广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)桂0405民初868号 原告(反诉被告)：广西梧州佳大房地产代理有限公司，住所广西梧州市长洲区银湖南路**第******商业用房。统一社会信用代码：91450405MA5NFYPW2D。 法定代表人：李锦滨，公司总经理。 委托诉讼代理人：李富章，广西富章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎洁琴，女，公司员工。 被告(反诉原告)：广西梧州恒嘉投资有限公司，住所广西梧，住所广西梧州市长洲区新兴二路******商业用代码：914504000510211432。 法定代表人：彭美金，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 原告(反诉被告)广西梧州佳大房地产代理有限公司诉被告(反诉原告)广西梧州恒嘉投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西梧州佳大房地产代理有限公司的委托诉讼代理人李富章、黎洁琴，被告广西梧州恒嘉投资有限公司的委托诉讼代理人梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西梧州佳大房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋销售代理费1062466.68元，返还保证金100000元；2.被告支付违约金(从2019年8月1日起，按人民银行贷款年利率4.35%，计至付清之日止，暂计至2020年4月30日违约金为37925.48元)；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订一份《凯莱·名邦学府销售代理合同书》，合同约定：被告将位于梧州市红岭片区“名邦学府”的项目委托原告代理营销策划、销售、渠道拓客工作；原告支付10万元保证金；期限从2018年12月24日起至2019年12月23日止；被告按原告销售商品房的房款的0.8-1.8%比例计算支付代理费给原告。代理费分二次结算，客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》即可按合同结算50%代理费，银行放款后结算剩余的50%代理费。合同签订后，原告即按照合同约定支付了10万元保证金，同时组织员工进场策划、销售。为了提高销售业绩，增加销售代理公司的良性竞争，被告组织原告与广西思凯地产咨询公司从2019年3月起进行业绩PK考核制度，该PK考核制度进行了两个月，原告均获胜，但被告仅支付第一个月的优胜奖励。在履行合同期间，为了将商品房推广到周边乡镇，双方签订了一份《凯莱·名邦学府项目销售代理合同书补充协议》，约定由原告自备两台7座以上规格的看房车辆，被告每月每台车辆补贴8000元，两台车辆被告每月补贴16000元，补贴时间从2019年4月21日起算，该项措施进行了3个月，被告仅支付1个月的车辆补贴16000元。2019年7月25日，原告与被告签订了《凯莱·名邦学府项目销售代理合同的解除协议书》，双方同意从2019年8月1日起解除签订的代理合同及补充协议。原告从进场到解除合同，共销售158套商品房。根据代理合同约定，被告应支付代理费1178122.28元，被告仅支付177655.6元代理费，尚欠原告代理费1000466.68元。原告已开具544865.48元的代理费票据，以及PK考核优胜奖3万元票据、两个月的车辆补贴32000元给被告。2019年7月25日，原、被告确认解除合同，被告应在2019年8月1日前将尚欠原告的代理费、车辆补贴、PK考核优胜奖共1062466.68元支付给原告，同时返还10万元保证金。但经原告多次催告，被告均不支付。另外被告应按中国人民银行同期同类贷款利率，即年利率4.35%，从2019年8月1日起支付违约金给原告。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告广西梧州恒嘉投资有限公司辩称，一、原告与被告之间存在商品房代理销售合同关系。二、原告与被 告没有就商品房代理销售的代理费进行结算。2019年7月至10月期间，原、被告通过商品房代理销售明细表，双方就原告代理销售的166套房屋进行了确认，但根据商品房代理销售协议，经退房的商品房销售不计算佣金中。上述166套中有16套买受人进行了退房，被告也提供了证据予以证明。因此被告代理销售的商品房套数为150套。三、双方对于佣金结算有明确约定，本案中合同中第4.4、第5条约定了原告作为代理销售公司相关代理佣金的计算方式，3个自然月为一个周期，销售的套数作为起算点数。经计算，原告在双方达成结算条件后，其佣金计算至起诉之日止为62万元。四、被告提供的证据可以证明原告怠于与被告进行结算，才导致至今双方未最终进行对账，被告不存在违约行为，相关的法律责任应该由原告承担。 反诉原告广西梧州恒嘉投资有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期支付保证金的违约金17933.33元(按月利率2%，从2019年1月4日起计算至2019年9月30日止)、销售不达标违约金66666.67元、销售人员到岗缺勤违约金132300元；2.反诉被告承担反诉诉讼费用。 事实和理由：2018年12月17日，反诉原告广西梧州恒嘉投资有限公司(以下简称恒嘉公司)与反诉被告广西梧州佳大房地产代理有限公司(以下简称佳大公司)签订了《关于凯莱·名邦学府销售代理合同书》，由佳大公司代理销售名邦学府商品房，双方在合同中约定了代理费计算标准和结算方式、支付方式；保证金支付的金额以及逾期支付违约金的计算方式；佳大公司应当在考核周期完成月销售考核任务，以及代理销售期间保证到岗人员不少于32人，如不能达到上述指标则应承担违约责任。合同签订后，佳大公司进场代理销售恒嘉公司的商品房，但一直没有支付合同约定的保证金。2019年2月至3月，佳大公司分别销售商品房均没有达到合同约定的50套、40套。2019年8月，佳大公司到岗销售人员数量不符合约定条件。经恒嘉公司清点，佳大公司2019年8月到岗人员欠缺514人、2019年9月到岗人员欠缺809人，应当支付违约金132300元。2019年9月20日，佳大公司向恒嘉公司发出《关于解除代理合同及撤场的申请》，要求解除代理销售合同，在该申请中，佳大公司明确相关代理费双方未进行结算，将后续拟定结算书对账代理费金额和已销售房源。2019年9月23日 ，恒嘉公司回复佳大公司同意解除代理销售合同。双方达成解除代理销售合同的合意后，恒嘉公司要求佳大公司尽快对账结算代理费，但佳大公司一直没有支付保证金。经恒嘉公司对账结算，佳大公司的代理销售佣金为948197.34元，恒嘉公司已支付177655.59元，未支付770541.75元，达到结算支付条件的金额626930.69元，其余未达到结算支付条件的金额为143611.06元。恒嘉公司认为，佳大公司在履行合同过程中，逾期支付保证金，没有达到合同约定的销售考核任务，其派遣的销售人员到岗没有达到约定的人数条件，已经构成违约，应当支付相应的违约金。为此反诉原告提出上述反诉诉讼请求。 反诉被告广西梧州佳大房地产代理有限公司对反诉辩称，一、 合同约定佳大公司支付的10万元保证金是一种担保方式，不属于债务。恒嘉公司与梧州市龙城投资有限公司是关联公司，梧州市龙城投资有限公司开发的凯莱·公园一号也委托佳大公司销售。佳大公司将10万元保证金汇到梧州市龙城投资有限公司的账户，并告知了恒嘉公司，恒嘉公司没有异议。故佳大公司已经支付保证金。另外，双方已协商解除《销售代理合同》，不存在履行合同的保证金，故反诉原告恒嘉公司要求反诉被告佳大公司支付保证金的利息没有依据。二、《销售代理合同》的考核周期从2018年12月24日至2019年3月23日，但恒嘉公司的楼盘直至2019年1月19日才开盘，故合同约定的考核周期因恒嘉公司推迟开盘而无法履行。而合同对扣罚部份保证金的约定并不明确，恒嘉公司也没有因佳大公司未能达到约定的月销售任务量而提出解除合同，故反诉原告恒嘉公司要求反诉被告佳大公司支付销售不达标的违约金66666.67元没有事实和法律依据。三、《销售代理合同》约定佳大公司成立专门项目组，人员配置不低于32人，且至少安排1名策划人员、1名销售经理驻场，外场拓人员不允许在项目1公里范围内拓客，恒嘉公司将项目组32人理解为全部是驻场人员，是对该条款的曲解。另外恒嘉公司提供的照片显示全部是驻场人员的照片，且都是每天9点的照片，只能证明每天9点左右佳大公司驻场人员的人数，从照片上看佳大公司每天驻场人员的人数不少于2人，符合合同约定，故反诉原告恒嘉公司要求反诉被告佳大公司支付到岗缺勤的违约金132300元没有事实和法律依据。四、恒嘉公司与佳大公司已经解除销售代理合同，反诉原告恒嘉公司依据已经解除的合同要求反诉被告佳大公司承担违 约责任没有法律依据。 原告(反诉被告)广西梧州佳大房地产代理有限公司向法庭提供的证据： 1.《凯莱·名邦学府销售代理合同书》、《〈凯莱·名邦销售代理合同书》补充协议、《〈凯莱·名邦学府销售代理合同书》补充协议2份、工作联系函3份、网上银行电子回单，证明原、被告于2018年12月17日签订《〈凯莱·名邦销售代理合同书》、补充协议，于2018年12月21日、2019年3月签订2份补充协议，原告于2019年4月11日支付10万元保证金给被告； 2.《关于凯莱·名邦学府销售代理合同补充协议的解除协议书》，证明原、被告双方自愿从2019年8月1日起解除双方签订的销售代理合同及补充协议； 3.[凯莱·名邦学府]佳大公司销售明细表4份、代理费结算请款函6份、2019年2月、4月、5—7月、8月、9月、10月佣金结算明细表17份、广西增值税普通发票44份，证明从签订销售代理合同起至解除销售代理合同期间，原告共销售[凯莱·名邦学府]158套商品房，销售代理费1178122.28元，其中原告己开具544865.48元广西增值税普通发票给被告； 4.广西增值税普通发票5份，证明原告开具了3个月车辆补贴和2个月的PK奖励的发票给被告； 5.发票移交签收表3份，证明被告已收到原告出具的代理费发票544865.48元、奖励发票6万元、车辆补贴发票48000元； 6.签约确认表3份，证明甘德华更名为甘保志，房号由17-2-602换为16-1-1801房，黎靖华更名为廖光华，房号19-1-1504，卓琼清更名为朱小英，房号由18-1- 404房换为18-1-1104房，这三套房是原告代理销售，应计算佣金； 7.签约确认表1份、网签信息1份，证明全原明、梁素英在原告代理销售期间签约购买凯莱·名邦学府17幢2单元1502房，并交定金2万元，在原告退场后进行了网签，该房屋应计算原告的佣金； 8.凯莱·公园一号销售代理合同书，证明被告与梧州市龙城投资有限公司是关联公司，都是同一个老板； 9.视频截图，证明凯莱·名邦学府在2019年1月19日开盘； 10.刘晓霞出具的声明、刘晓霞的身份证复印件、商品房买卖合同，证明凯莱·名邦学府第16幢1单元1801房是由原告代理销售,签订认购协议时，购房户为甘德华，后更名为甘保志、刘晓霞； 11.原告销售经理黄俊与凯莱余总、容经理、梁健芬的微信联系记录5份、原告行政文员黎洁琴与梁健芬的微信联系记录3份，证明2019年3、4月两个月PK均是原告胜利，被告已经支付了3月份的奖励3万元，尚欠4月的奖励3万元未支付； 12.凯莱·名邦学府签约确认表2份、赖盛国、赖盛余的出具的声明2份、原告李总与凯莱梁健芬的微信联系记录，证明2019年10月原告撤场后销售给赖盛国的17-1-2604房、赖盛余的17-1-2704房，是原告代理销售的； 13.外拓精英微信群的群聊天记录截图5张、照片10张、2019年8月、9月考勤表15份，证明原告在2019年8月、9月为凯莱·名邦学府销售而安排、到岗的人员数量完全符合合同要求。 被告(反诉原告)广西梧州恒嘉投资有限公司向法庭提供的证据有： 1.恒嘉公司企业信用信息，证明恒嘉公司具备民事诉讼主体资格； 2.佳大公司企业信用信息，证明佳大公司具备民事诉讼主体资格； 3.凯莱.名邦学府销售代理合同书，证明恒嘉公司与佳大公司签订商品房销售代理合同，并约定了代理费计算标准和结算方式、代理费支付方式、保证金支付的金额以及逾期支付违约金的计算方式、月销售考核任务、违约责任等； 4.关于解除代理合同及撤场的申请，证明2019年9月20日，佳大公司因其自身原因请求解除代理销售合同，以后另行拟定结算书对账代理费金额和已销售房源； 5.关于凯莱.名邦学府解除代理合同及撤场申请的复函，证明2019年9月23日，恒嘉公司同意佳大公司解除代理销售合同的请求，并再次明确代理费金额和已销售房源，双方将通过后续另行拟定结算书确认； 6.微信聊天截图，关于催促签订凯莱.名邦学府结算书的工作联系函、国内挂号信函收据，证明恒嘉公司与佳大公司达成解除涉案代理销售合同后，于2020年6月22日发出催促结算的工作函件，佳大公司亦收到该函件； 7.名邦学府佣金结算表，证明佳大公司代理销售佣金金额为948197.34元，其中已支付177655.59元，未支付770541.75元，达到结算支付条件的金额626930.69元，剩余未达到结算支付条件的金额143611.06元； 8.关于佳大公司销售人员到岗考核情况说明、佳大公司2019年8月、9月销售人员到岗情况表及照片，证明佳大公司到岗销售人员数量不符合合同约定条件，应当承担违约责任，支付违约金132300 元； 9.关于佳大公司代理费发生额及违约责任金计算存在异议的情况说明、关于翡翠城名邦学府佳大公司佣金结算总表，证明根据代理销售合同约定，恒嘉公司有权从结算佣金里扣除违约金； 10.凯莱·名邦学府销售明细表，证明佳大公司将其代理销售的房屋明细表发给恒嘉公司进行了核对，合计代理销售的房屋为166套； 11.佳大公司代理销售房屋客户退房明细、退房申请审批表、退房款银行流水凭证，证明佳大公司代理销售的166套房屋有16套已经退房，恒嘉公司已经将相关房款退回给相关的客户，这16套房屋不应当计算佣金； 12.名邦学府佳大代理公司佣金结算总表、佣金核对总表，证明截至2020年8月11日被告应支付给原告佣金的金额； 13.退房协议、商品房买卖合同变更及撤回申请表，证明覃天标已经履行退房手续，根据合同约定，只要退房都不计算佣金。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1中《凯莱·名邦学府销售代理合同书》、《〈凯莱*名邦销售代理合同书》之补充协议、《〈凯莱*名邦学府销售代理合同书》补充协议2份的三性无异议，对网上银行电子回单的真实性、合法性无法确认，认为没有原件核对，该电子回单与本案无关，上面显示收款人并不是恒嘉公司，被告不认可原告按照代理合同约定支付了保证金的主张；证据2三性无异议；证据3的明细表有异议，认为无原件核对，三性有异议，这是原告单方制作的，没有得到被告的确认，计算代理销售套数和代理佣金的基数有误，证据3中的结算请款函、结算明细表有异议，认为没有原件，真实性、合法性有异议，没有被告的签收，对关联性也不 予认可，证据3中的税费发票三性无异议，原、被告没有就涉案的代理销售相关套数以及佣金计算的基数进行结算，因此不认可其证明内容；证据4三性无异议，对证明内容有异议，认为相关的发票都是代理销售的费用，因此原告以该发票用于证明支付车辆补贴和PK奖励，没有事实依据；证据5有异议，需要庭后核实；证据6真实性、合法性有异议，签约确认表不能证明客户更名；证据7的签约确认表真实性、合法性有异议，上面没有时间，因此不能确认销售的时间，不能确认这是佳大公司代理销售的，应该以被告提供的结算为准，证据7的网签信息三性有异议；证据8真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议，恒嘉公司与龙城公司是两个不同的法人，不能证明两个公司是关联公司，也不能证明是同一个老板；证据9真实性、合法性无法确认，由法院认定，认为这份截图与本案无关；证据10的商品房合同于2020年3月16日签订，该合同与声明不能证明刘晓霞换名为甘德华，不能算作原告销售的房屋；证据11三性有异议，关于PK奖励原告只是提供一份内部的联系函证明，该内部的联系函没有实际实施，微信对话可以证明关于PK奖励的问题没有实际落实履行；证据12真实性、合法性无异议，关联性有异议，赖盛国、赖盛余的商品房在原告撤场后才销售的，根据双方的约定，销售代理作为个人经纪人留在被告场地销售房产，佣金根据个人经纪人结算，佣金应该支付给个人经纪人；证据13三性有异议，原告履行的义务应该是到被告的销售中心销售房产，合同没有约定所谓的外拓，外拓也不是代理销售合同所约定的范围，照片中不能看出原告相应的人员在履行代理销售相关的内容，不能证明原告派遣工作人员在履行代理销售合同。 对于被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1、2无异议；证据3三性无异议；证据4三性无异议，但对证据内容中的“另行拟定”有异议；证据5三性无异议，对证明内容有“拟定”两字有异议；证据6有异议，认为发生在2020年6月，当时已经进入了诉讼程序，不能作为证据使用；证据7有异议，认为这是被告单方制作的，里面的数额没有经过原告的确认，里面计算的套数、比例方面有错误；证据8三性有异议，认为情况表是被告单方作出的，没有经过原告的核对，照片没有原件，照片也没有经过原告的确认，照片的时间均为上午9点，不能反映一天的工作时间，照片只能证明驻场人员的人数，不能证明外 场人员的人数；证据9有异议，这是被告单方制作的，数据有误；证据10三性无异议，但原告在2019年10月代理销售了两套房屋，没有计算佣金；证据11有异议，认为第2、3项退房时间为2020年5月30日，发生在原告起诉后，这两套房产应该计算佣金，第1项李萍退房无异议，但原告诉请佣金中并没有计算第1项李萍的房产，第4项有异议，该客户没有真正退房，这套房产应该计算佣金，第7项没有退房的资料，也应该计算佣金，另外对房产交易中心的证明有异议，上面没有列明房号，不清楚是哪个退房；证据12有异议，对被告列出房屋成交150套有异议，认为是157套；证据13真实性无异议，对关联性有异议，退房协议发生在2020年8月14日，在原告撤场之后，另外没有相关的退款的相关凭证可以佐证，不能证明该套房产已经真实退房。 本院认为，原告提交的证据1-7，以及被告提供的证据1-8、10-13符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月17日、12月21日，原告广西梧州佳大房地产代理有限公司(以下简称佳大公司、乙方)与被告(以下简称恒嘉公司、甲方)签订一份《凯莱·名邦学府销售代理合同书》及补充协议，合同约定：一、甲方现有位于广西梧州市红岭片区“名邦学府”项目（备案名为“翡翠城”，以下简称本项目），甲方委托乙方代理本项目的营销策划、销售、渠道拓客工作，乙方承诺在梧州市红岭片区范围内不再接受第三方委托从事相关同类工作。二、本项目的合作形式为：由甲方委托乙方承担本项目住宅全程策划及销售代理业务，甲方按房屋销售额的比例支付乙方销售代理费用，具体工作内容包括项目营销策划、销售、渠道整合、推广执行等。合同存续期限从2018年12月24日起至2019年12月23日止,到期后视双方具体合作意向决定是否续签合同。三、合同任务为按季度考核，乙方销售任务为完成月均销售40套。具体代理费按照月销售额乘以对应费率计算，代理费率按照月成交套数进行分级计提，计提比例具体对应计算方法为：A.每月完成少于25套（含）按0.8%计算；B.每月完成26套-30套(含)按1.2%计算；C.每月完成31套-40套（含）按1.4%计算；D.每月完成41- 50套(含)按1.6%计算；E.每月完成51套（含）以上按1.8%计算。合同期内，甲方员工推荐客户购买的(第一登记时有说明)，由乙方接待并成交，该套成交计入乙方考核任务，双方同意甲方按0.5%计算代理费。每月销售完成量，以当月按照销售政策签订认购协议并缴纳认购定金作为标准。乙方销售代理费每月按照上述约定的计提比例对应计提点数计算。按合同签订之月起每3个自然月作为一个周期，若周期内月平均销售套数对应的代理费点数高于本周期内己结算的月度代理费点数的，则在本周期终了的5日内由乙方提交超出部分的差额并由甲方向乙方补足此代理费差额。若周期内月平均销售套数对应的代理费点数低于本周期内己结算的月度代理费点数的，甲方从后期待结算的代理费中将上述差额扣除。如遇购房者原因签订认购书、交定金后违约，该套住宅不视为销售，则所交定金归甲方所有，无需向乙方支付销售代理费及其他费用。四、结算方式：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，即可按合同约定结算50%代理费给乙方，银行放款后甲方结算剩余50%代理费给乙方(限高解除前，客户交付总房款20%以上款项的，即可申请结算3000元/套代理费给乙方，剩余代理费待甲方收到全额房款后，据实结算剩余部份。佣金费用经甲方财务审核通过后,当月结算，如出现退房问题，己结佣金于乙方保证金中扣除。五、乙方达到代理费结算条件的认定标准是：对于选择一次性付款方式的客户，本项目达到代理费结算条件的认定标准是甲方与客户订立商品房买卖合同，且客户向甲方付清合同约定的全部房款；对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目达到代理费结算条件的认定标准是甲方与客户订立商品房买卖合同，且办理完成首付手续(未取得预售证的房源的交清首付，如出现客户原因违约退房，甲方有权从下批佣金中扣除）。每月结算上个月代理费，乙方必须在每月5日前把结算佣金明细表递交甲方客服人员初次审核，客服审核没问题了递交甲方财务部复核，财务复核无误后，由乙方提供有效的增值税专用发票后走请款流程。甲方在请款流程结束后，七个工作日内付款完毕。六、保证金的支付：乙方营销代理保证金为10万元整，在2019年1月3日前支付到甲方指定账户(开户名：广西梧州恒嘉投资有限公司，开户银行：中国农业银行股份有限公司梧州蝶山支行，银行账号20×××29)，如乙方逾期，每逾期一天按千分之二向甲方支付违约金。七、从乙方进场之日起3个月内作为一个考核周期（即2018年12月24日- 2019年3月23日），若考核周期内乙方未能达到约定的月销售任务量，甲方有权解除合同且扣罚部分保证金。第一个月2018年12月24日-2019年1月23日考核月销售任务量30套；第二个月2019年1月24日-2019年2月23日考核月销售任务量50套；第三个月2019年2月24日-2019年3月23日考核月销售任务量40套。八、乙方针对本次代理成立专门项目组，人员配置不低于32人，且至少安排1名策划人员、1名销售经理驻场。外场拓客人员不允许在项目1公里范围内拓客。2018年12月24日-2019年1月3日期间，乙方入场到岗人员不少于25人。2019年1月4日后，乙方入场到岗人员不少于32人。如到岗少一人，乙方按照每人每天100元向甲方支付违约金，且甲方有权从应当支付给乙方的代理费中直接进行扣除。 2019年3月8日，原告佳大公司(乙方)与被告恒嘉公司(甲方)再次签订一份《凯莱·名邦学府销售代理合同书》补充协议，合同约定：一、乙方自行配备7座以上规格看房车两台，用于项目周边乡镇推广及接送客户使用。甲方按照8000元/辆/月的标准提供看房车费用补贴（含租赁费、油费、过路费、维修费等一切费用），每月共补贴16000元（含税）。超出部分由乙方自行承担。补贴时间从2019年4月21日起算，甲方有权根据实际情况调整费用补贴金额，并提前一个月以书面形式告知乙方。二、乙方每月开具增值税专用发票给甲方，甲方凭有效票据于次月20日前支付上月补贴费用给乙方（乙方提供看房车不足一个月的，甲方按天据实计算补贴费给乙方）。 2019年3月8日，被告恒嘉公司向原告佳大公司以及案外人广西思凯地产咨询有限公司发出工作联系函，内容为：为了提高项目销售业绩，增加销售代理公司间的良性竞争，营造你追我赶的销售氛围，经我司与贵司沟通商定，对案场销售团队进行月度业绩PK考核制度，设定PK基金。具体操作如下：1、以自然月度为单位，每月月度的PK基金为3万元整。2、业绩考核数据以明源数据为准，业绩高的团队为优胜，获得3万元PK基金奖励。3、奖励兑现：优胜团队提供3万元增值税专用发票至我司，由我司人员申请奖励费用后，对优胜团队进行发放。4、扣罚处理：业绩靠后的销售团队，进行3万元扣 罚，从次月佣金中直接扣除。2019年5月20日，被告恒嘉公司再次发出工作联系函，内容为：我司于2019年3月8日下发了一份《关于月度销售任务达成工作联系函》，主要涉及“3万元PK基金奖罚”内容。现经我司综合考虑，决定从2019年5月份起暂停此PK基金奖罚。2019年3月及4月所产生的PK基金奖罚，按照原联系函内容正常兑现。 2019年4月11日，原告佳大公司向梧州市龙城投资有限公司转账支付10万元，用途备注为名邦学府保证金。 根据原告提交给被告的销售明细表以及退房审批表、银行转款凭证，原告为被告合计销售凯莱·名邦学府的情况为：一、2019年1月期间，原告销售34套房屋，其中1套买受人李萍于2019年9月退房，实际销售33套。二、2月期间，原告合计销售33套房屋。三、3月期间，原告合计销售26套房屋(销售明细表显示3月原告销售26套，包含买受人甘德华购买的房屋，但甘德华并未进行网签，不计入销售套数；销售明细表之外被告认可廖光华于2019年3月30日认购，于9月2日网签，将买受人廖光华购买房屋计入销售套数，相互抵销合计为26套)，其中4套买受人文洪江、罗丽、杨超鸿、毕玉龙分别于2019年9月、2020年5月、7月退房，实际销售22套；四、4月期间，原告合计销售35套房屋(销售明细表之外，朱小英于2019年9月27日签订签约确认表，签约确认表载明合同总价为556858元，被告认可朱小英于2019年10月9日网签)，其中9套买受人唐凤彩、秦阳春、卓琼清、李洁瑶、廖爱梅、李承强、李焯坤、陈世发、覃天标分别于2019年6月、7月、9月、8月、10月、10月、9月、2020年5月、8月退房，实际销售26套；五、5月期间，原告合计销售16套房屋，其中1套买受人蓝金妹于2019年9月退房，实际销售15套；六、6月期间，原告合计销售14套房屋，其中1套买受人陈水荣于2019年12月退房，实际销售13套(包括买受人全原明，已经网签)；七、7月期间，原告合计销售5套房屋；八、8月期间，原告合计销售3套房屋；九、9月期间，原告合计销售1套房屋。以上合计，原告从2019年2月至9月期间，实际合计销售房屋151套。另外，10月期间，原告的经纪人员为被告销售2套房屋。 2019年8月7日至9月30日，被告于每天上午9点对原告派出在名邦学府售楼部到岗人员 进行拍照点名，照片显示原告每天出勤的到岗人员为2-9人。2019年9月20日，原告佳大公司向被告恒嘉公司发出《关于解除代理合同及撤场的申请》，向被告提出：我公司与贵公司于2018年12月17日共同签订的《凯莱·名邦学府销售代理合同书》，现因我公司重心往打造线上直销以及渠道整合模式发展，故向贵公司申请自2019年9月30日起解除上述代理合同，待贵公司书面同意后，视为双方正式解除代理合同，相关佣金结算，按原代理合同执行，后续将另行拟定结算书对佣金金额、已销售房源等内容进行明确。2019年9月23日，被告向原告复函，提出：一、我公司同意贵公司所提出的解除合同，双方签订的代理合同于2019年9月30日正式终止；二、剩余房源从合同终止次日起由我公司销控；三、涉及已销售房源的佣金结算等事宜，双方另行签订《结算协议书》确认。 双方在履行合同过程中，原告向被告申请结算代理费的情况为：一、原告于2019年5月7日向被告递交结算请款函及佣金结算明细表，申请结算1月至2月代理费177655.59元，被告已按原告申请的金额支付代理费。二、原告于2019年7月31日向被告递交结算请款函及佣金结算明细表，申请结算1月至4月代理费，并于9月2日向被告提供251425.3元的增值税发票。三、原告于2019年9月10日向被告递交结算请款函及佣金结算明细表，申请结算1月至7月代理费，并于11月1日向被告提供141434.23元的增值税发票。四、原告于2019年10月22日向被告递交结算请款函及佣金结算明细表，申请结算1月至8月代理费，并于12月29日、12月31日向被告提供112205.68元的增值税发票。五、原告于2019年11月22日向被告递交结算请款函及佣金结算明细表，申请结算1月至9月代理费，并于12月29日、12月31日向被告提供39800.27元的增值税发票。 原告认为，被告应当支付代理费1178122.28元，仅支付177655.6元，至今尚欠代理费1000466.68元、考核优胜奖3万元、车辆补贴32000元。为此原告诉至法院成讼。 在诉讼过程中，被告向法庭提交截至2020年8月11日的代理费结算总表，主张应支付的代 理费情况为：一、2019年1月成交33套、合同金额18836262元、代理费226035.13元(按1.2%计)；二、2019年2月成交33套、合同金额21148038元、代理费253776.44元(按1.2%计)；三、2019年3月成交22套、合同金额13914667元、代理费163451.54元(其中22套按1.2%计，1套按0.5%计)；四、2019年4月成交25套、合同金额16044100元、代理费128352.79元(按0.8%计)；五、2019年5月成交15套、合同金额9319339元、代理费74554.71元；六、2019年6月成交13套、合同金额7332963元、代理费58663.7元(按0.8%计)；七、2019年7月成交5套、合同金额3015398元、代理费24123.19元；八、2019年8月成交3套、合同金额1840298元、代理费14722.39元；九、2019年9月成交1套、合同金额618359元、代理费4946.87元。在诉讼过程中，原告对被告提交的结算总表的意见为：一、对被告计算的5月、7月、8月、9月代理费的金额无异议。二、对被告计算的1月、2月销售套数以及合同金额无异议，对代理费的比例有异议，认为应当按照1.4%计算。三、对被告计算的3月销售套数以及合同金额有异议，认为甘德华当时签订了认购协议，后来变更买受人为甘保志，房号由17-2-602变更为16-1-1801；黎靖莲当时签订了认购协议，后来变更买受人为廖光华，房号为19-1-1504，故销售套数应当为25套、合同金额应当为15579258元；对被告计算的代理比例无异议。四、对被告计算的4月代理费计算比例、销售套数及合同金额有异议，认为应当按照1.4%计算；另外，卓琼清当时签订了认购协议，后来变更买受人为朱小英，房号由18-1-404变更为18-1-1104；被告没有计算覃天标、陈世发购买房产的代理费。五、对被告计算的6月代理费的合同金额有异议，认为被告没有计算全原明购买房产的代理费。六、对被告计没有计算10月代理费有异议。另外，被告表示同意向原告支付车辆补贴费32000元，不同意向原告支付考核优胜奖金3万元。 经被告核算，截至2020年8月11日，被告已支付代理费177655.6元，按合同约定 未能支付代理费的情况为(支付方式为银行贷款，银行尚未放款的，仅支付50%代理费)：一、2019年1月有6套房屋银行尚未放款，包括买受人为莫圣森、黎柳艳、吴华庆、于小玲、聂清莲、韦族英，合同总金额为3527378元；二、2019年2月有10套房屋银行尚未放款，包括买受人为严扬佩、曾记妹、祝静梅、黄春莲、张靖、程燕萍、岑雨芳、刘仲兰、黄斯霞、莫小燕，合同总金额为6709449元；三、2019年3月有4套房屋银行尚未放款，包括买受人为柒浩杰、莫石安、欧雪萍、白才成，合同总金额为2645310元；四、2019年4月有6套房屋银行尚未放款，包括买受人为程柏铭、覃飞喻、邓莲香、张锦焕、何璐曦、廖林强，合同总金额为4035834元；五、2019年5月有4套房屋银行尚未放款，包括买受人为林春秀、甘铭露、陈中养、黄胜昌，合同总金额为2527810元；六、2019年6月有2套房屋银行尚未放款，包括买受人为全原明、徐晓明，合同总金额为1192427元；七、2019年7月有2套房屋银行尚未放款，包括买受人为周英昌、罗金莲，合同总金额为1287694元。 本院认为，原告广西梧州佳大房地产代理有限公司与被告广西梧州恒嘉投资有限公司签订《凯莱·名邦学府销售代理合同书》及补充协议，双方约定由被告委托原告提供“名邦学府”项目住宅全程策划及销售代理业务，被告按房屋销售额的比例支付原告销售代理费用。故原告与被告之间形成商品房委托代理销售合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原、被告经协商于2019年9月30日解除销售代理合同，双方至今未对代理费进行结算。故本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告返还保证金10万元？二、双方在本案中应如何结算代理费？三、被告在本案中应当向原告支付的代理费是多少？是否应当向原告支付车辆补贴、考核优胜奖金及违约金？四、反诉被告是否应当向反诉原告支付逾期支付保证金、销售不达标、销售人员到岗缺勤违约金？ 关于第一个争议焦点。合同约定原告应当向被告支付营销代理保证金10万元，指定的收款账号为开户名广西梧州恒嘉投资有限公司、账号20×××29。原告与被告于2019年9月30日解除销售代理合同。虽然合同约定在合同结束后，被告全额退还保证金，但原告并未按合同约定的指定账号向被告支付保证金。原告提供的银行转账凭证，收款人为梧州市龙城投资有限公司，与 合同约定的账号不符，不能证明向被告支付了保证金10万元。因此，原告要求被告返还保证金10万元，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。原告每月销售成交房屋，被告应结算的代理费，本院根据合同约定的代理费的计算方式，并结合双方的意见进行认定，具体如下：一、2019年5月、7月、8月、9月代理费。被告提供代理费结算总表，主张2019年5月代理费74554.71元、7月代理费24123.19元、8月代理费14722.39元、9月代理费4946.87元，合计118347.16元，原告对此表示无异议，本院予以确认。二、2019年1月、2月代理费。双方对原告于1月、2月代理销售的房屋套数均为33套，以及合同金额无异议，对代理费的计算比例有异议。对此本院认为，首先，虽然2019年1月、2月原告销售房屋的套数属于31套-40套的区间，但同时根据合同的约定，以每3个月为一个周期，如果原告在1月至3月的月平均销售套数对应的代理费比例低于周期内已结算的月度代理费比例，被告有权从后期代理费中将差额扣除，即原告在1月、2月的代理费比例应当以1月至3月的月平均销售套数对应的代理费比例为准。其次，合同约定每月销售完成量，以当月签订认购协议并缴纳定金为标准，但购房者签订认购书或商品房买卖合同后违约的，该套住宅不视为销售。同时，合同约定代理费每月结算，合同任务按季度考核，也就是说在一个季度内原告销售的房屋出现买受人退房的情况，不应视为销售，被告有权在一个季度内的最后一个月核定原告在该季度内的房屋销售情况，以确定该季度内支付原告代理费的比例。另外，如果购房者在该季度之后退房的，合同仅约定原告需返还已收取的代理费，但并没有约定原告需返还因区间比例变更而产生的代理费差额。故原告一个季度内的代理比例，应当以该季度内最后一个月核定的房屋销售情况为准，如果买受人退房发生在该季度最后一个月之前，应该不计算为该季度内的销售套数；如果买受人退房的情况发生在该季度最后一个月之后，仍应该计算为该季度内的销售套数。再有，原告于2019年1月至3月期间分别销售34套、33套、26套，虽然买受人退房5套，但均发生在2019年3月之后，故销售比例应按照月平均销售套数31套核定，对应属于每月完成31套-40套(含)的区间，应当按1.4%计算代理费。1月、2月合同金额分别为18836262元、2 1148038元，计算得出1月、2月代理费分别为263707.67元、296072.53元。三、2019年3月代理费。双方对代理费的计算比例(除一套按0.5%计外，其余按1.2%计)无异议，对销售套数和合同金额有异议。对此本院认为，首先，虽然原告提供的销售明细显示3月销售26套，但其中甘德华并未签订商品房销售合同，不应计入原告销售套数；而原告提供的甘保志签约确认表，显示确认时间为2019年12月20日，当时原告与被告已经确认解除合同，故不应计入原告销售套数。其次，虽然原告出具的销售明细表并未显示有廖光华，但原告提供的廖光华签约确认表，显示确认时间为2019年9月2日，发生在原、被告尚未解除合同期间，且被告确认廖光华于2019年3月30日认购，于9月2日网签，故应当计入原告销售套数。故原告在2019年3月销售26套，扣减买受人毕玉龙、杨超鸿、文洪江、罗丽退房的4套，原告实际销售22套。再有，22套其中21套合同金额合计为13411172元，按1.2%计，代理费为160934元；其中1套合同金额为503495元，按0.5%计，代理费为2517.47元，故2019年3月代理费合计为163451.54元。四、2019年4月代理费。双方对代理费的计算比例、销售套数和合同金额有异议。对此本院认为，首先，原告出具的销售明细表显示4月销售房屋34套，虽然朱小英于2019年10月9日才进行网签，但其于原、被告尚未解除合同期间于2019年9月27日签订签约确认表，该房屋应当属于由原告销售，计入原告当月销售套数。故原告在2019年4月销售35套，买受人退房9套，其中1套发生在2019年6月之前，8套发生在2019年6月之后，4月应按实际销售套数34套核定代理费比例。其次，原告于5月、6月分别销售16套、14套，并于2019年6月之后退房合计2套，5月、6月应按实际销售套数16套、14套核定代理费比例。故2019年4月至6月的月平均销售套数为21.3套，对应属于每月完成少于25套(含)的区间，应当按0.8%计算代理费。再有，4月合同金额合计为16600958元(被告主张的4月合同总价16044100元+朱小英的合同金额556858元)，计算得出4月代理费为132807.66元。五、2019年6月代理费。双方对代理费的计算比例0.8%、销售套数无异议，对合同金额有异议。对此本院认为，首先，买受人孔思华原通过银行按揭贷款购买，后变更为一次性付款，应当以变更后的合同金额420968元为准；被告确认买受人全原明 于2020年6月15日网签，应当计算代理费。其次，将上述合同金额重新计算，6月合同金额合计为7332963元，计算得出6月代理费为58663.7元。六、2019年10月代理费。虽然原告的经纪人员在10月为被告销售了2套房屋，但原告与被告于2019年9月30日已解除合同，且被告发出的复函已明确剩余房源从合同终止次日起由被告销控。因原、被告已无合同关系，基于商品房委托代理销售合同的特殊性，原告主张10月销售2套房屋并计算代理费，没有事实依据，本院不予采纳。综上，原告于2019年1月至9月合计销售房屋151套，代理费应计算为1033050.26元。 关于第三个争议焦点。对于本案中被告应当向原告支付的代理费。根据合同约定，被告向原告支付代理费的条件为：对于选择一次性付款方式的买受人，双方签订商品房买卖合同，且买受人向被告付清全部房款，被告向原告支付100%代理费；对于选择银行按揭贷款的买受人，双方签订商品房买卖合同并支付首期房款，被告向原告支付50%代理费，银行发放贷款后，被告向原告支付其余50%代理费。经过被告核算，截至2020年8月11日，银行尚未放款的情况为：一、2019年1月有6套房屋银行尚未放款，合同总金额为3527378元，50%的代理费为24691.64元。二、2019年2月有10套房屋银行尚未放款，合同总金额为6709449元，50%的代理费为46966.14元。三、2019年3月有4套房屋银行尚未放款，合同总金额为2645310元，50%的代理费为15871.86元。四、2019年4月有6套房屋银行尚未放款，合同总金额为4035834元，50%的代理费为16143.33元。五、2019年5月有4套房屋银行尚未放款，合同总金额为2527810元，50%的代理费为10111.23元。六、2019年6月有2套房屋银行尚未放款，合同总金额为1192427元，50%的代理费为4769.71元。七、2019年7月有2套房屋银行尚未放款，合同总金额为1287694元，50%的代理费为5150.78元。以上合计123704.69元。被告已经支付代理费177655.59元，本案中被告应当向原告支付代理费合计元731689.98元(1033050.26元-177655.59元-123704.69元)。其余代理费123704.69元，被告支付的条件尚未成就，故在本案中被告无需向原告支付。对于车辆补贴32000元，双方已经在合同中约定该费用，且被告同意支付。故被 告应当向原告支付车辆补贴32000元。对于考核优胜奖金3万元。虽然被告发出工作联系函确认设立考核PK优胜奖金，在原告与广西思凯地产咨询有限公司之间奖励优胜的公司，但被告在奖励优胜公司3万元的同时，会对业绩靠后的公司给予扣罚3万元。而被告设立考核PK优胜奖金制度，仅是其单方行为，并没有得到原告与广西思凯地产咨询有限公司的盖章确认。在三方没有同时约定该制度的情况下，如果原告在本案中取得考核优胜奖金3万元，被告同时会对广西思凯地产咨询有限公司给予扣罚3万元，并在代理费中扣减，该行为会损害广西思凯地产咨询有限公司的权益。故原告要求被告支付考核优胜奖金3万元，依据不足，本院不予支持。对于违约金。合同约定原、被告每月结算上个月的代理费，支付流程为原告将结算代理费明细表递交被告审核，被告审核无异后由原告提供增值税发票，被告在7个工作日内支付代理费。原告已经向被告递交结算代理费明细表，也提供了增值税发票。被告仅在原告于2019年5月7日申请时支付第一笔代理费177655.59元，之后原告提交了4次申请，被告均未支付任何代理费。根据原告提供的发票签收表，除第一笔代理费177655.59元之外，原告合计向被告提供的发票金额为544865.48元，低于被告承认未支付代理费657503.34元。故本院认定原告起诉前，就原告已交付发票，但被告未支付代理费544865.48元的行为构成违约，致使原告造成利息损失，被告应当支付违约金。关于违约金的计算标准，合同并未约定被告逾期付款的违约金计算方式，原告要求按年利率4.35%计算违约金，没有超过法律法规规定的限额，本院予以支持，并根据原告向被告提供的发票时间和金额分段计算违约金。根据原告提供的发票移交签收表，原告分别于2019年9月2日、11月1日、12月31日向被告提供金额为251425.3元、141434.23元、112205.68元、39800.27元的增值税发票。从2019年9月12日起，以代理费251425.3元为基数，计至2019年11月12日，违约金为1822.8元；从2019年11月13日起，以代理费392859.53元为基数，计至2020年1月14日，违约金为2895.7元；从2020年1月15日起，以代理费544865.48元为基数，计至2020年5月25日，违约金为8558.93元。综上，截至2020年5月25日，违约金为13277.43元。原告起诉后，从2020年5月26日起，按照本院认定被告应支付的代理费和车辆补贴合计763689.98 元为基数，违约金按年利率4.35%计算，计至被告实际清偿之日止。被告主张双方解除合同后尚未对代理费进行结算，故被告无需支付违约金。对此本院认为，双方在合同已约定代理费每月结算，以及支付的流程及期限，原告也按照流程向被告递交申请及增值税发票。虽然被告对原告主张的代理费金额存在异议，其仍可就原告已递交发票而双方没有异议部份的代理费先行支付，被告不能以双方未对总代理费进行结算作为无需支付代理费的理由。故被告的主张，依据不足，本院不予采纳。 关于第四个争议焦点。一、对于逾期支付保证金的违约金。合同约定，反诉被告佳大公司应当在2019年1月3日前向反诉原告恒嘉公司支付保证金10万元。佳大公司未按合同约定将保证金支付至合同指定账户，构成违约，应当支付逾期支付保证金的违约金。合同约定每逾期一天按千分之一计算违约金，已超过法律规定的限额，现恒嘉公司要求按月利率2%计算违约金，合理合法，本院予以支持。合同约定原告向被告支付保证金的目的是担保作用，虽然佳大公司一直未向恒嘉公司支付保证金10万元，但根据恒嘉公司提供的佣金结算总表，截至2019年2月，已符合支付条件但恒嘉公司尚未向佳大公司支付的代理费为240735.05元，已超过保证金的金额，故违约金应计算至2019年2月28日止。逾期支付保证金的违约金计算，从2019年1月4日起，按月利率2%计算，计至2019年2月28日止，违约金为3600元。 二、对于销售不达标违约金。首先，虽然合同约定佳大公司的考核月销售任务量，但合同并未约定佳大公司未达到月销售任务量需支付违约金及违约金的计算标准。其次，在履行合同过程中，佳大公司未能达到约定的月销售任务量，而合同约定在这种情况下，恒嘉公司有权解除合同且扣罚部分保证金。但恒嘉公司并未向佳大公司提出解除合同，且佳大公司向恒嘉公司提出解除合同后，恒嘉公司的复函也未提及佳大公司销售不达标的违约责任。现恒嘉公司提起反诉，简单以合同约定其有权解除合同且扣罚部分保证金的条款，要求佳大公司支付销售不达标违约金66666.67元，明显依据不足，故本院不予支持。 三、对于销售人员到岗缺勤的违约金。恒嘉公司提供当天9点在售楼部的照片，主张佳大公司每天到场的人员不足32人，并要求佳大公司支付销售人员到岗缺勤的违约金。对此本院认为，首先，合同 约定2019年1月4日后，佳大公司入场到岗人员不少于32人，但合同并明确约定“入场到岗”特指恒嘉公司的售楼部。而根据商品房销售的营销方式，商品房推销的地点并不仅限于售楼部，应当允许原告在其他场地进行推销，故销售人员是否到岗不能仅凭当天9点在售楼部的照片来认定。其次，佳大公司主张派工作人员在外场拓客，并提供了证据，但无法证明上述人员为被告开发的“凯莱·名邦学府”进行推销，本院仍然无法通过双方提供的证据来认定佳大公司入场到岗人员是否达到合同约定的标准。再有，佳大公司在8月、9月的房屋销售数量远低于之前的月份，并结合佳大公司于2019年9月向恒嘉公司提出解除合同的理由，可以推定佳大公司存在入场到岗人员未达到合同约定的违约行为，其应当承担一定的违约责任。现恒嘉公司主张8月、9月佳大公司销售人员到岗缺勤的违约金为132300元，而8月、9月恒嘉公司应支付佳大公司的代理费仅为14722.39元、4946.87元，远低于恒嘉公司主张的违约金金额。故恒嘉公司主张的销售人员到岗缺勤违约金，已过份高于其造成的损失。因此，本院依据恒嘉公司8月、9月应支付的代理费金额，以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定佳大公司应支付销售人员到岗缺勤违约金5900元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告广西梧州恒嘉投资有限公司应当向原告广西梧州佳大房地产代理有限公司支付代理费731689.98元、车辆补贴32000元，合计763689.98元； 二、被告广西梧州恒嘉投资有限公司应当向原告广西梧州佳大房地产代理有限公司支付上述款项的逾期付款违约金(违约金计算，截至2020年5月25日，违约金为13277.43元，从2020年5月26日起，以763689.98元为基数，按年利率4.35%计算，计至被告实际清偿之日止； 三、驳回原告广西梧州佳大房地产代理有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告广西梧州佳大房地产代理有限公司应当向反诉原告广西梧州恒嘉投资有限公司支付 逾期支付保证金的违约金3600元、销售人员到岗缺勤违约金为5900元，合计9500元； 五、驳回反诉原告广西梧州恒嘉投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15604元，减半收取7802元，由原告广西梧州佳大房地产代理有限公司负担2753元，被告广西梧州恒嘉投资有限公司负担5049元。反诉案件受理费4553元，减半收取2276元，由反诉原告广西梧州恒嘉投资有限公司负担2176元，反诉被告广西梧州佳大房地产代理有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。