甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1898号原告：许亮，男，1986年9月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被告：伏栋，男，1987年1月8日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市安宁区。原告许亮与被告伏栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许亮、被告伏栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的购房款81510元；2.判令被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中原告申请变更诉讼请求如下：1.依法判令终止原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月15日原、被告签订《房屋买卖合同》，原告将其所有的位于兰州市西固区××路××号××期××号楼××单元××室出售给被告，合同约定总房款820000元，合同签订之日支付30000元，2019年7月20日前支付270000元，2020年6月20日前支付81510元。因签订合同时该房屋尚未取得房产证，被告无法办理银行按揭，原告剩余按揭款358490.44元由被告按月承担，尾款80000元待房屋过户时由被告一次性支付。由违约方承担违约责任，违约金为总房款的2倍。该合同经兰州公证处公证。但合同签订后被告未能按期付款，原告遂起诉请求法院依法裁决。被告伏栋辩称，1.不同意原告终止房屋买卖合同的诉请，合同签订后已向原告支付了30余万元房款。合同约定今年6月20日应向原告支付的81510元购房款逾期未付属实，但不存在恶意拖欠情形，我愿意在30日内将拖欠的购房款付清，也同意支付该购房款的银行同期贷款利息和本案诉讼费；2.原告诉请200000元违约金既没有明确标准和依据也不合理，我不同意承担；3.合同上没有约定我应在每月23日前三日将银行按揭贷款打入原告账户，我是每月23日当天向原告付款的；4.案涉房屋内尚有原告物品暂放其中，至今未取走，原告还有一把房门钥匙和一张门禁卡未交付与我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《车位买卖协议》，与本案事实无关，对其证明效力不予确认；2.被告提交的《房屋买卖协议》，原、被告均认可该协议系双方在协商购房之初所签订，但并非双方最终的房屋买卖合同，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案对事实认定如下：2016年7月2日，原告许亮与出卖人兰州海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了位于兰州市西固区××路××号××期××号楼××单元××号的案涉房屋。2019年7月19日，原告许亮（甲方）与被告伏栋（乙方）签订《房屋买卖预约合同》，约定被告向原告购买上述案涉房屋，房屋总价款820000元，分批支付：第一次付款：双方达成本预约合同后乙方向甲方支付人民币30000元整，该定金在甲乙双方签订正式《房屋买卖合同》时，自动转为购房款；第二次付款：乙方必须于2019年7月20日向甲方支付270000元整；第三次付款：乙方必须在2020年6月20日之前支付人民币81510元整；第四次付款：本房屋暂押尾款80000元，乙方必须在房屋过户当日内支付甲方剩余房款80000元整；第五次付款：本房屋暂时无产权，乙方无法向银行贷款，因此剩余贷款358490.44元经甲乙双方协商一致由甲方出示银行凭证后由乙方按月进行偿还，且乙方保证每月在还款日前三日将月供房款打于甲方账户，月供为2153元。合同第七条约定：“违约责任：甲乙双方如若违约，由违约方承担违约责任，违约金按照签订此《房屋买卖协议》时的总房款捌拾贰万元整（￥820000）的2倍计算；甲方违约的在此基础上还应双倍退还乙方对该房屋的装修费用；乙方违约的已缴房款不予退还还并承担违约金。”上述《房屋买卖预约合同》签订后，经原、被告双方共同申请，甘肃省兰州市公证处于2019年8月8日作出（2019）甘兰公内字第5952号《公证书》，对该合同进行了公证。合同签订后被告分两次向原告共支付购房款300000元，原告向被告交付了房屋，此外被告自2019年7月起至2020年9月每月向原告银行账户内转账2050元。因被告未在合同约定的第三次付款期限即2020年6月20日前向原告支付购房款81510元，遂引发本案诉争。另查明，案涉房屋目前尚未办理产权证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告许亮与被告伏栋经协商一致于2019年7月19日签订《房屋买卖预约合同》且经过公证，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面遵照履行。《房屋买卖预约合同》签订后，原告已依约向被告交付案涉房屋，被告应按合同约定向原告履行支付购房款义务。被告未按合同约定期限于2020年6月20日前向原告支付购房款81510元，构成违约，依法应当承担违约责任。原告诉请终止双方签订的《房屋买卖预约合同》，即房屋不再出售给被告，要求被告交还房屋，已交房款不予退还。关于合同终止的原因，《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”原告要求终止合同的理由是被告拖欠房款，没有实际支付房款的能力，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告违约情节严重，对原告造成了严重经济损失及精神损失，原告不再对被告有信任感。究其本意，实为因被告构成违约而原告单方要求解除合同。根据法律规定，合同解除有三种形态：一种是协议解除，即《合同法》第九十三条第一款规定的“当事人协商一致，可以解除合同”，这种解除是当事人意思自治的一种体现；一种是约定解除，即《合同法》第九十三条第二款规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提；还有一种是法定解除，《合同法》第九十四条对此有明确规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合本案，被告迟延履行支付81510元购房款义务的行为虽构成违约，但该义务并非合同主要债务，合同约定房屋总价款820000元，在此之前被告已向原告支付购房款30余万元，原告也未举证证明被告存在明示违约或预期违约不履行合同主要债务，致使合同目的彻底不能实现的行为，故对原告该项诉请本院不予支持。当事人在合同中约定违约金是双方自主合意的结果，但我国合同法亦规定了违约金的赔偿性质，要求违约金的数额应与因违约造成的损失的数额大体一致，法律对违约方提出约定违约金过高并申请法院根据实际损失予以调整作了规定，以避免无理性地严厉惩罚违约方，防止违约金条款成为一方谋取暴利的工具、扰乱正常的市场经济秩序。原告根据双方在《房屋买卖预售合同》中关于“违约金按照签订此《房屋买卖协议》时的总房款820000元的2倍计算”的约定，就被告逾期支付81510元购房款的违约事实主张由被告承担违约金200000元，属于法律规定的约定违约金明显过高的情形，本院对被告提出的违约金明显过高的主张予以采纳。原告未对被告违约造成其实际的损失进行举证，应承担举证不能之不利后果。综合考虑被告违约情形、过错程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院依法对违约金数额予以调整，酌定以81510元为基数按照银行同期贷款利率4.35%予以支持，自逾期之日2020年6月21日起计算至判决作出之日共101日为981.13元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告伏栋于本判决生效之日向原告许亮支付违约金981.13元；二、驳回原告许亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2761元（原告已预交），由被告伏栋负担，被告于本判决生效之日向原告全部支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王丽娜二〇二〇年九月二十九日书记员  侯沛含