山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执异83号 案外人：曹文平，男，1969年9月13日生，汉族。 申请执行人:赵黎明，男，1964年11月30日生，汉族。 被执行人：潍坊盛丰置业有限公司。住所地：潍坊市奎文区奎文区东风东街**碧水蓝天**楼**。统一社会信用代码：91370705MA3C3PD19R。 法定代表人：金亚丽，总经理。 委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。 本院在执行申请执行人赵黎明与被执行人潍坊盛丰置业有限公司（以下简称盛丰置业）民间借贷纠纷一案过程中，案外人曹文平对本院查封奎文区产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曹文平称，请求解除对案涉房产的查封。事实与理由：其于2011年以491320元价格购买了潍坊三陆置业有限公司（以下简称潍坊三陆）开发的案涉房产，已经按照合同约定付至房款的90%，享有案涉房产的所有权，足以排除强制执行。因项目名称、坐落、楼号发生改变，现在法院查封的东风东街8070号碧水蓝天小区3号楼2单元402号房产即为其购买的。2016年5月26日，潍坊三陆将碧水蓝天项目转让给盛丰置业，并签订协议书，该项目由盛丰置业承接后，案涉房产被（2018）鲁07执260-2号执行裁定查封。因此提出执行异议，请求判如所请。 针对以上事实，案外人相应提供了以下证据：1﹒“碧水蓝天”内部认购协议书1份；2﹒转让协议书1份；3﹒收款收据4份；4﹒潍坊市奎文区住房和城乡建设局政府信息公开告知书1份及附件；5﹒潍坊市奎文区广文街道关于碧水蓝天项目相关情况说明的函；6﹒潍坊市公安局潍城分局关于赵黎明、姚军经涉嫌虚假诉讼的立案告知书。 本院查明，原告赵黎明与被告盛丰置业、第三人山东三陆置业集团有限公司（以下简称山东三陆）、潍坊三陆民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）鲁07民初616号民事调解书，确认以下协议：一、第三人山东三陆置业、潍坊三陆欠原告赵黎明32611462元，上述款项由被告盛丰置业代为支付，于2018年1月18日前支付2700000元，2018年5月31日前支付2330842元，剩余27580620元，于2018年7月31日前付清。如未按上述约定期限履行，原告赵黎明有权要求被告盛丰置业立即偿还剩余全部欠款及利息（按月息2%、自违约之日起计算到付清之日）。二、案件受理费204857元，减半收取102428.5元，财产保全费5000元，共计107458.5元，由被告盛丰置业负担。三、本案其他事项无争议。案件生效后，因被告未在期限内履行义务，原告赵黎明向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2018）鲁07执260号。2018年8月3日，本院查封被执行人盛丰置业名下碧水蓝天小区3号楼2单元402号房产。 曹文平提供甲方为潍坊三陆，乙方为曹文平内部认购协议书1份，证实双方约定的房产为东风东街266号碧水兰天小区1号楼东数2单元402室，总价款为491320元，签订协议书后支付房产总价款的90%，剩余款项7日内付清。双方还约定了其他事项。协议书最后为潍坊三陆盖章、法人代表杨立志印章和曹文平签字捺印，但没有落款时间。提供收据3份，分别为：时间为2011年9月8日、交款单位为曹文平、收款事由为预交房款、金额为96000元、带有潍坊三陆财务专用章的收款收据1份；时间为2011年8月9日、交款单位为曹文平、收款事由为预交房款（标有1-2-402105.6ｍ2）、金额为330000元、带有潍坊三陆财务专用章的收款收据1份；交款单位为曹文平、收款事由为订金、金额为20000元、带有潍坊三陆财务专用章的收款收据1份。时间为2013年12月20日，交款单位为曹文平，收款事由为储1-32号定金，带有潍坊三陆财务专用章的收款收据1份。曹文平提供潍坊市奎文区住房和城乡建设局政府信息公开告知书1份及附件，内容为碧水蓝天项目开发主体前后变更、交接、楼号变动的情况：其中潍坊市公安局奎文分局2016年9月2日的通知1份，证实碧水蓝天小区门牌号××；盛丰置业出具的关于碧水蓝天楼号更改情况的说明1份，证实该项目在办理前四证：土地证、建筑工程许可证、建设工程规划许可证、建筑用地规划许可证，小区楼号由开发商自行编排5栋楼号。小区在办理门牌时，经潍坊市公安局奎文分局治安管理大队现场勘察，楼号顺序必须依照从北到南，从东往西的顺序编排楼号。所以在预售许可证中楼号和前四证楼号不一致，原1号楼更改为3号楼，原2号楼更改为5号楼，原3号楼更改为4号楼，原4号楼更改为1号楼，原5号楼更改为2号楼。曹文平提供落款时间为2016年5月26日的协议书1份，证实甲方山东三陆、潍坊三陆与乙方盛丰置业就以房抵款事宜签订协议：一、甲方前期已经预售、抵债的房屋、车位款总计8781.0677万元，甲方负责收回原甲方与购房户签订的售房合同及收据原件，并配合乙方给购房户办理新的购房合同。二、余款9218.9323万元，经甲方选定，乙方同意以下列房屋抵款。三、现甲方要求乙方配合将在本协议的第二条甲方选定的房屋按甲方的分配方案，落实到各债权人以直接抵销甲方债务，乙方同意办理相关过户手续（网签之前更名免收费用，仅限一次）但税费由甲方或其债权人承担。……。四、本协议签字生效后，乙方对甲方的付款义务即履行完毕，项目转让款18000万元已全部付清。……。协议的最后是公司印章及法人代表印章。 在本案审查过程中，潍坊市奎文区广文街道办事处于2020年5月22日出具关于碧水蓝天项目相关情况说明的函一份，证实碧水蓝天项目原开发单位为潍坊三陆，该公司在相关手续没有办理的情况下，于2011年违规开工建设并进行销售，在项目建至正负零时，资金链断裂，导致项目停工。2016年5月，潍坊三陆合作人胡文亮（现为盛丰置业实际控制人）以1.8亿元的价格受让碧水蓝天在建项目，同年6月份，陆续补办了建设用地规划许可证、国有土地使用证等各项手续，项目逐渐恢复建设。此后，因潍坊三陆涉大量债务，被起诉至法院，盛丰公司被连带起诉，截止目前，仍有260余套房产被多个法院查封。 被执行人盛丰置业认可曹文平与潍坊三陆签订的内部购房合同。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人曹文平对案涉房产是否享有足以排除本案执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从以上批复可推理出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权和其他债权。 本案中，案涉房产并没有登记在案外人曹文平名下，其所主张的对案涉房产的所有权实际为消费者物权期待权。本院查封案涉房产时间为2018年8月3日，曹文平与案涉房产原开发单位潍坊三陆签订购房协议的时间为2011年，其缴款时间亦是在2011年，附房缴款时间为2013年，案外人签订购房协议时间和缴款时间均在本院查封之前，且已支付大部分购房款，而本案申请执行人对被执行人所享有的债权为一般债权，曹文平对案涉房产所享有的权益应当优先于抵押权和其他债权受到保护。因此，曹文平对案涉房享有足以排除本案执行的民事权益，其所提异议请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下： 中止对奎文区产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇二〇年九月二十三日 书记员  徐艳玲