浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初4435号 原告李梦莎，女，汉族，1984年9月12日出生，住杭州市江干区。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司。住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。 法定代表人张智军。 委托代理人曹凯，该公司员工。特别授权代理。 原告李梦莎为与被告城市社区服务集团（西安）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告李梦莎、被告城市社区服务集团（西安）有限公司的委托代理人曹凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李梦莎诉称，2019年6月20日，原告与被告杭州分公司（以下简称杭州分公司）签订房屋托管合同，约定原告将其所有的位于杭州市江干区××路××公寓××室房屋委托杭州分公司管理、出租，期限36个月，等等。合同签订后，案涉房屋保持入住状态，且杭州分公司在转租时已一次性收取承租人一年的租金及押金，疫情期间亦未予减免，但杭州分公司对应于2020年1月25日和2月25日支付的租金7900元仍拖欠不付。因杭州分公司未按约履行合同义务已构成违约并给原告造成损失，原告有权单方解除合同并收回案涉房屋。2020年3月16日，原告向杭州分公司发出合同解除通知，杭州分公司于3月22日与原告办理房屋及物品交割手续，3月25日支付租金3950元。因杭州分公司及被告拒绝更换门锁，原告只能自行更换门锁花费592元。综上，诉请判令被告：1、支付拖欠房屋租金4332元；2、支付违约金23700元；3、退还服务费3950元；4、赔偿更换门锁费用592元；5、承担本案诉讼费。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司辩称，一、2020年春节期间因新冠疫情爆发，案涉房屋系被告经营性用房，因疫情防控致被告营业收入下降，给被告造成巨大损失，被告无法及时处理合同事务、无法及时向原告支付租金。为使原告利益不受影响，被告提出分期支付租金未获同意。原告于2020年3月16日发函要求解除房屋托管合同并于3月22日收回房屋。以上情形系因疫情不可抗力所致，非被告恶意托欠租金所致，被告无法预见也不可避免。依据相关规定，被告继续按约支付租金显属不公。被告本着负责任的态度，同意分期支付4332元。二、因受疫情影响，被告无法维持公司正常经营，个别房屋的租赁及租金支付情况并不能反映整个企业的经营情况，且被告收取租金和支付租金并非一一对应，因此虽然案涉房屋一直处于出租状态，承租人也已支付一年房租，但公司的资金安排及运转要视企业整体经营情况而定，被告并非故意违约，不应支付违约金23700元。三、被告作为房屋托管公司，已向原告提供了在线展示房源信息、寻找租客、出租房屋、提供平台线上签约、合同查询、合同下载等托管服务，故原告要求退还托管费3950元没有合同及法律依据。四、被告无法认定原告已经更换了涉案房屋的门锁，故无法认定原告要求赔偿的更换门锁的费用592元。五、本案系因疫情引发的纠纷，之前被告一直诚恳积极地与原告协商，诉讼费不应由被告承担。 经审理，本案事实认定如下： 2019年6月20日，原告（甲方、托管方）与杭州分公司（乙方、受托方）签订房屋托管合同，约定甲方将坐落于杭州市江干区××镇××路××路××多立方小区10栋2单元402室的房屋托管给乙方。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。经甲方、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期36个月，自2019年6月23日至2022年6月22日；甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月。合同签订并完成资产交割单起，3日后为起租日。房租：3670元／月；物业费280元／月，合计3950元／月，月付。本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方租金；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租他人。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、乙方原因导致乙方二次以上托欠各项费用达10000元的；......。乙方有上述约定的情形之一的，甲方可以解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方。2019年7月至12月每月的25日，被告分别向原告支付了6个月的房租计3950＊6＝23700元。 2020年2月28日，被告及杭州分公司（乙方）要求与原告（甲方）签订补充协议，原告未予同意。该补充协议载明：受新冠疫情的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方同意乙方未付甲方2个月的租金，合计7900元，在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每月支付658.34元。 2020年3月16日，原告向被告及杭州分公司发送解除房屋托管合同通知，表示因被告拖欠2020年1月、2月租金共计7900元，解除与杭州分公司签订的房屋托管合同，最迟不晚于2020年3月22日前将房屋原样归还原告，并要求杭州分公司在3月20日前支付拖欠租金7900元、违约金23700元、退还管理费3950元。 2020年3月22日，原告为购买K08小嘀智能指纹锁，花费人民币599元。 2020年3日25日，被告向原告支付租金3950元。 另查明，2020年9月15日，杭州分公司经杭州市下城区市场监督管理局审查准予歇业。 本院认为，原告与杭州分公司签订的房屋托管合同，系双方当事人真实意思表示、内容未违反法律规定，合法有效。鉴于被告及杭州分公司在收到原告解除房屋托管合同的通知后均未提出异议，并同意结清合同解除前结欠的房租4332元，本院确认案涉房屋托管合同已经解除，被告并应支付尚欠的房屋4332元。根据房屋托管合同的约定，被告及杭州分公司接受原告托管的房屋，系为公司转租经营之目的，合同签订后，被告及杭州分公司亦能按约履行向原告支付租金的义务，直至2020年1月25日起开始未能按约支付租金。被告系一家房屋租赁、房屋托管、保洁服务等为主业的服务型企业，虽未受到2020年2月前后逐渐蔓延的“新冠肺炎疫情”及相应防控措施的直接影响，但其整体经营、资金周转、营业收入及包括本案合同在内的个案合同的履行，必然会因此受到影响。故被告在2020年1月25日未能按时向原告支付租金，亦属情理之中。原告与杭州分公司签订房屋托管合同并作相关约定，均是基于对通常情况的了解和考量而作出，未预见、考虑亦不可能预见、考虑到“新冠肺炎疫情”的发生，原告以通常情况下之合同约定要求被告承担违约责任不当。据此，本院对原告要求被告支付违约金23700元、退还服务费3950元的诉讼请求，依法不予支持。合同解除后，被告及杭州分公司未及时与原告办理房屋交接手续，依法应赔偿原告为收回房屋而产生的必要损失，对原告要求被告赔偿更换门锁费用592元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司支付给原告李梦莎房屋租金人民币4332元； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司赔偿给原告李梦莎更换门锁费用人民币592元； 三、驳回原告李梦莎其他诉讼请求。 上述一、二两项款项，于被告城市社区服务集团（西安）有限公司应于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币307元，由原告李梦莎负担261元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担46元。原告李梦莎应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告城市社区服务集团（西安）有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币614元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈澄 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘探