福建省惠安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0521执异50号 异议人（利害关系人）：林祥根，男，1991年11月9日出生，汉族，住福清市。 申请执行人：惠安县农村信用合作联社玉群信用社，住所地泉州台商投资区张坂镇埕边村，统一社会信用代码913505217937996407。 代表人：吴鑫阳，该社主任。 被执行人:泉州金智贸易有限公司，住所地泉州市鲤城区鲤中街道清正社区温陵北路**贤銮大厦904，统一社会信用代码91350502563387501J。 法定代表人：吴志萍，该公司经理。 被执行人：吴志萍，女，1969年11月26日出生，汉族，住泉州鲤城区。 被执行人：黄硕峰，男，1963年2月1日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被执行人：黄云涛，男，1988年9月27日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被执行人：杨雅菁，女，1990年11月10日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被执行人：吴爱英，女，1938年4月19日出生，汉族在，住泉州市鲤城区。 在本院执行申请执行人惠安县农村信用合作联社玉群信用社（以下简称玉群信用社）与被执行人泉州金智贸易有限公司（以下简称金智贸易公司）、吴志萍、黄硕峰、黄云涛、杨雅菁、吴爱英金融借款合同纠纷一案中，异议人林祥根提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人林祥根称，林博明于2020年8月17日与林祥根签订《租赁合同》，约定将坐落在泉州市宝洲路浦西万达金街Ｓ76店面出租给林祥根作为经营饮品奶茶之用，租赁期限为2020年9月1日至2023年10月31日。合同签订后，林祥根向林博明支付押金72000元及三个月租金74400元。林同鑫于2020年8月17日与林祥根签订《店铺转让合同》，约定将涉案Ｓ76店铺以25万元价格转让给林祥根，林祥根现已将该25万元转让费全额支付给林同鑫。贵院将拍卖的涉案Ｓ76房产，房屋所有权人为黄硕峰及其配偶黄珊，该房屋已经租赁给林博明，林博明作为二房东将该房屋租赁给林同鑫用于经营饮品奶茶使用。后林祥根与林同鑫达成《店铺转让合同》，同时支付了25万元转让费，而且与林博明达成新的租赁合同关系。林博明、林同鑫在该店查封前未告知林祥根涉案店铺有设定抵押的事实，林祥根系善意第三人。林祥根签订合同后支出高达40万元左右的费用，但所租赁的店铺租期尚未开始，所受让的店铺还没有实际使用，且贵院查封及后期的拍卖将会直接导致林祥根无法使用该店铺，将给林祥根带来巨大损失，故贵院应当在拍卖时公示该店铺已经出租给林祥根的事实。请求贵院依法审查林祥根与林博明签订的《租赁合同》、与林同鑫签订的《店铺转让合同》，并对泉州市丰泽区2幢Ｓ76房产进行带租拍卖。 异议人林祥根在提交异议申请书时，一并提交《房屋租赁合同》、《租赁合同》（2份）、《店铺转让合同》、《房屋所有权证》、《泉州市房屋租赁备案证明》以及账户明细，用以证明其主张。 本院查明，原告玉群信用社与被告金智贸易公司、吴志萍、黄硕峰、黄云涛、杨雅菁、吴爱英金融借款合同纠纷一案，案号（2019）闽0521民初5459号。2019年12月13日，本院作出（2019）闽0521民初5459号民事判决书，判决：一、被告金智贸易公司应于本判决生效之日起二十日内向原告玉群信用社偿还借款本金1095万元，支付利息、罚息、复利（截至2019年5月27日的金额为575024.68元，自2019年5月28日起至款项还清之日止则按合同约定计算），及偿付律师服务费68000元；二、被告吴志萍、黄硕峰、黄云涛、杨雅菁对被告金智贸易公司的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告金智贸易公司追偿；三、原告玉群信用社对抵押物，即被告黄硕峰提供的位于泉州市丰泽区2幢Ｓ82房产〔房屋所有权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201218658号〕、王珊提供的位于泉州市丰泽区2幢Ｓ76的房地产〔房屋所有权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201218665号〕、黄云涛提供的位于泉州市丰泽区福友综合楼1Ｔ13的房地产〔房屋所有权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201323188号〕，享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。抵押权实现后，被告黄硕峰、黄云涛有权向被告金智贸易公司追偿；四、被告黄硕峰、黄云涛、吴爱英在继承王珊遗产范围内对被告金智贸易公司的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告金智贸易公司追偿。黄硕峰不服提起上诉，但未在规定期限内预交二审案件受理费，泉州市中级人民法院于2010年4月30日作出（2020）闽05民终1123号民事裁定书，裁定：本案按上诉人黄硕峰自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。泉州市中级人民法院的（2020）闽05民终1123号民事裁定书于2020年5月22日发生法律效力。2020年6月2日，玉群信用社向本院申请强制执行，案号（2020）闽0521执2881号。2020年6月15日，本院作出（2020）闽0521执2881号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人杨雅菁、金智贸易公司、黄硕峰、黄云涛、吴志萍、吴爱英的银行存款（以款项11593024.68元及利息、迟延履行期间应加倍支付的债务利息、诉讼受理费、执行费等为限），或查封、扣押、冻结、扣留、提取、拍卖、变卖价值相当的财产、收入。2020年8月25日，本院发出公告，载明：“……本院已依法查封被执行人黄硕峰名下位于泉州市丰泽区2幢Ｓ76房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，现公告如下：本院拟于近期对上述财产进行评估、拍卖（变卖），若对上述财产享有所有权、优先权、占有使用等权利或者对本院上述强制执行行为有异议的，应在2020年9月8日前到本院执行事务中心书面提出异议并附相关证据材料。……”。林祥根向本院提出执行异议。 另查明，上述黄硕峰名下位于泉州市丰泽区2幢Ｓ82房产、王珊名下位于泉州市丰泽区2幢Ｓ76房产均系抵押物，不动产登记证明号码为闽（2018）泉州市不动产证明第0019943号，抵押登记日期为2018年5月31日，抵押权人为玉群信用社，义务人为黄云涛、黄硕峰、王珊。2018年9月6日，黄硕峰、黄云涛与林博明签订《房屋租赁合同》1份，约定将上述Ｓ76房产出租给林博明，并于2018年10月17日办理房屋租赁备案登记。2019年4月30日，林博明与林同鑫签订《租赁合同》1份，约定将涉案Ｓ76房产出租给林同鑫。2020年8月17日，林同鑫与林祥根签订《店铺转让合同》1份，约定将涉案Ｓ76号店铺转让给林祥根。同日，林博明与林祥根签订《租赁合同》1份，约定将涉案Ｓ76房产出租给林祥根。 以上事实，有林祥根提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》（2份）、《店铺转让合同》、《房屋所有权证》、《泉州市房屋租赁备案证明》，以及本院（2020）闽0521执2881号执行案件卷宗材料为据。 本院认为，根据《中华人民共和国权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案位于泉州市丰泽区2幢Ｓ76房产于2018年5月31日办理抵押登记，林祥根主张的租赁关系在发生在抵押权设立之后，不得对抗抵押权。林祥根请求上述Ｓ76房产进行带租拍卖，法律依据不足，不予采纳，其异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人林祥根的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向泉州市中级人民法院申请复议，也可以直接向泉州市中级人民法院申请复议。 审判长  许一鸣 审判员  刘锦仁 审判员  杨冬青 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈子良 附本案援引的法律条文： 《中华人民共和国权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当在收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。