鼓楼区，建筑面积1040平方米（榕房权证Ｒ字第1314795-××6、1314800-××6、1314808-××9），地下车，地下车位移2个证Ｒ字第××、13××99）；房屋租赁期自2016年1月1日至2032年12月31日，共计17年；租金及付款方式：（一）该房租为每平方米60元，年租金额为748800元，房屋租金每年结算一次，由林桂斌在每年的6月30日前交付给吴炎清，租金每5年递增10%；（二）或该房屋全部租金一次性支付的，则租金为每平方米50元，年租金额为624000元，全部十七年租金为10608000元，应于2016年12月31日前一次性付清；（三）地下车）地下车位免收租金在租赁合同履行期间，如遇房屋拆迁、征用或其他原因致使合同无法继续履行的，则所获得的相关经济补偿全部归林桂斌所有，作为合同未全部履行的补偿；林桂斌可自行决定如转租第三人使用或与第三人互换房屋使用等事宜。 2015年12月20日，吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁补充协议》。 2017年7月4日，林桂斌与大喜公司签订《租赁合同》。合同约定，租赁地址：福州市鼓楼区.63平方米；06室面积220.45平方米；租赁用途商业、办公；租用期限：林桂斌同意大喜公司租用三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止；房屋租金暂定2017年8月1日起计租，如遇交付房屋顺延则以实际交付日期为：第一年2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金70元／平方米，每月19955.6元；第二年2018年8月1日起至2019年7月31日，租金70元／平方米，每月19955.6元；第三年2019年8月1日起至2020年7月31日，租金75元／平方米，每月21381元；付款方式押二付一，押金39900元，租赁期满退回，租金每月支付一次，每月的25日前支付下个月租金。 《租赁合同》签订后，大喜公司向林桂斌交纳租赁押金39900元，并支付房屋租金至2018年4月。 2018年3月，案涉房产被福州市中级人民法院查封。2018年3月15日，福州市中级人民法院向大喜公司发送（2017）闽01执321《通知书》。《通知书》载明，申请执行人中信银行股份有限公司福州分行与被执行人福建省瑞宏经贸集团有限公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、福州翔瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民初421号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人未在指定期限内履行义务和报告财产，本院将依法拍卖被执行人吴玉霞所有的坐落于福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ｃ座25层01室至11室房产及福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ａ、Ｂ、Ｃ座连体地下1层1053、1054车位（所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、13××06号、13××96号、13××02号、13××95号、13××04号、13××03号、13××09号、13××08号、13××05号、13××01号、13××94号、13××99号）；请上述房屋的承租人在收到本通知书起十日内，向本院递交租赁合同原件及复印件、营业执照复印件、法人身份证明或公民身份证复印件，逾期不提供上述材料的，本院将依法清场。 2018年3月15日，王代鹏代表大喜公司向福州市中级人民法院出具《承诺函》，承诺知悉（2017）闽01执321福州市中级人民法院公告的内容，已获知大喜公司承租的坐落于佳盛广场C座25层05、06室房产（权证号：R1314795、R1317804）之前已经抵押于中信银行股份有限公司福州分行，该房产是被执行人吴玉霞所有且被福州市中级人民法院查封并正在执行处置中；大喜公司对法院的查封处置没有异议，同意按照法院要求迁出大喜公司占有的上述房产，鉴于大喜公司暂未找到合适的场所，故请求法院给予一定时间处理迁出事宜，在占用期间大喜公司承诺配合法院处置上述房产并承诺在上述房产及土地拍卖成交时立即自行迁出，若届时不自行迁出上述房产，大喜公司愿意承担相应的法律后果。 2018年8月10日，因无法联系林桂斌以及无法将物品从租赁房屋取出，大喜公司向福州市公安局水部派出所报案。 2019年5月7日，位于福州市鼓楼区被福州市中级人民法院拍卖。 一审法院认为，案涉房产（位于福州市鼓楼区）原系吴玉霞所有。吴玉霞与吴炎清签订《房屋租赁合同》，将案涉房产租赁给吴炎清。吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，将案涉房产租赁给林桂斌。林桂斌与大喜公司签订《租赁合同》，将案涉房产租赁给大喜公司。因吴玉霞未履行福州市中级人民法院（2016）闽01民初421号民事判决书项下的付款义务。福州市中级人民法院于2018年3月查封并拟拍卖案涉房产，向大喜公司发送（2017）闽01执321《通知书》，要求大喜公司腾退案涉房产。本案争议的焦点为：案涉房产被查封后，大喜公司是否还应向林桂斌支付租金。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定及《租赁合同》的约定，出租人对承租人应负有适租义务，即出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途，让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的。在本案中，吴玉霞因与他人发生纠纷，被福州市中级人民法院确定为被执行人，在其未履行生效法律文书确定的给付义务的情况下，福州市中级人民法院查封案涉房产，并向实际承租人大喜公司发出（2017）闽01执321《通知书》。大喜公司亦即向福州市中级人民法院出具《承诺函》，承诺腾退案涉房产，大喜公司无法在案涉房产继续正常经营。案涉房产在2018年4月之后已不能符合《租赁合同》约定的商业、办公用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。本案中，大喜公司虽未提交其向林桂斌提出解除《租赁合同》的书面证据，但大喜公司提交的证据报警回执可以证明大喜公司因腾退案涉房产及欲搬出办公设备而与物业公司等发生争执。故可认定大喜公司具有腾退案涉房产的主观意愿。且大喜公司在2018年5月至2019年4月期间在案涉房产内不能正常经营，其未完全将办公设备、家具搬离原因系因无法联系至案涉房产的产权人吴玉霞而被物业公司所阻拦。因此，不能认定大喜公司在2018年5月至2019年4月期间实际占有、使用案涉房产。 综上，在2018年5月至2019年4月期间因案涉房产被查封无法正常使用，大喜公司无需支付查封期间的租金。林桂斌要求大喜公司支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金及利息，一审法院不予支持。判决：驳回林桂斌的诉讼请求。案件受理费3946元，由林桂斌负担。 本院二审期间，林桂斌向本院提交淘宝司法拍卖网页，证明2019年5月7日及2019年8月20日案涉房产拍卖成交前，办公设备齐全，办公人员较多，办公区域卫生干净整洁，大喜公司有在实际占用使用案涉房产办公。大喜公司对该证据的真实性没有异议，但认为与案涉房产无关，第1、2、3、4张彩印图片是大喜公司的办公场所，第5张是公用的，后面几张无法看清，司法拍卖网的图片是一整层的状态，其中只有一张是大喜公司的办公场所。本院对该证据的真实性予以确认。 本院于2020年8月19日至佳盛广场福州兴鸿业物业管理有限公司处对大喜公司搬离案涉房产是否受阻一事进行核实，福州兴鸿业物业管理有限公司客服部主管修文凤表示大喜公司在2019年6月案涉房产被拍卖后欲搬离，但因欠缴物业水电费，物业公司不让大喜公司把东西清走，后大喜公司将费用结清，物业公司才让大喜公司把东西清走；在2018年3月15日被查封至2019年6月搬离期间大喜公司的门是关着的，有一些办公用品在里面，没有人上班，偶尔有工作人员过来。林桂斌认为福州兴鸿业物业管理有限公司工作人员的笔录恰好证明大喜公司有对案涉房产持续使用，大喜公司在搬离案涉房产时未与林桂斌办理交接手续，不存在法院查封之后大喜公司不能使用案涉房产的情况，同时能证明大喜公司是因为拖欠物业费而被阻挠搬离案涉房产。大喜公司对福州兴鸿业物业管理有限公司工作人员的笔录无异议。 本院又于2020年9月2日向本院执行局调取了2018年6月6日作出的（2017）闽01执321号《告知书》，根据该《告知书》记载，案涉房产查封后，“本院已于2018年3月26日在上述房产现场张贴迁出公告，在公告期内，上述房产的承租户没有提出执行异议，现本院要求各租户立即搬离上述房产及土地，或向本院出具书面承诺函，承诺在上述房产及土地拍卖成交时立即自行迁出，若届时拒不自行迁出上述房产，本院将依据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，追加相关人员刑事责任”。本院还调取了案外人欧孔煊、林志翔签署的关于案涉房产的《变卖成交确认书》《拍卖成交确认书》。双方当事人对本院调取的上述材料的真实性无异议，林桂斌认为《告知书》已明确告知大喜公司出具承诺函，承诺在案涉房产拍卖成交后自行迁出，由此可证明拍卖成交前，大喜公司是可以正常使用案涉房产的。大喜公司认为其已签署承诺函，在2018年3月26日张贴迁出公告时，大喜公司欲向林桂斌对解除案涉房产租赁合同、退还押金，对合同未能履约等事项进行协商，但是林桂斌一直未出现，大喜公司也是按照福州市中级人民法院执行局和中信银行股份有限公司福州分行的要求停止支付租金的。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院将一审法院认定的“2018年8月10日，因无法联系林桂斌以及无法将物品从租赁房屋去处，大喜公司向福州市公安局水部派出所报案”变更为“据大喜公司所述，2018年8月10日，因无法联系林桂斌以及无法将物品从租赁房屋去处，大喜公司向福州市公安局水部派出所报案”；将一审法院认定的“2019年5月7日，位于福州市鼓楼区被福州市中级人民法院拍卖”变更为“2019年5月7日，案外人林志翔参与福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ｃ座25层06室房产在淘宝网司法拍卖网络平台上的拍卖，并以最高价竞得拍卖标的物，于2019年6月22日到福州市中级人民法院签署《拍卖成交确认书》；2019年8月20日，案外人欧孔煊参与福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ｃ座25层05室房产在淘宝网司法拍卖网络平台上的拍卖，并以最高价竞得变卖标的物，于2019年9月3日到福州市中级人民法院签署《变卖成交确认书》”。本院确认一审法院查明的其他事实基本属实。 本院认为，本案的争议焦点是大喜公司是否应向林桂斌支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金及利息问题。根据在案证据显示，大喜公司于2018年3月15日向本院出具《承诺函》，同意按照法院要求迁出案涉房产，但“请求法院给予一定时间处理迁出事宜”。结合福州兴鸿业物业管理有限公司工作人员的笔录可知，“大喜公司于2019年6月份案涉房产被拍卖后要搬离”并于同月将案涉房产中的物品清走，在2018年3月15日至2019年6月期间该公司“门关着，一些办公用品在里面，没有人上班，但偶尔有工作人员过来”的情况，在大喜公司提供的2018年8月10日的《报警回执》仅显示“您的报警事项：纠纷由承办”的情况下，一审法院径行认定2018年8月10日大喜公司因无法联系林桂斌及无法将物品取出向福州市公安局水部派出所报案显然依据不足。大喜公司未提供证据证明其已向林桂斌移交案涉房产，且其提供的证据亦不足以证明其欲向林桂斌移交案涉房产，应承担举证不能的法律后果，大喜公司在案涉房产查封后仍然占用案涉房产，一审法院径行驳回林桂斌关于租金的诉请应予纠正。但是，本院注意到，本院已于2018年6月6日向包括大喜公司在内的承租户发出《告知书》，结合大喜公司出具的《承诺函》中要求给予一定搬迁时间的客观情况及福州兴鸿业物业管理有限公司工作人员的笔录，本院认为大喜公司在案涉房产查封后至其搬离前正常使用案涉房产确实存在一定的困难，故本院酌定大喜公司向林桂斌支付2018年5月1日至2018年6月6日的租金23946.7元（19955.6元+19955.6元÷30天×6天），对于林桂斌要求大喜公司支付利息的诉请不予支持。 综上所述，林桂斌的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13239号民事判决； 二、大喜有限公司应于本判决生效之日起十日内向林桂斌支付2018年5月1日至2018年6月6日的租金23946.7元； 三、驳回林桂斌的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果大喜有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3946元，由林桂斌负担3549元，由大喜有限公司负担397元；本案二审案件受理费3946元，由林桂斌负担3549元，由大喜有限公司负担397元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月十六日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷