贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1619号 上诉人（原审被告）：杜建平，男，汉族，1975年1月1日生，贵州省贵定县人，农民，住贵定县。 委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蓬正良，男，1974年10月2日生，汉族，贵州省贵定县人，居民，住贵定县。 委托诉讼代理人：陈海碧，贵州合君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱家宏，贵州合君律师事务所律师。 原审第三人：王栓徕，男，1973年8月22日生，汉族，广西壮族自治区平南县人，农民，住广西壮族自治区平南县。 上诉人杜建平因与被上诉人蓬正良、原审第三人王栓徕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院（2020）黔2723民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜建平上诉请求：1、撒销原审判决，改判井驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不是涉案门面产权人，涉案门面的真正权利人是清定桥村委委会平堡市场管理委员会，被上诉人身份仅是在代表人村委会，合同权利义务应由真正权利人行使，被上诉人与本案没有直接的利害关系，不符合民事诉讼法第一百一十九条之第一项规定，因此，上诉人不具备本次诉讼主体资格，其诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其起诉。二、涉案门面系上诉人从清定桥村委会平堡市场管理委员会承租，并与之签订了相关租赁合同，而被上诉人仅仅是村委会代表人，并不是租赁合同的当事人，没有本案中合同关系的权利义务，其起诉应当予以驳回。涉案门面实际上是上诉人从2014年11月份开始，出资改建、装修后开始使用资金，上诉人在2015年10月1日与清定桥村委会平堡市场管理委员会签订了为期三年的租赁合同，租赁期限从2015年10月1日至2018年10月1日止。双方于2015年12月14日再次签订合同，将租赁期限变更为2015年10日至2020年10月1日。因此涉案租赁合同主体是上诉人与清定桥村委会平堡市场管理委员，被上诉人起诉解除合同、主张违约责任的基础不存在，应驳回其诉讼请求。 被上诉人蓬正良二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容公正，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。 原审第三人王栓徕在二审未发表意见。 蓬正良向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的门面租赁合同，并判令第三人交付门面给原告；二、判令被告向原告支付10万元经济损失；三、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：贵定县盘江镇清定桥村平堡农贸市场是平堡村民小组的集体经济实体，始建于2014年，修建之初为钢结构的框架型。2014年10月5日，平堡农贸市场管理委员会将农贸市场的B5、B6、B27、B28号四个门面出租给原告蓬正良，双方签订了《租赁合同》，合同约定门面用于经营百货商品，同时还约定乙方不得私自将门面转租、分租、变相转租或者作担保抵押。合同签订后，在同等条件下，原告就将四个门面转让给被告经营，口头约定，被告负责门面的装修，期限为五年，未签订合同，被告将承租的四个门面取名为“宜家超市”期间以经营百货为主。此后，原告每年都与管委会签订《租赁合同》，被告仍然使用该门面，每年租金都是被告交给原告，然后由原告转交给管委会。2019年9月30日，原告与管委会签订租赁合同的当天，应被告的要求，原告又将门面转租给被告，双方签订了《租赁合同》，租赁用途为经营百货，期限为两年，但合同须每年一签。合同第二条2项规定：“甲方有权监督乙方在经营百货日用品期间内只允许乙方自己经营、不能将门面转让、转租、分租等方式给第三方；第3项规定，甲方如发现乙方在把此门面转让、转租、分租等方式给第三方，产生的一切责任由乙方负责，乙方必须赔偿甲方壹拾万元经济损失”。2019年10月30日，被告将四个门面转租给第三人王栓徕，并收取了王栓徕第一年租金40000元。2019年11月，第三人王栓徕对转让的四个门面进行装修时，原告知道后进行阻止，现该门面的装修工作处于停工状态。为此，原告遂向贵定县人民法院提起诉讼。 一审另查明：被告在2019年8-9月份就在门面中开始经营水果，并将原“宜家超市”招牌更名为“宜家水果超市”。因被告在门面中经营水果，管委会在2019年11月8日报请盘江镇平堡村调解委员会和盘江派出所调解未果。被告于2015年10月1日和2015年12月14日分别与管委会签订了《租赁合同》，并将原三年期限改为五年期限，其合同目的是为了方便被告办理营业执照，但该合同内容从未履行。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告均应遵守并受其束约。2014年10月5日，原告将从平堡农贸市场管理委员会租赁的B5、B6、B27、B28号四个门面转租给被告，到2019年9月30日，双方签订了书面《租赁合同》，原告依照双方的约定，将四个门面交给被告使用，履行了合同义务，被告在使用门面后，支付了租金给原告，据此，双方租赁合同关系成立。在履行合同中，原告已全部履行了合同约定的义务，但被告在使用承租的门面时，擅自改变经营项目，扰乱农贸市场的秩序，且将承租门面转租给第三人，收取租金，违反了合同约定，应承担违约责任。现原告诉请要求判决解除原、被告签订的《租赁合同》，返还出租的门面，符合法律规定，予以支持。原告诉请要求被告支付违约金，因违约金具有惩罚性和补偿性双重属性，原告的诉请符合合同约定和法律规定，但双方约定的违约金过高，原告也未提供其受到损失的依据，庭审中，被告也辩解主张违约金过高，要求依法降低，从本案的具体情况来考虑，违约金应按房屋租金的30％计算支付，即应为5760元（19200÷30％＝5760）。被告杜建平将涉案的四个门面转租给第三人王栓徕，是基于原、被告之间存在租赁合同关系，被告违反合同约定和法律规定，将承租门面转租给第三人，因此，被告杜建平与第三人王栓徕之间的转租行为无效，现第三人实际占有该门面，应承担返还原告门面的责任。本案中，原告是B5、B6、B27、B28号四个门面的承租人，原告将承租的四个门面转让给被告得到了平堡农贸市场管委会的认可，被告杜建平与管委会签订的四个门面《租赁合同》，其合同目的是为了方便被告办理营业执照，该合同未实际履行，因此，被告答辩主张原告不具备诉讼主体资格的辩解意见无理，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）、（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十四条规定，判决：一、解除原告蓬正良与被告杜建平于2019年10月30日签订的《租赁合同》；二、被告杜建平、第三人王栓徕在判决生效后五日内返还平堡农贸市场B5、B6、B27、B28号四个门面给原告蓬正良；三、被告杜建平在判决生效后五日内支付原告蓬正良违约金人民币五千七百六十元（￥5760）。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1150元，由原告蓬正良承担350元，被告杜建平承担800元。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理,二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：2014年10月5日，蓬正良将从平堡农贸市场管理委员会租赁的B5、B6、B27、B28号四个门面转租给杜建平，到2019年9月30日，双方签订了书面《租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，且在杜建平经营上述门面期间，平堡农贸市场管理委员会均未提出异议，故蓬正良与杜建平签订的《租赁合同》为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。蓬正良已按照合同约定，将四个门面交付杜建平使用，杜建平在使用该承租的门面期间，擅自改变合同约定的经营项目，并将承租门面转租给第三人，收取租金，违反了双方的合同约定，应承担违约责任。杜建平与第三人王栓徕之间的转租行为因未取得出租人的同意而无效，一审根据蓬正良的申请，判决解除蓬正良与杜建平签订的《租赁合同》及由杜建平和王栓徕返还门面符合法律规定。由于双方约定的违约金过高，杜建也申请要求降少违约金，一审结合本案案情，酌情确定本案违约金按房屋租金的30％计算支付，亦无不当。杜建平上诉主张因其与平堡农贸市场管理委员会对涉案门面签订了《租赁合同》，故蓬正良不具备本案的诉讼主体资格。本院对此认为，杜建平所提交的与平堡农贸市场管理委员会签订的两份《租赁合同》约定的租期分别为2015年10月1日至2018年10月1日，2015年10月1日至2020年10月1日，而杜建平与蓬正良签订的《租赁合同》约定的租期为2019年9月30日至2020年9月30日，蓬正良与平堡农贸市场管理委员会最后签订《租赁合同》约定的租期为2019年9月30日至2020年9月30日；杜建平该上诉主张与其和蓬正良签订《租赁合同》的事实相矛盾，而蓬正良所提供的其分别与杜建平、平堡农贸市场管理委员会签订的两份《租赁合同》的租赁时间能相对应，能证明蓬正良将从平堡农贸市场管理委员会租赁的门面转租给杜建平的事实，上诉人所举证据不能证明其与平堡农贸市场管理委员会签订的《租赁合同》已实际履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，故本院对上诉人的主张不予采信。 综上所述，杜建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杜建平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年九月九日 书记员 蒙 沁