福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2435号 上诉人（原审被告）：江志艺，男，1977年11月12日出生，汉族，住漳州市漳州开发区。 被上诉人（原审原告）：王浩，男，1998年03月18日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区，现住厦门市集美区。 上诉人江志艺因与被上诉人王浩租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江志艺上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回王浩的全部诉讼请求。事实与理由：（1）本案是王浩单方违约解除合同。一审判决认为“原、被告实质上同意并提前终止履行双方《房屋租赁合同》义务”错误，双方虽然客观上已经解除了合同，但并非江志艺同意，而是王浩单方违约解除合同。（2）王浩单方解除合同，严重违约，按照合同约定，王浩无权讨回押金。本案租赁合同期间虽然遇到疫情，但江志艺同意减免王浩三个月租金，已经足够消除疫情对合同履行的影响，王浩要求解除合同缺乏事实和法律依据，因此，王浩单方解除合同已经构成违约，根据合同第十二条约定，租赁期间任何一方违反合同约定，须向对方支付年度租金的30%作为惩罚性违约金。年度租金的30%高达12万元，5万元的押金低于合同约定的违约金，一审法院判决江志艺返还押金25000元错误。 王浩辩称：1、江志艺确实同意解除合同也实际解除合同，我方未违约；2、江志艺主张同意减免三个月租金，但是减免租金的前提是缴纳下半年的租金。疫情期间，减免这三个月租金是没有任何意义的。因此请求维持一审判决。 王浩向一审法院起诉请求：1、判令江志艺向王浩返还押金5万元；2、本案诉讼费用由江志艺负担。 一审法院认定事实：2019年9月19日，王浩因经营民宿需要，与江志艺签订一份《房屋租赁合同》，约定：江志艺将其坐落于漳州开发区大径后村小区X1号（一楼门面一间、2-6层共计31间、7楼机房一个、铁皮棚一个）和坐落于漳州开发区大径后村小区X2号门面（通道）一间、2-3层共7间房】的两套房屋，以及X1号六楼楼顶一个铁皮棚出租给王浩，租赁期限自2019年10月22日至2021年10月21日止，年租金400000元。《房屋租赁合同》第五条“付款方式”约定：乙方（即王浩）应于合同生效之日向甲方（即江志艺）支付押金50000元；“租金每六个月结算一次，乙方需提前一个月支付后六个月的租金。如若拖欠十五个工作日以上，甲方有权收回民宿经营权，并没收全部押金”。《房屋租赁合同》第十一条“提前终止合同”约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，合同仍有效。如乙方需要转租，需甲方同意。因拆迁、国家建设、不可抗力因素等，不能继续合法或者正常经营，乙方提出终止合同时，甲方应退还乙方押金以及剩余租金”。《房屋租赁合同》签订后，王浩于2019年10月21日向江志艺支付了2019年10月22日至2020年4月21日的房租200000元及押金50000元，后江志艺向王浩交付房屋。合同履行中，由于今年1月以来发生了波及全球的新冠肺炎疫情，严重影响人员往来、交流、活动，致使旅游、住宿等行业受到严重影响，王浩租赁房屋无法正常经营原定的民宿业务。2020年4月8日，王浩向江志艺提出于2020年4月21日提前终止合同，并请求江志艺返还押金50000元。江志艺不同意提前终止合同，并表示如合同继续履行，愿意减免三个月租金，否则如王浩不续租，不同意返还押金。因王浩认为疫情原因无法营业，江志艺提出的减免三个月租金在疫情期间并无价值，双方不能达成协议，故王浩未再向江志艺支付租金续租房屋，江志艺于2020年4月22日收回出租的房屋，王浩、江志艺实质上同意并提前终止履行双方《房屋租赁合同》义务。但双方未签订终止合同书。因江志艺不同意返还王浩押金，王浩于2020年5月18日具状诉至法院。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》是出租人江志艺与承租人王浩在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《房屋租赁合同》中所约定的“押金”，从性质上讲具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。目的在于确保当事人能够按合同履行。由于新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，王浩因受新冠肺炎疫情影响，至无法正常经营原定的民宿业务，其要求提前终止合同诉求合理，且江志艺实质上也同意提前终止合同并于2020年4月22日收回出租的房屋，王浩、江志艺已于2020年4月22日提前终止履行《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，王浩因不可抗力提前终止履行《房屋租赁合同》，要求江志艺返还押金的诉求合理。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失”及王浩、江志艺《房屋租赁合同》第十一条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方”、“因拆迁、国家建设、不可抗力因素等，不能继续合法或者正常经营，乙方提出终止合同时，甲方应退还乙方押金以及剩余租金”的约定，王浩也负有及时通知江志艺终止合同的义务。但王浩至2020年4月8日才通知江志艺，要求2020年4月21日提前终止合同，未能尽到法定及合同约定的及时通知义务，客观上也造成江志艺不能及时转租房屋的租金损失，王浩也存在一定过错，应承担相应责任。综上，王浩请求江志艺返还押金5万元，予以部分支持。综合平衡新冠肺炎疫情不可抗力影响和王浩迟延履行通知义务所造成的江志艺损失，根据公平原则，酌定江志艺应当向王浩返还50%押金即2.5万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、江志艺应于判决发生法律效力之日起十日内返还王浩房屋租赁押金25000元；二、驳回王浩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由王浩、江志艺各负担262.5元。 二审期间，双方均未提供新证据。对一审法院判决查明认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决江志艺返还王浩押金25000元是否有事实与法律依据？ 具体分析认定如下： 王浩、江志艺双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年10月22日至2021年10月21日，王浩租赁房屋的用途为民宿经营。双方履行合同期间爆发新冠肺炎疫情，导致王浩的民宿经营困难，合同目的不能实现，因新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，王浩有权提前解除合同。因此江志艺上诉称王浩单方解除合同属于违约行为，无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失”规定及《房屋租赁合同》第十一条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方”约定，王浩未提前一个月通知江志艺解除合同，导致江志艺未能及时转租他人，造成一定的损失，因此一审法院判决江志艺酌情向王浩返还25000元有事实与法律依据，应予维持。江志艺上诉请求不予返还5万元押金，不予支持。 综上，江志艺的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由上诉人江志艺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年九月十七日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。