浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1963号 原告：德福科技（杭州）有限公司，住所地杭州市滨江区滨兴路**，统一社会信用代码：91330100770840540B。 法定代表人：王忠强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：章越，浙江楷立律师事务所律师。 被告：浙江上上科技有限公司，住所，住所地杭州市滨江区长河街道滨兴路****社会信用代码：91331000307647319W。 法定代表人：王星满。 委托诉讼代理人：陈攀、罗梦瑶，北京中银（台州）律师事务所律师。 原告德福科技（杭州）有限公司诉被告浙江上上科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人章越、被告委托诉讼代理人陈攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠的第二、三、四季度即自2019年10月31日至2020年7月31日房屋租金287044元（据实主张至解除之日），并支付房屋占有使用费（按1.91元／天／平方米的标准，自解除之日起计算，据实主张至实际腾退之日止）；2.被告支付违约金162613.2元（按照合同约定年租金的30%）；3.被告支付原告为实现债权而支付的律师费10000元；4.本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年7月31日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于浙江省杭州市滨江区××街道××路××号××室共合计775.39平方米的房屋（下称“案涉房屋”），租期自2019年7月31日起至2020年7月30日止，年租金为542044元（以1.91元／天／平方的标准计算），履约保证金为88860元。租金按季度支付，被告应于案涉合同签订当日向原告支付履约保证金，于案涉合同签订之日前支付第一季度租金，其后应在第一季度租金到期之日提前10日预支付第二、三季度的租金，在第三季度租金到期之日提前10日预支付第四季度的租金。另，合同第13-4条约定被告逾期不支付租金累计超过15日的，应支付当年年租金的30%违约金，且原告有权解除合同，已收取的履约保证金不予退还。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告陆续向原告打款支付了第一期的租金。截至2019年10月20日，被告理应按照合同约定支付第二、第三季度租金271022元，但被告仅向原告支付了119489元，欠付原告第二、三季度租金151533元，欠付第四季度租金135511元，且至今未支付过任何履约保证金。原告于2019年12月10日向被告发出催缴租金、履约保证金的《律师函》，并通过电话、口头等形式要求被告依约支付拖欠的租金，然截至起诉之日被告尚欠付原告第二期房屋租金287044元。被告总共分两次从案涉的房屋搬走被告物品，第一次是2020年5月份左右，被告规避原告及物业的管理制度，在未办理相关手续的情况下，通过电梯直达地下车库偷偷搬离电脑以及小件物品。剩下的大件物品，经原告于2020年8月4日催告，被告联系二手回收商，在8月6日搬离剩余物品。因被告遗留物品体积庞大且被告明确表示予以留存，故原告无法处理被告遗留物品，因此产生房屋占有使用费。此外，被告作为科技公司，本可以享受政府关于复工复产的专项扶持，但因为其没有按期缴纳租金，被告无法享受相关政策，这是被告自身的过错造成的。综上，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告已依约履行了向被告交付案涉房屋的义务，被告长期拒不支付租金的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。据此，原告特依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，特向贵院提出以上诉讼请求，望判如所请。 被告辩称，一、被告于2020年6月1日向原告明确告知不再租赁房屋，因此被告认为案涉房屋租赁合同于2020年6月1日解除，被告尚欠租金231533元。二、被告于2020年5月就要求腾房，5月29日因为物品搬离问题报警，被告没有及时搬离物品是因为原告的留置行为，对原告主张的房屋占有使用费不予认可。三、双方在合同履行过程中均有违约行为，违约责任应相互抵消，而且违约金过高。原告于2020年4月20日就案涉房屋进行停水停电影响了被告对房屋的支配使用，因为去年部分租金没有结清及原告的强势使被告没有享受到疫情期间的优惠政策、扩大了被告的损失、导致双方矛盾激化。四、原告主张的律师费不合理。五、原告的保全金额偏高，保全费用应当据实计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的证据。被告对房屋租赁合同的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对律师函的关联性有异议，该份证据拟证明原告曾于2019年12月10日催讨相关款项，对其关联性本院不予认可。被告对委托代理合同、律师费发票的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议；对黄辉、王星满的微信聊天记录的形式真实性无异议；对物品放行条的真实性、合法性予以认可；对上述证据本院予以确认，其证明力将结合本案其他证据综合认定。二、被告提交的证据。原告对付款凭证及微信对账记录的三性无异议；对5月11日微信聊天记录的真实性无异议，对关联性有异议；对上述证据本院予以确认，其证明力将结合本案其他证据综合认定。原告对解除合同挂号信的三性均有异议，因该函件系向华盛达物业发出，对该份证据本院不予采信。原告对报警照片的三性均不认可，被告未提交该照片的原始载体，对该份证据本院不予采信。对证人李某的证言，原告认为证人系被告员工，对真实性、关联性不予认可；本院对该份证言予以确认，其证明力将结合本案其他证据综合认定。 依据以上有效证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下： 原告系杭州市滨江区长河街道滨兴路**房屋的所有权人。2019年7月31日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告承租位于杭州市滨江区××街道××路××号××室房屋用于办公，该房屋测绘建筑面积775.39平方米（已含公摊面积）；租赁期自2019年7月31日起至2020年7月30日止；租金第一年单价为1.91元／天／平方；第一年第一季度租金135511元于2019年7月31日前支付，第一年第二季度和第三季度租金271022元于2019年10月20日前支付，第一年第四季度租金135511元于2020年4月20日前支付；履约保证金88860元，由被告在签订合同当日支付；被告逾期不支付租金累计超过15日的，被告应向原告支付当年年租金的30%违约金，且原告有权解除合同，已收取的履约保证金不予退还，如造成原告经济损失的由被告全部承担；被告逾期支付租金等费用的，原告有权采取停水停电及其他救济措施，因此给被告设备或无法经营造成损失的，原告不承担任何赔偿责任；租赁期满后，被告需将除房屋固定装修、不可动装饰部分以外的被告自有财产与设备、物品搬出该物业，且将承租物业及附属设施、设备状态按原状交还原告；合同各方因违反合同义务，除承担相关违约责任外，应另行承担诉讼费、差旅费、律师费等实现债权的费用。合同签订后，被告未支付履约保证金。因欠付租金，被告于2020年5月底搬走电脑及部分办公用品后不再在案涉房屋办公，于2020年8月6日腾空案涉房屋、搬离6车办公家具。庭审中，经双方确认，被告尚欠截至2020年4月29日的租金为151533元。另查明，原告为本案诉讼向浙江楷立律师事务所支付律师费10000元。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 双方就本案争议焦点在于，案涉合同履行过程中有无解除之情形。对此，被告抗辩案涉房屋租赁合同已于2020年6月1日解除，但未能提供证据予以证明，对其抗辩本院不予采信。其次，虽双方在合同履行过程中曾因租金欠付问题进行过沟通，但其沟通过程不足以表明原告已发出解除合同的通知。再次，虽被告于2020年5月底搬走电脑及部分办公用品后不再在案涉房屋办公，但其仍遗留的大量办公家具直至2020年8月6日方才腾空，因此被告于2020年5月搬离案涉房屋的行为不足以表明其要求解除合同。综上，本院认定案涉房屋租赁合同履行过程中未发生合同解除之情形，该合同于2020年7月30日因租赁期届满而终止。 就原告主张的房屋租金，经双方确认被告尚欠截至2020年4月29日的租金为151533元，结合双方合同约定，原告要求被告支付拖欠的租金287044元有据，本院予以照准。 案涉合同租赁期满后，原告要求被告按照原租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房期间的房屋占有使用费有据，本院予以支持，因被告于2020年8月6日腾空案涉房屋，因此被告应当支付2020年7月31日至2020年8月6日期间的房屋占有使用费10367元（1.91元/天/平方*775.39平方米*7天）。 双方在合同的违约责任中约定，被告逾期不支付租金累计超过15日的，被告应向原告支付当年年租金的30%违约金，且原告有权解除合同，已收取的履约保证金不予退还，如造成原告经济损失的由被告全部承担。原告据此主张当年年租金30%的违约金162613.2元。被告抗辩因双方互负违约责任，要求予以抵销，且该违约金过高。被告要求抵销违约责任无事实与法律依据，本院不予支持。但被告关于违约金过高的抗辩，本院予以采信并酌定以两个月租金标准计算违约金为88860元。 原告主张被告支付为实现债权支付的律师费10000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江上上科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德福科技（杭州）有限公司房屋租金287044元、房屋占有使用费10367元； 二、被告浙江上上科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德福科技（杭州）有限公司违约金88860元； 三、被告浙江上上科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德福科技（杭州）有限公司律师费10000元； 四、驳回原告德福科技（杭州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8194元，减半收取4097元，财产保全申请费2818元，合计6915元，由原告德福科技（杭州）有限公司负担792元，由被告浙江上上科技有限公司负担6123元。原告应于本判决生效之日起七日内来本院退费，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应交诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 赵 凉 二〇二〇年九月二十四日 书记员 孔雅云 8- 9-