重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初2204号 原告：重庆美佳居物业管理有限公司，住所地重庆市秀山自治县中和街道渝秀大道农贸市场**，统一社会信用代码91500241774890692E。 法定代表人：杨军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨浩，重庆驰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭白丽，重庆驰源律师事务所律师。 被告：杨雪锋，女，土家族，1970年1月20日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：王先界，男，1979年4月8日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，住本县。系社区推荐的公民代理。 委托诉讼代理人：杨盛湘，女，1963年2月27日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，住本县。系社区推荐的公民代理。 原告重庆美佳居物业管理有限公司（以下简称美佳居物业公司）与被告杨雪锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美佳居物业公司的委托诉讼代理人杨浩、彭白丽，被告杨雪锋及其委托诉讼代理人王先界、杨盛湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美佳居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月至2020年4月拖欠的物业服务费和公摊费共计3208元及违约金。所欠物业服务费和公摊费均按月以2%的标准支付违约金，具体起算时间为：2018年度拖欠1375元从2019年1月1日起算，2019年度拖欠1375元从2020年1月1日起算，2020年1－4月欠款458元从起诉之日起算，至该年度所欠物业服务费、公摊费及违约金付清时止。2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2010年10月13日与鼎盛财富天街开发商签订《前期物业服务合同》，即入驻本县中和街道渝秀大道西段鼎盛财富天街小区并提供物业服务。《前期物业服务合同》约定：1.原告为鼎盛财富天街提供物业服务；2.本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：住宅1元每月˙平方米；3.共有的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收；4.业主应于交房之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金；物业使用人拖欠物业服务费的，业主负连带责任；物业费应当按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月15日前履行交纳义务；5.违约金按每日0.003的标准计收等。 原告从2010年10月以来一直为该小区提供物业服务。 被告系鼎盛财富天街的一业主，建筑面积134.11平方米。被告从2018年1月至2020年4月底，共计拖欠物业费和公摊费3208元。其中，2018年拖欠物业费1255元，公摊费120元；2019年拖欠物业费1255元，公摊费120元；2020年拖欠物业费418元、公摊费40元。原告曾多次要求其支付均被无理拒付。 原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告依约向被告提供了物业服务，被告也应该按合同约定向原告支付物业服务费用，被告拖欠物业服务费属违约。为此，特依法起诉，请求人民法院依法公正判决。 被告杨雪锋辩称：1.《前期物业服务合同》没有约定违约金的具体金额，因此原告主张违约金没有合同依据；2.原告物业服务差，达不到合同约定的标准；3.原告没有依法依规对小区履行承接查验义务，导致小区消防系统、监控系统瘫痪以及电梯不能使用等安全隐患的存在。基于以上事由，所以才没有交纳物管费。请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告美佳居物业公司成立于2005年6月30日，经营范围系从事物业管理。“鼎盛财富天街”小区位于本县中和街道渝秀大道西段。该楼盘的承建单位是重庆市秀山县城建开发有限责任公司。2010年10月13日，原告与该楼盘的承建单位签订了该小区的《前期物业服务合同》，该合同约定：1.原告为鼎盛财富天街提供物业服务；2.本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：住宅1元每月˙平方米；3.共有的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收；4.业主应于交房之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金；物业使用人拖欠物业服务费的，业主负连带责任；物业费应当按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月15日前履行交纳义务。 2010年10月16日，秀山自治县国土资源和房屋管理局为原告出具了“鼎盛财富天街”小区前期物业服务合同已备案的证明。 2013年3月，“鼎盛财富天街”小区物业委员会成立。同年7月，经小区物业委员会与原告协商将物业服务费从每平米每月1元变更为每平米每月0.78元，公摊费按每户10元计收。 原告从2010年10月以来一直为该小区提供物业服务。 被告是“鼎盛财富天街”小区的一业主，建筑面积136.01平方米，套内面积118.65平方米。 被告从2018年1月至2020年4月底，共计欠28个月物业费和公摊费。原告主张以134.11平方米的建筑面积按每平方米0.78元计算物业费，故被告欠物业费和公摊费共计3208元。其中，2018年拖欠物业费1255元，公摊费120元；2019年拖欠物业费1255元，公摊费120元；2020年拖欠物业费418元，公摊费40元。原告曾多次要求被告支付未果。期间，原告以催收通知单的方式催告被告缴纳物业服务费用，被告仍未缴纳。2020年6月1日，原告请求法院依法裁决本案。 另查明，本县中和街道渝秀大道西段鼎盛财富天街小区承接查验存有隐患问题，2019年8月13日，秀山自治县住房和城市建设委员会已责成原告配合相关单位予以整改。 本院认为，原告美佳居物业公司是经国家工商局核准成立的物业服务企业，其通过合同签约形式取得了“鼎盛财富天街”的物业服务资格，该合约不悖法律规定，本院予以确认。原告根据合约履行了物业服务义务，则有权获取对应报酬。对于原告下调物业服务费的收费标准与建筑面积的计算基数，因该处分行为不违反法律和政策的强制性规定，故本院予以支持。 关于“鼎盛财富天街”承接验收不符合法定程序的问题。 新开发楼盘的消防等承接验收事宜有严格的行政审批程序，它属于行政监管范畴，受行政管理部门的监督和调整，不属于本案解决的问题。因此，被告对于该问题双方应另寻途径解决。 关于本案违约金的问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 在本案中，原告是主张违约金的举证义务方。若举证不能，则该诉求，法院不予支持。原告举示的违约金证据是《前期物业服务合同》，该合同是一份格式合同，其对违约金的约定金额为每日0.003，但金额系手写体。而被告出示的反驳证据与原告出示的本证是同一份合同，但违约金内容栏是空白的，无违约金的数额内容。因此，本院认定本案无违约金约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求被告支付月息2%的违约责任，虽因合同并无违约金的约定而未能得到支持，但原告诉求违约的损失赔偿不悖法律规定，应予支持。在本案中，被告未按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务，已构成违约，应当承担违约责任。因此，被告应当向原告赔偿损失，即资金占用利息损失。其计算方式为：从2019年1月1日起至2019年12月31日的利息以1375元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年1月1日至2020年5月31日的利息以2750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年6月1日起的利息以3208元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨雪锋于本判决生效后十日内支付原告重庆美佳居物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年4月30日物业服务费和公摊费计3208元及资金占用利息（利息的计算方式为：从2019年1月1日起至2019年12月31日的利息以1375元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年1月1日至2020年5月31日的利息以2750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年6月1日起的利息以3208元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕时止）。 二、驳回原告重庆美佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告杨雪锋负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  付拥军 二〇二〇年九月十五日 书记员  黄 晶