文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1137号上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路**，统一社会信用代码91500230208750839B。负责人：李义力，该支行行长。委托诉讼代理人：董平，男，1979年10月5日出生，汉族，该支行职工，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘静，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何继祥，男，1977年3月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛红兵，男，1970年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审第三人）：高雷生，男，1967年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上诉人重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行（以下简称农商行丰都支行）因与被上诉人何继祥、湛红兵、高雷生房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2019）渝0230民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。农商行丰都支行上诉请求：撤销一审判决第一项，改判何继祥、湛红兵、高雷生与其共同承担何继祥318600元的损失。事实和理由：1.湛红兵对案涉房屋办理所有权登记和抵押登记系造成何继祥损失的根本原因，应当对造成何继祥相应损失承担主要清偿责任；2.何继祥、高雷生对何继祥的损失亦存在过错，应当承担相应责任。农商行丰都支行不是房屋买卖的适格主体，何继祥并未依法取得房屋，《房屋处理意见》应当按无效处理，双方都负有责任。何继祥在没有合法取得房产情况下将房屋出售造成高雷生的损失，不应由农商行丰都支行承担。基于《房屋处理意见》应按无效合同处理，农商行丰都支行只能返还何继祥相应房款。何继祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：农商行丰都支行认为何继祥明知案涉房屋没有产权而购买应当承担过错责任的理由不能成立，作为国有银行，何继祥充分相信银行有权处分该房屋，处理房屋是经过集体研究讨论的，约定由信用社负责办理房屋产权证，而不是何继祥协助配合，何继祥并无过错。本案所涉《房屋处理意见》不属于法定无效情形，属于解除合同情形。湛红兵、高雷生未予答辩。何继祥向一审法院起诉请求：1.解除2000年11月25日何继祥、农商行丰都支行签订的《房屋处理意见》，退还何继祥购房款25870元及利息（从2000年11月25日起按照同期贷款利率计算）；2.农商行丰都支行赔偿何继祥损失313500元；3.由农商行丰都支行、湛红兵承担本案律师费10000元、鉴定费5100元。一审法院认定事实：1998年9月4日，湛红兵以抵押房产的方式向原丰都县农村信用合作社贷款100000元，到期日为1999年8月20日，后湛红兵未按期清偿贷款遂同意该社处理房屋。2000年11月25日，何继祥与原丰都县三合农村信用合作社（以下简称三合信用社）签订《房屋处理意见》：“三合信用社现处理湛红兵抵押借款房屋一套，地，地址在新县城横一路顶楼住房信用社集体研究讨论，特作如下处理意见：经双方实地测量，房屋面积86.24㎡；房屋产权由信用社负责办理给买方；房屋作价每平方米300元；买方何继祥自愿购买；房屋总价款86.24×300＝25870元即日缴清收贷款。卖方签字：单位盖章三合信用社（加盖三合信用社公章）信用社在场签字：徐世福、张茂江、曾宪文、李淑梅。买方签字：何继祥。房款已一次付清。2000年11月25日共壹页，一式两份，双方各执一份”。同日，何继祥支付房款25870元，三合信用社出具农贷收回凭证载明收到湛红兵偿还前述贷款本金25870元并在借款借据中予以注明。后何继祥从三合信用社取得钥匙入住该房。2008年2月11日，何继祥（甲方）与高雷生（乙方）签订《房屋买卖协议》：甲方将丰都县商业一路湛红兵集资房顶楼房屋一套卖给乙方，房屋售价123800元，第一次付款40000元，10日内再付80000元，余下3800元等房产证办好后结清；甲方将现有水电气等一切证件交与乙方，房产证由甲方办理；甲方于2008年10月8日前搬走，由乙方接管；原甲方所执的与三合信用社签订的合同于签字之日在甲方、乙方内作废，现有协议于此日起生效；双方另约定家具归属事宜。该协议签订后高雷生支付何继祥房款120000元并入住该房。另查明，农商行丰都支行在湛红兵于1998年9月4日借款100000元的借款借据还款记录部分载明：湛红兵于2000年11月25日至2008年12月24日期间分八次偿还本金25870元、25870元、2800元、4900元、9500元、1100元、600元、29360元，第七次还款日期为2003年9月1日。2009年5月5日，农商行丰都支行向丰都县房地产登记中心出具还款证明载明：湛红兵以自有的位于丰都县新县城横一路商业用房和住房（房屋他项权证：丰房权字第00210**）抵押向该行城东分理处（原王家渡分社）借款30万元，现该款已还清，该行同意解除抵押合同，请办理抵押注销手续。在庭审中，一审法院责令农商行丰都支行限期提供该次抵押涉及的所有材料，其逾期未予提交任何材料。2009年6月22日，案涉房屋办理产权登记（坐落地址：丰都县三合街道商业一路172号1单元802号；房屋产权证号：**地证2009字第**；登记权利人：湛红兵；建筑面积：92.75㎡）。同年11月16日，农商行丰都支行开具的两张贷款收回凭证载明收到湛红兵于1998年8月1日贷款的利息96262.78元、于1998年9月4日贷款的利息14627.36元。后湛红兵分别于2010年3月5日、2012年6月26日、2014年8月27日以案涉房屋为他人债权提供抵押并办理抵押登记。后标的房屋先后被多家法院查封，现房屋状态为有抵押、有查封。2019年3月12日，高雷生因重庆市渝北区人民法院查封了标的房屋而向该院起诉，要求停止对标的房屋的执行，并确认该房屋属于高雷生所有。同年8月23日，该院作出（2019）渝0112民初6474号民事判决认定：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，湛红兵未出庭应诉，高雷生未举示湛红兵同意用案涉房屋抵偿三合信用社的贷款，三合信用社是否有权将案涉房屋出卖给何继祥存疑，三合信用社与何继祥签订的《房屋处理意见》效力待定，何继祥与高雷生签订的《房屋买卖协议》效力待定。高雷生占有案涉房屋十余年而未主张过户登记，属消极不行使权利，自身存在过错。”遂驳回高雷生的诉讼请求。高雷生为此次诉讼支付律师费15000元及诉讼费2780元。同年9月8日，高雷生与何继祥签订《房屋退房协议》，高雷生退还房屋给何继祥，何继祥立即退还高雷生购房款120000元，并于2020年12月31日前赔偿高雷生损失127780元（房屋上涨损失110000元、律师费15000元、诉讼费2780元）。同日，何继祥支付高雷生120000元。在庭审中，三合信用社工作人员徐世福（亦系经办人之一）出庭证实当时系信用社出面卖房且在买方付钱后负责办理产权，买卖完成后信用社未再处理产权办理事宜，且无专人负责处理湛红兵贷款偿还事宜。何继祥在庭审中陈述该房已被法院张贴封条，无法使用，且其也不可能再占有和使用该房屋。该案在审理过程中，经该院对外委托鉴定载明案涉房屋于价值时点2020年6月9日的市场价值为313500元，何继祥支付鉴定费5100元。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的主体；二、责任承担主体；三、何继祥的诉讼请求应否支持。关于房屋买卖合同的主体问题。根据已查明的事实，湛红兵将已有的房屋交给银行处理用于抵偿贷款，标的房屋在处理之时并不存在权利障碍及影响处分后果的因素，而何继祥与三合信用社签订合同亦系双方真实意思表示，三合信用社亦经湛红兵授权而获得了处分权，且从合同内容来看，房屋处理系该社集体研究决定，产权亦由该社负责办理，故三合信用社系以自己的名义进行的处分，其系房屋买卖合同的适格主体，应当认定其为出卖方。关于责任主体问题。在该案中，何继祥以合法有效的买卖合同取得标的房屋并自由处分，后因登记所有权人即湛红兵用标的房屋抵押担保致房屋实际所有权人遇到障碍不能行使相应权利，而在湛红兵办理抵押之前，农商行丰都支行还出具证明以解除标的房屋之前的抵押，而从该行当时的经办人的证言来看，农商行丰都支行在出售房屋后一直未进行有关买卖合同的产权办理事宜活动，未完成出卖人的合同义务。综上，农商行丰都支行作为买卖合同的出卖方对于产生标的房屋权利行使障碍存在过错，应当承担相应的赔偿责任。因三合信用社系农商行丰都支行前身的分支机构，该社的民事行为所产生的法律后果应由农商行丰都支行继受。至于湛红兵的责任承担问题，因何继祥明确主张合同之债，故合同相对方可在承担责任后进行追偿。关于何继祥的诉讼请求应否支持的问题。因标的房屋存在权利行使障碍，而该障碍已经影响到合同根本目的的实现，故何继祥请求解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以确认。在赔偿范围上，因合同解除且时隔多年，房屋价值已产生重大变化，故农商行丰都支行应当以房屋现有价值即鉴定价格313500元赔偿相应损失，鉴定费5100元系必要支出，对何继祥的此两项诉讼请求予以支持，何继祥主张的退还房款部分与赔偿部分重合，不予支持；利息部分因何继祥实际已享有相应房屋权利多年，不予支持；律师费部分并非必要支出且于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除何继祥与重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行于2000年11月25日签订的《房屋处理意见》；二、重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行在本判决发生法律效力后10日内赔偿何继祥损失313500元及鉴定费5100元；三、驳回何继祥的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602.05元，由重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行负担。二审期间，当事人双方均没有提交新证据。二审查明，农商行丰都支行认可当时处理案涉房屋给何继祥时，是按照当时的市场价格进行处理的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案争议焦点是：何继祥、湛红兵、高雷生在本案中是否应当就何继祥的损失承担相应赔偿责任。本案案由系买卖合同纠纷，应当围绕本案所涉合同即《房屋处理意见》进行处理。湛红兵将案涉房屋抵押给农商行丰都支行时虽未按照《中华人民共和国担保法》第四十三条第一款规定办理抵押物登记，农商行丰都支行也未取得案涉房屋的所有权，但基于湛红兵未按期清偿贷款遂同意农商行丰都支行处理案涉房屋，故农商行丰都支行将案涉房屋处理给何继祥的行为并非无权处分。同时，由于《房屋处理意见》的内容也符合房屋买卖合同的形式要件，一审法院认定农商行丰都支行系房屋买卖合同的卖方并无不当。由于湛红兵、高雷生并非《房屋处理意见》的合同相对方，农商行丰都支行要求非合同相对方的湛红兵、高雷生承担相应责任缺乏法律依据，且不符合合同相对性原则。故农商行丰都支行认为湛红兵、高雷生应当承担相应赔偿责任的上诉理由不能成立。何继祥作为《房屋处理意见》的合同相对方，系通过市场价购买案涉房屋，虽然其作为完全民事行为能力人，理应清楚购买抵押房屋存在一定风险，但其基于合同相对方是银行，天然具有较高信用，进而购买案涉房屋，何继祥本身并无明显过错；且农商行丰都支行在《房屋处理意见》已经明确承诺办理由其办理房屋产权，故农商行丰都支行认为何继祥应当承担相应责任的上诉事由亦不能成立。综上，上诉人农商行丰都支行的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6079元，由上诉人重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年九月二十四日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳