四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4826号 原告：宜宾正和房地产投资集团有限公司，住所地：宜宾市翠屏区正义街**正和滨江国际********，统一社会信用代码：91511500720801017M。 委托诉讼代理人：顾晓仪，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115201111564837。 被告：易国民，男，1962年10月11日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：易敏，女，1986年10月2日出生，汉族，住四川省富顺县，系被告易国民女儿。 被告：肖良芳，女，1967年2月8日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告宜宾正和房地产投资集团有限公司（以下简称正和房地产公司）与被告易国民、肖良芳商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年8月17日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正和房地产公司的委托诉讼代理人顾晓仪到庭参加诉讼，被告易国民、肖良芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告正和房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2014年4月3日就翠屏区天柏组团中坝Ａ1-2-04地块正和•金帝庄园Ｂ区房屋签订的《商品房买卖合同》及附件，二被告退还原告房屋，原告向二被告退还购房款180583元；2、判令二被告在解除上述《商品房买卖合同》及其附件的法律文书生效后10日内与原告共同到房地产管理部门办理解除备案登记手续；3、判令二被告限期向原告支付违约金86591.60元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年4月3日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定二被告购买原告开发建设的位于翠屏区房屋，房屋总价款为865916元，当天二被告支付首付款265916元，余款60万元采用商业贷款的方式支付；附件八：《商品房买卖合同》补充协议第二条第1款第项约定：“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”；《商品房买卖合同》补充协议第七条第二款约定：“无论因何种原因导致合同解除，双方当事人应从合同解除之日起10日内共同到房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续”。以上合同签订后，该商品房买卖合同在宜宾市房管局办理了备案登记。2014年4月29日，二被告与中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工行宜宾分行）签订《个人购房借款担保合同》，约定二被告向工行宜宾分行按揭贷款60万元，若二被告不按合同约定按时足额偿还贷款本息，工行宜宾分行有权要求二被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告作为保证人在该《个人购房借款／担保合同》上签章，为二被告的该笔贷款承担阶段性连带责任保证。原告于《商品房买卖合同》约定的交房期限前向二被告交付了案涉房屋，但由于二被告一直没有向原告提交齐全办理房屋产权证所需资料，原告无法为二被告办理产权转移登记，双方的商品房买卖合同至今尚未履行完毕。因二被告未按时归还贷款本息，宜宾市叙州区人民法院对工行宜宾分行起诉二被告和原告的金融借款合同纠纷一案作出（2019）川1521民初1640号判决书，认定了二被告欠款以及工行宜宾分行在起诉前已经在原告处累计扣款161360.11元偿还二被告所欠部分贷款本息的事实，并判决：二被告偿还工行宜宾分行贷款本金465612.10元及全部贷款本金还清之日止的利息（含罚息、复利）；原告对上述款项承担连带清偿责任。现原告已按该判决确定的义务向工行宜宾分行付清了二被告所欠的贷款本息共计523972.90元。原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及其附件合法有效，该合同约定对双方具有法律约束力。由于二被告未按约履行还款付息义务，导致工行宜宾分行解除与二被告的借款合同，并由原告承担连带清偿责任，代二被告向银行结清了全部贷款本息，按原、被告双方商品房买卖合同的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及其附件，原告在扣除己代二被告清偿的贷款本息685333元后将退还二被告购房款180583元，二被告应退还原告房屋并向原告支付违约金86591.60元，二被告还应与原告一起去办理解除房屋备案登记。为维护自身合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起本诉讼，恳请支持全部诉讼请求。 被告易国民、肖良芳未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了原告营业执照、法人身份证明和身份证、被告身份证、商品房买卖合同及附件、收款收据、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、（2019）川1521民初1640号判决书、正和诉前被扣款凭证、易国民信贷业务清单、易国民个人贷款逾期归还凭证、易国民个人贷款提前归还凭证、正和诉讼后清偿贷款本息的银行凭证、宜宾市叙州区人民法院关于（2019）川1521民初1640号判决书的生效证明、宜宾市商品房买卖合同预售备案证明、钥匙资料领取登记表等证据。被告易国民、肖良芳未提交证据。被告易国民、肖良芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告虽未到庭发表质证意见，但原告所举主要证据均提供原件核对，且证据间能形成锁链，故本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下： 被告易国民、肖良芳系夫妻关系，二被告向原告宜宾正和房地产投资集团有限公司购买原告开发建设的正和·金帝庄园B区商品房。原告（合同出卖人）与二被告（合同买受人）于2014年4月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、第二条，商品房预售许可证号为：2011房预售证第14号、2012号房预售证第04号。2、第三条，该商品房为XX号，为预售商品房，预测建筑面积130.07平方米，套内建筑面积108.7平方米。3、第五条，计价方式与价款，该商品房总价款人民币865916元。4、第六条，付款方式为按揭付款（合同附件5：买受人于2014年4月3日向出卖人首付总房款的31%，计人民币265916元，余款60万元，采用商业贷款方式支付）。5、出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。6、附件八《商品房买卖合同》补充协议第二条第（4）项约定，若因买受人的原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人书面通知之日起3日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款10%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。7、附件八《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，无论因何种原因导致合同解除，双方当事人应当从合同解除之日起10日内共同到房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续。 《商品房买卖合同》签订当日，被告易国民、肖良芳向原告支付了购房按揭首付款265916元。该《商品房买卖合同》于2014年4月30日办理了商品房买卖合同预售备案证明，合同编号为YS0049524号。 2014年4月29日，原告正和房地产公司（合同保证人）、被告易国民、肖良芳（合同借款人、抵押人）与工商银行宜宾分行（合同贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、贷款金额60万，个人购置住房贷款。2、贷款用途与担保方式，用于购买金帝庄园B区-8-3705，建筑面积130.07平方米，担保方式为抵押、保证。3、贷款期限12年。4、贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%。5、抵押物清单，金帝庄园B区XX。6、保证方式为连带责任保证。 《个人购房借款／担保合同》签订后，工商银行宜宾分行于2014年5月15日向被告易国民、肖良芳发放贷款60万元，并将贷款转入正和房地产公司银行账户。2014年5月27日，被告易国民在《钥匙、资料领取登记表》上签字捺印，原告正和房地产公司将案涉商品房交付二被告。2015年2月13日，案涉商品房所在楼幢办理了楼幢初始登记，证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号。 在《个人购房借款/担保合同》履行过程中，二被告偿还了部分贷款本息，自2018年1月起连续多期未依合同约定还款，工商银行宜宾分行分别于2015年12月28日、2016年9月21日、2017年3月23日、2017年12月29日分四次从原告正和房地产公司处扣款18494.57元、53808.25元、35390.31元、53666.98元，累计扣款161360.11元用于偿还易国民、肖良芳所欠部分贷款本息。因易国民、肖良芳违约未还贷款本息，工商银行宜宾分行向宜宾市叙州区人民法院起诉请求易国民、肖良芳偿还贷款本息，并请求正和房地产公司对欠款本息承担连带保证责任。宜宾市叙州区人民法院于2019年9月23日作出（2019）川1521民初1640号民事判决书（已生效），判决：1、易国民、肖良芳偿还工商银行宜宾分行贷款本金465612.1元及全部贷款本金还清之日止的利息（含罚息、复利）；2、正和房地产公司对上述款项承担连带赔偿责任。2019年12月19日，正和房地产公司代易国民、肖良芳向工商银行宜宾分行结清二被告所欠贷款本息共计524342.04元。2019年12月27日，工商银行宜宾分行向正和房地产公司退还多收取的代偿款369.14元。综上，原告正和房地产公司共计为被告易国民、肖良芳支付的代偿本息共计685333.01元（161360.11元+524342.04元-369.14元）。 另查明，1、案涉商品房原告未向被告易国民、肖良芳办理不动产转移登记手续；2、原告为二被告向银行代偿后，二被告至今未向原告支付代偿款；3、原告在向人民法院起诉前，未向二被告发出过解除合同的书面通知。 本院认为，原告正和房地产公司与被告易国民、肖良芳签订的《商品房买卖合同》，系合同双方当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，上述合同依法成立并生效，本院予以确认，合同双方均应按照合同约定全面履行合同义务。 原告正和房地产公司在上述合同签订后，已按照合同约定向二被告实际交付了商品房。因二被告未按合同约定归还银行按揭贷款，导致原告就二被告所欠银行按揭贷款本息向工商银行宜宾分行承担了连带保证责任，代二被告向银行偿还按揭贷款本息共计685333.01元。根据原告与二被告签订的《商品房买卖合同》附件八第二条第（4）项约定：若因买受人的原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人书面通知之日起3日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款10%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。因此，二被告的行为已构成违约，且符合合同约定的解除合同的条件，原告有权按照合同约定解除双方签订《商品房买卖合同》，并有权要求二被告按照合同约定支付违约金86591.6元（865916元×10%）。故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》，并请求二被告支付违约金86591.6元，本院予以支持。 关于合同解除后的责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在本案《商品房买卖合同》解除后，1、被告易国民、肖良芳应将案涉商品房腾空后退还原告；2、原告在扣除其代偿的相应银行按揭贷款本息后，应退还二被告180583元（总购房款865916元－代偿款685333.01元）；3、二被告应协助原告办理案涉商品房买卖合同预售备案登记注销手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告宜宾正和房地产投资集团有限公司与被告易国民、肖良芳于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0049524号）于本判决生效之日解除； 二、原告宜宾正和房地产投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告易国民、肖良芳退还购房款180583元； 三、被告易国民、肖良芳于本判决生效之日起十日内向原告宜宾正和房地产投资集团有限公司支付违约金86591.6元； 四、被告易国民、肖良芳于本判决生效之日起三十日内将《商品房买卖合同》（合同编号YS0049524号）项下的商品房腾空后退还原告宜宾正和房地产投资集团有限公司，并协助原告宜宾正和房地产投资集团有限公司办理《商品房买卖合同》预售备案登记的注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13325元，减半收取计6662.5元，由被告易国民、肖良芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），被告易国民、肖良芳须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟