陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终6315号上诉人（原审被告）：陕西大德梁行物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新四路亮丽商务综合楼第******。法定代表人：杨玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王姗，北京高文（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡昕，北京高文（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史马继，男，1980年5月16日出生，汉族，无业，住西安市碑林区仁义村**内**。委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：党毅，男，1976年6月13日出生，汉族，无业，，住西安市莲湖区莲湖路**委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡绍强，男，1969年3月26日出生，汉族，无业，住，住西安市灞桥区狄寨街居民**楼**/span>委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1973年4月13日出生，汉族，无业，住西安市，住西安市碑林区建国路****2门****an>委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：支铁伟，男，1968年9月13日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区，住西安市灞桥区市六十三中**委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈圣，男，1971年5月9日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，住西安市莲湖区桃园二坊****委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴嘉卉，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何静，女，1979年1月3日出生，汉族，无业，住西安市未央区111，住西安市未央区**八水上筑小区**楼>委托诉讼代理人：鲁毅，男，1973年1月5日出生，汉族，西安星期天酒店管理有限公司总经理，住西安市莲湖区劳动路西仪102街。被上诉人（原审原告）：郭毓飞，男，1979年6月18日出生，汉族，无业，住西安市碑林区边西街****，住西安市碑林区边西街******style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:32pt; text-align:justify; line-height:30pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：鲁毅，男，1973年1月5日出生，汉族，西安星期天酒店管理有限公司总经理，住西安市莲湖区劳动路西仪102街。被上诉人（原审原告）：张秀芳，女，1953年11月14日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市七里河区吴家园西街，住甘肃省兰州市七里河区吴家园西街****yle="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:32pt; text-align:justify; line-height:30pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：鲁毅，男，1973年1月5日出生，汉族，西安星期天酒店管理有限公司总经理，住西安市莲湖区劳动路西仪102街。被上诉人（原审原告）：芦伟，男，1979年11月20日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区冰窖巷检察院**3门**，住西安市莲湖区冰窖巷检察院**3门**="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:32pt; text-align:justify; line-height:30pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：鲁毅，男，1973年1月5日出生，汉族，西安星期天酒店管理有限公司总经理，住西安市莲湖区劳动路西仪102街。原审被告：八水上筑业主委员会，住所地：，住所地：西安市未央区未央路**八水上筑an>负责人：谭兵，业主委员会主任。上诉人陕西大德梁行物业管理有限公司（以下简称大德梁行公司）因与被上诉人史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟、原审被告八水上筑业主委员会（八水上筑业委会）确认合同无效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大德梁行公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟要求确认合同无效的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟负担。事实与理由：一审判定“恒泰商住楼”12户业主身份及面积纳入八水上筑小区参加投票选举的范围，事实认定模糊不清。开发建设单位未完整做资料移交工作，在业主大会成立以及解聘物业企业时，均按照业委会备案面积进行计算，在做出解聘前期物业企业决定后，2017年11月开发建设单位将“恒泰商住楼”进行移交，加入建筑物专有部分总面积进行计算，违反了诚实守信原则。大德梁行公司上诉坚持按照备案的专有部分面积57301.45平方米予以认定，以此标准计算2017年3月10日八水上筑业委会就小区更换物业服务企业结果符合物业管理条例双过半的规定，更换物业服务企业的表决成立。130多户业主名称与开发商销售房屋时不同系因十年期间小区业主房屋买卖交易的原因。随后大德梁公司按照合法手续与八水上筑业委会签订合同合法有效，前期物业服务合同终止。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟辩称，“恒泰商住楼”在案涉物业服务范围内，其已提交了规划总平图、预售许可证等证据充分予以证明。因八水上筑业委会选聘物业服务企业未经双过半表决通过，其选聘行为违反法律规定，故八水上筑业委会与大德梁行公司合同无效。八水上筑业委会经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟向一审法院起诉请求：1、判令八水上筑业委会、大德梁行公司提供签订的关于西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业服务合同。2、判令确认八水上筑业委会、大德梁行公司签订的关于西安市未央路111-1号八水上筑的物业服务合同无效。3、判令八水上筑业委会、大德梁行公司立即停止对西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业交接工作。一审法院认定事实：史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟系八水上筑小区业主。2007年7月18日，陕西恒泰房地产发展有限公司与西安好友物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，委托西安好友物业管理有限公司作为西安市未央路111-1号八水上筑小区的前期物业服务管理企业，该合同显示该小区建筑面积66124.24平方米。2016年7月17日，西安市未央区张家堡街道办玄武路社区公布八水上筑小区业委会公开选举结果。显示该小区总套数489套，非住宅15套，总建筑面积66124.24平方米。2016年7月26日、8月29日，张家堡街道办事处和西安市未央区住房制度改革委员会办公室分别在八水上筑小区《业主委员会备案表》上加盖公章，西安市未央区住房制度改革委员会于同年8月29日作出《业主委员会备案回执》，显示业主委员会名称为“八水上筑小区业主委员会”。2016年11月12日、12月5日、2017年1月20日、2月18日、3月4日八水上筑业委会会议纪要显示该委员会就物业管理问题及是否更换物业多次开会商议。2017年2月20日，八水上筑业委会发布关于小区召开业主大会临时会议议程的公告，内容为就小区更换物业服务企业书面征求业主意见。同时，八水上筑业委会向张家堡街道办事处就该次会议进行书面告知并请求街道办到场进行监督指导。2017年5月3日，八水上筑业委会发布八水上筑小区公开招标物业管理公司告知书。经招投标后，同年5月19日，八水上筑业委会向大德物业公司发出中标通知书。后双方签订《八水上筑住宅小区物业服务合同》。现史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣以八水上筑业委会更换物业公司侵犯业主权利诉至未央法院。审理中，未央法院根据史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣提交的“恒泰商住楼”12户业主依法进行了传唤，何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟出庭应诉，表示其作为八水上筑小区业主，应作为共同原告参与诉讼，其四人同史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣的诉讼请求相同。庭审中，史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟撤回第一项诉讼请求即判令八水上筑业委会与大德梁行公司提供签订的关于西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业服务合同。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟提交陕西恒泰房地产发展有限责任公司于2017年11月15日通知西安好友物业管理有限公司对“恒泰商住楼”即12户进行交接管理的书面通知、关于“恒泰商住楼”销售的12份《商品房买卖合同》以及《物业服务合同》和物业费收款收据的证据，予以证明“恒泰商住楼”已销售给12名业主，陕西恒泰房地产发展有限责任公司委托西安好友物业管理有限公司对该商住楼及12户业主进行物业管理服务，同时“恒泰商住楼”亦属于八水上筑小区物业管理服务区域。大德梁行公司对史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟提供的上述证据及证明目的不予认可，认为“恒泰商住楼”12户业主并非八水上筑小区的业主，“恒泰商住楼”建筑面积不应计算在物业管理服务面积之内。同时查明，原一审审理中，八水上筑业委会提交其与大德物业公司所签订的《物业服务管理合同》。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟对该事实予以认可。同时大德梁行公司表示其公司并未进驻八水上筑小区，史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟对该事实予以认可。另，原一审审理中，八水上筑业委会提交2017年3月10日《八水上筑业委会就小区更换物业服务企业》公布结果照片，内容为：选票情况，小区业主总人数487户，专有部分总建筑面积57301.45平方米；参与投票的业主共373人，专有部分建筑面积之和为33567.9平方米；有效票业主占业主总人数的76%，专有部分建筑面积占专有部分建筑总面积的59%。表决结果为同意解聘八水上筑小区现有物业服务企业即西安好友物业管理有限公司。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟称对上述公布结果其多数人并未参与亦未签名确认，所占面积也未超过半数面积，对该证据不予认可。经当庭核对，八水上筑小区物业管理招投标签到表中有220人签字，该220户所占建筑面积为19580.65平方米。大德梁行公司对该证据不发表意见。因八水上筑业委会未到庭致调解不能。一审法院认为，史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟主张八水上筑业委会与大德梁行公司提交所签订的关于西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业服务合同，八水上筑业主委员会已提交，史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟申请撤回该项诉讼请求，属当事人自愿行为，予以准许。业主委员会实行备案登记制度，八水上筑业委会的设立经相关部门备案。史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟主张该委员会成立不合法之意见，不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。大德梁行公司虽对“恒泰商住楼”12户业主身份及该商住楼的面积属于涉案小区物业管理服务区域面积持异议，称“恒泰商住楼”12户所住区域系非法建筑，不应计算在八水上筑小区物业管理服务区内，但未提供足以反驳对方主张的证据，故对大德梁行公司辩称意见，不予采纳。决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“恒泰商住楼”12户业主属于涉案八水上筑小区物业服务管理的对象，该商住楼面积亦属于小区物业管理服务的区域，根据史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟提供的上述证据，八水上筑小区共有业主人数520人，建筑面积为69326.21平方米，但八水上筑业委会并未将上述“恒泰商住楼”12户业主及面积列入经八水上筑小区业主的参加投票选举的范围，选聘新物业公司的业主仅有220人，未超过人数过半的260人，同时选举业主所有房屋建筑面积仅为19580.65平方米，未超过总面积过半的34663.105平方米，上述选举行为均违反法律规定，现史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟主张确认八水上筑业委会与大德梁行公司签订的关于西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业服务合同无效，予以支持。大德梁行并未进入八水上筑小区进行物业服务，史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟要求八水上筑业委会与大德梁行公司立即停止对西安市未央路111-1号八水上筑小区的物业交接工作的诉请，无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告八水上筑小区业主委员会与陕西大德梁行物业管理有限公司2017年5月20日签订的《八水上筑住宅小区物业服务管理合同》于本判决生效之日起确认无效；二、驳回原告史马继、党毅、蔡绍强、张萍、支铁伟、陈圣、何静、郭毓飞、张秀芳、芦伟的其余诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），现由被告八水上筑业主委员会、陕西大德梁行物业管理有限公司各承担50元，被告承担部分于本判决生效之日起三日内给付原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，八水上筑小区共有业主520户、建筑面积69326.21平方米，其中“恒泰商住楼”业主12户、建筑面积3194.89平方米。经一审法院当庭核对，确认参与选聘新物业公司的业主220人、建筑面积19580.65平方米，并未达到法律规定的双过半标准，故一审法院确认八水上筑业委会与大德梁行公司签订的涉案物业服务合同无效，于法有据，并无不当。大德梁行上诉主张应以八水上筑业委会2017年3月公示结果为依据确认其与八水上筑业委会签订物业服务合同有效，但该次签字投票未将“恒泰商住楼”业主及建筑面积纳入在内，“恒泰商住楼”12户业主属于涉案八水上筑小区物业服务管理的对象，该商住楼面积亦属于八水上筑小区物业管理服务的区域，应当纳入业主总人数和建筑物总面积计算，故对大德梁行公司的该项主张，本院不予采信。综上所述，大德梁行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陕西大德梁行物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  刘 书 方     1