四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2367号 上诉人（原审原告）：谢光，女，1981年6月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：岳波（特别授权），四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法人代表：刘浩，执行董事。 委托诉讼代理人：颜宁（特别授权），男，1992年6月29日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该司法务工作人员。 上诉人谢光与被上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谢光上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；一、二审诉讼费用由碧桂园房产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定置业顾问唐冬向谢光销售房屋、出具《收据》不是职务行为错误。理由：1.南充市顺庆区社会保险事业管理局（以下简称社保局）出具的唐冬个人参保缴费证明显示碧桂园房产公司为唐冬缴纳2019年1月至12月的养老保险、医疗保险等五项保险，可以证明双方存在劳动合同关系。2.置业顾问唐冬的职责是销售房屋，销售房屋是常规授权，而不是特别授权。3.唐冬销售房屋、出具《收据》是为碧桂园房产公司谋利，且定金也是转入公司对公账户。4.唐冬向谢光销售案涉房屋经过了其上司周斌的批准。二、唐冬在一审中作为证人陈述销售房屋及出具《收据》是履行职务行为，个人无权收取定金，而是经过营销负责人周斌同意后才出具《收据》；三、谢光要求碧桂园房产公司在《收据》上加盖公司印章，并签订《认购书》，但碧桂园房产公司不仅拒绝履行上述义务，还将案涉房屋立马出售给他人，构成严重违约；四、碧桂园房产公司否认天玺湾项目置业顾问唐冬和营销负责人周斌的身份，但唐冬、周斌在碧桂园集团公司的各项目之间调动、离职属公司内部人事处理，与本案无关；五、一审法院认定碧桂园房产公司已在天玺湾售楼部醒目位置对所有购房户尽到合理提醒义务，要求购房户知晓置业顾问不得作出合同之外的承诺。唐冬出具《收据》是签约合同的一部分，并非合同之外的承诺，且碧桂园房产公司未提交证据证明尽到合理提醒义务；六、一审法院既否定双方买卖合同关系，又否定谢光支付800,000元的定金性质，却没有对上述款项性质作出认定。 碧桂园房产公司辩称：一、唐冬系南充市碧桂园碧海房地产开发有限公司（以下简称碧桂园碧海公司）的员工，而不是碧桂园房产公司的员工，唐冬的行为不是职务行为；二、谢光未举证证明唐冬的销售人员身份，即使唐冬是销售人员，其常规授权也是销售房屋，而不是收取款项或对收取款项性质进行认定；三、碧桂园房产公司在售楼部显眼位置明确公示:销售人员不得收取费用，不得作出承诺，谢光明知交易流程及销售人员无权代表碧桂园房产公司作出承诺，存在重大过失，唐冬行为不构成表见代理；四、唐冬未经碧桂园房产公司授权便出具《收据》并认定800,000元款项性质为定金是个人行为，碧桂园房产公司未在《收据》上加盖印章，也明确拒绝进行追认，对碧桂园房产公司不产生效力；五、谢光支付800,000元时未与碧桂园房产公司的其他员工进行任何核查，没有尽到注意审慎义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实如下：2019年6月17日，谢光到碧桂园房产公司天玺湾售楼部购房，同日，其通过四川天府银行顺庆支行向碧桂园房产公司对公账户13×××36转账两次，金额均为400000元，备注用途为购买天玺湾33栋101定金。亦在同日，案外人唐冬以置业顾问向谢光出具《收据》，载明“今收到谢光女士定购碧桂园天玺湾33幢1-101号房的定金人民币80万元（转账碧桂园对公账户，碧桂园房产公司），本收据经碧桂园领导周总同意予以出具，非个人行为”。 同时查明，案外人唐冬原系碧桂园房产公司置业顾问，在出具《收据》时系碧桂园碧海公司的置业顾问，《收据》上载明的“周总”系碧桂园碧海公司工作人员。 还查明，碧桂园房产公司在天玺湾售楼部明显位置明确提示置业顾问不得收取费用、亦不得对外作出超合同外约定的承诺，其销售房屋途径为客户先与公司签订《南充碧桂园天玺湾认购书》（以下简称《认购书》）、缴纳《认购书》确定的费用、公司出具加盖有公司印章的《收据》，案涉房屋碧桂园房产公司已于2019年6月23日出售给案外人王冠霖。 一审法院认为，一、置业顾问唐冬出具《收据》效力问题。 首先，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”、第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”之规定，只有法定代表人具有法律意义上的“职务性行为”，其他人员代表法人行使职权须经被代理人即法人的具体性授权或常规性授权，才是职务行为，在本案中作为置业顾问的唐冬（假设其有权销售天玺湾项目）能代表碧桂园房产公司的常规性授权行为仅为与购房户进行磋商、签订合同等行为，其常规性行为中不包括代替公司出具《收据》的行为，在碧桂园具有财务人员且能出具公司收据时，能代替碧桂园房产公司出具《收据》就需要碧桂园房产公司的授权，在未获得碧桂园房产公司的授权时，其出具《收据》的行为不是职务性行为。 其次，置业顾问唐冬向谢光出具的《收据》载明“80万元系购买碧桂园天玺湾33幢1-101号房的定金”，但唐冬的行为（一）在事后亦没有得到碧桂园房产公司的追认（谢光所举微信聊天记录中唐冬陈述公司说这是其私下与谢光签的）;（二）谢光支付该款后未要求碧桂园房产公司出具加盖公司相关印章的收据;（三）谢光至始至终未与碧桂园房产公司签订《认购书》，与作为集团公司的销售途径大相径庭;（四）谢光支付款项时，置业顾问并非碧桂园房产公司天玺湾项目置业顾问、周总（周斌）亦不是碧桂园房产公司天玺湾项目老总;（五）碧桂园房产公司已在天玺湾售楼部醒目位置对所有购房户尽到合理提醒义务，要求购房户要知晓置业顾问不得作出合同以外的承诺，当然包括出具《收据》;（六）置业顾问唐冬、周斌均在事后辞职。所以，在本案中谢光存在过错，不适用表见代理的规定，且置业顾问唐冬的行为不构成表见代理行为。 二、谢光转账备注效力问题。 谢光通过四川天府银行账户向碧桂园房产公司对公账户转款800,000元，并备注为“购买天玺湾33栋101定金”，因谢光陈述其亲属亦在碧桂园房产公司处购买房屋，谢光获得碧桂园房产公司账户不存在障碍，再加之“购买天玺湾33栋101定金”系谢光个人在汇款时自行备注，该备注无碧桂园房产公司的签字认可，该汇款行为单独不能证明碧桂园房产公司知晓并认可该事实，也不能证明碧桂园房产公司已与其形成商品房买卖合同关系。 三、定金及一房二卖问题。 结合该院一、二项的分析，谢光所举证据仅能证明其与碧桂园房产公司之间为购房事宜存在协商的事实，而不能证明双方已形成事实上的商品房买卖关系，且碧桂园房产公司是在谢光付款后才出售案涉房屋的，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，适用双倍返还房款的规定。又根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，谢光在无书面合同时，要求适用定金罚则，无事实及法律依据，该院不予支持。 四、购房款及利息问题。 碧桂园房产公司同意退还谢光的款项800,000元，该院予以确认。同时，碧桂园房产公司在明知谢光已将款项800,000元转入其账户后，未与其形成合同关系时，应积极主动退还该款，但时至今日未将该款转入谢光账户，存在过错，应当承担资金利息，谢光要求碧桂园房产公司从其交款之日即2019年6月17日起按年利率6%计付利息并无不当，该院予以支持。 综上所述，谢光的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，该院予以支持。为维护交易秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、碧桂园房产公司于判决生效之日起五日内向谢光返还人民币800,000元，并从2019年6月17日起按年利率6%计付利息至该款支付完毕为止；二、驳回谢光的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9,600元，由谢光负担4,800元，由碧桂园房产公司负担4,800元。 本院二审查明：一、碧桂园房产公司和碧桂园碧海公司均为碧桂园地产集团有限公司的控股公司，碧桂园碧海公司的住所地为南充市嘉陵区天玺湾**；二、碧桂园房产公司的委托代理人颜宁在一审庭审时陈述公司在收取谢光800000元后已将案涉房屋出售给他人，房屋价款与谢光诉称3246100元一致，没有涨价；三、2019年度，碧桂园房产公司为唐冬缴纳了2019年1月至5月期间的城镇职工养老保险等五项社会保险；碧桂园碧海公司为唐冬缴纳了2019年6月至2019年12月期间的社会保险。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕上诉人谢光的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点：一、谢光支付800,000元是否为定金？二、碧桂园房产公司应否双倍返还定金？ 一、谢光支付800,000元是否为定金的问题。首先，谢光到天玺湾售楼部购买房屋，在置业顾问唐冬的引导下进行商品房买卖活动，办理交付款项等手续，故双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效。其次，经置业顾问唐冬导购，谢光向碧桂园房产公司转账支付800,000元，并备注用途为购买天玺湾33栋101定金，唐冬于当日向谢光出具《收据》表示收到定金800,000元。故唐冬在天玺湾售楼部作为置业顾问代表碧桂园房产公司向谢光提供导购、交款、签约服务等行为均属履行职务行为，而非个人行为。 碧桂园房产公司主张公司只为唐冬缴纳了2019年1月至5月的社会保险，而2019年6月之后由碧桂园碧海公司为唐冬缴纳社会保险，故唐冬为碧桂园碧海公司的员工，双方无劳动合同关系。本院认为，从唐冬的社会保险缴纳情况来看，碧桂园房产公司和碧桂园碧海公司都为唐冬缴纳过社会保险，且两公司均为碧桂园地产集团有限公司的控股公司，尤其是碧桂园碧海公司注册地正位于天玺湾小区1幢，结合唐冬先后在碧桂园地产集团有限公司开发的天樾、天玺湾售楼部担任置业顾问的证词，足以认定唐冬在天玺湾售楼部与谢光发生的上述行为系履行碧桂园房产公司的职务行为。 碧桂园房产公司还主张公司在天玺湾售楼部显眼位置公示销售人员不得收取费用，不得作出承诺，故谢光应当知晓唐冬作为置业顾问无权代表公司认定案涉800,000元为定金性质。本院认为，碧桂园房产公司对销售人员的职责权限管理属公司内部管理问题，置业顾问唐冬是否规范、忠实履行公司职责，与认定唐冬的职务行为无关。同时，谢光作为消费者到碧桂园房产公司的天玺湾售楼部购置房产，在公司置业顾问唐冬的接待、引导下进行买卖合同，谢光有充分理由相信唐冬的行为能够代表公司，且谢光并无义务审查碧桂园房产公司员工的权限。 综上，一审法院认定唐冬出具《收据》行为不构成职务行为，进而认定案涉800,000元不属于定金，与查明事实不符，本院依法予以纠正。 二、碧桂园房产公司双倍返还定金的问题。如前所述，碧桂园房产公司收取谢光购房定金800,000元后，将案涉房屋出售给案外人王冠霖，其以行为明确表示拒绝履行合同，致使谢光的购房目的不能实现，构成根本违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。碧桂园房产公司收取定金后拒不履行合同义务，依法应双倍返还定金。谢光要求碧桂园房产公司在缴纳定金在总房款的20%，即649,220元（324,6100元×20%）范围内予以双倍返还，本院予以支持。剩余房款150,780元（800,000元－649,220元），依法予以返还。 本案已适用定金法则对谢光损失予以弥补，故对谢光要求按年利率6%计算资金占用利息（违约金），本院不予支持。 综上所述，上诉人谢光的上诉请求部分成立；一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1191号民事判决； 二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢光双倍返还购房定金1,298,440元； 三、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢光返还购房款150,780元； 四、驳回谢光的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9600元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担8601元，由谢光负担999元；二审案件受理费19200元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担17202元，由谢光负担1998元。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹰 审 判 员  唐晓兰 审 判 员  苟 豪 二〇二〇年九月十四日 法官助理  李 磊 书 记 员  毛颖翎