北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终10018号上诉人（原审原告、反诉被告）：绵绵家意（北京）酒店管理有限公司。法定代表人：高洪周，执行董事。委托诉讼代理人：杨伟国，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔诗婉，北京观韬中茂律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：哈老头（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：梁惠，经理。委托诉讼代理人：孟庆童，北京达略律师事务所律师。上诉人绵绵家意（北京）酒店管理有限公司（以下简称绵绵家意公司）与上诉人哈老头（北京）餐饮管理有限公司（以下简称哈老头公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绵绵家意公司的委托诉讼代理人崔诗婉、杨伟国，上诉人哈老头公司的委托诉讼代理人孟庆童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绵绵家意公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持绵绵家意公司的一审诉讼请求，驳回哈老头公司的一审反诉请求；2．诉讼费由哈老头公司承担。事实和理由：一、绵绵家意公司不存在违约行为。1．夜间经营并非租赁合同对涉案房屋正常使用的约定条件，且哈老头公司从未向绵绵家意公司提出或沟通该需求，双方就此未达成一致意见。2．哈老头公司暂停夜间经营系因噪音高度遭受居民举报，也是其在举报压力之下的自愿退让决定，双方达成的共识并不包括减少租金，一审法院判令绵绵家意公司返还哈老头公司涉及夜间经营期间的房租错误；3．哈老头公司经营的餐厅“粗粮人家”前台占用人防通道入口、后厨部分占用消防通道，并非绵绵家意公司行为所致，且整改不会严重影响餐厅经营并导致房屋不符合约定使用条件。此外，消防部门责令哈老头停业整顿的原因之一是虽为“粗粮人家”后厨部分占用消防通道，更主要理由是其未取得消防安全检查合格证；4．绵绵家意公司并无消极接收房屋的事实，相反，绵绵家意公司多次上门催收房屋，无果后起诉至法院。绵绵家意公司回函拒绝收房系案件已经进入诉讼阶段，双方对解约时间存在争议，期待法院对解约时间作出认定。2018年9月20日仅是双方对交接房屋达成的合意时间，并非解除协议的时间；一审法院在认定哈老头公司享有合同解除权的情况下，并未以哈老头公司反诉状送达绵绵家意公司之时作为合同解除时间，存在逻辑矛盾。5．哈老头公司迟延给付房屋已经构成严重违约，绵绵家意公司享有合同解除的权利，合同解除时间应为起诉状送达哈老头公司之日；6．诉讼期间，经绵绵家意公司要求办理房屋交接的情况下，一审法院未向当事人释名并尽快组织交接，违反法定程序。2017年9月至2018年10月间的租金应分为两部分处理，其中2017年9月至12月是诉讼前租金，应根据交付房屋是否符合约定用途判断承租人能否免除该部分租金，2018年1月至2018年10月属于诉讼期间，法院应当考虑双方当事人的过错程度、承租人占有期间来酌减租金。哈老头公司在此期间应承担租金125万元，绵绵家意公司已经对此期间租金予以减免至90万元，合情合理；7．一审法院在哈老头公司未提供任何损失证据的情况下，判令绵绵家意公司承担高额违约金，同时减免暂停夜间经营期间租金、免除诉讼期间租金，构成重复赔偿。哈老头公司辩称不同意绵绵家意公司的上诉请求，同时提出上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判绵绵家意公司返还2016年9月至2017年12月31日期间的房租31．6666万元，改判绵绵家意公司支付违约金300万元；2．诉讼费由绵绵家意公司承担。主要事实和理由：1．一审法院酌定绵绵家意公司返还哈老头公司2016年9月至2017年9月租金15万元，明显过低。哈老头公司支付的租金应是正常24小时经营的租金，因绵绵家意公司干预限制行为，禁止哈老头公司夜间经营，导致哈老头公司每晚23时至早7时不能营业，减少三分之一的营业时间，故绵绵家意公司应当退还三分之一的房租，哈老头公司考虑到夜间经营收益的实际情况，仅主张31．6666万元；2．双方签订的租赁协议第9．2条、第11．1条明确约定了合同解除权以及违约方应当承担的违约金计算方式，涉案租赁合同租金总额是1325万元，违约金应为200%的租金，即2650万元，哈老头公司仅主张300万元违约金已经是综合考虑实际损失的结果，一审法院酌定100万元过低，不足以弥补哈老头公司的损失。绵绵家意公司辩称，不同意哈老头公司的上诉请求。绵绵家意公司向一审法院起诉请求：1．哈老头公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金475000元；2．哈老头公司支付违约金491606．66元；3．哈老头公司支付2018年1月1日至2018年9月20日期间的租金及房屋占用使用费，按照月租金125000元的标准，在本案中只主张八个月共计90万元；4．哈老头公司支付2017年11月15日至2018年3月供暖费35250元。哈老头公司向一审法院提出反诉请求：1、绵绵家意公司返还2016年9月至2017年12月31日期间租金316666元；2、绵绵家意公司赔偿违约金300万元；3、绵绵家意公司返还押金15万元。一审法院认定事实：哈老头公司系领取营业执照的有限责任公司，营业范围包括餐饮管理、餐饮服务等。2012年4月26日，绵绵家意公司（出租方、甲方）与哈老头公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市朝阳区六里屯10号楼一楼底商约800平方米房屋出租给乙方，租赁期9年，自2012月7月1日至2021年6月30日，免租装修期自2012年4月27日至2012年6月30日，乙方承诺该房屋作为商业经营（含餐饮行业）使用，甲方提供房产证明，乙方自行办理营业执照；房屋租金前5年即2012年7月1日至2017年6月30日每年145万元，后4年即2017年7月1日至2021年6月30日每年150万元；租金支付方式为每6个月一付，乙方在合同签订之日起支付甲方押金15万元，第一期租金72．5万元自签字之日起15日内支付，每期租金结束日前25天向甲方支付下期租金，押金在合同期满后乙方无违约行为甲方如数退还乙方；乙方应按时交纳供暖费；乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；如甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方运营，乙方有权解除合同；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额200％的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的200％支付甲方滞纳金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金。就租赁房屋的来源，绵绵家意公司提交北京市丽水嘉园房地产开发有限公司（以下简称丽水嘉园公司）证明及北京精策科技有限公司（以下简称精策公司）与绵绵家意公司股东付建庆签订的《北京市房屋租赁合同》佐证房屋所有权人为丽水嘉园公司，精策公司系承租人，精策公司经丽水嘉园公司同意又将房屋转租给付建庆用于商业经营。另查，哈老头公司使用租赁房屋用于经营餐饮，营业执照注册地为本案租赁房屋，商号为粗粮人家，该餐厅于2017年9月8日停止经营，2018年10月12日，哈老头公司将租赁房屋交还绵绵家意公司。另，哈老头公司提交《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》证明符合消防备案手续。审理中，双方一致确认《房屋租赁合同》自2018年9月20日解除。至本案法庭辩论终结，哈老头公司尚未支付2017年度租金47．5万元、2018年1月1日以后发生的租金（占用费）、2017年11月15日至2018年3月15日供暖费35250元。哈老头公司已经支付押金15万元。对于停止支付租金原因，哈老头公司称：一、绵绵家意公司自2016年9月开始要求哈老头公司停止每日23点至次日早7点的夜间营业，导致哈老头公司发生营业损失，哈老头公司自行减交了年租金的三分之一；二、绵绵家意公司提供的房屋原有结构存在占用人防通道的情况，位于粗粮人家餐厅后厨，被有权部门责令整改导致无法经营。哈老头公司就上述第一项事由提交哈老头公司侯胜华与绵绵家意公司经理孙玉贵的通话录音，录音时间为2017年3月13日，部分内容为：侯：“因为现在产权方的问题，我们不能运营夜宵，对吧，我们造成了多少损失，大概减免多少租金就完了，就这么一个情况”，孙：“那这样，因为咱们这个范围不是145万吗”，侯：“恩”，孙：“那把那5万给你抹了，这样把那零头抹了”，侯：“那这事我估计我们这些股东应该同意不了，因为这损失我跟你讲，现在都损失了50万都不止了大哥”……，侯：“我们的租户手里有合同，因此产权方跟我们大房东的问题，你说这事跟我们没关系，说让我们停我们就停了，对吧，而且我也一再表态了，停一个月停俩月损失个十万二十万我都无所谓，我也不会跟您谈这问题”，孙：“我跟你说小侯，你听我说在这个事上，如果说再多的话，你说咱们怎么合列这个事情呢”……侯：“您是最大的冤头，您觉得我不冤吗？我租一地花钱也不是没交房租，你非不让我24小时营业了，真是，国家也没这法律啊对不对？”，孙：“对，这个是那么个道理，是”，侯：“如果咱们觉得如果说减免租金可能性不大的话，那咱们就那边该恢复夜宵该恢复夜宵啊，该恢复恢复这是第一，第二来讲这恢复期之前，这些到之前停的时候，这期间多少损失，到时候咱看怎么说，到时候咱有个说法就完了，好不好？”……孙：“你现在这不是说这个事吗，说这个损失地我跟你说，我们中间，咱们上一次见面你也知道，我从小毛那也过来，因为你想，就是因为他这一句话，咱们极力配合，造成了你的损失，也无形当中造成了我的损失”……侯：“我跟你说，咱这夜宵都停了半年了，大哥咱损失都五六十万了，都几十万了，您拿5万块钱其他的都让我背了，这不适合吧这样也”。绵绵家意公司认可录音真实性，认可孙玉贵系其工作人员，但只认可系双方协商租金，不认可其他证明目的。就第二项事由，哈老头公司提交以下证据：1、六里屯街道办组织双方的谈话录音，录音时间2017年9月12日，内容涉及粗粮人家停业及占用消防通道问题；2、照片，证明消防通道位置位于粗粮人家后厨；3、朝阳区人防工程安全检查整改单，证明因租赁房屋占用消防通道被北京市朝阳区人防工程管理所责令整改，导致无法经营。绵绵家意公司认可上述证据真实性，但认为没有出租违章建筑，哈老头公司已经拆除的部分即餐厅前后门避风阁是哈老头公司自行建设。哈老头公司不予认可称已经拆除部分并非哈老头公司建设，且影响经营的并未已经拆除的前后门外违建而是位于租赁面积内的厨房部门。本院曾就此向朝阳区六里屯街道办事处了解情况，朝阳区六里屯街道办事处复函载“经朝阳规划分局现场踏勘，认定富驿酒店在丽水嘉园10号楼存在扩建行为，其原因是‘未查询到相关规划审批记载’。因只有房屋一层平面图，无二层平面图，所以安全疏散通道部分无法确认具体平米数；我街道2017年9月20日接到举报后，六里屯城管执法队迅速依法开展核查工作，确认有违建事实后，责令相关单位对其扩建房屋进行自行拆除整改，随后自行对原粗粮人家南侧及北侧避风阁进行了拆除。由于现场涉及燃气管线，需将燃气管线关闭后继续拆除余下违建”。因双方对违建部位仍存在争议，本院商请北京市朝阳区六里屯街道城管队、朝阳区民防局、朝阳区六里屯街道办事处派员至现场勘验，确认目前仍存在违建包括租赁房屋南大门进门后右侧占用人防通道出口，租赁范围内厨房区域占用消防通道，城管部门称曾聘请测绘机构进行测绘，但因房屋情况复杂未能得出测绘结果，具体违建面积无法确认。一审审理中，双方均不认可己方存在违约，并对对方违约金提出过高调整抗辩。另，哈老头公司提交了与绵绵家意公司工作人员微信、绵绵家意公司回复函，证明绵绵家意公司直至接收房屋时仍不同意哈老头公司解除房屋租赁关系及返还房屋。绵绵家意公司认可上述证据。一审法院认为，双方均确认《房屋租赁合同》已于2018年9月20日解除，本案关键在于违约责任的认定。经审查，一审法院认为绵绵家意公司在合同履行中存在违约，应承担相应责任。具体理由如下：一、绵绵家意公司未依约提供适于商业经营的租赁标的物。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，绵绵家意公司向哈老头公司出租800平米房屋，并承诺可用于商业经营，但经审查、勘验，该800平面房屋中现状餐厅前台占用人防通道入口，厨房部分占用消防通道，均无法用于商业使用。据此可以认定绵绵家意公司构成违约，该违约行为是导致哈老头公司被有权部门责令整改并停止经营的原因。二、绵绵家意公司存在干预哈老头公司经营时间的行为。哈老头公司已就此提交了录音，绵绵家意公司对录音未进行合理解释，一审法院对录音效力予以采信，对哈老头公司所述绵绵家意公司自2016年9月起限制其夜间营业的主张予以采纳。综上，绵绵家意公司未能保障租赁房屋符合约定用途，不当限制哈老头公司经营构成违约，其要求哈老头公司赔偿违约金缺乏事实依据，不应予以支持。哈老头公司要求绵绵家意公司返还押金并赔偿违约金符合合同约定，但违约金约定标准过高，一审法院予以酌减调整为100万元。经核算，哈老头公司已经支付租金至2017年9月6日，实际使用房屋经营至2017年9月8日，对于此后发生的租金和占用费问题。首先，上述期间因绵绵家意公司违约导致哈老头公司未能实现租赁使用利益，哈老头公司有权拒绝支付相应款项；其次，根据现有证据可以认定，双方发生纠纷后，绵绵家意公司消极接收房屋，直至2018年10月方才接收房屋并解除双方租赁关系，该部分损失的发生系因绵绵家意公司自身行为导致，无权要求哈老头公司负担。故绵绵家意公司要求哈老头公司支付租金和占用费缺乏法律和事实依据，应予驳回。哈老头公司在停止经营期间发生的供暖费，应由绵绵家意公司负担。因绵绵家意公司存在限制哈老头公司夜间经营的情况，其要求返还受影响期间部分租金符合法律规定，具体数额由一审法院根据绵绵家意公司违约情况和哈老头公司实际收到影响程序酌情判决。据此，一审法院于2020年6月30日判决：一、绵绵家意公司于判决生效后七日内返还哈老头公司2016年9月至2017年9月期间租金十五万元；二、绵绵家意公司于判决生效后七日内支付哈老头公司违约金一百万元；三、绵绵家意公司于判决生效后七日内返还哈老头公司押金十五万元；四、驳回绵绵家意公司的诉讼请求；五、驳回哈老头公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，绵绵家意公司围绕上诉请求依法提交如下证据：证据1．2017年1月10号至18号双方进行的微信聊天截图，证明绵绵家意公司催促哈老头公司支付房租时，哈老头公司仅以生意太惨淡请求宽限，并未以夜间经营为由要求减少房租；证据2．2017年9月哈老头公司经营餐厅附近居民的微信聊天截图，证明附近居民在群里讨论举报哈老头公司油烟扰民，并非是由于房屋不符合约定的用途；证据3．2017年9月到10月期间朝阳区政府环境保护督察组队交办信访案件核查处理情况公示文件，证明哈老头公司停业系因严重扰民，其承租后加建的“避风阁”也是居民重点举报原因，且哈老头公司没有取得消防验收合格证书，其无法正常经营并非绵绵家意公司所致。证据4．大众点评上网友对“粗粮人家”的评价，证明哈老头公司多家餐厅均采用这种东北农家乐的装修风格，因哈老头公司装修的门脸属于违建，后被要求拆除，该原因是哈老头公司决定停业的一个重要的原因。证据5．大众点评截图，证明哈老头公司在北京有多家店铺。证明哈老头公司可以直接将店内设施和员工劳动关系迁至其他店面，并不会产生真正的实际损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。哈老头公司发表质证意见为：上述证据均不属于二审新证据。证据1，哈老头公司经理是对交付租金的婉转说辞，并未说明实际经营情况；证据2，该证据可以证明哈老头公司已于2017年9月搬走。证据3．该信访文件中处理的噪音和排放均符合规定，一审提交过环保合格证；证据4及证据5，证明目的和关联性都不认可。对绵绵家意公司提交的上述证据，本院认定如下：证据1，该证据只能证明绵绵家意公司曾经催促哈老头公司支付租金，不能直接证明哈老头公司认为夜间经营不属于双方租赁合同对房屋正常使用的约定条件，故本院对证据1的证明目的不予确认；证据2，绵绵家意公司不能提供微信聊天记录的原始载体，故本院对该证据真实性不予确认；证据3．该证据可以证明哈老头公司曾经被居民以“油烟扰民”、“垃圾处理不及时”等原因投诉举报，但经督察组查证，哈老头公司餐厅油烟排放达标、亦不存在垃圾处理不及时等问题，但该证据无法得出哈老头公司停业原因，故本院对该证据的证明目的不予确认。证据4及证据5，与本案待证事实无关，且无法得出绵绵家意公司主张的结论，故本院对证据4及证据5的关联性、证明目的均不予确认。哈老头公司二审未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，绵绵家意公司与哈老头公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点为：一、绵绵家意公司是否构成违约以及承担违约责任的数额。二、2017年9月8日后产生的租金及房屋占有使用费的承担问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，《房屋租赁合同》约定，哈老头公司承租房屋用于商业经营使用（含餐饮行业）；如绵绵家意公司不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营，乙方有权解除合同。根据一审法院现场勘验结果，绵绵家意公司提供的租赁场地存在占用人防通道入口、厨房区域占用消防通道的情形，且诉讼中哈老头公司主张承租房屋后并未在租赁范围内进行改建，绵绵家意公司对此不予认可，但并未提出反证，故可以认定绵绵家意公司提供的租赁物不符合约定条件，上述事实导致哈老头公司被相关部门责令整改并停止经营，哈老头公司据此有权解除合同。此外，双方在《房屋租赁合同》中并未对哈老头公司的营业时间进行限制，哈老头公司可根据自身经营情况决定营业时间。根据哈老头公司提交的录音，绵绵家意公司存在干预哈老头公司经营时间的行为，导致哈老头公司营业收入受损，绵绵家意公司构成违约。一审法院根据绵绵家意公司违约情况以及哈老头公司实际受到影响程度酌定绵绵家意公司退还哈老头公司2016年9月至2017年9月期间租金15万元符合客观情况，本院予以维持。关于哈老头公司主张的违约金数额。当事人主张约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方租赁合同约定：“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额200％的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。”绵绵家意公司违约行为确给哈老头公司造成实际经营损失，包括另行租赁房屋、人员遣散费用以及剩余租赁期间可得利益损失等，但双方约定的违约金标准过高，且哈老头公司在本案中亦未举证证明因绵绵家意公司的违约行为所造成的实际损失，故一审法院酌减调整违约金为100万元，并无明显不当，本院予以维持。另，绵绵家意公司未举证证明一审法院酌定的违约金过分高于哈老头公司的实际损失，且该部分违约金并未涵盖哈老头公司的夜间经营损失部分。综上，本院尊重一审法院对于违约金的自由裁量权，对绵绵家意公司主张哈老头公司存在重复赔偿的上诉意见以及哈老头公司主张违约金过低的上诉意见均不予采信。关于争议焦点二。诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、当事人过错程度等因素予以确定。首先，据已查明事实，哈老头公司实际使用房屋经营至2017年9月8日，双方庭审中确认《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除。根据争议焦点一的论述，因绵绵家意公司的违约行为导致哈老头公司无法正常经营，在双方合同无法正常继续履行的情况下，哈老头公司有权拒绝支付剩余租金。其次，绵绵家意公司在明知双方合同已无法继续履行的情况下，拒绝收房导致损失扩大，其对于因己方怠于收房造成的损失应自行承担。综上，绵绵家意公司无权要求哈老头公司承担2017年9月8日后的房租及房屋占有使用费。综上所述，绵绵家意公司、哈老头公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33983元，由绵绵家意（北京）酒店管理有限公司负担21916元（已交纳），由哈老头（北京）餐饮管理有限公司负担12067元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  玄明虎审 判 员  万丽丽二〇二〇年九月三十日法官助理  向 玗书 记 员  任 宇书 记 员  王 艳