内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3234号上诉人（原审被告）:赤峰雨润地华房地产开发有限公司，住赤峰市松山区五金机电城**楼**综合办楼**。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人刘杨，男，1981年1月15日出生，汉族，职员，住雨润公司职工宿舍。委托诉讼代理人：刘宝军，1986年2月4日出生，满族，公司职员，住赤峰市松山区星雨华府小区。被上诉人（原审原告）：谢殿青，男，1973年2月7日出生，汉族，无职业，现住赤峰市红山区哈二段二委五交楼**。委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司因与被上诉人谢殿青房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初443民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赤峰雨润地华房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，合同约定的交付不仅仅是上诉人的交付义务，同样也是被上诉人受领义务，上诉人应依约交付，被上诉人应依约受领。上诉人在合同约定的交付时间前通知了包括被上诉人在内的全体购房者，并在赤峰日报连续刊登交房公告，在约定的时间陆续与购房者办理交付房屋手续，上诉人完成了合同约定的按时交付义务，在履行合同过程中不存在违约行为。被上诉人在合同约定的时间内没有受领房屋。至一审庭审辩论结束，被上诉人没有向法庭提交合法有效的、能够证明其要求受领且上诉人拒绝交付或不能交付的证据。被上诉人对其主张无证据证明，应承担举证不能的后果。一审法院认定上诉人向被上诉人实际交付房屋的时间为2017年4月15日，故应承担违约责任，属于认定事实错误。2017年4月15日仅是该采暖季停暖时间，项目实际供暖时间为2017年1月6日，且供暖延后6天系因在2016年一2017年采暖季赤峰当地热源紧张，富龙公司不能及时提供热源导致，属不可抗拒因素。被上诉人未按合同约定履行其及时受领房屋的义务，并不是上诉人拒绝交付或不能交付的延迟时间，被上诉人受领房屋的时间不受上诉人控制，被上诉人可以至今不按约定去受领房屋，但责任并不能归于上诉人。故一审法院将到供暖期结束认定为上诉人违约交付属认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实错误，故判决错误。请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人谢殿青答辩服判，其答辩意见为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持。1、依据双方签订的商品房买卖合同，上诉人交付的房屋必须经验收合格，该验收合格在没有其他解释的情况下不能按着上诉人的观点以五方主体验收合格作为该房屋合格的标志，而应该是以行政部门备案验收后交付的房屋才能视为合格。上诉人均在一审中并未提交经行政部门验收备案的合格的商品房，已经构成了违约。2、在2018年1月1日前根据消防条例的规定，未经消防验收合格的建筑物是不得投入使用的，这一规定是法律的强制性规定。上诉人交付的房屋均未经消防部门验收合格，因此，也证明了上诉人在一审时未提交的消防验收证明，也证实其构成违约，所以应承担违约责任。综上，请二审驳回上诉，维持一审判决。谢殿青向一审法院起诉请求：判令赤峰雨润地华房地产开发有限公司支付逾期交付商品房己付房款利息30667元，支付违约金22378元，总计53045元。事实和理由：2015年3月26日，谢殿青、赤峰雨润地华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定谢殿青购买赤峰雨润地华房地产开发有限公司开发的位于赤峰市松山区物流园区星雨华府小区一期24-1-104室楼房一处，房款为1340576元，付款方式为一次性付款。赤峰雨润地华房地产开发有限公司应于2016年12月31日前交付房屋，逾期交房的赤峰雨润地华房地产开发有限公司应支付谢殿青已付款利息，并每日按商品房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，谢殿青依约支付了房款，但赤峰雨润地华房地产开发有限公司迟迟不将商品房交付，赤峰雨润地华房地产开发有限公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。故谢殿青诉至法院，诉请如前。一审法院查明的事实：2015年3月26日，谢殿青与赤峰雨润地华房地产开发有限公司签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定谢殿青购买赤峰雨润地华房地产开发有限公司开发的位于赤峰市松山区物流园区内星雨华府小区一期24-1-104室，售价1340576元，付款方式为2015年3月26日前一次性付款，交房时间为2016年12月31日前；逾期交房的违约责任：逾期在60日内的，买方有权向卖方追究已付款利息，利息自合同约定卖方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，超过60日的，除按上述方式支付利息外，卖方还应每日按商品房价款的万分之一向买方支付违约金；逾期付款的违约责任：买方逾期付款在60日内的，卖方有权追究买方逾期付款及其利息，利息自合同约定买方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；逾期付款超过60日的，除按上述方式支付利息外买方还应每日按商品房价款的万分之一向卖方支付违约金。合同签订后，谢殿青交付了全部房款。2016年12月20日，涉案房屋建设工程通过竣工验收。2017年1月6日，赤峰富龙热力有限公司发出通热通知单，称包括房屋在内的小区手续已办理完毕，请予以通水。谢殿青至今未收取房屋。另查明，谢殿青与赤峰雨润地华房地产开发有限公司签订有《委托代建协议》，约定：赤峰雨润地华房地产开发有限公司为谢殿青聘请施工单位对围栏进行建设，同时谢殿青应按赤峰雨润地华房地产开发有限公司通知时间交清房款，2017年1月15日前，赤峰雨润地华房地产开发有限公司将水、电、暖、气验收合格并入户后，谢殿青收房且不追究赤峰雨润地华房地产开发有限公司未按时交房的违约责任。同时约定：赤峰雨润地华房地产开发有限公司不追究谢殿青未按合同约定时间付款的违约责任。一审法院认为，谢殿青、赤峰雨润地华房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。合同约定，赤峰雨润地华房地产开发有限公司向谢殿青交付房屋的届满之日为2016年12月31日，赤峰雨润地华房地产开发有限公司虽于约定交付房屋期限届满前发布交房公告，但该公告系向不特定主体发出，而谢殿青作为预留了特定联系方式的相对人，赤峰雨润地华房地产开发有限公司在无其他证据证明其以特定的联系方式通知到达谢殿青的情形下，该公告作为孤证，不能证明赤峰雨润地华房地产开发有限公司所通知欲交付的房屋，具备交付条件。但通过赤峰雨润地华房地产开发有限公司提交的接热、通热通知能够证明截至2017年1月6日，涉案房屋的配套设施并未满足使用条件，考虑到本地区供热周期为上一年度的10月15日至次年4月15日的实际，赤峰雨润地华房地产开发有限公司未能举证证明涉案房屋在该供热周期内已达到符合正常居住的条件，根据《委托代建协议》中对双方签订《商品房买卖合同》中赤峰雨润地华房地产开发有限公司逾期交房的责任进行重新约定，视为双方对赤峰雨润地华房地产开发有限公司的交房时间的变更，但赤峰雨润地华房地产开发有限公司仍未按期履约，故对于赤峰雨润地华房地产开发有限公司约定向谢殿青交付房屋届满后，即2017年1月16日至2017年4月15日的时间段内，赤峰雨润地华房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，即应以房屋总价款1340576元为基数，按银行同期贷款利率支付利息14417元及按日万分之一支付违约金11931元，一审法院予以支持。谢殿青不能举证涉案房屋在2017年4月16日后仍存在与约定交付条不符或质量瑕疵的情形，或赤峰雨润地华房地产开发有限公司在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋，故对于2017年4月16日谢殿青仍未受领房屋的责任，应由其自行承担。对于谢殿青要求赤峰雨润地华房地产开发有限公司自2017年4月16日起承担逾期交房的违约责任，于法无据，一审法院对此不予支持。判决：一、赤峰雨润地华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付谢殿青违约金26348元（17110元+14003元）。二、驳回谢殿青的其他诉讼请求。案件受理费564元，由谢殿青负担334元，由赤峰雨润地华房地产开发有限公司负担230元。二审期间，上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司向本院提交以下证据：电汇凭证、热费凭证及富龙公司的发票两张，欲证明在2017年1月6日商品房已经通热，我方具备交房的条件。被上诉人谢殿青质证称：证据的真实性没有异议，但仅证实了上诉人向供热部门交纳了热费，但从该交费明细表中并不能发现涉案的14套住宅也已经交费。该证据并不能证明上诉人所交付的房屋属于双方合同约定的验收合格房屋。被上诉人谢殿青向本院提交以下证据：本院作出的(2018)内04民终6073号民事判决、内蒙古自治区高级人民法院作出的(2019)内民申1858号民事申请再审案件受理通知书，欲证明涉案双方都在高院申诉，后被驳回，维持了松山法院和中院的判决，我们认为同案应该同判。上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司质证称：证据的真实性无异议。但是与此案无关联，因为所涉案的房屋和房号不一样，情况也是有差异的。本院审查以上证据后认为，关于上诉人提供的证据能够证实商品房于2017年1月6日已经通热，但并不能够证明涉案房屋的配套设施已经满足使用条件。因被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但因其不能证明上诉人的证明目的，故本院对该证据在本案中的证据效力依法不予确认。同时本院对被上诉人提供证据的真实性予以确认，但因我国不实行判例法制度，且个案与个案之间存在一定差异，本院对被上诉人提供的证据酌情参考使用。除此，双方均未向本院提供其他新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是“上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司是否应承担逾期交房的违约责任”。经查，本案双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，上诉人向被上诉人交付房屋的届满之日为2016年12月31日。后上诉人于约定交付房屋期限届满前发布交房公告，也于2017年1月6日向供热部门交纳了热费。本院认为，上诉人虽然缴纳了热费，但不能证明涉案房屋的配套设施已满足使用条件。且上诉人所发布交房公告系向不特定主体发出，并没有向被上诉人预留的特定联系方式告知相对人，亦没有其他证据证明以特定的联系方式通知到达被上诉人，不能证明上诉人所通知欲交付的房屋，具备交付条件。故上诉人应承担其逾期交房相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 武学良审判员 郑舒广审判员 莲 蓉 二〇二〇年九月十日书记员 刘亚楠