江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3691号原告：扬州市信和物业服务有限公司，住所地高邮市屏淮中路西侧（康花园三期）。法定代表人：李军，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：殷才全，该公司员工。委托诉讼代理人：张如彬，高邮市甘垛法律服务所法律工作者。被告：胡素芳，女，汉族，1967年1月1日出生，住高邮市。委托诉讼代理人：刘志华，高邮市朝阳法律服务所法律工作者。原告扬州市信和物业服务有限公司（以下简称信和物业公司）与被告胡素芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日、9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷才全、张如彬以及被告的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2014年1月8日至2021年1月8日拖欠的物业管理费12144元、违约金6252元，合计18396元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系服务于三阳现代城小区的企业，被告系居住在该小区的业主，双方之间形成合法有效的物业服务合同关系，原告已经为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告作为业主应按期缴纳物业服务费，但被告却以原告服务未能使其满意为由拖欠从2014年1月8日到2021年1月8日的物业服务费。现原告诉至本院提出上述诉求。被告胡素芳答辩称：1、被告是三阳第一城的业主，物业服务合同约定的服务小区是三阳·现代城，收费批复是三阳·第一城，物业服务合同对被告没有约束力；2、原告没有提供证据证明三阳第一城成立了业主委员会；3、收费标准缺乏法律依据；4、原告没有提供服务或者提供服务严重违约，被告依法行使先履行抗辩权不交物业费并拒交滞纳金；5、2016年1月份前发生的物业收费已过诉讼时效。原告围绕诉讼请求提交了收楼通知书、三阳·第一城业主临时管理规约及承诺书、前期物业服务协议、前期物业服务委托合同、物业服务合同、高邮市物价局备案回复表、申请、证明等证据。被告围绕抗辩主张提交了照片等证据。原被告提交的证据系原始书面证据，本院对双方提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。综上，本院认定事实如下：被告胡素芳系高邮市三垛镇三阳第一城D栋57、58室（110-111室）商铺的业主，于2013年领取房屋，房屋建筑面积201.28平方米。2013年1月8日，被告胡素芳与原告信和物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议中被告胡素芳商铺的坐落位置为“三阳·第一城”，约定由原告信和物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2013年1月12日，被告胡素芳在原告信和物业公司出具的《承诺书》上作为承诺人签名，主要内容为：“本人为三阳现代城小区****的买受人，本人确认已详细阅读原告公司制定的业主临时管理规约的内容并完全理解其含义，同意履行规约内容”。2013年5月28日，被告所在小区的建设单位江苏省弘升置业有限公司与原告信和物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定合同期限从2013年5月28日起至首届业主大会召开、业主委员会续聘或者重新选聘物业管理公司时止，商铺缴费标准为0.6元/月/平方米。2016年2月25日，被告所在小区的高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会与原告信和物业公司签订《三阳·现代城物业服务合同》，约定合同期限从2016年3月1日起至2021年2月28日止，商铺缴费标准为0.6元/月/平方米，业主次年缴费时间应按首次交房日期的时间交纳物业服务费用，合同同时约定未足额支付相关费用的，按应付款项总额每日万分之五的标准支付违约金。2017年5月28日，被告所在小区的高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会与原告信和物业公司签订补充协议，约定从2017年6月1日起商铺物业服务费调整为0.75元/月/平方米。被告提出已缴清2014年1月8日之前的物业服务费。现原告认为被告拖欠从2014年1月8日至2021年1月8日的物业服务费故向本院提起诉讼。原告提出分两阶段计算物业服务费，第一阶段从2014年1月8日至2017年1月8日，按照0.6元每月每平方米计算；第二阶段从2017年1月9日至2021年1月8日，按照0.75元每月每平方米计算。另查明，高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会、高邮市三垛镇三阳社区居民委员会、高邮市公安局三垛派出所共同出具《证明》，主要内容为：“三阳现代城小区坐落在之间，曾用名‘三阳第一城’、‘三阳·第一城’、‘三阳·现代城’，以上用名均为同一小区”。庭审中，被告认可从2013年1月8日至今是与原告公司签订的物业服务协议，但认为原告公司没有提供过服务，并提供照片若干，拟证明小区内杂草丛生、环境脏乱、车辆乱停、自搭乱建现象严重、草坪和下水道坏了没有及时修补、没人值班、没有打扫卫生等。原告在庭审中表示每天都有人员打扫卫生和值班，车辆乱停的现象正在管理且原告没有收取车辆管理费，私自乱搭问题已上门劝导但原告确实没有拆除违章建筑的执法权、下水道损害等问题如有业主反映则定会积极采取措施解决。本院认为，被告胡素芳出具的承诺书及其与原告信和物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主亦具有约束力。对于被告胡素芳提出没有成立业主委员会、业主委员会与原告公司签订的物业服务合同对自己无效的抗辩主张，本院认为，高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会、高邮市三垛镇三阳社区居民委员会、高邮市公安局三垛派出所共同出具《证明》可证实被告所在小区的业主委员会系高邮市三垛镇三阳现代城小区业主委员会。物业公司作为服务机构，不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作。业主委员会以其公章对外履行职能，其与原告公司签订的物业服务合同有业主委员会的公章以及业主委员会负责人的签名，物业公司有理由相信业主委员会是具有资质的主体，物业公司已尽到审查义务，并且物业公司进驻涉案小区经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，应予履行。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主。被告所居住的小区由原告信和物业公司提供物业服务，物业服务合同明确了相关权利义务，原告按照合同约定履行了义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应依照合同约定向原告缴纳相应物业管理费。被告反映的小区环境脏乱、杂草丛生、草坪和下水道坏了等问题，原告已积极采取措施进行解决；被告反映的车辆乱停、自搭乱建等现象，原告并非侵权人，原告对此问题也对相关业主进行了劝阻，但因原告职能所限、其他业主及相关部门未配合，导致问题未得以圆满解决。被告以上述理由拒交物业费理由并不充分。被告拒绝缴纳物业费不利于物业公司及时有效地为全体业主服务，故被告对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，原告信和物业公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的服务瑕疵问题，应当加强改进、及时与业主沟通、尽快提高服务质量，以利于小区的安定团结和环境建设。如果信和物业公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对信和物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向信和物业公司主张权利。对于被告认为2016年1月份前发生的物业收费已过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，被告欠缴物业费事实一直处于持续状态，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，原告公司的服务期限未届满，被告至今仍在接受原告公司的物业管理服务，本院认为原告诉求未超出诉讼时效。对于被告认为收费标准缺乏法律依据的抗辩主张，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，约定商铺的物业费为0.6月/平方米；业主委员会与原告于2017年5月28日签订补充协议，约定商铺从2017年6月1日起调整为0.75元/月/平方米。上述约定系当事人的真实意思表示，未超出法律规定标准，被告房屋为商铺。故本院对原告要求按照上述标准计算物业费的主张予以支持。综上，经核算，被告胡素芳尚欠2014年1月8日至2021年1月8日期间的物业服务费11291.81元（计算方式详见附件）。对于原告要求被告支付违约金的请求，被告不予认可，本院认为，原告物业服务存在一定的瑕疵，在双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期交纳物业服务相关费用，不属于恶意违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡素芳应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市信和物业服务有限公司物业服务费11291.81元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（已减半收取），由原告负担50元，由被告负担80元（此款原告已预交，被告应于履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 叶晓红二〇二〇年九月二十二日法官助理 刘 飞书 记 员 赵丹丹附件1：费用计算方式商铺物业管理费：因从2017年6月1日起物业费从0.6元/月/平方米调整为0.75元/月/平方米，为计算方便亦有利于被告，本院酌情从2014年1月8日至2017年6月8日期间41个月，按照0.6元每月每平方米＊201.28平方米＊41个月=4951.49元；从2017年6月9日至2021年1月8日期间42个月，按照0.75元每月每平方米计算得该期间物业服务费为：0.75元每月每平方米＊201.28平方米＊42个月=6340.32元，合计11291.81元；附件2：本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。