贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初951号 原告：贵州华明物业服务有限公司，住所地贵州省榕江县。法定代表人：游建华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建华，男，汉族，1970年11月23日生，湖南省桃源县人。 被告：吴宁，男，1985年11月1日生，贵州省榕江县人，住榕江县。 被告：谢尚丽，曾用名谢尚利，又名谢菲，女，1987年10月14日生，贵州省榕江县人，住榕江县。 原告贵州华明物业服务有限公司与被告吴宁、谢尚丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州华明物业服务有限公司（以下简称华明物业公司）的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼，被告吴宁、谢尚丽经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2018年7月1日至2019年9月31日物业服务管理费1148元，住宅供水二次加压用电分摊费85元，合计1233元；2.判令被告向原告支付违约金：（1）2018年7月1日至2018年12月31日，被告应缴物业费520元，每逾期缴纳一日应以0.52元为基数向原告按千分之一支付违约金，该期间违约金为234元；（2）2019年1月1日至2019年9月31日，被告应缴物业费628元，每逾期缴纳一日应以0.628元为基数向原告按千分之一支付违约金，该期间违约金为169元。违约金计算至物业服务管理费实际付清之日止；（3）判令被告向原告支付所欠物业费、违约金及住宅供水二次加压用电分摊费共计1636元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系“常驰财富广场1栋3单元2003号房的业主。2017年6月28日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约实施规范的物业管理为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2018年7月1日起未按照合同约定缴纳物业管理服务费。经原告多次催讨未果，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告吴宁未出庭应诉，亦未向法庭提交任何证据。 被告谢尚丽未出庭应诉，亦未向法庭提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：被告吴宁、谢尚丽系榕江县常驰财富广场小区1栋3单元2003号房的业主，该房屋建筑面积86.72平方米。2017年6月28日，原告华明物业公司作为甲方与被告谢尚丽（又名谢菲）作为乙方签订了《物业服务合同》，合同中约定：1.甲方提供的服务项目及标准包括房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，保持公用设施设备的正常使用，公共环境卫生服务，包括对小区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间等的清扫保洁，室外上下水管道的清理及生活垃圾收集等，维护小区公共秩序，包括门岗服务、巡查服务等；2.物业费由乙方按建筑面积交纳，高层住宅为1元／月／平方，二次加压供水电费一年结算一次，由5楼以上全体业主分摊，甲方自该该物业纳入服务范围之日起收取物业服务费，第一次乙方须预交一年的物业服务费，预交期满后，乙方须于当年1月1日至1月30日之内缴纳当年的物业服务费；3.本合同自小区成立业主委员会，且业主委员会与小区物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；4.乙方或使用人逾期缴纳物业服务费以及赔偿款等费用的，从逾期之日起按每天1‰加收滞纳金等条款。合同签订后，原告开始为被告提供物业服务。被告吴宁于2017年6月28日向原告交纳2017年6月30日至2018年6月30日的物业服务费1040元。 另查明，2018年9月7日，原告向常驰财富广场小区（又名常驰广场小区）业主委员会及广大业主发出《终止前期物业服务合同的函》，内容载明：原告向常驰广场小区业主委员会申请提出终止临时服务管理合同，退出常驰广场小区的物业管理服务，交由业主委员会自行管理或业委会聘请的物业服务管理公司进行服务管理；请常驰广场小区业主委员会接到此函件后做好物业公司相关的清算及移交事宜，原告将于2018年12月7日正式撤场，将常驰广场小区物业服务交由业委会管理。上述函件上盖有原告公司的公章。2018年9月11日，榕江县常驰财富广场小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务的复函》，复函内容载明：接受原告提出的终止前期物业服务的请求；清算及移交工作从9月17日开始进行；清算及移交期间，小区物业物业管理和服务仍由原告负责；前期物业服务终止后，小区物业服务将对外实行招投标方式进行。 同时查明，在2019年1月至9月时间段内的部分期间，由榕江县常驰财富广场小区业主委员会自行聘请保洁员打扫常驰广场小区的公共卫生。 上述事实有营业执照、《物业服务合同》、《终止前期物业服务合同的函》、《关于终止物业服务的复函》及当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方应当按照约定行使权利、履行义务。根据国务院《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定,原告依约提供物业管理服务后,被告应当向原告交纳相应的物业服务费。从原告提供的2017年6月28日与被告谢尚丽（谢菲）签订的《物业服务合同》及被告吴宁交纳物业服务费的收据得知，原告与两位被告存在着长期事实上的物业服务关系。2018年9月7日，原告华明物业公司向常驰广场小区业主委员会及该小区广大业主发出终止前期物业服务合同的函，函告常驰广场小区业主委员会及该小区广大业主，原告将于2018年12月7日正式撤离常驰广场小区，将该小区物业服务交由业委会自行管理或业委会聘请的物业服务管理公司进行服务管理。2018年9月17日，榕江县常驰财富广场小区业主委员会代表该小区广大业主对华明物业公司提出解除物业服务合同的请求进行了答复，同意解除与华明物业公司之间的物业服务合同。故原告向被告发出解除物业服务合同的告知函，具有解除合同的意思表示，榕江县常驰财富广场小区业主委员会亦代表该小区广大业主对华明物业公司提出解除物业服务合同的请求进行了书面的同意，故经双方协商达成一致意见，原、被告双方的服务服务合同于2018年12月7日已解除。因而，对原告华明物业公司主张被告吴宁、谢尚丽支付2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，本院予以支持2018年7月1日至2018年12月7日期间的合理部分，即86.72平方×1元／月／平方×5个月7天=453.83元。根据原、被告签订的《物业服务合同》中的约定，被告须于当年1月1日至1月30日之内缴纳当年的物业服务费，被告吴宁、谢尚丽应于2018年1月1日至同月30日期间缴纳2018年一整年的物业服务费，但被告吴宁于2017年6月28日向原告华明物业公司交纳了2017年6月30日至2018年6月30日期间的物业服务费后，在2018年1月1日至同月30日期间，被告吴宁、谢尚丽未有补足当年应缴的物业服务费，系违约，应承担相应的违约责任，应向原告支付2018年7月1日至同年12月7日期间共计160天的违约金72.61元，即453.83元×1‰×160天=72.61元。原告向法庭提供的证据未能证明其于2018年12月8日至2019年9月30日期间向被告吴宁、谢尚丽提供物业管理服务，亦未有提供证据予以加强证明与二被告在该期间存在着事实上的物业服务合同关系，故原告华明物业公司主张被告吴宁、谢尚丽支付2018年12月8日至2019年9月30日期间的物业服务费及违约金的诉请，本院不予支持。原告虽提供的证据证明了与作为高层业主的被告吴宁、谢尚丽对住宅二次加压用电分摊费用进行了约定，但原告华明物业公司未提交证据证明被告吴宁、谢尚丽应支付住宅二次加压用电分摊费用的具体数额，对原告主张二被告支付住宅供水二次加压用电分摊费85元的诉请，本院不予支持。 被告吴宁、谢尚丽经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为是对自己诉讼权利的放弃,本院依法可以缺席判决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴宁、谢尚丽在本判决生效之日起十日内支付原告贵州华明物业服务有限公司物业服务费453.83元及违约金72.61元； 二、驳回原告贵州华明物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告贵州华明物业服务有限公司负担14元，被告吴宁、谢尚丽负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应于判决生效后两年内向本院申请强制执行。 审判员  张吉红 二〇二〇年九月二十九日 书记员  郑建驰