安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初3862号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 被告：刘发智，男，1952年12月27日出生，汉族，初中文化，退休，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）与被告刘发智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡枭、李源及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1992元、能耗费544元;2、被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金(按照年利率10%计算，暂计算至2020年1月为399元);3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了金域蓝湾小区C7-1-301室房屋，建筑面积92.18㎡，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告每半年的第一个月上旬预交半年的物业费，缴纳标准为：物业费为按建筑面积每月每平方米0.9元，能耗费为按建筑面积每月每平方米0.25元。若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金。协议生效后，原告按照双方协议的约定履行了物业服务的各项义务，但2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、能耗费被告至今未交纳，原告多次催要未果，故起诉，请求判如所请。 被告辩称：我是金域蓝湾小区C7-1-301室业主，房屋面积为92.18平方米，物业费0.9元每月每平方米、能耗费0.25元每月每平方米属实，未交物业费和能耗费期间属实。未交原因：1、原告交付给我的房屋有质量问题。二楼平顶侵占了我客厅柜机外机，客厅空调柜机无法安装，请求法院责令建设单位（伟星置业或新马投资公司）拆除二楼侵占的我的使用面积，如不归还请求法院按消费者保护法假一赔十给予判定；2、我家的煤气灶台无法安装，因我的房子被二楼楼顶包围，如管道不改我的灶能烧到煤气管道，安全存在严重危险，向物业反映，一直无人处理，我无奈自己求助燃气公司改装，所有费用自己支付。3、我家客厅空调柜机外机柜是半封闭的，占房屋面积2平方，成了物业排污水的池子，虽多次反映物业不处理，梅雨季节，我房子墙内生霉点，墙体没有做防水措施。4、要求物业归还本人缴纳的物业费直至不再向我的机柜里排污水。 经审理查明：被告刘发智系金域蓝湾小区C7幢1单元301室业主，房屋建筑面积92.18㎡。2014年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份,约定物业服务内容：对房屋公共部位、公用设施设备进行日常管理和维修养护，环境卫生保洁，公共秩序（安保执勤）维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，公共绿化维护保养和消防管理等；乙方缴纳费用时间：第一次交费自房屋交付之日起交至2015年6月30日，以后交费周期为每一年预收一次；交费时间为每次交费第一个月上旬；住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元计算（不含能耗费），公共能耗费标准层（六层级六层以上）按0.5元/月/平方米收取，三层按50%收取；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。上述协议签订后，原告对涉案小区提供了物业管理服务。被告因对物业服务质量等有异议，未交纳2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间物业费及能耗费，原告多次催要未果，成讼。 上述事实有原告向本院提交的前期物业服务协议、服务价格证，被告提交的房屋交接单、业主钥匙资料交付表及双方当事人当庭陈述等证据在卷证实。以上证据均为复印件。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约遵守。原告为被告居住的小区提供了相应物业管理服务，被告在享受服务的同时应按约缴纳物业费。但鉴于原告提供物业服务存在瑕疵，本院酌定物业费减少10%，即被告应向原告交付2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费数额为1792元。能耗费属全体业主共摊的实际发生的费用，被告应按约据实缴纳，现原告诉请被告支付2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间能耗费544元，未加重被告负担，本院予以确认。另合同约定违约金目的在于督促相关业主及时履行缴费义务，因本案被告拒缴物业费事出有因，且原告如认为被告拒交物业费无相应依据，其应及时通过诉讼方式予以解决，故对原告违约金诉请本院不予支持。 业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。 综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘发智于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费1792元、能耗费544元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告承担5元，被告承担20元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈利利 二〇二〇年九月二十九日 书记员  刘婷婷 附本案适用的法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。