文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8368号上诉人（原审原告）：深圳市世纪汇商场有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中三路**黄埔雅苑商场****，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐凯夫，广东商达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海龙辉餐饮管理有限公司，住所，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路****餐饮-2部位**社会信用代码913101156840872492。法定代表人：叶烈福。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心怡，广东习法律师事务所实习律师。上诉人深圳市世纪汇商场有限公司因与被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42787号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳市世纪汇商场有限公司的上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。（事实和理由详见上诉状）被上诉人答辩称：1.上诉人与被上诉人于《租赁合同》首部及第二十五条均明确约定了双方通知或文件送达地址，其后双方从未以补充协议等双方均认可的形式对其进行变更，合同所载双方的通信地址系本案中唯一合法、有效的送达地址。因此，上诉人并未在2016年6月15日前向被上诉人进行有效送达。本案系上诉人作为出租人违反其承诺而引发的，且庭审中上诉人存在多处故意扩大并转移损失至被上诉人、不规范行使权利等违背诚实信用原则的行为，已严重侵犯被上诉人的合法权益。请求二审法院综合采纳被上诉人的代理意见，依法查明事实，驳回上诉人的全部诉讼请求。深圳世纪汇商场有限公司一审诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2.被告向原告支付如下所欠款项：2014年12月至2015年9月5日的基本租金733122.5元，2014年9月的提成租金20536.5元，2014年12月至2015年9月5日的推广费24036.65元，2014年8月1日至2015年9月5日的场地（平台）使用费50666.67元，上述全部费用逾期付款违约金591871.03元（暂计至2019年2月28日止，其后产生费用以每月发生金额为基数按每日万分之五计算至实际履行之日止）。一审判决：驳回原告深圳世纪汇商场有限公司的诉讼请求。本案案件受理费24141元（已由原告预交），因原告减少部分诉讼请求，按原告最后的诉讼请求金额1508039.74元计，一审法院收取18372元，保全费5000元由原告负担。二审中，上诉人提交《深圳市房屋登记备案申请表》，拟证明：上海龙辉餐饮管理有限公司将通信地址改给上海市徐汇区吴中路108号锦江100商务中心B619室。被上诉人对此发表质证意见：1.该证据不是新证据，且出租人的信息、产权人、合法使用人的信息、房屋坐落地址、租赁面积、用途、月租、租赁期限、出租人盖章处均是空白，也没有时间，无法确定真实性。2.该证据来源不明，且不是原件，不是有人书写在上面的，而是喷墨复印上去的，所以我方不认可真实性。真实的备案表应该有留档信息，而这份文件没有，说明没有做过房屋租赁的备案登记，也不是备案机关存档的，我方要求上诉人详细说明证据究竟是何时、何地、何种情况产生的。3.这张材料上面信息全是空白，与本案没有任何关联性，没有显示过与涉案场地的租赁有任何的关联，合法性亦不具备，因为并不能确定这张材料能够在法律上作为抗衡双方合同约定的送达地址，双方合同已经约定了送达地址，不能还随意变更，被上诉人不认可这个地址作为送达地址。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。上诉人在二审中提交的《深圳市房屋租赁登记（备案）申请表》虽然有被上诉人的公章，但没有填写时间，也没有房屋租赁行政主管部门的备案登记信息，无法证明被上诉人以书面形式通知上诉人变更了合同约定的送达地址，本院对该证据不予采信。另查明，涉案《补充协议三》第三部分第3条约定：甲方及受托管理人须在下列日期（以较后日期为准）向乙方无息退还经营保证金：在租赁期届满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充协议第12条约定向甲方交还该房产、结清所有费用及注销租赁登记备案、注销以该房产为经营场所或地址的工商登记等全部登记备案手续的六十日后；或在乙方已按照本补充协议附件三第一部份第4条的约定向甲方提供显示租赁期届满前最后一个财政年度的开始直至租赁期届满之日的总营业额报表并且其就违反或未履行本补充协议项下义务向甲方作出赔偿的六十日后。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉理由，本案在二审期间的争议焦点有三，一是一审判决认定的合同解除时间是否有误；二是一审判决适用诉讼时效是否有误；三是被上诉人应支付的各项费用及违约金和经营保证金能否抵销？关于争议焦点一，上诉人主张其向被上诉人变更后的送达地址发函，通知被上诉人2015年9月6日解除涉案房屋租赁合同，应以此作为涉案合同的解除时间。本院认为，首先，上诉人和被上诉人在涉案租赁合同中约定了被上诉人的送达地址，并约定“送达地址未经书面变更通知，一直有效”，上诉人在二审中提交的证据不能证明被上诉人书面通知上诉人变更了送达地址，上诉人发出的解除合同通知书并未按照合同约定的被上诉人送达地址邮寄，也未有被上诉人签收该通知书的证据，故不能以此作为通知被上诉人合同解除的有效证据。一审判决根据被上诉人开始拖欠费用的时间、关门停业的时间认定上诉人应当在2015年7月31日前的合理期限内行使解除权，以防止损失无限扩大，并无不当，本院予以确认。上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人主张租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日即2015年9月6日起开始计算。本院认为，租赁合同为继续性合同，涉案租赁合同明确约定了每月租金数额及租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应按约定期限支付租金的规定，租金请求权系在租赁期限内按照约定支付期限反复产生的多个独立债权，租金支付义务则属继续性合同关系中的定期给付债务，不同于同一债务分期履行的情形，因此各期产生的当期租金债权应分别适用诉讼时效制度。一审判决根据上诉人的起诉时间认定2015年6月及之前的租金已经超过诉讼时效期间，适用法律准确，本院予以确认。上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三，根据一审判决的认定，被上诉人应支付的各项费用为：1.2015年6月16日至30日的租金39988.5元，2015年7月1日至7月31日的租金79977元；2.2014年12月至2015年7月期间推广费（每月2622.18元）共计20977.44元；3.2014年8月至2015年7月的场地（平台）使用费46000元。以上共计人民币186942.94元。关于上述费用能否与经营保证金抵扣的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外。据此，可以抵消的债务必须均是到期债务。本案中，涉案《补充协议三》第三部分第3条约定：甲方及受托管理人须在下列日期（以较后日期为准）向乙方无息退还经营保证金：在租赁期届满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充协议第12条约定向甲方交还该房产、结清所有费用及注销租赁登记备案、注销以该房产为经营场所或地址的工商登记等全部登记备案手续的六十日后；或在乙方已按照本补充协议附件三第一部份第4条的约定向甲方提供显示租赁期届满前最后一个财政年度的开始直至租赁期届满之日的总营业额报表并且其就违反或未履行本补充协议项下义务向甲方作出赔偿的六十日后。被上诉人拖欠费用及租金导致涉案租赁关系提前终止，上诉人退还经营保证金的条件并不成就，被上诉人主张的法定抵销权缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决将被上诉人应当支付的款项与经营保证金予以抵扣，处理不当，本院予以纠正。被上诉人应当向上诉人支付上述费用，并支付相应的逾期付款违约金。涉案补充协议约定上述费用的支付时间是“每个公历月的第5日或之前”，故每月应付费用的逾期付款违约金起算时间为每月的第6日。涉案补充协议约定逾期付款违约金的标准是“逾期付款金额每日万分之五”，被上诉人在一审答辩中主张该标准过分高于损失，请求调低。本院根据涉案合同的履行情况及诉讼情况，酌情调整违约金标准为每日万分之三。被上诉人每月应付费用金额和逾期付款违约金起算时间详见附表。综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42787号民事判决；二、确认上诉人深圳市世纪汇商场有限公司与被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》《补充协议二》《补充协议三》于2015年7月31日解除；三、被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市世纪汇商场有限公司支付租金、推广费、场地（平台）使用费共计人民币186942.94元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应付费用为基数，按每日万分之三的标准，自当月6日起计至款项付清之日止，每月应付费用金额和逾期付款违约金起算时间详见附表）；四、驳回上诉人深圳市世纪汇商场有限公司的其他诉讼请求。如果被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18372元，保全费5000元由上诉人深圳市世纪汇商场有限公司负担19616元，由被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司负担3756元，上诉人深圳市世纪汇商场有限公司预交了受理费24141元和保全费5000元，由深圳市福田区人民法院退回9525元，被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司负担的3756元应于本判决生效之日七日内向深圳市福田区人民法院缴纳，逾期未缴的，深圳市福田区人民法院依法强制执行。二审案件受理费人民币9186元，由上诉人深圳市世纪汇商场有限公司负担7808元，由被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司负担1378元。上诉人深圳市世纪汇商场有限公司预交了9186元，由本院退回1378元，被上诉人上海龙辉餐饮管理有限公司负担的1378元应于本判决生效之日十日内向本法院缴纳，逾期未缴的，本院强制执行。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年九月二十一日书记员 徐楚芹书记员 谭 星附表（单位：元）            月份              场地（平台）使用费              推广费              租金              每月应付费用              逾期违约金的起算时间                  2014.08              2291.35                                          2291.35              2014.08.06                  2014.09              4000                                          4000              2014.09.06                  2014.10              4000                                          4000              2014.10.06                  2014.11              3708.65                                          3708.65              2014.11.06                  2014.12              4000              2622.18                            6622.18              2014.12.06                  2015.01              4000              2622.18                            6622.18              2015.01.06                  2015.02              4000              2622.18                            6622.18              2015.02.06                  2015.03              4000              2622.18                            6622.18              2015.03.06                  2015.04              4000              2622.18                            6622.18              2015.04.06                  2015.05              4000              2622.18                            6622.18              2015.05.06                  2015.06              4000              2622.18              39988.5              46610.68              2015.06.06                  2015.07              4000              2622.18              79977              86599.18              2015.07.06                  小计              46000              20977.44              119965.5              共计186942.94