甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初296号原告：李其香，女，1971年2月9日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：宋永红，甘肃君谙律师事务所律师。被告：鲁北平，男，1957年2月8日出生,汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：苏士慧，女，1963年7月12日出生，汉族,住甘肃省兰州市城关区（系鲁北平之妻）。委托诉讼代理人：薛爱明，甘肃精佑铭律师事务所律师。原告李其香诉被告鲁北平、兰州昱成房产中介公司、杨丛芳房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年8月1日立案受理。2019年1月17日，本院作出（2018）甘0102民初6020号民事判决书。原告李其香不服该判决向兰州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月16日作出（2019）甘01民1666号民事裁定书，裁定：一、撤销本院作出的（2018）甘0102民初6020号民事判决书；二、本案发回本院重审。本院于2019年12月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李其香及委托诉讼代理人宋永红，被告鲁北平的委托诉讼代理人苏士慧、薛爱明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李其香向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告鲁北平返还原告房屋买卖不成功后的交易定金及首付款共计290000元及赔偿银行同期利息。2、本案诉讼费、财产保全费、公告送达费由被告鲁北平全部承担。事实与理由：2018年5月份，原告通过在兰州市城关区××路××号的杨丛芳介绍，提供中介居间服务，欲购买被告鲁北平坐落于兰州市城关区××路××号××单元××室的房屋（建筑面积48.85平方米，房屋所有权证号11594），经双方协商，以总房价590000元成交。2018年5月22日，买方李其香、卖方鲁北平、居间人杨丛芳三方签订了《房屋买卖成交合同》，当天，原告给居间人杨丛芳30000元，被告鲁北平拿了70000元，被告鲁北平向其出具了收条，并约定2018年7月15日前过户。由于房屋买卖涉及银行按揭贷款，原告需首付220000元。原告将存有220000元的款交于中国工商银行兰州住房城建支行，银行又将220000元转账给被告鲁北平。一切买卖房屋手续办妥后，在等待7月15日前过户时才知晓，因为自己的户籍在外地白银，不能办理过户，导致房屋买卖不能成就。后中介居间人只给我退了30000元钱，被告鲁北平拒绝退还定金70000元，也拒不配合银行签字退还的首付款220000元。故状诉法院。本案在原审中，原告李其香申请撤回对被告兰州昱成房产中介公司的起诉，本院于2018年8月24日作出（2018）甘0102民初6020号民事裁定书，裁定：准许原告李其香撤回对被告兰州昱成房产中介公司的起诉。本案在审理过程中，原告李其香撤回对被告杨丛芳的起诉，本院于2020年9月23日作出（2020）甘0102民初296号民事裁定书，裁定：准许原告李其香撤回对被告杨丛芳的起诉。本案在审理过程中，原告李其香向本院申请变更诉讼请求为：1、判令解除原告李其香与被告鲁北平签订的《房屋买卖成交合同》、《房地产买卖合同》；2、判令退还被告鲁北平原告支付的定金70000元及首期购房款220000元（合计290000元）；3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。被告鲁北平辩称，被答辩人所述与本案事实不符，其诉讼请求不应被得到支持。根据2017年4月17日出台的《兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》规定，被答辩人是白银市户口，属于兰州市二手房交易限购对象。被答辩人辩称其是于2018年7月15日才知晓其属于兰州市限购对象，明显不符合事实。事实上，被答辩人明知其不具备兰州市购房资格，却依然抱着侥幸心理，企图用欺骗的形式取得购房资格。兰州市二手房买卖交易中买方的中介费一般为成交价格的1%，即在此次房屋交易中应该为5900元，而被答辩人在起诉中陈述其向兰州昱成房地产代理有限公司支付了高达30000元的中介费，该费用远超于市场价格。很显然，被答辩人支付的30000元中介费中包含了为疏通关系和骗取购房资格的费用。由此可知，被答辩人在明知其不符合兰州市××房资格的情况下，联合昱成公司杨丛芳欺骗答辩人，与答辩人签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，答辩人积极配合办理首付款资金监管，银行贷款申请等房屋过户相关手续。基于对此次房屋交易的信赖，答辩人与案外人尹德虎签订了房屋买卖合同，并且支付了50000元定金。而合同约定的过户日期届至后，被答辩人未能取得购房资格以及未支付剩余房款导致答辩人无力向尹德虎支付房款，答辩人支付的50000元定金被尹德虎没收，给答辩人造成了巨大经济损失，该损失应由被答辩人进行赔偿。二、被答辩人自身存在过错，导致房屋交易未能完成，被答辩人应当承担导致合同无法履行的根本违约责任。被答辩人主张因购房政策发生变化导致其无法继续履行合同没有任何依据。在本案中，兰州市限购政策于2017年4月17日便已出台，被答辩人明知其不符合兰州购房资格，却仍然与答辩人签订房屋买卖合同，其自身存在过错。合同签订后，被答辩人不愿再继续履行合同，而非房屋调控政策所致，故被答辩人的行为构成违约。合同第八条约定，《房屋买卖成交合同》经买卖双方签字后，如卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金；如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再归还，归卖方所有。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。又根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。因被答辩人的违约行为导致合同无法履行，被答辩人应当承担根本违约责任。故被答辩人的主张既不符合“不可抗力”情形，也不符合“情形变更”情形，被答辩人的主张明显没有法律依据，应当依法被驳回。三、在本案中，答辩人并不存在占有被答辩人首付款的问题。正如被答辩人起诉状中所述，昱成公司和杨丛芳断绝了一切电话和微信，导致其220000元首付款迟迟未能解冻。事实上，该首付款资金解冻必须买卖双方和中介公司三方全部到场签字才能解冻，并非答辩人一人可为。故答辩人不存在不配合解冻首付款的问题，被答辩人明显在歪曲事实。原告李其香围绕其诉讼请求提供如下证据;证据一、2018年5月22日，由买方李其香、卖方鲁北平、居间人杨丛芳《房屋买卖成交合同》；证明目的：证明李其香与鲁北平有买卖房屋的行为，鲁北平收取了李其香的70000元定金和220000元房屋首付款。证据二、2018年22日，合同签订当日，鲁北平收取了李其香的70000元定金的《收条》；证明目的：证明鲁北平收取了李其香的70000元定金。证据三、2018年6月22日，李其香通过中国工商银行兰州住房城建支行转账给鲁北平220000元首付款。证明目的：证明鲁北平持银行卡收取了李其香的220000元房屋首付款。证据四、2018年6月25日，兰州房地产交易中心《请求协助暂停办理伪造存量房网签合同骗取购房资格及加强资料审查相关事情的函》。证明目的：证明2018年5月22日，在签订合同后，由于政府文件的出台，导致房屋不能过户的客观事实。证据五、2018年8月1日，兰州市城关区法院案件受理费票据5650元、2018年8月23日保全费票据1970元，2018年9月5日，省法院公告费260元票据，2018年8月21日，保险公司保全担保费660元，8月22日保全担保费票据209.3元。以上合计8749.43元；证明目的：证明在本案诉讼过程中产生的费用。被告鲁北平对原告所举证据经质证认为：1、2号证据的真实性无异议；3号证据，持卡人是鲁北平，钱在卡上，但是该款鲁北平取不了，由第三方监管；4号证据，这个函与本案无关，我们这个案子不是伪造，真正伪造的应该是原告；5号证据，真实性无异议，票据真实，但费用不应当由我方承担。被告鲁北平在发呆举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、答辩人的身份证；证明目的：证明答辩人诉讼主体资格合法有效。证据二、房屋买卖成交合同；证明目的：证明答辩人与被答辩人签订的房屋买卖成交合同真实合法有效。答辩人与被答辩人约定的定金条款及答辩人不退定金的合同依据。证据三、房屋产权证；证明目的：证明涉诉房屋归答辩人所有的事实。证据四、房产证收据、杨从芳身份证；证明目的：证明房产证原件已被杨丛芳拿走的事实。证据五、二手房交易资金监管协议、收条、银行回执单、房地产买卖合同、房屋交易资金划转付款委托书、兰州市不动产（房屋）测绘报告书；证明目的：证明答辩人积极配合三被答辩人办理按揭贷款手续和过户手续的事实。证据六、房屋租赁协议书、租赁房屋交接单、房屋租赁业主收款收条和收据。证明目的：证明答辩人委托兰州昱成房地产代理有限公司代理房屋租赁的事实。证据七、房屋买卖协议、定金收条、尹德虎和姚维河身份证。证明目的：证明答辩人为购买尹德虎的房屋，向尹德虎支付50000元购房定金的事实及购房定金被尹虎没收的事实。原告李其香对被告所举证据经质证认为：证据1、2、3、4、5号证据的真实性无异议；证据6，与我无关联性；证据7，我们不知道这件事情，也没有盖章，我们不认可。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告李其香通过兰州昱成房地产代理有限公司，以总价590000元的价格购买被告鲁北平坐落于兰州市城关区××路××号××单元××室，建筑面积48.85平方米，房屋所有权证号11594的房屋。2018年5月22日，由原告李其香、被告鲁北平签订《房屋买卖成交合同》，约定：鲁北平将涉案房屋卖给李其香，并约定于2018年7月15日之前过户；同日，原告李其香向被告鲁北平交付定金70000元。被告鲁北平向原告李其香出具收条，载明“今收到李其香购买的兰州市城关区××路××号××单元××室交易定金人民币七万元整。收款人鲁北平”。因原告李其香按揭贷款购买，合同签订后，原告李其香向中国工商银行兰州住房城建支行汇入220000元首付款。2018年6月22日，被告鲁北平与原告李其香签订了《房地产买卖合同》、《房屋交易资金划转付款委托书》、办理了委托兰州市房地产测绘中心对其出售房屋进行测绘的手续。但在交易过程中，因兰州市限购政策（即2018年6月25日，兰州房地产交易中心《请求协助暂停办理伪造存量房网签合同骗取购房资格及加强资料审查相关事情的函》），原告李其香具有兰州市户籍，未能办理房屋过户手续。原告李其香要求被告鲁北平退回定金70000元及购房首付款220000元未果，双方遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告李其香与被告鲁北平于2018年5月22日签订的《房屋买卖成交合同》，合同约定，被告鲁北平名下的坐落于兰州市城关区××路××号××单元××室的房屋出卖给原告李其香，该合同的成立系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告李其香向被告鲁北平交付定金70000元，并于2018年6月22日向指定银行支付220000元购房首付款。在办理房屋过户过程中，因原告李其香是外地户籍，未能办理房屋过户登记，致使原、被告的合同目的无法实现。合同无法继续履行的原因，是由于地方政府调控政策所致。现原告李其香诉请被告鲁北平返还购房首付款220000元，本院应予支持。关于原告李其香主张由被告鲁北平向其返还定金70000元定金的请求，虽然原、被告签订的《房屋买卖成交合同》第八条约定，“经买卖双方签字后，如卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金；如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有。”但是，本案经庭审查明，原、被告双方签订合同后，被告鲁北平履行合同约定的协助过户义务，未能办理房屋过户手续的原因同上。签订房屋买卖合同，属于双务法律行为，出卖人和买受人有遵守法律、法规及地方性调控政策的义务，亦均应尽到审慎义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，因限购政策导致房买卖合同不能继续履行，原告有权请求解除合同，并要求返还定金。因此，本院对原告李其香主张要求被告鲁北平返还定金70000元定金的诉讼请求亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款之规定，判决如下：一、原告李其香与被告鲁北平于2018年5月22日签订的《房屋买卖成交合同》、《房地产买卖合同》于本判决书生效之日起十日内解除；二、被告鲁北平于判决生效后十日内协助退回原告李其香购房首付款220000元，并退还定金70000元;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，诉讼保全费1970元，共计7620元，原告承担3810元，被告鲁北平负担3810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张燕林人民陪审员  刘 艳人民陪审员  张 霞二〇二〇年九月二十四日书 记 员  孙 欢