文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终990号上诉人（原审原告）：孙红燕，女，1982年7月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：司秉雷，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏奕露，北京在明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：许华勇，男，1958年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：蔡昌鑫，重庆天宇三星律师事务所律师。上诉人孙红燕因与被上诉人许华勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙红燕上诉请求：撤销一审判，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审认定许华勇全面履行合同义务，孙红燕明知移民安置土地的性质是划拨的，属于认定事实错误，许华勇没有按照合同约定、市场交易习惯和法律强制性规定，办理全国统一的国有出让土地上的不动产权证，属于严重违约。2.孙红燕与许华勇签订合同中明确约定交付房屋是门面房，而许华勇交付给孙红燕房产证上登记载明非成套住宅，不是商业用房，交付房本不符合合同约定。3.孙红燕主张的损失真实、合法、有效，应得到支持。许华勇辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.孙红燕认为其取得的房屋产权证或者房屋没有处分权不成立，孙红燕取得的房屋是可以转让的，孙红燕取得房屋时也是与许华勇之间通过买卖过户给孙红燕，故不存在孙红燕所称房屋没有处分权的问题。2.本案在集资建房合同中已明确告知取得土地方式是移民安置方式取得，也就是划拨方式取得，现在也按合同约定给孙红燕办理了房产证，许华勇履行合同的义务符合合同约定，履行义务完毕，不存在违约。3.孙红燕认为其交付的不是门面房不成立，通过一审我方举示证据可以看出，许华勇交付的住房一套和门面29号。4.孙红燕认为其遭受到的损失理由不成立，其提供的评估报告不具有科学、合法、合理性，有违基本常识，所以不应当采信。孙红燕向一审法院起诉请求：许华勇继续履行合同义务即办理商业产权的不动产证书；若许华勇不能办理商业产权的不动产权证书则赔偿孙红燕因其无法继续履行合同而导致的财产损失1139700元。一审法院认定事实：为解决移民用地遗留问题，丰都县人民政府召集相关部门进行研究，并于2012年12月29日印发《关于解决原三合镇米花糖厂移民用地等遗留问题的纪要》，载明：“……八、关于原中华路许华勇等46户居民用地及安置问题……为落实2011年县政府第102次常务会议关于旧县城177米以上居民遗留问题处置精神，会议就原中华路许华勇等46户居民用地及安置形成如下意见：……对许华勇等46户居民实行等面积还房安置……由于县旅发司无建设资金，会议同意可由许华勇直接投资建设安置房，安置房投资估算540万元，政府除无偿划拨安置房建设用地给许华勇外，另对其划拨安置房建设投资540万元的等值土地……”许华勇等46户居民于2014年1月3日取得了《建设用地规划许可证》（地字第**），又于同年1月26日取得了《建设用地批准书》［丰国建字（2014003）号］，载明：用地单位：原名山镇中华路许华勇等46户；取得土地使用权方式：划拨；土地坐落：丰都县名山组团A4-3地块；有效期：2014年1月至2018年5月。2015年2月26日，甲方许华勇与乙方孙红燕签订了《集资房购销合同书》，约定：一、房屋坐落位置：丰都县新城名山组团A4-3地块；二、用地及开发依据：甲方以移民安置的方式取得丰都县新城名山组团A4-3地块的土地使用权；三、主体结构：建筑主体为框架结构，建筑总层数七层；四、乙方所购集资房门面及住房类型：1.住房位置：七单元二楼（底层起为二层），房号201，暂定建筑面积73.73平方米。29号门面屋顶属于乙方；2.门面位置：主体前面从右起29号，暂定面积为53.32平方米；五、双方约定价格：1.住房单价：3600元/平方米，暂定共计总价为265428元；2.门面单价：8000元/平方米，暂定共计总价426560元；4.房屋和门面面积都以房屋产权证的面积为准计算总价……六、5.如果甲方办不到房屋产权证，甲方赔付乙方住房、门面总价20%……十、6.其他：产权证、土地证办理及费用由甲方负责……十三、违约责任：1.合同违约：一方违约付守约方违约金购房总价20%……等内容。孙红燕按合同约定支付了集资购房款，许华勇亦按照合同约定将孙红燕所购房屋交付给了孙红燕使用。2018年12月10日，许华勇为孙红燕所购买的坐落于重庆市丰都县名山街道金竹路79号房屋办理了不动产权证书，证号为渝（2018）丰都县不动产权第0012930XX号，登记权利人为孙红燕，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地/非成套住宅。2018年6月，许华勇为孙红燕所购买的坐落于重庆市丰都县名山街道金竹路21号7单元2-1号房屋办理了不动产权证书，2019年9月25日进行变更登记，登记权利人孙红燕，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地/成套住宅，证号为渝（2019）丰都县不动产权第0010315XX号。现涉案的房屋孙红燕均已装修，住房为孙红燕自己居住，门面由其出租给他人经营使用。一审另查明：许华勇在将涉案的两套房屋出卖转让给孙红燕时，向丰都县国土资源和房屋管理局交纳了划拨土地使用权转让收益金，缴纳标准为23.2元/平方米。为明确自己的损失，孙红燕于2019年11月5日委托了中都国脉（北京）资产评估有限公司在假设出让用地条件下对涉案住房以及在假设出让用地和商业用途条件下对涉案一层底商的市场价值进行评估（评估基准日为2019年10月31日）。该公司的评估意见为重庆市丰都县名山街道金竹路21号7单元2-1号住房于评估基准日在假设出让用地条件下的市场价值为506900元；重庆市丰都县名山街道金竹路79号一层底商于评估基准日在假设出让用地和商业用途条件下的市场价值为1324300元。一审法院认为：许华勇与孙红燕签订的《集资房购销合同书》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方建立了房屋买卖合同关系。本案双方当事人的争议焦点为：1.许华勇是否按照法律规定及合同约定全面履行了合同义务；2.孙红燕主张的损失是否合法。关于许华勇是否按照法律规定及合同约定全面履行了合同义务的问题。首先，根据许华勇与孙红燕签订的《集资房购销合同书》的约定，“产权证、土地证办理及费用由甲方负责”即由许华勇负责办理房屋产权证及土地证，且费用由许华勇承担。本案中许华勇已经为孙红燕购买的两套房屋办理了不动产权证书并交给了孙红燕，履行了合同义务。其次，涉案房屋为移民安置自建房屋，这在双方当事人签订的《集资房购销合同书》中已明确载明，孙红燕在签订合同时就知道其所购房屋为移民安置房屋，而移民安置房的土地使用权性质就是划拨，而非出让。因此，许华勇无合同义务和法定义务为孙红燕办理国有出让土地上的权属证书，其要求许华勇办理国有出让土地性质的不动产登记证书不成立。再次，涉案房屋虽是移民安置房屋，但在交纳土地使用权转让收益金后，仍然可以转让处分，对孙红燕行使所有权的处分权能并无影响。最后，涉案门面房的用途登记为“城镇住宅用地/非成套住宅”问题。由于涉案房屋系移民安置房屋，该房屋的买卖并非商品房屋买卖，对于门面房的用途亦不可能办理为商服用房。同时“非成套住宅”指的是非供家庭居住使用的建筑，根据市场交易习惯和市场价格，此类房屋购买者往往是用于投资，从而导致该类房屋的价格高于成套住宅的价格，所以孙红燕支付的购房价格要高于其所购的用于居住的房屋。孙红燕要求许华勇将门面房的权属登记变更为商业用房的请求不成立。综上，孙红燕未举证证明系许华勇的原因导致不动产登记的内容与房屋买卖合同不符，且不动产权证的登记事项（内容）是行政机关根据法律、法规、规章以及登记对象的情况行使其行政职权的范围。故应认定许华勇已经按照合同约定全面履行办证义务。关于孙红燕主张的损失是否合法的问题。所谓损失应当是合同一方当事人违约给另一方造成的实际产生的损失。从本案查明的事实来看：首先，许华勇已经按照《集资房购销合同书》的约定全面履行了合同义务，交付了孙红燕所购买的房屋并自行负担税费为孙红燕办理了不动产权证书，孙红燕已从2015年起管理使用涉案房屋至今，涉案门面房屋孙红燕也出租给他人经营使用，孙红燕并不存实际的损失。其次，孙红燕所主张的损失的性质是交易损失。出让土地与划拨土地的成本差异巨大，出让土地的土地出让金就是重要成本之一，以出让土地上的商品房交易价格来计算划拨土地的房屋价格明显不合理，其也并未举证证明在同等条件下其转让所购买的房屋价值上存在贬损。故对于孙红燕请求的1139700元损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回孙红燕的诉讼请求。案件受理费15056元，由孙红燕负担。本院二审期间，孙红燕为了证明自己的主张，举示了如下证据：1.结婚证，拟证明其与罗隆君系夫妻关系；2.房屋买卖合同，拟证明罗隆君购买了位于名山街道同样系划拨用地的国有土地上建造的门市，购房时间与案涉房屋买卖时间相近；3.渝（2017）丰都县不动产权第000234XX号不动产权证书，拟证明名山街道同样是划拨用地的国有土地上建造的门市可以办理用途为其他商服用地/商业服务性质的不动产权证书。许华勇质证认为，对于三份证据的真实性、合法性无异议，但证据2、3与本案无关联性，从证据2可看出购房价格大约是20000元/㎡，而许华勇出售给孙红燕的价格仅为8000元/㎡，说明划拨土地上的房屋是可以买卖的，由于房屋的用途不同，所以其价值也不同。许华勇举示了如下证据：丰都县北岸城区棚户区（二期）改造项目住房拆除货币补偿安置协议及丰都县北岸城区棚户区改造房屋拆除补偿安置协议2份，拟证明出让土地上的房屋与划拨土地上的房屋评估价格相近。孙红燕质证认为，三份证据与本案无关，孙红燕并非是被征收人，征收人对被征收人有政策性优惠，被征收人在享受政策情况下获得房屋价值与孙红燕所在地实际的房屋价值存在差异。本院认为，孙红燕举示证据的真实性，许华勇无异议，且与本案有关联性，本院予以采信。许华勇举示的证据虽然真实，但与本案无关联性，本院不予采信。二审查明，孙红燕之夫罗隆君于2014年1月25日向江敏购买位于丰都县名山街道办事处金竹路2号门面房，建筑面积16.4平方米，价格295000元。渝（2017）丰都县不动产权第00023476号不动产权证书中载明，丰都县名山街道金竹路2号、4号的房屋建筑面积24.32㎡。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案争议焦点是：1.孙红燕在购买案涉房屋时是否知道或者应当知道该房屋土地性质；2.案涉门面房的不动产权证中载明“非成套住宅”是否符合合同约定；3.孙红燕主张的损失是否应当得到支持。关于孙红燕在购买案涉房屋时是否知道或者应当知道该房屋土地性质的问题。本案中，案涉《集资房购销合同书》已明确载明是以移民安置的方式取得的土地使用权，《关于解决原三合镇米花糖厂移民用地等遗留问题的纪要》也明确载明了案涉房屋的土地性质系划拨。根据一般生活常识，作为完全民事行为能力人的孙红燕在购买价值较高的房屋时不可能不对房屋土地性质等信息进行确认，而许华勇在出售案涉房屋时也不可能不对土地使用权等内容释明。此外，由于案涉房屋中的门面房价格明显低于孙红燕之夫罗隆君于2014年1月25日在附近购买的门面房单价，孙红燕在购买明显低于市场价格的房屋时理应充分了解所购房屋与一般商品房存在较大区别。故一审法院结合当地移民安置政策认定孙红燕在签订合同时知道土地使用权性质系划拨并无不当。关于案涉门面房的不动产权证中载明“非成套住宅”是否符合合同约定的问题。本案中，由于《集资房购销合同书》中未明确约定关于办理房屋不动产权证的用途性质，虽然在合同中约定了是门面房，但结合孙红燕购买案涉门面房的价格远低于市场价，其购买房屋的行为本质上属于具有一定风险的投资行为，故许华勇办理的案涉门面房不动产权证中载明“非成套住宅”并不构成违约。关于孙红燕主张的损失是否应当得到支持的问题。根据上述分析可知，孙红燕主张许华勇违约的事实不能成立，其主张的违约损失亦缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙红燕的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15056元，由上诉人孙红燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年九月二十四日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳