湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11108号原告：长沙市志发实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。原告：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。两原告共同委托诉讼代理人：黄云峰，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李争光，该公司员工。被告：刘莉，女，1961年11月11日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘昭，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，湖南天恒健律师事务所实习律师。原告长沙市志发实业有限公司（以下简称志发公司）、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）与被告刘莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志发公司、万家丽公司的共同委托诉讼代理人李争光、黄云峰，被告刘莉的委托诉讼代理人刘昭、张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志发公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方2019年9月9日签订的租赁合同；2.判令被告支付所欠原告租金及费用16万元（至2020年7月31日止）；3.判令被告承担自行撤场违约金96万元(以上二、三项合计：壹佰壹拾贰万染仟零肆拾伍元整)；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月9日，原、被告双方签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同(A02版)》一份，原告为出租方，被告为承租方。租赁期限从2019年至2024年共计五年，第一年租金及费用按8万元/月收取，承租面积为446平方米。合同同时约定了双方的权利及义务和违约责任的承担。合同签订后，双方已实际履行。但是，至2020年6月1日起，被告以经营收益不好为由，拒付租金及费用，经原告多次催交，但被告以种种借口拒不交纳，拖欠至今，致使酿成纠纷。故诉至法院。被告刘莉辩称:1.被告仅需支付原告租金至2020年7月13日；2.被告提前向原告申请了撤场，但是原告没有及时给与回复，被告无须向原告支付违约金；3.被告应退还原告支付的质量保证金8万元及装修押金1万元，共计9万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月9日,两原告（甲方）、被告（乙方）签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（Ａ02版）》,约定：“甲方提供其所所有的位于长沙市万家丽大道的万家丽国际购物广场8楼餐饮区××商铺，租赁给乙方使用；租赁期限为2019年12月1日至2024年11月30日止；自2019年12月1日至2022年11月30日，租金为2.4万元／月，费用为5.6万元／月，共计租金及费用为8万元／月；乙方在签约时付清首期租金及费用24万元及质量保证金8万元；甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；如乙方原因需提前终止合同的，则乙方提前三个月提交申请退场表后，根据甲方安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任，甲方有权扣留乙方商铺内所有商品进行处理冲抵乙方违约期内的各项费用；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，24个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还给乙方，如乙方对消费者承诺质保期超过了24个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息”。合同签订后，被告支付了质量保证金8万元、装修保证金1万元，共计9万元。2020年1月26日，因新冠疫情原因，两原告向被告发出通知要求停业。直至2020年3月8日，两原告通知被告可以开始重新经营。2020年4月23日，被告向两原告发出《撤铺申请书》，载明：“我方由于受到全国疫情的影响及为了维护双方共同利益之目的，现决定提出撤铺请求，由于我方客流量及经营性效益一直不稳定，加之2020年初全国突发疫情原因，导致被告亏损状态严重。全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，我方依据此次不可抗力事件提出申请撤铺符合相关法律规定，为维护双方的共同利益，望贵司积极处理我方撤铺申请，如有任何问题，请积极与我方取得联系。”2020年5月15日，刘莉向两原告再次发出《撤铺申请确认书》，载明：“我方现再次确认我方已于2020年4月23日向贵司提出撤铺申请并发送《撤铺申请书》且贵司已签收。希望贵司于2020年5月31日前积极与我方配合完成撤铺事宜。若贵司息于处理我方撤铺事宜，给我方造成的一切损失由贵司承担赔偿责任。”2020年6月15日，两原告向被告发出函告，载明：“贵司从2020年5月31日至2020年8月31日，应缴纳租金及费用为24万元。贵司还应向我公司支付滞纳金12000元，贵司应当在接到本函件3日内（2020年6月18日）依据合同足额缴纳租金费用，逾期将追究违约责任，直至交纳完毕。”2020年7月15日，湖南天恒健律事务所接受被告的委托，向两原告发送律师函，载明：“《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同(A02版)》是双方真实意思表示，并且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，已经实际实行。1.刘莉女士的退场行为符合《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同(A02版)》中的约定及法律规定；2.请贵司于2020年7月18日前积极与刘莉女士配合办理撤铺交接手续，完成撤铺事宜，以便清场；3、《商铺租赁合同》系因疫情这一不可抗力而解除，贵司应全额退还质量保证金；4.如贵司未在规定时间配合刘莉女士处理退场事宜，因此给刘莉女士造成的一切损失由贵司承担赔偿责任，刘莉女士保留依法提起诉讼的权利；5.请贵司务必在收到本函之日起2日内联系刘莉女士，望贵司秉持积极的态度，妥善处理该事，以更好的维护双方利益。望权衡利整。妥善处理！”两原告于2020年7月16日收到该《律师函》。2020年7月22日，两原告再次向被告发出函告，载明：“贵司将租金及费用交纳至2020年5月31日。贵司从2020年5月31日至2020年7月30日，应缴纳租金及费用为16万元。贵司还应向我公司支付滞纳金41600元。租金及滞纳金合计为201600元。贵司应当在接到本函件3日内（2020年6月18日）依据合同足额缴纳租金费用，逾期将追究违约责任，直至交纳完毕。”另查明，2020年3月15日，两原告决定减免其所有的租赁场地一个月的租金。扣除原告因新冠疫情减免的一个月租金后，被告已将租金支付至2020年5月31日。被告的案涉商铺再次开业经营，2020年7月13日停止营业，商铺至今未腾退。本院认为：一、合同的解除及是否被告违约原、被告签订的合同合法有效，依法予以保护。关于提前解除合同，双方签订的合同中约定，“如乙方（被告）原因需提前终止合同的，需提前三个月提交申请退场表后，根据甲方（原告）安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任”。被告根据合同约定提前三个月向原告提出撤铺申请，且案涉店铺一直经营至2020年7月13日，租金也交至2020年5月31日。被告享有约定的合同解除权,其解除合同的行为未构成违约。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定依法解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告于2020年4月24日向原告提出退场申请，案涉商铺一直经营至2020年7月13日，根据合同约定，被告提出解除合同的三个月后即2020年7月23日应当认定解除合同条件成就，因此，本院认定原被告于2020年7月23日解除合同。二、关于租金的支付根据以上分析，2020年4月24日至7月23日，应当视为房屋租赁期间，被告应当支付租金。扣除原告因新冠疫情已经减免的一个月租金后，被告已将租金支付至2020年5月31日，因此被告仍需支付2020年6月1日至2020年7月23日的租金139397元（8万元×12月÷365天×53天）。扣除押金质量保证金8万元、装修保证金1万元(合计9万元)后，被告还应向原告支付租金49397元。三、关于房屋占有使用费2020年7月24日至7月31日，双方的租赁合同已经解除，但是被告仍未腾退房屋，且未提供相关证据证明其有向原告要求腾退房屋，存在过错。原告明知被告停止经营，但是也未积极协商要求被告腾退房屋，原告对于这期间的损失也存在一定过错。因双方均存在一定过错，争议期间的房屋占有使用费损失双方各承担一半。经计算，2020年7月24日至7月31日的房屋占有使用费18411元（8万元×12月÷365天×7天）；原被告各承担一半，被告还应向原告支付房屋占有使用费9205.5元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定,判决如下:一、确认原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司与被告刘莉签订的《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（A02版）》于2020年7月23日解除；二、被告刘莉于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金49397元及房屋占有使用费9205.5元，共计58602.5元；三、驳回原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14880元，由原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担14101元，被告刘莉负担779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  刘精科人民陪审员  柳满希二〇二〇年九月二十八日法官助理刘玥书记员廖沙