北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4130号上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万**锦程创业投资有限公司，，住所地北京市朝阳区清林路**院**楼**201法定代表人：龚茜茜，总经理。委托诉讼代理人：李首信，北京市国泰世良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢喜，北京市国泰世良律师事务所实习律师。上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）因与被上诉人万**锦程创业投资有限公司（以下简称万**锦程公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初29075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持长城物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，长城物业公司为世茂奥临花园小区提供物业服务，万**锦程公司所在的朝阳区清林路1号院9号楼（以下简称9号楼）本就属小区范围，业主委员会与长城物业公司签订的物业服务合同对万**锦程公司有拘束力，至于万**锦程公司私下委托他人服务，并未与业委会、长城物业公司协商，且物业服务是针对小区公共区域而非私人区域，因此万**锦程公司的抗辩理由不成立。万**锦程公司辩称，同意一审判决，不同意长城物业公司的上诉请求。长城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.万**锦程公司向长城物业公司支付2015年4月13日至2019年12月31日期间拖欠的物业费1011413.7万元；2.万**锦程公司向长城物业公司支付违约金100000元。一审法院认定事实：万**锦程公司系9号楼-1层-101号、1层101号、2层201号、3层301号房屋所有权人，房屋建筑面积分别为1694.21平方米、1121.69平方米、651.77平方米、518.71平方米，其中-1层-101号、1层101号房屋于2015年4月13日由鹏丽公司转移登记至万**锦程公司名下，2层201号、3层301号房屋于2015年4月14日转移登记至万**锦程公司名下。2011年10月15日，长城物业公司（乙方）与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，其中约定：物业项目名称为北京市朝阳区世茂奥临花园，物业管理区域四至为东至洼里中路，南至奥林匹克公园、洼里三街，西至仰山沟东路，北至洼里四街；本合同物业服务期限为三年，自2011年10月22日至2014年10月21日；乙方提供的物业服务包括负责本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等，负责共有绿地、景观的养护和管理，负责清洁卫生服务，负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业服务资金由业主按季度依据其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为住宅、商业及会所物业为4.48元每平方米每月；任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日应缴费用的万分之五的标准支付违约金。合同附件一约定了管理工作范围，约定为：1.全面物业管理服务；2.管理细目，公寓1、2、3、4、5、6号楼及庭院、设备、设备用房的全面物业管理；商业（7号、9号）楼，幼儿园（8号楼），东、西区地下停车场及地面停车，外围公共区域的物业管理。2015年10月16日，长城物业公司与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订《合同补充文件》，对长城物业管理体系在世茂奥临管理处的应用、世茂奥临业委会与长城物业管理团队权责边界、管理酬金、现状的终止等进行了约定。长城物业公司提交资质证书复印件，证明其具有一级物业服务资质，为万**锦程公司提供了专业的物业服务，万**锦程公司称国家已经取消了二、三级物业服务合同，他人也可以提供物业服务合同。长城物业公司提供《世茂奥临花园小区项目秩序服务合同》《外窗清洗合同》《世茂奥临小区项目园艺服务合同》，证明长城物业公司为万**锦程公司提供了秩序维护、外窗清洗及园艺等服务。其中《世茂奥临花园小区项目秩序服务合同》约定的公共秩序服务的范围为指定的建设红线范围以内，《外窗清洗合同》约定清洗范围为世茂奥临花园小区物业项目所有玻璃外窗（楼前后所有外窗玻璃、楼侧面玻璃）等表面所有垃圾、灰尘、污渍、水泥渍等不洁物的清洗及平台（理石）清洁，《世茂奥临小区项目园艺服务合同》的服务内容为世茂奥临花园小区园林养护物业项目红线范围内的所有公共园林植物的日常养护、补种、病虫害防治、绿化垃圾清运、水系清理（水系面积14200平米）、冬季防寒、沙滩冬季覆盖等。万**锦程公司称三份合同均已到期，且长城物业公司从未给万**锦程公司提供过相应服务；2012年8月31日，鹏丽公司（甲方）与万**锦程公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意出售甲方所有的9号楼的房产（商业）给乙方。仰山公司对上述物业经营活动提供会所物业服务。本合同生效后，双方确认由仰山公司对上述物业经营活动提供会所物业服务管理，乙方与仰山公司另行签订物业管理合同。长城物业公司认为《房屋买卖合同》约定了物业费由万**锦程公司交纳，万**锦程公司称9号楼由仰山公司提供物业服务，与长城物业公司无关。万**锦程公司提交仰山公司的工商登记信息，证明仰山公司原名称为仰山物业管理（北京）有限公司，于2009年7月31日成立，2010年8月26日变更为现名称，物业管理系其经营范围之一。长城物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。万**锦程公司提交北京市朝阳区世茂奥临小区（大厦）业主委员会委员名单、仰山物业管理（北京）有限公司与华安保公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《物业管理收费合同》、物业费发票。其中，《北京市房屋租赁合同》约定华安保公司承租9号楼房屋，租赁期限自2010年4月1日至2019年12月31日，华安保公司承担物业费、取暖费、水费、电费、电话费、宽带网费。《物业管理收费合同》于2010年5月5日签订，约定华安保公司在使用房产过程中产生的物业费由华安保公司承担，仰山公司负责物业管理工作，包括：保安、保洁、维修、绿化及其他需要由仰山公司负责管理的内容，本协议自双方盖章之日起生效，至双方签订的房屋租赁合同到期为止。万**锦程公司提交上述证据证明世茂奥临业主委员第一次大会成立于2010年9月2日，《北京市房屋租赁合同》与《物业管理收费合同》均早于业委会成立之前。《北京市房屋租赁合同》约定由华安保公司承担物业费，且华安保公司已向仰山公司支付了2015年、2016年、2017年的物业服务费。长城物业公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称华安保公司与仰山公司的约定未经过长城物业公司同意，双方约定的是房屋内的保安、保洁维修绿化，与长城物业公司提供的公共物业服务无关。万**锦程公司提交记账凭证、报销凭单、银行电子回单，证明华安保公司支付了2015年、2016年绿植费，支付了2015年、2016年、2017年排污费，长城物业公司没有提供服务。长城物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称公共设施设备由长城物业公司进行管理维护。万**锦程公司提交规划图及照片，证明9号楼系完全封闭的独立院落，不在长城物业公司管理范围内，有自己安装的电子栅栏，独立配电装置，长城物业公司在墙上安装的电子围栏未将9号楼划入。长城物业公司对规划图的真实性认可，对照片的真实性不认可，对上述证据证明目的均不认可，称9号楼位于长城物业公司管理范围内。万**锦程公司提交《国网北京市电力公司高压新装、增容供电方案》《供电方案确认协议》《北京市建设工程施工合同》《菲斯曼锅炉设备购销及安装合同》《北京市非居民天然气供用合同》及发票，证明9号楼的供电、供水、供热、供气系统均是独立的，长城物业公司连间接服务都没有提供。长城物业公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，称万**锦程公司的私自装修改造未向长城物业公司报备，未经长城物业公司及业主委员会同意。万**锦程公司提交照片、营业执照、发票，证明化粪池、污水井在9号楼内，万**锦程公司委托北京宏康通达管道清洗技术有限公司进行清掏，长城物业公司不具备专业技术人员，没有提供相应服务。长城物业公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的。万**锦程公司提交照片、发票、税务清单及电工作业证，证明长城物业公司没有及时对公共道路上的墙垛进行维修、加固，万**锦程公司为购买绿植、照明灯、停车设备支出了费用，万**锦程公司长期雇佣两名保洁人员、一名电工，长城物业公司没有提供相关服务。长城物业公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称购买的绿植、照明灯和停车设备不能证明用于小区公共区域，聘请的人员与长城物业公司提供的公共区域物业服务无关。万**锦程公司起诉北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会确认合同效力纠纷一案，一审法院于2018年1月30日受理，后万**锦程公司撤诉。一审法院认为：长城物业公司与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订的《北京市物业服务合同》中约定的物业管理范围虽然包含9号楼，但万**锦程公司抗辩9号楼系独立院落，从万**锦程公司提供的证据可以认定9号楼所在区域相对封闭。同时，万**锦程公司提供证据证明其封闭区域内的安保、保洁、绿化、维修、供热等服务均单独与提供服务方签订了合同并履行了相关合同义务。长城物业公司虽然称万**锦程公司与提供服务方签订的合同与公共区域服务无关，但对于9号楼所在区域是否纳入长城物业公司的公共服务的范畴未举证，故长城物业公司的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回长城物业公司的全部诉讼请求。本案二审中，长城物业公司向本院提交以下证据：证据1.竣工图纸，证明万**锦程公司所有房屋属于世茂奥临花园小区，设计规划均未提出是独立小区，万**锦程公司房屋后面是小区的公共绿化景观，占整个小区过半绿化面；证据2.垃圾准倒证，证明长城物业公司负责清运小区的垃圾，聘请第三方并由其办理有关手续，获得环卫部门批准；证据3.园艺服务合同，证明长城物业公司负责维护小区绿化景观带，万**锦程公司享受了长城物业公司提供的物业服务；证据4.付款通知单，万**锦程公司房屋水电供用使用的是小区整体水电，由长城物业公司负责提供有关日常管理、维修服务；证据5.设计图纸，证明万**锦程公司房屋存在违章建筑，且万**锦程公司提供的设计公司的资料也显示万**锦程公司房屋属于小区整体范围。万**锦程公司发表质证意见如下：上述证据不属于二审新证据；关于竣工图纸、设计图纸，万**锦程公司在一审中已经提供了规划图作为证据；关于清倒垃圾问题，垃圾站就在9号楼旁边，清倒垃圾是由9号楼的保洁人员送到垃圾站，万**锦程公司提交的证据非常清楚；关于园艺服务，小区绿化景观带在小区之外，万**锦程公司不存在享受景观带服务的问题，而且9号楼与小区隔离非常清楚，规划图和现实一致；关于付款通知单，水电使用的问题不存在，万**锦程公司的所有水电费用都是直接付给电气公司和自来水公司；关于万**锦程公司房屋存在违章建筑问题，属于小区整体的问题，和本案无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，长城物业公司虽与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，合同中约定的物业管理范围也包含9号楼，但就本案查明事实涉案9号楼系独立院落，从万**锦程公司提供的证据可以认定9号楼所在区域相对封闭；同时，万**锦程公司辩称长城物业公司并未为9号楼提供物业服务，对此万**锦程公司已提供证据证明其已就9号楼区域内的安保、保洁、绿化、维修、供热等服务均单独与提供服务方签订了合同并履行了相关合同义务。万**锦程公司主张所在9号楼配售设施设备均为其独自所有，独自运行，自行付费，楼内的电、水、采暖、燃气均是独立的，甚至管道、下水道、污水井、化粪池，均由其自行清理，而长城物业公司对此并未提供充分证据予以反驳。从一审到二审，长城物业公司均未向法院充分举证证明为万**锦程公司提供了何种形式的物业服务，结合诉争房屋的建筑面积与使用面积相同的特殊情形，以及诉争房屋特殊坐落和环境所形成的独立封闭的空间，本院实难认定长城物业公司向万**锦程公司提供了物业服务，因长城物业公司的举证不足以证明其诉讼请求，本院认为其应当承担举证不能的不利后果，故一审判决未予支持其诉讼请求并无不当，应当予以维持。综上所述，长城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14803元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇二〇年九月二十九日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾