重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝03民终1125号 上诉人（原审原告）：黄小梅，女，1973年7月17日出生，汉族，泰康保险营销员，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：鲜好平，重庆佳士律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲜露宇，重庆佳士律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市涪陵荔枝建筑公司，住所地重庆市涪陵区黎明南路**，统一社会信用代码91500102208553245P。 法定代表人：陈韦仲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王福明，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。 原审第三人：黄洪，男，1966年10月17日出生，汉族，农民，户籍地重庆市涪陵区，现住重庆市涪陵区。 上诉人黄小梅因与被上诉人重庆市涪陵荔枝建筑公司（以下简称荔枝建司）、原审第三人黄洪案外人执行异议之诉一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2020)渝0102民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄小梅及其委托诉讼代理人鲜好平、被上诉人荔枝建司的委托诉讼代理人王福明、原审第三人黄洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄小梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行案涉房屋。事实和理由：一、黄小梅与黄洪在人民法院查封案涉房屋前就已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》；二、黄小梅已经支付完毕了案涉房屋的全部价款；三、黄小梅已经在人民法院查封前合法占有了案涉房屋；四、案涉房屋非因黄小梅自身的原因未办理过户登记。 荔枝建司辩称，一、黄小梅与黄洪签订的《房屋买卖合同》是在案涉房屋查封后形成的；二、黄小梅称其已经支付全部房款没有依据；三、黄小梅主张其在案涉房屋查封前合法占有该房屋不成立；四、黄小梅主张未办理过户登记的原因不是其造成的理由也不成立；五、《房屋预售（预租）登记情况》不能作为认定本案事实的依据。 黄洪述称，黄洪与黄小梅是兄妹，黄洪与黄小梅签订的《房屋买卖合同》是真是有效的，之前黄小梅是给黄洪当出纳会计。 黄小梅向一审法院起诉请求：不得执行重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102执恢896号之一执行裁定书查封的位于涪陵区某大厦1-5门面，该执行裁定书失效。 一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人荔枝建司与被执行人黄洪企业承包经营合同纠纷一案中，于2019年8月21日做出（2019）渝0102执恢896号之一执行裁定书，查封了黄洪所有的位于重庆市涪陵区某大厦1栋1-5（权证号101XX**）房屋。2019年12月26日，案外人黄小梅对查封不服提出异议。一审法院审查后于2020年1月8日做出（2019）渝0102执异220号执行裁定书，以黄小梅购买案涉房屋后未办理过户登记，其物权转让不发生效力为由，裁定驳回了黄小梅的异议申请。2020年1月17日，一审法院向黄小梅送达了（2019）渝0102执异220号执行裁定书，黄小梅遂于2020年1月31日诉至一审法院。一审诉讼中，黄小梅不能提供其在黄洪承包经营企业工作期间奖金收入和案涉房屋交付的证据等。 另查明，2001年5月，王友明与黄洪签订转让协议和补充协议约定：王友明将原涪陵区国土局桥南开发区分局批准偿还的1.08亩土地转让给黄洪修建房屋，由黄洪还王友明临街门面两间，三楼的住房临街门面两间，其余产权归黄洪所有，属黄洪所有的房屋以王友明名义对外出售，由黄洪收取售房款；还约定王友明某加工厂综合楼（某大厦）以王友明名义办理产权证书等。2001年6月15日，该房屋取得涪陵区商品房预售（预租）许可证，并将该房屋预售登记名册40户报给涪陵区房管局备案。2002年12月3日，王友明、黄洪向涪陵区房管局申请，因预售登记名册40户中序号为第1—28户已出售，序号为第29—40户（含黄小梅序号为30号案涉房屋）未出售，其产权属黄洪所有，故，撤销预售登记名册中序号为第29—40户的登记，并退还不动产发票等。从2002年12月20日至今，案涉房屋一直登记在黄洪名下。2003年2月28日—2006年6月28日，黄洪将案涉房屋用于向涪陵区信用合作联社抵押贷款；2006年7月6日、2007年3月27日、2012年4月1日，黄洪将案涉房屋多次用于向涪陵区新妙信用社抵押贷款；直至2012年6月21日，黄洪再次将案涉房屋用于向张雪峰抵押借款至今。从2014年3月5日至今，案涉房屋被本院（2014）涪法民初字第01282-1号、（2019）渝0102执恢896号之一、（2019）渝0102执恢35号、（2018）渝0102执恢809号之一执行裁定书查封。 还查明，黄小梅与黄洪系同胞兄妹关系。黄小梅在黄洪承包经营企业工作期间，其在2000年8月工资为350元，2000年9月工资为400元，2001年2月、3月、4月工资分别为400元。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条司法解释规定，即只有同时符合前述四种情形，且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持，反之则不予以支持。 首先，关于黄小梅与黄洪是否在法院查封前签订有合法有效的书面房屋买卖协议问题。虽然黄小梅提供2002年12月20日与黄洪用A4纸签订的手书房屋买卖协议和收条，但该协议和收条的证据三性存疑：一、黄小梅提供的涪房管（2001）预字第（23）号《涪陵区商品房预售（预租）许可证》明确需使用重庆市商品房销售合同格式文本，而黄小梅却提供用A4纸形成的手书房屋买卖协议。二、涪陵区国家机关在2002年12月尚未启用A4纸，黄小梅与黄洪却在该期间使用A4纸签订房屋买卖协议存疑。三、从黄小梅自己举示的证据得知：1.2001年5月15日和同年5月18日，黄洪与王友明签订的转让协议和补充协议使用的是比A4纸小一型号的纸张；2.2001年6月7日，涪陵区房地产综合开发办公室出具的涪开发办[2001]13号文件使用的也是比A4纸小一型号的纸张；3.2002年12月3日，王友明、黄洪、喻中发共同向涪陵区房管局递交关于申办王友明某加工厂综合楼（某大厦）房屋产权分割的情况申请报告，其使用的仍是比A4纸小一型号的纸张。可见，黄小梅向本院提供其当年用A4纸签订的手书房屋买卖协议之证据三性存疑，其缺乏充分证据佐证在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，关于黄小梅在法院查封前是否已合法占有该不动产问题。虽然黄小梅向一审法院提供物业服务公司电脑自制收据，拟证明其缴纳了案涉房屋的物业服务费用，但原告提供的收据不连贯，仅提供了2018年11月、12月，2019年1月、10月、11月、12月物业公司的电脑自制收据和2011年4月、5月的手开收据，黄小梅仅凭物业服务收据不能充分证明其已合法占有案涉房屋。 再次，关于黄小梅是否已支付全部价款问题。黄小梅与黄洪系同胞兄妹关系，二人均称黄小梅从1998年开始在黄洪承包经营企业工作，案涉房屋购房款系黄小梅用在该企业工作期间的工资和奖金10万元以物抵债取得。但从黄小梅举示的证据显示：黄小梅的工资为350元/月—400元/月不等，即便作为兄长的黄洪从1998年至2002年的四年间全部拖欠黄小梅工资，其工资收入也远不够交纳购房款10万元，加之黄小梅、黄洪没有证据证明黄小梅有奖金的问题。故，黄小梅也缺乏充分证据证明其已支付案涉房屋全部价款。 最后，关于案涉房屋是否因黄小梅自身原因未办理过户登记的问题。即便案涉房屋在2002年12月黄洪用以物抵债方式出售给黄小梅是真实的，但距今已近18年未办理过户登记，黄小梅自身具有不可推卸之责。因为案涉房屋以物抵债给黄小梅后，黄洪仍将其用于多次抵押贷款，但黄小梅在黄洪一次抵押贷款，到二次抵押贷款，再到三次抵押贷款……，其间均有一个解押的过程，黄小梅应当抓住该解押间歇及时要求过户，而不是顾忌其兄妹情难于启齿过户；加之黄小梅还可以启动司法程序过户，但黄小梅均丧失了这些有利时机。因此，案涉房屋应当归责于黄小梅自身原因未办理过户登记。 虽然黄小梅向一审法院提供了由多人联合签名的证明两份和物业公司收款收据，即便这些证据是真实的，但就其关联性和合法性均不予采信。对黄小梅自行带至一审法院的证人，开庭前并未征得法庭同意为其安排专门休息室，证人就在审判庭大门口完全能听见庭审过程，故，其出庭作证已无实质意义，对证人出庭不予准许。荔枝建司辩解，黄小梅未在法定期限内提起诉讼，但经核实一审法院立案窗口工作人员并提取相关网络数据显示，其未超过法定起诉期限15日，故，对荔枝建司的辩解意见不予采纳。 综上所述，黄小梅无证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记的材料，也无证据证明其向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为，更无证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，故，黄小梅应当承担举证不能的不利后果，即黄小梅对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回黄小梅的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由黄小梅负担（已缴纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二审中，黄小梅提供了营业执照，拟证明从2006年其就在案涉房屋从事经营活动。黄小梅还申请证人刘某某出庭，拟证明案涉房屋在法院查封前，黄洪已经出售给黄小梅。荔枝建司质证认为，营业执照只能证明黄小梅在案涉房屋内经营，不能证明其对该房屋享有所有权。荔枝建司认为，证人刘某某并不清楚黄小梅与黄洪买卖房屋的情况，不能达到证明目的。荔枝建司提交了重庆市涪陵区法院的民事裁定书、评估报告中的照片、执行和解笔录，拟证明案涉房屋因其他案件于2014年查封过，黄小梅也知道相关情况，但当时未提出异议，也没提过房屋买卖等问题。黄小梅、黄洪质证认为，荔枝建司提交的证据不能达到其证明目的。二审中，根据黄小梅提交的营业执照，本院依法调取了其丈夫周必泉办理营业执照时在重庆市涪陵区市场监督管理局提交的部分资料，显示其为办理营业执照提交过黄洪与黄小梅签订的《房屋买卖合同》一份，合同载明的签订时间是2005年8月16日，约定案涉房屋总价款为82000元，产权办理时间为自房屋交付使用后2年内，付款方式为签订合同之日，黄小梅需向黄洪支付房款70000元，其余房款在产权办理完毕交付时付清等。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：黄小梅对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 本院认为，黄小梅的主张及其提供的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，理由如下： 首先，黄小梅提交的其与黄洪签订的案涉房屋书面买卖合同，除一审判决分析的问题以外，还存在诸多问题。黄小梅称案涉合同是2009年补签的房屋买卖合同，实际2002年就已经购买了房屋，其提交的房屋买卖合同为手写件，房屋价款为10万元，并约定由黄小梅的应得的工资及奖金冲抵。根据黄小梅提供的经营者为其丈夫周必泉，经营场所为案涉房屋的营业执照，本院依法在重庆市涪陵区崇义街道市场监督管理所调取了周必泉办理营业执照时提交的部分资料，其中也有一份房屋买卖协议书，出卖方为黄洪，买受方为黄小梅，该协议为打印件，落款日期为2005年8月16日，其中约定案涉房屋总价款为82000元，自房屋交付使用后2年内黄洪将房屋产权办理给黄小梅，合同签订之日，黄小梅需要向黄洪支付购买款70000元，余款在产权办理完毕交付时付清。在一、二审中，黄小梅均未主张存在该协议，并陈述办理营业执照时只提供了黄洪的房产证，没有提交过房屋买卖合同。从黄小梅的陈述不一致，甚至矛盾，而两份房屋买卖合同内容均不一致，且黄小梅两次提供房屋买卖合同的目的性都很明确，前次是为了办理营业执照，本次是为了阻却法院对案涉房屋的强制执行。综上，从案件查明情况看，不能认定黄小梅与黄洪就案涉房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，黄小梅未提供充分证据证明其已经向黄洪支付了案涉房屋全部价款。黄小梅与黄洪一、二审均表示是黄小梅的工资冲抵的购房款，但均未提供充分证据证明黄小梅存在足够的欠付工资和奖金可以冲抵购买款，而且从在重庆市涪陵区崇义街道市场监督管理所调取的案涉房屋买卖协议书看，该协议直接约定的是签订合同是支付部分购房款，产权办理完毕交付时支付余款，可见并不存在工资抵扣购房款的情况，本案中，黄小梅与黄洪签订的协议之所以写以工资等抵扣购房款，显然是缺乏真实交易支付购买款的事实，欲以此达到符合“已支付全部价款”条件的目的。 由于黄小梅与黄洪之间就案涉房屋欠缺在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也没有证据证明已经支付全部价款，故，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他条件已无需再分析，且一审已经充分阐述，也无需赘述。 荔枝建司提出的鉴定申请已无必要，本案不予鉴定。 综上所述，黄小梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人黄小梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  张海瑞 审判员  李 勇 审判员  吴 聪 二〇二〇年九月二十七日 书记员  刘馨凌