贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3978号原告：罗长忠，男，汉族，1975年3月4日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美锨，贵州舸林律师事务所实习律师。被告：任小英，女，汉族，1974年7月17日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被告：邓红庆，男，汉族，1973年1月15日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。二被告共同委托诉讼代理人：熊良书，贵州藏拙律师事务所律师。第三人：袁茂碧，女，汉族，1951年10月2日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：任小英，女，汉族，1974年7月17日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，系第三人袁茂碧之女。委托诉讼代理人：邓红庆，男，汉族，1973年1月15日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，系第三人袁茂碧之女婿。原告罗长忠与被告任小英、邓红庆以及第三人袁茂碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员梁娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗长忠及其委托诉讼代理人郭瑞承、陈美锨，被告任小英、邓红庆及其委托诉讼代理人熊良书，第三人袁茂碧的委托诉讼代理人任小英、邓红庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原、被告之间于2016年11月11日签订的《卖房协议》合法有效；二、判决二被告支付原告过渡费14530.50元；三、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：一、请求法院依法确认原、被告之间于2016年11月11日签订的《卖房协议》合法有效；二、判决二被告支付原告过渡费37900.00元；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年，第三人的房屋被遵义市汇川区城投公司拆迁，在签订拆迁协议的过程中，第三人与被告任小英及案外人任小燕对家庭财产进行了分配，确定了位于遵义市汇川区户型（4-4-13），面积96.87平方米的房屋归任小英所有。拆迁协议签订后，二被告将其获得的上述房屋转卖给原告，并与原告于2016年11月11日签订了《卖房协议》一份，还约定协议签订后的过渡费由原告领取。此后，原告按协议约定向被告支付了购房款，二被告在第三人领取了过渡费后也支付了一部分给原告，后则以自己资金紧张为由，多次推脱未支付。原告认为，双方在公平自愿的情况下签订的协议，依法应收保护，被告拒绝支付过渡费的行为，违反了合同的约定，现在案涉房屋已经完工、即将交付，原告还需补交房款，被告将属于原告的款项据为己有，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告任小英、邓红庆辩称：1.原、被告之间签订的买卖协议约定的标的物不存在，该协议不能成立。原、被告在《卖房协议》中约定的出售房屋为“位于遵义市汇川区肆号楼肆楼Ｂ户型（4-4-Ｂ，96.87㎡）”，系第三人与拆迁人遵义市汇川区城市建设经营有限公司于2008年6月23日签订拆迁安置补偿协议书取得，后因规划设计变更，拆迁人并没有按照2008年签订的拆迁安置补偿协议修建还房，还与第三人书面约定不再履行该拆迁安置补偿协议书，因此，原、被告之间签订的《卖房协议》中约定的标的物并不实际存在，协议不能成立。2.被告出卖给原告的房屋属于第三人袁茂碧所有，虽然第三人曾经同意将房屋赠与给被告任小英，但拆迁人至今未交付房屋，第三人也没有将其承诺赠与的房屋实际交付给被告任小英。现在，第三人明确表示不同意将房屋赠与给任小英，也不同意将房屋出售给原告，第三人也未对原、被告的买卖行为予以追认。因此，原、被告之间的房屋买卖行为是无效的。3.原、被告之间买卖的房屋属未办理产权登记的房屋，权利人在未取得合法产权的情况下签订房屋买卖合同，违背了《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，双方的买卖关系无效。4.原告要求被告支付过渡费37900.00元的理由不能成立。综上，原告的全部诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。第三人述称：原、被告双方因《卖房协议》引起争议的房屋属于我本人所有，2008年政府征用我的房子时，我是同意将拆迁单位准备在遵义市汇川区二苑安置的肆号楼肆楼Ｂ户型4-4-13（Ｂ）号还房赠与给女儿任小英，但是我赠与给任小英的目的是她自己居住使用，并不是让其出卖。案涉房屋一直没有修建，没有实际交付使用，也没有办理产权过户登记手续。现因本人病重等特殊原因，我不同意将该房屋赠与给任小英，也不同意任小英、邓红庆将该房屋出售给罗长忠。本案经审理认定事实如下：2008年6月23日，第三人袁茂碧（被拆迁人、乙方）与案外人遵义市汇川区城市建设经营投资有限公司（拆迁人、甲方，以下简称“汇川城投”）签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：“甲方经政府有关部门批准，实施北海路工程建设，根据国家相关规定，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、北海路建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计219.97㎡，其中，住宅房187.45㎡（其中有46.86㎡无手续不予补偿），简易房32.52㎡。……三、甲方于2009年12月前，在本市汇川区北海路还房小区地段安置乙方住宅房贰套，合计建筑面积193.74㎡，具体位置及户型：北海路还房小区二苑贰号楼贰楼A户型2-2-A，96.87㎡；肆号楼肆楼B户型4-4-B，96.87㎡。……六、……超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。……八、其他：①甲、乙双方签订协议后，乙方将原房手续交由甲方，甲方在30日内到国家相关部门备案注销；②还房面积以实际竣工面积为准，如有差异，甲、乙双方按方案价实行互补；③还房时“三通一平”；④产权证按国家相关规定办理；⑤过渡费以搬家交钥匙之日计算；⑥二苑贰号楼贰楼A户型2-2-A，96.87㎡归任小燕所有；二苑肆号楼肆楼B户型4-4-B，96.87㎡归任小英所有。”协议还约定了其他事项。2016年11月11日，原告罗长忠与被告任小英、邓红庆签订了《卖房协议》，协议约定：“甲方为任小英，乙方为罗长忠。甲方将位于遵义市汇川区肆号楼肆楼Ｂ户型4-4-Ｂ出售给乙方，该房平方面积96.87㎡，现甲、乙双方协商如下：一、该房乙方付甲方290800.00元（贰拾玖万零捌佰元整），一次性付清。二、该房为期房，若该房建好后，以实际平方为准，乙方自行多退少补该房款。三、现该房过渡费由乙方于2017年1月1日起领取。四、根据赔偿协议，后续房款由乙方负责。五、办理房产产权手续时，甲方无任何条件、任何理由配合乙方完善该房手续（办理房产产权手续费用由乙方自行负责）。六、此协议以遵义房屋拆迁安置补偿协议书为准，因该协议拆迁时共赔偿两套房，只售任小英名下的二苑肆号楼肆楼Ｂ户型（4-4-Ｂ）壹套。七、未尽事宜，另签补充协议，本协议一式两份。”原告在乙方落款处签名，二被告在甲方落款处签名。庭审中，二被告表示，因二被告差欠原告借款，经协商决定将案涉房屋以签订《卖房协议》的方式作价给原告用于抵债，案涉房款290800.00元原告是通过抵扣二被告差欠原告借款的方式支付的。后因北海路规划方案调整，导致北海路道路建设项目北海二苑还房小区未能建成并交付给被安置人，第三人袁茂碧和被告任小英未能取得《卖房协议》中约定的“位于遵义市汇川区肆号楼肆楼Ｂ户型4-4-Ｂ”房屋，原告罗长忠亦未能取得该房屋。为解决因北海路规划方案调整产生的遗留问题，遵义市汇川区人民政府于2020年1月20日召开了第四届区人民政府第60次常务会议，审议并通过了《汇川区北海路房屋拆迁安置遗留问题实施方案》（以下简称“《北海路遗留问题方案》”）等议题。《北海路遗留问题方案》系专门为在原《遵义市房屋拆迁安置补偿协议》中选择北海二苑还房的被安置人而制定，方案决定由被拆迁人重新与安置人签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议的补充协议》（以下简称“补充协议”）的方式解决北海二苑还房未能建成并交付给被安置人等遗留问题，方案明确了安置方式、临时安置过渡费计算标准、面积补差计费标准、面积上浮奖励和及时签约奖励等内容。2020年4月23日，第三人袁茂碧（乙方）与汇川城投（甲方）签订了《补充协议》，协议约定：甲方与乙方于2008年6月23日签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，现因规划设计调整，为了妥善解决相关问题而达成该《补充协议》：一、因规划设计调整导致《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的还房无法交付，甲、乙双方同意不再履行由甲方向乙方交付北海二苑还房贰号楼贰楼Ａ户型2-2-Ａ房屋和肆号楼肆楼Ｂ户型4-4-Ｂ房屋的安置方案，乙方不得就此向甲方主张任何违约责任。二、现有安置房屋户型及所处位置。因规划设计调整导致至今未安置原房面积140.59㎡，乙方同意甲方在遵义市汇川区时代星城（原北海路还房小区二苑）对乙方进行安置，为保证对所有被拆迁人的公平、公正性，乙方同意乙方最终享有的安置还房根据《北海路遗留问题方案》执行，由乙方通过现有房源选择。三、过渡费的截止时限及支付标准。1.过渡费的发放截止时间为甲方发布还房公告之日止。2.临时安置过渡费的计算标准仍以原协议为准……四、房屋面积补差。甲乙双方同意，双方根据《北海路遗留问题方案》中对应的条款执行互补结算。五、乙方所选的房屋新户型、套数及面积。乙方未安置的合法面积为140.59㎡，上浮15%即21.09㎡，应安置面积则为161.68㎡；乙方新选房面积193.09㎡，比应安置面积多31.41㎡，具体新选房楼栋、楼层、房号、面积为2栋8-5（89.62㎡），2栋18-4（103.47㎡），乙方应补甲方差价，根据20㎡×1600元／㎡＋10×5000元／㎡＋1.41㎡×市场销售价据实结算。该《补充协议》还约定了其他事项。后原、被告因过渡费支付，《补充协议》中的上浮奖励面积归属等问题无法自行协商一致，更无法结合《补充协议》对《卖房协议》达成补充协议而酿成诉争，原告遂诉至本院。另查明，案外人冉启明于2018年8月30日取得批量代发转账54,387.00元。本院认为：结合庭审过程中原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原、被告之间于2016年11月11日签订的《卖房协议》是否合法有效；二、二被告是否应当向原告支付过渡费37,900.00元。本院具体分析如下：一、原、被告之间于2016年11月11日签订的《卖房协议》是否合法有效。2016年11月11日，被告任小英、邓红庆将《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中所指向的已经明确由被告任小英所有的、位于遵义市汇川区肆号楼肆楼**型4-4-Ｂ（面积为96.87㎡）住宅房作价290800.00元出售给原告罗长忠，双方为此签订了《卖房协议》，原告罗长忠已按约履行了房款支付义务，该《卖房协议》系双方真实意思表示。关于案涉《卖房协议》的合法性问题，审理中，二被告提出以下几点抗辩意见：案涉房屋因规划设计变更已不存在，第三人才是被拆迁人，因此安置还房的权利人为第三人，二被告无权进行处分；虽然第三人曾经同意将案涉房屋赠与给被告任小英，但现在第三人明确表示不同意将房屋赠与给任小英，也不同意将房屋出售给原告；案涉房屋为未办理产权登记的房屋，权利人在未取得合法产权的情况下签订房屋买卖合同，违背了《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，因此二被告与原告之间的房屋买卖合同系无效合同。然而，从本院审理查明的事实来看，第三人袁茂碧在房屋被征收时，在其与案外人汇川城投签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中，明确案涉的北海路还房小区二苑肆号楼肆楼B户型4-4-B归被告任小英所有，因此在原、被告签订《卖房协议》时，二被告对案涉房屋享有依法处分的权利。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系针对房地产转让所作的管理性禁止规定，而非效力性禁止规定；再次，《中华人民共和国物权法》第九条是指不动产物权的设立应以登记为生效要件，该条是针对不动产物权问题所作的规定，而不是对合同效力问题所作的规定。对于合同效力的认定，应结合是否存在《中华人民共和国民法总则》中规定的民事法律行为无效情形，以及是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形来综合进行判断。本院经审查认为案涉《卖房协议》不存在《中华人民共和国民法总则》中规定的民事法律行为无效情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，二被告亦未能提供证据证明双方签订的《卖房协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他能够引起合同无效的法定情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。综上，原告罗长忠与被告任小英、邓红庆之间签订的《卖房协议》不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。综上，原告罗长忠与二被告签订的《卖房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应属有效，对合同双方均具有约束力。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，对原告罗长忠请求确认双方于2016年11月11日签订的《卖房协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。二、二被告是否应当向原告支付过渡费37,900.00元。对于原告请求判决二被告支付原告过渡费37,900.00元的诉讼请求，虽然原、被告双方在其签订的《卖房协议》第三条中明确约定过渡费由原告自2017年1月1日起领取，但是基于合同的相对性，因《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》产生的过渡费只能由协议相对方，即本案第三人袁茂碧向拆迁单位主张。原告基于《卖房协议》第三条所享有的过渡费，系原告对二被告享有的合同权利，从常理来看，双方该约定的本意应当是二被告实际取得自2017年1月1日起的过渡费后，应交付给原告。但是，本案原告提供的案外人冉启明于2018年8月30日取得的批量代发转账54,387.00元，并不能证明二被告已实际取得自2017年1月1日起的过渡费，更不能证明二被告已实际取得过渡费54,387.00元，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可在取得相应证据证明二被告确实已经实际获得自2017年1月1日起的过渡费以及具体数额后，另案向二被告主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗长忠与被告任小英、邓红庆于2016年11月11日签订的《卖房协议》有效。二、驳回原告罗长忠其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费370.00元（原告已预交80.00元），由被告任小英、邓红庆负担30.00元，原告罗长忠负担340.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  梁娟二〇二〇年九月三十日法官助理韩光凤书记员赵旭