贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终904号 上诉人（原审原告）：刘应钊，男，1972年3月14日出生，汉族，住贵州省德江县。 被上诉人（原审被告）：贵州吉兴房地产开发有限公司，住所地贵州省德江县世纪文化城****铺位。 法定代表人：李清秀，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司，住所，住所地德江县青龙街道玉溪路&ldquo明珠”。 负责人：李清秀，该分公司经理。 委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈代海，男，1962年12月21日出生，汉族，住重庆市大足县。 被上诉人（原审第三人）：代正鹏，男，1989年8月19日出生，汉族，住重庆市铜梁县。 被上诉人（原审第三人）：巫中正，男，1996年12月21日出生，汉族，住重庆市壁山县。 被上诉人（原审第三人）：马祥智，男，1981年10月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 被上诉人（原审第三人）：贾红，女，1981年5月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系马祥智之妻。 上诉人刘应钊因与被上诉人贵州吉兴房地产开发有限公司（以下简称吉兴公司）、贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司（以下简称吉兴德江分公司）及第三人陈代海、代正鹏、巫中正、马祥智、贾红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘应钊上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人对所租赁的房屋享有法定的优先购买权。上诉人是案涉房屋的承租人,在上诉人租赁房屋期间，被上诉人吉兴德江分公司将上诉人租赁的房屋于2014年出售给陈代海、代正鹏、巫中正，根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，上诉人享有租赁物的优先购买权。吉兴德江分公司并非自然人,陈代海、代正鹏、巫中正当然不是房屋出售人的近亲属。上诉人所租赁的房屋属于公司资产,吉兴德江分公司是唯一产权人,陈代海、代正鹏、巫中正不是案涉房屋的共有产权人，因此,陈代海、代正鹏、巫中正不享有优先购买权,本案不具有对抗上诉人主张优先购买权的法定情形。二、一审判决认定事实明显不当,判决结果错误。1.本案是涉及房屋优先购买权的案件,在一审认定事实部分未对一审原告主张的优先购买权是否成立予以认定，属认定事实不清。2.一审判决未在认定事实部分及判决理由部分对一审原告主张的优先购买权是否成立作出明确认定及详细阐明,对一审原告主张的优先购买权是否成立也没有明确判断不当。3.在一审认定事实部分,对一审原告与一审被告的房屋买卖合同纠纷相关事实的认定与本案的一审判决结论没有逻辑关系,不能支撑本案判决结论。4.一审原告于2019年1月先起诉主张对租赁商铺行使优先购买权后,一审被告在一审原告已付清购房款的情况下于2019年3月为了对抗一审原告的起诉才无理起诉一审原告支付购房款。5.一审被告吉兴德江分公司出售原告所租赁的房屋时并没有书面告知原告，导致一审原告不能行使租赁房屋优先购买权,侵犯了一审原告的房屋优先购买权。在一审原告不能正常行使房屋优先购买权导致合法权利受损后，一审应当告知一审原告有另案救济的权利而未明确告知错误。6.本案是涉及房屋优先购买权的案件,如果原告主张的优先购买权成立,但承租人所租赁的房屋已经由第三人善意取得,法院应当驳回原告主张优先购买房屋的诉讼请求,但应明确认定原告有优先购买权,因被告的行为致使原告正常行使优先购买权的,应认定被告属于侵权行为并告知原告另案救济的权利。一审法院没有正确理解房屋优先购买权的相关法律规定,其作出的驳回原告享有优先购买权的诉讼请求的判决违背相关法律规定,判决结果错误。三、一审判决认定证据缺乏逻辑性,对本案相关证据认定错误。四、陈代海、代正鹏、巫中正不属善意取得一审原告所租赁的商埔。1.陈代海、代正鹏、巫中正系吉兴德江分公司股东的近亲属,支付购房款等买房事项是由吉兴德江分公司各股东实际代为。陈代海、代正鹏、巫中正应当知道世纪明珠商铺整体出租的事实，故不能认定为善意购买。2.陈代海、代正鹏、巫中正购买房屋支付的对价明显不合理。五、没有正当理由,一审判决超过了法定审理期限。 被上诉人吉兴德江分公司辩称，一、上诉人不具有本案优先购买权资格。案涉商铺是根据股东会决议在公司股东内部处理折抵股东投资款，上诉人不是公司股东，其不享有与公司股东同等条件的资格。二、上诉人主张优先购买权的商铺，其租赁合同已经双方协议解除，上诉人不再享有案涉租赁商铺的优先购买权。三、案涉商铺已经全部依法办理了房屋产权转移登记，陈代海、代正鹏、巫中正已取得商铺产权，同时没有证据证明非善意购买或恶意串通，故上诉人主张优先购买权没有事实及法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人吉兴公司、陈代海、代正鹏、巫中正、马祥智、贾红均未作辩称。 刘应钊向一审法院起诉请求：1.判令原告优先购买德江县青龙镇玉溪路“世纪明珠”A区1.2栋1层原告所租赁的商铺（第6号、7号、17号、19号至24号）。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘应钊向被告吉兴德江分公司租赁商铺进行经营。其中：1、2013年3月13日，双方签订《世纪明珠商业广场租赁合同》（租NO.A1.2-1-020），被告吉兴德江分公司将其所有的“世纪明珠”A区1.2栋1层6、7号商铺出租给原告，租期从2013年5月起至2016年5月止，该合同约定原告在签订合同时一次性付清所租铺位的合同履约保证金10000元；2、双方签订《世纪明珠商业广场租赁合同》（租NO.A1.2-1-32），被告吉兴德江分公司将其所有的“世纪明珠”A区1.2栋1层23号、24号商铺出租给原告，租期从2013年5月11日起至2016年5月11日止，该合同约定原告在签订合同时一次性付清所租铺位的合同履约保证金10000元；3、双方签订《世纪明珠商业广场租赁合同》（租NO.A1.2-1-3），被告吉兴德江分公司将其所有的“世纪明珠”A区1.2栋1层19号至22号商铺出租给原告，租期从2013年5月11日起至2018年5月11日止，该合同约定原告在签订合同时一次性付清所租铺位的合同履约保证金20000元；4、双方签订《世纪明珠商业广场租赁合同》（租NO.A1.2-1-128），被告吉兴德江分公司将其所有的“世纪明珠”A区1.2栋1层17号商铺出租给原告，租期从2014年7月11日起至2018年5月11日止。后被告吉兴德江分公司决定出售原告租赁的商铺折抵公司股东的投资款，并对商铺的设计进行调整。2016年4月26日，吉兴德江分公司（甲方）与刘应钊（乙方）签订《补充协议》,约定乙方租赁“世纪明珠”A-1-21商业门面，由乙方与该门面产权人另行签订租赁合同，租期6年。甲乙双方于2013年3月13日签订的《世纪明珠商业广场租赁合同》（租NO.A1.2-1-020）于本协议生效之日起自动作废。事后原告与相关商铺的产权人重新签订了租赁合同。2018年2月5日，被告吉兴德江分公司退还原告合同履约保证金共计40000元。 另查明，原告刘应钊除租赁被告吉兴德江分公司案涉商铺外，还向被告吉兴德江分公司购买了门面，2016年4月26日，吉兴德江分公司（甲方）与刘应钊之子刘昊军（乙方）签订了《补充协议》,且刘应钊又系该门面买受人之一，该协议的内容为“乙方于2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》之约定，乙方购买甲方开发的德江县世纪明珠门面，房号为B1-1-32,合同约定总房款为1390396元，已支付房款695396元，尚欠695000元。现甲乙双方重新约定所欠房款变更为400000元，乙方于2016年4月26日支付甲方100000元、2016年5月5日支付甲方100000元、2016年5月30日前支付甲方200000元；其他费用由乙方另行支付。如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的总房款（减去已付房款，欠695000元）支付”之后，因刘应钊未按时付清购房款，双方发生纠纷。刘应钊便诉至一审法院主张对租赁的商铺行使优先购买权。为此，吉兴德江分公司也诉至一审法院要求刘应钊支付其尚欠的购房款，该案经一审【案号为（2019）黔0626民初901号】、二审【案号为（2019）黔06民终1533号】，已审理终结。案涉商铺第三人陈代海、代正鹏、巫中正已依法办理了房屋产权登记，且第三人巫中正将其商铺已转让给第三人马祥智、贾红夫妻，并依法办理了不动产登记。 一审法院认为，优先购买权是指承租人在出租人转让房屋时，享有在同等条件下优先于他人购买房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案的争议焦点是原告对案涉商铺是否享有优先购买权。首先，原告除向被告吉兴德江分公司租赁案涉商铺外，还向被告吉兴德江分公司购买了门面，被告吉兴德江分公司决定出售原告租赁的商铺折抵公司股东的投资款，并对商铺的设计进行调整，2016年4月26日，被告吉兴德江分公司与原告签订《补充协议》，提前2年解除双方的商铺租赁合同。同日，双方又签订《补充协议》明确约定将原告所欠房款695000元变更为400000元，原告主张被告吉兴德江分公司因出卖其租赁未到期的商铺，同意给予其295000元补偿款抵扣其所欠该公司的购房款，被告吉兴德江分公司主张该295000元是对出售原告租赁该公司商铺的优惠，且该优惠须符合《补充协议》约定生效的条件。原告至今均未购买被告吉兴德江分公司的租赁商铺，被告吉兴德江分公司对原告已购买的门面再行给予295000元的巨额优惠，与交易习惯不符，可以认定将所欠购房款695000元变更为400000元，系被告吉兴德江分公司对其提前解除租赁合同给予原告的补偿。其次，被告吉兴德江分公司决定出售原告租赁的商铺折抵公司股东的投资款，对商铺的设计进行调整，案涉商铺第三人陈代海、代正鹏、巫中正已依法办理了房屋产权登记，且第三人巫中正将其商铺已转让给第三人马祥智、贾红夫妻，并依法办理了不动产登记，在无证据证明第三人陈代海、代正鹏、巫中正、马祥智、贾红非善意购买的情形下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项规定，第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。故原告已无行使其优先购买权的基础，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四项），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘应钊要求对德江县玉溪路“世纪明珠”Ａ区商铺享有优先购买权的诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘应钊负担。 二审举证期限内各方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2010年10月21日，龚中平、巫传绪、赵品发、杨华奎、代登荣共同合作开发德江县城南新区11号、12号地块（本案商铺属该开发范围内的房屋），其中巫传绪占股18.75%、杨华奎占股18.75%、代登荣占股18.75%。2013年12月12日，股东会决议全体股东对现有大商场进行分割，作价抵转股东投资款。2014年5月1日，吉兴德江分公司与陈代海签订《商品房买卖合同》将Ａ区第1.2栋1层17号、19号至22号商铺以4674150元的价格出售给了陈代海，销售面积为308.88㎡。2014年5月2日，吉兴德江分公司与巫中正签订《商品房买卖合同》将Ａ区第1.2栋1层6号、7号商铺以1311800元的价格出售给了巫中正，销售面积为70.43㎡。2014年5月3日，吉兴德江分公司与代正鹏签订《商品房买卖合同》将Ａ区第1.2栋1层23号、24号商铺以3028325元的价格出售给了代正鹏，销售面积为224.27㎡。2015年1月5日，陈代海、巫中正、代正鹏取得前述房屋的房屋所有权证及土地使用权证。之后，巫中正将其所有的上述房屋出卖给了马祥智、贾红夫妇，马祥智于2016年6月4日以代理人身份与刘应钊签订了《租赁合同》，将涉案的6、7号商铺出租给刘应钊，租赁期限自2016年6月28日至2022年6月27日。马祥智、贾红夫妇于2017年3月17日办理了案涉6、7号商铺的不动产权证（黔【2017】德江县不动产权第××号）。 还查明，巫传绪与巫中正、代登荣与代正鹏均系父子关系。吉兴德江分公司系吉兴公司设立，该分公司在贵州省德江县进行的城南新区开发项目，由龚中平、巫传绪、赵品发、杨华奎、代登荣共同合作开发。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：是否应支持上诉人刘应钊（承租人）的优先购买权。 对案涉17号商铺，刘应钊取得的租赁期限自2014年7月11日至2018年5月11日，而该商铺在2014年5月1日由吉兴德江分公司出让给陈代海，即该商铺出让时刘应钊未享有商铺租赁权，故对17号门面刘应钊不享有承租人的优先购买权。对案涉的6号、7号、23号、24号商铺，吉兴德江分公司内部投资人之间因作价抵转股东投资款而对商铺进行分割，巫传绪、代登荣系公司股东，对案涉商铺系共有人，其对案涉商铺具有物权性质,而上诉人刘应钊作为承租人的优先购买权基于租赁关系产生,具有债权性质。根据物权优于债权的法理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，故对刘应钊主张案涉6号、7号、23号、24号商铺的优先购买权，本院不予支持。对案涉19至22号商铺，买受人已分别于2015年1月5日、2017年3月17日办理了商铺的不动产权证，且没有相关证据证明购买人非善意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，对刘应钊主张承租人优先购买权，本院不予支持。 综上所述，刘应钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘应钊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  张金勇 审判员  芦化莉 二〇二〇年九月三十日 法官助理翁寿炳 书记员何蓓