上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8452号上诉人（原审被告）：顾彬，男，1964年5月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张清，女，1968年10月6日，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾佳音，女，1990年3月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林柏好，男，1975年12月18日生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。上诉人顾彬、张清、顾佳音与被上诉人林柏好房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人顾彬、张清、顾佳音共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判三上诉人向被上诉人支付停产停业损失44,000元、房屋装修补偿费27,049.50元、营业执照补偿费2,000元。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在不定期租赁关系。顾彬与林柏好签订的租赁合同中明确约定：“如遇政府市政工程，被上诉人无条件服从。”然浦东新区政府已于2015年7月10日发出征收公告，故从该日起双方的租赁关系自然解除。即便双方之间实际签订租赁合同至2016年3月31日，2016年3月31日之后双方的租赁关系亦不再发生。二、被上诉人无权享有15万元停产停业的损失，停产停业的损失是征收部门补偿给商铺所有权人无法继续用作商业用途所产生损失的，与承租人无关。该地块就针对租户有专门的补贴计算方式，即按照400元/㎡的价格进行补偿，上海市浦东新区XX镇XX路XX、XX号（以下简称系争房屋）面积为110㎡，故承租人所得补贴总计不应超过44,000元。且本案评估公告是在2015年7月10日，被上诉人已经明知要拆迁且合同对动迁亦有约定。三、被上诉人无权享有全部装修费补贴。系争房屋在交付被上诉人承租使用时已经有现状装修，在实际使用时被上诉人仅在原有装修基础上进行一定修缮。合同约定限期为3年，被上诉人的装修不可能超过3年。且被上诉人的营业执照只挂在系争房屋的其中一间，故被上诉人享有的装修补偿不应超过总装修补偿的25%即27,049.50元。被上诉人林柏好辩称，不同意顾彬、张清、顾佳音的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林柏好的一审诉讼请求：判令顾彬、张清、顾佳音支付林柏好停产停业损失393,836.54元、房屋装修损失108,198元、营业执照补偿费4,000元。一审法院查明事实：2016年4月1日，由顾彬作为出租人（甲方）与林柏好作为承租人（乙方）订立《房屋租赁协议书》，约定乙方因经营所需，租用甲方上海市浦东新区XX镇XX路XX、XX号，门面房二间，面积约110平方米，底楼面积约110平方米左右；租赁时间为一年，2015年4月1日起至2016年3月31日止，先付后用，年租金为8万元，每年到期前一个月付清；乙方需守法经营，自行办妥经营所需的一切手续，……遇到市建工程筑路，房屋拆迁，乙方无条件服从；如租赁到期，乙方不续租甲方门面房，乙方应把室内保持完好，并提前二个月通知甲方，……。双方在一审庭审中共同确认，双方最早在2011年4月1日开始租赁关系，合同到期后进行续签合同。2016年3月31日后双方未再书面签署续租合同，但实质履行租赁合同，林柏好就系争房屋的租金付至2018年3月31日。在租赁期间，林柏好将上海A有限公司注册至上海市浦东新区XX镇XX路XX号中，林柏好为该公司的法定代表人。为进一步完善上海市城市建设路网和市政配套设施，提升城市功能，2015年7月10日，上海市浦东新区人民政府作出《上海市浦东新区人民政府国有土地上房屋征收决定》，系争房屋为非居住房屋，属于征收范围，被征收人为顾彬、张清、顾佳音，房屋性质为私房、类型为店铺，上海市浦东新区XX镇XX路XX号内由林柏好注册上海A有限公司营业执照，上海市浦东新区XX镇XX路XX号内由张清注册上海市浦东新区宣桥镇XX百货商店个体工商户营业执照；签约期限为2016年7月19日至2016年8月18日。因顾彬、张清、顾佳音不配合估价人员实地查勘，2015年12月，上海B有限公司参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估，分别就系争房屋出具“上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告”，价值时点为2015年7月10日，估价结果：房地产市场单价为35,593元每平方米。同时，在协商过程中，顾彬、张清、顾佳音不接受征收部门提供的方案，认为评估太低，致使在签约期限内未能达成补偿协议，故上海市浦东新区人民政府于2017年4月12日对上海市浦东新区XX镇XX路XX号作出补偿决定：被征收非居住房屋货币补偿金为2,280,229.95元，给予被征收人营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿；被征收人收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁腾空被征收房屋，与上海市XX事务所有限公司办理移交手续；对上海市浦东新区XX镇XX路XX号作出补偿决定：被征收非居住房屋货币补偿金为2,051,972.04元，给予被征收人营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿；被征收人收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁腾空被征收房屋，与上海市XX事务所有限公司办理移交手续。2018年11月30日，上海B有限公司分别就系争房屋出具“上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告”，价值时点为2015年7月10日，估价结果：房地产市场单价为35,593元每平方米。林柏好表示2018年10月底其被相关政府单位强制清离，之后系争房屋被拆除。顾彬、张清、顾佳音表示房屋中承租方是由政府部门清离，房屋于2019年1月被拆除。林柏好、顾彬、张清、顾佳音共同确认，上海市浦东新区XX镇XX路XX号，顾彬、张清、顾佳音获得装修费58,024元，房屋评估价格2,072,936.32元，停产停业损失补偿207,293.63元，营业执照过户费2,000元；就上海市浦东新区XX镇XX路XX号，顾彬、张清、顾佳音获得装修费50,174元，房屋评估价格1,865,429.13元、停产停业损失补偿186,542.91元，营业执照过户费2,000元。其中停产停业损失补偿是按照房屋评估价格的10%计算。顾彬、张清、顾佳音确认上述款项全部已经收到。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。林柏好与顾彬就系争房屋从2011年4月开始建立租赁关系，虽之后未再签署书面的续租合同，但根据林柏好使用房屋及支付租金情况，双方形成了不定期的租赁关系。在租赁合同履行期间，相关政府部门作出对包含系争房屋在内房屋的征收决定，房屋的征收势必会影响到承租方在系争房屋中的使用及经营状态，致使租赁不继续履行而存在损失，而顾彬、张清、顾佳音所获得征收补偿中确实涵盖了承租方的相关利益，作为出租方及被征收主体应就系争房屋所获得的征收补偿利益中属于承租方的部分给予支付并安置。一审法院现对林柏好主张的补偿利益分析如下：一、停产停业损失补偿。林柏好主张系争房屋中得到的停产停业补偿损失393,836.54元，顾彬、张清、顾佳音认为该属于权利人，与林柏好无关，对此一审法院认为，系争房屋为商铺，顾彬、张清、顾佳音以此用途对外出租，承租人也以此用途用以经营使用，房屋征收拆除后，无论出租方还是承租方均不能再以该商铺用途使用，均存在停产停业损失；根据相关部门对停产停业损失补偿的计算依据，非从实际损失而来，由此一审法院将根据林柏好对房屋用途、出租方在租赁中的获益等综合考量酌情认定顾彬、张清、顾佳音就停产停业损失向林柏好支付15万元；二、房屋装修损失。双方对房屋中存在的装修归属存在争议，但均对装修的形成未提供证据，对此一审法院认为，出租方提出交付林柏好使用的房屋是进行过装修的，林柏好予以否认，但双方签署的协议书中并未涉及房屋的交付状态，顾彬、张清、顾佳音对此也未提供证据；林柏好从2011年4月开始使用房屋，顾彬、张清、顾佳音也确认林柏好为使用进行了装修，至2018年使用七年之久，至装修评估时，房屋在林柏好使用状态下，根据装修评估明细，装修内容并无明显与林柏好使用状态冲突，由此一审法院认定系争房屋内装修损失应归属林柏好，就林柏好主张装修补偿108,198元，一审法院予以支持；3.营业执照过户补偿费4,000元；根据事实查明，系争房屋中注册两个营业执照，分别给予补偿过户费2,000元，林柏好仅能就其注册的营业执照过户享有一份补偿，同时该补偿有明确的指向，顾彬、张清、顾佳音提出作为权利人要享有该营业执照过户费2,000元的一半，没有依据，故一审法院对林柏好主张营业执照过户补偿费2,000元部分，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，于2020年4月24日作出判决如下：顾彬、张清、顾佳音应于判决生效之日起十日内向林柏好支付停产停业损失补偿150,000元、房屋装修补偿108,198元、营业执照过户费2,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,860元，减半收取计4,430元，由林柏好负担1,829元，顾彬、张清、顾佳音负担2,601元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，现二审争议焦点在于上诉人应支付被上诉人停产停业损失及房屋装修补偿的数额认定。首先，关于停产停业损失。本院认为，停产停业损失该项补偿旨在针对非居住房屋的使用人因房屋征收导致生产经营活动不能继续而遭受的损失。本案中，被上诉人自2011年起承租系争房屋，且与上诉人签订书面租赁合同直至2016年3月31日。合同届满后，被上诉人继续支付租金至2018年3月，上诉人对此并无异议，且被上诉人继续使用系争房屋至临近拆除之时。根据本案查明的事实，上海市浦东新区人民政府于2015年7月10日对系争房屋作出征收决定时，尚在本案双方书面租赁合同履行期间，该征收行为势必对承租人的持续经营产生一定影响及损失；而政府部门于该节点做出价值评估时，亦在征收补偿中考虑了系争房屋内实际经营的损失，且在上诉人对最初征收方案拒绝签约并提出异议后，政府就系争房屋最终出具的补偿决定书仍以同一价值节点为准。关于上诉人主张所获补偿系按照2018年8月评估所得，并无相关依据，本院不予采信。故在双方对征收补偿如何分配并无约定的情况下，一审法院综合房屋用途、合同履行及营业执照办理情况、出租方的获益等因素酌情认定上诉人就停产停业损失向被上诉人支付15万元，尚属合理，本院予以认同。关于上诉人主张承租人享有的补贴计算方式，并无充分有效证据材料予以证实，故本院对此不予采信。其次，关于房屋装修补偿。本院认为，本案双方对于房屋交付状态、装修来源及利用归属均无明确约定，对装修支出亦无证据材料予以证实，而根据系争房屋实际使用状况，被上诉人确在系争房屋内一间处注册营业执照并经营至房屋拆除时已达七年之久，上诉人虽主张被上诉人仅在原来基础上进行修缮，但并未提供足够有效的证据佐证，且其确认被上诉人存在装修行为。故根据被上诉人的经营期限、房屋实际使用状况，结合两份《国土征收房屋装饰补偿价格分户报告》（沪港房地估（2015）Z字第99号，分户-11-1及分户-11-2）的价值时点及装修补偿明细所反映的项目构成，一审法院认定系争房屋内装修补偿应归属被上诉人所有，并无不当，本院予以认同。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人顾彬、张清、顾佳音的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,082元，由上诉人顾彬、张清、顾佳音共同负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年九月二十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……