江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1632号上诉人（原审被告）：南京永航环保科技有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路8号。委托诉讼代理人：许华，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京永腾化工装备有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路8号。委托诉讼代理人：王贤伟，江苏全衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司,住所地南京市溧水区石湫工业集中区。法定代表人：张佳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。原审第三人：南京朗特新材料有限公司,住所地南京市溧水区石湫工业园石涛路8号。上诉人南京永航环保科技有限公司（以下简称永航公司）、南京永腾化工装备有限公司（以下简称永腾公司）因与被上诉人南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司（以下简称石湫机场工业园公司）、原审第三人南京朗特新材料有限公司（以下简称朗特公司）合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永航公司、永腾公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审的起诉或全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有主动全院回避审理本案，程序违法。上诉人均系招商引资的企业，投资人均是非溧水籍人士，且一审代理律师也非在溧水本地常年执业，不知一审法院与南京市溧水区人民政府石湫街道办事处（原称溧水县人民政府，以下简称石湫街道）是多年的结对共建帮扶单位，双方领导互动频繁。作为区人大代表的院长，选区均隶属于石湫街道。因此，一审法院与本案被上诉人存在利害关系，应当依法主动回避，一审法院没有主动回避，属程序违法。二、被上诉人一审作为原告主张权利的主体资格不适格。案涉房屋的产权原属12个村所有，房产处置权归石湫街道。被上诉人作为出租人与永航公司签订了《房屋租赁协议》，但被上诉人是否系案涉房屋的产权人或是否有出租资格，没有提供充分证据证明。此外，2012年6月9日，石湫街道与永腾公司签订了《协议书》，石湫街道己将案涉土地和厂房转让给了永腾公司。一审没有证据证明土地房产转让给永腾公司的《协议书》被依法确认为无效或解除。永腾公司才是案涉房屋和土地的产权人，被上诉人没有资格主张权利。三、一审法院遗漏当事人，未依职权追加石湫街道和南京市规划和自然资源局溧水分局（原南京市国土资源局溧水分局，以下简称溧水国土分局，）为第三人，导致本案事实不清。案涉房屋由石湫街道转让给了永腾公司，永腾公司交付了土地款和房款，且相关土地款系缴至溧水国土分局。一审认为系永航公司以永腾公司的名义缴纳，没有依据。四、一审法院认定案涉协议无效，没有依据。合同效力的审查是人民法院主动审查的范围，不以原被告双方的诉请和抗辩理由作为依据。永腾公司认为房屋系石湫街道以“被上诉人名义”报批建设，土地虽系集体性质，但非农用地，己变更为集体建设用地，属乡镇集体所有，符合建设规划。2020年1月1日后正式实施的《土地管理法》对集体建设用地的土地转让已取消限制，集体建设用地转让的合法性已有法律依据。就算依据原《土地管理法》的限制，双方系对资产转让产生争议，并非土地出让争议，相关的手续因系招商引资，土地证和房产证可以通过合法流程予以办理，如非被上诉人或石湫街道阻碍条件成就，完全能够达到合同目的。五、一审判决永腾公司为“被告、第三人”予以协助交还被上诉人4幢村级标房没有依据。一审认定永腾公司不是案涉合同关系的当事人，一审将永腾公司列为被告，没有第三人一说。一审没有查明永腾公司占有案涉房屋是与石湫街道的《协议书》为依据的。六、一审判决永航公司支付自2013年1月18日支付被上诉人占用费是错误的。案涉土地房产的转让条款系有效条款，就不存在无效返还的事实，也就不存在占用费一说。就算前述土地房产转让条款无效，占用费（参照租金计算）也只能算被上诉人主张的因合同无效导致的损失，而损失的承担要按过错来分担。一审直接判由永航公司承担明显有失公正。案涉房产土地于2012年6月9日由石湫街道转让给了永腾公司，该房产和土地属永腾公司合法占有，不应由永航公司返还。七、一审不审查被上诉人交付土地房产后上诉人的巨额投资事实有失公正，造成上诉人讼累和诉讼成本增加。上诉人系石湫街道招商引资而来，除支付土地款和房款外，还投入巨额资金，包括电力、消防、行车、厂房地坪、厂区道路、绿化、电缆、办公室、职工宿舍等，一审均未予认定。土地款房款没有及时交齐的原因是石湫街道承诺尽快办证，有证可以融资，形成良性循环。但因政府方的原因未兑现办证承诺，导致上诉人在投入生产急需的电力、消防、场地等投资后，资金紧张。八、永腾公司系获国家科技部表彰的、国家重点扶持和发展的环保型、节能型、智能型的现代高新技术企业，政府和法院应予以支持，一份不公正的判决可以会毁掉一个产品已达到同行业世界先进水平，国办一流水平的企业。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。石湫机场工业园公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、关于回避的问题。双方当事人均不是石湫街道，且地方政府的帮扶共建只是在一些经济活动中，并不是在司法案件中结对帮扶，上诉人要求溧水法院整体回避的理由并非是本案回避的法定事由，没有法律依据。二、关于原告诉讼主体资格的问题。本案审理的是租赁合同关系，上诉人与被上诉人为协议双方，被上诉人在租赁合同到期后有权主张实际的占有费，故被上诉人具有原告主体资格。三、关于是否遗漏当事人的问题。石湫街道或者溧水国土分局并非是合同主体，不存在遗漏当事人的情形。四、关于协议效力。在前面的审理过程中，上诉人一直主张协议书无效，在上诉状中又主张协议有效，上诉人二审中的观点与一审时的观点相互矛盾，是自我否定。五、关于占有使用费，该费用系基于租赁合同而产生的使用费，一审判决有相应的依据。六、关于案涉房产归属问题。永腾公司与石湫街道或者被上诉人之间并没有签订任何的房产买卖转让协议。六、上诉人的法定代表人舒作欢于一审审理中去世，上诉人委托诉讼代理人的授权问题，请二审法院核查。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朗特公司未答辩。石湫机场工业园公司向一审法院诉讼请求：1.要求确认其与永航公司、朗特公司签订的《项目协议书》无效；2.永航公司、永腾公司支付租金和占有使用费258.04万元（计算至2018年1月止，按6元/平米*16392平米，合计737.64万元，冲减永航公司、永腾公司已支付的479.6万元，尚欠258.04万元），自2018年2月开始按照10元/平方米支付占用使用费直至迁让为止；3.永航公司、永腾公司交还实际使用的房屋；4.本案诉讼费是要求诉讼费由永航公司、永腾公司承担。一审审理中，石湫机场工业园公司变更诉讼请求为：1.要求解除与永航公司及朗特公司签订的《项目协议书》；2.永航公司、永腾公司退还实际占用的4幢厂房及附属设施；3.永航公司、永腾公司支付实际占用厂房的使用费共计2580400元（计算至2018.1.30日）并自2018年2月1日起按原租赁合同约定的标准支付实际占用使用费至实际退让为止；4.本案诉讼费用由永航公司、永腾公司承担。一审法院认定事实：2011年8月20日，石湫机场工业园公司与永航公司签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：永航公司租赁石湫机场工业园公司村级标房4幢，厂房面积16392平方米，附属用房1100平方米（附属用房建设另签补充协议）；厂房租金2幢为每平方米每月6元，另外2幢租期从2012年元月1日开始计算租金仍为每平方米每月6元；付款方式在本协议签订后于2011年10月20日付租金；租赁期限自2011年9月1日至2012年10月30日止。合同另对租赁要求、奖励政策、违约责任等作出了约定。2013年1月18日，石湫机场工业园公司作为甲方与永航公司、朗特公司作为乙方签订《项目协议书》一份，其中约定：本项目用地面积约55亩，甲方已建标房面积16400平方米，甲方同意将已建村级标房中的4幢转让给乙方，土地价格为6万元／亩，国有土地使用证办证面积为16400平方米，土地契税及业务费由乙方承担，其余面积根据企业发展规模及经济效益双方另行商定；4幢标房16400平方米的价格为1900万元人民币，乙方承担房产办证业务费；土地付款：乙方在协议签订后五日内付土地总价款的80%给甲方，余款在拿土地证时付清；本协议中的土地使用性质为工业用地，使用年限为50年；房产付款：乙方在协议签订后分二次付清房产款1900万元，第一次在协议签订后一个月内付60%，计1140万元，第二次在协议签订后一年内付40%，计760万元；乙方必须按照本协议约定，按时支付土地、房产及房租款，不能按时支付土地、房产及房租款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之三向甲方缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，甲方有权解除协议，甲方对乙方已付的预付款计付利息；乙方按协议约定支付土地房产款，甲方在2013年12月底前办理好16400平方米土地证及房产证给乙方，因不可抗力的外因影响两证交付时，甲乙双方协商解决；为支持乙方的发展，甲方同意从2011年9月1日起止2012年10月31日止，收取乙方租赁标房期间的租金（其中2、4号标房租赁期为2011年9月1日至2012年10月31日；6、8号标房租赁期为2012年1月1日至2012年10月31日）；本协议于2013年元月18日在溧水县签字盖章后生效；双方还就其他权利义务进行了约定。石湫机场工业园公司与永航公司、朗特公司分别在该协议书甲方、乙方处签字并加盖公章，另该协议书落款鉴证方处加盖有溧水县人民政府公章。2011年1月30日，永航公司以永腾公司的名义向石湫机场工业园公司支付50万元，注明预收款；2011年5月23日，永航公司向区国土局汇款120万元，区国土局出具收据一张，收据其中载明缴款人为石湫镇人民政府（南京永航环保科技有限公司），收入项目名称预缴报批规费50万元、预存征地补偿款70万元；2013年2月8日，永航公司以永腾公司的名义向石湫机场工业园公司支付259.6万元，注明标房款；2013年10月29日，永航公司以永腾公司的名义向石湫机场工业园公司支付50万元，注明标房款。上述款项合计479.6万元，案件审理过程中，石湫机场工业园公司及永航公司、永腾公司、朗特公司均认可该479.6万元系为履行上述《项目协议书》支付给石湫机场工业园公司的土地款及购房款。2014年7月28日，石湫机场工业园公司向永航公司发出律师函，要求解除《项目协议书》等。2014年8月14日，永航公司、朗特公司委托律师进行回函，表示不同意解除协议书等。另，永航公司、永腾公司、朗特公司的法定代表人均为舒作欢，住所地均为南京市溧水区石湫镇石涛路8号。案件审理过程中，石湫机场工业园公司陈述从现场来看系永腾公司在经营使用案涉厂房及附属设施，永航公司、永腾公司、朗特公司陈述三公司的注册地均在案涉土地及房屋所在地址。再，案涉房屋的土地性质现仍为农村集体土地。案件审理过程中，经一审法院向石湫机场工业园公司释明，石湫机场工业园公司表示认可案涉《项目协议书》为无效，不要求解除《项目协议书》，按无效处理，其余诉请不变。2019年8月29日，永航公司、永腾公司、朗特公司作为原告将石湫街道、石湫机场工业园公司、溧水国土分局分别列为被告起诉至一审法院，请求判令：确认《项目协议书》无效；石湫街道、石湫机场工业园公司、溧水国土分局分别向石湫机场工业园公司返还土地款及购房款共计人民币4796000元及利息（按年利率6%从石湫机场工业园公司实际起诉之日起计算至实际清偿之日止）；石湫街道、石湫机场工业园公司向石湫机场工业园公司赔偿案涉土地及房屋的投资、装修等款项共计人民币13126016元；石湫街道、石湫机场工业园公司赔偿石湫机场工业园公司职工宿舍与食堂建设款人民币800000元；石湫街道、石湫机场工业园公司赔偿石湫机场工业园公司另购土地价款差额人民币5500000元；石湫街道、石湫机场工业园公司向石湫机场工业园公司支付搬迁费人民币4000000元等。案件审理过程中，永航公司、永腾公司、朗特公司陈述关于合同无效的处理，涉及多个主体，与本案主体不完全一致，遗漏必要的主体，无法查清合同无效的责任，且该三公司已另案起诉，合同无效的过错全在于石湫机场工业园公司及石湫镇政府，应由石湫机场工业园公司方承担全部法律责任，对该三公司予以赔偿，该三公司无需支付占有使用费，故本案不宜审理合同无效的后续处理，如法院坚持认为应依职权审查合同无效的后续处理，则应区分过错，不仅审查占有使用费，更应审查该三公司对案涉房产、土地的投资及三公司的损失等。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，案涉房屋的土地性质现仍为农村集体土地，故案涉《项目协议书》转让土地及房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉《项目协议书》转让的标的为土地及4幢村级标房，并无附属设施，且石湫机场工业园公司未提交客观充分的证据证明其交付了附属设施，故石湫机场工业园公司仅有权要求返还案涉4幢标房。永航公司自签订《项目协议书》之日起即实际占有使用4幢标房，故石湫机场工业园公司有权要求支付自签订之日即2013年1月18日起至实际交还之日止的占有使用费，石湫机场工业园公司主张参照其与永航公司之前签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准6元/月/平方米×16392平方米即98352元/月计算占有使用费，一审法院依法予以确认。根据石湫机场工业园公司诉请，石湫机场工业园公司虽未要求朗特公司交还标房并支付占有使用费，但朗特公司亦为案涉《项目协议书》的相对方，朗特公司应当协助交还标房。而案涉《项目协议书》的相对方为永航公司、朗特公司，非永腾公司，故在本案中石湫机场工业园公司无权要求永腾公司支付占有使用费，但永腾公司亦实际占有使用案涉标房，现石湫机场工业园公司诉请要求交还4幢标房，永腾公司应当予以协助。此外，石湫机场工业园公司在案涉《项目协议书》签订之前与永航公司签订了《房屋租赁协议》，双方之间系租赁关系，与本案并不属于同一种法律关系，且永航公司及永航公司以永腾公司名义已支付给石湫机场工业园公司的479.6万元款项系为履行案涉《项目协议书》支付的转让土地及房产款，并非租金，亦非占有使用费，而永航公司、永腾公司、朗特公司业已另行起诉要求退还该479.6万元款项及赔偿损失等，故石湫机场工业园公司无权自行以该479.6万元抵扣前期租金及案涉阶段的占有使用费，一审法院对该479.6万元款项、前期租赁费用及永航公司、永腾公司、朗特公司主张的损失等在本案中均不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京永航环保科技有限公司于判决生效之日起三十日内向南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司交还位于石湫工业园的4幢村级标房，南京永腾化工装备有限公司予以协助；二、南京永航环保科技有限公司于判决生效之日起三十日内支付南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司自2013年1月18日起按照98352元/月的标准计算至实际交还上述4幢村级标房之日止的占有使用费；三、驳回南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27443元，由南京永航环保科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人永腾公司、永航公司的委托诉讼代理人的二审授权是否符合法律规定。二审中，被上诉人石湫机场工业园公司提出两上诉人的法定代表人舒作欢在一审诉讼中死亡，对两上诉人如何授权委托诉讼代理人提出异议。两上诉人的委托诉讼代理人认可2019年11月舒作欢在办公室被一债权人杀害，目前工商登记的法定代表人尚未变更，新的法定代表人还未通过法定程序选举，代理人取得授权有两个：一是舒作欢的母亲刘同顺作为继承人之一，授权江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师许华作为永航公司委托诉讼代理人；一是永腾公司的股东即广州永腾公司授权江苏全衡律师事务所作为其委托诉讼代理人。本院经审查认定，两上诉人的原法定代表人舒作欢去世后，两上诉人尚未选任新的法定代表人，原法定代表人的母亲作为永航公司的主要权利人，广州永腾公司作为永腾公司的股东，在两上诉人一审败诉的情况下，使用两上诉人的印章授权律师事务所提起上诉，系为维护两上诉人的公司利益，且无两上诉人其他股东或相关权利人对此提出异议，本院对此予以确认，认定两上诉人的委托诉讼代理人有权代理两上诉人参加本案诉讼。对一审法院认定的事实，永腾公司认为一审判决遗漏了案涉房屋交付时的现状，遗漏了2012年10月30日租赁期限届满后，被上诉人从未依据租赁协议主张过权利的事实，遗漏了2012年6月9日永腾公司和石湫政府签订了案涉房屋转让协议书的事实。被上诉人对永腾公司所提异议不予认可。本院对一审法院已经认定的其他事实予以确认。本院认为，上诉人永航公司与被上诉人石湫机场工业园公司签订《房屋租赁协议》后，又与被上诉人及原审第三人朗特公司签订《项目协议书》，约定由被上诉人向永航公司、朗特公司转让原租赁的土地和房屋，故双方的合同关系由租赁合同关系转化为买卖合同关系。因案涉房屋系建设在集体土地上的村级标准厂房，双方签订的《项目协议书》应属无效。上诉人主张案涉《项目协议书》根据《土地管理法》的最新规定，应属有效，无法律依据，本院不予采信。因案涉《项目协议书》无效，被上诉人经一审法院释明后放弃要求解除《项目协议书》的诉讼请求，永航公司、永腾公司、朗特公司亦已对《项目协议书》的履行情况另案主张损失，故本案被上诉人的诉讼请求虽然只剩返还房屋及支付占有使用费，但仍系基于《项目协议书》所产生的纠纷，一审法院针对当事人的诉讼请求适用无效合同的法律后果进行审理，符合法律规定。上诉人基于《项目协议书》所产生的投资损失，非本案审理范围，其认为一审法院应在本案中进行认定，本院不予采纳。上诉人认为案涉土地及房屋已经由石湫镇政府于2012年6月9日转让给永腾公司，案涉土地及房屋的权利应当归属于永腾公司，被上诉人的一审原告主体身份不适格。对此永腾公司并未提供转让协议原件，其主张的合同依据系被上诉人在一审中提交的《协议书》复印件，该复印件上写明“此协议为企业去融资用”。永腾公司一审亦认可该协议系融资所用，现其在二审中既不能证明该协议的真实性，亦不能证明其已实际履行该协议并取得了案涉土地及房屋的所有权，仅以其曾向溧水国土分局转账为由主张其系案涉房屋的权利人，并要求在本案中追加石湫街道及溧水国土分局参加诉讼，依据不足，本院不予采纳。被上诉人系案涉协议相对方，有权依据该合同主张权利，上诉人认为被上诉人的原告主体不适格，无法律依据，本院不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉《项目协议书》无效，上诉人基于该协议书所占有的土地和房屋，被上诉人因该协议收所取得的款项，均应当予以返还。现上诉人自述其支付的全部款项均系转让款，且已经对转让款及因履行无效合同所受到的损失另案起诉主张权利，故本案中仅处理上诉人基于该协议书所占有的土地和房屋。双方签订《项目协议书》的行为，应当视为对原《房屋租赁协议》的协商解除，一审法院在认定《项目协议书》无效的情况下，基于《项目协议书》的签订时间认定永航公司应当自2013年1月18日起支付占有使用费，并无不当。对于占有使用费，一审法院参照原租赁合同约定的租金标准计算，符合法律规定，本院予以确认。永腾公司虽非案涉合同关系的当事人，但其实际占有使用案涉土地和房屋，一审法院判决其配合迁让，有事实依据，本院予以确认。上诉人认为一审法院与石湫街道系共建关系，申请一审法院整体回避，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，永航公司、永腾公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27443元，由上诉人南京永航环保科技有限公司、南京永腾化工装备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二〇二〇年九月二十九日法官助理崔鸣书记员孙雪松