广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初3270号 原告：李红林，男，1979年6月10日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：范春林，广西华锦律师事务所律师。 被告：广西骏景房地产开发有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区壮志路**邕江御景**楼****。 法定代表人：阮贤，总经理。 委托代理人：戴廷民，广西泰盛律师事务所律师。 原告李红林诉被告广西骏景房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告李红林及其委托代理人范春林及被告广西骏景房地产开发有限公司的委托代理人戴廷民出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李红林向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西骏景房地产开发有限公司向原告退还商品房办证费14000元；2、本案诉讼费用由被告负担。原告于2020年9月24日庭审中变更第一项诉讼请求如下：判令被告广西骏景房地产开发有限公司在扣除80元工本费、契税5706.87元外退还商品房办证费14213.13元给原告。事实与理由：2014年2月4日原告和被告签订了商品房买卖合同，即陆川县骏景城市春天小区第6栋15层1501号商品房买卖合同，并且支付给被告用于商品房房产证办证费20000元，被告从这20000元办证费中用于支付商品房契税用去5632.68元，加上滞纳金74.19元共计5716.87元及工本费80元，当时开发商口头承诺多还少补的办证费说辞，应当退还剩余办证费14213.13元。鉴于办证费金额巨大，而且国家相关法律已严令禁止乱收房产证办证费，被告已属违规操作。鉴于上述情况，被告属于严重违法乱收费行为，原告要求被告退还商品房办证费14213.13元，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼。 被告答辩称：原告的诉请缺乏事实及法律依据，且已经过了诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求。理由：一、本案为委托合同纠纷。本案中立案时将案由定为买卖合同纠纷是不准确的，本案原告作为购房人，为减少办理房屋所有权证书中手续的麻烦，委托作为开发商的被告帮忙办理房屋所有权证书，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，故本案情形符合委托合同的构成要件，本案案由应为委托合同纠纷。二、委托办证是双方自愿的，不存在欺骗和胁迫，被告依据委托收取费用是委托办理房屋产权证的报酬，是合法的。1、办理房屋所有权证书不是开发商的义务。根据《房屋登记办法》第十一条第一款：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料”，故申办房屋所有权证书是购房人自己的事情，不属于开发商的义务。2、在原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定购房人委托开发商办理相关的权属备案、登记等，并由购房人承担相应的费用。3、原告将办证所需的相关资料交 给被告，并自愿向被告交纳相关费用，而且原告在交纳该项费用时已经明确知道该费用是被告因代为办理房屋所有权证书收取的费用，没有任何法律法规规定不能收取委托报酬，故原告自愿交纳、被告基于委托合同关系收取的办证费是合法有据的。三、被告已经完成了委托代理的事项，为原告办理并取得了房屋所有权证书，原告请求返还没有法律及事实依据。1、被告接受委托后，忠实履行办理房屋所有权证书的义务，原告的房屋所有权证书已办出，原告之所以没拿到房屋所有权证书，因为其按揭贷款买房，涉案房产已经办理抵押，相关房屋所有权证书已由放贷银行领取。原告可以房地产交易中心打印房产信息。2、被告在办理过程中为原告交纳了各项手续费，主要包括：①房屋登记费；②房屋买卖代理费；③抵押代理费；④不动产登记费；⑤房地产权属档案查询服务费；⑥工本费；⑦测绘费等等。3、被告耗费了人力物力帮原告代办房屋所有权证书，从商品房备案开始，到帮助办理贷款手续，再到准备齐全相关资料去代为申办，整个过程繁杂且耗时费力，需要财务、开发部、售房部各个部门众多人员投入，所以被告收取办证费是合法的委托报酬。四、原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效。原告在交纳办证费时已经明确知道该费用是被告因代为办理房屋所有权证书收取的费用，而自原告交纳办证费之日起至起诉时止，期间已经远远超过了法律规定的三年诉讼时效，故原告起诉要求返还办证费亦超过了诉讼时效，不应得到法律的支持。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院逐一列出争议内容并审核、分析认定如下：1、被告对原告提供的补充证据发改价格规[2016]2559号文件、桂价费[2018]14号文件、通知的真实性、合法性由法院认定，但认为该两份文件及通知与本案无关，该文件是在被告收取办证的费用之后才出具的，不能约束之前的行为。2、原告对被告提交的证据房屋买卖代理费发票（7张）、抵押代理费发票（15张）、房地产权属档案查询服务费发票（5张）、测绘费不认可，认为房屋买卖代理费、抵押代理费、房地产权属档案查询服务费属于乱收费，收费不符合物价局文件；对测绘费不认可，认为测绘是开发商必须的义 务，不应是买方承担的；对证据交接单真实性没有异议，但是对证明目的有异议，不能证实房产证是由被告办理，只能说是被告协助办理。 本院认为，原告提交的《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规[2016]2559号、《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区财政厅广西壮族自治区国土资源厅关于不动产登记收费等有关问题的通知》桂价费[2018]14号、陆川县物价局及陆川县房地产管理所联合发布的通知来源合法，客观真实，但上述文件及通知发布的时间分别是在2016年12月6日、2018年1月29日、2018年3月14日，而原告购房及向被告支付房屋产权代办费用的行为均在政策通知发布之前，故该证据与本案不具关联性，不能作为认定本案案件事实的依据。 被告提交的证据2房屋登记费发票、证据3房屋买卖代理费发票、证据4抵押代理费发票、证据5不动产登记费发票、证据6房地产权属档案查询服务费发票、证据7测绘费均为房产管理部门及其他有权机构出具的，证据8不动产权证领取表或交接清单的回执为贷款银行员工签收的，且被告提供了原件予以证实，上述证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”，对本案事实具有证明力，应作为认定本案法律事实的依据，本院予以采纳。 综合全案证据、庭审笔录及当事人的陈述，本院确认法律事实如下： 2014年2月7日，原告欲向被告购买陆川县骏景城市春天小区商品房一套，同时双方口头约定原告支付20000元，由被告负责为原告办理好房屋产权证书。2014年2月24日原告和被告正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买陆川县骏景城市春天小区第6栋15层1501号房（原告已按约一次性付款的方式付清房款）。同时《商品房买卖合同》第十九条就房屋所有权证书的办理问题进行了约定：“由买受人委托出卖人到陆川县房地产管理所申请办理房屋 所有权登记手续，买受人须协助提供相关办证所需的材料”。被告收到原告交款后向原告出具了收据，并按照原告的委托收集办理房屋产权证书所需要的相关资料、到陆川县房管所办理备案登记，取得陆川县房管所备案登记证明；到陆川县不动产登记中心进行按揭贷款抵押登记、委托相关机构进行测绘，并支付了上述一系列流程的各项费用，主要包括：①房屋登记费；②房屋买卖代理费；③抵押代理费；④不动产登记费；⑤房地产权属档案查询服务费；⑥工本费；⑦测绘费；⑧契税及滞纳金等等。 另查明，涉案房屋不动产权证书被告已经办好，被告已经完成原告委托的事项，不动产权证号：桂（2017）0001164号，本案房屋由原告一次性付款所购，原告的房屋所有权证书已于2018年6月15日由其领取。 再查明，2018年5月3日，案涉小区大量业主曾有组织的向被告追索支付的委托办证的费用。 本院认为，本案纠纷的解决，应当厘清以下问题：一、双方约定由原告支付20000元给被告，被告负责办好房屋产权证书事宜构成何种法律关系，该约定是否合法有效；二、被告收取原告20000元是否具有法律依据；三、本案是否超过诉讼时效，原告的诉讼请求能否得到支持。现具体分析如下： 一、关于合同约定被告负责办好房屋产权证书事宜构成何种法律关系，该约定是否合法有效的问题。 原告与被告签订《商品房买卖合同》并口头约定原告支付20000元，由被告负责办好房屋产权证书。原告按约向被告支付了20000元，被告依约收集办理房屋产权证书所需要的相关资料、到陆川县房管所办理备案登记，取得陆川县房管所备案登记证明；到陆川县不动产登记中心进行按揭贷款抵押登记、委托相关机构进行测绘，并支付了上述一系列流程的各项费用，为原告办理好了房屋产权证 书。我国《合同法》第三百九十六条规定:“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同”，双方约定原告向被告支付20000元，由被告负责代为办理房产证产权事宜，符合上述委托合同的规定及特征，本院认定原、被告之间构成委托合同关系。 我国《合同法》第四条规定“当事人享有自愿订立合同的权利”，第十条规定“当事人订立合同，由书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。本案委托合同双方当事人主体合格、意思表示真实、内容未违反法律规定，系当事人自愿签订，并无出卖人存在胁迫、欺诈等行为的证据，同时也无法律、行政法规规定委托合同必须采取书面形式，亦无法律规定禁止业主委托房地产开发商代为办理房屋所有权证书，故本院认定双方达成的委托合同合法有效；同时，我国《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，本案委托合同依法成立并受到法律保护，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、履行义务。 二、本案被告收取原告20000元是否具有法律依据的问题。 本院认为，被告收取费用以处理委托办证事宜符合法律规定，理由如下：1、我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，从以上规定可知，办理房屋所有权证书的法定义务主体是买受人（原告），房地产开发企业（被告）承担的只是协助义务；而且法律规定，办理房屋所有权证书的房屋登记费、权属档案查询、工本费等一些手续费应由业主负担，开发商没有义务为业主负担。2、被告办理房屋所有权证书需要搜集大量的资料，需要增加工作人员、耗费人力、物力等成本，这部分成本开发商没有义务为业主免费支出，而且原告购房时广西尚未将房屋所有权证书代办费纳入政府统一 定价范围进行管理，政府也未明令禁止开发商收取房屋所有权证书代办费，代办费可以由业主和开发商在平等、自愿的基础上协商议定。3、我国《合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用”，原告作为委托人应当预付委托处理事务的所需的费用给被告，该部分费用既包括在产权证书办理过程中应当支出的合理费用，也包括被告受托履行合同义务应当获得的报酬。综上，被告根据委托合同约定收取原告20000元用以处理委托办证事宜符合法律规定。 三、本案是否超过诉讼时效，原告的诉讼请求能否得到支持的问题。 本院认为，原告曾于2018年向被告追索过委托被告办证所支付的费用，本案未超过三年的诉讼时效。原告虽然向被告主张权利，但被告是否应当承担违约责任应当根据合同履行过程中被告是否存在违约行为来判定。我国《合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”。本案被告作为受委托人，收集了相关的办证资料，支付了办证所需支付的各项手续费给有关部门，办好了房屋所有权证书，完成了原告委托的事务，不存在违约行为，有权利领取完成委托事务的报酬。至于原告称国家相关法律已严令禁止乱收房屋所有权证书办证费，被告属于严重违法乱收费行为，没有证据予以证实，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。现双方当事人之间的委托合同已履行完毕，合同已经终止，买受人现要求被告返还委托办证支付的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第（一）项、第三百九十七条、第三百九十八条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告李红林的诉讼请求。 本案收取案件受理费150元，减半收取75元（原告已预交），由原告李红林负担。 本判决为终审判决。 审判员  范思熠 二〇二〇年九月二十五日 书记员  钟蔼珊