甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3644号上诉人（原审原告）：陈霞章，男，1970年4月12日出生，汉族，住兰州市西固区。被上诉人(原审被告)：甘肃同元房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区马滩产业园兰州老街兰州府205。法定代表人：项剑平，系该公司经理。委托诉讼代理人：聂晖，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆婧，甘肃正鼎律师事务所律师。上诉人陈霞章因与被上诉人甘肃同元房地产开发有限公司(以下简称同元公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈霞章，被上诉人同元公司的委托诉讼代理人聂晖、陆婧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈霞章向本院提出上诉请求：1、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初543号民事判决，改判被上诉人甘肃同元房地产开发有限公司立即给付上诉人2019年2月1日至7月31日的租金73088.4元；2、判决令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院适用法律不当。双方之间的房屋买卖合同和委托租赁合同合法有效，应当得到履行。同元公司违约是事实。项目配套基础设施的拖延不能成为同元公司免责的事由。1、房屋买卖合同中，开发商是主导，决定着房屋的质量、开发进程与交房时间，而购房人处于被动接受的弱势地位，无从知晓市政配套设施的进展，更无法决定建设进程。2、2017年11月上诉人购房时，同元公司承诺，作为商业铺面，为保证购房人的初期收益，该标的由同元公司返租3年，这是上诉人买房时的重要考量。3、作为格式合同的制作方，同元公司有专业的合同制作团队，作为开发商，对自己的交房时间理应有准确的掌握，对主合同中已有的核心条款，郑重承诺，不能在其他条款与附加条件中，处处设陷，层层障碍，从而达到己方既能尽快回笼资金，又转嫁不能交房的责任。4、诚实守信已成为全社会的共识。综上，同元公司的免责理由不能成立。请求二审法院判如所请。同元公司答辩认为，1、房屋买卖合同关系与委托租赁合同关系是两个完全不同的法律关系，陈霞章故意混淆概念，以期将自己的合同义务强加于同元公司。在房屋买成合同中，同元公司负有交房的义务，而委托租赁合同中，陈霞章负有向同元公司交付主租赁物的义务。本案中，陈霞章主张的租金是基于委托租赁关系产生的，但是案涉房屋目前因市政配套设施之延误，事实上无法交付，陈霞章也因此尚未履行向同元公司交付房屋的合同义务，租赁委托合同并未实际履行，租金尚未产生，同元公司自然也无支付租金的义务。陈霞章的诉讼请求不能成立，一审判决正确。2、房屋买卖合同与委托租赁合同之间并无因果或其他关联。同元公司与陈霞章之间虽然存在两种法律关系，但同元公司并未在委托租赁合同中作出无论是否实际交房都要支付租金的承诺，陈霞章认为在没有交付租赁物的情况下同元公司也应当支付租金没有任何依据。兰州老街项目的水、电、气、暖、排污等基础配套设施接驳的市政管网均位于新建的S183号路，由于S183号路的管廊工程尚未完工，导致项目至今没有完成与市政管网的接驳而整体无法交付。根据《房屋买卖合同》第八条第二款的约定，同元公司有权据实予以延期，即在房屋买卖合同中同元公司并不存在违约延期交房的情形。综上，陈霞章的诉请缺乏事实及法律依据，恳请二审依法予以驳回。陈霞章向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付2019年2月1日至7月31日的租金73,088.4元，并承担2019年7月31日起至实际付款日逾期付款的利息；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年11月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告建设的甘肃省兰州市旅游文化集散地（兰州老街）第M53010011幢1层104号房，该商品房建筑面积共55.37平方米，合同对计价方式与价款、付款方式、交付期限、违约责任等事项进行了约定。同日，原告就案涉房屋的对外出租事项全权委托给被告办理并签订《委托合同书》一份，该合同对委托事项及权限、委托出租期限、租金支付时间、违约责任等事项进行了约定。2018年12月3日，因市政管网未到位，案涉房屋无法完成竣工验收工作，不能如期向原告交付房屋，故被告向原告寄送告知函一份，由原告本人在EMS快递回执上予以签收确认。由于在合同约定的交付期限即2018年12月30日前被告未能如期交房，致使原告未能如期收取委托合同中约定的租金，遂酿成纠纷。另查明，2018年11月16日，同元公司因项目周边的市政配套建设严重滞后的问题请示兰州市七里河区委、区政府，恳请相关部门给予支持与配合，协调解决一系列影响项目进展的事宜。2019年6月12日，兰州市人民政府办公室下发督办通知，专题研究了兰州老街项目建设有关事宜，就相关问题进行了研究部署。2019年9月7日，因市政管廊入廊工作没有进展，同元公司向市长致信，恳请市委市政府协调市政管廊施工单位，加快入廊工作，加快各项市政配套设施接入。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但若法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，原被告签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定的商品房交付期限为2018年12月30日之前，同时约定“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，或市政管网未到位、临时交通管制、项目因第三方阻挠建设等，及其他非出卖人所能控制的延期原因”，“出卖人可据实予以延期”，案涉房屋由于相关的管廊工程未完工，事实上不能交付，该延期原因并非被告过错导致。是因出现了上述条款约定的情形，房屋至今无法交付使用，导致双方签订的委托合同亦无法履行，更不可能产生租金收益，原告要求被告支付租金的主张不能成立。故原告的诉讼请求因事实上不能履行而不能实现合同目的，诉讼请求不能成立，一审法院不予支持，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈霞章的诉讼请求。案件受理费814元，由原告陈霞章负担。二审中，陈霞章提交了同元公司收到其交纳购房款的收据三张，证明其履行了支付购房款的义务。同元公司质证认为，对收款收据和陈霞章已经全部交纳购房款的事实无异议，但是该证据与其在本案中主张的租金并无关联。本院经审查认为，陈霞章是否交纳购房款与同元公司是否应向其支付租金并无关联，该证据与本案的待证事实无关。经审理查明，原审查明的主要事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈霞章与同元公司在2017年11月13日同时签订了《商品房买卖合同》和《委托合同书》，在《商品房买卖合同》中，双方在第八条“交付期限”中约定了案涉房屋的交付时间为2018年12月30日前，同时也对出现特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期的情况进行了特别约定，并对相应条款的字体以加粗的方式进行了特别标识。案涉兰州老街项目进行中，因市政配套设施施工的迟延影响兰州老街项目整体交付，同元公司于2018年12月3日向陈霞章发出《告知函》明确告知了案涉房屋不能如期交付的原因，陈霞章也签收了该告知函。因此，案涉房屋因出现了合同约定的延期事由而导致交付期限顺延，同元公司对此并不构成违约。根据双方所签委托合同书的内容，该委托合同的目的在于保证购房人的初期利益，由同元公司在兰州老街商业市场进行前期开发运作期间，反租购房人购买的商铺，进行统一管理和经营，按期向购房人支付租金。因案涉商铺的交付期限延期，租赁合同约定的委托租赁期限也相应顺延。由于陈霞章购买的兰州老街商铺至今仍未交付，委托租赁合同的租期尚未开始，同元公司也没有接管商铺进行租赁经营，陈霞章主张同元公司支付2019年2月1日至7月31日的租金73088.4元并支付逾期付款利息，缺乏事实及法律依据，一审驳回其诉讼请求并无不当。综上，陈霞章的上诉请求不成能立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人陈霞章负担。本判决为终审判决。审判长  赵新宇审判员邢定君审判员谢格浊二○二○年九月十八日书记员禄叶