北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9919号上诉人(原审被告)：刘新华，女，住北京市通州区。被上诉人(原审原告)：田雨，男，住云南省昆明市呈贡区。原审第三人：刘源，男，住内蒙古包头市东河区。上诉人刘新华因与被上诉人田雨、原审第三人刘源房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人刘新华到庭参加诉讼。被上诉人田雨，原审第三人刘源经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。刘新华上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回田雨退还押金的诉讼请求；2．田雨承担上诉费。主要事实及理由：双方仅签订一份租赁协议，协议第二条载明双方不得以任何借口退房，第8．3条约定，如租赁期限不满一年，房屋押金不退还。田雨无故退租且不满一年，故不应退还押金。刘新华和田雨只签订过一份租赁协议，其中一份是本案所涉协议，还有另一份是刘新华给田雨一张空白的租赁协议，当时双方协商是为了田雨办理居住证，之所以空白是因为考虑到政府部门可能对合同格式有特殊要求，所以给了田雨空白的协议，刘源没在北京，不可能和田雨签订合同。一、一审法院适用程序错误，对重要证据的质证存在疏漏。1．庭审记录没有真实全面记录刘新华的意思表达。庭审结束，刘新华没有依法享有纠正、签字确认的权利。开庭采取云开庭，签字确认环节系统出问题，庭审记录的错误无法修改，判决书出来后，基本事实认定明显有低级错误，法官助理称判决书依据的是庭审记录，所以，这个程序错误对刘新华有不利的影响。2．田雨提交的证据未按程序给刘新华，田雨当庭提交了一个九页的微信截图证据，判决书主要采纳了这份证据，在云开庭程序中，相当多的语音通话没有转换成文字，也没有当庭播放，也没有当庭质证。二、一审法院认定事实错误，证据不足，法律适用错误。1．一审法院无视田雨在入住期间拖欠房租且中途要求终止协议退房的事实，属于认定事实错误。协议第2条约定：“租赁期的第一年，乙方不得以任何借口要求终止协议退房租费，甲方不得以任何借口要求终止协议退房租费，甲方不得以任何借口要求终止协议要求乙方搬离”。第8条约定：“不满一年，甲方要求乙方搬离，需退还乙方押金及剩余房租，再额外支付一个月房租作补偿。不满一年，乙方要求退房，押金及剩余房租不退还”。协议真实具有法律效力，任何一方都应遵照执行。田雨不交房租并要求终止协议退房，属于违约，刘新华不应退还押金，并且按照已经签订生效的协议，田雨应向刘新华支付应交未交拖欠的第一个季度房租。2．刘新华和田雨只签订过一份租赁协议，是约束双方权利义务的唯一依据。无论按照常理还是事实，不存在也没必要签订两租赁协议，一审判决书屡次以房屋租赁协议这一属性提到的“租赁协议二”是不存在的。强调租赁协议二的内容及效力更是滑稽。租赁协议二是出自田雨个人之手，涉嫌伪造证据。刘源把租房事宜委托给刘新华后，没有参与过具体租房事宜，没有在所谓的租赁协议二上写过或签过任何东西。田雨也表述过“没见过房东，也就是产权人刘源”。双方签订的租赁协议中约定办理居住证事项，刘新华与田雨签订租赁协议的时候，刘新华已经向田雨提供了产权证复印件及身份证复印件，已经履行了协议约定的义务。3．协议已经生效，刘新华主张田雨应按押一付三方式支付三个月房租，但田雨一直拖欠，始终没有积极交过一分钱房租。一审法院不能简单地视为对租赁协议约定内容的改变，田雨归还钥匙是通过快递，是单方面的行为，是在拖欠房租且双方并没有达成解除协议的情况下的单方面行为，田雨在入住房屋期间，对房屋不爱惜，在家里抽烟并将大量烟头扔进马桶，造成堵塞。签完协议后，刘新华为田雨办理了入住手续，给了田雨房屋进门卡、钥匙、水电卡等，田雨入住期间，房屋设施良好环境舒适，刘新华履行了协议约定的义务，刘新华没有违约，是田雨不想继续租房要求退房，违约的是田雨，刘新华不应退还押金，一审法院认定事实错误。4．一审法院错误地认定刘新华和田雨在办理居住证问题上有分歧，并做出了错误的判决。5．一审法院错误地认定“刘新华要求田雨变更协议内容”双方从始至终都对已生效的协议不持异议，田雨也不是要求变更协议继续租房，而是不想租了，刘新华作为受托人，变更协议需要与家人协商，经产权人及家人同意，刘新华没有要求田雨变更协议内容，更没有否定已经签订的租赁协议。一审法院不应无凭无据地猜想“田雨交来一个季度房租，刘新华拒绝接受而是强行要求一年房租”。所有证据及事实表明，田雨拒绝缴纳房租要求退房，不想履行已经生效的具有法律效力的租赁协议，但一审法院却错误地认定“非田雨违约导致协议解除”。刘新华请求贵院重视客观事实，支持刘新华的上诉请求。田雨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭前向本院邮寄书面答辩意见称，同意一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．一审法院在疫情特定条件下，采取云开庭符合法院程序。一审庭审中，田雨举证双方微信聊天记录，法官明确提示刘新华查阅并质证，刘新华承认并确认微信聊天记录真实性，未提出异议；2．刘新华并非涉案房屋所有权人，在与田雨签订房屋租赁合同时，并未提交产权人刘源的授权委托书，直至田雨拨打110报警后，刘新华亦未提交。田雨始终认为刘新华存在诈骗行为，虚构房屋非本人的事实，且在没有在承诺的时间内提交授权委托书。在此情况下，刘新华又要求变更租金交付方式为年付，不年付拒绝办理居住证和备案，刘新华的行为已经构成违约，证据确凿；田雨并非单方面归还钥匙，而是刘新华强烈要求在规定的时间内把钥匙归还她，表示要把房子租给别人；3．田雨和刘新华签订过两份真实有效的房屋租赁协议，且两份协议都是刘新华事先打印好，租赁协议二也是刘新华提议签署的。一审庭审中，刘新华认可租赁协议二是为方便田雨办理相关居住证及备案，并承认该协议甲方名字和身份证号、联系方式、甲方落款处由刘新华代刘源所签，其余空白内容由田雨按相关要求填写。刘新华现上诉认为没有签订租赁协议二，出尔反尔翻供一审承认的事实，是对法律的藐视，对我国法律的践踏。如果刘新华拒不承认，可以进行司法笔迹鉴定。房产中介也称涉案房屋手续不全，不推荐给承租客户。刘源经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见，其认为一审法院认定事实错误，程序混乱，同意刘新华的上诉请求，请求二审法院支付刘新华的上诉请求。主要理由:1．刘源与刘新华是父女关系，田雨在起诉状中称刘新华无权接受刘源委托出租房屋缺乏证据。2．田雨在起诉状中提到“租房登记备案”，在刘新华与田雨签订的租赁协议中没有约定，不是协议约定事项，登记房屋出租情况是房东的法定义务，但必须是在田雨交了房租之后方可去做，否则程序不合法，田雨伪造房屋租赁协议二。3．田雨在签订协议入住后，只交了押金拒缴房租，侵犯了我收房租的合法权益。4．本人是内蒙包头市人，将北京房屋的租赁事宜委托给我的女儿刘新华之后，没有参与租房的具体事宜。2019年12月本人不在北京，从未与田雨见过面，没有与田雨签过任何协议或文件。5．我本人是产权人，在将房屋租给田雨后，本人没有进行过房屋买卖、转租、再租及抵押，充分保障了田雨的居住使用权。6．田雨是在与刘新华充分沟通的基础上签的协议，真实有效，公平公正，本人主张以刘新华与田雨签订的租赁协议为主要判断依据，一方面倡导契约精神，一方面给房东吃个定心丸，签协议还是有用的。在我看来，按协议田雨要么继续履约，要么放弃押金。7．刘新华与田雨签订的租赁协议是唯一的、有效的。不存在任何变更或终止协议的因素，田雨的变更租赁合同一说不属实，一审法院在变更合同的认定上有错误。田雨向一审法院起诉请求：1、请求判令刘新华返还押金3900元；2、请求判令刘新华赔偿因房屋租赁合同无效造成损失1000元；3、请求判令由刘新华承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月9日，刘新华（甲方）与田雨（乙方）签订《租赁协议》（以下称《租赁协议一》），协议约定：甲乙双方经协商一致，甲方同意将位于通州一套一居室出租给乙方使用。租赁期限为1年，自2019．12．18至2020．12．17。租赁期的第一年，乙方不得以任何借口要求终止协议退房租费，甲方不得以任何借口要求终止协议要求乙方搬离。一年后，若乙方想提前终止该协议，需提前一个月告知甲方，甲方将乙方已经支付但没有使用的剩余房租费退还乙方。一年后，若甲方想提前终止该协议，也需提前一个月告知乙方。本协议自行终止。租金为每个月3900元，支付方式为季分付。乙方于房租到期日之前的30天支付给甲方下一期的房租。押金为一个月租金3900元。押金不能用于支付房租。第八条其他补充事项约定：1．乙方不得转租该房屋，如转租需甲方授权。2．甲方配合乙方办理北京居住证，双方合同为一年，乙方只能使用甲方资料办理一年。3．不满一年，甲方要求乙方搬离，需退还乙方押金及剩余房租，再额外支付一个月房租作补偿。不满一年，乙方要求退房，押金及剩余房租不退还。同日，刘源（甲方）与田雨（乙方）签订《租赁协议》（以下称《租赁协议二》），协议内容除第八条其他补充事项外，均同《租赁协议一》。《租赁协议二》第八条其他补充事项约定：1．乙方不得转租，如转租需甲方授权。2．甲方配合乙方办理居住证及住建委备案。3．其他事宜协商解决。合同还对双方其他权利义务等做出了约定。同日，刘新华出具收条载明，今收到田雨交来通典铭居E2308房屋租赁押金3900元。一审庭审过程中，关于两份《租赁协议》，田雨称刘新华签的《租赁协议一》约定了租金支付方式、租赁时间和补充事项，双方实际履行的亦是该份协议，签订《租赁协议二》是为了办理居住证手续，甲方的签名、身份证号是刘源写的，签字也是刘源签的，剩下内容由田雨来写，刘新华对此表示认可。关于房屋交付，田雨称合同签订当天其交付房屋押金，当天收到房屋钥匙，同时约定第二天交付剩下款项。关于付款方式变更，田雨称在2019年12月10日早上，刘新华不同意办理暂住证和手续，要求交全年的房租并拿走了钥匙。刘新华对此不予认可，称田雨的目的是积分落户，有可能办完手续后就不租2308室房屋了，所以要求田雨租一年，刘新华备案一年，这样双方互不影响，田雨没有同意，双方没有书面约定。关于2308室房屋所有权人，田雨称刘新华不是房主本人，房本上没有刘新华的名字，刘新华一直没有提供刘源的授权委托书，没有资格代替刘源签字，刘新华将押一付三的约定改变成年付，作为租房人需要见到房东。刘新华称在看房时已经告知田雨房主是刘源，刘新华的户口也登记在**，并向田雨出示了房屋所有权证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，刘新华与田雨签订的《租赁协议一》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。对于田雨称刘新华不是房屋所有权人，没有授权，因此属于效力待定合同或无效合同的主张，首先关于田雨所谓受托人以自己的名义签订的合同效力待定问题，从法律角度而言，是指的是田雨与委托人之间的合同关系在委托人没有追认之前的效力状态问题，而不是指受托人与田雨的签订合同效力待定，刘新华与田雨之间的签订的《租赁协议一》是否有效主要还是从双方所签订的协议是否符合法律规定的角度进行判断，刘新华是否为房屋所有权人以及是否有授权并不影响其与田雨签订的协议效力，刘新华在与田雨签订《租赁协议一》之前已经告知了房屋所有权人的情况以及其与房屋所有权人系父女关系的情况，故对田雨的上述主张，一审法院不予采纳。《租赁协议二》系为协助田雨办理居住证和登记手续之用，双方对此均认可，一审法院不持异议，故对于2308室房屋租赁事项履行情况以及双方的权利义务均应按照《租赁协议一》进行判断。根据微信聊天截图，刘新华在《租赁协议一》签订当天晚上因办理北京居住证问题要求田雨支付一年房租，视为对《租赁协议一》约定内容的改变，田雨不同意将付款方式由押一付三改为年付，后田雨将2308室房屋钥匙送还刘新华，双方以实际行动表明解除了《租赁协议一》。鉴于《租赁协议一》第八条其他补充事项明确约定了刘新华配合田雨办理北京居住证，此系协议目的之一，《租赁协议一》的解除并非因为田雨的违约导致，故对田雨要求刘新华返还押金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于田雨要求刘新华赔偿因房屋租赁合同无效造成的损失，依据不足，一审法院对此不予支持。据此，一审法院于2020年6月29日判决：一、刘新华返还田雨押金3900元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回田雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘新华围绕上诉请求提交如下证据：证据1．刘新华与田雨的通话记录，证明田雨在不交租金的情况下，要求刘新华办理房屋登记手续，以备田雨后续办理积分落户；证据2．微信截图，证明刘新华与田雨不是微信好友。因田雨经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃质证的权利。对刘新华提交的上述证据，本院认定如下：证据1．该证据仅能证明刘新华与田雨曾经进行过通话，但不能证明双方之间的通话内容，故本院对该证据的证明目的不予认可。证据2．该证据仅能证明田雨与刘新华在诉讼期间已不是微信好友，但不影响二人在诉讼前曾通过微信沟通事实的认定，故本院对证据2的证明目的不予认可。本院认为，刘新华与田雨签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。双方租赁协议约定租金支付方式为季付，而据田雨提交的微信聊天记录显示，刘新华要求田雨变更租金支付方式为支付一年房租，田雨不同意并向刘新华交还钥匙继而提起本案诉讼，应视为田雨以行为表明不履行租赁协议。基于此，本院认为涉案合同解除系因刘新华单方要求田雨变更合同约定的租金支付方式所致，应认定为刘新华违约，而田雨作为守约方有权主张刘新华返还其基于合同正常履行所支付的押金。刘新华上诉称田雨未支付租金以及合同约定乙方不得以任何借口要求终止协议退房租费。本院认为，本案双方产生争议恰系因租金支付问题所致，在刘新华要求田雨支付一年租金的情况下，客观上田雨亦无法按合同约定的租金支付方式履行。刘新华单方违约行为导致合同不能正常履行，故刘新华无权以前述合同约定请求法院确认田雨违约，同时免除已方返还押金的责任，一审法院判决刘新华返还田雨押金3900元正确，本院予以维持。另，刘新华上诉称一审程序中，未对田雨提交的证据进行质证，本院经核查，刘新华已对田雨提交的三份证据逐一发表了质证意见，故一审程序并无违法之处。关于刘新华申请本院调取派出所询问笔录以及北苑通典铭居小区外中国农业银行的监控录像的申请，上述申请调查的证据，与本案待证事实无直接关联，本院不予准许。综上所述，刘新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘新华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二〇年九月二十八日法官助理  向玗