天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3822号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河**正义道波莹公寓11-3-202。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：贾静，女，该公司员工。被告：李虹，女，1985年7月5日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：于陌，男，1984年9月23日出生，汉族，住址同上，系李虹之夫。原告天津市晓波物业管理集团有限公司与被告李虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天津市晓波物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人贾静、被告李虹和委托诉讼代理人于陌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称晓波物业）向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告补交所欠物业服务费7,359元；2．自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之五支付原告滞纳金2,804元至欠费之日止；3．被告承担讼费用。事实与理由：晓波物业于2014年12月12日，接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备［2014］第（住）308号。李虹在享受物业服务后，自2018年8月9日至2020年9月9日未交纳物业服务费，经多次访谈催欠未果。李虹所有权的物业建筑面积160.85平方米，交费标准为：综合服务费1.07元/月．㎡，机电设备费0.76元/月．㎡，小计为1.83元/月．㎡，每月应交225元，欠费合计10，163元。晓波物业针对其主张提供的证据如下：1．前期业务管理备案证明；2．天津市住宅前期物业服务合同；3．企业名称核准通知书；4．资质证书；5.2016年、2017、2018年度，天津市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果；6．物业服务费用催缴通知。李虹的委托诉讼代理人辩称，1.要求驳回原告诉请，返还2017年8月9日收取的物业4014元；2.时代滨江小区1-5号楼杂草丛生，环境卫生差，没有按照合同约定提供管理服务，2020年9月1日物业正式交接，此前收取的费用属于不当得利；3.电梯内使用的标签,证明设备使用和维护主体是天津泰耀房地产有限公司,机电费是该公司承担的,2019年1月25日前原告向业主收取费用应该退还；4.要求原告提供营业执照、资格证书等七项材料；5.原告应提供竣工合格证明，应于2019年1月25日后收取物业费，并按照实际情况酌减；6.由原告提供共用部位、公共设施的经营收益；7.原告收取物业费应向被告提供正式发票；8.要求原告返还物业费4014元，产生的诉讼费由原告承担。李虹针对其主张提供的证据如下：1.向宁河区委反映物业问题的回复一份；2.物业公司收取物业费收据一份；3.照片27张。本院经审理认定事实如下：天津泰耀房地产有限公司以招投标的方式选聘晓波物业，将时代滨江项目委托晓波物业进行前期物业管理服务，双方于2013年11月25日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：前期物业服务合同自2013年11月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费实行包干制，多层住宅物业费为1.83元每月每平方米，业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。天津市晓波房地产物业管理有限公司于2015年9月23日变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，所服务的时代滨江项目共有608户，大部分业主按期缴纳了物业费。2016、2017两年度，晓波物业对时代滨江小区物业服务等级化考评为良好，2018年度为优秀。在服务过程中，涉案小区5号楼电梯断续停驶近8个月。李虹系桥北新区时代滨江小区5-1-1101房屋业主，于2017年8月9日办理入住手续，建筑面积160.85平米，至今欠2018年8月9日至2020年9月9日的物业管理服务费7,359元。本院认为，晓波物业与天津泰耀房地产有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效，对全体业主均具有约束力。天津市晓波房地产物业管理有限公司变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，其权利义务应由变更后的天津市晓波物业管理集团有限公司承担。晓波物业已对李虹居住的小区进行了物业管理服务，李虹应履行向晓波物业交纳物业管理服务费的义务。根据晓波物业陈述及相关联案件认定的事实，能够认定晓波物业对时代滨江小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，在服务的同时，小区5号楼电梯停驶约8个月，综合服务费、机电设备费应该相应的酌减，为了促进晓波物业提高物业服务水平，综合物业服务实际情况，结合物业服务考评结果，确定李虹按照80%的比例支付物业费，经核算，李虹应缴纳2018年8月9日至2020年9月9日的物业管理服务费：7,359元×80%=5，887.2元。因晓波物业服务存在瑕疵，李虹并非无故拖欠物业费，晓波物业主张物业费滞纳金的诉请，本院不予支持。李虹反映的问题作为不交物业费的理由，缺乏事实和法律依据，其抗辩主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条的规定，判决如下:一、李虹于本判决生效之日起五日内一次性给付天津市晓波物业管理集团有限公司2018年8月9日至2020年9月9日期间的物业管理服务费5，887.2元；二、驳回天津市晓波物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李虹承担。本判决为终审判决。审判员  刘海云二〇二〇年九月二十八日书记员  关 畅相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。