四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初2088号 原告：乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊**（晶鑫怡园办公楼**）。统一社会信用代码：91512022551025909R。 法定代表人：曹曦，总经理。 委托诉讼代理人：陆澜，四川中部律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷毅，四川中部律师事务所律师。 被告：熊高荣，男，1971年6月26日出生，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。 原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业公司）与被告熊高荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人雷毅到庭参加诉讼，被告熊高荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐至县龙城物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠原告的物管费685元；2．判令被告支付从欠费之日至交清所欠费用时止违约金438元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告以缓和与业主的关系和进一步改进服务质量为由放弃要求被告给付违约金438元的诉讼请求。事实和理由：依据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至分公司签订了《天池府邸前期物业服务合同》，受其委托对天池府邸小区进行前期物业服务管理服务，同时约定车库物管费收费标准为每月0.6/㎡收取；2016年1月1日原告与天池府邸小区业委会签订《天池府邸小区物业服务管理委托合同》后亦按0.6元/㎡收取。被告系天池府邸小区6栋6号车库业主，其车库建筑面积23.77㎡，被告以不正当理由为由，从2016年1月至2019年12月拒交物管费共48个月，共计685元，经原告电话、书面等方式催收未果。原告为维护其合法权益，遂提出上述诉讼请求。 被告熊高荣辩称，原告诉称的被告未交纳从2016年1月至2019年12月的物管费及被告属于天池府邸小区6栋6号车库的业主是事实，但原告未尽到服务和管理责任，因其他业主将车辆停放在被告车库门口，导致被告停放在车库中的三轮车无法正常出入，并且此现象经常发生；在供电公司更换车库电表后，物管未通知其交电费，导致停电后被告再次到供电公司无法正常办理通电事宜。现拒绝交纳物管费，待原告改善服务后再行交纳。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的天池府邸小区物业服务管理委托合同和物业服务合同，系天池府邸小区业主委员会与原告依法签订，符合证据“三性”，本院予以采信；对被告提交的照片，系被告车库门口被其他车辆所占用，具有真实性，本院予以采信，是否能到达其证明目的，将在判理部分予以阐述。 本院经审理认定事实如下：原告系三级物业管理服务企业。 2015年11月26日，原告与乐至县天池镇西郊社区天池府邸小区业主委员会签订《天池府邸小区物业服务管理委托合同》，与本案有关的内容为：委托管理期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。空置房屋的管理服务费，按全额收取。物业管理服务费为车库0.6元/平方米/月，每半年交纳一次，每次交纳费用时间每半年前10天。业主或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的1‰交纳滞纳违约金。 2018年4月13日，原告与乐至县天池镇西郊社区天池府邸小区业主委员会签订《物业服务合同》，与本案有关的内容为：合同履行期限自2018年4月1日起至2021年12月31日止，服务标准为按照“资阳市住宅服务等级二级标准”（根据实际情况，按照合同约定）对小区综合管理、共同部位、共用设施设备、装饰装修管理、公共秩序、环境卫生维护、绿化养护提供服务。物业服务费按照房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按照房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，空置房屋按全额收取，高层住宅为0.9元/平方米/月，无电梯商业为0.8元/平方米/月，有电梯商业为2.0元/平方米/月，多层住宅为0.45元/平方米/月，独立车库为0.6元/平方米/月。物业服务费从《购房合同》约定的开发建设单位通知交房之日起计算，物业服务费在业主接房时应预交清全年费用，以后的物业管理按年交纳，交纳时间为当年费用当年结清，业主或者使用人应在该时间内履行交费义务。未按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起，按每天交纳物业服务和其他欠费合计的1‰交纳违约金，不计算复息。 被告熊高荣属天池府邸小区6栋6号车库的所有权人即业主，其车库建筑面积为23.77㎡。经计算，被告车库每月的物业服务费为14.26元，故被告未向原告交纳从2016年1月起至2019年12月止的物业服务费，共计金额为684.6元，经原告催收未果。 本院认为，原告与天池府邸小区业主委员会签订《天池府邸小区物业服务管理委托合同》和《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《天池府邸小区物业服务管理委托合同》和《物业服务合同》虽不是本案双方当事人直接签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告系天池府邸小区6栋6号车库业主，该合同对被告具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费。被告辩称原告未履行物业管理职责，导致被告对车库无法正常使用和通电，并提供了照片对其辩称主张予以证实，本院认为，首先针对被告抗辩的车库被其他业主车辆堵塞问题，业主在小区内停放车辆，应当自觉将车辆停放在安全位置，不得妨碍他人的通行和违反规定，物业公司应当督促业主按规定停放车辆，本案被告在发现车库门口遭遇堵塞后，物业公司的工作人员也配合被告采取相应措施寻找车辆的所有人进行处理，履行了其协助等相应的管理和服务义务，并且其他业主将车辆乱停乱放，属于其他业主的过错，并非物业公司的主要责任，另外，被告也未提供其他证据证实原告提供物业服务严重不符合合同约定，即使原告提供的物业服务存在一定的瑕疵等现象，也未达到原告存在根本违约的程度，故被告以该辩称主张拒绝交纳物业服务费的理由不成立，本院不予采纳；其次，对被告辩称车库停电问题，其未提供证据证明系原告的行为直接导致车库无法通电，并且用电系业主与供电公司之间形成的法律关系，故被告该辩称理由亦不成立。综述，被告辩称不符合物业服务合同约定或法定不交纳物业服务费的理由，不能以此为由拒交物业服务费，故被告辩称理由不成立，本院不予支持，但是业主的合法权益也受法律保护，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利。现被告未按合同约定向原告支付从2016年1月起至2019年12月止的物业服务费684.6元，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告继续承担给付从2016年1月起至2019年12月止的物业服务费684.6元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。 综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下： 一、限被告熊高荣在本判决生效之日起十五日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司给付从2016年1月起至2019年12月止的物业服务费684.6元； 二、驳回原告乐至县龙城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告熊高荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  李树仁 二〇二〇年九月二十三日 书记员  刘东芳