云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7889号原告：中航物业管理有限公司昆明分公司，营业场所云南省昆明市官渡区环湖东路与昌宏路交叉处滇池龙岸（南地块）VII6区商业街8号楼3层。负责人：邹民。委托代理人：杨梅、范培红，云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。被告：杨天荣，男，汉族，1969年2月25日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：王丹，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。原告中航物业管理有限公司昆明分公司诉被告杨天荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员周宇适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告中航物业管理有限公司昆明分公司的委托代理人杨梅、被告杨天荣的委托代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告的房屋及车位提供物业服务。被告的房屋建筑面积241.19平方米，按照每月5元每平方米计费。另车位需要按照协议约定收取车位管理费。延期缴纳费用需要承担违约责任。原告为被告一直在提供物业服务，管理小区，维护公共区域。经原告多次催要物业费，被告以各种理由拒绝支付。现原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告2016年5月至2020年4月期间的房屋物业服务费57,885.6元，2016年1月至2020年4月期间的车位管理费7280元；2.被告支付原告按照《前期物业服务协议》的约定从2016年5月1日起至实际支付之日止按每天万分之五计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.原告起诉被告支付的物业服务费以及车位管理费，被告认为2017年5月15日之前的部分已经过诉讼时效，针对该部分不应得到支持。2.被告并非恶意拖欠物业费，而是因原告未按合同履行完全符合合同约定的服务义务，且在其履行义务不符合约定给被告造成损失后，被告与原告反复沟通未果，才拒交物业费，目的也是督促物业公司更好的履行合同义务，提供更优质的服务。3.原告违反法律法规、部门规章的规定，擅自提高收费标准，存在违规收费的情形，其超过法律法规、规章规定的范围外的物业服务费不应得到支持。本案被告购买了独立的车库，原告并没有对车位车库提供任何的管理和服务，其收取相应的费用不合理。被告认为原告的服务质量与收费的金额不相适应不匹配，应当予以调整。4.关于违约金系因原告先违约，在维修漏水时将被告房屋屋顶拆开并未修复，导致被告为居住只有自行修复。在多次协商补偿未果的情况下，只能拒交物业费，以此来抗辩，因此并非被告违约在先，原告还存在没有按照合同履行部分物业服务义务的行为，亦存在违约。原告主张违约金没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人证明、被告身份证复印件，欲证明原被告主体适格；2.商品房买卖合同登记备案表、承诺书、装修申请表、装修管理协议书、确认单、业主临时管理规约、前期物业服务协议、交款通知书、微信聊天截图、短信截图，欲证明原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定物业的收费方式、支付方式、违约金等；被告一直未支付款项，原告一直在催收；3.照片，欲证明原告的服务以及小区环境。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据2中商品房买卖合同登记备案表的真实性、合法性及关联性认可；对承诺书的真实性、合法性及关联性无异议，认为承诺书中已经明确如因为被告自行装修导致的三种后果不包含被告提出的抗辩情形；对装修申请表的真实性、合法性及关联性无异议；装修管理协议书以及确认单的真实性、合法性及关联性不认可，认为并非被告本人签字；对业主临时管理规约的真实性、合法性及关联性无异议；对前期物业服务协议的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的不认可，认为虽然协议约定了物业的收费方式，但该约定违反了法律法规的规定，物业费每平米5元过高，应降到合法的范围内；对交款通知书的真实性、合法性及关联性不认可，认为没有收到该通知书；对微信聊天截图、短信截图的真实性、合法性及关联性不认可，无法证明是被告本人的手机以及微信号；对证据3的真实性认可，但对证明目的不认可，不能证明原告按照合同已经履行了全部义务以及服务质量。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1.原告张贴于云玺大宅小区内公告栏上的公告、照片，欲证明原告对案涉房屋防水部分具有维修处理的义务；因案涉房屋入户走廊处多次漏水，原告为被告维修时将案涉房屋负一层厨房屋顶拆开但未给予修复，原告并未完全履行合同义务，已先行违约，无权向被告主张全额的物业服务费；2.证明、收据，欲证明因原告未完全履行合同义务，给被告造成了实际损失，原告应当给予被告免除部分物业服务费；3.关于物业服务费收费标准的相关文件，欲证明原告收取的每月每平方5元的物业服务费系违规超标准收费，超过部分不应得到支持；4.前期物业服务合同，欲证明原告未完全履行合同义务，其收费与服务质量不匹配，应免除部分物业服务费；5.前期物业服务协议，欲证明该协议约定因业主方原因空置房屋的物业服务管理费由业主方全额缴纳，被告认为房屋不管是因为开发商还是物业公司的原因导致的房屋质量的问题，应当免除四个半月的物业服务费；6.商品房购销合同及其附件，欲证明被告购买的房屋用地是住宅用地，结合被告提交的物业服务费收费标准相关文件，本案属于前期物业服务收费，应当按照收费标准来进行收费，原告存在违规收费；补充协议约定物业服务公司向政府主管部门备案的物业服务费标准缴纳物业服务费，但原告未提交依法备案的证据，原告收费过高，违反法律规定，应当予以调整。经质证，原告对被告提交的证据1中张贴于云玺大宅小区公告栏上的公告的真实性认可，对关联性、合法性不认可；对照片的真实性、合法性及关联性不予认可，照片中的拆除部分，不是物业公司的行为，与物业公司无关；对证据2的真实性、合法性及关联性不认可，认为不能确定维修和看守行为是否真实发生，且业主自行找人看守与原告无关；对证据3的真实性认可，对关联性和合法性不认可，别墅不归纳普通住宅，普通住宅指的是高层，对于别墅，政府实行的是市场指导价；对证据4的真实性认可，对关联性、合法性不认可，认为中航物业管理有限公司系总公司，与云南尚居地产有限公司签订了前期物业服务合同，原告也是按照前期物业服务合同对涉案物业进行了物业服务；对证据5的真实性、合法性及关联性认可，对证明目的不认可，认为证明原被告签订的合同合法有效，被告应按合同约定履行缴纳物业费的义务；对证据6的真实性认可，但认为之后签订的前期物业服务协议的内容改变了商品房购销合同及合同补充协议中的条款，原告向住建局提交备案材料，住建局的答复是别墅属于高档住宅，不需要备案；从被告签订的前期物业服务协议来看，被告是认可该收费标准的。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1及证据2中商品房买卖合同登记备案表、承诺书、装修申请表、业主临时管理规约、前期物业服务协议形式、来源合法，经质证被告对真实性、合法性及关联性予以认可，本院予以采信；证据2中装修管理协议书、确认单无法核实其真实性，本院不予采信；本院对原告提交的证据2中交款通知书、微信聊天记录截图的真实性予以确认；短信截图无法核实真实性，本院不予采信；原告提交的证据3经质证被告对真实性予以认可，本院予以确认；对原告提交证据2、3的证明效力在本院认为部分进行评判。被告提交的证据1中张贴于云玺大宅小区内公告栏上的公告以及证据3、4经质证原告对真实性予以认可，本院予以确认；证据1中照片无法核实真实性，且不能证明被告主张的证明目的，本院不予采信；被告提交的证据2中证明的性质系证人证言，但证人未到庭作证，不符合证据形式，本院不予采信；证据2中收据无其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据5、6经质证原告对真实性予以认可，本院予以采信，对其证明效力在本院认为部分予以评判。经审理，本院确认本案法律事实如下:被告杨天荣系昆明市官渡区滇池龙岸中航云玺大宅A34幢05室的业主，建筑面积为241.19平方米。原告与被告就前述房屋的物业服务签订《前期物业服务协议》，约定：原告对房屋的共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费按被告住宅的总建筑面积每月5元/平方米的标准计收，由物业产权人或物业使用人按年支付给原告，被告签订本合同时应预交一年的物业服务费；属于业主专有的地下停车位、车库，车位所有权人或使用权人应按车库车位每月按照70元/个向原告全额交纳车位管理费；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的万分之五交纳违约金。原告按照协议约定提供物业服务。因被告拖欠物业服务费，原告于2020年1月2日通过微信向其备注为“A34-05杨天荣”的微信用户发送信息进行了催缴。庭审中原告陈述被告未缴纳自2016年5月1日起至今的物业服务费，以及自2016年1月1日起至今的车位管理费；原被告一致确认双方当事人约定物业服务费的缴纳时间为每年年初。现原告以被告欠缴2016年5月至2020年4月期间的物业服务费57,885.6元以及2016年1月至2020年4月期间的车位管理费7280元为由诉至法院，主张前述请求。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》为物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行协议。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,原告作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应当按约定缴纳物业管理服务费。关于2017年5月15日之前的物业服务费是否已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”庭审中原被告一致确认双方当事人约定物业服务费的缴纳时间为每年年初；对于被告自2016年欠付物业服务费及车位管理费，原告提供的证据不能证实存在诉讼时效中断、中止的情况，故被告对2016年欠付物业服务费及车位管理费所提诉讼时效抗辩成立，本院予以采纳。原告提供的证据证实其于2020年1月2日向被告催缴物业服务费，本院认为原告向被告提出履行请求，诉讼时效中断，本院确定由被告支付原告自2017年1月至2020年4月期间的物业服务费48,238元及车位管理费5600元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方当事人对相应费用的交纳存在争议，故对于原告的该项主张，本院不予支持。对于被告抗辩认为原告违反规定提高收费标准，存在违规收费，以及原告未对被告的独立车库提供管理和服务，因被告提供的证据不足以证明其主张，本院对被告的抗辩不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨天荣于本判决生效之日起七日内向原告中航物业管理有限公司昆明分公司支付2017年1月至2020年4月期间的物业服务费48,238元及车位管理费5600元；二、驳回原告中航物业管理有限公司昆明分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取1008元，由被告杨天荣负担573元，由原告中航物业管理有限公司昆明分公司负担435元；剩余诉讼费1008元依法退还原告中航物业管理有限公司昆明分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年九月十日书记员  王浩