山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7823号 上诉人（原审原告）：王从春，男，1967年4月15日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：王爱合，山东海利丰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：平度豪德财富商贸物流城开发有限公司，住所地平度市同和街道办事处三城路南（柳州路两侧、锦州路以西）。 法定代表人：王林辉，执行董事。 委托诉讼代理人：窦炜，男，1968年11月15日出生，汉族，该单位职工，住平度市经济开发区。 上诉人王从春因与被上诉人平度豪德财富商贸物流城开发有限公司(以下简称豪德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王从春上诉请求：1.解除王从春与豪德公司签订的房屋买卖合同：2.豪德公司返还改图保证金17万元；3.豪德公司赔偿损失56011元；4.一、二审诉讼费由豪德公司承担。事实与理由:1.豪德公司的广告宣传构成对王从春的要约，豪德公司的广告宣传中明确告知在开业时开通长春西路，可直到现在长春西路仍没有开通。最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。王从春购买的房屋是用来生产经营的，位置决定一切，若开通长春西路，王从春的5间房屋离长春西路位置最近，靠近大门，是黄金位置，对经营有很大帮助。而现在没有开通长春西路，所有客户需要从北门进出，王从春的房屋位于物流城的最南侧，是最差的位置，经营效益天上地下，反差巨大。鉴于此，王从春多次找豪德公司询问什么时间开通长春西路，豪德公司的工作人员多次承诺开业时开通长春西路，可直到现在也没有开通，豪德公司违约，王从春有权与豪德公司解除合同。2.本案是豪德公司虚假宣传，构成违约，王从春没有违约。王从春订购房屋后就进行地面铺装，更换门窗，对履约是积极的，是诚信的，花费装修费用56011元，豪德公司应赔偿王从春损失。3.豪德公司收取的17万元改图保证金没有法律依据。豪德公司收取改图保证金，目的在于督促王从春这样的客户履行合同。本案中，豪德公司违约在先，该款项又无法律依据，因此应返还改图保证金。退一步讲，豪德公司所谓的改图，并没有给豪德公司造成损失，豪德公司的房屋都是框架结构，王从春的5间房屋都是相邻的，王从春的改图让豪德公司不用建隔断、铺地面，为王从春节省了材料和人工，不但没有造成损失，而是节约了成本。4.豪德公司已对涉案房屋进行了二次销售，没有任何损失，其仅根据合同约定没收改图保证金，显失公平，更何况其虚假宣传，违约在先。请二审法院依法判决。 豪德公司辩称，应维持一审判决。 王从春向一审法院起诉请求：一、依法解除王从春与豪德公司签订的平度豪德财富商贸物流城103栋6、7、8、9、10房屋买卖合同；二、判令豪德公司返还开业保证金、改图保证金22万元；三、判令豪德公司赔偿损失56011元；四、本案诉讼费用由豪德公司承担。 一审法院认定的事实：2014年3月18日，王从春、豪德公司签订两份《平度豪德财富商贸物流城招商及改图协议书》（以下简称协议书），约定乙方（即王从春）根据自身经营特点要求更改平度豪德商贸城103栋6号、7号、8号、9号、10号商铺的设计图纸，并在本协议签订时自愿交纳“改图保证金17万”及“开门营业保证金壹万元/套，共5万”。甲方（即豪德公司）同意乙方交付保证金后将该商铺的优先购买权保留给乙方；协议书第三条约定：“签定《商品房买卖合同》时，甲方将按本协议约定的联系方式以电话/书面方式通知乙方，乙方应在接到甲方通知后十日内到公司交纳首期房款，并按房管部门的要求签订《商品房买卖合同》，签定《商品房买卖合同》后，每套商铺所交“改图保证金”可直接冲抵该商铺房款。乙方必须保证在甲方规定的开业时间准时开门营业及连续开门营业壹年以上，壹年后甲方返还每套商铺壹万元开业保证金给乙方。如乙方未按甲方规定的统一开业时间营业或没有持续经营壹年，乙方所交每套商铺壹万元开业保证金作为违约金补偿甲方损失”。第四条约定：“如乙方不按条款三规定交纳房款或不按约定时间要求签署《商品房买卖合同》。即视为乙方自动放弃甲方为乙方保留的优先购买权。甲方可以不另行通知乙方而将该商铺另行处置、乙方所交“改图及开业保证金”全部不予退还。乙方应保证本协议书所载之联系方式的准确性，如有更改应及时书面通知甲方，否则，甲方按本协议书地址邮寄的信函在邮局签收后视为送达，乙方自行承担送达不到所带来的一切损失和责任”。 2014年3月8日，豪德公司收取王从春“改图保证金”107000元；2014年3月18日，豪德公司收取王从春“改图保证金”63000元；2013年9月24日，豪德公司收取王从春“开业保证金”5万元。 2014年12月12日，豪德公司向王从春发出律师函，通知王从春限2014年12月25日前交纳房款并签订《商品房买卖合同》逾期王从春将按改图协议书中第四条约定的违约责任处理。该律师函王从春于2014年12月14日签收。 一审法院认为:一、关于涉案《平度豪德财富商贸物流城招商及改图协议书》是否解除的问题。豪德公司提交的2015年7月13日解除合同通知书，王从春称没有收到，豪德公司也未提交证据证明向王从春送达该协议书，故该协议书未解除。现王从春以长春西路未开通为由要求解除双方签订的《平度豪德财富商贸物流城招商及改图协议书》，对此一审法院认为，市政规划建设属于行政行为，豪德公司无法控制，故豪德公司对道路未开通不承担违约责任，故王从春要求解除双方签订的《平度豪德财富商贸物流城招商及改图协议书》的诉讼请求一审法院不予支持。二、关于王从春交纳的改图保证金及开业保证金应否返还的问题。对于选房改图保证金，该协议中第四条约定如乙方不按条款三规定交纳房款或不按约定时间要求签署《商品房买卖合同》，即视为乙方自动放弃甲方为乙方保留的优先购买权，甲方可以不另行通知乙方而将该商铺另行处置、乙方所交“改图及开业保证金”全部不予退还。2014年12月12日，豪德公司向王从春发出律师函，通知王从春限2014年12月25日前向王从春交纳房款并签订《商品房买卖合同》，王从春至今未交纳房款并与豪德公司签订《商品房买卖合同》，根据双方签订的《平度市豪德商贸城商铺选房改图认购书》,对于选房改图保证金，王从春在未缴纳首期房款并签订《商品房买卖合同》的前提下，无权要求豪德公司返还。理由有二，一是王从春购买的五套商品房，并非为日常基本生活所必需，而是一种商业行为、一种投资行为,在其签订认购书，缴纳保证金时，作为一个正常人，有能力完全理解合同的条款，在其选择违约，不缴纳房款时，亦有能力完全预测其应该承担的违约责任，投资有风险，这个风险应该由王从春自行承担，而不是转嫁给豪德公司。二是豪德公司因王从春违约造成损失，这种损失包括但不限于交易机会的丧失、房价波动的差价、投资资金的回收、变更交易的成本，而这些损失，需要法律依法予以救济和保护。故王从春要求返还其改图保证金17万的诉讼请求一审法院不予支持。对于开业保证金，应在双方签订《商品房买卖合同》后，豪德公司在2013年9月24日收取该保证金，属提前收取，无法律依据，现王从春、豪德公司未签订《商品房买卖合同》，豪德公司应当予以返还。依照《中华人民共和国合同》第四十二条之规定，判决：一、豪德公司于判决生效后十日内返还王从春开业保证金50000元；二、驳回王从春的其他诉讼请求。案件受理费5440元，由王从春负担4204元，由豪德公司负担1236元。 二审中，王从春提交沙盘、长春西路现状及涉案房屋周边情况的照片八张，证明涉案房屋现状及道路现状以及直到现在长春西路依然没有开通对涉案房屋的实际影响。豪德公司对上述照片的真实性认可，但认为涉案房屋不存在客源稀少问题；沙盘照片没有显示长春西路要开通，只是道路标志泸州路打通是政府行为，不是豪德公司开通的。 另查明，在二审中，王从春称，王从春与豪德公司沟通后，从施工队处拿到涉案房屋的钥匙进入装修，因豪德公司的装修不符合王从春的期待，王从春就与豪德公司协商后自行对该房屋部分原装修包括地砖、门窗玻璃、门框材料等进行了更换；豪德公司设计房屋不合理，经王从春改图增加了经营面积，便于好的公司出售；装修完后，长春西路没有同步开通，其就向豪德公司表达了不想购买涉案房屋的想法；豪德公司于2014年12月12日向王从春出具律师函，解除了合同，但王从春认为合同解除时间应以其起诉时间为准。 豪德公司不认可王从春所说，称，交房才可进行装修，涉案房屋并未交付给王从春，王从春装修也未与豪德公司沟通；王从春改变了房屋结构，造成豪德公司无法按户出售，只能整体出售，给豪德公司造成价格损失；王从春约在2014年下半年装修后提出不想购买房屋。豪德公司于2015年7月13日向王从春邮寄了解除协议的律师函，所签的涉案协议已于该日解除。 再查明，豪德公司称，豪德公司已于2017年5月14日、7月13日将涉案房屋分别售与他人，并签订了出售合同，办理了初始登记，房价低于原出售价格，2017年7月全部实际交付。豪德公司在二审中提交了5份相应的合同原件。王从春对上述合同真实性无异议，但认为，该数份合同价格降低的原因是房屋坐落位置差，与长春西路未开通有关。 经本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案的争议焦点是豪德公司是否构成违约，涉案合同是否应解除以及豪德公司是否应返还改图保证金、赔偿装修损失。 根据合同法的有关规定，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。涉案协议系双方当事人真实意思表示，无违反国家强制性法律规定之处，豪德公司与王从春均应依约履行。王从春主张，豪德公司承诺开业时开通长春西路，但王从春系完全民事行为能力人，依其生活经验及认知，其理应知晓市政路的开通系相关政府部门的职责，而非开发商所能决定。王从春未按协议约定的时间履行付款及签订商品房买卖合同的义务，豪德公司有权利解除合同，并将涉案房屋另行出售。涉案房屋已于2017年5月、7月分别出售给他人，办理了初始登记并实际交付，故双方当事人所签涉案协议于该时实际解除。一审判决认为涉案协议未解除，认定事实有误，本院应予纠正。王从春主张其经豪德公司同意进入涉案房屋装修，但未提交证据证明，豪德公司不予认可，故王从春因装修产生的损失系其自身过错造成，本院对王从春要求豪德公司赔偿装修损失的上诉主张不予采纳。因王从春对涉案房屋的装修改变了房屋结构，一审判决王从春无权要求豪德公司返还的改图保证金，该认定并无不当。 综上，王从春的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定合同尚未解除，不当，本院予以相应纠正，但一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4690元，由王从春负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月十六日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员吴苗苗