北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初588号原告：张万军，女，1960年8月2日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告兼原告张万军之法定代理人：王廷成（张万军之夫），1961年5月5日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：金芳，北京道盛律师事务所律师。被告：张俊，男，1982年10月20日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张国才（张俊之父），1960年4月1日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。第三人：魏林海，男，1964年6月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：宋柏旺，北京市致知律师事务所律师委托诉讼代理人：魏威，北京市致知律师事务所律师。原告王廷成、张万军与被告张俊、第三人魏林海确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告兼原告张万军之法定代理人王廷成，二原告共同委托诉讼代理人金芳，被告张俊及其委托诉讼代理人张国才，第三人魏林海及其委托诉讼代理人宋柏旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王廷成、张万军向本院提出诉讼请求：1．确认原告王廷成与被告签订的房屋买卖协议无效。2．确认被告与第三人之间的房屋买卖协议无效。3．判令第三人将北京市顺义区×××镇×村玉石井南街55号（以下简称55号院）前院、后院返还二原告。4．本案诉讼费由第三人负担。事实与理由：55号院后院房屋（原有北房3间），系原告王廷成父亲王守和留下的遗产，土地使用证编号顺-×-×村集建（证）字第186号。55号院前院房屋（原有北房5间、后兜伙房1间、西厢房3间)，系二原告的夫妻共同财产，土地使用证编号顺-×-×村集建(证)字第185号。2004年，原告王廷成将上述两处宅院房屋卖给被告，并签订了房屋买卖协议（原件在被告处）。2006年，被告将上述两处宅院房屋转卖给第三人。原告张万军自1994年开始患有精神分裂症，2009年被残联确定为二级精神残疾，多次就诊至今未愈。上述两处宅院均系二原告的共有财产，原告王廷成系原告张万军的法定监护人，按照法律规定不得随意处置被监护人的财产，原告王廷成变卖了两套房屋，使原告张万军至今无栖身之所，严重侵害了原告张万军的合法权益，被告、第三人对原告张万军的精神情况明知，因此原告王廷成与被告签订的房屋买卖无效，被告亦无权处分上述两套房屋卖与第三人。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告张俊辩称，不同意原告的诉讼请求。我卖房是我父亲帮我处理的，我不知道原告张万军有精神分裂症，没人告诉过我。房屋再次出售给魏林海经过了原告的同意，我和魏林海都是本村村民，支付合理对价，签订的房屋买卖合同属于有效。第三人魏林海述称，不同意原告的诉讼请求。原告张万军虽患有精神分裂症，但不能依此认定原告张万军不能完全辨认自己行为，更不能因此确定2004年原告与被告签涉诉房屋买卖合同时张万军存在不能完全辨认自己行为的事实，原告基于此主张合同无效的依据不足。原告王廷成出售父亲王守和的宅院和房屋，因其已经合法继承，故有权处分。本案不存在合同无效的法定情形，均为合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对二原告提交的买卖房屋草契、收条、声明、集体土地建设用地使用证、户口本、照片，王廷成、张万军提交的集体土地建设用地使用证、户口本、病历、残疾证、人民调解记录，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王廷成、张万军、张俊、魏林海为顺义区×××镇×村村民，编号为顺-×-×村集建（证）字第185号集体土地建设用地使用证登记在王守和名下，编号为顺-×-×村集建（证）字第186号集体土地建设用地使用证登记在王廷成名下，两个集体土地建设用地使用证对应的院落位置为55号院。王守和系王廷成之父，王守和共有子女四名，分别是王廷贵、王廷成、王敏荣、王敏华。王守和1998年去世，王守和妻子王淑芹1988年去世。王廷成、张万军户口登记在**院。王廷成与张万军系夫妻关系，二人1985年登记结婚。王敏荣、王廷贵、王敏华均书写声明表示自愿放弃王守和55号宅院房屋及宅院继承权和使用权，由王廷成继承和使用。2004年7月11日，王廷成与张俊签订买卖房屋草契，约定卖房人王廷成将北房一所计四间，座落顺义区×××镇×村，凭中人魏某说合情愿卖与张俊名下永远为业，言明卖价每间一万三千元共计五万二千元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。东至张启刚，西至杨凤江，南至王廷成，北至赵德忠。代笔人李连才，中证人魏某，监证机关×××镇×村村委会，卖房人处有王廷成签字，买房人处有张俊签字。2004年7月11日，王廷成与张俊签订另一份买卖房屋草契，约定卖房人王廷成将北房一所计五间，座落顺义区×××镇×村，凭中人魏某说合情愿卖与张俊名下永远为业，言明卖价每间六千元共计三万元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。东至王学忠，西至道，南至道，北至王守和。代笔人李连才，中证人魏某，监证机关×××镇×村村委会，卖房人处有王廷成签字，买房人处有张俊签字。王廷成表示共计收到房款82000元，侄女考上大学给了2万元，弄养殖地、贴补家用、还外债都花没了。张俊称其购房后其对房屋进行了装修，改暖气、吊顶、改上下水、贴瓷砖等等，还建了三间西厢房。2005年11月20日，张俊将两处宅院及房屋出售给魏林海，魏林海支付房款12万元，张俊、张国才出具收条一张，记载今收到魏林海卖房款12万元整。当日，张俊将涉诉两处宅院内房屋交付给魏林海。张俊称其将房屋出售后于2008年在本村又申请了一块宅基地，登记在张俊名下。二原告表示之前二人一直居住在55号院，2002年共同搬至×××镇×村养殖地居住至今，现养殖地马上面临拆除，其将无处可住。王廷成出售房屋时张万军并不知情，因张万军有抑郁症，精神分裂症，动辄就自杀，故王廷成并未将出售房屋一事告知过张万军，后来张万军听说房子被卖了就闹着跟王廷成要房。王廷成表示张万军从1994年左右因精神疾病住院治疗，后多次住院，1996年出院后一直用药物控制，2004年时张万军病情加重，闹自杀、跳河、放火、割腕，时而清醒时而犯病，2008年再次住院，至今未愈。就此提交了住院病历、2009年7月23日颁发的精神残疾二级的残疾证。二原告称房屋实际是出售给莽淑清的，莽淑清是非农业户口，不具备购房资格，但不知为何购房人最后写了张俊的名字，是张国才代张俊办理的房屋买卖事宜，双方口头约定等王廷成挣了钱可以把房子赎回来。张国才曾在2005年的一天给王廷成打电话问房子还要不要了，其询问赎回需要多少钱，张国才表示至少14万元，其就说赎不起，他该怎么处置就怎么处置吧。张俊表示当时是莽淑清癌症想要在农村买房养病，但后来病情加重就不买了，所以用张俊的名字购房，王廷成和张国才曾协商如果王廷成经济好转可以赎回房屋，但2005年张俊出售给魏林海之前曾询问过王廷成是否赎回，王廷成表示没有条件赎回让张国才自行处理，张国才就将房屋卖给了魏林海。魏林海称其购房后在2006年7月开始居住，2008年进行了重新装修，2010年左右其到养殖地居住，房屋让一个朋友居住，2019年将前院老房都拆了重建二层楼房，后院房屋没有变化。魏林海称其在本村原有宅基地一块，1996年出售给本村村民，在购房前其没有宅基地。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人签订的两份买卖房屋草契中关于房屋的转让约定系双方真实意思表示且已履行完毕，并未出现导致合同无效的法定事由，应属合法有效。即使存在王廷成所述的原购买人莽淑清系非农业户户口问题，房屋已经再次出售给魏林海，魏林海系顺义区×××镇×村集体经济组织成员，魏林海购买涉诉房屋属于张俊与魏林海之真实意思表示，魏林海亦支付了相应的房屋对价，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的合同关系应属合法有效。在张俊转让房屋前征求了王廷成意见，王廷成明确表示无力回购，可对房屋进行处置，王廷成作为张万军的监护人，有权在不侵害张万军合法权益情形下对财产进行处分，因张俊按照当时购买房屋时市场价格支付了合理的房屋对价，王廷成将购房款用于夫妻家庭生活，并不存在侵害张万军合法权益之情形，现王廷成以张万军不知情、不追认为由要求确认合同无效，违反诚实信用原则，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告王廷成、张万军的全部诉讼请求。案件受理费一千八百五十元，由原告王廷成、张万军共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月十日书记员 孙建伟