云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2080号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：唐德富，男，汉族，1974年10月27日生，四川省资中县人，初中文化，农民，住四川省资中县。被上诉人（原审原告）：陈向碧，女，汉族，1973年9月28日生，四川省资中县人，初中文化，农民，住四川省资中县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称昭通鸿卓公司）与被上诉人唐德富、陈向碧商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。现已审理终结。昭通鸿卓公司向本院提起上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由如下：一、证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即所谓《昭通鸿卓公司公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知，一审对该证据予以采信不符合证据规定，对上诉人提交的被上诉人亲笔签名的书面证据不予采信，违反法律规定。二、关于事实认定，一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.本案中在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，这样的判决忽视了双方的合同约定、上诉人已经公告交房的事实，违背了合同法公平公正的基本原则。2.我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，对违约金的规定以补偿性为主惩罚性仅是有限度的体现。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人未在法定期间作二审答辩。唐德富、陈向碧向一审法院起诉请求：1.昭通鸿卓公司支付唐德富、陈向碧延迟交付违约金及面积补差费用17419元（其中违约金14100元，面积补差费3319元）；2.本案诉讼费用由昭通鸿卓公司承担。一审法院确认的法律事实：唐德富、陈向碧于2017年10月9日向昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为108.2平方米，单价为每平方米3772元，总价款为408130元。双方于2017年10月9日签订的《商品房购销合同》约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（昭通鸿卓房地产开发有限公司）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（唐德富、陈向碧）；甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天50元向乙方支付违约金；逾期90天后，乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金；如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。唐德富、陈向碧于2017年10月9日向昭通鸿卓公司缴纳了10813元的房屋首付款，其余购房款通过按揭贷款予以支付。昭通鸿卓公司未能按合同约定的时间向唐德富、陈向碧交付房屋。直至2018年10月9日昭通鸿卓公司才向唐德富、陈向碧交付了房屋。昭通鸿卓公司交房逾期282天。唐德富、陈向碧接房时向唐德富、陈向碧缴纳了维修基金、配套费、物管费等费用，并按唐德富、陈向碧的要求缴纳了面积补差费3319元。现唐德富、陈向碧以唐德富、陈向碧逾期交付房屋构成违约为由诉至法院。一审法院审理认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案唐德富、陈向碧与昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性法规定，属有效合同。双方应当按照诚实、信用的原则，全面履行各自的义务。唐德富、陈向碧已经履行了按时支付购房款的合同义务，但昭通鸿卓公司却未按合同约定的交房时间2017年12月31日向原告交付房屋，构成违约，应当按照每天50元的标准，向唐德富、陈向碧支付违约金。故对唐德富、陈向碧要求昭通鸿卓公司支付延迟交付违约金14100元（50元/天×282天）的诉讼请求，原审法院予以支持。根据双方合同的约定，涉案房屋的房价款按照产权登记确认的套内建筑面积进行实际结算购。因该房屋的产权证至今尚未办理，产权登记的房屋面积现在不能确定，唐德富、陈向碧已交纳的房屋面积补差费用3319元是否应当退还，原审法院不予评判。唐德富、陈向碧可在取得房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。故对唐德富、陈向碧要求昭通鸿卓公司退还面积补差费3319元的诉讼请求，原审法院不予支持。昭通鸿卓公司的答辩主张，依法不能成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向唐德富、陈向碧支付逾期交房违约金人民币14100元；二、驳回唐德富、陈向碧的其他诉讼请求。案件受理费235元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担145元。二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止的问题。本院认为，首先，房屋需经验收合同才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 王正云审判员 肖荣蓉二〇二〇年九月二十二日书记员 游 茜