山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初4199号 原告：徐志刚。 委托诉讼代理人：赵天宇，山东誉强律师事务所律师。 被告：威海市远遥房地产开发有限公司，所在地威海市环翠区孙家疃镇远遥村远遥墩路**，统一社会信用代码：91371002723894175P。 法定代表人：李文潭，董事长。 委托诉讼代理人：毕可贤。 委托诉讼代理人：李义。 原告徐志刚与被告威海市远遥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐志刚之委托代理人赵天宇，被告威海市远遥房地产开发有限公司（以下简称远遥房地产）之委托诉讼代理人毕可贤、李义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 徐志刚向本院提出诉讼请求：解除徐志刚与远遥房地产之间签订的《遥韩家苑内部认购协议书》，远遥房地产返还徐志刚30万元购房款并赔偿徐志刚预期利益损失70万元。事实与理由：徐志刚于2009年9月18日在远遥房地产处签订遥韩家苑内部认购协议书一份，协议约定徐志刚以30万元的价格认购位于远遥的遥韩家苑北区D19号西单元404室一套，建筑面积约为109.8平方米+62.3平方米（阁楼面积），徐志刚于合同签订当日交纳了30万元房款，远遥房地产出具了收款收据一份。但自协议签订后，远遥房地产一直未通知徐志刚签订《商品房预售合同》与《商品房买卖合同》，也没有向徐志刚交付房屋。现涉案房屋的价值已经在100万元左右，故徐志刚的逾期利益损失为70万元。 威海市远遥房地产开发有限公司答辩称，一、徐志刚起诉的主体错误，远遥房地产从未与徐志刚签订过认购协议书，也未收到徐志刚支付的房款，认购协议书系无效合同。远遥房地产从未登记注册成立遥韩家园项目部，而且与印章名字也是不符的，徐志刚持有的遥韩家苑内部认购协议以及收款收据及收款收据均未加盖远遥房地产公章及公司财务专章，足以证明徐志刚与远遥房地产不存在的房屋买卖合同关系。涉案30万元的收款人是邢军，这属于邢军个人行为，与远遥房地产无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2014年1月22日作出的已经生效的（2013）威环商初字第347号民事判决书中查明：2009年6月17日，远遥房地产与中韩企业联谊（合）会烟威办事处共同签署通知，设立遥韩家苑项目部，任命邢军为遥韩家苑项目部负责人，部门主管及人员由负责人聘用，项目部办公地址为远遥村委会办公楼五楼。并认定：遥韩家苑项目部系远遥房地产远遥房产公司设立的内部分支机构，其未进行工商注册登记，不具有独立的法人资格，项目部对外的欠款应首先由开办单位远遥房地产远遥房产公司承担民事责任。 庭审中，徐志刚向本院提交以下证据：1、日期为2009年9月18日的《遥韩家苑内部认购协议书》，出让方为：威海市远遥房地产开发有限公司遥韩家苑，认购方为徐志刚，认购房屋情况为：位于远遥的遥韩家苑**********，建筑面积为109.8+62.3平方米，房屋总价款约为人民币叁拾万元；认购方于本协议书签订后，在得到出让方书面通知之日起10日内携带本人认购协议书、本人身份证、印章致出让方销售部签订正式的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》及相关文件，并缴纳相关房款；内部认购价格不同于市场价格，认购方转让认购房屋差价的契税由认购方承担；双方的具体权利义务及房屋具体面积、房款、退补等事宜在《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》中另行规定。协议书出让方处有“威海市远遥房地产开发有限公司遥韩家园项目”的印章，认购方有徐志刚的签名。2、日期为2009年9月18日的《收款收据》一份，交款单位为徐志刚，金额为叁拾万元，事由为房款，收据加盖有“威海市远遥房地产开发有限公司遥韩家苑项目部财务专用章”，单位负责人处有邢军的签名，收款人处为于长虹的印章。远遥房地产质证称，证据1其在2019年7月之前没见过，但徐志刚和邢军在书记办公室，都承认是当时签订的合同；对证据2的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 庭审中，徐志刚和远遥房地产均认可，在2009年9月18日，涉案的房屋所在工程尚未动工，亦未取得规划审批手续。远遥房地产称，其开发的楼房的施工号为D15号，现在的楼号是远遥北区39号，其于2011年4月20日取得该宗土地的使用权，2011年下半年开始动工，2019年11月竣工，目前尚未取得预售许可证，无法与徐志刚签署商品房买卖协议；其开发的楼盘的404室也没有阁楼，建筑面积为79.93平方米。 庭审中，远遥房地产主张涉案房屋的土地实际是邢军出资购买，因自然人不能取得国有土地使用权，必须挂靠公司名下，所以邢军当时买了这块地就挂靠在远遥房地产名下，并提供2014年7月15日远遥房地产（甲方）、邢军（丙方）以及案外人威海祥和建筑有限公司（乙方）签订的《建筑工程施工合同》一份，合同中约定本合同签订前，因丙方与施工单位及购房客户发生的纠纷及民事责任均由丙方负责；本合同签订后，因海岸家园D15号楼施工及销售新发生的纠纷及民事责任由甲方负责处理。徐志刚质证称，该合同系远遥房地产与第三人与案外人之间的私下约定，应系其内部协议，不能对抗徐志刚。 本院认为，生效判决已经确认，遥韩家苑项目部系远遥房地产设立的内部分支机构，其未进行工商注册登记，不具有独立的法人资格，邢军以项目部的名义与徐志刚签署的《遥韩家苑内部认购协议书》应由远遥房地产承担民事责任。 关于上述认购协议书的性质，本院认为：首先，双方在签署认购协议书时，作为标的物的房屋尚未办理相关的建设审批手续，作为开发商的远遥房地产并未取得涉案房产所在土地的使用权，更未取得商品房预售许可证，在出售案涉房屋事项上存在法律上的障碍，故双方选择签订的是《认购协议书》，并约定条件成就时再行签订《商品房买卖合同》，从《认购协议书》签订的目的来看，该协议书符合订立预约的通常情形。其次，该协议书主要内容系为双方设立了将来订立正式《商品房买卖合同》的权利义务，符合预约合同的基本内容。再次，协议书虽然就案涉房屋及其价金做出了约定，但该约定只是作为本约的蓝本而存在的，由于签约时房屋尚未完成规划审批亦未动工，楼号名称、面积均不准确。综上，涉案《遥韩家苑内部认购协议书》应当属于预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于远遥房地产已经明确表示其不能与徐志刚签订商品房买卖合同，徐志刚有权要求解除该认购协议书，并要求远遥房地产退还收取的30万元款项。远遥房地产在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，缔约过失责任的范围应以信赖利益为限，其救济后果是使当事人达到未曾信赖缔约行为的状态即缔约之初，而非将来可能实现的利益，一般包括缔约费用、准备履约费用、利息、违反先合同义务（保密、保护）等所发生的直接损失，故本案徐志刚所主张的房产增值损失，不应纳入缔约过失责任的赔偿范围，故远遥房地产应当赔偿徐志刚自支付款项之日起的利息损失，但徐志刚主张的房产差价损失，缺乏法律依据，本院不予支持。远遥房地产辩称其与邢军之间就与购房者之间的责任承担进行了约定，但该约定系其内部约定，不能对抗第三人，远遥房地产承担民事责任后，可另行向邢军主张。 综上，对于徐志刚诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐志刚与被告远遥房地产于2009年9月18日签订的《遥韩家苑内部认购协议书》； 二、被告远遥房地产返还原告徐志刚购房款30万元； 三、被告远遥房地产赔偿原告徐志刚经济损失（以30万元为基数，自2009年9月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告徐志刚其余诉讼请求。 本判决于生效后十日内履行完毕。 如果被告远遥房地产未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，由原告徐志刚负担3450元，由被告远遥房地产负担3450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年九月三十日 书记员 张瑛（代）