福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初1921号 原告：丁永坚，男，1985年10月28日出生，回族，住福建省永春县。 原告：黄冬红，女，1984年11月23日出生，汉族，住福建省永春县。 二原告共同委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 被告：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面**，统一社会信用代码91350525555051565F。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所律师。 原告丁永坚、黄冬红与被告福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁永坚、黄冬红的共同委托诉讼代理人张建华和被告兴宇公司的委托诉讼代理人郑梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁永坚、黄冬红向本院提出诉讼请求：1．判决确认《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2．判决兴宇公司立即向丁永坚、黄冬红支付自2016年12月30日起至2018年1月30日期间以购房总价875997元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3．判决兴宇公司立即向丁永坚、黄冬红支付自2017年4月1日起至通知办理产权证之日期间以购房总价875997元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。事实和理由：2016年4月1日，丁永坚、黄冬红与兴宇公司签订《商品房买卖合同》，约定丁永坚、黄冬红向兴宇公司购买址于永春县桃城镇环翠社区和五里街镇仰贤社区兴宇·富临国际25-2101号房屋；兴宇公司应于2016年12月30日前将竣工验收合格、消防验收合格的商品房交付给丁永坚、黄冬红使用，并于交付使用后60日内办理初始预登记。逾期交房的，兴宇公司应向丁永坚、黄冬红支付自逾期之日起至实际交房之日，按日向丁永坚、黄冬红支付已付房款万分之三计算的违约金；逾期办证的，兴宇公司应当自约定的交付之日后90日起至实际完成办证之日，按日向丁永坚、黄冬红支付已付房款万分之一计算的违约金。合同签订后，丁永坚、黄冬红依约支付了全部购房款，但兴宇公司于2018年1月30日才通过消防验收备案。兴宇公司逾期交付房屋，又逾期办理权属证书，依法应支付相应的违约金。同时，《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容属于损害丁永坚、黄冬红权益、减轻兴宇公司责任的格式条款，依法应认定为无效。 兴宇公司辩称，1．丁永坚、黄冬红与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件六）是适格主体双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于法律法规有关合同无效的情形，所以应属合法有效，丁永坚、黄冬红的第一项诉求缺乏事实与法律的依据，应予驳回。2．关于逾期交房违约金部分。丁永坚、黄冬红的诉求逾期交房时间计算偏长，合同约定中、大暴雨、六级以上台风、停水、停电、中高考停止施工作业原因延误的时间合计62天，可据实予以顺延。根据补充协议的约定，本案逾期交房违约金系按日计付，逾期交房违约金诉讼时效应当分别每一日单独计算，故起诉之日三年之前的逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，应驳回丁永坚、黄冬红逾期交房违约金的诉讼请求。3．丁永坚、黄冬红诉求逾期办证时间偏长。根据《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第四条约定，“经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任”。本案中，丁永坚、黄冬红于2018年1月27日确认接收该房屋，故逾期办证应以2019年1月28日为起算点，兴宇公司通知丁永坚、黄冬红办证的时间即2019年3月20日为截止的下限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《商品房买卖合同》补充协议（附件六）、2013年1月至2019年12月份永春县降水量资料、2013年至2019年影响永春6级以上台风时间统计、国网福建永春县供电有限公司的证明、永春县自来水公司停水证明材料、永春县教育局证明材料、房产验收确认书、邮政快递单的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：办理通知样式，丁永坚、黄冬红对该证据三性均有异议，但丁永坚、黄冬红在确认已收到通知的情况下，又不能提供存在其他样式的通知，故本院对该“房屋权属登记手续办理通知书”样式的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2016年4月1日，丁永坚、黄冬红与兴宇公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定丁永坚、黄冬红向兴宇公司购买位于永春县房屋；该房屋系预售商品房，总价款为875997元。合同就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等方面进行了约定。其中合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2．买受人同意接收，出卖人支付买受人伍佰元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3．中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。合同第十四条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第三条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条“产权办理约定”：……经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按十四条第二项的约定承担责任。 2、丁永坚、黄冬红于2018年1月27日接收涉案房屋，并于交房前已付清全部购房款。兴宇公司于2019年3月20日通过邮政速递物流向丁永坚、黄冬红发出可以办理产权证的通知。 本院认为，1、关于合同的效力。丁永坚、黄冬红与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等基础上自愿签订的，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第三条是提供格式条款一方兴宇公司减轻其责任，并非免除其责任，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款和第五十三条规定的免责条款的无效情形，因此，该协议条款合法有效，受法律保护，丁永坚、黄冬红关于该协议条款无效的主张，依法不予支持。2、关于逾期交房的违约金。根据《商品房买卖合同》第八条的约定可知，在合同签订后至合同约定交房期限前发生停水、停电、天气原因可据实顺延交房时间。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院确认双方签订合同日期2016年4月1日至合同约定的交房日期2016年12月30日前兴宇公司可据实顺延交付房屋的天数合计56天（已扣除重复天数2天），经顺延后，讼争房屋交付时间可顺延至2017年2月24日，2016年12月31日至2017年2月24日期间，又有可顺延天数1天，讼争房屋可顺延至2017年2月25日，而2017年2月25日又是中、大暴雨天气，综上，兴宇公司可据实顺延交付讼争房屋的天数为58天，兴宇公司应于2017年2月26日前向丁永坚、黄冬红交付讼争房屋。兴宇公司认为法定节假日亦属可扣除时间的辩解意见，没有合同依据，本院不予采纳。丁永坚、黄冬红于2018年1月27日接收讼争房屋，故逾期交房违约金计算的截止时间为2018年1月27日，兴宇公司应依约向丁永坚、黄冬红支付违约金；但根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条“……买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算;无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”的规定，因本案丁永坚、黄冬红于2020年6月28日才向兴宇公司主张逾期交房违约金，因此，2017年2月27日至2017年6月27日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，依法不予保护。丁永坚、黄冬红主张因诉讼时效期间的后六个月发生新冠××疫情，诉讼时效应予中止，但并未提供证据证明其因疫情或疫情防控措施不能行使请求权，故该主张本院不予支持。综上，本院仅支持2017年6月28日起至2018年1月27日止的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第三条：逾期在120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同，逾期交房违约金应自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止以已付房款为基数按银行同期存款利率计算的利息。该协议约定的“银行同期存款利率”，本院认为，若按活期利率显然不符合违约金的惩罚意旨，故应为中国人民银行同期同档定期存款利率。对丁永坚、黄冬红有关逾期交房违约金的诉求，在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。3、关于逾期办证违约金。从《商品房买卖合同》及补充协议内容，以及丁永坚、黄冬红并未书面委托兴宇公司办理权属证书等情况，可认定本案属于协助办证。兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2019年1月27日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月20日才通过邮政速递物流向丁永坚、黄冬红发出可以办理产权证的通知，迟延履行逾期办证义务52天，应按约向买受人支付每日按购房款875997元的0.01%计算的逾期办证违约金4555.18元（875997元×0.01%×52天）。对丁永坚、黄冬红有关逾期办证违约金的诉求，在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付丁永坚、黄冬红从2017年6月28日起至2018年1月27日止按中国人民银行同期同档定期存款利率计算的逾期交房违约金； 二、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付丁永坚、黄冬红逾期办证违约金4555.18元； 三、驳回丁永坚、黄冬红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费769元，减半收取计384.5元，由丁永坚、黄冬红负担206.5元（多预交的562.5元予以退回），福建省兴宇房地产开发有限公司负担178元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 刘正灿 二〇二〇年九月十五日 法官助理 姚雅莺 书 记 员 黄晓霞 附：一、本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。