江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2482号原告：文燕华，男，1982年12月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：朱夕琴，女，1984年2月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两原告共同委托诉讼代理人：刘志峰、郑海联，江苏平凌律师事务所律师。被告：张浩，男，1987年3月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：中国建设银行股份有限公司溧阳支行，住所地溧阳市溧城镇南大街**，统一社会信用代码9132048177320729XM。负责人:丁瑞卿，该支行行长。委托诉讼代理人：钟德忠，男，1970年11月24日生，汉族，住溧阳市。原告文燕华、朱夕琴诉被告张浩、第三人中国建设银行股份有限公司溧阳支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告文燕华以及两原告共同委托诉讼代理人刘志峰、第三人委托诉讼代理人钟德忠到庭参加了诉讼，被告张浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月25日原、被告签订了《房产买卖协议书》，约定原告向被告购买其名下位于溧阳市房屋，双方对于房价、付款方式、过户时间、违约责任等均进行了约定，后两原告依约履行了自己的付款义务，但被告收款后没有按时归还银行贷款，导致双方未能按照约定时间办理房屋过户登记手续，2019年11月25日，被告因拖欠案外人借款被诉至法院，两原告代偿了49万元，同时约定，该49万元作为被告向两原告的借款，如果被告在约定时间还清银行房贷并配合原告过户，则原告不收利息，否则应按照约定标准计息，到期后被告再次违约，没有归还银行房贷。故诉至法院请求依法判令：1、原告代被告向第三人偿还涉案房屋的贷款，第三人协助办理抵押登记注销手续，抵押注销后由被告配合两原告将溧阳市不动产过户至两原告名下（后撤回了原告代被告向第三人偿还涉案房屋的贷款，第三人协助办理抵押登记注销手续的该部分诉请）；2、被告向两原告支付付利息损失39400元（暂计算至2020年4月25日，之后应按每月9800元的标准计算至双方办理过户变更登记之日止）；3、由被告承担原告的律师代理费30000元及本案全部诉讼费用。被告张浩未作答辩。第三人建设银行辩称，原、被告诉请项下的房屋因被告张浩向第三人申请借款时已设定了相应的抵押，目前该抵押项下的债务并没有全部还清，基于第三人为诉请房屋项下合法的抵押权人，依法享有涉案房屋处置款的抵押优先受偿权，因此对原告第一项诉请第三人予以认可，但只有在被告张浩将所欠第三人的贷款本息全部还清以后，第三人才负有配合被告办理诉请房屋项下注销抵押登记的协助义务。经审理查明，2019年7月25日，张浩（甲方）与文燕华、朱夕琴（乙方）签订《房产买卖协议书》一份，主要约定甲方出卖溧阳市的房屋给乙方，房屋建筑面积为142.51㎡；房价为2135000元；付款方式为：①付定金10万元整②2019年9月25日前支付90万元用于还银行贷款③过户当日支付除贷款外所有房款④剩余房款为银行贷款，待银行批下直接打入甲方指定账户；过户时间2019年9月25日前，交房时间乙方贷款审核通过。2019年11月25日，文燕华（甲方）与张浩（乙方）签订协议书一份，主要约定双方将房产交易价格改为207万元；截止2019年9月15日甲方已支付给乙方关于溧阳市的房屋的房款90万元；甲方于2019年11月25日借给乙方49万元（2019年11月25日-2020年1月25日借款利息为每月5000元，2020年1月25日之后每月为9800元），替乙方偿还关于溧阳市的房屋的二押债权人史梦遥的债务；在乙方与史梦遥解除债务关系后，乙方当日将溧阳市的房屋产权抵押给甲方，抵押金额为139万元；乙方承诺在签订本协议后于2020年1月25日前还清溧阳市的房屋产权房剩余的64万元银行、公积金组合贷款，并配合甲方办理产权交易手续；乙方在承诺期内还清该房剩余银行贷款，并与甲方完成房产过户，该49万元将视作为甲方支付给乙方的48万元购房款，甲方不收取2019年11月25日-2020年1月25日借款产生的利息。在上述两份协议书签订后，2019年7月25日，朱夕琴、文燕华向张浩转账支付合计9万元,7月26日向张浩转账支付1万元；2019年9月15日，朱夕琴向张浩转账支付合计28万元，9月16日向张浩转账支付52万元；2019年11月25日，文燕华代张浩向史梦遥归还借款合计49万元。第一次庭审结束后，原告代张浩向第三人建设银行偿还贷款536804.26元，向常州市住房公积金管理中心偿还94865.01元，向常州房屋担保置换有限公司偿还5208.92元。经向溧阳市不动产登记交易中心查询，截至2020年9月22日，案涉溧阳市的房屋不动产仅存在一处抵押，抵押权人为本案原告文燕华。以上事实，有原告提交的房产买卖协议、补充协议、银行账户、微信、交易明细、溧阳市人民法院暂存款处理单、交房手续、第三人提交的商业贷款结清试算单、个人贷款还款凭证、智慧柜员机业务回执、不动产权属信息查询证明和原告与第三人的当庭陈述等附卷予以佐证。本院认为,原、被告就涉案房屋订立的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,依法成立并生效。各方当事人均应按约履行各自义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然案涉房屋在买卖时第三人在案涉房产上依法享有抵押权，但该情形因两原告的自愿代偿行为而消除，故案涉房产已具备过户的条件。根据约定，被告应于2020年1月25日前还清案涉房产剩余的64万元银行、公积金组合贷款，并配合原告办理产权过户登记手续，现早已逾期，故对原告诉请要求被告将溧阳市房屋不动产过户至两原告名下的诉请依法予以支持。对于原告主张的违约利息损失，根据双方约定，原告代偿案外人史梦遥的49万元视为被告向原告的借款，该借款在房屋完成过户登记手续后视为两原告支付的购房款。如果被告未能在2020年1月25日完成过户，则应收取该期间的利息，该协议系双方真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,依法成立并生效。对于利息的计算标准，2019年11月25日-2020年1月25日借款利息为每月5000元，不违反有关法律规定，本院依法予以支持。2020年1月26日起的利息标准过高，本院依法调整为年利率24%。对于原告主张的律师费30000元，虽然双方在房产买卖协议中约定违约方承担法律程序产生的律师费，但原告仅提供了委托代理合同，并当庭表示律师代理费3万元还未实际支付。律师代理费应当是已经实际产生的费用，原告在该费用未实际产生前进行主张，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张浩应于本判决生效之日起10日内将坐落于溧阳市房屋不动产过户登记至原告文燕华、朱夕琴名下；二、被告张浩应于本判决生效之日起10日支付两原告违约利息损失39400元以及以460000元为本金，自2020年4月26日起至实际办理过户登记之日止，按年利率24%计算的利息损失；三、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11958元（已减半收取），由被告张浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。（本案履行款账户：户名：溧阳市人民法院，账号：62×××37，开户行：中国银行溧阳天目支行。）审判员  安彪二〇二〇年九月二十三日书记员  孙惠