内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民终4138号上诉人（原审原告）：喀喇沁旗农村信用合作联社。住所地:内蒙古自治区喀喇沁旗锦山镇河**锦山大街**。法定代表人：陈志文，理事长。委托诉讼代理人：曲珊，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀玲，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹志利，男，1969年2月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：王秀武，男，1964年4月22日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审第三人）：高海燕,女,1963年6月24日出生,汉族,个体工商户,现住内蒙古自治区赤峰市。上诉人喀喇沁旗农村信用合作联社因与被上诉人尹志利、王秀武、高海燕合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3194号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人喀喇沁旗农村信用合作联社上诉请求：撤销一审裁定，指令赤峰市松山区人民法院对该案进行审理。事实与理由：原审法院以上诉人主体不适格为由驳回起诉，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：上诉人在依据喀喇沁旗人民法院作出的（2017）内0428执2395号执行裁定书取得案涉房屋所有权后，因被上诉人就案涉房屋享有的租赁权晚于上诉人抵押权设立，故根据最高人民法院《关于人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上诉人不受被上诉人之间房屋租赁合同的约束。被上诉人王秀武与尹志利之间的房屋租赁合同因所有权发生变动已经无法继续履行，尹志利不能基于该合同继续承租案涉房屋，也无权继续将案涉房屋转租给被上诉人高海燕，更无权再向高海燕收取租金。被上诉人高海燕也不能再基于其与被上诉人尹志利之间的房屋租赁合同占有使用案涉房屋。但在上诉人取得案涉房屋所有权后，被上诉人高海燕仍依据本应终止的房屋租赁合同继续占有使用案涉房屋，并向被上诉人尹志利支付租金。被上诉人尹志利和高海燕的上述行为损害了上诉人就案涉房屋享有的所有权，上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人尹志利退还租金、高海燕支付占有使用费，是基于所有权人的身份，并非基于合同，本案应为物权保护纠纷，而非合同纠纷，上诉人主体适格。原审法院对“上诉人并非房屋租赁合同关系相对方，以合同纠纷为由提起本案诉讼，主体不适格”的认定缺乏事实依据，显属不当。此外，被上诉人的租赁权是否存在，在本案能够查明的情况下，并不需要以喀喇沁旗人民法院对租赁权异议案的审查处理结果为依据。被上诉人尹志利辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人诉讼主体不适格。上诉人与被上诉人不存在房屋租赁关系，上诉人不是合同主体无权解除合同。被上诉人在签订合同时只知道房屋所有人是王秀武，并不知道房屋已抵押。尹志利与王秀武签订租赁合同时，王秀武并未在上诉人处借款。抵押合同属于从合同，从合同应在借款合同生效之日起生效，信用社借款合同在尹志利与王秀武签订租赁合同以后，所以被上诉人与第三人所签合同合法有效。被上诉人并未损害上诉人利益，上诉人如果有损失也是由王秀武造成的，上诉人损失应另行向王秀武主张。被上诉人王秀武、高海燕未答辩。喀喇沁旗农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1、确认二被告就案涉房屋签订的房屋租赁合同已经于2018年10月12日终止履行；2、终止履行被告尹志利与第三人就原告所有的房屋签订的房屋租赁合同；3、被告尹志利向原告退还已经收取第三人的房屋租金199232.88元；4、第三人向原告支付2020年6月11日以后的房屋占有使用费。一审法院认为，依据原告的诉讼请求和原被告提交的相关证据，可以认定2014年1月11日，原告与被告王秀武签订最高额抵押担保合同，约定被告王秀武以其所有的位于赤峰市××区幢01011房屋所有权设定抵押为借款提供担保，期限自2014年1月11日至2017年1月10日，担保债权最高余额为350万元。2014年1月14日，双方就案涉房屋办理了抵押登记。2015年3月22日，被告王秀武向原告借款300万元，借款期限自2015年3月22日至2016年3月20日，借款月利率为9.81‰。2015年3月28日、2015年4月20日、2015年5月22日、2015年7月25日、2015年8月15日、2015年8月25日、2015年9月20日、2015年9月23日、2015年10月25日、2015年11月20日、2015年12月15日原告出具喀喇沁旗农村信用社贷后检查报告，第二项载明“抵押物现状保管良好，情况正常，且易于变现，市场公允价值足值”。2015年1月8日，被告王秀武与被告尹志利签订房屋租赁合同，约定被告王秀武将案涉房屋租赁给被告尹志利，租赁期限自2015年5月8日至2022年5月3日。2017年4月17日，被告王秀武为被告尹志利出具收到2017年5月至2022年5月租金50万元的收据1枚，收条中注明按合同约定每年租金应收12万元，因被告王秀武急需用钱，按每年10万元收取租金。2017年5月3日，双方又签订房屋租赁合同，约定被告王秀武将案涉房屋租赁给被告尹志利，租赁期限自2017年5月3日至2022年5月3日，同时约定经被告王秀武书面同意，被告尹志利可以在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；如被告王秀武在合同期内出售该房屋，需事先征得告尹志利的书面同意，同时被告王秀武全额退还未使用期间的租金，并支付2万元补偿给被告尹志利。2017年5月5日，被告王秀武出具同意被告尹志利将出租房屋按实际情况改动结构进行装修的说明，并后附装饰工程预算表。2017年6月11日，被告尹志利与第三人高海燕签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋转租给第三人，租期自2017年6月11日至2022年6月10日止，每年租金12万元。因被告王秀武不能按期偿还借款，原告将被告王秀武诉至喀喇沁旗人民法院，判决后在执行的过程中，被告尹志利提出租赁异议，同时因对案涉房屋进行拍卖无人竞买，喀喇沁旗人民法院于二0一八年十月十二日作出（2017）内0428执2395号执行裁定书，裁定：一、被告王秀武所有的案涉房屋所有权归原告所有；二、原告可持该裁定书到房屋管理机构办理相关产权过户登记手续；三、案涉房屋在2022年5月4日房屋租赁合同到期后交付原告，交付前由承租人尹志利按租赁合同约定使用。原告向赤峰市中级人民法院提出申诉，赤峰市中级人民法院于二0一九年八月十六日作出（2019）内04执监10号执行裁定书，认为被告尹志利提出的租赁权异议，属于对被执行标的主张实体权利，执行法院未针对该异议予以立案审查，而是在以物抵债裁定中直接确认租赁权存在并成立，从而认定具有阻却执行的法定后果，超出执行案件审查范围，程序违法，且存在认定事实不清的情形，故而裁定：一、撤销（2017）内0428执2395号执行裁定第三项以及裁定中关于租赁关系相关事实认定部分内容；二、关于尹志利提出租赁权异议，由喀喇沁旗人民法院另行立案审查。依据上述事实，可知二被告就案涉房屋签订房屋租赁合同从而产生房屋租赁合同关系，被告尹志利将案涉房屋转租给第三人从而双方产生了房屋转租合同关系，原告依据与被告王秀武之间的借款合同关系及抵押合同关系，通过法院执行取得了案涉房屋的所有权，但原告与被告尹志利及第三人高海燕并无直接合同关系。民事诉讼是人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的诉讼。原告以合同纠纷为由提起本案诉讼，要求终止二被告之间及被告尹志利与第三人之间的租赁合同，由被告尹志利返还租赁费用，由第三人向原告支付2020年6月11日以后的房屋占有使用费，依据合同相对性原则，原告与被告尹志利及第三人高海燕均无合同关系，且赤峰市中级人民法院作出的（2019）内04执监10号执行裁定书已经认定被告尹志利在执行过程中提出的租赁权异议，属于对被执行标的主张实体权利，执行法院未针对该异议予以立案审查程序违法，认定事实不清，从而裁定关于尹志利提出租赁权异议，由喀喇沁旗人民法院另行立案审查，在该事由未被审查处理的情况下，原告提交的证据不足以否认尹志利租赁权的存在，故原告并非案涉房屋租赁合同关系的合同相对人，以合同纠纷为案由提起本案诉讼，主体不适格。综上，因原告主体不适格，本案不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第（三）项之规定，一审法院裁定：驳回喀喇沁旗农村信用合作联社的起诉。本院认为，上诉人一审起诉时共提出四项诉讼请求，其中第一项、第二项、第四项诉讼主张均属于合同当事人的权利和义务，上诉人作为原告提出上述三项诉讼主张，诉讼主体不适格，一审法院对此认定正确，本院予以维持。上诉人第三项请求为要求尹志利向其退还已经收取第三人的房屋租金，就此本院认为，本案中，上诉人依据与王秀武之间的借款合同关系及抵押合同关系，通过法院执行取得案涉房屋的所有权。作为所有权人，要求赔偿损失诉讼主体是适格的，而在二审中上诉人对其第三项诉讼主张进行了解释，称主张的就是以物权所有权人身份主张所造成的租金损失。因此该项诉讼主张原告诉讼主体适格，其请求权的基础应属侵权关系，而非合同关系。一审驳回上诉人的全部起诉不当，而应对其中的第三项诉讼请求进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3194号民事裁定；二、本案指令内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二〇二〇年九月二十二日书记员 齐向敏