山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异471号 案外人：青建集团股份公司，住所地青岛市市**堂邑路**。 法定代表人：吴书义，董事长。 委托代理人：阿玲，女，1977年7月14日出生，藏族，住青岛市市**，系该公司员工。 委托代理人：李嘉，男，1976年9月26日出生，汉族，住青岛市市**，系该公司员工。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，，住所地青岛市市**延安路** 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所，住所地青岛市市**延安二路****div> 法定代表人：宋学，执行董事。 委托代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青，住所地青岛市崂山区香港东路**弄海园**楼**v> 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中,案外人青建集团股份公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青建集团股份公司称，请求解除对青岛市尖山路X号X户共计X套房产（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案涉房产系案外人所有但尚未办理产权证，并已经青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初875号民事调解书确认，且多套房产已经案外人出售，故请求解除对上述房产的查封。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案外人青建集团股份公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司之间的关系实质是以物抵债，双方均没有房屋买卖的真实意思表示，也未签订商品房买卖合同。案涉X套抵债房屋并未完成权属登记的变更手续，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，青建集团股份公司作为抵债房屋的受让人，对案涉房产只有债权请求权，没有物权和物权期待权，不能排除法院对案涉房产的强制执行。对以物抵债进行确认的调解书并非《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的能够直接导致物权变动的法律文书，不能直接发生物权变动的效果。2、案外人青建集团股份公司至今未与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订案涉X套房屋的商品房买卖合同，案涉房产至今未竣工验收，不具备法定交付的条件，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条强制性规定，违法交付占有。3、案外人青建集团股份公司提起执行异议的52套房屋中，已有其他案外人就尖山路X号X这X套房屋向青岛市中级人民法院提起案外人执行异议申请，存在同一套房屋不同案外人重复提起执行异议之情形。青建集团股份公司主体是否适格，其应举证证明，未能举证证明，应承担不利后果。4、根据青岛不动产登记中心的登记结果，案涉X套房屋均登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产的权利人。申请执行人首轮查封案涉房产，申请执行案涉房产符合法律规定。综上，案外人青建集团股份公司提起的执行异议申请没有事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除案件执行，应予驳回，案涉房产不属于物权期待权的保护范围，应予继续执行。 被执行人青岛威乃达投资有限公司辩称，对案外人提起的异议申请无异议，被执行人在青岛市中级人民法院的主持下与案外人达成了调解协议，已将案涉房产售予案外人，案外人以放弃索要工程款的形式，完成了对案涉房产价款的支付。案涉房产系案外人的合法财产，且已完成对案涉房产的交付，未办理过户登记系被执行人原因所致，案外人并无过错。因此，案外人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当解除对案涉房产的查封。被执行人山东赛赛集团有限公司未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人青建集团股份公司向本院提交了以下证据：1、（2017）鲁02民初875号民事调解书一份，证明：案外人与被执行人之间的建设工程施工合同纠纷已经青岛市中级人民法院调解结案，调解协议第二条约定案外人放弃工程欠款的利息，被执行人通过以房抵款的方式支付工程欠款，双方另行签订抵房协议，被执行人于2019年8月30日之前将全部抵顶房屋交付案外人，并协助办理房地产权证。该抵房事实已经生效法律文书确认，案外人在约定的办证期间之前未办证系案涉房产被查封所致，案外人并无过错。2、《房屋抵偿工程款补充协议书》一份，证明：案外人与被执行人以签订协议书的形式具体约定证据一所示的抵债房产，并附有52套房产的明细，该协议书在（2017）鲁02民初875号案件卷宗中留存。3、《房屋交付验收单》一份，证明：案外人与被执行人调解后于2017年8月28日对案涉房产进行了全部交接，案涉房产已由案外人占有并实际控制。 对案外人青建集团股份公司提交的证据，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1、对证据一的真实性予以认可，对证明事项不予认可。调解书是对债权性质的以物抵债协议的确认，青建集团股份公司据此仅享有请求青岛威乃达投资有限公司履行调解书确认的交付抵债物的权利。青岛威乃达投资有限公司不履行调解书确定的义务的，青建集团股份公司可以申请强制执行，但不能直接请求确认对抵债物享有所有权。对以物抵债进行确认的调解书并非《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的能够直接导致物权变动的法律文书，不能直接发生物权变动的效果。且该调解书中并未列明具体抵债房屋的房号，不能证明案涉房产系抵债房屋。2、对证据二的真实性及证明事项均不予认可，该协议系青岛威乃达投资有限公司与青建集团股份公司之间的债权债务协议，该协议第五条明确约定双方各自开具对应金额的发票和收据，但青建集团股份公司未能提供相应的发票和收据，不能证明双方之间的工程款结算完毕。该协议仅是双方之间的债权债务确认，对案外第三人不具有约束力，且案涉房产并未办理权属变更登记，不能产生物权变动的效果，不能对抗善意第三人。3、对证据三的真实性及证明事项均不予认可。该验收单仅有青建集团股份公司的盖章，并无青岛威乃达投资有限公司的盖章，不能证明双方之间的房屋交付合法有效，在青建集团股份公司或青岛威乃达投资有限公司未能提供房屋竣工验收备案相关材料的情况下，即使该房屋交付也系违法交付，违反了相关法律规定。 对案外人青建集团股份公司提交的证据，被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，对证据的真实性均无异议，案涉房产若已办理过户登记，就不可能存在申请执行人错误查封问题，故案涉房产未办理过户登记不应作为申请执行人的抗辩理由，案涉房产未办理过户登记系被执行人与其他案外人存在纠纷所致。案外人提交的证据三载明房屋交接时间为2017年8月28日，该时间早于申请执行人查封案涉房产的时间，《房屋交付验收单》的交房人孙伟是被执行人的工作人员，其签字系履行职务的行为，是被执行人的真实意思表示。综上，案外人所提交的证据足以证明案涉房产是其合法财产，且已实际占有使用，应当解除对案涉房产的查封。被执行人山东赛赛集团有限公司未发表质证意见。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了以下证据：1、青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息一份，证明：案涉房产均登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产的产权人，青建集团股份公司并非案涉房产的权属登记人，无权申请解除对案涉房产的查封。案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司（更名前：青岛明霞特易购置业有限公司）作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。2、青岛市尖山路X号X共计X套房屋的案外人执行异议申请书及《青岛市商品房预售合同》一宗，证明：另有其他案外人就尖山路X这X套房屋向青岛市中级人民法院提起案外人执行异议，同一套房屋存在不同案外人重复提出执行异议的情形。在案外人未能举证证明其主体适格、系该X套房屋的实际权利人的前提下，其无权就该X套房屋提起执行异议，其异议申请应予驳回。该其他案外人已与被执行人青岛威乃达投资有限公司就上述X套房屋签订青岛市商品房预售合同，证明案外人未与被执行人青岛威乃达投资有限公司就上述X套房屋签订商品房预售合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形。 对申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司提交的证据，案外人青建集团股份公司质证称，1、对证据一的真实性及证明事项均有异议。登记信息显示查封方式为轮侯查封，限制人为青岛市崂山区人民法院，限制编号为（2017）鲁0212财保49号，并非本案的执行依据，且该登记信息并未载明案涉房产是否具备办理网签及所有权登记的条件。登记信息载明的核准查封时间为2017年12月27日，案外人提交的民事调解书作出时间为2017年8月24日，《房屋抵偿工程款补充协议书》的签订时间亦为2017年8月24日，均在法院查封之前。2、对证据二的真实性无异议，对证明事项有异议，申请执行人所提供的证据中所有的《商品房预售合同》第六条均明确约定购房者应当足额将房款支付到甲方指定的账户，账户名称：青建集团股份公司，并且在购房合同的附件1中收款信息的银行账户也是青建集团股份公司，其中的购房者之一周海林系青建集团股份公司的员工，证明青建集团股份公司取得案涉房产所有权后进行了处置、销售。因此，案外人对案涉房产系合法占有，并有权处置，之所以没有办理网签系青岛威乃达投资有限公司没有向房产交易中心及时提交资料所致，案外人的异议符合法律规定。 对申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司提交的证据，被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，1、对证据一的真实性无异议，但不能证明申请执行人所证明的事项，不动产的真实权属不应仅以简单的登记查询信息为准，应当结合案涉不动产的交易情况及使用情况综合判断，案外人提交的证据足以证明案涉房产系其合法财产。2、对证据二的真实性无法确认，即使该证据是真实的，按照案外人与被执行人之间所签订的补充协议书第三条，案外人有权要求被执行人将房屋直接办理在案外人所指定的购买人名下。由此可见，将案涉房产出售给案外人所指定的购买人，并非申请执行人所述的案外人代收房款的行为，而是案外人委托被执行人将案涉房产出售的行为。正是因为案外人对案涉房产享有完整的权利才具备委托被执行人出售案涉房产的条件，证据二恰好证明了案外人对案涉房产享有完整的权属，至于案外人与其指定的购买人同时提出执行异议的行为，请法院依法处理。被执行人山东赛赛集团有限公司未发表质证意见。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1、解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2、解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3、被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款X元。4、被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为X元。5、被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6、本案仲裁费X元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计X元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币X元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 另查明，青建集团股份公司与青岛威乃达投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月24日作出（2017）鲁02民初875号民事调解书，调解书确认：一、双方确认原告施工的东西快速路两侧改造一期工程A2、A4地块（分别于2008年7月15日、2009年6月22日签订建设工程施工合同）的工程结算造价总计X元，目前被告尚欠原告工程款X元；二、原告放弃上述欠付款项的利息，被告通过以房抵款的方式支付上述欠款；双方另行签订抵房协议，被告于2019年8月30日之前将全部抵顶房屋交付原告，并协助原告办理房地产权证；三、上述义务履行后，双方就该工程再无其他纠纷；四、案件受理费X元，减半收取X元，由原告青建集团股份公司负担；诉讼保全费X元，由被告青岛威乃达投资有限公司负担。2017年8月24日，青建集团股份公司与青岛威乃达投资有限公司签订《房屋抵偿工程款补充协议书》，以青岛威乃达投资有限公司所有的案涉房产抵顶工程款39606125.10元。2017年8月28日，案涉房产进行验收交接。青建集团股份公司已将青岛市尖山路X号X户共计X套房屋出售给其他购房者。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人青岛威乃达投资有限公司欠付案外人青建集团股份公司工程款X元已经本院生效调解书予以确认，在本院查封前，案外人青建集团股份公司已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订《房屋抵偿工程款补充协议书》，约定以案涉房产抵顶工程款，协议签订及履行时间及案外人占有案涉房产时间均早于本案查封时间，没有证据证明因案外人原因导致案涉房产未办理过户登记。案外人青建集团股份公司主张其已将青岛市尖山路X号X共计12套房屋出售给其他购房者，故案外人青建集团股份公司已不具有足以排除该X套案涉房产执行的民事权益，其关于解除对该12套房产查封的请求，本院依法不予支持，可由该12套房产的购房者主张权利。案外人青建集团股份公司要求解除对青岛市尖山路X号X户房产查封的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市尖山路X号X户房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 马春伟 书记员王钰