河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6114号 上诉人（原审被告）：沧州聚梵翼市场管理有限公司，住所地河北省沧州市沧州市运河区南门步行街**115铺。 法定代表人：张娟，经理。 委托代理人：陈伟，河北衡泰律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：辛集市供销商城，住所地河北省石家庄市辛集市建设街**。 法定代表人：赵建锁，经理。 委托代理人：尹翠，河北海洲律师事务所律师 上诉人沧州聚梵翼市场管理有限公司因与被上诉人辛集市供销商城租赁合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 沧州聚梵翼市场管理有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2020）冀0181民初113号民事判决书，并改判支持上诉人之反诉请求，一并驳回被上诉人之诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：首先、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人之间系租赁合同纠纷，而租赁合同属于双务合同，合同双方均享有权利并负有合同义务。租赁合同作为双务合同，其履行义务的顺序、违约方式及相应履行抗辩权均不仅有法律的明确规定，也相应存在严格的交易习惯。一、从法律角度看，我国合同法明确规定，双务合同的履行顺序依照当事人双方的合同约定，如合同没有约定或者约定不明时，应视为同时履行。而本案，上诉人与被上诉人于2019年5月24日就位于辛集市的辛集市签订了《辛集市供销商城、沧州聚林冀市场管理有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同）,租赁合同中虽然明确约定租期自2019年7月1日开始，被上诉人交付租赁物的期间为租期开始前的60日内，上诉人在6月13日补交25万元保证金、6月15日交首期租金，但并没有明确的约定被上诉人交付租赁物的日期具体到哪一天，更没有进一步约定谁的义务履行在先，可见涉案合同对于双方的互为履行的先后顺序并未进行约定，因此从合同的约定及合同目的来看，双方的义务履行时间及顺序是存在竞合的，因为被上诉人交付租赁物的义务履行期间是在2019年7月1日前，而上诉人交纳剩余保证金和首期租金的时间也是在209年7月1日前，也就是说涉案合同的前期的双方互为履行均应在2019年7月1日前同时履行完毕，故上诉人认为，根据我国合同法及相关司法解释的规定。本案涉案合同的双方的履行顺序应为同时履行。也就是说被上诉人应当在2019年7月1日前将租赁物交付上诉人的同时，上诉人才履行交纳相应款项的义务。二、从租赁实务交易习惯来看，出租人与承租人达成租赁合意后，承租人交纳相应定金或者小部分租金首付后，在出租人交付租赁标的物后，承租人再一次性交纳或者按时交纳相应时段的租金；或者出租人与承租人同时履行交付租赁标的物和相应租金，也就是民间俗称的“一手交物一手交钱”。可见，由于租赁合同的目的在于承租人能够实际使用、占有租赁物，以此获得相应的收益或者用益物权。因此承租人不可能在未实际控制、占有、使用的情况下便全额或者过半支付相应租金，故租赁合同在交易习惯中有着极强的同时履行的特性，反观本案，上诉人在交付25万元租赁保证金后，发现被上诉人不能履行交付义务，且经过数次交涉均未果，上诉人才依法行使了同时履行抗辩权，其目的是为了促使被上诉人尽快履行交付义务，而非违约。因此，上诉人认为一审法院主观认定租赁合同这种典型的双务合同中在被上诉人未履行任何交付义务的情况下上诉人的履行抗辩系违约行为的观点以及判决是严重违法的。其次，一审法院据以作出判决的证据不足。被上诉人起诉因上诉人违约导致租赁合同无法履行以致合同解除，理应依照民诉法证据规则的规定，向一审法院提供被上诉人已依约履行租赁物交付义务、上诉人已实际占有并使用租赁物、上诉人在实际占有并使用租赁物后拒绝或者息于履行付款义务、因上诉人的上述行为造成被上诉人实际损失及相关损失数额的一系列证据，且应保证这些证据确实、充分，足以证明被上诉人履行了租赁物交付的这一根本性义务后，上诉人存在违约以致被上诉人损失，才能依法获得法律的支持。但遗憾的是，被上诉人至一审辩论终结前，并未向一审法院提供任何上述确实、充分的证据。虽然被上诉人提供了一份单方解除合同的函件，但该函件系被上诉人单方作出，并未获得上诉人的认可，虽能够证明被上诉人已单方向上诉人作出了解除合同的意思表示，但根本不能证明被上诉人单方解除合同系上诉人违约所致，更不能证明上诉人在合同履行中存在违约行为，因此被上诉人对其主张并未向一审法院提供足够确实、充分的民诉法证据规则所严格规定的证据链条。怡怡相反的是，被上诉人在一审庭审中的陈述自认合同签订后至2019年8月，涉案租赁标的物仍未向上诉人交付，可见，在合同约定履行期内被上诉人并未履行租赁物交付的义务，被上诉人作为双务合同中同样负有义务的一方已经构成违约，且是根本性违约。然而一审法院在被上诉人证据明显不足且存在自认的情况下，仍忽略被上诉人的违约行为主观判定上诉人单方承担责任，明显有意偏祖被上诉人以致所作判决明显违法。第三，上诉人需要强调的是被上诉人作为辛集市政府财政全额拨款的辛集市供销合作社联合社全资投资的下属企业通过招标方式出租辛集市供销商城后，始终不交付租赁物但还要收取上诉人巨额租赁费的行为不仅显失公平、公正，而且严重违法。房屋租赁实务有着自己严格的市场交易习惯。不能因被上诉人的地位特殊而破坏市场经济秩序规则，更不能以此破坏城际间的企业投资环境。既然上诉人在本案中作为承租方不继续支付租赁费，肯定是有客观事实原因的，对此一审法院是应该审理并考虑的，但一审法院明知被上诉人方始终未向上诉人交付租赁物的情况，仍偏驳判定上诉人承担责任实在令上诉人无法信服。退一万步讲，即便上诉人不支付租赁费存在过错，依照合同约定应当承担相应责任，那么被上诉人始终不交付租赁物的行为是不是也构成违约见？是不是也应该承担相应的责任呢？更何况《合同法》第一百二十条明确规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”既然如此，根据庭审查明的事实，被上诉人依法理应对自己的违约行为同样得承担相应的违约责任。但遗侧的是一审法院视案件客观事实于不顾，否定事实否定《合同法》第一百二十条，错误认定事实进而错误判定上诉人的责任。另外，上诉人与被上诉人签订租赁合同时，涉案商城直处于经营状态，其内部商户均未合同到期，也一直在向被上诉人交纳相应租金，即便被上诉人未向上诉人交付租赁物，其出租的商场也未停止经营，因此被上诉人根本没有任何损失可言。如果该商城系新近建成，因涉案合同的解除导致被上诉人需要一定的时间另行出租，被上诉人会产生空置期的租金损失，这无可辩驳，但是该商城系1997年成立，即便与上诉人签订合同前后都未处于歌业状态，何来损失？反过来讲，一审法院认为首期租金系被上诉人方的损失也是错误的，被上诉人始终不向上诉人交付租赁物，上诉人始终未能进驻租赁物租赁法律事实关系并未开始，何谈租金？如果按照被上诉人、一审法院的逻辑思维考虑，那么不仅仅首期租金是被上诉人的损失，整个涉案合同期内的租金都应当是被上诉人的损失，因为被上诉人起诉的逻辑思维就是“我虽不给、你签了合同了、就算没用也得付钱”。既然如此，《合同法》针对合同强调的公平、平等原则；针对双务合同明确规定的先履行抗辩权、同时履行抗辩权原则还有何立法意义？最后，本案被上诉人未在合同期内交付租赁物的事实是显而易见的，明显符合《合同法》第六十六、六十七条之规定，上诉人在一审庭审中也一直在强调，提请法庭关注，但一审法院视合同性质于不顾、视事实于不顾、视法律规定于不顾。进而作出的判决致使上诉人合法权益严重受损。 辛集市供销商城答辩称，一审的判决适用法律正确，认定事实清楚，应当依法维持原判。 辛集市供销商城向一审法院起诉请求：1．依法确认供销商城与聚梵翼公司于2019年5月24日签订的《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已解除；2．依法判决聚梵翼公司给付供销商城租金150万元以及逾期利息等费用；3．诉讼费用由聚梵翼公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月24日，供销商城作为甲方、聚梵翼公司作为乙方、知缶企业孵化器河北有限公司作为丙方三方就位于辛集市的辛集市份《租赁合同》，主要条款如下：甲方是位于辛集市辛集市的产权所有权人，乙方通过公开投标取得甲方该商城的经营权。现甲、乙双方就该商城租赁有关事宜达成如下合同。一、1.1商城的位置、面积：商城位于辛集市辛集市；商城的建筑面积约12000平方米（一、二、三楼，四楼库房1000平方米）。1.2商城的用途：承租商城用于经营：服装百货零售、生鲜果蔬零售、儿童娱乐、影视放映、餐饮美食等。二、租期：自2019年7月1日起至2029年6月30日止，租期拾年。三、租金。3.1第1年：租金为300万元，合同履行保证金50万元。乙方预交部分保证金25万元（含原投标金5万元，已转为保证金），签订合同，合同生效。其余25万元乙方于6月13日补齐。乙方于2019年6月15日前交付甲方总租金50%，合计150万元，其余50%租金150万元于2019年9月30日交付甲方。第2、3、4年租金每年为315万元，第5、6、7年租金每年为330.75万元，第8、9、10年租金每年为347.3万元。自合同第二年起，每年租金分两次交纳，分别为每年3月31日和9月30日。3.2支付方式：乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向甲方支付租金。四、物业管理。4.1物业设施：包括：中央空调、地暖、货梯（两部）、滚梯、观光梯（一部）、顶楼车棚、净水系统、收银系统等。4.2超市货架（原采购值22万）、儿童乐园（原采购值15万），另行协商确定乙方是否接收及接收条件，并另行签订补充协议或固定资产转让协议，届时清点数量型号，甲方提供原始采购发票等文件。4.3人员配置及物业：相关电力、消防、业务、后勤等在岗人员乙方接收，提供相应的工资报酬。不适应岗位要求的人员，退回甲方。五、保证金。5.2保证金的扣除：5.2.1如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。5.2.2如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可分别扣除全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。5.2.3因乙方违反安全生产及经营管理等相关制度造成损失的，甲方有权扣除全部或部分保证金。乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商城声誉时，甲方有权直接从保证金中向消费者支付退货款和赔偿款。5.3本合同终止后，若乙方已完全履行本合同项下义务或在甲方直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方应在乙方归还甲方商城后三十日内将保证金无息退还给乙方。六、滞纳金：乙方拖欠租金、水电暖、通讯设施费用及保证金等应当向甲方支付任何费用，每日应按拖欠费用万分之五向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实际全部清偿之日止。八、进场移交。8.1甲、乙双方应在租期开始前60日内办理商城移交手续。8.2甲、乙双方在移交时应给予确认。8.3如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。超过60日的，乙方有权单方面解除合同，甲方承担相应违约赔偿责任。十二、提前解除。12.1本合同生效后，除本合同另有约定外，不得提前解除。12.2乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交租金外，还应承担下述违约责任：12.2.1如乙方在本合同生效后终止本合同的，乙方应向甲方付足六个月的租金，保证金甲方将不予退还。12.2.2如乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，剩余期间的租金作为违约金，保证金将不予退还。12.3下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：12.3.1乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。12.3.2乙方未经甲方同意对所租房间或商场其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。12.4甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足六个月的租金作为违约金，保证金不予退还。12.5因甲方违约致使本合同解除，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、水电费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息），甲方还应向乙方支付相当于六个月租金的违约金，造成乙方损失的全部由甲方赔偿，其中包括但不限于装修、设备、人员、对第三方的违约赔偿、停业损失等，该部分赔偿不得援引不可抗力、国家政策、甲方自身调整等为理由规避赔偿责任。十五、丙方关系。15.1丙方负责协助甲乙双方交接手续，以及现有商户合同终止等相关事项，以便于乙方及时顺利进场运营。15.2甲方与丙方经平等自愿协商，解除双方于2018年5月23日签订的《合作协议》。确认双方之间不存在任何争议和纠纷，互不追究任何责任，甲乙丙三方对此均无异议。甲乙双方合作出现解除、终止等任何问题，不影响此条内容有效。甲乙双方对此合同的履行，与丙方无关。合同签订前一日即2019年5月23日聚梵翼公司预交保证金20万元，再加上之前交纳的投标金5万元转为保证金，聚梵翼公司签订租赁合同前共预交保证金25万元。聚梵翼公司未按合同约定于2019年6月13日前补齐剩余保证金25万元，未按合同约定于2019年6月15日前交付供销商城第一年总租金的50%即150万元，未按合同约定于2019年9月30日交付其余50%租金150万元。2019年11月8日，供销商城向聚梵翼公司发出书面《解除租赁合同通知书》：“关于贵公司和我公司于2019年5月24日签订的《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），根据《租赁合同》第三条第3.1款约定，贵公司应于2019年6月13日将剩余保证金25万元（贰拾伍万元）补齐、2019年6月15日前交付我公司第1年总租金50%合计150万元（壹佰伍拾万元整），2019年9月30日交付其他50%租金150万元（壹佰伍拾万元整），但贵公司至今未按合同约定向我公司履行给付上述款项。现上述款项给付期限已过数月，我公司供销商城职工对贵公司不能履行合同义务，表示强烈不满，意见极大。我公司已经无法做好安抚工作，鉴于贵公司已不能继续履行合同义务，严重违反合同约定，经我公司研究决定，解除该《租赁合同》。同时，告知贵公司在接到本通知之日起三日内到我公司办理相关解除合同之后事宜，逾期产生的法律后果均由贵公司承担。”11月10日聚梵翼公司收到通知书。诉讼中，聚梵翼公司主张因供销商城的原因导致商城不能交接，但聚梵翼公司未提供相关证据，对其主张的事实，本院不予认定。一审法院认为，2019年5月24日，供销商城、聚梵翼公司、知缶企业孵化器河北有限公司三方签订《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护。《租赁合同》明确了约定聚梵翼公司交付剩余保证金及第一年第一次租金的日期分别为6月13日、6月15日前，商城的移交手续在租期开始（7月1日）前60日内办理，并未约定先办理移交手续再支付保证金及第一次租金，故聚梵翼公司未按约定日期支付剩余保证金及第一次租金违反了合同约定。合同约定第一年第二次租金的支付日期为2019年9月30日，同时约定“如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延”，诉讼中，聚梵翼公司主张因供销商城的原因导致未能向聚梵翼公司顺利交付标的物，但聚梵翼公司未提交相应证据，而且聚梵翼公司于2019年11月10日收到供销商城的解除合同通知后至供销商城提起诉讼前，没有证据证明聚梵翼公司对供销商城主张的事实提出过异议，故聚梵翼公司未于2019年9月30日支付第一年第二次应支付的租金，违反了合同约定，且无正当理由。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案合同约定“乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日”，供销商城（甲方）有权解除合同，合同履行中，聚梵翼公司未按约定日期支付剩余保证金及租金，且未支付日期均超过三十日，供销商城有权解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”供销商城解除《租赁合同》，书面通知了聚梵翼公司，聚梵翼公司于2019年11月10日收到了书面通知，供销商城请求确认《租赁合同》已经解除，本院予以支持。《租赁合同》第5.2.1项约定：“如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。”第5.2.2项约定：“如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可分别扣除全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。”第12.3.1项约定：“乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金”，同时第12.4款约定：“甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足六个月的租金作为违约金，保证金不予退还。”因《租赁合同》中上述条款约定的保证金及违约问题存在冲突，供销商城的损失主要为租金损失，结合双方的约定及聚梵翼公司要求调整过高违约金的主张，本院对供销商城要求聚梵翼公司给付六个月租金的请求予以支持。聚梵翼公司已经预交的25万元保证金，冲抵租金，即聚梵翼公司应再给付原告租金125万元。供销商城主张的其他损失，本院不予支持。聚梵翼公司反诉要求供销商城返还已支付的保证金25万元，并向聚梵翼公司支付150万元违约金，因没有事实依据，本院不予支持。判决：一、《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》已于2019年11月10日解除。二、本判决生效后五日内，被告沧州聚梵翼市场管理有限公司给付原告辛集市供销商城租金125万元。三、驳回原告辛集市供销商城的其他诉讼请求。四、驳回被告沧州聚梵翼市场管理有限公司的反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按合同的约定履行自己的义务。一方违反合同约定不履行合同约定义务的，应当承担违约责任。本案中，上诉人、被上诉人及知缶企业孵化器河北有线公司三方签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应为有效合同。双方均应依此合同约定履行自己的义务。上诉人在合同签订后未按合同约定时间支付租金，属根本违约行为，应承担违约责任。被上诉人据此要求解除解除租赁合同应予支持。上诉人主张因被上诉人的原因导致供销商城未能向上诉人顺利移交，但上诉人未提供充分证据，本院无法采纳、因此原判上诉人支付租金并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费免予收取。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年九月十五日 书记员  郄张雨 ——