湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3161号原告：张哲铭，男，1997年4月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李换荣，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告：谢杉衡，男，1993年2月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告张哲铭与被告谢杉衡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张哲铭的委托诉讼代理人李换荣，被告谢杉衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张哲铭诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、依法判决被告支付原告租金41664元；3、依法判令被告承担支付使用承租房屋产生的水、电和物业管理费等费用共计：5036元；4、依法判决被告支付房屋维修费用共计：4500元；5、依法判决被告支付迟延支付租金的滞纳金4005元（暂计至2020年8月8日，实际要求计算至被告履行之日）；6、依法判决原告不返还被告押金10000元；7、本案所有诉讼费由被告承担。谢杉衡答辩称：我们6月25日跟房东商量退租，跟房东打电话并微信发位置让他到我们这里拿钥匙，我们4.16向原告缴纳租金，房东还给我们半年免3万元租金，我们当时就交了4-6月的租金，到6月20几号的租金我们是拖了几天，水电费我们没有异议，对房屋维修费用有异议，门面租给我们时是无装修状态，店里的很多装修都是我们搞的，我们只承担更换卷闸门钱。我们4月份缴纳租金确实有拖延，但是是因为疫情，房东在长沙，我们也在电话里协商好，原告要求滞纳金的要求虽然合同中有约定但是超过银行利率很多倍不合法，不返还押金我们没有异议，对诉讼请求第7条有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月13日，张哲铭（出租方）（甲方）与谢杉衡（承租方）（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将其位于常德市武陵区房屋出租给乙方使用。租赁期自2019年10月1日至2022年9月30日。第一年租金200000元，第二年租金212000元，第三年租金224700元。乙方押金10000元。乙方自本协议签订之日15日内支付半年租金和押金，以后每半年交付一次，乙方须提前三日支付甲方。第八条约定租赁期间，乙方负责支付基于该物业产生的房屋租赁管理费；负责按时支付该物业的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、电信费、燃气费、有限电视费、网络费、室内设施维修费等因使用该物业所产生的其他费用。第十二条约定因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修和赔偿，乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担。第十六条约定出现下列情形之一时，甲方可就此造成的损失，向乙方请求赔偿；并不予退还租赁押金：1、乙方拖欠租金达壹拾伍天以上的；2、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达伍仟元以上的；3、乙方利用该物业进行非法活动，损害公共利益的；4、乙方擅自改变该物业主体结构的；5、乙方违反本合同第十二条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；除追究乙方损坏赔偿责任或违约责任外，甲方还可以依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。第十七条约定租赁期间，乙方须按时交纳租金，乙方拖欠租金达十五天或欠管理费、水电费等达二个月视为违约，甲方在向乙方书面通知三日后采取停电停水的措施，如乙方继续拖欠，甲方有权单方终止合同，有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即退出该物业，同时甲方按乙方拖欠租金水电费总金额的5%，每日向乙方收滞纳金。合同签订后，谢杉衡向张哲铭支付半年租金、押金。2020年4月16日，谢杉衡向张哲铭支付了租金25000元。2020年6月28日，谢杉衡腾退了房屋。另查明，谢杉衡欠交2020年5月水电费2336元、2020年6月水电费2213元，2020年1-6月物业管理费488元，共计5037元，已由张哲铭缴纳。因张哲铭接收房屋时存在大门卷闸门被拆除，门槛大理石毁损等情况，张哲铭自行维修，其中更换卷帘门费用3150元，更换门榄大理石及人工费500元。上述事实有原、被告身份信息、不动产产权证明、《租赁合同》、水星楼1011号门面使用情况与欠款说明、收据、现场照片、收条、通话记录、付款凭证、微信聊天记录、转账记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，张哲铭与谢杉衡签订的《租赁合同》（以下简称合同）系双方真实意思的表示，不损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，也没有违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同约定每半年支付一次租金，需提前三日支付，即谢杉衡应于2020年3月28日前支付2020年4月1日至2020年10月1日的租金，谢杉衡于2020年4月16日支付租金25000元，其行为已经构成违约，且谢杉衡已经于2020年6月28日腾退了房屋，不再租赁房屋，合同已经实际解除。关于张哲铭要求谢杉衡支付租金41664元的诉请请求。因合同已经于2020年6月28日实际解除，2020年4月至6月的租金为50000元（200000÷12×3），考虑到受新型冠状病毒疫情的影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”，本院酌定减免谢杉衡租金20000元，谢杉衡已经于2020年4月16日支付租金25000元，尚欠租金5000元应予支付。关于张哲铭要求谢杉衡支付使用承租房屋产生的水、电和物业管理费等费用的诉讼请求。合同第八条约定，租赁期间，乙方负责支付基于该物业产生的房屋租赁管理费；负责按时支付该物业的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、电信费、燃气费、有限电视费、网络费、室内设施维修费等因使用该物业所产生的其他费用。谢杉衡欠交2020年5月水电费2336元、2020年6月水电费2213元，2020年1-6月物业管理费488元，共计5037元，已由张哲铭缴纳，谢杉衡应当支付。故对于该项诉讼请求，本院予以支持，张哲铭诉讼请求为5036元，按5036元计算。关于张哲铭要求谢杉衡支付房屋维修费用的诉讼请求。合同第十二条约定，因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修和赔偿，乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担。因张哲铭接收房屋时存在大门卷闸门被拆除，门槛大理石毁损等情况，张哲铭自行维修。其中更换卷帘门费用3150元、更换门榄大理石及人工费500元，张哲铭提供了收条、通话记录、付款凭证予以证明。其他维修费用张哲铭未提供证据证明，本院不予支持，故谢杉衡应支付张哲铭房屋维修费用3650元。关于张哲铭要求谢杉衡支付滞纳金以及不退还押金的诉讼请求。谢杉衡存在拖欠租金15天以上以及拖欠水电费等达5000元等违约情形，张哲铭可以依据合同第十六条、第十七条的约定要求谢杉衡支付滞纳金以及不予退还押金。因合同中以拖欠租金水电费总金额的5%，每日收取滞纳金的约定过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定谢杉衡应按尚欠的租金、水电费、物业管理费、房屋维修费总额的30%支付违约金4106元【（5000+5036+3650）×30%】，并不予退还押金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、张哲铭与谢杉衡于2019年7月13日签订的《租赁合同》已经解除；二、谢杉衡应于本判决生效之日起十日内支付张哲铭租金5000元；三、谢杉衡应于本判决生效之日起十日内支付张哲铭水电费、物业管理费共计5036元；四、谢杉衡应于本判决生效之日起十日内支付张哲铭房屋维修费3650元；五、谢杉衡应于本判决生效之日起十日内支付张哲铭违约金4106元；张哲铭不返还谢杉衡交付的押金10000元；六、驳回张哲铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费715元，由谢杉衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提供副本。审判员  丁孟礼二〇二〇年九月二十二日法官助理贺鸣书记员曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。