浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初6395号 原告（案外人）：詹应齐，男，1947年12月24日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：梅伟健，浙江云邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：深圳市诚信祥融资担保有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路**荣超大厦****，统一社会信用代码914403000515489145。 法定代表人：王雪坤，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：陈平勇，男，1972年3月18日出生，汉族，住瑞安市，现羁押于瑞安市看守所。 委托诉讼代理人：陈平弟，男，1969年7月25日出生，住瑞安市，系被告陈平勇哥哥。 原告詹应齐与被告深圳市诚信祥融资担保有限公司、陈平勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹应齐及其委托诉讼代理人梅伟健、被告陈平勇的委托诉讼代理人陈平弟到庭参加诉讼，被告深圳市诚信祥融资担保有限公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹应齐向本院提出诉讼请求：一、依法停止对登记在被告陈平勇名下，坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室房屋的执行措施；二、依法确认坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室房屋属于原告所有，被告陈平勇协助原告办理不动产权属初始登记手续、土地使用权出让手续、不动产权属过户登记手续；三、本案受理费由被告承担。事实与理由：被执行人陈平勇因瑞枫线前段拆迁享有坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室房屋的所有权。原告与陈平勇经中间人陆某介绍达成房屋买卖意向，2009年10月7日双方签订《立房契》，约定陈平勇将其所有的坐落于瑞安市瑞枫线山前段拆迁安置房Ｄ幢东首第十一、十二间第五层套房转让给原告。转让价款为258000元。付款方式为2009年10月9日前一次付款248000元正，余款10000元待房产权证办理完毕后付清。《立房契》上同时有当届村委会主任、村经济合作社书记、村两委干部见证签字。《立房契》签订后，原告于2009年10月9日以原告女婿张咸明的银行账户，办理25万元本票作为购房款，交付给中间人陆某，由中间人陆某代为向陈平勇支付购房款。原告以女儿詹玉妹的名义办理涉案房屋水电表，原告于2011年对涉案房屋进行装修，于2012年搬入该房屋居住至今。原告向瑞安市不动产登记服务中心调查发现，陈平勇于2014年6月11日办理上述房产的房屋所有权证初始登记手续，权证号为瑞房权证瑞（房）字第0××9号，建筑面积117.06平方米。陈平勇于2015年2月25日办理上述房屋的土地使用权初始登记手续，权证号为瑞国用（2015）第000421号，土地使用权面积16.87平方米，土地性质为国有划拨。后原告通过周围亲戚朋友和村两委催促陈平勇尽快办理过户登记手续，陈平勇拖延至今，现上述房屋所有权证与土地使用权证无抵押登记，有查封登记。申请执行人深圳市诚信祥融资担保有限公司与被执行人陈平勇追偿权纠纷执行一案，贵院于2019年6月4日立案执行，执行案号为（2016）浙0381执3860号，执行依据为【2018】浙03**民初6265号民事判决书。在执行过程中，贵院对被执行人陈平勇名下坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室房屋进行了查封。原告认为，原告与陈平勇签订的《立房契》合法有效，应受法律保护。《立房契》签订后，即已发生物权变动效力，涉案房屋应属原告所有，不属于陈平勇的财产。原告已入住房屋多年，但陈平勇未为原告办理过户登记手续，此为陈平勇的过错。 被告陈平勇辩称：我不是经手人，我只是过来听一下，如果证据是真实的，我没有意见。 被告深圳市诚信祥融资担保有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：证据1、身份证，证明原告主体资格；证据2、工商登记信息打印件、户籍证明，证明被告主体资格；证据3、瑞安市不动产登记信息查询记录，证明瑞安市××镇××村××幢××单元××室登记在陈平勇名下；证据4、【2020】浙03**执92号执行异议裁定书复印件，证明原告的执行异议被裁定驳回；证据5、立房契，证据6、中国银行本票复印件，证据7、浙江省农村合作银行进账单复印件，证据8、瑞安农商银行流水打印件，证据5与8证明原告签订《立房契》后，原告通过交付本票的方式支付购房款；证据9、瑞安市供电有限责任公司客户信息打印件，证据10、用水情况查询清单打印件，证据9与10证明原告对涉案房屋办理水电、装修，后搬入居住至今。证据11、被告陈平勇所在的山前村村委会证明，证明被告将房屋出卖给原告的事实；证据12、申请证人陆某、陈某、詹某出庭作证，证明房屋出卖给原告、陈平勇下落不明的相关事实。 证人陆某陈述：该幢房屋是郑昌群所建，陈平勇的哥哥委托证人寻找买家。证人寻到买家后，四套房子的合同都是一起签的，四个人把钱都打给证人，证人把现金取出来，其中98万元给郑昌群，因为郑昌群建房用了103万元，陈平勇跟陈炳科已经给了5万元定金，剩余陈炳科10万元、陈平勇16.8万元。2015年开始，原告和证人哥哥就找不到陈平勇了。 证人陈某陈述：证人曾任被告陈平勇所在山前村的书记。村里曾要求所有拆迁户给村里统一办理，但是手续比较麻烦，需要村委会和镇里盖章，村里没有办理成功，后来他们每一幢自己去办理的产证。原告在山前村只有这一套房产，签订合同后，原告就开始装修，具体什么时候搬进去就不清楚，证人只知道原告居住在里面。 证人詹某陈述：证人曾任原告詹应齐所在坳后村的村委会主任。原告买好房子以后，证人才知道买房的事情，本来说房产证是村里统一办理的，后来一幢住户自己办理房产证，陈平勇把房产证偷偷办起来，然后拿去贷款了，胡克友的房产也被拍卖了。大概2017年左右，出了事情之后，坳后村两委有去山前村调查，跟山前村干部了解说陈平勇参与赌博，现在也找不到人了。 被告陈平勇质证如下：对证据1、3、4没有意见；对证据2不清楚，不认识深圳的公司；证据5是真实的，没有异议；对证据6-8有意见，不是陈平勇收的，无法确定账号；对证据9、10不确定。证据11没有村长签字，对真实性不认可。对证据12证人说到的办证过程不属实，房产证都是统一办理的，个人没办法办理的。有无寻找陈平勇的下落不清楚，我只知道从来没有人来找我们这些兄弟的。协议是真实的，但是交易的过程很模糊。 被告深圳市诚信祥融资担保有限公司、陈平勇未提供证据。 本院综合认证如下，原告提供的证据能够较为全面地证明了房屋买卖合同签订、购房款支付以及占有入住情况，能够做到相互印证，证明涉案房屋购房款已与其他人的购房款一起直接转付了郑昌群，购房款已按合同约定交付的事实。 经审理查明，原告詹应齐与被告陈平勇于2009年10月7日签订了一份《立房契》，约定被告陈平勇将坐落于瑞安市瑞枫线山前段拆迁安置房Ｄ幢东首第十一、十二间第五层套房一间，以258000元的价格出卖给原告，2009年10月9日前一次付款248000元，余款10000元待房产权证办理完毕后付清。同月9日，原告通过其女婿张咸明办理本票方式向陆某交付25万元（其中2000元系给陆某的中介费），陆某将该款汇同其他购房款一道将其中98万元交付给郑昌群，作为陈平勇尚欠郑昌群的房屋建造款直接交纳，其余款项交至陈平勇及其兄弟陈炳科。此后，陈平勇将涉案房屋即坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室的房屋交付原告。原告于2012年间入住。涉案房屋所有权于2014年6月11日进行初始登记，权证号为瑞安市房权证瑞（房）字第0××9号，土地登记时间为2015年2月25日，类型为国有建设用地使用权，权证号为瑞国用（2015）第000421号，权利人均为陈平勇，但原告对产权初始登记一直不知情。在审理过程中，原告自愿将未付款10000元交至本院作为执行款。 另查明，本院在执行（2019）浙0381执3860号申请人深圳市诚信祥融资担保有限公司与被执行人陈平勇追偿权纠纷一案中，于2019年6月12日裁定查封了涉案房屋。原告于2020年6月16日向本院提起执行异议，本院于2020年6月24日裁定驳回。原告于2020年7月9日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告詹应齐与被告陈平勇于2009年10月7日签订的《立房契》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，原告在本院查封前已按约定支付了购房价款24.8万元，查封前也已合法占有涉案房屋，对于未缴纳的余款10000元，原告也同意交付执行。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，系因为原告作为一个耄耋老人，在其与陈平勇联系有困难且一直不知道产权初始登记的情况下，以此作为非原告自身原因导致未能办理过户手续的理由，本院予以采纳。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述法律规定，本院予以支持。被告陈平勇的相关答辩意见，本院不予采纳。另，由于原告与陈平勇之间签订的《立房契》属合同债权债务关系，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，由于涉案房屋未经过户登记，尚不能直接产生物权转让效力，故原告要求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律根据，本院不予支持。 故综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、确认原告詹应齐与被告陈平勇于2009年10月7日签订的《立房契》合法有效； 二、不得执行坐落于瑞安市××镇××村××幢××室××室房屋［房产权证号为瑞安市房权证瑞（房）字第0××9号，土地权证号为瑞国用（2015）第000421号］； 三、驳回原告詹应齐的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告詹应齐自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0381执异92号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 张 勉 人民陪审员 王 健 人民陪审员 蔡晓琴 二〇二〇年九月二十八日 代书 记员 万顺顺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。