黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1848号上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地大庆市肇源县肇源镇满江红街（通江路建设局东侧）。法定代表人：何京龙，经理。委托诉讼代理人：王立鑫，男，1997年9月23日出生，汉族，该公司员工，住大庆市肇源县。被上诉人（原审原告）：柳立奎，男，蒙古族，1974年06月17日出生，工人，住大庆市肇源县。委托诉讼代理人：曹凌云，黑龙江杨志律师事务所律师。上诉人肇源县宇龙房地产开发有限公司（以下简称宇龙公司）因与被上诉人柳立奎房屋拆迁安置补偿合同一案，不服黑龙江省大庆市肇源县人民法院（2020）黑0622民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇龙公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第二项，不同意给付被上诉人违约金72748.36元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审认定事实错误，违约金应当由案外人杜兴海承担。计算违约金的基础没有经过确认，被上诉人实际使用房屋的日期也没有确认。柳立奎辩称，一、一审事实认定正确,证据确实充分,上诉人应该承担违约责任。2013年9月29日，双方签订房屋置换新建楼房合同书,杜兴海并不是合同主体,合同上有上诉人单位的印章,杜兴海为委托人,是项目经理,与上诉人签订房屋置换合同是杜兴海的职务行为,其行为应由上诉人承担法律责任。双方之间签订的合同合法有效,合同中对回迁房屋办理证照的时间及税费的承担作出明确约定,上诉人应当按合同约定全面履行义务,在约定时间内为被上诉人办理产权证,并承担费税,但上诉人至今也没有为被上诉人办理产权证,应当承担违约责任。二、违约金的计算依据低于正常房屋价格,没有损害上诉人的利益。涉案的两个商服楼,三号楼8门面积为113.87平方米,3号楼9门为114.19平方米,上诉人回迁给拆迁户补差价时每平方米定价为11000元。两个住宅每个面积为81.71平方米,上诉人每平方米的销售价为3880元,房屋回迁时被上诉人按照该价格交纳房屋补面积差价款。被上诉人在起诉时按照每个商服楼价格15万元,每个住宅楼价格8万元交纳的诉讼费,一审法院以房屋总价值46万元作为总价款基数,明显大幅度低于市场价,按照该价格计算房屋价款,确定赔偿数额,受损的是被上诉人的合法权利,而受益的为上诉人。判决下达后因被上诉人不想纠缠于诉讼,所以才没有提起上诉。三、交付后实际使用时间明确。房屋置换合同中约定的房屋交付日期为2015年8月30日,两处住宅楼被告实际交付的时间是2016年6月7日,商服早于住宅楼的交付,合同约定交付房屋正常使用一年后协助办理不动产证,一审法院将住宅、商服的交付日期认定为2016年6月7日,将2017年6月7日认定为被告违约的日期,事实清楚明确。柳立奎向一审法院起诉请求：1.要求被告协助原告办理位于肇××县××源镇金××小区××楼8门、9门商服（两处共计价值30万元）和9号楼3单元802室、902室房屋（两处共计价值16万元）的不动产权证书；2.请求人民法院依法判令被告给付逾期办理不动产权证书的违约金32万元（自2016年08月30日至2019年12月30日），之后的违约金按每月8,000元计算至办理不动产权证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告柳立奎与被告宇龙公司于2013年09月29日签订房屋置换新建楼房合同书，约定:“（宇龙公司）置换给乙方（柳立奎）的商服楼，两套总面积224平方米，住宅楼**，每套80平方米，总面积240平方米，所交的一切费用均由甲方负责。甲方必须在楼房交付乙方正常使用后一年内，将以上各套房屋办理产权证的相关手续和完税票据、交费票据齐备无缺的交给乙方，以便乙方顺利的办理产权证，乙方只负责产权证的工本费。否则，延误乙方办理产权证，甲方应向乙方每月赔偿现金8000元，至乙方办理产权证完毕……”。原告柳立奎已经实际回迁3号楼8门、9门商服楼和9号楼3单元802室、902室房屋，另一处住宅抵顶超面积和其他费用。上述两处商服楼和两处住宅在肇源县住房和城乡建设局回迁明细中均登记在回迁户柳立奎名下。原告柳立奎称，其回迁的3号楼8门、9门商服楼现已出租给他人使用，9号楼3单元802室已出卖给案外人，9号楼3单元902室房屋由其居住。宇龙公司于2018年11月04日取得金瑞花园小区不动产权证；该小区3号、9号楼房许可预售时间为2015年08月07日。一审法院认为，原告柳立奎与被告宇龙公司于2013年09月29日签订房屋置换新建楼房合同书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性、效力性规定，该合同书有效系合法有效的。宇龙公司将案涉4套房屋交付给柳立奎，柳立奎依法取得案涉房屋的所有权。宇龙公司作为案涉工程项目开发单位，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助柳立奎办理案涉房屋不动产权证书，故柳立奎要求宇龙公司协助办理房屋不动产权证书的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告柳立奎要求被告给付违约金的问题。原告诉称，原、被告之间对回迁房屋办理证照的时间及税费的承担作出明确约定。该合同第三项约定被告于2015年08月30日交付房屋，在房屋正常使用后一年内，应当为原告办理产权证，如逾期办理，宇龙公司应当每月支付8,000元的赔偿金被告应当按照约定支付违约金。被告辩称，原告主张的违约金已经超过法定诉讼时效，而且违约金的数额过高，也不是原告的实际损失。本院认为，原告的违约金请求权属于债权，但原、被告就该债权并未约定履行期限，原告可以随时主张权利，故被告抗辩原告主张的违约金已经超过法定诉讼时效的主张，本院依法不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。原告未向法庭提供其实际损失的证据，且其自认除自己居住的房屋外，其于房屋均出租或者出卖，故其实际损失的数额无法确定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉称被告交付住宅的时间是2016年06月07日，商服交付的时间早于2016年06月07日。因原告未明确交付商服的具体时间，故本院认定被告交付商服和住宅的时间均为2016年06月07日。按照合同约定宇龙公司需在交付房屋正常使用一年后协助办理不动产权证书，故宇龙公司违约的时间应为2017年06月08日。原告起诉状中载明案涉两处住宅及两处商服的总价款为46万元。截止至2019年12月30日，宇龙公司需承担逾期办理不动产权证书违约金72,748.36元[46万元×4.75%（2017年一年至五年银行贷款利率）÷365天×2年6个月22天×（1+30%）]，就原告主张的超出72,748.36元的部分本院依法不予支持。判决：一、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告柳立奎办理肇××县××源镇金××小区××楼8门、9门商服楼和9号楼3单元802室、902室房屋不动产权证书；二、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告柳立奎违约金72,748.36元及以后违约金（以46万元为基数，自2019年12月31日其按照年利率4.75%计算至办理不动产权证书之日止）；三、驳回原告柳立奎的其他诉讼请求。本院二审过程中，被上诉人提交收据一张，证明被上诉人房屋回迁时住宅的面积超出合同约定的面积3.42平方米，其按照上诉人住宅的销售价格每平方米3880元补交的差价款。该收据能够证实涉案的住宅销售价格为每平方米3880元，从而也可以佐证商服的销售价格会高于该价格，一审法院认定的房屋价格远远低于市场价，对上诉人的合法权益没有任何损害。被上诉人质证称，对证据的真实性不知情，与其无关。本院对该证据的真实性予以采信。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，柳立奎与宇龙公司于2013年09月29日签订的《房屋置换新建楼房合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。杜兴海是以项目经理名义代表宇龙公司签订的合同，并非合同主体，相应的合同权利义务应由宇龙公司承担，故上诉人主张由杜兴海承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。关于违约金应否调整的问题。双方合同第三项、第四项对置换楼房的交付时间、产权证办理期限及相应的违约责任进行了约定，上诉人未依约为被上诉人办理产权证书，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院鉴于双方均未举证证明违约造成的损失情况，结合被上诉人购房付款情况，以46万元作为计算基数明显低于市场价格,并未损害上诉人权利，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定对违约金进行调整并无不当，本院予以确认。综上所述，宇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1619元，由上诉人肇源县宇龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  毛瑞利审判员  王 丹二〇二〇年九月三十日法官助理姜海涛书记员刘婷