四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5054号 原告:广安市金山物业管理有限公司，住所地四川省广安市劳动街**（希望大厦**）。 法定代表人：王波，总经理。 委托诉讼代理人：钟廷胜，男，汉族，1960年6月2日出生，住四川省广安市广安区，系公司职工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨飞，男，汉族，1982年2月20日出生，住四川省广安市广安区，系该公司员工，特别授权。 被告：江暑林，男，汉族，1978年8月30日出生，住四川省广安市广安区。 原告广安市金山物业管理公司（以下简称金山公司）与被告江暑林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金山公司的委托诉讼代理人钟廷胜、被告江暑林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金山公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2018年1月1日至2019年1月31日所欠物业服务费，共计1580元（121.57㎡×1.00元/㎡×13月=1580元）；2.依法判令被告按照物业服务合同，约定每日万分之五支付逾期的滞纳金，至全部结清物业管理服务费。应支付滞纳金307元。分别：（2018年1459元×0.0005元×390天=284元；2019年1580元×0.0005元×30天=23元）；3.物业服务费、滞纳金、共计1887元；4、本案诉讼费、律师费、公告送达费、等费用均由被告承担。事实和理由：被告系凉亭江景小区业主，金山公司于2012年8月1日为其服务，在被告欠费期间原告对其物业安全防范、清洁卫生、设备设施维护等进行了系列的物业服务工作，在原告提供服务之同时被告从2018年1月1日至2019年1月31日一直未交物业服务费，经原告工作人员多次沟通催缴无效。现恳请人民法院依法判令被告支付所欠物业服务费、滞纳金、诉讼费等费用。 被告江暑林辩称：1.《物业管理合同》是极少数人以业委会的名义与原告签订的，且前期物业合同期满后少数的业主以业委会的名义私自选聘物业服务企业的行为不符合物权法的规定，业主大会才有权利选聘物业服务企业，所以该合同属非法无效合同，该合同对业主、对被告不发生效力；2.原告作为拥有三级物业管理资质的企业，对选聘物业服务企业的程序等应相当熟悉，但是在明知凉亭江景小区没有召开业主大会的情况下就与之签订物管合同的行为不能认定为善意第三人，从这方面来讲本合同也应属无效合同，不能约束被告；3.原告与业委会签订物业服务合同前没有向业主公示合同草案，也没有召开业主大会征求意见并表决通过，签订合同后也没有公示合同内容，损害了大部分业主的利益，他方不承认；4.2016年5月，部分业主因不赞同业委会与原告签订的物业服务合同以及业委会主任、副主任等在楼顶非法搭建房屋等行为向社区、街道办等联名签字请愿，要求终止物业服务合同和罢免业主委员会全体委员；5.2017年7月15日，柑子园社区组织在凉亭江景小区内召开了业主大会，到会业主约200人，其中有180余人（90%以上）联名签字要求罢免业主委员会；6.业委会部分成员私自与原告签订的物业管理服务合同违法，请求法院撤销该合同，并认定其自始无效；7.原告在前期物业服务期间非法向业主收取了装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费等，但是没有有效履行管理职责，楼顶非法搭建、乱装防盗网非常严重；8.原告在凉亭江景小区的服务水平及服务态度极差，多次与业主发生口角甚至打架斗殴，也没有通过业主大会或其他方式进行业主满意度调查。9.请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费、经济损失费3000元以及证人因作证的合理支出260元，退还装修管理费200元、装修垃圾清运费300元以及向业主返还历年来的广告收入，修复因固定广告而损坏的外墙瓷砖进行修复。 本院认定事实如下：2012年6月30日，重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与原告金山公司（乙方）签订《物业服务合同》主要约定：甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：物业区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位、设备的清洁卫生维护，每年至少1次征询业主对物业服务的意见、满意率80%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于95%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。还约定业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定等由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年，自2012年6月—2015年5月31日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。 2016年1月18日，经广安市广安区浓洄街道办事处批复同意，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立。 2016年2月1日，广安市广安区凉亭江景业主委员会（甲方）与原告金山公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项、要求和标准与重庆市泽源房地产开发有限公司和原告签订的《物业服务合同》基本一致。物业服务期限3年，即自2016年2月1日至2019年1月31日止。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。 被告江暑林系凉亭江景小区的业主，其所有的广安市广安区房屋建筑面积为120.98平方米。因被告未缴纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，原告遂向广安市广安区人民法院提起诉讼，请求判决被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，经广安市广安区人民法院、广安市中级人民法院判决，被告应当缴纳2015年1月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费3919.75元以及滞纳金300元。后，被告未缴纳2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。 2017年5月10日，凉亭江景小区出具情况说明称：对小区顶楼搭建的问题，金山公司服务人员曾多次劝阻并向城市执法局反映，对小区业主的房产证也找到开发商协调。同时还说明金山公司签约以来，全面适当地履行合同义务，管理规范，服务得到广大业主认可。2017年6月9日，凉亭江景业主委员会又出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘金山公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。 2017年10月21日和2018年4月11日浓洄街道柑子园社区对凉亭江景小区进行了卫生检查，督查通报称存在的问题分别为：垃圾桶未加盖，各楼道的留皮癣清理不彻底，小区绿化带有少许白色垃圾未清理，要求定期整改。 上述事实，有原告提交的营业执照、2012年6月30日签订的《物业服务合同》、2016年2月1日签订的《物业服务合同》、《广安区浓洄街道办事处文件》、重庆市泽源房地产开发有限公司的说明、凉亭江景小区情况说明、督查通报、催费通知单、凉亭江景报案清洁员巡查签到表、值班交接登记表、收费许可证；被告提交的凉亭江景小区绿化和房顶现状等照片、证人证言以及原、被告当庭称述等予以证实。 本院认为，广安区凉亭江景业主委员会成立前，由作为建设单位的重庆市泽源房地产开发有限公司与原告金山公司签订了前期《物业服务合同》，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立后即与原告金山公司签订了《物业服务合同》，约定凉亭江景小区物业由原告负责管理，同时亦明确凉亭江景小区业主委员会成立后，续聘原告金山公司为小区进行物业服务，召开了业主代表会，物业服务签订前进行了公示。据此可知，前述《物业服务合同》的签订程序合法，同时《物业服务合同》内容也未违反法律禁止性规定，故前述《物业服务合同》均属合法有效之合同，对作为凉亭江景小区业主的被告具有约束力。被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，其可以按法律规定请求人民法院予以撤销，但被告并未依法行使该权利，故其以此免责无事实依据。对原告金山公司的服务问题，从相关证据显示原告基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中虽存在一定暇疵，但该暇疵不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。同时，装修保证金未退还，也不能成为被告不缴纳物业管理费的免责事由。 综上，被告应当承担向原告金山公司缴纳物业服务费的义务。鉴于原告在履行《物业服务合同》约定的服务中存在瑕疵，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按每月每平方米0.9元标准收取。 被告从2018年1月1日起未再缴纳物业服务费，被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2018年1月1日至2019年1月31日，共计13个月，按每月每平方米0.9元计算，被告应缴纳的物业服务费为1415.46元（120.98㎡×0.9元/月/1㎡×13个月）。《物业服务合同》虽对逾期缴纳服务费的违约金进行了约定，但鉴于被告是在原告服务存在瑕疵的情况下拒缴，本院酌情支持滞纳金300元。 对被告要求原告向其支付因参与诉讼导致的经济损失3000元和证人因作证产生的费用260元，退还装修管理费200元、装修垃圾清运费300元以及向业主返还历年来的广告收入的意见，被告作为凉亭江景小区业主，原告为其提供了物业服务，被告应向原告支付物业管理费，而被告在原告多次催收的情况下，拒绝缴纳物业管理费，原告为维护其权益向法院提起诉讼合法，不应该在本案中向被告支付任何费用，故对被告的该项意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下： 一、被告江暑林于本判决生效后五日内向原告广安市金山物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业服务费1415.466元以及滞纳金300元； 二、驳回原告广安市金山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广安市金山物业管理有限公司负担5元，被告江暑林负担20元。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年九月二十八日 书记员  宋思琪