重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初16235号 原告：重庆旭原天澄物业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园金渝大道****至-1夹层商业，统一社会信用代码91500000MA5U5A0H73。 法定代表人：景志山，董事长。 委托诉讼代理人：路翠娟，重庆汇博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗潇骁，重庆汇博律师事务所律师。 被告：孙彩文，男，1968年8月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 原告重庆旭原天澄物业管理有限公司与被告孙彩文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告重庆旭原天澄物业管理有限公司的委托诉讼代理人路翠娟、罗潇骁到庭参加了诉讼。被告孙彩文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆旭原天澄物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费7517.95元，违约金3432.29元，共计10950.24元（截止2019年8月16日，违约金按3‰/天计算）。事实和理由：2017年5月16日，被告与重庆旭原创展房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买该公司开发的XX的房屋，面积134.1平方米。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定了物业费标准、交费时间及违约责任等。被告从购买房屋起未交纳物业费，原告多次催收无果。 被告孙彩文书面答辩称，1、本案不应适用小额诉讼程序进行审理。2、开发商未通知被告接房；开发商拟交付的房屋建筑面积不足134.45平方米，被告已提起商品房买卖合同纠纷，并委托律师网上立案，申请对本案予以中止。3、请求查明原告是否合法管理本案物业区域；原告是否与开发商签订前期物业服务合同，是否通过招投标方式选聘确定，要求原告提供相关资料。4、原告应举证证明达到法定的第四级物业服务等级；被告多次向原告提出所购房屋被楼上住户的进户楼梯斜穿，严重破坏空间完整性，并产生噪音等问题，要求原告协调或与开发商对接，均无果。5、前期物业服务收费实行政府指导价，重庆市物业服务收费政府指导价标准规定四级指导价标准为1.9元/月/平方米，如双方协商无果建议委托第三方进行评估。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，重庆旭原创展房地产开发有限公司（甲方）与被告孙彩文（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区XX号房屋，为预售商品房，建筑面积134.45平方米，用途为住宅，项目名称为XX二期；甲方应当在2018年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。该合同还约定了其他事项。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《XX项目前期物业服务协议》一份，约定乙方为被告购买的上述房屋提供前期物业服务，期限至业主委员会与物业服务企业重新签订的《物业管理服务合同》生效时止；住宅物业服务费标准为5元/月/平方米；首期物业服务费以交房通知书确定的交房日期为准，每月15日之前（含15日）的收取当月全月的全额物业服务费，15日之后的收取当月半个月的全额物业服务费；物业服务费按每户建筑面积收取，按月交纳，乙方应在当月10日之前将费用交清，逾期甲方有权按日向乙方加收应交纳费用千分之三的违约金；自建设单位按购房合同约定的通知接房之日起，乙方全额承担其所拥有物业的物业服务费。该协议还约定了其他事项。 2018年9月15日，重庆旭原创展房地产开发有限公司向被告寄出《房屋交付通知书》一份，通知被告于2018年9月30日正式交付案涉房屋，物业服务费的起算时间为2018年10月1日。 2019年8月12日，原告向被告寄出《律师函》一份，通知被告交纳2019年7月之前共计10期的物业服务费7102.07元。 原告为XX提供物业服务至今，本院在原告起诉本案小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告未向原告交纳物业服务费，原告向本院提起诉讼。审理中，原告明确起诉的欠费期间为2018年10月至2019年8月，并说明被告交纳物业服务费的标准为4.5元/月/平方米。 另查明，案涉房屋于2019年2月14日办理了产权登记，登记的权利人为孙彩文，建筑面积为134.1平方米。 上述事实，有重庆市商品房买卖合同、XX项目前期物业服务协议、房屋交付通知书、律师函、邮寄凭证、房屋产权查询信息、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《XX项目前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照该协议行使权利，履行义务。 《重庆市物业管理条例》第四十七条第三款规定：“前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”第一百一十条第（六）项规定：“物业交付之日，是指建设单位在建设工程竣工验收后，根据房屋买卖合同约定向买受人发出书面交付通知，买受人依照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由拒绝接受的，视为交付。”重庆旭原创展房地产开发有限公司于2018年9月15日向被告寄出了《房屋交付通知书》，通知被告于2018年9月30日交付案涉房屋。被告辩称其未接房，未提供证据证明其未接房存在正当理由。被告还辩称开发商拟交付的房屋建筑面积不足134.45平方米、其已提起商品房买卖合同纠纷、并委托律师网上立案，但至今未向本院提供相关起诉的材料，且案涉房屋的产权登记面积为134.1平方米，与《重庆市商品房买卖合同》中载明的建筑面积134.45平方米并无太大差距，故本院对被告的该辩称理由不予采纳。因此，根据上述规定，案涉房屋应当视为于2018年9月30日交付，被告应当从2018年10月1日起交纳物业服务费。 原告要求被告支付2018年10月至2019年8月期间物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2019年8月的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告支付该月物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 根据双方签订协议的约定，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为4.5元/月/平方米，在2018年10月至2019年7月期间，被告应交纳的物业服务费为4.5元/月/平方米×134.1平方米×10个月=6034.5元。原告诉请的物业服务费超过该计算标准，本院对超过部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。 被告对本案适用小额诉讼程序有异议，因本案诉讼标的符合小额诉讼程序的适用条件，被告未提供证据证明本案不符合小额诉讼程序的其他适用条件，故被告有关小额诉讼程序的异议不成立，本院不予采纳。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《重庆市物业管理条例》第四十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告孙彩文在本判决生效之日起三日内支付原告重庆旭原天澄物业管理有限公司2018年10月至2019年7月期间的物业服务费6034.5元； 二、驳回原告重庆旭原天澄物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36.9元（已减半收取），由重庆旭原天澄物业管理有限公司负担11.9元，被告孙彩文负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘明哲