广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22851号原告：深圳市宝钜实业有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道笋岗梨园路**宝能汽车大楼501-2，统一社会信用代码914403007466404933。法定代表人：杨君，系该公司的总经理。委托代理人：胡静，女，汉族，1992年10月12日出生，身份证住址湖北省监利县，系该公司员工。委托代理人：余兴，男，汉族，1981年5月20日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司法务。被告：林景森，男，汉族，1973年4月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区，委托代理人：桑波，广东瑞霆律师事务所律师。原告深圳市宝钜实业有限公司与被告林景森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余兴、被告林景森及其委托代理人桑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认原告、被告签订的《allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》于2019年6月12日起解除。2、判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年6月12日的租金42644.70元、物业管理费18953.20元、推广费2707.60元，2019年4月至2019年6月的电费4047元、服务费1704元、水费385.20元以及迟延支付租赁费用的违约金31965.63元（违约金暂计至2019年12月31日，应计至实际支付之日）。3、判令被告向原告支付2019年6月13日至2019年7月2日期间的违约使用金40614元、物业管理费8986.22元、推广费1285.17元。4、判令被告支付合同解除违约金87997元。以上各项费用共计：240017.72元。5、判令被告承担本案诉讼费。被告林景森答辩称：1.原、被告签订的租赁合同的解除时间为2019年5月29日，而非2019年6月12日。5月29日，原告采取强制停水停电的方式，强迫被告停业，同时原告的保安不准被告的员工在店内活动及带离店内物品。被告的店铺为开放式经营场所，自2019年5月29日起原告已经实际控制了租赁物业，因此双方的租赁关系于此时解除。2.被告承认存在拖欠租金的事实，但租赁合同解除的责任在原告。5月28日被告向原告提出缴纳5月租金，并打算备存一段时间的食材，原告的工作人员要求被告先不要缴纳，这导致被告在第二天被禁止经营。被告拖欠租金并未超过30日，原告采取停水停电并强行收铺的行为，已经构成根本违约。3.租赁合同解除的责任在原告，原告要求被告之后5月29日之后的租金、物业管理费等费用，无事实和法律依据。5月1日至5月28日期间的费用被告愿意支付。4.原告主张高额的违约金，无事实和法律依据。解除租赁合同的责任在原告，被告无需支付违约金，原告应返还租赁保证金91914元。原告主张解除合同违约金的同时，主张逾期支付违约金，没有法律和合同依据。原告主张的解除合同违约金，包含相应的租赁保证金部分，主张的2019年6月13日至2017年7月2日期间的违约使用金、物业管理费等亦属于违约金的性质。经审理查明，2017年6月28日，原告、被告签订《allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》（以下简称“租赁合同”)，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区中心城建设路28号的宝能allcity龙岗店（以下简称“购物中心”）一层L1-22号商铺。租赁合同主要内容如下：1、商铺租赁面积为386.80平方米，仅作商业用途，经营类型为餐饮，品牌为“牛蛙恋上鱼”。2、租赁期3年，自交付日（2017年6月28日前）起至2020年同月同日的前一天止，被告享有45天免租期，自商铺交付之日起算，免租期内被告无需支付租金、推广费、空调费等，但须承担物业管理费、水电费等。3、租赁保证金，共计91914元。4.租赁期内被告每月应向原告支付的租赁费用如下：(1)租金：基本租金或营业额提成租金，两者取高，营业额提成租金以每月总营业额为基数计算。第一个租赁年度（2017年6月28日至2018年6月27日），每月基本租金为人民币29010元，或当月总营业额之12%，两者取高；第二个租赁年度（2018年6月28日至2019年6月27日），每月基本租金为人民币30460.50元，或当月总营业额之12%，两者取高；第三个租赁年度(2019年6月28日至2020年6月27日），每月基本租金为人民币31984.49元，或当月总营业额之13%,两者取高。(2)物业管理费：被告应自商铺交付之日起缴纳物业管理费，物业管理费13538元/月。(3)推广费：被告应自起租日起支付推广费，推广费1934元/月。(4)水电费：水、电费的计算标准按照政府相关规定并加计相应的线损，水费为5.35元/吨，电费为1.35元/度。以上费用应于每月5日前支付。5.违约责任，在租赁期限内，被告逾期交付租金（含租赁保证金)、物业管理费、推广费及水、电、空调费、维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。租赁期内被告拖欠支付租金、物业管理费、空调费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30日）以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺，没收租赁保证金，且被告应另行按最后一个租赁年度月基本租金、物业管理费、空调费总额度两倍向原告支付违约金。原告不解除合同的，不影响原告要求被告承担违约责任的权利。6、在租赁期内，乙方拖欠租金、物业管理费、空调费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30天）以上的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金，且乙方应另行按照最后一个租赁年度月基本租金、物业管理费、空调费总额度两倍向甲方支付违约金。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定于2017年6月28日向被告交付了商铺，并收取了被告租赁保证金91914元，水电保证金3000元，POS机押金2000元。双方确认被告支付了2019年4月之前的租金和3月之前的水电费。原告提交的商户结算单显示，被告4月20日至5月20日，用水量53，水费283.55元，用电计费量3180，电费3021元，用电服务费1272元；5月20日至5月31日水费101.65元。水电抄表单显示2019年5月20日至6月3日用水量19，水费101.65元，用电计费量1080，电费1026元，用电服务费432元。2019年5月14日，原告向被告发出《催缴通知书》，确认被告自2019年5月5日起，被告拖欠租金共计50659.63元，通知被告于2019年5月15日18时前缴清上述拖欠费用。被告授权的日常事务对接代表人杨汉星在通知书上签名确认收到。2019年5月21日，原告向被告发出《停水停电通知书》，载明被告从2019年5月6日起，拖欠租赁费用，经催缴一直未交纳，表示原告将在2019年5月25日10点起对商铺采取停止供应电力、水等服务措施，直到被告缴清拖欠费用，停止供应水电不视为原告解除合同，被告在停水、停电期间仍需交纳租赁费用。6月12日，原告向被告邮寄《解除通知书》，但未能送达到被告。原告主张被告是6月中旬搬离涉案商铺，被告主张5月底原告停水停电，被告被赶出了商铺。2019年7月3日，原告将涉案商品另行出租并交付给深圳市男子餐饮管理有限公司。被告与原告员工林纯的微信聊天记录显示：2019年4月8日，被告“林总，店内领导审核意见是1.商户单方面撤场，按合同规定处理，没收租赁保证金，2.保留追究2个月违约金的权利，3.缴清当月费用，无欠款，4.恢复毛坯”，林表示“我先沟通”，5月16日，被告“什么情况，怎么操作能不能接个电话做个指导一下，今天16号了，租金也还没交，如你今天有时间我过去一趟，当面沟通也行”，5月21日，被告再次问“林经理，有没有消息”，林“已经沟通好了，效果图都出来了”，被告“那现在我要怎么配合，对方意向金交了没”，林“赶紧交租金才是真理”，被告“对方什么时间能接受”，林“六月中旬”，“你这边先把这个月租金交齐吧”，被告“我们已经精疲力尽了，我们能不能做到月底，东西搬出来，押金不要了”，林“你真的想这样吗”，……被告“我们商量商量吧”，“我是担心到了下月中旬对方又是有什么理由交接不了，我这边还得继续配合拿就真的玩大了，这么几个月下来还不是为大家的形象，好聚好散”，林“明白，你也是一直为我们考虑，所以我也不想你那么难做”。5月24日，被告“林经理，有帮我沟通好了吧？”，林“已经断电了吗”，被告“还没，我是担心明天”，林“好的”。5月28日，被告“林经理，有什么消息”，林“对方已经打款了”，这么说我可安全交租了，不会有什么意外吧，这样对方有没有说大概什么时候接手？”，林“准备上报了”，被告“能不能大概预算一下对方的接手日期，因这个月底你这边没有确定消息，鱼我们没什么进货，因送货的少了不送，多了又怕到时候浪费，有个大概时间我们好备货一点”，林“晚点我复你”，……林“林先生，费用先别交，对方还未打款”，被告“好的，等你消息”。上述事实有庭审笔录、租赁及管理合同、交付验收确认表、结算单、催款通知书、授权委托书、微信聊天记录、停水停电通知书、收款收据等证据为证，足以认定。本院认定，原、被告签订的《allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》符合平等、自愿原则，不违反法律的强制性规定，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。关于停水停电，双方均未提交证据证实，根据原告提交的费用结算单和水电抄表单显示，被告2019年5月20日至5月31日的用水量与5月20日至6月3日的一致，本院据此推断5月31日原告采取了停水停电措施，故后续后没有水费产生。原告当庭否认停水停电，与事实不符，且双方均未提交证据证实被告何时搬离涉案商铺，本院采信被告的主张，认定原告5月31日停水停电，被告当日搬离涉案商铺，双方租赁关系解除。原告停水停电，涉案商铺已经不符合租赁使用条件，且本院认定被告当日搬离，故被告亦无需支付此后的房租及占有使用等费用。被告应向原告支付2019年5月1日至5月31日期间的租金、物业管理费、推广费45932.5元（30460.50元/月+13538元/月+1934元/月），2019年4月20日至5月31日期间的水费385.2元（283.55元+101.65元）、电费4047元（3021元+1026元）、用电服务费1704元（1272元+432元）。关于逾期违约金，合同约定“在租赁期限内，被告逾期交付租金（含租赁保证金)、物业管理费、推广费及水、电、空调费、维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金”。该约定过高，原告没有举证证明其因此造成的损失情况，故本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期违约金，其中5月应缴纳的费用50509.05元（45932.5元+283.55元+3021元+1272元）自2019年5月6日起计算，2019年5月20日之后的水电费1559.65元逾期违约金自2019年6月6日起计算。关于解除合同违约金，合同约定乙方拖欠租金、物业管理费、空调费、推广费、水电费其中之一或全部达到30日（含30天）以上的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，没收租赁保证金，且乙方应另行按照最后一个租赁年度月基本租金、物业管理费、空调费总额度两倍向甲方支付违约金。被告未按合同约定交纳2019年5月的租金尚未超过30日，原告即停水停电，且被告与原告员工的微信聊天记录亦显示，系原告员工要求被告先不要缴纳租金，原告以此为由提出解除合同，有违诚信原则，故原告主张被告支付合同解除违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝钜实业有限公司与被告林景森2017年6月28日签订的《allcity龙岗店商铺租赁及管理合同》于2019年5月31日解除；二、被告林景森向原告深圳市宝钜实业有限公司支付2019年5月1日至5月31日期间的租金、物业管理费、推广费共计45932.5元；三、被告林景森向原告深圳市宝钜实业有限公司支付2019年4月20日至5月31日期间的水费385.2元、电费4047元、用电服务费1704元；四、被告林景森向原告深圳市宝钜实业有限公司支付逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中50509.05元自2019年5月6日起计算至付清之日止；1559.65元自2019年6月6日起计算至付清之日止）五、驳回原告深圳市宝钜实业有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人应于本判决生效之日起五日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2450元（原告已预交），由原告自行负担1895元，由被告承担555元。被告林景森应于本判决生效之日起五日内迳付原告深圳市宝钜实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年九月十七日书记员  刘 安