重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4085号原告：刘珍华，男，1992年4月10日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：金文武，重庆德循律师事务所律师。被告：重庆大裕和房地产有限责任公司，住所地重庆市大足区龙水镇永益村2社，统一社会信用代码91500225577959670H。法定代表人：肖兴平，总经理。委托诉讼代理人：陈宇烽，重庆伦吉律师事务所律师。原告刘珍华与被告重庆大裕和房地产有限责任公司（以下简称“大裕和房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法由审判员胥杰适用简易程序独任审判,于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘珍华及其特别授权委托诉讼代理人金文武与被告大裕和房地产公司特别授权委托诉讼代理人陈宇烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珍华向本院提出诉讼请求：1.赔偿原告2015年7月1日起至2020年7月15日因逾期办证违约金39471元，从2020年7月16日起以428807元为基数，按每日万分之0.5计算违约金至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单时止;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告大裕和房地产公司于2013年7月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于重庆市大足区龙水镇市场路266号“大裕和融俊城”小区5幢的房屋，面积118.97平方米，房屋成交价为428807元。原告依约支付了全部购房款，被告未能向土地房屋登记机构申请办理房地产权证，根据合同第十三条规定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，提出办证申请，被告应当在2015年6月30日前提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项规定，逾期违约责任：逾期超过90日后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金。2015年7月1日至2020年7月15日止，被告已逾期1841天，按约定应承担违约金，现起诉至法院，望依法判决维护原告合法权益。被告大裕和房地产公司辩称：1.被告的财产被法院冻结，无法向房屋管理局提交办理房地产权证的材料，无法确定办理期限，请求驳回原告诉讼请求；2.被告因客观原因造成资金断裂，并非主观上不履行义务，故被告不应承担违约责任；3.合同约定违约金起算时间点与原告起诉的计算点不一致，交房时间为2015年8月6日，应该从2015年10月7日开始计算违约金;4.原告主张的违约过高，超过原告的损失，并且受疫情影响，被告经营困难，如果法院判决被告承担违约金，请求根据公平原则降低违约金。经审理查明：2013年7月9日，原告刘珍华（乙方）与被告大裕和房地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市大足区龙水镇市场路226号5幢房屋（项目名称大裕和.融俊城），购房总价428807元，付款方式为按揭付款，即签订合同时支付首期房款128807元，余款300000元向银行申请办理按揭。合同第七条第（一）款第2项约定“属预售商品房的，甲方应当在2015年4月30日前，依照国家和地方的有关政策规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”。合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”。2013年7月8日，原告向被告支付首期房款128807元、大修基金4759元、契税6432元、印花税及抵押登记费959元。2014年2月20日，原告（借款人）、被告（保证人）与重庆农村商业银行股份有限公司大足支行（贷款人）签订《个人房屋按揭贷款合同》，2014年2月25日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局对原告（抵押人）、被告（担保人）与重庆农村商业银行股份有限公司大足支行（抵押权人）签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》予以核准登记，该合同约定以位于重庆市大足区龙水镇市场路226号5幢房屋作为抵押向重庆农村商业银行股份有限公司大足支行贷款，贷款金额为300000元，由重庆农村商业银行股份有限公司大足支行将该贷款款项全数以原告购房款名义交存（转）入被告在重庆农村商业银行股份有限公司大足支行的存款账户上。后重庆农村商业银行股份有限公司将上述贷款转入被告在重庆农村商业股份有限公司大足支行的存款账户上，并向原告出具借款借据。另查明，办理位于重庆市大足区龙水镇市场路226号5幢房屋《房地产权证》的申请及相关资料至今未提交，亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。上述事实，有原告举示的身份证复印件、被告公司基本情况、重庆市商品房买卖合同、收据、个人房屋按揭贷款合同、抵押贷款合同、重庆农村商业银行借款借据及当事人的庭审陈述等证据载卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案中，原告认为被告应该在2015年4月30日前将符合国家和地方有关规定的已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并应在2015年6月30日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故被告逾期办证的违约金的起算时间点应为2015年7月1日；被告认为本案所涉商品房的实际交付时间为2015年8月6日，被告提交办理《房地产权证》的申请及相关资料的时间义务应在2015年10月6日前，故被告逾期办证的违约金的起算时间点应为2015年10月7日。本院认为，被告逾期未办理本案所涉商品房的《房地产权证》属实，属违约行为，应承担违约责任。但一方面，原被告双方均未举示证据证明本案商品房“实际交付使用之日”为何日，故无法确定被告承担逾期办证违约金的起算时间点。另一方面，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条之约定，甲方在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，现土地房屋登记机构未出具登记受理单，无法确定土地房屋登记机构出具登记受理单的具体日期，原告诉请支付逾期办证违约金，不符合合同约定，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘珍华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为392.52元，由原告刘珍华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胥 杰二〇二〇年九月二十七日法官助理  陈 平书 记 员  席瑞敏