安徽省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖执复136号复议申请人（被申请人）：合肥顺超置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区合安路以东繁华世家雅景苑**联排别墅2-106，统一社会信用代码91340100MA2MUP846E。法定代表人：吴晓旭，该公司董事长。申请人：安徽颍淮建设集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区王店镇王店居委会龙潭街**，统一社会信用代码9134120068495148XA。法定代表人：曹远，该公司经理。合肥顺超置业有限公司不服安徽省合肥市中级人民法院（以下简称合肥中院）（2020）皖01执异99号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。合肥中院在审理安徽颍淮建设集团有限公司（以下简称颍淮公司）与合肥顺超置业有限公司（以下简称顺超公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，根据颍淮公司的申请，于2020年5月25日作出（2020）皖01民初1379号民事裁定，冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产。顺超公司对该院采取的保全措施提出异议，请求：1、解除其名下财产超标的查封措施；2、其在诉讼标的金额50924007.19元范围内另行提供足额有效担保，该院解除对禹鼎大厦104套预售房产保全措施。其主要理由为：1、合肥中院（2020）皖01民初1379号民事裁定书裁定冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产。执行机构在执行中查封了顺超公司禹鼎大厦104套预售房产，该预售房产总面积8062.64平方米，市场均价13750元/平方米，总价值高达1.1086亿元，远超诉讼标的金额50924007.19元，属超标的查封，应当解除超标的查封部分。执行机构不应以房产有流拍可能，网拍起拍价不得低于评估价或市价的百分之七十为由，将总价值1.1086亿元的房产以“七折”作价保全。本案是以财产保全为目的的查封，应以涉案财产评估净值为准，对是否流拍降价不予考虑。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条虽规定：“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”，其范围限于保全方法和措施，不能扩大到保全的限额。在诉讼程序中，因生效法律文书尚未作出，权利义务尚不确定，执行人员不能依职权给被申请人先行确定偿债义务，也不能超越保全裁定确定的金额扩大保全财产的范围。综上，本案中被查封的104套房产已办理预售许可，为可分物，事实上具备对超标的额部分解除查封的条件，请求解除对超标的部分的查封。2、顺超公司另行提供足额有效担保后请合肥中院解除对禹鼎大厦104套预售房产财产保全措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。”顺超公司申请以禹鼎大厦第1层至第7层、第22层自持商业部分房产作为担保，请求解除禹鼎大厦104套预售房产财产保全措施。担保财产详情为：顺超公司与颍淮公司在《项目施工协议书》及《补充协议》中约定的作为工程款交付给颍淮公司并委托顺超公司销售的禹鼎大厦8、9、10层2957.78平方米房产；顺超公司自持的禹鼎大厦1层、2层、5层至7层、22层11037.85平方米房产。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，异议人另行提供足额担保，请依法解除前述104套房产的查封，以使房屋销售正常进行，尽量降低财产保全措施对企业复工复产的影响。申请人颍淮公司辩称，合肥中院查封顺超公司别克大厦（预售证登记为禹鼎大厦）工程不存在明显超标的查封的情形。第一，查封的标的物系位于合肥市经开区紫云路北、金寨南路东的禹鼎大厦工程，该工程系顺超公司开发，由答辩人承建。禹鼎大厦工程虽取得预售许可证，但该工程仅仅完成至主体结构封顶，远达不到竣工交付条件。根据禹鼎大厦工程的完工情况及现状，已完成的主体工程是由答辩人全额垫资施工完成，答辩人完成工程的价款为46924007.19元，现查封的房屋仅仅是答辩人完成施工工程的一部分，实际采取保全措施的价值约为2000万元，目前采取保全措施的标的物实际价值远低于50924007.19元，并不存在超标的查封事实。本案是否存在超标的查封，应当先行查明所查封的禹鼎大厦工程现在的财产价值，在禹鼎大厦工程未取得竣工验收手续、不具备交付条件的情况下，其预售价格不能作为禹鼎大厦工程现在价值的参考，不能将在建工程价值与符合交付条件的房屋价值混淆。第二，合肥中院查封顺超公司禹鼎大厦工程不足以保障答辩人后期合法权益的实现，恳请对顺超公司名下其他财产继续采取保全措施。合肥中院查明，该院依据（2020）皖01民初1379号民事裁定，查封了顺超公司名下位于合肥市紫云路以北、金寨南路以东的禹鼎大厦901、906、909等104套房产（预售证号：20181468），总面积约为8062平方米。2020年6月22日，顺超公司向合肥中院提交情况说明一份，载明：一、禹鼎大厦主体结构混凝土已经施工至22层顶，电梯机房等没有施工；二、2层至12层仅砌筑了部分墙体，水电安装施工了主体混凝土的预埋；三、施工协议书中承包范围内的没有施工的工程内容有12层以上的砌体和二次结构等。合肥中院认为：1、（2020）皖01民初1379号协助执行通知书预查封的104套预售房产所在的禹鼎大厦尚未完工，不具备交付条件，系在建工程，在建预售房产的价值不能等同于已建成符合交付及办证条件的商品房市场价，销售价应是在房产具备完整产权的商品房交易时的价值，故该104套预售房产目前的价值不能以销售市场价格来衡量。异议人以案涉104套预售房产市场均价13750元每平方米来主张超标的查封的意见，该院不予采纳。该院作出的（2020）皖01民初1379号民事裁定书，裁定冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产，依据该民事裁定书限定的范围，保全实施过程中，预查封顺超公司名下尚未完工的禹鼎大厦104套面积约为8062平方米预售房产并无不妥，且异议人未能举证证明查封财产的价值超出申请人颍淮公司请求范围及（2020）皖01民初1379号民事裁定书范围，故异议人解除对其名下财产超标的查封的请求该院不予支持。2、关于异议人提出其与颍淮公司在《项目施工协议书》及《补充协议》中约定将禹鼎大厦8、9、10层作价作为工程款交付给颍淮公司的问题，该两份协议中约定以房屋抵付工程款系双方关于工程款履行方式的约定，与本案保全执行无关联，本案保全在申请人的请求范围内执行。3、关于异议人提出的提供足额有效担保，解除对禹鼎大厦案涉140套预售房产查封的问题，非对该院查封该104套预售房产行为的异议，不在异议审查范围，该院不予审查。综上，该院作出（2020）皖01执异99号执行裁定，驳回顺超公司的异议请求。顺超公司不服，请求撤销合肥中院（2020）皖01执异99号执行裁定，支持其异议请求。其主要理由是：1、异议裁定存在错误，应予纠正。案涉104套预售商品房属于在建项目不假，但该项目主体工程已经完工，约占整个项目工程量的70%，并取得了预售许可，实际上也预售了部分房屋，实际售价和备案价几乎持平，因此以实际销售价或备案价来估算房产价值并无不当。异议裁定没有给出预查封房产的总价值大体上等于50924007.19元的估价依据和计算方法。案涉预查封房产总面积为8062.64平方米，备案销售价为13750元每平方米，总价值高达1.1086亿元，超越诉讼标的额50924007.19元二倍之多。2、异议裁定认定其提出的提供足额有效担保后解除案涉104套预售商品房查封的请求不属于异议审查范围错误，应予适当纠正。异议不仅关系保全财产价值是否超过诉讼标的额问题，还涉及到保全财产的选择要兼顾被保全人正常经营问题。本院查明的事实与合肥中院查明的事实基本一致。本院认为，综合复议申请人的复议理由，本案的争议焦点可归纳为：1、本案是否存在超标的查封；2、提供足额有效担保后解除案涉房产查封的请求是否属于异议复议程序审查范围。一、关于本案是否存在超标的查封问题。本案中，颍淮公司申请财产保全并提供了担保，合肥中院审查后作出（2020）皖01民初1379号民事裁定，冻结顺超公司名下的银行存款50924007.19元或查封、扣押其同等价值的其他财产。据此，合肥中院在保全实施过程中对复议申请人名下的104套预售商品房进行预查封，并无不当。复议申请人称案涉预查封房产总面积为8062.64平方米，备案销售价为13750元每平方米，总价值高达1.1086亿元。但是，因案涉预查封房产所在的禹鼎大厦实际为在建工程，不具备交付条件，故不能用已建成并符合交付及办证条件的商品房市场价来进行估值。复议申请人主张案涉预查封房产明显超标的，但未能举出有效证据予以证明，本院不予支持。二、关于提供足额有效担保后解除案涉房产查封的请求是否属于异议复议程序审查范围问题。该请求实质是复议申请人申请人民法院作出新的行为，而非对人民法院现有执行行为提出异议，因此不属于本次异议复议程序的审查范围。综上，复议申请人的复议理由不能成立。合肥中院（2020）皖01执异99号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回合肥顺超置业有限公司的复议申请；维持安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01执异99号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 杨 华审判员 凃 俊审判员 潘华武二〇二〇年九月二十八日法官助理孙蕾书记员余圆圆