广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11356号原告：王梅，女，1957年5月23日出生，汉族，住广州番禺区，原告：胡国兵，男，1956年9月22日出生，汉族，住广州番禺区，被告：广州黑珊木瑚投资管理有限公司，住所广州市番禺区石壁街石山大道南捷诚街****607，统一社会信用代码：91440113MA59ANAPXY。法定代表人：刘旻。原告王梅、胡国兵诉被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告王梅、胡国兵及被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司的法定代表人刘旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王梅、胡国兵诉称：1、原告于2016年3月5日，将位于广州市番禺区石壁街汉溪大道西238号奥园创越大厦西座622房，委托租赁给被告经营。现在被告违约。（1）合同租赁期是2016年8月10日至2021年8月9日。2020年5月23日，被告违约，让原告在十天内收回房子，之后又两次要求6月1日交接房间。（2）2020年6月1日，按被告的要求，原告收回了622房，房间内缺少了多种物品，还有物品被损坏。（附件四）原告鉴于此状，没有退还被告押金。（3）被告2019年1月只付给原告2940元租金，与合同标准相差408元。2019年2月至2020年1月被告付月租金3000元，与合同标准相差348元/月。2020年4、5月，被告付2000元租金，与合同标准相差1348元/月。总计8948元。2、被告有欺诈嫌疑。（1）合同规定：被告装修完后，双方须在《交接书》上签字确认。但至今被告连《交接书》都没有给原告，故原告从未在《交接书》上签字。（2）合同暗藏玄机。“租赁期每年的免租期为一个月，用于房间维护和维修。”被告在签订合同时，并没有明确告知原告此项规定。直到2017年7月底，原告没有收到月租金而去询问被告时，被告才告知原告合同中的这项规定。对原告来说，此规定及其不公平。刚由被告装修的新房，为什么每年要一个月的维护和维修？实际上622房每个月都有水电费产生，并没有“维护和维修”，在不断地经营。每年的7月份原告分文无收，被告却在获取622房经营的收益。（3）合同中的月租金只实施了5个月，之后就被一份又一份的“租赁补充协议”所替代。2019年1月被告干脆连补充协议都不签了，租金数额单方面做主，随意发放。（分别是：3100元、2800元，2940元，3000元，2000元）（4）被告通知原告收房的理由是，公司要暂停营业，之后又说要结业。被告还说公司营业到5月31日。一个月过去了，被告既没有暂停营业也没有结业。（5）被告要原告先收房，之后再确定责任和赔偿。但原告6月1日收回房间后，被告把责任和赔偿抛到九霄云外，甚至房间所缺物品至今一个都不补。为维护合法权益。原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求如下：1、责令被告赔偿3个月违约金10044元；2、责令被告支付2019年1月至2020年5月拖欠的租金总差额6932元；3、责令被告支付2017年7月，2018年7月和2019年7月租金总额8948元；4、责令被告支付房间物品损失费共计5499元；5、责令被告退回10%的装修款11258元；6、责令被告付清622房2020年5月的水电费合计491.38元；7、责令被告承担诉讼的所有费用。被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司辩称：我方与原告签订的《委托租赁管理服务合同书》是双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规签订的。在合同履行期间内发生的任何变更也是经过双方充分沟通，协商，达成一致以及确认的，我方秉持诚实信用原则就原告的诉求逐一进行回应，提出如下答辩意见和证据。1、我方与原告就解除《委托租赁管理服务合同书》的事宜已于2020年5月27日下午4：57分通过微信达成一致并确认，原告回复确认的微信内容为：我与先生商量好了，接受你说的：（1）奥园越时代西塔622号房，2020年6月1日之前的所有费用由你们承担。（2）我们退给你们3000元人民币房租押金（约两个月压金6200元人民币的一半）。请你们交完622房的所有费用后，再通知我们来办理收回622房之事。我方微信回复：收到。尽快安排。我方按照双方约定于2020年6月1日上午10：14分结清622房已出账单费用。原告未与我方进行提前约定和沟通，于2020年6月1日下午3：23分直接前往我司前台要求看房，我司前台人员在询问了业主身份后提供了开门密码。原告于当天下午自行更换622房门锁，并不再允许我方进入。至此，我方已按照微信中双方确认协议内容支付622房费用，原告已自行收回房屋，但原告至今仍未退回所约定3000元押金。原告违反诚实信用原则，没有讲诉事情全貌，仅截取部分微信沟通内容作为诉讼证据，请求人民法院依法驳回原告不符合事实的诉讼请求1。对于原告违反双方约定的行为我方提起反诉。证据附件一：双方往来微信记录，全部内容无删节。2、我方与原告通过微信达成一致的租金协议如下：2019年1月1日至2019年12月31日期间租金，微信确认时间2019年4月24日。2020年1月2日至2020年12月31日期间的租金，微信确认时间2019年12月13日。2020年4月及5月租金，微信确认时间2020年4月16日。原告诉求我方拖欠租金的事实不成立，请求人民法院依法驳回原告不符合事实的诉讼请求2。证据附件二：原告确认租金的微信记录。3、《委托租赁管理服务合同书》第四条收益及支付中第2点，明确约定租赁期内每年的免租期为1个月，且以下划线显著标识。原告诉求我方支付免租月租金缺乏法律依据，请求人民法院依法驳回原告不符合事实的诉讼请求3。证据附件三：《委托租赁管理服务合同书》复印件。4、《委托租赁管理服务合同书》第三条第6点中约定我方返还房屋时“确保固定装修不变、且无损坏，软装及所有电器能正常使用”。原告未与我方约定及办理房屋交接事宜，原告在2020年6月1日自行进行门锁更换后禁止我方补充物品到房间。按照房间配置标准进行物品清点及补充是我方应尽责任，由于被告的阻止导致我方无法进入房间补充物品。原告诉求我方对所缺物品进行赔偿缺乏法律依据，请求人民法院依法驳回原告不符合事实的诉讼请求4。证据附件四：原告不允许我方进入房间补充物品微信记录。5、原告诉求因没有签订交接书而要求我方退回10%装修款。我方认为交接书与10%装修款之间无因果关系，并且原告违反诚实信用原则，双方已于2016年8月5日签订房屋交接书。请求人民法院依法驳回原告违反诚实信用原则的诉讼请求5。证据附件五：房屋交接书复印件。6、2020年5月份622房仍在合同期内，期间产生的费用应由我方承担，无异议。因原告已在2020年6月1日通知物业收回房间，622房账单物业未送到我方，故不知情才导致未结清。7、基于以上答辩意见和证据，我方请求法院判令原告承担此次诉讼的所有费用。经审理查明：两原告是夫妻关系，被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司的法定代表人是刘旻。位于广州市番禺区石壁街汉溪大道**奥园创越大厦****是两原告名下的房产，建筑面积为47.2455平方米。2016年3月5日，两原告与被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司签订《委托租赁管理服务合同书》一份，该合同书约定两原告将其名下的广州市番禺区石壁街汉溪大道西238号奥园创越大厦西座622房委托被告进行租赁管理，被告每月支付固定的收益给两原告，其中第一、二年每月3100元、第三、四年每月3348元、第五年每月3616元，在租赁期内每年用于房间维护和维修的免租期为一个月。该《委托租赁管理服务合同书》第十一条约定任一方违反合同项下之承诺、陈述或保证，或其于本合同项下提供的信息、文件不真实的，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所遭受的全部损失，并须支付3个月租赁收益作为违约金（以该年度月租赁收益为标准）；被告无故迟延支付租赁管理收益，原、被告双方，如提前终止合同，均须提前一个月书面通知对方，并须赔偿对方3个月租赁收益作为违约金。上述《委托租赁管理服务合同书》还对其他相关事项进行了约定。上述《委托租赁管理服务合同书》签订后，两原告将涉案房屋交付给被告管理使用。两原告并与被告两次签订《租赁补充协议》对2017年1月1日至2019年1月1日期间的租金进行了重新约定，月租金标准降至2800元。原、被告之间对2019年1月2日至2020年1月1日之间的租金标准虽然未签订书面的《租赁补充协议》，但双方有进行微信协商，后两原告接受并收取了被告提出的每月3000元的租金标准。2020年1月2日之后，因为新冠疫情的影响，原、被告双方在微信中对此进行了协商，两原告同意免除被告2020年2、3月租金、4月租金只需付2000元。后来，被告在2020年5月以需暂停营业、因疫情影响无法持续经营而结业为由向两原告提出提前解除合同，并承诺在2020年5月31日前完成房间的维护维修事项、6月1日将房屋正式交回给两原告，承诺缴清2020年5月份租金。2020年6月1日，两原告收回了涉案房屋，但被告方至今只向两原告支付了2020年5月份租金2000元，2020年5月份租金尚欠1000元未付，被告也未支付2020年5月份的水电费491.38元。两原告收回涉案房屋后，被告至今仍在正常经营。因原、被告双方协商未果，两原告遂于2020年7月8日将被告诉至本院。被告到庭应诉，被告同意向两原告支付2020年5月份的水电费491.38元，被告并在本案中提起反诉，要求两原告退回押金6200元，并由两原告支付违约金、赔偿损失等，但被告未在规定期限内缴纳反诉费用，本院已作出民事裁定书按被告撤回反诉处理。以上事实有原告王梅、胡国兵提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因原、被告双方在合同中已约定每年免租1个月，且原、被告已协商调整了租金，两原告虽然最初对被告提出的租金方案有异议，但两原告后来也收取了被告调整后的租金至2019年底而未再提出异议，应当视为对被告提出调整租金标准的认可，故本院对两原告主张被告支付租金差额6932元及支付2017年7月、2018年7月、2019年7月的租金8948元等主张不予支持。纵观全案事实，本案争议的焦点为原、被告双方谁违约的问题。根据逻辑推理和日常生活经验，结合原、被告双方所提交的证据、庭审诉辩及法庭调查的情况，本案应系被告违约，而两原告在本案中未有任何违约行为。被告的违约情形主要表现在未向两原告缴清2020年5月份的剩余租金1000元及水电费491.38元。另外，被告称其于2020年5月底将结业而需与两原告提前解除合同，但事实上，在两原告收回涉案房屋后，被告至今仍在营业，显然，被告在本案中违反了诚实信用原则，亦属于违约。被告违约，根据合同的约定及相关法律规定，应当承担相应的违约责任，本院根据公平合理等原则，并考虑到新冠疫情的影响，本院酌情确定如下：被告应向两原告缴清2020年5月份的剩余租金1000元及水电费491.38元，两原告没收被告缴纳的房屋押金6200元，并由被告承担全案受理费409元。至于两原告的其他损失，因可以在两原告没收的房屋押金中予以适当补偿，故本院对两原告要求被告支付违约金、房间物品损失费及退回装修款等主张均不予支持。综上所述，驳回原告王梅、胡国兵的其他诉讼请求。被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司未在规定的期限内缴纳反诉费用，应当按照被告撤回反诉处理，本院对被告的反诉请求不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2020年5月份的剩余租金1000元给原告王梅、胡国兵。二、被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2020年5月份的水电费491.38元给原告王梅、胡国兵。三、原告王梅、胡国兵没收被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司缴纳的房屋押金6200元。四、驳回原告王梅、胡国兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由被告广州黑珊木瑚投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年九月一日书记员 王雅佩