贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5435号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610566953。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110727。被上诉人（原审原告）：汪腾，男，汉族，1988年8月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务律师。执业证号：15201201710696239。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。实习证号：2301190911682。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人汪腾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海，被上诉人委托诉讼代理人丁坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告汪腾一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计5000元（具体以评估机构确定租金损失为准）；2.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告书面申请放弃逾期交房违约金的评估申请，违约金变更为以429947元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年7月1日计算至2018年8月17日。原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司辩称：1.涉案房屋于2015年6月25日竣工验收，符合交付条件，答辩人于2015年6月25日登报公告交房，而被答辩人忽视答辩人的交付通知，迟迟不收房，直到2018年7月25日才收房，故被答辩人主张的逾期交房违约金不应由被答辩人承担。2.根据合同及补充协议约定，买受人在收房时必须向出卖人提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，否者出卖人有权拒绝交房，并不承担交房违约责任。本案中被答辩人在收房时并未向答辩人提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，因此，答辩人不承担交房违约责任。3.如果法院答辩人承担逾期交房违约责任，合同约定交房违约金过高，请求法院根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书（对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准下调至日万分之零点二五（0.00025％）的认定予以肯定），将本案交房违约金下调至日万分之零点二五（0.00025％）予以计算。且根据诉讼时效的相关规定，对被答辩人主张违约金已超过诉讼时效的部分，答辩人不承担。一审认定事实：2013年7月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积140.42平方米，套内建筑面积110.91平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3876.54元计算，总价款为429947元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129947元，余款300000元以银行贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为429947元，交纳契税6449.20元、印花税5元。2015年6月25日，被告在毕节日报上刊登交房公告，通知所购碧阳国际2期21、22、23、24、25、26、栋物业，于2015年6月25日起，携带《商品房买卖合同》、购房款收据及业主本人身份证到碧阳国际城客户服务中收办理相关交房手续。2015年10月14日，被告将涉案楼栋竣工验收备案文件提交备案机关备案，同日，备案机关批准涉案楼栋备案。原告认为，被告未按合同约定交付涉案商品房，应承担违约责任。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2015年6月30日，实际交房时间为2018年8月10日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2016年7月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2018年8月17日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年8月17日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年1月3日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请求被告支付逾期交房违约金，予以支持。关于逾期交房违约金的截止时间。本案中，2015年10月14日，经毕节市住房和城乡建设局审查，同意涉案楼栋建设工程竣工验收备案，被告具备交房条件。而被告于2015年6月25日在毕节日报上刊登交房公告，通知业主收房时，尚不具备交房条件，故该通知对原告不具有法律效力，违约金应计算至被告实际向原告交付涉案商品房之时，即2018年8月17日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款429947元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年7月1日计算至2018年8月17日，违约金为16703.44元（429947元×0.005％／日×777日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告汪腾逾期交付贵州七星关区碧阳国际城第26栋1单元14层2号房的违约金16703.44元；二、驳回原告汪腾的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《补充协议》第5.6条：“若因买受人自身所导致未能向出卖人提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，出卖人可以拒绝为买受人办理入住手续”的约定，被上诉人未提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，上诉人有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。二、即便承担逾期交房违约金，因上诉人已于2015年6月26日发布交房公告，违约金应截止计算至公告之日，但该违约金请求权已过诉讼时效期间，依法应予驳回。被上诉人汪腾辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：涉案房屋于2015年6月26日通过竣工验收。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于2015年6月26日在报纸上刊登交房公告。其余认定事实与一审认定一致。本院认为：案涉合同约定上诉人应于2015年6月30日前向被上诉人交付涉案房屋。合同履行过程中，涉案房屋2015年6月26日经五方竣工验收通过后，上诉人根据双方就交房约定的通知方式，已于2015年6月26日通过报纸刊登了交房公告，被上诉人2018年8月17日迟延履行房屋接收义务并不能否定上诉人2015年6月26日已通知被上诉人接收房屋之事实。因此，上诉人并未违约，一审判决上诉人承担上诉人自2016年7月1日至2018年8月17日期间的逾期交房违约金，无事实依据，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。原审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(三)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）0502民初260号民事判决；二、驳回被上诉人汪腾的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人汪腾负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青