江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2557号上诉人（一审原告）：许玉学，男，1985年6月26日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（一审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧，营业地江苏省沭阳县迎宾大道388号万顺帝景佳园大门东侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李曾辉，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。上诉人许玉学因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人许玉学及被上诉人万顺公司的委托诉讼代理人李曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许玉学上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判。理由：1.万顺公司将沭阳县阳光绿洲小区3栋2单元304室过户登记给许玉学；2.万顺公司按照年利息5%赔偿许玉学损失。事实和理由：1.一审法院生效判决已经认定许玉学与万顺公司之间关于阳光绿洲小区3栋2单元304室房屋买卖合同成立，该房屋已经具备交付条件。江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟公司）另案申请一审法院查封案涉房屋发生在许玉学起诉要求确认其与万顺公司之间商品房买卖合同成立之后，查封不具有法律效力。润麟公司也同意解除查封该房屋并将该房屋过户给许玉学。2.许玉学已经付清全部购房款，万顺公司拒绝交付房屋构成违约，许玉学一审中变更诉讼请求要求按照年利率5%计算逾期交房违约金，该违约金标准符合法律规定，应当予以支持。类似案件的生效判决判令万顺公司支付购房户违约金按照年利率6%计算，许玉学主张的违约金数额并不高于该标准。万顺公司二审答辩称：许玉学与万顺公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未对房屋交付时间进行约定，买卖合同关系是经过人民法院民事判决予以确认的，逾期交付房屋损失不应自2015年1月1日起计算。对许玉学请求万顺公司按照年利率5%支付违约金的主张也不予认可。万顺公司上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：万顺公司对案涉房屋出售给许玉学不知情，许玉学与万顺公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未对房屋交付时间进行约定，买卖合同关系是由法院生效判决确定的，该生效判决于2017年6月19日作出的。同一栋楼有多个房屋，交付时间不一定完全相同，故不能参照同一栋楼其他房屋的交付时间确定案涉房屋交付时间。许玉学二审答辩称：许玉学以工程款冲抵案涉房屋购房款在万顺公司有记录，万顺公司的上诉理由不成立。许玉学向一审法院提出诉讼请求：1.判决万顺公司将沭阳县迎宾大道阳光绿洲小区3幢二单元304室房屋交付给许玉学；2.判决万顺公司赔偿逾期交房及逾期办证损失75000元（按同一幢楼其他购房户签订的商品房买卖合同标准暂计算至2019年9月4日，后期每天按44元计算到交房办证之日）。一审法院认定事实：2013年2月9日，许玉学与万顺公司签订《阳光绿洲入会申请单》，内容如下：“申请人：许玉学；……；意向房号：3-2-304；会员价：2832.24元/平米；……；第一条会员申请方式申请人意向购买位于迎宾大道2号，沭阳物流旁阳光绿洲二期住宅自愿申请成为阳光绿洲会员。本申请单实行一人一单实名申请制，允许更名转让一次。申请人凭有效身份证证明可申请会员资格，享受会员待遇。第二条会员申请要求……；申请人入会缴纳会员费人民币叁拾玖万元整，该申请单不作收据使用，收到款项以本公司财务部门出具的收据为准。“阳光绿洲”销售部会在开盘前，以电话或短信方式通知申请人，申请人在开盘时凭此申请单及本公司财务收据前来售楼部办理认购手续，逾期五日则视为自动放弃意向房号的认购活动，本房源另行出售。……；”2013年2月8日，许玉学给付万顺公司阳光绿洲3幢二单元304室房屋全部购房款（抵工程款）390000元，2013年2月14日，万顺公司财务部向许玉学出具金额为390000元的收款收据一份。许玉学与万顺公司之间未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案手续。因万顺公司不认可与许玉学之间存在商品房买卖合同关系，许玉学于2017年4月7日提起诉讼，要求确认双方之间就阳光绿洲二期3－2－304房屋的商品房买卖关系成立，并要求万顺公司向许玉学交付案涉房屋。因案涉房屋当时尚不符合交付条件，一审法院于2017年6月19日作出（2017）苏1322民初5329号民事判决书，判决双方当事人之间关于沭阳县阳光绿洲二期3－2－304房屋的商品房买卖合同关系成立，驳回许玉学要求交付房屋的诉讼请求，该判决已经生效。案涉房屋现已符合交付条件。一审另查明，万顺公司于2013年10月31日取得万顺·阳光绿洲3#楼商品房预售许可证，于2018年4月9日完成房屋首次登记，房屋已经符合办证条件。万顺公司于2014年3月6日就案涉房屋的同一幢楼与其他购房者孙姗姗签订商品房买卖合同，约定的交房时间为2014年12月31日前将验收合格的商品房交付，如未按合同约定交付商品房，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约方按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。并且约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按超过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外。一审又查明，案涉房屋于2018年9月18日被另案查封，查封文书为（2016）苏1322民初7925号之一民事裁定书。一审法院认为，许玉学与万顺公司之间存在商品房买卖合同关系已经法院生效的判决确认，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许玉学已付清房屋全部款项，万顺公司拒绝向许玉学交付案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。案涉房屋已符合交付条件，但因万顺公司的原因房屋被另案查封，导致案涉房屋客观上交付不能，对许玉学要求万顺公司交付案涉房屋的诉讼请求不予支持。万顺公司应积极履行其义务，待案涉房屋上的查封消除后，将符合交付条件的房屋交付给许玉学。万顺公司拒绝与许玉学签订商品房买卖合同，案涉楼盘其他购房人与万顺公司签订的商品房买卖合同约定交房时间在2014年12月31日前，许玉学在2013年2月8日即付清全部购房款，现许玉学要求参照案涉楼盘其他购房人签订的商品房买卖合同上交付时间作为起点确定万顺公司逾期交房应承担的违约金并无不当，依法应予支持。参照万顺公司与同幢楼其他购房者签订的合同约定的逾期交付违约金数额，万顺公司应承担逾期交房违约金以购房款为基数，按日万分之一计算至实际交付房屋时止。根据合同约定，万顺公司应在房屋实际交付后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现案涉房屋尚未实际交付，许玉学要求的逾期办证违约金的条件尚未成就，其损失已经在逾期交付房屋中得到赔偿，故对其要求万顺公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏万顺置业有限公司于判决发生效力之日起十日内赔偿许玉学逾期交房损失（以390000元为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回许玉学的其他诉讼请求。案件受理费8275元（许玉学已预交4138元），由江苏万顺置业有限公司负担。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。二审补充查明，案涉房屋仍处于被另案查封状态。许玉学在一审中要求万顺公司按照日万分之一支付逾期交房违约金，并按照同期银行贷款利息标准支付逾期办证违约金，未变更诉讼请求。本案二审争议焦点为：1.万顺公司向许玉学交付案涉房屋的条件是否成就。2.万顺公司因逾期交付房屋应承担的违约责任如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，诉讼保全行为属于执行措施，案外人不服人民法院作出的诉讼保全裁定，对保全标的提出书面异议的，为充分救济其合法权益，应当依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人异议进而提起执行异议之诉。本案中，许玉学对案涉房屋被一审法院另案保全提出异议，应当另案提起执行异议之诉，通过执行异议之诉程序予以解决。因案涉房屋已被一审法院在另案中裁定保全，万顺公司将房屋交付许玉学的条件客观上尚不具备，许玉学在本案中要求万顺公司交付房屋，违背法律规定，对其请求依法不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，许玉学在一审中请求万顺公司参照同一栋类似房屋买卖合同约定的违约金标准，向其支付逾期交房违约金，并未依法变更诉讼请求。一审法院在查明同一栋楼其他房屋买卖合同约定违约金标准后，依法支持许玉学该诉讼请求并无不当。因双方未明确约定房屋交付时间，一审法院根据本案合同履行情况，并参照其他同楼栋房屋买卖合同约定的房屋交付时间，确定万顺公司应向许玉学交付房屋的时间，符合开发商出售新开发商品房交付时间的行业惯例，二审依法予以确认。万顺公司并无证据证明其他合同约定的房屋交付时间存在不合理情形，一审参照该交房时间确定万顺公司应当支付逾期交房违约金起算时间也无不当。综上，许玉学和万顺公司的上诉理由均不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16550元，由许玉学承担8275元，江苏万顺置业有限公司承担8275元。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  朱海审判员  孙权二〇二〇年九月二十二日书记员  袁满