福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3075号 原告：招商局漳州开发区公用事业有限公司，住所地漳州市招商局漳州开发区招商大道**招商大厦，统一社会信用代码：9135068115657000XD。 法定代表人：郑明辉，董事长。 委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴基特，福建九鼎律师事务所实习律师。 被告：漳州立加得农业科技有限公司，，住所地漳州市漳州开发区依山海****统一社会信用代码：91350681097164908D。 法定代表人：郭小强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗策，男，该公司副总经理，住三明市沙县城北村**。 原告招商局漳州开发区公用事业有限公司（以下简称“公用事业公司”）与被告漳州立加得农业科技有限公司（以下简称“立加得农科公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序。2020年7月21日，原告公用事业公司向本院提出对被告进行财产保全申请，并以中国人民财产保险股份有限公司漳州市分公司于2020年7月21日出具的担保金额为581814.24元的财产保全担保函提供担保。2020年7月23日，本院作出（2020）闽0681民初3075号民事裁定：“冻结被申请人漳州立加得农业科技有限公司名下的银行账户存款人民币581814.24元，期限为十二个月。案件申请费3429.07元，由申请人招商局漳州开发区公用事业有限公司负担”。后本院对本案公开开庭进行了审理。原告公用事业公司的委托诉讼代理人苏晓鹏、被告立加得农科公司的法定代表人郭小强及委托诉讼代理人罗策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公用事业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告立即向原告返还租赁物（漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房第一层南面1217.92平方米）；3、判令被告向原告支付拖欠的自2018年6月1日起至2020年6月30日止暂计243600元的租金及至实际返还租赁物之日止的租金（2020年6月30日后租金按每天324.79元计付）；4、判令被告向原告支付自2018年6月1日起至2020年6月30日止暂计滞纳金338214.24元及至实际返还租赁物之日止的滞纳金（滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%计付）。以上金额暂计581814.24元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年，被告因生物肥料、生物饲料的研发、生产、销售需要向原告续租漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房，双方签订《通用厂房租赁合同》，约定租赁面积1217.92平方米，租赁期限12个月，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租金标准为每月8元/m²。租金每半年为一期，第一期租金应于2017年5月1日前支付，第二期租金应于2017年11月1日前支付。原通用厂房租赁合同（G-JF-14-CFZL-003）已支付的租赁保证金人民币25576元继续作为本合同的履约保证金。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%。合同另约定期满后原、被告未达成续租协议的，被告应于合同终止之日或租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其返还原告，逾期不搬离或不返还租赁物的，应当向原告加倍支付租金，原告自逾期之日起5日内未收到被告加倍租金，有权全部没收被告的合同保证金。上述合同租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，至今其只向原告支付了前二期及2018年5月份的租金，剩余租金均未交纳，也未向原告移交租赁物。被告行为已经违反合同约定，请求判如所请。 立加得农科公司辩称，1、原告向被告收取的滞纳金没有法律依据，不应受到法律保护；原、被告案涉合同系原告利用优势地位，强签违法无效霸王条款，依法无效；原告要求按每日欠缴租金总额的0.3%收取明显太高。2、被告基于新冠疫情的“不可抗力”，要求减免疫情停业期间部分（3个月）租金，合法合理。3、被告系原告公司从三明招商引资入驻，又因疫情影响，要求原告补偿相当于18个月租金损失，合法有据。4、被告迁厂不久生产经营还在筹备，又受新冠疫情影响。要求于2021年底前分两期支付双方共同确认的合理租金（扣除全部滞纳金、疫情停业租金损失、合理搬迁补偿）。 本院经审理认定事实如下：被告立加得农科公司于2014年4月9日入驻漳州招商局经济技术开发区，租赁通用厂房用于生物肥料、生物饲料的研发、生产、销售等，至2017年4月租期满三年。2017年4月，原、被告协商续租事宜，并于2017年5月24日就被告续租原告的漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房事项签订《通用厂房租赁合同》（合同编号：G-GYGS-17-QT-021），约定：乙方（立加得农科公司）继续租赁甲方（公用事业公司）位于漳州招商局经济技术开发区**通用厂房第**南面，面积1217.92平方米，租赁期限12个月，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租金每月8元/m²。租金每半年为一期，第一期租金应于2017年5月1日前支付；第二期租金应于2017年11月1日前支付。原通用厂房租赁合同（G-JF-14-CFZL-003）已支付的租赁保证金人民币25576元继续作为本合同的履约保证金；“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%”。合同还约定：合同期满后，“甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。”、“若乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应当向甲方加倍支付租金，甲方自逾期之日起5日内未收到乙方加倍租金，甲方则有权全部没收乙方合同保证金”。合同签订后，被告先后支付了合同约定的两期租金。合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，但未按合同约定的标准缴交租金。2018年12月28日、2019年11月18日，原告先后二次向被告发送补交厂房租金的通知。后又于2019年12月9日向被告发送《关于补交租金问题的函》，要求被告于2019年12月25日之前付清全部拖欠的租金和滞纳金，并通知被告“我司拟终止与贵司的租赁关系，请贵司在2019年12月31日前全部撤离厂房”。但之后被告只向原告支付了2018年5月份的租金。其余租金一直未支付，也未向原告移交返还所租赁的厂房。2020年4月1日，被告立加得农科公司向原告发送《关于的回函》，申请原告免除2020年1-3月的租金，并承诺其在未来一年内分两期偿还其拖欠原告的租金“扣除押金38095元人民币后的合计金额为147029.6元”。但原告未同意。 上述事实，有原告公用事业公司庭审中提供的《通用厂房租赁合同》（合同编号：G-GYGS-17-QT-021）、《记账凭证》二份、《关于补交汤洋工业园6号通用厂房第1层南面租金的通知》二份、《关于补交租金问题的函》，有被告提供的《关于的回函》（漳立综[2020]01号），以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，被告主张其2018年5月10日向原告提出关于搬迁产房的补偿申请，并提供一份发给漳州招商局经济技术开发区经济发展局的《关于搬迁厂房补偿的申请》，欲证明其系招商局公司从三明招商引资入驻，又因受疫情影响陷入困境，要求原告补偿相当于18个月租金损失的事实。对此，原告认为被告申请是发给经济发展局的，与原告不是同一个单位，被告主张没有依据。本院认为，被告上述《关于搬迁厂房补偿的申请》的报送主体为开发区经济发展局，与原告属不同主体，且原告不予认可。被告也没有提供证据证明开发区经济发展局已批准同意其申请，故对被告上述主张，本院不予采信。 本院认为，涉案《通用厂房租赁合同》是出租人公用事业公司与承租人立加得农科公司在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方《通用厂房租赁合同》虽约定的租赁期限至2018年4月30日，但期满后被告继续使用该租赁物，原告也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方应按原合同约定履行义务，租赁期限为不定期。被告未按合同约定履行支付租金义务，且在原告多次催告后均未履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告之间的租赁合同关系，并由被告向原告返还租赁物（漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房第一层南面1217.92平方米），以及由被告向原告支付拖欠的自2018年6月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，应予支持。原告请求被告按每日0.3%计算支付逾期支付租金的滞纳金（违约金），显然过分高于原告的损失，不予支持。被告请求适当减少，应予准许。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原告实际所受损失为被告逾期支付租金的利息损失，故本院酌定被告应当按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%，从逾期支付租金之日起至实际支付之日止计算逾期支付租金违约金。按照双方《通用厂房租赁合同》约定，承租方应当先交租金后使用租赁物，且租金为每半年一期，故被告首次逾期支付租金的逾期违约金应从2018年5月2日起算，其余依次类推。 关于本案双方《通用厂房租赁合同》约定的履约保证金问题。双方未明确约定为定金，不能适用定金罚则。从性质上讲，双方约定的履约保证金具有担保被告履行支付租金义务的性质，在被告不履行支付租金时，该履约保证金应当充抵租金，原告主张没收履约保证金，没有法律依据。该25576元履约保证金应作为被告缴交逾期的首期租金58460元的一部分予以抵扣。即被告实际还需支付逾期的首期2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金为58460元-25576元-9743.4元=23140.6元。 关于被告主张新冠疫情“不可抗力”，要求减免疫情停业期间部分（3个月）租金问题。原告不同意被告的该主张，认为被告欠缴租金不能减免。因新冠疫情属突发公共卫生事件，其影响众所周知。国家发改委等8部门联合发出的发改投资规[2020]734号文件，明确规定推动对承租国有房屋“用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。但其明确适用对象为“服务业小微企业和个体工商户”，被告属生产经营性企业，显然不能适用上述规定。但新冠疫情在一定程度上影响被告的生产经营，也是现实存在的事实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定的精神，本院酌定因新冠疫情影响，原告应减免被告2020年上半年1个月的房屋租金。即被告实际应付原告2019年11月1日起至2020年4月30日止的租赁物租金为58460元-9743.4元=48716.6元。 关于被告主张要求原告补偿相当于18个月租金损失，以及要求于2021年底前分两期支付租金的问题。原告不同意被告的上述主张，被告未能举证证明原告同意补偿其18个月租金损失，也未能举证证明其分两期支付租金的合理性、必要性，且被告主张的拖欠租金数额也与已查明的事实不符。根据“谁主张，谁举证”原则，被告该两项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、解除原告招商局漳州开发区公用事业有限公司与被告漳州立加得农业科技有限公司就被告租赁原告位于漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房第一层南面1217.92平方米租赁物所产生的租赁合同关系。 二、被告漳州立加得农业科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内按原、被告《通用厂房租赁合同》约定要求清空位于漳州招商局经济技术开发区6号通用厂房第一层南面1217.92平方米租赁物并将其归还原告招商局漳州开发区公用事业有限公司，并从2020年5月1日起至实际归还所占用租赁物之日止按每月9743.4元标准向原告招商局漳州开发区公用事业有限公司偿付上述租赁物租金（占用费）。 三、被告漳州立加得农业科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告招商局漳州开发区公用事业有限公司2018年6月1日起至2018年10月31日止的租赁物租金23140.6元并支付违约金（违约金以23140.6元为基数，自2018年5月2日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）。 四、被告漳州立加得农业科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告招商局漳州开发区公用事业有限公司2018年11月1日起至2020年4月30日止的租赁物租金165636.6元并支付违约金（其中：58460元的违约金自2018年11月2日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；另58460元的违约金，自2019年5月2日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；另48716.6元的违约金，自2019年11月2日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）。 五、驳回原告招商局漳州开发区公用事业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9618元，减半收取计4809元，由原告招商局漳州开发区公用事业有限公司负担2000元，被告漳州立加得农业科技有限公司负担2809元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟