苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初6809号 原告：夏同明，男，1971年1月12日生，汉族，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：马继忠，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。 被告：马兆敏，女，1979年2月5日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王余岭，系被告马兆敏之夫。 第三人：苏州好得家物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区江陵东路**。 法定代表人：王**捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周小峰，该公司工作人员。 第三人：浙江吉尼雅智能家居有限公司，住所地浙江省长兴县李家巷镇青草坞村。 法定代表人：胡德星，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁海涛，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：年凯，该公司工作人员。 原告夏同明与被告马兆敏、第三人苏州好得家物业管理有限公司（以下简称好得家公司）、浙江吉尼雅智能家居有限公司（以下简称吉尼雅公司）、陈万银合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。审理中，原告夏同明自愿申请撤回对第三人陈万银的起诉，本院口头裁定予以准许。原告夏同明委托诉讼代理人马继忠，被告马兆敏委托诉讼代理人许海斌、王余岭，第三人好得家公司委托诉讼代理人周小峰，第三人吉尼雅公司委托诉讼代理人丁海涛、年凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏同明向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还店面转让费71050元，并承担租金61249元及物业费13176元的损失，合计145475元；2.本案诉讼费用由被告马兆敏承担。庭审中，原告增加确认原、被告签订的《店面转让协议》无效的诉讼请求。 事实和理由：，2018年12月24日，被告将位于苏州市吴江区店面的租赁使用权和米索品牌的使用权转让给原告，价款为人民币28万元，于2018年年底前给付5万元，余款于2019年6月底前付清，付清后店内所有样品归原告所有。原告按协议要求于2018年12月31日给付5万元，后又陆续给付转让费、物业费、租金共计145475元。原告接手店面后无法经营，房屋租赁使用权到期，原房屋所有权人将涉案房屋出租给他人。被告在与原告签订合同时没有米索品牌的转让权，吉尼雅公司多次到店面阻止原告使用米索品牌进行经营。原告多次找到被告协商无果，故诉至法院。 被告马兆敏辩称：第一，涉案合同合法有效，原告诉请不能成立。被告转让给原告的是租赁期间的使用权，而不是转租权。被告所理解的加盟合同和使用权是两个概念，合同中就米索品牌使用权没有约定时间段，只要存在使用资质，合同就成立。第二，涉案合同约定价款为28万元，证实当时转让不仅仅是使用权的转让，还包括其他动产，是系列转让。第三，依据合同约定租赁使用权和品牌使用权已经实际履行，店面及店面内的物品均已实际交付，因此没有返还转让费和赔偿损失的问题。 第三人好得家公司、吉尼雅公司均辩称涉案纠纷与其无关。 到庭当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：位于苏州市吴江区松陵镇江陵东路**华东国际商业城**地铁**的房屋所有权人为张万连、陈万银夫妇。位于苏。位于苏州市吴江区松陵镇江陵东路**华东国际商业城**地铁**的房屋所有权人为惠凯系个体工商户吴江经济技术开发区好得家米索衣柜经营部的经营者。2017年12月28日，马兆敏通过银行转账方式向张万连支付64000元。 2018年12月24日，马兆敏作为甲方，夏同明作为乙方，双方签订《店面转让协议》一份，协议约定：1.甲方将位于苏州市吴江区（夏同明在上方添加“A3-111”除（隐）藏）店面的租赁使用权和米索品牌的使用权转让给乙方，价款为人民币28万元，于2018年年底前付给5万元，余款于2019年6月底之前付清。付清后，店内所有样品归乙方所有。2.本协议内容双方在三个月之前就口头协商好，甲方并已经将店面钥匙实际交付给了乙方，双方认可店面已实际交接。交接后该店面所发生的所有债权债务均有乙方享有、承担。3.鉴于双方系朋友关系，甲方在转让时在价款方面已经给予了优惠；如乙方未按约定期限付清约定的款项，甲方有权取消优惠而按照36.4万元的价款向乙方主张权利，并有权按照最高人民银行同期贷款利率的四倍主张逾期付款利息。庭审中，双方当事人确认上述《店面转让协议》涉及102、111两个商铺，转让款28万元不包括上述商铺的租金。 2018年12月30日，夏同明微信转账马兆敏10350元。2018年12月31日，夏同明通过银行转账方式向马兆敏支付4万元。2019年1月10日，夏同明微信转账马兆敏100元。2019年1月25日，夏同明微信转账马兆敏5000元（备注店面转让费）。2019年1月27日，夏同明微信转账马兆敏1600元（备注店面转让款）。2019年2月1日，夏同明微信转账马兆敏5000元（备注店面转让费）。2019年2月3日，夏同明微信转账马兆敏3000元（备注店面转让费）。2019年2月4日，夏同明微信转账马兆敏5000元（备注店面转让费）。2019年3月1日，夏同明微信转账马兆敏1000元（备注店面转让费）。以上款项合计71050元。 另查明：2019年1月11日，夏同明直接向陈万银支付房租4万元，陈万银向夏同明出具《收据》一份。2019年3月20日，陈万银作为出租人，案外人杨孝利作为承租人，双方签订《租房合同》一份，合同约定陈万银将华东商业城1号地3号楼102室的房屋出租给杨孝利，租赁期限自2018年12月20日起至2019年12月19日止，租金65000元/年。房租已付4万元，余款25000元于2019年6月底前付清。 2019年3月21日至4月5日期间，夏同明就涉案商铺的店面租赁权和米索品牌使用权问题与马兆敏微信沟通，其陈述房东不同意店面转租，涉案商铺已被房东另租他人；米索品牌不能使用。马兆敏催促夏同明支付剩余转让费，并称米索品牌夏同明一直在使用。 2019年4月12日，夏同明就同案纠纷曾将马兆敏诉至本院。2019年10月10日，夏同明向本院申请撤回起诉。同日，本院出具（2019）苏0509民初5042号《民事裁定书》，裁定准许夏同明撤诉。在该案2019年5月20日的庭审中，案外人杨孝利作为夏同明申请的证人出庭作证，杨孝利陈述：“我与夏同明是朋友关系，以前是被告（马兆敏）店里的员工。马兆敏把店转租给夏同明，夏同明说马兆敏没有转租权，就请我以我的名义把房子租下来，租下来以后就他用，我就不管，就是借我的名义租房子。房租4万元是夏同明付的，余款25000元也是夏同明付。2018年9月份离职后夏同明找到我，让我出面租下来给他用，他用没用这个我不清楚，他很难得在店里。刚开始说弄家具的，店面和家具一起转过来的，后来做不做我不清楚。”在该案2019年8月13日的庭审中，夏同明委托诉讼代理人经与夏同明电话联系后陈述：涉案商铺以杨孝利的名义租下来由夏同明在使用，现在仍然是夏同明在使用。 好得家公司提供惠凯的委托代理方好得家公司作为产权人，马兆敏作为承租方，签订日期为2019年1月15日的《华东商业城商铺租赁合同》一份，该合同载明马兆敏向惠凯承租华东国际商业城1号地块A区3号楼111号商铺用于整体橱柜经营，租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日止，租金为21249元。该租赁合同落款处仅加盖好得家公司的合同专用章，马兆敏未签名。2019年1月15日，夏同明代马兆敏向好得家公司支付A3-111商铺2018年12月15日至2019年12月14日期间的租金21249元。 2019年1月5日，夏同明代马兆敏向好得家公司支付A3-102商铺2018年12月15日至2019年12月14日期间物业管理费8784元，支付A3-111商铺2018年12月15日至2019年12月14日期间物业管理费4392元。 现涉案A3-102商铺已于2020年5月7日由张万连委托好得家公司出租给案外人；A3-111商铺已于2020年3月24日由好得家公司出租给案外人。 审理中，好得家公司对涉案商铺的租赁情况陈述如下：“当时我们问他（夏同明）为什么你替马兆敏交房租金？他说我和马兆敏是兄妹关系，帮妹妹交一下，然后我们帮他办理了，由于马兆敏没来市场，所以合同一直没有更改名字。到了2019年大概下半年，这间店面一直关门没有营业。到12月份，我们就问他是否要续签下年度的合同，其中他本人来过市场讲过下年度不再续签，由于和马兆敏发生了经济纠纷，无法再续签下去，我们就和他讲不来续签也可以，把店里东西搬空，把店铺还给市场即可。从2019年12月份开始到2020年3月底，我们打了马兆敏（180××××1999）的电话，她说里面的东西不是我的，我已离开华东市场，有事找夏同明，我们又打夏同明（153××××7681）的电话，可他说了这商铺不是我的，里面的东西也不是我的，你找马兆敏，这合同是她的名字，这二人相互推诿。到了2020年3月份，我们就强制清场，重新对外招租。商铺尚欠3个月房租5312元、3个月物业费3294元、中间隔墙费用1500元。”好得家公司在其《商铺退租移交清单》中载明“到2020.3.23里面物品当无主货清理”。 再查明：2017年4月21日，长兴吉尼雅家具有限公司（2019年5月14日名称变更登记为浙江吉尼雅智能家居有限公司）与朱小甫签订《米索设计型家居经销商加盟合同书》一份，合同约定朱小甫加盟吉尼雅公司的品牌经销商，吉尼雅公司授权朱小甫为经销商，授权朱小甫在吴江作为吉尼雅公司的经销商，代理销售米索品牌系列产品；合同期限为1年，自2017年4月21日至2018年4月20日止。 2019年5月16日，吉尼雅公司出具《证明》一份：言明：“江苏吴江经销商马兆敏，经营地址：苏州吴江**东商业城A3-102号，从2017年5月取得我公司米索品牌使用权。马兆敏在将店面转让给夏同明，通知我公司，要求确保夏同明对我公司米索品牌的使用权，我公司对此予以确认。” 2019年10月30日，吉尼雅公司出具《说明》一份，言明：“1.江苏吴江店朱小甫得我司代理权及品牌使用权时间为2017年4月21日至2018年4月20日，合同期后未再与我司续签合同。2.我司在2019年5月16日开具的证明时对于双方已经产生的民事诉讼并不知情，我司已在2019年10月30日正式告知朱小甫的姐姐马兆敏撤销在2019年5月16日开具的证明。3.针对夏同明与马兆敏发生的诉讼关系与我司无任何关系。” 庭审中，吉尼雅公司对米索品牌的使用权陈述如下：吉尼雅公司与朱小甫合同到期后，经吉尼雅公司同意，朱小甫可以继续使用米索品牌。与签订加盟合同的区别为签订加盟合同即为某一区域的唯一代理商。后吉尼雅公司得知双方诉讼后，吉尼雅公司通知朱小甫不能继续使用米索品牌。 以上事实，原告提供的店面转让协议、照片、租房合同、吉尼雅公司出具的说明、米索设计型家居经销商加盟合同书、借记卡账户历史明细清单、微信转账记录、预收租金凭证、银行转账凭证、收据、微信聊天记录，被告提供的店面转让协议、吉尼雅公司出具的证明、银行转账凭证、照片，第三人好得家公司提供的情况说明、商铺退租审批表、商铺退租移交清单、客户承租合同签约单、委托书、商铺租赁合同，本院调取的不动产登记簿查询记录、营业执照、（2019）苏0509民初5042号开庭笔录等证据以及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证。 双方当事人对以下证据存在争议，本院认证意见为： 1.夏同明提供的陈万银出具的《证明》：该份《证明》系证人证言，陈万银无正当理由未出庭作证，本院不予采信。 2.夏同明提供的吉尼雅公司工作人员侍卫电话录音光盘及文字资料：侍卫的回复存在前后矛盾（“那我凭什么给你供货”、“那，马上你做呗，就我们也无所谓”），因吉尼雅公司已出庭对米索品牌的使用权作出说明，故对该组证据，本院不予采纳。 3.夏同明提供的涉案商铺照片，马兆敏提供的米索衣柜工厂报价单、涉案商铺照片附物品清单：马兆敏提供的涉案商铺门头照片与夏同明提供的照片一致，本院予以确认即涉案商铺门头招牌为“MISON米索OUYI欧意全屋定制”；其余证据系打印件，未提供充分证据佐证，对方当事人亦提出异议，故对其余证据，本院不予采信。 本院认为：本案争议焦点在于涉案《店面转让协议》的效力如何认定问题。 原告夏同明认为，《店面转让协议》目的是实现米索品牌使用权和店面房屋承租权。被告故意隐瞒真实情况，在无权将米索品牌使用权转让给原告、无权将店面房屋使用权转让给原告的情况下与原告签订《店面转让协议》。店面转让后，因被告没有米索品牌使用权导致家居公司叫停原告使用米索品牌，不给供货，无法经营。涉案商铺房东收回店面房，转租给案外人。原告无法取得米索品牌使用权、房屋的使用权，最终导致原告店铺无法营业。因此，转让协议因存在欺诈事由即被告故意隐瞒与订立合同重要事实，损害原告利益，使得该协议缺乏有效的构成要件而没有法律效力。综上，《店面转让协议》无效。 被告马兆敏认为，被告转让给原告的是租赁期间的使用权，而不是转租权；根据吉尼雅公司的陈述，加盟合同和使用权是两个不同的概念，合同中就租赁使用权和米索品牌使用权没有约定期间，只要有使用资质，合同就成立有效。另外根据协议约定，28万元转让款不仅仅是使用权的转让，还包括其他动产。 本院认为，依据《店面转让协议》第一条之约定，双方当事人转让标的为涉案商铺的租赁使用权和米索品牌的使用权，且转让价款28万元包含店内所有家居样品。 首先，关于涉案商铺的租赁使用权的转让即涉案商铺转租问题，《店面转让协议》于2018年12月24日签订后，夏同明于2019年1月11日直接向陈万银支付A3-102商铺房租4万元，陈万银亦向夏同明出具《收据》一份；夏同明代马兆敏于2019年1月15日向好得家公司支付A3-111商铺租金21249元，于2019年1月5日向好得家公司支付两个商铺物业管理费，好得家公司亦陈述夏同明“来过市场讲过下年度不再续签，由于和马兆敏发生了经济纠纷，无法再续签下去”，综合以上事实可知，夏同明直接向出租人支付租金，陈万银、好得家公司作为出租人对夏同明支付租金并实际由夏同明使用的行为并未提出异议，依据《店面转让协议》第二条之约定，涉案商铺于《店面转让协议》签订前已实际交付夏同明，夏同明委托诉讼代理人在前诉2019年8月13日的庭审中也表示涉案商铺一直由夏同明在使用，故对夏同明主张涉案商铺马兆敏无权转租涉案商铺是其无法经营商铺因素之一的意见，本院不予采纳。对于夏同明依据案外人杨孝利代夏同明于2019年3月20日与陈万银签订《租房合同》认为陈万银不同意马兆敏转租的意见，本院认为，如前所述，陈万银在夏同明于2019年1月11日即向其支付4万元租金时即应当知晓涉案商铺实际使用人为夏同明，但陈万银并未提出异议，因此夏同明未支付A3-102商铺租金余款是影响A3-102商铺使用的关键因素，而非马兆敏无权转租涉案商铺。 其次，关于米索品牌的使用权转让问题即米索品牌产品的销售权转让，虽然《店面转让协议》签订时马兆敏的表弟朱小甫与吉尼雅公司签订的《米索设计型家居经销商加盟合同书》的合同期限已经到期，但吉尼雅公司表示加盟合同的到期不影响马兆敏销售米索品牌家居产品，此系对马兆敏转让米索品牌的使用权的事后追认，在吉尼雅公司得知双方存在讼争后才决定终止马兆敏销售米索品牌家居产品，因此，夏同明以马兆敏无权转让米索品牌使用权认为合同无效的答辩意见不成立，本院不予采纳。 综上，原告夏同明与被告马兆敏签订的《店面转让协议》系双方的真实意思表示，协议不存在合同法第五十二条之法定情形，应认定为合法有效。原告夏同明依据《店面转让协议》无效主张被告马兆敏返还店面转让费、租金及物业费的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告夏同明的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1605元，由原告夏同明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。 审判员  曹玲玲 二〇二〇年九月二十五日 书记员  顾文彬                                                                                                                                                         附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。