广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39306号原告（反诉被告）：文灿良。委托诉讼代理人：林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子文，广东淳锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：王桂宁。委托诉讼代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。原告文灿良与被告王桂宁租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王桂宁提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭将本诉与反诉进行合并审理。原告委托诉讼代理人林佳鹏，被告委托诉讼代理人刘鹤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实原告文灿良的诉讼请求：1、判决解除原告文灿良与被告王桂宁签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告王桂宁向原告文灿良返还位于深圳市××街道聚豪酒店后背的一至五层房屋（房产证登记地址：深圳市宝安区松岗镇溪头村八工业区东一巷1号）；3、判决原告文灿良无需返还被告王桂宁押金18,000元；4、判决被告王桂宁向原告文灿良支付租金暂计39,600元（按月租金19,800元，自2019年8月1日起算，暂计至2019年9月30日，此后继续计算至合同解除之日）；5、判决被告王桂宁向原告文灿良支付违约金356,400元；6、判决被告王桂宁自合同解除之日向原告文灿良支付占有使用费，占有使用费自人民法院判决解除合同之日起算，暂以2017年深圳市房屋租赁指导租金标准（面积1398.82平方米，30元/平方米，即租金41964.6元/月）计至被告王桂宁返还物业之日止；7、判决被告王桂宁向原告文灿良支付房屋恢复费600000元；8、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。以上暂计1055964.6元。被告王桂宁的反诉请求：1、判令反诉被告偿还反诉原告代其支付租赁期内2005年5月l日至2019年12月31日期间的个人出租住房税和个人房屋出租所得税共计225420元；2、判令反诉被告补偿反诉原告在租赁物内安装的电梯费用共计32万元；3、判令反诉被告补偿反诉原告在租赁期内装修装饰(灰变)的费用共计21.16万元【其中铝合窗约124平方米约l2.4万元(1000元／平方米)，不锈钢和防盗网约84平方米约3.36元(400元／平方米)、木门36套约5．4万元(1500元／套)】；4、判令反诉被告承担本案反诉讼费用等。经审理查明，原告文灿良与被告王桂宁于2005年4月15日签署《租赁合同》，约定文灿良将其拥有部分所有权的位于深圳市宝安区松岗镇溪头村八工业区东一巷1号五层房屋（房产证号：深房地字第**）出租给王桂宁，租赁期限自2005年5月1日至2020年5月1日止，合同约定起始月租金为18,000元，第八年后递增10%租金，被告应于每月十五日前付清当月租金，合同期满原告应不计息把押金返还给被告。另，合同第三条“房内装修问题”约定：同意将原楼梯拆除，更换另一个地方，安装1部电梯。第五条“乙方责任”第2项约定，被告必须在租赁房内合法地从事经营活动，如期如数交纳水电、工商、税务、卫生等应纳之经营范围内的费用，被告负责代付房产租赁税。第六条“违约责任”第2项约定，双方在合同期间，任何一方违约提前解除合同，均应向守约方支付相当于本合同出租房屋三年的房屋租金。第3项约定，租赁期满后，被告应当返还租赁房，并将房屋恢复原状，被告增添的固定设施装修不得拆除，以保护房屋的完整使用状态，可动产被告可以搬走，如被告续租，在原平等的基础上享有优先权。合同签订后，王桂宁向文灿良交付押金18000元，文灿良亦依合同约定将房屋交付王桂宁使用。此后，为了便于经营，被告在经营期间向原告提出把原物业中的结构灰变的请求。为此，双方经协商后于2005年10月1日签订了《补充协议》，约定铝合窗等具体的灰变明细事项。此外，双方在该协议第三条约定，经双方愿意前提下，合同期满后如不续租赁，被告必须按现时的物价计算，经双方评估作价补偿原告，由原告自己复原。第五条约定，被告必须按原合同交租日期交租，如被告拖欠租金超过45天不交租时，原告有权跟被告终止合同，但被告已装修改变项目按补充协议条文执行。此后至2019年7月，王桂宁均能依约向文灿良支付租金，但从2019年8月起，被告王桂宁未再支付任何租金。原告经催促无果，遂诉至本院,请求判如所请。庭审中，王桂宁以其在租赁期间投入巨额资金用以装修，其应可获得补偿但文灿良拒不同意补偿为由提出抗辩，称其不支付租金的行为属于行使法定的不安抗辩权。庭审后，针对案涉房屋灰变部分恢复原状所需费用金额问题，本院依双方当事人的协商结果，委托深圳科宇工程顾问有限公司进行评估，该司于2020年6月11日作出评估报告，评估金额为168452.27元。原告预付评估费用2.5万元。该评估报告记载的“取费标准”为：管理费、利润、规费等费率参照《深圳市建设工程计价费率标准》深建价[2018]25号、建办标涵2019年193号文推荐费率以及深圳市工程造价管理站发布的有关文件。“材料价格”为：采用《深圳市建设工程价格信息》2020年第6月，信息价中没有的材料参与市场综合确定。经质证，原告对该评估报告予以认可，并当庭变更更其第7项诉求为判令被告王桂宁向原告文灿良支付房屋恢复费168452.27元、其第8项诉讼请求变更为诉讼费、保全费、公告费、鉴定费25000元由被告承担。被告不认可该评估报告，理由如下：1、根据报告评估人已经进行了现场的勘查，所以不存在的隔墙部分无法评估、无法鉴定的事实。2、该评估报告所使用的计价依据和原则是完全错误的，因为根据合同的约定是指在2005年5月灰变前的模样以及当时的物价计算，而本评估报告依据的是2016年、2018年、2019年甚至2020年的计价标准，所以其依据和原则是错误的。3、本次评估不适用本案的评估目的。根据双方的协议书约定是现时物价计算评估作价补偿给甲方，其合同目的是对于2005年5月份当时的价格折价补偿给甲方，而不是在2020年价格补偿给甲方。所以其鉴定的时间节点是错误的。4、根据合同的约定应当是指在2005年5月份灰变前的状态的建筑和安装成本进行折算赔偿，而本次评估却是在2020年的6月份灰变后的现状的建筑和安装成本，所以二者鉴定的结果和内容以及所使用的目标是完全不一致的，所以我方对鉴定结论不予认可。另查，租赁期间，王桂宁曾在案涉租赁房屋安装电梯，为此支出32万元。第二次庭审中，原告称被告已将案涉电梯拆除，被告对此未提出异议。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《补偿协议》、房地产权证书、照片及深圳农村商业银行活期对账单，被告提交的《租赁合同》、《补偿协议》、电子缴款凭证及销售安装合同书，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，文灿良与王桂宁签订的《租赁合同》与《补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应严格依约履行。《补偿协议》约定，如被告拖欠租金超过45天，原告有权终止合同。本案中，从查明事实可见，被告从2019年8月起拖欠租金至今未支付，原告依约有权解除合同。虽然被告以其可获原告补偿为由提出抗辩，但本院认为，即使存在原告需补偿被告的事实，由于合同并未就租金的支付设定前提条件，被告该抗辩事由无合同依据，故本院不予采纳。合同解除权为形成权，系依解除权人单方意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。本案中，原告虽在起诉前未向被告提出解除合同，但其在起诉状中明确提出解除租赁合同的诉求，故自被告收到本院送达的起诉状之时，原告解除案涉租赁合同的意思表示即到达被告，此时解除权生效，案涉租赁合同自此解除。被告在2019年12月20日收到本院送达的起诉状等诉讼材料，故本院认定，《租赁合同》及《补充协议》于2019年12月20日解除。案涉租赁关系已解除，原告要求判决被告王桂宁向原告文灿良返还位案涉租赁房屋符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于判决无需返还被告王桂宁押金18,000元，纵观《租赁合同》及《补充协议》，关于押金的约定仅为“合同期满原告应不计息把押金返还给被告”，并未约定无需返还的情形，因此原告该项诉求无合同依据，本院不予支持。关于判令被告王桂宁向原告文灿良支付自2019年8月1日起至合同解除之日的租金的诉求，从查明事实可见，王桂宁20**年8月1日起未再支付过任何租金且一直占用至今，原告要求王桂宁支付租金有理，应予支持。依合同约定，租金应按19800元/月的标准计算，合同解除日为2019年12月20日，经核算，王桂宁应付租金金额为92400元（4个月×19800元/月+19800元÷30日×20日）。原告该项诉求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。关于判决被告王桂宁向原告文灿良支付违约金356,400元的诉求。原告明确其系依据租赁合同第6条第2款约定的标准的一半主张权利，理由为被告拒不支付租金构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如上述认定，王桂宁存在根本违约事实，原告有权要求被告承担违约责任，但是，租赁合同第6条第2款约定,双方在合同期间，任何一方违约提前解除合同，均应向守约方支付相当于本合同出租房屋三年的房屋租金。依照该约定，原告要求违约方承担支付三年租金违约金责任必须符合“违约提前解除合同”的情形，而事实上，被告仅拒不支付租金，不属于提前解除合同的情形，因此，上述条款不适用于本案情形。又基于原告无证据证实其因王桂宁违约所造成的实际损失，原告诉求的违约金金额明显过高，本院不予支持。结合当下租赁市场收取租赁押金的习惯及本案实际情况，本院酌定被告向原告支付相当于二个月租金的违约金，即39600元。因此，原告的该项诉求，本院仅支持合理部分，超出部分不予支持。关于判令被告王桂宁自合同解除之日向原告文灿良支付占有使用费的诉求。本院认为，自2019年12月20日起，案涉租赁关系已解除，被告至今仍然占用案涉房屋，原告有权要求被告支付占有使用费。原告主张按深圳市房屋租赁指导租金标准计算符合司法惯例，应予支持。经查，2017年案涉物业所在地段指导租金为：商业多层一楼为30元/㎡，二楼以上为16元/㎡）。案涉租房租赁面积为1398.82平方米，平均每层面积计279.764㎡，案涉房屋租金暂按26298元[279.764㎡×（30元/层×1层+16元/层×4层）]/月的标准计算，应计至被告王桂宁返还物业之日。关于判决被告王桂宁向原告文灿良支付房屋恢复费600000元的诉求，原告第二次庭审中当庭变更诉求金额为168452.27元。从查明事实可见，案涉房屋恢复所需费用经评估为168452.27元，虽然被告对该评估结果不予认可，但由于该评估报告所涉评估机构及评估人员均具备相应的评估资质，且评估程序合法，评估结果合理公正，本院依法予以采纳作为本案的定案依据。《补充协议》明确约定由原告自己复原，且由被告补偿给原告，因此原告该项诉求有合同依据，本院予以支持。关于鉴定费25000元的诉求，依法应由败诉方承担，因此，原告要求被告支付鉴定费25000元有理，本院予以支持。至于反诉部分，王桂宁关于判令文灿良偿还其代付租赁期内2005年5月l日至2019年12月31日期间的个人出租住房税和个人房屋出租所得税共计225420元的诉求。《租赁合同》中约定了由被告负责代付房产租赁税，但并未约定原告具有返还被告所交税款的义务，因此，王桂宁要求原告偿还上述款项无合同依据，此其一；其次，虽然双方当事人未明确约定案涉租金是否包括税金，在实际履行中被告亦未曾向原告提出过要求原告返还税金的主张，由此可推断双方均认可案涉税金由王桂宁承担，原告无需向其返还。再者，王桂宁关于其所交税金需原告返还的主张与常理不符，因为如果需要返还，则双方完全可以在合同中约定由原告向税务部门直接缴纳税金，根本无需经由王桂宁缴纳后再由原告追偿。综上，王桂宁该项诉求无事实依据，本院不予支持。关于判令补偿在租赁物内安装的电梯费用共计32万元的反诉请求。双方对合同终止后电梯费的承担未进行约定，且在第二次庭审中，原告称王桂宁已将案涉电梯拆除，王桂宁对此未提出异议，视为其对此予以认可。因此，王桂宁该项诉求无事实及法律依据，本院不予支持。关于判令补偿租赁期内装修装饰(灰变)的费用共计21.16万元的反诉请求。案涉租赁合同的解除系因王桂宁根本违约造成，王桂宁属于违约方，且原告明确表示对案涉装饰装修不予利用，加之合同亦约定王桂宁需将房屋恢复原原状，因此王桂宁该项反诉请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告文灿良与被告王桂宁签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年12月20日解除；二、被告王桂宁于本判决生效之日起十日内向原告文灿良支付自2019年8月1日起至合同解除之日的租金92400元；三、被告王桂宁于本判决生效之日起十日内向原告文灿良支付相当于二个月租金的违约金39600元；四、被告王桂宁于本判决生效之日起十日内向原告文灿良支付占有房屋使用费（占有使用费的计算，按政府部门公布的深圳市房屋租赁指导租金标准，从2019年12月21日起计至被告王桂宁返还物业之日止）。五、被告王桂宁于本判决生效之日起十日内向原告文灿良支付房屋恢复费168452.27元;六、被告王桂宁于本判决生效之日起十日内向原告文灿良支付鉴定费25000元；七、驳回文灿良的其他诉讼请求；八、驳回王桂宁的全部反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7152元，因原告变更诉求标的额，可退回受理费2130元，应收受理费5022元。由文灿良承担2119元，王桂宁承担2903元。反诉受理费5685.10元，由王桂宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年九月四日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。