福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3798号 上诉人（原审被告）：石狮市蚶江镇蚶江村民委员会，住所地福建省石狮市蚶江镇蚶江村裕园小区**。 法定代表人：林旭日，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林永太，男，1959年3月24日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏程，福建协进律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石狮市蚶江中心小学，住，住所地福建省石狮市蚶江镇蚶江村/div> 法定代表人：林励，系该校校长。 上诉人石狮市蚶江镇蚶江村民委员会（以下简称蚶江村委会）因与被上诉人林永太、石狮市蚶江中心小学（以下简称蚶江中心小学）合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蚶江村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判林永太一审中对蚶江村委会的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院向蚶江镇政府调取的2011年7月中共蚶江镇蚶江村支部委员会（以下简称蚶江村党支部）及村民委员会成员名单，未经蚶江村委会质证，程序违法。蚶江村党支部与蚶江村委会是两个不同组织，各自权责分明。《房屋拆迁协议书》的前文、签章处列写的是蚶江村支部，若代表的是蚶江村委会，可直接列明蚶江村委会，并加盖村委会公章，而非党支部公章。村委会无干部成员，尚有村民及村民代表可决议，若确为党支部代表村委会，也应召开村民会议表决并形成决议，但本案并无证据证明。《房屋拆迁协议书》第四条第一款约定，如因协议履行违约，应“由蚶江中心小学校董会赔付”,故蚶江村委会即使是合同主体，也不是赔偿主体。二、林永太主张林清佳依照《房屋拆迁协议书》第二条第四款支付了10万元拆迁过渡费，而对于该笔款项的性质，一审并未通知林清佳到庭说明情况，不排除双方存在其他经济往来的可能。林清佳系在蚶江中心小学百年校庆筹委会代表一栏处签名，就算其支付10万元系因案涉房屋拆迁事宜，但代表的是校庆筹委会，而非蚶江村党支部。一审以该情形认定合同已实际履行并生效，属依据不足。根据林永太提供的案涉房屋产权证，其涉及的用地性质为国有土地，故该征迁工作应由市、县级人民政府负责，《房屋拆迁协议书》已违反行政法规规定，应认定为无效。三、按照《房屋拆迁协议书》第三条第三款约定，在超过约定交房期限三年后，协议双方应另行修订协议，林永太未提供任何证据证实无法修订该协议，径直要求赔偿，其条件尚未成就。根据《房屋拆迁协议书》内容，须赔偿给林永太的两套房屋应属安置房，与商品房性质不同，且协议约定的三年交房到期时是2014年，一审以蚶江镇区一个小区2017-2020年的商品房价格认定赔偿标准，明显不合理。 林永太辩称，其将自己的房子转让给村委会用于教育事业，理应得到相应对价的按照合同约定的补偿。 蚶江中心小学向本院提交书面答辩意见称，蚶江中心小学并非合同签订主体，只是见证单位，虽然是合同签订的受益人，但依据合同相对性原则，不应承担赔偿责任。虽然协议约定学校董事会应承担违约的赔付义务，但其效力不及于学校。学校作为公益法人，即便从案涉合同获益，但由于不具备征收主体、补偿主体及赔偿主体性质，故不应承担赔偿责任。 林永太向一审法院起诉请求：一、判决蚶江中心小学、蚶江村委会共同赔偿林永太因无法交付置换房屋而折算赔付金2268000元；二、判决蚶江中心小学、蚶江村委会共同支付林永太逾期交房租金(自2014年7月20日起至支付赔付金之日止，按月租金4320元计算）；三、本案的诉讼费用由蚶江中心小学、蚶江村委会承担。 一审法院认定事实：2011年7月20日，蚶江村党支部及蚶江中心小学百年校庆筹委会共同作为甲方与乙方林永太签订《房屋拆迁协议书》。约定甲方因蚶江中心小学校区改建需要，拟动用拆迁林永太同志位于本小学围墙外西南角的民宅一座，双方就拆迁依据和方案、权利义务及违约责任约定如下：“一、依据：环湾片区改造、房屋拆迁的基本方案，结合本房屋的实际情况。二、方案：1.甲方在环湾片区改造中，以环湾片区改造指挥部新建的小区中，赔偿乙方180㎡的套房两套。2.套房的区域位置、楼层，可由乙方优先选择，其优先的幅度，可穿插在总选房户的30%之前。3.土地面积，按环湾片区改造的基准地价，每平方米643元，计算给乙方240㎡×643元＝154320元。4.甲方参照环湾片区拆迁房屋补偿方案，一次性补偿乙方搬迁费、住房过渡租金10万元人民币。5.若因环湾片区改造时间推迟，而镇区街道改造提前，乙方有权选择主街道两侧的套房，进行互补。三、权利义务如下：1.协议签定后，乙方应在三天内腾空房屋。2.房屋拆除工作、盈亏部分由甲方负责。3.甲方应在签定协议之后的三年内交付房屋给乙方使用。若超过约定期限，并满36个月后，双方应另行修订协议。4.乙方愿把土地收益部分的15万元款项全额捐给蚶江中心小学百年校庆筹委会，以此作为校庆资金，并由校庆筹委会出纳做好收、支手续，免支付现金。5.原房屋所有权证、土地使用权证暂由乙方保管，待甲方交付房屋，并办理两证给乙方后，乙方应将原来的两证交给甲方。6.今后安置完毕后，相关两证办理工作，由甲方负责，包括办理过程中的一切费用。四、违约与责任：1.甲方若无法按协议履行交房约定时，可按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清。2.满36个月后，若甲方无法按协议交房，应按每平方米12元／月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止。3.甲方若无法按协议履行交房约定时，可按协议面积在蚶江镇××××其他区域购置同样的面积给乙方，但此条款应征得乙方的同意。五、甲乙双方同意本协议，由石狮公证处进行公证后生效。”蚶江村党支部的代表谢建明、林永强、林建家，蚶江中心小学百年校庆筹委会代表林清佳、林水星、林瑜华，蚶江中心小学代表林宗泽校长以及林永太等八人在该协议书上签名确认，并盖有蚶江村党支部、蚶江中心小学印章。2011年8月24日林清佳通过其银行账户向林永太转账汇款10万元。林永太址于石狮市蚶江镇蚶江后湖路地块2-05-128一层框架房屋，建筑面积为214.15㎡，已被拆除，在该址上建造的是蚶江中心小学的校门及通道。协议书所称环湾片区改造、镇区街道改造项目尚未启动。一审法院向蚶江镇政府调取2011年7月蚶江村党支部及村民委员会成员名单，蚶江镇政府出具证明，证明蚶江村党支部委员会成员有：谢建明（书记）、林永强（副书记）、林建家（组织委员）、林清佳（宣传委员兼统战委员）、林水星（纪检委员）、林瑜华（委员）、林清评（委员）。2009年蚶江村民委员会换届选举时没有选举产生新届蚶江村民委员会主任、副主任和委员，所以没有2011年蚶江村民委员会主任、副主任和委员名单。另，林永太于三年交房期限届满后多次向蚶江村委会及相关部门反映未果，于2019年11月19日提起本案诉讼。 一审法院认为，一、关于合同主体的认定问题。村民委员会的职责包括维护村民的合法权益，发展文化教育，支持服务性、公益性、互助性社会组织依法开展活动，推动农村社区建设。中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用，领导和支持村民委员会行使职权。征迁林永太的房屋是为蚶江中心小学百年校庆校区改建需要，亦是为蚶江村的教育公益事业而作出的决定，《房屋拆迁协议书》签订之时，蚶江村委会没有相应的成员，由村党支部代行村委会职责，合同主体实质上应是蚶江村委会。蚶江村委会辩称其与党支部是不同的组织，不是本案合同主体，该抗辩意见不符合事实，不予采纳。蚶江中心小学在协议书上仅作为见证人签字盖章，虽是受益人，但其不是本案的合同主体，蚶江中心小学的抗辩意见有事实依据，予以采纳。二、关于合同效力和诉讼时效问题。《房屋拆迁协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法的。《房屋拆迁协议书》约定要经石狮公证处公证后生效，虽未经公证，但双方当事人均依照协议履行了相应的权利义务，即蚶江村党支部指示林清佳向林永太支付10万元过渡费用，而林永太的房屋因合同目的也被拆迁。双方均以实际行为表明双方之间的合同已经生效并开始改造。蚶江中心小学关于合同未生效的抗辩不能成立。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”《房屋拆迁协议书》是蚶江村委会与林永太之间的协议，蚶江村委会不能因村委会负责人的变动而不履行合同义务。关于诉讼时效问题，《房屋拆迁协议书》约定房屋拆迁安置方案首先是环湾片区改造项目中选房，其次在镇区街道改造项目中选房，若未能在三年内交房，则按当时蚶江房产市场的价格标准赔付协议总面积的资金。环湾片区改造及蚶江镇区街道改造项目并不存在，故蚶江村委会未能按期交房，已经违约并损害了林永太的合法权益。但双方并未在协议书中约定“按协议面积在蚶江镇××××其他区域购置同样的面积给乙方”，或“按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清”的具体履行时间，且林永太在三年期满未交房的情况下，多次找蚶江村委会及相关部门要求协调解决此事未果，故林永太起诉要求按蚶江房产市场的价格计算给付总面积的资金并未超过诉讼时效。蚶江中心小学关于林永太的请求超过诉讼时效的抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。三、关于拆迁赔偿数额问题。双方于协议书中约定的交房时间届满后，环湾片区改造及蚶江镇区街道改造项目并不存在，也就无法交付安置房屋。双方协议无法按期交房的违约责任为“按协议面积在蚶江镇××××其他区域购置同样的面积给乙方，但应经乙方同意”，或“按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清”。现林永太选择每平方米按蚶江房产市场的价格计算赔付协议总面积的全部资金，林永太认为蚶江房产市场的价格为每平方米6300元，双方当事人均认为计算价格应委托相关机构进行询价。一审法院依法向石狮市城乡和规划建设局调取了蚶江镇区富星云谷小区商品房交易均价，该局调取了该小区内仅有的1号楼、2号楼的2层、9层、18层共计24套房产的交易价格，并进行平均，均价为5379元。林永太质证认为，对该证据的真实性、客观性、关联性均无异议，可作为赔付单价依据，因合同约定“套房的区域位置、楼层，可由乙方优先选择”“甲方若无法按协议履行交房约定时，可接协议面积在蚶江镇××××其他区域购置同样面积给乙方，但此条款应征得乙方的同意”，故据富星小区销售单价记载2号楼1801单元单价5995.32元计算赔付总额2158315.2元。蚶江村委会质证认为，对该份证据的真实性、合法性没有意见，关联性有异议。该份证据体现的是石狮市蚶江镇区的商品房交易价格，而林永太主张的被拆房屋是农村宅基地自建民房，两种类型的房屋并不能类比；且该证据仅体现蚶江镇一个小区的房产交易价格，不能客观完整地体现蚶江房产的市场价格，房产价值随时间变动，不能单凭该证据确认。蚶江中心小学质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但是该价格表选取富星云谷小区的部分房产易信息进行统计，时间跨度较大且统计标本数量明显过少，难以确保客观性和科学性，无法反映石狮蚶江地区的房产市场价格，因此不足以作为本案林永太所有的涉案房屋市场价值的判断依据。一审法院认为该份证据所指房产位于蚶江镇区，且与蚶江村委会对蚶江镇区房产交易价格了解掌握的“四五千元左右”基本相符，比较客观合理，蚶江村委会及蚶江中心小学的质证意见不予采纳。林永太主张按5995.32元的单价计算赔付总额，没有合同依据，不予支持。故该份证据所体现的蚶江商品房均价5379元可以作为本案计算赔付总价款的依据。蚶江村委会应按1936440元（5379元×360㎡）的价款为房屋拆迁赔偿总价款。此外，根据协议，蚶江村委会“应按每平方米12元／月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止”，双方未约定计算租金的平方数，按林永太原有房屋的平方数214.15㎡计算租金较为合理，即12元／㎡×214.15㎡＝2569.8元。综上，蚶江村委会作为《房屋拆迁协议书》的合同主体，因其未能按期交付房屋，其应向林永太赔偿以蚶江镇区房产价格计算置换360㎡的价格即1936440元，并按每月2569.8元的标准计算支付自2014年7月20起至实际交付上述房屋拆迁赔偿总价款1936440元之日止的租金。林永太关于赔偿的数额超过一审法院认定的数额的，不予支持。林永太关于蚶江中心小学共同承担相应赔偿责任的请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、蚶江村委会应于判决生效之日起十日内向林永太一次性支付房屋拆迁赔偿总价款1936440元；二、蚶江村委会应于判决生效之日起十日内向林永太支付按每月2569.8元的标准计算自2014年7月20日起至拆迁赔偿总价款1936440元付清之日止的租金；三、驳回林永太的其他诉讼请求。案件受理费27024元，由蚶江村委会负担23751元，林永太负担3273元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：一、一审判决认定蚶江村委会系《房屋拆迁协议书》合同主体是否正确；二、《房屋拆迁协议书》是否有效；三、一审判决认定的赔偿数额是否正确。 本院认为，关于争议焦点一，根据蚶江镇人民政府出具的《情况说明》载明的内容：“因2009年蚶江村民委员会换届选举时没有选举产生新一届蚶江村民委员会主任、副主任和委员，所以没有2011年蚶江村民委员会主任、副主任和委员名单。”可以证明案涉《房屋拆迁协议书》签订的2011年7月，蚶江村委会并无具体成员。因征迁林永太的房屋系为蚶江中心小学百年校庆校区改建需要，亦是为蚶江村的教育公益事业而作出的决定，在当时村委会无法行使相应职责及职权的情况下，蚶江村党支部作为中国共产党在农村的基层组织，代为行使村委会职责，亦是为了蚶江村的教育公益事业，并无不妥，故一审判决认定案涉《房屋拆迁协议书》的合同主体系蚶江村委会是正确的，予以维持。关于争议焦点二和争议焦点三，案涉房屋所在土地性质为国有土地，而案涉房屋、土地的征收并未经有权机关批准，故该《房屋拆迁协议书》应认定为无效，一审判决对此认定错误，予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即合同无效后，具有自始无效的溯及力，原来基于合同所发生的权利义务关系回复至合同订立前的事实状态，合同当事人享有合同无效后的不当得利请求权，其中包括原物、原物所生的孳息以及其他利益。本案中，因案涉房屋已被拆迁，无法返还，故根据诚实信用原则，可参照《房屋拆迁协议书》的约定予以补偿。鉴于协议书中约定的交房时间届满后，环湾片区改造及蚶江镇区街道改造项目并不存在，也无法交付相应的安置房屋，故根据《房屋拆迁协议书》第四条第1项“可按当时蚶江房地产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次清付清。（总面积360㎡）”及第四条第2项“满36个月，若甲方无法按协议交房，应按每平方米12元/月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止”的约定及案涉房屋被拆后，案涉土地亦被实际利用于教育事业，一审判决按照相应的对等价值及租金损失予以处理并无不妥，本院二审不再赘述，予以维持。鉴于前述合同无效后的法律后果分析，蚶江村委会关于应另行签订协议及应按2014年价格计算的相应主张均缺乏依据，不予采纳。综上，一审判决对《房屋拆迁协议书》的合同效力认定上虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以纠正后，对其判决结果予以维持。 综上所述，蚶江村委会的上诉请求部分成立，但不影响判决结果的处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23813元，由石狮市蚶江镇蚶江村民委员会负担（多预交的案件受理费3211元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  王莉莉 审判员  肖森华 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。