山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初2266号 原告：魏美玲，女，1965年10月11日生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：许明，淄博张店博信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李炳波，淄博张店博信法律服务所法律工作者。 被告：淄博冠博房地产开发有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道**。 法定代表人：陈林忠，董事长。 委托诉讼代理人：苏建华，山东润普律师事务所律师。 原告魏美玲与被告淄博冠博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏美玲的委托诉讼代理人许明、李炳波，被告淄博冠博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付房屋并为原告办理房屋不动产登记；2.判决被告支付原告逾期交房违约金490236.30元（2016年1月1日至2020年6月30日）及2020年7月1日至实际交房期间的逾期交房违约金；3.依法判决被告支付逾期办理不动产登记违约金15457.15元（2017年1月1日至2020年6月30日）及2020年7月1日至实际取得不动产权证书期间的违约金；4.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年5月2日签订商品房买卖合同，该合同约定被告应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用并在2016年12月31日之前为原告办理完毕房屋权属登记。合同签订后原告按照合同约定履行了支付房款义务，而被告未按照合同约定履行交付商品房及办理房屋权属登记的义务。原告多次向被告要求交付商品房并办理房屋权属登记，被告至今未按照书面承诺向原告交付商品房及办理房屋权属登记。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 被告淄博冠博房地产开发有限公司辩称，原告的部分诉求没有事实及法律依据，且部分诉讼请求已超过诉讼时效（即2017年8月11日之前原告要求的违约金），请求法庭依法根据商品房买卖合同约定进行裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月2日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：原告购买被告开发的冠博兰亭苑（一期）5号楼1单元011103号房屋一套，总价款为470230元；交房日期为2015年12月31日前；逾期交房的，自上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金；被告应当在2016年12月31日前之前为原告办理完毕房屋权属登记，逾期办证的，按已付房价款的日千分之0.02向原告支付违约金。在该合同的附件四，双方约定被告同时向原告出售涉案房屋附着物车库（49号）一个，价款为135000元。合同签订后，原告履约向被告支付了房款470230元及车库款135000元，共计605230元。但被告未按期交房及办证。2015年12月31日、2016年10月23日、2017年9月22日，被告先后三次给原告出具承诺书，其中后两份承诺书承诺了新的交房时间，并承诺自2016年1月1日起至正式交房之日止，按原告已交房款的同期银行贷款利率的三倍向原告支付违约金。但至今被告未向原告交房，也未给原告办理涉案房屋的权属证书，为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 诉讼中，原告将逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方式明确为：以房款及车库款总数605230元为基数，自2016年1月1日起至实际交房之日止，按照被告承诺的同期银行贷款利率6%的三倍即年利率18%计算逾期交房违约金。以房款及车库款总数605230元为基数，按合同第十五条约定，从2017年1月1日至实际取得不动产权证书之日止，按日千分之0.02计算逾期办证违约金。被告对此提出异议，主张违约金过高，承诺书并非被告真实意思表示，应属无效，且根据法律规定，违约金数额不应超过标的额的30%，依法应当予以调整；贷款利率的三倍并非年利率18%；计算基数应当应房款为依据，按照商品房买卖合同约定的标准计算，计算基数不应包含车位款项；2020年6月份涉案房产已经达到交房条件并已经通知原告交房，但原告拒绝办理交房手续，因此违约行为应当截止至2020年6月，且诉讼时效应当自2017年8月11日起计算，2017年8月11日之前的诉求已经超过诉讼时效。 另：涉案房屋已具备交房条件，被告主张2020年6月份曾电话通知原告交房，但原告拒绝交房；原告认可被告确实通知过原告交房，但前提条件是要求原告先书写免除上述三份承诺书的具结书，原告不同意写，故没有交房。 本院认为，被告辩称三份承诺书不是被告的真实意思表示，应属无效，但对此未提供相应证据，故对其该项辩称，因证据不足，本院不予采信。本院认定，原、被告双方所签订的合同及被告给原告出具的承诺书，均系当事人的真实意思表示，应为有效，双方均应自觉履行。 关于交房，双方合同中明确约定了交房时间，因被告逾期，后来又给原告出具承诺书，重新两次承诺了交房时间，但被告均未兑现承诺，又两次逾期；在原告多次要求交房而被告屡屡逾期的情况下，涉案房屋已经具备交房条件被告也已通知原告交房，在无任何附加前提条件的情况下，原告肯定会按时去接受房屋，不可能拒绝交房；综上所述，原告主张被告通知交房但附加前提条件，即要求原告先书写免除上述三份承诺书的具结书，因原告不同意书写故没交房，对此本院予以采信。因此，造成涉案房屋至今不能交付的原因在被告，被告应当无条件向原告交付房屋，并承担自逾期之日（2016年1月1日）起至实际交房之日止的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算基数，在双方合同中明确约定总房款为470230元，而车库款是单独约定在合同附件中，合同约定的计算基数是按原告已交付的房价款，因此本院认为，计算基数应为总房款470230元，而不包括车库款135000元。故对原告要求按房价款加上车库款的总额605230元为基数计算逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期交房违约金的计算标准，被告承诺按同期银行贷款利率的三倍年利率即18%计算，被告现主张过高，且三倍并非18%，该约定也的确过高，故本院酌情认定为按同期银行贷款利率的1.5倍计算。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的有关规定，计算方式应分为两段：自2016年1月1日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至被告实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。 关于逾期办证的问题。双方合同约定的办证日期为2016年12月31日之前，涉案房屋至今未办证，构成逾期无疑，被告应当尽快按照约定为原告办证并向原告支付逾期办证违约金，原告关于逾期办证违约金计算的时间节点、利率标准均符合有关规定，本院予以支持。但计算基数应同上述逾期交房违约金的计算基数，即以总房款470230元为基数，而不是原告主张的605230元。 关于诉讼时效问题。对此本院认为，被告逾期交房、逾期办证均构成违约，且至今也未给原告交房及办证，因此违约行为一直持续到现在，故不存在超过诉讼时效的问题。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告淄博冠博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内无条件向原告魏美玲交付冠博兰亭苑（一期）5号楼1单元011103号房屋。 二、被告淄博冠博房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给原告魏美玲办理完毕上述涉案房屋的不动产权属登记证书。 三、被告淄博冠博房地产开发有限公司支付原告魏美玲逾期交房违约金（以房款470230元为基数，自2016年1月1日起至2019年8月19日，按同期银行贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至被告实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算），于本判决生效后十日内付清。 四、被告淄博冠博房地产开发有限公司支付原告魏美玲逾期办证违约金（以房款470230元为基数，从2017年1月1日至实际取得不动产权证书之日止，按日千分之0.02计算），于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告魏美玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4428元，由被告淄博冠博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘凡 二〇二〇年九月二十七日 书记员  高冰