上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5705号原告(反诉被告)：王亮，男，1987年6月15日生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：朱洪锋，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁，上海华尊律师事务所律师。被告(反诉原告)：张海敏，女，1982年1月24日生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：周俊麟，系被告张海敏配偶。委托诉讼代理人：曹天鹏，上海恒杰律师事务所律师。第三人：司徒祥，男，1958年6月1日生，汉族，住江苏省泰州市。原告王亮与被告张海敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告张海敏向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2020年6月8日公开开庭进行了审理。其后，原告向本院申请追加司徒祥作为第三人参与本案诉讼，本院依法准许后，于2020年8月6日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱洪锋、被告的委托诉讼代理人曹天鹏两次均到庭参加了诉讼，原告王亮、被告的委托诉讼代理人周俊麟到庭参加了第一次庭审。第三人司徒祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王亮向本院提出本诉请求：1、判令确认原告与被告之间房屋租赁合同已解除；2、判令被告退还押金11,000元；3、判令被告支付违约金11,000元；4、判令被告支付装修等费用损失共计16,600元(计算方式：装修费26,000元,消防改造费15,000元,美发专用桌椅8,800元,共计49,800元，房屋租赁合同期限为24个月,剩余8个月租赁期,49,800元费用平摊入24个月得2,075元,再乘以8个月得16,600元)。本案审理过程中，原告变更第3项诉请为：判令被告支付违约金36,300元。事实与理由：原告(承租方)与被告(出租方)于2018年12月2日签订《租赁合同》一份,房屋坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层XXX号(以下简称“涉案房屋”),租赁期限从2018年12月10日起至2020年12月9日止,月租金为11,000元整,原告用以开设美发店。双方签订租赁合同后,原告通过银行转账支付给被告第一期房租及押金,押金为11,000元整。另,本案房屋系被告转租给原告,该房屋产权人系第三人司徒祥共有,原告从第三人处得知,在2020年4月1日被告与第三人之间的房屋租赁合同已经协商解除,且本案房屋的产权人司徒祥明确通知原告搬离涉案房屋。因此,原告认为被告未经双方协商一致,擅自解除与原告之间的房屋租赁合同,属于被告违约,被告应当承担违约责任,赔偿原告的装修等费用损失和退还房屋押金并支付违约金。遂涉诉。被告张海敏辩称，同意解除合同，但原告违约在先，不仅拖欠第五期租金，还长期拖欠水电费，第六期租金也分文未付，原告于2020年5月5日搬离涉案房屋，故系以自己的行为解除合同。不同意返还押金，原告尚有费用未结清，押金应予以抵扣。原告在未与被告达成任何租金减免或延期协议的情况下，擅自拒付租金，导致被告无力向第三人支付租金，故被告无需支付原告违约金。原告主张的装修费用依据不足，且部分物品原告已经搬离。被告张海敏向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告租金和滞纳金合计47,744.79元(计算方式为：2019年12月10日至2020年3月9日期间的未付租金6,300.45元、滞纳金6,510.47元，2020年3月10日至5月5日期间的未付租金22,248.39元、滞纳金12,685.48元)；2、判令原告支付被告物业费和滞纳金合计2,895.98元(计算方式为：2020年3月10日至5月5日期间的物业费1,930.65元，滞纳金965.33元)；3、判令原告支付被告水费949.62元[计算方式：5.7元/吨乘以(288.6-122)吨]；4、判令原告支付被告电费3,944.08元[计算方式：1.15元/度乘以(18,034.2-13,735)度-原告已付电费押金1,000元]；5、判令原告支付被告违约金36,300元。本案审理过程中，被告变更上述1-4项诉请为：1、判令原告支付被告第一期至第四期(2018年12月2日至2019年12月9日)逾期付款滞纳金合计50,340.41元，其中，第一期滞纳金1,575元、第二期滞纳金16,492.75元、第三期滞纳金16,737.57元、第四期滞纳金15,535.12元；2、判令原告支付被告第五期(2019年12月10日至2020年3月9日)拖欠的租金、物业费和水电费共计40,722.3元，逾期付款滞纳金35,043.81元(暂从2019年12月1日计算至2020年5月5日，要求支付至清偿完毕日止)；3、判令原告支付被告第六期(2019年3月10日至2020年5月5日)拖欠的租金、物业费和水电费共计27,175.98元，逾期付款滞纳金13,587.99元(滞纳金暂从2020年3月1日计至2020年5月5日，要求支付至清偿完毕之日止)。事实与理由：原、被告于2018年12月2日就涉案房屋签订《租赁合同》，合同对租期、租金、押金及逾期支付租金滞纳金等均作出了约定。然被告按约交付涉案房屋后，原告自2020年3月10日至5月5日拒付第六期租金和物业费，也未与被告就减免租金和延期支付达成协议，经被告多次催告，原告仍未付款反而于2020年5月5日搬离。此外，原告还拖欠被告第五期租金、水电费、物业费等，以致原告无法向第三人支付租金，第三人解除了与被告的《房屋租赁合同》，并拒绝退还被告押金。原告的违约行为给被告造成了相应损失，遂涉诉。原告王亮针对被告张海敏的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告已支付完毕截至2020年3月9日的全部房租及水电费、物业费，且2020年3月10日起未付租金是行使不安抗辩权，疫情对原告承租涉案房屋造成影响，疫情期间原告在外地也与相邻店铺老板一起同被告商量免租事宜，最终被告同意免租10天，然此时原告得知，被告向第三人表示不再承租涉案房屋，原告明知被告将退租，不可能再支付下期租金，此后原告未经营，故也不应承担2020年3月9日之后的水电费。被告主张的滞纳金，没有法律依据，且合同未对水电费、物业费等滞纳金进行约定，租金滞纳金约定的标准过高，应予以调整，且合同系被告提供。原告并无违约行为，不应承担违约金。第三人司徒祥述称，其将涉案房屋在内的房子出租给被告后，被告自用之外，又分租给了包括原告在内的3户人家经营，被告经营餐饮，原告开设理发店。被告于2020年4月8日左右致电第三人，表示房租付不起了，分租的租户也不付租金，并于4月10号表示要搬离，双方协商后解除合同，第三人未再向被告收取4月10日之后的租金，被告已付押金也未予退还。落款时间为2020年4月23日的声明并非第三人打印，是第三人要求原告搬离时，原告提供的，第三人与原告的合同并非2020年4月1日解除。第三人于2020年5月19日出具的声明系真实意思表示，涉案房屋2020年5月中旬收回，自2020年4月起的物业费系第三人支付，对于原、被告间的纠纷不清楚。对原、被告及第三人无异议的事实，本院经审理认定如下：涉案房屋所在松江区广富林路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋权利人为第三人司徒祥等三人，建筑面积231.07平方米，用途为店铺。2017年11月7日，被告与第三人等签订《房屋租赁合同》，约定被告向第三人等承租658弄232号1-2层房屋，租赁起始日为2014年10月1日，装修免租期为2014年10月1日至2014年12月10日，租赁期限自2014年12月11日至2020年12月10日。租金每四个月为一个支付起，先支付后使用。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年12月2日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积70平方米左右(一层，乙方自己隔断装修，自己承担费用)，用于商业经营。合同第二条约定，租赁期限自2018年12月10日至2020年12月9日止。合同第三条约定，租金以每3个月为一个支付期，先支付后使用，乙方在签订本合同之时一次性支付一期租金给甲方，总金额为33,000元，另付押金为1个月租金，金额为11,000元。下次付租金时间应在已付租金到期前10天向甲方付清租金。租金支付无任何理由止付和拖延。如延期的，按每日50%加收滞纳金。其中，2018年12月10日至2019年12月9日，月租金11,000元，2019年12月10日至2020年12月9日，月租金12,100元。其中，前六期租金具体支付时间分别为2018年12月1日支付2018年12月10日至2019年3月9日、2019年3月1日支付2019年3月10日至2019年6月9日、2019年6月1日支付2019年6月10日至2019年9月9日、2019年9月1日支付2019年9月10日至2019年12月9日、2019年12月1日支付2019年12月10日至2020年3月9日、2020年3月1日支付2020年3月10日至2020年6月9日。合同第六条约定，租赁期间由乙方支付与经营相关或连带的所有费用以及其他规定需要支付的相关费用，如水费、电费……物业费70×15=1,050元，与房租同时支付。合同第八条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一个租期的租金作为违约金。同日，原告向被告支付一个月押金及三个月房租44,000元。2020年2月28日至4月9日期间，原、被告多次通过微信交流，其中，被告于2020年3月16日要求原告拍摄水电表照片。原告于2020年3月21日称其与隔壁一起过来研究下怎么弄，都想继续做。被告回复表示隔壁的上次明确告诉其原告也不做了，只不过现在找了一个人来接手，转出去了，所以才说继续做。2020年4月9日，被告向原告表示，其给房东的房租交到明天为止，你们明天尽快想办法搬家，不搬的话后果自负。2020年4月16日至4月17日，原告与第三人微信沟通，询问能否直接与第三人签订合同，第三人表示整体出租不另组，其4月11日起让原告一周内搬出去，次日是最后一天，要收回商铺。2020年5月5日，涉案房屋所在物业出具货品放行条一份，载明原告于当日从屋内搬离部分物品。2020年4月30日，第三人微信询问原告是否搬空。原告于2020年5月9日回复称，还差几个牌子和几个灯，昨天就搬空了，并表示第三人有空时其会交付钥匙。2020年5月19日，第三人等产权人向被告出具《声明》一份，载明被告于2020年4月8日首次反馈因一楼分组户不向被告交付导致被告主要收入来源收到影响并无力支付下一期租金，第三人郑重声明，双方房屋租赁合同已经正式终止解除，第三人收回房屋，被告不欠第三人租金，被告已付押金37,500元不退还，也不追究被告2020年4月10日之后与租房相关的任何费用和责任。本院根据双方各自发表的意见、提供的证据及依职权调查情况查明争议事实如下：一、关于原告租金、物业费、水电费支付情况原告曾称，截至2020年3月9日尚欠租金2,524元未付，此后亦未支付过租金，截至2020年3月9日的物业费已付清，水电费不认可，但同意已付电费押金1,000元用以抵扣相应费用。其后，原告又向本院寄送其自行整理的房屋租金支付明细表一份，并称据此，已付押金抵扣后，其截至2020年3月9日的全部租金已付清，付款方式包括转账、现金、微信等。后原告再次向本院寄送2019年12月7日和被告的微信聊天记录一份，当日被告发送第五期租金清单一份，写明“2019年12月10号至2020年3月9日，房租36,300元，物业费3,150元，上月欠租626.45元，合计40,076.45元，并要求原告支付下期租金，且写明上次预存的1,000元电费合算完已经抵扣了，要求原告再补626.45元的水电费。原告表示手头钱不够，能否先转一些，过几天再转剩下的。被告表示尽快，其也欠大房东的房租。原告就此出具情况说明称，故此截至当日前四期费用原告仅欠水电费626.45元未付，此后原告于2019年12月8日、12月19日以及2020年1月11日分别微信向被告支付13,776元、15,000元、5,000元。故此，原告第五期租金尚欠4,200元未支付，物业费尚欠2,100元，水电费尚欠0.45元。原告认可水电费均是按度数收取，并认为每月水电费500元左右。被告则称，其对原告所写的租金支付明细表中所有现金均不认可，且其中2019年6月3日的80元为下水管道材料费。且其中部分金额并非租金，而是水电费，原告将押金视作租金并无依据。此后，被告根据原告提交的明细表，在自行估算电费金额等基础上，变更了其反诉请求，但对于原反诉状的金额如何得出未作合理解释，对于之前的账目情况等亦表示无法提供。就被告主张的水电费金额，被告反诉时提供了相关水表、电表的抄报数字照片，但此后又重新估算，物业费被告已提供缴费凭证证明已付至2020年3月31日。对此，本院认定，根据双方2019年12月7日微信往来记录显示，第五期租金支付前，原告尚欠被告水电费626.45元，其余费用已结清。此后，原告共向被告支付过33,776元。结合原告提供付款明细来看，原告承租过程中多次存在逾期支付租金等的行为。二、关于被告是否承诺原告给予免租期的情况原告就此提供原告与案外人的微信聊天一组，以证明被告于2020年3月19日已经向第三人交代退租事宜，且被告曾同意给予10天的免租期。被告对上述证据不予认可，并称如果第三人给予10天免租，其才会给原告10天免租期，且前提是原告要支付租金。对此，本院认定，原告就其所称10天免租期未能提供充分证据证明。三、关于原、被告间就租金支付的协商及催讨情况原告称，当时曾与被告商量是否需要继续承租涉案房屋，被告表示需要三户人家都续租，被告才能与第三人续租。但当时有一户人家已经搬走了，原告一直在观望，不敢支付租金。被告则称，原告从未告知被告因被告可能与第三人解约，故租金暂未支付。其多次催讨租金，原告均未履行付款义务。四、关于原告主张的装修等费用损失的情况原告就此提供收条、消防工程协议书、收据、装修合同、购货单等，除装修款微信支付外，其余款项支付多为现金支付，支付凭证无法提供，所有装修均形成附和，桌椅已经搬至朋友店铺。被告对该组证据不予认可，并提交消防协议及付款凭证一组，以证明涉案房屋被告原先就做过消防。原告对该证据真实性无异议，但表示其承租后也进行了消防改造。以上事实，有房屋租赁合同、租赁合同、上海市房地产权证、声明、水电费支付凭证、物业费发票、微信聊天记录、照片、光盘、银行流水及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。本院予以确认。原告作为承租方，有义务按约支付租金等相关费用，在无证据证明被告同意减免及延期支付的情况下，原告逾期付款，经催告后仍未支付的行为显属违约。然被告作为出租人，在双方合同解除前，亦因未能支付第三人租金，导致涉案房屋被收回，此行为亦属不妥。现原、被告均同意解除合同，故本院予以确认。对于原、被告本反诉各自主张的违约金，鉴于双方在履约中均有不当，互负违约责任，两相抵扣后，本院对此不再支持。同理，原告基于被告单方违约主张的装修等费用损失，依据不足，本院亦不予支持。合同解除后，被告应将原告已付保证金11,000元予以返还。故原告的该项诉请，本院予以支持。但原告需付清被告截至2020年5月5日的房屋租金。鉴于双方于2019年12月7日对账时显示，截至2019年12月9日的租金被告已付清，此后被告又支付过33,776元，该笔费用扣除欠付的上一期水电费626.45元后，剩余金额33,149.55元应优先抵扣付款义务在先且债务负担较重的租金，鉴于此，经计算，原告尚需支付被告2019年12月10日起至2020年5月5日的剩余租金25,737.12元[应付58,886.67元-已付33,149.55元]。对于被告主张的物业费，鉴于被告实际支付至2020年3月31日，此后均系第三人支付，故原告需支付被告2019年12月10日起至2020年3月31日止的物业费共计3,920元。对于被告主张的水费、电费，本院根据双方提交证据情况，依法认定以被告提起反诉时提供的读表照片为计算基数，鉴于原告已付的1,000元水电费押金双方已在2019年12月7日合意抵扣了第四期的费用，故原告需支付被告水费949.62元[计算方式：5.7元/吨乘以(288.6-122)吨]、电费4,944.08元[计算方式：1.15元/度乘以(18,034.2-13,735)度]。对于被告主张的滞纳金，实为逾期支付租金时的违约责任承担方式，双方对此进行了约定，于法不悖，但鉴于该标准显属过高，原告亦请求本院予以调整，故本院结合在案证据，兼顾被告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定就原告履约过程中的逾期支付租金行为共需向被告支付逾期支付租金滞纳金5,000元。对于被告主张的水电费、物业费滞纳金等，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王亮与被告(反诉原告)张海敏签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)张海敏于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王亮押金11,000元；三、原告(反诉被告)王亮于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张海敏2019年12月10日至2020年5月5日期间的剩余租金25,737.12元；四、原告(反诉被告)王亮于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张海敏2019年12月10日起至2020年3月31日止的物业费3,920元；五、原告(反诉被告)王亮于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张海敏水费949.62元,电费4,944.08元；六、原告(反诉被告)王亮于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张海敏逾期支付租金滞纳金5,000元；七、驳回原告(反诉被告)王亮的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)张海敏的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,398元，减半收取699元，反诉案件受理费1,048元，合计诉讼费用1,747元，由原告(反诉被告)王亮负担269元(已付)，由被告(反诉原告)张海敏负担1,478元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年九月二十三日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理