重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终2014号 上诉人（原审被告）：邓和康，男，1954年6月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：张明勇，重庆昊源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:廖正权，男，1969年1月30日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：周海霞，重庆江晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石光佳，重庆江晟律师事务所律师。 上诉人邓和康因与被上诉人廖正权房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 邓和康上诉请求：1.撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1195号民事判决，发回重审或依法改判驳回廖正权的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由廖正权承担。事实及理由:1.一审法院认定事实错误：第一，邓和康履行了购房款支付义务。本案房款的支付方式是双方协商后以廖正权欠付邓和康的部分借款抵作购房款；《房屋买卖合同》签订之时，廖正权收回了其原来出具给邓和康的金额为100万元的借条及相关的《房屋抵押协议书》、还款《承诺书》原件，同时给邓和康出具房款《收据》，并就房款抵作相应借款后的借款余额8.4万元，重新出具《借条》，由田祥山提供担保。第二，廖正权履行了房屋交付义务。《房屋买卖合同》第二条约定“在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项”，邓和康在签订《房屋买卖合同》时即以廖正权的借款抵作邓和康购房款的方式履行了全部房款的支付义务，从而推定签订《房屋买卖合同》时廖正权即履行了房屋交付义务。第三，《房屋买卖合同》签订后，房屋由邓和康占有、使用、管理。本案房屋系廖正权与田祥山的联建房，属于门市；廖正权将本案所属门市与田祥山所属门市共计300m2，一起出租给尹述平作仓库使用，尹述平于2020年4月1日将本案房屋第二年的租金以银行转账的方式支付给邓和康享有。2.一审法院适用法律错误：邓和康出示了廖正权签名的房款《收据》，廖正权否认其签名，应由廖正权承担举证责任而申请鉴定，但一审法院错误的适用民事案件证据规则，将举证责任分配给邓和康，并以邓和康不申请鉴定为由承担不利后果。3.一审法院程序错误：廖正权当庭变更诉讼请求，但一审法院没有重新确定举证期限，严重违反法定程序，本案应发回重审。 廖正权答辩称，1.一审认定事实清楚，《房屋买卖合同》签订后，邓和康未按约定支付购房款且当庭表示不履行合同约定的支付义务，一审认定邓和康的行为系逾期违约，符合合同的法定解除条件。2.一审适用法律正确，一审中邓和康出示了廖正权署名的房款《收据》，廖正权不认可该证据的真实性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款的规定，邓和康对其待证事实应承担举证责任。3.一审法院并未违反法定程序，廖正权在一审中当庭变更诉讼请求，一审法院询问邓和康是否需要重新确定举证期限，邓和康当庭表示不需要重新确定举证期限。 廖正权向一审法院起诉请求：1.确认廖正权、邓和康于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由邓和康承担。廖正权当庭将第一项诉讼请求变更为解除双方于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》。 一审法院查明的事实：2019年5月5日，廖正权作为甲方，邓和康作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定“……经甲乙双方本着平等自愿、协商一致的基础，达成如下协议条款：一、房屋现状1、甲方售房位于巫山县河店）门市150ｍ2,该房屋用途商业。2、本套门市的总房款定为人民币大写伍拾壹万陆仟元整（小写：￥516000.00元）。……二、付款方式：在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项。如果甲方通知乙方领房的次日开始，1个月内未付清房款的，则甲方从交房之日起乙方向甲方支付余款每月2%的利息……此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效”。 邓和康出示一份署名为廖正权的房款《收据》，廖正权否认其真实性，邓和康不申请对其鉴定。 一审法院认为，廖正权当庭变更诉讼请求，要求解除《房屋买卖合同》，本案属解除合同纠纷。廖正权与邓和康签订《房屋买卖合同》，双方陈述合同约定的房屋未办理房屋产权登记，亦未办理相应审批手续，现行法律并无该类合同属无效合同的强制性规定，且涉案房屋未被相关行政部门进行违法认定，《房屋买卖合同》亦无其他合同无效的情形，故当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》合法有效。 廖正权与邓和康是否按照《房屋买卖合同》交付房屋、支付房款双方存在争议，且均未举示充分的证据证明，故无证据证明双方履行了合同义务，合同目的无法实现。邓和康称本案售卖房屋系以物抵债，并提交了署名为廖正权的房款《收据》，廖正权不予认可，邓和康不申请鉴定，应由邓和康承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”廖正权主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除廖正权与邓和康于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费8960元，减半收取4480元，由邓和康负担。 本院二审期间，邓和康提交了以下证据： 1.邓和康重庆农村商业银行对私客户账户明细； 2.廖正权与邓和康签订的《房屋抵押协议书》复印件、廖正权与田祥山共同出具给邓和康的《承诺书》复印件（原件提交给法庭核对后，当庭退回）； 3.邓和康与魏澜、陈春签订的《买卖房屋协议》； 4.邓和康平日储存现金的保险柜照片。 以上证据用于证实：邓和康自2012年4月起陆续向廖正权的岳父曾凡章、妻子曾祥红以及廖正权的其他债权人或者指定的收款人熊奎等人转账，用作廖正权的借款；邓和康的资金来源其中一部分是卖房所得；截至2016年12月5日，经结算廖正权尚欠邓和康借款100万元未偿还，双方通过协商用廖正权的房屋作抵押，抵押期限为一年；抵押期限届满后，经廖正权、邓和康、贺友国（廖正权的另一债权人）和田祥山（廖正权的合伙建房人）协商还款金额和期限，逾期不还的则用房屋抵偿。 5.律师对张某的调查笔录以及张某身份证、签署笔录的照片、张某与律师的合影，邓和康出具给张某的20万元借条、廖正权出具给张某的借条（原件经核对后，当庭退还）、张某与廖正权签订的房屋抵押协议书、廖正权给张某出具的《承诺书》，廖正权重新给张某出具本金为18万元的借条，张某与廖正权签订的房屋转让合同；证人张某出庭作证的证言。 以上证据用于证实：廖正权原本欠邓和康借款120万元，其中20万元是邓和康向张某借用后转借给廖正权，因廖正权无力偿还，经三方协商同意，邓和康将20万元的债权转让给张某，廖正权偿还张某2万元后重新向张某出具18万元的借条并同样用以房抵债的方式偿还张某的借款。 6.房款总额为88.6万元的《房屋买卖合同》三份、88.6万元房款的《收据》一张、8.4万元的《借条》一张以及8.4万元借款的民事判决书一份。 以上证据用于证实：双方于2019年5月5日签订三份《房屋买卖合同》，廖正权用两套房屋和一间门市抵扣邓和康借款88.6万元；扣除已还借款和抵扣房款外，对借款余额8.4万元重新出具《借条》；对于8.4万元到期借款，邓和康提起诉讼后，巫山县人民法院已作出判决。 7.律师对尹述平的调查笔录、尹述平的身份证照片以及签署笔录的照片和承租邓和康购买廖正权门市的照片；律师对王彪的调查笔录以及王彪的身份证照片、签署笔录的照片；律师对王玄的调查笔录以及王玄的身份证照片、签署笔录的照片； 8.防盗门钥匙及照片（钥匙原物当庭出示后予以退回）； 9.报警案件登记表。 上述证据用于证实：《房屋买卖合同》签订后，廖正权交付了案涉房屋的钥匙，邓和康经王玄介绍（系廖正权的另一债权人，抵偿了廖正权联建房2楼的两套住房和一楼邓和康分出的28平方米门市），邓和康雇请王彪对案涉房屋安装了防盗门、对另案抵偿的门市收取了租金，行使了管理和收益权；发生纠纷后，因廖正权擅自更换了房门的锁芯，导致在一审法院组织现场勘验时邓和康无法打开房门，对此邓和康向派出所报警，派出所初步调查后建议邓和康起诉。 10.（2020）渝02民终1418号民事判决书，用于证实8.4万元的借款纠纷，二审判决维持原判。 廖正权二审中提交了廖正权及其妻子曾祥红的重庆农村商业银行对私客户账户明细，用于证实2012年-2016年期间，邓和康分16次以转账方式借款给廖正权77.05万元，廖正权及曾祥红返还借款本金及利息36笔共计196.3万元，即廖正权已全部偿还了邓和康的借款本息，不存在以物抵债的情形。 廖正权对邓和康二审中提交的证据发表了以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为双方的借贷关系已于2016年底清偿完毕；尹述平向邓和康转账2万元，是因为田祥山欠邓和康的借款，所以才转款2万元给邓和康，该款不是廖正权与邓和康发生买卖关系的门市租金；证据2的真实性无异议，《房屋抵押协议书》原件的确已收回，因为债务已清偿，《承诺书》是债务的转移，与之前的债务没有关联；证据3的真实性有异议；证据4与本案无关联性；证据5的真实性和关联性有异议；证据6《收据》的真实性有异议，不是廖正权的签名，《房屋买卖合同》无异议；8.4万元借款的民事纠纷已提起上诉，该判决未发生法律效力；证据7的真实性、合法性和关联性均有异议，防盗门是廖正权购买的，但不清楚是谁请人安装的；证据8不能证明就是案涉房屋的钥匙；证据9的真实性无异议，但不能证明廖正权擅自更换了住房钥匙；证据10的真实性无异议，但不能证明8.4万元系以物抵债的不足部分。 本院对上述证据的认证意见为，虽然廖正权对邓和康提交的《收据》签名有异议，但邓和康在二审中提交的2012年邓和康的银行转账明细，足以证实邓和康多次向廖正权及其妻子曾祥红、岳父曾凡章转款，廖正权及妻子曾祥红也多次向邓和康转款，结合廖正权与邓和康在出具《收据》的同日签订的三份《房屋买卖合同》以及8.4万元的《借条》和生效的民事判决，能够印证邓和康主张的以借款抵扣房款的事实，廖正权的异议不成立。廖正权对《房屋抵押协议书》的异议，虽然廖正权提交了其夫妇二人的银行交易明细，拟证明借款本金77.05万元，已偿还的本息高达196.3万元，但廖正权对其多偿还的高额利息并未主张权利，严重不符合日常借贷习惯；且，邓和康举示的银行交易明细显示，邓和康向廖正权转款70.05万元、向曾祥红转款7万元、向其岳父曾凡章转款49.36万元，三人共计126.41万元，另邓和康亦向廖正权指定的收款人转款，故廖正权对《房屋抵押协议书》的异议不成立。廖正权认为《承诺书》与之前的债务无关，但未举证证实与哪笔或哪些债务有关，其对《承诺书》异议不成立。廖正权对证人证言的异议，邓和康举示的证人证言，在证据形式上有律师对三位证人调查取证的现场照片以及证人身份信息，在证明内容上证人的陈述与其他证据相印证，故廖正权对证人证言的异议不成立。廖正权对邓和康收取门市租金的异议，尹述平转账2万元的备注为“仓库租金”，即使田祥山欠付邓和康的钱，同意尹述平将租金直接转账给邓和康，但田祥山对租金的处分权仅限于其本人收益的部分即1万元，在门市共有人廖正权无明确授意的情况下，田祥山无权处分廖正权的收益1万元，尹述平也不可能将本属于廖正权应收取的租金直接支付给邓和康，且廖正权在其未收到门市租金的情况下，也未向尹述平主张权利，故应认定为廖正权认可尹述平向邓和康转账支付租金的行为。综上，廖正权对邓和康证据的异议均不成立。邓和康二审中提交的上述证据，来源合法，证明内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。廖正权二审中提交的证据，来源合法，与本案具有关联性，能够证明邓和康与廖正权之间存在借贷关系，但仅凭该证据不能达到其已经还清借款的证明目的。 二审查明的事实：自2012年4月起，邓和康多次向廖正权的岳父曾凡章、妻子曾祥红及廖正权本人转账，用于廖正权的借款。廖正权、曾祥红也多次以转账方式还款。经结算，截至2016年12月5日，廖正权尚欠邓和康借款100万元整，双方签订《房屋抵押协议书》，约定廖正权用坐落在三河店黄克杰酒厂旁边房屋一幢（7楼一底）从2楼向上数以楼房面积平方米计算，来充借款资金总额壹佰万元整（1000000.00元），抵押期限为一年，一年之内廖正权不再承担原借款资金利息，一年外按原协商确定价为准，双方不得反悔。 2018年2月21日，经廖正权、邓和康、贺友国（廖正权的另一债权人）和田祥山（廖正权的合伙建房人）协商，田祥山、廖正权签署《承诺书》，载明：田祥山承诺廖正权欠邓和康的债，廖正权欠贺友国的债，由廖正权负责自2018年正月初一至2018年腊月30日止，还邓和康欠款20万元现金，还贺友国5万元现金，如廖正权不还，由田祥山偿还，但邓和康、贺友国必须把和廖正权签订的《房屋抵押协议书》交给田祥山，田祥山就用和廖正权合伙建房的门市作抵，把廖正权的50%股份抵给田祥山，由田祥山拍卖。如果廖正权不给，田祥山也不给，就抵田祥山的房屋两套（200m2）。承诺人：田祥山廖正权分别签名，邓和康、贺友国均在《承诺书》中签名。 双方2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》尾部备注：此门市田祥山与邓和康各一半，在邓和康一半的基础上减去28m2属于廖正权所有，通道与邓和康无关，廖正权承担邓和康三户的水电立户费用。 自2019年4月3日起，尹述平租用田祥山、廖正权共建的门市约300m2用作仓库，年租金2万元。后因上述门市的转让，尹述平在支付第二年租金时，征求田祥山的意见，田祥山同意尹述平将当年租金2万元全部支付给廖正权，尹述平遂于2020年4月1日向邓和康转账2万元，备注“仓库租金”。 与本案有关的8.4万元借贷纠纷，一审法院作出判决，判令廖正权在判决生效后五日内偿还邓和康8.4万元本息，并由田祥山承担连带偿还责任。本院于2020年8月15日作出判决，驳回上诉，维持原判。 其余事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉房屋没有办理建房审批手续的基本事实无争议。本案争议焦点为邓和康是否按合同约定交付房款？案涉房屋是否已交付？ 从双方举示的证据来看，自2012年起，廖正权与邓和康之间存在借贷关系，双方以银行转账的方式进行借款和还款。经结算，截至2016年12月5日，廖正权尚欠邓和康借款100万元，双方约定廖正权以其与田祥山联建的房屋作抵押，抵押期限届满后，廖正权未履行还款义务，邓和康遂与廖正权、田祥山约定还款期限，田祥山承诺在邓和康将廖正权签订的《房屋抵押协议书》交与田祥山后，由田祥山负责偿还债务或者用联建房抵偿。承诺到期后，廖正权和田祥山均未还款，廖正权与邓和康于2019年5月5日签订三份《房屋买卖合同》，约定廖正权将案涉房屋和同楼层（7楼）的另一套住房以及一楼门市（廖正权与田祥山各一半，在廖正权一半的基础上减去28平方米），转让给邓和康，三份合同的总价款88.6万元，并约定“在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项”。同日，廖正权出具88.6万元的《收据》，扣除已偿还的3万元后，剩余款项8.4万元由廖正权出具《借条》。虽然廖正权否认《收据》中的签名以及《借条》的演变过程，但根据日常生活经验和逻辑推理，结合其他证据进行综合分析，可以推定案涉房屋名为买卖，实为以物抵债。在廖正权出具房款《收据》和对借款100万元的余款重新出具8.4万元的《借条》后，应视为邓和康已支付了案涉房屋的价款。 本案中的门市原本属于田祥山与廖正权共有，在廖正权将其享有的门市份额150m2转让给邓和康以后，承租人尹述平将2020年的租金直接转账支付给邓和康，邓和康对案涉门市享有了收益权，应视为案涉门市已交付使用。虽然廖正权对邓和康收取案涉门市租金提出异议，但其异议不成立，本院在证据分析与认定时已详细阐述了具体理由，在此不再赘述。 廖正权主张2016年底就偿还了全部债务，不存在2019年以物抵债的情形。对此认为，从廖正权举示的银行转账明细来看，其最后一次向邓和康转账是2016年8月20日转款500元，在2016年12月5日签订《房屋抵押协议书》后，廖正权再无向邓和康转账的记录，也无其他还款记录或还款凭证证实其主张的全部债务已清偿。如果该主张成立，田祥山、廖正权就不会在2018年2月21日签署《承诺书》，更不会在2019年5月5日同一天签署三份《房屋买卖合同》。按照三份《房屋买卖合同》约定，廖正权应收取邓和康购房款88.6万元，但廖正权却在签署三份《房屋买卖合同》并出具88.6万元房款《收据》的同一天给邓和康出具8.4万元的《借条》，显然严重不符合生活常理和借款逻辑。廖正权明知案涉房屋未办理建房手续，仍采取以物抵债的方式将案涉房屋予以转让，其行为不符合法律规定。但由于以物抵债是双方自愿达成的协议，加之案涉房屋已经交付使用，故廖正权请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，应不予支持。 对于邓和康上诉认为一审程序违法的问题，经查阅一审庭审笔录，在廖正权当庭变更诉讼请求后，一审法院征询了邓和康是否要求新的举证期和答辩期，邓和康明确表示不需要。因此，一审审理程序合法。 综上，本案因二审中出现新证据，致一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院对一审判决予以改判。邓和康的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1195号民事判决； 二、驳回原审原告廖正权的诉讼请求。 一审案件受理费4480元，二审案件受理费8960元，合计13440元，均由廖正权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘红霞 审 判 员 何 洪 审 判 员 黄文革 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 辛 华 书 记 员 李 蕾