四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4861号 原告：宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区港园路西段**，统一社会信用代码：915115003144901290。 法定代表人：刘永刚。 委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：151152001102386464。 委托诉讼代理人：周晨鸣，宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司行政部经理。 被告：罗明芬，女，汉族，1982年12月13日出生，住四川省自贡市沿滩区。 原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司（以下简称聚祥瑞公司）与被告罗明芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告聚祥瑞公司的委托诉讼代理人李华、周晨鸣到庭参加诉讼，被告罗明芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告聚祥瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2017年4月5日签订的《西部食品商贸城租赁合同》，原告向被告收取的25760元保证金不予退还，并判决被告向原告支付违约金50000元；2、请求判决被告向原告支付所欠房屋租金96377元（从2018年9月12日起，暂计至2020年6月11日）和物业服务费10384.25元（从2018年3月12日起，暂计至2020年6月11日），共计106761.25元；3、判决双方解除合同后至被告实际退还房屋期间，被告参照合同约定的租金和物业服务费标准向原告继续支付房屋占有费和物业服务费；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告受西部食品商贸城的开发方宜宾昊瑞投资管理有限公司委托，负责对整个西部食品商贸城进行统一招租、物业服务等经营管理工作。2017年4月5日，原被告签订《西部食品商贸城租赁合同》，约定被告向原告租赁西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号商铺（建筑面积共276.91平方米）从事日杂经营，合同期限从2017年9月1日起至2022年8月23日止，被告应于2016年9月1日前向原告交清第一年租金41215元，物业服务费692元/月，在每季度最后一月20日前一次性支付下季度物业服务费。合同还对经营保证金、双方权利义务、违约责任等内容作了详细约定，合同约定了双方发生的争议由物业所在地人民法院管辖处理。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也向原告支付了经营保证金25760元，接收房屋后进行使用。被告在租赁商铺后，并未依约向原告支付应承担的租金和物业服务费，经原告多次催促、催告，被告仍未支付。截止到目前，被告尚欠房屋租金96377元（从2018年3月12日起，暂计至2020年6月11日，其中2018年3月12日至2018年9月11日共6个月，租金为41215元×1/2年＝20607.5元，2018年9月12日至2019年9月11日共12个月，租金为42657元/年×1年＝42657元，2019年9月12日至2020年6月11日共9个月，租金为44150元/年×3/4年等于33112.5元）和物业服务费10384.25元（从2018年9月12日起，暂计至2020年6月11日，其中：2018年9月12日至2019年9月11日共12个月，物业服务费为4145元，2019年9月12日至2020年6月11日，共9个月，物业服务费为8307元/年×3/4年＝6230.25元）未付，其行为已严重违约，依照合同约定，原告有权解除合同，不退还所收取的运营保证金，要求被告支付违约金50000元。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，望判如所请。 被告罗明芬未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 宜宾昊瑞投资管理有限公司系西部食品商贸城20幢2层1、2号房屋所有权人，2016年4月10日宜宾昊瑞投资管理有限公司出具委托书，委托宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司对其所投资的开发的宜宾市临港经济技术开发区港园路西段5号“西部食品商贸城”所有物业进行招租、经营、物业管理；罗忠富、王元凤系西部食品商贸城20幢2层3号房屋所有权人；贺江系西部食品商贸城20幢2层4号房屋所有权人；李平系西部食品商贸城20幢2层5号房屋所有权人；陈自正、何宇苗系西部食品商贸城20幢2层6号房屋所有权人，上述四间房屋所有权人分别与原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司签订了《市场委托培育协议》。《市场委托培育协议》第三条第二项约定：甲方（罗忠富、王元凤、何江、李平、陈自正、何宇苗）在培育期的前五年（即自2017年1月21日起至2022年1月21日止）免收乙方（聚祥瑞公司）每年的年使用费，并无条件同意在前五年免租期内将上述委托培育商铺的占有权、使用权、租赁权、收益权等权益归乙方享有和支配。协议签订后，原告依法取得了西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋的占有、使用、租赁、收益等权利。2017年4月5日，原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司与被告罗明芬签订《西部食品商贸城租赁合同》，合同中主要约定：1、甲方（聚祥瑞公司）将宜宾西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋出租给乙方（罗明芬）经营使用，租赁面积为276.91平方米；2、租赁期限为60个月，即自2017年9月1日起至2022年8月31日止，经免租优惠后，合同期内实际应当交纳的第一年租金为41215元；第二年租金为42657元；第三年租金为44150元；第四年租金为45696元；第五年租金为47295元，乙方应于2016年9月1日前支付甲方第一年租金41215元，余下租金按年支付；3、乙方没有在约定的时间内交清租金的，每延迟一日，按欠交租金的10%向甲方支付违约金，欠交租金超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还已经收取的经营保证金和运营推广费，并有权要求乙方赔偿全部直接和间接的损失；4、乙方应在市场物业服务费免收期届满后按季度向甲方交纳市场物业服务费，乙方实际应当交纳：2017年9月1日至2019年8月31日止的市场物业服务费为4154元/年；2019年9月1日至2022年8月31日止的市场物业服务费为8307元/年;5、乙方逾期给付市场物业服务费的，没逾期一日，按未给付金额的百分之五向甲方承担违约金，逾期给付市场物业服务费超过20日的，乙方为严重违约，甲方有权选择单方解除合同，向乙方收取的经营保证金作为违约金予以扣除，乙方逾期超过20后，甲方提出解除合同时，而乙方又愿意继续履行合同的，乙方应立即向甲方补足所欠全部市场物业服务费和经营保证金，经甲方同意后，合同继续履行；6、甲乙双方应当严格遵守本合同之所有约定，任何一方违约，违约方除承担单项违约责任以外，还应向守约方支付违约金人民币50000元。合同签订当天，被告罗明芬向原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司支付租赁保证金25760元。被告罗明芬于2017年10月30日向原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司申请更改租金支付方式为半年缴。截止至2017年11月1日，被告罗明芬已支付租金20608元，物业服务费4152元。 另查明，被告罗明芬分别于2018年3月12日、2018年9月12日起就未向原告聚祥瑞公司支付租金、物业服务费。原告聚祥瑞公司分别于2018年9月21日、2018年10月22日向被告租赁房屋门口张贴缴费通知书，载明“现就您租赁我公司违约西部食品城商铺，商铺号：20-2-（01-06），相关事宜再次通知您：根据您与我公司双方签订的《房屋租赁合同》约定，您应向我公司缴纳相关费用（租金、物业费）。经我公司多次催缴，您仍未完清相关费用（按合同约定：您所欠交的租金，本公司可能会按约定收取您每日百分之十的违约金）。为了妥善解决此事，请您在本通知发出之日起三日内到我公司客服中心解决此事。如您在本通知发出之日起三日后，仍未配合公司缴纳相应费用（租金、物业费）本公司将严格按合同相关约定对您的情况做进一步处理。”截止到原告起诉之日，即2020年6月11日，被告罗明芬仍未缴纳租金及物业服务费。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告聚祥瑞公司依约向被告罗明芬交付了租赁物，被告罗明芬应当按照合同约定按时足额支付房屋租金及物业服务费。被告罗明芬分别于2018年3月12日、2018年9月12日起就未向原告聚祥瑞公司支付租金、物业服务费，依据合同约定，原告聚祥瑞公司诉请被告罗明芬支付2018年3月12日至2020年6月11日的租金96377元及2018年9月12日至2020年6月11日的物业服务费10384.25元，共计106761.25元，本院予以支持。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第三条第二款第三项“乙方逾期超过20天后，乙方为严重违约，甲方有权选择单方解除合同”之约定，被告罗明芬至今未交纳物业服务费的行为已严重违约，原告聚祥瑞公司诉请解除其与被告罗明芬2017年4月5日签订的《租赁合同》，本院予以支持。原告聚祥瑞公司诉请被告罗明芬交纳的25760元保证金不予退还并要求其支付违约金50000元，在本案中，因被告罗明芬违约，应当按合同约定支付违约金，但双方在《租赁合同》第三条第二款第三项中约定经营保证金性质为违约金，与第九条第六款中约定的违约金50000元竞合，在抵扣保证金25760元后，被告罗明芬应当支付的违约金数额为24240元。因被告罗明芬仍占有使用案涉房屋，原告诉请被告按合同约定的租金和物业服务费标准向原告聚祥瑞公司继续支付占有使用费和物业服务费，本院予以支持。被告罗明芬经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对自身权利的放弃，应当承担对其不利的后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司与被告罗明芬于2017年5月4日签订的《西部食品商贸城租赁合同》在本判决生效之日起解除。 二、被告罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司租金、物业服务费106761.25元。 三、被告罗明芬向原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司交纳的保证金25760元不予退还。 四、被告罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司违约金24240元； 五、被告罗明芬在本判决生效之日起十五日内支付原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司自2020年6月11日至西部食品商贸城20幢2层1、2、3、4、5、6号房屋实际返还原告之日止的占有使用费、物业服务费（参照原告宜宾市聚祥瑞物业管理有限公司与被告罗明芬签订于2017年5月4日签订的《西部食品商贸城租赁合同》计算）。 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3950元，减半收取1975元，由被告罗明芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况。并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 伟 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  胡孝飞 书 记 员  曾 政