广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初932号原告：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914**********694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该司员工。委托诉讼代理人：蔡思宁，该司员工。被告：何晨霞，女，1963年1月15日出生，汉族，住河南省邯郸县************，公民身份号码412************027。原告中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）与被告何晨霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中颐物业公司的委托诉讼代理人黄小芳、蔡思宁到庭参加诉讼，被告何晨霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告何晨霞向原告支付2011年3月至2019年8月期间共102个月的物业管理费10128.6元及违约金46498.64元；2．被告向原告支付2011年9月至2019年8月期间共96个月梯灯费（公共照明费）527.28元及违约金2666.62元。庭审中，原告明确诉讼请求:1．被告何晨霞向原告支付2011年3月至2019年8月期间共102个月的物业管理费10128.6元及违约金（以每月物业管理费99.3元为基数，从欠费次月1日起按日千分之三计算至实际清偿之日止）；2．被告向原告支付2011年7月至2019年7月期间共96个月梯灯费（公共照明费）527.28元及违约金2666.62元（按同期中国人民银行2年期贷款利率1.3倍的标准计付逾期付款违约金）。事实和理由：被告购买了中山市*****************3*，建筑面积为66.69平方米（实际应为66.2平方米），于2010年11月28日收楼，并于当日与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，合同期限为自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务费计收标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业管理服务费不包含公共水费、公摊电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务、上月的水电费等；业主（住户）未按时交纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金。被告欠缴2011年3月至2019年8月期间的102个月的物业管理费10128.6元，物业管理费每月100.04元（实际应为物业管理费每月99.3元）以及梯灯费（公共照明费）527.28元。原告曾通过电话、上门贴缴费通知单、邮寄催缴函及律师函等方式催收前述款项。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告何晨霞未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．何晨霞系中山市*******************[土地证号：国（2012）易33051**，房产证号：粤房地字证第**]的权利人，房屋建筑面积为66.11平方米。2．2010年11月28日，中颐物业公司（物业管理单位）与何晨霞（业主）签订前期物业管理服务协议，约定中颐物业公司为何晨霞的前述房屋（房屋建筑面积为66.2平方米）提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），业主首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费的收取标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；受有关部门或单位的委托，物业管理单位可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金（违约金），协议还约定了其他事项。根据协议约定，何晨霞每月应交物业管理费99.3元（66.2平方米×1.5元/平方米）。按照不动产登记信息登记的房屋面积，何晨霞每月应交物业管理费99.2元（66.11平方米×1.5元/平方米）。3．中颐物业公司提交其自制的海伦花园71座703房公共照明费欠费明细表，显示海伦花园71座共84户，2011年7月26日上月公共照明费用电量读数为7433,2019年7月25日的本月公共照明费用电量读数为74766，公摊电费单价为0.6578元/度。何晨霞尚欠2011年7月26日至2019年7月25日公共照明费527.28元[（74766度-7433度）÷84户×0.6578元/度]。4．中颐物业公司于2016年6月12日、2017年3月23日向何晨霞出具催缴函，载明何晨霞拖欠物业管理费、水费、公共照明费、违约金，请其尽快缴清欠费。2018年8月1日，中颐物业公司委托广东仲衡律师事务所向何晨霞发出律师函，载明何晨霞自2011年3月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。中颐物业公司曾通过电话方式向何晨霞催缴欠款，因何晨霞电话已停机无法联系到何晨霞本人。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。何晨霞与中山市中颐物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在中山市中颐物业管理有限公司依照合同约定提供物业服务后，何晨霞应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。中山市中颐物业管理有限公司系按建筑面积66.2平方米计收案涉房屋的物业管理费即99.3元/月，该计算标准已超过其权利范围，应按照案涉房屋实际建筑面积66.11平方米计收案涉房屋的物业管理费即99.2元/月。因此，何晨霞应向中山市中颐物业管理有限公司支付2011年3月至2019年8月的物业管理费10118.4元（99.2元/月×102个月），中山市中颐物业管理有限公司诉请超过前述范围的本院不予支持。关于物业管理费的违约金问题。何晨霞欠付物业管理费给中山市中颐物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，但中山市中颐物业管理有限公司主张以何晨霞每月应交物业管理费为基数，从欠费次月1日起按日千分之三计算违约金至实际清偿之日止，超过其权利范围以及法律规定的限度，本院酌定违约金以每月应交物业管理费99.2元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中从2011年4月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于公共照明费的问题。在物业服务公司已实际代业主向供电公司支付公共照明费的情况下，业主应向物业服务公司返还。中山市中颐物业管理有限公司提交其自制的公共照明费欠费明细表，证实何晨霞尚欠了2011年7月至2019年7月的公共照明费527.28元，对此何晨霞未到庭应诉答辩亦未提交相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。中山市中颐物业管理有限公司要求何晨霞向其支付公共照明费527.28元的诉请，理据充分，本院予以支持。至于利息。中山市中颐物业管理有限公司并非供电合同关系的主体，虽有权要求何晨霞支付其垫付的公共照明费，但无权要求何晨霞支付其垫付款项之外的违约金。因此，中山市中颐物业管理有限公司要求何晨霞支付公共照明费违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。何晨霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告何晨霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市*******************[土土地证号：国（2012）易33051**房产证号：粤房地字证第02：粤房地字证第**2019年8月的物业管理费10118.4元及违约金（以每月应交物业管理费99.2元为基数，分别从欠费的次月1日起计至实际清偿之日止，其中从2011年4月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告何晨霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付前述房地产2011年7月至2019年7月的公共照明费527.28元；三、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1295.53元（原告已预交），被告何晨霞负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  梁文通人民陪审员  梁海珍二〇二〇年九月四日书 记 员  陈大钊袁丽珣