浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民再67号 上诉人（原审原告）：蒋红，女，1982年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：黄敏，男，1987年7月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告）：张红红，女，1988年9月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：康利祥,浙江北鼎律师事务所律师。 蒋红与黄敏、张红红房屋买卖合同纠纷一案，浙江省桐庐县人民法院2017年11月8日作出的（2017）浙0122民初3271号民事判决，已经发生法律效力。2019年6月3日，桐庐县人民检察院以杭桐检民（行）监【2019】33012200002号检察建议书向浙江省桐庐县人民法院提出再审检察建议。2019年9月10日，浙江省桐庐县人民法院作出（2019）浙0122民监30号民事裁定，再审本案。浙江省桐庐县人民法院经审理于2020年5月29日作出（2019）浙0122民再31号民事判决。蒋红不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 蒋红上诉请求：1、撤销浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民再31号民事判决；2、改判黄敏、张红红支付因出售房屋后延期迁出房屋中原有户籍的违约金共计人民币55610元。事实和理由：一、2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定的《杭州市房屋转让合同》第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，蒋红支付了首付款1020000元。2017年4月24日银行通过蒋红的按揭贷款申请，双方于2017年4月30日在杭州市房管局完成房屋产权过户登记，该房屋产权已于当日过户至蒋红名下，蒋红依法取得房屋的所有权。由于甲方卖房前已将该房屋委托租赁给杭州我爱我家中介公司，并已收取租金至2017年6月30日。因此双方约定：2017年5月1日交房时，甲方将预收取的2017年5月、6月的租金共8600元转付给蒋红。2017年4月30日甲方母亲姚晓燕代甲方向蒋红的工商银行账户转账8600元，将房屋交于蒋红继续租给杭州我爱我家。由此证明：1、2017年5月1日起，该房屋已经房管局登记并过户至蒋红名下，蒋红已依法取得房屋所有权。2、双方已于2017年5月1日事实上开始交付房屋，且实际已由蒋红处分租赁给第三方。而第2点也与再审一审法院认为的：“交房是房屋交付与产权过户登记系不同的合同义务，故案涉房屋转让合同第八条约定的“交房”系指房屋的实际交付，即物业的交接，而非产权过户登记。”一致。双方确于2017年5月1日开始实际交付。二、案涉房屋为杭州市下城区重点小学学区房，出售的房屋内是否有户口对房屋的价格及使用价值影响极大。而黄敏、张红红在卖房过程中承诺在交房前将屋内户口迁出，并签订合同违约金事项，所以蒋红基于信任及该条款的约束力与被告签订购房合同。黄敏、张红红按购房合同约定应当在交房前（2017年5月1日前）将原房屋内户口迁出，否则造成违约。而蒋红于2017年5月4日持房产证向房屋所在地派出所询问房屋内户籍相关情况时被告知，房屋内仍有户口未迁出。此后，双方多次交涉，但黄敏、张红红一直以各种理由推脱，并声称其无相关义务。直至此后蒋红明确告知将起诉追究其违约责任，其才于2017年5月24日将案涉房屋内陈吉、王旭糯、陈觉晓三人户口迁出。由此证明2017年5月1日交房时，黄敏、张红红未将原房屋内户口迁出就已经造成违约。三、黄敏、张红红提交的6月2日签订的物业交割单，并称此日为交房日，以此证明其5月24日迁出户口在交房日前迁户口并未违约。此说法错误。因5月1日交房时，双方签订物业交割单需要核查屋内户口迁出情况，而当时蒋红发现黄敏、张红红违约未将屋内户口迁出，所以行使先履行抗辩权拒绝签署物业交割单。同时，如果户口未迁出，中介公司也不会通知银行将尾款打出，以确保交易安全。所以黄敏、张红红辩称的蒋红按揭尾款打到监管账户为2017年5月27日，在其迁户口之后。实际也是由于黄敏、张红红违约在先，蒋红行使先履行抗辩权所致。交房是一个过程行为，合同约定被告迁出户口的时间节点是交房前，而不是整个交房过程中，否则将导致该事项无具体时间点约束，而黄敏、张红红可以对迁户口的约定事项无限期拖延。 黄敏、张红红辩称：双方签订的《杭州市房屋转让合同》第三条付款方式：余款680000元整申请商业按揭，待不动产权证书过户到乙方名下（2017年5月4日）、按揭款到达监管账户（2017年5月27日）且物业交割完毕（2017年6月2日）二个工作日后转付甲方680000元整。也就是说三个条件缺一不可，交房流程全部完结。《杭州市房屋转让合同》第四条交房方式明确约定：甲乙双方在不动产权证书过户到乙方（2017年5月4日）名下且按揭款（2017年5月27日）到达监管账户三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方（2017年6月2日）后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款。双方于2017年6月2日完成物业交割且没有争议，物业交割单载明：1、甲方（卖方）自即日（2017年6月2日）起将该房屋及附属设施物品、钥匙交付给乙方，乙方已对该房屋及附属设施、物品查验完毕，甲方的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件，乙方予以认可并接受，该房屋的交接事宜已经履行完毕。备注项明确载明：经买卖双方确认，水电煤费用已结清，固定装修及设施完好卖方户口已迁出。《杭州市房屋转让合同》第八条第2款甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关完成原有户口迁出手续。实际交房时间是2017年6月2日，蒋红、赵璟骋两人的户口于2017年5月15日迁入本户，该房产内原有户口的迁出时间为2017年5月24日，黄敏、张红红并不存在违约行为。 蒋红向一审法院起诉请求：1、判令黄敏、张红红支付因出售房屋后延期迁出房屋中原有户籍的违约金共计55610元；2、本案诉讼费由黄敏、张红红承担。 一审法院认定事实：2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定《杭州市房屋转让合同》一份，约定蒋红向黄敏、张红红购买位于杭州市下城区××巷××号××单元××室的房屋，房屋转让总价为1700000元，蒋红须于2017年4月18日前支付首期款1020000元，余款680000元待银行贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，此款在黄敏、张红红实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算。案涉房屋转让合同第四条约定：“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款”。第七条约定：“甲乙双方同意乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，蒋红支付了首付款1020000元。2017年5月4日，房屋产权过户至蒋红名下。2017年5月24日，案涉房屋中陈吉、王旭糯、陈觉晓三人户口迁出。 原一审认为，案涉《杭州市房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同履行义务。蒋红按约支付了购房款且双方已办理房屋权属转移登记，黄敏、张红红即负有向户籍管理部门办理完成原有户口迁出的义务，黄敏、张红红未按约履行，应承担由此产生的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：黄敏、张红红于本判决生效后十日内支付蒋红违约金55610元。 原审法院再审认定事实：2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定《杭州市房屋转让合同》一份，约定蒋红向黄敏、张红红购买位于杭州市下城区××巷××号××单元××室的房屋，房屋转让总价为1700000元，蒋红须于2017年4月18日前支付首期款1020000元，余款680000元待银行贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，此款在黄敏、张红红实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算。案涉房屋转让合同第四条约定：“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款”。第七条约定：“甲乙双方同意乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，蒋红支付了首付款1020000元。2017年5月4日，房屋产权过户至蒋红名下。2017年5月24日，案涉房屋中陈吉、王旭糯、陈觉晓三人户口迁出。另查明，2017年5月27日，案涉房屋买卖按揭款68万元到达监管账户即杭州云房源软件服务有限公司的账户。2017年6月2日，双方办理物业交割手续，并签署物业交割清单，该清单载明：甲方自即日起将该房屋及附属设施物品、钥匙交付给乙方，乙方已对该房屋及附属设施、物品查验完毕，甲方的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件，乙方予以认可并接受，该房屋的交接事宜已经履行完毕。 原审法院再审认为：从案涉房屋转让合同第四条约定的内容可以确定，房屋交付与产权过户登记系不同的合同义务，故案涉房屋转让合同第八条约定的“交房”系指房屋的实际交付，即物业的交接，而非产权过户登记。故原审认定案涉房屋过户登记即为交房，存在错误，应予纠正。案涉房屋转让合同第四条的约定实际系房屋的交易流程，房屋过户、按揭款打到监管账户、相关配套费用结清、房屋交付系双方当事人行使合同权利及履行合同义务四个连续步骤。根据该约定，按揭款打到监管账户在先，房屋交付在后。本案中，蒋红支付按揭款到监管账户的时间为2017年5月27日，黄敏、张红红与蒋红签署物业交割单的时间为2017年6月2日，并未超出合理期间。另，案涉交割单已载明黄敏、张红红的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件。黄敏、张红红的交房行为并未构成违约。案涉房屋内的户口迁出时间为2017年5月24日，即户口迁出时间早于交房时间，其履行时间符合案涉合同的约定。综上，黄敏、张红红并未违约，无须承担违约责任。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）浙0122民初3271号民事判决；二、驳回原审原告蒋红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由蒋红负担。 二审中，蒋红提交证据工商银行客户转账凭条，拟证明被上诉人的母亲杨晓燕将房屋五月和六月的房租转给蒋红，此时案涉房屋已经交付给蒋红。黄敏、张红红对于该证据的证明目的有异议。认为该证据上的字不知道是谁写的，不能说明款项的性质。本院认为该凭条上的字迹由谁书写无法确定，且所要证明的租金转交情况与案涉房屋转让合同第一条第4点记载的该房屋租赁情况无这一约定相矛盾，因此对这一证据不予采信。 本院二审对原审法院再审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同第四条交房方式的约定中，明确将房屋买卖的交易流程区分为“不动产权证书过户到乙方名下”、“按揭款达到监管账户”、“相关配套费用结清”、“甲方将房屋交付给乙方”四个步骤，并对交房查验的内容作了详细约定。原审法院再审据此认为房屋买卖合同第八条中约定的“交房”系指房屋的实际交付，即物业的交接，而非产权过户登记，符合合同的约定。蒋红在物业交割单中已明确认可黄敏、张红红的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件。蒋红现主张黄敏、张红红在2017年5月1日已经将其收取的房屋租金转付给蒋红，已经开始交付房屋。但该主张与案涉房屋转让合同中关于房屋租赁状况的约定不一致。蒋红主张因户口未迁出，其履行先履行抗辩权，才让按揭尾款在户口迁出后打到监管账户，但其未提交证据予以证明，这一主张本院不予采信。原审法院认为黄敏、张红红与蒋红签署物业交割单的时间为2017年6月2日，案涉房屋内户口迁出时间为2017年5月24日，早于交房时间，不构成违约，符合合同约定和本案实际情况。蒋红主张黄敏、张红红在2017年5月1日未将原房屋内户口迁出即构成违约，不能成立，本院不予采信。综上所述，蒋红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1190元由上诉人蒋红负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年九月二十八日 书记员  胡 丁