广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终788号 上诉人(原审被告)：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱萧宇，男，1987年7月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人朱萧宇商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，上诉人在一审中提出的证据可证明上诉人尽了通知办理按揭的义务，被上诉人拒不配合前来办理按揭贷款手续，无法成功办理按揭应归责于被上诉人。案涉合同已经进行登记备案，具备办理按揭贷款条件。上诉人在多次通知被上诉人后其仍不前来办理付款手续，上诉人于2019年3月再次通知其来办理按揭，该通知是按照合同约定的送达地址寄出，合同对于送达有明确约定，按双方在合同中的地址送达的文书视为送达。二、被上诉人诉称贷款无法办理的原因在于上诉人，但未提供证据予以证实，如申请过贷款，仅有一个工商银行卡没有相关贷款网络批复手续，不符合常理。上诉人在等待几年均未得到贷款成功通知的情况下，迫于无奈才向被上诉人发出了一次性付款的通知。该通知符合双方约定，在办理按揭贷款不成功的情况下，被上诉人必须一次性付清房款。三、合同附件四第三条第二点约定由买受人提交贷款申请，但被上诉人目前的证据无法证实其已提交过贷款申请。被上诉人自称在其之后都无法办理按揭贷款通过上诉人提交的证据可证实同楼盘业主张德新在2017年7月仍可通过网络批复的方式在同网点办理按揭贷款，故被上诉人应该提供办理按揭的书面材料或者网络批复截图证实。四、一审法院适用法律错误，本案被上诉人要求解除合同的理由有两个：一是商品房买卖合同司法解释第23条规定的法定解除权，二是双方约定的逾期交房解除权，但本案均不符合以上解除条件，一审法院错误的适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定解除合同。根据商品房买卖合同司法解释第23条规定，被上诉人解除合同则需要满足“因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同并导致合同不能履行”。在本案不符合上述解除条件。首先，未能订立按揭贷款合同，在于被上诉人未按约前来银行进行面签，由此产生的后果应当由其自行承担。其次，双方在合同中明确约定办理按揭不成功的则被上诉人应当一次性现金付清全部房款，也即双方在合同中约定了两种付款方式，不能以按揭贷款方式付款的则适用一次性现金付清全部房款的方式付款，也即不存在因办理按揭不成功就会导致合同目的无法实现的结果发生。 朱萧宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、被上诉人已经提供了证据证实已办理了按揭贷款手续并办取了指定银行所需要的还款银行卡。而上诉人没有任何证据证实被上诉人因何种原因导致无法办理按揭且被上诉人无论是收入或是征信均符合按揭条件二、上诉人提交的证据按揭查询是在不同的楼盘而且是不同年限，因此与本案毫无关联，没有参考性。 朱萧宇向一审法院起诉请求：1.解除朱萧宇与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：FCG2017022536);2.富乐华公司退还朱萧宇已付房款共计227,880元以及赔偿利息损失38,185.73元（以227,880元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年5月9日暂计至2019年10月31日为38,185.73元，实际计算至清偿之日止）；3.富乐华公司退还朱萧宇已付的案涉房屋相关手续费共计1,197元；4.本案的诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月26日，朱萧宇作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份已备案的《商品房买卖合同》（编号：FCG2017022536），约定朱萧宇购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元24层2423号房，建筑面积为68.78平方米，单价为每平方米6,410元，总金额为440,880元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金22,780元，该定金于交首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年3月26日前支付首期房价款227,880元，占全部房价款的51.6%，余款213,000元申请贷款支付；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第（二）款约定，买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及本补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过10天的，出卖人有权解除本合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年3月26日、2016年5月9日、5月16日，富乐华公司分别向朱萧宇出具三张《收据》（编号分别为：1221464、1210067、2022762），表示收到朱萧宇交来防城港国际大酒店2-2423号房代收费557元（备案费97元、预抵押费460元）、房款227,880元、预抵押费640元。 另查明，2019年8月，因案涉楼盘水电、绿化率不达标，过道及其低矮不符合写字楼标准，消防验收不合格等原因，防城港市住房和城乡建设局责令富乐华公司停止交付，进行整改，待验收合格后再交付使用。截止一审法庭辩论终结前，案涉楼盘仍未通过验收。 一审法院认为，朱萧宇与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定朱萧宇向富乐华公司支付首期购房款227,880元，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第（4）款以及附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因朱萧宇的原因导致无法办理按揭，富乐华公司才有权要求朱萧宇一次性支付剩余房款，富乐华公司未提交相应证据证明因朱萧宇的原因无法办理按揭贷，其直接要求朱萧宇就剩余房款选择一次性付款不符合双方的合同约定，且目前案涉楼盘被防城港市住房和城乡建设局责令停止交付，进行整改，截止一审法庭辩论终结前，仍不符合交房条件，朱萧宇享有不安抗辩权。因富乐华公司目前仍未能明确何时具备交房条件，故朱萧宇主张其合同目的已无法实现并请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对朱萧宇请求解除《商品房买卖合同》和要求富乐华公司返还购房款、房屋相关手续费用合计229,077元及支付利息（利息以227,880元为基数，从2016年5月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、解除朱萧宇与富乐华公司于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》（编号：FCG2017022536）；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内向朱萧宇返还购房款、房屋相关手续费用合计229,077元及支付利息（利息以227,880元为基数，从2016年5月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费5,308.94元，减半收取计2,654.47元（朱萧宇已预交），由富乐华公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下证据：1.同楼盘业主张德新在（2020）桂06民终91号案提交的贷款申请银行网批截图，证明只要提交过贷款申请，无论申请是否通过，均会得到贷款银行的网络批复，如未通过，会显示原因；2.建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案楼盘已于2018年12月27日通过五方验收；3.建设工程消防验收意见书，证明涉案楼盘已于2019年9月16日通过消防验收。经质证，被上诉人认为，证据1与本案无关，并且该业主是因自身原因致无法贷款，本案业主是因上诉人原因无法贷款；对证据2无异议，但五方验收应当应在住建局相关部门备案，以达到符合合同第九条第一点约定的交房条件；对证据3无异议。被上诉人提交以下证据：1.关于办理按揭银行的告知函，证明办理按揭地点为广西星光大道27号工商银行个贷中心；2.卡号为62×××46的工商银行按揭银行卡的开卡信息，证明被上诉人于2016年5月9日到指定的银行个贷中心网点提交了按揭贷款手续并办理了还贷银行卡，开卡信息与指定地址一致。经质证，上诉人对证据1、2的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可证据2的证明目的，证据2只能证明被上诉人在该网点办卡，但不能证明其用于申请贷款，如申请会有银行相关批复。 本院认为，上诉人提交的证据1可作为本案参考依据；因双方对其余证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院亦采纳作为案件参考依据。 一审判决查明事实除“另查明，2019年8月，因案涉楼盘水电、绿化率不达标，过道及其低矮不符合写字楼标准，消防验收不合格等原因，防城港市住房和城乡建设局责令富乐华公司停止交付，进行整改，待验收合格后再交付使用。截止一审法庭辩论终结前，案涉楼盘仍未通过验收。”应改为“防城港市住房和城乡建设局调查核实，富乐华公司开发的防城港国际大酒店项目已基本完工，2018年12月27日自行组织了竣工验收，截至2019年7月1日富乐华公司未向防城港市住房和城乡建设局申请竣工验收，该局已下方通知，责成富乐华公司停止交付，进行整改，待验收合格后再交付使用。”外，双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件的约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（2）款约定：买受人于签订合同书时须向出卖人支付51.6%首期购房款，计人民币227,880元，剩余48.4%购房款213,000元，由买受人向银行申请贷款付清（办理银行按揭贷款所需税、费由买受人承担）。涉案楼盘于2019年9月16日消防验收合格。涉案房屋于2017年6月21日办理备案手续。 上诉人于2016年3月25日向被上诉人发送《关于办理银行按揭的告知函》，通知被上诉人于2016年5月15日前到指定地点办理银行按揭贷款手续、签署《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜。《告知函》明确按揭需要提供的资料：1.借款人及其配偶的身份证原件，复印件二份……6.用于还贷的南宁地区工行卡账号；……。按揭贷款办理地址为：广西南宁市桃源路49号工商银行三楼；广西南宁市星光大道27号工商银行个贷中心二楼。被上诉人于2016年5月9日在位于南宁市办理了卡号为62×××46的中国工商银行卡。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《商品房买卖合同（预售）》的效力认定正确，本院予以确认。根据合同约定，买受人选择按揭贷款方式付款的，应该按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用。本案中，被上诉人为证明其已按上诉人的通知到指定银行办理按揭贷款手续，提交了网点信息及开卡信息拟予以证明。上诉人持异议，认为以上证据仅能证明被上诉人在该网点办卡，无法证明该卡系用于申请贷款所用。本院认为，上诉人通知被上诉人于2016年5月15日前到指定地点办理银行按揭贷款手续，要求提供包括用于还贷的南宁地区工行卡账号及明确按揭贷款办理地址为广西南宁市桃源路49号工商银行三楼或广西南宁市星光大道27号工商银行个贷中心二楼。上诉人虽称只要提交贷款申请均会得到贷款银行的网络批复，但该批复系2017年7月所作，而本案约定的申请贷款时间为2015年5月，故批复不具参考性，故本院对其关于只要提交贷款申请均会得到贷款银行的网络批复的主张不予采纳。被上诉人住所地系辽宁省大连市，其于2016年5月9日在位于南宁市办理了中国工商银行卡，办理银行卡的时间、地点及银行卡信息与上诉人通知的要求相符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认为被上诉人提交的证据已达高度盖然性证明标准，故应认定被上诉人已按上诉人的要求办理了银行按揭手续。需注意的是，涉案房屋于2017年6月21日方才办理备案手续，被上诉人即使于2016年5月15日前到指定地点也无法成功办理银行按揭贷款手续。 关于被上诉人要求解除涉案合同并由上诉人返还购房款本金、利息及手续费有无事实及法律依据的问题，被上诉人已按约办理银行按揭贷款手续，上诉人并无证据证明系因被上诉人的原因致使无法订立商品房担保贷款合同，其直接要求被上诉人就剩余房款选择一次性付款不符合合同约定，且目前亦无证据证明涉案房屋已符合涉案合同第九条约定的交付条件，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，一审法院支持被上诉人关于解除《商品房买卖合同》和要求上诉人返还购房款、房屋相关手续费用合计229,077元及支付利息（利息以227,880元为基数，从2016年5月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,308.94元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪