辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1099号 上诉人（原审被告）：何冬梅，女，1989年2月5日出生，汉族，个体，住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：王玉波，女，1976年6月1日出生，汉族，个体，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：何珊、许翀，辽宁许传恩律师事务所律师。 上诉人何冬梅因与被上诉人王玉波房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初969号民事判决提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判不承担给付租金的责任，并驳回对按贷款利率的违约金。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年5月3日签订了《合伙经营协议》，该协议约定了双方的权利义务，尤其是合伙利润分配方式以利润额按总则和分则不同方式分配，不符合租赁合同的法律特征，双方应系合伙关系。因被上诉人在合伙经营过程中发现双方合作项目的商业前景不好，自己有可能承担不利后果，其多次恳求上诉人双方才签订了2019年的房屋租赁协议，原判在忽视前述事实的情况下认定双方系租赁关系错误。双方虽在后续的协议中约定了违约金，但违约金过高，上诉人在原审时向法院提出予以调整的请求，虽然法院支持了上诉人此项请求，但以被上诉人提供的与案涉房屋无关的贷款合同为证据，支持本案违约金按该合同中商业贷款利率为标准的计算方法错误。综上，恳请法院查明事实，依法改判。 被上诉人王玉波辩称：1、不能仅凭合同名称认定合同性质，虽然本案合同名称为合伙经营合同，但双方在合同中明确约定被上诉人不参与经营管理，不承担任何经营风险，该合同约定的权利义务内容，不符合个人合伙共担风险，共享利润的法律特征，而与房屋租赁关系的法律特征相符，因此该合同本质应为房屋租赁合同，另被上诉人与上诉人于2019年1月1日重新签订了房屋租赁合同，合同中双方约定该合同一经签订原于2018年5月3日签订的合伙经营合同解除，房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示不违反法律法规等强制规定，合同成立并生效，因此，原合伙经营合同已经解除被上诉人与上诉人之间形成的是房屋租赁法律关系。2、被上诉人的违约金请求合理，符合法律规定，被上诉人以案涉房屋办理了抵押贷款，因上诉人始终拖欠租金导致被上诉人，不能以租养贷，不得不挪用其他投资项目的资金用于还贷，给被上诉人的资金链也造成了影响和损失，被上诉人向银行申请贷款的年利率为8.48%，被上诉人在一审中从合同约定的每日1%的计算标准，下调至8.48%的贷款利率计算标准，并未超过法律约定的违约金过高的计算标准。也未违反公平原则，因此被上诉人的违约金请求合理，有法律和事实依据。3、原审中上诉人对诉讼请求及拖欠租金的数额，未予以否认，形成了自认。综上所述，请求维持原判。 王玉波向一审法院诉请：一、判令被告支付原告租金47万元；二、判令被告向原告支付违约金直至租金付清之日为止，自2019年1月1日起，至起诉之日的违约金52764.44元；三、判令被告支付原告房屋恢复原状所需费用20万元(具体金额以鉴定为准）；四、诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：被告自2018年6月起租赁原告位于兴隆台区的房屋，面积3439.86平米，双方约定2018年6月至2018年12月31日期间的房租为20万元，2019年1月1日至2019年12月31日期间的房租为100万元，后续每年租金是120万元。原告将房屋交付被告使用前，房屋是四十八个独立写字间的状态，因被告的使用用途需要将部分房屋的墙体拆除打通，所以双方约定被告需要交纳30万元，既作为保证房屋改造后质量安全的保证金，也是为了保证租赁合同期限届满后，被告能依照原样返还房屋，以便于原告继续出租或使用。如被告不能恢复原状，需在保证金中扣除恢复原状产生的费用。2018年5月14日，被告分别以盘锦进泽教育咨询有限公司和何冬梅的账户向原告汇入共计30万元保证金（进泽教育账户25万元，何冬梅账户5万元），原告向其开具了《收款收据》。支付保证金后，被告始终未支付租金。2019年1月1日，被告与原告重新签订了《房屋租赁合同》（简称《合同》），约定租期变更为一年，自2019年1月1日起，至2019年12月31日止，为缓解被告经济紧张，原告主动将年租金从100万元下降至70万元，将30万元保证金降至20万元，下降的10万元转化为2018年6月至2018年12月31日期间的租金（以下简称半年租金），20万元保证金用以抵顶2019年1月1日至2019年12月31日的租金（以下简称全年租金）。《合同》签订后，被告依然拖延履行半年租金剩余的10万元和全年租金剩余的50万元。直至2019年8月前后，被告支付了两笔租金共10万元（2019年7月31日支付5万元，2019年8月29日支付5万元），补齐了半年租金，此后再未支付给原告任何费用。2019年12月31日，被告向原告出具了《承诺书》，承认拖欠租金的事实，并“承诺2020年3月15日前还清，不能还清将支付滞纳金。”同日，被告向原告出具了《欠据》，认可了《承诺书》叙述的事实。原告诉请租金本金47万元的原因，是2018年原告出租房屋给被告时约定的30万元保证金已转化为被告应支付的部分租金，所以原告将30万元在77万元中予以扣除。案涉房屋是原告贷款购买，8.48%的商业写字楼贷款利率远高于央行公布的长期贷款利率，被告始终拖欠租金，导致原告不得不动用其他投资项目的资金用于还贷，给原告其他的经营项目造成了重大影响和损失，因此请求贵院依照原告的贷款利率对被告违约金金额进行认定。《合同》第六条约定：“本合同提前解除或终止后的7日内，被告应当将该房屋恢复到与原告交接商铺时的状态并交还甲方”，上文已述，被告为开设教育机构，将原告四十八个写字间的部分墙体拆除打通，大户型房屋不利于原告继续出租，经原告计算，需要墙体修缮费用20万元（具体价格以鉴定为准）。综上所述，原告与被告之间形成了房屋租赁法律关系，被告拖欠租金金额明确，原告不仅主动降低被告的租金，还在诉请中对约定违约金金额进行了下调，请法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 一审法院认定事实：2018年5月3日，原、被告签订《合伙营业合同》。该合同约定，第一条合伙经营的基本情况：合伙人1（即原告）以房屋为入伙条件（以下简称该房屋），位于辽宁省盘锦市兴隆台区大商城市广场，总面积为3439.86平方米，朝向为东。合伙人2（即被告）以出资及经营管理为入伙条件。第四条合伙期限、用途：（一）该房屋合伙期限为五年半，即2018年6月1日起至2023年12月31日止，合同签订之日起至2018年6月1日为装修期。（二）合伙人2将该房屋用于教育。（三）合伙人2自行办理各项证件执照。第五条合伙利润分配方式：总则，合伙经营产生利润的30%归合伙人1，其余归合伙人2。合伙人1不参与经营管理，不承担任何企业经营风险。……（一）2018年6月1日至2018年12月3日，合伙人2向合伙人1分配利润最低20万元。合伙人2应提前向合伙人1支付利润20万，支付时间为2018年9月1日。按总则分配原则2019年1月10日前汇算2018年利润情况，高于最低值20万，超出部分按照总则分配。2019年1月1日至2019年12月31日，合伙人2向合伙人1分配最低利润为100万。每半年进行一次汇算、分配一次利润。按总则分配原则次年1月10日前汇算2019年利润情况，高于最低值100万，超出部分的利润按总则分配。……第六条合伙人保证金：（一）合伙人2于本合同签订之日起十天内向合伙人1一次性缴纳房屋保证金30万，保证金不计算利息，此保证金在合伙人于第二整年在达到经营利润后，保证金降至10万，其余款返还合伙人2。（二）合伙期满后，保证金在扣除应由合伙人2承担的费用，房屋物品或设施损坏赔偿、违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还合伙人2。……第九条房屋的修缮与使用：（一）在合伙期内，合伙人应保证所使用房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任，除双方在本合同及补充条款中另有约定外，均由合伙人1负责（设施的自然损耗及使用不当除外）。（二）合伙人2应合理使用其所使用的房屋，及其附属设施设备，因使用不当，造成房屋及设施设备损坏的，合伙人2应负责修复或赔偿。……2018年5月14日，被告分别以盘锦进泽教育咨询有限公司和被告本人账户向原告汇入共计30万元保证金，原告同时出具了收款收据。被告在使用原告房屋开办教育机构，在装修时因使用需要对房屋的部分墙体结构等进行了拆改。 2019年1月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定房屋使用用途为子立教育培训机构，租赁期为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日。年租金700000元（大写：柒拾万元整）。租金支付方式：合同签订生效，租金2019一次性缴纳，乙方以现金或银行汇款的方式向甲方支付租金。租金交到甲方指定的账户之日为乙方的实际交款日。迟延支付租金：每逾期一日，乙方按年租金的1%向甲方偿付。履约定金：乙方应在本合同签订前向甲方一次性交纳定金。定金为200000元人民币（大写：贰拾万元人民币）。合同签订后乙方同意履约定金转为保证金。特别约定：本合同一经签订，原于2018年5月3日签订的“合伙经营合同”解除。被告分别于2019年7月31日和2019年8月29日支付两笔5万元，共计10万元租金。 2019年12月31日租期届满，被告返还了租赁房屋并给原告出具了《承诺书》，其上载明：“本人何冬梅，身份证号为2111211989××××××××，自2018年9月1日至2019年12月31日租赁王玉波、李瑶光位于盘锦市兴隆台区产，面积为3439.86平方米，用于子立教育培训机构。未清账目：1.租金：2018年租金20万元，2019年租金经协商，多方面考虑给予优惠后租金为70万元，租金共计90万元整，2019年9月已付租金10万元整，另给予减租3万元，租金共计77万元整。2.违约金：按合同执行日1%支付违约金，共计281万元。3.保证金：进场交保证金30万元整。现本人承诺所欠租金77万元于2020年3月15日前还清，如到期还不能付清，按日1%支付滞纳金。”当日，被告出具欠据，承认欠大商城市广场D座北三、四层房产3439.86平方租金77万元整。之后，被告未再支付租金，原告诉至法院。本案在一审期间，组织双方当事人进行调解，因被告目前资金困难无力偿还和解未果，原告书面放弃了本案第三项关于房屋恢复原状所需费用的诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案系租赁合同纠纷。理由如下：其一，从《合伙经营合同》的内容来看，约定原告只享有收益，不参与经营管理，不承担任何企业经营风险，不符合合伙关系共享收益、共担风险的法律特征；其二，合同约定被告应合理使用房屋及其附属设施设备，因使用不当造成房屋及设施设备损坏的，被告负责修复或赔偿，且被告向原告缴纳了30万元保证金，该约定及支付行为符合租赁合同的特征，故应认定名为合伙实为租赁；其三，双方之后签订的《房屋租赁合同》约定，本合同一经签订，原合伙经营合同解除，进一步明确了双方系租赁合同关系。案涉两份合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告依约将租赁房屋交付被告经营使用，但被告未按期足额支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。被告在租期届满时出具了承诺书和欠据，对欠付租金数额、违约金的计算方法以及进场保证金数额等进行了确认；同时，被告还对还款期限以及逾期责任作出承诺。基于前述，被告主张双方系合伙关系的抗辩不能成立，对其关于合同只约定原告享有权利、损失和风险均由被告承担系不公平协议的抗辩主张不予支持。关于租金，被告在订约时交付的30万元保证金应从77万元租金中予以扣减，故被告拖欠租金数额为47万元。关于违约金，系因被告迟延支付租金对占用原告资金给其造成损失所作的赔偿，依法应予支持；但合同约定的计算方法确属过高，原告诉请参照其在金融机构贷款的年利率8.48%主张迟延履行违约金，已自行调整至法律规定的合理范围之内，对该计算方法应予采纳，应自租期届满后的第二日即2019年1月1日开始计算。另外，原告在审理期间主动放弃关于恢复原状部分的诉讼请求，系其对自己权利的处分，予以认可。综上所述，原告诉请被告支付拖欠的租金及违约金，理据充分，予以支持；违约金部分，为准确起见，自2019年1月1日开始一并计算至付清之日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告何冬梅于本判决生效后十日内一次性支付原告王玉波租金47万元，并自2019年1月1日起至租金付清之日止，以拖欠的租金为基数按年利率8.48%支付迟延履行违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,028元，减半收取5514元，由被告何冬梅负担。 二审中双方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人主张双方之间系合伙关系，而非房屋租赁关系，在双方签订的房屋租赁合同明确约定双方的合伙经营合同解除，即双方的租赁关系取代合伙关系，上诉人出具的承诺书应视为双方合伙关系及租赁关系的结算。故，上诉人主张双方系合伙关系，不承担给付租金的上诉请求不予支持。上诉人未按约定给付租金，应承担违约责任。案涉房屋抵押贷款，一审法院按照贷款利率判令上诉人承担违约责任，与被上诉人的损失大致相当，且贷款利率远低于双方约定的日1%违约责任。一审法院对于该违约金的调整并无不当。 综上，何冬梅的上诉请求和理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,028元，由上诉人何冬梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉荣 审判员  郭安福 审判员  周慧君 二〇二〇年九月二十三日 书记员  孙金鹏