河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1454号 原告：李常华，女，1980年3月17日出生，汉族，现住高碑店市。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告李常华与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李常华、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李常华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金27339.93元；2.诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2016年1月13日，原告在被告处购买其开发建设的位于高碑店市，当天签订房屋买卖合同一份，房屋总价款536077元，原告于2016年6月19日将房款首付356077元交清，被告承诺2018年7月30日前交房。但是被告未按合同约定日期交房，原告实际收房日期为2019年9月15日，被告逾期交房一年多。被告于2018年7月13日又重新给原告开具了购房收据，将2016年1月13日的购房收据收回，把购房收据上的交款日期改为2018年6月19日。根据双方合同约定，被告逾期交房每日支付已付房款的万分之一的违约金。就违约金问题双方多次协商解决未果。无奈，原告为维护自己的合法权益，特起诉，请求依法支持原告的诉求。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决提高被申请人涉案合同违约责任至总房价的3%，16082元；2.判决被申请人赔偿申请人其违约损失至46700元。事实和理由：因涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低，且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按照双方合同约定追究被申请人的违约金显然不利于申请人权益保护，无法弥补因被申请人违约给申请人造成的实际损失，按照合同相对性及违约责任对等原则，请求依法提高被申请人在涉案合同中的违约责任比例。另外，因被申请人的违约行为造成申请人在外租房居住一年多造成租金损失15600元；又因延期办理贷款，造成利率上调，直接导致多支付利息14600元，总房款536077元，按银行贷款利率5.635%计算，逾期一年，利息为16500元，合计46700元。因此，按照涉案合同约定，被申请人作为出卖人应当承担其违约给申请人造成的全部损失。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉求没有事实与法律依据。双方之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。根据合同约定，因政府原因造成的停工属于不可抗力因素，被告可以据实延期，无需承担逾期违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府及职能部门的停工文件，项目施工时间因政府要求停工天数为384天，被告据实予以延期后，并未逾期交房；2.原告要求提高违约金标准不应得到支持。补充协议第十二条不是格式条款。该条款没有免除被告交房的主要义务，也没有加重原告的义务。补充协议最后一款明确了作为出卖人的被告已经将合同条款进行明示及说明，原告是具备完全民事行为能力的成年人，其对签署的合同有审慎的义务，商品房并非特许商品，原告完全有权利对合同条款进行协商，协商不成的，可以不签约，被告没有任何的胁迫行为。法律并没有规定违约金条款必须对等，根据合同法的规定，如一方认为违约金过低可以请求人民法院予以调整，但需要提供因其违约行为造成的损失远远大于合同约定违约金的；3.原告起诉要求赔偿利息损失及房屋租赁损失没有任何依据。贷款利率是由人民银行根据贷款市场及国家的调控政策进行的调整，属于不可预见、不能避免的事项，原告要求被告承担利息损失没有法律依据。原告要求赔偿房租损失也不能得到支持。根据合同法第一百一十四条第二款前段规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此,《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。请求驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年7月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共112.17平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4779.147元，总金额536077元；第十一条（一），出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。现原告已按合同约定向被告支付购房款536077元。2019年6月25日，被告书面通知原告于2019年8月16日办理入住手续。 原告称，合同约定2018年7月30日交房，实际2019年8月16日才收到入住通知书，逾期381天，期间并未收到任何形式的通知；被告施工许可证的发证日期是2018年6月20日，这之前的停工与涉案项目无关，更不应计入违约停工天数。该土地性质属于商业用地变更之前的停工令也不应计入此项目的违约停工天数。被告作为订立合同的一方，应是遵循公平的原则，但补充协议的第12条，出卖人逾期交房按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，违约金最多不超过买受人已支付房价款的百分之一。按照已付房款536077元计算，无论逾期一年还是两年甚至更久，违约金最多只能赔付5360.77元，与买受人遭受的实际损失相差甚远。该限制条款明显违背公平的原则，免除了被告的主要责任，限制了我方的权利，属于格式条款。请求法院依据实际损失予以增加违约金。因被申请人的违约金行为造成申请人在外租房居住一年多，租房费用应参照同地段同户型的租赁价格赔付，拟定每月1300元，每年15600元，对此提交了商品房买卖合同（预售）、房屋租赁协议（显示2018年7月9日至2019年7月8日租用万喜东位于北京市房屋，每月租金3300元；2019年7月1日至2020年6月30日租用宁祥位于北京市丰台区房屋，每月租金3300元）、支付房租的流水清单。被告质证称，商品房买卖合同真实性合法性无异议；宁祥的房屋租赁合同真实性无异议，万喜东的房屋租赁合同有异议，支付宝转账电子回单真实性无异议，证明目的有异议；部分款项转给了李兴华并非租赁合同中的房东，原告是在北京地区租赁的房屋，即便被告逾期交房因原告在北京生活工作，该部分支出也是必须的，并非我方逾期交房造成的损失。被告提交了ＥＭＳ邮单及快递查询记录、政府停工文件及明细等证据，证实涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，收到入住通知书，通知书上写的2019年8月16日入住，是众所周知的事实；停工令不认可，真实性存在质疑，停工令是针对有资格施工的项目，对没有施工资格的项目没有任何意义。 庭审中，原告对因延期办理贷款，造成利率上调，直接导致多支付利息14600元，总房款536077元，按银行贷款利率5.635%计算，逾期一年，利息为16500元，没有证据提交，可以放弃该主张。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计144.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。现原告主张提高案涉合同违约责任至总房价款的3%违约金比例，但未举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的当事人一方有权请求人民法院变更合同的情形，本院对此不予支持。原告对多支付的利息以及逾期一年的利息未提供相应证据证实，并称可以放弃该主张，本院予以准许。双方签订的《补充协议》十二条约定的违约金已包含利息补偿和损失赔偿等，现原告另行主张房屋租赁经济损失，本院不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工144.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至通知办理入住手续时间（2019年8月16日）共计382天，扣除停工144.5天，被告实际逾期交房天数为237.5天（382天-144.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为12731.83元（536077元×0.01％×237.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（536077元×1%=5360.77元），故被告应给付原告逾期交房违约金5360.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李常华逾期交房违约金5360.77元； 二、驳回原告李常华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费685元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担58元，李常华负担627元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 存