湖北省宜城市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0684执异61号异议申请人（案外人）：黄朝礼，男，生于1964年7月20日，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：王**，湖北文润律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。申请执行人：王宏刚，男，生于1991年12月12日，汉族，住湖北省宜城市。被执行人：尹兴涛，男，生于1971年3月8日，汉族，住宜城市。被执行人：廖德娥，女，生于1973年3月8日，汉族，住宜城市。被执行人：湖北胡坪现代农业科技有限公司，住所地：宜城市自忠路（碧水云天）。统一社会信用代码：91420684074069860M。法定代表人：尹兴举，该公司经理。被执行人：十堰万意房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市五堰深圳街****楼。统一社会信用代码：91420300691777897A。法定代表人：廖德娥，系该公司经理。本院在执行申请执行人王宏刚与被执行人尹兴涛、廖德娥、湖北胡坪现代农业科技有限公司、十堰万意房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人申请人黄朝礼向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭,调阅了本院（2019）鄂0684执609号、（2020）鄂0684执恢220号执行卷宗。对全案进行了书面审查。现已审查完毕。异议申请人黄朝礼向本院提出异议申请，请求人民法院中止（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书中的执行行为，解除对襄阳兴宇房地产开发有限公司所有的位于竹山县城××西关街57号房产和土地中涉及到异议人购买的五幢一单元126、127、128号房屋（建筑面积129.75平方米）的查封。事实和理由：宜城市人民法院依据（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书，于2019年11月14日查封了襄阳兴宇房地产开发有限公司所有的位于竹山县城××西关街57号房产和土地中涉及到异议人黄朝礼购买的五幢一单元126、127、128号房屋（建筑面积129.75平方米），属查封错误，侵害了异议人的合法权益。具体理由如下：案涉房屋在人民法院查封之前，异议人已经与襄阳兴宇房地产开发有限公司签订有合法有效的书面房屋买卖合同，合法占有该不动产，并按照双方合同约定付清了全部购房价款，且非因异议人自身原因未办理产权登记手续。具体事实如下：2017年3月11日，异议人和襄阳兴宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，明确约定由襄阳兴宇房地产开发有限公司开发的位于竹山县城关镇××市场××单元××、××、××号，面积为129.75平方米的商用房出售给异议人，房屋总价款为人民币70万元，异议人于签订合同当日一次性付清了全部购房款72万元整。付款当天，襄阳兴宇房地产开发有限公司将房屋交付给异议人，并向异议人承诺自交付使用之日起90个工作日内办理好产权登记证书。此后异议人就装修入住所购的商用房从事蔬菜批发等经营活动。此后，异议人多次催促襄阳兴宇房地产开发有限公司办理产权登记手续，但襄阳兴宇房地产开发有限公司总是以各种理由推脱，后来相关责任人直接失联，导致该涉案房屋至今无法办理产权登记手续。自2018年7月份，异议人曾计划向竹山县人民法院提起诉讼解决，但因与襄阳兴宇房地产开发有限公司相关管理人员联系不上，无法送达，考虑到相邻商铺的其他购买者在诉讼以后至今也无法执行，异议人只好作罢。宜城市人民法院下达的（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书，所依据的生效法律文书是贵院出具的（2017）鄂0684民初1995号民事调解书。该文书涉及到民间借贷纠纷债务人中，尹兴涛系被执行人之一。但是异议人所购置的位于竹山县城××西关街57号房产和土地中涉及到的五幢一单元126、127、128号房屋，出卖人和所有人均系襄阳兴宇房地产开发有限公司，而非尹兴涛个人所有。在异议人与襄阳兴宇房地产开发有限公司签订房屋买卖合同之时，合同书中明确加盖由襄阳兴宇房地产开发有限公司的公章，尹兴涛的身份仅是襄阳兴宇房地产开发有限公司的委托代理人。虽然襄阳兴宇房地产开发有限公司在本案的执行过程中，单方作出了一份其与尹兴涛之间关系以及涉案房屋情况的说明，但该说明系事后的单方陈述，是不能对抗善意买受人，即本案的异议人黄朝礼的。故宜城市人民法院据此查封涉案房屋，属被查封主体和对象错误。综上所述，异议人与襄阳兴宇房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效；涉案房屋在被宜城市人民法院查封前已经被异议人合法占有使用，且案涉房屋非被执行人尹兴涛的个人财产，人民法院在执行过程中对该案涉房屋进行执行查封，严重侵害了异议人的合法权益。为此，现提出执行异议。异议人申请人黄朝礼向本院提交的证据如下：1、异议人的身份证复印件及委托手续一份；2、2019年11月6日作出的（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书复印件一份；3、2020年7月21日作出的（2020）鄂0684执恢220号调查取证函复印件一份；查封登记信息一份；《商品房买卖合同》复印件一份；收款、收据复印件两份营业执照复印件一份；异议人门面外景图片一张；上述证据，经核对与原件无异，本院予以确认。经审查查明，2017年3月11日，异议申请人黄朝礼和襄阳兴宇房地产开发有限公司（以下简称“兴宇房地产公司”）签订《商品房买卖合同》，明确约定由兴宇房地产公司将其开发的位于竹山县城关镇××市场××房××、××、××号，面积为129.75平方米的商用房出售给异议申请人黄朝礼，房屋总价款为人民币70万元，异议申请人黄朝礼于签订合同当日分两次各付35万元，付清了全部购房款。嗣后，异议申请人黄朝礼对该房进行了装修，并入住该房从事蔬菜批发等经营活动。本院在执行申请执行人王宏刚与被执行人尹兴涛、廖德娥、湖北胡坪现代农业科技有限公司、十堰万意房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查明被执行人尹兴涛借用兴宇房地产公司资质，开发了位于竹山县城××西关大市场项目，尹兴涛是该项目所开发的不动产实际所有权人。本院于2019年11月6日作出（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书，裁定查封兴宇房地产公司开发的位于竹山县城关镇××市场××房××、××、××号，竹山县不动产登记中心登记记录显示：查封时间为2019年11月14日。本院认为，自然人购买房屋是人们行使生存权、居住权的具体体现。对房屋消费者来说，合法的房屋买卖合同的订立，标志着其物权期待权依法确立，人民法院应当依法保护。在执行程序中，赋予房屋消费者对买卖房屋的物权期待权以排除执行的效力，这是基于对房屋消费者生存权、居住权这一更高价值的保护。我国《物权法》第九条、第十四条等规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，非经登记不发生效力；但是，未经登记的，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产，在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，且在查封前已经合法占有，只是非因买受人的原因未办理过户登记的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对上述房屋可以查封。但房屋买受人提出排除执行异议的，人民法院应当支持。本案中，异议申请人黄朝礼与兴宇房地产公司于2017年3月11日签订《商品房买卖合同》购买该房屋，付清了70万元的全部购房款进行了装修，并从事蔬菜批发等经营活动，证明已经合法占有。由于被执行人尹兴涛的原因而未办理过户登记，本院于2019年11月14日查封该房屋。故异议申请人黄朝礼对该查封房屋依法享有物权期待权，具有排除执行的效力。其请求本院中止对（2019）鄂0684执恢609号之一执行裁定书中的涉及黄朝礼购买的位于竹山县城关镇××单元××、××、××号房屋的执行并解除查封之异议请求，具有事实根据，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对黄朝礼购买的位于竹山县城关镇西关街57号五幢一单元126、127、128号房屋（面积为129.75平方米）的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  李秀富审判员  王爱美审判员  王 权二〇二〇年九月二十五日书记员  杨明月