四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3122号 原告：张禄萍，女，1988年8月18日生，汉族，成都市成华区人，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：胡林（特别授权），四川合文律师事务所律师。 被告：邓红粉，女，1985年9月10日生，汉族，云南省宾川县人，住云南省大理白族自治州宾川县。 原告张禄萍与被告邓红粉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张禄萍的委托诉讼代理人胡林，被告邓红粉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张禄萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《门面租赁合同》，被告支付违约金10000.00元；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金共计43200.00元（截止2020年8月11日，共9个月）；3.判令被告向原告支付拖欠的水费2361.45元、电费3500.00元；4.判令被告向原告赔偿破坏房屋设施设备所造成的损失共计19844.79元；5.判令被告向原告支付主张权益的律师费20000.00元；6.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告撤回要求被告支付电费3500.00元的诉讼请求。事实和理由：2019年3月11日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定：原告将位于四川省内江市东兴区精装修门面房租赁给被告使用，租赁期限为2019年3月11日至2024年3月10日，房屋租金为4800元／月，付款方式为押一付三，使用房屋期间产生的水电费等费用全部由被告承担。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告支付了第一季度的房屋租金，但后期被告以各种理由拖欠租金，也未按时缴纳水电费。2020年7月底，原告委托律师向被告发出了《律师函》，要求被告结清拖欠的房屋租金、水电费等，如继续拖欠，原告方将通过起诉的方式解除《门面租赁合同》并追缴所有欠付费用。截止2020年8月11日，被告拖欠原告房屋租金共计43200.00元，拖欠水费2361.45元，电费3500.00元。同时，在2020年8月初，原告发现被告在使用房屋期间，对房屋的地板、墙面墙体、空调等造成了严重的损坏，给原告造成了损失，理应赔偿。原告委托装修公司就造成的损失进行了报价，房屋修复价格为19844.79元。原告因多次催收被告拖欠的房屋租金、水费、电费以及损失赔偿无果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告邓红粉辩称：1.受疫情影响，被告无法继续履行合同，属不可抗力,被告于2020年4月26日向原告提出了解除租赁合同，房屋租赁合同已于当日解除。2.被告已支付原告房屋租金至2020年3月11日，故原告要求支付9个月租金无事实依据。3.被告已缴清房屋的电费，认可尚欠水费1732.00元。4.被告租房时房屋已陈旧，故其主张的“房屋修复费用”实际是“房屋翻新费用”；虽被告经营餐饮时对墙体和地板有一定影响，但并未损坏，愿意用房屋押金4800.00元作为修复费用。 本院经审理认定事实如下：2019年3月11日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定：1.原告将位于内江市东兴区门面租赁给被告使用；2.租赁期限为2019年3月11日至2024年3月10日；3.面积51.04平方米，房屋租金为4800元／月，付款方式为押一付三；4.门面设施（格力中央空调1台、水卡1张、电卡1张），租房终止，验收无误后，押金退还；5.违约责任，双方需恪守约定，任何一方违约，须向对方承担违约金10000.00元。合同签订后，原告将该门面交付被告使用，被告分别于2019年3月11日向原告支付押金4800.00元和租金14400.00元，于2019年6月13日向原告支付租金14400.00元，于2019年9月13日向原告支付租金14400元，于2019年12月15日向原告支付租金14400.00元，共计57600.00元（已支付至2020年3月10日）。新冠肺炎疫情爆发后，被告因餐饮店经营困难，未按约缴纳后续房租及水电费。2020年4月2日，被告告知原告因餐饮店经营困难，希望原告减免房租1个月，如不同意则准备解除租赁合同，后原告未同意免租。被告经营至2020年6月28日后，因无力继续经营便关停店面，腾空房屋后将钥匙放在门缝内，并于同日告知原告不再租赁案涉房屋。次日，原告委托其妹妹到案涉房屋查看，从门缝中取到了房屋钥匙。2020年7月25日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告结清拖欠的房屋租金及水电费。 另查明，1.被告已结清案涉房屋租赁期间的电费，自认尚欠租赁期间的水费1732.00元未付。2.原告委托四川合文律师事务所律师代理案涉纠纷的一审、二审、执行等所有程序，约定律师费为20000.00元。3.原告收回房屋后，发现房屋设施被损坏，委托装修公司对房屋装修进行报价，报价单载明“一楼大厅装修翻新工程”、“楼梯装修翻新工程”等装修项目共计19844.79元。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的身份信息、《门面租赁合同》、聊天记录、照片、报价单、律师函、《委托代理合同》等证据，被告提交的身份信息、聊天记录、照片、转账记录等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.租赁合同的解除时间？2.被告应支付的房屋租金、水费金额？3.原告请求的房屋损坏赔偿是否应支持？4.原告请求的违约金、律师费是否应支持？ 关于争议焦点1：租赁合同解除时间问题。案涉租赁房屋系营业性用房，租赁用途系用于餐饮经营，新冠疫情爆发后，被告餐饮店经营因落实疫情防控政策、客流量减少等因素必然会受到影响，疫情影响应属合同履行过程中的不可抗力因素。2020年4月，被告因疫情影响提出减免房租未果后，仍在继续使用案涉房屋进行餐饮经营，此时双方的合同处于继续履行状态，并未解除。2020年6月28日，被告因无法继续经营，关门停业后腾空房屋，将钥匙放在门缝内，并于同日以疫情为由向原告提出解除合同。此时，因受疫情影响，被告在前期坚持经营未能扭转局面的情形下，继续经营已不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”，被告可依法解除租赁合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故原、被告的租赁合同已于2020年6月28日解除。综上，本院对原告请求判令解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点2：被告应支付的房屋租金、水费金额。据上述查明的事实，被告已支付原告租金至2020年3月10日，故欠付租金应自2020年3月11日起算。因租赁合同于2020年6月28日解除，故租金应计算至2020年6月28日，租金共计17280.00元。关于欠付水费金额，原告所举显示水费金额的截图打印件无法看出具体的形成日期，提交的水费票据又包括腾房后2020年8月的票据，故其所举证据不足以证明被告租赁房屋期间的欠付水费金额。现被告认可欠付水费1732.00元，属当事人自认，在原告所举证据不足以证明的情况下，本院按该自认金额予以认定，支持被告应付原告欠付水费金额为1732.00元。 关于争议焦点3：原告请求的房屋损坏赔偿问题。该焦点涉及两个层面问题，一是被告是否对房屋造成损坏问题；二是如果造成损坏，具体的赔偿额问题。首先，被告是否对房屋造成损坏问题。被告于2020年6月28日腾空房屋后将钥匙放在门缝内，才通知原告解除租赁合同。被告未提前通知原告交接房屋而单方腾退房屋的行为，使得双方未进行退房验收交接，导致不能确定房屋腾退时是否存在损坏，被告对此存在过错（如被告已提前通知，而原告未到，未交接验收的责任则在于原告），现原告发现房屋设施被损坏，要求被告赔偿，被告应承担赔偿责任。其次，具体赔偿额问题。原告请求的赔偿金额系依据自行委托装修公司出具的报价确定，从报价单内容看明确显示有“翻新”字样，故该报价金额应属翻新装修金额而非房屋修复金额，对原告请求的该金额，不予支持。本院参考原告请求的翻新金额，并综合考量被告未交接验收房屋的过错，以及被告自认餐饮经营过程中会对房屋地板、墙面造成一定影响的陈述，酌情确定被告应赔偿原告的损失为6000.00元，该款与被告已付原告押金4800.00元品迭后，被告尚应赔偿原告1200.00元。 关于争议焦点4：原告请求的违约金、律师费是否应支持问题。首先，违约金问题。（1）逾期支付租金方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条等规定，若因疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，导致承租人未按时支付租金的应不构成违约，故本案中被告逾期支付租金未构成违约。（2）解除租赁合同方面，前文已论述被告可以不可抗力为由解除租赁合同，属依法解除，应不构成违约。但根据房屋租赁交易习惯，解除租赁合同应提前告知出租人，以给出租人一定的另寻租户的时间，被告未提前通知原告而单方解除租赁合同，给原告造成了一定租金损失，但又因在疫情期间，经营状况较平时更难把控，依据公平原则，本院酌情确定被告赔偿原告半个月的租金损失即2400.00元。其次，关于律师费，该请求并无法律依据，原、被告签订的《门面租赁合同》也无约定，且原告所举证据也不足以证明已发生20000.00元律师费，故对该诉讼请求，不予支持。 综上所述，本案经调解无果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓红粉于本判决生效之日起十五日内支付原告张禄萍欠付租金17280.00元； 二、被告邓红粉于本判决生效之日起十五日内支付原告张禄萍欠付水费1732.00元； 三、被告邓红粉于本判决生效之日起十五日内支付原告张禄萍房屋损坏赔偿款1200.00元； 四、被告邓红粉于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张禄萍违约金2400.00元； 五、驳回原告张禄萍的其他诉讼请求。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2272.00元，减半收取1136.00元，由原告张禄萍负担953.00元，由被告邓红粉负担183.00元。（原告已预交，被告在给付判决款项时一并付给原告） 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 李远春 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 丁凤城 书 记 员 吴楚婵