广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2393号上诉人（原审被告）：英德市************民小组。负责人：张传锡。委托诉讼代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊然，广东清豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张金银，男，1980年8月6日出生，汉族，住广东省英德市**************。被上诉人（原审原告）：李月莲，女，1976年11月3日出生，汉族，住广东省英德市**************。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张佳佳，河南依伦律师事务所律师。上诉人英德市************民小组（以下简称张屋村民小组）因与被上诉人张金银、李月莲租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张屋村民小组上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张金银、李月莲的全部诉讼请求，确认双方签订的《土地租赁合同》无效，张金银、李月莲立即返还《土地租赁合同》项下土地，且按每年1000元的标准立即支付自2014年3月3日起至返还土地之日止的占用费；2.一、二审受理费由张金银、李月莲负担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、原判决对案涉合同有效或无效不作审查认定是错误的。（1）案涉《土地租赁合同》只有张金凡等6位村民签名，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第71条的规定，由于案涉的《土地租赁合同》系2008年12月18日之后订立的，故该合同的效力应严格按照《物权法》、《土地管理法》和《村民委员会组织法》及司法解释的相关规定予以认定。据张屋村民小组在本诉的原一审中提交的证据一、证据二证实，张屋村民小组共有**村民，有94位户代表，案涉地块所有权归张屋村民小组集体所有，属农村集体所有。因此，案涉合同的签订没有经过张屋村民小组三分之二以上户代表（即63人）同意，张金银、李月莲也没有证据证明签订该合同曾召开村民会议，案涉合同的签订仅签名的村干部知情，且至今为止张屋村民小组的村民未追认案涉合同，故该合同违反1998年11月修订的村民委员会组织法第十九条第（六）项和物权法第五十九条及农村土地承包法第四十八条之强制性规定，根据合同法第五十二条之规定，案涉合同应为无效合同。且根据合同法第五十六条的规定，案涉合同自始无效，对双方当事人不具有法律约束力。（2）本案为租赁合同纠纷案件，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第3条第（一）项及第36条的规定，原审法院审理本案，要依职权审查合同是否存在无效的情形，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。故原判决对案涉合同有效或无效不作审查认定是错误的。2、原判决对张屋村民小组提出的反诉在本案中不作处理是错误的。张屋村民小组在原一审中曾以案涉合同违反民主议定程序主张合同无效，在重审一审庭审中也曾向法庭口头提出：如法庭认定案涉合同有效，则反诉请求解除案涉合同，并判令张金银、李月莲立即支付清拖欠的租金；如法庭认定案涉合同无效，则反诉请求张金银、李月莲返还案涉土地，并立即按约定的租金标准支付土地占用费。后由于审判人员告知因张屋村民小组村民既未追认合同有效，也未主张合同无效，不作合同无效处理。张屋村民小组才提出书面反诉，并以张金银、李月莲逾期交纳租金达6年之久为由，请求解除合同并支付拖欠的租金。3、如原判决对涉案合同作有效处理，则原判决对张金银、李月莲逾期交纳租金的行为成就合同约定的解除条件的事实不予认定错误。合同签订后，张屋村民小组依约将案涉土地交付使用，履行合同义务，但张金银、李月莲却未按合同约定在承租土地上进行生产种植、养殖活动，而是非法采挖鹅卵石，在2013年7月8日才交纳2013年3月3日至2014年3月3日的租金，逾期超过3个月。自2014年3月4日至今的租金一直拒交，直到本案第一次开庭才交，严重违反双方关于交纳租金期限的约定，构成根本违约，成就合同约定的解除条件。但原判决却罔顾以上情况，对上述事实却未作查明并认定，因而是错误的。二、原判决适用法律错误、判决不当。原判决一方面在“本院认为”中作出“案涉合同涉及是否违反民主议定程序，村民是否依法主张合同无效（或追认），存在未知不确定因素，故不宜在本案中草率认定合同是否有效”的认定，但另一方面又在判决主文第一项又作出“被告英德市************民小组应当继续履行该合同”的判决，可见，原判决的认定与作出的判决是相互矛盾的。原判决对案涉合同是否有效根本未作出认定，但其判决主文却是按案涉合同有效作出判决的。反之，既然原判决对案涉合同是否有效未作出认定，为何不能按无效合同处理驳回张金银、李月莲的诉讼请求。此外，原判决既然按有效合同处理，张屋村民小组在原审中己提供充分的证据证明张金银、李月莲存在逾期交纳租金的行为，且逾期交纳租金的行为成就了合同约定的解除合同的条件，为何不依据合同法第九十三条、第九十四条的规定，判决解除案涉合同。因此，原判决适用法律错误，判决不当。被上诉人张金银、李月莲辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原审判决。被上诉人张金银、李月莲向一审法院起诉请求：1.张屋村民小组继续履行合同期限为2009年3月3日至2059年3月3日的《土地租赁合同》；2.张屋村民小组支付违约金及张金银、李月莲的经济损失50000元；3.案件诉讼费由张屋村民小组负担。一审法院认定事实：张金银、李月莲以一份《土地租赁合同》、二份不同当事人的《土地承包经营合同》提起诉讼，经一审法院释明由于合同签订主体不同，三份合同应另案分别提出诉讼后，张金银、李月莲选定《土地租赁合同》为本案审理对象，其他二份《土地承包经营合同》另寻途径解决。张金银、李月莲与张屋村民小组于2009年3月3日签订的《土地租赁合同》其中主要约定：一、张屋村民小组将位于英德市******委虎石张屋组的白眉石山潭脚至白眉石头至景田圳一直至暗含脚为界的所有土地（四至范围：东至景田圳西洋滩坝，南至水联小学到暗含脚，西至白眉石山潭脚，北至景田埤头下坑为界）出租给张金银、李月莲按现有原貌开发使用；二、合同期限为五十年，自2009年3月3日起至2059年3月3日止；三、租金标准：前二十五年（2009年3月3日至2034年3月3日）的租金每年1000元，第二十六年（2035年3月3日至2059年3月3日）起每年租金增加100元；四、租金缴交办法：租赁以先付后用方式为原则，张金银、李月莲向张屋村民小组每年缴纳租金的时间为每年3月3日至3月31日止，逾期三个月未缴交租金，张屋村民小组有权终止合同；张屋村民小组不及时收租金造成逾期与张金银、李月莲无关，不能视为违约，更不能单方终止合同等等条款。。张金银是张屋村民小组的村民，月莲不属张屋村民小组的村民。在2009年3月份，张屋村民小组的户数为94户。在《土地租赁合同》尾部，甲方有张屋村民小组加盖的印章和六个代表人的签名，乙方有张金银、李月莲的签名。合同签订后，张金银、李月莲如期缴交2013年前的租金1000元。自2014年之后，双方开始产生纠纷。张金银、李月莲提供的英德市英红镇人民调解委员会于2018年12月3日出具的《调解终结书》显示：张金银、李月莲自2015年2月1日起多次向该所反映，张金银、李月莲从2009年至2013年按期交租，2014年再交租时，村民小组长以村小组人员不齐，要开会讨论承租问题为由拒收租金，在张金银、李月莲最后一次交租时称不再出租；英红镇维稳中心派员多次调处无果。张金银、李月莲称张屋村民小组自从更换负责人后就开始拒收租金；张屋村民小组予以否认，认为张金银、李月莲拒交。张屋村民小组认为张金银、李月莲在承租期间采挖承租地的鹅卵石出卖。张金银、李月莲认为张屋村民小组知情，收取了卖石头的相应款项；张金银、李月莲并非采矿，而是在承包范围内开挖鱼塘并充分利用废料（土渣）为张屋村民小组集体经济创造利益。张屋村民小组于2012年1月20日开具的《收据》显示，张金银、李月莲卖沙石款21742元归村集体。2020年4月20日，一审法院书面告知张屋村民小组：一、张屋村民小组以《土地租赁合同》的签订违反民主议定程序为由主张合同无效。根据相关规定，若承包合同违反民主议定程序，其所侵害的是村集体经济组织成员的利益（即村民的利益），行使权利的主体是村民，并达到法定人数，故不宜在本案中以此来认定合同无效；二、若未经民主议定程序，是否主张合同无效或者是否追认，涉及村民意思自治以及行使权利的主体，请张屋村民小组在10日内向村民释明。当日，发现张金银、李月莲通过案外人李坚勇向一审法院标的款专用账户转账7000元，内容为“李月莲、张金银2014年至2020年租虎石小组白眉石租地款”。2020年4月24日，张屋村民小组提起反诉，认为张金银、李月莲拒交租金，非法采挖鹅卵石等，成就了合同约定的解除条件，要求解除合同，张金银、李月莲返还土地并支付租金（计到2020年4月3日止为6083.33元）。一审法院认为，投资经营有风险，诉讼亦存在风险。当事人应当认真评估风险，否则自行承担风险责任。虽然张金银、李月莲与张屋村民小组自愿签订的《土地租赁合同》的内容没有违反法律强制性规定，但是毕竟涉及是否违反民主议定程序，村民是否依法主张合同无效（或追认），存在未知不确定因素，故不宜在本案中草率认定合同是否有效。张屋村民小组以《土地租赁合同》的签订违反民主议定程序为由主张合同无效。根据相关规定，若承包合同违反民主议定程序，其所侵害的是村集体经济组织成员的利益（即村民的利益），涉及村民意思自治，行使权利的主体是村民，并达到法定人数，前文已述不宜在本案中草率认定合同是否有效。一审法院已告知张屋村民小组向村民释明情况，至今，暂未发现张屋村民小组的村民已依法主张确认合同无效。是否采挖鹅卵石属合同的履行问题，不属于合同条款，不能据此认定合同内容违反法律强制性规定。张金银、李月莲与张屋村民小组均未提供充分的证据证明是挖鱼塘还是采挖鹅卵石。无论如何，张屋村民小组收取卖沙石款时已明确该款归村集体，视为其知情并认可。在《土地租赁合同》未被依法确认无效或者未被依法确认有效并解除的情况下，当事人应当诚实信用，享有合同权利，履行合同义务。若合同被依法确认无效或者被确认有效并依法解除，则另当别论。前文已述合同效力问题，张金银、李月莲没有举证证明其损失情况。因此，张金银、李月莲要求张屋村民小组支付违约金并赔偿经济损失共50000元，理据不足，不予支持。张屋村民小组一方面主张合同无效，另一方面又提起反诉，要求解除合同。前文已述不宜在本案中草率认定合同是否有效，故对张屋村民小组的反诉在本案中不作处理，张屋村民小组（或其村民）可另寻合法途径主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，于2020年5月8日作出判决：一、在张金银、李月莲与英德市************民小组于2009年3月3日签订的《土地租赁合同》未被依法确认无效或者未被依法确认有效并解除的情况下，英德市************民小组应当继续履行该合同；二、驳回张金银、李月莲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由张金银、李月莲负担1000元，英德市************民小组负担50元。本院二审期间，上诉人张屋村民小组提交一组证据：村民会议决议，拟证明张屋村民小组的村民于2020年5月24日召开了村民会议，并作出村民会议决议，内容大致为一确认过半数村民不追认张金凡等6人与张金银、李月莲签订的《土地租赁合同》；二证实张金银在2011年12月至2013年10月期间，在涉案土地上大量采挖沙石，且村民曾多次到现场阻止；三证实在2009年3月3日至今，张金银、李月莲在涉案土地上没有从事种植、养殖及相关的增值、娱乐活动。被上诉人张金银、李月莲质证称，该村民会议决议是对于本案租赁合同的补充决议，不能作为本案的定案依据，对其三性不予认可，本案租赁合同在原始签订阶段是否经过村民会议决议以及是否经过相关程序，该事实在原一审阶段已经进行查明，张金银、李月莲认可一审阶段所在庭审过程当中所查明的事实。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为双方签订的《土地租赁合同》的效力问题。根据本案查明事实，自张屋村民小组与张金银、李月莲于2009年3月3日签订《土地租赁合同》至今，涉案租赁合同已经实际履行多年，张屋村民小组的村民对张金银、李月莲租赁土地事宜应当知情，但从未对涉案租赁合同的效力提出过异议。现张屋村民小组以涉案租赁合同未经民主议定程序而主张合同无效，是将自身对内未尽到保证就合同签订业经民主议定程序的缔约义务可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。且依据相关法律规定，能够以违反民主议定程序原则请求确认合同无效的主体只能是半数以上村民，张屋村民小组以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不应得到支持。而张屋村民小组的村民是否依法主张合同无效，存在未知因素，故本案中不宜草率认定合同是否无效。此外，对于张屋村民小组认为张金银、李月莲逾期拒交租金、非法采挖鹅卵石，已成就合同约定的解除条件，涉案租赁合同应当解除的问题。经查，张金银、李月莲已经依约向张屋村民小组交纳涉案土地至2013年的租金，还主动提存2014年至2020年的应交租金，逾期交纳租金的原因不仅归咎于张金银、李月莲一方。另外，张屋村民小组于2012年1月20日开具的《收据》显示，张屋村民小组收取张金银、李月莲的卖沙石款，说明张屋村民小组对于张金银、李月莲如何利用及开发涉案土地显然是知情并认可的。故在合同履行过程中，张金银、李月莲并不存在明显违反合同的行为，合同约定的解除条件亦未成就，张屋村民小组要求解除合同，不予支持。因此，在《土地租赁合同》未被依法确认无效或者未被依法确认有效并解除的情况下，张金银、李月莲与张屋村民小组均应继续履行合同。综上所述，上诉人张屋村民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人英德市************民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十四日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨