福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初2000号 原告（反诉被告）：庄明情，男，1983年6月24日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：吴璇，福建于飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾嫚青，福建于飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霞浦县吉安驰汽车出租有限公司，办公地址：霞浦县松港街道赤岸村后湖里。 法定代表人：林辉，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建赛鸿律师事务所律师。 原告（反诉被告）庄明情诉被告（反诉原告）霞浦县吉安驰汽车出租有限公司（下称吉安驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄明情委托诉讼代理人吴璇、曾嫚青，被告（反诉原告）吉安驰公司委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄明情向本院提出诉讼请求:1.请求判令吉安驰公司向其支付迟延交付租赁物的违约金904800元（以5000平方米租赁物，每平方米29元／月计付一年租金为1740000元，按年租金的1%计付日违约金，自2020年5月1日起暂算至2020年6月22日止，违约金合计904800元）；2.要求吉安驰公司履行合同交付租赁物的义务。事实与理由：2020年1月23日其与吉安驰公司签订《租赁合同》，租赁合同约定吉安驰公司将位于福建省霞浦县的办公楼约5000平方米场地租赁给其使用，月租金按29元／平方米计付，2020年5月1日交付租赁物。同时双方约定若甲方（吉安驰公司）逾期交付租赁物，则按合同约定的年租金的1%计付日违约金。2020年5月1日约定日到期，吉安驰公司仍未向其交付约定租赁物。2020年6月初吉安驰公司向其发送“通知函”，要求其办理进场手续。其收到“通知函”后即告知吉安驰公司逾期交房需要向其支付相应的违约金，同时同意配合交房手续，并要求吉安驰公司提供银行账户供其支付约定租金，2020年吉安驰公司再次向其发函，表示需要另行签订“正式合同”，原合同为草签，不能作数。其回函表示原合同合法有效，希望吉安驰公司能依照合同约定履行合同义务。2020年6月12日、17日其两次如约前往吉安驰公司所在地办理房屋交付手续，吉安驰公司却要求另行签订租赁协议，废止原租赁协议。吉安驰公司重新拟定的租赁条款中增设诸多对其不利的条款，并将原来约定的5000平米租赁场地缩减为4500平方米，且扣减的租赁面积全为一层面积。虽然吉安驰公司在原租金的基础上同意给其降租一元，但是其依然表示吉安驰公司所提出的新合同条款过于苛刻，无法签署。在其要求交付租赁物的情况下，吉安驰公司再次拒绝履行。其认为，双方于2020年1月23日签订的《租赁合同》合法有效，吉安驰公司以另行签订租赁协议为由拒绝履行原租赁协议，迟延交付约定的租赁物明显违反合同约定，应该按合同约定支付相应的违约金，请求支持诉请。 吉安驰公司辩称，1、根据双方2020年1月20日签署的《租赁合同》约定，合同正式签署当日向吉安驰公司支付租赁保证金40万元，首期租金87万元，应于签订正式合同当日支付。在正式合同签署当日，庄明情应当支付吉安驰公司款项为127万元。庄明情于草签合同签订当日即转入定金20万元，其余定金及首期租金至今均未支付，属于先行违约，其未按照合同约定履行在先义务之前，庄明情无权要求吉安驰公司履行交付租赁物的义务，庄明情要求吉安驰公司支付延迟交付租赁物违约金的诉请缺乏法律及事实依据。2、庄明情所陈述的事实不客观、不真实。吉安驰公司发出的第一份通知函，是为了督促庄明情履行合同义务，通知交付租赁物及交付租金，然对方的回函便是要求告知银行账户这种推卸付款责任的言辞，以及在没有实际损失发生的情况下，索要高额的缺乏合理性的违约金。此后吉安驰公司考虑草签合同有部分条款约定未明确，为促使合同履行避免双方争议，双方进行协商过程中吉安驰公司作了巨大的让步，该让步包括让渡部分一层店面，降低房屋租金，协商过程中的10条内容9条均是按照庄明情的要求或协商一致的结果，而非庄明情所述其修改条款过于苛刻。因双方在阳台使用上，未能满足庄明清的要求，致使协商无果。此责任完全基于庄明清过分要求，拒绝履行合同义务所致。而在2020年1月23日，双方签署合同的当日，庄明情便转入定金20万元，庄明清已明确知道缴纳租金的账户，其亦未缴纳定金及首期租金，属于拒绝履行合同义务，因此庄明清未履行合同义务属于先行违约，其无权要求其公司履行交付租赁物的义务，更无权要求支付高额且不合理的违约金，请求依法驳回庄明清的诉讼请求。 吉安驰公司反诉称：1.依法确认反诉人吉安驰公司与被反诉人庄明情2020年1月23日签署的《租赁合同》于2020年7月10日解除；2.依法判令庄明情已支付的合同定金20万元不予退还：3.本案全部诉讼费用由庄明情承担。事实与理由：因庄明情因承租吉安驰公司位于霞浦县城市公交首末站办公楼一事，经前期磋商达成租赁合意，双方于2020年1月23日签署《租赁合同》，约定将约5000平米（建筑面积）的房产出租给庄明情，租期为125个月，自2020年5月1日起至2030年9月30日止，租金按29元／平方米／月计算；同时约定合同正式签署当日，庄明情应向吉安驰公司支付租赁保证金40万元，首期租金应于签订正式合同当日支付，然庄明情于合同签订当日仅转入款项20万元，余款均未支付。双方签署合同之后，庄明情未依照该合同履行相关义务。由于疫情，吉安驰公司于2020年6月2日发出通知函，要求庄明情办理租赁物交付及进场手续，并要求支付租金，督促其履行合同；然庄明情却不顾自身先行违约的情况下，无理由要求吉安驰公司支付违约金。吉安驰公司虽知晓对方系以提出无理要求拒绝履行合同，然吉安驰公司考虑原签署的合同相关事项未完备清晰，且为避免争议，于同年6月10日再次发出通知函，表达磋谈之意，庄明情亦己同意。经双方磋商，吉安驰公司虽以最大的让步希望促使合同顺利签订，然最终因阳台使用问题纠葛未能达成一致意见，磋商未果。据此，吉安驰公司分别又在2020年6月23日、7月2日再次要求庄明情支付相关费用，庄明情视若无睹，后于2020年7月10日最终发出合同解除通知书，双方的权利义务因此解除。因双方合同解除的违约行为在于庄明情未依照合同约定履行义务，其所支付的定金20万元，吉安驰公司有权不予以退还，为此，为维护反诉人的合法权益，请求支持诉请。 庄明情辩称，1、反诉人在陈述事实理由中已说的很清楚，合同正式签署当日，庄明情应向吉安驰公司支付租赁保证金40万元。但是其在草签合同签订当日即转入款项20万元，说明合同签订当日，并不是指正式合同签字当日，而是指草签合同当日。根据双方约定，2020年5月1日吉安驰公司向其交付房屋，此时其才有义务交付租金交付首期租金与保证金，时间未到并不存在违约行为。2、吉安驰公司认为其拒绝履行合同，与事实不符，其实其一直希望履行合同，一再要求对方提供公司账户，用于支付租金，而且在诉讼中也要求吉安驰公司继续履行交付租赁物的义务，因此其是希望能够履行合同的。3、吉安驰公司认为因阳台使用问题，未能就相关合同内容达成一致意见，这与事实不符，应该来说，阳台并不是合同的一个主要部分，反而是吉安驰公司违反双方之前签订的约定，将一层两间店面收回，属于根本违约，导致其租赁的合同目的无法实现。因此，通观整个案件来说，应该是吉安驰公司存在违约行为。 本院经审理查明事实如下：2020年1月23日庄明情与吉安驰公司签订《租赁合同》，租赁合同约定：吉安驰公司将位于福建省霞浦县明情使用，具体以实际测量的面积为准，月租金按29元／平方米计付，约定2020年5月1日交付租赁物；其中第五条约定：合同正式签署当日，乙方应当向甲方支付400000元；第十七条17.5约定：本合同仅为草签合同，待交房时签署正式合同；合同房屋位置示意图空白。2020年1月23日庄明情支付定金20万元，吉安驰公司出具“定金”收据一张，内容为：“今收到庄明情位于承租霞浦县平方米场地定金20万元整，霞浦公交首末站大楼承诺双方签署正式合同后2020年5月1日交付给庄明情使用，逾期将承担合同相关违约责任。” 2020年5月1日约定日到期，吉安驰公司未交付约定租赁物，没有告知庄明情不能交付的理由。2020年5月18日吉安驰公司大楼经竣工验收，2020年6月2日吉安驰公司向庄明情发送“通知函”，要求庄明情办理进场手续，庄明情收到“通知函”后未办理交房手续。2020年6月10日吉安驰公司再次发函给庄明情，告知原合同为草签，需另行签订“正式合同”；庄明情回函表示原合同合法有效，希望吉安驰公司能依照合同约定履行合同义务。同年6月12日、17日庄明情两次前往吉安驰公司所在地联系租赁事宜，期间吉安驰公司要求另行签订租赁协议，双方未达成合意，没有签署正式租赁协议。吉安驰公司又在2020年6月23日、7月2日再次发函要求庄明情支付相关费用，庄明情没有回应。2020年7月8日庄明情诉讼法院，吉安驰公司于2020年7月10日向庄明情发出合同解除通知书。诉讼中，吉安驰公司2020年7月30日提出反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人庄明情与吉安驰公司于2020年1月23日签订《租赁合同》，该合同没有约定具体租赁房屋面积、具体的位置图，且合同约定需签订正式合同，况且当时房屋尚未竣工，该合同应为预约合同。2020年5月1日约定日到期，吉安驰公司工程未经竣工验收，吉安驰公司认为因疫情影响故5月1日未能交付约定租赁物，但不影响吉安驰公司履行不能交付的告知义务，故吉安驰公司履行预约合同存在过错，主张不返还定金的诉请不成立。吉安驰公司于2020年7月10日已向庄明情发出合同解除通知书，庄明情未提出异议，视为已接受，2020年1月23日签订《租赁合同》已没有履行的必要。吉安驰公司主张确认合同已于2020年7月10日解除，符合法律规定，予以支持。因双方尚未签署正式租赁合同，权利义务尚不明确，庄明情主张要求吉安驰公司履行合同交付租赁物的义务，不予支持。双方签订预约合同后，就本约合同内容，包括具体房屋面积、位置等履行了诚信谈判的义务，因客观原因确实无法就相关内容达成一致意见，且庄明情在此过程中并未实际产生损失，吉安驰公司依法无须承担违约责任，故庄明情主张依据预约合同要求吉安驰公司向其支付迟延交付租赁物的违约金904800元，不符合法律规定，不予支持。合同解除后，吉安驰公司有义务返还庄明情已支付的定金20万元，鉴于庄明情在本案中没有主张，故不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第六十条、第九十六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第一条规定，判决如下： 一、驳回庄明情本诉的诉讼请求； 二、依法确认反诉人霞浦县吉安驰汽车出租有限公司与被反诉人庄明情于2020年1月23日签署的《租赁合同》于2020年7月10日解除； 三、驳回霞浦县吉安驰汽车出租有限公司反诉的其他诉讼请求。 本诉案件受理费12848元，依简易程序审理减半收取6424元，由庄明情负担；反诉案件受理费4300元，由吉安驰公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员 王 莹 二〇二〇年九月二十五日 书记员 项婴莹 附注：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二十条有下列情形之一的，要约失效： （一）拒绝要约的通知到达要约人； （二）要约人依法撤销要约； （三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺； （四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二） 第一当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确认当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。