黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初1867号原告：刘山，男，1987年12月4日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：赵海艳（原告刘山之妻），女，1987年1月18日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县东方红街。法定代表人：李义，职务董事长。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生，住黑龙江省肇源县。第三人：匡庆海，男，1967年9月14日出生，住黑龙江省肇州县。原告刘山与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、第三人匡庆海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘山的委托诉讼代理人赵海艳、马海军、被告鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超、第三人匡庆海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘山向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.由被告鑫源公司协助原告办理肇源县肇源镇××××小区×号楼×单元×××室房屋的不动产登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告鑫源公司于2012年12月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告以218225元的价款购买肇源县肇源镇××××小区×号楼×单元×××室房屋。合同签订后，原告即按约定交付了全部购房款，被告鑫源公司将案涉房屋交付给原告，由原告一直占有使用至今。被告鑫源公司辩称，同意原告诉讼请求，同意协助原告办理过户手续。第三人匡庆海辩称，2014年我从××××小区开发商杨显龙手里买的案涉房屋，案涉楼房是我的。庭审过程中，原告举证如下：证据一、出示商品房买卖合同一份，欲证明原、被告于2012年12月3日签订了商品房买卖合同，并且杨显龙做为被告的委托代理人在合同上签字确认，合同内容有购买的房屋是××××小区×号楼×单元×××室，建筑面积87.29平方米，购房价款为每平方米2500元，购房金额为218225元整。被鑫源公司质证称，对证据的真实性无异议，是被告出具的购房合同。第三人匡庆海质证称，对证据的真实性有异议，对于杨显龙的签字是不是本人签的，第三人不确定。且2012年12月3日楼还没有建完，杨显龙的售楼许可证可能尚未办理，可能没有预售许可证。虽第三人对该证据的真实性有异议，但就其主张的事实未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因原告出示的证据系原件，客观真实，且被告鑫源公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据二、出示协议书一份，欲证明2013年12月6日，原告与被告以及实际开发人杨显龙签订了房屋交付协议书，正式向原告交付原告所购买的房屋××××小区×号楼×单元×××室。被告鑫源公司质证称，对证据的真实性无异议，是被告出具的协议，并按协议约定交付案涉房屋。第三人匡庆海质证称，对证据的真实性有异议，对于杨显龙的签字是不是本人签的，第三人不确定。虽第三人对该证据的真实性有异议，但就其主张的事实未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因原告出示的证据系原件，客观真实，且被告鑫源公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据三、出示购房交款收据、自来水缴费收据、热费收据、物业费收据十六张，欲证明原告于2012年12月3日向被告缴纳了全部购房款，并在交接房屋后占有使用案涉房屋至今。被告鑫源公司质证称，对该证据的真实性无异议。第三人匡庆海质证称，对该证据的真实性无异议。因该组证据系原件，且被告鑫源公司与第三人均对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。在庭审过程中，第三人匡庆海举证如下：出示商品房买卖合同、收据、商品房合同备案证明各一份，欲证明第三人与被告鑫源公司于2014年8月5日签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，房屋价款为292189元，并在房产部门登记备案。原告质证称，对证据真实性无异议，一、第三人合同签订的时间晚于原、被告所签订合同的时间。二、自2012年12月3日起原告先于第三人开始入住，第三人如果是买房怎么可能不看看房子，这说明第三人的买卖合同是基于民间借贷一种担保形势，按照最高人民法院司法解释这种案件应按民间借贷关系审理，不属于房屋买卖合同纠纷，第三人无权主张房屋买卖合同有效。三、自第三人签订买卖合同时起原告一直占有使用该房屋，第三人主张房屋所有权超过诉讼时效没有依据，所以第三人所提供的房屋买卖合同不能对抗原告的诉讼请求。被告鑫源公司质证称，对该组证据真实性无异议，但被告不知道有该合同，因为是杨显龙出售的，杨显龙手里有空白的合同。因第三人出示的证据系原件、客观真实，故本院对该组证据的真实性予以确认。对第三人欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。庭审中，法庭出示在肇源县住房和城乡建设局调取的情况说明，证明××××小区×号楼×单元×××室，建筑面积87.22元，买受人为匡庆海，合同签订日期为2014年8月5日。原告质证称，对该证据的真实性无异议，但该份证据说明买受人匡庆海合同签订时间为2014年8月5日，该房屋已出售给匡庆海，原告不知情。第三人匡庆海的合同是他人以签订房屋买卖合同为借款的担保形式，所产生的是民间借贷关系，虽情况说明上看不出，但做为买受人应审查购买房屋情况，第三人匡庆海购买多年未主张权利，亦未对房屋进行查看，故其不主张房屋所有权不符合常理。因此，原告怀疑匡庆海的购房行为实为民间借贷的担保形式。被告鑫源公司质证称，对真实性没有异议，这份合同应该是杨显龙以机打合同的形式做的抵押贷款。被告对抵押、备案均不知情。第三人匡庆海质证称，对真实性没有异议，确实是登记在第三人名下。因原、被告及第三人对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月3日，原告刘山与被告鑫源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告鑫源公司将其开发建设的肇源县肇源镇××××小区×号楼×单元×××室房屋出售给原告。同日，原告将购房款218225元一次性交付给被告。2013年12月6日，被告向原告交付了案涉房屋，该房屋由原告一直占有使用至今。2014年8月5日，被告鑫源公司又与第三人匡庆海签订了《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给第三人匡庆海，并在房地产管理部门备案登记。第三人未占有案涉房屋。本院认为，我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告鑫源公司就同一房屋与原告及第三人匡庆海分别订立的两个商品房买卖合同，在没有法律规定无效或者合同约定无效的情形下均有效。原告刘山与被告鑫源公司签订《商品房买卖合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。故原告请求确认其与被告鑫源公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。从合同的履行情况来看，原告刘山及第三人匡庆海均与被告鑫源公司签订了商品房买卖合同并交付了全部购房款，然均未办理不动产权登记证。不动产权属状况是以不动产权登记簿为准，虽本案第三人就案涉房屋作了商品房合同备案证明，但其性质属于债权合同，并不能产生物权变动。在原告及第三人均持有效合同的情形下，原告签订的合同在先，并且案涉房屋已交付原告使用。根据法律规定，原告作为合法占有房屋的买受人，其权利应优先保护，争议房屋应归原告所有。被告鑫源公司作为涉案工程项目开发单位、房屋出卖人，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助原告办理案涉房屋不动产权登记手续。故原告要求被告协助其办理上述房屋不动产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，第三人匡庆海可依据其与被告鑫源公司签订的商品房买卖合同就其违约责任另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决如下：原告刘山与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2013年12月6日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司协助原告刘山办理肇源县肇源镇××××小区×号楼×单元×××室房屋的不动产权登记。案件受理费减半收取计2287元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李佳音二〇二〇年九月十八日书记员  刘 函附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。