四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初5326号 原告四川长兴实业（集团）有限公司，住所地：绵阳科创园区。 法定代表人苗林冲，公司执行董事。 委托诉讼代理人汪岚，四川誓贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人王波，四川誓贤律师事务所律师。 被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司，营业场所：绵阳市涪城区科创园区。 负责人张恒，公司总经理。 委托诉讼代理人陈莹，四川仁聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人敖岗，四川仁聚律师事务所律师。 原告四川长兴实业（集团）有限公司与被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长兴实业（集团）有限公司（以下简称长兴实业公司）的委托诉讼代理人汪岚，被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司（以下简称太平洋保险公司）的委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告长兴实业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付从2019年10月1日起至《房屋租赁合同》解除之前的租金，租金暂计算至2020年7月31日为688880元；3、被告向原告支付违约金2316753.92元，合同约定的违约金为提前退租天数租金的2倍，从2019年10月1日起计算即为6011267.84元，原告参照损失的数额对违约金进行调整；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年12月10日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于绵阳市涪城区四楼商铺1003.03平方米作为保险营业场所，租赁期限从2013年3月1日至2023年2月28日，首年租金601818元，之后每年租金在上年租金总额基础上上调5%，并于每年2月20日前支付下年度全部租金。2019年开始，被告擅自改变租金的支付方式，先期仅向原告支付2019年3-7月租金336039.03元，经原告催收，被告再次支付2019年8-9月租金134415.61元。2019年9月26日，被告以租赁房屋漏水为由向原告提出解除租赁合同，并告知原告将于10月1日前搬离租赁房屋，要求原告于2019年9月30日进行验房、交接，后于10月18日再次向原告发函，告知原告已于办离之日，即2019年9月30日解除，被告将不再支付房租。原告对被告的解除合同行为不予认可，并向被告邮寄不同意解除租赁合同函、催缴房租通知，但被告坚持要求解除合同，拒不向原告支付2019年10月之后的租金。 被告太平洋保险公司辩称:《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除，原告没有请求解除合同的必要性，该项诉求不应当得到支持，且由此多产生的诉讼费应当由原告承担。原告无权主张被告继续支付租金，无权主张违约金。原告至今未在显著位置张贴招租广告，但保险公司变更了营业执照的位置，公司人员将公司内的资料已全部搬走，明显案涉租赁房屋已无法继续使用。原告主张的违约金过高，根据合同法119条约定，原告主张的违约金明显高于实际损失，且扩大的损失应当自行承担，根据合同法司法解释第29条，原告主张的违约金高于损失，法院应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，原告长兴实业公司为甲方，被告太平洋保险公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在绵阳市涪城区，建筑面积1003.03平方米，乙方租赁该房屋用于保险营业职场使用，租赁期为2013年3月1日至2023年2月28日，共计120个月，首年每月每平方米租金50元，月租金总计50151.5月，首年年租金总计601818元，自第二年（2014年3月1日）起，年租金总额每年在上年度租金总额基础上上调5%，以后每年租金以此类推，其中：2019年3月1日至2020年2月28日年租金总计为806493.68元，2020年3月1日至2021年2月28日年租金总计为846818.36元。乙方应在每年2月20日前向甲方足额支付下年度全部租金，逾期一日按日租金的30%支付违约金，如乙方逾期支付租金超过3个月，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿相应损失，甲方向乙方交付房屋时，乙方支付房屋租赁保证金5万元，租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知甲方，属于甲方责任，在质保期内由甲方负责修复。有下列情形的，有权解除合同，违反合同一方应向对方按当月租金的2倍支付违约金，给对方造成直接损失的，支付的违约金不足以抵付直接损失的，还应赔偿造成的直接损失与违约金的差额部分，其中：2、经甲乙方共同认可并且具有法定资质的相关检验部门出具有效证明，证明甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全；5、乙方逾期支付租金超过3个月的。乙方租赁期内，非合同规定情况，乙方擅自退租，应按提前退租天数的租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，不足部分则乙方另行支付。 合同签订后，原告交付租赁房屋，被告向原告交纳保证金5万元，并按合同约定交付租赁商铺租金至第六年度，自第七年度起，被告未按照合同约定在2019年2月20日前向原告交纳2019年3月1日至2020年2月的全部租金，实际交纳租金：2019年3月22日交纳2019年3月1日至7月31日租金336039.03元，2019年8月21日交纳8月1日至9月30日租金134415.61元，未交纳2019年10月1日至2020年2月28日租金。 2019年9月26日、10月18日、12月4日，被告以房屋在租赁期间漏水，存在瑕疵为由，向原告发出解除房屋租赁合同等通知，通知函的主要内容：太平洋保险公司于2019年9月30日搬离绵阳市涪城区，租赁合同于搬离之日解除，长兴实业公司应于2019年9月30日9时至17时前来验收房屋并接收钥匙，在2019年10月1日起可以对房屋自行处置并对外招租，因延期招租导致的扩大损失与太平洋保险公司无关，太平洋保险公司不再支付2019年10月1日以后的房屋租金，逾期验收房屋和接收钥匙产生的任何责任或损失与太平洋保险公司无关。原告收到被告解除房屋租赁合同通知函后，于2019年9月29日、10月9日，10月28日，向被告发出《回复函》、《催缴通知》等函件，载明的主要内容：不同意太平洋保险公司单方面解除合同，合同有效，双方继续履行合同，太平洋保险公司单方面解除合同已经构成违约，应当足额缴纳2019年10月1日至2020年2月28日租金。 2020年9月23日，本院对案涉租赁商铺进行现场勘查，经勘查：1、案涉租赁商铺临富乐路玻璃幕墙靠窗共计10个房间，临安昌路玻璃幕墙靠窗共计3个房间，临小区内靠玻璃幕墙共计5个房间；2、玻璃幕墙内都属于出租面积，该租赁物的所有房间均属太平洋保险公司设计并隔断，原租赁物属框架结构，无单独隔离房间；3、4楼2号房间的屋顶的玻璃幕墙和主体之间为钢结构和铁皮，钢结构和铁皮上因客观原因未能进行实地勘察；4、临小区内房间的总经理室屋顶有滴水现象；5、临街隔断房间的部分墙角、墙面有部分面积水渍；6、4楼2号大厅安装有2个吸顶空调，其余房间安装有柜式或挂式空调。 本院认为，原告四川长兴实业公司与被告太平洋保险公司签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人均应履行各自义务。关于租赁合同解除权方面。一、被告不具有合同解除权。案涉租赁房屋临街隔断房间的部门墙角、墙面有部分面积的水渍等情形，证实租赁房屋有渗漏情况发生，但该商铺发生渗漏房间为被告自行设计并隔断，原商铺属框架结构，无隔离房间，没有进行隔断设计的大厅并无渗漏情况发生，对隔断房间的渗漏是被告装修造成，还是房屋自身质量问题，双方存在争议。同时，即使房屋存在渗漏，也是可以通过维修恢复，不必然导致房屋无法使用，被告未提交双方约定的：“甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全”的证据，且租赁合同已经履行至第七年度，证实租赁房屋并非被告辩称已不能实现租赁合同的目的，故被告不能行使合同约定解除权，亦无法定解除权，被告2019年9月26日发出解约要求，不产生合同解除的法律效力。二、原告有合同约定和法定解除权。被告实际已经搬离案涉房屋，不愿继续履行租赁合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同目的亦已无法实现，同时，租赁合同明确约定逾期支付租金超过3个月，出租方有权单方面解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，原告诉请解除合同符合约定及法律规定。被告于2020年8月27日收到本院送达的起诉书副本，租赁合同解除时间应当确定为2020年8月27日。 关于房屋租金方面。被告虽在2019年9月30日搬离案涉房屋，但合同并未解除，仍应当按照约定支付至解除之日的房屋租金，原告诉请被告给付2019年10月1日至2020年7月31日租金688880元，本院予以支持。关于违约金方面。被告未按合同约定交纳租金，违约解除合同，系违约方，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告主张约定的违约金过高，对其主张应当承担举证责任，原告作为非违约方主张违约金合理，亦应提供相应的证据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，在承租人明确表示并以行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当的措施防止损失的继续扩大。从本案法律关系、双方关于合同解除的函件及租赁房屋的现场情况看，被告搬离后未进一步采取积极措施办理房屋交接，存在过错，但原告对房屋未办理交接也存在过错，自身未采取适当措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。为此，经违约方被告的申请，本院以违约造成的实际损失为基准，综合合同履行程度，当事人过错、预期收益等对违约金进行酌定，按照806493.68元÷12×3，计人民币201623.42元支持原告的违约金请求。综上，原告诉请租金、违约金为688880元＋201623.42元，合计890503.42元，抵扣原告交纳的租房保证金5万元后，被告还应当支付原告人民币840503.42元。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告四川长兴实业（集团）有限公司与被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司房屋租赁合同于2020年8月27日解除； 二、被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司在判决生效后十日支付原告四川长兴实业（集团）有限公司租金、违约金共计人民币840503.42元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告四川长兴实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费24432元，由被告负担6103元，原告负担18329元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 王 沉 二〇二〇年九月二十八日 书记员 吴林娟