青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1630号上诉人（原审被告）：李红飞，公民身份号码×××，男，汉族，1981年10月1日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：魏敬峰，公民身份号码×××，男，汉族，1972年10月18日出生，个体工商户，住西宁市。被上诉人（原审原告）西宁民惠物业管理有限公司，统一社会信用代码91630100698529685W，住所地西宁市城西区昆仑路9号1幢9-43室。法定代表人：华勇，总经理。委托诉讼代理人：张浩男，青海智凡律师所事务所律师。上诉人李红飞与被上诉人西宁民惠物业管理有限公司（以下简称民惠物业公司）物业服务合同纠纷一案，民惠物业公司于2020年4月16日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令李红飞支付拖欠的物业费177630.4元、水费1483.3元和违约金22803.3元，并承担本案诉讼费。西宁市城北区人民法院于2020年6月8日作出（2020）青0105民初1655号民事判决，李红飞不服提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红飞上诉请求：撤销原判，改判驳回民惠物业公司的诉讼请求，并将李红飞拖欠物业费、水费与民惠物业公司因施工漏水损坏李红飞经营商铺基础设施赔偿纠纷案并案审理。事实和理由：承租人李红飞与房东签订的租赁合同，按照《租赁合同》第十条第一款之规定房东委托民惠物业公司行使权利与义务，与承租方无关，民惠物业公司只是代理房东行使权利与义务，李红飞没有与物业公司签合同所以无权起诉承租人李红飞。李红飞在承租期限内一直按时缴纳房租、物业费等相关费用，由于出现民惠物业公司施工污水泄漏损坏李红飞经营商铺内的基础设施，且导致长时间不能营业，发生的赔偿纠纷迟迟得不到解决后，迫不得已才停止缴纳物业费、水费、电费、房租费。民惠物业公司在代理房东行使权利与义务期间，发生污水泄漏后，未主动提供物业服务，且在李红飞多次要求后，也未出面解决问题，未履行物业服务义务与责任，给李红飞造成严重损失。时至今日民惠物业公司也未进行修复完善、造成的损失赔偿也未给予答复，致使李红飞的经济损失持续扩大，不能正常经营。应将李红飞拖欠的物业费、水费、房租费纠纷案与民惠物业公司施工污水泄露损坏李红飞经营商铺内的基础设施赔偿纠纷案并案审理。民惠物业公司辩称，民惠物业公司与青海民惠实业有限公司于2010年10月5日、2018年7月4日分别签订了《物业管理委托服务合同》，受青海民惠实业有限公司委托,为西宁市城北区小桥大街2号金色家园小区提供前期物业管理服务。2017年10月17日,李红飞与卢阳签订《租赁合同》,李红飞承租了位于西宁市××区地下室商铺,用于台球、酒吧、演艺厅经营。李红飞与卢阳签订的《租赁合同》第四条第四款约定:李红飞自承租后,应与物业管理公司签订《物业管理服务合同》并按照合同约定按时足额缴纳物业各项费用。所以民惠物业公司与青海民惠实业有限公司签订的《物业管理委托服务合同》对李红飞具有约束力。根据李红飞当庭认可物业费、水费收费标准以及《金色家园地下室商铺程赁合同补充协议》的约定,也认可其按约定交纳过物业费、水费,故李红飞与民惠物业公司之间也形成了事实上的物业服务法律关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”及第十二条规定:“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”李红飞自租赁商铺后至2018年2月一直向民惠物业公司交纳物业费,自2018年3月起李红飞未交纳物业费。2018年5月12日晚,李红飞经营的游艺厅楼顶漏水,2018年6月、7月又出现漏水,民惠物业公司提供的维修记录表反映,该公司已于2018年6月29日进行维修,2018年7月18日也对地下水木地板进行了维修。民惠物业公司已经通过相关证据证明向李红飞提供了物业服务,李红飞辩称民惠物业公司没有提供物业服务,未举证加以证明,应当承担不利后果。李红飞所称的基础设施赔偿纠纷并不属于本案的法律关系,且没有对此举出任何证据,在一审中也未对此提起反诉。民惠物业公司已经提供了相应的物业服务,对于李红飞提出的污水泄漏造成基础设施损坏的问题,一审法院也已经做出了判决,从李红飞拖欠的物业费中减去3个月的物业费。因此李红飞上诉理由不能作为其自2018年3月以来长期拒交物业费的抗辩理由。一审法院认定事实：民惠物业公司与青海民惠实业有限公司于2010年10月5日、2018年7月4日分别签订了《物业管理委托服务合同》，民惠物业公司受青海民惠实业有限公司委托，为西宁市城北区小桥大街2号金色家园小区提供前期物业管理服务。2017年10月17日,李红飞与卢阳签订《租赁合同》，李红飞承租了位于西宁市××区地下室，建筑面积为2120.8平方米的商铺，用于台球、酒吧、演艺厅经营。民惠物业公司提供物业服务的区域包括李红飞租赁的商铺，双方未签订物业服务合同，物业费为每平方米收取4元，李红飞自租赁商铺后至2018年2月一直向民惠物业公司缴纳物业费，自2018年3月起李红飞未向民惠物业公司缴纳物业费。2018年5月12日晚，李红飞经营的游艺厅楼顶漏水，2018年6月、7月李红飞经营的游艺厅楼顶又出现漏水，民惠物业公司提供的维修记录表反映，民惠物业公司于2018年6月29日进行维修，2018年7月18日对地下水木地板进行维修。截止2020年4月，李红飞共计拖欠物业费176630.4元，水费1483.3元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民惠物业公司虽与李红飞未签订物业服务合同，但双方形成事实上的物业服务关系，李红飞应当向民惠物业公司缴纳物业费及水费。因经营的游艺厅楼顶漏水，给李红飞造成经济损失，李红飞可对造成经济损失者另行主张权利。对民惠物业公司要求李红飞支付拖欠的物业费176630.4元，水费1483.3元的请求中，对所欠水费1483.3元李红飞不持异议，应予以支付；对拖欠的物业费176630.4元，因李红飞经营的游艺厅楼顶出现漏水，民惠物业公司虽进行了维修，但造成李红飞3个月未经营，应当从拖欠的物业费中减去3个月的物业费25449.6元（每月物业费8483.2元×3个月=25449.6元），李红飞应向民惠物业公司支付所欠物业费151180.8元较妥。对民惠物业公司主张李红飞支付违约金22803.3元的请求，因双方就漏水问题协商未达成合意，且双方未签订物业服务合同进行约定，不符合法律规定，不予支持。遂判决李红飞给于本判决生效后十五日内给付西宁民惠物业管理有限公司物业费151180.8元，支付水费1483.3元。二审中，李红飞提交录音、微信和短信聊天记录、照片，拟证明民惠物业公司施工中造成李红飞经营场所漏水，该公司未积极履行维修义务，至2018年8月10日才解决漏水问题，民惠物业公司维修不符合要求导致李红飞无法正常经营。民惠物业公司质证认为，李红飞提交的微信记录不能证明发送主体是与民惠物业公司之间的，短信记录不能证明漏水责任主体是民惠物业公司，照片拍摄时间不详，照片的三性不认可。民惠物业公司提交了（2020）青0105民初1906号民事判决书，拟证明李红飞自认在2018年8月10日民惠物业公司修复好漏水后，李红飞不交物业费和房租的原因是设备损坏，但对设备损坏和漏水责任主体李红飞未提交证据证明，韦经理向李红飞主张的是租金不是物业费。李红飞质证后认可2018年8月10日经营场所漏水的问题民惠物业公司已经修复。本案二审期间，李红飞、民惠物业公司对一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。双方的主要争议是民惠物业公司起诉李红飞主张物业费诉讼主体是否错误、李红飞拒交物业费理由能否支持、李红飞主张的财产损害赔偿能否在本案中一并审理。本院认为，民惠物业公司与青海民惠实业有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，民惠物业公司受青海民惠实业有限公司委托，为西宁市城北区小桥大街2号金色家园小区提供前期物业管理服务。李红飞虽与民惠物业公司没有签订物业服务合同，但李红飞承租的商铺就是青海民惠实业有限公司委托民惠物业公司提供物业服务的。李红飞与卢阳签订的《租赁合同》中约定“李红飞自承租后,应与物业管理公司签订《物业管理服务合同》，并按照合同约定按时足额缴纳物业各项费用。”按合同约定李红飞在使用承租房期间已向民惠物业公司交纳了部分物业费，李红飞与民惠物业公司之间形成了事实上的物业服务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以民惠物业公司与青海民惠实业有限公司签订了《物业管理委托服务合同》对李红飞具有约束力。同时根据以上解释第十二条规定:“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”民惠物业公司实际为包括李红飞在内的业主提供了物业服务，李红飞也接受了该物业服务，应按时交纳物业费。因李红飞拒不交纳物业费，民惠物业公司将其诉至法院并无不当，所以李红飞以其不是《物业管理委托服务合同》当事人为由主张民惠物业公司起诉存在诉讼主体错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于李红飞主张民惠物业公司施工污水泄露损坏李红飞基础设施至其不能正常营业，不应交物业费、水电费的上诉理由应否支持的问题，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。李红飞经营的商铺在2018年5月出现漏水后，民惠物业公司采取了维修措施，此后的漏水问题民惠物业公司也同样进行了修复。李飞提交的证据不足以证实民惠物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此其所持不应交纳物业费的上诉理由不予支持。李红飞上诉请求将李红飞拖欠的物业费、水费、房租费及漏水造成的损失赔偿纠纷并案审理，因物业费、水费及房租费和损失赔偿是李红飞与民惠物业公司或他人之间不同的法律关系，案件事实不同、承担责任主体不同，所以在本案中不能一并审理解决，李红飞的此项上诉请求亦不能成立，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由李红飞负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 王 鹏二〇二〇年九月三日书记员 王**盛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。