广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初591号原告：新丰县**洲物业服务有限公司，住所地：新丰县**************。法定代表人：陈琳琳，该公司经理。委托诉讼代理人：潘海英，该公司副经理。被告：潘雄辉，男，1983年2月8日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县**************，公民身份号码：440************03X。被告：谢珍珠，女，1982年9月22日出生，汉族，安徽省池州市人，住安徽省池州市贵池区阮桥乡政府宿舍**，公民身份号码：340************620。原告新丰县**洲物业服务有限公司（以下简称中心洲物业公司）诉被告潘雄辉、谢珍珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中心洲物业公司的委托诉讼代理人潘海英、被告潘雄辉到庭参加了诉讼。被告谢珍珠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中心洲物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付清其所欠原告的物业管理费11665.30元，并依约依法支付逾期付款的违约金23049.80元（暂计至2020年6月30日止，之后至付清欠款之日止的违约金另计）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用和财产保全费。事实和理由：新丰县**洲“汇龙天下”小区系原告管理的项目。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，被告向房地产开发商购买“汇龙天下”小区A区7幢14层1403号房。截至本起诉状提交之日，被告仍欠原告物业管理费人民币11665.30元，期间原告多次向被告催收所欠物业费，但是被告不守约、不理睬。原告于2018年11月28日、2019年1月11日、2019年1月20日、2019年1月25日，分别以书面形式向被告发了《催缴通知》，要求对方付清所欠的物业费和违约金，但被告仍不支付所欠的物业费及逾期支付的违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条：物业管理费于当月5日前缴交，逾期按每日5%计收违约金。因为此，计至2020年6月30日，被告尚欠原告物业管理费人民币11665.30元，逾期付款的违约金人民币23049.80元（暂计至2020年6月30日，之后至付清欠款之日止的违约金另计）。综上所述，为更好地保护原告的合法权益，现依法向贵院具状，请判如所请。被告潘雄辉辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意原告所述的事实和理由。违约金按每日百分之五计算过高，原告诉求的利率远远超过了银行利率，属于民间的利滚利的计算方式。被告谢珍珠向本院提交书面答辩状辩称，同意支付物业管理费，不同意支付违约金，因原告计算违约金的方式是按照民间贷款利滚利的方式来计算的，利率已超过银行利率，不符合国家法律法规。本院经审理认定事实如下：被告潘雄辉、谢珍珠向新丰县******有限公司购买新丰县**********“汇龙天下”A区7栋14层1403房的商品房。2014年1月27日，被告潘雄辉、谢珍珠与新丰县******有限公司对上述所购商品房签订《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定:“四、本商品房售价未包括售后物业管理的费用，本小区物业管理在业主委员会成立之前，暂由深圳凯盛物业管理有限公司新丰分公司管理，管理费从实际交房日开始收取……物业管理费用收费标准为：电梯房按建筑面积1.5元/平方米/月……物业管理费于当月5日前缴纳，逾期按每日5%计收违约金。”六、关于联络方式和商品房交付通知时间……本合同约定的书面通知方式包括：公告、邮寄、买受人在出卖人办公场所领取文件并签收等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络发出挂号邮件后七天为收讫，公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫……七、关于商品房交付手续……买受人应按出卖人寄发的《交付通知书》中规定的交付日期前往办理领房手续。买受人未按期办理入住手续或以本合同规定以外的原因拒绝接收房屋者视为出卖人在《交付通知书》中规定的交付日期已完成交付房屋……买受人办理交付手续，签署房屋交接单，合同约定的商品房即交付于买受人……办理交房手续时，买受人应先于出卖人结清购房款，出卖人方有义务向买受人交付房屋；否则，出卖人有权决绝交付房屋，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项之日止……”2015年3月31日、4月3日，新丰县******有限公司分别在《韶关日报》刊登《新丰县**洲汇龙天下项目三期入伙公示函》、《更正声明》，向汇龙天下三期业主公告“汇龙天下项目三期已顺利通过政府相关部门的验收，已具备入伙条件。汇龙天下三期定于2015年3月31日起正式入伙，业主在2015年3月31日之后可以正式办理入伙手续”等内容。2017年6月26日，深圳凯盛物业管理有限公司新丰分公司与原告中心洲物业公司签订《物业管理项目转让协议》，将新丰县******有限公司内汇龙天下等所有物业项目的物业管理权转让给原告，由原告对上述小区进行管理并提供物业服务。2017年7月16日，中心洲物业公司向中心洲全体业主发布《公告》，公告内有“从2017年7月1日起中心洲物业公司接管中心洲小区物业工作，各项服务收费按原来不变”等内容。2018年11月28日、2019年1月11日、2019年1月20日、2019年1月25日原告分别四次在被告潘雄辉、谢珍珠位于新丰县**********“汇龙天下”7栋1403房的大门张贴缴费通知书。2020年6月19日，原告诉至本院，要求被告支付2016年2月至2020年6月共53个月欠缴的物业管理费11665.30元及逾期付款违约金23049.80元（暂计至2020年6月30日止，之后至付清欠款之日止的违约金另计）。庭审中，被告潘雄辉称，其未收到办理收房手续的通知，因未支付首付款尾款一直未收房未入住，原告对交付房屋具体情况表示不清楚。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同补充协议》、《韶关日报》上刊登的《新丰县**洲汇龙天下项目三期入伙公示函》、《更正声明》、《管理服务费缴费通知》、《物业管理项目转让协议》、公告、《追认书》等证据在卷佐证。2020年6月30日，原告申请诉讼保全。本院于2020年7月1日作出民事裁定书，裁定：1、冻结本院公开拍卖被申请人潘雄辉、谢珍珠名下坐落于新丰县*******************屋（房产证号：0000****）在34715元额度内的拍卖款。冻结期限为一年。2、冻结申请人新丰县**洲物业服务有限公司名下广东新丰农村商业银行股份有限公司账户为800********95836-0在34715元额度内的存款。冻结期限为一年。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。案涉房屋所在小区建成之后由深圳凯盛物业管理有限公司新丰分公司进行管理。深圳凯盛物业管理有限公司新丰分公司于2017年6月26日将案涉房屋所在小区物业管理权、物业管理费债权转让给原告中心洲物业公司，由原告中心洲物业公司进行实际管理并提供物业服务。《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。被告潘雄辉、谢珍珠与新丰县******有限公司在《商品房买卖合同补充协议》中对涉案房屋的物业管理约定“在业主委员会成立之前，暂由深圳凯盛物业管理有限公司新丰分公司管理，管理费从实际交房日开始收取……物业管理费用收费标准为：电梯房按建筑面积1.5元/平方米/月……买受人应按出卖人寄发的《交付通知书》中规定的交付日期前往办理领房手续。买受人未按期办理入住手续或以本合同规定以外的原因拒绝接收房屋者视为出卖人在《交付通知书》中规定的交付日期已完成交付房屋……”根据上述规定及合同约定，原告要求被告潘雄辉、谢珍珠支付物业费的前提是涉案房屋已经实际交付给被告潘雄辉、谢珍珠使用，或者依照被告潘雄辉、谢珍珠与新丰县******有限公司之间的合同约定视为已交付房屋的情形成就。庭审中，被告潘雄辉称，其未收到办理收房手续的通知，因未支付首付款尾款一直未收房未入住，对此，原告称不清楚交付房屋具体情况，主张新丰县******有限公司已于2015年3月31日在报纸上刊登公告应视为已经交付使用，且原告至今未提交任何证据证明新丰县******有限公司已寄发《交付通知书》给被告潘雄辉、谢珍珠或书面通知被告潘雄辉、谢珍珠办理交房手续，也未提交证据证明被告潘雄辉、谢珍珠存在拒绝接收房屋或者被告潘雄辉、谢珍珠已实际使用案涉房屋的相关事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告在未能确切举证证实案涉房屋已由新丰县******有限公司交付给被告潘雄辉、谢珍珠的情形下，其主张被告潘雄辉、谢珍珠支付物业服务费及相应违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告新丰县**洲物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费334元、诉讼保全申请费367.15元，由原告新丰县**洲物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  余燕菱二〇二〇年九月十四日书记员  谭芳菲