河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7157号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河北万泉物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东苑小区南院**楼**303。 法定代表人：史雅静，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：石家庄金易房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市裕华区体育南大街**富金大厦**/div> 法定代表人：张涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马银伟，河北胜安律师事务所律师。 上诉人河北万泉物业服务有限公司（以下简称万泉物业）因与被上诉人石家庄金易房地产开发有限公司（以下简称金易地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万泉物业的法定代表人史雅静及其委托诉讼代理人刘雯雯，被上诉人金易地产公司的委托诉讼代理人马银伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北万泉物业服务有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，并查明事实，依法改判被上诉人返还上诉人物业保证金10万元，并支付违约金1万元；二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院事实认定错误。第一，原审法院认定上诉人提供物业服务存在违约属于认定事实错误；被上诉人并未提交任何证据证明上诉人提供的物业服务存在违约行为，而只是单方的口述，反而上诉人提交了提供物业服务的记录和照片，而原审法院对此不予认可却认可了被上诉人单纯口述，明显认定事实错误，有失偏颇；第二，上诉人自签订合同之日起一直在小区提供服务，但由于被上诉人前期设施配备不完善且未与我方进行及时交接相关的设施设备，对此被上诉人也未提交有我方签字的交接表，原审法院不考虑背后实际原因却直接认定我方服务存在违约行为实属不当；第三，由于水郡花洲所在地属于风景区，入住人数很少，本身上诉人在服务期间只收取到几户的物业费，有我方提交的业主缴费情况统计表为证，每月还要给物业员工发放近十万元的工资，上诉人入不敷出，原审法院直接判决扣除全部保证金违背了民法总则规定的公平、诚实信用原则。后被上诉人向我方发出终止函，我方也同意解除该合同，但同时要求返还我方的物业保证金，但对方却一直置之不理。综上，原审法院认定我方违约而直接扣除保证金是事实认定错误，应当依法改判。二、原审法院适用法律不当：第一，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。由此可知若物业服务企业提供的物业服务不符合合同约定，也应由业主或业主大会提出，被上诉人并无此主体资格；第二，双方签订的《前期物业服务合同》中并无任何一条约定了保证金可以不予退还的情形，原审法院以我方存在违约为由驳回上诉人的诉讼请求实属认定合同、法律的错误。首先，上诉人并未违约解除合同；其次，退一步来讲，即使我方存在违约行为，依据合同第三十条规定，提前解除合同需要支付违约金一万，并未约定若上诉人方违约就可以直接扣除十万元的保证金。三、《前期物业服务合同》第34条约定的物业保证金实际上是属于会所的保证金，最后一款也写了：物业保证金，承包到期后双方无异议甲方十五日内退还乙方该保证金。“承包到期”指的是第34条前两款提到的会所承包到期后，属于上诉人承包会所缴纳的保证金，所以该保证金与物业服务并无任何联系。而该会所因被上诉人隐瞒相关情况导致上诉人无法正常经营，故承包已无法履行，故保证金应当返还给上诉人才符合合同约定。原审法院以物业服务违约而无权要求退还保证金属于事实认定不清。综上所述，上诉人认为本案事实清楚，法律关系明确，无论基于法理还是情理，被上诉人都应当及时返还上诉人10万元保证金及支付1万元违约金，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果显失公正，请求二审法院查明事实，依法予以改判。 金易地产公司答辩称，答辩人在一审已经提交了诸多证据证实是上诉人存在违约行为。双方曾进行过交接，但上诉人一方拒绝签字。从上诉人经营七个月之久，也能看出上诉人收到了相关的资料。原审判决不予退还10万元的保证金，也是充分考虑了答辩人的实际损失。 万泉物业向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还物业保证金10万元，违约金1万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 金易地产公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2019年4月2日签订的《前期物业服务合同》及相关补充协议；2.原告向被告支付代垫的费用、维修费、管理费等各项费用共计121532.7元；3.原告向被告支付违约金10万元；4.反诉费由原告承担。 一审法院认定事实：2019年4月2日原告万泉物业与被告金易地产公司签订《前期物业服务合同》一份，约定被告选聘原告为“水郡花洲”小区提供前期物业管理服务事宜，期限为2年，自2019年4月5日至2021年4月4日。小区建筑面积30416平方米，物业费收费标准为：多层公寓1元/月/平方米，联排别墅1.2元/月/平方米，独栋别墅2元/月/平方米，湖景小公寓1.5元/月/平方米。原告代收代缴水电费，小区内用水属于自采井，收取的水费归原告所有，原告负责供水设备正常运转和日常维修保养。供电、供暖设备、供水二次加压泵等配套设施设备在正常使用过程中因质量问题需要维修或更换，在保修期由被告协助原告联系安装单位维修，查出质保期内需要更换或大修的物业公司可根据实际情况申请维修基金，被告必须予以配合。原告进场七日内，被告必须配合原告进行项目摸底交接完毕。因原告未按规定履行合同，严重侵害被告和业主利益，经多次书面通知仍不改正的，被告可提前无责解除合同。任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金1万元。合同终止时，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整的移交给被告（以交接清单为准）,原告不移交物业资料、物业管理用房，占用物业公共部位、共用设施设备的，每逾期一日应向被告支付委托期限内物业管理年度费用5%的违约金。合同签订后，原告向被告交纳10万元作为物业保证金，承包到期后，双方无异议，于15日内退还。 2019年4月10日原被告签订《水郡花州补充协议》一份。约定被告负责向原告提供100个灭火器、业主档案、以往各种缴费记录。2019年4月11日原告向被告支付物业保证金10万元。 原告于2019年4月2日进驻小区开展物业服务，于2019年11月23日离开该小区。 2019年11月6日被告向原告发出《水郡花洲小区物业服务合同终止函》认为原告未能按照约定提供物业服务，具体为：供水设备未能及时维修和维护、清洁卫生不到位、污水管道堵塞不及时疏通、公共绿地因缺水和未及时修整而杂草丛生、项目内出入混乱、物业人员人数不到位、多次拖欠电费等，鉴于以上情况被告决定解除与原告的前期物业服务合同。2019年11月23日原告向被告回函，内容为：1.供水设备和供水管道问题属于开发前期工程遗留问题，被告并未提供相关线路图导致原告无法进行维修；2.小区内未有业主反映污水管道堵塞问题；3.关于卫生问题，原告一直定期清理与打扫；4.关于公共绿地，原告定时浇水，杂草问题是由于山坡有水库，经定期清理已减少很多；5.小区门禁属于前期配套设施，接手时已失效，目前处于无门禁状态，保安人员一直对进出的陌生车辆和人员及时登记，但当地业主民风彪悍，每天都有堵门的情况发生，原告也实属无奈；原告同意终止物业服务合同，但要求被告退还10万元保证金、1万元违约金。原告认可在2019年11月份左右供应不上水，具体原因不清楚。 关于小区水电费收取事宜，原告称不属于其公司负责，业主直接向供水、供电公司交纳。被告提交交纳电费截图一套，显示的用户姓名为“张建***并”欲证明其代付电费13300元，原告对此不予认可。 关于被告反诉的损失101570元，其提交收据、收条一套，原告对此不予认可，称收据中大部分时间均是在2019年11月23日之后产生，属于原告服务期间的3张票据也不显示是被告支付，且无转账记录。 关于本诉的依据，原告当庭明确为因被告无理由提前解除合同，根据合同的第三十条要求被告返还10万元保证金及1万元违约金。 一审法院认为，本案的焦点是原告在提供物业服务时是否存在违约，被告单方提出解除合同是否符合法律规定。《前期物业服务合同》中明确约定原告负责供水设备正常运转和日常维修保养，但其对这项事关小区正常运转的重大问题不能予以解决，属于服务不到位。关于原告的辩称理由（因被告未提供相关线路图导致无法进行管道维修）,其入住小区已长达7个月的时间，不能提交证据证明被告拒绝提交线路图，也未提交证据证明就此问题采取了相关措施，故本院对该理由不予采纳。另外，本院注意到：1.《前期物业服务合同》约定由原告代收代缴水电费，但原告却陈述其不负责此项事宜；2.原告在回复函中承认小区入口管理存在问题，门禁不能使用，但未提交证据证明就此问题采取了相关措施。综合以上，本院认定原告在提供服务中存在违约行为，被告提前解除双方签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，原告无权要求被告退还保证金并支付违约金。关于被告反诉的损失和违约金，其提供的证据不能证明实际产生了主张的损失数额，考虑到无需退还保证金，故对该项反诉请求，本院亦不予准许。判决如下：一、驳回原告河北万泉物业服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告石家庄金易房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取计1750元，由原告负担。反诉费2312元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。1、灵寿县自然资源和规划局、灵寿县住房和城乡规划局、灵寿县水利局、灵寿县陈庄镇人民政府《关于拆除水郡花洲生态度假区项目库区管理范围244米高程以下违章建筑的通知》，证明水郡花洲小区存在大批量的违章建筑，政府要求强行拆除，必然会和业主之间产生冲突，所以会动用一个停水停电的措施。2、万泉物业在2019年8月到2019年10月缴纳部分电费的微信截图，证明物业公司在服务期间已经向供电公司垫付过小区电费的事实，被上诉人所述停电的行为不是因为物业公司不缴纳电费导致的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金易地产公司质证意见为：对证据1不予质证。证据2不能证实上诉人已经完全履行了物业服务职责。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人万泉物业与被上诉人金易地产公司签订的《前期物业服务合同》中，对双方权利义务及违约责任均进行了约定。根据双方陈述事实及提供的证据可以认定，万泉物业公司确实存在物业服务管理不到位的情况，但同时根据被上诉人原审庭审陈述的事实可知，案涉水郡花洲小区为景区用房，季节用户偏多，结合上诉人陈述的收取不上物业费的事实，可以认定该小区常住业主偏少，物业费收取存在困难。因物业公司无法保证其日常收入，自然存在物业人员配置方面力有不逮，物业管理工作不到位的情况，上述事实属于客观存在的现象，双方应对此达成谅解与共识。双方当事人未在合同中约定扣除保证金的条款，且另行约定了违约金条款，现双方均同意解除物业服务合同，对于上诉人万泉物业预交的保证金10万元，被上诉人金易地产公司应予返还。原审法院以上诉人在提供服务中存在违约行为为由，驳回上诉人要求被上诉人退还保证金的诉讼请求，于法无据，本院予以纠正。因上诉人物业管理工作确实存在违约行为，被上诉人提前解除合同符合双方合同的约定，上诉人要求被上诉人向其支付违约金1万元的诉讼请求，不予支持。被上诉人原审主张因上诉人合同违约给其造成损失，但其提供的证据不能充分证明其主张的事实，依法承担举证不能的法律后果。 综上所述，万泉物业要求退还保证金的上诉请求成立，予以支持；其他上诉请求，理据不足，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初185号民事判决第二项，即驳回被告石家庄金易房地产开发有限公司的反诉请求； 二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初185号民事判决第一项，即驳回原告河北万泉物业服务有限公司的诉讼请求； 三、被上诉人石家庄金易房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人河北万泉物业服务有限公司保证金10万元； 四、驳回上诉人河北万泉物业服务有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1750元，反诉费2312元，共计4062元，由石家庄金易房地产开发有限公司负担3406元，河北万泉物业服务有限公司负担656元；二审案件受理费2500元，由上诉人河北万泉物业服务有限公司负担227元，被上诉人石家庄金易房地产开发有限公司负担2273元。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年九月二十八日 书记员  赵浩淼 ——