云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10316号上诉人（原审原告）：刘栋材，男，1985年7月6日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：郭霞、莫佳，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：黄德镛，男，1966年4月30日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审被告）：张云珠，女，1965年12月11日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审被告）：黄极，男，1995年4月5日生，汉族，住云南省昆明市五华区。三上诉人委托诉讼代理人：崔大铭、蔡明弦，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明家韵房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区矣六乡星都总部基地********。统一社会信用代码：915301006979788174。法定代表人：杨开毅。委托诉讼代理人：秦立飞，男，1980年11月5日生，汉族，住云南省曲靖市陆良县，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈静，女，1988年12月2日生，汉族，住四川省隆昌县，特别授权代理。上诉人刘栋材因与上诉人黄德镛、张云珠、黄极，原审第三人昆明家韵房地产经纪有限公司（以下简称“家韵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月11日立案后，于2020年6月3日依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘栋材的委托诉讼代理人郭霞、莫佳，上诉人黄德镛本人及张云珠、黄极的委托诉讼代理人蔡明弦，原审第三人家韵公司的委托诉讼代理人秦立飞、陈静均到庭参加诉讼，本案依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人刘栋材上诉请求：维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四项，依法改判；判令黄德镛、张云珠、黄极协助办理房屋和车位的银行贷款手续；判令黄德镛、张云珠、黄极在收齐房款3日内将房屋和车位交付给刘栋材。一、二审案件受理费及保全费等由黄德镛、张云珠、黄极负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实有遗漏，部分关键事实未予认定。对于过户时间的确定，上诉人已通过居间方即第三人明确函告对方当事人应配合过户，并给予对方当事人一个月的宽限期，即2018年11月30日应视为对方当事人应当履行办理过户递件手续的时间。一审法院对于对方当事人违约所应当支付的违约金过低，应当予以调整。基于合同继续履行，对方当事人应履行合同约定的配合办理银行贷款的义务，应于收齐房款后3日内向刘栋材交付房屋。故请求二审法院支持其诉讼请求。上诉人黄德镛、张云珠、黄极对于刘栋材提出的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回其上诉。同时，提出上诉，请求：撤销一审判决，驳回刘栋材的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由刘栋材负担。其主要的事实及理由为：双方当事人并没有约定具体的办理过户手续的时间，上诉人办理过户手续的条件不成就，一审法院并没有查清双方当事人之间过户的具体时间，属于事实认定不清。在双方当事人还未明确过户时间以前，真正存在严重违约行为的是对方当事人。黄德镛在合同签订后，分别于2018年5月25日、6月15日、7月15日、7月20日多次联系对方当事人未果，后于8月8日、8月21日到原审第三人办公场地请求第三人协助联系对方当事人，但是第三人也无法联系到对方当事人。一审法院在未认定己方存在违约的情形下，直接判决己方支付20000元违约金，属于认定事实前后矛盾。一审法院适用法律错误，根据《物权法》第九十七条，共同共有人对共有的不动产享有处分权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案中，黄德镛在未取得黄极的任何书面或口头授权的情况下，无权处分属于黄极的共有份额，更无权代理黄极与刘栋材签订合同，其代为签字的行为无效。故请求二审法院支持其上诉请求。刘栋材对于黄德镛、张云珠、黄极的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回其该上诉。上诉人刘栋材向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原告、被告与第三人签订的《昆明市存量房屋买卖合同》和《补充协议》（合同编号：JYDCSD00095）；2、判令被告立即解除昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702号房屋上设定的抵押权；3、判令被告协助原告将昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702号房屋和书香大地3A-A幢-1层246号车位的产权变更登记至原告名下，该变更登记由第三人协助；4、判令被告协助原告办理房屋和车位的银行贷款手续；5.判令被告在收齐房款3日内将房屋和车位交付给原告；6、判令被告支付原告违约金349600元；7、判令被告支付原告实现债权的律师费20000元；8、判令中介服务费14858元由被告承担；9、判令本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月16日，黄德镛、张云珠、黄极（甲方、出售方）与刘栋材（乙方、购买方）签订《昆明市存量房屋买卖合同》约定：交易房屋位于昆明市呈贡区书香大地Ａ05幢4单元17-18层房号1702号建筑面积195.32平方米成交总价包含车位款，车位位于书香大地3Ａ-Ａ幢车位-1层车位246号，因卖方产权证在银行抵押，卖方须在签订本合同后10个工作日之内预约银行还款，另双方约定在买方玉溪购买的商品房公积金贷款审批通过后达到过户条件10个工作日内配合办理过户手续，手写备注：2018年9月12日因甲方共有人不能到场，甲乙双方约定重新确定过户时间于次日约定时间；乙方承诺其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋的交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；双方协商同意该房屋成交价格为1748000元，收齐房款3日以内甲方将该房屋交付给乙方，甲乙双方均需按照补充协议约定的时间亲临该房屋权属所在不动产登记管理部门办理房屋权属转移登记手续。同日，甲乙双方签订《补充协议》约定，甲乙双方协商同意交易房屋成交价及家具家电，装饰装修和配套设施成交总价1748000元，乙方应在签订合同当时支付定金58000元，乙方同意支付首付款850000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付甲方，尾款840000元由房贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放贷时间以银行通知为准，若银行实际贷款不够支付房款则由乙方在过户递件当日补足差额。该补充协议第三条对房屋交易具体事宜作出约定，甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内需丙方通知办理过户取件手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条的约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除违约方须向守约方支付房屋总价10%违约金，甲方出现下列情形构成根本违约，违约方须向守约方支付该房屋总价10%的违约金，甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权。上述《昆明市存量房屋买卖合同》及《补充协议》由黄德镛、张云珠与刘栋材签字，黄德镛代黄极签字。2018年5月16日刘栋材向张云珠支付定金58000元，由张云珠出具收条载明今收到刘栋材购买本人黄德镛、张云珠位于昆明市呈贡区的房屋及配套车位，交来定金58000元。昆明市呈贡区书香大地Ａ05幢4单元17-18层房号1702号房屋不动产所有权人登记为黄德镛，共有人为黄极，房产证号：ＣＧ××48，共有权证号：ＣＧ××48-1，该房屋于2016年1月18日抵押给中国农业银行股份有限公司昆明春城路支行，他项权证号：ＣＧ201600323。2018年9月26日，抵押贷款结清，2018年10月26日，他项权证由被告自行领取。位于书香大地**车位****车位的不动产权登记为黄德镛，共有人为黄极，房产证号：ＣＧ××91，共有权证号：ＣＧ××91-1。一审法院认为，本案争议的焦点是：涉案的房屋买卖合同以及补充协议是否成立并生效，是否应当继续履行；三被告应否承担继续履行之后的各项合同义务；三被告是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。针对“涉案的房屋买卖合同以及补充协议是否成立并生效，是否应当继续履行”的争议焦点，黄德镛、张云珠与刘栋材在自愿的基础上签订合同，合同条款不违反法律或行政法规的规定，至于房屋共有人黄极，黄德镛、张云珠虽无权处分他的份额，但黄德镛、张云珠系黄极的父母，同时，房屋买卖合同中约定“乙方承诺其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋的交易”，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”黄德镛代黄极在合同上签字的行为有效，故，涉案的《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》合法、有效，对双方当事人均存在法律拘束力，被告黄德镛、张云珠、黄极继续履行合同约定的义务。对于原告主张被告继续履行的各项义务，关于涤除房屋上设定的抵押权问题，原告向农业银行调取的证据证实，被告已于2018年9月26日结清贷款，2018年10月26日向银行领走了他项权证，该抵押权担保的债务已经清偿，具备解除抵押的条件，予以支持。对于房屋、车位过户的问题，《昆明市存量房屋买卖合同》约定“双方约定在买方玉溪购买的商品房公积金贷款审批通过后达到过户条件10个工作日内配合办理过户手续”并由手写备注：“2018年9月12日因甲方共有人不能到场，甲乙双方约定重新确定过户时间于次日约定时间”，但此后双方对过户时间没有达成一致意见，基于所有权变更登记是房屋出卖人应当履行的合同义务，被告黄德镛、张云珠、黄极应当按照约定履行该义务配合原告办理房屋、车位的产权过户手续。至于第三人协助的问题系原告与第三人居间合同法律关系不在本案的审理范围以内，不予评判。对于要求被告协助办理银行贷款的诉请，双方签订的合同及补充协议并未对被告负有协助原告办理银行贷款的义务作出明确约定，并且从房屋买卖合同法律关系来看，筹集资金向出卖人交付购房款是买受人承担的义务，被告的协助义务并无事实和法律依据，不予支持。对于要求被告在收齐房款3日内将房屋和车位交付给原告的诉请，如前所述，原告作为买受人应当按照合同约定向被告支付购房款，双方合同约定，交房条件是被告收齐房款3日内，但该条件能否实现何时实现，原告提交的证据并不足以证实，该项诉请不予支持，如该项条件实现后被告拒绝交付房屋，原告可再寻法律途径予以解决。对于原告主张的违约金349600元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”原告主张的违约金过高，酌情判决支持20000元。原告主张的律师代理费，并非其向被告主张权利必须支出的费用，双方合同中并未约定该笔费用的承担，此项诉请不予支持。对于原告主张的中介服务费14858元，双方签订的房屋买卖合同及补充协议并未就中介服务费的承担进行约定，原告明确该主张的事实依据在三方签订的居间服务合同中，本案审理的是房屋买卖合同纠纷与居间合同并非同一法律关系，并且买卖双方哪一方存在违约情形未经生效的法律文书予以确认，原告主张该费用尚不具备明确的事实依据，故，此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百一十八条之规定，判决，一、由被告黄德镛、张云珠、黄极继续履行与刘栋材于2018年5月16日签订的《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》；二、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内办理位于昆明市呈贡区房屋抵押权解除手续；三、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内协助原告刘栋材办理位于昆明市呈贡区房屋（房产证号：ＣＧ××48，共有权证号：ＣＧ××48-1）以及位于书香大地3Ａ-Ａ幢车位-1层246号车位（房产证号：ＣＧ××91，共有权证号：ＣＧ××91-1）的所有权变更登记手续；四、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内向原告刘栋材支付违约金20000元；五、驳回原告刘栋材的其他诉讼请求。双方当事人对于原审法院所认定事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人之间签订的《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》是否有效、应否继续履行、上诉人刘栋材主张的各项诉讼请求应否予以支持？本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋系由上诉人黄德镛、张云珠、黄极三人共有，且在前述《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》签订时，上诉人黄极已经年满18周岁，上诉人黄德镛并未取得黄极的授权委托书，在涉案房屋共有人明确的情况下，其签订前述合同的行为并未得到上诉人黄极的授权或者追认，且涉案房屋并未交付上诉人刘栋材，亦未办理产权过户手续，故其前述《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》因上诉人黄德镛无权处分涉案房屋，上诉人黄极不同意履行该合同而不能继续履行，因此，对于上诉人刘栋材提出继续履行《昆明市存量房屋买卖合同》《补充协议》，并以此提出其他履行合同的相关主张均不予支持。至于前述合同即协议无法继续履行如何划分责任及处理的问题，应当另案主张。综上，一审法院判决有误之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1062号民事判决；二、驳回上诉人刘栋材的诉讼请求。一审案件受理费3533元、保全费5000元，二审案件受理费3533元，合计12066元，由上诉人刘栋材负担2413.2元，由上诉人黄德镛、张云珠、黄极负担9652.8元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年九月二日书记员  郭亭恋