呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2892号上诉人（原审被告）：胡春梅，女，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：兰丹妮，女，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：闫琴琴，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。上诉人胡春梅因与被上诉人兰丹妮房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡春梅上诉请求：一、请求依法撤销(2020)内0104民初字第903号民事判决,依法改判。二、请求依法判决兰丹妮承担本案诉讼费用。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律不当。一、本案要点是《店铺转让合同》的哪一方违反合同约定造成了兰丹妮无法继续使用商铺。一审法院单方面依据案外人金某商贸公司的通知,认定违约方是胡春梅,认定事实不清。2019年7月15日胡春梅与兰丹妮签订《店铺转让合同》,该合同第二条约定：“该店铺产权为房东,房东与甲方签订了租赁合同,合同到期日期为2020年2月,年租金为27500人民币,店面交付乙方使用后,乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同,每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用”。从该约定可以明确,房屋在交付以后,针对该商铺产生的各项费用,均应由兰丹妮承担(该事实在一审庭审过程中,兰丹妮也予以自认)。商铺交付后,案外人金某商贸通知缴纳商铺相关费用,兰丹妮拒绝,由此造成金某商贸封堵铺面。因此兰丹妮才是违反合同约定的一方,应由其承担相应的违约责任。胡春梅在合同履行中无过错,无须退还租金,更不应承担违约责任,一审法院认定事实错误。二、另双方在合同中约定的10000元违约金明显过高,远远高于可能造成的损失,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,应依法予以减少。综上所述，原审法院认定事实不清,适用法律不当，请求二审法院依法改判,支持胡春梅的上诉请求。兰丹妮辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。胡春梅称导致金某商贸公司收回商铺的原因为兰丹妮违反合同约定，未缴纳商铺相关费用，与事实不符。转租协议中仅约定水电费由兰丹妮缴纳。但导致金某商贸公司收回商铺的原因是胡春梅非法转租且长期未向金某公司缴纳房租和空调费、商场管理服务费。二、胡春梅提出违约金过高，显然违背双方意思自治及兰丹妮遭受的实际损失。兰丹妮向一审法院起诉请求：1.请求依法判令胡春梅退回兰丹妮转让费27500元。2.请求判令胡春梅支付兰丹妮违约金10000元。3.请求判令胡春梅支付兰丹妮添置设备损失费10000元。一审法院认定事实：2019年7月15日，兰丹妮与胡春梅签订一份店铺转让合同。合同约定，胡春梅于2019年7月15日前将位于呼和浩特市玉泉区金某商贸商铺（面积21．3平方米）转让给兰丹妮，该商铺产权为房东，房东与胡春梅签订了租赁合同，合同到期日为2021年，年租金为27500元人民币。兰丹妮一次性向胡春梅支付转让费27500元，兰丹妮逾期向胡春梅交付转让金，胡春梅保证兰丹妮同等享有胡春梅在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如由胡春梅原因导致兰丹妮不能正常使用或胡春梅自己中途收回店铺，胡春梅应退回兰丹妮全部转让费，赔偿装修、添置设备损失费，并支付兰丹妮转让费10000元的违约金。合同签订后，兰丹妮于2019年7月15日微信转账向胡春梅支付租金27500元。2019年11月23日，金某商贸公司向该商铺发出通知，内容为：该商铺已经严重违反了金某商贸公司与胡春梅签订的内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同第七条转租、转让的约定事项，我单位根据内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同第9.2条第（3）、（4）、（5）条款的约定，书面通知贵单位解除内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同。2019年11月25日，金某商贸公司向该商铺又发出通知，内容为：贵单位于七日内交清自2019年5月18日至2019年11月28日的租金，21.3平方米×5元×190日=20235元；空调费21.3平方米×5.03元×3个月=321元；商场管理服务费21.3平方米×6元×6个月=766.80元，合计21322.80元人民币后清理货品退场，并恢复摊位至起租前状态。另查明，胡春梅向兰丹妮所出租的商铺系胡春梅向案外人金某商贸公司承租，双方签订内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同，约定金某商贸公司将21.3平方米的商铺租赁给胡春梅，租期从2019年5月1日至2020年2月28日，其中第七条约定未征得金某商贸公司同意，胡春梅不得以任何形式转租分租商铺（摊位），不得将本合同向下的权利或义务转让给他人。以上事实有店铺转让合同、微信转账记录、商户通知书、内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同在案佐证。一审法院认为，店铺转让协议由胡春梅与兰丹妮经协商后自愿订立，该店铺转让协议形式完备，内容合法，系胡春梅与兰丹妮的真实意思表示，胡春梅与兰丹妮在该协议中明确地约定了的标的物、租金及租赁期限。且此后，胡春梅与兰丹妮也确开始履行该店铺转让协议，故胡春梅与兰丹妮之间已就此建立了真实、有效的店铺租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定只是赋予出租人在承租人未经出租人同意转租时的合同解除权，且这一权利是否行使听由出租人决定，法律并没有作强制性的规定。所以，承租人违反这一规定并不必然导致转租合同无效。合同是否无效，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形来认定某一具体合同的效力。本案中，胡春梅与金某商贸公司所签订的内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同为有效合同。胡春梅在承租期间，未经出租人金某商贸公司同意擅自转租，当属非法转租。但是，非法转租合同并非当然无效。这是因为非法转租主要涉及出租人金某商贸公司的利益，而兰丹妮、胡春梅之间的租赁合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。即使金某商贸公司明确表示不同意胡春梅转租，并行使了合同解除权，解除了金某商贸公司与胡春梅之间的租赁合同，也只能导致兰丹妮、胡春梅之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。兰丹妮在转租合同解除后仍可依转租合同追究胡春梅的违约责任，而胡春梅则仍可依转租合同实际履行期限向兰丹妮结算租金。本案因胡春梅非法转租的原因导致兰丹妮无法正常使用商铺，依据店铺转让合同约定，胡春梅应承担相应的违约责任。胡春梅应当依据店铺转让合同实际履行期限向兰丹妮退回剩余租金17630元（全年租金27500元核减2019年7月15日至2019年11月23日对店铺实际使用期间租金9870元），并承担合同约定的违约金10000元。对于兰丹妮主张添置设备损失10000元的诉讼请求，因未提供相应证据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院对兰丹妮的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告胡春梅于本判决生效后十日内退还原告兰丹妮转让费17630元。二、被告胡春梅于本判决生效后十日内支付原告兰丹妮违约金10000元。三、驳回原告兰丹妮的其他诉讼请求。案件受理费494元（已减半收取），由原告兰丹妮负担207元，被告胡春梅负担287元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，胡春梅与金某商贸公司签订商铺（摊位）租用合同，约定金某商贸公司将涉案商铺出租给胡春梅，未征得金某商贸公司同意，胡春梅不得转租。胡春梅又与兰丹妮签订店铺转让合同，约定胡春梅将涉案商铺转让给兰丹妮，兰丹妮每年交纳该合同约定由胡春梅交纳的水电费等各项费用，如由胡春梅原因导致兰丹妮不能正常使用或胡春梅自己中途收回店铺，胡春梅应退回兰丹妮全部转让费，赔偿装修、添置设备损失费，并支付兰丹妮转让费10000元的违约金。其后，金某公司以违反合同关于转租的约定为由，向涉案商铺发出通知解除合同，并通知交清租金、空调费和商场管理服务费。故本案系因胡春梅非法转租导致兰丹妮无法正常使用涉案商铺。依据店铺转让合同约定，胡春梅应向兰丹妮退还转让费并支付违约金10000元。对于一审法院认定的退还转让费17630元，兰丹妮并未提出上诉，本院依法予以维持。胡春梅主张约定的违约金过高请求减少，因其未举证证明过分高于对兰丹妮造成的损失，故对其提出的减少违约金的抗辩本院不予支持。综上所述，胡春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由胡春梅负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月十一日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥