贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3378号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第**楼******房。负责人：李东升，该分公司经理。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：熊粤华，贵州兑诚律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：丁晟晟，贵州兑诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿地联盛国际小区业主委员会，住所地，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信北路绿地联盛国际****iv>负责人：刘超，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐贵，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳住宅公司）、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司（以下简称深圳住宅贵州分公司）因与上诉人绿地联盛国际小区业主委员会（以下简称绿地联盛业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初12426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳住宅物业公司、深圳住宅物业贵州分公司向本院上诉请求：1、撤销观山湖区人民法院（2019）黔0115民初12426号民事裁定书；2、认定绿地联盟国际小区第二次业主大会解除深圳市住宅物业有限公司对绿地联盟国际小区物业服务的决定无效；3、认定绿地业主大会授权业委会选聘物业公司并与新物业公司签订物业服务协议的决定无效；4、认定绿地联盛国际小区业主委员会与贵阳欣和逸居物业有限公司签订的物业服务合同无效；5、认定绿地业委会《关于终止物业服务的通知》无效；6、认定绿地业委会《告业主书》无效；7、判令绿地业委会对拖欠物业费的业主履行《业主公约》约定的催交义务，向欠交物业费业主发出催交物业费通知；8、判令被反诉人停止侵害，立即将小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给反诉人，恢复小区岗亭设备和道闸原状；9、中止本案审理，待（2019）黔0115民初12365号和（2019）黔0115民初12366号审理终结，再行审理本案；10、判令绿地业委会承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、一审裁定对于绿地联盛国际小区第二次业主大会是否有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主参加的事实没有审理查明，适用法律错误。一审裁定第八页审理查明的“具有投票权数的业主人数2659人，对应专有建筑面积281337.6平方米”，明显与《备案申请表》记载的真实情况不符，《备案申请表》记载的内容为“小区总户数：3437户；住宅小区（大厦）总投票人数2695票；总建筑面积340671㎡，其中住宅281338㎡，非住宅面积59333㎡”。根据《备案申请表》记载的真实情况，可以确定一审裁定查明的事实不是小区的总建筑面积和总户数，而是小区住宅户数及对应的专有面积。一审裁定没有依据《物业管理条例》第十二条“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主参加”的规定审查绿地联盛国际小区第二次业主大会是否有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主参加，却仅以住宅户数和对应的专有面积为依据作出判决没有法律依据，系事实不清，适用法律错误。2、一审裁定对绿地联盛国际小区第二次业主大会伪造表决票的事实没有尽到依法审理查明的责任，事实认定错误。上诉人一审提交的绿地联盛国际小区第二次业主大会伪造表决票的证据，来源合法、符合证据规则的要求、证据内容清楚并经过庭审质证。一审裁定在没有其他证据证明该证据不真实的情况下，未阐明任何理由，即否定该证据的真实性，系没有尽到依法审理查明的责任。上诉人提交的绿地联盛国际小区第二次业主大会伪造表决票的证据，其证明内容和目的与绿地联盛国际小区第二次业主大会的程序是否合法、表决意见是否是业主的真实意思表示以及业主大会的表决结果是否合法有效紧密相连，一审裁定认为该证据没有关联性，系事实认定错误。3、一审裁定将没有单位负责人及证明材料的人员签名或盖章的情况说明，作为合法有效的证据采用系适用法律错误。被申请人向法院提交的新世界社区服务中心出具的《情况说明》，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第115条“单位向人民法院提出的证明材料应当由单位负责人及证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章”的规定。该证据不具备法定的形式要件，依法不能作为证据采信。同时，该证据也没有对参加第二次业主大会的专有面积和人数半数以及伪造业主表决票的事实给予说明。因此，一审裁定将该《情况说明》作为合法有效的证据采用，并以此认定业主大会合法召开、决议程序合法以及通过两项决议的表决票系业主的真实意思表示，适用法律错误。4、案外人张随安诉绿地联盛业委会撤销权一案，一、二审判决均没有对参加第二次业主大会的人数和面积的事实审理查明，也没有对第二次业主大会伪造业主表决票的事实审理查明。一审裁定对上诉人提出的足以证明绿地联盛第二次业主大会程序违法的新证据没有审理查明，直接套用另案判决结果，适用法律错误。5、绿地联盛业委会及主要成员涉黑涉恶，操控第二次业主大会表决结果，理应受到惩罚而不应得到支持，上诉人申请中止本案审理，待（2019）黔0115民初12365号和（2019）黔0115民初12366号审理终结，再行审理本案。2017年5月8日，供电部门和派出所民警一起查处了现小区业委会主任刘超偷电的事实；有供电部门出具的证据和现场查处视频为证。刘超偷电依法应追究刑事责任，并向上诉人作民事赔偿。新世界派出所在接到报案后，不予受理。上诉人到贵阳市公安局申请复核，贵阳市公安局在2018年11月26日，出具了刑事复核决定书，决定撤销观山湖分局的不予受理的刑事复议决定。目前，该案件还是没有处理结果。2018年9月12日，被上诉人主要成员胡德才纠结一帮社会非法人员打砸毁坏上诉人工作场所，有现场视频、人证、物证。上诉人报警，观山湖区公安分局新世界派出所却不予立案。上诉人向市公安局申请立案复议，市局撤销了观山湖分局的关于不予立案的刑事复议决定书，责令观山湖分局对该案作出立案决定。目前为止，该案件没有结案。2018年9月，被上诉人在绿地联盛第二次业主大会参会人数达不到法定条件的情况下，大肆伪造业主表决票，操控决议结果，非法解聘上诉人。2018年10月1日，被上诉人主要成员业委会主任刘超、业委会成员胡德才雇佣社会的黑恶势力人员，对上诉人物业管理区域进行非法的打、砸、抢。当着派出所干警的面打伤上诉人员工，并将新世界派出所副所长白洁误狠狠的打了数拳。这些人反复打砸物业设施设备、打砸停车场系统、打砸损坏小区公共财物，社会影响非常恶劣，致使公安人员和维稳办等部门至少上百人到达现场维稳。这次打、砸、抢事件造成公共财产和上诉人财产损失二十万元以上。上诉人及时报警。新世界派出所所长陈**福在处理此案是却多次要求或诱导上诉人签字确认打、砸、抢的财产损失只有4000多元，以庇护绿地联盛业委会成员涉黑涉恶不被追究。目前，上诉人已将绿地联盛业委会成员及保护伞涉黑涉恶一案向有关部门举报，该案正在查办中。同时，观山湖区法院已经受理上诉人起诉被上诉人在涉黑涉恶案件中给上诉人造成的直接经济损失，案件受理号（2019）黔0115民初12365号和（2019）黔0115民初12366号。该案若审理查明被上诉人给上诉人造成的经济损失达到刑事立案的标准，上诉人将追究被上诉人的刑事责任。根据先刑事后民事的原则，一审时上诉人已向法庭提出了书面中止审理的申请，未获得支持。6、一审裁定上诉人无权要求确认业主大会或业主委员会作出的决定无效没有法律依据，系适用法律错误。绿地联盛国际小区第二次业主大会的表决结果、相关决定以及业委会与欣和物业签订《物业服务合同》，均与上诉人有着直接利害关系。第二次业主大会故意伪造大量的业主表决票，参加业主大会解聘和招聘物业公司的业主人数及专有面积，达不到法定条件，业主大会程序违法，业主大会的决议结果直接损害了上诉人的合法权益。依照我国相关法律的规定，为了维护自身合法权利不受非法侵害，上诉人有权要求确认该合同无效，以维护自身合法权益。上诉人要求确认绿地联盛国际小区第二次业主大会《解除深圳市住宅物业有限公司对绿地联盛国际小区的物业服务》等相关决定违法无效的诉讼请求，不违反法律、法规的强制性规定。我国已有多起物业请求法院确认业主大会解聘或选聘物业公司的决定无效且得到法院支持的判例。这些判例认为，因物业公司系利害关系人，有权对属于小区内部自治范畴的事项要求确认无效。一审裁定上诉人无权要求确认业主大会或业主委员会作出的决定无效没有法律依据，系适用法律错误。综上所述，被上诉人涉黑涉恶，操控第二次业主大会表决结果，理应受到惩罚而不应得到支持，上诉人正依法追究被上诉人的刑事责任，本案应当中止审理。绿地联盛小区第二次业主大会程序严重违法，决议结果以及因决议结果产生的民事行为应当认定无效。一审裁定事实不清、适用法律错误，上诉人有权要求确认业主大会或业委会的决定无效。被上诉人绿地联盛业委会二审答辩称：1、上诉人的请求及诉称所依据的事实不符合本案实际情况，没有证据予以证实。2、上诉人的上诉请求，均没有相应的法律依据，应当予以驳回。3、一审判决所认定的事实清楚，依据的证据充分，一审根据本案实际情况作出判决，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。上诉人所诉称的公证是不合法的，不能作为二审证据提交，其公证的内容不符合本案的情况。本案中，并没有业主向有关部门及法院提出异议及诉求，相反，上诉人在整个案件过程中，教唆业主伪造证据，但均没有业主予以配合。上诉人唆使业主起诉至法院，后撤诉，证明本案两次业主大会程序合法，程序事项合法，也得到有关部门的有效性证明，并予以确认。上诉人多次拖延本案审判，导致小区管理混乱，给广大业主造成情形不稳定，且多次向有关部门举报物管涉黑涉恶，请求法院及时裁判。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告绿地联盛业委会向一审法院起诉请求：1．判令被告退出绿地联盛国际，立即停止对绿地联盛国际物业的干预；2．判令被告立即将下列设备设施及资料移交原告：（1）办公室、保安室、办公家具等办公场所和设备设施，包含4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、10栋2层76号、10栋2层77号，11栋2层9号、11栋2层10号、7栋3层57号、6栋3层42号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号物业服务用房；（2）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明；（5）水电费抄表记录簿等资料；（6）物业管理必须的其他资料；3．本案诉讼费由被告承担。反诉原告深圳住宅物业公司向一审法院反诉请求：1．认定绿地联盛小区第二次业主大会解除深圳住宅物业公司对绿地联盛小区物业服务的决定无效；2．认定绿地联盛业主大会授权业委会选聘物业公司并与新物业公司签订物业服务协议的决定无效；3．认定绿地联盛业委会与贵阳欣和物业签订的物业服务合同无效；4．认定绿地联盛业委会《关于终止物业服务的通知》无效；5．认定绿地联盛业委会《告业主书》无效；6．判令绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主履行《绿地联盛小区业主管理规约》约定的催缴义务，向欠交物业费业主发出催缴物业费通知；7．判令绿地联盛业委会停止侵害，立即将小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳住宅物业公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状；8．判令绿地联盛业委会承担本案全部诉讼费。原审经审理查明：2013年3月19日，绿地联盛小区的建设单位绿地房开公司（甲方）与深圳住宅公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由深圳住宅公司为绿地联盛小区提供前期物业服务。未约定合同履行截止时间，但约定在本合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；双方还约定本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。深圳住宅贵州分公司系深圳住宅公司的分公司，《前期物业服务合同》签订后，由深圳住宅贵州分公司为绿地联盛小区提供物业服务。2018年5月12日，绿地联盛小区在贵阳市观山湖区住建局、新世界社区服务中心指导下，召开首次业主大会选举成立绿地联盛业委会，选聘刘超、胡金芳、刘楼、胡德才、杨竑、李敏、甘露为业委会委员，其中刘超为业委会主任。该次会议还对《绿地联盛小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《绿地联盛小区业主管理规约》（以下简称《管理规约》）进行投票表决。观山湖区住建局备案审核时发现上述两项决议同意票未过半，故指导筹备组于当年6月28日至7月4日组织前期未投票业主补充投票，两项决议获得通过。《议事规则》第十条规定：采用集体讨论与书面征求意见相结合的方式，按照以下程序进行：……4．业主大会经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议未达到《贵州物业管理条例实施细则》第二十六条第二款规定的，缺席业主通过电话、微信、短信、信函等补充表决，经补充仍未达到要求的，最终缺席的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。《管理规约》第十七条约定，业主未支付物业费时，业主委员会有催交义务。2018年7月19日，绿地联盛业委会在观山湖区住房与城乡建设局登记备案，委员任职期限为2018年7月4日至2022年7月4日。根据绿地联盛小区《业主委员会备案申请表》、《管理规约》、《第二次业主大会结果公告》所载，绿地联盛小区总户数3,437户，具有投票权的业主人数2,695人，对应专有建筑面积281,337.6平方米。2018年8月29日，绿地联盛业委会张贴《关于召开“解聘深圳物业公司和授权业委会选聘物业公司及签约”业主大会的通知》，通知业主于2018年9月16日在绿地联盛国际10栋4楼4号房召开第二次业主大会，就解聘原物业服务和授权新聘物业服务两事项进行表决，分为现场投票（2018年8月30日至2018年9月15日在小区10栋4-4室）；短信投票；微信投票；会场投票（2018年9月16日10时在小区10栋4-4室）。2018年9月16日，绿地联盛小区召开第二次业主大会，就解聘深圳住宅公司和是否授权业委会选聘物业公司及签约进行表决。新世界社区服务中心委派7名工作人员监督了此次业主大会的唱票和计票过程。业主大会会议纪要载明：“参会业委会成员6人，业主代表86人，新世界社区服务中心代表7人。本次大会确认房产的户数为3,430户，实际入住户数为2,071户，入住率达60.38%，实际有投票权的户数2,695户，总面积281337.6平方米。会议共发出表决选票2,695张（其中纸质选票1,580张，电话微信短信通知1,115人），收回选票1,420张，对应专有面积173,941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%）。解聘原物业服务的表决情况：赞成1,231票，反对6票，弃权183票；授权新聘物业服务的表决情况：赞成1,224票，反对9票，弃权184票；另无法联系127人，逾期未投858人。按照《议事规则》，将上述无法联系127人和逾期未投票858人计入多数同意票，即解聘原物业事项同意票为2216票，对应专有面积244,209.96平方米，授权新聘物业事项同意票为2,209票，对应专有面积244,020.96平方米”。2018年9月17日，绿地联盛业委会向深圳住宅公司发出《关于终止物业服务的通知》，要求该公司在收到该通知后，做好移交相关工作，并于2018年10月1日下午18：00前向业委会移交小区的相关资料，并与新物业公司做好交接工作。2018年9月18日，绿地联盛业委会发出业主大会结果公告。载明：本小区共有投票权人数为2,695人，建筑总面积为281,337.6平方米。本次大会共发出绿地联盛小区第二次业主大会表决选票2,695票，收回1,420张，无法联系的127户，逾期未投票的858户，参与率为52.69%。最终表决事项统计结果：解聘深圳住宅物业公司，同意2,216票（1231+127+858），同意率82.23%，同意业主专有面积244,209.96平方米，占比86.8%。2．授权业委会选聘物业公司并签订新物业服务协议，同意2,209票（1224+127+858），同意率81.97%，同意业主专有面积244,020.96平方米，占比86.73%。2018年9月26日，绿地联盛小区召开选聘新物业公司会议。此次会议纪要载明：参会人员有业主代表30人，业委会成员及竞聘单位代表，贵阳欣和物业公司最终获得全票通过，被选聘为新物业公司，为绿地联盛小区提供物业服务。2018年9月27日，绿地联盛业委会与贵阳欣和物业公司签订《物业服务合同》，约定由贵阳欣和物业公司自2018年9月27日起至2020年9月7日止向绿地联盛小区提供物业服务。由于被告认为绿地联盛小区第二次业主大会决议未达到双过半，拒绝退出绿地联盛小区的物业管理，拒绝移交相关物业资料。至今为止，深圳住宅物业公司仍在为绿地联盛小区提供物业服务，贵阳欣和物业公司尚未入住小区提供服务。期间绿地联盛业委会收回部分水泵房、配电房及消防水泵房。现深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司管理的物业配套设施有：3栋、4栋箱式变压器2台，4栋负二层风机房1间，10栋负一层监控室1间，10栋负一层消防控制室1间。另由被告深圳住宅物业公司管理的物业配套用房有：6栋3层42号（作为物管公司员工宿舍）、7栋3层57号（作为物管公司员工宿舍）、10栋2层76号（出租用于网吧经营）、10栋2层77号（出租用于网吧经营）。2018年11月19日，贵阳市观山湖区新世界社区服务中心出具《关于绿地联盛小区召开业主大会相关情况说明》，证实绿地联盛小区于2018年5月12日成功召开首次业主大会，首次业主大会成功选举成立业主委员会且表决通过议事规则及管理规约，首次业主大会表决结果符合法律规定。并证实2018年9月16日绿地联盛小区召开的第二业主大会成功表决同意解除深圳住宅物业公司并授权业主委员会选聘物业公司并与新物业公司签订合同。另查明，案外人张随安系绿地联盛小区业主，其于2018年10月12日以绿地联盛业委会为被告向原审法院提起诉讼，要求撤销绿地联盛业委会于2018年9月16日作出的相应决议。原审法院于2019年3月14日作出判决，认定绿地联盛小区业主大会会议投票表决程序合法，投票结果达到“双过半”规则，遂驳回张随安的诉讼请求，一审判决后，张随安不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）黔01民终4136号民事判决书，对一审查明事实予以确认，并补充查明：观山湖区住建局备案审核时发现上述两项决议同意票未过半，故指导筹备组于当年6月28日至7月4日组织前期未投票业主补充投票，两项决议获得通过；绿地联盛业委会委员任职期限等事实。并认定绿地联盛小区第一次召开业主大会并表决通过《议事规则》、《管理规约》合法有效；第二次召开业主大会和决议程序合法，且“解聘原物业服务”“授权新聘物业”两项决议的通过符合法律关于解聘和选聘物业服务企业事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。同时对案外人张随安提供的按照148张投票所载联系方式进行电话核实的录音及文字记录，认为其“核实情况不能确定真实性和关联性，且仅凭事后的所谓否认等情况也不能认定该投票并非业主当时的真实意思”，故对投票虚假问题，无充分证据证实，不予采信。综上，贵阳市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”。原审认为，本案的争议焦点为：1．绿地联盛业委会根据业主大会决议发出的《关于终止物业服务的通知》对深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司是否发生法律效力；2．绿地联盛业委会要求被告移交相应物管用房、配套设施及物业资料是否有事实及法律依据；3．物业公司是否有权要求绿地联盛业委会向业主催缴物业费；关于焦点1，绿地联盛业委会根据业主大会决议发出的《关于终止物业服务的通知》发生效力的前提是：一、该小区第一次业主大会合法召开，表决通过的《议事规则》和《管理规约》有效。从社区出具的情况说明、住建部门的备案资料可以确定，绿地联盛小区第一次业主大会，系按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规的规定，在住建部门和社区的指导和监督下召开，参会人数及专有面积均达到法定过半要求，程序合法，决议有效。大会表决的《议事规则》和《管理规约》通过补充投票完善程序，最终达到法定的要求获得通过，并在该小区业主委员依法成立后均按照程序经住建部门审核后予以备案，对业主具有约束力。二、第二次业主大会的召开和决议程序合法。1、会前通知的程序。第二次业主大会由绿地联盛业委会于2018年8月29日发出通知公告，于2018年9月16日召开，符合《物业管理条例》“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定。因会期定在9月16日，业主投票期从8月31日至9月16日的设置，考虑众多业主投票的持续性和时间差等实际情况，也不违反法律法规的强制性规定，并无不妥。2、参会人数及面积达到过半要求。据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。案涉小区有投票权业主总人数为2,695人，对应的专有面积为281,337.6平方米，实际上参与第二次业主大会的有1,420人，对应的专有面积为173,941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%，达到法定的参会过半要求。3、通过两项决议的人数及面积达到过半要求。根据《贵州省物业管理条例》第三十四条“业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”和《议事规则》第十条的规定，如同意票不能达到要求可将最终缺席的票数直接计入已表决的多数票。本案中，第二次业主大会表决的两项决议：1.“解聘原物业服务”的表决情况为赞成1,231票，反对6票，弃权183票，另无法联系127票，逾期未投858票；赞成票为多数票，按照规则合计赞成票为2,216票，对应专有面积244,209.96平方米，即同意该决议的业主人数占比2,216÷2,695×100%=82.23%，面积占比244,209.96÷281,337.6×15100%=86.8%，均过半。2.“授权新聘物业”的表决情况为赞成1,224票，反对9票，弃权184票，另无法联系127人，逾期未投858人；赞成票为多数票，按照规则合计赞成票为2,209票，对应专有面积244,020.96平方米，即同意该决议的业主人数占比2,209÷2,695×100%=81.97%，面积占比244,020.96÷281,337.6×100%=86.73%,均过半。两项决议的通过符合法律关于解聘或选聘物业服务企业事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。三、通过两项决议的表决票系业主的真实意思表示,第二次业主大会系该小区业主委员在住建部门和社区服务中心的指导下组织召开，两项决议严格按照程序投票通过，合法有效。被告认为表决票不真实，所提出的证据为按照148张投票所载联系方式进行电话核实的录音及文字记录，原审法院认为其核实情况并不能确定其真实性与关联性，且仅凭事后的所谓否认等情况也不能认定该投票并非业主当时的真实意思表示。综上，绿地联盛业委会召集业主大会决议解聘深圳住宅物业公司并授权业委会选聘物业公司及签订物业服务合同，绿地联盛业委会向业主公布此次业主大会的表决结果时，已向业主公示投票情况，对于该次业主大会的决议结果，已有生效民事判决予以确认，故该决议对外具有法律效力。绿地联盛业委会向被告深圳住宅物业发出《关于终止物业服务的通知》，且于2018年9月27日与贵阳欣和物业公司签订《物业服务合同》，该合同已经生效。根据《前期物业服务合同》的约定，原、被告之间的《前期物业服务合同》因绿地联盛业委会与新的物业公司签订物业服务合同生效而终止，参照《贵州省物业管理条例》第七十一条之规定，深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司应于物业服务合同生效之日起三个月内退出绿地联盛小区物业范围，但被告至今未退出，违反了法律规定和合同约定，故绿地联盛业委会要求深圳住宅公司及深圳住宅物业贵州分公司退出绿地联盛小区物业区域的诉请应予支持；深圳住宅物业公司要求确认《关于终止物业服务的通知》无效的反诉请求，与事实不符，于法无据，原审不予支持。同时，深圳住宅物业公司要求绿地联盛业委会停止侵害，立即将绿地联盛小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳住宅物业公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状的反诉请求。因原、被告之间的物业服务合同已经终止，被告应退出绿地联盛小区的物业服务范围，并退还原告相应设备设施、物业配套用房等，故对被告的该项请求，原审亦不予支持。关于焦点2，绿地联盛业委会要求深圳住宅物业及深圳住宅物业贵州分公司移交绿地小区4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、10栋2层76号、10栋2层77号、11栋2层9号、11栋2层10号、7栋3层57号、6栋3层42号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号物业配套用房，但深圳物业公司及深圳住宅物业贵州分公司仅认可接收了其中6栋3层42号、7栋3层57号、10栋2层76号、10栋2层77号物业配套用房。因绿地业委会作为主张方，按照“谁主张、谁举证”的原则，应由原告绿地联盛业委会承担相应的举证责任，但其并未提交相应证据证实深圳住宅物业公司或深圳住宅物业贵州分公司接收了被告自认接收房屋以外的其余房屋。因此，应由绿地联盛业委会承担举证不能的法律责任，故对其要求被告移交4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、11栋2层9号、11栋2层10号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号房屋的诉请，原审不予支持。绿地联盛业委会要求深圳住宅物业公司及深圳住宅物业分公司移交办公家具及其他相关物业资料，因其未能提交证据证实绿地联盛业委会或绿地房开公司曾向深圳住宅物业公司或深圳住宅物业贵州分公司移交过上述资料或办公家具，故对其该项诉请亦不予支持。关于焦点3，反诉原告深圳住宅物业公司要求绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主进行催缴；虽然《管理规约》中已约定业委会应对拖欠物业管理费的业主履行催缴义务，但该《管理规约》属于业主与业主委员会之间的管理约定，仅对业主及业主委员会产生约束力。深圳住宅物业公司与绿地联盛业委会之间的权利义务应以物业服务合同为准，其不能要求绿地联盛业委会依照《管理规约》履行催缴义务。且业主是否缴纳物业费，属于深圳住宅物业公司与绿地联盛小区业主之间的纠纷，与绿地联盛业委会并无关联，故对此其该项反诉请求，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”、第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”、《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，参照《贵州省物业管理》第七十一条“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。”之规定，判决：一、被告深圳市住宅物业管理有限公司及被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司于本判决生效后十日内，退出贵阳市观山湖区绿地联盛国际小区物业服务区域，同时将绿地联盛国际小区6栋3层42号、7栋3层57号、10栋2层76号、10栋2层77号物业配套用房以及3栋、4栋箱式变压器2台，4栋负二层风机房1间，10栋负一层监控室1间、10栋负一层消防控制室1间移交给原告绿地联盛国际小区业主委员会；二、驳回原告绿地联盛国际小区业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求确认绿地联盛国际小区业主委员会于2018年9月17日向其发出的《关于终止物业服务的通知》无效的诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求绿地联盛国际小区业主委员会停止侵害，立即将绿地联盛国际小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳市住宅物业管理有限公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状的诉讼请求；五、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求绿地联盛国际小区业主委员会对拖欠物业费的业主履行《绿地联盛小区业主管理规约》约定的催缴义务，向欠交物业费业主发出催缴物业费通知的诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费200元，由被告深圳市住宅物业管理有限公司负担。二审中，上诉人深圳住宅公司提交2020黔贵阳立诚证民明字第224号《公证书》、现场录音统计表、光盘一张，用以证明第二次业主大会过程中绿地联盛业委会存在虚假事实。被上诉人绿地联盛业委会质证称，该公证书不属于新证据的形式要件，不具备合法的证据构成要件。不能作为新证据在二审中提交并采信。对公证书的真实性、合法性、关联性有异议。该公证书表面看合法，但系非法的形式，该公证书载明谭雪的谈话过程中，公证员通过数码方式进行拍摄及制作优盘等，可见，并没有实质内容。在本案一审、二审过程中，上诉人已经通过录音的方式，播放的内容不合法不真实，原审不予采信，上诉人为了蒙蔽二审法院，通过公证处指认对于原审不予采信的证据，重新提交法院。因此该公证书的内容没有证据价值，也不能证明任何内容。而是对上诉人非法取证的内容进行记载及说明。该证据不具有合法性，不具有法律效力。上诉人不能以私自调查的方式作为证据。二审期间，绿地联盛业委会提供贵阳市公证处于2020年7月19日对绿地联盛业委会副主任与未参加第二次业主大会表决的部分业主（222人）电话联系核实补充表决真实性的公证书及绿地联盛业委会2020年7月15日另行组织业主通过微信、电话的方式进行补充表决投票的统计资料等，证明：1、绿地联盛小区的业主同意第二次业主大会表决事项即解除与深圳住宅公司的物业服务合同及新聘物业公司，2、深圳住宅公司所做的电话录音，是部分业主不知情的情况下作出的，是不真实的。上诉人深圳住宅公司及分公司质证认为：一、222人的“补充委托投票业主清单”不是对已经投过票的业主的情况核实，公证书如是对补充表决投票的公证，而公证书的内容上没有对于本次投票的性质作出公证书应由的描述，会产生不同的理解：1、是对业主大会召开未投票人员的补充投票，2、是对已经投票的业主意思的真实性进行核实。鉴于本次222个业主的投票是业主大会解聘或新聘物业公司的表决事项，我方认为，本次业主大会的召开程序不合法，根据物业管理条例第14条，应当在表决前15日进行公告，被上诉人提供的证据及公证书未对业主大会召开的程序作出解释，业主大会的召开应当告知居民委员会，应当在社区街道办的监督指导下进行。业主大会召开的结果及表决事项应当在物业区内进行公示，本次表决没有履行法定程序。故，我方认为本次召开程序违法。二、从公证书的内容看，真实性不予认可，公证书说明是通过语音通话没有提到用微信、短信的方式，但在附表中出现微信、短信代签，自投、代投的情况，以及邮箱的方式。但公证书仅载明以语音的方式进行投票，有相互矛盾的现象，上诉人提出质疑。三、该222个业主的真实意思表示，在公证书中没有明确的书面记载，故被上诉人提供的公证书不能达到其证明目的。本院对上述证据认证如下：绿地联盛业委会提供的公证书及补充表决资料等证据形成于本案诉讼纠纷过程中，且距离第二次业主大会召开之时（2018年9月）已有近两年时间，补充表决程序亦存在程序瑕疵：参加补充表决的人员是否是第二业主大会的缺席业主等情况未予核实，也无补充表决结果进行公示。经二审审理查明：绿地联盛小区《业主委员会备案申请表》记载：绿地联盛小区总户数3437户，具有投票权的业主人数2695人，对应专有建筑面积281337.6平方米。第二次业主大会会议纪要载明：“参会业委会成员6人，业主代表86人，新世界社区服务中心代表7人。本次大会确认房产的户数为3430户，实际入住户数为2071户，入住率达60.38%，实际有投票权的户数2695户，总面积281337.6平方米。会议共发出表决选票2695张（其中纸质选票1,580张，电话微信短信通知1115人），收回选票1,420张，对应专有面积173941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%。解聘原物业服务的表决情况：赞成1231票，反对6票，弃权183票；授权新聘物业服务的表决情况：赞成1224票，反对9票，弃权184票；另无法联系127人，逾期未投858人。截止2018年9月16日12时，无法联系和逾期未投票的业主有1115户。按照《议事规则》，将上述无法联系127人和逾期未投票858人直接计入表决的多数票和多数面积之内。”二审查明的其余事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，物业小区业主有权经过民主程序解聘物业服务企业。关于绿地联盛小区第二次业主大会的召开和决议程序是否合法。绿地联盛业委会于2018年8月29日发出召开业主大会的通知公告，决定于2018年9月16日召开第二次业主大会，符合《物业管理条例》“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定。因小区业主众多，需要较长的投票时间并统计投票结果，绿地联盛业委会将业主投票期限设置为17天即从8月31日至9月16日，并不违反法律规定。根据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，绿地联盛小区有投票权的业主总人数为2695人，对应的专有面积为281337.6平方米，实际上参与第二次业主大会的有1420户业主，对应的专有面积为173941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%，达到参会业主人数与对应专有面积超过小区业主总人数和总的专有面积一半的法定条件。第二次业主大会对“解聘原物业服务企业”、“授权新聘物业”两个表决事项的表决情况为：1、赞成“解聘原物业服务企业”的人数为1231票，反对6票，弃权183票；2、赞成“授权新聘物业”人数为1224票，反对9票，弃权184票；3、大会期间无法联系的业主有127人，逾期未投票的业主有858人。据此，参加业主大会的业主中赞成两项表决事项的业主分别为1231票、1224票，达到参加业主大会人数的半数以上。根据《贵州省物业管理条例》第三十四条“业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”和绿地联盛小区《议事规则》第十条第4项“业主大会经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到《贵州物业管理条例》第二十六条第二款规定的，由缺席业主通过电话，微信，短信，信函等补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”的规定，第二次业主大会将大会期间无法联系的127人和逾期未投票的858人计入同意表决事项的赞成票数当中，并不违反法定程序。关于两项表决事项的投票结果是否达到“业主人数和对应的专有面积超过总业主人数和总建筑面积的一半”的问题，根据绿地联盛小区第二次业主大会表决的统计情况，1.“解聘原物业服务”的表决情况为：赞成1231票，反对6票，弃权183票，另无法联系127票，逾期未投858票；2.“授权新聘物业”的表决情况为：赞成1224票，反对9票，弃权184票，另无法联系127人，逾期未投858人；根据绿地联盛小区《议事规则》第十条和《贵州物业管理条例》第二十六条第二款的规定，本次业主大会将大会期间无法联系的业主127人和逾期未投票的业主858人计入同意表决事项的赞成票数当中，由此，两项表决事项的赞成票分别为2216票、2209票，对应的专有面积分别为：244209.96平方米、244020.96平方米，因此，同意上述两项表决事项的业主人数占小区有表决权的业主人数占比分别为82.23%和81.97%，专有部分面积占建筑物总面积占比为86.8%和86.73%,均符合《物权法》关于选聘和解聘物业服务企业需达到“小区物业专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意”的规定。综上，绿地联盛小区第二次业主大会的程序合法，第二次业主大会表决通过的解聘和新聘物业企业的两项决议符合法律规定，且有生效民事判决对其合法性予以确认，因此，业主大会的两项决议对外具有法律效力。绿地联盛业委会依据上述两项决议向深圳住宅物业公司发出《关于终止物业服务的通知》并与贵阳欣和物业公司签订《物业服务合同》，均为合法有效的民事法律行为。上诉人深圳住宅公司及其分公司上诉认为第二次业主大会表决票不真实，并提供其按照148张投票（98张同意票、50张弃权票）所载联系方式与业主电话联系的录音及文字记录，因上诉人提供该录音和文字记录系其事后与业主联系核实情况，难于认定其真实性和合法性，不足以证明第二次业主大会表决程序的违法性，且仅凭上述材料中的被调查人事后的所谓否认不能认定参与投票表决并非业主的真实意思表示。关于小区业主人数和物业专有面积问题，绿地联盛小区《备案申请表》记载：具有投票权数的业主人数2659人，对应专有建筑面积281337.6平方米，在无其他相反证据证明上述小区业主人数和专有面积存在错误的情况下，对上诉人深圳住宅物业公司及其分公司提出的小区业主人数和专有面积的辩解理由，本院不予采纳。关于新世界社区服务中心出具的“情况说明”的效力问题，因新世界社区服务中心作为城镇居民自治组织，对绿地联盛小区业主大会的情况作出的“情况说明”，系其履行指导社区服务的职能范围内的工作，虽无具体经办人签名，但来源可靠，内容明确，可作为判断业主大会合法性的参考依据。关于上诉人深圳住宅物业公司及分公司要求中止本案诉讼的主张，因本案系物业服务合同纠纷，而上诉人主张中止诉讼事由即另案诉讼纠纷系个别业主侵权损害赔偿问题，与本案不具有必然因果联系，本案并不需要以另案处理结果为依据，故本院对上诉人要求中止本案诉讼的意见不予采纳。关于上诉人深圳住宅物业公司及分公司要求被上诉人绿地联盛业委会停止侵害并将绿地联盛小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还、恢复小区岗亭设备和道闸原状的反诉请求，因第二次业主大会表决通过解聘原物业服务企业的决议具有法律效力，绿地联盛业委会依据该决议向深圳住宅物业公司发出《解除物业管理服务合同的通知》，该通知自送达深圳住宅物业公司之时原物业服务合同即已终止，深圳住宅物业公司不再享有占用绿地联盛小区相应物业设备设施、物业配套用房的合同权利，故对深圳住宅物业公司的该项请求，本院不予支持。同理，上诉人深圳住宅物业公司依据《业主公约》要求被上诉人绿地联盛业委会履行向拖欠物业费的业主催交物业费的义务，因双方物业服务合同关系终止，深圳住宅物业公司不再享有物业服务合同基础之上的合同权利，况且向业主催收物业费并非绿地联盛业委会的合同义务，故其该项诉请缺乏相应事实基础，本院亦不予支持。综上，深圳住宅物业公司及其分公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人深圳市住宅物业管理有限公司、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二十五日书记员 潘盛机