甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3129号上诉人（原审原告）：张庆华，女，1970年10月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：刘军贵，甘肃精佑铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：摆珍玲，甘肃精佑铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州神骏置业有限公司，住所地：榆中县来紫堡乡方家泉村大青山**。统一社会信用代码：916201235762725786。法定代表人：李文星，该公司经理。委托诉讼代理人：王泽华。委托诉讼代理人：高志强。原审第三人：杨筱琦，女，1976年2月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人张庆华因与上诉人兰州神骏置业有限公司（以下简称神骏公司）及原审第三人杨筱琦商品房买卖合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院(2019)甘0123民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张庆华上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判神骏公司赔偿利息损失509648元（以2502365元为基数按照年利率6%计算，自2016年7月29日暂计算至2019年12月3日）；2、二审案件受理费由神骏公司负担。事实和理由：一、神骏公司对于张庆华借名买房是明知的，在双方因后续付款问题发生分歧时其应通过正当途径予以解决而非将房屋另行出售，因此，对导致双方合同无法履行神骏公司负有严重过错；二、自2016年7月，神骏公司占用张庆华购房款至今，造成张庆华资金损失，相反神骏公司已将涉案商铺另行出售，并无任何损失，因此神骏公司应支付张庆华资金占用费。否则有损公平。兰州神骏置业有限公司辩称，双方签订的认购协议合法有效，张庆华未按合同约定履行义务是导致合同无法履行的根本原因，因此神骏公司不应承担所谓利息损失。兰州神骏置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判确认双方之间的合同已解除；2、撤销原审判决第二项，改判张庆华所交款项不予退还；3、本案诉讼费用由张庆华负担。事实和理由：一、张庆华借用杨筱琦名义买房，系借名买房，所签认购协议系双方真实意思表示，故涉案认购书合法有效。由于张庆华无法履行约定的付款义务，在此情形下，神骏公司将认购书依法解除并无不当；二、对于购房款的退还问题双方在认购协议中已做了明确约定，张庆华未按变更后“全额一次性付款”约定履行义务亦属违约，故神骏公司对于定金应不予退还。张庆华辩称，不存在违约行为，神骏公司的上诉请求无事实及法律依据。杨筱琦辩称，认购书是本人的真实意思表示，已付款是张庆华交纳的，对于双方的上诉请求请依法裁决。张庆华向一审法院起诉请求：1、判令解除张庆华以杨筱琦名义与神骏公司就兰州恒大山水城15栋1006号、1003号、1002号、1001号、1007号、1008号商铺签订的六份《兰州恒大山水城楼宇认购书》；2、判令神骏公司立即返还张庆华已付购房款2502365元；3、判令神骏公司赔偿张庆华已付款项的利息损失509648元（以2502365元为基数按照年利率6%计付，自2016年7月29日暂计算至2019年12月3日）；4、判令神骏公司按已付房款的一倍即2502365元赔偿张庆华；5、神骏公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张庆华与杨筱琦系朋友关系，杨筱琦系神骏公司员工。2016年张庆华欲购买商铺进行投资，经杨筱琦介绍决定购买恒大山水城的商铺，为享受神骏公司员工优惠价，张庆华决定由杨筱琦出面为其进行购买。2016年7月14日，经张庆华确认后，杨筱琦与神骏公司签订包括案涉的六套铺面在内的十二套铺面认购书，其中六套商铺现已办理房屋产权证至张庆华名下。案涉的六套商铺为恒大山水城15栋1001号、1002号、1003号、1006号、1007号及1008号，认购书签订之时，张庆华即将每套商铺定金50000元，共计300000元缴付给神骏公司。后又分别于2016年7月14日、2016年7月29日将该六套商铺的首期房款共计2202365元缴付给神骏公司。其后涉案的六套商铺因各方产生分歧，神骏公司于2018年7月13日向杨筱琦邮寄送达《解除商品房通知书》后，现已将该六套商铺销售给他人。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务，而对当事人具有法律约束力的合同应当意思自由且表意真实。张庆华为享受被告公司员工折扣，让杨筱琦代为签订《兰州恒大山水城楼宇认购书》，杨筱琦始终认可购买商铺为原告张庆华本意，自己只是代为签订认购书，所有定金及购房款均为张庆华支付，实际购买人也为张庆华，杨筱琦并无购买商铺的真实意思。通过张庆华提供的微信聊天记录可以得知，在房款交付方式及更名、签订合同等重要事项商讨时，均为神骏公司销售人员与张庆华进行沟通，且根据聊天内容，神骏公司对张庆华借用其公司员工名义购买商铺的事实是知悉的。故案涉六套商铺的认购书并非神骏公司与杨筱琦的真实意思表示，双方的交易行为属于虚假的合同行为，该行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项所规定的民事法律行为所成立的条件。基于以上理由认定神骏公司与杨筱琦签订认购书的行为不成立，该商品房交易行为虚假，该认购书应认定为无效合同。因各方对该无效合同的产生均存在过错，故对张庆华要求的利息损失及赔偿均不予支持。现案涉六套商铺已经被神骏公司再次销售，张庆华想要购买商铺的意愿已无法达成，已经缴纳的定金及房款应该由神骏公司退还张庆华。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)项、第五十八条之规定，判决：一、被告兰州神骏置业有限公司与第三人杨筱琦就兰州恒大山水城15栋1006号、1003号、1002号、1001号、1007号、1008号商铺签订的《兰州恒大山水城楼宇认购书》无效；二、被告兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张庆华购房款2502365元；三、驳回原告张庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50501元，由原告张庆华负担27584元，被告兰州神骏置业有限公司负担22917元。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，神骏公司、杨筱琦对于张庆华借名买房这一事实并不持异议，杨筱琦以自己名义代张庆华签订的《兰州恒大山水城楼宇认购书》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审认定无效错误，应予以纠正。现认购书所涉商铺神骏公司已另行出售，涉案认购书已无现实履行的可能性，故对于张庆华要求解除合同的诉请应予以支持。本案所涉认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且神骏公司已收取了首付款，故涉案认购书应系商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方虽对合同解除条件进行了约定，约定的条件为买方如未按约履行按揭付款约定卖方可解除认购书，但在涉案认购书实际履行过程中，神骏公司认可已将付款方式变更为一次性付款，因此双方合同中约定的解除条件已不再适用。本案中神骏公司并无证据证明其直接或通过杨筱琦向张庆华进行了催告。故在此情形下，神骏公司将认购书所涉商铺另行出售的行为属违约行为。依据前述司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此现张庆华请求神骏公司赔偿利息损失的请求，应予以支持。综上所述，上诉人张庆华的上诉请求成立，应予以支持；上诉人兰州神骏置业有限公司的第一项上诉请求成立，予以支持，第二、三项请求不能成立，予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省榆中县人民法院(2019)甘0123民初3569号民事判决；二、解除上诉人兰州神骏置业有限公司与上诉人张庆华借用杨筱琦名义签订的兰州恒大山水城15栋1006号、1003号、1002号、1001号、1007号、1008号商铺《兰州恒大山水城楼宇认购书》；三、上诉人兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人张庆华购房款2502365元，利息损失509648元（以2502365元为基数按照年利率6%计算，自2016年7月29日暂计算至2019年12月3日）；四、驳回原告张庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50501元，二审案件受理费35715元，共计86216元。其中22725元，由上诉人张庆华负担；其中63491元，由上诉人负担兰州神骏置业有限公司。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年九月二十八日书记员 夏菁菁