上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7282号上诉人(原审被告)：上海题米教育科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈维辉，执行董事。被上诉人：王爱花，女，1959年6月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戴贵明(系王爱花之夫)，1953年10月23日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：陈剑平，男，1951年6月9日出生，汉族，住上海市。原审第三人：上海市虹口新锐少儿托管中心，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈维辉，理事长。上诉人上海题米教育科技有限公司(以下简称“题米公司”)因与被上诉人王爱花、陈剑平及原审第三人上海市虹口新锐少儿托管中心(以下简称“新锐少儿托管中心”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初30095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。题米公司上诉请求：发回重审或改判驳回王爱花、陈剑平的起诉；王爱花、陈剑平承担案件受理费。事实和理由：1．题米公司认为，《变更房屋租赁主体协议》无效。理由是：该协议上没有上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室(以下简称“507室”)共有产权人的签字，故协议无效。根据戴贵明向法庭提交的结婚证及产权证证明507室是婚内财产，产权人是戴贵明和王爱花，其中王爱花是持证人，但协议中没有戴贵明的签字，王爱花的签字也系戴贵明伪造，无法看出具有任何代签情形。戴贵明本人没有签署自己的名字。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，合同成立的要件需要全体当事人签字才能成立，而《变更房屋租赁主体协议》缺少507室权利人的签字，该协议没有成立或无效。没有有效证据证明王爱花诉前认可过《变更房屋租赁主体协议》戴贵明伪造签字，也没有有效证据证明王爱花诉前认可过《变更房屋租赁主体协议》的内容，在诉讼中王爱花向法官的认可不具有有效性和真实性，依据法律规定，法官不是当事人，在诉讼中处于中立地位，王爱花在诉讼中向法官做出的任何认可不得视为对题米公司作出的认可表示，这种只对法官作出的认可均属无效。再者，伪造签字是不存在追认权的。陈剑平及王爱花代理人戴贵明两人均是律师，他们对造假、设圈套和钻法律空子是内行的，作为律师的戴贵明、陈剑平不可能不知道缺少权利人签字及伪造签字的法律后果，他们原本要的就是协议无效后果，现在为了不合理的金钱利益却主张协议有效，这是随意玩弄法律的行为。2．题米公司不应承担房租义务。理由是：王爱花、陈剑平没有向题米公司交付507室及上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室(以下简称“508室”)，题米公司没有获得507室及508室的使用权。题米公司与新锐少儿托管中心是两家不同的法人单位，两家单位相互独立的法律性质不以法人代表的身份而改变，不论谁做两家单位的法定代表人，题米公司就是题米公司，新锐少儿托管中心就是新锐少儿托管中心，各自有着不同的单位利益，两家单位是完全不同的市场主体。王爱花、陈剑平并未把507室、508室交付给题米公司使用，而新锐少儿托管中心无权也无义务把507室、508室转移交付给题米公司。签约与履约是两个行为。王爱花、陈剑平于2017年2月与新锐少儿托管中心签订《房屋租赁合同》，之后进行了交付行为，在交付时对房屋内财物进行清点记录形成《交接书》，房屋交付是王爱花、陈剑平履行合同的行为，只有存在交付行为王爱花、陈剑平才有权依约收取房租。《变更房屋租赁主体协议》属于房屋重新出租协议，如果伪造签字的《变更房屋租赁主体协议》有效，如果承租主体改变了，王爱花、陈剑平就必须把房屋重新交付给新承租人，履行与新承租人的合同，否则新承租人无法获得房屋的使用权，出租人就构成根本违约。况且，根据新锐少儿托管中心的法庭陈述可知，在王爱花、陈剑平签订《变更房屋租赁主体协议》之前，王爱花、陈剑平已经把507室、508室收回。依据常理，只有收回507室、508室，王爱花、陈剑平才能再行行使出租处分权。因此，王爱花、陈剑平没有交付507室、508室给题米公司使用，题米公司没有得到507室、508室的使用权。根据权利义务平等的原则，题米公司则没有支付房租的义务。一审法官故意把2017年2月19日王爱花、陈剑平对新锐少儿托管中心的履约交付行为和新锐少儿托管中心法定代表人个人对507室、508室的无因管理行为，野蛮地与题米公司混淆在一起，一审既无证据也无排他性逻辑推理证明一审法官的这一主张，一审法官明知507室、508室并未交付给题米公司使用，却判决题米公司支付房租，这违反了相关法律规定，违反了双方权利义务平等的法律原则，纯属不讲理的霸道判决。本案中，一审法官故意把不同主体的利益混淆在一起，侵犯了相关主体的合法权益，破坏了《中华人民共和国会计法》和相关税法规定的原则，纯属枉法行为。3．根据王爱花、陈剑平一审诉前从未向题米公司主张房租的事实，以及王爱花、陈剑平从未对新锐少儿托管中心支付房租行为提出异议的事实，说明王爱花、陈剑平对题米公司未得到507室、508室使用权是明知的。现新锐少儿托管中心出现困难，王爱花、陈剑平转而向题米公司主张房租，既违法，又违理。在新锐少儿托管中心出现经济困难时，新锐少儿托管中心曾通过法定代表人向题米公司寻求帮助，但遭到拒绝。这说明题米公司没有法定义务帮助新锐少儿托管中心。因此，王爱花、陈剑平主张题米公司支付没有交付使用权的房租，既违法，也违理，纯属无理取闹。4．综上，本案一审王爱花、陈剑平的诉求主张既无事实依据，也无法律依据，请求支持题米公司的上诉请求。陈剑平辩称，一审法院判决事实清楚，判决正确，陈剑平没有异议。王爱花未向本院提交书面答辩意见。新锐少儿托管中心述称，新锐少儿托管中心对本案没有独立请求权，也与本案没有任何法律上的利害关系，一审法院强行追加新锐少儿托管中心为第三人系违反法律规定，滥用司法权的行为。王爱花、陈剑平向一审法院起诉请求：1．确认王爱花、陈剑平与题米公司签订的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2．题米公司向王爱花、陈剑平支付拖欠的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)10，600元、水电费226.80元；3．题米公司向王爱花、陈剑平返还空调二台、电冰箱和复印机各一台；4．题米公司向王爱花、陈剑平支付违约金20，000元。一审审理中，王爱花、陈剑平将诉讼请求变更为：1．确认王爱花、陈剑平与题米公司签订的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2．题米公司向王爱花、陈剑平支付拖欠的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10，600元；3．题米公司向王爱花、陈剑平支付违约金20，000元。一审法院认定事实：507室产权人系王爱花，508室产权人系陈剑平。2017年2月19日，出租方(甲方)陈剑平、王爱花(戴贵明代)与承租方(乙方)新锐少儿托管中心签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的507室、508室出租给乙方办公使用；租赁期限自2017年5月21日起至2022年5月20日止；租金数额为第一年月租金为人民币10，000元，第二年月租金为10，600元，第三年月租金为11，200元；租金为三个月一期支付，先付后用；若乙方逾期支付租金超过十天，则每日以月租金的1％支付滞纳金，若乙方逾期支付租金超过十五日，则视为乙方单方面提前退租而构成违约，届时甲方有权解除本合同，提前自行收回房屋并追究乙方的违约责任；乙方每期租金，平均汇入以下两个账户：(1)户名：陈剑平，……，(2)户名：王爱花，开户行：中国工商银行，账号：XXXXXXXXXXX********；乙方同意在本合同签订之日以现金向甲方支付保证金10，000元整；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损失赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可从乙方保证金中抵扣；未经甲方同意，乙方不得将租赁的房屋转租或分租；甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款而导致本合同中途终止，则视为该方违约，违约方应向另一方支付违约金。双方商定违约金为20，000元。陈剑平、王爱花(戴贵明代)与新锐少儿托管中心于当天签订《交接书》，将507室、508室交付新锐少儿托管中心使用。新锐少儿托管中心按约支付保证金10，000元及租金。一审审理中，王爱花表示，其与戴贵明系夫妻关系，认可戴贵明代其签署的507室、508室《房屋租赁合同》、《交接书》的内容。2019年2月20日，出租方(甲方)陈剑平、王爱花、原承租方(乙方)新锐少儿托管中心、现承租方(丙方)题米公司签订《变更房屋租赁主体协议》，约定：自2019年2月21日起，507室、508室变更由丙方承租；原乙方与甲方所签订的房屋租赁合同中乙方的全部权利义务全部由丙方承接；本协议自2019年2月21日起生效，至2022年5月20日止期满终止。该协议中王爱花签名亦为戴贵明代签，王爱花在一审审理中表示，认可《变更房屋租赁主体协议》的内容。该协议签订后，新锐少儿托管中心分别于2019年3月11日向王爱花支付房租49，800元、于2019年5月20日向王爱花支付房租10，000元、于2019年6月25日向王爱花支付房租5，000元、于2019年7月1日向王爱花支付房租1万元、于2019年7月17日向王爱花支付房租10，000元、于2019年8月24日向王爱花支付房租20，000元、于2019年8月27日向王爱花支付房租13，600元、于2019年9月20日向王爱花支付房租5，000元。2019年8月19日，王爱花(戴贵明代)(甲方)与题米公司(乙方)曾签订《提前终止房屋租赁合同协议》，协议约定如下：“一、双方同意，租金合同期满终止期限由原2022年5月20日提前至2019年9月15日；二、乙方应于2019年8月21日向甲方付清自2019年9月15日起至同年9月15日按每月6，000元计的房屋租金5，200元；三、乙方截止现在，尚欠甲方以及陈剑平自2019年5月21日起至同年8月20日止曲阳路XXX号XXX、XXX、XXX室三套房屋租金16，600元。该所欠租金以乙方先前向甲方所交的承租曲阳路XXX号XXX室保证金6，000元予以抵扣后，其余所欠租金10，600元乙方应于2019年9月15日付清；……”王爱花在审理中表示，认可戴贵明代其签署的《变更房屋租赁主体协议》的内容。陈剑平、王爱花称，两人将名下的上海市曲阳路XXX号XXX、XXX、XXX室三套房屋均出租给新锐少儿托管中心使用，新锐少儿托管中心支付的租金是三套房屋一起支付的，从借记卡账户历史明细单中无法区分505室、507室、508室的租金的。根据《提前终止房屋租赁合同协议》，题米公司还欠付505室房屋5，200元，2019年9月20日新锐少儿托管中心支付的5，000元是支付欠付的505室房屋的租金，与本案无关；所欠租金10，600元指的是507室、508室所欠的租金。题米公司对此说法不予认可。戴贵明于2019年9月24日向题米公司及其法定代表人陈维辉通过邮政EMS邮寄送达《终止房屋租赁合同通知书》，告知“鉴于贵公司多次拖欠房屋租金，拒交物业管理及水、电费用，并违反租赁合同第七条第3项约定，擅自将房屋转租他人，我们决定自2019年9月26日起终止房屋租赁合同，并收回曲阳路XXX号XXX室、508室房屋。对贵公司的违约行为，我们将依法予以追究。出租人：陈剑平、王爱花，2019年9月24日”。题米公司于表示收到函件。一审审理中，王爱花、陈剑平称，题米公司违反合同约定，于2019年3月擅自将507室、508室对外转租。题米公司称，新锐少儿托管中心为减少损失，以新锐少儿托管中心名义将507室、508室另行出租给他人使用，但该转租行为系按照陈剑平、王爱花的要求所为。根据法院向案外人陈某某、毛某某的调查情况，陈维辉于2019年4月与毛某某签订507室的房屋租赁合同并收取租金，陈维辉于2019年3月与陈某某签订508室的房屋租赁合同并收取租金。2019年9月27日，毛某某、陈某某分别与王爱花、陈剑平重新签订了房屋租赁合同并不再向陈维辉支付507室、508室租金。一审审理中，王爱花、陈剑平称，新锐少儿托管中心实际缴纳的保证金10，000元，要求按照《房屋租赁合同》的约定抵扣题米公司欠付的房屋租金或违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王爱花虽本人未直接签署《房屋租赁合同》、《交接书》、《变更房屋租赁主体协议》，但这些文件均由戴贵明代为签署，王爱花与戴贵明系夫妻关系，且王爱花在本案审理中对上述文件的内容亦予以认可，故上述文件的内容均应认定为系王爱花真实意思表示。题米公司称上述文件的内容并非王爱花真实意思表示，但未提供证据予以佐证，法院对此意见不予采纳，故《房屋租赁合同》、《交接书》、《变更房屋租赁主体协议》均为合法有效，合同各方当事人应依约履行。关于507室、508室的交付问题，根据2017年2月19日的《交接书》，陈剑平、王爱花已经将507室、508室实际交付给新锐少儿托管中心使用，题米公司系基于2019年2月20日的《变更房屋租赁主体协议》承接新锐少儿托管中心作为《房屋租赁合同》的主体，且结合新锐少儿托管中心、题米公司的共同法定代表人陈维辉分别于2019年3月，2019年4月以其个人名义将507室、508室对外转租、新锐少儿托管中心亦未与陈剑平、王爱花办理房屋交还手续等事实，应认定自2019年2月20日起，题米公司即承接新锐少儿托管中心实际使用507室、508室的合同权利，无需重新办理房屋交接手续。关于507室、508室的租金支付问题，自题米公司于2019年2月20日签订《变更房屋租赁主体协议》起，向王爱花、陈剑平支付507室、508室租金的合同义务应由题米公司承接，陈剑平、王爱花主张的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10，600元产生于2019年2月20日之后，应由题米公司承担，题米公司在审理中自认其未向陈剑平、王爱花支付507室、508室租金，故题米公司应向陈剑平、王爱花予以支付。关于合同解除时间及违约责任的问题，《房屋租赁合同》中约定陈剑平、王爱花在题米公司逾期支付房屋租金时有合同解除权，现题米公司未按约支付租金，陈剑平、王爱花可以行使合同解除权，两人于2019年9月24日向题米公司及其法定代表人陈维辉邮寄送达的《终止房屋租赁合同通知书》，明确载明：“……我们决定自2019年9月26日起终止房屋租赁合同，并收回曲阳路XXX号XXX室、508室房屋。……”题米公司亦认可收到该份文件，故法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除。题米公司未支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，陈剑平、王爱花要求题米公司支付违约金20，000元的诉讼请求本院予以支持。由于本案中保证金10，000元尚未退还，该笔保证金虽为新锐少儿托管中心支付，但《变更房屋租赁主体协议》约定，新锐少儿托管中心在《房屋租赁合同》中的全部权利义务均由题米公司承接，故根据《房屋租赁合同》、《变更房屋租赁主体协议》的约定，法院将该笔保证金在题米公司应支付的违约金20，000元中予以抵扣。判决：一、王爱花、陈剑平与上海题米教育科技有限公司之间关于上海市虹口区曲阳路XXX号XXX、XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；二、上海题米教育科技有限公司于判决生效之日起10日内向王爱花、陈剑平支付拖欠的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10，600元；三、上海题米教育科技有限公司于判决生效之日起10日内向王爱花、陈剑平支付违约金10，000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，王爱花在一审审理中认可其丈夫戴贵明代为签署的《房屋租赁合同》、《交接书》、《变更房屋租赁主体协议》，故上述文件的内容均应认定为系王爱花真实意思表示，上述合同均为合法有效，各方均应恪守履行。根据2017年2月19日的《交接书》，陈剑平、王爱花已经将507室、508室实际交付给新锐少儿托管中心使用，题米公司系基于2019年2月20日的《变更房屋租赁主体协议》承接新锐少儿托管中心作为《房屋租赁合同》的主体，且结合新锐少儿托管中心、题米公司的共同法定代表人陈维辉分别于2019年3月，2019年4月以其个人名义将507室、508室对外转租、新锐少儿托管中心亦未与陈剑平、王爱花办理房屋交还手续等事实，一审法院认定自2019年2月20日起，题米公司即承接新锐少儿托管中心实际使用507室、508室的合同权利，无需重新办理房屋交接手续，并无不当。2019年2月20日之后的租金应由题米公司支付。题米公司未按约向王爱花、陈剑平支付租金，构成违约，应支付违约金。同时，基于此，王爱花、陈剑平享有合同约定解除权。题米公司认可其收到王爱花、陈剑平寄送的《终止房屋租赁合同通知书》，该通知书中明确自2019年9月26日起终止《房屋租赁合同》，故一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除，并无不当。一审法院为查清本案，追加原承租人新锐少儿托管中心作为第三人参加诉讼，并无不当。新锐少儿托管中心作为无独立请求权第三人，无权作为上诉人提出上诉，故本案中其诉讼地位系原审第三人，其预缴的上诉费应予退回。一审法院对本案的其余处理，亦无不当。题米公司的上诉请求，依据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币615元，由上诉人上海题米教育科技有限公司负担。上海市虹口新锐少儿托管中心预缴的上诉费人民币80元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月二十五日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……