重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初4058号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：杨柠菲（曾用名：杨路），女，1989年3月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨国全，系杨柠菲之父亲。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被告杨柠菲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，被告杨柠菲的委托诉讼代理人杨国全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付购房款676598元；2.支付自2019年12月16日起至付清之日止，以676598元为基数，按照每日万分之五为标准计算的违约金；3.支付律师代理费18102元。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告就重庆市江北区三湾路X号附X号X-X号商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋总成交金额966568元，被告选择分期付款方式向原告付款。合同附件五补充协议约定，被告未按照约定时间支付相应价款的，应当立即向原告一次性付清剩余房价款并按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费等费用，由败诉方承担。合同履行过程中，被告未能在约定期限向原告支付相应房价款，经原告多次催告后被告仍未履行付款义务。被告杨柠菲辩称，1.根据相关法律规定，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议关于逾期付款责任的约定无效。补充协议关于逾期付款的违约金计算比例显示公平，合同约定了原告逾期交房的违约责任，被告逾期付款的违约责任，违约金计算比例均为万分之一（三十日内）或者百分之五（超过三十日），补充协议擅自将被告逾期付款的违约金计算标准提高到万分之五、百分之二十，单方面加重乙方的违约责任，显示公平；补充协议关于逾期付款的违约金的计算基数显示公平，大大加重了乙方逾期付款的违约责任，而且补充协议本身条款之间存在标准不一、互相矛盾之处，完全按照最有利于原告的利益要求被告支付违约金；补充协议的约定不符合现行有效的司法解释等规定；根据法律规定，当合同约定内容与补充协议的内容不一致，导致双方对逾期付款的基数以及违约金计算比例出现不同理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；原告并未采取合理方式提请被告注意补充协议约定；2.被告因受新冠肺炎疫情影响，未能及时筹集资金支付第二期房款，请求法院判决给予一定的宽限期；3.律师代理费是被告与律师之间签订委托合同产生的费用，与被告无关，且被告经济紧张。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，保利公司（甲方）与杨柠菲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房坐落于重庆市江北区三湾路16号附25号2-2号，商品房总成交金额为966568元，乙方付款方式为分期付款，第一期为乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之三十作为首付房款，即289970元，第二期为乙方应于缴付第一期房款后的2019年12月15日内缴付总房款的百分之三十，即289970元，第三期为乙方应于缴付第二期房款后的2021年6月15日内缴付总房款的百分之四十，即386628元。逾期付款的违约责任为：乙方如未按本合同约定时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限至第二天其至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。该合同附件五《补充协议》约定：若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照买卖合同约定承担逾期付款的违约责任；并将买卖合同逾期付款违约金的约定变更为：乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付给该违约金。关于律师代理费，补充协议约定因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。补充协议还约定买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显示公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示；本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准，本补充协议如与买卖合同的约定不一致，则以本补充协议的约定为准。与本案合并审理的另案多名当事人举示了各自与保利公司签订的补充协议，除付款方式相关条款外，关于逾期付款责任的约定及其他内容均与本案一致。合同签订后，杨柠菲按约向保利公司支付了第一期购房款289970元，但第二期购房款289970元未按约支付。在本案审理过程中，杨柠菲于2020年4月16日向保利公司支付第二期购房款289970元。另查明，保利公司因本案应当支出律师代理费18102.33元，其已经支付其中一半费用，剩余部分未付。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、缴款单、委托合同、付款凭证及发票，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点在于《重庆市商品房买卖合同》补充协议中，杨柠菲未按期支付房款则剩余房款提前到期，以及逾期付款违约责任由每日万分之一变更为万分之五的约定是否属格式条款与相应的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。由于本案双方与另案当事人和保利公司签订的补充协议内容基本一致并系打印件，并未因合同主体的不同而有所差异，可以证实补充协议系重复使用，且根据常理，开发商在出售商品房过程中因自己的销售政策所需，以及面对众多的买受人，难以做到一一协商，故可以认定协议内容为格式条款。虽然本案当事人在补充协议中约定该协议非格式条款，但不影响相关条款的实质性判断。对于格式条款的效力，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条是规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等合同无效的情形，第五十三条是规定造成对方人身伤害，及因故意或者重大过失造成对方财产损失的合同免责条款无效，不适用于本案。本案亦不属于保利公司免除自己的责任、排除对方主要权利的情况，由此，应当考量补充协议关于杨柠菲未按期支付房款则剩余房款提前到期，以及变更逾期付款违约责任是否属于加重对方责任的情形。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。”补充协议约定要求杨柠菲支付全部剩余应付款具备合法性及合理性，故该约定不属加重责任情形。补充协议关于逾期付款违约责任的约定，仅系在杨柠菲的前提下方可适用的条款，即该约定的适用范围，是在违约的前提条件下，而非买受人正常履行情况下的合同义务。根据前述评判，补充协议的相关约定不属无效条款，杨柠菲应按约承担违约责任。补充协议约定杨柠菲逾期支付房价款的，至任意款项履行期限届满次日应当剩余房价款提前到期，自第二期款项应付之日2019年12月15日的次日2019年12月16日起，杨柠菲即应当向保利公司支付剩余房价款676598元，其不予付款的行为构成违约，故应从2019年12月16日起承担逾期付款的违约责任。由于其于2020年4月16日支付了289970元，故应当以676598元为基数支付违约金至2020年4月16日。剩余未付房款386628元，杨柠菲应当予以支付，并支付以此为基数计算的从2020年4月17日起至实际付清之日的违约金。至于杨柠菲抗辩新冠肺炎疫情对合同履行的影响，因其违约行为产生于疫情之前，故不能减少或免除其违约责任。另，补充协议约定的每日万分之五的标准，折算后为每年18%，杨柠菲主张格式条款无效，或者认为加重其责任，包含有对违约金过高的抗辩，而年18%的违约金标准，与同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率相比较，高于该贷款市场报价利率的四倍，可认定为过高，故本案调减为该贷款市场报价利率的四倍。对于保利公司主张的律师代理费，由于补充协议约定律师代理费由败诉方承担，故杨柠菲应当向保利公司支付因本案产生的律师费18102.33元，保利公司主张18102元，系对自身权利的放弃，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告杨柠菲于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司购房款386628元；二、被告杨柠菲于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司以676598元为基数，从2019年12月16日起至2020年4月16日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金，并给付以386628元为基数，从2020年4月17日起至实际付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金；三、被告杨柠菲于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司律师代理费18102元；四、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5474.98元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担2232.49元，被告杨柠菲负担3242.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年九月二十三日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇