文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10148号等28件原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习人员。被告：梁美新，女，1969年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴磊，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。原告广州市万科物业服务有限公司与被告梁美新物业服务合同纠纷一案，本院受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序公开开庭审理。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司诉讼请求：1.被告立即支付2017年2月至2020年7月的物业服务费7225.91元及违约金(每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止)；2.被告立即支付2017年2月至2020年7月的各项公摊电费110.85元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了荔××号2160房。原告与涉案商铺的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案商铺所在的小区提供物业服务，并约定了物业服务费的标准、逾期交纳物业服务费的违约责任等。原告依约提供了物业服务，但自2017年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及电费等。被告梁美新答辩：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求：一、原告未在其主张的2017年2月至2020年7月向被告提供物业服务，不应向被告主张物业费；二、由于原告拒绝向被告提供物业服务，依据同时履行抗辩权，被告未支付物业费的行为并不构成违约；三、原告《前期物业服务合同》中关于违约金的约定过高，请求对违约金予以调整。四、部分时段的物业费已过诉讼时效。经审理查明：广州市荔××号2160房（以下简称涉案商铺）位于荔××号星域广场内，建筑面积34.48平方米，于2012年2月15日登记在被告名下。2007年9月13日，案外人广州市万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方对广州市荔湾区康王北路的万科金色康苑住宅区约728388平方米的物业提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括：共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅（带电梯）2.8元/月·平方米，商业物业5元/月·平方米。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。本合同期限自2007年10月1日起，至万科金色康苑业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时自动终止等。《前期物业服务合同》签订后，万科金色康苑小区未签订新的物业服务合同。经查，原告在2020年8月8日就本案向本院提出诉前联调申请。本院认为：《前期物业服务合同》签订后，万科金色康苑小区未签订新的物业服务合同，故该前期物业服务合同仍对包括被告在内的小区业主具有约束力。被告作为涉案商铺所有权人，未按约定向原告支付物业服务费及公摊电费，应承担相应的违约责任。被告关于原告未向其提供物业服务的抗辩意见，依据并不充分，本院不予采纳。关于原告主张的物业服务费、电费，依被告所提物业服务费诉讼时效抗辩意见，物业服务费应自2017年8月起计至2020年7月，电费应自2017年2月起计至2020年7月。逾期物业服务费违约金作如下调整：以每月为一期，以当月欠付的物业服务费为本金，自次月1日起计至付清本金之日止；计算标准分段执行，2017年9月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。前述违约金不超过本金。综上，原告超出前述范围的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁美新按172.40元/月的标准向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年8月至2020年7月的物业服务费及违约金（违约金以每月为一期，以172.40元为本金，自次月1日起计至实际付清本金之日止；计算标准分段执行，2017年9月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁美新向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年7月公摊电费110.85元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担6元，被告梁美新负担42元。本判决为终审判决。其余27件案的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以10148号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。审判员  杨仁义二〇二〇年九月二十九日书记员  管军军黄辉燕附表：            序号              案号              原告信息              房号              判决主文：一、被告按每月物业服务费的标准向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年8月至2020年7月的物业服务费及违约金（违约金以每月为一期，以每月物业服务费为本金，自次月1日起计至实际付清本金之日止；计算标准分段执行，2017年9月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限）；二、被告向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年7月公摊电费。              审判员                  姓名              住址              物业服务费/月（元）              公摊电费（元）              诉讼费（元）负担                  原告              被告                  1              10190              谭蔼媚              广州市荔湾区              266              280.30              180.24              20              121              邱思陵                  2              10192              张春              广州市白云区              301              255.50              164.30              17              102              邱思陵                  3              10194              殷馨              广州市天河区              304              309.50              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