江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终587号 上诉人（原审被告）：江西百兴房地产投资有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇解放路。 法定代表人：蔡玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周军燕，江西帝衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丛师伟，江西帝衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程小刚，男，1990年2月19日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：陈欢欢，女，1989年6月18日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张辉，江西事事律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓芳，江西事事律师事务所律师。 上诉人江西百兴房地产投资有限公司（以下简称百兴房地产）因与被上诉人程小刚、陈欢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 百兴房地产上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书中的第一项、第二项判项，并改判驳回程小刚、陈欢欢的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由程小刚、陈欢欢承担。事实与理由：程小刚、陈欢欢在一审时称是由于百兴房地产对案涉房屋进行了规划设计变更，并以此为由主张解除案涉《商品房买卖合同》，但百兴房地产未对案涉房屋进行任何的规划设计变更，一审法院以效果图和沙盘图与实际不符导致合同目的无法实现为由判决解除案涉合同。百兴房地产认为一审法院判决错误，效果图和沙盘图是百兴房地产根据规划条件进行设计的。即使是由于效果图和沙盘图与实际情况不符误导程小刚、陈欢欢与百兴房地产签订了案涉合同，但也是属于可撤销合同，不是一审法院认定的解除合同，更何况效果图与沙盘图仅是百兴房地产在预售房屋时向不特定的人群发出的要约邀请，百兴房地产与程小刚、陈欢欢双方的权利义务最终以《商品房买卖合同》所约定的权利义务为准。在百兴房地产未违反合同任何条款的情况下，程小刚、陈欢欢向一审法院主张解除案涉合同违背了合同约定和且契约精神，一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》明显违反了合同法的立法本意。因此，为维护百兴房地产的合法权益，请求二审法院依法改判，支持百兴房地产的上诉请求。 程小刚、陈欢欢辩称：1.本案解除涉案合同具备事实和法律依据。一审法院已查明事实，百兴房地产向程小刚、陈欢欢所售店面即新建区幸福北路289号欢乐怡园XXX号店面，在南昌市新建区住房和城乡规划建设局备案的规划设计图纸中，店面与路面的水平高度分别为38.8m与38.7m，为基本持平。同时，百兴房地产售房时展示的沙盘图也显示店面与路面是持平的。现百兴房地产也自认实际交付时的路面标高为39.83米，店面低于路面一米有余，造成程小刚与陈欢欢以高出相邻店面3000元/平方米的价格所购店面反而地势更加低洼，不仅位置成了死角而且店面变成了“地下室”，程小刚、陈欢欢购买店面的目的是经营，实在无法实现程小刚、陈欢欢购买店面用于经营的目的。程小刚、陈欢欢以比同期同排店面高出3000元/平方米的单价购买位于小区门口第一个位置的店面，正说明程小刚、陈欢欢对店面的使用功能有较高的要求，百兴房地产对于案涉店铺的规划变更，严重影响了店面的地势、出入、人流量等，案涉店面严重不符合规划设计图纸、百兴房地产的宣传与承诺，致使其原本的合同目的不能实现。无论按照双方的合同约定解除与法定解除，程小刚、陈欢欢均有权解除。百兴房地产认为此双方签订的《商品房买卖合同》属于程小刚、陈欢欢被误导所订立的合同，属于可撤销的合同，只能说明百兴房地产对程小刚、陈欢欢存在欺诈行为，而不能说明此合同不可解除。综上，程小刚、陈欢欢请求二审法院依法驳回百兴房地产的各项请求。 程小刚、陈欢欢向一审法院起诉请求：1.判令解除程小刚、陈欢欢与百兴房地产双方于2017年6月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：2017XXX6）；2.判令百兴房地产返还已付的购房款1727998元，及自2017年6月14日起以1727998元为基数按照年利率4.35%计算给付利息至付清全部款项止；3.判令百兴房地产支付违约金1727998*0.01%=173元；4.判令百兴房地产承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2017年6月14日，程小刚、陈欢欢与百兴房地产签订《商品房买卖合同》，约定：程小刚、陈欢欢购买百兴房地产开发的位于南昌市新建区店面，总价为1727998元，首付款867998元，商业贷款860000元。合同签订后，程小刚、陈欢欢按约履行了合同约定的义务。2019年3月百兴房地产通知程小刚、陈欢欢收房，程小刚、陈欢欢看房后认为百兴房地产实际交付的店面与百兴房地产售房时展示的沙盘及规划设计图不一致，构成根本违约，后与百兴房地产协商并向南昌市新建区市场监督管理局长堎分局投诉，要求解除合同未果，故程小刚、陈欢欢诉讼来院，要求解除合同，百兴房地产返还已付的购房款并承担利息和违约金。另查明，百兴房地产在南昌市新建区住房和城乡规划建设局备案的规划设计图纸中标明，讼争店面地面高为38.8米，店面侧面的福移路路面高为38.7米，百兴房地产售房时展示的沙盘显示店面与路面是持平的，但福移路施工完成后，路面实际高度为39.83米。 一审法院认为：程小刚、陈欢欢购买店面是为了商业经营，百兴房地产在销售时依据规划设计图中“假设”和“意向”标高制作效果图和沙盘进行宣传，与实际情况不符，误导了程小刚、陈欢欢，让程小刚、陈欢欢以高出相邻店面的价格购买了讼争的店面，但路面完工后却比规划图中标明的高度高1米多，也比店面地面高1米多，实际形成了一面墙体，无法实现程小刚、陈欢欢购买两面临街的店面更好经营的目的，故程小刚、陈欢欢要求解除合同、返还购房款并承担已付房款利息的诉请，一审法院予以支持。程小刚、陈欢欢要求百兴房地产按年利率4.35％承担已付房款利息，因系百兴房地产过错导致合同解除，且合同对该利率有明确约定，一审法院予以支持，此利息应自程小刚、陈欢欢支付购房款之日起开始计算。程小刚、陈欢欢要求百兴房地产承担违约金，因一审法院已支持程小刚、陈欢欢要求百兴房地产承担利息的诉请，故不予支持；百兴房地产辩称没有进行规划设计变更，程小刚、陈欢欢也未向百兴房地产发过任何解除函，故程小刚、陈欢欢无权解除案涉店面合同，因百兴房地产的宣传与实际情况不符，误导了程小刚、陈欢欢，导致合同目的无法实现，且程小刚、陈欢欢已通过协商及向市场监督管理部门投诉的方式通知百兴房地产要求解除合同，现又通过诉讼的方式主张权利，故一审法院对百兴房地产的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、解除程小刚、陈欢欢与百兴房地产签订的编号为2017XXX6的《商品房买卖合同》；二、百兴房地产在本判决生效后五日内返还程小刚、陈欢欢购房款1727998元并承担此款自2017年6月19日起至还清之日止按年利率4.35％计算的利息；三、驳回程小刚、陈欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20354元，由百兴房地产负担。 二审中，百兴房地产对一审判决书第三页第二段第六、七行有异议，认为其在一审中，百兴房地产已提供了充足的证据材料可以证明案涉店面未进行规划设计变更，与销售时的规划设计条件一致。 百兴房地产提交了一份证据：编号为【2019】第40号的建设项目竣工规划验收合格证一份，证明目的：案涉欢乐怡园项目内福移路工程是南昌市新建区国有资产运营有限公司的建设工程项目，属于市政道路，该项目经过了南昌市新建区住房和城乡规划建设局现场规划验收合格，该项目与百兴房地产无关。 程小刚、陈欢欢质证认为，1.该份证据过了举证期限；2.该份证据可以看出竣工日期是2018年9月30日，而百兴房地产通知程小刚、陈欢欢收房的日期是2019年3月份，说明该条路段比案涉店面先竣工，百兴房地产应该知道实际交付的路段与规划图不一致，会形成较大的落差，对店面使用功能会受到影响，但百兴房地产未通知程小刚、陈欢欢，根据案涉合同的约定，规划设计发生变更时应通知买受人，现百兴房地产的行为已经构成了根本违约。 本院二审查明，案涉福移路属于新建区国土资源局与百兴房地产签订的国有建设用地使用权出让合同范围内，系由百兴房地产施工建设后无偿交付政府使用。百兴房地产销售案涉房屋时展示的沙盘图与江西省建筑设计研究院出具的规划设计图一致。案涉店铺交付时，店铺门前福移路路段路面高出店面1米有余，店铺与所在小区出路口之间有一面高约1.65米左右的墙体。 本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为百兴房地产是否存在根本违约行为。程小刚、陈欢欢与百兴房地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉《商品房买卖合同》中虽未明确约定案涉商铺门前的道路高度及设施，但从百兴房地产售房时提供的沙盘图及规划设计图可以看出，其在售房时宣传案涉店铺地面与福移路路面持平，且案涉商铺与小区出入口之间没有墙体。现百兴房地产交付的案涉商铺门前福移路路段路面完工后比规划图中标明的高度高1米多，亦比案涉商铺地面高1米多，案涉商铺与小区出入口实际形成了一面墙体，与程小刚、陈欢欢购买店面的预期相违背。商铺作为专门用于商业经营活动的房地产，店铺门前状况对商铺的价值有重大影响。现百兴房地产交付的案涉商铺门前状况发生的变化已严重影响案涉商铺的商业用途，导致合同预期的商业价值无法实现，构成根本违约。一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》，百兴房地产返还程小刚、陈欢欢购房款1727998元并承担利息，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，江西百兴房地产投资有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20352元，由上诉人江西百兴房地产投资有限公司负担20352元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  周中瑞 审 判 员  郑 馨 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏