广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终4202号上诉人（原审原告、申请执行人）：曾路林，男，1971年8月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*****************之一，公民身份号码：4425************013。委托诉讼代理人：曾润强，广东通用律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾群锋，广东通用律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：余石契，男，1962年9月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*************，公民身份号码：441************91X。委托诉讼代理人：余锡芬，男，1960年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区************，公民身份号码：440************939。原审第三人（被执行人）：广东省惠阳土产进出口公司，住所：广东省惠州市惠阳区****办事处土湖寮湖西路8号。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：邱权双，男，1964年5月22日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区********，公民身份号码：441************036。上诉人曾路林因与被上诉人余石契、原审第三人广东省惠阳土产进出口公司（以下简称“土产公司”）申请执行人执行异议之诉，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初995号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人曾润强、被上诉人委托诉讼代理人余锡芬、原审第三人委托诉讼代理人邱权双到庭参加查询。本案现已审理终结。曾路林上诉请求：1、撤销惠阳区人民法院于2019年8月30日作出的（2019）粤1303民初995号民事判决书，依法改判。2、恢复惠阳区人民法院（2018）粤1303执恢91号案的执行。对位于惠州市惠城区下角上湖塘35栋建基面积286.99平方米综合楼的第一、二、三、四、五及第六层60平方米房产（共有1494.95平方米，房地产权证号：粤房地证字第**12919）进行评估、拍卖。3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、上述判决书认定事实及适用法律错误。①涉案楼房第六层四套房屋已签订房屋买卖合同且已办理出房屋所有权证，原告曾路林已经放弃对上述四套房产的执行。②原告要求拍卖的是涉案楼房的第一层至第五层。涉案楼房第一层至第五层房产是被执行人所有，最主要的是：没有一个人经过房改行政部门批准以及与被执行人(土产公司)签订关于第一层至第五层合法的、书面的房屋买卖合同。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对案外人提出执行标的异议后管辖法院在十五日内且主要在程序上进行审查，而本案是执行异议之诉，应在实体法上查清当事人的实体权利，两者审查适用的标准不同。但我方认为，程序法本身就是为了保证当事人实体利益的实现，故程序法应与实体法一样重要，被上诉人所提出的被执行人土产公司已将上述房屋合法出售给公司职工，但其却无法提供上级房改行政机关的批准文件及合法的购房合同，房子也未过户，故我方认为其并不符合程序法的要求。没有书面的房屋买卖合同及上级房改行政机关的批文，何来合法的房屋买卖呢?完全不是上述判决认定的：被执行人土产公司已将上述房屋合法出售给公司职工。职工是非法强占被执行人房屋。要认定涉案房屋合法出售给公司职工，起码要有当时上级行政部门批准的房改文件及书面的房屋买卖合同。而事实上是第一层至第五层房屋没有房改批准文件及书面的房屋买卖合同。只有第六层四套房屋有书面的房屋买卖合同。既然被告无法提供合法有效的证据，就不能凭空推想，办案主要靠合法的书面证据。③当时的上级行政部门没有书面批准同意房改，并且土产公司的职工(被上诉人)没有与公司签订书面的房屋买卖合同，即土产公司没有将涉案房屋出卖给职工。事实上，被执行人土产公司在1997年11月7日将涉案房产抵押给中国银行惠阳支行[房地产他项权登记证书号：房登字(97)363号]，而取得了巨额贷款，且至今未还贷款。土产公司职工一直霸占上述房屋并且出租给他人使用至今。比如出租给他人办托儿所，有照片为证。④土产公司出具给职工的1万元收款收据不能证明是购房款。我方认为那是土产公司对职工的集资款。因为土产公司与职工并没有批准房改的文件，也没有签订书面的房屋买卖合同，何来合法的购房款收据呢?并且按照1990年9月19日惠州市房改政策严格规定：房改房的购房款必须统一交到广东省发展银行惠州市分行的专门账户内，以防国有资产流失。可见，被告提供的收款收据，绝对不是合法的房改房的购房款收据。⑤既然没有当时房改行政部门的批准文件，并且被执行人土产公司没有与职工(被上诉人)签订合法的书面房屋买卖合同，就不可能把涉案房屋过户到职工名下。⑥职工的居住权不能来源于胡乱霸占而所得。霸占公司房屋是违法行为。二、是否房改给职工主要看是否有当时上级行政部门批准房改的书面文件，并且是否有合法的书面房屋买卖合同，是否有到广发行缴纳合法的购房款。而涉案房屋并没有房改行政部门的批准文件，也没有公司与职工签订合法的书面房屋买卖合同，职工也没有按规定到广发银行缴纳房改房的购房款。故涉案房屋不属于被上诉人所有。三、我方了解到，惠州市人民政府于1997年11月4日向第三人颁发粤房地证字第09129**《房地产权证》，并由第三人的员工即系列案中的被上诉人利辉明领取。而该房屋于1997年11月7日因借款在惠州市房产管理局办理抵押权登记时，也是第三人的员工即系列案中的被上诉人钟月雄领取的《房地产他项权登记证书》。也就是说，其员工（被上诉人）是明知土产公司的抵押事实，故被上诉人并非善意第三人，其占有亦非善意占有。所以，若法院否定了上诉人的请求，也就是支持了房改买房只要先占有而不需要房改批准文件，也不需要购房合同，也不需要过户的事实，一旦出现此种案例，则将会给当时房改行政部门的管理带来巨大的挑战，将会直接导致社会秩序的混乱、市场的紊乱，故请求法院为社会、为广大人民群众做出正确的法律引导及表率。四、本案的性质是被执行人土产公司与其职工恶意串通，制造不存在的房改，抗拒法院对涉案房屋的执行。最高院上述规定第二十八条也明文规定：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面不动产买卖合同。既然没有合法有效的书面房屋买卖合同，就不可能有购房款。土产公司职工的行为就是非法霸占公司房屋，而且还对外出租牟利至今，其主观恶意明显。本案的房改必须经房改行政部门批准才能生效，不同于一般商品房买卖。五、本执行案涉案房产不属于房改房，依据应当予以纠正。依据1990年9月19日由惠州市住房制度改革领导小组以惠市房改(1990)04号文件颁布施行的《惠州市住房制度改革方案实施细则》第二十三条规定：产权登记和购房手续。1、凡单位需要出售的住房，必须先向房管部门进行产权登记；2、职工个人购买房先向产权单位提出申请；3、产权单位对个人申请进行资格初审；4、产权单位把初审的意见送主管部、委、办、局审查后报惠州市房改办批准；5、双方签订合同(合同由市统一印制):6、交缴房款；7、办理房屋所有权证。职工购房首次汇款达到房价款20%，但又未全部付清时，由售房单位开具认购房证(市统一格式)。购房职工付清房价款，应持售房单位和市发展银行开具的付讫全部房价款的凭证，按照房产登记程序，向市房管部门申请发给房屋所有权证。以上房改法规条例讲得十分清楚。本案中异议人土产公司仅向惠阳区法院提交了20份收款收据，其中为1994年9月26日至1994年11月22日出具的有17份。该证据不足以证明没有办出房产证的部分是已经得到政府部门认可的房改。而惠州市惠阳区人民法院据此错误认定上述房产已由被执行人土产公司作为房改房分配给其职工系事实清楚，证据确实；其实不然，如房改的，必须依据《惠州市住房制度改革方案实施细则》第二十三条规定严格办理。经调查，二十户职工根本不符合房改的条件和程序。故惠阳区人民法院认定该房属于被上诉人所有是错误的。六、原审法院将房改房等同于商品房买卖也是十分错误的，房改房有十分严格的条件和程序，其不同于一般的商品房买卖。七、广东省高级人民法院于2015年12月29日作出的(2015)粤高法执监字第161号《督办函》是十分正确的，其体现法律的尊严，也体现法律的公平正义。八、惠州市中级人民法院院长主审(2018)粤13执复105号执行复议案，并于2019年1月8日作出(2018)粤13执复105号执行裁定(已生效)，依法撤销惠阳区人民法院(2017)粤1303执异34号执行裁定，充分显示法律尊严与公平正义。而惠阳区人民法院(2017)粤1303执异34号《执行裁定书》与本案(2018)粤1303执异84号执行裁定的性质相同，执行标的相同，内容也基本一致。余石契辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确：一、本案是申请执行人执行异议之诉：被答辩人曾路林不能代被执行人之位提出对执行标的进行确权的诉讼请求。因为被答辩人对执行标的不享有排他性权利、无权在提起本案的请求的同时，提起对执行标的确权诉讼。二、关于抵押权与购房人住房保障权的优先权问题。答辩人已支付全部购房款、第三人已把房屋交付给其占有使用，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条：“消费者（买受人）交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的优先受偿权优于抵押权、而其优先受偿权却不得对抗买受人。上述批复的规定，并没有区分房屋买卖是否登记取得产权。所以，答辩人作为买受人，其住房保障权优先于抵押权。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》九、关于执行异议之诉案件的审理之第58条：“尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持”的规定，法院裁定排除对涉案房屋强制执行是正确的。三、答辩人与第三人之间的房改房买卖合法有效第三人与答辩人于1994年8月6日经94'惠阳土产进出口公司职工大会上共同协商，一致同意把第三人所有的、位于惠城区下角上湖塘中路****厂房改造为公司职工宿舍**共**、作为房改房配售给答辩人等，按第三人1994年9月的通知，答辩人在1994年11月份以前已把购房费交给第三人；而且，第三人也已于1995年1月份把涉案房屋交付给答辩人居住使用这一行为当时已经惠阳区国资办确认。答辩人认为，第三人与答辩人的上述房改房购买行为，是双方采取要约、承诺方式订立的合同，符合《合同法》第13条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”的规定，根据《合同法》第14条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第16条：“要约到达受要约人时生效”、第21条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”、第22条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”、第25条：“承诺生效时合同成立”及第26条：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”的规定，答辩人按第三人的要约要求作出承诺（预交全额一万元房改及购房款）的行为时承诺即已生效——承诺生效时合同即成立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”毫无疑问，答辩人与第三人之间的房改房买卖，不仅具有依法成立的合同，而且是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，合法有效。被答辩人通篇反复强调：“（第三人于1995年1月份把涉案房屋交付给答辩人居住使用）是非法霸占，没有书面的房屋买卖合同，何来合法的房屋买卖？…何来合法的购房款收据？”等问题，请问：什么叫合法的房屋买卖？什么叫合法的购房款收据？凭什么说答辩人的购房不合法？购房款收据又如何不合法呢？退一步来说，惠州市的房改规定也不是法律、更不是法律效力性强制规定，它顶多是部门规章，绝不可以作为判断合同是否有效、是否合法的法律依据。更何况，《惠州市住房制度改革方案实施细则》已经废止。再退一步来说，该细则的第二、第3条也明确房改采取优惠政策，鼓励职工个人买房，而且根据该细则的第15条规定，本案涉案房也符合公有住房的出售范围、答辩人均在出售对象的范围。按照该细则的规定，房改房的出售价为140元/㎡，而且，第18条还规定，一次性付清房款，给予25%的优惠。根据该细则规定，答辩人已付1万元购房款、已足额履行了缴交购房款的义务、已经履行购房主要义务，而且第三人已经接受并收取款项。需要特别强调的是，《惠州市住房制度改革方案实施细则》第23条是有关产权登记和购房手续的规定，（1）第三人已经于1988年5月16日向房管部门进行产权登记；（2）答辩人均有向第三人提出申请；（3）第三人已对答辩人的申请进行资格审查并已同意；（4）答辩人和第三人双方经94'惠阳土产进出口公司职工大会共同协商一致形成了房改房购买合同；（5）答辩人已经交缴购房款——就购房手续而言，答辩人已按第23条的规定履行了购房手续，答辩人不存在违反该细则的规定。四、有关书面房屋买卖合同问题，书面合同并不仅指“白纸黑字表述的合同书。根据《合同法》第10条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式……”、第11条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等等可以有形地表现所载内容的形式”的规定：合同书以及任何记载当事人要约承诺和权利义务内容的文件，都是合同的书面形式的具体体现。答辩人与第三人之间的房改房购买合同，完全符合《合同法》上述有关书面形式的规定。退一万步说，就算“当事人未采用书面形式”，根据《合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，答辩人已经履行主要义务（依约支付了全部购房款），第三人已经接受并把房屋交付给答辩人使用，所以，答辩人与第三人之间的房改房购买合同依法成立。五、对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查依法登记领取证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，答辩人与第三人之间的房改房购买合同依法生效。六、一审执行异议裁定书适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这里“合法有效的书面买卖合同”，根据立法原意，其重点不在于“书面”二字，而在于真实有效的“买卖合同”；答辩人提出异议完全符合上述情形，而且，答辩人对未办理房屋权属过户登记手续没有过错、其权利能够排除执行。所以，一审执行异议裁定书适用法律正确。七、（2018）粤13执复105号案与本案没有可比性：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条只适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议之诉，而（2018）粤13执复105号案是被执行人提出的异议（当然不可适用）；本案则是属于买受人（案外人）对登记在被执行人名下的不动产提出异议，无论是权利上还是适用法律上均不相同——（2018）粤13执复105号案裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确有错误、本案裁定适用该法条都是正确的。2、该案《执行裁定书》对事实的认定也明显错误，根据立法原意，并不是只有白纸黑字表述的买卖合同书才是买卖合同。曾路林向一审法院起诉请求：一、依法撤销惠阳区人民法院于2018年8月31日作出的（2018）粤1303执异74号《执行裁定书》的裁定内容。二、本案综合大楼其中101房产属被执行人所有，不属被告所有。三、恢复惠阳区人民法院（2018）粤1303执恢91号案的执行，对位于惠州市惠城区下角上湖塘35栋建基面积286.99平方米综合楼的第一、二、三、四、五及第六层60平方米房产[共有1494.95平方米，房地产权证号：粤房地证字第**12919（包括本案的101房）]进行评估、拍卖。四、判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：1997年11月7日，第三人作为抵押人将案涉惠州市下角上湖塘35栋综合楼一至六层设置他项权抵押登记〔登记证书号：房登字97)363号〕，向抵押权人中国银行惠阳支行借款。第三人逾期未还款，债权人中国银行惠阳支行向惠阳区人民法院提起诉讼，惠阳区人民法院于2003年11月21日作出惠阳法经初字第417号民事判决，判令第三人于本判决生效之日起十五日内清偿借款本金350万元及利息(利息计算：合同期内按双方约定的利率9.24%计算，合同期满后的利息按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止)给中国银行惠阳支行，该判决已经发生法律效力。权利人于同年12月5日向惠阳区人民法院申请强制执行。在案件执行过程中，上述执行债权经多次转让：中国银行惠阳支行→中国信达资产管理公司广州办事处→惠州麦雅置业有限公司→惠州市可得宜实业有限公司→曾路林即本案原告。涉案执行标的位于惠州市下角上湖塘35栋（厂房）综合楼共六层，综合楼总证（证号：粤房地产证字第**）权属人记载为第三人。1989年，第三人将综合楼第六层四套住房分配给其四个职工，经房改后于同年12月25日办理了产权证，证号分别为：粤房字第04163**（登记所有权人刘瑞南）、第0416365号(登记所有权人黄育红）、第0416366号（登记所有权人刘惠光）、第0455819号(登记所有权人李世安)，第六层剩余60平方米为公用通道。1994年8月26日第三人召开职工大会形成了会议纪要：“1.对该楼一至五层实行改造，根据目前公司职工的实际情况，拟改造共二十套住房。2.分配原则：在本单位工作满五年以上已婚职工或调入本单位满三年以上已婚职工方能参与住房公配，分配住房后的职工三年内不给予办理一切调动手续；调离或将要调离的，不管工作多长时间不给予分配住房。3.对该楼改造的全面工作由陈洁浩同志负责，改造工程在十二月底前竣工。4.分配住房前每人每户先预交一万元以作房改费用。具体房屋价款，以市房改办计算为准，在房改办证后领证时多除少补。5.房改工作由公司办公室和人秘股协同负责。”第三人收取被告1万元后将改造后该综合楼编号为101号房分配给被告居住。系列案中的其他被告也先后占有居住（包括501、502、503、504、404、403、402、401、305、304、303、302、301、205、204、203、202、201、102、103），至今未能办理每户产权证。另查明，综合楼总证所记载房产先后被惠州市中级人民法院和惠阳区人民法院在案执行查封，惠州中院移送惠阳区人民法院并案处理后，惠阳区人民法院于2011年11月24日作出(2003)惠阳法执字第1234恢1-2号民事裁定：“一、查封土产公司名下位于惠州市惠城区下角上湖塘35栋的建基面积286.99平方米，建筑面积1721.94平方米综合楼一幢（房地产权证证号：粤房地产证：粤房地产证字第**产公司位于惠州市惠城区下角上湖塘35栋综合楼一幢的第一至五层及第六层60平方米的房产（共为1494.95平方米）（房地产权证证号：粤房地产证字第**12：粤房地产证字第**估。”第三人不服裁定向惠阳区人民法院提出执行行为异议，惠阳区人民法院作出(2012)惠阳法执异字第2号民事裁定：“中止惠阳区人民法院(2003)惠阳法执字第1234恢1-2号民事裁定书的执行。”申请执行人惠州市可得宜实业有限公司不服裁定向惠州中院申请复议，惠州中院作出(2014)惠中法执复字第3号执行裁定驳回复议请求。惠州市可得宜实业有限公司不服，向广东省高级人民法院申诉。广东省高级人民法院于2015年12月29日作出(2015)粤高法执监字第161号《督办函》，要求惠州中院立案监督，依法纠正错误。2016年12月5日，惠州中院作出（2016)粤13执监1号执行裁定书、裁定撤销惠阳区人民法院（2012）惠阳法执异字第2号执行裁定书及惠州中院作出的(2014)惠中法执复字第3号执行裁定，并发回惠阳区人民法院重新审查。2017年7月3日，惠阳区人民法院对第三人（被执行人）重新立案进行审查，同年7月7日，原告向惠阳区人民法院提交强制执行申请书、要求对第三人所有的综合楼房产【房产证号：**12919】进行依法评估及拍卖。同年9月21日，惠阳区人民法院作出(2003)惠阳法执字第1234恢1-5号执行裁定，查封第三人名下该综合楼房产。2018年6月1日，惠阳区人民法院作出(2018)粤1303执恢91号裁定对执行标的重新委托评估，第三人不服裁定提出执行行为异议，同年8月30日，惠阳区人民法院作出(2017)粤1303执异34号裁定，原告不服向惠州中院申请复议，惠州中院于2019年1月8日作出（2018）粤13执复105号裁定，撤销惠阳区人民法院(2017)粤1303执异34号裁定。被告不服执恢91号裁定，对执行标的提出案外人异议，惠阳区人民法院于2018年8月31日作出（2018）粤1303执异74号裁定：“中止对登记在被执行人广东省惠阳土产进出口公司名下位于惠州市下角土湖塘35栋101房的执行，并解除对该房的查封。”原告不服执异74号裁定，提起本案申请执行人异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点：被告是否享有民事权益足以排除执行标的的强制执行。关于被告对执行标的享有的期待物权。首先，惠州市于1990年9月19日颁布实施的《惠州市住房制度改革方案》，该方案是以改革低租金和福利性的住房制度，鼓励城镇职工个人买房，以经济手段调整职工的住房需求为目的。本案中，被告是第三人的公司职工，第三人为全民所有制企业。第三人召开公司全体职工大会形成了“会议纪要”决定，主要内容是对案涉35栋综合楼一至五层进行改造，建成二十套职工宿舍并按分配方案进行分配。根据1993年9月2日修改后实施的《中华人民共和国经济合同法》第九条“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”的规定，“会议纪要”及单位职工随后缴交预付款1万元的行为，双方达成了一致：标的是出售房改房，数量是每户职工一套，当事人是公司与职工，价款是先预交房改费用1万元。虽然当时没有商定办证的期限及违约责任等经济合同主要条款，但本案诉讼是在合同法实施后提起，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第一条》的规定，应当认定第三人与被告的经济合同成立。该经济合同的内容设置了对职工在单位工作一定年限方能参与分配的原则，显然具有鼓励职工认真工作的福利性质，被告能够分到房改房，应当符合“会议纪要”确定的分配原则。被告对未来合同的履行充满期待，完全相信公司将会办理房改手续，因此，应当认定被告是主观善意的购买人。其次，1997年11月7日35栋综合楼总证被登记抵押前，被告基于合同是善意的占有人。占有是一种事实。从庭审调查及系列案其他被告李国庆、李国兴、许惠芳提交的用电（缴费）户口簿可以推定，其占有房屋是1995年，印证了“会议纪要”确定的竣工日期是在1994年底，此时被告已经事实上占有、使用和控制了房屋。其三、被告非因自身过错而未能办理分户登记，并且占有入住在先，抵押权登记在后。在当时房改政策鼓励单位房改的特定条件下，一是被告有理由对第三人产生合理信赖，以为能够交付剩余房款并与第三人签订书面合同，心理上认为自己所分配到的房改房和早在1989年该综合楼第六层已办出房产证件的另外四户职工享有相同的待遇，最终办出自己名下房产证件。二是被告主观上对所居住的综合楼总证件于1997年11月7日被第三人办理了借款抵押登记不明知，不存在因自身原因未能办理房产证件手续。故被告的信赖利益应当受法律保护，其期待物权具备独立的性质，具有阻止对执行标的强制执行的实体权利。第三人在民事活动中主观上存在故意与重大过错。首先，涉案综合楼外观设计上一至五层为厂房，第六层为宿舍，使用性质为综合楼，正常人的理解应当是厂房与宿舍相混合，其中第六层四套宿舍于1989年已房改给四户职工，并且办理了房产证，余下一至五层厂房则于1994年底改造成共21套住房由职工占有。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。……。”此处所指的“第三人”是为债权人设置财产担保的“第三人”。因此，本案第三人并无对“第三十四条所列财产的占有”。但是，本案第三人明知综合楼一至五层已经改造成21套住房并房改给系列案各被告，也明知系列案各被告于1994年后陆续占有和实际使用房屋，在其对21套住房不占有失去控制的情况下，仍凭其持有综合楼总证，以一至六层总面积1721.94M2，抵押范围扩大至第六层已办证的四户在内抵押作价190万元，于1997年11月7日登记抵押给银行，其行为违反了当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，而且是一种明知故意，属于重大过错。对因该综合楼因设置了登记抵押而未能与系列案各被告签订书面房改合同，本案第三人应承担主要违约责任。关于原告抵押权及其效力边界的认定。第一，从房登字（97）363号《房地产他项权登记证书》对抵押物描述可知：“抵押权范围35栋6层”“建筑面积1721.94M2”“使用性质综合楼”，正因为抵押物是综合类型楼房，总证号下包括一至六层不动产很可能存在有用益物权或其他限制用于抵押的利益，如第六层的四户人于1989年已经办理了房产证，具有独立的所有权。但抵押权人(中国银行惠阳支行)疏于注意义务，应当识别而未识别到抵押权设置时已经存在的权利障碍，导致一至六层分别存在所有权与用益物权情况下整栋综合楼被设置抵押，应负有过失审查责任。第二，惠阳区人民法院（2003）惠阳法经初字第417号民事判决的判项只有一项，即判决本案第三人偿还中国银行惠阳支行的借款本金350万元及利息，在生效判决中没有判项针对处置35栋综合楼其中的21套住房所得价款原告享有优先受偿的情况下，其意义在于原告在系列案第三项诉求中申请对21套住房（包括本案101号房）及第六层60M2公共通道共1494.95M2进行评估、拍卖，但对综合楼抵押登记的其余面积166.99M2未提出请求，原告在本案中主张实现抵押权的范围与抵押权的登记效力范围不一致，故于系列案各被告而言显然并不公平。原告认为惠阳区人民法院做出的（2018）粤1303执异74号《执行裁定书》没有严格按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件进行审查，惠阳区人民法院认为，《规定》是针对案外人提出执行标的异议后管辖法院在十五日内且主要在程序上进行审查，而本案是执行异议之诉，应在实体法上查清当事人的实体权利，两者审查适用的标准不同。同样地，惠州市中级人民法院针对本案第三人提出的执行行为异议，因原告不服一审裁定而作出的（2018）粤13执复105号《执行裁定书》也是在程序上进行了复议审查。惠阳区人民法院认为，对《规定》第二十八条规定在本系列案中只作法律参照适用，而对执行标的原告具有的登记抵押权与被告拥有的买受期待物权，应作权利比较优势来进行确定。综上所述，在房改政策特定条件下，被告买受房屋在先，占有使用房屋主观上不具有过错，居住权特征明显；第三人主观上存在重大过错设置了综合楼抵押登记，债权银行应当知道综合楼其中有所有权和用益物权存在而疏于审查注意义务，导致原告抵押权实现难于保障；债权银行抵押权基于债权产生但是设置在后，原告存在其诉求以外部分满足权利的可能性。故被告的期待物权应认定为对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉求应予驳回。案经惠阳区人民法院审判委员会讨论，依照1993年9月2日修改后的《中华人民共和国经济合同法》第九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第一条》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回原告曾路林的全部诉讼诉请求。案件受理费100元，由原告曾路林负担。本院二审期间,上诉人向本院申请律师调查令，本院依法准许后，上诉人在规定期限内向本院提交了本系列案被上诉人的房产信息查档结果，本院依法组织当事人进行了质证。房产查档结果显示：在1994年案涉房屋进行房改时，邱友奇名下有一套房产，取得时间是1989年，其余人员均未显示有房产。以本次查档时间为节点，显示共有11人有其他房产，分别是钟卫东，名下房产登记时间2015年1月；郑小红，名下房产登记时间2016年9月；钟月雄，名下房产最早登记时间2001年1月，已于2018年7月27日注销此档案，其他房产最早登记时间是2018年7月；邱友奇，名下房产登记时间1989年5月；林光汉，名下房产登记时间2003年1月；林立伟，名下房产登记时间2006年4月，2016年12月19日已注销此档案；利辉明，名下房产最早登记时间2003年4月，2012年10月25日已注销此档案，另一房产登记时间是2013年7月；利艺辉，名下房产登记时间2011年8月；陶潭德，名下房产登记时间2005年4月；李国兴，名下房产最早登记时间2014年6月；许惠芳，名下房产登记时间2013年1月。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：本案被上诉人（案外人）是否享有足以排除上诉人（申请执行人）申请强制执行的民事权益？对此，本院认为，一审法院认定被上诉人（案外人）对执行标的享有物权期待权，足以排除上诉人（申请执行人）申请的强制执行，是恰当的。物权期待权是指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。我国对物权期待权的保护，先后体现在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对具有消费者身份房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定一般房屋买受人的物权期待权、第29条规定房屋消费者的物权期待权等司法解释的相关规定上。上述司法解释基于对房屋买受人生存利益至上的考虑，赋予了相关房屋买受人对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。本案中，认定被上诉人对执行标的享有排除强制执行的物权期待权，主要基于如下理由：第一，被上诉人具有参与房改的资格。本案第三人土产公司是全民所有制企业，被上诉人是该企业职工，1994年第三人土产公司对涉案房屋进行房改时，被上诉人在惠城区和惠阳区城镇均无私人住房（只有邱友奇购有私房78.81平方米，但其夫妇及儿子均是第三人公司职工），参照《惠州市住房制度改革方案实施细则》（惠市房改[1990]04号）第十六条的规定，被上诉人符合关于在房改区域内有常住非农业户口的干部、职工，没有私房或私房面积未达到省规定的住房分配标准的，属于房改对象的条件，其具有参与房改的资格。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，具有明显的劳动属性、福利属性和保障属性，职工参与房改房分配的权利，应依法予以保障。第二，被上诉人与本案第三人土产公司之间形成了房改房买卖合同关系。本案中，第三人土产公司是全民所有制企业，被上诉人是该公司的职工、具有参与房改的资格。土产公司于1994年8月26日召开公司职工大会，决定将综合楼厂房部分改造成职工宿舍、作为房改房分配给职工，并形成了职工大会“会议纪要”。“会议纪要”内容主要包括：将案涉35栋综合楼一至五层改造成二十套住房（实际改造出二十一套）；确定了分配原则，规定了参与房改住房分配的条件；明确了分配住房前每人每户先预交一万元作为房改费用，在房改办证后领证时多除少补；明确了房改工作的具体负责部门。会议后，符合“会议纪要”规定分房条件的职工向土产公司交纳“购房款”一万元，土产公司盖章出具收款收据；土产公司完成了涉案职工宿舍的改造，并将房屋交付给被上诉人占有使用。案涉会议纪要及收款收据、部分住户缴纳电费均有书面证据证明。1993年修订的《中华人民共和国经济合同法》第九条规定：“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，相关的职工大会“会议纪要”、土产公司收取被上诉人等职工“购房款”的收款收据以及涉案房屋已完成宿舍改造交付职工，购房职工自1995年起就实际接收、占有、使用涉案房屋至今的事实，形成了相互印证的证据链条，证明被上诉人与土产公司之间已形成了房改房买卖合同关系。关于对“已签订合法有效的书面买卖合同”应如何理解的问题。书面买卖合同并非等同“合同书”，其本意应理解为买卖合同应具备书面形式，以期证明合同的真实性，即书面形式必须具有将合同内容有形地表现出来的功能。结合本案，从案涉“会议纪要”和收款收据所记载的内容以及交付、占有、使用涉案房屋的事实，可以认定双方当事人之间买卖涉案房改房的意思表示是真实的，双方之间已成立了涉案房改房买卖合同关系。关于涉案房屋房改手续未经过当地房改行政主管部门批准的问题，根据查明的事实，涉案综合楼第六层四套房屋，早在1989年就已经完成房改，领取了分户房产证；涉案房屋经过宿舍改造已自1995年起就交付职工占有使用至今，说明涉案房屋客观上具有房改的条件。另一方面，如上所述，被上诉人具有参与房改的资格。根据物权法关于物权变动原因与物权变动结果相区分的原则，房改手续未报经当地房改行政主管部门的批准，不影响双方当事人之间成立涉案房屋买卖合同关系，而是可能影响涉案房屋所有权的过户登记。第三，被上诉人已向土产公司支付足额的房改购房款。根据查明的事实，被上诉人已预付了一万元的房改购房款，土产公司对此无异议。参照《惠州市住房制度改革方案实施细则》出售住房标准价表中公寓式楼房标准售价（砖混式公寓房每平方米140元，框架式公寓房每平方米148元），按照被上诉人所购房屋面积计算，在没有扣除购房职工工龄优惠等政策优惠的情况下，被上诉人交纳的一万元购房款基本覆盖或足以抵扣相应房款。第四，土产公司已将涉案房屋交付被上诉人占有使用至今达二十多年。从庭审调查及系列案其他被上诉人李国庆、李国兴、许惠芳提交的用电（缴费）户口簿可以认定，绝大部分购房职工接收房屋、占有使用的时间为1995年，与“会议纪要”确定的1994年底竣工时间相吻合，被上诉人事实上占有、使用房屋具有高度盖然性。另外，惠州市惠阳区国有资产管理办公室《关于宿舍楼被法院查封拍卖事项的通知》称“本案所涉职工宿舍楼25户职工住户，均已在公司办理房产抵押前进行了过户或支付了房改定金，且实际上对公司分配的房屋行使了多年的占有、使用权”，也佐证了本案被上诉人支付价款及占有、使用房屋的事实。第五，涉案房屋房改手续及产权过户非因被上诉人自身原因未报当地房改行政主管部门审批和办理过户。对照惠州市当时房改的相关政策，被上诉人属于可以参加房改的对象，并已向所在单位预付了一万元购房款；所在单位土产公司已于1988年5月16日将涉案房产办理了产权登记，涉案整栋房产虽登记为综合楼，但1989年该综合楼第六层已办出了四套职工房改房的房产证，说明涉案房屋客观上可以作为房改房出售。根据双方达成的通过房改买卖涉案房屋的意思表示、双方之间具有的劳动关系属性以及案涉综合楼六楼已办出房产证的事实，被上诉人期待和要求土产公司履行义务是正当和当然的，符合一般常理和情理。涉案房屋房改手续及产权过户未报当地房改行政主管部门审批和办理过户，原因不在于被上诉人，而在于土产公司。土产公司未按照“会议纪要”确定的内容要求及时将涉案房改房相关手续报送房改管理部门审批。特别是在明知职工大会已通过决定将涉案房屋作为房改房出售给被上诉人并已实际交付被上诉人居住使用的情况下，仍于1997年将涉案房产作为借款抵押物提供抵押担保，成为涉案房屋后来办理房屋所有权证的客观障碍。相关债权银行应当知道综合楼中另有其他房屋所有权人和可能存在用益物权而疏于审查注意义务，导致登记的抵押权实现难于保障，亦存在过错。关于惠州市中级人民法院（2018）粤13执复105号执行裁定书及广东省高级人民法院（2015）粤高法执监字第161号督办函所涉执行案件与本案的处理是否冲突的问题。上述案件是被执行人提出的执行异议，人民法院只对执行异议作形式审查。上述被执行人提出的执行异议案件中，执行法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对涉案执行标的的权属进行实体认定，确属不当。而本案是案外人提出的执行异议之诉，人民法院应对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查。正因如此，（2015）粤高法执监字第161号督办函指出，“执行中，如案外人提出涉案房产权属异议，可另按案外人异议程序处理”。故（2018）粤13执复105号执行裁定书及（2015）粤高法执监字第161号督办函所涉执行案件适用的程序与本案适用的程序不同，两者的处理并不冲突。综上所述，一审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定被上诉人享有对案涉房屋的物权期待权，并得以排除上诉人申请的强制执行，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人曾路林的上诉请求不成立，应予驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照1993年修订的《中华人民共和国经济合同法》第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曾路林负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 学审 判 员  温永宏审 判 员  陈金升二〇二〇年九月十一日法官助理  刘计亭书 记 员  蒋 琳附：相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1993年修订的《中华人民共和国经济合同法》第九条当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。