广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3396号原告：何灼贤，男，1980年7月6日出生，汉族，住广东省开平市*********巷4号，公民身份证号码：440************414。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝某1。原告何灼贤与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，并于同年9月24日公开开庭审理了本案。原告何灼贤到庭参加诉讼，被告开平恒威房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何灼贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付从2017年12月1日起至2018年1月29日止按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金，违约金暂计11885.15元。2、判令被告因逾期交房而向原告支付从2018年1月30日起至2019年9月11日止按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金，违约金暂计155827.5元，计至收楼当日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月1日购买被告所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区3幢2302房，并于2016年5月27日与被告签订了【商品房买卖合同（预售）】，总房款660286元，首付款为140286元，银行贷款为520000元，原告己按照合同约定履行付款义务。按照【商品房买卖合同（预售）】第十一条规定，被告应与2017年11月30日前，按照双方签订的【商品房买卖合同（预售）】相关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。按照【商品房买卖合同（预售）】第十二条规定，被告不能在2017年11月30日前将商品房交付于原告的，在逾期60日之内，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金；在逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照约定，向被告缴纳了房款的首付款，并于中国农业银行股份有限公司开平水口支行签订了【个人住房（商业用房）借款合同】，中国农业银行股份有限公司开平水口支行也向被告支付了520000元。被告却严重违反【商品房买卖合同（预售）】，截止2019年9月11日（逾期650日），不仅未能将商品房及商品房的房屋权交给原告，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋楼盘仍在施工过程中，致原告到目前为止不能按合同标准入住商品房。原告曾多次要求被告履行合同均未果，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告认为，合同签订后，原被告应充分履行合同义务，被告未交付房屋及房屋权的行为己经严重违约。因此，为维护自身合法权益，原告向法院起诉。被告恒威房产公司辩称：一、被告已把涉案房屋交给原告；二、延迟交房原因，除了被告经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告认为应按每日万分之零点五计算违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的如下证据：原告身份证复印件一份、企业信用信息报告复印件一份、《商品房买卖合同（预售）》原件一份、《个人购房担保借款合同》原件一份、《认购书》原件一份、购房发票原件一张，因证据之间能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2016年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区3幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016038号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。原告与被告恒威房产公司于2016年5月27日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201605270009），合同约定原告购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区3幢2302房，建筑面积为116.35平方米，总房款660286元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告向被告恒威房产公司支付140286元首付款，并在银行贷款支付520000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用，后原告于2019年9月11日收到被告交付的房屋。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，何灼贤与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。根据本案的证据，何灼贤已全额交付购房款，且被告未抗辩，本院予以认可。恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，何灼贤在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减一定天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金83063.98元（从2017年12月21日起至2019年9月10日止，以房款660286元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金83063.98元（从2017年12月21日起至2019年9月10日止，以房款660286元为基数，按每日万分之二计付）给原告何灼贤；二、驳回原告何灼贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654.26元，适用简易程序减半收取计1827.13元（已由原告何灼贤预交），由原告何灼贤负担913.56元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担913.57元。原告何灼贤多预交的案件受理费913.57元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费913.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年九月二十四日书记员  李瑞云黄超嫦