甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12267号原告：朱加银，男，ｌ980年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周曙煜，甘肃合睿律师事务所律师。被告：薛应祥，男，ｌ966年3月ｌ5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：薛蓉，女，1990年9月5日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。以上二被告共同委托诉讼代理人：蔡秉坤，甘肃和谐律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：张有锋，甘肃金城律师事务所律师。原告朱加银与被告薛应祥、薛蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周曙煜、二被告共同委托诉讼代理人蔡秉坤、张有锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋买卖合同》解除；2、判令二被告退还原告支付的购房款25万元，承担原告代交被告欠付物业费、取暖费、水电费11378.26元，违约金62500元，共计323878.26元；3、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月4日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》。二被告将薛蓉名下位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室××平方米房屋（产权证为兰房权证城关区字第3××8号）转让给原告。合同约定房屋成交价为ｌ25万元，合同签订3日内支付首付款35万元，银行按揭90万元。因被告所售房屋有抵押贷款，承诺付清贷款，解除抵押后，配合原告办理银行按揭贷款。合同第五条约定“因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5％的违约金并承担其他赔偿责任。”合同第五条同时约定“在房屋交付目以前发生的（物业管理费）（供暖）（水）（电）（燃气）（有线电视）（电信）等费用由卖方承担，交付日后（含当日）发生的费用由买方承担。”合同签订当日，原告通过银行向被告薛蓉转款271500元，支付现金78500元，付清了首付款35万元，二被告向原告出据收到购房款35万元收据一张。之后，因被告迟迟不能还清房屋按揭贷款，配合原告办理新的按揭贷款，致使合同无法继续履行。在原告不断催促下，被告仍未能还清其购房时的贷款，致使原告不能办理新的按揭贷款。2017年1月，被告将房屋钥匙交给原告，因房屋欠费、无水电无法使用。2017年1月9日，原告向物业交清被告所欠采暖费9001元、物业费ｌｌ36.16元、水费901元、电费340.10元后，恢复房屋使用功能，因合同没有全部履行，原告将房屋空置。之后，二被告一直无法联系到。为减少损失，原告委托中介于2019年3月4日以每月3300元租金将出租给应军伟，租期为一年。2019年6月，因被告不断到承租户和中介处吵闹，并向兰州市打黑办举报原告非法占有其房屋。原告无奈，只得与承租人应军伟解除租赁合同，向应军伟退还两个房租6600元，房屋押金3300元及未使用燃气费、电缆等200元。承租人搬出房屋后，二被告即占有房屋自住。原告多次要求被告退还已收购房款，二被告陆续向原告退还ｌ0万元后，不再退还，剩余购房款25万元，被告拒不退还。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效合同，对双方均有约束力。原告按合同约定如数支付了首付购房款，因被告未偿还其购房时的银行贷款，致使原告无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，被告向原告交房后又强行将房屋占有，致使原告的购房目的无法实现，被告实属违约。依据合同约定，被告除应退还已收购房款和承担原告代交的欠交物业费、取暖费、水电费外，还应按购房款的5％承担违约金。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求依法判如所请。二被告答辩称:原被告之间的法律关系名为房屋买卖，实为民间借贷，双方签订《房屋买卖合同》的行为是对借款合同的担保。具体理由如下：一、原被告之间具有借款合意，且在原告履行借款义务后，被告已经按约履行了还款义务。2015年1月4日，被告薛应祥因资金周转困难，与被告薛蓉共同向原告提出借款请求。当时，原告告诉二被告，可以借款35万元给二被告，但需要签订一份房屋买卖合同，将被告薛蓉名下的位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋出售给原告，用于对借款行为的担保。当日，原告通过银行转账的方式向被告薛蓉转账236500元。2015年4月8日至2015年8月17日被告薛蓉陆续向原告还款共计274155元。二、《房屋买卖合同》约定的成交价、付款方式、签约主体等事项均不符合市场交易习惯，明显不具有合理性，且原被告均未实际履行。第一，2015年1月4，按照原告的要求，二被告共同与原告签订了《房屋买卖合同》，用于对借贷合同的担保，约定将被告薛蓉名下的位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室××5万元的价格出售给原告，而该房屋的建筑面积是126.24㎡，在2015年其市场价是远远高于35万元的。因此，原被告关于房屋价格的约定明显不具有合理性。第二，原告提交的《房屋买卖合同》第三条中约定：“本合同签订3日内，买方向卖方支付首付款即人民币叁拾伍万元整（大写），银行按揭贷款玖拾万元整（大写）。”而在该合同签署页又备注：“此房关于工商银行按揭贷款应由乙方还清。”如按照上述约定，本案原告朱加银在已支付35万元“首付款”的情况下，不仅需要通过银行贷款向被告支付90万元的“购房款”，还需要还清被告在工商银行的按揭贷款，如此原告支付的“购房款”总额会大于该合同约定的成交价125万元。并且，涉案房屋的所有权人系被告薛蓉，被告薛应祥并不具有处分权，《房屋买卖合同》将薛应祥列为的买方，并签字确认，与房屋买卖交易习惯严重不符。双方实际是借贷关系，且原告存在暴力催收行为。第三，原告诉称2017年1月，被告将房屋钥匙交给原告。《房屋买卖合同》第六条约定“卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：3.移交该房屋房门钥匙。”在2017年1月份，原被告之间并未办理涉案房屋的过户手续，根据上述约定，根本不具有移交房屋钥匙的可能。而实际情况是，本案原告自2015年6月份开始，多次带领社会上的闲散人员到被告家中催债，并强行更换涉案房屋的门锁，将被告全家从涉案房屋中赶出。因此，原被告并未就涉案房屋进行过过户、交付等履约行为。综上，根据原、被告之间签订的《房屋买卖合同》以及实际履行情况，双方均不具有房屋买卖的意思表示，而签订合同的目的是为真实的借款关系提供担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案原告通过篡改双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告返还其诉称的已付购房款及违约金，缺乏事实依据，依法应当驳回原告的起诉。根据原告提交诉状，银行贷款的还款义务应当是原告。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：《房屋买卖合同》ｌ份、《中国银行客户回单》4份、《收据》ｌ份、《房权证》1份、《甘肃增值税普通发票》4张、《房屋承租居间合同》《房屋租赁合同书》《房屋交接确认表》各1份、《收条》ｌ份。证明：《房屋买卖合同》原件已被公安部门收走，无法提供原件，当庭提交复印件，2015年1月4日原告与二被告签订房屋买卖合同和原告支付首付款的证据。房屋买卖合同约定了买卖房屋性质、面积、购房款、产权证转移办理、交房时限、违约责任、争议解决方式等内容，证明房屋买卖的事实存在。银行回单和收据证明原告已经按约定交付35万元首付款。该房权证系二被告向原告转让位于兰州城关区××街道××路××号××单元××层××室，ｌ26.24平方米房屋的产权证。证明该房屋系被告薛蓉向工商银行城关支行贷款所购，因其未还清贷款、解除抵押，致使原告无法办理所购房屋的按揭贷款，致使房屋买卖合同无法履行，责任在被告方。该发票系本案所涉房屋在被告向原告交房前欠交物业费、取暖费、水电费的交费发票。原告于2017年1月9日接受二被告交付房屋后，代交了各种欠费共计11378.26元，房屋水电暖通畅后方能使用。依据《房屋买卖合同》第五条约定，该费用应由被告承担。原告因与被告交涉履行房屋买卖合同无果，在被告交付房屋情况下，为减少损失于2019年3月4日经中介介绍与应军伟签订租赁合同，将本案所涉房屋租给他人，合同约定租期一年，每月租金3300元，每6个月交纳一次。原告支付中介费ｌ650元，收取半年租金ｌ9800元。因被告不断到房屋中介和承租人应军伟租赁房屋吵闹，并到处告状，原告无奈，只得于2019年6月29日与承租人应军伟解除租赁合同，退还应军伟两个月租金6600元，承担应军伟未使用的水电费200元，并退还押金3300元。原告将租赁房屋出租实际收入为ｌｌ350元（19800元-1650元-6600元-200元＝11350元）。二被告质证认为：《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性不认可，与我方手中实际签订的合同第二页约定不一致，合同内容与事实矛盾，涉案房屋所有权人是薛蓉，薛应祥没有处分权；《中国银行客户回单》4份真实性无异议，证明目的不认可，款项属于借款，不是购房款，无法证明是原告向被告支付的购房款；《收据》l份真实性合法性认可，证明目的有异议，收据无法证明双方有房屋买卖合议；《房权证》1份真实性、合法性、关联性不认可，此证现已挂失；《甘肃增值税普通发票》4张无法证明已实际缴纳；《房屋承租居间合同》《房屋租赁合同书》《房屋交接确认表》各1份、《收条》l份真实性、合法性、关联性不认可，原告不是涉案房屋所有权人，无权出租房屋，其收入应当返还。二被告当庭出示下列证据：从兰州金房物业管理有限公司复印的《房屋买卖合同》一份共6页、《不动产产权情况表》一份共2页、银行交易明细一份共15页、薛蓉支付宝账单截图一份共2页、举报信一份共2页、公安机关笔录一份共6页、照片一组共14张、视频两段、短信聊天记录一份，共5张。证明：原告当时占有房屋后向物业公司交的合同，原告提交的《房屋买卖合同》与原被告实际签订的合同不一致。2015年1月4日，被告因资金周转困难，向原告借款时，在原告的要求下签订的《房屋买卖合同》第三条约定：“经甲乙双方协商一致，该房屋成交价为：人民币叁拾伍万元整”。而位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室涉案房屋的建筑面积为126.24㎡，在2015年其价值是远远高于35万元。因此，原被告在2015年1月4日就涉案房屋达成的交易价格，明显不具有合理性。涉案房屋的所有权人一直是被告薛蓉，原被告在签订所谓的《房屋买卖合同》后并未按照合同约定办理过户手续。原告朱加银不是涉案房屋的所有权人，其无权出租涉案房屋，对其因出租获得的收益应当向被告返还。自2015年4月至2015年8月份，被告薛蓉通过中国建设银行和支付宝转账等方式，共向原告朱加银还款274155元。结合第一组证据，证明在2015年1月4日，原被告之间并不具有房屋买卖的意思表示，双方真实的意思表示应当是建立借款关系，而签订《房屋买卖合同》的行为是对借款关系的担保。原告为催要其向被告的借款，召集社会上的闲散人员到被告家中，威胁被告的家人，并强行占用被告薛蓉名下的涉案房屋。被告薛蓉为维护自身合法权益，向公安机关报案，寻求公安机关的帮助。原告质证认为：从兰州金房物业管理有限公司复印的《房屋买卖合同》第二页与我方提交的不一致，购房款金额不一致，最后一页“甲方”处没有涂改，真实性合法性不认可，不是原件，出处不合法，证明目的不认可；《不动产产权情况表》真实性认可，证明目的不认可，薛应祥为何签字只有其本人能够说清，能够证明截止目前抵押贷款未还清；银行交易明细真实性无异议，证明目的有异议，交易时间是2015年8月至2015年11月，交易数额无法反映交易特征，没有注明用途，无法证明是偿还借款，且双方争执在2017年；薛蓉支付宝账单截图真实性有异议，是自行打印，无法证明双方是否交易，原告认可被告退款10万元，证据无法反映是还借款，也无法反映支付利息；举报信、公安机关笔录真实性无法确认，报案是真实情况；照片一组中没有时间，无法反映地点，无法证明双方之间因借款发生纠纷；视频两段无法质证；短信聊天记录和本案无关联。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：涉案房屋位于甘肃省兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，房屋所有权人为薛蓉，房屋建筑面积为126.24平方米，产权证号为：兰房权证（城关区）字第3××8号，该房屋在被告薛蓉买卖之时因办理按揭贷款被抵押给工商银行兰州城关支行，抵押金额为90万元，现上述贷款未能完全清偿，房屋仍由二被告实际控制，同时涉案房屋已被相关法院查封。2015年1月4日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：二被告将涉案房屋转让给原告，房屋成交价格为l25万元，合同签订3日内原告向二被告支付首付款35万元，其余为银行按揭贷款90万元。双方在90日内办理房屋权属转移登记手续，过户后30日内二被告将涉案房屋交付给原告。合同第五条约定“因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5％的违约金并承担其他赔偿责任。”合同签订当日，原告通过银行转账向被告薛蓉转款271500元，其余以现金支付，二被告向原告出具收到购房款35万元收据一张。后涉案房屋未能过户至原告名下，直至2019年期间，存在原告占有、租赁涉案房屋后又将房屋交还二被告的情况。同时，在此期间二被告通过转账方式向原告偿还款项249155元。据此，原告认为双方买卖房屋的合同目的无法实现，遂起诉本院，请求解除合同，判令二被告返还房款并承担违约责任。本院认为，根据本案审理查明的案件事实，首先，双方当事人签订的书面合同为《房屋买卖合同》，在双方当事人款项往来中无法确定款项用途为“借款”，而二被告出具的收据确定所收款项为“购房款”，同时按照二被告认为的借款月利率7%计算的利息也无法得出所谓“砍头息”的数据，据此，二被告在诉讼中未提供任何证据证实本案涉及民间借贷纠纷，本案诉讼应确定为房屋买卖合同纠纷；同时，在庭审过程中，双方当事人各自提供的《房屋买卖合同》在第2页中存在明显不同，经核实，双方当事人均认可仅有的一份涉案合同保存在原告处，且被告提供的合同来源不明，第2页字体与其他页面的字体存在明显差异，因此，本案《房屋买卖合同》以原告提供的合同为准。综上，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均按照合同约定履行各自的合同义务，履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。根据合同约定，二被告既未将涉案房屋过户登记至原告名下，也未及时返还原告的所有款项，其行为已违反合同约定，二被告应承担相应的违约责任，根据双方当事人的约定，因房屋无法过户，违约金应为买卖房屋总价的5％，即125万元×5%=62500元，该约定并不违反法律规定，本院对此予以确认。其次，在本案审理过程中，双方当事人均确认解除本案《房屋买卖合同》，本院对此依法予以确认。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在涉案合同解除后，双方当事人未履行的相关义务不再履行，因此所造成的损失应根据本案合同履行的情况、双方当事人的过错依法确定。再次，在双方当事人签订合同后，原告已通过银行转账支付房款271500元，其余以现金支付，二被告向原告出据了收到购房款35万元的收据，因此，原告向二被告支付的款项应认定为35万元，而二被告在之后的合同履行过程中亦通过转账方式还款249155元，对其余无证据证实的还款本院不予认定，据此，二被告尚欠原告款项为100845元。同时，在合同履行过程中存在原告占有、租赁涉案房屋的情况，原告为此请求被告承担因解除租赁合同出现的相应损失，经核实，涉案房屋在上述交付及返还的过程并不完全符合双方当事人在合同中的约定，因此而产生的损失应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十四条第五项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告朱加银与被告薛应祥、薛蓉签订的《房屋买卖合同》；二、被告薛应祥、薛蓉于本判决生效后十五日内向原告朱加银返还购房款100845元，支付违约金62500元；三、驳回原告朱加银的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3079元（已减半），诉讼保全申请费2139元，由原告朱加银负担923.7元，由被告薛应祥、薛蓉共同负担4294.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年九月二十三日书记员  梁 婕