山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2390号上诉人（原审原告）：韩书红，男，1971年11月13日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：李伟，女，1993年2月18日出生，汉族，住山东省宁津县城区。上诉人（原审原告）：孙凯强，男，1991年2月12日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：卢华亮，男，1991年3月2日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：舒鹏，男，1999年11月19日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：李永霞，女，1984年1月26日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：王爱玲，女，1971年12月29日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：张志新，男，1975年1月8日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：耿翠红，女，1973年12月27日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：毛国争，男，1979年8月10日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：任国军，男，1977年2月15日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：岳立勇，男，1977年9月25日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：周剑锋，男，1994年5月18日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：郑琦琦，女，2001年5月28日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：司福宾，男，1975年4月28日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：武治辉，女，1979年2月28日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：赵长辉，男，1985年8月31日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：曹瑞，男，1992年3月26日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：孙希兰，男，1962年6月14日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：李剑雄，男，1991年1月2日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：赵延龙，男，1973年12月14日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：孙颖，女，1985年9月5日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审原告）：刘胜霞，女，1980年1月8日出生，汉族，住山东省宁津县。以上上诉人共同诉讼代表人：韩书红，男，1971年11月13日出生，汉族，住山东省宁津县。以上上诉人共同诉讼代表人：岳立勇，男，1977年9月25日出生，汉族，住山东省宁津县。以上上诉人共同诉讼代表人：周剑锋，男，1994年5月18日出生，汉族，住山东省宁津县。以上上诉人共同委托诉讼代理人：贾雪涛，北京市东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北万宏长基房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区金源道艾力枫社高尔夫花园******。法定代表人：马拥军，董事长。委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞因与被上诉人河北万宏长基房地产开发有限公司（以下简称万宏公司）合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2020）鲁1422民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求：即万宏公司明确地下车位和储藏间的具体面积，万宏公司返还车位租赁款817320元及其同期银行存款利息，万宏公司返还地下储藏间租赁款1306428元及其同期银行存款利息；二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、根据《合同法》第12条规定，储藏室、车位作为商品房的附属物，应当在购房合同中附所售储藏室的平面图，标明储藏室尺寸，并约定误差范围，房屋交付时，储藏室与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内。储藏间面积包括套内面积和公摊面积两部分，如果不标示面积则会造成无法区别面积误差或者开发商以此规避未按照测绘图纸施工，这样则会造成违法施工。被上诉人按照交易习惯地下车位一般都是以“个”为计数单位，而不以面积计数。但是案涉车位的价格不一，仅仅以“个”为计数单位，显失公平。万宏公司一审中陈述：面积是一个预测面积，待竣工后进行实测实际面积。这陈述也表明是应当标注面积数额的，但事实上在业主的认购书中以及储藏间协议中均没有标注。上诉人要求被上诉人万宏公司明确是业主依法享有的权利。二、一审法院确认案涉认购书、协议不属于租赁合同，属于认定合同性质错误。案涉认购书、协议属于租赁合同性质，理由如下：1.根据案涉《万宏国际城地下储物间使用权协议书》第四条第3款约定，案涉标的物属于人防设施。2.根据《中华人民共和国人民防空法》第37条第2款及《物权法》第五十二条规定，案涉标的物的所有权属于国家，万宏公司对案涉标的物不享有所有权。3.案涉认购书、协议的法律性质。山东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第二十一条规定：开发利用人民防空工程和设施可以采取自营、股份制经营、租赁或者合作开发等多种形式，并注重开发性、生产性、服务性经营。案涉地下车位及储藏间不能成为一个独立的所有权，万宏公司对每个车位不能将其通过出售、赠与等方式转让，受让人也无法通过受让、赠与的方式获得所有权。案涉双方签订的协议、认购书是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同，案涉协议中的使用权和使用权年限，符合租赁合同特征，该协议名为使用权转让合同，实为租赁合同。万宏公司所谓的“认购书”“使用权协议书”实际上只是建设单位建立在原始取得基础上的租赁行为。万宏公司以“使用权”的名义实施合同交易，实质上是在规避法律规定。人防车位的归属是国家的，通过出租的方式来签合同，但根据合同法规定，租期最长不能超过20年，而签订转让使用权则是钻法律的空子，一方面绕开了合同法的规定，另一方面也规避了人防地下车位，其所有权是国家的事实。开发商长期出售、出租人防车位没有法律依据，所以只能采用所谓转让使用权的方式混淆视听，规避法律规定。大型问政节目《问政山东》中，山东省人民防空办公室主任杨玉贞表示，人防车位只能租，不能卖。综上，案涉认购书、协议的法律性质属于租赁合同关系。三、最高院二巡2019年第15次法官会议专门针对人防车位的归属与利用进行了讨论，并形成了倾向性意见：投资者对所投资建设的人防车位享有的使用权，是在国有土地之地下设立的他物权，性质上应属于用益物权。投资者取得用益物权，可以对人防车位进行占有、使用和收益，但无权处分人防车位。人防车位使用权自人防主管部门备案批准之日取得，所颁发的《人民防空工程平时使用证》具有物权凭证的作用。租赁权属于用益物权，本案中的认购书、协议书属于租赁合同。四、一审适用法律错误。一审法院不顾案涉协议、认购书明确案涉标的物为人防设施的事实，将案涉标的物归类为非人防车位。一审法院适用《物权法》第七十四条规定，也反证了案涉标的使用权协议实质就是租赁。一审法院对该条进行了断章取义，以迎合其错误的观点，这恰恰说明其“（人防设施）使用权均是可以转让的”的观点在本案中根本不成立、不适用，况且根本就没有适用人防设施予以使用权转让的法律规定。五、关于原告要求返还相关费用的事实依据和法律依据。被上诉人在案涉协议中，约定地下车位及储物间（储藏室）的使用期限为设计使用年限，但是并没有标注该使用年限的具体时段。按照法定70年计算，因案涉认购书、协议为租赁合同性质，但依据合同法规定租期不得超过20年，故被上诉人应当返还多收取的租金，利息的起算节点自缴纳相关款项之日起计算。六、《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》第六条第7款和《万宏国际城地下储物间使用权协议书》第五条第3款明确写明了地下车位和储藏间为人防设施，而原审法院的判决却脱离合同的内容，而主观臆造案涉合同既有人防车位（库）又有产权车位，且开发商根据合同可以都不予办理产权证书。七、一审认为万宏公司将自己规划建设的车库（位）的使用权即用益物权向本小区业主出售，符合法律规定，但并没有表明符合什么样的法律规定。事实上没有法规规定用益物权可以出售。一审法院如此造法，有违法律的公正严肃。综上所述，请求依法支持上诉人的全部诉讼请求。万宏公司辩称，第一，关于要求明确地下车位和储藏室具体面积的问题。储藏室的面积在双方签订的认购书中进行了约定。小区内的地下车位是一个特定的用于停放家庭用机动车的标的物，规划时均以能够停放大多数家庭用车为标准。根据交易惯例，车位一般都是以个为计数单位而不以面积计数，因此双方签订的协议对此的约定是明确的、具体的，符合法律规定和交易惯例。如果上诉人要求知道具体面积，可以在案外与被上诉人在交付使用时进行测量，但这并不在法律调整范围之内。至于上诉人所称的数额差异是因为小区地下车位的位置与所住的楼房的位置所存在的差异。第二，关于签订的储物间使用权协议书及地下车库使用权协议书的性质和效力问题。从上述合同的内容均看出并非是租赁协议，上诉人仅仅是从使用权协议书第五条第三款及地下车位使用权协议书第六条第七款及使用期限20年来推定为租赁，但其推定既无事实和法律依据也无证据支持。租赁合同反映了租赁的有偿性，承租人对标的物的无转让处分性和租赁期限到期后租赁物的返还性。在这三性上，两份协议均与合同法规定的租赁相违背，不符合租赁合同的实质要件和内容，具体表现为涉案合同约定标的物车位的本期使用权是20年，使用期限届满无偿续期20年，总使用年限为设计使用年限。因此从无偿续期20年的无偿来看，明显与租赁合同的有偿本质特性不同，可以看出绝非是租赁。从使用年限为设计使用年限可以看出是一次性缴费，在使用年限内不再缴费，也就是不存在上诉人以后将标的物再返还给被上诉人的要求，这也显然与租赁合同不同。从协议中上诉人可以转让标的物使用权来看，上诉人有权对标的物进行处分但只是使用权，这些区别于租赁合同的特性，因此涉案的协议性质不是租赁。上诉人在一审中多次明确涉案车位及储藏室仅有极小一部分是人防设施，由于人防设施的保密性，才在协议书中没有明确表示哪些是人防设施。综上，上诉人的上诉没有任何法律和事实依据，应当驳回上诉。韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞向一审法院起诉请求：1.请求万宏公司明确地下车位和储藏间的具体面积、位置编号；2.请求万宏公司返还地下车位租赁款817328元及其同期银行存款利息；3.请求万宏公司返还地下储藏间租赁款1306429元及其同期银行存款利息；4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月22日-2019年2月18日，韩书红等人分别与万宏公司签订了《万宏国际城地下储藏间认购书》《万宏国际城地下储物间使用权协议书》并缴纳了储物间款。其中，《万宏国际城地下储藏间认购书》对案涉储藏间的标号、面积、单价、付款期限等内容进行了约定，并备注：以“个”为单位出售，面积不再退补；《万宏国际城地下储物间使用权协议书》对案涉储藏间的标号、价格、付款期限和储物间交付期限等内容进行了约定。2018年7月23日-2019年2月7日，韩书红等人分别与万宏公司签订了《万宏国际城地下车位认购书》，郑琦琦、司福宾、李伟、李永霞、赵延龙分别与万宏公司签订了《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》，并缴纳了车位定金或者车位款。其中，《万宏国际城地下车位认购书》对案涉地下车位的车位号、单价、付款期限等内容进行了约定，并约定车位不予办理产权；《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》对地下车位的位置编号、使用费用、付款形式和期限以及使用期限等内容进行了约定。一审法院认为，韩书红等人与万宏公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》《万宏国际城地下储藏间认购书》《万宏国际城地下储物间使用权协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于韩书红等人要求万宏公司明确地下车库（位）、储物间的具体面积、位置编号的问题。案涉协议对地下储物间的楼号、标号、单价、面积，对地下车库（位）的区域、车位/库号进行了约定，并明确约定：以“个”为单位出售，面积差不再退补，上述内容足以使每个业主知晓其购买的储物间和车库（位）的相关位置等信息并与其他业主的进行区分识别，具有唯一性，且各业主也在案涉协议上签字进行了确认，万宏公司已经尽到相关义务，因此韩书红等人起诉要求万宏公司再次履行上述义务于法无据，一审法院不予支持。二、关于案涉协议的法律性质问题。庭审中，韩书红等人主张案涉协议为租赁性质，万宏公司主张为使用权转让性质。通过庭审调查一审法院认为双方之间成立车位使用权转让的法律关系。首先，案涉协议通篇未出现“租赁”字眼，抬头均为“认购书”、“使用权协议书”，且案涉《万宏国际城地下储物间使用权协议书》第五条第2款和《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》第六条第6款均约定“在使用期限内，若遇乙方转让其标的物使用权……”，因此根据案涉协议的内容指向的应是使用权转让；其次，关于车库（位）使用权转让年限问题。万宏公司作为案涉小区的开发商，案涉的地下储物间和停车库（位）系经过相关部门批准合法建造的，其中车库（位）既有人防车库（位）也有非人防车库（位）。对于非人防车库（位）而言，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……”本案中，万宏公司将自己规划建设的车库（位）的使用权即用益物权向本小区业主出售，符合法律规定，双方约定储物间和车库（位）的使用年限为设计使用年限，这种约定是由小区内储物间、车库（位）的特殊性所造成的，案涉协议的真实意思并非储物间、车库（位）租赁性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故不应适用租赁合同的法律规定，即不受“租赁期限不得超过二十年”的限制。因此，案涉协议不存在韩书红等人诉称的超过二十年部分的约定无效情形。对于人防车库（位）而言，部分涉案车库（位）虽为人防车库（位），《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”万宏公司作为案涉人防车库（位）的投资建设者和使用管理者，亦有权将人防车库（位）使用权转让给韩书红等人并进行收益。综上，案涉协议的性质为使用权转让协议。三、因案涉协议的性质为使用权转让性质，故韩书红等人基于案涉协议为租赁关系并要求万宏公司返还多收取的租赁费并赔偿相应利息的请求权基础已丧失，故一审法院对于该项主张不予支持。综上所述，韩书红等人作为具有完全民事行为能力人，在签订案涉协议时，应对相关条款进行充分阅读理解，因双方的权利义务在上述协议中均已明确做出了约定，现韩书红等人提供的证据，不足以证实其主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：驳回韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞的诉讼请求。案件受理费23790元，由韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞共同负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据：济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6050号民事判决书复印件一份，该判决书系从中国裁判文书网下载而来，该判决认定人防工程的使用权转让合同实质上就是租赁合同，以此证明应当按照租赁合同的法律性质予以认定本案相关事实。被上诉人质证意见为：对判决书真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。被上诉人提交证据：建设工程规划许可证两份，证明被上诉人系经过宁津县建设局批准合法建造的地下车库及部分人防工程。上诉人质证意见为：这两份建设工程规划许可证不应当作为二审中的新证据，也证明不了上诉人与被上诉人所签订的协议中的车位和储物间不是人防工程，在这两个规划许可证中仅仅标识了地下人防所涉及的面积数分别是7314.7平米和11416平米，但是上诉人与被上诉人所签订的协议中，明确了协议的标的物是人防设施。对于上述证据，本院认定如下：上诉人提交的济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6050号民事判决书，系他案判决，与本案缺乏关联性，不予采信。被上诉人提交的两份建设工程规划许可证系宁津县建设局出具，真实性予以采信。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人二审争议的焦点问题为：一、上诉人关于被上诉人明确地下车位和储藏间具体面积的上诉请求是否应予支持。二、上诉人关于被上诉人返还地下车位和储藏间租赁款并承担利息的上诉请求是否应予支持。一、关于上诉人要求被上诉人明确地下车位和储藏间具体面积的问题。关于地下储物间，被上诉人主张储藏室的面积在双方签订的认购书中进行了约定。案涉《万宏国际城地下储物间使用权协议书》《万宏国际城地下车位认购书》《万宏国际城地下车库（位）使用权协议书》虽未约定地下车库（位）的面积，但协议双方已明确约定“以‘个’为单位”。各上诉人作为具有完全民事行为能力人均在案涉协议上签字进行确认，对于案涉协议明确约定的当事人权利义务明知，上诉人在交付之前要求被上诉人明确面积于法无据，不予支持。二、关于上诉人要求被上诉人返还租赁费并承担利息的问题。上诉人主张案涉协议性质为租赁合同，并主张返还超过20年的租赁费用，但从案涉协议的字面内容来看，案涉协议抬头均为“认购书”或“使用权协议书”，相关协议内容均未出现“租赁”字样，且协议内容指向的为地下储物间或地下车库（位）使用权的转让，在法律对此并无明确法律禁止的情况下，上诉人主张将相关协议的性质在本案中直接认定为“租赁”，缺乏法律依据，不应支持。另外，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据上述规定，案涉地下储藏间或地下车库（位）无论是否为人防设施，被上诉人均享有占有、使用和收益的权利，且被上诉人通过使用权有偿转让方式取得收益权利并不违反法律禁止性规定。综上，案涉协议的性质在本案不能直接认定为“租赁”，不应适用租赁合同的法律规定，故上诉人要求被上诉人返还租赁费并承担利息的主张缺乏依据，不应支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23790元，由上诉人韩书红、李伟、孙凯强、卢华亮、舒鹏、李永霞、王爱玲、张志新、耿翠红、毛国争、任国军、岳立勇、周剑锋、郑琦琦、司福宾、武治辉、赵长辉、曹瑞、孙希兰、李剑雄、赵延龙、孙颖、刘胜霞共同负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二〇年九月二十八日法官助理刘立琛书记员陈艳