福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初719号 原告：福建省武夷山农场，住所地武夷山市武夷宫上埔，统一社会信用代码913507824900768674。 法定代表人：余有军，场长。 委托诉讼代理人：叶仕英，福建九曲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨云超，男，该单位工作人员。 被告：连鹏军，男，1987年12月3日出生，汉族，住武夷山市。 原告福建省武夷山农场（以下简称“武夷山农场”）与被告连鹏军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。武夷山农场的委托诉讼代理人叶仕英、杨云超到庭参加诉讼，连鹏军经本院公告送达应诉材料及传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武夷山农场向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除原被告于2016年9月8日签订《黄土九连粮食加工厂租赁合同》；2．判令被告立即恢复租赁场地原状并返还租赁场地给原告；3．判令被告已缴纳的履约保证金18000元归原告所有；4．判令被告立即支付2019年9月15日至2020年4月14日的租金17850元，并从2020年4月15日起按照年租金30600元的标准继续支付租金至被告实际返还场地之日止。事实和理由：2016年9月8日，武夷山农场通过福建省产权交易中心公开征集承租方的方式，与连鹏军签订《黄土九连粮食加工厂租赁合同》，约定武夷山农场将位于武夷山市黄土村的坪地1100平方米、仓库312平方米，厂房280平方米，平房272平方米出租给连鹏军，租赁期为15年，第一年至第五年的年租金为30600元，另外，租金按年支付，合同签订缴纳第一年的租金，此后每年的租金在当年9月1日前一次性支付。合同签订后，连鹏军在租赁期内未按时支付租金，已构成违约，严重损害武夷山农场的合法权益，经多次催讨，连鹏军仍未支付上述费用。为此，武夷山农场分别于2020年1月10日、3月13日向连鹏军发出律师函，要求其支付租金，但连鹏军至今未予支付，故而形成诉讼。 连鹏军辩称：同意解除合同，也同意返还交付租赁房屋；武夷山农场交付的房屋属于危房，不能使用，请求把履约保证金18000元对抵尚欠的租金，不再另外交纳租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1．《黄土九连粮食加工厂租赁合同》及出租资产移交确认书、土地证、国有资产进场交易成交通知书；2.2020年3月13日的律师函。 对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：对武夷山农场提供的2020年1月10日的律师函，未提供送达证明，连鹏军否认有收到该律师函，本院不予确认该律师函已送达连鹏军这一事实。对连鹏军提供的照片，武夷山农场表示照片是否为出租场地有待确认，且贴了“危房”字样不能认定就是危房。本院认为，庭审后合议庭成员及双方当事人共同到租赁物现场查看，可以确认照片所反映的就是本案租赁物，连鹏军所提供的照片可以采信。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：2016年8月1日，连鹏军通过公开竞价方式获得位于武夷山市武夷山监狱（农场）黄土九连粮食加工厂部分房产及土地的租租赁权。同年9月8日，武夷山农场与连鹏军签订《黄土九连粮食加工租赁合同》，租赁标的物坐落于，标的物面积：坪地1100平方米，仓库312平方米，厂房280平方米，平房272平方米。标的物仅作为仓储、办公、生产经营使用。第一年至第五年年租金为30600元，此后递增。租金按年支付，合同签订日缴纳第一年租金，此后每年租金在当年9月1日前以现金或转账方式一次性支付。租赁期限15年（自2016年9月15日起至2031年9月14日止）。合同第四条约定，连鹏军在签订合同时支付合同履约保证金18000元，合同终止时，如连鹏军无违约行为，待武夷山农场验收并结清相关费用后15个工作日内，武夷山农场将履约保证金全额无息退还至连鹏军账户。合同第九条约定，连鹏军存在不交付或者不足额交付租金达2个月以上等情形的，武夷山农场有权单方解除合同，收回标的物使用权并没收履约保证金。合同第十二条约定，连鹏军在使用标的物过程中，应密切关注标的物的安全状况，如发现标的物内房屋结构出现安全隐患，应及时派遣维修人员进行维修；如经鉴定房屋为危房或不能在短时期内修复的，连鹏军应停止使用上述房屋，停止使用期间不享有免租金权利。合同签订后，连鹏军交纳了第一年度租金30600元及履约保证金18000元，武夷山农场将租赁标的移交给连鹏军。此后，连鹏军又按约交纳租金至2019年9月14日的租金，2019年9月15日开始的租金未交纳。武夷山农场于2020年3月13日向连鹏军寄送律师函，催要拖欠的租金30600元。2020年4月，武夷山农场对案涉租赁物进行危房排查，拆除了其中一幢272平方米的平房，并在另两幢仓库、厂房大门上张贴封条。另查明，案涉租赁物交付时，租赁物墙上有武夷山监狱（注：武夷山农场与武夷山监狱系两块牌子、一套人马）张贴的“危房严禁进入”字样；承租期间，连鹏军未实际使用案涉房屋。 本院认为，武夷山农场与连鹏军签订的《黄土九连粮食加工租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依约履行。武夷山农场诉请要求解除案涉租赁合同，连鹏军亦表示同意解除合同，故对武夷山农场要求解除《黄土九连粮食加工租赁合同》，并本院要求连鹏军返还租赁场地的诉请予以支持。关于武夷山农场要求连鹏军恢复租赁场地原状的诉请，因连鹏军在租赁场地并无任何搭建，亦未堆放任何物品，故并无恢复原状之必要。 关于武夷山农场要求将连鹏军缴纳的履约保证金18000元归武夷山农场所有，并继续交纳租金至租赁物返还之日的诉请，连鹏军认为租赁房屋属危房，不能使用，同意将18000元履约保证金对抵尚欠租金，不同意再交纳租金。本院认为，双方签订的《黄土九连粮食加工租赁合同》第九条约定，承租人存在不交付或者不足额交付租金达2个月以上等情形的，出租人有权单方解除合同，收回标的物使用权并没收履约保证金。该合同条款是双方关于解除合同、没收履约保证金条件的约定，是否适用该合同条款处理履约保证金问题，应当审查承租方是存在恶意违约拒交租金的事实。从查明事实看，案涉租赁物交付时，租赁物围墙上有原告方张贴的“危房严禁进入”字样，原告又于2020年4月实际拆除了其中一幢属于危房的租赁物，可见武夷山农场交付的部分租赁物在交付之初就存在无法实际使用的问题，影响了连鹏军正常使用租赁物，导致其订立租赁合同的目的无法实现，故虽然连鹏军在2019年9月未依约交纳年租金30600元，但不宜认定连鹏军系恶意违约拒交租金，武夷山农场以连鹏军未交租金超过两个月为由要求履约保证金18000元归其所有的诉请，本院不予支持。武夷山农场在2020年4月进行危房排查，拆除其中一幢租赁物，并对其余两幢租赁物张贴封条，故连鹏军从这一时间开始已实际上无法控制和使用租赁物，故其支付租金的时间应为2019年9月至2020年4月（约7个月的时间），2020年4月之后不应继续支付租金。2019年的年租金为30600元，即每月2550元（30600元÷12月=2550元），连鹏军尚应支付的租金约为17850元。因连鹏军在订立合同时已向武夷山农场交纳18000元履约保证金，合同解除时该款可抵扣相应租金，连鹏军亦同意该18000元全部用于抵扣租金，故连鹏军尚欠的租金与18000元履约保证金进行抵销，双方互不需要再向对方支付或返还款项。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省武夷山农场与连鹏军于2016年9月8日签订的《黄土九连粮食加工租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、连鹏军应于本判决生效之日起十日内将租赁物返还福建省武夷山农场； 三、驳回福建省武夷山农场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费696元，减半收取计348元，由福建省武夷山农场、连鹏军各负担174元；上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余崇斌 人民陪审员  夏再美 人民陪审员  李晓黠 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。