河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1768号 上诉人（原审原告）：河北森海投资管理有限公司，住所地：河北省蔚县经济开发区工业街**。 法定代表人：张夺武，系该公司经理。 委托诉讼代理人：董文儒，男。 被上诉人（原审被告）：深圳法澜仕灯饰有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区人民南路**天安国际大厦A807。 法定代表人：石英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：练鹏，江苏德儒律师事务所律师。 上诉人河北森海投资管理有限公司（以下简称森海投资公司）因与被上诉人深圳法澜仕灯饰有限公司（以下简称法澜仕灯饰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省蔚县人民法院（2019）冀0726民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人森海投资公司的委托诉讼代理人董文儒、被上诉人法澜仕灯饰公司的委托诉讼代理人练鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森海投资公司上诉请求：依法撤销河北省蔚县人民法院（2019）冀0726民初1542号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决对森海投资公司出租资格的认定错误，直接影响判决结果。一审判决第7页第13、20行“原告已无权出租”、“现原告已丧失出租资格”，故驳回了森海投资公司的租金诉请。森海投资公司具备合法的出租资格，因为租赁物由森海投资公司开发建设，所有权归森海投资公司所有，即使蔚县众联扶农公司回购商铺，但一审立案之日还未最终确认。且确认后还有森海投资公司自持部分，就回购部分也是森海投资公司与扶农公司之间的法律关系与本案被告无关。因为“买卖不破租赁”，森海投资公司诉请的租金期间系已发生的期间，未发生的期间不在诉讼范围，故本案森海投资公司主体资格合法，要求的租金期间符合事实与协议约定，法庭依法应当支持。二、一审判决对案件审理范围的认定错误，直接影响判决结果。一审判决认定关于垫付广告费、瓷砖、物流借款、公寓装修费、墙纸及运费、轻钢龙骨等费用与本案不属于同一法律关系，故不应在本案中一并处理，应另行主张。上述费用均是在“租赁协议”中包含的内容，且相关票证已经法澜仕灯饰公司及负责人签章，理应在本诉中予以审理。三、一审判决关于取暖费、水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费、公寓租金等相关费用认定错误。森海投资公司在一审中已提交了上述费用的具体金额，且收费依据均按照物业行业及相关收费依据执行，上述费用的项目均是维持商场正常运行的基本必要收费项目，均是商场在“租赁协议”及“补充协议”内容包括的项目，应予支持。一审判决对森海投资公司提出法澜仕灯饰公司应支付的公寓租金的请求不予认定，理由为：费用收取主体为石家庄一琳物业服务有限司蔚县分公司。“补充协议”第2条“甲方同意向乙方提供8套标准宿舍（以甲方目前建好的宿舍为准）乙方支付每套150元的房屋租金，每月每套50元的管理费，水电费乙方自理”，及法澜仕灯饰公司法定代表人石英与森海投资公司聘请的物业公司签订的“公寓租赁协议”第二条“毛坯房乙方自己装修”及第四条，租金及有关费用的约定，理当由法澜仕灯饰公司承担。四、一审判决对2017年11月29日“租赁协议”的认定错误。一审判决第7页“原告主张该协议存在过但未实际履行，但其未向法院举证证明该协议不成立或未履行，故法院认可该协议的法律效力”。该“租赁协议”没有在森海投资公司处备案，法澜仕灯饰公司也没有依约进行经营，故没有按照协议确立的结算方式进行履行。因符合《合同法》第二百二十七条，森海投资公司依据《合同法》第九十四条、第九十六条规定，于2019年5月20日向法澜仕灯饰公司发出了《解除协议暨交还商铺通知书》，故该“租赁协议”是一份没有履行的作废协议，且已依法解除，一审法庭对该“租赁协议”的效力认定错误。 法澜仕灯饰公司辩称，森海投资公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 森海投资公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告按《租赁合同》及“补充协议”向原告支付各项费用3216303.65元；2.请求判令被告向原告承担造成设施冻坏的实际损失288500元；3.因“租赁经营协议”已期满，请求判令被告退出占用的商铺，并向原告支付按协议到期日至实际退出日的租金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为:请求判令被告按《租赁合同》及“补充协议”向原告支付各项费用3318113.65元。 一审法院认定事实：2015年4月23日，原、被告签订了《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》，协议第二条记载1#、2#馆建筑面积共约16445.5平方米，第四条约定“租赁价格：按月均价45元/㎡”，第五条约定“租赁期限：三年（即自约定的完成装修试营业之日起计算）”，第六条第1项约定“三年实行租金全免，商户无需缴纳”，第5项约定“三年租赁到期后继续租赁的，按市场价收取租金”，第七条第8项约定“在免租的三年时间里，甲方物业管理费按每平米每月1元收取，免两年收一年。按实际经营面积，水电费等正常收取，商城公摊面积所产生各项费用由甲方负责。馆内清洁、保安人员所有费用由乙方承担”。2015年4月26日，双方签订了《租赁合同》（补充协议）。2015年10月15日，石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司与被告法澜仕灯饰公司的法定代表人石英签订了公寓租赁协议八份。2017年11月29日，原、被告双方重新签订了《租赁协议》，第二条第2.1项约定“乙方租用商场使用期限为叁年，自[2017]年[12]月[1]日起至[2020]年[12]月[1]日止”，第三条第3.1项约定“乙方租用商场期间的租金以提点形式支付。租金标准为：第一年商场在总营业额不低于500万为基础上，营业额达到500-600万的按照3.6%提点；达到600-800万提点3.3%；达到800万以上提点3%；达到1000万以上提点2.5%；2000万以上提点1.8%；后两年营业额逐年递增10%。2018年10月9日前法澜仕灯饰除外”，第3.2项约定“自乙方租用日起，商场内所产生的物业费用由乙方承担，（物业费包括：水费、电费、暖气费、卫生保洁等）”。2019年5月8日，蔚县众联扶农开发有限公司、河北蔚县经济开发区管理委员会向河北森海投资管理有限公司、一琳物业管理有限公司下发关于立即腾清已回购蔚州国际房屋的通知，通知中记载“按照蔚州国际家居建材物流园一期项目遗留问题处置方案，蔚县众联扶农开发有限公司对蔚州国际一期项目房屋进行了回购，目前回购工作大部分完成。但已回购房屋仍有租房到期商户、非法抢占商户及无权占用商户（深圳法兰仕灯饰有限公司，该公司仅与河北森海投资管理有限公司签订租赁合同，但河北森海投资管理有限公司无权出租）未予腾房，给遗留问题处置工作造成严重阻碍。为保证项目遗留问题处置工作按照确定方案顺利进行，请你两家公司立即对已购房屋的租房到期商户、非法抢占商户及无权占用商户予以清退，务于5月15日前全部完成清腾工作，并移交给县众联扶农公司”。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告在《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》中关于物业费的收取的约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。根据合同约定及原告主张，被告应自2017年10月15日起按每平方米每月1元的标准向原告支付物业费；原告主张按建筑面积16445.5平方米计算，被告仅认可11355平方米，双方签订的协议中就支付物业费的平方米总数约定不明，但在合同条款中有“按实际经营面积”字样，故法院支持按照被告认可的实际经营面积11355平方米计算；根据2019年5月8日蔚县众联扶农开发有限公司、蔚县经济开发区管理委员会向原告、一琳物业管理有限公司发出的关于立即腾清已回购蔚州国际房屋的通知，原告已无权出租，故法院支持被告支付原告物业费至2019年5月15日即该通知指定的腾房日。综上，被告应支付原告物业费215745元（19个月×11355平方米×1元/平方米/月）。2017年11月29日，原、被告双方重新签订租赁协议，原告主张该协议存在过但未实际履行，但其未向法院举证证明该协议不成立或未履行，故法院认可该协议的法律效力，根据该协议约定，租赁期变更为2017年12月1日起至2020年12月1日止，现原告虽已丧失出租资格，但根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告关于要求被告退出占用商铺的主张于法无据，法院不予支持。原告主张被告自2018年10月1日起至实际退场时止按每平米每月45元的标准支付租金，原告主张的租金计算标准系原协议约定内容，根据2017年11月29日双方重新签订的租赁协议约定，租金以提点形式支付，已对租金的计算方式进行了变更，故因原告未能向法院提供充足的证据证明被告应支付租金的金额，属举证不能，法院对原告的该主张不予支持。原、被告虽在《租赁合同（补充协议）》中约定了商城暖气使用费的收取方式及金额，在庭审中陈述系以中央空调方式供热，但被告对供暖事实不予认可，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应负该主张的举证责任，现原告未向法院提供证据证实其已向被告提供了供暖服务，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告支付取暖费的的主张，法院不予支持。原告要求被告赔偿设施冻坏损失，因被告对造成损失的原因不予认可，且原告未向法院提供证据证明被告对相应设施冻坏存在过错，亦未向法院提供充足有效的证据证明损失的具体数额，故法院对该主张不予支持。原告关于被告应向其支付水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费的主张，因其未向法院提供充足证据证明应支付水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费的金额及被告应向原告支付上述费用的依据，故对原告的该主张不予支持。原告关于要求被告支付公寓租金的主张，根据原告出示的证据可以看出，该费用的收取主体为石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司，且原告向法院提供的证据及其在庭审中的陈述表述不一致，不足以证明石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司与原告间已就该债权进行转让并将债权转让事宜通知被告，故原告不具备该主张的诉讼主体资格，对原告的该主张法院不予支持。原告关于因替被告垫付广告费、被告使用原告瓷砖、被告向原告借物流款、公寓装修费、原告替被告支付墙纸及运费，要求被告支付上述费用的主张因与本案不属于同一法律关系，且双方签订的租赁合同中也没有支付上述费用的约定，故不应在本案中一并处理，原告可另行主张。原告关于要求被告赔偿因其拆除原告轻钢龙骨造成损失的主张，原告并未向法院举证证明该拆除行为系基于租赁合同使用过程中造成的侵权行为，故该主张与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。被告辩解意见中的第2项成立，法院予以采纳，第3项不能成立，法院不予采纳。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。判决：一、被告深圳法澜仕灯饰有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告河北森海投资管理有限公司物业费215745元；二、驳回原告河北森海投资管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，森海投资公司向本院提供其在一审法院提供的证据中，认为水表的计数被漏了，重新提供一份法澜仕灯饰公司在租赁期间发生的水表金额的证据，拟证明其要求的水费是正确的，主张二审法院应该予以考虑。法澜仕灯饰公司的质证意见为：该证据的真实性无法确认，也不属于新证据，不发表意见。本院的认证意见为：森海投资公司向本院提供的2019年6月15日《法澜仕自来水费用》，与其在一审中提供的相同时间及相同名称的证明法澜仕灯饰公司发生的自来水费用证据，因其在一审中提供的证据中未载明水表止数及水表金额，在本院提供的载明了水表止数及水表金额，两份证据内容不一致，且均没有加盖单位公章和法定代表人签字，不符合证据的合法性、真实性要求，本院依法不予认定。法澜仕灯饰公司未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，森海投资公司上诉称一审判决对其出租资格的认定错误，直接影响判决结果，驳回了其租金诉请错误。因一审判决虽有“原告已无权出租”、“现原告已丧失出租资格”的表述，但该表述是对森海投资公司主张的物业费计算的截止日期及法澜仕灯饰公司是否应当退出占用商铺问题的表述，不是对森海投资公司要求给付租金权利的出租资格的认定，也不是对森海投资公司主张的租金未予支持结果具有直接影响的原因，故本院对森海投资公司的该项上诉理由不予支持。森海投资公司上诉称关于其替法澜仕灯饰公司垫付的广告费、瓷砖、物流借款、公寓装修费、墙纸及运费、轻钢龙骨等费用均是在“租赁协议”中包含的内容，且相关票证已经法澜仕灯饰公司及负责人签章，理应在本案中予以审理。因在本院的开庭审理中，本院对森海投资公司主张的上述费用的事实依据进行了询问，森海投资公司代理人称，上述费用都包含在2015年的原始租赁协议中，因为2015年的租赁协议本身就是租赁经营协议。本院经查阅其陈述的2015年租赁经营协议，其中未见森海投资公司主张的上述费用的约定，故一审判决认为上述费用与本案不属于同一法律关系，森海投资公司可另行主张并无不当，本院对森海投资公司的该项上诉理由不予支持。森海投资公司上诉称一审判决关于取暖费、水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费、公寓租金等相关费用认定错误。因对于森海投资公司主张的取暖费，其主张是以中央空调方式供暖，依法应当提供其进行供暖发生的电费等证据证明，现法澜仕灯饰公司抗辩森海投资公司未供暖，森海投资公司又不能提供因供暖发生供暖费的证据，本院无法支持，森海投资公司可在有新的证据后另行主张。对于森海投资公司主张的水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费，亦需提供发生上述费用的具体金额证据及双方的约定依据，现森海投资公司未能提供，亦可在有新的证据后另行主张。对于森海投资公司主张的公寓租金，因双方虽在租赁合同（补偿协议）中约定了森海投资公司向法澜仕灯饰公司提供8套标准宿舍、租金金额等，但在具体签订《公寓租赁协议》时，出租人变更为石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司，该公司在向一审法院出具的《关于“蔚州国际”1＃、2＃商铺各项费用的收取说明》中，未说明其出租的公寓租金可由森海投资公司收取，森海投资公司可在取得石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司明确授权后另行主张。森海投资公司上诉称一审判决对2017年11月29日“租赁协议”的认定错误。因对于该租赁协议的效力问题，根据合同法的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。故该租赁协议在双方签字盖章时已成立并生效，该协议双方虽未履行，但不影响协议的效力。合同的解除，按照合同法的规定，有协议解除、约定解除和法定解除，森海投资公司主张其已通知法澜仕灯饰公司解除了该协议，但没有法澜仕灯饰公司的同意等证据，故森海投资公司单方主张该租赁协议是一份没有履行的作废协议，且已依法解除没有事实依据和法律依据，本院对森海投资公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，河北森海投资管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35653元，由河北森海投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年九月十八日 书记员  施 洋 ——