山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异444号 案外人：高金山 申请执行人：青岛州威之家市场管理有限公司 被执行人：青岛经济技术开发区商业公司 被执行人：青岛经济技术开发区进出口公司 本院在执行申请执行人青岛州威之家市场管理有限公司与被执行人青岛经济技术开发区商业公司、青岛经济技术开发区进出口公司借款合同纠纷一案【执行案号：（1999）青执字第430号，恢复执行案号：（2020）鲁02执恢3号】中,案外人高金山向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 高金山向本院提出异议请求：1.撤销（2020）鲁02执恢3号拍卖公告。2.对青岛市市北区宁夏路桥下南45号房屋（下称“案涉房产”）带租拍卖，并确认其有优先购买权。3.确认其在2033年5月17日前不向受让人移交占有的案涉房产。4.对被执行人青岛经济技术开发区商业公司名下案涉房产及案外人高金山的无证房产整体拍卖，所拍价款按价值比例分割。事实与理由：1.高金山在青岛市中级人民法院查封前已承租并占有、使用案涉房产。2002年8月起，高金山作为青岛安福利商贸公司（原青岛市经济技术开发区商业公司分公司）法定代表人承租案涉房产，用于青岛安福利商贸公司办公经营，租金为每年4.1万元。2006年1月1日，青岛安福利商贸公司因经营困难解散，高金山与青岛市经济技术开发区商业公司协商继续承租案涉房产，双方签订《房屋租赁合同》，由高金山承租案涉房产20年，2006年房租为3万元，2007年起每年房租为2万元。2009年1月7日，双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为2019年1月1日起至2029年12月31日，租金仍为2万元每年，但如果高金山采取趸缴方式支付租金，则2009年至2019年租金为14万元，以上协议签订后，高金山均依约缴纳租金。2013年5月，根据宁夏路街道办事处通知，案涉房产属于危房，要求停业整顿并进行改造，因青岛市经济技术开发区商业公司无能力出资改造，双方协商一致签订《补充协议之二》，约定由高金山出资改造，并对房屋四周及二层进行扩建，扩建部分归高金山所有，原租赁期限届满后，租期延长20年，延长租期内的年租金为4万元。2013年高金山对案涉房产进行改造并使用至今。2018年初，为迎接上合峰会，青岛市北区市场监督管理局、宁夏路街道办事处要求安福利市场进行整改，高金山投资150万元人民币对案涉房产进行了装修改造，于同年5月整改完成并已通过验收，整改费用已上报市北区市场监督管理局。自高金山承租案涉房产以来，案涉房产从未被法院查封，也不存在其他经济纠纷，高金山依法取得案涉房产的租赁权和优先购买权，租赁期限至2033年5月17日。2.被执行人名下案涉房产应与高金山扩建无证房产整体拍卖，评估报告显示被执行人名下有证房产面积1146.73平方米，评估值599.98万元，高金山所有的无证房产面积1850.45平方米，评估值1772.27万元。因有证房产与无证房产共用水电等设施，附合在一起作为整体经营市场，无证房产将有证房产包围，如果产权人不一致，将会造成社会不安定因素，整体拍卖更有利于实现执行的法律效果和社会效果。 青岛州威之家市场管理有限公司辩称，1.高金山的异议请求于法无据，应当依法裁定驳回。2.青岛安福利商贸有限公司与青岛经济技术开发区商业公司之间不存在租赁关系，实际上是青岛安福利商贸有限公司曾经长期无权占有使用案涉房产，青岛经济技术开发区商业公司提起诉讼要求青岛安福利商贸有限公司及高金山腾迁出案涉房产，市北区人民法院以（2002）北民初字第945号判决书判令青岛安福利商贸有限公司及高金山将案涉房产返还给被执行人商业公司。3.案涉房产无证部分不是由高金山扩建，无证部分在案涉房产登记时便存在，无证部分及有证部分均归被执行人商业公司所有，与高金山无关。4.高金山提交相关租赁协议约定的租金价格明显严重低于市场价格，案涉房产面积1146.73平方米，综合案涉房产的位置、面积、用途，每年2万元的租金明显属于不合理的低价，合同本身属于无效，其次，高金山提交的协议上的青岛经济技术开发区商业公司的印章是伪造的，即使是真实的，被执行人以远远低于市场价的租金数额出租给高金山，明显属于恶意串通，损害债权人利益的行为。5.高金山没有证据证明其在法院查封前已经占有使用案涉房产，也没有证据证明实施了扩建行为。综上，高金山的请求及理由均于法无据，与事实不符，应当予以驳回。 青岛经济技术开发区商业公司辩称，对高金山的异议请求事项均无异议，对租赁事实与扩建事实均认可。（1996）青经初字第274号调解书已终结执行，继续执行无执行依据，被执行人保留另案处理的权利。 为证明其主张，高金山向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁协议》1份，证据内容：2006年1月1日，高金山与青岛经济技术开发区商业公司签订协议，租赁面积为1146平方米的案涉房产，租期自2006年1月1日起至2025年12月31日止，2006年1月1日高金山支付租金3万元，自2007年开始每年租金2万元。2.《补充协议》1份，证据内容：2009年1月7日，高金山与青岛经济技术开发区商业公司就案涉房产租赁事宜签署《补充协议》，约定租赁期限为自2009年1月1日起至2029年12月31日止，租金为每年2万元，如果采取趸缴方式支付租金，则2009年至2019年租金为14万元，高金山于2008年10月支付2009年2万元租金从14万元中相应扣减。3.《补充协议之二》1份，证据内容：2013年5月17日，因宁夏路街道办事处通知需要对案涉房产进行升级改造，高金山与青岛经济技术开发区商业公司签署《补充协议之二》，约定由高金山投资195万元对案涉房产进行改造，改造后一层、二层扩建部分归高金山所有，《补充协议》约定的租赁期限届满后继续租赁20年，租赁期限至2049年12月31日。证据1至证据3共同证明：在青岛市中级人民法院查封案涉房产之前高金山已经租赁案涉房产，并实际占有使用，双方2013年5月13日签订补充协议约定租赁期满后再续租20年，双方租赁合同期限应至2033年5月12日终止，对案涉房产应带租拍卖，且高金山对案涉房产处置享有优先购买权。高金山从2002年开始承租案涉房产，当时作为仓库使用，房屋状况并不能直接用于经营，由高金山改造成市场经营，双方约定的租金完全符合20年前的租金水平，之后由于房屋年久失修，政府要求改造，青岛经济技术开发区商业公司又无资金投入，高金山对案涉房产投入大量资金进行升级改造，基于以上原因而确定的租金不应认定为过低。并且在此之前，本执行案件已经执行终结结案，青岛经济技术开发区商业公司没有作为被执行人的案件，资产也没有被法院强制执行，高金山与青岛经济技术开发区商业公司不存在恶意串通的事实。4.《收款收据》10份、《收条》1份、《中国工商银行个人业务凭证》1份、《委托收款函》1份、《汇款单》1份，以证明高金山自2002年8月起租赁案涉房产，并按照合同约定向青岛经济技术开发区商业公司足额支付了租金，2019年底将2020年房租提存至青岛市中级人民法院案款账户。5.《青岛安福利市场经营服务有限公司工商登记》，以证明2003年3月16日，高金山成立青岛安福利市场经营服务有限公司，经营安福利菜市，注册地址在案涉房产，足以证明实际占有使用该房屋。6.《关于市北区安福利菜市整改的通知》1份，通知内容：2013年5月，青岛市市北区宁夏路街道办事处向高金山经营的市北区安福利菜市送达通知，因房屋年久失修，即日起整改，对房屋进行升级改造，与产权单位尽快协商改造方案，改造需消除安全隐患，符合安全生产要求。7.《关于限期完成安福利菜市升级改造的通知》1份，通知内容：2018年2月6日，青岛市市北区市场监督管理局通知高金山经营的安福利菜市，于2018年4月30日前进行升级改造，逾期未升级改造者，将依法予以处罚直至关停。8.《情况说明》1份，证据内容：2018年2月，高金山投入15801084.52元对案涉房产进行升级改造。证据6至证据8共同证明：因青岛经济技术开发区商业公司没有资金，高金山投入巨额资金对案涉房产进行升级改造，改造的资金实际已包含在案涉房产的租赁成本中，因此，案涉房产的租金不应认定为过低。9.（青岛）东部（2020）房（估）SF字第014号司法评估报告，以证明执行程序中，已对案涉房产及高金山扩建部分房屋进行评估。高金山同意对被执行人名下案涉房产与高金山所有的无证房产整体拍卖，整体拍卖法律效果与社会效果更好。10.《网络司法拍卖公告》2份，以证明参照网络公开的司法拍卖案例，因有证房产与无证房产已附合在一起，整体拍卖更有利于提高变现率，且高金山同意整体拍卖，所得价款按照价值比例分割。11.照片6张，以证明2013年5月12日高金山正在对案涉房产进行改造。12.关于青岛市市北区人民法院（2002）北民初字第945号民事判决书的意见，以证明被执行人与青岛安福利商贸有限公司房屋纠纷已经解决，被执行人不再申请执行。 青岛州威之家市场管理有限公司质证称，1.对三份租赁协议的质证意见：对真实性不予认可，经过当庭初步比对，相关协议上青岛经济技术开发区商业公司的印章并非真实印章，申请对公章进行鉴定，青岛经济技术开发区商业公司的法定代表人为刘琴生，但公司公章旁边加盖的是王保全的印鉴，王保全与青岛经济技术开发区商业公司无关，证明该份协议并非青岛经济技术开发区商业公司的真实意思表示；根据高金山提交的2006年协议，案涉房产自始便存在二层，有证部分及无证部分自始存在，均归青岛经济技术开发区商业公司所有，并非归高金山所有；2013年协议中的扩建事宜根本不存在，高金山主张其对房屋实施了扩建行为应当承担举证责任，提交证据证明扩建的面积及扩建的费用，另外，若扩建真实存在，根据2013年协议，高金山应提供协议第二条所述的当年房屋的现状照片，若高金山不能提供，应当承担举证不能的责任；协议约定租金明显过低，1146平方米的案涉房产，在2006年、2009年至2019年期间，年租金却仅仅只有2万元，明显严重低于市场价，属于严重的显失公平，相关协议应属无效。2.对收据、银行回单的质证意见：对所有收据的真实性不予认可，收据上的青岛经济技术开发区商业公司的印章并非真实印章，申请执行人申请对公章进行鉴定。2003年至2005年的收据与本案无关，高金山主张其与青岛经济技术开发区商业公司的租赁关系自2006年开始，但2006年1月1日30000元、2006年12月16日15000元、2007年12月27日2万元、2008年9月23日2万元的收据，均加盖的是青岛经济技术开发区贸易发展总公司的财务专用章，收款人并非青岛经济技术开发区商业公司，该证据不能证明是案涉房产的租金，其次，根据（2002)北民初字第945号民事判决书查明的案件事实，青岛经济技术开发区贸易发展总公司聘任高金山为法定代表人，高金山与该公司存在利益关系，该证据本身不能作为认定案件事实的证据，2019年1月7日的收据虽然表面上加盖青岛经济技术开发区商业公司的印章，但根据银行凭证显示，该费用是付给杨正宜个人的费用，并非案涉房产的租金。对银行付款凭证的真实性没有异议。该付款行为是杨正宜与高金山的个人经济往来，并非与青岛经济技术开发区商业公司之间的支付租金行为。3.对委托收款函的真实性不予认可，既然2006年1月1日青岛经济技术开发区商业公司委托杨正宜代为收款，那么为何高金山要将2006年至2009年的租金支付给青岛经济技术开发区贸易发展总公司，高金山提交的证据相互冲突。4.对两份整改通知及情况说明的真实性予以认可，但该组证据的对应主体是安福利菜市，并非高金山，通知的要求是对市场进行改造并消除安全隐患，根据2013年及2018年两次通知的内容，可以证明安福利菜市在2013年并没有实施改造行为，安全隐患仍然存在，即2013年协议所称的改造行为实际上没有发生。2019年街道办事处的情况说明，能够证明对菜市进行装修的是青岛安福利市场经营管理有限公司，并非高金山，也并非青岛安福利商贸有限公司，青岛安福利商贸有限公司与青岛安福利市场经营管理有限公司是两个独立主体，且若青岛安福利市场经营管理有限公司实施了改造行为，也仅仅是装修，并非扩建，且装修的实际花费金额应当以相关发票或凭证为准，但是高金山并未提交相关证据。5.对于评估报告内容真实性不发表任何的意见，但该报告书中的内容不属于本案处理的事项，并且该报告书明确载明不对案涉房产的产权权属作出任何认定，申请执行人对案涉房产有证部分及无证部分的评估结果签字确认，仅代表对评估公司的测量行为表示知情，并不能认定申请执行人认可无证部分的所有权人归高金山所有，并且在评估过程中申请执行人已经强调有证及无证部分均归属于青岛经济技术开发区商业公司。6.对汇款单的质证意见：汇款单载明高金山向青岛中院支付两万元，该支付行为是否经青岛中院认可，需与执行实施法官进行核对。7.对照片的质证意见：高金山没有提交照片原件，相关照片没有被执行人以及高金山的签字或签章，从该证据表面上看也无法确定是案涉房产的相关位置，因证据为复印件，对其真实性均不予认可。8.对（2002）北民初字第945号民事判决书的真实性需进行鉴定予以确认，另外从该证据内容上仅能确定青岛安福利商贸有限公司与被执行人对于房屋租赁事宜不采取法院强制执行的解决方式，但不能证明青岛安福利商贸有限公司与被执行人达成的调解意见的具体内容，无法证明高金山主张的内容。 青岛经济技术开发区商业公司质证称，对高金山提交的证据的真实性与证明事项均无异议。2002年春节期间，案涉房产二层起火均被烧毁，有相应的出警记录及街道出勤为证。之后二楼由承租人承建并留给被执行人一间保管使用，二楼系承租人自建，对产权归属无异议。青岛经济技术开发区商业公司在2002年以后全面停产，相应的帐户注销，青岛经济技术开发区商业公司授权杨正宜收款有相应授权，收款系公司行为，款项用于公司退休人员补社保公积金。高金山2001年已经被免除职务，其与青岛经济技术开发区商业公司无关。 为证明其主张，青岛州威之家市场管理有限公司向本院提交以下证据：1.青岛市市北区人民法院（2002)北民初字第945号民事判决书，以证明青岛安福利商贸有限公司与青岛经济技术开发区商业公司之间未签订租赁合同、不存在租赁关系，青岛安福利商贸有限公司长期无权占有使用案涉房产，青岛经济技术开发区商业公司提起诉讼要求青岛安福利商贸有限公司、高金山腾迁出案涉房产，市北区人民法院以（2002）北民初字第945号判决书判令青岛安福利商贸有限公司及高金山将案涉房产返还给青岛经济技术开发区商业公司。除此之外，市北法院还查明，青岛经济技术开发区贸易发展总公司聘任高金山为法定代表人，高金山与贸易发展公司存在利益关系，高金山提交的盖有该公司财务专用章的收据不能作为被执行人收取过租金的证据，反可以证明高金山存在以权谋私，侵占国有资产的事实。2.从工商部门调取的案涉房产的租赁合同，以证明案涉房产在1998年对外出租时，面积为380平方米的房屋，年租金就已经达到10万元。而根据本案中高金山提交的租赁合同，1146平方米的案涉房产，在2006年出租时的年租金却仅仅只有2万元，明显严重低于市场价，属于严重的显失公平，相关协议应属无效。3.青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异433号执行裁定书，以证明该裁定书对于申请执行人是否有权对被执行人申请强制执行以及相关民事调解书是否已经执行完毕作出了明确的认定，证明申请执行人作为本案的债权人，有权对被执行人申请强制执行并采取评估拍卖措施。4.证人证言一份，以证明案涉房产真实的建造状态及历史沿革。 高金山质证称，1.对证据1的真实性请求法院依法核实，对证明事项有异议。该份判决书并未判令高金山承担任何责任，高金山也不是该案的当事人，此外，2002年12月31日青岛经济技术开发区商业公司已向市北法院出具文件，同意与青岛安福利商贸有限公司调解解决该案并不再申请执行，也正是在此调解书后2003年1月4日高金山补交了2002年8月-12月的租金，印证了高金山从2002年开始承租案涉房产的事实。2.对证据2的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据中的房屋座落与案涉房产登记并不一致，无法证明与案涉房产的关联性。此外，案涉房产在高金山承租时并不具备正常经营的条件，需要改造装修，高金山投入的改造费用实际也包含在了租金的成本中，因此，不能认定租金过低，并且承租时高金山已不担任被执行人的职务，也不存在侵占国有资产的情况，该份证据也不能证明已实际履行。3.对证据3的真实性无异议，但该份裁决书并未认定执行依据是否能够执行的事实，被执行人仍有权对执行行为提出异议。在该份裁定书作出后，申请执行人在执行法官处曾作过一份同意带租拍卖的笔录。4.证据4中的证人对高金山有重大偏见，并且曾经通过刘琴生向高金山索要49万余元的补偿，未果后出具的证言不应被采信。案涉房产鉴扩建部分面积经鉴定共计1800余平方米。其中，一层扩建1000平方米左右，而证人所述其任职期间并未扩建，扩建部分房屋的结构为混合结构，证人所述二层房屋为木质结构，与房屋现状不符，案涉房产原先木质房屋均已烧毁，是在高金山承租后加盖了一部分，2013年又进行了全面扩建至现状。综上，证人证言与事实不符，不应采信。 青岛经济技术开发区商业公司质证称，同意高金山的质证意见，且证据1即使认定事实真实，但案外人与被执行人系2002年8月后的承租关系，且被执行人在2002年曾出具过相应的不予执行的证明，证据3不能证明执行依据未被终结。 为证明其主张，青岛经济技术开发区商业公司向本院提交以下证据：1.（1999）青执字第430号民事裁定书、（1998）青执字第191号民事裁定书，以证明本案执行依据（1996）青经初字第274号民事调解书已终结执行，而非终结本次执行。2.关于免去高金山青岛经济技术开发区商业公司分公司经理的通知，以证明2001年11月高金山与被执行人已无法律关系。 高金山质证称，对两份证据均无异议。 青岛州威之家市场管理有限公司质证称：1.对证据1的真实性无异议，但是根据我国司法实践，对于终结执行与终结本次执行的相关理解在1999年还并未分明，因此，即使该民事裁定书载明本案终结执行，也并非是执行完毕作出结案处理，仅仅是对于无财产情况而终结本次执行。2.对证据2的真实性无法确定，青岛经济技术开发区贸易发展总公司并非本案当事人，若青岛经济技术开发区商业公司在停止经营后安排留守人员，应当有类似该证据形式的文件为证，但本案并没有。虽然该证据显示2001年免去高金山在青岛经济技术开发区商业公司分公司的职务，但高金山自认青岛经济技术开发区商业公司分公司即为现在的青岛安福利商贸有限公司，而在2002年的945号民事案件中高金山仍然作为原青岛经济技术开发区商业公司分公司现青岛安福利商贸有限公司的法定代表人参加诉讼，证明虽然该免职通知存在，但实际上高金山仍然履行了青岛经济技术开发区商业公司分公司法定代表人的职权，各方提交的证据相互矛盾，并且该证据能够佐证（2002）北民初字第945号民事判决书。 本院查明，中信实业银行青岛分行与青岛经济技术开发区商业公司、青岛经济技术开发区进出口公司借款合同纠纷一案，本院于1997年6月18日作出（1996）青经初字第274号民事调解书，载明：青岛经济技术开发区商业公司偿还中信实业银行青岛分行借款及相应利息，青岛经济技术开发区进出口公司对该笔款项承担连带清偿责任。该调解书生效后，因青岛经济技术开发区商业公司、青岛经济技术开发区进出口公司未履行法定义务，依中信实业银行青岛分行申请，本院以（1999）青执字第430号立案执行。2017年6月19日，本院作出（1999）青执字第430号之一执行裁定书，裁定查封青岛经济技术开发区商业公司所有的包括案涉房产在内的多套房产。2017年6月21日，本院作出（1999）青执字第430号之一协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期间自2017年6月21日至2020年6月20日，后本院继续查封案涉房产，继续查封期间自2020年5月28日至2023年5月27日。 依青岛州威之家市场管理有限公司申请，2017年9月29日，本院作出（2017）鲁02执异286号执行裁定书，裁定变更青岛州威之家市场管理有限公司为本案申请执行人。2019年11月29日，本院作出（1999）青执字第430号之三执行裁定书，裁定查封青岛经济技术开发区商业公司所有的位于青岛市市北区宁夏路桥南45号房产以外的建筑物。2019年12月13日，本院在案涉房产处张贴查封公告，查封上述建筑物，查封期间自2019年12月13日至2022年12月12日。2020年1月7日，依青岛州威之家市场管理有限公司申请，本院恢复对（1996）青经初字第274号民事调解书的执行，恢复执行案号为（2020）鲁02执恢3号。 另查明，2019年3月7日，本院作出（1999）青执字第430号之二执行裁定书，裁定现状拍卖被执行人青岛经济技术商业公司所有的案涉房产。2019年6月26日，本院作出（1999）青执字第430号通知，通知带租拍卖案涉房产。因青岛州威之家市场管理有限公司对该通知提出异议，本院于2019年9月2日作出（2019）鲁02执异433号执行裁定书，裁定撤销（1999）青执字第430号通知。2020年5月22日，本院作出（2020）鲁02执恢3号拍卖公告，公告本院将在京东网司法拍卖网络平台拍卖案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，双方提交的证据较多且相互对抗、矛盾，双方争议较大。而本案执行异议程序审查周期较短，系将执行异议倒入诉讼程序的程序性审查。因此对双方证据的甄别认定、甚至鉴定工作应在执行异议之诉程序中完成。因此，对高金山的异议请求本院暂不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人高金山的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳