河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2501号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市解放大道西段**。统一社会信用代码：91411700875868275A。负责人：申松标，该行行长。委托诉讼代理人：丁备战，男，1967年1月25日出生，汉族，系该行员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南皇朝大酒店有限公司。住。住所地：驻马店市解放大道**一社会信用代码：91411702694875097D。法定代表人：王义兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯永军，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。上诉人中国农业银行股份有限公司驻马店分行（以下简称农行驻马店分行）因与被上诉人河南皇朝大酒店有限公司（以下简称皇朝大酒店）房屋租赁合同纠纷一案。不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初8689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农行驻马店分行委托诉讼代理人丁备战、被上诉人皇朝大酒店委托诉讼代理人冯永军到庭参加诉讼。现已审理终结。农行驻马店分行上诉请求：1、维持一审判决第一、五项，改判判决第二、三、四项为：判令皇朝大酒店向其按租赁合同约定支付自2019年6月7日起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费、公共设备维修费、水电费、公共设备运行人员工资费用。2、本案一、二审诉讼费由皇朝大酒店负担。事实与理由：一审判决明确被上诉人应支付房屋占有使用费的具体金额不妥，应以实际返还义务履行日为计算时间点，且判决结果与其诉请不符。公共设备维修维保费、水电费、公共设备运行人员工资费用因属于变数，系基于租赁房产的使用周期、使用状态而发生变化，故现不能确定具体数额，一审法院以未正常使用和未提交相应证据加以印证，判决不予支持和驳回上诉人的诉求于法无据。皇朝大酒店答辩称，农行驻马店分行上诉请求没有事实及法律依据，双方房屋交付时间应当确定为2020年1月31日，并且皇朝大酒店明确通知酒店不再经营，只是因为疫情农行没有将酒店房屋全部收回，责任不在皇朝公司。皇朝大酒店上诉称，1、撤销一审判决，改判驳回农行驻马店分行要求支付房屋占有费及空调维修费共计1128723元的诉讼的请求，或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由农行驻马店分行承担。农行驻马店分行答辩称，合同到期后，皇朝大酒店不能依约向农行交付租赁标的物，同时应按照合同约定承担相应的费用，一审法院判决交付标的物正确。同时相关费用的发生因该费用属于变数将不能确定具体金额，应判决按实际交付支付相关费用。农行驻马店分行向一审法院起诉请求：1、判令被告返还租赁的房产，即位于农行大厦办公楼××楼××、主楼××层和××层；2、判令被告给付2019年6月7日至2020年1月31日房屋租赁费790700元（1207500元÷365天×239天）、2020年2月1日至2020年6月18日房屋租赁费451645.75元（被告交还房屋6间，总平方米10098.41平方米，扣除180平方米，为3249.25元/每天×139天）；3、判令被告给付公共设施维修费，其中2019年7月19日空调主机维修费112200元（187000元×60%）、2020年6月4日空调主机维修费113500元（189100元×60%）；4、判令被告给付电费43100元；5、判令被告给付2019年6月7日至2020年1月31日公共设施运行人员工资261600元（665900元÷365天×239天×60%）、2020年2月1日至2020年6月18日公共设施运行人员工资152200元（665900元÷365天×139天×60%）。一审法院认定事实：2009年2月26日，农行驻马店分行（出租方、甲方）与案外人驻马店新金都大酒店有限公司（以下简称新金都大酒店）（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：第一条、租赁标的概况。租赁标的位于河南省驻马店市××西××号，具体范围如下。1、农行大厦主楼第12层、第14-22层全部（共10层）。2、农行大厦裙楼东半部分1-4层（包含主楼3-4层）及4楼圆厅部分。其中一层建筑面积约642平方米，二层建筑面积约615平方米，三层建筑面积约802平方米，四层建筑面积约1547平方米。3、农行大厦前院、后院停车场，按规定区域使用（详见停车平面图）……第三条、租赁期限。租赁期限为五年，自2009年2月26日起至2014年2月26日止……为确保乙方能够更好的履行安全经营承诺，乙方需一次性向甲方缴纳“履约保证金”20万元等条款。2009年7月24日，新金都大酒店将2009年2月26日签订的《租赁合同》中的权利义务转让给案外人驻马店市亚龙湾饮食服务有限公司（以下简称亚龙湾公司），并由原告农行驻马店分行（甲方）与新金都大酒店（乙方）、亚龙湾公司（丙方）三方签订《协议书》一份，约定：乙方基于经营需要，于二零零九年二月二十六日与甲方签订了《租赁合同》并于同日与甲方和驻马店市金都服务有限公司签订了《合同》。租赁和购买了甲方和驻马店市金都服务有限公司相关资产。现因乙方自身经营不便，已将公司经营权转让给丙方，导致甲、乙间先期签订的所有合同不能继续履行。应乙方请求，经甲、乙、丙三方友好协商，现就有关事项达成如下协议。1、关于甲、乙双方签订《租赁合同》。甲方不再退还乙方已缴纳的租金和履约保证金。应由乙方享有的合同权利及应承担的合同义务全部由本协议丙方承继。按该《租赁合同》约定应由乙方负担的费用乙方尚未支付的部分由本协议丙方承担等条款。亚龙湾公司为此支付转让费2650000元（含已缴纳的履约保证金、原合同中未履行完的租赁费、债权债务）。案外人亚龙湾公司承租后，又于2010年3月1日将其享有的权利义务转让给皇朝大酒店，农行驻马店分行（甲方）与亚龙湾公司（乙方）、皇朝大酒店（丙方）签订《协议书》一份，约定：乙方基于经营需要，于2009年7月24日与甲方和驻马店新金都大酒店签订了《合同》，承继了驻马店新金都服务有限公司合同权利与义务。现因乙方自身经营不便，已将公司经营权转让给丙方，导致先期签订的所有合同不能继续履行。应乙方请求，经甲、乙、丙三方友好协商，现就有关事项达成如下协议。1、关于双方签订的《租赁合同》。甲方不再退还乙方所承担的租金和履约保证金，应由乙方享有的合同权利及应承担的合同义务全部由本协议丙方承继。按该《租赁合同》约定应由乙方负担的费用乙方尚未支付的部分由本协议丙方承担等条款。2010年3月1日的《协议书》签订后，皇朝大酒店即开始租用上述协议约定的房屋及场地。上述2009年2月26日的《租赁合同》于2014年2月26日届满。届满后，原告农行驻马店分行（甲方、出租方）与被告皇朝大酒店（乙方、承租方）又于2014年7月20日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、租赁房屋的基本情况。甲方出租给乙方的房屋位于驻马店市××号农行大厦（以下简称房屋），该房屋的用途为营业办公，租赁房屋的建筑面积约10098.41平方米。租赁范围为农行办公楼裙楼东段1-4层、主楼1-4层、12-22层。第二条、租赁期限。租赁期限为5年，自2014年6月7日起至2019年6月6日止。第三条、租金。年标准租金为人民币1207500元；农行大厦的公共设备（主要包括电梯、锅炉、空调系统、消防系统、给排水系统、配电系统）维保、维修费用（含材料和配件），甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例分摊；乙方应承担的部分费用自收到甲方交费通知单之日起3日内付清；水电等费用，双方能够单独计量的，双方按各自实际使用情况按照计量表各自承担，不能单独计量和公共损耗部分，甲乙双方按3（甲方）：7（乙方）比例分摊；乙方应承担的部分费用自收到甲方交费通知单之日起3日内付清；农行大厦公共设备运行人员有双方管理和使用，运行人员（定岗15人）工资费用，甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例。第五条、房屋交付和回收。租赁关系终止时，正常情况下乙方应及时腾退房屋、人员、财物，双方办理书面回收手续，并以移交钥匙为房屋回收标志等条款。2017年1月10日，农行驻马店分行以皇朝大酒店拖欠租金和外包服务费用为由诉至本院，请求解除双方2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》、支付租金、外包服务费用、违约金。后经本院主持调解，双方达成协议，本院于2018年3月29日作出（2017）豫1702民初408号民事调解书：原告同意被告于2018年4月1日前将下欠的运行费用265427.13元一次性付清；原、被告均同意继续履行双方于2014年7月20签订的《房屋租赁合同》。2019年4月30日，农行驻马店分行向皇朝大酒店邮寄送达了《房屋租赁合同到期告知书》：贵公司租赁的中国农业银行股份有限公司驻马店分行办公楼将于2019年6月6日到期。根据上级行“房产出租到期后不得出租”有关规定，贵公司租赁我行的该处房产于2019年6月6日到期后不再出租。……。并通过驻马店市天中公证处对此作出了证据保全。因原、被告双方未能对解除合同达成一致意见，为此原告诉至法院。诉讼中，被告称：被告在主楼经营的是宾馆酒店、在裙楼经营的是KTV。2020年1月22日双方商议被告于2020年1月31日交房，之后，被告一直停业，××疫情爆发，直到2020年5月10日接到政府通知，KTV才复工。原告称：上述情况属实，双方商议2020年1月31日交房，但没有履行，被告于2020年4月12日交付主楼15楼的1507、1508、1504、1509、1510号房屋、于2020年6月8日交付的1204号房屋。被告称：因原告暂时没有使用房屋的必要，被告物品暂时没有地方安置，不是被告刻意不还，钥匙可以随时交付。诉讼中，原告提交1、《河南增值税专用发票》4张，显示2019年8月9日，原告支付制冷空调设备维修费187000；2020年6月1日支付189057.5元。被告质证称与其无关。被告提交被告书写的情况说明及照片四张，用以证明经营活动中，空调、电梯、锅炉等公用设施出现故障后向原告反映，原告未处理；停车场由原告使用，影响被告经营。原告质证称，情况说明中的情况不存在、停车场是分开使用的，前面由其使用，后面停车场由被告使用。诉讼中，经被告申请，一审法院委托驻马店光大资产评估事务所对其2014年至2019年期间的经营损失进行评估，因被告未能提供财务及税收资料，不具备评估条件，未能评估。一审法院认为，原、被告双方于2014年7月20日的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于本诉部分，1、合同约定的租期届满前，原告告知被告涉案房屋到期后不再出租。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告继续占有使用涉案房屋，没有合同依据。故原告诉请被告返还位于驻马店市××西××大厦办公楼××楼××、主楼××层和××层的房屋，予以支持。2、关于原告诉请的租赁费。一审法院认为，被告在租赁届满后继续占有使用涉案房屋，应参照合同约定的租赁费支付相应的房屋占有使用费。关于该费用日期的计算，原告主张从2019年6月7日至2020年1月31日、2020年2月1日至2020年6月18日分段计算。一审法院认为，虽然双方曾口头约定被告于2020年1月31日前交还房屋，但被告仅交付6间房屋，下余房屋至今未交付。故原告主张房屋占有使用费的计算日期，予以支持。被告辩称该费用计算应截止到2020年1月31日，没有事实和法律依据，不予采纳。原告主张2019年6月7日至2020年1月31日房屋占有使用费790700元（1207500元÷365天×239天），计算标准系参照合同约定，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的2020年2月1日至2020年6月18日房屋租赁费451645.75元（被告交还房屋6间，总平方米10098.41平方米，扣除180平方米，为3249.25元/每天×139天）。该计算标准符合法律规定，予以确认，但考虑到被告自双方协商交房后，被告于2020年2月起不再营业、期间又爆发新冠肺炎疫情等因素，根据公平原则，该项损失应由双方分担，被告应支付原告225823元。综上，被告应支付原告房屋占有使用费1016523元（790700元＋225823元）。3、关于原告诉请的电费和公共设施备运行人员工资，因原告未提交相应证据加以印证，不予支持。4、关于原告诉请的设备维修费。一审法院认为，合同第三条中约定公共设备的维保、维修费用（含材料和配件），甲乙双方按4（甲方）：6（乙方）比例分摊。原告提交的《河南增值税专用发票》显示2019年8月9日，原告支付制冷空调设备维修费187000元，该费用发生在租赁合同期间，根据双方约定，被告应承担60%，即112200元。关于原告于2020年6月1日支付的空调维修费189057.5元，一审法院认为，被告在此期间并未正常经营使用该空调，该项维护费用不应承担。关于反诉部分，反诉原告皇朝大酒店诉请被反诉人农行驻马店分行支付违约金和经营损失5000000元，但诉讼中未提交相应证据对其主张加以印证，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行位于驻马店市××西××大厦办公楼××楼××、主楼××层和××层的房屋。二、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付向原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行房屋占有使用费1016523元。三、限被告河南皇朝大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行空调维修费112200元。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告河南皇朝大酒店有限公司的反诉请求。如被告河南皇朝大酒店有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22224元，由被告河南皇朝大酒店有限公司负担15000元、原告中国农业银行股份有限公司驻马店分行负担7224元；反诉费23400元，由反诉原告河南皇朝大酒店有限公司负担。本院二审期间，双方当事人提交了证据，本院组织双方进行了举证和质证。上诉人农行驻马店分行向法庭提交如下证据：1、中国农业银行日常费用申请表、发票共24张（复印件）、《办公楼物业服务项目外包合同》2份及补充合同各一份。用以证明2019年6月份皇朝大酒店应承担的运行工工资费用399540元，应承担2020年1-6月份物业服务费332950.02元。2、中国农业银行日常费用申请表、发票共6张（复印件），用以证明：2019年8月份市农行大厦中央空调维修费187000元；2020年6月份市农行大厦中央空调维修费189057.5元，合计共376057.5元，皇朝大酒店应承担60%的费用为225634.5元。3、中国农业银行日常费用申请表、发票及分摊电费清单共12张。用以证明2019年7-12月份物业服务费共计332950.02元，皇朝大酒店应承担运营工工资费用199770.01元。皇朝大酒店质证意见为：1、案涉租赁房屋交付的时间应当确定在2020年1月31日之前，至此以后皇朝公司没有进行任何经营，也没有也不存在使用相关设备的情况。所以376000元的空调维修费用不应当由皇朝公司承担。并且近40万元的支出仅有票据，没有合同，不能确定其真实性。2、运营人员工资支出期间皇朝公司没有进行经营，该费用支出也没有皇朝公司相关人员的确认。对此费用皇朝公司也不应当承担。3、关于电费，皇朝公司有独立的电表，是独立核算的。皇朝公司不承担农行驻马店分行所使用的电费。本院认为，根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上诉人农行驻马店分行所提供的上述证据不足证明其主张。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，举证不能的应承担不利的法律后果。根据查明的事实，双方签订的案涉《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。1、关于农行驻马店分行二审提供证据并请求皇朝大酒店支付公共设备运行人员工资费用、空调维修费、电费的问题。二审中，上诉人农行驻马店分行虽提供了证据用以证明相应费用的实际发生，但部分费用并未发生在皇朝大酒店正常经营使用期间，且上述费用的支出仅有费用票据，没有相应合同予以印证。故农行驻马店分行提供的上述证据不足证明其主张。另外，其上诉请求判令皇朝大酒店向其按租赁合同约定支付自2019年6月7日起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费、公共设备维修费、水电费、公共设备运营人员工资费用的意见。因农行驻马店分行向一审法院起诉时，主张上述费用的起止时间具体明确，一审法院根据其具体诉请判决皇朝大酒店支付上述费用符合法律规定。故其该上诉意见不成立，本院不予支持。2、关于上诉人皇朝大酒店上诉称农行驻马店分行请求的房屋占用费及空调维修费共计1128723元不应支持的意见。经查，依据双方合同约定，皇朝大酒店在合同履行期限届满后并未按照约定交付其占有的房屋，依约应支付房屋占有使用费1016523元。且在皇朝大酒店经营期间，农行驻马店分行支付空调设备维修费，依照双方合同约定，皇朝大酒店应承担该部分费用的60%即112200元。因此，一审法院判决皇朝大酒店支付上述费用共计1128723元有事实及法律依据，应予维持。3、关于上诉人皇朝大酒店上诉称其所支付的265万元应由农行驻马店分行返还或冲抵租金的意见。经查，皇朝大酒店自认该265万元并未直接支付给农行驻马店分行，该费用独立于租赁合同之外，系处理案涉房屋出租过程中的遗留问题所支出的费用。且在驻马店市新金都大酒店有限公司与亚龙湾饮食有限公司所签订的合同中，显示该笔费用系房屋经营权的转让费。据此，皇朝大酒店并未举证证明该笔费用的具体性质用途，以及与农行驻马店分行有关，其上诉请求该笔费用应由皇朝大酒店返还或冲抵租金的理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司驻马店分行、河南皇朝大酒店有限公司的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21384元，由上诉人中国农业银行股份有限公司驻马店分行负担7227元，由上诉人河南皇朝大酒店有限公司负担14160元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年九月二十九日书记员  耿嘉琪