广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14737号原告：彭娟，女，1984年10月22日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖科技产业园区*******************，公民身份号码为513************02X。委托代理人：屈晓峰，男，1981年11月2日出生，汉族，住湖南省邵阳县***************，公民身份号码为430************697，系原告丈夫。被告：爱上租房房地产经纪（广东）有限公司，住所地为广东省东莞市松山湖园区**************，统一社会信用代码为91441。法定代表人：顾某1。委托代理人：张增友，男，1985年11月18日出生，汉族，住湖南省新宁县************，公民身份号码为430************853，系被告员工。原告彭娟与被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司（以下简称“爱上租房公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人屈晓峰、被告法定代表人顾某1及委托代理人张增友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭娟向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金5800元；2.判令被告支付2020年2月至合同有效解除期间租金11600元；3.判令被告支付因租赁期未满1年取消空置期减免费用5800元（依据合同第一条第3点，每一年度空置期为60天，目前未满一年，不能承担空置期60天）；4.被告支付9个月物业费用及水电费1800元；5.被告支付纠纷处理导致工时损失20000元；6.立刻解除租赁合同，交接房产；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月16日原告就其所持物业与被告达成租赁协议，租期两年，月租金2900元，每年给予2个月免租期。租赁期间在2019年9月30日收到租金2600元，2019年12月30日收到租金2900元,2020年2月11日收到租金2900元,至今未再收到其它租金，2020年2月26日收到被告单方面解约通知，解约信息截图见材料附件，并且拒绝赔付合同约定的2个月违约金（合同第九条约定违约赔付2个月租金），同时在租的9个月里，仅收到3个月房租，被告以2个月免租期的理由拒绝把其它租金按时打款（免租期2个月是按租期2年约定），多轮沟通仍然不能得到解决，2020年3月到松山湖房管所协调未果。被告爱上租房公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求不符合合同约定以及国家法律规定和社会经济秩序，因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除双方均不承担任何违约责任；2020年2月系新冠病毒肺炎疫情高发的时候，全国各地封城封路封社区（小区），不让正常进出导致房屋不能正常出租，不能带租客进入小区看房；被告联系原告希望原告响应号召减租或者免除疫情期间的租金，但是原告并未予以减免，被告按照合同第八条的约定解除合同；2020年2月26日被告同原告的配偶屈晓峰沟通，屈晓峰答应解除合同，房租结算至2020年2月26日，但是原告后来反悔并且去松山湖房管局投诉被告；二、原告诉请要求被告支付2020年2月至有效解除期间的房屋租金11600元亦不能成立，按照合同约定，不可抗力事项出现时本合同自行解除，2020年1月新冠疫情已经开始，也就是不可抗力已经发生，双方签订的合同本应该终止，被告仍愿意支付房租给原告，并已经将2020年2月之前的费用转账给原告，2020年2月26日双方沟通，原告答应结束合同；三、关于原告的第三项诉请，原告要求取消空置期减免费用违反合同的约定，合同约定每一年空置期为60天，原告同意空置期不取得任何收益，退租时与原告沟通，被告答应承担因未满一年按照时间比例折算空置期，可以给予相应的折算费用，并不是承担所有空置期费用；四、关于原告的第四项诉请，合同在2020年2月26日解除，在此之前的物业费被告已经缴纳；五、原告的第五项诉请不能成立，原告答应接收房屋，解除合同之后却又反悔，浪费了被告大量时间；六、关于原告的第六项诉请，2020年2月26日之前合同已经解除，当时被告的工作人员拿钥匙退还给原告，但是原告不接收钥匙，另外诉讼费应当由双方共同承担。经审理查明，原、被告于2019年9月16日签订《资产委托管理服务合同》（含附件一、二），该合同约定：原告将东莞市寮步镇富竹山三正世纪豪门豪景苑1栋1505号房委托给被告做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋，委托代理权限自2019年9月17日至2021年9月16日；委托代理权限内因标的资产装修、改造、寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期，彭娟同意承受如下相应空置期：每一个年度为一个管理周期，每个管理周期的空置期为60天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，（第一年可首月先行支付），彭娟同意空置期不取得任何收益，（空置期产生的管理费、水电燃气费均由爱上租房公司承担）；第八条第一款约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担因此导致的任何违约责任；第九条违约责任约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；附件二约定，第一年度合同期限自2019年9月17日至2020年9月16日，其中2019年10月17日至2019年12月17日为空置期，第二年度合同期限自2020年9月17日至2021年9月16日，其中2020年9月17日至2020年11月16日为空置期，彭娟同意空置期不取得任何收益，合同期内爱上租房公司应按时向彭娟支付租金，租金为每月2900元，维修基金为300元/年，彭娟向爱上租房公司支付的维修基金在每年的首次租金中予以抵扣，房屋每月实际出租总价格高出本合同约定价格的，彭娟同意高出部分直接作为爱上租房公司的服务费。签订上述合同后，原告将案涉房屋交付被告。原告提交的被告的工作人员与原告的配偶屈晓峰之间的微信聊天记录显示：2020年2月26日被告的工作人员称“还是得退，公司现在执行的是有不可抗力因素在里面，房子现在都没办法往外租”，屈晓峰回复“可以退，半年的租金要补给我”，被告的工作人员回复无法补租金，屈晓峰回复如果被告单方面毁约其要找政府部门投诉，被告的工作人员称“您的房子拿过来，一直就原模原样在那，都没租出去过，都没人租，还白给了您几个月房租”，随后通知屈晓峰“因存在疫情不可抗力因素，导致无法正常履行跟您的托管合同，即日起合同自然解除；2020年3月24日被告的工作人员称先把2月26日之前的租金算清楚给原告，至于原告所说的违约金和空置期赔偿金再协商或者原告另行处理，屈晓峰表示可以；2020年3月25日，双方对于核算的租金有不同意见，屈晓峰表示中间有两个月的租金没有算，被告的工作人员称目前公司的意思只支付2月26日前的租金、屈晓峰要求的违约金及空置期的赔偿金要再协商，随后屈晓峰表示“我也没有同意解约，按照合同租期是两年”“从合同上来算，目前我们还在合同履行期”。双方确认：案涉合同已经解除，被告已经于2020年6月30日将案涉房屋的钥匙返还给原告并完成了交接；2020年2月26日前的物业费被告已支付；被告未向原告支付2020年2月17日至2月26日的房租。原告明确：第二项诉请为2020年2月未付租金以及2020年3月至6月租金；第三项诉请为2019年10月17日至2019年12月17日空置期的租金；第四项诉请的物业费为2019年9月17日至2020年6月17日期间的物业费，每月物业费为200元，水电费由于房屋未能出租不再主张。原告主张，截至2020年2月未满一个管理周期，空置期不应为60天，应当按照实际天数进行折算；2020年2月26日系被告单方解除合同，原告并未同意，双方解除合同的时间为2020年6月30日，被告应当向原告支付2020年2月至6月的租金；过年期间被告的客服向原告提出过减租，原告表示可以考虑，但之后被告未提及减免租金而是直接要求解除合同；新冠疫情不影响案涉合同的履行，不能够作为被告单方解除合同的理由；被告在2020年3月初联系原告要求将钥匙返还给原告，但双方就租金事项没有达成一致因此原告未接收钥匙。被告主张，被告已经支付2020年2月26日前的物业费，之后的费用由于合同已经解除其不应当支付；新冠疫情属于不可抗力，被告曾向原告就提出减租免租但是原告不同意，合同无法继续履行；2020年2月被告提出解除合同并且要求将钥匙返还给原告，但是原告拒不接收。以上事实，有原告提交的资产委托管理服务合同、微信聊天记录，被告提交的广东省公寓管理协会公告通知（复印件）、致全省业主（房东）的减租倡议书（复印件），致业主（房东）的一封感谢信及网上搜索材料（复印件）、微信聊天记录、东莞市三正物业服务有限公司收款收据、证人证言、证人身份证（复印件）、给予免租的业主名单（打印件）、支付房租凭证（打印件），以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告系案涉房屋的权属人，原、被告签署的《资产委托管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。双方均确认合同已经解除，但是对于合同解除的时间存在争议。双方确认的微信聊天记录显示：2020年2月26日被告以存在疫情不可抗力的因素导致无法正常履行合同为由通知原告解除合同，当时原告表示可以退租但是要被告进行相应赔偿。结合合同的性质，被告于2020年2月26日明确表示不再继续履行合同，本院认为双方的合同于2020年2月26日解除。关于被告以不可抗力导致合同无法继续履行为由要求免除违约责任的抗辩能否成立。被告主张2020年2月全国各地封城封路封社区（小区），导致不能带租客进入小区看房，导致房屋不能正常出租。自双方签订合同被告一直未能将案涉房屋对外出租。被告并未提交证据证明有租客要看房但因案涉小区实行围合封闭式管理而未能进入该小区。2020年2月9日东莞市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于加强物业小区疫情防控工作的通告》要求物业小区全部实行围合封闭式管理，非小区业主、住户的外来人员和车辆一律不得进入小区，特殊情况需进入的一律要做好登记备案。2020年3月25日上述办公室发布《关于加快恢复我市正常生产生活秩序的通告》规定小区外来人员和车辆经测温后可正常出入，物业小区实行封闭式管理的时间并不长。而且在被告提出解除合同之前，2020年2月24日我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，疫情防控的形势整体向好。双方签署的合同系继续性合同，合同期限为2019年9月17日至2021年9月16日，双方可就疫情期间租金支付等合同履行的问题进行协商，但被告并未提交充分证据证明其向原告提出减免租金而原告不同意，因此，本院采纳原告关于被告未经与原告协商减免租金而直接提出解除合同的主张。综上，本院认为，疫情及疫情防控措施并非直接导致案涉合同全部不能履行，被告未经与原告协商而直接提出解除合同，应当承担违约责任，原告依据《资产委托管理服务合同》第九条的约定要求被告按照两个月租金支付违约金5800元，有合同依据，本院予以支持。关于原告的第二项诉请。被告确认未向原告支付2020年2月17日至2月26日的租金。被告在2020年2月26日提出解除合同时承诺将支付2月26日之前的租金。经计算，2020年2月17日至2020年2月26日期间的租金数额为966.67元（2900元÷30天×10天）。至于原告主张的2020年2月27日至2020年6月30日的租金。微信聊天记录显示原告提出单方解除合同时被告表示可以解除合同但要被告赔偿，后双方同意先核算2020年2月26日之前的租金，违约金及空置费另外协商或通过其他途径解决。原告庭审中确认被告在2020年3月初提出将钥匙返还给原告但因双方就租金事项未达成一致意见原告未接收钥匙。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告亦应在被告通知后的合理期间内完成交接避免损失的扩大，本院酌情认定原告最迟应当在2020年3月15日之前与被告进行交接。原告不得对因其未及时交接而扩大的损失要求被告赔偿，因此，本院对原告主张的2020年3月16日之后的租金不予支持。根据上述认定，被告应当向原告支付2020年2月27日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费，经计算为1740元（2900元÷30天×18天）。综上被告应当向原告支付租金及占有使用费合计2706.67元。关于原告的第三项诉请。原告主张，根据合同的约定每年度为一个管理周期，首个管理周期的空置期为60天，截至2020年2月未满一年，空置期不应该为60天，应当按照实际天数进行折算。被告称退租时与原告沟通愿意承担因未满一年按照时间比例折算空置期，可以给予相应的费用。因此，结合双方上述意见，按照一年60天空置期，2019年9月16日至2020年2月26日，折算空置期为27天（60×164÷365），因此，被告还应当向原告支付33天租金，经计算为3190元（2900元÷30天×33天）。关于原告的第四项诉讼请求，原告明确诉请的物业费为2019年9月17日至2020年6月17日的物业费用，由于案涉房屋未租出不再主张水电费，每月物业费为200元，2020年2月26日前的物业费被告已经支付。如前所述，被告应当向原告支付2020年2月27日至2020年3月15日占用案涉房屋期间的使用费以及物业费，被告应当向原告支付物业费为120元（200元÷30天×18天）。原告诉请的处理纠纷导致工时损失20000元没有依据，本院不予支持。双方确认2020年6月30日被告已经将案涉房屋的钥匙返还给原告并已经完成交接，因此，本院对原告诉请被告交接房屋不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告彭娟与被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司于2019年9月16日签署的《资产委托管理服务合同》已解除；二、限被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭娟支付违约金5800元；三、限被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭娟支付租金及占有使用费2706.67元；四、限被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭娟支付折算空置期后租金差额3190元；五、限被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭娟支付物业费120元；六、驳回原告彭娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费462.5元，原告彭娟已预交，由原告彭娟负担342元，被告爱上租房房地产经纪（广东）有限公司负担120.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  雍 维二〇二〇年九月十六日法官助理  关观银书 记 员  刘佩珊