重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6025号上诉人（原审被告）：重庆第五大道商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路****，统一社会信用代码9150010359924828X4。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。委托诉讼代理人：王燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨世洁，女，1956年4月10日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世伟，重庆绮惠律师事务所律师。上诉人重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称第五大道公司）因与被上诉人杨世洁房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初30144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人第五大道公司的委托诉讼代理人谭浪、王燕，被上诉人杨世洁的委托诉讼代理人江尧尧、陈世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第五大道公司上诉请求：撤销一审判决第二项；本案一、二审案件受理费由杨世洁负担。事实及理由：1.本案系虚假诉讼。杨世洁从第五大道公司处租赁涉案房屋使用了近七年时间，却只交了一年租金，且至今未向第五大道公司返还涉案房屋。2.根据我国通说及司法实践，杨世洁所交履约保证金的性质为预付租金，故第五大道公司不应向杨世洁返还履约保证金。3.在双方当事人对租赁房屋返还时间存在争议的情况下，举证责任应由承租人即杨世洁承担。杨世洁辩称：杨世洁与第五大道公司签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》并未约定扣除保证金的情形，保证金与租金属于性质不同的两笔费用，故合同解除之日第五大道公司应当向杨世洁退还保证金；第五大道公司所称的租金及返还案涉商铺问题，与本案无关，即便第五大道公司主张，也应另案处理。杨世洁向一审法院起诉请求：1.判令解除《第五大道商铺租赁确认书(方式二)》；2.判令第五大道公司退还20000元履约保证金并支付资金占用损失（自应当退还之日起至付清时止，以20000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付）；3.判令第五大道公司退还20000元装修改造费并支付资金占用损失（自应当退还之日起至付清时止，以20000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付）；4.判令本案诉讼费由第五大道公司承担。一审法院认定事实：2012年8月15日，第五大道公司（甲方，出租方）与杨世洁（乙方，承租方）签订《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》，双方约定：第一条租赁物业地点、面积（一）该商铺位于重庆市渝中区民族路99号“第五大道品牌服饰商场”第三层，商铺号3139及其附属设施。（二）该商铺建筑面积25.38平方米，套内面积为12.69平方米，租金以套内面积计算。第二条租赁方式及经营范围（一）该商铺仅用于经营服装，品牌名称R.T.W，未经甲方同意乙方不得变更经营范围及挪作它用，若乙方需更改品牌名称及经营范围，须提出书面申请，经甲方书面同意后方可执行。（二）甲方以租赁方式向乙方出租以上商铺，乙方在租赁期内享有该商铺的经营权。第三条租赁期限及免租政策（一）乙方租赁该商铺期限为10年，起租时间以商场正式开业时间为准。（二）乙方一次性向甲方缴纳起租首年租金的80%（第二年起租金恢复100%），甲方给予乙方免租期1个月，乙方起租当年即可享受1个月免租。第四条租金、商管费、装修改造费、广告推广费及支付方式（一）该商铺套内面积租金为258元/㎡·月，年租金即39288元整。折后年租金即29466元整。（二）商业管理费为12元/㎡·月（按建筑面积计算），即305元整。乙方按月向甲方缴纳，商场正式开业开始计算。（三）装修改造费为20000元，签订本确认书时，乙方一次性向甲方缴纳，以后不再缴纳。（四）广告宣传推广费为5元/㎡·月（按建筑面积计算），签订本确认书时乙方一次性向甲方缴纳壹年宣传推广费用，即1523元。租赁期内每年广告宣传推广费同当年租金一同缴纳（乙方入场装修时缴纳首次广告宣传推广费）。（五）租金递增从正式合同约定的计租日起，第三年开始至第五年每年累计递增10%。从第六年开始至第十年每年累计递增15%。第五条履约保证金乙方在本“确认书”签订时向甲方缴纳履约保证金20000元，履约保证金不计算利息。合同还约定了双方其他权利和义务。前述确认书签订当日，杨世洁向第五大道公司缴纳了3138号商铺的履约保证金20000元、装修改造费20000元和一年租金29466元，第五大道公司向杨世洁出具了收据。随后，杨世洁接收商铺开始经营。2018年1月31日，重庆市第五中级人民法院发布《公告（二）》，载明：“本院受理执行被执行人为重庆渝亚房地产开发建设有限公司的系列案件，于2017年12月31日公开拍卖了被执行人重庆渝亚房地产开发建设有限公司所有的位于重庆市渝中区民族路99号名义层（原裙楼）1层商业1至4号，2层商业1、2、3、5、6号，3-5层商场，6层商业1至3号，7层4至7号、10号，重庆宏迈物资有限责任公司竞得前述房产。一审法院于2018年1月8日作出执行裁定，前述房产的所有权归重庆宏迈物资有限责任公司。前述房产合法使用的个人与重庆宏迈物资有限责任公司联系，由重庆宏迈物资有限责任公司负责依法清退。任何单位和个人不得非法使用、占用、出租、经营前述房产，如若违反，本院将强制清除，并追究其法律责任。”杨世洁还向一审法庭举示了一审法院（2015）中区法民初字第07668、07670号民事判决书各一份及网站截图2份，拟证明2013年至今，案涉商场未取得消防许可，停电无法满足正常营业，2012年7月14日，重庆晚报报道案涉商铺最快十月底开始迎客，实际上2012年12月18日左右，案涉商铺才开始试营业。第五大道公司发表质证意见称对两份判决的真实性予以认可，该两份判决与本案案情不一致，该两份都签订了解除商铺租赁确认书协议的。对网站截图无法核实质证，有一张截图尚未提供纸质证据，不予质证。杨世洁还举示了一审法院（2019）渝0103民初15057号民事裁定书，拟证明2020年4月13日，杨世洁检索商铺原所有权人渝亚公司相关案件时，查到2019年9月18日，渝中区法院发布的（2019）渝0103民初15057号民事裁定书，发现2013年9月11日起，渝亚公司已经将案涉商铺出租给肖勇，且第五大道公司从未向杨世洁出示过任何其有权出租案涉商铺的材料，故第五大道公司不享有案涉商铺的出租权。第五大道公司应当退还保证金和装修改造费。第五大道公司发表质证意见称对该证据的真实予以认可，但是该裁定书解决的是程序性问题，没有既判力。一审庭审中，第五大道公司向一审法庭举示了一审法院（2016）渝0103民初2946、2949、18222、18224号、（2017）渝0103民初8998、9086、9088号等七个案件的判决书或者二审判决书，拟证明在类似案例中，人民法院不但没有支持退还费用，反而判令承租方支付房屋使用费。杨世洁发表质证意见称对该组证据的真实性予以认可，对关联性与证明目的不予认可。证据中的裁判文书，法院判决内容并未涉及履约保证金和装修改造费，且法院支持解除合同的理由与杨世洁主张解除合同的理由也不同。经一审法庭当庭询问，杨世洁的委托诉讼代理人当庭陈述杨世洁于2013年9月19日搬离案涉商铺，第五大道公司的委托诉讼代理人当庭陈述代理人不清楚杨世洁搬离案涉商铺的情况，即使是搬离了，也肯定是2018年1月31日以后。双方均未向一审法庭举示杨世洁何时搬离案涉商铺的相关证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨世洁、第五大道公司签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。关于第五大道公司是否具有出租权的问题。法律并未规定房屋出租人必须是房屋产权人。第五大道公司作为案涉商铺出租人在与杨世洁签订合同后已将商铺交由杨世洁控制经营，并无其他权利人直接针对杨世洁租赁使用商铺向杨世洁主张权利并排除杨世洁的占有使用，且杨世洁亦无充分证据证明（2019）渝0103民初15057号民事裁定书载明的该案原告肖勇从2013年9月11日起实际承租占有使用了杨世洁承租的案涉商铺，故杨世洁主张第五大道公司对案涉商铺没有出租权不成立。关于杨世洁主张解除案涉租赁合同的诉讼请求。据查明事实，虽然杨世洁与第五大道公司在本案中对杨世洁实际搬离商铺时间主张不一致，但双方对杨世洁已实际搬离商铺未继续经营的事实并无异议，第五大道公司亦表示以上合同已无实际履行意义，对杨世洁主张解除合同的诉求无异议，故该院对杨世洁主张解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。至于第五大道公司代理人所称杨世洁诉讼请求已过诉讼时效的问题，因杨世洁提起本案诉讼时案涉租赁合同并未解除，故杨世洁的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于杨世洁主张退还履约保证金20000元并支付资金占用损失的问题。双方签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》中并未有扣除履约保证金情形的约定，现合同解除，第五大道公司应当将20000元履约保证金退还给杨世洁。合同解除前，履约保证金退还的基础不成立，不应计算资金占用损失，故该院对杨世洁主张的资金占用损失不予支持。至于第五大道公司以杨世洁存在欠付租金等违约情形拒绝退还履约保证金，因双方对是否还应支付、欠付租金存在争议，租金问题属于未决事项，第五大道公司拒绝退还保证金的抗辩意见，该院在本案中不予采纳。关于杨世洁主张退还20000元装修改造费并支付资金占用损失的问题。双方签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》中约定装修改造费在签订确认书时由杨世洁一次性向第五大道公司缴纳，并无退还的约定，故该院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，杨世洁的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告杨世洁与被告重庆第五大道商业管理有限公司于2012年8月15日就重庆市渝中区民族路99号“第五大道品牌服饰商场”第三层3139号商铺签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》于本判决生效之日起解除；二、被告重庆第五大道商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨世洁履约保证金20000元；三、驳回原告杨世洁其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，由被告重庆第五大道商业管理有限公司负担150元，由原告杨世洁负担250元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在本案一审审理中，第五大道公司对杨世洁已实际搬离案涉商铺未再继续经营的事实并无异议，双方只是对杨世法具体搬离时间存在争议；同时，针对双方所签租赁合同，第五大道公司亦表示无实际履行意义，对杨世洁主张解除租赁合同的诉讼请求无异议，故一审法院对杨世洁主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。一审宣判以后，第五大道公司虽提起上诉，但其上诉请求仅涉及杨世洁交纳的履约保证金是否应予退还问题，并不涉及双方所签租赁合同是否应予解除问题，也就是说第五大道公司对一审法院判决解除其与杨世洁所签租赁合同并无异议。对于杨世洁已交履约保证金是否应予退还问题。在双方所签合同中并未有扣除履约保证金的约定，合同解除后第五大道公司应当将履约保证金退还给杨世洁。对于第五大道公司所称案涉商铺的租金交纳及退还案涉商铺的请求，因杨世洁提起本案诉讼时并未提起相关诉讼请求，第五大道公司亦未就此提起反诉，故本院对此不作审查。综上所述，第五大道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人重庆第五大道商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年九月二十五日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋