河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3701号 上诉人（原审原告）：刘建国，男，汉族，1954年3月16日出生，现住涿州市。 委托诉讼代理人：刘艳丽，河北昊正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李刚，男，汉族，1974年6月7日出生，住涿州市。 委托诉讼代理人：朱士骁，河北博典律师事务所律师。 上诉人刘建国因与被上诉人李刚租赁合同纠纷一案,不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建国上诉请求：1、请求二审法院撤销涿州市人民法院（2020）冀0681民初522民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实及适用法律错误。（一）被上诉人构成根本违约，表现如下：1、上诉人与被上诉人于2011年2月10日签订了房屋租赁合同，被上诉人租赁上诉人位于涿州市共计三亩地2000平方米左右的房屋及院落，租金2015年之前每年13万元，以后每5年递增5%，期限20年。每年一次性在3月30日前付清全年租金。双方签订的房屋租赁合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，且上诉人本着诚实信用原则在2019年上半年多次通过微信、电话的方式约见被上诉人面谈租赁合同及租金的事宜。一审法院认为被上诉人迟延三十天给付租金的行为不构成根本违约的事实认定错误。被上诉人忘记支付租金不能作为延迟支付租金的合法理由。2、被上诉人未经上诉人允许，私自拆除3间北房及自行车棚，私自拆除房屋内的八扇铁门并变卖。3、房屋租赁合同第八条约定如被上诉人需要换锅炉，旧的换下来归被上诉人所有，新的锅炉在合同到期后归上诉人所有。被上诉人违反合同约定，承租期开始后便将旧锅炉拆除变卖，至今未安装新锅炉。4、房屋租赁合同第七条和第九条中约定了被上诉人对内外院墙进行维护，对房顶及时进行修缮。被上诉人违反合同约定，未经上诉人允许，私自加高院墙，并由于屋顶漏雨不及时修护，仅用彩钢板临时遮盖，采用两侧排水，导致院墙南墙倒塌。被上诉人不尽维修义务，最终是由上诉人花钱重建院墙。5、被上诉人未和我方沟通，私自拆除承重墙后改成洗车房的大门，严重损坏改变了房屋的主体结构，造成很大的安全隐患。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十三条及二十四条的规定，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。承租人将承租的房屋擅自拆改结构、故意损坏承租房屋等违反租赁合同约定的行为，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿。一审法院未查明事实的情况下，认定被上诉人构成轻微违约行为，不影响上诉人的合法利益及合同目的的实现，事实认定不清，法律适用错误。（二）合同显失公平，给上诉人造成严重损失。基于上述被上诉人的多次违约行为，加重了上诉人的义务，造成上诉人很大的损失。租赁房屋及院落共计三亩地2000多平方米经过了解租赁中介及相关专业人士，现在的租金严重低于市场租赁价格，存在严重的显失公平情形，上诉人有权解除合同。二、程序违法。一审法院举证通知书中举证期限通知日期有误，程序违法。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 李刚辩称,第一，对于2019年的租金支付问题。上诉人认为迟延30支付租金构成根本违约，答辩人认为该观点不能成立。我国法律有关迟延履行产生的解除权法律规定是《合同法》第九十四条第三款、第四款。本案中显然不能适用第三款的规定，因为答辩人迟延支付租金的30日内，上诉人没有提出任何异议，根本就没有催过房租。答辩人发现房租支付迟延后就立即支付了房租并及时联系上诉人。上诉人所说的通过微信、电话等方式谈租金的事那已经是答辩人支付完毕房租后的事情了。而且谈论的内容都是上诉人想修改合同以便涨房租，答辩人不同意涨房租的事情。与迟延支付房租无关。本案中也不存在《合同法》第九十四条第四款的情形，即答辩人迟延30日支付房租并没有导致租赁合同无法履行，这一点一审法院的判决说理部分论述得十分详细，答辩人认为一审的认定完全正确，且有利于保护交易的稳定。答辩人在接到判决后已经足额支付了判决书判决的所有费用，上诉人并没有因迟延收租金而受到损失。因此，本案中答辩人并不构成根本违约。第二，上诉人在上诉状中提及的其他事由不应当成为二审审理的内容。根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，二审上诉内容应当是针对一审判决认定的事实及适用的法律或者一审的程序问题。但是上诉人在上诉状中陈述的2至5项内容超出了一审审理的范围，上诉人就相关问题从未与答辩人产生纠纷且在一审期间并未提出相关事实，该部分内容不应当作为上诉理由。另外，答辩人针对2至5项内容做一简要陈述：1、根据答辩人一审提交的证据材料，双方的2011年2月10日的《房屋租赁合同》第六条、第七条约定了答辩人对租赁房屋有一定的改建、装修权利。对于租赁房屋的首次装修发生在2011年租赁合同刚开始履行的时候，关于当时装修改建的方案都是由双方协商认可的，上诉人始终没有提出异议。后续的装修也是在首次装修的基础上换新，没有新增拆改项目。同时自2011年开始至2020年，答辩人进行了两次较大的装修，累计投入资金500多万元，将原来的破旧房屋装饰成现代化的汽车维修保养公司，极大地增加了该租赁房屋的价值，没有损害上诉人的任何权益。2、关于锅炉的拆除，该项内容系涿州市政府在环京地区进行煤改气、城区供暖改造过程中的政府行为。全涿州市的小锅炉均被拆除。根本不存在更换问题，而是不允许私人再使用小锅炉采暖。租赁房屋进行供暖改造实际上本应属于上诉人的义务，其应当承担全部费用。但是上诉人让答辩人支付了全部的供暖改造费用，至今没有返还也没有在租金中扣除。其竟然在上诉状中以此作为答辩人违约的情形，显然是在为涨房租找借口。3、关于上诉人所述的答辩人未经其允许拆除北房及车棚、院墙、承重墙等问题均不属实。所以，上诉人在二审提出的这些理由都不成立。第三，关于租金，2011年的时候，涿州市亨通北街只不过是张段庄村的一部分，经济、交通、居住人口都比现在差很多，且上诉人的租赁房屋当时已经破败不堪，长期闲置。上诉人给答辩人开出的13万元租金且每五年递增5%已经是该区域同类房屋的最高租金了，该租金一直保持着同区域同行业的高租金（汽修行业前期投资巨大，竞争激烈，利润低，需要长周期才能回本盈利，较高租金的房屋难以维持）。该租金是双方真实意思表示，且约定了上浮空间。即便不上浮，这个租金在涿州市同行业中或者答辩人承租的类似房屋中租金也是最高的。根本不存在不公平的状况。实际上，本次诉讼属于上诉人违背诚实信用原则，企图毁约，而不是答辩人违约。第四，本案中维持双方原合同约定的租赁关系更有利于社会稳定、更有利于平衡双方利益。答辩人出于长期经营的目的承租该房屋，也基于长期租赁的信赖先后投资500多万元进行装饰装修及安装设备。同时鉴于答辩人在该处开设的汽修公司有一定规模，解决了数十名工人的就业问题。2020年突发新冠疫情，答辩人无法正常开业，亏损严重，即使如此都没有辞退工人，仍然维持劳动关系，正常发放工资。答辩人更没有请求上诉人减免租金，而是积极筹措资金，提前预付全年租金。可以说答辩人没有任何违约的动机和意愿。上诉人一心想解除租赁合同，另寻他人高价承租。这个目的或想法才是本案诉讼的起因。但是这一目的的达成是要让答辩人损失数百万元及将导致数十名工人失业为代价。答辩人相信一审法院也是在衡量双方的利益后作出了维持租赁关系的决定。因此答辩人也请求二审法院维持双方的租赁关系。第五，关于举证期限问题，答辩人认为一审法院正常履行通知义务，不存在错误的地方。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘建国向一审法院起诉请求:1、依法解除原被告签订的租赁合同。2、被告支付违约金32700元。3、被告负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:2011年2月10日，原（甲方）、被告（乙方）分别作为出租房、承租方签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：租赁期自2011年5月1日至2031年4月30日，共计二十年；租金交纳时间：本合同实行上打租，每年一次性在3月30日前付清全年租金。如逾期支付租金超过七天，以每天按月租金的百分之零点三支付滞纳金，如逾期超过十五天则视为乙方自动退租或违约，甲方有权收回房屋，并追究其法律责任；租金数额：2011年至2015年每年租金13万元，以后每五年递增5%，即2016年至2020年每年13.65万元，2021年至2025年每年14.33万元，2026年至2030年每年15.05万元。由承租引起的税费由乙方全额负担。合同履行过程中，原告因被告迟延给付2019年度租金诉至本院要求解除合同并要求被告赔偿违约金。 另查明，自原、被告签订租赁合同至今，被告未能完全如约给付租金，偶有延迟。2019年4月30日，被告较比约定延迟三十天转账支付给被告2019年5月1日至2020年4月30日租金136500元。2020年3月25日，被告将2020年5月1日至2021年4月30日房屋租金136500元转账至原告刘建国账户内。 上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告的答辩陈述，原告提供的房屋租赁合同、转账凭证，被告提供的房屋租赁合同、被告支付房租凭证、被告营业执照、照片，庭审笔录入卷为凭。 一审法院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告签订房屋租赁合同的目的系通过让渡租赁物使用权获取租金。经过庭审，本院认为被告迟延三十天给付租金的行为不构成根本违约，理由如下：一、涉案租金的给付方式为“上打租”，被告不存在拖欠租金情形；二、合同履行过程中，对被告未及时支付租金的行为，原告未曾提出异议。三、原告未经催要并给予一定合理宽限期限，直接提出解除合同，不符合合同法立法精神。四、被告已经补交2019年租金并交纳2020年租金同时诉讼中一直表示愿意支付租金。由此可见，被告上述的轻微违约行为并不会影响原告实现收取租金收益的合同目的。如果因此而解除合同，则过于严苛，对被告有失公允，不利于维护交易的稳定和安全。因被告存在违约行为，违约金应予支付。综上，涉案租赁合同不宜解除，应当继续履行。被告支付原告违约金，数额遵循双方关于涉案合同第三条逾期每天按月租金的0.3%的约定，即1024元，现原告自愿双倍支付违约金2047.5元，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李刚于本判决生效之日起十日内支付原告刘建国违约金2047.5元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，由原告负担567元，被告负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两组证据：1、U盘一份，包括三项内容，第一，原三间北房的照片，有警卫室、库房、厨房，证明被上诉人私自违约拆除；第二，院墙加高的照片，证明被上诉人违约私自加高院墙；第三，房顶两侧排水彩钢棚及倒塌的南墙至今被上诉人不尽维修义务，仅采用两侧排水的彩钢板遮雨，导致南墙倒塌，最终由上诉人重建南墙。2、院落的外形照片五张，证明厂房的面积及间数与上诉状第一点对应。被上诉人质证称，对于原三间北房的照片，该项事实上诉人在一审期间没有提出，不应该作为二审审理的内容；院墙加高的照片质证意见同上述内容，上诉人在一审期间仅以迟延给付租金为由提起诉讼；根据双方合同约定及城镇房屋租赁司法解释的规定，相关主体的维修义务应该由上诉人承担，被上诉人没有义务承担维修责任。上诉人提交的证据不能证明本案中存在根本违约的情况，且大部分证据与一审审理的事实无关。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为,关于被上诉人是否构成根本违约问题。认定是否构成根本违约，关键要看是否因合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同实行上打租，即被上诉人需在每年3月30日前付清下一年度的租金，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金被上诉人系在2019年4月30日交付，比合同约定时间晚了一个月，一审查明，被上诉人之前也偶有迟延交付的情形，上诉人并未提出异议，最长就是这次延迟了一个月。本院认为，本案法律关系为租赁合同关系，收取租金是上诉人订立租赁合同的主要目的，自双方签订合同至因本案发生争议，被上诉人从未拖欠过租金，期间虽然偶有迟延交付租金的情形，但上诉人并未提出异议，此次被上诉人迟延交付租金的行为虽然构成违约，但上诉人并没有因此导致合同目的无法实现，且被上诉人于2020年3月25日，又交付了2020年5月1日至2021年4月30日的租金。因此，上诉人主张被上诉人构成根本违约缺乏充分的事实和法律依据。一审法院综合考虑被上诉人的违约程度并结合双方租赁期限及被上诉人的履约情况，对上诉人要求解除合同的诉讼请求未予支持既不违反相关法律规定，亦符合情理。关于被上诉人是否存在拆除房屋、锅炉、私自加高院墙及未尽维修义务等问题，上诉人在一审中均未提出主张，一审法院对此未作审理，二审法院亦不予涉及。关于程序问题，一审审理过程中，法院充分保障了当事人的举证权利，上诉人以举证通知书上填写的举证期限有误主张程序违法缺乏法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，刘建国的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费617元，由上诉人刘建国负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 田 苗 审判员 万丙申 二〇二〇年九月二十四日 书记员 霍思雨