云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3782号上诉人（原审被告）：王祥吉，男，1961年4月22日出生，汉族，身份证住址江苏省邳州市，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：金刚琴，云南红云（昭阳）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴传林，男，1979年11月26日出生，汉族，身份证住址山东省郯城县，现住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：罗星程，云南滇东北（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王祥吉因与被上诉人吴传林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王祥吉委托的诉讼代理人金刚琴、被上诉人吴传林委托的诉讼代理人罗星程到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人王祥吉上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、原判认定事实错误。被上诉人为承租上诉人涉案厂房，于2018年3月10日支付21万元转让费，上诉人为此向被上诉人出具收据。签订租赁合同后被上诉人于2019年3月15日支付了2018年4月1日至2019年3月31日的租金，2019年4月1日至2020年3月31日的租金并未支付，所以被上诉人至今还拖欠上诉人八个月的房租未支付。一审认定被上诉人于2019年3月15日支付了2019年4月1日至2020年4月1日的租金21万元，上诉人拒不退还余下租金的事实错误。二、即使认定被上诉人支付了两年的租金，也应当按照被上诉人实际租赁时间再扣除19天的租金11083元。三、本案还应扣减上诉人为清理被上诉人撤离时留下的垃圾所产生的垃圾清运费5万元及被上诉人拖欠的电费3万元。四、被上诉人起诉时并未主张资金占用费按同期银行贷款利率计算，原判按同期中国人民银行贷款利率计算资金占用费，违反不告不理的原则。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴传林辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当驳回上诉，维持原判。吴传林向一审法院起诉请求：1.判决被告王祥吉退还余下租金192500元（按照原告于2019年5月8日搬离租赁标的物起算月租金17500元×11个月）；2.判令被告向原告支付因被告未能及时告知原告厂房拆迁而造成的损失52500元；3.诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：原告王祥吉于2018年4月1日与被告吴传林签订房屋《租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于昆明市官渡区平方米的厂房使用，租赁期间为2018年4月1日起至2021年4月1日止，租金一年一付，每年租金21万元，每年租金提前一个月付清；同时特别约定，若遇政府征收或开发商征用土地，被告应提前6个月通知原告，并按实际租赁退还己交未使用的租金。合同签订后第二年租期，原告依照合同约定提前一个月2019年3月15日向被告的儿子王政转账支付了2019年4月1日至2020年4月1日的租金21万元，被告同日向原告出具了收到房租21万元的收据。2019年5月2日，因被告建造的厂房系违章建筑被通知拆除，原告得到通知后开始搬离承租的厂房，2019年5月19日原告搬离完毕，后被告出租给原告的厂房因系违章建筑，已被拆除。因被告拒不退还余下租金，原告诉至一审法院主张上述请求。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，拒不履行合同义务，应当承担继续履行合同义务、采取补救措施并赔偿损失的违约责任。本案原告与被告签订的租赁合同成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，因被告出租的厂房系违章建筑被拆除，双方租赁合同已无法履行，被告未按合同的特别约定履行租金清退义务，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告退还租金的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，要求被告赔偿损失的请求，因原告未提交损失的具体依据，一审法院支持被告赔偿原告应退还租金的资金占用费。被告的辩称，与本案证据印证的事实相悖，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王祥吉于判决生效之日起三日内退还原告吴传林租金192500元，并支付租金192500元自2019年5月20日起至清偿之日止按同期中国人民银行贷款利率计的资金占用费；二、驳回原告吴传林的其他诉讼请求。一审案件受理费4975元，减半收取2488元，由被告负担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符。另查明，1.双方均认可涉案《租房合同》第一个租赁年度（自2018年4月1日起至2019年3月31日止）均已实际履行完毕，其中，2018年3月10日，王祥吉收取吴传林支付的款项21万元。2.二审中，经本院释明合同无效的法律后果，被上诉人明确要求在本案一并处理其资金占用费，具体计算方式为：以扣减其实际使用费后的剩余预付款为本金，自2019年5月20日至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综合诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人王祥吉与被上诉人吴传林于2018年4月1日所签《租赁合同》的效力如何？相应法律后果应如何承担？本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，上诉人出租给被上诉人的涉案厂房系违章建筑、无规划准建手续，依据前述司法解释的规定，双方所签《租赁合同》应为无效，一审对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，基于双方所签《租赁合同》，被上诉人自2018年4月1日至2019年5月19日占有使用了上诉人提供的涉案厂房，上诉人亦于2018年3月10日、2019年3月15日分别收取了被上诉人交付的21万元款项合计42万元。涉案《租赁合同》被认定无效后，根据前述法律规定的无效合同处理原则，双方应相互返还基于该无效合同取得的财产，即被上诉人应当向上诉人返还上诉人提供的厂房，上诉人应向被上诉人返还所收取的相应款项；同时，因被上诉人实际占有使用涉案厂房期间获得了占有使用利益，而上诉人收取被上诉人款项期间亦获得相应的资金占用利益，故本院结合双方实际履行情况及双方对第一个租赁年度（自2018年4月1日起至2019年3月31日止）均已履行完毕不持异议的事实，并参照涉案《租赁合同》中约定的租金标准，确定上诉人应向被上诉人返还被上诉人已预付但未实际使用厂房期间（自2019年5月20日起至2020年3月31日止）的相应款项182384元（210000元÷365日×317天=182384元）及该款自2019年5月20日起至款项付清之日止的资金占用费。被上诉人主张资金占用费按照中国人民银行同期同类资金贷款利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院确认上诉人应向被上诉人支付的资金占用费，应当以182384元为本金，自2019年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于被上诉人主张的其他搬迁费用损失，因被上诉人并未举证证实相应费用确实发生，应承担举证不能的不利后果；且因被上诉人明知租赁物为违章建筑仍签订租赁合同、对合同无效负有过错，应自己承担相应责任，故对于其主张的其他搬迁费用损失，本院不予支持。同理，对于上诉人主张扣减的厂房损失、电费、垃圾清运费，本院亦不予支持。综上所述，上诉人王祥吉的上诉请求中有事实和法律依据的部分本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7961号民事判决；二、由王祥吉于本判决生效之日起十日内退还吴传林款项182384元，并支付以182384元为本金，自2019年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用费。三、驳回吴传林的其他诉讼请求。一审案件受理费4975元，减半收取2488元，由王祥吉负担1244元，由吴传林负担1244元。二审案件受理费4975元，由王祥吉负担2487.5元，由吴传林负担2487.5元.本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 晏云锋审判员 朱 欢二〇二〇年九月二十二日法官助理仝倩华书记员刘雯陈俊宇