江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初2303号原告（反诉被告）：谢连生，男，汉族，1966年4月23日生，住于都县，此地址确认为送达地址。被告（反诉原告）：肖文华，男，汉族，1979年9月2日生，住江西省赣州市于都县，此地址确认为送达地址。原告谢连生与被告肖文华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢连生、被告肖文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢连生向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告2019年6月30日签订的《房屋租赁协议》；2、依法判决被告向原告支付拖欠租金18750元（自2019年6月1日暂计至2020年6月15日），并按月利率2%向原告支付逾期利息2340元，利随本清；3、依法判决被告向原告支付合同违约金1000元；4、依法判决被告向原告返还租赁房屋，并结清房屋水电费用合计200元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月26日，被告因需经营饭店找到原告租赁房屋，当日看房后于次日确认。同年4月29日，经原、被告协商，被告租赁原告自建房屋一、二层作为餐馆，原告当日交付该房屋钥匙。2019年6月30日，双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于于都县自有房屋一、二楼出租给被告肖文华。该房屋的租期为五年（2019年6月1日至2024年5月30日止），其中约定2019年6月1日至2020年5月30日的租金以1500元／月结算，需交纳押金3000元，并于每月5号之前交纳当月租金。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日支付20元罚款，30天仍未交纳，原告有权收回房屋，另行安排。双方约定合同违约金1000元，被告应承担租赁期间使用该房屋所产生的水、电、燃气、通讯、垃圾处理等费用。现原告主动将合同约定逾期支付租金利息（罚款）每日20元降至月利率2%，双方合同约定清楚有效，合同签订后，被告在租赁期间内未按期支付押金和租金等费用，经原告多次催收房租，被告从承租至今未支付租金且拒不搬出，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的所有诉请。被告肖文华辩称，1.被告因其他合伙人出资未到位的情况下，餐馆经营无法继续，于2019年8月2日停业，停业当日已通知原告解除合同，原以被告安装在所租房屋的空调折价抵扣房租，空调价款13500元（原告女儿经销店购买），抵扣后多退少补。2.即使原告不同意以物抵扣房屋，因受新冠疫情影响，属于不可抗力，疫情期间的五个月应当免除房租。3.被告停业后预存的水电费300元，不存在水电费欠款200元的事实。4.被告为租赁已投入151500元，其中⑴清理并维修房屋排水沟1600元；⑵存有红砖8000块，计1000元，水电开户并安装1500元；⑶搭建铁棚13000元；⑷停车场平整2400元；⑸安装格力空调5台计13500元；⑹厨房设备及台凳桌椅添置100000元；⑺天花装修装饰及隔墙18500元。5.因实际租赁期才二个月，为体现公平合理，被告愿以上述投入项⑴、⑵、⑶、⑷、⑺作为抵扣原告房屋及违约金，安装的空调5台计添置的厨房设备，台凳桌椅由被告自行拆除搬离，不另行支付相关费用，租赁合同解除。反诉原告肖文华向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决反诉被告返还反诉原告安装在原餐馆的5台格力空调及添置的厨房设备、台凳桌椅；2反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月30日签订了房屋租赁协议，用于经营餐馆，因反诉原告资金链断裂，致使餐馆无法开下去，于2019年8月2日被逼停业，停业当天反诉原告以部分餐馆投资作为房屋租金抵扣，新装空调5台及添置的厨房设备、餐厅台凳桌椅由反诉原告拆除搬离为条件，租赁协议解除告知反诉被告，反诉被告不同意，阻碍反诉原告搬离属于自己的物品，反诉原告为开这家餐馆对所租赁房屋及配套设施已投入了151500元，经营餐馆才二个月，反诉被告扣押反诉原告巨额兼职财物的行为显失公平。综上，根据有关法律规定，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告谢连生辩称，只要被告按照合同把租金交掉，东西我不要他的。对其要求返还的东西我没有异议。原告谢连生向本院举证如下：1、原告身份证复印件；2、被告常住人口信息;3、房屋租赁协议复印件；4、房屋图片。被告肖文华质证认为，房屋租赁只是口头协议，没有签字和按手印，我认为是假的。上面的内容都是原告自己事后单方面填写的，没有征得我方的同意。被告肖文华向本院举证如下：本诉有水电费缴纳证明提交（庭审中出示手机中缴费记录，庭后未提交截图资料），我水费存了300元，电费100-200元，我是微信支付的，反诉没有证据提交。经审理查明：2019年4月期间，被告肖文华欲经营餐饮生意，找到原告谢连生家中，双方商谈租赁房屋用于经营餐饮服务，双方口头商议，原告将房屋一、二层楼租赁给被告肖文华，租赁五年，每月租金1500元，前三年租金不变，后三年租金另定，押金3000元等主要内容，原告谢连生将房屋钥匙交于被告肖文华，原告谢连生将格式合同《房屋租赁协议》交于被告肖文华签字，被告肖文华在协议中签字后，相关主要内容由原告谢连生填写。该房屋租赁协议载明，“甲方：谢连生，身份证号：…，乙方：肖文华（被告本人签名），身份证号：…。经甲、乙双方相互协商，甲方同意将位于.宅基地白高坡第一层、第二层房屋租给乙方使用做餐饮服务，双方就有关事项达成如下协议：1、甲方房屋每月租金1500元整，押金3000元，其中房屋押金2000元，水电押金1000元，押金不计利息，乙方必须预交房租，租期五年。合同期内未满押金不退，租金按月结算，当月租金必须在当月前五天交清（即先交清租金后使用），逾期不交，每天罚款20元，按天累计。30天仍未缴，甲方有权收回房屋，另行安排。2、甲方楼房水电费按表计算；3、甲方提供乙方有线电视…，垃圾处理费每月自付；……，8、在租赁期间双方必须遵守以上条款，如有违约，违约方向对方支付违约金壹仟元整（￥1000元）如因不可抗力的原因导致损毁和造成损失的本协议自然终止，双方不承担违约责任。甲、乙双方任何一方因特殊原因提出提前解约合同必须提前一个月通知对方，否则视对方为违约。9、租约期满，乙方必须做完该楼层的保洁工作，如乙方所租楼层卫生不到位甲方押金不退。乙方必须保证甲方房屋水、电、家具、室内设施的完好，如有损坏照价赔偿。合同期满后甲方如数退还押金给乙方。……。本协议从2019年6月1日开始至2020年5月30日结束房租不变，从2022年至2024年租金另定。…，附：内有设施：普通装修水、电。甲方：谢连生电话：…，乙方：肖文华（被告签名）电话：…，2019年6月30日”。合同签订后，被告肖文华未缴纳押金。被告肖文华对租赁房屋电路进行了改装，购买电表在原告谢连生电表户头外另分装电表，电费由被告肖文华缴纳；自来水管道及水表由被告安装，水费由被告肖文华缴纳；水电开户费用1500元，先由被告垫付，原告同意在租金中抵扣。被告肖文华于2019年6月1日开始营业，另查明，原告谢连生于2014年10月填写（赣于）宅申字（2016）第1544号《于都县城乡个人建房用地申请表》，申请在于都县岭背镇金溪村高坡组土柸房改造，申请建房90平方米，经逐级审批，于2016年7月4日取得于都县人民政府审批建房手续。被告肖文华在租赁期间，对原告房屋后的排水沟用水泥进行了修缮；为方便停车，被告在原告房屋旁土堆进行了平整；房屋另一侧，被告肖文华搭建了约20平方米的铁皮棚，不久后因刮风下雨自然倒塌，建筑材料堆放一边，被告肖文华购买的红砖也堆放在一边；被告肖文华使用的厨房购置了厨房设施及相应的碗筷等用具，购买了5台桌椅其中一台较大，安装了5台格力空调。被告肖文华在经营过程中，因资金周转困难，无法继续经营，2019年8月2日停业。被告肖文华向原告谢连生提出用餐饮店中的财产抵扣租金，原告不同意。后被告租用的冰柜、饮料展示柜、煤气罐等，被出租人搬走。被告欲搬离该店，被原告阻扰，被告多次与原告协商解除合同未果，后因疫情，双方未再协商解除事宜，原告遂于2020年6月诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告提出解除合同，被告肖文华无异议。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》,系当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，应按该协议履行。被告肖文华拖欠租金，按合同约定，三十天仍未缴纳租金，出租人可以解除合同。被告肖文华自从经营以来从未支付过租金，已构成根本违约，根据《合同法》九十四条第（二）项、第(四)项，被告肖文华明确表示无法继续经营且迟延履行支付租金的主要义务，经原告催收，被告仍未履行，因此，因被告肖文华构成违约，符合法定解除合同的条件，原告请求解除合同，符合法律规定，被告也同意解除，故原告请求解除与被告的房屋租赁协议的主张合法，本院予以支持；原告请求被告肖文华返还租赁房屋的主张，因解除租赁合同后，被告应予返还租赁房屋，本院应予以支持；原告请求被告结清房屋水电费200元的主张，无充分证据，本院不予支持；原告请求被告支付拖欠自2019年6月至2020年6月15日止共计12个半月的租金18750元主张，被告肖文华抗辩因疫情影响，属于不可抗力，应免除5个月租金，本院认为，被告肖文华疫情之前开始未经营，直至疫情期间均未继续经营，被告肖文华违约在前，后发生不可抗力的情形在后，不属于免除的范围，其抗辩理由不予采信；原告主张被告肖文华支付租金的18750元的主张，本院予以支持；但原告对于被告肖文华垫付水电开户费用1500元愿意抵扣租金，应予以扣减，被告肖文华尚欠租金17250元；原告主张按月利率2%计算拖欠租金逾期利息2340元的请求，原告该主张无法律依据,本院依法调整为按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算,从2020年6月28日起算。原告主张被告支付违约金1000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；反诉原告肖文华请求反诉被告谢连生返还其安装在餐馆的5台格力空调及添置的厨房设备、5台桌椅主张，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告肖文华在租赁房屋外堆放的红砖、搭棚材料，可自行搬离处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第二百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢连生与被告肖文华于2019年6月30日签订的《房屋租赁协议》；二、被告肖文华于本判决书生效后一个月内返还原告谢连生租赁房屋并腾空交还原告谢连生；三、被告肖文华于本判决生效后一个月内向原告谢连生支付拖欠的租金17250元，并支付按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算,从2020年6月28日起至付清款止的利息；四、被告肖文华于本判决生效后一个月内向原告谢连生支付违约金1000元；五、驳回原告谢连生请求被告肖文华支付房屋水电费200元的诉讼请求；六、反诉被告谢连生于本判决生效后一个月内返还反诉原告肖文华安装在餐馆的5台格力空调及添置的厨房设备、5台桌椅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457，减半收取228.5元，反诉费1300元，共计1528.5元，由原告（反诉被告）谢连生负担1071.5元，由被告（反诉原告）肖文华负担457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇二〇年九月十七日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。