天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初1359号原告（反诉被告）：天津市津东大厦有限责任公司，住所地天津市河**六纬路**。法定代表人：付敏英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴海成，天津君辉（河北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娇，天津君辉（河北）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：天津物美未来商贸发展有限公司，，住所地天津市南开区黄河道******法定代表人：乔红兵，该公司经理。委托诉讼代理人：张荣辉，北京海润天睿（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓝，北京海润天睿（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市津东大厦有限责任公司（以下简称“津东大厦”）与被告（反诉原告）天津物美未来商贸发展有限公司（以下简称“物美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。津东大厦的委托诉讼代理人吴海成、刘娇，物美公司的委托诉讼代理人张荣辉、张蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津东大厦向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同二》已经于2019年9月13日解除；2.判令津东大厦不予退还已收取的保证金3000000元；3.判令物美公司向津东大厦支付7个月的房屋空置损失9570439.69元并保留向物美公司追究因房屋空置导致损失继续扩大的追偿权利；4.判令物美公司向津东大厦支付免租期租金损失2745693.93元；5.津东大厦保留向物美公司追究因其违约而导致的其他损失的追偿权利；6.本案诉讼费用由物美公司承担。事实及理由：双方系房屋租赁合同关系，分别于2009年2月9日、2009年12月16日签订《租赁协议》和《补充协议》，约定物美公司租赁津东大厦位于天津市河东区××道××路××广场××层。合同签订后，津东大厦于2019年6月12日收到物美公司解除合同致函。津东大厦认为，物美公司解除合同理由于事实无据，构成违约。为保障自己的合法权益，特此诉至法院，望判如所请。物美公司辩称，双方的《租赁合同》及两份《补充协议》已经双方协商同意于2019年9月13日解除，所以津东大厦的此项诉请不能成立。物美公司解除合同是依据合同第17.3条的约定行使特别解除权，是依约解除合同，故不应承担违约责任，3000000元的保证金应当予以退还。合同已经明确了违约金，津东公司又主张赔偿损失没有法律依据，并且损失的计算方法也没有法律及事实根据，不应予以支持。津东大厦主张免租期损失没有合同约定，也没有法律依据。免租期的确定与合同的租赁期限没有关系，而是根据房屋的租赁面积来确定的，所以津东大厦的此项主张不能成立。由于物美公司并不是违约解除，所以不应当承担任何的违约责任，津东大厦无权在后期向物美公司主张任何权利。本次庭审之前，津东大厦也未向法庭提供证据证明已经发生的实际损失，并且根据合同法规定，在坚持物美公司合法解除租赁合同关系的前提下，即使存在违约，作为津东大厦也应尽到减损的义务。津东大厦未尽到减损义务，对其扩大的损失，应自行承担，因此津东大厦要求保留追偿权利的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。物美公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令津东大厦立即返还物美公司保证金3000000元；2.反诉费用由津东大厦负担。事实与理由：物美公司与津东大厦于2009年2月19日签订《租赁合同》，约定将津东大厦所有的位于天津市河东区××道××路××广场××层租赁给物美公司，租期15年，自2009年10月17日至2024年10月16日；合同第8.1条对保证金进行约定，合同第17.3条对特别解除权进行约定。物美公司租用该房产后仅几年时间，房产所在地周边商业环境就发生了变化，影响最为严重的是在与物美公司租用房产一墙之隔的马路对面于2015年开业一家与物美公司规模、经营品类一样的“缤纷购物”，致使物美公司的经营严重恶化。物美公司找到津东大厦沟通，双方于2016年7月22日签订《补充协议二》，约定：2016年7月17日至2019年7月16日三年期间的房屋租金进行降租调整，同时约定在2016年7月17日至2018年7月16日两年期间，物美公司放弃行使特别解除权。前述约定，说明了在签订该补充协议时，物美公司行使特别解除权的条件已经具备，且从约定内容可以显示，如果经过两年降租期后，商业环境变化对物美公司经营造成的影响仍存在，为避免物美公司的损失继续扩大，物美公司恢复行使特别解除权。但经三年降租期，因商业环境变化给物美公司造成的影响非但没有消除反而在加剧。因此物美公司多次与津东大厦沟通解决，但是津东大厦不接受物美公司的方案，不得以物美公司行使了特别解除权。依据合同约定，提前三个月通知津东大厦解除合同，因此双方合同因反诉人依约定行使特别解除权而终止。根据《租赁合同》第8.1条的约定，物美公司交付的3000000元定金，应当于合同终止后无息返还给物美公司，因津东大厦已起诉且并不返还，故物美公司提出反诉请求。津东大厦辩称，物美公司应予明确，该3000000元从违约损失中抵扣还是单独返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，津东大厦提交如下证据：1.房屋产权证一份，证明津东大厦对案涉房屋的产权；物美公司对此表示无异议。2.《租赁合同》一份、3.《补充协议》一份，上述两份证据证明津东大厦、物美公司之间租赁合同关系及物美应负的违约责任；物美公司对该证据真实性无异议，对证明目的不认可，主张自身没有违约。4.《补充协议二》及附件一份，证明津东大厦曾降低租金；物美公司对该证据真实性无异议。5.物美公司《函》一份、6.津东大厦《回函》一份，证明物美公司再次提出降低租金，构成违约；7.续租租金方案一份、8.续租租金方案《回函》一份，证明物美公司再次变更租金标准，津东大厦未同意；物美公司认可证据真实性，不认可证明目的。9.物美公司解除合同的《函》一份，证明物美公司恶意解约；物美公司对该证据真实性未提异议，主张其解除合同符合双方合同约定，不构成恶意解约。10.合同解除通知函及邮寄凭证一份，证明物美公司因其恶意解约应当承担违约责任；物美公司认可真实性。11.企业信用报告，证明直至2020年4月10日案涉房屋上物美公司相关工商信息方被核准注销；物美公司因销售不合格食品受到行政处罚，经营不善系自身原因；物美公司对真实性无异议，对证明目的有异议。12.公证书，证明案涉房屋至今一直空置；物美公司对真实性无异议，证明目的有异议。13.后期支付改造合同、发票及付款回单，证明津东大厦积极寻租降低损失，发生损失160余万元；物美公司对该证据不予认可。本院经审查对证据1-10的真实性合法性、关联性均认可；证据11-12本院对真实性予以认定；证据13因津东大厦未在本案中主张该部分数额，本案中不予认定。物美公司提交如下证据：物美公司提交如下证据：1.《租赁合同》，证明双方约定特别解除权，物美公司解除合同符合双方约定；2.《补充协议二》，证明案涉房屋周边商业环境发生重大变化，物美公司与津东大厦多次沟通达成该补充协议；3.工商登记信息及现场照片，证明2015年7月缤纷购物广场开业，与物美公司形成同业竞争态势；津东大厦对于合同真实性认可，对其证明目的不认可。4.物美公司的财务报表，证明签订《补充协议二》后，2017年至2019年物美公司仍处于亏损，具备特别解除权的条件；津东大厦对该证据不予认可。5.物美公司的《解除租赁合同致函》及6月20日津东大厦回函，证明物美公司解除合同未有违约行为；津东大厦对真实性认可，对证明目的不予认可。6.房产交接协议书、交接确认单，证明物美公司与津东大厦已经于2020年1月7日完成了案涉房屋的交并确认解除时间；津东大厦对真实性未提异议；7.付款通知单，证明物美公司完成交接全部义务；物美公司对真实性认可，对证明目的不予认可。对于上述证据中1-3、5-7的真实性、合法性、关联性本院予以认定。上述证据证明案涉房屋周边开设商场事实及双方《租赁合同》约定有“特殊解除”事项。证据4系物美公司单方制作，本院不予采信。对于物美解除合同是否符合“特别解除权”约定，于下文中分析。根据双方提交的证据及庭审陈述本院认定事实如下：2009年2月19日，津东大厦（出租人，甲方）与物美公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》，其中约定津东大厦将天津市河东区××道××路××广场××层租赁给物美公司使用，共17740.46平方米，租赁期限15年，自2009年10月17日至2024年10月16日。免租期180天，自交付房屋之日的次日起算。免租日结束的次日为计租日，甲方逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。第1至第3合同年每年租金12950535.80元；第4至第6合同年每年租金13727567.95元；第7至第9合同年每年租金14963049.06元；第10至第12合同年每年租金16160092.99元；第13至第15合同年每年租金16677215.96元。乙方以月为单位做一个付款周期，金额为当年租金的十二分之一，一次性支付。在每个付款周期的第五天，以支票方式支付该周期租金。乙方同意向甲方支付保证金人民币叁佰万元，如因乙方不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，乙方无权要求返还保证金，甲方并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。甲方可以在发生以下情形时，以书面形式通知乙方解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担人民币3000000元的违约金，保证金不予退还……17.1.2乙方无正当理由，单方面终止合同履行的。乙方的特别解除权，若由于租赁房产所在地的商业环境发生变化（或其商圈周围发生变化）包括人流、附近的人口密度、交通密度、商住环境的更改等影响乙方经营的，甲乙双方同意在租赁期开始的24个月后，如乙方在该租赁房产的商店经营仍亏损（以乙方提供真实有效的财务数据为准），考虑到双方的长远利益，乙方可提前三个月书面通知甲方解除本合同，或赔偿甲方三个月租金解除合同。合同签订后，物美公司交付津东大厦保证金3000000元。津东大厦在2009年4、5月份将案涉房屋交付物美公司使用。2009年12月16日，津东大厦（甲方）与物美公司（乙方）签订《补充协议》，约定由于乙方实际经营需要，将双方《租赁合同》中首层靠崂山道一侧原甲方自留面积270平方米一并承租，租赁期限自2009年10月17日至2024年10月16日。第1至第3合同年每年租金197100元；第4至第6合同年每年租金208926元；第7至第9合同年每年租金227650.5元；第10至第12合同年每年租金246375元；第13至第15合同年每年租金254259元。租金支付方式，乙方以月为单位做为一个付款周期，金额为当年总额的十二分之一，与主合同租金一并支付。2016年7月22日，津东大厦（甲方）与物美公司（乙方）签订补充协议二，约定：“甲乙双方同意对2016年7月17日至2019年7月16日期间的房屋租金进行调整，具体约定如下：2016年7月17日至2017年7月16日的租金下调500万元，即每月下调416666.67元；2017年7月17日至2018年7月16日的租金下调500万元，即每月下调416666.67元；2018年7月17日至2019年7月16日的租金下调400万元，即每月下调333333.33元。甲乙双方同意，在2016年7月17日至2019年7月16日期间内，双方不再谈判降租事项……如双方解除《租赁合同》，违约方的违约责任按照原《租赁合同》的约定及原租金标准执行……”2019年5月14日，物美公司向津东大厦致函，提出：方案一，租赁面积不变，租赁金额重新商议，单价按1.5元计算，租期维持到2029年10月16日。方案二：超市退租三层至五层区域，只保留一层、二层面积用于超市经营，租赁单价1.9元……津东大厦于2019年5月24日回函，不同意物美公司提出的两个方案，不同意降低租赁面积和降低租金。2019年6月11日，物美公司向津东大厦发出《关于物美万新店解除租赁合同的致函》，表示：“近几年来，由于该店周边的市场商圈环境和居民消费习惯发生了巨大变化，周边新增了各种类型的生鲜超市、水果超市、零食便利店以及互联网线上购物对于传统卖场的顾客造成大量分流，导致物美万新店经营愈发困难，该店始终处于严重亏损状况……根据贵我双方租赁合同17.3乙方特别解除权的乙方可提前三个月通知甲方解除本合同的相关约定，我公司现书面通知贵公司，自2019年9月13日解除双方的租赁合同……”2019年6月20日，津东大厦向物美公司发出《合同解除通知函》，表示：“贵司在不具备解除权的情况下而恶意解除合同……现我司通知贵司如下内容……解除与贵公司的《租赁合同》……保证金3000000元不予退还，贵司须承担3000000元解除违约金，租金按照原合同标准支付至2019年9月13日，贵司需要在2019年9月13日23时59分完全撤场，如果不能完全撤场，按照原合同全部租金标准支付占用费。”另，津东大厦、物美公司一致认可双方《租赁合同》于2019年9月13日解除。但津东大厦主张双方《租赁合同》因物美公司违约而解除，物美公司主张其依照合同约定的“特别解除权”解除合同，不应承担违约责任。2020年1月7日，津东大厦与物美公司完成房屋交接。本院认为，本案中，津东大厦、物美公司双方作为平等主体，基于真实意思表示，自愿签订《租赁合同》，其内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。津东大厦、物美公司一致认可双方《租赁合同》、《补充合同》及《补充合同二》于2019年9月13日解除，本院予以确认。本案双方首要争议焦点在于物美对于双方《租赁合同》解除是否应承担违约责任。对此本院分析认为，本案物美主张其基于“特别解约权”解除与津东大厦的《租赁合同》。对于其构成“特别解除权”的理由，根据物美的《关于物美万新店解除租赁合同的致函》及庭审陈述，为案涉房屋周边新增了各种类型的生鲜超市、水果超市、零食便利店、与其经营规模和方式类似的商场以及互联网线上购物造成其顾客大量分流，造成案涉房屋周边市场商圈环境和居民消费习惯发生了巨大变化，导致其经营困难，严重亏损。而双方《租赁合同》中对于构成“特别解除权”的情形，约定为：案涉房屋周边商住环境变化（或其商圈周围发生变化），包括“人流、附近的人口密度、交通密度、商住环境的更改”。对于上述约定中的“更改”，按照正常理解应当是商业环境发生恶化，不利于商业经营的进行，如周边商业环境向好发展，则不应作为解除合同的理由。对于案涉房屋周边商业环境的变化，自2009年双方签订《租赁合同》至2019年物美提出解除合同，十年期间社会经济有较大增长，案涉房屋周边增添新型超市、商店、商场等，是当地市场发展自然选择的结果，反映出该地区商业发展繁荣，人们消费需求旺盛。由此虽然给物美带来竞争压力，但该情形不应认为案涉房屋周边商业环境恶化，而应是市场经济良性竞争的结果。面对经济发展新形势，物美应当提高经营理念，提升核心竞争力。其如因不能在市场竞争中取得优势而产生亏损，应属于自身应当承担的经营风险。其单方解除与津东大厦《租赁合同》，所依据理由不符合双方合同约定及法律规定，应属违约，应当承担相应的违约责任。本案另一争议焦点为物美应当承担的违约赔偿数额。依照双方合同约定，如物美无正当理由单方面终止合同的，津东大厦可要求其支付违约金3000000元并且不退还保证金3000000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案津东大厦主张双方合同约定的违约金数额低于其实际损失，申请法院根据其实际损失进行调整。物美公司认为违约金约定数额高于津东大厦实际损失，申请予以下调。对于其违约金数额，考虑到本案案涉房屋为大面积的商业用房，寻租周期相对较长，且双方《租赁合同》约定的剩余租期尚有近5年，津东大厦主张房屋空置损失属于合理要求。本案中，物美公司已经提前提前三个月通知津东大厦退租相关事宜并且双方已经于2020年1月7日完成房屋交接，因此不宜按照津东大厦所述方式持续计算空置损失。津东大厦诉请3000000元保证金不予退还，亦应视为物美公司承担违约责任的方式之一，故对于该约定应纳入物美应当承担的违约责任中整体考虑。结合以上内容予以综合考虑空置损失及免租期损失，物美公司应向津东大厦支付违约金3000000元并且不予退还保证金3000000元。对于物美公司要求津东大厦退还保证金3000000元的反诉请求，其反诉诉请是基于不承担违约责任并且对保证金进行退还，结合前述认定，对其要求退还保证金3000000元的反诉请求本院不予支持。对于津东大厦要求保留追究其他损失权利的诉讼请求，津东大厦是否有权另行主张权利，并非本案裁判确认范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认天津市津东大厦有限责任公司与天津物美未来商贸发展有限公司就天津市河东区××道××路××广场××层××层房屋签订的《租赁合同》及《补充合同》、《补充合同二》于2019年9月13日解除；二、天津物美未来商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市津东大厦有限责任公司违约金3000000元；三、驳回天津市津东大厦有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回天津物美未来商贸发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113697元、反诉受理费15400元，由天津市津东大厦有限责任公司负担86002元，由天津物美未来商贸发展有限公司负担43095元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  钟 鸣审 判 员  侯春亮人民陪审员  曹 君二〇二〇年九月三十日书 记 员  吴 彤本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。