河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4669号原告（反诉被告）：河南天熙房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**建中街办事处大学路西、淮河路******。法定代表人：马晨。委托诉讼代理人：周静,该公司员工。被告（反诉原告）：张肇伟，男，1983年6月21日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李俊辉，河南久灵律师事务所律师。被告：河南华人国际旅游集团有限公司，住所地郑州，住所地郑州市管城回族区紫荆山路******>法定代表人：张肇伟，总经理。委托诉讼代理人：李俊辉，河南久灵律师事务所律师。原告河南天熙房地产营销策划有限公司(简称天熙公司)与被告张肇伟、河南华人国际旅游集团有限公司（简称华人公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南天熙公司的委托诉讼代理人周静，被告张肇伟、华人国际公司共同委托诉讼代理人李俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天熙公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．判令被告支付原告2020年3月1日至4月12日的房屋租金15120元、2020年3月1日至4月12日的物业费1638元、违约金10800元，以上共计29270元，并自2020年2月16日起至实际支付之日按年利率24%支付利息；3．判令被告未经同意散布原告私人资料，侵犯个人隐私权，支付原告精神赔偿金1000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月23日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于郑州市××区航海路××路××大厦××号房屋，租赁期自2019年9月1日至2022年2月28日，月租金10800元，按季度支付租金，每期租金提前15天支付，中途退租、按合同租金的10%支付违约金，逾期支付租金、按天支付总金额的0.5%的违约金等。被告仅按约定支付了第一季度的费用，自第二季度起拒不履行合同义务，经原告多次协商，至今未果。故诉至贵院，望依法公判，维护权益。被告张肇伟、华人公司辩称：1、原告所陈述部分与事实不符。原告所主张的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。2、被告华人旅游公司与张肇伟的关系是张肇伟系华人公司的一人股东。本案合同系由原告与张肇伟签订，案涉房屋是华人公司作为旅游经营业务在使用。因此根据合同相对性原则，华人公司不应当承担任何责任。反诉原告张肇伟向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金10800元；2、请求人民法院确认减免合同中约定的被告应支付的2020年3月份的房租10800元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年8月23日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定被反诉人将坐落于郑州市××区航海路××路××大厦××号的而房屋租给反诉人使用。该合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了租金，并支付了租房押金10800元。后由于新冠肺炎疫情的原因，导致反诉人经营的旅游行业全面暂停，致使反诉人的合同目的不能实现。反诉人无奈于2020年3月5日通知被反诉人，解除上述《房屋租赁合同》。该合同解除后，被反诉人应当退还反诉人押金10800元。故向贵院提出反诉，望依法裁判。反诉被告天熙公司辩称：1、关于押金，根据原被告双方签订的房屋租赁合同，合同签订日期是从2019年9月1日起截止到2020年4月12日，按合同约定原告应该收到押金、房租和物业费99378元。但是到目前为止，原告只收到被告2019年11月22日支付的2019年12月1日到2020年2月28日三个月的房租和物业费共35910元，还有63468元费用，没有任何人通过任何方式转款给我们。这个根源就在于被告明知道上家租户转租的情况下，无视其不允许转租的书面合同以及没有在我方任何授权同意的书面协议下私自与对方签订合同，并且把第一季的押金和房租全部打款给了上家租户。我们并没有实际收到被告的押金，所以说被告的押金他应该向实际向他收取的人索取，与本案无关。同时我方保留合同欠款63468的随时诉讼权。2、关于诉讼费，根据合同约定被告本应该在2020年2月15日支付下期的房租和物业费，在我们公司同事多次催交的情况下，到3月5日、6号才告诉我们说退房不租了，但是之后迟迟不交费，不搬走也不交房给我们。后来经过嵩山路派出所和物业领导出面调解，都没有结果，他甚至以不清楚退房手续和不知道搬家程序这些可笑幼稚的理由来狡辩，全程都以疫情受害者自居，无视合同规则继续无偿占用房屋。期间我们为了尽快减少损失把房子收回来，断过电也换过锁，但是均没有用，它反而反告我们侵占他私人物品，并且扬言让我们等候法院传票，这些全部都有短信。视频有证，然后我们为了减少损失多次主动打电话让他赶快搬走交房，甚至是请求的态度。直到4月11日，终于答应过来搬东西，然后我们就马上提前协调物业，领导下班之前给他们开好放行条，这个放行条其他任何的物业小区欠费的状态下，物业是不给放行的，然后下午18:00多终于来了几个人问他们能不能把先欠的水电费交了，对方态度傲慢，说他们只管搬东西不管钱，当中有两个女的都是平时每个月水电费的对接，无奈，我们只能让他们赶紧把东西先搬走，把房子腾出来减少损失，然后诉求法院的维护我们的权益，本来是一个简单的退房事件，但是给我们公司和法院工作人员都增加了太多大量的不必要的麻烦和工作量，这一切都是因为被告藐视法规视合同为儿戏，没有契约精神造成的，所以诉讼费理应由被告承担。3、要求法院依法判决。关于被告提出的减免房租，这个只是国家提倡倡议，并没有强制执行，我们现在是二房东，原房东没有给我们减免，所以我们也没有减免的义务。况且就算有减免政策，国家是针对纳税大户，也是在长期合同不违约的情况下来谈减免的事，但是被告在违约的前提下是没有资格谈减免的。本院经审理认定事实如下：2019年8月23日，原告天熙公司与被告张肇伟签订《房屋租赁合同》，约定原告将其代理的位于郑州市××区航海路××路××大厦××号房屋出租给张肇伟使用，租赁期自2019年9月1日至2022年2月28日，月租金10800元，按季度支付租金，每期租金提前15天支付，张肇伟应在签订合同并交纳首期租金时向原告支付租房押金10800元，待租赁期满，原告验房并认可后，张肇伟将房屋钥匙交与原告，同时扣除相关费用后原告将剩余押金如数退还；张肇伟承担合同期内该房屋发生的其它实际费用（包括水费、电费、物业费、空调费、停车费等）电费1元/度，物业费随租金每三个月支付3510元；租赁期间，张肇伟逾期七天未缴纳按约定应当向原告缴纳的各项费用，每逾期一天，则应按上述费用总金额的0.5%支付违约金；张肇伟违反合同约定中途退租，按合同总租金的10%支付违约金；租赁期间，如因不可抗力因素（天灾、地震、政府拆迁、、地震）导致双方无法继续履行合同，双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，原告即将约定房屋交付张肇伟使用，张肇伟于2019年11月22日支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金32400元及三个月物业费3510元。张肇伟系被告华人公司的独资股东，其租赁房屋后将该房屋作为华人公司的办公地点使用。受新冠肺炎疫情影响，华人公司自2020年1月底起即开始停业。2020年3月5日，原告向张肇伟催要房屋租金，张肇伟向原告提出退租，并提出减免房租。2020年3月29日，原告将涉案房屋上锁，并要求被告支付欠款搬离房屋，被告于2020年4月12日搬离承租的涉案房屋。原告向被告催要房租、物业费等未果，诉至本院。另查明，关于涉案房屋，原告已向其上手房东支付了2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金及物业费。原告原将涉案房屋出租给高福成，高福成已向原告支付了2019年9月1日至2019年11月30日的租金，并支付押金10800元。后高福成将涉案房屋转租给张肇伟，张肇伟于2019年8月24日向高福成支付了2019年9月1日至2019年11月30日的租金及租房押金10800元，并于当日与原告签订了租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告张肇伟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。合同签订后，各方均应严格自觉履行。原告在租赁期间内，提前退租，已构成违约，鉴于双方均同意解除合同，故本院认定案涉合同已经解除。原告天熙公司要求被告张肇伟支付疫情期间未营业租金的主张，因被告租赁的房屋自2020年1月底之后即因疫情原因没有正常开放，致被告无法营业，考虑公平原则、风险共担，应当酌情减少2020年2月1日至2020年3月31日之间的租金及物业费，本院认为减免一个月为宜，鉴于被告已支付租金至2020年2月28日，而原告于2020年3月29日即将出租房屋上锁，限制被告使用，故其要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持，要求支付欠款利息的诉讼请求，亦不予支持。鉴于被告因疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不能视为根本违约，但被告中途退租，应当支付违约金，原告主张按一个月租金计算违约金，已在合同约定的违约金基础上进行了减少，本院予以支持。原告主张的精神赔偿金，于法无据，本院不予支持。关于被告张肇伟要求退还押金的反诉请求，因押金系张肇伟交付给高福成的，原告并未实际收取，且原告主张与高福成之间对押金另有约定，故张肇伟可向高福成主张退还押金，原告不负退还责任，该反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南天熙房地产营销策划有限公司与被告张肇伟于2019年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张肇伟于判决生效之日起十日内支付原告河南天熙房地产营销策划有限公司违约金10800元；三、驳回原告河南天熙房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告张肇伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557元，减半收取278.5元，反诉费70元，均由被告张肇伟负担，余额278.5元退还原告河南天熙房地产营销策划有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  阔晓晖二〇二〇年九月一日书记员  张舒林