江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2099号原告：杨洁，女，1989年12月22日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市广信区。委托代理人：王嘉烨，江西饶诚律师事务所律师，一般代理。委托代理人：顾文博，江西饶诚律师事务所实习律师，一般代理。被告：上饶市恒大置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区北环路**260，统一社会信用代码91361100MA35K32A9Y。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。委托代理人：车良岐，男，系被告公司职员，特别授权。原告杨洁与被告上饶市恒大置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洁及其委托代理人王嘉烨、被告上饶市恒大置业有限公司的委托代理人车良岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金24,434.25元（自2019年11月1日至2020年4月22日），并按日计算房价款1,404,267元的万分之一支付违约金至标的商品房实际交付之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月23日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买恒大珺庭小区18幢1单元8层1-802室商品房，购房款总价计1,404,267元；2、被告应当在2019年10月31日前向原告交付上述商品房，如未按约定时间交房，被告应当按日计算向原告支付全部房价款的万分之一作为违约金。因标的房屋存在墙体脱落、地、地砖裂开等工程质量不合格的问题告至今未将房屋修复完善，导致被告无法将该商品房交付给原告。被告的行为已严重构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。原告故诉至本院。被告上饶市恒大置业有限公司辩称：一、房屋交付时，符合约定的交付条件，被告不应承担逾期交房的违约责任。1、根据补充协议第4条约定，房屋交付标准为验收合格，被告提供的证据能够证明案涉房屋已于2019年10月28日完成了竣工验收，符合约定的交付条件。另，被告于2019年11月13日取得了案涉房屋的竣工验收备案。2、根据合同及补充协议的约定，房屋存在地基基础和主体结构方面的质量问题，被告才应当承担逾期交房的违约责任。本案中，并没有任何证据表明房屋地基基础和主体结构存在质量问题。3、如果房屋存在地基基础和主体结构以外的问题，被告应承担的责任是对房屋进行保修，而不是承担逾期交房的违约责任。本案中，原告所提供的证据反映的房屋存在的仅仅是一些不影响居住使用的问题。二、被告已经通知了原告前来办理收楼手续，原告却以房屋存在不影响正常居住使用的问题为由拒收房屋，不符合合同约定和法律规定，因此相关的责任应当由原告自己承担。综上，被告并不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。原告针对自己的主张，向本院提供的证据有：一、原、被告的身份信息各1份，证明原、被告的诉讼主体适格。二、《上饶市商品房买卖合同》1份，证明：1、原告向被告购买了恒大珺庭小区18幢1单元8层1-802室商品房，购房款总价为1,404,267元；2、被告应当在2019年10月31日前向原告交付标的房屋；3、根据合同第12条的约定，被告应承担逾期交付的责任。三、微信聊天截图4张和房屋照片17张，证明标的房屋质量存在问题，无法进行交付。经质证，被告的质证意见为：对第一组证据的三性没有异议。对第二组证据的三性没有异议，对证明对象有异议，根据合同以及房屋现状并不能证明被告应当承担逾期交付的责任。另外，合同的补充协议漏掉了第三页。对第三组证据中的微信聊天截图的真实性有异议，原告提供给法院的截图内容不完整，根据刚才查看聊天记录原件反映，根据明细，原告分别于2019年10月31日、2019年11月13日、2019年12月5日、2020年1月6日以及2020年3月28日多次报修，原告报修后，物业也是第一时间安排了人员进行保修；其次，原告所反映的这些问题都是不影响房屋正常居住使用的问题；对房屋照片的三性均有异议，该组照片不能反映拍摄的房屋系案涉房屋。经审查，本院对原告提供的第一至二组证据的真实性予以确认。对第三组证据中的微信聊天记录截图的真实性予以确认，但因原告提供的房屋照片不足以证明拍摄的内容系案涉房屋存在的问题，故对房屋照片的真实性不予确认。被告针对自己的抗辩，向本院提供的证据有：一、《上饶市商品房买卖合同》、《恒大珺庭小区补充协议》各1份，证明：1、补充协议第四条对上饶市商品房买卖合同第九条即房屋交付条件进行了变更，即被告应当将经验收合格的商品房交付给原告；2、补充协议第六条约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。房屋地基基础和主体结构以外的其他问题被告仅承担整改和保修义务，不应承担逾期交房的违约责任。二、《恒大名都珺庭收（验）楼通知书》、上饶恒大名都珺庭项目2019年1030批次交楼通知书邮寄验收单及其明细、EMS签收情况，证明被告于2020年11月1日向被告邮寄了收楼通知，原告实际于2020年11月2日签收。三、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、上饶恒大名都珺庭18#楼房屋面积测绘成果报告、使用说明书、质量保证书，证明案涉房屋已于2019年10月28日完成了竣工验收，符合合同约定的交付条件。另被告于2019年11月13日取得了案涉房屋的竣工验收备案，并由上饶市恒诚房产测绘事务所对案涉房屋进行了实测，实测面积与合同约定的面积一致。经质证，原告的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，根据上饶市商品房买卖合同第11条第3款第2项的约定和补充协议第6条第3款的约定，本案的标的房屋在交付前并没有达到交付条件，房屋墙砖和地砖有开裂现象，新风系统的设备也不能正常使用，并没有达到交付条件，被告应当承担违约责任。对第二组证据的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，原告并没有收到恒大名都珺庭收验楼通知书，根据被告提供的物流信息可以显示，该快递信息是于2019年11月4日由村邮站签收，并非由原告本人签收，且该快递于2019年11月7日退回。对第三组证据的三性没有异议。经审查，本院对被告提供的第一至三组证据的真实性予以确认。经审理查明，2018年4月23日，原告杨洁与被告上饶市恒大置业有限公司签订了一份《上饶市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条、由原告购买被告开发的上饶恒大珺庭小区18幢1单元8层1-802号商品房，房屋建筑面积108.86平方米。第六条、商品房单价为12,899.75元/平方米（其中毛坯价格9,299.75元/平方米，精装修价格3,600元/平方米），总价款人民币1,404,267元。第七条、付款方式及期限为签订本合同前原告已向被告支付定金10,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2018年4月23日前支付首期房价款284,267元，余款1,120,000元向被告认可的贷款银行申请贷款支付。第九条、商品房交付条件为该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条、交付时间和手续（一）被告应当在2019年10月31日前向原告交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；(三)查验房屋1、办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按时交付的，双方同意按照以下方式处理：《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十二条、逾期交付责任除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；(2)逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量……(二)其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给原告造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照x%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给原告造成损失的，由被告承担相应赔偿责任；因此而发生的检测费用由被告承担；原告不解除合同的，被告继续维修。第十七条、保修责任……（三）在保修期内，原告要求维修的书面通知送达被告X日内，被告既不履行保修义务也不提出书面异议的，原告可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由被告承担。第二十五条、被告和原告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同》签订后，原、被告双方又签订了一份《恒大珺庭小区补充协议》。补充协议约定：第四条、双方同意本合同第九条变更如下（一）被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；（二）“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条、双方同意本合同第十一条补充如下……（五）原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋；但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；原告主张房屋地基基础和主体结构存在严重问题的，应当取得江西省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第七条、双方同意本合同第十二条补充如下，逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条、……（2）被告按照原告所提供得通讯地址寄出信件，即视为被告已经履行了通知义务。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告按约缴纳了首付款并办理了银行按揭。2019年10月17日，上饶市住房和城乡建设局出具了饶建消验字[2019]第0031号建设工程消防验收意见书，对案涉18#楼栋所在的工程综合评定消防验收合格。2019年10月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对案涉18#楼栋所在的工程进行了工程质量竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》。另，2019年11月7日，被告取得了案涉房屋所在楼栋的竣工验收备案表。2019年11月1日，被告向原告在《商品房买卖合同》上所记载的通讯地址邮寄了一份《恒大名都珺庭收（验）楼通知书》，通知书载明金碧物业有限公司上饶分公司接受被告的委托，通知原告收（验）楼，并为原告提供一站式的收（验）楼服务。该份通知书被告通过邮政快递寄送，签收结果显示在2019年11月10日“退回妥投”，庭审中原告亦表示其本人未收到该邮件，但因为原告的朋友也购买了被告开发的房屋，她们收到了通知书，故原告就与其朋友一起前往被告处验房。案涉房屋为精装修房屋，原告前往现场验房时，因案涉房屋装饰装修等方面存在问题，一直多次与金碧物业有限公司上饶分公司工作人员交涉，金碧物业有限公司上饶分公司也多次将原告反映的装修方面问题接单上报。现原告以被告始终未能将案涉房屋存在的问题妥善解决，导致被告无法将案涉房屋交付给原告使用，逾期交房构成违约为由，诉至法院。本院认为，本案争议焦点是：一、原告所购房屋是否已具备交付条件；二、因案涉房屋存在的问题，被告应当承担的是逾期交房的违约责任，还是维修责任。一、关于第一个焦点问题。根据被告提供的《工程竣工验收报告》等材料，证明原告向被告所购房屋于2019年10月28日已竣工验收。根据原、被告签订的《恒大珺庭小区补充协议》第四条约定，该商品房经验收合格后，即达到交付条件。因此，原告所购房屋于2019年10月28日即已具备补充协议所约定的交付条件。同时，根据双方签订的《上饶市商品房买卖合同》第十一条第（二）项的约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。且2019年11月1日，被告委托金碧物业有限公司上饶分公司向原告在《商品房买卖合同》上所记载的通讯地址邮寄送达《恒大名都珺庭收（验）楼通知书》，虽然原告未收到该份邮件，但原告实际上已于2019年10月31日前往案涉房屋进行验房，因案涉房屋存在装饰装修等方面的问题而拒绝接收房屋，并与金碧物业有限公司上饶分公司工作人员进行了交涉。二、关于第二个焦点问题。案涉房屋为精装修房屋，原告在验房时因装修方面的多项问题多次与被告委托的金碧物业有限公司上饶分公司交涉，金碧物业有限公司上饶分公司也多次将原告反映的问题接单上报，但被告始终未能将案涉房屋存在的问题妥善解决。根据被告提供的《恒大珺庭小区补充协议》第六条第（五）项约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋；但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。因此，除了房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，因案涉房屋存在装修装饰方面的问题，被告承担的应当是维修义务，而非逾期交房的违约责任。原告不得以案涉房屋存在除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外的质量问题为由拒收房屋。故被告已经按照补充协议的约定将符合交付条件的房屋交付给原告，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。如被告不履行维修义务，根据合同约定，原告可以自行或委托他人进行维修，因此而产生的维修费用及维修期间造成的其他损失可另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：驳回原告杨洁的全部诉讼请求。案件受理费410元，减半收取205元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  叶丽萍二〇二〇年九月十六日书记员  吕心悦