贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初584号 原告：侯晋，男，1976年11月3日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：何文宏，贵州一策律师事务所律师，执业证号15201201110397774。特别授权代理。 委托诉讼代理人：文雨佳，贵州一策律师事务所律师，执业证号15201201411818852，特别授权代理。 被告：冯佳，女，1989年3月14日生，苗族，重庆市彭水县人，住重庆市彭水县。 委托诉讼代理人：付波（系冯佳之夫），男，1982年9月20日生，汉族，贵州省务川县人，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，一般授权代理。 被告：付波，男，汉族，1982年9月20日生，贵州省务川县人，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。 第三人：贵州贵龙碧桂园置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园），统一社会信用代码91522730MA6E4U1Q3Y。 法定代表人：黄士冯。 委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201202011184694。一般授权代理。 原告侯晋诉被告冯佳、付波及第三人贵州贵龙碧桂园置业有限公司（以下简称贵龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月18日及同年6月29日公开开庭进行了审理。原告侯晋的委托诉讼代理人文雨佳、被告的冯佳委托诉讼代理人暨被告付波及第三人贵龙置业公司委托诉讼代理人刘志平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯晋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冯佳签订的《商品房转名协议书》；2.确认案涉商品房所有人为原告；3.判令二被告配合原告办理案涉商品房的更名过户事宜；4.依法判令二被告向原告支付资金占用费共计7500元（以300000元为基数，资金占用费按6%／年计算，该费用暂从2019年6月30日计算至2019年11月30日，利随本清）；5.判决被告付波对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由二被告共同承担。在第一次庭审过程中，原告将原第三项诉讼请求变更为：撤销案涉房屋在被告冯佳名下的备案登记，判令二被告配合原告办理案涉房屋户名权变更手续并备案登记到原告侯晋名下。同时增加一项诉讼请求为：判令二被告赔偿违约金221432.7元（以738109元为基数，按30%计算）。事实及理由：原告侯晋与被告冯佳于2019年6月30日签订《商品房转名协议书》，约定被告冯佳购买原告侯晋名下位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园）的贵州碧桂园龙城府臻珑二街XX号商品房，更名等事宜。同日，被告冯佳向原告出具欠条，被告付波作为担保人在欠条上签字捺印，双方约定剩余欠款将于2019年9月30日前一次性付清。如不能如期付清欠款，被告冯佳无条件配合将案涉房屋户名权变更至原告名下，且原告无需退还被告冯佳已交款项。现该案涉房屋已备案登记至被告冯佳名下。但经原告多次催促，二被告违约未支付剩余购房款300000元，且拒不办理案涉房屋户名权变更并备案登记到原告名下。原告遂诉至法院，要求判如所请。 被告冯佳、付波共同辩称，1.如果原告同意退回二被告已支付给原告的购房款，二被告同意解除《商品房转名协议书》并配合原告办理变更手续；2.二被告和原告之间没有约定有资金占用费，不应当承担该笔费用。且二被告不认可剩余的购房款金额为300000元，资金占用费起算时间也不应为2019年6月；3.二被告并未违约，不应当承担违约金。二被告从2019年6月开始一直都在付款，后因双方对金额有争议才停止付款的；4.被告付波不应当承担连带责任，诉讼费也不应当由二被告承担。 第三人贵龙置业公司述称，1.根据《商品房转名协议书》可知，第三人与原告已自愿解除签订的《商品房买卖合同》，也办理了商品房预售合同的备案登记表的注销登记。案涉房屋的产权在办理商品房预售合同的注销登记之日起就已属于第三人，后第三人又将案涉房屋出卖给被告冯佳。原告在收款确认书中明确原告已支付给第三人的购房款695294元并不由第三人直接退给原告，而是转给被告冯佳作为案涉房屋的购房款。故该款项的性质应系原告借给被告冯佳的借款，而非被告冯佳支付给原告的购房款。2.原告诉请解除《商品房转名协议书》，确认案涉房屋所有人属于原告无事实及法律依据。首先，该协议已实际履行完毕。其次，原告与第三人解除合同后，案涉房屋的产权已重新属于第三人，现第三人已将案涉房屋出卖给被告冯佳，也办理了商品房预售备案登记，双方签订商品房买卖合同并备案，同时办理了预告登记及预抵押登记，案涉房屋已不属于原告所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的其向第三人贵龙置业公司出具收款确认书，拟证明原告于2018年10月31日与第三人签订认购书及缴纳房款（含定金）695294元，在2019年6月30日将该房屋改由被告冯佳认购，被告冯佳与第三人签订新的认购书、第三人向冯佳出具收取房款695294元的收款凭证时视为第三人已将原告原先所交纳的定金退还原告。经质证，二被告不认可该收款确认书。第三人对收款确认书的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，因二被告及第三人均对该证据的三性有异议，且该证据仅有原告一人的签名及落款时间有涂改，故本院对该证据不予采信。 2.被告提交的按揭贷款截图5张，拟证明二被告于2019年8月开始按月向农行支付9566.38元的按揭款。经质证，原告不认可，认为该组证据系复印件，无法核实真实性。第三人认为该证据与第三人无关。经审查，该证据系复印件且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2018年10月30日，原告侯晋与第三人贵龙置业公司签订编号为ＧＺＬＣＦ-ＺＬ-XXＪ-XX的《商品房买卖合同》，约定原告侯晋向第三人贵龙置业公司购买位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园）的贵州碧桂园龙城府臻珑二街XX号商品房。2019年6月30日，第三人贵龙置业公司作为甲方、原告侯晋作为乙方与作为丙方的被告冯佳签订《商品房转名协议书》，约定：一、甲乙双方于2018年10月30日签订编号为ＧＺＬＣＦ-ＺＬ-XXＪ-XX的《商品房买卖合同》于本协议生效时终止；二、三方同意，如该合同终止须办理注销手续的，甲乙双方应共同办理注销手续。办妥相关手续后，由甲方向丙方发出重新签订该商品房《商品房买卖合同》的书面通知，丙方应在甲方书面通知时间内前往甲方销售中心于甲方重新签订新合同……。四、乙方按合同的约定已向甲方支付了房价款人民币695294元，其中银行贷款人民币0元……针对上述款项，甲乙双方一致同意按以下方式处理：1.在本协议签订之日甲方将上述所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行替代乙方偿还欠按揭银行的贷款欠款款项。2.余款将在新合同生效时无息转为丙方购买该商品房的房款。五、乙方按该合同的约定已向甲方支付了各项税、费共计人民币3874元……。同日，第三人向被告冯佳出具已收取其定金及首期房款共计695294元，物业专项维修资金3874元的收据各一张。次日，被告冯佳向第三人支付案涉房屋首期房款28523元。2019年7月1日，第三人贵龙置业公司作为甲方（出售方）与作为乙方（认购方）的冯佳签订《贵州碧桂园龙城府认购书》，约定乙方向甲方认购案涉房屋。2019年7月12日，第三人贵龙置业公司作为出卖人与作为买受人的冯佳签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＺＬＣＦ-ＺＬ-XXＪ-XX），约定被告冯佳向第三人贵龙置业公司购买位于龙里县，建筑面积为193.7平方米，总价款为2383817元。该合同第八条约定，买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款723817元，余款1660000元以银行按揭支付。……”。涉案房屋已于同日办理了商品房预售合同备案登记。 另查明，2019年6月30日，被告冯佳向原告侯晋出具欠条一张，载明：“冯佳购买碧桂园龙城府臻珑二街XX号商品房，户主侯晋的房源，冯佳于2019年6月30日已付房款485708元，现冯佳尚欠户主侯晋购房款共计738109元。冯佳于2019年7月5日先付238109元，剩余欠款于2019年9月30日以前一次性付清。如不能如期付清欠款，买方冯佳将自动放弃此房的户名权，同时无条件配合卖方侯晋办理此房户名权变更，变更为卖方侯晋名下，期间因办理此房户名变更手续所产生一切费用由卖方冯佳承担。冯佳如未按时交清剩余欠款，此房所有已交款项不予退还。”被告付波在该欠条的担保人处签名捺印。被告冯佳从2019年7月5日至2019年11月11日陆续转账共计438109元给原告侯晋的妻子王甜甜，其中2019年7月12日前已支付238109元。 本院认为，本案的争议焦点为1.案涉的《商品房转名协议书》的合同义务各方是否已经履行完毕，该协议能否解除。2.被告冯佳向原告出具欠条中尚欠购房款738109元的性质，原告主张要求被告支付资金占用费是否应予支持。 针对第一个争议焦点，原告、被告冯佳及第三人之间签订的《商品房转名协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，依法受法律保护，各方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。根据该协议的内容，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》已终止。结合被告冯佳与第三人签订的《贵州碧桂园龙城府认购书》及《商品房买卖合同》可以认定，第三人在与原告终止《商品房买卖合同》后已将案涉房屋另行出售给被告冯佳。根据龙里商品房预售合同备案登记表，案涉房屋购房人于2019年7月12日已是被告冯佳。原告要求解除的办理户名权变更协议，系基于冯佳在2019年6月30日出具欠条中的单方承诺。该承诺因非冯佳单独履行义务所能完成，同时还涉及第三方的义务，故该承诺因缺乏共同意思表示而不成立。原告依据该承诺而要求解除的理由不成立，故原告主张合同解除的理由不符合约定解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件。综上，各方基于案涉的《商品房转名协议书》所产生的主要权利义务已经履行完毕,合同已不能解除。擅自解除已经履行完毕的合同违背了合同法保障简易安全的基本原则。故原告诉请解除《商品房转名协议书》，确认案涉商品房所有人为原告，撤销案涉房屋在冯佳名下的备案登记，要求二被告配合原告办理案涉房屋户名权变更手续并备案登记到原告名下及要求二被告支付违约金221432.7元的上述诉讼请求,无事实依据及法律依据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，被告冯佳向原告出具欠条尚欠购房款738109元的性质，根据该欠条的约定应为借款。该借款金额应包括《商品房转名协议书》约定原告原购房款无息转为被告冯佳购买案涉商品房的房款695294元。结合被告冯佳与第三人签订《商品房买卖合同》的内容，案涉房屋总价款为2383817元，因被告冯佳是以银行按揭付款，其于2019年7月12日向第三人交付首期房款723817元，余款1660000元是以银行按揭支付。但被告冯佳于2019年6月30日向原告出具的欠条载明，冯佳于2019年6月30日已付房款485708元，现冯佳尚欠原告购房款共计738109元，故该欠条中欠款金额不排除除本案案涉购房款外双方还有其他借款。关于原告主张要求被告支付剩余款项即300000元的资金占用费及要求被告付波对债务承担连带责任的诉请，因本案法律关系为房屋买卖合同纠纷，故不能在本案中进行处理，原告可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告侯晋的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告侯晋负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 审 判 长  刘红云 人民陪审员  黄思荣 人民陪审员  吴先英 二〇二〇年九月四日 法官助理李蓓 书记员罗英艳