上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12588号原告：上海奉品实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX号XXX幢XXX层。法定代表人：尤彬彬，董事长。委托诉讼代理人：沈国英，上海敬贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金花，上海敬贤律师事务所律师。被告：上海聿杰复合材料科技有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：杨富，董事长。委托诉讼代理人：杨金龙，男，系被告工作人员。委托诉讼代理人：袁志英，女，系被告工作人员。原告上海奉品实业有限公司(以下简称奉品公司)诉被告上海聿杰复合材料科技有限公司(以下简称聿杰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，并分别于2020年7月22日和9月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈国英和被告委托诉讼代理人杨金龙、袁志英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奉品公司向本院提出诉讼请求：1.支付租金424,157元，①单层车间+双层办公4,200平方计162,740元(2018.3.16-2018.5.31共75天)；②另外单层车间1,100平方261,417元(2018.3.16-2019.6.20共460天)792000÷4200÷365×1100×460=261417；2.支付违约金198,000元，按照3个月租金计算；3.支付电费26,171.6元，水费1,860元，垃圾清运费16,000元，更换铝合金门窗费6,200元；4.请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，双方订立《厂房租赁合同》，被告承租原告位于上海市奉贤区四团镇平海路XXX号单层车间十双层办公4,200平方，租期自2016年3月5日至2022年3月5日止，其中2016年3月5日至2016年3月15日为免租期，从2016年3月16日起支付租金，租金每年792,000元，先付后租，每六个月支付一次。合同附加条款约定，从2016年6月20日开始，另外单层车间1，100平方甲方也出租给乙方使用，租金和日期及相关条款双方依本合同协议内容为准执行。合同约定任何一方违约，应支付对方三个月租金作为违约金。被告承租后将单层车间+双层办公4，200平方自用，将另外单层车间1，100平方转租给上海昆鸿电气设备制造有限公司(以下简称昆鸿公司)。被告支付租金至2018年3月15日止，自2018年3月16日起未再支付。被告自2018年3月16日起陆续搬离，至2018年5月31日才将单层车间+双层办公4，200平方交还原告，期间75天租金分文未付，同时被告拖欠电费26,171.60元，水费1,860元，垃圾清运费16,000元，更换铝合金门窗费6,200元。由于被告将另外单层车间1，100平方转租于昆鸿公司，昆鸿公司直至2019年6月20日才将房子交还原告，期间460天租金分文未付，根据合同相对性原则，原告理应请求被告支付相应租金。综上，原告为了维护自身的合法权益，特此依法起诉，要求被告支付拖欠租金及水电费等，并支付违约金。被告聿杰公司辩称，由于租赁的房屋无法办理环评，故被告在2017年11月搬离了租赁场所。期后对于4,200平方米场所，被告曾欲转租，但由于合同约定不得转租，故由原告直接和案外人签订了租赁合同，故该部分房屋于2018年3月已经返还；对于1,100平方米场所，由于下家未付租金，故自己也未能支付。由于2017年11月已经搬离，故对于2018年1月至3月期间的水电费，不予认可；自己搬离时已经将厂房打扫清楚，故不同意原告清运费的主张；铝合金门窗费认可。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定乙方(聿杰公司)租赁甲方(奉品公司)位于上海市奉贤区四团镇平海路XXX号单层车间+双层办公4,200平方，租赁期限为6年，自2016年3月5日至2022年3月5日，免租期自2016年3月5日至2016年3月15日止。年租金792,000元，押金66,000元。租金采取先付后用的原则，每六个月支付一次。任何一方违反本合同的约定，应支付对方三个月的租金作为违约金。合同附加条款约定：从2016年6月20日开始，另外单层车间1,100平方米甲方也出租给乙方使用，租金和日期及相关条款双方依本合同协议内容为准执行。上述合同签订后，被告按约支付至2018年3月15日止的租金和83,500元的押金。2016年5月31日，被告将其租赁厂房中1,200平方单层车间、办公室转租给案外人上海金科威实业有限公司。2018年3月20日，原告奉品公司与案外人上海七美机械有限公司签订《厂房租赁合同》，原告将被告原租赁的单层车间+双层办公4,200平方米租赁给案外人上海七美机械有限公司。另查明，包括上述房屋在内，由原告于2013年12月8日向出租方张志明租赁取得。2019年5月3日，原告和出租人张志明签订终止合同，约定双方的租赁合同于2018年6月1日终止。2019年4月原告曾起诉出租人张志明要求支付补偿款，后双方达成和解协议，其中对于由被告转租给上海昆鸿电气设备制造有限公司(上海金科威实业有限公司)的部分厂房双方确认于2019年6月20日交还了出租人张志明，故扣除该部分的使用费。审理中，原告认为，如果法院认定合同无效，其要求被告承担的为占有使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告奉品公司与被告聿杰公司签订的《厂房租赁合同》，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现双方主要对于租赁厂房的返还日期存在争议。被告称其于2017年11月已经搬离了租赁场所，但被告一直未与原告进行交接，应当承担占有使用费。从双方提供的证据看，对于租赁的单层车间+双层办公4,200平方，原告于2018年3月20日与案外人签订了租赁合同，可以证明原告于签订合同当日已经接收该部分租赁场所，故被告应承担2018年3月16日至3月19日期间的使用费8,680元；其余1,100平方的单层车间，由被告转租案外人，案外人直至2019年6月20日才将租赁场所返还出租人，且原告也向出租人承担了该部分使用费，故对于该部分的原告要求被告承担使用费的请求予以支持。鉴于双方的租赁合同无效，原告要求被告承担违约金的请求不予支持。对于原告主张的水电费和垃圾清运费的请求，原告未能提供足够证据予以证明，本院不予支持。对于更换铝合金门窗费用，被告予以认可，本院予以支持。对于被告为租赁上述房屋支付的押金83,500元，双方同意在本案中一并处理，本院予以认可。在双方租赁关系终止后，原告应返还被告上述押金。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海聿杰复合材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海奉品实业有限公司占有使用费270,097元；二、被告上海聿杰复合材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉品实业有限公司更换铝合金门窗费6,200元；三、原告上海奉品实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海聿杰复合材料科技有限公司押金83,500元；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,524元，减半收取计5,262元，由原告上海奉品实业有限公司负担2,162元，被告上海聿杰复合材料科技有限公司负担3,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年九月二十九日书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。