北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9013号上诉人（原审被告）：中电建建筑集团有限公司（原名：中国水利水电第二工程局有限公司），住所地北京市西城区六铺炕南小街**。法定代表人：常满祥，总经理。委托诉讼代理人：马荣，女，中电建建筑集团有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市东城区东四块玉南街**院。法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：金峰，男，北京天岳恒房屋经营管理有限公司职员。上诉人中电建建筑集团有限公司（以下简称中电建公司）因与被上诉人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人中电建公司不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初37413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中电建公司上诉请求:1．撤销一审判决,改判驳回天岳恒公司对中电建公司的全部诉讼请求;或裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。2．一、二审诉讼费由天岳恒公司承担。事实和理由：一、一审程序违法,未向中电建公司出示其去不动产登记中心调取的不动产登记簿记载的证据材料。一审法院仅是向中电建公司告知其调取了不动产登记信息，但是并未进行质证，也未向中电建公司送达，因此不能作为证据采用。二、一审法院适用法律错误。1．一审判决认定的北京市朝阳区西坝河北里4号楼的6套房屋，均已经售给了个人，且房屋业主也并非中电建公司的员工，依据《北京市物业管理条例》的规定公房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主，因此房屋物业费应该由业主本人负担，一审法院适用的京建物【2001】30号等文件效力级别较低，不应当适用。2．一审法院事实认定不清。根据中电建公司在朝阳区不动产登记中心调取证据,仅查询到6套系中电建公司出售的公房信息,包括此次判令中电建公司承担物业费的×和×1号房屋。根据朝阳区不动产登记中心调取的《房屋买卖合同》中明确约定“购房人按规定缴纳水、电、气等费用。”职工以成本价购买,产权归个人所有,应当由购房人负担物业费用。3．一审法院遗漏必要参加诉讼的当事人，一审中法庭并未追加案涉房屋的实际业主参加诉讼,遗漏了必须参加诉讼的当事人。为了保证上述当事人的合法权利,查明案件事实,应当将本案发回重审。天岳恒公司辩称，服从一审法院判决，不同意中电建公司的上诉请求和理由。天岳恒公司向一审法院提出诉讼请求：要求中电建公司向天岳恒公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业费68843．16元（具体房号：西坝河北里4号楼4-×2、4-×3、4-×4、4-×5、4-×6、4-×7、4-×、4-×1、4-×8、4-×9、4-×10）。一审法院认定事实：1．天岳恒公司为北京市朝阳区西坝河北里4号楼物业服务企业；为解决亚运会重点工程即中轴路的拆迁问题，亚运会北效市政工程指挥部与水电二局（中国水利水电第二工程局，2008年10月20日变更为中国水利水电第二工程局有限公司）签订了提供市政拆迁商品房23套的协议书，经建委批准于1990年12月12日由北京市市政建设综合开发公司负责组建的朝阳区西坝河西里4#楼内价拨给水电二局1193．24平方米，即23套住房。具体房号：×12号。2．天岳恒公司提交《物业服务合同》（复印件），载明2012年11月12日，天岳恒公司作为乙方与中电建公司（原名称：中国水利水电第二工程局有限公司，2015年3月2日改为现名称）作为甲方签署《物业服务合同》，约定乙方为北京市朝阳区西坝河北里4号楼，总建筑面积12253．1平方米，其中甲方共有住宅19套，建筑面积：1362．92平方米，提供物业服务。期限为1年，自2011年5月15日至2012年5月15日，总计物业费为49472．34元。中电建公司不认可该证据，认为没有原件无法核实。天岳恒公司称涉案房屋所在小区的物业一直由其管理，中电建公司称不清楚是谁管理。中电建公司称不清楚涉案房屋现产权人是否是其职工，也没有向职工发放物业费。3．中电建公司提交房产证，证明其为×16、×16、×17房屋的产权人。该产权证载明除上述三套房屋外，还有×13、×14、×3、×15房屋。天岳恒公司对该证据不认可，认为并未要求中电建公司承担×16、×16、×17房屋物业费。中电建公司称不清楚×16、×16、×17房屋现租给谁了，也不清楚上述三套房屋由谁管理。4．天岳恒公司提交2010年12月20日、2012年11月12日、2013年12月26日物业费发票复印件三张，金额为87075．02元、88054．98元、68529．54元，交费人为中国水利水电第二工程局有限公司。中电建公司认为是复印件，故不发表质证意见。5．法院调取的不动产登记信息如下：2001年中电建公司按照房改政策将×2号房屋出售给了杨莲珍，建筑面积46．32平方米，未约定物业费交纳主体；2011年6月中电建公司按照房改政策将×3号房屋出售给了王昌和，建筑面积48．41平方米，未约定物业费交纳主体；2007年12月27日，中电建公司按照经济适用房的价格将×18房屋出售给了王伟坐，建筑面积76．42平方米，未约定物业费交纳主体；1996年1月23日，中电建公司按照标准价将×5号房屋出售给马文，建筑面积48．41平方米，未约定物业费交纳主体，2006年3月变更到马文配偶毛毳名下，2016年4月变更为成本价，2016年5月24日上市交易，产权人变更为杨雪梅、柏冠华；1996年1月23日中电建公司按照房改政策将×6房屋出售给王辉斌，建筑面积65．8平方米，未约定物业费缴纳主体，2010年10月9日基于离婚协议，该房屋由王辉斌名下转至周萍名下；1994年10月7日中电建公司按照标准价将×7房屋出售给田淑兰，建筑面积88．75平方米，未约定物业费缴纳主体，1996年6月25日变更为成本价；2000年4月中电建公司按照房改政策将×号房屋出售给了李连山，建筑面积76．42平方米，未约定物业费交纳主体；2000年4月，中电建公司按照房改政策将×1号房屋出售给王玉松，建筑面积46．32平方米，2004年变更至配偶张利平名下。×8、×9、×10号房屋的售房单位及产权单位均不是中电建公司。6．中电建公司称其不是交费主体，故未缴纳诉争期间的物业费。一审法院认为，房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定。根据京建物［2006］30号文件规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。根据本案查明事实，涉案房屋中有部分系中电建公司按照房改政策出售给个人，中电建公司在答辩中认可其交纳过物业费；现中电建公司没有证据证明购房人与中电建公司之间有关于物业费缴纳主体变更为购房人个人的约定，现天岳恒公司依约为涉案房屋提供了物业管理服务，中电建公司应当向天岳恒公司支付物业费。关于诉讼时效的问题，中电建公司并无证据证明双方约定交纳物业费的交纳期限，且天岳恒公司处于持续服务中，故对于诉讼时效的抗辩，法院不予采信。关于物业费单价；虽天岳恒公司提交的《物业服务合同》及发票系复印件，但中电建公司并未提交任何证据证明其向何方交纳过物业费，物业费标准是多少，甚至对于自己有产权的三套房屋由谁管理、向谁出租都无法说明，所以对于天岳恒公司提交的《物业费合同》及发票，法院予以采信。结合上述证据、房屋状况（高层）、北京市相关文件（196号文），天岳恒公司主张的物业费单价合理合法，法院予以支持。对于物业费交纳范围即哪些房屋应当由中电建公司交纳物业费。根据京建物［2006］30号文件规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）规定，2006年1月1日前按照房改政策出售的房屋交费主体及标准不变，本案中符合条件的为×2、×5（截止至2016年5月24日）、×6、×7、×、×1房屋；天岳恒公司主张的面积有误差，按照法院调取信息为准，经核算，诉争期间物业费总计为33179．47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第之规定，判决：一、中电建建筑集团有限公司于判决生效后七日内给付北京天岳恒房屋经营管理有限公司物业管理费三万三千一百七十九元四角七分；二、驳回北京天岳恒房屋经营管理有限公司其他全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:一、中电建公司是否是涉案房屋物业费的缴纳费用主体；二、一审是否存在严重违反程序的情形。关于争议焦点一，中电建公司上诉认为，一审法院适用的京建物［2006］30号、京发改［2005］2662号文件效力过低，根据《北京市物业管理条例》的规定公房出售后购房者是业主，故应当由实际业主负担物业费；经过查询一审判决支付物业费的房屋均已经出售且业主均非中电建公司的员工，因此应该实际业主支付物业费；根据调取的买卖合同载明购房人按规定缴纳水、电、气等费用，因此也应该业主缴纳物业费用。对此本院认为，房改房作为一种具有特定历史背景的房产，处理该类房产的相关事宜应当参照针对该类房产的相关规范性文件。根据京建物［2006］30号、京发改［2005］2662号文件的规定，2006年1月1日前按照房改政策出售的房屋交费主体及标准不变，因此就涉案房屋而言如果各方没有额外的特别规定，缴费主体仍应当为中电建公司。虽然根据一审调取的买卖合同记载对于水、电、气由购房人按照规定缴纳，但是并未明确物业费用的缴纳主体及方式，同时该买卖合同系中电建公司和业主之间的约定，并无物业单位的确认，因此中电建公司依据房屋买卖合同要求物业单位向业主索要物业费缺乏依据，本院不予采信。虽然《北京市物业管理条例》规定公房出售后购房人是业主，但是该条例系对于公房业主身份的规定，对于物业费缴纳主体并未进行规定，一审法院适用的京建物［2006］30号、京发改［2005］2662号文件系对于房改房出售后物业费缴纳主体认定的专门性规范文件，对于本案适用该两份文件较为适当，因此一审法院适用法律并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，中电建公司上诉认为一审法院未将调取的不动产登记信息向中电建送达，未能质证，质证程序违法；一审法院未追加实际业主参加诉讼，遗漏必要参加诉讼的当事人，应当发回重审。对此本院认为，根据一审庭审笔录记载，一审法院调取涉案房屋的不动产登记信息后，并向各方宣读登记信息的内容，且询问各方当事人对于调取证据的意见，中电建公司表示认可法院调取的证据，因此一审法院根据调取的不动产登记材料信息认定本案事实并无严重违反程序的情形，本院对中电建公司的该项上诉理由不予采信。关于追加被告事宜，如前所述，本案中中电建公司属于缴纳物业费的主体，因此一审法院未追加实际业主参加诉讼并无不当，本院对中电建的该项上诉理由亦不予采信。综上所述，中电建公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费733元，由中电建建筑集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  李 淼审 判 员  田 璐二〇二〇年九月二十九日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华-10--1-