呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2217号上诉人（原审原告、反诉被告）：赛罕区升升特产经销部。经营者：乌云斯庆，女，1972年3月20日出生，蒙古族，现住呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路**万戴国际酒店**。委托诉讼代理人：敖民,内蒙古秀友律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿丽亚，内蒙古秀友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司。法定代表人：张晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：云利娜，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人赛罕区升升特产经销部（以下简称升升经销部）因与被上诉人内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。升升经销部上诉请求：1.依法改判呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初8272号民事判决书,支持升升经销部一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由恒伟公司承担。事实与理由:一、升升经销部承租行为合法有效,升升经销部与内蒙古万戴国际酒店签订的房屋租赁合同对恒伟公司产生法律效力。恒伟公司在升升经销部租用门店十六层办公,升升经销部租用该房屋已有三年多时间,在此期间恒伟公司从未提出任何异议,属于默认转租行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第十六条第一款作出明确规定:出租人知道或者应当知道承办人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。二、恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店解除整体租赁关系时未通知升升经销部参加,侵害升升经销部合法权益,恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店应对升升经销部损失承担连带赔偿责任。恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店的房屋租赁合同纠纷由来已久,2015年恒伟公司为了单方面解除房屋租赁合同,通过公证方式送达过“解除合同通知书”,在长达三年多的时间内恒伟公司和内蒙古万戴国际酒店从未向升升经销部透露此情况,恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店商讨解除房屋租赁合同时,应当通知升升经销部到场,并以此保障升升经销部的合法权益,但恒伟公司和内蒙古万戴国际酒店从未通知升升经销部参加任何解除租赁关系谈判事宜,极大损害了升升经销部的合法权益,因恒伟公司和内蒙古万戴国际酒店侵害升升经销部合法权益在先,内蒙古万戴国际酒店与恒伟公司应对升升经销部可能遭受的经济损失承担连带赔偿责任。三、内蒙古万戴国际酒店与恒伟公司签订还款计划中应包含升升经销部部分租金。升升经销部已经按照合同约定履行了全部房租支付义务,恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店解除房屋租赁合同解除的是伟业大厦东楼1至19层房屋租赁关系,其中包含升升经销部承租的一楼烟酒店部分,故可以推定内蒙古万戴国际酒店承诺向恒伟公司偿还的5918496元房租中包含升升经销部已支付的房租部分。综上,恒伟公司应按照合同要求,允许升升经销部在合同期内继续使用租赁房屋,或解除租赁合同后恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店对未使用期间的租赁费承担连带返还义务。升升经销部按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定及结合本案事实,获得了该房屋的租赁权,且按照合同约定支付了全部房屋租赁费用。恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店解除房屋租赁关系时,未通知作为合法承租人的升升经销部,内蒙古万戴国际酒店承诺向恒伟公司支付的房租里包含升升经销部已支付的房租。内蒙古万戴国际酒店和恒伟公司侵害了升升经销部的合法权益。恒伟公司应按照合同要求允许升升经销部在合同期限内继续使用该房屋或解除租赁合同后,恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店对升升经销部未能正常使用该房屋产生的损失承担连带赔偿义务。综上所述,请求依法改判确认升升经销部签订《房屋租赁合同》的法律效力,判令升升经销部继续使用涉案房产。恒伟公司辩称，一、对上诉请求不认可，恒伟公司不知道升升经销部与内蒙古万戴国际酒店存在转租行为，升升经销部不能根据推定知道认定恒伟公司知道转租行为。二、升升经销部在上诉状中的陈述2015年开始恒伟公司与内蒙古万戴国际酒店因为房屋租赁纠纷发过解除合同通知书，表明其对恒伟公司和内蒙古万戴国际酒店之间的租赁纠纷是知情的，在此情况下还签订租赁合同明显不符合事实和常理。升升经销部向一审法院起诉请求：1.确认升升经销部与恒伟公司之间房屋租赁合同关系合法有效；2.判决恒伟公司承担本案的诉讼费。恒伟公司向一审法院反诉请求：1.升升经销部依法腾退其非法占用恒伟公司的房屋；2.升升经销部承担其在非法占用房屋期间，给恒伟公司造成的损失，暂计50417元，实际金额应该依照升升经销部与万戴国际酒店签订的转租协议中约定的租金计算至升升经销部腾退其所占用房屋之日止；3.由升升经销部承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月1日，出租方（甲方）恒伟公司与承租方（乙方）万戴国际酒店签订《楼房租赁合同》一份，主要内容为甲方自愿将位于呼和浩特市××区楼房租赁给乙方经营酒店使用，租赁期限为14年，自2011年3月1日起至2025年3月1日止。租金缴纳方式：自2011年3月1日至2012年12月31日为人民币壹佰万元，缴纳时间为2012年6月30日，到期后10日内自动交清；自2013年1月1日起以后的租赁每年租金人民币壹佰万元，于租赁年内交清。租赁期间，甲方将楼房所有权移交给第三人，不必征得乙方同意，但应通知乙方。乙方如欲将楼房装让给第三人，必须征得甲方同意。未经甲方同意，乙方擅自转租的甲方有权单方面解除合同，收回房屋。乙方须依照约定的期间缴纳租金，乙方如拖欠租金超过一个月，甲方可单方面解除租赁合同，收回楼房。2018年10月26日，出租方（甲方）内蒙古万戴国际酒店有限公司与承租方（乙方）乌云斯庆签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为甲方从2019年5月23日起将出租房屋租赁乙方使用至回收，租赁期三年，乙方一次性支付三年租金，人民币叁拾叁万元整。另行约定乙方2018年10月26日支付拾万元到甲方账户，剩余房屋租金贰拾叁万元于2019年4月30日之前支付到甲方账户。2019年5月16日，出租方（甲方）内蒙古万戴国际酒店有限公司与承租方（乙方）乌云斯庆签订《房屋租赁合同》补充一份，主要内容为乙方于2019年5月16日交付房租人民币壹拾万元整，按合同约定剩余房租壹拾叁万元在2019年12月31日支付到甲方指定账户。2019年5月29日，甲方内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司与乙方内蒙古万戴国际酒店签订《万戴国际酒店移交协议》一份，主要内容为乙方于2010年3月16日租赁甲方所有的伟业大厦东楼，从事万戴国际酒店经营。截止到2019年5月28日，乙方共欠甲方租赁费人民币伍佰玖拾壹万捌仟肆佰玖拾陆元整。乙方自愿与第三方合作并引资拟继续经营酒店，如果2019年5月31日前引资成功，甲、乙及第三方在乙方付清前期所欠租金的前提下，三方签订新的租赁协议，乙方引资未成功，乙方同意并自愿终止万戴国际酒店的租赁经营，并自愿从2019年6月1日起至2019年6月5日内自动退场，乙方退场后应仍支付所欠租金。2015年12月21日，恒伟公司出具解除合同通知书一份，主要内容为因内蒙古万戴国际酒店有限责任公司及戴平先生未履行双方之间签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，在内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司向内蒙古万戴国际酒店及戴平先生邮寄《催缴房屋租金函》后其仍未作出任何反应，已构成严重违约，拖欠租金长达26月之久，所欠租金为1502.4571万元。故内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司郑重向内蒙古万戴国际酒店和戴平先生发出通知：1.我公司与贵公司和戴平先生签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》正式解除。2.贵公司和戴平先生立即连带支付拖欠我公司的租金1502.4571万元，并继续承担租金至我公司实际收回楼房之日止。2019年6月2日，恒伟公司向升升特产经销部发出公告，主要内容为内蒙古万戴国际酒店于2019年5月29日与恒伟公司协议终止伟业大厦房产租赁关系。按照双方约定内蒙古万戴国际酒店应于2019年6月1日退场。各门店租户请按此时间腾出房屋。升升经销部诉恒伟公司一案，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项的规定起诉时原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。升升经销部与被告恒伟公司没有相关合同约定，故依法对升升经销部的诉讼请求不予支持；恒伟公司与升升经销部之间的法律关系与本诉之间并不是一个法律关系，应另行起诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（一）项之规定判决：一、驳回原告赛罕区升升特产经销部的诉讼请求；二、驳回反诉原告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费200元（原告已预交），由原告赛罕区升升烟酒经销部负担；反诉案件受理费1661元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司负担。二审中，升升经销部举示一组新证据：照片，拟证明：恒伟公司办公地点就在内蒙古万戴国际酒店旁边升升经销部的门口，可以推定恒伟公司知道内蒙古万戴国际酒店的转租行为。恒伟公司的质证意见为：真实性认可，证明问题和关联性不认可。升升经销部是否为内蒙古万戴国际酒店设立，恒伟公司并不知情。恒伟公司入口和内蒙古万戴国际酒店入口完全不在一个方向，因此恒伟公司并不是天天路过。房屋租赁合同司法解释第十六条规定的知道或应当知道是法律行为。本案中没有通知恒伟公司，升升经销部也没有单独交纳电费等。升升经销部通过照片证明恒伟公司应当知道不能成立。恒伟公司也举示一组新证据：（2020）内01民终1289号民事判决，拟证明：恒伟公司和内蒙古万戴国际酒店房屋租赁一案中，内蒙古万戴国际酒店没有提及转租给升升经销部一事，恒伟公司并不知悉转租事实。该判决中内蒙古万戴国际酒店认可占用三间房间，但对转租没有提及，恒伟公司根本不知道转租一事。升升经销部的质证意见为：对真实性认可，证明问题不认可。只提到了楼层租赁范围，没有明确说遗漏三间房房屋的情况。判决书可以证明内蒙古万戴国际酒店和恒伟公司之间房屋租金包含1-19层房屋，包含涉案的三间房屋。本院认为，升升经销部与恒伟公司并不存在房屋租赁合同关系，故升升经销部主张其与恒伟公司之间的房屋租赁合同关系合法有效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，升升经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由赛罕区升升烟酒经销部负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月二十二日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥