上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9552号上诉人（原审被告，反诉原告）：季学堂，男，1970年11月14日生，汉族，户籍地安徽省铜陵市铜官山区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：季菁菁（系季学堂之女），住安徽省铜陵市铜官山区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何建洪，女，1962年6月12日生，汉族，户籍地上海市松江区。上诉人季学堂因与被上诉人何建洪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季学堂的上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判，同意一审判决的其余内容。事实与理由：上诉人于房屋到期前一个月就与被上诉人何建洪联系退房事宜，被上诉人一直强调要拆除客厅搭建，并未要求清空房屋，上诉人亦于2020年1月20日搬离租赁房屋，于同月24日联系被上诉人前来收房，并告知钥匙位置，房内物品亦可任由被上诉人处置。被上诉人可以自行处理房屋内物品，避免损失扩大，但被上诉人一直以未拆除客厅搭建为由，要通过诉讼方式处理，扩大了损失，故该项损失应由被上诉人承担。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人何建洪辩称，不同意上诉人季学堂的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何建洪向一审法院提起诉讼，请求：1、判令季学堂对松江区XX镇XX路XX弄XX号客厅拆除搭建，恢复原状;2、判令季学堂支付截至2020年1月的水费人民币（下同）276元、截至2020年1月的电费344.70元、2018年1月至2018年11月的有线电视费253元；3、判令季学堂支付自2020年1月26日至房屋返还之日即2020年7月13日止的房屋占有使用费，按照每月9,000元标准计算；4、判令季学堂支付本案诉讼费。季学堂向一审法院提起反诉，请求：1、要求何建洪退还押金10,000元；2、反诉费用由何建洪承担。一审法院认定的事实：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号联列住宅的产权人为何建洪的配偶朱某，建筑面积为193.24平方米。经朱某同意，何建洪将上述房屋（毛坯状态）出租给季学堂，双方在中介方好年华房地产公司的居间下于2010年1月15日签订了《房屋租赁居间合同》，合同约定租赁期限自2010年1月25日起至2013年1月24日；第十六条其他约定事项约定：自2010年1月25日至2011年1月24日每月租金3,000元，2011年1月24日至2012年1月24日租金递增6.5%，2012年1月24日至2013年1月24日租金递增6.5%；押金为1个月租金即3,000元。2011年1月9日，双方签订《房屋租赁补充合同》，就双方于2010年1月15日签署的上述《房屋租赁居间合同》进行修正补充，约定：一、将押金支付标准由一个月租金改为二个月租金；二、对原合同第十六条其他约定事项中关于2011年1月24日至2013年1月24日租赁金额每年递增6.5%修改为每年递增10%；三、本补充合同从2011年1月24日起执行；四、本补充合同一式二份，甲乙双方各执一份。季学堂所持原件上另有“6000元”“原因：大厅分割架楼层”手写字样，而何建洪所持原件上则无上述字样。2011年9月13日，双方签订《房屋租赁补充合同》，就双方于2010年1月15日签署的《房屋租赁居间合同》和2011年1月9日签署的《房屋租赁补充合同》再次进行修正补充，约定：一、在剩余租赁期内，押金修改为10,000元，从2011年10月24日起缴纳；二、在剩余租赁期内，租金修改为每月4,000元，从2011年10月24日起按此金额缴纳；三、2013年1月23日合同到期时，在同等条件下（按市场行情价格），甲方承租给乙方，租赁时间和租金另议；四、本合同一式二份，双方各执一份。季学堂所持原件上另有“原因：车库和保姆间打通，和房间转租给别人”手写字样，而何建洪所持原件上则无上述字样。2012年12月21日，双方签订《租赁合同》，约定季学堂对上述房屋进行续租，第三条约定租赁期五年，自2013年1月26日起至2018年1月25日止。第四条约定租金每月5,000元，押金10,000元。第五条第1款约定：租赁期满后，承租方迁空、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经出租方确认后应立即将押金无息退还给乙方；第2款约定：租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视等费用应由承租方承担。第七条第3款约定：未经出租方同意，承租方不能改变所租赁房屋的结构、装修，承租方不得将承租的房屋转租。补充条款手写注明：“五年内甲方如收回房屋，需赔偿乙方装修等费用20万人民币（贰拾万人民币），乙方不租不需赔偿”。2017年12月7日，双方签订《租赁合同》，约定季学堂对上述房屋再次进行续租，有关法律规定见上次协议，本次租赁时间为2年，2018年1月26日至2020年1月25日，租赁费每月9,000元。季学堂已向何建洪支付租金至2020年1月25日。但季学堂尚未结清水费276元、电费344.70元、2018年1月1日至2018年11月30日的有线电视费253元，上述费用均已由何建洪代为支付。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、双方当事人对于房屋返还的条件存在争议：何建洪主张合同中约定承租人必须迁空房屋，且何建洪未同意季学堂对客厅进行改造，故季学堂应当对客厅恢复原状、并腾空物品后当面返还给何建洪，因季学堂一直未达到房屋返还的条件，直至2020年7月12日季学堂才清空物品，何建洪于次日才勉强接收房屋，为证明季学堂未清空物品，何建洪提供照片、视频等证据。季学堂则认为合同中未约定返还房屋时需恢复原状，且季学堂进行结构改变装修时是经何建洪同意的，才会在第一次合同期内两次签订补充协议增加租金及押金，故无需恢复原状，关于物品清空，季学堂确实未能及时清空，对何建洪提供的照片、视频均无异议，但该瑕疵并不影响房屋返还，季学堂已于2020年1月24日返还房屋，现季学堂同意清空物品。为此，双方各自提供2011年1月9日、2011年9月13日《房屋租赁补充合同》，经质证，何建洪对季学堂所持两份补充合同手写备注的内容均有异议，认为此系季学堂事后添加，应以何建洪所持两份原件为准，增加租金及押金是因为市场行情变化，不是因为允许季学堂装修和转租；而季学堂则认为手写部分虽然是季学堂写的，但是何建洪在签名时就写好了，并非季学堂事后单方添加，当时法律意识不够强，以为己方持有的原件写了就可以了，且若不是因为客厅分隔装修和转租，何建洪根本没有理由短期内两次加租。2、双方当事人对于房屋返还时间存在争议：季学堂主张2020年1月24日其通过微信告知何建洪前来收房，因何建洪声称已交法院处理拒绝前来，故当日未能办理交接，但季学堂已告知何建洪钥匙放置位置，应视为房屋于当日已返还，为此，季学堂提供双方之间的微信聊天记录。何建洪对于季学堂提供的微信聊天记录无异议，但认为季学堂未能清空房屋及恢复原状，未达合同约定的交房条件，故何建洪可以拒绝收房，实际返还房屋的时间应为2020年7月13日。一审法院认为：双方自2010年1月建立房屋租赁合同关系，之后两次签订补充协议，又两次续约，最后一次租赁合同于2017年12月7日签订，租赁期限自2018年1月26日至2020年1月25日止，前述一份《房屋租赁居间合同》、二份《租赁合同》、二份《房屋租赁补充合同》、一份《租赁补充协议》内容均不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约定全面履行各自义务。上述租赁合同期限均已届满，合同自然终止。本案的争议焦点为：一、何建洪主张房屋返还前季学堂应恢复原状并清空物品是否有充分依据？二、房屋返还的时间如何认定？三、合同终止的后果如何处理？围绕上述争议焦点，一审法院阐述如下：一、何建洪主张房屋返还前季学堂应恢复原状并清空物品是否有充分依据？关于恢复原状的问题，首先，何建洪依据2012年12月21日《租赁合同》第五条，认为租赁期满后，乙方有迁空、清点，交还房屋及设施的义务，迁空包括将房屋恢复原状和清空物品两项内容，季学堂未恢复原状显然不符合合同约定的返还条件；其次，合同第七条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，而客观上季学堂改变房屋结构将客厅分割确未经过何建洪同意，故在房屋返还时理应恢复原状，现何建洪仅要求将客厅搭建拆除。而季学堂却认为合同中并未约定房屋返还时应恢复原状，且其对房屋装修是经过何建洪同意的，否则不可能在原合同期间内两次加租。对此一审法院认同季学堂的观点，合同中确未约定返还房屋时须恢复成原状，故季学堂可按现状交付，此为其一；其二，季学堂2010年向何建洪承租时房屋为毛坯状态，2012年12月21日续租时签订的《租赁合同》补充条款手写约定“五年内甲方如收回房屋，需赔偿乙方装修等费用20万人民币，乙方不租不需赔偿”，由此可见何建洪明知季学堂对房屋进行了装修，且约定的赔偿费用高达20万元，何建洪所谓对季学堂装修不知情，显然有违常理；其三，2010年1月签订的《房屋租赁居间合同》明确约定每年租金涨幅6.5%，然而双方在第一年届满前即对租金涨幅及押金进行提高，时隔数月又涨价，明显违背常理，尽管双方所持2011年1月9日、2011年9月13日的《房屋租赁补充合同》不一致，但何建洪对涨价原因难以自圆其说，而季学堂所述合情合理，故一审法院采信季学堂意见，认定何建洪对季学堂装修房屋系明知。综上，何建洪主张返还房屋需恢复原状缺乏依据，一审法院不予采纳。关于清空物品的问题。2012年12月21日《租赁合同》第五条明确约定租赁期满后，乙方应迁空房屋，可见清空物品是季学堂的一项合同义务，且双方对于季学堂遗留物品的处理并未达成一致意见，季学堂理应腾空房屋后返还，故何建洪关于房屋返还前季学堂应清空物品的主张，依据充分，一审法院予以采纳。二、房屋返还的时间如何认定？2020年1月24日季学堂虽然通知何建洪交接房屋，但何建洪明确表示需迁空后交接。此时季学堂因物品未清空不符合合同约定的返还房屋条件，其单方将钥匙留在门外的行为，不能视为房屋有效返还。2020年5月，双方虽然再次协商处理返还问题，但并未达成一致意见。一审庭审中季学堂表示愿意清空物品，客观上其于2020年7月12日清空，何建洪于次日接收了房屋，故一审法院认为房屋返还时间为2020年7月13日。三、合同终止的后果如何处理？（一）关于房屋占有使用费。季学堂已结清租赁期间的租金，原则上应支付自2020年1月26日至房屋返还之日即2020年7月13日止的房屋占有使用费。然而，季学堂于合同到期前即已提出返还房屋并交还钥匙，显见即使有遗留物品也作放弃处理，尽管其未清空物品存在履行瑕疵，但何建洪作为出租人，也有防止损失扩大的义务，理应积极采取措施限期季学堂清空物品，或者主动清空物品后主张相应清空、保洁费用损失，况且何建洪拒绝接收房屋的主要理由恢复原状不能成立，因此，一审法院认为何建洪对于房屋返还时间拖延近半年亦负有责任，可相应减轻季学堂的责任，一审法院酌情确定季学堂支付何建洪二个月的房屋占有使用费，参照每月租金9,000元的标准，共计支付何建洪18,000元。（二）关于水电费及有线电视费，季学堂对此均无异议，一审法院予以支持。（三）关于季学堂反诉的押金10,000元，何建洪愿意退还，一审法院予以支持。因双方均同意以押金抵扣季学堂应当支付的费用，故一审法院予以准许。一审法院于2020年7月27日作出民事判决：一、季学堂于判决生效之日起十日内支付何建洪房屋占有使用费18,000元；二、季学堂于判决生效之日起十日内支付何建洪水费276元、电费344.70元、有线电视费253元；三、何建洪于判决生效之日起十日内退还季学堂押金10,000元；四、驳回何建洪的其余诉讼请求。以上第一、二、三项相抵，季学堂还应支付何建洪8,873.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1,169元，减半收取计584.50元，反诉案件受理费人民币25元，合计诉讼费人民币609.50元，由何建洪负担473.50元，季学堂负担136元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人季学堂拒绝支付被上诉人何建洪房屋使用费18,000元是否有相应的依据。根据已查明事实，季学堂确于2020年7月12日清空房屋，次日何建洪正式接收房屋，故房屋返还日为2020年7月13日。现季学堂主张其于2020年1月24日归还了租赁房屋，并交付了钥匙，应认定该日为房屋返还日。对此本院认为，根据双方签订的《租赁合同》约定，租赁期满后，季学堂应迁空、清点，交还房屋设施并经何建洪确认。季学堂于2020年1月24日搬离租赁房屋时并未清空房屋，亦未与何建洪当面进行房屋交接确认并交还钥匙，其单方将钥匙留于门外的行为不能视为有效返还，房屋交接条件未成就。故对季学堂的该项意见，本院不予采纳。鉴于何建洪在季学堂搬离租赁房屋后亦未及时收回房屋防止损失扩大，一审法院根据双方的责任分配酌定季学堂支付何建洪两个月租金的房屋使用费并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人季学堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币250元，由上诉人季学堂负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年九月二十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……