贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3165号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所凯里市文化南路**。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文彪，男，1963年8月5日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：潘志美，女，1975年7月7日出生，苗族，住贵州省凯里市。共同委托诉讼代理人：吴红亮，贵州宏强律师事务所。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人杨文彪、潘志美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：：1、撤销一审民事判决书中第1，2，3项，并依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人签署的《协议书》系双方自主签订，合法有效。《协议书》内容的提法本身就是一种明确的提示。原审法院违背了公平正义原则，假若，人民法院要计算逾期违约金，也应当依据事实，根据上诉人到住房行政管理部门申请办理不动产登记材料也就是2018年11月27日起计算。此后不能取得不动产登记资料是行政管理部门的原因，责任不在上诉人。杨文彪、潘志美向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告移交产权证时，强令原告在《协议书》上签署的免责条款无效；2.判令被告支付逾期交房违约金3969元；3.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27239元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年9月18日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的凯里市“中兴廊桥水岸”3栋10层10-6号房，总价款389130元；交房时间为2016年6月28日前，被告于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日后，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款389130元。2016年10月10日原告接收涉案房屋。2019年3月10日，原告杨文彪（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017338的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。2019年6月24日，原告曾向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。2019年9月10日原告申请撤回起诉，同日本院裁定准许原告撤回起诉。2020年4月21日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法、有效的合同。关于《协议书》是否合法有效的问题。原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订一份《协议书》是事实。双方在签订上述《协议书》前，被告已经存在违约行为，但其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求原告签订，且对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，系被告单方制作的格式条款。同时《协议书》载明“双方确认互不负违约责任”，在该案中，根据被告所举证据不能得出原告存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是被告为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。被告未能提供证据证明协议书是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，《协议书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。关于原告主张逾期交房及逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金是否超过诉讼诉讼的问题。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月28日前向原告交付商品房，故被告于2016年10月10日向原告交付商品房属逾期交房。《商品房买卖合同》约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2019年3月10日才交付办理转移登记的有关文书系逾期交付。原告在提起本次诉讼前，曾于2019年6月24日向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。庭审后，原告于2019年9月10日申请撤回起诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，原告向人民法院请求保护的时间为2019年6月24日，故原告主张2016年6月29日至2016年10月9日期间的逾期交房违约金以及2017年4月1日至2019年3月9日期间的逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，并未超过诉讼时效。关于被告请求调低逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的问题，因被告所举证据未能证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告的辩称证据不足，本院不予采纳。综上，原告主张逾期交房违约金3969元（389130元×102天×0.0001）于约于法有据，本院予以支持。原告于2019年3月10日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间708天，现原告主张逾期700天的违约金27239元（389130元×700天×0.0001），系其对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告杨文彪与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年3月10日签订的《协议书》中“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文彪、潘志美逾期交房违约金3969元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文彪、潘志美逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金27239元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审主要的争议焦点是双方签订的《协议书》是否合法有效，逾期交付办证文书违约金是否应支持。涉案《协议书》系上诉人为重复使用而单方预先制作的，依照合同法第三十九条：“……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，涉案《协议书》属格式条款。《协议书》主要包含了两方面内容：一是确认购房业主已收到房开公司交付的办证有关文书，二是对违约责任的处理作出了约定。从上诉人移交办证有关文书的时间节点看，被上诉人已按商品房买卖合同的约定支付了购房款，而上诉人却已存在逾期交房、逾期交付办证有关文书等违约事实。涉案《协议书》上的“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任。”的约定，已免除了上诉人的违约责任、排除了被上诉人向上诉人主张违约责任的权利。上诉人在向被上诉人移交办证有关文书时要求被上诉人在涉案《协议书》上签字，在上诉人未能提供证据证明《协议书》系双方经过平等协商、达成一致意见才自愿签订的、且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示的情况下，依照合同法第三十九条和第四十条之规定，涉案《协议书》中关于约定免除上诉人违约责任的内容应当认定为无效条款。被上诉人要求上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交付办证有关文书违约金，于法有据，应予支持。至于上诉人提出逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并交付给被上诉人。上诉人于2018年11月27日才向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记，即便在逾期期间出现不可抗力等事实亦不能免除上诉人的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十七日法官助理孙瑜书记员田仁晖