广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1247号上诉人（原审原告、反诉被告）：覃友，男，汉族，1963年3月6日出生，居民身份证住址为广西灵山县******************，公民身份号码为************。上诉人（原审原告、反诉被告）：邱成允，男，汉族，1963年10月21日出生，居民身份证住址为广东省揭西县***************，公民身份号码为************。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：匡腊光，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴怀庆，男，汉族，1973年12月22日出生，居民身份证住址为湖北省通城县********，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：胡从辉，广东胡从辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海霞，广东胡从辉律师事务所辅助人员。覃友、邱成允与吴怀庆租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年7月17日作出（2018）粤1971民初2376号民事判决书，覃友、邱成允不服判决，上诉至本院。后本院于2019年1月15日作出（2018）粤19民终9819号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤1971民初2376号民事判决，该案发回一审法院重审。一审法院于2019年10月30日作出（2019）粤1971民初15064号民事判决书，覃友、邱成允又不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告覃友、邱成允向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.解除覃友、邱成允与吴怀庆双方于2016年12月12日签订的《合同书》；2.吴怀庆立即赔偿覃友、邱成允经济损失2828040元；3.本案诉讼费用由吴怀庆承担。原一审庭审时，覃友、邱成允增加及变更诉讼请求如下：1.解除覃友、邱成允与吴怀庆双方于2016年12月12日签订的《合同书》；2.吴怀庆立即赔偿覃友、邱成允经济损失2778340元；3.吴怀庆向覃友、邱成允交纳的押金1540000元，覃友、邱成允不予返还；4.吴怀庆向覃友、邱成允支付租金，租金按照每月308000元计算，自2017年3月15日起计算至2017年5月16日止，合计616000元。后覃友、邱成允变更诉讼请求为：1.解除覃友、邱成允与吴怀庆于2016年12月12日签订的《合同书》，覃友、邱成允有权没收租赁押金1384000元；2.本案诉讼费用由吴怀庆承担。原审被告吴怀庆向一审法院提起反诉，反诉请求：1.驳回覃友、邱成允的全部诉讼请求；2.覃友、邱成允立即退还吴怀庆已支付的厂房租赁押金和租金2156000元整；3.覃友、邱成允支付延迟返还吴怀庆金额利息134532元（按中国人民银行同期贷款基准利率从2016年12月12日起暂计至2017年12月7日）；4.本案全部诉讼费用由覃友、邱成允承担。后吴怀庆变更第二项反诉请求为：覃友、邱成允立即退还吴怀庆已支付的厂房租赁押金和租金2000000元；明确第三项诉讼请求中的利息计算标准为：以2000000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年12月12日起计算至原告给付完毕之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、覃友、邱成允自判决发生法律效力之日起三日内向吴怀庆退还押金和两个月租金合计2000000元，并支付相应利息（利息以2000000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，从2016年12月12日起计算至覃友、邱成允实际清偿之日止）；二、驳回覃友、邱成允的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费44493.92元，由覃友、邱成允负担；反诉受理费12562.13元，亦由覃友、邱成允负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初15064号民事判决。覃友、邱成允不服原审判决，向本院上诉，请求：1.判令撤销原审判决，改判解除覃友、邱成允与吴怀庆于2016年12月12日签订的《合同书》，覃友、邱成允有权没收租赁押金1176400元，且覃友、邱成允无需向吴怀庆归还租金616000元；2.判令吴怀庆承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、在原审本诉中，原审判决仅凭租赁物中的地上建筑物3000㎡未有报建手续而认定整个《合同书》无效，属于认定事实错误；案涉《合同书》85%有效，15%无效，可以且应该分开处理。案涉《合同书》约定的租赁物为“土地使用权及现有地上建筑物共约20000平方米”。其中“土地使用权”约17000㎡，“现有地上建筑物”约3000㎡，且租赁土地17000㎡于2001年办理《建设用地规划许可证》（00004），可依法建设，也可出租。上述租赁土地占全部租赁面积20000㎡的85%，故案涉《合同书》85%有效。而“现有地上建筑物”约3000㎡是否办理了报建手续，需要向权利人东莞市城区**经济联合社调查核实，覃友、邱成允听说有报建，但拿不到证据。由于上述租赁物中的土地使用权及建筑物是可分的，故可以认定《合同书》的内容85%有效并予以解除。二、在原审反诉中，原审判决以《合同书》无效为由判决覃友、邱成允向吴怀庆返还押金1384000元及租金616000元合计2000000元，忽略了616000元租金实为租赁物使用费的事实，属于认定事实错误。案涉《合同书》约定的租赁物为“土地使用权及现有地上建筑物共约20000平方米”在双方签订合同时已经存在，具备交付条件。2016年12月12日涉案合同签订后，吴怀庆向覃友、邱成允支付上述押金及租金，而覃友、邱成允同时向吴怀庆交付了上述租赁物。这是客观事实，而且合情合理，否则吴怀庆不可能向覃友、邱成允支付两个月的租金616000元。客观上，案涉《合同书》签订、租赁物具备交付条件且吴怀庆已经向覃友、邱成允支付租金的情况下，覃友、邱成允当然地将租赁物交付给吴怀庆，而吴怀庆已经在客观上及法律上都已经占有了租赁物；基于对吴怀庆的信赖以及对《合同书》约束力的敬畏，覃友、邱成允不可能自己使用或者再次出租租赁物。三、因吴怀庆拖欠覃友、邱成允的租金，案涉租赁物被权利人东莞市城区**经济联合社收回后再次出租给东莞市粤晟机动车检测有限公司并申请建设了“东城检测站、二手车市场”4栋临时建筑，该事实足以证明涉案租赁物之一的租赁土地是合法有效且符合出租条件的。四、案涉《合同书》的特点是85%有效，15%无效，应区别处理；即使认定《合同书》无效，也应考虑租赁合同的特殊性，吴怀庆依法应该向覃友、邱成允支付占有租赁物期间的使用费即涉案租金61000元。如前所述，“土地使用权”约17000㎡占全部租赁面积20000㎡的85%，故覃友、邱成允有权没收1384000元押金的85%，即1176400元。吴怀庆答辩称：一、原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，凭租赁物中的地上建筑物3000㎡未有报建手续而认定《合同书》无效，适用法律正确。二、原审判决以《合同书》无效而判决覃友、邱成允向吴怀庆返还押金1384000元及租金616000元合计2000000元，属于认定事实正确。覃友、邱成允称616000元租金实为租赁物使用费，吴怀庆在签订合同之后就已经给付覃友、邱成允押金租金共计2000000元，但覃友、邱成允却没有按照合同约定交付租赁房屋，案涉土地只有一栋不符合《合同书》里约定的建筑面积很小的楼房，并没有交付条件。而且吴怀庆支付给覃友、邱成允的租金实为预交，并不是覃友、邱成允所说的客观事实佐证。三、覃友、邱成允未交付租赁物，违约事实清楚。在吴怀庆预交租金、押金后，覃友、邱成允一直没有交付租赁物。吴怀庆多次催促覃友、邱成允抓紧时间将厂房建好，履行合同义务，但是覃友、邱成允均以各种理由将租赁物的交付时间一拖再拖。吴怀庆向覃友、邱成允发出《催告履行合同律师函》尽快履行合同义务，但其收到律师函后对此事没有给出任何答复。在案涉土地上没有看到《合同书》里约定的租赁物厂房，也没有在建设中的租赁物厂房，覃友、邱成允更将空地租给了培训驾校，严重违反了《合同书》的约定。四、吴怀庆没有接收过实际租赁土地，也没有占有租赁物一说。若吴怀庆实际接收过租赁土地、拖欠房租，为何覃友、邱成允没有通知吴怀庆缴纳租金，直接跳过催缴环节，变成拖欠租金，且电表、水表均是零，这些都充分证明覃友、邱成允所说的都不是事实，没有证据佐证。本院经阅卷和法庭调查，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。双方签订了《合同书》，但对《合同书》的租赁物存在争议。覃友、邱成允主张在《合同书》中双方租赁的是建筑物及土地使用权，吴怀庆则主张在《合同书》中双方租赁的是土地上建筑物。《合同书》中记载租赁的标的是“一宗土地使用权（含现有地上建筑物）”“土地使用权及地上建筑物的面积共为约20000方米”，同时约定“租赁的土地使用权性质、归属及土地、地上建筑物的面积以实际书面文件记载为准”。根据本案现有证据，没有书面文件记载案涉租赁物的具体情况，《合同书》签订后双方也没有进行租赁物的交接。吴怀庆主张《合同书》的租赁物除了土地使用权及一栋建筑面积约3000平方米的房屋外，还有覃友、邱成允负责在案涉土地上投资建设的厂房，提供记载“厂房押金”、“厂房两个月租金”的收据为证。但从收据的内容不能直接推定《合同书》约定的租赁物，故根据《合同书》的约定，本院认为租赁物为签订《合同书》时的土地使用权及一栋建筑面积约3000平方米的房屋。根据现有证据，前述房屋无法证明已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，《合同书》中该部分的租赁约定无效；而案涉土地，覃友、邱成允提供了权属人为东莞市城区**经济联合社的国有土地使用权证复印件及土地租赁的协议的复印件，因此《合同书》中关于土地使用权的租赁约定是有效的。《合同书》对于租金的起算约定为“合同生效后甲方给予一方装修期1个月不计租金。即从甲方将厂房建好，水电安装好，次日起计算”，且《合同书》无法继续履行，而没有证据证实租赁物已交付使用，故覃友、邱成允已收取的押金、租金应予退还。综上，原审法院对《合同书》效力的认定不当，本院予以纠正，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20931.6元，由覃友、邱成允承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年九月二十一日书记员  何家苗