黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑0604民初2993号原告：时琳，女，1989年6月15日出生，汉族，系大庆方兴油田开发有限公司职工，住大庆让胡路区，委托诉讼代理人：王喜斌，黑龙江鸿英律师事务所律师。被告：郭阳，男，1974年4月25日出生，汉族，系大庆油田有限公司生产运营与信息部职工，住大庆市让胡路区，原告时琳与被告郭阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员边超主审本案，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王喜斌到庭参加诉讼，被告郭阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告时琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告欠付的采暖费、物业费共计32419.79元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月2日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将让胡路区运输路79创业城居住区11-44-1-1201号房屋卖给原告，签订合同当日被告将房屋交付给了原告，2019年9月办理产权过户手续。房屋价款为78万元，签订合同当日原告交付房款50万元，原告尚欠购房款28万元，约定在办理产权过户时将余款交付。依据合同第六条6.1项约定：“甲方承担实际交房日期前所有房屋使用费用，包括物业费、取暖费、电话费、水电费、有限电视费、网费、交房日期后一方负责。在交房日期前若甲方无法交清欠款，乙方有权将剩余房款抵欠费款，甲方不得有异议。”但房屋交付后被告一直没有履行合同约定，欠付2014年至2018年的采暖费、物业费共计32419.79元拒绝交付，在办理过户时，原告扣留了32419.79元余款，特此，原告请求判令用该32419.79元抵销被告欠付的采暖费、物业费32419.79元，请求支持原告的诉讼请求。被告郭阳辩称，在购买房屋的时候被告已经进行了告知义务，同时被告跟原告说如果与物业纠纷败诉被告会承担所有的费用。房产物业费问题，因为房屋在2013年12月份验收不合格被告没有接收房屋，房屋开发商他们承诺会修，修完之后再交付，被告接房的时候是2018年4月份，当时接房的时候此房依旧存在问题。这个房子的物业费，物业管理公司曾两次向被告催收，至今也没有起诉被告。物业公司贴出的催费单并不能作为被告欠物业费的证据，如果被告与物业公司之间的纠纷经有权机关确定，2014年-2018年被告应该承担的物业费和采暖费被告愿意承担。为证实自己的主张，原告向本院提交如下证据：证据一、房地产买卖合同复印件一份（与原件核对无异）欲证明双方2018年4月2日原告与被告签订的买卖合同，被告将大庆市让胡路区创业城居住区11-44高层住宅楼1单元-011201号房屋卖给原告，房屋价款78万元，合同第六条6.1项证明被告承担实际交房日之前所有房屋使用费用，包括物业费、取暖费、电话费、水电费、有线电视网、网费、交房日期后原告负责，在交房日期前若被告无法交清欠款，原告有权将剩余房款冲抵欠费款，被告不得有异议。被告郭阳质证意见：认可无异议。本院对该份证据予以采信。证据二、中华人民共和国不动产证书，欲证明该房屋2019年9月过户到原告时琳和其丈夫赵亮名下，现在该房屋归原告所有。被告郭阳质证意见：认可无异议。本院对该份证据予以采信。证据三、证明、情况说明各一份由大庆石油管理局有限公司矿区服务事业部物业管理四公司出具的，欲证明被告欠付采暖费2014年至2018年欠付采暖费及物业费共计32419.79元。被告郭阳质证意见：认可，对数额没有异议，对于这笔费用应该由谁承担被告有异议，当时被告并没有拿到这个房屋的使用权。本院对该份证据的真实性予以确认。为证实自己的主张，被告向本院提交如下证据：证据一、催缴物业费、取暖费律师函，欲证明物业没有足够的证据证明被告欠了这笔物业费和采暖费。原告质证意见：对证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于大庆市××运输路××创业城居住区××号房屋出售给原告时琳，签订合同当日被告将房屋交付给了原告，房屋价款为78万元，签订合同当日原告交付房款50万元，2019年9月23日案涉房屋过户当日原告给付被告房款247580.21元，尚欠被告购房款32419.79元。现由于案涉房屋出售给原告前被告拖欠物业、采暖费用，2018年8月25日，黑龙江省鸿达律师事务所受大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司委托，向原告发出《催缴物业费、取暖费》律师函，催收案涉房屋自2014年至2018年度产生的物业、采暖费用。故原告依据房屋买卖合同第六条6.1项：“甲方承担实际交房日期前所有房屋使用费用，包括物业费、取暖费、电话费、水电费、有限电视费、网费、交房日期后一方负责。在交房日期前若甲方无法交清欠款，乙方有权将剩余房款抵欠费款，甲方不得有异议。”的约定，诉至法院，1、请求判令被告给付原告欠付的采暖费、物业费共计32419.79元；2、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有当事人陈述、书证等在卷足以认定。本院认为，房屋买卖合同是双务合同，房屋出卖人负有转移房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求房屋买受人给付价金的权利；房屋买受人负有向出卖人给付价金的义务，同时享有请求房屋出卖人转移房屋所有权的权利。本案中，原、被签订的《房地产买卖合同》未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的权利义务。根据双方诉辩的基本情况，本案的争议焦点为：原告债权请求权是否具有事实及法律依据，现评析如下：1、本案中，原告所主张物业费、采暖费的实质是案涉房屋买卖合同剩余房款的支付问题，根据《合同法》第六十六条的规定，原、被告互负债务，被告履行合同义务不符合约定的，原告有权拒绝其相应的履行要求。本案案涉房屋原所有权人即本案被告交付原告房屋前尚拖欠物业、取暖费用，其履行合同义务不符合约定，被告构成违约，原告有权拒绝被告相应的支付剩余房款的履行要求。但被告郭阳庭审中并未针对剩余房款提出反诉请求，故原告同时履行抗辩权行使条件尚未成就；2、庭审中查明，案涉房屋的物业及供暖单位虽向原告发出了《催缴物业费、取暖费》律师函，催收案涉房屋自2014年至2018年度产生的物业采暖费用，但原告并未代被告支付上述费用，且被告对物业、采暖费的负担问题与物业公司、供热单位存在争议。据此，本院认为，案涉房屋涉及的物业、采暖费系被告占有、使用期间发生，合同相对方为被告及物业、供暖单位，根据合同相对性原则，物业、供暖合同条款只对合同双方具有约束力，原告亦未代被告履行物业、供暖合同义务，原告非物业、供暖合同相对方，其诉请缺乏事实及法律上的利害关系，故时琳不具备原告的诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，判决如下：驳回原告时琳的起诉。案件受理费305元，不予收取，退还原告时琳。如不服本判决，可在接到判决书之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  边超二〇二〇年九月二十一日书记员  周爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉的；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；