江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初2826号原告：陈春凤，男，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：季馨羽、孙香桂，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：张霞，女，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被告：杨清，女，汉族，住甘肃省景泰县。原告陈春凤与被告张霞、杨清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春凤及其委托诉讼代理人季馨羽、被告杨清到庭参加诉讼，被告张霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杨清之间签订的房屋租赁合同；2.判令两被告向原告返还姜堰区金甸公寓108号迎宾公寓门面房；3.判令被告杨清向原告支付自2019年至2020年6月18日尚欠租金15241元（后变更为判令被告杨清支付原告2020年1月8日至2020年6月18日所欠租金13320元）；4.判令被告杨清向原告支付自2020年6月19日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费（按年租金3万元计算）；5.判令被告杨清向原告支付违约金5000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月8日与被告杨清签订房屋租赁合同，约定杨清向原告承租房屋，租赁期为4年，年租金为3万元。合同签订后，原告将房屋交给杨清。2019年7、8月份，杨清律师电话告知原告，原告才知道案涉房屋已被杨清转租给了被告张霞。2019年杨清支付了12000元房屋，剩余13000元，原告多次要求被告杨清支付，但其未支付。2020年3月再联系杨清索要房租时，杨清陈述房屋已转租给了张霞，房租应由张霞支付。现杨清拖延支付房租，杨清、张霞之间相互推诿。原告按约交付了房屋，杨清未能履行支付租金的义务，其行为已违约，请求判令支持原告的诉讼请求。被告张霞未答辩，亦未提交证据。被告杨清辩称，到目前为止，我没有见过诉争房屋的产权证书，我要求原告提交房屋产权证，另外我是转让给张霞的，并不是转租，包括房屋的使用权和房屋内的设备等，并且原告是知情的；姜堰法院已经对我和张霞之间的转让合同纠纷进行了调解并且达成了调解协议，我在向张霞收取房租后才付给原告，后来因为张霞迟延给付转让费用，我才延迟交给原告；另外本案诉前调解的时候我已经给付原告12000元，现在我和原告之间没有任何的债权债务关系，不欠原告的房租。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2017年1月8日，原告陈春凤与被告杨清签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于姜堰区迎宾公寓门面房出租给杨清使用，租期四年，第一至三年租金每年3万元，第四年租金32000元，每年起始日前交纳房租，租赁期间，任何一方终止合同，需提前1个月书面通知对方，经协商签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向对方支付违约金5000元，等，协议签订后，原告将房屋交给被告使用；2.杨清接手房屋后，用于开设火锅店，并向原告交纳了2017年、2018年的租金，2019年的租金尚欠1000元，审理中原告予以放弃，2020年的租金尚未交纳；3.2019年4月1日，被告杨清与被告张霞签订店铺转让合同一份，约定杨清将位于门面房转让给张霞使用，包括店铺现有装修、装饰、所有设备在内均归张霞所有，转让费为15万元，张霞代替杨清履行原租赁合同的条款，等；4.2019年5月20日，杨清因与张霞履行转让合同产生纠纷，向本院提起诉讼，要求张霞支付转让费15万元及利息，并支付违约金75000元，后经本院调解，双方达成调解协议；5.2020年7月12日，杨清给付原告12000元租金，双方均认可2019年度租金结清；6.位于房屋归陈春凤、李月玲共有。以上事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、店铺转让合同、本院（2019）苏1204民初3954号民事调解书及原、被告庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告陈春凤与被告杨清之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付杨清使用，杨清亦支付2017年、2018年的房租，2019年4月1日，杨清未经原告同意将房屋转租给被告张霞，后经原告多次催要，未能支付2020年的房屋，其行为已构成根本违约，原告要求解除与杨清的租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。被告杨清与被告张霞签订的店铺转让合同，对原告不产生制约效力，现房屋由张霞实际占有和使用，两被告均负有返还房屋的义务。原告要求杨清支付2020年1月8日至6月18日的租金，系按照租赁合同约定的年租金3万元的标准计算得出，本院依法予以支持，自2020年6月19日至实际返还房屋止，杨清应按照82元/日的标准向原告支付房屋使用费。被告杨清在履行租赁合同期间，未经原告同意擅自转租房屋并拒绝支付房租，已构成违约，应按照合同约定向原告支付5000元违约金。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法均予支持。被告杨清的辩称意见，于法无据，本院不予采信。被告张霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求答辩及对证据质证的权利，应承担对其可能不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈春凤与被告杨清签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告杨清、张霞于本判决生效后十日内将位于泰州市姜堰区迎宾公寓门面房返还原告陈春凤；三、被告杨清于本判决生效后十日内支付原告陈春凤自2020年1月8日至2020年6月18日期间的租金13320元、违约金5000元，合计18320元；四、被告杨清以82元/日的标准支付原告陈春凤自2020年6月19日至实际返还房屋之日期间的租金损失。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费626元，减半收取计313元，由被告杨清负担（原告已预交，同意本院不再退还，由被告杨清于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  宋晓晖二〇二〇年九月九日书记员  王丹琦附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。