天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15093号原告（反诉被告）:杨菊素,女,1967年2月5日出生,汉族,无职业，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：赵立君，天津理铭律师事务所律师。被告（反诉原告）:李钧茹,女,1962年8月29日出生,汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李来发，男，1947年1月1日出生，汉族，住天津市南开区。天津市南开区嘉陵道街道南江东里社区居民委员会推荐。原告（反诉被告，以下略）杨菊素与被告（反诉原告，以下略）李钧茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨菊素的委托诉讼代理人赵立君、被告李钧茹及其委托诉讼代理人李来发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告将位于天津市××道××段××号房屋腾空并交付原告;2.被告支付原告2019年5月6日至2019年6月6日租金10833元及逾期支付租金的滞纳金（自2019年2月7日至实际给付之日）；3.被告向原告支付逾期腾房及逾期缴纳租金的违约金20000元；4.被告按每季度32500元的租金标准向原告支付自2019年6月7日至实际腾空房屋之日止的房屋占用费;5.被告向原告支付2013年4月1日至2019年12月31日的物业费10950元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月2日原告委托的代理人陈艳君与被告签订了《租赁合同》，约定将原告所有的坐落于天津市××道××段××号房屋出租给被告用于经营搬家公司，租期12个月，自2018年6月6日至2019年6月6日止，租赁面积为214.54平米，租金每季度32500元，三个月支付一次，每期租金在前一期租金到期前30天支付。2019年3月22日原告提前近三个月通过书面形式通知被告，因经营需要，原告在2019年6月6日双方租赁合同期满后不再续租。现原、被告双方的《租赁合同》已期满终止，但被告仍拖欠2019年5月6日至同年6月6日的租金未支付，且仍占用原告房屋不予腾空，经多次沟通无果。故成讼。被告辩称，认可合同签订情况。关于诉请第一项，认可租赁合同2019年6月6日到期，同意腾房；关于诉请第二项，不拖欠原告租金，故不同意支付；关于诉请第三项，因为原告要求腾房打乱了被告的经营计划，给被告方造成了损失，故不同意支付；关于诉请第四项，不同意支付占有使用费，该期间原告从来没找我要过房租，且原告没有明确表明是涨房租，还是不租了；关于诉请第五项，涉诉房屋物业公司是天津市骎智物业管理服务有限公司，该公司曾经发过通知，从2017年4月1日才开始收物业费，收费标准为每平米1.2元，且被告已经将2017年4月1日起至2019年12月31日物业费总计2400元交齐，不拖欠物业费，故不同意支付。另，在诉讼过程中，被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告因停工停业拖欠职工的工资137600元；2.原告赔偿被告因企业停工停产给被告造成的有关费用和经营损失90000元；3.原告支付被告拖欠的维修工程款86600元；4.原告赔偿被告二次装修房屋的费用285000元；5.原告赔偿被告医药费1000元；6.原告赔偿被告精神抚慰金20000元，并赔礼道歉；7.原告支付被告违约金20000元；8.原告退还被告押金10000元；9.反诉费由原告承担。事实及理由：关于第一、二项反诉请求，因原告未与被告协商，便通知到期不再续租，导致被告经营的公司员工辞职，企业停业，被告仍需支付在职员工每月最低工资，该种结果系原告造成，故要求原告赔偿相应损失，损失数额根据平时的最低营业额计算；关于第三项诉请，2007年6月刚开始租赁涉诉房屋时，发现一楼房顶不齐全，二楼没有地板（一二楼之间没有隔层），比毛坯房还差，不符合租赁条件，存在安全隐患。故我们找当时原告的代理人王良君协商，其表示房东让被告自行维修，所付款项由原告承担。所以我方自行找人维修，购买砂石料、钢板等，在楼中间加了一层楼板，才形成一二楼的格局，总计施工时间1个月左右，其中人工费5.35万元、材料费3.31万元，总计花费8.66万元。我们将费用清单交给王良君。其后要求原告支付，原告表示无法给付相关费用，以后可以用房租冲抵，但其后也没有抵。后被告多次催要，但一直也未给付；关于诉请第四项，为增加房屋使用价值，被告计划装修涉诉房屋二楼，办医疗器械公司。并通知了原告当时的代理人陈艳君。陈艳君表示赞同，故被告于2018年10月份开始装修，于2019年1月底装完毕。后来陈艳君还带人过来作为样板间拍照，但是一天都没有使用，原告突然告知不续租了，给被告造成损失，故要求原告承担装修费285000元；关于诉请第五、六项，被告突然接到原告不续约的通知，身心受到打击，受到极大精神压力，造成甲亢和眼疾，花费了相应医疗费，故要求原告赔偿医药费和精神抚慰金，并赔礼道歉；关于诉请第七项，原告剥夺被告优先租赁权，也没有跟被告协商，违反了租赁合同第6.1条、10.2条，存在违约行为，故要求支付违约金；关于诉请第八项，2007年第一次签订租赁合同时交给原告押金1万元，至今没有退，故要求原告退还；关于诉请第九项，被告经营的公司利用114电话广告进行宣传，一年广告费21000元，但是因为原告不续租，导致停业，广告费损失应当由原告承担。综上，故提出反诉。原告对被告的反诉辩称：关于反诉请求第一、二项，本案是租赁合同关系，被告反诉请求与本案并非同一法律关系，与本案无关，且被告也没有相关证据证明，不同意被告反诉请求；关于反诉请求第三项，对被告所述维修情况原告不清楚，费用也不清楚，是被告自行进行的维修，与原告无关。且原告也未承诺给付相应款项，故不同意给付。且根据合同约定，相关费用应当由被告自行承担；关于反诉请求第四项，双方签订的租赁合同有明确到期日期，在承租期间进行二次装修是被告单方行为，并未经过原告同意，原告也没有承诺到期继续租给被告。而本案中原告是基于合同到期不再续租而起诉的，故装修费用原告不同意承担；关于反诉请求第五项，与本案无关，是被告自行看病的费用，与原告行为没有因果关系；关于反诉请求第六项，本案是合同之诉，不存在精神抚慰金，不同意支付；关于反诉请求第七项，是被告存在违约，而原告不存在违约行为，故不同意支付违约金；关于反诉请求第八项，涉诉房屋被告还在使用中，故不同意退还；关于反诉请求第九项，是被告经营过程中的支出，与原告无关，不同意支付。综上，不同意被告所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经开庭审理，本院认定如下：原、被告系租赁关系，原告杨菊素系天津市南开区宜宾道西段南侧雅川家园底商**房屋的所有人，房屋建筑面积214.59平方米，不动产登记日期为2008年8月30日。原告将该房屋出租给被告用于经营搬家公司使用。原告主张2011年6月与被告开始建立租赁关系，被告主张双方自2007年6月开始建立租赁关系。然，根据原告提交证据显示，涉诉房屋租赁合同签订情况为：1、2011年6月6日至2013年6月5日期间的租赁合同由原告委托代理人王良君与案外人王和明签订，承租人为王和明。到期后续签一年，期限自2013年6月6日至2014年6月5日，承租人仍为案外人王和明；2、2014年6月至2016年6月期间的租赁合同未提供；3、2016年6月5日原告委托代理人陈艳君与本案被告李钧茹签订了为期两年的租赁合同，期限自2016年6月6日至2018年6月5日止，承租人为被告李钧茹。到期后续签了一年，自2018年6月6日至2019年6月6日。最后一份租赁合同约定，甲方（即本案原告，下同）将涉诉房屋租给乙方（即本案被告，下同）使用。租金标准为每季度32500元，租金每三个月支付一次，第一次租金支付日期为2018年6月6日，其后租金支付日期分别为2018年8月6日、2018年11月6日、2019年2月6日。合同第三、5条约定，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按照月租金的0.5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房屋，乙方须按实际入住日期缴纳租金并负担违约责任。合同第三、4条约定，租期内涉诉房屋所产生的水、电、物业、暖气等费用由乙方承担。合同第五条约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方支付甲方人民币10000元作为押金，乙方若无违约甲方应予房屋租赁期满时将此押金无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用。关于续租问题，合同第四、8条约定，乙方若要求续租，市场同等条件下乙方有优先租赁权，则在租赁期满前2个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。合同期内甲乙双方任何一方解约必须提前2个月通知对方，但仍然要承担违约责任。另在合同最后，有一栏手写部分，约定如下“补充：1.租赁期内，若甲方需办理房子抵押贷款，乙方需配合办理。2.积极做好消防维护工作。3.本合同到期将不再续租，乙方需及时归还房子”。另查，原告于2019年3月22日向被告邮寄了一份《通知》，其上载明“现因我方经营需要，决定在合同期满后不再与贵方签订续租合同，我方作为出租人特提前通知您：一、根据双方于2018年6月2日签订的《租赁合同》，合同于2019年6月6日到期，合同期满后，我方不再与你签订租赁合同；二、请贵方在合同期满终止后，按合同约定搬出房屋，及时返还租赁房屋；三、若贵方与我方因合同终止事宜尚有异议请联系我方委托代理人陈艳君协商”。被告于次日签收。另，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告为证明维修工程款，向本院提交了2007年6月27日的收据和2007年6月29日书写的费用明细。原告对该证据真实性不认可，认为是被告自己出具的，是否实际支出也不清楚，与本案无关。本院认为该证据系被告单方出具，虽然针对的对象是被告所称的原告代理人王良君，但其上并没有有原告或者原告代理人签字确认认可，无法证明费用实际产生，以及原告承诺承担相应费用，故对该证据证明目的本院不予认可；2.被告为证明二次装修费用，向本院提交了一份装修协议及收据。原告对该协议真实性、关联性、合法性均不认可，证明目的也不认可，认为与本案无关。本院认为，该证据无法证明费用实际发生情况，也无法证明相应费用应当由原告承担，故证明目的本院不予认可；3.被告为证明原、被告双方自2007年即建立租赁关系，向本院提交了涉诉房屋照片。其上显示房屋挂牌为“天津市竭诚搬家公司”，拍摄时间2008年9月22日。原告认可照片中为涉诉房屋，但证明目的不认可。本院认为，仅凭照片无法证明租赁关系的存续期间以及具体承租人。且根据不动产登记显示，涉诉房屋自2008年8月30日才进行不动产登记。另据原告提交的租赁合同显示，2011年6月至2013年6月、2013年6月至2014年6月期间的承租人为案外人王和明，亦并非本案被告。故对于被告的证明目的本院不予认可。4.原告为证明物业费已经缴纳，不拖欠物业费，向本院提交了天津市骎智物业管理服务有限公司出具的《通知》和收据。其中通知显示，涉诉房屋物业费2017年4月1日起开始计收，每平米1.2元。收据显示，2017年4月1日至2019年12月31日物业费2400元已经缴纳。原告对该证据真实性和证明目的不认可。本院认为，原告虽然对该证据不认可，但并未提供证据证明其主张。且根据合同约定，物业费由被告承担，并未约定直接支付给原告，现物业公司出具证据证明物业费已经缴纳，故对于该证据证明目的本院予以采信。本院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同到期后，合同明确约定到期后不再续租，且原告提前向被告邮寄了不再续租通知，现被告并无证据证明就续租事宜达成一致意见，故应当按照合同约定，及时将房屋腾空交还原告。但被告并未将房屋腾交原告，故关于原告腾房之诉讼请求本院予以支持；关于第二项诉讼请求，被告在第一次开庭时表示同意给付，但其后又表示2019年5月20日将剩余租金11000元以现金形式支付给了原告代理人陈艳君，故不拖欠租金。但被告作为合同履行义务一方，未举证证明已经支付诉请期间租金，应当承担举证不能的不利后果，故被告应当支付诉请期间的租金并按照合同约定标准支付滞纳金，根据合同约定最后一期租金的支付日期为2019年2月6日，故滞纳金应自2019年2月7日起算，但约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整，按照人民银行同期同档贷款基准利率予以支持，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；关于第三项诉讼请求，原告表示要求支付违约金的依据为被告逾期未腾房以及拖欠房租。本院认为，根据《租赁合同》第七条约定，并未将逾期腾房作为违约金的约定支付条件，且原告已就逾期腾房的损失（占有使用费）提出了诉讼请求，故对于以此为由主张的违约金本院不再支持。关于逾期支付房租的违约金问题，双方系长期租赁关系，被告用于经营使用，不再续租对被告来讲关系重大，且自原告邮寄不再续租通知后，双方产生争议，房租争议亦属事出有因，且原告就拖欠房租及滞纳金已经提出诉求，本案也已支持，故对于违约金的请求，本院不再支持；关于诉请第四项，被告在未取得原告同意续租的前提下，应当及时协商退租事宜，并应当及时将涉诉房屋腾交原告，但被告未及时腾交，故应当支付未及时腾房期间的占有使用费，原告主张参照房租标准支付，不违反法律规定，本院予以支持。但被告承租房屋用于经营使用，且原告请求至实际腾房之日的占有使用费。而诉请期间爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，天津市自2020年1月24日零时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，该情势对经济运行和社会生产生活方面会产生一定程度的影响，也势必会对原被告双方房屋租赁关系的履行和处置产生影响。其后本市虽将响应级别降低，但至今尚未完全解除响应措施。根据《民事诉讼法》第一百一十九条第三项的规定，原告的诉讼请求须为具体明确的，而原告此项诉求时间范围跨越了上述不确定的因素，故本院认为原告主张占有使用费应截止至2020年1月23日为宜，此后的房屋占有使用费，结合被告实际腾房时间，双方可另行解决。故原告要求自2019年6月7日起至2020年1月23日止按每月10833.33元标准支付房屋使用费，本院予以支持。超过2020年1月24日这一时间节点的使用费要求，本院不予处理；关于诉请第五项，租赁合同并未明确约定物业费标准，也未约定物业费由被告直接支付给原告，而仅仅约定物业费由被告支付，现被告已经提交证据证明诉请期间物业费结清，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，第一、二、九项被告并无证据证明损失实际发生，且与本案并非同一法律关系，故本院不予支持；关于第三项反诉请求，被告并未提供证据证明原告同意支付相应房屋维修费用，且诉请期间被告是否为实际承租人，是否存在租赁关系，亦未提供证据予以佐证，故对于该项反诉请求本院不予支持；关于第四项反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，被告并未举证证明双方约定了装修费用由原告承担，亦未证明因基于原告承诺续租的前提下而进行的装修，并因此存在信赖利益，故被告要求原告承担二次装修费用，于法无据，本院不予支持；关于反诉请求第五、六项，被告并未举证证明损失情况因原告产生，且与本案并非同一法律关系，故本院不予支持；关于反诉请求第七项，被告请求没有事实依据，本院不予支持；关于反诉请求第八项，根据租赁合同第五、1条约定，乙方若无违约，甲方应当于租赁期满时将押金退还。而本案中，被告尚未将诉争房屋交还被告，故对于该项请求本院不予支持。待被告将诉争房屋腾交原告后，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李钧茹将天津市××道××段××号房屋腾空并交付给原告；二、本判决生效后十五日内，被告李钧茹支付原告杨菊素2019年5月6日至2019年6月6日租金10833元，并以10833元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付自2019年2月7日至2019年8月19日的滞纳金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起算至实际给付之日的滞纳金；三、本判决生效后十五日内，被告李钧茹按照每季度32500元的标准向支付原告自2019年6月7日至2020年1月23日的房屋占有使用费计83055.56元（32500÷3÷30×230）；四、驳回原告杨菊素的其他诉讼请求；五、驳回被告李钧茹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931.5元，由被告（反诉原告）李钧茹承担；反诉费5256元，由被告（反诉原告）李钧茹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵贺营二〇二〇年九月二十五日书记员  崔 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。