福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终958号 上诉人（原审被告）：姚刘承，男，1963年2月6日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：王建，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵武市住房保障服务中心，住所地邵武市五一九路**。 法定代表人：黄亮，主任。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 上诉人姚刘承因与被上诉人邵武市住房保障服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2020）闽0781民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚刘承及其委托诉讼代理人王建，被上诉人邵武市住房保障服务中心的委托诉讼代理人邱建夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚刘承上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方约定房租暂不收取，收取房租的条件不成就。《先行安置协议》第二条约定：“乙方居住后，待邵武市经济适用房购买价格制定出台后，甲乙双方参照经济适用房价格正式签订该房屋《买卖合同》，房屋租金暂不收取。”一审法院认定《先行安置协议》约定并没有免除租金的意思表示有违语句本意，是错误的。即使《先行安置协议》约定没有免除租金的意思，收取租金的条件也未成就。根据《先行安置协议》第二条约定，双方应在签订《买卖合同》之后才收取租金。姚刘承多次要求签署《买卖合同》并没有不当阻止条件成就，因此收取租金条件未成就。二、邵武市住房保障服务中心对于没有签订《买卖合同》存在过错，姚刘承不应支付相应租金。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。”因此，姚刘承积极主动要求签订《买卖合同》，相关单位无正当理由时，视为条件已成就，此时姚刘承无需支付租金。因此，因姚刘承积极主张权利，故无需支付租金。 邵武市住房保障服务中心辩称，没有签订《买卖合同》并不是邵武市住房保障服务中心的过错，邵武市住房保障服务中心没有权利出台政策进行经济适用房的买卖。姚刘承认为没有签订《买卖合同》之前不需要支付租金是理解错误。邵武市住房保障服务中心并没有免除租金的意思，依法有权主张租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 邵武市住房保障服务中心向一审法院提出诉讼请求：姚刘承支付拖欠邵武市住房保障服务中心位于邵武市白渚路西侧丹台山保障房2幢605室房屋自2012年11月8日至2019年10月31日房屋租金30835元（2012年11月8日至2016年12月31日租金为402.5×50个月=20125元，2017年1月1日至2019年10月31日租金为315×34个月=10710元）。 一审法院认定事实：姚刘承系原邵武市第一建筑工程公司员工。2009年，因姚刘承居住的原邵武市一建综合厂的土地使用权将实行建筑物清空挂牌拍卖，综合厂承租户需进行搬迁。2009年7月28日，姚刘承与邵武市第一建筑工程公司签订《和解协议》一份，约定姚刘承的临时过渡房的房租免除至经济适用房交付使用为止，姚刘承于2009年8月15日前自动迁出现有住处。协议还对其他事项做了约定。之后，姚刘承居住至邵武市。2012年11月7日，经协调，由邵武市住房保障和城乡规划建设局作为甲方与乙方姚刘承签订有《先行安置协议书》一份，约定：甲方将坐落于邵武市白渚路丹台山安置楼2幢3楼道605室安置给乙方居住。乙方居住后，待邵武市经济适用住房购买价格制定出台后，甲乙双方参照经济适用房价格正式签订该房屋《买卖合同》，房屋租金暂不收取。协议还对其他事项作了约定。之后，姚刘承入住该幢楼605室。至今，邵武市住房保障服务中心未与姚刘承签订书面租赁合同，也未书面通知其交纳租金。2020年3月3日，邵武市住房保障服务中心提起诉讼。 同时查明，2010年9月6日，邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意调整2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的批复》［邵政综（2010）133号］，同意邵武市建设局和邵武市物价局提出的《关于要求调整公布2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的请示》［邵建综（2010）41号］中的意见，确定2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准自2010年9月20日起执行，其中框架结构公有住房基本租金为每平方米每月5.75元，杂物间按实有面积的一半计租，廉租房水北和城区基本租金按每平方米每月1元计算，租金由基本租金加层次、朝向、地、地段用年限、物业管理等调节租金构成。2016年12月6日邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意邵武市公共租赁住房租金标准的批复》［邵政综（2016）153号］，确定邵武市公共租赁住房新的租金标准，其中城区三级地公共租赁住房租金为每平方米每月4.5元。该租金标准自2016年12月15日起执行，至2019年12月14日止。涉案的邵武市白渚路西侧丹台山保障房2幢所在地为城区三级地段。 另查明，2017年10月31日，邵武市住房保障管理中心根据邵委编（2017）43号批复成立，隶属于邵武市住房保障和城乡规划建设局。该中心主要职责：负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作，负责政府投资建设的保障性住房的维护及日常管理工作，负责保障对象的资格审查、复审和保障性住房租赁补贴发放等工作，负责原房管处市直管公房的管理等工作。在邵武市住房保障管理中心成立前，保障性住房相关工作由原邵武市建设局下属的邵武市房地产管理处负责。 一审法院认为，因姚刘承等人原居住的邵武市一建综合厂被拆迁，政府部门与其签订了《先行安置协议书》，将其安置在政府投资建设的保障性住房居住。虽然政府部门与姚刘承之间未签订书面租赁合同，但姚刘承已实际入住讼争房屋并居住至今，双方已形成事实租赁关系。邵武市住房保障服务中心对涉案保障性住房享有经营管理权，其提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格，可以提起本案诉讼。姚刘承认为邵武市住房保障服务中心与其未签订过租赁合同，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，该答辩意见不予采纳。姚刘承主张讼争房屋系卖给自己的，签订的《先行安置协议书》也约定了房屋租金暂不收取，但姚刘承至今尚未能够购买该诉争房屋，《先行安置协议书》的约定也并没有免除租金的意思表示，现邵武市住房保障服务中心提起本案诉讼要求姚刘承支付租金，则表示其仍决定要向姚刘承收取租金,故对姚刘承的上述抗辩理由，不予采纳。 关于涉案住房的租金标准问题，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。现邵武市住房保障服务中心主张租金按2010年9月20日起执行的邵武市2010年城镇公有住房租金标准，以及2016年12月15日起实行的邵武市公共租赁住房租金标准进行分段计收，于法有据，予以确认。 关于租金支付期限的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案姚刘承租住涉案住房应在每届满一年时支付租金，现邵武市住房保障服务中心主张姚刘承入住时即2012年11月8日起计算至2019年10月31日的租金，于法有据，予以支持。姚刘承应付租金具体计算：1.自2012年11月8日起至2016年12月14日止，月租金标准为房屋面积70平方米×5.75元/平方米×调节系数1，故2012年11月8日至2016年12月14日止的月租金为402.5元/月，应付租金为19803元。2.自2016年12月15日起至2019年10月31日止，房屋月租金标准为房屋面积70平方米×4.5元/平方米，应付租金为10867.5元。以上合计应付租金30670.5元。姚刘承辩称其入住讼争房屋的时间为2015年12月，但是《先行安置协议书》的签订时间是2012年11月7日，姚刘承未能提供证据证明其系2015年12月入住的讼争房屋，且邵武市住房保障服务中心对此不予认可，故对姚刘承该主张不予认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姚刘承应于判决生效后十五日内向邵武市住房保障管理中心支付位于邵武市.5元；二、驳回邵武市住房保障管理中心的其他诉讼请求。 本院二审期间，姚刘承提交证据三份：证据一、姚刘承与邵武市建设局总工程师通话录音，拟证明姚刘承不需要支付租金。证据二、水费抄表信息，拟证明姚刘承于2014年入住的事实。证据三、不动产证明。拟证明姚刘承名下无房产，邵武市住房保障服务中心至今未与姚刘承签订房屋《买卖合同》。邵武市住房保障服务中心质证认为对证据一真实性、合法性、关联性均有异议，与何人通话不明，如果需要证明应出庭作证。对证据二的真实性无异议，但是姚刘承认为是2014年入住与客观事实不符。对证据三的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，证据一因缺乏真实性和合法性，加之与本案是否具有关联性无法判断，故不予采信；证据二的水费信息仅从2014年9月起，此前情况不明，不能证明其实际居住时间；证据三与本案审理无关联性，亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，邵武市住房保障管理中心现更名为邵武市住房保障服务中心。 本院认为，姚刘承实际居住的涉案房产系邵武市保障性住房，属于国有资产，邵武市住房保障服务中心为实际管理人，具有向实际居住人主张租金的主体资格。姚刘承并非房屋产权人，因签订《先行安置协议书》而被安置于涉案房屋中居住，与邵武市住房保障服务中心形成事实上的房屋租赁关系。姚刘承居住使用涉案房屋之事实客观存在，邵武市住房保障服务中心对其主张租金于法有据，一审法院予以支持并无不当。姚刘承认为双方签订的《先行安置协议书》中约定“乙方居住后，待邵武市经济适用房购买价格制定出台后，甲乙双方参照经济适用房价格正式签订该房屋《买卖合同》，房屋租金暂不收取”，现因未签订《买卖合同》，故支付租金的条件未成就而无需支付租金的上诉理由。本院认为，姚刘承居住保障性住房系其享受的权利，支付租金系应承担之对等义务。《先行安置协议书》约定邵武市经济适用房购买价格制定出台后双方签订房屋《买卖合同》并非邵武市住房保障服务中心向姚刘承收取租金的前提，房屋买卖与房屋租赁分别是两个法律关系。在双方权利义务关系明确的情况下，姚刘承以此约定为由，主张支付租金条件未成就而不支付租金，不能成立，本院不予支持。因双方未约定支付租金之期限，邵武市住房保障服务中心可随时主张。一审法院依照政府不同时间实行的城镇公有住房租金标准、公共租赁住房租金标准，分段计收涉案房屋的租金，于法有据，并无不当。 综上所述，姚刘承的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费566.8元，由上诉人姚刘承负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年九月二十九日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。