广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0503执异90号 案外人：黄文连，女，1984年11月11日出生，汉族，住北海市合浦县。 申请执行人：谭军，男，1968年12月16日，住北海市海城区。 被执行人：臧克家，男，1977年8月5日出生，汉族，住山东省东平县。 被执行人：杨绍泉，男，1969年10月3日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 本院在执行申请执行人谭军与被执行人臧克家、杨绍泉、刘红力、褚万增民间借贷纠纷一案中，案外人黄文连向本院提出书面异议，请求中止对位于北海市广东路交新世纪大道东南世纪城7幢1105号不动产的执行（包括但不限于查封、评估、拍卖）。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄文连称，黄文连于2019年9月24日与被执行人臧克家以及居间方广西世联华房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定黄文连购买臧克家名下位于北海市广东××世纪大道东南世纪城××号不动产，房屋售价为610000元。因开发商未能办理不动产权证，合同约定臧克家收到首付款后将该物业交于黄文连使用，由黄文连支付月供。黄文连于2019年9月17日交付10000元购房定金，于2019年9月24日签订《房屋买卖合同》，同日向居间方广西世联华房地产代理有限公司的法定代表人罗玉贵转账216100元（其中，6100元是居间服务费）。黄影代黄文连于2019年10月22日向臧克家支付购房款218000元，同日黄文连与臧克家签订《房产交接确认书》，并于2019年10月23日入住上述不动产。截止2019年10月22日，黄文连已支付购房款共计438000元。广西世联华房地产代理有限公司代收款项后于2019年9月17日、2019年9月21日向臧克家转交20000元购房款，于2019年9月29日向臧克家转交130000元购房款。黄文连按照《房屋买卖合同》的约定，从2019年10月开始至今每月中旬偿还上述不动产的房屋月供款，月供款为每月1748元（约定该款由黄文连转入臧克家名下账户，银行则从臧克家名下账户扣除）。综上所述，在查封前黄文连与臧克家已签订《房屋买卖合同》，并向臧克家支付大部分房屋价款，且已经入住上述不动产并每月偿还上述不动产的月供款，已取得对上述不动产的实际控制。臧克家未能办理房屋产权证，非因买受人黄文连的原因不能办理过户。签订《房屋买卖合同》在前，查封措施在后，被查封的上述不动产属于案外人黄文连的合法资产。查封行为已经严重侵害了案外人黄文连的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对位于北海市广东××世纪大道东南世纪城××号不动产的执行（包括但不限于查封、评估、拍卖）。案外人提供证据材料《承购确认书》《房屋买卖合同》《商品房买卖合同（预售）》《收款收据》《委托收、付款证明》《广西农村信用社转账凭证》《兴业银行网上转账凭证》《房产交接确认书》《物业入住证明》等证据予以证实。 申请执行人谭军辩称，案外人黄文连与被执行人臧克家所签订的合同房屋买卖合同无效，黄文连未取得位于北海市广东××世纪大道东南世纪城××号房屋的物权。在被执行人臧克家尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为。由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗第三人。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押权人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。被执行人臧克家在购买房屋时已经将其名下位于北海市广东××世纪大道东南世纪城××号房屋抵押给银行并办理按揭贷款，抵押权成立且生效。但被执行人臧克家在与案外人黄文连签订合同并未将该情况通知抵押权人并取得抵押权人的同意。据此，该转让行为应当属于无效，不得对抗善意第三人。本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项的规定，人民法院查封、扣押、冻结案外人财产的，应当作出查封、扣押、冻结裁定。但在本案中，案外人黄文连并未取得上述不动产的权属，不享有该房屋的物权，故不适用该规定。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人黄文连并未符合该法条执行排除的全部情况，包括未全部支付价款或者将剩余价款交付人民法院执行，且上述房屋未能办理过户登记的原因是其在签订房屋买卖合同时被执行人臧克家本人并未取得上述房屋的权属证书，该房屋已经办理预告抵押登记。案外人黄文连在签订合同时，是明知该房屋已经办理抵押登记，需要每月偿还贷款的事实的。在明知的情况下仍坚持购买，其本身不够成善意，不适用上述法律规定排除执行。 被执行人杨绍泉未做答辩。 经审理查明，申请执行人谭军与被执行人臧克家、杨绍泉、刘红力、褚万增民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月19日作出（2019）桂0503民初2052号民事判决书，北海市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）桂05民终818号，现该判决已经发生法律效力。申请执行人谭军于2020年8月11日向本院申请强制执行。本院于2019年10月21日作出（2019）桂0503财保36号民事裁定书，裁定查封被申请人杨绍泉名下位于北海市××海路南××新都××号房屋[不动产权证号：桂（2016）北海市不动产权第0007227号](查封限额150000元)；查封被申请人臧克家名下位于北海市××海区××世纪大道东南世纪城××号房屋[房屋所有权证：N北房预2016字第020646号](查封限额100000元)；查封申请人谭军名下位于北海市××大道××大厦××号房屋[房产证号：北房权证（2015）字第0233**]。查封期限为三年。本院于2019年11月9日作出（2019）桂0503执保163号结案通知书，内容如下：依据（2019）桂0503财保36号民事裁定书，本院于2019年10月22日向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封上述三套不动产。北海市不动产登记中心于2019年10月28日依法办理，并于2019年11月8日向本院回函。根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案问题的意见》第二十一条第（一）项之规定，（2019）桂0503财保36号民事裁定书的保全事项已全部保全完毕，予以结案。 根据案外人黄文连提交的证据显示，臧克家与广西镒建房地产开发有限责任公司于2015年11月8日签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付位于镒建世纪城7幢11层1105号不动产。黄文连与臧克家于2019年9月17日签订《承购确认书》，约定位于世纪城7栋1105号不动产的售价为610000元；于2019年9月24日签订《房屋买卖合同》，付款方式为首付款210000元，银行按揭贷款390000元。臧克家于2019年9月21日出具《收款收据》：现收到买方黄文连交来承购之购房款10000元。黄文连于2019年9月24日向广西世联华房地产代理有限公司的法定代表人罗玉贵转账216100元。臧克家于2019年9月29日出具《收款收据》：现收到买方黄文连交来承购之购房款130000元。黄影代黄文连于2019年10月22日向臧克家支付购房款20000元、198000元。臧克家于2019年10月22日出具《收款收据》：现收到买方黄文连交来承购之购房款20000元；于2019年10月22日出具《收款收据》：现收到买方黄文连交来承购之购房款198000元。臧克家于黄文连于2019年10月22日签订《房产交接确认书》，确认甲方臧克家于今日将坐落于广东路交新世纪大道东南世纪城7幢1105号不动产交付给乙方黄文连使用。黄文连于2019年10月15日、2019年11月15日、2019年12月14日、2020年1月13日、2020年2月13日、2020年3月16日、2020年4月16日、2020年5月16日、2020年6月16日、2020年7月16日、2020年8月16日向臧克家转账1784元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人黄文连基于实体权利对执行标的物提出书面异议，本案适用民事诉讼法二百二十七条进行审查处理。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被执行人臧克家已向北海市不动产登记中心办理预购商品房预告登记。预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记的效力在于使买受人获得所签不动产的优先购买权，预告登记并非物权登记行为。被执行人臧克家尚未获得位于北海市××海区××世纪大道东南世纪城××号不动产的所有权,案外人黄文连在明知该情况的情形下，仍与被执行人臧克家签订《房屋买卖合同》，且该不动产存在抵押，案外人对上述不动产在客观上不能过户应当知悉。综上，被执行人臧克家仍为上述不动产的预告登记产权人，本院对被执行人名下的财产予以执行符合法律规定。案外人黄文连以非因自身原因不能过户请求中止对位于北海市广东××世纪大道东南世纪城××号不动产的执行，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，裁定如下： 驳回申请人黄文连的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 瑞 审 判 员  钱 芳 审 判 员  蔡名伦 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  卜萍萍 书 记 员  伍传姬 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。