甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初760号原告：窦民祖，男，汉族，1960年10月25日出生，住甘肃省榆中县，农民。委托诉讼代理人：李生凯，甘肃陇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国贤，甘肃陇达律师事务所实习律师。被告：白树芬，女，汉族，1985年12月7日出生，住甘肃省永昌县，农民。委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓晓，甘肃凡超律师事务所律师。被告：汪立红，女，汉族，1989年3月30日出生，住甘肃省榆中县，农民。委托诉讼代理人：周向军，甘肃凡超律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓晓，甘肃凡超律师事务所律师。原告窦民祖与被告白树芬、汪立红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2019）甘0123民初1994号民事判决书，被告白树芬、汪立红提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）甘01民终3619号民事裁定书，裁定撤销（2019）甘0123民初1994号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告窦民祖的委托诉讼代理人李生凯、王国贤，被告白树芬的委托诉讼代理人周向军、陆晓晓，被告汪立红的委托诉讼代理人周向军、陆晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦民祖向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间签订的《铺面租赁合同》及《协议》，判令二被告立即将涉案租赁房屋腾交原告；2、判令二被告连带支付原告房屋租赁费67500元（房租每年135000元，每月11250元，自2018年11月18日至2019年5月19日共计6个月），逾期缴纳房租应付的利息2025元（应付房租67500元，自2018年11月18日至2019年5月19日共计6个月，月利率按0.5%计算），本项合计69525元；3、判令二被告连带返还原告拉电装表费5000元，连带赔偿原告损坏玻璃费用1500元，损坏地板费用200元，损坏的门的费用4000元，本项合计5700元；4、判令二被告连带支付原告垫付的电费1202元，以上各项合计81427元；5、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年11月18日，二被告合伙开办超市，由被告白树芬出面与原告签订了一份《铺面租赁合同》，约定租期三年，年租金135000元，每年年底前预付下年度全年的租金。《铺面租赁合同》签订后，由被告方向原告方支付了2017年11月18日至2018年11月18日一年房租130000元，另外应付5000元作为原告出资拉电装表费用而抵扣。自2018年11月18日至今，二被告一直以种种理由推拖未付2018年11月18日至2019年11月18日的房租，已经构成了根本违约。在二被告经营期间，损坏玻璃应赔1500元，损坏地板应赔200元，损坏门应赔4000元，拖欠电费1202元，已由原告垫付。2018年3月11日，二被告与原告签订了一份《协议》，约定原、被告共同出资10000元，其中原告出资5000元拉三相电表，但二被告并未完成三相电表的拉线安装工作，从原告处收走的5000元也未实际使用，现在仍在二被告处占用。为了维护自身的合法权益，原告于2019年6月4日委托律师发布了律师函，通知二被告已违约，要求解除原、被告签订的《铺面租赁合同》及《协议》。现原告诉至法院，望判如所诉。被告白树芬、汪立红辩称：第一、租赁合同履行将近一年时，承租人白树芬已经主动告知原告协商解除租赁关系；因原告三番五次阻止承租人搬离，已经实际开始控制房屋，租赁关系已经因原告窦民祖的实际占有而解除，租赁合同的解除不存在争议。2017年11月经他人介绍，由被告白树芬与原告窦民祖签订《铺面租赁合同》，约定将窦民祖的商铺出租给被告白树芬经营小商品超市。房屋交付后，承租人白树芬、汪立红根据经营需要对房屋进行装修；经营至将近一年时，因无力经营，被告白树芬于2018年11月13日通过微信主动向原告窦民祖提出解除租赁关系的请求。之后因原告窦民祖以各种借口阻挠搬离，以实际占有房屋的事实表明房屋的控制权已经归原告窦民祖，租赁关系即已解除；原告仅以未处理事宜扣留货物的方式主张权利。第二、2018年11月13日被告白树芬的微信通知，即可以产生合同解除的通知效力，并以2018年11月19日钥匙实际交还原告时合同解除；原告窦民祖多次以费用问题进行阻挠，已经表示原告实际占有案涉房屋，房屋的占有权已经移交到原告处。2018年11月13日被告白树芬的微信通知，语言表达明确，意思表示真实；原告窦民祖以微信回复的方式表示已经受领合同解除的意思表示。原告窦民祖知晓被告要求解除租赁的意思后，即开始以占据房屋、阻止搬离等行动证明了租赁关系的实际解除；此过程符合合同成立的“要约-承诺”要件，租赁关系的解除符合法律规定。2018年11月19日是合同第一年到期的对应日，被告白树芬将房屋钥匙主动交送给到原告窦民祖家中；窦民祖以报警的方式委托民警将钥匙退回（见范警官的证言）。此过程被告为了及时主动止损，防止双方的利益同时受损，并不违法。被告已采取实际行动表示租赁合同不再履行，原告窦民祖出面阻止被告搬离，除了以占有房屋的方式表示接受解除的结果外，另外的目的仅仅是为了追求所谓的经济损失。第三、原告窦民祖以电费、电表、房屋设施等问题多次阻挠被告对自己物品的取回，且极端地采取焊门的方式，完全证实原告窦民祖已经实际控制租赁房屋，房屋的实际利益在窦民祖的控制之中。即便原告窦民祖采取放任的态度，所造成的经济损失应当由其自行承担。第四、原告窦民祖并未以继续履行作为诉讼的焦点，而是以合同解除所遗留的电表、电费及物品损坏为焦点，阻止被告取走属于自己的物品。此过程系合同解除后的债权债务处理，不影响合同解除的法律效力。原告在貌似合理的维权过程中，忽略了房屋本身的价值利益，放任其闲置，扩大了案涉租赁关系的损失，应当由其自行负担。故原告请求支付房租的请求已经没有事实依据。第五、关于电表的问题，事实上安装的电表现在仍依附在案涉房屋上，无法分离，其权益继续归原告窦民祖所有，就电表的相关利益自然不得再行主张。综上，被告认为，原告的诉求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，请求人民法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月18日，原告窦民祖作为甲方与被告白树芬作为乙方签订《铺面租赁合同》一份，约定甲方将自己所有的位于榆中县××镇××村××号，面积为300平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2017年11月18日至2020年11月18日止，三年后租金上涨幅度为10%—15%。双方商定租金为年付，年租金为135000元，租金每年度支付一次，第二年的租金在第一年度的第十二个月内一次性付清，以此类推。合同还约定因国家政策等不可抗力拆迁，需由甲方提前通知乙方，由甲乙双方与相关方面进行协商，对造成乙方的装修费，停业费等造成的损失由拆迁方进行补偿。在合同签订前，2017年10月18日被告白树芬向原告窦民祖的儿媳李英通过中国农业银行打款12万元，并向原告支付了押金1万元，共计13万元履行了第一年的缴纳房屋租赁费的义务，原告也按照合同约定将涉案租赁房屋交由二被告使用。二被告接受房屋后用于经营美乐佳购物超市。2018年11月13日，由于经营的超市不景气，被告白树芬向原告窦民祖发送微信，欲与原告解除房屋租赁合同，将租赁房屋返还给原告以减少损失，但原告明确表示不同意解除。2018年11月19日，被告白树芬找原告协商退房事宜，但原告窦民祖不在家，被告白树芬便将涉案租赁房屋的钥匙放到原告的大门前，后该涉案房屋的钥匙又被派出所的民警交还到被告白树芬处。此后二被告未继续经营超市，但也未与原告协商解除签订的《铺面租赁合同》，未将涉案房屋退还于原告。截止2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死。另查明，2018年3月11日，原告窦民祖作为甲方、二被告白树芬、汪立红作为乙方签订了一份《协议》，约定由甲方、乙方出资在乙方租赁的房屋内拉二相电表，乙方经营期间所有的电费由乙方负责缴费，甲方无权管理。后期由于政府拆迁及不可抗力因素，乙方不干或走人，电表户头由甲方负责所有。(其中甲方出资5000元)，对此原告也予以认可。《协议》签订后，原告出资5000元，在二被告租赁的房屋内安装了二相电表，二被告租赁期间一直在使用该电表，按时交纳了租赁房屋产生的电费，2019年6月5日原告的律师向二被告发送了《律师函》一份，要求二被告支付拖欠的房屋租赁费，并要求赔偿各种财产损失，要求支付拖欠电费，给付电表安装费用等。二被告收到了该份《律师函》后，未给予任何答复。原告遂诉至法院。上述事实，有原、被告的陈述，铺面租赁合同、协议、发票、集体土地建设用地使用证、律师函、照片、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后原告按照约定履行了向二被告交付租赁房屋的义务，二被告也接收占有租赁房屋进行了使用。截止2018年11月13日，由于经营的超市不景气，被告白树芬向原告窦民祖发送微信，欲于原告解除房屋租赁合同，将租赁房屋返还给原告以减少损失，但原告明确表示不同意解除。后被告单方将涉案房屋钥匙放在原告家门口，并未告知原告放置钥匙的目的，也未取得原告的同意，在原告向公安机关报警处理后，该钥匙又被送回到二被告处，直至2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死至今。根据合同法的相关规定，经当事人协商一致，可以解除合同。二被告想要解除与原告签订的房屋租赁合同，应当与原告达成一致协议后方可解除合同。但本案中二被告在未与原告达成解除涉案房屋租赁合同协议的情况下，该合同仍然对原、被告具有约束力。庭审时，原、被告双方均认可在2019年4月份，原告窦民祖儿子将涉案商铺大门焊死，二被告亦无法继续占有使用涉案房屋，该行为亦可视为原告实际收回了涉案房屋，《铺面租赁合同》实际已经解除。因此在此之前，二被告应当向原告给付实际占有期间的房屋租赁费，故对原告要求二被告支付房屋租赁费应当以2018年11月18日计算至2019年4月较为合理，每个月11250元，5个月即56250元。原告要求二被告给付逾期缴纳房租应付利息2025元，对二被告逾期缴纳房屋租赁费是否承担逾期付款利息，原、被告在《铺面租赁合同》中并没有约定，事后原、被告又未就该项内容达成一致意见，视为不支付逾期付款利息，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告返还原告拉电装表费5000元，虽然原、被告达成《协议》由双方出资拉电表，但电表实际是为原告房屋添附的财产且所有权属于原告所有，即便二被告不租赁房屋了该电表仍是原告的财产。二被告只是在租赁期间使用了该电表，并不具有电表的所有权。装电表费用由原告自己承担，符合法律规定，其无权要求二被告向其返还拉电装表费5000元。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告赔偿损坏的玻璃1500元、损坏的地板费用200元，损坏的门4000元，只提供了照片，并未提供其他证据予以佐证，无法证明损坏的物品是否是在租赁房屋内，更无法通过照片证明物品是否是由二被告损坏，且价值不清。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求判令二被告支付其垫付的电费1202元，对此二被告未提出异议，亦认可系在租赁房屋期间所使用，应当由二被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告白树芬、汪立红共同给付原告窦民祖房屋租赁费56250元；电费1202元，合计57452元，于判决生效后十五日内日履行；二、驳回原告窦民祖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由原告窦民祖负担569元，被告白树芬、汪立红负担1267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李名庆人民陪审员  唐玲莉人民陪审员  周 燕二〇二〇年九月二日法官 助理  张 梅书 记 员  岳姝君