贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1896号上诉人（原审原告）：尹朝琴，女，汉族，1987年12月3日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：龙光勇，男，汉族，1986年10月15日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：王义奇，系贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维芳，系贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。法定代表人：胡杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鹏，男，汉族，1976年9月26日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人尹朝琴、龙光勇因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称新城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告尹朝琴、龙光勇向一审法院起诉请求：请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权的违约金109543.62元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月4日，原告尹朝琴、龙光勇与被告新城公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第19幢2单元3层5号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为332555.00元，付款方式为银行按揭贷款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订当日，黔西县盛大物业有限公司收取了原告尹朝琴、龙光勇购房代收费（契税、大修基金、转移登记费、权证手续费、水电闭路电视入户费）共计19028元；2014年6月24日。被告向原告开具《销售不动产统一发票（自开）》载明案涉房屋金额为332555元。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2014年3月30日前，实际交付时间是2013年12月30日。2019年11月19日，被告黔西新城房开为黔西县迎宾路黔龙新城19号楼办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。2019年12月4日，案涉房屋办理了黔（2019）黔西县不动产权第××号不动产登记证书。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告主张的违约金是否合理合法，能否调整。本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，原告尹朝琴、龙光勇与被告新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告杨尹朝琴、龙光勇依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因案涉房屋于2019年12月6日办理了不动产权登记，被告办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求已经实现，发生该项诉请的事实依据发生变化，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。虽案涉房屋已经办理不动产权登记，但案涉不动产权登记证书的办理时间并未在双方签订的《商品房买卖合同》所约定的时间范围内，故对被告称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳。对于被告提出未能如期办证系因地方政府要求等项目配套幼儿园建设竣工验收并备案后才统一申办涉案房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人的原因并不免除被告因根据合同约定承担案涉房屋逾期办证的违约责任，故被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权出示登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告在庭审中明确逾期办理房屋所有权的违约金的计算方式为2014年6月30日以后按已付购房款按日万分之二计算，原告委托代理人的代理词明确原告主张逾期办理房屋产权证的时间为2014年7月1日起，因此原告主张被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年7月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告尹朝琴、龙光勇提起诉讼的日期为2019年2月12日，故对于原告主张的2014年7月1日至2016年2月12日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2019年12月6日办理了案涉房屋不动产权证(转移登记)，故本案违约金的起止日期应为2016年2月13日至2019年12月6日。最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。在案件审理期间，被告于2019年12月6日办理了案涉房屋不动产权证。同时，案涉房屋已按期交付原告使用并已经办理了不动产权证，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（2）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，结合原告的举证、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，为及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款332555.00元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告尹朝琴、龙光勇2016年2月13日至2019年12月6日的违约金为13887.5元（332555.00元×0.03‰×1392天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，第一百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（2）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告尹朝琴、龙光勇逾期办证违约金13887.5元；二、驳回原告尹朝琴、龙光勇的其他诉讼请求。案件受理费2512元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担147元，由原告尹朝琴、龙光勇负担2365元。上诉人尹朝琴、龙光勇上诉请请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一审案件受理费及二审案件受理费由被上诉人黔西新城房地产开发有限公司承担。二审诉讼中将第一项诉请明确为：按照双方签订的买卖合同约定，按日万分之二的标准计算被上诉人违约的违约金，金额按原告一审诉请的金额为准。事实与理由：一、一审法院认定本案中上诉人主张的2016年2月12日之前的违约金请求权已过诉讼时效有误，理由如下：（一）从《商品房买卖合同》来看，上诉人及被上诉人双方约定的逾期办证违约金未约定履行期限，故不存在诉讼时效问题。且被上诉人逾期办证的违约状态一直持续存在，违约金应当持续计算，逾期办证违约金的性质是一种继续性债权，在被上诉人违约之后，其并未明确表示不履行办证义务，因此诉讼时效并未起算，自然不存在诉讼时效已过的问题。（二）自房屋交付之日起，上诉人多次催促被上诉人为其办理房屋所有权证，但被上诉人均以各种理由拖延办证，从该角度来说，上诉人一直在主张自身权利，故本案诉请未过诉讼时效，一审法院不应认定2016年2月12日之前的违约金请求权已过诉讼时效。（三）被上诉人在庭审过程中多次表示，其在交付房屋后已多次向全体业主发出办理房屋产权证书的通知，即已经明确表示继续履行办证义务，诉讼时效已经发生中断，故从该角度来说，本案上诉人违约金请求权没有超过诉讼时效，故一审法院的判决有误。二、一审法院将违约金标准大幅下调为每日0.003%无事实依据。（一）上诉人所主张的违约金标准（每日0.02%）系根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，故上诉人及被上诉人均应按照合同的约定履行自身义务，并承担相应的责任。（二）一审法院认定上诉人不能举证证明因被上诉人逾期办证的违约行为给上诉人造成的实际损失数额，进而将违约金的标准大幅下调严重损害了上诉人的合法权益。因被上诉人逾期办证，已经给上诉人造成了重大损失，致使上诉人无法行使法律上的处分权。针对违约金，上诉人已经尽到充分的举证责任，一审法院对上诉人举证责任的认定有误。被上诉人以违约金过高已经超过上诉人损失的30%请求减少，则应当是由被上诉人对“上诉人主张违约金是否超过损失的30%”负举证责任，上诉人只需举证证明双方约定的违约金标准即可。（三）《商品房买卖合同》系由被上诉人一方单方面提供，而上诉人作为购房者并无修改合同的权利，如果因违反合同约定导致违约，同样需根据合同约定承担违约责任。但一审法院的判决结果，势必会造成维护作为违约方的被上诉人、损害处于弱势一方的上诉人的合法权益。三、一审法院将违约金标准大幅下调为每日0.003%无法律依据。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第114条及《最高人民法院关于适用解释（二）》第27条、29条的规定，将上诉人所主张的违约金标准大幅下调严重不当。上述规定适用的前提系合同当事人双方约定的违约金标准确属过高，但本案中，上诉人及被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的违约金标准仅为每日0.02%，因被上诉人违约时间长达五年，才导致违约金持续计算，从该角度来说，一审法院适用法律不当。四、从社会效果的角度来看，一审法院若支持上诉人对违约金的诉请，既可以维护买房人的合法权益，又可以给予开发商以警示，有利于维护合同的意思自治原则，遵守契约精神，使得合同双方当事人能遵守诚实信用原则，减少纷争的产生。反之，一审法院将违约金的标准大幅下调，将产生逾期办证违约金约定沦为虚设，违约成本低助长开发商继续实施违约行为的消极影响。五、一审法院滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力，请求二审法院在查明案件事实的基础上，给予本案当事人同等对待。被上诉人新城房地产公司答辩意见：一、一审认定事实清楚，上诉人的起诉确已经超过诉讼时效，被上诉人在一审时已经作了详尽的答辩。（一）迟延办证非被上诉人原因所致：首先是转移登记办证法律依据发生变化，原为办理房产证，后法律变更为不动产权属证书，原办证机关为黔西县房产事业局，现办证机关为黔西县自然资源局，故在合同的履行期间，因不属当事人意志的原因，导致办证迟延，不能认定为系被上诉人的过错；其次，按原政府出让地的条件，被上诉人所开发小区无须配备幼儿园附属设备，由于政府教育政策的变化，要求被上诉人所开发小区必须配备幼儿园附属设备，并补征了该幼儿园建设用地，且政府要求待幼儿园竣工验收并核算补交土地出让金后，才予统筹办理案涉房屋产权证，因幼儿园于2018年11月政府才予验收，而被上诉人与政府之间就增交土地出让金事宜未达成一致意见，故案涉不动产所在的政府规划条件发生变化，政府未出具规划合规性文件，并不是被上诉人资料欠缺或延迟开发行为所致，规划条件的变化及政府要求增交土地出让金等情势变更事由非被上诉人所能控制。在一审法院及相关政府部门的协调下，被上诉人的合理请求得到政府的采纳，故涉案不动产权属证书在一审期间全部办结，化解了社会矛盾。（二）双方合同确实未约定不动产转移登记办理的期限，被上诉人无所谓“逾期办证”违约行为。（三）上诉人的起诉确已经超过诉讼时效。按上诉人理解，被上诉人应于2014年6月30日前为其办理转移登记，则违约金的起算日为2014年7月1日，而其起诉日期为2019年2月12日，显然，其违约金的主张已经超过法定3年的诉讼时效，其诉讼请求应依法判决予以驳回。二、一审判决适用法律正确，程序得当，上诉人的其余上诉理由不成立。（一）上诉人确未举证证明其损失。合同法确立的违约金制度是弥补损失、不具有惩罚性，故主张违约金的一方当事人有证明损失客观存在的证明责任。（二）一审法院有权对违约金进行调整。根据合同法的规定，人民法院有权对违约金进行调整，以确保合同当事人之间的权利平衡。虽然双方未约定办理转移登记的确切时间，未约定未办理“申请”义务的违约责任，但被上诉人未能在法定期限内履行“申请”义务，是不能办理转移登记的原因力之一，存在相当因果关系，一审法院根据双方过错程度、本地经济发展、物价、收入等综合因素，从化解社会矛盾角度出发，确定的违约金计算标准是适当的。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料：第一组，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。拟证明在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。上诉人质证称，我方认为被上诉人提交的该两份证据不属于新证据，双方当事人之间的合同具有相对性，被上诉人不能以此为由主张不承担违约责任。且被上诉人应自行处理与政府第三方之间的事宜。因此达不到被上诉人的证明目的。第二组，土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，拟证明被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。上诉人质证称，该组证据并非原件，真实性由法院核实。该证据达不到被上诉人证明目的，竣工验收条案表中并不能显示被上诉人未能办证的原因系因合规性审查。且无论是何原因导致的延期办证问题，相关资料及审批均是被上诉人一方的义务，与上诉人无关。第三组：涉案房屋的不动产权证，证明被上诉人积极履行合同义务。上诉人质证意见：办证属实。该证据达不到被上诉人证明目的，恰好表明被上诉人未在合同约定或法律规定的时限内办理涉案房屋不动产权证，其应承担违约责任。第四组：黔西县不动产登记中心于2020年8月12日出具的黔西县黔龙新城19、20号楼登记受理说明。证明补交土地出让金是受理不动产登记的前提，本案没有及时办理不动产登记是因为政府没有及时核准土地出让金补交事宜才导致迟延办理。上诉人质证意见为：这不属于二审新证据，也不属于被上诉人客观原因无法收集的证据。对真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。被上诉人应当能够预见相关手续办理时间和可能遇到的问题，且其与第三人政府之间的纠纷不影响上诉人主张相应权利。本院经审查认为，前述四组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。二审审理查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审调整的违约金计算标准是否恰当；2.违约金计算截止日期如何确定；3、原判对诉讼时效的认定是否正确。关于焦点1，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，应予以维持。关于焦点2，经查，在办理转移登记的事项上，被上诉人依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况。一审判决计算至转移登记的不动产权证载明之日，已经充分保护了买受人违约金计算的期间利益，一审判决后，出卖人也未提出上诉，故二审予以维持。关于焦点3，因双方约定的违约金按日计付，故应以每个个别债权单独适用诉讼时效。涉案房屋于2013年12月30日交付使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，被上诉人应从2014年4月1日起承担违约责任。上诉人从此时就应知道自己的权利受到侵害，其未提供证据证明至一审法院起诉前向被上诉人主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，上诉人起诉之前的诉讼时效应分段考虑，起诉之日往前三年内的违约金请求权未超过诉讼时效，再往前期间就已超过三年的诉讼时效期间。一审对此认定并无不当，上诉人上诉主张不能成立。综上所述，上诉人尹朝琴、龙光勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由上诉人尹朝琴、龙光勇负担。本判决为终审判决。审判长 周 艳审判员 袁利萍审判员 李中付二〇二〇年九月二十四日书记员 陈 鑫