上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6577号原告：王昭明，男，1981年11月3日出生，汉族，户籍所在地广西融水苗族自治县融水镇和平街上巷**之二。原告：吴秀利，女，1983年5月14日出生，汉族，户籍所在地湖北省通城县关刀镇白马村**。委托诉讼代理人：王昭明，男，1981年11月3日出生，汉族，户籍所在地广西融水苗族自治县融水镇和平街上巷**之二。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**********。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。原告王昭明诉被告上海启贤置业有限公司(以下简称启贤公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，依据当事人的申请，本院依法追加吴秀利作为原告。本案于2020年5月27日第一次公开开庭进行了审理，原告王昭明(并作为原告吴秀利的委托诉讼代理人)、被告启贤公司的委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼。本案于2020年8月12日第二次公开开庭进行了审理，原告王昭明(并作为原告吴秀利的委托诉讼代理人)、被告启贤公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昭明、吴秀利向本院提出诉讼请求：1.启贤公司支付原告逾期交付房屋的违约金(以房价人民币6,188,048元的日万分之五计算，自2019年1月6日计算至房屋烟道修复之日)；2.启贤公司按照规划设计方案修复烟道；3.启贤公司支付原告物业费(按照每月603.75元计算，自2019年1月6日计算至房屋烟道修复之日)；4、启贤公司支付原告房屋空置费(自2019年1月6日至烟道修复完毕之日止，按照每月8,500元计算)。审理中，撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为要求启贤公司赔偿原告修复费用。事实与理由：2018年9月11日，原告与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向启贤公司购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》164号101(复式)室住宅，启贤公司应于2019年1月10日向原告交房。原告于2019年1月6日完成交房手续并缴纳了1,603.80元物业管理费。交房后原告发现房屋存在多处质量问题，多个房间渗漏水，客厅地板冒水，烟道未按照房屋规划设计方案施工，存在严重漏烟问题，导致房屋无法正常居住使用。原告多次向启贤公司报修，并且于2019年1月6日将房屋钥匙交给启贤公司维修人员，维修人员承诺在2019年1月25日之前维修完毕，然而实际于2019年10月才开始维修，11月将渗漏水问题维修完毕，期间原告未居住使用。至今启贤公司仍未对原告房屋的太阳能热水器问题和漏烟问题进行维修，故原告起诉至法院。被告上海启贤置业有限公司辩称：同意根据设计方案对烟道进行修复，不同意其余的诉讼请求。原告收房后不存在无法使用的情况，不存在空置损失。原告报修后启贤公司及时进行了维修。根据预售合同第22条以及补充条款一第26条，启贤公司仅有修复的义务，无需承担其他赔偿责任。太阳能问题是传感线被人为剪断，不属于保修范围。经开庭审理查明，2018年9月11日，原告(乙方)与启贤公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》164号101(复式)室住宅。第三条约定房屋总价款为6,188,048元。第十一条约定甲方定于2019年1月10日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费用的0倍予以补偿。合同附件五第一部分第九条约定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。合同补充条款一第二十六条约定，在保修期范围内，乙方若发现房屋质量问题并及时通知甲方，甲方收到通知后须及时维修。若甲方不及时维修，产生后果由甲方负责。乙方在保修期限内有权要求甲方免费修复，此外甲方不承担乙方如交通费、误工费、租房费等其他任何费用以及其他间接损失。乙方若不及时通知甲方或不配合、妨害、拖延甲方维修工作而产生超出保修期或由于不及时维修而使该质量问题影响扩大的，甲方不承担责任。双方对房屋质量产生异议的，乙方应委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。合同另约定了其他权利义务。2019年1月，原告办理了收房手续。之后原告发现系争房屋存在渗漏水、漏烟等问题，要求启贤公司进行维修。启贤公司于2019年9月左右进行维修，对渗漏水问题进行了修复。烟道漏烟和太阳能传感器线路问题未进行修复。审理中，原告表示，如果法院认定应当由启贤公司履行修复义务而非直接赔偿修复费用，则接受法院的判决结果。以上事实，由原被告的陈述、上海市商品房预售合同、分户验收表、上海保利会APP截图等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告为证明系争房屋存在漏水、漏烟等质量问题并且启贤公司拖延维修，提供了：1、2019年1月6日的钥匙托管承诺书，签收处有徐佳浩的签名字样；2、2019年1月11日原告与启贤公司房屋维修人员张某的聊天记录，张某表示预计25日前修复完毕；3、业主关于烟道问题的协调会议记录、启贤公司关于烟道维修方案的通知、业主致启贤公司的告知书及签收单(签收人员为李欣)；4、2019年4月21日拍摄的漏烟视频和照片；5、烟道竣工图纸；6、上海保利会APP截图。启贤公司对证据1至5均不予认可，并表示徐佳浩是启贤公司房屋维修人员，其记不清是否在钥匙托管承诺书上签字，也否认收取过原告的房屋钥匙。李欣是被告工作人员，其表示不认可签收过告知书。无法确认短信上张某的身份。启贤公司对上海保利会APP截图予以认可，但是认为都已经及时进行了维修，之前没有收到原告报修申请。原告表示上海保利会APP是在2019年6月才开始启用的，之前都是直接与启贤公司维修人员联系报修。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于烟道修复，启贤公司认可烟道存在漏烟问题并且同意进行维修，理应履行修复义务。原告主张启贤公司赔偿修复费用，然原告房屋的烟道维修与楼上住户存在关联，原告楼上的住户已经起诉要求启贤公司进行维修，结合合同中约定启贤公司应当履行维修义务，故本院认定启贤公司理应履行修复义务。关于原告主张的空置费损失，本院认为系争房屋的漏烟问题虽未根本导致房屋无法使用，但仍在一定程度上影响正常生活。针对原告主张的渗漏水等质量问题，尽管启贤公司否认原告之前报修过，也否认收取原告房屋钥匙，但是原告提供的钥匙托管承诺书上有启贤公司工作人员徐佳浩的签字，启贤公司以徐佳浩记不清是否签字为由进行抗辩，属于消极抗辩。原告提供的与启贤公司张某的聊天记录，启贤公司也以无法确认身份为由消极抗辩。结合原告在上海保利会APP上的报修记录，本院认定原告收房后就房屋质量问题进行了报修，启贤公司直至2019年9月左右才进行维修，未及时履行维修义务。综合上述因素，本院酌定认定启贤公司赔偿原告空置费损失24,000元。原告主张启贤公司承担物业费于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内，按照原房屋设计图方案对上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》164号101室房屋的烟道实施修复；二、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王昭明、吴秀利空置费损失24,000元；三、原告王昭明、吴秀利的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由被告上海启贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年九月十六日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。