山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异416号 案外人：万某某，男，1968年2月12日出生，汉族，住山东省胶州市。 申请执行人：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路******。 法定代表人：孔景景，执行董事。 委托代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地，住所地青岛胶州市北京东路**iv> 法定代表人：郑某，董事长。 被执行人：郑某，男，1964年1月27日出生，汉族，住青岛胶州市。 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执682号】过程中,案外人万某某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人万某某称，请求解除对胶州市××路××东苑新天第小区X号楼X单元X室房产（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：2011年6月20日，案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司签订《房屋预订协议》，约定由案外人购买案涉房产，案外人于2012年3月10日支付购房款X万元，自案外人支付购房款之日，案外人已拥有案涉房产的权益，且案外人已对案涉房产进行了装修入住。法院的查封侵害了案外人的权益，故请求法院解除对案涉房产的查封。 为证明其主张，案外人万某某向本院提交了以下证据：1、房屋预定协议一份，证明：房屋预定协议的有效性。2、购房款收款收据一宗，证明：案外人于2011年6月20日交付购房款X万元，于2013年5月28日交付购房款X万元。3、胶州市人民法院（2018）鲁0281民初9848号民事裁定书一份，证明：法院的判决已经确认房屋协议有效、且已经交付X万元购房款，要求履行协议。4、电费收据一张，证明：案外人在2020年初已入住案涉房产。 对案外人万某某提交的证据，申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1、对证据一的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实。即便该证据是真实的，也不能作为购房协议，该协议名称为房屋预定协议，并非购房合同，且该协议第五条第二项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。因此，该协议只是被执行人与案外人就案涉房产达成的类似于内部房屋的购房意向。2、对证据二的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实。即便该证据是真实的，也不能证明案外人向被执行人支付了48万元购房款，作为大额的支付应当提供银行转账记录或提供现金缴款的证据材料，单凭案外人出具的收据不足以证明付款行为。3、对证据三的真实性予以确认，该民事裁定书为驳回案外人起诉的裁定。在该裁定书中并未认定案外人所称的房屋预售合同有效，只是因为案外人与被执行人就房屋预定协议书是否有效无争议，故驳回案外人的起诉。案外人向人民法院起诉的时间是2018年9月13日，诉讼请求是要求确认协议合法有效，而当时案涉小区早已被人民法院先后查封，该起诉的目的不具有实际的诉讼价值，涉嫌以该次诉讼预先就执行异议问题设置判断的障碍。因此，该证据不能证明案外人与被执行人签订合法有效的购房合同。4、对证据四的真实性无法确认，该收据是2019年9月份出具，如果该收据是真实的，则案外人应当是于案涉房产被查封后入住。青岛市中级人民法院已于2019年7、8月份在小区张贴拟拍卖公告，案外人于2020年之后入住，不能证明为合法占有。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决书载明：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款X万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以X万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑某对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费X元，由上海中贯置业有限公司负担X元，青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担X元。保全费X元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币X万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市××路××东苑新天第包括案涉房产在内的X套房产。查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日止。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款X万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。本院于2019年11月14日作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市××路××东苑新天第小区包括案涉房产在内的X套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人万某某主张其与被执行人青岛东苑置业集团有限公司于法院查封前签订房屋预定协议，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且其名下有其他用于居住的房屋，故案外人万某某的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人万某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年九月十日 法官助理 马春伟 书记员王钰