北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1822号上诉人(原审被告)：刘荣桥，女，1969年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：经万隆，河北承天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭月轩，男，1966年8月2日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。被上诉人（原审原告）：北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。法定代表人：崔景林，总经理。委托诉讼代理人：田洛凡，男，北京万厦物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：白孝茹，女，北京万厦物业管理有限公司职员。原审第三人：北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。法定代办人：李英钢，董事长。上诉人刘荣桥因与被上诉人北京万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）、原审第三人北京京隆房地产开发有限公司（以下简称京隆房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初27102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘荣桥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万厦物业公司一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.由万厦物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决基础事实认定错误，关键事实认定不清。首先，一审判决在事实认定上突破了合同相对性原则。万厦物业公司系受京隆房地产公司委托进驻案涉小区提供物业服务，刘荣桥与万厦物业公司之间并无合同关系，万厦物业公司与京隆房地产公司之间的委托合同对于刘荣桥没有拘束力。其次，关于物业服务费收费标准，根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十条第二款、第十一条、第十二条规定，京隆房地产公司制定的临时公约第三十四条第一款第二项约定的18.2元/月.建筑平方米的物业费标准实为物业企业预收的代管资金，物业企业需要提供年度预决算、每年不少于一次的收支情况公布，甚至物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的审计结论，方可确定物业费具体标准和数额。故临时公约三十四条第一款第二项约定的物业费标准并非当然的物业服务收费标准。同时，因京隆房地产公司向刘荣桥交付的物业存在设施设备不完善等诸多问题，刘荣桥与京隆房地产公司就物业交付期限、物业服务费起始时间、物业服务费交纳方式和标准等另行签订书面协议，根据刘荣桥与京隆房地产公司相关约定，刘荣桥交纳的物业服务费标准应当为正常物业服务费标准的50%或者60%。再次，关于物业服务费计取期间问题，根据刘荣桥与京隆房地产公司的相关约定，因京隆房地产公司对于所购物业涉及到的安装消防、通风、空调、排烟、化油、上下水、热水及燃气等设备并未依照约定及生效法律文书所确认的义务完全履行完毕，亦未经验收合格，因此，对于刘荣桥所购物业空置期内室不能够计取物业服务费及能源费用的。故万厦物业公司应当提供刘荣桥出租或自行使用物业的相关证据，以此确定物业服务费的计取期间。京隆房地产公司承租刘荣桥物业的相应期间的物业服务费依据双方约定应当由京隆房地产公司负担。最后，因案涉物业至今未安装空调设备，根据《业主临时公约》第三十四条第三款第三项规定，物业服务费包含空调制冷及供热费用，故空调费应当在物业费金额中减免。根据2020年北京山水文园物业有限公司公司的相应价格，万厦物业公司最多收取物业费应该是18.2-6.83=11.37元。第二，一审判决适用法律错误。鉴于上述上诉理由，一审判决基础事实认定错误，关键事实认定不清，从而导致一审判决在法律适用上存在错误。万厦物业公司服从一审判决，不同意刘荣桥的上诉意见，请求维持原判。京隆房地产公司二审未出庭、未答辩。万厦物业公司向一审法院起诉请求：判令刘荣桥支付万厦物业公司北京市朝阳区朝外大街X号X座XXX号底商（以下简称XXX号底商）2008年1月1日至2013年4月30日期间的物业费194917.63元。一审法院认定事实：2004年1月5日，刘荣桥作为买受人购买第三人开发的XXX号底商。双方确认房屋建筑面积为167.34平方米。刘荣桥称房屋仍未办理所有权证书。2003年5月1日，万厦物业公司与第三人签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定第三人委托万厦物业公司对北京市朝阳区朝外大街3号进行物业管理，委托管理期限为自2003年5月1日24时起至本小区正式成立业主管理委员会，并正式聘请新的物业管理公司接管时止。合同还约定了双方的权利义务、物业管理服务质量及违约责任等。2005年1月5日，刘荣桥作为承诺人签署《承诺书》，承诺其作为北京市朝阳区朝外大街3号的买受人，确认已详细阅读第三人制定的“铂宫国际中心业主临时公约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约等。《业主临时公约》规定：物业座落位置北京市朝阳区朝外大街3号；物业管理服务费BC座首层及裙房部分为每建筑平方米每月18.2元；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；自房屋交付使用之日起，产权人或使用人必须缴纳相应的物业管理服务费。2005年1月5日，刘荣桥办理入住。万厦物业公司提交了《关于XXX底商物业费转免事宜》，称刘荣桥所提房屋不能使用的时间，开发商通过减免物业费的形式已经减免。刘荣桥提交《补充协议》，证明根据协议第13条，刘荣桥在经营中自行解决保洁、保安、内部维护等相关物业收费服务项目，第三人或指定的物业公司相应减免物业服务收费。万厦物业公司认可其真实性但否认其证明目的，称房屋专有面积之内的保安、保洁等由业主自己负责，并非公共区域。刘荣桥提交2005年1月5日显示为第三人出具的《承诺书》、刘荣桥及郭月增与第三人于2006年9月7日签订的《协议书》、（2007）朝民初字第3660号民事判决书、（2007）朝民初字第3662号民事判决书、（2007）朝民初字第3663号民事判决书，证明第三人承诺刘荣桥所购置的物业由第三人免费提供上下水、空调、燃气、排烟、消防、化油相关系统入户，但第三人没有履行，刘荣桥提起诉讼，至判决时第三人空调系统、燃气设备、排烟设备均未安装到位，刘荣桥无法正常使用，且第三人未提供上述系统及设备的验收合格资料；另，需要由第三人完成的包括供电、冷热水、上下水及相应的土建施工，第三人未能完成，刘荣桥为及时利用所购物业，垫资施工完成，第三人同意刘荣桥垫付资金89546.71元与等额的物业费相冲抵。刘荣桥提交2006年7月17日显示为第三人出具的《承诺书》，证明因第三人未对刘荣桥所购物业安装消防、通风、空调、排烟、化油、上下水、热水及燃气等设备，故第三人同意减免刘荣桥物业费及能源费用，有关物业费的减免由第三人与物业公司直接结算。刘荣桥还提交了《商铺租赁合同》、2013年2月22日《承诺书》及《写字楼、商铺租赁合同》等，证明相应期间的物业费由相关义务人承担。万厦物业公司称其并未参与刘荣桥与第三人之间的《承诺书》、《协议书》等，与其无关。第三人称其2006年11月发生股权变更，此前的材料无法进行核实，关于物业费，第三人表示无权进行处置，应由物业公司与业主进行协商，其也没有过代收或减免物业费的行为。2013年4月30日，万厦物业公司撤出涉案小区。经查，刘荣桥未交纳2008年1月1日至2013年4月30日期间的物业费。万厦物业公司未提交2006年1月1日至2013年4月30日期间提供各项物业服务的相关证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，万厦物业公司与涉案房屋所在小区开发商即第三人签订了《铂宫物业管理服务委托合同》，万厦物业公司以此为小区提供物业服务，刘荣桥签署了承诺书，承诺遵守《业主临时公约》，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。现万厦物业公司提供了2008年1月1日至2013年4月30日期间的物业服务，刘荣桥应当向万厦物业公司支付相应期间的物业服务费用。刘荣桥虽提交了《协议书》、《承诺书》及《商铺租赁合同》等，主张减免相应期间物业服务费或由其他义务人交纳物业服务费，万厦物业公司对此不予认可，且万厦物业公司并非上述文件协议一方，对其并无拘束力，故对于刘荣桥的该项抗辩意见，一审法院不予采信。如刘荣桥与他人仍有争议，可另行解决。万厦物业公司未提交2008年1月1日至2013年4月30日期间提供各项物业服务的相关证据，对于该期间刘荣桥应交纳的物业服务费用，一审法院综合本案案情酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、刘荣桥于判决生效后7日内支付万厦物业公司北京市朝阳区朝外大街3号B座XXX号底商2008年1月1日至2013年4月30日期间的物业费156000元；二、驳回万厦物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新的证据。刘荣桥提交调查取证申请，请求调取万厦物业公司2004年度至2014年度各种会计报表。对此本院认为，因刘荣桥申请调取的事项不属于民事诉讼法规定的当事人因客观原因无法调取证据的范畴，且不影响本案审理，故本院对其申请不予准许。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应对自己的主张提交充分证据佐证，未能提交或者提交的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的法律后果。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案二审争议焦点为：刘荣桥是否应当向万厦物业公司支付物业费及其金额问题。刘荣桥上诉主张，其与万厦物业公司之间并无合同关系，本案物业服务费收费标准认定过高，京隆房地产公司与刘荣桥约定减免物业费的事实未予确认，且计费期间、计费单价认定亦存在错误。对此本院认为，首先，万厦物业公司与京隆房地产公司之间签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定万厦物业公司为案涉小区提供物业服务；刘荣桥亦签署《承诺书》承诺遵守《业主临时公约》，并接受了万厦物业公司提供的物业服务，万厦物业公司与刘荣桥形成了事实上的物业服务合同关系。现万厦物业公司提供了2008年1月1日至2013年4月30日期间的物业服务，刘荣桥应当支付相应的物业服务费用。刘荣桥关于其与万厦物业公司之间不存在物业服务合同的上诉意见不能成立，本院不予支持。其次，关于刘荣桥主张的物业服务费应当减免一节，刘荣桥虽提交《协议书》、《承诺书》及《商铺租赁合同》等证明京隆房地产公司承诺减免一定期间物业服务费用或由京隆房地产公司予以交纳，但因万厦物业公司并非上述协议一方主体，目前亦无证据表明万厦物业公司与刘荣桥之间就诉争期间免交物业费的事实达成过协议，故刘荣桥该上诉意见亦不能成立，本院对此亦不予采信。如果刘荣桥认为其与京隆房地产公司之间存有争议，可通过另案解决。第三，关于刘荣桥主张的物业费包含空调费，因案涉房屋至今未安装空调故物业费应予减免的问题。根据《业主临时公约》第三十四条第三款，物业管理服务费包括内容：管理服务人员费用、公共设备设施运行保养维护费用（BC座首层及裙房部分含空调费）、保洁费用、绿化费用、公共秩序维护费用、固定资产折旧、公共财产公众责任保险费用、法定税费、管理者酬金。一审法院依据案涉小区实际情况状况并综合双方合同履行情况对于诉争期间刘荣桥应当交纳的物业费酌情进行了认定，其所核算的金额符合法律规定，本院对此予以确认。刘荣桥关于一审法院认定物业服务费金额过高，要求比照现在其他物业公司的收费标准酌减物业费的上诉意见缺乏充分证据佐证，本院不予采信。综上所述，刘荣桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4198元，由刘荣桥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 田 璐审 判 员 蒙 瑞二〇二〇年九月二十九日法官助理 郭欣欣书 记 员 崔浩然