文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3506号原告：重庆同生物业管理有限公司，住所地重庆市忠县白公街道白公路**附**，统一社会信用代码915002336939027780。法定代表人：李雪莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：范忠平，系重庆朗鉴律师事务所律师，特别授权。被告：王琼，女，生于1981年12月11日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘和平（王琼之夫），生于1979年11月7日，汉族，住重庆市忠县，特别授权。原告重庆同生物业管理有限公司（以下简称同生公司）与被告王琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法由审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告同生公司的委托诉讼代理人范忠平，被告王琼及其委托诉讼代理人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同生公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费3443.18元、公摊费803.50元、资金占用期间的利息335.71元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系被告居住的X小区的物业服务管理公司，原告按照《前期物业服务合同》的约定为该小区提供了物业管理服务，但被告从2017年5月1日起至今未按照约定按时交纳物业服务费。截止2020年6月30日止，被告累计拖欠原告物业服务费用3443.18元、公摊费803.50元。为此，特诉至法院，请求依法判决。被告王琼辩称：原告是被告小区的物业公司，原告诉称的被告房屋地址属实，但欠费时间不属实，欠费时间应该是从2017年5月9日开始。被告不交物业费的原因是：1、被告在履行前期物业服务合同过程中严重违约，管理不善，被告提供的物业服务标准和质量与合同约定的标准相差大，请求减收物业服务费；2、原告的物业服务质量极差，表现为未对公共设施、设备尽到维护保养义务；未对小区绿化尽到养护义务；未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务；未对安全防范工作尽到义务；未对物业综合管理工作尽到义务；未将本该属于业主共有的广告费、车位收益的去向予以公示；存在乱收费、高收费现象。要求原告按照合同履行义务后，被告再缴纳所欠费用。本院经审理认定事实如下：被告王琼系忠县7-6房屋的业主，其房产建筑面积90.61㎡，该房屋位于忠县X小区内。2014年5月10日，原告与X小区开发商重庆远卓置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对X小区提供物业服务，物业服务费用标准为住宅1元/月·平方米，共用的专项设施设备运行的能源消耗，应独立计量核实，据实向业主分摊计收。业主应于出售物业交付之日起按月缴纳物业服务费，最多预收不得超过三个月（业主自愿除外）。物业服务费用超过预交期后按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同亦约定了物业服务事项及服务质量标准及双方的权利义务。合同期限为该小区业委会成立，重新签订物业服务合同止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同签订后，原告于2016年5月9日入驻X小区，对该小区提供了物业服务。被告入住小区后，从2017年5月9日起未缴纳物业管理费。原告催收无果，诉至本院。该小区目前未成立业主委员会。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的开发商签订了《前期物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业服务费等相关费用。原告主张被告支付2017年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费3443.18元。被告抗辩原告物业服务不到位，未履行职责，请求减少物业服务费，并要求原告履行义务后被告才交纳物业服务费，并向本院提供了照片等证据拟证。经本院审查，原告对X小区虽履行了一定的物业服务义务，但在履行物业管理义务时，存在一定的物业管理不到位，具有一定瑕疵，且X小区公共区域相比同地段香山湖小区面积较小而物业服务费价格一致，根据权利义务对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减20%。关于欠物业服务费的时间。原告主张从2017年5月1日开始计算，被告称其在接房时已预交2016年5月9日至2017年5月8日期间的物业服务费，现欠物业服务费的时间应从2017年5月9日开始计算。本院审查后认为，根据原告提供的原告向乐天社区、街道办等部门提交的《报告》可见，原告入驻X小区进行物业服务的时间为2016年5月9日，被告称其在接房时已预交一年上的物业服务费，符合日常交易习惯，本院确定被告所欠物业服务费的计算期间为自2017年5月9日起至2020年6月30日止。关于被告住宅面积，原告诉称为90.61㎡，被告辩称为90.16㎡，但未在本院规定的期限内向本院提交证据予以反驳，对被告的该辩称本院不予支持。综上，本院确定被告所欠物业服务费的金额为：（1元/月·平方米×90.61㎡×37个月+1元/月·平方米×90.61㎡÷31天×23天）×80%=2735.84元。被告提出原告未履行物业服务义务，要求原告履行义务后才同意交纳物业服务费。本院认为，原告提交的证据证实原告履行了一定的物业服务义务，被告提交的证据仅能证实原告提供的物业服务不到位，存在一定的瑕疵，但并不能证实原告未履行物业服务义务，本院已据此酌情调减物业服务费。如果被告确有证据证实原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以另案起诉请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但被告不能据此拒缴物业服务费。原告主张被告支付公摊费，本院认为，依据《前期物业管理服务合同》约定，公摊费用据实分摊，但本案原告未向本院提供证据证实其垫付了公摊费用，故本院不予支持，原告可收集证据后另案主张权利。关于原告主张被告应当支付资金利息的诉讼请求，庭审中本院核实原告实质系主张按照合同约定被告逾期缴纳物业费的违约金，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行服务、沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王琼在本判决生效后十日内支付原告重庆同生物业管理有限公司自2017年5月9日起至2020年6月30日止的物业服务费2735.84元。二、驳回原告重庆同生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王琼负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二〇年九月二十一日书记员 陈艳玲