广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1311号上诉人（原审原告）：林海霞，女，1981年8月12日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：谢杰，男，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告）：刘光耀，男，1991年12月28日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。原审原告：林海潮，男，1986年7月2日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：谢杰，男，住广东省阳春市。上诉人林海霞因与被上诉人刘光耀、原审原告林海潮房屋买卖合同纠纷一案，不服阳春市人民法院（2020）粤1781民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林海霞上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判林海霞无需返还购房定金81188.12元给刘光耀；二、本案诉讼费用由刘光耀承担。事实与理由：一、林海霞和刘光耀于2018年7月9日签订的《房屋转让合同》明确载明涉案房屋属于商住楼，刘光耀也清楚涉案房屋的性质，按合同约定，林海霞不负责过户的一切相关税、费和房屋土地的出让金。林海霞收到刘光耀的购房定金20万元以及购房款21万元后，多次要求刘光耀配合办理房屋相关手续，但刘光耀以房屋过户费过高拒绝配合林海霞办理过户手续，拖延林海霞的时间，影响了林海霞的日常正常生活，刘光耀违约在先。二、一审法院对购房定金的判决适用法律错误。林海霞收取刘光耀20万元购房定金，并未超出我国相关法律规定，《房屋转让合同》属于林海霞与刘光耀的真实意思表示，双方应按照约定履行自己的义务，刘光耀不肯支付过户费用，违反双方约定，从而导致涉案房屋无法正常交易，故一审判决林海霞按比例返还81188.12元购房定金给刘光耀没有事实和法律依据。刘光耀违约在先，无权要求返还定金。刘光耀辩称：不同意林海霞的上诉请求。刘光耀在履行涉案房屋买卖合同过程中，不存在违约行为，林海霞应退还购房定金20万元给刘光耀，基于刘光耀没有对一审提出上诉，刘光耀也尊重一审判决，恳请驳回林海霞的上诉。林海潮述称：林海霞与刘光耀在2018年7月9日签订的房屋转让合同中明确约定房屋的一切相关税费由刘光耀承担以及如刘光耀不买，则定金不得退还。所以，林海霞请求判决不用退还购房定金给刘光耀理据充分。林海霞向一审法院起诉请求：一、解除林海霞与刘光耀于2018年7月9日签订的《房屋转让合同》；二、林海霞无需退还刘光耀已支付的购房定金200000元；三、案件受理费由刘光耀负担。一审法院认定事实:涉案房屋为林海霞、林海潮共同共有[房地产权证号：粤房地证字第C××**；房地产权共有（用）证号：粤房地共证字第C××**]。经林海潮同意，林海霞与刘光耀于2018年7月9日签订《房屋转让合同》，约定林海霞以1010000元的价款将涉案房屋转让给刘光耀；刘光耀分2期支付购房款，其中第一期支付定金200000元和购房款210000元共410000元，第二期支付剩余购房款600000元；林海霞不负责过户的一切相关税、费，但涉案房屋有关尚未缴付继承税、费和土地出让金的部分则由林海霞承担；刘光耀应按时全额向林海霞付清购房款；付清购房款后，林海霞办理交接钥匙、签收房屋交接清单等手续；本合同由双方签字后生效，双方须共同履行合同义务，任何一方不得随意解除合同或违约，如林海霞违约不卖，则双倍返还定金给刘光耀，如刘光耀不买，则不得要求退还定金等内容条款。签订《房屋转让合同》当天，刘光耀通过转账方式支付了定金200000元给林海霞，并通过转账至案外人张丽霞的银行账户的方式支付了购房款200000元和通过交付现金方式支付了购房款10000元给林海霞，合共410000元。林海霞并于当天出具了2张《收款收据》，确认收到刘光耀支付的购房定金200000元和第一期购房款210000元。2018年12月25日，林海霞发送短信给刘光耀，要求刘光耀在2018年12月28日前联系其一起到不动产登记中心办理涉案房屋的过户手续，否则视为刘光耀不再履行《房屋转让合同》，《房屋转让合同》自始解除，林海霞将无须退还已收取的定金200000元。2019年1月16日、1月18日和1月21日，林海霞三次通过短信方式要求刘光耀到测量中心交清过户所需的测量费用。2019年7月5日，林海霞通过短信通知刘光耀到行政中心办理过户。2019年11月19日，刘光耀向林海霞出具《告知函》，要求林海霞在2019年11月25日携带涉案房屋的确权凭据和身份证前往阳春市不动产登记中心办理涉案房屋的过户登记手续，并表示将在办理过户登记时将剩余购房款600000元一次性支付给林海霞，逾期或拒不配合办理的视为林海霞根本性违约并依法解除《房屋转让合同》和追究相关违约责任等。2019年11月25日，刘光耀通过短信与林海霞约定在当天下午2点30分到不动产登记中心自然资源局办理过户手续。但在双方到达不动产登记中心后，又因过户所产生的相关税、费承担问题发生争议而没有办理过户登记手续。双方至今仍未办理涉案房屋的过户登记手续和交付，刘光耀亦未支付剩余购房款600000元。2019年12月3日，林海霞、林海潮向一审法院提起本案民事诉讼。一审庭审中，刘光耀要求继续履行涉案《房屋转让合同》，还要求按公平原则来分配涉案房屋过户所产生的各种税、费的承担问题；林海霞、林海潮则表示必需按《房屋转让合同》的约定负担过户税、费，并要求刘光耀在三个月内配合办理涉案房屋过户手续，否则不同意继续履行涉案《房屋转让合同》。林海霞、林海潮还表示在解除《房屋转让合同》后，同意返还购房款210000元给刘光耀，但不同意返还定金200000元；刘光耀则认为双方均没有违约，如果解除《房屋转让合同》，林海霞、林海潮应全额返还购房款和购房定金共410000元。双方经调解无果。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。经林海潮同意，林海霞与刘光耀在2017年11月10日自愿签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，应认定林海霞与刘光耀签订的《房屋转让合同》成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。关于涉案《房屋转让合同》是否应予解除的问题。本案中，林海霞、林海潮从2018年12月25日起一直催促刘光耀办理涉案房屋的过户登记手续，但刘光耀以涉案房屋的过户税、费承担问题为由拖延至今仍未配合林海霞、林海潮办理过户，亦未支付剩余的购房款600000元。而关于涉案房屋过户所产生的税、费的承担问题。按照双方在《房屋转让合同》中的约定，林海霞不负责过户的一切相关税、费，但涉案房屋有关尚未缴付继承税、费和土地出让金的部分则由林海霞承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条第一款的规定，涉案房屋过户所产生的税、费承担问题应遵循双方在《房屋转让合同》中的约定，即由林海霞承担涉案房屋过户所涉及的继承税、费和土地出让金，由刘光耀承担涉案房屋过户所产生的其他税、费。刘光耀抗辩认为《房屋转让合同》中关于过户税、费的约定不明，理据不足，应不予采纳。刘光耀主张涉案房屋过户产生的税、费过高，请求重新分配该税、费的承担，但没有提供证据加以证明，且林海霞拒绝变更约定，应不予支持。综上，刘光耀经林海霞催告后至今仍未配合林海霞、林海潮办理涉案房屋的过户登记，亦未支付剩余的购房款600000元，已致使林海霞不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，林海霞、林海潮请求解除涉案《房屋转让合同》，理据充分，应予以支持。关于涉案房屋的购房款和购房定金的返还问题。刘光耀已按《房屋转让合同》的约定支付了购房定金200000元和购房款210000元给林海霞，尚未配合办理涉案房屋的过户登记手续和支付剩余购房款600000元。如前所述，现因刘光耀迟延履行合同义务致使林海霞无法实现合同目的，一审法院已予准许解除涉案《房屋转让合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，结合涉案《房屋转让合同》的履行情况，应认定林海霞需返还购房款210000元和购房定金81188.12元[200000元×（410000元÷1010000元）]给刘光耀。林海霞、林海潮请求购房定金200000元不予返还，超过一审法院认定部分，理据不足，应不予支持。刘光耀抗辩认为其不存在违约行为，购房定金200000元应全额返还，超过一审法院认定部分，理据不足，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除林海霞与刘光耀于2018年7月9日签订的《房屋转让合同》；二、林海霞在判决发生法律效力之日起10日内返还购房款210000元和购房定金81188.12元给刘光耀；三、驳回林海霞、林海潮的其他诉讼请求。一审案件受理费13890元，减半收取计6945元，由刘光耀负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，在签订《房屋转让合同》后，刘光耀依约向林海霞支付了购房定金200000元和购房款210000元，各方当事人对一审判决解除林海霞与刘光耀于2018年7月9日签订的《房屋转让合同》以及林海霞应返还所收取的购房款210000元没有提出上诉，本院予以确认。本案争议的焦点问题是，林海霞请求无需退还全部的购房定金给刘光耀应否予以支持。林海霞与刘光耀签订的《房屋转让合同》约定除了涉案房屋有关尚未缴付继承税、费和土地出让金的部分由林海霞承担之外，林海霞不负责过户的一切相关税、费，但在林海霞催促刘光耀办理涉案房屋过户登记手续时，刘光耀却以涉案房屋的过户税、费承担问题拖延配合林海霞办理该房屋的过户登记手续，导致刘海霞无法实现合同目的。故造成《房屋转让合同》解除的原因在于刘光耀，林海霞有权请求刘光耀按定金罚则承担违约责任。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：“当事人不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定的比例，适用定金罚则。”刘光耀已支付了200000元购房定金和210000元购房款给林海霞，尚有600000元购房款未支付，对于刘光耀未支付的该部分款项可适用罚则，即林海霞无需返还给刘光耀的定金为118811.88元（200000元×600000元/1010000元），一审判决林海霞应返还购房款定金81188.12元（200000元-118811.88元）给刘光耀，处理正确，本院予以维持。林海霞主张其无需返还所有的购房定金给刘光耀，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，林海霞的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830元，由林海霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。