贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)黔27执异104号 案外人：刘迎庆，女，汉族，1959年9月14日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 申请执行人：贵州瓮安农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州雍阳办事处城北社区河西北路**。 法定代表人：辜亚江，该公司董事长。 被执行人：贵州御庭酒店管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县金南办事处金南新区。 法定代表人：冯正坤，该公司执行董事。 被执行人：贵州御庭房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县金南新区。 法定代表人：冯成，该公司总经理。 被执行人：冯铁，男，汉族，1964年3月22日生，住贵州省贵阳市云岩区。 被执行人：付倪萍，女，汉族，1965年12月17日生，住贵州省贵阳市云岩区。 被执行人：张青，男，汉族，1965年3月18日生，住贵州省贵阳市云岩区。 被执行人：王燕兰，女，汉族，1970年6月24日生，住贵州省贵阳市南明区。 被执行人：彭忠友，男，汉族，1964年2月3日生，住贵州省贵阳市南明区。 本院在执行贵州瓮安农村商业银行股份有限公司（以下简称瓮安农商行）与贵州御庭酒店管理有限公司（以下简称御庭酒店）、贵州御庭房地产开发有限公司（以下简称御庭房开公司）、冯铁、付倪萍、张青、王燕兰、彭忠友金融借款合同纠纷一案中，查封了登记于被执行人冯铁名下的位于三亚市河东区凤凰路金元▪椰景蓝岸X栋X单元XXX号房产[权属证号：三土房（XXXX）字第XXXXX号]，案外人刘迎庆对此提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘迎庆称，2017年12月12日，案外人刘迎庆与冯铁签订《房屋买卖合同》，合同约定冯铁将其名下位于三亚市河东区凤凰路金元▪椰景蓝岸X栋X单元XXX号房产以XXX万元的价格出售给案外人。合同签订后，案外人先是于2017年12月17日向冯铁支付了XXX万元购房款，后又于2018年12月19日向冯铁支付了XX万元的购房款。两次付款均有《收条》及银行流水为证。至于剩余未支付的XX万元购房款，案外人与冯铁约定待办理房屋过户登记手续后一次性付清。在房屋未过户前，案外人已支付了四分之三的购房款，预留尾款至房屋过户时交付符合市场交易习惯，但由于海南省房屋限购政策的影响，一直未能办理过户手续，致使原应属于案外人所有的房屋还登记在冯铁名下。案外人自2017年12月至今一直占有使用该房产，占有使用期间对房屋进行了装修改造，支付装修款、缴纳水电费、物业管理费等各项费用。综上，案外人在法院查封前就已合法购买了案涉房产，支付了绝大部分的房款，已合法占有且无任何过错，属于善意取得，只因政策原因未能办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人合法权益应得到保护。为此，请求解除对案涉房屋的查封并停止对该房的执行。 案外人为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》及合同双方身份证复印件，用以证明案外人已于2017年12月以市场价格购买了案涉房屋； 2.银行转账凭证及收条，用以证明案外人已支付了四分之三的购房款； 3.物业公司出具的证明、物管费收据、付款凭证以及缴纳电视网络的收据，用以证明案外人购房后一直在案涉房屋内居住、生活； 4．维修清单，用以证明案外人对争议房屋进行维修、使用； 5.案涉房屋的土地房屋权证以及三亚市房地产调控政策，用以证明案涉房屋的权属证书一直由案外人占有，因限购政策一直未能过户。 本院查明，瓮安农商行与御庭酒店、御庭房开公司、冯铁、付倪萍、张青、王燕兰、彭忠友金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月17日作出（2018）黔27民初150号民事判决，判决的主要内容为御庭酒店偿还瓮安农商行贷款本金XXXX万元、利息，并支付12万元律师费；御庭房开公司、冯铁、付倪萍、张青、王燕兰、彭忠友对前述贷款本息和律师费承担连带保证责任。因义务人不履行生效文书义务，瓮安农商行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年7月9日查封了登记于被执行人冯铁名下的位于三亚市河东区凤凰路金元▪椰景蓝岸X栋X单元XXX号房产[权属证号：三土房（XXXX）字第XXXXXX号]。 另查明，三亚市人民政府于2017年5月12日在其官方网站上发布了《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》，《通知》明确规定实施住房限购政策、禁止期房转让和限制现房转让。案外人刘迎庆提交的证据显示其与冯铁于2017年12月12日签订《房屋买卖合同》，合同约定冯铁自愿将其所有的位于三亚市河东区凤凰路项目X栋X层XXX号房出售给刘迎庆，房屋总价款为XXX万元。刘迎庆提交的转账凭证、收条等证据显示其于2017年12月16日向冯铁转账支付XXX万元，于2018年12月19日向谢荣转账支付XX万元；冯铁于2017年12月16日出具收条载明“今收到刘迎庆购三亚椰景蓝岸X栋X单元XXX房购房款人民币XXX万元正”，于2018年12月19日出具收条载明“今收到刘迎庆购三亚椰景蓝岸X栋X单元XXX室房款XX万元正，此款已委托转入谢荣工行贵阳贵溪支行帐号XXXXXXXXXXX********帐户。” 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作为买受人的案外人要排除对登记在被执行人名下房屋的执行，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封前与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，即在查封前已实际占有该物。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件，缺一不可。依据本院查明的事实，三亚市人民政府在其官方网站上发布《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》为2017年5月12日，《通知》对实施住房限购政策、禁止期房转让和限制现房转让作出了明确规定。而案外人刘迎庆与被执行人冯铁签订《房屋买卖合同》的时间为2017年12月12日，晚于前述《通知》发布的时间。从案外人在异议书的陈述来看，其亦自认案涉房屋未能办理过户登记系因限购政策所致，可见其对三亚市人民政府实施的限购政策亦为明知。其在明知自身不符合购房条件的情况下，仍与冯铁签订《房屋买卖合同》并履行了大部分付款义务，直至2019年7月9日本院对该房屋采取查封措施时，该房屋仍登记于被执行人冯铁名下，三亚市住房限购政策也未被取消。受该限购政策影响，案外人无法请求出卖人为其办理不动产过户登记，应认定案外人对不能办理过户登记存在过错，不满足“物权没有变更登记的原因不可归责于案外人”这一要件，因此，其异议主张并不符合前述司法解释规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对其解除查封并停止执行之请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人刘迎庆的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田 军 审 判 员  白桂刚 审 判 员  朱代昀 二〇二〇年九月二日 法官助理  肖光琴 书 记 员  蒙祖江