福建省福安市人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）闽0981行初13号 原告梁方平，男，1952年11月6日出生，汉族，户籍地浙江省台州市椒江区，现住浙江省台州市椒江区。 委托代理人王珂，北京市百瑞律师事务所律师。 被告寿宁县自然资源局，住所地福建省寿宁县鳌阳镇胜利街**。 法定代表人缪仕海，局长。 出庭负责人孙俊岳，副局长。 委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。 第三人许绍地，男，1966年11月3日出生，汉族，住福建省寿宁县。 第三人陈吓梅，女，1965年3月15日出生，汉族，住福建省寿宁县。 第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司，住，住所地福建省寿宁县鳌阳镇**梦龙街**龙庭国际小区一社会信用代码913509246784704605。 法定代表人何政岳，董事长。 委托代理人杨贤海，男，1962年4月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市，系该公司员工。 原告梁方平不服被告寿宁县自然资源局作出的不动产登记行为纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告诉称，2013年8月15日，原告与第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买东泰公司开发的寿宁县鳌阳镇东区梦龙街38号龙庭国际小区1幢1504室房屋，合同签订后，买卖双方到寿宁县房地产管理所进行了商品房买卖合同备案登记，该备案登记至今依然有效。2020年4月22日原告经查询得知，被告下属的寿宁县不动产登记中心于2018年10月25日，在原告不知情的情况下将备案登记在原告名下的上述房屋为第三人许绍地、陈吓梅签发了不动产权证，证号为闽（2018）寿宁县不动产权第××号。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。即，被告为第三人许绍地、陈吓梅签发不动产权证的行为使第三人许绍地、陈吓梅取得了涉诉房屋的物权，从而使原告无法取得该房屋的物权，以及东泰公司欠原告的债务无法执行。被告的行为严重侵犯了原告享有让与担保的权利。另，东泰公司与本案有利害关系，故将其列为第三人。现原告依法提起诉讼，请求判决撤销被告于2018年10月25日为第三人许绍地、陈吓梅签发的闽（2018）寿宁县不动产权第××号不动产权证。 被告辩称，一、原告对涉案房屋不存在合法有效的权利，被告为涉案房屋办理不动产证并未侵犯原告的合法权益。2013年8月15日，原告与第三人东泰公司签订名为商品房买卖实为民间借贷的合同，借款金额1750万。2015年2月11日，原告与第三人东泰公司等签订还款协议。2015年8月29日，第三人东泰公司签订结算确认书，以15套房屋折抵部分借款，并在办理产证后，将其他多余的商品房买卖合同解除。原告与第三人东泰公司之间不存在本案所涉房屋真实的商品房买卖合同关系。虽然，寿宁县房地产管理所对原告与第三人东泰公司签订不真实的《商品房买卖合同》予以备案登记，但备案登记本身的性质决定了备案登记并不能确认原告与第三人东泰公司签订《商品房买卖合同》的法律效力。可见，原告对涉案房屋并不存在真实合法的权益关联性，原告所称的合法权益受到侵犯并不成立。二、原告主张涉案房屋属于民间借贷提供的担保没有事实依据，不动产的担保需办理登记，否则不能对抗善意第三人，原告所涉借贷担保没有担保合同也没有备案登记，不能对抗涉案其他取得不动产权的第三人。三、被告对涉案房屋权属变更登记申请的受理、审查、发证，程序合法，权属认定正确，法律依据充分。综上，被告对涉案房屋办理不动产证并未侵犯原告的合法权益。请求驳回原告的起诉。 第三人许绍地、陈吓梅未作答辩。 第三人东泰公司辩称，一、原告与第三人东泰公司签订合同备案目的是民间借贷，签订商品房买卖合备案就是为了借款，该借款已于2016年经浙江温岭市人民法院作出判决，判决书第二页中东泰公司以资金周转需要签订房屋买卖形式借款，诉求中已经说明是东泰公司向原告借款，在该文书的判决意见中，没有明确判令东泰公司存在担保责任，只是判决东泰公司支付原告借款。二、东泰公司与原告签订合同备案的目的就是借款，不存在担保关系。三、东泰公司与原告的民间借贷纠纷已经作出判决，还在履行期间，东泰公司也在处理后期工作，尽早还完原告的借款，诉争房屋产权登记与原告的借款没有必然的事实联系，商品房合同备案只是借款的形式，与实际房屋产权登记不同。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。 经审理查明，2014年8月15日，第三人许绍地、陈吓梅与第三人东泰公司签订一份《商品房买卖合同》，向第三人东泰公司（开发商）购买坐落于福建省寿宁县室房屋，购房价款为570000元。第三人许绍地、陈吓梅按约交付相应购房款后，因第三人东泰公司未能按约履行合同约定事项，第三人许绍地、陈吓梅以东泰公司为被告向寿宁县人民法院提起民事诉讼，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行合同。该案审理过程中经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，2018年3月22日，寿宁县人民法院作出（2018）闽0924民初264号民事调解书：双方共同确认签订的《商品房买卖合同》有效，并继续按合同履行义务，第三人许绍地、陈吓梅全额付清购房款后，东泰公司协助办理不动产权证。2018年10月24日，第三人许绍地、陈吓梅依据上述《商品房买卖合同》、缴费及付款凭证等，向被告的下属寿宁县不动产登记中心申请办理不动产权证，寿宁县不动产登记中心经审查后，结合寿宁县人民政府于2018年3月2日作出涉及本案相关办理不动产权证内容的会议纪要，于2018年10月25日向第三人许绍地、陈吓梅颁发了不动产权证，证号为闽（2018）寿宁县不动产权第××号。 2013年8月15日，第三人东泰公司因资金周转需要向原告借款人民币1750万元，借款时应原告的要求，同日，东泰公司与原告签订了53份“商品房买卖合同”（包括涉案的龙庭国际小区1幢1504室房屋在内），并在寿宁县房地产管理所办理了网上备案登记。2015年8月29日，原告与东泰公司经结算确认：东泰公司尚欠原告借款10,367,383元。由于东泰公司未偿还尚欠借款，原告于2015年10月16日向浙江省温岭市人民法院提起民事诉讼，要求东泰公司偿还借款本息等。2016年4月18日，浙江省温岭市人民法院经审理，作出（2015）台温商初字第4206号民事判决书，判决东泰公司于判决生效之日起10日内偿还原告借款10,367,383元，并支付相应的利息。该判决生效后，原告向浙江省温岭市人民法院申请执行，由于东泰公司目前无可供执行的财产，经原告申请，浙江省温岭市人民法院于2016年9月5日作出（2016）浙1086执4447号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 另查明：2016年6月28日起，寿宁县房地产管理所的房屋登记职权变更由寿宁县不动产登记中心行使，该中心为被告寿宁县国土资源局所属的事业单位，后寿宁县国土资源局又更名为寿宁县自然资源局。 本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当要具备原告诉讼主体资格，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”商品房买卖合同登记备案是房地产管理部门为了加强商品房销售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，该行为只是对已经存在商品房买卖合同当事人的权利状态方面有关事实的记载，对合同的效力并不产生影响。本案中，原告梁方平与第三人东泰公司所签订“商品房买卖合同”虽在寿宁县房地产管理所办理了网上备案登记，但未办理预告登记，不能对抗第三人，且原告在东泰公司未能偿还双方经结算确认的涉案借款时，即选择以主张债权的方式向浙江省温岭市人民法院提起民事诉讼，并经法院判决确认：东泰公司偿还原告借款10,367,383元（包括原告诉称的涉案购房款在内）及利息，该判决并未涉及原告所述让与担保的事实，现已进入执行程序。由此可见，原告用于办理网上备案登记的“商品房买卖合同”并不是真实的买卖关系。为此，被告的下属寿宁县不动产登记中心依涉案房屋买受人即第三人许绍地、陈吓梅的申请，为其办理了不动产权证，对涉案房屋进行了权属登记，该登记行为未对原告权利义务加以设定，故本案被诉行政行为与原告不具有利害关系，且对原告的合法权益也明显不产生实际影响，应当裁定驳回起诉。原告主张被诉行政行为侵害了其享有让与担保的权利，其诉讼主体适格，该主张依据不足，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回原告梁方平的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  王耀楠 人民陪审员  缪东君 人民陪审员  陈祖康 二〇二〇年九月二十五日                            本件与原本核对无异                书记员王珊珊 裁判文书引用的法律条文： 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。