江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1127民初1393号原告：谭宝兰，女，汉族，1988年8月20日出生，江西省余干县人，住余干县。被告：江西华惠置业有限公司，住所地余干县玉亭镇城北新区，统一社会信用代码91361127099473106Y。法定代表人：雷战魁。委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师。一般代理。原告谭宝兰与被告江西华惠置业有限公司（以下简称华慧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告谭宝兰，被告的委托诉讼代理人彭定清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭宝兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币113935.63元（暂计算至2020年3月31日为113935.63元，之后的违约金以506646元为基数按月利率1.5%计算至实际交房之日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于余干县商品房预售给原告。合同约定，该房总价款506646元，被告应在2018年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。若被告逾期交房应按日向原告支付总房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定支付了房屋总价款506646元，虽然被告曾在2020年1月中旬通知原告于2020年1月22日交付房屋，但原告发现所购房屋不符合交付条件，拒绝接收。直至现在被告仍未交付房屋。被告的行为已构成违约，特提起诉讼，请求判如所请。被告华慧公司辩称，虽然被告未能按合同的约定在2018年12月30日前向原告交房，但被告出售的房屋在2019年12月经建设、监理、施工、设计、勘察五单位验收合格，并通知原告在2020年1月22日接收房屋，但原告以房屋不符合交付条件为由，拒绝接收。被告确实存在逾期交房的事实。但造成被告逾期交房最主要的原因是余干县玉亭镇人民政府未能如期完成被告项目红线外输电线路必须经过的野趣路坟地的征收工作。尽管该原因不能归责于被告，但被告一直以实际行为在推动、促使原告债权利益的实现，对逾期交房的过错程度很小。而对于开发商延期交房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认为，其导致业主的损失是不能按期居住该房屋的利益损失。即购房人需要租赁相应房屋居住的租金损失。合同约定逾期交房的违约金每天按房屋总价款的万分之五计付，这相对于原告租赁相应房屋居住的租金损失，数额过高，每天按房屋总价款的万分之一计付略高于原告租赁相应房屋居住的租金损失，请求法院将违约金调整为每天按房屋总价款的万分之一计付。当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院评判如下：一、关于被告提供的证据2工程质量竣工验收记录。原告认为，该竣工验收记录没有载明工程开工和验收的时间，不具有真实性和关联性。本院认为，住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知第十一条已明确规定，商品房的交付条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料。房屋验收合格应以当地人民政府建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准。该证据虽然能证明工程的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程进行了验收，验收结果为合格，但并不能证明已在当地人民政府建设主管部门备案。因此，该证据不能证明案涉房屋具备交付的条件。对该证据不予采纳；二、关于被告提供的证据5《工程设计合同》、工程设计文件、《受电工程设计文件审查意见书单》、《审查意见单回复》、《交配电及户表安装工程施工合同》，证据6江西建和电力工程有限公司致被告的函、被告致余干县人民政政府的报告、余干县玉亭镇人民政府的证明。被告拟以该二组证据证明：被告与供配电施工单位约定红线外输电线路的竣工日期为2018年3月20日，因玉亭镇人民政府未能如期完成征收被告房地产项目红线外输电线路必须经过的野趣路坟地的工作，征收工作延期至2019年5月20日才完成。被告的供配电施工工作在此后才得以开展。被告为履行如期交房的义务，期间多次和政府交涉，并在根据交涉结果预判玉亭镇人民政府一时难以完成征地任务的情况下，协调供电部门使用临电对房屋予以验收。玉亭镇政府未能如期完成征收野趣路坟地的工作，是影响被告迟延交房的主要原因。该原因不能归责于被告，但被告一直以实际行为在推动、促使原告债权利益的实现。虽然存在违期交房的事实，但其过错程度很小。原告认为，被告提供的证据5、证据6与本案无关联。本院认为，经庭审质证，该二组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采纳。经审理查明，2018年8月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于余干县商品房预售给原告。合同约定，该房总价款506646元，被告应在2018年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。若被告逾期交房应按日向原告支付总房价款万分之五的违约金。合同签订后，原按约定支付了房屋总价款506646元。案涉房屋尚未在当地人民政府建设主管部门办理工程竣工验收备案手续，不符合交付条件。被告曾通知原告接收房屋，原告拒绝接收。经审理，本院认为，本案双方争议的焦点是，合同约定的逾期交房违约金计付标准是否过高，是否应予调整，如果应予调整，应按什么标准计付。原告认为，本案房屋买卖合同约定逾期交房违约金每天按房屋总价款万分之五计付与其实际损失相当。被告认为，《民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行过程中，开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害。对于该损失在司法实践中如何确定，该解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另，其公司在本案中对逾期交房的主观过错较小，且其公司开发的同一项目、同一小区的其他业主在本案之前起诉其公司主张支付逾期交房违约金的系列案件中，2020年6月生效的江西省上饶市中级人民法院的二审民事判决均是将违约金计付标准调整为按同地段、同类型房屋租金的评估数额上浮30%计算，该标准略低于每日按房屋总价款万分之一计算的标准。考虑到江西省高级人民法院在2020年6月发布的《逾期交房、办证违约9条审判指引》规定逾期交房违约金每天按已付房屋总价款的万分之一计算属合理的范围内，请求法院将违约金调整为每天按已付房屋总价款的万分之一计算。本院对双方争议焦点的评判意见如下：本院认为，合同约定的逾期交房违约金计付标准过高，宜调整为每天按房屋总价款的万分之一计付。理由：根据《民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。具体到本案，在商品房买卖合同履行合同过程中，开发商延期交房，其导致业主的损失为业主需要租赁相应房屋居住的替代利益损失。对于该损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定。原告未提供证据证明被告逾期交房给其造成损失的证据，因此，其关于合同约定逾期交房违约金每天按房屋总价款万分之五计付与其实际损失相当的意见，无事实和法律依据，不予采信。本案之前，被告华慧公司开发的同一项目、同一小区的其他业主起诉被告主张支付逾期交房违约金的系列案件，2020年6月生效的江西省上饶市中级人民法院二审民事判决的违约金均是参照同地段、同类型房屋租金的评估数额上浮30%计算，该标准略低于每日按房屋总价款万分之一计算的标准。根据《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，可认定被告华慧公司与原告在涉案商品房买卖合同中约定逾期交房违约金每日按照房屋价款的万分之五计付，约定的违约金过高，宜以原告的实际损失为基础进行调整。本案被告对于逾期交房事实的发生，过错程度较小。被告请求将违约金调整为每日按照房屋总价款万分之一的标准计付，符合本案事实和法律规定，予以支持。案涉房屋尚不符合交付条件，实际交房之日尚不能确定，原告要求支付2020年3月1日之后至实际交房之日的违约金，应待房屋实际交付后另行起诉。综上，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定履行各自的义务。被告未按合同的约定如期交付房屋，应承担违约责任。案涉房屋不符合交付条件，原告要求被告支付合同约定交房期限届满日至2020年3月31日的违约金，予以支持。该时间段违约金的数额具体计算为：506,646元×0.0001/天×455天=23,002元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十七条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江西华惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭宝兰支付逾期交房期间为2019年1月1日至2020年3月31日的违约金23,002元；二、驳回原告谭宝兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,579元，由原告谭宝兰负担2,063元，被告江西华惠置业有限公司负担516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  范益盛人民陪审员  盛佰艳人民陪审员  余丽琴二〇二〇年九月二十一日书 记 员  黄珍珍