河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1166号 原告：胡祝琴，女，1978年6月5日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：麻文静，河北展坤律师事务所律师。 被告：杨志鹏，男，1990年7月28日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 被告：李帅，男，1989年1月16日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市。 原告胡祝琴与被告杨志鹏、被告李帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡祝琴及其委托诉讼代理人麻文静、被告杨志鹏、被告李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡祝琴向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令二被告返还原告购房款54万元，并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至实际给付之日止）；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2016年8月经被告杨志鹏介绍，购买李帅所有的坐落于廊坊市安次区。约定房屋单价为12500元每平米，原告于2006年8月31日以银行转账方式转给杨志鹏订金10万元，2016年10月25日经李帅指示将剩余房款44万元通过Ｐ0Ｓ机转给李帅。后因政府限购政策，未能办理产权转移手续。原告多次找二被告索要购房款，但二被告以各种理由拒不支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 杨志鹏辩称，原告是通过刘燕找到我，该套房屋是李帅的，我作为中介，我收了原告100，000元定金，李帅让我把定金给谢春雨（李帅找的房屋更名的人）。我完成了中介义务，李帅给我27，000元作为中介费，我作为中介没有办理过户的义务。但中介费27，000元我也同意退。 李帅辩称，合同履行不成不是我的原因，是原告自身原因造成的，我没有过错，我也没有违约，所以利息我不承担。是原告违反了限购政策，我只退我收到的钱，我对我收到的钱负责，其他我没收到的，我不负责。 本院经审理认定事实如下： 1、原告胡祝琴于2016年8月经被告杨志鹏介绍，向被告李帅购买坐落于廊坊市安次区房屋一套。此时，该房屋系由案外人李祥与开发商签订的商品房买卖合同，尚未办理房屋产权证书。双方口头约定房屋单价为12500元每平方米，未签订书面房屋买卖合同。 原告述称，杨志鹏告诉我单价12，500元，面积78平方米左右，从开发商处直接购买，更名就行，但是未告知我需要出更名费。 李帅辩称，杨志鹏与其协商，购房人共支付980，000元，由李帅收取房款880，000元，余款100，000元用以办理更名手续。 2、原告于2006年8月31日以银行转账方式转给杨志鹏定金100，000元，杨志鹏出具收据一份。杨志鹏提供了其与谢春雨、李帅的通话录音两段，拟证明此100，000元在李帅指示下给付给了案外人谢春雨用于办理更名手续。原告的质证意见为，因谢春雨未出庭，不能证明该段录音的真实性，因此我方不认可杨志鹏要证明的问题，与李帅的录音无法证明是受李帅指示将款项给付给第三人谢春雨。被告李帅的质证意见为，对于100，000元如果是谢春雨收的，让谢春雨退，对于两段录音并不能证明是经我指示将钱给了谢春雨，故两段录音不认可。对此本院认定为，从杨志鹏与李帅的通话内容中，能够认定李帅找案外人谢春雨办理更名事宜，杨志鹏在李帅指示下将100，000元给付给了谢春雨的事实；由于谢春雨未出庭，故对上述杨志鹏与谢春雨的录音证据，本院不予采信。 3、2016年10月26日经与李帅协商，原告将房款440，000元通过P0S机转给李帅，此款未出具收据，当时原告签订了一份由开发商提供的更名协议，并将签署后的协议交给了开发商。当日，原、被告共同办理了更名手续。此后，原告一直等待办理网签合同。 2016年10月27日，李帅以银行转账形式汇给杨志鹏佣金27，000元。 4、2017年3月22日，廊坊市房管局等部门出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》施行商品房限购政策，原告自此不再具备购房资格。 2017年6月27日，杨志鹏出具“收据”一张，载明“今收到胡祝琴房款54万元整，伍十四万元整，房号1单元1901，项目学府澜湾。” 5、原告胡祝琴向本院申请财产保全并交纳了保全申请费3，520元，本院依法作出（20,20）冀1002民初1166号财产保全民事裁定书，并采取了相应保全措施。 6、本案起诉状副本等应诉手续分别于2020年7月9日送达至杨志鹏、于2020年7月6日送达至李帅。 上述事实，有庭审笔录及原告提交并经法庭举证、质证的杨志鹏出具的证明一份、杨志鹏书写的收据两份、消费凭条及消费明细各一份，被告李帅提交并经法庭举证、质证的中国建设银行个人活期账户交易明细一份，被告杨志鹏提交并经法庭举证、质证的其与李帅的通话录音等证据予以证实。 本院认为，本案的审理焦点为：原告要求二被告返还购房款540，000元并支付利息的事实及依据。原告胡祝琴经杨志鹏居间与被告李帅就买卖案涉房屋达成合意，原告支付给了李帅部分购房款，胡祝琴与李帅之间形成事实房屋买卖合同法律关系，与杨志鹏之间形成居间合同法律关系。现因限购政策出台，致使合同无法继续履行，胡祝琴购买房屋的合同目的无法实现，当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，载明原告诉请返还购房款的起诉状副本分别送达至二被告时，房屋买卖合同及居间合同相应解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，被告李帅应将由其实际收取的购房款440，000元予以返还。被告杨志鹏作为中介人员具备代收购房定金的义务，其代收的购房定金100，000元实际在李帅指示下给付给了案外人谢春雨用于办理更名手续，作为房屋出卖方的李帅系此款项的实际收取人及支配人，因李帅事先未就此款性质及用途与原告达成合意，此10，000元的性质仍系购房款，现合同无法继续履行，故此款亦应由出卖人李帅返还。原告诉请由二被告连带返还550，000元的，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于杨志鹏自认收取的佣金27，000元，因与本案不属于同一法律关系，各方当事人可另案解决。对于原告主张二被告支付利息的诉讼请求，应以购房款540，000元为基数，自起诉之日2020年7月2日起至此款实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。此外，原告请求二被告负担本案的诉讼费用。诉讼费用包括案件受理费、财产保全申请费等，应由败诉方负担，原告诉请的财产保全费3，520元应由李帅负担。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李帅于本判决生效之日起十日内返还原告胡祝琴购房款540，000元并支付利息，利息自2020年7月2日起至购房款540，000元实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。 二、被告李帅于本判决生效之日起十日内支付原告胡祝琴保全费3，520元。 三、驳回原告胡祝琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4,600元，由被告李帅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 杜 杨 二〇二〇年九月七日 书记员 杨文青 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《诉讼费用交纳办法》 第六条当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括： （一）案件受理费； （二）申请费； （三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。