广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1943号 原告：梁庆娇，女，1982年6月6日出生，壮族，原住南宁市良庆区大沙田平乐村梁屋坡12队**,现住南宁市。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 被告：广西浩龙置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区河堤路**青山体育健身休闲活动中心**楼**房，统一社会信用代码91450100MA5L8LYF5M。 法定代表人：傅坚，该公司执行董事。 被告：傅坚，男，1968年11月17日出生，壮族，，住南宁市兴宁区 以上两被告共同委托诉讼代理人：黎其明，男，1984年12月6日出生，汉族，，住广西来宾市兴宾区系该公司职员。 案由：房屋买卖合同纠纷 -2- 适用程序：简易程序 立案日期：2020年6月9日 开庭日期：2020年8月19日 原告诉讼请求：一、确认原告梁庆娇与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年5月22日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效。二、判令被告广西浩龙置业投资有限公司向原告梁庆娇返还首付款人民币136829元。三、判令被告广西浩龙置业投资有限公司向原告梁庆娇支付利息损失，计算方式为:以136829元为基数，从2018年5月22日起,按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日;从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,计算至被告还清全部首付款136829元之日止;现暂计算至2020年5月31日为13106元。四、判令傅坚对广西浩龙置业投资有限公司的本案全部债务承担连带清偿责任。五、本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。（当庭变更为上述诉讼请求） 事实与理由：2018年5月22日,原告作为乙方、被告广西浩龙置业投资有限公司(以下简称浩龙公司)作为甲方,双方签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》。该合同第一条约定,1.1甲方通过与南宁市邕宁蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组签订合同,获得该四个村民小组的国有划拨性质的土地开发权,并享有所开发物业期限为70年的使用权，甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发【浩龙·云锦里】项目综合楼;1.3乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。合同第四条约定,本合同项下物业位于项目第A座楼15层1511号房,建筑面积57.05平方米。合同第五条约定,5.2.1乙方对乙方合作建房的使用权期限为2018年6月28日起至2088年6月28日止。合同 -3- 第六条约定,乙方应支付乙方合建房建筑面积57.05平方米,折合单价为每平方米人民币5996元,总价为342072元整。合同第七条约定,7.2.2.1首期合建房款乙方于本合同签订之日起3个工作日内交付乙方合建房总价款的40%,及136829元(含定金20000元),甲方为乙方出具等额收据。双方还在合同中约定第二、三、四期合建房款的支付时间、逾期支付房款的违约金、房屋的交付期限及交付条件(含延期交房的处理方式、交付标准)、房屋交接、保修责任、房屋面积确认及面积差异处理等条款此后，原告依约付清136829元首付款。2018年5月22日，浩龙公司向原告出具收款收据。浩龙公司在收到原告的首期房款后并未能推进项目建设，现已2020年5月底,涉案房产项目仍未建出地面。按此情况,浩龙公司根据不可能在合同约定的2021年6月30日交付房屋给原告。经原告多方了解得知,浩龙公司是以签订合作建房合同的形式,隐瞒预售商品房买卖行为的实质。原告认为，双方签订的合同虽约定合作建房,但未体现任何关于合作经营、利益共享、风险共担的内容;反而对房屋基本状况、房号、房屋单价及总价、房款的支付时间、逾期支付房款的违约金、房屋的交付期限及交付条件(含延期交房的处理方式、交付标准)、房屋交接、保修责任、房屋面积确认及面积差异处理等作约定,完全具备商品房买卖合同的主要条件;合同订立的真实目的并非合作建设而是房屋买卖。原告作为提供资金的一方,并不承担合作建房过程中的经营风险,其仅享有分配特定房屋的权利,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”的规定,原告与浩龙公司签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的性质为房屋买卖合同。因原告与浩龙公司签订合同时,浩龙·云锦里项目尚未建设竣工,故该合同实质上为商品房预售合同。涉案房屋至今未取得房屋的预售许可 -4- 证明,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”及《合同法》第五十二条规定,原告与浩龙公司签订的合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定,浩龙公司应当返还因合同取得的首付款136829元;浩龙公司作为浩龙·云锦里项目的开发方,熟悉房产开发建设的政策法规，却以合作建房的形式签订合同隐瞒房屋买卖的真实意图，是全部过错方,应赔偿原告方的资金利息损失,现原告仅要求按照国家规定的同期同类贷款利率支付利息,应获得法庭认可。被告傅坚用其个人账户，收取原告支付的浩龙公司部分房款。傅坚作为浩龙公司控股股东、执行董事，用其个人账户收取公司款项，转移公司资产，其个人财产与浩龙公司财产存在混同，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，应当对公司债务承担连带偿还责任。为维护自身的合法权利,原告提出如上诉请,请求人民法院查明事实,依法支持原告诉讼请求。 被告广西浩龙置业投资有限公司、傅坚共同辩称：1.同意退还购房款，但不应支付利息。2.傅坚已将原告转到其个人账户的钱转到公司账户，不应当承担连带责任。 查明事实：2018年5月22日，原告（乙方）与广西浩龙置业投资有限公司（甲方，以下简称浩龙公司）签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》（以下简称《合作建设合同》），约定：甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组（以下简称墩蕾坡四村民小组）签订合同，获得该四个村民小组的 -5- 国有划拨性质的土地开发权，并享有所开发物业期限为70年的使用权。甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发[浩龙·云锦里]项目综合楼（以下简称合建综合楼），由甲方负责项目建设及协助村民小组代办理合建综合楼的审批手续、建设规划等手续，四个村民小组均已授权甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合建综合楼的出资人。墩蕾坡四村民小组不承担合建综合楼的建设出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与墩蕾坡四村民小组的合建综合楼关系、模式以及合建综合楼所在的土地性质、用途及使用年限，同意按本合同约定出资与甲方合建综合楼。乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。乙方在约定期限内，对乙方合建房享有使用权及租赁的收益权。合作模式为甲方按照本合同约定建设综合楼，乙方出资委托甲方全权负责乙方合建房的全部建设事宜，直到交房为止。乙方按照合同约定支付乙方合建房的出资价款。此外，合同就双方的权利与义务、合建房的具体情况（包括建筑结构、位置、房号、建筑面积等）、物业管理、使用权期限、价款、付款方式及期限、交付期限及交付期限、保修责任、面积确认及面积差异处理、违约责任等事项进行了约定。其中，在“双方的权利与义务”部分约定如该项目所占用的土地按政策规定允许以出让方式变更为商品房建设用地的，在征得土地所有权方同意并且乙方承担相应的土地出让金及其他全部相关费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更税费及房屋产权登记等全部相关费用以届时相关部门的规定为准。 上述合同签订前，原告通过向浩龙公司法定代表人傅坚支付宝转账、向浩龙公司银行转账等方式共交付首期款136829元。浩龙公司于2018年5月22日向原告出具了收款收据，载明收到梁庆娇首付款136829元。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。 -6- 2020年6月9日，原告将浩龙公司诉至本院，提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，本院依原告申请，追加傅坚为本案共同被告。两被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、涉案建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的集体建设用地。庭审中，被告自认涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 二、根据企业信用信息查询结果，被告浩龙公司成立于2017年7月4日，成立时为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为被告傅坚（出资比例95%）、傅刚（出资比例5%）。 三、案外人禤先飞、张显问等亦存在将涉案合建综合楼项目的部分价款交付至傅坚个人账户的情形。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效。二、浩龙公司应否向原告支付利息；如需支付，利息如何计算，应为多少。三、傅坚应否对浩龙公司的本案债务承担连带责任。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 关于诉争合同的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。原告与浩龙公司签订《合作建设合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，原、被告双方的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以双方不是合作关系。虽然诉争合同约定原告对房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，浩龙公司 -7- 亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，则原、被告双方之间权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征，故涉案《合作建设合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制,变换基础法律关系,本院依法不予支持。 关于诉争合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，涉案建设项目至今仍未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件，故被告与原告签订的《合作建设合同》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，浩龙公司因诉争合同取得原告所支付的购房款136829元，诉争合同无效后，原告诉请浩龙公司返还该136829元，浩龙公司亦予以认可，该项诉请合法有据，本院予以支持。 二、关于浩龙公司应否向原告支付利息；如需支付，利息如何计算，应为多少的问题 本案中，从原告所主张的支付利息事实与理由来看，该利息为因诉争合同无效导致的应返还购房款的利息损失。本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 浩龙公司作为专门的投资开发公司，在未取得《建设工程规划许可证》《建筑 -8- 工程施工许可证》的情况下与原告签订《合作合同》，以合作建房为名出售涉案房屋，存在主要过错，对造成该合同无效的后果应承担70%的责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在浩龙公司未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，存在次要过错，对该合同无效的后果应承担30%的责任。现原告主张浩龙公司利息损失，但未提交证据证明其实际损失。结合原告举证情况及原、浩龙公司双方对合同无效的过错责任比例，又因为自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%为利率计算利息损失、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%为利率计算利息损失。 关于利息损失的计算基数及起止时间。现原告主张以136829元为基数，自2018年5月22日起，计至实际还清之日止，该计算基数及起始时间符合法律的规定，本院予以支持。考虑到浩龙公司在一审法庭辩论终结之日（2020年8月19日）后履行还款义务的可能性，自2020年8月20日起，以实际尚未返还的购房款为计算基数。 综上，浩龙公司应向原告支付利息损失，具体计算方法为：自2018年5月22日起，以已支付的136829元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以136829元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布同期同类的贷款市场报价利率的70%计至2020年8月19日；自2020年8月20日起，以实际尚未返还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%，分段计至 -9- 实际履行完毕之日止。 三、关于傅坚是否对浩龙公司的本案债务承担连带责任的问题 公司是企业法人，具有独立的人格和法人财产权，公司以其全部财产对公司债务承担责任，股东则适用有限责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第一百四十八条规定，董事、高级管理人员不得将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。本案中，傅坚系浩龙公司股东、法定代表人及执行董事，以个人账户收取原告等购房人交纳给浩龙公司的款项，但未能对该笔款项为何汇入其个人账户作出合理解释，也未能对该款项的去向作出说明并提供相应证据。此种情况下，被告傅坚对其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任，但其未能提交相应证据，应承担举证不能的责任。如傅坚未实际将收取的房款转入浩龙公司账户，将导致公司财产的减少，影响公司的对外偿债能力，从而侵害了债权人的利益。因此，原告主张被告傅坚对浩龙公司的本案债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告梁庆娇与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年5月22日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效。 二、被告广西浩龙置业投资有限公司向原告梁庆娇返还136829元。 三、被告广西浩龙置业投资有限公司应向原告梁庆娇支付利息损失，具体计算方法为：自2018年5月22日起，以已支付的136829元为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年 -10- 8月20日起，以136829元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布同期同类的贷款市场报价利率的70%计至2020年8月19日；自2020年8月20日起，以实际尚未返还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的70%，分段计至实际履行完毕之日止。 四、被告傅坚对被告广西浩龙置业投资有限公司的本案债务承担连带责任。 案件受理费减半收取计1649元、保全费1270元（原告均已预交），由被告广西浩龙置业投资有限公司、傅坚连带负担。 上述款项，义务人定于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 -11- 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣