陕西省西安市中级人民法院     民事判决书      （2020）陕01民终5392号     上诉人（原审被告）西安市临潼区交通运输局，住所地西安市临潼区。   法定代表人宋光明，局长。   委托诉讼代理人周建刚,该运输局员工。   委托诉讼代理人姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组，住所地西安市。   负责人樊记社，该办事处组长。   委托诉讼代理人刘保艺，陕西森淼律师事务所律师。   委托诉讼代理人刘昭，陕西森淼律师事务所实习律师。   上诉人西安市临潼区交通运输局（以下简称“交通局”）因与被上诉人西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组（以下简称“下北街小组”）合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明:1990年4月3日双方签订临潼汽车站联办协议，由被告出资250万元，原告以土地25亩、水电工程、地面附属物等作价150万元投资，汽车站工作人员原告占1/3，被告占2/3，双方共同经营，按投资比例分担亏损。当年5月26日双方又签订补充协议，约定联办期限暂定30年，即1990年5月26日至2020年5月25日，期满后可继续联办，也可按投资比例结算分配财产、债权债务等。后原告方按照联办协议约定指派村民一名担任副站长，并安排15名村民在汽车站从事站务工作。1995年因汽车站初期经营亏损，时任县交通局局长与时任下北街小组组长口头协商，由汽车站每年支付原告场地费6万元，原告不再承担汽车站经营盈亏。自此汽车站每年支付原告场地费6万元，原告再未参与汽车站重大决策（1999年汽车站与临潼区巴士营运有限公司以土地作价50万元对外投资，2001年汽车站将周边房屋对外出租，不再经营住宿业务并办理工商变更登记）。后原告方站务人员维持不变，但被告方站务人员逐年增加，汽车站支付场地费至2015年12月底，原告以物价上涨，汽车站经营良好为由要求调价，并拒收2016年之后的场地费。2015年12月原告村民联名信访要求被告按照市场租价涨租，2016年6月22日被告作出信访答复，认为双方已商定每年付费标准，不应以经营账目重新核算，拒绝调价。庭审中，原告申请对1990年4月3日至1994年12月31日期间土地租价（该项目损失因原告未能提供资料无法鉴定）及2016年度土地市场租赁价格评估鉴定，陕西运华资产评估有限责任公司于2019年3月27日作出资产评估报告书，结论：临潼汽车站所使用25亩土地在2016年度土地租赁价格为66万元，原告支出鉴定费89000元。原告当庭变更诉讼请求第4、5项为，要求被告按每年6万元赔偿因联营协议无效造成的损失，从2016年1月1日至实际返还土地之日止按照每年66万元支付租金，并承担鉴定费。本案争议焦点为：1、双方签订的联办协议及补充协议是否合法有效？2、1995年双方领导口头变更每年收取固定场地费，原告不再参与经营的法律性质？联办期限30年是否有效？3、原告要求按每年6万元支付1994年12月31日之前因联营协议无效造成的损失，本院应否支持？4、原告要求按照评估租金价支付2016年之后的费用，本院应否支持？5、原告要求被告限期返还土地，本院应否支持？6、原告要求被告承担律师代理费，有无事实和法律依据，本院应否支持？   原审法院认为，关于争议焦点1，双方1990年签订的联办协议及补充协议，有村委会、街道办监证盖章，并进行了公证。后按照联办协议约定，原告安排1人任汽车站副站长，村民15人到汽车站从事站务服务并工作至今，联办协议及补充协议依法成立、合法有效。关于争议焦点2,汽车站依法设立并办理工商登记，但验资报告中并未载明原告的出资股份（土地折价），也未载明原告的股东身份。1995年时任交通局局长与时任下北街小组组长口头协议，约定由汽车站每年支付原告场地费6万元，原告不再承担汽车站经营盈亏，不再参与汽车站实际经营，之后汽车站的对外投资和经营业务变更等重大事项，被告均未通知原告参与决策，该口头约定实际已将联办联营关系协商解除，变更为土地租赁关系。自此双方约定的联办期限30年应理解为租赁期限30年，应适用最长租赁期限20年的限制规定，但双方在20年期限届满后再未签订新的书面租赁合同或协议约定，之后被告继续占用原告土地使用应视为不定期租赁。关于争议焦点3，汽车站在1990年4月至1994年年底处于建设筹备和初期运营阶段，并无经营盈利，按照联办协议约定并无可供双方分配的经营利润，故原告主张1990年至1994年底期间按照年费用6万元由被告支付联办协议无效的损失或者租金损失，本院均不予支持。关于争议焦点4，2001年汽车站将周边临街商铺对外出租从事酒店或商铺，之后汽车站周边城区发展迅速，被告每年获得经营收入远超所支付的场地费，若继续按1995年商定6万元标准支付原告场地租金显失公平，故原告主张按照评估价格支付2016年之后的场地租金，本院依法予以支持。关于争议焦点5，因双方的后期租赁视为不定期租赁，现原告主张要求解除租赁关系、被告退还土地，理由正当合法，本院依法应予支持。但汽车站的搬迁涉及社会公共利益，需要政府提前规划和筹备建设等，站内地面附属物的处理也需要一定期限，故汽车站的具体搬离期限由法院依法核定。关于争议焦点6，原告虽委托律师从事民事代理服务并付费，但代理费并非主张权利所支出的必要性支出，原告主张由被告承担律师代理费于法无据，本院不予支持。综上所述，双方曾签订联办协议，约定合作投资联营临潼区汽车站，1995年双方领导口头协议，约定原告不再参与汽车站经营，每年收取定额场地费即可，将联办协议已协商解除，变更为新的土地租赁关系，所支付年场地费即为土地租金。后期汽车站周边商业发展迅速，汽车站收益良好，按1995年商定场地费标准继续支付每年租金显失公平，故原告要求被告按照市场评估价支付2016年之后的土地租赁费的诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第六十七条规定，遂判决：一、原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组与被告西安市临潼区交通运输局1990年4月3日签订的《临潼汽车站联办协议》及《补充协议》依法成立、合法有效，终止履行。二、原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组与被告西安市临潼区交通运输局1995年达成的口头租赁协议依法成立、合法有效，依法解除。三、被告西安市临潼区交通运输局于本判决书生效后30日内按年租金66万元标准支付原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组2016年1月1日至2020年5月25日期间的土地租赁费2915000元。四、被告西安市临潼区交通运输局于2020年5月25日前搬离汽车站，返还临潼汽车站占用原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组的25亩土地。五、驳回原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28160元、鉴定费89000元，由原告西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组负担8160元，被告西安市临潼区交通运输局负担109000元。   宣判后，上诉人西安市临潼区交通运输局不服，向本院提起上诉称,原审法院认定上诉人与被上诉人口头将联办协议及其协议变更为租赁协议事实认定错误，证据不足。原审法判决第二项无法律依据，且判决合同解除超出诉讼请求，程序违法。原审判令上诉人搬离汽车站不符合实际，且无任何依据。本案是确认合同无效之诉，一审法院以显失公平为由变更合同内容，程序违法。一审法院遗漏涉案土地权属问题，被上诉人无诉争土地的使用权。资产评估报告属于无效报告，不应作为定案依据。评估公司和评估师不具备鉴定土地使用权价值的资格。资产评估报告依据不足，评估意见依据的材料根本无法评估租金。一审法院认定事实不清，严重违反法定程序。综上请求：1、撤销西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初2475号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求，继续履行《联办临潼汽车站协议》及《补充协议》3、本案诉讼费用由被上诉人承担。   被上诉人西安市临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组答辩称，一审判令按66万元租金支付正确，即使认定合同有效，上诉人仍应支付租金。一审法院判决已经充分考虑到社会公共利益，实现了法律效果与社会效果的统一。综上，请求驳回上诉，维持原判。   经审理查明，原审判决查明事实属实，依法予以确认。   本院认为，关于合同性质是否变更的问题，汽车站在办理工商登记时，验资报告中并未载明下北街小组的出资股份（土地折价），也未载明下北街小组的股东身份。1995年时任交通局局长与时任下北街小组组长口头协议，约定由汽车站每年支付下北街小组场地费6万元，下北街小组不再承担汽车站经营盈亏，不再参与汽车站实际经营，之后汽车站的对外投资和经营业务变更等重大事项，均未通知下北街小组参与决策，该口头约定实际已将联办联营关系协商解除，变更为土地租赁关系。故一审法院认定双方承包关系转化为租赁关系正确。关于租金的问题，2001年汽车站将周边临街商铺对外出租从事酒店或商铺，之后汽车站周边城区发展迅速，汽车站每年获得经营收入远超所支付的场地费，若继续按1995年商定6万元标准支付下北街小组场地租金显失公平，故下北街小组主张按照评估价格支付2016年之后的场地租金，应予支持。关于评估报告，交通局主张该评估程序违法、评估报告无效等问题，并无充分有效的依据。一审法院处理该案已经充分考量了双方的利益平衡，判决结果并无不当。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。上诉人上诉理由缺乏证据支持，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费30120元（西安市临潼区交通运输局已预交），由西安市临潼区交通运输局负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  马延萍   审 判 员  田丽娟   审 判 员  马志超      二○二○年九月二十四日     书 记 员  张婧昭              1