福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3168号 上诉人（原审被告、反诉原告）：康金聪，男，1963年3月8日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶三波，男，1979年4月16日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成巧莹，女，1985年11月25日出生，壮族，住广西上林县。 上诉人康金聪因与被上诉人叶三波、成巧莹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康金聪上诉请求：请求改判支持康金聪一审的反诉请求。事实及理由：一审法院没有查明事实，审理程序违法，认定事实错误，导致错误的判决，依法应予以改判。1．双方签订的房屋租赁合同到期后，没有继续签订。叶三波、成巧莹继续租赁并缴纳房屋租金，应视为租赁合同无期限，合同合法有效，一审法院也已经予以认定，因此，合同中的双方当事人应全面履行合同，行使权利和义务。根据双方签订的租赁合同第一条的约定，租赁期满前10天，甲乙双方现场清点原租赁时的配套物数量、质量，妥善处理有关问题，若有损坏，照价赔偿，期满移交锁匙，乙方如未能按时移交，甲方有权取消押金，并由乙方赔偿甲方一切损失。本案中，叶三波、成巧莹虽然告知其不再继续租赁，但并没有按合同约定在到期前10天通知康金聪，在康金聪发现房屋的许多物品损坏时，要求叶三波、成巧莹按合同约定予以赔偿，但叶三波、成巧莹拒绝赔偿，自行搬离租赁房屋，并未将房屋交付给康金聪，房屋钥匙也没有交付给康金聪。叶三波、成巧莹没有完成最后的一道程序，没有履行合同的约定，应视为其一直占用该房屋，双方的租赁合同尚没有解除。康金聪无法将该房屋另行出租。因此，叶三波、成巧莹依法应继续支付康金聪房屋的后续租金直到双方的租赁合同解除或法院判决租赁合同解除为止。康金聪在提出反诉后，已经向一审法院提交了租赁房屋物品清单及租赁房屋里的物品损坏的图片，要求叶三波、成巧莹赔偿物品损失2,800元并向法庭提出物品损坏程度的鉴定，但一审草率审理，没有同意叶三波、成巧莹的鉴定请求，而是简单地直接判决。判决认定康金聪未能提供有利的证据证明。一审法院的判决违反程序，认定事实不清，判决明显错误，现康金聪再次向二审法院要求鉴定，鉴定租赁房屋物品的损失。康金聪的租赁房屋中的物品损坏是客观存在的，叶三波、成巧莹不论按照法律规定，还是依照合同约定，都应该予以赔偿，叶三波、成巧莹违反合同约定，依法应承担相应的法律责任，即应认定双方的租赁合同尚没有解除，叶三波、成巧莹没有按合同约定履行房屋完整交付的责任，房屋钥匙至今没有交给康金聪。康金聪的房屋至今不敢另行出租，叶三波、成巧莹如没有继续交付房屋租金，康金聪经济面临损失。同时，叶三波、成巧莹在起诉时，并没有要求解除双方签订的租赁合同，法院也没有判决双方的租赁合同解除，同时，叶三波、成巧莹也没有提供租赁房屋时其交付押金1,000元的凭证。康金聪在一审开庭时，因为时间久了，不记得叶三波、成巧莹是否有缴纳房屋租赁押金。叶三波、成巧莹应承担提供其有缴纳房屋押金1,000元的凭证，否则，应承担举证不能的法律责任。请求一审法院查明事实，依法支持康金聪的上诉请求。 叶三波、成巧莹辩称，1．已提前15天告知合同到期，不租房了，并按康金聪要求发定位给其上网挂租。11月1日，康金聪又催讨租金，回复其已提前告知不租房了，康金聪说超过十二点要再交一个月租金。康金聪要求十二点前要搬完，不然不退还押金。叶三波、成巧莹当天十点前搬完，康金聪又不退押金。双方发生争执，康金聪将后门关了，不让搬离。康金聪不同意过来办理移交。2．康金聪的上诉请求不能成立，不符合事实。墙壁破损是因为旧房老化，自己掉落的。房子的日常维修都是叶三波、成巧莹自己出钱的。康金聪提供的照片上的物品都是自然老化，不是人为毁坏的。厨房灯之前也是叶三波、成巧莹自行更换的。后来因为漏水短路，电工建议移到外面。3．叶三波、成巧莹于11月1日已经搬离。康金聪让我们将房子打扫干净，11月2日要带人看房，等水电费缴清后就退还押金。但康金聪没有退还，还出尔反尔。 叶三波、成巧莹向一审法院起诉请求：1．康金聪退还叶三波、成巧莹租房押金1,000元。2．康金聪赔偿叶三波、成巧莹违约金1,000元、误工费2,000元。 康金聪向一审法院提出反诉请求：1．叶三波、成巧莹赔偿康金聪物品损失费2,800元。2．康金聪支付康金聪至将案涉房屋交接给康金聪为止的房租（每月800元，暂计二个月为1,600元）。3．叶三波、成巧莹向康金聪道歉。 一审法院认定事实：叶三波、成巧莹与康金聪于2016年11月2日签订《房屋租赁协议书》1份，约定康金聪将位于惠安县出租给叶三波、成巧莹，租赁期限自2016年11月2日至2017年11月1日，租金为每月800元，押金1000元。合同第六条约定“合同签定时，乙方（叶三波、成巧莹）付给甲方（康金聪）押金1000元，待租期届满后，乙方结清应付的所有费用后，甲方应如数退还乙方”。合同签订后，康金聪将案涉房屋交付给叶三波、成巧莹承租。租赁期限届满后，叶三波、成巧莹继续承租案涉房屋，双方没有再次签订租赁协议。庭审中，叶三波、成巧莹主张二人于2019年11月1日搬离案涉房屋，康金聪主张叶三波、成巧莹二人于2019年11月2日搬离案涉房屋。双方共认康金聪未将押金1000元退还给叶三波、成巧莹。 一审法院认为，叶三波、成巧莹与康金聪签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现叶三波、成巧莹已搬离案涉房屋，根据合同第六条的约定，康金聪应将押金1,000元退还给叶三波、成巧莹。叶三波、成巧莹主张康金聪应赔偿二人未退还押金的违约金1,000元，没有合同依据，不予支持。叶三波、成巧莹主张康金聪应支付二人因本案诉讼导致的误工费2,000元，没有法律依据，不予支持。康金聪主张叶三波、成巧莹将案涉房屋物品损坏，但未能提供有利证据证明，不予采信，对该项诉求，不予支持。康金聪主张叶三波、成巧莹在租赁期限届满后未及时将房屋交付，应支付康金聪两个月的房租4,400元，根据庭审查明的事实，叶三波、成巧莹主张二人于2019年11月1日搬离案涉房屋，康金聪主张叶三波、成巧莹二人于2019年11月2日搬离案涉房屋，并不存在叶三波、成巧莹未及时将房屋交付康金聪导致康金聪少出租两个月的事实，故对康金聪的该诉求，不予支持。康金聪主张叶三波的母亲骂其，请求叶三波、成巧莹向其赔礼道歉，没有事实及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、康金聪应于本判决生效之日起五日内退还叶三波、成巧莹租房押金1,000元。二、驳回叶三波、成巧莹的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告康金聪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由康金聪负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。叶三波、成巧莹预交的受理费50元予以退回。反诉受理费25元，由康金聪负担。 二审中，康金聪提交微信通话及微信聊天记录一份，欲证明叶三波、成巧莹没有修复并移交物品。叶三波、成巧莹质证认为微信内容属实，的确已将椅子扔掉，但椅子是自然损坏，不应赔偿。本院经审查认为，双方于2016年11月2日签订涉案租赁合同，康金聪于同日移交相关物品，没有证据证明相关物品移交时的状态，至2019年11月2日叶三波、成巧莹搬离涉案房屋，时间长达三年，相关物品亦存在自然损耗的情况，康金聪主张判令叶三波、成巧莹赔偿损失2,800元，依据不足，不予采纳。 二审庭审中，康金聪向本院申请对相关物品损失进行鉴定，因其未在一审举证期限届满前提出，且其未能提供相关物品购买的票据，亦无证据证明相关物品移交时的状态，对其申请不予准许。 经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”康金聪请求判令叶三波、成巧莹赔偿财产损失2,800元，未能对此充分举证，不予支持。关于叶三波、成巧莹应否继续支付租金的问题。经查原审庭审笔录，康金聪陈述叶三波、成巧莹于2019年11月2日搬走。叶三波、成巧莹提供的2019年11月2日与康金聪的微信聊天记录中，康金聪询问“卫生搞好了吗？可以带人去看了吗？如果是没搞人家看起来肯定不容易的。”结合上述内容，可证明双方的租赁合同于2019年11月2日已实际解除，同日叶三波、成巧莹已腾空房屋。康金聪反诉请求判令叶万波、成巧莹支付该日期之后的房租，不予支持。康金聪以叶三波的母亲骂其，请求判令叶万波、成巧莹赔礼道歉，因缺乏事实和法律依据，一审不予支持其该项诉讼请求并无不当，应予维持。康金聪上诉请求支持其一审反诉请求，经审查，其反诉请求均不能成立，不予支持。关于康金聪主张未收到押金1,000元，与其一审陈述不符，不予采纳。康金聪提供的上诉状仅载明上诉请求为请求二审改判支持康金聪原审的反诉请求。故康金聪未对一审判令其返还押金1,000元提出上诉，据此，对一审判决康金聪退还叶万波、成巧莹押金1,000元，本院予以维持。 综上所述，康金聪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由康金聪负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月十五日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。