辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终489号上诉人（原审被告）：LiQifan，女，1989年10月6日出生，住址：美利坚合众国。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地：江苏省海门市狮山路**。法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫国栋，男，汉族，1964年4月5日出生，公司员工。委托诉讼代理人：刘永彬，北京德和衡（上海）律师事务所律师。原审第三人：大连东港房地产开发有限公司，住，住所地：辽宁省大连市中山区人民路**/div>法定代表人：刘彩苓。上诉人LiQifan因与被上诉人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）、原审第三人大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后依法组成合议庭，并对当事人进行了询问。上诉人LiQifan的委托诉讼代理人刘鲜芳，被上诉人南通三建公司的委托诉讼代理人宫国栋、刘永彬到庭接受了询问。本案现已审理终结。南通三建公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令对大连市中山区亚太金融中心2708号房屋许可执行；2.诉讼费用由LiQifan负担。事实和理由：南通三建公司依据大连市中级人民法院（2004）大民房初字第××号民事调解书申请强制执行。执行过程中，法院查封了包含案涉房屋在内的东港公司的十四套房屋。LiQifan提出案外人执行异议，要求中止执行。大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异816号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。南通三建公司认为该执行裁定认定事实不清、适用法律错误，理由如下：一、LiQifan仅提供2份东港公司出具的《专用收款收据》用以证明支付房屋价款，但并未提供相关的转账凭证，而付款的真实性涉及到案涉房产交易的真实性。如此大额的款项均用现金支付且没有银行存款记录是不可能的。因此，现有证据不足以证明LiQifan支付案涉房屋价款。二、LiQifan提供的其与大连雅泰物业管理有限公司签订的案涉房屋《使用、管理、维修公约》不能证明该协议已实际履行，法律规定占有的含义应是对不动产的管理和支配，LiQifan没有提供证据证明其已实际占有、使用案涉房屋。三、在东港公司逾期没有向产权登记机关提交资料的情况下，LiQifan没有提供相关证据证明其要求东港公司为其办理案涉房屋产权登记过户手续，一直怠于行使权利，从案涉《商品房买卖合同》签订之日2012年11月9日至2018年7月2日已超过5年。LiQifan对案涉房屋未及时办理过户登记手续存在过错。四、大连亚太国际金融中心建设工程规划许可证中的建设单位、国有土地使用权证中的土地使用者、建设用地规划许可证中用地单位均为东港公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案涉房屋的所有权人为东港公司，且案涉房屋未办理房屋产权登记手续，并未发生物权变动。故法院在东港公司作为被执行人的案件中查封案涉房屋并无不当。综上，LiQifan未支付案涉房屋价款，没有占有使用案涉房屋，对案涉房屋未及时办理过户登记手续存在过错，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持南通三建公司的诉讼请求。LiQifan原审辩称，不同意南通三建公司的诉讼请求。一、LiQifan与东港公司签订的房屋买卖合同合法有效，签订时间早于查封日期，虽然没办理产权变更手续，但不影响合同的效力。二、LiQifan已交付了全部的购房款并合法占有了案涉房屋。三、未办理过户并非由LiQifan原因造成，而是案涉房屋无法办理产权证书。案涉房屋就目前状况无论是采取诉讼确权后强制执行还是采用查封拍卖的方式均无法办理过户手续。四、南通三建公司怠于履行债权。LiQifan在购买案涉房屋时不可能知道南通三建公司与东港公司之间的债权债务纠纷。LiQifan属于善意第三人。本案应排除南通三建公司的执行。原审法院审理查明：江苏南通三建集团有限公司（2016年4月6日变更名称为南通三建公司）与东港公司商品房买卖合同纠纷一案，原审法院作出（2004）大民房初字第××号民事调解书，确认：一、东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的“亚太国际金融中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办理产权证。若在该期限之内未完成以上所述的产权登记，东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9175560元；二、办理房屋产权证手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向东港公司开具以上数额的工程款收据，东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票等。该调解书发生法律效力后，东港公司未履行义务，南通三建公司向原审法院申请强制执行。在该案执行过程中，原审法院于2018年7月2日作出裁定，查封东港公司位于人民路东北区国际金融中心的房产十四套（房号为201、202、901、1106、1107、1108、1109、1111、1112、1206、1301、1506、2701、2708）。LiQifan作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，原审法院于2018年9月10日作出（2018）辽02执异816号执行裁定书，裁定：中止对大连市中山区亚太国际金融中心2708号房屋的执行。南通三建公司对该裁定不服，提起本次执行异议之诉。2012年11月9日，LiQifan与东港公司签订商品房买卖合同，该合同约定由LiQifan购买位于亚太国际金融中心27跃28层08号房屋，建筑面积391.8平方米，总价款245万元。该合同还约定，出卖人应当在2012年12月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人即东港公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。东港公司分别于2012年11月23日和2013年1月27日向LiQifan出具《专用收款收据》，金额分别为145万元和100万元。上述两张收据中收款事由处均记载2701房款。原审法院（2018）辽02执异816号执行案件认定东港公司于2018年8月16日出具《证明》，上述《专用收款收据》存在笔误，收款事由中应为2708房款。关于案涉房款的来源，LiQifan主张是由其父母出资购买的，其父亲李修文从朋友葛华处借款300万元用于购买案涉房屋。葛华对此情况予以认可，并提供中国光大银行大连青泥洼支行对私活期账户对账单予以印证，该账单显示葛华于2012年11月20日，活期取款300万元。LiQifan还提供了其与大连雅泰物业管理有限公司签订的《使用、管理、维修公约》。南通三建公司在庭审中申请对LiQifan提交的《商品房买卖合同》签字和盖章形成时间是否是在法院于2018年7月2日查封案涉房屋之后进行鉴定。原审法院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2019年5月21日以“根据现有的技术水平，无法做出明确鉴定意见”为由，作出终止鉴定告知书，并予以退鉴。原审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人LiQifan并不享有足以排除案涉房产执行的权益，应承担举证不能的不利后果，案涉房屋应准予执行。具体评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。LiQifan须同时满足上述规定的四项要件方能排除案涉房屋的执行。本案中，从LiQifan提供的《商品房买卖合同》内容可以看出其在案涉房屋被查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。2012年11月23日，LiQifan与东港公司、大连雅泰物业管理公司就案涉房屋签订了《使用、维修、管理公约》，结合大连雅泰物业管理公司于2018年6月15日出具的LiQifan交纳1000元电费的收款收据，可以认定LiQifan在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。虽然LiQifan没有提供其缴纳房款的发票，但葛华对出借款项的自认、取款凭证和东港公司出具的收款收据相结合也尚可认定LiQifan已支付全部房款。但本案中，LiQifan却无充分的证据证明案涉房屋未能办理过户手续系非因买受人原因造成。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋的交付期限在2012年12月9日前。自案涉房屋交付至法院查封时止已有五年半的时间，LiQifan并无证据证明其积极主张办理房产过户登记手续而事实上系非因其自身原因未能办成。在本案庭审中LiQifan称“对于办理房产证的问题，买房时房子不能办证，房子当时买的便宜，并不影响住”，足以说明LiQifan在买房时明知案涉房屋不能办理产权证书而以较低价格购买，且对于案涉房屋至今不能办理房产证书持放任态度。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件。LiQifan不享有足以排除案涉房屋执行的合法权益，应承担举证不能的法律后果，案涉房屋应予继续执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准予执行大连市中山区亚太国际金融中心2708号房屋。案件受理费26400元、公告费600元（均已预交），合计27000元由LiQifan负担。宣判后，LiQifan不服原审判决上诉称：1、请求撤销（2018）辽02民初1401号民事判决书，改判驳回江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。2、请求判令本案的诉讼费用由第三人大连东港房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法纠正。LiQifan提供的证据已能充份证明未办理产权过户并非是LiQifan的责任。二、案涉房屋不属于原审第三人东港公司的财产，不应纳入强制执行的范围。三、案涉房屋是LiQifan的唯一住房，具有居住权益，有优先保护的价值和意义，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，应当予以排除执行。综上所述，案涉房屋未办理产权过户的责任不能归于LiQifan的自身原因。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执和异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应当依法驳回南通三建公司的诉讼请求。南通三建公司二审答辩称：不同意LiQifan的上诉请求，南通三建公司认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。一、LiQifan提交的证据不能证明已经实际支付了购房款。二、LiQifan没有证据证明已实际占有使用案涉房屋，主要体现在LiQifan没有提供证据证明东港公司已经向他实际交付房屋的证据。即LiQifan没有提供证据证明其已缴纳占有、使用房屋所发生的物业费、水电等费用。三、LiQifan明知案涉房屋无法办理过户登记，仍与东港公司签订房屋买卖合同，对案涉房屋未办理过户登记存在过错。四、LiQifan怠于行使权利，对案涉房屋没有办理过户登记存在过错。综上，请求二审法院依法驳回LiQifan的上诉请求。原审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系南通三建公司要求对大连市中山区亚太金融中心2708号房屋许可执行产生的争议，故本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。结合各方的诉辩主张，原判判令准予执行大连市中山区亚太国际金融中心2708号房屋是否妥当为本案二审争议的焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”根据上述规定，人民法院应当根据负有举证责任的当事人提供的证据，并结合相关事实分析待证事项存在的可能性，进而认定案件事实。本案中，LiQifan仅提供《使用、维修、管理公约》、大连雅泰物业管理公司出具的其交纳1000元电费的收款收据证明其已经实际占有、使用案涉房屋。但根据现实生活经验可知，正常居住生活不但要缴纳物业费，亦应办理相应的水、电、煤气并缴纳使用费用，而LiQifan并未提供其居住案涉房屋发生的水、电、煤气费用和物业费的证据，与常理不符。另外，案涉《商品房买卖合同》第十五条载明，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋的交付期限在2012年12月9日前，而自案涉房屋交付至法院查封时止已有五年半的时间，LiQifan并未提供证据证明其在相应期间内积极主张办理房产过户登记手续，亦未提供证据证明其调查核实过东港公司不办理房产过户登记手续的具体原因，且LiQifan于2010年即获取美国护照，其并未提供证据证明其生活工作于案涉房屋所在城市，故原判根据案涉证据情况及相关事实认定LiQifan未能证明非因其自身原因未能办成案涉房产过户登记手续，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。LiQifan的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26400元，由LiQifan负担。本判决为终审判决。审判长  刘善超审判员  贺立春审判员  张岩松二〇二〇年九月二十五日法官助理冯万平书记员林斌