黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）黑04民终444号上诉人（一审被告）：任辉，女，1977年12月8日出生，汉族，无职业，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：胡艳波，北京百伦（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董跃，男，1991年9月3日出生，汉族，系个体商户，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人:董文明（系董跃父亲），男，1965年6月13日出生，汉族，无职业，现住。委托诉讼代理人:万俊玲（系董跃表姑），女，1972年10月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市东山区。上诉人任辉与被上诉人董跃因房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院(2020)黑0403民初194号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人胡艳波、被上诉人董跃及其委托诉讼代理人董文明、万俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任辉上诉请求：一、请求二审法院依法撤销错误、违法的一审判决，依法改判驳回被上诉人董跃的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人董跃承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案中，被上诉人董跃已经与鹤岗市于生房地产开发有限公司形成一手房商品房买卖合同关系，任辉与董跃之间的房屋买卖合同关系因为买受人主体的变更已经消灭。所以，一审判决认定“但本案原告非因自身原因未完成房屋登记过户手续，亦视为出卖人交付义务未履行完毕”没有事实依据。任辉与董跃之间于2012年10月9日通过签订房屋买卖合同，将案涉房屋转让给董跃并交付使用，同时经董跃和开发商同意，任辉协助董跃在开发商处办理了法律关系变更手续，将任辉与开发商之间签订的《商品房买卖合同》上的买受人由任辉变更为董跃，开发商在合同上盖章，盖章后的合同由董跃保管，至此，董跃与开发商之间形成一手房商品房买卖合同关系，任辉与开发商之间的商品房买卖合同关系消灭，任辉与董跃之间的房屋买卖合同关系中的交付义务，因买受人主体的变更而履行完毕，任辉协助董跃办理过户手续的义务完成，具体办理房屋产权的义务因买受人主体的变更转移到开发商一方。所以，一审判决认定“但本案原告非因自身原因未完成房屋登记过户手续，亦视为出卖人交付义务未履行完毕”判决解除合同没有事实依据。二、一审判决违法。判决认定的被上诉人“所购买房屋因案外人已办理他项权证，已面临被法院拍卖、变卖等风险，导致购买房屋的合同目的不能实现”，无法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，“交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持”。董跃已经将案涉房屋装修并且在此居住多年，符合《九民纪要》第125条规定的商品房消费者的规定要求，依法享有商品房消费者的权利。董跃主张优先权有法可依，法院执行行为并不当然导致“合同目的不能实现”的法律后果，董跃完全可依法提起执行异议申请和执行异议之诉主张优先权，而董跃却基于所有权主张权利，申请执行异议被驳回，向鹤岗市中级人民法院申请再审被驳回，是其选择的法律救济途径错误导致的。关于商品房消费者的优先权在《九民纪要》第125和126条也有论述。董跃没有穷尽法律救济途径主张权利，一审法院就认定“合同目的不能实现”，违背了上述法律的规定，以此理由判决解除合同显然违法。三、一审判决适用法律错误。由于本案不存在“合同未履行完毕”和“合同目的不能实现”的事实存在，一审判决基于错误的事实认定，适用《合同法》第94条的规定判决解除合同，属于适用法律错误。四、一审判决维护的是强者的不诚信行为，会造成严重的不良社会效果，违背了法律的公平正义原则，同时也侵害了任辉的合法权利。开发商先卖后抵的行为本身就是严重的社会不诚信行为，严重的侵害了普通老百姓的合法权利。一审法院的违法判决如果不撤销，那么开发商就可以先卖后抵，将无视购房人的权利，本案的诉讼是开发商先卖后抵的不诚信行为导致的，现在上诉人任辉因为《商品房买卖合同》主体的变更，手上已经没有《商品房买卖合同》，任辉没有任何依据或者证据维护自己的权利。综上，一审判决违反法律规定，事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。董跃辩称，作为房屋买卖合同义务是完成物权，权没有交给我，上诉人没有完成房屋买卖合同的义务，房屋买卖不能发生转移。我们的房款是交给任辉并不是交给于生房地产，我们和任辉形成的合同，应当任辉承担责任。董跃向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告签订的购房合同；2、请求被告返还原告购房款20万元及装修费用6万元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月9日被告任辉将工农区湖滨小区吉祥家园3号楼1单元601室出卖给原告，双方签订了房屋买卖协议，原告交付了购房款20万元，装修后居住至今，装修花费6万元。2018年6月，原告听说邓淑彦与于生房地产公司民间借贷纠纷一案已进入执行程序，执行标的物为原告所购买房屋。原告于2019年向工农区法院执行局提出执行异议后，执行局驳回了原告的异议申请。2019年8月19日原告向鹤岗市中级人民法院申请对邓淑彦与于生房地产公司民间借贷纠纷案件进行再审，鹤岗市中院于2019年10月16日向原告送达了裁定书，驳回了原告再审申请。因法院已在原告购买房屋处张贴执行公告，将以吉祥家园3号楼1单元601室房屋变卖或者拍卖价款偿还于生房地产公司欠邓淑彦欠款，故原告与被告之间的房屋买卖合同目的已无法实现，现请求法院判决解除原被告之间房屋买卖合同，返还原告购房款及装修费用共计26万元。一审法院查明事实：2012年10月9日原告董跃与被告任辉签订房屋买卖协议，约定“甲方（任辉）将位于湖滨小区3号楼1单元601室住宅卖予乙方（董跃），购房价格为20万元，房屋面积76.52平方米，付款方式为乙方一次性付清房款。房屋所需过户、更名手续由甲方提供，所需费用由甲方、乙方共同平均承担，办理房本费用与甲方无关。乙方办理房证过程，如需甲方配合，甲方无条件配合……”，原告给付房款后，被告将房屋交付原告居住至今。2017年12月邓淑彦诉鹤岗市于生房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双方在工农区人民法院达成调解后，法院依法作出（2017）黑0403民初908号民事调解书，调解协议内容如下“一、被告鹤岗市于生房地产开发有限公司于2018年5月31日前偿还原告邓淑彦借款本金6万元及利息……；二、若被告鹤岗市于生房地产开发有限公司到期未清偿债务，则以其所有的位于鹤岗市工农区（所有权证号：QZ10001585、他项权证号：TX10001450）房屋，折价、拍卖、变卖，所得价款原告邓淑彦优先受偿……”。该调解协议中邓淑彦办理抵押权证房产即为本案原告所购买湖滨小区吉祥家园3号楼1单元601室房屋，邓淑彦申请执行后，原告于2019年提出执行异议，工农区法院于2019年4月15日作出（2019）黑0403执异5号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告向鹤岗市中级人民法院申请对工农区法院（2017）黑0403民初908号民事调解书进行再审，鹤岗市中院作出（2019）黑04民申23号民事裁定书，驳回原告的再审申请。以上事实有原告提供房屋买卖协议、（2017）黑0403民初908号民事调解书等生效法律文书及当事人陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，本案原被告双方签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，二人之间的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，由于不动产所有权的转移以产权过户登记为要件，因此，房屋的交付使用只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人，并使其取得该房屋所有权的行为。本案被告作为房屋出卖人，应当保证所售房屋产权明晰,房屋无其他权利负担，被告虽将案涉房屋交付原告使用，但本案原告非因自身原因未完成房屋登记过户手续，亦视为出卖人交付义务未履行完毕。关于被告主张双方房屋买卖合同已经履行完毕，原告应向鹤岗市于生房地产开发有限公司另行主张权利的抗辩主张，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案中原告所购买房屋因案外人已办理他项权证，已面临被法院拍卖、变卖等风险，导致购买房屋的合同目的不能实现，符合合同解除条件，故对原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同，被告返还购房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告房屋装修费用问题，因原告向法庭提交了装修购买材料发票及相关收据，收据时间为2012年10月至12月期间，收据中地址均显示为十五中吉祥家园3号楼1单元601室，能够证实原告对本案房屋装修支出的费用情况，故本院对原告提供的装修材料中水暖管件、瓷砖、帅康炉具、苏泊尔油烟机、灯具、暖气片、暖气管等水暖件、水暖管件、电工材料、板材、洗脸台、地板、过桥、帽线、曲板、半折合页、法兰、波浪线、把手、624地漏、全折合页收据（费用合计30637.50元）予以采信。同时，原告提供的2012年11月8日300.00元收据欲证实购买窗帘杆、滑道费用，因该票据中购买产品部分缺失，仅留有“盛世嫁衣”字样儿，无法识别产品类别，故对该300.00元票据不予支持。原告提供的装修人工费明细清单，欲证实该涉案房屋在2012年装修时所花费的人工费用合计31500.00元，因该清单为原告自行计算打印，且被告对该笔费用不予认可，对该份证据本院不予采信，故对原告主张的人工费部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告董跃与被告任辉签订的房屋买卖合同；二、被告任辉于本判决生效后十日内返还原告董跃购房款200000.00元，房屋装修费用30637.50元；三、驳回原告董跃对被告任辉的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提出有一份变更后的商品房买卖合同（被上诉人出示），证明董跃与开发商之间形成了新的商品房买卖协议。被上诉人质证认为，对该证据真实性无异议，对其证明的问题有异议，此份合同在改动的过程中很随意，改动过的地方并没有双方的签字盖章，我们认为该合同代表不了物权的转移。该合同修改的过程是：付完房款之后我们要求更名，但是当时上诉人说整个小区设施不完备不能办理过户，要想过户只能去于生公司把原始的任辉签订的商品房买卖合同改成我的名字，我和任辉去的于生公司找的工作人员，任辉拿着她的原始合同有工作人员在场，把名划掉然后改成我的名，是不是于生的工作人员我也不清楚。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明的问题，因无其他佐证予以证实，本院不予采信。本院审理认定的其他事实与一审一致。本院认为，上诉人任辉的上诉请求不能成立，原判决应予维持。本案系上诉人任辉与被上诉人董跃之间的房屋买卖合同纠纷，而非被上诉人董跃与鹤岗市于生房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷。由于不动产所有权的转移以产权过户登记为要件，房屋的交付使用只是房屋买卖合同履行的一部分内容，上诉人虽将案涉房屋交付被上诉人使用，但被上诉人因非自身原因未办理房屋登记过户，亦视为出卖人交付义务未履行完毕；同时被上诉人所购买房屋因案外人已办理他项权证，导致购买房屋的合同目的不能实现，符合合同解除要件，故一审法院判决支持被上诉人董跃要求解除与上诉人任辉之间的房屋买卖合同、上诉人任辉返还购房款200，000.00万元及房屋装修费用30，637.50元的诉讼请求并无不当。综上，任辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，200.00元由上诉人任辉负担。本判决为终审判决。审判长 高 琳审判员 刘延霞审判员 刘延鑫二〇二〇年九月二十五日书记员 陈 静