贵州省毕节市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔05执异22号异议人（案外人）：马新秀，女，1986年7月14日生，汉族，住金沙县。委托代理人：周林，男，1983年2月27日出生，住所地：贵州省金沙县，系马新秀丈夫。申请人：杨素兰，女，1953年11月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：刘洪杰（特别授权），系贵州恒易律师事务所律师。被执行人：贵州筑兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区城关镇东南环线金明小区，统一社会信用代码：915200007952876309。法定代表人：黄光乾，系该公司执行董事。本院在杨素兰与贵州筑兴房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，查封了被执行人贵州筑兴房地产开发有限公司名下位于金沙城关镇××车站旁××为××小区××楼××号房屋并于2020年2月25日裁定拍卖。案外人马新秀向本院提出书面执行异议，请求中止对贵州省金沙县房屋的执行并解除查封。本院受理后于2020年9月11日依法组成合议庭进行了听证，异议人马新秀及其委托代理人周林，申请执行人杨素兰之委托代理人刘洪杰到庭参加听证，贵州筑兴房地产开发有限公司未到庭，本案现已审理终结。案外人马新秀称：2013年3月31日申请人与贵州筑兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定贵州筑兴房地产开发有限公司将位于贵州省金沙县房屋（建筑面积121.35平方米，套内面积97.81平方米）出卖给申请人，申请人向贵州筑兴房地产开发有限公司支付了购房款、测绘费、维修基金、工本费、物管费、契税等共计262000元，因贵州筑兴房地产开发有限公司资金链断链导致该楼盘烂尾，因此一直未办理过户登记手续，导致申请人目前只能居住政府提供的廉租房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，申请人系该案涉房屋的合法产权人，将该房以物抵债给杨素兰实属错误。综上，请求中止对贵州省金沙县房屋的执行并解除查封。申请执行人杨素兰辩称：杨素兰申请执行贵州筑兴房地产开发有限公司一案，毕节市中级人民法院已经作出（2019）黔05执恢45号之一裁定书，将金沙县金明国际7、8、9号商住楼项目在建工程以物抵债给杨素兰，杨素兰已经取得上述在建工程的房屋所有权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定可知提起异议应当在指向的执行标的执行终结之前提出，本案中涉案标的已经以物抵债给杨素兰，马新秀提起异议的时间已经超过法定期限；根据马新秀提供的收据凭证可知马新秀实际支付的款项是18万元及16048元的维修基金、契税等费用，购房总价款为409920元，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定，其并未支付价款超过总价款的百分之五十。综上，故请求驳回马新秀的异议申请。异议人马新秀向本院提交如下证据：第一组证据为《购房合同》及购房发票，用以证明买房的事实以及购房总价款是409920元，实际上只付了262000，后面的余款因找不到贵州筑兴房地产开发有限公司，所以没有付余款。经质证，杨素兰对购房合同及发票的真实性予以认可，但对于金额有异议，马新秀支付的金额转账的是18万，其余支付的款项组成根据发票内容是测绘费、维修基金等，其实际支付的购房款金额比较小。约定的245952元的购房款，实际上有支付凭证的只有18万元，剩余的部分没有凭证。同时，根据合同的约定第二期款应该是2013年8月30日之前应支付83968元，但是没有看见支付凭证，也即是并未实际支付。第二组证据为金沙县自然资源局不动产登记中心出具的《贵州省不动产登记查询结果》及《金沙县保障房租赁合同》，用以证明马新秀名下没有房产，该房系马新秀购买的唯一一套住房。经质证，杨素兰对该组证据真实性无异议，但认为达不到马新秀的证明目的。原因为：一、根据全国法院民商事审判工作会议纪要（2019年）中提到，关于异议人所提的无其他居住的房屋，会议纪要对没有居住的房屋有相关的解释，就本案而言，想要证明自己没有房屋居住，应当提供市一级的查询结果。二、根据异议人所提的证据，异议人与周林是夫妻关系，但本案中未见周林在市一级没有相关住房的证据。故达不到其证明目的。申请执行人杨素兰未提交证据。听证过程中，双方均向本院申请庭后补交证据，经合议庭讨论认为该案符合庭后补交证据材料的条件，故限定双方于2020年9月16日前补交，否则将承担相应不利的法律后果。庭后，马新秀在规定期限内向本院提交了毕节市自然资源和规划局不动产登记中心于2020年9月11日出具的两份《贵州省不动产登记查询结果》，其中载明马新秀、周林名下无不动产登记信息，该证据本院向杨素兰之委托代理人刘洪杰出具后其对该证据不持异议；杨素兰在规定期限内未向本院提交任何证据。经审查，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：马新秀实际支付的262000元的构成情况，通过马新秀与贵州筑兴房地产开发有限公司签订的《金沙县商品房买卖合同》可知双方约定的购房总价款为409920.00元，并约定马新秀支付第一期款项为245952.00元，而贵州筑兴房地产开发有限公司于2013年3月31日已出具马新秀购房款（第一期）245952.00元的收据，故该组证据本院予以确认。综合本院采信的证据及双方陈述，认定如下案件事实：杨素兰诉贵州筑兴房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2015年10月28日作出（2015）黔高民初字第109号民事判决，判决：“一、贵州筑兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付杨素兰建设工程价款6500万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年6月16日起至付清之日止）；二、杨素兰在6500万元的范围内对金明国际7、8、9号楼工程折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权；三、驳回杨素兰其余诉讼请求”，该案贵州省高级人民法院于2015年12月10日作出（2015）黔高执字第53号执行裁定指定本院执行，本院2016年1月6日立案受理后于2016年3月28日以（2016）黔05执4号执行裁定，2019年3月28日以（2016）黔05执4号之一执行裁定轮候查封了被执行人贵州筑兴房地产开发有限公司名下位于金沙城关镇××车站旁××为××小区××、××、××楼的在建工程（土地使用权证号为金国用2012第00007号），后因生效民事判决载明杨素兰在6500万元的范围内对金明国际7、8、9号楼工程折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权，故本院依法协调金沙城关镇××车站旁××为××小区××、××、××楼的首封法院后于2020年2月25日裁定拍卖被执行人贵州筑兴房地产开发有限公司位于金沙城关镇××车站旁××为××小区××、××、××楼。另查明，2013年3月31日马新秀与贵州筑兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，马新秀以每平方米4190.98元人民币，总价款为409920.00元人民币的价格购买贵州筑兴房地产开发有限公司位于贵州省金沙县房屋（建筑面积121.35平方米，套内面积97.81平方米），并在该买卖合同第八条约定马新秀以分期付款的方式在2013年12月30日前付该房首付款245952.00元，第二期款项于2013年8月30日前付83968.00元，余款80000.00元于2013年交房时付清；第十四条第（四）项约定由出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费、供暖费、预告登记费、房产登记费、预告转抵押费、工本费、测绘费等费用。同时，马新秀2013年3月31日与金沙县仁至和物业管理有限公司签订了《金明小区业主临时公约》，并于同日支付了第一期房款245952.00元人民币、测绘费165.00元人民币、预付维修基金8198.00元人民币、工本费80.00元人民币、物管费1456.00元人民币、契税6149.00元人民币。再查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记中心2020年9月11日出具的《贵州省不动产登记查询结果》显示马新秀、周林名下暂无不动产。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期”的规定，本案中，案外人马新秀与贵州筑兴房地产开发有限公司在人民法院查封贵州省金沙县房屋之前签订的《商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人贵州筑兴房地产开发有限公司已经按照约定向马新秀收受购房款，故应认定马新秀与贵州筑兴房地产开发有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且根据贵州筑兴房地产开发有限公司的收款收据可知，马新秀已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付了第一期房款及相应的费用共计262000.00元人民币。另，金沙县自然资源局不动产登记中心2020年8月21日出具的《贵州省不动产登记查询结果》显示马新秀名下暂无不动产；毕节市自然资源和规划局不动产登记中心2020年9月11日出具的《贵州省不动产登记查询结果》显示马新秀及其配偶周林名下暂无不动产。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，马新秀对执行标的即贵州省金沙县房屋享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对贵州省金沙县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 宗慧娟审 判 员 杨静梅审 判 员 刘崇高二〇二〇年九月十七日法官助理 赵 丹书 记 员 杨 维