河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6987号上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书明，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市住房保障和房产服务中心，住所地，住所地河南省洛阳市涧**周山路**iv>主要负责人：袁金怀，该中心主任。委托诉讼代理人：周璇，男，该中心员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市房产管理局西工分局，住所地河，住所地河南省洛阳市西工区九都路**v>主要负责人：杨杰，该分局局长。委托诉讼代理人：陈立军，男，该分局员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。上诉人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称房产服务中心）、洛阳市房产管理局西工分局（以下简称西工房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘书明，被上诉人房产服务中心的委托诉讼代理人周璇，被上诉人西工房管局的委托诉讼代理人陈立军，二被上诉人的共同委托诉讼代理人闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿和公司上诉请求：1.撤销原判，改判为截至2020年6月30日，亿和公司应向房产服务中心、西工房管局支付的租金为9702164.46元（不服金额为815691.8元）；2.请求人民法院考虑新冠肺炎疫情等不可抗力因素，在上述租金范围内酌情予以减少。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，租金计算错误。依据协议约定，亿和公司自2017年7月1日开始计付租金，应向房产服务中心支付的租金为9702164.46元，而非原审法院认定的10517856.26元。二、一审法院适用法律错误，根据相关法律规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响的承租人，有权依照国家政策请求出租人对租金进行一定期限的免除。原审法院对租金认定过高，没有考虑疫情等不可抗力对承租人的不利影响。房产服务中心、西工房管局辩称，亿和公司认为一审法院多计算815691.8元，不符合客观事实。2017年12月21日，双方分摊确认书已确认配套费815691.8元，亿和公司未向政府支付该笔款项，主张以此815691.8元抵扣房租不能成立。至于因疫情减免房租的问题，房产服务中心、西工房管局未接到减免的通知，无权自行减免。如有政府文件规定，房产服务中心、西工房管局同意按政府规定予以减免。亿和公司主张未实际支付的城市配套费抵扣房租，违反了权利义务相一致的原则。房产服务中心、西工房管局向一审法院起诉请求：1.判令亿和公司立即支付拖欠房产服务中心、西工房管局租金7407987.86元（计算自2017年7月1日至2019年9月30日止，余后按实际支付租金之日止计付）；2.判令亿和公司立即支付拖欠房屋违约金1418341.28元，暂计算自2017年7月1日至2019年9月30日止，余后按实际支付租金之日止计付）。一审法院认定事实：2002年8月30日，大地公司与洛阳市房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作开发合同》，共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号的世纪商贸中心项目。后因资金短缺等问题，亿和公司进入该项目。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订《协议书》，协商双方以合资形式成立洛阳东晟房地产开发有限公司，注册资金2000万元，大地公司出资额暂由亿和公司垫资，该公司全面负责项目的实施。2013年10月13日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定洛阳市住房保障和房产管理局将世纪商贸中心部分面积租赁给亿和公司，租赁期限为十年，自2013年12月31日至2024年12月30日止，租金按季度缴纳，在租赁期间内，若乙方逾期未能缴纳承租费，每逾期一天，按日万分之五支付延迟部分的违约金。合同还约定，关于房管局原签订的147户业主退房及调房事宜，由亿和公司对退房业主办理退房手续，不退房的业主由亿和公司协商调整房源并重新办理完善相关手续。2013年11月16日，在之前达成协议的基础上，大地公司与亿和公司再次签订《协议书》一份，约定不再成立新公司，大地公司将上述项目分成内部房产按现状出售给亿和公司。2017年7月13日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》，约定变更交付租金标准和租赁期限，其中地上一层约3259.27平方米由原合同约定每平方米月租金50元变更为40元;地上二层约;地上**约2450租金由原每平方米35元变更为25元;地上三、四;地上三00.35平方米月租金由原每平方米20元变更为15元；五、六层办公用房约2130平方米月租金由原每平方米20元变更为15元，租赁期限变更为自2016年12月31日至2019年12月31日止，租金起租时间变更为2016年12月31日起免收六个月租金，即从2017年7月1日起开始计付租金。合同还约定，本补充协议签订五个工作日之内，亿和公司向洛阳市住房保障和房产管理局支付一个月租金数额的租赁保证金；亿和公司同意洛阳市住房保障和房产管理局有权全权委托所属单位履行原合同及补充协议涉及的权利和义务。2017年9月26日，洛阳市住房保障和房产管理局就世纪商贸中心事宜委托西工房管局行使租赁、收取租金、进行诉讼的管理职能。2017年12月21日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心分摊确认书》，约定洛阳市住房保障和房产管理局应分摊费用为3292243.34元，其中815691.8元（44元/㎡×18538.45㎡）配套费，该费用暂未支付。以上分摊确认费用直接抵亿和公司应缴付的租赁费用和保证金。一审另查明，2013年1月6日，洛阳市住房保障和房产管理局、亿和公司、大地公司就加快世纪商贸中心项目建设和解决存在的问题召开会议，会议确认由亿和公司设立三方账户，亿和公司打入2000万元到此账户，该资金用于对原购房管局销售大地公司的房产业主退款及该项目工程施工队结算等。2013年1月8日，该资金已到位。现亿和公司已实际给80户业主办理了退款手续，共花费1600万元左右。2014年9月5日，洛阳市人民政府开会讨论了世纪中心项目验收等问题，并形成会议纪要，会议同意该项目热力安装费用按其立项时标准缴纳，不再缴纳城市基础设施配套费。洛阳市房产管理局后更名为洛阳市住房保障和房产管理局，又更名为洛阳市住房保障和房产服务中心。亿和公司分别于2018年4月6日向房产服务中心支付租金20万元、2018年7月9日支付租金20万元、2019年1月3日支付租金20万元、2019年4月5日支付租金20万元、2019年7月9日支付租金20万元，共计100万元。一审法院认为，大地公司与亿和公司于2011年4月28日签订的《协议书》中，产权界定分割条款已载明大地公司与房产服务中心各自分割的面积。后亿和公司与房产服务中心签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》、《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》，约定由房产服务中心将其分割的面积出租给亿和公司，系自愿合法行为，予以确认。通过亿和公司数次向房产服务中心支付租金的行为，可以确认亿和公司对合同的签订及履行均没有异议，亿和公司应继续按约支付租赁期内的租金。亿和公司未按约支付相应租金，已构成违约，应承担违约责任。房产服务中心诉求的租金损失数额中包含有租赁保证金，因租金损失与保证金二者性质不同，故房产服务中心、西工房管局租金数额的确认不应包含保证金。关于配套费，洛阳市人民政府会议纪要已决定不再缴纳城市基础设施配套费，即该部分费用亿和公司并未实际支付，因此不应进行分摊和冲抵租金。亿和公司关于三方账户中余款400万元及项目后期建设费用进行分摊后一并冲抵租金的辩称，一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，亿和公司实际占用、使用租赁房产，即应支付租金，其与大地公司、房产服务中心因项目开发产生的纠纷，不影响租赁关系的成立及租金的支付，三方账户余款和项目后期建设费用的分摊与本案租金无关。关于应付租金和违约金数额。自2017年7月1日开始计付租金，扣除房产服务中心应分摊费用3292243.34元，扣除亿和公司已支付的租金100万元，截止2020年6月31日欠付租金数额为10517856.26元。因双方约定的违约金过高，一审法院酌情予以减少，确认以年利率6%计算。本案中双方约定租金按季支付，因此，违约金应分段计算，截止2020年6月31日计算数额为632725.16元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，判决：一、亿和公司于判决生效之日起十五日内向房产服务中心支付租金10517856.26元；二、亿和公司于判决生效之日起十五日内向房产服务中心支付截止2020年6月31日的违约金632725.16元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66044元，由亿和公司负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者履行合同义务等违约责任。亿和公司与房产服务中心签订的《世纪商贸中心项目合作租赁合同》、《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。亿和公司依据该合同使用了相应房产，应按照协议约定履行交付租金的义务。关于租赁费数额，一审法院计算无误，本院予以维持。亿和公司上诉称一审法院对租赁费计算错误，致使其多负担815691.8元，该主张不能成立。该815691.8元为城市配套费，因2014年9月5日洛阳市政府会议纪要已确认不再缴纳城市基础设施配套费，亿和公司也并未缴纳该项费用，因此亿和公司以该项费用抵扣租金的请求不能成立。关于租金的减免，亿和公司以疫情为由请求免除部分租金，未提交相应法律、政策依据，本院不予支持。综上所述，亿和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11957元，由上诉人洛阳亿和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年九月二十九日法官助理安超书记员高会茹